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ZUM INHALT<br />
I.<br />
II.<br />
III.<br />
IV.<br />
V.<br />
VI.<br />
VII.<br />
VIII.<br />
IX.<br />
X.<br />
XI.<br />
XII.<br />
VORWORT 2<br />
ANGEBOT IM ÜBERBLICK 6<br />
CHANCEN UND RISIKEN 10<br />
STANDORT. METROPOLE LEIPZIG 20<br />
OBJEKTLAGE. LEIPZIGER WESTEN 28<br />
OBJEKT IM DETAIL 32<br />
BAULEISTUNG UND AUSSTATTUNG 52<br />
BAUBEGLEITENDE KONTROLLE. TÜV 58<br />
ENERGIEKONZEPT 62<br />
KAUFPREISE UND KAUFPREISAUFTEILUNG 66<br />
RECHTLICHES KONZEPT 70<br />
STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN 78<br />
VERTRAGSPARTNER UND REFERENZEN 84<br />
HAFTUNGS- UND ANGABENVORBEHALTE 90
IHRE KAPITALANLAGE IN LEIPZIG
:[Initiator]<br />
VORWORT<br />
Es gibt viele Gründe für eine Investition in eine Immobilie. Der<br />
beste Grund ist ohne Zweifel Ihre Zukunft. Um das zu erreichen,<br />
sind in sich schlüssige und ertragsorientierte Gesamtkonzepte<br />
unumgänglich. Basierend auf der Idee, modernes<br />
Wohnen in historischen Bauwerken zu realisieren und damit<br />
ein hohes Maß an Lebensfreude zu erreichen. Deshalb planen<br />
wir für Sie. In guten und entwicklungsfähigen Stadtlagen von<br />
Leipzig. Dabei legen wir Wert auf Potenzial. Mit Weitsicht.<br />
Denn ausschließlich eine stetige Wertentwicklung der von uns<br />
konzipierten Immobilien ist unser wie Ihr Ziel. Was dafür getan<br />
werden muss, erledigen wir für Sie!<br />
Die <strong>LEWO</strong> <strong>Unternehmensgruppe</strong> ist einer der erfolgreichen<br />
Ansprechpartner im Bereich Immobilien in Leipzig. Die <strong>Unternehmensgruppe</strong><br />
ist auf die Entwicklung von Immobilien und<br />
die damit verbundene langfristige und ganzheitliche Betreuung<br />
von Objekten ausgerichtet. In der Verbindung mit vorausschauend,<br />
durchdachten Konzepten sind wir gerade durch eine<br />
günstige Firmenkonstellation in der Lage, alle vorteilhaften<br />
Synergieeffekte für Sie punktuell zu konzentrieren und zu nutzen.<br />
Innerhalb dieser <strong>Unternehmensgruppe</strong> zeichnet die EBV<br />
2 |Vorwort<br />
Zierelemente an der Fassade des Westend-Domizils in<br />
Leipzig, Weißenfelser Straße 68 [Fertigstellung 2009]<br />
Grundbesitz GmbH als Bauträger und Projektentwickler für<br />
die nachhaltige Sanierung und gezielte Nachsanierung von<br />
Objekten verantwortlich. Gemeinsam mit der <strong>LEWO</strong> Immobilien<br />
GmbH werden diese Immobilien über die Entwicklung<br />
und Realisierung hinaus umfassend betreut - durch eine kompetente<br />
Hausverwaltung mit angeschlossenem Gebäudeservice,<br />
aktive Wohnungsvermietung und effektive Verwaltung (so<br />
genannte WEG- und SE-Verwaltung).<br />
Worin liegen Ihre Vorteile, gerade mit uns zusammen zu arbeiten?<br />
Durch unsere Präsenz vor Ort, unsere langjährigen Erfahrungen<br />
am Leipziger Immobilienmarkt und mit Hilfe eines<br />
Netzwerkes qualifizierter Partner sind wir in der Lage, schnell<br />
und effektiv die für Sie interessanteste Lösung zu finden.<br />
Uns ist es wichtig, Immobilien weiter zu entwickeln, die in der<br />
Vollendung sehr gute Wertsteigerungskapazitäten aufweisen.<br />
Wir realisieren Ihre Immobilie mit höchsten Ansprüchen. Denn<br />
wir entwickeln eigene individuelle und erfolgreiche Konzepte,<br />
um Immobilien für Sie als Kapitalanleger besonders interessant<br />
zu gestalten.<br />
Nach Befunduntersuchungen restaurierter Aufgang im Möbius-Haus<br />
in Leipzig, Fröschelstraße 2 [Fertigstellung 2007]<br />
Wir stehen für ein effektives Dienstleistungsspektrum. Innovativ<br />
sein und einen Nutzen bieten. Ehrlichkeit, Zuverlässigkeit<br />
und ein hohes Niveau an Eigenverantwortung sind unsere<br />
Leitsätze. Auf dieser Grundlage entwickeln wir nachhaltig erfolgreiche<br />
Projekte und schaffen langfristige immobile Werte.<br />
Leistung und Service verstehen und organisieren wir ganzheitlich.<br />
Nachhaltigkeit hat bei uns höchste Priorität. In Verbindung<br />
mit einer umfassenden Beratung in allen Fragen rund<br />
um Ihre Immobilie werden Sie auch nach dem Kauf mit maximalem<br />
Erfolg durch uns betreut.<br />
Orientierte sich das Wohnen in den zurückliegenden Epochen<br />
in einem ständigen Auf und Ab zwischen Zweckdienlichkeit<br />
und Luxus, wollen wir gemeinsam mit Ihnen individuelle Immobilien<br />
gestalten, ohne dabei Zweck und Annehmlichkeit<br />
gegenüber zu stellen. Vielmehr werden wir für Sie ein hohes<br />
Maß an Lebensfreude bei der Nutzung erreichen. Wir beraten<br />
Sie gern und freuen uns darauf, Sie in einem persönlichen Gespräch<br />
kennen zu lernen.<br />
Stephan Praus<br />
Geschäftsführer, Gründer und Ideengeber<br />
der <strong>LEWO</strong> <strong>Unternehmensgruppe</strong>
Historische Eingangshalle im Dorothea-Weber-Haus in<br />
Leipzig, Blümnerstraße 34 [Fertigstellung 2006]<br />
Restaurierte Stuckarbeiten in der Eingangshalle des Stadtpalais,<br />
Cöthner Straße 14 [Fertigstellung 2008]<br />
IMMOBILIEN MIT ZUKUNFT<br />
Moderne wie hochwertige Badausstattung mit Fußbodenheizung<br />
in der Alten Tuchfabrik [Fertigstellung 2010]<br />
nachhaltige Immobilienbetreuung<br />
“ Unser Kerngeschäft ist die nachhaltige Entwicklung von Immobilien, basierend auf vorausschauenden und durchdachten<br />
Konzepten, in Kombination mit langfristiger und ganzheitlicher Betreuung.”<br />
Wir sind die Verbindung von Mieter und Eigentümer.<br />
Schon von der Idee, über die Realisierung bis zur täglichen Verwaltung über Jahrzehnte.<br />
LEITBILD<br />
|Vorwort<br />
3
4<br />
LEITBILD<br />
UNSER ALLEINSTELLUNGSMERKMAL<br />
UNSER SINN<br />
UNSER ANSPRUCH<br />
UNSER ZIEL<br />
UNSERE MITARBEITER<br />
UNSER HANDELN UND AUFTRETEN<br />
UNSERE PARTNER<br />
|Vorwort<br />
Fassadenornamentik am historischen Möbius-Haus in<br />
Leipzig-Reudnitz, Fröschelstraße 2 [Fertigstellung 2007]<br />
Photovoltaik-Anlage auf dem Dach des Karl-Franke-Domizils<br />
in Leipzig, Heinickestraße 3 [Fertigstellung 2011]<br />
Treppenhausgestaltung im Wilhelm-Plessing-Domizil in<br />
Leipzig, Shakespearestraße 66 [Fertigstellung 2012]<br />
Die Immobilie der Zukunft vereint Denkmalschutz mit regenerativen Energien. Wir entwickeln nachhaltige, attraktive Immobilienprojekte,<br />
die durch die Nutzung von regenerativen Energien bei gleichzeitiger Optimierung der CO2-Bilanz eine dauerhaft<br />
obere Marktposition erreichen. Das ist Nachhaltigkeit.<br />
Wir schaffen Sicherheit! Wir schaffen ein Zuhause für unsere Mieter in dem Sie entspannt wohnen können. Unsere Investoren haben<br />
eine sichere Kapitalanlage mit der sie für ihre Zukunft und die ihrer Kinder und Enkelkinder sorgen können. Wir betreuen unsere<br />
Kunden vor, während und nach dem Kauf umfassend und zuverlässig so dass sie sich auf ihr Leben konzentrieren können.<br />
Wir handeln zielorientiert und schnell. Wir schaffen Vertrauen durch Transparenz, Ehrlichkeit und Zuverlässigkeit. Wir leben unsere<br />
Unternehmenskultur und entwickeln uns ständig weiter. Mit Respekt und Akzeptanz begegnen wir unseren Kunden, Partnern<br />
und Mitarbeitern auf Augenhöhe.<br />
Unser Ziel ist es, innovative, zukunftsorientierte und vor allem energiesparende Immobilienprojekte zu entwickeln. Durch hohe<br />
Mieter- und Kundenzufriedenheit wollen wir eine hohe Empfehlungsquote erreichen. Wir wollen gesund und dauerhaft wachsen.<br />
Unser Ziel ist die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens und unserer Mitarbeiter.<br />
Wir sind ein hoch qualifiziertes, zielstrebiges Team aus freundlichen und eigenverantwortlich handelnden Mitarbeitern. Durch soziale<br />
Kompetenz, Anerkennung, und die Möglichkeit zur Weiterbildung schaffen wir ein sicheres Umfeld für unsere Mitarbeiter<br />
und die Voraussetzung, dass sie sich persönlich weiterentwickeln können. Unsere Mitarbeiter werden aktiv in die Unternehmensentwicklung<br />
einbezogen. Wir sind ein TEAM.<br />
Wir liefern zuverlässige Produkte und arbeiten mit einem hervorragenden Partnernetzwerk zusammen. Wir sanieren historische<br />
Immobilien in der Region und tragen so gemeinsam mit regionalen Handwerksunternehmen zur Erhaltung kultureller Werte und<br />
zur Verschönerung des Leipziger Stadtbildes bei. Wir sind der zuverlässige Partner und übertreffen die Erwartungen unserer Kunden<br />
regelmäßig.
I. ANGEBOT IM ÜBERBLICK
6<br />
:[Überblick]<br />
ANGEBOT<br />
Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot der EBV Grundbesitz<br />
GmbH als Prospektherausgeberin und Verkäuferin, die<br />
in Leipzig (Kleinzschocher), Kötzschauer Straße 4, insgesamt<br />
sechs Wohneinheiten mit Sanierungsverpflichtung verkauft.<br />
Die angebotenen Wohneinheiten haben Wohnflächen zwischen<br />
ca. 74 m² und 92 m².<br />
Das Angebot richtet sich an Investoren, die diese Wohnungseigentumseinheiten<br />
<strong>zum</strong> Zwecke der langfristigen Vermietung<br />
bzw. <strong>zum</strong> Selbstbezug erwerben wollen. Dieses Angebot ist<br />
daher nicht geeignet für Investoren, die eine kurze Anlagedauer<br />
mit einer feststehenden Verzinsung des Kapitals während<br />
des gesamten Anlagezeitraumes und die Rückzahlung zu<br />
einem fest bestimmten Zeitpunkt wünschen und die nicht die<br />
im Prospekt genannten Risiken tragen wollen.<br />
ANBIETER<br />
STANDORT<br />
ANGEBOTENE GEBÄUDE<br />
WOHNUNGSGRÖSSEN<br />
|Angebot im Überblick<br />
Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren, die eine individuelle<br />
Kapitalanlegereigentumswohnung <strong>zum</strong> Zwecke der<br />
langfristigen sachwertunterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung<br />
unter Berücksichtigung der im Prospekt beschriebenen<br />
Chancen erwerben wollen. Sie müssen aber in jedem Fall<br />
nachhaltig bereit und wirtschaftlich in der Lage sein, die im<br />
Prospekt genannten und unbedingt zu beachtenden Risiken<br />
einzugehen und die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung<br />
ggf. ergebende Unterdeckung zwischen Einnahmen<br />
und Ausgaben zu finanzieren bzw. auszugleichen.<br />
Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung<br />
der Prospektherausgeberin wahrheitsgemäß, sorgfältig<br />
und vollständig über alle Umstände, die für die Entscheidung<br />
des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher<br />
Bedeutung sind oder sein können. Da durch den<br />
• EBV Grundbesitz GmbH, Cöthner Straße 62, 04155 Leipzig<br />
Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben wird, ist nicht<br />
auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu<br />
einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die<br />
Prospektherausgeberin steht für die wahrheitsgemäße und<br />
vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten<br />
Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung.<br />
Keine Verantwortung kann für die von Vertriebspartnern ggf.<br />
vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw. über<br />
den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen<br />
werden, da diese von der Prospektherausgeberin nicht geprüft<br />
wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind. Die Prospektherausgeberin<br />
überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung<br />
des Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten<br />
wirtschaftlich sinnvoll ist.<br />
• Leipziger Westen, Stadtteil Kleinzschocher; gute, grüne und ruhige Lage inmitten eines Wohnviertels architektonisch wertvoller<br />
Gründerzeitbebauung (Konzept einer teilweise offenen, aufgelockerten und durchgrünten Blockrandbebauung) nahe des Leipziger<br />
Neuseenlandes; in unmittelbarer Nähe – fußläufig – befinden sich Bus- und Straßenbahnanschluss, innerhalb des Stadtteiles<br />
darüber hinaus auch vielfältige Einkaufsmöglichkeiten; die Innenstadt ist mit dem Fahrzeug in ca. fünfzehn Minuten zu<br />
erreichen; bis <strong>zum</strong> nördlich gelegenen Flughafen und den Autobahnen A38 und A9 sind es etwa 30 Minuten<br />
• Mehrfamilienwohnhaus mit insgesamt sechs Einheiten und 499,91 m² Wohnfläche auf einer Grundstücksfläche von 600 m²<br />
• ca. 74 m² - 92 m²<br />
Straßenseitige Ansicht des denkmalgeschützten Wohnhauses<br />
Kötzschauer Straße 4 in Leipzig [Bestand 2012]<br />
Rückwärtige Ansicht des denkmalgeschützten Wohnhauses<br />
Kötzschauer Straße 4 in Leipzig [Bestand 2012]
Perspektivische Ansicht des denkmalgeschützten Wohnhauses<br />
mit freistehender Giebelfassade [Bestand 2012]<br />
BAULEISTUNG<br />
BAUGENEHMIGUNG<br />
BAUÜBERWACHUNG<br />
BEZUGSFERTIGKEIT|GESAMTFERTIGSTELLUNG<br />
KAUFPREIS<br />
ERWERBSNEBENKOSTEN<br />
MIETERWARTUNG<br />
MIETPOOL<br />
MIETNEBENKOSTEN<br />
HAUSVERWALTUNG<br />
ABSCHREIBUNG<br />
Kassettierte Hauseingangstür im rückwärtigen Bereich des<br />
denkmalgeschützten Wohnhauses [Bestand 2012]<br />
Teilansicht des historischen Treppenhauses mit Wohnungseingängen,<br />
hier im Bereich Hochparterre [Bestand 2012]<br />
• umfassende Sanierung und Modernisierung im Außen- und Innenbereich<br />
• vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie das Energiekonzept<br />
• Bauantrag wurde eingereicht [63.31-VV/2012-148-SL]<br />
• durch einen TÜV-zertifizierten Sachverständigen gemäß Vertrag über Baubegleitendes Qualitätscontrolling<br />
• geplant <strong>zum</strong> 30.07.2014 [Bezugsfertigkeit] und 30.09.2014 [Gesamtfertigstellung]<br />
• 2.399 €/m²<br />
• Kaufpreis pro Wohneinheit von 178.650,00 € bis 219.630,00 €<br />
• ca. 6,0 % des Kaufpreises zzgl. Bauzeitzinsen<br />
ANGEBOT<br />
• ca. 5,80 €/m² [gemäß Leipziger Mietspiegel 2008, ImmobilienKompass (Capital) und den langjährigen Erfahrungen des<br />
Verwalters; Besonderheit: höherer Ertrag/niedrigere Nebenkosten durch zusätzliche Dämmung im Fassaden-, Boden- und<br />
Dachbereich sowie den Einsatz regenerativer Energie]<br />
• es wird den einzelnen Erwerbern angeboten, ihre jeweiligen Einheiten über einen Mietpool durch das Unternehmen<br />
<strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH zu betreuen; entsprechende Angaben sind dem “Rechtlichen Konzept” zu entnehmen<br />
• WEG- und SE-Verwaltung derzeit monatlich jeweils brutto € 23,80 pro Wohneinheit<br />
• Instandhaltungsrücklage wird mit monatlich 0,25 €/m² gebildet<br />
• <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH, Cöthner Straße 62, 04155 Leipzig<br />
• 8 Jahre x 9 % und 4 Jahre x 7 % des Sanierungsaufwandes gem. § 7i EStG – vgl. hierzu die Anmerkungen in den<br />
rechtlichen/steuerlichen Angaben im Prospekt (der Sanierungsaufwand beträgt geschätzt ca. 87,58 % vom Kaufpreis);<br />
40 Jahre x 2,5 % der Altbausubstanz (der Altbausubstanzanteil beträgt geschätzt ca. 6,67 % vom Kaufpreis)<br />
|Angebot im Überblick<br />
7
8 |Angebot im Überblick
II. CHANCEN UND RISIKEN
:[Risiken]<br />
CHANCEN<br />
Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet eine gute Chance<br />
zur Wertsteigerung wahrzunehmen, da momentan – betrachtet<br />
auf einen 30-Jahres-Zeitraum – nicht zuletzt aufgrund<br />
der Wirtschaftskrise relativ niedrige, aktuell jedoch wieder anziehende<br />
Grundstückswerte, Baupreise und Zinsniveaus zu<br />
verzeichnen sind. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen<br />
ist eine Immobilie grundsätzlich als wertbeständig und relativ<br />
krisensicher zu bezeichnen. Das Eigentum genießt besonderen<br />
Schutz und ist grundsätzlich nicht entziehbar. Inflationäre<br />
Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldmarktpolitik<br />
befürchtet werden, sind aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit<br />
von Grund und Boden regelmäßig nicht zu erwarten,<br />
weshalb langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung<br />
besteht. In jeder Phase der Haltedauer besteht aber<br />
auch das Risiko von Wertverlusten. Insofern birgt das angebotene<br />
Investment – wie jede andere Kapitalanlage auch – nicht<br />
nur Chancen, sondern auch Risiken. Mit diesem Kapitel will<br />
die Verkäuferin den Erwerber möglichst umfassend auch über<br />
oftmals sehr unwahrscheinliche, jedoch potenziell denkbare<br />
Risiken aufklären.<br />
Nachfolgend werden daher zehn der wichtigsten Faktoren zur<br />
Beurteilung der Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen<br />
dargestellt. Essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment<br />
sind demnach zuverlässige Vertragspartner, eine<br />
rechtssichere Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne<br />
und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes<br />
Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige<br />
Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, ei-<br />
10 |Chancen und Risiken<br />
Sanierungsbeispiel – Fassadenornamentik am Referenzobjekt<br />
Richard-Rudolph-Domizil, Heinickestraße 1 in Leipzig...<br />
ne größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung<br />
und die optimale Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen.<br />
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung<br />
aktuell immer nur eine Bestandsaufnahme darstellen<br />
kann und zukünftige Betrachtungen zwangsläufig nur Prognosecharakter<br />
haben. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen,<br />
dass die dargestellten Chancen und Risiken auch kumuliert,<br />
d.h. gehäuft auftreten können. Konkret ist denkbar, dass<br />
ein Investor im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige Realisierung<br />
mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall<br />
gerät, indem er bspw. bei hoher Fremdfinanzierung, die<br />
dazu führt, dass die Einnahmen die Ausgaben einschließlich<br />
Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht in der Lage ist, die so<br />
entstandene Unterdeckung durch sein persönliches, ggf. sich<br />
auch verschlechterndes Einkommen und/oder Vermögen zu<br />
finanzieren bzw. auszugleichen.<br />
1. VERTRAGSPARTNER<br />
Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen Partners<br />
von großer Bedeutung. Dies gilt sowohl für die Verkäufer<br />
als aber auch für die Käuferseite.<br />
Die EBV Grundbesitz GmbH (nachfolgend nur Verkäufer genannt)<br />
schließt und hält daher i.d.R. nur Verträge mit Erwerbern,<br />
die durch einen Finanzierungsnachweis eines Kreditinstitutes<br />
belegen, dass die für die Investition erforderlichen Ei-<br />
...jeweils vor und nach der aufwändigen Revitalisierung<br />
des historischen Wohnhauses [Fertigstellung 2012]<br />
genmittel zur Verfügung stehen und auch etwa eingeplante<br />
Fremdmittel zugesagt sind.<br />
Umgekehrt offenbart der Verkäufer seine wirtschaftlichen Verhältnisse<br />
sowie seine Leistungsfähigkeit u. a. durch die in der<br />
Vergangenheit allein oder mit Kooperationspartnern realisierten<br />
Referenzprojekte, die <strong>zum</strong> Teil auch in diesem Prospekt abgedruckt<br />
sind.<br />
Die für die Verwaltung des Objektes (WEG-Gemeinschaft und<br />
Geschäftsführung des Mietpools) vorgesehene Hausverwaltung<br />
<strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH ist mit dem Verkäufer wirtschaftlich<br />
und personell verflochten, wodurch einerseits eine<br />
reibungslose Zusammenarbeit und Kommunikation möglich<br />
ist, andererseits jedoch auch Interessenkollisionen nicht ausgeschlossen<br />
werden können.<br />
Bei Insolvenz des Verkäufers hat der Käufer erst nach Bildung<br />
des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung einer Auflassungsvormerkung<br />
im Grundbuch grundsätzlich die Sicherheit<br />
auf Übertragung des erworbenen Objektes. Er erhält jedoch<br />
keinen rechtlichen Anspruch auf Fertigstellung der Baumaßnahmen<br />
und muss möglicherweise in Absprache mit den<br />
übrigen Investoren die Modernisierung bzw. den Ausbau teilweise<br />
oder vollständig in eigener Verantwortung durchführen<br />
lassen. Die Kosten hierfür kann er im Wege des Schadenersatzes<br />
oder der Minderung verlangen bzw. gegen den Kaufpreis<br />
stellen. Im Falle der Insolvenz des Verkäufers kann dies jedoch<br />
dazu führen, dass die Restleistungen oder Mängel gerichtlich
Sanierungsbeispiel – nach Befunduntersuchungen rekonstruierte<br />
Schablonierung [Fertigstellung 2012]<br />
festgestellt werden müssen, um letztendlich lastenfreies Eigentum<br />
zu erhalten. Hierdurch kann es zu einer Erhöhung der<br />
Kosten durch Sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen,<br />
Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des Modernisierungs- und<br />
Herstellungsaufwandes oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten<br />
mit weiteren Investoren/Miteigentümern kommen.<br />
Dies kann weiter dazu führen, dass die Baumaßnahmen erheblich<br />
verspätet und im Extremfall überhaupt nicht durchgeführt<br />
werden, mit der Folge, dass der Investor die Zinsen und<br />
die Tilgung für die anteilig bereits aufgenommene Kaufpreisfinanzierung<br />
bzw. die gesamte Darlehenssumme (zurück) zu<br />
zahlen hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen.<br />
Dem Erwerber ist eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung<br />
des Vertragsobjektes in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs<br />
zu leisten (§ 632a Abs. 3 BGB). Diese Vertragserfüllungssicherheit<br />
schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen eintreten<br />
und das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt wird,<br />
obwohl der Erwerber Zahlungen an den Verkäufer leistete.<br />
Dem Erwerber ist es andererseits bei einem vertragsgerechten<br />
Verhalten durch seinen Vertragspartner nach dem Gesetz<br />
grundsätzlich nicht gestattet, die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages<br />
zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu<br />
erklären. Solche Möglichkeiten bestehen in der Regel nur,<br />
wenn sich der Verkäufer seinerseits vertragswidrig verhält.<br />
Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen, z. B. Finanzierungsschwierigkeiten<br />
oder einseitige Motive in der Person des<br />
Erwerbers, z. B. der im nachhinein auftretende Wunsch, die Er-<br />
Sanierungsbeispiel – Bekrönung der Wohnungseingänge<br />
vor und nach der Revitalisierung [Fertigstellung 2012]<br />
werbskosten für eine andere Vermögensanlage oder die private<br />
Lebensführung zu verwenden, gestatten nicht den Rücktritt<br />
vom Vertrag. Den Erwerber trifft deshalb das Risiko, dass er<br />
am Grundstückskauf festhalten muss, auch wenn er aufgrund<br />
seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse daran<br />
nicht (mehr) festhalten will.<br />
2. VERTRAGSGESTALTUNG<br />
Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Wohnungseigentum<br />
im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)<br />
angeboten. Der Erwerber wird daher Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
des erworbenen Hauses. Dazu wird<br />
für das Objekt ein Verwalter für das Gemeinschaftseigentum<br />
bestimmt und ein entsprechender Vertrag geschlossen, in welchen<br />
der Erwerber eintritt (siehe hierzu „6. Verwaltung“). Mit<br />
Kaufvertragsabschluss wird dem Erwerber einer zu vermietenden<br />
Wohnung angeboten, auf unbestimmte Zeit in eine Mietpoolgesellschaft<br />
bürgerlichen Rechts einzutreten, wobei die<br />
Kündigung erstmals <strong>zum</strong> Ablauf von 10 Jahren unter Einhaltung<br />
einer Frist von drei Monaten <strong>zum</strong> Jahresende möglich ist.<br />
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon<br />
unberührt. Mit Beitritt zur Mietpoolgesellschaft bürgerlichen<br />
Rechts ist ein Auftrag zur Verwaltung des Sondereigentums<br />
verbunden (siehe hierzu „5. Nutzungskonzept“ und „6. Verwaltung“).<br />
Der hier angebotene Erwerb von noch zu modernisierenden<br />
bzw. auszubauenden Bestandseigentumseinheiten nebst ggf.<br />
Sanierungsbeispiel – detailgetreu aufgearbeitetes Treppengeländer<br />
im Richard-Rudolph-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />
CHANCEN<br />
Sondernutzungsrechte erfolgt im Wege eines Bauträgervertrages<br />
über WEG-Eigentum zu einem Festpreis. Demnach erhält<br />
der Erwerber eine schlüsselfertig modernisierte bzw. hergestellte<br />
Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen<br />
oder anderen Baurisiken der Verkäufer trägt. Zahlungen an<br />
den Verkäufer erfolgen unter Beachtung der Erwerbersicherung<br />
nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).<br />
Dies bedeutet, dass der Erwerber nur in der Höhe Zahlungen<br />
zu leisten hat, wie auch Bauleistungen durch den Verkäufer erbracht<br />
wurden bzw. durch Bürgschaft abgesichert sind. Kontrolliert<br />
werden diese Bauleistungen durch den vom Verkäufer<br />
beauftragten TÜV (siehe hierzu „4. Qualität der Baumaßnahmen“).<br />
Der Verkäufer steht darüber hinaus für die mögliche<br />
bezugsfertige Übergabe des Sondereigentums bis zu dem im<br />
Prospekt geplanten und im Notarvertrag exakt bezeichneten<br />
Termin ein. Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer dem<br />
Erwerber fünf Jahre ordentliche Mängelbeseitigung auf seine<br />
Bauleistungen am Gebäude.<br />
Allgemein besteht das Risiko, wenn der Verkäufer leistungsunfähig<br />
wird, dass Herstellungsansprüche nur bedingt oder gar<br />
nicht gegen ihn durchgesetzt werden können. Bei der Sicherung<br />
der MaBV durch Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt<br />
ist zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit besteht,<br />
dass Zahlungen von der Fertigstellung und der Beseitigung<br />
von Mängeln abhängig gemacht werden können. Gleiches<br />
gilt für die Vertragserfüllungssicherheit nach § 632a Abs. 3<br />
BGB in Höhe von 5 %, wenn diese durch Einbehalt von den<br />
Raten bzw. entsprechend gestellter Sicherheit realisiert wird.<br />
|Chancen und Risiken<br />
11
CHANCEN UND RISIKEN<br />
Sobald vollständig gezahlt bzw. die geleistete Sicherheit zurückgegeben<br />
wurde oder weitergehende Ansprüche gegen<br />
den Verkäufer entstehen (z. B. Schadenersatz wegen der mit<br />
dem Ankauf verbundenen Nebenkosten, wegen eintretender<br />
Verzögerungsschäden, Miet-/Nutzungsausfall, entgangener<br />
Steuervorteil oder wegen Mängel nach vorbehaltloser Abnahme),<br />
trägt der Käufer das Risiko der fehlenden Leistungsfähigkeit<br />
des Verkäufers. Bei der Überzahlungssicherung der MaBV<br />
durch Bürgschaft ist zu berücksichtigen, dass neben dem gesicherten<br />
Anspruch auf vertragsgemäße Herstellung und<br />
Übereignung der Eigentumswohnung im Zusammenhang mit<br />
dem Grundstückserwerb, weitergehende Forderungen gegenüber<br />
dem Verkäufer entstehen können, für deren Erfüllung<br />
die Sicherheit nicht ausreicht. Denkbar sind z. B. Schadenersatzansprüche,<br />
die auf Erstattung der Vertragskosten oder den<br />
Ersatz von Verzögerungsschäden oder Schäden gerichtet sind,<br />
die aus steuerlichen Nachteilen resultieren. Gleiches gilt für<br />
etwaige Schadensersatzleistungen für den Finanzierungsaufwand<br />
im Falle der Vertragsrückabwicklung. Außerdem besteht<br />
das Risiko bei ungesicherter Zahlung des Kaufpreises in Abweichung<br />
zur Regelung des Kaufvertrages.<br />
Auch im Falle der Zusicherung der Bezugsfertigkeit kann sich<br />
die Baudurchführung ohne Entschädigungspflicht des Verkäufers<br />
verzögern, bedingt durch Streik oder eine von der Berufsvertretung<br />
der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb<br />
des Bauträgers oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden<br />
Betrieb, durch höhere Gewalt, vom Arbeitsamt bzw. durch<br />
berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte<br />
Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund öffentlich-rechtlicher<br />
oder gerichtlicher Entscheidungen etc.<br />
Die ab Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche<br />
können verlorengehen, wenn der Bauträger während dieser<br />
Zeit in Insolvenz gerät. Insoweit hat der Erwerber die Möglichkeit,<br />
Ansprüche wegen mangelhafter Bauleistungen direkt<br />
gegenüber den bauausführenden Firmen geltend zu machen.<br />
Der Wert eines solchen abgetretenen Anspruchs hängt vom<br />
Einzelfall ab. Wenn der Bauträger insolvent ist, kann sich dies<br />
einerseits auch auf die Leistungsfähigkeit und Solvenz der am<br />
Bau beteiligten Firmen niederschlagen, andererseits können<br />
Zahlungsprobleme des Bauträgers dazu führen, dass den am<br />
Bau beteiligten Firmen selbst offene Forderungen zustehen,<br />
die sie auch gegenüber den Forderungen der Erwerber geltend<br />
machen können. Hierbei kann es sich um Zurückbehal-<br />
12 |Chancen und Risiken<br />
tungsrechte oder um Aufrechnungsrechte handeln, wenn ein<br />
Erwerber oder die Wohnungseigentümergemeinschaft aus<br />
abgetretenem Recht Mängelansprüche geltend macht.<br />
Zum Prospekterstellungszeitpunkt war der Verkäufer bereits<br />
als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das auf dem Vertragsgegenstand<br />
Kötzschauer Straße 4 stehende, nicht sanierte<br />
Gebäude ist nach Angaben des Verkäufers ein Denkmal.<br />
Die Baugenehmigung für die beabsichtigte Maßnahme war<br />
<strong>zum</strong> Prospekterstellungszeitpunkt bereits beantragt, jedoch<br />
noch nicht erteilt. Der Verkäufer geht jedoch davon aus, dass<br />
– bis auf kleinere Auflagen – die Baugenehmigung wie beantragt<br />
erteilt wird. Der Verkäufer führt das Bauvorhaben in eigenem<br />
Namen und auf eigene Rechnung durch. Steuerliche Abschreibungen<br />
für den Kaufgegenstand werden von ihm nicht<br />
in Anspruch genommen. Der Verkäufer haftet jedoch nicht für<br />
das Eintreten der vom Käufer erwarteten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten<br />
und Ziele. Für den Fall der Überschreitung<br />
des zugesicherten Bezugsfertigkeitstermins garantiert der<br />
Verkäufer dem Erwerber Schadenersatz in festgelegter Höhe,<br />
womit sich die Frist um die im Kaufvertrag festgelegte Zeit verlängert.<br />
Erwerber, die am Mietpool des Objektes teilnehmen, treten<br />
diesbezüglich in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz<br />
GbR) ein. Für Handlungen des Geschäftsführers der GbR haftet<br />
die Gesellschaft. Das gleiche gilt für Rechtsgeschäfte, die<br />
der Geschäftsführer im Namen der GbR abschließt. Für Verbindlichkeiten<br />
der Gesellschaft haftet der jeweilige Gesellschafter<br />
mit seinem Privatvermögen. Der Geschäftsführer der<br />
Gesellschaft sollte daher bei Rechtsgeschäften die Haftung<br />
auf das Vermögen der Gesellschaft beschränken oder eine<br />
Haftungsvereinbarung nach Maßgabe der Beteiligungsanteile<br />
der Gesellschafter anstreben. Der Erwerber trägt jedoch das<br />
Risiko, dass sich der Geschäftsführer an diese noch ausdrücklich<br />
auszusprechenden Vorgaben nicht hält oder nicht<br />
halten kann. Ferner gibt es gesetzliche Verpflichtungen, für die<br />
der Gesellschafter und damit die Gesellschaft unbeschränkt<br />
haften. Die Konsequenz ist, dass der Mietpoolteilnehmer persönlich<br />
wegen Forderungen in Anspruch genommen werden<br />
kann, die gegenüber der Gesellschaft bestehen und die in der<br />
Höhe nicht auf das Gesellschaftsvermögen und dem Gesellschafteranteil<br />
des Gesellschafters beschränkt sind. Der Gesellschafter<br />
muss dann gegenüber der Gesellschaft oder den<br />
weiteren Gesellschaftern Ausgleichsansprüche geltend ma-<br />
chen, die mit dem Risiko verbunden sind, dass die Gesellschaft<br />
oder die weiteren Gesellschafter mangels Zahlungsfähigkeit<br />
keinen Ausgleich leisten können oder einen solchen<br />
nicht freiwillig leisten. Im praktischen Fall realisiert sich das<br />
dargestellte Risiko in der Regel nur, wenn die Einnahmen des<br />
Mietpools nicht ausreichen, damit der Geschäftsführer Verbindlichkeiten<br />
der Gesellschaft begleichen kann. Dieser Risikoüberlegung<br />
schließt sich die Überlegung an, dass die Einnahmen<br />
der Gesellschaft generell geringer sein können, als<br />
die Ausgaben. Z. B. können durch Leerstand oder zahlungsunwillige/-unfähige<br />
Mieter die laufenden Mieteinnahmen eine<br />
geringere Höhe erreichen, als die Summe der Betriebskosten<br />
und Instandhaltungsaufwendungen. Neben dem Risiko einer<br />
Inanspruchnahme von dritter Seite kann es in diesen Fällen<br />
Konstellationen geben, in denen sich die Gesellschafter<br />
freiwillig zu nicht geschuldeten Beiträgen und Bareinlagen<br />
verpflichten oder schon aufgrund Gesetzes weitere, nicht vorgesehene<br />
Beiträge leisten müssen. Es ist auch denkbar, dass<br />
die Unterdeckung zu einem Austritt einer Vielzahl von Gesellschaftern<br />
führt und danach eine wirtschaftlich sinnvolle Fortführung<br />
des Mietpools nicht mehr möglich ist. Diese Szenarien<br />
können bis <strong>zum</strong> Fall der Insolvenz der Gesellschaft fortgeführt<br />
werden. Auch in diesem Fall riskiert der Erwerber Nachzahlungsverpflichtungen,<br />
die er nicht erwartet hat.<br />
Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung des Angebots wird<br />
auf die umfangreichen Ausführungen in diesem Prospekt <strong>zum</strong><br />
„Rechtlichen Konzept“ sowie die Anlage zu diesem Prospekt<br />
verwiesen.<br />
3. STANDORT<br />
Der Wert einer Immobilie hängt <strong>zum</strong> großen Teil vom Standort<br />
ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen (es ziehen<br />
mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen (es ziehen<br />
aus der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden<br />
zwischen dem sogenannten Makrostandort (Stadt,<br />
in welcher sich die Investition befindet) und dem sogenannten<br />
Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in der sich die Immobilie<br />
befindet).<br />
Bemerkenswert an der vorliegenden Immobilie ist die Eigenschaft<br />
des Gebäudes in der Kötzschauer Straße 4 in Leipzig als<br />
Kulturdenkmal. Vorteilhaft hieran ist, dass hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen<br />
die steuerlich interessanten Voraus-
setzungen für eine Anwendung des § 7i EStG vorliegen können<br />
(siehe hierzu insbesondere „Die steuerlichen Auswirkungen“).<br />
Demgegenüber stehen die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen<br />
nach den Bestimmungen des Sächsischen<br />
Denkmalschutzgesetzes, an die sich der Verkäufer und in der<br />
Folgezeit auch der Käufer zu halten haben. Soweit von diesen<br />
Beschränkungen das Projekt als solches betroffen ist, trägt das<br />
diesbezügliche Risiko vorrangig der Bauträger. Unter anderem<br />
sind die Auflagen des Denkmalschutzes im Zusammenhang<br />
mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes<br />
zu beachten.<br />
Auch das Umfeld des Hauses, in der sich die erworbene Eigentumswohnung<br />
befindet, sowie die Entwicklung der Mieten<br />
und Immobilienpreise können sich – auch in Abhängigkeit von<br />
Infrastrukturmaßnahmen in der Nähe oder auch allgemeiner<br />
konjunktureller Schwankungen – <strong>zum</strong> Vorteil, aber auch nachteilig<br />
verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit<br />
der Eigentumswohnung haben kann. Der angebotene<br />
Standort ist im Prospekt eingehend beschrieben.<br />
4. QUALITÄT DER BAUMASSNAHMEN<br />
Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten<br />
und modernen Wohnverhältnissen angepassten Zuschnitt<br />
sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen<br />
ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bausubstanz<br />
und Bauqualität für die Werthaltigkeit des Investments<br />
entscheidend.<br />
Gerade bei Altbauten, insbesondere bei solchen mit großem<br />
Instandhaltungsrückstand, sind nicht selten erhebliche Schäden<br />
an der Bausubstanz (bspw. aufgrund tierischen oder<br />
pflanzlichen Befall mit Taubenzecken oder Hausschwamm,<br />
Feuchtigkeitsschäden und Statikproblemen) zu verzeichnen.<br />
Zur fachgerechten Sanierung sind daher eingehende Untersuchungen<br />
sowie grundlegend konzeptionelle, ggf. auch gutachterlich<br />
begleitete Maßnahmen erforderlich. Es wird ein<br />
Holzschutzgutachten erstellt, in dem alle nötigen holzschutztechnischen<br />
Sanierungsmaßnahmen aufgeführt werden. Die<br />
entsprechende Ausführung der Arbeiten wird durch den Holzschutzgutachter<br />
baubegleitend überwacht und nach Abschluss<br />
der holzschutztechnischen Sanierungsarbeiten von<br />
diesem eine Abschlussdokumentation erstellt. Über ggf. weitere<br />
vorhandene Vorschäden, welche oftmals auch erst wäh-<br />
rend der Bauausführung entdeckt werden sowie den hierzu<br />
vorgesehenen Beseitigungsmaßnahmen kann sich der Erwerber<br />
jederzeit bei der Prospektherausgeberin informieren.<br />
Die Bauqualität, speziell die vertragsgemäße Umsetzung der<br />
im Prospekt enthaltenen und versprochenen Baubeschreibung<br />
sowie Ausstattung wird während der Bauausführung<br />
durch den TÜV im Rahmen von Baubegehungen überwacht.<br />
Trotz des mit dem TÜV abgeschlossenen Rahmenvertrages ist<br />
nicht auszuschließen, dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte<br />
Mängel auftreten. Bei der beabsichtigten Altbaumodernisierung<br />
ist nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte<br />
negative Abweichungen von bspw. DIN-Normen für<br />
Neubauten zur tatsächlichen Ausführung auftreten (bspw. Deckenbelastung,<br />
Schall- und Wärmeschutz etc.). Sofern quantitative<br />
Änderungen der Wohn- und Nutzfläche bis zu 3 % der<br />
Quadratmeter und der Raumaufteilung eintreten, haben diese<br />
nach der vertraglichen Gestaltung keinen Einfluss auf den<br />
Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt. Kaufpreisminderungen<br />
sind demnach erst angezeigt, wenn diese Toleranzschwelle<br />
von 3 % überschritten ist, nicht durch Sonderwünsche<br />
des Käufers veranlasst wurde und sind erst ab dieser zu berechnen.<br />
Ferner ist zu beachten, dass die angegebene Wohnfläche<br />
nach der II. Berechnungsverordnung i.V.m. der seit<br />
01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung berechnet<br />
wurde, jedoch abweichend Balkone mit 50 % berücksichtigt<br />
wurden. Inwieweit diese Regelung, d. h. Ansatz der Balkonflächen<br />
mit ½ statt ¼ der Größe auch bei der Vermietung und<br />
Nebenkostenabrechnung dauerhaft wirksam vereinbart werden<br />
kann, kann nicht garantiert werden.<br />
Zu den Baumaßnahmen ist hervorzuheben, dass <strong>zum</strong> Prospekterstellungszeitpunkt<br />
geplant war, eine moderne zentrale<br />
Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage einzubauen,<br />
basierend auf der Nutzung von Erdgasbrennwerttechnik, unterstützt<br />
durch eine entsprechende Solaranlage auf dem Dach<br />
zur Warmwasserbereitung. Der Bau und der Betrieb solcher<br />
Anlagen kann spezifische Vor- und Nachteile mit sich bringen<br />
(z. B. Einsparung von Heizkosten und damit die Chance zur<br />
besseren bzw. höheren Vermietung sowie Klimaschutz aufgrund<br />
gesenkter CO2-Emissionen, andererseits ggf. zukünftig<br />
höhere Unterhalts- bzw. Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten<br />
etc.). Im Einzelnen wird hierzu auf die Ausführungen in<br />
der Baubeschreibung und ggf. <strong>zum</strong> Energiekonzept hingewiesen.<br />
Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes im Übrigen,<br />
den konkreten Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung<br />
und Ausstattung, den vorhandenen sowie zu fertigenden<br />
Gutachten sowie der den Bau begleitenden Qualitätskontrolle<br />
und ggf. Abnahme durch einen Sachverständigen<br />
wird auf die Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen.<br />
