Der Verwalter-Brief - Haufe.de

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2MeldungenVeräußerungszustimmung bleibt beiVerwalterwechsel bestehenDie Verwalterzustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentumbleibt über die Amtszeit des Verwalters hinaus wirksam. Das hat derBGH entschieden und damit eine in der letzten Zeit heftig umstritteneFrage geklärt.In dem entschiedenen Fall schlossen Verkäufer und Erwerber einerWohnung im Dezember 2010 den Kaufvertrag; die Verwalterin erteiltedie erforderliche Veräußerungszustimmung noch im Dezember. Zum31.12.2010 endete die Bestellungszeit. Der Notar beantragte erst imApril 2011 die Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt verlangtedaraufhin einen Nachweis über die Verlängerung der Verwalterbestellungoder die Zustimmung des aktuell amtierenden Verwalters.Eines solchen Nachweises bedarf es nicht, so der BGH. Die einmal abgegebeneZustimmungserklärung reicht aus. Die Zustimmung des Verwalterswirkt jedenfalls deshalb über seine Bestellungszeit hinaus fort,weil sie eine Entscheidung ersetzt, die – ohne die Übertragung der Zustimmungsbefugnisauf ihn – von den Wohnungseigentümern (allen mitAusnahme des Veräußerers) durch Beschluss zu treffen wäre.Ob die Wohnungseigentümer oder ein neuer Verwalter die Zustimmung biszum Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt noch hättenwiderrufen können, konnte hier offenbleiben, weil für einen solchen Widerrufnichts ersichtlich war. (BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12)! Weiterführende Informationen:Veräußerungszustimmung 637319Veräußerungszustimmung (Muster) 579756Abrechnung von Eigenleistungen nachfiktiven KostenSach- und Arbeitsleistungen seines eigenen Personals darf der Vermieterin der Betriebskostenabrechnung mit den Kosten ansetzen, die ihm entstandenwären, wenn er die Arbeiten an ein Unternehmen vergeben hätte.Das ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV. Diese Vorschrift gilt nicht nurin dem Fall, dass der Vermieter Eigenleistungen höchstpersönlich erbringt,sondern auch, wenn er dies durch Personal erledigen lässt. Die Regelungsoll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürlicheund juristische Personen. (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12)PRAXIS-TIPP:Sollen Arbeiten, die der Vermieter in Eigenleistung erbringt, anhandfi ktiver Kosten abgerechnet werden, kann deren Höhe durch detaillierteAngebote von Unternehmen nachgewiesen werden. Ansatzfähigist der Betrag ohne Umsatzsteuer.! Weiterführende Informationen:Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt 2613053BGH schränkt Rückforderung vonVorauszahlungen einNach der Rechtsprechung des BGH kann ein Mieter nach Ende des MietverhältnissesBetriebskostenvorauszahlungen, über die der Vermieternicht fristgerecht (d. h. innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode)abgerechnet hat, zurückfordern. Das Rückforderungsrechtbesteht aber nicht in jedem Fall, wie der BGH nun klargestellt hat.Voraussetzung für einen Rückforderungsanspruch ist, dass der Mieterzuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch dieZurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.Ist die Abrechnungsfrist für eine Abrechnungsperiode bereits währenddes Mietverhältnisses abgelaufen, ist der Mieter hinreichend dadurchgeschützt, dass er die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten kann,um so Druck auf den Vermieter zur Erteilung der geschuldeten Abrechnungauszuüben. Ein Mieter, der von dieser Möglichkeit keinen Gebrauchgemacht hat, ist nicht schutzbedürftig und kann daher die Vorauszahlungenfür die betreffende Periode nicht zurückverlangen. Erst recht giltdies, wenn der Abrechnungsanspruch bei Ende des Mietverhältnissesbereits verjährt ist. (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11)PRAXIS-BEISPIEL:Wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre2009 und 2010 schuldig geblieben ist und das Mietverhältnis zum31.12.2011 geendet hat, kann der Mieter nur die Vorauszahlungenfür das Jahr 2010 zurückverlangen.Die Abrechnungsfrist für das Jahr 2009 endete am 31.12.2010. DerMieter hätte daher im Jahr 2011 die laufenden Vorauszahlungenzurückbehalten können, um seinen Abrechnungsanspruch für 2009durchzusetzen. Für die Abrechnung 2010 hingegen hatte er dieseMöglichkeit nicht, denn der Vermieter hatte bis Ende 2011 Zeit, dieAbrechnung zu erstellen. Hier kann der Mieter nun dadurch Druckauf den Vermieter aufbauen, dass er nach Ende des Mietverhältnissesdie Vorauszahlungen für das Jahr 2010 zurückfordert.! Weiterführende Informationen:Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist 2613054Unrichtiger Grundbucheintragbegründet keine EigentümerstellungDie Eintragung im Grundbuch allein begründet keine Rechte und Pfl ichtenals Wohnungseigentümer, wenn der Eigentumserwerb materiellrechtlichunwirksam war. Wurde beispielsweise der Erwerber einer Eigentumswohnungals Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, ohnedass eine laut Teilungserklärung erforderliche Zustimmung des Verwaltersvorlag, hat er das Eigentum materiell-rechtlich nicht erworben. Folgeist, dass der zu Unrecht eingetragene Erwerber nicht für die Kostenund Lasten des Wohnungseigentums aufkommen muss. Allerdings hater auch keine Mitwirkungsrechte (Stimmrecht in der Eigentümerversammlung,Recht zur Beschlussanfechtung etc.). Berechtigter und Verpflichteter bleibt der Veräußerer als wahrer Eigentümer.! Weiterführende Informationen:Eigentümerwechsel 636435www.haufe.de/immobilien


