Konzepte, Wettbewerbe und Projekte - Haufe.de

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Mat.-Nr. D6504-513804201366. Jahrgang C 3188NEUBAU IN DEUTSCHLANDKonzepte,Wettbewerbeund Projekte20STÄDTEBAU + STADTENTWICKLUNGIst die soziale Stadtin Gefahr?10ENERGIE + TECHNIKNeue Produkte fürdie Wohnraumlüftung48MARKT + MANAGEMENTDer Wert von repräsentativenMieterbefragungen64


Vertrauen Sie dem MarktführerAusführliche Informationen zu B & O: www.bo-wohnungswirtschaft.de


Ulrike SilberbergChefredakteurinEDITORIALDeutschland braucht NeubauDeutschland diskutiert über den regionalen – meist städtischen – Wohnungsmangel. Seit dieMieten in Universitätsstädten, Metro polregionen und Großstädten deutlich steigen, erlebtauch der staatlich geförderte Wohnungsbau seine politische Renaissance. Herzlich willkommenim Wahlkampfjahr 2013!Fast kein Tag mehr ohne reißerische TV-Beiträge über: Luxussanierung mit Vertreibungvon Mietern, die 40 Jahre in „ihrer“ Wohnung gewohnt haben und nun an den Stadtrandvertrieben werden. Schlange stehen zur Besichtigung einer bezahlbaren Wohnung – imhippen Stadtteil natürlich. Makler, die ohne geschützte Ausbildung weder Energieausweisekennen noch Kenntnis über das Gebäude haben und mit patzigen Antworten in die versteckteKamera parieren. Großwohnanlagen kriegen leider auch wieder ihr Fett weg, unreflektiertund polemisch. Einige dieser Beiträge scheinen allerdings inzwischen von der Erkenntnisgeprägt zu sein, dass das nicht auf das Konto der professionellen Wohnungswirtschaft geht.Immerhin ein kleiner Hoffnungsschimmer …Gründe genug, sich dem Thema Neubau aus unterschiedlichen Perspektiven zu widmen.Wir haben mit Michael Sachs, Staatsrat in Hamburg, einen Fachmann gewonnen, der sich wiekaum ein anderer in diesem Thema auskennt und in das Thema des Monats einführt(Seite 20). Das „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ soll jedes Jahr 6.000 neue Wohnungenbauen, davon 2.000 Sozialwohnungen. Sein Beitrag ist ein Zwischenfazit.Darüber hinaus präsentieren wir Ihnen zwei Neubauvorhaben: eines in Frankfurt/Main mit112 Wohneinheiten (Seite 30) und den „Wohnpark Petrihof“ in Rostock mit 118 Wohneinheiten(Seite 32). Bei Neubauwettbewerben geht es vor allem darum, Impulse für zukunftsorientiertenNeubau zu geben. Unser Beispiel (Seite 24) zeigt den 2012 vom Berliner Senatdurchgeführten Neubauwettbewerb für Genossenschaften, dessen Chancen und Grenzen.Und natürlich stellen wir eine aktuelle Studie vor, die – nach dem Motto „Vom Stiefkind zurChefsache?” – die (politischen) Bedingungen für mehr bezahlbares Wohnen in der Stadtanalysiert (Seite 27).Hinweis: Einsendeschluss rückt näherDer DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2013 zum Thema „web 2.0 – Digitalisierungin der Wohnungswirtschaft“ geht auf die Zielgerade. Sollten Sie Ihren Beitrag nochnicht eingereicht haben, haben Sie noch bis zum 7. April 2013 Zeit – Genaues lesen Sie aufSeite 59.HerzlichstIhreDie Expertenfür Bodenbeläge imWohnungsbau.Wohnqualität mit Mehrwert: EntscheidenSie sich für elastische Bodenbeläge, dielänger halten als Ihre Mietverhältnisse.• Langlebig und robust – dauerhaft schöneBöden• Schnelle Renovierung – verkürzterMietausfall• Unempfindlich gegen Feuchtigkeitund Schmutz – perfekt geeignet auchfür Bad und Küche• Pflegeleicht durch Oberflächenvergütung• Besonders emissionsarm, deshalbsehr gute Innenraum-LuftqualitätUlrike SilberbergChefredakteurin DW Die Wohnungswirtschaftwww.objectflor.de


TITEL STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG NEUBAU UND SANIERUNG24 1436STÄDTEBAUUND STADTENTWICKLUNG4 Meldungen7 Jule – ein Wohnprojektfür AlleinerziehendePreis Soziale Stadt 201210 Ist die Soziale Stadt in Gefahr?Interview mit Axel Gedaschkound Hilmar von Lojewski12 Ressortübergreifende Zusammenarbeitist kein Selbstläufer!Interview mit Michael von der Mühlen14 99 Millionen Euro für das WeltquartierInterview mit Willi HoppenstedtQuelle: WG WARNOWQuelle: 1892 eGIBA Hamburg GmbH/Martin KunzeQuelle: EmpiricaNeubauwettbewerbWettbewerbe sollen helfen, qualitätvollenWohnraum zu schaffen – wie diesen Neubauin der Berliner Welterbesiedlung Schillerpark.StadterneuerungDas IBA-Projekt Weltquartier von SAGA GWGbewohnen Menschen aus 30 Nationen – das stelltPlanung und Beteiligung vor neue Aufgaben.Wohnen in NichtwohngebäudenEin neuer Trend in der Immobilienwirtschaft?Das Bauministerium untersucht begünstigendeund hemmende Faktoren für die Umwandlung.4 | 2013THEMA DES MONATS: NEUBAUIn vielen Städten herrscht ein Mangel an bezahlbarenWohnungen. Wie kann Abhilfe geschaffenwerden? Wie ist Neubau – vor allem im preiswertenund mittleren Segment – voranzutreiben? UnserThema des Monats beleuchtet Konzepte, analysiertVoraussetzungen und fragt nach politischen Instrumenten.2 4 | 2013


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGQuartiersaufwertungErwerb und Umbauvon ProblemimmobilienDas kommunale WohnungsunternehmenDOGEWO 21 hatin der Dortmunder Nordstadtsieben sog. Problemimmobilienmit insgesamt 65 Wohneinheitengekauft. Geplant ist,die Gebäude zu sanieren undanschließend nachhaltig zubewirtschaften. Die übernommenen„Problemimmobilien”sind ein Ausdruck derZustand der Immobilien in Dortmundschwierigen Gesamtsituation in der Nordstadt – etliche Objekte sind ineinem so schlechten Zustand, dass von ihnen Verkehrs- oder Gesundheitsgefährdungenausgehen. Die angekauften Objekte befinden sich in einemteils katastrophalen Zustand, haben weder Heizung noch funktionierendeder, verfügen über abenteuerliche Elektroinstallationen, sind vermülltund von Ungeziefer befallen. Sie strahlen längst negativ auf die ganzeNachbarschaft aus und beschädigen das Image ursprünglich guter Wohnstandorte.Durch ausgewählte Maßnahmen will die DOGEWO 21 zu einerAufwertung beitragen. DOGEWO-Geschäftsführer Klaus Graniki erklärt:„Für Modernisierungen möchten wir mit Unterstützung des WohnungsamtesFördermittel des Landes in Anspruch nehmen. Am Ende wollen wirin diesen Gebäuden auch soziale Angebote für die Nordstadt etablieren.So bieten wir dem Quartiersmanagement zentrale, neue Räumlichkeiten,eine Kinderstube könnte eingerichtet und besondere Wohnangebotebeispielsweise für Studenten geschaffen werden.”Quelle: DOGEWO 21Neue Nutzung fürs QuartierHistorisches Gebäude umgebautDie Chemnitzer CAWG eG hat in der Gartenstadt Gablenzsiedlung ein altesWaschhaus kindergerecht umgebaut, sodass Anfang März 2013 zwei neueTagesmüttereinrichtungen dort einziehen konnten. Die beiden Domizile,in denen jeweils fünf Kleinkinder bis drei Jahre die Wochentage verbringen,sind fast wie normale Wohnungen aufgebaut und verfügen über Flur,Bad, Wohnküche, SchlafundRuheraum, Gästetoilette.Gleich hinter demHaus in der als FlächendenkmalgeschütztenAltbausiedlung befindetsich ein Spielplatz und vonder Gartenstadt führen dieWege direkt in mehrereDas historische Waschhaus wird jetzt von zweiTagesmüttereinrichtungen genutztKleingartenanlagen.Quelle: CAWG eGWeitere Informationen:www.dogewo21.deWeitere Informationen:www.cawg.deKonversionAreal „Am Alten Zoll“wird zum grünen StadtquartierDer neue Partheuferweg ist Teil des KonzeptsFür das Areal „Am Alten Zoll“ in Leipzig plant die Aurelis Real EstateGmbH & Co. KG eine Umnutzung. Aus dem ehemaligen Bahngelände sollein citynahes grünes Stadtquartier werden. Das Gebiet an der Hauptbahnhof-Westseitestellt mit ca.111.800 m 2 Bruttobauland die größtenoch verfügbare Entwicklungsfläche am Leipziger Innenstadtring dar.In dem Quartier sollen Wohnungen, Büros, ein Hotel und ein städtischesGymnasium entstehen. Die Erschließungsstraße wird über Fahrradspurenverfügen und die Innenstadt mit dem Stadtteil Gohlis verbinden. Fuß- undRadweg ergänzen die Erschließung. Bestandteil des Konzepts ist der sog.Parthepark im nord-westlichen Teil des Areals, der mit einer Fläche vonrund 11.300 m 2 gleichzeitig als Hochwasserschutz und Frischluftschneisedient. Dachbegrünung, Baumpflanzungen und eine reduzierte Oberflächenversiegelungsollen dem Gebiet eine „grüne” Note geben. Der Einsatzerneuerbarer Energien und eine Unterschreitung der EnEV wird geprüft.Erstes Baurecht für Investorenvorhaben soll ab Ende 2013 möglich sein.Weitere Informationen:www.aurelis-real-estate.deJUBILÄUM5 Jahre Bundesstiftung BaukulturAnlässlich ihres 5-jährigen Jubiläums eröffnete die BundesstiftungBaukultur Ende Februar 2013 die Ausstellung „5 x 5 Wege derBau-kulturvermittlung“. Ziel ist es, u. a. zu zeigen, mit welchenProjekten die Bundesstiftung deutschlandweit als Sprachrohr derBaukultur wirkt und wie sie das Bewusstsein für und das Gesprächüber Baukultur in der breiten Öffentlichkeit fördert. Etwa mit demDebattenjournal BKULT, das z.B. die Frage stellt „Kann es sinnvoll sein,Großprojekte zu stoppen?“. „Ich denke, dass wir in den vergangenenfünf Jahren Formate entwickelt haben, die diesem Anspruch gerechtwerden – etwa unsere Netzwerkreihe wieweiterarbeiten oder unserDebattenjournal BKULT“, sagt Michael Braum, Vorstandsvorsitzenderder Bundesstiftung Baukultur.Weitere Informationen:www.bundesstiftung-baukultur.deQuelle: ASTOC Architects and Planners, Köln/bgmrBecker Giseke Mohren Richard, Landschaftsarchitekten, Berlin4 4 | 2013


Forum in ErfurtPerspektiven der Wohnungs- und StädtebaupolitikAnfang Februar trafen sich 75 Vertreter von Wohnungswirtschaft, Bauministerium,Landesverwaltungsamt und Aufbaubank zu einem gemeinsam Wohnungsunternehmen wissen aus ihrer Praxis Erfahrung, was realis-und Städtebaupolitik im Freistaat Thüringen einen Dialog zu führen. Dievom Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr und tisch ist und welche Anreize erforderlich sind, um bestimmte Ziele zudem Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. (vtw.) erreichen. Nur mit der entsprechenden Förderung die Möglichkeit, dievorbereiteten Forum, in dessen Mittelpunkt die Perspektiven der Wohnungs-und Städtebaupolitik im Freistaat Thüringen standen.Den Abschluss des Forums bildete ein Vortrag von Kerstin Ackermann,Entwicklung positiv zu gestalten.Dieses Forum setzte eine lange Reihe von Veranstaltungen zur Wohnraum- Referat Städtebauförderung im TMBLV, zu den Richtlinien und Programmender Städtebauförderung.und Städtebauförderung im Freistaat fort. Schwerpunkte waren die Energiewendeund der demografische Wandel. Für 2013 werden vom Bundinsgesamt rund 454 Mio. € für die Städtebauförderung zur Verfügung Iris Richardt, Referentin Betriebswirtschaft, vtw.gestellt. 29,544 Mio. € davon entfallenauf den Freistaat Thüringen.In den letzten Monaten wurden dieThüringer Städtebauförderrichtlinienüberarbeitet und in ihreraktuellen Fassung am 21. Januar2013 im Thüringer StaatsanzeigerNr. 3/2013 veröffentlicht.Die geänderten Regelungen umfassenu. a. das 2011 neu aufgelegteStädtebauförderungsprogrammfür kleinere Städte und GemeindenFlexibel im Einsatz,sowie Anpassung an den demografischenWandel im ländlichen• optimaler Fahrzeugeinsatzgünstig im UnterhaltRaum. In Thüringen gibt es derzeitdurch variable Auf- undAnbautenfünf Bund-Länder-Programme der• auf Dauer günstiger – mit demStädtebauförderung sowie drei landeseigeneProgramme. Durch das• langlebige Qualität undHako-5-Sterne-VorsprungZuver lässigkeitThüringer Wohnungsbauvermögen,made in Germanydas im Rahmen des Haushaltsbegleitgesetzes2012 aufgelegt wurde,stehen revolvierend insgesamt748 Mio. € für Investitionen zurVerfügung. Dies bedeutet, dassjährlich 30 bis 35 Mio. € für dieWohnraumförderung ausgereichtwerden können. Das ThüringerWohnraumfördergesetz wird am 1.April 2013 in Kraft treten wird. EinSchwerpunkt dieses Gesetzes ist dieSchaffung barrierearmer Wohnungen.Mit dem neuen Programm derThüringer Aufbaubank wurde derZugang zu den KfW-Programmen Optimal vorbereitetder energetischen SanierungDer Multicar M 27 und der Hako-Citymaster 1250:deutlich verbessert. Gleichzeitigzwei Fahrzeuge für noch mehr Einsatzmöglichkeiten!soll auch die quartierbezogeneenergetische Stadtsanierung vorangebrachtwerden.wechselbare Auf- und Anbauten machen den Multicar M 27 undOb Cityreinigung, Grundstückspfl ege oder Winterdienst: Aus-In seinem Schlusswort stellte vtw-den Hako-Citymaster 1250 zu vielseitigen Alleskönnern.Verbandsdirektor Hans-JoachimEin optimaler Fahrzeugeinsatz und volle Unter stützung bei IhrerRuhland fest, wie wichtig es war, zutäglichen Arbeit sind so garantiert!den Perspektiven der Wohnungs-Informieren Sie sich – auf www.hako.com/vboder per E-Mail an info@hako.com11- 0627-CR1250-M27-JPHako GmbH · 23840 Bad Oldesloe · Telefon 0 45 31 806 0mit QR-Code-Reader lesbar


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGQuelle: Wohnungswirtschaft OWLIdeenwettbewerb entschiedenZeitgemäßes Wohnenin Häusern der NachkriegszeitDie Arbeitsgemeinschaftder WohnungswirtschaftOstwestfalen Lippelobte zum zweiten Malden Ideenwettbewerb„Wohnkultur OWL“aus: Studierende derSiegerentwurfs für ein Wohnobjekt in HerfordFachrichtung Architekturwaren aufgerufen, Gebäude des sozialen Wohnungsbaus der 1950erund 1960er Jahre in Hinblick auf ihre Zukunftsfähigkeit zu überarbeitenund Vorschläge für eine Neugestaltung zu entwerfen. Als Beispiele wurdendrei typische Wohnanlagen in Bad Oeynhausen (Hagenstraße), Espelkamp(Brandenburger Ring) und Herford (Bauvereinstraße) ausgewählt. Die inden 1950er und frühen 1960er Jahren entstandenen 2- bis 3-geschossigenZwei- und Dreispänner in Zeilenbebauung mit nicht ausgebautenDachgeschossen verfügen über Grundrisse, bei denen vor allem die Küchenund Badezimmer, gemessen an heutigen Bedürfnissen, äußerst klein sind.In den 27 eingereichten Entwürfen beachteten die Studenten Aspekte desaltersgerechten und Mehrgenerationenwohnens ebenso wie ökologischeGesichtspunkte. Die planerische Überarbeitung der Gebäude umfasste diezeitgemäße Veränderung der Grundrisse, die Aufwertung der Treppenhäuser,die Neugestaltung der Fassaden, den Einbau von Fahrstühlen und dieSchaffung barrierefreier Zugänge. Die Jury zeichnete im Dezember 2012drei Entwürfe mit einem Preis, drei weitere mit einer Anerkennung aus.Weitere Informationen:www.wohnen-owl.deSTADT- UND RAUMENTWICKLUNGThematische Karten zeigenvielfältige IndikatorenDie CD-ROM INKAR des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschungim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung bietet Nutzerndie Möglichkeit, anhand von 600 Indikatoren, z. B. zur Rentenhöhe,Ausstattung mit Kita-Plätzen oder zur Anzahl der Gewerbeanmeldungen,thematische Deutschlandkarten zu erstellen. Die aktuelle Ausgabeenthält regionalstatistische Daten zu gesellschaftlich bedeutsamenThemen wie Bildung, Soziales, Demografie, Wirtschaft, Wohnen undUmwelt. In der Rubrik „Raumwirksame Mittel“ können u. a. Indikatorenwie Städtebauförderung langfristig, Städtebauförderung kurzfristig,CO 2 -Minderung und KfW-Wohnraummodernisierung abgefragt werden.Die Rubrik „Bauen und Wohnen – Gebäude- und Wohnungsbestand“bietet u. a. die Indikatoren Mehrfamilienhäuser, Anteil Wohnungen inMehrfamilienhäusern, Wohnfläche oder Veränderung Wohnfläche. DieCD-ROM kann für 45 € beim BBSR bestellt werden.Weitere Informationen:www.bbsr.bund.deÖPP und wettbewerblicher DialogHohe Transparenzim Verfahren erforderlichElmar Damm, Ministerialdirigent im hessischen FinanzministeriumUm Partnerschaften zwischen öffentlicher Hand und privaten Investorenbei Bauprojekten, PPP (Public Private Partnership), erfolgreich weiterzuführen,sei in Zukunft eine hohe Transparenz im Verfahren, eine breiteBeteiligung der Bürger und der Einsatz moderner Kommunikationsmittelim Internet erforderlich. So äußerten sich die Teilnehmer bei einer Tagungder Nassauischen Heimstätte/NH ProjektStadt und des Vereins PPPHessen-Thüringen über Öffentliche-Private-Partnerschaften (ÖPP) unddas Vergabeverfahren „Wettbewerblicher Dialog“ (WD).Die Experten konstatierten, PPP müssten ihr schlechtes Image verbessern.Negativbeispiele machten deutlich mehr Schlagzeilen als gelungene Beispieleder Kooperation zwischen Land, Kreisen, Kommunen und privatenUnternehmen. Transparente Vergabeverfahren seien sehr wichtig, soElmar Damm, Ministerialdirigent im hessischen Finanzministerium.Der WD mit seinen Verfahrensgrundsätzen Wirtschaftlichkeit, Wettbewerb,Gleichbehandlung, Transparenz und Vertraulichkeit sei, nach Meinung vonMarion Schmitz Stadtfeld, Leiterin der Integrierten Stadt- und Gewerbeflächenentwicklungder NH Projektstadt, ein gutes Instrument, um den invielen Städten erforderlichen Innenstadtumbau anzugehen, vor allem dann,wenn keine öffentlichen Fördermittel zur Verfügung stünden.Den Dialog mit den Bürgern – ob beim Stadtumbau oder der Cityentwicklung– hielt Martin Bieberle, Fachbereichsleiter Stadtentwicklung in Hanau,für sehr wichtig, nicht zuletzt aufgrund der Erfahrung, dass sich zunehmendmehr Bürger für die Pläne potenzieller Investoren interessieren. Mansollte der Öffentlichkeit aber deutlich machen, dass das Verfahren nichtbasisdemokratisch sei, sondern die Stadtverordneten unter Berücksichtigungder Bürgerideen und -anregungen entscheiden würden.Weitere Informationen:www.naheimst.deQuelle: Nassauische Heimstätte-6 4 | 2013


Quelle: degewoPreis Soziale Stadt 2012Jule – ein Wohnprojekt für AlleinerziehendeAls „herausragendes Beispiel sozialen Engagements“ ist Berlins größtes Wohnungsunternehmen degewomit dem „Preis Soziale Stadt 2012“ geehrt worden. Sie erhielt den Preis für das Wohnprojekt Jule, dassich um alleinerziehende Mütter und Väter kümmert, sie unterstützt und ihnen den Weg ins Leben ebnet.Unser Auftaktbeitrag zu einer Artikelserie über die beim Preis Soziale Stadt gewürdigten Projekte.Karin KrentzWirtschaftsjournalistinBerlin„Wir freuen uns, dass unser Engagement mit diesemrenommierten Preis gewürdigt wird. Es istfür alle am Projekt Beteiligten ein zusätzlicherAnsporn, Jule zum Erfolg zu führen und sich weiterhinstark zu machen für die Schwachen in derGesellschaft“, sagte degewo-VorstandsmitgliedFrank Bielka, der als maßgebender Initiator desProjekts den Preis Ende Januar entgegennahm.Das deutschlandweit einzigartige Projekt wurdein Kooperation mit dem Berliner Senat, dem BezirkMarzahn-Hellersdorf, dem Jobcenter, demMarzahn-Hellersdorfer Wirtschaftskreis und demKinderring Berlin Anfang 2012 gestartet. Jule –Junges Leben – ist das Motto, dem sich alle Akteurevoll widmen und das auch alle leben.In der Laudatio der Jury heißt es: „Die degewo istder Motor, ein ganzer Stadtteil wird mobilisiert.Die bezirklichen Sozialsysteme werden entlastetund die Nachbarschaften gestärkt. Hier werdenjeweilige Lebenslagen ernst genommen. Die Unterstützungist maßgeschneidert: Wohnen, Kinderbetreuung,Arbeit, Ausbildung, soziales undkulturelles Kapital.“ Die Teilnehmer im Alter von18 bis 27 Jahren erhalten die Möglichkeit, ihrenSchulabschluss nachzuholen oder eine Ausbildungabzuschließen. Zudem wird eine Wohnung gestelltund die Kinderbetreuung gesichert.Junge Alleinerziehende unter 25Nicht von ungefähr wurde der Bezirk Marzahn-Hellersdorf ausgesucht. Er gilt mit einem Anteilvon 44 % als Hochburg der Alleinerziehenden4 | 20137


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGin Berlin, darunter sind überdurchschnittlich vielejunge Mütter unter 25 Jahren. Ihnen fehlt oft einSchulabschluss oder eine Ausbildung, ein Großteillebt von Hartz IV. Erklärtes Ziel des Projekts ist es,die jungen Menschen auf eigene Füße zu stellen,sie von Transferleistungsempfängern zu sozialversicherungspflichtigenErwerbstätigen quasi „umzuschulen“– ein anspruchsvolles Anliegen. Bielkaerklärt das so: „Wir wollen den Alleinerziehendenhelfen, Wohnung, Ausbildung oder Arbeit undKinderbetreuung unter einen Hut zu bekommen.Mit dieser Stabilität im Rücken soll es den jungenMüttern und Vätern zusammen mit ihren Kindernmittelfristig möglich werden, ein selbstständiges,eigenverantwortliches Leben zu führen.“Das Berliner Wohnungsunternehmen gab den Anstoß,stellte die Wohnungen zur Verfügung undbrachte alle Akteure an einem Tisch zusammen.Der Senat fördert Jule über das Programm „Aktionsräumeplus“. Das Projekt ist zunächst auf dreiJahre angelegt. 43 junge Mütter und Väter bewerbensich aktuell um einen Platz. Vier der 15 Plätzesind zurzeit noch frei, zwei Bewerber stehen kurzvor der Aufnahme in das Projekt.Gemeinsam wollen die Protagonisten mit Jule denjungen Müttern und Vätern echte Lebensperspektiveneröffnen. „Neben der Tatsache, dass wir eineWohnung zu Verfügung stellen, unterstützen wiralle bei der Betreuung der Kinder durch Kita-Plätze,beim Schulabschluss und bei der Suche nacheinem Job“, erklärt Stefan Komoß, Bezirksbürgermeistervon Marzahn-Hellersdorf, die umfassendeHilfe auch des Bezirks selbst.Jule: nicht ohne PflichtenAllerdings ist die Teilnahme auch mit Pflichtenverbunden, betont Astrid Egel, Projektleiterinvom sozialen Träger Kinderring Berlin e. V., mitInterview mit Frank Bielka„Man braucht Überzeugungskraftund einen langen Atem”Warum engagieren sich Wohnungsunternehmen im sozialen Bereich undwarum initiieren sie Projekte, die außerhalb ihres übliches Geschäftsfeldsliegen? Degewo-Vorstandsmitglied Frank Bielka macht deutlich,dass es um weit mehr geht, als um Anlässe für schöne Pressefotos.Quelle: degewoDie degewo ist für ihr soziales Engagementin Berlin bekannt. Was hat das Unternehmenbewogen, sich in Marzahn für alleinerziehendeEltern einzusetzen?44 % aller Kinder in Marzahn-Hellersdorf wachsenmit nur einem Elternteil auf. Viele dieser Elternhaben keinen Schulabschluss oder keine Ausbildung.Als kommunales Wohnungsunternehmenmit 18.000 Wohnungen in dem Bezirk wollen wirdieser Notlage nicht gleichgültig gegenüberstehen.So kam uns die Idee, jungen Alleinerziehendenmit diesem Projekt eine Perspektive für ihreZukunft zu bieten.Sie tun hier in Marzahn erheblich mehr, alssie tun müssten. Wie bekommt man die unterschiedlichenAkteure an einen Tisch undbegeistert diese von der Idee?Sie brauchen vor allem Überzeugungskraft undeinen langen Atem. Unzählige Gespräche undTreffen in einer gemeinsamen Steuerungsgruppealler Beteiligten gingen dem Projektstart imvergangenen Jahr voraus.Jeder der Partner hat sich verpflichtet, einenklar definierten Beitrag zu leisten. Das ist ganzentscheidend für das Funktionieren dieses Projekts.Das Projekt Jule ist speziell auf die Lebenslagejunger Alleinerziehender zugeschnitten.Ist es vorstellbar, das auch auf anderedegewo-Kiezen auszudehnen?Auch in anderen Stadtbezirken befinden sich jungeAlleinerziehende in einer ähnlichen Lebenslage.Deshalb ist ein Projekt wie „Jule“ grundsätzlichauch andernorts vorstellbar.Jetzt kommt es erst einmal darauf an, Erfahrungenaus Marzahn zu sammeln.Welche Forderungen stellen Sie an diePolitik, damit es weitere Projekte wie Julegeben kann?Ich halte die Mittelkürzungen des Bundes im ProgrammSoziale Stadt für grundfalsch. Es ist schonso, dass damit soziales Engagement mancherortserschwert wird. Soziale Stadtentwicklung ist ebennicht nur eine Aufgabe für Bauleute, sondern auchfür Stadtteilmanager und Sozialarbeiter. Wenn wirden sozialen Zusammenhalt in unserer Gesellschaftnicht verlieren wollen, müssen wir auchweiterhin ausreichend Mittel für soziale Projektein den Kommunen zur Verfügung stellen.Das Interview führte Karin Krentz.8 4 | 2013


Nachdruck: „Wir vereinbaren feste Ziele mit denTeilnehmern. Wer diese nicht erfüllt, muss dasProjekt wieder verlassen. Jule ist kein Kuschelkurs,sondern fordert den jungen Menschen einigesab. Am Ende sollen sie in die Lage versetztwerden, auf eigenen Füßen im Leben zu stehenund ihre Kinder ernähren zu können.“ Für vieleTeilnehmer ist das eine einmalige Chance.So brennen Sandra K. (22) und Susanne D. (26)regelrecht dafür, sich diese einzigartige Chancekeinesfalls entgehen zu lassen. Sandra hat einenzweijährigen Sohn, Susanne eine vierjährige Tochter,beide alleinstehend, ohne weiteren familiärenRückhalt, zwar mit Schul-, aber ohne Berufsabschlussund von Sozialleistungen voll abhängig.Um in das Projekt integriert zu werden, gibt eseine vierwöchige Probephase, denn alles musspassen, sagt Astrid Egel: Der feste Wille mussvorhanden sein, den Schul- oder Berufsabschlussnachzuholen, das Kind fürsorglich zu umhegenund auch sonst den Alltag zu meistern. Drogenu. Ä. sind Ausschlusskriterien. Und alle wissen,die Warteliste ist lang …Herausforderung AlltagFür Sandra und Susanne beginnt der Tag früh umfünf oder sechs Uhr. Kind wecken, anziehen, frühstücken,in die Kita bringen, zur Lehre bzw. zurAusbildung fahren, nach sechs bis acht StundenKind abholen, einkaufen, mit Timo oder Leoniespielen, Abendbrot, Kind ins Bett ... Feierabend istdann noch lange nicht, dann wird gelernt, der neueTag vorbereitet. Die energisch wirkende Sandraabsolviert eine Lehre als Einzelhandelsfachverkäuferin,die eher zurückhaltende Susanne möchtegerne Altenpflegerin werden. Bei dem vollen Tagesprogrammbleibt wenig freie Zeit. Die widmenbeide ihren Kindern.Sandra weiß, Jule ist ihre vielleicht letzte Chance,mehrere Ausbildungen hat sie schon abgebrochen.Die Miete für ihre Dreizimmerwohnungen mit Bad,Balkon von 475,- € (warm) zahlen beide selbst,die unterschiedlichen staatlichen Leistungen wieu. a. ALG II oder Ausbildungsbeihilfen machen esmöglich. Susanne ist erst vier Wochen bei Jule und– obwohl sie noch in der Probephase ist – jetztendlich glücklich, „gelöst”, wie sie sagt. Das istdas große Plus: nie hätten die jungen Frauen (einjunger Mann ist ebenfalls dabei) ohne Einkommenauf dem freien Markt eine Wohnung erhalten.Ohne festen Wohnsitz keine Ausbildung, keineArbeit – ein Teufelskreis. Die degewo macht esmöglich, diese zu durchbrechen. Das kommunaleWohnungsunternehmen stellt in einem saniertenGebäude in der Golliner Straße 7-15 dieWohnungen nebst einer 200 m 2 großen, liebevolleingerichteten Gemeinschaftswohnung für diejungen Eltern und ihre Kinder zur Verfügung. Die3- und 5-Zimmer-Wohnungen werden ihnen fürden Zeitraum der Projektdauer zu vergünstigtenKonditionen überlassen.Verschiedene AngeboteDas Jobcenter Berlin Marzahn-Hellersdorf und derMarzahn-Hellersdorfer Wirtschaftskreis versuchen,einen Ausbildungs- bzw. Arbeitsplatz für diejungen Mütter und Väter zu vermitteln, sie machenAngebote, fördern und geben Hilfestellung bei derSuche nach einem Kitaplatz. Letzteres ist gar nichtmal so einfach, denn Marzahn-Hellersdorf ist einDER WETTBEWERBSeit dem Jahr 2000 wird alle zwei Jahreder Wettbewerb zum „Preis SozialeStadt“ ausgelobt, Träger sind der AWOBundesverband, der Deutsche Städtetag,der GdW, die Schader-Stiftung, der vhwBundesverband für Wohnen und Stadtentwicklungund der Deutsche Mieterbund.Der Wettbewerb wird unterstützt durch dasBundesbauministerium.Im Jahr 2012 wurden 171 Projekte ausganz Deutschland eingereicht. Im Januar2013 sind zehn Preisträger gekürt undzehn weitere Projekte mit einer Anerkennungausgezeichnet worden (sieheDW 3/2013, S. 8).Bezirk mit hohen Geburtenzahlen. VerschiedeneAngebote wie Schuldnerberatung (so manche hateinen negativen Schufa-Eintrag), Ernährungsberatungund Hilfen zur Erziehung unterstützendie Projektteilnehmer. Dazu werden vorhandeneNetzwerke, Strukturen und Angebote im Bezirkgenutzt.Nachahmung gewünschtDamit später auch andere Städte oder Berliner Bezirkevon Jule lernen können, wird das Projekt vonBeginn an durch die Alice-Salomon-Hochschulewissenschaftlich begleitet. Doch eine Befürchtungbleibt bei allen Initiatoren – das „Programm SozialeStadt“ ist von erheblichen Mittelkürzungenbetroffen (siehe S. 10 in dieser DW).WipfelstürmerSicher ist Natur uns am liebsten. Ob Bäume, Wege oder Spielplätze: Eigentümereiner Wohn- oder Gewerbeimmobilie unterliegen der Verkehrssicherungspflicht.Wir unterstützen Sie bei allen Themen rund um die Verkehrssicherung im Außenbereichund übernehmen zuverlässig die regelmäßigen Kontrollen von Bäumen,Spielplätzen, Grün- und Freiflächen. Die Grünflächenmanager.www.die-gruenflaechenmanager.de4 | 20139


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGInterview mit Axel Gedaschkound Hilmar von LojewskiIst die Soziale Stadt in Gefahr?Quelle: GdWAxel GedaschkoDas Besondere am Programm Soziale Stadt ist der integrierte Blick auf die Problemlagenbenachteiligter Stadtteile und die Mobilisierung von Selbstheilkräften vor Ort. Dies gelingt durchdie mögliche flexible Kombination investiver und nichtinvestiver Mittel. Die vorgenommenen Kürzungenim Programm und die Streichung dieser nichtbaulichen Mittel gefährden jedoch die Wirksamkeit dernotwendigen Maßnahmen in den Quartieren. Der GdW-Präsident und der Beigeordnete beim DeutschenStädtetag, Dezernat Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr finden deutliche Worte.In Sonntags- oder Wahlkampfreden betonenPolitiker immer gern, die Städte seien Integrationsmaschinen,die größten Integrationsleistungenwürden in Wohngebieten mitpreiswertem Wohnungsbestand erbracht unddas Programm Soziale Stadt sei wie geschaffen,die damit verbundenen Herausforderungenfür Quartiere und Gemeinwesen zubewältigen. Haben Sie das Gefühl, dies findetim realen politischen Handeln eine ausreichendeWürdigung?Gedaschko: Das Programm Soziale Stadt istauch im diesjährigen Bundeshaushalt völlig unzureichendfinanziell ausgestattet. Wiederum istdie Verknüpfung baulich-investiver und sozialerMaßnahmen nur eingeschränkt zugelassen. DieseVerkürzung des Programmziels kritisieren wir seitzwei Jahren, sie bedeutet faktisch das Aus für dasSoziale im Programm Soziale Stadt. Für die vielen,die sich intensiv dafür engagieren, Stadt- undWohnquartiere zu stabilisieren, ist die Ausstattungdes Programms ein Signal dafür, wie stark die Politikihr Engagement wertschätzt. Die Entscheidung derHaushaltspolitiker zeigt: Sie verkennen die Herausforderungen,vor denen die Menschen und Unternehmenin benachteiligten Stadtquartieren stehen.von Lojewski: Rückblickend ist festzuhalten, dasssowohl die integrativen Leistungen der Stadt alsauch das Programm „Soziale Stadt“ zu wenig Beachtungvon Seiten der Politik erfahren haben. Kürzungendes Programmvolumens von einst 95 Mio. €auf aktuell 40 Mio. € machen deutlich, dass dasThema in der Politik und der Öffentlichkeit nochnicht präsent genug ist. Auch der zunehmendeMangel vor allem an preiswertem Wohnraum invielen großen Städten führt zu Verdrängungseffektenund einer Umstrukturierung des sozioökonomischenstädtischen Gefüges in Quartieren undStädten. Handlungsbereiche für das ProgrammSoziale Stadt gibt es somit genügend.Was macht das Programm so besonders undseine Projekte so sinnvoll?von Lojewski: Das Programm ermöglicht esauf integrative Art und Weise, die örtlichenProblemstellungen zu identifizieren und dieseanzugehen. Insbesondere die Möglichkeiten zurFörderung von nicht-investiven Maßnahmen, zurUnterstützung oder zum Aufbau eines Quartiersmanagements,erweisen sich als elementar fürdas Engagement vor Ort. Aufbauend auf dieserGrundlage bilden sich oftmals viele weitere Initiativen,die von den Bewohnern im Gebiet selbstgetragen werden – ein Beispiel guter integrierterStadtentwicklung.Gedaschko: Die durch das Programm gefördertenVorhaben zeigen, wie sozialen Konflikteninnerhalb von Nachbarschaften, der sozialenEntmischung sowie der krisenhaften Entwicklungganzer Wohnquartiere begegnet werden kann undwie Integrationserfolge erzielt sowie nachhaltiggesichert werden können. Sie machen den Akteurenvor Ort Mut und regen zum Nachahmen an.Was bedeutet die derzeitige Mittelausstattungfür die Zukunft des Programms SozialeStadt?Gedaschko: Die bereits das zweite Jahr wirkendenMittelkürzungen bei den Vorhaben zur Stabilisierungbenachteiligter Stadtquartiere undNachbarschaften führen immer offensichtlicherzu Einbrüchen in der Stadtteilarbeit und den damitverbundenen Investitionen. Viele über mehrereJahre angelegte städtebaulich, sozial-, bildungsundarbeitsmarktpolitisch integrierte Maßnahmenlaufen in den Quartieren aus, de facto werden infolgeder Mittelkürzungen keine neuen Quartiere10 4 | 2013


