Leseprobe - PKF

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Erfolgreich in Hotels investierenBeurteilung und Bewertungvon HotelsEine professionelle Arbeitshilfe fürInvestoren, Banken, Projektentwickler,Mitarbeiter der Rechnungslegung, Sachverständige,Gutachter, Berater und MaklerHerausgegeben von Matthias SchröderUlrike Schüler • Ulf TemplinPKF-Schriftenreihe, Band 2Leseprobe


Die vorliegende Publikation enthält ausschließlich allgemeine Informationen.Diese sind nicht geeignet, den Besonderheiten eines jeden Einzelfalles gerechtzu werden. Daher sollte sie nicht als Grundlage für Investitions- oder sonstigeEntscheidungen jedweder Art verwendet werden. Wir empfehlen grundsätzlichdas Einholen einer persönlichen Beratung. Sollte jemand Entscheidungen jedwederArt auf Inhalte dieser Publikation oder Teile davon stützen, handelt erausschließlich auf eigenes Risiko. Sämtliche in dieser Publikation veröffentlichtenInformationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen ermittelt. PKFhotelexperts GmbH übernimmt keinerlei Garantie oder Gewährleistung, nochhaftet sie in irgendeiner anderen Weise für den Inhalt dieser Publikation.PKF ist mit mehr als 245 Büros an mehr als 440 Standorten in über 125 Länderneine der großen, international tätigen Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsorganisationenmit einem weltweiten Jahresumsatz von mehr als 2,4 MilliardenUS-Dollar.Auf dem Gebiet des Hotel-Consulting gehört PKF weltweit zu den führendenBeratungsunternehmen. PKF hotelexperts GmbH München ist als Mitglied imPKF Netzwerk laufend mit Hotelbewertungen befasst und stellt mit dieser Veröffentlichungeine Arbeitshilfe für alle Marktteilnehmer zur Verfügung, die sichberuflich oder privat direkt oder indirekt mit der Beurteilung und Bewertungvon Hotels auseinandersetzen.Weitere Informationen erhalten Sie bei:PKF hotelexperts GmbHMaximilianstraße 2780539 MünchenTel: +49 (89) 29 03 2-200www.pkfhotelexperts.comDezember 2011© 2011 PKF hotelexperts GmbH, MünchenSatz und Layout: Buch&media GmbH, MünchenUmschlaggestaltung: PKF hotelexperts GmbHPrinted in EuropeLeseprobe


Vorwort des HerausgebersSehr geehrte Leserinnen und Leser!Die Bewertung von Immobilien ist ein spannendes und häufig kontrovers diskutiertesThema. Die Diskussion hat gezeigt, dass selbst schon die seit vielenJahren verwendete Definition des Markt- und Verkehrswertes in Gesetzen undBewertungsstandards unterschiedlich ausgelegt wird. Für die Bewertung vonHotels kommt erschwerend hinzu, dass nicht nur die Immobilie, sondern einGeschäftsbetrieb mit Inventar und dem sogenannten »good will« zu bewertensind.Zu den wesentlichen Entscheidungsgrundlagen für ein erfolgreiches Hotelinvestmentzählen neben dem Preis und allgemeinen Kenntnissen der Immobilienmärktezusätzliche Informationen und Bewertungen aller jener Erfolgsfaktoren,die die Besonderheiten eines Hotelbetriebes und die in der Regel langfristigabgeschlossenen Hotelverträge betreffen.Diesem zusätzlichen Informationsbedarf wird in vielen Fällen nicht ausreichendRechnung getragen, mit der Folge »böser« Überraschungen. Beispiele:Hotelpächter können den vereinbarten Pachtzins nicht mehr oder nicht involler Höhe bezahlen.Notwendige Instandhaltungsverpflichtungen des Pächters sind im Pachtvertragunzureichend und/oder nicht durchsetzbar definiert.Langfristig vertraglich gebundene Hotelmanagementgesellschaften stellensich als unprofessionell heraus, erwirtschaften nicht die erwartetenBetriebsergebnisse, können aber nicht gekündigt werden.Übernahme des Hotelpersonals nach Pächterausfall und Haftung für Steuerschuldenund sonstige Verbindlichkeiten eines ausgefallenen Hotelpächters.Die Veräußerung eines Hotels scheitert an dem Widerspruch des Pächtersoder Hotelbetreibers.Der Herausgeber und die Autoren erläutern deshalb nicht nur die Methoden derMarktwertermittlung, sondern insbesondere auch die Inhalte und die Vorgehensweiseder Beurteilung eines Hotelinvestments.»Hotel« ist ein übergeordneter Sammelbegriff für Beherbergungsbetriebeder unterschiedlichsten Kategorien, Typen, mit den verschiedensten Ausstattungsmerkmalenund vertraglichen Bindungen. Dementsprechend kommt denLeseprobe5


