Nachtrag Nr. 1 zum JAMESTOWN 28

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Nachtrag Nr. 1 zum JAMESTOWN 28

JAMESTOWN 28Investitionen in vermietete Immobilienin den USANachtrag Nr. 1 vom 20.02.2013zum JAMESTOWN 28 Verkaufsprospekt vom 23.01.2013Die inhaltliche Richtigkeit der im Nachtrag Nr. 1 gemachtenAngaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Verkaufsprospektesdurch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).


JAMESTOWN 28, L.P.Nachtrag Nr. 1 vom 20.02.2013zum bereits veröffentlichten Verkaufsprospekt vom23.01.2013 betreffend das öffentliche Angebot von LimitedPartnership Anteilen an der JAMESTOWN 28, L.P. Mitdiesem Nachtrag Nr. 1 informiert der Anbieter und Prospektverantwortliche,die JAMESTOWN US-ImmobilienGmbH vertreten durch ihren Geschäftsführer ChristophKahl, über eingetretene Veränderungen zum veröffentlichtenVerkaufsprospekt. Dieser Nachtrag Nr. 1 wird imZeitpunkt seiner Veröffentlichung Bestandteil des Verkaufsprospektsvom 23.01.2013, der mit Ausnahme derin diesem Nachtrag Nr. 1 aufgeführten Änderungen undErgänzungen, seine Gültigkeit behält.Inhaltsübersicht:Seite1. Erstes InvestitionsobjektGeschäftshaus Milk Studios 32. Aktualisierung weiterer Pflichtangaben desVerkaufsprospekts vom 23.01.2013 in Zusammenhangmit dem Erwerb des ersten Investitionsobjektes 153. Aktualisierte Angaben zur Vermögens-, FinanzundErtragslage gemäß § 15 VermVerkProspV 18JAMESTOWN US-Immobilien GmbHSitz: Marienburger Str. 17· 50968 KölnKöln, 20.02.2013 (Datum des Nachtrags)...........................(Christoph Kahl, Geschäftsführer)Nach § 11 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz könnenAnleger, die vor der Veröffentlichung des Nachtragseine auf den Erwerb oder die Zeichnung der Vermögensanlagegerichtete Willenserklärung abgegebenhaben, diese innerhalb von zwei Werktagennach Veröffentlichung des Nachtrags widerrufen,sofern noch keine Erfüllung eingetreten ist. DerWiderruf muss keine Begründung enthalten und istin Textform gegenüber JAMESTOWN US-ImmobilienGmbH, Marienburger Str. 17, 50968 Köln oderper Fax an: 0221/3098-175 oder per E-Mail an:info@jamestown.de zu erklären; zur Fristwahrunggenügt die rechtzeitige Absendung.Hiervon unberührt bleibt das den Anlegern auf S. 67des Verkaufsprospekts bzw. auf der Beitrittserklärungbeschriebene Widerrufsrecht.2