Hilmar von Lojewskiin das Programm Soziale Stadt aufgenommen.Verschärft wird die Situation dadurch, dass dieKommunalaufsichten finanziell klammen Kommunensolche „freiwilligen” Aufgaben zunehmenduntersagen. Sehenden Auges werden so sozialeAbwärtsspiralen organisiert.von Lojewski: Nicht nur die geringe Mittelausstattungstellt ein Problem für die Beteiligtendar, sondern auch die Unsicherheit der Mittelverfügbarkeit.Zu kritisieren ist hierbei insbesonderedie Vorgehensweise. Die in Aussichtgestellten Mittel von 50 Mio. € für das Jahr2013, wurden in einer Sitzung des Haushaltsausschussesohne Vorankündigung um 10 Mio. €gekürzt. Die Schwankungen der Förderhöhe unddie Unsicherheiten mit Blick auf die zukünftigeVerfügbarkeit sind eine offensichtliche Missachtungder bisherigen Erfolge...... also ein desparates Zeichen für die Menschenin den Quartieren und die engagiertenAkteure?von Lojewski: Das Signal aus der Politik ist inhöchstem Maße kontraproduktiv und hochgradigdemotivierend. Eine sinnvolle Umsetzung derFörderinhalte kann oftmals nur mit viel Phantasieund extrem hohem Engagement von Einzelpersonenaufrecht erhaltenwerden. Beides giltes zu bewahren. Das ist unter den gegebenenFörderbedingungen noch schwieriger geworden.Erfolge und Leistungen, die erzielt wurden,werden in keiner Weise bei der Mittelvergabeberücksichtigt. Es wurde bei denen, die eineUnterstützung am nötigsten haben, gekürzt.Und dies bezieht sich nicht nur auf die Bevölkerungsgruppen,sondern auch auf die Städte.Der aktuelle Gemeindefinanzbericht weist nach,dass aus den städtischen Investitionshaushaltenmittlerweile Sozialhaushalte geworden sind. DieFinanzierung der finanziell und mitunter auchQuelle: Deutscher Städtetagsozial Schwachen ist langfristig kostenintensiver,als eine faire Chance zur Teilhabe zu ermöglichen.Gedaschko: Das sehe ich genauso: Die Entscheidungender Haushaltspolitiker sind unverständlich,weil die Folgen einer Kürzung des ProgrammsSoziale Stadt in den nächsten Jahren mit vielhöheren Kosten an anderer Stelle wieder aufgefangenwerden müssen. So kann ein nachhaltigerVerschuldungsabbau nicht funktionieren. Um Mutzu machen, wendet sich das „Bündnis für eine SozialeStadt” an die vielen Engagierten vor Ort: Mitvielfältigen Initiativen muss deutlich gemachtwerden, dass die Zivilgesellschaft die Vernachlässigungdes sozialen Zusammenhalts und dieGefährdung des sozialen Friedens in den Stadtquartierennicht widerspruchslos hinnimmt.Abgesehen von der finanziellen Ausstattungdes Programms, gibt es etwas, womit Siezufrieden sind? Wird das Programm demintegrierten Ansatz gerecht?Gedaschko: Energiewende und klimagerechterStadtumbau können nur dann sozialverträglichgestaltet und ganze Stadtquartiere nur dann energetischsaniert werden, wenn die dort lebendenMenschen beteiligt werden und sie die Erneuerungtatkräftig unterstützen. Für die Motivation derMenschen und lokalen Initiativen zum Mitmachenist das Programm Soziale Stadt wie kein anderesgeeignet und notwendig – es ist die Verknüpfungsstellevon den Menschen zu den verschiedenenFachpolitiken, die von den verschiedenen Verwaltungsebenenzunehmend für abgestimmtes, integriertesHandeln genutzt wurde. In dieser Hinsichtsind in den letzten 10 Jahren Fortschritte erzieltworden, die es auszubauen gilt.von Lojewski: Das Programm bietet einen idealenAnsatz zur integrierten Stadtentwicklung, da alleAspekte Eingang finden, nicht nur die unzweifelhaftwichtigen sozialen Themen. Es ermöglichtden Beteiligten, fach- und themenübergreifendeZusammenarbeit mit Blick auf eine nachhaltigeLösung voranzubringen, ohne das sonst üblicheRessort- und Spartendenken. Insgesamt wurdedas Thema der integrierten Stadtentwicklunggut innerhalb der Stadtverwaltungen und derÖffentlichkeit transportiert. Dennoch bedarf eseiner Verstetigung.Was fordern Sie von der Politik? Wie solltedas Programm weiterentwickelt werden?von Lojewski: Der Mittelbedarf für die sozialeIntegration insgesamt fordert eine Konzentrationder Mittel und der Anstrengungen aller Träger,um die gesellschaftlichen und faktischen Kostenmangelhafter Integration in den Griff zu bekommen.Hierbei kommt den Mitteln für die Soziale Stadtals konzeptioneller Anker für die Stabilisierungund Aufwertung von Quartieren auch in Zukunftbesondere Bedeutung zu. Bund und Länder müssender Versäulung ihrer Fachpolitiken wirksamentgegenwirken, den Anspruch an eine integriertenationale Stadtentwicklungs-, Klimaschutz-,Energie und Mobilitätspolitik einlösen und horizontalwie vertikal kohärente Strategien undInstrumente zur (städtischen) Nachhaltigkeitliefern. Dafür ist fraglos ein dreistelliger Millionenbetragan Förderinstrumenten gerechtfertigtund erforderlich.Gedaschko: Das Programm muss auch in Zukunftein zentrales Instrument der Städtebauförderungbleiben, das die Initiativen zahlreicher Akteure beider sozialen Stabilisierung benachteiligter Quartierewirksam unterstützt.Unser vor zwei Jahren aus Protest gegen dieMittelkürzungen gegründetes „Bündnis für eineSoziale Stadt” fordert die Politik dazu auf, dasProgramm Soziale Stadt wieder mit einer denProblemen entsprechenden Mittelausstattung,mindestens jedoch auf dem Niveau des Jahres2010 (95 Mio. €), fortzuführen. Verstärkt werdenkann der integrierte Ansatz des Programms,indem z. B. die für Wirtschaft oder Klimaschutzzuständigen Ressorts noch stärker als bisher eingebundenwerden.Vom Tisch muss die Einschränkung bei der Finanzierungvermeintlich nichtinvestiver Maßnahmen,das ist ein unverständlicher Rückfall in altes Beton-Denken.Meine Herren, vielen Dank für das Gespräch.Das Interview führte Olaf Berger.4 | 201311


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGInterview mit Michael von der Mühlen„RessortübergreifendeZusammenarbeit ist in keinerInstitution ein Selbstläufer!“Quelle: Stadt GelsenkirchenLebensqualität und Funktionsfähigkeit eines Stadtquartiers sind eine wesentliche Grundlage für dieEntscheidungen von Bewohnern, Eigentümern und Investoren. Das gilt im Positiven wie im Negativen.Michael von der Mühlen, Stadtdirektor von Gelsenkirchen, wirbt in diesem Interview für einenneuen Quartiersförderansatz.Sie wollen die voneinander unabhängigenFörderprogramme im Quartier bündeln unddazu die Förderlogik der jeweiligen Instrumenteaufbrechen – zumindest wenn Sie dieGestaltung von Wohnquartieren betreffen.Alle relevanten Förderungen müssen derProzesslogik der Erneuerung des Wohnquartiersfolgen. Wie darf ich mir das konkretvorstellen?Es ist meines Erachtens nicht ganz richtig, alleFörderprogramme als unabhängig voneinanderzu bezeichnen. Die Städtebauförderung hat seitMitte der 1990er Jahre in NRW den Raumbezug(Stadtteil) zur Grundlage integrierter Mehrzielprojektegemacht; mit den Programmen SozialeStadt, Stadtumbau West und Aktive Stadt- undOrtsteilzentren gibt es auch in Gelsenkirchen sehrgute Erfahrungen. Im StadterneuerungsgebietTossehof konnten wir von einer sehr guten Kombinationaus Wohnungs- und Städtebauförderungprofitieren.Allerdings ist die Flexibilität im Mitteleinsatzin der Städtebauförderung besonders groß. DieProblemlage des Stadtteils bzw. des Quartiersbestimmt Art und Umfang des Instrumenteneinsatzes.Die klassischen ressortbezogenen Politikenorientieren sich tendenziell eher an quantitativenStandards. Die Wohnungsbauförderung beziehtsich auf das einzelne Objekt (Gebäude). Für dasProblem der schrumpfenden Stadtteile mit hohenWohnungsleerständen gibt es bislang nochkein wirklich überzeugendes Förderinstrumentfür Wohnungswirtschaft und Einzeleigentümer.Ein Gebietsfonds der z. B. einer kommunalenGesellschaft den Erwerb einer Reihe besondersstark vernachlässigter Immobilien ermöglicht,um durch gezielte Interventionen ein Quartier zustabilisieren, kann in Verbindung mit dem Einsatzvon Instrumenten der Stadtsanierung ein Ansatzpunktsein. Dass der sozialen und der Bildungsinfrastrukturhohe Bedeutung für eine solcheStabilisierungsstrategie zukommen, erschließtsich angesichts der in den vergangenen Jahrenverstärkten sozialen Segregation in den meistendeutschen Großstädten.Soll es dann nur noch einen Topf„Wohnquartierförderung“ geben?Die Frage richtet sich natürlich an den Fördergeber.Die Aufgaben für Stadtentwicklung, Stadterneuerungund Quartiersentwicklung unterscheidensich in verschiedenen Teilräumen des Landesinzwischen erheblich. Im Kern kommt es darauf an,für die jeweiligen Probleme angemessene Strategienund Instrumente zu entwickeln.Wie definieren Sie denn den Begriff„Wohnquartier“?Gegenstand der Quartiersbetrachtung ist nichtunbedingt das Wohnquartier, der Begriff Stadtquartierist mir lieber, weil er auch andere städtischeFunktionen mit einschließt. Wir haben derAbgrenzung von Quartieren, die meines ErachtensInterventionen der Stadt erfordern, die Analysevon baulichen und sozialstatistischen Daten aufder Ebene der Baublockseite zugrunde gelegt.Dabei werden nicht nur die Problemfelder in denFokus genommen, sondern verstärkt auch diePotenziale, die sich im Gebiet abzeichnen. Dieskönnen vorhandene starke Initiativen, zu entwickelndeBrachflächen oder engagierte Projektträgerund Partner sein.Daher gilt es, die Stadtquartiere nicht zu klein zuwählen. Zusammen mit einer typologischen Betrachtungund der Auswertung des Erfahrungswissensvon Schlüsselpersonen vor Ort (Schulleiter,Pfarrer, Vertreter von Wohnungsunternehmen undFinanzinstituten, Bewohner etc.) lassen sich rechtgut Sozialräume abgrenzen, die sich voneinanderunterscheiden.Weshalb ist das Wohnquartierfür die Stadtentwicklung so wichtig?Die Lebensqualität und Funktionsfähigkeit desStadtquartiers ist die wesentliche Grundlage fürdie individuellen Entscheidungen von Bewohnern,Eigentümern und Investoren. Das gilt im Positivenwie im Negativen. Letztlich sind Gentrifizierungeinerseits und Entwertungsspiralen andererseitszwei Erscheinungsformen derselben Logik.12 4 | 2013


Wie setzen Sie in Ihrer Kommune denQuartiersansatz um? Ein Beispiel, bitte.Die Stärkung und Stabilisierung des Quartiers kannnur gelingen, wenn integrierte Denkweisen unddas Arbeiten in „Quartiersbezügen“ in die Regelarbeitder Verwaltung Einzug halten und die ressort-und akteursübergreifende Zusammenarbeitverstärkt wird. Daher wird Stadtteilerneuerung alsressortübergreifende Daueraufgabe der gesamtenStadtverwaltung verstanden – und zwar nicht alsErsatz für das Ressortprinzip, sondern als dessennotwendige Ergänzung und Erweiterung.Für alle bisherigen „Programmgebiete“ der StadtGelsenkirchen gelten die folgenden Arbeitsprinzipien:Bei der Umsetzung der Maßnahmen istdas Schaffen von Partizipationsmöglichkeiteneine Handlungsmaxime. Weiterhin ist die engeKooperation und Vernetzung der lokalen Akteureeine wichtige Handlungsstrategie, um die sozialeund kulturelle Infrastruktur an die Bedürfnisse vorOrt anzupassen und Maßnahmen und Projekte mitden Partnern vor Ort zu entwickeln. Maßgeblichsind dabei integrierte Handlungskonzepte, die alsArbeitsgrundlage dienen. Diese werden mit denAkteuren vor Ort entwickelt und berücksichtigenmehrere Handlungsfelder (städtebauliche Leitprojekteund ein Bündel von sozial-integrativenund lokal-ökonomischen Projekten). Zur Umsetzungder Maßnahmen sind die vorhandenen Fördermittelunterschiedlicher Ressorts zu bündeln.Als zentrales Element wird für jedes Gebiet einedezentrale Projektsteuerungseinheit (QuartiersoderStadtteilbüro) installiert.Sind da nicht in der Ministerialbürokratie unglaublichgroße Bretter zu bohren? Immerhinmüssten einige Ministerien reibungslosmiteinander verzahnt werden. Haben SieHoffnung, dass Ihre Vorstellungen Realitätwerden?Ressortübergreifende Zusammenarbeit ist inkeiner Institution ein Selbstläufer. Ich bin aberoptimistisch, dass wir die schon erreichten Qualitätenauf diesem Weg sowohl in den Städten alsauch im Land noch ausbauen können, weil derpolitische Wille da ist und weil der Problemdruckgrößer wird.Das Interview führte Andreas Gröhbühl,VdW Rheinland, Düsseldorf.VDW-FORUMDer Quartiersansatz in Gelsenkirchen wirdThema auf dem VdW-Forum Wohnungswirtschaftam 18./19. Juni 2013 inDüsseldorf sein.Weitere Informationen:www.vdw-forum.deSichtbar algenfreiOhne biozide FilmkonservierungDie neuen AquaBalance-Fassadenputze* gilt für AquaBalance-Fassadenputze in den WDV-Systemen A 100 undA 200 ab einer Dämmstärke von 140 mm | ** für pastöse AquaBalance-Fassadenputze im WDV-System weber.therm A 200Ausgeglichener Schutz für FassadenAquaBalance-Produkte schützen Fassaden effektiv und dauerhaft vor AlgenundPilzbewuchs. Die intelligente Rezeptur schont Grundwasser und Umwelt.sg-weber.de/AquaBalance


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGInterview mit Willi Hoppenstedt99 Millionen Euro für das WeltquartierQuelle: SAGA GWGDie Internationale Bauausstellung IBA Hamburg will zeigen, wie wir in der Zukunft wohnen undarbeiten werden. Als Experimentierfeld der Stadtentwicklung wurde die Elbinsel ausgewählt –familienfreundlich, ökologisch und bildungsorientiert sollen die vernachlässigten Viertel werden.Willi Hoppenstedt, Vorstand von SAGA GWG – Hamburgs größtem Wohnungsunternehmen – erklärt,warum das Weltquartier als eines der Vorzeigeprojekte der IBA gelten kann.Vor den Sanierungsplänen hieß das Quartierim Wilhelmsburger Reiherstiegviertel nochnicht Weltquartier. Warum das neue Etikett?Worauf zielt es?Im Rahmen des IBA-Themas „Kosmopolis“ wurdefür das Viertel die Bezeichnung „Weltquartier“gewählt, um es deutlich als Modellprojekt für interkulturellesWohnen zu präsentieren. Das passteunserer Meinung nach auch ideal zu der buntgemischtenBewohnerschaft.Wie viele Mieter sind nach der Modernisierungnicht wieder eingezogen?Das lässt sich noch nicht abschließend beantworten.Grundsätzlich haben alle jetzigen Mieter eineRückkehrgarantie. Einige sind aber nach der sanierungsbedingtenUmquartierung sehr zufriedenmit der neuen Wohnung und wollen kein zweitesMal umziehen. In alle 2011 fertig gestellten modernisiertenWohnungen sind jedoch Mieter ausdem Weltquartier eingezogen und auch ein Drittelder 2012 fertig gestellten Neubauwohnungenwurde von ihnen bezogen.Wie entwickeln sich die Mieten?Die Miete im zweiten Bauabschnitt liegt bei 5,60 €kalt. Da aber die Heizkosten um 30 ct/m 2 sinkenWarum steht es unter der Dachmarke IBA?Als großer Vermieter auf der Elbinsel waren wireiner der ersten Unterzeichner der IBA-Konventionen.Als Partner haben wir die Chance genutzt, diegroßen Potenziale der Insel für Wohnen, Bildung,Kultur und Arbeit zu fördern und ihre Weiterentwicklungzu unterstützen.Wann ist das Viertel fertig?Mit der energetischen Modernisierung von sechsBauabschnitten mit 16 Gebäuden in der WeimarerStraße wurde 2008 begonnen. Die Umbau- undModernisierungsmaßnahmen werden Mitte 2013abgeschlossen sein, die letzten Neubauwohnungenkönnen voraussichtlich Mitte 2014 bezogen werden.Der 2. Bauabschnitt des Weltquartiers im August 2012 – modernisierte Wohnungen, aufgewertete AußenanlagenIBA Hamburg GmbH/Martin Kunze14 4 | 2013


IBA Hamburg GmbH/bloomimagesLuftbild des Weltquartiers – rund um die Vering- und die Weimarer Straße im Hamburger Reiherstiegviertel erneuert SAGA GWGim Rahmen der IBA ihren Bestand; in der Bildmitte: das IBA-Projekt „Energiebunker”sollen, steigt die Bruttowarmmiete um durchschnittlich11 ct von 8,29 auf 8,40 €. Alle zweiJahre werden 15 ct/m 2 mehr auf die monatlicheNettokaltmiete fällig. Die Preisbindung wird für30 Jahre Bestand haben.Was ist bei Wohnungen und Außenanlagen neu?Die Wohnungen wurden vergrößert, indem anden rückwärtigen Seiten ein Wohnregal-Elementmontiert wurde. Mit dem Durchbruch der vorherigenAußenwand wurde so Platz für zusätzlichenWohnraum und Loggien geschaffen. DieGrundrisse und Ausstattungen wurden kompletterneuert. Ergebnis sind familiengerechte Wohnungsschnittemit kleinen Schlafzimmern, einemgroßen Wohnraum, einer Küche mit Essplatz undgroßzügige Loggien. Das entsprach auch den inBefragungen geäußerten Wohnwünschen. In demzentralen Innenhof sind neben Mietergärten sogenannteGarteninseln für alle Bewohner konzipiertworden, zum Treffen, Klönen und Feiern.Im Außenbereich wurde beispielsweise aus demzugeparkten Weimarer Platz eine verkehrsberuhigteZone mit Sitzgelegenheiten, neuen Spielgerätenund einer Boulebahn.Durch das städtebauliche Konzept entstehen nunneu gestaltete Verbindungen zwischen den Grünanlagen,über den Weimarer Platz ins Reiherstiegviertel,zum weiterentwickelten Weltgewerbehofoder ins angrenzende Rotenhäuser Feld.Kautionsmanagement für Fortgeschrittene.Nutzen Sie die sichere und systemneutrale Kombination aus ElectronicBanking und Kautionsverwaltung, speziell auf Ihre Abläufe zugeschnitten.Die Plug &Play-Lösung bietet vom ersten Moment an alle wichtigenOptionen des modernen Kautionenmanagements. Vollelektronisch undausgereift ergänzt die Profi-Anwendung des Spezialisten für wohnungswirtschaftlicheBankdienstleistungen Ihre Bestandssysteme perfekt.www.aareal-account-kautionen.com90YEARS4 | 201315


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGDie Bewohner sollten intensivmit einbezogen worden. Hat das geklappt?Die Erfahrung hat gezeigt, dass Einwanderer mitder herkömmlichen „deutschen“ Beteiligungskulturnur selten erreicht werden. So wurde 2007eine „interkulturelle Planungswerkstatt“ vonBeginn an als Gemeinschaftserlebnis inszeniert,bei dem jeder seine Ideen einbringen konnte. Einmehrsprachiger Dialog war der Kommunikationsschlüssel:Die Werkstatt startete mit sechsmehrsprachigen Heimatforschern, die den direktenKontakt an der Haustür suchten, die Menschenvor Ort zu ihrer Wohnsituation und zu ihrer Vorstellungvon Heimat befragten. In zwei Workshopswurde die Beteiligung fortgeführt.Was erhoffen Sie sich langfristig von der IBA?Die IBA hat verdeutlicht, dass optimale Stadtentwicklungals Projekt verstanden werden muss, indem die unterschiedlichsten Belange und Interesseneingebracht, diskutiert, abgewogen undentschieden werden müssen. Gute Beispiele sindneben der Modernisierung der Wohnungen dieWeiterentwicklung der Bildungseinrichtungenoder die Entwicklung des Weltgewerbehofes durchdie GWG Gewerbe, die über die einzelne Wohnanlagehinausgehende Konzeption von Energieversorgungund die Einbindung der Außenanlagen indas Umfeld. Insoweit hat die IBA den Instrumentenkastenfür eine umfängliche Stadtteilentwicklungdeutlich erweitert.Bei so vielen schönen Projekten geht auf derElbinsel die Angst vor Gentrifizierung undexplodierenden Mieten bzw. Wohnungspreisenum. Wie sehen Sie das?40 % der Wohnungen in Wilhelmsburg befindensich im Eigentum von SAGA GWG. Zusätzlich habenmehrere Genossenschaften Wohnungen auf derElbinsel. Dadurch ist auch weiterhin eine moderateMietenentwicklung auf der Elbinsel gewährleistet.Hier wird also niemand vertrieben. Dass darüberhinaus eine zahlungskräftigere Klientel auf dieElbinsel zieht, ist durchaus gewünscht.Wie sehen Sie die Zukunft des Quartiersin fünf bis zehn Jahren?Stadtentwicklungen benötigen Zeit. Ich bin zuversichtlich,dass Wilhelmsburg bereits in fünf biszehn Jahren ein nachgefragter Wohnstandort mittenim Herzen Hamburgs sein wird: mit einer gutenInfrastruktur, differenzierten Wohnmöglichkeitenin einem grünen Umfeld, modernen Bildungseinrichtungenund einem hohen Freizeitwert.Vielen Dank für das Gespräch.Das Interview führte Sabine Richter, Hamburg.Modernisierte und klimafreundliche Wohngebäude im September 2012 im IBA-Projekt WeltquartierEIN MODELL VON EINER STADT„Das innovativste Quartier Europas“Nach siebenjähriger Vorbereitungszeit findet in Hamburg dieses Jahr die IBA 2013 statt – dieerste Internationale Bauausstellung in der Hansestadt. Die IBA will ein Experimentierfeld derStadtentwicklung sein. Modellhäuser zeigen, wie wir im 21. Jahrhundert bauen, leben undarbeiten, uns mit Energie versorgen und mit den Herausforderungen des Klimawandels undder internationalen Stadtgesellschaft umgehen. Diese IBA ist aber viel mehr als eine Bauausstellung;das „Labor“ wird auf die Elbinseln ausgedehnt, ein rund 35 km 2 großes Gebietim Süden Hamburgs, das neben Hafen- und Gewerbeflächen zwei Quartiere des StadtteilsWilhelmsburg, das Stadtviertel Veddel und den Harburger Binnenhafen umfasst. Die Stadt willdie lange vernachlässigten und mit einem schlechten Image belegten Viertel weiterentwickelnund im Rahmen des Konzepts „Sprung über die Elbe” stärker an die nördlich der Elbe gelegeneInnenstadt anbinden.Mehr als 60 Projekte werden realisiert, von einzelnen Bauwerken über ganze Quartiere biszu politischen und sozialen Programmen. Wenn alle Projekte greifen, soll aus dem Gebiet mit50.000 Menschen, ein Drittel davon Migranten, ein ganz neuer Stadtteil werden: familienfreundlich,ökologisch und bildungsorientiert – „das innovativste Quartier Europas“, wie IBA-Chef Uli Hellweg sagt. Vor allem soll moderner, nachhaltiger und architektonisch interessanterWohnraum entstehen, 1.217 Einheiten im Eigentum und zur Miete.Auch für das neue Weltquartier des städtischen Wohnungsunternehmens SAGA GWG habensich die Macher der IBA viel vorgenommen. Hier wohnen in 750 Wohnungen rund 1.700 Menschenaus fast 30 Herkunftsländern. Mit 99 Mio. € wird die Arbeitersiedlung aus den 1930erJahren in ein modernes und klimafreundliches Wohngebiet verwandelt. 271 Wohnungen werdenabgerissen, 278 neu errichtet, die anderen werden umgebaut und energetisch saniert. AlleBewohner der sanierten Häuser wurden dafür Ausweichwohnungen zur Verfügung gestellt.Das Weltquartier soll nicht nur ein Modellprojekt für interkulturelles Wohnen sein, sondernauch beweisen, dass sich anspruchsvoller Klimaschutz bei bezahlbaren Mieten realisieren lässt.Die 278 Neubauten werden überwiegend im Passivhausstandard errichtet. Ab 2013 soll derbenachbarte alte Flakbunker als „Energiebunker“ regenerative Energie für die Erzeugung vonWärme und Strom liefern, so dass für die modernisierten Gebäude im Weltquartier der CO 2 -Ausstoß auf null und der Primärenergiebedarf von jährlich 300 auf 9 kwh/m 2 sinkt.IBA und SAGA GWG haben sich sehr um Bürgerbeteiligung bemüht. Die Bewohner wurden zuWorkshops und Veranstaltungen eingeladen, für das Weltquartier wurde von der IBA 2007 eineinterkulturelle Planungswerkstatt initiiert. Erwachsene und Kinder diskutierten mehrsprachigund arbeiteten mit Fotos und Modellen an neuen Wohnungsgrundrissen. Die Ergebnisse flossenin den städtebaulichen Wettbewerb zum Umbau der Siedlung ein.Parallel zur IBA findet die Internationale Gartenschau (IGS) statt. Offizielle Eröffnung der IBAist am 23. März 2013. Die IGS wird im April eröffnet. Das Rahmenprogramm mit Veranstaltungen,Besichtigungen, Fachtagungen und Kongressen dauert bis Oktober 2013.Weitere Informationen:www.iba.de und www.igs-hamburg.deIBA Hamburg GmbH/Martin Kunze16 4 | 2013


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NEUBAU UND SANIERUNGNetzwerkEffizienzsteigerung im Bereich Sanierung,Modernisierung und ErneuerungQuelle: EBZDie Gründungsmitglieder des Innovationsnetzwerks Wohnungswirtschaft im EBZIn Zusammenarbeit mit Baustoffherstellern, Technikunternehmen, Handelund Handwerksbetrieben entsteht an der EBZ Business School ein Netzwerk,das sich die Effizienzsteigerung im Bereich Sanierung, Modernisierung undErneuerung zum Ziel gesetzt hat. Maßnahmen werden dabei u. a. sein, bestehendeProzesse kritisch zu hinterfragen und technische, logistische undbetriebswirtschaftliche Aspekte auf Optimierungspotenziale hin zu prüfen.Projektpartner ist auch die VBW Wohnen und Bauen GmbH, die dem Innovationsnetzwerkkünftig Pilotprojekte zur Durchführung von Praxistests zurVerfügung stellen will. So soll mit großem Praxisbezug ermittelt werden,welche Effizienzsteigerungen in der Realität umsetzbar sind.Weitere Informationen:www.e-b-z.deGeförderter NeubauHäuser für kinderreiche FamilienIn der Nähe des Neusser Stadionviertels errichtet die Neusser BauvereinAG in der Pskowstraße auf einem 2.200 m 2 großen Grundstück 12Mieteinfamilienhäuser mit fünf Zimmern auf je 120 m 2 . Ziel ist es, derNachfrage nach preisgünstigen Mietwohnungen für kinderreiche Familiennachzukommen. Die monatliche Kaltmiete wird deutlich unter 700 €liegen. Die Neusser Bauverein AG begann bereits im vergangenen Jahr mitder Errichtung von sieben öffentlich geförderten Mieteinfamilienhäusernam Berghäuschensweg, für Familien mit mehr als zwei Kindern.Weitere Informationen:www.neusserbauverein.deBarrierearmer Neubau15 Wohnungen in Zehlendorf-SüdDie Hilfswerk-SiedlungGmbH errichtet bis ca.Frühjahr 2014 im BerlinerStadtteil Zehlendorf-Süd 15 barrierearmeWohneinheiten. In dem3-geschossigen Neubauwerden zwölf 2-Zimmer-Visualisierung des Neubaus im RamsteinwegWohnungen und drei2,5-Zimmer-Wohnungen entstehen, die über Aufzüge zu erreichen sindund über bodengleiche Duschen verfügen.Weitere Informationen:www.hws-berlin.deQuelle: HWS BerlinVERANSTALTUNGSHINWEISSymposium BaukostenmanagementAm 15. Mai 2013 findet das Symposium „Baukostenmanagement 2013,die Kostenvorgabe im Planervertrag – wirksame Vereinbarungen treffen,Konsequenzen erkennen” statt. Das Symposium setzt an dem Punktan, an dem ein Gebäude fertig gestellt ist und der Erfolg des Bauvorhabensbilanziert wird. Rückblickend werden die Momente im Bauprozessidentifiziert, die Ursache für Störungen im Bauablauf sein können.Anknüpfend an diese Bestandsaufnahme setzen die nachfolgenden Beiträgeentlang der unterschiedlichen Leistungsphasen des Bauprozessesthematische Schlaglichter an den Stellen, deren Gestaltung für die Verhinderungvon Kostensteigerungen von besonderem Interesse ist. Eineabschließende Diskussion mit allen Referenten soll den TeilnehmernRaum geben, Fragen zu stellen. Die Veranstaltung richtet sich an Architektenund Projektleiter bei Bauträgern und kommunalen Unternehmen,die im Rahmen ihrer Tätigkeit mit Baukostenmanagement zu tun haben.Veranstalter ist die LV AG Ingenieurdienstleistungen Aktiengesellschaft.Weitere Informationen und Anmeldung:www.lv-ag.com18 4 | 2013


SanierungApartmenthaus kernsaniertund erweitertEin Apartmenthaus in derKlenzestraße in Regensburgaus den 1970er Jahrensoll ab dem Frühsommer2013 kernsaniertund modernisiert werden.Dabei enstehen auch 20neue Wohneinheiten. Fürdie Sanierungs- und ModernisierungsmaßnahmenDas Apartmenthaus in Regensburg nach seinerKernsanierung im Jahr 2014müssen die Mieter jedochzunächst ausziehen. DieWohnungen, die über eine Größe von 16 bis 77 m 2 verfügen, werden u. a.mit neuen Küchen, hochwertigen Bädern, sowie raumhohen Fensternund Balkonen ausgestattet. Zusätzlich ist eine 100 m 2 große Loungemit Freisitz im Souterrain geplant, die den Bewohnern als Aufenthaltsraumund Treffpunkt dienen soll. Zudem wird die Hausverwaltung einenConcierge-Service anbieten. Zielgruppe sind Studenten, Auszubildende,Krankenschwestern oder Pfleger, aufgrund der nahen RegensburgerUniversität sowie des Uniklinikums. Einige Wohnungen sollen schonab 230 € pro Monat zu mieten sein. Bauträgerin des Vorhabens ist dieImago K27 GmbH, die Firma Immofinanz übernimmt den Vertrieb derWohnungen.Quelle: ImmofinanzWeitere Informationen:www.immofinanz.deSEITENBEDIENT.TOPMODERN.LITERATURTIPPMöglichkeiten und Grenzendes ErsatzneubausZur Untersuchung der Relevanz von Ersatzneubauten und derenBilanzierung im Vergleich zur energetischen Sanierung haben dasBundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)das Forschungsprojekt „Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubausals Beitrag zu Energieeinsparung und Klimaschutz bei Wohngebäuden“in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse wurden in der gleichnamigenPublikation veröffentlicht. Unterteilt ist die Broschüre in die einleitendeVorstellung des Forschungsprojekts und die Definition des Ersatzneubaus,ein Kapitel zum Ersatzneubau in der aktuellen Diskussion sowieEnergie- und Ökobilanzen mit Modellrechnungen zum Ersatzneubau.Ferner wird eine immobilienwirtschaftliche Betrachtung angeführtund externe Effekte des Ersatzneubaus betrachtet, u. a. der Aspekt deröffentlichen Förderung. Ergänzt wird die Publikation durch grafischesMaterial diverser Fallbeispiele.Sie ist eine Stilikone im Bad. Jetzt bricht eine seitenbedienteHANSASTELA erneut mit Konventionen.Aus dem schwenkbaren Auslauf fließt klares Wasser,dem keine Luft beigemischt wird. Der pure Genuss –der durch den Verbrauch von nur 6 l/min ebensounmittelbar wie nachhaltig ist.www.hansa.comDruckversionen sind bereits vergriffen.Ein Download ist möglich unter:www.bbsr.bund.deHANSASTELASeitenbedient


NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: Freie und Hansestadt Hamburg20 4 | 2013


THEMA DES MONATSNeubau: Politische Tragweite und ZwischenbilanzBündnis für das Wohnen in HamburgDer Hamburger Senat hat sich zum Ziel gesetzt, die Voraussetzungen für den Bau von 6.000 Wohnungenjährlich zu schaffen. Für die Umsetzung braucht er die Wohnungswirtschaft. Eine Zwischenbilanz zum„Bündnis für das Wohnen in Hamburg“.Staatsrat Michael SachsBehörde für Stadtentwicklungund Umwelt, HamburgHamburg braucht mehr Wohnungen. Warum?Weil trotz abnehmender Bevölkerung in DeutschlandHamburgs Einwohnerzahl seit Anfang derneunziger Jahre kontinuierlich steigt. Weil imletzten Jahrzehnt viel zu wenig Wohnungen gebautwurden.Weil sich die Haushaltsstruktur wie in allen Großstädtendramatisch verändert: Über 50 % allerHaushalte sind Einpersonenhaushalte, über 80 %Ein- und Zweipersonenhaushalte.Weil sich auch die Haushaltsstruktur der Zuwandererverändert hat: Kamen in den 80er und 90erJahren noch mehrheitlich Familien, kommenheute weit überwiegend Einzelpersonen neu nachHamburg.Veränderungen der LebensstileDazu haben sich die Lebensstile verändert: Warendie „68er“ noch in großen Teilen wohngemeinschaftsorientiert,wohnt man heute gerne allein.Damit steigt nicht nur der Wohnflächenverbrauchpro Person, auch die Größenstruktur des Wohnungsbestandesist dieser veränderten Nachfragenicht angemessen. Gerade in den wohnungsbaustarken1960er und 1970er Jahren wurden in hohemMaße große familiengerechte Wohnungengebraucht.Eine weitere Veränderung von Lebensstilen betrifftdie Lage der Wohnung: City, citynah undScene sind die Schlagworte, nach denen vieleWohnungssuchende heute ihre Lagewünschebeschreiben. Diese Nachfragesituation verursachtzum Teil absurde Preissprünge bei Neuvermietungenoder Wohnungsverkäufen in den„angesagten“ Stadtteilen bei insgesamt durchausmoderater Mietenentwicklung in der übrigenStadt. Sektoral überzogene Mietsteigerungenund überhöhte Mieten bei Neuvermietungenbenachteiligen die kleinen und mittleren Einkommensbezieher,und darunter gerade junge Leute,Auszubildende, Studenten, Berufsanfänger, jungeFamilien. Und sie bewirken mittelfristig eineweitere soziale Zersiedlung der Stadt – wenn mannichts dagegen tut.Deshalb hat der Hamburger Senat am 20. September2011 eine bundesweit beachtete Vereinbarungmit der Hamburger Wohnungswirtschaftunter partnerschaftlicher Beratung durch dieHamburger Mietervereine geschlossen zu denschaft und Mietervereine sind somit im ständigenAustausch sowohl über die im Bündnistextniedergelegten Vereinbarungen, deren praktischeUmsetzung und Monitoring als auch über neue, dieWohnungspolitik ebenfalls betreffende Themen.Das Bündnis versteht sich daher auch als gemeinsameskooperatives Forum für die theoretischeund praktische Weiterentwicklung der HamburgerWohnungspolitik über die im Vereinbarungstextdefinierten Schritte hinaus.Zentrale Themen sind neben der Neubauquoteetwa der weiterentwickelte Kooperationsvertragzur besseren Integration in Wohnraum vonHaushalten mit Problemlagen oder auch diesozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmenbei Beachtung des Gebotesvier ThemenbereichenWohnungsneubau, integrativeWohnungs-Zentrale Themen sind neben der Neubauquote etwa derweiterentwickelte Kooperationsvertrag zur besserenpolitik, Klimaschutz &Integration in Wohnraum von Haushalten mit ProblemlagenEnergieeffizienz undoder auch die sozialverträgliche Umsetzung vonErhalt der typischenHamburger Backsteinfassaden.Modernisierungsmaßnahmen bei Beachtung des Gebotesder Wirtschaftlichkeit.Mit diesem„Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ praktizierenSenat und Wohnungswirtschaft den Schulterschlussfür eine attraktive und sozialverträglicheAusweitung und Weiterentwicklung des HamburgerWohnungsmarktes. Damit wird ein wesentlichesVorhaben dieser Legislaturperiode imArbeitsprogramm des Senats umgesetzt.der Wirtschaftlichkeit. Auch Themen wie etwadie Weiterentwicklung des Mietrechts oder beabsichtigteBundesratsinitiativen zu § 5 Wirtschaftsstrafgesetzoder zur Einführung des Bestellerprinzipsim Maklerwesen werden im Rahmendes Bündnisses intensiv erörtert. Das Bündnisist damit zentrales Element einer kooperativenArbeitsweise und politische TragweiteIn seit Anfang 2012 regelmäßig tagenden Arbeitsgruppenwird die Umsetzung der vereinbartenEinzelmaßnahmen gemeinsam überprüft,weiterführende Themen werden entwickelt unddiskutiert. Behörden, Bezirke, Wohnungswirt-Wohnungspolitik.ZwischenbilanzInnerhalb des ersten Jahres seit seinem Bestehenist das Bündnis bereits gut angelaufen. In allenvier Themenbereichen sind erste Erfolge zu verzeichnen.4 | 201321


