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Die Miete – eine

Informationsbroschüre

EINLEITUNG

Gemäß § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, als Gegenleistung für die Überlassung der Mieträume dem

Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Die Mietzahlung ist die Hauptverpflichtung des Mieters. Ohne die

Miete kann der Vermieter seine Gebäude nicht verwalten und instandhalten und die Darlehen für ihre Errichtung nicht

bezahlen. Sie steht daher im wirtschaftlichen Mittelpunkt aller seiner Aktivitäten.

Die Höhe der Miete können Vermieter und Mieter grundsätzlich frei vereinbaren. Die Grenzen ergeben sich aus

der ortsüblichen Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegels, an der sich die Miete zu orientieren hat. Zusätzlich

zur Nettokaltmiete sind Nebenkosten in Form von abrechenbaren Vorauszahlungen zu entrichten (§ 556 BGB).

Mieterhöhungen sind möglich im Falle von Modernisierungen, nach einer Betriebskostenabrechnung oder bis zur

ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Zusammenhang mit diesen Themen, insbesondere mit den Möglichkeiten zur Mieterhöhung, treten immer wieder

vielfältige Probleme auf. Auf diese wollen wir in dieser Broschüre näher eingehen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf

dem Berliner Mietspiegel.

Ihre FORTUNA

Der Vorstand

Impressum

FORTUNA

Wohnungsunternehmen eG

Rhinstraße 42

12681 Berlin

(Friedrichsfelde Ost)

www.fortuna-eg.de

FORTUNA | Mietenbroschüre

Mietenbroschüre

2. Auflage 2012

Stand: Mai 2012

Verantwortlich:

Frank Miller (Vorstand)

Peter Schümann (Vorstand)

Layout und Gestaltung

LAYON GmbH

Immanuelkirchstraße 3–4

10405 Berlin

www.layon.de

INHALT

1. Die Mieten bei Der Fortuna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.1. GUTE WOHNUNGSVERSORGUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.2. SIcHERE WOHNUNGSVERSORGUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.3. SOZIAL VERANTWORTBARE WOHNUNGSVERSORGUNG . . . . . . . . . . . 4

2. Die Miete - ein Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

3. Die HöHe Der Mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

4. Die MieterHöHungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

4.1 DIE MIETERHöHUNG BIS ZUR ORTSÜBLIcHEN VERGLEIcHSMIETE . . . . . . . . 6

4.1.1. Der Berliner Mietspiegel 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

4.1.2. Das Mieterhöhungsverlangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

4.1.3. Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

4.1.4. Die Zustimmung zur Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

4.1.5. Der Mieterhöhungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

4.2. DIE ERHöHUNG DER BETRIEBSkOSTEN-VORAUSZAHLUNGEN . . . . . . . . . 9

5. Die MietzaHlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

5.1. DIE FäLLIGkEIT DER MIETZAHLUNGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

5.2. DIE REcHTZEITIGkEIT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

5.3. DER VERZUG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

6. anHang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

6.1. MIETSPIEGELZUORDNUNG DES FORTUNA-BESTANDES . . . . . . . . . . . . 10

6.2. BERLINER MITESPIEGEL 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Mietenbroschüre | FORTUNA

1. Die Miete bei Der Fortuna

1. DIE MIETEN BEI

DER FORTUNA

Die Mieten bei der FORTUNA sind das Ergebnis eines

Prozesses, bei dem rechtliche, wirtschaftliche und soziale

Belange berücksichtigt und gegeneinander abgewogen

werden. Dieser Prozess ist nicht beliebig, sondern

orientiert sich am Zweck unserer Genossenschaft.

Nach § 2 Absatz 1 der Satzung ist dies die Förderung

der Mitglieder der Genossenschaft durch eine gute, sichere

und sozialverantwortbare Wohnungsversorgung.

Im Mittelpunkt stehen also die Bewirtschaftung der Wohnungsbestände

und ihre entgeltliche Vermietung an die

Mitglieder der Genossenschaft. Alle anderen Handlungen,

auch die Mietenpolitik, müssen sich an diesen

Zwecken orientieren.

1.1. Gute WohnunGsversorGunG

„Gut“ bedeutet in diesem Zusammenhang zweierlei:

Zum einen qualitativ gut. Sie wohnen bei der FORTUNA

in Häusern und Wohnungen, die von der Erscheinung,

der Bauqualität und der Ausstattung keinen Vergleich

zu scheuen brauchen. Dies erfordert auch zukünftig

umfangreiche Investitionen, die nur aus den Mieten

refinanziert werden können. Zum anderen bedeutet

„gut“ auch professionell. Die FORTUNA ist kein gemeinnütziger

Verein, in dem die anfallenden Aufgaben

von ehrenamtlichen Mitarbeitern in ihrer Freizeit erledigt

werden. Der Vorstand ist vielmehr verpflichtet, ein

qualifiziertes Immobilienmanagement zu organisieren.

Dies erfordert den Einsatz ausgebildeter hauptamtlicher

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie die Einbeziehung

externer Dienstleister. Die dadurch entstehenden

kosten sind aus den Mieten zu bezahlen.

1.2. sichere WohnunGsversorGunG

„Sicher“ ist die Wohnungsversorgung dann, wenn sie

auf langfristig stabilen wirtschaftlichen Grundlagen

steht. Es geht nicht darum, die Wohnungen so billig

wie möglich anzubieten, sondern dafür zu sorgen, dass

die Einnahmen und die Ausgaben der Genossenschaft

langfristig in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander

stehen. Sicher heißt, dass die Genossenschaft

immer ihren laufenden Verpflichtungen nachkommen

kann und über ausreichende Mittel verfügt, um auch die

erforderlichen Instandhaltungen und Modernisierungen

durchzuführen. Sicherheit in diesem Sinne erfordert eine

Ausrichtung der Geschäftspolitik an einer mittel- und

langfristigen Planung statt an kurzfristigen Renditeinteressen.

