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Foto: dts NachrichtenagenturSchwerpunktthemaDer Bundesrat hat die Entscheidung überdie EnEV 2014 erwartungsgemäß auf nachder Bundestagswahl vertagt.Wie wird Energieeffizienzin Deutschland verstanden?Der Steigerung der Energieeffizienz, d. h.immer mehr volkswirtschaftliche Leistungmit immer weniger Energieeinsatz bereitzustellen,kommt im Energiekonzept derBundesregierung eine Schlüsselstellung zurFörderung von Energieversorgungssicherheit,Wettbewerbsfähigkeit und Klimaschutzzu. Orientiert am Ziel der EuropäischenUnion für eine Steigerung der Energieeffizienzum 20 Prozent gegenüber dem für 2020prognostizierten Energieverbrauch, präsentiertedie EU-Kommission im März 2011einen Energieeffizienzplan, um das Themaweiter voranzubringen.Deutschland setzt allerdings primär aufmarktwirtschaftliche Anreize statt Zwang,denn Wettbewerbs- und Innovationsfähigkeitder Wirtschaft sollen nicht gefährdetwerden. Unternehmen und Haushalte sollenselbst entscheiden können, welche Wege zumehr Energieeffizienz sie einschlagen. Siewerden dabei in Deutschland durch Maßnahmenunterstützt, die z. B. durch bessereInformation, Förderung von Energieberatungenund Technologien Hemmnisse fürwirtschaftliche Effizienzinvestitionen aufUnternehmensseite abbauen.Welche Schwierigkeiten gibt es bei derUmsetzung der EU-Gebäuderichtlinie?Das am 15. Mai 2013 verabschiedete vierteGesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes(EnEG) verpflichtet die Bundesregierung,durch eine Energieeinsparverordnung(EnEV) die Anforderungen andie Gesamtenergieeffizienz von Niedrigstenergiegebäudenvor dem 1. Januar 2017(Behördengebäude) bzw. vor dem 1. Januar2019 für sonstige Gebäude zu erlassen. Esbleibt abzuwarten, ob die EU-Kommissiondieses als Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinieanerkennt. Denn eigentlich sah diesevor, dass die Mitgliedstaaten „die zur Umsetzungerforderlichen Rechts- und Verwaltungsvorschriften“spätestens bis zum 9. Juli2012 erlassen und die Vorschriften spätestensab dem 9. Januar 2013 anwenden würden.So war es in Deutschland auch geplant.Ursprünglich hatte die Bundesregierung inihrem Energiekonzept vom 28. September2010 angekündigt, die Anforderungen schon2012 zu verkünden. Mit der Novelle derEnEV 2012 sollte das Niveau „klimaneutralesGebäude“ für Neubauten bis 2020 aufder Basis von primärenergetischen Kennwerteneingeführt werden. Das „klimaneutraleGebäude“ ist für die Bundesregierungmit dem Niedrigstenergiegebäude gleichzusetzen.Die verspätete EnEV 2012 wirdnun aber erst am 11. Oktober 2013 im Bundesratberaten – Niedrigstenergiegebäudebleiben darin unerwähnt.Endenergiewerte in kWh (m 2 a)2802001000Energiestandards für WohngebäudeAltbauQuelle: Martin SchaubWSVO1995EnEV2002Die langwierigen Diskussionen um die neueEnergieeinsparverordnung, die mittlerweileins fünfte Jahr gehen, zeigen, dass ein geschlossenerpolitischer Wille zu strikterenenergetischen Anforderungen weder bei neuenGebäuden noch bei der Altbausanierunggegeben ist. Der aktuelle Gesetzesentwurfzur EnEV sah vor, die Gebrauchsdaten einesGebäudes in Immobilienannoncen zu veröffentlichen.Dies wurde jedoch von den Bundesländernebenso abgelehnt wie die auchnur stichpunktartige Überprüfung von energetischenBerechnungen im Gebäudebereich.Wann es eine Energieeinsparverordnung gebenwird, die die EU-Gebäuderichtlinie erfüllt,ist weiter ungewiss. Deutschland hat nach derMahnung aus Brüssel nun zwei Monate Zeit,um auf die Aufforderung der EU zu reagieren.Wird die Einhaltung des EU-Rechts nicht hinreichendnachgewiesen, kann die Kommissionden Gerichtshof der Europäischen Unionanrufen und Deutschland verklagen.Cornelia FreiheitEnEV2009EnEV2012Altbau zumPassivhausnach PHPPLegendeHeizungWarmwasserHilfsstromPassivhausnach PHPPBVI-Magazin 04-2013 Seite 5


BVI-VeranstaltungenFotos: Urban RuthsBID hat neuen VorsitzendenDr. Andreas Mattner rückt an die SpitzeAndreas Mattner (ZIA) übernahm zum 1. Juli denBID-Staffelstab von Walter Rasch (BFW).Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA)übernahm turnusgemäß zum 1. Juli 2013den Vorsitz der BundesarbeitsgemeinschaftImmobilienwirtschaft Deutschland (BID)vom Bundesverband Freier ImmobilienundWohnungsunternehmen (BFW). Damitsteht ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattnerfür ein Jahr an der Spitze der BID, in dersich die acht wichtigsten immobilienwirtschaftlichenVerbände zu einer Arbeitsgemeinschaftzusammengefunden haben.In der BID arbeiten die Verbände BFW,BVI, DDIV, GdW, IVD, VDP, VGF und ZIAzusammen, um mit gebündelten Kräftengemeinsam inhaltliche Positionen effektiverin der Öffentlichkeit zu vertreten.Gegen Mietpreisbremse undweitere Steuererhöhungen„Ich werde im weiteren Wahlkampfverlaufmit Argusaugen auf populistische Ideenachten wie die Mietpreisbremse oder neue,die Immobilienwirtschaft belastende Steuererhöhungen“,erklärt Dr. Andreas Mattner.Anlässlich der Übergabe-Veranstaltung begrüßteBundesbauminister Dr. Peter Ramsauerdie Gäste aus den BID-Mitgliedsverbändenund parlamentarischen Gremien:„In den vergangenen Monaten war ich oftmit der BID wegen einer Fülle von Themenim Gespräch – sei es wegen der Lage auf demWohnungsmarkt, des studentischen Wohnensoder der Belebung der Bautätigkeit.Stets war unser Dialog direkt, konstruktivund produktiv, wobei die Gemeinsamkeitenüberwogen. Mein ausdrücklicher Dank fürdas hervorragende Miteinander gilt WalterRasch, der die Arbeitsgemeinschaft mitWeitsicht geführt und zu einem wichtigenAnsprechpartner für mein Ministeriumgemacht hat. Ich freue mich nun auf denDialog mit Dr. Andreas Mattner und binmir angesichts unserer bisherigen Zusammenarbeitsicher, dass wir unseren engenAustausch erfolgreich und mit guten Ergebnissenfortsetzen werden.“Cornelia Freiheitwww.bid.infoBVI-Präsident Meier in Vorstand der BID berufenZum 1. Juli 2013 gab es turnusgemäß aucheinen Wechsel im Vorstand der BID BundesarbeitsgemeinschaftImmobilienwirtschaftDeutschland. Thomas Meier übernahm dasAmt des Vorstandsmitglieds und tritt damitdie Nachfolge von DDIV-Präsident WolfgangD. Heckeler an.Meier betonte, sein neues Amt nutzen zuwollen, um Verwalterthemen stärker in dieimmobilienwirtschaftliche Diskussion einzubringen.„Gerade in der Phase vor derBundestagswahl ist es mir wichtig, die Belangeder Verwalter mit Vehemenz gegenüberder Regierung und den Akteuren derImmobilienwirtschaft zu vertreten.“Der 47-Jährige Diplom-Bankbetriebswirt (BA)und Immobilienökonom (ebs) ist seit 12 JahrenPräsident des BVI BundesfachverbandThomas Meier bei ersten offiziellen Gesprächen im Kreis der neuen BID-Vorstandskollegen.der Immobilienverwalter und bringt nunseine Erfahrungen als Immobilienverwalterin die Arbeit der BID ein.Zum BID-Vorstand zählen außerdem AxelGedaschko (GdW), Ulrich Kießling (IVD),Walter Rasch (BFW) und der neue VorsitzendeDr. Andreas Mattner (ZIA), der Meiermit folgenden Worten im Vorstand begrüßte:„Die Immobilie ist in vielfacher Hinsichtkomplexer und anspruchsvoller als manchesIndustrieprodukt. Die Verwalter haben somiteine zentrale Stellung – denn sie sind diefachlichen Ansprechpartner, wenn es darumgeht, den immobilienwirtschaftlichen Alltagin den politischen Dialog einzubringen.Es freut mich daher sehr, dass ThomasMeier im BID-Vorstand diese Positionvertreten wird“.Cornelia FreiheitSeite 6 BVI-Magazin 04-2013


