regionales Einzelhandelskonzept - Landkreis Ammerland

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regionales Einzelhandelskonzept - Landkreis Ammerland

zierung der Angebots- und Geschäftsstruk-tur nehmen ab. An dieser Stelle ist eine evtl.preisgünstigere Versorgung an der einen Stelle Auslöser für eine Niveauverschlechterungdes Erlebnisraumes Ortszentrum und eine sinkende Lebensqualität. Die Ausweisungneuer Einzelhandelsflächen bei stagnierender Kaufkraft und zunehmenden Leerständenin zentralen Ortslagen (vgl. Abb. 2, S. 9) als auch die ansteigende Verkehrsbelastungentsprechen zudem nicht dem Ideal einer nachhaltigen Entwicklung und einerprivilegierten Innenentwicklung gemäß § 2 Raumordnungsgesetz (ROG) (vgl. ARL 2006:1-2). Solchen Situationen ist auch im Ammerland entgegenzuwirken.Aus der beschriebenen Problemlage ergeben sich neue Anforderungen an die Raumplanung.Überörtliche Auswirkungen des Wettbewerbs im Einzelhandel verlangen eineganzheitliche Betrachtungsweise, um soziale und ökologische Standards zu erhalten,volkswirtschaftlich verträgliche Investitionsmöglichkeiten zu schaffen und marktwirtschaftlichePrinzipien nicht zu verletzen. Um das erforderliche Zusammenspiel vonRaumplanung und Baurecht zu ermöglichen, sollten die Träger der überörtlichen Raumplanung,die Träger der Bauleitplanung und die Baurechtsbehörden eng miteinander kooperieren(vgl. ARL 2006: 7). Der Landkreis als Träger der Regionalplanung will dieserAnforderung zusammen mit den Ammerländer Gemeinden durch das Regionale EinzelhandelskonzeptAmmerland gerecht werden.Abb. 3:städtebaulich integrierte Lagen verfügen über gewachseneEinzelhandelsstrukturen und liegen zentral (wie inder In der Horst im Mittelzentrum Bad Zwischenahn)Wesentliches Ziel des Regionalen Einzelhandelskonzeptesist es, die „städtebaulichintegrierten Lagen“ (raumordnerischerBegriff) bzw. die „zentralenVersorgungsbereiche“ (bauplanungsrechtlicherBegriff) zu stabilisierenund zu stärken. Eine an diesem Zielorientierte Sicherung und Entwicklungder Grund- und Nahversorgung lässt sichdurch Abgrenzung von solchenBereichen erreichen und deren planerischeAbsicherung und abgestimmteHandlungsempfehlungen gestalten.Inhaltlich geht es dabei um den Einzelhandel insgesamt, nicht nur um die Versorgung mitGütern des täglichen Bedarfs. Das Hauptanliegen, die örtlichen Zentren als „Versorger“10


Im Beobachtungszeitraum von 1994 bis 2008 hatten alle Zentralen Orte deutliche Einwohnerzuwächse;der geringste Zuwachs ist mit immerhin noch 7,74 % in der Stadt Westerstedezu verzeichnen, der stärkste Zuwachs im Grundzentrum Friedrichsfehn miterstaunlichen 41,60 %, im Durchschnitt liegt der Zuwachs im Landkreis Ammerland bei15,96 %. Das Mittelzentrum Bad Zwischenahn hat mit 19.423 die meisten Einwohner,das Grundzentrum Hahn Lehmden mit 3.741 die wenigsten (vgl. Tab. 1, S. 11).Trotz dieser positiven Entwicklung ist auch im Landkreis Ammerland der demographischeWandel schon seit längerem zu beobachten. Verschiebungen in der Alterstrukturwerden nach den Prognosen der Bertelsmann-Stiftung (bis 2020) besonders in den Altersgruppenalter und sehr alter Menschen stattfinden. Auffällig ist auch, dass die Zahlder potenziellen Familiengründer schon in den vergangenen Jahren stark rückläufig war(vgl. FORUM 2008: 34). Diese Trends spiegeln sich auch in dem zu erwartenden Anstiegdes Medianalters bis zum Jahr 2020 auf 48 Jahre wider und lassen sich durch Veränderungenin der natürlichen Bevölkerungsbilanz erklären (vgl. FORUM 2008: 36).Waren in den 1990-er Jahren noch ausnahmslos positive natürliche Bevölkerungsbilanzenzu verzeichnen, so hat sich mittlerweile ein negativer Saldo etabliert (vgl. FORUM2008: 36). Bei einer negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung ist eine Bevölkerungszunahmefolglich nur bei positiven Wanderungssalden zu erreichen. Die Lage desAmmerlandes im Raum, die gesunden und preiswerten Wohnverhältnisse, attraktiveWohnquartiere, die hohe Standortgunst für Unternehmen, die gute Verkehrsanbindungund eine aktive Wirtschaftsförderung dürften auch zukünftig für eine positive Entwicklungausschlaggebend sein.Mittelfristig wird die Einwohnerzahl nach der jüngsten Prognosedes Niedersächsischen Instituts für Wirtschaftsforschung(NIW) von 2007 bis 2025 um 4 % zunehmen. Langfristigwird sich jedoch insgesamt eine negative Bevölkerungsentwicklungeinstellen (vgl. FORUM 2008: 34).Zeitraum LK Ammerland1970 – 1979 0,91980 – 1989 0,61990 – 1999 1,42000 – 2007 0,82007 – 2025 0,2Tab. 2:durchschnittliche jährlicheWachstumsrate der Bevölkerungim Landkreis AmmerlandDie Tatsache, dass der Landkreis Ammerland noch nichtbesonders von den Folgen des demographischen Wandelsbetroffen ist, sollte jedoch nicht über Handlungserfordernissehinwegtäuschen. Aus der prognostizierten demographischen Entwicklung ergeben12


sich Herausforderungen und Handlungsfelder auch für die Planungsträger im Ammerland.Um demographische Aspekte zu berücksichtigen, sollten frühzeitig planerische Anpassungendurch Politik, Verwaltung und Wirtschaft vorgenommen werden. Handlungsfelderdürften nicht nur die soziale oder technische Infrastruktur (z. B. Schulen, Fahrradwege,Plätze) oder die Steuerung der Siedlungsentwicklung sein, die in zunehmendemMaße auf zentrale Standorte ausgerichtet werden sollte, sondern auch die Bereiche Innenstadtund Einzelhandel (vgl. FORUM 2008: 41).Bei der Siedlungsentwicklung ist seit Beginn des neuen Jahrtausends bereits ein deutlicherRückgang der Bautätigkeit zu verzeichnen, der wohl auch weiter anhalten wird, dadie Altersgruppe der potenziellen Wohneigentumsbildner weiter schrumpfen wird. Für dieSiedlungsentwicklung hat die FORUM GmbH aus Oldenburg in dem Bericht „Entwicklungdes Handlungsbedarfs im ländlichen Raum“ folgende Maßnahmen abgeleitet (vgl.FORUM 2008: 42):• Siedlungserweiterungen an vorhandener Infrastrukturausstattung ausrichten• In kleineren Ortschaften: Stärkung der Ortszentren (gewachsene und integrierteOrtslagen) und konsequente Umsetzung der Maxime „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“• Anpassung der Wohnangebote an die sich durch den demographischen Wandel(kleinere Haushaltsgrößen) verändernde Nachfrage• Interkommunale Abstimmung der Siedlungsentwicklung.GemeindePlatzierung PlatzierungEs ergeben sich dabei deutlich unterschiedlicheBetroffenheiten für die einzelne Ge-(aktuell) (2020)Apen 08 46 meinde durch kleinteilige Unterschiede derBad Zwischenahn 63 70 erwarteten demographischen Entwicklung.Edewecht 23 31 Die FORUM GmbH hat im Rahmen ihrerRastede 52 58 Untersuchung zur Verdeutlichung ein RankingWesterstede 17 41der 100 Kommunen innerhalb der Met-Wiefelstede 05 88ropolregion Bremen- Oldenburg jeweils nachTab. 3:Gemeinden Ammerland im Demographieranking derMetropolregion Bremen-Oldenburgdemographischer Ausgangslage 2008 undPrognose für 2020 (vgl. Tab. 3) erstellt. KeineGemeinde im Ammerland kann danach die aktuelle Platzierung halten, sondern wirdsich im Vergleich zu anderen Kommunen in der Metropolregion verschlechtern. Die GemeindeWiefelstede wird besonders betroffen sein. Anhand dieser Prognose wurde13


durch die FORUM GmbH eine Typenbildung vorgenommen, nach der die GemeindenBad Zwischenahn, Rastede und die Stadt Westerstede zu den „Mittelzentren mit stabilerEntwicklung“, die Gemeinden Edewecht und Wiefelstede zur Gruppe der „suburbanenKommunen mit stabiler Entwicklung“ und die Gemeinde Apen zur Gruppe der „stabilenländlichen Kommunen“ zählen. In allen Gruppen ist von einer zunehmenden bis stabilenBevölkerungsentwicklung auszugehen, jedoch bei weiterem Rückgang der Schülerzahlenund variierenden Veränderungen in der Gruppe der älteren und hochbetagten Menschen.Für die Einzelhandelsentwicklung lässt sich ableiten, dass die heutigen Versorgungsstrukturenmittelfristig gesichert werden können. Das für das Ammerland prognostizierteBevölkerungswachstum lässt aber nur noch wenig Flächenwachstum zu. Konsolidierungist das Handlungsfeld der näheren Zukunft im Ammerland.SiedlungsstrukturDie Karte des RROP Ammerland (vgl. Karte 16, S. 49) dokumentiert, das sich im Ammerlandeine polyzentrale Siedlungsstruktur von Grund- und Mittelzentren herausgebildethat. Die raumordnerische Festlegung der Zentralen Orte fand dabei anhand der Ausprägungdieser Orte als Standort vielfältiger „zentralörtlicher“ Einrichtungen sozialer, kultureller,wirtschaftlicher und administrativer Art statt. Die Konzentration dieser Einrichtungenauf einen engeren räumlichen Ortsbereich eröffnet vielfältige Standort- undWachstumsvorteile, da sie mit geringem Zeit- und Wegeaufwand beansprucht werdenkönnen und der ÖPNV nachfrageorientierter ausgerichtet werden kann (vgl. ML-II 2008:34). Die weiterhin bestehende Relevanz dieses raumordnerische festgelegten „Zentrale-Orte- Systems“ für die Grund- und Nahversorgung der Bevölkerung des Ammerlandeswird damit sehr deutlich (s.a. RROP 96 des Landkreises Ammerland und LROP 2008,Seiten 42 ff).Die vorhandenen Strukturen müssen deshalb weiterhin ihre zentrale Rolle auch für dieEinzelhandelsentwicklung wahrnehmen, um auch zukünftig eine adäquate Grund- undNahversorgung der Bevölkerung zu gewährleisten.14


3.2 Strukturen im EinzelhandelMit der Änderung des Landes-Raumordnungsprogramms Niedersachsen (LROP) vom31.01.2008 sind die raumordnerischen Anforderungen an den Städtebau im Hinblick aufdie Gewährleistung einer möglichst guten Versorgung der Bevölkerung mit einem vielgestaltigenAngebot an Waren und Dienstleistungen des Einzelhandels in angemessenerEntfernung vom Wohnort gestiegen. Die Grundsätze und Ziele zur Entwicklung der Versorgungsstrukturen(Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot, Konzentrationsgebot,Integrationsgebot und Abstimmungsgebot) wurden konkretisiert und teilweise stringenterformuliert (vgl. Kap. 4.2). Aus den Änderungen ergeben sich auch neue Anforderungenan die Regionalplanung, denen der Landkreis mit diesem regionalen Einzelhandelskonzeptgerecht werden will. Als zentrales raumordnerisches Steuerungsinstrument wird zudiesem Zweck eine auf der Analyse der Einzelhandelsstruktur 1 aufbauende Abgrenzungder städtebaulich integrierten Lagen vorgenommen.Auf den folgenden Seiten werden die vom Landkreis Ammerland in Abstimmung mit denGemeinden identifizierten städtebaulich integrierten Lagen in den Zentralen Orten kartographischdargestellt und verbal umschrieben. Die Abgrenzung orientiert sich nicht nuran den gewachsenen Einzelhandelsstrukturen innerhalb zentraler Ortslagen, sondernauch an den planungsrechtlichen Festsetzungen/ Festsetzungsoptionen der Gemeindenund verdeutlicht damit die Schwerpunkte der derzeitigen Einzelhandelsentwicklung. Ergänzendwerden Lage, Verkaufsflächenbestand und bauplanungsrechtlicher Status derLebensmittelmärkte dargestellt (vgl. Tabellen 4 bis 9). Lebensmittelmärkte in städtebaulichintegrierter Lage sind in den Tabellen mit einem „(i)“ gekennzeichnet; alle Lebensmittelmärktedienen überwiegend der Abdeckung des täglichen Bedarfs.1 Bestandsaufnahme vor Ort und Auswertung der planungsrechtlichen Grundlagen15