Sicherheit ist vor allem eine verlässliche Perspektive

hinsichtlich der Mietentwicklung und der Sanierung und

Modernisierung der Wohnungsbestände.

FORTUNA | Mietenbroschüre

1.3. sozial verantWortbare

WohnunGsversorGunG

„Sozialverantwortbar“ heißt, dass die Genossenschaft

die Wohnungsversorgung so zu gestalten hat, dass die

eigenen wirtschaftlichen Interessen mit den individuellen

Bedürfnissen der Mitglieder der Genossenschaft und

den ökonomischen, ökologischen und sozialen Interessen

der Allgemeinheit abgewogen und in ein sozial

verantwortbares Gleichgewicht gebracht werden. Dies

erfolgt in dem Wissen, dass das langfristig orientierte

Geschäftsmodell der genossenschaftlichen Wohnungsversorgung

am erfolgreichsten ist, wenn die individuellen

Bedürfnisse der Mitglieder und die Interessen der

Allgemeinheit im jeweiligen lokalen kontext aktiv und

nachhaltig mit berücksichtigt werden. Auf diese Weise

übernehmen wir auch gemäß unserem Leitbild gesellschaftliche

Verantwortung. konkrete Umsetzungen dieses

Gedankens sind beispielsweise die Aktivitäten der

Genossenschaft im Rahmen des von ihr initiierten „kIEZnet“

oder bezüglich der Nutzung des ehe maligen Schulstandortes

an der Oberweißbacher Straße ( kiezPARk).

Auch diese sinnvollen und wichtigen Aktivitäten müssen

aus den Mieteinnahmen der Genossenschaft bezahlt

werden.

2. DIE MIETE –

EIN ÜBERBLIck

Gemäß § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet,

als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung

dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Das gilt

ebenso für den Mieter einer Genossenschaftswohnung.

Auch wenn er als Mitglied der Genossenschaft zugleich

Teilhaber der Vermieterin ist, so findet auf seinen Mietvertrag

dasselbe Mietrecht Anwendung wie bei allen

anderen Mietverhältnissen. Er wird gegenüber anderen

Mietern weder bevorzugt noch benachteiligt, weil

er Teilhaber ist. Das gilt auch bezüglich der Miethöhe.

Die Genossenschaft hat insoweit alle im Mietrecht vorgesehenen

Möglichkeiten, die auch anderen Vermietern

zur Verfügung stehen. Sie ist insbesondere aufgrund des

Genossenschaftsverhältnisses nicht gehindert, gesetzlich

zulässige Mieterhöhungen durchzuführen. Ob dies

geschieht oder nicht, hat vielmehr der Vorstand nach

pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Da Wohnraum ein soziales Gut ist, sind die Mieten und

vor allem ihre Erhöhung stark reguliert. In Berlin ist der

Mietspiegel das hauptsächliche Regulativ.

Mieten in diesem Sinne sind die Nettokaltmieten. Auf

sie bezieht sich der Berliner Mietspiegel. Mietrechtlich

gehören die Betriebskosten zwar auch zu den Mieten,

sie unterliegen jedoch einem anderen Preisfindungssystem

als die Nettokaltmieten. Zu den Betriebskosten

haben wir daher eine gesonderte Informationsbroschüre

erstellt. Trotzdem gehen wir auch in dieser Broschüre

auf die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen

bei der FORTUNA ein.

Bei Mietvertragsabschluss können Vermieter und Mieter

die Höhe der Miete grundsätzlich frei vereinbaren,

auch über die sich aus dem Mietspiegel ergebenden

Mieten hinaus. Der Vermieter kann dann allerdings so

lange keine Mieterhöhungen mehr geltend machen, bis

der Mietspiegel die Mietvertragsmiete überholt hat.

Es liegt häufig auch der umgekehrte Fall vor. Wenn eine

Wohnung schwer vermietbar ist, bietet der Vermieter

sie für eine Miete an, die unterhalb der ortsüblichen

Vergleichsmiete oder unter der Miete liegt, die die

Mieter vergleichbarer Wohnungen bei diesem Vermieter

zahlen. Das ist für die anderen Mieter nicht immer

leicht verständlich, insbesondere wenn sie in Zeitungen

oder im Internet Anzeigen sehen, in denen „ihre“ Wohnung

mit dieser günstigen Miete beworben wird. Es

ist jedoch für den Vermieter manchmal unvermeidlich,

solche „Sonderangebote“ zu machen, da es für ihn betriebswirtschaftlich

besser ist, für eine gewisse Zeit eine

geringere Miete zu kassieren, als einen längeren Leerstand

in kauf zu nehmen. Es ergibt sich daraus für die

anderen Mieter kein Anspruch auf Gleichbehandlung,

auch nicht in einer Genossenschaft. Die abgeschlossenen

Mietverträge behalten ihre Gültigkeit. Es wäre

betriebswirtschaftlich für die Genossenschaft auch nicht

darstellbar und würde eine ständige Anpassung der

Mietverträge bei Abschluss eines neuen Mietvertrages

mit günstigerer Miete nach sich ziehen. Es ist auch nicht

immer einfach nachzuvollziehen, warum die gleiche

Wohnung in der zweiten Etage der A-Straße problemlos

vermietbar ist, während sie in der dritten Etage der

B-Straße schon sechs Monate leer steht.

Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen

sind dagegen nur in den gesetzlich geregelten Fällen

zulässig, die sich aus den §§ 557 ff BGB ergeben.