5. NUTZUNGSKONZEPT<br />
CHANCEN UND RISIKEN<br />
Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich alle samt<br />
sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung.<br />
Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der so<br />
genannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall<br />
den Nachteil, dass diese – wenn sie nicht wieder entmietet sind<br />
– für die Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel ausfallen.<br />
Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster<br />
Linie für andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen<br />
Rentabilitätsvergleich mit alternativen Kapitalanlagen anstellen,<br />
was bei nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen<br />
Absenkung des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber<br />
der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten<br />
etc.) führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung<br />
ist deshalb als so genannte Generationeninvestition<br />
ein vor allem langfristig zu betrachtendes Engagement, weil<br />
im Gesamtkaufpreis u. a. auch Kosten für Vertrieb und Marketing<br />
enthalten sind, die neben der dann erneut fällig werdenden<br />
Grunderwerbssteuer sowie der Notargebühren etc. bei einem<br />
Weiterverkauf u. U. nicht realisiert werden können bzw.<br />
wieder anfielen und dadurch den Verkaufspreis und somit die<br />
Gesamtrentabilität schmälern. Hinzu kommt, dass bei einer<br />
Weiterveräußerung für den Zweiterwerber Sonderabschreibungen<br />
entfallen, weshalb der zu erzielende Verkaufspreis bei<br />
einer kurzfristigen Weiterveräußerung gewöhnlich niedriger<br />
ist, als der hier angebotene Erwerbspreis.<br />
5.1 Selbstnutzung<br />
Sofern der Erwerber beabsichtigt, in den eigenen Lebensmittelpunkt<br />
zu investieren, d. h. die Wohnung selbst zu nutzen, hat<br />
er dies unbedingt dem Veräußerer vor Kaufvertragsabschluss<br />
mitzuteilen, da für die zur Vermietung erworbenen Wohnungen<br />
zur Renditesicherung ein Beitritt zu einer Mietpoolgesellschaft<br />
möglich ist, welche bei einem Selbstnutzer keinen Sinn<br />
macht. Zu beachten ist auch, dass der Erwerber, welcher die<br />
Wohnung selbst nutzen will, nicht selten Sonderwünsche bei<br />
der Raumaufteilung oder der Ausstattung seiner Wohnung<br />
|Chancen und Risiken<br />
13
14<br />
CHANCEN UND RISIKEN<br />
hat. Diese müssen so früh als möglich beim Bauträger angemeldet<br />
und mit diesem abgesprochen werden, da anderenfalls<br />
eine Berücksichtigung aufgrund des geplanten zügigen<br />
Baufortschritts nicht oder nur schwer möglich ist. Sonderwünsche<br />
können ggf. zu Kostenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung<br />
führen. Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen<br />
besteht aber nicht.<br />
5.2 Vermietung und Mietpool<br />
Entscheidet sich der Erwerber dagegen für die Vermietung,<br />
kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit<br />
bzw. den Mietertrag der Eigentumswohnung an. Aufgrund<br />
der Wohnungszuschnitte, des Energiekonzeptes sowie<br />
der Architektur geht der Prospektherausgeber von einer potenziell<br />
guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen aus.<br />
Ungeachtet dessen, können sich die Erwerber der gemäß<br />
der Teilungserklärung zu bildenden Eigentumseinheiten auf<br />
Wunsch zu einer Mietpoolgesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenschließen.<br />
Namentlich können sich Erwerber einer<br />
Eigentumseinheit im Objekt Kötzschauer Straße 4 zu einer<br />
„Mietpool-GbR Kötzschauer Str. 4“ zusammenschließen. Hintergrund<br />
und Zweck dieses Zusammenschlusses ist es, das<br />
Einzelrisiko eines Eigentümers zur Vermietung seiner Einheit<br />
für den Fall eines zeitweiligen Mietausfalls auf alle an der Gesellschaft<br />
bürgerlichen Rechts beteiligten Eigentümer gleichmäßig<br />
zu verteilen. Dadurch wird gewährleistet, dass bei der<br />
Neuvermietung einheitliche Maßstäbe herangezogen und insbesondere<br />
die üblichen Anfangsleerstände einheitlich überbrückt<br />
werden können. Durch die Möglichkeit des Beitritts zu<br />
einer Mietpool-GbR kann das Vermietungsrisiko des Erwerbers<br />
begrenzt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die<br />
Mieterwartung bei einer in einem Mietpool zusammengeschlossenen<br />
Wohnung niedriger ist, als die tatsächlich im Objekt<br />
erzielten Mieten, da in jedem Fall die Mietausfallquote der<br />
nicht vermieteten Einheiten sowie die im rechtlichen Konzept<br />
erläuterten Sonderausgaben (Courtagen, Reparaturen etc.)<br />
Einfluss auf die aus dem Pool zu leistenden Ausschüttungen<br />
haben. Das Mietausfallwagnis kann anhand Erfahrungen aus<br />
der Vergangenheit und vergleichbaren Objekten prognostiziert<br />
werden. Tatsächlich kann die Mietausfallquote, insbesondere<br />
in der Anfangszeit, höher liegen. Zu beachten ist mithin,<br />
dass bei einem Mietpool zu berücksichtigen ist, dass der Vermieter<br />
nicht nur das Vermietungs- und Kostenrisiko seiner<br />
Wohnung, sondern <strong>zum</strong>indest prozentual auch das Vermie-<br />
|Chancen und Risiken<br />
tungs- und Kostenrisiko fremder Wohnungen trägt. Entsprechende<br />
Abschläge sind <strong>zum</strong>indest bei einer mittel- und längerfristigen<br />
Prognose einzukalkulieren. Das Vermietungs- und<br />
Kostenrisiko der eigenen und fremder Wohnungen kann sich<br />
z. B. realisieren, wenn die betreffende Wohnung leer steht,<br />
wenn in die Wohnung durch Zwangsverwaltung oder -versteigerung<br />
vollstreckt wird oder wenn Mieten an die finanzierende<br />
Bank fließen, der die Mieten abgetreten wurden und die aus<br />
der Mietabtretung aufgrund einer nicht vertragsgemäßen Darlehensrückführung<br />
Rechte ableitet. Umgekehrt kann der in einem<br />
Mietpool angeschlossene Erwerber selbst bei einem Leerstand<br />
oder einem Dekorationsbedarf in seiner eigenen Einheit<br />
über einen längeren Zeitraum mit Einnahmen aus der Mietpoolgemeinschaft<br />
rechnen. Im Ergebnis werden durch den<br />
Mietpool also insbesondere die Spitzen nach unten und oben,<br />
d. h. die Risiken und Chancen bei der Vermietung nivelliert.<br />
Die gleichmäßige Höhe und Aufteilung der Mieteinnahmen<br />
besteht im Übrigen nur solange die Vermieter in der Gemeinschaft<br />
zusammengeschlossen sind. Im Fall der Beendigung<br />
der Teilnahme am Mietpool muss der Käufer damit rechnen,<br />
dass die finanzierende Bank, die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden<br />
Nachteile bei einer ggf. notwendig werdenden Verlängerung<br />
der Finanzierung zur Geltung bringt. Zu den haftungsrechtlichen<br />
Risiken einer Mitgliedschaft in der Mietpool-<br />
GbR wird auf die vorgenannten Ausführungen unter dem<br />
Gliederungspunkt „Vertragsgestaltung“ verwiesen. Daneben<br />
ist darauf hinzuweisen, dass <strong>zum</strong> Prospekterstellungszeitpunkt<br />
nicht absehbar war, wie das Finanzamt die Mietpoolgesellschaft<br />
steuerlich qualifiziert, weshalb ggf. auch mit einem erhöhten<br />
steuerlichen Beratungs- und Erklärungsaufwand zu<br />
rechnen ist.<br />
Soweit im Prospekt oder in Berechnungsbeispielen Mieterwartungen<br />
formuliert werden, kann hierfür keine Garantie übernommen<br />
werden. Die Angaben zur Mieterwartung basieren<br />
üblicherweise auf Recherchen zur ortsüblichen und nachhaltig<br />
erzielbaren Miete, die jedoch einer Veränderung unterliegen<br />
kann. Sofern die Mieten über den Mietpool verwaltet werden,<br />
entspricht die Mieterwartung nicht der tatsächlichen Ausschüttung<br />
an die Gesellschafter bzw. die Eigentümer. Dies liegt daran,<br />
dass ausweislich der im Mietpoolvertrag vorgesehenen<br />
Ergebnisverteilung vom Bruttomietertrag noch diverse Positionen<br />
abgezogen werden müssen, was der Erwerber von Anfang<br />
an neben einem gewissen Mietausfallrisiko bei seiner Renditeberechnung<br />
berücksichtigen muss. Bei der Nettokaltmietaus-<br />
schüttung ist im Laufe der Zeit in jedem Fall auch mit gewissen<br />
Schwankungen zu rechnen.<br />
Die Geschäftsführung der Mietpool-GbR übernimmt die<br />
Hausverwaltung. Im Rahmen dieser Tätigkeit übernimmt sie<br />
für den Eigentümer alle notwendigen Maßnahmen gegenüber<br />
den Mietern und zu werbenden Mietern, z. B. Abschluss der<br />
Mietverträge, Verwaltungsentscheidungen, Mietinkasso, Erstellung<br />
der Nebenkostenabrechnung etc. Gerade bei den<br />
Mietnebenkosten ist zu berücksichtigen, dass diese in den letzten<br />
Jahren überdurchschnittlich gestiegen sind. Mit dem Anhalten<br />
dieser Entwicklung muss gerechnet werden. Steigende<br />
Nebenkosten können dazu führen, dass sich der Erhöhungsspielraum<br />
für die eigentliche Nettomiete einengt. Mit dem im<br />
Objekt geplanten Energiekonzept (Nutzung von Sonnenenergie)<br />
können dagegen bei den laufenden Nebenkosten Einspareffekte<br />
erzielt werden.<br />
Die Auswahl eines insolventen Mieters kann zu Kosten der<br />
Freimachung der Wohnung (z. B. Gerichts- und Räumungskosten)<br />
führen, ohne dass entsprechende Schadenersatz- und<br />
Erstattungsansprüche realisiert werden können. Bei der Verwaltung<br />
und der rechtlichen Vertretung des Vermieters können<br />
unsorgfältige Leistungen zu Forderungsausfällen führen, z. B.<br />
birgt ein nachlässiges Abrechnungswesen das Risiko in sich,<br />
dass Nebenkostenumlagen nicht durchgesetzt werden können<br />
und deshalb vom Vermieter (bzw. dem Mietpool) zu tragen<br />
sind. Gleiches gilt für unwirksame Schönheitsreparaturenklauseln,<br />
welche dazu führen, dass der Vermieter (bzw. der<br />
Mietpool) diese Kosten selbst zu tragen hat.<br />
Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt also auch und insbesondere<br />
von der Leistungsfähigkeit der Mietverwalterin ab,<br />
d. h. ein Ausfall oder eine Untätigkeit kann zur Nichterbringung<br />
der oben genannten Leistungen führen und somit erhöhte<br />
eigene Verwaltungsaufwendungen erforderlich machen<br />
und nicht vorhergesehene Mindereinnahmen, insbesondere<br />
bei Leerstand sowie Belastung durch Reparatur- und Betriebskosten<br />
hervorrufen. Für diese essentiell wichtigen Aufgaben<br />
sind der Mietverwalterin vergleichbar einer Sondereigentumsverwalterin<br />
Vollmachten zu erteilen und eine monatliche Vergütung<br />
zu zahlen. Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar<br />
und unabhängig vom WEG-Verwalterhonorar sowie<br />
der Miete gesondert vom Erwerber (über den Mietenpool) zu<br />
leisten.
Schließlich ist zu beachten, dass bei Nichtbeitritt zur Mietpool-<br />
GbR bzw. Beendigung der Sondereigentumsverwaltung durch<br />
die Geschäftsführung der Mietpool-GbR, bzw. nach Ausscheiden<br />
des Erwerbers aus dem Mietpool oder nach Auflösung<br />
der GbR, der Investor – ohne Abschluss eines neuen<br />
Sondereigentumsverwaltungsvertrages zu marktüblichen Gebühren<br />
– selbst alle Aufgaben übernehmen muss, die sich im<br />
Zusammenhang mit der Vermietung ergeben, wie z. B.<br />
• Überwachung der Mieteingänge,<br />
• Einforderung rückständiger Mieten,<br />
• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen,<br />
• Mieterhöhungsverfahren und<br />
• Durchführung der Anschlussvermietungen.<br />
Dazu kommt der Besuch der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung<br />
zur Wahrung der Interessen gegenüber den<br />
anderen Wohnungseigentümern in der Hausgemeinschaft.<br />
Ab diesem Zeitraum trägt der Erwerber darüber hinaus das<br />
Mietausfallrisiko sowie ggf. entstehende Kosten der Neuvermietung<br />
(Makler) und ggf. erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung<br />
etc. gegenüber dem Mieter. Vorgenanntes gilt auch<br />
für diejenigen Erwerber, die dem Mietpool nicht beitreten.<br />
Bei der Abwägung, ob der Investor dem Mietpool beitreten<br />
soll, ist daher zu berücksichtigen, dass durch den Beitritt zur<br />
Mietpool-GbR das Investment von Anfang an im Ertrags- und<br />
Aufwandsbereich gut kalkulierbar ist, in jedem Fall aber auch<br />
das Leerstands- und Kostenrisiko der anderen Wohnungen mit<br />
zu berücksichtigen ist. Daneben ist zu beachten, dass insbesondere<br />
in der journalistischen Fachliteratur vereinzelt vertreten<br />
wird, dass der Beitritt zu einer Vermietergemeinschaft aufgrund<br />
einer modellhaften Gestaltung gemäß § 15b EStG als<br />
Beitritt zu einem Steuerstundungsmodell angesehen werden<br />
könnte, womit zukünftig zugewiesene Verluste weder mit Einkünften<br />
aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen<br />
Einkunftsarten ausgeglichen werden dürfen. Sofern dieses<br />
sog. Verrechnungsverbot aus § 15b EStG greifen sollte und<br />
bei einer ggf. vorgenommenen Musterberechnung des Investments<br />
erhöhte Absetzungen, bspw. bei Denkmalobjekten gemäß<br />
§ 7i EStG, Sanierungsgebietsobjekten gemäß § 7h EStG<br />
etc. mit einkalkuliert wurden, kann dies zu einer Verschlechterung<br />
der Liquiditätsprognose führen. Da im vorliegenden Fall<br />
u. a. der Beitritt zur Vermietergemeinschaft jedoch freiwillig<br />
und unabhängig vom Investment angeboten wird, insbeson-<br />
dere der Beitritt selbst nicht zu sofort abzugsfähigen Werbekosten<br />
führt – wie von § 15b EStG vorausgesetzt – geht die<br />
Prospektherausgeberin davon aus, dass dies hier nicht zutrifft.<br />
Gestützt wird diese Ansicht auch durch ein Anwendungsschreiben<br />
zu § 15b EStG des Bundesministeriums der Finanzen<br />
vom 17.07.2007. Eine Garantie für die Anwendung in<br />
diesem Sinne kann hierfür jedoch nicht übernommen werden.<br />
Will der Investor dieses Risiko nicht eingehen, ist ihm anzuraten,<br />
der Mietpool-GbR nicht beizutreten und sich statt dessen<br />
über regionale Makler um die Erstvermietung selbst zu kümmern<br />
und im Übrigen einen separaten Sondereigentumsverwaltungsvertrag<br />
abzuschließen. Im Einzelnen kann hierzu mit<br />
dem Verkäufer Rücksprache gehalten bzw. können Sondervereinbarungen<br />
getroffen werden.<br />
Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass das Investment<br />
in eine in einem Mietenpool zusammengeschlossene Wohnung<br />
i.d.R. weder Spitzenmieten noch totale Mietausfälle mit<br />
sich bringt, nach Beendigung der Mietpoolgesellschaft in jedem<br />
Fall aber eine Änderung der Ertragsituation nach oben<br />
oder unten eintreten kann. Dies kann auch Einfluss auf ggf.<br />
notwendig werdende Anschlussfinanzierungen haben. Zur<br />
näheren Ausgestaltung der Mietpoolgesellschaft nebst Auftrag<br />
zur Sondereigentumsverwaltung und der aktuellen Diskussion<br />
zur Verlustabzugsbeschränkung nach § 15b EStG wird<br />
auf die Ausführungen <strong>zum</strong> „Rechtlichen Konzept“ und den<br />
„Steuerlichen Auswirkungen“ in diesem Prospekt verwiesen.<br />
6. VERWALTUNG<br />
Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der Verwaltung<br />
entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit einer<br />
Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für eine mögliche<br />
Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie gehören<br />
im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums<br />
sowie des Sondereigentums. Zu den Aufgaben und<br />
Pflichten des Wohnungseigentumsverwalters für das Gemeinschaftseigentum<br />
und des Mietverwalters für die Mietenpoolgesellschaft<br />
ist auf die Ausführungen <strong>zum</strong> „Rechtlichen Konzept“<br />
zu verweisen.<br />
6.1. Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwaltung<br />
Der Erwerber von Wohn-/Teileigentum ist in der Nutzung seines<br />
Eigentums durch die Rechte der anderen Miteigentümer<br />
beschränkt. Es besteht eine Verpflichtung, dass gemeinschaft-<br />
CHANCEN UND RISIKEN<br />
liche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Die jeweiligen<br />
Eigentümer haben hierbei zusammenzuwirken. Sie sind verpflichtet,<br />
Beiträge zu leisten, insbesondere in finanzieller Hinsicht,<br />
selbst wenn sie einzelne Maßnahmen für interessenwidrig<br />
oder zweckwidrig halten sollten. Bestimmte Bewirtschaftungsmaßnahmen<br />
können mit der Mehrheit der Stimmen beschlossen<br />
werden. Konfliktlagen aus der Gemeinschaftsbezogenheit<br />
sind denkbar. Beispielhaft sei erwähnt, dass die wirksame<br />
Geltendmachung von Gewährleistungsmängeln im Bereich<br />
des Gemeinschaftseigentums, je nach dem, welche konkreten<br />
Ansprüche geltend gemacht werden (Schadenersatz,<br />
Kaufpreisminderung etc.), ein Zusammenwirken der Eigentümer<br />
und die Herbeiführung einer geeigneten Beschlusslage<br />
voraussetzt.<br />
Beim Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist zu<br />
beachten, dass spezifische Kosten entstehen können, die bei<br />
einem Alleineigentümer nicht unbedingt entstehen würden.<br />
Ein subjektiver Wunsch nach sparsamen Lösungen oder Eigenleistungen<br />
wird sich möglicherweise nicht in jedem Fall<br />
durchsetzen können. Die Gemeinschaftsbezogenheit der Eigentümerstellung<br />
bewirkt auch eine Abhängigkeit von den anderen<br />
Miteigentümern. Es kann sein, dass ein Miteigentümer<br />
beharrlich die Hausordnung und die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
(Miteigentumsordnung, Beschlüsse<br />
etc.) missachtet und dadurch anderen Nachteile zufügt<br />
oder andere belästigt. Problematisch kann werden, wenn<br />
ein Eigentümer in finanzieller Hinsicht nicht mehr in der Lage<br />
ist, seine Beiträge zur Bewirtschaftung des Objektes zu leisten.<br />
Sollte ein Miteigentümer in Vermögensverfall geraten und mit<br />
Hausgeldzahlungen ausfallen, besteht die Haftung der anderen<br />
Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Außenverhältnis<br />
fort. Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger<br />
der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.<br />
Mithin ist denkbar, dass Betriebskosten für Wohnungen<br />
zu tragen sind, für die keine Hausgeldzahlungen erlangt<br />
werden können. Die gesetzlichen Möglichkeiten, in solchen<br />
Fällen eine Einziehung der Wohnung herbeizuführen, sind<br />
u. a. in finanzieller Hinsicht mit Problemen behaftet. Außerdem<br />
können die Interessen und Ziele innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
differieren, insbesondere wegen<br />
der bestehenden Möglichkeit des Eintritts in eine Mietpool-GbR.<br />
Wenn bspw. die Mehrheit der Wohnungseigentümer<br />
der Mietpool-GbR beitreten, könnte die Interessendurchsetzung<br />
eines selbstnutzenden Wohnungseigentümers im Rah-<br />
|Chancen und Risiken<br />
15
16<br />
CHANCEN UND RISIKEN<br />
men der erforderlichen Mehrheitsbeschlussfassung schwierig<br />
sein.<br />
Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die Gefahr<br />
der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit sowie<br />
vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer gewissenhaften<br />
Verwaltung gehört z. B. auch die sorgfältige Pflege<br />
der Außenanlagen. Ein guter Wohnungseigentumsverwalter<br />
schafft es darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft<br />
„an einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere<br />
bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen<br />
z. B. zu beschließender Sonderumlagen, der Durchsetzung<br />
von Gewährleistungsansprüchen oder dem Vorgehen<br />
gegen mit Hausgeld säumigen Miteigentümern.<br />
In dem vorliegenden Objekt wurde <strong>zum</strong> ersten Wohnungseigentumsverwalter<br />
für die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
Kötzschauer Str. 4 die Firma <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH bestellt.<br />
Die monatlich hierfür entstehende Grundgebühr in Höhe<br />
von € 20,00 je Wohnungseigentum zzgl. der jeweils geltenden<br />
Mehrwertsteuer, mithin derzeit € 23,80 trägt von Anfang<br />
an der Erwerber und ist von diesem in seine Rentabilitätsberechnung<br />
einzustellen.<br />
6.2 Mietenverwaltung<br />
Durch die Tätigkeit des Sondereigentums- bzw. Mietenverwalters<br />
können sich der Gesamtzustand der Wohnanlage wie<br />
auch die Mieterstruktur positiv oder negativ verändern. So entscheidet<br />
z. B. der eingesetzte Mietverwalter durch die Auswahl<br />
der Mieter (Bonität/soziales Verhalten) maßgeblich über den<br />
Erfolg der Immobilieninvestition. Er entscheidet regelmäßig<br />
über die Höhe des abzuschließenden Mietvertrages und der<br />
von den Mietern zu entrichteten Umlagen, indem er <strong>zum</strong> Beispiel<br />
wirtschaftlich eigenständig entscheiden muss, ob er in einer<br />
eher schlechten Vermietungsphase die Mieten senkt, um<br />
eine Vermietung zu realisieren. Ungeachtet dessen kann<br />
selbstverständlich kein Verwalter garantieren, ob bspw. nach<br />
Ablauf einer bestimmten Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet<br />
ist bzw. der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen<br />
nachkommen kann bzw. nachkommt.<br />
Zu den zu vermietenden Wohnungseinheiten wurde bereits<br />
im Nutzungskonzept erläutert, dass diese Sondereigentumswohnungen<br />
während dem Zusammenschluss im Mietenpool<br />
durch den gleichzeitig erteilten Auftrag zur Verwaltung des<br />
|Chancen und Risiken<br />
Sondereigentums von der Hausverwaltungsfirma <strong>LEWO</strong> Immobilien<br />
GmbH verwaltet werden. Die derzeitige Vergütung<br />
für die Mietenverwaltung beträgt pro Wohnungseigentumseinheit<br />
€ 20,00 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer,<br />
mithin derzeit € 23,80 pro Monat. Nach Ablauf der Mietverwaltungsfrist<br />
besteht die Möglichkeit, mit der bisher betrauten<br />
Hausverwaltungsfirma oder einer anderen einen neuen Sondereigentumsverwaltungsvertrag<br />
zu marktüblichen Gebühren<br />
abzuschließen. Diese Gebühren können dann ggf. höher liegen.<br />
Allgemein zu den Kosten der Verwaltung ist darauf hinzuweisen,<br />
dass diese üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt<br />
werden können. Zu weiteren Gebühren für besondere Leistungen<br />
der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten wird auf<br />
die Angaben im Angebot nebst Anlagen <strong>zum</strong> Prospekt verwiesen.<br />
Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung wurden entsprechend<br />
den Erfahrungswerten der aus bereits in der Vermietungsphase<br />
befindlichen vergleichbaren Häuser kalkuliert.<br />
Höhere Bewirtschaftungskosten – welche nicht ausgeschlossen<br />
werden können – verschlechtern die Rentabilität der Investition.<br />
Dazu kommen noch die ggf. anfallenden Kosten des<br />
Steuerberaters des Investors.<br />
Das rechtliche Konzept der Verwaltungsverträge ist in diesem<br />
Prospekt gesondert erläutert.<br />
7. PFLEGE-, ERHALTUNGS- UND<br />
INSTANDHALTUNGSPLANUNG<br />
Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, ist<br />
gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung gehört<br />
die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende<br />
Instandhaltungen und Instandsetzungen.<br />
Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung<br />
ist demnach die regelmäßige Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage<br />
vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage<br />
wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Sie kann<br />
sich aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung<br />
erhöhen, aber auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage<br />
wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum<br />
(z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage<br />
etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt<br />
werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren<br />
geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage<br />
an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich<br />
somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen<br />
zur Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft<br />
durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage<br />
Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer<br />
einbehalten.<br />
Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden Angebot<br />
die anfänglichen monatlichen Einzahlungen der Erwerber<br />
in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal € 0,25 je m²<br />
vorgeschlagen. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer<br />
der Verschleißbauteile ermittelt wurde, ist die<br />
Instandhaltungsrücklage langfristig ggf. zu gering bemessen.<br />
Sofern die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten<br />
der Immobilie zu tragen, sind etwaige<br />
zusätzliche Kosten vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen).<br />
Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines<br />
Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung<br />
des Wohngebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese<br />
Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die<br />
Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich,<br />
dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche<br />
finanzielle Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung<br />
der Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen.<br />
Zum heutigen Stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen<br />
und qualitativen Aussagen möglich.<br />
Auch bei einer umfassenden Sanierung und Modernisierung<br />
sowie einem durchdachten Ausbau können während der Restnutzungsdauer<br />
der Einheiten sowohl bei Altbauten als auch<br />
bei Neubauten weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse<br />
und Wünsche der Mieter erforderlich werden (z. B. bezüglich<br />
Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia u. Ä.).<br />
Die Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende<br />
Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt.<br />
Zu berücksichtigen ist auch, dass Wohnungserwerber i.d.R.<br />
die Kosten etwaiger Reparaturen an ihrem Sondereigentum<br />
selbst zu tragen haben, soweit sie vom Mieter oder Dritten keinen<br />
Ersatz verlangen können. Bei den im Mietpool zusammengeschlossenen<br />
Wohnungseigentumseinheiten werden<br />
diese Kosten unter gewissen Voraussetzungen und Bedingungen<br />
gepoolt, was zur Absenkung der Ausschüttung führt und
erücksichtigt bzw. einkalkuliert werden muss. Ohne Mitgliedschaft<br />
im Pool bzw. nach Beendigung der Mietpool-GbR sind<br />
für derartige Kosten Rücklagen zu bilden und diese in die Rentabilitätsberechnung<br />
einzustellen.<br />
8. KOSTEN UND FINANZIERUNG<br />
Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i.d.R. aus Eigenkapital<br />
und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der<br />
Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die Erwerbsnebenkosten<br />
(Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer)<br />
sowie ggf. entstehende Zwischenfinanzierungskosten<br />
(für die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn<br />
bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen<br />
mit einzurechnen sind.<br />
Die genannten Kaufpreise beinhalten bereits die Gegenleistung<br />
des Käufers für Vertriebskosten, welche bis zu vierzehn<br />
Prozent betragen können und damit über einer gewöhnlichen<br />
Maklercourtage liegen. Weiterhin im Kaufpreis enthalten sind<br />
die Kosten für Projektierung, Projektentwicklung, Marketing,<br />
Dokumentation, Prospektierung, Besichtigungsservice, Repräsentation,<br />
des Qualitätsmanagements durch den TÜV und/<br />
oder sonstiger Gutachter sowie der Erstvermietung. Da die<br />
vorgenannten Kosten je nach Projektierungs- und Marketingaufwand<br />
und Vertriebspartner und Vertriebsstand sowie ggf.<br />
erforderlicher aftersales Betreuung unterschiedlich hoch sind,<br />
können diese bei Interesse von der Verkäuferin abgefragt werden.<br />
Die auf den Grundstücksanteil, auf die Altbausubstanz sowie<br />
potenziell begünstigte Herstellungskosten entfallenden Anschaffungskosten<br />
sind im Kaufvertrag bezeichnet und wurden<br />
von der Verkäuferin ermittelt. Die abschließende Prüfung und<br />
Anerkennung obliegt dem zuständigen Finanzamt. Dies kann<br />
zu einer Veränderung der steuerlichen Annahmen führen, wofür<br />
die Verkäuferin jedoch keine Haftung übernehmen kann.<br />
Gleiches gilt für sonstige Prognosen, wie z. B. Berechnungsmodelle<br />
etc.<br />
Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes spielt <strong>zum</strong> einen<br />
die Bonität des kreditnehmenden Erwerbers und <strong>zum</strong> anderen<br />
die Werthaltigkeit des Finanzierungsobjektes, mithin der Immobilie<br />
eine Rolle, da diese in der Regel als Sicherheit für den<br />
Kredit dient. Bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien ist<br />
zu unterscheiden in Neubauten, gebrauchte Bestandsimmobilien<br />
und Sanierungsimmobilien mit potenzieller Steuerabschreibung.<br />
Bei Immobilien mit potenzieller Steuerabschreibung<br />
wird der Marktwert durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit<br />
wesentlich mitbestimmt. Eine Möglichkeit zur<br />
Steuerabschreibung besteht jedoch unter anderem nur dann,<br />
wenn der Kaufvertrag vor der Durchführung der steuerbegünstigten<br />
Sanierungsleistungen abgeschlossen wurde. Beim<br />
Zweiterwerb besteht diese Möglichkeit nicht mehr, weshalb<br />
der Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie nach der Sanierung<br />
zwangsläufig erst einmal niedriger ist. Jedem Erwerber<br />
einer Immobilie mit potenziell erhöhter Steuerabschreibung<br />
(aufgrund Denkmaleigenschaft oder aber Lage im Sanierungsgebiet)<br />
ist daher zu empfehlen, mit einem längerfristigen<br />
Halten im Bestand zu kalkulieren. Bei einer kurzfristigen Veräußerung,<br />
beispielsweise vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren<br />
muss damit gerechnet werden, dass der Verkehrs- bzw. Marktwert<br />
unter den Erwerbskosten liegt. Wertentwicklungsprognosen<br />
können sich zwar an einer langfristigen Beobachtung der<br />
Vergangenheit orientieren, haben für die Zukunft jedoch immer<br />
spekulativen Charakter und können daher insbesondere<br />
für einen längerfristigen Zeitraum nur unverbindlich sein.<br />
Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs erhöht die Erwerbs-<br />
und die laufenden Kosten. Der Erwerber hat die sogenannten<br />
Bereitstellungszinsen (vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses<br />
bis zur Auskehr der gesamten Darlehenssumme),<br />
die laufenden Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren<br />
der Bank, das Agio, eventuell Gebühren für die Finanzierungsvermittlung<br />
etc. und die Tilgung und/oder eventuell Bausparbeiträge<br />
zur späteren Tilgung zu tragen. Der Erwerber<br />
trägt das Risiko, dass die für die Abnahme von Fremdmitteln<br />
aufzuwendenden Kosten nicht durch laufende Einnahmen aus<br />
Vermietung- oder durch sonstige Vorteile, die sich der Erwerber<br />
erwartet, z. B. Steuerersparnisse – abgedeckt sind.<br />
Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen,<br />
dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich befristet<br />
sind und das Objekt in der Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert<br />
werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung hat sich<br />
der Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf.<br />
nach Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrechnung<br />
erneuter Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. Bei der<br />
Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige<br />
Zinssatz höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der In-<br />
CHANCEN UND RISIKEN<br />
vestition, wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung<br />
oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen<br />
ergeben kann. Soweit Vorschläge oder Aussagen zu besonderen<br />
Finanzierungs-/Förderprogrammen (bspw. KfW) getätigt<br />
werden, ist zu beachten, dass vom Verkäufer hierfür keine Haftung<br />
übernommen wird und Angaben hierzu stets unverbindlich<br />
sind. Die Finanzierung ist ausschließlich Sache des Käufers.<br />
Bei der Entscheidung <strong>zum</strong> Investment sind neben den behandelten<br />
objektspezifischen Chancen und Risiken auch die persönlichen<br />
und individuellen Verhältnisse des Erwerbers (wie<br />
z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit etc.) zu<br />
berücksichtigen. Soweit der Investor den Erwerb seiner Wohneinheit<br />
durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich<br />
für die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung<br />
seines Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner<br />
Wohneinheit.<br />
Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs setzt die Kreditzusage<br />
einer Bank voraus. Entscheidet sich der Erwerber<br />
<strong>zum</strong> Kauf, bevor er eine verbindliche Kreditzusage hat, besteht<br />
das Risiko, dass aufgrund der Kaufentscheidung der Grundstückskaufvertrag<br />
zustande kommt, ohne dass der Erwerber –<br />
mangels Kreditzusage – über die Mittel verfügt, den Grundstückskaufpreis<br />
zu bezahlen. Dann ist denkbar, dass der Verkäufer<br />
in das sonstige Vermögen des Erwerbers vollstreckt und<br />
dessen Privatinsolvenz herbeigeführt wird.<br />
Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen<br />
Chancen und Risiken, die individuell auf die Bedürfnisse<br />
des Investors zugeschnitten werden können. Der Investor<br />
sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen bzw. sich bspw.<br />
von seinem Vertriebspartner eingehend informieren und aufklären<br />
lassen.<br />
Zu den Investitionskosten wird auf die Angaben im Angebot<br />
verwiesen.<br />
9. STEUERLICHE ASPEKTE<br />
Der Investor, der seine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung. Die steuerlichen Ergebnisse<br />
aus der Investition führen i.d.R. zunächst zu einer Senkung des<br />
zu versteuernden Einkommens des Investors. Eine Eintragung<br />
|Chancen und Risiken<br />
17
18<br />
CHANCEN UND RISIKEN<br />
der steuerlichen Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte kann<br />
frühestens im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Dies<br />
kann jedoch auch, je nach Handhabung des Verfahrens bei<br />
den Finanzbehörden der Länder bis zur Vorlage der endgültigen<br />
Bescheinigung der zuständigen Bescheinigungsbehörde<br />
durch den Steuerpflichtigen beim Finanzamt drei bis fünf Jahre<br />
dauern. Bei einer Investition in eine Immobilie ist daher davon<br />
abzuraten, bei der Liquiditätsplanung zur Finanzierung und<br />
der Unterhaltung der Immobilie allein auf Steuerbegünstigungen<br />
abzustellen oder diese als Voraussetzung <strong>zum</strong> Investment<br />
zu betrachten.<br />
Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der Prospektherausgabe<br />
geltenden Steuergesetze und Verordnungen sowie<br />
die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter<br />
Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel lässt sich allgemein<br />
nicht abschätzen, ob der in den Bauträgerverträgen<br />
angegebene Herstellungs-/Sanierungsaufwand in der dort<br />
angegebenen Höhe von den zuständigen Behörden als begünstigt<br />
betrachtet wird. Die Höhe des wegen der Sanierung<br />
bzw. des Denkmals begünstigten Aufwands wird durch die zuständige<br />
Behörde festgelegt. Zusätzlich steht dem zuständigen<br />
Finanzamt ein Prüfungsrecht zu. Die im Kaufvertrag angegebenen<br />
Werte stellen daher nur Einschätzungen dar, die nicht<br />
zwingend durch die Festsetzungen der Behörden bestätigt<br />
werden müssen. Der Verkäufer kann sich allenfalls an der gegenwärtigen<br />
Praxis der Finanzbehörden orientieren. Gleichzeitig<br />
wird darauf hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen<br />
i.d.R. beim Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des<br />
zu erzielenden Kaufpreises auswirken kann. Wegen der Einzelheiten<br />
wird auf die Ausführungen zu den „Steuerlichen Auswirkungen“<br />
in diesem Prospekt verwiesen.<br />
Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen<br />
Auswirkungen – auf welche ausdrücklich verwiesen wird<br />
– geben die Beurteilung von Fachleuten sowie deren Interpretation<br />
der derzeitigen Rechtslage wieder. Abweichende Interpretationen<br />
durch die Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen<br />
werden. Die Erläuterungen der steuerlichen Behandlung<br />
der Investition in diesem Prospekt spiegeln nur<br />
grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen wider und ersetzen<br />
in keinem Fall die persönliche und individuell auf den<br />
Erwerber abgestimmte Steuerberatung.<br />
|Chancen und Risiken<br />
Für das Erreichen vom Investor verfolgter steuerlicher Ziele<br />
kann daher weder vom Prospektherausgeber noch einem Vermittler<br />
eine Haftung übernommen werden.<br />
10. KUMULATION VON CHANCEN UND RISIKEN<br />
Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen<br />
Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen werden<br />
müssen.<br />
Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch gehäuft<br />
auftreten (z. B. Leerstand oder rückläufige Mieten bei steigenden<br />
Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und erforderlich<br />
werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen)<br />
und je nach Vermögenslage im schlimmsten Fall bis hin<br />
zu erheblichen Vermögensverlusten des Investors führen.<br />
Ein Totalverlustrisiko kann eintreten, wenn der Kaufpreis an<br />
den Verkäufer ausgezahlt wird, bevor die lastenfreie Eigentumseintragung<br />
des Erwerbers gesichert ist und die Globalgläubiger<br />
des Verkäufers das Wohnungseigentum zwangsversteigern<br />
lassen oder der Verkäufer zwischenzeitlich rechtswirksam<br />
das Eigentum an einen anderen Erwerber übertragen hat,<br />
ohne dem Investor eine im Rang vorgehende Auflassungsvormerkung<br />
einzutragen. Dabei muss in diesen Fällen hinzukommen,<br />
dass Schadenersatzansprüche und andere Ansprüche<br />
auf Zahlung gegenüber dem Verkäufer, dem Notar oder sonstigen<br />
Verantwortlichen nicht durchgesetzt und realisiert werden<br />
können.<br />
Die vorstehende Darstellung der Chancen und Risiken kann<br />
nicht abschließend sein und enthält nur die nach Auffassung<br />
der Prospektherausgeber wichtigsten Aspekte. Weitergehende<br />
Auseinandersetzungen würden den Rahmen der gebotenen<br />
übersichtlichen Darstellung übersteigen.<br />
Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und <strong>zum</strong> Teil<br />
komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem im<br />
Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen<br />
werden, dass Angaben oder Umstände unerwähnt<br />
bleiben, welche für die Anlageentscheidung des Investors bzw.<br />
dessen Risikoabwägung ggf. von Bedeutung sind oder werden.<br />
Insofern steht der Prospektherausgeber einem interes-<br />
sierten Erwerber jederzeit zur vollständigen und richtigen Beantwortung<br />
ggf. ergänzend auftretender Fragen zur Verfügung.<br />
Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten eines<br />
Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich<br />
berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die individuelle<br />
Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung<br />
durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens<br />
(bspw. Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten.
