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ZUM INHALT<br />

I.<br />

II.<br />

III.<br />

IV.<br />

V.<br />

VI.<br />

VII.<br />

VIII.<br />

IX.<br />

X.<br />

XI.<br />

XII.<br />

VORWORT 2<br />

ANGEBOT IM ÜBERBLICK 6<br />

CHANCEN UND RISIKEN 10<br />

STANDORT. METROPOLE LEIPZIG 20<br />

OBJEKTLAGE. LEIPZIGER WESTEN 28<br />

OBJEKT IM DETAIL 32<br />

BAULEISTUNG UND AUSSTATTUNG 52<br />

BAUBEGLEITENDE KONTROLLE. TÜV 58<br />

ENERGIEKONZEPT 62<br />

KAUFPREISE UND KAUFPREISAUFTEILUNG 66<br />

RECHTLICHES KONZEPT 70<br />

STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN 78<br />

VERTRAGSPARTNER UND REFERENZEN 84<br />

HAFTUNGS- UND ANGABENVORBEHALTE 90


IHRE KAPITALANLAGE IN LEIPZIG


:[Initiator]<br />

VORWORT<br />

Es gibt viele Gründe für eine Investition in eine Immobilie. Der<br />

beste Grund ist ohne Zweifel Ihre Zukunft. Um das zu erreichen,<br />

sind in sich schlüssige und ertragsorientierte Gesamtkonzepte<br />

unumgänglich. Basierend auf der Idee, modernes<br />

Wohnen in historischen Bauwerken zu realisieren und damit<br />

ein hohes Maß an Lebensfreude zu erreichen. Deshalb planen<br />

wir für Sie. In guten und entwicklungsfähigen Stadtlagen von<br />

Leipzig. Dabei legen wir Wert auf Potenzial. Mit Weitsicht.<br />

Denn ausschließlich eine stetige Wertentwicklung der von uns<br />

konzipierten Immobilien ist unser wie Ihr Ziel. Was dafür getan<br />

werden muss, erledigen wir für Sie!<br />

Die <strong>LEWO</strong> <strong>Unternehmensgruppe</strong> ist einer der erfolgreichen<br />

Ansprechpartner im Bereich Immobilien in Leipzig. Die <strong>Unternehmensgruppe</strong><br />

ist auf die Entwicklung von Immobilien und<br />

die damit verbundene langfristige und ganzheitliche Betreuung<br />

von Objekten ausgerichtet. In der Verbindung mit vorausschauend,<br />

durchdachten Konzepten sind wir gerade durch eine<br />

günstige Firmenkonstellation in der Lage, alle vorteilhaften<br />

Synergieeffekte für Sie punktuell zu konzentrieren und zu nutzen.<br />

Innerhalb dieser <strong>Unternehmensgruppe</strong> zeichnet die EBV<br />

2 |Vorwort<br />

Zierelemente an der Fassade des Westend-Domizils in<br />

Leipzig, Weißenfelser Straße 68 [Fertigstellung 2009]<br />

Grundbesitz GmbH als Bauträger und Projektentwickler für<br />

die nachhaltige Sanierung und gezielte Nachsanierung von<br />

Objekten verantwortlich. Gemeinsam mit der <strong>LEWO</strong> Immobilien<br />

GmbH werden diese Immobilien über die Entwicklung<br />

und Realisierung hinaus umfassend betreut - durch eine kompetente<br />

Hausverwaltung mit angeschlossenem Gebäudeservice,<br />

aktive Wohnungsvermietung und effektive Verwaltung (so<br />

genannte WEG- und SE-Verwaltung).<br />

Worin liegen Ihre Vorteile, gerade mit uns zusammen zu arbeiten?<br />

Durch unsere Präsenz vor Ort, unsere langjährigen Erfahrungen<br />

am Leipziger Immobilienmarkt und mit Hilfe eines<br />

Netzwerkes qualifizierter Partner sind wir in der Lage, schnell<br />

und effektiv die für Sie interessanteste Lösung zu finden.<br />

Uns ist es wichtig, Immobilien weiter zu entwickeln, die in der<br />

Vollendung sehr gute Wertsteigerungskapazitäten aufweisen.<br />

Wir realisieren Ihre Immobilie mit höchsten Ansprüchen. Denn<br />

wir entwickeln eigene individuelle und erfolgreiche Konzepte,<br />

um Immobilien für Sie als Kapitalanleger besonders interessant<br />

zu gestalten.<br />

Nach Befunduntersuchungen restaurierter Aufgang im Möbius-Haus<br />

in Leipzig, Fröschelstraße 2 [Fertigstellung 2007]<br />

Wir stehen für ein effektives Dienstleistungsspektrum. Innovativ<br />

sein und einen Nutzen bieten. Ehrlichkeit, Zuverlässigkeit<br />

und ein hohes Niveau an Eigenverantwortung sind unsere<br />

Leitsätze. Auf dieser Grundlage entwickeln wir nachhaltig erfolgreiche<br />

Projekte und schaffen langfristige immobile Werte.<br />

Leistung und Service verstehen und organisieren wir ganzheitlich.<br />

Nachhaltigkeit hat bei uns höchste Priorität. In Verbindung<br />

mit einer umfassenden Beratung in allen Fragen rund<br />

um Ihre Immobilie werden Sie auch nach dem Kauf mit maximalem<br />

Erfolg durch uns betreut.<br />

Orientierte sich das Wohnen in den zurückliegenden Epochen<br />

in einem ständigen Auf und Ab zwischen Zweckdienlichkeit<br />

und Luxus, wollen wir gemeinsam mit Ihnen individuelle Immobilien<br />

gestalten, ohne dabei Zweck und Annehmlichkeit<br />

gegenüber zu stellen. Vielmehr werden wir für Sie ein hohes<br />

Maß an Lebensfreude bei der Nutzung erreichen. Wir beraten<br />

Sie gern und freuen uns darauf, Sie in einem persönlichen Gespräch<br />

kennen zu lernen.<br />

Stephan Praus<br />

Geschäftsführer, Gründer und Ideengeber<br />

der <strong>LEWO</strong> <strong>Unternehmensgruppe</strong>


Historische Eingangshalle im Dorothea-Weber-Haus in<br />

Leipzig, Blümnerstraße 34 [Fertigstellung 2006]<br />

Restaurierte Stuckarbeiten in der Eingangshalle des Stadtpalais,<br />

Cöthner Straße 14 [Fertigstellung 2008]<br />

IMMOBILIEN MIT ZUKUNFT<br />

Moderne wie hochwertige Badausstattung mit Fußbodenheizung<br />

in der Alten Tuchfabrik [Fertigstellung 2010]<br />

nachhaltige Immobilienbetreuung<br />

“ Unser Kerngeschäft ist die nachhaltige Entwicklung von Immobilien, basierend auf vorausschauenden und durchdachten<br />

Konzepten, in Kombination mit langfristiger und ganzheitlicher Betreuung.”<br />

Wir sind die Verbindung von Mieter und Eigentümer.<br />

Schon von der Idee, über die Realisierung bis zur täglichen Verwaltung über Jahrzehnte.<br />

LEITBILD<br />

|Vorwort<br />

3


4<br />

LEITBILD<br />

UNSER ALLEINSTELLUNGSMERKMAL<br />

UNSER SINN<br />

UNSER ANSPRUCH<br />

UNSER ZIEL<br />

UNSERE MITARBEITER<br />

UNSER HANDELN UND AUFTRETEN<br />

UNSERE PARTNER<br />

|Vorwort<br />

Fassadenornamentik am historischen Möbius-Haus in<br />

Leipzig-Reudnitz, Fröschelstraße 2 [Fertigstellung 2007]<br />

Photovoltaik-Anlage auf dem Dach des Karl-Franke-Domizils<br />

in Leipzig, Heinickestraße 3 [Fertigstellung 2011]<br />

Treppenhausgestaltung im Wilhelm-Plessing-Domizil in<br />

Leipzig, Shakespearestraße 66 [Fertigstellung 2012]<br />

Die Immobilie der Zukunft vereint Denkmalschutz mit regenerativen Energien. Wir entwickeln nachhaltige, attraktive Immobilienprojekte,<br />

die durch die Nutzung von regenerativen Energien bei gleichzeitiger Optimierung der CO2-Bilanz eine dauerhaft<br />

obere Marktposition erreichen. Das ist Nachhaltigkeit.<br />

Wir schaffen Sicherheit! Wir schaffen ein Zuhause für unsere Mieter in dem Sie entspannt wohnen können. Unsere Investoren haben<br />

eine sichere Kapitalanlage mit der sie für ihre Zukunft und die ihrer Kinder und Enkelkinder sorgen können. Wir betreuen unsere<br />

Kunden vor, während und nach dem Kauf umfassend und zuverlässig so dass sie sich auf ihr Leben konzentrieren können.<br />

Wir handeln zielorientiert und schnell. Wir schaffen Vertrauen durch Transparenz, Ehrlichkeit und Zuverlässigkeit. Wir leben unsere<br />

Unternehmenskultur und entwickeln uns ständig weiter. Mit Respekt und Akzeptanz begegnen wir unseren Kunden, Partnern<br />

und Mitarbeitern auf Augenhöhe.<br />

Unser Ziel ist es, innovative, zukunftsorientierte und vor allem energiesparende Immobilienprojekte zu entwickeln. Durch hohe<br />

Mieter- und Kundenzufriedenheit wollen wir eine hohe Empfehlungsquote erreichen. Wir wollen gesund und dauerhaft wachsen.<br />

Unser Ziel ist die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens und unserer Mitarbeiter.<br />

Wir sind ein hoch qualifiziertes, zielstrebiges Team aus freundlichen und eigenverantwortlich handelnden Mitarbeitern. Durch soziale<br />

Kompetenz, Anerkennung, und die Möglichkeit zur Weiterbildung schaffen wir ein sicheres Umfeld für unsere Mitarbeiter<br />

und die Voraussetzung, dass sie sich persönlich weiterentwickeln können. Unsere Mitarbeiter werden aktiv in die Unternehmensentwicklung<br />

einbezogen. Wir sind ein TEAM.<br />

Wir liefern zuverlässige Produkte und arbeiten mit einem hervorragenden Partnernetzwerk zusammen. Wir sanieren historische<br />

Immobilien in der Region und tragen so gemeinsam mit regionalen Handwerksunternehmen zur Erhaltung kultureller Werte und<br />

zur Verschönerung des Leipziger Stadtbildes bei. Wir sind der zuverlässige Partner und übertreffen die Erwartungen unserer Kunden<br />

regelmäßig.