NEUBAU UND SANIERUNGDie Wohnungsverbände haben sich dazu verpflichtet,bestimmte Zielzahlen im Wohnungsneubauzu erreichen. Das städtische WohnungsunternehmenSAGA/GWG wird sich mit rund1.000 Wohnungen jährlich am Neubauprogrammbeteiligen. Es wurde ein halbjährliches Monitoringverfahrenzwischen der Wohnungswirtschaftund der Stadt vereinbart. Seit 2012 werden nunerstmals die Auswirkungen der Neubauaktivitätenim Bündnis erhoben. Voraussichtlich imternehmen in Form von feststehenden „Flatrates“vor, so dass eine Entkoppelung vom tatsächlichenSozialwohnungsbestand des betroffenenUnternehmens stattfindet. Die Verbände habenzugesagt, bei ihren Mitgliedunternehmen für denneuen Vertrag zu werben.Energie und KlimaschutzDie Freie und Hansestadt Hamburg hat mit ihremKlimaschutzkonzept das Ziel formuliert, die CO 2 -von energetischen Modernisierungsmaßnahmenverloren zu gehen.Der Erhalt der charakteristischen BacksteinfassadenHamburgs ist daher gemeinsames Ziel derBündnispartner. Die Wohnungsverbände, derenMitgliedsunternehmen viele stadtbildprägendeBacksteinbauten in ihren Beständen halten, bekennensich grundsätzlich zu ihrem Erhalt. Zugleichsehen alle Bündnispartner gemeinsam aberauch die Notwendigkeit, dass Maßnahmen zumFrühjahr 2013 werden im Rahmen des Monitoringsdie Zahlen für das Jahr 2012 vorliegen undgemeinsam evaluiert.Zudem wurde in der Arbeitsgruppe Neubau einGesprächskreis zu dem Thema „Servicequalitätbeim Baugenehmigungsverfahren“ eingerichtet.Ziel ist, einenEmission um 40 % bis 2020 und um mindestens80 % bis 2050 gegenüber dem Stand von 1990zu reduzieren. Die Wohnungsverbände bekennensich zu den Klimaschutzzielen des Senatsund wirken auf ihre Mitgliedsunternehmen ein,die durchschnittlichen EndenergieverbräucheErhalt von Originalfassaden oder zur stadtbildverträglichenVerkleidung sowohl für die Mieterinnenund Mieter als auch für den Eigentümer bezahlbarsein müssen. Deshalb fördert der HamburgerSenat über die Hamburgische WohnungsbaukreditanstaltFassadensanierungen, Vollklinker undKlinkerriemchen im Zusammenhang mitAustausch zwischenenergetischen Modernisierungen mit besonderenZuschüssen.Eine weitere Herausforderung besteht darin, die Klimaschutz-Wohnungswirtschaftund Energieeffizienzziele nicht zu Lasten des Hamburger Stadtbildsund Stadtverwaltungzu etablieren, die vorhandenegehen zu lassen.Mit dem Wohnraumförderprogramm2012 wurde ein Beratungs- und QualitätssicherungsverfahrenKritik zu diskutieren und gemeinsameLösungsansätze zu entwickeln, um die Abläufe imBaugenehmigungsverfahren zu optimieren und zubeschleunigen. In Schulungen der neuen Verfahrensmanagerin den Hamburger Bezirksämternwerden die gesammelten Verfahrensverbesserungeneingebracht.(ohne Warmwasser) bis 2020 auf 133 kWh/a jem 2 Wohnfläche zu verringern und den jährlichenCO 2 -Ausstoß im gleichen Zeitraum auf 25,0 kg jem 2 Wohnfläche zu senken. Ein gemeinsam mit derWohnungswirtschaft erarbeiteter Leitfaden zurEvaluierung der Energieeinsparung und CO 2 -Minderungenwurde verabschiedet. Auf Basis diesesLeitfadens ist eine gemeinsame Evaluierung derbei geförderten Mo-dernisierungen von Mietwohnungen eingeführt.Das Verfahren stellt sicher, dass die Bauherren vonspeziell autorisierten Qualitätssicherern beratenwerden. Bei allen fassadenrelevanten Modernisierungsmaßnahmen,für die eine HamburgerFörderung beantragt ist, wird vor der Bewilligungvon Fördermitteln geprüft, ob es sich umWohnraumversorgungGemeinsames Ziel des Hamburger Senats undder Wohnungsverbände ist eine nachfrage- undbedarfsgerechte Wohnraumversorgung für alleHamburger Haushalte. Besonderes Augenmerkverdienen dabei Menschen, die besondere Benachteiligungenerfahren und es deshalb ambisher erreichten Schritte zu den gemeinsamenEnergieeffizienz- und Klimaschutzzielen möglich.Das gemeinsame Ziel von Senat und WohnungsundMieterverbänden ist darüber hinaus einegrößtmögliche Energieeffizienz und CO 2 -Vermeidungzu sozialverträglichen, aber auch fürden Vermieter wirtschaftlichen Konditionen. Diestadtbildprägende Backsteinfassaden handelt. InAbhängigkeit von der individuellen Ausgangslagedes Objekts und dem städtebaulichen Umfeldwird dabei oft auch gemeinsam mit dem Bauherrnnach Kompromissen gesucht, um allen Belangengerecht zu werden.Wohnungsmarkt besonders schwer haben. Die Bündnispartner streben die gemeinsame Formulierungeiner praxistauglichen Handlungsemp-Wohnungsverbände und der Hamburger SenatFAZITsind sich einig, dass die Integration in Wohnraumgelingen muss. Gemeinsames Bestreben ist daher,dass weitere Wohnungsunternehmen mitden zuständigen Behörden Kooperationsverträgeschließen mit der Zielsetzung, mehr Wohnraumfür obdach- und wohnungslose Menschen bereitzustellen,Wohnungsverluste von Familien mitKindern möglichst zu vermeiden und Menschenmit Behinderungen in den Wohnungsmarkt zuintegrieren. Die Hamburger Behörden für Stadtentwicklungund Umwelt (BSU) und für Arbeit,Soziales, Familie und Integration (BASFI) habenallen wohnungswirtschaftlichen Verbänden ausdem Bündnis – also nicht nur den Genossenschaften,sondern erstmals auch den freien Wohnungsunternehmen– ein Angebot für den Abschlusseines Kooperationsvertrages zur Versorgungwohnungsloser Haushalte übersandt. Dieser siehtVersorgungsverpflichtungen der Wohnungsunfehlungzur Durchführung von energetischenModernisierungen an, die für die Mieterinnenund Mieter sozial zumutbar und für den Vermieterwirtschaftlich darstellbar sind. Hierzu werdenModernisierungsvorhaben aus der Praxis geprüftund ausgewertet.StadtbildEine weitere Herausforderung besteht darin, dieKlimaschutz- und Energieeffizienzziele nicht zuLasten des Hamburger Stadtbilds gehen zu lassen.Denn die Identität der Hansestadt wird maßgeblichvon der Materialität und Farbigkeit desBacksteins geprägt. Dieser Charakter, der sich inder Historie als Leitbild für die Hamburger Stadtentwicklungerwiesen hat, ist in Gefahr geratenund droht bei flächendeckendem Einsatz von Wärmedämmverbundsystemenund ausschließlicherVerputzung der Außenwände im ZusammenhangNur eine kooperativ ausgerichtete Wohnungspolitikist nach Überzeugung desHamburger Senats geeignet, seine zentralenwohnungspolitischen Ziele,• die Gewährleistung einer ausreichendenWohnraumversorgung zu bezahlbarenMieten,• die Schaffung von 6.000 zusätzlichenWohnungen jährlich,• die energetische Sicherung des Bestandszu vertretbaren Kosten,• den Erhalt und die Schaffung sozialgemischter Quartiere,• die Sicherstellung der Wohnraumversorgungfür Haushalte mit Marktzugangsproblemenzu erreichen. Es geht nur miteinander undnicht gegeneinander.22 4 | 2013


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NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: 1892 eGDie Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG erhielt einen Preis für ihre Welterbesiedlung Schillerparkbzw. ihre denkmalgerechte Nachverdichtung – Blick auf die BarfussstraßeTHEMA DES MONATSChancen und GrenzenNeubauwettbewerbe als Instrumente der Wohnungspolitik?Wachsender Wohnungsbedarf in deutschen Metropolen – wachsende Herausforderungen für eine sozialorientierte Wohnungspolitik. Intensiv diskutiert wird von der Politik dabei auch das Ziel, mietengünstigeWohnungen durch Neubau zu schaffen. Eines der Instrumente dabei: Wettbewerbe. Das Beispiel des 2012vom Berliner Senat durchgeführten Neubauwettbewerbs für Genossenschaften zeigt dessen Chancen – undGrenzen.Dr. David EberhartPressesprecherBBU, BerlinMieke EschmentPresse- und ÖffentlichkeitsarbeitBBU, BerlinBei Neubauwettbewerben geht es vor allem darum,Impulse für zukunftsorientierten Neubauzu geben. Darum ging es auch bei dem vom BBUunterstützten, auch aus Anlass des „InternationalenJahrs der Genossenschaften 2012“ vom BerlinerSenat durchgeführten genossenschaftlichenNeubauwettbewerb „Bezahlbarer Wohnraum fürBerlin“.Eingereicht werden konnten dabei Projekte, dieumfassenden Anforderungen für zukunftsfähigesWohnen im 21. Jahrhundert gerecht wurden: vorallem bezahlbare Mieten, Sicherung sozial gemischterBewohnerstrukturen, zielgruppengerechterNeubau von kleineren Wohnungen in derInnenstadt und generationengerechtes Wohnen.Eine zeitgemäße energetische Bauweise, innovativeBaukonzeptionen, hohe städtebauliche Qualitätund die Einbindung der Vorhaben in die jeweiligenNachbarschaften waren weitere wichtige Kriterien.Das Wettbewerbsverfahren zeichnete sichdabei durch eine herausragende Besonderheitaus: Dass erst in der Jurysitzung über die finale24 4 | 2013


Bewertung des Einzelfalls und die Gewichtungder einzelnen Kriterien entschieden wurde. Diesessehr offene und einzelfallorientierte Verfahrenwurde für diesen Modellwettbewerb erstmalig sodefiniert.Zukunftswohnform GenossenschaftAlle 19 eingereichten Projekte waren Belege fürdie große Bedeutung der Genossenschaften alsAkteure der sozialen Stadtentwicklung. Die geplantenWohnungen sind nicht nur überwiegendgenerationengerecht, energetisch optimiert undoft auch architektonisch innovativ; sie werdenvielfach um Zusatzangebote wie Gemeinschaftsräume,Pflegestützpunkte, Kinderbetreuungsmöglichkeitenoder Nachbarschaftscafés erweitert.Damit werden die Genossenschaften auch in denneuen Quartieren – und darüber hinaus – eineausgeprägte Stabilisierungsrolle wahrnehmen.Und: Allein durch die für den Neubauwettbewerbpräsentierten Projekte werden dem BerlinerWohnungsmarkt in den nächsten Jahren ca.1.600 neue Wohnungen zugeführt. „Wir freuenuns sehr über diese gute Resonanz“, so BerlinsStadtentwicklungssenator Michael Müller bei derPreisverleihung. Am 19. Dezember 2012 wurdeder Wettbewerb mit einem feierlichen Festakt abgeschlossen.Neun prämierte Genossenschaften– acht von ihnen sind BBU-Mitgliedsunternehmen– können nun als Förderprämien bei der Investitionsbankdes Landes Berlin (IBB) einen Finanzierungsbeitragzur Realisierung ihrer Bauvorhabenvon 1 bis maximal 1,5 Mio. € beantragen. Diezinslosen und während der Laufzeit tilgungsfreienDarlehen müssen spätestens nach 15 Jahrenzurückgezahlt werden, was einen hohen Zins-/Barwertvorteil bringt.Welchen Beitrag kann Neubau leisten?Die rege Beteiligung, die große Zahl geplanterWohnungen und die hohe Qualität der eingereichtenBeiträge machten diesen seit vielen Jahrenersten Berliner Neubauwettbewerb aus Sicht derWohnungswirtschaft zu einem Erfolg. „Das lässthoffen, dass auch zukünftige Wettbewerbe zuähnlich guten Ergebnissen führen werden“, soBBU-Vorstand Maren Kern in ihrer Laudatio.Auch wenn Wettbewerbsverfahren zu überzeugendenErgebnissen führen: Sinnvoll für die Sicherungder Wohnraumversorgung gerade aucheinkommensschwacher Haushalte sind sie erst imRahmen einer ganzheitlichen Wohnungspolitik.Denn auch das hat dieser Neubauwettbewerb gezeigt:Selbst unter großen planerischen Anstrengungenund Ausschöpfung aller Kostensenkungspotenzialesind Nettokaltmieten von wenigerNEUBAUWETTBEWERB: GEWINNERPROJEKTE AUF EINEN BLICKBewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG: „Marchlewskistraße 81-87“Die Nachverdichtung im Blockinnenbereich stellt laut Jury eine sinnvolle Ergänzung des genossenschaftlichenWohnungsbestands dar. Sie zielt auf die Versorgung älterer Genossenschaftsmitgliederund ermöglicht generationenübergreifendes Wohnen.www.friedrichsheim-eg.deMietergenossenschaft Unionplatz eG: „Neubauvorhaben Bremer Straße 49“Im Erdgeschoss des Neubaus sind Räume für Nachbarschaftsinitiativen u. Ä. vorgesehen – in einemschwierigen Viertel wird Verantwortung für die Quartiersentwicklung übernommen. Die Genossenschaftpflegt einen Park als Gegenleistung für ein überlassenes Erbbaurechtgrundstück. Die Öffnunghin zu Quartier und Außenraum wertet die Jury als beispielhaft.www.mietergenossenschaft-unionplatz.deMöckernkiez eG: „Modellprojekt Möckernkiez“Größe, städtebauliche Konzeption, angestrebte Nutzungsmischung und bürgerschaftliches Engagementdes Projekts (siehe DW 11/2012, S. 14) werden als herausragend beurteilt. Die Jury befürwortetdie Förderprämie zur Senkung der Genossenschaftsanteile als Subjektförderung.www.moeckernkiez.deForum Kreuzberg Mietergenossenschaft eG:„Neubauvorhaben Köpenicker Straße 172/Eisenbahnstraße 24“Die Blockrandschließung wird als architektonisch und städtebaulich sehr gelungen beurteilt. DieVernetzung der Freiflächen benachbarter Grundstücke ist dabei von besonderer Qualität, so die Jury.Herausgehoben wird die Verzahnung mit Angeboten im Kiez sowie die Antwort auf die mit Gentrifizierungsprozessenverbundenen Probleme im Quartier.www.forumkreuzberg.deWohnungsgenossenschaft Treptow Süd eG: „Wohnanlage Dörpfeldstraße 75“Die Jury würdigt den Schritt der Genossenschaft, erstmals Neubau zu betreiben und dabei einWettbewerbsverfahren durchzuführen, welches eine hochwertige Architektur zum Ergebnis hatte.Die nutzungsstrukturell aus dem Bestand heraus entwickelte Wohnnutzung wird durch eine kleinereGewerbeeinheit ergänzt.www.wg-treptow-sued.deStudentendorf Schlachtensee eG: „Akademisches Wohnen am Campus Adlershof“Die innovative und zukunftsweisende Antwort auf die Wohnraumnachfrage von Studenten ist einKonzept, das die Vielfalt möglicher genossenschaftlicher Nutzergruppen aufzeigt. Es zeigt, so dieJury, dass Genossenschaften auch Lösungen für zeitlich befristete Wohnverhältnisse bieten können.www.studentendorf-berlin.comWohnungsbaugenossenschaft Köpenick Nord eG:„Wuhlebogen – Anders Leben und Wohnen in Köpenick“Das Projekt – laut Jury eine städtebaulich wie architektonisch gute Lösung – belebe mit seinenvorgesehenen Nutzungen die Nachbarschaft und erweitere mit der Einbindung einer Demenz-Wohneinrichtungdas genossenschaftliche Wohnangebot anspruchsvoll.www.koepenick-nord.deBerliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG:„Wohnungsneubau an der Welterbesiedlung Schillerpark“Hinsichtlich Architektur und Städtebau hat das Projekt eine besondere Qualität. Die Jury begrüßt dieSchaffung altengerechten Wohnraums in direkter Nachbarschaft zur Welterbesiedlung. Wohnungstypologienund Mietmodelle unterstützen das lebenslange Wohnen.www.1892.degewiwo Berlin Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eG: „Seniorengerechtes Wohnen imReinickendorfer Rathausviertel“Die Jury lobte, das seniorengerechte Wohnen werde konsequent und durchdacht umgesetzt. GenerationenübergreifendesWohnen findet „über die Straße hinweg” statt. Zudem zeichnet sich dieVermietungskonzeption durch eine Einheitsmieten-Lösung aus.www.gewiwo.deMehr zu den Projekten unter:www.stadtentwicklung.berlin.de4 | 201325


NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: GEWIWODas Projekt „Seniorengerechtes Wohnen im Reinickendorfer Rathausviertel bei der GEWIWO Berlin”der Architekten „nps tchoban voss GmbH & Co. KG“ ist eines der ausgezeichneten Neubauprojekteals 8,50 €/m 2 im nichtgeförderten Neubau kaumzu erreichen.Vertrauen durch Verlässlichkeit:StellschraubenFür mehr mietengünstigen Neubau sind mindestensfünf Stellschrauben von Bedeutung:1. Zuvorderst ist eine Zieldefinition notwendig:Was soll mit dem Neubau bezweckt werden?Welchen Beitrag kann und soll er zur Stabilisierungvon Wohnungsmärkten, insbesondereaber auch zur Wohnraumversorgung einkommensschwacherHaushalte, realistischerweiseleisten? Welche alternativen Instrumente sindhierzu noch einsetzbar – beispielsweise der Erwerbvon Belegungsbindungen?2. Auf Grundlage dieser Diskussion wäre dann einlangfristiges und verlässlich angelegtes Förderprogrammfür den Neubau zu entwickeln. Angesichtsvielfältiger negativer Erfahrungen vonWohnungsunternehmen mit Wohnungsbauförderungsprogrammenwird es dabei auch darumgehen, bei diesen um Vertrauen zu werben.3. Darüber hinaus wäre auch der Ausbau der subjektorientiertenFörderung notwendig, dieseinsbesondere mit Blick auf das Haushaltseinkommen.Ansatzpunkte hierzu sind beispielsweiseeine realitätskonforme Gestaltung derRichtsätze für die Kosten der Unterkunft oderder Ankauf von Belegungsbindungen in Neubauund Bestand. Attraktiv wären hierbei auchquotale Modelle.4. Auch eine zügige Verbesserung der Neubau-Rahmenbedingungen ist erforderlich – beispielsweisedurch eine personelle Aufstockungin den bezirklichen Bauämtern, um kostenintensive,sehr lange Genehmigungszeiten fürBauvorhaben zu reduzieren. Zu diesem Komplexgehört auch die konsequente Umsetzungder Neuausrichtung der Berliner Liegenschaftspolitikmit der Vergabe von landeseigenenGrundstücken anhand von Konzepten,nicht mehr nur nach dem Höchstpreis. Vonbesonderer Bedeutung ist angesichts neubaukritischerBürgerinitiativen auch ein klaresBekenntnis der Politik zu mehr Neubau undNachverdichtung, auch und gerade in innerstädtischenLagen.5. Und schließlich ist von großer Bedeutung, dassNeubau und Wohnen im Neubau nicht durchstaatliche Auflagen immer weiter verteuertwird. Ein Beispiel hierfür sind die EnEV 2014mit ihrer drastischen Erhöhung der energetischenStandards für den Neubaubereich sowiehohe Grunderwerbs- und Grundsteuern oderÜberlegungen zu Auflagen für Bauherren, beiBauprojekten auch für die Errichtung sozialerInfrastruktur verantwortlich zu sein. SteigendeBaukosten können nur durch entsprechend höhereNeubaumieten angemessen refinanziertwerden.AusblickDas Wachstum der Ballungsräume in Deutschland,und hier vor allem auch Berlins, dürfte inden nächsten 20 Jahren anhalten. WesentlicheHerausforderung für die Wohnungspolitik wirddabei sein, einerseits die Wohnraumversorgungeinkommensschwacher Haushalte weiterhin zusichern, ohne andererseits die Dynamik des Wohnungsmarktsdurch eine Überregulierung der Investitionsbedingungenzu beschädigen. Am bestenwird sich diese Balance erreichen lassen, wenndie Politik dabei den Schulterschluss mit sozialverantwortlichen Unternehmen sucht.26 4 | 2013


THEMA DES MONATSWohnungsneubau – vom Stiefkind zur Chefsache?Bezahlbares Wohnen in der StadtIn vielen Städten sind bezahlbare Wohnungen inzwischen Mangelware. Immerhin die Hälfte der deutschenBevölkerung wohnt in diesen Wohnungsmärkten. Entspannung ist nicht in Sicht, auch weil nicht ausreichendneue preiswerte Mietwohnungen entstehen. Welchen Beitrag der Wohnungsneubau leisten kann und aufwelchen Ebenen an welchen Stellschrauben zu drehen ist, zeigt eine Studie im Auftrag bau- und wohnungswirtschaftlicherVerbände auf. Auftaktbeitrag zu einer Serie zur Wohnraumförderung in den Bundesländern.Arnt von BodelschwinghRegiokontext GmbHBerlinProf. Dr. Götz von RohrRegiokontext GmbHBerlinOlaf KeßlerRegiokontext GmbHBerlinWeil die Haushalte im Durchschnitt immer kleinerwerden, steigt ihre Zahl und damit die Nachfragenach Wohnraum auch mittelfristig weiter an – nachaktuellen Prognosen bundesweit noch 10 bis 15 Jahre,so dass zu den derzeit rund 40 Mio. Haushaltennoch rund 1 Mio. hinzukommen. Da sich das Wohnenin der Stadt zunehmender Beliebtheit erfreut, steigtvor allem in den Großstädten die Nachfrage nachWohnraum. Die Folge: Es entstehen vornehmlichim unteren und mittleren Preissegment zu wenigneue Wohnungen. Daher steigen in stark nachgefragtenurbanen Wohnungsmärkten die Wiedervermietungsmietenteils deutlich an. Das führt zusteigenden Wohnkostenbelastungen, die besondersHaushalte mit niedrigem Einkommen, zunehmendaber auch mittlere Einkommen, betreffen.Genossenschaften kaum noch Wohnungen gebautwerden, liegt auch daran, dass Bauen zunehmendaufwändig geworden ist: „Projektentwicklung fürWohnungsbau? Das gab es früher gar nicht“, sagteeiner der befragten Experten. Heute geht es nichtohne hochgradige Professionalisierung. Hinzukommen Auflagen für bauliche Mindeststandards,die sich regelmäßig verschärfen – insbesonderebei den Vorgaben durch die Energieeinsparverordnung(EnEV).Das alles verteuert das Bauen – aber nicht allein:So sind die Bodenpreise in etlichen Städten teilsdramatisch angestiegen. Hinzu kommt: Die öffentlicheWohnungsbau-Förderung durch zinsverbilligteDarlehen ist für viele Investoren derzeit nichtbesonders attraktiv. Aufgrund niedriger Kapitalmarktzinsenerscheint den Investoren freifinanzierterWohnungsbau ohne Auflagen oder Bindungenoffenbar als interessantere Alternative. Entsprechendwerden neue Wohnungen zur Zeit vorzugsweiseim gehobenen Segment gebaut.Um unter diesen Voraussetzungen mehr Neubauvor allem von preisgünstigen Wohnungen zu ermöglichen,müssen Bund, Länder und Kommunengezielt auf die Rahmenbedingungen Einfluss nehmen.Idealerweise geschieht dies im gemeinsamenSchulterschluss.Was können die Kommunen tun?Hier muss Wohnungsbau Chefsache werden.Ein entsprechender politischer Grundkonsensmuss formuliert, als KonzeptWarum entstehen derzeit zuwenig bezahlbare Mietwohnungen?Zum einen: Wichtige Investoren, die früher füreinen Großteil des Neubaus an bezahlbaren Wohnungengesorgt haben, sind teilweise weggebrochen.Bahn und Post, andere bundes- und landeseigeneUnternehmen, aber auch große privateFirmen bauen schon seit langem keine Wohnungenmehr. Viele ehemals gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmensind zudem verkauft worden,Wohnungsgenossenschaften erweitern kaum nochihre Bestände. Auch kleinteiliger Mietwohnungsbauvon Mittelständlern – z. B. als Altersabsicherung– findet nur noch selten statt. Zum anderen:Dass gerade von Mittelständlern oder kleinerenSchematischeDarstellung direkterund indirekter Markteffektebeim Bau vonWohnungen im mittlerenPreissegmentindirekte Markteffektedirekte MarkteffekteSuchen nicht mehrim oberenMarktsegment100 Wohnungen immittleren Mietensegmentwerden von 100Haushalten mit mittleremEinkommen bezogenSie macheneine teureWohnung freiDie Haushalte suchennicht mehr im mittlerenund unteren SegmentSie machen einepreiswerte Wohnung frei(die z. B. nicht mehr IhrenAnsprüchen genügt)Sie machen gar keine Wohnung frei(z. B. neuer Haushalt, Zuziehende)MittelbareEntlastung desmittleren/unterenMarktsegmentsDirekte Entlastungdes unterenMarktsegmentsQuelle: RegioKontext4 | 201327


NEUBAU UND SANIERUNGbreit verankert und von der Verwaltung umgesetztwerden: „Wohnungsbau genießt bei uns höchstepolitische Priorität“ – auch in der Abwägung unterschiedlicherInteressen. Ansatzpunkte gibt es z. B.auch bei den Baulandpreisen. Einige Städte machenbeim Verkauf städtischer Grundstücke vor, wie manBaulandpreise dämpfen kann. Ein Stichwort dabeiist die Konzeptvergabe kommunaler Baugrundstücke– also nicht nach Höchstpreis, sondern nachdem besten städtebaulichen Konzept – insbesondereim Hinblick auf Entlastungswirkungen fürden Wohnungsmarkt und den Erhalt der sozialenMischung. Nachzudenken ist auch über eine verbindlichezeitliche Begrenzung von Genehmigungsprozessen– etwa „Erteilung einer Baugenehmigunginnerhalb maximal eines Jahres“.Was können die Länder beitragen?Die Förderprogramme sollten vereinfacht undmüssen vor allem stärker regionalisiert werden,damit gezielt dort gefördert werden kann, woder Bedarf am größten ist. Es muss auch wiedermehr über eine Förderung durch Zuschüssenachgedacht werden, da dies direkt zu Baukostensenkungenführen kann. Denn aktuell existiertzuvorderst ein Baukostenproblem, weniger ein Finanzierungsproblem.Die Förderung über zinsverbilligteDarlehen könnte man durch eine deutlicheVerlängerung von Darlehenslaufzeiten attraktivermachen – indem man die niedrigen Zinsen übereinen deutlich längeren Zeitraum zusichert, alsBanken dies anbieten. Lange Laufzeiten könnenzudem mit entsprechen lang laufenden Bindungenverknüpfen – wodurch preiswerter Wohnraum füreinen längeren Zeitraum gesichert werden kann.Was hat der Bund auf der Agenda?Unstrittig ist: Die Anforderungen an die sozialeWohnraumförderung steigen. Daher sind die Kompensationsmitteldes Bundes auch über 2014 hinauserforderlich – und müssten sogar aufgestocktwerden. Die Länder brauchen diese Finanzierungsbasisfür das soziale Bauen!Um Zielgenauigkeit herzustellen, sollten die Mittelzweckgebunden sein. Der Bund muss mithelfen,das Bauen und Bewirtschaften von Immobilienwieder attraktiv zu machen – auch durch die Anpassungdes linearen Abschreibungssatzes von 2% auf4%. Ziel ist hier steuerliche Neutralität, wenn Wohnungsbaugegenüber anderen Anlageformen wiedereine Alternative werden soll. Diese Anpassungwäre absolut sachgerecht (Stichwort: zunehmendetechnische Ausstattung der Gebäude). Rechnerischbedeutet dies eine lineare Abschreibung von zunächst25 Jahren. Da aber jede neue Investition, dieheute in der Regel nach 25 Jahren erforderlich ist,wieder über 25 Jahre abzuschreiben ist, verlängertSTATEMENT VON GDW-PRÄSIDENT AXEL GEDASCHKONeue Dynamik für den Wohnungsmarkt:Warum bezahlbarer Mietwohnungsbau notwendiger ist denn je„Wir brauchen dringend mehr bezahlbaren Wohnraum, der speziell in Ballungsräumen insbesonderedie niedrigen und mittleren Einkommen bedient. In den letzten Jahren hat eine nichtausreichende Neubautätigkeit in diesen Ballungsräumen das Angebot verknappt. Damit gehteinher, dass besser verdienende Einkommensgruppen auch Wohnraum nachfragen, der bislangeher den mittleren und niedrigen Einkommen zur Verfügung stand – es kommt zu einem Verdrängungswettbewerb.Gleichzeitig ging in den letzten Jahren die Schere zwischen Arm und Reich immer weiterauseinander. So nahm laut DIW Berlin zwischen 2000 und 2010 die untere Einkommensschichtum rund 5 % zu. Das Armutsproblem pendelt sich auf hohem Niveau ein. Gleichzeitig führensteigende Warmmieten – besonders aufgrund deutlich steigender Energie- und Baukosten – zuhöheren Wohnkostenbelastungen. Auch Investitionen in die energetische Sanierung verursachensteigende Mieten. Segregation und soziale Instabilitäten bzw. bestehende Problemlagendrohen sich zu verschärfen. Die zunehmende Wohnungsknappheit in Ballungszentren birgtdort immer mehr sozialen Sprengstoff.Die Wohnungswirtschaft will weiterhin stark in bezahlbaren Wohnraum investieren, dazumüssen aber die wirtschaftlichen Vorgaben stimmen. Folgende Punkte sind aus Sicht des GdWdaher grundsätzlich notwendig, um den Wohnungsbau voranzutreiben:• Kommunale Grundstücke dürfen nicht im Höchstbieterverfahren vergeben werden.• Planungs- und Genehmigungsverfahren müssen in einem angemessenen Zeitrahmen abgeschlossenwerden.• Der steuerliche Abschreibungssatz muss von 2 % auf 4 % angepasst werden, um steuerlicheBenachteiligungen abzubauen.• Eine Verschärfung der EnEV, wie beim Neubau geplant, ist Gift für den notwendigen Bauneuer, bezahlbarer Wohnungen.• Förderung muss verstetigt und vereinfacht werden – sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene.Bundesmittel müssen zu 100 % zweckgebunden eingesetzt werden.• Anforderungen dürfen nicht durch B-Pläne oder Landesgesetze verschärft werden.• Restriktionen im Mietrecht wirken kontraproduktiv auf das Investitionsklima!• Der deutliche Anstieg der Nebenkosten muss begrenzt werden – insbesondere bei Energie,Wasserversorgung und Entwässerung, Müllbeseitigung und Grundsteuer.• Eine Baukostensenkungskommission muss eingerichtet werden.• Der Werkswohnungsbau ist wiederzubeleben.Die von Regiokontext vorgeschlagenen ‚Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt’ sind –angesichts der politischen Diskussion zum Thema bezahlbares Wohnen – richtig und hilfreich.”Weitere Forderungen des GdW zur Bundestagswahl 2013 finden Sieunter „gerecht wohnen” auf www.gdw.desich die tatsächliche steuerliche Nutzungsdauerauf 50–75 Jahre.Die kontinuierliche Verteuerung des Bauens mussgestoppt werden – auch durch eine temporäre Verschnaufpausebei der Energieeinsparverordnung.Die Verschärfung ca. alle drei Jahre hemmt Investitionen.Sie passt nicht zu den langen Planungs- undInvestitionszyklen der Wohnungswirtschaft. Einweiterer wichtiger Impuls können Emissionszielefür zusammenhängende Immobilienbestände sein.Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung erfolgenmeist auf der Ebene des einzelnen Gebäudesund nicht im Kontext der umgebenden Bebauung.Jedoch wäre gerade auf der Quartiersebene häufigein konsistentes „Anfassen“ z. B. eines gesamtenBlocks sinnvoller. Was spricht dagegen, hier – ähnlichwie beim Kooperationsvertrag – statt für eineinzelnes Objekt für ein komplettes Wohnungsportfoliooder ein Quartier ein Gesamt-Emissionsminderungszielvorzugeben (z. B. 50 % wenigerCO 2 bis 2020)? Die Freiheit der Entscheidungüber die Umsetzung beim Eigentümer zu belassen,würde bewirken, dass nicht jedes Objekt aufdas vorgeschriebene energetische Niveau angehobenwerden muss, sondern dass einzelne hocheffizienteSanierungen auch weniger umfänglicheSanierungen in der Gesamtbilanz kompensieren– eine Chance, preiswerte Bestände eingemischtzu erhalten. Auf diese Weise ließe sich zudem denAspekt der Energieversorgung besser integrieren.Dieser Ansatz eröffnet neue Bezugsgrößen für dieenergetische Sanierung, zumal dezentrale Ener-28 4 | 2013


giesysteme sinnvollerweise auf der Block- oder Quartiersebene (und nichtnur für das einzelne Objekt) zu konzipieren sind.Ergänzender „Förderweg Mittelsegment“So notwendig die Förderung des Wohnungsneubaus im unteren Preissegmentist: das allein reicht in vielen Regionen nicht aus. Zum einen erfordertder Neubau im unteren Segment einen vergleichsweise hohen Förderaufwand,zum anderen gibt es zunehmend auch im mittleren Segment Handlungsbedarf.Gerade im mittleren Segment ist zusätzlicher Wohnungsbaufür Investoren leichter zu finanzieren. Dementsprechend bedarf es einesgeringeren Förderauwands, um Mieten auf ein moderates Niveau zu begrenzen.Werden 100 Wohneinheiten im mittleren Wohnungsmarktsegmentgebaut und von 100 Haushalten mit mittleren Einkommen bezogen, suchenentsprechend weniger Haushalte nach einer Wohnung – was sie auch imunteren Segment taten. Ein Großteil dieser Haushalte macht zudem imselben Ort eine Wohnung frei, wiederum auch im unteren Segment. MehrWohnungsbau „in der Mitte“ kann also auch eine Entlastung im unterenWohnungsmarktsegment bewirken. Das muss genutzt werden.1. Ein ergänzender Förderweg, der gezielt dieses Mittelsegment in denBlick nimmt, und2. eine wirksame Verknüpfung zum unteren Segment – nach dem Motto:Wohnungen „in der Mitte“ fördern, dafür aber (mehr) Belegungs- bindungen„unten“ bekommen – sind erforderlich.Die notwendigen Instrumente liegen mit der vereinbarten Förderung undder mittelbaren Bindung im Grundsatz schon vor. Mit einer zusätzlichenFörderung für die angespannten urbanen Wohnungsmärkte sowie für dasmittlere Preissegment, kann kurzfristig eine wirksame Entlastung auf denangespannten Märkten auch im unteren Segment geschaffen werden. Insbesonderekommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und weiteresozial verantwortlich handelnde Wohnungsanbieter können auf diese Weisedurch mehr Neubau die Entlastungseffekte insgesamt maximieren.BaumitStarTrackKlebenstatt dübeln.FazitBenötigt werden also zusätzliche Förderprogramme der Länder für dasMittelsegment. Sie sind auf stark angespannte Regionen zu konzentrieren.Und: Sie sollten über eine Aufstockung der Kompensationsmittel durchden Bund mitfinanziert werden. Dies soll auch verhindern, dass ein neuerSTUDIE„Strategien fürbezahlbares Wohnenin der Stadt– Welchen Beitragkann der Neubauangesichts neuerWohnungsknappheitleisten?“ DasForschungs- undBeratungsinstitut Regiokontext führteals Basis der Studie zahlreiche ausführlicheExperten-Gespräche mit Verantwortlichenin Wohnungswirtschaft undWohnungspolitik durch.Kostenloser Download unter:web.gdw.de/wohnen-und-stadt„Förderweg Mittelsegment“ zu Lasten der klassischen sozialen Wohnraumförderunggeht.Im Mittelsegment könnenFördermittel besonderswirkungsvoll sein – wennschlanke Förderverfahrenden Wohnungsbaumit mittleren Mieten attraktivermachen. Je nach„Strickmuster“ der Programmekönnte dadurchein zusätzlicher Neubauzehntausender zusätzlicherWohnungen „für dieMitte“ angeschoben undüber mittelbare Bindungauf das untere Segmentgelenkt werden – und dasin den Zentren des starkenWohnungsbedarfs.Die Dämmplatten werden nicht mehrdurchbohrt, sondern direkt auf den Klebe-Anker geklebt, Wärmebrücken und Dübelabzeichnungensind damit Vergangenheit.Geeignet für alle EPS-Dämmstoffdickenbis 200 mm, zum Schrauben für Hochlochziegelund Porenbeton, überbrückt Putzdickenbis 40 mm.NeueVarianante:ZumSchrauben!