Fotos: wohnen im eigentum e. V.BVI-VeranstaltungenDr. Guido Marx von der GEBE ImmobilienmanagementGmbH war einer der Vertreterdes BVI auf der Veranstaltung desEigentümerverbandes.Der BVI auf der Tagung von wohnenim eigentum e. V.Recht für Eigentumswohnungen muss anders werdenDie Zahl der Eigentumswohnungen steigt und damit die Bedeutung des Verbraucherschutzesfür Wohnungseigentümer. Das erfordert grundlegende gesetzliche Änderungen.Diese Erkenntnis erreicht langsam auch die Politik. Das waren die wichtigsten Ergebnisseder Bonner Tagung „Wir Wohnungseigentümer – Wer wir sind und was wir wollen“ desVerbraucherschutzvereins wohnen im eigentum e. V. Der BVI Bundesfachverband derImmobilienverwalter e. V. war vor Ort, um seinen Einsatz für den Schutz von Wohneigentumerneut zu unterstreichen.Am 15. Juni 2013 feierte der Verbraucherschutzvereinwohnen im eigentum e. V. gemeinsammit rund 200 Teilnehmenden seinzehnjähriges Bestehen. Der BVI Bundesfachverbandder Immobilienverwalter e. V.war mit einem Informationsstand unterLeitung von Stephanie Manteuffel, IngoDittmann und Dr. Guido Marx an derVeranstaltung beteiligt. Die BVI-Vertreterstanden den Teilnehmern für Fragen zurVerfügung und knüpften neue Kontakte zurwichtigen Gruppe der Eigentümer. Dr. GuidoMarx hielt im Rahmen des Workshops „Wiewirtschaftlich sind energetische Sanierungen?“einen Einführungsvortrag zum Thema„Ökologisch verwalten. Einzelmaßnahmenwie thermische Solaranlagen, Photovoltaik-Anlagen und Blockheizkraftwerke in Wohnungseigentümergemeinschaften“.Mehr Wohneigentum als bisherangenommenIn Deutschland gibt es über 9,3 MillionenEigentumswohnungen, drei Millionen mehrals bisher vermutet – das ist ein Viertel allerWohnungen. Diese Erkenntnis aus demZensus von 2011 legte Dr. Marie-ThereseKrings-Heckemeier, Vorstandsvorsitzende derempirica ag Forschung und Beratung, inihrem Referat dar.Prof. Dr. Jürgen Schmidt-Räntsch, Richteram Bundesgerichtshof, zeigte anschaulich,dass hinter den Urteilen des Gerichts Überlegungenstehen, die auch der juristischeLaie nachvollziehen kann. Deutlich wurdeaber auch, dass vor dem Recht eine Chancenur der Eigentümer hat, der sich aktiv umseine Eigentumswohnung und seine Rechtekümmert.Genau daran fehlt es aber häufig. ErwinKnebel, seit 20 Jahren Vorsitzender desVerwaltungsrats der VerbraucherzentraleNordrhein-Westfalen stellte fest: „EinenStaubsauger kauft der Verbraucher nichtohne Lektüre mehrerer Tests, bei einer Immobiliemacht er sich eine vergleichbareMühe nicht.“ Deshalb sei Verbraucherschutzso wichtig.Wie groß diese Aufgabe ist, mit welchenstrukturellen Problemen Wohnungseigentümerzu kämpfen haben, und wie wenigihnen die aktuellen gesetzlichen Regelungendabei helfen, stellte Gabriele Heinrich,Geschäftsführendes Vorstandsmitglied vonwohnen im eigentum, in ihrem Beitrag dar.Einsatz für Harmonisierung vonWEG- und MietrechtDiese Erkenntnis setzt sich langsam auch inder Politik durch. Das zeigte die abschließendePodiumsdiskussion. Sie brachte damitdie angesichts der fast gigantischen Aufgabennotwendige Ermutigung.Die Podiumsgäste – Elisabeth Winkelmeier-Becker, MdB im Rechtsausschuss für dieCDU/CSU-Bundestagsfraktion aus demWahlkreis Rhein-Sieg I, Michael Groß,MdB, baupolitischer Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion aus dem WahlkreisRecklinghausen II, und Dr. Leif Böttcheraus dem für Wohnungseigentumsrecht zuständigenReferat Grundbuch- und Sachenrechtim Bundesjustizministerium – warensich bei allen Differenzen im Detail darineinig, dass das Wohnungseigentumsrecht andie tatsächliche Situation und Probleme derEigentümer angepasst werden muss.Leif Böttcher wurde sogar konkreter undteilte mit, dass sein Ministerium in einemBereich zurzeit aktiv sei – hier werde aktuellein Gutachten über die Harmonisierungvon Mietrecht und Wohnungseigentumsrechterarbeitet – ein zentrales Thema füralle vermietenden Wohnungseigentümer.Cornelia FreiheitBVI-Magazin 04-2013 Seite 7


BVI-VeranstaltungenTermine 2013Foto: pressmaster/FotoliaSeien Sie dabei!Der BVI informiert auf seinen regionalen und überregionalenVeranstaltungen regelmäßig über WEG- und Mietrecht und gibtPraxistipps.12. Potsdamer VerwaltertagOffene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Berlin/Brandenburg/Mecklenburg-Vorpommern im KongresshotelPotsdam02.09.2013Stuttgarter VerwaltertageOffene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Baden-Württemberg im Dormero Hotel StuttgartBeginn: 19.09.2013, Ende: 20.09.201330. BVI-Seminar LV NordOffene Veranstaltung des BV-Landesverbandes Nordim Maritim Timmendorfer StrandBeginn: 01.11.2013, Ende: 02.11.2013BVI-Seminar LV WestOffene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Westim Ringhotel LünenBeginn: 08.11.2013, Ende: 09.11.2013BVI-Seminar LV BayernOffene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Bayernim Maritim NürnbergBeginn: 14.11.2013, Ende: 15.11 2013Frankfurter VerwaltertageOffene Veranstaltung der BVI-LandesverbändeRheinland-Pfalz/Saarland und Hessenim Holiday Inn Frankfurt Airport-NorthBeginn: 29.11.2013, Ende: 30.11.2013Weitergehende Informationen zu den genannten Veranstaltungen finden Sie auf unserer Website unter www.bvi-verwalter.deEtwaige Änderungen behalten wir uns vor!Neue BVI-MitgliederINTEGRA Immobilien-Verwaltung-Vermietung-GmbH01309 DresdenOrdentliches MitgliedREGISTRA Hausverwaltungs GmbH01309 DresdenOrdentliches MitgliedMehr Informationen unterwww.bvi-verwalter.de/hp405/Mitglied-werden.htmHerzlichen Glückwunsch… zur runden 70an Peter Schnorrenberger, Peter Schnorrenberger Haus- und Grundverwaltung e. K.in 40479 Düsseldorf… zur runden 60an Jutta Gorke, GORKE & GORKE Immobilien GbR in 99425 Weimaran Isolde Kämmerer, tfg Treufinanz GmbH in 87527 Sonthofen… zur runden 50an Manuela Bolsinger, Max Wirth GmbH in 89518 Heidenheiman Fred Kleingarn, Dipl.-oec. Kleingarn Hausverwaltungenin 30161 HannoverSeite 8 BVI-Magazin 04-2013


Politik & AktuellesSteuerpolitik der Bundesländergefährdet den WohnungsneubauBID gegen Schröpfung der ImmobilienwirtschaftAndreas Mattner, Vorsitzender der BID Bundesarbeitsgemeinschaft ImmobilienwirtschaftDeutschland und Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) zeigt sich besorgt:„Mit der immer höheren Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern steigen auch die Kostenfür den Neubau und den Erwerb einer Immobilie. Das schreckt Investoren ab und bremst dendringend benötigten Wohnungsneubau aus.“ Bittere Folgen seien steigende Kaufpreise sowieMieten, was den deutschen Wohnungsmarkt weiter anspannen werde.zu Energieeffizienz und altersgerechter Modernisierungin die Breite wirken will.„Die Länder sind gut beraten, wenn sie dieGrunderwerbsteuer wieder auf einen investitionsfreundlichenSatz senken. Denn voneiner intensiven Bauaktivität profitieren dieKommunen in vielfältiger Weise – von erhöhtenSteuern hat der Staat dagegen wenig,wenn der Neubau oder das Kaufinteresseabflacht“, so Mattner.Quelle: BIDSowohl in strukturschwachen Regionen, wiedem Saarland, aber auch im wachsendenBerlin, wo der Bedarf an Wohnraum stetigsteigt, wurde die Grunderwerbsteuer zuletztangehoben. Schleswig-Holstein plant darüberhinaus, mit einem Steuersatz von 6,5 Prozentab 2014 zum Spitzenreiter zu werden.Grunderwerbsteuer steigt aufRekordwert„Die Politik verhält sich extrem widersprüchlich“,so Mattner. „Erst verursacht sie durchhöhere Steuern und staatliche Auflagen teureErstellungskosten und dann kappt sie diedaraus zwingend resultierenden Mietsteigerungen.Erschwerend wirken außerdemGewinnabschöpfungsmodelle, was man amBeispiel der Stadt München sieht.“ Dort gibtes mit dem „Münchener Modell“ die schärfsteAbschöpfung und gleichzeitig die angespanntesteMietsituation.Laut BID ist zu erwarten, dass die erhöhtenErwerbsnebenkosten den Eigentumserwerbinsbesondere für junge Familien erschweren.Ihnen bleibt somit ein wichtiger Baustein inder privaten Altersvorsorge verwehrt.Im besonderen Fall des Kaufs einer Gebrauchtimmobilieführt die erhöhte Steuerzudem zu weniger Liquidität, um in die energetischeSanierung oder den altersgerechtenUmbau zu investieren. Dies konterkariert diePläne der Bundesregierung, die mit KonzeptenQuelle: BID Research 06/2013Bundestag beschließt Wohn-RiesterMobilität und Flexibilität junger Menschen wurde nicht berücksichtigtDer Bundestag hat das Gesetz zur Verbesserung der steuerlichen Förderung in der privatenAltersvorsorge beschlossen. Darin enthalten sind auch die Neuregelungen zur Eigenheimrente,dem sogenannten Wohn-Riester. Die staatlichen Zuschüsse der Riester-Rente können nunbereits in der Ansparphase für die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum eingesetztwerden. Weiter soll ab Juli 2013 auch der altersgerechte Umbau von Immobilien in die Wohn-Riester-Förderung einbezogen werden.Walter Rasch, bis Juni 2013 Vorsitzender derBID Bundesarbeitsgemeinschaft ImmobilienwirtschaftDeutschland, gab in Bezug aufWohn-Riester folgendes zu bedenken: „Angesichtssteigender Mieten schafft das dieMöglichkeit, im Alter abgesichert zu sein.Dennoch bleibt ein erheblicher Makel. Denninsbesondere von jüngeren Menschen – dieKernzielgruppe des Riesters – verlangt derArbeitsmarkt in Deutschland heute Mobilitätund Flexibilität. Der gesetzliche Rahmen vonWohn-Riester-Verträgen sollte dieser Mobilitätnicht entgegenstehen und auch vermietetesWohneigentum mit einbeziehen“.Neue Wohn-Riester-Regelung gehtnicht weit genugDarüber hinaus hatten die Länder im Vermittlungsausschussbemängelt, dass durchdie Absenkung der Verzinsung des Wohnförderkontosvon zwei auf einen Prozentdas selbstgenutzte Wohneigentum zu starkbegünstigt werde, weshalb die derzeitigeRechtslage zur Verzinsung weiterhin bestehenbleibt. Dies ist mit Blick auf die Diskussionzur Förderung von selbstgenutztemWohneigentum kontraproduktiv, da dieseMaßnahme die Attraktivität des Wohn-Riesters weiter verbessert hätte.Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft ImmobilienwirtschaftDeutschland, in der auchder BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalterorganisiert ist, regte an, im Zugeder Regierungsbildung nach der Bundestagswahlim Oktober in diesen Punktennachzuarbeiten.Quelle: BIDBVI-Magazin 04-2013 Seite 9