I. ANGEBOT IM ÜBERBLICK


6<br />

:[Überblick]<br />

ANGEBOT<br />

Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot der EBV Grundbesitz<br />

GmbH als Prospektherausgeberin und Verkäuferin, die<br />

in Leipzig (Kleinzschocher), Kötzschauer Straße 4, insgesamt<br />

sechs Wohneinheiten mit Sanierungsverpflichtung verkauft.<br />

Die angebotenen Wohneinheiten haben Wohnflächen zwischen<br />

ca. 74 m² und 92 m².<br />

Das Angebot richtet sich an Investoren, die diese Wohnungseigentumseinheiten<br />

<strong>zum</strong> Zwecke der langfristigen Vermietung<br />

bzw. <strong>zum</strong> Selbstbezug erwerben wollen. Dieses Angebot ist<br />

daher nicht geeignet für Investoren, die eine kurze Anlagedauer<br />

mit einer feststehenden Verzinsung des Kapitals während<br />

des gesamten Anlagezeitraumes und die Rückzahlung zu<br />

einem fest bestimmten Zeitpunkt wünschen und die nicht die<br />

im Prospekt genannten Risiken tragen wollen.<br />

ANBIETER<br />

STANDORT<br />

ANGEBOTENE GEBÄUDE<br />

WOHNUNGSGRÖSSEN<br />

|Angebot im Überblick<br />

Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren, die eine individuelle<br />

Kapitalanlegereigentumswohnung <strong>zum</strong> Zwecke der<br />

langfristigen sachwertunterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung<br />

unter Berücksichtigung der im Prospekt beschriebenen<br />

Chancen erwerben wollen. Sie müssen aber in jedem Fall<br />

nachhaltig bereit und wirtschaftlich in der Lage sein, die im<br />

Prospekt genannten und unbedingt zu beachtenden Risiken<br />

einzugehen und die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung<br />

ggf. ergebende Unterdeckung zwischen Einnahmen<br />

und Ausgaben zu finanzieren bzw. auszugleichen.<br />

Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung<br />

der Prospektherausgeberin wahrheitsgemäß, sorgfältig<br />

und vollständig über alle Umstände, die für die Entscheidung<br />

des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher<br />

Bedeutung sind oder sein können. Da durch den<br />

• EBV Grundbesitz GmbH, Cöthner Straße 62, 04155 Leipzig<br />

Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben wird, ist nicht<br />

auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu<br />

einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die<br />

Prospektherausgeberin steht für die wahrheitsgemäße und<br />

vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten<br />

Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung.<br />

Keine Verantwortung kann für die von Vertriebspartnern ggf.<br />

vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw. über<br />

den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen<br />

werden, da diese von der Prospektherausgeberin nicht geprüft<br />

wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind. Die Prospektherausgeberin<br />

überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung<br />

des Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten<br />

wirtschaftlich sinnvoll ist.<br />

• Leipziger Westen, Stadtteil Kleinzschocher; gute, grüne und ruhige Lage inmitten eines Wohnviertels architektonisch wertvoller<br />

Gründerzeitbebauung (Konzept einer teilweise offenen, aufgelockerten und durchgrünten Blockrandbebauung) nahe des Leipziger<br />

Neuseenlandes; in unmittelbarer Nähe – fußläufig – befinden sich Bus- und Straßenbahnanschluss, innerhalb des Stadtteiles<br />

darüber hinaus auch vielfältige Einkaufsmöglichkeiten; die Innenstadt ist mit dem Fahrzeug in ca. fünfzehn Minuten zu<br />

erreichen; bis <strong>zum</strong> nördlich gelegenen Flughafen und den Autobahnen A38 und A9 sind es etwa 30 Minuten<br />

• Mehrfamilienwohnhaus mit insgesamt sechs Einheiten und 499,91 m² Wohnfläche auf einer Grundstücksfläche von 600 m²<br />

• ca. 74 m² - 92 m²<br />

Straßenseitige Ansicht des denkmalgeschützten Wohnhauses<br />

Kötzschauer Straße 4 in Leipzig [Bestand 2012]<br />

Rückwärtige Ansicht des denkmalgeschützten Wohnhauses<br />

Kötzschauer Straße 4 in Leipzig [Bestand 2012]


Perspektivische Ansicht des denkmalgeschützten Wohnhauses<br />

mit freistehender Giebelfassade [Bestand 2012]<br />

BAULEISTUNG<br />

BAUGENEHMIGUNG<br />

BAUÜBERWACHUNG<br />

BEZUGSFERTIGKEIT|GESAMTFERTIGSTELLUNG<br />

KAUFPREIS<br />

ERWERBSNEBENKOSTEN<br />

MIETERWARTUNG<br />

MIETPOOL<br />

MIETNEBENKOSTEN<br />

HAUSVERWALTUNG<br />

ABSCHREIBUNG<br />

Kassettierte Hauseingangstür im rückwärtigen Bereich des<br />

denkmalgeschützten Wohnhauses [Bestand 2012]<br />

Teilansicht des historischen Treppenhauses mit Wohnungseingängen,<br />

hier im Bereich Hochparterre [Bestand 2012]<br />

• umfassende Sanierung und Modernisierung im Außen- und Innenbereich<br />

• vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie das Energiekonzept<br />

• Bauantrag wurde eingereicht [63.31-VV/2012-148-SL]<br />

• durch einen TÜV-zertifizierten Sachverständigen gemäß Vertrag über Baubegleitendes Qualitätscontrolling<br />

• geplant <strong>zum</strong> 30.07.2014 [Bezugsfertigkeit] und 30.09.2014 [Gesamtfertigstellung]<br />

• 2.399 €/m²<br />

• Kaufpreis pro Wohneinheit von 178.650,00 € bis 219.630,00 €<br />

• ca. 6,0 % des Kaufpreises zzgl. Bauzeitzinsen<br />

ANGEBOT<br />

• ca. 5,80 €/m² [gemäß Leipziger Mietspiegel 2008, ImmobilienKompass (Capital) und den langjährigen Erfahrungen des<br />

Verwalters; Besonderheit: höherer Ertrag/niedrigere Nebenkosten durch zusätzliche Dämmung im Fassaden-, Boden- und<br />

Dachbereich sowie den Einsatz regenerativer Energie]<br />

• es wird den einzelnen Erwerbern angeboten, ihre jeweiligen Einheiten über einen Mietpool durch das Unternehmen<br />

<strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH zu betreuen; entsprechende Angaben sind dem “Rechtlichen Konzept” zu entnehmen<br />

• WEG- und SE-Verwaltung derzeit monatlich jeweils brutto € 23,80 pro Wohneinheit<br />

• Instandhaltungsrücklage wird mit monatlich 0,25 €/m² gebildet<br />

• <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH, Cöthner Straße 62, 04155 Leipzig<br />

• 8 Jahre x 9 % und 4 Jahre x 7 % des Sanierungsaufwandes gem. § 7i EStG – vgl. hierzu die Anmerkungen in den<br />

rechtlichen/steuerlichen Angaben im Prospekt (der Sanierungsaufwand beträgt geschätzt ca. 87,58 % vom Kaufpreis);<br />

40 Jahre x 2,5 % der Altbausubstanz (der Altbausubstanzanteil beträgt geschätzt ca. 6,67 % vom Kaufpreis)<br />

|Angebot im Überblick<br />

7


8 |Angebot im Überblick


II. CHANCEN UND RISIKEN


:[Risiken]<br />

CHANCEN<br />

Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet eine gute Chance<br />

zur Wertsteigerung wahrzunehmen, da momentan – betrachtet<br />

auf einen 30-Jahres-Zeitraum – nicht zuletzt aufgrund<br />

der Wirtschaftskrise relativ niedrige, aktuell jedoch wieder anziehende<br />

Grundstückswerte, Baupreise und Zinsniveaus zu<br />

verzeichnen sind. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen<br />

ist eine Immobilie grundsätzlich als wertbeständig und relativ<br />

krisensicher zu bezeichnen. Das Eigentum genießt besonderen<br />

Schutz und ist grundsätzlich nicht entziehbar. Inflationäre<br />

Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldmarktpolitik<br />

befürchtet werden, sind aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit<br />

von Grund und Boden regelmäßig nicht zu erwarten,<br />

weshalb langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung<br />

besteht. In jeder Phase der Haltedauer besteht aber<br />

auch das Risiko von Wertverlusten. Insofern birgt das angebotene<br />

Investment – wie jede andere Kapitalanlage auch – nicht<br />

nur Chancen, sondern auch Risiken. Mit diesem Kapitel will<br />

die Verkäuferin den Erwerber möglichst umfassend auch über<br />

oftmals sehr unwahrscheinliche, jedoch potenziell denkbare<br />

Risiken aufklären.<br />

Nachfolgend werden daher zehn der wichtigsten Faktoren zur<br />

Beurteilung der Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen<br />

dargestellt. Essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment<br />

sind demnach zuverlässige Vertragspartner, eine<br />

rechtssichere Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne<br />

und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes<br />

Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige<br />

Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, ei-<br />

10 |Chancen und Risiken<br />

Sanierungsbeispiel – Fassadenornamentik am Referenzobjekt<br />

Richard-Rudolph-Domizil, Heinickestraße 1 in Leipzig...<br />

ne größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung<br />

und die optimale Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen.<br />

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung<br />

aktuell immer nur eine Bestandsaufnahme darstellen<br />

kann und zukünftige Betrachtungen zwangsläufig nur Prognosecharakter<br />

haben. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen,<br />

dass die dargestellten Chancen und Risiken auch kumuliert,<br />

d.h. gehäuft auftreten können. Konkret ist denkbar, dass<br />

ein Investor im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige Realisierung<br />

mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall<br />

gerät, indem er bspw. bei hoher Fremdfinanzierung, die<br />

dazu führt, dass die Einnahmen die Ausgaben einschließlich<br />

Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht in der Lage ist, die so<br />

entstandene Unterdeckung durch sein persönliches, ggf. sich<br />

auch verschlechterndes Einkommen und/oder Vermögen zu<br />

finanzieren bzw. auszugleichen.<br />

1. VERTRAGSPARTNER<br />

Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen Partners<br />

von großer Bedeutung. Dies gilt sowohl für die Verkäufer<br />

als aber auch für die Käuferseite.<br />

Die EBV Grundbesitz GmbH (nachfolgend nur Verkäufer genannt)<br />

schließt und hält daher i.d.R. nur Verträge mit Erwerbern,<br />

die durch einen Finanzierungsnachweis eines Kreditinstitutes<br />

belegen, dass die für die Investition erforderlichen Ei-<br />

...jeweils vor und nach der aufwändigen Revitalisierung<br />

des historischen Wohnhauses [Fertigstellung 2012]<br />

genmittel zur Verfügung stehen und auch etwa eingeplante<br />

Fremdmittel zugesagt sind.<br />

Umgekehrt offenbart der Verkäufer seine wirtschaftlichen Verhältnisse<br />

sowie seine Leistungsfähigkeit u. a. durch die in der<br />

Vergangenheit allein oder mit Kooperationspartnern realisierten<br />

Referenzprojekte, die <strong>zum</strong> Teil auch in diesem Prospekt abgedruckt<br />

sind.<br />

Die für die Verwaltung des Objektes (WEG-Gemeinschaft und<br />

Geschäftsführung des Mietpools) vorgesehene Hausverwaltung<br />

<strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH ist mit dem Verkäufer wirtschaftlich<br />

und personell verflochten, wodurch einerseits eine<br />

reibungslose Zusammenarbeit und Kommunikation möglich<br />

ist, andererseits jedoch auch Interessenkollisionen nicht ausgeschlossen<br />

werden können.<br />

Bei Insolvenz des Verkäufers hat der Käufer erst nach Bildung<br />

des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung einer Auflassungsvormerkung<br />

im Grundbuch grundsätzlich die Sicherheit<br />

auf Übertragung des erworbenen Objektes. Er erhält jedoch<br />

keinen rechtlichen Anspruch auf Fertigstellung der Baumaßnahmen<br />

und muss möglicherweise in Absprache mit den<br />

übrigen Investoren die Modernisierung bzw. den Ausbau teilweise<br />

oder vollständig in eigener Verantwortung durchführen<br />

lassen. Die Kosten hierfür kann er im Wege des Schadenersatzes<br />

oder der Minderung verlangen bzw. gegen den Kaufpreis<br />

stellen. Im Falle der Insolvenz des Verkäufers kann dies jedoch<br />

dazu führen, dass die Restleistungen oder Mängel gerichtlich


Sanierungsbeispiel – nach Befunduntersuchungen rekonstruierte<br />

Schablonierung [Fertigstellung 2012]<br />

festgestellt werden müssen, um letztendlich lastenfreies Eigentum<br />

zu erhalten. Hierdurch kann es zu einer Erhöhung der<br />

Kosten durch Sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen,<br />

Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des Modernisierungs- und<br />