Vorwort des Herausgeberswert- und risikobildenden Faktoren, etwa bestimmten Standortmerkmalen,eine unterschiedliche Bedeutung zu, die sachgerecht zu beurteilen ist.Das Buch ist in fünf Kapitel und einen Anhang gegliedert:1 Grundlagen2 Beurteilung von Hotelinvestments3 Wertermittlung4 Bewertungsbeispiel und Renditeberechnungen vor und nach Steuern5 FazitAnhangDas erste Kapitel befasst sich mit den Zielsetzungen, die mit Hotelinvestmentsverfolgt werden, und den Maßstäben zur Messung des wirtschaftlichen Erfolges.Kernthema ist die Darstellung und kritische Auseinandersetzung mit denwesentlichen Erfolgsfaktoren für Hotelinvestments.Im zweiten Kapitel wird erläutert, wie ein strukturierter und professionellerProzess der Investitionsentscheidung und Verhandlung mit einem Verkäuferverlaufen sollte und nach welchen standardisierten Kriterien Hotelinvestmentsbeurteilt werden können.Gegenstand des dritten Kapitels ist die Bewertung des Investitionsobjekteszum Markt- und zum subjektiven Entscheidungswert nach internationalenStandards. Im Vordergrund stehen dabei das methodische Vorgehen und dieAuseinandersetzung mit den Brennpunkten fast jeder Hotelbewertung: Ansatzdes Terminal Values in der DCF-Rechnung und Ableitung des für die Bewertungmaßgeblichen Diskontierungszinssatzes.Kapitel 4 erläutert anhand eines Fallbeispiels die Bewertung eines Hotels nachinternationalen und nationalen Standards. Aufbauend auf den Markt- und subjektivenEntscheidungswerten werden Renditen vor und nach Steuern des gesamtenInvestments berechnet. Maß für die Renditen ist dabei der interne Zinssatz (IRR),der jede Ein- und Auszahlung, die im Zusammenhang mit dem Hotelinvestmentsteht, berücksichtigt und als Ergebnis die durchschnittliche Verzinsung der Investitionermittelt. Seien Sie gespannt: Die Ergebnisse, vor allen Dingen die Renditennach Steuern, werden manchen Skeptiker von Hotelinvestments überraschen!Der Herausgeber und die Autoren wünschen den Lesern eine informative unddem Thema entsprechend spannende Auseinandersetzung mit dem Stoff. FürAnregungen, Verbesserungsvorschläge und Kritik – zur Verbesserung der kommendenAuflagen – sagen wir schon jetzt: Danke!IhrMatthias SchröderMünchen, 15. Dezember 20116Leseprobe