III. STANDORT. METROPOLE LEIPZIG
20<br />
:[Leipzig]<br />
STANDORT<br />
LAGE IN DEUTSCHLAND UND EUROPA<br />
GESAMTFLÄCHE UND EINWOHNERZAHL<br />
INFRASTRUKTUR<br />
WIRTSCHAFT, INDUSTRIE UND FORSCHUNG<br />
TRADITION, FORSCHUNG UND LEHRE<br />
KUNST, KULTUR, FREIZEIT UND SPORT<br />
ARCHITEKTUR UND KULTURDENKMALE<br />
|Standort<br />
Infrastruktur: Leipzig verfügt bereits heute über ein hervorragend<br />
ausgebautes, zukunftsweisendes Verkehrswegenetz<br />
Wirtschaft und Industrie: Neben der Logistik bilden Automobilbau<br />
und Messe das Zentrum des Leipziger Nordens<br />
• zentral in Mitteldeutschland und Mitteleuropa, aufgrund dieser Lage nimmt Leipzig eine exponierte Stellung im neuen Europa<br />
ein; ca. 195 km südwestlich von Berlin, ca. 130 km nordwestlich von Dresden; eines von drei sächsischen Ballungszentren<br />
• ca. 300 km² – davon ca. 730 ha Wasserfläche und ca. 1700 ha Waldfläche; ca. 533.374 Einwohner (Stand 2012)<br />
• Interkontinental-Flughafen; Autobahnring – A9 Berlin-München, A14 Dresden-Magdeburg, A38 Leipzig-Göttingen; Hauptbahnhof,<br />
Flughafen-Bahnhof, CityTunnel (im Bau); dichtes S-Bahn-, Straßenbahn- und Busnetz<br />
• Logistik/Dienstleistungen: u. a. amazon.de, DHL AG, Lufthansa Cargo AG, Deutsche Telekom AG, DB Schenker Deutschland<br />
• Automobilbau/Zuliefererindustrie: u. a. Dr. Ing. Ferdinand Porsche AG, BMW AG<br />
• Elektrotechnik/Elektronik/Anlagenbau: u. a. Siemens AG, Kirow Ardelt GmbH (Weltmarktführer für Eisenbahnkrane)<br />
• Gesundheitswirtschaft/Biotechnologie: u. a. Forschungszentrum BIO CITY, Max-Planck-Institut für evolutionäre Anthropologie,<br />
Fraunhofer-Institut für Zellforschung und Immunologie, Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung<br />
• Energie/Umwelttechnik: u. a. Sitz der deutschen Strombörse<br />
• Medien/Kreativwirtschaft: u. a. Sitz des Mitteldeutschen Rundfunks (MDR), MEDIA CITY (einschl. Film- und Fernsehstudios)<br />
• internationaler Messestandort sowie Handels- und Dienstleistungszentrum der Wirtschaftsregion Leipzig-Halle-Dessau<br />
• bedeutendster Finanzplatz Mitteldeutschlands, einer der wichtigsten in Deutschland<br />
• Sitz des Bundesverwaltungsgerichts und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof<br />
• Deutsche Nationalbibliothek (neben Frankfurt/Main) und Deutsches Musikarchiv<br />
• Universität – Alma Mater Lipsiensis, zweitälteste deutsche Universität (über 600 Jahre), Hochschulen für Technik, Wirtschaft und<br />
Kultur, für Grafik und Buchkunst, für Musik und Theater, Handelshochschule Leipzig<br />
• über 50 Museen und Sammlungen, zahlreiche Theater und musikalische Häuser; einer der schönsten, ältesten und renommiertesten<br />
Zoologischen Gärten in Europa; eine der größten innerstädtischen Auenwald- und Parkanlagen Deutschlands; Neuseenland<br />
(Renaturierung ehem. Braunkohlenreviere) und weit verzweigtes (innerstädtisches) Wasserstraßennetz (ca. 200 km);<br />
Sportforum – weiträumiger Komplex mit der Festwiese, der Red Bull Arena (Zentralstadion) und der multifunktionalen Arena<br />
• allein 15.000 Kulturdenkmale der Historismus- und Jugendstilepoche, darüber hinaus bedeutende Zeugnisse aus der Zeit des<br />
Art déco und der Moderne; ganze Stadteile gelten als architektonisch wertvolle Ensemble in Europa
Tradition, Forschung, Lehre: Die Deutsche Nationalbibliothek<br />
kontrastiert nicht nur durch neue Architekturformen<br />
Sport und Freizeit: Surfen, Segeln und Paddeln im südlich<br />
gelegenen Leipziger Neuseenland<br />
ZWENKAUER SEE<br />
PERESER SEE<br />
SPORTFORUM<br />
Architektur und Kulturdenkmale: Leipzigs Bauwerke - hier<br />
der Hauptbahnhof - gelten als architektonisch einzigartig<br />
ZENTRUM-SÜD<br />
MARKKLEEBERGER SEE<br />
STÖRMTHALER SEE<br />
KAHNSDORFER SEE<br />
HAINER SEE<br />
HAUBITZER SEE<br />
STANDORT<br />
|Standort<br />
21
22<br />
STANDORT<br />
Leipzig setzt mit Abstand seit Jahren deutschlandweit deutliche<br />
Zeichen - in Wirtschaft, Wissenschaft und Kultur. Basierend auf<br />
einem Lebensgefühl, das es nirgendwo ein zweites Mal gibt.<br />
Eine Analyse im Auftrag der Europäischen Union bringt es auf<br />
den Punkt: Leipzig ist die lebenswerteste deutsche Stadt und<br />
befindet sich im europaweiten Vergleich sogar an dritter Stelle!<br />
Hier an der Kreuzung der alten Handelsstraßen via regia<br />
und via imperii kommen seit jeher Ideen und Macher zusammen.<br />
Und in jedem Jahr hunderttausende Besucher aus aller<br />
Welt, die in der sächsischen Großstadt das finden, was sie ist,<br />
eine der Tradition verpflichtete Stadt von morgen - für die einen<br />
ist es die Bachstadt schlechthin, die Goethestadt, die internationale<br />
Messestadt, die deutsche Buchstadt neben Frankfurt<br />
am Main... Und der Wirtschaftsstandort, der seit einigen<br />
Jahren wie eine Lokomotive den (mittel-) deutschen Wirtschaftsraum<br />
nachhaltig mobilisiert. “Sie haben einfach die<br />
besten Standortbedingungen geboten”, begründete der Vorstandsvorsitzende<br />
der Deutschen Telekom AG, René Obermann,<br />
vor mehr als einem Jahr die wegweisende Entscheidung<br />
des weltweit vernetzten Kommunikationskonzerns, am<br />
Standort Leipzig für insgesamt 270 Millionen Euro ein zentrales<br />
mitteldeutsches Service-Center zu errichten, dass künftig<br />
zu einem der drei größten in Deutschland zählen und über die<br />
modernste Informationstechnologie verfügen wird.<br />
|Standort<br />
Moderne und Tradition bedingen einander. Die traditionsreiche<br />
Universität Leipzig nimmt seit Jahren einen Platz in der<br />
deutschen Spitzenforschung ein und will auch künftig zu den<br />
Elite-Universitäten Deutschlands zählen. Neben Jena und<br />
Dresden ist Leipzig damit der einzige ostdeutsche Hochschulstandort<br />
auf einer Stufe mit renommierten Universitäten wie<br />
Heidelberg oder München. Den Sprung in die Elite haben die<br />
Leipziger BMW-Werker bereits geschafft. Seit 2007 ist das<br />
aufgrund seiner Art international im Rampenlicht stehende<br />
Leipziger Werk des bayerischen Automobilherstellers vollwertiger<br />
Bestandteil der weltweiten Gruppe. Von hier aus wird<br />
mittlerweile der gesamte Globus beliefert. BMW hat darüber<br />
hinaus über 100 Millionen Euro in ein besonders umweltverträgliches<br />
Presswerk am Standort Leipzig investiert. Und hat -<br />
u. a. aufgrund der enormen Effizienz am Standort - die Weichen<br />
für eine ganz neue Generation Automobilbau zugunsten<br />
von Leipzig gestellt. In den kommenden Jahren lassen die<br />
Münchner hier ein völlig neues Werk für die Großserienproduktion<br />
des ersten emmissionsfreien Stadtautos, dem so genannten<br />
Megacity Vehicle, mit einem Investitionsvolumen von<br />
rund 400 Millionen Euro errichten. Auch Porsche erweiterte<br />
das für hocheffiziente Abläufe und als “Welt der Emotionen”<br />
(der beste Unternehmensfilm bei den “International Film & Video<br />
Awards” in New York) weltweit bekannte Leipziger Werk,<br />
das ab 2013 erstmals im Dreischicht-System produziert. Unverkennbare<br />
Zeichen für eine sich immer wieder erneuernde<br />
Aufbruchstimmung. Für die steht das in Betrieb genommene<br />
europäische DHL-Luftdrehkreuz ohnehin.<br />
Über Leipzig wird gesprochen. Und man hört im Kontext immer<br />
wieder die Attribute Entschlossenheit, Unbefangenheit<br />
und Offenheit. Darüber hinaus glänzt die sächsische Großstadt<br />
in den unterschiedlichsten Medien wie keine andere. Die<br />
Wirtschafts- und Finanzzeitung Handelsblatt geht sogar davon<br />
aus, dass die Wachstumskerne der neuen Länder – zu denen<br />
Leipzig zählt – auf Westniveau angekommen sind. Das bestätigt<br />
auch das exklusive Ranking des schweizerischen Prognos-<br />
Institutes. Darin sind ostdeutsche Städte sogar unter den gesamtdeutschen<br />
Top 20. Leipzig – eine traditionsreiche und<br />
moderne, zukunftsorientierte Stadt aus dem Bilderbuch und<br />
eine Boomtown in Deutschland.<br />
Leipzig, das ist ein gewachsenes Stadtkonzept, das seinesgleichen<br />
sucht. Leipzig pulsiert – ob nun in der Altstadt oder in den<br />
angrenzenden Stadtteilen, die wohl jeder für sich etwas ganz<br />
Eigenes, etwas Einzigartiges darstellen. Es ist eben das Paris<br />
des Ostens – wie Leipzig immer wieder liebevoll bezeichnet<br />
wird. Gerade aufgrund der vielerorts anzutreffenden Boulevardbebauung<br />
mit an Ornamentik reichen und vielfältigsten<br />
Bibliotheca Albertina (Universitätsbibliothek) Stadtvilla am Johannapark<br />
Löhrs-Carré - Sitz der SachsenBank und der Sparkasse
Interpretationen der Gründerzeit, vordergründig aus der Zeit<br />
des Historismus, der späteren Jugendstilepoche und des unglaublichen<br />
Art Déco. Vergleichbares findet man in dem Maße<br />
heute in Paris, Brüssel, Breslau oder Budapest. Eine erstklassige<br />
Mischung aus architektonischer Ausgelassenheit und<br />
funktionaler Ästhetik ziert den langen Weg baugeschichtlicher<br />
Hinterlassenschaften.<br />
Leipzig - das ist wie Amsterdam. Oder Venedig. Bereits heute<br />
ziehen sich durch die innerstädtischen Strukturen weit verzweigte<br />
Kanäle. Ein mehr als 200 Kilometer langes innerstädtisches<br />
Gewässersystem, darüber hinaus die großflächige Leipziger<br />
Seenlandschaft im Süden der Stadt, machen die sächsische<br />
Metropole zu einer regelrechten Wasserstadt, die über<br />
600 Brücken miteinander verbunden ist. Mit dem geplanten<br />
Neubau des Stadthafens (Zentrum-West) und dem Ausbau<br />
des Lindenauer Hafens (einer der größten Potentialräume im<br />
Leipziger Westen) wird Leipzig neue Impulse setzen.<br />
Leipzig zeigt, wie es möglich ist, ein wirtschaftliches Zentrum<br />
von morgen zu werden, in dem es sich lohnt, zu leben und zu<br />
arbeiten. Es verwundert nicht, dass die sächsische Metropole<br />
zu den zehn reformfreudigsten Städten gehört. “Es ist der besondere<br />
Geist, der die Stadt und ihre Einwohner trägt”, urteilte<br />
das Business-Magazin WirtschaftsWoche. Leipzig ist mehr als<br />
nur eine Stadt mit traditionsreichen Weltkonzernen und einem<br />
fest positionierten Mittelstand. Mit Investitionen in Milliardenhöhe<br />
und wegweisenden Innovationen in Dienstleistung und<br />
Produktion, nicht zuletzt mit leidenschaftlichen und hingebungsfreudigen<br />
Menschen. In keiner Epoche, die Leipzig seither<br />
durchlebte, hat die Stadt die Spuren ihrer Identität verloren.<br />
Mehr noch: Immer und immer wieder schaffte es Leipzig,<br />
Akzente zu setzen. “Bunt, heiter und dem Neuen zugewandt.<br />
Leipzig ist eine der lebendigsten deutschen Städte”, schwärmte<br />
der MERIAN über den Charme der mitteldeutschen Metropole<br />
(2004). Der Ende 2011 veröffentlichte Test der WirtschaftsWoche,<br />
der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft<br />
(INSM) und des Kölner Beratungshauses IW-Consult (Tochter<br />
des Institutes der deutschen Wirtschaft) reflektiert die Entwicklung<br />
der sächsischen Großstadt eindrucksvoll. Unter den 50<br />
seit Jahren unter wissenschaftlichen Gesichtspunkten auf Niveau<br />
und Dynamik untersuchten größten deutschen Städten,<br />
dominieren ostdeutsche Städte im Dynamikranking (einer Untersuchung<br />
zur jüngsten Entwicklung) die Top Ten - angeführt<br />
durch die sächsische Großstadt Leipzig auf Rang 2, die diesen<br />
Platz allein in den Bewertungskategorien Arbeitsmarkt und<br />
Struktur unterstreicht. Ähnlich sieht das auch eine aktuelle Stu-<br />
Moderne Architekturformen entlang der Prager Straße Fürstenhof und Ev.-reformierte Kirche am Innenstadtring<br />
die des Feri-Institutes im Auftrag des Wirtschaftsmagazins Capital,<br />
in der das Zukunftspotential (Zeitfenster bis 2017) der<br />
60 wichtigsten deutschen Städte anhand der Faktoren Wirtschaftskraft,<br />
Arbeitsmarkt, Bevölkerungswachstum und Kaufkraft<br />
untersucht wurde. Auch hier positioniert sich Leipzig erstmals<br />
unter den führenden zehn Städten. Das Magazin Spiegel<br />
weist in einer Veröffentlichung sogar darauf hin, dass die “ostdeutschen<br />
Wachstumsperlen” in einer gleichgelagerten Studie<br />
aus dem Jahr 2001 noch “im unteren Tabellendrittel” zu finden<br />
waren.<br />
Die neue Zeit begann nicht allein mit der Stuttgarter Edelschmiede<br />
Porsche, die nunmehr seit einigen Jahren konsequent<br />
ihre Luxus-Autos vor den Toren von Leipzig kreiert. Das<br />
nach wie vor modernste und innovativste BMW-Werk, ein<br />
mehr als 1,2-Milliarden-Euro-Projekt, schreibt mit der 2005<br />
begonnenen Serienproduktion der 1er- und 3er-Reihe künftig<br />
auch mit dem so genannten Megacity Vehicle (ein zukunftsweisendes<br />
Stadtauto mit Elektroantrieb) die traditionsreiche<br />
automobile Erfolgsgeschichte Sachsens und Deutschlands<br />
fort. Das sind gleichzeitig auch enorme Chancen für eine<br />
Stadt wie Leipzig, die Gastgeber der AMI - der Auto-Mobil International<br />
- in einem der schönsten, modernsten und größten<br />
Messeparks in Europa ist, dessen Tradition bereits in den Jah-<br />
STANDORT<br />
ren 1497 und 1507 mit dem Messeprivileg Kaiser Maximilians<br />
begründet ist. Leipzig war und ist eine Messestadt von europäischem<br />
Rang, die bis zu Beginn des Zweiten Weltkrieges<br />
nicht nur eine der bedeutendsten Handelsstädte überhaupt<br />
war, sondern sogar eine führende Position im internationalen<br />
Messewesen einnahm. Traditionen verpflichten. Als einer der<br />
ältesten Messe-Plätze der Welt hat sich die Leipziger Messe in<br />
den 1990er Jahren neu ausgerichtet und als spezialisierter<br />
Dienstleister international etabliert. Mit jährlich über 1,5 Millionen<br />
Besuchern (Tendenz steigend) auf mehr als 30 Messen -<br />
neben der Automobilmesse gilt wohl die Leipziger Buchmesse<br />
als eine der namenhaftesten Messen Europas - setzt Leipzig<br />
selbstbewusst Akzente.<br />
Das formt eine Stadt. Und die sächsische Wirtschaftskraft, die<br />
schlagkräftig den Messestandort Sachsen reflektiert und im<br />
Konzert der großen deutschen und europäischen Messen mitspielen<br />
kann, ohne dabei Boden zu verlieren. Das ist die (Leipziger)<br />
Freiheit, bodenständig und trotz alledem beständig auf<br />
internationalem Parkett aufzutreten. Der Meinung war auch<br />
die Logistik-Tochter der Deutschen Post AG - die DHL - mit dem<br />
Entschluss, das europäische Luftdrehkreuz von Brüssel nach<br />
Leipzig zu verlegen. Eine eindrucksvolle Bestätigung dessen,<br />
wie erfolgreich Standortpolitik in Deutschland betrieben werden<br />
kann. Heute stehen die Leipziger Macher nach Jahren<br />
|Standort<br />
23
24<br />
STANDORT<br />
lohnenswerter und weitsichtiger Anstrengungen davor, in der<br />
Luftfahrt das “Express- und Logistikportal Europas” zu werden,<br />
so wie Hamburg das “Tor zur Welt” im Seeverkehr ist. Eine<br />
2011 veröffentlichte Studie des Fraunhofer-Institutes unterstreicht<br />
diese Ambitionen. Die im Norden angesiedelte Logistik-Branche<br />
beschäftigt bereits heute mehr als 15.000 Menschen<br />
und erzielt einen Jahresumsatz von bis zu 1,5 Milliarden<br />
Euro. Mittlerweile geht man in Branchenkreisen bereits davon<br />
aus, dass die Nachfrage ansiedlungswilliger Unternehmen<br />
das Flächenangebot übersteigen wird. Schon heute belegt die<br />
Logistik-Branche etwa 200.000 Quadratmeter Hallenfläche<br />
im Raum Leipzig. Tendenz steigend. DHL investiert bis 2014 in<br />
ein neues Logistikzentrum mit mehreren Ausbaustufen. Auch<br />
der 1890 als Fuhrunternehmen in Bremen gegründete, weltweit<br />
renommierte Schweizer Logistikkonzern Kühne + Nagel<br />
setzt ebenso deutliche Zeichen und expandiert weiter am<br />
Standort Leipzig - “die zentrale Lage und die gut ausgebaute<br />
Infrastruktur unterstützen unser Ziel, Leipzig zu einer für unsere<br />
Gruppe bedeutenden Logistikdrehscheibe zu machen”. In den<br />
kommenden Jahren wird in mehreren Bauabschnitten eine<br />
hochwertige Logistikanlage errichtet, die speziell auf die Anforderungen<br />
der Pharmaindustrie zugeschnitten ist.<br />
Es ist unbestritten, dass die in Leipzig ansässigen Global-Player<br />
die Leuchttürme des Wirtschaftsstandortes sind. Die seit<br />
Speck’s Hof und HansaHaus - Handelspaläste um 1900<br />
|Standort<br />
mehr als zwei Jahrzehnten erfolgreiche Standort- und Wirtschaftspolitik<br />
setzt jedoch nicht nur auf die so genannte Cluster-Bildung,<br />
sondern fördert gezielt und nachhaltig eine breit<br />
gefächerte Unternehmenskultur, die nicht zuletzt Startups und<br />
innovative Ideen fördert und mögliche Synergien aufzeigt,<br />
aber auch eine erfolgreiche Basis bietet. Dem entsprechend<br />
konnten sich in den vergangenen Jahren Unternehmen wie<br />
die Unister Gruppe, die sich vom Startup zu einem der erfolgreichsten<br />
Betreiber und Vermarkter im Internet-Business etabliert<br />
hat, oder die Kirow Ardelt GmbH, ein Spezialist im Maschinen-<br />
und Anlagenbau, der Transportsysteme für Werften<br />
und für die Metallurgie produziert und zugleich Weltmarktführer<br />
für Eisenbahnkrane ist, an diesem Standort entwickeln.<br />
Leipzig - das ist Tradition. Und das ist “Ostdeutschlands heimliche<br />
Hauptstadt. Wer sie einmal entdeckt hat, kommt immer<br />
wieder! (...) Hinter Leipzig steht das Selbstbewusstsein, der<br />
Mut und die Kraft von 1989. Und wenn die Leipziger des Vergangenen<br />
gedenken, sind sie bereits im Morgen”, beschrieb<br />
der MERIAN die sächsische Boomtown im Herzen Europas,<br />
die immer wieder auf der Suche nach neuen Perspektiven ist.<br />
Eine durch und durch unternehmerfreundliche Stadt, aber<br />
auch eine Stadt mit einer bewegenden und bewegten Geschichte,<br />
ja sogar langen, wegweisenden Justizgeschichte. Mit<br />
dem Beschluss der Unabhängigen Föderalismuskommission,<br />
Historische Handelbörse am Naschmarkt<br />
hohe Bundeseinrichtungen nach Leipzig zu verlagern, wurden<br />
1992 die Weichen für den heutigen Sitz des Bundesverwaltungsgerichts<br />
und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof<br />
gestellt. Leipzig ist wieder ein Ort höchstrichterlicher Rechtsprechung<br />
in Deutschland.<br />
Leipzig ist eine Stadt, die nur so von historischen und musischen<br />
Traditionen und Werten geprägt ist und wird. Die Dichter<br />
Johann Wolfgang von Goethe und Friedrich Schiller, der<br />
Kritiker und Dichter Gotthold Ephraim Lessing, der Philosoph<br />
Friedrich Wilhelm Nietzsche, der Thomaskantor und Stadtmusikdirektor<br />
Johann Sebastian Bach, der Reformator Martin Luther,<br />
der Baumeister Hieronymus Lotter, die Komponisten Felix<br />
Mendelssohn Bartholdy und Robert Schumann oder der frühere<br />
Gewandhausdirigent Kurt Masur - die Namen derer, die<br />
Leipzig durch Geist prägten und dieser Stadt zu unverkennbarem<br />
Zeitgeist verhalfen, sind klangvoll.<br />
So klangvoll wie die Hinterlassenschaften vergangener Jahrzehnte<br />
und Jahrhunderte. Es ist das schier Einzigartige in einer<br />
endlos erscheinenden Vielfalt, das diese sächsische Metropole<br />
in sich birgt und zu jeder Zeit lustvoll charismatisch preisgibt.<br />
Einen Moment inne zu halten in der wunderschönen<br />
Mädler-Passage, der wohl prächtigsten unter den zahlreichen<br />
alten wie neuen innerstädtischen Passagen und Lichthöfe, die<br />
nach dem Vorbild der Mailänder Handelskultur entstand.<br />
Oder in den schönsten Cafés und Restaurants das besondere<br />
Flair genießen, das es so kein zweites Mal in Deutschland gibt<br />
beispielsweise im berühmten Auerbachs Keller, in dem seit<br />
dem Jahr 1525 Wein ausgeschenkt wird und in dem Johann<br />
Wolfgang von Goethes Federkiel das literarisch wertvolle<br />
“Faust”-Szenario zeichnete. Es ist schon etwas Besonderes, in<br />
einem der ältesten und originalen Kaffeehäuser Europas einzukehren<br />
- die traditionsreiche Leipziger Lokalität “Zum Arabischen<br />
Coffee Baum” besitzt seit dem Ende des 15. Jahrhunderts<br />
eine Ausschankgenehmigung für exotischen Kaffee.<br />
Selbst Goethe, Schumann und Liszt kehrten hier ein.<br />
Die Altstadt ist ein regelrechtes Freilichttheater mit einem ausgeprägten<br />
Nachtleben ohne Sperrstunde, mit unzähligen Sehenswürdigkeiten<br />
und Baudenkmälern, allen voran die liebevoll<br />
sanierten und wiederbelebten historischen Messepaläste.<br />
Eine Stadt voller Treiben und Handeln, mit so vielen, weit über<br />
die Stadtgrenzen bekannten Gesichtern: Die Alma Mater Lipsiensis,<br />
1409 gegründet und eine der ältesten deutschen Universitäten<br />
mit mehr als 36.000 Studenten und international
Gohliser Schlösschen – Rokoko-Baustil und Barockgarten Blick in die weltberühmte Mädler-Passage in der Altstadt Moderne Universität mit europaweiter Ausstrahlung<br />
namhaften Lehrkräften. Das weltberühmte Gewandhaus, die<br />
Oper - die zweitälteste in Deutschland, das vielbeachtete<br />
Central-Theater (das frühere Schauspielhaus) und die deutschlandweit<br />
bekannten Varieté- und Kabarett-Adressen, das multifunktionale<br />
Sportforum mit dem modernen, innerstädtischen<br />
Zentralstadion (Red Bull Arena), das 2004 den kühnen Traum<br />
von Olympia trug und in 2006 Austragungsort der Fußball-<br />
Weltmeisterschaft war, der 1878 gegründete und zu den<br />
schönsten und ältesten Zoologischen Gärten Deutschlands<br />
und den artenreichsten der Welt zählende Leipziger Zoo – der<br />
mit der Eröffnung des Gondwanalandes im Juli 2011 um eine<br />
Attraktion reicher wurde, der beeindruckende und 1998 umgebaute<br />
Hauptbahnhof, einer der schönsten Flanier-Tempel<br />
mit über 100 Läden, Cafés und Restaurants auf drei Ebenen<br />
und nach wie vor der größte Kopfbahnhof Europas, der 2011<br />
<strong>zum</strong> “Bahnhof des Jahres” in der Kategorie Großstädte gekürt<br />
wurde, oder das Museum der Bildenden Künste mit einer der<br />
bedeutendsten Kunstsammlungen in Mitteldeutschland und<br />
Werken Leipziger Künstler, die einen internationalen Ruf genießen.<br />
Die Liste ist lang. Das Erleben noch länger.<br />
Leipzig ist Charme und Kraft zugleich. Das ist nicht zuletzt auch<br />
der Klang, der durch den 1212 gegründeten und unter Johann<br />
Sebastian Bach berühmt gewordenen Thomaner-Chor<br />
in aller Welt ertönt. Und der Gedanke, der über Epochen in<br />
der Deutschen Nationalbibliothek Einzug hält. In Leipzig kann<br />
man mittlerweile auf einen Medienbestand von mehr als 15<br />
Millionen deutschsprachiger Publikationen und Übersetzungen<br />
zurückgreifen. Das imposante historische Bibliotheksgebäude<br />
vor den Toren der Alten Messe ist heute Bestandteil<br />
eines weiträumigen Komplexes, in dem auch das Deutsche<br />
Musikarchiv beheimatet ist. Leipzig war und ist neben Frankfurt<br />
am Main die Buchstadt schlechthin - in der Blüte sogar mit<br />
etwa 800 hier ansässigen Verlagen und mehr als 200 Druckereien.<br />
Eine Tradition, die auf historische Meilensteine aufmerksam<br />
machen kann - 1481 wurde in Leipzig das erste Buch gedruckt<br />
und 1650 erschien hier die erste Tageszeitung der Welt.<br />
Leipzig - das ist auch der Drang nach etwas Neuem, nach dem<br />
Ausschöpfen grenzenloser Möglichkeiten und interdisziplinär<br />
erzielten Erfolgen. Inbegriff dessen sind die erfolgreichen<br />
Netzwerke der MEDIA CITY und der bundesweit zu den größten<br />
Forschungszentren in der Biotechnologie und Biomedizin<br />
zählenden BIO CITY. “Ein in dieser Form beispielhaftes Zentrum,<br />
in dem Wirtschaft, Wissenschaft und Forschung miteinander<br />
leben und arbeiten”, in dem “neue Maßstäbe in Biotechnologie,<br />
Biomedizin und Health Care“gesetzt werden.<br />
Neben wirtschaftlicher Stärke setzt die sächsische Großstadt<br />
seit den neunziger Jahren verstärkt auf die stetige Entwicklung<br />
des Wissenschaftsstandortes. Mit dem Max-Planck-Institut für<br />
STANDORT<br />
Evolutionäre Anthropologie und dem Fraunhofer Institut für<br />
Zelltherapie und Immunologie (seit 2005) entschieden sich<br />
zwei internationale Spitzeneinrichtungen im Bereich angewandter<br />
Forschung gezielt für den Standort Leipzig und investierten<br />
in den vergangenen Jahren insgesamt mehrere Millionen<br />
Euro in den modernen Forschungsstandort. “Leipzig ist<br />
kein Leuchtturm, sondern eine Lokomotive”, beschrieb der<br />
ehemalige Oberbürgermeister Wolfgang Tiefensee das neue<br />
mitteldeutsche, europäische Zentrum. Man hat den Eindruck,<br />
in Leipzig würden die nationalen wie internationalen Bauherren<br />
regelrecht im Wettstreit bauen. Die Universität errichtet<br />
einen völlig neuen Campus inmitten der Altstadt. Und entlang<br />
der einst prachtvollen Banken- und Handelsmeile am innerstädtischen<br />
Brühl wird sich in den nächsten Jahren ein modernes<br />
Zentrum aus Handel, Wohnen, Kunst und Kultur etablieren.<br />
Unter Tage nimmt der innerstädtische City-Tunnel Gestalt<br />
an, über Tage gestaltet die Deutsche Bahn AG den Verkehrsknotenpunkt<br />
Leipzig zukunftsfähig - und im Nordosten der<br />
Stadt in der Fracht- und Automobilbranche werden weitere<br />
Großprojekte geplant. - So entsteht sukzessive ein ganzer<br />
Band von kleinen und großen Erfolgsgeschichten, die über<br />
Leipzig, über eine zur Stadt von morgen gewordene Idee berichten...<br />
|Standort<br />
25
26 |Standort
IV. OBJEKTLAGE. LEIPZIGER WESTEN
28<br />
:[Westen]<br />
OBJEKTLAGE<br />
EINORDNUNG|LAGE<br />
FLÄCHE|EINWOHNERZAHL<br />
CHARAKTERISTIKA<br />
INFRASTRUKTUR<br />
WISSENSWERTES<br />
|Objektlage<br />
Am Wasser gebaut – das sind weite Teile des Leipziger<br />
Westens, hier am Karl-Heine-Kanal in Plagwitz<br />
Boulevardbebauung an der Weißenfelser Straße im Herzen<br />
des Leipziger Westens nahe der Buntgarnwerke in Plagwitz<br />
• zugehörig <strong>zum</strong> Stadtbezirk Südwest, südwestlich an den Stadtbezirk Zentrum-West anschließend (Stadtteile/Gemeinden:<br />
Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher, Großzschocher, Knautkleeberg-Knauthain und Hartmannsdorf-Knautnaundorf)<br />
• historisch gesehen umfasst der Leipziger Westen flächenmäßig die heutigen Stadtteile Lindenau, Altlindenau und Neulindenau<br />
(heute Stadtbezirk Alt-West), Plagwitz und Schleußig (heute Stadtbezirk Südwest), in der flächenmäßigen Erweiterung ab<br />
den 1880er Jahren auch den heutigen Stadtteil Kleinzschocher an der Grenze zu Plagwitz und Schleußig<br />
• Kleinzschocher: ca. 3,1 km² Fläche, ca. 8.756 Einwohner (Stand 2012)<br />