Herstellungsaufwandes oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten<br />

mit weiteren Investoren/Miteigentümern kommen.<br />

Dies kann weiter dazu führen, dass die Baumaßnahmen erheblich<br />

verspätet und im Extremfall überhaupt nicht durchgeführt<br />

werden, mit der Folge, dass der Investor die Zinsen und<br />

die Tilgung für die anteilig bereits aufgenommene Kaufpreisfinanzierung<br />

bzw. die gesamte Darlehenssumme (zurück) zu<br />

zahlen hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen.<br />

Dem Erwerber ist eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung<br />

des Vertragsobjektes in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs<br />

zu leisten (§ 632a Abs. 3 BGB). Diese Vertragserfüllungssicherheit<br />

schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen eintreten<br />

und das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt wird,<br />

obwohl der Erwerber Zahlungen an den Verkäufer leistete.<br />

Dem Erwerber ist es andererseits bei einem vertragsgerechten<br />

Verhalten durch seinen Vertragspartner nach dem Gesetz<br />

grundsätzlich nicht gestattet, die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages<br />

zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu<br />

erklären. Solche Möglichkeiten bestehen in der Regel nur,<br />

wenn sich der Verkäufer seinerseits vertragswidrig verhält.<br />

Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen, z. B. Finanzierungsschwierigkeiten<br />

oder einseitige Motive in der Person des<br />

Erwerbers, z. B. der im nachhinein auftretende Wunsch, die Er-<br />

Sanierungsbeispiel – Bekrönung der Wohnungseingänge<br />

vor und nach der Revitalisierung [Fertigstellung 2012]<br />

werbskosten für eine andere Vermögensanlage oder die private<br />

Lebensführung zu verwenden, gestatten nicht den Rücktritt<br />

vom Vertrag. Den Erwerber trifft deshalb das Risiko, dass er<br />

am Grundstückskauf festhalten muss, auch wenn er aufgrund<br />

seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse daran<br />

nicht (mehr) festhalten will.<br />

2. VERTRAGSGESTALTUNG<br />

Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Wohnungseigentum<br />

im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)<br />

angeboten. Der Erwerber wird daher Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

des erworbenen Hauses. Dazu wird<br />

für das Objekt ein Verwalter für das Gemeinschaftseigentum<br />

bestimmt und ein entsprechender Vertrag geschlossen, in welchen<br />

der Erwerber eintritt (siehe hierzu „6. Verwaltung“). Mit<br />

Kaufvertragsabschluss wird dem Erwerber einer zu vermietenden<br />

Wohnung angeboten, auf unbestimmte Zeit in eine Mietpoolgesellschaft<br />

bürgerlichen Rechts einzutreten, wobei die<br />

Kündigung erstmals <strong>zum</strong> Ablauf von 10 Jahren unter Einhaltung<br />

einer Frist von drei Monaten <strong>zum</strong> Jahresende möglich ist.<br />

Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon<br />

unberührt. Mit Beitritt zur Mietpoolgesellschaft bürgerlichen<br />

Rechts ist ein Auftrag zur Verwaltung des Sondereigentums<br />

verbunden (siehe hierzu „5. Nutzungskonzept“ und „6. Verwaltung“).<br />

Der hier angebotene Erwerb von noch zu modernisierenden<br />

bzw. auszubauenden Bestandseigentumseinheiten nebst ggf.<br />

Sanierungsbeispiel – detailgetreu aufgearbeitetes Treppengeländer<br />

im Richard-Rudolph-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />

CHANCEN<br />

Sondernutzungsrechte erfolgt im Wege eines Bauträgervertrages<br />

über WEG-Eigentum zu einem Festpreis. Demnach erhält<br />

der Erwerber eine schlüsselfertig modernisierte bzw. hergestellte<br />

Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen<br />

oder anderen Baurisiken der Verkäufer trägt. Zahlungen an<br />

den Verkäufer erfolgen unter Beachtung der Erwerbersicherung<br />

nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).<br />

Dies bedeutet, dass der Erwerber nur in der Höhe Zahlungen<br />

zu leisten hat, wie auch Bauleistungen durch den Verkäufer erbracht<br />

wurden bzw. durch Bürgschaft abgesichert sind. Kontrolliert<br />

werden diese Bauleistungen durch den vom Verkäufer<br />

beauftragten TÜV (siehe hierzu „4. Qualität der Baumaßnahmen“).<br />

Der Verkäufer steht darüber hinaus für die mögliche<br />

bezugsfertige Übergabe des Sondereigentums bis zu dem im<br />

Prospekt geplanten und im Notarvertrag exakt bezeichneten<br />

Termin ein. Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer dem<br />

Erwerber fünf Jahre ordentliche Mängelbeseitigung auf seine<br />

Bauleistungen am Gebäude.<br />

Allgemein besteht das Risiko, wenn der Verkäufer leistungsunfähig<br />

wird, dass Herstellungsansprüche nur bedingt oder gar<br />

nicht gegen ihn durchgesetzt werden können. Bei der Sicherung<br />

der MaBV durch Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt<br />

ist zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit besteht,<br />

dass Zahlungen von der Fertigstellung und der Beseitigung<br />

von Mängeln abhängig gemacht werden können. Gleiches<br />

gilt für die Vertragserfüllungssicherheit nach § 632a Abs. 3<br />

BGB in Höhe von 5 %, wenn diese durch Einbehalt von den<br />

Raten bzw. entsprechend gestellter Sicherheit realisiert wird.<br />

|Chancen und Risiken<br />

11


CHANCEN UND RISIKEN<br />

Sobald vollständig gezahlt bzw. die geleistete Sicherheit zurückgegeben<br />

wurde oder weitergehende Ansprüche gegen<br />

den Verkäufer entstehen (z. B. Schadenersatz wegen der mit<br />

dem Ankauf verbundenen Nebenkosten, wegen eintretender<br />

Verzögerungsschäden, Miet-/Nutzungsausfall, entgangener<br />

Steuervorteil oder wegen Mängel nach vorbehaltloser Abnahme),<br />

trägt der Käufer das Risiko der fehlenden Leistungsfähigkeit<br />

des Verkäufers. Bei der Überzahlungssicherung der MaBV<br />

durch Bürgschaft ist zu berücksichtigen, dass neben dem gesicherten<br />

Anspruch auf vertragsgemäße Herstellung und<br />

Übereignung der Eigentumswohnung im Zusammenhang mit<br />

dem Grundstückserwerb, weitergehende Forderungen gegenüber<br />

dem Verkäufer entstehen können, für deren Erfüllung<br />

die Sicherheit nicht ausreicht. Denkbar sind z. B. Schadenersatzansprüche,<br />

die auf Erstattung der Vertragskosten oder den<br />

Ersatz von Verzögerungsschäden oder Schäden gerichtet sind,<br />

die aus steuerlichen Nachteilen resultieren. Gleiches gilt für<br />

etwaige Schadensersatzleistungen für den Finanzierungsaufwand<br />

im Falle der Vertragsrückabwicklung. Außerdem besteht<br />

das Risiko bei ungesicherter Zahlung des Kaufpreises in Abweichung<br />

zur Regelung des Kaufvertrages.<br />

Auch im Falle der Zusicherung der Bezugsfertigkeit kann sich<br />

die Baudurchführung ohne Entschädigungspflicht des Verkäufers<br />

verzögern, bedingt durch Streik oder eine von der Berufsvertretung<br />

der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb<br />

des Bauträgers oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden<br />

Betrieb, durch höhere Gewalt, vom Arbeitsamt bzw. durch<br />

berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte<br />

Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund öffentlich-rechtlicher<br />

oder gerichtlicher Entscheidungen etc.<br />

Die ab Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche<br />

können verlorengehen, wenn der Bauträger während dieser<br />

Zeit in Insolvenz gerät. Insoweit hat der Erwerber die Möglichkeit,<br />

Ansprüche wegen mangelhafter Bauleistungen direkt<br />

gegenüber den bauausführenden Firmen geltend zu machen.<br />

Der Wert eines solchen abgetretenen Anspruchs hängt vom<br />

Einzelfall ab. Wenn der Bauträger insolvent ist, kann sich dies<br />

einerseits auch auf die Leistungsfähigkeit und Solvenz der am<br />

Bau beteiligten Firmen niederschlagen, andererseits können<br />

Zahlungsprobleme des Bauträgers dazu führen, dass den am<br />

Bau beteiligten Firmen selbst offene Forderungen zustehen,<br />

die sie auch gegenüber den Forderungen der Erwerber geltend<br />

machen können. Hierbei kann es sich um Zurückbehal-<br />

12 |Chancen und Risiken<br />

tungsrechte oder um Aufrechnungsrechte handeln, wenn ein<br />

Erwerber oder die Wohnungseigentümergemeinschaft aus<br />

abgetretenem Recht Mängelansprüche geltend macht.<br />

Zum Prospekterstellungszeitpunkt war der Verkäufer bereits<br />

als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das auf dem Vertragsgegenstand<br />

Kötzschauer Straße 4 stehende, nicht sanierte<br />

Gebäude ist nach Angaben des Verkäufers ein Denkmal.<br />

Die Baugenehmigung für die beabsichtigte Maßnahme war<br />

<strong>zum</strong> Prospekterstellungszeitpunkt bereits beantragt, jedoch<br />

noch nicht erteilt. Der Verkäufer geht jedoch davon aus, dass<br />

– bis auf kleinere Auflagen – die Baugenehmigung wie beantragt<br />

erteilt wird. Der Verkäufer führt das Bauvorhaben in eigenem<br />

Namen und auf eigene Rechnung durch. Steuerliche Abschreibungen<br />

für den Kaufgegenstand werden von ihm nicht<br />

in Anspruch genommen. Der Verkäufer haftet jedoch nicht für<br />

das Eintreten der vom Käufer erwarteten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten<br />

und Ziele. Für den Fall der Überschreitung<br />

des zugesicherten Bezugsfertigkeitstermins garantiert der<br />

Verkäufer dem Erwerber Schadenersatz in festgelegter Höhe,<br />

womit sich die Frist um die im Kaufvertrag festgelegte Zeit verlängert.<br />

Erwerber, die am Mietpool des Objektes teilnehmen, treten<br />

diesbezüglich in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz<br />

GbR) ein. Für Handlungen des Geschäftsführers der GbR haftet<br />

die Gesellschaft. Das gleiche gilt für Rechtsgeschäfte, die<br />

der Geschäftsführer im Namen der GbR abschließt. Für Verbindlichkeiten<br />

der Gesellschaft haftet der jeweilige Gesellschafter<br />

mit seinem Privatvermögen. Der Geschäftsführer der<br />

Gesellschaft sollte daher bei Rechtsgeschäften die Haftung<br />

auf das Vermögen der Gesellschaft beschränken oder eine<br />

Haftungsvereinbarung nach Maßgabe der Beteiligungsanteile<br />

der Gesellschafter anstreben. Der Erwerber trägt jedoch das<br />

Risiko, dass sich der Geschäftsführer an diese noch ausdrücklich<br />

auszusprechenden Vorgaben nicht hält oder nicht<br />

halten kann. Ferner gibt es gesetzliche Verpflichtungen, für die<br />

der Gesellschafter und damit die Gesellschaft unbeschränkt<br />

haften. Die Konsequenz ist, dass der Mietpoolteilnehmer persönlich<br />

wegen Forderungen in Anspruch genommen werden<br />

kann, die gegenüber der Gesellschaft bestehen und die in der<br />

Höhe nicht auf das Gesellschaftsvermögen und dem Gesellschafteranteil<br />

des Gesellschafters beschränkt sind. Der Gesellschafter<br />

muss dann gegenüber der Gesellschaft oder den<br />

weiteren Gesellschaftern Ausgleichsansprüche geltend ma-<br />

chen, die mit dem Risiko verbunden sind, dass die Gesellschaft<br />

oder die weiteren Gesellschafter mangels Zahlungsfähigkeit<br />

keinen Ausgleich leisten können oder einen solchen<br />

nicht freiwillig leisten. Im praktischen Fall realisiert sich das<br />

dargestellte Risiko in der Regel nur, wenn die Einnahmen des<br />

Mietpools nicht ausreichen, damit der Geschäftsführer Verbindlichkeiten<br />

der Gesellschaft begleichen kann. Dieser Risikoüberlegung<br />

schließt sich die Überlegung an, dass die Einnahmen<br />

der Gesellschaft generell geringer sein können, als<br />

die Ausgaben. Z. B. können durch Leerstand oder zahlungsunwillige/-unfähige<br />

