Den Stromfressern auf der Spur! Mieterverein ver

INHALT:
Intern: S. 3
Mitgliederversammlung
Mieter: S. 4
Ihr Fall in Funk und Fernsehen
Bochum: S. 5
Raus-
Modernisierung
in Langendreer?
Vermieter: S. 6
HWG hat den Verkauf vollzogen
LEG-Verkauf: S. 7
Comeback der Kommunalen
Wirtschaft: S. 8
Investor oder Plünderer?
Wohnungspolitik: S. 9
Wohngeld-Erhöhung beschlossen
Bochum: S. 10-11
Neuer
Mietspiegel
Titelstory: S. 12 - 13
Verkauft und vergessen?
Hartz und Heizkosten: S. 14
Endlich warme Bude
Mietrecht: S. 16 - 17
Tipps gegen den
Instandhaltungsstau
Vom Aussterben bedroht: S. 18
Der rauchende Mieter
Satire: S. 19
Frühjahrsputz hält fit!
Bochum: S. 20 - 21
Wohnungsmarktbericht
- entspannt,
aber nicht
problemfrei
2
Energiesparen ist in aller Munde: Egal
ob Heizenergie oder Strom – die
Kosten explodieren. Grund genug, sich
einmal mit den Stromverbrauchern im
eigenen Haushalt zu beschäftigen und
der Frage nachzugehen, ob hier über ein
anderes Nutzungsverhalten oder neue
Geräte Einsparungen möglich wären.
Oder wissen Sie, wie viel Strom Ihre
Waschmaschine, Ihre Wohnzimmerlampe
oder Ihr Fernseher im Stand-By-
Betrieb verbrauchen?
Für unsere Mitglieder haben wir
daher 10 qualitativ hochwertige Mess-
INTERN
Den Stromfressern auf der Spur!
Mieterverein ver-
leiht Messgeräte
an Mitglieder
geräte angeschafft, die bei einfacher
Handhabung den Stromverbrauch
anzeigen.
Sie können die Geräte bei uns für
maximal eine Woche kostenfrei ausleihen.
Erst bei längerer Ausleihe wird ein
Entgelt fällig. Einzige Bedingung: Es ist
eine Kaution in Höhe von 50 Euro zu
hinterlegen, die Ihnen bei ordnungsgemäßer
Rückgabe selbstverständlich
wieder ausgezahlt wird.
Details zu den Regeln der Ausleihe
erfahren Sie unter der Rufnummer 0234
– 96 11 40.
Neuer Mann im Außendienst
D er Mieterverein hat einen neuen
Partner für Ortstermine gewonnen.
Bernd Eckstein war zwölf Jahre als beratender
Ingenieur im Umweltbereich
tätig, bevor er sich als Baubiologe
und Energieberater (mit BAFA-Zulassung)
niederließ. Für den Mieterverein
übernimmt er ab sofort Feuchtigkeitsmessungen,
Mängelbegutachtungen,
Begleitung bei der Wohnungsübergabe
und eben alles, was eine Ortsbesichtigung
erfordert. Sogar der Preis ist
gesunken: Ortstermine Kosten jetzt
65 € incl. Anfahrt, Kurzprotokoll und
MwSt. Kontakt: T: 02302 / 58 54 77,
F: 02302 / 58 54 75, Mail: b-eckstein@
versanet.de

Verein schrumpft
langsam weiter
Der Mieterverein schrumft
langsam, aber stetig weiter. Ende
2997 wurden 16.003 Mitglieder
gezählt. Ein Jahr zuvor waren es
noch 16.256, 2005 noch 16.388.
Zum Vergleich: In den 80er und
noch mehr in den 90er Jahren gab
es ein stetiges Wachstum. Der
absolute Höchststand wurde 1999
mit 17.492 erreicht. Seither sinkt
die Zahl wieder.
1.500 Mitglieder weniger in acht Jahren
- das würde wohl den ein oder anderen
Verein in Schwierigkeiten bringen.
Dank einer vorsichtigen Ausgabenpolitik
steht der Mieterverein finanziell
aber glänzend da. Allerdings liegen zur
Zeit noch keine Zahlen aus dem Jahresabschluss
2007 vor.
Ohnehin bedeutet die Abnahme
eher eine Rückkehr zur Normalität.
Denn in den 90er Jahren verzeichnete
Bochum eine überproportionale Steigerung,
die zu einem enorm hohen
Organisationsgrad geführt hatte. Gemeint
damit ist: Wie viel Prozent der
Mieterhaushalte einer Stadt sind im
Mieterverein organisiert? Hier braucht
der MV Bochum den Vergleich mit anderen
Mietervereinen auch heute noch
nicht zu scheuen.
Knallhart positiv ist erneut unsere
Prozessstatistik - wenn auch nicht ganz
Beratungsthemen 2007
Platz
07 (06 / 97)
Thema
Anteil in %
07 (06 / 97)
1 (1 / 2) Betriebskosten 24,8 (23,0 / 17,0)
2 (2 / 1) Wohnungsmängel 20,1 (19,1 / 17,1)
3 (3 / 4) Heizkosten 19,7 (16,5 / 9,8)
4 (5 / 6) Renovierung 5,7 (6,0 / 5,9)
5 (8 / 7) Kündigung Mieter 4,6 (3,9 / 5,4)
6 (4 / 3) Mieterhöhung 4,5 (6,9 / 10,2)
7 (10 / 9) Hausordnung 4,0 (3,3 / 3,4)
8 (7 / 5) Kündigung Vermieter 3,6 (4,2 / 6,0)
9 (6 / -) Kaution 3,5 (5,1 / -)
10 (9 / -) allg. Vertragsprüfung 3,1 (3,6 / -) /
11 (12 / -) Mietschulden 2,6 (3,6 / -)
12 (11 / 10) Modernisierung 1,9 (3,0 / 3,2)
13 (14 / -) Nachmieter 1,0 (1,3 / -)
14 (13 / 8) Miethöhe allgemein 1,0 (1,5 / 3,8)
so positiv wie im Rekordjahr 2006. Aber
wenn man bedenkt, dass letztlich jeder
Prozess einen Sieger und einen Verlierer
hat, ist 53 : 25 immer noch ein Ergebnis,
auf das wir stolz sind.
Etwas neues haben wir uns bei den
Beratungsthemen einfallen lassen. Die
untenstehende Tabelle zeigt ihnen nicht
nur die Highlights des Jahres 2007 im
Vergleich zum Vorjahresanteil, sondern
erstmals auch im Vergleich zum Anteil
vor zehn Jahren.
Da werden enorme Veränderungen
sichtbar. Während Themen wie Wohnungsmängel
oder Renovierung damals
schon ähnliche Anteile an den Beratungen
hatten wie heute,
ist die Bedeutung der „Geld-
themen“ Betriebs- und Heizkosten
enorm gestiegen. Die
Wohnungsmängel, früher
unangefochtene Nummer
1, drohen gar, auf den dritten
Platz abzurutschen,
obwohl ihr Anteil nicht
gesunken ist. Vermieterkündigung
und Mieterhöhung
kommen in den Beratungen
dagegen immer seltener zur
Sprache - ein deutliches Zeichen
für einen entspannten
Wohnungsmarkt.
INTERN
Mitgliederversammlung
Vo r s t a n d u n d G e s c h ä f t s f ü h r u n g l a -
den alle Mitglieder herzlich zur diesjährigen
Mitgliederversammlung ein. Sie findet statt am
Dienstag, den 17. Juni, 18.00 Uhr
im Acora-Hotel, Nordring 44 - 50
Folgende Tagesordnung ist vorgesehen:
1. Eröffnung und Begrüßung
2. Wahl der Versammlungsleitung
3. Feststellung der Tagesordnung und der ordnungsgemäßen
Einladung sowie Bestimmung
von zwei Anwesenden zur Unterzeichnung
des Protokolls
4. Berichte des Vorstandes und der Geschäftsführung
über das Geschäftsjahr 2007
5. Bericht der Kontrollkommission über das
Geschäftsjahr 2007
6. Aussprache über die Berichte
7. Entlastung des Vorstandes
8. Satzungsänderungen (§§ 3, 4, 5)
9. Anträge
10. Wahlen
• Wahl des/der 1. Vorsitzenden
• Wahl des 1. Mitgliedes der Kontrollkommission
11. Verschiedenes
12. Mitgliederehrungen
Die Welt wird immer komplizierter – und die
Rechtlage auch! Daher stehen auf der Mitgliederversammlung
zwei Satzungsänderungen zur
Entscheidung an. Zum einen der Ausschluss von
Fristenkontrollen bei der rechtlichen Vertretung
von Mitgliedern, zum anderen die Regelung der
Übernahme von Mitgliedschaften durch Erben.
Mitglieder, die hierzu nähere Informationen
wünschen, können sich an den Geschäftsführer
Herrn Wenzel wenden: 0234 – 96 11 440.
Verbraucherzentrale: Rabatte für Mitglieder
Zur Erinnerung: die Nutzung der Infothek der Bochumer Verbraucherzentrale
(Große-Beck-Straße) ist für unsere Mitglieder kostenlos. Normalerweise kostet
die Nutzung 3 Euro. Außerdem gibt es beim Kauf von Publikationen 10 Prozent
Preisnachlass. Eine Bescheinigung über Ihre Mitgliedschaft erhalten Sie in unserer
Bochumer Geschäfststelle. Wir senden Ihnen diese auf Anforderung aber auch
gerne per Post zu. Infos unter 0234 - 96 11 40.
3

MIETER
Ihr Fall in
Funk und
Fernsehen
So kann‘s gehen. In der letzten Ausgabe
von Mieterforum haben wir Sie dazu aufgerufen,
sich zu melden, wenn Sie Lust haben,
Ihren Fall im Fernsehen oder Radio zu
präsentieren - weil wir so oft Nachfragen
der Sender nicht befriedigen können. Diejenigen,
die sich darauf gemeldet haben,
konnten wir bisher leider nicht vermitteln
- trotzdem ein herzliches Dankeschön an
dieser Stelle. Dafür konnten wir im Februar
liefern, als das ZDF für seine Sendung
WISO nach drastisch gestiegenen Nebenkosten
forschte.
... obwohl sie alle die gleichen Container benutzen.
4
Die Eheleute Karin und Heinz Thielke
sind schon ein wenig rumgekommen
in Deutschland. Jetzt wohnen
sie seit einigen Jahren im UniCenter
Bochum - und halten das für die ideale
Alterswohnung. Ein Aufzug bringt sie in
den 10. Stock, drinnen ist alles barrierefrei,
und das zu ihren Füßen liegende
UniCenter bietet alles an Infrastruktur,
was man zum Leben braucht.
Leider ist das UniCenter ein Problemviertel
aus Mietersicht. Die frühere
Eigentümerin ist seit Jahren insolvent,
das ganze Viertel stand bis vor einem
Jahr unter Zwangsverwaltung. Jetzt
ist die Zwangsverwaltung aufgehoben,
eine neue Hausverwaltung aus Berlin
kümmert sich um die Häuser. Doch
als die kurz vor Sylvester - also auf den
letzten Drücker - die Nebenkostenabrechnungen
für 2006 schickte, war der
Deibel los. Drei Dutzend Mitglieder hat
der Mieterverein in diesem Viertel - und
die stürmten gebradezu die Sprechstunde
ihres Rechtsberaters Rainer
Papenheim.
Darunter auch
die Thielkes. 600
Euro sollten sie
nachzahlen, allein
für die kalten Betriebskosten
für
2006. Besonders
deutlich waren die
Kosten für Hausmeister
und Müllabfuhr
gestiegen.
Eine Ursache war
schnell gefunden:
Die neue Hausverwaltung
hatte die
f r ü h e r e n W i r t -
schaftseinheiten
aufgelöst und rechnete jedes der sieben
Häuser getrennt ab. Wie das allerdings
gehen soll, wenn zum Beispiel die Mieter
der HäuserHustadtring
139, 141
und 143 alle
die gleichen
Müllcontainer
benutzen, ist
bisher ein Geheimnis.
Die
D i f f e r e n z e n
in der Abrechnung
sind drastisch:
Die Mieter
des Hauses
139 sollen 79
Cent pro qm
und Monat für
Die Mieter dieser drei Betonklötze im Uni-Center haben neuerdings
extrem unterschiedliche Müllkosten ...
Müll zahlen, die des Hauses 143 nur 9
Cent.
Auch bei den Hausmeister-Kosten
deutet sich eine Erklärung an: Die neue
Hausverwaltung setzte 80 statt bisher
20 Prozent des Hausmeister-Gehalts
als umlagefähig an. Darüber wird man
streiten müssen. Denn Haumeister
erledigen oft neben Wartungsarbeiten
- die umlagefähig sind - auch kleinere
Reparaturen und Verwaltungstätigkeiten
- die nicht umlagefähig sind.
Welche Verteilung gerecht ist, muss im
Einzelfall festgestellt werden.
Rainer Papenheim ist einer der beiden
dienstältesten Juristen beim Mieterverein,
ihn bringt so schnell nichts
aus der Ruhe. „Der Fall steht ganz am
Anfang“, sagt er. „Da wird noch eine
Menge hin und her geschrieben werden.
Nach den Fakten können die Kosten
nicht korrekt verteilt sein. Das schöne
ist: Weil die Frist für Nachforderungen
des Vermieters abgelaufen ist, haben die
Mieter, die zu schlecht gestellt wurden,
immer noch einen Rückforderungsanspruch,
während die, die bei der Verteilung
der Kosten zu gut weggekommen
sind, nicht nachzahlen müssen.“
Das fand auch das ZDF spannend.