• <strong>zum</strong> Vergleich der gesamte Stadtbezirk Südwest: ca. 46,6 km² Gesamtfläche, ca. 49.241 Einwohner (Stand 2012)<br />
• die Stadtteile kennzeichnen attraktive Wohngegenden und eine dementsprechend hohe Wohnzufriedenheit; der Leipziger<br />
Westen ist eine Mischung aus naturnahem Freiraum inmitten einer pulsierenden Metropole und besonderem Wohnen in Vierteln<br />
mit einem vorrangig aus der Gründer- und Jugendstilzeit geprägten typischen Charakter; schon in den 1990er Jahren<br />
räumte die Stadt Leipzig der Sanierung und Qualifizierung dieser städtischen Quartiere eine dementsprechend hohe Priorität<br />
für die zukünftige Stadtentwicklung ein; der Leipziger Westen ist heute das Beispiel für die Möglichkeit des nachhaltigen<br />
Stadtumbaus – 2009 wurde die Stadt Leipzig für diese Entwicklung mit dem Nationalen Preis für integrierte Stadtentwicklung<br />
und Baukultur in der Kategorie “Städte besser gestalten” ausgezeichnet (Preis des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und<br />
Stadtentwicklung im Rahmen des Wettbewerbs “Stadt bauen. Stadt leben”); Hauptaugenmerk lag dabei auch auf der Entwicklung<br />
von Frei- und Grünräumen mit Spiel-, Sport- und Ruhezonen, die den gründerzeitlichen Gebäudebestand einbinden,<br />
auflockern und als modernen Wohnstandort attraktiv machen; den Stadtteil Kleinzschocher, im Süden des heutigen Leipziger<br />
Westens gelegen, zeichnet vor allem die Nähe <strong>zum</strong> Leipziger Neuseenland aus, “das das Gesicht der Region verändert hat”<br />
• sehr gut ausgebautes, modernes Bus- und Straßenbahnnetz mit Direktverbindung in andere Stadtteile und das Umland von<br />
Leipzig; mit dem Fahrzeug benötigt man etwa fünfzehn Minuten bis in die Innenstadt; zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten,<br />
darüber hinaus sind öffentliche und medizinische Einrichtungen sowie Schulen und Kindertagesstätten vorhanden<br />
• Musikalische Kömödie (Lindenau; 1918 als Theatervarieté Drei Linden errichtet, auf dem Spielplan stehen Operetten und<br />
Musicals); Leipzig International School (Schleußig; die englischsprachige Einrichtung mit Schülern aus 40 Nationen gilt als<br />
wichtiger Impulsgeber für den Wirtschafts- und Investitionsstandort Leipzig); Alte Spinnerei (Plagwitz; angesagtes Kunstviertel<br />
mit international renommierten Galerien); Leipziger Radrennbahn (Kleinzschocher; Wettkampfarena für den Radrennsport);<br />
Weiße Elster, Karl-Heine-Kanal (wassertouristische Highlights, Leipziger Gewässerverbund); Volkspark Kleinzschocher, Palmengarten<br />
(weiträumige Landschaftsparks – facettenreiche, sehr reizvolle innerstädtische Naherholungsgebiete)
Teilansicht des neu gestalteten Lindenauer Marktes – einer<br />
der ältesten und erhalten gebliebenen Marktplätze Leipzigs<br />
KLEINZSCHOCHER<br />
ZENRUM-<br />
SÜD<br />
MARKKLEEBERGER SEE<br />
Innerstädtische Idylle inmitten des landschaftlich reizvollen<br />
Palmengartens am Elsterflutbecken in Lindenau<br />
Gründerzeitliche Bebauung an der Radrennbahn, gegenüber<br />
dem früheren Rittergutsschloss in Kleinzschocher<br />
OBJEKTLAGE<br />
|Objektlage<br />
29
30<br />
OBJEKTLAGE<br />
Am Wasser gebaut – das sind weite Teile des Leipziger Westens,<br />
mit idyllischen Lagen entlang der Weißen Elster und des<br />
aufwändig renaturierten Karl-Heine-Kanals, in einem regelrechten<br />
Wasserstraßennetz, das selbst mit dem südlich der<br />
Metropole gelegenen Neuseenland verbunden ist. Der Leipziger<br />
Westen öffnet sich mit seinem ohnehin schon vorhandenem<br />
Facettenreichtum seit den 1990er Jahren konsequent<br />
<strong>zum</strong> Wasser hin, der “Ideenquelle aller Maßnahmen”, umschreibt<br />
Heiko Rosenthal, Leipziger Bürgermeister für Umwelt,<br />
Ordnung und Sport den 2004 begonnenen, konzeptionellen<br />
Entwicklungs- und Wertschöpfungsprozess. Mehrere hundert<br />
Millionen Euro haben private Investoren, die Europäische<br />
Union, die Bundesrepublik Deutschland, der Freistaat Sachsen<br />
und die Stadt Leipzig in den vergangenen zwei Jahrzehnten<br />
in den städtebaulichen Strukturwandel des Leipziger Westens<br />
einfließen lassen. Diese Entwicklung hat in diesen Stadtteilen<br />
regelrecht vitale und charismatische Mikrolagen entstehen<br />
lassen, die heute zu den beliebtesten und begehrtesten<br />
Vierteln zählen, und die mehr denn je die Parameter für familienfreundliches<br />
und naturnahes Wohnen inmitten der modernen,<br />
ohnehin sehr grünen und wasserreichen Großstadt definieren.<br />
Komplette Stadtteile tragen mittlerweile das Gesicht der neuen<br />
Epoche, leben in einer besonders harmonischen Mischung<br />
aus Alt und Neu, aus Landschaft, historischer Architektur und<br />
multikultureller Gesellschaft – ein Leben wie in keiner anderen<br />
deutschen Stadt. Das ist die einzigartige Gabe Leipzigs, mit<br />
Werten und Traditionen behutsam umzugehen, auf neuen Wegen<br />
immer wieder unterschiedlichste Menschen und Ideen zu<br />
fördern, Perspektiven einen Raum zu geben. Das ist Leipzig,<br />
und davon wird der Leipziger Westen getragen. Der Leipziger<br />
Westen ist heute eine beliebte Adresse zwischen liebevoll sanierten<br />
bis luxuriös gestalteten Industrie-Lofts, beeindruckenden<br />
Gründerzeitvillen bis hin <strong>zum</strong> Atelier- und Galerieviertel<br />
mit internationalem Ruf in der ehemaligen Baumwollspinnerei.<br />
Der Leipziger Westen reflektiert innerstädtische Viertel, in<br />
denen Intellektuelle, Künstler, Abenteurer, Alteingesessene<br />
und Schwärmer genau das gefunden haben, was die pure Lust<br />
an der Stadt ausmacht. Ungeachtet des Alters und der Anschauung.<br />
Im Leipziger Westen ist es einfach möglich, zu wohnen<br />
und zu leben wie einem gerade der Sinn steht. Wie auch<br />
immer, man vermisst hier nichts, zu keiner Zeit fehlt das pure<br />
Leben, auch nicht die Ruhe und Zweisamkeit, nach der man<br />
manchmal sucht. Vor allem kommt die fast perfekte Mischung<br />
ausgewogener Urbanisierung nicht zu kurz.<br />
|Objektlage<br />
Der Einzugsbereich des diesem Prospekt zugrunde liegenden<br />
Projektes – Mitte des 19. Jahrhunderts als Ackerfläche umliegender<br />
Bauerndörfer bewirtschaftet – entwickelte bereits in<br />
der Vorgründerzeit im Kontext des beginnenden industriellen<br />
Zeitalters eine regelrechte Eigendynamik. Sprunghaft sollte<br />
sich das Bild vom idyllischen Bauerndorf <strong>zum</strong> industriellen<br />
Standort mit modernen Wohnquartieren verändern, in dem<br />
namhafte Unternehmer der Gründerzeit ein bedeutendes Kapitel<br />
der industriellen Geschichte Deutschlands aufschlugen.<br />
Die Entwicklung, die der Leipziger Westen seither genommen<br />
hat und in naher Zukunft nehmen wird, ist geradezu bemerkenswert.<br />
Heute – nach in den 90er Jahren vorangetriebenen Stadtumbauplänen<br />
und Nachnutzungskonzepten industrieller Bauten<br />
– künden nur noch wenige architektonische Zeitzeugen von<br />
der einstigen Struktur im Leipziger Westen. Heute gilt der Einzugsbereich<br />
als städtischer Raum mit Zukunftspotential. Wer<br />
sich durch den Leipziger Westen bewegt, entdeckt die Zukunft.<br />
Nicht einsilbig. Nicht punktuell. Vielmehr interdisziplinär aufgestellt,<br />
sich auch auf alte Traditionen und Werte besinnend,<br />
vor allem jedoch die Chancen von morgen begreifend, haben<br />
Einwohner, Stadtplaner und Investoren eine neue Gründerzeit<br />
Quartier an der Kötzschauer Straße (Kleinzschocher)<br />
eingeläutet. Hier wird offensichtlich, was Gründerzeit und wirtschaftlicher<br />
Aufbruch bedeuten. 1990 setzte eine großflächige,<br />
allmähliche Deindustrialisierung der Stadtteile im Leipziger<br />
Westen ein. Umnutzungskonzepte, Städtebauförderprogramme<br />
und private Initiativen und Investitionen mündeten in<br />
zahlreichen Projekten. Das Projekt “Plagwitz auf dem Weg ins<br />
21. Jahrhundert” unter dem Motto der Weltausstellung EXPO<br />
2000 “Mensch-Natur-Technik” hat nicht nur in Plagwitz, der<br />
Korrespondenzregion der EXPO, nachhaltig seine Spuren hinterlassen<br />
und regelrecht zentral Impulse für einen wiederum<br />
langfristig angelegten Stadtumbau gegeben und dynamische<br />
Prozesse in Gang gesetzt. Neun Jahre später wurde die Stadt<br />
Leipzig für diese Entwicklung mit dem Nationalen Preis für integrierte<br />
Stadtentwicklung und Baukultur in der Kategorie<br />
“Städte besser gestalten”, einer Initiative des Bundesministeriums<br />
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Rahmen des<br />
Wettbewerbs “Stadt bauen. Stadt leben”, ausgezeichnet.<br />
Der gesamte Leipziger Westen reflektiert heute die Möglichkeit<br />
des konsequenten und dennoch behutsamen Stadtumbaus<br />
im postindustriellen Zeitalter. Und die Möglichkeit, modernes<br />
Leben, Wohnen und Arbeiten in einer in sich harmonischen<br />
Symbiose zu realisieren...<br />
Bebauung entlang der Volksparkanlage (Kleinzschocher)
V. OBJEKT IM DETAIL
32<br />
:[Kapitalanlage]<br />
OBJEKT<br />
INTERESSANTES ZUM OBJEKT<br />
OBJEKTART<br />
BAUJAHR<br />
SANIERUNG UND MODERNISIERUNG<br />
LAGE UND STADTTEIL<br />
ANGABEN ZUM GRUNDBUCH<br />
GRUNDSTÜCKSFLÄCHE GESAMT<br />
WOHNFLÄCHE GESAMT<br />
WOHNFLÄCHEN<br />
ANZAHL DER EINHEITEN<br />
AUSSTATTUNG UND BESONDERHEITEN<br />
|Objekt im Detail<br />
• Leipziger Westen, Stadtteil Kleinzschocher; gute, grüne und ruhige Lage inmitten eines Wohnviertels architektonisch wertvoller<br />
Gründerzeitbebauung (Konzept einer teilweise offenen, aufgelockerten und durchgrünten Blockrandbebauung) nahe des Leipziger<br />
Neuseenlandes; das Wohnhaus wurde 1912/13 errichtet und architektonisch an die stilistischen Grundzüge der so genannten<br />
sachlich-orientierten Reformarchitektur angelehnt (Bauherr: Richard Friedrich Schinke, Bauplanung: Bauingenieur<br />
Richard Paul Schinke, Bauausführung: Baumeister Hermann Reiche); innenarchitektonisch bemerkenswert ist das im Ursprung<br />
umlaufend gestaltete, jedoch heute nur noch in Fragmenten vorhandene Geländer der Treppenkonstruktion<br />
• Mehrfamilienwohnhaus<br />
• 1912/13<br />
• 2013/14<br />
• gute Lage in Leipzig, Stadtteil Kleinzschocher<br />
• Grundbuchamt Leipzig, Grundbuch von Kleinzschocher, Blatt 718; Flurstück 534 der Gemarkung Kleinzschocher zu 600 m²<br />
• 600 m²<br />
• 499,91 m²<br />
• ca. 74 m² - 92 m²<br />
• 6<br />
• hohes Niveau, vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung; edles Echtholz-Parkett in allen Wohnräumen einschließlich<br />
Diele; Küchen und Bäder werden anspruchsvoll gefliest; für Heizung und Warmwasser wird neben moderner Erdgas-<br />
Brennwerttechnik regenerative Energie (Solarenergie) verwendet; durch das Energiekonzept werden die Vorgaben<br />
eines KfW-Energieeffizienzhauses 115 erfüllt (Möglichkeit öffentlicher Fördermittel)
OBJEKT IM DETAIL<br />
Grundstücksflächenplan und Gesamteinordnung<br />
des denkmalgeschützten Mehrfamilienwohnhauses<br />
in den historischen Lageplan aus dem Jahr<br />
1912. Die Gestaltung des Grundstückes –<br />
mit Grünanlagen, Pkw-Stellplätzen, Sitzecke<br />
und Fahrradabstellmöglichkeiten –<br />
richtet sich nach den Planungen des Initiators<br />
und orientiert sich an den jeweiligen<br />
Vorgaben der Genehmigungsbehörden.<br />
|Objekt im Detail<br />
33
34<br />
:[Identität]<br />
OBJEKTHISTORIE<br />
Antonie Schinke eilte <strong>zum</strong> Wohnungseingang im ersten Obergeschoss<br />
des Hauses an der Dieskau Straße 90/Ecke Kötzschauer<br />
Straße. Auf dem Weg dorthin schellte es bereits <strong>zum</strong><br />
zweiten Mal. Angemeldet war an diesem spätsommerlichen<br />
Nachmittag des 27. August 1912 ihres Wissens niemand. Zumal<br />
ihr Ehemann nicht zugegen war. Sie öffnete die Tür. Mit<br />
etwas Abstand und dem nötigen Respekt bat ein Bote um Einlass.<br />
Er habe hier zwei “Postzustellungsurkunden über die Zustellung<br />
eines mit dem Siegel des Rates der Stadt Leipzig verschlossenen<br />
[…] Brief für Herrn Richard Friedrich Schinke und<br />
Herrn Richard Paul Schinke”, die hier gemeldet seien. Während<br />
Antonie Schinke den Erhalt quittierte, erkundigte sich der<br />
Bote nach dem Baumeister Hermann Reiche. Auch für diesen<br />
hatte er eine entsprechende Urkunde in seiner abgewetzten<br />
Umhängetasche. – Am Morgen des gleichen Tages hatten Vertreter<br />
des Baupolizei-Amtes IV die Grundbauprüfung am Neubauprojekt<br />
Kötzschauer Straße 4 vorgenommen und “erhebliche<br />
Abweichungen” zur beantragten bzw. genehmigten Fassung<br />
bemängelt. Hinzu kam, dass Schinke als Bauherr eine<br />
rechtzeitige Veränderungsanzeige unterlassen hatte. “Um den<br />
allgemeinen Wünschen der Mieter zu entsprechen”, wies der<br />
Dachdeckermeister Richard Friedrich Schinke am frühen Morgen<br />
des 28. August 1912 in einer eilig handschriftlich aufgesetzten<br />
Stellungnahme darauf hin, dass “die Außenwohnungen<br />
Speisekammern erhalten, wodurch eine Veränderung des<br />
Treppenhauses hervorgeht.” Weiter heißt es, “aus gleichem<br />
Grunde wie vorher [<strong>zum</strong> vorhergehenden Punkt] sollen auch<br />
im Hochparterre Küchenaustritte errichtet werden.” Entsprechende<br />
Konzessions-Zeichnungen sowie die statische Berech-<br />
|Objekt im Detail<br />
Hauseingangsbereich – Zugang <strong>zum</strong> Treppenhaus und<br />
den Wohnungseingängen im Hochparterre [Bestand 2012]<br />
nung für die Austritte (Anm.: die Balkonanbauten wurden als<br />
massive, holzverkleidete Konstruktionen geplant) und Unterzüge<br />
hatte Schinkes Baumeister bereits während der Prüfung<br />
übergeben. Wenngleich seitens der Genehmigungsbehörden<br />
bereits unzählige Male Zugeständnisse gemacht wurden, notierte<br />
der städtische Baurevisor nach Rücksprache mit dem zuständigen<br />
Stadtbauinspektor am 7. September 1912, dass<br />
“die erbetene Erlaubnis […] befürwortet werden kann.” Die<br />
entsprechende Genehmigung wurde Schinke allerdings erst<br />
am 16. Oktober erteilt, einen Monat nach Rohbaufertigstellung.<br />
Doch der Reihe nach, die Geschichte beginnt viel früher,<br />
irgendwann in der Mitte des 19. Jahrhunderts, als der aus einer<br />
vornehmen wie überaus vermögenden Rittergutsfamilie<br />
stammende Leipziger Advokat und Unternehmer Dr. Karl Erdmann<br />
Heine die ersten Gedanken seines umfangreichen wie<br />
weitsichtigen Erschließungskonzeptes skizzierte, das drei Jahrzehnte<br />
später in einem industriellen Ballungszentrum westlich<br />
der Stadt Leipzig mündete. Dort, wo Bauern die Äcker der umliegenden<br />
Rittergüter bewirtschafteten, während Heine in seinem<br />
mondän eingerichteten Arbeitszimmer die Zukunft plante.<br />
Ohne nennenswertes Entwicklungspotential gekennzeichnet<br />
und in seinen territorialen Zuständigkeiten ständig wechselnd,<br />
bestand beispielsweise das Dorf Plagwitz im Jahre 1839<br />
aus etwa 30 Lehmhäusern, mit vielleicht gerade einmal 200<br />
Einwohnern, in Schleußig waren es gar nur knapp 100 und in<br />
Kleinzschocher zählte man 1834 bereits mehr als 700 Einwohner<br />
(Anm.: zwei Jahrzehnte zuvor waren es noch 300 Einwohner,<br />
260 Kühe und 23 Pferde). Sprunghaft sollte sich das<br />
Treppenhaus – eine gut erhaltene linksläufige Anlage, das<br />
umlaufende Geländer ist nicht überliefert [Bestand 2012]<br />
Bild vom idyllischen Bauerndorf <strong>zum</strong> industriellen Standort mit<br />
modernen Wohnquartieren verändern. Ab 1854 erwarb Heine<br />
beinahe sämtliche Güter und deren Ländereien, zwei Jahre<br />
später begann die eigens für die Standorterschließung gegründete<br />
Westend Projektentwicklungsgesellschaft damit, umfangreiche<br />
infrastrukturelle Baumaßnahmen durchzuführen – inmitten<br />
von Feldern wurden künftige Straßenzüge abgesteckt,<br />
ein Netz von Bahngleisen verlegt und die ersten Meter für einen<br />
Schifffahrtskanal zwischen der Weißen Elster und der Saale<br />
ausgehoben. Industrielle Ansiedlungen in einem bis dahin<br />
nicht gekannten Ausmaß erforderten langfristig durchdachte<br />
infrastrukturelle Grundlagen – in einem neuen Stadtgebiet, in<br />
dem namhafte Unternehmer der Gründerzeit ein bedeutendes<br />
Kapitel der industriellen Geschichte Deutschlands aufschlugen.<br />
Große Namen reihten sich hier aneinander – die Dampffärberei<br />
für Wollgarn und Manufactur für Tapisseriewaren Tittel<br />
& Krüger, die Unternehmer Mey & Edlich mit einer der ersten<br />
deutschlandweiten Versandhandelsstrukturen, die nach<br />
wie vor in Leipzig ansässige Bonbon-Fabrik Krügerol, die<br />
Schokoladenfabrik F. O. Richter, die Druckpressen-Fabrikanten<br />
Schelter & Giesecke, das Maschinenbauunternehmen des<br />
Großindustriellen Max Friedrich, die Verzinkerei Grohmann &<br />
Frosch oder der Koffer- und Lederwarenfabrikant Moritz Mädler.<br />
Die Liste mit Namen derer, die Industriegeschichte schrieben,<br />
ist lang. Ende der 1880er Jahre gab es in dem westlich<br />
der Stadt Leipzig vorgelagerten Gebiet bereits über 100 größere<br />
Fabriken, darüber hinaus etwa dreimal so viele mittelständische<br />
Unternehmen und Handwerksbetriebe. Entscheidend<br />
für den unaufhaltsamen Aufschwung des so genannten
Wohnraum im Hochparterre – in den historischen Grundrissen<br />
als Zimmer bezeichnet [Bestand 2012]<br />
Leipziger Westens, der 1891 in die mittlerweile zur Großstadt<br />
und zugleich eine der größten Industriemetropolen in Europa<br />
aufgestiegene sächsische Universitätsstadt eingemeindet wurde,<br />
waren nicht zuletzt die für damalige Verhältnisse perfekten<br />
Standortfaktoren und der trotz tiefgreifender Veränderung erhalten<br />
gebliebene natürliche Raum der Auen und weitläufigen<br />
Waldlandschaften. In der prosperierenden sächsischen Universitätsstadt<br />
mangelte es in drastischer Weise an Wohnraum,<br />
die mittelalterlich anmutenden und chaotisch gewachsenen<br />
Vorstädte mit ihren engen Gassen und schlechten hygienischen<br />
Bedingungen entsprachen nicht mehr dem Zeitgeist<br />
und galten unter Bauherren als wenig lukrativ. Demzufolge<br />
waren Baugrundstücke in den großzügig auf dem Reißbrett<br />
geplanten neuen Erweiterungsgebieten begehrt, in denen sich<br />
wachsende Ansprüche an modernes Leben, Wohnen und Arbeiten<br />
mit lohnenden Investitionen in immobile Wertanlagen<br />
verbanden. In diesem Kontext etablierten sich zahlreiche neue,<br />
den fortgeschrittenen stadthygienischen und sozialpolitischen<br />
Anforderungen entsprechend definierte Wohnquartiere, darüber<br />
hinaus prachtvolle (Villen-) Viertel, die bereits Ende des<br />
19. Jahrhunderts zu den begehrtesten Adressen Leipzigs zählten<br />
– und heute die Liste immobiler Toplagen anführen. Beispielhaft<br />
in der Stadtentwicklung des ausgehenden 19. Jahrhunderts<br />
ist das ab 1889 auf einer Fläche von ca. 16 ha entwickelte<br />
Quartier um den Gießerplatz an der Grenze zwischen<br />
Plagwitz und Kleinzschocher hervorzuheben, das durch eine<br />
aufgelockerte, halboffene und durchgrünte Bebauung mit<br />
<strong>zum</strong>eist viergeschossigen Wohnhäusern gekennzeichnet ist.<br />
Frühere, vergleichbare Wohnviertel wurden auf engstem Raum<br />
Küche im Regelgeschoss – mit Vorratsschrank und Zugang<br />
zu den als Austritt bezeichneten Balkonen [Bestand 2012]<br />
in geschlossener Blockrandbebauung und <strong>zum</strong>eist überbauten<br />
Innenhöfen errichtet. – Noch bis in die 1920er Jahre hinein<br />
wurde der Leipziger Westen in südlicher Ausrichtung durch<br />
zahlreiche Quartiere im Stadtteil Kleinzschocher erweitert –<br />
das Quartier entlang der Kötzschauer Straße, charakteristisch<br />
ist auch hier eine mitunter aufgelockerte und durchgrünte Bebauung,<br />
entstand ab 1900 auf der Grundlage des Bebaungsplanes<br />
LK-Ost (Anm.: Geschosswohnungsbau in Leipzig-Kleinzschocher,<br />
östlich der heutigen Dieskau Straße). Den Bebauungsrichtlinien<br />
der Ausführungs-Verordnung <strong>zum</strong> Allgemeinen<br />
Baugesetz zufolge waren mit Ausnahme der Eckbebauungssituationen<br />
“zwei Grundstücke mit je einem Wohngebäude dergestalt<br />
zu bebauen, daß diese Gebäude nach einem einheitlichen<br />
Plane ausgeführt werden und nach ihrer Vollendung ihrem<br />
Aussehen nach ein einheitliches Ganzes darstellen, insofern<br />
auch spätere Veränderungen an diesen Gebäuden nur in<br />
der Weise vorzunehmen sind, daß sie einem einheitlichen Plane<br />
nachgehen und den Gesamteindruck nicht beeinträchtigen.”<br />
Das dem nicht immer so war, verdeutlicht schon allein<br />
das Doppelgrundstück Kötzschauer Straße 2 und 4. Als die<br />
Verordnung im Juli 1900 verabschiedet wurde, erahnte keiner<br />
der Verantwortlichen die sich rasant entwickelnden und mitunter<br />
kurzlebigen, gar völlig konträren architektonischen Stilrichtungen<br />
im anfänglichen 20. Jahrhundert. Während das Nachbarobjekt<br />
Kötzschauer Straße 2 noch im historistischen Stil des<br />
19. Jahrhundert errichtet wurde, trägt das diesem Prospekt zugrunde<br />
liegende Projekt durchaus die Grundzüge der damals<br />
wie heute wenig bekannten Reformarchitektur, einem markanten<br />
und zeitlosen Baustil im 20. Jahrhundert.<br />
Flur im Regelgeschoss – in den historischen Grundrissen<br />
als Corridor bezeichnet [Bestand 2012]<br />
OBJEKTHISTORIE<br />
Unsere Betrachtungen, die zuvorderst auf den in den Beständen<br />
des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege befindlichen,<br />
weitgehend überlieferten (historischen) Bauakten<br />
der als Kulturdenkmal eingestuften Architektur aufbauen, markieren<br />
als Eckpfeiler das Jahr 1912, vor nunmehr 100 Jahren<br />
(Anm.: in den Beständen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege<br />
der Stadt Leipzig sind ein Band – 1912-1988 – und<br />
eine, bisher unsortierte Begleitakte – ab 1990 – enthalten, die<br />
die Entwicklung der wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie reflektieren).<br />
Schinke hatte das Grundstück Ende 1906 aus dem Bestand<br />
der Gebrüder Reiche erworben (Anm.: Baumeister Hermann<br />
Reiche errichtete bereits 1904/05 das Nachbarobjekt<br />
Kötzschauer Straße 2; im vermutlich gleichen Zeitraum realisierte<br />
Schinke das Gebäude Dieskau Straße 90/Kötzschauer<br />
Straße). Erste Entwürfe für den geplanten Neubau – sog. Vorprojekt-Zeichnungen<br />
für ein dreigeschossiges Wohngebäude<br />
– entstanden jedoch erst im Frühjahr 1912 und mündeten<br />
schließlich im Juni des gleichen Jahres in ein konkretes Bauprojekt,<br />
dass Schinkes Sohn Richard Paul als Bauingenieur begleitete.<br />
Die Bauausführung sollte dem erfahrenen Baumeister<br />
Hermann Reiche übertragen werden. Noch im März 1912<br />
ging Schinke davon aus, dass “das neu zu errichtende Wohngebäude<br />
mit dem Nachbargrundstück No. 2 als Doppelgebäude”<br />
gebildet wird, wich allerdings kurze Zeit später von den<br />
allgemeinen, für dieses Stadterweiterungsareal geltenden Vorschriften<br />
ab. Ende März 1912 signalisierte das Baupolizeiamt,<br />
dass ”grundsätzlich Bedenken gegen die Erteilung der Baugenehmigung<br />
nicht bestehen”, allerdings wies die Königlich-<br />
|Objekt im Detail<br />
35
36<br />
OBJEKTHISTORIE<br />
Sächsische Amtshauptmannschaft als Genehmigungsbehörde<br />
darauf hin, dass das Bauvorhaben “nicht bloß bez. der<br />
Längsausdehnung des Doppelhauses […], sondern auch bez.<br />
des Seitenabstandes den Vorschriften des Ortsgesetzes in den<br />
Fassungen von 1906 bzw. 1907 widerspricht (Anm.: Schinke<br />
erwarb einen zusätzlichen Grundstücksstreifen in Höhe der<br />
heutigen Zufahrt und erweiterte dementsprechend die Kubatur<br />
des gepanten Neubaus). Angesichts zahlreicher Ausnahmeregelungen<br />
wurde das Neubauvorhaben schließlich in “entgegenkommender<br />
Weise genehmigt.” Ende Juli 1912, nach<br />
mehrmaligen Tekturen, schlossen die jeweils vor Erteilung einer<br />
Baugenehmigung zu konsultierenden Fachabteilungen<br />
der Baubehörde die technische Beurteilung des beantragten<br />
Bauvorhabens ab und empfahlen die Genehmigung des Neu-<br />
Aktendeckel der historischen Bauakte des heute denkmalgeschützten<br />
Wohnhauses in Kleinzschocher – ergangen 1912 (Jahr der Anzeige)<br />
|Objekt im Detail<br />
bauprojektes, die Schinke am 1. August “unter der Bedingung<br />
erteilt wurde, daß von Ihnen den aus der abschriftlichen<br />
Beifüge hervorgehenden Erinnerungen unseres Sachverständigen<br />
durchgängig genügt wird.”<br />
Sämtliche noch vorhandenen Entwürfe und der überlieferte,<br />
weitgehend im Ursprung belassene architektonische Bestand<br />
ist in Grundzügen der so genannten Reformarchitektur<br />
zuzuordnen, die konsequent die historistischen Stilmittel negierte.<br />
Bemerkenswert ist die einem analogen Muster folgende<br />
Stilistik und Ornamentik der hervorragend symmetrisch gegliederten,<br />
dreigeschossigen Fassade – gerade aufgrund der<br />
reduzierten Verwendung wird eine gezielte, ästhetische Wahrnehmung<br />
erreicht, ohne erkennbare Erscheinungen der Verwässerung<br />
oder des Bruchs. Innenarchitektonisch ist vor allem<br />
Ankündigung (Vorlage einer Vorprojekt-Zeichnung) vom 4. März 1912<br />
<strong>zum</strong> geplanten Neubau des Wohnhauses in der Kötzschauer Straße 4<br />
das einst vorhandene umlaufende Geländer im Treppenhaus<br />
hervorzuheben, das in dieser Art in den 1920er Jahren unter<br />
dem Begriff des Neuen Bauens als konstruktive Ökonomie<br />
beschrieben wurde – geringer Materialaufwand bei gleichzeitig<br />
formschöner Ausprägung.<br />
Schinke plante pro Etage drei unterschiedlich große Einheiten,<br />
“um den allgemeinen Wünschen der Mieter zu entsprechen.”<br />
Die außen liegenden Wohneinheiten gliederten<br />
sich jeweils in Corridor, Küche mit Speisekammer (ca. 9 m²),<br />
zwei Kammern (ca. 7 m² bzw. 14 m²) und ein Zimmer (ca. 17m²<br />
bzw. 18 m²), darüber hinaus war ein als “Austritt” bezeichneter<br />
Balkon mit ca. 4 m² Fläche vorhanden. Die mittleren, ausschließlich<br />
straßenseitig ausgerichteten Wohneinheiten verfügten<br />
über ein Zimmer (ca. 17 m²), eine Kammer (ca. 15 m²)<br />
sowie einen kleinen Corridor und eine Küche (ca. 8 m²).<br />
Schinke ließ bereits in der Bauphase mögliche Verbindungen<br />
zwischen den Wohneinheiten (Türöffnungen) separat vermauern,<br />
damit in der Nutzungsphase des Objektes nachfrageorientiert<br />
Wohneinheiten zusammengelegt oder verkleinert<br />
