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5.4 SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145.4.1 Abwasserrohre5.4.2 Blitzschutzanlagen5.4.3 Brandmeldeanlagen5.4.4 Dachrinnenreinigung5.4.5 Elektro wartung5.4.6 Fensterwartung5.4.7 Feuerlöscher5.4.8 Gasleitungen5.4.9 Gegensprechanlagen5.4.10 Klingelanlagen5.4.11 Lüftungsanlagen5.4.12 Rückstausicherung5.4.13 Rauchmelder5.4.14 RWA-Anlagen5.4.15 Schließanlagen6. ANHANG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166.1 ABC DER HEIZ- UND WASSERKOSTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166.2 BETRIEBSKOSTEN 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236.3 HEIZKOSTENABRECHNUNG TECHEM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246.4 DIE KOSTENLOSE ENERGIESPARBERATUNG VOM clevererKIEZ e.V. . . . . . . . . 26Betriebskostenbroschüre | FORTUNA


1. LEITBILD UND BETRIEBSKOSTEN1. LEITBILD UNDBETRIEBSKOSTENUnser Leitbild verpflichtet uns auf ein integriertes Gesamtkonzept.Es ist daher in allen Bereichen unseres Unternehmensfür uns verbindlich. Es gilt auch für unserenUmgang mit dem Thema Betriebskosten.1.1 ÜBERNAHME GESELLSCHAFTLICHERVERANTWORTUNGIn jedem Jahr kauft FORTUNA für mehrere MillionenEuro Betriebskostenleistungen ein. Wir achten darauf,dass dies so ressourcenschonend wie möglichgeschieht, um auch an dieser Stelle einen Beitrag zurErhaltung unserer natürlichen Lebensgrundlagen zu erbringen.Im Interesse der Mitglieder und im Interesse derFORTUNA versuchen wir immer wieder günstige Preisezu erzielen, um die Betriebskosten niedrig zu halten.Wir achten aber auch darauf, dass die Mitarbeiter, diefür die FORTUNA z.B. als Reinigungskraft arbeiten, fairentlohnt werden.1.2 DIE GESETZE ÜBERTREFFENDie einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen einzuhaltenist für uns in unserer täglichen Arbeit ein selbstverständlichesAnliegen. Unser Anspruch geht aber überdas hinaus, was der Gesetzgeber von uns verlangt.Dies gilt auch für den Bereich der Betriebskosten. So istes z.B. unser Ziel, die Abrechnung nicht erst zum Endedes Folgejahres vorzulegen, sondern sie Ihnen möglichstfrüh zur Verfügung zu stellen, damit Sie wissen, inwelcher Höhe im Vorjahr Kosten angefallen sind.1.3 MIETER UND LIEFERANTEN ALSPARTNER WAHRNEHMENBetriebskostenleistungen werden von den Lieferantender Genossenschaft erbracht und von ihren Mitgliedernin Anspruch genommen. Die Mitglieder der FORTUNAsind daher die natürlichen Partner bei allen Vorhabenrund um die Themen Wärme, Wasser, Reinigung, Müll,etc, ohne die wir unsere Ziele nicht erreichen können.Transparenz, Dialog und praktische Zusammenarbeitsind die Instrumente, mit denen wir Ihr Vertrauen gewinnenund bewahren wollen.auch auf die Qualität der Leistungen. Denn Sie sollen beiuns nicht nur günstig, sondern gut und sicher wohnen.Ein integriertes Gesamtkonzept erfordert die enge Zusammenarbeitder Mieter, der Lieferanten und der Mitarbeiterinnenund Mitarbeiter der FORTUNA. Es darf sich nichtauf einen Aspekt beschränken, sondern muss neben denAkteuren auch die Inhalte zusammenführen. Die richtigenLösungen müssen tagtäglich immer wieder im Dialog erarbeitetwerden. Damit die richtigen Entscheidungen gefälltwerden, müssen alle Beteiligten umfassend informiertsein. Deshalb dient die vorliegende Broschüre unserenMietern, unseren Lieferanten und auch uns selbst.2. BETRIEBSKOSTEN –EIN ÜBERBLICK2.1 WAS SIND BETRIEBSKOSTEN?Wenn Sie bei der FORTUNA eine Wohnung anmieten,erwarten Sie nicht nur vier Wände und ein Dach überdem Kopf. Sie erwarten viel mehr. Sie erwarten Wärme,wenn es kalt ist, warmes Wasser zum Duschen,saubere Flure und Treppenhäuser, ein gepflegtes Wohnumfeld,einen Aufzug, der Sie sicher und zuverlässig zuIhrer Wohnung bringt, einen Hauswart, der nach demRechten sieht, Licht im Hausflur, eine regelmäßige Müllentsorgung,einen zeitgemäßen Rundfunk- und Fernsehempfangund noch so manches andere. All diese Leistungen,die Ihnen das Wohnen in unseren Wohnungenso angenehm wie möglich machen sollen, werden vonden Mitarbeitern der FORTUNA und von beauftragtenFirmen erbracht. Die Kosten, die dadurch entstehen,sind die sogenannten Betriebskosten.Nicht zu den Betriebskosten zählen die Aufwendungen,die für die Modernisierung und Instandhaltung oder Instandsetzungder Häuser und Wohnungen entstehen.Das gleiche gilt für die Kosten, die durch die Verwaltungverursacht werden, also z.B. die Löhne und Gehälterder Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Zentraleoder die Kosten des Verwaltungsgebäudes. Auchdie Mietausfälle durch Leerstand oder Mietrückständegehören nicht zu den Betriebskosten. All diese Kostenbestreitet die Genossenschaft aus der Nettokaltmiete.1.4 QUALITÄTSBEWUSSTSEINBetriebskosten sind das Entgelt für die vielfältigen Leistungen,die die Lieferanten für die Mieter, für das Unternehmen,für unsere Häuser und Wohnungen Tag für Tagerbringen. Unser Ziel sind niedrige Betriebskosten, abernicht um jeden Preis.Wir sehen nicht nur auf die Höhe der Kosten, sondern2.2 WER TRÄGT DIE BETRIEBSKOSTEN?Die meisten Betriebskosten trägt zunächst einmal dieFORTUNA. Das Unternehmen bezahlt die Hauswarteund die Lieferanten oder wird vom Staat für die Grundsteueroder die Straßenreinigung in Anspruch genommen.Es gibt lediglich eine Ausnahme, nämlich den4FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


Strom, den Sie in Ihrer Wohnung verbrauchen. Diesenbeziehen Sie direkt von Ihrem Stromlieferanten. Er istdaher nicht Teil der Betriebskosten.Die Betriebskosten sind jedoch nicht Teil der kalkuliertenMiete, wie sie sich aus dem Berliner Mietspiegel ergibt.Diese wird immer ohne Betriebskosten berechnet. Umdie Betriebskosten zu refinanzieren, werden sie daheraufgrund einer in jedem abgeschlossenen Mietvertragenthaltenen Vereinbarung auf die Wohnungsmieter umgelegt.Dies ist im Gesetz so vorgesehen und entsprichtder in Berlin üblichen Praxis. Neben der Miete zahlenSie darauf monatliche Vorauszahlungen. Einmal jährlichwerden dann in der Abrechnung die angefallenen Betriebskostenden Vorauszahlungen gegenüber gestellt.Ergibt sich aus dieser Abrechnung, dass Sie mehr vorausbezahlthaben als die tatsächlichen Kosten, die aufIhre Wohnung entfallen, dann zahlt Ihnen FORTUNAdiese Überzahlung zurück bzw. verrechnet sie mit dernächsten Miete. Im umgekehrten Fall müssen Sie eineNachzahlung an die FORTUNA leisten.Am Ende werden die Betriebskosten daher von Ihnengetragen. Die Betriebskosten der Leerwohnungen trägtdie FORTUNA, so als wäre sie die Mieterin dieser Leerwohnungen.2.3 DIE BETRIEBSKOSTENVEREINBARUNGIn jedem Mietvertrag zwischen einem Mieter und derFORTUNA wird vereinbart, dass der Mieter neben derMiete auch die Betriebskosten trägt. Zusätzlich wirdvereinbart, dass der Mieter auf die Betriebskosten monatlicheVorauszahlungen leistet und dass darüber einmaljährlich abgerechnet wird. Darauf haben Sie aucheinen gesetzlichen Anspruch.In der Betriebskostenvereinbarung teilen wir Ihnen mit,welche Betriebskosten anfallen. Dazu beziehen wir unsauf die zugrundeliegende gesetzliche Regelung, die Betriebskostenverordnung,kurz BetrKV. In der BetrKV hatder Gesetzgeber im Einzelnen die 17 Betriebskostenartenaufgeführt, die auf die Wohnungsmieter umgelegtwerden dürfen.2.4 DIE BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGENAuf die Betriebskosten leisten Sie monatliche Vorauszahlungen.Auch dies wird im Mietvertrag vereinbart. DieHöhe dieser Vorauszahlungen wird von uns nach bestemWissen und Gewissen kalkuliert, damit Sie bei derAbrechnung keine hohen Nachzahlungen zu erwartenhaben. Da ein großer Teil der Betriebskosten vom individuellenVerbrauch der Mieter abhängt, lassen sichNachzahlungen nicht immer vermeiden. Seitens derGenossenschaft werden die Betriebskostenvorauszahlungenbei der Vermietung anhand der Durchschnittswertealler Mieter des Hauses kalkuliert.Nach jeder Abrechnung werden die künftigen Betriebskostenvorauszahlungenentsprechend den gesetzlichenVorschriften anhand des Abrechnungsergebnisses undder zu erwartenden Kostenentwicklung angepasst.Wenn Sie den Eindruck haben, Ihre Vorauszahlungensind zu gering oder zu hoch, beispielsweise aufgrunddes Einzuges oder des Auszuges eines Mitbewohners,sprechen Sie mit uns. In begründeten Fällen können dieVorauszahlungen auch innerhalb des Jahres jederzeitdurch eine Vereinbarung geändert werden.Die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen beeinflusstganz erheblich das Ergebnis Ihrer Betriebskostenabrechnung.Bei gleichen Wohnungen und gleichen Verbräuchenkönnen daher je nach Höhe der geleistetenVorauszahlungen unterschiedliche Abrechnungssaldenherauskommen. Wenn Sie Ihre Wohnung mit eineranderen vergleichen wollen, müssen Sie daher immerdie Höhe der Kosten vergleichen, nicht die Abrechnungssalden.3. DIE BETRIEBSKOSTEN-ABRECHNUNGEinmal jährlich bekommen Sie von ihrer Genossenschafteine Betriebskostenabrechnung. Darin wird über die imLaufe eines Jahres angefallenen Betriebskosten für IhreWohnung abgerechnet und den Kosten die von Ihnengeleisteten Vorauszahlungen gegenüber gestellt. Ergibtsich aus dieser Abrechnung, dass Sie mehr vorausbezahlthaben als die tatsächlichen Kosten, die auf IhreWohnung entfallen, dann zahlt Ihnen die FORTUNAdiese Überzahlung zurück bzw. verrechnet sie mit dernächsten Miete. Im umgekehrten Fall müssen Sie eineNachzahlung an die FORTUNA leisten.Die Anforderungen an die Betriebskostenabrechnungsind in den vergangenen Jahren ständig gewachsen.Gerade die formalen Anforderungen an sie sind fürNichtjuristen kaum noch nachvollziehbar. Dabei ist dieBetriebskostenabrechnung vom Grundsatz her etwasganz einfaches, nämlich eine geordnete Zusammenstellungder Einnahmen und Ausgaben. Sie muss einigeMindestangaben enthalten, und zwar:eine Zusammenstellung der Gesamtkosten des Objektes;in der Regel das Gebäude, in dem Sie wohnendie Angabe des Verteilungsmaßstabesdie Berechnung des Kostenanteils des einzel. Nutzerssowie die Ermittlung des Saldos durch Abzug der gleistetenVorauszahlungen von den ermittelten Kosten.Betriebskostenbroschüre | FORTUNA5


3. DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNGDarüber hinaus soll die Abrechnung aber auch übersichtlichund nachvollziehbar bleiben, da sie nicht fürdie mit der Materie vertrauten Fachleute gemacht wird,sondern für den mit der Materie nicht vertrauten Mieter,also für Sie. Um dies zu gewährleisten arbeiten wirbeständig an der Verbesserung unserer Betriebskostenabrechnungen.3.1 DER ABRECHNUNGSZEITRAUMDer Abrechnungszeitraum umfasst immer ein ganzesJahr. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Bei derFORTUNA entspricht der Abrechnungszeitraum demKalenderjahr, also der Zeit vom 01.01. bis zum 31.12.eines jeden Jahres.Wenn Sie nur einen Teil eines Jahres bei uns wohnen,muss trotzdem über das gesamte Jahr abgerechnet werden.Sie tragen die Kosten aber nur für den anteiligenZeitraum, in dem Sie in diesem Jahr bei uns gewohnthaben (sog. Nutzungszeitraum, der auch in der Abrechnungangegeben wird).3.3 DIE ABRECHNUNGSEINHEITDie Genossenschaft bezahlt die Betriebskosten nichtwohnungsweise, sondern immer für ganze Häuser oderBlöcke. Im Rahmen der Abrechnung versuchen wir, dieBetriebskosten möglichst individuell auf die einzelnenGebäude zu verteilen, damit Sie nur das bezahlenmüssen, was auch an Kosten durch das von Ihnen bewohnteHaus verursacht wird. Dies ist jedoch nicht immermöglich. So versorgt eine Heizstation in der Regelmehrere Gebäude, auf deren Wohnungen die Kostendann umgelegt werden. Die Kosten für die Grünpflegedes Innenhofes eines Wohnblocks werden ebenso aufdie Wohnungen aller Aufgänge verteilt, die um diesenHof herum liegen. Diese Aufgänge bilden dann für dieseKostenart eine Abrechnungseinheit. Dies führt dazu,dass Ihre Wohnung bei den einzelnen Betriebskostenartenunterschiedlich großen Abrechnungseinheitenangehören kann. Dies macht die Abrechnung komplizierter,erhöht jedoch die Verteilungsgerechtigkeit. UnserAnspruch ist es, Ihnen dies in der Abrechnung möglichsttransparent vor Augen zu führen und zu erläutern.3.4 DIE VERTEILUNG DER KOSTENDie insgesamt anfallenden Kosten müssen in der Abrechnungauf die einzelnen Wohnungen verteilt werden.Wie dies geschieht ist im Mietvertrag und durchden Gesetzgeber festgelegt.Soweit die Kosten vom individuellen Verbrauch desMieters abhängen, wie z.B. bei der Heizung oderbeim Wasser, wird dieser bei der Verteilung der Kostenim Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zugrundegelegt.Die verbrauchsabhängige Abrechnung trägt erheblichzum sparsamen Energie- und Wasserverbrauch und damitzur Einsparung von Energie und Wasser bei. Untersuchungenergaben, dass allein durch das Vorhandenseinvon Messgeräten Einsparungen zwischen 15 und20 % der Heizenergie und über 30 % des Wasserverbrauchesmöglich sind. Damit ist die verbrauchsabhängigeAbrechnung eine der günstigsten Möglichkeitender Ressourcen- und Kostenersparnis.3.2 DIE ABRECHNUNGSFRISTNach den gesetzlichen Vorgaben muss Ihnen die Abrechnungbis zum Ende des Folgejahres vorliegen. DieAbrechnung für 2009 muss den Mietern also bis zum31.12.2010 zugegangen sein. Unser Anspruch gehtaber über das hinaus, was der Gesetzgeber von unsverlangt. So ist es unser Ziel, Ihnen die Abrechnungmöglichst früh zur Verfügung zu stellen, damit Sie wissen,in welcher Höhe im Vorjahr Kosten angefallensind. Dies ist uns in den vergangenen Jahren immer gelungen.Auch zukünftig wird Ihnen die FORTUNA keineBetriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlungsforderungauf den weihnachtlichen Gabentisch legen.Alle anderen Betriebskosten werden nach dem Verhältnisder Wohnflächen der an der jeweiligen Abrechnungbeteiligten Wohnungen verteilt. Eine Ausnahme bildendie Kosten des Kabelanschlusses. Sie sind unabhängigvon der Größe der Wohnung und werden deshalbnach Anzahl der Anschlüsse verteilt.3.5 DIE BILDUNG UND ABRECHNUNGDES SALDOSStehen die auf Ihre Wohnung entfallenden Betriebskostenfest, werden von diesem Betrag die vertraglich vereinbartenVorauszahlungen abgezogen. Sind die Kostenhöher als Ihre Vorauszahlungen, so ergibt sich fürdie FORTUNA ein Nachzahlungsanspruch. Sind IhreVorauszahlungen höher, so errechnet sich ein Guthabenzu Ihren Gunsten.Dieser Saldo wird in der Regel in dem auf den Zugangder Abrechnung folgenden Monat ausgeglichen.Wenn Sie uns eine Einzugsermächtigung erteilt haben,geschieht dies automatisch durch Verrechnung des Guthabensoder Einzug der Nachzahlung mit der nächstenMiete. Wenn Sie die Miete selbst zahlen, wird ein Guthabenan Sie ausgezahlt und eine Nachforderung istvon Ihnen mit der nächsten Miete zu überweisen.Sollte es trotz aller Bemühungen doch zu einer größerenNachzahlung kommen, die Sie nicht in einer Summezahlen können, so können Sie mit uns über die Möglichkeiteiner Ratenzahlung sprechen. Sie müssen unsin einem solchen Fall allerdings darlegen, welche regelmäßigenEinkünfte und Ausgaben vorliegen, welchesonstigen Verbindlichkeiten vorhanden sind, damit wir6FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