BOCHUM
Genossenschaften nehmen
unter den Vermietern eine
Sonderstellungen ein. Sie sind
Wohnungsgesellschaften in
Mieterhand, die Mitglieder
ihre eigenen Vermieter. Über
die Gremien bestimmen sie
- zumindest in der Theorie
- was läuft. Das bedeutet
leider nicht - wie in Hattingen
gesehen - dass man dort
immer sicher wohnt. Und es
bedeutet leider auch nicht, dass
bei der Bewirtschaftung der
Wohnungen die Interessen der
Mieter immer an erster Stelle
kommt - wie man gerade in
Langendreer erleben kann. Dixie-Klo und Parkverbot sind die Vorboten der Bauarbeiten.
Raus-Modernisierung
in Langendreer?
Gegenüber der Rudolf-Steiner-Schule
in Langendreer hat die Bochumer
Wohnstätten-Genossenschaft eine
kleine Siedlung, die aus 5 Häusern
mit je zwei Eingängen besteht, hinter
denen jeweils drei Wohnungen übereinander
liegen. Eine ruhige Gegend
mit überschaubaren Nachbarschaften
- die meisten Mieter wohnen schon
Jahrzehnte hier. Hinter manchem Eingang
wohnen mehrere Generationen
der gleichen Familie, teilweise sind
Wohnungen zusammengelegt. Für die
Mieter ein Idyll.
Für die BWG hingegen ein Problem.
Die Wohnungen sind klein, die Fassaden
nicht gedämmt, Balkone fehlen -
„nicht mehr marktfähig“ nennt man so
etwas heute. Aber da die Wohngegend
in der Tat vielversprechend ist, lohnt es
sich, zu investieren.
Was der BWG vorschwebt, ist mehr
als eine Modernisierung. Jeweils zwei
der drei Wohnungen sollen zusammen
gelegt und zum Dach hin mit einer offenen
Galerie versehen werden, aus der
man vom Bett aus den Sternenhimmel
sehen kann. Auch der Grundriss der
dritten Wohnung soll sich grundlegend
ändern. Hinter jedem Eingang sollen
so eine große, auf dem Markt gefragte,
und eine kleine aber moderne Wohnung
entstehen. Die Pläne sind weit
fortgeschritten. Zwei Häuser sind bereits
leergezogen, der Beginn des ersten Bauabschnittes
steht unmittelbar bevor.
In den anderen Häusern werden die
Mieter unruhig. Zu viele von ihnen sind
einzeln angesprochen und gefragt worden,
ob sie sich denn schon nach einer
Ausweich-Wohnung umgesehen hätten.
Dabei gibt es bisher nicht einmal eine
den gesetzlichen Vorgaben genügende
Modernisierungs-Ankündigung.
Die Mieter beschließen die Bildung
einer Mieterinitiative und holen sich
den Mieterverein zur Unterstützung.
Der klärt zunächst auf: Was die BWG
plant, geht weit über eine normale
Modernisierung hinaus. Grundrissänderungen
muss der Mieter nicht dulden.
Das hören die Betroffenen mit Erleichterung.
Denn das ist die Angst, die
sie umtreibt: Dass sie ihre Wohnungen
während der Bauphase räumen, und danach
ist sie gar nicht mehr da, sondern
eine ganz andere, doppelt so große, die
sie sich nicht leisten können.
Die Initiative schreibt die Genossenschaft
an und bittet um einen
gemeinsamen Termin für alle, in der
die Pläne endlich offen erläutert und
gemeinsam Lösungen für alle Mieter
gesucht werden. Gleichzeitig sammelt
sie die Interessen aller Mieter in einer
Tabelle, damit erkennbar wird, wer
welche Bedürfnisse hat.
Die BWG begrüßt die Bildung der
Initiative - will aber nicht mit ihr reden.
Die Interessen der Einzelnen, schreibt
sie, seien doch so verschieden, dass
Einzelgespräche sinnvoller seien.
Genau das wollen die Mieter aber
nicht mehr - denn genau das ist in den
bereits leeren Häusern passiert. Und
allzuviele ihrer Nachbarn sind dabei
übervorteilt worden, haben sich überreden
lassen, Kosten und Umstände zu
übernehmen. Denn rechtlich gesehen
ist eindeutig klar: Die BWG muss alle
Kosten des zwischenzeitlichen Umzugs
und auch des Rückzugs in die alte
Wohnung nach Ende der Bauarbeiten
übernehmen.
Die Initiative lässt nicht locker, fordert
weiter ein gemeinsames Gespräch.
MF wird am Ball bleiben und weiter berichten,
wie mieterfreundlich die BWG
den Umgang mit ihren Mitgliedern
regelt. Einfach wird das nicht. Denn
alle verbliebenen Mieter wollen in ihren
jetzigen Wohnungen bleiben - und zwar
ohne Grundrissänderung.
5

VERMIETER
6
HWG hat
Verkauf
vollzogen
Die Hattinger Wohnstätten Genossenschaft
(HWG) hat den Käufer für ihre 550 Wohnungen
außerhalb Hattingens gefunden. Es handelt sich
um die RL Ruhr Liegenschaften GmbH mit Sitz in
Castrop-Rauxel. Am 13. Dezember stellte sich der
neue Eigentümer den Mietervereinen vor.
Hinter dem neuen Eigentümer steckt
die Jörg Frigge Vermögensverwaltung,
die unter anderem das Geld
dänischer Anleger in den deutschen
Wohnungsmarkt lenkt. Die Betreuung
der Objekte übernimmt die Hausverwaltung
Tiegel, die mit der RL nach
eigenem Bekunden in der Vergangenheit
gute Erfahrungen gemacht hat.
Reparaturen würden schnell erledigt.
Die RL sagte zu, den Bestand mittelfristig
zu halten. Man habe den
Kauf über eine klassische Hypothek
bei einer deutschen Bank finanziert.
Man werde den Bestand hegen und
pflegen, um eine gute Vermietbarkeit
der Wohnungen zu gewährleisten. Als
Referenz verwies die RL auf eine Siedlug
in Dortmund, in der sie behutsam modernisiert,
Sportplatz, Gästewohnung
und Gemeinschaftsraum angelegt und
dadurch die Vermietungssituation spürbar
verbessert habe.
Vermieter und Hausverwalter sagten
zu, dass es für die Mieter keinen „Bruch“
geben werde, sondern einen fließenden
Übergang. Vorhandene Hausmeister
sollen möglichst übernommen werden,
ebenso den Mietern vertraute Handwerks-Betriebe,
wenn alles gut liefe.
Die HWG hat mit der RL Ruhr Liegenschaften
eine Sozialcharta vereinbart,
die aber nur in wenigen Punkten
über das gesetzlich vorgeschriebene
VBW hofft weiter auf LEG-Wohnungen
Nur eine handvoll der ursprünglich
gut 30 Unternehmen,
die am Kauf der LEG NRW
interessiert waren, sind
nach dem Ende der zweiten
Bieterrunde übrig geblieben.
Gagfah, Evonik und auch das
Konsortium aus kommunalen
Wohnungsunternehmen, an dem
die Bochumer VBW beteiligt war,
haben das Handtuch geworfen.
Das Scheitern der kommunalen
Unternehmen war absehbar, da
es dem Konsortium nicht gelungen ist,
den gesamten LEG-Bestand unter sich
aufzuteilen. Zum Schluss waren immer
noch rund 45 Tsd. Wohnungen übrig,
für die es keine Interessenten gegeben
hätte. „Die kommunalen Bieter hatten
kein Konzept im eigentlichen Sinne,
sondern nur den Wunsch, die jeweiligen
LEG-Bestände vor Ort zu übernehmen!“,
kommentiert Mietervereins-Geschäftsführer
Michael Wenzel.
Wenn dies geglückt wäre, hätte es
sehr wahrscheinlich eine Zerschlagung
der LEG als eigenständiges Unternehmen
mit allen negativen Folgen für
die Arbeitsplätze und die landesweiten
Stadtentwicklungsprojekte der LEG
bedeutet. „Wir haben uns natürlich
gefragt, ob wir das wirklich gut finden!“,
so Wenzel. Immerhin habe man
fast zwei Jahre lang im engen Schulterschluss
mit den Gewerkschaften
versucht, einen Verkauf auch deshalb
zu verhindern, um die Arbeitsplätze bei
hinausgeht, etwa beim lebenslangen
Wohnrecht für über 65jährige. Der
Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen
ist leider auf 10 Jahre ab jetzt
beschränkt. Wichtig aber ist, dass sie der
Forderung der Mietervereine nachgekommen
ist, die Schutzbestimmungen
noch vor dem Verkauf den Mietern
durch einen Zusatz zum Mietvertrag zu
garantieren.
Für die Bestände im Westenfeld in
Hattingen, die die HWG an die Mieter
verkaufen will, hat sie inzwischen die
Alt & Kelber Wohnungsprivatisierung
GmbH engagiert, die Verkäufe abzuwickeln.
Erfahrungen liegen bisher
nicht vor.
der LEG zu sichern. Dies habe nichts
damit zu tun, dass man die Arbeit der
kommunalen Wohnungsunternehmen
insgesamt positiv betrachte.
Die Aufsplitterungn der LEG ist
damit aber keineswegs vom Tisch.
Denn die Landesregierung plant, die
Beschränkungen für den Weiterverkauf
von LEG-Wohnungen durch der Erwerber
(maximal 5 % pro Jahr) zu lockern,
wenn es sich beim Zweitkäufer um ein
kommunales Wohnungsunternehmen
handelt. Der Käufer des Gesamtbestandes
könnte also überall dort, wo ein
kommunales Unternehmen Interesse
zeigt, die LEG-Bestände an dieses verkaufen.
Und die VBW hat keinen Hehl
daraus gemacht, dass sie an den 1300
Wohnungen der LEG-Tochter Ruhr-Lippe
in Bochum interessiert wäre.

LEG-VERKAUF
Comeback
der Kommunalen
Ein Konsortium kommunaler Wohnungsunternehmen ist aus dem
Bieterverfahrung für die 93.000 LEG-Wohnungen ausgestiegen.
Der Rückzug muss aber noch keine Niederlage für die öffentliche
Wohnungswirtschaft sein. Die Kommunalen sind selbstbewusster
geworden, wollen weiter kooperieren und ihre Wohnungsbestände
durch Zukäufe vergrößern.
In ca. 80 der 496 Städte und Gemeinden
in NRW gibt es noch kommunale Wohnungen
und Beteiligungen an Wohnungsgesellschaften.
In den letzten Jahren
schien der Ausverkauf unausweichlich.
Die Finanznot der Gesellschafter
und schwindendes Bewusstsein für die
Bedeutung öffentlicher Wohnungen
ließen kaum noch Entwicklungsperspektiven.
Die Landesregierung, die den
Verkauf der LEG betreibt, hat durch Änderung
der Gemeindeordnung die wirtschaftliche
Betätigung der "Stadtkonzerne"
eingeschränkt. Sie sollen privaten
Anbietern den Vortritt lassen.
Der Verkauf der Wobau Dresden 2006
an die amerikanische Fortress/Gagfah
und nicht zuletzt der Protest gegen den
LEG-Verkauf haben aber zu einem Bewusstseinswandel
beigetragen. Nach einer
repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts
FORSA im
Auftrag des Deutschen Beamtenbundes
unterstützen nur 16 Prozent der Befragten
die Forderung, es sollten weitere öffentliche
Dienstleistungen privatisiert
werden. Im Juni 2007 waren es noch 24
Prozent. Zahlreiche Stadtparlamente
und Ratsfraktionen in NRW haben nicht
nur einen Verkauf ihres kommunalen
Wohnungsbestandes ausgeschlossen,
sondern auch "ihr" Unternehmen aufgefordert,
für LEG-Wohnungen im Tätigkeitsbereich
mitzubieten. Die Dogewo21
in Dortmund hat sich von ihren Anteilseignern
Stadtwerke und Stadtsparkasse
den Rückhalt geben lassen, 4.000
Wohnungen aus dem LEG-Bestand
übernehmen zu können. Zu den Wohnungsgesellschaften,
die sich zum Bieterkonsortium
"Wohnen in NRW" zusammengeschlossen
haben, gehört u.a.
die GAG Immobilien AG Köln. Deren
Verkauf war noch 2001 durch ein Bürgerbegehren
verhindert worden. Absichtserklärungen
für die Übernahme
von Teilwohnungsbeständen der LEG
gab es unter anderem auch aus Bochum
und Essen. Von den gut 93.000 Wohnungen
sollen über 40.000 durch kaufwillige
öffentliche Wohnungsunternehmen
"abgedeckt" gewesen sein.
Für ein Gesamtgebot, und nur das würde
zählen, fehlte ein geeigneter "strategischer"
Finanzpartner. Jetzt sind die Kommunalen
erst einmal bis auf weiteres
LEG-VERKAUF
draußen und die internationalen Finanzinvestoren
unter sich: Deutsche Annington
(Großbritannien), Brack Capital Real
Estate (Israel), Bouwfonds (Niederlande),
Whitehall (USA) und eventuell noch einige
andere.
Dennoch: Seit die kommunalen Wohnungsunternehmen
kooperieren, wächst
ihr wirtschaftliches und wohnungspolitisches
Gewicht. Der erste Schritt war
die Kooperationsvereinbarung der Wohnungsunternehmen
aus Bochum, Dortmund,
Duisburg, Essen, Gelsenkirchen,
Herne und Mülheim im Rahmen des
"Masterplan Ruhr". Die Eigentümer von
mehr als 78.000 Wohnungen wollen sich
enger auszutauschen und kooperativ
handeln, "um bei der Entwicklung des
Ruhrgebietes zu einer Metropolregion
mit vitalen und attraktiven Städten, einer
hohen Wohn- bzw. Lebensqualität und
neuen wirtschaftlichen Perspektiven aktiv
dabei zu sein."
Um mit den neuen Wohnungsgiganten
Annington, Gagfah oder Cerberus
wirtschaftlich besser mithalten zu können,
wollen die Kommunalen auch wieder
selbst wachsen. Hatten sie sich in
den letzten Jahren im Rahmen eines
Portfoliomanagements noch eine
Schrumpfung um etwa 10 Prozent verordnet,
sind auch größere Zukäufe wieder
denkbar. Die Gelegenheit dazu
könnte sie schon bald bekommen. Die
Landesregierung plant, beim Verkauf
der LEG-Wohnungen vorgesehene Weiterverkaufsbeschränkungen
zu lockern,
wenn Wohnungspakete an Kommunale
veräußert werden. Dogewo21-Geschäftsfüher
Klaus Graniki: "Wir werden uns
weiter bemühen, den Dortmunder
Wohnungsbestand der LEG und Ruhr-
Lippe Wohnungsgesellschaft ganz oder
in Teilen zu erwerben und diesen Bestand
unter sozialen und städtebaulichen
Gesichtspunkten für Dortmund zu
bewirtschaften und zu entwickeln."
7