Mieter die laufenden Mieteinnahmen eine<br />

geringere Höhe erreichen, als die Summe der Betriebskosten<br />

und Instandhaltungsaufwendungen. Neben dem Risiko einer<br />

Inanspruchnahme von dritter Seite kann es in diesen Fällen<br />

Konstellationen geben, in denen sich die Gesellschafter<br />

freiwillig zu nicht geschuldeten Beiträgen und Bareinlagen<br />

verpflichten oder schon aufgrund Gesetzes weitere, nicht vorgesehene<br />

Beiträge leisten müssen. Es ist auch denkbar, dass<br />

die Unterdeckung zu einem Austritt einer Vielzahl von Gesellschaftern<br />

führt und danach eine wirtschaftlich sinnvolle Fortführung<br />

des Mietpools nicht mehr möglich ist. Diese Szenarien<br />

können bis <strong>zum</strong> Fall der Insolvenz der Gesellschaft fortgeführt<br />

werden. Auch in diesem Fall riskiert der Erwerber Nachzahlungsverpflichtungen,<br />

die er nicht erwartet hat.<br />

Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung des Angebots wird<br />

auf die umfangreichen Ausführungen in diesem Prospekt <strong>zum</strong><br />

„Rechtlichen Konzept“ sowie die Anlage zu diesem Prospekt<br />

verwiesen.<br />

3. STANDORT<br />

Der Wert einer Immobilie hängt <strong>zum</strong> großen Teil vom Standort<br />

ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen (es ziehen<br />

mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen (es ziehen<br />

aus der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden<br />

zwischen dem sogenannten Makrostandort (Stadt,<br />

in welcher sich die Investition befindet) und dem sogenannten<br />

Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in der sich die Immobilie<br />

befindet).<br />

Bemerkenswert an der vorliegenden Immobilie ist die Eigenschaft<br />

des Gebäudes in der Kötzschauer Straße 4 in Leipzig als<br />

Kulturdenkmal. Vorteilhaft hieran ist, dass hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen<br />

die steuerlich interessanten Voraus-


setzungen für eine Anwendung des § 7i EStG vorliegen können<br />

(siehe hierzu insbesondere „Die steuerlichen Auswirkungen“).<br />

Demgegenüber stehen die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen<br />

nach den Bestimmungen des Sächsischen<br />

Denkmalschutzgesetzes, an die sich der Verkäufer und in der<br />

Folgezeit auch der Käufer zu halten haben. Soweit von diesen<br />

Beschränkungen das Projekt als solches betroffen ist, trägt das<br />

diesbezügliche Risiko vorrangig der Bauträger. Unter anderem<br />

sind die Auflagen des Denkmalschutzes im Zusammenhang<br />

mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes<br />

zu beachten.<br />

Auch das Umfeld des Hauses, in der sich die erworbene Eigentumswohnung<br />

befindet, sowie die Entwicklung der Mieten<br />

und Immobilienpreise können sich – auch in Abhängigkeit von<br />

Infrastrukturmaßnahmen in der Nähe oder auch allgemeiner<br />

konjunktureller Schwankungen – <strong>zum</strong> Vorteil, aber auch nachteilig<br />

verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit<br />

der Eigentumswohnung haben kann. Der angebotene<br />

Standort ist im Prospekt eingehend beschrieben.<br />

4. QUALITÄT DER BAUMASSNAHMEN<br />

Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten<br />

und modernen Wohnverhältnissen angepassten Zuschnitt<br />

sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen<br />

ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bausubstanz<br />

und Bauqualität für die Werthaltigkeit des Investments<br />

entscheidend.<br />

Gerade bei Altbauten, insbesondere bei solchen mit großem<br />

Instandhaltungsrückstand, sind nicht selten erhebliche Schäden<br />

an der Bausubstanz (bspw. aufgrund tierischen oder<br />

pflanzlichen Befall mit Taubenzecken oder Hausschwamm,<br />

Feuchtigkeitsschäden und Statikproblemen) zu verzeichnen.<br />

Zur fachgerechten Sanierung sind daher eingehende Untersuchungen<br />

sowie grundlegend konzeptionelle, ggf. auch gutachterlich<br />

begleitete Maßnahmen erforderlich. Es wird ein<br />

Holzschutzgutachten erstellt, in dem alle nötigen holzschutztechnischen<br />

Sanierungsmaßnahmen aufgeführt werden. Die<br />

entsprechende Ausführung der Arbeiten wird durch den Holzschutzgutachter<br />

baubegleitend überwacht und nach Abschluss<br />

der holzschutztechnischen Sanierungsarbeiten von<br />

diesem eine Abschlussdokumentation erstellt. Über ggf. weitere<br />

vorhandene Vorschäden, welche oftmals auch erst wäh-<br />

rend der Bauausführung entdeckt werden sowie den hierzu<br />

vorgesehenen Beseitigungsmaßnahmen kann sich der Erwerber<br />

jederzeit bei der Prospektherausgeberin informieren.<br />

Die Bauqualität, speziell die vertragsgemäße Umsetzung der<br />

im Prospekt enthaltenen und versprochenen Baubeschreibung<br />

sowie Ausstattung wird während der Bauausführung<br />

durch den TÜV im Rahmen von Baubegehungen überwacht.<br />

Trotz des mit dem TÜV abgeschlossenen Rahmenvertrages ist<br />

nicht auszuschließen, dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte<br />

Mängel auftreten. Bei der beabsichtigten Altbaumodernisierung<br />

ist nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte<br />

negative Abweichungen von bspw. DIN-Normen für<br />

Neubauten zur tatsächlichen Ausführung auftreten (bspw. Deckenbelastung,<br />

Schall- und Wärmeschutz etc.). Sofern quantitative<br />

Änderungen der Wohn- und Nutzfläche bis zu 3 % der<br />

Quadratmeter und der Raumaufteilung eintreten, haben diese<br />

nach der vertraglichen Gestaltung keinen Einfluss auf den<br />

Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt. Kaufpreisminderungen<br />

sind demnach erst angezeigt, wenn diese Toleranzschwelle<br />

von 3 % überschritten ist, nicht durch Sonderwünsche<br />

des Käufers veranlasst wurde und sind erst ab dieser zu berechnen.<br />

Ferner ist zu beachten, dass die angegebene Wohnfläche<br />

nach der II. Berechnungsverordnung i.V.m. der seit<br />

01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung berechnet<br />

wurde, jedoch abweichend Balkone mit 50 % berücksichtigt<br />

wurden. Inwieweit diese Regelung, d. h. Ansatz der Balkonflächen<br />

mit ½ statt ¼ der Größe auch bei der Vermietung und<br />

Nebenkostenabrechnung dauerhaft wirksam vereinbart werden<br />

kann, kann nicht garantiert werden.<br />

Zu den Baumaßnahmen ist hervorzuheben, dass <strong>zum</strong> Prospekterstellungszeitpunkt<br />

geplant war, eine moderne zentrale<br />

Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage einzubauen,<br />

basierend auf der Nutzung von Erdgasbrennwerttechnik, unterstützt<br />

durch eine entsprechende Solaranlage auf dem Dach<br />

zur Warmwasserbereitung. Der Bau und der Betrieb solcher<br />

Anlagen kann spezifische Vor- und Nachteile mit sich bringen<br />

(z. B. Einsparung von Heizkosten und damit die Chance zur<br />

besseren bzw. höheren Vermietung sowie Klimaschutz aufgrund<br />

gesenkter CO2-Emissionen, andererseits ggf. zukünftig<br />

höhere Unterhalts- bzw. Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten<br />

etc.). Im Einzelnen wird hierzu auf die Ausführungen in<br />

der Baubeschreibung und ggf. <strong>zum</strong> Energiekonzept hingewiesen.<br />

Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes im Übrigen,<br />

den konkreten Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung<br />

und Ausstattung, den vorhandenen sowie zu fertigenden<br />

Gutachten sowie der den Bau begleitenden Qualitätskontrolle<br />

und ggf. Abnahme durch einen Sachverständigen<br />

wird auf die Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen.<br />

5. NUTZUNGSKONZEPT<br />

CHANCEN UND RISIKEN<br />

Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich alle samt<br />

sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung.<br />

Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der so<br />

genannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall<br />

den Nachteil, dass diese – wenn sie nicht wieder entmietet sind<br />

– für die Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel ausfallen.<br />

Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster<br />

Linie für andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen<br />

Rentabilitätsvergleich mit alternativen Kapitalanlagen anstellen,<br />

was bei nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen<br />

Absenkung des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber<br />

der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten<br />

etc.) führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung<br />

ist deshalb als so genannte Generationeninvestition<br />

ein vor allem langfristig zu betrachtendes Engagement, weil<br />

im Gesamtkaufpreis u. a. auch Kosten für Vertrieb und Marketing<br />

enthalten sind, die neben der dann erneut fällig werdenden<br />

Grunderwerbssteuer sowie der Notargebühren etc. bei einem<br />

Weiterverkauf u. U. nicht realisiert werden können bzw.<br />

wieder anfielen und dadurch den Verkaufspreis und somit die<br />

Gesamtrentabilität schmälern. Hinzu kommt, dass bei einer<br />

Weiterveräußerung für den Zweiterwerber Sonderabschreibungen<br />

entfallen, weshalb der zu erzielende Verkaufspreis bei<br />

einer kurzfristigen Weiterveräußerung gewöhnlich niedriger<br />

ist, als der hier angebotene Erwerbspreis.<br />

5.1 Selbstnutzung<br />

Sofern der Erwerber beabsichtigt, in den eigenen Lebensmittelpunkt<br />

zu investieren, d. h. die Wohnung selbst zu nutzen, hat<br />

er dies unbedingt dem Veräußerer vor Kaufvertragsabschluss<br />

mitzuteilen, da für die zur Vermietung erworbenen Wohnungen<br />

zur Renditesicherung ein Beitritt zu einer Mietpoolgesellschaft<br />

möglich ist, welche bei einem Selbstnutzer keinen Sinn<br />

macht. Zu beachten ist auch, dass der Erwerber, welcher die<br />

Wohnung selbst nutzen will, nicht selten Sonderwünsche bei<br />

der Raumaufteilung oder der Ausstattung seiner Wohnung<br />

|Chancen und Risiken<br />

13


14<br />

CHANCEN UND RISIKEN<br />

hat. Diese müssen so früh als möglich beim Bauträger angemeldet<br />

und mit diesem abgesprochen werden, da anderenfalls<br />

eine Berücksichtigung aufgrund des geplanten zügigen<br />

Baufortschritts nicht oder nur schwer möglich ist. Sonderwünsche<br />

können ggf. zu Kostenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung<br />

führen. Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen<br />

besteht aber nicht.<br />

5.2 Vermietung und Mietpool<br />

Entscheidet sich der Erwerber dagegen für die Vermietung,<br />

kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit<br />

bzw. den Mietertrag der Eigentumswohnung an. Aufgrund<br />

der Wohnungszuschnitte, des Energiekonzeptes sowie<br />

der Architektur geht der Prospektherausgeber von einer potenziell<br />

guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen aus.<br />

Ungeachtet dessen, können sich die Erwerber der gemäß<br />

der Teilungserklärung zu bildenden Eigentumseinheiten auf<br />

Wunsch zu einer Mietpoolgesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenschließen.<br />

