Beitrag zum Wettbewerb - Gartenstadt Drewitz
Beitrag zum Wettbewerb - Gartenstadt Drewitz
Beitrag zum Wettbewerb - Gartenstadt Drewitz
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<strong>Beitrag</strong> <strong>zum</strong> <strong>Wettbewerb</strong><br />
Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen<br />
auf der Grundlage von integrierten Stadtteilentwicklungskonzepten<br />
Auslober<br />
Bundesinstitut für Bau- Stadt- und Raumforschung im<br />
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung<br />
Abteilung II<br />
Referat II-11<br />
Geschäftsstelle <strong>Wettbewerb</strong> Großwohnsiedlungen<br />
Deichmanns Aue 31 – 37<br />
53179 Bonn<br />
Einreicher<br />
PRO POTSDAM GmbH<br />
Behlertstraße 28, 14469 Potsdam<br />
Koordination, Ansprechpartner<br />
PROJEKTKOMMUNIKATION Hagenau GmbH<br />
Carsten Hagenau<br />
Breite Straße 22, 14467 Potsdam<br />
Tel. 0331-2019610<br />
Bearbeiter<br />
Stadt Land Fluss Büro für Städtebau und Umweltplanung<br />
Oranienburger Straße 37, 10117 Berlin<br />
Pia von Zadow Landschaftsarchitekten<br />
Charlottenstraße 19, 14469 Potsdam<br />
Behrens & Heinlein Architekten Partnergesellschaft<br />
Friedrich-Ebert-Straße 49, 14469 Potsdam<br />
ENERLYT Technik GmbH<br />
Am Buchhorst 35 A, 14478 Potsdam<br />
Ingenieurbüro Hartmann<br />
Kurzweg 1, 14548 Schwielowsee
Inhaltsverzeichnis<br />
Energetisch stark, energisch grün – Zusammenfassung für den schnellen Leser<br />
1. <strong>Drewitz</strong><br />
1.1. Kurzportrait<br />
1.2. Stärken und Schwächen des Stadtteils<br />
2. Konzeptentwicklung, Leitbild und Ziele<br />
2.1. Bisher vorliegende Konzepte<br />
2.2. Leitbild und Ziele<br />
2.3. Konzept Städtebau<br />
2.4. Konzept Grün- und Freiflächen<br />
2.5. Verkehrskonzept<br />
2.6. Wohnungsbaupotentiale<br />
2.7. Klimatische Auswirkungen<br />
3. Energetisches Konzept<br />
3.1. Vorab mal was Grundsätzliches<br />
3.2. Energetische Sanierung des Bestandes<br />
3.3. Neubauten und Ergänzungsbauten<br />
3.4. Der Mix macht es – die Energieversorgung<br />
3.5. Energiesparende Siedlungsstruktur<br />
3.6. Es gibt immer ein Projekt – Selbsthilfe der Bewohner<br />
3.7. Wohnen neu lernen<br />
4. Wohnungswirtschaftliches Konzept<br />
4.1. Wohnungsmarkt<br />
4.2. Nachfragegruppen<br />
4.3. Neue Standortqualitäten<br />
4.4. Zusammenfassung: Die neuen <strong>Drewitz</strong>er<br />
5. Partizipationskonzept<br />
5.1. Grundlagen der Kommunikation mit den Bewohnern<br />
5.2. Abstimmungsgremien<br />
5.3. Beteiligung am Planungsprozess<br />
5.4. Sozialmanagement<br />
6. Finanzierungskonzept<br />
6.1. Kosten in Bauphasen<br />
6.2. Zuordnung der Kosten<br />
6.3. Finanzierung der Maßnahmen<br />
6.4. Wirtschaftlichkeitsberechnung<br />
6.5. Auswirkungen der Maßnahmen auf die Mieten und die Betriebskosten<br />
7. Durchführungskonzept<br />
7.1. Maßnahmeplanung<br />
7.2. Darstellung der Maßnahmen<br />
7.3. Organisatorische Voraussetzungen<br />
7.4. Vermarktung<br />
7.5. Qualitätssicherung<br />
7.6. Konjunkturelle Wirkungen<br />
7.7. Die nächsten Schritte
Wir sanieren unsere Häuser aus eigener Kraft.<br />
Wir bauen Wohnungen, die es sonst nicht gibt.<br />
Wir holen uns Energien vom Himmel,<br />
aus Gärten und aus der Abluft.<br />
Neue ziehen in den Stadtteil ohne die Heutigen zu verdrängen.<br />
Wir verkehren das Abdriften des Stadtteils ins Gegenteil.<br />
Durch viel Neubau und wenig Abriss entsteht<br />
eine neue Stadtstruktur.<br />
Hier ist man ohne Auto mobil.<br />
Wir zeigen, dass es geht.<br />
Hier kann der Boden atmen und Blüten treiben.<br />
Wir stärken das Gemeinwesen.<br />
Willkommen in der <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>!<br />
www.gartenstadt-drewitz.de
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Energetisch stark, energisch grün<br />
Die größte Überraschung ist die Erkenntnis, dass es geht: Selbst nach den Maßstäben der EnEV<br />
stellt sich die energetische Sanierung der Gebäude als wirtschaftlich machbar dar. Das ist die Chance für<br />
die <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>!<br />
Vor 100 Jahren wurde die Idee der <strong>Gartenstadt</strong> entwickelt. Lange Zeit als Leitbild antiurbaner Frei-<br />
flächenvernichtung falsch interpretiert, ist „<strong>Gartenstadt</strong>“ heute einer der Begriffe, die die Immobilienwirt-<br />
schaft inflationär gebraucht und verschlissen hat.<br />
Sommer 2003: Man hört den Begriff <strong>Gartenstadt</strong> in <strong>Drewitz</strong> <strong>zum</strong> ersten Mal und meint damit Commu-<br />
nity Gardening als soziales und gestalterisches Programm, um den Bewohnern eine Tätigkeit am Wohnort<br />
zu geben. Heute ist die <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> ein komplexer Ansatz.<br />
Genau hingesehen hat <strong>Drewitz</strong> vieles mit alten Gartenstädten gemein: <strong>Drewitz</strong> ist auf billigem<br />
Acker gebaut, liegt abseits der Kernstadt, hat eine gute Verkehrsanbindung, reichlich Freiflächen, Ein-<br />
kaufsmöglichkeiten, ein grünes Umland, das Wohnen ist Hauptfunktion der Siedlung. Hier knüpfen wir an<br />
und entwickeln das Leitbild einer modernen <strong>Gartenstadt</strong>.<br />
Sechs Jahre haben wir die Idee durchdekliniert: als soziale Aufgabe, als städtebauliche Chance, als<br />
Imageträger, als architektonische Herausforderung, als wohnungswirtschaftliches Programm und als Op-<br />
tion im Klimawandel.<br />
Aus aller Welt holten wir Rat: Über Städtebau, Freiraum und Architektur haben wir mit Amerikanern,<br />
Russen, Franzosen, Chinesen, Polen, Italienern, Holländern und Deutschen nachgedacht. Und alles ha-<br />
ben wir in der Stadt mit allen beredet: in Beiräten, Ausschüssen, Fraktionen und anderen Gremien. Inzwi-<br />
schen fand das Projekt Eingang in verschiedene Planungsverfahren der Stadt: Schritt für Schritt entstand<br />
ein komplexes Projekt.<br />
Die Chance von <strong>Drewitz</strong> liegt in der Transformation zu einem dichten, durchmischten, durchgrünten<br />
und energieeffizienten urbanen Stadtteil. Wohnbereiche werden verdichtet, vorhandene Nutzungsange-<br />
bote, das Grün und die Freiflächen werden qualifiziert und städtbaulich neu geordnet. Und dabei wird<br />
tüchtig Energie gespart.<br />
Der mutige erste Schritt – der entscheidende – zur Gar-<br />
tenstadt ist der Umbau der überdimensionierten und untergenutzten<br />
Hauptstraße in einen Park: Ein zentraler Park als Gemeinschaftsbe-<br />
reich und das Ende der Zerschneidung des Siedlung.<br />
Eine neue Ordnung schafft der Park. Der zentrale Park verbindet<br />
und vernetzt den Stadtteil, hält seine Teile zusammen. Er verknüpft<br />
die Eingänge der Siedlung und wichtige Funktionen. Das Bürgerzen-<br />
trum an dem einen und das Einkaufszentrum an dem anderen Ein-<br />
gang des Stadtteils. Der Park entlastet die Wohnhöfe. Die Anwohner<br />
können sie wieder gemeinsam und individuell nutzen. Es entsteht eine klare Hierarchie der Grünräume<br />
mit einer variantenreichen Grünausstattung. Das macht auch ein gutes Klima.<br />
1
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Orientierung schafft der Städtebau. Durch Neubau, Aufstockung,<br />
Arrondierung und nur wenige Abrisse (es herrscht ja Wohnungsman-<br />
gel!) gelingt eine Neustrukturierung des Stadtteils: aus indifferenten<br />
Mäandern werden Blöcke mit klaren Innen- und Außenräumen. Bau-<br />
liche Akzente betonen wichtige öffentliche Räume und schaffen neu-<br />
en Wohnraum. Neue Genossenschaften und selbstnutzende Eigentü-<br />
mer mischen beim Umbau mit und sich selbst unter die Mieter.<br />
Stadtluft macht frei, <strong>Gartenstadt</strong> gesund: Klimaschutz, Energieef-<br />
fizienz und die Anpassung an die absehbaren Unbilden des Klima-<br />
wandels bilden den Transformationsriemen für die <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>. Tram und Bus machen mobil und<br />
halten öfter und an mehr Stellen, das Fahrrad bekommt freie Fahrt. Weil die Wege kurz sind, können wir<br />
den Fluss der Autos beschränken. Die Entsiegelung von Flächen und das viele neue Grün verbessern<br />
die CO 2 -Bilanz des Stadtteils. Auch das gehört zur energetischen Sanierung, wenn man sie ganzheitlich<br />
denkt.<br />
Energisch reduzieren wir unseren Verbrauch: Bestandssanierung auf ehrgeizig hohem Niveau, beim<br />
Neubau nicht minder. Gemeinsam mit den Stadtwerken suchen wir den Weg von der guten, zentralen<br />
Fernwärme zur besseren Biomasse-Heizanlage. Auch im Stadtraum, auf den Dächern, in den Höfen,<br />
selbst auf den Straßen findet die energetische Erneuerung statt: Solarthermie fürs Warmwasser, Bür-<br />
gersolaranlagen auf den Dächern, ein kleines Rapsöl-Heizkraftwerk für die Schule und <strong>zum</strong> Anschauen.<br />
Regenwasser fließt ins Grüne und in sekundäre Kreisläufe, die Bäume im Hof spenden Kühle.<br />
Aber in jeder Wohnung leben Menschen. Viele davon mit wenig Geld. Mit Rücksicht auf die Mieter wird<br />
Bestandssanierung mit Transparenz, Aufklärung und Partizipation gekoppelt. Energiesparberatungen lau-<br />
fen schon, Mikrokredite für den Geräteaustausch sind in Arbeit. Die Folgen für die Bewohner müssen wir<br />
immer im Auge haben. Und ein Blick für das Neue, das die Techniker entwickeln. Wir werden uns und das,<br />
was wir tun, gut kontrollieren (lassen) müssen.<br />
Ohne sozialen Gehalt ist eine <strong>Gartenstadt</strong> keine <strong>Gartenstadt</strong>. Deshalb wird <strong>Drewitz</strong> ein Stadtteil<br />
für alle sein. Den bisherigen Trend zu einem Wohnort der Unterprivilegierten brechen wir. Aufstockungen,<br />
Neubau und energetische Innovationen locken neue Bewohner. Sie verdrängen nicht die heutigen <strong>Drewitz</strong>er,<br />
sondern sie nehmen neue Wohnangebote wahr oder bauen sich selbst ein Heim. Die sozialen<br />
Angebote und die <strong>zum</strong> Gespräch werden erweitert: Ein „Projektraum“ vernetzt die Aktiven und deren<br />
Kompetenzen. Das Projekt „Stadtteilschule“ macht die Grundschule zu Bürgerhaus, Treffpunkt und Bildungseinrichtung<br />
in einem. Hier findet die <strong>Gartenstadt</strong> ihr Vereins- und Gemeinschaftshaus.<br />
In Potsdam wird man <strong>Drewitz</strong> kennenlernen. Weil man die Idee nicht ernst nehmen will.<br />
Weil man es nicht glauben kann, dass es gelingt. Aber wenn man sich erst selbst ein Bild gemacht hat,<br />
wird man diesen Ort schätzen. Zu jeder <strong>Gartenstadt</strong> gehören Zaungäste. Die <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> wird sie<br />
einladen und willkommen heißen.<br />
2<br />
Unter www.gartenstadt-drewitz.de finden Sie<br />
Hintergrundinformationen zu diesem <strong>Wettbewerb</strong>sbeitrag,<br />
z.B. wichtige Planungsdokumente,<br />
statistische Daten, Vorträge, aber auch<br />
Fotos und Medienberichte.
1. <strong>Drewitz</strong><br />
1.1. Kurzportrait<br />
1.1.1. Lage<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Das Wohngebiet <strong>Drewitz</strong>, im Potsdamer Südosten gelegen, repräsentiert als eine von sieben Großwohn-<br />
siedlungen der Landeshauptstadt den Städtebau der DDR in den späten 80er Jahren des letzten Jahr-<br />
BAB - A 115<br />
hunderts. Es stellt mit seiner peripheren Randlage an der BAB<br />
A 115 den Endpunkt der Siedlungsflächenentwicklung der Stadt<br />
in südöstlicher Richtung vor 1990 dar.<br />
Der Potsdamer Südosten wird städtebaulich, sozialräumlich<br />
und hinsichtlich seiner Außenwirkung als heterogener Stadt-<br />
bereich wahrgenommen. Im Wesentlichen prägen drei jeweils<br />
weitgehend einheitlich strukturierte Wohngebiete mit unter-<br />
schiedlichen Entstehungszeiträumen diesen Stadtraum. Dazu<br />
gehören die Siedlungen: Am Stern (Entstehungszeit 1970-<br />
1979), <strong>Drewitz</strong> (Entstehungszeit 1986-1991) sowie das Kirch-<br />
steigfeld (Entstehungszeit 1994-1998).<br />
Zwischen diesen Wohngebieten, in denen rund 30.000 Ein-<br />
wohner leben, befinden sich dörfliche Restlagen (<strong>Drewitz</strong> Dorf),<br />
öffentliche Grün- und Landschaftsteile (z.B. Parforceheide),<br />
übergeordnete Verkehrstrassen (Nuthestraße) sowie großflächige<br />
Einkaufszentren (Stern-Zentrum, Porta-Möbelmarkt).<br />
Das ca. 37 ha große Plangebiet wird begrenzt durch<br />
– Nuthestraße, Stern-Center, Wohngebiet Am Stern im Norden,<br />
– Wohngebiet Kirchsteigfeld im Süden,<br />
– Naherholungsgebiet Parforceheide, BAB A 115 im Osten und<br />
– die Dorflage <strong>Drewitz</strong>, Nuthewiesen im Westen.<br />
Durch die mittige Lage der Konrad-Wolf-Allee werden die beiden<br />
nördlich und südlich gelegenen Siedlungsteilflächen von <strong>Drewitz</strong><br />
zentral erschlossen (Tram, Bus, IV).<br />
1.1.2. Geschichte<br />
Mit dem Jahr 1228 zählt <strong>Drewitz</strong> zu den ältesten im Teltow erwähnten Orten. Das alte Angerdorf <strong>Drewitz</strong><br />
liegt mit seinem Kern, einer 1725 erbauten Kirche und dem Friedhof, an der Straße Alt <strong>Drewitz</strong> und zieht<br />
sich an den Nuthewiesen entlang. Aus den Wäldern um <strong>Drewitz</strong> ist die heutige Parforceheide entstanden.<br />
1729 ließ der Soldatenkönig Friedrich Wilhelm I. in der Parforceheide rund einhundert Quadratkilometer<br />
für die Parforcejagd herrichten. Es entstand ein zentraler Platz, der Stern. Eines der von dort abzweigenden<br />
Gestelle, die Stern-Straße, bildet heute die nordwestliche Abgrenzung des Wohngebietes.<br />
Das ehemalige Dorf <strong>Drewitz</strong> gehört seit 1939 als Ortsteil zur Potsdam. In den Neubauvierteln Stern, <strong>Drewitz</strong><br />
und Kirchsteigfeld hat sich die Bevölkerungszahl dieser Potsdamer Region in der jüngeren Geschichte<br />
mehr als verdoppelt. Von übergeordneter Bedeutung für den Stadtraum ist das zwischen 1994 und 1998<br />
entstandene, nördlich des Wohngebiets gelegene Einkaufszentrum Stern-Center. Die Heterogenität in der<br />
Nutzungs- und Bebauungsstruktur des Stadtteils und seines Umfelds wird durch den angrenzenden, im<br />
letzten Jahr fertiggestellten Möbelmarkt noch verstärkt.<br />
3
1.1.3. Siedlungsstruktur und Wohnen<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Das ca. 40 ha große Stadtquartier ist durch fünfgeschos-<br />
sige, <strong>zum</strong>eist mäanderförmige Wohnzeilen gekennzeichnet,<br />
deren Innenhöfe in das fußläufige Wegekonzept des ge-<br />
samten Wohngebietes eingebunden sind. Über die zentrale<br />
Erschließungsachse der Konrad-Wolf-Allee mit Fahrbahnen,<br />
Stellplätzen und Straßenbahntrasse erfolgt eine deutliche<br />
Zäsur in zwei Siedlungsteilgebiete. In den Randbereichen<br />
befinden sich die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur<br />
(u.a. Grundschule, Gymnasium, Seniorenzentrum/Ärzte-<br />
haus, 3 Kitas) sowie die Versorgungseinrichtungen mit<br />
einem wenig genutzten Marktplatz (Ernst-Busch-Platz).<br />
In <strong>Drewitz</strong> leben heute ca. 5.900 Einwohner in etwa 2.900 Wohneinheiten. Die Wohngebäude (bis auf<br />
wenige Ausnahmen Mietwohnungen) sind komplett im WBS 70 errichtet und bieten aufgrund der Gleichartigkeit<br />
wenig Identifikationsmöglichkeiten. Die Mieten sind im Vergleich zu anderen Stadtteilen relativ<br />
niedrig. Der Wohnungsleerstand bewegt sich derzeit um 1%.<br />
1.1.4. Freiraumstruktur<br />
Wesentliche Elemente der Freiraumstruktur des Stadtteils sind die großen Wohnhöfe, mit <strong>zum</strong>eist geringer<br />
Qualität und eingeschränkter Nutzbarkeit (Ausnahme ist der Modellhof Robert-Baberske-Straße).<br />
<strong>Drewitz</strong> besitzt einen hohen Anteil an Freiräumen, die teilweise im letzten Jahrzehnt umgestaltet und aufgewertet<br />
wurden (z.B. Fußgängerpromenade „Die Rolle“, Ernst-Busch-Platz). Von besonderer Bedeutung<br />
ist die unmittelbare Randlage <strong>zum</strong> waldartigen Landschaftsraum der Parforceheide mit seinen Angeboten<br />
für Freizeit und Naherholung.<br />
1.1.5. Verkehr<br />
Über die Konrad-Wolf-Allee als „Stadtteil-Magistrale“ erfolgt die Anbindung des Wohngebiets an das übergeordnete<br />
Straßennetz (Nuthestraße, BAB A 115). Der überdimensionierte Straßenraum mit mehrfacher<br />
Barrierewirkung (Fahrbahn, Stellplätze, Tramtrasse) zerschneidet das Wohngebiet und führt zu erheblichen<br />
Immissionsbelastungen. Die Konrad-Wolf-Allee besitzt eine Vernetzungsfunktion für den Durchgangsverkehr,<br />
die aufgrund des ansonsten vorhandenen Straßennetzes nicht erforderlich ist.<br />
Über ein orthogonales Raster von Wohnstraßen erfolgt die Erschließung der einzelnen Teilräume des<br />
Stadtteils. Wohnstiche, die z.T. in die Blockbereiche hineinführen, dienen fast ausschließlich der Stellplatzunterbringung.<br />
Als bedeutender historischer Straßenraum verfügt die Sternstraße über eine ortsbildprägende<br />
Baumallee.<br />
Mit mehreren Bus- und Straßenbahnlinien in der Konrad-Wolf-Allee bzw. der Sternstraße ist der Stadtteil<br />
sehr gut an das ÖPNV-Netz angebunden. Defizite bestehen im südöstlichen Teilbereich mit seinen Schulund<br />
Kitastandorten, die derzeit über keine unmittelbaren ÖPNV-Haltepunkte verfügen.<br />
Das aktuelle Zielnetz des Radverkehrskonzepts führt die Hauptroute 1. Stufe (HR 1) entlang der Konrad-<br />
Wolf-Allee. Über Nebenstraßen bestehen Verbindungen zu Nebenrouten in die Parforceheide bzw. dem<br />
Stadtteil Am Stern und zu der übergeordnete Stadtachse „Am Stern – <strong>Drewitz</strong>“.<br />
4
1.1.6. Einzelhandel und Versorgung<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Aufgrund der (fußläufigen) Nähe zu den Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Versorgungsschwerpunkten<br />
Stern-Center und Havel-Nuthe-Center ist das Stadtgebiet sehr gut mit Einkaufs- und Serviceinrichtungen<br />
versorgt. Die Weiterführung des REWE-Marktes mit der angrenzenden Wohngebietsgaststätte im Süden<br />
des Stadtteils an der Slatan-Dudow-Straße ist derzeit nicht gesichert.<br />
1.1.7. Demographie und sozialräumliche Situation<br />
Der Stadtteil <strong>Drewitz</strong> verfügt über eine relativ junge Bewohnerschaft (27% jünger als 29 Jahre). Bei fast<br />
einem Drittel der Haushalte handelt es sich um Familien. Mit abnehmender Tendenz sind die Altersgrup-<br />
pen zwischen 30 und 39 Jahren bzw. über 60 in <strong>Drewitz</strong> zu Hause. Der Anteil der sozial und finanziell<br />
eher schwachen Bewohnerschaft wächst. Ein großer Anteil von Haushalten ist Empfänger von Transferlei-<br />
stungen bei gleichzeitig hoher Beschäftigungsrate (z.B. Alleinerziehende und Haushalte, in denen nur ein<br />
Erwachsener arbeitet).<br />
Tendenziell lässt sich feststellen, dass die Haushalte in <strong>Drewitz</strong> kleiner, jünger und einkommensschwä-<br />
cher werden (siehe wohnungswirtschaftliches Konzept). Die Identifizierung mit dem Stadtteil ist gering.<br />
Mit einem Gymnasium, einer Grundschule und 3 Kitas verfügt <strong>Drewitz</strong> auch über Einrichtungen mit über-<br />
örtlicher Funktion. Unzureichend ist die Ausstattung mit Beratungsangeboten und differenzierten so-<br />
zialen Einrichtungen. Es fehlt an Möglichkeiten, sich zu treffen oder Nachbarschaften zu pflegen.<br />
Unmittelbar nördöstlich des Havel-Nuthe-Centers befinden sich diverse Einrichtungen für Seniorenwoh-<br />
nen und -Pflege.<br />
Arche christliches<br />
Kinder und<br />
Jugendwerk<br />
Kita „Benjamin<br />
Blümchen“<br />
+ Kinderclub<br />
Oskar-Meßter-Straße<br />
Grundschule<br />
Am Priesterweg<br />
Nuthestraße<br />
Einkaufszentrum<br />
STERN-CENTER<br />
Sternstraße<br />
E.-von-Winterstein-Str.<br />
Robert-Baberske-Straße Slatan-Dudow-Straße<br />
Konrad-Wolf-Allee<br />
Seniorenzentrum<br />
Kita „Storchennest“<br />
Montessorikita<br />
Ernst-Busch-<br />
Platz<br />
Wolfgang-Staudte-Straße<br />
5<br />
Hotel<br />
Havel-Nuthe-<br />
Center<br />
Fritz-Lang-Straße<br />
Parforceheide<br />
Kita „Märchenland“<br />
Schiller Gymnasium<br />
BAB - A 115<br />
Bestand<br />
Postdam - <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>