Gemeinde ApenKarte 1:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum ApenIm Grundzentrum Apen sind der nördliche Kreuzungsbereich Hauptstraße – Streichenstraße/ Am Mühlenbach (Netto- Markt) und der Bereich im Ortszentrum weitestgehendbeidseitig entlang der Hauptstraße (Markant- Markt) etwa von südlich Grüne Straßebis hin zum Marktplatz als städtebaulich integrierte Lage zu kennzeichnen. Diesestädtebaulich integrierten Lagen entsprechen dem gemeindlichen Einzelhandelskonzept.16


Karte 2:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum AugustfehnIm Grundzentrum Augustfehn erstreckt sich der markierte Bereich westlich entlang derStahlwerkstraße (Aldi- Markt, Edeka- Markt) sowie beidseitig entlang der Hauptstraßeund Mühlenstraße. Diese städtebaulich integrierten Lagen entsprechen dem Einzelhandelskonzeptder Gemeinde. Nördlich der Bahnstrecke befindet sich ein Lebensmittelmarkt(Netto) als „Trabant“ mit Nahversorgungsfunktion für die Wohnsiedlungen nördlichder Bahnstrecke Oldenburg- Leer.17


GemeindeApenAugustfehnApenFirma StandortBestand VK Planung Bestand VK(2002) VK neu (2010)BauGBAldi (i) Stahlwerkstr. 650 m² 0 m² 830 m² SOEdeka (i) Stahlwerkstr. 750 m² 0 m² 1.520 m² SOSpar Südgeorgsfehner 600 m² 0 m² 0 m² 34NettoHaupt-/ Südgeorgsfehnerstraße1.200 m² 0 m² 800 m² MILidl (i) Hauptstraße 0 m² 800 m² 0 m² SOZwischensumme 3.200 m² 800 3.150 m²Markant (i) Hauptstraße 1.000 m² 0 m² 1.000 m² MDNetto (i) Hauptstraße 700 m² 0 m² 700 m² MDZwischensumme 1.700 m² 0 m² 1.700 m²VK Gesamtsumme 4.900 m² 800 m² 4.850 m² - 1 %Tab. 4:Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel und bauplanungsrechtlicher Status in der Gemeinde Apen(2002-2010)In der Gemeinde Apen liegen fünf von sechs Lebensmittelmärkten (> 200 m²) in städtebaulichintegrierten Lagen, in Augustfehn sind ein zentrumsnaher Netto- Markt und einSpar- Markt geschlossen worden. Für den alten Standort im Bereich des aufgegebenenNettomarktes (vgl. Abb. 2, S. 9) wird zurzeit eine verträgliche einzelhandelsorientierteNachnutzung (Lidl?) unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf das GrundzentrumApen gesucht. Die Gemeinde ist im Lebensmittelbereich insgesamt gut versorgt.Planerisch ist auch zu berücksichtigen, dass im Süden von Augustfehn das GrundzentrumBarßel im Landkreis Cloppenburg angrenzt, welches geringe Versorgungsfunktionenfür Ortsteile im Süden der Gemeinde Apen übernimmt. Dort geplante Vorhaben könntensich nachteilig auf Standorte in Apen auswirken und müssen entsprechend aufmerksamin den öffentlichen Planverfahren begleitet werden.18


Gemeinde Bad ZwischenahnKarte 3:Städtebaulich integrierte Lagen im Mittelzentrum Bad ZwischenahnIm Mittelzentrum Bad Zwischenahn sind drei separate Lagen zu identifizieren. Die sogenannte „Shopping-Meile“ verläuft entlang der Peterstraße bzw. der Straße In der Horstund z.T. in der Bahnhofstraße. Ein weiterer Einkaufsbereich liegt im Gebiet Lange Straßeund Mühlenstraße. Der dritte und größte Bereich liegt im Wesentlichen beidseitig desLangenhof, wo mehrere größere Einzelhändler ansässig sind (Aldi- Markt, REWE- Marktetc.). An der Ecke Westersteder Straße – Mühlenstraße ist ein neuer großflächiger Einzelhandelsstandortmit einem Lidl-Markt und einem Combi- Markt eröffnet worden. EinEdeka- Markt (Rostrup), ein „nah und gut“- Markt in Elmendorf, ein Netto- Markt (OldenburgerStraße) und ein Netto- Markt (Reihdamm) liegen nicht in städtebaulich integrierterLage, haben aber als Nahversorger akzeptierte Standorte innerhalb definierbarer Versorgungsbereiche(Rostrup, Elmendorf/ Helle bzw. Wohnsiedlungen westlich Hermann-Löns-Straße bzw. Reihdamm). Das Mittelzentrum Bad Zwischenahn ist seit Eröffnungdes Einkaufzentrums an der Mühlenstraße im Lebensmittelbereich sehr gut versorgt.19


Karte 4:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum OfenIm Grundzentrum Ofen erstreckt sich der städtebaulich integrierte Bereich entlang derHerrmann-Ehlers-Straße und im östlichen Teil der parallel verlaufenden Straße AlteDorfstraße. Die besondere räumliche Nähe zu dem benachbarten großflächigen Einzelhandelsangebotin Oldenburg- Wechloy beeinträchtigt die Grund- und Nahversorgungdieses Grundzentrums erheblich. Deshalb sind alle Bemühungen zur Verbesserung desAngebotes zu unterstützen.20


Karte 5:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum PetersfehnIm Grundzentrum Petersfehn erstreckt sich der städtebaulich integrierte Bereich im Ortszentrumzweiseitig, teilweise einseitig entlang der Straße Mittellinie von der Straße Ander Weide bis zu den Verbrauchermärkten (Lidl- Markt, Netto- Markt) im Bereich der Brüderstraße.21


Gemeinde BadZwischenahnBadZwischenahnPetersfehnBestand VK Planung Bestand VKFirma StandortBauGB(2002) VK neu (2010)Edeka (i) Reihdamm 1.250 m² 0 m² 1.500 m² VBAldi (i) Langenhof 800 m² 0 m² 800 m² V+EEdeka Rostrup 250 m² 800 m² 250 m² MIREWE (i) Langenhof 2.550 m² 0 m² 2.550 m² VBCombi (i) Gelände Grimm 0 m² 0 m² 1.900 m² SOLidl (i) Gelände Grimm 0 m² 0 m² 1.000 m² SONetto Reihdamm 750 m² 0 m² 750 m² MINetto Oldenburger Str. 600 m² 0 m² 600 m² MIZwischensumme 6.200 m² 800 m² 9.350 m²Lidl (i) Brüderstraße 0 m² 0 m² 1.000 m² SONetto (i) Brüderstraße 700 m² 0 m² 700 m² SOZwischensumme 700 m² 0 m² 1.700 m²Ofen Edeka (i) Heideweg 350 m² 0 m² 350 m² MIZwischensumme 350 m² 0 m² 350 m²VK Gesamtsumme 7.250 m² 800 m² 11.400 m² + 57 %Tab. 5:Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel und bauplanungsrechtlicher Status in der Gemeinde Bad Zwischenahn(2002-2010)In der Gemeinde Bad Zwischenahn liegen acht von elf (mit Elmendorf von zwölf) Lebensmittelmärkten(> 200 m²) in städtebaulich integrierter Lage. Die nicht integriertenStandorte sind als Nahversorger an akzeptierten Standorten etabliert. Die Gemeinde istseit Inbetriebnahme des Combi- und des Lidl- Marktes Ende 2009 im Lebensmittelbereichinsgesamt sehr gut versorgt.22


Gemeinde EdewechtKarte 6:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum EdewechtIm Grundzentrum Edewecht sind zwei separate Bereiche als städtebaulich integrierteLagen zu identifizieren. Der südliche Bereich (Lidl-Markt, REWE-Markt) erstreckt sichbeidseitig entlang der Hauptstraße von der Blumenstraße bis zur Straße Am Esch bzw.parallel dazu. Der zweite Bereich erstreckt sich nördlich davon – getrennt durch teilweiseunbebautes Gebiet (vgl. Abb. 5, S. 57) – beidseitig entlang der Hauptstraße bis zur Straße„Am Glockenturm“ und schließt die Bahnhofstraße mit ein (Edeka-Neukauf-Markt,Aldi-Markt). Der Netto-Markt und der Combi- Markt liegen als Nahversorger der nördlichenWohngebiete nicht in städtebaulich integrierter Lage.23


Karte 7:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum FriedrichsfehnIm Grundzentrum Friedrichsfehn ist der Bereich im Ortskern beidseitig entlang der FriedrichsfehnerStraße von der Brüderstraße bis zur Straße Am Ortsrand als städtebaulichintegrierte Lage identifiziert. Der Aldi- Markt und der Markant- Markt liegen in städtebaulichintegrierter Lage. Ein früherer Spar- Markt hat inzwischen geschlossen.24


GemeindeEdewechtEdewechtFriedrichsfehnFirmaStandortBestand VK Planung Bestand VK(2002) VK neu (2010)BauGBAldi (i) Bahnhofstraße 600 m² 0 m² 800 m² MIEdeka (i) Bahnhofstraße 1.000 m² 0 m² 1.600 m² SOCombi Hauptstraße 0 m² 0 m² 1.700 m² SOREWE (i) Hauptstraße 1.100 m² 0 m² 1.100 m² GEELidl (i) Hauptstraße 700 m² 0 m² 1.300 m² SONetto Eichenallee 700 m² 0 m² 700 m² MIZwischensumme 4.100 m² 0 m² 7.200 m²Markant (i) Friedrichsfehner Str. 700 m² 0 m² 1.400 m² SOAldi (i) Friedrichsfehner Str. 0 m² 0 m² 800 m² MISpar (i) Dorfstraße 600 m² 0 m² 0 m² MIZwischensumme 1.300 m² 0 m² 2.200 m²VK Gesamtsumme 5.400 m² 0 m² 9.400 m² + 74 %Tab. 6:Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel und bauplanungsrechtlicher Status in der Gemeinde Edewecht(2002-2010)Sechs von acht bestehenden Lebensmittelmärkten (> 200 m²) liegen in der GemeindeEdewecht in städtebaulich integrierter Lage. Edewecht ist damit im Lebensmittelbereichinsgesamt gut versorgt. Edewecht hatte den stärksten Flächenzuwachs im Ammerland.Eine Weiterentwicklung des Einzelhandels am Standort des Combi- Marktes in Edewechtist vor dem Hintergrund von dann nicht mehr zur Verfügung stehendem Entwicklungspotenzialin den Hauptgeschäftsbereichen und der abzuwartenden Wirkungen derjüngsten Marktentwicklung im Mittelzentrum Bad Zwischenahn zu spiegeln und deshalbnur auf Grundlage eines abgestimmten, politisch zu entscheidenden Gesamtkonzeptesbewertbar.25


Gemeinde RastedeKarte 8:Städtebaulich integrierte Lagen im Mittelzentrum RastedeIm Mittelzentrum Rastede erstreckt sich der Bereich der städtebaulich integrierten Lagenweitestgehend beidseitig entlang der Oldenburger Straße von der Bahnhofstraße biszum Netto-Markt nördlich der Raiffeisenstraße. Der Aldi- Markt, der Lidl- Markt und zweiREWE- Märkte liegen nicht in den gemeindlich definierten städtebaulich integrierten Lagen.Die städtebaulich integrierten Lagen sind auf der Basis des Einzelhandelsgutachtensder Gemeinde abschließend abgegrenzt.26