werden können. Toiletten befanden sich im Hauseingangsbereich<br />
bzw. auf den Zwischenpodesten im Treppenhaus – immerhin<br />
für jede Wohneinheit, wenngleich außenliegende Toiletten<br />
vergleichsweise nicht mehr <strong>zum</strong> Standard zählten (Anm.:<br />
vielfach war eine gemeinschaftlich genutzte Toilette im Innenhof<br />
gängige Praxis – mitunter sogar bis in die 1980er Jahre!).<br />
Bäder waren nicht vorhanden; ein vermutlich gemeinschaftlich<br />
genutztes Badezimmer wurde erst 1938 im Dachbereich<br />
eingerichtet und noch in den 1990er Jahren aufgrund fehlender<br />
Alternativen genutzt. Der Dachbereich diente als Trockenboden,<br />
die Waschküche war im Untergeschoss untergebracht.<br />
Anfang März 1913 – nach nunmehr siebenmonatiger<br />
Bauzeit – lag der Baupolizeibehörde die entsprechende Anzeige<br />
zur Gesamt- und damit Bezugsfertigstellung vor. “Da öfters<br />
Mieter nach kleinen Wohnungen bei mir anfragen und wohl<br />
auch zur Zeit ein Mangel an derartigen kleinen Wohnungen<br />
wie ich dieselben in meinem Grundstück habe, vorhanden ist,<br />
bitte ich, mir die Genehmigung zur vorzeitigen Ingebrauchnahme<br />
dieser Wohnungen erteilen zu wollen”, ergänzte Schinke<br />
seinen formlosen Antrag auf Durchführung der Schlussrevision.<br />
Allerdings wurde ihm das mit Verweis auf die Rohbaubestätigung<br />
vom September 1912 verwehrt und als möglicher<br />
Zeitpunkt der 1. Juli 1913 angegeben. Der auf Antrag Schinkes<br />
Mitte März 1913 hinzugezogene Stadtbezirksarzt bestätigte<br />
jedoch, dass “sich ausgebohrte Mörtelproben hinreichend
OBJEKTHISTORIE<br />
Entwurf der Fassadenansicht <strong>zum</strong> geplanten Neubau aus dem Jahr 1912 (Entwurf des Bauingenieurs Paul<br />
Schinke und des Baumeisters und Bauunternehmers Hermann Reiche für den Bauherrn Richard Friedrich<br />
Schinke); die Entwürfe (einschl. Schnitt – an dieser Stelle sei auf die als “Austritte” bezeichnete Balkonanlage<br />
an der rückwärtigen Fassade verwiesen – Abb. unten) lagen den Genehmigungsbehörden in dieser<br />
Form als so genannte Vorprojekt-Zeichnung im März 1912 vor und wurden, von wenigen Nuancen einmal<br />
abgesehen, bis zur vollständigen Fertigstellung des Mehrfamilienwohnhauses im März 1913 weitgehend<br />
umgesetzt; dieses außenarchitektonische Erscheinungsbild ist bis heute erhalten geblieben (Abb. links unten);<br />
der durch die städtischen Genehmigungsbehörden im Juni 1912 unterbreitete, so genannte “Gegenvorschlag”<br />
wurde durch die Bauantragsteller zwar akzeptiert, allerdings in der bauseitigen Ausführung nie<br />
berücksichtigt – das Stadterweiterungsamt favorisierte zuvorderst eine andere Sprossenaufteilung der<br />
Fenster in den Wohngeschossen, Segmentbogenfenster im Untergeschoss sowie eine zusätzlich betonte<br />
Putzstruktur-Ornamentik im 2. Obergeschoss (Abb. links oben)<br />
|Objekt im Detail<br />
37
38<br />
OBJEKTHISTORIE<br />
trocken anfühlten” und “gegen die vorzeitige Ingebrauchnahme<br />
sanitäre Bedenken nicht zu erheben sind”, sofern beispielsweise<br />
“sämtliche Räume […] besonders fortgesetzt fleißig<br />
zu lüften und zu heizen sind” und “die Wohnungen […]<br />
nicht tapeziert werden” (Anm.: die vorzeitige Ingebrauchnahme<br />
wurde Schinke schließlich widerruflich per Beschluss <strong>zum</strong><br />
1. April 1913 gestattet; der Bezug eines Wohnhauses war in der<br />
Gründerzeit grundsätzlich erst nach Abnahme des Gesamtbauvorhabens<br />
möglich, in der Regel drei Monate, in Einzelfällen<br />
auch sechs Monate nach der Abschlussrevision).<br />
Mit Kaufvertrag vom Mai 1922 erwarb Richard Paul Schinke<br />
die immobile Kapitalanlage von seinem Vater, der das Vermögen<br />
vermutlich kurze Zeit später zu gleichen Teilen an seine<br />
Ehefrau Frieda Schinke übertrug, die gleichzeitig die Verwal-<br />
Gutachten vom 20. Juni 1912, “den Bau eines dreigeschossigen Vorderwohngebäudes<br />
[als] Hälfte eines Doppelhauses” betreffend<br />
|Objekt im Detail<br />
tung des Anwesens übernahm. – Aus dieser Zeit sticht der unter<br />
dem Aktenzeichen W.-P.-W. No. 178 registrierte Vorgang<br />
besonders hervor, ein etwas kurioser Fall. “Mit schlechten Gesetzen<br />
und guten Beamten läßt es sich immer noch regieren.<br />
Bei schlechten Beamten aber helfen die besten Gesetze nichts”,<br />
stellte Otto Fürst von Bismarck in seiner Amtszeit als Reichskanzler<br />
bereits leidvoll fest. Im März 1926 übergab die 8.<br />
Wohlfahrtspolizeiwache eine Anzeige an die zentrale Wohlfahrtspolizei,<br />
Abteilung 1 – “Betrifft: Einwerfen von feuergefährlichen<br />
Gegenständen in die Aschengrube”. Donnerstag,<br />
den 25. Februar, nachm[ittags] gegen 5, erschien in der hiesigen<br />
Wache die Hausbesitzerin Frau Frieda Schinke […] und<br />
beschwerte sich darüber, daß die Hausmitbewohnerin Frau<br />
Martha Kastel am 24. Februar das Seegras aus einer alten<br />
Baugenehmigung (Seite 1 von 2) <strong>zum</strong> geplanten Neubauprojekt vom<br />
1. August 1912 (Bauherr: R. F. Schinke, Bauausführender: H. Reiche)<br />
Bettmatratze in die Aschengrube geworfen habe. Ihrer Aufforderung,<br />
das Seegras wieder herauszunehmen, sei die K. nicht<br />
nachgekommen. Die Sch. bat um Anzeigeerstattung. Bei der<br />
Nachschau am 27. Februar fand ich in der Aschengrube des<br />
gen[annten] Grundstückes das Seegras noch vor. Die verehel-<br />
[ichte] Martha Kastel, geb. Rosenbusch, geb. am 3.2.1899,<br />
und bei ihrem Ehem[ann] Paul K. im gleichen Grundstück<br />
wohnend, gab auf Vorhalt zu, das Seegras in die Aschengrube<br />
geworfen zu haben. Sie hatte nicht daran gedacht, daß das<br />
Seegras beim Einschütten von glühender Asche brennen könnte.<br />
Der Aufforderung der Hauswirtin sei sie nicht nachgekommen,<br />
weil sie das Seegras aus der ziemlich tiefen Aschengrube<br />
nicht wieder herausholen könnte, und ihr auch keine geeigneten<br />
Gegenstände <strong>zum</strong> Herausholen zur Verfügung ständen.<br />
Stellungnahme des Stadtbezirksarztes vom 15. März 1913, den Bezug<br />
des Wohnhauses unter Beachtung entsprechender Hinweise betreffend
Zur weiteren Entschließung erstatte ich gegen die K. Anzeige.”<br />
Obwohl in diesem Fall scheinbar Gefahr im Verzug vorlag, erging<br />
erst vier Tage später der Beschluss des Baupolizei-Amtes.<br />
“Verwarnen und zur Beseitigung auffordern.” Der Vorgang hatte<br />
bereits dutzende Beamte gebunden, unzählige Male entleerten<br />
Mitbewohner zwischenzeitlich ihre “glühende Asche”. –<br />
Nach zwei Wochen brannte das in der Grube befindliche<br />
Seegras noch immer nicht. Konnte es auch nicht. Seegras galt<br />
weithin als nicht, wenn überhaupt als schlecht brennbar und<br />
wurde aufgrund dieser hervorragenden Eigenschaften in der<br />
Polster- und Verpackungsindustrie verwendet (Anm.: heute ist<br />
Seegras als bautechnischer Dämmstoff anerkannt).<br />
Zu welchem Zeitpunkt die in den überlieferten Unterlagen<br />
verankerte Ruth Albrecht die Immobilie erwarb und damit das<br />
zweite Kapitel in der Objektgeschichte aufschlug, geht aus den<br />
Akten nicht hervor (Anm.: ihre Spur verliert sich bereits Anfang<br />
der 1970er Jahren; inwieweit das Wohnhaus in den 1980er<br />
Jahren in kommunale (Zwangs-) Verwaltung übertragen wurde,<br />
bleibt spekulativ). Einem an die Staatliche Bauaufsicht<br />
gerichteten “Antrag auf Erstellung eines Geräteschuppens” im<br />
Februar 1967 zufolge beabsichtigte Ruth Albrecht “in allernächster<br />
Zeit” eine “Großreparatur (Schornsteine, Dacheindecken<br />
und Giebelabputz)” des Wohnhauses. – Der zu diesem<br />
Zeitpunkt offensichtlich desolate Zustand der Balkonanlagen<br />
konnte wohl aus ökonomischer Sicht nicht mit berücksichtigt<br />
werden oder aber aufgrund der im Vorfeld durch die Staatliche<br />
Bauaufsicht versagten Genehmigung. Angesichts der gesellschaftlichen<br />
und politischen Rahmenbedingungen waren<br />
nur bedingt Investitionen in die vorhandene Bausubstanz möglich.<br />
Angesichts der Mietpreise, gerade einmal durchschnittlich<br />
drei Prozent des Haushaltseinkommens, und tatsächlicher<br />
Bewirtschaftungskosten ist es nicht verwunderlich, dass in den<br />
folgenden Jahren selbst als unumgänglich eingestufte Instandhaltungsarbeiten<br />
vielerorts zurückgestellt wurden, da die dafür<br />
erforderlichen Investitionsmittel nicht mehr zur Verfügung<br />
standen. Hinzu kam die mit der so genannten Planwirtschaft<br />
einhergehende chronische Materialknappheit. In der Praxis<br />
waren selbst genehmigte Arbeiten davon abhängig, inwieweit<br />
erforderliche Baustoffe überhaupt, wenn ja zu welchem Zeitpunkt<br />
und anhand welcher Auswahlkriterien und Prioritäten<br />
zugeteilt wurden. Vorrang hatten ausschließlich moderne sozialistische<br />
Bauvorhaben, die sukzessive historische Bauwerke,<br />
als Verkörperung rückschrittlichen und reaktionären Gedankengutes<br />
eingestuft, verdrängen und ersetzen sollten. –<br />
Eine Fehlentscheidung. In der Folge befanden sich selbst au-<br />
genscheinlich bewohnbare Objekte in einem überaus schlechten<br />
Zustand mit vielerorts un<strong>zum</strong>utbarem Wohnraum. Investitionen,<br />
vor allem in die bauliche Hülle, blieben aus. Sicherungsmaßnahmen<br />
wurden nur punktuell und erst zu einem<br />
Zeitpunkt betrieben, der keinen Aufschub mehr duldete – ein<br />
zunehmender Verfall der historischen, heute schützenswerten<br />
Kulturdenkmale war folglich unaufhaltbar. Selbst die als Ersatz<br />
deklarierten modernen Bauvorhaben stagnierten im Strudel<br />
der Mangelwirtschaft und konnten den Bedarf an Wohnraum<br />
nicht ansatzweise abdecken. In diesem Kontext bemängelte<br />
die das Objekt betreuende und in Leipzig ansässige Grundstücksverwaltung<br />
E. Steindorf im Juli 1969 wiederholt und mit<br />
Nachdruck, dass an der rückwärtigen Fassade rechtsseitig angebrachte<br />
Balkone “dringend reparaturbedürftig” seien, “eine<br />
sofortige Sperrung” nunmehr als unausweichlich einzustufen<br />
ist. “Seit langem bemühe ich mich, Handwerkskapazitäten zu<br />
finden, welche diese Balkone instand setzen, aber leider bisher<br />
ohne Ergebnis.” In einem diesbezüglich in Auftrag gegebenen<br />
Gutachten (”Statische Stellungnahme über den baulichen Zustand<br />
der Balkone am Grundstück 7031 Leipzig, Kötzschauer<br />
Straße 4”) – im August 1972, zweieinhalb Jahre (!) nachdem<br />
die “sichtbaren Mängel” angezeigt wurden, erfolgte eine Ortsbegehung<br />
– wird abschließend festgestellt, dass “aufgrund<br />
des schlechten Zustandes die Balkone nicht mehr zu betreten<br />
sind.” Als einzige Abhilfemaßnahme wird ein Abriss empfohlen,<br />
“um Menschen und Gebäude nicht zu gefährden.” Weiter<br />
heißt es, “ein Wiederaufbau der Balkone [sei] eine ökonomische<br />
Frage und kann nur in Verbindung zwischen [dem] Stadtbezirksamt,<br />
VEB Gebäudewirtschaft (Anm.: VEB = volkseigener<br />
Betrieb) und dem Grundstücksbesitzer geklärt werden.” –<br />
Anfang 1973 brachte sich die vorgenannte Grundstücksverwaltung<br />
bei der Staatlichen Bauaufsicht erneut in Erinnerung.<br />
Daraufhin erteilte die Behörde im April 1973 eine Abbruchgenehmigung<br />
– mit dem Hinweis, “alle wieder verwendbaren<br />
Baustoffe zu bergen, sie unterliegen der Lenkung durch das<br />
zuständige Stadtbezirksamt. Jegliche Entnahme ohne Bezugsberechtigung<br />
ist unzulässig.” Inwieweit angesichts statisch begründeter<br />
Sicherheitsbedenken bereits aufgrund fortgeschrittener<br />
Korrosion als “erheblich geschwächt” eingestufte Baumaterialien<br />
wieder verwendbar waren, bleibt das Geheimnis<br />
der Verantwortlichen. Es entsprach jedoch der gängigen Praxis<br />
in der damaligen DDR, minderwertiges Material erneut zu<br />
verbauen. – Anfang November 1974 wurden die Balkone<br />
schließlich gesperrt, jedoch nicht abgetragen. Hierzu fehlten<br />
schlichtweg die finanziellen Mittel. Eineinhalb Jahrzehnte spä-<br />
OBJEKTHISTORIE<br />
ter erst recht mittel-, allerdings nicht gänzlich tatenlos, formulierte<br />
die Staatliche Bauaufsicht 1988 erneut, dass “entsprechend<br />
des konstruktiven Zustandes der Balkone (Bauzustandsstufe<br />
3) hiermit die Sperrung derselben ausgesprochen<br />
wird.” An diesem Zustand hat sich bis dato nichts geändert.<br />
Nach nunmehr einem Jahrhundert werden die historischen<br />
Balkonanlagen des heute als schützenswertes Kulturdenkmal<br />
eingestuften Wohnhauses einer modernen Konstruktion weichen<br />
müssen.<br />
Zwischen 1967 und heute ist als einzige Investition eine<br />
1976 durchgeführte so genannte Funktionsbereichsmodernisierung<br />
im Objekt aktenkundig (Anm.: sog. punktuelle “Wertverbesserungsmaßnahmen”,<br />
auch als “Baumaßnahmen der<br />
Bevölkerung” bezeichnet, hier: zuvorderst “Schönheitsreparaturen”,<br />
Änderungen im Raumzuschnitt oder der Ausstattung,<br />
bspw. Badeinbau, betreffend), nicht generell, ausschließlich in<br />
die im Hochparterre vorhandenen äußeren Wohneinheiten<br />
wurden Bäder und innenliegende WC eingebaut. Viel mehr<br />
war angesichts fehlender finanzieller Mittel auch nicht möglich.<br />
“Wer Künftiges gestalten will, muss in der Vergangenheit blättern”<br />
(André Malraux) – Identität erklärt sich aus der Geschichte<br />
und aus der Pflege baukulturellen Erbes. Es ist die besondere<br />
Qualität der europäischen Stadt, die sich immer wieder in<br />
sich selbst einrichtet – wie am Beispiel des Projektes Kötzschauer<br />
Straße 4 verdeutlicht werden kann. Wir treten heute in<br />
einen unschätzbar wertvollen Dialog mit der Geschichte und<br />
mit uns selbst, indem wir uns der Bauten der Vergangenheit<br />
annehmen, diese neu nutzbar machen und dadurch in einen<br />
städtebaulichen Strukturwandel mit einbeziehen. Ohne dabei<br />
unüberwindbare Barrieren zu projizieren, räumen wir der Bewahrung<br />
und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion<br />
ein, indem wir sie exemplarisch wieder erlebbar und<br />
durch neue, veränderte Nutzungsvarianten begreifbar machen.<br />
– Die Revitalisierung des denkmalgeschützten Wohnhauses<br />
Kötzschauer Straße 4 zielt in Absprache mit den bauordnungs-<br />
und denkmalschutzrechtlichen Behörden und unter<br />
Berücksichtigung des vorhandenen Bestandes auf eine Rekonstruktion<br />
des architektonischen Erscheinungsbildes ab, beinhaltet<br />
gleichermaßen die Entwicklung moderner und auf einem<br />
hohen Niveau basierender Wohnformen innerhalb dieser<br />
unverwechselbaren und authentischen Architektur im wilhelminischen<br />
Zeitalter des frühen 20. Jahrhunderts.<br />
|Objekt im Detail<br />
39
40<br />
:[Details]<br />
GRUNDRISSE<br />
|Objekt im Detail<br />
Sanierungsbeispiel: Restaurierte Wohnungseingangstür im<br />
Referenzobjekt Westend-Domizil [Fertigstellung 2009]<br />
Modernisierungsbeispiel: Massives Echtholz-Parkett im<br />
Referenzobjekt Karl-Franke-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />
Historische Grundrisszeichnungen für den geplanten Neubau des Wohnhauses in der Kötzschauer Straße 4 (Entwurf 1912); Schinke plante pro Etage drei unterschiedlich große Wohneinheiten, “um den allgemeinen Wünschen der<br />
Mieter zu entsprechen” (die außenliegenden Wohneinheiten gliederten sich in Corridor, Küche mit Speisekammer, zwei Kammern und ein Zimmer, darüber hinaus war ein als “Austritt” bezeichneter Balkon mit ca. 3,6 m² Fläche vorhanden;<br />
die mittleren, ausschließlich straßenseitig ausgerichteten Wohneinheiten verfügten über ein Zimmer, eine Kammer sowie einen kleinen Corridor und eine Küche); Schinke ließ bereits in der Bauphase mögliche Verbindungen<br />
zwischen den Wohneinheiten separat vermauern, um in der Nutzungsphase nachfrageorientiert Wohneinheiten zusammenlegen zu können oder zu verkleinern – “da öfters Mieter nach kleinen Wohnungen bei mir nachfragen”;<br />
die Toiletten befanden sich im Hauseingangsbereich bzw. auf den Zwischenpodesten im Treppenhaus, Bäder waren nicht vorhanden, Abstellräume im Untergeschoss vorgesehen, der Dachbereich diente als Trockenboden
Modernisierungsbeispiel: Hochwertige Holzinnentüren im<br />
Referenzobjekt Moritz-Lindner-Haus [Fertigstellung 2010]<br />
Moderne Fliesen und hochwertige Armaturen in Kombination<br />
(Badbereich)...<br />
...und großformatige Fußbodenfliesen (Küchenbereich) im<br />
Referenzobjekt Karl-Franke-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />
AUFSTELLUNG<br />
WOHNUNGSAUFSTELLUNG •Wohnung 1 [Wohnraumgestaltung Seite 44]<br />
Lage/Struktur Hochparterre links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon<br />
Fläche 74,47 m²<br />
•Wohnung 2 [Wohnraumgestaltung Seite 45]<br />
Lage/Struktur Hochparterre rechts, 4-Zimmerwohnung mit Balkon<br />
Fläche 88,38 m²<br />
•Wohnung 3 [Wohnraumgestaltung Seite 46]<br />
Lage/Struktur 1. Obergeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon<br />
Fläche 76,98 m²<br />
•Wohnung 4 [Wohnraumgestaltung Seite 47]<br />
Lage/Struktur 1. Obergeschoss rechts, 4-Zimmerwohnung mit Balkon<br />
Fläche 91,55 m²<br />
•Wohnung 5 [Wohnraumgestaltung Seite 48]<br />
Lage/Struktur 2. Obergeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon<br />
Fläche 76,98 m²<br />
•Wohnung 6 [Wohnraumgestaltung Seite 49]<br />
Lage/Struktur 2. Obergeschoss rechts, 4-Zimmerwohnung mit Balkon<br />
Fläche 91,55 m²<br />
|Objekt im Detail<br />
41
42<br />
REVITALISIERUNG|BEISPIEL<br />
|Objekt im Detail
REVITALISIERUNG|BEISPIEL<br />
|Objekt im Detail<br />
43
44<br />
GRUNDRISSGESTALTUNG<br />
Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />
Wohneinheit 1<br />
Gesamtwohnfläche = 74,47 m²<br />
Lage Hochparterre links<br />
Struktur 3-Zimmerwohnung<br />
Aufteilung Wohneinheit 1<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 18,59 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 8,20 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 15,45 m²<br />
Zimmer :[Lernen] 10,78 m²<br />
Bad :[Entspannen] 7,33 m²<br />
Flur :[Diele] 9,46 m²<br />
Abstellraum 1 :[AR 1] 1,96 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />
Abstellraum 2 :[AR 2] 1,04 m²<br />
Abstellraum 3 :[AR 3] 0,95 m²<br />
Hofgartenanteil<br />
(vgl. dazu den Grundstücksflächenplan auf Seite 33)<br />
|Objekt im Detail
GRUNDRISSGESTALTUNG<br />
Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />
Wohneinheit 2<br />
Gesamtwohnfläche = 88,38 m²<br />
Lage Hochparterre rechts<br />
Struktur 4-Zimmerwohnung<br />
Aufteilung Wohneinheit 2<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 17,26 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 8,51 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 12,19 m²<br />
Zimmer 1 :[Lernen] 14,93 m²<br />
Zimmer 2 :[Gast] 12,99 m²<br />
Bad :[Entspannen] 7,65 m²<br />
Flur :[Diele] 10,61 m²<br />
Abstellraum 1 :[AR 1] 1,54 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />
Abstellraum 2 :[AR 2] 1,12 m²<br />
Hofgartenanteil<br />
(vgl. dazu den Grundstücksflächenplan auf Seite 33)<br />
|Objekt im Detail<br />
45
46<br />
GRUNDRISSGESTALTUNG<br />
Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />
Wohneinheit 3<br />
Gesamtwohnfläche = 76,98 m²<br />
Lage 1. Obergeschoss links<br />
Struktur 3-Zimmerwohnung<br />
Aufteilung Wohneinheit 3<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 19,46 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 8,67 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 16,00 m²<br />
Zimmer :[Lernen] 11,22 m²<br />
Bad :[Entspannen] 7,45 m²<br />
Flur :[Diele] 9,47 m²<br />
Abstellraum 1 :[AR 1] 2,01 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />
Abstellraum 2 :[AR 2] 1,04 m²<br />
Abstellraum 3 :[AR 3] 0,95 m²<br />
|Objekt im Detail
GRUNDRISSGESTALTUNG<br />
Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />
Wohneinheit 4<br />
Gesamtwohnfläche = 91,55 m²<br />
Lage 1. Obergeschoss rechts<br />
Struktur 4-Zimmerwohnung<br />
Aufteilung Wohneinheit 4<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 18,31 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 8,94 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 12,32 m²<br />
Zimmer 1 :[Lernen] 15,74 m²<br />
Zimmer 2 :[Gast] 13,35 m²<br />
Bad :[Entspannen] 7,78 m²<br />
Flur :[Diele] 10,75 m²<br />
Abstellraum 1 :[AR 1] 1,66 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />
Abstellraum 2 :[AR 2] 1,12 m²<br />
|Objekt im Detail<br />
47
48<br />
GRUNDRISSGESTALTUNG<br />
Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />
Wohneinheit 5<br />
Gesamtwohnfläche = 76,98 m²<br />
Lage 2. Obergeschoss links<br />
Struktur 3-Zimmerwohnung<br />
Aufteilung Wohneinheit 5<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 19,46 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 8,67 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 16,00 m²<br />
Zimmer :[Lernen] 11,22 m²<br />
Bad :[Entspannen] 7,45 m²<br />
Flur :[Diele] 9,50 m²<br />
Abstellraum 1 :[AR 1] 1,98 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />
Abstellraum 2 :[AR 2] 1,04 m²<br />
Abstellraum 3 :[AR 3] 0,95 m²<br />
|Objekt im Detail
GRUNDRISSGESTALTUNG<br />
Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />
Wohneinheit 6<br />
Gesamtwohnfläche = 91,55 m²<br />
Lage 2. Obergeschoss rechts<br />
Struktur 4-Zimmerwohnung<br />
Aufteilung Wohneinheit 6<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 18,31 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 8,94 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 12,32 m²<br />
Zimmer 1 :[Arbeiten] 15,74 m²<br />
Zimmer 2 :[Lernen] 13,35 m²<br />
Bad :[Entspannen] 7,78 m²<br />
Flur :[Diele] 10,75 m²<br />
Abstellraum 1 :[AR 1] 1,66 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />
Abstellraum 2 :[AR 2] 1,12 m²<br />
|Objekt im Detail<br />
49
50 |Objekt im Detail
VI. BAULEISTUNG UND AUSSTATTUNG
:[Beschreibung]<br />
BAULEISTUNG<br />
A. ALLGEMEINE ANGABEN<br />
Änderungen dieser Baubeschreibung, die die Qualität der beschriebenen<br />
Bauleistungen nicht mindern, die Rücksicht nehmen<br />
auf Baubelange und Auflagen der Baugenehmigung<br />
oder technisch notwendig oder sinnvoll sind, bleiben grundsätzlich<br />
vorbehalten. Zur Anwendung kommen die zurzeit gültigen<br />
Vorschriften der Landesbauordnung.<br />
Verbleibende bzw. aufgearbeitete Bauteile des Gebäudes entsprechen<br />
der <strong>zum</strong> Zeitpunkt der Errichtung gültigen Landesbauordnung<br />
und haben, soweit sie von heutigen Anforderungen<br />
abweichen, Bestandsschutz.<br />
Die auf den Plänen dargestellten Ausstattungen und Einrichtungsgegenstände<br />
sind nur exemplarisch und werden nur geschuldet,<br />
sofern dies im Kaufvertrag bzw. in dieser Baubeschreibung<br />
vereinbart ist. Die tatsächliche Anordnung richtet<br />
sich nach den örtlichen Gegebenheiten und wird diesen Gegebenheiten<br />
nach Wahl des Initiators angepasst.<br />
Sonderwünsche sind möglich, können aber nur berücksichtigt<br />
werden, sofern der Bautenstand dies erlaubt und die Bauausführung<br />
zeitlich und technisch dadurch nicht beeinträchtigt<br />
wird. Sonderwünsche können insbesondere dann keine Berücksichtigung<br />
finden, wenn sie einen unverhältnismäßig hohen<br />
Aufwand erfordern, den Baufortschritt verzögern oder<br />
aber einen Eingriff in das Sondereigentum eines Miterwerbers<br />
bzw. in das Gemeinschaftseigentum bedeuten würden. Sollte<br />
52 |Bauleistung und Ausstattung<br />
Beispiel Rohbauarbeiten: hier Vorbereiten der Wände für<br />
die Rohinstallationen [Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />
hierfür eine behördliche Genehmigung nötig sein, sind die<br />
Kosten vom Käufer zu tragen.<br />
Bei den Arbeiten im Altbaubereich ist zu berücksichtigen, dass<br />
altbautypische Unebenheiten bei Wänden, Decken und Böden<br />
bestehen können. Diese Unebenheiten wie <strong>zum</strong> Beispiel<br />
ungerade Wände und geneigte Böden stellen keinen Baumangel<br />
dar.<br />
Technische Änderungen, die sich nicht wertmindernd auswirken,<br />
sowie Änderungen, die <strong>zum</strong> jetzigen Zeitpunkt durch<br />
noch nicht bekannte behördliche Auflagen erforderlich werden,<br />
insbesondere der Stadtplanung oder der Bauaufsicht<br />
und sich nachziehende Planungsänderungen, bleiben ausdrücklich<br />
vorbehalten.<br />
Änderungen in Konstruktion und Ausstattung sowie die Wahl<br />
der Fabrikate werden vorbehalten, soweit sie aus planungs-<br />
und beschaffungstechnischen Gründen notwendig sind.<br />
Wenn technische Entwicklungen, bauliche Zweckmäßigkeit<br />
oder geänderte Vorschriften es notwendig machen, können<br />
die vorgesehenen Ausführungen durch gleichwertige Leistungen<br />
bzw. Materialien ersetzt werden. Es können auch umweltverträglich<br />
besser zu bewertende Lösungen zur Ausführung<br />
kommen, deren Verwendung an sich eine Höherwertigkeit<br />
darstellt.<br />
Beispiel Rohinstallation: hier Vorwandinstallation im Badbereich<br />
[Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />
Zeichnerische Darstellungen in den Architektenplänen wie<br />
eventuelle Möblierung, Bepflanzung, Geräte und sonstige<br />
Gestaltung, sind nicht Gegenstand der Bauausführung, sondern<br />
Gestaltungsvorschläge.<br />
Dies gilt ausdrücklich nicht für sämtliche Bestandsbauteile und<br />
Konstruktionen. Hier gilt ausdrücklich Bestandsschutz, das<br />
heißt, es gelten die Vorschriften, Gesetze, Normen und technischen<br />
Maßgaben, die <strong>zum</strong> Errichtungszeitraum des Gebäudes<br />
baurechtlich zulässig und somit allgemein anerkannt waren.<br />
Dies betrifft insbesondere den Schall-, Brand- und Wärmeschutz,<br />
es sei denn, im Einzelfall ist in nachstehender Baubeschreibung<br />
etwas anderes festgelegt.<br />
Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine<br />
Sanierung “im Bestand” handelt. Das heißt, dass nicht alle<br />
heutigen Anforderungen, vor allem die an den Schallschutz,<br />
erfüllt werden können. Die in der Altbausubstanz vorhandenen<br />
schalltechnischen Werte werden nicht in jedem Fall verbessert<br />
werden können.<br />
1. ANGABEN ZUM GEBÄUDE<br />
Die denkmalgeschützte Immobilie wurde 1912/13 in traditioneller<br />
Bauweise errichtet. In einer sehr ruhigen Seitenstraße im<br />
Leipziger Westen, Stadtteil Kleinzschocher gelegen, harmoniert<br />
die gute Wohnlage durch ihre Mischung aus innerstädtischen<br />
Impulsen, der Nähe <strong>zum</strong> Stadtgrün und der Stadt vorgelagerten<br />
Strukturen.