Erwerb und FinanzierungDie JAMESTOWN 28, L.P. hat am 11.02.2013 als LimitedPartner 100% am Gesellschaftskapital der Jamestown15th Street Holding, L.P. erworben (Anlageobjekt Ebene 1).Diese hält 53% an der Objektgesellschaft Jamestown450 West 15th Street, L.P. (Anlageobjekt Ebene 2). DieObjektgesellschaft ist Eigentümerin des GeschäftshausesMilk Studios (Anlageobjekt Ebene 3). Die Anlageobjekte(Ebene 1 bis 3) umfassen die Investition von Jamestown28, L.P. auf den drei vorgenannten Ebenen. Weiterer Eigentümerder Objektgesellschaft ist der VorgängerfondsJAMESTOWN 27, der 47% der Anteile hält.Der Kaufpreis für das Gebäude betrug $ 295 Mio. Hinzukamen Kaufneben- und Finanzierungskosten in Höhe von$ 7,0 Mio. Im Investitionsplan der Objektgesellschaft istferner eine Liquiditätsreserve in Höhe von $ 16,2 Mio. berücksichtigt.Zusammen mit Fondskosten in Höhe von 5%des Fondseigenkapitals ergibt sich ein Gesamtaufwandvon $ 326,087 Mio.Der Gesamtaufwand wird durch Fondseigenkapital inHöhe von $ 157,587 Mio. (hiervon JAMESTOWN 28$ 83,521 Mio. und JAMESTOWN 27 $ 74,066 Mio.)und ein Hypothekendarlehen der Deka Bank in Höhe von$ 168,5 Mio. finanziert. Der Zinssatz für das Darlehen beträgt3,67 % p.a., fest bis zum 06.02.2020. Vertragsgemäßwerden bis zu diesem Zeitpunkt insgesamt $ 3,547Mio. getilgt. Als Sicherheit für das Darlehen dienen dasObjekt selbst und alle Mieteinnahmen hieraus; zusätzlichgarantieren die Fonds JAMESTOWN 28 und JAMES-TOWN 27 der Bank $ 17,861 Mio. bzw. $ 15,839 Mio., solangebis das Objekt über zwei aufeinanderfolgende Quartaleeinen Nettomietüberschuss in Höhe von 9,5% p.a.($ 16,008 Mio. p.a.) des Darlehensbetrags erzielt hat. Wiebei solchen Finanzierungen üblich wird über die gesamteLaufzeit das „Debt-Service-Cover-Ratio“ (DSCR), dasVerhältnis der aus dem Objekt erzielten Nettomietüberschüssezu einem kalkulatorischen Schuldendienst (hier:5,5% p.a. in Jahr 1, 6,5% p.a. in Jahr 2 und 3, hiernach7,5% p.a.), in vierteljährlichem Turnus ermittelt. Soferndas DSCR unter 1,25 fällt (was gemäß Einnahmen- undAusgaben-Prognose, s. Seite 10, in keinem Jahr erwartetwird), wird der nach Kapitaldienst verfügbare Barüberschussauf einem an den Kreditgeber verpfändeten Reservekontoeinbehalten. Sofern das DSCR unter 1,00 fällt,sind gegenüber der Bank Maßnahmen in einem Umfangerforderlich (z.B. Teilrückzahlung bzw. Stellung von Barsi-Blick aus Nordwesten von der High Line auf das Geschäftshaus Milk Studios5


Computeranimation der neuen Einzelhandelsfläche an der 14. Straße (rot eingerahmt)cherheiten auf verpfändetem Reservekonto), der zu einemDSCR von mindestens 1,25 führt. Die Freigabe von zuvorverpfändeten Mitteln erfolgt, nachdem ein DSCR von mindestens1,25 in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen wiedererreicht wird. In der Einnahmen- und Ausgaben-Prognosewird ab Februar 2020 für die Anschlussfinanzierungdes Restdarlehens in Höhe von $ 164,953 Mio. mit einemZinssatz von 6,0% p.a. – tilgungsfrei – kalkuliert.Die ImmobilieMilk Studios – Die Geschichte des GebäudesDer 1936 erstellte Gebäudeteil diente ursprünglich alsKühlhaus für Milch. Diese wurde über eine bis heuteerhaltene Skybridge im vierten Geschoss über die 15.Straße hinweg direkt in das Nachbargebäude (heute:Chelsea Market) der damaligen Großbäckerei NationalBuiscuit Company angeliefert. In Anlehnung hieran hatder Mieter Milk Studios, der bis 2004 selbst Eigentümerdes Gebäudes war, seinen Firmennamen gewählt.Milk Studios besteht aus zwei in 1936 und 1971 fertiggestelltenGebäuden auf einer Grundstücksfläche von 2.900qm, die 2004 zur gemeinsamen Nutzung miteinander verbundenwurden. Die Mietflächen wurden 2004 vollständigrenoviert und modernisiert und für die heutige Nutzungin Büro- und Einzelhandelsflächen umgewandelt. Daseinschließlich Untergeschoss zehngeschossige Gebäudeverfügt über eine vermietbare Fläche von insgesamt30.217 qm gemäß Neuvermessung nach aktuellen Marktusancen,angewendet nach Auslauf bestehender Mietverträge.Die großen zusammenhängenden Geschossflä-6