Namentlich können sich Erwerber einer<br />

Eigentumseinheit im Objekt Kötzschauer Straße 4 zu einer<br />

„Mietpool-GbR Kötzschauer Str. 4“ zusammenschließen. Hintergrund<br />

und Zweck dieses Zusammenschlusses ist es, das<br />

Einzelrisiko eines Eigentümers zur Vermietung seiner Einheit<br />

für den Fall eines zeitweiligen Mietausfalls auf alle an der Gesellschaft<br />

bürgerlichen Rechts beteiligten Eigentümer gleichmäßig<br />

zu verteilen. Dadurch wird gewährleistet, dass bei der<br />

Neuvermietung einheitliche Maßstäbe herangezogen und insbesondere<br />

die üblichen Anfangsleerstände einheitlich überbrückt<br />

werden können. Durch die Möglichkeit des Beitritts zu<br />

einer Mietpool-GbR kann das Vermietungsrisiko des Erwerbers<br />

begrenzt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die<br />

Mieterwartung bei einer in einem Mietpool zusammengeschlossenen<br />

Wohnung niedriger ist, als die tatsächlich im Objekt<br />

erzielten Mieten, da in jedem Fall die Mietausfallquote der<br />

nicht vermieteten Einheiten sowie die im rechtlichen Konzept<br />

erläuterten Sonderausgaben (Courtagen, Reparaturen etc.)<br />

Einfluss auf die aus dem Pool zu leistenden Ausschüttungen<br />

haben. Das Mietausfallwagnis kann anhand Erfahrungen aus<br />

der Vergangenheit und vergleichbaren Objekten prognostiziert<br />

werden. Tatsächlich kann die Mietausfallquote, insbesondere<br />

in der Anfangszeit, höher liegen. Zu beachten ist mithin,<br />

dass bei einem Mietpool zu berücksichtigen ist, dass der Vermieter<br />

nicht nur das Vermietungs- und Kostenrisiko seiner<br />

Wohnung, sondern <strong>zum</strong>indest prozentual auch das Vermie-<br />

|Chancen und Risiken<br />

tungs- und Kostenrisiko fremder Wohnungen trägt. Entsprechende<br />

Abschläge sind <strong>zum</strong>indest bei einer mittel- und längerfristigen<br />

Prognose einzukalkulieren. Das Vermietungs- und<br />

Kostenrisiko der eigenen und fremder Wohnungen kann sich<br />

z. B. realisieren, wenn die betreffende Wohnung leer steht,<br />

wenn in die Wohnung durch Zwangsverwaltung oder -versteigerung<br />

vollstreckt wird oder wenn Mieten an die finanzierende<br />

Bank fließen, der die Mieten abgetreten wurden und die aus<br />

der Mietabtretung aufgrund einer nicht vertragsgemäßen Darlehensrückführung<br />

Rechte ableitet. Umgekehrt kann der in einem<br />

Mietpool angeschlossene Erwerber selbst bei einem Leerstand<br />

oder einem Dekorationsbedarf in seiner eigenen Einheit<br />

über einen längeren Zeitraum mit Einnahmen aus der Mietpoolgemeinschaft<br />

rechnen. Im Ergebnis werden durch den<br />

Mietpool also insbesondere die Spitzen nach unten und oben,<br />

d. h. die Risiken und Chancen bei der Vermietung nivelliert.<br />

Die gleichmäßige Höhe und Aufteilung der Mieteinnahmen<br />

besteht im Übrigen nur solange die Vermieter in der Gemeinschaft<br />

zusammengeschlossen sind. Im Fall der Beendigung<br />

der Teilnahme am Mietpool muss der Käufer damit rechnen,<br />

dass die finanzierende Bank, die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden<br />

Nachteile bei einer ggf. notwendig werdenden Verlängerung<br />

der Finanzierung zur Geltung bringt. Zu den haftungsrechtlichen<br />

Risiken einer Mitgliedschaft in der Mietpool-<br />

GbR wird auf die vorgenannten Ausführungen unter dem<br />

Gliederungspunkt „Vertragsgestaltung“ verwiesen. Daneben<br />

ist darauf hinzuweisen, dass <strong>zum</strong> Prospekterstellungszeitpunkt<br />

nicht absehbar war, wie das Finanzamt die Mietpoolgesellschaft<br />

steuerlich qualifiziert, weshalb ggf. auch mit einem erhöhten<br />

steuerlichen Beratungs- und Erklärungsaufwand zu<br />

rechnen ist.<br />

Soweit im Prospekt oder in Berechnungsbeispielen Mieterwartungen<br />

formuliert werden, kann hierfür keine Garantie übernommen<br />

werden. Die Angaben zur Mieterwartung basieren<br />

üblicherweise auf Recherchen zur ortsüblichen und nachhaltig<br />

erzielbaren Miete, die jedoch einer Veränderung unterliegen<br />

kann. Sofern die Mieten über den Mietpool verwaltet werden,<br />

entspricht die Mieterwartung nicht der tatsächlichen Ausschüttung<br />

an die Gesellschafter bzw. die Eigentümer. Dies liegt daran,<br />

dass ausweislich der im Mietpoolvertrag vorgesehenen<br />

Ergebnisverteilung vom Bruttomietertrag noch diverse Positionen<br />

abgezogen werden müssen, was der Erwerber von Anfang<br />

an neben einem gewissen Mietausfallrisiko bei seiner Renditeberechnung<br />

berücksichtigen muss. Bei der Nettokaltmietaus-<br />

schüttung ist im Laufe der Zeit in jedem Fall auch mit gewissen<br />

Schwankungen zu rechnen.<br />

Die Geschäftsführung der Mietpool-GbR übernimmt die<br />

Hausverwaltung. Im Rahmen dieser Tätigkeit übernimmt sie<br />

für den Eigentümer alle notwendigen Maßnahmen gegenüber<br />

den Mietern und zu werbenden Mietern, z. B. Abschluss der<br />

Mietverträge, Verwaltungsentscheidungen, Mietinkasso, Erstellung<br />

der Nebenkostenabrechnung etc. Gerade bei den<br />

Mietnebenkosten ist zu berücksichtigen, dass diese in den letzten<br />

Jahren überdurchschnittlich gestiegen sind. Mit dem Anhalten<br />

dieser Entwicklung muss gerechnet werden. Steigende<br />

Nebenkosten können dazu führen, dass sich der Erhöhungsspielraum<br />

für die eigentliche Nettomiete einengt. Mit dem im<br />

Objekt geplanten Energiekonzept (Nutzung von Sonnenenergie)<br />

können dagegen bei den laufenden Nebenkosten Einspareffekte<br />

erzielt werden.<br />

Die Auswahl eines insolventen Mieters kann zu Kosten der<br />

Freimachung der Wohnung (z. B. Gerichts- und Räumungskosten)<br />

führen, ohne dass entsprechende Schadenersatz- und<br />

Erstattungsansprüche realisiert werden können. Bei der Verwaltung<br />

und der rechtlichen Vertretung des Vermieters können<br />

unsorgfältige Leistungen zu Forderungsausfällen führen, z. B.<br />

birgt ein nachlässiges Abrechnungswesen das Risiko in sich,<br />

dass Nebenkostenumlagen nicht durchgesetzt werden können<br />

und deshalb vom Vermieter (bzw. dem Mietpool) zu tragen<br />

sind. Gleiches gilt für unwirksame Schönheitsreparaturenklauseln,<br />

welche dazu führen, dass der Vermieter (bzw. der<br />

Mietpool) diese Kosten selbst zu tragen hat.<br />

Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt also auch und insbesondere<br />

von der Leistungsfähigkeit der Mietverwalterin ab,<br />

d. h. ein Ausfall oder eine Untätigkeit kann zur Nichterbringung<br />

der oben genannten Leistungen führen und somit erhöhte<br />

eigene Verwaltungsaufwendungen erforderlich machen<br />

und nicht vorhergesehene Mindereinnahmen, insbesondere<br />

bei Leerstand sowie Belastung durch Reparatur- und Betriebskosten<br />

hervorrufen. Für diese essentiell wichtigen Aufgaben<br />

sind der Mietverwalterin vergleichbar einer Sondereigentumsverwalterin<br />

Vollmachten zu erteilen und eine monatliche Vergütung<br />

zu zahlen. Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar<br />

und unabhängig vom WEG-Verwalterhonorar sowie<br />

der Miete gesondert vom Erwerber (über den Mietenpool) zu<br />

leisten.


Schließlich ist zu beachten, dass bei Nichtbeitritt zur Mietpool-<br />

GbR bzw. Beendigung der Sondereigentumsverwaltung durch<br />

die Geschäftsführung der Mietpool-GbR, bzw. nach Ausscheiden<br />

des Erwerbers aus dem Mietpool oder nach Auflösung<br />

der GbR, der Investor – ohne Abschluss eines neuen<br />

Sondereigentumsverwaltungsvertrages zu marktüblichen Gebühren<br />

– selbst alle Aufgaben übernehmen muss, die sich im<br />

Zusammenhang mit der Vermietung ergeben, wie z. B.<br />

• Überwachung der Mieteingänge,<br />

• Einforderung rückständiger Mieten,<br />

• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen,<br />

• Mieterhöhungsverfahren und<br />

• Durchführung der Anschlussvermietungen.<br />

Dazu kommt der Besuch der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung<br />

zur Wahrung der Interessen gegenüber den<br />

anderen Wohnungseigentümern in der Hausgemeinschaft.<br />

Ab diesem Zeitraum trägt der Erwerber darüber hinaus das<br />

Mietausfallrisiko sowie ggf. entstehende Kosten der Neuvermietung<br />

(Makler) und ggf. erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung<br />