Wirtschaft
8
Zahl der LEG-Bieter
schrumft zusammen
Trotz Immobilienkrise und dem damit verbundenen
Preisverfall hält die Landesregierung am
Verkauf der LEG fest. Im Februar lehnte der
Landtag mit den Stimmen der FDP und der CDU
den Antrag der Grünen, den Verkauf wegen der
Finanzkrise zu stoppen, ab.
Zuvor war durchgesickert, dass einer der
namhaftesten Kandidaten für die LEG-Übernahme,
die GAGFAH-Holding des US-Finanzinvestors
Fortress, aus dem Bieter-Verfahren ausgestiegen
sei. Angeblich hält die GAFAH die in der „Sozialcharta“
vorgesehene Beschränkung von Weiterverkäufen
für unakzeptabel.
Anders als vor ein bis zwei Jahren lassen die
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen keine
Gefechte mit übersteigerten Preisen mehr zu.
Die weltweite Finanzkrise erschwert die Finanzierung
von Großübernahmen durch Fondsgesellschaften.
Die Zeiten, da aufgrund niedriger
Zinsen der bloße Kauf eines Unternehmens mit
sicheren Mieteinnahmen schon Rekordgewinne
brachte, sind vorbei. Ernüchtert stellen angelsächsische
Fondsgesellschaften fest, dass die
deutschen Wohnimmobilien in den Bietergefechten
der Jahre 2004-2005 überbewertet
wurden. Die Wohnungen sind nur schwer zu
privatisieren, der Investitionsbedarf ist erheblich
und die Nachfrage nach veralteten Wohnungen
ist in vielen Regionen sehr beschränkt.
Seit dem letzten Jahr werden die reinen Finanzakrobaten
nun wieder von Immobilienmanagern
abgelöst, die sehr viel genauer hinschauen, was
sich rechnet und was nicht. Alles andere als
rosige Zeiten also für einen lohnenden LEG-
Verkauf.
Wenn man allerdings bedenkt, wie viele
Milliarden die WestLB mit ihren Immobilienspekulationen
in den USA in den Sand gesetzt
hat, kommt es vielleicht aus Sicht von Rüttgers
auf ein paar hundert Millionen Euro
Spekulationsverluste beim LEG-Verkauf auch
nicht mehr an.
Zu den sicher verblieben Bietern auf die LEG
gehört bei Redaktionsschluss die Deutsche
Annington. Der bleibt aufgrund ihrer bereits
erzielten Größe geschäftlich nichts anderes
übrig als weiter zu wachsen. Zweiter sicherer
Kandidat ist der Whitehall-Fonds der US-Großbank
Goldmann und Sachs. Whitehall war
bereits an Immobilienübernahmen und -
weiterverkäufen in Berlin beteiligt. Sicher kein
Dauerparker.
Daneben kommt es immer wieder zu Meldungen,
ein Konsortium um den israelischen
Investor Brack, ein irisches Maklerunternehmen
oder die niederländische „Ex-LEG“ und heutige
Bankentochter Bouwfonds bemühten sich um
eine Übernahme.
Knut Unger
Investor oder Plünderer?
Was müssen Vermieter in ihre Wohnungen stecken?
Elektrik und Wasserleitungen stammen
aus den 60er Jahren. In den
besseren Häusern wurden Anfang der
80er neue Fenster eingebaut. Wenn
die Mieter/innen nicht ständig renovieren
würden, wäre manche Wohnung
schwarz vor Schimmel. Immer
wieder fragen Mieter: Wie viel muss
der Eigentümer jährlich für die Instandhaltung
ausgeben?
Die Antwort: Da gibt es keine verbindlichen
Regeln. Zwar gibt es in Sozialwohnungen
eine sogenannte Instandhaltungspauschale.
Das ist aber lediglich
der Betrag, den der Vermieter einer
Sozialwohnung in der sozialen Kostenmiete
kalkulieren darf. Und nicht etwa
eine Richtgröße für das, was er ausgeben
MUSS. Trotzdem kann die Pauschale
als Orientierungsmaßstab für die
durchschnittliche Minimalanforderungen
an die Erhaltungsinvestitionen
eines Wohnungsunternehmens
heran gezogen werden.
Bei Sozialwohnungen, die über 32
Jahre alt sind, dürfen die Vermieter für
Instandhaltungen jährlich 11,50 Euro
pro Quadratmeter in der Kostenmiete
berechnen. So steht es in der II.
Berechnungsverordnung.
Wohnungsunternehmen beklagen
immer wieder, dass sie mit diesen Beträgen
nicht auskommen. Das gilt
besonders wenn der Wohnungsbestand
alt ist und an vielen Wohnungen lange
nicht gemacht wurde, also ein sogenannter
Instandhaltungsstau besteht.
Die Dortmunder DOGEWO zum Beispiel
gab 2006 für Instandhaltungen
und kleine Wertverbesserungen nach
eigenen Angaben 15,15 Euro/qm aus.
Hinzu kamen noch einmal 18,94 Euro/
qm für Modernisierungen. Andere kommunale
Wohnungsunternehmen, wie
der Essener Allbau oder die Bochumer
VBW investierten in ähnlichen Größenordnungen.
Derartige Zahlen finden sich in der
Regel in den jährlichen Geschäftsberichten
der Unternehmen, die ihren
öffentlichen Auftraggebern Rechenschaft
darüber abgeben, was sie mit den
Mieteinnahmen gemacht haben. Die
Fonds machen das lieber nicht so öffentlich.
Während kommunale Gesellschaften
oft ausführlich und nicht ohne
Stolz über ihre Bestandsinvestitionen
berichten, sucht man dergleichen in
den Geschäfteberichten von GAGFAH
oder Annington vergeblich.
Wie in der Fachwelt herumgeht, sollen
die - offiziell nicht bekannten - Investitionen
mancher Fondsgesellschaften
nicht über 8 Euro / Quadratmeter
liegen, - für Instandsetzung
UND Modernisierung!
Bei solchen Beträgen ist es kein
Wunder, wenn es rapide bergab geht
mit den Wohnungen.
Die Fonds sind natürlich nur dann
an Investitionen interessiert, wenn
dadurch relativ schnell höhere Mieteinnahmen
erzielt werden können. Das
ist aber vor allem bei teuren
Wärmeschutzmaßnahmen und in
Krisenregionen wie dem Ruhrgebiet
kaum der Fall.
Da sind die 12,50 Euro/qm, die die
LEG-Sozialcharta als jährliche
Mindestinvestition nach dem LEG-Verkauf
festschreiben will, allenfalls eine
letztes Rettungsseil. Wahrscheinlich
liegt dieser Betrag, der ja auch
Modernisierungen umfasst, auf Dauer
viel zu niedrig. ku

Nach langem Tauziehen hat sich die Bundesregierung
auf eine Erhöhung des Wohngeldes
verständigt. Nach sieben Jahren ohne Anpassung
fällt diese sogar üppig aus. Ab 2009 will
die Bundesregierung 520 Millionen Euro mehr
ausgeben als bisher.
Im Schnitt 2/3 mehr
Im letzten Jahr mehrfach vertagt, von
Bauminister Tiefensee im Januar
angekündigt, von Finanzminister
Steinbrück zurückgepfiffen kommt die
erste Wohngelderhöhung seit 2001
jetzt doch. Um durchschnittlich zwei
Drittel soll es ab Januar 2009 steigen,
850.000 Haushalte von der Erhöhung
profitieren.
„Die Reform des Wohngelds ist
überfällig. Die Bürgerinnen und Bürger
haben seit 2001 Mietsteigerungen von
rund 10 Prozent und Heizkostensteigerungen
von fast 50 Prozent zu verkraften“,
sagte Tiefensee am 22. Februar in
Berlin, wo er sein Konzept vorstellte.
„Ich will erstens die Heizkosten abhängig
von der Wohnfläche pauschal
in die Mietkosten einrechnen lassen“,
erläuterte Tiefensee die drei Kernpunkte
des Konzepts. „Zweitens werden
die Miethöchstbeträge um 10 Prozent
angehoben, und drittens werden die
Tabellenwerte, aus denen sich die Höhe
des Wohngelds ergibt, um 10 Prozent
erhöht“. Dadurch soll zum Beispiel eine
Familie mit zwei Kindern rund 80 Euro
mehr im Monat erhalten.
Da die Bundesländer das Wohngeld
zur Hälfte mit finanzieren, müssen sie
den Plänen zustimmen, haben sich aber
laut Tiefensee mehrheitlich positiv geäußert.
Das Konzept soll aber noch mit
dem Kinderzuschlag der Familienministerin
verzahnt werden. Und auch mit
dem Arbeitsministerium besteht noch
Abstimmungsbedarf. Tiefensee rechnet
aber mit einer Verabschiedung vor der
Sommerpause.
2006 gaben Bund und Länder je zur
Hälfte 956 Mio. Euro für Wohngeld aus.
690.000 Haushalte erhielten im Schnitt
90 Euro pro Monat. In den östlichen
Bundesländern erhalten 2,9 % aller
Haushalte Wohngeld, im Westen sind
es 1,5 %.
NRW plündert
Wohnungsbauvermögen
Die schwarz-gelbe Landesregie-
rung in Düsseldorf will sich 2008
ein weiteres mal am Sonderver-
mögen der Wohnungsbauför-
derungsanstalt vergreifen, um
Haushaltslöcher zu stopfen. Damit
wären von den einst 980 Millio-
nen Euro nur noch 840 übrig.
Eigentlich ist das Wfa-Vermögen ein
„revolvierender Fonds“ - und Ursache
dafür, warum in NRW jahrzehntelang
noch immer relativ viel Geld
für den Sozialen Wohnungsbau zur
Verfügung stand, während anderswo
längst der Ofen aus war. Denn andere
Quellen der Wohnraumförderung - etwa
normale Haushaltsmittel oder die Fehlbelegungsabgabe
- sind auch an Rheim
und Ruhr längst versiegt.
Revolvierender Fonds heißt: Fördermittel
werden an Investoren vergeben,
im Laufe von Jahren zurückgezahlt und
stehen dann für weitere Förderungsmaßnahmen
zur Verfügung. Dass niemand
dies Verfahren stört, sichert das
„Wohnungsbauförderungsgesetz“.
Doch Gesetze kann man ändern,
wenn man über eine Mehrheit im
Landtag verfügt. Und so macht sich
die Regierung Rüttgers ein weiteres mal
daran, die Wfa-Kasse zu plündern. Man
muss davon ausgehen, dass von deren
Vermögen um so weniger übrig bleibt,
je länger schwarz-gelb in Düsseldorf
regiert. Denn die wollen erklärtermaßen
öffentliche Wohnraumförderung komplett
einstellen und alles dem Markt
überlassen
Besonders pikant: Das Sondervermögen
der Wfa dient gleichzeitig als
Haftungssumme für die landeseigene
NRW.Bank.
POLITIK
Bauminister Wolfgang Tiefensee (SPD)
will das Wohngeld erhöhen.
Bund stoppt Privatisierung
Die Bundesregierung hat den geplanten Ver
kauf von 7000 bundeseigenen Wohnungen
in Berlin gestoppt. Zur Begründung wurde
vor allem darauf verwiesen, dass die Mieteinnahmen
nicht unbeträchtlich seien. Deshalb
sollten die Wohnungen möglichst lange im
öffentlichen Besitz bleiben.
Der Deutsche Mieterbund begrüßte die
Entscheidung und forderte Länder und Kommunen
auf, sich daran ein Beispiel zu nehmen.
Dies vor allem in Richtung der Landesregierung
NRW, die kurz davor steht, die knapp 100.000
Wohnungen der LEG an Finanzinvestoren zu
verkaufen.
FDP will Mietrecht ändern
Die FDP in Baden-Würtemberg will über eine
Bundesratsinitiative das Mietrecht ändern.
Ziel: Vermieter sollen Investitionen zur Nutzung
erneuerbarer Energien genauso auf den Mieter
umlegen können, wie das nach geltendem Recht
für Modernisierungen, die zur Einsparungen
von Energie führen, möglich ist. Das würde
bedeuten, dass 11 % dieser Kosten auf die Jahresmiete
aufgeschlagen werden könnten.
„Klimaschutz geht alle an! Vermieter und
Mieter sollten die Kosten für die Umrüstung
auf erneuerbare Energien deshalb gemeinsam
tragen“, erklärten Justizminister Goll und Wirtschaftsminister
Pfister in Stuttgart.
Falsch daran ist, dass die Modernisierungsumlage
keineswegs zu einer anteiligen
Finanzierung führt. Innerhalb von 9 Jahren
hat der Vermieter 99 % der Kosten vom Mieter
zurückbekommen, ab dem 10. Jahr macht er
sogar Gewinn. Ein weiterer Versuch der FDP, den
Mieter dafür zahlen zu lassen, dass der Vermieter
sein Haus attraktiv hält.
9