Karte 9:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum Hahn LehmdenIm Grundzentrum Hahn Lehmden befindet sich der Bereich der städtebaulich integriertenLagen in der Ortsmitte westlich der Wilhelmshavener Straße mit einem Edeka- Markt (


Karte 10:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum WahnbekIm Grundzentrum Wahnbek liegt der städtebaulich integrierte Bereich an der Schulstraßebeidseitig auf Höhe des Marktplatzes und um diesen herum, hier befinden sich der NP-Markt und ein Drogeriemarkt (Schlecker).28


GemeindeRastedeRastedeBestand VK Planung Bestand VKFirmaStandortBauGB(2002) VK neu (2010)Aldi Raiffeisenstraße 900 m² 0 m² 900 m² GEEREWE Raiffeisenstraße 1.800 m² 0 m² 1.800 m² SOLidl Oldenburger Straße 500 m² 0 m² 900 m² GEEREWE Oldenburger Straße 1.500 m² 0 m² 1.500 m² 34Netto (i) Oldenburger Straße 900 m² 0 m² 900 m² SOPlus (i) Oldenburger Straße 500 m² 0 m² 0 m² MIZwischensumme 6.100 m² 0 m² 6.000 m²Wahnbek NP-Markt (i) Schulstraße 0 m² 650 m² 450 m² MIZwischensumme 0 m² 650 m² 450 m²Hahn Lehmden Edeka (i) Wilhelmshavener Str. 0 m² 0 m² < 200 m² MIZwischensumme 0 m² 0 m² 0 m²VK Gesamtsumme 6.100 m² 650 m² 6.450 m² + 6 %Tab. 7:Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel und bauplanungsrechtlicher Status in der Gemeinde Rastede(2002-2010)Vier von acht bestehenden Lebensmittelmärkten (> 200 m²) liegen in städtebaulich integrierterLage. Die Abgrenzungen stehen im Einklang mit dem gemeindlichen Einzelhandelskonzept.Der Markt in Wahnbek wird geringfügig auf 650 m² erweitern. Dem GrundzentrumHahn- Lehmden fehlt es an einer ausreichenden Grund- und Nahversorgung. ImLebensmittelbereich ist Rastede insgesamt ausreichend versorgt (s.a. Tab. 11 Seite 38).29


Stadt WesterstedeKarte 11:Städtebaulich integrierte Lagen im Mittelzentrum WesterstedeIm Mittelzentrum Westerstede liegt der Schwerpunkt der städtebaulich integrierten Lagenim Bereich der Fußgängerzone (Am Markt, Poststraße, Bankstraße, Kirchenstraße,Gaststraße etc.). Von der zentralen Fußgängerzone aus dehnt sich dieser Bereich axialentlang der Straßen Lange Straße, Kuhlenstraße, Peterstraße und Am Esch aus, häufigbilden Supermärkte den räumlichen Abschluss. Die Netto- Märkte und der Markant-Markt liegen nicht in städtebaulich integrierter Lage, wobei Netto und Markant typischeNahversorger für die umgebenden Wohngebiete (Breslauer Straße/ Goethestraße) sind,der Netto- Markt an der Wilhelm- Geiler- Straße aber nicht in das ansonsten plausibleKonzept zu passen scheint. Westerstede ist der Zentrale Ort im Ammerland mit derhöchsten Ausstattungsquote bei der Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel (0,54m²/ EW) und liegt damit deutlich über der Empfehlung des Landkreises (max. 0,50 m²/EW), mit der der Wettbewerbsdruck und damit die Verdrängungseffekte gering gehaltenwerden können, was offensichtlich auch schon Auswirkungen auf die Versorgung desGrundzentrums Ocholt hat.30


Karte 12:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum OcholtIm Grundzentrum Ocholt wird der städtebaulich integrierte Bereich durch die Bahnliniegeteilt. Der nördliche Bereich (Edeka) liegt beidseitig entlang der dreieckig angeordnetenStraßen Am Brunneneck, Westring und Westersteder Straße. Der südliche Bereich erstrecktsich beidseitig entlang der Westersteder Straße von der Industriestraße fast biszum Kirchweg. Der Markant- Markt liegt nicht innerhalb der städtebaulich integriertenLage.31


StadtWesterstedeWesterstedeOcholtBestand VK Planung Bestand VKFirmaStandortBauGB(2002) VK neu (2010)Aldi (i) Am Esch 750 m² 0 m² 750 m² MIFamila (i) Am Esch 2.200 m² 0 m² 4.400 m² SOEdeka (i) Lange Straße 800 m² 0 m² 1.400 m² SOLidl (i) Lange Straße 700 m² 0 m² 1.000 m² GEEMarkant Goethestraße 550 m² 0 m² 800 m² WANetto Wilhelm-Geiler-Straße 700 m² 0 m² 800 m² MINetto Am Esch 800 m² 0 m² 700 m² MIZwischensumme 6.500 m² 0 m² 9.650 m²Markant 200 m² 0 m² 200 m² WAEdeka (i) Westring 600 m² 0 m² 600 m² SOZwischensumme 800 m² 0 m² 800 m²VK Gesamtsumme 7.300 m² 0 m² 10.650 m² + 46 %.Tab. 8:Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel und bauplanungsrechtlicher Status in der Stadt Westerstede(2002-2010)Fünf von neun Lebensmittelmärkten (> 200 m²) liegen in städtebaulich integrierter Lage.Die Stadt Westerstede ist im Lebensmittelbereich insgesamt sehr sehr gut ausgestattetund hat auch unter demografischen Gesichtspunkten die Grenzen der Flächenausstattungerreicht. Es fehlt noch ein überarbeitetes Einzelhandelskonzept (ist in Arbeit), dasdie Potenziale für eine auf städtebauliche Lagen konzentrierte Entwicklung aufzeigt undbisherige Entwicklungsparameter vor dem Hintergrund der Demografie kritisch überprüft.Problematisch scheinen die Flächenausstattung des Mittelzentrums im Lebensmittelbereichund das große Angebot innenstadtrelevanter Sortimente außerhalb des historischenStadtkerns (z.B. auch Meinardusstraße) zu sein.32


Gemeinde WiefelstedeKarte 13:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum WiefelstedeIm Grundzentrum Wiefelstede erstreckt sich der Bereich der städtebaulich integriertenLagen weitestgehend beidseitig entlang der Hauptstraße mit den Vollversorgern Markantund Edeka. Der Aldi- Markt im Norden und der Netto-Markt im Süden liegen zentral zugrößeren Wohngebieten und funktionieren so als zusätzliche Nahversorger.33


Karte 14:Städtebaulich integrierte Lagen im Grundzentrum MetjendorfIm Grundzentrum Metjendorf erstreckt sich der Bereich der städtebaulich integriertenLagen entlang der Metjendorfer Landstraße ca. von der Ofenerfelder Straße zum Metjenweg(NP-Markt).34


GemeindeBestand VK Planung Bestand VKFirmaStandortWiefelstede(2002) VK neu (2010)BauGBAldi Oldenburger Landstr. 700 m² 0 m² 700 m² V+EEdeka (i) Mühlenstr. 400 m² 0 m² 1.200 m² VBWiefelstedeLidl (i) Wemkendorfer Weg 0 m² 0 m² 1.000 m² MKMarkant (i) Hankenstraße 700 m² 900 m² 700 m² MINetto Hauptstraße 800 m² 0 m² 830 m² SOSpar (i) 200 m² 0 m² 0 m² MIZwischensumme 2.800 m² 900 m² 4.430 m²MetjendorfNP-Markt Metjendorfer Landstr. 0 m² 0 m² 600 m² MISpar (i) Metjendorfer Landstr. 400 m² 0 m² 0 m² MI / GEEZwischensumme 400 m² 0 m² 1.000 m²VK Gesamtsumme 3.200 m² 900 m² 5.030 m² + 57 %Tab. 9:Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel und bauplanungsrechtlicher Status in der Gemeinde Wiefelstede(2002-2010)Drei von sechs bestehenden Lebensmittelmärkten (> 200 m²) liegen in städtebaulichintegrierter Lage. Der Versorgungsgrad liegt im Lebensmittelbereich nach Inbetriebnahmedes ausgebauten Edekastandortes an der Mühlenstraße im Zentralen Ort Wiefelstedeebenfalls (leicht) über der Empfehlung des Landkreises (0,51 m²/EW VFK).35


Zusammenfassende Bewertung• Städtebaulich integrierte Lagen sind in erster Linie entlang der Hauptverkehrstraßeninnerhalb der Ortskerne der zentralen Orte identifiziert worden• Mittel- und Grundzentren im Landkreis Ammerland unterscheiden sich deutlichbei der Ausstattung und auch bei der Größe der städtebaulich integrierten Lagen• der großflächige Lebensmitteleinzelhandel hat sich mit 28 von 46 Standorten bzw.ca. 60 % der Standorte schwerpunktmäßig innerhalb städtebaulich integrierterLagen entwickelt• dezentrale Standorte „auf der grünen Wiese“ haben sich nicht gebildet (wurdenplanerisch verhindert)• Leerstände in den Mittel- und Grundzentren sind nur vereinzelt und vornehmlichin Orten mit einem hohen Verkaufsflächenanteil im Lebensmittelbereich offensichtlichwegen des entsprechenden Nebensortimentsangebot zu verzeichnen.Mit der anschließenden Gesamtbewertung ausschließlich der Lebensmitteleinzelhandelsstrukturenim Landkreis Ammerland werden Verkaufsfläche und Einwohnerzahlen inBeziehung gesetzt:36


Zentraler Ort EW 1994 EW 06/2008Zuwachsin %VK alt2002VK neu2010VK / EWneu (2010)Apen GZ 4.026 4.445 419 10,41 % 1.700 m² 1.700 m² 0,38Augustfehn GZ 5.974 6.894 920 15,40 % 3.200 m² 3.150 m² 0,46Bad Zwischenahn MZ 17.784 19.423 1.639 9,22 % 6.200 m² 9.350 m² 0,48Ofen GZ 3.226 3.862 636 19,71 % 350 m² 350 m² 0,09Petersfehn GZ 3.258 4.191 933 28,64 % 700 m² 1.700 m² 0,41Edewecht GZ 12.378 14.710 2.332 18,84 % 4.100 m² 7.200 m² 0,49Friedrichsfehn GZ 4.449 6.300 1.851 41,60 % 1.300 m² 2.300 m² 0,35Rastede MZ 12.357 13.914 1.557 12,60 % 6.100 m² 6.000 m² 0,43Hahn Lehmden GZ 3.404 3.741 337 9,90 % 0 m² 0 m² 0,00Wahnbek GZ 3.265 3.833 568 17,40 % 0 m² 450 m² 0,12Westerstede MZ 16.916 18.226 1.310 7,74 % 6.500 m² 9.850 m² 0,54Ocholt GZ 3.647 4.054 407 11,16 % 800 m² 800 m² 0,20Wiefelstede GZ 6.937 8.661 1.724 24,85 % 2.800 m² 4.430 m² 0,51Metjendorf GZ 5.056 6.808 1.752 34,65 % 400 m² 600 m² 0,09LK Ammerland 102.677 119.062 16.385 15,96 % 34.150 m² 47.780 m² 0,40Zuwachs 39,91 %Erläuterung• Sortierung nach Gemeinden und Zentralitätsstufe• rot < 0,10 VK / EW• fett > 0,40 VK / EW• Aufgrund der engen Verflechtungen ist in der Gemeinde Apen ein gemeinsamer Wert für Augustfehn und Apen zubetrachten (0,42)• Lebensmitteleinzelhändler mit einer Verkaufsfläche < 200 m² sind nicht berücksichtigt (Hahn- Lehmden)Tab. 10:Einwohner- und Verkaufsflächenentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel im Landkreis AmmerlandIm Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 0,35 VK / EW fällt die relativ große Spannweitebeim Verhältnis von Verkaufsfläche und Einwohnerzahl im Ammerland auf. Den niedrigstenWert hat dabei das Grundzentrum Hahn-Lehmden und - auch absolut - denhöchsten Wert mit 0,54 VK / EW das Mittelzentrum Westerstede. Der Durchschnittswertim Landkreis von 0,40 VK / EW liegt nur knapp über dem Bundesschnitt. Zwischen 1994und 2010 hat sich die Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich um ca. 40 % vergrößert,die Bevölkerungszahl dagegen nur um 16 %, so dass sich die Versorgungssituation reinquantitativ verbessert hat (vgl. Tab. 10).Die zentralen Orte im Ammerland verfügen über qualitativ gute, erhaltenswerte und angepassteGrundversorgungsstrukturen. Die Versorgungssituation in Hahn- Lehmden,Metjendorf und Ofen ist jedoch zu verbessern, da die Verkaufsflächenwerte hier unterdem kritischen Wert von 0,10 VK / EW liegen. Die Zentralen Orte mit einer überdurchschnittlichenVerkaufsflächenausstattung von > 0,50 VK / EW (Westerstede, Wiefelstede)sind vor dem Hintergrund evtl. überörtlicher Effekte in Zukunft kritischer zu betrachten.In einigen Fällen sind daher Anpassungen der Einzelhandelsstruktur erstrebenswert(vgl. Kap. 5).37


