Bericht Änderung Bau-Zonenreglement - Metzerlen-Mariastein

7.4Metzerlen-MariasteinGemeindeBerichtÄnderungenBaureglementStand: Genehmigung durchdie Gemeindeversammlungam 13.12.10.Zonenreglement• Beschluss Gemeinderatvom 10.08.2010• Info Einwohner und Einwohnerinnenvom 09.11.09 und01.02.10• Vorprüfung Amt fürRaumplanung vom 09.11.09• Beschluss Gemeinderat vom05.04.2011• Auflageverfahren vom15.04. bis 16.05.2011Öffentliche Auflage:vom: Freitag, 15. April 2011bis: Montag, 16. Mai 2011Orientierungsabend:Dienstag, 19. April 2011,von 19.00 – 21.00 Uhr,Sitzungszimmer Gemeindezentrum,Hauptstrasse 4, MetzerlenBAU- UND ZONENREGLEMENT1

Änderung Bau- und ZonenreglementInhaltsverzeichnisThemaSeite• Einführung, Änderung Bau- und 3Zonenreglement• Wohnzone W2a, Paradies4(neue Zone)• Umzonung von der Landwirtschafts- in 5die Erhaltungszone, Parzelle 5226• Änderung Waldrand(schutz)zone 6• Änderung Waldrandzone in Zone für 7öfftl. Bauten, Parzelle Teil 5337• Einzonung/Erweiterung Kernzone 8Parzelle 1679• Umzonung von der Landwirtschafts- in 9die Kernzone, Parzelle 1988• Umzonung von der Landwirtschafts- in 10die Wohnzone W2b, Parzelle 5092• Umszonung von Wohnzone W2b in die 11Zone W2bPlus• Anhang: Bericht Vorprüfung Amt fürRaumplanung vom 09.11.09132

Änderung Bau- und ZonenreglementDas gültige Bau- und Zonenreglement stammt aus dem Jahre 1999. Mit der langwierigenGenehmigungsverfahren des Gesamtplanes vom 13.08.2007 wurde das Reglement unddazugehörigen Pläne rechtlich abgeschlossen. Es liegt in der Natur der Sache, dass sich in derPeriode von nun über 10 Jahren verschiedenste Situationen verändern und Bedürfnisse neuergeben.Die Bau- und Planungskommission hat im Verlaufe des Jahres 2009 einen Revisionsentwurferstellt und der Gemeinderat hat am 17.03.09 diesem Antrag in wesentlichen Zügen zugestimmt.Die Vorprüfung vom 09.11.09 beim Bau- und Justizdepartement hat ebenfalls keine gravierendenEinsprachepunkte ergeben.Der Teil Baureglement umfasst kleinere Anpassungen und Klärungen im Bewilligungsprozess,Bauten entlang der Gemeindestrassen und Höhenbegrenzung von Bäumen.Die Änderungen des Zonenplans und des Zonenreglements beinhaltet als wesentlicheVeränderungen eine leichte Verbesserung der Baulandeffizienz und eine Lockerung derDachgestaltungen:Änderungen ZonenreglementÄnderungen ZonenreglementWesentliche Revisionsabsichten:Zonenreglement Dachgestaltung von Nebengebäuden frei(Ortsbild mit Absprache Ortsbildschutz) Gebäudelängen: frei (jedoch nur für Nutzung EinoderDoppeleinfamilienhäuser) Ausnützungsziffern leicht erhöht Pultdächer in allen Zonen (ausserKernzone) Flachdächer im Paradies möglich Vorschriften Dachflächenfenster keineGrössenvorschrift, sondern gemäss kant.Bauverordnung (1/7 der Dachfläche) Aufhebung Waldrandschutzzone, neu:Waldrandzone gem. Plan- + Baugesetz Einzelne, marginale Korrekturen undBereinigungen (Übernahme GIS-Datenmodell Kanton auf Bauzonenplan) Ausnahmeparagraph beiausserordentlichen VerhältnissenBei der Erfassung des best. Zonenplans und des Gesamtplans in das Interlis-Datenmodell desKantons, zeigten sich ebenfalls geringfügige Fehler, welche mit der Neuauflage gleichzeitigbehoben werden können.Am 09.11.2009 orientierte die BPK an der Gemeindeversammlung über dieVeränderungsabsichten. Im Dorfblatt vom Februar 2010 wurde die Einwohnerschaft über dieÄnderungen orientiert und zur Mitwirkung aufgerufen. Die Resonanz auf die Änderungsvorschlägewar bescheiden.Das Bau- und Zonenreglement gliedert sich in drei Teile. Es handelt sich dabei um dasBaureglement, das Zonenreglement und den Anhang.Bewilligungsrechtlich unterscheiden sich diese Teile wie folgt:1. BaureglementDieser Teil wurde durch den Gemeinderat am 10.08.10 genehmigt und durch dieGemeindeversammlung vom 13.12.10 beschlossen.2. ZonenreglementWurde durch den Gemeinderat am 05.04.11 (als Planungsbehörde) genehmigt undanschliessend 30 Tage öffentliche aufgelegt. Jedermann kann während dieser Zeit Einsprachegegen die Änderungsabsicht machen. Über die Einsprache entscheidet der Gemeinderat. Dieweitere Beschwerdeinstanz ist das Bau- und Justizdepartement.3. AnhangHat lediglich Orientierungscharakter.Nachfolgend: Einzelne Änderungssituationen im Zonenplan:3