Daraus ergeben sich Grenzen verfahrensrechtlicher und

inhaltlicher Natur, auf die wir im Folgenden näher eingehen

werden. Für die Vereinbarung des Mietpreises

bei Abschluss eines Mietvertrages, die sogenannten

„Neuvermietungsmieten“, sind diese Vorschriften nicht

anwendbar.

3. DIE HöHE DER MIETEN

Die wichtigste Quelle zur Ermittlung der Mieten in

Berlin ist der Berliner Mietspiegel. Ende Mai 2011

wurde der neue Berliner Mietspiegel 2011 bekannt

gemacht. Er wird im kommenden Jahr abgelöst vom

Mietspiegel 2013. Sie finden den Mietspiegel, soweit

er die Bestände der FORTUNA betrifft, als Anlage am

Ende dieser Broschüre.

Im Vergleich zum Mietspiegel 2009 ist die durchschnittliche

Nettokaltmiete von 4,83 €/m² monatlich auf

5,21 €/m² monatlich angestiegen. Das bedeutet eine

Erhöhung von 0,38 €/m² oder 7,9 % im Zeitraum von

zwei Jahren bzw. von 0,19 €/m² oder 4 % jährlich.

In Hamburg zahlt ein Mieterhaushalt durchschnittlich

7,90 € und in München sogar 9,79 € je Quadratmeter

monatlich, also etwa das Doppelte. Selbst unter Beachtung

der durchschnittlich höheren Nettoeinkommen liegt

die Mietbelastung in Hamburg und München über der

in Berlin. Mit dem neuen Mietspiegel wird damit auch

weiterhin ein wichtiger Standortvorteil dokumentiert:

Wohnen in Berlin ist im Vergleich zu anderen deutschen

Großstädten preiswert.

Die Neuvermietungsmieten, also die Nettokaltmieten,

die bei Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbart

werden, bildet der Mietspiegel nicht gesondert ab.

Hierzu kann man jedoch auf verschiedene andere

Auswertungen zurückgreifen. Danach ist die Neuvermietungsmiete

in Berlin in den zurückliegenden

Jahren stetig gestiegen. Sie liegt aktuell bei 6,49 € und

damit um mehr als einen Euro über der durchschnittlichen

Mietspiegelmiete.

Für die Bestände der FORTUNA ist überwiegend

die Spalte 10 des Mietspiegels entscheidend (nur in

den Neubaugebieten gilt die Spalte 11). Die durchschnittlichen

Mieten in den Beständen im ehemaligen

Ostteil der Bezugsfertigkeitsklasse „1973 bis 1990

mit Wendewohnungen“ sind gegenüber dem Vorgängermietspiegel

gestiegen (zwischen den Mietspiegeln

2007 und 2009 war hier noch eine leichte Senkung

von -0,1 % p.a. zu verzeichnen). Die Mieten liegen

mit 4,99 €/m² monatlich aber noch deutlich unter

den durchschnittlichen Mieten im ehemaligen Westteil

mit 6,64 €/m² („1973 bis 1983“) und 6,40 €/m²

(„1984 bis 1990“).

Mietenbroschüre | FORTUNA

4. Die MieterHöHung

Die derzeitige Durchschnittsmiete der

FORTUNA von 4,00 € pro qm Wohnfläche

per 31.12.2011 liegt über einen Euro

unter dem aktuellen Durchschnittswert des Mietspiegels

2011. Da die Gebäude der FORTUNA alle saniert und

modernisiert sind, kann man daran ablesen, dass Sie

bei uns preiswert wohnen können.

Auch die für Ende 2012 angestrebte durchschnittliche

Nettokaltmiete von 4,30 € liegt noch deutlich unter dem

aktuellen Durchschnittswert des Mietspiegels 2011. Die

Erhöhung liegt bei 0,30 € pro qm Wohnfläche. Bezogen

auf die heutige Durchschnittsmiete sind das 7,5 %.

Die kappungsgrenze (näheres dazu wird in Ziffer 4.1.2

erläutert) des § 558 Absatz 3 BGB von 20 % in drei Jahren

wird deutlich eingehalten. Die FORTUNA bleibt also

auch zukünftig eine preiswerte Adresse.

4. DIE MIETERHöHUNGEN

Mietverträge sind so zu erfüllen, wie sie abgeschlossen

wurden. Eine einseitige Vertragsänderung ist nicht möglich.

Dies gilt auch für die Höhe des vereinbarten Preises.

Ein Mietvertrag läuft jedoch zumeist über viele Jahre. In

dieser Zeit verändern sich die Rand bedingungen des

Mietverhältnisses ständig. Wegen seiner Bedeutung für

die Menschen und der Höhe der monatlichen Belastung

kann man dem Vermieter nicht einfach ein Recht zur einseitigen

Mieterhöhung oder ein kündigungsrecht zum

Zwecke der Mieterhöhung geben.

Da das Mietverhältnis auf diese Weise mit einem umfassenden

Schutz ausgestattet ist, hat der Gesetzgeber zugleich

dafür gesorgt, dass sein Inhalt an diese Veränderungen

der Randbedingungen angepasst werden kann.

Denn man kann den Vermieter nicht rechtlos stellen und

für alle Zeiten an die einmal vereinbarte Miete binden.

Aus diesem Grunde wurde das Vergleichsmietensystem

geschaffen. In den §§ 558 ff BGB wurde dem Vermieter

unter bestimmten Voraussetzungen das Recht eingeräumt,

vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren

Miete, also zu einer Vertragsänderung, zu verlangen.