3Vermieter darf bei Renovierung nichtmitredenEine Formularklausel in einem Mietvertrag, dass der Mieter bei Schönheitsreparaturennur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigenAusführungsart abweichen kann, ist unwirksam. Folge ist, dass dieRenovierungsklausel insgesamt unwirksam ist und die Pfl icht, Schönheitsreparaturenauszuführen, beim Vermieter verbleibt.Dasselbe gilt, wenn ein Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungenvorgesehen ist. Die Klausel kann nämlich auch so verstandenwerden, dass die Zustimmung des Vermieters auch dann notwendigsein soll, wenn sich die erhebliche Abweichung nur auf einzelne Ausgestaltungender Wohnung während der Mietzeit, z. B. eine erheblicheAbweichung des Farbtons der Wände, bezieht. Der Vermieter hat aberkein anerkennenswertes Interesse, den Gestaltungsfreiraum des Mietersderart einzuschränken. (BGH, Beschluss v. 11.9.2012, VIII ZR 237/11)PRAXIS-TIPP:Anders als für das laufende Mietverhältnis kann der Vermieter demMieter in gewissem Rahmen Vorgaben für die Gestaltung der Wohnungbei Rückgabe machen. So kann der Mieter verpfl ichtet werden,die Räume in hellen, neutralen Farben zurückzugeben.Sobald sich die Vorgabe aber auch auf das laufende Mietverhältnisbezieht, ist sie – und damit die gesamte Renovierungsklausel – unwirksam.Dasselbe gilt, wenn die Farbvorgabe für die Rückgabe aufeine einzige Farbe (z. B. Weiß) eingeschränkt wird.! Weiterführende Informationen:Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln 1506102Bayern und Nordrhein-Westfalenwollen Rauchmelder vorschreibenIn weiteren Bundesländern steht die Einführung einer Rauchmelderpflicht für Wohnungen bevor.Im bayerischen Landtag steht kurz nach Redaktionsschluss dieser Ausgabeeine Abstimmung über eine Änderung der Bauordnung auf derTagesordnung. Demnach sollen Rauchmelder in Schlaf- und Kinderzimmernsowie Fluren vorgeschrieben werden. Für Bestandswohnungenist eine Übergangsfrist bis Ende 2017 geplant. Die Sicherstellung derBetriebsbereitschaft soll den Bewohnern obliegen, sofern nicht der Vermieterdiese Pfl icht übernommen hat.Auch in Nordrhein-Westfalen soll der Einbau von Rauchmeldern in Wohnungenin Kürze Pfl icht werden. Die Landesregierung hat sich auf ein„Vermieter-/Mietermodell“ geeinigt. Demzufolge sollen die Vermieterfür die Erstausstattung der Wohnungen, die Mieter für die weitere Pfl e-ge und Wartung der Rauchmelder zuständig sein.ServiceHaufe Online-SeminareMit den Haufe Online-Seminaren können Sie sich direkt am heimischenPC über aktuelle Themen, die Ihren Verwalteralltag betreffen, informieren.Ihr Vorteil: Sie sparen sich die Kosten für Anreise und Übernachtungund sparen zudem wertvolle Zeit. Für Kunden von „Haufe VerwalterPraxisProfessional“ ist die Teilnahme im Abonnement enthalten.Anmeldung unter www.online-training-immobilien.haufe.deMietrechtsänderungen 2013 - Was auf Vermieter und VerwalterzukommtDi., 22.1.2013, 14:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 EuroDie Änderung des Mietrechts steht vor der Tür. Noch wird über denGesetzentwurf debattiert. Dieses Online-Seminar gibt einen Überblicküber die wichtigsten Änderungen, die Sie als Vermieter oder Verwalterkennen müssen. Zusätzlich erhalten Sie praktische Handlungsempfehlungenaus erster Hand sowie ein hilfreiches Skript mit den wichtigstenRegelungen.In dem Online-Seminar erfahren Sie, …■ wie die energetische Modernisierung von Wohnraum zukünftig erleichtertwerden soll■ wie die Kosten bei Wärmelieferung (Contracting) leichter umgelegtwerden können■ wie die „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt wird■ wie der Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungennach dem „Münchener Modell“ nicht umgangen werdenkann■ und weitere wichtige Änderungen zum Mietrecht.Referent: RA Thomas HannemannEigentümerversammlung 2013Mi., 23.1.2013, 15:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 EuroDie Eigentümerversammlung ist das zentrale Ereignis des Jahres in einerWohnungseigentümergemeinschaft. Damit sie erfolgreich verläuft,ist eine gute Vorbereitung wichtig. In diesem Online-Seminar erfahrenSie, wie Sie am besten bei der Planung und Durchführung der Eigentümerversammlungvorgehen und auf welche aktuellen Themen Sieeingehen sollten.Referent: Steffen HaaseSchneller ans Ziel mit dem HaufeIndexPRAXIS-TIPP:Bisher sind Rauchmelder in Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern,Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt,Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland vorgeschrieben.Die Regelungen weichen teilweise deutlich voneinander ab.Baden-Württemberg plant ebenfalls, eine Rauchmelderpfl icht einzuführen.! Weiterführende Informationen:Rauchmelder: Regelungen in den Landesbauordnungen 2627365Wenn Sie „VerwalterPraxis“, „VerwalterPraxis Professional“,„ImmobilienVerwaltung plus/pro“, „Hausverwaltungsmanagementplus/pro“, „ImmoXpress plus/pro“ oder „Lexware hausverwalterplus“ nutzen, haben Sie einfachen Zugriff auf weiterführendeInformationen. Geben Sie die zu jedem Beitrag jeweils genannte(n)Nummer(n) einfach in die Suche Ihrer Wissensdatenbank „Verwalter-Praxis“ oder „VerwalterPraxis Professional“ ein und Sie gelangen direktund ohne weiteres Suchen zur genannten Fundstelle.www.haufe.de/immobilien


4Verwalterthemades MonatsDatenschutz in der ImmobilienverwaltungReinhold Okon, MünchenIm Büro eines Immobilienverwalters werden regelmäßig personenbezogeneDaten über Kunden, Mitarbeiter, Lieferantenund Geschäftspartner verarbeitet. Das Bundesdatenschutzgesetzsteckt den zulässigen Umgang mit diesen Daten ab. Verstößekönnen teuer werden. Dieser Beitrag gibt einen Überblick,wo das Thema Datenschutz für Verwalter Fallstricke bereithält.Einzelne Aspekte werden dann in weiteren Beiträgen näher betrachtet.1. Die Verantwortung des VerwaltersImmobilienverwalter verfügen über so viele persönliche Daten andererPersonen (z. B. Eigentümer- und Mieterlisten, oft mit Geburtsdaten, Familienstand,Anzahl der Kinder, wirtschaftliche Verhältnisse usw.) wiekaum ein anderes Berufsbild in der Dienstleistungsbranche. Dies bringteine große Verantwortung und Pfl ichten nach dem Bundesdatenschutzgesetz(BDSG) mit sich. Letztere werden oft eher stiefmütterlich behandelt.Aber allein schon aus Eigeninteresse können sich Verwalter hier keineFehler leisten. So kann es – einmal abgesehen von fi nanziellen Einbußendurch Strafen oder Bußgelder – den Ruf eines Unternehmens nachhaltigschädigen, wenn sich herumspricht, dass mit den sensiblen Daten nichtsorgfältig umgegangen wird oder diese gar in falsche Hände geraten.Hinzu kommt, dass Verwalter künftig von den Behörden wohl genauerbeobachtet werden dürften.GRUNDLAGE: § 9 BDSGZentrale Norm ist § 9 BDSG. Dieser schreibt fest, dass zum Schutzder personenbezogenen Daten von den Daten verarbeitenden Stellendie notwendigen technischen und organisatorischen Maßnahmenzu treffen sind, die erforderlich sind, um die Ausführung derVorschriften des BDSG zu gewährleisten.Hier ist nicht die blanke Investition in neue Technik gemeint; dies umfasstauch Schulungen