1.2. Stärken und Schwächen des Stadtteils<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Im Spannungsfeld einer integrativen Herangehensweise mit sechs Themenfeldern und der schwerpunkt-<br />
mäßigen Betrachtung energetischer und wohnungswirtschaftlicher Determinanten der Gebietsentwick-<br />
lung, besitzt die Darstellung der Rahmenbedingungen für das Stadtteilentwicklungskonzept eine gewisse<br />
„Klammer-Funktion“. Um jedoch im vorgegebenen Umfang die konzeptbestimmenden Essentials – also<br />
vor allem die Qualitäten sowie die Risiken und Schwächen – für Städtebau und Freiraumgestaltung darzu-<br />
stellen, ist eine gewisse zusammenfassende Kompaktheit erforderlich. Spezifische Rahmenbedingungen<br />
der einzelnen Themenfelder werden überwiegend in den jeweiligen Kapiteln dargestellt.<br />
Stärken<br />
Gemeinsam mit Stern und Kirchsteigfeld ein nahezu selbstständiger<br />
Stadtteil mit ca. 30.000 EW,<br />
gute Ausstattung an sozialen Einrichtungen (Kitas, Schulen,<br />
Seniorenwohnanlage und Pflegeheim),<br />
gute Ausstattung an Versorgungseinrichtungen (Havel-Nuthe-<br />
Center, Stern-Center),<br />
Neubaupotenziale vorhanden,<br />
Konzepte auf der Grundlage von regelmäßigen Sommercamps<br />
(Architektur/Städtebau) und Masterplanverfahren 2006<br />
Stärken<br />
hohe Quantität an Freiräumen im Wohnumfeld und Straßenraum,<br />
gutes Angebot an Spielplätzen für ältere Kinder und Jugendliche,<br />
Schulsportanlagen auch für öffentliche Nutzung zur Verfügung,<br />
Modellhof mit exemplarischer Freiraumgestaltung,<br />
Nachbarschaft zu übergeordneten Grün- und Freiflächen, Naherholungsbereichen:<br />
Waldflächen und Parforceheide<br />
Stadtteil / Wohnsiedlung<br />
Freiraum<br />
Schwächen<br />
periphere Lage im Südosten Potsdams (Entfernung Innenstadt),<br />
gleichförmige Wohngebäude des gleichen Typs (WBS 70) mit<br />
wenig Identifikationsmöglichkeiten,<br />
geöffnete Hofstrukturen (Mäander) erschweren Orientierung<br />
und Zuordnung (innen – außen),<br />
sozialer Abwärtstrend mit Imageverschlechterung,<br />
fehlendes bürgerschaftliches Engagement,<br />
wenig soziale Beratungsangebote<br />
Schwächen<br />
geringe Qualität und Nutzbarkeit der verfügbaren Hofräume,<br />
zahlreiche Abstandsgrünflächen, Stellplatzanlagen usw.,<br />
mangelnde Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeiten,<br />
keine klare Definition und Trennung von öffentlichen und<br />
privaten Freiflächen (keine soziale Kontrolle möglich, Folge:<br />
erhöhter Vandalismus),<br />
Fehlen einer wohngebietsbezogenen öffentlichen Grünanlage<br />
sowie generationenübergreifender Angebote im öffentlichen<br />
Raum,<br />
teilweise erhebliche Mängel in der Unterhaltung und Pflege,<br />
klimatisch wirksame Vegetationsbestände kaum vorhanden<br />
Umwelt- und Immissionssituation<br />
Stärken<br />
Schwächen<br />
zentrale Hauptversorgung Fernwärme Stadtwerke (EWP) mit Wärmeverluste der Fernwärme-Leitungen,<br />
KWK (hoher Ausnutzungsgrad),<br />
Keine/geringe Dämmung/Verluste bei Kellerdecken, Dächern,<br />
relativ gute Dämmwerte der Fassaden WBS 70<br />
Fenster,<br />
fehlende wirksame Gehölzbestände und Freiflächen,<br />
Immissionsbelastung in Randbereichen zu Nuthestraße, BAB<br />
und Konrad-Wolf-Straße<br />
Stärken<br />
Demografie / soziale Situation<br />
Schwächen<br />
relativ junge Bewohnerschaft: 27% < 29 Jahre,<br />
abnehmende Gruppen: 30 bis 39 Jahre und ≥ 60 Jahre,<br />
zunehmender Zuzug aus anderen Großsiedlungen,<br />
derzeit Auszug der älteren Mieter,<br />
hoher Anteil von Familien (32% der Haushalte mit > 2 Per- teilweise sozial und finanziell schwache Bewohnerschaft,<br />
sonen)<br />
hoher Anteil von Haushalten als Empfänger von Transferleistungen,<br />
aber gleichzeitig hohe Beschäftigungsrate<br />
6
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Wohnungswirtschaftliche Situation<br />
Stärken<br />
Schwächen<br />
preisgünstige Wohnungen im unsanierten Wohnungsbestand, Modernisierungsstau bzw. -nachholbedarf,<br />
gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aus Mietersicht,<br />
geringe Mieterlöse und Instandhaltungsreserven,<br />
geringer Leerstand,<br />
wenig Motivation zur Sanierung der Wohngebäude da geringer<br />
großes Potenzial zur zielgruppen- und bedarfsorientierten Leerstand,<br />
Bereitstellung neuer Wohnangebote,<br />
zu wenig Leerstandsreserve für Umsetzungen bei Sanierungs-<br />
gutes Angebot für Familien: 59% der WE mit > 3 Zimmer, maßnahmen,<br />
niveaugleiche Hauseingänge der Bebauung entlang der ausschließlich Mietwohnungsbestand,<br />
südöstlichen Konrad-Wolf-Allee mit guter Eignung für barriere- zu wenig differenziertes Wohnungsangebot<br />
freies bzw. -armes Wohnen,<br />
Mehrzahl der Eigentümer Mitglieder im Arbeitskreis Stadt-<br />
Spuren (Zusammenschluss der sozialen Wohnungsunternehmen<br />
der Stadt Potsdam seit 1997, u.a. bei der Stadtteilentwicklung<br />
gemeinschaftlich und abgestimmt aktiv),<br />
mehr als 50% der Wohnungen im kommunalen Eigentum<br />
Stärken<br />
gute ÖPNV-Anbindung<br />
- Straßenbahn: Konrad-Wolf-Allee<br />
- Bus: Sternstraße, Gerlachstraße,<br />
gute Anbindung an das übergeordneten Straßennetz (Nuthestraße,<br />
BAB A 115),<br />
Hauptroute 1. Stufe (HR 1) des Radverkehrskonzepts der<br />
Stadt Potsdam entlang der Konrad-Wolf-Allee,<br />
Anbindung an die Stadtachse Am Stern - <strong>Drewitz</strong><br />
Verkehr<br />
Schwächen<br />
Zerschneidung des Wohngebietes durch den überdimensionierten<br />
Straßenraum und mehrfache Barrierewirkung der<br />
Konrad-Wolf-Allee (Stellplätze, Straße, Straßenbahntrasse),<br />
gesicherte Kreuzungsmöglichkeit an lediglich zwei Stellen,<br />
große Entfernung zu Haltestellen im südöstliche Teilbereich,<br />
kaum Barrierefreiheit im Straßenraum,<br />
Stellplätze teilweise im Bereich der Wohnhöfe,<br />
Durchgangsverkehr Konrad-Wolf-Allee mit entsprechenden<br />
Lärm- und Abgasemissionen<br />
7
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
2. Konzeptentwicklung, Leitbild und Ziele<br />
2.1. Bisher vorliegende Konzepte<br />
2.1.1. Integriertes Stadtteilentwicklungskonzept – Masterplan Stern_<strong>Drewitz</strong>_Kirchsteigfeld<br />
Im Zuge eines intensiven Moderations- und Abstimmungsprozesses wurde in den Jahren 2005/2006<br />
eine integrierte Stadtentwicklungsplanung im Rahmen einer von der Stadtverwaltung beauftragten Ma-<br />
sterplanung für den Potsdamer Südosten (Stern-<strong>Drewitz</strong>-Kirchsteigfeld) erstellt. Auf der Grundlage des<br />
von der Wohnungswirtschaft übernommenen Leitsatzes der „<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>“ werden wesentliche<br />
Kernaussagen getätigt:<br />
Wohnen: kurz- und mittelfristige, nachfrage- und zielgruppenorientierte strukturelle Anpassung sowie<br />
Schaffung neuer Wohnangebote (Mischung von Altersgruppen, Haushaltsformen und Wohnformen)<br />
Soziale Infrastruktur: Alternative Kultur- und Dienstleistungsangebote schaffen<br />
Wirtschaft und Gewerbe: Profilierung Stadtteilzentrum <strong>Drewitz</strong> (Havel-Nuthe-Center)<br />
Freiraum und Erholung: nachhaltige Steigerung der Qualität und der Nutzbarkeit der Freiräume durch Um-<br />
gestaltung; Rückbau überdimensionierter Verkehrsflächen; Verknüpfung mit dem Landschaftsraum und<br />
Qualifizierung der Wohnhöfe<br />
Verkehrliche Vernetzung: Umbau der Konrad-Wolf-Allee, Stärkung der Angebote von Bus und Bahn sowie<br />
Erhöhung des Komforts für Fußgänger und Radfahrer; fahrradfreundliche Gestaltung der Wegeverbin-<br />
dungen „Stadtachse Stern-<strong>Drewitz</strong>“ und „Grünes Freizeitband“<br />
Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Potsdam (INSEK) sind die Entwicklung von <strong>Drewitz</strong><br />
und einzelne Projekte als eine vorrangige Aufgabe beschrieben.<br />
2.1.2. Sommercamps<br />
Im vorab dargestellten Masterplan Stern_<strong>Drewitz</strong>_Kirchsteigfeld wird die umfassende Weiterentwicklung<br />
der Großsiedlung zur „<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>“ vorgeschlagen. Teilaspekte dieser Entwicklung wurden in<br />
zwei Internationalen Sommercamps (2007 und 2008) vertieft.<br />
Insbesondere in 2008 wurden Ansätze und Forderungen nach einer baulichen Verdichtung des Wohnge-<br />
bietes weiter entwickelt. Ein Zuzug wirtschaftlich stärkerer Bewohnergruppen soll so ohne Verdrängung<br />
der heutigen Bewohner erreicht werden, bei gleichzeitiger städtebaulicher Aufwertung. Die Verdichtung<br />
soll vor allem durch die Schließung und Ergänzung der Wohnhöfe erfolgen. Insgesamt sechs interdiszipli-<br />
när besetzte Teams entwickelten sehr differenzierte Vorschläge.<br />
2.1.3. Teilplanungen<br />
Anknüpfend an den Masterplan Stern_<strong>Drewitz</strong>_Kirchsteigfeld werden Detailkonzepte erarbeitet. Die Pla-<br />
nung „Grünes Freizeitband“ befasst sich mit der Entwicklung der Parforceheide als Naherholungsgebiet,<br />
die Planung „Stadtachse Stern-<strong>Drewitz</strong>“ mit der Stärkung der Wegeverbindungen zwischen den Stadttei-<br />
len <strong>Drewitz</strong> und Stern.<br />
8
2.2. Leitbild und Ziele<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Die <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> ist zukunftsfähig. In Zeiten von Wohnungsknappheit und Nachfrage in Potsdam<br />
bietet sich hier die Chance zur Entwicklung eines dichten, durchmischten, durchgrünten und energieeffizi-<br />
enten urbanen Stadtteils. Vorhandene Grün- und Freiflächen werden qualifiziert, Wohnbereiche verdichtet<br />
und städtbaulich arrondiert, Partizipation und Prozesse moderiert und die energetischen Rahmenbedin-<br />
gungen der Gebäude und Netze im Sinne einer umfassenden CO 2 -Reduktion modernisiert.<br />
Stadt, Stadtwerke und Wohnungswirtschaft arbeiten trotz vorhandener Zielkonflikte zusammen. Die sozi-<br />
ale Wohnungswirtschaft der Stadt Potsdam verfügt mit dem Arbeitskreis Stadtspuren über ein Gremium,<br />
das sich bereits in Prozessen der Stadtteilentwicklung (u.a. Schlaatz, Zentrum Ost) bewährt hat. Alle<br />
Beteiligten sind sich der Handlungserfordernisse bewusst: Der soziale Negativtrend des Stadtteils und<br />
seine Stigmatisierung, einhergehend mit dem Imageverlust, sind aufzuhalten. Neue Wohnungsangebote<br />
tragen dazu bei, sozial stabilisierende Bevölkerungsgruppen, insbesondere Familien mit Kindern, ein-<br />
kommensgesicherte Senioren und Starterhaushalte anzuziehen. Strategie und Leitbild sind langjährig<br />
intensiv abgestimmt worden. Die globalen Erfordernisse von Klimaschutz und Klimaanpassung werden in<br />
Einklang gebracht mit den sozialen Erfordernissen von Mieterschutz und städtebaulicher Anpassung.<br />
Als wesentliche Leitsätze und Zielvorgaben einer Entwicklung zur <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> sind festzuhalten:<br />
4 Entwicklung neuer Qualitäten im Städtebau durch eine zielgruppen- und bedarfsorientierte Bereitstel-<br />
lung neuer Wohnhaustypologien im ganzen Stadtteil,<br />
4 Sicherung einer neuen Durchmischung der Wohnbevölkerung durch Diversifizierung des bestehenden<br />
und neu entstehenden Wohnungsangebots,<br />
4 Umsetzung ambitionierter energetischer Standards der CO 2 -Reduktion in der Sanierung und im Neu-<br />
bau unter Einsatz regenerativer Energien und im Zuge modellhafter Implementierung dezentraler Netze,<br />
4 Schaffung neuer Qualitäten in der Freiraumgestaltung und -bereitstellung durch den Umbau über-<br />
dimensionierter verkehrlicher Transiträume zu multifunktionalen Parkflächen,<br />
4 Entwicklung einer differenzierten Hierarchie von „Gärten“ zwischen ganz öffentlich bis ganz privat,<br />
4 Erstellung kurzer, barrierefreier und attraktiver Fuß- und Radwegverbindungen zu allen Versorgungs-<br />
schwerpunkten und allen ÖPNV-Haltestellen des Stadtteils,<br />
4 Einbeziehung aller Bewohnern und aller relevanten Akteure in den zukünftigen Umgestaltungsprozess,<br />
4 Sammlung von Erfahrungen für die energetische Sanierung anderer Stadtteile (Vorbildwirkung).<br />
2.3. Konzept Städtebau<br />
Das städtebauliche Konzept (siehe nachfolgende Abbildung bzw. Plan 2), mit einer schwerpunktmäßigen<br />
Darstellung von Neubau- und Umbaumaßnahmen, zeigt die Abstimmungsergebnisse <strong>zum</strong> Transformati-<br />
onsprozess der <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>. Als eine verräumlichte „Klammer“ dokumentiert das Konzept eine<br />
mittel- bis langfristige Entwicklungsstrategie für den Stadtteil bis ca. 2025, die flexibel und robust genug<br />
ist, notwendige Spielräume zu sichern. Gleichzeitig bildet es den Rahmen für kurz- bis mittelfristig zu<br />
realisierende investive Maßnahmen der beteiligten Wohnungseigentümer und weiterer Akteure. Diese<br />
sind <strong>zum</strong> Teil detailliert in den nachfolgenden Konzepten zur Freiraumgestaltung und insbesondere beim<br />
Wohnungswirtschaftlichem Konzept und beim Umsetzungskonzept dargestellt.<br />
9
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Der städtebauliche Transformationsprozess wird insbesondere durch drei Konzeptbausteine angestoßen<br />
und von ihnen getragen:<br />
4 Herausnahme des überdimensionierten und trennenden Verkehrsraumes der Konrad-Wolf-Allee in<br />
zentraler Lage<br />
4 Entwicklung eines Stadtteilparks auf der ehem. Verkehrstrasse und Ergänzung zu einem „Grünen<br />
Kreuz“ zur Intensivierung von internen und externen Verflechtungsbeziehungen sowie zur Gliederung<br />
des Stadtteils<br />
4 Neustrukturierung der indifferenten Wohn-Mäander zu Blöcken mit klaren Innen- und Außenräumen.<br />
NEUBAU - TOWN HOUSES<br />
+ WOHNEIGENTUM<br />
Einkaufszentrum<br />
STERN- CENTER<br />
Aus städtebaulicher und baulicher Sicht bilden die Handlungsbereiche „Abriss“, „Neubau“ und „Aufsto-<br />
ckung“ die Maßnahmenschwerpunkte des vorliegenden Konzepts. Eine arrondierende Bebauung auf grö-<br />
ßeren Potenzialflächen für eigentumsbezogenen Wohnungsneubau ist auf der südöstlichen Straßenseite<br />
der Sternstraße, auf den Flächen nordöstlich der Slatan-Dudow-Straße sowie im Bereich des heutigen<br />
Ernst-Busch-Platzes vorgesehen. Dort kann ein wichtiger <strong>Beitrag</strong> zu einem energieeffizienten Wohnungs-<br />
bau für neue Zielgruppen im Stadtteil geschaffen werden. Auf der Grundlage des wohnungswirtschaft-<br />
lichen Konzeptes und des Energieeffizienzkonzeptes ist insgesamt beabsichtigt, von den 946 Wohnungen<br />
insgesamt 40% gemäß EnEV-Standard 2009, 40% gemäß Niedrigenergiestandard sowie 20% gemäß<br />
Passivhausstandard errichten zu lassen.<br />
IV<br />
Kita<br />
„STADTTEILSCHULE“<br />
IV<br />
V<br />
V<br />
IV<br />
V<br />
VI VI<br />
VI<br />
NEUBAU - BLOCKRANDBEBAUUNG<br />
+ WOHNEIGENTUM<br />
10<br />
V<br />
IV<br />
VI<br />
VI<br />
V<br />
V<br />
Seniorenzentrum<br />
Betreutes Wohnen<br />
Hotel<br />
VI<br />
V<br />
V<br />
VI VI VI<br />
Kita<br />
VI<br />
V<br />
V<br />
V<br />
Havel-<br />
Nuthe-<br />
Center<br />
V<br />
Städtebauliches Konzept<br />
Schaukraftwerk<br />
V<br />
VI<br />
VI<br />
VI<br />
Kita und Schule<br />
BLOCKRANDSCHLIESSUNGEN<br />
+ AUFSTOCKUNGEN<br />
Postdam - <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>
2.3.1. Konzept Abriss<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Zur Sicherung von stadtteilbezogenen wie auch gebietsübergreifenden Vernetzungen zwischen dem<br />
Stern-Center und dem südöstlichen Teilbereich des Wohngebiets sind für die Schaffung von ausreichend<br />
2.3.2. Konzept Neubau<br />
dimensionierten öffentlichen Wegeverbindungen kleintei-<br />
lige Abrissmaßnahmen vorgesehen. Diese beschränken<br />
sich weitgehend auf die Häuserzeile zwischen der „Rolle“<br />
und der Konrad-Wolf-Allee.<br />
Der südliche Versorgungsstandort mit dem REWE-Markt,<br />
einer gastronomischen Einrichtung und großen, zusam-<br />
menhängenden Stellplatzanlagen wird perspektivisch<br />
aufgegeben und zurückgebaut. Hier entsteht eine groß-<br />
flächige Potenzialfläche für Maßnahmen des Wohnungs-<br />
neubaus. Von den geplanten Abrissen sind insgesamt 50<br />
Wohneinheiten betroffen.<br />
Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die geplanten Neubaumaßnahmen im Wohnungsbau mit einem<br />
Umfang von 946 WE. Wie bereits vorab kurz dargestellt, gibt es für den Wohnungsneubau insgesamt drei<br />
Schwerpunktbereiche:<br />
Eigentumsbezogener Wohnungsneubau entlang der südöstlichen Straßenseite der Sternstraße. Hier ist<br />
beabsichtigt, durch die Errichtung von bis zu 4-geschossigen Townhouses einen städtebaulichen Über-<br />
gang zwischen den beiden Wohnhaustypologien (Geschoßwohnungsbau und Einfamilienhäuser) entlang<br />
der Sternstraße zu entwickeln. Aufgrund der Randlage <strong>zum</strong> Stern-Center und der Lage an der historischen<br />
Sternstraße besitzen diese Flächen eine hohe Lagegunst. Die Baumaßnahme ist im Zeitraum 2012-<br />
2013 vorgesehen.<br />
Eigentumsbezogener Wohnungsneubau auf den Flächen nordöstlich der Slatan-Dudow-Straße. Durch die<br />
Errichtung von bis zu 5-geschossigen Wohnungsbauten erfolgt eine städtebaulichen Komplettierung der<br />
Siedlung. Aus der Randlage zu großen, zusammenhängenden Grün- und Freiflächen sowie zu Gemeinbe-<br />
darfseinrichtungen resultiert eine hohe Lagegunst für familiengerechte Wohnformen. Die Baumaßnahme<br />
ist im Zeitraum 2014 – 2015 vorgesehen. Die derzeit gewerblich genutzten Teilflächen befinden sich in<br />
Privatbesitz.<br />
Arrondierender, eigentumsbezogener Wohnungsneubau<br />
auf den Flächen des Ernst-Busch-Platzes. Die aktuelle<br />
Gestaltung und Lage des Platzes führt dazu, dass dieser<br />
Bereich nicht von den <strong>Drewitz</strong>ern angenommen wird. Mit<br />
der Entwicklung des zentralen Ernst-Busch-Parkes wird der<br />
Standort durch die unmittelbare Zuordnung zu der Grün-<br />
fläche noch problematischer. Vor diesem Hintergrund ist<br />
eine perspektivische Überbauung ab dem Jahr 2016 vor-<br />
gesehen.<br />
Zu einer Komplettierung der bislang offenen Hofbereiche<br />
werden Blöcke geschlossen. Mit der Entwicklung dieser<br />
11
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Wohnblöcke sollen deutliche Identifikationsmerkmale geschaffen und die Aneignung durch die Bewohner<br />
erleichtert werden. Im Zusammenhang mit diesen Neubaumaßnahmen ist die Errichtung von ca. 20.450<br />
m 2 BGF Wohnfläche vorgesehen. Die Umsetzung der Maßnahmen ist überwiegend erst ab 2016 beab-<br />
sichtigt.<br />
2.3.3. Konzept Aufstockung<br />
Durch die Aufstockung einer Reihe von Wohngebäuden<br />
entlang des „Grünen Kreuzes“ erfolgt eine städtebauliche<br />
Akzentuierung dieses zentralen öffenlichen Freiraums des<br />
Wohngebietes. Derzeit ist ein eingeschossiger Aufbau auf<br />
den nachfolgend dargestellten Dächern beabsichtigt. Die<br />
Maßnahmen, die zeitlich gestuft schon ab dem nächsten<br />
Jahr beginnen sollen, werden mindestens nach dem EnEV<br />
2009-Standard durchgeführt, wenn möglich höherwertig.<br />
2.3.4. Wohngebietseingänge<br />
Mit dem geplanten Rückbau der Konrad-Wolf-Allee und der resultierenden frühzeitigen Verteilung des<br />
Ziel- und Quellverkehrs in das Wohngebiet erfahren die beiden Eingangsbereiche in den Stadtteil eine be-<br />
sondere Bedeutung. Der Übergang zwischen dem Verkehrsraum und dem neuen Park wird entsprechend<br />
attraktiv gestaltet werden.<br />
Zur städtebaulichen Betonung und zur Setzung von Imageträgern für die neue <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> ist die<br />
Errichtung eines sog. Schaukraftwerks als gläserne Energiezentrale nördlich des Havel-Nuthe-Centers<br />
vorgesehen. Hier werden Aspekte der Energieerzeugung auf der Basis erneuerbarer Rohstoffe (Rapsöl)<br />
und der Distribution den interessierten Bewohnern und vor allem den Schülerinnen und Schülern de-<br />
monstriert. Die Anlage setzt ein Zeichen für die Energiewende im Stadtteil und positioniert sich an einem<br />
gut einsehbaren Ort.<br />
Mit der Entwicklung der Grundschule Am Priesterweg <strong>zum</strong> Bürgerzentrum soll eine gestalterische Auf-<br />
wertung des südlichen Zuganges in das Wohngebiet erfolgen. Mit den beiden dargestellten Maßnahmen<br />