Gemeinde /StadtBestand VKneu (2010)VK neu /EWApen 4.850 m² 0,43Bad Zwischenahn 11.400 m² 0,41Edewecht 9.400 m² 0,45Rastede 6.450 m² 0,30Westerstede 10.650 m² 0,48Wiefelstede 5.030 m² 0,33VK Gesamt 47.780 m² 0,40Tab. 11:Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel imLandkreis Ammerland 2010 nach GemeindenBei Betrachtung der einzelnen Gemeindenerscheint die Verkaufsflächenausstattungnoch relativ ausgeglichen, wobei mindestensfür Westerstede deutlich wird, dass ein hoherrelativer Ausstattungsgrad erreicht ist.Im Landkreis Ammerland verteilt sich dieVerkaufsfläche (VK) von 47.780 m² (2010)auf nur noch 5 Unternehmen bzw. Unternehmensgruppen(vgl. Tab. 12). Mit 16.950m² VK liegt der größte Anteil bei der Edekagruppe. Von 2002 bis 2010 war dabei dieVerkaufsflächenentwicklung von einer hohen Dynamik gekennzeichnet. Der stärkste Flächenzuwachsfiel mit 226,32 % auf Lidl. Insgesamt konzentriert sich inzwischen die Unternehmensstrukturim Lebensmitteleinzelhandel auf nur noch wenige Konzerne. Edekamit ca. 35 %, Bünting mit ca. 25 % und REWE mit ca. 15 % halten zusammen ca. 75 %der Verkaufsfläche im Ammerland; Lidl und Aldi teilen sich den Rest. Diese fünf Konzerneverantworten also 100 % der Grund- und Nahversorgung mit nicht wenigen innenstadtrelevantenNebensortimenten im Ammerland. Eine Marktkonzentration, die sich erstim Laufe der wenigen letzten Jahre eingestellt hat.UnternehmenBestand VKF2010 in m²Veränderung2002 - 2010Aldi 5.580 + 26,82 %REWE 7.150 0,00 %Edeka (Netto, Plus) 16.950 + 9,00 %Bünting (Famila, Markant, Combi) 11.900 + 131,07 %Lidl 6.200 + 226,32 %Summe 47.780 + 39,91 %Tab. 12:Verkaufsflächenentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel im Landkreis Ammerland nach Unternehmenbzw. Unternehmensgruppe (2002-2010)Aufgrund der räumlichen Verflechtungen mit dem Oberzentrum Oldenburg ist die dortigeEinzelhandelsentwicklung für die Einzelhandelsentwicklung im Ammerland insbesonderebei den innenstadtrelevanten Branchen/ Produkten raumrelevant. Dies zeigte sich in derjüngeren Vergangenheit bei mehreren Großprojekten in Oldenburg (Ikea, Ausbau des38


Famila-Centers in Oldenburg-Wechloy, ECE-Center), bei denen eine gemeinsame Positionvon Landkreis und Gemeinden erarbeitet und gegenüber der Stadt vertreten wurde.Zum Schutz der Optionen für eine weiterhin positive regionale Einzelhandelsentwicklungim Ammerland erscheint es auch zweckmäßig, wenn Landkreis und Gemeinden zu Einzelhandelsvorhabenaußerhalb des Landkreises, die sich auf den Landkreis Ammerlandauswirken könnten, wie evtl. im Falle einer geplanten, überproportionalen Kapazitätserweiterungeines Modegeschäftes in Bardenfleth (Landkreis Wesermarsch), einen gemeinsamenStandpunkt beziehen und diesem dadurch mehr Gewicht verleihen. Das RegionaleEinzelhandelskonzept dient auch hierfür als Abstimmungsgrundlage.39


4 Planungsrechtliche RahmenbedingungenRegionale Einzelhandelskonzepte nehmen in der bundesdeutschen Raumplanung anBedeutung zu, durch sie lässt sich die Entwicklung von Einzelhandelsstandorten vorausschauend,zielgerichtet und koordiniert steuern, wobei sie auch für Investoren eine fachlichfundierte Grundlage für Standortbewertungen und -entscheidungen darstellen. Solassen sich z. B. geeignete Standorte für regional bedeutsame Einzelhandelsgroßprojekterelativ gebietsscharf ausmachen. Ein Einzelhandelskonzept ist überdies mittelfristigeOrientierungs- und Entscheidungsgrundlage für die Bauleitplanung und die Beurteilungvon Einzelvorhaben. Es bietet daher Planungs- und Investitionssicherheit für Landkreis,Gemeinden, Investoren, Einzelhandel und Grundstückseigentümer (vgl. auch BIELEN-BERG / RUNKEL / SPANNOWSKY 2003 – I: D131, S. 48-49).Bei der Aufstellung eines Regionalen Einzelhandelskonzeptes sind folgende rechtlicheGrundlagen der Raumordnung und des Städtebaus zu berücksichtigen:Dazu werden die raumordnerischen Regelungeno des Bundes (ROG),o des Landes (NROG, LROP) bzw.o des Landkreises (RROP)kurz dargestellt und anschließend die planungsrechtlichen Regelungen. Damit sollenauch die allgemeinen Grundsätze von Raumordnung und Städtebau in das Verantwortungsbewusstseinder Entscheider gebracht werden.4.1 Raumordnungsgesetz des BundesDas Raumordnungsgesetz (ROG) dient der Koordination der räumlichen Gesamtentwicklung(vgl. BERKEMANN 2005: 13). Im Hinblick auf die Entwicklung des Einzelhandelsund damit auch der Entwicklung der Zentralen Orte sind im Sinne einer nachhaltigenRaumentwicklung folgende Grundsätze der Raumordnung aus § 2 Absatz 2 ROGals Handlungsdirektive zu interpretieren und planerisch zu beachten. Diese Grundsätzeder Raumordnung finden ihre Entsprechung auch im Niedersächsischen Gesetz überRaumordnung- und Landesplanung (NROG):40


• Erhalt der dezentralen Siedlungsstruktur des Gesamtraumes mit einer Vielzahlleistungsfähiger Zentren• Konzentration der Siedlungstätigkeit auf ein System leistungsfähiger Zentraler Orte,• Vorrang der Innenentwicklung vor der Inanspruchnahme von Freiflächen• Entwicklung der ländlichen Räume als eigenständige Lebens- und Wirtschaftsräume,dabei sind die Zentralen Orte in den ländlichen Räumen als Träger derteilräumlichen Entwicklung zu unterstützen• Bündelung der sozialen Infrastruktur in den Zentralen OrtenDie Konzentration der Siedlungstätigkeit auf Zentrale Orte innerhalb des ZentralörtlichenSystems (§ 2 Abs. ROG) entspricht dabei dem raumordnerischen Grundsatz der dezentralenKonzentration. Durch eine gesteuerte Siedlungstätigkeit mit kompakten Zentrenstrukturensoll eine Siedlungszersplitterung verhindert und der Erhalt gewachsener Orts-/Stadtstrukturen gestützt werden. Für den Bereich Einzelhandel heißt dies ebenfalls:Konzentration der Verkaufsfläche bzw. des Sortiments auf den Zentralen Ort ausgerichtetauf seinen Verflechtungsbereich (vgl. BIELENBERG / RUNKEL / SPANNOWSKY2003 (II): K§2.1ff; 23-24). Der Begriff „Leistungsfähigkeit“ (§ 2 Abs. 2 ROG) meint dabeieine angemessene Erfüllung der zugewiesenen Funktionen durch die Zentralen Orteselbst (vgl. BÄUMLER / CHOLEWA / DYONG et al. 2007 (III): zu ROG § 2: 6). Insbesondereim ländlichen Raum haben die Zentralen Orte daher eine besondere Bedeutung(vgl. § 2 Abs. 6 ROG), wie z. B. bei der Versorgung der auch in der Fläche verteilten Bevölkerungmit sozialen Dienstleistungen. Für die wirtschaftliche Entwicklung ist darüberhinaus auf Ausstrahlungs- und Synergieeffekte der so ausgestatteten Zentren hinzuweisen(vgl. BIELBERG / RUNKEL / SPANNOWSKY 2003 (II): K§2.1ff; 45-46) und vor demHintergrund des demografischen Wandels ist die Festigung der Versorgungsstrukturenvorrangig.Im Landkreis Ammerland bedeutet dies -insbesondere für die nicht so gut ausgestattetenZentralen Orte- alles zu tun, damit Grund- und Nahversorgung erhalten und ausgebautwerden können.41


4.2 Regelungen im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2008Die für die Einzelhandelsentwicklung relevanten Aussagen (Ziele und Grundsätze) imLandes- Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 (LROP) sind dort in Kapitel 2„Ziele und Grundsätze zur Entwicklung der Siedlungs- und Versorgungsstruktur“ festgelegt.Ziele der Raumordnung haben dabei verbindlichen Charakter, Grundsätze sind hingegenvon normativer Bedeutung.Karte 15:Landes- Raumordnungsprogramm NiedersachsenEntwicklung der Siedlungsstruktur (LROP, Kap. 2.1)Die Ziffern 01 bis 03 in Kapitel 2.1 definieren allgemeine Grundsätze für die Entwicklungder Siedlungsstrukturplanung und stellen keine Einschränkung der Gestaltungsspielräumeder Städte und Kommunen dar. Als Grundsatz sind der Erhalt des gewachsenenOrts- und Landschaftsbildes, die Sicherung der Siedlungsstruktur, die Erreichbarkeit derEinrichtungen der Daseinsvorsorge und deren Einbindung in das Netz des Öffentlichen42


Personennahverkehrs (ÖPNV) zu berücksichtigen (vgl. ML-I 2008: 10-11). In den Erläuterungenwird darauf verwiesen, dass die vorhandene Siedlungsstruktur besonderenEinfluss auf bestehende und zu planende Infrastruktur hat. Verkehrs- und Versorgungsstruktur,attraktive Innenstädte und Dorfkerne sind zudem wichtige Standortfaktoren fürStädte und Kommunen (vgl. ML-I 2008: 74). Attraktive Einkaufsmöglichkeiten steigernnicht nur die Lebensqualität der Bewohner, sondern sind auch Standortfaktor für dieWirtschaft. Erreichbare Einrichtungen der Daseinsvorsorge fördern überdies die Auslastungdes Öffentlichen Personennahverkehrs. Gerade vor dem Hintergrund der Zunahmedes Anteils der mobilitätseingeschränkten Bevölkerung (vgl. Kap. 3.1, S. 11) nimmt dieBedeutung einer vorausschauenden Siedlungsstrukturentwicklung für eine langfristigeSicherung der Standort- und Versorgungsqualität zu (vgl. ML-II: 29).Entwicklung der Zentralen Orte (LROP Kap. 2.2)In Kapitel 2.2 „Entwicklung der Zentralen Orte“ werden die Aussagen fast ausschließlichals Ziel formuliert, was deren inhaltliche Bedeutung für die Raumordnung untermauert.So gilt nach Ziffer 01 als verbindliches Ziel, dass die Funktionen der Ober-, Mittel- undGrundzentren zum Erhalt einer dauerhaften und ausgewogenen Siedlungs- und Versorgungsstrukturin allen Landesteilen zu sichern und zu entwickeln sind (vgl. ML-I 2008:13). In den Erläuterungen heißt es dazu weiter, dass das Zentralörtliche System dieräumliche Basis für die Sicherung und Entwicklung der Daseinsvorsorge ist. Es dient derstandörtlichen Bündelung von Struktur- und Entwicklungspotenzialen an Zentralen Orten,der Lenkung der Entwicklung auf leistungsfähige Zentren und der Versorgung von Wirtschaftund Bevölkerung. Das Netz der Zentren ist landes- und regional bedeutsamer Zusammenhangder Siedlungs- und Versorgungsstruktur, die Leistungsfähigkeit der Zentrendarf nicht beeinträchtigt werden (vgl. ML-I 2008: 79-81). Das „Zentrale-Orte-System“ist damit eine konstante Rahmenbedingung für Standort- und Investitionsentscheidungen.Der Versorgungsauftrag der Grundzentren ist auf das Gebiet der jeweiligen Gemeindenbegrenzt, die über ein standortgebundenes Eigenpotenzial an Bevölkerung,Arbeitsplätzen, Geschäften etc. verfügen sollen. Es ist kommunale Aufgabe, eine möglichstwohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten. Grundzentren können mittelzentraleTeilfunktionen wahrnehmen, die Leistungsfähigkeit der Mittelzentren darf dadurchjedoch nicht beeinträchtigt werden (vgl. ML-II: 33).43


