„Wo steht das beste Bürohaus?“ (PDF) - TOC Tecno Office Consult

tecno.at

„Wo steht das beste Bürohaus?“ (PDF) - TOC Tecno Office Consult

1009_132_ImmoAufm_Musterseite 1 30.08.10 10:37 Seite 134IMMOBILIENGEWINN-BürohausvergleichParkplatz? Lässt die Pflege des schönenParks vor dem Büro die Betriebskostenexplodieren?Stückler ist Geschäftsführer vonTOC Tecno Office Consult. Er berätFirmen bei der Suche nach dem perfektenStandort. Für GEWINN hat dasExpertenteam von TOC bereits zumzweiten Mal sieben moderne Bürohausgroßprojekteunter die Lupe genommen– teilweise noch bevor dieersten Mieter eingezogen sind. Unddie Mieter können es sich momentanleisten, wählerisch zu sein. Das Angebotan neuen Flächen steigt weiter an,insgesamt stehen in Wien zwischen500.000 und 600.000 Quadratmeterleer.Mit Ausnahme des Campus 21, dernoch in Niederösterreich liegt, befindensich alle geprüften Objekte in Wien.Einerseits um die Vergleichbarkeit zugewährleisten, andererseits werdenähnlich große Bürohäuser in den Bundesländernschlicht nicht gebaut. Sowurden im Jahr 2009 in ganz Graz36.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt,während allein das neu errichteteRivergate am Wiener Handelskaiüber 50.000 Quadratmeter zur Vermietunganbietet.Die beste LageDas schönste Bürohaus mit der effizientestenFläche und besten Technikwird lange leer stehen, wenn die Lagenicht passt und es für die Mieter mühsamzu erreichen ist. Mit einer Bushaltestelleallein ist das Thema öffentlicheFotos: Michael Hetzmannseder, Pepo SchusterDie Architektur des Viertel Zwei kam bei den Experten am besten an. Das Campus-Konzept mit unterschiedlichen Bürohäusern überzeugte auch vieleGroßunternehmen wie OMV, Schenker, Novartis oder Unilever, die hier ihre neuen Zentralen gegenüber des grünen Praters ansiedeltenTownTown imdritten Bezirkfällt durch seinebreite Piazza mitrotem Asphaltauf. Gekühlt wirdhier mit umweltfreundlicherFernkältePlatz eins für dasRivergate bei deröffentlichen Verkehrsanbindung.S-Bahn undU-Bahn fahren bisvor die HaustürVerkehrsmittel nicht erledigt. Hier habendie Planer offensichtlich aus denFehlern der Vergangenheit gelernt.Alle Wiener Standorte haben eineU-Bahn-Station vor der Haustür,TownTown sogar zwei. Der Catamaranwird im Oktober über die verlängerteU2 erreichbar sein. Nur der Campus21 in Brunn am Gebirge ist nicht direktan das U-Bahn-Netz angeschlossen.Und wer hat die beste öffentliche Verkehrsanbindungvon allen? „Das Rivergatebelegt hier Platz eins“, urteilt Stückler.Das von Rene Benkos Signa soebenfertiggestellte Gebäude nebendem Millennium Tower ist nur 20 Metervon der U6 und der Schnellbahn-Station entfernt, dazu kommen BusundStraßenbahnlinien und ein dichtesRadwegenetz. Top: Für Fahrrädergibt es einen 100 Plätze großen, hellenund sicheren Abstellraum, samt angedocktenDuschen und Garderoben fürdie Biker.Was die Autobahnanschlüsse betrifftsind alle Standorte perfekt erschlossen.Marximum, TownTown,Viertel Zwei, Catamaran und Euro Plazaliegen nahe an der Südosttangente.134 GEWINN 9/10