BOCHUM
Mietniveau leicht gesunken
Bochums neuer Mietspiegel ist fertig und
tritt pünktlich am 1. April in Kraft. Rein
äußerlich sieht er dem letzten ziemlich
ähnlich. Aber - wenn man sprachlich eine
Anleihe bei der Automobilindustrie neh-
men möchte: Unter der Haube steckt ein
gänzlich neuer Motor.
10
Der Mietspiegel 2008 beruht nicht
auf einer Fortschreibung dessen
von 2006, sondern auf einer völlig neuen
Datenerhebung mit einem durchaus
in etlichen Punkten abgewandelten
Fragebogen. Die Datenbasis kann sich
sehen lassen: Insgesamt flossen 3886
Datensätze in die Auswertung ein.
Auch die Methode der Erstellung
ist grundsätzlich anders als noch 2006.
Auch wenn man es beim Hinsehen
nicht merkt, weil die Basis-Preise nach
wie vor in Tabellenform ausgegeben
werden: Es handelt sich um Bochums
ersten Regressions-Mietspiegel. Die
Ergebnisse unterscheiden sich teilweise
deutlich vom vorherigen Mietspiegel.
Das wichtigste zuerst: Der Spritverbrauch
des neuen Modells ist gesunken.
Auch wenn man es der Tabelle nicht
ansieht, ist die Durchschnittsmiete der
Stichprobe mit 4,94 €/qm/Monat 8
Cent niedriger als vor zwei Jahren. Das
entspricht einem Mietrückgang um 0,8
% pro Jahr.
Die Baualtersklassen sind gleich
geblieben. Das Baualter hat auch einen
erheblichen Einfluss auf die Miethöhe,
und an den Klassengrenzen kommt
es zu erheblichen Preissprüngen. Das
ist immer wieder schwer vermittelbar.
Warum ist eine Wohnung, die im Januar
1970 fertig geworden ist, über 1 € teurer
als eine, die im Dezember 1969 erstmals
bezogen wurde? Würden nicht kleinere
Baualtersklassen die Preissprünge mildern?
Leider nein: Die Baisisdaten ergaben
tatsächlich diese enormen Sprünge
bei bestimmten Baualtern.
Die auffälligste Änderung betrifft
die Wohnungsgrößen. Während in
früheren Mietspiegeln alle 20 qm eine
neue Größenklasse begann, haben
diesmal alle Wohnungen über 40 qm
den gleichen Preis. Ursache ist wiederum
die Datenerhebung. Früher waren
kleine Wohnungen grundsätzlich teurer
als größere. Aber schon in den letzten
Jahren war erkennbar, dass die Wohnungsgröße
einen immer geringeren
Einfluss auf den Mietpreis hat. Das liegt
am Überangebot von kleinen Wohnungen
auf dem Markt. Inzwischen
scheinen nur noch die ganz kleinen
Wohnungen über 40 qm eine höhere
Miete zu erzielen.
Völlig verändert hat sich die Definition
der Wohnlage. Während früher
nach den Kriterien „Infrastruktuk“,
„Bebauungsdichte“, „Grünflächenversorgung“,
„Verkehrsverbindungen“
und „Lärmbelästigung“ unterschieden
wurde zwischen „normal“ und
gut“, beschreibt der neue Mietspiegel
bestimmte Siedlungstypen mir ihren
charakteristischen Eigenschaften. Vorteil:
Es heben sich nicht mehr in 95 %
der Fälle die Vor- und Nachteile einer
Wohnlage gegenseitig auf. Nachteil:
Gerade in den typischen Wohngebieten
in Stadtteiteln mit aufgelockerter
oder dichter Bebauung ergab sich kein
Preisunterschied. Was sich nicht ändert
bei der Wohnlage: „Nähe“ bzw. „nah“
bedeutet immer noch: Zu Fuß in kurzer
Zeit erreichbar.
Auch bei der Ausstattung hat es
einige Änderungen gegeben. Der Arbeitskreis
Mietspiegel war diesmal bemüht,
Qualitäten zusammen zu fassen.
Es wird deshalb jetzt z. B. nicht mehr
gefragt nach Gäste-WC oder der Höhe
des Fliesenspiegels im Bad, sondern
nach „Standardbad“ oder „Luxusbad“.
Die Definitionen finden Sie auf der
Nebenseite.
Wenn Sie die zulässige Miethöhe
für Ihre Wohnung suchen, ist es wichtiger
denn je, den ganzen Katalog der
Zu- und Abschläge durchzugehen. Ein
einfacher Vergleich der Werte in der
Mietpreistabelle 2006 und 2008 führt
zu schiefen Ergebnissen, da den beiden
Tabellen eine völlig andere Systematik
zu Grunde liegt. Schauen Sie deshlab
genau hin - und suchen Sie im Zweifelsfall
die Rechtsberatung auf, vor allem,
wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen
bekommen!

Mindest-
Ausstattung
Der Tabellenmiete liegt eine Standardwohnung
zugrunde, die über
folgende Mindestausstattungen
verfügt, die ausschließlich der Vermieter
geschaffen oder bezahlt hat:
- Wohnungsabschluss (nur eine
Tür zum Treppenhaus)
- alle Räume können direkt vom
Flur oder von der Diele betreten
werden (keine Durchgangszimmer
oder gefangene Räume, ab
Dreiraumwohnung)
- Bad und WC
- das Bad enthält eine Einbauwanne
oder Dusche und Handwaschbecken
(alles mit Warmwasserversorgung)
und ist verfliest.
- Zentral-, Etagen- oder Nachtstromspeicherheizung
- mindestens 2/3 isolierverglaste
Fenster
- Kabel- oder Satellitenanschluss
- Elektroinstallation ausreichend
für den Betrieb aller modernen
Geräte
- die Schalldämmung der Wohnung
entspricht dem Standard
des Baujahres.
Achtung: Vorsicht bei Vergleichen
der neuen Mietpreistabelle
mit der von 2006. Die
angegebenen Preise ensprechen
nicht denen der „normalen
Wohnlage“ von 2006.
Fußnoten:
1) z.B. Echtholz, Naturstein, hochwertige
Fliesen, hochwertiger
Teppichboden, Parkett
2) Brennwerttechnik, vergleichbares
oder Fußbodenheizung
3) z.B Estrich, unbehandelter Holzdielenboden
4) z. B. vollständig gefliest, Einbauwanne
und Dusche, mehrere
Waschtische, Bidet
5) Voraussetzung für die Erhebung
dieses Zuschlages ist, dass die
Grundfläche von Balkon, Terrasse
oder Freisitz bei der Berechnung
der Wohnfläche anteilig
berücksichtigt werden kann.
6) keine Anschlussmöglichkeit für
Spülmaschine, keine Warmwasserversorgung
7) ab Dreiraumwohnung
Mietpreistabelle:
Baujahr Größe qm Miete Spanne von - bis
bis 1949 bis 40 qm 4,86 € 4,83 € - 4,90 €
über 40 qm 4,77 € 4,75 € - 4,79 €
1950 - 1969 bis 40 qm 5,06 € 5,03 € - 5,09 €
über 40 qm 4,96 € 4,94 € - 4,98 €
1970 - 1989 bis 40 qm 5,88 € 5,83 € - 5,94 €
über 40 qm 5,79 € 5,74 € - 5,83 €
ab 1990 bis 40 qm 6,36 € 6,29 € - 6,42 €
über 40 qm 6,26 € 6,20 € - 6,32 €
Zu- und Abschläge:
Wohnlage:
BOCHUM
Wohngebiet außerhalb der Innenstadt mit dichter Bebauung,
geschlossener Häuserfront zur Straße oder Hochhaussiedlung +- 0,00 €
Wohngebiet außerhalb der Innenstadt mit aufgelockerter Bebauung,
Grünflächen zwischen den Häusern, maximal drei Geschosse +- 0,00 €
Innenstadtnah mit entspr. Infrastruktur und entspr. Lärmbelästigung + 0,16 €
Innenstadtnah mit entspr. Infrastruktur ohne Lärmbelästigung + 0,20 €
Stadtteilzentrumnah mit entspr. Infrastruktur und entspr. Lärmbel. - 0,05 €
Gewerbe- oder Mischgebiet mit Beeinträchtigung
durch Lärm oder Lieferverkehr - 0,25 €
Randgebiet mit Siedlungscharakter und begrenzter Infrastruktur - 0,08 €
Ausstattung:
Bei Abweichungen von der Mindestausstattung (siehe Kasten oben rechts) sind
die nachstehenden Zu- und Abschläge vorzunehmen. Sie gliedern sich in zwei
Gruppen:
- Zu- und Abschläge auf die Tabellenmiete pro Quadratmeter (€/qm/Monat)
- Zu- und Abschläge pro Wohnung (€/Monat)
Zunächst ist die ortsübliche Miete anhand der Tabellenwerte mit den Zu- bzw. Abschlägen
pro Quadratmeter (€/qm/Monat) zu ermitteln und mit der Wohnfläche
zu multiplizieren. Dieser Betrag ist dann um die Zu- bzw. Abschläge pro Wohnung
(€/Monat) zu verändern.
Zu- und Abschläge auf die Tabellenmiete (€/qm/Monat):
gehobene Fußbodenausstattung 1 + 0,39 €
gehobene Heizungsausstattung 2 + 0,17 €
Dämmung der Außenfassade + 0,11 €
Energiepass mit Energieeffizienzklasse A + 0,21 €
mindestens 2/3 der Fenster mit Rolläden ausgestattet + 0,15 €
einfache Fußbodenausstattung 3 - 0,11 €
keine Heizung - 0,44 €
keine Isolierverglasung - 0,39 €
Elektroinstallation nicht ausr. f. d. Betrieb aller mod. Geräte - 0,31 €
Zu- und Abschläge pro Wohnung (€/Monat):
gehobene Badausstattung 4 + 22,95 €
Gegensprechanlage + 6,15 €
Balkon/Terrasse/Freisitz 5 + 8,83 €
Gartenfläche zur alleinigen Nutzung + 4,03 €
kein Bad - 25,80 €
einfache Küchenausstattung 6 - 12,90 €
Durchgangszimmer oder gefangene Räume 7 - 5,31€
keine Waschmöglichkeit außerhalb der Wohnung - 10,44 €
11

Quartier
Essen-Katernberg .
Babcock & Brown
Babcock & Brown ist ein australischer Finanzinvestor,
der u.a. für Kapital aus australischen
Pensionsfonds nach günstigen Anlagen sucht.
Zum B&B-Vermögen von 44 Mrd Euro gehören
Eisenbahngesellschaften, eine Flug-zeugflotte
und seit 2003 auch Wohnungen in Deutschland.
Zum Beispiel in Salzgitter. Dort kaufte B&B im
Jahr 2004 13.500 Wohnungen, die ehemals zur
Preussag gehörten. Bereits im Oktober 2005
wurden 4600 Wohnungen aus diesem Paket an
eine dänische Immobiliengesellschaft weitergehandelt.
2007 verkauften die Dänen ihre
Bestände an die Vivacon AG weiter. Und der Rest
von B&B in Salzgitter ging im gleichen Jahr an
die Colonia Real Estate AG.
Für die Mieter sollte sich bei diesen Spielchen
angeblich nichts ändern.In Salzgitter und Kassel
explodierten jedoch die Nebenkosten, vor allem
Gartenpflege und Hauswartdienste. Dienstleistungen,
die an eine Firma innerhalb des Konzerns
vergeben waren. Mieter in Salzgitter
gründeten daraufhin einen eigenen Verein. Es
folgten gegenseitige Strafanzeigen. Die jetzigen
Eigentümer scheinen die Abrechnungsfehler
vermeiden zu wollen.
2005 verkaufte die Wohnungsgesellschaft
Münsterland (WGM) , an der die landeseigene
LEG zu 50 % beteiligt ist, 630 Sozialwohnungen
in Münster-Kinderhaus an Babcock & Brown. Der
neue Eigentümer versprach zu investieren,
mindestens eine halbe Million pro Jahr. Heute ist
davon wenig zu spüren. Die Wohnungsverwaltung
erklärte, in Kinderhaus gebe es zu
viel Vandalismus und große Investitionen
lohnten sich nicht. Zahlreichen Mietern wurde
inzwischen fristlos gekündigt. Die Leerstandsquote
ist von 5 auf 17 % gestiegen. Der ohnehin
sozial labile Stadtteil hat ein Problem mehr.
12
Wenn Vermieter weiter ziehen
Verkauft und
vergessen?
Der jetzige Instandhaltungsstau im Ruhrgebiet hat sich
lange aufgebaut. Erst war Neubau wichtiger als Renovierung.
Dann verlor die Industrie das Interesse an den Werkswohnungen.
Und schließlich erkauften sich „Heuschrecken“
mit billigen Krediten das Recht, die Mieten ohne
Gegenleistung abzukassieren. Gibt es Probleme und ergibt
sich eine Gelegenheit, sind die Häuserausschlachter
schnell weiter gezogen. Zurück lassen sie vernachlässigte
Wohnsiedlungen und unsichere Zukunftsaussichten.
Blickt man im fünften Geschoss
des Annington-Hauses in Witten-
Bommern aus dem Fenster, fühlt man
sich in einen Kurort versetzt: grüne Hügel
mit Fachwerkhäusern, eine großartige
Aussicht über das Ruhrtal. Schielt
man aber etwas nach oben oder links,
kehrt Ernüchterung ein: schwarzer
Schimmel macht sich in den Ecken breit
und hat schon Teile der Zimmerdecke
erobert.
„Das war schon 3 Monate nach meinem
Einzug da. Und es kommt immer
wieder“, sagt Frau S., die mit ihren
beiden Kindern 2002 in die 80qm Wohnung
zog, die damals noch der Viterra
gehörte. „Vor zwei Jahren noch wurde
alles neu verputzt und gestrichen. Aber
das hat die Ursache nicht beseitigt.“
„Das einzige was sich durch die
Annington verändert hat, ist der Verwalter.
Der neue sieht besser aus“, sagt
Frau S. , die sich nun aber lieber eine
besser aussehende Wohnung sucht. Die
Miete mindert sie schon seit Jahren. Die
Annington scheint es zu akzeptieren,
hat die Minderung gar schriftlich bestätigt.
Das ist allemal billiger als die
Häuser einzudämmen, was eigentlich
erforderlich wäre um den Schimmel zu
besiegen.
Zwei Stockwerke tiefer ist eine junge
Familie erst vor zwei Jahren eingezogen.
Schon im zweiten Jahr zeigte
sich der schwarze Befall im liebevoll
gestrichenen Schlafzimmer. Erst an den
Fenstern, dann hinter den Schränken
an der Außenwand. Der Hausverwalter
sagte zwar: „Das liegt nicht an Ihnen.
Ich melde mich bis Weihnachten.“
Aber dann verging Weihnachten ohne
Verwalter-Besuch und im neuen Jahr
rückte die Familie die Schrankwand
beiseite und renovierte alles gründlich.
Ohne Schadensersatzforderung und
Minderung. So wie viele andere Mieter
auch.„Manche Familien tapezieren jedes
Jahr im Frühjahr neu“, weiß man
beim Mieterverein Witten.
Instandsetzungsstau
Auch im Norden des Essener Stadtteils
Katernberg klagen die Annington-
Mieter seit langem über Schimmel.
Genause wie über „marode Balkone“,
eine veraltete Elektrik und herunter
gekommene Hausflure. Die Fassaden
strömen noch echte Revier-Tristesse aus.
Seit Bau der Sozialsiedlung in den 60er
Jahren wurden sie noch nie gestrichen.
Als die Viterra im Jahr 2004 verkauft
werden sollte, befürchteten die Mieter
in Katernberg noch Umwandlung und
Verdrängung. Sie gründeten eine Bürgerinitiative,
das Mieternetz Nord.
Nach dem Kauf durch Annington wurde
dann bald klar, dass keine Einzelprivatisierungen
geplant waren. Stattdessen
gab es saftige Mieterhöhungen.
„Wofür sollen wir noch mehr zahlen?“,
fragten sich da die Mieter.
Das Mieternetz verteilte Listen, auf
denen die Mieter ihre Mängel genau
aufführen konnten. 380 Listen kamen
zurück und wurden der Annington
übergeben Diese sagte zwar Investitionen
zu, allerdings ohne allzu konkret
zu werden.
In der Bochumer Annington-Zentrale
ist man stolz auf die „kostenlose
Servicenummer“ und einen schnellen
Reparaturservice. Auch Wilfried Seidel