der Mitarbeiter, um die Umsetzung des BDSGsicherzustellen. Denn die häufi gsten Datenschutzverstöße entstehenaufgrund von Unachtsamkeit und Unwissenheit der Mitarbeiter. Die Geschäftsführungist daher dazu verpfl ichtet, die eigenen Mitarbeiter fürden Umgang mit personenbezogenen Daten zu sensibilisieren.Um ein gewisses Maß an Rechtssicherheit zu erlangen, ist es besonderswichtig, Verarbeitungsprozesse und Abläufe im eigenen Unternehmengenauestens zu analysieren.PRAXIS-TIPP: KRITISCHE ANALYSEGehen Sie einmal aus der Sicht eines Kunden – wenn dieser dennjetzt hereinkäme – durch Ihr Büro. Was kann man hören und sehen?Wo und wie werden geschäftsinterne Informationen verarbeitet undweitergegeben? Wo werden Akten abgelegt? Schriftverkehr undKorrespondenz liegen nicht selten auf einem Tresen und könnenvon Besuchern gelesen werden.Wie werden schützenswerte Daten an andere übermittelt? Per E-Mail ist meist Standard. Werden die Mails verschlüsselt? Die E-Mailist eigentlich einer Postkarte gleichzusetzen. Jeder könnte sie mitgeringem Aufwand lesen.Wird täglich eine Datensicherung aller Daten gemacht? Wenn ja, wowerden diese Daten gegen Verlust (Feuer, Wasser, Diebstahl, Manipulation)aufbewahrt? Sind meine Mitarbeiter in der Lage, datenschutzkonformzu arbeiten? Wissen meine Mitarbeiter überhaupt,wie mit personenbezogenen Daten umgegangen werden muss?Erst wenn ein Verwalter/Unternehmer sich dieser Analyse selbstunterzieht, setzt er automatisch den Grundstein für Datenschutz inseinem Unternehmen.2. Schwachstelle EDVAufgrund unserer multimedialen Vernetzung, also der Kommunikationswege,über die Daten weitergegeben werden können, ist das Arbeitensehr schnell und komfortabel geworden, aber alles andere als sicher.Heute gibt es einfachste Programme, die anderen Personen ermöglichen,einen Datenverkehr (z. B. E-Mail) mitzulesen. Allein schon dasständige Online-Sein des Unternehmens – der Internet-Flatrate sei Dank– bietet nahezu unbegrenzte Möglichkeiten, in das Netzwerk bzw. Systemeinzudringen.Viele verlassen sich auf ihren Systembetreuer, den „EDV-Menschen“.Dieser übernimmt sogar meist die Rolle des Datenschutzbeauftragten.Somit können schnell Probleme auf eine andere Person abgewälzt werden.Viele erforderliche Maßnahmen bleiben meist unausgesprochenoder werden dann nur spärlich umgesetzt. Dabei sind Immobilienverwaltergesetzlich verpfl ichtet, technische und organisatorische Maßnahmenzu treffen, um einen sicheren Betrieb der im Unternehmeneingesetzten EDV- und IT-Infrastruktur zu gewährleisten.3. Grundgerüst des DatenschutzesDie nachfolgenden Punkte stellen das primäre Gerüst in punkto Datenschutzkonformitätfür Immobilienverwalter dar:DatenschutzbeauftragterWenn in einem Unternehmen mehr als neun Personen mit automatisiertenoder mindestens 20 Personen die mit nichtautomatisiertenVerfahren personenbezogene Daten erheben, bearbeiten oder nutzen,so muss ein Datenschutzbeauftragter bestellt werden. Dies kann einMitarbeiter (auch eine Aushilfe oder 400-Euro-Kraft) oder eine externePerson sein.AuftragsdatenverarbeitungBeauftragt der Verwalter ein anderes Dienstleistungsunternehmen, personenbezogeneDaten für sich zu verarbeiten, so spricht man von einerAuftragsdatenverarbeitung. Hierunter fallen z. B. externe IT-Dienstleister,Steuerberater, Buchhaltungsservices und Unternehmen zur AktenundDatenträgervernichtung. Ebenso können Dienstleistungsunternehmenim Bereich Gebäude- und Haustechnik betroffen sein, wenn sieAdressen, Telefonnummern und/oder E-Mail-Adressen bekommen, umsich mit den Mietern und Eigentümern abzustimmen.www.haufe.de/immobilien


5Das Gesetz sieht den Dritten als ausführendes Organ („verlängertenArm“) des Unternehmens an. Somit hat auch der Verwalter die Pfl icht,sich vor der Auftragsvergabe selbst (u. U. sogar persönlich beim Auftragnehmerin dessen Büroräumen) davon zu überzeugen, dass derAuftragnehmer selbst datenschutzkonform aufgestellt ist, nach denRichtlinien zur Einhaltung des BDSG arbeitet und die nötige Sorgfalt imUmgang mit den zur Verfügung gestellten Daten einhält.WICHTIG:Der Auftraggeber ist für die Einhaltung der Datenschutzvorschriftenbeim Auftragnehmer verantwortlich, nicht der Auftragnehmer!Werden per Auftragsdatenverarbeitung erstmals Daten durch Dritte bearbeitet,müssen die betroffenen Personen benachrichtigt werden.PRAXIS-TIPP: GENERELLE INFORMATIONEine Möglichkeit für eine solche Information ist, die Kunden pauschaldarüber zu informieren, dass alle Partnerfi rmen per Vereinbarungzur Auftragsdatenverarbeitung sich den Datenschutzbestimmungenunterwerfen und verpfl ichtet sind, alle Richtlinien und Gesetze gemäßBDSG anzuwenden und diese auch einzuhalten.Mitarbeiterschulung und VerpflichtungAlle Mitarbeiter, die personenbezogene Daten erheben, verarbeitenoder nutzen, sind nach § 5 BDSG auf die Einhaltung des Datengeheimnisseszu verpfl ichten und dementsprechend per Schulung zu unterweisen.In der Schulung werden im Allgemeinen Datenschutzgesetzeetwas durchleuchtet und die Pfl ichten des Arbeitnehmers erhellt.Ebenso werden Praxisfälle von klassischen Verstößen angesprochen,um zu veranschaulichen, wo die häufi gsten Defi zite herrschen. Danachsollte eine Geheimhaltungsvereinbarung unterzeichnet werden.Information und Auskunft an den BetroffenenBetroffene können jederzeit Auskunft über die zu ihrer Person gespeichertenDaten verlangen. Von diesem Recht machen auch immer mehrPersonen Gebrauch. Weiterhin haben sie das Recht, dass diese Datenwieder gelöscht, berichtigt oder verändert (z. B. nach einem Namenswechseldurch Heirat) werden. Daten für Vertrags-, Abrechnungs- undbuchhalterische Zwecke sind hiervon i.d.R. nicht berührt.Hier ist sicherzustellen, dass eine vollständige und richtige Auskunftüber die Herkunft, die Verarbeitung, die Haltung und die Weitergabeder Daten gewährleistet ist. Der Verwalter muss also Auskunft darübergeben:■ Welche Daten wurden erhoben?■ Zu welchem Zweck wurden diese erhoben?■ Woher kommen diese Daten?