Beispiel Fassadenarbeiten: hier Wiederherstellen der straßenseitigen<br />
Stuckornamentik [Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />
Das Objekt ist unsaniert und wird in den Jahren 2013/14 auf<br />
hohem Niveau umfassend saniert und modernisiert. Nach Fertigstellung<br />
umfasst das Objekt insgesamt sechs Wohnungen<br />
auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 500 m² (inkl. Balkonen).<br />
Es entstehen zwei oder drei Wohnungen je Geschoss. Die Geschossaufteilung<br />
ist bis <strong>zum</strong> letzten Verkauf veränderbar. Jede<br />
Wohnung ist als in sich abgeschlossener Bereich mit einem<br />
Keller konzipiert.<br />
Das Gebäude ist seit einigen Jahren ungenutzt. Die Fenster<br />
entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard oder fehlen.<br />
Das Dach ist in hohem Maße sanierungsbedürftig und ohne<br />
Dämmung. Die Ziegel, sowie auch teilweise das eigentliche<br />
Dachgebälk müssen erneuert werden. Alle Räume sind in einem<br />
stark verwohnten Zustand. Die Beheizung erfolgte durch<br />
Ofenheizung. Elektro- und Sanitärausstattung sind entsprechend<br />
veraltet. Aus diesem Grund sind umfassende Modernisierungs-<br />
und Instandsetzungsmaßnahmen <strong>zum</strong> Erreichen einer<br />
sehr guten Wohnqualität erforderlich. Im Rahmen dieser<br />
Sanierung werden die Grundrisse leicht verändert, um den<br />
heutigen Bedürfnissen entsprechende Wohnungen zu schaffen.<br />
2. FLÄCHENBERECHNUNG<br />
Nutzungsberechnung gemäß WoFIV vom 01.01.2004 nach<br />
Umbau. Abweichend wurden die Flächen der Balkone mit<br />
50 % der tatsächlichen Flächen in die Wohnflächenberechnung<br />
der jeweiligen Wohnungen mit einbezogen.<br />
Beispiel Innenausbau: hier Parkettverlegearbeiten in allen<br />
Wohnräumen einschl. Diele [Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />
3. GUTACHTEN<br />
a) Holzschutzgutachten<br />
Vor Beginn der Bauarbeiten werden die hölzernen Bauteile<br />
durch einen Holzschutzgutachter eingehend untersucht. Durch<br />
den Gutachter wird für das Gebäude ein Gutachten erstellt, in<br />
dem alle nötigen holzschutztechnischen Sanierungsmaßnahmen<br />
aufgeführt sind. Die Ausführung der Arbeiten wird durch<br />
einen Holzschutzgutachter baubegleitend in Form von Baubegehungen<br />
während der Sanierungsarbeiten überwacht. Nach<br />
Abschluss der holzschutztechnischen Sanierungsarbeiten wird<br />
vom Holzschutzgutachter darüber eine Abschlussdokumentation<br />
(Abschlussbegehung zur Abnahme der Sanierung auf der<br />
Grundlage des Holzschutzgutachtens) erstellt.<br />
b) Nachweis Standsicherheit; Brandschutz-, Wärmeschutz-<br />
und Schallschutznachweis<br />
Die Bauausführung erfolgt, soweit dies möglich ist, nach den<br />
gültigen DIN-Normen. Mit der Baugenehmigung werden in<br />
der Regel auch die Nachweise für Brandschutz, Schallschutz,<br />
Wärmeschutz und Standsicherheit gefordert. Vom Erdgeschoss<br />
bis <strong>zum</strong> Dachgeschoss besteht Bestandsschutz, so dass<br />
sich die Anforderungen bei einer Altbausanierung nach dem<br />
Bestand richten werden und Neubaustandard hier nur annähernd<br />
erreicht werden kann.<br />
c) Baubegleitende Qualitätskontrolle durch den TÜV<br />
Der TÜV wird das Bauvorhaben stichprobenartig auf die Konformität<br />
der Bauausführung mit den genannten Plänen bzw.<br />
Beispiel Innenausbau: hier anspruchsvolle Fliesenlegearbeiten<br />
im Badbereich [Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />
BAULEISTUNG<br />
Unterlagen und mit den aufgeführten technischen Vorschriften<br />
überprüfen. Dazu finden während der Bauausführung Baustellenbegehungen<br />
durch den Sachverständigen des TÜV in<br />
Abstimmung mit dem Auftraggeber statt.<br />
B. TECHNISCHE ANGABEN<br />
1. HAUSANSCHLÜSSE<br />
a) Wasser<br />
Wasserzuleitung vom öffentlichen Netz liegt am Haus an und<br />
wird im Gebäude erneuert.<br />
b) Strom/Telefon/Kabelfernsehen<br />
Die Hausanschlüsse für Strom, Telefon und Kabelfernsehen<br />
werden im Kellergeschoss erneuert bzw. neu erstellt. Die Leitungsführung<br />
vom Hausanschluss in die Wohnungen erfolgt<br />
unter Putz, im Kellergeschoss und Spitzboden auf Putz gemäß<br />
den heutigen Normen und Bestimmungen.<br />
2. HEIZUNGSANLAGE<br />
Es wird eine moderne zentrale Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage<br />
eingebaut. Sie basiert auf der Nutzung von<br />
Erdgasbrennwerttechnik unterstützt durch eine entsprechende<br />
Solaranlage auf dem Dach zur Warmwasserbereitung. Die<br />
CO2-Emission wird gegenüber einer heutigen Standardlösung<br />
reduziert. Das dient dem Klimaschutz und der Senkung<br />
der Heizkosten.<br />
|Bauleistung und Ausstattung<br />
53
54<br />
BAULEISTUNG<br />
In den Wohnungen wird eine Fußbodenheizung verlegt. Bei<br />
der Warmwasserbereitung können bis zu 50 % der aufgewandten<br />
Energie aus Sonnenenergie gewonnen werden.<br />
Die zur Verbrauchsberechnung benötigten Wärmemengenzähler<br />
sowie die Messeinrichtungen für Kalt- und Warmwasser<br />
werden angemietet.<br />
3. SANITÄRINSTALLATION<br />
Die gesamte Sanitärtechnik wird komplett erneuert. Alle neuen<br />
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Steigleitungen)<br />
werden in Schächten verlegt. Dort werden auch die Absperrhähne<br />
sowie die Verbrauchsmesseinrichtungen installiert. Die<br />
Steigleitungen der Frischwasserleitungen und die Fallleitungen<br />
für Abwasser werden in Kupfer, Edelstahl, Kunststoff oder<br />
anderen nach DIN bzw. den Regeln der Technik zugelassenen<br />
Materialien und nach den Erfordernissen des Schall- und<br />
Brandschutzes erstellt.<br />
4. ELEKTROINSTALLATIONEN/FERNMELDETECHNIK<br />
Die Elektroinstallation wird komplett erneuert. Alle Wohnungen<br />
erhalten eine Versorgung über Drehstrom und neue Zähler.<br />
Darüber hinaus wird jede Wohnung mit einem neuen unter<br />
Putz liegenden modernen Unterverteiler- und Sicherungskasten<br />
ausgestattet. Die Wohnungsinstallationen Elektro und Telefon<br />
entsprechen den VDE-Vorschriften und Regeln der Technik.<br />
Im Keller wird ein neuer Zählerschrank installiert. Von hier<br />
aus werden alle Zuleitungen zu den Wohnbereichen bis zu<br />
den Unterverteilungen in die einzelnen Wohnungen geführt.<br />
a) Wohnungen<br />
Die Bäder erhalten in einer abgehängten Decke ausreichend<br />
Downlights. Darüber hinaus werden in den Wohnungen handelsübliche<br />
Schalter- und Steckdosensysteme – Anzahl der<br />
Steckdosen und Schalter gemäß VDE, Ausstattungsgrad II,<br />
d. h. in komfortabler Anzahl – verbaut. Im Bad wird ein Einbauradio<br />
mit 2 Lautsprechern in der Decke installiert<br />
b) Treppenhaus<br />
Die Beleuchtung im Treppenhaus erfolgt über Deckenleuchten,<br />
in Stil und Farbe dem Treppenhaus und der Entstehungsepoche<br />
angepasst. Sollten im Einzelfall gesetzlich geregelte<br />
Durchgangshöhen bei Podesten etc. unterschritten werden,<br />
|Bauleistung und Ausstattung<br />
können auch Wandleuchten im v.g Stil <strong>zum</strong> Einsatz kommen.<br />
Jedes Podest erhält eine Leuchte, darüber hinaus der Eingangsbereich.<br />
c) Kabelanschluss/Telekommunikation<br />
Das Gebäude erhält einen neuen Kabelanschluss. Ebenso erfolgt<br />
eine Verkabelung für Telefon in den Wohneinheiten.<br />
Fernsehanschlussdosen im Wohn- und Schlafraum sowie im<br />
Badezimmer.<br />
d) Schwachstrom/Klingelanlage<br />
Der Eingangsbereich erhält ein zentrales Klingeltableau mit<br />
Gegensprechanlage zu den einzelnen Wohnungen. Das Klingeltableau<br />
wird im Eingangsbereich der Vordertür angebracht.<br />
C. KONSTRUKTION<br />
Die Kötzschauertraße 4 wurde im traditionellen Baustil der damaligen<br />
Zeit als viergeschossiges, vollunterkellertes Mehrfamilienhaus<br />
errichtet. Das Gebäude besitzt eine Stuckfassade.<br />
Die Geschossdecken sind als Holzbalkendecken aufgebaut<br />
und im Kellergeschoss ist teilweise ein Kappengewölbe eingezogen.<br />
1. DACH<br />
Bekrönt wird das historische Objekt durch ein Sattel-/Flachdach<br />
mit Dachziegeln. Die Dacheindeckung wird komplett erneuert.<br />
Der Dachstuhl wird zimmermannsmäßig überprüft<br />
und – soweit erforderlich – saniert oder erneuert. Das gesamte<br />
Dach wird mit einer modernen Wärmedämmung versehen.<br />
Sämtliche Verblechungen und Regenabwasserleitungen werden<br />
in Titanzink ausgeführt. Die Dachentwässerung wird wieder<br />
neu erstellt. Alle nicht benötigten Schornsteine werden abgebrochen.<br />
Auf dem Dach wird eine Solarthermie installiert.<br />
2. FASSADENGESTALTUNG<br />
a) Fassade<br />
Die alte Stuckfassade wir rekonstruiert. Die giebel- und hofseitige<br />
Putzfassade wird mit einem Wärmedämmverbundsystem<br />
nach den Vorgaben des Denkmalschutzes neu gestaltet.<br />
b) Fenster<br />
Das Haus erhält neue zweiflüglige Isolierglasfenster mit Oberlicht.<br />
Die straßenseitigen Fenster, die als zweiter Rettungsweg<br />
dienen, können durch Vorgaben des Brandschutzes in der<br />
Ausführung abweichen. Hofseitig werden zweiflüglige Fenster<br />
sowie ein- oder zweiflüglige Balkontüren eingebaut.<br />
Die Fensterbänke werden straßenseitig in Titanzink, bei der<br />
Wärmedämmfassade systembedingt abgedeckt. Innen werden<br />
Fensterbänke aus Marmor (Jura) oder Holz eingebaut.<br />
3. BALKONE/LOGGIEN<br />
Hofseitig werden neue Balkone errichtet. Die Zugangstüren<br />
werden je nach Breite ein- oder zweiflüglig ausgeführt.<br />
4. TREPPENHAUS<br />
Der Fußboden im Eingangsbereich wird aufgearbeitet oder<br />
neu gefliest. Die Hauseingangstür sowie die Wohnungseingangstüren<br />
werden renoviert oder nach den Vorgaben des<br />
Denkmalschutzes komplett erneuert.<br />
Im Treppenhaus werden bestehende Schäden beseitigt, die<br />
Wände teilweise neu verputzt und gespachtelt und erhalten<br />
einen neuen Anstrich. Die Beleuchtung im Treppenhaus wird<br />
erneuert und dem modernen wertvollen Gesamteindruck angepasst.<br />
Die Briefkastenanlage wird neu gebaut.<br />
Die Treppengeländer sowie die Handläufe werden, soweit sie<br />
fehlen, erneuert. Die vorhandenen Treppenpodeste und Stufen<br />
werden geprüft und wo nötig saniert.<br />
Im Treppenhaus richten sich alle Einzelheiten nach den Vorgaben<br />
des Denkmalschutzes!<br />
5. KELLER/SPITZBODEN<br />
Die alten Wasser- und Gasleitungen werden entfernt und die<br />
Wand- und Deckendurchbrüche fachgerecht geschlossen. Im<br />
Rahmen der Fassadenarbeiten wird die Horizontalsperrung<br />
überprüft und ggf. wenn notwendig erneuert. Es werden neue<br />
Kellerfenster eingesetzt. Die Beleuchtung des Kellerganges<br />
wird hell und freundlich gestaltet, zusätzlich erhält jeder Mieterkeller<br />
der Wohnung zugeordnet eine Leuchte. Die Wohnun-
gen erhalten ein eigenes, separat abgeteiltes Kellerabteil. Die<br />
Wände und Decken werden gereinigt und ausgebessert. Es<br />
werden im Keller gemeinschaftliche Fahrradabstellräume, teilweise<br />
mit wandseitigen Metallstangen, für die Bewohner vorgesehen.<br />
6. WOHNUNGEN<br />
a) Fußbodenaufbau<br />
Der Fußbodenaufbau wird insgesamt erneuert, entsprechend<br />
dem Holzschutzgutachten werden Balkenkopferneuerungen<br />
vorgenommen oder neue Deckenbalken verlegt. Teilweise<br />
werden neue Deckenkonstruktionen eingebaut. Durch den<br />
neuen Fußbodenaufbau mit speziellem Heizestrich können<br />
Trittschall und Wärmedämmung den modernen Anforderungen<br />
angenähert und größtenteils je Wohneinheit ein schwellenfreier<br />
Wohnbereich geschaffen werden. Sämtliche Wohnräume<br />
einschließlich der Diele werden mit für eine Fußbodenheizung<br />
geeignetem und verklebtem Holzparkett ausgestattet.<br />
Küchen und Bäder werden anspruchsvoll gefliest. Über dem<br />
Waschbecken im Bad wird ein großer Spiegel installiert.<br />
b) Wohnungsinnentüren<br />
Alle Innentüren werden einschl. Zargen und Türschloss in der<br />
Farbe Weiß, mit ansprechenden Türbeschlägen in Edelstahl<br />
erneuert.<br />
Sämtliche Wohnungseingangstüren werden mit neuen Drückergarnituren<br />
inklusive eingebauter Schließanlage in den<br />
Wohnungs- und den Hauseingangstüren ausgestattet (gleichschließend).<br />
c) Wände und Decken<br />
Alle Wände und Decken werden gespachtelt und erhalten eine<br />
helle, moderne Oberflächengestaltung. Die Wohnungstrennwand<br />
wird durch eine Trockenbauvorwand an den erforderlichen<br />
Schallschutz für Wohnungstrennwände angepasst<br />
oder auf Grund der Grundrissänderungen teilweise neu erstellt.<br />
d) Bäder<br />
Die Bäder in den Wohnungen werden wie folgt ausgestattet:<br />
• die Wohnungen erhalten eine eingeflieste Badewanne<br />
und/oder eine Dusche<br />
• hängendes weißes Tiefspül-WC aus Sanitärporzellan mit<br />
eingelassenem Spülkasten in Vorwandinstallation<br />
• Waschtisch aus Sanitärporzellan mit verchromtem Einhebelmischer<br />
und Ablaufgarnitur an Vorwand installiert<br />
• die Armaturen werden mit der Serie „Grohe Essenz“ oder<br />
gleichwertig ausgeführt<br />
Der Waschmaschinenanschluss ist in den wohnungseigenen<br />
Abstellräumen vorgesehen. Die prospektierte Lösung des Bades<br />
stellt lediglich einen Vorschlag dar. Entsprechend der DIN-<br />
Normen und unter Berücksichtigung der Örtlichkeiten sind die<br />
Abstandsflächen untereinander einzuhalten. Sämtliche Bäder<br />
erhalten Unterhangdecken inkl. moderner Spots und werden<br />
mit Fliesen modern gestaltet.<br />
e) Küchen<br />
In den Küchen wird ein ca. 60 cm hoher Fliesenspiegel in Höhe<br />
der späteren Arbeitsplatte/Küche angebracht. Alle anderen<br />
Flächen werden gespachtelt und mit einem hellen Anstrich<br />
versehen.<br />
Der Gasanschluss wird rückgebaut und durch eine moderne<br />
Elektroversorgung ersetzt, die den gehobenen Ansprüchen<br />
und Erfordernissen der heutigen Zeit entspricht.<br />
D. SONSTIGE AUSSTATTUNG<br />
AUSSENANLAGEN<br />
Im Hofbereich kommt eine komplett neue und harmonische<br />
Gestaltungsform <strong>zum</strong> tragen.<br />
Es wird eine Sitzecke integriert sowie Stellflächen für Restabfall-<br />
und Recyclingbehälter geschaffen. Gehwege <strong>zum</strong> Haus<br />
werden in Betonsteinpflaster ausgeführt. Auf sonstigen Flächen<br />
sind Rasenansaat bzw. Bodendeckerbepflanzung vorgesehen.<br />
Abhängig von den Auflagen in der Baugenehmigung<br />
werden Pkw-Stellplätze geschaffen.<br />
BAULEISTUNG<br />
|Bauleistung und Ausstattung<br />
55
56 |Bauleistung und Ausstattung
VII. BAUBEGLEITENDES QUALITÄTSCONTROLLING. TÜV
58<br />
:[Baubegleitend]<br />
TÜV-QUALITÄTSCONTROLLING<br />
Die Verkäuferin beabsichtigt, mit der TÜV Industrie Service<br />
GmbH - TÜV SÜD Gruppe, Bautechnik, Wiesenring 2 in<br />
04159 Leipzig einen Vertrag über Baubegleitendes Qualitätscontrolling<br />
abzuschließen. Inhalt des Vertrages ist u. a., ob die<br />
Bauausführung den nachfolgend genannten Normen entspricht.<br />
Mit dem Erwerb akzeptiert der Käufer jedoch, dass<br />
durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus<br />
im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz<br />
derzeit geltende Normen bzw. der heutige Stand der<br />
Technik teilweise nicht erreicht werden können.<br />
ANLAGE 1<br />
Beurteilungsgrundlagen für die gutachterliche Tätigkeit beim<br />
Bauvorhaben Kötzschauer Straße 4 in 04229 Leipzig der EBV<br />
Grundbesitz GmbH<br />
1. Normen (in der jeweils gültigen Fassung), Anwendung<br />
immer sinngemäss zu jeweiligem Bautenstand<br />
• DIN 1045: Beton und Stahlbeton, Bemessung und Ausführung<br />
• DIN 1052-1: Holzbauwerke, Berechnung und Ausführung<br />
• DIN 1053-1: Mauerwerk-Teil 1, Berechnung/Ausführung<br />
• DIN 1946: Raumlufttechnik<br />
• DIN 1986: Entwässerungsanlagen für Gebäude und<br />
Grundstücke<br />
• DIN 1988: Technische Regeln für Trinkwasserinstallationen<br />
• DIN 4095: Baugrund-Dränung <strong>zum</strong> Schutz baulicher Anlagen<br />
- Planung, Bemessung und Ausführung<br />
|Baubegleitendes Qualitätscontrolling<br />
• DIN 4102: Brandverhalten von Baustoffen<br />
• DIN 4108: Wärmeschutz im Hochbau<br />
• DIN 4109: Schallschutz im Hochbau<br />
• DIN EN 12354: Berechnung der akustischen Eigenschaften<br />
von Gebäuden aus den Bauteileigenschaften<br />
• DIN 4219: Leichtbeton und Stahlleichtbeton mit geschlossenem<br />
Gefüge<br />
• DIN 4232: Wände aus Leichtbeton mit haufwerksporigem<br />
Gefüge, Bemessung und Ausführung<br />
• DIN 18015: Elektrische Anlagen in Wohngebäuden<br />
• DIN 18017: Lüftung von Bädern und Toilettenräumen<br />
• DIN 18022: Küchen, Bäder und WCs im Wohnungsbau;<br />
Planungsgrundlagen<br />
• DIN 18056: Fensterwände, Bemessung und Ausführung<br />
• DIN 18065: Gebäudetreppen<br />
• DIN 18157: Ausführung keramischer Bekleidungen im<br />
Dünnbettverfahren<br />
• DIN 18181: Gipskartonplatten im Hochbau - Grundlagen<br />
für die Verarbeitung<br />
• DIN 18183: Montagewände aus Gipskartonplatten -<br />
Ausführung von Metallständerwänden<br />
• DIN 18195: Bauwerksabdichtungen<br />
• DIN 18201: Toleranzen im Bauwesen<br />
• DIN 18202: Toleranzen im Hochbau - Bauwerke<br />
• DIN 18232: Rauch- und Wärmeabzugsanlagen<br />
• DIN 18515: Außenwandbekleidungen<br />
• DIN 18540: Abdichten von Außenwandfugen im Hochbau<br />
mit Fugendichtstoffen<br />
• DIN 18550-1: Putz - Begriffe und Anforderungen<br />
• DIN 18550-2: Putz - Putze aus Mörteln mit mineralischen<br />
Bindemittel- Ausführung<br />
• DIN 18558: Kunstharzputze - Begriffe, Anforderungen,<br />
Ausführung<br />
• DIN 18560: Estriche im Bauwesen<br />
• DIN 18460: Regenfallleitungen außerhalb von Gebäuden<br />
und Dachrinnen<br />
• DIN 68800: Holzschutz<br />
• DIN EN 12056-1: Schwerkraftentwässerungsanlagen innerhalb<br />
von Gebäuden<br />
• DIN EN 1717: Schutz des Trinkwassers vor Verunreinigungen<br />
in Trinkwasserinstallationen<br />
• DIN VDE 0100-520: Errichten von Starkstromanlagen mit<br />
Nennspannungen bis 1000 V, Auswahl und Errichtung<br />
elektrischer Betriebsmittel, Kabel- und Leitungssysteme<br />
(-anlagen)<br />
• DIN VDE 0108-1: Starkstromanlagen und Sicherheitsstromversorgung<br />
in baulichen Anlagen für Menschenansammlungen
TÜV-QUALITÄTSCONTROLLING<br />
|Baubegleitendes Qualitätscontrolling<br />
59
60 |Baubegleitendes Qualitätscontrolling
VIII. ENERGIEKONZEPT
62<br />
:[Objekt+]<br />
ENERGIEKONZEPT<br />
In der heutigen Zeit ist es wichtig, bei der Sanierung von<br />
Wohnhäusern weit in die Zukunft zu denken. Lösungen die<br />
heute etwas teurer sind machen sich langfristig sehr bezahlt.<br />
Beim Energiekonzept wurde gerade auf eine langfristig erfolgreiche<br />
Investition Wert gelegt.<br />
Unser Energiekonzept basiert auf einer Verbindung ökologischer<br />
Ansprüche, niedriger Heizkosten und sehr guter Ausstattung.<br />
Dies beinhaltet folgende Maßnahmen:<br />
• Dämmung der Kellerdecke, des Daches und der Außenwände<br />
• Einbau einer Fußbodenheizung<br />
• Einbau einer modernen Erdgasbrennwerttechnik als<br />
Hauptheizsystem<br />
• Einbau einer Solaranlage zur Unterstützung der Warmwasserbereitung,<br />
mit bis zu 50 % der für die Warmwasserbereitung<br />
anfallenden Heizarbeit im Jahresdurchschnitt<br />
• Abstimmung der Arbeiten mit einem Energieberater <strong>zum</strong><br />
Erreichen des KfW-Effizienzhaus 115-Standards<br />
|Energiekonzept<br />
Solaranlage - das ist nicht neu, im Geschosswohnungsbau jedoch<br />
nicht üblich. Immer öfter werden diese Anlagen bereits<br />
bei Einfamilienhäusern verwendet. Bei der Sanierung von<br />
Mehrfamilienhäusern scheuen viele Bauherren diese zusätzlichen<br />
Ausgaben. Wir jedoch denken langfristig. Und langfristig<br />
sind Wohnungen mit niedrigeren Heizkosten mehr wert. Gerade<br />
nach Einführung der Energiepässe für Immobilien wird<br />
sich der Einfluss der eingebauten Technik und der wärmedämmenden<br />
Ausstattung auf die Vermietung und die Rendite stärker<br />
auswirken. Mit innovativen Konzepten sind Sie dann vorn<br />
mit dabei.<br />
Für die Realisierung werden auf dem Dach Kollektoren installiert.<br />
In den wärmeren Monaten wird die Solarenergie für die<br />
Warmwasserbereitung allein nahezu ausreichen. Ein weiterer<br />
Punkt ist die effektive Dämmung des Gebäudes. Dadurch wird<br />
der benötigte Heizaufwand reduziert.<br />
Durch einen Energieberater werden nicht nur allgemeine<br />
Maßnahmen empfohlen sondern auch Einzelmaßnahmen,<br />
wie z. B. das Ausmauern von Heizungsnischen und Beseitigung<br />
alter Kältebrücken.<br />
Wird ein Mieter bereit sein, mehr Miete zu bezahlen, wenn die<br />
Nebenkosten im Vergleich zu den Nachbargebäuden spürbar<br />
niedriger sind? Er tut es! Das wissen wir inzwischen aus unseren<br />
Projekten der letzten Jahre. Und dieser Vorsprung wird<br />
Jahre oder besser Jahrzehnte halten. Auch dem Gewissen<br />
geht es viel besser wenn ich weiß, dass meine Immobilie durch<br />
ein vernünftiges Energiekonzept auch den Aufgaben unserer<br />
Zeit wie z. B. der Reduzierung des CO2-Ausstoßes entspricht.<br />
Diese Überzeugung zur innovativen Verbindung von Denkmalschutzimmobilien<br />
und der Nutzung von regenerativen Energien<br />
ist mittlerweile in vielen der von uns realisierten Projekte<br />
angewandt worden und durch deren überragenden Erfolg bestätigt.<br />
Das ist gelebte Nachhaltigkeit!<br />
Stephan Praus<br />
Geschäftsführer der EBV Grundbesitz GmbH
CO -Emissionen 28,1 [kg/(m²a)]<br />
Die obenstehende Grafik zeigt den Energiebedarfswert des Gebäudes<br />
Kötzschauer Straße 4 aus dem prognostizierten Energieausweis.<br />
Ein Haus ohne diese Maßnahmen weist einen Energiebedarfswert<br />
von ca. 240,0 kWH/(m²a) auf<br />
Energieausweis für das diesem Prospekt zugrunde liegende Objekt<br />
Kötzschauer Straße 4 in Leipzig (nebenstehende Abbildung)<br />
ENERGIEKONZEPT<br />
|Energiekonzept<br />
63
64 |Energiekonzept
IX. KAUFPREISE UND KAUFPREISAUFTEILUNG
66<br />
:[Aufteilung]<br />
KAUFPREISE<br />
KAUFPREISLISTE • KÖTZSCHAUER STRASSE 4<br />
WE<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
06<br />
LAGE<br />
HP l.<br />
HP r.<br />
1. OG l.<br />
1. OG r.<br />
2. OG l.<br />
2. OG r.<br />
Pkw-Stellplatz<br />
STRUKTUR<br />
3 Zimmer<br />
4 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
4 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
4 Zimmer<br />
4<br />
ERLÄUTERUNGEN/ABKÜRZUNGEN<br />
WF<br />
1<br />
74,47 m²<br />
88,38 m²<br />
76,98 m²<br />
91,55 m²<br />
76,98 m²<br />
91,55 m²<br />
|Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung<br />
PROGNOST.<br />
MIETE<br />
431,93 €<br />
512,60 €<br />
446,48 €<br />
530,99 €<br />
446,48 €<br />
530,99 €<br />
MEA<br />
[1/1.000]<br />
149,00<br />
176,80<br />
154,00<br />
183,10<br />
154,00<br />
183,10<br />
KAUFPREIS<br />
2<br />
178.650,00 €<br />
212.020,00 €<br />
184.680,00 €<br />
219.630,00 €<br />
184.680,00 €<br />
219.630,00 €<br />
6.500,00 €<br />
KAUFPREIS<br />
JE m²<br />
2.399,00 €<br />
2.399,00 €<br />
2.399,00 €<br />
2.399,00 €<br />
2.399,00 €<br />
2.399,00 €<br />
CA. 87,58 % ANTEIL<br />
3<br />
SANIERUNG<br />
156.450,00 €<br />
185.676,00 €<br />
161.730,00 €<br />
192.352,00 €<br />
161.730,00 €<br />
192.352,00 €<br />
WE = Wohneinheit, HP = Hochparterre, OG = Obergeschoss, l. = links, r. = rechts, WF = Wohnfläche, MEA = Miteigentumsanteil<br />
1 ca.-Wohnflächen, wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone bei den m² zur Hälfte mit eingerechnet werden<br />
2 zzgl. Erwerbsnebenkosten - vgl. dazu die entsprechenden Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag<br />
3 Die Kaufpreisaufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Sanierungs- und Grundstückskostenanteils sowie der Altbausubstanz erfolgt auf der Grundlage von Erfahrungswerten<br />
und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung der Finanzbehörden. Eine Garantie kann hierfür nicht übernommen werden.<br />
4 Die genaue Anzahl der vorgesehenen Pkw-Stellplätze ist <strong>zum</strong> Zeitpunkt der Prospekterstellung noch nicht bekannt und richtet sich nach den Auflagen in der Baugenehmigung.<br />
Kaufpreisangabe je Stellplatz.<br />
Irrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten. Stand November 2012<br />
CA. 5,75 % ANTEIL<br />
3<br />
GRUNDSTÜCK<br />
10.280,00 €<br />
12.200,00 €<br />
10.630,00 €<br />
12.630,00 €<br />
10.630,00 €<br />
12.630,00 €<br />
CA. 6,67 % ANTEIL<br />
3<br />
ALTBAUSUSTANZ<br />
11.920,00 €<br />
14.144,00 €<br />
12.320,00 €<br />
14.648,00 €<br />
12.320,00 €<br />
14.648,00 €
WE 1 WE 2 WE 3 WE 4<br />
Hochparterre - Wohneinheiten 1 und 2 1. Obergeschoss - Wohneinheiten 3 und 4<br />
WE 5 WE 6<br />
2. Obergeschoss - Wohneinheiten 5 und 6<br />
KAUFPREISE<br />
|Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung<br />
67
68 |Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung
X. RECHTLICHES KONZEPT
70<br />
:[Konzept]<br />
RECHTLICHES<br />
Die hier angebotene Immobilieninvestition ist mit dem Abschluss<br />
mehrerer Verträge verbunden. Zum Prospekterstellungszeitpunkt<br />
lagen hierzu nur Entwürfe vor. Bei den Verträgen<br />
handelt es sich um ein Angebot <strong>zum</strong> Abschluss eines Bauträgervertrages<br />
und einer Teilungserklärung nebst fünf Anlagen,<br />
jeweils der Notarin Antje Beyer aus Leipzig. Beabsichtigt<br />
der Erwerber zu vermieten, kann er optional einem Mietpool<br />
beitreten. Der Beitritt <strong>zum</strong> Mietpoolgesellschaftsvertrag ist mit<br />
dem Auftrag zur Verwaltung des Sondereigentums verbunden.<br />
Im Rahmen seiner Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
tritt jeder Erwerber ferner in einen Verwaltervertrag<br />
für Wohnungseigentum ein. Die wesentlichen Inhalte<br />
der Verträge werden vorbehaltlich noch möglicher Veränderungen<br />
im Folgenden kurz erläutert. Die Verträge selbst<br />
sind teilweise in der als Anlage zu diesem Prospekt beiliegenden<br />
Vertragssammlung im Muster abgedruckt. Gültigkeit haben<br />
ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge.<br />
1. ÜBERBLICK<br />
Die EBV Grundbesitz GmbH, Cöthner Straße 62, 04155 Leipzig<br />
– im Folgenden Verkäufer genannt – ist Eigentümerin des<br />
Grundstückes Kötzschauer Straße 4 in Leipzig. Das Grundstück<br />
wird zur Bildung von Wohnungseigentum entsprechend<br />
der Teilungserklärung aufgeteilt. Dieser Teilungserklärung ist<br />
als Anlage I eine Auflistung der Wohnungseigentumseinheiten,<br />
als Anlage II eine Gemeinschaftsordnung, als Anlage III<br />
eine Baubeschreibung, als Anlage IV der Lageplan, als Anlage<br />
V die Baupläne/Aufteilungspläne und als Anlage VI der<br />
|Rechtliches Konzept<br />
Sanierungsbeispiel – In der Fassade integrierte Bekrönung<br />
am Referenzprojekt Wilhelm-Plessing-Domizil nach...<br />
Plan Sondernutzungsrechte beigefügt. Der Erwerber schließt<br />
mit dem Verkäufer einen Bauträgervertrag über Wohnungseigentum<br />
ab, in dem sich der Verkäufer zur Sanierung und<br />
Modernisierung der Wohnung und des Gebäudes nach einer<br />
detaillierten Baubeschreibung verpflichtet. Die Baubeschreibung<br />
ist in diesem Prospekt abgedruckt. Der Vertrag kommt<br />
durch ein Angebot zustande, das während der im Kaufvertrag<br />
niedergelegten Zeit unwiderruflich ist, danach erlischt, vom<br />
Käufer abgegeben und vom Verkäufer angenommen wird. Mit<br />
dem Erwerb der Wohnung tritt der Erwerber in die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
ein, die aus den Miteigentümern des<br />
Objekts gebildet wird. Die Gemeinschaft wird durch den Verwalter<br />
nach dem Wohnungseigentumsgesetz – im Folgenden<br />
WEG genannt – vertreten. Der Verkäufer wird für das Objekt<br />
zunächst auf drei Jahre ab Anlegung der ersten Wohnungsgrundbuchblätter<br />
die <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH, Cöthner<br />
Straße 62, 04155 Leipzig als Verwalter bestellen. Grundlage<br />
der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die der Teilungserklärung<br />
beigefügte Gemeinschaftsordnung, die Bestimmungen<br />
des WEG und der Verwaltervertrag für Wohnungseigentum.<br />
Dem Erwerber wird zur Renditesicherung der Eintritt in einen<br />
Mietpool angeboten. Der Mietpool wird vom Verkäufer<br />
und der <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH gegründet. Voraussetzung<br />
zur Beteiligung am Mietpool ist die Vermietungsabsicht des Erwerbers<br />
und der Abschluss eines Vertrages mit der <strong>LEWO</strong> Immobilien<br />
GmbH über die Verwaltung des <strong>zum</strong> Mietpool gehörenden<br />
Sondereigentums, wozu auch Vollmachten erteilt werden.<br />
...und vor der umfangreichen Revitalisierung des denkmalgeschützten<br />
Wohnhauses [Fertigstellung 2012]<br />
2. BAUTRÄGERVERTRAG<br />
a) Grundstückssituation<br />
Der Verkäufer ist Eigentümer des Grundbesitzes Flurstück 534<br />
der Gemarkung Kleinzschocher, Fläche 600 m², gelegen in<br />
der Kötzschauer Straße 4 und eingetragen im Grundbuch von<br />
Kleinzschocher des Amtsgerichtes Leipzig, Blatt 718.<br />
Der Grundbesitz wird nach Vollzug der Teilungserklärung wie<br />
folgt belastet sein.<br />
Abt. II: lastenfrei<br />
Abt. III: lastenfrei<br />
Der Verkäufer behält sich vor, Belastungen, z. B. Versorgungs-<br />
und ähnliche Verträge mit Wasser-, Abwasser-, Energieversorgungs-,<br />
Kabel-, Aufzugs- und ähnlichen Ver- und Entsorgungsbetreibern<br />
nach billigem Ermessen zu schließen sowie Dienstbarkeiten<br />
auf dem eigenen oder auf den Nachbargrundstücken<br />
eintragen zu lassen, um z. B. Feuerwehrzufahrten, Versorgungsleitungen,<br />
Abwasserkänale, Antennenanlagen, Abstandsflächen<br />
etc. zu regeln. Vorstehendes gilt sinngemäß für<br />
Baulasten. Hierzu wird im Kaufvertrag auch eine Vollmacht erteilt,<br />
mit der Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers hinter<br />
solche Lasten im Rang zurückzutreten.<br />
In Abteilung III behält sich der Verkäufer vor, Finanzierungsgrundpfandrechte<br />
zur Eintragung zu bringen. Diesbezüglich<br />
verpflichtet sich der Verkäufer zur Lastenfreistellung im Rahmen<br />
der Abwicklung des Kaufvertrages.