4.1. Die MieterhöhunG zur

ortsüblichen verGleichsMiete

Im Zentrum des Mieterhöhungsrechts und dieser

Broschüre steht die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche

Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 BGB

gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde

oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum

vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit

und Lage innerhalb der letzten vier Jahre bezahlt wer-

FORTUNA | Mietenbroschüre

den. Der Vermieter kann vom Mieter unter bestimmten

Voraussetzungen verlangen, dass dieser einer Erhöhung

der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmt,

wenn die vertragliche Miete darunter liegt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann gemäß § 558 a

Absatz 2 BGB auf verschiedene Arten festgestellt werden.

Dies geht durch Vergleichswohnungen, mit Hilfe

des Gutachtens eines Sachverständigen oder mittels einer

Mietdatenbank. Das am meisten verbreitete und mit

Abstand wichtigste Mittel, um die ortsübliche Vergleichsmiete

festzustellen, ist jedoch der Mietspiegel. Dies gilt

auch für Berlin mit seinem qualifizierten Mietspiegel.

Auch bei der FORTUNA werden die Mieterhöhungen

bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Bezugnahme

auf den Berliner Mietspiegel durchgeführt.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche

Vergleichsmiete. Er wird von den kommunen in Zusammenarbeit

mit den einschlägigen Interessengruppen

(Mieter- und Vermieterverbände) sowie Fachleuten (Richter,

Sachverständige) aufgestellt. In Berlin ist dafür die

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zuständig.

Die Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete spiegelt

bei einer Wohnung die Preissteigerung wider, der jedes

Produkt unterliegt. Angebot und Nachfrage sind auch

hier die bestimmenden kräfte. Die Veränderung tritt daher

ein, ohne dass an der Wohnung selbst etwas verändert

worden sein muss. Das Recht zur Erhöhung der Miete

auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt keine Modernisierung

oder Veränderung der Betriebskosten voraus.

Entscheidend ist allein, dass die vertraglich vereinbarte

Miete geringer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Der Mietspiegel trifft keine Aussage zum Mietwert einer

bestimmten Wohnung. Es handelt sich bei ihm vielmehr

um eine typisierende Aufstellung von Merkmalen wie der

Wohnlage, dem Alter, der Größe und der Ausstattung

der Wohnungen. Für eine nach den vorgesehenen kategorien

eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel

dann die durchschnittliche Miete und die dem Mietspiegel

zugrundeliegende Mietspanne mit Unterwert und

Oberwert für eine so klassifizierte Wohnung aus. Die

in einem Mietspiegel angegebenen Spannen werden

regelmäßig durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt.

Dabei handelt es sich um einen kriterien katalog,

nach dem ein Haus und eine Wohnung als besser

oder schlechter als der Mittelwert beurteilt werden. Der

höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung für die

nur die positiven Merkmale zutreffen und umgekehrt.

Beim Berliner Mietspiegel ist dies die „Orientierungshilfe

zur Spanneneinordnung“. Sie enthält wohnwertmindernde

und wohnwerterhöhende kriterien. Überwiegen

die wohnwertmindernden Merkmale, führt das zu einer

geringeren ortsüblichen Vergleichsmiete. Überwiegen

hingegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, führt

das zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf

diese Weise können die Wohnung, das Haus und das

Wohnumfeld so bewertet werden, dass sich daraus die

ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ergibt.

Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel

nach § 558 d BGB. Um einen qualifizierten Mietspiegel

handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen

Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von den

Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter oder

der Gemeinde anerkannt wird. Bei einem qualifizierten

Mietspiegel wird im Rechtsstreit um die Mieterhöhung

seitens des Gerichts vermutet, dass die darin genannten

Mietpreisspannen zutreffen.

4.1.1. Der berliner Mietspiegel 2011

Am 30.05.2011 wurde der Mietspiegel 2011 durch

die Senatorin für Stadtentwicklung im Rahmen einer

Pressekonferenz vorgestellt. Seitdem können Mieterhöhungsverlangen

damit begründet werden.

Der Mietspiegel enthält Aussagen über die ortsüblichen

Vergleichsmieten in Berlin. Relevant ist er für über

1,2 Millionen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen

Grundsätzen erstellt und ist als qualifizierter Mietspiegel

anerkannt.

Der Mietspiegel 2011 ist im Internet mit folgendem Link

abrufbar:

www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat zusätzlich

ein Berechnungsprogramm auf ihren Internet seiten

zur Verfügung gestellt. Mittels dieses Mietspiegel-

Abfrageservices können Sie für eine konkrete Wohnung

die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich Wohnlagezuordnung

ermitteln. Sie finden den Abfrage service

mit folgendem Link:

www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/

Dabei wird nach Eingabe der Adresse, des Jahrs der

Bezugsfertigkeit (bei den Plattenbauten der FORTUNA

1973 bis 1990 mit Wendewohnungen) sowie der

Wohnungsgröße der Mietspiegelmittelwert sowie die

untere und obere Spanne angezeigt. Weiterhin können

zutreffende den Wohnwert erhöhende bzw. den

Wohnwert mindernde Merkmale in ein Schema (Merkmalgruppen

der Orientierungshilfe) eingetragen sowie

zutreffende Sondermerkmale angegeben werden. Am

Ende wird für diesen Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete

berechnet, die sich bei Anwendung der

Orientierungshilfe ergibt.

Parallel dazu wurde der Mietspiegel 2011 im am

30.05.2011 ausgegebenen Amtsblatt (Nr. 22) für Berlin

abgedruckt.

Die ortsüblichen Vergleichsmieten werden im Berliner

Mietspiegel nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit

und Lage der Wohnungen differenziert dargestellt.