Vorwort des Herausgeberstung von Hotelimmobilien im Zusammenhang mit Transaktionen oder im Rahmender Erstellung von Jahresabschlüssen nach nationalen und internationalenRechnungslegungsstandards (Impairment Tests). Weitere Tätigkeitsschwerpunkteliegen in der Suche und Auswahl von Betreibergesellschaften sowie inder wirtschaftlichen Beratung beim Abschluss von Betreiberverträgen (Pacht-,Management-, Franchise- und Lizenzverträge).Neben seiner beruflichen Tätigkeit hält Ulf Templin Vorträge bei Fortbildungsveranstaltungenzum Thema Hotelimmobilien und Gastvorträge an diversenFachhochschulen und Universitäten.Dr. Rainer Maschmeier, Gastautorstudierte Rechtswissenschaften an den Universitäten Berlin, Genf, Würzburg,Caen und Münster (Promotion). Danach war er ein Jahr als Lektor für deutschesRecht an der Coventry University Warwick (GB) tätig. Seit 1975 ist er als Rechtsanwaltin Düsseldorf zugelassen. Er war bis Februar 2009 Partner der internationalenAnwaltssozietät Clifford Chance und ist seither in seiner eigenen Kanzleiin Düsseldorf tätig.Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind Immobilienrecht und Unternehmenstransaktionen,mit besonderer Ausrichtung auf Hotels und Großimmobilien. Erist ständiger Berater und Mitglied von Gremien diverser nationaler und internationalerHoteleigner und -betreiber.Fachliche UnterstützungFachliche Unterstützung bei der Darstellung relevanter steuerlicher Fragenund der Berechnung von Nachsteuerrenditen erhielten wir von Herrn CarstenSchmidt-Hurtienne. Schmidt-Hurtienne studierte an den Hochschulen Nürnbergund München Betriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt BetrieblicherSteuerlehre und Revisionswesen. Nach der ersten Berufserfahrung imRahmen eines Praktikums bei Oppenhoff & Rädler WirtschaftsprüfungsgesellschaftmbH und der ersten Festanstellung in einer kleineren Kanzlei ist er seitAnfang des Jahres 2000 bei der PKF Industrie- und Verkehrstreuhand GmbHWirtschaftsprüfungsgesellschaft beschäftigt. Im Jahr 2003 erfolgte die Bestellungzum Steuerberater.Seine Schwerpunkte sind das Unternehmenssteuerrecht im Allgemeinen undim Speziellen strukturierte Finanzierungen und Leasinggestaltungen in Formgeschlossener Fonds.8Leseprobe


Inhalt1 Grundlagen ....................................................... 171.1 Hotelinvestments brauchen Sachverstand ......................... 171.2 Die Zielsetzung bestimmt den Erfolgsmaßstab .................... 181.3 Erfolgsfaktoren im Überblick ...................................... 211.3.1 Wirtschaftliche und soziodemographische Rahmenbedingungen 221.3.2 Investitionsausgaben für Neubauten ........................ 241.3.3 Makro- und Mikrostandort .................................. 251.3.4 Architektur und Layout des Hotelgebäudes .................. 271.3.5 Hotelmarkt ................................................. 291.3.6 Betriebstyp und Hotelkategorie ............................. 311.3.7 Hoteleinrichtung ........................................... 371.3.8 Hotelmarke und Betreibergesellschaft ....................... 371.3.9 Hoteldirektor (General Manager) ............................ 381.3.10 Hotelvertrag ................................................ 381.4 Exit ............................................................... 441.5 Steuerbelastung . .................................................. 451.6 Mosaik des Gesamterfolges ....................................... 462 Beurteilung von Hotelinvestments ................................ 482.1 Gegenstand eines Hotelinvestments . .............................. 492.2 Hinzuziehung von Beratern ........................................ 512.2.1 Auswahl .................................................... 522.2.2 Beauftragung ............................................... 542.3 Due Diligence ..................................................... 552.3.1 Technische und Umwelt-Due Diligence ...................... 592.3.2 Rechtliche Due Diligence .................................... 612.3.3 Wirtschaftliche Due Diligence ............................... 622.4 Exkurs – Rechtsanwalt Dr. Rainer Maschmeier: Investments in»gemanagte« Hotels .............................................. 632.4.1 Managementvertrag mit dem Hoteleigentümer ............. 632.4.1.1 Verkauf der Hotelimmobilie (Asset Deal) . .................... 63Leseprobe9