NEUBAU UND SANIERUNGDave-Brubecks Jazztitel „take 5” stand Pate für diese Wohnanlage nördlich von Frankfurt/MainTHEMA DES MONATSWohnen am RiedbergJazz-Klassiker als NamenspatenSchon von Weitem sichtbar ziehen sich am östlichen Bonifatiuspark zwei lang gestreckte Wohnanlagenentlang – in leichter, lichtvoller, fast transparent wirkender Bauweise: „take 5” und „so what” –entworfen von der renommierten Architektengruppe Atelier 5 aus Bern (Schweiz).Bernd NiebuhrFachjournalistHannoverWährend noch vor einigen Jahren das Leben aufdem Lande eine gesuchte Wohnform war, entscheidensich heute immer mehr Menschen fürein Wohnen in der Stadt. Diesen Wandel erkanntedas Hanauer Wohnungsbauunternehmen Bien Riesund erwarb 2005 am Riedberg – im Norden Frankfurtszwischen Kalbach und Niederursel – mehrereBaufelder mit einer bebaubaren Fläche voninsgesamt rund 50.000 m 2 für den Bau mehrererWohnquartiere mit hochwertigen Eigentumswohnungen.Vorstand Wolfgang Ries: „Die Abwanderungaus den ländlichen Gebieten in die Städtewar absehbar. Das Jahr 2008 markiert dabei einenWendepunkt. Erstmals leben mehr Menschenweltweit in der Stadt als auf dem Land. BessereKarrierechancen und Freizeitangebote wie auchEinkaufsmöglichkeiten sind nur drei ausschlaggebendeArgumente, um der Provinz den Rücken zukehren. Darum konzentrieren wir uns mit unserenWohnkonzepten auf den städtischen Raum. Hierinvestieren wir zukunftsorientiert.“Ein neuer Stadtteil entstehtAm Riedberg waren die städtebaulichen Perspektivengut: Von hier aus reicht der Blick auf die grünenHügel des nahen Taunus und auf die imposanteFrankfurter Skyline.„Die ersten Umfragen zum Baugebiet warenallerdings nicht positiv”, erinnert sich Ries.„Wie bei allen Bauvorhaben haben wir vorabeine interne Grundstücksbewertung und Marktuntersuchungvorgenommen. Wir haben feststellenmüssen, dass kaum jemand Riedbergkannte. Es bestand also schon ein Risiko beimKauf. Aber wir waren von Anfang an von diesemStandort überzeugt und haben Recht behalten.Riedberg hat sich als ein hochwertiger Stadtteiletabliert und entwickelt sich rasch weiter“,erörtert Ries.„Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Universitätsind in unmittelbarer Nähe und kurze Wege zur30 4 | 2013


Fotos: HeidelbergCement AG/Steffen FuchsBlick vom halböffentlichen Platz auf zwei der vier Wohngebäude in „so what”, in Anlehnung an den Jazz Klassikervon Miles-DavisFrankfurter City machen das Leben einfach undkomfortabel.“Ansatz der NamensgebungDie Architektengruppe Atelier 5 ist bei einem städtebaulichenWettbewerb für drei Wohnquartiereals Sieger hervorgegangen. Danach hat das Büroauch den Wettbewerb für den Neubau eines katholischenKirchenzentrums für sich entschieden. DenAuftakt der Bebauung machte das Wohnquartier„Take 5“. Im Anschluss folgte „so what“.Der Impuls zu „Take 5“ kam von dem bekanntenDave-Brubeck-Jazztitel. „So what“ fand seineInspiration in dem gleichnamigen Miles-Davis-Klassiker: Eine gelungene Marketingstrategie. DieProjektnamen haben sich schnell als eigenständigeMarken innerhalb des Hanauer Wohnungsbauunternehmensals Philosophie etabliert.Es wurde deutlich: Hier passiert etwas. Etwas, dasmehr ist als der Bau von Eigentumswohnungen.Nicht der auf Effekte ausgerichtete, kurzlebigeTrend, sondern eine Architektur von klarer Spracheund individueller Ausstrahlung. Eine Architektur,die auf Beständigkeit, Sicherheit und Wohlbefindenausgerichtet ist.WohnkonzepteJedes Grundstück wird auf seine spezifischenBesonderheiten untersucht und führt dann überviele Diskussionen im Team zu einem Planungsergebnis.So ist es auch bei „so what” und „Take5” geschehen. Zurzeit bilden sie ein Ensemble vonzwei Wohnquartieren. Die dritte Bauetappe ist inPlanung. Letztendlich wird sich die Bebauung alseine städtebauliche Einheit präsentieren.Einen Glücksfall nennt Ries die Arbeit mit demAtelier 5. „Atelier 5 kämpft um Architektur. EineArchitektur, die frei ist von modischen Strömungen.Sie besteht aus einer ausgewogenenMischung von Rückzugsmöglichkeiten, sozialemWohnen und Leben sowie Privatsphäre und Kommunikation.Es steht immer der Mensch mit seinenWohnbedürfnissen im Vordergrund. Aus diesemGrund sprechen wir auch nicht von Bauprojekten,sondern von Wohnkonzepten.“Architektonischer AnsatzDie Wohnquartiere am Riedberg sind individuellgeplante Gebäude und kein Massenprodukt ausder Fabrik. Wesentlicher Bestandteil der Konzepteist die Massivbauweise. Ein Qualitätsmerkmalder Gebäude ist der Schallschutz. Um den hohenAnspruch des Wohnungsbauunternehmens zuerfüllen, stellt die Heidelberger KalksandsteinGmbH (Durmersheim) speziell für das HanauerWohnungsbauunternehmen Kalksandsteine miteiner speziellen Rohdichte her.„Take 5“ wie auch „so what“ bestehen jeweilsaus vier Einzelgebäuden mit einer Vielzahl vonWohnungszuschnitten – vom Einpersonenhaushaltbis zu extravaganten, großzügig geschnittenenPenthouse-Maisonettewohnungen. Durchgeschicktes Versetzen der Wohnungen innerhalbder Geschosse ergeben sich geschützte Räume,Terrassen und Balkone, die Privatsphäre, Rückzugsmöglichkeitenund Sichtschutz bieten. WesentlicherBestandteil der Wohnquartiere sind diein der Mitte der Anlage platzierten halböffentlichenund überschaubaren Innenhöfe – die Dorfplätze.Von diesen „Kommunikationszentren“ mitSpielplätzen und Begegungsflächen werden dieeinzelnen Gebäude erschlossen.Gleichzeitig sind die Höfe als Ausgangs- und Treffpunktkonzipiert. „Sie erlauben eine Durchwegungder einzelnen Quartiere durch die Innenhöfe, diedie Kommunikation der Bewohner untereinanderweiter fördert”, so Architekt Heinz Müller,Atelier 5.Bauweise und KonstruktionBeide Anlagen sind mit 52 („so what)” und 55(„Take 5”) Wohneinheiten ungefähr gleich groß.Die Wohnungsgrößen liegen zwischen ca. 84 m 2bis 173 m 2 . Die Gebäude sind KfW-Energieeffizienzhäuser55.Um den Energiestandard zu erreichen, ist auf den15 und 20 cm dicken Kalksandstein-Wänden außenein weiß gestrichenes Wärmedämmverbundsystemaufgebracht (PS-Hartschaum WLG 035,Stärke bis zu 30 cm). Sie erreichen U-Werte bis0,112 W/m 2 K.Weitere Wärmeschutzmaßnahmen sind die kontrollierteWohnraumlüftung, KS-ISO-Kimmsteinesowie Kunststofffenster und Fenstertürenmit 3-fach Isolier-Verglasung (U-Wert Fenster1,1 W/m 2 K).4 | 201331


NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: WG WARNOWSo sah es vor kurzem noch im künftigen Petriviertel ausTHEMA DES MONATSWohnen an Stadtmauer und WarnowRostocker Neubauvorhaben im neuen PetriviertelAm Warnow-Ufer, in unmittelbarer Nähe zur Rostocker Innenstadt, baut die WohnungsgenossenschaftWARNOW Rostock-Warnemünde e. G. (WG WARNOW) den „Wohnpark Petrihof“. Die Wohnungen wurdenals KfW-40-Niedrigenergiehaus mit verschiedenen Größen, Grundrissen und Raumaufteilungen konzipiert.Moderne Architektur und groß zügige Grünflächen prägen den Bau. Der Spatenstich erfolgte bereits.Hagen HildebrandtVorstandsvorsitzenderWG WARNOWRostock-WarnemündeÖstlich der Rostocker Stadtmauer entsteht auf einer15 ha großen Fläche ein attraktiver innerstädtischerWohn- und Arbeitsstandort. Im Rahmender städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmenund entsprechend der kommunalen Ziele wächsthier zwischen Altstadt und Warnow ein urbanes,innovatives und ökologisches Wohngebiet mit zeitgemäßemarchitektonischem Erscheinungsbild.Die WG WARNOW nahm sich als erstes Wohnungsunternehmendiesem Ziel an und erwarb 2010 einfast 7.000 m 2 großes Grundstück im neu entstehendenPetriviertel. Darauf realisiert sie bis zumJahresende 2014 zwei Gewerbeeinheiten und 118Genossenschaftswohnungen mit Wohnungsgrößenzwischen 36 und 99 m 2 Wohnfläche. Die Neubautentragen den Namen „Wohnpark Petrihof“. Ihre vermietbareFläche beträgt insgesamt 8.050 m 2 ; dieGesamtinvestitionskosten liegen bei ca. 20 Mio. €.Urbanes QuartierDas neue Petriviertel vereint urbanes Lebensgefühlmit einer Idylle, wie sie sonst am Stadtrandzu finden ist, und entspricht mit seiner Lage dem32 4 | 2013


Attraktive, moderne Wohngebäude im Wohnpark Petrihof – nachmittags Entenfüttern vor der Haustür und abends zur Premierenparty im Theater im StadthafenDer Petrihof liegt imnördlichen Teildes neuen Petriviertelszunehmenden Wunsch aller Altersgruppen nachgroßstädtischer Infrastruktur und der Geborgenheitindividuellen Wohnens. Zwei Haltestellen biszur Shoppingmeile, zwei Minuten bis ans Schilf,ein Katzensprung in die Altstadt, ein paar Ruderschlägeins Angelrevier, nur 300m Entfernung zuden nächsten Einkaufsmärkten und auch Schule,Kindergarten und Sporthalle sind in der Nähe – dascharakterisiert den Standort.Im Petriviertel sollen eine moderne Architektur,eine ökologische und energieeffiziente Bauweisesowie großzügige Grün- und Freiflächen für hoheLebensqualität sorgen. Es ist eingebettet in weitläufigeöffentliche Grünflächen. Freiflächen undBepflanzungen werden durch die unterirdische Anordnungder 123 Pkw-Stellplätze ermöglicht; unddurch die gute ÖPNV-Anbindung kann das Autoauch mal stehen bleiben. Ein am historischen Vorbildorientiertes Grabensystem, das wie der nocherhaltene Fischerbruch die Straßen verbindet,verleiht dem Quartier zusätzliche Atmosphäre.WG WARNOWROSTOCK-WARNEMÜNDE E. G.Die Geschichte der Genossenschaft ist engmit dem VEB Warnowwerft Warnemünde(heute WADAN-Werft) verbunden, sie gingaus der Arbeiter-Wohnungsbau-GenossenschaftWarnowwerft Warnemünde hervor.Gegründet: 4. 4. 1954Wohneinheiten: 3.229Mitglieder: 3.348Standorte: alle Stadtgebiete Rostocksund Groß LüsewitzMitarbeiter: 25Auszubildende: 2Bilanzsumme 2012: 113,7 Mio. €Mod.-Inst.-Investitionen 2012: 8,2 Mio. €Leerstand: 0,99 %Eigenkapitalquote: 53,5 %Grünflächen im Innenhof der Gebäude sind Teil des Konzepts für das NeubauprojektWeitere Informationen:www.wg-warnow.de4 | 201333


NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: WG WARNOWDas neue Petriviertel – direkt an der Warnow und nur einen Steinwurf von der Altstadt entfernt – verfügt über eine hohe Lagegunst und bietet attraktive NeubautenArchitektur, Städtebau und Energieeffizienz129 Architekturbüros aus ganz Deutschland undmehreren europäischen Ländern hatten sich Anfang2011 zur Teilnahmeam Planungswettbewerbfür den „WohnparkPetrihof“ beworben.Gemeinsam mit der HansestadtRostock wurdendann zehn Planungsbürosfür eine Teilnahme am Realisierungswettbewerbausgewählt. Ziel des Wettbewerbsverfahrenswar es, eine hohe gestalterische und funktionelleQualität der künftigen Wohnbebauung innerhalbdes für Rostock und Mecklenburg-Vorpommernarchitektonisch, ökologisch und energetisch beispielhaftenWohngebietes „Petriviertel“ sicherzustellen.Im Mai 2011 entschied sich die Jury einstimmigfür den Entwurf der Berliner ArchitektenHans Josef Lankes und Per Köngeter.Die vorgeschlagene bauliche Lösung nimmt diestädtebauliche Grundform der 3- bis 5-geschossigen,zum naturnahen Landschaftsraum offenenQuartierbebauung auf. Sie finde, laut Jury, mitdem Motiv gliedernder Vertikalen, Stadthausstrukturenund sich nach Osten öffnenden Apartmenthäuserneine optimale Antwort für diesenbesonderen Standort. Die Anforderungen an dieGebäude wurden im Gestaltungshandbuch „Petriviertel“festgelegt: Gestaltung und Materialiensollen dem hohenQualitätsanspruchdes Gebietes sowieaktuellen ökologischenund energetischenAnsprüchengenügen. Die WGWARNOW formuliert darüber hinaus eigene Qualitätsstandardslanglebiger attraktiver Wohngebäude.Mit einer soliden Bauweise sorgt die WG Warnowfür ein optimales Raumklima mit niedrigen Energiekosten.Das Gebäude wird als KfW 40-Niedrigenergiehausnach der EnEV 2009 errichtet.Die neuen Wohngebäude des Wohnpark Petrihof erweitern den Wohnungsbestand der GenossenschaftGrundrisse und AusstattungDie Wohngebäude bieten bezüglich Größe,Grundriss und Raumaufteilung eine große Vielfalt– von der kompakten 1-Raum- bis zur großzügigen4-Raum-Wohnung. Alle 118 Wohnungenverfügen über mindestens einen Balkon oder eineLoggia. Im Erdgeschoss können die Bewohnerdirekt aus ihren Räumen in ihren eigenen kleinenGarten treten.Das Augenmerk der Genossenschaft liegt auf einerzeitgemäßen Ausstattung mit hohem ästhetischenAnspruch: Großflächige Fenster sollenhelle, lichtdurchflutete Wohnräume entstehenlassen, Echtholz-Parkett in mindestens drei verschiedenenDesignvarianten sowie hochwertigeInnentüren sollen in den Wohnräumen und im34 4 | 2013


Flur ein behagliches Ambiente schaffen. Vom allgemein bekanntenStandard in Mietwohnungen sollen auch die Bäder abweichen. Sie werdenu. a. attraktive Sanitärmöbel aufweisen und barrierefrei nutzbarsein.Nicht nur die Bäder, sondern alle Wohnräume erhalten eine Fußbodenheizung.In Küche und Bad sind zudem Lautsprecher für den Audioempfangvorgesehen. Eine umfassende und moderne technische Ausstattungrundet dies ab. Neben zeitgemäßen Lichtschaltern und Steckdosensind ein Kabel-TV- und Internetzugang mit bis zu 100 Mbit/s-Downloadgeschwindigkeitoder Videogegensprechanlagen zur Erhöhung derSicherheit vorgesehen. Nahezu alle Wohnungen sind zudem über einenAufzug zu erreichen, der die Tiefgarage bequem anbindet.Bezahlbares WohnenNeben einer besonderen Wohnlage und abwechslungsreichen Grundrissenprofitieren die Bewohner des „Wohnparks Petrihof“ natürlich von denVorteilen genossenschaftlichen Wohnens. Entsprechend dem Selbstverständnisals Genossenschaft schafft die WG WARNOW attraktivenund sicheren Wohnraum: Die Nutzungsgebühr wird sich zwischen 8,80€ und 10,50 €/m 2 bewegen. Die Entwicklung des Wohnparks Petrihofist nach intensiven Planungen nunmehr weitestgehend abgeschlossen:Ende Juni 2012 wurde der Bauantrag gestellt, im November 2012 dersymbolisch erste Spatenstich gesetzt und seit Januar 2013 liegt die Baugenehmigungvor.Die Genossenschaft vermarktet die Wohnungen intensiv: Im Oktober2012 lud sie alle registrierten Interessenten zu einer Informationsveranstaltungein, der gut 400 Interessierte folgten. Um ihnen einen besserenEinblick zu verschaffen, wurde eigens eine Broschüre erstellt, dieVielfalt an Wohnungen bezüglich Größe, Grundriss und Raumaufteilungverdeutlicht. In Gesprächen mit den Interessenten werden dann wichtigeFragen und Wünsche geklärt. Ende März 2013 möchte die WG WARNOWbereits eine Vollvermietung bekannt geben können – aktuell sind weitmehr als die Hälfte der Wohnungen vorreserviert.Verantwortung für Mitglieder, Gesellschaft und StadtDie Wohn- und Lebensqualität der Mitglieder zu steigern, ist ein vorrangigesAnliegen, das bei allen geschäftspolitischen Entscheidungenim Vordergrund steht. Dabei besteht die größte Herausforderung in derqualitativen Zukunftssicherung des eigenen Objektbestandes und desWohnumfeldes. Auch der Ausbau der Service- und Dienstleistungsqualitätliegt der Genossenschaft sehr am Herzen. Getreu ihrem Motto „Wohnenund wohlfühlen“ macht sie das Wohnen in Rostock attraktiver. Mit ihrenInvestitionen in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen möchte dieWG WARNOW das Stadtbild Rostocks auch für künftige Generationen miteiner anspruchsvollen modernen Architektur gestalten sowie Arbeitsplätzemit regionaler Verbundenheit im Handwerk sichern.Die Unternehmensstrategie setzt zwar Schwerpunkte in der Erhaltungund Erneuerung des Wohnungsbestandes. Durch den gezielten Erwerbund Neubau attraktiver Wohnimmobilien in nachgefragten Stadtgebietenoptimiert und vergrößert die Genossenschaft jedoch nachhaltig ihrenWohnungsbestand. Insbesondere ist sie daran interessiert, das genossenschaftlicheWohnen durch den Bau geschlossener Wohnquartiere zufördern und den langjährigen sowie neuen Mitgliedern komfortablen undmodernen Wohnraum in einem lebensfreundlichen, sozial stabilen Umfeldzur Verfügung zu stellen. Dazu beteiligt sich die WG WARNOW aktiv ander sozialen und städtebaulichen (Innen)Entwicklung der HansestadtRostock. Der „Wohnpark Petrihof“ ist dafür ein Beleg.Die Kostenvorgabe im Planervertrag –wirksame Vereinbarungen treffen,Konsequenzen erkennen.15. Mai 201314.00 bis 18.00 Uhrin HamburgSYMPOSIUMBAUKOSTENMANAGEMENT2013Erfolgreiche Bauprojekte realisieren durcheffiziente Kostenkontrolle von Anfang an.Bauprojekte werden heute immer komplexer. Vielfältige Anforderungentechnischer oder energetischer Art und zahlreiche gesetzliche Vorgabenmachen die Einbeziehung von immer mehr spezialisiertenFachleuten erforderlich und erhöhen die Menge der Schnittstel len imBauprozess. Die erfolgreiche Umsetzung eines Bauprojektes hängtzunehmend davon ab, ob mögliche Kostensteige rungen und Zeitverzögerungenfrüh zeitig erkannt und vermieden werden können.Das Symposium setzt an dem Punkt an, an dem ein Gebäude fertiggestellt ist und der Erfolg des Bauvorhabens bilanziert wird. Rückblickendwerden die Momente im Bauprozess identifiziert, die Ursachefür Störungen sein können.Veranstalter:Flachsland 29 · 22083 Hamburginfo@lv-ag.comMedienpartner:Partner:Nähere Informationen und Anmeldung unter: www.lv-ag.de


NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: EmpiricaDie sog. „Sky Appartements“ in einem ehemaligen Büroturm in Frankurt/Main36 4 | 2013


Neue Wege der ImmobilienwirtschaftWohnen in ehemaligen NichtwohngebäudenAngesichts der zunehmend steigenden Wohnungsnachfrage in regionalen Wachstumsregionen bildetsich ein neuer Trend in der Immobilienwirtschaft ab: Immer häufiger werden Nichtwohngebäudezu Wohnraum umgewandelt. Um diese Entwicklung systematisch zu analysieren, hat der Bunddas Forschungsinstitut Empirica mit dem im Januar 2013 angelaufenen Forschungsvorhaben„Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien“ beauftragt.Johanna NeuhoffEmpirica AGBerlinMieten für Büroflächen jenseits der 1A-Bürolagen.Laut einer Bestandsaufnahme von Savills Researchsind z. B. in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main,Hamburg und München seit 2008 ca. 2.800 Wohneinheitenallein durch Umwandlungen entstanden.Auftraggeber des Forschungsvorhabens zumWohnen in Nichtwohngebäuden sind das Bundesministeriumfür Verkehr, Bau und Stadtentwicklung(BMVBS) und das Bundesinstitut fürBau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Ziel ist,Umwandlungsprojekte von Nichtwohngebäudenin Wohnimmobilien bundesweit zu erfassen. Vordem Hintergrund zunehmend angespannter Wohnungsmärkteder Wachstumsregionen und einembei verschiedenen Nichtwohnimmobilien gleichzeitigerkennbaren struktureller Leerstand soll untersuchtwerden, welche Faktoren Umwandlungenbegünstigen bzw. erschweren. Dazu werden imExWoSt-Vorhaben geplante, realisierte und nichtrealisierte Umwandlungsprojekte seit 2006 erfasst.Ziel ist es zudem, den Erfahrungsaustauschzum Themenfeld zu fördern.Umwandlungen werden rentabelEntwicklungen der letzten Jahre begünstigen dieRentabilität von Umwandlungen ehemals gewerblichgenutzter Gebäude: Aufgrund der wachsendenWohnungsknappheit in einzelnen Regionen beigleichzeitig steigenden Büroleerständen habensich die Preisunterschiede zwischen Büro- undWohnungsmieten in den letzten Jahren deutlichreduziert bzw. umgekehrt. Bei Angebotsmietenim Neubau von weit über 10 €/m 2 in Städten wieStuttgart, Hamburg, München oder Düsseldorfliegen die Wohnungspreise bereits höher als dieVielschichtige BandbreiteVor allem Büroobjekte und Areale des produzierendenGewerbes wurden in den vergangenenJahren zu Wohnungen umgebaut. So entstandenbeispielsweise in Frankfurt-Niederrad in einemehemaligen Bürohochhaus 98 Wohnungen alssog. „Sky Appartements“. Aber auch alte Kliniken,Kirchen, Gerichtsgebäude, Bunker, Feuerwachenoder Schwimmbäder werden zu Wohnungen umgenutzt.Nicht nur die Bandbreite von Umwandlungsprojektenist vielschichtig, sondern auch die Nutzungen,die in den Gebäuden entstehen. NebenWohnungen für die allgemeine Nachfrage werdenauch Sonderwohnformen wie Studentenwohnheimeund vereinzelt auch Seniorenzentren undWohnprojekte für behinderte Menschen realisiert.Chance zur Entlastung des WohnungsmarktsMit dem neuen Trend geht aber nicht nur die Immobilienwirtschaftneue Wege. Auch einige Städtehaben erkannt, welche Chance die Umwandlungvon Bestandsgebäuden für die Entlastung des regionalenWohnungsmarkts bieten kann. Denn invielen Städten ist das Flächenrecycling von großenArealen wie Bahnbrachen fast abgeschlossen.Für den Wohnungsbau können häufig nicht mehrausreichend Flächen aktiviert werden, um dersteigenden Nachfrage gerecht zu werden.Umwandlungs- und Revitalisierungsprojekte rückendaher verstärkt in den Fokus – z. B. im für denVariante der Umnutzung: Studentenwohnenim ehemaligen Bürogebäude in Frankfurt/Mainknappen Wohnungsmarkt bekannten München:„Neben der klassischen Wohnbautätigkeit in Neubauquartierenmuss sich deshalb der Fokus aufdie Weiterqualifizierung der Bestandsstrukturenrichten”, schlussfolgert Prof. Dr. Elisabeth Merk,Stadtbaurätin der Stadt München. 11Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanungund Bauordnung (Hrsg.) „Neues Wohnen in der Stadt– Innovativer Wohnungsbau in München“, München,Januar 2012, S. 6.INFORMATIONEN ZU UMWAND-LUNGSPROJEKTEN GESUCHTIm Rahmen des ExWoSt-Vorhabens soll einbundesweiter Überblick über Umwandlungensowie begünstigende und hemmendeFaktoren gewonnen werden. Dazu werdenUmwandlungsprojekte seit 2006 erfasst.Empirica bittet Sie daher, Informationen zuIhnen bekannten Umwandlungsprojektenbereitzustellen bzw. zu übermitteln.Weitere Informationen:www.empirica-institut.de4 | 201337


NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: Sentinel-Haus-InstitutGrenzenloses EuropaErste garantiert wohngesunde Wohnanlage ÖsterreichsMit dem zweiten Bauabschnitt der Wohnanlage in Kundl/Tirol stellt die Neue Heimat Tirol (NHT) diegelungene Umsetzung hoher gesundheitlicher Ansprüche im öffentlich geförderten Wohnungsbau vor.Entstanden sind 23 ansprechende Mietkauf-Wohnungen um insgesamt 4,2 Mio. €, die nachweislich übereine gesunde Innenraumluft verfügen und sehr sparsam mit Energie umgehen.Volker LehmkuhlFachautorHerrenbergEnergieeffizient bauen heißt heute nahezu luftdichtbauen, um die teure Wärmeenergie imHaus zu halten und Bauschäden zu vermeiden.Der Nachteil: Eventuelle Schadstoffemissionenaus Bauprodukten und anderen Quellen bleibenheutzutage viel stärker im Innenraum, als dasfrüher der Fall war. Die Gefahr steigt also, dassneue oder frisch sanierte Gebäude schädlich fürdie Gesundheit sind. Dies erkannte auch die NHT,weshalb sie das Sentinel-Haus-Institut mit derBaubegleitung beauftragte. Denn das von demUnternehmen aus Freiburg im Breisgau entwickelteBaukonzept stellt sicher, dass die für dieInnenräume eines Gebäudes verwandten Produkteschadstoffarm sind und auch so verarbeitetwerden.„Wir wollten den Beweis antreten, dass geprüftwohngesundes Bauen auch unter den wirtschaftlichenRahmenbedingungen des öffentlich gefördertenWohnungsbaus möglich ist. Das ist unsgelungen“, sagte der technische Geschäftsführerder NHT, Alois Leiter, anlässlich der Schlüsselübergabe.38 4 | 2013


QualitätsprüfungUm eine wohngesunde Qualität nach anerkannten, wissenschaftlichenKriterien sicherzustellen, wurden in Zusammenarbeit mit den Architektenalle innenraumrelevanten Baustoffe auf Emissionen überprüft. „ZumEinsatz kamen nur Produkte, deren Schadstoffarmut mit qualifiziertenPrüfprotokollen nachgewiesen wurde“, schildert Holger Stark, Leiter desSentinel-Landesbüros Österreich. In mehreren Schulungen wurden diePlaner, aber auch alle beteiligten Handwerker im emissionsarmen Bauenund Verarbeiten unterrichtet. Nicht zuletzt prüfte ein Sachverständigermehrfach die Qualität der Innenraumluft. Die sorgsame Vorgehensweisehat sich Stark zufolge gelohnt: Wo es in normalen Neubauten häufig„neu“, sprich nach potenziellen Schadstoffen riecht, überraschen die 23Wohnungen von Beginn an durch einen angenehmen,neutralen Geruch.Die künftigen Bewohnerinnen und Bewohnererhalten zudem einen eigens erstelltenRatgeber, wie sie ihre vier Wände auch inZukunft gesund halten können: Enthaltensind praktische Tipps vom Lüften über dieVerwendung von Reinigungsmitteln bis hinzur Auswahl schadstoffarmer Möbel undProdukte für den persönlichen Bedarf.Die neuen Mieter freuen sich über ihre schadstoffarm errichteten WohnräumeHelle Räume, niedrige HeizkostenDie neuen Mieterinnen und Mieter im Achenfeldwegin Kundl dürfen sich aber nichtnur über eine geprüfte „wohngesunde”Wohnung freuen, sie profitieren auch vonder hellen Architektur und hochwertigerPlanung. Die von der Architekturwerkstattdin a4 der Innsbrucker Architekten MarkusPrackwieser und Conrad Messner geplantenBaukörper überzeugen durch qualitätvolle,flexible und großzügige Wohnbereichen.Jede Wohnung besitzt süd- bzw. westseitigeine große Balkon- bzw. Terrassenfläche, diedurch Schiebeelemente, die als Sicht- undSonnenschutz dienen, geschützt werdenkönnen. Durch klare und einfache Strukturenund Grundrisse konnten Aufwand undKosten zugunsten der Gestaltung minimiertwerden.Profitieren werden die künftigen BewohnerInnenauch von niedrigen Heizkosten.Eine überdurchschnittlich gute Wärmedämmung,eine Lüftungsanlage sowie eine zentraleHeizungsanlage mit Anschluss an dasFernwärmenetz der Gemeinde Kundl sorgenfür niedrige Nebenkosten und entlasten dieUmwelt. Dazu trägt auch eine thermischeSolaranlage bei, deren Ertrag circa 40 % desWarmwasserbedarfs deckt. Dies schlägt sichin einer monatlichen Miete von rund 7,10€/m 2 inkl. Heizung und Tiefgarage nieder.Auch die „Kunst am Bau“ kommt nicht zukurz. Das Kunstwerk „Life Line“ von Dr. PeterRaneburger ziert die Anlage.Renovierung in Rekordzeit –die Mieter bleiben drinMit vorgefertigten Sanitärwänden von TECE in wenigen Tagen zum neuenBad. Die Mieter bleiben dabei in ihren Wohnungen. TECEsystem Sanitärwände-und Schächte sind brand- und schallschutzgeprüft. Durch unsereUnterstützung in der Planungsphase bleiben Kosten und Abläufe transparent.TECE GmbHTelefon: 02572 / 928-0info@tece.dewww.tece.deFoto: Frank Molter


ENERGIE UND TECHNIKPassivhausstandardRichtfest für öffentlichgeförderte WohnungenIm Hamburger Stadtteil Wilhelmsburg baut das kommunale WohnungsunternehmenSAGA GWG im Reiherstiegviertel 18 öffentlich geförderteWohnungen im Passivhausstandard. Das Angebot der Zwei- bis Vierzimmerwohnungenin der Julius-Ertel-Straße 18 soll sich an Familien, Paareund Singles richten. Die Nettokaltmiete liegt bei 5,80 €/m 2 .Weitere Informationen:www.saga-gwg.deEnergetische SanierungHöhere Fördermittel ab März 2013Über das KfW-Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren“ erhaltenHaus- und Wohnungsbesitzer höhere Investitionszuschüsse und verbesserteKreditkonditionen für energetische Sanierungsmaßnahmen.Gefördert werden Einzelmaßnahmen wie eine bessere Wärmedämmung,neue Fenster oder eine Modernisierung der Heizung und eine Komplettsanierungdes gesamten Hauses nach den KfW-Standards „Effizienzhaus70“ oder „Effizienzhaus 55“. Der Zuschuss für Einzelmaßnahmen steigtz. B. von bisher 7,5 % auf künftig 10 % der förderfähigen Kosten, wobeieine Obergrenze von 5.000 € je sanierter Wohneinheit gilt. Die Förderungeiner Komplettsanierung zum „Effizienzhaus 70“ kann bis zu 15.000 €betragen, bei einem „Effizienzhaus 55“ bis zu 18.750 €. Neu ist auch einKreditprogramm für den Einbau moderner Heizungen auf Basis erneuerbarerEnergien wie etwa Solarthermie, Biomasse oder Wärmepumpen.Förderanträge können ab März 2013 über die Hausbank gestellt werden.Weitere Informationen:www.kfw.deMedienversorgungÜbernahme von Tele Columbusdurch Kabel Deutschland untersagtDas Bundeskartellamt untersagte Anfang März 2013 die Übernahme vonTele Columbus durch Kabel Deutschland. Grund sind befürchtete negativeAuswirkungen auf den Gestattungswettbewerb. Für die Versorgung vonWohnungsunternehmen mit dem TV-Signal über das Breitband-Kabelnetzspiele Tele Columbus als Marktteilnehmer laut Kartellbehörde einewichtige Rolle. Auch für die Verbreitung von TV-Programmangebotenim Kabelnetz wurden negative Folgen erwartet. Ende Januar 2013 legteKabel Deutschland, nach einer Abmahnung durch das Bundeskartellamt,ein Zusagenpaket hinsichtlich wettbewerblicher Bedenken im Zusammenhangmit der Übernahme von Tele Columbus vor. Das Angebot umfasstedie Veräußerung von Tele Columbus-Netzen in mehreren Großstädten undhätte die ursprüngliche Größenordnung der Transaktion von rund 2,1 Mio.angeschlossenen Haushalten um ca. ein Fünftel reduziert.Weitere Informationen:www.bundeskartellamt.deVernetztes WohnenIndustriebau aus Gründerzeit wirdE-Haus zum Wohnen und ArbeitenDas Gebäude in der AußenansichtInnengestaltung mit BadboxIn der Nähe des Berliner Alexanderplatzes steht das nach Aussage derInitiatoren erste E-Wohnhaus Deutschlands. Dabei handelt es sich umein fünfstöckiges Gebäude aus dem Jahr 1910, das lange für die Textilindustrieund Schwermaschinenbau genutzt wurde und zuletzt 15 Jahreleer stand. Durch den Umbau sind 32 Wohnungen mit einer Größe von 40bis 95 m 2 entstanden. Auf dem Dach des Niedrigenergiehauses wurde einPenthouse als Büroeinheit ergänzt. Das Gebäude orientiert sich an denKriterien des KfW-Effizienzhauses 55 und kommt einem Passivhaus nahe.In der vierjährigen Bauphase wurden 172 Bauänderungen und 60 Punktedes E-Wohnens wie Sicherheit, Vernetzung oder Mobilität umgesetzt.Für künftige Nutzungsbedürfnisse wurden umfangreiche Steuerkreiseeingebaut. Das gesamte elektronische Netzwerk steuert ein Homeserver– von der Wohnungsbelüftung bis zum digitalen Schließsystem. Über einTouch Panel kann jeder Bewohner alle Wohnungssysteme, z. B. das in dieDeckenarchitektur integrierte LED Lichtband, ansteuern oder mit anderenMietern im Haus kommunizieren. Elektrische Geräte können signalisieren,wenn z.B. die Kühlschranktür offen oder die Herdplatte nicht ausgeschaltetist. Miteinander kommunizieren auch die technischen Anlagen vonHeizung, Lüftung und Sanitär, so senkt sich die Heizungssteuerung ab,wenn der Raum nicht genutzt wird. Die Kaltmieten betragen 11 €/m 2 fürdie kleinere Einzimmer- und 14 €/m 2 für große Dreizimmerwohnungen.Weitere Informationen:www.e-wohnen-der-zukunft.deFoto: Bernd Galani, © 2012 di-Vision bau-medien-projekte GmbH, BerlinFoto: Stefan Dauth40 4 | 2013


Heizwärmeverbrauch in GebäudenStudie sieht Nutzerverhalten alsentscheidenIn wärmegedämmten Gebäuden wird mehr Energie verschwendet als inungedämmten. Der absolute Energieverbrauch wird mit zunehmenderenergetischer Gebäudequalität immer kleiner, aber der Einfluss derNutzer und ihre Neigung zum verschwenderischen Umgang nehmendeutlich zu. Zu diesem Ergebnis kommt die bundesweit größte Studie„Auswirkungen der verbrauchsabhängigen Abrechnung in Abhängigkeitvon der energetischen Gebäudequalität“ zur Energieeffizienz vonProf. Dr. Clemens Felsmann, Professor für Gebäudeenergietechnikund Wärmeversorgung am Institut für Energietechnik der TechnischenUniversität Dresden. Die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilunge. V. (Arge Heiwako) hat Felsmann anonymisierte Messdatenvon 3,3 Mio. Wohnungen zur Verfügung gestellt. Die Studie konstatiertdas hohe CO 2 -Minderungspotenzial der Heizkostenabrechnung. SeitEinführung der Abrechnungspflicht im Jahr 1981 wurden rund 350Mio. t. CO 2 eingespart. Die meisten Energieeffizienzmaßnahmen zurCO 2 -Vermeidung verursachen Kosten. Im Gegensatz dazu entstehenbei der verbrauchsabhängigen Abrechnung Einsparungen in Höhevon knapp 200 € je t vermiedenes CO 2 . Die Analyse hebt hervor, dassin Mehrfamilienhäusern die gemessenen Raumtemperaturen in zweiDritteln aller untersuchten Wohnräume deutlich unter dem theoretischenSollwert von 20 °C liegen. Die Hälfte aller erfassten Werte lagsogar unter 19 °C. Demnach verhalten sich Nutzer in Altbauten deutlichenergiebewusster als bisher angenommen, und ihr Verhalten hat einengrößeren Einfluss auf den Gesamtverbrauch als vermutet. Der gemesseneEnergieverbrauch von Altbauten fällt im Durchschnitt deutlichniedriger aus als der berechnete Bedarf nach EnEV. Einsparpotenzialevon energetischen Maßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnikwerden deshalb überschätzt. Die Studie kommt zu dem Schluss, dassdas Nutzerverhalten entscheidend ist. Das Wissen um den Verbrauchvon Energie und deren Kosten ist dabei unerlässlich.NEUFlexible Luftverteil-SystemeVerbindungselementeoval-rund und rund-ovalMix (m)it!Das NEUE ValloFlex ll –flexibel in jeder Hinsicht.InnovativernovativeUniversalverteilerValloFlex II vereint Rund- und Ovalrohr in einem Komplettsystem.Der absolute Clou sind die exakt aufeinander abgestimmtenRohrquerschnitte und die neuartigen Verbindungselemente.So lassen sich Rund- und Ovalrohr sogar in der Strecke beliebigund einfach kombinieren. Das schafft größtmögliche Freiräumebei der Planung sowie Montage und reduziert spürbar die Anlagenkosten.Quelle: Presse CompanyDie Grafik zeigt die Häufigkeitsverteilung von Raumtemperaturen aus Messungenwährend der Heizperiode. Sie verdeutlicht, dass mit zunehmender energetischerQualität des Gebäudes die mittlere Raumtemperatur steigtWeitere Informationen:www.arge-heiwako.deKomfortlüftungsgerätemit Wärmerückgewinnungvon 20 bis 3.500 m 3 /hw w w . h e i n e m a n n - g m b h . d e