eurteilen können, ob und in welcher Höhe wir Ratenzahlungenzustimmen können. In einem solchen Fallmüssen Sie auch mit einer Erhöhung der Vorauszahlungenrechnen.3.6 EINWENDUNGEN UND BELEGEINSICHTDie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Genossenschaftbieten Gewähr für eine zügige und korrekteBetriebskostenabrechnung. Wir versuchen Fehler durcheine Qualitätsprüfung bereits im Vorfeld zu erkennenund zu beseitigen. So führen wir beispielsweise einePlausibilitätskontrolle durch, bei der wir die ermitteltenKosten mit den durchschnittlichen Kosten vergleichen.Bei größeren Abweichungen wird die jeweilige Abrechnungnochmals einer Einzelfallkontrolle unterzogen.Wenn Sie trotzdem den Eindruck haben, Ihre Abrechnungsei nicht korrekt, sprechen Sie uns an. Wir werdengemeinsam mit Ihnen die Abrechnung nochmals überprüfen.Es ist jedoch erforderlich, dass Sie Ihre Beanstandungmöglichst konkret vorbringen. Die allgemeineAussage, eine Kostenposition sei „völlig überhöht“ oderdie pauschale Bitte um „Überprüfung der Abrechnung“macht uns eine Bearbeitung Ihres Widerspruchs unmöglich.Es muss vielmehr erkennbar sein, welche Positionaus welchem Grund beanstandet wird, damit wir zugenauer Prüfung und gegebenenfalls zu einer Korrekturder Abrechnung in der Lage sind. Wir weisen in diesemZusammenhang darauf hin, dass sich durch einenWiderspruch die Fälligkeit einer eventuellen Nachzahlungnicht verschiebt.Sie haben unabhängig davon das Recht, die der Abrechnungzugrundeliegenden Rechnungen bei uns einzusehen.Auch bei dieser Gelegenheit sind wir gernebereit, die Abrechnung gemeinsam mit Ihnen nochmalszu überprüfen und Ihnen offene Fragen zu erläutern.Die Unterlagen stehen Ihnen nach vorheriger Terminabsprachein unserem Hause zur Verfügung. Wir sindauch bereit, Ihnen Fotokopien der Unterlagen gegenErstattung der Kosten in Höhe von 0,25 € pro Kopiezuzuschicken.4. DIE HÖHE DERBETRIEBSKOSTENDie Betriebskosten nennt man heute auch „die zweiteMiete“. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass siein den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind undmittlerweile ein Niveau erreicht haben, dass bei 30 %bis 60 % der eigentlichen Miete liegt. Den Anstieg derBetriebskosten zu dämpfen ist daher eine Aufgabe, dersich auch die FORTUNA seit Jahren stellt.Die durchschnittliche Höhe unserer Betriebskosten lag2009 bei 2,17 € pro qm Wohnfläche im Monat. Eine65 qm große Wohnung der FORTUNA verursacht somitmonatliche Betriebskosten in Höhe von 141,05 €.Die durchschnittlichen Berliner Betriebskosten liegenausweislich der Berliner Betriebskostenübersicht 2009,die auf den abgerechneten Betriebskosten des Jahres2007 beruht, bei 3,13 €. Dies ergibt für die 65 qmgroße Wohnung monatliche Betriebskosten in Höhe von203,45 €. Die Differenz summiert sich übers Jahr aufüber 700 €. Diesen Betrag sparen Sie, weil Sie Mieterder FORTUNA sind. Mittlerweile liegt der Betrag nochhöher, da die Kosten 2008 allgemein gestiegen sind.57 % der Betriebskosten machen die Positionen Wasser/Abwasserund Wärme aus. Das sind die Kostenarten,die Sie mit Ihrem individuellen Verbrauchsverhaltenam stärksten beeinflussen können. Wir werden daher imFolgenden auf diese Positionen besonders intensiv eingehen.Bei den anderen Betriebskostenarten sind dieEinflussmöglichkeiten geringer, aber doch in gewissemUmfang vorhanden. Auch darauf werden wir hinweisen.Auf die Höhe der Kosten der einzelnen Betriebskostenartengehen wir im jeweiligen Sachzusammenhang mitder Betriebskostenart ein.5. DIE BETRIEBS-KOSTENARTENAuf den folgenden Seiten stellen wir die verschiedenenBetriebskostenarten vor. Inhaltlich folgen wir dabei denVorgaben der BetrKV. Sie enthält einen Betriebskostenkatalog,der für Wohnraum verbindlich ist. Wir legenbei der Darstellung einen Schwerpunkt darauf, ob dieMietvertragsparteien auf die Kosten Einfluss nehmenkönnen oder nicht.Zunächst gibt es die Kosten, die zumindest zum Teilverbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dies sinddie Kostenarten Heizung und Wasser. Sie machen denüberwiegenden Teil der gesamten Betriebskosten aus,bieten auf der anderen Seite aber auch die Möglichkeit,aktiv Einfluss zu nehmen. Dadurch können Mieterund Vermieter gemeinsam dafür sorgen, den Anstiegdieser Kosten zu begrenzen. Insoweit gibt es hier einstarkes gemeinsames Interesse. Durch die Abhängigkeitvom individuellen Verbrauch ist auch ein starker Anreizgegeben, dieses Interesse durch das eigene Verhaltenwahrzunehmen.Betriebskostenbroschüre | FORTUNA7


5. DIE BETRIEBSKOSTENARTENBei den Kosten, die nicht verbrauchsabhängig, sondernnach dem Verhältnis der Wohnflächen abgerechnetwerden, ist der Anreiz, Kosten durch das eigene Verhalteneinzusparen, nicht ganz so ausgeprägt. Aber auchhier gibt es bei einigen Kostenarten die Möglichkeit,auf die Gesamtkosten Einfluss zu nehmen, wie bei denMüllentsorgungskosten oder den Hausreinigungskosten.Schließlich gibt es die Kostenarten, bei denen dieseMöglichkeit nicht besteht, wie z.B. die Grundsteuer.5.1 DIE BETRIEBSKOSTENARTENNACH VERBRAUCHDie Betriebskostenarten, die von einem erfassten Verbrauchoder einer erfassten Verursachung durch dieMieter abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichenVerbrauch oder der unterschiedlichenVerursachung durch die Mieter Rechnung trägt. Dajede Betriebskostenart von einem Verbrauch oder einerVerursachung abhängt, liegt der Schwerpunkt derRegelung auf der Erfassung dieses Verbrauchs. Wirdder Verbrauch nicht erfasst, können die betreffenden Betriebskostenauch nicht danach verteilt werden.Theoretisch kann fast jede Kostenart nach einem Verbrauchsmaßstabverteilt werden. Dies würde jedoch invielen Fällen einen nicht zu rechtfertigenden Erfassungsaufwandverursachen. In der Praxis wird daher von vierBetriebskostenarten ausgegangen, die üblicherweiseverbrauchs- bzw. verursachungsgerecht verteilt werden.Dabei handelt es sich um die Kostenarten:Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz,die Kosten der Anmietung oder andererArten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zurVerbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendungeiner Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlichder Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnungund Aufteilung.Bei den Warmwasserkosten geht es um die Kosten derWassererwärmung. Die reinen Wasserkosten werdeneinheitlich bei den Kosten der Wasserversorgung abgerechnet,da auch Warmwasser dass Haus ursprünglicheinmal als Kaltwasser erreicht hat und erst im Haus erwärmtwird.In einem Zweipersonenhaushalt werden täglich etwa100 Liter Warmwasser verbraucht, in einem Dreipersonenhaushalt150 Liter und in einem Vierpersonenhaushalt200 Liter. Die Warmwassermenge wird bei derFORTUNA mit gesonderten Zählern erfasst.Die Berechnung und Verteilung der warmen Betriebskostenerfolgt nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung.Die Heizkosten werden danach in einemfestgelegten Verhältnis nach Wohnfläche und individuellemVerbrauch verteilt. Zulässig sind Aufteilungen vonmaximal 70:30 (Verbrauch : Wohn /Nutzfläche) undminimal 50:50 (Verbrauch : Wohn /Nutzfläche). Beider FORTUNA werden die Kosten zumeist im Verhältnis60:40 verteilt, bei den Neubauten 70:30. Dies trägtdem individuellen Verbrauch am besten Rechnung undgibt Ihnen viel Einfluss auf Ihre individuellen Kosten.Heizung und WarmwasserWasser und EntwässerungFür die Heiz- und die Warmwasserkosten ist die verbrauchsgerechteVerteilung durch die Heizkostenverordnung(HeizkostenVO) sogar gesetzlich vorgeschrieben.Bei allen andern Kostenarten bleibt es bei der Verteilungnach dem Verhältnis der Wohnflächen bzw. derStückzahl (Kabelanschluss).Im Folgenden gehen wir zunächst näher auf die Kostenartenein, die üblicherweise verbrauchs- bzw. verursachergerechtverteilt werden.5.1.1 DIE HEIZKOSTEN EINSCHLIELICHDER WARMWASSERKOSTENHeizkosten sind die Kosten des Betriebs der zentralenHeizungsanlage. Hierzu gehören die Kosten der verbrauchtenBrennstoffe und ihrer Lieferung, die Kostendes Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachungund Pflege der Anlage, der regelmäßigenPrüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheiteinschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft,der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, dieIhr Verbrauch an Heizenergie wird von Heizkostenverteilernerfasst. Die dort abgelesenen Einheiten ergebendann Ihren Anteil am Gesamtverbrauch und damit anden Kosten der Abrechnungseinheit, zu der Ihre Wohnunggehört. Einzelheiten entnehmen Sie bitte unterdem Stichwort „Heizkostenverteiler“ unserem „ABC derHeiz- und Wasserkosten“ im Anhang.Die Verteilung der Kosten für die Wassererwärmung erfolgtnach dem gleichen Maßstab. Ihr Verbrauch wirdmit Hilfe des Warmwasserzählers in Ihrer Wohnungfestgestellt.Die Heiz- und Warmwasserkosten sind traditionell dergrößte Posten in der Betriebskostenabrechnung. In derletzten Berliner Betriebskostenübersicht mit den Zahlenaus dem Jahr 2007 stellten die Heiz- und Warmwasserkostenmit einem Mittelwert von 0,99 € pro QuadratmeterWohnfläche im Monat oder einem Drittel derGesamtkosten die mit Abstand größte Position dar. Dieseitdem eingetretene Preisentwicklung hat dies weiterzu Lasten der Heiz- und Warmwasserkosten verschoben.Bei der FORTUNA zahlten Sie dagegen 2009für diese Position lediglich 0,80 € pro QuadratmeterWohnfläche im Monat, also gut 25 % weniger als im8FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