1009_132_ImmoAufm_Musterseite 1 30.08.10 10:37 Seite 135IMMOBILIENGEWINN-BürohausvergleichSo schafft man es in unter 20 Minutenzum Flughafen. Vom Rivergate ist manschnell auf der Donauuferautobahnund vom Campus 21 über die hauseigeneAutobahnauffahrt sofort auf Außenring-und Südautobahn, Tangenteund S1 Richtung Flughafen.Die schönste Architektur„Das Viertel Zwei hat die modernsteArchitektur, die auch den internationalenVergleich nicht scheuen muss“, sagtStückler, der sich bei Campus 21 undEuro Plaza punkto Optik mehr Mutgewünscht hätte. Immerhin spricht einIm Catamaran amHandelskai befindetsich auch dieÖGB-Zentrale. Diemarkanten Glasboxenam Dachstehen noch frei.Ab Oktober hältdie U2 direkt vordem GebäudeTürme im zweiten Teildes Vergleichslache“ Bürohäuser mit hohen Büro-zu vergleichen ist für Immo-„Ftürmenbilienprofis wie der Vergleich von Äpfelnmit Birnen. Experte Ewald Stücklererklärt, warum: „Aufgrund der Höhesind natürlich auch die Baukosten höher,die Haustechnik und die Sicherheitseinrichtungenaufwendiger. Dadurch steigenMiete und Betriebskosten. Außerdemist der Grundriss ein anderer, wassich negativ auf die Flächeneffizienzauswirkt.“ GEWINN wird daher die heimischenBürotürme in einem eigenenVergleich in einer der nächsten Ausgabenunter die Lupe nehmen.beeindruckendes Gebäude auch leichterpotenzielle Mieter an und ist gut fürderen Image. Tatsächlich punktet dasViertel Zwei im Prater, in dem Firmenwie OMV, Schenker oder Unilever ihreZentralen haben, mit einer Vielzahlunverwechselbarer Bürohäuser, diesich trotzdem zu einem gelungenenEnsemble fügen. Als Zentrum dientein künstlicher See, umgeben von einerautofreien Parklandschaft.Auf einzelne kleinere Bürohäuseranstelle eines großen setzen auch EuroPlaza und Marximum. Der Vorteil: Firmenmieten ein ganzes Gebäude, setzenihr Logo drauf und schon hat manein klar erkennbares Own CompanyBuilding, ohne in der Mietermasse unterzugehen.Stückler: „Derzeit hat manim Marximum die beste Möglichkeit,ein Own Company Building zu reali-


1009_132_ImmoAufm_Musterseite 1 30.08.10 10:37 Seite 136IMMOBILIENGEWINN-BürohausvergleichFotos: Michael Hetzmannseder, Pepo SchusterAußenliegender Sonnenschutz wie hier beimRivergate hält die Hitze draußen, aber nichtalle Bürohäuser haben einenDie Fenster der Bürohäuser lassen sich zumindestkippen. Auch wenn dadurch die Klima -anlage oft umsonst kühltErfrischung im See des Viertel Zwei. Die Parklandschaftzwischen den Büros wird von denMitarbeitern gut angenommenAdresseGEWINN-Bürohausvergleich: Alle Daten & FaktenCampus 21 Catamaran Euro Plaza Marximum RivergateLiebermannstraße Europaring, Handelskai 348, Am Euro Platz, Modecenterstraße 17, Handelskai 92,2345 Brunn am Gebirge 1020 Wien 1120 Wien 1100 Wien 1200 WienVermieter ECO Business-Immobilien AG HK 348 Vermögensverwaltung Strauss & Partner Hochtief Development Austria Office Center Handelskai*Homepage (www.) campus21.at catamaran-offices.at europlaza.at marximum.at rivergate.atArchitekt ATP B&M Architektur Heinz Neumann Gobiet&Partner Auer+Weber+AssoziierteGesamtfläche (brutto) in m 2 51.600 60.100 156.000 43.669 91.443Bürofläche 40.300 41.000 142.300 40.350 45.100Lager/Archiv 10.000 1.370 7.600 1.600 1.900Anzahl der Geschoße 7 10 6 9 12Zentraler Empfangsbereich – ¸ ¸Own Company Building ¸ – ¸ ¸ –Lärmbelastung bedingt bedingt keine keine keineFlächeneffizienz (in m 2 ) ☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺Achsraster/Raumtiefe 