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MietrechtMietrechtBesonders ausgestaltetes Schuldrechtmit weitgehenden Schutzrechten für dieMieter1/21


MietrechtDas Mietrecht ist geregelt in:§§ 535 bis 580a BGBEs ist zu unterscheiden:- Mietrecht allgemeiner Teil (§§ 535 – 548)- Mietrecht für Wohnraum (§§ 549 – 577a)- Mietrecht für Geschäftsraum (§ 578)- Mietrecht f. andere Sachen (§§ 579 – 580a)2/21


MietrechtMietrecht allgemeinDie grundsätzlichen Regelungen finden sich in§§ 535 bis 548 BGB§ 535: Inhalt eines Mietvertrages (Abgrenzung zurLeihe §§ 598 bis 606): Überlassung gegenEntgelt (Zahlung)§§ 536 bis 536d: Rechte bei Mängeln§ 540: Gebrauchsüberlassung an Dritte§§ 542 bis 545: Beendigung/Kündigung§§ 546 ff.: Rückgabe der MietsacheACHTUNG: das sind generelle Regeln für alle Sachen (z.B. auchAutos), für Räume gibt es Sonderregeln3/21


MietrechtWohnräume: Sonderregeln §§ 549 ff§ 549 bestimmt, welche Regeln für Wohnraumanwendbar sindin §§ 550 ff. bestehen dann viele Sonderregelungen, diemeisten zugunsten der Mieter:– § 550: Form des Vertrages– § 553: Überlassung an Dritte– §§ 556 ff.: Betriebskosten („Nebenkosten“)– §§ 557 ff.: Miethöhe– §§ 563 ff.: Wechsel der Parteien– § 568 ff.: Form der Kündigung, Kündigungsgründe(Vermieter kann nur bei berechtigtem Interessekündigen!), Kündigungsfristen (für Vermieter bei langemMietverhältnis länger als für Mieter!)4/21


MietrechtBei Wohnräumen ist insgesamt zu beachten, daß dieVertragsfreiheit erheblich eingeschränkt ist. Von dengesetzlichen Regelungen darf zulasten des Mieters nurin wenigen Punkten abgewichen werden (meistens inden letzten Absätzen der jeweiligen §§ so festgehalten,z.B. § 571 III)!5/21


MietrechtGeschäftsräume: Sonderregeln § 578 II§ 578 II bestimmt, welche Regeln für sonstige Räume (alsoauch Geschäftsräume) anwendbar sind:- neben den allgemeinen Regeln §§ 553 – 548 auch:- § 550 (Form),§ 552 Abs. 1 (Wegnahmerecht),§ 554 Abs. 1 bis Abs. 4 (Modernisierungsmaßnahmen),§ 562 bis 562 d (Vermieterpfandrecht),§ 566 bis 567 b (Parteiwechsel),§ 569 Abs. 1 (Kündigungsgrund; nur für Aufenthalt von Menschen),§ 569 Abs. 2 (Kündigungsgrund),§ 570 (Zurückbehaltungsrecht)6/21


MietrechtBei Geschäftsräumen ist also die Vertragsfreiheit nurteilweise beeinträchtigt.Es ist daher § 578 genauestens zu lesen, welcherParagraph und welcher Absatz anzuwenden ist („§ 1bis § 3“ oder „§ 1, § 3“?)Abgesehen von diesen Sonderregelungen gelten dieallgemeinen §§ 535 bis 548.Abweichende Vereinbarungen im Vertrag dahermöglich, auch zulasten des Mieters!7/21


MietrechtWichtiges beim Mietvertrag:- §§ 536 und 536a i.V.m. § 535 I 2 bewirken eine weitgehendeGarantiehaftung des Vermieters für die Gebrauchsfähigkeit derSache. So darf der Mieter mindern, unabhängig davon, ob derVermieter den Mangel zu vertreten hat, unabhängig davon, obMieter die Sache Zeit tatsächlich genutzt hätte!- Anzeigepflicht des Mieters: § 536c (Mangel tritt auf)- Aufrechnung nur nach Anzeige in Textform (§ 553 b II 1)- Überlassung Mietsache an Dritte (Untermiete): § 540 und § 553- Kündigungsfristen: für Mieter und Vermieter oft unterschiedlich,§ 542 (§ 314) und § 573- Vermieterpfandrecht §§ 562 ff.- Kaution: § 551- Betriebskostenvereinbarung: §§ 556 ff.- kurze Verjährungsfrist: § 5488/21


MietrechtBeendigung des MietverhältnissesBeendigung durch:- Anfechtung- ordentliche Kündigung (bei Wohnraum nureingeschränkt!)- außerordentliche Kündigung- Zeitablauf (befristetes Mietverhältnis)KEINE Beendigung durch:- Tod des Mieters (gilt nur bei Wohnraum) § 563- Verkauf der Mietsache § 566- Tod des Vermieters9/21


MietrechtDie ordentliche Kündigung- Schriftform erforderlich bei Wohnraum (§ 568),im übrigen formlos möglich (Achtung: aberVereinbarung im Mietvertrag!)- Für Kündigung durch Mieter kein Grunderforderlich (Kündigungsfreiheit)- Für Kündigung durch Vermieter bei Wohnraumaber Grund erforderlich (§ 573)- Frist muss eingehalten werden – für Mieter u.Vermieter unterschiedliche Fristen möglich!10/21


Mietrecht- Achtung: Bei Mietverträgen auf Zeit (Gegenteil:„auf unbestimmte Zeit“) ist eine ordentlicheKündigung nicht möglich!- Achtung: § 545: Fortsetzung des Mietverhältnisses,wenn nicht rechtzeitig widersprochen wird!- Achtung: Bei mehreren Mietern müssen entwederalle kündigen, oder der Kündigende muß von denanderen Mietern bevollmächtigt sein!11/21