Politik & AktuellesBauen und Wohneigentumweiter hoch im KursMeinungsumfrage unter BauinteressentenDie Verbesserung der Wohnqualität und die Unterstützung privater Altersvorsorgesind nach wie vor die wichtigsten Ziele, die mit der Schaffung von Wohneigentumverbunden sind. Das bestätigen mehr als die Hälfte von 400 Bauinteressenten, die sichan einer aktuellen Umfrage von Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) und dem Internetportalwww.bauratgeber-deutschland.de auf Eigenheimmessen beteiligt haben.Eine aktuelle Umfrage des Bauherren-Schutzbundes zeigt: 43 Prozent der 400befragten Bauinteressenten hoffen, sich steigendeMietbelastungen ersparen zu könnenund 39 Prozent meinen, dass Wohneigentumunabhängig macht. Eine langfristige Wertsteigerungder Immobilie ist nur für 14 Prozentvon Bedeutung. Favorisiert ist der Baueines Eigenheims auf eigenem Grundstück.Hohe Baukosten und Kreditbelastungals größte HemmnisseZahlreiche Hinderungsgründe könnenletztlich ausschlaggebend sein, von derSchaffung von Wohneigentum Abstand zunehmen. Am häufigsten werden zu hoheBaukosten genannt. 40 Prozent der Befragtennennen das als Argument. Die Angst vorhohen Kreditbelastungen und den Risikeneiner Immobilienfinanzierung folgen alsHinderungsgründe. Die unsichere Situationam Arbeitsmarkt führen 27 Prozent ins Feld.Die Gefahr einer Firmeninsolvenz, unzureichendeöffentliche Förderung und ein zugeringes Einkommen zählen für ein Fünftelder Befragten.Qualität des AngebotsausschlaggebendWelcher Baupartner unter den vielen aufdem Markt agierenden Unternehmen letztlichgewählt wird, hängt von der Qualitätdes Angebots ab. Das ist für 67 Prozentder Befragten ein wichtiges Entscheidungskriterium.44 Prozent legen besonderen Wertdarauf, dass ein schlüsselfertiges Objekt auseiner Hand geboten wird. 36 Prozent rückendie gelungene Architektur der Hausangebotein den Mittelpunkt. 28 Prozent lassensich vom guten Image des Unternehmensleiten und 21 Prozent sehen im besondersgünstigen Preis einen Entscheidungsgrund.Worin sehen private Bauherren die größten Risiken?Auftretenvon BaumängelnNichteinhaltungder BauzeitÜberschreitungder BaukostenInsolvenzdes Bauunternehmens83 %33 %69 %60 %Rechtsstreitund Prozessrisiken 37 %(Mehrfachnennungen möglich)Verlässlicher Vertragspreis hatPrioritätIst die Entscheidung für einen Baupartnergefallen, kommt den Vertragsverhandlungengroße Bedeutung zu. Denn ein fair ausgehandelterBauvertrag ist wichtiger Garantfür das Gelingen des Bauvorhabens. Zwarverweist nur rund ein Fünftel der Umfrageteilnehmerauf einen günstigen Preis alsAuswahlkriterium, allerdings genießt späterein verlässlicher Vertragspreis bei den Vertragsverhandlungenmit 67 Prozent einenhohen Stellenwert. Auch Vereinbarungen zurBauzeit und zum Zahlungsplan stehen fürmehr als die Hälfte der Befragten ganz oben.Baumängel größtes RisikoGefragt nach den Risiken für ihr Bauvorhaben,befürchten 83 Prozent an erster StelleBaumängel. Rund 69 Prozent der Befragtenhaben Angst davor, dass die Baukosten überschrittenwerden. Mehr als die Hälfte sehenin insolventen Bauunternehmen ein Risiko,37 Prozent zählen Rechtsstreitigkeiten zuden Risikofaktoren, 33 Prozent die Nichteinhaltungder Bauzeit.Baubegleitende Beratung hoch im KursFast zwei Drittel der Bauinteressenten wollenUnterstützung vor allem bei der rechtlichenPrüfung von Bau- und Kaufverträgenund beim frühzeitigen Erkennen von Baumängeln.Hilfe bei Kontrolle der Vertragserfüllungund der Bauqualität wird von 48Prozent der Befragten gewünscht. Auch dieVertretung von Bauherreninteressen gegenüberdem Baupartner wird von einem Drittelals hilfreich erachtet. Foto: Africa Studio/FotoliaAngaben in %010 20 30 40 50 60 70 80 90 100Quelle: Umfrage BSB „Bauen und Wohneigentum“Quelle: Bauherren-Schutzbund e. V.Seite 10 BVI-Magazin 04-2013


Management & FührungThorsten Woldenga erläuterte bereits in einerSeminarreihe, unter welchen Voraussetzungeneine Kreditaufnahme ordnungsgemäßerVerwaltung entspricht.Kreditaufnahme durch dieWohnungseigentümergemeinschaft!Oder: Warum es jetzt drei statt zwei Finanzierungsoptionen gibt?Anfang Juni führte die BVI-Servicegesellschaft,unterstützt vom Fördermitglied BfWBank für Wohnungswirtschaft, bundesweiteine Kompaktseminar-Reihe zum Thema„Kreditaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaften“durch. Anlass wardas BGH-Urteil vom 28.09.2012 – V ZR251/11, das den Eigentümergemeinschaftennun ausdrücklich Beschlusskompetenz füreine Fremdfinanzierung einräumt. Das vereinfachtfür den teilrechtsfähigen Verbanddie Aufnahme von ungesicherten Krediten,die von leider noch wenigen Instituten angebotenwerden, erheblich.Sollte – zum Beispiel bei größeren Sanierungsmaßnahmen– die vorhandene Instandhaltungsrückstellungzu gering und/odereine Erhebung einer Sonderumlage nichtoder nicht in ausreichender Höhe möglichsein, um eine solche Maßnahme zu finanzieren,ist eine mit einfacher Mehrheit beschlosseneAufnahme eines Kredits einzulässiger dritter Weg. Das ist eine großeErleichterung, weil die Immobilienverwaltungihren Kunden nun – neben den beidenvorgenannten – eine weitere Finanzierungsoptionpräsentieren kann.Ist ein solcher Beschluss anfechtbar?Diese Frage wird gerne von Eigentümerngestellt und zeigt verständlicherweiseeine gewisse Unkenntnis. Denn als Profiswissen wir: Anfechtbar ist zunächst alles,was in einer Eigentümerversammlung beschlossenwird. Gemeint ist also vielmehrdie Frage, ob eine Anfechtung erfolgreichwäre. Das wiederum ist eine Frage der Ordnungsmäßigkeiteines solchen Beschlusses.Leider gibt das BGH-Urteil diesbezüglichwenig Hinweise, doch hilfsweise kann hierauch die vorangegangene Rechtsprechungmit herangezogen werden. Was kann alsogetan werden, um einen Beschluss zurKreditaufnahme sicherer zu machen?Grundsätzlich sollten zunächst die beidenMöglichkeiten (Instandhaltungsrückstellungund Sonderumlage) ausgeschöpft oder zumindestbedacht werden. Auch eine erklärbareDringlichkeit der zu finanzierendenMaßnahme sollte gegeben sein. Diese kannsich unter anderem durch drohende Folgeschäden,deutliche Einsparungspotenzialeoder zu erfüllende Fristen erklären.Ein besonderes Augenmerk sollte die Versammlungsleitungdarauf haben, dass alleFormalien möglichst genau eingehaltenwerden. Sprich: Hinreichende Ankündigungin der Tagesordnung (inklusive Versanddes konkreten Kreditangebotes), präziseFormulierung und Dokumentation desBeschlusses (Protokoll und Beschluss-Sammlung) unter Nennung von Details wieKreditsumme, Netto- und effektiver Zins,Laufzeit – am einfachsten erscheint mirhier eine Bezugnahme auf das vorgelegteAngebot.Für den Fall, dass einige wenige Eigentümernicht an dem Kredit beteiligt sein, sondernihren Betrag selber leisten wollen, kann derBeschlusstext über die Kreditaufnahme diesenPersonenkreis von den Kosten freistellen,wenn sie ihren Anteil zeitgleich übereine entsprechende Sonderumlage leisten.Das bedingt in der Folge natürlich einenspeziellen Kostenverteilungsschlüssel in derJahresabrechnung. Zu bedenken ist zudem,dass eine Haftungsfreistellung gegenüber derfinanzierenden Bank (also nach außen) nurwirkt, wenn diese ausdrücklich zustimmt.Des Weiteren macht der BGH deutlich, wasauf keinen Fall von der Beschlusskompetenzerfasst wird (s. Seite 14 in dieser Ausgabe).FazitBitte nutzen Sie als professionelle Verwaltungkünftig die durch den BGH geschaffeneMöglichkeit der Kreditaufnahme, wie esbei einer Sonderumlage schon üblich ist! Sowird die heute noch zurückhaltend genutzteVariante ein „normales“ Finanzierungsmittelfür Eigentümergemeinschaften. Thorsten Woldengainfo@tcc-woldenga.deBVI-Magazin 04-2013 Seite 11