5. DIE BETRIEBSKOSTENARTENReinigung der Müllplätze, Müllräume sowie dieBeseitigung der in den Kellergängen abgestelltenherrenlosen GegenständeDes Weiteren achten die Hausmeister auf die Einhaltungder Hausordnung, weisen auf Zuwiderhandlungenhin und melden diese dem zuständigen VerwalterDie Hausmeister sorgen für Ordnung und Sauberkeit inden Häusern und den Grünanlagen der GenossenschaftAls „Retter in der Not“ helfen Ihnen die Hausmeister,wenn einmal der Aufzug defekt sein sollte. Sollten Sieim Aufzug etwas mehr Platz benötigen, wenden Siesich bitte einige Tage vorher an den Verwalter.Umlagefähig sind die Personalkosten eines angestelltenHausmeisters, also im Wesentlichen sein Arbeitslohnund die Lohnnebenkosten. Die Kosten werden in derAbrechnung um die Kostenanteile für Verwaltungs- undInstandhaltungsleistungen bereinigt. Dies ist auch ausder Abrechnung ersichtlich. Nach den Angaben derBerliner Betriebskostenübersicht belaufen sich die Hauswartkostenauf 0,10 € pro Quadratmeter Wohnflächeund Jahr. Bei der FORTUNA liegen sie bei ca. 0,09 €.5.3 DIE BETRIEBSKOSTENARTEN NACH FLÄCHEOHNE EINFLUSSMÖGLICHKEITDie dritte große Gruppe der Betriebskostenarten sinddiejenigen, die gemäß § 556a Absatz 1 Satz 1 BGBebenfalls nach dem Verhältnis der Wohnflächen abgerechnetwerden, bei denen aber so gut wie keineEinflussmöglichkeiten bestehen, wie z.B. bei der Grundsteuer.5.3.1 DIE ÖFFENTLICHEN LASTENZu den Betriebskosten gehören auch die sogenanntenöffentlichen Lasten. Im Vordergrund steht die ausdrücklichgenannte Grundsteuer. Andere öffentliche Lastensind nur von untergeordneter Bedeutung.Nach den Angaben der Berliner Betriebskostenübersicht2009 belaufen sich die Kosten für die Grundsteuerim Mittel auf 0,25 € pro Quadratmeter Wohnflächeund Jahr. Die Position Grundsteuer liegt bei derFORTUNA mit gut 0,28 € über dem Mittelwert, da dieGenossenschaft über sehr große Grünflächen verfügt,was die Grundsteuer pro qm Wohnfläche leicht erhöht.Ansonsten gibt es keine Möglichkeit, auf die HöheEinfluss zu nehmen.5.3.2 DIE AUFZUGSKOSTENHierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, dieKosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachungund Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfungihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheiteinschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowiedie Kosten der Reinigung der Anlage.Für den Betrieb eines Aufzuges gibt es eine Reihe vonVorschriften, damit die erforderliche Sicherheit gewährleistetist. Zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen hatdie FORTUNA entsprechende Wartungsverträge mitFachfirmen abgeschlossen. Diese kümmern sich danndarum, dass die Aufzugsanlagen regelmäßig gewartetwerden, führen erforderliche Reparaturen durch, bereitendie Prüfungen vor und nehmen an diesen teil undinstallieren und betreiben auch den nach § 12 Absatz4 der BetrSichV notwendigen Notruf und Befreiungsdienst.Zu den Stromkosten gehören neben dem Strom für denBeförderungsvorgang (Motor, Steuerung) auch die Kostenfür die Beleuchtung und den Betrieb der Notrufanlage.Die Höhe der Aufzugskosten schwankt sehr stark. Nachder Betriebskostenübersicht für Berlin liegen die Aufzugskostenzwischen 0,05 und 0,41 € pro qm Wohnflächeim Monat. Diese breite Spanne hat unter anderemden Grund, dass Aufzüge einen konstruktiv höchstunterschiedlichen Aufwand verursachen. Er hängt abvon der Gesamthöhe, der Anzahl der Haltestellen,der Tragfähigkeit und natürlich vom Baujahr. Bei derFORTUNA, die eine große Zahl von Aufzügen betreibt,sind es gut 0,12 €.5.3.3 DIE KOSTEN DER STRASSENREINIGUNGZu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für dieöffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebührenund die Kosten entsprechender privater Maßnahmen.Die Straßenreinigung dient der Säuberung undGewährleistung der Befahrbarkeit sowie Begehbarkeitdes öffentlichen Verkehrswegenetzes (Straßen und Gehwege).In Berlin sind die BSR für die Straßenreinigungzuständig.Die Straßenreinigung umfasst auch den Winterdienst.Hierzu gehören alle Straßen und Wege, die nicht derFORTUNA gehören oder aufgrund anderweitiger Vorschriftendurch FORTUNA im Winterdienst zu betreuensind. Insbesondere die Abfuhr des Streumaterials imFrühjahr auf den öffentlichen Gehwegen ist nicht Aufgabeder FORTUNA.Die Straßenreinigungsentgelte betrugen laut der BerlinerBetriebskostenübersicht ohne die Kosten des Winterdienstesim Mittel 0,04 € pro qm Wohnfläche imMonat. Dies entspricht den Kosten bei der FORTUNA.Man darf das Straßenreinigungsentgelt nicht als Gegenleistungfür die Reinigung der vor dem eigenen Grundstückliegenden Straßen ansehen, sondern als Beitragan den Gesamtkosten der Straßenreinigung. Darausfolgt, dass die tatsächliche Reinigung des eigenen Straßenstückeskeinen Einfluss auf die Zahlungspflicht unddie Umlagefähigkeit dieser Kosten hat.12FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


5. DIE BETRIEBSKOSTENARTEN5.4 SONSTIGE BETRIEBSKOSTENAls letzte Gruppe führen wir die sonstigen Betriebskostenauf, die zum Teil in die eine, zum Teil in die andereder bereits genannten Gruppen gehören, dabei aberinsgesamt einigen Besonderheiten unterliegen, die einegesonderte Behandlung rechtfertigen.Die Bestimmung ist ein Auffangtatbestand, der es auchermöglicht, neue Kosten aufgrund künftiger technischerEntwicklungen umzulegen. Dies ist in Anbetracht derTatsache, dass es sich bei Mietverhältnissen häufig umsehr lange Vertragsverhältnisse handelt, ein wichtigerGesichtspunkt.Zumeist fallen unter die sonstigen Betriebskosten Aufwendungenfür Wartungsarbeiten, z.B. von Feuerlöschgerätenoder Lüftungsanlagen, Kosten für die Reinigung derDachrinnen. Bei diesen Kosten muss man wissen, dassinsbesondere die Wartungsarbeiten nicht immer jährlichanfallen, sondern durchaus in längeren Rhythmen, so dassdie sonstigen Betriebskosten im Jahresvergleich Schwankungenunterworfen sind. Sie machen insgesamt jedochso wenig aus, dass dieser Effekt kaum ins Gewicht fällt.In der letzten Berliner Betriebskostenübersicht (Zahlen ausdem Jahr 2007) beliefen sich die sonstigen Betriebskostenauf 6 Cent pro qm Wohnfläche im Monat im Mitteloder zwei Prozent der Gesamtkosten. Bei der FORTUNAbewegen sie sich in etwa in dieser Größenordnung.Nachfolgend benennen wir einige Beispiele für sonstigeBetriebskosten, ohne Anspruch auf Vollständigkeit.5.4.1 ABWASSERROHRE (REINIGUNGSKOSTEN)Abwasserrohre, die nicht gereinigt werden, setzen sichüber die Jahre zu. Die Reinigung ist daher sinnvoll, umVerstopfungen zu vermeiden und um ihre Funktionsfähigkeitaufrechtzuerhalten.5.4.2 BLITZSCHUTZANLAGEN(WARTUNGSKOSTEN)Auch wenn es in unseren Breiten nur selten zu Blitzeinschlägenin Gebäude kommt, so sollte man doch Vorkehrungendagegen treffen. Dafür dienen Blitzschutzanlagen.Diese müssen regelmäßig gewartet werden. DieWartung des Blitzschutzsystems muss gemäß DIN EN62305-3 (VDE 0185-305-3) von Fachleuten durchgeführtwerden. Die anfallenden Wartungskosten könnenals Betriebskosten umgelegt werden.5.4.3 BRANDMELDEANLAGEN(WARTUNGSKOSTEN)Brandmeldeanlagen sind nicht zu verwechseln mitRauchmeldern, die ihre Funktion hauptsächlich innerhalbder Wohnungen haben.Eine Brandmeldeanlage (BMA) ist demgegenüber eineGefahrenmeldeanlage aus dem Bereich des vorbeugendenBrandschutzes, die im Brandfall Signale vonverschiedenen Brandmeldern empfängt, auswertet unddann die Feuerwehr alarmiert oder einen Feuerlöscherauslöst. Sie kommt in Wohngebäuden z.B. im Bereichvon Müllschluckern oder in den Fluren und Treppenhäusernvor.Brandmeldeanlagen müssen regelmäßig gewartet werden.Die anfallenden Wartungskosten können als Betriebskostenumgelegt werden.5.4.4 DACHRINNENREINIGUNGDies gilt auch für die Kosten der Dachrinnenreinigung.Die Dachrinnenreinigung muss regelmäßig erfolgen,meist aufgrund eines entsprechenden Vertrages jährlichim Herbst nach dem Laubfall.5.4.5 ELEKTROWARTUNGDie Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit einerElektroanlage sind ebenfalls sonstige Betriebskosten imSinne des § 2 Nr. 17 BetrKV.5.4.6 FENSTERWARTUNGEs wird nur selten gemacht, gehört aber zum regelmäßigenWartungsprogramm des Wohnhauses: die Fensterwartung.Dabei werden die Fenster (Glas, Zarge,Profile, Beschläge) einer Sicht- und Funktionskontrolleunterzogen, Schrauben werden nachgezogen, beweglicheTeile werden geölt und die Dichtungen gepflegt.Bei der FORTUNA fallen diese Arbeiten alle 3 bzw.5 Jahre an.Der Aufwand für alle diese Arbeiten stellt umlagefähigeBetriebskosten dar.5.4.7 FEUERLÖSCHEREin Feuerlöscher muss alle zwei Jahre auf seine Funktionsfähigkeitüberprüft werden. Die Überprüfung dientvor allem der Gewährleistung der ordnungsgemäßenFunktion des Feuerlöschers und der Sicherheit des Benutzerseines Feuerlöschers, die in der Regel mit hohenDrücken betrieben werden. Er erhält dann eine Prüfplakette,auf der ersichtlich ist, wann er zuletzt überprüftwurde. Es muss außerdem sichtbar sein, wer den Feuerlöscherüberprüft hat.Die Kosten der Feuerlöscherwartung sind umlagefähigeBetriebskosten.5.4.8 GASLEITUNGEN (NEUBAUGEBIETE)Bei der Wartung von Gasleitungen muss unterschiedenwerden: dienen sie zumindest auch der Versorgung vongasbetriebenen Heizungen, ergibt sich die Umlagefähigkeitschon aus § 2 Nr. 4 d der BetrKV. Dienen sielediglich der Versorgung von Gasherden, so erfolgt dieUmlage über § 2 Nr. 17 der BetrKV.Gasleitungen sind nach den Technischen Regeln fürGas-Installationen alle 12 Jahre auf Dichtigkeit zu überprüfen.Es handelt sich dabei um umlagefähige Betriebskosten.14FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