Die Wohnlagen werden wie üblich als einfache, mittlere

und gute Wohnlage dargestellt. Der Berliner Mietspiegel

2011 enthält eine Wohnlagekarte, die einen Überblick

über die Verteilung der Wohnlagen im gesamten

Stadtgebiet gibt. Diese Wohnlagekarte soll Mietern und

Vermietern eine erste Orientierung der Wohnlageverteilung

in der Stadt geben. Die genaue Wohnlageeinstufung

ist aus dem mit dem Amtsblatt zu veröffentlichenden

Straßenverzeichnis ablesbar oder mit Hilfe des Abfrageservices

im Internet ermittelbar. Die Wohnlagen der

Bestände der FORTUNA finden Sie als Anlage in dieser

Broschüre.

Neben den in der Mietspiegeltabelle enthaltenen Mittelwerten

werden in den Feldern jeweils untere und obere

Spannenwerte ausgewiesen. Sie zeigen, in welchem

Spektrum (Spanne) sich die üblicherweise gezahlten

Mieten für die im jeweiligen Mietspiegelfeld berücksichtigten

Wohnungen bewegen. Die Spannen stellen

sicher, dass nur die für Berlin üblicherweise gezahlten

Mieten abgebildet werden. Die Breite der ausgewiesenen

Mietdaten bewegt sich zwischen 2/3 und 3/4

der ermittelten Miethöhen, je nach Breite des vorgefundenen

Mietenspektrums im jeweiligen Mietspiegelfeld.

Zur genauen Bestimmung der ortsüblichen Miethöhe einer

speziellen Wohnung muss eine Einordnung innerhalb

dieser Spanne erfolgen. Dazu gibt es eine sogenannte

„Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“, mit der

die Ausstattung einer konkreten Wohnung bewertet werden

kann. Minderausgestattete Wohnungen liegen am

unteren Ende und hochwertige Wohnungen am oberen

Ende der Spanne. Bei Vorliegen eines qualifizierten

Mietspiegels geht das Gesetz davon aus, dass die

in ihm enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete

wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). Sowohl

Mieter als auch Vermieter können diesen Mietspiegel

für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nutzen.

Durch das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH,

Urteil vom 20. April 2005 VIII ZR 110/04) wurde

auch die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

als Schätzgrundlage für die genauere Bestimmung der

ortsüblichen Vergleichsmiete anerkannt. Bei eventuellen

Streitigkeiten, die nicht außergerichtlich beigelegt werden

können, gehen die Gerichte daher davon aus, dass

der Mietspiegel die richtige ortsübliche Miete wiedergibt.

Nach § 558 c BGB sollen Mietspiegel im Abstand von

2 Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Der

nächste Mietspiegel in Berlin nach dem aus dem Jahr

2011 wird also turnusmäßig spätestens zum Juli 2013

herauskommen.

Mietenbroschüre | FORTUNA

4. Die MieterHöHung

4.1.2. Das MieterHöHungsverlangen

Nach § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die

Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen

Vergleichsmiete verlangen. Stimmt der Mieter

nicht zu, kann der Vermieter den Mieter auf Erteilung

der Zustimmung verklagen. Die Zustimmung wird dann

durch das gerichtliche Urteil ersetzt. Der Vermieter hat

also kein Recht auf eine einseitige Mieterhöhungserklärung

wie z.B. im sozialen Wohnungsbau oder bei

erhöhten Betriebskosten. Diese inhaltliche Vorgabe bestimmt

auch das Verfahren.

Die Miete muss gemäß § 558 Absatz 1 BGB in dem

Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit

15 Monaten unverändert sein. Soll die Mieterhöhung

also beispielsweise zum 01.10.2012 eintreten, muss

die Miete seit dem 01.07.2011 unverändert sein.

Desweiteren darf das Mieterhöhungsverlangen nach

der genannten Vorschrift frühestens ein Jahr nach der

letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Wurde

die Miete im vorgenannten Beispiel also letztmalig zum

01.07.2011 erhöht, so darf ein neues Mieterhöhungsverlangen

frühestens am 01.07.2012 zugehen.

Schließlich muss die sogenannte kappungsgrenze aus

§ 558 Absatz 3 BGB beachtet werden. Danach darf

sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen

wegen der Betriebskosten oder aufgrund einer Modernisierung

abgesehen, nicht um mehr als 20% erhöhen.

4.1.3. ForM unD begrÜnDung Des

MieterHöHungsverlangens

Die Anforderungen an die Form und die Begründung

sind in § 558 a BGB geregelt.

Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist

dem Mieter gegenüber in Textform geltend zu machen.

Diese ist in § 126 b BGB geregelt. Es reicht danach ein

Schriftstück in maschineller Form, d.h. ohne eigenhändige

Unterschrift.

Das Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen. In der

Begründung müssen sämtliche Voraussetzungen für die

Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens dargelegt

werden. Die beste Möglichkeit ist in der Regel die Bezugnahme

auf den qualifizierten Berliner Mietspiegel.

Diese Art der Begründung ist sicher und kostengünstig.

Sie ist für den Mieter auch leicht nachvollziehbar.

4.1.4. Die zustiMMung zur MieterHöHung

Wenn und soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt,

schuldet er gemäß § 558 b Absatz 1 BGB die

erhöhte Miete mit Beginn des dritten kalendermonats

nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Verlangt

der Vermieter beispielsweise im Laufe des Juli 2012 die

Zustimmung zu einer Mieterhöhung und stimmt der Mieter

dem bis September zu, so ist die erhöhte Miete ab

Oktober 2012 zu zahlen.

FORTUNA | Mietenbroschüre

Die Zustimmung des Mieters ist eine formfreie einseitige

empfangsbedürftige Willenserklärung. Mit ihr wird das

vom Vermieter ausgesprochene Angebot zur änderung

des Mietvertrages angenommen. Die Zahlung der erhöhten

Miete reicht dafür nicht, auch nicht die Zustimmung

unter Vorbehalt. Die FORTUNA besteht daher aus

Gründen der Rechtssicherheit auf einer ausdrücklichen

Zustimmung, damit die klagefrist (siehe unten) nicht versäumt

wird.