■ Wer bekommt diese Daten noch?DatenübermittlungDas BDSG stellt an die Datenübermittlung besondere Anforderungen.Immer wieder ist festzustellen, dass in diesem Bereich die größten Datenschutzpannenund Verstöße stattfi nden. Als Beispiel sei der Versandeiner Liste mit Mieterdaten (Name, Adresse, Telefon, E-Mail, Geburtsdatumund Bankverbindung) per E-Mail genannt. Da es sich um personenbezogeneDaten handelt, müssen Maßnahmen ergriffen werden,die die Sicherheit der Datenübermittlung gewährleisten. Der Verwaltersollte solche E-Mails entweder verschlüsseln oder einen anderen(sicheren) Übermittlungsweg, z. B. Einschreiben per Post, wählen.Kontrollmaßnahmen nach § 9 BDSGBei den Kontrollmaßnahmen handelt es sich um Vorschriften und Voraussetzungen,die erfüllt werden müssen, um den Ansprüchen desBDSG gerecht zu werden – die sogenannten „8 Gebote des Datenschutzes“.Sie gehören zu den wichtigsten Fundamenten in punkto Datenschutzund Datensicherheit.■ Mit der Zutrittskontrolle werden Maßnahmen beschrieben, durchdie unberechtigten Personen der körperliche Zutritt zu Datenverarbeitungsanlagenverwehrt werden soll. So sollten z. B. PCs möglichstnicht in Räumen mit Publikumsverkehr stehen.■ Mit der Zugangskontrolle werden Maßnahmen beschrieben, diedas Eindringen unbefugter Personen in das EDV-System verhindernsollen. Beispiele sind die Vergabe von Passwörtern und das Sperrendes PCs in der Pause oder bei längerer Abwesenheit vom Schreibtisch.■ Mit der Eingabekontrolle wird überprüft, welche Personen im Unternehmenzu welcher Zeit Veränderungen an personenbezogenenDaten vorgenommen oder diese gelöscht haben.■ Die Zugriffskontrolle soll sicherstellen, dass nur berechtigte Personenauf die benötigten Daten zugreifen können. Soll etwa eineAushilfe oder der Hausmeister auf dieselben Daten zugreifen könnenwie die Buchhaltung? Dies muss im EDV-System per Rechtevergabegesteuert werden.■ Im Rahmen der Verfügbarkeitskontrolle sollen sämtliche Maßnahmenergriffen werden, die Daten vor Verlust durch Zerstörungund Beschädigung (z. B. durch Feuer, Wasserschaden, Stromausfall,Sturm) zu schützen. Maßnahmen sind hierbei z. B. der Einsatz einerunterbrechungsfreien Stromversorgung und die räumlich getrennteAufbewahrung der Datensicherungsträger.■ Wenn zu unterschiedlichen Zwecken personenbezogene Daten erhobenwerden, muss gewährleistet sein, dass diese Daten auf unterschiedlichenDatenträgern, Datenbanken etc. gespeichert werden.Eine Vermischung der Daten darf nicht stattfi nden, besagt das Trennungsgebot.■ Die Auftragskontrolle stellt sicher, dass die im Auftrag verarbeitetenpersonenbezogenen Daten nur nach Weisung des Auftraggebersverarbeitet werden können. Hierbei ist es besonders wichtig, dasseine exakte Beschreibung zur Bearbeitung der personenbezogenenDaten vorliegt. Der Auftraggeber muss auch regelmäßig kontrollieren,dass der Auftragnehmer die geforderten Maßnahmen einhält.Hier sei nochmals erwähnt, dass die Auftragsdatenverarbeitung zuden größten Ursachen für Datenverlust zählt.■ Durch die Weitergabekontrolle soll schließlich sichergestellt werden,dass alle Datenträger, auf denen personenbezogene Daten gespeichertsind, von unbefugten Personen weder verändert, manipuliert,gelesen noch gelöscht werden können.Betrachtet man diese 8 Gebote des Datenschutzes aus Sicht der Betroffenen(d. h. derjenigen, um deren Daten es geht), ist sehr gut nachvollziehbar,dass eine intensive Auseinandersetzung mit diesen Gebotenunabdingbar ist. Hinzu kommt, dass Betroffene inzwischen häufi g vonihrem Recht auf Schadensersatz Gebrauch machen, wenn aufgrund einerMissachtung der gesetzlichen Vorschriften ihr Persönlichkeitsrechtverletzt worden ist.4. Gefährliche SammelwutIn der letzten Zeit ist immer wieder festzustellen, dass viele Verwaltermehr Daten sammeln als nötig bzw. zulässig ist, z. B. im Bewerbungsbogenfür eine Wohnung. Viele Verwalter versuchen schon während derersten Wohnungsbesichtigung, so viele Informationen wie möglich überwww.haufe.de/immobilien


6den etwaigen zukünftigen Mieter abzufragen. Das Fragerecht des Vermietersbezüglich persönlicher Verhältnisse des Interessenten wird teilweiseso ausschweifend angewandt, dass so mancher Mietinteressentso weit geht, sämtliche Daten von sich preiszugeben, in der Hoffnung,eine Zusage für die beworbene Wohnung zu bekommen.Häufi g fi ndet man im letzten Abschnitt des Bewerbungsbogens dieKlausel, dass ein Mietvertrag nur unter der Bedingung zustande kommt,dass die Angaben des Mieters vollständig und wahrheitsgemäß sindund Falschangaben zu einer Anfechtung des Mietvertrags oder einerKündigung berechtigen sollen. Dies widerspricht nicht nur den Datenschutzvorschriften,sondern hilft im Einzelfall auch nicht weiter, da Mieternur auf zulässige Fragen wahrheitsgemäß antworten müssen.Übersicht: Zulässige und unzulässigeFragen an MietinteressentenZulässige Fragen im Sinne des BDSG sind:■ Fragen nach dem Einkommen■ Fragen nach dem Familienstand■ Fragen über und Dauer des Beschäftigungsverhältnisses■ Fragen über Verbraucherinsolvenz oder Restschuldbefreiung■ Fragen zum Bezug von Arbeitslosengeld II■ Fragen zu Anzahl und Alter der Personen, die im Haushaltleben werden6. FazitDas BDSG verlangt ein Umdenken bezüglich der Prioritäten im Umgangmit Daten anderer Personen. Hier tun sich viele Immobilien- und Hausverwalternoch sehr schwer. Das BDSG ist zwar nicht sehr lang (knapp50 Paragrafen), jedoch für viele so unübersichtlich, dass sie es schlichtwegunter den Tisch fallen lassen.Dabei sollten Sie sich nicht auf das Argument „das haben wir schonimmer so gemacht und es ist nie etwas passiert“ verlassen, denndiese Sicherheit trügt. Tatsache ist, dass bei Verfehlungen drastischeStrafen drohen. Wenn man bedenkt, dass schon eine Übersendung einersimplen Excel-Liste mit Eigentümer- oder Mieterdaten per E-Mailin nicht verschlüsselter Form ein Verstoß gegen die technischen undorganisatorischen Maßnahmen darstellt, ist es nur eine Frage der Zeit,dass hierbei etwas schiefgeht. Dann ist es zu spät und die Existenz desUnternehmens kann auf dem Spiel stehen. Lassen Sie es nicht daraufankommen.! Weiterführende Informationen:Datenschutz (WEG) 636379Unzulässige Fragen im Sinne des BDSG sind:■ Fragen nach Zugehörigkeit zu einer Gewerkschaft■ Fragen nach laufenden Ermittlungsverfahren■ Fragen nach politischer Ausrichtung und/oder Parteizugehörigkeit■ Fragen nach Schwangerschaft und Kinderwünschen■ Fragen nach Vorstrafen■ Fragen nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein■ Fragen zur Dauer des vorigen Mietverhältnisses■ Fragen dazu, warum das vorherige Mietverhältnis beendetworden ist5. Kontrollen durch