Management & FührungFoto: Frank Merfort/FotoliaObjektübernahme –Angebots- und IntegrationsphaseProzesse in der ImmobilienverwaltungFoto: InRaCon GmbHJörg Wirtz von der InRaCon GmbH ist Expertefür Kosteneinsparung und Qualitätssicherungdurch Prozessoptimierung.Regelmäßig erhalten Verwalter Angebotsanfragenvon Eigentümern oder Beiräten, diees zu bewerten gilt. Davon hängt ab, wie Sieweiter agieren. Um einschätzen zu können, obeine Anfrage interessant ist, müssen Sie erstErkenntnisse sammeln. Dieser Beitrag gibteine Hilfestellung, wie Sie die Angebotsphasegestalten und anschließend das neue Objektin Ihre Verwaltung integrieren können.AngebotsphaseAngebotsanfragen können verschiedeneHintergründe haben. Teilweise bestehternsthaftes Interesse, teilweise zielen sieausschließlich darauf, möglichst günstigeAngebote zu erhalten, um den eigenenVerwalter unter Druck zu setzen. Doch egal,ob Sie die Ernsthaftigkeit der Anfrage erstprüfen wollen oder die Anfrage auf Anhieberkennbar ernst gemeint ist: Hilfsmittel, dieden gesamten Prozess von der Anfrageerfassungbis zur Integration des neuen Objektsunterstützen und alle Aktionen rückverfolgbarmachen, erleichtern Ihre Arbeit.Dabei sollte eindeutig geregelt sein:• Wer ist für welche Arbeiten verantwortlich?• Wie werden die Informationenweitergeleitet?• Wie ist der jeweilige Bearbeitungsstand? Istdie zuletzt durchgeführte Aktion schnellund eindeutig erkennbar?Die Dokumentation des Vorgangs erfasstsystematisch die folgenden Bereiche:• Wer fragt für welches Objekt an?• Welche Angaben zum Objekt (Adresse,Größe, Art) liegen vor?• Wer hat die Anfrage aufgenommen?• Wie und wann kann zum AnfragendenKontakt aufgenommen werden?• Was wurde ggf. bereits vereinbart?Empfehlenswert ist, auch die weiterenArbeiten (Telefonate, Besichtigungen usw.)nachvollziehbar einzuplanen. Das erleichtertauch die anschließende Preisfindung.Bei der Ermittlung potenzieller Risiken undanderer Faktoren, die den Verwaltungsaufwandund damit den Preis beeinflussen,können folgende Checkpunkte helfen:• Was ist der Grund für den Verwalterwechsel?• Wie häufig kam es zu Verwalterwechseln?• Gibt es anhängige Verfahren?• Wie viele Beschlussanfechtungen (Auswelchem Grund? Mit welchem Ausgang?)gab es in den letzten Jahren?• Gibt es einen Instandhaltungsstau?• Ist eine problematische Eigentümerstrukturerkennbar?Auf eine eingehende Objektbesichtigungsollte keinesfalls verzichtet werden. Dieseist nicht nur ein Beleg für die Ernsthaftigkeitder Anfrage, sondern auch wesentlichfür die Preisfindung. Bei der Objektbesichtigungund der Einsichtnahme in die relevantenDokumente, ist auf folgendes zu achten:• Alter/Baujahr und Lage• Technische Gebäudeausstattung• Zustand des Gebäudes• Eigentümer-/MieterstrukturNicht zuletzt sind unterschiedliche lokaleGegebenheiten und betriebliche Besonderheitenzu berücksichtigen.IntegrationsphaseBei der Integration neuer Objekte in die Verwaltungsteht – abhängig von Größe undStruktur der zu integrierenden Liegenschaft– eine Reihe von Tätigkeiten an. Gerade indieser Phase ist strukturiertes und sorgfältigesArbeiten dringend geboten. Fehler undSeite 12 BVI-Magazin 04-2013


Management & FührungAbb. Musterablauf einer ObjektintegrationQuelle: InRaCon GmbHUngenauigkeiten können sich im Lauf derweiteren Verwaltung verheerend auswirken.Neben hohen Kosten zur Fehlerbehebungkönnen Aufwände für Gerichtsverfahrenund aus Regressforderungen entstehen.Zudem besteht die Gefahr, die Liegenschaftwieder zu verlieren (s. Abb. Musterablauf).Für die Integration sollte ein Team aus denMitarbeitern zusammengestellt werden, diemit den Übernahmetätigkeiten beauftragtwerden. Sofern wiederholt oder beabsichtigtgrößere Liegenschaften oder ganze Portfolienübernommen werden sollen, kann esauch sinnvoll sein, eine „Task Force“ zu bilden,die diese Tätigkeiten regelmäßig übernimmt.Zu den ersten und wesentlichen Aufgabengehören:• vollständige und nachvollziehbareÜbernahme und Dokumentation allerVerwaltungsunterlagen• Übernahme und Analyse der bestehendenVerträge mit Versorgern, Dienstleistern,Handwerkern usw.• Begehung und genaue Erfassung desObjekts• Information aller Vertragspartner desObjekts über den VerwalterwechselDie Übernahme der Verwaltungsunterlagenerschöpft sich häufig in einer Bestätigung,dass man die Verwaltungsordner von derVorverwaltung übernommen hat. Dies istregelmäßig unzureichend. Zur Risikominderungempfiehlt sich ein nachvollziehbareresVorgehen mit detaillierter Dokumentation.Die Liste der zu übernehmenden Unterlagenist lang. Aber gerade das erfordert eineeinheitliche oder nach Fachgebieten (z. B.technisch, kaufmännisch oder infrastrukturell)unterteilte Checkliste. Mit ihr könnenfehlende Unterlagen schneller identifiziertund der genaue Übernahmebestand nachgewiesenwerden.Nach Übernahme der Unterlagen folgt dieeigentliche Integration der Liegenschaft indie Verwaltung. Wesentlich ist dabei eineintensive Begehung des Objekts, um zurVermeidung von Risiken aus der Betreiberhaftungerforderliche Sofortmaßnahmeneinleiten zu können. Die Überprüfung überwachungspflichtigerAnlagen und bestehenderGewährleistungsansprüche solltenkeinesfalls übersehen werden. Weitere Risikenergeben sich, wenn die Arbeitssicherheitsbetreuungder angestellten Hausmeisteroder Reinigungskräfte nicht geregelt wurde.Um eine reibungslose Verwaltungsübernahmezu gewährleisten, müssen sämtliche Vertragspartnerdes Objekts unverzüglich überden Verwalterwechsel informiert werden.Daten wie Rechnungs-ID für automatischeVerbuchung, Vertrags- und Ordnungsnummernmüssen angegeben werden. Auch dieEigentümer bzw. Mieter müssen schriftlichüber die neue Verwaltung informiert werden.Arbeitspläne helfenDa die Arbeitspunkte sehr umfangreich sindund regelmäßig von verschiedenen Bearbeiternüber einen Zeitraum bearbeitet werden,bietet es sich an, Arbeitspläne zu nutzen.Je nach Größe und Organisationsform könnendiese thematisch getrennt sein, z. B. fürtechnische Objektintegration, kaufmännischeObjektintegration, Mietverwaltung,Wohnungseigentumsverwaltung usw.Die Arbeitspläne sollten an einem festgelegtenOrt, z. B. als Vorbindezettel desVorgangs, geführt werden. Die abgearbeitetenPunkte müssen bestätigt und nichtzutreffende Arbeitspunkte gekennzeichnetwerden. So kann jeder Bearbeiter jederzeitauf einen Blick den aktuellen Bearbeitungszustandnachvollziehen, versehentlicheDoppelarbeiten oder Übersehen einer wesentlichenTätigkeit lassen sich vermeiden.Objektsteckbriefe verhindernSuchzeitenEin weiteres Mittel, um die Effizienz derVerwaltung zu steigern, sind „Objektsteckbriefe“.Dabei sollte geprüft werden, aufwelche Angaben die Mitarbeiter häufig zurückgreifenund den Objektordnern entnehmenmüssen. Diese Suchzeiten lassen sichverkürzen, indem die Angaben in der EDVhinterlegt werden – am besten gleich beider Integration eines neuen Objekts. Je nachAusstattung eignen sich:• die eingesetzte Verwaltersoftware• vorhandene Dokumentenmanagementsysteme• selbst erstellte Formulare oder Listen• gezieltes Scannen und Ablegen vonwichtigen Dokumenten (Verwalterverträge,Versicherungsverträge usw.)Wesentlich sind auch die Vereinbarungen,die vom Standard der Verwaltungspraxisabweichen. Diese sollten so aufbereitet werden,dass sie nicht vergessen oder übersehenwerden können. Nach jeder Integration istdie Durchführung eines Reviews zur Bewertungund Aktualisierung der verfügbarenHilfsmittel sinnvoll. Zeiten, die für einesorgfältige Objektübernahme aufgewendetwerden, sind sinnvoll investiert und werdenwährend der Verwaltungstätigkeit mehrfachwieder eingespart.Jörg Wirtzwww.inracon.deBVI-Magazin 04-2013 Seite 13


Wirtschaft & RechtFoto: Gina Sanders/FotoliaMatthias von Hauff, Cathrin Fuhrländer und Thorsten Woldenga referierten wie hier in Kölnzur neuen Möglichkeit der Kreditaufnahme durch die WEG.Yes, we canDie WEG als KreditnehmerEndlich hat uns der Bundesgerichtshof mitseiner Entscheidung vom 28.09.2012 – V ZR251/11 erlöst, und wir wissen nun, dass dieGemeinschaft der Wohnungseigentümer dieBeschlusskompetenz hat, eine Darlehensaufnahmezu beschließen und somit alsDarlehensnehmerin am Rechtsverkehr teilzunehmen.Es wird in Zukunft also Aufgabedes Verwalters sein, mit seiner verwaltetenGemeinschaft auch dieses Mittel zur Finanzierungvon Sanierungsmaßnahmen jeglicherArt zu erörtern und zu prüfen.Welche Auswirkungen die Entscheidungdes Bundesgerichtshofs zur Kreditaufnahmedurch die Wohnungseigentümergemeinschafthat, wurde in diesem Heft bereitserörtert (s. Seite 11 in diesem Heft).Gibt es Ausnahmen?Wie überall im Leben, gibt es auch hiereinen Haken. Es gibt nämlich auch Ausnahmen,in denen die Beschlussfassung zurAufnahme eines Darlehens nicht mehr durchdie grundsätzliche Beschlusskompetenz derGemeinschaft gedeckt ist. Der Bundesgerichtshofführt in seinen Entscheidungsgründenausdrücklich aus, dass dem Verbandder Wohnungseigentümer in zwei Konstellationendie Beschlusskompetenz fehlt.1. Gesamtschuldnerische HaftungSollte die Wohnungseigentümergemeinschaftüber die gesetzliche Haftung hinausbeschließen, jeder Wohnungseigentümer haftetmit seinem gesamten Vermögen auf dievolle Darlehenssumme, so wird derart in dieeinzelnen Rechte der Wohnungseigentümereingegriffen, dass dieses nicht mehr von derBeschlusskompetenz der WEG gedeckt ist. Esist hier zu beachten, dass ja der Verband derWohnungseigentümer hier Vertragspartnerist und gerade nicht die einzelnen Wohnungseigentümer.Diese haften ausschließlichnach § 10 Abs. 8 WEG in Höhe ihresjeweiligen Miteigentumsanteils. Der Verbandkann daher nicht im Wege der Beschlussfassungden einzelnen Wohnungseigentümernweitergehende Verpflichtungen,somit die gesamtschuldnerische Haftung,auferlegen. Hierdurch ist die Beschlusskompetenznicht gedeckt, sodass ein solcherBeschluss insgesamt nichtig ist.2. Gestellung zusätzlicher SicherheitenDer ein oder andere Verwalter wird in derVorbereitung eines Darlehensbeschlussesvielleicht von der Bank zu hören bekommen,dass eine Darlehensaufnahme so „ganzohne Sicherheiten“ nicht erfolgen kann.Womöglich wird die Bank fordern, dass dieeinzelnen Wohnungseigentümer zusätzlicheSicherheiten stellen. Aber: Auch eine Beschlussfassungder Wohnungseigentümergemeinschaftdahingehend, dass jederEigentümer zur Absicherung der Darlehenssummeeine zusätzliche Sicherheit (z. B. Eintragungeiner das Sondereigentum belastendenGrundschuld) zu stellen habe, ist von derBeschlusskompetenz nicht mehr gedeckt. Einderartiger Beschluss greife laut BGH wiederumzu weitreichend in die Einzelrechte desjeweiligen Wohnungseigentümers ein und seidaher ebenfalls nichtig.Achten Sie also darauf, dass Sie dieser Forderungeiner Bank nicht nachkommen, umden gesamten Beschluss zur Aufnahme einesDarlehens nicht zu gefährden!FazitYes, we can! Der Verband der Wohnungseigentümerbesitzt grundsätzlich die Beschlusskompetenzzur Aufnahme einesDarlehens. Es ist jedoch zu beachten, dassdiese nur die Beschlüsse umfasst, in denendie Rechte nicht über das Maß des § 10 Abs. 8WEG (Haftung jedes Wohnungseigentümersmit seinem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum)hinaus beeinträchtigt werden. EineBeschlussfassung der Gemeinschaft über diegesamtschuldnerische Haftung der einzelnenWohnungseigentümer oder die Verpflichtungzur Stellung zusätzlicher Sicherheiten kanndie Gemeinschaft im Wege der Beschlussfassungnicht treffen.Derartige Beschlüsse sind nicht nur anfechtbar,sondern nichtig. Cathrin Fuhrländerinfo@kanzlei-fuhrlaender.deSeite 14 BVI-Magazin 04-2013