5.4.9 GEGENSPRECHANLAGENDie regelmäßige Überprüfung und Wartung von Gegensprechanlagenverursacht ebenfalls Betriebskosten.Gegensprechanlagen sind häufig genutzte Geräte, dieje nach Handhabung, einer mehr oder weniger starkenBeanspruchung ausgesetzt sind. Schon kleine Ursachenz.B. an den elektrischen Verbindungen können zu Fehlfunktionenbis hin zum Totalausfall führen. Eine regelmäßigeÜberprüfung und Wartung ist daher gerade beigrößeren Wohnanlagen sinnvoll.5.4.10 KLINGELANLAGENDie regelmäßige Überprüfung und Wartung vonKlingel anlagen verursacht ebenfalls Betriebskosten.Klingel anlagen sind häufig genutzte Geräte, die jenach Handhabung, einer mehr oder weniger starkenBeanspruchung ausgesetzt sind. Schon kleine Ursachenz.B. an den elektrischen Verbindungen können zu Fehlfunktionenbis hin zum Totalausfall führen. Eine regelmäßigeÜberprüfung und Wartung ist daher gerade beigrößeren Wohnanlagen sinnvoll.5.4.11 LÜFTUNGSANLAGENEine Lüftungsanlage ist ein Einrichtung, um Wohn- undBetriebsräumen Außenluft zuzuführen bzw. verbrauchteAbluft abzuführen. Das größte Anwendungsgebiet vonreinen Abluftanlagen findet sich in WC-Abluftanlagen inWohnhäusern oder Geschäftshäusern. Abluftanlagen fürSanitärbereiche werden in der DIN 18017-3 geregelt.5.4.13 RAUCHMELDERRauchmelder sind in Berlin gesetzlich noch nicht vorgeschrieben.Soweit sie trotzdem eingebaut werden, könnendie Kosten der nach der einschlägigen DIN-Norm14 676 Nr. 6 erforderlichen jährlichen Wartungenüber die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegtwerden.5.4.14 RWA-ANLAGENRWA-Anlagen dienen der Entrauchung von Gemeinschaftsflächen,insbesondere Treppenhäusern. Zumeistbestehen sie aus Oberlichtern, die sich im Brandfallautomatisch öffnen, damit der Rauch abziehen kann.Solche Anlagen müssen nach der DIN 18 232 mindestenseinmal jährlich durch eine anerkannte Fachfirmagewartet werden. Die dadurch entstehenden Kostensind als Betriebskosten umlegbar.5.4.15 SCHLIESSANLAGENDie regelmäßige Überprüfung und Wartung vonSchließanlagen verursacht ebenfalls Betriebskosten.Schließanlagen sind einer mehr oder weniger starkenBeanspruchung ausgesetzt sind. Schon kleine Ursachenkönnen zu Fehlfunktionen bis hin zum Totalausfall führen.Eine regelmäßige Überprüfung und Wartung istdaher gerade bei größeren Wohnanlagen sinnvoll. Diedadurch entstehenden Kosten sind als Betriebskostenumlegbar.Die regelmäßige Überprüfung und Wartung von Lüftungsanlagenverursacht Betriebskosten. Lüftungsanlagensind häufig genutzte Geräte, die gewartet undgereinigt werden müssen. Setzen sich die Lüfter zu, könnensie ihre Funktion, die ausschließlich den Mieternund ihren Besuchern zugute kommt, nicht mehr ausüben.5.4.12 RÜCKSTAUSICHERUNGDurch eine Rückstausicherung werden Gebäude undvor allem deren Kellergeschosse gegen einen Rückstaudes Abwassers aus dem Kanalsystem, an das sie angeschlossensind, geschützt. Staut sich das Abwasser imKanal z. B. durch starke Regenfälle oder Kanalverstopfungen,drängt es gleichzeitig auch in die angeschlossenenHausabflussleitungen zurück. Dort steigt es dannbis maximal auf das Niveau der Straßenoberkante anund kann alle tieferliegenden Bereiche des Hause wieden Keller mitsamt ihrem Inventar überfluten. Um dies zuvermeiden, gibt es die Rückstausicherung. Zumeist ist esein Verschlussmechanismus, der das Zurückströmen desAbwassers verhindert.Die Rückstausicherungssysteme sind regelmäßig aufihren Zustand und ihre volle Funktionsfähigkeit hin zuüberprüfen und zu warten. Die dadurch verursachtenKosten sind Betriebskosten. Sie können bei entsprechenderVereinbarung umgelegt werden.Betriebskostenbroschüre | FORTUNA15


6. ANHANG6.1 ABC DER HEIZ- UND WASSERKOSTEN6. ANHANGAABLESE-ERGEBNISSEWenn die Ablesung erfolgt, sollten Sie dabei sein und sich die Ableseergebnisse notieren. Elektronische Messgerätebehalten die Stichtagswerte in ihrem internen Speicher.Bei den Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip wird darüber hinaus die Vorjahresampulle im Gerätaufbewahrt und dient somit als Ablesenachweis.ABLESUNGEinmal jährlich werden in Ihrer Wohnung die Heiz- und Wasserkostenzähler abgelesen. Dazu kommt ein Mitarbeiterdes beauftragten Meßdienstunternehmens nach schriftlicher Ankündigung in Ihre Wohnung. Die Anmeldung zur Ablesungerfolgt nach dem von der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. empfohlenen Richtwertvon 10 Tagen. Bei größeren Objekten wie denen der FORTUNA hängt der Ableseservice Plakate aus, die auf denAblesetermin hinweisen.Sie sind verpflichtet, dem Ableser den Zugang zur Wohnung zu gewähren. Wir bitten Sie, dafür zu sorgen, dassalle Zähler zugänglich sind. Die Messwerte verbauter Heizkörper müssen geschätzt werden. Wenn Sie zu demangekündigten Termin nicht zu Hause sein können, geben Sie den Schlüssel einem Ihrer Nachbarn. Ist dies nichtmöglich, so vereinbaren Sie mit dem Meßdienstunternehmen rechtzeitig einen anderen Termin.Verdunstungsheizkostenverteiler müssen in Augenhöhe abgelesen werden. Maßgeblich ist dabei die Unterkante deszu den Rändern leicht nach oben gewölbten Flüssigkeitsspiegels. Elektronische Heizkostenverteiler, die Wärmezählerund die Wasserzähler zeigen die Verbrauchswerte über eine Flüssigkristallanzeige (LCD) oder ein mechanischesZählwerk an.Bei elektronischen Messgeräten erfolgt eine Stichtagsablesung für einen einheitlichen Ablesezeitpunkt im ganzenGebäude. Zu einem fest definierten Datum (z. B. dem 31.12. jeden Jahres) schreiben alle Messgeräte den aktuellenZählerstand in einen Speicher und beginnen dann mit einer neuen Zählung für das nächste Abrechnungsjahr. Damitkann der Verbrauchswert auch später exakt festgestellt werden.Die Ablesung der Messgeräte innerhalb eines Gebäudes erfolgt von unten nach oben, auf dem Stockwerk von linksnach rechts und innerhalb der Wohnung und in den Zimmern ebenfalls von links nach rechts.Der Ableseturnus beträgt grundsätzlich 12 Monate. Durch Ferien, Feiertage, Terminverschiebungen anderer Mieterund die komplexe Einsatzplanung für die Ableser kann es jedoch zu Verschiebungen kommen. Da diese jedochimmer das gesamte Gebäude betreffen, bleiben die Relationen zwischen den Wohnungen gewahrt.Frage: Kann ich den an meinen Uhren bzw. am Verdampfer abgelesenen Verbrauch mit dem Preis der Wasserwerkeoder des Wärmelieferanten multiplizieren, um so meine Kosten zu berechnen?Antwort: Nein! Wie viel Wasser oder Wärme in einem Haus verbraucht wurde und berechnet wird, bestimmtsich allein nach den Hauptzählern der Wasserbetriebe oder von Vattenfall im Keller. Die Uhren/Verdampfer inden Wohnungen haben nur die Aufgabe, die so festgelegten Wasser- oder Wärmekosten verursachergerechtauf die einzelnen Wohnungen zu verteilen.Frage: Wie wird der Verbrauch ermittelt, wenn die Ablesung scheitert, z.B. weil ich lange im Urlaub bin oderdas Gerät defekt ist?Antwort: Auch in diesen Fällen muss ein Verbrauch für die Wohnung festgelegt werden, um die Heizkosten zuverteilen. Da er im Nachhinein nicht mehr ermittelt werden kann, muss der Verbrauch geschätzt werden. Dafürgibt es unterschiedliche Verfahren. Bei Mietern, die schon länger in der Wohnung wohnen, kann der Verbrauchanhand des Verbrauchs eines früheren Abrechnungsjahres geschätzt werden. Ansonsten wird der Verbrauchanhand des Durchschnitts des Hauses geschätzt.16FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