2–25/2–25 3,6–7,5/5,5–7 1,35/4,6–5,9 1,35/4,5–6,5 1,3/4,4–6,4Raumhöhe 2,7–3 2,8–2,88 2,8–3,27 2,8–3,2 2,85kleinste Mieteinheit 15 416 15 400 290Erreichbarkeit mit Öffis u. Auto ☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺U-Bahn/S-Bahn – U2 (ab Oktober) U6/S-Bahnhof Wien-Meidling U3 U6/6 S-Bahn-LinienBus ¸z. B. Shuttlebus zur U6 ¸ ¸9 Bus-Linien ¸ ¸5A, 11AStraßenbahn – – ¸62 – ¸2, 31, 33Garagenplätze 700 323 1.819 359 500Autobahn-Anschluss A2, A22, A23, A21, S1 A21, A22, A4 A2, A22, A23, A21, S1 A21, A22, A4 A22, A21Fahrzeit z. Zentrum/Flughafen (Min.) 18/18 15/20 12/18 10/10 10/15Infrastruktur (Essen, Einkaufen ...) ☺☺☺ ☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺ ☺☺☺☺Gastronomie/Nahversorgung drei Restaurants Restaurant Restaurant, Bäcker, Merkur Restaurant/GasometerMcDonald's, Bäckerei/Millennium CityFitnesscenter Manhattan – – – Holmes Place Millennium CitySonstiges Kindergarten direkt an Prater u. Donauinsel Gesundheitszentrum, Catering – direkt an der DonauinselAusstattung, Technik, Energie ☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺KlimatisierungLüftung mit Zweifach-LuftwechselFancoils Kühlbalken Kühldecke BauteilaktivierungSonnenschutz außen – Fenster öffenbar ¸ ¸ ¸ ¸ ¸genutzte Alternativenergien – – – FernwärmeGrundwasser, Geothermie,FernwärmePreis/Leistung (in Euro) ☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺Nettomiete/m² 9,90 bis 12,50 12,50 bis 16,90 12,50 bis 15,– 12,20 bis 13,90 12,50 bis 17,90Betriebskosten2,17 bis 3,62 1,952,32 bis 2,98Kühlung 3,60 0,38 bis 0,921,–Heizung 0,40 bis 0,50 0,34 bis 0,503,50Garagenplatz 50,– bis 70,– 90,– 80,– 95,– bis 105,– 140,–*) ImmobilienerrichtungsgmbH & Co KG136 GEWINN 9/10


1009_132_ImmoAufm_Musterseite 1 30.08.10 10:37 Seite 137IMMOBILIENGEWINN-BürohausvergleichIm Campus 21 stehen Kleinbüros ab 15 Quadratmeterzur Verfügung. Im Viertel Zwei mussman mindestens 500 Quadratmeter mietenEffizienter Grundriss: In Marximum,TownTown, Viertel Zwei, Rivergate und EuroPlaza wird kein Platz verschwendetKühlleitungen in der Decke ersetzen die Klimageräte.Dadurch entsteht kein unangenehmerkalter LuftzugTownTownViertel ZweiThomas-Klestil-Platz,Vorgartenstraße,1030 Wien 1020 WienKGAL, CommerzReal, STC AG Viertel Zwei Entwicklung GmbHtowntown.atviertelzwei.atBaumschlager-Eberle u. a. henke & schreieck128.000 120.00088.000 78.0007.000 6.7253–22 4–23¸ –¸¸keine Angabekeine Angabe☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺5,6/4–7 1,33/4,8–6,12,8–3 3keine Angabe 500☺☺☺☺ ☺☺☺☺U3U2¸¸¸ –650 700A21, A22, A4 A21, A22, A47/10 10/15☺☺☺☺ ☺☺☺☺mehrere Restaurants, Bäckermehrere Restaurants,Hotel, BäckerInjoyHotel Courtyard by MarriottKindergartenKindergarten☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺BetonkernaktivierungBauteilaktivierung¸ –¸Fernkälte, Solarenergie¸Fernwärme☺☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺11,– bis 18,– 13,– bis 18,–2,30 bis 3,–keine Angabe 4,10 bis 4,25verbrauchsabhängig126,– bis 152,– 105,–Quelle: GEWINN, TOCsieren.