Wirtschaft & RechtKönnen Wohnungseigentümer dieFassadenfarbe ändern?Farbexperimente und der gute GeschmackRüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, steht Verbandsmitgliedern als beratendesMitglied über die BVI-Rechtsberatungshotline mit schnellem Rat zur Seite.Über Fragen des guten Geschmacks sollte man bekanntlich nicht streiten. Wenn aberin der Eigentümerversammlung über die Farbgebung der Fassade anlässlich einesNeuanstrichs beschlossen wird, können die Ansichten darüber, was gefällt und wasnicht, durchaus voneinander abweichen. Zum Thema „Farbe und Geschmack imWohnungseigentum“ hat sich das Landgericht München I (Urt. v. 20.9.2012 – 36 S1982/12, ZMR 2013, 137) kürzlich geäußert.Der FallDie Eigentümerversammlung beschloss wegenInstandsetzungsbedarfs mehrheitlich denNeuanstrich der Fassade unter Zugrundelegungeines „modernen Farbkonzepts“. Bishervermittelte die Fassade ein einheitlichesund neutrales Erscheinungsbild. Im Zugeder Neugestaltung sollten nun „orangeroteAkzentstreifen“ entlang der Balkone das Erscheinungsbildder Anlage moderner undabwechslungsreicher gestalten. Ein Eigentümererhob hiergegen Anfechtungsklage mitder Begründung, dass es sich hierbei um einestörende bauliche Veränderung handele, dieohne seine Zustimmung nicht habe beschlossenwerden dürfen.Das ProblemZunächst gilt es festzuhalten, dass § 22 Abs. 1WEG kein grundsätzliches Verbot baulicherVeränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentumsvorsieht, sondern lediglichregelt, dass derartige Maßnahmen derZustimmung sämtlicher über das in § 14 Nr. 1WEG bestimmte Maß hinaus nachteiligbetroffener Wohnungseigentümer bedürfen.Bewegt sich ein gem. § 22 Abs. 1 WEG gefassterBeschluss im Rahmen dessen, was vonden Wohnungseigentümern als unerheblichhinzunehmen ist, bedarf er keiner allseitigenZustimmung. Sollte indes der nicht zustimmendeund klagende Eigentümer nicht nurunerheblich nachteilig betroffen sein, ist derBeschluss rechtswidrig und wird für ungültigerklärt. Daher hatte das LG München Izu klären, ob überhaupt mit dem geändertenFarbkonzept eine nachteilige Maßnahmebeschlossen wurde, die über die ordnungsmäßigeInstandhaltung und Instandsetzunghinausging.Die Entscheidung des LG München IDass die Maßnahme keine Instandsetzunggem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG darstellte, nahmdas LG München I an, weil es ausgereichthätte, die Fassade in der alten Farbe neuanzustreichen. Mit der optischen Umgestaltungdes Gesamteindrucks der Anlage liegtdaher eine bauliche Veränderung im Sinnedes § 22 Abs. 1 WEG vor. Dabei hatte dasLandgericht München I nun abzuwägen,ob es sich um eine nur geringfügigeoder eine wesentliche Änderunghandelt, die als störend bezeichnet werdenkann. Es gilt, dass nicht jede (auch wesentliche)Veränderung des optischen Gesamteindruckseiner Wohnanlage automatischals nachteilig einzustufen ist. Das LGMünchen I vertrat indes die Auffassung,dass „orangerote Kontraststreifen“ wegenihrer besonderen Auffälligkeit gegenüber derbisherigen „gleichmäßigen Unauffälligkeitder Farbgebung“ eine wesentliche Änderungdarstellen und gab dem Kläger Recht.Damit befindet sich das LG München I in guterGesellschaft, denn die Gerichte legen bei derBeurteilung der Frage, ob die Vornahme einerbloß optischen Veränderung eine Störungbedeutet, regelmäßig strenge Maßstäbe anund gelangen häufig zu der Auffassung, dasseine nicht nur unerhebliche Störung vorliegt.Dies dürfte wohl der Einsicht geschuldet sein,dass ästhetische Fragen kaum einer verbindlichenKlärung zugänglich sind und sich eineeventuell überstimmte Minderheit nicht demGeschmack der Mehrheit anzupassen habe.FazitHier vertretener Auffassung nach könnenderartige gerichtliche Entscheidungen umgekehrtzu einem „Geschmacksdiktat“ derMinderheit führen. Denn gerade die im Urteilangesprochene „gleichmäßige Unauffälligkeit“der bisherigen Farbgebung könnte mangenauso gut mit „eintöniger unzeitgemäßerLangeweile“ übersetzen. Das Urteil des LGMünchen I liegt aber auf einer Linie mitder aktuellen Rechtsprechung, weshalb beider Umgestaltung nicht mehr als zeitgemäßempfundener Fassadenanstriche (farbliche)Zurückhaltung geboten scheint.Rüdiger Fritschwww.krall-kalkum.deFoto: Rudie/FotoliaBVI-Magazin 04-2013 Seite 15


Wirtschaft & RechtFoto: PhotographyByMK/Fotolia„Winterdienstvertrag“gilt als WerkvertragBGH, Urteil vom 06.06.2013 – VII ZR 355/12Erfüllt ein Winterdienst seine vertragliche Räum- und Streupflicht nur unvollständig, stelltdies einen Mangel mit der Folge dar, dass die Vergütung entsprechend gemindert werdenkann. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 06.06.2013 entschieden: Denn bei einem„Winterdienstvertrag“ handele es sich um einen Werkvertrag und nicht um einen Dienstvertrag.Die Verkehrssicherheit auf Straßen, Plätzen und Wegenmuss auch bei Schnee oder Eis garantiert werden.Die Klägerin verlangt von dem Beklagten,der Eigentümer eines Hausgrundstücks ist,Restvergütung aufgrund eines „ReinigungsvertragesWinterdienst“. Die Klägerin hattesich vertraglich verpflichtet, während derZeit vom 1. November des Jahres bis zum30. April des Folgejahres die vereinbartenFlächen gemäß den Pflichten des Straßenreinigungsgesetzesdes Bundeslandes beziehungsweiseder kommunalen Satzungvon Schnee freizuhalten und bei Glätte zubestreuen. Der Beklagte wandte ein, die Klägerinhabe die vereinbarte Leistung an näherbezeichneten Tagen nicht vollständig erbracht,und behielt einen Teil der vereinbartenVergütung ein. Die Vergütungsklage derKlägerin hatte in den Vorinstanzen ohne BeweisaufnahmeErfolg. Das Berufungsgerichtführte im Wesentlichen aus, dass der Vertragüberwiegend dienstvertraglichen Charakterhabe. Bei Schlechtleistung sei eine Minderungder Vergütung nicht zulässig.BGH: „Winterdienstvertrag“ stelltWerkvertrag darDer BGH hat das angefochtene Urteil aufgehobenund die Sache zur erneuten Verhandlungund Entscheidung an die Vorinstanzzurückverwiesen. Nach seiner Auffassunghaben die Parteien einen Werkvertrag geschlossen.Gegenstand eines Werkvertragskönne auch ein durch Arbeit oder Dienstleistungherbeizuführender Erfolg sein (§ 631Abs. 2 BGB). Vertragsgegenstand sei die erfolgreicheBekämpfung von Schnee- undEisglätte gewesen. Der Werkerfolg bestehemaßgeblich darin, dass die Gefahrenquellebeseitigt wird. Weiter führt der BGH aus, dassdas Werk nicht abnahmebedürftig sei. DennSinn und Zweck des Winterdienstes sei es,dass der Unternehmer den Winterdienst versieht,ohne dass der Besteller jedes Einsatzergebnisbilligen soll. Sofern der Unternehmerseine vertragliche Verpflichtung unvollständigerfüllt habe, sei das geschuldete Werkmangelhaft. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllungsei entbehrlich. Die Vergütung könneentsprechend gemindert werden (§ 638 BGB).Das Berufungsgericht muss nun prüfen, obund in welchem Umfang der geschuldeteWinterdienst unterblieben ist.Quelle:beck-aktuell-Redaktion, Verlag C. H. BeckRauchmelder in der EigentumswohnungBundesgerichtshof, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen,wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder,die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind,stehen nicht im Sondereigentum.Der Beschluss über die nachträgliche Ausstattungder Wohnungen mit Rauchwarnmeldernist von der Beschlusskompetenz derWohnungseigentümer gedeckt und dahernicht nichtig. Die Frage, ob den Wohnungseigentümerndie Kompetenz zusteht,die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldernzu beschließen, ist allerdingsumstritten.WEG darf Einbau von RauchmeldernbeschließenDie überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenzjedenfalls dann, wenn eineöffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht.Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtlicheZuordnung der Rauchwarnmelderanknüpfen, sind unterschiedlich.Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus§ 21 Abs. 3 WEG i. V. m. § 5 Abs. 2 WEGhergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheitdes Gebäudes dienten und sie daherzwingend zum Gemeinschaftseigentum zurechnen seien. Teilweise wird zur Begründungder Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6Satz 3 WEG herangezogen, da es sich beider öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zumEinbau von Rauchwarnmeldern um einevon der Wohnungseigentümergemeinschaftwahrzunehmende gemeinschaftsbezogenePflicht der Wohnungseigentümer handeleoder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmungauf die Wohnungseigentümergemeinschaftübertragen werden könne.Quelle: www.rechtslupe.deFoto: ABUSSeite 16 BVI-Magazin 04-2013