chen, die aufgrund der effizienteren Nutzungsmöglichkeitbesonders von größeren Unternehmen nachgefragt werden,Deckenhöhen von 4,90 m im Erdgeschoss und3,90 m in den weiteren acht Obergeschossen und einemoderne Gebäudetechnik schaffen ein hohes Maß anFlexibilität für unterschiedliche Mieterbedürfnisse. In allenBürogeschossen sorgen breite Fensterfronten für viel Tageslichtin den Mietflächen. Die Büromieter genießen eineunverbaubare Sicht nach Westen auf die High Line undden Hudson River mit Ausblick auf die gegenüberliegendeWaterfront von New Jersey.Im Laufe des Jahres sollen die Einzelhandelsflächen imErdgeschoss erweitert werden. Der Anlieferbereich für dieMieter soll auf die nordwestliche Seite des Gebäudes ander 15. Straße verlegt werden. Hierdurch kann entlang der14. Straße eine neue attraktive Einzelhandelsfläche vonrund 780 qm geschaffen werden, die in der vermietbarenFläche von 30.217 qm enthalten ist. Die für den Umbauund die Erweiterung der Einzelhandelsflächen erforderlichenbehördlichen Genehmigungen liegen vor. Die 14.Straße ist eine zentrale Ost-West-Verkehrsader, an dersich zahlreiche bekannte Geschäfte befinden, u.a. Apple,Boss, Puma und Diane von Furstenberg. Daher wird fürdie neue noch zu vermietende Einzelhandelsfläche eineMiete von rund $ 2,5 Mio. p.a. ab Juni 2014 in der Prognoseberücksichtigt.Studio für Foto-Shootings auf der 8. Etage7


Büro- und Konferenzflächen auf der 7. Etage mit Deckenhöhe von 3,90 MeterVermietung / MieterDas Geschäftshaus Milk Studios ist an 14 Mieter überwiegendlangfristig vermietet, bis Ende 2018 laufen Mietverträgefür rund 28% der vermietbaren Flächen aus. DerVermietungsstand beträgt derzeit 95%. Die Hauptmieter,gemessen an der Größe der Mietflächen, und die Laufzeitder Mietverträge sind:HauptmieterChandler ChiccoAgencyMietfläche Laufzeitin qm6.916 März 2023Milk Studios 5.588 Januar 2019Giorgio Armani 5.035 März 2029Jeffrey 2.248 April 2014House Productions 2.044 Oktober 2016Deva-Tods 1.644 Dezember 2015Die Unternehmenssituation der drei größten Mieter stelltsich wie folgt dar:Der Mieter Chandler Chicco Agency ist eine Unternehmensberatung,die sich insbesondere auf Gesundheitskommunikation(engl. Health Communication) spezialisierthat. Dies ist ein interdisziplinärer Forschungszweig, dersich aus der Gesundheits- und der Kommunikationswissenschaftzusammensetzt. Hierzu erarbeitet das Unternehmenbeispielsweise Kommunikationskonzepte undMarketingstrategien, um gesundheitliche Themen medienwirksameinem Publikum zu präsentieren. ChandlerChicco Agency gehört zur Unternehmensgruppe inVentivHealth Inc., die nach eigenen Angaben weltweit über13.000 Mitarbeiter in über 40 Ländern beschäftigt.Der Mieter Milk Studios ist ein Medienunternehmen mitStandorten in New York City und Los Angeles, das sichüberwiegend auf die Bereiche Mode, Musik, Fotographie8