können zwei bedeutende Zukunftsfelder (Klimaschutz und Bildung) die Positionierung der <strong>Gartenstadt</strong><br />
mit Ausstrahleffekten auch im Stadtraum ablesbar machen.<br />
2.3.5. Versorgungsstandort Havel Nuthe-Center<br />
Zur Sicherung der Versorgungsfunktion mit Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten innerhalb des<br />
Stadtteils ist der Standort des Havel-Nuthe-Centers weiter zu qualifizieren. Hier sollten kurzfristige Auf-<br />
wertungsmaßnahmen umgesetzt werden, die die Aufenthalts- und Gestaltqualität verbessern. Zur An-<br />
gebotskonsolidierung sind Abstimmungen mit dem Eigentümer und den Gewerbetreibenen zu führen.<br />
Aufgrund der stadtteilbezogenen Bedeutung und der Ausstrahlungseffekte (Orientierung) ist der Bereich<br />
mit Priorität zu behandeln. Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz sollten umgesetzt werden.<br />
2.3.6. Grundschule „Am Priesterweg“ – Stadtteilschule und Bürgerzentrum<br />
Gerade in den letzten drei Jahren ist – parallel zur Verstärkung von Segregationstendenzen im Stadtteil<br />
– sichtbar geworden, dass es in <strong>Drewitz</strong> an sozialen Beratungsangeboten, an Treffmöglichkeiten und Bil-<br />
dungsangeboten für Erwachsene fehlt. Mit der Umprofilierung der Grundschule Am Priesterweg zu einer<br />
Stadtteilschule als Bürger- und Stadtteilzentrum soll dem begegnet werden.<br />
12
2.4. Konzept Grün- und Freiflächen<br />
2.4.1. Leitbild<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Wie bereits eingangs beschrieben, ist die energetische Sanierung des Außenraums für uns integraler Be-<br />
standteil der energetischen Sanierung einer Großwohnsiedlung. Stichworte sind „Stadt der kurzen Wege“<br />
und der ressourcenschonende, umweltfreundliche Umgang mit dem umgebenden Raum und dem Grund<br />
und Boden.<br />
‚<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>’ ist nicht nur ein Name, die ‚<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>’ erlebt man. Ihr Erscheinungsbild<br />
transportiert die Idee und prägt das Gebiet. Es geht nicht nur um Grün, sondern auch um seine sozialen<br />
Aufgaben und Funktionen. Die geplante intensive Durchgrünung wird von erheblicher stadtklimatischer<br />
Wirkung sein. So entstehen Synergieeffekte, die die Effektivität der energetischen Gebäudesanierung<br />
noch steigern.<br />
2.4.2. Grundlagen<br />
Der soziale und demographische Wandel in <strong>Drewitz</strong> führt zu einem wachsenden Nutzungsdruck, dem die<br />
‚Unnutzbarkeit’ eines Großteils der vorhandenen Freiräume im Gebiet gegenüber steht. Eine längere täg-<br />
liche Verweildauer im Wohngebiet lässt eine intensivere Inanspruchnahme der Freiräume erwarten. Dabei<br />
ist zu berücksichtigen, dass die Ansprüche und Möglichkeiten der verschiedenen Gruppen wie Senioren,<br />
Familien und Kinder, sozial Schwache usw. differieren und auch konkurrieren. Dies erfordert eine differen-<br />
zierte Qualifizierung des Freiraums in nutzbare Freiräume.<br />
Als entscheidende Voraussetzung für die Realisierung des Konzeptes sehen wir die städtebauliche Neu-<br />
ordnung des Gebietes.<br />
13
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Mit der Konversion der Konrad-Wolf-Allee in den Konrad-Wolf-Park entsteht ein zentraler Stadtteilpark als<br />
Naherholungsgebiet. Bisher in den öffentlich zugänglichen Höfen verortete öffentliche Freiraumfunkti-<br />
onen werden in den öffentlichen Raum verlagert, wo sie richtig sind.<br />
Die Entlastung der Wohnhöfe und die Neuordnung der Wegebeziehungen gestatten zukünftig die individu-<br />
elle, geschützte, private Nutzung der Höfe durch die Anwohner.<br />
Die großzügige Gestaltung des grünen Wegekreuzes erlaubt die Aufwertung des Straßenraums durch<br />
nutzbare halböffentliche Bereiche im Übergang zwischen Bebauung und Straßenland.<br />
Bei der Entwicklung des Außenraums stehen folgende Ziele gleichberechtigt nebeneinander:<br />
4 Imageverbesserung und Identitätsbildung im Quartier,<br />
4 Erlebbarkeit, Nutzbarkeit und Vielfalt an Verwendungsmöglichkeiten,<br />
4 Verbesserung der klimatischen und ökologischen Situation.<br />
2.4.3. Konrad-Wolf-Park – Generationenpark und Grüne Achse Ost-West<br />
Heute Straße – morgen Park. Rund 2,5 ha Fahrbahn aus Asphalt sollen entsiegelt werden. Wo heute<br />
noch Autos rollen, soll ein qualitativ hochwertiger, für alle Altersgruppen nutzbarer Stadtteilpark (Achse<br />
Nord-Süd) entstehen. Nicht nur das Image des Quartiers soll entscheidend verbessert werden, auch die<br />
ökologische und klimatische Situation soll entscheidend profitieren. Bäume schützen die Bebauung im<br />
Sommer vor Überhitzung und lassen sie im Winter windschützend und dadurch wärmend wirken. Regen<br />
sickert in den Untergrund, Lärm- und Schadstoffemission werden gemindert. Die Wohnbebauung an der<br />
heutigen Konrad-Wolf-Allee wird zu einer bevorzugten Wohnlage direkt am Park. Die bisher unbeliebteste<br />
Wohnlage wird eine der ‚besten Adressen’ im Gebiet.<br />
14
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Der Konrad-Wolf-Park ist das grüne Herz des Stadtteils. Er ist Grünverbindung und wohngebietsbezogene<br />
Naherholungsfläche mit entsprechenden Angeboten in Einem. Auf Fuß- und Radwegen im Grünen lassen<br />
sich alle für die Bewohner wichtigen Einrichtungen (Schule, Kita, Einzelhandel, Ärzte, Spielplätze, Freizeit-<br />
angebote) bequem, sicher und weitestgehend barrierefrei erreichen.<br />
Zusammen mit der ‚Grünen Achse Ost-West’, die den Konrad-Wolf-Park im Zentrum quert, wird das zwei-<br />
achsige System ‚Grünes Kreuz’ gebildet. So wird sämtlichen Anwohnern ermöglicht, sich weitestgehend<br />
zu Fuß oder per Rad, ohne Konkurrenz zu PKWs bewegen.<br />
Arbeitsschritte:<br />
4 Entsiegelung der überdimensionierten Konrad-Wolf-Allee und weitgehender Rückbau der Fahrtrassen.<br />
Integration der Straßenbahntrasse in die Grünanlage mittels grünem Gleisbett.<br />
4 Andienungsstraßen für Feuerwehr, Anlieferung, Parken u.a.m. für die an den Parkrand angrenzende<br />
Bebauung werden als Bestandteil der Parkkonzeption qualitätvoll und übersichtlich gestaltet.<br />
4 Einordnung erlebbarer ‚Orte’ als Identifikations- und Treffpunkte für alle sozialen Gruppen und alle<br />
Generationen (generationenübergreifende Spiel- und Sportangebote, Promenade, Bolzplatz, Boule,<br />
Kaffeepavillon, Festplatz usw.). Deren Verortung erfolgt so, dass Konfliktsituationen zwischen<br />
‚ruhigen’ und ‚lauten’ Nutzungen vermieden werden.<br />
4 Am Kreuzungspunkt entsteht in städtebaulich exponierter Lage ein Stadtplatz mit dem ‚Café am See’.<br />
4 Hochwertige Fuß- und Radwegeverbindungen in ausreichender Breite sind gut einsehbar und werden<br />
nachts ausreichend beleuchtet. Objektiv werden die Wege kürzer, aber auch subjektiv, weil es Spaß<br />
macht, sie zu gehen/fahren und weil sie sicher sind.<br />
4 Der Konrad-Wolf-Park schafft die Verbindung zwischen der heutigen Grundschule/dem künftigen Bür-<br />
gerzentrum ‚Stadtteilschule’ und dem Havel-Nuthe-Center.<br />
15
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
4 Der oberflächige Regenwasserabfluss wird durch die Entsiegelung und Versickerung vor Ort reduziert.<br />
Das Niederschlagswasser wird in Speichern zur Bewässerung der öffentlichen Grünflächen gesam-<br />
melt. Ein anderer Teil des Wassers fließt in eine Pflanzenkläranlage, die gestalterisch mit einem flachen<br />
Wasserbecken mit Trinkwasserqualität <strong>zum</strong> Spielen und Betreten für Kinder und Erwachsene (am<br />
Café am See) kombiniert ist. Überschüssiges Wasser wird versickert.<br />
4 Im Park werden auf Schaubeeten Energiepflanzen angebaut, die wie die Pflanzenkläranlage als An-<br />
schauungsmaterial im Unterricht Verwendung finden und Bestandteil des im Energiekonzept beschrie-<br />
benen Energielehrpfades sind.<br />
2.4.4. Wohn- und Hofkonzepte<br />
Mit der Verkleinerung der Blockeinheiten reduzieren sich die Anzahl der zuzuordnenden Wohnungen und<br />
die Anforderungen an die Ausstattung der Höfe. Im privaten und halbprivaten Bereich werden individuelle<br />
Nutzung und Aneignung möglich, unter anderem das Community Gardening, dass Identität, Kommunikati-<br />
on und Integration fördern kann.<br />
Die Verkleinerung und Schließung der Höfe durch bauliche Maßnahmen und ihre „Privatisierung“ – im<br />
Sinne der individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzung durch die Anwohner – hat folgende positive<br />
Effekte:<br />
4 Reduzierung von Lärmemissionen in den Höfen,<br />
weil z.B. Spielbereiche für ältere Kinder im öffent-<br />
lichen Raum angesiedelt sind.<br />
4 Verbesserung der sozialen Überschaubarkeit, um<br />
das Wohlbefinden im Privatbereich zu sichern.<br />
4 Soziale Kontrolle und Aneignung fördern einen<br />
sorgsamen Umgang mit den Flächen, reduzieren<br />
Vandalismus, wirken sich mindernd auf die Pflege-,<br />
Unterhaltungs- und die Betriebskosten aus.<br />
4 Verbesserung des Klimas in den Innenhöfen, be-<br />
sonders im Sommer.<br />
Entsprechend der wohnungswirtschaftlichen und<br />
städtebaulichen Konzepte wurden verschiedenen Hof-<br />
typologien entwickelt, die auf die Bedürfnisse der Be-<br />
wohner und ihre sozialen, kulturellen und altersspezi-<br />
fischen Eigenheiten eingehen. Sie sind als Vorschlag<br />
oder auch Grundraster zu verstehen, das ausgestaltet<br />
werden muss. Die konkrete Umsetzung der Hoftypolo-<br />
gien erfolgt in Abhängigkeit von den Ergebnissen der<br />
Bewohnerbeteiligung. Dabei können Höfe entstehen,<br />
die jeweils eines der Merkmale aufweisen oder eine<br />
Kombination von mehreren sind.<br />
16
Variante 4<br />
Der ruhige Hof<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Variante 1<br />
Der Hof für generationenübergreifendes Woh-<br />
nen<br />
Jeder hat hier seinen Platz, den er – wenn<br />
er es möchte – mit anderen teilen kann. In<br />
der Mitte treffen sich die Generationen, kann<br />
man Nähe und Austausch suchen. Die Sport-<br />
geräte sind für jede Altersgruppe geeignet,<br />
die Bänke und Wiesen sowieso.<br />
Variante 2<br />
Der familien- und kindgerechte Hof<br />
Die Familie ist der Hauptakteur. Die Kinder<br />
können buddeln und ballspielen, während die<br />
Eltern mit anderen zusammensitzen, quat-<br />
schen und gemeinsam grillen. Kleine Mieter-<br />
gärten ermöglichen körperliche Betätigung<br />
und Tauschgeschäfte über den Gartenzaun.<br />
Variante 3<br />
Der multikulturelle Selbstversorgerhof<br />
Hier blüht <strong>Drewitz</strong> auf: Jeder zeigt, was er<br />
mit seiner Hände Arbeit kann, auch Ruhe-<br />
ständler, Migranten und Leistungsempfän-<br />
ger. Reiche Ernten stiften Selbstvertrauen,<br />
Kommunikation und arbeitsteilige Tauschbe-<br />
ziehungen. Der Hof ist das gemeinsame Pro-<br />
dukt der Nachbarn.<br />
Hier hat man Zeit, weil sie stehen bleibt. Ruhe für die Sinne, Entspannung für Muskeln und Nerven. Bän-<br />
ke laden nicht nur ein, sie sind auch leicht erreichbar. Bäume spenden Schatten, ein Brunnen kühlendes<br />
Nass. Und wenn es mal regnen sollte, setzt man sich einfach unter das Gartendach.<br />
Die Neugestaltung der Höfe erfolgt mit Blick auf den Klimawandel. Dies betrifft Fragen der Beschattung<br />
und damit der Kühlung der Baumassen aber auch des Sonnenschutzes, insbesondere der Kinderspiel-<br />
plätze. Dazu gehören eine entsprechende Pflanzenverwendung, Regenwassernutzung, Verwendung von<br />
Materialien und die räumliche Anordnung von Funktionen.<br />
Der oberflächige Regenwasserabfluss soll reduziert werden zugunsten der Versickerung vor Ort und der<br />
Sammlung der Niederschlagswässer in gestalterisch eingebundenen Mulden-/ Rinnensystemen und un-<br />
terirdischen Zisternen. Mit dem Wasser werden Pflanzen, Bäume und Mietergärten bewässert.<br />
17
2.4.5. Straßenraum – Begegnungsraum<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Der Straßenraum wird als erweiterter ‚Vorgartenbereich’ der Bebauung aufgefasst. Er nimmt halböffent-<br />
liche Funktionen auf, die bislang in den ungeschlossenen Höfen liegen: Hier begegnet man einander,<br />
hält einen Schwatz, ruht vom Einkauf aus. Hierzu sollen die Breite der Vorgärten reduziert, die Gehwege<br />
verbreitert und die Positionierung der PKW-Stellplätze optimiert werden.<br />
Heute sieht in <strong>Drewitz</strong> eine Straße aus wie die andere, zukünftig soll jede Straße eine eigene Adresse<br />
sein. Verschiedene Straßenraumtypen mit divergierenden Proportionen und unterschiedlichen Straßen-<br />
raumprofilen geben jeder Straße ein eigenes Gesicht. Um dies zu unterstützen, werden Richtlinien für die<br />
Gestaltung der Vorgartenbereiche erarbeitet, z.B. zur Stellung von Bäumen (solitär, einreihig oder alleear-<br />
tig), der Verwendung verschiedener Baumarten (groß-, mittel- oder kleinkronige Bäume). Die konkurrieren-<br />
de Gestaltung der Straßen soll Gegenstand offener Beteiligungsverfahren sein.<br />
2.4.6. Bepflanzung und Klima<br />
Grundsätzliche Überlegungen werden zur Bepflanzung des Gebietes im Angesicht des Klimawandels an-<br />
gestellt: Bäume, die wir heute pflanzen, sollen 60, 70 oder mehr Jahre wachsen und natürlich durch<br />
Beschattung der Bebauung im Sommer und Lichtdurchlässigkeit der Krone im Winter auch klimatisch<br />
positiv wirksam sein. Zukünftig sind wärmere Sommer mit langen Trockenperioden zu erwarten, wäh-<br />
rend die Winter eher kontinentalen Verhältnissen gleichkommen werden. Hinzu kommt: Nicht voraus-<br />
zusagen ist die Entwicklung der hiesigen Pflanzen, die sich in natürlicher Weise den Veränderungen<br />
über lange Zeiträume anpassen müssen. Es reicht daher nicht, einfach mal zu schauen, was am Mit-<br />
telmeer wächst und das dann auf Brandenburg zu übertragen. Die gewählten Pflanzenarten müssen<br />
dem speziellen Mikroklima, dem Relief, dem Boden, der Exposition usw. entsprechen. Es soll daher auf<br />
erprobte Arten mit entsprechender Amplitude zurückgegriffen werden, wie z. B. Sophora japonica (Schn-<br />
urbaum), verschiedenen Lindenarten wie Tilia cordata (Winterlinde) oder Betula pendula (Weißbirke).<br />
Die PRO POTSDAM widmet diesen Themen große Aufmerksamkeit. Sie pflegt ihre mehr als 14.000 Bäu-<br />
me systematisch, gestützt auf ein elektronisches Kataster, das alle Bäume samt notwendiger Pflege-<br />
matrix erfasst. Gleichzeitig unterstützt die PRO POTSDAM die Uni Potsdam bei Forschungen <strong>zum</strong> Thema<br />
Vegetation im Klimawandel, der nachhaltigen Bestandspflege und dessen Ergänzung. Die aktuellen Er-<br />
kenntnisse sollen jeweils Eingang in die geplanten Maßnahmen finden.<br />
2.5. Verkehrskonzept<br />
Die Umwandlung der Konrad-Wolf-Allee in einen Park und die zusätzliche ‚Grüne Achse Ost-West’ aus<br />
der der PKW-Verkehr weitestgehend herausgenommen wird, setzt die grundlegende Neuordnung des ru-<br />
henden und fließenden Verkehrs voraus. Das Konzept hat folgende Elemente:<br />
4 Der Durchgangsverkehr für Kfz wird weitgehend unterbunden: Es ist nicht unmöglich, die Siedlung zu<br />
durchqueren, aber es ist unbequem und setzt die Kenntnis des Gebietes voraus.<br />
4 Die Konrad-Wolf-Allee wird bis auf die erforderliche Andienung weitgehend vom Kfz-Verkehr befreit, die<br />
Straßenbahntrasse bleibt erhalten. Sie wird im Bereich des Parks in eine Langsamfahrtstrecke um-<br />
gewandelt und begrünt.<br />
4 Die Führung des Busses wird verändert. Statt über die Konrad-Wolf-Allee werden die Linien durch den<br />
südöstlichen Teil der Siedlung geführt.<br />
18
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
4 Stellplätze können in ausreichender Anzahl zur Verfügung gestellt werden. Es werden Wohnbereiche<br />
ausgewiesen, in denen man bequem ohne Auto wohnen kann.<br />
4 Der sichere Fluss von Fußgänger- und Fahrradverkehr hat Vorrang vor dem fließenden Kfz-Verkehr.<br />
4 Es entstehen großräumige Bereiche, die weitgehend frei von Barrieren sind.<br />
4 Individuell nutzbare Mobilitätsalternativen komplettieren die moderne, d.h. energetisch effiziente und<br />
umweltfreundliche Verkehrsorganisation des Stadtteils.<br />
2.5.1. Neuordnung der verkehrlichen Erschließung<br />
Der Kfz-Verkehr wird über die Knoten an den beiden Haupteingängen verteilt und von dort auf kurzen<br />
Wegen zu den jeweiligen Zielen geführt. Die dafür vorgesehenen Straßen werden so profiliert, dass die<br />
Flüssigkeit und Leichtigkeit des Individualverkehrs gesichert wird. Die Straßen, in denen Parallelparken<br />
eingerichtet wird, können für den Einrichtungsverkehr vorgesehen werden. Unter dem Gesichtspunkt der<br />
Verkehrsvermeidung wird der Einrichtungsverkehr nur in Ausnahmefällen organisiert werden.<br />
Zur Beruhigung des Verkehrs wird das Autofahren stark reglementiert: Schrittgeschwindigkeitszonen,<br />
kombinierte PKW-/Radwegetrassen, Vorrangbereiche für Fußgänger, kinder-, alten- und familiengerechte<br />
Querungsmöglichkeiten mit Vorstreckungen, nicht nur in Kreuzungsbereichen, sondern auch im Verlauf<br />
der Straßentrassen.<br />
2.5.2. Neuordnung des ruhenden Verkehrs<br />
Das erforderliche Stellplatzangebot wurde wie folgt ermittelt: Derzeitige PKW-Quote plus perspektivisch<br />
15%, zuzüglich 10% für Gäste- bzw. Fremdparken. Das Dargebot an Flächen (ca. 40.000 m 2 ) reicht aus,<br />
es werden sowohl einseitige als auch zweiseitige Parallel- und Senkrechtparkplätze möglich und erforder-<br />
lich sein.<br />
In günstigen Lagen werden PKW-freie Zonen ausgewiesen, in denen auf Stellplätze ganz verzichtet wird.<br />
Für die Auswahl dieser Lagen sind die Nähe zu ÖPNV-Haltestellen und die Nähe zu Einkaufs- und anderen<br />
infrastrukturellen Einrichtungen ausschlaggebend. Die Grundsicherung für Möbeltransporte, Kranken-<br />
und Notarztwagen usw. wird natürlich auch in diesen Bereichen gesichert.<br />
Zwar werden prinzipiell wohnungsnahe Stellplätze präferiert, um keine unnötigen Kurzfahrten und Verstö-<br />
ße gegen die Parkordnung zu provozieren. Für Bewohner, die ihr Fahrzeug jedoch selten (1-2 x pro Woche)<br />
nutzen, sollen Stellplätze im Parkhaus am Sterncenter zur Verfügung gestellt werden.<br />
2.5.3. Öffentlicher Personennahverkehr<br />
Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH hat das Konzept zur <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> positiv aufgenommen<br />
und betrachtet das Vorhaben als „erfreuliche Entwicklung“.<br />
Ein Umbau der Straßenbahntrasse ist nicht erforderlich. Einer Begrünung und dem Einrichten einer<br />
„Langsamfahrtstrecke“ wird die VIP zustimmen. Dadurch wird der Grünzug mit der Straßenbahntrasse zu<br />
einem qualitativ hochwertigen Aufenthaltsbereich werden.<br />
Die Führung des Busses wird verändert. Statt über die Konrad-Wolf-Allee führt der geänderte Linienverlauf<br />
durch den bisher unterversorgten südöstlichen Teil der Siedlung. Die Anzahl der Haltestellen wird erhöht.<br />
Im Ergebnis haben alle Gartenstädter – gleich wo sie wohnen – einen kurzen Weg zu einer Haltestelle des<br />
19
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
ÖPNV (Bus oder Tram). Die neue Linienführung bindet zwei Einrichtungen mit überörtlicher Funktion, das<br />
private Schiller-Gymnasium und die Montessori-Kita, direkt an das ÖPNV-Netz an.<br />
In Abhängigkeit von der Realisierung PKW-freier Wohnbereiche und der Entwicklung der Wohnbevölkerung<br />
wird es eventuell erforderlich sein, die Haltestellen, Taktzeiten und Nachtfahrten des ÖPNV den Bedürf-<br />
nissen der Autoverweigerer oder auch junger Menschen weiter anzupassen.<br />
Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH steht den dargestellten Maßnahmen offen gegenüber.<br />
2.5.4. Fuß- und Radwege<br />
Fußgänger und Radfahrer haben in der <strong>Gartenstadt</strong> „Vorfahrt“. Der Fuß- und Radverkehr führt durch<br />
Grünzüge und Kleinstraßen. Über kurze Wege erreicht man Versorgungseinrichtungen, Schulen und Kitas.<br />
Über Straßen und über die Trasse der Straßenbahn führen kinder-, alten- und familiengerechte Querungs-<br />
möglichkeiten. (Siehe auch Abschnitt 2.3.5.)<br />
2.5.5. Barrierefreiheit<br />