ENERGIE UND TECHNIKKOLUMNE TECHNIKStrom gegen Wärme?Wohnensemble „Weitblick“Neubau mit Windkraftanlageund Car-Sharing-KonzeptStrom und Wärme rücken näher zusammen – das wird seit der Energiewendeöfter gesagt. Damit wird üblicherweise verbunden, dass Strom auch wiederfür Wärmeanwendungen verwendet werden wird, wenn er aus erneuerbarenQuellen stammt und aktuell im Stromnetz nicht benötigt wird. Dieser Satz hataber auch eine ganz andere Aktualität erhalten.Wird der Anteil der Stromnutzung und der Wärmenutzung in Haushaltenstatistisch verglichen, lautet das Ergebnis: 85% der im Haushalt verbrauchtenEnergie geht in die Wärme, nur 15% ist Strom. In dem Zusammenhang wirdgern beklagt, dass die meisten Menschen mehr daran denken, Strom zu sparenals Wärme.Im Geschosswohnungsbau sieht die Lage etwas anders aus. Die Wohnungensind kleiner, die Gebäude kompakter und der Modernisierungsstand höher alsim deutschen Durchschnitt – und insbesondere höher als im Einfamilienhaus.Ein typischer Stromverbrauch liegt bei 2.500 kWh, ein typischer Wärmeverbrauch(Heizung und Warmwasser) bei 7.800 kWh [60 m 2 mal 130 kWh/(m 2 a)].Das Verhältnis beträgt dann fast 25 % für Strom zu ca. 75 % für Wärme. Und nunkommts: Berücksichtigen wir die Kosten des Energieträgers, sind diese ganznah beisammen:• 28 ct pro kWh Strom führen zu 700 € Stromkosten pro Jahr und• 9 ct pro kWh Wärme führen zu 702 € Wärmekosten.Es soll hier nicht auf die genaue Rechnung ankommen, sondern auf dieFeststellung: Im vermieteten Geschosswohnungsbau, zumal in energetisch modernisiertenGebäuden (ca. 62 % des Bestandes der GdW-Unternehmen), habendie Stromkosten die Wärmekosten erreicht, wenn nicht sogar überschritten.Tendenz: weiter steigend.Wenn Wohnungsunternehmen Energieberatungen für Mieter anbieten, solltedeshalb neben dem angepassten Nutzerverhalten (nicht zu viel, aber auch nichtzu wenig!) auch der Stromverbrauch mit analysiert und Einsparmöglichkeitengesucht werden. Gerade weil die Kostenpositionen zusammengerückt sind.Ingrid VoglerReferentin Energie, Technik, NormungGdW, BerlinDas Energiekonzept des Neubauprojekts beinhaltet eine Windkraftanlage.Ebenso ist ein Car-Sharing-Modell geplantAuf einem ehemaligen Flugfeld in Böblingen, in der Nähevon Stuttgart, soll bis Sommer 2014 ein siebengeschossigesMehrfamilienhaus mit 45 Wohnungen auf einer Wohnfläche vonca. 4.400 m 2 entstehen. Bestandteil des Neubauprojekts ist eininnovatives Energiekonzept: So investiert der Bauträger Nord-Süd Hausbau GmbH in eine Windkraftanlage, die Energie für dieStromversorgung der Wohnanlage produziert. Die Anlage soll inder Nähe der Wohnanlage errichtet werden, wofür noch nach einemgeeigneten Standort gesucht wird. Zudem sollen Bewohnernach dem Car-Sharing-Prinzip kostenlos E-Smarts und E-Bikesnutzen können, die ebenfalls über Strom aus der Windkraftanlagebetrieben werden. Im Rahmen des Projekts sollen insgesamt123 Wohneinheiten auf ca. 14.000 m 2 entstehen. Ca. 40 Mio. €werden investiert. Das Erdgeschoss wird als Hochparterre ausgebildet,in den oberen Geschossen sind Penthouse-Wohnungenmit Dachterasse vorgesehen.Weitere Informationen:www.nord-sued-hausbau.deQuelle: Nord-Süd HausbauDENA-STUDIEDeutschland muss Energiesparen intensivieren und weiterentwickelnDie EU empfiehlt zur Erreichung der europäischen Energieeinsparziele dieEinführung nationaler Energieeffizienz-Verpflichtungssysteme. Eine neueStudie der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) in Zusammenarbeitmit dem Wirtschaftsberatungsunternehmen frontier economics zeigt, dassder bisherige marktorientierte Ansatz für Deutschland effizienter ist als einneues Verpflichtungssystem. Größere Anstrengungen müssten allerdingsunternommen werden, wenn Deutschland seinen Endenergieverbrauch proJahr um 1,5 % bis 2020 senken will, wie es die neue EU-Energieeffizienzrichtlinievorgibt. Dafür sollten insbesondere bestehende Informations-,Motivations- und Beratungsprogramme gebündelt, vereinfacht, verstetigtund aufgestockt werden, Markthemmnisse im Bereich Energiedienstleistungenbeseitigt werden, wie zum Beispiel mangelndes Marktvertrauen undmietrechtliche Hemmnisse, Förderprogramme und Steuererleichterungenverstetigt und finanziell aufgestockt werden. Die Studie kommt zu demSchluss, dass noch erhebliche wirtschaftliche Energieeffizienzpotenziale inDeutschland vorhanden sind. Bis 2020 könnten gegenüber 2008 15 % Endenergieeingespart werden. Das größte Sparpotenzial existiert im BereichWärme und Brennstoffe, gefolgt vom Bereich Kraftstoffe sowie Strom.Weitere Informationen:www.dena.de42 4 | 2013


EnergieversorgungAlle GaszentralheizungenklimaneutralDie FLÜWO Bauen Wohnen eG stellt diegesamte Gasversorgung ihrer Wohnungen imGroßraum Stuttgart, in der MetropolregionRhein-Neckar, Pforzheim, Karlsruhe und Ulmauf eine klimaneutrale Energieversorgungum. Die Wohnungsgenossenschaft sorgtdamit dafür, dass der in Baden-Württembergvorgeschriebene Anteil an Biogas eingehaltenwird, zudem entschied sie sich, durch denErwerb von Klimaschutzzertifikaten ihre Gaszentralheizungenfür rund 3.900 Wohnungenohne zusätzlichen CO 2 -Ausstoß klimaneutralzu beheizen. Die FLÜWO kooperiert dabei mitdem Energiedienstleister Montana. Seit 2011hat die Genossenschaft die Vielzahl ihrer bisherigenEinzelverträge mit unterschiedlicherLaufzeit und differenzierten Versorgungstarifenentflochten und in einen einheitlichenGasversorgungsvertrag überführt. Bei demKlimatarif, den die FLÜWO nun für ihrenWohnungsbestand auswählte, zahlt sie einenjährlichen Aufpreis, der sich nach dem Gesamtverbrauchrichtet. „Diese Kosten gebenwir nicht weiter: Für unsere Mieter entstehendurch unser Engagement für die Umwelt keinezusätzlichen Kosten“, so Rainer Böttcher,Mitglied des Vorstandes der FLÜWO.Weitere Informationen:www.fluewo.deAuch beim Neubau „Alb Carré“ in Stuttgart-Degerloch ist die Gasversorgung klimaneutralTrinkwasseranalyseSauberes Wasser ist vorsorgender MieterschutzAufklären Legionellen sind eine Gefahrenquelle im Trinkwasser Informationen über die entstandenen Pflichten ausder TrinkwasserverordnungUntersuchen Einrichtung der Probennahmestellen Trinkwasseranalyse durch ein akkreditiertes LaborDokumentieren bei Befund unverzügliche Information an dasGesundheitsamt Dokumentation und Archivierung der ErgebnisseQuelle: FLÜWOMitgliederserviceMobilerHandwerkerdienstTrinkwasseranalyse jetztonline beauftragen:www.ista.de/twa-bestellenSeit 2013 bietet die Berliner Bau- undWohnungsgenossenschaft von 1892 eG inZusammenarbeit mit einem Dienstleister ihrenMitglieder einen kostenpflichtigen mobilenHandwerkerservice an. Der Dienstleistungskatalog„Reparieren – Montieren – Installieren“umfasst u. a. Punkte wie Bilder aufhängen,Möbel montieren, Gardinen aufhängen, Möbelumstellen sowie aus- und einräumen oderLeuchtmittel austauschen. Das Pilotprojektwird derzeit für die Berliner Siedlungen desUnternehmens zur Verfügung gestellt.Weitere Informationen:www.1892.deista Deutschland GmbH Grugaplatz 2 45131 EssenTel.: +49 201 459-02 info@ista.de www.ista.de


ENERGIE UND TECHNIKQuelle: VivawestPerspektive auf die vier neuen Gebäude mit insgesamt 112 WohneinheitenTechnische Lösungen der EnergiespeicherungEis macht kalt und heißEisspeicher sind keine komplett neue Technologie mehr, diese Lösung gibt es seit gut vier Jahren.Nun beginnen sie sich in der Wohnungswirtschaft dort zu behaupten, wo Wärme aus Grundwasser nichtgenutzt werden kann. In Köln ist bei Vivawest eine erste Großanlage in der Wohnungswirtschaftin Betrieb gegangen.Pia Grund-Ludwigfreie Journalistin, TübingenFür Ulrich Farwick, der bei der Vivawest WohnenGmbH in Köln für die technische Projektsteuerungbeim Neubau der vier Wohngebäude verantwortlichwar, kam als Alternative zunächsteine Grundwasser-Wärmepumpe in Frage. „Dashat aber aufgrund der zeitweise geringen Grundwasserabständeinfolge der Nähe zum Rheinnicht funktioniert“, so Farwick. Wenn Sole nichtals Wärmequelle nutzbar ist, könne man durchausdurchrechnen, ob sich ein Eisspeicher lohnt,rät Hans-Uwe Klaeger. Er ist stellvertretenderVorsitzender des Energieberaterverbands GIH inBaden-Württemberg und hat Erfahrungen in derInstallation von Eisspeichern. Voraussetzung fürdie Sinnhaftigkeit eines solchen Speichers sei, dassdas dazugehörige Haus ein Effizienzhaus 70 oder85 ist, so Klaeger.Beispiel in KölnDas war beim Kölner Projekt ohnehin der Fall. DieGebäude entstehen als Bestandteil des Projekts„100 Klimaschutzsiedlungen in Nordrhein-Westfalen“.Die zulässigen CO 2 -Emissionen dürftendort im Neubau nur bei 50-60 % dessen liegen,was die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009für den Neubau vorschreibt.Bei den Baukosten musste das Unternehmen ersteinmal tiefer in die Tasche greifen als für eine Wasser-Wärmepumpe.„Wir mussten für den Eisspeichereinschließlich Planungsmehraufwand ca. 100€/m 2 Wohnfläche bezahlen“, sagt Ulrich Farwick.Die Installation selbst sei problemlos gewesen.Als größte Hürde habe sich bei der Planung dieFestlegung des Standortes für den Eisspeicher unddie daraus resultierende Geometrie des Bauwerks44 4 | 2013


erwiesen, der die 1.200 m 3 Eis fasst. Der KölnerSpeicher benötigt eine Baugrube von 7 m Tiefe,der Speicher selbst ist 4 m tief, 14 m lang und 9 mbreit. Um die Wärmeverluste zu minimieren undDämmung durch das Erdreich zu haben, musste eraußerdem ausreichend Abstand zur Tiefgarage haben.Das sei, so der Wärmepumpen-Lieferant Waterkotte,derzeit der größte Eisspeicher Europas.Ein noch größerer ist für einen Wohnkomplex mit500 Wohneinheiten in Hamburg derzeit in Planung(siehe Foto rechts).InstallationWeniger schwierig ist die Installation der Kollektoren.Die werden als Bündel schwarzer Rohreeinfach auf den Dächern der Gebäude ausgelegt.Zu Anfang gab es nur Lösungen für Flachdächer,mittlerweile gibt es die Systeme auch für SteilundSchrägdächer. Die Absorberleitungen nutzennicht nur direkte Sonneneinstrahlung, sondernziehen auch Energie aus den Unterschieden zwischender Temperatur der Absorberflüssigkeitund der umgebenden Luft. Neben diesen Absorbernkommt die Wärme für die neuen Gebäudein Köln aus der Abluft und dem Wärmeeintrag inden Speicher direkt aus dem Erdreich. „Wir habenWärmemengenzähler installiert, um auswerten zukönnen, welche Mengen wir aus welchen Bereichenzur Regeneration des Speichers erhalten unddem System zuführen können“, berichtet Farwick.Der Jahresendenergiebedarf der Siedlung soll beilediglich 26,1 kWh/m 2 a liegen bei einem CO 2 –Ausstoßvon 7,399 kg/m 2 a.SO FUNKTIONIERT EIN EISSPEICHERQuelle: ConsolarSysteme mit Eisspeicher lagernüberschüssige Sonnenenergie in einenWasserbunker ein. Er ist meist als großerWassertank in den Boden eingelassen,die umgebende Erdwärme ermöglichtdann die Speicherung der Energie überlängere Zeit. Es gibt aber auch kompakteBauformen für die Montage im Keller.Mit Beginn der Heizperiode wird dieWärme entzogen. Eine Wärmepumpe erzeugtdie für dem Warmwasser und Heizungnotwendigen Temperaturen. DerEisspeicher nutzt außerdem Kristallisationswärme.Die entsteht freigesetzt,wenn ein Stoff seinen Aggregatzustandvon flüssig nach fest ändert.Blick in die Baugrubedes Eisspeichers, der inHamburg entsteht und500 Wohneinheitenversorgen sollKosten und KosteneinsparungGegenüber einer fossilen Heizung könne man miteiner Lösung auf Basis eines Eisspeichers bis zu50 % der Kosten sparen und auf einen Preis proKilowattstunde zwischen 4-5 ct kommen, so MoritzPfannkuch, Projektingenieur beim HerstellerIsocal, der die Systeme entwickelt und installiert.In der Wohnungswirtschaft ist das Kölner Projektdas Erste. Ein Weiteres in Hamburg für knapp 500Wohnungen ist fertig. Die Wärmepumpe wird dortnach Ende des Winters installiert, der Vollbetrieberfolgt im Sommer 2013. Pfannkuch geht davonaus , dass sich das System im Heizbetrieb in derWohnungswirtschaft in sechs bis sieben Jahrenamortisiert. Setze man es auch zur Kühlung ein,rechne es sich noch schneller, da kein stromfressenderKompressor zur Kühlung gebraucht wird,sondern der Eisspeicher.Nicht nur bei der Technik, auch bei der Abrechnungwill Vivawest bei den vier neuen Gebäuden mitinsgesamt 112 Wohneinheiten mit einer Größezwischen 46 und 166 m 2 neue Wege gehen. Warmwasserund Heizung sind Teil der Betriebskosten,Quelle: Isocalwerden nicht nach Verbrauch abgerechnet. „Wirrechnen mit Heizkosten von 56 ct/m 2 Wohnfläche“,sagt Ulrich Farwick.TechnikDie Firma Isocal ist mit großen Eisspeichern undder Kombination mit Luftkollektoren derzeitnoch alleine auf dem Markt. Ein weiteres Unternehmen,das Eisspeicher nutzt, allerdings in einerkompakten Form und in Kombination mit einerWärmepumpe, ist Consolar. Bei diesem Systemkommen Hybridkollektoren zum Einsatz. Beigenügend Einstrahlung arbeiten sie wie normaleFlachkollektoren. Ist der Himmel bedeckt,befördert ein Gebläse im Kollektor Luft durcheinen Wärmetauscher des Absorbers und erwärmtdie Absorberflüssigkeit, der die Wärme perWärmepumpe entzogen wird. Im Winter erhöhteine spezielle Abtaufunktion den Kollektor. DieWärme des unteren Bereichs im Kombispeicherwird genutzt, um Schnee auf dem Kollektor zuschmelzen. „Dadurch erhöhen wir die Erträge undbrauchen keinen so großen Speicher“, sagt AndreasSiegemund, Vertriebschef bei Consolar. Mankönne mit dem System eine komplette Nacht mitdem Eisspeicher überbrücken, da die Kollektorenzuverlässig tagsüber die benötigte Wärme aus derSonne oder der Luft liefern. „Der Heizstab4 | 201345


ENERGIE UND TECHNIKVIVAWEST BAUT ENERGIESPARENDEMEHRGENERATIONEN-HÄUSER IN KÖLN-PORZDas Projekt „Klimaschutzsiedlung Köln-Porz“versteht sich als Teil des Entwicklungskonzeptesdes rechtsrheinisch gelegenen StadtteilsKöln-Porz. Das Projekt koppelt generationenübergreifendeshochwertiges Wohnen mitenergetischer Effizienz. Der Standort befindetsich westlich des Urbacher Wegs, über denauch die Erschließung erfolgt, nur etwa 50 mvom Rhein entfernt innerhalb einer Parkanlage.Die Lage bietet gute RahmenbedingungenSchema/Funktionsprinzips eines Eisspeichersfür das Zusammenleben verschiedener Generationenin einem überschaubaren Quartier.Die vier 4-geschossigen Wohngebäude mit jeweils einem Staffelgeschoss sollen den eigenständigenCharakter des Quartiers betonen und es von den zusammenhängenden großformatigenGebäudestrukturen des südlich angrenzenden Seniorenzentrums abheben.läuft bei uns bei normaler Auslegung nur wenigeStunden im Jahr“, verspricht er.Wie rechnet sich die Investition?Man sei auch mit Unternehmen der Wohnungswirtschaftim Gespräch, so Siegemund. Ein Mehrfamilienhausmit fünf Wohneinheiten arbeitetQuelle: PBS und Partnerbereits mit dem System. In der Grundversionliefert es 8 kW, zwei bis drei Einheiten lassensich koppeln. Das System übernimmt die Versorgungmit Heiz- und Trinkwasser. Aus Gründender Legionellen-Vorbeugung wird das Wasser ambesten dezentral in den einzelnen Wohnungenerwärmt. Bei der Bundesamt für Wirtschaft undAusfuhrkontrolle (BAFA) wird das System alsSole-Wärmepumpe eingestuft. Im Neubau fälltes zudem aufgrund der großen Kollektorflächeunter die Innovationsförderung. Die Förderungdes BAFA liege in der Sanierung bei einem Paketaus drei Geräten und 24 kW Gesamtleistung beizwei mal 50 € für die Solarpumpen, 4.500 € für18 Kollektoren, 500 € für die Kombi-FörderungWärmepumpe und Solarthermie, 500 € für Pufferspeicherund 4.200 € Wärmepumpenförderung,insgesamt 9.800 €, rechnet Siegemundvor. Im Neubau sind es 9.000 € aus dem Paketfür Innovationsförderung. Die Kosten liegen beizirka 20.000 € pro Gerät.Überwachung und ServiceUm Fehler bei der Montage zu vermeiden, verlangtConsolar von den installierenden Unternehmenentsprechende Vorkenntnisse. Das Unternehmenprüft außerdem anhand eines Projektdatenblatts,ob sich die Objekte, die für die Installation vorgesehensind, dafür eignen. Nach Abschluss der Montageerfolgt ein Anlagencheck durch einen speziellgeschulten Servicebetrieb. Außerdem lässt sichdas reibungslose Funktionieren der Anlage onlineüberwachen.Quelle: PBS und PartnerDie vier Jahreszeiten des Eisspeichers46 4 | 2013


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ENERGIE UND TECHNIKQuelle: EnersearchSunair des Waiblinger Unternehmens Enersearch:Das System ist in den Vollwärmeschutz der Hausfassade integriertDämmung, Fenster und klassische VerfahrenFrühlingsmessen bringen neue Produktefür WohnraumlüftungLüftung ist nicht nur bei neu gebauten und gut gedämmten Häusern ein Thema, sondern mehr und mehrauch in der Sanierung. Auf den Frühjahrsmessen sind zahlreiche neue und verbesserte Lösungen zu sehen.Ein Überblick zu den präsentierten Produkten und den Kosten.Pia Grund-Ludwigfreie Journalistin, TübingenDer Beschlaghersteller Hautau hat auf der BAU2013 im Januar den Fensterlüfter Ventra mit Wärmetauschergezeigt, im Laufe des Jahres soll dasProdukt nach Angaben des Unternehmens marktreifsein. Auf der BAU konnte sich das Unternehmendamit sogar eine Auszeichnung des BundesarbeitskreisesAltbau sichern. Der Fensterlüfter ist vor allemfür die Sanierung konzipiert und lässt sich beimEinbau in die Fensterlaibung integrieren. Spannendist der Preis, er soll inklusive Einbau bei 800 € liegen,so das Unternehmen auf der BAU.Der Fensterlüfter verschwindet komplett im Laibungsbereichdes Fensters. Sichtbar ist nur eineBlende mit Lüftungsgittern und zwei Bedientastenmit LEDs, die die Betriebsstufen anzeigen. DerLuftvolumenstrom ist in drei Stufen regelbar. Inder niedrigsten Stufe ist ein zuverlässiger Feuchteschutzund in der höchsten Stufe die Nennleistunggarantiert. Dann war der Lüfter bei der Demonstrationauf der BAU deutlich hörbar. An derFassade wird lediglich ein Luftführungskanal mitLüftungsgittern im Laibungsbereich eingebaut,sodass auch die Außenarchitektur unverändertbleibt. Der Fensterlüfter wird gleichzeitig mit demFenster eingebaut. Das Produkt ist profilneutralund kann an alle Profilarten angebaut werden.48 4 | 2013


Lunos zeigte auf der ISH eineerweiterte Produktpalettevon Lüftungslösungen, die inein 160-mm-Rohr passenErweiterte ProduktpaletteLunos zeigte auf der ISH im März eine erweiterteProduktpalette von Lüftungslösungen, die in ein160 mm-Rohr passen. Der Vorteil: Egal ob Außendurchlassmit Lüftung oder ausgefeilte Lösung mitWärmerückgewinnung, alles passt in das gleicheRohr. Das gilt auch für das System Ego, das Lunosvorstellen wird. Es ist ein regenerativer Wärmetauscher,bei dem über zwei Ventilatoren die Luftso verteilt wird, dass gleichzeitig Zu- und Abluftgefördert werden. Das Gerät lässt sich auch in denAbluftmodus schalten, um etwa feuchte Luft ausKüche oder Bad schnell nach außen zu transportieren.Außerdem stellt das Unternemen eine Steuerungvor, die alle Lüftertypen ansteuern kann.Lüftung wandert in den VollwärmeschutzEbenfalls marktreif ist mittlerweile Sunair desWaiblinger Unternehmens Enersearch. Es wirdin den nächsten Monaten erstmals in einemgrößeren Objekt in Stuttgart mit mehr als 130Wohnungen verbaut. Es handelt sich dabei umeinen Solarkollektor mit Abluftanlage, der in denVollwärmeschutz einer Hausfassade integriertist. Der Kollektor erwärmt die Frischluft, bevorsie in den Wohnraum geleitet wird. Die Montagean der Südseite ist optimal, aber auch die InstallationRichtung Osten oder Westen bringt guteErträge. Sensorgesteuert und nutzerunabhängigwird die notwendige Lüftung zum Feuchteschutzgewährleistet.Dafür sorgt ein kleiner Ventilator, der im Kollektorintegriert ist. Auf der Abluftseite der Wohneinheitwird die Abluft ebenfalls feuchtigkeitsgesteuertüber einen kleinen Abluftventilator abgeführt. Dieerwärmte und trockene Luft strömt hinter demKollektor oder auch an jeder anderen beliebigenStelle der Fassade in das Gebäudeinnere. Dashebt die Raumtemperatur. Wenn die Heizkörperim Gebäude mit Thermostaten ausgerüstet sind,ist gewährleistet, dass die Zimmertemperaturzuerst mit solarer Energie erhöht wird, dann mitanderen Energieträgern. Im Sommer lüftet dasSystem während des Tages und schützt das Gebäudevor dem Aufheizen, nachts kann gekühltwerden. SunAir erfüllt die Anforderungen nacheiner kontrollierten Wohnungslüftung.Jochen Klingler, Entwickler des Systems und Geschäftsführervon Enersearch, rechnet mit Kostenvon etwa 4.000 € pro Wohnung. Damit lägen dieKosten im Bereich einer Einzelraumlüftung. DasSystem ist in den Vollwärmeschutz der Hausfassadeintegriert, es ist aber auch eine Installationin Balkonbrüstungen möglich. Das wird im erstenGroßprojekt aber noch nicht realisiert. Wichtig istKlingler auch, dass bei der Konzeption des Systemsauf eine Minimierung der Geräuschemissionen geachtetwurde. Zum einendurch einen leisen Lüfter,zum anderen dadurch, dassEin- und Auslass der Lüftungauf unterschiedlicherHöhe sind. So dringt wenigLärm von außen ein. DasSystem wird modular ausgeliefertfür Wohnungenbis 85 m 2 , bis 120 m 2 undbis 170 m 2 . Die kleinste Version besteht aus einemKollektor von 210 x 85 cm, einem Kreuzwärmetauschermit Wärmerückgewinnung und einemComputer zur Überwachung der Luftqualität. Beider nächstgrößeren Variante kommt ein zweitesGerät zur WRG dazu, bei der größten Variante einzweiter Kollektor. Installiert wird es von speziellgeschulten Stuckateuren, die es mittlerweile nichtmehr nur in Baden-Württemberg, sondern auch inBayern und Hessen gibt.System verbindet zentraleund dezentrale LüftungDer Ebersbacher Lüftungsexperte Schrag hat aufder BAU in München ein in der Schweiz entwickeltesSystem für den Geschosswohnungsbaugezeigt, das in Lizenz nun auch in Deutschlandzum Einsatz kommen kann. Es soll im Geschosswohnungsbaudie Vorteile zentraler und dezentralerLüftungsanlagen verbinden. Die Steuerungerfolgt dezentral nach den Bedürfnissen undWünschen der Bewohner. Die Wartung ist aberzentral möglich ohne Zugang zu den einzelnenWohnungen.Auf dem Dach der Gebäude steht die Zentrale.Von dort geht zu jeder Wohneinheit ein einzelnerLüftungskanal mit einer separaten Steuerung.Die Lüftungskanäle haben mehrere Vorteile. DieBewohner können das Raumklima und die Luftwechselratenselbst einstellen und auch bei Bedarfkurzfristig verändern. Außerdem vermeidetman mit den separaten Luftkanälen das Problem,dass Geräusche zwischen den Wohnungen übertragenwerden. Auch die Wärmerückgewinnungerfolgt für jede Wohneinheit. Damit lassen sichdie Energieströme aus den einzelnen Wohnungenkomplett trennen. Separate Brandklappenkönnen entfallen.Geschäftsführer Olaf Leisten gibt als Preis proWohnung ca. 7.000 € inklusive Montage an – beieiner Anzahl von 20 Wohnungen aufwärts. Damitwäre der Preis vergleichbar zu einer Komfortlüftungmit Einzelgeräten. 3.000 der Geräte sindin der Schweiz schon verbaut, Schrag hat nunseit kurzem die Lizenz für Deutschland. Leistensieht als wichtigste Zielgruppe den gehobenenMietwohnungsbau. Die Kombination aus zentralerWartung und dezentraler Wartung soll dieVorteile beider Konzepte vereinen. Anlagenteilewie Ventilatoren, die Lärm erzeugen und auchgewartet werden müssen, sind außerhalb in derDachzentrale untergebracht. Auch die Filter fürdie Lüftungszentrale hat der Hausmeister in denDachzentralen im Zugriff. Für die Wartung derLüftung ist also kein Zugang zu den einzelnenWohnungen notwendig.Lüftung aus DämmmattenEine Lösung für den Neubau hat der DämmstoffexperteUrsa entwickelt. Das Unternehmen bietetdie Möglichkeit, Lüftungskanäle und deren Dämmungin einem Arbeitsschritt aus Dämmmattenzu falten. In Spanien gebe es das Produkt schonseit über 20 Jahren, nun wolle man damit aufden deutschen Markt, so Vertriebsleiter HenningRisse. Als wichtigste Vorteile nannte ProduktmanagerWolfram Wünsche den einfachen Transportund die Anpassung der Rohre an die Situationvor Ort. Das soll die Kosten deutlich senken. Bislangrechne man mit zirka 50 €/m 2 gedämmtemLüftungskanal, mit der neuen Lösung von Ursaläge man bei 35 €, so das Unternehmen bei derVorstellung auf der BAU.Die Reinigung der fertigen Rohre soll ähnlich wiebei anderen Lüftungsrohren mit den gängigenVerfahren Ausblasen, Staubwedel oder Reinigungsrobotererfolgen. Nur eine Reinigung mitChemikalien sei nicht ratsam, hieß es.Ursa verweist vor allem auf die Vorteile währendder Montage auf der Baustelle. Bislang werdenRohrteile vorgefertigt auf der Baustelle angeliefert.Schon bei kleinen Änderungen am Baumüssen neue Teile bestellt werden. Mit Ursa Airlassen sie sich flexibler vor Ort herstellen. Dafürstellt das Unternehmen drei Spezialwerkzeuge zurVerfügung.Quelle: Lunos4 | 201349


PRODUKTE UND DIENSTLEISTUNGENLichtsteuerung in GebäudenBewegungsmeldermit AkustiksensorVorprogrammierteLichtintervalle inTreppenhäusernsind oftmals zu kurzund bringen so eineUnfallgefahr mitsich oder zu langund verursacheneinen unnötig hohenEnergieverbrauch.Der Wandmelder PD-C180i KNX von Esyluxbietet durch einenintegrierten Akustiksensor die Möglichkeit, einen Bewegungsmelder auchin schwierigen Erfassungsbereichen, wie unübersichtlichen Treppenhäusern,einzusetzen. Um zu vermeiden, dass Randgeräusche, z. B. ausbenachbarten Räumen, vom Melder erfasst werden und das Einschaltendes Lichts verursachen, ist die Sensibilität des Akustiksensors in denMeldern einstellbar.RaumluftAutomatisierte Steuerung derEnt- und BelüftungDas System NVlogiQ von STG Beikirch bieteteine automatisierte Steuerung der Be- undEntlüftung in kleineren Gebäudeeinheitenoder einzelnen Räumen und ist unabhängigvon anderen System, wie z. B. Fensterautomation.Der Raum-Controller dokumentiertkontinuierlich die Raumluftwerte innerhalbeines Zeitraums von bis zu drei Monaten. Diegewonnenen Daten können als Excel-Tabelleauf einem Daten-Stick exportiert werden.Der LCD-Monitor des Produkts zeigt aufdem Bedienpanel alle vom System erfasstenInformationen an und gibt Auskunft über den aktuellen Betriebsstatus.Angeschlossene Sensoren liefern auch Wetterinformationen, wie Außentemperaturund Angaben zu Regen oder Wind. Daraus ergeben sich, durchdie Anwendung von Algorithmen, Steuerinformationen, mit denen Fenster,Dachlichter, die Heizung oder weitere Systeme automatisch gesteuertund betätigt werden können, um so bei geringem Energieverbrauch eingutes Raumklima zu gewährleisten.Weitere Informationen:www.esylux.deWeitere Informationen:www.stg-beikirch.deFassadentafelnFaserzement mit GraffitischutzMörtelAnmischfrei verfüllen und fixierenDie großformatigen Faserzementtafeln, ausgehend vom maximalenFormat 3.100x1.250 mm, lassen sich beliebig zuschneiden und sind mitfarblosen oder farbigen Lasuren verfügbar. Aufgrund einer UV-gehärtetenOberflächenbeschichtung sind die Fassadentafeln kratzfest und gegengebräuchliche Farben und Sprühlacke geschützt. Neben der Verwendungals hinterlüftete Fassade eignen sich die nichtbrennbaren Faserzementtafelnauch für den Innenausbau und Möbelbau.Weitere Informationen:www.eternit.deBeim schnellabbindenden PCI Pavifix FFM handelt es sich um einen anmischfreienFüll- und Fixiermörtel. Dieser wird pulverförmig in einzelnenLagen von ca. 10 bis 15 cm in Aussparungen gefüllt und erst dann mitWasser benetzt. Auf diesem Wege wird kein Mischzeug und Strom auf derBaustelle benötigt. Somit kann das Produkt zum Einbetten und Fixierenvon Zaunpfosten, Schildern, Wäschespinnen oder Lampen verwendetwerden. Ebenso ist ein Verfüllen von statisch nicht relevanten Fundamentaussparungen,z. B. unter Natursteinmauern, oder ein Einbettenvon Randsteinen und Beeteinfassungen aus Beton und Naturwerksteinmöglich.Weitere Informationen:www.pci-augsburg.de50 4 | 2013


FassadenputzSchutz vor Algen und PilzenDer Fassadenputz Weber HydroBalance schützt auf natürliche Weise vorAlgen und Pilzen, da keine biozide Filmkonservierung verwendet wird. Sowird auch das Grundwasser geschont. Das Produkt löst die Oberflächenspannungder Wassertropfen auf, kleine Kapillaren an der Oberfläche desPutzes nehmen die Feuchtigkeit auf und geben sie gleichmäßig wiederab, sobald die Luft wieder trocken ist. So bleiben keine feuchten Stellenzurück und eine Algenbildungen sowie eine Verfärbung der Fassade werdenverhindert. Im Rahmen der BAU 2013 in München wurde das Produktbeim „Preis für Produktinnovationen Praxis Altbau 2013“ ausgezeichnet.Weitere Informationen:www.sg-weber.deFenstersystemPassivhausfenstererhöht LichteinfallDas VADB Fenstersystem von Hilzingerbietet einen Uw-Wert von 0,53 W/m 2 K, eineschlanke Ansichtsbreite von 75 mm msowie eine gute Statik. EinflügligeFenster sind bis zu einer Größe von1,50 m x 2,50 m realisierbar. ZumEinsatz kommen verdeckt liegende eBeschläge, belastbar bis 150 kgFlügelgewicht. Das Energieeinsparpo-rpotenzialkann im Vergleich39,52 % betragen, der Lichteinfallerhöht sich je nachFenstergröße um 20-118 %. DieHilzinger Unternehmensgruppeübernahm zum 1. Februar 2013die insolvente FBS Over GmbH,Hersteller thermisch getrennter und ge dämmterKopplungssysteme, die im energiesparenden Bauen und Modernisiereneingesetzt werden.Weitere Informationen:www.hilzinger.deSystemlösung für LüftungNetzwerk verbindet Räume undGeschosseDas Lüftungsnetzwerk ViaVento der ErlusAG sorgt für frische Luft und einangenehmes Klima in allen Räumen –unabhängig von der Raumaufteilung.Gerüche werden ebenso abgeführt wieüberschüssige Luftfeuchtigkeit, wasdie Schimmelbildung verhindert. DerLüftungsschacht Vento führt die ZuundAbluft durch alle Geschosse. Eineuniverselle Schnittstelle ermöglicht dieKombination mit allen handelsüblichenzentralen Lüftungsgeräten. Die Anzahlund die Anordnung der Revisionsöffnungen envereinfachen die Reinigung. Die QuerverteilungVia bringt frische Luft in jedes Zimmer bzw. transportiert die Abluft.Sie besteht aus Querverteilerset, Flexrohr, Ventiladapter für die Deckesowie aus Innengitter-Abluftventil oder Zu-/Abluft-Teilerventilset. DasLüftungsnetzwerk wird im Rohbau fertig eingebaut.Weitere Informationen:www.erlus.deKombination aus Dusche und WanneSchott elektrisch verschließbarBlome DuBa-automatic ist eine Kombination aus Dusche und Wanne,hat einen bodennahen Einstieg und kann zum Baden mit einem Schottelektrisch verschlossen werden. Das Produkt ist in verschiedenen Größenzwischen 1,40 und 1,80m verfügbar, ist tiefer als normale Wannen undist mit einem geraden Boden ausgestattet, um einen sicheren Stand beimDuschen zu gewährleisten.Weitere Informationen:www.blome.org4 | 201351


MARKT UND MANAGEMENTKOLUMNE FINANZMARKTBERICHTDie Relativitätstheorieder BeleihungswerteVor gut 112 Jahren hat Einstein seine Relativitätstheorie vorgestellt.Eine kurze, knappe Formel, die mit E = M · c 2 das Verhältnis von Raumund Zeit beschreibt.Auch bei der Beleihungswertermittlung von Immobilien spielen Zeitund Raum zumindest im weitesten Sinne über die Restnutzungsdauerund den Kapitalisierungszinssatz eine wichtige Rolle. Ansonstenhaben die Beleihungswertermittlung und Einsteins Relativitätstheoriewenig miteinander zu tun. Im Gegensatz zur Relativitätstheorie sindbei der Beleihungswertermittlung wesentliche Einflussfaktoren nichtvon vornherein genau festgelegt bzw. eindeutig messbar.Dies mussten wir erst kürzlich wieder im Rahmen einer von unsbegleiteten Finanzierungsausschreibung eines Sanierungsvorhabenserfahren: Nach den von uns ermittelten Beleihungswerten ergab sichfür die Finanzierung ein Beleihungsauslauf nach Sanierung von knapp70 %. Diese Einschätzung teilten auch die angesprochenen Banken,welche ihre Angebote auf dieser Grundlage abgaben. Nur ein Kreditinstitutbot von vornherein einen Beleihungsauslauf von 90 % an – unddas zu durchaus guten Konditionen. Dieses Angebot schien äußerstverlockend, da so auf die Verpfändung eines als Zusatzsicherheit vorgesehenenBeleihungsobjektes hätte verzichtet werden können. Beider Detailabstimmung mit dieser Bank stellte sich allerdings heraus,dass die von uns ermittelten 70 % bei dieser Bank 90 % entsprachenund das Zusatzobjekt für die Beleihung unbedingt benötigt wird.Auf unsere Nachfrage hin legte diese Bank dann ihre Bewertungsansätzeoffen. Bei den meisten Bewertungsfaktoren, wie Miete,Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer, wichen die Ansätzeder Bank nur unwesentlich ab – bis auf den Kapitalisierungszinssatz.Hier wurde auf unseren Liegenschaftszins von 5,5 % vom Bankgutachternicht nur ein vielleicht noch vertretbarer Aufschlag von 0,5 %vorgenommen, sondern aufgrund einer bankinternen Vorgabe wurdeder Kapitalisierungszinssatz noch einmal zusätzlich um 1,0 % auf insgesamt7,0 % erhöht … und das an einem guten Standort und einemboomenden Markt wie Berlin!Sicherlich erfolgte das Angebot der Finanzierung innerhalb einer90 %igen Beleihung nicht mit der Absicht, den Geschäftspartner zutäuschen – aber die Vorstellungen des Kunden zur Darlehensbesicherungkonnten aufgrund dieses Missverständnisses nicht erfülltwerden.Das bedeutet, dass man zukünftig bei Finanzierungsangeboten nochgenauer hinschauen bzw. diese hinterfragen sollte. Anscheinend sindBeleihungsausläufe – zumindest wenn sie von bestimmten Bankenermittelt werden – auch nur relativ!Sven Rudolph (li.) und Kay SchorschBBT GmbH, BerlinAktuelle Zinskonditionen und weitere Informationen unterwww.bbt-gmbh.net/financial-news.htmlDESWOSVSWG spendet 15.000 €Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.V. (VSWG)übergab Anfang März 2013 einen Scheck in Höhe von 15.000 € andie DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- undSiedlungswesen e.V. Anlässlich seines 100-jährigen Bestehens hatte derVSWG das gesamte Jahr 2012 über gesammelt. Im Internationalen Jahrder Genossenschaften war seine Spendenaktion speziell für die FrauenkooperativeAsociación Cooperativa de Ahorro y Crédito Mujeres Solidarias(ACAMS) gedacht. Mit dem Geld werden in Jutiapa, in El Salvador, 60Häuser finanziert. In einer Siedlung sind 40 Häuser mit integriertenKochstellen sowie Waschstellen und Toiletten geplant. Die Häuser werdenerdbebenresistent und mit energiearmen Baustoffen konstruiert. DieBaumaterialien sind vor Ort produzierte Wandfertigteile und Dachziegel.Weitere 20 Häuser entstehen in der ländlichen Umgebung von Jutiapa.Diese werden in traditioneller, aber verbesserter und gegen Erdbebengesicherter Lehmbauweise gebaut. Die Familien erbringen ihre Arbeitsleistungbeim Bau in Selbsthilfe. Zusätzlich müssen sie, ihrem Einkommenentsprechend, einen Teil der Materialkosten als Kredit bei der Genossenschaftzurückzahlen. Dieses Geld fließt in einen Rückzahlungsfonds, ausdem weitere Häuser gebaut werden.Weitere Informationen:www.deswos.deWohnmarktreportBerliner Mieten nahmen 2012deutlich zuDie GSW Immobilien AG hat ihren neunten Wohnmarktreport vorgelegtund kommt darin zu dem Ergebnis, dass die anhaltende Nachfrage nachWohnraum in Berlin zu einem erneuten Anstieg der Angebotsmieten imJahr 2012 führte. Innerhalb eines Jahres verteuerte sich die Kaltmieteim Durchschnitt um 13,8 % auf 7,50 €/m 2 . Dem Report zufolge stiegendie Mieten mit mehr als 10 % am stärksten in den Innenstadtlagen Mitte,Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg. Diehöchsten Mieten werden mit 8,94 und 8,93 € in Friedrichshain-Kreuzbergund Charlottenburg-Wilmersdorfverlangt. Die vier Bezirke mit demniedrigsten Mietanstieg befindensich außerhalb des Zentrums:Spandau, Marzahn-Hellersdorf,Lichtenberg und Treptow-Köpenick.Aufgrund der großen Nachfragenach Wohnraum nimmt auch derWohnungsneubau wieder zu, knapp12.000 Wohnungen sind aktuellvorgesehen. 10 % davon entfallenauf Mietwohnungen. Schwerpunktdes Neubaus ist weiterhin dieInnenstadt.Weitere Informationen:www.gsw.de52 4 | 2013