und Film spezialisiert hat. Im Erdgeschoss an der 15. Straßeunterhält das Unternehmen eine Galerie, die derzeit fürAusstellungen der Kunstszene verwendet wird. Die repräsentativenMietflächen in den oberen Etagen des Gebäudesdienen unter anderem für die zweimal jährlich stattfindendeNew York Fashion Week – eine der wichtigstenModeveranstaltungen weltweit – als Veranstaltungsfläche.Die von Jamestown geschätzte aktuelle Marktmiete fürdie Flächen des Mieters Milk Studios liegt 44% über derVertragsmiete 2013. Der Mieter kann in 2019 eine Verlängerungsoptionbis 2024 ausüben, was gemäß Prognoseunterstellt wird. Bei einem vorzeitigen Auszug bestehenChancen auf in der Prognose nicht enthaltene Mietsteigerungen.Der italienische Modekonzern Giorgio Armani mit Firmensitzin Mailand wurde 1975 von dem gleichnamigen ModeschöpferGiorgio Armani gegründet. In der Zwischenzeitführt das Unternehmen eine Reihe von verschiedenenMarken im oberen Preissegment, wie beispielsweise EmporioArmani und Armani Jeans, und beschäftigt weltweitüber 5.000 Mitarbeiter mit einem Filialnetz von ca. 500Geschäften. In 2011 konnte das Unternehmen den Umsatzum rund 14% auf 1,8 Mrd. Euro steigern und dabeieinen Gewinn von rund 282 Mio. Euro erzielen.Bestätigung durch SchätzgutachtenZur Plausibilisierung des Kaufpreises für das Gebäude von$ 295 Mio. hat die Komplementärin ein MAI-Schätzgutachtenbei CB Richard Ellis (CBRE) in Auftrag gegeben.Das Gutachten vom 20.12.2012 weist per 01.01.2013einen Verkehrswert in Höhe von $ 310 Mio. aus. Damithat der Schätzgutachter die Angemessenheit des Kaufpreisesbestätigt.Einnahmen- und Ausgaben-Prognose für dasGeschäftshaus Milk StudiosDie Einnahmen- und Ausgaben-Prognose basiert auf denabgeschlossenen Mietverträgen, geschätzten Ausgabensowie zahlreichen Annahmen und Erwartungen. Wie derSchätzgutachter hat auch JAMESTOWN in der folgendenPrognose-Rechnung aufgrund eigener Kenntnisse undErfahrungen Marktmieten ermittelt und eine Vielzahl weitererAnnahmen z.B. über Inflation, Vermietungsaufwandund Mietertreue getroffen. Der Vergleich von Einzelpositionenist wenig aussagekräftig. Das Ergebnis aller Annahmenjedoch führt über einen längeren Zeitraum zu einerbestimmten Höhe des Barüberschusses vor Kapitaldienst.Über den Prognose-Zeitraum von 2013 bis 2022 entsprichtder Barüberschuss vor Kapitaldienst in dem Gutachten vonCBRE mit $ 165,454 Mio. weitgehend der JAMESTOWN-Prognose für den gleichen Zeitraum von $ 165,976 Mio.In der Prognose (Zeile 1.9.) sind ein kalkulatorischer Mietausfall/Leerstandsowie mietfreie Zeiten bei Mieterwechselgeschätzt. Darüber hinaus wurde von Beginn an eingenereller Mietausfall von durchschnittlich 1% der Einnahmenberücksichtigt. In der Position 1.10. Umlagen undsonstige Einnahmen sind im Wesentlichen umlagefähigeBetriebskosten enthalten, die von den Mietern gemäßden mietvertraglichen Regelungen zu erstatten sind. DasBudget 2013 wurde auf Basis der Daten der Vorjahre undder zukünftig zu erwartenden Entwicklungen aufgestellt.Größte Betriebskosten sind Grundsteuern und Versorgungsleistungen.Die Gebäudeverwaltung erfolgt durchein JAMESTOWN-Tochterunternehmen für eine Gebührvon 1,5% der gesamten Einnahmen. Diese Gebühr ist inden Betriebskosten berücksichtigt. Entnahmen aus demReservekonto (Zeile 2.3.) erfolgen insbesondere für Vermietungsaufwand,Gebäudeinvestitionen und zum Liquiditätsausgleich.Anfang Februar 2020 endet die Laufzeit für das Hypothekendarlehen.Hinsichtlich der Anschlussfinanzierung wurdeneinmalig anfallende Finanzierungsgebühren in Höhevon 0,5% des Darlehensbetrages sowie ein jährlicherSchuldendienst in Höhe von $ 9,897 Mio. bzw. 6,0% p.a.bezogen auf das Restdarlehen von $ 164,953 Mio. – tilgungsfrei- unterstellt.Der Barüberschuss der Objektgesellschaft entfällt zu 53%auf JAMESTOWN 28 (Zeile 5.). Nach Abzug der gesellschaftsvertraglichenVermögensverwaltungs- und Fondsmanagementgebührenergibt sich der ausschüttungsfähigeBarüberschuss JAMESTOWN 28 (Zeile 7.).Weisen die weiteren Investitionsobjekte eine entsprechendeWirtschaftlichkeit auf, ergeben sich auf Fondsebeneausreichende Barüberschüsse ab 2014 für 5,25% p.a.Ausschüttung vor Steuern bezogen auf das investierteEigenkapital an die Anleger. Der für 2013 in Zeile 7. ausgewieseneBarüberschuss berücksichtigt das Erwerbsdatumder Beteiligung am Geschäftshaus Milk Studios; derBetrag ist höher als die prospektgemäße Ausschüttungvon 1,5% p.a. für 2013 bezogen auf das im ersten Investitonsobjektinvestierte Fondskapital.9