Die Lage vieler Gebäude am „Grünen Kreuz“, das Fußgängern und Radfahrern vorbehalten ist, bietet<br />
bequeme und sichere Wegeverbindungen zwischen Wohnort und Infrastruktureinrichtungen. Von vielen<br />
Wohnstandorten aus kann man auf kurzen Wegen Einrichtungen erreichen, ohne eine stärker befahrene<br />
Straße zu queren. Wo es erforderlich ist, sind kinder-, alten- und familiengerechte Querungsmöglichkeiten<br />
vorgesehen. Die an Barrieren arme und freie Gestaltung der Wege schafft einen vergleichsweise großen<br />
Siedlungsraum, der von Menschen mit Behinderungen gut genutzt werden kann. Angebunden an dieses<br />
Netz von barrierefreien bzw. -armen Wegen und Grünräumen ist ein großes Wohnungspotential, das nach<br />
entsprechendem Umbau für Menschen mit Behinderungen geeignet ist. Weitere Wohnungen dieser Eig-<br />
nung entstehen durch Neubau.<br />
2.5.6. Mobile Angebote<br />
Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH prüft zur Zeit verschiedene Modelle zur Optimierung individueller<br />
Mobilität. Dazu gehören Fahrradsharing, Carsharing und ein Ruftaxisystem. Die Entwicklung und Erpro-<br />
bung dieser Modelle werden durch Mittel des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung<br />
gefördert. Die Umsetzung solcher Modelle in <strong>Drewitz</strong> – dem steht seitens der ViP nichts entgegen – wür-<br />
de das Angebot „Wohnen ohne Auto“ stärken und zu einer weiteren Verringerung des Stellplatzbedarfes<br />
führen. Auch für andere Zielgruppen würde das Gebiet an Attraktivität gewinnen, darunter für junge Leute<br />
und Alleinerziehende.<br />
Die Stadtwerke bereiten die Errichtung einer Elektrotankstelle vor. Ihre Einrichtung hat das Ziel, den<br />
Schadstoffausstoß zu senken.<br />
Die Ansiedlung alternativer Mobilitätsangebote und einer Elektrotankstelle in <strong>Drewitz</strong> kann Mobilitätsko-<br />
sten senken und auch einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen erschwingliche Angebote machen.<br />
Dadurch wird außerdem das Image der <strong>Gartenstadt</strong> als ökologisch, energetisch effizient, modern und<br />
dynamisch gestärkt.<br />
20
2.6. Wohnungsbaupotentiale<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Die stadträumlichen Korrekturen gründen sich auf Maßnahmen im Hochbau: Durch Abriss werden We-<br />
gebeziehungen hergestellt, durch ergänzenden Neubau im Bestandsblock werden die Räume neu ge-<br />
gliedert. Die Bebauung der Dächer verändert die Höhen der Gebäude und ihre raumbildende Wirkung.<br />
Neuerrichtete Blöcke und Zeilen gestalten Randbereiche um und definieren Übergänge neu. Durch eine<br />
Vielzahl von Maßnahmen im Hochbau ergibt sich ein neues räumliches Gefüge mit den beschriebenen<br />
räumlichen, gestalterischen und funktionalen Qualitäten.<br />
Insgesamt sind folgende Potentiale an<br />
Wohnflächen (qm) zu betrachten<br />
Dies ergibt für das gesamte Wohngebiet<br />
folgende Wohnungsbilanz:<br />
Die Architektur der neu zu errichtenden Häuser soll die heutige Monotonie des Gebietes aufbrechen und<br />
durch Höhensprünge, Fassadengliederung und Materialvielfalt das Erscheinungsbild der Siedlung berei-<br />
chern.<br />
Die Architektur soll Identität stiften. Das in den Block eingefügte Gebäude steht nicht für sich allein, es<br />
verändert den ganzen Block, gibt ihm eine unverwechselbare Note. Aus der Identifikation mit diesem<br />
Haus und dem Block folgt die Identifikation mit <strong>Drewitz</strong>: „So etwas haben nur wir. Wir hier!“ Eine solche<br />
Identifizierung verbindet die Menschen, denen die Architektur „gehört“: Zugehörigkeit schafft auch Zu-<br />
sammenhalt und Selbstwertgefühl, es stärkt soziale Strukturen.<br />
Die Architektur soll die <strong>Gartenstadt</strong> erlebbar machen: Man soll sie nicht nur im Stadtraum sehen, hören<br />
und riechen können, auch in der Wohnung soll sie erlebbar sein: Große Balkone und Loggien verbinden<br />
Außen und Innen, im Erdgeschoss ist der direkte Zugang <strong>zum</strong> Park, <strong>zum</strong> privaten Innenhof oder <strong>zum</strong><br />
Privatgarten möglich, bewachsene Fassaden und gartentypische Materialien (z.B. Holzelemente an den<br />
Balkonen) usw. Die Dachflächen sollen energetisch genutzt werden oder für die Bewohner nutzbar sein<br />
(Dachterrassen, Dachgärten, Gründächer).<br />
Der Neubau von Wohnungen gestattet die Schaffung von Wohnungstypen, über die <strong>Drewitz</strong> nicht verfügt.<br />
Vor allem Angebote für mittlere Einkommen, für neue Wohnformen, für behinderte Menschen und für<br />
mittelalte Paare und Alleinlebende werden geschaffen. Siehe dazu ausführlich „4. Wohnungswirtschaft-<br />
liches Konzept“ ab Seite 34.<br />
Abriss<br />
Neubau im Bestandsblock<br />
Neue Blockbebebauung<br />
Neubau als Dachaufbau<br />
Neubau als Zeile<br />
Anzahl der Wohnungen vor Siedlungsumbau<br />
Anzahl der abgerissenen Wohnungen<br />
Anzahl der neu errichteten Wohnungen<br />
Anzahl der Wohnungen nach Siedlungsumbau<br />
Der Neubau erfolgt mit der klaren Maßgabe energieeffizienten Bauens. Der Verkauf der Grundstücke<br />
soll daher mit entsprechenden Auflagen bzw. Selbstverpflichtungen der Käufer verbunden sein. Diese<br />
sollten auch Aussagen zur Beteiligung der Öffentlichkeit und der Nachbarschaft enthalten. Möglichst alle<br />
Neubauten, mindestens aber die stadtbildprägenden Gebäude (Asta-Nielsen-Straße, Ernst-Busch-Platz,<br />
REWE-Block u.a.), sollen Gegenstand von Architekturwettbewerben oder Workshops sein.<br />
21<br />
2.895<br />
20.450<br />
28.819<br />
8.802<br />
12.941<br />
2.906<br />
50<br />
946<br />
3.802
2.6.1. Neubau von Blöcken<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Das bestehende Angebot an Wohnungstypologien wird ergänzt durch neue Mietangebote. Zusätzlich kön-<br />
nen Funktionen wie Gästewohnung im Haus oder Serviceeinrichtungen (die gute alte Waschküche auf<br />
höchstem energetischen und ökologischen Niveau für die Mieter) integriert werden.<br />
Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) soll die Blockbebau-<br />
ung folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden:<br />
Nutzergruppen<br />
Familie mit Kindern<br />
Senioren<br />
Menschen mit Behinderungen<br />
Paare ohne Kinder<br />
Die Blöcke werden nicht nur der städtebaulichen Korrektur und der Erweiterung des Wohnungsangebotes<br />
dienen, sie werden auch wesentliche Imageträger der <strong>Gartenstadt</strong> sein. Deshalb ist eine ausgeprägte<br />
Gestaltung erforderlich.<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
2.6.2. Aufbauten auf den Dächern<br />
Wohnformen<br />
Neue Wohnformen<br />
Betreutes Wohnen<br />
Experimentelles Wohnen<br />
Arbeiten und Wohnen<br />
22<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
Bauherrenschaft<br />
Wohnungsunternehmen<br />
Investoren<br />
Die Aufbauten werden an wichtigen Straßenachsen und Knotenpunkten platziert, um eine stärkere Iden-<br />
tität für die einzelnen Blocks zu schaffen und eine Hierarchie der unterschiedlichen Räume zu schaffen,<br />
z.B. an den Eingangszonen <strong>zum</strong> Stadtgebiet <strong>Drewitz</strong>, am Konrad-Wolf-Park, an der Grünen Verbindungs-<br />
achse <strong>zum</strong> Sterncenter und am Knotenpunkt der beiden. Hier werden Wohnungstypen angeboten, die im<br />
Bestand nicht vorhanden sind.<br />
Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) sollen die Dachau-<br />
bauten je nach Lage folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden:<br />
Nutzergruppen<br />
Senioren<br />
Menschen mit Behinderungen<br />
Paare ohne Kinder<br />
2.6.3. Neubau in Lücken<br />
4<br />
4<br />
4<br />
Wohnformen<br />
Experimentelles Wohnen<br />
Arbeiten und Wohnen<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
Bauherrenschaft<br />
Wohnungsunternehmen 4<br />
Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) sollen die Lücken-<br />
bauten je nach Lage folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden:<br />
Nutzergruppen<br />
Familie mit Kindern<br />
Senioren<br />
Menschen mit Behinderungen<br />
Paare ohne Kinder<br />
Auch hier bedarf es einer ausdrucksstarken Architektur, soll doch der Neubau das Image des Blocks<br />
prägen. Um eine entsprechende Qualität zu sichern, sollen die ersten Lückenbauten von den Wohnungs-<br />
unternehmen selbst errichtet werden. Der Errichtung sollen Architekturwettbewerbe und/oder Entwurfs-<br />
seminare an der Fachhochschule Potsdam unter Beteiligung der Gartenstädter vorgeschaltet werden.<br />
Auf diese Weise sollen gestalterisch wie funktional vorbildliche Gebäude entstehen, die für die nach-<br />
folgenden Gebäude und Bauherren maßgebend sind. Die Mehrzahl der Gebäude soll von Baugruppen<br />
oder kleinen, zu diesem Zweck gegründeten Genossenschaften errichtet werden. Das Interesse von Inve-<br />
storen ist nicht auszuschließen.<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
Wohnformen<br />
Neue Wohnformen<br />
Betreutes Wohnen<br />
Experimentelles Wohnen<br />
Arbeiten und Wohnen<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
Bauherrenschaft<br />
Wohnungsunternehmen<br />
Baugruppen/Genossenschaften<br />
Investoren<br />
4<br />
4<br />
4
Nutzergruppen<br />
Familie mit Kindern<br />
Paare ohne Kinder<br />
2.6.4. Neubau entlang der Sternstraße<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Die Lückenbauten werden über Aufzüge erschlossen. Diese werden im Gebäude so angeordnet, dass<br />
auch die Dachaufbauten auf einem Nachbarhaus angeschlossen werden können. Auf diese Weise spart<br />
man sich die Errichtung eines weiteren Aufzuges und die damit eventuell verbundenen Grundrissände-<br />
rungen im benachbarten Bestandsgebäude. Durch die gemeinsame Finanzierung des Aufzuges werden<br />
beide Bauherren entlastet, auch die laufenden Kosten stellen sich für beide günstiger dar.<br />
Studien zu Dach-, Lücken- und Blockbauten. Von links und oben: Team Ortner, Team Perilli, Team Altwicker,<br />
Team Löffler, Team Swiridow (2 mal) im Rahmen des Internationalen Sommercamps 2008.<br />
Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) soll die Bebauung<br />
der Sternstraße folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden:<br />
4<br />
4<br />
Wohnformen<br />
Arbeiten und Wohnen 4<br />
Es sollen unterschiedliche Grundrisslösungen für die Gebäude entwicklelt werden, die die Übergänge zwi-<br />
schen Wohnviertel und Umgebung markieren, z.B. Reihenhäuser mit splitt level Lösungen. Exemplarisch<br />
wurde dafür ein Typengrundriss entwickelt, der auf einem Achsmaß von 6 bzw. 9 m als kostengünstiger<br />
23<br />
Wohnungsbau für Paare und Familien funk-<br />
tioniert. Die Typologie nutzt bewusst den<br />
beim Bau des Wohngebietes <strong>Drewitz</strong> aufge-<br />
schütteten Höhenversatz für die Zonierung<br />
der Wohnungen in öffentliche, halböffent-<br />
liche und private Bereiche. Im Übergangsbe-<br />
reich der <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> an der Stern-<br />
straße vermittelt diese Typologie zwischen<br />
dem Geschoßwohnungsbau in Großplatten-<br />
bauweise und der Bebauung aus freistehen-<br />
den Einfamilienhäusern auf der gegenüber-<br />
liegenden Straßenseite.<br />
Bauherrenschaft<br />
Wohneigentum 4
2.7. Klimatische Auswirkungen<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Neben den funktionalen, gestalterischen und städtebaulichen Effekten haben die städtebauliche Korrek-<br />
tur, die Umsetzung des Freiraumkonzeptes und die Neuordnung des Verkehrs positive Auswirkungen auf<br />
das Klima.<br />
Luftqualität: Der Konrad-Wolf-Park und die ‚Grüne Achse Ost-West’ dienen als Frischluftschneisen für das<br />
Gebiet. Die Luft ist frischer, weniger staub- und schadstoffhaltig. Die Frischluftzufuhr ins Gebiet wird wei-<br />
ter verbessert und so die positive klimatische Bilanz der Grünzüge zusätzlich erhöht, durch die Anbindung<br />
der neuen gebietsinternen Grünzüge an die überörtlichen Grünzüge.<br />
Wasserhaushalt: Es wird damit gerechnet, dass sich die Sickerwassermenge im Land Brandenburg flä-<br />
chendeckend bis zur Mitte dieses Jahrhunderts um 50% reduziert. Dem wird durch die Sammlung und<br />
Bevorratung von Regenwasser im Gebiet begegnet.<br />
Temperaturausgleich: In Gebieten mit Blockbebauung, auch in Stadtrandbereichen, können Überwär-<br />
mungen von bis zu 4° C auftreten. Besonders im Sommer kann an Strahlungstagen die Luftfeuchtigkeit<br />
um bis zu 30% reduziert sein. Durch die Schaffung ‚grüner Innenräume’ und ‚grüner Infrastruktur’ kann<br />
die Überwärmung in den Sommermonaten um bis zu 1,5 - 2,0° C gesenkt werden.<br />
Stürme und Winde: Die Art der vorhandenen Bebauungsstruktur führt durch Kanalisierungs- und Düsen-<br />
effekte zu relativ hohen Windgeschwindigkeiten. Höhere und dichtere Vegetationsstrukturen vermindern<br />
Windgeschwindigkeiten und turbulente Windverhältnisse. Damit verbunden ist die Reduzierung von Ge-<br />
fahren und Risiken für die Bewohner.<br />
Verkehrsaufkommen: Der Park ist Naherholungsbereich im Wohngebiet. Dadurch wird der überregionale<br />
Verkehr gemindert, weil die Anwohner häufiger vor Ort bleiben und keine weiter entfernten Gebiete auf-<br />
suchen müssen. Die gesamte Neuordnung des Verkehrs zielt auf eine Reduktion des Aufkommens an<br />
PKW-Verkehr, was die Belastung des Gebietes durch Lärm, Abgase und Staub mindert und die CO 2 -Bilanz<br />
verbessert.<br />
Neubau: Der Neubau von Wohnungen sorgt für eine stärkere Auslastung der vorhandenen Versorgungs-<br />
Infrastruktur (KWK, Netz) und trägt damit zur Ressourceneffizienz bei.<br />
24
3. Energetisches Konzept<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
3.2. Energetische Sanierung des Bestandes<br />
3.1. Vorab mal was Grundsätzliches<br />
Der Verbrauch an Energie ist wesentlich abhängig vom<br />
Verhalten der Mieter. Die Tabelle zeigt die Spreizung der<br />
Verbräuche in einem sanierten, auch wärmegedämmten<br />
Hochhaus der PRO POTSDAM. Bei identischen Woh-<br />
nungen und gleichen Haushaltsgrößen ergeben sich<br />
extrem unterschiedliche Verbrauchswerte. Dies macht<br />
deutlich, dass es nicht ausreicht, den Mietern die Mög-<br />
lichkeit <strong>zum</strong> Sparen zu geben, offenbar müssen sie dazu<br />
auch angehalten und befähigt werden.<br />
Es sind umfassende Investitionen notwendig, um den Kli-<br />
ma- und Energiekrisen zu begegnen. Dabei geht es nicht<br />
um ein zeitweiliges Krisenmanagement, sondern um<br />
eine grundlegende Umwälzung von Produktions- und Le-<br />
bensweisen. Die weit verbreitete Erwartung, dass für die<br />
energetische Erneuerung des Wohnens der Staat und die<br />
Wohnungswirtschaft aufkommen müssten, ist schlicht-<br />
weg falsch. Selbst wenn Staat und Wohnungswirtschaft<br />
dies leisten wollten – sie könnten es gar nicht allein.<br />
Die Wohngebäude in <strong>Drewitz</strong> sind 5 Typen einer Baureihe, die sich hinsichtlich ihrer Beschaffenheit sehr<br />
ähneln. Alle 5 Bautypen wurden untersucht. Vorherrschender Bautyp ist der Plattenbautyp WBS 70/5 der<br />
letzten Baureihe vor der Wende. Dieser wird im Folgenden exemplarisch dargestellt.<br />
Erfasst wurde der durchschnittlichen Energieverbrauch, der sich, gemessen an den aktuellen Anforde-<br />
rungen der Energieeinsparverordnung 2009, wie folgt darstellt:<br />
Gesamtbewertung<br />
Primärenergiebedarf<br />
Ist-Zustand: 141 kWh/m 2 a<br />
Anteile der einzelnen Bauteile an den Wärmeverlusten des Plattenbautyps WBS 70/5 in <strong>Drewitz</strong>:<br />
25
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Aus der detaillierten Auswertung des Bestandes (alle Bautypen) unter energetischen Gesichtspunkten<br />
ergeben sich folgende Sanierungsoptionen:<br />
4 Fenster: Erneuerung der Fenster mit Wärmeschutzverglasung (U-Wert 1,4W/m²K)<br />
4 Fassade: Instandsetzung der Außenfassade zur Herstellung der Winddichtigkeit an den systembe-<br />
dingten Plattenstößen und der Fensteranschlüsse im Randbereich durch Aufbringen eines Wärme-<br />
dämmverbundsystems mit einer Dämmstärke von 14 cm. Die Wände des Kellerabganges zu den<br />
unbeheizten Kellerräumen sind in diesem Zusammenhang mit zu berücksichtigen. Alle Zugangstüren<br />
sind zu erneuern.<br />
4 Geschossdecke: Dämmung der obersten Geschossdecke auf 20 cm, wobei die Wärmebrücken im<br />
Drempelbereich ebenfalls auf ganzer Höhe zu dämmen sind.<br />
4 Kellerdecke: Einbau einer Kellerdeckendämmung in 8 cm Dicke.<br />
4 Heizungsanlage: Bei der technischen Anlage ist der Austausch der veralteten Regelung an den Heiz-<br />
körpern und die Dämmung der Rohrsysteme auf EnEV-Standard vorzunehmen.<br />
4 Solaranlage: Einbau von Solaranlagen (aufgangsweise) zur Brauchwassererwärmung.<br />
4 Lüftung: Installation einer mechanischen Entlüftung der innenliegenden Sanitärräume und Küchen,<br />
verbunden mit Wärmerückgewinnung.<br />
Daraus ergeben sich verschiedene Interventionsmöglichkeiten, die sich hinsichtlich der Kosten und der<br />
Auswirkungen auf die energetische Qualität des Gebäudes unterscheiden:<br />
Erneuerung der HK-Regelung<br />
und Ertüchtigung der<br />
Leitungsdämmung<br />
Einbau neuer Fenster<br />
Außendämmung<br />
Kellerdeckendämmung<br />
Dachdämmung<br />
Solaranlage<br />
Lüftung mit Wärmerückgewinnung<br />
Effekte für die Energieffizienz<br />
ca. Einsparung Primärenergie<br />
ca. Reduzierung CO 2<br />
ca. Kosten pro Quadratmeter<br />
Wohnfläche<br />
Davon förderfähige ca. Kosten<br />
pro Quadratmeter Wohnfläche<br />
Energiesparmodul<br />
1<br />
4<br />
4<br />
12 %<br />
15 %<br />
80,00 €<br />
17,00 €<br />
Energiesparmodul<br />
2<br />
4<br />
4<br />
4<br />
15 %<br />
20 %<br />
150,00 €<br />
50,00 €<br />
Geplant ist die flexible Anwendung der Module. Der Mix der Maßnahmen führt zwar zu einer unterschied-<br />
lichen Effizienz, aber auch zu verschieden hohen Mietbelastungen. Nur so kann auf die differenzierte<br />
Kaufkraft der Bewohner Rücksicht genommen werden. So wird zwar nicht das Machbare realisiert, aber<br />
das Realisierbare gemacht. Aus sozialer Sicht kann sich die punktuelle Anwendung des Moduls 7 als<br />
zeitweilige oder Übergangslösung empfehlen. Bei einem Aufwand von 30 Euro/qm Wohnfläche wird der<br />
Primärenergiebedarf bereits um 15% gesenkt. Als temporäre Lösung bietet sich Modul 7 für Bestände<br />
an, deren Sanierung erst zu einen späteren Zeitpunkt vorgesehen sind. Eine flächendeckende Anwen-<br />
dung dieser Maßnahmen als Auftakt der energetischen Sanierung von <strong>Drewitz</strong> würde einen deutlichen<br />
und vergleichsweise preiswerten Einsparungseffekt haben – und würde zugleich ein Zeichen setzen.<br />
26<br />
Energiesparmodul<br />
3<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
28 %<br />
30 %<br />
167,00 €<br />
59,00 €<br />
Energiesparmodul<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
30 %<br />
35 %<br />
174,00 €<br />
69,00 €<br />
Energiesparmodul<br />
5<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
65 %<br />
60 %<br />
236,00 €<br />
98,00 €<br />
Energiesparmodul<br />
6<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
4<br />
67 %<br />
70 %<br />
255,00 €<br />
109,00 €<br />
Energiesparmodul<br />
7<br />
4<br />
4<br />
15 %<br />
10 %<br />
30,00 €<br />
28,00 €
3.3. Neubauten und Ergänzungsbauten<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Unter energetischen Gesichtspunkten wäre es wünschenswert, den Neubau vollständig in Passivhaus-<br />
qualität zu realisieren. Es ist aus heutiger Sicht allerdings fraglich, ob dies wegen der hohen Kosten an<br />
diesem Standort zu realisieren ist. Dies gilt insbesondere für Selbstnutzer: Haushalte oder Baugruppen,<br />
die sich den Bau eines eigenen Hauses zu diesen Kosten leisten können, werden <strong>zum</strong> jetzigen Zeitpunkt<br />
nicht den Standort <strong>Drewitz</strong> bevorzugen, sondern andere Lagen. Je weiter der Umbau von <strong>Drewitz</strong> zur<br />
<strong>Gartenstadt</strong> voranschreitet und die Attraktivität des Standortes wächst, desto eher wird es möglich sein,<br />