vom Mieternetz Nord bestätigt: „Die
Kleinreparaturen klappen eigentlich
ganz gut“. Woran es hapert seien die
eigentlich notwendigen größeren Investitionen.
Die inzwischen begonnenen
Reparaturmaßnahmen an den Balkonen
seien ziemlich „breit gestreut“.
Seidel: „Wir erwarten, dass mehr passiert.“
Warten auf den Verwalter
Essen-Katernberg, Ende Februar. Im
Stadteilzentrum „KonTakt“ versammeln
sich Mieter aus der Straße „Meerkamp“.
Sie warten auf einen Vertreter der Firma
„Krüger Immobilien GmbH“. Unter
anderem stehen dringend notwendige
Renovierungen auf der Tagesordnung.
Denn überall in der Siedlung, beschweren
sich die Mieter, gibt es Feuchteschäden
und defekte Briefkästen.
Waschbecken sind abgängig und die
Rohrleitungen veraltet. Balkone zerfallen
sichtbar und der Vermieter kümmert
sich nicht genügend um Umzüge und
die Auswahl der Neuzuzüge.
Krüger Immobilien ist eine große,
bundesweit tätige Hausverwaltung , die
zum Imperium des australischen
Finanzinvestors Babcock & Brown gehört.
Und der ist seit Anfang 2007 der
Eigentümer von etwa 400 ehemaligen
Viterra-Wohnungen im „Meerkamp“.
Vorher gehörte die Siedlung für etwa
ein Jahr zum bundesweit tätigen Immobilienhändler
„Vivacon AG“, davor für
wenige Jahre zur „Ruhrboden Liegenschaften
GmbH“. Beide Zwischenerwerber
vernachlässigten die Sanierung
und waren für Absprachen kaum erreichbar.
Mit dem Wechsel zu Babcock &
Brown und Krüger schien sich das zu
ändern: Im Laufe des letzten Jahres
wurden Balkonsanierungen in Angriff
genommen, es gab mehrere Versammlungen
mit Krüger-Vertretern. Aber
dann hörten die Maßnahmen im Spätherbst
auf. Man habe noch Beratungsbedarf
mit Babcock & Brown hinsichtlich
der Kosten, hieß es von Krüger.
Deshalb sitzen die Mieter heute hier.
Und warten. Eine halbe Stunde vergeht,
eine ganze... Nein, heute wird das nichts
mehr.. Hat Krüger gekniffen? Wurden
die zurück gepfiffen? Frustriert gehen
die Mieter, die meisten im Rentenalter,
heim. Später heißt es: Krüger hat die
Einladung nicht erhalten. Die Versammlung
wird am 8. April nachgeholt.
Zu Lasten der Substanz
Aber wird Babcock & Brown diese
Wohnungen überhaupt lange behalten?
In Salzgitter hat dieser Investor
nicht mal ein Jahr bis zum Weiterverkauf
eines Teils seiner Wohnungen ge-
braucht. Und solche Verkaufskette, gehen
zu Lasten der Substanz im Viertel
Zum Beispiel in der Neuen Kolonie
Landwehr/Zeche Zollern in Dortmund-
Bövinghausen. .Hier führte die lange
Verkaufskette von der Vieterra über die
MIRA an die Emscher Siedlungsgesellschaft
in Eschborn und ein Jahr
später zur „Promontoria Holding VIII
B.V.“. Das ist eine von mehreren
namensähnlichen niederländische Firmen,
die z.Bsp. auch in Witten über
Wohnungen verfügen und hinter denen
die berühmte Groß-Heuschrecke
Cerberus (=„Höllenhund“) steckt.
Cerberus beteiligte sich z.B. am Kauf
des Berliner Wohnungsunternehmens
GSW. Wie der frühere Cerberus-Manager
Winter gern erzählt, hatte der
Finanzinvestor nie vor, wirklich unter
die Wohnungsunternehmer zu gehen.
Horrende Gewinne wurden durch reine
Finanzakrobatik eingestrichen,
Dann stiegen die Zinsen, und Cerberus
verdrückte sich schnell.
Solche Anleger sind für Mieter praktisch
unerreichbar. Obwohl die beauftragte
Hausverwaltung Krüger - wir kennen
sie schon als Babcock-Verwaltung
in Katernberg - ein Regionalbüro in der
Bergarbeitersiedlung unterhält, beklagen
die Mieter Instandhaltungsstau und
arrogantes Auftreten.
Auf einer Mieterversammlung im
November 2007 wurde beschlossen, die
Pro-montoria direkt mit Mängellisten
zu konfrontieren. Ein Dutzend Mieter
beteiligten sich daran und füllten einen
Vordruck aus.
Bisher haben weder Eigentümerin
noch Hausverwaltung Krüger reagiert,
so dass beide zu einer erneuten Mieterversammlung
eingeladen werden sollen
Fliegender Wechsel
Holländische Firmen begegnen uns
auch in der Dortmunder „Fischsiedlung“,
die so heißt weil die Straßen in
der idyllisch gelegenen „Kolonie“ nach
Anglergut benannt wurden. Auch hier
wurde seit langem nicht mehr investiert.
Mängel wie defekte Fenster oder
Türen häufen sich. Zeitweise kümmerte
sich der Vermieter nicht ausreichend
um die Abwicklung von Umzügen: Auszugreste
lagen lange herum.
Bereits 1999 wurden die 283 ehemaligen
Werkswohnungen an die Arslan-
Gruppe in Herne verkauft. Immer wieder
klagten die Mieter über Instandsetzungsmängel.
2006 ging die Kolonie an
eine Valbonne Real Estate IX in
Amsterdam. Die Arslan-Gruppe blieb
noch Hausverwalterin.
Vollends unübersichtlich wurde die
Situation, als die IMW Immobilien AG
in Berlin eine Mehrheitsbeteiligung am
Immobilienfonds der Valbonne erwarb.
Auf einer Informationsveranstaltung
des Mietervereins im Juni 2007 machten
die Mieter ihrem Unmut Luft. Sie
erstellten mit Unterstützung des eines
Forschungsprojekts eine Mängelliste
und schickten diese an die IMW.
Die Arslan-Gruppe, von der IMW zur
Stellungnahme aufgefordert, erstattete
Strafanzeige gegen den Mietervereins-
Sprecher Helmut Lier-haus wegen Verunglimpfung.
Das Verfahren wurde
eingestellt und die IMW beauftragte ein
eigenes Unternehmen mit der Verwaltung.
Dieses soll jetzt zu einer weiteren
Versammlung eingeladen werden.
„Hier müsste wirklich mal was getan
werde,. Es muss ja nicht alles auf
einmal sein“, sagt ein Mieter an einem
schönen Wintertag. „Wir würden hier
nämlich gerne wohnen bleiben.“
Quartier
Dortmund, „Fischsiedlung“
13

HARTZ IV
Der Heizkosten-Streit zwischen Mieterverein und Bochumer ARGE ist - vorerst
- entschieden. Der Hauptausschuss beschloss am 18. Februar eine
Änderung der Richtlinien für die Heizkosten-Übernahme von ALG-II-Abhängigen.
Danach sollen ab sofort Heizkosten nur noch dann gekürzt werden,
wenn im Einzelfall Hinweise für ein unwirtschaftliches Heizverhalten
vorliegen. Genau das fordert der Mieterverin seit November 2006 - und
war darüber in heftigen Streit mit der ARGE geraten.
Endlich warme Bude
14
Hartz IV ist ein schlechtes Gesetz.
Nicht nur, weil es politisch falsch
ist. Nicht nur, weil es hunderttausende
Menschen in Armut gestürzt hat. Nicht
nur, weil es Millionen die Sicherheit
nimmt, einen erreichten Lebensstandard
auch im Falle der Arbeitslosigkeit
wenigstens angenähert halten zu können.
Nicht nur, weil es jeden Job, jede
Entfernung und jeden Hungerlohn für
zumutbar erklärt. Sondern auch, weil es
einfach schlampig gemacht ist.
Eines der vielen Dinge, über die
sich der Gesetzgeber wenig Gedanken
gemacht hat, sind die „Kosten der Unterkunft“.
Sie sollen in voller Höhe von
ARGE oder Jobcenter übernommen werden,
„soweit sie angemessen sind“. Was
angemessen ist, sagt das Gesetz nicht.
Und so bleibt es den Kommunen selbst
überlassen, das zu definieren.
Bei der Netto-Miete orientieren sich
die meisten am Mietspiegel. Das klingt
vernünftig. Streiten muss man dann
nur darüber, welcher Wert in der Tabelle
die Obergrenze sein soll. Bei den kalten
Nebenkosten wird in der Regel die volle
Höhe übernommen. Denn bekann-termaßen
kann der Mieter diese Höhe gar
nicht beeinflussen.
Bei den Heizkosten wird’s schwierig.
Denn deren Höhe hängt einerseits stark
von der Beschaffenheit des Gebäudes
(Wärmedämmung), der Heizanlage
(Wirkungsgrad) und der Lage der
Wohnung im Hause (Wetterseite) ab.
Andererseits beeinflusst das persönliche
Heizverhalten den Verbrauch. Wer auch
im Winter 24 Grad will, und das am
besten noch bei ständig abgekipptem
Fenster, der heizt eben buchstäblich
„zum Fenster hinaus“ und produziert
hohe Kosten.
In Bochum glaubte man im Herbst
2006, einen Königsweg gefunden zu
haben: Den Durchschnitt des Hauses.
Wer mehr verbrauchte, dessen Heizkosten
galten als unangemessen. Eine
Öffnungsklausel erlaubte eine geringe
prozentuale Überschreitung, wenn
die Lage im Hause ungünstig oder der
Wärmebedarf des Mieters wegen Alter
oder Krankheit höher war.
Das rief sofort den Mieterverein auf
den Plan. Denn zu diesem Zeitpunkt
hatten bereits zahlreiche Sozialgerichte
jede Art von Pauschalierung für
unzulässig erklärt. Die ARGE reagierte
pampig, warf dem Mieterverin Inkompetenz
vor und behauptete, ihre Praxis
sei „gerichtsfest“.
Der Mieterverein antwortete mit
Muster-Widersprüchen, die öffentlich
verbreitet wurden. Seine Forderung: Die
tatsächlichen Heizkosten haben so lange
als angemessen zu gelten, wie dem
Hilfe-Empfänger nicht im Einzelfall
ein unwirtschaftliches Heizverhalten
nachgewiesen wird. Im Sozialausschuss
machte sich „Die Linke“ diese Forderung
zu eigen. Ihr entsprechender Antrag
im Sozialausschuss wurde jedoch
von der rot-grünen Mehrheit in einen
Prüfauftrag abgemildert.
Die Verwaltung prüfte und befand:
Beim Landessozialgericht NRW sei ein
Prozess aus Bochum über genau diese
Frage anhängig. Dieses Urteil solle man
abwarten und danach gegebenenfalls
die Richtlinien zur Übernahme von
Heizkosten ändern.
So beschlossen. Nur hieß das leider
nicht, dass in der Zwischenzeit die
bestehenden Richtlinien nicht angewendet
worden wären. Hunderten von
ALG-II-Abhängigen wurden die Heizkosten
gekürzt, Tausenden eine Kürzung
angedroht.
Währenddessen ergingen immer
wieder Urteile von Sozial- und Landessozialgerichten,
die sich der bisherigen
Rechtsprechung anschlossen: Keine Pauschalierung
von Heizkosten, Kürzung
nur bei persönlicher Verschwendung.
Sogar das LSG NRW in Essen entschied
mehrfach für die Hilfe-Empfänger und
bezeichnete diese Rechtsprechung in
einem Urteil von 21. Dezember 2007 sogar
als „absolut herrschende Meinung“.
Nur waren das andere Kammern, und
der Fall aus Bochum ist immer noch
nicht entschieden.
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Viele Hartz-IV-Empfänger heizen im Winter nur auf 16 Grad und frieren aus Angst vor
einer Kürzung durch die ARGE. Das wusste Ute Auer von der Arbeitslosenberatungsstelle
auf der Veranstaltung „Privat vor Staat - Armenküchen auf dem Vormarsch“ der
Linksfraktion am 29. Februar zu berichten. Uwe Vorberg kann‘s kaum glauben.