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht

zu, so muss der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen,

wenn er die höhere Miete erzielen möchte. Dies kann er

gemäß § 558 b Absatz 2 BGB ab dem zweiten Monat

nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens machen. Er

muss es bis zum Ablauf des fünften Monates nach Zugang

des Mieterhöhungsverlangens tun.

Oft wird es Meinungsverschiedenheiten nicht über die

grundsätzliche Frage der Mieterhöhung, sondern darüber

geben, in welcher Höhe eine eigentlich unstreitige

Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Auch

in diesem Fall muss der Vermieter den klageweg beschreiten,

wenn der Mieter gar nicht oder nur zum Teil

zustimmt. Er kann sich mit dem Mieter aber auch über

die Frage der Höhe Mieterhöhung einigen und einen

Vergleich abschließen.

4.1.5. Die MieterHöHungsklage

Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht

zustimmt, muss der Vermieter seinen Anspruch auf

Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich geltend machen.

Er muss den Mieter auf Zustimmung zur Erhöhung

der Miete auf einen bestimmten Betrag ab einem bestimmten

Zeitpunkt verklagen. Falls der Mieter einem Teil

der Mieterhöhung bereits außergerichtlich zugestimmt

hat, ist Streitgegenstand nur noch der ungeklärte Rest.

Das Urteil ersetzt die verweigerte Zustimmung des Mieters

und hat damit unmittelbar vertragsgestaltende Wirkung.

Zuständig für die Mieterhöhungsklage ist das Amtsgericht,

in dessen Bereich die Wohnung liegt, auf die sich

die Mieterhöhungsklage bezieht.

4.2. Die erhöhunG Der betriebskostenvorauszahlunGen

Betriebskosten sinken (eher selten!) oder steigen (in der

Regel!), sie entfallen (die Reinigungskosten entfallen

nach der Schließung der Müllabwurfschächte) oder

sie entstehen neu (die Wartung neu installierter Rauchmelder).

Das Mietrecht darf diese Veränderungen nicht

übergehen, es muss sie berücksichtigen und den Mietvertragsparteien

auch insoweit eine Anpassung des

Mietvertrages ermöglichen. Die wichtigsten Gründe für

die Steigerung der Betriebskostenvorauszahlungen waren

in den vergangenen Jahren Erhöhungen der Energiekosten,

der Grund- und der Umsatzsteuer sowie der

Gebühren für Wasser und Müll, also alles Faktoren, die

außerhalb des Einflussbereiches der FORTUNA liegen.

Für die bei der FORTUNA üblichen Betriebskostenvorauszahlungen

gilt § 560 Absatz 4 BGB. Danach kann jede

Vertragspartei nach einer Abrechnung durch eine schriftliche

Erklärung eine Anpassung der Vorauszahlungen

auf eine angemessene Höhe vornehmen. In der Regel

erfolgt dies durch die FORTUNA im Zusammenhang mit

der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Nach dieser

werden Ihre zukünftigen Betriebskostenvorauszahlungen

entsprechend den gesetzlichen Vorschriften anhand des

Abrechnungsergebnisses und der zu erwartenden kostenentwicklung

angepasst. Wenn Sie den Eindruck haben,

Ihre Vorauszahlungen seien zu gering, können Sie

auch innerhalb des Jahres jederzeit eine Erhöhung mit

der FORTUNA vereinbaren.

Trotz unserer beständigen Bemühungen, die Betriebskosten

gering zu halten, wird es auch zukünftig zu regelmäßigen

Erhöhungen kommen. Steigende Steuern und

Gebühren sowie Energie- und Wasserkosten werden

auch in den kommenden Jahren zu höheren Belastungen

der Mieter führen. Die daraus resultierenden Betriebskostennachzahlungen

und Steigerungen der monatlichen

Vorauszahlungen sind unvermeidlich, führen aber zu

keinem Vorteil bei der FORTUNA.

5. DIE MIETZAHLUNG

5.1. FälliGkeit Der MietzahlunG

Schon vor der Mietrechtsreform 2001 war es üblich, in

Mietverträgen zu bestimmen, dass die Miete monatlich

im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag an den

Vermieter zu zahlen war. Auch bei der FORTUNA war

und ist es so. Jetzt ist dies in § 556 b BGB ausdrücklich

geregelt.

Die Miete muss danach bis zum dritten Werktag eines

jeden Monats bei der FORTUNA eingegangen sein. Ist

der 1. eines Monats zum Beispiel ein Montag, so muss

die Miete bis zum Mittwoch bei der FORTUNA eingegangen

sein. Samstage, Sonntage und gesetzliche

Feiertagen gehören nicht zu den Werktagen im Sinne

dieser Vorschrift.

5.2. Die rechtzeitiGkeit

Leistungsort für die Zahlung der Miete ist gemäß den

§§269 Absatz 1, 270 BGB eigentlich der Wohnsitz

des Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung

käme es daher auf die Absendung des Geldes durch den

Mieter an, also z.B. dessen Überweisungsauftrag. Dies

ist jedoch für die Vermieter aufgrund der Banklaufzeiten

unkalkulierbar. In den meisten Mietverträgen, auch bei

der FORTUNA, vereinbaren die Vertragsparteien daher,

dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang

des Geldes auf dem Vermieterkonto ankommt.

5.3. Der verzuG

Zahlt der Mieter die Miete nicht pünktlich, kommt er mit

der Mietzahlung in Verzug. An den Verzug knüpfen eine

Reihe von Rechtsfolgen an, so die Verzinsungspflicht

oder das Recht des Vermieters, den Mietvertrag ab einer

bestimmten Höhe des Zahlungsrückstandes zu kündigen.