2.4.1.2 Verkauf der Objektgesellschaft (Share Deal) .................. 642.4.2 Managementvertrag mit dem Hotelbetreiber (Mieter/Pächter) . 642.4.3 Grundfragen zum Übergang von Arbeitsverhältnissen beimVerkauf von Hotels .......................................... 662.4.3.1 Arbeitsverhältnisse beim Share Deal ............................ 662.4.3.2 Betriebsübergang beim Asset Deal ............................. 672.4.3.3 Arbeitsrechtliche Konsequenzen für den Managementvertrag ..... 683 Wertermittlung ................................................... 693.1 Definition und Interpretation des Marktwertes .................... 693.2 Bewertungsstandards und Methoden ............................. 713.3 Ertragswertverfahren ............................................. 743.3.1 Barwertmethode (DCF-Methode) ........................... 753.3.2 Bewertungsstichtag ........................................ 783.3.3 Prognose der bewertungsrelevanten Cashflows ............. 803.3.4 Sonderfall: Erbbauzins ...................................... 873.3.5 Terminal Value (Restwert) ................................... 883.3.6 Diskontierungszinssatz ...................................... 923.3.6.1 Ableitung des Diskontierungszinssatzes aus Anfangsrenditen ..... 933.3.6.2 Ableitung des Diskontierungszinssatzes aus gewichteten durchschnittlichenKapitalkosten (WACC) ............................ 943.3.6.3 Ableitung des Diskontierungszinssatzes aus dem Kapitalmarkt undRisikozuschlägen ............................................. 953.3.6.4 Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes für die Berechnung desTerminal Value ............................................... 963.3.6.5 Ableitung der Zinssätze für Hotels, die »over-« oder »underrented« sind 963.3.7 Bewertungsabschlag Substanzerhaltungsrücklage ........... 973.3.8 Einschränkungen ........................................... 973.4 Subjektiver Entscheidungswert (Kaufpreisobergrenze) ............. 984 Fallbeispiel für Bewertung und Renditeberechnung vor und nachSteuern ........................................................... 1004.1 Bewertungsobjekt und Bewertungsaufgabe ....................... 1024.2 Marktwerte ....................................................... 1024.2.1 Marktwertermittlung nach den IVS ......................... 10210Leseprobe


4.2.1.1 Marktwert auf der Grundlage eines Pachtvertrages .............. 1054.2.1.2 Marktwert auf der Grundlage eines Franchisevertrages ........... 1104.2.2 Marktwertermittlung nach § 194 BauGB . .................... 1144.2.3 Gegenüberstellung ......................................... 1154.3 Ermittlung subjektiver Entscheidungswerte ....................... 1164.3.1 Pachtvertrag ................................................ 1164.3.2 Franchisevertrag ............................................ 1184.4 Renditeberechnung vor und nach Steuern ......................... 1204.4.1 Vorbemerkung .............................................. 1204.4.2 Allgemeine Annahmen ...................................... 1224.4.3 Maßgebliche steuerrechtliche Vorschriften .................. 1244.4.3.1 Natürliche Person, Personengesellschaften ...................... 1244.4.3.2 Abweichende und besondere steuerliche Vorschriften für Kapitalgesellschaften(GmbH) ........................................ 1284.4.3.3 Zusammenfassende Übersicht über die steuerlichen Vorschriften . . 1284.4.4 Erläuterung der Berechnungsmodelle ....................... 1294.4.4.1 Natürliche Person, reine Personengesellschaft ................... 1294.4.4.2 Natürliche Person als Alleingesellschafter einer Kapitalgesellschaft....................................................... 1374.4.5 Zum Vergleich: Vor- und Nachsteuerrendite einer Bundesanleihemit zehnjähriger Laufzeit . ........................... 1474.4.6 Kritische Würdigung der Renditen und Steuerbelastungen imVergleich ................................................... 1485 Fazit .............................................................. 1536 Anhang ........................................................... 1556.1 Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI) ...... 1556.2 Internationale und nationale Bewertungsvorschriften ............. 1616.2.1 Internationale Standards .................................... 1616.2.1.1 International Valuation Standards (IVS) . ......................... 1616.2.1.2 European Valuation Standards (EVS) ............................ 1626.2.2 Deutschland ................................................ 163Leseprobe11


Literaturverzeichnis ............................................... 170Glossar ............................................................ 17112Leseprobe

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