höhere Standards zu realisieren. Deshalb ist die Bebauung der Lücken durch Baugruppen und die Errich-<br />
tung der Reihenhäuser in der Sternstraße zu einem Zeitpunkt vorzusehen, da wesentliche Elemente der<br />
<strong>Gartenstadt</strong> bereits sichtbar sind.<br />
In der weiteren Betrachtung gehen wir davon aus, das jeweils 40% der Neubauten im Standard EnEV<br />
2009 und Niedrighausernergiestandard errichtet werden, 20% als Passivhaus.<br />
3.4. Der Mix macht es – die Energieversorgung<br />
Bei der Energieversorgung steht die intelligente Auswahl der Energieträger und der Umwandlungstech-<br />
niken sowie die effiziente Regelung des Gesamtsystems im Vordergrund. Dabei sollen flankierend zur<br />
Hauptenergieversorgung möglichst viele innovative Energietechniken exemplarisch aufgebaut und öffent-<br />
lichkeitswirksam (z.B. in einem Energielehrpfad durch das Gebiet) veranschaulicht werden.<br />
3.4.1. Ausgangsüberlegung<br />
Das Wohngebiet wird mit Fernwärme durch die Energie und Wasser Potsdam GmbH (EWP) versorgt. Das<br />
Heizkraftwerk Potsdam Süd wurde 1995 in Betrieb genommen und produziert aus dem Energieträger Erd-<br />
gas zeitgleich Strom und Fernwärme über das Verfahren der Kraft-Wärme-Kopplung. Damit wird ein hoher<br />
Ausnutzungsgrad der Primärenergie erzielt, zugleich ist die Produktion mit einer vergleichsweise geringen<br />
Belastung der Umwelt verbunden. Aktuell wird die Versorgung des Gebietes mit Fernwärme nicht in Frage<br />
gestellt. Gleichwohl sollen mit Blick auf die mittel- und längerfristige Energieversorgung des Gebietes<br />
alternative Versorgungsmöglichkeiten in Erwägung gezogen werden. Dabei gibt es verschiedene Hand-<br />
lungsfelder, in denen die PRO POTSDAM mit der EWP kooperieren wird.<br />
Bei der Wahl alternativer Energieträger und Versorgungsysteme stehen folgende Faktoren im Vorder-<br />
grund: Versorgungssicherheit, technische Realisierbarkeit, Kosten, Höhe des Energiebedarfs nach der<br />
Sanierung der Gebäudehülle, Umwelteffekte (CO 2 -Emissionen, Primärenergiebedarf, Immissionsschutz),<br />
Platzbedarf und Integrationsmöglichkeit in das Gesamtkonzept.<br />
Folgende Techniken für die Versorgung mit Heizenergie und Energie zur Warmwasserbereitung stehen<br />
hinsichtlich der obigen Entscheidungskriterien auf dem Prüfstand:<br />
Technik<br />
Fernwärme in KWK<br />
Fernwärme & Solarthermie<br />
Biomasse – KWK<br />
Fernwärme & PV-Anlagen<br />
Windkraft<br />
Wärmepumpen<br />
Biomasseheizwerk<br />
Kosten<br />
mittel<br />
mittel/hoch<br />
hoch<br />
hoch<br />
sehr hoch<br />
sehr hoch<br />
mittel<br />
Umweltbonus<br />
4444<br />
4444<br />
444444<br />
44444<br />
44444<br />
444<br />
4444<br />
27<br />
Realisierbarkeit<br />
vorhanden<br />
gut<br />
mittel<br />
gut<br />
unmöglich<br />
schlecht<br />
gut
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Für die angestrebte Versorgung fallen folgende Techniken in die nähere Auswahl, welche bei ähnlichen<br />
geschätzten Gesamtkosten wie die bisherige Variante einen besseren Umwelteffekt aufweisen können.<br />
3.4.2. Wärmeversorgung<br />
Das Rückgrat der Heizenergieversorgung wird die umweltfreundliche und zuverlässige Fernwärme auf<br />
Erdgasbasis und Kraftwärmekopplung bleiben.<br />
Mit der Energie und Wasser Potsdam GmbH wurde die Errichtung eines Biomasseheizwerkes zur Wär-<br />
meversorgung diskutiert. Hierzu hat die EWP bereits weitgehende Studien erarbeitet. Als Energieträger<br />
werden Holzhackschnitzel aus der Stadtwirtschaft und den angrenzenden Forsten eingesetzt. Dies führt<br />
bei verlässlicher Technik und minimalen Brennstoffkosten zu längerfristig signifikanten Einsparungen.<br />
Im Hinblick auf die nachhaltige Bewirtschaftung der Grünanlagen und der Forsten wird sichergestellt,<br />
dass die Asche aus der Anlage wieder in den Wald und in die Grünanlagen gelangt. Dies kann z.B. durch<br />
Herstellung und Ausbringung von Aschepellets realisiert werden. In einer Studie der EWP wird die Versor-<br />
gungskapazität durch das vorhandene Biomassepotential auf ca. 2.500 Wohneinheiten beziffert. Dies<br />
kommt der Größenordnung des Stadtteils <strong>Drewitz</strong> sehr nahe.<br />
Durch die gute Speicherfähigkeit des Brennstoffes lassen sich besonders im Winter Spitzenlastzeiten mit der<br />
Biomasse-Heizanlage abfangen und somit Erdgas substituieren. Der Einsatz des Energieträgers Holz-<br />
hackschnitzel bringt folgende Vorteile mit sich:<br />
4 verlustfreie Energie − Zwischenspeicherung mit vergleichsweise hoher Energiedichte<br />
4 Nutzung der Abfälle aus eigenen Grünanlagenabfällen und regionalen Forsten<br />
4 Möglichkeit der Heizwert-Erhöhung (Zwischenspeicherung von Energie) durch Trocknung, z.B. mit im<br />
Sommer überschüssiger Kraftwerksabwärme aus dem Fernwärmenetz<br />
4 Unabhängigkeit von Preisschwankungen der fossilen Energieträger<br />
Die EWP und die PRO POTSDAM haben vereinbart, dieses Projekt gemeinsam zu verfolgen. Die PRO<br />
POTSDAM würde sich an diesem Projekt beteiligen, indem sie die Holzhackschnitzel aus der Pflege ihrer<br />
ca. 14.000 Bäume zur Verwertung beisteuert.<br />
Bei der Detailplanung und Platzierung der Anlage in <strong>Drewitz</strong> sind folgende Aspekte zu beachten:<br />
4 Schallschutz/Logistik: Im Winter muss bis zu vier mal täglich Brennstoff geliefert werden.<br />
4 Platzbedarf/Immissionsschutz: Es ist geraten, die Anlage an den Rand des Wohngebietes zu bauen.<br />
4 Partizipation der Bevölkerung, <strong>zum</strong> Beispiel bei der ästhetischen Gestaltung, durch Tage der offenen<br />
Tür und Informationsangebote für Schulen.<br />
4 Option eines Biomasse-Heizkraftwerk mit Stromproduktion (erhöhtes CO 2 -Einsparpotential).<br />
Über eine weitere Möglichkeit der effizienteren Energienutzung durch Aquiferwärmespeicher im Stadtge-<br />
biet Potsdam hat die EWP die Wohnungswirtschaft informiert. Untersuchungen der Stadtwerke zur saiso-<br />
nalen Zwischenspeicherung von sommerlicher Kraftwerks-Abwärme in einem Aquifer-Tiefenspeicher erga-<br />
ben ein Leistungspotential von ca. 5 MW Wärme. Mit Hilfe dieser Technik könnte der Mixstrom aus dem<br />
öffentlichen Netz im Sommer verdrängt werden. Dieser Mixstrom ist im Sommerhalbjahr in Deutschland<br />
mit höheren CO 2 -Emissionen verbunden als der Mixstrom im Winter. Aus diesem Grund ist der Einsatz<br />
eines Auqifer-Tiefenspeichers mit einem höheren Umweltbonus verbunden als der konventionelle Jahres-<br />
28
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
fahrplan der Erdgas-Kraft-Wärme-Kopplung. Nach genaueren Studien über Machbarkeit und Wirtschaft-<br />
lichkeit wollen Wohnungswirtschaft und EWP erneut über eine mögliche Kooperation sprechen.<br />
3.4.3. Warmwasserversorgung<br />
Für die Warmwasserversorgung wurde ein Konzept auf Basis der Solarthermie entwickelt. Es beinhaltet<br />
als ersten Schritt die dezentrale Erzeugung von Solarwärme zur Warmwasserbereitung in jedem Gebäude.<br />
Dabei sollen effiziente Vakuumröhren-Kollektoren eingesetzt werden, um ein möglichst hohes Tempera-<br />
turniveau, besonders auch in den Übergangszeiten Frühjahr und Herbst, für eine hygienisch einwandfreie<br />
Warmwasserbereitung zu garantieren. Dabei soll die Warmwasserbereitung von der Gebäudeheizung ge-<br />
trennt und als separates Energiesystem mit eigener Verbindungstrasse aufgebaut werden. Dies hat fol-<br />
gende Vorteile:<br />
Während der Heizperiode können die Netzverluste bei der Fernwärmeverteilung durch geringere Vorlauf-<br />
temperaturen signifikant gesenkt werden. Die Vorlauftemperatur wird in Abhängigkeit der Außentempera-<br />
tur geregelt und muss nicht mehr auf einer Sockeltemperatur zur legionellenfreien Warmwasserbereitung<br />
gehalten werden.<br />
Die damit verbundene niedrigere Rücklauftemperatur der Fernwärme führt zu einem höheren Wirkungs-<br />
grad des Heizkraftwerkes. Sobald nicht mehr geheizt wird, kann die Fernwärmeversorgung komplett ein-<br />
gestellt werden.<br />
Durch die gebäudeinterne Pufferung der Solarenergie und die Verbindungsleitungen zwischen den Gebäu-<br />
den können innerhalb der Siedlung Nutzungsdifferenzen abgefangen werden. Dies führt zu einer optima-<br />
len Ausnutzung der Solarkollektoren.<br />
Um die Warmwasserbereitung auch bei geringer Solarstrahlung sicherzustellen, muss die Verbindungs-<br />
trasse der Warmwasserpufferspeicher mit Fernwärme direkt an der Fernwärme-Hauptleitung oder mit<br />
anderen Wärmeerzeugern nachgeheizt werden. Die Senkung der Netztemperaturen führt zu geringeren<br />
Transmissionsverlusten des Netzes und kompensiert so das Verhältnis Netzverlust – Energieverbrauch,<br />
welches durch die geringere Leistungsabnahme der Gebäude nach der Sanierung stark verschoben wird.<br />
In einem Gespräch mit der EWP über diese Versorgungsvariante wurde darauf aufmerksam gemacht,<br />
dass die Solarthermie die umweltfreundliche Fernwärme im Sommer verdrängen würde. Die bestehende<br />
Fernwärme führt insgesamt zu niedrigeren CO 2 -Emissionen als die Solarthermie, da bei Betrieb des Kraft-<br />
werkes durch den effizient erzeugten CO 2 -armen Strom der mit wesentlich höheren Emissionen belastete<br />
Strommix aus dem deutschen Netz verdrängt werden kann.<br />
Grundsätzlich geraten wir hier in einen Interessenkonflikt: Solarthermie würde den Mieter finanziell erheb-<br />
lich entlasten, global gedacht erweist sich die Konkurrenz zur gegebenen Energieversorgung als schäd-<br />
lich. Dieser Konflikt muss abgewogen werden, ehe über die Umsetzung des Solarthermie-Konzeptes ent-<br />
schieden werden kann.<br />
3.4.4. Photovoltaik-Anlagen<br />
Die große verfügbare Dachfläche des gesamten Stadtteils (ca. 52.200 m²) eröffnet die Chance für den<br />
flächendeckenden Einsatz von Photovoltaik-Anlagen zur Stromerzeugung. Durch die gesetzlich geregelte<br />
Einspeisevergütung ist die Wirtschaftlichkeit derartiger Anlagen gut abgesichert. In <strong>Drewitz</strong> ist bereits<br />
eine Photovoltaik-Anlage installiert. Sie ist auf dem Gebäude Fritz-Lang-Straße 10 seit Dezember 2006 in<br />
Betrieb. Es handelt sich dabei um die 1. Potsdamer Bürgersolaranlage des Potsdamer Solarvereins.<br />
29
Quelle: www.sunnyportal.com<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Die Anlage besteht aus 32 Biosol PV Plate-Modulen der Firma Biohaus. Die Module bestehen aus Uni-<br />
solar Silizium Dünnschichtzellem mit Triple-Junktion Technologie. Insgesamt hat die Anlage eine Leistung<br />
von 8,7 kWp. Die Vorteile des Systems sind die effiziente Nutzung der diffusen Strahlung bei flachen<br />
Dachneigungen und ungünstiger Ausrichtung. Die Erfahrungen mit der dort eingesetzten Folienmodul-<br />
Technik sind durchweg positiv und erlauben u.a. durch das geringe Gewicht einen substituierenden Ein-<br />
satz als Dachhaut im geplanten Neubaubereich.<br />
Die verfügbaren Dachflächen werden dem Potsdamer Solarverein bzw. der von ihr gegründeten Neue En-<br />
ergie Genossenschaft angeboten. Die Erträge aus der Vermietung der Dächer werden für die Information<br />
der Bewohner des Stadtteils eingesetzt. Es stehen dafür etwa 16.100 m 2 Dachfläche zur Verfügung.<br />
Zur öffentlichkeitswirksamen Integration der Anlagen soll für jede Anlage ein Display im Erdgeschoß – Ein-<br />
gangsbereich am Gebäude außen – angebracht werden. Dort sollen die Anwohner über die aktuellen<br />
Anlagenparameter (Leistung, Solarstrahlung, Temperatur …) sowie über die Umwelteffekte der Anlage<br />
(akkumulierte CO 2 -Einsparungen, eingespeister Strom …) informiert werden. Diese Informationspunkte<br />
sollen in den geplanten Energiewanderweg integriert werden.<br />
Darüber hinaus sollen an selektiven Südfassaden Photovoltaik-Module in die architektonische Gesamt-<br />
gestaltung eingebunden werden. Die senkrechte Anordnung der Module verringert zwar den Wirkungsgrad<br />
der Anlage, das optische Erscheinungsbild wird dadurch aber entscheidend aufgewertet und die Technik<br />
ins öffentliche Bewusstsein gerückt.<br />
3.4.5. Ein Zeichen setzen – mit 50 kW<br />
Als eine Energietechnik mit Multiplikator- und Bildungswirkung soll ein kleines Rapsöl-Heizkraftwerk (ca.<br />
50 kW elektrisch) installiert werden. Dies bietet mehrere Vorteile:<br />
4 Öffentlichkeitswirksame Einbindung in das Wohngebiet gut möglich (Display über Anlagenparameter,<br />
Informationsveranstaltungen)<br />
4 Wesentlich höhere CO 2 -Einsparungen als bei fossiler Kraft-Wärme-Koppelung<br />
4 Zuverlässige, ausgereifte Technik und Unabhängigkeit von Preisschwankungen des Erdgases<br />
Bei der detaillierten Anlagenplanung ist besonders die längerfristige Preisentwicklung des Brennstoffes<br />
zu beachten. Insgesamt lassen sich leicht geringere Wärmepreise ab Biomasse-Kraftwerk im Vergleich<br />
zur Fernwärme darstellen. Hier sind Kooperationsmodelle zwischen Wohnungsunternehmen und Stadt-<br />
werken denkbar (Contracting, Investition durch WU bei Betrieb durch Stadtwerke).<br />
30
3.5. Energiesparende Siedlungsstruktur<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Stadtstruktur und die Ausstattung an Infrastruktur haben wesentlichen Einfluss auf die Energiemengen,<br />
die notwendig sind, um den Lebensalltag zu organisieren. Kurze Wege, gute Anbindung an öffentliche Ver-<br />
kehrsmittel und die Qualität des Umfeldes bestimmen, wie und mit welchem Aufwand der Bewohner sich<br />
durch das Gebiet bewegt, ob und wie häufig er das Gebiet verlassen muss, wie und mit welchem Aufwand<br />
er andere Orte erreichen und von dort wieder zurückkehren kann. Organisation und Anlage der Garten-<br />
stadt <strong>Drewitz</strong> haben viele positive Auswirkungen auf ihre Energiebilanz. Um die Siedlung „gebrauchen“ zu<br />
können, bedarf es keiner zusätzlichen Energien:<br />
4 Kurze Fußwege zu allen Infrastruktureinrichtungen erlauben, bei der Erledigung der täglichen Gänge<br />
auf das Auto zu verzichten. Das spart Energie und schont die Umwelt.<br />
4 Das dichte Netz der Haltestellen von Bus und Tram machen den Weg zur Arbeit, in die Stadt oder zu<br />
Freunden leicht und bequem. Auch dafür braucht es kein Auto.<br />
4 Das Grün der Siedlung und der Umgebung sind ein Naherholungsangebot, das wirklich nahe liegt.<br />
Wer sich vor der eigenen Haustür erholen kann, muss nirgendwo anders hinfahren. Auch das spart<br />
Energie.<br />
4 Das „Wohnen ohne Auto“ in <strong>Drewitz</strong> wird aktiv angeboten. Bus und Tram, kurze Wege und die Nah-<br />
erholung vor der Tür laden dazu ein. Und wer trotzdem ein Auto braucht, kann es sich mit anderen<br />
teilen. Carsharing am Havel-Nuthe-Center macht es möglich.<br />
4 Wer es sportlicher mag, schwingt sich auf das Fahrrad. Die Verbindungen zur Stadt sind kurz und gut,<br />
ins Umland romantisch. Und wer kein Fahrrad hat, kann sich am Ernst-Busch-Platz eines von der ViP<br />
borgen.<br />
Die Lage der Baukörper, ihre Stellung zueinander, die Ausstattung mit Grün, das Vorhandensein von Kalt-<br />
und Frischluftschneisen und der Grad der Versiegelung bestimmen die Möglichkeiten zur Ausnutzung<br />
natürlicher Prozesse, um im Winter zu wärmen und im Sommer zu kühlen. Auch dies ist bei der Umgestal-<br />
tung von <strong>Drewitz</strong> zur <strong>Gartenstadt</strong> bedacht:<br />
4 Der Park speichert frische Luft, wo einst Beton und Asphalt die Hitze aufgenommen haben. Das<br />
kühlt und nimmt in Hitzeperioden den Baumassen ihre Wärme. Natürliche Kühlung ist kostenneutral<br />
und braucht keine zusätzliche Energie.<br />
4 Die kleineren Höfe mit Bäumen und Wasser helfen beim Kühlen. Im Schatten ist die Hitze erträglich,<br />
auch für ältere Menschen. Das dichte Blattwerk schützt den Boden vor Aufwärmung und Austrock-<br />
nung und lässt das Grün sprießen. Auf Spielplätzen schützt es die Kinder vor Sonne.<br />
4 Im Winter spenden die Bäume Wärme. Ihre entblätterten Kronen lassen die Sonne in die Fenster, ihr<br />
Verschnitt hat seinen Weg in das <strong>Drewitz</strong>er Biomasse-Heizkraftwerk genommen.<br />
31
Inhalt<br />
Finanzierung<br />
Kooperationspartner<br />
Status<br />
Pilotprojekt Wall am Kiez 5<br />
Verbrauchsstarke Haushalte des<br />
Wohngebäudes Wall am Kiez 5<br />
werden aufgesucht, beraten und<br />
gemeinsam wird nach Kostensenkungspotentialen<br />
gesucht. Berücksichtigt<br />
werden auch Stromverbräuche.<br />
Durch die Beratung und den<br />
Einsatz von Kontroll- und Regeltechnik<br />
verbessert sich das Verbrauchsverhalten<br />
nachhaltig.<br />
PRO POTSDAM<br />
PRO POTSDAM Babelsberger Mieterverein,<br />
Verbraucherzentrale Brandenburg,<br />
TelematicsPro e.V. zusammen.<br />
Seit Februar 2009<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
3.6. Es gibt immer ein Projekt – Selbsthilfe der Bewohner<br />
In der Saarmunder Straße 39 unterhält die PRO POTSDAM seit September 2008 eine Musterwohnung<br />
„Energiesparende Wohntechnologien“. Mit der Präsentation geeigneter Produkte und Technologien, die<br />
die Mieter selbst erwerben und installieren können, verfolgt die PRO POTSDAM das Ziel, die Mieter bei<br />
der energetischen Sanierung des Bestandes mit einzubeziehen. Werden die Mieter selbst aktiv, so hat<br />
dies einen weiteren positiven Effekt: Wenn Mieter in die eigene Wohnung investieren, erhöht sich ihre Bin-<br />
dung an die Wohnung. Mit ihren Angeboten an die Mieter will PRO POTSDAM auch aktiv der öffentlichen<br />
Meinung entgegen treten, dass allein der Vermieter für energetische Maßnahmen verantwortlich ist.<br />
Für die Musterwohnung wurde eine 1984 errichtete Vier-Zimmer-Wohnung umgebaut. Der Zugang für Roll-<br />
stuhlfahrer ist über einen Hublift möglich. Die im Grundriss veränderte Wohnung ist schwellenlos und auf<br />
dem neuesten Stand der Technik ausgestattet.<br />
Mit Telematik werden wichtige Funktionen im Wohnbereich überwacht und gesteuert. So können <strong>zum</strong><br />
Beispiel die Heizung und Lüftung automatisch geregelt werden oder beim Verlassen der Wohnung wird<br />
angezeigt, ob ein Fenster offen gelassen wurde. Auch Lampen, Steckdosen und Jalousien können mit<br />
Telematik ferngesteuert oder ungenutzte Geräte vom Stromnetz abgeschaltet werden. Die Zentral-AUS-<br />
Funktion verbindet Energiesparen und Sicherheit. Ähnlich wie in vielen Hotels werden beim Verlassen der<br />
Wohnung alle Lampen ausgeschaltet und auch die heimlichen Stromfresser vom Netz genommen. Mit<br />
Ausnahme von Kühl- und Gefrierschrank stellt die Wohnung dann ihren Stromverbrauch ein.<br />
In Zusammenarbeit mit dem Verein TelematicsPRO e.V. berät die PRO POTSDAM die Mieter in der Mu-<br />
sterwohnung. Beim Erwerb und gegebenenfalls auch bei der Inbetriebnahme von Geräten werden sie<br />
unterstützt.<br />
Um die Selbsthilfepotentiale der Mieter aktivieren zu können, verfolgt die PRO POTSDAM weitere Pro-<br />
jekte, die im Folgenden nur tabellarisch dargestellt werden können:<br />
Projekt Energiebegleitung<br />
PRO POTSDAM hat der Stadt<br />
Potsdam vorgeschlagen, niedrigschwellige<br />
Energiesparberatungen<br />
für Transferleistungsempfänger<br />
anzubieten. Grundlegende Fragen<br />
wie Trägerschaft, Ausbildungsprofil<br />
und Finanzierung des Einsatzes der<br />
Energiesparbegleiter müssen beantwortet<br />
werden.<br />
Arbeitsfördermittel, Regionalbudget,<br />
Drittmittel, PRO POTSDAM<br />
Stadt Potsdam, PRO POTSDAM,<br />
Potsdamer Arbeitsgemeinschaft zur<br />
Grundsicherung für Arbeitsuchende,<br />
div. Bildungsträger<br />
Seit September 2008<br />
32<br />
Projekt Mikrokredite<br />
Mikrokredite sollen helfen, auch wirtschaftlich<br />
schwachen Haushalten<br />
den Austausch alter, energieintensiver<br />
Haushaltsgeräte zu ermöglichen.<br />
Dabei soll die von den Kreditnehmern<br />
monatlich zu zahlende<br />
Rate kleiner sein als die monatlich<br />
eingesparten Stromkosten.<br />
Kredite durch Kreditnehmer,<br />
Projektentwicklung durch die Beteiligten<br />
PRO POTSDAM, ENERGIE FORUM<br />
POTSDAM, Zusammenarbeit mit<br />
einer genossenschaftlichen Spareinrichtung<br />
und Geräteanbietern<br />
befindet sich noch in der Phase der<br />
Projektentwicklung.