Zone W2a Paradies (§§ 24-27)ZoneW2abisherW2aParadiesneuGeschosszahl 2 2Firsthöhe ab OK EG 8.00 m 8.00 mGebäudehöhe 7.50 m 7.50 mGebäudelänge 18.00 m freiAusnützungsziffer 0.35 0.4Grünflächenziffer a) 40% 40%DachneigungHauptgebäude18-45° freiDachgestaltungSattel- undHaupftgebäudeWalmdachfreiDachgestaltungSattel- undNebengebäudeWalmdachfreiLärmempfindlichkeitsstufe nicht definiert ESIISituation 13.07.2007Änderung gemäss Auflage vom 15.04.20114

Umzonung von der Landwirtschaftszone indie Erhaltungszone, Parzelle 5226AusgangslageIm ehemaligen Ökonomiegebäude Mariasteinstrasse 25 befinden sich 3 Wohnungen.Der nördliche Teil der Parzelle wurde am 15.02.2011 abparzelliert (GB-Nr. 5353) undwird zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt. Der südliche Teil der Parzelle (GB-Nr.5226), auf welchen das Wohngebäude steht, wir über die Mariasteinstrasse direkterschlossen.Zwischen der Parzelle 5226 und dem Ortskern besteht tatsächlich in der Bebauung undin der Zonenzugehörigkeit eine Lücke. Das Haus wirkt optisch jedoch dem Dorfzugehörig und ist über die innerdörfliche Kantonsstrasse erschlossen. Das Wohnhauswird seit Jahrzehnten nur zu Wohnzwecken genutzt. Eine „Eingliederung“ in die best.Kernzone bzw. Erhaltungszone wird die spezifischen Nachteile der Landwirtschaftzoneaufheben.EinzonungEinzonung der Parzelle 5226 von der Landwirtschaftszone in Erhaltungszone.Fläche Parzelle 5226: 1’210 m2Bisher:Neu:ZoneLand-wirtschafts-ZonebisherEZneuGeschosszahl 2 2Firsthöhe ab OK EG nich definiert 14.00 mGebäudehöhe 7.50 7.50Gebäudelänge frei freiAusnützungsziffer keine keineGrünflächenziffer a) nicht definiert 20%Dachneigungmind. 25°Hauptgebäudemax. 45°mind. 40°DachgestaltungHaupftgebäudeDachgestaltungNebengebäudeSattel- oderKrüpelwalmdachSattel- oderKrüpelwalmdach*SatteldachSatteldach**Lärmempfindlichkeitsstufe nicht definiert ESII* + ** Ausnahmen sindmöglich5

Änderung Waldrand(schutz)zone (§ 36)Bisher:BesondereBestimmungen derWaldrandschutzzone§ 33 In der Waldrandschutzzone dürfen keine Bauten und Anlagen,auch keine Kleinbauten nach §3 der Verordnung überWaldfeststellung und Waldabstand wie Gartenhäuschen,Sitzbänke, Einfriedigungen Kompostsilo, Grillplätze, usw. sowieWege und Strassen erstellt werden.Neu:Bestimmungen derWaldrandzone§36Für Bauten und baulichen Anlagen gelten dieWaldabstände gemäss PBG § 141 und § 3 derVerordnung über Waldfeststellung und Waldabstand.Brünnliacker Metzerlen:Paradies Mariastein:6

Änderung von der Waldrandzonein die Zone für öffentliche Bauten (§ 36 zu 30)Teil der Parzelle GB 5337Bisher:BesondereBestimmungen derWaldrandschutzzone§ 33 In der Waldrandschutzzone dürfen keine Bauten und Anlagen,auch keine Kleinbauten nach §3 der Verordnung überWaldfeststellung und Waldabstand wie Gartenhäuschen,Sitzbänke, Einfriedigungen Kompostsilo, Grillplätze, usw. sowieWege und Strassen erstellt werden.Neu:ZoneÖBAGeschosszahl 3Firsthöhe ab OK EG14.00 mGebäudehöhe10.50 mGebäudelängefreiAusnützungszifferkeineGrünflächenziffer a) 40%DachneigungHauptgebäude18 - 45°DachgestaltungHaupftgebäudeDachgestaltungNebengebäudeLärmempfindlichkeitsstufeSatteldach,Pult- oderWalmdachfreiESIIFläche Total:1'961 m2Bisher:Neu:7