EBZSonderpreis für BildungsarbeitDas Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft(EBZ) in Bochum ist mit dem Surprise Prize für innovative Ideen,kreative Geschäftsmodelle und eine vorbildliche Entwicklung ausgezeichnetworden. Besonders gelobt wurden die bundesweite Wirkung sowiedie vielfältigen Weiterbildungsangebote. Den Preis vergab die ZeitschriftImmobilienmanager.Weitere Informationen:www.ebz-business-school.deGWG WoltersdorfNeuer GeschäftsführerSeit Januar 2013 ist Volker Jerwitz neuer Geschäftsführer der GemeindewohnungsbaugesellschaftWoltersdorf mbH und übernimmt damit diePosition des bisherigen Interims-Geschäftsführers Michael Schulz, derEnde des Jahres 2012 ausgeschieden ist. Somit ist die kommissarischeGeschäftsführung von Michael Schulz beendet, der damit wieder in denAufsichtsrat der GWG wechselt.Weitere Informationen:www.leben-in-woltersdorf.deBWV zu KöpenickWechsel im VorstandNeusser BauvereinNeues VorstandsmitgliedZum Jahresende 2012verabschiedete der derBeamten-Wohnungs-Vereinzu Köpenick eG die beidennebenamtlichen Vorstandsmitglieder,Jürgen Heintz(re.) und Horst Fröhlich(li.). Neues Mitglied seit Januar2013 ist Heinz-Dieter Kroll, der mit Hildegard Schumann und StefanKeim den Vorstand der Berliner Genossenschaft bildet.Quelle: BWV zu KöpenickWeitere Informationen:www.bwv-zk.deQuelle: Neusser Bauverein AGWeitere Informationen:www.neusserbauverein.deZum 1. Januar 2013 trat Dirk Reimann diePosition des stellvertretenden Vorstandsmitgliedsder Neusser Bauverein AG an. Damitfällt der gesamte kaufmännische Bereichin seine Verantwortlichkeit. Zuvor besetzteBurkhard Gill über Jahrzehnte die Positiondes kaufmännischen Vorstands.GWG WuppertalNeuer GeschäftsführerSeit dem 1. Januar 2013 ist Oliver Zier neuer, alleiniger Geschäftsführerder Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal und folgtdamit auf Harald Röllecke, der die kommunale Wohnungsbaugesellschaftseit 1998 geleitet hatte. Zier ist für fünf Jahre bestellt.Weitere Informationen:www.gwg-wuppertal.deKommunale WohnenWechsel im VorstandMitte Februar 2013 verließ Stavros Efremidis den Vorstand der KWGKommunale Wohnen AG und wechselte zur Conwert Immobilien Invest SE,wo er das operative Geschäft in Deutschland verantworten soll. Conwerterwarb Ende 2012 ca. 60 % der KWG-Anteile. Torsten P. Hoffmann solldie KWG künftig als Alleinvorstand führenWeitere Informationen:www.kwg-ag.deVeranstaltungshinweisLeiter IT/EDVAm 18. und 19. April 2013 veranstaltet die BBA – Akademie der Immobilienwirtschafte. V. Berlin die Zielgruppentagung „Leiter IT/EDV“.Sie beschäftigt sich u.a.mit der Rechtsprechung zu Kundendaten undDatenschutz, dem elektronischen Post- und Rechnungseingang sowiedem Umgang mit steuerrechtlich relevanten Dokumenten in elektronischerForm, den Auswirkungen der SEPA-Umsetzung auf Prozesse undIT, dem IT-Vertragsrecht, der Umsetzung von Informationssicherheits-Managementsystemen in der Praxis (ISMS) sowie IT-Sicherheit in einerpolyzentrischen Welt.Weitere Informationen:www.bba-campus.de4 | 201353


MARKT UND MANAGEMENTGWG GubenWechsel im VorstandMitte Februar 2013 verabschiedete sich der Vorstandsvorsitzende derGubener Wohnungsbaugenossenschaft GWG eG, Eberhard Stein, in denRuhestand. Neues Vorstandsmitglied seit dem 1. März 2013 ist ThomasGerstmeier.Weitere Informationen:www.gwg-guben.deDW DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFTErgebnisse unsererLeserstrukturanalyseEnde des vergangenen Jahres gab die Redaktion der DW eine Leserbefragungin Auftrag, um mit Hilfe dieser Datenerhebung u. a. Informationenzur Nutzungsstruktur, zur Akzeptanz des Relaunchs und zurKundenzufriedenheit zu erhalten. Die Telefonbefragung zeigte, dassdie Zeitschrift primär im Unternehmen am Arbeitsplatz gelesen unddort als Umlaufheft genutzt wird. Aus der Mehrfachnutzung in denUnternehmen ergibt sich eine Netto-Reichweite von ca. 7.500 aktivenNutzern einer Ausgabe.89 % der Nutzer erklärten, aus dem Bereich Wohnungs- und Immobilienwirtschaftzu kommen, 52 % davon aus Genossenschaften, weitere23 % aus kommunalen oder öffentlichen Gesellschaften. 56 % derBefragten sind entweder Geschäftsführer oder Vorstand.Bei der Auswertung des Leserinteresses an den einzelnen Rubrikeninnerhalb des Hefts zeigte sich, dass sich der Rechtsteil des größtenInteresses erfreut. Der im vergangenen Jahr durchgeführte Relaunchist ca. 69 % unserer Leser aufgefallen, 93 % beurteilen unser neuesErscheinungsbild als positiv, besonders wurde die grafische Neugestaltunghervorgehoben.Insgesamt ergab sich im Hinblick auf die allgemeine Kundenzufriedenheitein Wert von 62 %, aus Sicht unserer Leser ist unsere Fachzeitschriftnahezu konkurrenzlos. Besonders positiv überrascht hat uns dieemotionale Bindung der Leser an die DW, welche mit 90 % als hoch zubewerten ist.RechtNeubau & SanierungEnergie & TechnikMarkt & ManagementStädtebau &Stadtentwicklung69666244400 20 40 60 80 100ProzentFührend beim Interesse unserer Leser ist der RechtsteilWeitere Informationen zur DW:www.diewohnungswirtschaft.deNeuordnung des SchulbausSAGA GWG entlässtGWG Gewerbe aus KonzernverbundEnde 2012 veräußerte SAGA GWG sein Tochterunternehmen GWGGewerbe innerhalb des HGV-Konzerns (Hamburger Gesellschaft fürVermögens- und Beteiligungsmanagement mbH). Dabei wurde die GWGGewerbe in Gebäudemanagement Hamburg (GMH) umbenannt. Grunddafür ist die Neuordnung des Schulbaus in Hamburg, bei der künftig GMHund Schulbau Hamburg (SBH) gemeinsam die Schulsanierung und denSchulbau koordinieren. Die gemeinsame Geschäftsführung von SBH undGMH setzt sich zusammen aus Ewald Rowohlt (Sprecher), Dr. ChristianPape und Gertrud Theobald. Insgesamt werden über 400 Schulstandortemit rund 2,5 Mio. m 2 Nutzfläche betreut. Allein bis Ende dieses Jahrzehntssollen laut Plan 2 Mrd. € Bauvolumen umgesetzt werden.Weitere Informationen:www.saga-gwg.deBetriebliche GesundheitsförderungGesundheitsmanagement in derWohnungswirtschaftAuf der Messe „Gesund leben – Die Messe für eine vitale Region“ präsentiertedie Neuland Wohnungsgesellschaft mbH mit ihrer KooperationspartnerinDeutsche BKK ihre betriebliche Gesundheitsförderung. Im Jahr2012 führte das Unternehmen ein Gesundheitsmanagement ein. EineBefragung zeigte, dass sich die Belegschaft Angebote zur Gesundheitsförderungwünsche. So entwickelte das Personalmanagement mit einerbetrieblichen Arbeitsgruppe sowie der Deutschen BKK ein Modell mitverschiedenen Workshops. Das Programm soll noch erweitert werden.Weitere Informationen:www.nld.deImmobilien-Marketing-AwardAusschreibung für 2013 gestartetDie Professur für Immobilienmarketing an der Hochschule für Wirtschaftund Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) hat für das Jahr 2013 den Immobilien-Marketing-Awardausgelobt. Ausgezeichnet werden Vermarktungskonzepteaus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft. Vergebenwird die Auszeichnung in den Kategorien Wohnimmobilien, Gewerbeimmobiliensowie Lower/Small-Budget, für Konzepte mit Gesamtkostenbis zu 20.000 €. Einen Sonderpreis gibt es für Öko-Marketing in derImmobilienwirtschaft, der Strategien für „Green-Building-Konzepte“,Nachhaltigkeits-Marketing und die Vermarktung von Energieeffizienzwürdigt. Eingereicht werden können Konzepte, die sich in einem fortgeschrittenenPlanungsstadium oder in der Umsetzungsphase befinden.Wurde ein Konzept bereits realisiert, muss die Umsetzung 2012 oder2013 begonnen worden sein. Einsendeschluss ist der 10. Mai 2013.Weitere Informationen:www.hfwu.de/de/immobilien-marketing-award54 4 | 2013


MarketinginitiativeBasispaket für GenossenschaftenDie Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaftene. V. bietet GdW-Mitgliedern die Nutzung eines Basispaketszu Werbezwecken an. Davon können auchdie Wohnungsgenossenschaften profitieren,die bisher (noch) kein Mitglied in derMarketinginitiative sind, aber über dieregionalen Verbände im GdW organisiertsind. Ihnen bietet die Marketinginitiativeein Basispaket an, das Materialien undLeistungen umfasst, die unentgeltlich bzw.gegen Kostenbeteiligung in Anspruch genommenwerden können. Dies können z. B. Imagebroschüren, Newsletteroder Logos und Claims sein. Ziel dabei ist es, die Vorteile genossenschaftlichenWohnens bekannter zu machen und die Marke „Wohnungsbaugenossenschaften“zu stärken.Schleswig-HolsteinOffensive für bezahlbares WohnenMieterbund, Wohnungswirtschaft und das Land Schleswig-Holsteinwollen mit der „Offensive für bezahlbares Wohnen“ gemeinsam fürpreiswerten und angemessenen Wohnraum in Schleswig-Holsteinsorgen. Dafür unterzeichneten Ende Januar 2013 InnenministerAndreas Breitner, Dr. Joachim Wege, Verbandsdirektor des Verbandsnorddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. (VNW) und Vorsitzenderdes VNW-Landesverbandes Schleswig-Holstein Raimund Dankowskidie Rahmenvereinbarung. Ziel sind verstärkte Investitionen in den Bauund Erhalt bezahlbarer Wohnungen, vor allem in Regionen mit deutlichsteigenden Wohnkosten. Die wichtigsten Vereinbarungen betreffendabei Neubau von Wohnungen, Klimaschutz und Energieeffizienz zusozialen Konditionen, Erhalt von Backsteinfassaden, integrative Wohnungspolitiksowie die Versorgung von Wohnungsnotfällen. Vorbildder Offensive ist das „Bündnis für Wohnen“, zwischen HamburgerSenat, Wohnungswirtschaft und den sieben Bezirken. Siehe dazu auchSeite 20 dieser DW.Weitere Informationen:www.wohnungsbaugenossenschaften.deWeitere Informationen:www.vnw.dewww.e-b-z.de


MARKT UND MANAGEMENTBilanz- und Steuerwissen –Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdWDRS 20 verabschiedet – Handlungsbedarf beim Lageberichtim Einzelabschluss?Das Bundesjustizministerium (BMJ) hat am 3. Dezember 2012 den vom „Deutsches Rechnungslegungs StandardsCommittee“ (DRSC) veröffentlichten Deutschen Rechnungslegungsstandard Nr. 20 (DRS 20) „Konzernlagebericht“bekannt gemacht. Mit der Bekanntmachung im Bundesanzeiger gehört dieser Standard zuden Grundsätzen ordnungsmäßiger Konzernrechnungslegung. Die Anwendung auf den Lagebericht gemäߧ 289 HGB im Einzelabschluss wird laut Standard empfohlen. Ein Blick auf die wesentlichen Neuerungen undeine Antwort auf die Frage, inwieweit eine Pflicht zur Anwendung auf den Lagebericht im Einzelabschlussabzuleiten ist.WP/StB Hans-Jörg SonnhoffVdW Rheinland WestfalenDüsseldorf• Vermittlung der Sicht der Konzernleitung,• Wesentlichkeit,• Informationsabstufung.Größe des Unternehmens, der Art der Geschäftstätigkeitoder der Inanspruchnahme des Kapitalmarktsab.Der Konzernlagebericht nach § 315 HGB hat dieAufgabe, über den Geschäftsverlauf, die Lage unddie voraussichtliche Entwicklung des Konzerns zuinformieren. Eine entsprechende Aufgabe bestehtfür den Lagebericht des Einzelabschlusses nach§ 289 HGB für das Unternehmen selbst (siehe Kasten). Aus diesen sich entsprechenden Zielsetzungenheraus ist die Empfehlung des DRSC (sieheKasten ) zu verstehen, die Regelungen des DRS20 auch auf den Lagebericht im Einzelabschlussanzuwenden.Grundsätze derKonzernlageberichterstattungDen Erläuterungen im Standard vorangestelltsind die nachstehend angeführten Grundsätzeordnungsmäßiger Konzernlageberichterstattung(DRS 20.12 ff.), die im Schrifttum aufgrund derunbestimmten Rechtsbegriffe der Gesetzesvorschriftenentwickelt worden sind:• Vollständigkeit,• Verlässlichkeit und Ausgewogenheit,• Klarheit und Übersichtlichkeit,Der Grundsatz der Vollständigkeit verlangt, dassder Lagebericht alle Angaben zu enthalten hat, diefür die Gesamtbeurteilung des Geschäftsverlaufs,des Geschäftsergebnisses und der wirtschaftlichenLage erforderlich sind, einschließlich derkünftigen Entwicklung und deren Chancen undRisiken. Nach dem Grundsatz der Verlässlichkeitmüssen sowohl die Einzelangaben zutreffend,nachvollziehbar und plausibel sein als auch dergesamte Lagebericht mit der Realität übereinstimmen.Des Weiteren sind alle Angaben im Lageberichteindeutig sowie in inhaltlich abgegrenzteAbschnitte untergliedert und für die Berichtsadressatenverständlich zu formulieren (Grundsatzder Klarheit und Übersichtlichkeit). Der Grundsatz„Vermittlung der Sicht der Unternehmensleitung“ist Ausdruck einer wertorientierten Unternehmensberichterstattung;der Grundsatz „Wesentlichkeit“besagt, dass Informationen nur in demMaße in den Lagebericht aufzunehmen sind, wiedies zum Verständnis des Geschäftsverlaufs, derLage und der voraussichtlichen Entwicklung desUnternehmens erforderlich ist. Nach dem neu inden Standard aufgenommenen Grundsatz „Informationsabstufung“hängen Ausführlichkeit undDetaillierungsgrad der Berichterstattung von derDer Konzernlagebericht nach DRS 20Der DRS 20 gliedert den Konzernlagebericht ininhaltlich voneinander abgegrenzte, mit Überschriftenversehene Abschnitte (Berichtselemente).Dadurch wird u. a. der Grundsatz der Klarheitund Übersichtlichkeit umgesetzt. Der Standardsieht für den Konzernlagebericht folgende Gliederungvor:• Grundlagen,• Wirtschaftsbericht,• Nachtragsbericht,• Prognose-, Chancen- und Risikobericht,• internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystembezogen auf den Konzernrechnungslegungsprozess,• Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendungvon Finanzinstrumenten,• übernahmerelevante Angaben,• Erklärung der Unternehmensführung nach§ 289 a HGB.Die Grundlagen des Konzerns stellen den Ausgangspunktfür die Darstellung, Analyse undBeurteilung des Geschäftsverlaufs und der wirtschaftlichenLage dar (vgl. DRS 20.36 ff.). Insbesondereist auf das Geschäftsmodell und dessen56 4 | 2013


LAGEBERICHT GEM. § 289 HGBDer Lagebericht gem. § 289 HGB verkörpertein rechtlich und funktionaleigenständiges Rechnungslegungsinstrumentder jährlichen Pflichtpublizitätvon Unternehmen neben dem Jahresabschluss.Er erläutert und ergänzt diesenum Informationen allgemeiner Art überden Geschäftsverlauf einschließlich desGeschäftsergebnisses und die Lage desUnternehmens. Er hat eine ausgewogeneund umfassende, dem Umfang undder Komplexität der Geschäftstätigkeitentsprechende Analyse des Geschäftsverlaufsund der Lage des Unternehmens zuenthalten. Er zeichnet sich vor allem durchseine prognostische Ausrichtung aus. Danebenkommt dem Lagebericht auch eineRechenschaftsfunktion zu. Danach hat dieUnternehmensleitung im Lagebericht dieVermögens-, Finanz- und Ertragslage zurwirtschaftlichen Gesamtlage des Unternehmenszu verdichten und darzustellen,wie sie die Stellung und Entwicklung desUnternehmens im Vergleich zum Gesamtmarktund ihrem unmittelbaren wirtschaftlichenUmfeld einschätzen.interne und externe Einflussfaktoren einzugehen.Bei wesentlichen Änderungen der Konzernzusammensetzungsind diese zu benennen. KapitalmarktorientierteMutterunternehmen habenzusätzlich das unternehmensintern eingesetzteSteuerungssystem darzustellen.Im Wirtschaftsbericht (vgl. DRS 20.53 ff.) sindder Geschäftsverlauf (einschließlich des Geschäftsergebnisses)und die Lage darzustellen, zuanalysieren und zu beurteilen. Dabei ist zunächstauf die gesamtwirtschaftlichen und branchenbezogenenRahmenbedingungen einzugehen,soweit dies für das Verständnis der Analyse desGeschäftsverlaufs und der wirtschaftlichen Lageerforderlich ist. Im Rahmen der Darstellung,Analyse und Beurteilung des Geschäftsverlaufssind zeitraumbezogene Informationen über dieGeschäftstätigkeit im Berichtszeitraum zu vermitteln.Dazu ist auf Entwicklungen und Ereignisseeinzugehen, die für den Geschäftsverlaufursächlich waren, sowie deren Bedeutung für denKonzern zu beurteilen.Als weiterer wesentlicher Bereich des Wirtschaftsberichtsist die Darstellung, Analyse und Beurteilungder Vermögens-, Finanz- und Ertragslagevorzunehmen. Im Rahmen der Vermögenslagewerden wesentliche Erhöhungen oder Minderungendes Vermögens sowie deren Auswirkungenerläutert. Die Finanzlage ist anhand der Kapitalstruktur,der im Berichtsjahr getätigten Investitionenund der Liquidität darzustellen, zu analysierenund zu beurteilen. Als Analyseinstrument bietetsich dabei die Kapitalflussrechnung an. Im Mittelpunktder Angaben zur Ertragslage steht dieDarstellung, Analyse und Beurteilung der wesentlichenErgebnisquellen und deren Veränderung.Dabei ist insbesondere der Umsatz anzugebenund zu analysieren. In den Ausführungen zumGeschäftsverlauf und zur Lage des Konzerns sindauch bedeutsame finanzielle sowie nichtfinanzielleLeistungsindikatoren anzugeben.In einem Nachtragsbericht (DRS 20.114 f.) sindVorgänge von besonderer Bedeutung, die nachdem Schluss des Geschäftsjahrs eingetreten sind,und ihre erwarteten Auswirkungen auf die Vermögens-,Finanz- und Ertragslage darzustellen. EinVorgang hat dann besondere Bedeutung, wenner, hätte er sich im Berichtsjahr ereignet, einedeutlich andere Darstellung der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage erfordert hätte. Sind keinederartigen Vorgänge eingetreten, ist hierauf ebenfallsgesondert hinzuweisen.Der Prognose-, Chancen- und Risikobericht(DRS 20.116 ff.) soll dem Berichtsadressaten ermöglichen,sich in Verbindung mit dem Abschlussein zutreffendes Bild von der voraussichtlichenEntwicklung und den mit ihr einhergehenden wesentlichenChancen und Risiken des Konzerns zumachen. Prognosen sind zu den wichtigsten finanziellenund nichtfinanziellen Leistungsindikatorenanzugeben, die auch zur internen Steuerung herangezogenwerden. Damit ist nunmehr im DRS 20der so genannte Management Approach verankert,d. h. für die Abbildung von Sachverhalten ist aufdie zur Unternehmensführung verwendeten Datenzurückzugreifen. Als Prognosezeitraum ist mindestensein Jahr, gerechnet vom letzten Abschlussstichtag,zugrunde zu legen. Dieses bedeutet nicht,dass über diesen Zeitraum hinaus per se keine Angabenzu machen sind. Absehbare Sondereinflüssenach dem Prognosezeitraum, wie zum Beispiel Akquisitionenoder Entwicklungsbeeinträchtigungen,sind darzustellen und zu analysieren. Die Prognosenmüssen Aussagen zur erwarteten Veränderungder prognostizierten Kennzahlen gegenüber dementsprechenden Istwert des Berichtsjahres enthaltenund dabei die Richtung und Intensität derVeränderung verdeutlichen. Darüber hinaus sollenauch die in der Vorperiode berichteten Prognosenmit der tatsächlichen Geschäftsentwicklung verglichenwerden.Die Risikoberichterstattung umfasst Angaben zuden einzelnen Risiken sowie eine zusammenfassendeDarstellung der Risikolage und, sofern dasUnternehmen kapitalmarktorientiert ist, Angabenzum implementierten Risikomanagementsystem.Zu berichten ist über wesentliche Risiken, welchedie Entscheidungen der Adressaten beeinflussenkönnen, und ihre Auswirkungen. Die dargestelltenRisiken sind zu quantifizieren, soweit dies auch zurinternen Steuerung erfolgt und die quantitativenAngaben wesentlich sind. Um die Klarheit undÜbersichtlichkeit des Risikoberichts zu erhöhen,sind die einzelnen Risiken entweder in einer Rangfolgezu ordnen oder zu Kategorien gleichartigerRisiken zusammenzufassen, bestandgefährdendeRisiken sind als solche zu bezeichnen.Im Rahmen des Chancenberichts ist analog zu denRisiken zu verfahren. Dabei ist zu beachten, dassüber Chancen und Risiken ausgewogen berichtetwerden soll. Sie dürfen nicht miteinander verrechnetwerden.Die Angaben zum internen Kontroll- und zumRisikomanagementsystem in Bezug auf denKonzernrechnungslegungsprozess sind nur vorzunehmen,soweit das Mutterunternehmen oder eineinbezogenes Unternehmen kapitalmarktorientiertsind. Die Angaben umfassen dabei die Strukturen,Prozesse und Kontrollen zur Erstellung DER DRSCDer „Deutsches Rechnungslegungs StandardsCommittee e. V.” ist ein Verein zurFörderung der Fortentwicklung der Rechnungslegung.Sein Gremium, der DeutscheStandardisierungsrat (DSR), entwickeltinsbesondere Empfehlungen zur Anwendungder Grundsätze über die Konzernrechnungslegungim Sinne von § 342 HGB, dieDeutschen Rechnungslegungsstandards.Der DSR hat bisher mehrere Standards(DRS 1 ff.) zu verschiedenen Themen derKonzernrechnungslegung verabschiedet,aktuell den DRS 20 „Konzernlagebericht“.Die Standards interpretieren die Rechnungslegungsvorschriftendes HGB undfüllen Regelungslücken, wobei sie sich aninternationalen Rechnungslegungsvorschriftenorientieren. Die DRS werden imWesentlichen vom BMJ bekannt gemacht.Damit gilt die gesetzliche Vermutung des§ 342 HGB, dass bei der Beachtung dieserStandards Konzernabschlüsse nach deutschemBilanzrecht den Grundsätzen ordnungsmäßigerBuchführung entsprechen.4 | 201357


MARKT UND MANAGEMENTdes Konzernabschlusses. Aussagen zur Effektivitätund Effizienz des Systems sind nicht erforderlich.Mit der Risikoberichterstattung in Bezug auf dieVerwendung von Finanzinstrumenten berichtetdie Unternehmensleitung über bestehende Risiken,ihre Risikomanagementziele und ihre Risikomanagementmethodenim Zusammenhang mitden im Konzern eingesetzten Finanzinstrumenten.Die Berichterstattung über übernahmerechtlicheAngaben betrifft ausschließlich Mutterunternehmen,die einen organisierten Kapitalmarkt i. S. v.§ 2 Abs. 7 WpÜG in Anspruch nehmen. Die vorzunehmendenAngaben sind in § 315 Abs. 4 HGBfestgelegt.Börsennotierte Aktiengesellschaften müssen nach§ 298 a HGB eine Erklärung zur Unternehmensführungabgeben. Diese ist in den Konzernlageberichtaufzunehmen.Abschließend lässt sich feststellen, dass der DRS 20keine konkreten Empfehlungen zur inhaltlichenAusgestaltung des Konzernlageberichts enthält,sondern sich auf die an einen Konzernlageberichtzu stellenden Mindestanforderungen fokussiert(vgl. DRS 20.42).Anwendbarkeit im EinzelabschlussDer DRS 20 empfiehlt, die Regelungen der Konzernlageberichterstattungauch auf den Lageberichtim Einzelabschluss (§ 289 HGB) anzuwenden.Es bleibt zu hinterfragen, in welchem Umfang hierauseine Verpflichtung erwachsen kann. Mit derBekanntmachung durch das BMJ gilt für den Standarddie Vermutung der GoB-Konformität. Da dieGrundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB)nicht nach Einzel- und Konzernabschluss differenziertwerden, ist eine Ausstrahlungswirkung aufden Einzelabschluss auf Dauer nicht zu verneinen.Über die gesetzlichen Vorschriften des § 289 HGBhinausgehende Anforderungen des DRS 20 könnenjedoch keine Geltung für den Lagebericht imEinzelabschluss entfalten. Der Standard ist damitals Konkretisierungshilfe für Inhalt und Gestaltungdes Lageberichts im Einzelabschluss zu verstehen.Der DRS 20 ist für alle Konzernabschlüsse (wegender Anwendungsempfehlung auch für alle Einzelabschlüsse)auf nach dem 31. Dezember 2012 beginnendeGeschäftsjahre anzuwenden. Dies heißtim Umkehrschluss, dass die neuen Anforderungenerstmals zum Konzern- bzw. Jahresabschluss mitStichtag 31. Dezember 2013 anzuwenden sind,jedoch ist auch eine frühere vollumfängliche Anwendungmöglich.Was ist neu?Jede Woche die aktuellstenInformationenzur WohnungswirtschaftAnmeldung kostenfrei unter: http://www.diewohnungswirtschaft.deEs haben sich im Wesentlichen folgende Änderungenergeben:• Erhöhung des Detaillierungsgrads,• die Wesentlichkeit von Informationen wird stärkerberücksichtigt (Grundsatz „Wesentlichkeit“und „Informationsabstufung“),• differenziertere Berichtsanforderungen an kapitalmarktorientierteund nichtkapitalmarktorientierteUnternehmen,• Verkürzung des Prognosezeitraums auf mindestensein Jahr ab dem Abschlussstichtag.Durch die Verkürzung des Prognosezeitraums (vorherzwei Jahre) soll die Verlässlichkeit der prognostiziertenAngaben erhöht werden. Je kürzer derPrognosezeitraum, desto konkreter können dieAussagen über künftige Entwicklungen getroffenwerden. Dies stellt auf den ersten Blick eine Vereinfachungdar, wären in diesem Punkt nicht die Anforderungenan die zu machenden Angaben erhöhtworden, denn zu den Prognosen sind auch die wesentlichenAnnahmen und Prämissen zu benennen.Zusätzlich sind zu den bedeutsamsten finanziellenund nichtfinanziellen Leistungsindikatoren, dieder Unternehmenssteuerung dienen, Prognosenabzugeben. Aus den genannten Gründen wird diePrognoseberichterstattung eine Herausforderungfür die Lageberichtserstellung 2013 darstellen.Wohnungs- und ImmobilienwirtschaftDie gesetzlichen Vertreter von Kapitalgesellschaftenund Genossenschaften der Wohnungs- GLIEDERUNGSVORSCHLAG DESLAGEBERICHTS NACH DRS 20 UND§ 289 HGB• Grundlagen des Unternehmens- Geschäftsmodell- ggf. Angaben zu Forschungund Entwicklung- ggf. Angaben zu Zweigniederlassungen• Wirtschaftsbericht- Rahmenbedingungen- Geschäftsverlauf- VFE-Lage- finanzielle und ggf. nichtfinanzielleLeistungsindikatoren• Nachtragsbericht• Prognose-, Chancen- und Risikobericht• Risikoberichterstattung in Bezug auf dieFinanzinstrumenteund Immobilienwirtschaft haben nach § 264 Abs.1 HGB bzw. § 336 Abs. 1 HGB die Verpflichtung,neben dem Jahresabschluss einen Lageberichtaufzustellen (Ausnahme: kleine Kapitalgesellschaftenbzw. Genossenschaften). Die (Mindest-)Inhaltedes Lageberichts sind in § 289HGB definiert. Wie bereits festgestellt, kanneine Ausstrahlungswirkung des DRS 20 auf denLagebericht des Einzelabschlusses nicht verneintwerden. Dementsprechend sollte zukünftig derLagebericht unter Beachtung der Grundsätze der„Konzernlageberichterstattung” aufgestellt werden(siehe hierzu auch Kasten ).Handlungsempfehlungen für 2013Im Hinblick auf den DRS 20 sollte vor Aufstellungdes Lageberichts die bisher verwendete Strukturkritisch hinterfragt werden. Entspricht diese denneuen Anforderungen? Werden die Grundsätze derLageberichterstattung beachtet? Sind die Grundlagendes Unternehmens ausreichend dargestellt?Sind die Angaben zu den Prognosen ausreichend?Sind genügend finanzielle Leistungsindikatorenenthalten? Diese Fragestellungen lassen sichbeliebig fortführen. Es zeigt sich, dass auch dieStruktur und die Darstellung der Angaben im Lageberichtin Zeitabständen zu prüfen und ggf. zuüberarbeiten sind.Die genossenschaftlichen Prüfungsverbände derWohnungs- und Immobilienwirtschaft und ihrenahestehenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaftenklären gerne bei der Umsetzung der neuenAnforderungen an die Lageberichterstattungauftretende Fragen.58 4 | 2013


Auslobung „DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2013“Web 2.0 –Digitalisierung in derWohnungswirtschaftSchirmherr:Der Präsident des GdW Bundesverbanddeutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.Web 2.0Die Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft lobt diesen Wettbewerb, dervon der Aareon AG präsentiert wird, bereits zum 10. Mal aus. Die Schirmherrschafthat Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscherWohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., übernommen. Die technischeBetreuung liegt, wie in den Vorjahren, beim Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e. V.DW Die Wohnungswirtschaft und Aareon würdigen mit dem Preis herausragendeKonzepte und Projekte, in denen es Wohnungs- und Immobilienunternehmenmit Hilfe des Internets gelungen ist, Verbesserungen für ihrUnternehmen zu erreichen.Gelungene Konzepte und Projekte sollten dabei auf die Verbesserung von Instandhaltungsprozessen, Kundenbeziehungsmanagement(Customer Relationship Management, CRM) oder auch verbesserte Kommunikation mit den Anspruchsgruppendes Wohnungs- und Immobilienunternehmensgerichtet sein.Aber auch andere Nutzungskonzepte für das Internet sind als Einreichungherzlich willkommen. Die Beiträge sollen erfolgreiche, realisierte, innovativeund zukunftsfähige Unternehmenskonzepte und -projekte darstellen.TeilnahmeunterlagenDie Teilnahmeunterlagen finden Sie im Internet unter:www.aareon.com/web, www.diewohnungswirtschaft.de undwww.bbu.deDer Wettbewerb richtet sich an alle Wohnungs- und Immobilienunternehmenunabhängig von Rechtsform, Unternehmenszweck und Verbandszugehörigkeit.Die Teilnahme ist ebenfalls unabhängig von der im Unternehmengenutzten Software.Quelle: Aareon / Foto: Jens Braune del Angel/Frankfurt a. M.DW-Zukunftspreisder ImmobilienwirtschaftDigitalisierung in derWohnungswirtschaftPreiseDie Jury vergibt insgesamt drei Preise.Die Preisträger erhalten zur Preisverleihungeinen professionellen Filmbeitrag.Juryvorsitz und wissenschaftlicheBetreuungProf. Dr. Hansjörg Bach, HochschuleNürtingen-Geislingen, Vorsitzender desFachausschusses „Betriebswirtschaft”des GdWTechnische BetreuungSiegfried RehbergTel.: 030 89781-151E-Mail: siegfried.rehberg@bbu.deZeitplanEinsendeschluss der Wettbewerbsbeiträgeist am 7. April 2013, 9 Uhr.Die Preisverleihung findet im Rahmen desAareon Kongresses am 28. Mai 2013 inGarmisch-Partenkirchen statt. Die Preisträgerwerden nach der Preisverleihungveröffentlicht.Einreichung der BeiträgeDie Arbeiten sollen auf den im Internetverfügbaren digitalen PowerPoint-Vorlageneingereicht werden, per Post an:Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e. V.Bereich TechnikHerrn Siegfried RehbergLentzeallee 107, 14195 Berlin… oder auch per E-Mail an:siegfried.rehberg@bbu.deDer Rechtsweg ist ausgeschlossen.4 | 201359


MARKT UND MANAGEMENTQuelle: Wohnbaugenossenschaft wagnis eGHaus Mitte (li) und Haus West: Beide Häuser sind mit Brücken verbunden, so können Rollstuhlfahrer über denAufzug von Haus zu Haus gelangen. Die oberste Brücke führt zudem auf eine DachterrasseGemeinschaftliches WohnenNachbarschaften wie früherBei Wagnis wohnt man anders: Die vier Gebäude der Wohnanlage im neuen Münchner Stadtteil Ackermannbogengruppieren sich um eine Art Dorfplatz. Die gut 200 Menschen, die hier leben, 80 davon Kinder, legenWert auf Gemeinschaft und das prägt die Architektur: Es gibt Gemeinschaftsräume und -terrassen, die fürFeste und Geburtstage allen offen stehen, kulturell Interessierte organisieren im Nachbarschaftstreff Spielrunden,Ausstellungen oder Kinoabende – nicht nur für die Hausgemeinschaft von Wagnis I, sondern für dasgesamte Wohnquartier.Hartmut Netzfreier Journalist, MünchenDie im Jahre 2000 gegründete Wohnbaugenossenschaftwagnis eG (Wagnis) hat dem anonymen Nebeneinanderin der Großstadt den Kampf angesagt.Sie verfolgt den Gegenentwurf des nachbarschaftlichenMiteinanders: Man will „gemeinsam planen,bauen und wohnen“. Bislang hat die junge MünchnerGenossenschaft über 230 Wohnungen errichtet– alle nach den Prinzipien des nachbarschaftlichenWohnens. In Wagnis-Häusern kennt jeder jeden;man hilft sich gegenseitig beim Kinderhüten oderRenovieren der Wohnung, die Jüngeren schauennach den Älteren und Feste wie Silvester werdenmiteinander gefeiert. Zu den Wagnis-Prinzipiengehört auch die Selbstverwaltung: Die Hausgemeinschaftenentscheiden selbst über die Gartengestaltungoder ob der Gemeinschaftsraum gestrichenwird. Das Konzept vom nachbarschaftlichenWohnen kommt an: Die Zahl der Mitglieder ist von21 auf knapp 900 gestiegen. Derzeit plant Wagnisdas fünfte Bauvorhaben.Die Sozialwissenschaftlerin Doris Knaier vom VereinUrbanes Wohnen, der Bauherren bei nachbarschaftlichenWohnprojekten berät, spricht sogar60 4 | 2013