die BehördenDie Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen unterliegtder Kontrolle durch Aufsichtsbehörden. Hierbei müssen die Unternehmenmitwirken. Nach § 38 Abs. 3 BDSG haben Unternehmen die Pfl icht,der Aufsichtsbehörde auf Verlangen alle erforderlichen Auskünfte unverzüglichzu erteilen.Derzeit haben die Aufsichtsbehörden aufgrund mangelnden Personalszur Durchführung der Kontrollen in den Unternehmen noch wenig Aktionsmöglichkeiten.Allerdings dürften die Aufsichtsbehörden ein Unternehmenjedenfalls dann unter die Lupe nehmen, wenn ihnen einVerstoß gemeldet wird, etwa ein Betroffener von seinem AuskunftsrechtGebrauch macht, das Unternehmen diese Informationen abernicht vollständig, rechtzeitig oder richtig erteilt hat. Stellt die Behördeden Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit fest, droht ein Bußgeld vonbis zu 50.000 Euro.DER AUTORReinhold Okonist Datenschutzbe a u f t r a g t e rdes Bundesfachverbandesder Immobilienverwaltere.V. (BVI).www.haufe.de/immobilien


7OrganisationWissensmanagement –Teil 2: OrganisationswissenDipl.-Kfm. Richard Kunze, WormsWissen aller Art gehört zum zentralen Kapital eines jeden Unternehmens.Es muss gesammelt, strukturiert und verteilt werden.Nach dem einführenden Beitrag in der vergangenen Ausgabesoll nun näher betrachtet werden, wie mit Organisationswissenam besten umgegangen wird, um es im Unternehmen dauerhaftnutzbar zu machen.Ein Ziel im Wissensmanagement muss es sein, möglichst viel Organisationswissenzu generieren, weil nur dies dem Unternehmen dauerhaftzur Verfügung steht. Das heißt: Erfahrungen, die ein Verwalter währendseiner Tätigkeit macht, aber auch relevante Informationen, die er erhaltenhat, nützen nur dann dem ganzen Unternehmen, wenn sie Eingangin das allgemein zugängliche Wissen fi nden – sei es in Form einerCheckliste, sei es als Eintrag im öffentlichen Kalender.Daten und Informationen sinnvoll organisierenDas Organisationswissen besteht im Wesentlichen aus Daten, Informationenund Prozesswissen.BEISPIEL: EFFIZIENZSTEIGERUNG DURCH PROZESSOPTIMIERUNGBetrachten wir den Arbeitsschritt „Schadensmeldung“ für den Prozess„Bearbeitung eines Versicherungsschadens“. Zur Schadensmeldungan den Versicherer werden folgende Informationen undDokumente benötigt:■ Name und Anschrift des Versicherers■ Versicherungsnummer■ Objektanschrift■ Schadensformular des VersicherersWenn sich die Versicherungspolice und das Schadensformular in Papierformin einem Ordner befi nden, der für alle Objekte dieselbeStruktur aufweist, erfolgt der Zugriff zwar zielgerichtet, der Mitarbeitermuss sich jedoch von seinem Arbeitsplatz entfernen. (1. Effizienzstufe)Effi zienter wird der Prozess, wenn die Police und das Schadensformularin einem elektronischen Ordner hinterlegt sind und der Zugriffdirekt am Rechner erfolgt – dort, wo der Vorgang bearbeitet wird.(2. Effi zienzstufe)Wenn alle zur Bearbeitung des Schadens erforderlichen Daten imVerwaltungsprogramm hinterlegt sind und automatisch in das Formulareingetragen werden, dann ist die 3. Effi zienzstufe erreicht.Damit Prozesswissen allen zur Verfügung steht und sich auch neuenMitarbeitern schnell erschließt, müssen Sie die Kernprozesse in IhremUnternehmen defi nieren und in verbindlichen Workfl ows abbilden.Damit schaffen Sie standardisierte Prozesse. Dazu bietet sich an, einOrganisationshandbuch zu erstellen, das alle wichtigen Arbeitsabläufebeschreibt. Das Organisationshandbuch ist der wichtigste Baustein desUnternehmenswissens. Immerhin: Etwa 90 % der Aufgaben, die in derImmobilienverwaltung zu bearbeiten sind, wiederholen sich ständigund sind deshalb in hohem Maße standardisierbar.BEISPIEL: DATEN UND INFORMATIONENDaten können Adressen, Telefonnummern, Anzahl der Einheiten,Umlageschlüssel, aber auch interne Daten, etwa von Mitarbeiternsein. Informationen sind etwa Arbeitsanweisungen, Gerichtsurteileoder die Urlaubsplanung eines Kollegen.Die Grenzen zwischen Daten und Informationen sind fl ießend. Die Frageist, wie diese aufbereitet sind und wie im Kontext eines Arbeitsschrittesdarauf zugegriffen werden kann. Hier spielen etwa Ordnerlogik und-struktur eine Rolle. Zudem müssen Sie die Frage klären, wie Datenbeständeaktuell gehalten werden und wer dafür verantwortlich ist.Das Unternehmen sammelt überdies auch sensible Daten und Informationen,die nicht für alle bestimmt sind. Regeln Sie daher, wer aufwelche Informationen zugreifen darf (vgl. auch Beitrag „Datenschutz inder Immobilienverwaltung“ in dieser Ausgabe).PRAXIS-TIPP: ÜBERREGULIERUNG VERMEIDENAchten Sie darauf, dass nicht alle denkbaren Konstellationen undAusnahmen berücksichtigt werden können. Es gilt der Grundsatz:„So viel Regelung wie nötig, so viel Freiheit wie möglich.“ Im Spannungsfeldzwischen Normierung und Kreativität darf die Kreativitätund das Mitdenken der Mitarbeiter nicht erstickt werden.! Weiterführende Informationen:Dieser Beitrag ist ein Ausschnitt aus dem Haufe-Whitepaper „Wissensmanagementin der Immobilienverwaltung – Wie Sie das Wissen IhresUnternehmens optimal organisieren und die Effi zienz steigern“. Daskomplette Whitepaper fi nden Sie zum Download unterhttp://bit.ly/wp-wissensmanagement.Arbeitsprozesse beschreibenDen Arbeitsprozess als Grundlage für die Organisation des Unternehmenswissenszu nehmen, ist die optimale Vorgehensweise. Er beantwortetdie entscheidenden Fragen:■ Wer macht was?■ Welcher Input (Daten, Informationen, Dokumente usw.) wird benötigt?■ Wo ist dieser Input hinterlegt?■ Wie erfolgt der Zugriff?■ Wie unterstützen Hard- und Software den Arbeitsschritt?Dabei gilt: Je schneller auf die benötigten Informationen zugegriffenwerden kann, desto effi zienter ist der Arbeitsschritt. Das folgende Beispielverdeutlicht dies.DER AUTORDipl.-Kfm.Richard Kunzeist Immobilienverwalter.Er leitet dieKUNZE-Gruppemit über20.000 verwalteten Einheiten undist Herausgeber von „Der Verwalter-Brief“.www.haufe.de/immobilien