Der Verzug tritt bei der Mietzahlung ohne eine

gesonderte Mahnung ein, da der Leistungszeitpunkt gemäß

§ 556 b Absatz 1 BGB kalendermäßig bestimmt

ist. Dies ergibt sich aus § 286 Absatz 2 Nummer 1

BGB.

Trotzdem bekommen Sie von der FORTUNA natürlich

eine Mahnung, bevor weitere Schritte unternommen

werden. Es ist wichtig, dass Sie sich bei Zahlungsschwierigkeiten

mit uns in Verbindung setzen. In vielen

Fällen ist es möglich, für das Problem eine gemeinsame

Lösung zu finden und das Mietverhältnis vor der kündigung

zu bewahren.

Grundsätzlich setzt der Verzug gemäß § 286 Absatz 4

BGB Verschulden voraus. Dieses wird bei Mietschulden

in aller Regel vorliegen. Von Rechts wegen wird es vermutet.

krankheit oder der Verlust des Arbeitsplatzes sind

rechtlich keine Entschuldigung, die Miete nicht zu zahlen,

da in diesen Fällen kranken- oder Arbeitslosengeld

gezahlt werden. Häufig kann es aber in diesen Fällen

zu Verzögerungen kommen. Sie sollten sich daher wie

angeboten immer mit uns in Verbindung setzen.

Probleme kann es auch bei streitigen Mieterhöhungen

oder Mietminderungen geben. Auch in diesen Fällen

bietet es sich an, miteinander im Gespräch eine gemeinsame

Lösung zu finden.

Mietenbroschüre | FORTUNA

6. anHang

6.1. MietspieGelzuorDnunG Des FortunabestanDes

Der folgenden Tabelle können Sie die offizielle Wohnlage Ihrer Wohnung im Sinne des Mietspiegels 2011

entnehmen. Sämtliche Wohnungen der FORTUNA liegen in mittleren Lagen.

Anschrift Wohnlage

Joachimsthaler Str. 4-10 mittel

Biesenthaler Str. 10-14 mittel

Biesenthaler Str. 2-8 mittel

Landsberger Allee 291-293 mittel

Landsberger Allee 295-299 mittel

Landsberger Allee 301-303 mittel

Märkische Allee 130-136 mittel

Märkische Allee 124-128 mittel

Ludwig-Renn-Str. 2-8 mittel

Ludwig-Renn-Str. 10-14 mittel

Ludwig-Renn-Str. 16-20 mittel

Ludwig-Renn-Str. 22-26 mittel

karl-Holtz-Str. 21-27 mittel

karl-Holtz-Str. 15-19 mittel

karl-Holtz-Str. 7-13 mittel

karl-Holtz-Str. 1-5 mittel

Lea-Grundig-Str. 60-64 mittel

Lea-Grundig-Str. 54-58 mittel

Lea-Grundig-Str. 67-71 mittel

Lea-Grundig-Str. 73-77 mittel

Lea-Grundig-Str. 55-59 mittel

Lea-Grundig-Str. 51-53 mittel

Lea-Grundig-Str. 79-83 mittel

Lea-Grundig-Str. 61-65 mittel

Lea-Grundig-Str. 45-49 mittel

Mehrower Allee 54-56 mittel

Arendsweg 11-17 mittel

Rudolf-Leonhard-Str. 5-7 mittel

Rudolf-Leonhard-Str. 1-3 mittel

Mehrower Allee 58-60 mittel

Lea-Grundig-Str. 36-38 mittel

Lea-Grundig-Str. 40-42 mittel

FORTUNA | Mietenbroschüre

Anschrift Wohnlage

Lea-Grundig-Str. 44-46 mittel

Lea-Grundig-Str. 48-52 mittel

Schwarzburger Str. 21-23 mittel

Schwarzburger Str. 12-16 mittel

Sitzendorfer Str. 12-14 mittel

Sitzendorfer Str. 8-10 mittel

Sitzendorfer Str. 1-3 mittel

Schwarzburger Str. 15-19 mittel

Blumberger Damm 303-307 mittel

Blumberger Damm 299-301 mittel

Mehrower Allee 79-85 mittel

Mehrower Allee 87-91 mittel

Mehrower Allee 93-97 mittel

Blumberger Damm 285-291 mittel

Blumberger Damm 293-297 mittel

Schwarzburger Str. 9-13 mittel

Schwarzburger Str. 1-7 mittel

Wuhletalstr. 92-96 mittel

Wuhletalstr. 98-102 mittel

Wuhletalstr. 104-108 mittel

Wuhletalstr. 110-114 mittel

Sitzendorfer Str. 2-6 mittel

Blumberger Damm 309-313 mittel

Blumberger Damm 315-319 mittel

Wuhletalstr. 124-128 mittel

Wuhletalstr. 116-122 mittel

karl-Holtz-Str. 29-35 mittel

charlotten Str. 46-50 mittel

Rotraudstr. 38 mittel

Am Schmeding 10-14 mittel

kaiserkronenweg 1-52 mittel

Hornetweg 5-7 mittel

etspiegeltabelle 2011

9.2 Berliner Mietspiegeltabelle 2011 (Neubau)

ietspiegeltabelle 2011 (Altbau)

Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 01.09.2010) • Netto-Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich

Ortsübliche Vergleichsmieten 6.2. berliner (Stichtag MietspieGeltabelle 01.09.2010) • Netto-Kaltmiete 2011 in Euro je Quadratmeter monatlich

1950 - 1955 1956 - 1964 1965 - 1972 1973 - 1983 1984 - 1990 1973 - 1990 1991 - Bezugsfertig