etc. gegenüber dem Mieter. Vorgenanntes gilt auch<br />

für diejenigen Erwerber, die dem Mietpool nicht beitreten.<br />

Bei der Abwägung, ob der Investor dem Mietpool beitreten<br />

soll, ist daher zu berücksichtigen, dass durch den Beitritt zur<br />

Mietpool-GbR das Investment von Anfang an im Ertrags- und<br />

Aufwandsbereich gut kalkulierbar ist, in jedem Fall aber auch<br />

das Leerstands- und Kostenrisiko der anderen Wohnungen mit<br />

zu berücksichtigen ist. Daneben ist zu beachten, dass insbesondere<br />

in der journalistischen Fachliteratur vereinzelt vertreten<br />

wird, dass der Beitritt zu einer Vermietergemeinschaft aufgrund<br />

einer modellhaften Gestaltung gemäß § 15b EStG als<br />

Beitritt zu einem Steuerstundungsmodell angesehen werden<br />

könnte, womit zukünftig zugewiesene Verluste weder mit Einkünften<br />

aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen<br />

Einkunftsarten ausgeglichen werden dürfen. Sofern dieses<br />

sog. Verrechnungsverbot aus § 15b EStG greifen sollte und<br />

bei einer ggf. vorgenommenen Musterberechnung des Investments<br />

erhöhte Absetzungen, bspw. bei Denkmalobjekten gemäß<br />

§ 7i EStG, Sanierungsgebietsobjekten gemäß § 7h EStG<br />

etc. mit einkalkuliert wurden, kann dies zu einer Verschlechterung<br />

der Liquiditätsprognose führen. Da im vorliegenden Fall<br />

u. a. der Beitritt zur Vermietergemeinschaft jedoch freiwillig<br />

und unabhängig vom Investment angeboten wird, insbeson-<br />

dere der Beitritt selbst nicht zu sofort abzugsfähigen Werbekosten<br />

führt – wie von § 15b EStG vorausgesetzt – geht die<br />

Prospektherausgeberin davon aus, dass dies hier nicht zutrifft.<br />

Gestützt wird diese Ansicht auch durch ein Anwendungsschreiben<br />

zu § 15b EStG des Bundesministeriums der Finanzen<br />

vom 17.07.2007. Eine Garantie für die Anwendung in<br />

diesem Sinne kann hierfür jedoch nicht übernommen werden.<br />

Will der Investor dieses Risiko nicht eingehen, ist ihm anzuraten,<br />

der Mietpool-GbR nicht beizutreten und sich statt dessen<br />

über regionale Makler um die Erstvermietung selbst zu kümmern<br />

und im Übrigen einen separaten Sondereigentumsverwaltungsvertrag<br />

abzuschließen. Im Einzelnen kann hierzu mit<br />

dem Verkäufer Rücksprache gehalten bzw. können Sondervereinbarungen<br />

getroffen werden.<br />

Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass das Investment<br />

in eine in einem Mietenpool zusammengeschlossene Wohnung<br />

i.d.R. weder Spitzenmieten noch totale Mietausfälle mit<br />

sich bringt, nach Beendigung der Mietpoolgesellschaft in jedem<br />

Fall aber eine Änderung der Ertragsituation nach oben<br />

oder unten eintreten kann. Dies kann auch Einfluss auf ggf.<br />

notwendig werdende Anschlussfinanzierungen haben. Zur<br />

näheren Ausgestaltung der Mietpoolgesellschaft nebst Auftrag<br />

zur Sondereigentumsverwaltung und der aktuellen Diskussion<br />

zur Verlustabzugsbeschränkung nach § 15b EStG wird<br />

auf die Ausführungen <strong>zum</strong> „Rechtlichen Konzept“ und den<br />

„Steuerlichen Auswirkungen“ in diesem Prospekt verwiesen.<br />

6. VERWALTUNG<br />

Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der Verwaltung<br />

entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit einer<br />

Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für eine mögliche<br />

Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie gehören<br />

im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums<br />

sowie des Sondereigentums. Zu den Aufgaben und<br />

Pflichten des Wohnungseigentumsverwalters für das Gemeinschaftseigentum<br />

und des Mietverwalters für die Mietenpoolgesellschaft<br />

ist auf die Ausführungen <strong>zum</strong> „Rechtlichen Konzept“<br />

zu verweisen.<br />

6.1. Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwaltung<br />

Der Erwerber von Wohn-/Teileigentum ist in der Nutzung seines<br />

Eigentums durch die Rechte der anderen Miteigentümer<br />

beschränkt. Es besteht eine Verpflichtung, dass gemeinschaft-<br />

CHANCEN UND RISIKEN<br />

liche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Die jeweiligen<br />

Eigentümer haben hierbei zusammenzuwirken. Sie sind verpflichtet,<br />

Beiträge zu leisten, insbesondere in finanzieller Hinsicht,<br />

selbst wenn sie einzelne Maßnahmen für interessenwidrig<br />

oder zweckwidrig halten sollten. Bestimmte Bewirtschaftungsmaßnahmen<br />

können mit der Mehrheit der Stimmen beschlossen<br />

werden. Konfliktlagen aus der Gemeinschaftsbezogenheit<br />

sind denkbar. Beispielhaft sei erwähnt, dass die wirksame<br />

Geltendmachung von Gewährleistungsmängeln im Bereich<br />

des Gemeinschaftseigentums, je nach dem, welche konkreten<br />

Ansprüche geltend gemacht werden (Schadenersatz,<br />

Kaufpreisminderung etc.), ein Zusammenwirken der Eigentümer<br />

und die Herbeiführung einer geeigneten Beschlusslage<br />

voraussetzt.<br />

Beim Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist zu<br />

beachten, dass spezifische Kosten entstehen können, die bei<br />

einem Alleineigentümer nicht unbedingt entstehen würden.<br />

Ein subjektiver Wunsch nach sparsamen Lösungen oder Eigenleistungen<br />

wird sich möglicherweise nicht in jedem Fall<br />

durchsetzen können. Die Gemeinschaftsbezogenheit der Eigentümerstellung<br />

bewirkt auch eine Abhängigkeit von den anderen<br />

Miteigentümern. Es kann sein, dass ein Miteigentümer<br />

beharrlich die Hausordnung und die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

(Miteigentumsordnung, Beschlüsse<br />

etc.) missachtet und dadurch anderen Nachteile zufügt<br />

oder andere belästigt. Problematisch kann werden, wenn<br />

ein Eigentümer in finanzieller Hinsicht nicht mehr in der Lage<br />

ist, seine Beiträge zur Bewirtschaftung des Objektes zu leisten.<br />

Sollte ein Miteigentümer in Vermögensverfall geraten und mit<br />

Hausgeldzahlungen ausfallen, besteht die Haftung der anderen<br />

Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Außenverhältnis<br />

fort. Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger<br />

der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.<br />

Mithin ist denkbar, dass Betriebskosten für Wohnungen<br />

zu tragen sind, für die keine Hausgeldzahlungen erlangt<br />

werden können. Die gesetzlichen Möglichkeiten, in solchen<br />

Fällen eine Einziehung der Wohnung herbeizuführen, sind<br />

u. a. in finanzieller Hinsicht mit Problemen behaftet. Außerdem<br />

können die Interessen und Ziele innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

differieren, insbesondere wegen<br />

der bestehenden Möglichkeit des Eintritts in eine Mietpool-GbR.<br />

Wenn bspw. die Mehrheit der Wohnungseigentümer<br />

der Mietpool-GbR beitreten, könnte die Interessendurchsetzung<br />

eines selbstnutzenden Wohnungseigentümers im Rah-<br />

|Chancen und Risiken<br />

15


16<br />

CHANCEN UND RISIKEN<br />

men der erforderlichen Mehrheitsbeschlussfassung schwierig<br />

sein.<br />

Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die Gefahr<br />

der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit sowie<br />

vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer gewissenhaften<br />

Verwaltung gehört z. B. auch die sorgfältige Pflege<br />

der Außenanlagen. Ein guter Wohnungseigentumsverwalter<br />

schafft es darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft<br />

„an einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere<br />

bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen<br />

z. B. zu beschließender Sonderumlagen, der Durchsetzung<br />

von Gewährleistungsansprüchen oder dem Vorgehen<br />

gegen mit Hausgeld säumigen Miteigentümern.<br />

In dem vorliegenden Objekt wurde <strong>zum</strong> ersten Wohnungseigentumsverwalter<br />

für die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

Kötzschauer Str. 4 die Firma <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH bestellt.<br />

Die monatlich hierfür entstehende Grundgebühr in Höhe<br />

von € 20,00 je Wohnungseigentum zzgl. der jeweils geltenden<br />

Mehrwertsteuer, mithin derzeit € 23,80 trägt von Anfang<br />

an der Erwerber und ist von diesem in seine Rentabilitätsberechnung<br />

einzustellen.<br />

6.2 Mietenverwaltung<br />

Durch die Tätigkeit des Sondereigentums- bzw. Mietenverwalters<br />

können sich der Gesamtzustand der Wohnanlage wie<br />

auch die Mieterstruktur positiv oder negativ verändern. So entscheidet<br />

z. B. der eingesetzte Mietverwalter durch die Auswahl<br />

der Mieter (Bonität/soziales Verhalten) maßgeblich über den<br />

Erfolg der Immobilieninvestition. Er entscheidet regelmäßig<br />

über die Höhe des abzuschließenden Mietvertrages und der<br />

von den Mietern zu entrichteten Umlagen, indem er <strong>zum</strong> Beispiel<br />

wirtschaftlich eigenständig entscheiden muss, ob er in einer<br />

eher schlechten Vermietungsphase die Mieten senkt, um<br />

eine Vermietung zu realisieren. Ungeachtet dessen kann<br />

selbstverständlich kein Verwalter garantieren, ob bspw. nach<br />

Ablauf einer bestimmten Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet<br />

ist bzw. der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen<br />

nachkommen kann bzw. nachkommt.<br />

Zu den zu vermietenden Wohnungseinheiten wurde bereits<br />

im Nutzungskonzept erläutert, dass diese Sondereigentumswohnungen<br />

während dem Zusammenschluss im Mietenpool<br />

durch den gleichzeitig erteilten Auftrag zur Verwaltung des<br />

|Chancen und Risiken<br />

Sondereigentums von der Hausverwaltungsfirma <strong>LEWO</strong> Immobilien<br />

GmbH verwaltet werden. Die derzeitige Vergütung<br />

für die Mietenverwaltung beträgt pro Wohnungseigentumseinheit<br />

€ 20,00 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer,<br />

mithin derzeit € 23,80 pro Monat. Nach Ablauf der Mietverwaltungsfrist<br />

besteht die Möglichkeit, mit der bisher betrauten<br />

Hausverwaltungsfirma oder einer anderen einen neuen Sondereigentumsverwaltungsvertrag<br />

zu marktüblichen Gebühren<br />

abzuschließen. Diese Gebühren können dann ggf. höher liegen.<br />

Allgemein zu den Kosten der Verwaltung ist darauf hinzuweisen,<br />

dass diese üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt<br />

werden können. Zu weiteren Gebühren für besondere Leistungen<br />

der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten wird auf<br />

die Angaben im Angebot nebst Anlagen <strong>zum</strong> Prospekt verwiesen.<br />

Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung wurden entsprechend<br />

den Erfahrungswerten der aus bereits in der Vermietungsphase<br />

befindlichen vergleichbaren Häuser kalkuliert.<br />

Höhere Bewirtschaftungskosten – welche nicht ausgeschlossen<br />

werden können – verschlechtern die Rentabilität der Investition.<br />

Dazu kommen noch die ggf. anfallenden Kosten des<br />

Steuerberaters des Investors.<br />

Das rechtliche Konzept der Verwaltungsverträge ist in diesem<br />

Prospekt gesondert erläutert.<br />

7. PFLEGE-, ERHALTUNGS- UND<br />

INSTANDHALTUNGSPLANUNG<br />

Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, ist<br />

gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung gehört<br />

die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende<br />

Instandhaltungen und Instandsetzungen.<br />

Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung<br />

ist demnach die regelmäßige Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage<br />

vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage<br />

wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Sie kann<br />

sich aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung<br />

erhöhen, aber auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage<br />

wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum<br />

(z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage<br />

etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt<br />

werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren<br />

geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage<br />

an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich<br />

somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen<br />

zur Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft<br />

durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage<br />

Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer<br />

einbehalten.<br />

Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden Angebot<br />

die anfänglichen monatlichen Einzahlungen der Erwerber<br />

in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal € 0,25 je m²<br />

vorgeschlagen. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer<br />

der Verschleißbauteile ermittelt wurde, ist die<br />

Instandhaltungsrücklage langfristig ggf. zu gering bemessen.<br />

Sofern die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten<br />

der Immobilie zu tragen, sind etwaige<br />

zusätzliche Kosten vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen).<br />

Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines<br />

Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung<br />

des Wohngebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese<br />

Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die<br />

Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich,<br />

dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche<br />

finanzielle Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung<br />

der Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen.<br />

Zum heutigen Stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen<br />

und qualitativen Aussagen möglich.<br />

Auch bei einer umfassenden Sanierung und Modernisierung<br />

sowie einem durchdachten Ausbau können während der Restnutzungsdauer<br />

der Einheiten sowohl bei Altbauten als auch<br />

bei Neubauten weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse<br />

und Wünsche der Mieter erforderlich werden (z. B. bezüglich<br />

Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia u. Ä.).<br />

Die Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende<br />

Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt.<br />

Zu berücksichtigen ist auch, dass Wohnungserwerber i.d.R.<br />

die Kosten etwaiger Reparaturen an ihrem Sondereigentum<br />

selbst zu tragen haben, soweit sie vom Mieter oder Dritten keinen<br />

Ersatz verlangen können. Bei den im Mietpool zusammengeschlossenen<br />

Wohnungseigentumseinheiten werden<br />

diese Kosten unter gewissen Voraussetzungen und Bedingungen<br />

gepoolt, was zur Absenkung der Ausschüttung führt und


erücksichtigt bzw. einkalkuliert werden muss. Ohne Mitgliedschaft<br />

im Pool bzw. nach Beendigung der Mietpool-GbR sind<br />

für derartige Kosten Rücklagen zu bilden und diese in die Rentabilitätsberechnung<br />

einzustellen.<br />

8. KOSTEN UND FINANZIERUNG<br />

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i.d.R. aus Eigenkapital<br />

und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der<br />

Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die Erwerbsnebenkosten<br />

(Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer)<br />

sowie ggf. entstehende Zwischenfinanzierungskosten<br />

(für die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn<br />

bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen<br />

mit einzurechnen sind.<br />

Die genannten Kaufpreise beinhalten bereits die Gegenleistung<br />

des Käufers für Vertriebskosten, welche bis zu vierzehn<br />

Prozent betragen können und damit über einer gewöhnlichen<br />

Maklercourtage liegen. Weiterhin im Kaufpreis enthalten sind<br />

die Kosten für Projektierung, Projektentwicklung, Marketing,<br />

Dokumentation, Prospektierung, Besichtigungsservice, Repräsentation,<br />

des Qualitätsmanagements durch den TÜV und/<br />

oder sonstiger Gutachter sowie der Erstvermietung. Da die<br />

vorgenannten Kosten je nach Projektierungs- und Marketingaufwand<br />

und Vertriebspartner und Vertriebsstand sowie ggf.<br />

erforderlicher aftersales Betreuung unterschiedlich hoch sind,<br />

können diese bei Interesse von der Verkäuferin abgefragt werden.<br />

Die auf den Grundstücksanteil, auf die Altbausubstanz sowie<br />

potenziell begünstigte Herstellungskosten entfallenden Anschaffungskosten<br />

sind im Kaufvertrag bezeichnet und wurden<br />

von der Verkäuferin ermittelt. Die abschließende Prüfung und<br />

Anerkennung obliegt dem zuständigen Finanzamt. Dies kann<br />

zu einer Veränderung der steuerlichen Annahmen führen, wofür<br />

die Verkäuferin jedoch keine Haftung übernehmen kann.<br />

Gleiches gilt für sonstige Prognosen, wie z. B. Berechnungsmodelle<br />

etc.<br />

Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes spielt <strong>zum</strong> einen<br />

die Bonität des kreditnehmenden Erwerbers und <strong>zum</strong> anderen<br />

die Werthaltigkeit des Finanzierungsobjektes, mithin der Immobilie<br />

eine Rolle, da diese in der Regel als Sicherheit für den<br />

Kredit dient. Bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien ist<br />

zu unterscheiden in Neubauten, gebrauchte Bestandsimmobilien<br />

und Sanierungsimmobilien mit potenzieller Steuerabschreibung.<br />

Bei Immobilien mit potenzieller Steuerabschreibung<br />

wird der Marktwert durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit<br />

wesentlich mitbestimmt. Eine Möglichkeit zur<br />

Steuerabschreibung besteht jedoch unter anderem nur dann,<br />

wenn der Kaufvertrag vor der Durchführung der steuerbegünstigten<br />

Sanierungsleistungen abgeschlossen wurde. Beim<br />

Zweiterwerb besteht diese Möglichkeit nicht mehr, weshalb<br />

der Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie nach der Sanierung<br />

zwangsläufig erst einmal niedriger ist. Jedem Erwerber<br />

einer Immobilie mit potenziell erhöhter Steuerabschreibung<br />

(aufgrund Denkmaleigenschaft oder aber Lage im Sanierungsgebiet)<br />

ist daher zu empfehlen, mit einem längerfristigen<br />

Halten im Bestand zu kalkulieren. Bei einer kurzfristigen Veräußerung,<br />

beispielsweise vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren<br />

muss damit gerechnet werden, dass der Verkehrs- bzw. Marktwert<br />

unter den Erwerbskosten liegt. Wertentwicklungsprognosen<br />

können sich zwar an einer langfristigen Beobachtung der<br />

Vergangenheit orientieren, haben für die Zukunft jedoch immer<br />

spekulativen Charakter und können daher insbesondere<br />

für einen längerfristigen Zeitraum nur unverbindlich sein.<br />

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs erhöht die Erwerbs-<br />

und die laufenden Kosten. Der Erwerber hat die sogenannten<br />

Bereitstellungszinsen (vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses<br />

bis zur Auskehr der gesamten Darlehenssumme),<br />

die laufenden Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren<br />

der Bank, das Agio, eventuell Gebühren für die Finanzierungsvermittlung<br />

etc. und die Tilgung und/oder eventuell Bausparbeiträge<br />

zur späteren Tilgung zu tragen. Der Erwerber<br />

trägt das Risiko, dass die für die Abnahme von Fremdmitteln<br />

aufzuwendenden Kosten nicht durch laufende Einnahmen aus<br />

Vermietung- oder durch sonstige Vorteile, die sich der Erwerber<br />

erwartet, z. B. Steuerersparnisse – abgedeckt sind.<br />

Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen,<br />

dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich befristet<br />

sind und das Objekt in der Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert<br />

werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung hat sich<br />

der Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf.<br />

nach Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrechnung<br />

erneuter Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. Bei der<br />

Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige<br />

Zinssatz höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der In-<br />

CHANCEN UND RISIKEN<br />

vestition, wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung<br />

oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen<br />

ergeben kann. Soweit Vorschläge oder Aussagen zu besonderen<br />

Finanzierungs-/Förderprogrammen (bspw. KfW) getätigt<br />

werden, ist zu beachten, dass vom Verkäufer hierfür keine Haftung<br />

übernommen wird und Angaben hierzu stets unverbindlich<br />

sind. Die Finanzierung ist ausschließlich Sache des Käufers.<br />

Bei der Entscheidung <strong>zum</strong> Investment sind neben den behandelten<br />

objektspezifischen Chancen und Risiken auch die persönlichen<br />

und individuellen Verhältnisse des Erwerbers (wie<br />

z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit etc.) zu<br />

berücksichtigen. Soweit der Investor den Erwerb seiner Wohneinheit<br />

durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich<br />

für die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung<br />

seines Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner<br />

Wohneinheit.<br />

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs setzt die Kreditzusage<br />

einer Bank voraus. Entscheidet sich der Erwerber<br />

<strong>zum</strong> Kauf, bevor er eine verbindliche Kreditzusage hat, besteht<br />

das Risiko, dass aufgrund der Kaufentscheidung der Grundstückskaufvertrag<br />

zustande kommt, ohne dass der Erwerber –<br />

mangels Kreditzusage – über die Mittel verfügt, den Grundstückskaufpreis<br />

zu bezahlen. Dann ist denkbar, dass der Verkäufer<br />

in das sonstige Vermögen des Erwerbers vollstreckt und<br />

dessen Privatinsolvenz herbeigeführt wird.<br />

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen<br />

Chancen und Risiken, die individuell auf die Bedürfnisse<br />

des Investors zugeschnitten werden können. Der Investor<br />

sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen bzw. sich bspw.<br />

von seinem Vertriebspartner eingehend informieren und aufklären<br />

lassen.<br />

Zu den Investitionskosten wird auf die Angaben im Angebot<br />

verwiesen.<br />

9. STEUERLICHE ASPEKTE<br />

Der Investor, der seine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte<br />

aus Vermietung und Verpachtung. Die steuerlichen Ergebnisse<br />

aus der Investition führen i.d.R. zunächst zu einer Senkung des<br />

zu versteuernden Einkommens des Investors. Eine Eintragung<br />

|Chancen und Risiken<br />

17


18<br />

CHANCEN UND RISIKEN<br />

der steuerlichen Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte kann<br />

frühestens im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Dies<br />

kann jedoch auch, je nach Handhabung des Verfahrens bei<br />

den Finanzbehörden der Länder bis zur Vorlage der endgültigen<br />

Bescheinigung der zuständigen Bescheinigungsbehörde<br />

durch den Steuerpflichtigen beim Finanzamt drei bis fünf Jahre<br />

dauern. Bei einer Investition in eine Immobilie ist daher davon<br />

abzuraten, bei der Liquiditätsplanung zur Finanzierung und<br />

der Unterhaltung der Immobilie allein auf Steuerbegünstigungen<br />

abzustellen oder diese als Voraussetzung <strong>zum</strong> Investment<br />

zu betrachten.<br />

Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der Prospektherausgabe<br />

geltenden Steuergesetze und Verordnungen sowie<br />

die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter<br />

Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel lässt sich allgemein<br />

nicht abschätzen, ob der in den Bauträgerverträgen<br />

angegebene Herstellungs-/Sanierungsaufwand in der dort<br />

angegebenen Höhe von den zuständigen Behörden als begünstigt<br />

betrachtet wird. Die Höhe des wegen der Sanierung<br />

bzw. des Denkmals begünstigten Aufwands wird durch die zuständige<br />

Behörde festgelegt. Zusätzlich steht dem zuständigen<br />

Finanzamt ein Prüfungsrecht zu. Die im Kaufvertrag angegebenen<br />

Werte stellen daher nur Einschätzungen dar, die nicht<br />

zwingend durch die Festsetzungen der Behörden bestätigt<br />

werden müssen. Der Verkäufer kann sich allenfalls an der gegenwärtigen<br />

Praxis der Finanzbehörden orientieren. Gleichzeitig<br />

wird darauf hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen<br />

i.d.R. beim Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des<br />

zu erzielenden Kaufpreises auswirken kann. Wegen der Einzelheiten<br />

wird auf die Ausführungen zu den „Steuerlichen Auswirkungen“<br />

in diesem Prospekt verwiesen.<br />

Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen<br />

Auswirkungen – auf welche ausdrücklich verwiesen wird<br />

– geben die Beurteilung von Fachleuten sowie deren Interpretation<br />

der derzeitigen Rechtslage wieder. Abweichende Interpretationen<br />

durch die Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen<br />

werden. Die Erläuterungen der steuerlichen Behandlung<br />

der Investition in diesem Prospekt spiegeln nur<br />

grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen wider und ersetzen<br />

in keinem Fall die persönliche und individuell auf den<br />

Erwerber abgestimmte Steuerberatung.<br />

|Chancen und Risiken<br />

Für das Erreichen vom Investor verfolgter steuerlicher Ziele<br />

kann daher weder vom Prospektherausgeber noch einem Vermittler<br />

eine Haftung übernommen werden.<br />

10. KUMULATION VON CHANCEN UND RISIKEN<br />

Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen<br />

Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen werden<br />

müssen.<br />

Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch gehäuft<br />

auftreten (z. B. Leerstand oder rückläufige Mieten bei steigenden<br />

Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und erforderlich<br />

werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen)<br />

und je nach Vermögenslage im schlimmsten Fall bis hin<br />

zu erheblichen Vermögensverlusten des Investors führen.<br />

Ein Totalverlustrisiko kann eintreten, wenn der Kaufpreis an<br />

den Verkäufer ausgezahlt wird, bevor die lastenfreie Eigentumseintragung<br />

des Erwerbers gesichert ist und die Globalgläubiger<br />

des Verkäufers das Wohnungseigentum zwangsversteigern<br />

lassen oder der Verkäufer zwischenzeitlich rechtswirksam<br />

das Eigentum an einen anderen Erwerber übertragen hat,<br />

ohne dem Investor eine im Rang vorgehende Auflassungsvormerkung<br />

einzutragen. Dabei muss in diesen Fällen hinzukommen,<br />

dass Schadenersatzansprüche und andere Ansprüche<br />

auf Zahlung gegenüber dem Verkäufer, dem Notar oder sonstigen<br />

Verantwortlichen nicht durchgesetzt und realisiert werden<br />

können.<br />

Die vorstehende Darstellung der Chancen und Risiken kann<br />

nicht abschließend sein und enthält nur die nach Auffassung<br />

der Prospektherausgeber wichtigsten Aspekte. Weitergehende<br />

Auseinandersetzungen würden den Rahmen der gebotenen<br />

übersichtlichen Darstellung übersteigen.<br />

Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und <strong>zum</strong> Teil<br />

komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem im<br />

Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen<br />

werden, dass Angaben oder Umstände unerwähnt<br />

bleiben, welche für die Anlageentscheidung des Investors bzw.<br />

dessen Risikoabwägung ggf. von Bedeutung sind oder werden.<br />

Insofern steht der Prospektherausgeber einem interes-<br />

sierten Erwerber jederzeit zur vollständigen und richtigen Beantwortung<br />

ggf. ergänzend auftretender Fragen zur Verfügung.<br />

Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten eines<br />

Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich<br />

berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die individuelle<br />

Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung<br />

durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens<br />

(bspw. Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten.