In Ziffer 02 wird als Ziel formuliert, dass Zentrale Orte in den Regionalen Raumordnungsprogrammenals zentrale Siedlungsgebiete festzulegen sind (vgl. ML-I 2008: 13).Dazu wird erläutert, dass die zentralörtlichen Standorte vielfältige Standort- und Wachstumsvorteilebieten und dabei in räumlicher Beziehung zueinander stehen sollen. Dieräumliche Festlegung der Zentralen Orte erfolgt in Abstimmung mit Städten und Gemeindenund findet auch in den Flächennutzungsplänen in Form von zentralen Siedlungs-und Versorgungsgebieten Berücksichtigung. Auf diese Weise werden bei derräumlichen Umsetzung raumordnerische Ermessensspielräume offen gehalten (vgl. ML-I2008: 81).Ziffer 03 definiert als Ziel, dass Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebotean der Nachfrage der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im entsprechendenVerflechtungsbereich auszurichten sind. Die Leistungsfähigkeit der ZentralenOrte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu entwickeln. In Oberzentren sind diesEinrichtungen für den spezialisierten höheren Bedarf, in Mittelzentren Einrichtungen fürden gehobenen Bedarf und in Grundzentren Einrichtungen für den allgemeinen täglichenGrundbedarf. Außerhalb der Zentralen Orte ist nur wohnortbezogene Nahversorgungzulässig. Höhergestufte Zentren haben für die dortige Bevölkerung und Wirtschaft auchdie Funktionen der niedriger eingestuften Zentralen Orte zu erfüllen (vgl. ML-I 2008: 13).An dieser Stelle erfolgt eine klare hierarchische Festlegung der Zentralitätsstufen, diesich an dem Grad der überörtlichen Bedeutung und dem Nachfragepotenzial orientiert. Inden Erläuterungen wird dazu hervorgehoben, dass die Ausrichtung der Daseinsvorsorgeauf ein zentralörtliches System dem Ziel einer nachhaltigen Raumentwicklung entspricht.Der Erhalt der Leistungsfähigkeit ist z. B. durch Erhöhung der Standortattraktivität mittelsstädtebaulicher Maßnahmen, Leistungsaustausch zwischen den Zentren oder dem Ausbauder zentralörtlichen Einrichtungen zu unterstützen. Die wohnortbezogene Nahversorgungfällt in den gemeindlichen Planungs- und Verantwortungsbereich und hat keinedie Raumordnung betreffende überörtliche Bedeutung (vgl. ML-I 2008: 81-83). Einrichtungenzur wohnortbezogenen Nahversorgung sind räumlich funktional direkt zugeordnetund in der Regel fußläufig erreichbar (vgl. ML-II: 35). Um weiterhin eine flächendeckendeGrundversorgung zu gewährleisten, sollte in jeder Gemeinde mindestens ein gut erreichbarerStandort mit entsprechenden Versorgungseinrichtungen bestehen (vgl. ML-II:34). In eng verflochtenen Räumen besteht zudem die Gefahr der Zersiedelung und Dekonzentration,diesen Prozessen hat die räumliche Planung entgegen zu wirken (vgl.ML-I 2008: 81-83). An dieser Stelle können interkommunale Standort- und Entwicklungskonzepteihre koordinierende Wirkung entfalten.44


Ober- und Mittelzentren bzw. Mittelzentren mit oberzentralen Teilfunktionen werden inden Ziffern 04 und 05 namentlich als Ziel festgelegt. Mittelzentren im Landkreis Ammerlandsind Bad Zwischenahn, Rastede und Westerstede (vgl. ML-I 2008: 14). Insgesamtwird den Erläuterungen entsprechend eine Stärkung der Zentralität des Gesamtraumesangestrebt, „raumordnerische Priorität hat der Erhalt eines engen, tragfähigen Netzesregionaler Versorgungs- und Arbeitsmarktzentren zur Sicherung einer landesweit ausgeglichenenAusstattung und Versorgung“ (ML-I 2008: 85). Das Netz der Mittelzentrendient an dieser Stelle als räumliche Basis, die Einstufung erfolgt jeweils nach Ausgangslageund Entwicklungsbedingungen des Zentralen Ortes. Durch Regionalplanung undGemeindeplanung (interkommunale Abstimmung) sollen die Standortpotenziale der Mittelzentrengestärkt werden. Insbesondere vor dem Hintergrund rückläufiger Bevölkerungszahlenerhält die „regionale Konzentration öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungenauf gut erreichbare leistungsstarke Mittelzentren“ (ML-I 2008: 86) eine großeBedeutung für zukunftsorientierte, wirtschaftliche und tragfähige Siedlungs- und Versorgungsstrukturen(vgl. ML 2008: 83-86).Entwicklung der Versorgungsstrukturen (LROP, Kap. 2.3)In Kapitel 2.3 des LROP werden basierend auf den Grundsätzen und Zielen zur Siedlungsstrukturund der Zentralen Orte, die Entwicklungsparameter für die Einzelhandelsstrukturenfestgelegt. Die Formulierungen sind weitestgehend als verbindliche Ziele festgelegt.Da der Einzelhandel starken raumwirksamen marktwirtschaftlichen Veränderungsprozessenunterliegt, v. a. auf grund- und mittelzentraler Ebene, ist der „Einzelhandelals Teil der Daseinsvorsorge in Bezug auf seine räumlichen Wirkungen zum Regelungsbereichder Raumordnung“ zu zählen (ML-II: 39).Als Grundsatz heißt es in Ziffer 01: „Zur Herstellung dauerhaft gleichwertiger Lebensverhältnissesollen die Angebote der Daseinsvorsorge und die Versorgungsstrukturen inallen Teilräumen in ausreichendem Umfang und in ausreichender Qualität gesichert undentwickelt werden“. Der Grundsatz Ziffer 02 weist darauf hin, dass die Gemeinden eineangemessene Erreichbarkeit bei Gütern des täglichen Bedarfs sichern sollen. Bei derSicherung der infrastrukturellen überörtlichen Daseinsvorsorge sind u. a. die gewachsenenSiedlungsstrukturen, die Wirtschafts- und Bevölkerungsschwerpunkte zu beachten(vgl. ML-I 2008: 15). In den Erläuterungen dazu wird ergänzt, dass zur Sicherung und45


Angebotsverbesserung der Daseinsvorsorge vor dem Hintergrund zunehmender Verflechtungeneine interkommunale und regionale Abstimmung erforderlich ist (vgl. ML-I2008: 88). Standortstrukturen sind darüber hinaus ein wichtiger Entscheidungsgrund fürZu- oder Fortzüge von Bevölkerung und damit von strategischer Bedeutung (vgl. ML-II:39), ein offensichtlicher Vorteil für den Landkreis Ammerland, der nach allen Prognosenauch weiterhin von Wanderungsgewinnen ausgehen darf.In Ziffer 03 werden die entscheidenden Prinzipien der räumlichen Steuerung der Daseinsvorsorgeals Ziel formuliert:Das Kongruenzgebot (Ziffer 03 Satz 1) besagt, dass Verkaufsfläche und Warensortimentvon Einzelhandelsgroßprojekten der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereichdes jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen müssen (vgl. ML-I 2008:15). Dabei ist den Erläuterungen gemäß zu prüfen, ob ein Einzelhandelsgroßprojekt demzentralörtlichen Auftrag einer Gemeinde entspricht, Veränderungen der Einzelhandelszentralitätenim Einzugsbereich sind an dieser Stelle abzuwägen. Ein Verstoß wird dannfestgestellt, wenn 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereicheserzielt werden (vgl. ML-I 2008: 88-89) soll. Der Umfang neuer Flächenfür den Einzelhandel bestimmt sich nach Ziffer 03 Satz 2 auch aus den vorhandenenVersorgungseinrichtungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur (vgl. ML-I2008: 15). Die Steuerung der Entwicklung hat sich folglich deutlich an dem Ist- Zustandauszurichten.Die Regionalplanung kann nach Ziffer 03 Satz 3 in den Regionalen Raumordnungsprogrammenim Einzelfall Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte auch jenseits der Gemeindegrenzeeines kongruenten Zentralen Ortes in einem benachbarten Mittel- oderGrundzentrum festlegen. Ziffer 03 Satz 4 formuliert dazu, dass es „Voraussetzung ist,dass den Grundsätzen und Zielen zur Entwicklung der Versorgungsstrukturen in gleicherWeise entsprochen wird wie bei einer Lage innerhalb des kongruenten Zentralen Ortes“(ML-I 2008: 15-16). Besonders bei eng verflochtenen Gemeinden können also evtl. auchStandorte außerhalb der Grenzen eines Zentralen Ortes festgelegt werden (vgl. ML-I2008: 90); für den Landkreis Ammerland bisher nur ein theoretischer Fall.Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nach Ziffer 03 Satz 5 (Konzentrationsgebot) nurinnerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (vgl.46


ML-I 2008: 15). Dieses Gebot gilt auch für Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadtrelevantemSortiment (vgl. ML-I 2008: 90).Laut Integrationsgebot (Ziffer 03 Satz 6) sind neue Einzelhandelsgroßprojekte, derenKernsortimente innenstadtrelevant sind, nur innerhalb städtebaulich integrierterLagen zulässig. Diese Flächen müssen dabei nach Ziffer 03 Satz 7 in das Netz des ÖffentlichenPersonennahverkehrs eingebunden werden (vgl. ML-I 2008: 15). Begründetwird dies mit der Leitvorstellung der Raumordnung, dass die Funktionsfähigkeit einesattraktiven und funktionsfähigen Handelsplatzes „Innenstadt“ zu wahren ist. Als Beurteilungs-und Entscheidungshilfe wird dazu ein Sortimentskatalog herangezogen, im RegionalenEinzelhandelskonzept Landkreis Ammerland soll bis auf weiteres die „RastederListe“ (vgl. Kap. 5 und Anhang) gelten, da sie am besten der derzeitigen Gesamtsituationentspricht und gute Erfahrungen aus Rastede vorliegen. Insgesamt unterstützt dieRaumordnung so auch städtebauliche Zielsetzungen zur Stärkung der Zentren, wie z. B.City- und Stadtmarketing (vgl. ML-I 2008: 90-91). Das raumordnerische Integrationsgebotentfaltet die direkteste Wirkung, da es sich auf die Gestaltung der Innenstädte bzw.Ortsmitten auswirkt. Raumordnerische und städtebauliche Planung werden hier zu einerzentralörtlichen Standortentwicklung verknüpft (vgl. ML-II: 40), die Bedeutung gewachsenerEinzelhandelsstrukturen wird untermauert, Ausnahmen sind nicht zugelassen.Insofern kommt der Abstimmung und Akzeptanz der Abgrenzung der städtebaulich integriertenLagen eine große Bedeutung für die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Handelsplatzesin der Ortsmitte zu.Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadtrelevanten Kernsortimenten sind hingegennach Ziel Ziffer 03 Satz 8 unter bestimmten Bedingungen auch außerhalb der städtebaulichintegrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb deszentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig, zum einen dann, „wenn dieVerkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundertder Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt“ und zum anderen, „wenn sichaus einem verbindlichen regionalen Einzelhandelskonzept die Raumverträglichkeit einesgrößeren Randsortiments ergibt und sichergestellt wird, dass der als raumverträglichzugelassene Umfang der Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante Randsortiment aufdas geprüfte Einzelhandelsgroßprojekt beschränkt bleibt“ (ML-I 2008: 16). Von dieserAusnahmeregelung sollte wegen der im Ammerland insgesamt schon weit über demBundesschnitt liegenden Flächenausstattung im Lebensmittelbereich und tendenziell47