Einnahmen- und Ausgaben-Prognose Geschäftshaus Milk StudiosAngaben in Tsd. $ jeweils am Ende der PeriodeObjektebene 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20221. Basismieteinnahmen1.1 Chandler Chicco Agency 4.151 4.510 4.715 4.827 5.170 5.415 5.524 5.634 5.747 5.8191.2 Milk Studios 1.216 1.240 1.265 1.290 1.316 1.342 1.369 1.397 1.424 1.4531.3 Armani 2.559 3.877 4.003 4.410 4.659 4.842 4.989 5.107 5.182 5.2591.4 House Productions 542 553 564 575 587 598 610 623 635 6481.5 Deva-Tods 594 594 594 1.593 1.612 1.640 1.668 1.698 1.727 1.7581.6 Jeffrey 830 869 913 958 1.006 1.057 3.432 4.614 4.623 4.7521.7 Neue Einzelhandelsfläche 14.0 1.472 2.524 2.656 2.751 2.751 2.895 2.999 2.999 3.156Straße1.8 sonstige Mieter 2.584 2.730 3.009 2.794 2.862 3.052 3.111 3.183 3.245 3.286Basismieteinnahmen gesamt 12.477 15.845 17.587 19.105 19.963 20.698 23.599 25.253 25.583 26.1301.9 kalkulatorischer Miet--670 -1.032 -736 -1.787 -319 -1.016 -3.344 -1.770 -398 -432ausfall/Leerstand1.10 Umlagen und sonstige Einnahmen3.520 3.665 4.041 4.474 5.184 5.938 6.464 7.148 7.857 8.424Einnahmen gesamt 15.327 18.478 20.893 21.792 24.829 25.620 26.719 30.632 33.042 34.1222. Objektausgaben2.1 Betriebskosten/Grundsteuer -4.600 -4.877 -5.325 -5.888 -6.597 -7.386 -8.270 -9.121 -9.811 -10.4022.2 Vermietungsaufwand und -6.599 -271 -970 -1.738 -35 -931 -1.444 -1.134 -113 -41Gebäudeinvestitionen2.3 Entnahme Reservekonto/ 9.966 2.835 1.581 2.044 -1.963 527 1.041 270 -134 0Rücklage2.4 Finanzierung durch B-Anteile 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Objektausgaben gesamt -1.234 -2.314 -4.714 -5.582 -8.595 -7.790 -8.673 -9.985 -10.057 -10.4433. Kapitaldienst gesamt -6.500 -6.190 -6.190 -6.207 -6.190 -7.730 -7.926 -10.528 -9.897 -9.8974. Barüberschuss7.593 9.974 9.989 10.004 10.044 10.100 10.120 10.118 13.087 13.782Milk Studios (100%)5. Barüberschuss an3.721* 5.286 5.294 5.302 5.323 5.353 5.364 5.363 6.936 7.305JAMESTOWN 28 (53%)6. Vermögensverwaltungs- und -697* -860 -886 -913 -940 -968 -997 -1.027 -1.058 -1.090Fondsmanagementgebühr7. Barüberschuss zur Verteilung 3.024* 4.426 4.408 4.389 4.383 4.385 4.366 4.335 5.878 6.215nachrichtlich:8. Anteil des Fondseigenkapitals 83.521 83.521 83.521 83.521 83.521 83.521 83.521 83.521 83.521 83.5219. 5,25% des anteiligen4.385 4.385 4.385 4.385 4.385 4.385 4.385 4.385 4.385Eigenkapitals10. Differenz pro Jahr41 23 5 -1 0 -18 -49 1.493 1.830(Zeile 7. minus Zeile 9.)* Der Barüberschuss 2013 gemäß 5. und 7. berücksichtigt den Zeitraum ab 11.02.2013. Die unter Punkt 6. aufgelistete VermögensverwaltungsundFondsmanagementgebühr beginnt ab 11.02.2013 bzw. 01.04.201310