Nur 6,22 € für
Warmwasser
Die Praxis der Bochumer ARGE,
18 % der Erwärmungskosten bei
der Heizkostenerstattung abzuziehen,
wenn das warme Wasser zum Waschen,
Baden und Kochen aus der gleichen
Quelle stammt wie das der Heizung, ist
rechtswidrig. Das ergibt sich aus einem
Urteil des Bundessoziaalgerichts vom
27. Februar.
Der Streit ist so alt wie Hartz IV:
Heizkosten sind Kosten der Unterkunft
und müssen - wie die Grundmiete und
die kalten Betriebskosten - zusätzlich
zum Regelsatz übernommen werden.
Die Kosten für die Erwärmung des
Brauchwassers aber sind im Regelsatz
enthalten. Deshalb wird ein Abzug
vorgenommen, wenn das warme Wasser
Fortsetzung:
Endlich warme Bude
Das rief erneut die „Linksfraktion“
auf den Plan. Sie beantragte ein Moratorium:
Keine Kürzungen mehr, bis
das Urteil im Bochumer Fall vorliegt.
Natürlich wollte sich die rot-grüne
Koalition nicht vorführen lassen und
formulierte einen eigenen Antrag, der
aufs I-Tüpfelchem dem glich, was „Die
Linke“ schon im November 2006 beantragt
hatte, und was der Mieterverein
immer gefordert hat: Die Richtlinien
sollen sofort geändert werden.
Im Hauptausschuss wurde dieser
Umstand wortreich verschleiert. Von
„Unsicherheiten“ wegen „sich ändernder
Rechtsprechung“ war da die Rede
und von einem „Grundsatzurteil“ des
LSG Essen, das leider noch ausstehe.
Alles Unsinn. Ein Landessozialgericht
ist „nur“ die zweite Instanz, ein
„Grundsatzurteil“ ist höchstens vom
Bundessozialgericht zu erwarten. Und
die Rechtsprechnung ist seit In-Kraft-
Treten von Hartz IV in der Heizkosten-
Frage absolut konstant.
Aber wenn man gewonnen hat,
soll man nicht nachkarten. Natürlich
enthält der Beschluss des Hauptausschusses
eine Öffnungsklausel: Wenn
das „Grundsatzurteil“ über den Bochumer
Fall endlich vorliegt, sollen die
Richtlinien - wenn nötig - noch einmal
angepasst werden.
nicht aus einem Durchlauferhitzer oder
Boiler stammt (dessen Strom aus dem
Regelsatz bezahlt wird), sondern von
der Heizanlage (deren Kosten gesondert
übernommen werden).
Dieser Abzug darf aber maximal
6,22 € pro Monat betragen, urteilte das
höchste deutsche Sozialgericht. Denn
das ist der Betrag, der im Regelsatz für
die Warmwasserbereitung vorgesehen
ist. Ein höherer Abzug würde also einen
Mieter mit zentraler Warmwasserbereitung
gegenüber dem mit Durchlauferhitzer
benachteiligen.
Gleiches gilt, wenn in einer Pauschalmiete
Stromkosten enthalten sind.
Insgesamt sind beim ALG II 20,74 € für
„Haushaltsenergie“ im Regelsatz enthalten,
davon 6,22 € für Warmwasser. Die
ARGE hatte jedoch 9 € für Warmwasser
und 19 € für Strom abgezogen, zusammen
als 27 €.
AZ: BSG B 14/7b AS 64/06
Kostensenkungsaufforderungen:
Wohnungsangebot
muss da sein
Das Landessozialgericht NRW in
Essen hat die Praxis in Bochum
und vielen anderen Städten, die Mietobergrenzen
für ALG-II-Empfänger
nach dem örtlichen Mietspiegel und
die Wohnungsgröße in Anlehnung
an die Regelungen des Sozialen Wohnungsbaus
zu bilden, gebilligt. Die
Klage einer Hartz-IV-Abhängigen, die
gefordert hatte, die Regelungen der
Ausführungsbestimmungen NRW zum
Wohnungsbindungsgesetzes oder der
Wohnraumförderungsbestimmungen
zugrunde zu legen, wurde abgewiesen.
Wichtig war für das Gericht allerdings,
dass es auch tatsächlich ein ausreichendes
Wohnungsangebot in dieser
Größe und zu diesem Preis im jetzigen
sozialen Umfeld der Mieterin gibt. Das
hatte die ARGE allerdings durch eine
Vielzahl entsprechender Angebote
nachgewiesen.
HARTZ IV
Nicht zu beanstanden fand das
Gericht auch die äußere Form der
Schreiben, mit denen die Bochumer
ARGE ALG-II-Empfänger darüber informiert,
dass ihre Wohnkosten zu hoch
sind. Nach Auffassung der Sozialrichter
haben solche Kostensenkungsaufforderungen
„Aufklärungs- und Warnfunktion,
damit der Hilfebedürftige Klarheit
über die aus Sicht des Leistungsträgers
angemessenen Aufwendungen für die
Unterkunft und ggfs. für die Heizung
unter Hinweis auf die Rechtslage erhält“.
Diesen Anforderungen würden
die Schreiben der Bochumer ARGE auch
gerecht.
Damit wies das LSG sämtliche Beschwerden
der Antragstellerin, der vom
Sozialgericht weder Prozesskostenhilfe
noch eine einstweilige Anordnung zugebilligt
worden war, auch in zweiter
Instanz ab.
AZ: LSG NRW L 7 B 114/07 AS ER
15

MIETRECHT
Tipps
gegen den Instandhaltungsstau
Grundsätzlich hat ein Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass sich die Woh-
nung in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Dieser im Bürgerlichen
Gesetzbuch festgelegte Grundsatz ist eindeutig (§ 535 BGB). Dennoch
klappt es in vielen Fällen mit der Mängelbeseitigung nicht. Denn die Repa-
ratur verursacht Kosten, die Eigentümer häufig vermeiden wollen. Es gab
schon immer Kleinvermieter, für die das Wort „Instandhaltung“ ein Fremd-
wort zu sein scheint, ebenso kleinere Wohnungsunternehmen bei denen
die Reparatur-Verweigerung zum Geschäftsprinzip gehört. Zu befürchten
ist, dass ein solches Verhalten zukünftig immer mehr Mieter trifft. Denn bei
größeren Wohnungsunternehmen sind die Instandhaltungsansätze drastisch
gekürzt worden (siehe Bericht Seite 12-13). Deshalb unsere Tipps.
16
Umfang der
Instandsetzungspflicht
Die Instandsetzungspflicht des
Vermieters umfasst grundsätzlich alle
Mängel und Schäden, die den Gebrauch
der Mietsache beeinträchtigen oder
unmöglich machen. Dazu gehört nicht
nur die Wohnung des Mieters, sondern
auch mitvermietete Teile des Hauses
wie Keller, Boden, Fahrstuhl, Garage,
Hof und andere Nebenräume. Sie alle
müssen sich in einem betriebssicheren
und gepflegten Zustand befinden. Zu
den Mängeln einer Wohnung zählen
z. B. undichte Fenster, feuchte Wände,
defekte Installationen in Bad und Küche,
aber auch das Fehlen vertraglich
zugesicherter Eigenschaften wie z. B. das
Fehlen eines Kellerraumes, wenn dieser
im Mietvertrag zugesichert wurde.
Mängelanzeige
Tritt in der Wohnung oder in den
Nebenräumen ein Mangel auf, so
muss dieser dem Vermieter umgehend
angezeigt werden. Die Mängelanzeige
sollte schon aus Beweisgründen immer
schriftlich erfolgen, unter möglichst genauer
Beschreibung des Schadens. Weiter
ist darauf zu achten, dass zur Män-
gelbeseitigung eine Frist mit genauem
Datum gesetzt wird (siehe Musterbrief
„Mängelanzeige“). Die Zeit muss so
bemessen sein, dass es dem Vermieter
wirklich möglich ist, bis Fristablauf die
Mängel zu beheben. Es ist ausreichend,
wenn eine Mängelanzeige per Fax oder
sogar E-Mail verschickt wird. Frühzeitig
„nachhaken“, wenn nichts passiert!
Mietminderung
Bei erheblichen Schäden kann parallel
zur Mängelbeseitigung die Miete
gemindert werden. Reparaturunwillige
Vermieter lassen sich aber oft auch
entgegen der Erwartung Betroffener
von Minderungen nicht beeindrucken.
Die Minderung gleicht den geringeren
Wohnwert aus. Das Ziel Mängelbeseitigung
wird aber besser entweder durch
eine Ersatzvornahme oder eine Instandsetzungsklage
erreicht.
Bei kleinen Mängeln -
Ersatzvornahme !
Wenn es sich um kleinere Mängel
handelt, deren Beseitigung keinen
großen Kostenaufwand erfordert, kann
die Reparatur vom Mieter im Wege der
Ersatzvornahme selbst durchgeführt
werden. Voraussetzung ist, dass der
Vermieter den Mangel nicht innerhalb
der vom Mieter gesetzten Frist beseitigt
hat und die Reparatur im Wege der
Ersatzvornahme angekündigt wurde
(siehe Musterbrief „Ersatzvornahme“).
Liegen diese Voraussetzungen vor, kann
der Mieter einen Handwerker mit der
Mängelbeseitigung beauftragen. Die
Handwerkerrechnung muss vom Mieter
zwar zunächst selbst bezahlt werden.
Dem Vermieter wird dann aber eine
Kopie der Rechnung zugeschickt, mit
dem Hinweis, dass der Rechnungsbetrag
von der Miete des übernächsten Monats
abgezogen wird.
Instandsetzungsklage
Wenn die Ersatzvornahme zu mühselig
ist oder die Kosten der Reparatur
zu hoch sind, bleibt dem Mieter nach
Fristablauf der Weg zum Gericht nicht
erspart. Die Mängelbeseitigung kann
nach Weigerung des Vermieters gerichtlich
im Wege der sog. Instandsetzungsklage
durchgesetzt werden. Dieses
Verfahren ist manchmal langwieriger,
schafft aber ein hohes Maß an Rechtssicherheit.
Die Erfolgsaussichten eines
solchen Verfahrens sind sehr hoch.

Einstweilige Verfügung
Dieses Rechtsmittel ist sehr schnell
wirksam, jedoch nur möglich bei akuten
und gravierenden Mängeln, so z.B. bei
Strom-, Wasser- oder Heizungsausfall.
Mieter können sich in Notfällen direkt
an das Gericht wenden, das dann im
Eilverfahren den Vermieter zur Mängelbeseitigung
verpflichtet. Soweit
möglich, sollte kurzfristig rechtlicher
Rat eingeholt werden.
Das Wohnungsamt
einschalten!
Wenn massive Mängel vorliegen,
vor allem bei starker Schädigung der
Bausubstanz, und der Eigentümer untätig
bleibt, kann das Wohnungsamt
eingeschaltet werden. Durch das Wohnungsgesetz
des Landes NRW hat das
Amt die Möglichkeit, den Vermieter zur
Instandsetzung zu verpflichten.
Schadenersatzpflicht
Die Instandsetzungsverpflichtung
umfasst das vollständige Beheben der
Mängel der Mietsache, so z.B. auch die
Wiederherstellung eines ordentlichen
dekorativen Zustands der Wohnung
nach einem Wasserrohrbruch. Sind
zudem Schäden an vom Mieter eingebrachten
Sachen entstanden, ist z. B.
ein Teppich nach einem Wasserschaden
unbrauchbar geworden, so haftet der
Vermieter nur, wenn eine der drei nachstehenden
Bedingungen erfüllt sind:
• Der Mangel, der zum Schaden
führte, war schon bei Anmietung
vorhanden (aber: diese sog. Garantiehaftung
kann mietvertraglich
eingeschränkt oder ausgeschlossen
werden);
• der Vermieter oder sein Handwerker
hat den Schaden schuldhaft verursacht,
z. B. bei Bauarbeiten eine
Rohrleitung beschädigt;
• der Vermieter befindet sich mit der
Beseitigung eines Mangels in Verzug,
d. h. er hat schuldhaft eine ihm zur
Mängelbeseitigung gesetzte Frist
verstreichen lassen.
Gemeinsam handeln!
Mängel im Außenbereich oder
Feuchtigkeits- und Schimmelschäden
betreffen oft viele Mieter gemeinsam.
Hier lohnt sich der Versuch, gleichzeitig
und abgestimmt aktiv zu werden. Ihr
Mieterverein unterstützt Sie gerne!
MIETRECHT
Das aktuelle BGH-Urteil:
Vorsicht bei eigenmächtigen Reparaturaufträgen
Zum Jahresanfang berichteten die
Medien über eine aktuelle Entscheidung
des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR
222/06). Danach können Mieter von
ihrem Vermieter keinen Ersatz ihrer
Aufwendungen verlangen, wenn sie
eigenmächtig einen Mangel in der
Wohnung beseitigen lassen. Die Mieter
hatten die Heizung durch einen Installateur
reparieren lassen und von ihrem
Vermieter die Erstattung der Rechnung
gefordert.
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs
ist Voraussetzung
für einen derartigen Ersatzanspruch
unter anderem immer auch, dass der
Vermieter mit der Mängelbeseitigung
in Verzug ist bzw. dass die umgehende
Mängelbeseitigung zur Erhaltung oder
Wiederherstellung der Mietsache not-
Name und Anschrift Ruhr-Stadt, den ..
der Mieter
An
den Vermieter
(Name und Anschrift)
betrifft: Mängelanzeige und Mietminderung
Sehr geehrte(r) Herr/Frau...
hiermit wird angezeigt, dass nachfolgend angegebene
Beeinträchtigungen der Wohnverhältnisse aufgetreten sind:
1)...
2)...
Ich fordere Sie auf, diese Mängel umgehend, spätestens jedoch bis
zum .... (exaktes Datum! Ca. 14 Tage) zu beseitigen. Eine Mietminderung ab
heutigem Datum behalte ich mir vor.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift(en)
Textbaustein „Ersatzvornahme“
... Sollte der Mangel binnen der angegebenen Frist nicht beseitigt
worden sein, werde ich ein Fachunternehmen mit der Instandsetzung
beauftragen und die mir dadurch entstehenden Kosten gegen die Miete
für den Monat ... (übernächster Monat!) aufrechnen. ...
Textbaustein „Minderung konkret“
wendig ist. Diese Anforderungen sind
aber nichts sensationell Neues. Beide
Voraussetzungen sahen die Karlsruher
Richter vorliegend als nicht erfüllt an.
Deshalb diese für offensichtlich im
Vorfeld nicht beratene Mieter negative
Entscheidung.
„Die Entscheidung ist nachvollziehbar
und juristisch in Ordnung“,
kommentierte dann auch Dr. Franz-
Georg Rips, Präsident des Deutschen
Mieterbundes (DMB), dieses Urteil des
Bundesgerichtshofs.
Die Entscheidung des BGH zeigt
letztlich nur, wie wichtig eindeutige
Vertragsabsprachen und eine vorherige
Rechtsberatung durch den Mieterverein
ist. Sie sollte aber kein Grund für Mieter
sein, Rechtsansprüche nicht wahrzunehmen.
Musterbrief
Da durch die Mängel der Wohnwert der Wohnung gemindert ist, mache ich
von meinem gesetzlichen Mietminderungsrecht gemäß § 536 BGB Gebrauch
und mindere die Kaltmiete deshalb bis zur endgültigen Beseitigung der
Mängel um monatlich X Prozent. Hilfsweise berufe ich mich auf mein
Zurückbehaltungsrecht.
Der Minderungsbetrag wird bereits von der nächsten Miete abgezogen
werden. Da mir auch bereits für diesen Monat eine Mietminderung
zusteht, die Miete aber schon überwiesen war, kündige ich an, dass
ich den anteiligen Betrag in Höhe von X € mit der übernächsten Miete
aufrechnen werde. (Die Minderungsquote sollte unbedingt mit der Rechtsberatung des
Mietervereins abgestimmt werden!)
17