Blick auf die Ostseite mit Treppenhaus und Eingang zum Café.Schön zu sehen sind die individuell gestalteten Nischen, die von den Laubengängen aus zu erreichen sindvon einem bundesweiten Trend zum Miteinander:„Immer mehr Menschen wollen nachbarschaftlichund selbstbestimmt wohnen“, sagt Knaier. Ob inNürnberg oder Stuttgart, in Hannover oder Berlin,überall in den Städten sprießen Initiativen wie Pilzeaus dem Boden. Insbesondere Genossenschaftenmit ihren basisdemokratischen Strukturengelten als idealer Nährboden für das Entstehenvon Gemeinschaft. Allein in München folgen dreiGenossenschaften, neben Wagnis noch Frauenwohnenund WOGENO, den Prinzipien der „neuenNachbarschaften“, wie Soziologen das Phänomenauch gerne nennen.Der Zukunftsforscher Horst Opaschowski gehtdavon aus, dass den neuen Nachbarschaftendie Zukunft gehört: „Schon heute gilt: Je mehrNachbarn sich beim Vornamen kennen, desto sichererist eine Gegend“, stellt Opaschowski fest.Angesichts des demografischen Wandels gewinnenNachbarschaften, die über distanzierteGrußbeziehungen oder das Ausborgen von Mehlhinausgehen, tatsächlich an Bedeutung. Da esan Kindern fehlt, die sich kümmern, werden sichdie Menschen künftig stärker selbst organisierenmüssen. Nachbarschaften könnten sich dadurch zuprivaten Netzwerken gegenseitiger Hilfe wandeln,prognostizieren Sozialforscher, zu einer neuenForm der Solidargemeinschaft, die wie eine Ersatzfamiliefunktioniert. „Die spontane Hilfsbereitschaftim Nahmilieu wird immer wichtiger“,sagt Opaschowski.Gemeinschaft braucht RaumDoch wie sollen Nachbarschaften im Sinne einessolidarischen Netzwerkes entstehen, wenn derGebäudebestand den sich ändernden Bedürfnissender Menschen kaum entspricht und das Grosder Neubauten nachbarschaftsfördernde Aspekteweitgehend außer Acht lässt? „Gemeinschaftbraucht Raum“, sagt Doris Knaier. „Es muss möglichsein, sich außerhalb der eigenen vier Wändezu treffen.“ Wohnungsunternehmen, die nachbarschaftlichesMiteinander fördern wollen, müsstenGemeinschaftsflächen einplanen. Bei der GenossenschaftWogeno ist das Standard: Fast alle der15 WOGENO-Häuser verfügen über einen Gemeinschaftsraum.„Selbst in Altbauten, in denen Gemeinschaftsräumeursprünglich nicht vorgesehenwaren, findet sich immer eine Möglichkeit“, sagtPeter Schmidt, Vorstand der WOGENO MüncheneG. Kellerabteile werden etwas kleiner geplantals üblich, um Platz zu schaffen für einen lichtenKellerraum, in dem die Kinder nach Herzenslust tobenkönnen. Neubauten der Genossenschaft habenTreppenhäuser, die Platz bieten für einen Ratschunter Nachbarn; oder werden erschlossen durchgroßzügige Laubengänge, deren balkonartige Ausbuchtungenzum Verweilen einladen.Auch bei Wagnis setzt man auf nachbarschaftsförderndeArchitektur, auf Quartiersplätze undGemeinschaftsgärten, auf gemeinschaftlich genutzteGäste-Appartements für Besuch von außerhalb,auf lichte und verbindende Durchgänge, diesich auch für Veranstaltungen der Hausgemeinschafteignen. „Wir wollen, dass sich Menschenauch ungezwungen und ungeplant treffen“, sagtWagnis-Chefin Elisabeth Hollerbach. „So entstehenNachbarschaft und Gemeinschaft.“ Die Gemeinschaftsflächenfinanzieren die Bewohner miteinem Teil ihres monatlichen Mietzinses. Werdenbei Wagnis oder WOGENO Neubauten geplant,sitzen die künftigen Bewohner mit am Tisch undnehmen Einfluss auf die Gestaltung ihres neuenZuhauses. Auf diese Weise lernt sich die künftigeHausgemeinschaft schon frühzeitig kennen undhat im Idealfall bereits beim Einzug ein gutesnachbarschaftliches Verhältnis entwickelt.Wer sind die Mieter?Die Mieter in Wagnis- und WOGENO-Häusernentstammen den verschiedensten Milieus undEinkommensklassen – eine Vielfalt, dem derWohnungsmix in den Häusern entspricht: Die beidenGenossenschaften kombinieren in Neubautenoder bei der Sanierung bestehender Häuser freifinanzierteMiet- und Eigentumswohnungen mitöffentlich gefördertem Wohnraum, der entwederals klassische Sozialwohnung errichtet wird oderim München-Modell, für das die Einkommensgrenzeneiner Sozialwohnung plus 60 % gelten.In Wagnis- und WOGENO-Häusern leben Ärmereund Reichere, Singles und Familien, Junge undAlte. Allerdings wohnt man hier nicht zum Billigtarif:Die Mieten liegen meist nur knapp unter4 | 201361


MARKT UND MANAGEMENTNACHBARSCHAFTLICHES WOHNEN• Das Forum Gemeinschaftliches Wohnene. V. ist angetreten, das „Wohnen instabilen nachbarschaftlichen Bezügen“bundesweit populär zu machen:www.fgw-ev.de.• Die Broschüre „GemeinschaftlicheWohnprojekte: wenig Aufwand – vieleChancen. Ein Gewinn für Kommunen“Sozialwissenschaftlerin Doris KnaierQuelle: privatWOGENO-Vorstand Peter SchmidtQuelle: privatlässt sich aus dem Internet herunterladenunter: www.fgw-ev.de/fileadmin/PDF/Aktionstage/Auszug_FGW_Kommunen.pdf.• Eine zweite Broschüre mit dem Titel„Gemeinschaftliche Wohnprojekte: hoheNachfrage inklusive“ wendet sich an dieprivate Wohnungswirtschaft:www.fgw-ev.de/fileadmin/PDF/Aktionstage/Auszug_FGW_Wohnungsunternehmen.pdf.• Unter www.wohnprojekte-portal.definden sich Beratungsangebote und einebundesweite Projektbörse.• Unter www.wohnprojekte-portal.de/projekte-suche/projektdetails.html?uid=20406 lassen sich Vorträgeder Fachtagung „Rendite durch Wohnenund Leben“ herunterladen, die sich u. a.an Kommunen und die Wohnungswirtschaftrichten.Im Erdgeschoss (orange Gestaltung) befindet sich derGemeinschaftsraumdem Münchner Mietspiegel. Hinzu kommen dieEinlagen, die jeder Mieter bei Wohnungsbezugeinzahlen muss – immerhin mehrere 100 €/m 2 .Dafür sind die Wohnungen der Preisspirale desfreien Mietmarktes entzogen. „Entscheidend istdoch, dass der Wohnraum zukunftsfähig ist,“sagt Wagnis-Chefin Elisabeth Hollerbach. „Dassdie Mieten nicht steigen und dass man dauerhaftesWohnrecht genießt. Das alles ist bei unsgegeben.“Außerdem liegen die Nebenkosten in genossenschaftlichenNachbarschaftshäusern deutlichunter dem Durchschnitt. Denn die Bewohnerlegen selbst Hand an, räumen Schnee und pflegenihre Außenanlagen – Arbeiten also, die imNormalfall ein Hausmeister erledigt. Darüberhinaus erzeugt der nachbarschaftliche ZusammenhaltVerantwortungsgefühl: Den Bewohnernliegt ihr Heim am Herzen, also kümmern sie sich– ein positiver Nebeneffekt, über den sich jedesWohnungsunternehmen freut. Die Instandhaltungskostenvon WOGENO-Häusern betrügen nuretwa ein Drittel des branchenüblichen Wertes,sagt WOGENO-Vorstand Peter Schmidt. Auchdie Mieterzufriedenheit in genossenschaftlichenNachbarschaftshäusern ist größer als anderswo:Für den Wohnungsbestand 2011 weist der Jahresberichteine Fluktuationsrate von 4,5 % auf– ein Wert, von dem andere Unternehmen nurträumen können.Doch Nachbarschaftshäuser sind nicht nur für dieWohnungswirtschaft eine Bereicherung. AuchKommunen singen ihr Loblied, denn eine lebendigeNachbarschaft wie Wagnis I, die am Ackermannbogenein Speisecafé eröffnet hat und mitder Nachbarschaftsbörse das kulturelle Lebendort prägt, verschafft einem ganzen WohnquartierIdentität. Die Bewohner von Nachbarschaftshäusernverbinde ein Grundengagement für die Gemeinschaft,sagt Doris Knaier. „Das strahlt aus aufsganze Viertel.“ Kein Wunder, dass die MünchnerStadtbaurätin Elisabeth Merk in Neubaugebietenkünftig explizit Flächen für Baugruppen und Genossenschaftenausweisen will. „Die Stadt brauchtNachbarschaften“, sagte Merk auf einem Treffender Immobilienwirtschaft. Sie hätte auch sagenkönnen: „Nachbarschaften stärken den Zusammenhaltder Gesellschaft.“62 4 | 2013


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MARKT UND MANAGEMENTDie Grenzen von „quick & dirty“Über den Wert repräsentativer MieterbefragungenBefragungen – gerne kurzfristig und schnell – kommen immer mehr in Mode. Sie sollen EntscheidernStimmungsbilder und wichtige Informationen liefern sowie die Entscheidungsfindung erleichtern odergetroffene Entscheidungen untermauern. Entscheidend ist hierbei die Qualität der Daten – und groß dieGefahr, durch unsauber erhobene Zahlen verzerrte Ergebnisse zu erhalten, auf denen dann Investitionsentscheidungenfußen. Wie wird Repräsentativität erreicht? Wo liegen Stolperfallen? Und wie sind Ergebnissezu werten? Der Artikel klärt auf.Bettina Harmsundzeigt: Es bestehen große Unterschiede. Der hohenZufriedenheit der Bewohner in einem Gebietsteht eine hohe Unzufriedenheit in anderen Gebietengegenüber. Während in Wohngebiet vierein Drittel der Mieter sehr zufrieden sind, sind esGenauso wird eine Befragung zum Thema „AltersgerechtesWohnen“ nur bedingt sinnvolle Ergebnissezutage fördern, wenn unter 40-Jährigenbefragt werden. Auch eine Befragung, die nur von9-16 h durchgeführt wird, würde die meisten Berufstätigen– und damit relevante MietergruppenKatrin Trunecin Wohngebiet zwei nur 8 %. Dies zu erkennen,Analyse & KonzepteHamburgist von großer Bedeutung, um mit Maßnahmen – ausschließen.Professionelle Mieterbefragungen liefern wichtigeInformationen zu Themen wie Kundenstruktur,Wohnzufriedenheit, Mieterbindung und Wohnmobilität.Sie helfen dabei, Handlungsbedarfe zu erkennenund Maßnahmen passgenau zu entwickeln.Sie können eine umfassende Bestandsaufnahmesein oder einzelne Themen analysieren – wie z.B.die Akzeptanz bestimmter Maßnahmen oder dasImage des Wohnungsunternehmens.Egal, was das Ziel einer Befragung ist: Das Prinzip„quick & dirty“ lohnt sich hiergegebenenfalls gegensteuern zu können. NachGebieten zu differenzieren, ist aber nur möglich,wenn die Umfrage von vornherein so angelegt war.Die Daten nachträglich zu erheben, würde einenerheblichen Mehraufwand bedeuten.Gute Befragungen werden deshalb vom Ende hergedacht: Was ist das Ziel der Befragung? WelcheAspekte sollen untersucht werden? Welche Informationensind dazu nötig? Welche Gebiete oderbesondere Mietergruppen sind zu berücksichtigen?Welche Fragen müssen wir stellen? Wer sichhierfür die Zeit nimmt und sorgfältig arbeitet, derinvestiert an der richtigen Stelle. Denn Mieterbefragungen,die am Ende wichtige InformationenDie Entscheidung, wer befragt werden sollte,hängt also stark davon ab, was das Unternehmenwissen möchte. Eine gute Befragung sollte hierzielgenau sein, sie darf weder wichtige Gruppenausblenden noch unwichtige Gruppen einbeziehen.Hierzu noch ein Beispiel: Um herauszufinden,warum die Mieterzeitung so wenig gelesen wird,ist eine Umfrage per Fragebogen an sich ein guterAnsatz. Wird der Fragebogen allerdings in dieZeitung integriert, erfasst die Umfrage nur dieMieter, die die Zeitung ohnehin lesen. Nichtleserwerden nicht berücksichtigt.Die so gewonnenen Erkenntnisse haben nur geringeAussagekraft, weil die Gruppe der Befragtennicht repräsentativ ist. Deshalbnicht. Zu groß ist das Risiko,Entscheidungen auf der Basisfalscher oder unzureichenderDaten zu treffen. Was also sindWer befragt werden soll, hängt davon ab, was das Unternehmenwissen möchte. Eine gute Befragung darf weder wichtigeGruppen ausblenden noch unwichtige Gruppen einbeziehen.lassen sich die Daten nicht auf dieGruppe aller Mieter übertragen. Dasist in etwa so, als würde man dieNutzer öffentlicher Verkehrsmittelndie Voraussetzungen für tragfähige Ergebnisse?Was wollen Sie wissen?Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Wohnungsunternehmenführt eine Mieterbefragung durch undgelangt zu dem Schluss, dass insgesamt 21 % derBewohner „sehr zufrieden“ mit ihrer Wohnsituationsind. Dieses Ergebnis zeigt für sich genommennicht unbedingt Handlungsbedarf an. Erstder genaue Blick auf die einzelnen Wohngebietevermissen lassen, verursachen viel Aufwand, ohneden gewünschten Erfolg zu erzielen. Sie könnendem Unternehmen mehr schaden, als sie nützen.Wen müssen Sie fragen?Wer nur einen Straßenzug befragt, während dasUnternehmen Wohnungen an vielen verschiedenenStandorten hat, wird keine repräsentativenErgebnisse erhalten. Das zeigt das Beispiel aufSeite 65 oben.fragen, warum die übrigen Verkehrsteilneh-mer lieber mit dem Auto fahren.Insofern ist die Festlegung der Stichprobe – dasheißt: die Auswahl der Teilnehmer – ein ganzentscheidender Faktor für die Qualität einerBefragung. Fehler an dieser Stelle können zuverzerrten und damit falschen Ergebnissenführen. Dieser Fehler wird zum Beispiel oft beiallgemeinen Online-Befragungen gemacht.Es nimmt teil, wer möchte. Dies sind dann oft64 4 | 2013


Quelle: A+KSEHR ZUFRIEDENE MIETER. VERTEILUNG NACH WOHNGEBIETENWohngebiet 1Wohngebiet 2Wohngebiet 3Wohngebiet 4Gesamtunternehmen2881633210 20 40 60 80 100Anteil „sehr zufrieden” in %GRÜNDE FÜR DIE UNZUFRIEDENHEIT IM BRANCHENVERGLEICHWohnung ZustandNachbarschaft und soziales Umfeld11127Durchschnitt rd. 40 Unternehmen14GebäudeWohnumfeld61056Unternehmen XService 416Wohnung ArtWohn- und NebenkostenSonstiges3224210 20 40 60 80 100Angaben in %Die Wahl der Methode kann also die Qualität derErgebnisse einer Mieterbefragung beeinflussen.So oder so ist es wichtig, während der Feldphaseeinen Ansprechpartner für Mitarbeiter und Mieterzu benennen, der für Hilfen und Erklärungenzur Verfügung steht. Auch hat es sich – je nachFragestellung und Teilnehmergruppe – als sinnvollerwiesen, mit Anreizen wie beispielsweiseGewinnspielen für die Beantwortung der Fragenzu arbeiten.Wie werden die Ergebnisse genutzt?Wenn die Ergebnisse einer Mieterbefragung vorliegen,ist die Arbeit für das Unternehmen nochnicht zu Ende. Im nächsten Schritt müssen dieZahlen richtig interpretiert werden.Ein Beispiel: Wohnungsunternehmen X stelltfest, dass 16 % der Mieter mit seinem Serviceunzufrieden sind. Die Zahl allein ist noch nichtbesonders aussagekräftig, wenngleich sie schonzeigt, dass es Verbesserungspotenzial gibt. Einegenauere Interpretation wird im Branchenvergleich– dem Benchmarking – möglich. Hier zeigtsich, dass im Durchschnitt von rund 40 anderenbefragten Unternehmen nur 4 % aller Mieter mitdem Service ihrer Vermieter unzufrieden sind. Vordiesem Hintergrund wird klar, dass die 16 % beiUnternehmen X auf dringenden Handlungsbedarfhindeuten.Ein professionelles Benchmarking liefert alsowertvolle Erkenntnisse, setzt aber auch viel Erfahrungvoraus. Nicht alle Befragungen sind ohneWeiteres miteinander vergleichbar. Wer hier „Äpfelmit Birnen vergleicht“, läuft Gefahr, falscheSchlüsse zu ziehen, die zu Fehlentscheidungen imUnternehmen führen können.Personen mit einer besonderen Interessenlage.Das Ergebnis spiegelt zwar deren Standpunktwider, lässt sich aber nicht auf andere Bevölkerungsgruppenübertragen. Zur Konzeptioneiner Befragung gehören deshalb bei der Stichprobenziehungdie genauen Definitionen der zubefragenden Gruppe und der Vorgehensweiseunbedingt dazu.Wie läuft die Befragung ab?Zum Befragungskonzept gehört auch die Festlegungder Vorgehensweise. Mündliche Befragungenim persönlichen Gespräch oder am Telefonbieten viele Vorteile gegenüber dem schriftlichenFragebogen: Verständigungsbarrieren könnenleichter ausgeräumt werden, die Feldphase istvergleichsweise kurz und es ist möglich, währenddes Gesprächs einzelne Aspekte gezielt zu vertiefen.Auf der anderen Seite sollte die Befragungnicht zu viel Zeit in Anspruch nehmen und es isthäufig mühsam, die aktuellen Telefonnummernder Mieter zu ermitteln. Schriftliche Befragungensind hingegen bei umfangreichen Fragebögenbesser geeignet. Die Befragten können sich selbstaussuchen, wann sie antworten wollen, und sichauch mehr Zeit dafür nehmen. Andererseits werdenbei dieser Methode Menschen ausgeschlossen,die Lese-, Schreib- oder Sprachproblemehaben. Der Anteil der „Verweigerer“ ist höher unddie Feldphase dauert länger als bei mündlichenInterviews.Zwar haben sich durch den Einsatz von Online-Befragungen die Kosten für schriftliche Umfragenreduziert – es fallen keine Druck- undPortokosten mehr an –, doch auch Online-Befragungensind nicht frei von Problemen. So erfassensie nur Menschen, die tatsächlich Zugangzum Internet haben und E-Mails nutzen. Diessind aber gerade in der Gruppe der Älteren längstnicht alle Mieter.FazitAus der Interpretation der Ergebnisse leiten sichdie Handlungsempfehlungen ab. Hierfür ist Branchenkenntniseine wichtige Basis. Die Erfahrungzeigt ferner, dass es sinnvoll ist, Mitarbeiter undMieter bei der Umsetzung einzubeziehen – z. B.,indem man in Workshops oder Versammlungen dieErgebnisse diskutiert und gemeinsam Maßnahmenentwickelt. Dieses Vorgehen steigert die Akzeptanzneuer Maßnahmen erheblich.Insgesamt bleibt festzuhalten: Mieterbefragungensetzen Methoden- und Branchenkompetenz sowieSorgfalt voraus. Standardbefragungen, die „quick& dirty“ durchgeführt werden, sind zwar auf denersten Blick einfacher und günstiger. Im Ergebniskönnen sie aber zu fatalen Fehleinschätzungenführen, die das Unternehmen teuer zu stehen kommen.Gut gemachte Mieterbefragungen schaffendagegen sehr gute Fundamente, um Unternehmenim Wettbewerb erfolgreich weiterzuentwickeln.4 | 201365


MARKT UND MANAGEMENTProzessoptimierung: Mehr Zeit für die KundenwünscheWebbasierte CRM-Lösungenfür das VermietungsgeschäftEine webbasierte CRM-Lösung allein vermarktet zwar noch keine Wohnungen oder generiert zufriedeneKunden, sie ist aber die Quelle für ein optimiertes Kundenbeziehungsmanagement. Denn nur wer seineKunden und Interessenten kennt, kann sie dauerhaft binden – mit dem richtigen Angebot und mit denpassenden Services.Thomas ZangImmobilienmarketingHamburgNie waren die gezielte Kundenkommunikation unddie Pflege der Kundenbeziehungen in der Wohnungswirtschaftso dynamisch wie heute. DankInternet, Smartphones, Tablet-PCs und Social Mediasind Kunden und Interessenten heute besserinformiert denn je und sie erwarten Aktionen undReaktionen fast rund um die Uhr. Unabhängig vonden jeweiligen Marktverhältnissen. Hinzu kommt,dass die zunehmend heterogenen Kundengruppeneine zielgruppenspezifische Ansprache unddetaillierte Informationen wünschen. KundenorientierteWohnungsunternehmen wie die MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg oder dieFLÜWO Wohnen Bauen eG mit Sitz in Stuttgartstellen sich auf diese veränderten InformationsundKommunikationsanforderungen aktiv ein.Qualifizierte Beratung aus einer HandAls größte Wohnungsgenossenschaft Magdeburgsmit ca. 9.000 Wohneinheiten vermietet die MWGjährlich über 700 Wohnungen. Zwei Vermietungsteamssowie fünf Bewirtschaftungsteamsmit je drei Mitarbeitern sind nach Quartierengeordnet an fünf Standorten im Vermietungsgeschäfttätig. „Da sind qualitätsgesicherte Prozesseund der Zugriff auf verlässliche, tagesaktuelleDaten unabdingbar“, erklärt MWG-VorstandssprecherThomas Fischbeck.Die MWG implementierte das webbasierte CRM-System ImmoSolve, das die Vertriebskanäle erweitert,die Vermarktungsprozesse optimiert undVerkürzter Vermietungsprozess: Steffen Dietz, Leiter eines MWG-Bewirtschaftungsteams in derAußenstelle „Wohnungsmarkt Süd“, hat wieder mehr Zeit, auf die Wünsche der Kunden einzugehenMWG-WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEG MAGDEBURGGegründet: 1954Wohnungen: 9.072Mitglieder: ca. 12.000Mitarbeiter: ca. 90Auszubildende: 6Kaltmieten: 3,50 € bis 8,50 €Weitere Informationen:www.mdwohnen.dedie Kundenkommunikation verbessert. Ziel ist es,alle im Unternehmen vorhandenen vermarktungsrelevantenInformationen zu Kunden und zumBestand in einer relationalen Datenbank zu bündelnund so bereitzustellen, dass jeder Mitarbeitermit Kundenkontakt damit arbeiten kann. Deshalbwerden alle objektbezogenen Daten über einennächtlichen Synchronisationslauf vom wohnungswirtschaftlichenEDV-System an das CRM-Systemübertragen. Hinterlegt sind Grundrisse, Exposés,Objektdaten, Bilder, Mieten, Genossenschaftsanteile,Ausstattungsmerkmale, Ansprechpartner,ergänzt durch Angaben wie altersgerecht oderseniorengerecht. Informationen zum Wohnumfeld,sogenannte POIs, wie Bildungseinrichtungenund Informationen zur Gesundheitsversorgungwerden mittels Google Maps generiert und onlineangezeigt.Ein entscheidendes Vermarktungstool sind aussagekräftigeExposés. Die einmalige Einrichtungder Exposé-Struktur wurde von einer zentralenQuelle: MWG66 4 | 2013


Quelle: SolveITQuelle: FLÜWOPer Komfortsuche kann über alle Daten des CRM-Systems gesucht, Personenund Gesuche können ad hoc aufgenommen werden – Bsp. aus HamburgFLÜWO-Mitarbeiterin Frau Weigl informiert sich über die neusten InteressentenProjektgruppe realisiert, die laufende Anpassungder Inhalte erfolgt durch die zuständigenBewirtschaftungsteams im CRM-System. ZurQualitätssicherung erteilen die Teamleiter bzw.von ihnen beauftragte Mitarbeiter die entsprechendenFreigaben. Die Vermarktung ist jetzt fürdie 22 Mitarbeiter wesentlich komfortabler, dieAußendarstellung einheitlicher.Kürzere Reaktionszeiten –mehr Zeit für das persönliche GesprächBei einem typischen Vermietungsprozess der MWGüberprüfen die Vermietungsteams die Wohnungsdatenwie Miete, Nebenkosten, Ausstattung inImmoSolve und korrigieren diese gegebenenfallsdirekt im System. Zur besseren Zielgruppenorientierungwerden die Angebotswohnungen mitden Merkmalen Junge Leute/Studenten, Seniorenund Familien mit Kindern gekennzeichnet. Dannwird der Vermarktungskanal ausgewählt. Mit derflexiblen Portalanbindung an Wohnungsbörsenwie z. B. Immobilienscout24 oder Immonet, dereigenen Homepage sowie die Veröffentlichung inSchaukästen an strategischen Punkten der Stadtwerden die Wohnungsangebote effizient präsentiert.Wohnungssuchende können online nach Bedarfbzw. Interessen bestimmte Filter setzen. DieAuswahlergebnisse berücksichtigen Unschärfen:Jeweils 10 % Toleranz bestehen bei der Wohnflächeund Mietobergrenze.Sollte kein passendes Wohnungsangebot vorhandensein, können sich Interessenten in eineInteressentendatenbank eintragen und die Vormerkungzeitlich begrenzen. Bereits vorhandene,registrierte Interessenten schlägt das System übereinen Zeitraum von ein bis sechs Monaten demjeweiligen Vermietungsteam automatisch vor. Daalle neuen Interessenten sofort auf einer Übersichtslisteaufgeführt werden, können die Bewirtschaftungsteamsschneller agieren, was wiederumzu einer höheren Kundenzufriedenheit beiträgt.Außerdem generiert eine kundenorientierte,webbasierte Vermarktung wertvolle Daten für dieZukunft, die mit Reports und grafischen Analysenleicht und komfortabel darzustellen sind.„Auch wenn wir jetzt noch nicht alle Möglichkeitendes CRM-Systems ausschöpfen, qualifizierenwir sämtliche vermarktungsrelevanten Daten undverkürzen die Reaktions- und Bearbeitungszeiten.So haben unsere Mitarbeiter mehr Zeit fürdas persönliche Gespräch in einem unserer fünfKundencenter“, hebt Thomas Fischbeck hervor.Interessenten managenFür die Wohnungsbaugenossenschaft FLÜWO BauenWohnen eG stehen das effiziente Interessentenmanagementund die komfortable Handhabungdes CRM-Systems im Vordergrund. Schließlichsind zehn Mieterbetreuer für die Vermietung vonrund 8.700 Mieteinheiten an 23 Standorten inganz Baden-Württemberg und im Raum DresdenFLÜWO BAUEN WOHNEN EGGegründet: 1948Wohnungen: 8.707Bestände in Heidelberg, Mannheim,Karlsruhe, Bruchsal, Pforzheim, Göppingen,Ulm, DresdenMitglieder: 9.814Mitarbeiter: 78Auszubildende: 1Weitere Informationen:www.fluewo.dezuständig. „Bei einem großen dezentralen Wohnungsbestandsind die Qualitätssicherung derDaten und die Transparenz der Vermarktungsprozesseelementar“, weiß Sven Rosteck, LeiterBestandsmanagement der FLÜWO.Der hohe Automatisierungsgrad von standardisiertenVermietungsprozessen ermöglicht einekundenorientiertere und effizientere Abwicklungder rund 900 Mieterwechsel pro Jahr. Zusätzlichwerden ca. 900 bis 1.000 Mietinteressenten proMonat professionell gemanagt. Dazu werdensämtliche vermarktungsrelevanten Daten direktaus der Unternehmenssoftware an ImmoSolveübertragen. Lediglich der tatsächliche Vermarktungstermin,die Freigaben zur Internetvermarktungund die aktuellen Mietkonditionen werdendann von den Mieterbetreuern individuell geprüftund manuell eingegeben. Anschließend wird daskomplette Wohnungsangebot, inklusive Exposé,direkt online an Immobilienportale und die eigeneWebsite übergeben.Die Wohnungssuchenden tragen sich selbstständigin die Interessentendatenbank ein und erzeugensomit ein Wohnungsgesuch. Nach Freigabe durchden Mieterbetreuer wird das Gesuch aktiv und mitverfügbaren Wohnungen abgeglichen. Die nuneinsetzenden automatisierten Abläufe (EingangWohnungsgesuch, Absage, Zusage, Angebot,Bonitätsprüfung) führen zu schnellen Reaktionszeitenund verkürzten Vermietungsprozessen.Dies wird von Interessenten und Kunden positivwahrgenommen und kommt als positive Resonanzzurück zum Unternehmen. „Die Mieterbetreuersind durch die Arbeitserleichterung zufriedenerund können sich durch den Zeitgewinn im direktenDialog mit schnellen und kompetenten Auskünftenbesser um ihre Kunden kümmern. Das ist den positivenResonanzen unserer Kunden zu entnehmen“,resümiert Sven Rosteck.4 | 201367


MARKT UND MANAGEMENTQuelle: Allbau AGGruppenarbeit sowie das Coaching durch Mentoren zeichnet das Konzept der WIR-Akademie ausUnternehmensübergreifende PersonalentwicklungWIR-Akademie – neues HR-Format für Young ProfessionalsDer Verein „WIR – Wohnen im Revier“, ein Zusammenschluss elf kommunaler Wohnungsunternehmenim Ruhrgebiet, entwickelte mit der WIR-Akademie ein mehrdimensionales Personalentwicklungskonzept,welches unternehmensübergreifend junge Fachkräfte der Unternehmen auf die Zukunft vorbereitet. Fürdiesen Ansatz wurde die WIR-Akademie bereits ausgezeichnet. Partner der Maßnahme ist das EuropäischeBildungszentrum der Wohnungswirtschaft (EBZ) aus Bochum.Tanja HahnLeiterin WIR-Arbeitskreis„Personal + Prozesse“Personalleiterin Allbau AGEssenKleine wie große Wohnungsunternehmen brauchenheute mehr denn je gut ausgebildete und motivierteMitarbeiterinnen und Mitarbeiter, um sichTorsten BöltingGeschäftsführerWIR – Wohnen im RevierBochumwachsenden Herausforderungen zu stellen – derdemografische Wandel, die Energiewende, aberauch der Nachfragewandel insgesamt erfordernqualifiziertes Personal. Diese Ressource wird jedochzunehmend knapper, denn der Wettbewerbum junge, motivierte und qualifizierte Menschennimmt innerhalb der Branche und branchenübergreifendzu. Besonders Young Professionals suchennach Beendigung der Ausbildung und/oder des Studiumsneue Herausforderungen. Diese Mitarbeiterinnenund Mitarbeiter können Führungskräfteoder Spezialisten von morgen sein, wenn es gelingt,innerhalb des Unternehmens Perspektiven68 4 | 2013


zu eröffnen und den frischen, kreativen Ideen derjungen Köpfe eine angemessene Basis zu liefern.Denn neuen Ideen zu vertrauen, ist ein Baustein, umWohnungsunternehmen erfolgreich auf die großenAufgaben der Zukunft vorzubereiten.Eine gemeinsame „Akademie“Diese jungen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiterwollten die Personalfachleute aus den WIR-Unternehmenerreichen, als sie im Frühjahr 2012 dieWIR-Akademie ins Leben riefen und bei der Wahlder Umsetzungspartner auf das Prinzip „Thinkingoutside the box“ setzten. Dementsprechend wurdenneben dem festen Bildungspartner EBZ mitdem Beratungsunternehmen Ifp, dem DesignbüroBetty&Betty und dem Büro für Karrierecoachingbewusst weitere Experten fest integriert. Ziel desKonzepts ist es, „erlernte“ Denkstrukturen in derWohnungswirtschaft mit kreativen und konzeptionellenProzessen aus anderen Branchen anzureichernund die Nachwuchskräfte langfristigmiteinander zu vernetzen.Zusätzlich zu den Themen, die die Wohnungswirtschaftvon morgen prägen werden, richtet sichder Fokus der WIR-Akademie auf die Förderungpersönlicher Kompetenzen der Teilnehmer. KonzeptionellesDenken, Arbeiten im Team und dasnotwendige rhetorische sowie technische Knowhow,sich und seine Sache angemessen und überzeugendzu präsentieren, sind Qualifikationen, diein Zukunft immer wichtiger werden.INNOVATIVE KONZEPTE – EIN ZUSATZNUTZENDurch einen Mix aus Präsenzphasen mit inhaltlichemund methodischem Input sowie selbstorganisiertenGruppenphasen wurde das Programm sokonzipiert, dass die Teilnehmer einerseits in ihrenUnternehmen jeweils nur kurz fehlen und andererseitseinen größtmöglichen Freiraum für dieeigenverantwortliche Konzeptausarbeitung erhalten.Intensive Einzelcoachings, der Austausch mitExperten aus einem jährlich wechselnden Paten-Unternehmen sowie abschließende Persönlichkeitstestsund Feedback-Instrumente ergänzendas Konzept.Dirk Miklikowski (Mitte), Vorstandssprecher des WIR-Verbunds und Vorstand der Allbau AG,eingerahmt von Partnern sowie Teilnehmern der WIR-AkademieQualifizierung und Entwicklung im VerbundKonkret startete die Akademie mit einem Kick-Off-Termin im März 2012, bei dem u. a. Prof. Dr. RolfG. Heinze von der Ruhr-Universität Bochum ineinen festgelegten Fachgegenstand einführte –das Thema „Corporate Social Responsibility in derWohnungswirtschaft“. Danach hatten die Gruppeneinige Wochen Zeit, sich – regelmäßig begleitetvon den externen Experten – einzuarbeiten.Im Juni 2012 kamen die Teilnehmerinnen und Teilnehmerdann bei der Essener Allbau AG zusammen.Dort erhielten sie weitere Coachings und konntenDas Siegerkonzept besteht aus einem zentralen Maßnahmenpaket auf Ebene der WIR-Kooperation,mit welchem nach der Elternzeit der Wiedereinstieg in den Beruf von jungen Mütternund Vätern in den WIR-Unternehmen deutlich vereinfacht wird. Die Jury lobte die Aktualitätdes Themas und die Kreativität, mit der es angegangen wurde. Ein weiteres Konzept erläutert,wie auf Basis eines gesicherten Finanzierungsmodelles gemeinsame CSR-Maßnahmen im WIR-Verbund auch nachhaltig planbar werden. Ein gemeinsames Fundraising für soziale Aktionenkann die WIR-Unternehmen beispielsweise dazu in die Lage versetzen. Die Verantwortlichen derWIR-Unternehmen werden sich jetzt mit den Konzepten auseinandersetzen und ihreWeiterentwicklung und Umsetzung prüfen.außerdem zusammen mit den Experten noch anihren Konzepten feilen, bevor diese der Jury unterVorsitz von Dirk Miklikowski, Vorstand der AllbauAG sowie Sprecher des Vorstands der WIR-Kooperation, präsentiert wurden (siehe Kasten).Abschließend erhielten alle noch ein persönlichesFeedback mit einem DISG-Persönlichkeitstest zurBestimmung zukünftiger Entwicklungspotenziale.Die essenzielle Team- und Netzwerkbildung wurdeim Konzept mit zusätzlichen Maßnahmen wiez. B. Bowling oder Event-Kochen mit Profi-Köchenforciert. Ein gewünschter Nebeneffekt der WIR-Akademie ist schließlich, dass sich die jungenMitarbeiterinnen und Mitarbeiter auch nach derMaßnahme nicht aus den Augen verlieren. Dennvoneinander zu lernen und Unternehmens- undFachgrenzen überschreitend Herausforderungenanzugehen, entspricht letztendlich dem Kerngedankender WIR-Kooperation.Mehrwert für die UnternehmenUnabhängig vom Realisierungszeitpunkt dererarbeiteten Konzepte ist das Format für WIR –Wohnen im Revier ein voller Erfolg: Es konntennicht nur die vielfältigen Weiterbildungszieleerreicht werden, entscheidend ist, dass solcheMaßnahmen für die einzelnen Unternehmenalleine gar nicht realisierbar wären. Dieser Umstandsowie die kreative und innovative Umsetzungbei einer hervorragenden Kosten-Nutzen-Bilanz überzeugte auch eine Jury, bestehend u. a.aus Personalverantwortlichen der DAX-30-Unternehmen,die WIR-Akademie mit dem HR ExcellenceAward in der Kategorie „Learning- undDevelopmentstrategie“ auszuzeichnen (siehe DW3/2013, S. 51).Angespornt von diesem Erfolg ist die zweite WIR-Akademie bereits gestartet – mit dem Thema„Nahversorgung im Quartier“. Nach der AllbauAG aus Essen als Patenunternehmen des Pilotprojektesfindet die WIR-Akademie 2013 bei derGelsenkirchener Gemeinnützige WohnungsbaugesellschaftmbH (ggw) statt. Auch für 2014 stehtder Pate bereits fest: Die VBW Bauen und WohnenGmbH aus Bochum wird dann die neuen YoungProfessionals empfangen.Weitere Informationen:www.wir-akademie.de4 | 201369


MARKT UND MANAGEMENTSTRATEGISCHE PERSONALENTWICKLUNGInterview mit Ulrike AnskinewitschVergleichende DurchsprachenQuelle: VWVolkswagen Immobilien (VWI) tätigt seit über 60 Jahren unter dem Dach des Volkswagen-KonzernsImmobiliengeschäfte für den gesamten Markt. Das breite Leistungsspektrum deckt die BereicheWohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Immobiliendienstleistungen ab. Wie die Personalentwicklungund Personalplanung aufgestellt ist, beantwortet uns VWI-Personalleiterin Ulrike Anskinewitsch.Auf welchen Zeitraum ist Ihre Personalbedarfsplanungangelegt?Wir unterscheiden in kurzfristige Planung (1 Jahr),mittelfristige Planung (1-3 Jahre) und längerfristigePlanung (größer 3 Jahre).Was zeichnet eine gute Personalplanung aus?Vorausschauend und bedarfsorientiert zu handeln,mit der Möglichkeit, auf kurzfristige Entwicklungenflexibel reagieren zu können.Werden die Potenziale der Mitarbeiter systematischanalysiert? Nach welchem Ansatz?Es gibt einen definierten Basisprozess für Personalentwicklungbei VWI. Im Rahmen diesesÜber welche Ressourcen (Print, Internet,Personalberater) rekrutieren Sie Mitarbeiter?Je nachdem, was für eine Funktion zu besetzenist, wird über den Weg entschieden. In der Regelschreiben wir Stellen intern (Intranet) und extern(Internet, Printmedien, ggf. weitere Jobbörsen)aus. Personalberater werden in Einzelfällen zurBesetzung von Führungspositionen genutzt.Wie hoch ist die Ausbildungsquote?Bei insgesamt ca. 300 Mitarbeitern bilden wir proJahr 2-4 Auszubildende aus (Immobilienkauffrau/-mann, Hotelkauffrau/-mann, Bauzeichner). Dieseerhalten eine leistungsorientierte Übernahmegarantie.Gibt es Anreize zur Mitarbeiterbindung?Welche sind das?Ja, es gibt diverse Anreize. Gezielte Personalentwicklungsprogrammesowie arbeitnehmerfreundlicheRahmenbedingungen, wie z. B. gleitendeArbeitszeit sowie vielfältige, variable Teilzeit-Optionen, um Beruf und Familie zu vereinbaren,sind nur einige Beispiele dafür.VOLKSWAGEN IMMOBILIEN GMBHDas Portfolio der Volkswagen Immobilien reicht von der Wohnungsvermietung über denVerkauf von Wohneigentum, das Management von Gewerbeimmobilien bis hin zu Projektentwicklungund Facility Management. Für den Volkswagen-Konzern ist das Unternehmeninsbesondere im Bereich Corporate Real Estate Management tätig.Volkswagen Immobilien hat in den letzten Jahren eine Reihe von Großprojekten entwickelt.Zu den Projekten gehören Teile der Autostadt mit dem Hotel The Ritz Carlton, derMobileLifeCampus, die VW Akademie Sales & Services, ein Automobil-Designcenter für denKonzern in Potsdam, ein Forschungs- und Entwicklungszentrum in Isenbüttel sowie die VolkswagenArena in Wolfsburg. Hinzu kommen mehrere Logistikimmobilienprojekte und Händlerimmobilienfür die verschiedenen Konzernmarken.Kennzahlen für das Jahr 2012Bilanzsumme: 419,8 Mio. €Anlagevermögen: 371,0 Mio. €Umsatz: 137,6 Mio. €Operatives Ergebnis (IFRS): 17,4 Mio. €Mitarbeiter (inkl. Auszubildende): 303Wohnungsbestand: 9.427Wohnungsfläche: 653.356 m 2Gewerbeflächen: 177.551 m 2Weitere Informationen:www.vwimmobilien.de70 4 | 2013