Einzonung/Erweiterung Parzelle 1679(Kernzone)AusgangslageIm alten Ökonomiegebäude Burgstrasse 11 sind, nebst der bisherigen Wohnung, weitere3 Wohnungen eingebaut worden. Der südliche Teil der Parzelle wurde bisher zulandwirtschaftlichen Zwecken, wie als Gemüsegarten oder als Freihaltezone fürObstbäume genutzt. Der nördliche Parzellenteil (zur Burgstrasse hin) wurde teilweise alsVorgarten erhalten.Gedeckte Parkingflächen könnten innerhalb der Bauzone sowohl auf der Nord- wie auchauf der Südseite geschaffen werden. Diese Lösung ist jedoch in Bezug auf dieOrtskernplanung unerwünscht. Der Vorplatz und die rückwärtige Hofstatt sollten erhaltenbleiben.EinzonungIdealerweise werden die gedeckten Parkmöglichkeiten auf der westlichen Restfläche,zwischen Zonengrenze und dem Chilweg, geschaffen. Unter der Bedingung des Erhaltungdes best. Lindenbaumes soll die dazu notwendige Fläche eingezont werden.Fläche Parzelle 1679 bisher: 1'638 m2Eingezonte Fläche:315 m2Neue Fläche 1679:1'953 m2Bisher:Neu:8

Umzonung von der Landwirtschaftszone indie Kernzone, Parzelle 1988AusgangslageDie von der Landwirtschaftsparzelle 1782 abgetrennte Fläche der Parzelle 1988 dient alsZufahrtsweg „Im Garten“ zur Erschliessung der hinteren Gebäudeteile der Parzelle 1686und dem EFH 1689.Die logische Umzonung in die Kernzone wurde wohl im Rahmen der Zonenrevision 1999übersehen.EinzonungEinzonung der Parzelle 1988 von der Landwirtschaftszone in Kernzone.Fläche Parzelle 1988: 173 m2Bisher:Neu:9

Umzonung von der Landwirtschaftszone indie Wohnzone W2b, Parzelle 5092AusgangslageDie den Parzellen 2007 und 1791 angegliederte Streifenparzelle 5092 ist zwischen 3.50und 5.00 m breit. Der Parzellenteil zwischen den Parzellen 1791 und 2114 ist derWohnzone W2b zugeordnet. Der südwestliche Parzellenstreifen gehört zur Landwirtschaftszone.Die Einteilung in die Landwirtschaftszone ist unlogisch und wurde wohl im Rahmen derZonenrevision 1999 übersehen.EinzonungVollständige Einzonung der Parzelle 5092 von der Landwirtschaftszone in die WohnzoneW2b. Umzonungsfläche: 515 m2Gesamtfläche der Parzelle 5092Davon in der Zone W2bDavon in der Landwirtschaftszone634 m2119 m2515 m2Bisher:Neu:10

Umzonung von der Wohnzone W2b indie Wohnzone W2bPlus, Parzelle 1249AusgangslageDie Liegenschaft Metzerlenstrasse 1 auf der Parzelle 1249 wurde 1980 als Restaurant/Hotelerbaut. Nach dem finanziellen Ruin wurden verschiedenste Zwischennutzungenin Form einer Schlafklinik, Labors oder als Altersresidenz ohne wirtschaftlichenErfolg versucht. Die Gebäulichkeiten (SGV-Schätzung Fr. 8.0 Mio.) stehen seitca. 12 Jahren grösstenteils leer.Ein wirtschaftlich tragbares Konzept, das zeigen alle bisherigen Studien, benötigt, nebenden 2 Geschossen, ein anrechenbares Dachgeschoss. Die Ausnützungsziffer ergibt sichaus der Geschosszahl und dem vorhandenen Gebäudegrundriss.EinzonungTeilumzonung der Parzelle 1249 von der Wohnzone W2b in die Wohnzone W2bPlus.Umzonungsfläche: 5’139 m2Gesamtfläche der Parzelle 1249Davon in der Zone W2b/W2bPlusDavon in der Freihaltezone6'255 m25'122 m21'133 m2Bisher:ZoneW2bbisherW2b PlusneuGeschosszahl 22 Normalgeschosse1 anrechenbaresDachgeschossFirsthöhe ab OK EG 10.00 m freiGebäudehöhe 7.50 m 8.00 mGebäudelänge 24.00 m freiAusnützungsziffer 0.4ergibt sich aus derbest. Geschosszahlund dem best.GebäudegrundrissGrünflächenziffer a) 40% 40%DachneigungHauptgebäude18-45° 18 - 45°DachgestaltungHaupftgebäudeSattel- undWalmdachSattel- undWalmdachDachgestaltungSattel- undNebengebäudeWalmdachfreiLärmempfindlichkeitsstufe nicht definiert ESIINeu:11

Anhang12