Aktivität<br />
Mieterzeitung<br />
Publikationen<br />
Energiesparberatung<br />
GEWOBA-<br />
Homepage<br />
Informationspaket<br />
Energiesparthermometer<br />
Zusammenarbeit<br />
mit<br />
Schulen<br />
3.7. Wohnen neu lernen<br />
Wohn- und Nutzverhalten<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Wer in energetisch sanierten Wohnungen lebt, muss das Wohnen neu erlernen. Selbst gute Gewohn-<br />
heiten können in optimierten Wohnungen zu schlechten werden. Die Umwandlung der Wohnung in eine<br />
sparsame Bleibe bringt die Notwendigkeit der Information und Aufklärung mit sich.<br />
Die PRO POTSDAM unternimmt schon seit längerem Anstrengungen, um ihre Mieter für ein richtiges<br />
Wohn- und Verbrauchsverhalten zu sensibilisieren. So sorgte die PRO POTSDAM am 07.07.2007 ge-<br />
meinsam mit den Wirtschaftsjunioren Deutschlands für die öffentliche Live-Übertraung des Konzertes<br />
live earth gegen den Klimawandel. Am Rande der Veranstaltung, konnten herkömmliche Glühlampen<br />
kostenlos gegen Energiesparlampen ausgetauscht werden. Die „Standards“ der Kommunikation der PRO<br />
POTSDAM zu den Themen Energie und Energiesparen sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt:<br />
Beschreibung der Aktivität<br />
Die Mieterzeitung gibt regelmäßig Tipps, wie durch Aufmerksamkeit und mit wenig Aufwand überall<br />
im Haushalt Energie gespart und die Höhe der Betriebskostenabrechung beeinflusst werden<br />
kann. Darüber hinaus berichtet die Zeitung über energiepolitische Aktivitäten, <strong>zum</strong> Beispiel des<br />
ENERGIE FORUM POTSDAM, des Solarvereins oder über die Mitarbeit der PRO POTSDAM im<br />
Klimaschutzbeirat Potsdams.<br />
Anfang 2008 versandte die PRO POTSDAM die Broschüre „Richtig heizen und lüften“ an alle<br />
Mieterhaushalte. Sie enthält zusammengefasst viele nützliche Hinweise für ein gesundes Wohlfühlklima<br />
und die Senkung der Heizkosten durch richtiges Verhalten. Die Broschüre liegt in den<br />
Geschäftstellen aus.<br />
Neben günstigen Dienstleistungen rund um das Wohnen hält der Wohnservice GEWOBA plus<br />
auch Beratungsangebote <strong>zum</strong> Thema Energie bereit. Mit kostenlosen Informationsveranstaltungen<br />
machte der Wohnservice den Monat Januar 2009 <strong>zum</strong> Energiesparmonat.<br />
Ein Ratgeber auf der Homepage der GEWOBA WVP enthält neben anderen interessanten Tipps<br />
auch Hinweise <strong>zum</strong> richtigen Umgang mit Energie. Auf der Homepage kann man auch nachverfolgen<br />
(z.B. an Hand der Pressemitteilungen) wie und wo sich die PRO POTSDAM für den<br />
Klimaschutz engagiert.<br />
Mit ihrem Einzug erhalten Neumieter beim Einzug ein Informationspaket, u.a. mit Publikationen<br />
und einem Energiesparthermometer. Es enthält auch individuelle Informationen der ViP Verkehrsberieb<br />
Potsdam GmbH über Haltestellen im unmittelbaren Wohnumfeld und die Erreichbarkeit<br />
zentraler Orte mit dem ÖPNV und zwei Tagestickets <strong>zum</strong> Ausprobieren.<br />
Was bei anderen Unternehmen der Kugelschreiber oder das Schlüsselband als Giveaway sind,<br />
ist bei der PRO POTSDAM das Energiesparthermometer. Es zeigt nicht nur die aktuelle Zimmertemperatur<br />
an, sondern bewertet sie auch als optimal, sparsam oder zu hoch. Das Thermometer<br />
liegt in den Geschäftsstellen aus. Rund 23.000 Thermometer hat die PRO POTSDAM bislang an<br />
Mieter, Schulen und Potsdamer verteilt.<br />
Was Hänschen nicht lernt, lernt Hans nimmer mehr: Deshalb unterstützt die PRO POTSDAM den<br />
alljährlichen AGENDA-<strong>Wettbewerb</strong> Potsdamer Schulen, der sich mit Themen wie Klimaschutz, Energieeffizienz<br />
und Nachhaltigkeit befasst. Gemeinsame Projekte für den Umwelt- und Klimaschutz<br />
verfolgt die PRO POTSDAM mit der Käthe-Kollwitz-Oberschule in Potsdam West.<br />
33<br />
Zielgruppe<br />
Mieter<br />
Mieter<br />
Mieter<br />
Allgemeine<br />
Öffentlichkeit<br />
laufend<br />
Mieter<br />
Potsdamer<br />
Schüler
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
4. Wohnungswirtschaftliches Konzept<br />
4.1. Wohnungsmarkt<br />
Die Landeshauptstadt Potsdam erarbeitet derzeit ein Stadtentwicklungskonzept Wohnen. Hintergrund<br />
sind der anhaltende Wohnungsmangel in der Stadt und die progressiven Bevölkerungsprognosen. Die<br />
Situation auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt wird in den jährlichen Wohnungsmarktberichten der Lan-<br />
deshauptstadt beschrieben.<br />
Bevölkerungswachstum: Die Stadt Potsdam prognostiziert, dass bis <strong>zum</strong> Jahre 2015 die Bevölkerung pro<br />
Jahr um durchschnittlich 1.200 Personen wächst und auch danach der Zuzug, wenn auch abgeschwächt,<br />
anhalten wird. Insgesamt rechnet man mit einem Anstieg der Bevölkerung um mehr als 13.000 Personen<br />
bis <strong>zum</strong> Jahr 2020.<br />
Leerstand: Der Wohnungsmarkt ist seit einigen Jahren angespannt. Der letzte Wohnungsmarktbericht<br />
der Stadt Potsdam (Juli 2008) weist stadtweit einen Leerstand von 3,3% aus (31.12.2007), wobei der<br />
Leerstand vermietbarer Wohnungen lediglich 1,4% beträgt. Die aktuelle Quote (Mai 2008) wird von der<br />
Stadtverwaltung mit 2,4% angegeben. Nach Übersicht der Wohnungsunternehmen liegt der Leerstand in<br />
den sieben Plattenbaugebieten der Stadt weit darunter. Die PRO POTSDAM selbst registriert einen ver-<br />
mietbaren Leerstand von 0,9% über den Gesamtbestand.<br />
Zusätzlicher Wohnungsbedarf: Der Wohnungsmarktbericht vom Juli 2008 geht von einem zusätzlichen<br />
Bedarf bis <strong>zum</strong> Jahr 2020 von 7.400 bis 12.300 Wohnungen aus. Angesichts der Lage auf dem Woh-<br />
nungsmarkt ist der Bedarf nur durch Neubau zu decken. Notwendig wäre der Neubau von 600 bis 950<br />
Wohnungen pro Jahr. Dem steht ein Rückgang der Baufertigstellungen gegenüber (2004 bis 2007 gegen-<br />
über 2000 bis 2003 = -23%).<br />
Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum erscheint eine Verdichtung des Standortes <strong>Drewitz</strong><br />
durch Neubau realistisch. Durch den Neubau von Wohnungen würde man mehrere Entwicklungsziele<br />
bedienen können:<br />
1. Wohnraumversorgung: Es wird neuer, bedarfsgerechter Wohnraum zur Verfügung gestellt.<br />
2. Städtebau: Der Neubau macht städtebauliche Reparaturen und Korrekturen möglich.<br />
3. Sozialgefüge: Kaufkraftstärkere Gruppen ziehen in das Gebiet ohne die jetzigen Bewohner zu ver-<br />
drängen.<br />
4. Image: Die Umgestaltung des Stadtteils und die Stabilisierung des sozialen Gefüges bieten<br />
Ansätze für die Veränderung des Images des Stadtteils.<br />
4.2. Nachfragegruppen<br />
4.2.1 Nachfrage auf angespannten Märkten<br />
Die Studie Wohntrends 2020 des GdW analysiert die Tendenzen auf dem bundesdeutschen Wohnungs-<br />
markt und erarbeitet Schlussfolgerungen für regionale Märkte. Für wachsende Märkte, so auch für Pots-<br />
dam, prognostiziert sie eine hohe Nachfrage in allen Preissegmenten.<br />
Das untere Preisniveau stellt ein Wachstumssegment dar. Es ist davon auszugehen, dass die von der<br />
Bundesregierung ausgewiesene Armutsquote weiter steigt. Die bereits heute zu beobachtenden Versor-<br />
gungsengpässe an Wohnraum im unteren Preissegment werden sich dadurch weiter verstärken.<br />
34
Alter<br />
18 - 25<br />
25 - 35<br />
35 - 50<br />
50 - 65<br />
> 65<br />
Personen<br />
im Haushalt<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
> 4<br />
Anteil<br />
an allen<br />
Zuzügen<br />
49%<br />
32%<br />
10%<br />
6%<br />
3%<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Auch das mittlere Preissegment wird von Nachfrageüberhängen gekennzeichnet sein. Um bei Verände-<br />
rungen der Lebenslage die Bewohner in diesem Preissegment zu halten, ist es notwendig, über die Wohn-<br />
qualität hinaus zusätzliche Leistungen und Qualitäten anzubieten. Dabei geht es um ökologische As-<br />
pekte, ein hohes Sicherheitsniveau, technische Zusatzeinrichtungen, wohnbegleitende Dienstleistungen<br />
und eine hohe Wohnumfeldqualität.<br />
Wohnungen im gehobenen Preisniveau sind in wachsenden Märkten zu realisieren. Dieses Marktseg-<br />
ment bietet Raum für Neubau und Experimente, in denen auch individuelle Wunschvorstellungen reali-<br />
siert und aufgrund der Kaufkraft der Mieter bezahlt werden können.<br />
4.2.2. Nachfrage von außen<br />
In ihren Untersuchungen geht die Stadt Potsdam davon aus, dass der Bevölkerungszuwachs vor allem<br />
durch Wanderungsgewinne erfolgt. In den vergangenen Jahren war der Zuzug vor allem geprägt von Jün-<br />
geren aus den neuen Ländern, wobei es sich vor allem um einkommensschwache Zuwanderer handelte.<br />
Die Veränderung der Bevölkerung war zudem gekennzeichnet von anhaltenden Wanderungsverlusten an<br />
die umliegenden Nachbargemeinden, vor allen Dingen durch die Abwanderung von einkommensstarken<br />
Haushalten. Wurde das Bevölkerungswachstum seit 2000 vor allem von jungen Erwachsenen geprägt,<br />
werden künftig vor allem die mittleren Altersgruppen (30 bis 65 Jahre) und Hochbetagte das Wachstum<br />
tragen. Die Gruppe der zuziehenden jungen Erwachsenen wird quantitativ weiter hoch sein, jedoch wird<br />
sich ihr Anteil an den Zuziehenden verringern.<br />
4.2.3. Nachfrage innerhalb Potsdams<br />
Betrachtet man die derzeitige innerstädtische Nachfrage, dann zeichnen sich Angebotsdefizite ab, die<br />
durch Neubau abzubauen wären: Mangel herrscht vor allem an kleinen Wohnungen (1- und 2-Personen-<br />
Haushalte) im unteren und mittleren Preissegment. Es fehlt ebenfalls an großen und preiswerten Woh-<br />
nungen für Familien. Unterversorgte Zielgruppen sind vor allem junge Alleinstehende, Haushalte mit nied-<br />
rigen Einkommen, kinderlose Paare (jeden Alters) und Familien mit 2 und mehr Kindern. (Vergleiche IfS<br />
Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik)<br />
4.2.4. Nachfrage innerhalb von <strong>Drewitz</strong><br />
Anhand der Fragebögen, die jeder Zu- und jeder Wegziehende ausfüllt, lässt sich ablesen, welches Kli-<br />
entel <strong>Drewitz</strong> den Rücken kehrt, und welche Gruppen nach <strong>Drewitz</strong> ziehen. Die Daten werden seit 2004<br />
erhoben und quartalsweise ausgewertet.<br />
Anteil<br />
an allen<br />
Zuzügen<br />
37%<br />
28%<br />
17%<br />
12%<br />
5%<br />
Anteil<br />
an allen<br />
Wegzügen<br />
22%<br />
31%<br />
25%<br />
10%<br />
12%<br />
Differenz<br />
+ 15<br />
- 3<br />
- 8<br />
+ 2<br />
- 7<br />
Anteil<br />
an allen<br />
Wegzügen<br />
21%<br />
41%<br />
21%<br />
12%<br />
5%<br />
Differenz<br />
+ 28<br />
- 9<br />
- 11<br />
- 6<br />
- 2<br />
Haushaltseinkommen<br />
in Euro<br />
500 – 1000<br />
1000 – 1500<br />
1500 – 2000<br />
>2000<br />
Anteil<br />
an allen<br />
Zuzügen<br />
37%<br />
40%<br />
11%<br />
12%<br />
Anteil an<br />
Bewohner<br />
in 2006<br />
40%<br />
28%<br />
17%<br />
14%<br />
Differenz<br />
- 3<br />
+ 12<br />
- 6<br />
- 2<br />
Zusammenfassend kann festgestellt werden: Die <strong>Drewitz</strong>er Haushalte werden tendenziell kleiner, jün-<br />
ger und einkommensschwächer. Mehr-Personen-Haushalte mit normalen und mittleren Einkommen,<br />
vor allem solche aus der mittleren Altersgruppe (35 bis 50 Jahre) und der Gruppe der über 65-Jährigen,<br />
verlassen <strong>Drewitz</strong> eher. Es ziehen vor allem kleinere, jüngere und finanzschwächere Haushalte nach<br />
<strong>Drewitz</strong>.<br />
35
Wohntrends 2020<br />
(GdW)<br />
Nachfragezuwachs<br />
in allen<br />
Preissegmenten<br />
4.2.5. Schlußfolgerungen<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Legt man die Aussagen über die aktuelle Situation des Wohnungsmarktes über- oder auch nebeneinan-<br />
der, ergeben sich eine Reihe von Übereinstimmungen.<br />
Wohnungen für kleine Haushalte: Eine hohe Nachfrage nach Wohnungen für kleine Haushalte (1 bis 2<br />
Personen) ist innerhalb der Stadt Potsdam wie auch bei den nach Potsdam Ziehenden zu verzeichnen.<br />
Daraus kann die Notwendigkeit für den Neubau von Wohnungen für kleine Haushalte abgeleitet werden.<br />
Bei den Nachfragern nach solchen Wohnungen handelt es sich um junge, ältere und hochbetagte. Da in<br />
den letzten Jahren mehr Jüngere nach <strong>Drewitz</strong> als von dort weggezogen sind, kann man annehmen, dass<br />
<strong>Drewitz</strong> bei dieser Altersgruppe Akzeptanz, vielleicht sogar Gefallen findet. Anders verhält es sich bei den<br />
älteren und hochbetagten Personen: Solche Personen sind in den letzten Jahren öfter fort- als hinzugezo-<br />
gen. Hier ist zu prüfen, inwieweit der Standort für ältere Menschen qualifiziert werden kann.<br />
Wohnungen für die mittlere Altersgruppe: In dieser Altersgruppe dominieren die 2- und Mehr-Personen-<br />
Haushalte, unter ihnen befinden sich auch viele Haushalte mit mittlerer und höherer Kaufkraft. Die Nach-<br />
frage in Potsdam ist höher als das Angebot, hinzu kommt eine steigende Nachfrage von außen. Generell<br />
ist es attraktiv, bei Neubauplanungen auf dieses Klientel zu schauen, allerdings ist die Eignung des<br />
Standortes <strong>Drewitz</strong> zu hinterfragen: Der Anteil dieser Gruppe an der Bevölkerung in <strong>Drewitz</strong> sinkt seit Jah-<br />
ren. Offenbar ist der Wohnstandort für diese Gruppe wenig attraktiv. Will man in <strong>Drewitz</strong> Angebote für die<br />
mittlere Altersgruppe schaffen, werden sich diese nicht auf attraktive Wohnungen beschränken können.<br />
Wohnungen für Familien mit Kindern: An Wohnungen für größere Familien fehlt es in Potsdam generell.<br />
Trotzdem ziehen mehr Familien aus <strong>Drewitz</strong> fort als hinziehen. Auch für diese Gruppe gilt: Will man Fa-<br />
milien mit Kindern Wohnangebote machen, so müssen sich diese auf eine entsprechende Qualität des<br />
Standortes stützen können.<br />
Angebotsdefizite<br />
innerhalb Potsdams<br />
Wohnungen für 1- bis<br />
2- Personen-Haushalte<br />
Wohnungen für Familien<br />
mit 2 und mehr Kindern<br />
4.3. Neue Standortqualitäten<br />
Nachfrage von außen<br />
Junge Singles<br />
Hochbetagte<br />
30- bis 65-Jährige<br />
Um die Neubaupotentiale in <strong>Drewitz</strong> bewerten und Strategien für die Sanierung des Bestandes erarbeiten<br />
zu können, ist es notwendig, die zukünftige Eignung des Standortes <strong>Drewitz</strong> für bestimmte Zielgruppen zu<br />
prüfen: Für welche Gruppen wird die <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> von Interesse sein?<br />
Angebotsdefizite in <strong>Drewitz</strong><br />
Wohnungen für Ältere als 65 Jahren<br />
Wohnungen für 35- bis 50-Jährige<br />
Wohnungen für nomale mittlere Einkommen<br />
Wohnungen für Mehr-Personen-Haushalte<br />
Bei der Analyse sind die Ergebnisse der städtebaulichen Eingriffe, die neue Qualität des Freiraums und<br />
die Veränderungen der Verkehrserschliessung zu berücksichtigen. Sie machen Lagen, die bislang völlig<br />
unattraktiv waren, zu guten Lagen. Wohnen am Park, Wohnen mit eigenem Hof und Blick ins Grüne, ein<br />
dichtes Netz von Haltestellen, barrierefreie Wege, verringerte Lärmbelästigung durch die Autobahn und<br />
die Nuthestraße, geringerer PKW-Verkehr durchs Gebiet – alles das verleiht dem Gebiet neue Qualitäten.<br />
In einem ersten Schritt der Analyse wurden die Lagequalitäten des Standortes kleinräumig, d.h. in 20 Mi-<br />
krostandorten, untersucht. Zugrunde gelegt wurde dabei nicht der Ist-Zustand der Siedlung, sondern die<br />
Gegebenheiten, wie sie sich nach dem oben aufgezeigten städtebaulichen Konzept darstellen würden.<br />
36
Allgemein / Mikrostandorte<br />
Nähe zu Haltestelle ÖPNV<br />
Kurzer Weg <strong>zum</strong> Stern-Center<br />
Kurzer Weg <strong>zum</strong> HNC/zu Lidl<br />
Grünes Umfeld: Park oder Umland<br />
„Eigener“ grüner Hof<br />
Blick ins Grüne<br />
Nähe zur Schule<br />
Nähe zur Kita<br />
Ausstattung mit Stellplätzen<br />
Lärmbelastung<br />
Belastung durch Autoverkehr<br />
Erreichbarkeit Schule/Kita ohne Straße<br />
Erreichbarkeit Shopping ohne Straße<br />
Extrem kurzer Weg <strong>zum</strong> Shopping<br />
Summe der Bewertungen<br />
Allgemeine Bewertung<br />
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<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
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In einem zweiten Analyseschritt wurden die Lagequalitäten aus der Sicht verschiedener Zielgruppen be-<br />
wertet. Im Ergebnis dessen ergab sich für jede der Zielgruppen ein Ranking der Mikrostandorte. Für jeden<br />
Mikrostandort kann nun ausgewiesen werden, für welche Zielgruppe er hinsichtlich seiner Lagequalität<br />
besonders bzw. für welche Zielgruppen er weniger geeignet ist. Als besondere Zielgruppen wurden Men-<br />
schen mit Behinderungen und deren Bedürfnisse sowie Haushalte ohne Auto betrachtet.<br />
Zielgruppen /Mikrostandorte<br />
Allgemeine Bewertung<br />
Senioren<br />
Behinderte<br />
Familie mit kleinen Kindern<br />
Familien mit großen Kindern<br />
Alleinerziehende<br />
Jugendliche Mieter<br />
Haushalte ohne Auto<br />
Paare ohne Kinder im mittleren Alter<br />
Im Ergebnis dieses Verfahrens liegt eine eindeutige Orientierung für die Bewertung der Neubaupotentiale<br />
und die erforderlichen Bestandssanierungen vor:<br />
Der Südwesten der Siedlung ist vor allem geeignet für Familien mit kleinen und großen Kindern sowie für<br />
Alleinerziehende. Schule und Kita liegen sehr nah, das Umfeld ist grün und der Bereich gut an den ÖPNV<br />
angebunden.<br />
Der Nordosten und das Zentrum der Siedlung ist vor allem geeignet für ältere Menschen. Hier sind es<br />
vor allem die kurzen Wege zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten, das grüne Wohnumfeld und die geringe<br />
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Lärmbelästigung, die die besondere Qualität des Standortes ausmachen.<br />
Im Südosten der Siedlung zeichnet sich ein Bereich ab, der eher für junge Leute und dynamische Haus-<br />
halte von Interesse ist. Der Bereich ist gut vom ÖPNV versorgt, die Wege <strong>zum</strong> Einkaufen noch immer<br />
kurz. Dafür bietet der Bereich weniger Privatheit (keine oder nur offene Höfe) und er ist durch die nahe<br />
Autobahn lärmbelastet.<br />
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4
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Im Zentrum der Siedlung befindet sich ein großer Raum, der geeignet ist für Haushalte ohne Auto. Das<br />
Gebiet ist mit privatem wie öffentlichem Grün reichlich ausgestattet und kaum von Lärm und PKW-Verkehr<br />
belastet. Die Wege zu Haltesstellen und Einkaufsmöglichkeiten sind kurz.<br />
Aufgrund der Wohnumfeldmaßnahmen und der barrierefreien Gestaltung der zentralen Grünzüge ergibt<br />
sich ein großer Bereich innerhalb der <strong>Gartenstadt</strong>, in dem die Wege zwischen Wohnung und Infrastruktur-<br />
einrichtungen einschließlich Haltestellen des öffentlich Personennahverkehrs barrierefrei sind.<br />
4.4. Zusammenfassung: Die neuen <strong>Drewitz</strong>er<br />
Der Umbau der Siedlung ermöglicht es, neue Zielgruppen für den Standort zu erschließen. War <strong>Drewitz</strong><br />
in den letzten Jahren vor allem für junge, kleine und finanzschwache Haushalte interessant, ist die Gar-<br />
tenstadt <strong>Drewitz</strong> für unterschiedliche Gruppen von Interesse. Alle dargestellten Zielgruppen – bis auf<br />
die alleinstehenden Paare im mittleren Alter – finden in <strong>Drewitz</strong> einen Ort, der ihren Interessen optimal<br />
entspricht.<br />
Bei der Bestandssanierung sollen vor allem die Interessen der Familien mit Kindern, der Alleinerziehen,<br />
der Senioren und der jugendlichen Mieter berücksichtigt werden. Durch die Anwendung unterschied-<br />
licher Sanierungsstandards werden Angebote für wirtschaftlich schwache Haushalte erhalten bleiben<br />
und neue für normale und mittlere Einkommen geschaffen.<br />
Die Angebote für Familien mit großen Kindern, die im Zuge der Bestandssanierung geschaffen werden,<br />
sollen die Biografien der Bewohner berücksichtigen: Wenn die Kinder ausziehen, dann müssen die Zim-<br />
mer für andere Zwecke, beispielsweise für das Arbeiten zu Hause, geeignet sein. Auf diese Weise kann<br />
es gelingen, mittelalte Paare im Gebiet zu halten.<br />
38
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Bei der Bestandssanierung ist in den entsprechenden barrierefreien Lagen und unter Berücksichtigung<br />
der Wirtschaftlichkeit auf die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderungen einzugehen. Insbesondere<br />
das Erdgeschoss der „Rolle“, entlang der südöstlich gelegenen Seite des Konrad-Wolf-Parks, stellt ein<br />
großes Potential für Wohnungen für Menschen mit Behinderungen dar: Die leer stehenden und seit Jah-<br />
ren nicht mehr fremdvermieteten Räume im Erdgeschoss sind schon heute von der anderen Seite der<br />
Gebäudezeile ebenerdig erschlossen.<br />
Einige der durch den Umbau von <strong>Drewitz</strong> zur <strong>Gartenstadt</strong> neu gewonnenen Qualitäte sind einzigartig – für<br />
sich genommen und erst recht in der Summe: Die Barrierefreiheit, die großen Räume und wichtige Infra-<br />
struktur einschließt, die intensive Begrünung, das bequeme Wohnen ohne eigenes Auto und nicht zuletzt<br />
das ökologische Profil der Siedlung lassen erwarten, dass es auch wieder gelingen wird, Normal- bis mitt-<br />
lere Verdiener ins Gebiet zu holen.<br />
Der Neubau von Wohnungen durch den Ausbau der Dachgeschosse gestattet großzügigere und flexiblere<br />
Grundrisse. Hier können mutige Angebote entwickelt werden, die auch experimentellen Wohnbedürfnis-<br />
sen ansprechen. Die Dachaufbauten (jeweils erschlossen über die Aufzüge in den benachbarten Ergän-<br />
zungsbauten) eignen sich aber auch für Senioren und Menschen mit Behinderungen.<br />
Der Neubau in Ergänzung bestehender Gebäude (Lückenbebauung) kann sich an den Qualitäten der Mi-<br />
krostandorte orientieren. Da sie im Wesentlichen durch selbst bestimmte Baugruppen realisiert werden,<br />
sind hier gut verdienende Familien mit und ohne Kinder die wahrscheinliche Zielgruppe.<br />
Der Neubau in Ergänzung bestehender Gebäude (Lückenbebauung) ist aber auch ein Feld für neue Wohn-<br />
formen: Mehrgenerationen-Wohnen, Gemeinschaften von Senioren und andere Modelle finden hier ihren<br />
Platz.<br />
Ein besonderes Angebot kann in den ergänzenden Neubauten (Lückenbauten) realisiert werden: Das<br />
betreute Wohnen. Die Nachbarschaft zu rüstigen Menschen, Familien, Kindern und Jugendlichen und die<br />
gemeinsame Nutzung des Hofes kann die Lebensqualität der betreuten Menschen deutlich aufwerten.<br />
Die Bebauung der Sternstraße erlaubt Angebote an Gruppen, die auf Wohneigentum orientiert sind. Hier<br />