West a West a Ost a 31.12.2009

mit Wende- ohne Wendewohnungen

wohnungen

Bezugsfertig bis 1918 1919 - 1949

mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, Ausstattung

Bad Bad Bad Bad Bad Bad Bad

und IWC und IWC und IWC und IWC und IWC und IWC und IWC

Ausstattung mit Sammelheizung mit SH, mit SH mit SH,

(SH) oder Bad, mit Bad oder Bad, Bad

WC in der Wohnung und IWC mit IWC und IWC

(IWC)

Wohnfläche

Spalte

5 6 7 8 9 10 11 Wohnlage

Zeile

Spalte

Wohnlage 1 2 3 4

Zeile

A einfach

4,88 5,04 5,07 6,00*

5,69 6,33

einfach A

4,69 - 5,18 4,01 - 6,24 3,99 - 6,59 5,00 - 7,56

4,43 - 7,28 5,50 -7,20

bis

5,56* 5,51 5,16 6,17

6,51* 6,10

bis

unter mittel B

B mittel unter

40 m2 4,66 - 6,16 4,31 - 6,97 4,53 - 5,59 5,61 - 6,75

4,01 - 7,79 5,02 - 6,70

40 m 2

C gut

6,16* 6,25 7,12 6,63

6,08* 3,65** 6,43*

gut C

4,68 - 7,79 5,41 - 7,50 5,91 - 7,98 5,59 - 8,18

5,09 - 7,53 3,44 - 4,50 5,33 - 6,94

D einfach

4,76 4,84 4,48 4,95 6,52**

3,99* 4,69 3,98** 5,24

einfach D

4,40 - 5,30 4,36 - 5,70 4,13 - 4,91 4,38 - 5,38 6,02 - 6,70

3,41 - 5,20 3,38 - 5,87 3,30 - 4,50 4,56 - 6,00

40 m

5,03 5,22 5,25 6,27** 5,28 7,04

E mittel bis unter

60 m2 4,51 - 5,62 4,74 - 6,00 4,80 - 5,50 5,58 - 6,50 5,03 - 5,72 5,10 - 7,97

40 m2 4,43** 5,46 3,57** 5,21

bis unter mittel E

3,18 - 5,57 4,41 - 6,53 3,28 - 4,00 4,37 - 5,93

2 60 m

F gut

5,70 5,26 5,79 6,68* 5,52 7,95**

4,37** 5,65 6,02

gut F

4,79 - 6,99 4,65 - 6,09 5,35 - 6,79 5,10 - 7,47 4,73 - 6,18 5,89 - 9,97

3,92 - 5,00 5,14 - 6,40 5,22 -7,00

G einfach

4,55 4,56 4,35 6,11** 5,72** 4,49 6,48

3,83** 5,02 3,36* 5,18

einfach G

4,39 - 5,04 4,08 - 5,10 3,99 - 4,60 5,53 - 6,61 4,63 - 6,41 4,10 - 4,95 5,40 - 8,49

3,29 - 4,39 4,00 - 6,10 3,07 - 3,46 4,39 - 5,86

60 m

5,06 4,95 4,96 6,13* 6,17** 4,75 6,80

H mittel bis unter

90 m2 4,56 - 5,71 4,39 - 5,57 4,50 - 5,36 4,85 - 6,94 5,85 - 6,54 4,36 - 5,09 5,75 - 7,36

60 m2 3,89** 5,47 4,09** 5,05

bis unter mittel H

3,24 - 4,27 4,44 - 6,52 3,42 - 4,70 4,48 - 5,68

2 90 m

I gut

5,54 5,51 6,00 6,89* 7,27* 5,02 7,23

4,13** 5,80 5,89

gut I

4,68 - 7,10 4,65 - 6,48 5,48 - 6,85 5,83 - 8,04 6,21 - 8,88 4,58 - 5,37 6,04 - 8,95

2,81 - 5,25 4,99 - 6,97 4,88 - 7,10

J einfach

4,10 4,33* 7,05*

2,82** 4,77 4,66

einfach J

3,91 - 4,34 3,77 - 4,65 5,51 - 8,37

2,58 - 3,34 3,95 - 5,80 3,04 - 5,82

90 m

5,63* 5,74** 5,20* 6,66 4,58 7,15

3,17** 5,08 5,07

90 m 2

K mittel und

mehr

und mittel K

5,04 - 5,99 4,86 - 6,30 4,20 - 6,25 6,00 - 7,78 4,32 - 5,00 5,50 - 8,65

2,92 - 3,43 4,19 - 6,44 4,48 - 5,82

mehr

L gut

6,16* 6,99* 6,87* 8,11* 7,36 4,94* 8,19

3,76* 5,82 4,02** 5,47

gut L

4,80 - 8,04 5,12 - 8,20 4,47 - 7,74 6,16 - 9,28 6,32 - 8,37 4,45 - 5,14 6,01 - 10,23

2,90 - 6,00 4,81 - 7,34 3,35 - 4,52 4,66 - 7,08

Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Miet werte). Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 -29 Mietwerte, ** = 10 -14 Mietwerte).

Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Spalte 10 Aussage FORTUNA keine industrielle genügende Plattenbauweise

Zahl von Mietwerten vor

(unter 10 Mietwerte). Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener

Mietwerte nur bedingte Spalte Aussagekraft 11 FORTUNA (* = 15 - 29 Neubau Mietwerte, nach ** 1990 = 10 - 14 Mietwerte).

Mietenbroschüre | FORTUNA

a Die Zuordnung West-

Staakens basiert auf

dem Gebietsstand

02.10.1990. Die Zuordnung

der Bezirke basiert

auf dem Gebietsstand

31.12.2000 vor der