VerkaufshypotheseJAMESTOWN ist der Ansicht, dass geschlossene US-Immobilienfondsin der Regel in einem Zeitraum von 7 – 12Jahren wieder durch Verkauf aller Immobilien aufgelöst werdensollten. Der richtige Verkaufszeitpunkt ergibt sich auszwei Faktoren: Zum einen sollte die Situation für Verkäuferauf dem Immobilienmarkt günstig sein, was u.a. vom allgemeinenKapitalmarkt mit beeinflusst wird. Zum anderenbestimmt die konkrete Entwicklung der betreffenden Immobilieund ihres Standortes, wann der Verkauf attraktiv ist.Verkaufsüberlegungen werden hier für Ende 2022, den ungefährmittleren Zeitpunkt zwischen sieben und zwölf JahrenInvestitionsdauer, angenommen. Grundlage der Käuferüberlegungenist der Barüberschuss vor Kapitaldienst desObjektes Ende 2022. Der vom Käufer bezahlte Preis wirddurch den Multiplikator bezogen auf diesen Barüberschussvor Kapitaldienst bestimmt. Die Höhe des Multiplikatorsin rund zehn Jahren ist nicht vorhersehbar. Dieser hängtvon der Einschätzung des Käufers hinsichtlich Qualität,Lage und zukünftiger Ertragskraft des Kaufobjektes undder Situation auf dem Immobilienmarkt ab (je besser dieseEinschätzung, desto höher der erreichbare Multiplikator).Die Komplementärin Jamestown hat die alleinige Entscheidungsbefugniszum Verkauf des Investitionsobjektes.Für den Verkauf des Geschäftshauses Milk Studios Ende2022 wird entsprechend der Prognose für 2022 ein Bar-Eingangsbereich an der 15. Straße11


Vermietung und Bauplanung bei Umbauten übernehmen.Darüber hinaus werden von dem Prospektverantwortlichenbzw. dem Anbieter, den Gründungsgesellschafternbzw. den Gesellschaftern zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung,dem Mittelverwendungskontrolleur und den Mitgliedernder Geschäftsführung der Emittentin keine Leistungenund Lieferungen erbracht.Die Realisierung der Anlageobjekte (Ebene 1 bis3) ist abgeschlossen. Da weitere Anlageobjektenoch nicht bestimmt sind, ist deren Realisierungsgradnoch unbestimmt. Es ist vorgesehen, dassdie Nettoeinnahmen der Emittentin zur Realisierungder Anlagestrategie und der Anlagepolitik in Bezug aufdie Finanzierung der JAMESTOWN 15th Street Holding,L.P. ausreichend sind jedoch nicht nur Finanzierung derJAMESTOWN 450 West 15th Street, L.P. sowie desGeschäftshauses Milk Studios. Daher wurde zusätzlichein auf Seite 5 dieses Nachtrags Nr. 1 beschriebenesHypothekendarlehen aufgenommen. Hinsichtlich weitererAnlageobjekte, die noch nicht bestimmt sind, wirddavon ausgegangen, dass bei direktem Erwerb von US-Immobilien zusätzliches Fremdkapital von der Emittentinaufgenommen wird bzw. bei indirektem Erwerb überObjektgesellschaften diese zusätzliches Fremdkapitalaufnehmen. Daher werden voraussichtlich die Nettoeinnahmenalleine nicht zur Umsetzung der Anlagestrategieund Anlagepolitik ausreichend sein.Am 21.12.2012 erfolgte der Ankauf des GeschäftshausesMilk Studios durch die Objektgesellschaft JAMESTOWN450 West 15th Street, L.P. Eine Beteiligung von 53% hieranhält die JAMESTOWN 15th Street Holding, L.P., welchebis zu der auf den Seiten 12 und 13 dieses NachtragsNr. 1 beschriebenen Übertragung auf die Emittentin am11.02.2013 im Eigentum der JAMESTOWN, L.P. stand.Die JAMESTOWN, L.P. ist Gründungsgesellschafter bzw.Gesellschafter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.Christoph Kahl, Mitglied der Geschäftsführung des Anbietersbzw. Prospektverantwortlichen, ist zudem an derJAMESTOWN, L.P. beteiligt. Darüber hinaus stehen oderstanden dem Prospektverantwortlichen bzw. Anbieter,den Gründungsgesellschaftern bzw. den Gesellschaftenzum Zeitpunkt der Prospektaufstellung, den Mitgliedernder Geschäftsführung der Emittentin oder dem Mittelverwendungskontrolleursowie die Mitglieder von derenGeschäftsführung kein Eigentum an den Anlageobjekten(Ebene 1 bis 3) oder wesentlichen Teilen desselben oderaus anderen Gründen eine dingliche Berechtigung an denAnlageobjekten (Ebene 1 bis 3) zu. Da weitere Anlageobjektenoch nicht feststehen, ist noch nicht bestimmt,ob dem Prospektverantwortlichen bzw. dem Anbieter,den Gründungsgesellschaftern bzw. den Gesellschaftenzum Zeitpunkt der Prospektaufstellung, den Mitgliedernder Geschäftsführung der Emittentin oder dem Mittelverwendungskontrolleursowie die Mitglieder von deren Geschäftsführungdas Eigentum an weiteren Anlageobjektenoder wesentlichen Teilen derselben oder aus anderenGründen eine dingliche Berechtigung an weiteren Anlageobjektenzusteht oder zustand.Aus dem auf Seite 5 dieses Nachtrags Nr. 1 beschriebenenHypothekendarlehen besteht eine dingliche Belastungdes Geschäftshauses Milk Studios. Darüber hinausbestehen keine dinglichen Belastungen sowie keine rechtlichenoder tatsächlichen Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeitender Anlageobjekte (Ebene 1 bis 3).Da weitere Anlageobjekte noch nicht feststehen, ist nochnicht bestimmt, ob dingliche Belastungen, rechtliche odertatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeitendaran bestehen.Die behördlichen Genehmigungen zur Bewirtschaftungdes Geschäftshauses Milk Studios liegen vor. Darüberhinaus sind keine behördlichen Genehmigungen für dieAnlageobjekte (Ebene 1 bis 3) erforderlich. Da weitereAnlageobjekte noch nicht feststehen, ist noch nicht bestimmt,ob behördliche Genehmigungen erforderlich sindbzw. vorliegen.Die Emittentin hat am 11.02.2013 den auf Seiten 12 und13 dieses Nachtrags Nr. 1 beschriebenen Vertrag zumAnkauf der Anlageobjekte (Ebene 1 bis 3) geschlossen.Hierdurch hat die Emittentin mittelbares Eigentum am GeschäftshausMilk Studios erworben. Darüber hinaus hatdie Emittentin keine Verträge über die Anschaffung oderHerstellung von weiteren Anlageobjekten oder wesentlicherTeile davon geschlossen.Für das Geschäftshaus Milk Studios wurde ein durch CBRichard Ellis auf Seite 9 dieses Nachtrags Nr. 1 beschriebenesBewertungsgutachten erstellt. Darüber hinaus hatnach Kenntniss des Anbieters keine Person oder Gesellschaftan Bewertungsgutachten für die Anlageobjekte(Ebene 1 bis 3) erstellt. Da noch keine weiteren Anlageobjektebestimmt sind, wurden hierfür keine Bewertungsgutachtenerstellt.17