Foto: Stefan Körber/FotoliaWirtschaft & RechtWenn es um Fragen der aktuellenWEG- und Mietrechtsprechunggeht, hat Dr. Olaf Riecke, Richter amAmtsgericht Hamburg-Blankenese,die richtigen Antworten parat.Eigentümer einer Ferienwohnunghat Recht auf eigenen BriefkastenLG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2013 – 11 S 98/12Auch der Sondereigentümer einer Ferienwohnung hat unter dem Gesichtspunktordnungsmäßiger Verwaltung einen Anspruch auf Duldung der Installation eineseigenen Briefkastens.Durch Beschluss lehnten die Wohnungseigentümereinen Antrag, Briefkästen jeEigentümer an der Außenseite der Anlageanzubringen, ebenso ab, wie einen Antrag,einen separaten Briefkasten im äußerenHauseingangsbereich zur alleinigen Nutzungder Kläger anzubringen. Zum damaligenZeitpunkt verfügt die Wohnungseigentumsanlagelediglich über einen gemeinsamenBriefkasten, zu dem lediglich zwei Eigentümereinen Schlüssel hatten. Dieser Briefkastenwurde nach Bedarf geleert und aufdem Tresen der Rezeption des Hotels (andieses ist die Wohnungseigentumsanlageangeschlossen) ausgelegt.Der Beschluss, in welchem die Wohnungseigentümerden Klägern die Genehmigungversagt haben, einen separaten Briefkastenausschließlich für ihre Post am Gemeinschaftseigentumanzubringen, war fürungültig zu erklären, denn er widersprichtordnungsmäßiger Verwaltung. Im Übrigenkönnen die Kläger die Duldung der Anbringungeines Briefkastens verlangen. DerAnspruch ergibt sich aus § 21 Abs. 4 WEG.Gefahr der Verletzung des BriefundPostgeheimnissesEine Anbringung von Briefkästen im Hauseingangsbereichdurch diejenigen Wohnungseigentümer,die einen solchen für sichbeanspruchen, ist zumindest solange zudulden, bis sich die Wohnungseigentümerzu der Installation einer Briefkastenanlagefür das gesamte Objekt entschlossen haben.Allein eine solche Entscheidung entsprichtdem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümernach billigem Ermessen. Diese in§ 21 Abs. 4 WEG enthaltenen unbestimmtenRechtsbegriffe sind im Lichte des Grundrechtsaus Art. 10 Abs. 1 GG auszulegen, welchesauch das Brief- und Postgeheimnis schützt.Denn in die unbestimmten Rechtsbegriffe desZivilrechts fließen im Wege der mittelbarenDrittwirkung auch Grundrechte und mit Verfassungsrangausgestattete Rechtswerte ein(vgl. BVerfG NJW 2003, 2815). Aufgrund derhier praktizierten Handhabung der Postverwahrungund -zuteilung besteht die Befürchtung,dass das Brief- und Postgeheimnis derKläger verletzt wird. Der Schutzbereich diesesGrundrechts umfasst nicht nur den Inhalt derKommunikation, sondern auch die Daten deram Kommunikationsprozess beteiligten Personen.Gelangt die Briefpost nicht in einendem jeweiligem Empfänger zugeordnetenBriefkasten, so ist nie ganz auszuschließen,dass eine Vielzahl von Personen über die Artder Postsendung oder deren Absender Kenntniserlangt. Das gilt insbesondere dann, wenndie Post auf einem allgemeinzugänglichenRezeptionstresen abgelegt wird. Es bestehtregelmäßig ein berechtigtes Interesse daran,dass den übrigen Wohnungseigentümernnicht offenbart wird, welche Tages- oderWochenzeitung man bezieht, vom wem mansonst Postsendungen erhält und ob sich darunterwomöglich auch Mahnschreiben vonInkassounternehmen befinden. Diesem Interessewird allein durch die Errichtung vonseparaten Briefkästen Rechnung getragen.Alternative: BriefkastenanlageDie bislang in der Wohnungseigentumsanlageherrschende Praxis ist keine Dauerlösung.Wenn der einzelne Eigentümerseinen Anspruch auf grundgesetzkonformenZugang von Postsendungen realisieren will,so steht ihm bei Fehlen einer Briefkastenanlagezumindest der Anspruch auf Duldungeines eigenen Briefkastens zu. Bei Anbringeneiner Gemeinschaftsbriefkastenanlage miteinzelnen verschließbaren Fächern für dieEigentümer/Nutzer könnte dieser Anspruchspäter entfallen.Ob die Gemeinschaft hier über § 21 Abs. 8WEG verpflichtet war, selbst aktiv zu werdenoder positiv Beschluss zu fassen, konnte wegendes konkreten Klagantrags offen bleiben.Nach AG Charlottenburg (U. v. 10.4.2013 –73 C 163/12) besteht etwa kein Anspruch aufBeschlussersetzung durch das Gericht, wennbereits eine Leistungsklage möglich ist.Dr. Olaf Rieckewww.riecke-hamburg.deBVI-Magazin 04-2013 Seite 17


Technik & BauenFotos: JU-Metallwarenfabrik GmbHBriefkasten-Kommunikationssäulensind der Schlüssel für den Eingangsbereichvon Geschäftsgebäuden undim anspruchsvollen Privatumfeld.Briefkastensäulen nehmen Postsendungen auf, regeln Hauskommunikation undZutrittskontrolle, dienen als Informationsträger und erfüllen Repräsentationsansprüche.Norm-Briefkästen von JUDamit Postsendungen unversehrt bleibenDie neue Briefkasten-Norm DIN EN 13724 hat in Deutschland die alte Briefkasten-Norm DIN32617 abgelöst. Diese Norm ist wichtig für Architekten, Hauseigentümer und Hausverwaltungen.Sie legt die Anforderungen und Prüfverfahren für die Öffnungen von Briefkästen zurAuslieferung von Briefpost fest. Die Briefkästen des Gerabronner Metallwarenherstellers JUerfüllen alle Anforderungen in den Bereichen Kommunikation, Design und Sicherheit.Die deutsche DIN-Norm wurde kürzlichdurch die europäische Norm ersetzt, die sichnicht nur mit der Größe der Briefkästen,sondern auch mit der Sicherheit vor Einbruchund Wetterverhältnissen befasst. Inder Norm ist zudem vorgeschrieben, dassein Briefkasten an Schlitz und Öffnungsfachkeine scharfen Kanten aufweisen darf.ErreichbarkeitDer Briefkasten muss so angebracht sein,dass er von außen für die Postboten zugänglichist. Er muss also vor oder außen amHaus befestigt sein. Einwurfschlitze in denWänden sind ebenfalls erlaubt. Beträgt beiEinfamilienhäusern der Weg von dem Gartentorbis zur Haustür mehr als acht Meter,so ist es laut der Vorschrift sogar Pflicht, denBriefkasten am Tor anzubringen. Selbst fürdie Höhe, auf der ein Briefkasten angebrachtwerden soll, gibt es eine Vorschrift in derEN-Norm: Die Mitte des Briefkastenschlitzesmuss sich zwischen 40 und 180 Zentimeterüber dem Boden befinden. Briefkästen fürMietwohnungen dürfen darüber hinaus keinedurchsichtigen Seiten oder Sichtfenster aufweisen,damit die Nachbarn keinen Einblickauf Absender der Briefe erhaschen können.Entspricht der Postkasten oder die Briefkastenanlagenicht dieser Norm, so dürfen dieBewohner eine Mietminderung einfordern.WärmeisolierungErgänzend kommt aktuell hinzu, dass Briefkästenfür Türseitenteilanlagen die Bedingungendes Energieeinsparungsgesetzes einhaltenmüssen. Das heißt, dass sowohl dieFrontplatten wie auch jeder einzelne Briefkastenüber eine ausreichende Dämmungverfügen müssen. Die Empfehlung geht daherzu gut zugänglichen freistehenden Briefkastenanlagenmit Regenschutzdach oder zuAufputzanlagen für die Wandmontage.FassungsvermögenWichtig ist ebenso, dass beim heutigen Postaufkommendas Fassungsvermögen entsprechendgroß dimensioniert sein soll. So sindbei zu kleinen Briefkästen zum Beispiel überstehendeZeitungen die Ursache für nassesPostgut, wobei zusätzlich noch Wasser in denBriefkasten geleitet wird.MultifunktionalitätMit den gehobenen Ansprüchen an Briefkästenwerden heute Mehrfachfunktionenverlangt. Eine modulare Bauweise erlaubt jenach Anforderung die Erweiterung der Briefkastenanlagezum Großraumbriefkasten oderzur Kommunikations-Sicherheitssäule.Hierzu hat die JU-Metallwarenfabrik mit demSystem „JU-Integral“ ausgereifte Baueinheitenin abgestimmtem Design entwickelt, diehöchste Ansprüche erfüllen:• Briefkasten als Sicherheitspaket mitverstärktem Gehäuse und verstärkten Türen• Einwurfklappe mit wirksamemEntnahmeschutz• Großraumbriefkasten für Päckchen mitEinwurfeinheit und separatem Aufnahmebehälter(Schleusensystem). Während desEinlegevorgangs verschließt eine Sicherheitsklappeden Postaufnahmebehälter.Ist der Einlegevorgang beendet, fällt dasPostgut in den Aufnahmebehälter unddieser wird sofort wieder verschlossen.• Audio-Systeme: Sprech-/Klingelanlageauch in drahtloser Ausführung (Funk)• Video• Schließsysteme mit sämtlichen gängigenKomponenten, z. B. Schlüssel, Nummerncode,Transponder oder biometrischerErkennung.Ergänzend können Funktionen für Orientierung,Wegleitsysteme oder Werbung, auchals Display, integriert werden. Mit dem System„JU-Integral“ wird dem Kunden für dasEin- und Mehrfamilienhaus ein preiswertesSpitzenprodukt mit Mehrfachfunktion fürPostaufkommen, Sicherheit, Kommunikationund mit Gestaltungsmöglichkeiten für Designund Erscheinungsbild angeboten.Uwe Leiensetteru.leiensetter@ju-briefkasten.comSeite 18 BVI-Magazin 04-2013