“ Von fünf Häusern wurde ersteines vollständig vermietet.Das Rivergate geht den umgekehrtenWeg. Es hat seine 50.000 QuadratmeterFläche in ein Gebäude gepackt,das durch seine gewölbte Form nichtminder markant ist. Fazit: Das Haus fälltselbst direkt neben dem 200 Meter hohenMillennium Tower auf und ermöglichtauch von den hinteren Büros nocheinen schönen Blick auf die Donau.Die grünste TechnikBei der Nutzung umweltfreundlicherTechnik haben Rivergate und TownTown die Nase vorn. Beide nutzen Geothermie,TownTown kühlt mittels Fernkälte.Angenehm und mit geringemEnergieverbrauch verbunden ist auchdie Klimatisierung mittels Bauteilaktivierung.Dabei wird über Kühlschläuchedie Decke gekühlt und es kommtzu keiner Zugluft. Für TownTown-BossMichael Kraus ein klarer Vorteil: „Wirblasen den Leuten nicht die kalte Luftins Gnack.“ Der Nachteil: Die Temperaturabsenkungdauert länger. Karl-Heinz-Strauss, Entwickler des Euro Plazaund neuer Chef des BaukonzernsPorr, will die optimale Lösung gefun-Wie die Büros von TOC geprüft wurdenDie Unternehmensberatung TOCTecno Office Consult hat sich aufBüroimmobilien spezialisiert. Sie berätsowohl Unternehmen bei der Wahldes besten Standorts als auch Bauherrenbei der Optimierung ihrer Immobilienach wirtschaftlichen Kriterien.TOC-Geschäftsführer Ewald Stückler(im Bild 1. von rechts), Architekt ChristianPistauer und Senior ConsultantMargit Germany waren mehrere Monatemit der Datenerhebung und derBegehung der Objekte beschäftigt.Danach bewerteten die Experten jedesObjekt auf einer fünfstufigen Bewertungsmatrix.Bis zu fünf Sternewurden einerseits für Gebäudedatenwie nutzbare Bürofläche oder Klimatisierungvergeben. Andererseits nahmendie Prüfer auch die Infrastrukturim Haus und darum herum unter dieLupe. So punktete man mit der Erreichbarkeitmit öffentlichen Verkehrsmittelnund der Qualität der Nahversorgung/Gastronomie.Genau erhobenwurde natürlich auch die Höhe derMiete und der Betriebs- und Energiekosten.Insgesamt umfasste der Kriterienkatalogmehr als 50 Fragen.Foto: tocGEWINN 9/10137


1009_132_ImmoAufm_Musterseite 1 30.08.10 10:37 Seite 138IMMOBILIENGEWINN-Bürohausvergleichden haben: „Wir kühlen mit Kühlbalken.Das schafft die Behaglichkeit einerBauteilaktivierung und die Leistungeines Fancoils.“ Fancoils sind einzelnekleine Klimageräte. Sie geltenmittlerweile aus Komfort- und Energiegründenals veraltet. Nur im Catamaranwird die Kühlung noch über Fancoilserledigt. Für die Kühlung ist außerdemder Sonnenschutz wichtig. Nurein außen angebrachter Sonnenschutz– besonders auffällig ist dieser am Rivergate– hält die Hitze wirklich draußen.In allen bewerteten Bürohäusernsind die Fenster zusätzlich zu öffnenoder lassen sich zumindest kippen. „DieMitarbeiter wollen natürliche Luft bekommen.Energietechnisch bringt dasaber nichts, denn im Sommer kommtso die heiße Luft nach drinnen“, meintStückler.Die effizienteste FlächeWie hohe Kosten ein Büro verursacht,hängt stark von der Nutzbarkeit derFlächen ab. Tote Flächen wie großeEmpfangsbereiche oder überdimensionierteTeeküchen bedeuten zusätzlichzu zahlende Quadratmeter. „EuroPlaza und Viertel Zwei haben durchDas Marximumbei den Gasometernbesteht ausfünf frei stehendenGebäuden.Das kommt beiFirmen gut an, dieihr Haus nicht mitanderen Mieternteilen wollen. AmDach ist Platz fürFirmenlogosKarl-Heinz Strausshat das Euro Plazazu einem erfolgreichenStandortgemacht. Jetztwechselt er aufden Chefsesselbeim BaukonzernPorreinen optimalen Grundriss und einengeringen Nebenflächenanteil bei derFlächeneffizienz die Nase vorn. TownTown, Rivergate und Marximum sindebenfalls sehr gut einzustufen“, soStückler, der kritisiert: „Der Campus 21fällt durch ein hohes Maß an Verkehrsflächenauf. Das wirkt sich auf die nutzbareMietfläche negativ aus.