Sanierungsbeispiel – Schablonierung im Treppenhaus des<br />
Referenzprojektes Wilhelm-Plessing-Domizil nach...<br />
Das Grundstück ist nach Angaben des Verkäufers mit einem<br />
unter Denkmalschutz stehenden Mehrfamilienhaus bebaut.<br />
b) Teilung, Baugenehmigung, Kaufgegenstand<br />
Gemäß dem Entwurf der Teilungserklärung der Notarin Antje<br />
Beyer in Leipzig, welcher auch die Baubeschreibung als Anlage<br />
III beigefügt ist, wird das Grundstück samt dem zu sanierenden<br />
und modernisierenden Mehrfamilienhaus nach<br />
§ 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden.<br />
Grundlage der Teilung wird der als Anlage IV beigefügte Lageplan<br />
und werden die als Anlage V beigefügten Baupläne/Aufteilungspläne.<br />
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung<br />
liegt bisher nicht vor. Insoweit versichert der Verkäufer, dass<br />
die zur Erteilung der Baugenehmigung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung<br />
eingereichten Pläne den in dem Entwurf<br />
der Teilungserklärung als Anlage V beigefügten Plänen<br />
entsprechen. Zum Prospekterstellungszeitpunkt war die Teilungserklärung<br />
im Grundbuch noch nicht vollzogen. Die Baugenehmigung<br />
wurde nach Angaben des Verkäufers bereits<br />
beantragt, ist jedoch noch nicht erteilt. Der Verkäufer geht jedoch<br />
davon aus, dass diese mit ggf. geringfügigen Abweichungen<br />
erteilt werden wird.<br />
Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand nach<br />
Maßgabe der in der Teilungserklärung niedergelegten Baubeschreibung<br />
und den Bauplänen, die dem Aufteilungsplan entsprechen,<br />
herzustellen und auszustatten. Der Kaufvertrag hat<br />
demnach den Kauf eines definierten Miteigentumsanteils am<br />
Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer de-<br />
...und vor der Restaurierung – nach Untersuchungen der<br />
ursprünglichen Ausgestaltung [Fertigstellung 2012]<br />
finierten Wohnung, dem dazugehörigen mit der gleichen<br />
Nummer versehenen Keller im Kellergeschoss und ggf. ein<br />
Sondernutzungsrecht an einer gekennzeichneten Gartenfläche<br />
und/oder an einem Kfz-Stellplatz im Freien <strong>zum</strong> Inhalt.<br />
Der Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet.<br />
Die Wohnungen sind <strong>zum</strong> Verkaufszeitpunkt nicht vermietet,<br />
der Erwerber soll jedoch mitteilen, ob er diese <strong>zum</strong> Eigennutz<br />
oder zur Vermietung erwirbt.<br />
Im Weiteren werden vom Verkäufer je Regelgeschoss verschiedene<br />
Varianten der Wohnungsanzahl und -größe angeboten,<br />
wozu ggf. Änderungen der Teilungserklärung notwendig<br />
werden, weshalb der Käufer dem Verkäufer im Kaufvertrag<br />
umfangreiche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung,<br />
insbesondere im Hinblick auf Veränderungen der gebildeten<br />
Sondereigentumseinheiten, Zusammenführung einzelner Einheiten<br />
oder Trennung erteilt und ihn darüber hinaus zur Abgabe<br />
notwendiger Bewilligungen und Anträge bevollmächtigt.<br />
c) Kaufpreis<br />
Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Es besteht eine Haftung des Verkäufers<br />
für Flächenabweichungen nur, wenn und soweit diese<br />
nicht durch Sonderwünsche des Käufers veranlasst sind und<br />
soweit eine Verringerung der Wohn- und Nutzfläche um mehr<br />
als 3 % der ausgewiesenen Fläche eintritt. Dann ist nur der die<br />
3 % überschießende Wert auszugleichen. Der Kaufpreis ist aufgeteilt<br />
nach dem Entgelt für das Grundstück, die Altbausub-<br />
Sanierungsbeispiel – Stuckornamentik in der Eingangshalle<br />
des Wilhelm-Plessing-Domizils [Fertigstellung 2012]<br />
RECHTLICHES<br />
stanz und die Bauleistungen/nachträglichen Sanierungsleistungen,<br />
um eine Einschätzung zu gestatten, in welcher Höhe<br />
Aufwand nach § 7i oder § 10f EStG steuerlich begünstigt sein<br />
kann. Eine Festlegung, dass die nachträglichen Sanierungsleistungen<br />
ganz oder <strong>zum</strong> Teil zur Erhaltung oder sinnvollen<br />
Nutzung des Baudenkmals erforderlich sind, erfolgt damit<br />
nicht. Die Finanzbehörden können die Höhe des begünstigten<br />
Aufwands bzw. die Kaufpreisaufteilung anders festlegen. Der<br />
Verkäufer übernimmt keine Haftung für die Anerkennung dieser<br />
Kaufpreisaufteilung durch die zuständige Behörde oder<br />
durch das Finanzamt. Die Aufteilung ist mithin lediglich eine<br />
Schätzung. Sofern das Finanzamt eine andere Aufteilung vornimmt,<br />
kann dies zu nachteiligen steuerlichen Auswirkungen<br />
führen.<br />
Die genannten Kosten umfassen alle Kosten für die vertragsgemäße<br />
Herstellung, insbesondere alle Kosten für Erschließungs-,<br />
Versorgungs- und Abwasseranlagen, die bis <strong>zum</strong> Tag<br />
der Beurkundung vollständig errichtet sind oder anlässlich der<br />
Durchführung des vorliegenden Bauvorhabens vorgesehen<br />
sind und zwar im Zeitpunkt der Genehmigung des Bauplans<br />
bzw. Entstehung des Baurechts nach dem Anzeigeverfahren<br />
der Landesbauordnung. Dies umfasst die Kosten für Hausanschlüsse<br />
sowie ggf. die Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen.<br />
Etwaige Rückerstattung von Vorausleistungen<br />
stehen dem Verkäufer zu.<br />
Alle sonstigen Erschließungskosten im Sinne des Baugesetzbuches<br />
und nach Landesrecht und kommunalen Satzungs-<br />
|Rechtliches Konzept<br />
71
72<br />
RECHTLICHES KONZEPT<br />
recht trägt der Käufer. Die Kosten zur Durchführung des Vertrages,<br />
insbesondere die Notargebühren, die Kosten des<br />
Grundbuchamts und die Grunderwerbsteuer trägt entsprechend<br />
der Regelung im Kaufvertrag entweder der Verkäufer<br />
oder der Käufer. Die Kosten der Angebotsurkunde bei Nichtzustandekommen<br />
des Kaufvertrages trägt in jedem Fall der<br />
Käufer. Hingegen trägt die Kosten der Freistellung des Vertragsgegenstandes<br />
der vom Käufer nicht übernommenen Belastungen<br />
der Verkäufer, dem auch eventuelle Zinsen zustehen.<br />
Die Finanzierungskosten (z. B. Bankbearbeitungs- und<br />
Schätzkosten, Darlehens- und eventuelle Bereitstellungs- und/<br />
oder Zwischenfinanzierungszinsen etc.) sowie die vom Erwerber<br />
ggf. an einen Vermittler zu zahlende Außenprovision, trägt<br />
der Erwerber gesondert. Gleiches gilt für vereinbarte Sonderwünsche,<br />
die den Aufwand erhöhen. Im Kaufpreis enthalten<br />
sind schließlich die Kosten der Projektierung, des Marketings<br />
und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die Innenprovision,<br />
die der Verkäufer an den Kapitalanlagevertrieb bezahlt.<br />
d) Kaufpreisfälligkeit<br />
Zur Sicherung der Ansprüche des Erwerbers orientiert sich die<br />
Fälligkeit seiner Zahlungen nach der Verordnung über Abschlagszahlungen<br />
bei Bauträgerverträgen vom 23.05.2001<br />
und der MaBV. Vor der Baufertigstellung können danach Zahlungen<br />
nur bei entsprechendem Baufortschritt oder Bürgschaft<br />
nach § 7 MaBV vereinnahmt werden.<br />
Der Kaufpreis ist unabhängig davon erst zu bezahlen, wenn<br />
der Notar bestätigt, dass die Auflassungsvormerkung für den<br />
Käufer in Abteilung II rangrichtig eingetragen ist, dass der<br />
Kaufvertrag rechtswirksam ist, alle zu seiner Durchführung<br />
notwendigen Genehmigungen und das Negativzeugnis der<br />
Stadt <strong>zum</strong> Vorkaufsrecht vorliegen sowie die Freistellung des<br />
Vertragsgegenstandes von allen Grundbuchlasten, die der<br />
Auflassungsvormerkung des Käufers im Rang vorgehen oder<br />
gleichstehen und die nicht übernommen werden, durch Freistellungsverpflichtungserklärung<br />
gesichert ist, und zwar auch<br />
für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Weitere<br />
Grundvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist<br />
die schriftliche Anzeige des Verkäufers gegenüber dem Käufer,<br />
dass die Baugenehmigung erteilt wurde bzw. wenn diese nicht<br />
vorgesehen ist, die Bestätigung der zuständigen Behörde vorliegt,<br />
dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder mit dem<br />
Bauvorhaben begonnen werden darf bzw. wenn eine solche<br />
|Rechtliches Konzept<br />
Bestätigung nicht vorgesehen ist, die Anzeige des Verkäufers<br />
vorliegt, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder mit<br />
dem Bauvorhaben begonnen werden darf und ein Monat vergangen<br />
ist. Die weiteren Einzelheiten können dem Kaufvertragsangebotsentwurf<br />
entnommen werden.<br />
Der an der MaBV orientierte Ratenzahlungsplan nach Bauabschnitten<br />
bzw. Baufortschritt ist im Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf<br />
zu entnehmen. Der Ratenzahlungsplan der MaBV<br />
ist durch das gesetzliche Erfordernis einer Sicherheitsleistung<br />
für die rechtzeitige Herstellung des Kaufgegenstandes ohne<br />
wesentliche Mängel durch den Verkäufer dergestalt modifiziert,<br />
dass der Käufer von der ersten Kaufpreisrate 5 % als Sicherheitsleistung<br />
einbehält, sofern der Verkäufer nicht zuvor<br />
Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat. Der als Sicherheitsleistung<br />
gestellte bzw. einbehaltene Betrag ist nach vollständiger<br />
Fertigstellung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel<br />
zur Zahlung an den Verkäufer fällig. Der Baufortschritt ist<br />
von einem Bauleiter zu bescheinigen. Der Kaufpreisanspruch<br />
ist ggf. zu der im Kaufvertrag benannten Höhe an einen Finanzierungsgläubiger<br />
abgetreten und die Raten sind zur Sicherung<br />
der Lastenfreistellung nur schuldbefreiend auf das Notaranderkonto,<br />
ansonsten auf das vom Verkäufer benannte Objektkonto<br />
(Bausonderkonto) zu zahlen. Trotz Abtretung steht<br />
dem Verkäufer der Anspruch auf Leistung an den Gläubiger<br />
zu. Gegenüber dem Anspruch auf Kaufpreiszahlung kann in<br />
der Regel nicht aufgerechnet werden.<br />
e) Kaufpreisfinanzierung und Grundstücksbelastungen<br />
Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung von dinglichen<br />
Rechten (<strong>zum</strong> Beispiel Grundschulden) mitzuwirken, die<br />
als Sicherheit bei der Kaufpreisfinanzierung nötig sind. Entsprechende<br />
Belastungsvollmachten werden wechselseitig erteilt.<br />
Damit verbundene Kosten übernimmt der Käufer. Zur Sicherung<br />
der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht mit<br />
Bedingungen und Auflagen verbunden, die den Zweck haben,<br />
dass Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich<br />
die Kaufpreisschuld tilgen. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung<br />
ausschließlich Sache des Erwerbers.<br />
f) Sanierungs-, Ausbau- und Herstellungsverpflichtung<br />
Die Modernisierungs- und Ausbauverpflichtungen ergeben<br />
sich aus der in der Teilungserklärung niedergelegten bzw. der<br />
im Prospekt abgedruckten Baubeschreibung und den Bauplänen.<br />
Änderungen in der Planung und Ausführungsart und den vorgesehenen<br />
Baustoffen behält sich der Verkäufer vor, wenn sie<br />
aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten sind oder<br />
wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich notwendig<br />
erweisen und dem Käufer <strong>zum</strong>utbar sind. Änderungen, die<br />
nicht das Sondereigentum des Käufers betreffen sind zulässig,<br />
wenn sie den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nicht<br />
un<strong>zum</strong>utbar beeinträchtigen.<br />
Hinsichtlich der Wohn- und Nutzflächen sind die sich aus den<br />
Einzeichnungen in den Plänen ergebenden Flächengrößen –<br />
errechnet nach der II. BerechnungsVO i.d.F. der WohnFlVO –<br />
maßgebend. Balkone sind dabei mit 50 % berücksichtigt. Geringfügige<br />
Änderungen der Wohn- und Nutzfläche (bis zu 3 %<br />
der Quadratmeter) und der Raumaufteilung haben keinen<br />
Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. Bei einer<br />
Unterschreitung der Flächengröße, welche nicht durch<br />
Sonderwünsche des Käufers veranlasst ist, ist nur der 3 %<br />
überschreitende Wert auszugleichen.<br />
Zum Prospekterstellungszeitpunkt war geplant, dass der Verkäufer<br />
anstrebt, den Vertragsgegenstand bis <strong>zum</strong> 30.07.2014<br />
bezugsfertig und bis <strong>zum</strong> 30.09.2014 vollständig fertigzustellen.<br />
Erfolgt die bezugsfertige Übergabe aus Gründen, die der<br />
Verkäufer zu vertreten hat, nicht bis <strong>zum</strong> 30.07.2014, verpflichtet<br />
sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer ab dem<br />
nächsten Monat nach dem im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt<br />
der bezugsfertigen Übergabe für einen Zeitraum von<br />
sechs Monaten, längstens jedoch bis zur Bezugsfertigkeit der<br />
vertragsgegenständlichen Wohnung, zur Zahlung einer monatlichen<br />
Entschädigung in der im Kaufvertrag angegebenen<br />
Höhe je m² Wohnfläche der vertragsgegenständlichen Wohneinheit.<br />
Voraussetzung für die Entschädigungszahlung ist die<br />
Zahlung aller bis dahin geschuldeten und fälligen Kaufpreisraten<br />
durch den Käufer. Damit wird die Frist zur bezugsfertigen<br />
Übergabe um sechs Monate verlängert. Die Entschädigungszahlung<br />
durch den Verkäufer entfällt im Falle der Eigennutzung<br />
durch den Käufer, sobald dieser den Kaufgegenstand<br />
bezieht.<br />
Können Außenarbeiten jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb<br />
dieser Fristen ausgeführt werden, hat sie der Verkäufer zu geeigneter<br />
Zeit unverzüglich zu erbringen. Die Abnahme des<br />
Vertragsgegenstandes bei Bezugsfertigkeit wird dadurch nicht<br />
berührt. Behinderungen bei der Herstellung des Vertragsge-
genstands aus Umständen, die der Verkäufer nicht zu vertreten<br />
hat, z. B. höhere Gewalt, Streik, Ausführung von Sonderwünschen,<br />
Zahlungsverzug des Käufers, verlängern die Herstellungsfrist<br />
um die Dauer der Behinderung. Im Falle des Zahlungsverzugs<br />
des Käufers gilt dies für den Zeitraum von der<br />
Fälligkeit des Kaufpreisteils bis zur erfolgten Zahlung.<br />
Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen besteht<br />
nicht. Eigenleistungen des Käufers sind vor Besitzübergang<br />
nur nach Genehmigung des Verkäufers und in Abstimmung<br />
mit diesem zulässig; gleiches gilt für Arbeiten durch vom Käufer<br />
beauftragte Dritte.<br />
g) Abnahme<br />
Die Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums,<br />
das ausschließlich im Bereich des Sondereigentums<br />
des Käufers liegt oder ihm zur Sondernutzung zugewiesen<br />
ist, erfolgt nach bezugsfertiger Herstellung durch den Erwerber.<br />
Kommt der Erwerber einer wiederholten Aufforderung<br />
zur Abnahme nicht nach, kann unter bestimmten Voraussetzungen<br />
eine Abnahmefiktion eintreten. Dies gilt entsprechend,<br />
wenn der Käufer den Vertragsgegenstand schon vor der Übergabe<br />
ohne Zustimmung des Verkäufers bezieht.<br />
Das sonstige Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger<br />
Fertigstellung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
abzunehmen. Diese können sich vertreten lassen. Wenn der<br />
Käufer bei der Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums<br />
nicht persönlich erscheint oder sich durch schriftlich Bevollmächtigten<br />
vertreten lässt, ist der Verwalter der Wohnanlage<br />
zur Abnahme bevollmächtigt.<br />
h) Übergang des Vertragsbesitzes<br />
sowie der Rechte und Pflichten<br />
Der Übergang von Gefahr, Besitz, Lasten und Nutzungen sowie<br />
der Eintritt in die Rechte und Pflichten des Eigentümers<br />
findet statt, sobald der Käufer den Vertragsgegenstand benutzt<br />
oder aufgrund Übergabe benutzen darf. Der Verkäufer ist zur<br />
Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist<br />
und die zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen vom Käufer<br />
geleistet sind oder Zug-um-Zug gegen Übergabe geleistet<br />
werden.<br />
Der Käufer tritt vom Tage des Besitzübergangs an in sämtliche<br />
Verpflichtungen ein, die sich für ihn aus der Teilungserklärung<br />
und Gemeinschaftsordnung ergeben. Bezüglich der schuldrechtlichen<br />
Verpflichtungen verpflichtet er sich, diese einem<br />
eventuellen Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung<br />
aufzuerlegen. Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab Besitzübergabe<br />
Stimmrechtsvollmacht für die Eigentümerversammlung.<br />
Ein Hausgeld für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe<br />
der Verkäufer, ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu zahlen.<br />
i) Gewährleistung, Verjährung<br />
Die Haftung des Verkäufers wegen eines Sachmangels des<br />
Grundstücks wird weitgehend ausgeschlossen. Gleiches gilt<br />
für die von der Modernisierung unberührt bleibende Altbausubstanz,<br />
es sei denn, der Verkäufer hat grob fahrlässig oder<br />
vorsätzlich die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an<br />
der Altbausubstanz unterlassen. Der Verkäufer haftet nach<br />
den gesetzlichen Vorschriften für Mängel am Bauwerk 5 Jahre.<br />
Bei mitgelieferten Ausstattungsgegenständen gilt eine zweijährige<br />
Verjährung. Aufgrund der erhaltenswerten Altbausubstanz<br />
können nicht alle derzeit gültigen Baunormen erreicht<br />
werden. Es ist hinzunehmen, dass durch die Erhaltung und<br />
Aufarbeitung ergänzender Bau- und Gebäudeteile nicht Komfort,<br />
Qualität und Funktionalität eines Neubaus, insbesondere<br />
hinsichtlich Anforderungen an Wärme- und Schallschutz, erreicht<br />
werden. Für Sonderwünsche wird keine Haftung übernommen,<br />
es sei denn, der Verkäufer hat die Sonderwünsche<br />
selbst ausgeführt. Sicherungshalber tritt der Verkäufer Gewährleistungsansprüche<br />
gegen am Bau beteiligte Personen<br />
an die Erwerber ab. Für steuerliche Erwartungen und Absichten<br />
des Erwerbers wird keine Gewähr übernommen. Soweit im<br />
Kaufvertrag Mängelrechte des Käufers ausgeschlossen wurden,<br />
gilt dies auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, mit<br />
Ausnahme der Ansprüche auf Schadenersatz aus der Verletzung<br />
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der<br />
Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und auf Er-<br />
satz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob<br />
fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer<br />
Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen<br />
Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.<br />
j) Voraussetzungen der Eigentumsübertragung<br />
Die Einigung über den Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes<br />
auf den Käufer (Auflassung) ist zu erklären nach<br />
vollständiger vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises, nach<br />
vollständiger Fertigstellung und Übergabe des Vertragsgegenstands<br />
und nach Rückgabe von ggf. ausgereichten Bürg-<br />
RECHTLICHES KONZEPT<br />
schaften nach § 7 MaBV. Vor vollständiger Fertigstellung kann<br />
der Käufer die Auflassung nur verlangen, wenn das Unvermögen<br />
des Verkäufers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststeht,<br />
Zug-um-Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand<br />
entsprechenden Kaufpreisteils. Zur Sicherung des<br />
Anspruchs auf Eigentumsverschaffung wird im Grundbuch eine<br />
Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Eintragung einer<br />
Auflassungsvormerkung am Vertragsgegenstand kann jedoch<br />
erst erfolgen, nachdem die Teilungserklärung im Grundbuch<br />
vollzogen und somit die Grundbücher für das Wohnungs-/<br />
Teileigentum angelegt sind.<br />
k) Vollmachten<br />
Im Vertrag sind verschiedene, <strong>zum</strong> Teil weitreichende Vollmachten<br />
enthalten. Zunächst werden die Notarangestellten<br />
im für die Vertragsdurchführung nötigen Umfang bevollmächtigt.<br />
Hierzu zählt auch, namens der Parteien Grundpfandrechte<br />
aller Art zu bestellen, ihre Eintragung zu bewilligen und zu<br />
beantragen, die Parteien der dinglichen Zwangsvollstreckung<br />
nach Maßgabe von § 800 ZPO zu unterwerfen sowie für den<br />
Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – abstrakte Schuldbekenntnisse<br />
in Höhe der Grundschuldbeträge nebst Zinsen und<br />
Nebenleistungen zu erklären und ihn insoweit der persönlichen<br />
Zwangsvollstreckung nach § 794 ZPO zu unterwerfen,<br />
des Weiteren bankübliche Zweckerklärungen abzugeben. Sofern<br />
die Vollmachten nicht ausreichend sind bzw. anerkannt<br />
werden, müssen die Erwerber einen erneuten Notartermin auf<br />
eigene Kosten wahrnehmen.<br />
Daneben ist der Verkäufer umfassend bevollmächtigt, die Teilungserklärung<br />
nebst etwaiger Nachträge abzuändern und zu<br />
ergänzen. Des Weiteren erklärt der Käufer unwiderruflich seine<br />
Zustimmung zur Zusammenlegung, weiteren Aufteilung<br />
oder Änderung von anderen Wohnungs-/Teileigentumseinheiten<br />
und ähnlichen Befugnissen, damit der Verkäufer u. a.<br />
entsprechend seiner Planung alternativ zwei oder drei Wohnungen<br />
je Regelgeschoss anbieten kann.<br />
l) Rücktritt<br />
Die Rückgängigmachung des Vertrages bzw. der Vertragsrücktritt<br />
ist auf die gesetzlichen Rücktrittsmöglichkeiten, vorwiegend<br />
bei Vertragspflichtverletzungen einer Partei, beschränkt.<br />
Ein Rücktrittsrecht besteht insbesondere in der Regel<br />
nicht, wenn in der Person einer Partei Leistungserschwernisse<br />
eintreten, die die andere Partei nicht zu vertreten hat. Hierzu<br />
|Rechtliches Konzept<br />
73
74<br />
RECHTLICHES KONZEPT<br />
zählen beispielsweise Schwierigkeiten bei der Finanzierung<br />
oder enttäuschte Erwartungen bei der Wertentwicklung bzw.<br />
bei steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, da diese nicht garantiert<br />
werden können.<br />
Der Verkäufer ist berechtigt, im Falle der Zahlungsverzögerung<br />
durch den Käufer nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen<br />
und im Kaufvertrag enthaltener Voraussetzungen<br />
vom Vertrag zurückzutreten und Schadenersatz zu verlangen.<br />
3. EINTRITT IN DIE MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT<br />
Mit dem Erwerb einer Wohnung ist der Eintritt in die Gemeinschaft<br />
der Eigentümer des Objektes nach dem WEG verbunden,<br />
namentlich in der Gemeinschaftsordnung bezeichnet als<br />
„Wohnungseigentümergemeinschaft Kötzschauer Str. 4“. Daraus<br />
ergeben sich i.d.R. mit dem Besitzübergang Rechte und<br />
Pflichten des Erwerbers. Die Gemeinschaft beschließt in regelmäßig<br />
wiederkehrenden Versammlungen über Bewirtschaftungsmaßnahmen.<br />
Im Rahmen der laufenden Verwaltung und<br />
bei der Ausführung von Beschlüssen wird die Gemeinschaft<br />
vom Verwalter vertreten. Die Gemeinschaft hat die Kosten zu<br />
tragen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.<br />
a) Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer<br />
Der Erwerber erhält Sondereigentum an den in der Teilungserklärung<br />
bezeichneten Räumen und an bestimmten Bestandteilen<br />
der Gebäude, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden<br />
können. Andere Gegenstände sind, soweit sich aus der<br />
Gemeinschaftsordnung und dem Gesetz nicht ausnahmsweise<br />
etwas anderes ergibt, dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.<br />
Die Nutzung des Sondereigentums ist lediglich zu<br />
Wohnzwecken zulässig, es sei denn der Verwalter stimmt<br />
schriftlich einer anderen Nutzung zu. Erlaubt sind die Vermietung<br />
und die Überlassung der Räume an Dritte.<br />
Die Eigentümergemeinschaft hat die Kosten der Gebäudeinstandhaltung<br />
und der Gebäudeinstandsetzung ihres Objektes<br />
zu tragen. Bei Gegenständen, die dem Sondereigentum<br />
oder einem Sondernutzungsrecht des Eigentümers unterliegen<br />
oder die dem räumlichen Bereich des Sondereigentums<br />
zuzuordnen sind, sind etwaige Instandsetzung- und Instandhaltungskosten<br />
vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen,<br />
auch wenn diese Gegenstände dem Gemeinschaftseigentum<br />
zuzurechnen sind.<br />
|Rechtliches Konzept<br />
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung werden Instandhaltungsrücklagen<br />
für das Gemeinschaftseigentum gebildet, über deren<br />
Höhe unter anderem die Eigentümerversammlung entscheidet.<br />
Neben den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten<br />
entstehen insbesondere Kosten der Verwaltung und<br />
Betriebskosten. Als Beitrag zu den laufenden Kosten sind von<br />
den Eigentümern Vorauszahlungen in Form eines monatlichen<br />
Hausgeldes zu leisten. Jährlich wird über die Kosten abgerechnet.<br />
Durch den jährlichen Wirtschaftsplan werden Festlegungen<br />
zu den Ausgaben der Gemeinschaft und den Beiträgen<br />
der Eigentümer getroffen.<br />
Bei Übertragung des Wohneigentums durch den Erwerber ist<br />
dieser verpflichtet, die sich für ihn aus der Teilungserklä-<br />
rung und Gemeinschaftsordnung ergebenden Verpflichtungen<br />
dem Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen.<br />
b) Rechte und Pflichten des Verwalters nach dem WEG<br />
Der Verwalter sorgt für die rechtzeitige Erstellung des Wirtschaftsplanes<br />
und der Jahresabrechnungen. Er beruft die<br />
Eigentümerversammlung ein, unterbreitet Beschlussvorlagen<br />
und führt Beschlüsse der Gemeinschaft aus. Der Verwalter ist<br />
insbesondere bevollmächtigt, Mängelansprüche geltend zu<br />
machen und sonstige Ansprüche der Gemeinschaft. Dem Verwalter<br />
sind die hierfür erforderlichen Vollmachten zu erteilen.<br />
Der Verwalter erhält für seine Leistungen eine Grundvergütung<br />
in Höhe von monatlich € 20,00 zzgl. der jeweils geltenden<br />
Mehrwertsteuer, mithin derzeit € 23,80 pro Wohnungseigentum.<br />
Der Verwalter kann während der Laufzeit seiner Bestellung<br />
– zunächst für drei Jahre ab Anlegung der ersten<br />
Wohnungsgrundbuchblätter – nur aus wichtigem Grund abberufen<br />
bzw. gekündigt werden. Zu den übrigen Rechten und<br />
Pflichten aus dem Verwaltervertrag für das Wohnungseigentum<br />
nebst zu erteilender Vollmacht für den Verwalter wird auf<br />
die Anlage zu diesem Prospekt verwiesen.<br />
4. MIETPOOL UND SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG<br />
(OPTIONAL)<br />
a) Überblick<br />
Der Erwerber hat die Möglichkeit, dem vom Verkäufer und der<br />
<strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH für das Objekt zu gründenden Mietenpool<br />
beizutreten. Die Gründungsgesellschafter werden sich<br />
zur Errichtung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Miet-<br />
pool) zusammenschließen und dazu einen Gesellschaftsvertrag<br />
vereinbaren. In diesem werden sie zugleich den Geschäftsführer<br />
mit der Verwaltung ihres Sondereigentums und<br />
mit der Wahrnehmung von Eigentümerrechten als Mitglieder<br />
der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragen. Der<br />
Name lautet dann „Mietpool-GbR Kötzschauer Str. 4“. Der<br />
Beitritt <strong>zum</strong> Mietpool ist optional, die Entscheidung soll ggf. im<br />
Rahmen der ersten Versammlung der Wohnungseigentümer<br />
getroffen werden. Der Mietpool hat den Zweck, das Einzelrisiko<br />
eines Eigentümers zur Vermietung seiner Einheit für den Fall<br />
eines zeitweiligen Mietausfalls auf alle an der Gesellschaft<br />
bürgerlichen Rechts beteiligten Eigentümer gleichmäßig zu<br />
verteilen. Daneben soll der Mietpool die Gesellschafter bei<br />
der Verwaltung ihres Sonder- und Miteigentums unterstützen.<br />
Der Mietpoolvertrag kann erstmals nach zehn Jahren unter<br />
Einhaltung einer Frist von drei Monaten <strong>zum</strong> Jahresende gekündigt<br />
werden. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem<br />
Grund bleibt davon unberührt. Der Mietpool wird beim Ausscheiden<br />
eines Gesellschafters mit den übrigen Gesellschaftern<br />
fortgeführt. Die Eigentümer haben ihre Mieteinnahmen in<br />
den Mietpool einzubringen. Die Mieteinnahmen abzüglich<br />
Kosten werden vom geschäftsführenden Gesellschafter nach<br />
dem Verhältnis der Miteigentumsanteile ausgeschüttet. Das<br />
Stimmrecht der Gesellschafter in den Mietpool-Versammlungen<br />
bestimmt sich nach der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten.<br />
b) Einnahmen und Ausgaben des Pools<br />
Zu den Einnahmen des Pools gehören sämtliche Einnahmen,<br />
die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu gehören<br />
insbesondere auch Nachzahlungen aus Nebenkostenumlagen,<br />
Erstattungen von Versorgungsträgern oder sonstige<br />
auf das Grundstück bezogene Einnahmen. Zu den Kosten des<br />
Pools gehören sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit<br />
der Vermietung stehen. Zu den Ausgaben gehören insbesondere<br />
die Kosten zur Herrichtung der Wohnung in einen vermietbaren<br />
Zustand. Damit sind u. a. die Kosten der üblichen<br />
Dekorationsarbeiten (Schönheitsreparaturen) gemeint. Hinzu<br />
kommen laufende Instandsetzungskosten, Wartungskosten<br />
und Betriebskosten, sei es, dass sie auf die Mieter umgelegt<br />
werden können oder nicht. Bei außergewöhnlichem oder<br />
selbstverschuldetem Instandsetzungsbedarf kann die Kostentragung<br />
von der Gesellschaft abgelehnt werden. Zu den Ausgaben<br />
der Gesellschaft gehören ferner insbesondere Maklerprovisionen<br />
zur Vermietung, Gerichts- und Anwaltskosten zur
Durchsetzung von Vermieteransprüchen und Räumungskosten.<br />
Hierzu werden weitreichende Abtretungsvereinbarungen<br />
geschlossen und Vollmachten erteilt. Der einzelne Gesellschafter<br />
erhält die erste Auszahlung am 15. des dem Besitz-/<br />
Nutzen-/Lastenübergang folgenden Monats. Unter gewissen<br />
Voraussetzungen kann auch eine Nachschusspflicht des Eigentümers<br />
in Betracht kommen.<br />
c) Voraussetzungen des Beitritts, Verpflichtungen der<br />
Gesellschafter<br />
Voraussetzung des Eintritts und des Verbleibs im Mietenpool<br />
ist, dass der jeweilige Gesellschafter eine oder mehrere Wohnungen<br />
im Objekt erworben hat und dass er die Wohnung<br />
nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Die Verwirklichung des<br />
Gesellschaftszwecks erfordert, dass der Mietpoolverwalter,<br />
die <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH, mit der ausschließlichen Geschäftsführung<br />
und Vertretung des Pools betraut ist und gegenüber<br />
den Mietern vollumfänglich die Vermieterrechte ausüben<br />
kann. Mit dem Verkauf seiner Wohnung scheidet der<br />
Gesellschafter aus dem Mietenpool aus. Er muss aber den Erwerber<br />
verpflichten, in seine Rechtsstellung aus dem Mietpoolvertrag<br />
einzutreten und hinsichtlich der Verpflichtungen<br />
des Gesellschafters aus seiner Gesellschafterstellung den<br />
Schuldbeitritt herbeiführen. Die Poolverpflichtung für eine<br />
Wohnung eines Gesellschafters kann entfallen, wenn die Vermietung<br />
einer Wohnung aus Gründen, die vom Gesellschafter<br />
zu vertreten sind, nicht möglich ist. In dem Rahmen kann<br />
von ihm eine nicht rückzahlbare Einlage bis zur Höhe der entgangenen<br />
ortsüblichen Miete gefordert werden. Dies gilt insbesondere<br />
wenn der Gesellschafter die ihm obliegenden Verpflichtungen<br />
nicht erfüllt. Dabei kann er auch nach fruchtlosem<br />
Ablauf einer Nacherfüllungsfrist unter Geltendmachung<br />
von Schadenersatz als Gesellschafter ausgeschlossen werden.<br />
d) Geschäftsführung und Auftrag zur Verwaltung<br />
des Sondereigentums<br />
Die <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH hat neben ihrer Aufgabe als<br />
Geschäftsführerin des Mietenpools auch den Auftrag, das<br />
Sondereigentum der Gesellschafter zu verwalten. Sie hat insbesondere<br />
für die Vermietung zu sorgen, die nötigen Verhandlungen<br />
mit Mietern zu führen, Mietverträge abzuschließen,<br />
Zahlungen entgegenzunehmen, abzurechnen und Kautionen<br />
zu verwalten. Damit ist verbunden, dass der Erwerber dem<br />
Mietverwalter umfangreiche Vermietungsvollmacht erteilt. Der<br />
Geschäftsführer erhält für seine Leistungen monatlich einen<br />
Betrag in Höhe von € 20,00 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer,<br />
mithin derzeit € 23,80 je Wohnungs-/Teileigentumseinheit.<br />
Der Geschäftsführer erhält für die Anwerbung<br />
von Mietern bei Mietvertragsabschluss ein Sonderhonorar in<br />
Höhe von zwei Kaltmieten. Er ist berechtigt, diese Beträge aus<br />
dem Gesellschaftsvermögen zu entnehmen. Der Geschäftsführer<br />
kann nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach billigem<br />
Ermessen eine Erhöhung seiner Vergütung bis zu 10 % des bis<br />
dahin geltenden Honorars bestimmen. Ferner werden dem<br />
Geschäftsführer Aufgaben der Gesellschafter als Mitglieder<br />
der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen.<br />
Zu den einzelnen Rechten und Pflichten der Mietpoolgesellschafter<br />
und der Geschäftsführung wird im Übrigen auf den<br />
als Anlage beiliegenden Mietpool-Gesellschaftsvertragsentwurf<br />
nebst Auftrag zur Verwaltung des Sondereigentums verwiesen.<br />
RECHTLICHES KONZEPT<br />
|Rechtliches Konzept<br />
75
76 |Rechtliches Konzept
XI. STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN
78<br />
:[Auswirkungen]<br />
STEUERLICHES<br />
Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen Auswirkungen<br />
im Zusammenhang mit Immobilienerwerben nach der<br />
derzeit aktuellen Gesetzeslage dargestellt. Das ca. 1912/13<br />
erbaute, unter Denkmalschutz stehende Mehrfamilienhaus<br />
soll voraussichtlich bis Ende des Jahres 2014 saniert werden.<br />
A. IMMOBILIENERWERB ZUR<br />
FREMDVERMIETUNG<br />
1. VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE STEUERLICHE<br />
BERÜCKSICHTIGUNG<br />
Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung<br />
kann einkommensteuerlich nur dann berücksichtigt<br />
werden, wenn es sich um keine Liebhaberei handelt, sondern<br />
die Absicht besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse<br />
zu erzielen.<br />
Von dieser Absicht wird nach ständiger Rechtsprechung bei einer<br />
auf Dauer angelegten Vermietung ausgegangen (Schreiben<br />
des Bundesministeriums der Finanzen vom 08.10.2004).<br />
Sollte die Finanzverwaltung daran Zweifel haben, trägt der<br />
Steuerpflichtige die objektive Beweislast. Hierfür kann eine<br />
Prognose erstellt werden, in der sich in dem ganzen Betrachtungszeitraum<br />
ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen<br />
Einnahmen abzüglich der kalkulierten Werbungskosten ergibt.<br />
Der Prognosezeitraum richtet sich nach der voraussichtlichen<br />
Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen<br />
Rechtsnachfolger. Sofern nicht von einer zeitlich<br />
|Steuerliche Auswirkungen<br />
Sanierungsbeispiel – in der Fassadengestaltung integrierte<br />
Blendklinker und Putzstrukturen einschl. Reliefs nach...<br />
befristeten Vermietung auszugehen ist, wird für die Prognose<br />
ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt (BMF-Schreiben vom<br />
08.10.2004 unter Verweis auf BFH-Rechtsprechung).<br />
Darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht<br />
in Abhängigkeit von der Höhe der<br />
Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundesfinanzhofs vom<br />
5.11.2002 und BMF-Schreiben vom 08.10.2004). Beträgt<br />
demnach bei einer langfristigen Vermietung der Mietzins mindestens<br />
75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist grundsätzlich<br />
vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.<br />
Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75 % der<br />
ortsüblichen Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand<br />
einer Überschussprognose zu überprüfen. Bei einer positiven<br />
Prognose ist das Vorliegen einer solchen Absicht zu bejahen.<br />
Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen<br />
und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche<br />
Teil ist steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden<br />
anteiligen Werbungskosten können insoweit nicht abgezogen<br />
werden. Gleiches gilt, wenn der Mietzins unabhängig von der<br />
Überschussprognose weniger als 56 % der ortsüblichen Mieten<br />
beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).<br />
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustimmung des<br />
Bundesrates das Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs<br />
im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen beschlossen.<br />
Damit wurde unter anderem ein § 15b ins Einkommensteuergesetz<br />
eingeführt. Dieser neue Paragraph gilt für Verluste<br />
aus Steuerstundungsmodellen, denen ein Steuerpflichti-<br />
...und vor der umfangreichen Revitalisierung des Referenzprojektes<br />
Karl-Franke-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />
ger nach dem 10.11.2005 beitritt oder für die nach dem<br />
10.11.2005 mit dem Außenvertrieb begonnen wurde. Bestandteil<br />
dieser Gesetzesänderung ist eine Regelung, nach der<br />
Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen weder mit anderen<br />
positiven Einkünften verrechnet noch nach § 10d EStG abgezogen<br />
werden dürfen. Diese Verluste mindern jedoch die<br />
Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den folgenden Jahren<br />
aus derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell<br />
liegt nach dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer modellhaften<br />
Gestaltung steuerliche Vorteile in Form von negativen<br />
Einkünften erzielt werden sollen. Diese Regelung soll jedoch<br />
nur Anwendung finden, wenn innerhalb der Verlustphase<br />
das Verhältnis der Summe der prognostizierten Verluste zur<br />
Höhe des gezeichneten und nach dem Konzept auch aufzubringenden<br />
Kapitals oder bei Einzelinvestitionen des eingesetzten<br />
Eigenkapitals 10 vom Hundert übersteigt. Betroffen<br />
von dieser neuen Regelung sind insbesondere Medienfonds,<br />
Schiffsbeteiligungen, geschlossene Immobilienfonds und ähnliche<br />
Konstruktionen.<br />
Nach den BMF-Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008<br />
liegt beim Erwerb einer noch zu sanierenden Wohnung vom<br />
Bauträger grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung und<br />
damit kein schädliches Steuerstundungsmodell vor, es sei<br />
denn es werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen gegen<br />
ein besonderes Entgelt gewährt.<br />
Schädliche Neben- und Zusatzleistungen werden bspw. in der<br />
Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfi-
Sanierungsbeispiel – Interpretation der Vier-Elemente-<br />
Lehre - hier das Element “Luft” an der Fassade nach...<br />
nanzierung gesehen. Umstritten ist dabei, ob es zusätzlich darauf<br />