zunehmenden Leerständen in zentralen zum Teil historischen Ortskernen zur Zeit keinGebrauch gemacht werden.Das Abstimmungsgebot (Ziffer 03, Satz 17) besagt, dass neue Einzelhandelsgroßprojekteinterkommunal abzustimmen sind. Als Grundsatz (Ziffer 03, Satz 18) ist daran angeknüpft,dass zu diesem Zweck regionale Einzelhandelskonzepte aufzustellen sind (vgl.ML-I 2008: 17). Durch regionale und interkommunale Abstimmung können unverträglicheKonkurrenzsituationen vermieden werden. Die Ergebnisse entsprechender Studien sollenüber die Ziele der Regionalen Raumordnungsprogramme verwirklicht und durch Bauleitplanungund raumordnerische Verträge bindend werden. Darüber hinaus kann diedaraus resultierende Planungssicherheit der Kommunen und Investoren auch für weitereMaßnahmen wie z. B. Verkehrsplanung und Vermarktung genutzt werden (vgl. ML-I2008: 96). Dieses Konzept dient dieser Aufgabenstellung mit der Forderung an die Gemeinden,bauleitplanerisch für seine Umsetzung zu sorgen.Mit dem Beeinträchtigungsgebot (Ziffer 03 Satz 19) wird festgelegt, dass durch neueEinzelhandelsgroßprojekte ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung,die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandortesowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht wesentlich beeinträchtigtwerden dürfen (vgl. ML-I 2008: 17). Als Indikatoren dienen dabei u. a. die Differenzierungdes Warensortiments nach Bedarfsgruppen, Umsatzverteilung, Zentralitätsentwicklungoder Nachfrageentwicklung im Einzugsbereich (vgl. ML-I 2008: 96). Diese Regelung gebietetabschließend zu prüfen, dass wesentliche Beeinträchtigungen durch Einzelhandelsgroßprojekteausgeschlossen werden können. Dies wird im Ammerland sowohldurch Gutachten untermauert als auch durch umfangreiche Verfahrensbeteiligung allerNachbargemeinden der Standortgemeinde sichergestellt.Das Regionale Einzelhandelskonzept Ammerland erhebt den Anspruch, den Zielen undGrundsätzen des LROP Rechung zu tragen und mit im Rahmen der Abstimmung erzeugtemKonsens einen verlässlichen Verhaltenskodex aller Beteiligten (Gemeinden/Stadt, Landesplanungsbehörden und Untere Bauaufsicht beim Landkreis) zu generieren.Dabei sollen die entsprechend dem Integrationsgebot abgegrenzten städtebaulich integriertenLagen den Kristallisationspunkt für Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotedarstellen und bauleitplanerisch gestützt werden.48


4.3 Regelungen im Regionalen Raumordnungsprogramm Ammerland 1996Im Regionalen Raumordnungsprogramm Ammerland (RROP) von 1996 werden für dieEinzelhandelsentwicklung relevante Aussagen getroffen.Karte 16:Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis AmmerlandZentrale Orte, zentralörtliche Funktionen, Standorte mit besonderen Funktionen (RROP,Kap. D1.6)Die Leistungsfähigkeit und Attraktivität der (im LROP festgelegten) Mittelzentren BadZwischenahn, Rastede und Westerstede ist durch gezielte Ergänzungen von Einrichtungendes gehobenen Bedarfs zu stärken (Ziffer 01).49


Als Grundzentren werden im Landkreis Ammerland folgende Orte festgelegt (Ziffer 02):in der Gemeinde Apen: die Orte Apen und Augustfehnin der Gemeinde Bad Zwischenahn: die Orte Ofen und Petersfehnin der Gemeinde Edewecht: die Orte Edewecht und Friedrichsfehnin der Gemeinde Rastede: die Orte Hahn-Lehmden uns Wahnbekin der Gemeinde Wiefelstede: die Orte Metjendorf und Wiefelstedein der Stadt Westerstede: der Ort OcholtMittel- und Grundzentren sind Standorte mit der Schwerpunktaufgabe „Sicherung undEntwicklung von Wohnstätten“. Den gewerblichen Schwerpunkten in den MittelzentrenWesterstede, Bad Zwischenahn und Rastede, sowie den Grundzentren Augustfehn undEdewecht ist überdies die Schwerpunktaufgabe „Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten“zugewiesen (Ziffer 02). Letzteres würde heute auch in Wiefelstede/BadZwischenahn für einen Gewerbestandort Westerholtsfelde gelten müssen.Die wohnungsnahe Grundversorgung sowie die Funktionsfähigkeit der städtebaulich integrierten,zentralen Versorgungsbereiche in den Grund- und Mittelzentren des Ammerlandesdürfen durch den fortschreitenden Umstrukturierungsprozess im Einzelhandelnicht gefährdet werden. Einzelhandelsgroßprojekte sind deshalb nach Ausrichtung, Größeund Standortwahl in das bestehende System der zentralörtlichen Gliederung zu integrieren(Ziffer 04 vgl. LANDKREIS AMMERLAND 1996: 10-11).Aufgrund der Dynamik der Entwicklung im Einzelhandel und des zunehmenden Wettbewerbszwischen Kommunen um Einwohner und Investoren hat sich der Bedarf an planerischerKonzeption erhöht. Das Ammerländer Einzelhandelskonzept greift an dieser Stelleein und fordert als Strategie das konsensuale Verhalten aller Beteiligten auf der Basisder o.g. Daten wie auch die planungsrechtliche Absicherung der städtebaulich integriertenLagen innerhalb des Ammerlandes ein (vgl. Kap. 5).50


4.4 Bauplanungsrechtliche RegelungenBaugesetzbuch (BauGB) und Baunutzungsverordnung (BauNVO)Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht grundlegende Regelungen vor, auf denen sich einregionales Einzelhandelskonzept stützen lässt. So hat die Bauleitplanung nach § 1 Absatz5 BauGB im Sinne einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung die sozialen,ökologischen und wirtschaftlichen Anforderungen zukunftsorientiert in Einlang zu bringen.Gemäß § 1 Absatz 6 BauGB sind dabei u. a. insbesondere die Belange der Wirtschaftund „auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahenVersorgung der Bevölkerung“ zu berücksichtigen. Dieser Abschnitt ist normative Vorgabefür die Aufstellung von Bauleitplänen. Für die städtebauliche Entwicklung bedeutetdies, dass „Einzelhandelsbetriebe an gut erreichbaren Standorten in Übereinstimung mitder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche errichtet werden“ (BERKEMANN 2005:21) sollten, leistungsfähige Geschäfte sind daher im Zentrum einer Gemeinde anzusiedeln.In den Zentralen Orten des Landkreises Ammerland triff dies auf den Lebensmitteleinzelhandelnicht immer zu (vgl. Kap. 3.2), was auch die Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzeptesuntermauert. Für den vorhandenen Einzelhandel in diesen zentralenLagen bedeutet o.g. Regelung, dass dessen Existenz raumordnerisch und bauleitplanerischzu unterstützen ist.Begründen lässt sich dies im Weiteren mit § 1 Abs. 4 BauGB, wonach die Gemeindenmit ihrer gemeindlichen Planungshoheit verpflichtet sind, Bauleitpläne den Zielen derRaumordnung (permanent) anzupassen. Das beinhaltet sowohl die Anpassung der Bauleitpläne,als auch die Verpflichtung zur erstmaligen Aufstellung eines Bebauungsplanesim Innen- oder Außenbereich, wenn dies zur Verwirklichung der Ziele der Raumordnung(vgl. Kap. 4.2) erforderlich ist (vgl. BERKEMANN 2005: 19).Nicht zuletzt um Leerstände wegen überörtlicher Effekte zu verhindern, sind nach § 2Abs. 2 BauGB Bauleitpläne mit den Nachbargemeinden abzustimmen. Dabei gilt es, betroffeneGemeinden vor unzumutbaren Auswirkungen zu schützen bzw. gegenseitigeRücksichtnahme zu gewährleisten (vgl. BERKEMANN 2005: 22). An dieser Stelle kannein Regionales Einzelhandelskonzept seine koordinierende bzw. vermittelnde Wirkungentfalten, insbesondere wenn es in Abstimmung mit den Nachbargemeinden (Stadt Oldenburg,Stadt Elsfleth, Gemeinde Jade, Stadt Varel, Gemeinde Bockhorn, GemeindeZetel, Gemeinde Uplengen, Samtgemeinde Jümme, Gemeinde Barßel, Stadt Friesoythe,51


Gemeinde Bösel, Gemeinde Wardenburg) aufgestellt wird. Außerdem kann so zu Planungenvon Einzelhandelsgroßprojekten in Gemeinden benachbarter Landkreise aufabgestimmter Grundlage argumentiert werden.§ 11 Abs. 3 BauNVO liefert den Rechtsrahmen zur Definition von Sondergebieten (SO)zur Sicherung des Einzelhandels in städtebaulich integrierten Lagen, um eine „verbrauchernaheVersorgung“ (in erster Linie) durch den mittelständischen Einzelhandel zu gewährleisten.Großflächiger autoorientierter Einzelhandel in der Peripherie bedroht hingegendessen Existenz (vgl. BERKEMANN 2005: 10) und ist daher nur in beschränktemMaße zuzulassen. Leerstände in städtebaulich integrierten Lagen und zeitlich parallelePlanungen von Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben außerhalb dieser Bereiche solltendaher verhindert werden. Im Landkreis Ammerland liegen mehrere Lebensmittelmärkte(34 %) innerhalb solcher Sondergebiete (Aldi und Edeka in Augustfehn, Combi und Lidlin Bad Zwischenahn, Lidl und Netto in Petersfehn, Edeka, Combi und Lidl in Edewecht,Markant in Friedrichsfehn, REWE und Netto in Rastede, Famila und Edeka in Westerstede,Edeka in Ocholt, Netto in Wiefelstede). 29 von 45 Märkten (64 %) liegen innerhalbeines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, innerhalb eines Kerngebietes oder in einemGewerbe-, Misch-, oder Wohngebiet. 1 Betrieb ( 2 %) ist nach § 34 BauGB zu behandelnund sollte wegen der besonderen Regelungen des § 34 BauGB evtl. planungsrechtlichüberprüft werden (REWE in Rastede). Planungsrechtlich sollten auch dieStandorte in Gewerbegebieten (Lidl in Westerstede, REWE in Edewecht), in Dorf- bzw.Mischgebieten (Markant in Apen bzw. Edeka- Neukauf in Bad Zwischenahn) und ganzsicher in Wohngebieten (Markant in Westerstede) überprüft bzw. an den „Stand derTechnik“ (Raumordnungsrecht, Planungsrecht und Rechtsprechung) angepasst werden.Kerngebiete dienen im Ammerland nur teilweise - z.B. in Westerstede - der planungsrechtlichenAbsicherung der Handelszonen im Bereich der städtebaulich integrierten Lagen.52