MIETRECHT
18
Vom Aussterben bedroht:
Der rauchende Mieter
Wenn eine Spezies vom Aussterben
bedroht ist, kann das verschiedene
Ursachen haben. Eine, die vor
allem in früheren Jahrhunderten eine
besondere Rolle gespielt hat, ist die (zu)
intensive Bejagung. Ihr ist in Deutschland
zum Beispiel der Wolf zum Opfer
gefallen, der Bär ebenso und - besonders
bedauerlich - der Elch und der Biber.
1746 wurde der letzte deutsche Elch in
Sachsen erlegt, 1867 der letzte Biber in
Bayern. So genau weiß man das.
Seit die Jagd auch für Nicht-Vegetarier
immer mehr an Bedeutung
verloren hat, weil unser Fleisch nicht
mehr im Wald, sondern auf der Weide
wächst, kommt einer anderen Ursache
für das Artensterben eine weit höhere
Bedeutung zu: Die Vernichtung des
Lebensraums einer bestimmten Spezies.
Den Elch zum Beispiel, fast so etwas wie
ein deutsches Lieblingstier, würde man
liebend gerne wieder bei uns ansiedeln.
Aber er will nun mal unbedingt große,
zusammenhängende Waldgebiete bevölkern
- und die gibt‘s hierzulande
nicht mehr.
Wenn wir von aussterbenden Arten
reden, dann übrigens keineswegs nur
von Tieren. Es gibt da eine spezielle humanoide
Spezies, die ganz akut bedroht
ist. Ich rede vom Mieter, genauer gesagt:
vom rauchenden Mieter.
Der Mieter an sich, obwohl heftig
bejagt von Eigentumsförderungs-Programmen
der Politik und Umwandlungswellen
der Wohnungswirtschaft,
behauptet sich ganz gut bei uns. In
Bochum zum Beispiel ist sein Anteil
an der Gesamtbevölkerung in den
letzten 20 Jahren nur um 2,5 Prozent
zurück gegangen. Aber um die Unterart
„rauchender Mieter“ muss man sich
wirklich Sorgen machen.
Der Lebensraum der Raucher ist
in den letzten Jahren immer mehr beschnitten
worden. Schön und gut, in
Bus und Bahn musste die Kippe immer
schon aus bleiben. Aber damals schüttelten
sie sie wenigstens noch drei Haltestellen
vor dem Ziel aus der Packung,
drehten sie nervös in den Fingern um
sie dann beim ersten Schritt ins Frei
- oft noch auf dem Trittbrett - anzuzünden.
Heute sind die U-Bahnhöfe
selbstverständlich raucherfreie Zonen.
Das gleiche gilt seit Jahresbeginn für alle
öffetnlichen Gebäude, und ab Sommer
sogar für Kneipen.
Eigentümer haben wenigstens die
eigene Wohnung als Refugium. Dem
Mieter wurde selbst das schon streitig
gemacht. Kein geringerer als der BGH
hatte zu prüfen, ob auch „exzessives
Rauchen“ zum „vertragsgemäßen
Gebrauch der Mietsache“ gehört. Für
normalen Tabakskonsum hatten die
Karlsruher Richter dies im Juni 2006
ausdrücklich bejaht. Aber bei den
Kettenrauchern taten sie sich offenbar
schwer.
Das lag sicherlich auch an den
Abgrenzungsschwierigkeiten. Wo hört
normales Rauchen auf, wo fängt Kettenrauchen
an? Der Vorsitzende des
für Mietrecht zuständigen 8. Zivilsenats,
Wolfgang Ball, sprach von einer
„schwierigen Entscheidung“.
Normalerweise sollte man meinen,
dass die Spuren der für diese Art typischen
Qualmerei beim Renovieren
verschwinden. Wegen einer ungültigen
Renovierungsklausel war der hier
verklagte Mieter allerdings nicht zum
Tapezieren oder Streichen verpflichtet
- weshalb der Vermieter auf Schadensersatz
klagte. Die beiden Mieter hatten
so exzessiv gequalmt, dass die Wohnung
schon nach zwei Jahren renovierungsbedürftig
war. „Der Fall treibt uns um“,
gestand der Senat und nahm sich für
seine Entscheidung zwei Monate Zeit.
Am 5. März kam die Erlösung: Rauchen
- auch exzessives - löst, befanden
die Bundesrichter, grundsätzlich keine
Schadensersatzansprüche aus, wenn die
Spuren durch normale Schönheitsreparaturen
zu beseitigen sind - egal, wer sie
durchführen muss (AZ: VIII ZR 37/07).
Halleluja. Aber eigentlich rauchen
die Mieter doch eh alle längst auf dem
Balkon.
aha

Frühjahrsputz macht fit!
lle Frauen machen Frühjahr-
„Asputz, nur bei dir sieht man
nichts“, sagt Arno mit leichtem
Vorwurf in der Stimme zu seiner
Lebensgefährtin. „Weshalb soll ich
denn diesen Terror mitmachen? Bei
mir herrscht immer Ordnung – oder
kannst du dich beklagen?“ Erika
ist leicht sauer. Arno kann dagegen
nichts sagen, aber die Überschrift
„Frühjahrsputz macht fit“ in dem
Staubsaugerkatalog, den er eben
durchblättert, veranlasst ihn zu
der Feststellung: „Auf und in den
Schränken sammelt sich Staub, der
zur Milbenbildung und zu Allergien
führen kann. Und du weißt, wie
leicht ich eine Allergie bekomme.“
Erika verläßt den Raum, der
leise Vorwurf wurmt. Sie ist stets um
Ordnung und Sauberkeit bemüht
und hat so auch ihren Teil dazu
beigetragen, dass ihr Freund letztes
Jahr, mit zweiundfünfzig Jahren,
doch noch Gruppenleiter geworden
war. Sie beschließt, morgen
sofort mit dem Frühjahrsputz zu
beginnen. War vielleicht gar nicht
schlecht, der Hinweis von Arno!
Also geht sie sämtliche Kleiderbügel
durch und entfernt erst einmal die
Wintersachen. Schön, dass sie jetzt
sofort sieht, was sich am Boden alles
angesammelt hat: ein Schuhkarton,
ein vom Hund zerfetzter Schal,
ein defekter Schirm, die zerrissene
Stranddecke. Die idiotisch große
Schachtel mit dem Batterierasierer,
die ganz unten liegt, kann ihr
Lebensgefährte eigentlich auch
bei „seinen“ Sachen aufbewahren.
Schließlich hat er ihr untersagt, den
Rasierapparat heraus zu nehmen,
weil er Angst hat, sie könnte ihn
fallen lassen. Sie hebt die Schachtel
auf und will den Deckel ganz
schließen, doch er geht nicht zu.
Im Karton liegt neben dem Rasierer
ein dickeres Heft, wahrscheinlich
die Betriebsanleitung. Sie entnimmt
den Apparat und greift nach dem
Heft - da fallen Fotos heraus.
von Klaus Britting
Mit zitternder Hand greift
Erika nach den Fotos und liest sofort
auf der Rückseite eines Bildes: „Dem
wilden Hirsch. Hasi“. Auf dem
Bild räkelt sich eine stark bebuste
Blondine an einem FKK-Strand.
Auf einem anderen Foto sieht Erika
eine rundliche Dame in zu kurzem
Rock an einen Felsen gelehnt. „Zum
Andenken an unseren Betriebsausflug“
steht auf der Rückseite. Dann
gleich zwei Bilder einer äußerst
jungen schwarzhaarigen Schönheit,
ohne Widmung. Und zum Schluss
– wieder ein Bild von „Hasi“ am
FKK-Strand. „Schade, dass du nicht
hier bist!“ liest sie auf der Rückseite.
Wilder Hirsch, Hasi, schwarze
Schönheit! Dir werde ich helfen,
sagt sie sich und beginnt sofort, sich
Gedanken zu machen.
Arno erscheint gegen halb
acht Uhr, wie immer ziemlich müde.
Erika grüßt nur kurz, er verschwindet
zum Umkleiden ins Schlafzimmer.
Auf seinem Nachttisch sieht
er sofort das FKK-Foto von ‚Hasi‘
– ausgerechnet im schönsten Silberrahmen!
Arno erschrickt furchtbar
und will seinen Augen nicht trauen.
Rasch dreht er es um und liest:
„Dem dummen Hirsch. Erika“.
Mein Gott, woher hat sie das Bild?
Als er die Schranktür öffnet, fällt
ihm das aus einem Sacco ragende
Foto der schwarzhaarigen Uschi
ins Auge, die er zur Zeit ausbildet.
Schnell die Rückseite angeschaut:
„Für Großpapa“ hat Erika darauf
geschrieben. Arno reißt die Tür der
Nachttischschublade auf. Die an
den Felsen gelehnte Mitarbeiterin,
die sich beim Betriebsausflug so
zu ihm gedrängt hatte, fällt ihm
förmlich in die Hand. Er schleicht
ins Bad. Schon beim Eintreten sieht
er auf dem Glasbord das zweite Bild
von ‚Hasi‘. Er dreht es um: „Nur
Trottel fallen auf mich rein“ – Erikas
Schrift! Um Himmels willen,
wie soll er sich rechtfertigen? Er
will wieder ins Schlafzimmer, da
hört er Erika rufen: „Frühjahrsputz
macht wirklich fit. Ich fliege nächste
Woche mit einer Freundin nach
Ibiza - du hast doch nichts dagegen,
oder?“
SATIRE
19

BOCHUM
Wohnungsmarkt:
Entspannt, aber nicht problemfrei
Der Wohnungsmarkt in Bochum gilt seit
Jahren als weitgehend entspannt. Den-
noch steht er unter ständiger Beobach-
tung. Seit 2003 berichtet die Bauverwal-
tung regelmäßig und ausführlich über
seinen Zustand. Der Grund dafür ist ein
einfacher: So etwas wie die große Woh-
nungsnot der 90er Jahre soll nie wieder
passieren. Und der Blick auf das Marktge-
schehen wird immer akribischer.
20
Doch das Bestreben, dass die Vergan
genheit sich nicht wiederholen
soll, ist keineswegs der einzige Grund
für die Mühe, die sich die Stadtverwaltung
mit der Wohnungsmarktbeobachtung
gibt. Denn eine schrumpfende
Stadt inmitten anderer schrumpfender
Städte muss ein Angebot an Wohnraum
vorhalten, dass sich mit den Wünschen
und Vorstellungen der Nachfrager
deckt, wenn sie weitere Abwanderung
verhindern will.
So richtet der Bericht seinen ersten
Blick auf die Bevölkerungsentwicklung.
Die ist weiter rückläufig. 375.563 Bochumerinnen
und Bochumer gab es
noch Ende 2006. Das sind schon wieder
2000 weniger als im Vorjahr. Jedes
Jahr gibt es seit geraumer Zeit 2000
Einwohner weniger als im Jahr davor.
Mittlerweile liegt das nicht mehr nur
am Sterbe-Überschuss, sondern auch
am negativen Wanderungs-Saldo. Vor
allem nach Herne, Dortmund und Witten
ziehen sie weg, die Bochumer.
Hohe Mieten?
Das könnte am Mietniveau liegen.
Denn das ist in Bochum nach dem
Wohnpreisspiegel des Immobilien-Verbandes
Deutschland (IVD) zwar in den
letzten Jahren konstant, aber deutlich
höher als in den meisten anderen
Städten des Ruhrgebiets - zumindest
bei Neuvermietungen. 4,90 € pro qm
werden hier für einen Vorkriegsbau verlangt,
5,50 € ab Baujahr 1949 und 6,70
€ für Neubau Erstbezug. Nur Mühlheim
und Oberhausen sind teilweise teurer,
alle direkten Nachbarn billiger - sogar
Dortmund und Essen.
Eine Ursache dafür könnte die
relativ niedrige Leerstandsquote sein,
denn viele Leerstände würden den
Preis nach unten drücken. Die Höhe
des „strukturellen Leerstands“ liegt bei
nur 2,3 %. Damit ist der längerfristige
Leerstand gemeint, der darin begründet
ist, dass eine Wohnung aufgrund ihrer
Ausstattung, dem Wohnumfeld oder
der Nachbarschaft keinen Mieter findet.
Kurzfristiger Leerstand wegen Umzug
oder Modernisierung wird dabei nicht
mit gezählt.
Allerdings muss man auch fragen,
was die IVD-Zahlen tatsächlich taugen.
Sie geben für das Frühjahr 2007 eine
Durchschnitts-Miete (bei Neuvermietung)
von 5,44 € pro qm an. Bei der
zeitgleich angelaufenen Erhebung
für den neuen Mietspiegel ergab sich
aus knapp 4000 Datensätzen eine
Durchschnittsmiete von 4,94 €. Die
Datensätze stammen zwar nicht nur aus
aktuellen Neuvermietungen, sondern
aus den Vertragsabschlüssen der letzten
vier Jahre. Dennoch ist ein Unterschied
von satten 50 Cent auffällig.
Fraglich erscheinen die IVD-Zahlen
auch, wenn man sie mit den verfügbaren
Einkommen der Menschen im
Ruhrgebiet vergleicht. Deren Quelle im
Wohnungsmarkt-Bericht ist immerhin
das Landesamt für Datenverarbeitung
und Statistik.
Da ist der Durchschnitts-Bochumer
mit rund 17.500 € jährlich gut 1000
€ reicher als der Durchschnitts-Dortmunder,
aber knapp 1000 € ärmer als
Teures Pflaster: Nur
Oberhausen und Mühlheim haben
im Revier teilweise höhere Mieten
der Durchschnitts-Essener. Er muss also
bereit sein, einen wesentlich höheren
Anteil seines Einkommens für die Miete
auszugeben als der Essener Mieter. Krass
sind die Unterschiede im Einkommen
der beiden miethöchsten Städte im
Ruhrgebiet: Der Durchschnitts-Mühlheimer
verdient über 4000 € mehr als
der Durchschnitts-Oberhausener. Fragt
sich, wovon der arme Oberhausener die
hohen Oberhausener Mieten bezahlt.
Angebot ...
Eine andere Ursache für ein hohes
Mietniveau könnten die Baulandpreise
sein. Über deren Höhe wird in Bochum
seit Jahren geklagt, und sie sind auch
jetzt wieder nicht gesunken. Mit 245
€ pro qm in mittleren und 300 € in
guten Lagen sind sie mit die höchsten
im Ruhrgebiet. Höher sind sie allerdings
in Essen und Dortmund - und da sind
die Mieten angeblich niedriger. Schwer
nachvollziehbar.
Die Bautätigkeit ist in Bochum seit
2003 wieder geringfügig gestiegen,
verharrt aber auf niedrigem Niveau. So
richtet sich das Augenmerk vor allem
auf den Bestand. In Bochum gab es Ende
2006 55.084 Wohngebäude mit 189.684
Wohnungen. In zehn Jahren ist damit
das Wohnungs-Angebot um rund 4.500
Wohneinheiten oder 2,5 % gestiegen.
Da sich die Zahl der Wohngebäude im
gleichen Zeitraum um 4,1 % erhöht hat,
lässt das den Schluss zu, dass vor allem
Häuser mit wenigen Wohneinheiten
gebaut worden sind. So machen denn
die Einfamilienhäuser mittlerweile 36,3
% aller Wohnhäuser in Bochum aus,
19,2 % sind Zweifamilienhäuser.