Aktualisierte Angaben zurVermögens-, Finanz- undErtragslage gemäß § 15VermVerkProspVDie nachfolgenden Aufstellungen und Erläuterungen ersetzendie entsprechenden Darstellungen auf den Seiten38 und 39 des Verkaufsprospekts. Die Annahmen undWirkungszusammenhänge, die diesen Aufstellungen zugrundeliegen, unterscheiden sich in Bezug auf die nachfolgendenAusführungen von den Erläuterungen auf denSeiten 38 und 39, die ansonsten unverändert weiter Gültigkeitbesitzen.Den Aufstellungen liegen die Annahmen des Finanz- undInvestitionsplans sowie der Einnahmen- und Ausgabenprognosefür das Geschäftshaus Milk Studios zugrunde.Für die Gesamtinvestitionen von JAMESTOWN 28 wurdeangenommen, dass diese in Höhe von $ 79,345 Mio. indie Beteiligung am Geschäftshaus Milk Studios investiertwerden. Dabei bleibt das gesamte von der Emittentinzur Investition vorgesehene Eigenkapital mit $ 225 Mio.unverändert. Dem weiterhin unbestimmten Investitionsanteilfür weitere Anlageobjekte und der Liquiditätsrücklagevon damit $ 158,155 Mio. liegen die unverändertenAnnahmen des Verkaufsprospekts zugrunde. Die nachfolgendenAufstellungen wurden nach den gesetzlichenVorschriften des HGB erstellt. Funktionale Währung derGesellschaft ist der US-Dollar. Für die Aufstellungen wurdeein einheitlicher Umrechnungskurs von USD 1,30 für1,00 EUR angewendet.Eröffnungsbilanz zum 06.12.2012 sowiePlanbilanzen („Vermögenslage“) jeweils zum Jahresende 2013 bis 2016 – PROGNOSEJAMESTOWN 28, L.P.AktivaEröffnungsbilanzzum6/12/2012in Tsd. EURPlanbilanzzum31/12/2013in Tsd. EURPlanbilanzzum31/12/2014in Tsd. EURPlanbilanzzum31/12/2015in Tsd. EURPlanbilanzzum31/12/2016in Tsd. EURPassivaEröffnungsbilanzzum6/12/2012in Tsd. EURPlanbilanzzum31/12/2013in Tsd. EURPlanbilanzzum31/12/2014in Tsd. EURPlanbilanzzum31/12/2015in Tsd. EURPlanbilanzzum31/12/2016in Tsd. EURAnlagevermögenEigenkapitalBeteiligung an0,0 56.246 52.372 48.912 45.264 1. Kommanditeinlagen0,1 192.308 192.308 192.308 192.308GeschäftshausMilk Studios2. Gewinn-/0,0 0 -12.447 -20.970 -29.132WeitereBeteiligungen (an0,0 110.361 107.000 103.639 100.278 Verlustvortrag3. Jahresüber-0,0 -11.005 1.573 1.934 1.690weiteren Investitionsobjektenschuss/JahresfehlbetragUmlaufvermögen4. Ausschüttungen0,0 -1.442 -10.096 -10.096 -10.096EntnahmenGuthaben bei0,0 13.254 11.966 10.624 9.228 Summe Eigenkapital0,1 179.861 171.338 163.175 154.769KreditinstitutenKasse 0,1 0 0 0 0 Verbindlichkeiten 0,0 0 0 0 00,1 179.861 171.338 163.175 154.769 0,1 179.861 171.338 163.175 154.76918


Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen („Ertragslage“) für die Jahre 2013 bis 2016 - PROGNOSEJAMESTOWN 28, L.P.vom 01.01. vom 01.01. vom 01.01. vom 01.01.bis 31.12.2013 bis 31.12.2014 bis 31.12.2015 bis 31.12.2016in Tsd. EUR in Tsd. EUR in Tsd. EUR in Tsd. EURErträge aus Beteiligung an Geschäftshaus Milk Studios -1.916 193 613 430Erträge aus weiteren Beteiligungen 1.681 3.361 3.361 3.361Sonstige betriebliche Erträge 0 0 0 0Sonstige betriebliche Aufwendungen -10.769 -1.981 -2.040 -2.101Zinsen und ähnliche Erträge 0 0 0 0Zinsen und ähnliche Aufwendungen 0 0 0 0Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag -11.005 1.573 1.934 1.690Plan-Liquiditätsrechnung („Finanzlage“) für die Jahre 2013 bis 2016 - PROGNOSEJAMESTOWN 28, L.P.vom 01.01. vom 01.01. vom 01.01. vom 01.01.bis 31.12.2013 bis 31.12.2014 bis 31.12.2015 bis 31.12.2016in Tsd. EUR in Tsd. EUR in Tsd. EUR in Tsd. EUREinzahlungenEinzahlungen Kommanditkapital 192.308 0 0 0Überschüsse aus Beteiligung 2.873 4.066 4.072 4.079an Geschäftshaus Milk StudiosÜberschüsse aus weiteren Beteiligungen 3.361 6.723 6.723 6.723AuszahlungenInvestitionen -173.077 0 0 0laufender Geschäftsbetrieb -10.769 -1.981 -2.040 -2.101Entnahmen -1.442 -10.096 -10.096 -10.096Liquiditätsentwicklung 13.254 -1.288 -1.341 -1.397Liquiditätsreserve zum Jahresende 13.254 11.966 10.624 9.228Planzahlen für die Jahre 2013 bis 2016 - PROGNOSEJAMESTOWN 28, L.P.vom 01.01. vom 01.01. vom 01.01. vom 01.01.bis 31.12.2013 bis 31.12.2014 bis 31.12.2015 bis 31.12.2016in Tsd. EUR in Tsd. EUR in Tsd. EUR in Tsd. EURInvestitionenin Beteiligungen an Investitionsobjekten -173.077 0 0 0Produktion 0 0 0 0Umsatzerlöse -236 3.554 3.974 3.792Ergebnis -11.005 1.573 1.934 1.69019


Jamestown, L.P.One Overton Park · Twelfth Floor · 3625 Cumberland BoulevardAtlanta, Georgia · 30339 · Telefon: (770) 805-1000 · Telefax: (770) 805-1001Jamestown US-Immobilien GmbHMarienburger Str. 17 · 50968 Köln · Telefon: (0221) 30 98-0 · Telefax: (0221) 30 98-100Internet: www.jamestown.de · E-mail: info@jamestown.de

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