“ Wenigerauszusetzen hatten die Experten an derriesigen Eingangshalle im Euro Plaza,die gleichzeitig ein voll ausgestatteterVeranstaltungsbereich ist.Vom Grundriss der Gebäude hängtauch die Umsetzung der optimalen Büroformab, z. B. Großraum-, Team- oderEinzelbüro. „Viertel Zwei, TownTown,Marximum, Euro Plaza und River gatelassen hier keine Wünsche offen“,lobt Stückler, während Catamaran undCampus 21 kleine Schwächen haben.Dafür bieten der Campus 21 und auchEuro Plaza die Möglichkeit, Kleinbürosab 15 Quadratmeter zu mieten. DieAllgemeinflächen wie Sanitäranlageoder Küche teilt man sich mit anderenMietern.Kleinbüros sind nicht selbstverständlich.Das Viertel Zwei eignet sichbeispielsweise erst für Firmen, die Flächenab 500 Quadratmeter benötigen,Fotos: Michael Hetzmannsederim Rivergate geht es bei 290 Quadratmeternlos.Die beste InfrastrukturGroße Unterschiede gibt es bei der Inf -rastruktur am und um die Standorte. ImBereich Work-Life-Balance punktet dasViertel Zwei mit seiner Nähe zum grünenPrater, vom Rivergate ist es nur einSprung auf die Donauinsel. FitnessCenter haben Rivergate (gegenüber inder Millennium City), TownTown,Viertel Zwei und Campus 21. Die letztendrei verfügen auch über eigene Kindergärten.„Das Euro Plaza hat mit seinemneuen beliebten Großrestaurant alsHerzstück der Anlage ein früheresManko in der Infrastruktur ausgelöscht.Das Rivergate hat bei der Gastronomienoch Aufholbedarf. Im Moment gibt esnur einen McDonald’s im Haus“, sagtStückler. Jedoch gibt es in der gegenüberliegenden Millennium City bereitsein großes Gastro- und Shoppingangebot.Auch von Viertel Zwei (StadionCenter) und Marximum (Gasometer)erreicht man Einkaufszentren zuFuß. Im Marximum selbst spielt sich bisauf ein Restaurant aber auch noch nichtbesonders viel ab. Für mehr Lebenmüssen erst weitere Mieter sorgen. Alsausbaufähig bezeichnet Stückler dasInfrastrukturangebot bei Catamaranund Campus 21. Die Gegend um denCatamaran soll sich allerdings in dennächsten Jahren noch deutlich entwickeln.Das beste Preis-Leistungs-VerhältnisHier stellt Tester Stückler allen Standortenrelativ gute Noten aus: „Für dasNiveau, das in Österreich geboten wird,sind die Mieten moderat.“ Ein Kostenvergleichzahlt sich aber dennoch aus.Die Mieten liegen zwischen neun Euro(Einstiegsbereich Campus 21) und 18Euro (teuerste Flächen in Viertel Zweiund TownTown). Stückler rät aber,nicht nur nach der Nettomiete proQuad ratmeter zu gehen: „Oft sind Gebäudetrotz höherer Miete durch geringerenFlächenbedarf oder niedrigereBetriebskosten das bessere Geschäft.“Bei den Betriebskosten inklusiveHeizung und Kühlung muss man imbesten Fall mit Werten zwischen dreiund vier Euro rechnen. Am günstigstensind hier Marximum und Campus21. Spitzenreiter bei den Betriebskostenist das Viertel Zwei mit 4,1 bis 4,25Euro inklusive Heizung und Kühlung.G138 GEWINN 9/10

Weitere Magazine dieses Users
Ähnliche Magazine