ABRECHNUNGSZEITRAUMDer Abrechnungszeitraum beträgt immer 12 Monate. Er entspricht bei der FORTUNA dem Kalenderjahr, also demZeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines jeden Jahres.Frage: Wenn der Abrechnungszeitraum am 31.12. endet, müßten dann nicht die Wasseruhren und die Heizkostenverteileralle an diesem Tag abgelesen werden?Antwort: Theoretisch ja. Aber Sie hätten sicher etwas dagegen, wenn an Silvester die beauftragten Firmen beiIhnen ablesen wollten. Und deren Mitarbeiter wären sicher auch nicht glücklich darüber. Aus diesem Grundefindet die Ablesung zeitnah um den Jahreswechsel herum statt. Dabei wird es praktisch nie möglich sein, dieAblesung immer exakt zum gleichen Tag vorzunehmen, weil die Ablesefirmen Flexibilität für die Tourenplanungihrer Mitarbeiter brauchen oder weil Mieter im Urlaub sind. Dadurch kommt es zu Verschiebungen um bis zu4 Wochen. In einem Jahr wird am 07.12. abgelesen, im darauffolgenden vielleicht erst am 28.01. Das istjedoch kein Problem, weil sich die Verschiebung bei allen Nutzern ergibt und die Relation untereinander bei derKostenverteilung deshalb gewahrt bleibt.Frage: Wie erfolgt die Abrechnung, wenn ich im Laufe des Jahres aus der Wohnung ausziehe?Antwort: Bei einem Auszug wird mit der Wohnungsabnahme eine Zwischenablesung durchgeführt. Dabei werdendie Stände der Wasserzähler und die Einheiten an den Heizkostenverteilern erfasst. Bei Verdunstern gehtdies allerdings nur, wenn die Ablesung nicht zu früh nach der letzten Ablesung erfolgt. Andernfalls wird nachGradtagszahlen abgerechnet. Dabei handelt es sich um Daten des Deutschen Wetterdienstes, die aus einem20-Jahre-Mittel gebildet wurden. Für jeden Monat wurde ein bestimmter Promilleanteil am Heizbedarf einerAbrechnungsperiode berechnet und festgelegt. Dieser wird dann zeitanteilig bei der Abrechnung angewandt.DEDEMONTAGE VON HEIZKÖRPERNHeizkörper können stören oder durch schwere Möbel dauerhaft verbaut sein. Manchmal hält man sie auch schlichtfür unnötig und denkt dann an deren Demontage, um die von ihnen verursachten Heizkosten zu sparen. Dies ist nichtzulässig, weil es sich um Eigentum der FORTUNA handelt und dadurch hydraulische Probleme an der Heizanlageentstehen können.EICHUNGHeizkostenverteiler (Verdunster und elektronische HKV) unterliegen nicht der Eichpflicht. Folgende Geräte müssenaber geeicht sein: Warmwasserzähler alle 5 Jahre, Kaltwasserzähler alle 6 Jahre und Wärmezähler alle 5 Jahre.Für die Einhaltung der Eichpflicht ist die FORTUNA verantwortlich. Die Jahreszahl auf der Plombe/Klebemarke zeigtdas Jahr der letzten Eichung.Da die Eichung zu teuer wäre, erfolgt statt ihrer ein Austausch der alten gegen neue geeichte Geräte.GENERGIEEINSPARUNGDie verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Wasserkosten trägt zum bewussteren Energie- und Wasserverbrauchund damit zur Energieeinsparung bei. Untersuchungen ergaben, alleine durch das Vorhandensein vonMessgeräten Einsparungen zwischen 15 bis 20 % der Heizkosten und über 30 % des Wasserkosten möglich sind.Damit ist die verbrauchsabhängige Abrechnung eine der günstigsten Möglichkeiten der Energie- und Kostenersparnis.GRADTAGSZAHLENBei einem Mieterwechsel werden zur Heizkostenermittlung die sogenannten Gradtagszahlen verwendet, wennkeine Zwischenablesung durchgeführt wird. Die Gradtagzahlen werden alljährlich vom Deutschen Wetterdienst(DWD) ermittelt. Sie stellen einen Maßstab für den Temperaturverlauf einer Heizperiode dar. Mit ihrer Hilfe könnendann die Heizkosten unter Beachtung der konkreten Witterungsbedingungen im Abrechnungsjahr verteilt werden.Auf der folgenden Seite finden Sie eine aktuelle Gradtagszahlentabelle, aus der sich entnehmen läßt, mit welchenPromilleanteilen die einzelnen Monate im Jahr in einer Heizkostenabrechnung bewertet werden.Wie Sie der Tabelle entnehmen können, ist der Anteil der Heizkosten in den Wintermonaten sehr viel höher als imBetriebskostenbroschüre | FORTUNA17


MonatTausendstelJanuar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember170 150 130 80 40 40 40 40 30 80 120 160Sommer. Die Vorauszahlungen sind jedoch in allen Monaten gleich. Dies führt dazu, dass dann, wenn jemand zum31.03. aus der Wohnung auszieht, er 450 Tausendstel Heizkosten verbraucht, aber erst 250 Tausendstel (1/4)Vorauszahlungen geleistet hat. Eine Nachzahlung ist dadurch unvermeidlich.6. ANHANGHGRUNDKOSTENSiehe Stichwort „Verteilungsschlüssel“HEIZKOSTENABRECHNUNGBasis für die Heizkostenabrechnung sind die Ableseergebnisse aus Ihren Wohnungen und die von der FORTUNAermittelten und zusammengestellten Heizkosten. Wenn alle Daten vorliegen, wird die Abrechnung vom Abrechnungsunternehmenerstellt und an die FORTUNA übergeben. Diese übersendet sie Ihnen dann mit der gesamtenBetriebskostenabrechnung.HEIZKOSTEN SPARENDie FORTUNA hat viel in eine gute Wärmedämmung und moderne Heizungsanlagen investiert. Aber auch Sie alsNutzer können eine Menge tun, um Heizkosten und damit bares Geld zu sparen.Beachten Sie, dass Thermostatventile sich bei kalter Fallluft aufgrund der Frostschutzsicherung öffnen. VermeidenSie deshalb auf Dauer gekippte Fenster über den Heizkörpern. Zum Durchlüften sollten die Fenster mehrmalstäglich kurzzeitig voll geöffnet werden.Thermostatventile wirken der Nachtabsenkung der Heizungssteuerung entgegen. Drehen Sie die Ventile abends zu.Lange Vorhänge oder Möbel vor den Heizkörpern führen zu einem Wärmestau. Die Wärmeabgabe im Raumreduziert sich, während die Heizleistung gleich bleibt. Die gestaute Wärme kann unter bestimmten Umständenauch zu einer erhöhten Verbrauchsanzeige führen. Heizkörper sollten deshalb immer freigehalten werden.Wenn Sie abends die Rollläden schließen, erhöhen Sie die Isolation und sparen Heizkosten.Bei längerer Abwesenheit, z. B. im Urlaub, nicht die Räume auskühlen lassen. Mögliche Frostschäden und mehrEnergieverbrauch zur Aufheizung sind die Folge.Frage: In meinem Haus werden die Hausflure und Treppenhäuser beheizt. Wer bezahlt die und ist das nichtEnergieverschwendung?Antwort: In puncto Treppenhausbeheizung gibt es die DIN 4701. Danach ist für Haus- und Treppenflure eine Mindesttemperaturvon 10°C vorgeschrieben. Bei niedrigen Außentemperaturen kann dieser Wert in den meisten Treppenflurennur durch Heizen erreicht werden. Ohne Beheizung käme es in den angrenzenden Wohnungen, insbesonderein den Erd geschosswohnungen zu erhöhten Wärmeverlusten. Die dadurch entstehenden Kosten sind Teil derHeizkostenabrechnung und werden entsprechend den sonstigen Heizkosten auf alle Wohnungen im Hause verteilt.HEIZKOSTENVERORDNUNGDie Heizkostenverordnung aus dem Jahr 1981 stellt die rechtliche Grundlage zur Durchführung der jährlichenWärmekostenabrechnung dar. Sie legt fest, wie die Heiz- und Warmwasserkosten ermittelt und auf die einzelnenWohnungen verteilt werden.HEIZKOSTENVERTEILERHeizkostenverteiler sind seit Jahrzehnten bewährte und preiswerte Geräte zur Verbrauchserfassung. Es gibt Geräte,die nach dem Verdunstungsprinzip (Röhrchen) funktionieren und solche mit elektronischer Messwerterfassung und-wiedergabe. Bei den Verdunstern wechselt die Farbe der Ampullen zu Kontrollzwecken jährlich. Die Einfärbung hatkeinen Einfluss auf die Verdunstungscharakteristik.Es müssen zugelassene Messflüssigkeiten eingesetzt werden, diebei sachgemäßer Verwendung völlig unbedenklich sind.Ein Heizkostenverteiler ist ein sogenanntes Messhilfsgerät, weil er keine absoluten physikalischen Einheiten18FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