Technik & BauenEffiziente BauwerksabdichtungArmierungsfreie Flächenabdichtung spart Zeit und GeldDas Weproof-Abdichtungssystem hat alseinziges System in Deutschland die Prüfungzur Bauwerksabdichtung mit Flüssigkunststoffenim Sinne der DIN 18195 bestanden.Ohne Vliesarmierung überbrückt es Risse anBauwerken von bis zu einem Millimeter. Daswurde von der Materialprüfanstalt für dasBauwesen (MPA) geprüft und mit dem allgemeinenbauaufsichtlichen Prüfzeugnis (abP)bescheinigt. Auf diese Art können Sanierungenschneller und wirtschaftlicher durchgeführtwerden als konventionell.Fotos: WestWood Kunststofftechnik GmbHMit dem System von WestWood gehenBauherren technisch und wirtschaftlich aufNummer sicher. Es funktioniert wie ein Baukasten.Je nach Belastung kommen passendeVarianten zur Ausführung. Eingesetzt werdensie vor allem auf Balkonen, Laubengängen,Dachterrassen sowie Treppen und Parkdecks.Sämtliche Weproof-Produkte basierenauf Polymethylmethacrylat-Harzen (PMMA-Harzen), die sehr schnell ausreagieren. Somitkann z. B. ein Balkon innerhalb eines Tageskomplett saniert werden.Attraktiv und langlebigDer optischen Gestaltung sind keine Grenzengesetzt. Besonders beliebt ist die Fliesenoptik.Sie verbindet das „Look & Feel“ der Fliesemit optimaler Pflegbarkeit. Und das Beste:Die Fugen sind frostfest und reißen nicht. Dieunversprödbaren PMMA-Harze sind durch ihrenchemischen Aufbau flexibel und frei vonWeichmachern. Sie bleiben dauerhaft elastischund dehnfähig. Minimaler Abrieb und Abnutzungsowie eine hohe Witterungsbeständigkeitund Unempfindlichkeit gegenüber ultravioletterStrahlung sind weitere Kennzeichen.Detailanschlüsse mit Vlies abdichtenFugen, Auf- und Abkantung sowie Durchdringungenerhalten eine vliesarmierte Abdichtungin folgenden Arbeitsschritten:1. Die Vlieseinbettschicht wird aufgetragen.2. In die noch flüssige Masse wird die zugeschnitteneVlieseinlage eingearbeitet,die dem System seine rissüberbrückendeEigenschaft verleiht.3. Dann erfolgt die Vliessättigung.Nach diesem Prinzip lassen sich sämtlicheAnschlüsse perfekt nachmodellieren. An Detailanschlüssenist ein Höchstmaß an Dichtheiterforderlich, damit Risse von mehr als einemMillimeter dauerhaft überbrückt werden.Dafür sorgt das perfekte Verhältnis zwischenHaftung und Zugfestigkeit. Das Vlies sorgtdafür, dass die notwendige Dehnstrecke gewährleistetist und die Oberfläche nicht reißt.Fläche ohne Vlies abdichtenEine Fläche kann auch ohne Vlies abgedichtetwerden. Ohne Vliesarmierung zu arbeitenbedeutet für den Auftraggeber eine merklicheReduzierung von Aufwand für Material undLohn. Trotzdem erhält er eine optimale Abdichtungmit geprüfter Sicherheit. Auf starkgenutzten Verkehrswegen wie Laubengängenund Treppen, die eine Rutschsicherheit aufweisenmüssen, empfiehlt sich ein extrem beständigerStrukturbelag. Durch das Abschleifenseiner Oberfläche bleibt die Griffigkeiterhalten und die Pflegbarkeit wird erhöht.Effizient, da Substanz erhaltendModerne Beschichtungen aus flexiblenPMMA-Harzen sind Abdichtung und Nutzbelagin einem. Sie sind nur ca. sieben Millimeterdick und wiegen ungefähr zehn kg/m².Fast immer lassen sie sich auf Altbelägen wieFliesen oder Estrich aufbringen. Abriss undNeubau entfallen somit. Eine solche Sanierungliegt bis zu 30 Prozent unter den Kosteneiner klassischen Sanierung. Das Verlegender PMMA-Systeme ist selbst bei Temperaturenvon bis zu minus 15 °C und einer relativenLuftfeuchtigkeit von bis zu 90 Prozentverarbeitungssicher. „Im Weproof-Systemstecken mehr als 30 Jahre Know-how“, so derGeschäftsführer Klaus Westphal. „Es ist optimalauf die Anforderungen der Baustellenabgestimmt. Hohe Zuverlässigkeit und Flexibilitätzeichnen den Einsatz des Systems aus.“Verarbeitung nur durchFachunternehmenWie alle Systeme aus dem Hause WestWoodwerden auch die Weproof-Systeme ausnahmslosvon erfahrenen Fachunternehmenverlegt. Nur die Unternehmen, die sich jährlichauf den Technikseminaren des Herstellerserfolgreich weiter qualifizieren, werdenin die Verarbeiter-Empfehlungsliste aufgenommen.Dipl.-Ing. (FH) Thomas Menzelvertrieb@westwood.deJe nach Anforderung kommenunterschiedliche Varianten deszugelassenen Weproof-Bauwerksabdichtungssystemzum Einsatz.BVI-Magazin 04-2013 Seite 19


Energie & UmweltFotos: Cofely Deutschland GmbHDieses Objekt in der Bozener Straße in Amberg wird durch Cofely mit Wärme versorgt.Energie-Contracting rechnet sich auch fürGewerbe-Immobilien wie diese in Radeberg.Im Dschungel der EnergieverordnungenProblemlöser Contracting für geringe NebenkostenDie Anforderungen an eine angepasste Wärmeversorgung steigen permanent. Energieeinsparverordnung(EnEV), Heizkostenverordnung und die Förderpolitik machen eine Lösungschwieriger. Die Zeit von Einkesselanlagen geht zu Ende, denn damit sind die Anforderungenaus EnEv und Energieeffizienz nicht zu realisieren. Das Ziel einer flächendeckendenLösung mittels Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) ist noch weit entfernt. Wer sich z. B. mit denAbhängigkeiten einer KWK-Lösung beschäftigen möchte, sollte schon mal einen Teil seinesJahresurlaubs dafür reservieren.Für eine 100-prozentige Mieterzufriedenheit(entspricht einer durchschnittlichen Wohnungstemperaturvon 22 °C) können 115 Prozent,135 Prozent oder auch mehr Energieaufgewendet werden – die jeweiligen Kostenträgt immer der Mieter. Die Annahme, dassfür ihn eine Wärmeversorgung bereits dannzufriedenstellend ist, wenn keine Störungenauftreten, ist auf lange Sicht falsch. Trotzdemwerden von Seiten der Eigentümer Rufelaut wie: „Bei uns wird jede Liegenschaftausreichend mit Wärme versorgt.“ Die Frage,zu welchem Preis und bei welcher Qualitätbleibt dabei unbeantwortet.In den letzten 15 Jahren hat sich der Heizölpreisverfünffacht. Haben Energieversorgerden technisch-wirtschaftlichen Aufwandihrer Leistung auch vervielfacht? Technischorientierte Verwalter gibt es selten, deswegenwird diese Kompetenz oft eingekauft.Trotzdem wird beispielsweise bei einemKesselausfall einfach nur dasselbe Modellwieder eingesetzt und damit eine weitereChance für mehr Energieeffizienz vertan.Bei der richtigen Herangehensweise könntenso auch einige hundert bis tausend Eurogespart werden. Hierzu müsste jedoch eineliegenschaftsbezogene Kesseltechnik eingesetztwerden.Energieeffizient bewirtschaften –aber richtig!Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung vontechnisch komplexen Heizsystemen ist in derheutigen kaufmännisch-juristisch geprägtenImmobilienverwaltung nicht realisierbar.Mit den Vorgaben aus der EnEV und denFragen nach dem Einsatz alternativer Energienverschiebt sich die Sichtweise von derkonservativen „Meine Heizung muss warmmachen“ hin zu einer zukunftsorientierten„Meine Heizung muss eine gute Energieeffizienzaufweisen“.Dieser Anforderung können jedoch nur Unternehmenmit dem Kerngeschäft „Energieeffizienz“nachkommen. Ein Contractorplant, finanziert und baut effiziente Energielösungen.Mangelhafte Planung erhöht seinGeschäftsrisiko. Seinen personellen Arbeitsaufwandwird ein Immobilienverwalter nichtleisten können. Seine Konzepte rechnen sicherst nach Jahren.Wird der Austausch einer Kesselanlagefällig, so wird dieser in der Regel mit demHeizungsbauer des Vertrauens realisiert.Beim Einsatz komplexer Systeme stellt sichhier die Frage des Weiterbildungsstands beider Bedienung und Wartung. Nach Ende derHerstellergewährleistung übernimmt in derRegel keiner die Versorgungssicherheit. DasRisiko wird an den Erwerber der Kesselanlageabgegeben.Ganz anders das Konzept des Contractors.Sein Leistungsumfang beinhaltet die Versorgungssicherheitmit kalkulierbaren Kostenbei Schäden über die gesamte Vertragslaufzeit.Ergänzend kommen die Leistungenhinzu, die aus Anforderungen der Förderpolitikerwachsen. So muss z. B. ein Blockheizkraftwerknachweislich die Grundversorgungmit Wärme leisten. Der Contractorliefert und dokumentiert die notwendigenDaten und ergänzt die jährliche Wartung undStörungsbehebung durch die regelmäßigeKontrolle aller Systeme. Unter zusätzlichemAufwand finanzieller Mittel und Kompetenzenbietet der Contractor einen systemunabhängigenLösungsansatz und kanndamit auch den steigenden Anforderungender EnEV gerecht werden.Utz Geßnerutz.gessner@cofely.deSeite 20 BVI-Magazin 04-2013