5 Handlungsempfehlungen für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung imLandkreis AmmerlandNotwendigkeit und Vorteile eines Regionalen Einzelhandelskonzeptes liegen auf derHand. Gesetzgebung des Bundes und des Landes haben verdeutlicht, dass es Ziel derregionalen und kommunalen Planungsträger sein muss, eine nachhaltige Entwicklungdes Gesamtraumes und damit eine gesamtgesellschaftliche Nutzenmaximierung durchoptimale räumliche Allokation des Einzelhandels zu generieren. Dabei ist auf die Anpassungspflichtder gemeindlichen Bauleitplanung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB (Gegenstromprinzip)zu verweisen und die raumordnerische Bedeutung des Einzelhandels als übergeordnetesPlanungsinteresse zu erkennen und zu beachten (vgl. BERKEMANN 2005:32). Aus der Analyse der allgemeinen (vgl. Kap. 3) und der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen(vgl. Kap. 4) im Landkreis Ammerland lassen sich auch Entwicklungsstrategienableiten.Die interkommunale Abstimmung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Ammerlanddient im Besonderen der Vermeidung unverträglicher Konkurrenzsituationen wegenüberörtlicher Effekte (Zielkonflikte) und der Angebotsverbesserung bei der Daseinsvorsorge.Es stellt einen regionalen bzw. interkommunalen Konsens dar und soll mehrjährigeBindungskraft auf freiwilliger Basis erhalten. Die formulierten Ergebnisse ließen sichals Ziele des RROP oder über das Instrument der raumordnerischen Verträge (§ 19NROG) mit Bindungswirkung fixieren, sollen aber im Ammerland zunächst nur über dieBauleitplanung der Gemeinden umgesetzt werden. Durch die so gewonnene Planungssicherheitkönnen überdies auch Prozesse der Stadt- und Regionalentwicklung wie z. B.das Kommunalmarketing unterstützt werden, wodurch die enge Verbindung von Einzelhandelsentwicklungund ganzheitlicher Stadt- bzw. Regionalentwicklung unterstrichenwürde (vgl. ML-II 2008: 44). Bei der Aufstellung von Kommunalen Einzelhandelskonzeptenist das Regionale Einzelhandelskonzept Ammerland selbstverständlich zu berücksichtigen.53


Richtlinien zur Einzelhandelsentwicklung im Landkreis AmmerlandMit Hilfe der Verknüpfung von Betriebsgrößen und Zentralitätsstufe (Zentrale-Orte-Konzept) kann die Versorgungssicherheit der Bevölkerung gewährleistet werden. DenAbgrenzungen „städtebaulich integrierter Lagen“ bzw. „zentraler Versorgungsbereiche“kommt in diesem Zusammenhang höchste Bedeutung zu. Zentrales Element des Einzelhandelskonzeptesist daher die Abgrenzung solcher „städtebaulich integrierten Lagen“bzw. „zentralen Versorgungsbereiche“ und die Forderung nach einer entsprechend zukunfts-und bedarfsorientierten Aufstellung/ Anpassung der gemeindlichen Bebauungspläne.Aus dem LROP sind folgende Ziele für die Entwicklung des Einzelhandels bestimmend(vgl. Kap. 4.2, S. 42):• „Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen derzentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligenZentralen Ortes entsprechen (Kongruenzgebot).“ (LROP, Kap. 2.3, Ziffer 03,Satz 1)• „Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietesdes jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzentrationsgebot).“ (LROP,Kap. 2.3, Ziffer 03, Satz 5)• „Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind,sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot).“(LROP, Kap. 2.3, Ziffer 03, Satz 6)• „Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind interkommunal abzustimmen (Abstimmungsgebot).Zur Verbesserung der Grundlagen für regionalbedeutsame Standortentscheidungenvon Einzelhandelsprojekten sollen regionale Einzelhandelskonzepteerstellt werden“ (Grundsatz). (LROP, Kap. 2.3, Ziffer 03, Satz 17-18)• „Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeitder Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernaheVersorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojektenicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot)“(LROP, Kap. 2.3, Satz 19)• „Art und Umfang der zentralörtlichen Einrichtungen und Angebote sind an derNachfrage der zu versorgenden und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich aus-54


zurichten. Die Leistungsfähigkeit der Zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegungentsprechend zu sichern und zu entwickeln.“Es gilt zu sichern und zu entwickeln in (Ziel):o Mittelzentren: zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den gehobenenBedarfo Grundzentren: zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den allgemeinentäglichen Grundbedarfo Außerhalb zentraler Orte: Einrichtungen und Angebote zur wohnortbezogenenNahversorgung(LROP, Kap. 2.2, Ziffer 03, Satz 1-3)Durch die Verwendung von Sortimentslisten lassen sich die Zentralitätsentwicklungsteuern und die Ziele des LROP verwirklichen. Mit dem Regionalen EinzelhandelskonzeptAmmerland soll die folgende Sortimentsliste bei der Zulassung von Vorhaben Orientierunggeben (sog. „Rasteder Liste“, siehe Anhang, siehe aber auch ErläuterungenLROP zu zum Kapitel 2.3 Ziffer 03, Seite 91):• Nahversorgungsrelevante Branchen: Lebensmittel, Reformwaren, Drogerie-/ Parfümerieartikel,Schnittblumen, Zeitschriften.• Zentrenrelevante Branchen: Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Sportartikel, Bücher,Schreibwaren, Spielwaren, Musikinstrumente, Hausrat, Glas-Porzellan-Keramik, Geschenkartikel, Foto, Film, Optik, Uhren und Schmuck, Heimtextilienbzw. Kurzwaren, Unterhaltungselektronik (TV, HiFi, CD)• Nicht zentrenrelevante Branchen: Möbel, Großelektro (Weiße Ware), Beleuchtung,Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche, Raumausstattung, Farben und Lacke,Baustoffe, Baumarktartikel, Sanitärwaren, Werkzeuge, Eisenwaren, Autozubehörund Reifen, Büromaschinen und Organisation, Zoobedarf, GartenbedarfAbb. 4:Großflächiger nicht zentrenrelevanterEinzelhandel am Ortsrand von ApenAus diesem Vorschlag geht hervor, dass bei derBewertung der Branchen/Sortimente Nutzergruppe/Nutzungshäufigkeit sowie Flächenanspruch undTransportfähigkeit der Ware eine wesentliche Rollespielen. Großflächiger Einzelhandel in Randlagensollte z. B. keine bzw. nur in begrenztem Umfangzentrenrelevante Waren führen, um städtebaulichintegrierte Lagen zu schützen (vgl. Abb. 4). Die o.g.Branchen/ Sortimente sind folglich nur entspre-55


chend dem Versorgungsaspekt innerhalb oder außerhalb städtebaulich integrierter Lagen/zentraler Versorgungsbereiche zuzulassen. Eine Verödungsgefahr dieser zentralenGeschäftsbereiche kann durch eine konsequente Anwendung dieser Vorgabe und eineüberörtliche bzw. übergemeindliche Betrachtungsweise reduziert werden. (vgl. BERKE-MANN 2005: 38).Die Abgrenzung der städtebaulich integrierten Lagendient zudem auch der Identifikation von zuentwickelnden bzw. teilweise nochentwicklungsfähigen Standorten, an denen derEinzelhandel gestärkt werden soll. Gerade vor demHintergrund von Leerständen sind sie daher auchals Potenzialflächen anzusehen. Die städtebaulichintegrierten Lagen liegen im Ammerland stets in denlokalen Innenentwicklungsbereichen.Abb. 5:„Außenbereich“ im Ortszentrum –räumlich funktionale Trennung derstädtebaulich integrierten Lagen ander Hauptstraße in EdewechtIm Umkehrschluss sollten daher ebenso„Tabuflächen“ für eine solche Einzelhandelsentwicklung festgelegt werden, dies geschiehtim Regionalen Einzelhandelskonzept Ammerland branchenspezifisch anhando.g. Sortimentsliste (vgl. Tab. 13).Branche Potenzialflächen Tabuflächen1. städtebaulich integrierte Lagen/ zentrale Versorgungsbereicheund Nahversorgungsbereiche• Industrie- und GewerbegebietslagenNahversorgung2. Standorte mit funktionsräumlicher Anbindungan städtebaulich integrierte Lagen/ zentraleVersorgungsbereichezentrenrelevant• städtebaulich integrierte Lagen/ zentrale Versorgungsbereichenicht zentrenrelevant • außerhalb städtebaulich integrierter Lagen• Bereiche außerhalb städtebaulichintegrierter Lagen/ zentralerVersorgungsbereiche• städtebaulich integrierten Lagen(außer in begründbaren Einzelfällen)Tab. 13:Branchenspezifische Potenzial- und Tabuflächen für die Einzelhandelsentwicklung im Landkreis AmmerlandIst ein Standort im zentralen Geschäftsbereich nicht entwicklungsfähig, kann alternativein direkt daran angrenzender Bereich entwickelt werden, wenn der Betrieb der wohnortnahenVersorgung dient und der Einzelhandel im zentralen Versorgungsbereich bzw.der städtebaulich integrierten Lage nicht geschwächt wird. Der Ausschluss von nahversorgungsrelevantenBranchen in Tabuflächen unterstützt die wohnortnahe Grundversor-56


gung (vgl. EHK-STADE: 53). Für die Zulassung zentren- bzw. nicht- zentrenrelevanterBranchen ist die Abgrenzung der städtebaulich integrierten Lagen maßgeblich, zukünftigeEinzelhandelsvorhaben sind nur noch entsprechend dieser räumlich funktionalen Abgrenzungzu verwirklichen.Abb. 6:Zentralörtliche Einrichtungen instädtebaulich integrierter Lage – dasRathaus in Westerstede am Randeder FußgängerzoneNeuansiedlungen fügen sich auf diese Weise in daszentralörtliche Versorgungssystem ein, siegewährleisten dadurch Bestandsschutz sowieStandortsicherung und sind so planerischnachvollziehbar (vgl. BERKEMANN 2005: 78-80). Auchsoziale bzw. administrative zentralörtlicheEinrichtungen lassen sich mit dem Einzelhandelverknüpfen und bilden mit diesem einenmultifunktionalen Versorgungskern gemäß § 2 ROG(vgl. Abb. 6).Weitere Handlungsempfehlungen für die Zentralen Orte im Landkreis AmmerlandGrundlage für die Ableitung von Handlungsempfehlungen für die Zentralen Orte sind dieDaten der Einzelhandelsstruktur (Verkaufsflächenausstattung und räumliche Allokation)und der demographischen Entwicklung (und damit der Kaufkraftentwicklung), anhandderer Entwicklungsperspektiven beleuchtet werden können.Die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel in städtischen Randlagen kann die voneiner Nachbargemeinde geplante Einzelhandelsentwicklung durch Kaufkraftabfluss beeinträchtigen.Zum einen kann es durch Schließungen zu einer Unterversorgung nichtmotorisierter Bevölkerungsteile kommen und zum anderen besteht eine Verödungsgefahrfür evtl. vorher aufwändig sanierte Zentren durch „Einkaufszentren auf der grünenWiese“ (vgl. BERKEMANN 2005: 21). Wirtschaftliche Auswirkungen durch Kaufkraftabzugauf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsgroßprojektessind ab Umsatzverlusten von 10 - 20 % relevant und können sich städtebaulich auswirken(vgl. BERKEMANN 2005: 27). Demzufolge sollten bei allen solchen Ansiedlungsabsichtenstets Untersuchungen durchgeführt werden mit denen vor dem Hintergrund der57


vorhandenen Kaufkraft das Verkaufsflächenpotenzial ermittelt wird. Wesentliche Faktorensind dabei Kaufkraft je Einwohner, Einwohnerbindung und Einwohnerzahl.Mit einem schon im Jahr 2006 zusammen mit den Gemeinden im Landkreis Ammerlanderarbeiteten Konzept wurden deshalb zur Sicherung der Grundversorgung der Einwohnerim Bereich Lebensmittel Verkaufsflächenwerte von minimal 0,3 m² / Einwohner undzur Verhinderung von überörtlichen Effekten Maximalwerte von 0,5 m² / Einwohner festgelegt.Diese Werte dienen weiterhin als Orientierungsrahmen (vgl. Tab. 10, S. 37).Anhand der folgenden tabellarischen Übersicht (vgl. Tab. 14, S. 59) werden für jedeGemeinde bzw. Stadt und deren Zentralen Orten Aussagen getroffen, die eine vorausschauendeund verbraucherorientierte Einzelhandelsentwicklung auf Basis des ZentralörtlichenSystems ermöglichen.58