ankommt, dass dafür ein gesondertes Entgelt geleistet<br />
wird. Hierfür kommen als Anbieter nicht nur der Bauträger<br />
selbst in der Frage, sondern auch dem Bauträger nahe stehende<br />
Personen, Gesellschaften, an denen der Bauträger oder<br />
ihm nahe stehende Personen beteiligt sind oder Dritte, die der<br />
Bauträger vermittelt.<br />
Als unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der Bewirtschaftung<br />
und Verwaltung eines Objekts dienen (z. B. Hausverwaltung,<br />
WEG-Verwaltung, Abschluss eines Mietpools), sofern<br />
es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 Monate<br />
handelt.<br />
Die Vermarktung mittels eines Bauträgerprospekts führt nach<br />
dem BMF-Schreiben vom 29.01.2008 nicht zwingend zur Annahme<br />
einer Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es<br />
auf den konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf,<br />
ob schädliche Nebenleistungen vereinbart werden. Die Entscheidung,<br />
ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten<br />
Prospekts anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall<br />
durch die örtlich zuständige Finanzbehörde getroffen<br />
werden.<br />
Da <strong>zum</strong> § 15b EStG bisher weder Rechtsprechung noch längerfristige<br />
Anwendungspraxis der Finanzverwaltung bekannt<br />
sind, besteht insofern noch keine abschließende Rechtssicherheit.<br />
...und vor der Revitalisierung des historischen Wohnhauses<br />
Karl-Franke-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />
2. ABGRENZUNG ZWISCHEN VERMÖGENS-<br />
VERWALTUNG UND GEWERBEBETRIEB<br />
Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter A.1.<br />
steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus<br />
Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz)<br />
oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommensteuergesetz)<br />
handelt.<br />
Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der<br />
Investor eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung vermietet<br />
und damit die Fruchtziehung aus der Nutzung des eigenen<br />
Vermögens im Vordergrund steht (Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung). Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung<br />
wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der<br />
Fremdvermietung neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen<br />
Dienstleistungen erbracht werden.<br />
Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird jedoch<br />
überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung<br />
und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung<br />
von Vermögenswerten durch Umschichtung (An- und<br />
Verkauf von Immobilien) entscheidend in den Vordergrund<br />
tritt. Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat die Finanzverwaltung<br />
die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt.<br />
Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs<br />
– in der Regel von 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw.<br />
Errichtung/Sanierung und Verkauf mehr als 3 Objekte veräußert,<br />
geht die Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze<br />
Sanierungsbeispiel – die Treppenhausgestaltung wurde der<br />
Erbauungsszeit nachempfunden [Fertigstellung 2012]<br />
STEUERLICHES<br />
der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird, da nicht<br />
mehr die Substanznutzung selbst, sondern die Ausnutzung der<br />
Wertsteigerung in den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird<br />
ein gewerblicher Grundstückshandel begründet. Gewinne<br />
und Veräußerungsgewinne werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist von 5<br />
Jahren auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere Urteile des<br />
Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung zur Drei-Objekt-<br />
Grenze relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels<br />
zur Zeit keine eindeutige Rechtsicherheit besteht.<br />
Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt, unterliegen<br />
diese neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer<br />
und zwar unabhängig von der Behaltensdauer.<br />
Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />
unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn als sog. privates<br />
Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen Rechtslage<br />
nur dann der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung<br />
und Veräußerung der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre liegen.<br />
Als Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich der Überschuss<br />
des Verkaufserlöses über den um die vorgenommenen<br />
Abschreibungen (einschließlich erhöhter Abschreibungen wie<br />
Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen) reduzierten Anschaffungs-<br />
und Herstellungskosten und den Veräußerungskosten<br />
angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum<br />
zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung<br />
ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr<br />
|Steuerliche Auswirkungen<br />
79
80<br />
STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />
der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren<br />
zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.<br />
3. ÜBERSCHUSSERMITTLUNG<br />
Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung<br />
ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz.<br />
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />
erfolgt durch die Gegenüberstellung der (Miet-)Einnahmen<br />
und der im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen<br />
Werbungskosten (Überschussermittlung). Steuerliche Vorteile<br />
können dann eintreten, wenn sich ein Überhang von Werbungskosten<br />
ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften<br />
des Investors mit steuerlicher Wirkung verrechnet werden<br />
kann.<br />
4. VERLUSTVERRECHNUNG<br />
Die Verlustverrechnung ist in dem Veranlagungsjahr, in dem<br />
der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünften aus allen<br />
Einkunftsarten und bis zu deren Höhe betragsmäßig unbegrenzt<br />
möglich.<br />
Übersteigende Verluste, die im Veranlagungszeitraum ihrer<br />
Entstehung nicht mit anderen positiven Enkünften verrechnet<br />
werden konnten, können bis zu einem Betrag von € 511.500<br />
in das Vorjahr zurückgetragen werden, oder sie werden in die<br />
Folgejahre unbegrenzt vorgetragen. Bei Ehegatten, welche<br />
zusammenveranlagt werden, erhöht sich der Verlustrücktrag<br />
in das Vorjahr auf bis zu € 1.023.000. Der verbleibende Verlustvortrag<br />
ist in den folgenden Veranlagungsjahren bis zu<br />
€ 1 Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte und der darüber<br />
hinausgehende Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetrages der<br />
Einkünfte abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz). Nicht<br />
verrechnete Verluste werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten<br />
Ehegatten erhöht sich der Betrag auf € 2 Mio.<br />
5. WERBUNGSKOSTEN BEI VERMIETUNG UND<br />
VERPACHTUNG<br />
5.1 Allgemeines<br />
Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten<br />
alle Aufwendungen <strong>zum</strong> Erwerb, zur Sicherung und Erhaltung<br />
von Einnahmen.<br />
|Steuerliche Auswirkungen<br />
Anschaffungs- und Herstellungskosten können im Rahmen<br />
der Überschussermittlung nur anteilig in Form von Abschreibungen<br />
berücksichtigt werden. Andere Aufwendungen<br />
(Fremdkapitalzinsen, sonstige Finanzierungskosten, Betriebskosten,<br />
Verwaltungskosten, Grundsteuer etc.) sind als sofort<br />
abziehbare Werbungskosten im Veranlagungsjahr der Zahlung<br />
berücksichtigungsfähig. Aufwendungen für Instandsetzungs-<br />
und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von<br />
drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt<br />
werden und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, zählen<br />
zu den Herstellungskosten (anschaffungsnahe Herstellungskosten).<br />
Ansonsten zählen sie i. d. R. zu den sofort abzugsfähigen<br />
Werbungskosten – es sei denn es wird dadurch eine wesentliche<br />
Substanzvermehrung vorgenommen oder es wird etwas<br />
völlig Neues, Artverschiedenes eingebaut.<br />
5.2 Disagio und Damnum<br />
Disagio ist die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und<br />
dem Nennbetrag eines Darlehens.<br />
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darf ein<br />
(marktübliches) Disagio – unter weiteren Voraussetzungen –<br />
im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen<br />
werden. Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen steuerlichen<br />
Verlusten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert<br />
werden. Dies gilt nur, solange das vereinbarte Disagio<br />
marktüblichen Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium<br />
(BMF) legt mit Schreiben vom 20.10.2003 fest,<br />
dass von einer Marktüblichkeit des Disagios auszugehen ist,<br />
wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum<br />
von mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 %<br />
vereinbart worden ist. Diese Regelung ist erstmals für Darlehensverträge<br />
anzuwenden, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen<br />
wurden.<br />
Die beschriebenen Regelungen gelten entsprechend auch für<br />
ein Damnum.<br />
5.3 Normale Abschreibungen<br />
Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt grundsätzlich<br />
2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit<br />
sie auf das Gebäude entfallen. Wurde das Gebäude vor<br />
dem 01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz<br />
auf 2,5 %.<br />
Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche können linear<br />
(gleichmäßig) über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben<br />
werden.<br />
Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken dienen, konnte bisher<br />
ggf. eine erhöhte degressive Abschreibung nach § 7 Abs.<br />
5 Einkommensteuergesetz vorgenommen werden. Im Gesetz<br />
<strong>zum</strong> Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm wurde die<br />
Möglichkeit der degressiven Abschreibung <strong>zum</strong> 01.01.2006<br />
abgeschafft. Die bisherige Regelung ist nur noch für Objek-<br />
te anzuwenden, die auf Grund eines nach dem 31.12.2003<br />
und vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt<br />
oder auf Grund eines nach dem 31.12.2003 und vor dem<br />
01.01.2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen<br />
Vertrags angeschafft worden sind.<br />
5.4 Erhöhte Abschreibungen nach § 7i<br />
Einkommensteuergesetz<br />
Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen<br />
landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist,<br />
können erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG vorgenommen<br />
werden. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen betragen<br />
diese erhöhten Abschreibungen für den Teil der Anschaffungskosten,<br />
der auf die Herstellungskosten für Baumaßnahmen<br />
entfällt, die nach Art und Umfang der Erhaltung des Gebäudes<br />
als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich<br />
sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden<br />
sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren<br />
jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung von<br />
2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz, sog. Denkmal-<br />
AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die o. g. Anschaffungskosten<br />
als Abschreibungsbemessungsgrundlage. Die Abschreibung<br />
erfolgt im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und<br />
in den elf darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch genommene<br />
erhöhte Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen<br />
nicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmen<br />
sind nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss des notariellen<br />
Kaufvertrages durchgeführt werden.<br />
Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen<br />
werden, wenn eine entsprechende Bescheinigung<br />
der nach Landesrecht zuständigen Stelle über die denkmalrechtlichen<br />
Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen<br />
vorliegt. Ungeachtet dessen ist umstritten, inwieweit<br />
die Finanzbehörden an derartige Bescheinigungen der
Denkmalbehörde gebunden sind oder nicht. Strittig sind oftmals<br />
auch diejenigen Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen<br />
so umfassend sind, dass dadurch ein Neubau<br />
entsteht sowie Umnutzungen, beispielsweise von Gewerbe –<br />
in Wohnnutzung. In solchen Fällen vertreten die Finanzbehörden<br />
in manchen Bundesländern zur Zeit restriktive Auffassungen,<br />
die nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung gedeckt<br />
sind.<br />
Da das Finanzamt nach Maßgabe der Einkommensteuerrichtlinien<br />
(R 7i Absatz 3) in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten<br />
auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten<br />
Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich gegebenenfalls<br />
zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen<br />
und den übrigen steuerlich begünstigten Aufwendungen,<br />
die der Normal-AfA unterliegen, Abweichungen<br />
ergeben.<br />
Zu beachten ist, dass von der Finanzverwaltung die erhöhten<br />
Abschreibungen hinsichtlich auszubauender Dachgeschosswohnungen<br />
sowie Maisonettewohnungen ggf. versagt werden<br />
können. Zwar hat mittlerweile das Finanzgericht Sachsen mit<br />
Urteil vom 24.02.2010 nunmehr rechtskräftig entschieden,<br />
dass auch im Dachgeschoss neu entstehende Eigentumswohnungen<br />
in den Genuss der Steuerbegünstigen nach dem §§ 7i<br />
bzw. 7h EStG (für Vermieter) bzw. § 10f EStG (für Eigennutzer)<br />
kommen, aber nur soweit die begünstigten Modernisierungskosten<br />
anteilig auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Ob<br />
jedoch die Finanzverwaltung das Urteil auch bundeseinheitlich<br />
anwenden wird, ist noch nicht entschieden. Das Urteil<br />
steht der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs<br />
nicht entgegen, eine höchstrichterliche Klärung zu<br />
diesen Fällen liegt allerdings bislang nicht vor. In der Vergangenheit<br />
haben einige Finanzämter mit dem Hinweis, dass die<br />
Dachgeschoss-Wohnungen und somit Wirtschaftsgüter neu<br />
entstanden sind, jegliche Begünstigungen abgelehnt. Sofern<br />
die Finanzverwaltung erhöhte Abschreibungen nachträglich<br />
versagt, sind die betreffenden Aufwendungen jedoch Bemessungsgrundlage<br />
für die Normalabschreibungen (vgl. 5.3.)<br />
Dies ist vom jeweiligen Erwerber in seiner Renditeberechnung<br />
unbedingt zu berücksichtigen.<br />
6. EINKOMMENSTEUERVORAUSZAHLUNG BZW.<br />
EINTRAGUNG EINES LOHNSTEUERFREIBETRAGES<br />
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können bereits<br />
im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren (§ 37 Einkommensteuergesetz)<br />
oder in Form eines Freibetrages auf der<br />
Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz)<br />
berücksichtigt werden. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,<br />
die nach der Fertigstellung oder der Anschaffung der<br />
Immobilie beginnen. Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr<br />
seiner Fertigstellung angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung<br />
die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz).<br />
Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich vorgeschriebener<br />
Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens<br />
bis <strong>zum</strong> 30.11. des Kalenderjahres gestellt werden, für<br />
das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz).<br />
Zur Geltendmachung der steuerlichen Vorteile konnte im Hinblick<br />
auf die lange Bearbeitungsdauer bisher eine vorläufige<br />
Bescheinigung der zuständigen Behörde nebst Eingangsbestätigung<br />
über den Antrag auf Ausstellung der endgültigen<br />
Bescheinigung vorgelegt werden, um eine Eintragung der<br />
steuerlichen Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte ab dem<br />
Jahr nach der Bezugsfertigkeit zu erhalten. Aufgrund aktueller<br />
Diskussionen in der Finanzverwaltung zur vorläufigen Gewährung<br />
der Steuerbegünstigung ist nicht auszuschließen, dass in<br />
einigen Bundesländern eine solche vorläufige Bescheinigung<br />
nicht mehr ausgestellt oder vom Finanzamt nicht anerkannt<br />
wird. Dies hätte zur Konsequenz, dass eine Gewährung der<br />
Steuerbegünstigung nur noch bei Vorlage der endgültigen Bescheinigung<br />
der zuständigen Bescheinigungsbehörde durch<br />
den Steuerpflichtigen beim Finanzamt möglich ist, mithin der<br />
Steuerbegünstigungseffekt erst später, wenngleich dann rückwirkend<br />
geltend gemacht werden kann.<br />
B. IMMOBILIENERWERB ZUR EIGENNUTZUNG<br />
1. EIGENHEIMZULAGE<br />
Sofern der Erwerber die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken<br />
nutzt, konnten früher die Begünstigungen nach dem Eigenheimzulagengesetz<br />
in Anspruch genommen werden. Im Ge-<br />
STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />
setz zur Abschaffung der Eigenheimzulage wurden diese Vergünstigungen<br />
<strong>zum</strong> 01.01.2006 abgeschafft. Die bisherigen<br />
Regelungen sind nur noch anzuwenden, wenn der Anspruchsberechtigte<br />
im Fall der Herstellung vor dem 01.01.2006 mit<br />
der Herstellung des Objekts begonnen oder im Fall der Anschaffung<br />
die Wohnung auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt<br />
rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags<br />
oder eines gleichstehenden Rechtsakts angeschafft hat.<br />
2. SONDERAUSGABEN<br />
Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen<br />
Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer<br />
nach § 10f Einkommensteuergesetz die Aufwendungen für<br />
begünstigte Baumaßnahmen im Kalenderjahr des Abschlusses<br />
der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren<br />
jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f<br />
Abs. 1 Einkommensteuergesetz), wenn alle Voraussetzungen<br />
des § 7i Einkommensteuergesetz erfüllt sind (u. a. Vorliegen<br />
einer entsprechenden Bescheinigung der zuständigen Behörde,<br />
vgl. Ausführungen <strong>zum</strong> § 7i EStG unter A.5.4). Diese Regelung<br />
ist bei Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden<br />
(§ 10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz).<br />
Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, soweit mit den begünstigten<br />
Baumaßnahmen nach dem Abschluss des notariellen<br />
Kaufvertrages begonnen wird. Eine Nachholung von nicht<br />
ausgenutzten Abzugsbeträgen in späteren Perioden ist nicht<br />
möglich. Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit gewährt,<br />
wie in dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu<br />
eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz).<br />
Die Steuervergünstigung nach § 10f<br />
Einkommensteuergesetz kann nur für ein begünstigtes Objekt<br />
gewährt werden. Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge<br />
insgesamt für zwei Objekte in Anspruch genommen werden.<br />
Sonderausgaben wirken sich nur aus, soweit das steuerpflichtige<br />
Einkommen nach deren Abzug oberhalb des Grundfreibetrags<br />
liegt. Ein Vor und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgaben<br />
ist nicht möglich.<br />
3. EINKOMMENSTEUERVORAUSZAHLUNG BZW.<br />
EINTRAGUNG EINES LOHNSTEUERFREIBETRAGES<br />
Hier gelten die Ausführungen unter A.6. entsprechend.<br />
|Steuerliche Auswirkungen<br />
81
82<br />
STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />
C. SONSTIGE STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällt zu der in<br />
Leipzig belegenen Immobilie Grunderwerbsteuer in Höhe von<br />
3,5 % des Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer entsteht<br />
auch bei der Veräußerung des Objekts. In der Regel hat aufgrund<br />
der üblichen vertraglichen Vereinbarungen der Erwerber<br />
diese Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei der Verkäufer<br />
gegenüber dem Finanzamt neben dem Käufer gesamtschuldnerisch<br />
haftet. Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer an.<br />
Wird das Objekt vermietet, kann diese jedoch im Rahmen der<br />
Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.<br />
D. BERÜCKSICHTIGUNG INDIVIDUELLER<br />
STEUERLICHER RAHMENBEDINGUNGEN<br />
EINES INVESTORS<br />
Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung <strong>zum</strong><br />
Kauf einer Immobilie und ggf. auch später anstehende Entscheidungen,<br />
wie die Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen<br />
an veränderte Marktstrukturen oder die Veräußerung<br />
bzw. Nutzungsänderungen der Immobilie und die sich<br />
daraus ergebenden steuerlichen Folgen lassen sich verbindlich<br />
nur unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen<br />
des jeweiligen Investors ableiten. Die Prospektherausgeberin<br />
empfiehlt daher jedem Erwerber vor dem Abschluss<br />
eines Kaufvertrages einen Steuerberater seines Vertrauens<br />
zu Rate zu ziehen.<br />
|Steuerliche Auswirkungen
XII. VERTRAGSPARTNER UND REFERENZEN
84<br />
:[Netzwerk]<br />
PARTNER<br />
INITIATOR|BAUTRÄGER|EIGENTÜMER<br />
PROSPEKTHERAUSGEBER<br />
PLANER|SACHVERSTÄNDIGER<br />
BAUÜBERWACHUNG<br />
VERWALTUNG|VERMIETUNG<br />
|Vertragspartner und Referenzen<br />
GRUNDBESITZ<br />
IMMOBILIEN<br />
EBV Grundbesitz GmbH<br />
Cöthner Straße 62 I D-04155 Leipzig<br />
Registergericht Amtsgericht Leipzig, HRB 17182<br />
Geschäftsführung Stephan Praus<br />
Ingenieurbüro Morgenstern<br />
Raschwitzer Straße 15b I D-04279 Leipzig<br />
Ansprechpartner Dipl.-Ing. (FH) Matthias Morgenstern<br />
TÜV Industrie Service GmbH - TÜV SÜD Gruppe<br />
Bautechnik Leipzig<br />
Wiesenring 2 I D-04159 Leipzig<br />
<strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH<br />
Cöthner Straße 62 I D-04155 Leipzig<br />
Registergericht Amtsgericht Leipzig, HRB 25024<br />
Geschäftsführung Stephan Praus
VERTRAGSPARTNER<br />
|Vertragspartner und Referenzen<br />
85
86<br />
:[Leistungen]<br />
REFERENZEN<br />
WOHNHAUS “JACOBIS PARK-DOMIZIL”<br />
Magnusstraße 5<br />
Leipzig-Eutritzsch (Leipziger Norden)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1886/88<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2008<br />
Wohnfläche: 940,39 m²<br />
Einheiten: 15<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 5,98 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Bäder mit Fußbodenheizung, große Balkone]<br />
WOHNHAUS “WILHELM-BAETZ-HAUS”<br />
Engelmannstraße 6<br />
Leipzig-Sellerhausen (Leipziger Osten)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1912/13<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2008<br />
Wohnfläche: 678,93 m²<br />
Einheiten: 12<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,65 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 5,98 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
|Vertragspartner und Referenzen<br />
Referenzprojekt Westend-Domizil, Weißenfelser Straße 68<br />
in Leipzig-Plagwitz [Fertigstellung 2009]<br />
WOHNHAUS “STADTPALAIS”<br />
Cöthner Straße 14<br />
Leipzig-Gohlis (Leipziger Norden)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1898/99<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2008<br />
Wohnfläche: 643,76 m²<br />
Einheiten: 8<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,50 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 6,34 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
WOHNHAUS “WESTEND-DOMIZIL”<br />
Abbildung 1, Seite 86<br />
Weißenfelser Straße 68<br />
Leipzig-Plagwitz (Leipziger Westen)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1896/97<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009<br />
Wohnfläche: 761,85 m²<br />
Einheiten: 13<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 6,20 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
Referenzprojekt Domizil E. H. Spaete & Co., Margaretenstraße<br />
6 in Leipzig-Reudnitz [Fertigstellung 2010]<br />
WOHNHAUS “DOMIZIL E. H. SPAETE & CO.”<br />
Abbildung 2, Seite 86<br />
Margaretenstraße 6<br />
Leipzig-Reudnitz (Leipziger Osten)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1888/89<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009/10<br />
Wohnfläche: 796,70 m²<br />
Einheiten: 12<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 6,33 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
WOHNHAUS “ALTE TUCHFABRIK”<br />
Abbildung Seite 85<br />
Fichtestraße 30/32<br />
Leipzig-Südvorstadt [Leipziger Süden]<br />
sehr gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1912<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009/10<br />
Wohnfläche: 2.335,80 m²<br />
Einheiten: 17<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 7,22 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien, Penthouse-Lösungen im Dachgeschoss mit<br />
großen Terrassen, Fahrstuhl, Tiefgarage]
Referenzprojekt Robert-Voigt-Domizil, Weißenfelser<br />
Straße 63 in Leipzig-Plagwitz [Fertigstellung 2011]<br />
WOHNHAUS “ANNA-LINDNER-HAUS”<br />
Schadowstraße 9<br />
Leipzig-Lindenau (Leipziger Westen)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1913/14<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009/10<br />
Wohnfläche: 449,45 m²<br />
Einheiten: 7<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 6,24 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
WOHNHAUS “MORITZ-LINDNER-HAUS”<br />
Schadowstraße 11<br />
Leipzig-Lindenau (Leipziger Westen)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1912<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009/10<br />
Wohnfläche: 408,41 m²<br />
Einheiten: 7<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 6,20 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
Referenzprojekt Karl-Franke-Domizil, Heinickestraße 5<br />
in Leipzig-Eutritzsch [Fertigstellung 2012]<br />
WOHNHAUS “ROBERT-VOIGT-DOMIZIL”<br />
Abbildung 1, Seite 87<br />
Weißenfelser Straße 63<br />
Leipzig-Plagwitz (Leipziger Westen)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1887/88<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2010/11<br />
Wohnfläche: 873,92 m²<br />
Einheiten: 15<br />
Mieterwartung (prospektiert): 6,20 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 6,81 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
WOHNHAUS “KARL-FRANKE-DOMIZIL”<br />
Abbildung 2, Seite 87<br />
Heinickestraße 5<br />
Leipzig-Eutritzsch (Leipziger Norden)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: ca. 1909<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2011/12<br />
Wohnfläche: 501,20 m²<br />
Einheiten: 8<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 6,53 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
Referenzprojekt Wilhelm-Plessing-Domizil, Shakespearestraße<br />
66 in Leipzig Zentrum-Süd [Fertigstellung 2012]<br />
REFERENZEN<br />
WOHNHAUS “WILHELM-PLESSING-DOMIZIL”<br />
Abbildung 3, Seite 87<br />
Shakespearestraße 66<br />
Leipzig, Zentrum-Süd (Leipziger Süden)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1897/98<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2011/12<br />
Wohnfläche: 879,64 m²<br />
Einheiten: 13<br />
Mieterwartung (prospektiert): 6,35 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 7,09 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
WOHNHAUS “KARL-FRANKE-DOMIZIL”<br />
Heinickestraße 1<br />
Leipzig-Eutritzsch (Leipziger Norden)<br />
gute Wohnlage<br />
Baujahr: 1907<br />
denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2011/12<br />
Wohnfläche: 502,73 m²<br />
Einheiten: 7<br />
Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />
aktuelle Durchschnittsmiete: 6,84 €/m²<br />
[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />
Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />
Energien]<br />
|Vertragspartner und Referenzen<br />
87
88 |Vertragspartner und Referenzen
HAFTUNGS- UND ANGABENVORBEHALTE
90<br />
:[Angaben]<br />
VORBEHALTE<br />
HAFTUNGS- UND ANGABENVORBEHALTE<br />
Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte zu der<br />
angebotenen Immobilie erteilt. Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin<br />
und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-,<br />
Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung<br />
erbracht. Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags-<br />
und Steuerprognosen sowie für die zukünftige Entwicklung der<br />
Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, insbesondere<br />
auch für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann (u. a.<br />
aufgrund der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher Parameter)<br />
nicht übernommen werden.<br />
Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis <strong>zum</strong> Prospekterstellungszeitpunkt<br />
bekannten oder erkennbaren Sachverhalte<br />
maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen<br />
unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen<br />
Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis<br />
sowie Rechtsprechung kann sich verändern.<br />
Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen und Fotos sind<br />
<strong>zum</strong> Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen<br />
und nicht als wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung.<br />
Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung<br />
kann hiervon abweichen. Die Realisierung von Planungen<br />
steht unter dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens<br />
der entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich<br />
die notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung<br />
der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaften erfolgt<br />
ausschließlich zur Information der Vertretungsverhältnisse. Ei-<br />
|Haftungs- und Angabenvorbehalte<br />
ne persönliche Vertrauenswerbung mit den genannten Personen<br />
wird damit nicht bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten<br />
Vertragspartner. Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende<br />
Angaben darf und kann nur die Prospektherausgeberin<br />
machen. Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb<br />
und der Vermittlung befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert.<br />
Kaufinteressenten wird als Anlage eine Vertragsmappe<br />
mit z. T. unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen) ausgehändigt.<br />
Der Prospekt ist nur im Zusammenhang mit dieser<br />
Anlage vollständig. Da auch die abzuschließenden Verträge<br />
Veränderungen in sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen<br />
können, besitzen nur die letztendlich wechselseitig abgeschlossenen<br />
Verträge Gültigkeit. Die im Exposè enthaltenen<br />
Angaben und Angebote sind demnach unverbindlich.<br />
Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich geschützt.<br />
Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert sich am IDW-S 4<br />
Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006), ohne<br />
dass hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin<br />
hergeleitet werden können. Aufgrund des unten angegebenen<br />
frühen Prospekterstellungszeitpunktes und des daraus<br />
resultierenden Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt noch<br />
nicht sämtliche im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten<br />
und Zahlen des Projektes feststanden und der Erwerber bei<br />
Interesse hierzu von den Projektbeteiligten jederzeit über den<br />
jüngsten Stand der Dinge informiert werden kann, akzeptiert<br />
er, dass Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit überhaupt<br />
gegeben – binnen sechs Monaten ab Kenntnis, spätestens jedoch<br />
zwei Jahre ab dem angegebenen Herausgabedatum<br />
verjähren, es sei denn, die Prospektherausgeberin hat im Prospekt<br />
vorsätzlich oder grob fahrlässig Falschangaben gemacht.<br />
Die Prospektherausgeberin versichert dazu, dass sie nach bestem<br />
Wissen und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung<br />
wesentlichen Umstände im Prospekt vollständig und<br />
richtig aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester Prüfung und<br />
sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen<br />
werden.<br />
Der Prospekt wurde im November 2012 erstellt und herausgegeben.
Fassadengestaltung – Putzstrukturen im 2. Obergeschoss,<br />
Traufenausgestaltung [Bestand 2012]<br />
Fassadengestaltung – Gurtsims (horizontale Gliederung)<br />
im 2. Obergeschoss [Bestand 2012]<br />
Fassadengestaltung – Ornamentik (Fensterbekrönungen)<br />
im 1. Obergeschoss [Bestand 2012]<br />
Hauseingangsbereich – massive Steinstufenanlage,<br />
schmiedeisernes Geländer [Bestand 2012]<br />
Treppenhaus – Antrittspfosten (Fuß) der Treppenkonstruktion<br />
im Hochparterre [Bestand 2012]<br />
Treppenhaus – umlaufende Wandgestaltung<br />
(Sockelfläche), jüngste Fassung [Bestand 2012]<br />
PROSPEKTGESTALTUNG, ANMERKUNGEN<br />
IDEE, KONZEPTION, GESTALTUNG<br />
rae.network|Angerstraße 32|D-04177 Leipzig|www.rae-network.de<br />
FOTOGRAFIE, GRAFIK, ILLUSTRATIONEN<br />
Rocco Raebiger, Leipzig|Pierre Bosolum, Leipzig|Jana Raebiger-Sonnemann, Leipzig<br />
Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, Bauakten-Archiv<br />
TEXTE, RECHERCHEN<br />
Rocco Raebiger, Leipzig|Stephan Praus, Leipzig|<strong>LEWO</strong> <strong>Unternehmensgruppe</strong>, Leipzig<br />
ABBILDUNGSHINWEISE<br />
Abbildung Umschlagseite 1 – Detail (Kopf des Antrittspfostens) der aus der Erbauungszeit<br />
überlieferten, in Konstruktion und Ausgestaltung in Fragmenten erhalten gebliebenen<br />
Treppenanlage im denkmalgeschützten Objekt ; das ursprüngliche<br />
innenarchitektonische Erscheinungsbild des Eingangsbereiches sowie die Ausgestaltung<br />
des Treppenhauses werden auf der Grundlage des vorhandenen Bestandes und<br />
unter Berücksichtigung restauratorischer Befunduntersuchungen wiederhergestellt; fokussiert<br />
werden dabei in Absprache mit den Denkmalschutzbehörden zuvorderst die Rekonstruktion<br />
möglicher Dekorationsmotive an den Wänden und Decken sowie des ursprünglich<br />
umlaufenden konstruierten Treppengeländers einschl. Handlauf.<br />
Abbildung Umschlagseite 2 – grafische Darstellung des diesem Prospekt zugrunde liegenden<br />
denkmalgeschützten Objektes nach der umfangreichen und qualitativ hochwertigen<br />
Sanierung und Modernisierung (Vision).<br />
Nicht näher bezeichnete Bestandsfotografien (2012) – auf den Seiten 5, 57, 69, 77 und<br />
89 – reflektieren das diesem Prospekt zugrunde liegende denkmalgeschützte Objekt<br />
exemplarisch [Fassadengestaltung, Ansicht und Reliefdetail der dezenten<br />
Ornamentik (5); Konstruktion, linke Abb. – Dachgeschoss und Spitzboden, mittlere<br />
Abb. – Wohnraum in den Regelgeschossen, rechte Abb. – Untergeschoss (57); Fassadengestaltung,<br />
obere Abb. – Gurtsims zwischen Sockel und Hochparterre, untere<br />
Abb. links – Putzstruktur-Ornamentik im 2. Obergeschoss, untere Abb. Mitte – Klinkermauerwerk<br />
im Sockel an der Giebel- und rückwärtigen Fassade, untere Abb. rechts –<br />
Ziergitter an den Fenstern des Untergeschosses (69); Treppenhausausgestaltung, obere<br />
Abb. – Treppenaufgang (Aufsicht), untere Abb. links – Antrittspfosten (Kopf) im Hochparterre,<br />
untere Abb. Mitte – Treppenaufgang (Ausschnitt) mit farbig abgesetzter Wandabschlussgestaltung<br />
und Handlauf, untere Abb. rechts – Fragment (Podest- bzw. Zwischenpodestfosten)<br />
des ursprünglich umlaufend gestalteten Treppengeländers einschl. Handlauf<br />
(77); Gestaltung Hauseingangsbereich, obere Abb. – Bodenfliesen, Steinstufen und<br />
schmiedeeisernes Geländer, untere Abb. links – kassettierte Hauseingangstür mit Festteil,<br />
Flügel und Oberlicht (Ausschnitt), untere Abb. Mitte – im Original erhalten gebliebener<br />
Jugendstil-Beschlag an der Hauseingangstür, untere Abb. rechts – steinmetzmäßig<br />
bearbeitete Steinstufenanlage (89)].<br />
Weitere, nicht näher bezeichnete Abbildungen auf den Seiten 1, 9, 19, 27, 31, 42, 43,<br />
51, 59, 61, 65, 83 und 85 [Blick vom zentral gelegenen Panorama Tower über die Mitte<br />
Leipzigs in Richtung Westen (1); an das Vestibül anschließende Zwischenhalle mit Wohnungszugang<br />
und Teilansicht der Deckengestaltung vor und nach der aufwändigen Revitalisierung<br />
(die historische Farbgebung und Ornamentik wurde auf der Grundlage restauratorischer<br />
Befunduntersuchungen und in Absprache mit dem Amt für Denkmalschutz<br />
wiederhergestellt) – Beispiel, Referenzprojekt Shakespearestraße 66 in Leipzig (9);<br />
Bankenviertel, Freiheitssäule und Bundesverwaltungsgericht im ehemaligen Reichsgericht<br />
(19); historische und revitalisierte Fassaden im Leipziger Westen, Gondoliere auf<br />
dem Karl-Heine-Kanal (27); Modernisierungsbeispiele Wohnraumgestaltung, Referenzprojekte<br />
Heinickestraße 1 und 3 in Leipzig (31); Modernisierungsbeispiel/vorher-nachher-Perspektive,<br />
Referenzprojekt Heinickestraße 3 in Leipzig (42/43); diese Abbildungen<br />
sind vorangegangenen Revitalisierungsphasen entnommen, Referenzprojekte Heinickestraße<br />
1 und Dürrenberger Straße 10 in Leipzig (51); diese Abbildung ist einer vorangegangenen<br />
Bauphase entnommen und steht exemplarisch für die Qualität in der Bauausführung<br />
– Beispiel, Referenzprojekt Fröschelstraße 2 in Leipzig (59); linke Abb. – Detailansicht<br />
einer modernen zentralen Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage auf der<br />
Basis von Erdwärme und Solarenergie – Beispiel, Referenzprojekt Fichtestraße 30/32 in<br />
Leipzig, mittlere Abb. – moderne Steuerungsanlage für eine Fußbodenheizung – Beispiel,<br />
Referenzprojekt Heinickestraße 1 in Leipzig, rechte Abb. – Solaranlage im Dachbereich<br />
– Beispiel, Referenzprojekt Heinickestraße 3 in Leipzig (61); linke Abb. – immobile<br />
Verkaufsprospekte, rechte Abb. – notariell besiegelter Vertrag (65); revitalisierte<br />
Fassadenornamentik, Stuckatur und Treppengeländer – Beispiele, Referenzprojekte Heinickestraße<br />
5 und Shakespearestraße 66 in Leipzig (83); Ansicht (Nord) des Referenzprojektes<br />
Fichtestraße 30/32 in Leipzig (85).<br />
STAND<br />
November 2012