Energie & UmweltFotos: Bosch Thermotechnik GmbH Junkers DeutschlandRegenerative Energiesysteme in der Immobilie liefernbehagliche Wärme und schonen den Geldbeutel.Serie: Moderne Heiztechnik, Teil 3Regenerative SystemlösungenKombination von Gas-Brennwertgerät und Solaranlageoder Wärmepumpe macht sich bezahltBei der Wahl des Energieträgers ist dieZukunftssicherheit ein wichtiges Thema.Systeme zur Nutzung regenerativer Energienreduzieren erheblich den Verbrauch an fossilenBrennstoffen und den Ausstoß an CO 2.Solare GroßanlagenSolarthermie-Anlagen gewinnen Wärme ausder solaren Einstrahlung. Sie können denVerbrauch an Primärenergie für die Heizungund Warmwasserbereitung über das Jahrverteilt um bis zu 30 Prozent senken, denreinen Energiebedarf für die Warmwasserbereitungsogar um bis zu 60 Prozent.Solare Großanlagen für den Geschosswohnungsbaulegen den Schwerpunkt auf dieGesamteffizienz der Anlage. Das Herzstückdieser Solar-Energiezentrale ist die Steuerung.Eine Solar-Energiezentrale wie diesolaren Großanlagen von Junkers für biszu 200 Wohneinheiten lässt sich ins bestehendeHeizsystem einbinden. Tagesaktuelleoder monatliche Ertragsauswertungen desGesamtsystems ermöglichen ein Monitoringder Anlage. Der solare Ertragfür die Warmwasserbereitungund die Heizungsunterstützunglässt sich auch separat anzeigen– äußerst hilfreich für dieNebenkostenabrechnung.ErdwärmepumpenDie kostenlose Energie der Sonnelässt sich auch im Bodenanzapfen: In etwa 100 Meternist es das ganze Jahr über etwaWärmpepumpen bieten eine effektive undressourcenschonende Energieversorgungim Mehrfamilienhaus. Sie sind besondersgeeignet, wenn Flächenheizungen vorhandensind, und glänzen dort mit hervorragendenJahresarbeitszahlen.zehn Grad warm. Das nutzen Erdwärmepumpenbei der sogenannten oberflächennahenGeothermie für die Heizung undWarmwasserbereitung. Der für die Wärmepumpeeingesetzte Strom beträgt nur einViertel bis ein Fünftel der Gesamtenergie– drei Viertel bis vier Fünftel sind kostenlos.Deshalb rechnen sich die AnschaffungsundBohrkosten über die Anlagenlaufzeit.Erdwärmepumpen sind eine sinnvolle undwirtschaftlich sehr rentable Option fürMehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. DieWohnungsgenossenschaft Union Wismarbeispielsweise installierte in einem Gebäudemit zehn Wohnungen eine Wärmepumpevon Junkers und ließ neun Erdsondenverlegen. Das Ergebnis: Pro Jahr spartdie Wärmepumpe gegenüber einer Gas-Brennwert-Anlage nochmal etwa 3.000 Euroan Heizkosten.Auch die Kombination eines Brennwertgerätsund einer Luft/Wasser-Wärmepumpegewinnt im Bestand immer mehr an Bedeutung.Es gibt mittlerweileabgestimmte Hybridsystememit intelligenterRegelung, mit denen sichdie Vorteile von Wärmepumpenund die Effizienzmoderner Brennwerttechnikverbinden lassen. Hatbeispielsweise die Wärmepumpein der kaltenJahreszeit ihr Leistungsoptimumerreicht, heiztdas Gas-Brennwertgerätzu, um den erforderlichenWärmebedarf zudecken. Ein bestehendesBrennwertgerät kann insGesamtsystem übernommen werden, unddie Heizkörper können beispielsweise genauwie vorhandene Rohrleitungen weiterhingenutzt werden.Für den Einbau von Solaranlagen undWärmepumpen können Eigentümer finanzielleMittel im Rahmen des Marktanreizprogrammsund weiterer Förderprogrammevon Bund, Ländern und auf kommunalerEbene von Energieversorgern beantragen. Jens Mischkejens.mischke@de.bosch.com ZukunftssicheresEnergiekonzeptFür ein neu erbautes Mehrfamilienhaus mit27 Wohneinheiten wollte die Rost WohnbauGmbH aus Fürth ein regeneratives Energiekonzeptrealisieren. Mit Hilfe von Junkers entstandein Vorzeigeprojekt, das Solarthermieund Gas-Brennwerttechnik kombiniert undbisher bayernweit beispielhaft ist. Das Wärmesystemüberzeugt durch maximalen solarenErtrag („Verbrauch vor Speicherung“), eine vorrangigsolare Trinkwassererwärmung, die Senkungder Heizkosten durch Reduzierung derKesselstarts und hohe Jahresnutzungsgrade.BVI-Magazin 04-2013 Seite 21


Impressum, Hersteller & DienstleisterHersteller & DienstleisterIn dieser Ausgabe finden Sie Informationenund Beiträge von folgenden UnternehmenAareal Bank AGDOMCURA AGInRaCoN GmbHWestWood ®Qualität + ErfahrungSeite 22 BVI-Magazin 04-2013www.aareal-bank.com Tel. +49 611 348-0 Seite 2Cofely Deutschland GmbHwww.cofely.de Tel. +49 221 46905-0 Seite 20www.domcura-ksh.de Tel. +49 431 54654-196 Seite 24Hausbank München eGwww.hausbank.de Tel. +49 89 55141-434 Seite 23www.InRaCon.de Tel. +49 8824 913649 Seite 12+13JU-Metallwarenfabrik GmbHwww.ju-online.de Tel. +49 7952 603-0 Seite 18Junkerswww.junkers.com Tel. +49 7153 306-0 Seite 2+21WestWood Kunststofftechnik GmbHwww.sicherohne.de Tel. +49 5702 8392-0 Seite 2+19BVI magazinDie nächste Ausgabe erscheint am 15.10.13,Anzeigenschluss ist der 2. September.VorschauSchwerpunktthemen in den kommenden BVI-Ausgaben:Oktober: ImmobilienbewertungDezember: ImmobilienrechtSagen Sie uns Ihre Meinung!Wenn Sie einzelne Artikel des BVI-Magazins kommentierenmöchten, schreiben Sie uns an leserbrief@bvi-magazin.de.Impressum BVI.magazinDas BVI-Magazin ist die Verbandspublikationdes BVI Bundesfachverbandesder Immobilienverwalter e. V. fürseine Mitglieder. Mitglieder im BVIerhalten diese Zeitschrift im Rahmenihrer Mitgliedschaft. Das BVI-Magazinerscheint jeden zweiten Monatund berichtet über branchenrelevanteThemen, Programm & Veranstaltungendes BVI ebenso wie über Angebote &Innovationen, Projekte & Lösungenvon Partnern und Mitgliedern.HerausgeberBVI Bundesfachverbandder Immobilienverwalter e. V.Schiffbauerdamm 8 · 10117 BerlinTel.: +49 30 308729-17Fax: +49 30 308729-19service@bvi-verwalter.dewww.bvi-verwalter.deGeschäftsführer:Heinz Michael SparmannVerlagBVI Bundesfachverband derImmobilienverwalter e. V.Schiffbauerdamm 8 · 10117 BerlinTel.: +49 30 308729-17Fax +49 30 308729-19service@bvi-verwalter.dewww.bvi-verwalter.deAnsprechpartner RedaktionCornelia FreiheitTel.: +49 30 23457668cornelia.freiheit@bvi-verwalter.deVerantwortlich i.S.d.P.:Heinz Michael SparmannAbonennten-BetreuungBrigitta ElsnerTel.: +49 30 308729-17brigitta.elsner@bvi-verwalter.deAnzeigenAuctores GmbHAmberger Straße 8292318 Neumarkt i. d. OPf.Tel.: +49 9181 5095-0Fax: +49 9181 5095-200info@auctores.dewww.auctores.deAnsprechpartner AnzeigenAndrea Hetz-FellnerTel.: +49 9181 5095-162info@bvi-magazin.deLayout/GrafikdesignAuctores GmbHDruck und Verarbeitungpixelpress krause media e. k.DruckauflageHeft 4, Aug. 2013 (5. Jahrgang): 1.000FotosSiehe Einzelbildnachweis. Titelbild:Onidji/Fotolia. Namentlich gekennzeichneteBeiträge geben dieAuffassung der Verfasser, nichtunbedingt diejenige der Herausgeberwieder. Unverlangt eingesandteManuskripte und Fotos werden nichthonoriert bzw. zurückgeschickt.Mit der Annahme zur Veröffentlichungerwirbt der Herausgeber vomVerfasser alle Rechte, insbesonderedie Rechte zur weiteren Vervielfältigungzu gewerblichen Zwecken.Nachdruck und Vervielfältigung jederArt, auch die elektronische Verwertung,sind nur mit Genehmigung desHerausgebers zulässig. Der Herausgeberhaftet nicht für die Eigenschaftender beschriebenen Produkte.Dieser Ausgabe liegt einBeileger der Firma Dr. HauerFinancial Services GmbH bei.


Die Hausbank München –der ideale Partner für dieImmobilienwirtschaftSeit vier Jahrzehnten bietet die Hausbank München ihren Kunden erstklassige Leistungen rund um dieImmobilie. Zwei bewährte Services feiern jetzt ihr Jubiläum: Seit 40 Jahren unterstützt die hauseigeneBranchensoftware VS3 Immobilienverwalter bei ihren Aufgaben. Bereits 30 Jahre nutzen Immobilienbesitzerund -verwalter den Kautions-Service. Von der Kompetenz, die sich die Hausbank über all die Jahre aufgebaut hat,profitieren die Kunden täglich.40 30JahreVerwalter-ServiceJahreKautions-ServiceDie zertifizierte Branchensoftware VS3 ermöglicht esImmobilienverwaltern, die Ausführung von Ver walteraufgabenprofessionell und effektiv abzuwickeln undvereinfacht zeitaufwändige Arbeiten:30.000 Immobilienbesitzer und ­verwaltungen inDeutschland nutzen den Kautions­Service derHausbank, um die täglichen Aufgaben effektiv undprofessionell zu bearbeiten:– Erstellen von Wirtschaftsplan undJahresabrechnung (inkl. § 35 a EStG)– Datenmanagement, Archivierung von Dokumenten– Integriertes und automatisches Online­Banking– Datensicherheit auf höchstem Niveau– Gesetzeskonforme Anlage gemäß § 551 BGB– Direkter Zugriff auf die Kaution– Versand von Zins­ und Steuerbescheinigungenan Mieter– Keine Kontoeröffnungs­ und KontoführungsgebührenHaben Sie Fragen zu unseren Services?Die Spezialisten­Teams der Hausbank freuen sich auf Ihre Kontaktaufnahme unterder Rufnummer 089 55141­434 oder per E­Mail: verwalter@hausbank.de.Weitere Informationen:www.hausbank.de


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