MietrechtDie außerordentliche, fristlose Kündigung• Grundregel: § 543• Bei Wohnraum aber zusätzlich: § 569, achte v.a.auf § 569 IV (Nachschieben von Gründen nichtmöglich!); § 569 II gilt auch bei Geschäftsraum!• Wichtiger Grund erforderlich• Frist: Keine, fristlos; aber: Widerspruch desMieters möglich gem. § 574 innerhalb der Fristdes § 574 b; in der Praxis werden bei Wohnraumoft „Auslauffristen“ aus sozialen Gründengewährt, da die Mieter noch keine neue Bleibehaben etc., § 574 a12/21


MietrechtDie außerordentliche Kündigung mit FristDaneben gibt es auch die außerordentliche Kündigungmit gesetzlicher Frist, z. B. bei Tod des Mieters, §§ 563a, 575a13/21


MietrechtDie OptionViele Mietverträge über Geschäftsraum sind befristetabgeschlossen.Mit Ablauf der Mietzeit ist das Mietverhältnis dannautomatisch beendet.Oft werden aber sog. Optionen für X (Y) Jahreeingebaut, meist für den Mieter. Dieser kann dann biszu einem bestimmten Termin vor dem Ablauf desMietverhältnisses erklären, dass er die Option ausübenund die weiteren Y Jahre mieten wolle. Der Mietvertragwird dann – ohne, dass der Vermieter etwas tunmüsste oder ändern könnte – verlängert. Die Optionkann daher sogar eine Kündigung des Vermietersaushebeln.14/21


MietrechtDie automatische VerlängerungVon der Option zu unterscheiden ist die automatischeVerlängerung. Darin wird festgelegt, dass dasMietverhältnis z.B. bis zum 31.12.2007 läuft, sich aberum ein weiteres Jahr bis zum 31.12.2008 automatischverlängert, wenn nicht eine Partei bis zum 30.09.2007gekündigt hat. (vgl. Handy-Zeitverträge).Unterschied:Vertrag verlängert sich, wenn nicht gekündigt wird.Bei der Option verlängert sich der Vertrag dagegennur, wenn die Option gezogen wird.Achtung: Auch Kombinationen aus Option undautomatischer Vertragsverlängerung sind möglich!15/21


MietrechtDie KautionGenerell nicht geregelt, daher freie Vereinbarung möglich.Bei Wohnraummiete ist allerdings § 551 zu beachten!Definition: Die Kaution ist Sicherheitsleistung des Mieters f.künftige Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis.Der Vermieter hat ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273.Der Vermieter kann während der Mietzeit nicht wegen einerbestrittenen Forderung auf die Kaution zurückgreifen! Beiunstreitiger Forderung aber schon.Der Mieter dagegen kann die Kaution nicht wegen Mängeln derMietsache zurückhalten.Der Mieter darf mit der Rückzahlungsforderung während derAbrechnungsfrist nicht aufrechnen!16/21


MietrechtDie MinderungGesetzliche Folge, der Anspruch des Vermietersmindert sich kraft Gesetzes. Es handelt sich dabei umeine rechtsvernichtende Einwendung des Mieters.Nur bei Wohnraum zu Gunsten des Mieters zwingend,bei Geschäftsraummiete teilweise Abdingung möglich.17/21


MietrechtVoraussetzung:Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßenGebrauch aufhebtzur Zeit der Überlassung oder nachträglichkein Vertretenmüssen des Vermieters notwendig!18/21


MietrechtSchadensersatzanspruch des MietersNur Anspruch (nicht gesetzliche Folge), muß also geltendgemacht werden.Voraussetzung:• Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauchaufhebt• Bei Vertragsschluss oder später• Vertretenmüssen des Vermieters (Unterschied z. Minderung!);Achtung: auch Verzug der Mangelbeseitigung reicht• Achtung: Anzeigepflicht des Mieters, sonst Verlust desAnspruchs möglich, außerdem sogar umgekehrtSchadensersatzanspruch des Vermieters möglich, § 536 c19/21


Mietrecht„Schönheitsreparaturen“Nach der gesetzlichen Systematik ist es Aufgabe des Vermieters,die Sache im ordnungsgemäßen Zustand zu halten.In der Praxis wird aber meist – was weitgehend zulässig ist – dieseAufgabe auf den Mieter übertragen.Allerdings darf dabei gerade bei Wohnraummieten ein starrerFristenplan nicht vereinbart werden, Maßstab muß immer die„Notwendigkeit“ sein. Auch dürfen „Endrenovierung“ und„Schönheitsreparaturen“ nur in begrenztem Umfangnebeneinander dem Mieter aufgebürdet werden.Bei Geschäftsraummiete sind diese Vorgaben dagegen wenigerstreng.20/21


MietrechtRückgabe der Mietsache• Grundnorm: § 546• Dabei beachten: eigentlich gilt § 538 (Abnutzung durchvertragsgemäßen Gebrauch zulasten des Vermieters), aber inder Praxis oft Renovierungsverpflichtung des Mieters. Dieseaber, s.o., bei Wohnraum nur eingeschränkt möglich,insbesondere bei gleichzeitiger Überwälzung derSchönheitsreparaturen.• Beachte: § 546 II: Durchgriffsrecht des Vermieters ggü.Untermieter• Bei verspäteter Rückgabe: Schadensersatzanspruch desVermieters, § 546 a; beachte aber § 571 bei Wohnraum21/21

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