sind vor allem Familien mit Kindern und Paare in den besten Jahren gefragt.<br />
Familien mit Kindern<br />
Senioren<br />
Alleinerziehende<br />
Jugendliche Mieter<br />
Menschen mit Behinderungen<br />
Paare ohne Kinder<br />
Baugruppen<br />
Wohneigentum<br />
Neu Wohnformen<br />
Betreutes Wohnen<br />
Experimentelles Wohnen<br />
Unteres Preissegment<br />
Bestandssanierung<br />
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Bestandssanierung<br />
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Neubau<br />
Dachgeschoss<br />
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Mittleres Preissegment<br />
Neubau in<br />
Lücken<br />
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Neubau von<br />
Blöcken<br />
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Neubau<br />
Sternstraße<br />
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<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
5. Partizipationskonzept<br />
Das Konzept für die <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> wurde in den letzten Jahren öffentlich erarbeitet. Die wichtigsten<br />
Stationen der Erarbeitung, etwa die Tagung des Bundes der Landschaftsarchitekten 2004 und die in<br />
den Folgejahren durchgeführten Internationalen Sommercamps, waren öffentliche Veranstaltungen. Un-<br />
ter Beteiligung der Betroffenen, der Akteure, der Wirtschaft und der sozialen Träger wurde der Masterplan<br />
Stern/<strong>Drewitz</strong>/Kirchsteigfeld erarbeitet. Die Einbeziehung der Bewohner, die öffentliche Diskussion von<br />
Vorschlägen, strategischen Ansätzen und Einzelmaßnahmen, wird auch weiterhin konstituierendes Prin-<br />
zip des Projektes <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> sein. Und es entspricht der Idee von einer <strong>Gartenstadt</strong>: Nur viele<br />
Hände können sie <strong>zum</strong> Blühen bringen und pflegen. Will man helfende Hände, muss man zuvor die Köpfe<br />
und Herzen gewinnen.<br />
Die Umwandlung der Siedlung hat so außerordentlich viele Aspekte, erhebliche Auswirkungen auf die<br />
Mieten und zugleich in vielen Fragen Vorbildfunktion, dass vor Ort eine Informations- und Kontaktstelle<br />
eingerichtet werden soll. Sie hat folgende Funktion:<br />
4 Information der Bewohner, darunter auch Organisation von Mieterversammlungen und Beteiligungs-<br />
verfahren, individuelle Beratungen für Mieter (auch bei sozialen Härten),<br />
4 Kontaktstelle für alle Betroffenen und Interessierte, die sich über die Entwicklung der Siedlung und<br />
einzelne Maßnahmen informieren lassen wollen,<br />
4 Koordinierung der Zusammenarbeit der Wohnungswirtschaft mit den anderen Akteuren,<br />
4 Koordination von Hilfsangeboten (z.B. Unterstützung bei Wohnungssuche, Wohnungstausch, Umzug),<br />
4 Zusammenarbeit mit den Schulen vor Ort und stadtweit,<br />
4 Presse- und Öffentlichkeitsarbeit.<br />
5.1. Grundlagen der Kommunikation mit den Bewohnern<br />
Die Wohnungswirtschaft verfügt über verschiedene Instrumente, um die Bedürfnisse der <strong>Drewitz</strong>er sowie<br />
deren Veränderungen erfassen und bewerten zu können. Dazu gehören:<br />
Instrument<br />
Amt für Stadtforschung,<br />
Statistik<br />
und Wohnen<br />
Mieterbefragung<br />
Befragung der<br />
Mietinteressenten<br />
Befragung der<br />
Einziehenden<br />
Befragung der<br />
Ausziehenden<br />
Sinus-Millieu-Analyse<br />
Bewohnerbefragung<br />
Telefonische Mieterbefragung<br />
Termin<br />
regelmäßige<br />
Sonderauswertungen<br />
Alle 2 bis 3 Jahre<br />
Laufend,<br />
vierteljährliche<br />
Auswertung<br />
Seit Februar 2009<br />
Herbst 2009<br />
Bei Bedarf<br />
Träger<br />
Stadt Potsdam<br />
PRO POTSDAM<br />
PRO POTSDAM<br />
PRO POTSDAM<br />
PRO POTSDAM<br />
PRO POTSDAM<br />
Stadt Potsdam<br />
PRO POTSDAM<br />
40<br />
Inhalte<br />
„harte“ sozio-ökonomische Daten über Potsdams Plattenbaugebiete,<br />
kleinräumige Untersuchungen z.B. zu Migration, Arbeitslosigkeit<br />
oder PKW-Nutzung<br />
„weiche“ Daten: Lebenslage, Zufriedenheit, Bedarfe, subjektive<br />
Einschätzungen und Wahrnehmungen, Wünsche nach Veränderung<br />
u.a.m., vergleichbare Daten aus 1999 bis 2009<br />
Erfassung der Wohnungswünsche, des jetzigen Wohnungsortes,<br />
der Mietzahlungsbereitschaft u.a.m.<br />
Gründe für Umzug, Einschätzung der bisherigen Wohnung und<br />
des bisherigen Wohnortes<br />
Gründe für Einzug, Einschätzung von Wohnung, Wohnort und der<br />
Leistungen der PRO POTSDAM<br />
Beschreibung von Werten und Lebensstilen (in Zusammenarbeit<br />
mit dem Potsdamer Institut für Klimafolgeforschung)<br />
Bewertung der Wohnqualitäten im Stadtteil, Beurteilung bis-<br />
heriger Planungen und Projekte<br />
Kann zur Evaluierung und zur Wirkungskontrolle von Maßnahmen,<br />
auch zur Erfassung von Meinungsbildern eingesetzt werden
5.2. Abstimmungsgremien<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Im Jahr 2004 wurde auf Initiative der Wohnungsunternehmen eine Steuerungsgruppe für die weitere Ent-<br />
wicklung der Stadtteile Stern/<strong>Drewitz</strong>/Kirchsteigfeld eingerichtet. Dieses informelle Gremium, das Ver-<br />
waltung, Politik, Bürgerinitiativen und Wohnungswirtschaft an einen Tisch brachte, wurde 2006 durch den<br />
Beirat Stern/<strong>Drewitz</strong>/Kirchsteigfeld abgelöst, der auf Beschluss der Stadtverordnetenversammlung<br />
gegründet und dem Bauausschuss des Stadtparlamentes zugeordnet wurde. Die im Herbst 2008 neu<br />
konstituierte Stadtverordnetenversammlung hat im Mai 2009 den Beschluss gefasst, auch in dieser Le-<br />
gislaturperiode einen Beirat Stern/<strong>Drewitz</strong>/Kirchsteigfeld zu berufen. Darüber hinaus gibt es folgende<br />
Gremien, Instutionen und Netzwerke, in denen die Wohnungswirtschaft mitarbeitet:<br />
Gremien Stadtteilschule <strong>Drewitz</strong>: Die Landeshauptstadt Potsdam untersucht derzeit die Notwendigkeit<br />
der Einrichtung einer Stadtteilschule im Quartier und lässt dazu die Bedarfe an Kommunikation und so-<br />
zialer Infrastruktur untersuchen. Im Zuge dieses Arbeitsprozesses wurde bei der Stadtverwaltung eine<br />
Kerngruppe und vor Ort eine Arbeitsgruppe gegründet. In beiden Gremien arbeitet die PRO POTSDAM<br />
aktiv mit.<br />
Netzwerk sozialer Träger: Der Verein Soziale Stadt Potsdam e.V., ein überwiegend von der PRO POTSDAM<br />
finanzierter und von Mitarbeitern der PRO POTSDAM gegründeter Verein, ist derzeit dabei, ein Netzwerk<br />
zwischen den sozialen und andern Trägern vor Ort zu bilden. Ziel ist es, die Interessen des Stadtteils<br />
kompetent nach außen zu vertreten.<br />
Bündnis für Familien Stern/<strong>Drewitz</strong>/Kirchsteigfeld: Das Bündnis vereint alle Akteure des Stadtgebietes.<br />
Die PRO POTSDAM arbeitet seit der Gründung in 2007 aktiv mit.<br />
Einen besonderen Platz unter den Abstimmungsgremien nimmt der Arbeitskreis StadtSpuren ein. Er ist<br />
ein seit 1997 bestehendes Gremium der Potsdamer sozialen Wohnungswirtschaft. Hier arbeiten fünf<br />
Genossenschaften und die PRO POTSDAM eng zusammen, um gemeinsame Interessen zu vertreten,<br />
Erfahrungen auszutauschen und sich in strategischen Fragen abzustimmen.<br />
Der Arbeitskreis Stadtspuren hat unter anderem die Aufgabe, das Vorgehen der Unternehmen bei der<br />
Quartiersentwicklung abzustimmen. So wurde zwischen 1999 und 2001 der Stadtteil Zentrum Ost nach<br />
gemeinsamer Abstimmung und Planung grundlegend saniert, wobei auch die Frei- und öffentlichen Räu-<br />
me in die von der Wohnungswirtschaft erarbeitete Gesamtstrategie integriert wurden. Auch in <strong>Drewitz</strong> ar-<br />
beiten die Unternehmen des Arbeitskreises zusammen: Seit 2005 kooperieren sie bei der Durchführung<br />
der Internationalen Sommercamps in <strong>Drewitz</strong>, in 2006 wurde die gemeinsame Umgestaltung eines Hofes<br />
(Robert-Baberske-Straße), der vier Eigentümern gehört, abgeschlossen.<br />
5.3. Beteiligung am Planungsprozess<br />
Bereits bei dem gemeinsam gestalteten Wohnhof wurde eine Perspektivenwerkstatt mit Workshops ge-<br />
meinsam mit den Bewohnern durchgeführt. Die Vorstellungen der Bewohner haben seinerzeit in die Ge-<br />
staltung des Hofes Eingang gefunden. Dieses Vorgehen hat sich bewährt und wird auch bei der künftigen<br />
Entwicklung des Stadtteils gepflegt werden:<br />
Öffentliche Planung: Insbesondere zur Gestaltung der Höfe, des Parks und des zentralen Grünzuges wer-<br />
den Methoden wie „Community planing“, „open space“ und andere Anwendung finden.<br />
Gremienarbeit: Die oben beschriebenen Gremien werden in die grundlegenden Entscheidungsprozesse<br />
einbezogen und von der Wohnungswirtschaft zur Entscheidungsfindung genutzt.<br />
41
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Projektraum: Mit Unterstützung der PRO POTSDAM und des bereits erwähnten Vereins Soziale Stadt<br />
Potsdam e.V. wird im Sommer 2009 ein Projektraum eingerichtet, der durch zwei Mitarbeiterinnen des<br />
Vereins besetzt werden wird. Seine Aufgabe ist es, das Netzwerk der sozialen Träger zu pflegen, die Kom-<br />
munikation mit den Bewohnern und zwischen den Trägern zu organisieren.<br />
Presse- und Öffentlichkeitsarbeit: Die PRO POTSDAM verfügt über ein umfangreiches Instrumentarium<br />
für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit. Diese Ressourcen werden auch für die Entwicklung des Stadt-<br />
teils und für die Sicherung der Öffentlichkeit bei Planungsprozessen zur Verfügung gestellt.<br />
Die PRO POTSDAM wird auch weiterhin das Quartiersmanagement der Landeshauptstadt im Stadtteil<br />
<strong>Drewitz</strong> unterstützen und gemeinsam mit dem Quartiersmanagement ihre Entscheidungen vorbereiten.<br />
Die Internationalen Sommercamps, wie jährlich seit 2005, werden fortgesetzt und wie schon in der Ver-<br />
gangenheit mit öffentlichen Veranstaltungen und einer entsprechenden Pressearbeit verbunden.<br />
Für einzelne stadtbildprägende Gebäude sowie für die zentralen Grünanlagen sind Gestaltungs- und Ar-<br />
chitekturwettbewerbe mit öffentlicher Beteiligung geplant.<br />
5.4. Sozialmanagement<br />
Das soziale Management der Schaffung der <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> bezieht sich auf mehrere Handlungs-<br />
felder:<br />
Strategiebildung und Entscheidungsfindung: Die Einbeziehung der sozialen Träger garantiert das früh-<br />
zeitige Erkennen von sozialen Risiken. Wo es möglich ist, können sie ausgeschlossen werden bzw. kann<br />
ihnen rechtzeitig begegnet werden.<br />
Wirkungskontrolle und Evaluation: Durchgeführte Maßnahmen und ihre Folgen werden gemeinsam mit<br />
den sozialen Trägern ausgewertet. Daraus lassen sich Handlungsnotwendigkeiten ableiten bzw. Schluss-<br />
folgerungen für nachfolgende Maßnahmen ziehen.<br />
Einzelfalllösungen: Das enge und erprobte Zu-<br />
sammenspiel zwischen der PRO POTSDAM und<br />
dem Netz an Kooperationspartnern gestattet es,<br />
in sozialen Not- und Härtefällen individuell und be-<br />
darfsgerecht zu helfen.<br />
Die PRO POTSDAM verfügt wie auch die Genos-<br />
senschaften im Gebiet über ein eigenes Sozial-<br />
management. Das der PRO POTSDAM umfasst<br />
folgende Elemente:<br />
Ein Sozialmanager koordiniert sämtliche Aktivi-<br />
täten der PRO POTSDAM zur Lösung von Einzelfäl-<br />
len bis hin zur Koordination der Zusammenarbeit<br />
mit verschiedenen sozialen Trägern und Einrichtungen.<br />
Bestandteil des Sozialmanagements ist seine qualifizierte Schuldnerberatung, die durch die AWO Pots-<br />
dam getragen wird. Die Zusammenarbeit zwischen Sozialmanagement und AWO garantiert ein schnelles<br />
Erkennen von problematischen Situationen und ein schnelles Reagieren darauf.<br />
42<br />
Befragung<br />
der Bewohner<br />
Planung<br />
Weitere Planungen<br />
ggf. Korrekturen<br />
Individuelle<br />
Hilfsangebote<br />
Bewohner<br />
Kooperation Netzwerk<br />
sozialer Träger<br />
Entscheidung<br />
Umsetzung<br />
ggf. soziale<br />
Härtefälle
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Die PRO POTSDAM realisiert in Zusammenarbeit mit verschiedenen gemeinnützigen Anbietern ein Ma-<br />
nagement zur Konfliktschlichtung innerhalb von Nachbarschaften. Diese Kooperationen werden genutzt,<br />
um Konflikten vorzubeugen. Auf die Kompetenzen der beteiligten Einrichtungen wird zurückgegriffen, um<br />
die konkrete Beteiligung der Mieter und Anwohner an Planungsprozessen realisieren zu können.<br />
Die PRO POTSDAM arbeitet mit sehr vielen sozialen Trägern und Einrichtungen in der Stadt Potsdam<br />
zusammen. Dazu gehören in <strong>Drewitz</strong> die Priesterweg Grundschule und die Kita Stochennest, aber auch<br />
stadtweit tätige Einrichtungen wie das Frauenzentrum. Es ist geplant, diese Einrichtungen noch vor der<br />
Sommerpause 2009 über das Konzept zur <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> zu informieren. Auf deren Kompetenzen<br />
soll bei der strategischen Arbeit wie auch bei der Lösung von Einzelfällen zurückgegriffen werden.<br />
Der Verein Soziale Stadt Potsdam e.V. hat seine Tätigkeit in 2008 auf <strong>Drewitz</strong> ausgeweitet und wird ab<br />
Sommer 2009 den beschriebenen Projektraum <strong>Drewitz</strong> in der Konrad-Wolf-Allee unterhalten.<br />
Im Mittelpunkt der bisherigen Bemühungen steht die Energieeinsparung durch richtiges Verhalten. Im<br />
Zuge der Sanierung des Stadtteils soll das Wohnen in einer energetisch sanierten Wohnung (Nutzung der<br />
Möglichkeiten, richtiges Wohnen) thematisiert werden. Die Bewohner sollen in ihrer Wohnung leben wol-<br />
len, weil sie ihre Vorteile kennen, sie verstehen und nutzen können. In diesen Kontext sind Maßnahmen<br />
einzuordnen, die die Mieter in ihre neue Wohnung begleiten.<br />
Die PRO POTSDAM hat in den letzten Jahren in vielfacher Weise mit den Mietern über Energiesparen, Be-<br />
triebskostenentwicklung und das richtige Wohn- und Verbrauchsverhalten kommuniziert. Die Aktivitäten<br />
sind unter 3.6. und 3.7. ausführlich beschrieben.<br />
Zusätzlich zu den beschriebenen Maßnahmen werden bei der Umgestaltung von <strong>Drewitz</strong> zur <strong>Gartenstadt</strong><br />
folgende Schritte zur Information der Mieter unternommen.<br />
Die Mieter erhalten schon vor der offiziellen Sanierungsankündigung Informationen über die geplanten<br />
Maßnahmen. Dargestellt werden die Ausgangssituation, die geplanten Veränderungen und die zu erwar-<br />
tenden Effekte. Die Information ist mit dem Angebot einer individuellen Beratung und einer Einladung zu<br />
einer Bewohnerversammlung verbunden.<br />
Nur was der Mieter versteht, wird er auch richtig nutzen: Mit Abschluss der Sanierung erhält der Mieter<br />
ein Wohnhandbuch mit Informationen, die die Wirkungsweise der zur energetischen Ertüchtigung einge-<br />
setzten Materialien und Technologien, ihre Vorteile und den richtigen Gebrauch erklärt. Gleichzeitig erhält<br />
er das Angebot einer Beratung in seiner Wohnung.<br />
Die Kooperation mit den Schulen wird verstärkt. Alle <strong>Drewitz</strong>er Schüler besuchen Baustellen, besichtigen<br />
Anlagen der PRO POTSDAM, lernen deren Wirkungsweise kennen. So erleben Kinder aus nächster Nähe<br />
die Wandlung ihres Heimatortes und lernen zeitig den richtigen Umgang mit den „neuen“ Wohnungen.<br />
Ein Lehrpfad durch die Siedlung verbindet die Themen Energie, Wasser, Klimaschutz und Vegetation. Er<br />
führt auf Dächer und Keller, an die Teiche und in das Schaukraftwerk. Ergänzt um Experimente, die die Er-<br />
scheinungsformen von Energie und ihre Umwandlung <strong>zum</strong> Thema haben, ist der Besuch des Lehrpfades<br />
ein Angebot an alle Schulen der Stadt.<br />
43
6. Finanzierungskonzept<br />
6.1. Kosten in Bauphasen<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die geplanten Maßnahmen, die Termine der Durch-<br />
führung und ordnet sie den Akteuren zu.<br />
Investitionsplan �<br />
Zuständig Zeitraum Bestand Aufbau Ergänzung Neubau<br />
Haustechnik�/�<br />
Infrastruktur<br />
Freianlagen<br />
Verkehr�<br />
Infrastruktur<br />
Quartiers��<br />
management<br />
Summe<br />
Investition 2009 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 150.000�€ 24.053�€ 0�€ 240.000�€ 414.053�€<br />
Wohnungswirtschaft 150.000�€ 24.053�€ �������108.000,00�€ 282.053�€<br />
Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 150.000�€<br />
Wohnungswirtschaft Vorgärten 24.053�€<br />
Kommune 132.000�€ 132.000�€<br />
Quartiersmanagement�/�<br />
Kommune<br />
Öffentlichkeitsarbeit<br />
132.000�€<br />
Investition 2010/2011 20.728.534�€ 3.521.920�€ 1.638.527�€ 0�€ 300.000�€ 211.128�€ 1.815.275�€ 240.000�€ 28.455.384�€<br />
Wohnungswirtschaft 20.728.534�€ 3.521.920�€ 300.000�€ 211.128�€ �������108.000,00�€ 24.869.582�€<br />
Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 20.728.534�€ 3.521.920�€ 0�€ 0�€ 300.000�€<br />
Wohnungswirtschaft Vorgärten 211.128�€<br />
Baugruppen�/�Genossenschaft 0�€ 0�€ 1.638.527�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.638.527�€<br />
Baugruppen�/�GenossenscErgänzungsbauten 1.638.527�€<br />
Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.815.275�€ 132.000�€ 1.947.275�€<br />
Kommune Straßen�/�Parkplätze<br />
Quartiersmanagement�/�<br />
1.815.275�€<br />
Kommune<br />
Öffentlichkeitsarbeit<br />
132.000�€<br />
Investition 2012/2013 12.778.500�€ 1.892.800�€ 0�€ 19.134.000�€ 500.000�€ 1.372.954�€ 1.614.150�€ 240.000�€ 37.532.404�€<br />
Wohnungswirtschaft 12.778.500�€ 1.892.800�€ 0�€ 0�€ 500.000�€ 140.177�€ 0�€ �������108.000,00�€ 15.419.477�€<br />
Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 12.778.500�€ 1.892.800�€ 0�€ 0�€ 500.000�€<br />
Wohnungswirtschaft Vorgärten 140.177�€<br />
Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.232.777�€ 1.614.150�€ 132.000�€ 2.978.927�€<br />
Kommune KW�Park 1.232.777�€<br />
Kommune Straßen�/�Parkplätze 1.614.150�€<br />
Kommune<br />
Quartiersmanagement�/�<br />
Öffentlichkeitsarbeit<br />
132.000�€<br />
Verkauf 0�€ 0�€ 0�€ 19.134.000�€<br />
19.134.000�€<br />
0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 19.134.000�€<br />
Investition 2014/2015 19.045.182�€ 2.833.600�€ 2.586.781�€ 49.726.000�€ 500.000�€ 1.968.655�€ 1.809.378�€ 240.000�€ 83.299.215�€<br />
Wohnungswirtschaft 19.045.182�€ 1.854.400�€ 2.586.781�€ 0�€ 500.000�€ 782.982�€ 0�€ �������108.000,00�€ 24.877.345�€<br />
Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 14.638.182�€ 1.854.400�€ 2.586.781�€ 0�€ 500.000�€<br />
Wohnungswirtschaft Vorgärten 333.374�€<br />
Wohnungswirtschaft Höfe 449.608�€<br />
Wohnungswirtschaft Kapitalisierung 4.407.000�€<br />
Verkauf 0�€ 979.200�€ 0�€ 49.726.000�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 50.705.200�€<br />
Aufbau�Verkauf<br />
Neubau�Verkauf<br />
Kapitalisierung 979.200�€ 49.726.000�€<br />
Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.185.673�€ 1.809.378�€ 132.000�€ 3.127.051�€<br />
Kommune KW�Park 839.149�€<br />
Kommune Grünzug 346.524�€<br />
Kommune Straßen�/�Parkplätze 1.809.378�€<br />
Kommune<br />
Quartiersmanagement�/�<br />
Öffentlichkeitsarbeit<br />
132.000�€<br />
Baugruppen�/�GenossenscErgänzungsbauten 4.589.619�€ 4.589.619�€<br />
Investition 2016/2020 30.258.032�€ 1.216.000�€ 13.685.188�€ 14.660.000�€ 900.000�€ 3.388.946�€ 2.050.724�€ 240.000�€ 66.398.890�€<br />
Wohnungswirtschaft 30.258.032�€ 1.216.000�€ 10.232.079�€ 14.660.000�€ 900.000�€ 1.876.898�€ 0�€ �������108.000,00�€ 59.251.009�€<br />
Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 30.258.032�€ 1.216.000�€ 10.232.079�€ 14.660.000�€ 900.000�€<br />
Wohnungswirtschaft Vorgärten 331.564�€<br />
Wohnungswirtschaft Höfe 1.545.334�€<br />
Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.512.049�€ 2.050.724�€ 132.000�€ 3.694.773�€<br />
Kommune KW�Park 1.045.195�€<br />
Kommune Grünzug 466.854�€<br />
Kommune Straßen�/�Parkplätze 2.050.724�€<br />
Kommune<br />
Quartiersmanagement�/�<br />
Öffentlichkeitsarbeit<br />
132.000�€<br />
Baugruppen�/�GenossenscErgänzungsbauten 3.453.109�€ 3.453.109�€<br />
Investition 2021/2025 55.065.261�€ 4.619.200�€ 13.146.566�€ 0�€ 300.000�€ 2.243.682�€ 1.556.143�€ 240.000�€ 77.170.851�€<br />
Wohnungswirtschaft 55.065.261�€ 4.619.200�€ 0�€ 0�€ 300.000�€ 2.243.682�€ 0�€ �������108.000,00�€ 62.336.143�€<br />
Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 55.065.261�€ 4.619.200�€ 0�€ 0�€ 300.000�€<br />
Wohnungswirtschaft Vorgärten 505.622�€<br />
Wohnungswirtschaft Höfe 1.738.060�€<br />
Wohnungswirtschaft Kapitalisierung<br />
Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.556.143�€ 132.000�€ 1.688.143�€<br />
Kommune Straßen�/�Parkplätze 1.556.143�€<br />
Kommune<br />
Quartiersmanagement�/�<br />
Öffentlichkeitsarbeit<br />
132.000�€<br />
Baugruppen�/�GenossenscErgänzungsbauten 13.146.566�€ 13.146.566�€<br />
Gesamtinvestition 2009/2025 137.875.509�€ 14.083.520�€ 31.057.063�€ 83.520.000�€ 2.650.000�€ 9.209.418�€ 8.845.669�€ 1.440.000�€ 293.270.798�€<br />
44
6.2. Zuordnung der Kosten<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Die Kosten für Öffentlichkeitsarbeit werden mit 120.000 Euro/Jahr veranschlagt, die sich die Wohnungs-<br />
unternehmen und die öffentliche Hand zur Hälfte teilen. Die Kosten für das Quartiersmanagement werde<br />
mit 120.000 Euro/Jahr angenommen. Die Belastungen teilen sich wie folgt: 40% Wohnungsunterneh-<br />
men, 48% Förderung durch das Land/den Bund, 12% Kommune. Die Kosten für Straßenbau und Errich-<br />
tung von Stellplätzen sind anteilig den Akteuren zugeordnet.<br />
Hochbau<br />
Freiraum<br />
Verkehr<br />
Haustechnik/Infrastruktur<br />
PR/Quartiersmanagement<br />
Gesamt<br />
6.3. Finanzierung der Maßnahmen<br />
6.3.1. Einnahmen<br />
Gesamt<br />
270.145.510<br />
9.209.419<br />
8.845.670<br />
2.650.000<br />
1.440.000<br />
292.290.599<br />
Wohnungsunternehmen<br />
178.458.689<br />
4.460.687<br />
2.862.459<br />
2.650.000<br />
648.000<br />
189.079.835<br />
Es wird davon ausgegangen, dass im Prozess der Umgestaltung der <strong>Gartenstadt</strong> auch Einnahmen gene-<br />
riert werden können. Die Kommune kann Einnahmen erzielen durch den Verkauf von Grundstücken an<br />
Investoren, Baugruppen u.a. Bauherren, die Umlage von Kosten entsprechend Kommunalabgabengesetz<br />
(KAG) auf die Anlieger und die Akquise von Fördermitteln.<br />
Es scheint geraten, beim Verkauf von Grundstücken wie auch bei der Anwendung des KAG die Interessen<br />
abzuwägen: Ist die Höhe des Ertrages vorrangiges Ziel oder die nachhaltige Entwicklung des Gebietes?<br />
Zum Beispiel kann die kostenfreie oder kostengünstige Überlassung von Grundstücken helfen, Investiti-<br />
onen auf den Weg zu bringen, die Initialwirkung haben. Eine solche Überlassung kann auch Grundvoraus-<br />
setzung für die Errichtung von preiswertem Wohnraum sein.<br />