Prozesses werden die Potenziale zunächst mitjedem Mitarbeiter (Lohn bis Top-Management)im Rahmen von jährlichen Mitarbeitergesprächenanalysiert und besprochen. Daran anschließendwerden diese Potenziale in vergleichenden Durchsprachenmit allen Führungskräften im Rahmendes Mehraugenprinzips bewertet und möglicheZielfunktionen sowie die entsprechenden Qualifizierungsmaßnahmenfestgelegt.Welche Maßnahmen sind Bestandteil derPersonalentwicklungsprogramme?Wir unterscheiden bei den Personalentwicklungsmaßnahmenzwischen drei Formen:• On the job: z. B. Sonderaufgaben, Projekte,Jobrotation• Near the job: z. B. Erfahrungsaustausch,Individuelles oder Gruppen-Coaching,360°-Feedback• Off the job: z. B. Seminare, Foren, Workshopsvergünstigte Sport- oder ebenfalls kostenloseBeratungsangebote.In welchen Intervallen werden Mitarbeiterbefragungendurchgeführt?Einmal jährlich im Rahmen des sog. Stimmungsbarometers.Für welche Tätigkeitsbereiche/Aufgabenfelderin der Wohnungswirtschaft wird es zukünftigschwieriger, Personal zu rekrutieren?Grundsätzlich wird es immer schwieriger, sog.„Allrounder“ zu finden, die in der Lage sind, sowohlden Anforderungen des heimischen Marktesgerecht zu werden als auch kurzfristig internationaleAufgaben zu übernehmen mit den damitverbundenen Auslandsaufenthalten (räumlich undzeitliche Flexibilität).Das Interview führte Alexandra May,freie Immobilienjournalistin,Wiesbaden.In welchen Intervallen werden die Personalentwicklungspläneüberprüft undangepasst?Jährlich im Rahmen der Mitarbeitergesprächesowie den anschließenden vergleichendenDurchsprachen.Gibt es Maßnahmen, ältere Mitarbeitergezielt zu fördern?Die Qualifizierungsmaßnahmen sind altersunabhängig,da diese im Rahmen der Mitarbeitergesprächeund in Abhängigkeit der angestrebtenFunktion und in den vergleichendenDurchsprachen bestätigt werden.Gibt es bestimmte Arbeits- und Zeitmodellezur Vereinbarkeit von Familien undBeruf?Ja, diverse: z.B Arbeiten in Elternzeit oder flexibleArbeitszeitmodelle im Anschluss an dieElternzeit – in Einzelfällen auch Heimarbeitsplätze.Darüber hinaus bieten wir in den Ferienauch Kinderbetreuung an, die es den Elternermöglicht, auch während der Schulferienzeitzu arbeiten.Welche Möglichkeiten offeriert Ihr Unternehmen,einen Beitrag zur Work-Life-Balance der Mitarbeiter zu leisten?Es gibt den sog. Gesundheitskalender, der quartalsweiseverschiedene Gesundheitsthemen imFokus hat (z. B. Vorsorge, Stress oder Bewegung).Im Rahmen dieses Kalenders haben dieMitarbeiter die Möglichkeit, unterschiedlicheAngebote in Anspruch zu nehmen, wie z. B.den kostenlosen Gesundheits-Check-Up sowie


STÄDTEBAU MARKT UND UND MANAGEMENTSTADTENTWICKLUNGANZEIGENSCHLUSSSTELLENMARKTBuchungsschluss fürStellenanzeigen in der DW 5/2013ist am 27. März 2013.STELLENANGEBOTEJede Woche die aktuellstenInformationenzur WohnungswirtschaftAnmeldung kostenfrei unter: http://www.diewohnungswirtschaft.desucht ab sofort am Standort Heidelberg in derAbteilung Objektbewirtschaftungeine/nImmobilienkaufmann/frauals kaufmännische/n Sachbearbeiter/inWeitere Informationen finden Sie unter:www.esp-schoenau.deBewerbungen richten Sie bitte an: Frau Kerstin RemmersKerstin.Remmers@esp-schoenau.deEvangelische Stiftung Pflege SchönauZähringer Str. 18 . 69115 Heidelberg . Tel.: 06221-910921Wir sind ein seit 1975 bestehendes, kommunales Wohnungsunternehmenmit einem eigenen und verwaltetenBestand von ca. 9.000 Einheiten in Düsseldorf. UnsereAufgabenschwerpunkte liegen in der nachhaltigen Modernisierungund Instandhaltung unserer Objekte, in derkundenorientierten Weiterentwicklung unseres Wohnungsbestandessowie im Wohnungsneubau.Wir suchen im Rahmen einer altersbedingten Nachfolgeregelungeine unternehmerisch denkende und engagierthandelnde Persönlichkeit alsAbteilungsleiter/-inunserer technischenAbteilungIhr Aufgabengebiet umfasst ca. 20 Mitarbeitern des Bereichs Technik, Planung und Ausführung von Instandhaltungs-, Instand- bauvorhabensowie die bauleitende Begleitung und externen Planungsbüros, schaftung, -Sie verfügen über Bauwesen oder Architektur, der technischen Betreuung von Wohn- und/oder Gewerbeobjekten, - men, - von Teams, - - schaftlichemund nachhaltigem Handeln verfügen Sie über -Organisationsgeschick.und mit Prokura ausgestattet.Ihrer Gehaltsvorstellung sowie Ihres frühestmöglichen Ein- Herrn Dipl.-Ing. Jürgen Heddergottoder per E-Mail: heddergott@swd-duesseldorf.dewww.swd-duesseldorf.de72 4 | 2013


Öffentliche StellenausschreibungIn der BWZ – Bau- und Wohnungsgesellschaft mbH Zerbst(BWZ) ist zum 01.06.2014 im Zuge einer altersbedingten Nachfolgeregelungdie Stelle alsGeschäftsführer/-inzu besetzen.Als kommunales Unternehmen ist das Hauptziel der BWZ dieBereitstellung von Wohnraum für einen erheblichen Teil derBevölkerung der Einheitsgemeinde Stadt Zerbst/Anhalt.Sie bewirtschaftet und verwaltet einen Bestand von ca. 2.700Wohn- und Gewerbeobjekten.Die BWZ ist für die Stadt Zerbst/Anhalt eine der Haupt akteureim Stadtumbauprozess mit den notwendig gewordenenAnpassungsprozessen der Wohnungswirtschaft an eine sichändernde demografische Situation.Die Stadt Zerbst/Anhalt ist eine Stadt mit ca. 23.000 Einwohnernim Landkreis Anhalt-Bitterfeld des Landes Sachsen-Anhalt.Für die Besetzung der Stelle suchen wir eine zielstrebige, verantwortungsbewusstesowie einsatz- und entscheidungsfreudigePersönlichkeit.Sie übernehmen als alleinige/r Geschäftsführer/-in die strategischeund operative Leitung und tragen die umfassendeunternehmerische Verantwortung. Schwerpunkt wird dieBestandsbewirtschaftung sowie die Ausrichtung der Gesellschaftauf die künftigen Herausforderungen des Wohnungsmarktessein. Die Gesellschaft ist hauptsächlich mitInstandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen beschäftigt.Insoweit erwarten wir umfassende Kenntnisse für betriebswirtschaftlicheAbläufe in einem Wohnungsunternehmen, aufbilanziellem, rechtlichem und steuerrechtlichem Gebiet sowieim Rahmen der Förderinstrumentarien des Landes Sachsen-Anhalt, Erfahrungen nach AHGV und Managementerfahrungbei der Führung eines Teams von motivierten und engagiertenMitarbeitern.In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Zerbst/Anhalt alsGesellschafterin und der Kommunalpolitik soll die weitereZukunft des Unternehmens gestaltet werden.Wir erwarten ein abgeschlossenes einschlägiges Hochschulstudium,idealerweise ein/e Dipl. Betriebswirt/-in der Immobilienwirtschaftoder vergleichbaren Abschluss, mit Erfahrung inFührungspositionen und technischem Verständnis.Persönliche Integrität, überzeugendes Auftreten nach innenund außen sowie überdurchschnittliche Motivations- und Verhandlungsfähigkeitsetzen wir voraus.Der Bedeutung der ausgeschriebenen Position entsprechenderwarten wir, dass der/die künftige Stelleninhaber/-in seinen/ihren Wohnsitz in Zerbst/Anhalt oder Umgebung nimmt.Ihre vollständigen Bewerbungsunterlagen (Lebenslauf, Ausbildungs-und Qualifizierungsnachweise, Arbeitszeugnisse,Beurteilungen/Referenzen, lückenloser Tätigkeitsnachweis,aktuelles Führungszeugnis) und Ihre Gehaltsvorstellungenrichten Sie bitte anBWZ – Bau- und Wohnungsgesellschaft mbH ZerbstHerrn Aufsichtsratsvorsitzenden Detlef SchrickelNeue Brücke 8 a39261 Zerbst/AnhaltAnnahmeschluss für die Bewerbungen ist der 15.05.2013An der HAWKHochschule für angewandte Wissenschaft und KunstHildesheim/Holzminden/Göttingenist an der Fakultät Management, Soziale Arbeit, Bauenam Standort Holzmindenzum nächstmöglichen Zeitpunktfolgende Stelle zu besetzen:PROFESSUR W2FÜR DAS LEHRGEBIETWOHNUNGSWIRTSCHAFT UND -MANAGEMENT4 | 201373


STÄDTEBAU MARKT UND UND MANAGEMENTSTADTENTWICKLUNGDie GEWOBAU Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH Neu-Isenburg wurde 1949 als kommunales Wohnungsbauunternehmengegründet. Neben 2.450 Wohnungen verwalten wir auch 1.000 Pkw-Stellplätze sowie einige Gewerberäume. Derzeit sind insgesamt 70Mitarbeiter in unserer Gesellschaft tätig.Für unsere Abteilung Wohnungswirtschaft suchen wir zum nächstmöglichen Termin einestellvertretende Abteilungsleitung(8 Mitarbeiter) für folgenden Aufgabenbereich:Die Hauptaufgaben sind:- Direkte fachliche und disziplinarische Führungeines Teams von 4 Mitarbeitern- Steuerung der Vermietung und Kundenbetreuung- Optimierung der Prozessabläufe- Klärung und Bearbeitung von schwierigen Sachverhaltenmit der Kundenbetreuung- Mieterbetreuung und Projektsteuerungsaufgaben währendModernisierungsmaßnahmen mit den Kundenbetreuern- Erhebung von Daten und Durchführen von Reportings, derenAufbereitung und Auswertung- ProjektarbeitenIhre fachlichen Qualifikationen:- Abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau oderImmobilienfachwirt/-in. Gerne auch eine höhere Qualifikation- Mehrjährige praktische Berufserfahrung in der Wohnungs-/Immobilienwirtschaft- Führungserfahrungen- Gesicherte Kenntnisse im Mietrecht- Technisches Verständnis- Routinierte Beherrschung der MS Office-Software- Erfahrungen mit wohnungswirtschaftlicher Software,wünschenswert sind Wodis-Sigma-KenntnisseIhre persönlichen Qualifikationen:- Kundenorientierung- Soziale Kompetenz- Organisationstalent- Gute kommunikative Fähigkeiten- Engagement und Eigeninitiative- Durchsetzungsvermögen- Teamfähigkeit- Pkw-FührerscheinWir bieten Ihnen einen sicheren, unbefristeten Vollzeit-Arbeitsplatzmit einer leistungsgerechten Vergütung nach dem TVöD, sowieeine betriebliche Altersvorsorge über die ZVK.Bei Interesse senden Sie Ihre vollständige schriftliche Bewerbungmit Angabe des frühestmöglichen Eintrittstermins und Ihrer Gehaltsvorstellung bitte an:GEWOBAU Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH Neu-IsenburgFrau Hoyer, Frankfurter Straße 139, 63263 Neu-Isenburg, Tel. 06102/7893-30E-Mail: Hoyer@gewobau-ni.de, www.gewobau-ni.detelefonischer Mieterservicebetreute Mietinteressentenwww.call-surf.deBEKANNTMACHUNGENGEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eGKaiserstr. 11, 51145 KölnEinladung an die gewählten Vertreter zur Vertreterversammlung amMontag, 06. Mai 2013, 18.00 Uhrim Holiday Inn, Köln-Bonn-Airport, Waldstraße 255, 51147 KölnTagesordnung:Beratung über:1. Lagebericht des Vorstandes für das Jahr 20122. Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 20123. Bericht über die gesetzliche Prüfung gemäß § 59 GenG für das Jahr 2011Beschluss über:4. Feststellung des Jahresabschlusses 20125. Verwendung des Bilanzgewinns 20126. Entlastung des Vorstandes und des Aufsichtsrates7. Wahlen zum AufsichtsratDer Vorsitzende des Aufsichtsratesgez. Hans-Dieter JungmannGemeinnütziger Beamten-Wohnungsverein e. G.EINLADUNGZur 85. Ordentlichen Mitgliederversammlungam Montag, 08. April 2013, um 18:00 Uhr,in Bremen, Aula der Schule Stader Straße 150TAGESORDNUNG:1. Lagebericht des Vorstandes2. Bericht des Aufsichtsrates3. Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.20124. Entlastung des Vorstandes und des Aufsichtsrates5. Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns 20126. Bericht über die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses 20117. Wahlen für den AufsichtsratDer Jahresabschluss, die Gewinn- und Verlustrechnung, der Anhang sowieder Lagebericht des Vorstandes zusammen mit dem Bericht des Aufsichtsratesliegen in der Zeit vom 02. April bis 05. April 2013 im Geschäftszimmer,Stader Str. 70, zur Einsicht für die Mitglieder aus.Bremen, 22. Januar 2013Der Vorsitzende des Aufsichtsrates, K. Kanstein74 4 | 2013


Wir sind ein kommunales Wohnungsunternehmen ineiner reizvollen Stadt im Süden von Sachsen Anhalt.Unsere Mitarbeiter betreuen ca. 3.000 eigene undfremde Mieteinheiten.Wir suchen für unser Unternehmen in Naumburgeine / einen verantwortungsbewusste / n und flexible / nMitarbeiter / -in für die StelleBereichsleiter / -inImmobilienverwaltung.Alle weiteren Informationen zu der Stellenausschreibungentnehmen Sie bitte unserer Homepagewww.gwg-naumburg.de unter der RubrikGWG Aktuell / Stellenangebote.GWG Wohnungsgesellschaft Naumburg mbHLindenring 2606618 Naumburg (Saale)www.gwg-naumburg.debewerbung@gwg-naumburg.de4 | 201375


Die Wohnungsgenossenschaft WARNOW Rostock-Warnemünde e.G. ist eine traditionsreiche undaktive Wohnungsgenossenschaft mit einem Wohnungsbestand von 3.229 Wohnungen in vielen StadtteilenRostocks und Groß Lüsewitz. Seit dem Jahre 1954 sind wir ein verlässlicher Partner für unsereGenossenschaftsmitglieder und Mitarbeiter.Für die Leitung unseres technischen Bereiches suchen wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt eine/nLeiter/in der Abteilung Technik.Tel. 0381 12333 www.wg-warnow.deIhr verantwortlicher Bereich umfasst alle Neubau- und Modernisierungsaufgaben sowie die kontinuierlicheErhaltung und Weiterentwicklung unseres Objektbestandes. Sie verfügen über ein erfolgreichabgeschlossenes Studium der Architektur/des Bauingenieurwesens. Idealerweise haben Sie bereitsmehrjährige Berufserfahrung in einer vergleichbaren Führungsposition in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaftgesammelt. Neben der fachlichen und personellen Führung sind die permanenteVerbesserung von Arbeitsprozessen und die Mitarbeit in Projekten weitere Schwerpunkte Ihrer Tätigkeit.Dabei ist eine vertrauensvolle Zusammenarbeit für Sie selbstverständlich. Zudem sind Sie eineverlässliche Persönlichkeit mit adäquatem Fachwissen, umfassenden betriebswirtschaftlichen Kenntnissen,unternehmerischem Denken und einem modernen, kommunikativen Führungsstil. Kenntnisseder wohnungswirtschaftlichen Software WodisSigma wären wünschenswert.zialleistungenund ein freundliches Betriebsklima.Reizt Sie die Vielseitigkeit dieser verantwortungsvollen Aufgabe?Dann freuen wir uns auf Ihre Bewerbungsunterlagen unter Angabe Ihrer Gehaltsvorstellungen.WG WARNOW Der Vorstand Vogelsang 14 18055 Rostock


RECHTMIETRECHTINHALTBGB § 564Mietschulden und Erbfall(Tod des Mieters)Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fälligwerdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten,wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGBbestimmten Frist beendet wird.BGH, Urteil vom 23.1.2013, VIII ZR 68/12Bedeutung für die PraxisEs handelt sich bei den nach dem Erbfall fällig gewordenen Mieten undden Kosten der Räumung nicht um sogenannte Nachlasserbenschulden,für die die Beklagte mit dem eigenen Vermögen und nicht nur beschränktauf den Nachlass haften würde. Die Einordnung derartiger Forderungenist umstritten. Nach einer Auffassung haftet der Erbe für die nach demErbfall entstehenden mietrechtlichen Verbindlichkeiten aufgrund seinerStellung als Mieter auch persönlich. Nach der Gegenmeinung handeltes sich jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis durch Kündigung nach§ 564 BGB beendet wird, um reine Nachlassverbindlichkeiten, so dassder Erbe seine Haftung durch Erhebung der Dürftigkeitseinrede auf denNachlass beschränken kann. Der BGH hatte die Frage, ob und inwieweitder Erbe für Forderungen aus dem übergegangenen Dauerschuldverhältnisauch persönlich haftet, bislang offen gelassen. Er beantwortetsie nunmehr dahin, dass auch die nach dem Tod des Erblassers fälligwerdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis jedenfalls dann reineNachlassverbindlichkeiten sind, wenn das Mietverhältnis– wie hier – innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmtenFrist beendet wird.MIETRECHT77 BGB § 564Mietschulden und Erbfall (Tod des Mieters)77 FamFG § 266 Abs. 1 Nr.3; GVG § 17aStreitigkeiten aus Mietverträgenals sonstige Familiensache78 BGB § 536c Abs. 2Darlegungs- und Beweislast für die Verletzungder den Mieter treffenden Anzeigepflicht78 BGB §§ 535, 536Konkludente Beschaffenheitsverein barung;Minderung wegen Bauarbeiten; UmweltfehlerWEG-RECHT79 BGB §§ 195, 199, 214, 1004; WEG §§ 14, 22Wohnnutzung des als „Boden” bezeichnetenRaums79 WEG §§ 21 Abs. 4, 26 Abs. 1, 27 Abs. 2 Nr. 2, 43, 45Vollständige Übertragung der Verwalteraufgabenauf Dritte79 ZPO § 142; WEG § 44Gerichtliche Anordnung zur Vorlage der aktuellenEigentümerlisteRA Heiko Ormanschick, HamburgFamFG § 266 Abs. 1 Nr.3; GVG § 17aStreitigkeiten aus Mietverträgen alssonstige Familiensache1. Bei der Prüfung, ob eine sonstige Familiensache im Sinne des § 266Abs. 1 Nr. 3 FamFG vorliegt, ist das Tatbestandsmerkmal „im Zusammenhangmit Trennung oder Scheidung” weit auszulegen.2. Streitigkeiten aus Mietverträgen (einschließlich gewerblicherMietverträge), die die Eheleute untereinander geschlossen haben,können sonstige Familiensachen i. S. d. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG sein.RiAG Dr. Olaf RieckeWEG-RechtBaumweg 1, 22589 HamburgTelefon: 040 871683olaf@riecke-Hamburg.de, www.riecke-hamburg.deRA Heiko OrmanschickMietrechtBlankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 HamburgTelefon: 040 866060-0kanzlei@ormanschick.de, www.ormanschick.deDownload:Die Urteile können Sie als Langversion im Internetunter www.diewohnungswirtschaft.de/urteileherunterladen.BGH, Urteil vom 5.12.2012, XII ZB 652/11Bedeutung für die PraxisGemäß § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG sind sonstige Familiensachen Verfahren,die Ansprüche zwischen miteinander verheirateten oder ehemalsmiteinander verheirateten Personen oder zwischen einer solchen und einemElternteil im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung oderMusterNutzung der QR-Codes:1. Laden Sie sich eine QR-Code-App auf Ihr SmartPhone(z. B. barcoo, QuickMark Barcode Scanner, i-nigma).2. Scannen Sie den gewünschten QR-Code mit der App.3. Viel Spaß beim Lesen!4 | 201377


RECHTAufhebung der Ehe betreffen, sofern nicht die Zuständigkeit der Arbeitsgerichtegegeben ist oder das Verfahren eines der in § 348 Abs. 1 Satz 2Nr. 2 Buchst. a bis k ZPO genannten Sachgebiete, das Wohnungseigentumsrechtoder das Erbrecht betrifft und sofern es sich nicht bereits nachanderen Vorschriften um eine Familiensache handelt. Mietsachen werdenvon diesem – abschließenden – Ausnahmekatalog nicht umfasst. Mit §266 FamFG hat der Gesetzgeber den Zuständigkeitsbereich der Familiengerichtedeutlich erweitert („Großes Familiengericht”). Damit sollenbestimmte Zivilrechtsstreitigkeiten, die eine besondere Nähe zu familienrechtlichgeregelten Rechtsverhältnissen aufweisen oder die in engemZusammenhang mit der Auflösung eines solchen Rechtsverhältnissesstehen, ebenfalls Familiensachen werden. Ordnungskriterium dabei istnach der Gesetzesbegründung allein die Sachnähe des Familiengerichtszum Verfahrensgegenstand. Da (gewerbliche) Mietverhältnisse nichtunter eine der in § 266 Abs. 1 FamFG genannten Spezialzuständigkeitenfallen, können auch diese Rechtsverhältnisse als sonstige Familiensachenzu qualifizieren sein, wenn der erforderliche Zusammenhang im Sinnedes § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG gegeben ist. Vorliegend haben die Parteiendas Mietverhältnis während ihrer Ehe geschlossen. Das Mietobjekt befindetsich in dem Haus, das den Parteien auch als Ehewohnung gedienthat. Unbeschadet der von der Klägerin bestrittenen Behauptung desBeklagten, dass der Sohn der Parteien in die streitgegenständliche Einliegerwohnungeingezogen sei, hat dieser nach dem Vortrag der Klägerinjedenfalls die Möglichkeit (gehabt), das von dem Beklagten gemieteteBüro „stundenweise” zu benutzen – und zwar sowohl vor als auch nachder Trennung der Parteien. Die Klägerin macht Mietzahlungen für dieZeit ab September 2009 geltend, also dem Jahr, in dem sich die Parteiengetrennt haben. Aus alledem ergibt sich ein sachlicher Zusammenhangzwischen Mietzinsforderung und Trennung bzw. Scheidungder Ehe – und damit die Zuständigkeit des Amtsgerichts(Familiengericht).RA Heiko Ormanschick, HamburgBGB § 536c Abs. 2Darlegungs- und Beweislast für dieVerletzung der den Mieter treffendenAnzeigepflichtIm Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast fürdie Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschlussan BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986, VIII ZR 279/85, NJW1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14. November 2001, XIIZR 142/99, NJW-RR 2002, 515).BGH, Urteil vom 5.12.2012, VIII ZR 74/12Bedeutung für die PraxisZwar ist ein Mieter im Hinblick auf das Gebot von Treu und Glaubendaran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen,wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gemäߧ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffendenPflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache zusteht,weil es – nach einem allgemein gebilligten Rechtsgrundsatz – einen Verstoßgegen Treu und Glauben darstellt, wenn ein Gläubiger etwas fordert,was er sofort wieder zurückzugewähren hat. Ein Schadensersatzanspruchder Kläger scheitert vorliegend daran, dass sie den Beklagtenkeine Verletzung der Anzeigepflicht nachweisen konnten. Sie haben dieBehauptung der Beklagten nicht widerlegt, diese hätten die aufgetretenenMängel bereits in den Jahren 2005 und 2006 – also rechtzeitigvor Ablauf der werkvertraglichen Gewährleistungsfrist – angezeigt. Diesgeht zu ihren Lasten. Denn im Rahmen eines Schadensersatzanspruchsnach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB tragen die Kläger als Vermieter dieBeweislast für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige.Da die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht, also einer negativenTatsache, bei den Klägern als Vermieter liegt, trifft die Beklagtennach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darlegungslast, um denKlägern die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Dies bedeutet,dass die Kläger nur solche Mängelanzeigen ausräumen müssen, die vonden Beklagten in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hinsichtspezifiziert worden sind. Unsubstantiierte Behauptungen zur Erfüllungder Anzeigepflicht brauchen die Kläger dagegen nicht zu widerlegen. Esbedarf im Streitfall keiner Entscheidung, welcher Partei im Rahmen desAusschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB dieBeweislast für die (Nicht-) Erfüllung der Anzeigepflichtaufzuerlegen ist.RA Heiko Ormanschick, HamburgBGB §§ 535, 536Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung;Minderung wegen Bauarbeiten;Umweltfehler1. Zu den Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarungin Bezug auf die Mietsache (im Anschluss an BGH, Urteilvom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133).2. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich derzum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsachenach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbartenNutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben.3. Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrundvon Straßenbauarbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauerjedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichenGrenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dervermieteten Wohnung dar.BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12Bedeutung für die PraxisAuch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmendeWillenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmungbezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht esjedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außenauf die Mietsache einwirkenden Umstand – wie hier den in der Wohnungzu vernehmenden Straßenlärm – in einer für ihn vorteilhaften Weisewahrnimmt (etwa: „ruhige Lage”) und er sich (möglicherweise auch)wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Eineeinseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme ei-78 4 | 2013


ner diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn siedem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieterdarauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Nach den tatsächlichenFeststellungen stellen die von den Beklagten vorgetragenen (gegenüberden Verhältnissen bei Vertragsschluss erhöhten) Lärmwerte keine hoheBelastung dar. Unter Berücksichtigung dessen, dass sich die vermieteteWohnung in der Berliner Innenstadt befindet, mithin in einer Lage, beider jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längererDauer zu rechnen ist, haben die Beklagten diese (erhöhte) Lärmbelastungredlicherweise hinzunehmen. Für die Annahme, die vereinbarte Miete seiab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert,ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehendeerhöhte Lärmbelastung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauerjedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – innerhalb der inBerliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zurMinderung berechtigenden Mangel dar.RA Heiko Ormanschick, HamburgWEG §§ 21 Abs. 4, 26 Abs. 1, 27 Abs. 2 Nr. 2, 43, 45Vollständige Übertragung derVerwalteraufgaben auf DritteAuch der Verwalter selbst muss den Anforderungen an eine ordnungsgemäßeVerwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn er nichtwillens oder fähig ist, seinen Kernbereichsaufgaben als Verwaltergerecht zu werden. Die mit der besonderen Vertrauensstellung desVerwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt,dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleibenmuss und schließt eine vollständige Delegation auf eine anderePerson aus. Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgabendes Verwalters handelt es sich um unverzichtbareGrundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die weder durch vertraglicheRegelungen noch durch einen bloßen Mehrheitsbeschlusswirksam abbedungen werden können.LG Karlsruhe, Urteil vom 7.8.2012, 11 S 180/11WEG-RECHTBGB §§ 195, 199, 214, 1004; WEG §§ 14, 22Wohnnutzung des als „Boden”bezeichneten RaumsEine Nutzung zu Wohnzwecken des Raumes „Boden“ ist dannzulässig, wenn diese dem diesem Raum nach den Vereinbarungenzugewiesenen Nutzungszweck nicht entgegensteht. Maßgebend istinsoweit, ob diesem Raum die – auch dinglich wirkende – Zweckbestimmung„Boden“ zugeteilt worden ist oder ob es sich dabei umeinen Bestandteil der „Wohnung“ handelt. Nur bei einer zweckbestimmungswidrigenNutzung besteht ein Unterlassungsanspruch.LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12Bedeutung für die PraxisIn der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und/oder imAufteilungsplan finden sich oft Bestimmungen wie z. B. „Boden“, „Abstellraum”o .Ä. Wenn ein solcher Raum im Sondereigentum in Form desWohnungseigentums steht, handelt es sich – als Zweckbestimmung imweiteren Sinne – um zur Wohnnutzung bestimmtes Eigentum, § 1 Abs. 2WEG. Etwas Abweichendes, eine Zweckbestimmung im engeren Sinne,kann sich aus dem Aufteilungsplan oder Lageplan ergeben. Dieser istjedoch i.d.R. nicht vorrangig gegenüber der verbalen Beschreibung. BeiAngaben im Lageplan handelt es sich meist nur um einen im wohnungseigentumsrechtlichenZusammenhang unverbindlichen Vorschlag zur Nutzungdieses Raumes. Wenn der Raum – nach baurechtlicher Genehmigung– zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf, spricht dies für zulässigeWohnnutzung generell. Erst recht nach dem vorgesehenen Ausbau kannder „Boden“ zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Ausbaurecht ist geradedarauf gerichtet, d. h. es umfasst eine entsprechendeNutzungsbefugnis des Wohnungseigentümers (BayObLG,NZM 1998, 524; NZM 2000, 1232).Bedeutung für die PraxisDas LG Karlsruhe erteilt dem „Phantom”-Verwalter (= Sub-Verwalter) zuRecht eine klare Absage. Der Verwalter ist zur persönlichen Dienstleistungverpflichtet. Er ist kein Werkunternehmer, der mit Subunternehmernarbeiten darf. Selbstverständlich darf er Personal einschalten. Auchmuss bei einer Verwalter-GmbH nicht etwa immer derGeschäftsführer die Versammlungen leiten. Aber nur einVerwalter „auf dem Papier” reicht eben nicht.Dr. Olaf Riecke, HamburgZPO § 142; WEG § 44Gerichtliche Anordnung zur Vorlageder aktuellen EigentümerlisteBei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung desKlägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümervorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfallsmit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog).BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11Bedeutung für die PraxisFür den Anfechtungskläger ist die Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümermit Namen und ladungsfähiger Anschrift erforderlich; sie hatspätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen (§ 44Abs. 1 Satz 2 WEG; BGH, Urteil vom 4. 3. 2011, V ZR 190/10, Rn. 11). Beigroßen Anlagen ist es für den Einzelnen sehr schwierig, an die erforderlichenladungsfähigen Anschriften zu gelangen. Dem hilft jetzt der BGH ab,indem der Verwalter insoweit in die Pflicht genommen wird. Dies ist praxisgerecht,da er sowieso über diese Datensätze verfügen muss/sollte. Einsolcher Zulässigkeitsmangel kann noch geheilt werden durch verspäteteVorlage der Liste; dies hat allerdings im Einzelfall gemäß §97 Abs. 2 ZPO Kostennachteile (Urteil vom 28. 10. 2011 –V ZR 39/11, Rn. 10).Dr. Olaf Riecke, HamburgDr. Olaf Riecke, Hamburg4 | 201379


LETZTE SEITE / IMPRESSUMZAHL DES MONATSInstandhaltung liegt Mietern besonders am HerzenWunsch und Wirklichkeit liegen zum Teil deutlichauseinander: Wie wichtig sind Mietern einzelneServiceleistungen ihres Vermieters und wie siehtes in Relation dazu mit ihrer Zufriedenheit aus?Diesen Fragen spürt der Servicemonitor Wohnen2012 des Beratungsunternehmens Analyse &Konzepte nach. Der Kundenzufriedenheitsindexzeigt an, wie es um die Erwartungen der Mieterund die Erfüllung ihrer Wünsche bestellt ist.Das Ergebnis: Insgesamt bestehen noch deutlicheDifferenzen zwischen Kundenwünschenund tatsächlicher Zufriedenheit mit der entsprechendenLeistung ihres Vermieters. Dieregelmäßige Instandhaltung ist 70 % der Mieterbesonders wichtig. Jedoch sind nur 20 % vonihnen mit dieser Leistung vollkommen zufrieden.Diese Lücke weist auf starken Handlungsbedarfhin. Hinsichtlich der Verbindlichkeit vonZusagen des Vermieters ist das Verhältnis nurgeringfügig besser: 69 % der Mieter ist dieserAspekt sehr wichtig, aber nur 26 % sind mit derErfüllung der Leistung vollkommen zufrieden.Auch hier besteht also noch Verbesserungspotenzial.www.analyse-konzepte.deImmer im Fokus: die Zufriedenheit mit der VermieterleistungQuelle: A&KHintergrund:Analyse & Konzepte führt den ServicemonitorWohnen seit 2008 im zweijährlichen Abstanddurch. 2012 wurden 1.000 Mieter in telefonischenInterviews zu ihrer Zufriedenheit mit denLeistungen ihres Vermieters befragt. Die repräsentativeBestandsaufnahme bezieht sich aufganz Deutschland.IMPRESSUM >>> DAS TEAM DER DW DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFTUlrike Silberberg (US)Chefredakteurinulrike.silberberg@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-20Olaf Berger (OB)Redakteurolaf.berger@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-23Sarah Tekath (ST)Volontärinsarah.tekath@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-21Heike TiedemannAnzeigenleiterinheike.tiedemann@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-39Wolfgang BogeGrafikerwolfgang.boge@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-33Nicole BehrendtRedaktionsassistentinnicole.behrendt@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-22HERAUSGEBER UND VERLAGHaufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeStandort Hamburg, Tangstedter Landstraße 83, 22415 HamburgGeschäftsführung: Isabel Blank, Markus Dränert, Jörg Frey,Birte Hackenjos, Jens Köhler, Matthias Mühe, Markus Reithwiesner,Joachim Rotzinger, Dr. Carsten ThiesBeiratsvorsitzende: Andrea Haufe, Kommanditgesellschaft,Sitz Freiburg, Registergericht Freiburg, HRA 4408Komplementäre: Haufe-Lexware Verwaltungs GmbH,Sitz und Registergericht Freiburg, HRB 5557; Martin Laqua,USt-IdNr. DE812398835Redaktionsanschrift: DW Die WohnungswirtschaftTangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg,Telefax: 040520103-12, redaktion@diewohnungswirtschaft.de,www.diewohnungswirtschaft.deFordern Sie unseren wöchentlichen Newsletter an:http://www.diewohnungswirtschaft.deVeröffentlichungen: Zum Abdruck angenommene Beiträge undAbbildungen gehen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungenin das Veröffentlichungs- und Verbreitungsrecht des Verlagesüber. Überarbeitungen und Kürzungen liegen im Ermessen desVerlages. 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Die allgemeinen Geschäftsbedingungen stehen vollständigunter www.haufe.de.Partner in Österreich: Robert Koch, Wohnen Plus,Singerstraße 8/10 · A-1010 WienPartner in der Schweiz: Daniel Krucker, Verlag wohnen,Bucheggstraße 109 · Postfach · CH-8042 ZürichANZEIGENDie neue Anzeigenpreisliste ist gültig seit 1.1.2013.Anzeigenleitung: Heike Tiedemann,heike.tiedemann@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-39 Telefax: 040 520103-12Anzeigenverwaltung: Monika Thüncher, Telefon: 0931 2791-464,Telefax: 0931 2791-477, daten@haufe.deMediaberatung Stellenmarkt: Michaela Freund,Telefon: 0931 2791-777, Telefax: 0931 2791-477,michaela.freund@haufe.deAnzeigenverwaltung Stellenmarkt: Christine Wolz,Telefon: 0931 2791-472, Telefax: 0931 2791-477,daten@haufe.deABONNENTENSERVICE UND VERTRIEBAboverwaltung: Telefon (kostenfrei): 0800 7234249,Telefax (kostenfrei): 0800 50 50 446, Zeitschriften@haufe.deBezugspreise: Jahresabonnement 121,00 €, einschließlich 7 %Mehrwertsteuer, Ausland inklusive Versandkosten 162,00 € jährlich.Abonnementskündigungen sind mit einer Frist von sechs Wochenzum Quartalsende möglich und schriftlich an den Verlag zu richten(Preise seit Januar 2013). Einzelheft 13,50 €.Erscheinungsweise: monatlichDieses Produkt wurde aufPEFC-zertifizierten Papieren produziert.Druck: rewi druckhaus Reiner Winters GmbH,Wiesenstraße 11, 57537 Wissen / Sieg, druckhaus@rewi.de,www.rewi.de, PEFC/04-31-0829, ISSN 0939-625X80 4 | 2013


„Golf machtSchule“Benefiz-Golfturniere 2013für ein Schulbauprojekt derNutzen Sie die Gelegenheit und spielen Sie gemeinsam mitKolleginnen und Kollegen aus der Wohnungswirtschaft für einenwohltätigen Zweck. Helfen Sie mit!Cup, Bad Saarow 25. Mai 2013Cup, Bad Aibling 13. Juli 2013Cup, Hamburg 3. August 2013Cup, Köln 14. September 2013Weitere Infos zur Teilnahme, der Anfahrt, sowie den genauen Ablauf erhaltenSie mit der Anmeldebestätigung oder unter: www.hammonia.de/golf,und bei Thomas Chiandone: chiandone@haufe-hammonia.de,Tel.: 040 520103-62


Die norddeutsche Art.Wo ist die Wohnungswirtschaft zu Hause?www.q-gmbh.comChancen nutzen:Das Management der Passiva zählt zuden strategischen Erfolgsfaktoren jedesWohnungsunternehmens. Ein optimiertesDarlehens- und Sicherheiten portfoliosowie nachhaltige Hausbankbeziehungensind dabei von zentraler Bedeutung.Wir haben die passenden Dienstleistungs-und Kreditprodukte, zahlreicheReferenzen und ein Geschäftsmodell, indem die Wohnungswirtschaft auch inZukunft fest verankert ist.Interessiert? Ich bin für Sie da:Jens ZillmannLeiter Firmenkunden WohnungswirtschaftTelefon: 0391 589-1539jens.zillmann@nordlb.deKeine Frage: Gute Adressen der Branche bauen auf uns. Denn wenn es darumgeht, die Chancen eines Wohnungsportfolios zu erkennen, sie optimal zunutzen und Risiken zu vermeiden, sind wir seit über 20 Jahren der kompetente,strategische Partner. Und das für Finanzierung, Geldanlage undRisikomanagement. Darüber hinaus beraten wir Sie fundiert zu Standortanalyse,Konzeptentwicklung und Stadtumbauprozessen. Wir kennen dieAnforderungen und Trends der regionalen Wohnungsmärkte und Ihre speziellenBedürfnisse als Unternehmen der Branche – ohne Frage. Mehr unterwww.nordlb.de/wohnungswirtschaft.www.nordlb.de

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