wie cbm oder kwh und erst recht keine Kosten in Euro erfasst, sondern relative Recheneinheiten anzeigt. DieseEinheiten stellen den jeweiligen Anteil am Gesamtverbrauch im Gebäude dar. Die Heizkosten des Abrechnungsjahreswerden durch die Summe der Einheiten aller Heizkostenverteiler dividiert. So ergibt sichder Preis pro Einheit. Dieser Preis pro Einheit wird dann mit der Summe der Einheiten ihrer Wohnung multipliziert.So errechnet sich Ihr Verbrauchsanteil an den Heizkosten. Da die Summe der Einheiten und die Höheder Heizkosten von Jahr zu Jahr differiert, unterliegt auch der Preis pro Einheit erheblichen Schwankungen.Zur Verdeutlichung siehe Tabelle:Abrechnungsjahr Gesamtkosten Gesamteinheiten Preis je Einheit Ihre Einheiten Ihre Kosten2008 20.359,93 € 1.328,342 15,327325 8,14 124,76 €2009 22.368,43 € 1.498,337 14,928838 8,14 121,52 €Obwohl die Gesamtkosten gestiegen sind und Summe Ihrer Einheiten gleich geblieben ist, sind die Kosten wegender Veränderungen bei den Gesamtkosten und bei der Zahl der Gesamteinheiten andere.Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip gibt es zwei prinzipielle Skalensysteme:Einheitsskala: Jeder Heizkostenverteiler hat die gleiche Skala. Die Ablesewerte werden mit den jeweils präziseermittelten Bewertungsfaktoren des Heizkörpers multipliziert. Der Bewertungsfaktor ist von der Heizleistung desHeizkörpers, dem Heizkörpertyp und der Montageart abhängig. Die Summe der so ermittelten Werte finden Sie alsVerbrauchseinheiten in Ihrer Abrechnung wieder.Produktskala: Hier gehen die abgelesenen Verbrauchswerte ohne Umrechnung in die Heizkostenabrechnung ein.Die Summe aller Ablesewerte findet sich in der Abrechnung wieder.Frage: In meinem Haus werden die Heizkosten immer noch über Verdunster ermittelt. Sind diese Geräte überhauptnoch zulässig und wie funktionieren sie eigentlich genau?Antwort: Verdunster sind weiterhin zulässig. Daran wird sich sobald auch nichts ändern. Sie sind noch dazu sehrviel kostengünstiger als elektronische Geräte. Verdunster ermitteln den Energieverbrauch durch Verdunstung vonFlüssigkeiten anhand eines Skalensystems. Die Technik ist ausgereift und erlaubt seit Jahren eine genaue Feststellungdes Individuellen Verbrauchs. Bauartbedingt sind Ausfälle oder technische Störungen praktisch ausgeschlossen.HEIZPERIODEWarmes Wasser stellen wir das ganze Jahr über zur Verfügung. Geheizt wird in der Regel nur während der Heizperiode.Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in Betriebhalten. Gibt es keine mietvertragliche Vereinbarung, werden als Heizperiode die sieben Monate vom 1. Oktoberbis zum 30. April angenommen.KLKALTVERDUNSTUNGDie Kaltverdunstung ist die Verdunstung von Messflüssigkeit aus Heizkostenverteilern bei Raumtemperatur, ohne dassder Heizkörper Wärme abgibt. Bei Verdunstungsheizkostenverteilern tritt physikalisch bedingt immer eine Kaltverdunstungauf. Um dies auszugleichen, werden die Ampullen über den Nullpunkt hinaus mit zusätzlicher Flüssigkeitüberfüllt, die verdunsten kann, ohne das dadurch eine Verbrauchsmessung erfolgt. Nach der Europäischen NormEN 835 für Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip ist eine Flüssigkeitsüberfüllung für 120 heizfreie Tagebei 20 °C Raumtemperatur vorgeschrieben.LEERWOHNUNGENAuch für leer stehende Wohnungen werden Heizkosten abgerechnet, die die FORTUNA trägt. Ein Teil der Energiekosteneines Gebäudes haben nichts mit dem individuellen Verbrauch zu tun und werden daher nach derWohnfläche verteilt. Auch leer stehende Wohnungen haben deshalb zumindest den Grundkostenanteil zu tragen.Oft werden Wohnungen während des Leerstands auch renoviert und wenigstens zur Frostschutzsicherung beheizt,was die Abrechnung von Verbrauchskosten ebenfalls rechtfertigt. Mehr finden Sie dazu auch unter dem Punkt „Verteilungsschlüssel“.Betriebskostenbroschüre | FORTUNA 19


MMANIPULATIONENAlle Messgeräte für Heizung und Wasser sind durch Plomben vor unberechtigten Eingriffen geschützt. Manipulationsversuchekönnen nach § 263 StGB als Betrug bzw. versuchter Betrug geahndet werden. Im Übrigen führen nachweislichalle Manipulationsversuche zu erhöhten Verbrauchsanzeigen. Es gibt keine Manipulationsmöglichkeiten, mitdenen die Verbrauchsanzeige gesenkt werden kann.6. ANHANGNMESSDIFFERENZENBei Wasser- und Wärmezählern sind Messdifferenzen zwischen dem Ergebnis eines Hauptzählers und der Summealler Wohnungszähler nicht vermeidbar, da die Geräte nach unterschiedlichen Prinzipien funktionieren und mitunterschiedlicher Genauigkeit messen. Auch verschiedene Ablesezeitpunkte führen zu Verschiebungen. Weil dieseMessdifferenzen sich aber auf alle Wohnungen gleich verteilen, ergibt sich aufgrund der relativen Kostenverteilungim Ergebnis kein Nachteil für einen Einzelnen.NIEDERSCHLAGSWASSERNiederschlagswasser ist Regenwasser, das auf bebaute und befestigte Flächen trifft und von dort in die öffentlichenEntwässerungsanlagen geleitet wird. Hierbei handelt es sich um Flächen, auf denen kein Wasser versickernkann, wie z. B. Dächer, Wege, Höfe und versiegelte Parkplätze. Für die Entwässerung des Niederschlagswasserserheben die Berliner Wasserbetriebe Gebühren anhand der Größe der versiegelten Flächen. Es gehört mit zu denAbwasserkosten, wird aber anders als diese nicht nach dem individuellen Wasserverbrauch, sondern nach demWohnflächenschlüssel verteilt, da die Kosten verbrauchsunabhängig anfallen.SSCHÄTZUNGENNach der Heizkostenverordnung muss der Verbrauch einer Wohnung geschätzt werden, wenn eine Ablesung nichtmöglich war, z.B. weil ein Ablesegerät defekt ist oder der Mieter nicht angetroffen wurde. Diese erfolgt entwedernach dem Durchschnitt des Hauses oder dem Vorjahresverbrauch. Besteht darüber hinaus bei Verdunstern keineMöglichkeit, die Messgeräte vor Beginn der nächsten Abrechnungsperiode mit neuen Ampullen wieder funktionsbereitzu machen, muss auch in der Folgeabrechnung geschätzt werden. Eine Einschätzung kann folglich zu höherenKosten führen. Bitte stellen Sie deshalb zum Ablesetermin den Zugang zu Ihrer Wohnung unbedingt sicher.VSONNENEINSTRAHLUNGSonneneinstrahlung hat keinen nachweisbaren Einfluss auf die Verbrauchsanzeige an den Heizkostenverteilern.Dafür gibt es folgende Gründe:Die Heizkörper befinden sich in zumeist dicht an der Wand oder in Nischen, an die ein Sonnenstrahl kaumherankommt.Wenn dennoch direkter Sonnenschein auf den Heizkostenverteiler treffen sollte, dann nur über eine relativ kurzeZeitspanne im Tagesverlauf.Die Gerätevorderseite ist meist aus Kunststoff und damit schlecht wärmeleitend. Der mit kaltem Wasser gefüllteHeizkörper wirkt in diesem Fall aufgrund seiner Masse über das gut leitende Rückenteil kühlend auf den Heizkostenverteiler.Selbst bei einer 1- bis 2-stündigen intensiven Sonnenbestrahlung erwärmt sich erfahrungsgemäß derHeizkörper um höchstens 2 – 3 °C. Dadurch erhöht sich die Verbrauchsanzeige so gut wie nicht.VERBRAUCHSKOSTENSiehe Stichwort „Verteilungsschlüssel“VERDUNSTERSiehe Stichwort „Heizkostenverteiler“VERTEILUNGSSCHLÜSSELDie Verteilung der ermittelten Gesamtkosten eines Jahres auf die Wohnungen einer Abrechnungseinheit erfolgt nachden gesetzlichen Vorschriften. Die Heizkosten werden bei der FORTUNA zu 60 % (=Verbrauchskosten)nach dem20FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


Windividuellen Verbrauch und zu 40 % (=Grundkosten) nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die Wohnungen verteilt,bei Neubauten 70:30. Die Verbrauchskosten werden anhand Ihres individuellen Verbrauchs mit Messgerätenermittelt und abgerechnet. Diesen Anteil können Sie durch Ihr eigenes Verhalten erheblich beeinflussen. Es sind dahernicht unerhebliche Differenzen bei den Verbrauchskosten möglich.Die Grundkosten dienen zur Deckung der Rohrleitungsverluste, Bereitstellungsverluste und anderen umlagefähigenFixkosten der Heizanlage, die auch ohne Wärmeabnahme in einer Wohnung entstehen.Gleichzeitig wird damit auch ein Ausgleich für benachteiligte Wohnlagen geschaffen (z. B. Dach- oder Erdgeschosswohnungenmit erhöhtem Heizbedarf) und der Wärmeübergang von einer Wohnung zu einer anderen(Transmissionswärme) teilweise ausgeglichen. Auch für leer stehende Wohnungen sind deshalb mindestens dieGrundkosten abzurechnen.Dadurch beteiligt sich auch die FORTUNA über die Leerwohnungen an den Heizkosten, auch wenn dort faktischkaum Energie verbraucht wird.WARMWASSERKOSTENDie Warmwasserkosten sind die Kosten, die für die Erwärmung des Warmwassers anfallen. Sie sind nach denVorschriften der Heizkostenverordnung zu ermitteln und zu verteilen. Zur Erfassung werden gesonderte Warmwasserzählergenutzt.Eine Veränderung der Rechtslage bei der Berechnung der Warmwasserkosten führt ab der Abrechnung für dasJahr 2009 zu einer veränderten Verteilung der Gesamtkosten zwischen der Heizung und dem Warm wasser. Beiverbundenen Heiz- und Warmwasser anlagen – also Heizanlagen, die wie bei der FORTUNA gleichzeitig Heizwärmeund Warmwasser herstellen – wurde der Energieverbrauch zur Wassererwärmung bisher pauschal mit rund18 % am Gesamtverbrauch angesetzt. Durch die neue HeizKV muss der Energieanteil für Warmwasser spätestensab 2014 mit Hilfe eines sogenannten Warmwasserzählers erfasst werden. Diese Warmwasserzähler sind bei derFORTUNA in allen Bestände schon installiert worden. Es zeichnet sich ab, dass der tatsächliche Verbrauchsanteil fürdas Warmwasser deutlich über den 18 % liegt, die bisher pauschal angenommen wurden, sondern im Durchschnittunserer Bestände 24 % beträgt. Das führt dazu, dass sich der Kostenanteil für das Warmwasser erhöht und für dieHeizung verringert, ohne dass sich die Gesamtkosten verändern. Auswirkungen hat diese geänderte Wärmemengenerfassungauf den Kostenanteil der Wärme, die auf den einzelnen Mieter umgelegt wird, weil sich die von derFORTUNA zu tragenden Leerstandsbetriebskosten vermindern, da in den Leerstandswohnungen zwar Wärme für dieHeizung verbraucht wird, aber kein Warmwasser. Durch diese Änderung werden daher verursachungsgerecht dieKosten bei den Leerstandswohnungen gesenkt. Sie erhöhen sich aber im gleichen Maße bei den Mietern. Dies isteine Folge der stärker verursachergerechten Kostenverteilung. In der Vergangenheit hat die FORTUNA über die vonihr zu tragenden Leerstandskosten an dieser Stelle einen Teil der Heizkosten der Mieter mitgetragen.WASSERZÄHLERZur Erfassung des Warm- und Kaltwasserverbrauchs werden Wasserzähler verwendet. Dabei kommen typischerweiseWohnungswasserzähler mit einem Nenndurchfluss von 1,5 cbm pro Stunde zum Einsatz. Wasserzähler müssengeeicht sein.Eine der häufigsten Begründungen für die Ablehnung der Betriebskostenabrechnung ist der Hinweis auf einen zuhohen Wasserverbrauch, der nur darin begründet sein könne, dass die Wasserzähler defekt seien. Dies lässt sichnur durch eine kostenintensive (ca.150 €) Überprüfung durch einen Fachmann klären. In der Regel stellt sich dabeiheraus, dass die Zähler intakt sind. Wir beauftragen die Überprüfung daher nur dann, wenn es objektive undnachvollziehbare Gründe für die Vermutung eines Defektes an der Wasseruhr gibt. Desweiteren verlangen wir eineVereinbarung dahingehend, dass die Kosten der Überprüfung vom Mieter erstattet werden, sollte sich herausstellen,dass die Uhr in Ordnung ist.WASSERKOSTENFür die Wasserkosten ist der Hauptwasserzähler der Wasserbetriebe entscheidend, die Verteilung der Kosten erfolgtdann anhand der in den einzelnen Wohnungen vorhandenen Wasserzähler.Die Summe der Wohnungswasserzähler entspricht nicht dem mit dem Hauptwasserzähler gemessenen Verbrauch,da die Geräte nach unterschiedlichen Prinzipien funktionieren und mit unterschiedlicher Genauigkeit messen. AuchBetriebskostenbroschüre | FORTUNA 21