8FAQSie fragen – unsereExperten antwortenRA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortetIhre FragenAushändigung an einen eventuell bestellten Ersatzzustellungsvertreterin Betracht, ansonsten an einen zur Entgegennahme bereiten Eigentümer.Wollen die Eigentümer sodann eine Eigentümerversammlung einberufen,um wieder einen Verwalter zu bestellen, so muss die Ladungdurch den Beiratsvorsitzenden erfolgen, sofern ein Beirat bestellt ist. Istdies nicht der Fall, kann sich ein Eigentümer gerichtlich zur Einberufungermächtigen lassen. Hat eine zur Einberufung nicht ermächtigte Persondie Versammlung einberufen, sind die dort gefassten Beschlüsse (z. B.auch über eine Verwalterneubestellung) zwar wirksam, aber innerhalbeines Monats anfechtbar.Um diese Situation möglichst zu vermeiden und bei bevorstehendemAblauf der Bestellungszeit einen geordneten Übergang der Verwaltungzu ermöglichen, sollte der noch amtierende Verwalter rechtzeitig denPunkt „Neuwahl des Verwalters“ bzw. „Wiederbestellung des Verwalters“auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung setzen.Wie sollte der Verwalter vorgehen, wenn er eine ungenehmigtebauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum feststelltbzw. inwieweit muss er überhaupt tätig werden (Nachtragsgenehmigungdurch Beschluss, Aufforderung zum Rückbau etc.)?Der für das Gemeinschaftseigentum zuständige Verwalter sollte unterBerücksichtigung der gebotenen Neutralität und Objektivität die festgestellteungenehmigte bauliche Veränderung auf der Eigentümerversammlungzum Gegenstand seines Berichts über das abgelaufeneGeschäftsjahr machen. Er kann sodann die Empfehlung aussprechen,die bauliche Veränderung nachträglich zu genehmigen. Dafür ist grundsätzlichein die erforderliche Zustimmung ersetzender allstimmiger Beschlusserforderlich. Die Zustimmung kann allerdings auch durch einenMehrheitsbeschluss ersetzt werden, sofern dieser bestandskräftig wird.Darüber hinaus hat jeder nachteilig betroffene Wohnungseigentümereinen Anspruch auf Beseitigung der unzulässigen baulichen Veränderunggegen den diese veranlassenden Wohnungseigentümer, soferndieser Anspruch noch nicht verjährt ist. Diesbezüglich gelten die allgemeinenVerjährungsregeln, d. h. die dreijährige Jahresendverjährung abKenntnis. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft,die selbst nicht anspruchsberechtigt ist, denIndividualanspruch auf Beseitigung durch Mehrheitsbeschluss an sichzieht („Vergemeinschaftung“).Wie sollte der Verwalter bei einer Jahresabrechnung vorgehen,wenn sich der korrekte Anfangsbestand der Instandhaltungsrücklagenicht ermitteln lässt, weil der Vorverwalter die Jahresabrechnungfür das vorangegangene Wirtschaftsjahr noch nichterstellt hat?Eine Jahresabrechnung lässt sich nicht ordnungsgemäß erstellen, wenndie Abrechnung des Vorjahres fehlt. Zur Erstellung einer ordnungsgemäßenAbrechnung benötigt der Verwalter die Vorjahressalden. Da sich diezwangsweise Durchsetzung der Abrechnungspfl icht gegen den Vorverwalterlange hinziehen kann, ist es empfehlenswert, dass sich der neueVerwalter von den Eigentümern beauftragen lässt, gegen entsprechendeVergütung auch die Abrechnung/en für das Vorjahr/die Vorjahre zuerstellen – auch wenn dies sehr aufwendig ist. Die Kosten, die hierfüranfallen, lassen sich gegen den Vorverwalter als Schadensersatzanspruchgeltend machen.Sollte der Vorverwalter die zur Abrechnung erforderlichen Unterlagennicht herausgeben, muss der Herausgabeanspruch gerichtlich geltendgemacht werden, ggf. auch im Wege der einstweiligen Verfügung. Auchist denkbar, bei der Bank Zweitschriften der Kontoauszüge anzufordern.Nicht empfehlenswert ist es hingegen, mit der aktuellen Jahresabrechnungmangels vorangegangener Abrechnungen „bei Null“ zu beginnen,denn dies dürfte nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenund die Abrechnung anfechtbar machen. Allerdings erwächst auch einesolche nicht ordnungsgemäße Abrechnung in Bestandskraft, wenn sienicht innerhalb eines Monats angefochten wird und keine anderweitigenNichtigkeitsgründe vorliegen.Was passiert, wenn bis zum Ablauf der Bestellungszeit kein Nachfolge-Verwaltergewählt wurde? Amtiert dann der bisherige Verwalterübergangsweise weiter? Welche Möglichkeiten bestehensonst, damit die Vertretung der Eigentümergemeinschaft weiterhinerfolgen kann? An wen sind die Verwaltungsunterlagenherauszugeben, wenn kein Nachfolge-Verwalter bestellt ist?Die Amtszeit des Verwalters endet mit Ablauf der Bestellungszeit. Nachdiesem Zeitpunkt ist der bisherige Verwalter nicht mehr verpfl ichtet(und auch nicht berechtigt), die Verwaltungsgeschäfte zu führen. Die„verwalterlose“ Gemeinschaft wird dann durch die Eigentümer verwaltet.Die Verwaltungsunterlagen sind an die Eigentümergemeinschaftherauszugeben. Zweckmäßigerweise sollten die Unterlagen dem Beiratausgehändigt werden; ist ein solcher nicht bestellt, kommt eineHaben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns:immobilien@haufe.dewww.haufe.de/immobilien


Deckert kompaktDie EigentumswohnungEntscheidung des Monats:Eigentümer können überKreditaufnahme beschließenDeckert erklärt: MajorisierungWEG-Rechtsprechung kompaktLiebe Leserin, lieber Leser,„ohne Moos nix los“ – so lässt sich vielleichtetwas salopp, jedenfalls aber treffend IhreSituation als Verwalter einer von Ausgabengeplagten Gemeinschaft beschreiben. Sowohldie laufende Verwaltung als auch Maßnahmenwie größere Sanierungen können nur funktionieren,wenn genug Geld zur Verfügung steht.Und das ist manchmal gar nicht so einfach.Der Gesetzgeber sorgt mit mehr oder wenigersinnhaften, jedenfalls aber kostspieligenVorgaben zusätzlich dafür, dass sich die finanziellohnehin schon angespannte Situation inso mancher Gemeinschaft verschärft. EnEV,Trinkwasserverordnung und Kanalprüfungenseien beispielhaft genannt.Da man das Geld irgendwoher nehmen muss,hat in den letzten Jahren die Diskussion überKreditaufnahmen durch die rechtsfähige GemeinschaftFahrt aufgenommen – auch angesichtsbestehender Fördermöglichkeiten. VieleFragen sind noch ungeklärt. Der BGH konntesich aber kürzlich des Themas annehmen,selbst wenn in dieser „Entscheidung des Monats“die eigentlich spannende Frage einer Anfechtungssicherheitnoch offenbleiben konnte.Mit den besten Wünschen zur Weihnachtszeitund zum Jahreswechsel grüßt Sie herzlichIhrDr. Wolf-Dietrich DeckertEntscheidungdes MonatsEigentümer können überKreditaufnahme beschließenDie Wohnungseigentümer haben dieBeschlusskompetenz, über eine Kreditaufnahmedurch die Gemeinschaft zubeschließen.BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11Der Fall:Auf einer Eigentümerversammlung am29.4.2009 beschlossen die Wohnungseigentümermehrheitlich