Im Jahre 2005 hatten Wohnungsunternehmen und die Stadt Potsdam zugunsten der Entwicklung des<br />
Wohngebietes Schlaatz vereinbart, dass die von den Unternehmen an die Kommune gezahlten KAG-Bei-<br />
träge für Straßenbau im Gebiet eingesetzt werden. Die Landeshauptstadt hat sich mit diesen Mitteln an<br />
der Umgestaltung eines Wohnhofes beteiligt. Ein solches Herangehen ist auch in <strong>Drewitz</strong> denkbar.<br />
Die Wohnungsunternehmen können Einnahmen erzielen durch den Verkauf von Grundstücken an Inve-<br />
storen, Baugruppen u.a. Bauherren und Fördermittel. Auch für sie gilt es, beim Verkauf von Grundstücken<br />
die Interessen abzuwägen: Ist die Höhe des Ertrages vorrangiges Ziel oder die nachhaltige Entwicklung<br />
des Gebietes? Die kostengünstige Überlassung von Grundstücken kann <strong>zum</strong> Beispiel Voraussetzung<br />
für das Engagement von Baugruppen sein. Da Potsdam nicht im Rahmen der Stadtumbau-Programme<br />
gefördert wird, wird der Abriss von Gebäuden nicht gefördert. Es ist zu erwägen, inwieweit Wohnungsun-<br />
ternehmen, die Abrisse vornehmen (insgesamt 50 Wohnungen) dabei unterstützt bzw. dafür entschädigt<br />
werden, <strong>zum</strong> Beispiel durch die Überlassung von stadteigenen Grundstücken.<br />
45<br />
Investoren<br />
68.860.000<br />
559.565<br />
357.365<br />
0<br />
0<br />
69.776.930<br />
Baugruppen,<br />
neue Genossenschaften,Privathaushalte<br />
22.827.821<br />
258.667<br />
318.444<br />
0<br />
0<br />
23.404.932<br />
Öffentliche Hand<br />
0<br />
3.930.499<br />
5.307.402<br />
0<br />
792.000<br />
10.029.901
6.3.2. Finanzierung<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Im Folgenden werden die den Wohnungsunternehmen zur Verfügung stehenden Finanzierungsbausteine<br />
diskutiert und bewertet.<br />
Eigenkapital<br />
Für die Bereitstellung ist die innere Finanzierungskraft des Unternehmens entscheidend. Bei noch hohen<br />
Sanierungsrückstau ist dieses in der Regel ein rares Gut.<br />
Vorteile<br />
• Keine vorgeschriebene Verzinsung<br />
• Flexibel einsetzbar<br />
• Keine Auflagen<br />
Nachteile<br />
• Oftmals nur im geringen Umfang vorhanden<br />
• Sollte aus wirtschaftlicher Sicht dort eingesetzt werden,<br />
wo die höchste Rendite zu erzielen ist;<br />
dieses ist nicht immer die angestrebte Sanierung<br />
Schlussfolgerung:<br />
Der Einsatz wird sich in der Regel nicht vermeiden lassen, da z.B. einige Förderprogramme einen Mindesteinsatz fordern.<br />
Auch die Banken werden bei der Gewährung der Fremdmittel in Abhängigkeit vom Beleihungsauslauf einen Mindestanteil<br />
fordern. Dieser wird bei einem Neubau höher als bei einer Sanierung anfallen. Das Eigenkapital stellt das begrenzende<br />
Element der Investitionssumme dar.<br />
KfW-Darlehen<br />
Für die Sanierung und für den Neubau bietet die KfW eine vielfältige Förderlandschaft. Zudem wurden auch für<br />
Selbstnutzer spezielle Programme aufgelegt. Es sollten die Tilgungszuschüsse in direkte Baukostenzuschüsse<br />
umgewandelt und erhöht werden. Die notwendigen Investitionsmaßnahmen können in der Regel nur an Standorten<br />
wirtschaftlich durchgeführt werden, die noch ein hohes Mietsteigerungspotential bieten. Das Standardprogramm weist<br />
nur sehr geringe Vorteile gegenüber den freien Kapitalmarktbedingungen auf. Da diese Mittel in der Regel über die<br />
Hausbanken ausgereicht werden, besteht eine Abhängigkeit von deren Bereitschaft, die sich maßgeblich an der Bonität<br />
des Unternehmens orientiert.<br />
Vorteile<br />
• Bessere Zinskonditionen als auf dem Kapitalmarkt<br />
• Tilgungszuschüsse reduzieren die Annuitäten<br />
• Ohne Mietpreis- und Belegungsbindungen<br />
Nachteile<br />
• Zu kurze Laufzeiten (max. 10 Jahre)<br />
• Bei geringen Mieterhöhungspotential reicht die<br />
Zinssubventionierung und der Tilgungszuschuss nicht für<br />
eine wirtschaftliche Sanierung aus.<br />
Schlussfolgerung:<br />
Für eine energetische Sanierung bzw. einen Neubau eine hilfreiche Basisfinanzierung. Die Fördersumme pro<br />
Wohneinheit sollte für den Neubau deutlich erhöht werden (aktuell 50.000 €/WE).<br />
Eine längere Phase der Zinssubventionierung (20 Jahre) und eine Senkung der Zinssätze für die ersten Jahre würde zu<br />
besseren Investitionsanreizen führen. Optimiert könnte dieses dann durch die Gewährung von direkten<br />
Baukostenzuschüsse werden.<br />
KfW-Darlehen<br />
Einsatz in der Regel nur für den Neubau notwendig. Für die energetische Sanierung ist das Fördervolumen der KfW-<br />
Programme ausreichend.<br />
In der aktuellen Finanzkrise haben sich die Refinanzierungskosten der Banken deutlich verschlechtert, die sich dann<br />
auch auf die Kundenkonditionen auswirken. Zudem werden aktuell bei der Ermittlung der Beleihungswerte deutlich<br />
höhere Abschläge als in der Vergangenheit vorgenommen, was zu einem höheren Eigenkapitaleinsatz führt.<br />
Vorteile<br />
• Flexibel einsetzbar<br />
• Keine Auflagen für die Umsetzung von speziellen<br />
Maßnahmen<br />
• Keine Mietpreis- und Belegungsbindungen<br />
Nachteile<br />
• In der Regel höhere Zinssätze als bei den anderen<br />
Finanzierungsbausteinen<br />
• Aktuell hohe Margenaufschläge<br />
• Steht in Abhängigkeit vom Beleihungswert oftmals nur im<br />
begrenzten Umfang zur Verfügung<br />
Schlussfolgerung:<br />
Die Gewährung hängt neben den oben genannten Einflussfaktoren auch maßgeblich von der Bonitätseinstufung<br />
des Unternehmens durch die Banken ab. Nur bei den Neubauvorhaben haben die Konditionen und die Höhe der<br />
ausgereichten Kredite einen Einfluss auf Wirtschaftlichkeit.<br />
46
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Förderung von Einzelmaßnahmen (z.B. Landesfördermittel)<br />
Spezielle Förderprogramme bieten einen interessanten Finanzierungsbaustein, da sich diese auch mit den KfW-<br />
Programmen kombinieren lassen. Die Förderung zielt hauptsächlich auf die generationsgerechte Sanierung ab und hat<br />
nur als Zusatzbaustein eine energetische Komponente. Die Laufzeit der Förderung wurde nunmehr von 10 auf 15 Jahre<br />
erhöht. Mit der Gewährung der Fördermittel ist eine Mietpreis- und Belegungsbindung verbunden. Diese beträgt als<br />
Minimum 25% der geförderten Wohnungen, wobei die Kommune eine höhere Quote einfordern kann. Die Förderhöhe ist<br />
aktuell auf 40% der Investitionskosten begrenzt.<br />
Spezielle Zuschussprogramme für einen nachträglichen Aufzugsanbau können mit einbezogen werden.<br />
Vorteile<br />
• Sehr geringe Zinsaufwendungen (0,50%)<br />
• Relativ lange Laufzeit (15 Jahre)<br />
• Direkte Baukostenzuschüsse<br />
Nachteile<br />
• Mietpreis- und Belegungsbindungen von mindestens 25%<br />
• Hoher Verwaltungsaufwand<br />
• Hoher Tilgungsaufwand (4,0%)<br />
Schlussfolgerung:<br />
Das Landesprogramm bietet einen interessanten Finanzierungsbaustein, der vor allem in den Bereichen mit einem<br />
geringen Mieterhöhungspotential seine Stärken ausspielt. Für einen verstärkten Einsatz, der mit einer Wirtschaftlichkeit<br />
einhergeht, ist die Abstimmung mit der Kommune über die Quote der Bindungen von entscheidender Bedeutung. Zudem<br />
sind die Anteile der bereits bestehenden Bindungen im Gesamtbestand des Unternehmens mit zu berücksichtigen.<br />
EnEV 2009<br />
6.4. Wirtschaftlichkeitsberechnung<br />
Zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit (DCF-Berechnung über 15 Jahre, dient der Ermittlung der zu erzie-<br />
lenden Mindestmiete) werden drei Standards der Grundsanierung sowie drei Standards der energetischen<br />
Sanierung zugrunde gelegt. Es wird von 100%iger Fremdfinanzierung zu aktuellen KfW-Konditionen aus-<br />
gegangen. Die Werte für die warmen Betriebskosten (wBK) sind geschätzt. Die unterstellten Baukosten<br />
stammen aus abgeschlossenen Bauvorhaben. Nicht berücksichtigt sind die Kosten für die Umgestaltung<br />
von Freiraum und Straßen. Die jährliche Mietsteigerung nach Modernisierungsumlagen wird mit 1% ange-<br />
nommen, die der warmen Betriebskosten mit 6%, der kalten Betriebskosten mit 3%, Verwaltungskosten<br />
2% und Instandhaltungskosten (beginnend mit 3,00 Euro/qm) mit 5%. Die Barwertermittlung erfolgt mit<br />
einem Zinssatz von 5%, der für die Anschlussfinanzierung unterstellte Zinssatz liegt bei 6%.<br />
EEH 80<br />
(Solaranlagen)<br />
EEH 60<br />
(Solaranlagen + Lüftung WRG)<br />
unterer Standard<br />
615,60 €/m 2<br />
6.5. Auswirkungen der Maßnahmen auf die Mieten und die Betriebskosten<br />
Der Anstieg der Mieten ist höher als die erschlossenen Möglichkeiten zur Einsparung von Betriebskosten.<br />
In jedem Falle haben die Mieter nach der Sanierung mehr für das Wohnen zu zahlen als davor.<br />
Argumentationen, die darauf abzielen, für die Maßnahmen der energetischen Sanierung die Akzeptanz der<br />
Mieter zu gewinnen, können also nicht allein mit dem Kostenargument geführt werden. Vielmehr muss das<br />
allgemeine Problembewusstsein um die Folgen der Klima- und Energiekrise geschärft und darüber die Be-<br />
reitschaft geweckt werden, die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen und selbst aktiv zu werden.<br />
Die energetische Sanierung ist unausweichlich mit einem Anstieg der Wohnkosten verbunden. Dies stellt<br />
die Frage nach der Höhe der Kosten der Unterkunft für Transferhaushalte, die die Stadt zu tragen bereit ist.<br />
Anders gefragt: Welche Energieeffizienz gesteht die Stadt den wirtschaftlich schwachen Haushalten zu?<br />
Aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive ist die höchste Energieeffizienz anzustreben. Aus der Perspekti-<br />
47<br />
mittlerer Standard<br />
658,80 €/m 2<br />
190,08 €/m2 468,72 €/m2 190,08 €/m2 533,52 €/m2 190,08 €/m2 425,52 €/m2 731,16 €/m 2<br />
774,36 €/m 2<br />
322,92 €/m2 451,44 €/m2 322,92 €/m2 516,24 €/m2 322,92 €/m2 408,24 €/m2 790,56 €/m 2<br />
833,76 €/m 2<br />
gehobener Standard<br />
723,60 €/m 2<br />
839,16 €/m 2<br />
898,56 €/m 2<br />
390,96 €/m2 442,80 €/m2 390,96 €/m2 507,60 €/m2 390,96 €/m2 399,60 €/m2
Jahre<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
Jahre<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
Jahre<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
EnEV 2009<br />
wBK<br />
0,70 €<br />
0,74 €<br />
0,79 €<br />
0,83 €<br />
0,88 €<br />
EEH 80<br />
wBK<br />
0,60 €<br />
0,64 €<br />
0,67 €<br />
0,71 €<br />
0,76 €<br />
EEH 60<br />
wBK<br />
0,50 €<br />
0,53 €<br />
0,56 €<br />
0,60 €<br />
0,63 €<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
unterer Standard<br />
5,32 €<br />
5,37 €<br />
5,43 €<br />
5,48 €<br />
5,54 €<br />
unterer Standard<br />
5,72 €<br />
5,78 €<br />
5,83 €<br />
5,89 €<br />
5,95 €<br />
unterer Standard<br />
5,80 €<br />
5,86 €<br />
5,92 €<br />
5,98 €<br />
6,04 €<br />
ve der städtischen Haushalte stellt sich dies sicher anders dar. In diesem Interessenkonflikt muss sich die<br />
Stadt positionieren. Die Akzeptanz hoher Nettokaltmieten für energetisch sanierten Wohnraum im Rahmen<br />
der Übernahme der Kosten der Unterkunft würde eine Ermunterung zur Sanierung, ja sogar eine Förderung<br />
der energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes sein.<br />
Die Bereitschaft der Mieter, höhere Kosten zu tragen, wird sich eher einstellen, wenn die energetische Sa-<br />
nierung der Gebäude eingebunden wird in die energetische Sanierung des gesamten Stadtteils. Die ener-<br />
gieeffiziente Organisation der Siedlung (Infrastruktur, ÖPNV usw.), die Nutzung der Möglichkeiten der Natur<br />
(Bepflanzung, Beschattung usw.) und die Optimierung des Städtebaus (Frischluftschneisen, Kleinhöfe, Grün-<br />
züge usw.) verbessert entscheidend die Lebensqualität der Bewohner. Vor diesem Hintergrund – so darf man<br />
annehmen – würden sie eher bereit sein, mehr für das Wohnen zu zahlen.<br />
Während die Wohnungsunternehmen – zu unserer eigenen Überraschung – die Gebäudesanierung nach<br />
energetischen Gesichtspunkten in unterschiedlichen Standards (EnEV 2009) wirtschaftlich darstellen kön-<br />
nen, sind die Kosten für die darüber hinausgehende energetische Sanierung der Siedlung nicht durch die<br />
Wohnungsunternehmen zu schultern. Hier zeichnet sich die Notwendigkeit einer Arbeitsteilung ab. Die Woh-<br />
nungsunternehmen tragen die Verantwortung für die energetische Sanierung der Wohnanlagen, punktuell<br />
unterstützt von der öffentlichen Hand. Die Kommune trägt die Verantwortung für die energetische Umgestal-<br />
tung der Stadt, punktuell unterstützt von den Wohnungsunternehmen (KAG) und von Bund und Ländern.<br />
Die entscheidende Unbekannte in dieser Betrachtung ist die Entwicklung der Energiekosten. So lange diese<br />
von globalen und multinationalen Entwicklungen abhängig ist, so lange bleibt sie eine Zitterpartie – ob mit<br />
oder ohne energetische Sanierung der Gebäude und Siedlungen. Hier bedarf es wesentlicher Investitionen<br />
um autarke Versorgungslösungen zu platzieren. Diese Investitionen werden die Kommunen und kommu-<br />
nalen Energiedienstleister – selbst mit der Unterstützung der Wohnungsunternehmen – nicht ohne Hilfe der<br />
öffentlichen Hand (erst Recht nicht ohne die Motivation durch sie) leisten können.<br />
48<br />
Nettokaltmiete (Ausgangsmiete 3,98 Euro)<br />
mittlerer Standard<br />
5,71 €<br />
5,77 €<br />
5,82 €<br />
5,88 €<br />
5,94 €<br />
Nettokaltmiete (Ausgangsmiete 3,98 Euro)<br />
mittlerer Standard<br />
5,94 €<br />
6,00 €<br />
6,06 €<br />
6,12 €<br />
6,18 €<br />
Nettokaltmiete (Ausgangsmiete 3,98 Euro)<br />
mittlerer Standard<br />
6,03 €<br />
6,09 €<br />
6,15 €<br />
6,21 €<br />
6,27 €<br />
gehobener Standard<br />
5,96 €<br />
6,02 €<br />
6,08 €<br />
6,14 €<br />
6,20 €<br />
gehobener Standard<br />
6,28 €<br />
6,34 €<br />
6,41 €<br />
6,47 €<br />
6,53 €<br />
gehobener Standard<br />
6,42 €<br />
6,48 €<br />
6,55 €<br />
6,61 €<br />
6,68 €
7. Durchführungskonzept<br />
7.1. Maßnahmeplanung<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Das Konzept <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> kann nur langfristig und schrittweise umgesetzt werden. Die Umset-<br />
zung berücksichtigt die Lebenssituation der heute dort lebenden Menschen, ebenso die wirtschaftlichen<br />
Möglichkeiten der Wohnungsunternehmen, der Kommune und der öffentlichen Hand. Anderseits muss<br />
sie Schritt halten mit der technischen Entwicklung, die Lösungen offerieren wird, die preiswerter und effi-<br />
zienter sein werden als jene, die wir heute kennen. Die dargestellte Abfolge der Maßnahmen wurde unter<br />
folgenden Gesichtspunkten erarbeitet:<br />
Die Realisierung des Parks beginnt an einer zentralen Stelle, die von allen <strong>Drewitz</strong>ern wahrgenommen<br />
wird. Davor sollen jene Gebäude saniert werden, die unmittelbar am Park anliegen.<br />
Jene Gebäude, die an Bereiche angrenzen, für deren Entwicklung Investoren gewonnen werden sollen,<br />
werden in den ersten Jahren saniert. Damit soll ein „verkaufsförderndes“ Umfeld geschaffen werden.<br />
Abrisse von Teilen von Wohngebäuden erfolgen erst dann, wenn für die betroffenen Bewohner im Gebiet<br />
Ersatzwohnraum geschaffen wurde.<br />
Die Siedlung wird von innen nach außen saniert, die südöstlichen Blöcke erst in den letzten Jahren. So<br />
wird über lange Zeit ausreichend Wohnraum für finanziell schwächere Haushalte vorgehalten.<br />
Die Umgestaltung des Wohnumfeldes konzentriert sich in den ersten Jahren vorrangig auf die Zielgrup-<br />
pen Familien mit Kindern und Senioren. Dies entspricht der Nachfrage.<br />
7.2. Darstellung der Maßnahmen<br />
In der nachfolgenden Grafik ist der Ablauf der Maßnahmen zwischen 2009 und 2024 dargestellt. Die<br />
investiven Umfänge und die Zuordnung der Trägerschaften sind unter 6.1. und 6.3. dargestellt.<br />
49
7.3. Organisatorische Voraussetzungen<br />
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Die organisatorischen Voraussetzungen der Partizipation sowie die der Abstimmung zwischen Kommune<br />
und Wohnungswirtschaft sind im Partizipationskonzept beschrieben worden.<br />
Dargestellt wurden auch Partnerschaften und Kooperationen, die beispielsweise zwischen den Wohnungs-<br />
unternehmen und den Stadtwerken oder zwischen der PRO POTSDAM und sozialen Trägern bestehen.<br />
Eine der grundsätzlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Konzeptes <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> ist<br />
die Herstellung planungsrechtlicher Sicherheit: Diese kann die Kommune durch Herbeiführung eines<br />
Selbstbindungsbeschlusses erreichen. Ein solcher Beschluss könnte in städtebaulichen Vereinbarungen<br />
zwischen der Kommune und den Bauherren fortgeschrieben und konkretisiert werden. Sie sollen gestal-<br />
terische, soziale und energetische Standards sichern.<br />
7.4. Vermarktung<br />
In den Mittelpunkt der Vermarktung werden jene Qualitäten gestellt, über die sonst kein Potsdamer Wohn-<br />
standort verfügt. Dazu gehören die großflächige Behindertenfreundlichkeit, der energetische Standard,<br />
die moderne und klimafreundliche Organisation der Siedlung und das Wohnen ohne Auto.<br />
Der durch die Siedlung führende „Lehrpfad Energie“ lockt Fremde in die Siedlung. Das Erleben der Sied-<br />
lung und ihrer Veränderung, die Präsentation ihrer Pionierrolle verschafft <strong>Drewitz</strong> einen neuen Ruf.<br />
Die Umgestaltung von <strong>Drewitz</strong> zur <strong>Gartenstadt</strong> wird ein 15 Jahre anhaltendes Festival sein: Architektur-<br />
wettbewerbe und -workshops, Grundsteinlegungen, Richtfeste, Baufertigstellungen, „Übergabe“ sanierter<br />
Gebäude an die Mieter, die Eröffnung von Teilen des Parkes, die Übergabe von Wohnhöfen, die erste Ern-<br />
tesaison in den Mieter- und Gemeinschaftsgärten – all das summiert sich zu einer Abfolge von großen<br />
und kleinen Events, die die Marke „<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong>“ prägen und stadtweit bekannt machen werden.<br />
Das Konzept der <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> zählt viele Baustellen. Gleich ob sie im Bestand sanieren, Dächer<br />
und Lücken bebauen oder neue Blöcke schaffen, die mit der Aufgabe befassten Architekten werden be-<br />
müht sein, ihr Bestes zu geben. Dies summiert sich zu einem bunten Bild von Fähigkeiten und Ansichten,<br />
zu einer spannenden Leistungsschau. Eine solche kann man auch zelebrieren: Als „Brandenburgische<br />
Bauausstellung“ oder als „Brandenburgische Mustersiedlung für energieeffizientes Wohnen“.<br />
7.5. Qualitätssicherung<br />
Arbeitskreis StadtSpuren: Der Zusammenschluss der sozialen Wohnungsunternehmen der Stadt Pots-<br />
dam, darunter diejenigen, die in <strong>Drewitz</strong> Bestände haben, dient u.a. der Abstimmung zwischen den Unter-<br />
nehmen. Bei der Entwicklung der <strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong> können die Unternehmen auf die Erfahrungen aus<br />
Stadtentwicklungsprozessen in anderen Stadtteilen zurückgreifen.<br />
Betriebskostenbenchmarking: Die Unternehmen der sozialen Wohnungswirtschaft verfügen jeweils über<br />
ein eigenes wie auch über ein gemeinsames Betriebskosten- und CO 2 -Benchmarking. Dieses Instrument<br />
ist geeignet, um Preis- und Kostenentwicklungen zu verfolgen und zu bewerten. Die unterjährige Ablesung<br />
von Verbrauchswerten gestatten es, die Effizienz der vorgenommenen Maßnahmen zeitnah zu prüfen.<br />
ENERGIE FORUM POTSDAM: Mit dem Vorstand des gemeinnützigen Vereins ist vereinbart, dass der<br />
Verein eine Plattform schafft, in dem Experten aus unterschiedlichen Bereichen (Städtebau, Architektur,<br />
Ingenieurtechnik, Soziologie, Verkehr usw.) die Stadtentwicklungskonzeption und deren Umsetzung in<br />
den nächsten 15 Jahren evaluieren. Dazu werden mindestens einmal im Jahr Workshops durchgeführt.<br />
50
<strong>Gartenstadt</strong> <strong>Drewitz</strong><br />
Mietermonitoring: Das System der regelmäßigen Befragung der Mieter (Einzug, Auszug, Mietinteressent)<br />
wird genutzt, um die sozialen Entwicklungen im Stadtteil verfolgen zu können. Die quartalsweise Auswer-<br />
tung der Fragebögen gestattet es, auch kurzfristig auf Veränderungen zu reagieren.<br />
7.6. Konjunkturelle Wirkungen<br />
Die Gesamtinvestition zur Umgestaltung von <strong>Drewitz</strong> in eine <strong>Gartenstadt</strong> beläuft sich auf 300 Millio-<br />
nen Euro in den Jahren 2009 bis 2025. Dies würde etwa 6.000 Jahresarbeitsplätze (Mann-Jahre) si-<br />
chern, mithin etwa 400 Arbeitsplätze über den gesamten Zeitraum. Grundlage der Schätzung ist der<br />
bei der IG BAU gebräuchliche Schlüssel zur Berechnung arbeitsmarktpolitischer Effekte (50.000 Euro =<br />
1 Arbeitsplatz).<br />
Neben die arbeitsmarktrelevante Wirkung tritt die Pionierrolle der <strong>Gartenstadt</strong> und der PRO POTSDAM:<br />
Der Nachweis, dass energetische Sanierungen im Siedlungsmaßstab als Komplex vieler kleiner Maßnah-<br />
men möglich ist, wird andere Kommunen aktiveren. Der Nachweis, dass die energetische Sanierung nach<br />
dem Standard EnEV 2009 wirtschaftlich darstellbar ist, wird andere Wohnungsunternehmen anregen, es<br />
der PRO POTSDAM gleich zu tun. Beides wird Investitionen anstoßen, deren Umfänge nicht abzusehen<br />
sind.<br />
7.7. Die nächsten Schritte<br />
16. Juni Vorstellung des <strong>Wettbewerb</strong>sbeitrages vor Kommunalpolitik und Stadtverwaltung<br />
Juni Pressetermin, Vorstellung des <strong>Wettbewerb</strong>sbeitrages<br />
3. Juli Perspektivwerkstatt <strong>Drewitz</strong> 2020 in Szenariotechnik Teil 1, Teilnehmer: Wohnungs-<br />
unternehmen, Verwaltungsspitze, Politiker, Bewohner (18 bis 20 Personen)<br />
Juli Vorstellung der Ergebnisse der Sinus-Milieu Untersuchung zur <strong>Drewitz</strong>er Bevölkerung<br />
16. / 17. Juli Perspektivwerkstatt Teil 2 (siehe oben)<br />
Juli Eröffnung des „Projektraums“ in <strong>Drewitz</strong> durch den Verein Soziale Stadt Potsdam e.V.<br />
Juli Vorlage des Konzeptes für die Stadtteilschule <strong>Drewitz</strong> durch den Verein Soziale Stadt<br />
Potsdam e.V.<br />
August Beginn der Befragung der <strong>Drewitz</strong>er im Auftrag der Stadt Potsdam<br />
September 5. Internationales Sommercamp zur Gestaltung und Verbindung der <strong>Drewitz</strong>er Stadtein-<br />
gänge durch städtebauliche Maßnahmen entlang des künftigen Konrad-Wolf-Parks<br />
Oktober Vorlage und erste Diskussion der Ergebnisse der stadtweiten Mieterbefragung der<br />
PRO POTSDAM<br />
November Workshop: Der <strong>Drewitz</strong>er. Evaluierung der Ergebnisse der drei Befragungen (Sinus-Milieu<br />
Analyse, Bewohnerbefragung der Stadt, Mieterbefragung der PRO POTSDAM), Teilneh-<br />
mer: Stadtverwaltung, Wohnungsunternehmen, soziale Träger