Bescheidener fällt der Unterschied
aus, wenn man die Anzahl der Wohnungen
in diesen Ein- und Zwei-Familien-
Häusern betrachtet: Sie stieg nur von
21,2 auf 21,7 %. Die Eigentümer-Quote
ist nur geringfügig höher. 23,7 % der
Bochumer Haushalte lebten Ende 2006
im selbstgenutzen Wohneigentum.
20 Jahre zuvor - bei der Volkszählung
- lag die Quote bei 21 %. Der Anstieg
mutet extrem gering an, wenn man
bedenkt, was in diesen 20 Jahren alles
umgewandelt und privatisiert worden
ist. In den letzten Jahren ist die Zahl der
Umwandlungen aber deutlich zurück
gegangen.
Mit 73,3 qm ist die Bochumer
Durchschnitts-Wohnung nicht besonders
groß - ist aber in den letzten 10
Jahren um einen qm größer geworden.
Im Ruhrgebiet-Vergleich liegt Bochum
damit fast genau im Mittel (73,1 qm).
Es überwiegen Wohnungen mit vier
(35,3 %) und drei Räumen (30,1 %) -
wobei die Küche hier schon mitgezählt
ist, Bad aber nicht. 15,7 % haben fünf
Räume, 10 % sind noch größer, nur 8,8
% kleiner als drei Räume. Es gibt sie also
- die großen Wohnungen -, nur in den
Anzeigenspalten findet man sie nicht.
Denn wer eine hat, zieht nicht aus.
Dramatisch rückläufig ist weiterhin
der Anteil der Sozialwohnungen am
Gesamtbestand. Ende 2006 gab es noch
21.400 - das ist inzwischen sogar weniger
als der Landesdurchschnitt von 11,5
% der Wohnungen. Tendenz: Weiter
rasch fallend.
... und Nachfrage
Dass das noch nicht zu gravierenden
Engpässen geführt hat, liegt daran, dass
die Nachfrage nach Sozialwohnungen
noch stärker gesunken ist als das Angebot.
2006 gab es noch 1.700 amtlich
registrierte Wohnungessuchende - also
Haushalte, die sich als wohnungssu-
Die ganz kleinen
Wohnungen sind
spürbar teurer als
alle anderen. Die
Mietspiegel-Erhebung
hatte das gleiche
Ergebnis. Doch während
die Mieten sich nur
geringfügig änderten,
sind die Nebenkosten
geradezu explodiert
(Grafik unten).
chend gemeldet und eine Wohnberechtigungsschein
bekommen hatten. Vor
zehn Jahren wahren das noch 3.166,
Anfang der 90er über 5000.
2006 ist übrigens die Nachfrage
nach Sozialwohnungen erstmals wieder
gestiegen - um fast 200. Die Ursache
liegt auf der Hand, obwohl der Bericht
sie nicht nennt: Ende 2005 schickte
die ARGE 1.400 Hartz-IV-Haushalten
eine Aufforderung, die Wohnkosten zu
senken. Über 300 mussten daraufhin
umziehen - natürlich in billige Wohnungen.
Zur Zeit ist die Nachfrage nach
Wohnraum in Bochum noch relativ
konstant - trotz schrumpfender Bevölkerung.
Denn entscheidend dafür ist
nicht die Anzahl der Einwohner, sondern
die der Haushalte. Und die nimmt
bisher nicht ab.
Das liegt daran, dass die Haushalte
immer kleiner werden. Die Durchschnittsgröße
liegt nur noch bei 1,94
Personen.
- 46 % der Haushalte sind 1-Personen
Haushalte;
- 30 % sind Paare ohne Kinder;
- 14 % sind Paare mit Kindern;
- knapp 5 % sind Alleinerziehende mit
mindestens einem Kind;
- 5 % entfallen auf sonstige Mehrpersonen-Haushalte
- z. B. WGs.
Ausblick
BOCHUM
Wenn nicht einmal mehr in jedem
fünften Haushalt Kinder leben, zeigt das
auch, dass der Bevölkerungsschwund
seinen Höhepunkt noch lange nicht
erreicht hat. Es ist also nur noch eine
Frage der Zeit, bis aus der Bevölkerungsabnahme
auch eine deutliche
Verringerung der Haushaltszahlen
resultiert. Dann wird das Wort vom
„Mietermarkt“, das man jetzt schon
immer öfter hört, seine Berechtigung
erst richtig verdienen.
Dann wird sich auch auf der Angebotsseite
die Spreu vom Weizen trennen.
Unattraktive Wohnungen werden
keinen Mieter mehr finden, die Mieten
sinken. Die großen Wohnungsunternehmen
können darauf reagieren mit
Umbaumaßnahmen und auch Abrissen
unattracktiver Bestände. Bochums
Wohnungsmarkt aber wird geprägt
von kleinen privaten Vermietern, die
diese Möglichkeit kaum haben. Zum
ersten fehlt ihnen oft das Geld, mit dem
zweiten würden sie den Ast absägen, auf
dem sie sitzen.
Unruhige Zeiten kommen auf Bochums
Vermieter zu. Wohl dem, der in
den 90er Jahren, als die Wohnungsnot
die Mieten explodieren ließ, nicht
nur einfach Kasse gemacht, sondern
investiert hat. Aber auch bei den Unternehmen
ist die Investitionsbereitschaft
noch wenig ausgeprägt, denn noch
ist die Vermietungssituation ja gut.
Deshalb hat die Bauverwaltung unter
Leitung des neuen Dezernenten Ernst
Kratzsch jetzt einen Runden Tisch mit
allen Akteuren am Wohnungsmarkt
eingerichtet. Die enorme Fleißarbeit
der Wohnungsmarktberichterstattung
hat sicherlich dazu beigetragen, dass
die Probleme erkannt sind.
Alle Grafiken dieser Doppelseite aus
dem Wohnungsmarktbericht der
Stadt Bochum. Zu finden unter www.
bochum.de/bauverwaltung in der
Rubrik „Wohnungswesen“
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SERVICE
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Geschäftsstelle Bochum:
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Impressum
Herausgeber:
DMB – Mieterverein Bochum, Hattingen
und Umgegend e. V.,
Brückstraße 58 · 44787 Bochum
Auflage : 22.500
Redaktion: Michael Wenzel, Aichard
Hoffmann (v.i.S.d.P.)
Fon/Fax : 02 34 / 9 6114 - 44 / -74
E-mail : mensch.mieter@mvbo.de
Anzeigen : Michael Wenzel
Fon/Fax : 02 34 / 9 6114 - 40 / -70
E-Mail : gf@mvbo.de
Druck : Lensing-Druck, Dortmund
Titellayout : Weritz Werbung · Bochum
Fon/Fax : 02 34 / 3 61 77- 40 / - 19
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an den Herausgeber.
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Unsere Rechtsberater/innen haben feste örtliche Zuständigkeiten für neue Fälle.
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44892 44894
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Sprockhövel 0 23 24 / 5 25 24
Mo und Fr
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Achtung: Dies gilt nicht für bereits länger laufende Fälle! Sie können eine
bereits vor dem 1. August 2003 angefangene Vertretung bei Ihrem/r gewohnten
Berater/in zu Ende führen.
Bitte vereinbaren Sie ihren Beratungstermin unter den oben genannten Rufnummern
unserer Geschäftsstellen.
Rechtsberatung am Telefon:
Wir rufen Sie an!
Bei uns ist Schluss mit dem langen Herumhängen in der Warteschleife, wenn
Sie versuchen, Ihren Rechtsberater oder Ihre Rechtsberaterin telefonisch zu
erreichen. Wir rufen bei Ihnen an. Und das, wann Sie es möchten!
Das funktioniert so: Wenn Sie Beratungsbedarf haben, der sich auch telefonisch
erledigen lässt, oder Ihre Berater/in um Rückruf gebeten hat, rufen Sie die oben
angegebenen Rufnummern in der Geschäftsstelle an. Dort wird man einen Termin
mit Ihnen vereinbaren. Innerhalb der vereinbarten Zeit sollten Sie dann in
der Nähe Ihres Telefons sein – und eventuell benötigte Unterlagen auch. Aber
bitte: Im Interesse stabiler Mitgliedsbeiträge sollte es ein Festnetz-Telefon sein!
Denn die Kosten des Beratungsgesprächs übernehmen dann logischerweise wir.
Wenn es neue Unterlagen gibt – etwa ein Schreiben des Vermieters –, die für die
Beratung benötigt werden, können Sie uns dies vorab per Fax oder Post schicken.
Anregungen? Kritik? Beschwerden?
Sprechen Sie mit dem Chef!
Wir sind ständig bemüht, unseren Service für Sie zu verbessern. Ihre Vorschläge,
Kritik oder Beschwerden sind dabei eine wichtige Hilfe. Sprechen Sie mit dem
Chef! Geschäftsführer Michael Wenzel, Durchwahl: 02 34 / 96 11 440.
Ortstermine:
Wir kommen zu Ihnen ins Haus!
In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, in Ihrer Wohnung eine Ortsbesichtigung
durchzuführen. Hierzu arbeiten wir mit einem Experten zusammen, mit
dem Sie Termine direkt vereinbaren können. Der Ortstermin kostet für Sie als
Mitglied des Mietervereins Bochum, Hattingen und Umgegend e.V. nur 65,00 €.
In diesem Preis ist enthalten: die Begehung vor Ort, die Anfahrt, ein Kurzprotokoll
und ggf. die jeweils gültige gesetzliche Mehrwertsteuer. Die Bezahlung erfolgt in
bar unmittelbar beim Ortstermin – nur so lässt sich der günstige Preis kalkulieren!
Bitte bedenken Sie, dass vergleichbare Dienstleistungen normalerweise leicht
mehrere hundert Euro kosten können. Weitere Kosten können für die Probennahme
und Analyse von Schimmel und Schadstoffen entstehen. Probennahmen
erfolgen aber nur nach Rücksprache mit Ihnen und einer entsprechenden
gesonderten Auftragserteilung.
Klären Sie vorab mit Ihrem Rechtsberater die Notwendigkeit eines Ortstermins.
Terminvereinbarung: Dipl.-Ing. Bernd Eckstein, Tel. 0 23 02 / 58 54 77,
Fax.: 0 23 02 / 58 54 75, Mail: b-eckstein@versanet.de

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7 Werbeprämien zum Aussuchen
Eine Prämie für jede erfolgreiche Mitgliederwerbung. Wahlweise auch eine Beitragsgutschrift in Höhe von 25 Euro.
1 Wein-Set
Holzschattulle mit Wein-Aromastopfen,
Tropfschutz, Probierschale oder Untersetzer,
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Kunstleder mit fünf verschiedenen, auswechselbaren
Etuis
3 Taschenfernglas „Compact“
8x21, nur 9,6 cm lang für ein Sehfeld von
131 auf 1000 Meter
4 Picknickkorb
Kunstlerder-Beschläge, Füllung für vier Personen
aus Plastik, grün-weiß, Format ca.
45 x 30 x 20
5 Mag-Lite
Die berühmte Taschenlampe, Länge ca. 25
cm, ohne Batterien
6 Trolley Reisetasche „Cargo“
Strapazierfähiges 600-D-Rip-Stop. Mit 4
Vortaschen, seitlich und Stirnseite.
7 Wohlfühl Geschenkset „Fit & Fun“
Radio mit Schrittzähler, Frottee-Schweißbänder,
großes Frottee-Saunatuch, Gelmaske
und Manikureset in Aludose.