die Gesamtsanierungder Wohnanlage mit einem Umfang vonüber 500.000 Euro. Die Maßnahme sollteüber staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigteKfW-Darlehen finanziert werden. DerBeschluss blieb unangefochten.In einer weiteren Versammlung am 6.11.2009beantragte ein Eigentümer, ihn von jeglicherHaftung aus der Finanzierung freizustellen, daer seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringenund deshalb an der beschlossenen Finanzierungnicht teilnehmen wolle. Der Antragwurde mehrheitlich abgelehnt.Am 30.11.2009 reichte der Eigentümer Klageein. Er beantragt, den Beschluss vom29.4.2009 für nichtig und den Beschlussvom 6.11.2009 für ungültig zu erklären.Das Problem:Der BGH hatte darüber zu entscheiden, obWohnungseigentümer Beschlusskompetenzbesitzen, über unangefochten gebliebenenMehrheitsbeschluss eine Kreditaufnahmeentscheiden und nachfolgend Freistellungeinzelner Eigentümer von den entsprechendenBelastungen ablehnen zu können.So hat der BGH entschieden:1. Finanzierungsbeschlussvom 29.4.2009Der Finanzierungsbeschluss ist bestandskräftig.Nichtigkeitsgründe liegen nicht vor.Insbesondere besitzen die WohnungseigentümerBeschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme.Die Befugnis der Wohnungseigentümer, denFinanzbedarf der Gemeinschaft auch durchDarlehensaufnahme zu decken, ergibt sichzwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz,wird von diesem jedochvorausgesetzt. Es ist grundsätzlich Sache derWohnungseigentümer, über die Deckung desFinanzbedarfs des Verbandes durch Beschlusszu befinden. Hierzu gehört auch die Ermessensentscheidung,ob der Bedarf durch Rücklagen,durch Sonderumlagen oder durch die Aufnahmevon Darlehen gedeckt werden soll.Heftig umstritten ist aber die hiervon zutrennende Frage, ob und ggf. unter welchenVoraussetzungen die Aufnahme eines Kredits,bei dem es nicht nur um die Deckungeines kurzfristigen Finanzbedarfs in überschaubarerHöhe geht, ordnungsgemäßerVerwaltung entspricht. Darauf kommt esvorliegend aber nicht an, weil ein Beschlusszur Aufnahme eines nicht ordnungsgemäßerVerwaltung entsprechenden Kredits nur auffristgerechte Anfechtungsklage hin zu beanstandenist. Daran fehlt es hier.www.haufe.de/immobilien


Deckert kompakt11Deckert erklärtMajorisierungJeder Wohnungseigentümer hat bei Abstimmungenin der Eigentümerversammlung eineStimme – unabhängig davon, über wie vieleEinheiten er in der Gemeinschaft verfügt. Sosieht es das Gesetz vor. Dieses gesetzlicheStimmprinzip – das sog. Kopfprinzip – ist allerdingshäufi g abbedungen, etwa zugunstendes Wertprinzips, das eine Abstimmung nachMiteigentumsanteilen vorsieht oder auch desObjektprinzips, bei dem nach der Anzahl derjeweils im Eigentum stehenden Einheiten abgestimmtwird.Unter Geltung des Wert- oder Objektprinzipskann die Situation eintreten, dass ein Eigentümer,der eine Vielzahl an Einheiten seinEigen nennt, von vornherein ein Stimmenübergewichthat und hierdurch die Geschickeder Gemeinschaft bestimmen kann. In dieserSituation spricht man von Majorisierung.Die Minderheitseigentümer bemängeln häufig, hierdurch unangemessen benachteiligt zusein, doch allein der Umstand, dass ein Eigentümerüber die Mehrheit verfügt und von dieserauch Gebrauch macht, kann den Vorwurfdes Rechtsmissbrauchs seiner Stimmabgabenicht begründen.Erst wenn ein Mehrheitseigentümer sein Übergewichtdazu nutzt, Entscheidungen zu treffen,die gegen die Interessen der Gemeinschaftverstoßen, kann von Rechtsmissbrauch gesprochenwerden. Dies dürfte beispielsweiseder Fall sein, wenn der Mehrheitseigentümerseine Stimmen nutzt, um einen ungeeignetenoder fachlich unfähigen Verwalter einzusetzenoder damit zu verhindern versucht, dass Ansprüchegegen einen mit ihm „verbandelten“Bauträger geltend gemacht werden. Auch dieWahl einer dem Bauträger als Mehrheitseigentümernahestehenden Person zum Verwalterunter Ausnutzung seiner Mehrheitspositionkann rechtsmissbräuchlich sein.Meinen Wohnungseigentümer, durch eine Majorisierungbenachteiligt zu sein, müssen sieim Einzelfall die Beschlüsse, durch die sie sichbenachteiligt sehen, gerichtlich anfechten. Dabeimüssen sie die Umstände, aus denen sieden Rechtsmissbrauch herleiten, konkret darlegen.Hingegen haben die Minderheitseigentümergrundsätzlich keinen Anspruch auf eineÄnderung der Teilungserklärung, etwa dahingehend,dass das vereinbarte Stimmprinzipgeändert bzw. limitiert wird.! Weiterführende Informationen:Majorisierung 636841WEG-RechtsprechungkompaktIntensiv-Pflegedienst überschreitetWohnnutzungAG Köln, Urteil v. 31.7.2012, 202 C 1/12Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einesIntensiv-Pfl egedienstes mit bis zu vier Patientengeht wegen der damit einhergehendenEinwirkungen (häufi ges An- und Abfahren vonKrankenwagen, Liefer- und Publikumsverkehr)über eine reine Wohnnutzung hinaus. DieWohnungseigentümer einer kleineren Anlage(hier: 9 Wohneinheiten, kein Gewerbe) könnendaher die Vermietung einer Wohnung zudiesem Zweck untersagen.Zwar muss eine Gemeinschaft grundsätzlichauch die Intensivpfl ege eines Bewohners einerSondereigentumseinheit hinnehmen. DiePfl ege eines Menschen in den eigenen vierWänden an seinem Lebensende gehört zu einernormalen Wohnungsnutzung. Bei der gewerblichenPfl ege mehrerer Patienten ist aberdas Unruhepotenzial deutlich höher.! Weiterführende Informationen:Sondereigentum – Nutzung und Gebrauch 1241096Verwalter kann unberechtigteVersammlung verbieten lassenAG Charlottenburg, Urteil v. 25.9.2012,73 C 1005/12Grundsätzlich ist nur der Verwalter berechtigt,eine Eigentümerversammlung einzuberufen.In Ausnahmefällen darf der Beiratsvorsitzendeoder ein gerichtlich ermächtigter Eigentümerzu einer Versammlung laden.Liegt kein solcher Ausnahmefall vor, kann jederEigentümer, der ansonsten an die in dervon der unzuständigen Person einberufenenVersammlung gefassten Beschlüsse gebundenwäre, die Unterlassung dieser Versammlungverlangen. Dieses Recht steht auch dem tatsächlichbestellten Verwalter zu, denn dieserwäre ansonsten verpfl ichtet, die in der unberechtigtenVersammlung gefassten Beschlüsseumzusetzen. Der Verwalter kann den Unterlassungsanspruchper einstweiliger Verfügungdurchsetzen.! Weiterführende Informationen:Eigentümerversammlung: Vorbereitung undEinberufung 636406Werte ungeeichter Zähler nicht komplettunverwertbarOLG