Zentraler OrtWesterstede (MZ)Bad Zwischenahn (MZ)Rastede (MZ)Wiefelstede (GZ)Edewecht (GZ)Augustfehn (GZ)Petersfehn (GZ)Apen (GZ)VK / EW neu(2010)0,54(4/7)0,48(5/8)0,43(1/5)Demographische Perspektive(Demographie-Ranking der Metropolregion2020, Platz von 100)Mittelzentrum mit stabiler Entwicklung(41)Mittelzentrum mit stabiler Entwicklung(70)Mittelzentrum mit stabiler Entwicklung(58)0,51(3/5)Suburbane Kommune mit stabilerEntwicklung (88)0,49 Suburbane Kommune mit stabiler(4/6) Entwicklung (31)0,46(2/3)Vgl. Apen0,41(2/2)Vgl. Bad Zwischenahn0,38(2/2)Stabile ländliche Kommune (46)0,35(2/2)Vgl. Edewecht0,20(1/2)Vgl. Westerstede0,12(1/1)Vgl. Rastede0,09(0/1)Vgl. Wiefelstede0,09(1/1)Vgl. Bad Zwischenahn0,00(0/0)Vgl. RastedeBewertung bzw. EmpfehlungErhalt der Versorgungsstrukturen,keine weiteren städtebaulich nichtintegrierten StandorteErhalt der Versorgungsstrukturen,keine weiteren städtebaulich nichtintegrierten StandorteErhalt der Versorgungsstrukturen,keine weiteren städtebaulich nichtintegrierten StandorteVerkaufsflächenerweiterung nichterforderlichVerkaufsflächenerweiterung nichterforderlichErhalt der VersorgungsstrukturenErhalt der VersorgungsstrukturenErhalt der VersorgungsstrukturenErweiterung der Verkaufsfläche evtl.Friedrichsfehn (GZ)sinnvollErweiterung der VerkaufsflächeOcholt (GZ)sinnvollErweiterung der VerkaufsflächeWahnbek (GZ)sinnvollErweiterung der VerkaufsflächeMetjendorf (GZ)sinnvollErweiterung der VerkaufsflächeOfen (GZ)sinnvollErweiterung der VerkaufsflächeHahn- Lehmden (GZ)sinnvollErhalt der VersorgungssituationLandkreis mit stabiler bis positiver durch Verkaufsflächenwerte um0,40Landkreis AmmerlandBevölkerungsentwicklung, mittelfristigleichte Bevölkerungszunahme Verkaufsfläche) und konstante An-0,4 m² VKF / EW (evtl. Erhöhung der(28/46)zahl der StandorteErläuterung• Sortiert nach Zentralitätsstufe und VK / EW• Rot < 0,10 VK / EW• Grau > 0,40 VK / EW• Aufgrund der engen Verflechtungen ist in der Gemeinde Apen ein gemeinsamer Wert für Augustfehn und Apenzu betrachten (0,42)• Lebensmitteleinzelhändler mit einer Verkaufsfläche < 200 m² sind nicht berücksichtigt• Ergänzend ist das Verhältnis von bestehenden bzw. geplanten Standorten großflächiger Lebensmittelmärkteinnerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zur Gesamtanzahl der Märkte im zentralen Ort angegeben(28/46)Tab. 14:Versorgungssituation in den Zentralen Orten im Landkreis Ammerland – Bestand / Einwohner undPotenzial59


Abschließende BewertungDie zukünftige Entwicklung wird mittel- bis langfristig auch im Ammerland von der demographischenEntwicklung bestimmt. Kommunaler Leitgedanke für den Umgang mit dieserEntwicklung sollte demnach eine Vision „Ortsbild 2050“ sein, für die als Zielprojektion füreine städtebauliche Situation mit gesunden zentralen Geschäftsbereichen auch diesesKonzept dient. Dabei sollten sich Landkreis und Gemeinden ihrer Verantwortung für denErhalt der (gewachsenen) „Europäischen Stadt“ gemäß der Leipzig Charta (2007) bewusstsein. Durch eine konsequente Anwendung der formulierten Vorgaben entstehtauch vor diesem Hintergrund Planungs- und Zielsicherheit für alle Beteiligten aus Politik,Wirtschaft und Verwaltung.Dafür ist es erforderlich, dass:• Die Entwicklung des gesamten Einzelhandels auf die städtebaulich integriertenLagen konzentriert/gelenkt wird.• In Gewerbe-/Industriegebieten möglichst keine innenstadtrelevanten Sortimenteangesiedelt werden.• Die „Rasteder Liste“ (s. Anhang) als Kriterium für die Abgrenzung von innenstadtrelevantenSortimenten zu nicht innenstadtrelevanten Sortimenten herangezogenwird.• Die Verkaufsfläche (VKF) Lebensmitteleinzelhandel bis auf weiteres auf maximal0,5 m² VKF/EW begrenzt wird, wobei Einwohnerentwicklungen von + 4 % bis zumJahr 2020 zugrunde gelegt und relevante touristische Übernachtungen einkalkuliertwerden können.• Die städtebaulich integrierten Lagen durch reagierende Bauleitplanung planungsrechtlichabgesichert werden (Ausschluss von Einzelhandel ≥ 200 m² VKF außerhalbder städtebaulich integrierten Lagen).• Nahversorgungsstandorte vorrangig mit Vollversorgern ausgestattet werden, nurausnahmsweise mit Discountern unter Berücksichtigung der „Rasteder Liste“.• Der auf der Einwohnerprognose basierende Ammerländer Entwicklungsspielraumvon ca. 15.000 m² Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel vorrangig auf dieGrundzentren mit weniger als 0,30 m² VKF/EW (Ofen, Hahn-Lehmden, Wahnbek,Ocholt, Metjendorf) und ihrem anteiligen Entwicklungspotenzial von ca. 9.000 m²VKF gelenkt wird.60


• Nur max. ca. 6.000 m² neue VKF zur weiteren Entwicklung in den übrigen Zentrenzugelassen werden (regionale Abstimmung erforderlich).6 Fazit und AusblickDurch die vergangenen Veränderungen im Einzelhandel ist auch im Ammerland ein zunehmenderDruck auf die Zentren entstanden. Der so entstehenden Gefährdung derZentren als Einkauf-, Erlebnis- und Kulturmittelpunkt will das Landes- RaumordnungsprogrammNiedersachsen 2008 mit neuen Anforderungen begegnen, um raumverträglicheAnsiedlungspolitik und marktwirtschaftlichen Wettbewerb miteinander zu vereinbaren.Planungsrecht und Wirtschaft sollen sich so ergänzen, dass diese Ziele der Raumordnungoptimal umgesetzt und die Raumplanung einen Beitrag zur Gewährleistung zukünftigerVersorgungssicherheit und Lebensqualität leisten kann.Es ist deutlich geworden, dass zur Koordination der Einzelhandelsentwicklung im Ammerlandzwischen Gemeinden und Landkreis Konsens über ein Einzelhandelskonzeptgeneriert werden musste. Dies gilt besonders für die Abgrenzung der städtebaulich integriertenLagen und die Begrenzung der Expansion im Lebensmitteleinzelhandel. DiesesKonzept soll hierfür als regionale Verpflichtung und Handlungsleitfaden dienen. Fürdie Planung von Einzelhandelsvorhaben wird somit Handlungssicherheit für Politik, Investorenund Planungsträger gegeben.61


AnhangNahversorgungsrelevante Branchen•Lebensmittel•Reformwaren•Drogerie-/ Parfümerieartikel•Schnittblumen•ZeitschriftenZentrenrelevante Branchen•Bekleidung•Schuhe•Lederwaren•Sportartikel•Bücher•Schreibwaren•Spielwaren•Musikinstrumente•Hausrat, Glas-Porzellan-Keramik•Geschenkartikel•Foto, Film•Optik•Uhren und Schmuck•Heimtextilien, Kurzwaren•Unterhaltungselektr. (TV, HiFi,CD)Nicht- zentrenrelevante Branchen•Möbel,•Großelektro (weiße Ware), Beleuchtung,•Tapeten,•Bodenbeläge, Teppiche, Raumausstattung•Farben, Lacke•Baustoffe, Baumarktartikel•Sanitärwaren•Werkzeuge, Eisenwaren•Autozubehör, Reifen•Büromaschinen, Organisation•Zoobedarf•Gartenbedarf62


19.423 3.500 4.000 4.800 5.000 5.500m² VKF50 24.278.750 6.937 6.070 5.058 4.856 4.41455 26.706.625 7.630 6.677 5.564 5.341 4.85660 29.134.500 8.324 7.284 6.070 5.827 5.29765 31.562.375 9.018 7.891 6.575 6.312 5.73970 33.990.250 9.712 8.498 7.081 6.798 6.18075 36.418.125 10.405 9.105 7.587 7.284 6.62180 38.846.000 11.099 9.712 8.093 7.769 7.06385 41.273.875 11.793 10.318 8.599 8.255 7.50490 43.701.750 12.486 10.925 9.105 8.740 7.94695 46.129.625 13.180 11.532 9.610 9.226 8.387Bestand: 9.350Flächenabhängigkeit im Lebensmittelbereich von Kaufkraft/ Einwohnerz.B. Mittelzentrum Bad Zwischenahn:Bindungs- Kaufkraftpotenzial VerkausflächenbandbreiteQuotein €/ain Prozent bei ca. EW bei Umsatz in €/m²/az.B. Mittelzentrum Westerstede:Bindungs- Kaufkraftpotenzial VerkausflächenbandbreiteQuotein €/ain Prozent bei ca. EW bei Umsatz in €/m²/a18.226 3.500 4.000 4.800 5.000 5.500m² VKF50 22.782.500 6.509 5.696 4.746 4.557 4.14255 25.060.750 7.160 6.265 5.221 5.012 4.55760 27.339.000 7.811 6.835 5.696 5.468 4.97165 29.617.250 8.462 7.404 6.170 5.923 5.38570 31.895.500 9.113 7.974 6.645 6.379 5.79975 34.173.750 9.764 8.543 7.120 6.835 6.21380 36.452.000 10.415 9.113 7.594 7.290 6.62885 38.730.250 11.066 9.683 8.069 7.746 7.04290 41.008.500 11.717 10.252 8.543 8.202 7.45695 43.286.750 12.368 10.822 9.018 8.657 7.870Bestand: 9.85063


Literaturverzeichnis• AKADEMIE FÜR RAUMFORSCHUNG UND LANDESPLANUNG (ARL) 2006:Großflächiger Einzelhandel als Herausforderung (Positionspapier aus der ARL).Hannover• BAUGESETZBUCH 2007: Baugesetzbuch BauNVO PlanzV WertV u. WertRRaumordnungsgesetz. München: Beck-Texte im dtv• BERKEMANN, J. 2005: Einzelhandel im öffentlichen Baurecht. vhw Niedersachsen• BIELBERG; RUNKEL; SPANNOWSKY 2003 (I;II): Raumordnungs- und Landesplanungsrechtdes Bundes und der Länder – Kommentar (Band I, II). Berlin: ErichSchmidt Verlag• BÄUMLER, R.; CHOLEWA, W.; DYONG, H.; VON DER HEIDE, H.; ARENZ, W.2007 (III): Raumordnung in Bund und Ländern (Band III). Stuttgart: Verlag W.Kohlhammer• ERNST, K. 2006: Standortsteuerung durch Landesplanung und kommunale Bauleitplanung:Hoheitliche Einflussnahme auf die Standortwahl Privater, dargestelltam Beispiel der Factory Outlet Center. In: Schriften zum Öffentlichen Recht, Band1047. Berlin: Duncker & Humblot• FORUM 2008: Entwicklung des Handlungsbedarfs im ländlichen Raum. Oldenburg• STAIGER, K.; WACHS, B 2008: Regionales Einzelhandelskonzept Nahversorgungfür den Landkreis Stade. Ludwigsburg: Gesellschaft für Markt- und AbsatzforschungmbH• LANDKREIS AMMERLAND 1996: Regionales Raumordnungsprogramm LandkreisAmmerland• NIEDERSÄCHSISCHES MINISTERIUM FÜR ERNÄHRUNG, LANDWIRT-SCHAFT, VERBRAUCHERSCHUTZ UND LANDESENTWICKLUNG (ML-I) 2008:Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008. Hannover• NIEDERSÄCHSISCHES MINISTERIUM FÜR ERNÄHRUNG, LANDWIRT-SCHAFT, VERBRAUCHERSCHUTZ UND LANDESENTWICKLUNG (ML-II)2008: Materialienband zu Drs. 15/3890. Hannover64


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