verschiedene Ablesezeitpunkte führen zu Verschiebungen. Weil diese Messdifferenzen sich aber auf alle Wohnungengleich verteilen, ergibt sich aufgrund der relativen Kostenverteilung im Ergebnis kein Nachteil für einenEinzelnen.Wohnungswasserzähler dienen der relativen Kostenverteilung. Der Gesamtverbrauch eines Hauptzählers erfasst dagegendie zu verteilenden Gesamtkosten eines Gebäudes. Der Preis eines Kubikmeters ergibt sich erst aus der Formel:Gesamtkosten dividiert durch die Summe der Verbräuche aller Unterzähler6. ANHANGZEs ist nicht möglich, den Verbrauch Ihres Wasserzählers mit den Tarifen der Wasserbetriebe zu multiplizieren. Fürsolche Messungen sind die Wohnungswasserzähler nicht gemacht. Sie dienen lediglich der relativen Verteilung derGesamtkosten, nicht deren Erfassung.ZWISCHENABLESUNGBei einem Wohnungswechsel wird eine Zwischenablesung vorgenommen, um den Verbrauch der Medien zwischenaltem und neuem Wohnungsnutzer aufzuteilen. Dabei werden die Wasser- und Stromzähler abgelesen. Bei denVerdunstungsheizkostenverteilern geht das wegen der technischen Besonderheiten dieses Gerätetyps nicht. Hierwird eine Trennung der Verbräuche nach Gradtagzahlen durchgeführt. Die Kosten der Zwischenablesung trägt derausziehende Mieter.ZWISCHENABRECHNUNGDie Betriebskostenabrechnung wird immer nur einmal im Jahr durchgeführt (siehe Stichwort „Abrechnungszeitraum“).Vorgezogene Zwischenabrechnungen für einzelne ausgezogene Mieter sind nicht möglich. Die Abrechnung einesausgezogenen Mieters kann deshalb erst mit der nächsten Gesamtabrechnung für das ganze Gebäude erstelltwerden.22FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


6.2 BETRIEBSKOSTEN 2009VERGLEICH BETRIEBSKOSTEN 2009 DER FORTUNAZUR BERLINER BETRIEBSKOSTEN-ÜBERSICHT 2007VERTEILUNG DER BETRIEBSKOSTEN FORTUNA 2009Betriebskostenbroschüre | FORTUNA 23


6.3 BEISPIEL HEIZKOSTENABRECHNUNG TECHEM6. ANHANG1234564.1 4.24.44.34.26.1.16.26.16.56.1.26.34.54.46.26.31Adresse des Verbrauchers4.2Heizfläche Ihrer Wohnung2auf dieses Gebäudebezieht sich die Abrechnung4.3Summe aller abgelesenen Striche auf denHeizkosten zähler im gesamten Gebäude3zusammengefasstes Ergebnis4.4Summe aller abgelesenen Striche in Ihrer Whg4Summe der Ausgaben für Heizung4.5die auch nochmals einzeln aufgeführt sind4.1Gesamtheizfläche des Gebäudes4.6Rechnungen von Fremdfirmen24FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


4.64.6.14.6.24.6.34.6.464.6.14.6.24.6.36.444.6.14.6.24.6.46.456.46.36.24.55Summe der Ausgaben für Warmwasser6.3Ihr Kaltwasserverbrauch laut Zähler66.16.1.1Summe der Ausgaben für KaltwasserGesamtkaltwasserverbrauch im GebäudeGesamtwarmwasserverbrauch im Gebäude6.46.5Das haben die seit dem 1.1. 2009 installiertenWärmemengenzähler gemessenGesamtwasserverbrauch in der Wohnung6.1.2Gesamtkaltwasserverbrauch im Gebäude6.2Ihr Warmwasserverbrauch laut ZählerBetriebskostenbroschüre | FORTUNA 25


6.4 DIE KOSTENLOSE ENERGIESPAR BERATUNGVOM CLEVERERKIEZ E.V.WAS SIE DAFÜR TUN MÜSSEN?Ganz einfach: Vereinbaren Sie Ihren EnergiesparTermin!6. ANHANGSEI CLEVER! SPARE ENERGIEEnergiesparen ist ein wichtiges Thema unserer Zeit.Aber wie mache ich das in meinem Haushalt?Wir freuen uns mit dem clevererKIEZ e.V., einem Vereinohne kommerzielle Interessen, einen vertrauenswürdigenPartner zur Beratung unserer Mieter gefunden zu haben.Wie das geht, das zeigen Ihnen die EnergiesparBeraterdes clevererKIEZ e.V., einem Verein, der es sich zur Aufgabegemacht hat, privaten Haushalten kostenlos dieMöglichkeiten aufzuzeigen, zukünftig deutlich Energieund damit Kosten zu sparen. Durch oftmals kleine Veränderungenlässt sich in jedem Haushalt viel Energieund damit Geld sparen, ohne dass man dabei auf dengewohnten Komfort verzichten muss.SPAREN SIE ENERGIE UND GELD!BEGINNEN SIE JETZT!Vereinbaren Sie einen Termin für IhreEnergiesparBeratung beimclevererKIEZ e.V.Karl-Holtz-Straße 35, 12687 BerlinKOSTENLOSE ENERGIESPARBERATUNGDafür kommen die EnergiesparBerater des clevererKIEZe.V – die immer einen Ausweis bei sich tragen – gernnach vorheriger Terminvereinbarung zu Ihnen nachHause und prüfen gemeinsam mit Ihnen den Verbrauchder Strom und Wasser verbrauchenden Geräte in IhrerWohnung. Sie decken die Stromfresser auf und zeigenIhnen Möglichkeiten auf, wie Sie zukünftig Strom-,Wasser- und Heizkosten sparen können und das könnengut 100 € jährlich sein. Und Sie sparen nicht nurGeld sondern leisten auch einen wichtigen Beitrag zumKlimaschutz.· telefonisch unter 030/93 95 62 44· per mail unter kontakt@clevererKIEZ.deAlle Informationen finden Sie auchdirekt auf www.clevererKIEZ.deoder unter www.kiez-net.orgDER AUSWERTUNGSBERICHTAber sie beraten Sie nicht nur umfassend und gebenIhnen viele nützliche Tipps, sie errechnen Ihnen auch IhrEinsparpotenzial, also wie viel Geld Sie ganz einfachjährlich sparen können. Diese Einsparmöglichkeitenfassen die EnergiesparBerater des clevererKIEZ e.V. ineinem Auswertungsbericht zusammen, so dass Sie jederzeitIhre Möglichkeiten nachlesen und Stück für Stückumsetzen können.KOSTENLOSE SOFORTHILFENJeder teilnehmende Haushalt erhält, entsprechend derAuswertung, passende erste kostenlose Soforthilfen,wie Energiesparlampen, schaltbare Steckerleisten, Kühlschrankthermometeroder Wasserstrahlregler. So könnenSie direkt mit dem Energiesparen beginnen. Und aufWunsch erhalten Sie natürlich auch gern Hilfe beim Einbauder neuen Soforthilfen.26FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


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NOTIZEN6. ANHANG28FORTUNA | Betriebskostenbroschüre


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FORTUNAWohnungsunternehmen eGRhinstraße 4212681 Berlin(Friedrichsfelde Ost)Telefon: 0 30 /9 36 43-0Telefax: 0 30/93646-203www.fortuna-eg.de

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