München, Beschluss v. 6.9.2012,32 Wx 32/12Die Ablesewerte von Zählern, deren Eichgültigkeitabgelaufen ist, sind nicht gänzlich unverwertbar.Die diesbezügliche Rechtsprechungdes BGH zum Mietrecht lässt sich auch auf dieAbrechnung in einer Wohnungseigentumsanlageübertragen.Den Werten ungeeichter Zähler fehlt lediglichdie Vermutung der Richtigkeit, sodass dieseauf andere Weise festgestellt werden muss.Neben einem Sachverständigengutachtenkann im Streitfall bereits der Vortrag geeigneterGrundlagen wie etwa die Vorlage derVerbrauchswerte der letzten unbeanstandetenAbrechnungsperiode genügen, um eine richterlicheSchätzung zu ermöglichen.! Weiterführende Informationen:Jahresabrechnung 636759Verglasung von Loggia ist baulicheVeränderungAG Charlottenburg, Urteil v. 26.10.2012,73 C 220/10Die Verglasung einer Loggia und deren Umbauzu einem Wintergarten stellt eine baulicheVeränderung dar. Selbst wenn die Maßnahmewegen des Einbaus moderner Fenster energiesparendeAuswirkungen hat, handelt es sichnicht um eine Modernisierungsmaßnahme,die mit doppelt qualifi zierter Mehrheit beschlossenwerden kann. Auch von einer Anpassungan den Stand der Technik kann nichtausgegangen werden, denn es ist nicht Standder Technik, dass regelmäßig alle Balkone undoffenen Loggien verglast werden. Energiespareffektekönnen unter größerer Schonung desGemeinschaftseigentums auch dadurch erzieltwerden, dass lediglich die bereits vorhandenenTüren und Fenster zur Loggia modernisiertwerden. Der Verschließung des Bereichs bedarfes dafür nicht.Da eine Loggienverglasung das Erscheinungsbildder Fassade verändert, sind alle Eigentümerbeeinträchtigt, sodass diese baulicheVeränderung nur mit Zustimmung sämtlicherEigentümer zulässig ist.! Weiterführende Informationen:Bauliche Veränderung 636256, 2711857und 2711858www.haufe.de/immobilien


12Auch das nochSchlusslichtDrahtlos, arglos, Geld los?Nicht schlecht gestaunt haben dürften die Vermieter einer Wohnung inMünchen, als ihnen der Brief eines Rechtsanwalts ins Haus fl atterte. Darinwurde ihnen zusammen mit einer saftigen Rechnung eröffnet, dassvon ihrem Internetanschluss aus mehrere Musikalben illegal zum Downloadangeboten worden waren. Den Schuldigen hatten sie schnell ausgemacht:Ihr Mieter, dem sie die Nutzung ihres WLAN gestattet hatten, warvirtuell auf illegalen Pfaden unterwegs – und real zwischenzeitlich überalle Berge. Die Musikfi rma hielt sich an die Vermieter als Anschlussinhaberund verlangte Schadensersatz und Erstattung ihrer Anwaltskosten.„Dank guter Vorsorge gibt’s kein Geld“, sagte das AG München (Urteilv. 15.2.2012, 142 C 10921/11). Die Vermieter hatten sich nämlich vomMieter schriftlich zusichern lassen, dass dieser über ihren Internetanschlusskeine rechtswidrigen Dinge tut. Außerdem war das Netzwerkgesichert, sodass kein Unbefugter darauf zugreifen konnte. Schließlichkonnten die Vermieter nachvollziehbar darlegen, dass sie zum fraglichenZeitpunkt nicht selbst online gewesen sein können – also blieb nurder Mieter als Übeltäter übrig und die Vermieter konnten ihren Geldbeutelgeschlossen lassen.ZitatWer einen Fehler begeht und nicht korrigiert, der begeht einenzweiten.Konfuzius (551-479 v. Chr.), chinesischer PhilosophCartoonStandpunktDr. Dr. Andrik Abramenko, Richter am LG,IdsteinAuf auf zum fröhlichen Jagen!Der BGH hat jüngst zu Recht entschieden, dass ein Wohnungseigentümerwegen Schäden aufgrund mangelhafter Instandsetzungdes Gemeinschaftseigentums nur dann Schadensersatzverlangen kann, wenn er ungenügende Sanierungsbeschlüsse anficht. Dies schafft zumindest dann Sicherheit, wenn der Verwalterdie Beschlusslage sauber dokumentiert. Wer sich gegen falscheBeschlüsse nicht wehrt, klagt beim Schadensersatz verkehrt.Leider ist diese Rechtssicherheit unvollkommen. Denn zunächsthat der BGH leider (was er allerdings in diesem Fall auch nichtmusste) keinen Fingerzeig gegeben, wer unter den dort fehlendenVoraussetzungen zu verklagen ist: Die Wohnungseigentümeroder der teilrechtsfähige Verband? Da beides von namhaftenStimmen vertreten wird, bleibt dem geschädigten Wohnungseigentümerwohl nur, gegen die anderen Eigentümer und den Verbandvorzugehen. Nur so vermeidet er, dass im Laufe eines u. U.jahrelangen Prozesses gegen den einen möglichen Anspruchsgegnerdie Ansprüche gegen den anderen verjähren.Zudem ist der Gemeinschaft Freud‘ des Verwalters Leid: Wird derProzess gegen die Gemeinschaft so dornenvoll, liegt die Überlegungnicht fern, ob nicht auch der Verwalter, der jedenfallsderzeit einfacher in Anspruch genommen werden kann, etwabei der Untersuchung des Gemeinschaftseigentums einen Fehlergemacht haben könnte. Eine solche Stellung als prozessuale Ausweichprügelknabenhaben die Verwalter, die schon mit den vonder Rechtsprechung beantworteten Fragen genug zu kämpfenhaben, nicht auch noch verdient.Deshalb die dringliche Bitte nach Karlsruhe: Die offenen Fragenzum Schadensersatz wegen mangelhafter Instandsetzung bittebald beantworten, gerne auch als sogenannte obiter dicta!IMPRESSUMDer Verwalter-Briefmit Deckert kompaktISSN: 2190-4006Best.-Nr.: A06436VJ© 2012 Haufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeANSCHRIFT:Haufe-Lexware GmbH & Co. KGMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgTel.: 0761 898-0, Fax: 0761 898-3990E-Mail: online@haufe.deInternet: www.haufe.deKommanditgesellschaft, Sitz FreiburgRegistergericht Freiburg, HRA 4408Komplementäre: Haufe-LexwareVerwaltungs GmbH,Sitz Freiburg, Registergericht Freiburg, HRB 5557;Martin LaquaGeschäftsführung: Isabel Blank, MarkusDränert, Jörg Frey, Birte Hackenjos, Jens Köhler,Matthias Mühe, Markus Reith wiesner,Joachim Rotzinger, Dr. Carsten ThiesBeiratsvorsitzende: Andrea HaufeUSt-IdNr. DE812398835HERAUSGEBER: Dipl.-Kfm. Richard KunzeREDAKTION:Rechtsanwalt Dirk Hammes (v.i.S.d.P.),Antje Kromer (Assistenz)Haufe-Lexware GmbH & Co. KGMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgTel.: 0761 898-0, Fax: 0761 898-3434E-Mail: immobilien@haufe.deInternet: www.haufe.de/immobilienCartoon: Günter Bender, AarbergenSatz: Schimmel Satz & Graphik GmbH & Co. KG,Im Kreuz 9, 97076 WürzburgDruck: Druckerei Kesselring GmbH,Postfach 1664, 79306 EmmendingenDer nächste Verwalter-Brief erscheint am 4.2.2013.www.haufe.de/immobilienMat.-Nr. N6436-5027

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