III. STANDORT. METROPOLE LEIPZIG


20<br />

:[Leipzig]<br />

STANDORT<br />

LAGE IN DEUTSCHLAND UND EUROPA<br />

GESAMTFLÄCHE UND EINWOHNERZAHL<br />

INFRASTRUKTUR<br />

WIRTSCHAFT, INDUSTRIE UND FORSCHUNG<br />

TRADITION, FORSCHUNG UND LEHRE<br />

KUNST, KULTUR, FREIZEIT UND SPORT<br />

ARCHITEKTUR UND KULTURDENKMALE<br />

|Standort<br />

Infrastruktur: Leipzig verfügt bereits heute über ein hervorragend<br />

ausgebautes, zukunftsweisendes Verkehrswegenetz<br />

Wirtschaft und Industrie: Neben der Logistik bilden Automobilbau<br />

und Messe das Zentrum des Leipziger Nordens<br />

• zentral in Mitteldeutschland und Mitteleuropa, aufgrund dieser Lage nimmt Leipzig eine exponierte Stellung im neuen Europa<br />

ein; ca. 195 km südwestlich von Berlin, ca. 130 km nordwestlich von Dresden; eines von drei sächsischen Ballungszentren<br />

• ca. 300 km² – davon ca. 730 ha Wasserfläche und ca. 1700 ha Waldfläche; ca. 533.374 Einwohner (Stand 2012)<br />

• Interkontinental-Flughafen; Autobahnring – A9 Berlin-München, A14 Dresden-Magdeburg, A38 Leipzig-Göttingen; Hauptbahnhof,<br />

Flughafen-Bahnhof, CityTunnel (im Bau); dichtes S-Bahn-, Straßenbahn- und Busnetz<br />

• Logistik/Dienstleistungen: u. a. amazon.de, DHL AG, Lufthansa Cargo AG, Deutsche Telekom AG, DB Schenker Deutschland<br />

• Automobilbau/Zuliefererindustrie: u. a. Dr. Ing. Ferdinand Porsche AG, BMW AG<br />

• Elektrotechnik/Elektronik/Anlagenbau: u. a. Siemens AG, Kirow Ardelt GmbH (Weltmarktführer für Eisenbahnkrane)<br />

• Gesundheitswirtschaft/Biotechnologie: u. a. Forschungszentrum BIO CITY, Max-Planck-Institut für evolutionäre Anthropologie,<br />

Fraunhofer-Institut für Zellforschung und Immunologie, Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung<br />

• Energie/Umwelttechnik: u. a. Sitz der deutschen Strombörse<br />

• Medien/Kreativwirtschaft: u. a. Sitz des Mitteldeutschen Rundfunks (MDR), MEDIA CITY (einschl. Film- und Fernsehstudios)<br />

• internationaler Messestandort sowie Handels- und Dienstleistungszentrum der Wirtschaftsregion Leipzig-Halle-Dessau<br />

• bedeutendster Finanzplatz Mitteldeutschlands, einer der wichtigsten in Deutschland<br />

• Sitz des Bundesverwaltungsgerichts und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof<br />

• Deutsche Nationalbibliothek (neben Frankfurt/Main) und Deutsches Musikarchiv<br />

• Universität – Alma Mater Lipsiensis, zweitälteste deutsche Universität (über 600 Jahre), Hochschulen für Technik, Wirtschaft und<br />

Kultur, für Grafik und Buchkunst, für Musik und Theater, Handelshochschule Leipzig<br />

• über 50 Museen und Sammlungen, zahlreiche Theater und musikalische Häuser; einer der schönsten, ältesten und renommiertesten<br />

Zoologischen Gärten in Europa; eine der größten innerstädtischen Auenwald- und Parkanlagen Deutschlands; Neuseenland<br />

(Renaturierung ehem. Braunkohlenreviere) und weit verzweigtes (innerstädtisches) Wasserstraßennetz (ca. 200 km);<br />

Sportforum – weiträumiger Komplex mit der Festwiese, der Red Bull Arena (Zentralstadion) und der multifunktionalen Arena<br />

• allein 15.000 Kulturdenkmale der Historismus- und Jugendstilepoche, darüber hinaus bedeutende Zeugnisse aus der Zeit des<br />

Art déco und der Moderne; ganze Stadteile gelten als architektonisch wertvolle Ensemble in Europa


Tradition, Forschung, Lehre: Die Deutsche Nationalbibliothek<br />

kontrastiert nicht nur durch neue Architekturformen<br />

Sport und Freizeit: Surfen, Segeln und Paddeln im südlich<br />

gelegenen Leipziger Neuseenland<br />

ZWENKAUER SEE<br />

PERESER SEE<br />

SPORTFORUM<br />

Architektur und Kulturdenkmale: Leipzigs Bauwerke - hier<br />

der Hauptbahnhof - gelten als architektonisch einzigartig<br />

ZENTRUM-SÜD<br />

MARKKLEEBERGER SEE<br />

STÖRMTHALER SEE<br />

KAHNSDORFER SEE<br />

HAINER SEE<br />

HAUBITZER SEE<br />

STANDORT<br />

|Standort<br />

21


22<br />

STANDORT<br />

Leipzig setzt mit Abstand seit Jahren deutschlandweit deutliche<br />

Zeichen - in Wirtschaft, Wissenschaft und Kultur. Basierend auf<br />

einem Lebensgefühl, das es nirgendwo ein zweites Mal gibt.<br />

Eine Analyse im Auftrag der Europäischen Union bringt es auf<br />

den Punkt: Leipzig ist die lebenswerteste deutsche Stadt und<br />

befindet sich im europaweiten Vergleich sogar an dritter Stelle!<br />

Hier an der Kreuzung der alten Handelsstraßen via regia<br />

und via imperii kommen seit jeher Ideen und Macher zusammen.<br />

Und in jedem Jahr hunderttausende Besucher aus aller<br />

Welt, die in der sächsischen Großstadt das finden, was sie ist,<br />

eine der Tradition verpflichtete Stadt von morgen - für die einen<br />

ist es die Bachstadt schlechthin, die Goethestadt, die internationale<br />

Messestadt, die deutsche Buchstadt neben Frankfurt<br />

am Main... Und der Wirtschaftsstandort, der seit einigen<br />

Jahren wie eine Lokomotive den (mittel-) deutschen Wirtschaftsraum<br />

nachhaltig mobilisiert. “Sie haben einfach die<br />

besten Standortbedingungen geboten”, begründete der Vorstandsvorsitzende<br />

der Deutschen Telekom AG, René Obermann,<br />

vor mehr als einem Jahr die wegweisende Entscheidung<br />

des weltweit vernetzten Kommunikationskonzerns, am<br />

Standort Leipzig für insgesamt 270 Millionen Euro ein zentrales<br />

mitteldeutsches Service-Center zu errichten, dass künftig<br />

zu einem der drei größten in Deutschland zählen und über die<br />

modernste Informationstechnologie verfügen wird.<br />

|Standort<br />

Moderne und Tradition bedingen einander. Die traditionsreiche<br />

Universität Leipzig nimmt seit Jahren einen Platz in der<br />

deutschen Spitzenforschung ein und will auch künftig zu den<br />

Elite-Universitäten Deutschlands zählen. Neben Jena und<br />

Dresden ist Leipzig damit der einzige ostdeutsche Hochschulstandort<br />

auf einer Stufe mit renommierten Universitäten wie<br />

Heidelberg oder München. Den Sprung in die Elite haben die<br />

Leipziger BMW-Werker bereits geschafft. Seit 2007 ist das<br />

aufgrund seiner Art international im Rampenlicht stehende<br />

Leipziger Werk des bayerischen Automobilherstellers vollwertiger<br />

Bestandteil der weltweiten Gruppe. Von hier aus wird<br />

mittlerweile der gesamte Globus beliefert. BMW hat darüber<br />

hinaus über 100 Millionen Euro in ein besonders umweltverträgliches<br />

Presswerk am Standort Leipzig investiert. Und hat -<br />

u. a. aufgrund der enormen Effizienz am Standort - die Weichen<br />

für eine ganz neue Generation Automobilbau zugunsten<br />

von Leipzig gestellt. In den kommenden Jahren lassen die<br />

Münchner hier ein völlig neues Werk für die Großserienproduktion<br />

des ersten emmissionsfreien Stadtautos, dem so genannten<br />

Megacity Vehicle, mit einem Investitionsvolumen von<br />

rund 400 Millionen Euro errichten. Auch Porsche erweiterte<br />

das für hocheffiziente Abläufe und als “Welt der Emotionen”<br />

(der beste Unternehmensfilm bei den “International Film & Video<br />

Awards” in New York) weltweit bekannte Leipziger Werk,<br />

das ab 2013 erstmals im Dreischicht-System produziert. Unverkennbare<br />

Zeichen für eine sich immer wieder erneuernde<br />

Aufbruchstimmung. Für die steht das in Betrieb genommene<br />

europäische DHL-Luftdrehkreuz ohnehin.<br />

Über Leipzig wird gesprochen. Und man hört im Kontext immer<br />

wieder die Attribute Entschlossenheit, Unbefangenheit<br />

und Offenheit. Darüber hinaus glänzt die sächsische Großstadt<br />

in den unterschiedlichsten Medien wie keine andere. Die<br />

Wirtschafts- und Finanzzeitung Handelsblatt geht sogar davon<br />

aus, dass die Wachstumskerne der neuen Länder – zu denen<br />

Leipzig zählt – auf Westniveau angekommen sind. Das bestätigt<br />

auch das exklusive Ranking des schweizerischen Prognos-<br />

Institutes. Darin sind ostdeutsche Städte sogar unter den gesamtdeutschen<br />

Top 20. Leipzig – eine traditionsreiche und<br />

moderne, zukunftsorientierte Stadt aus dem Bilderbuch und<br />

eine Boomtown in Deutschland.<br />

Leipzig, das ist ein gewachsenes Stadtkonzept, das seinesgleichen<br />

sucht. Leipzig pulsiert – ob nun in der Altstadt oder in den<br />

angrenzenden Stadtteilen, die wohl jeder für sich etwas ganz<br />

Eigenes, etwas Einzigartiges darstellen. Es ist eben das Paris<br />

des Ostens – wie Leipzig immer wieder liebevoll bezeichnet<br />

wird. Gerade aufgrund der vielerorts anzutreffenden Boulevardbebauung<br />

mit an Ornamentik reichen und vielfältigsten<br />

Bibliotheca Albertina (Universitätsbibliothek) Stadtvilla am Johannapark<br />

Löhrs-Carré - Sitz der SachsenBank und der Sparkasse


Interpretationen der Gründerzeit, vordergründig aus der Zeit<br />

des Historismus, der späteren Jugendstilepoche und des unglaublichen<br />

Art Déco. Vergleichbares findet man in dem Maße<br />

heute in Paris, Brüssel, Breslau oder Budapest. Eine erstklassige<br />

Mischung aus architektonischer Ausgelassenheit und<br />

funktionaler Ästhetik ziert den langen Weg baugeschichtlicher<br />

Hinterlassenschaften.<br />

Leipzig - das ist wie Amsterdam. Oder Venedig. Bereits heute<br />

ziehen sich durch die innerstädtischen Strukturen weit verzweigte<br />

Kanäle. Ein mehr als 200 Kilometer langes innerstädtisches<br />

Gewässersystem, darüber hinaus die großflächige Leipziger<br />

Seenlandschaft im Süden der Stadt, machen die sächsische<br />

Metropole zu einer regelrechten Wasserstadt, die über<br />

600 Brücken miteinander verbunden ist. Mit dem geplanten<br />

Neubau des Stadthafens (Zentrum-West) und dem Ausbau<br />

des Lindenauer Hafens (einer der größten Potentialräume im<br />

Leipziger Westen) wird Leipzig neue Impulse setzen.<br />

Leipzig zeigt, wie es möglich ist, ein wirtschaftliches Zentrum<br />

von morgen zu werden, in dem es sich lohnt, zu leben und zu<br />

arbeiten. Es verwundert nicht, dass die sächsische Metropole<br />

zu den zehn reformfreudigsten Städten gehört. “Es ist der besondere<br />

Geist, der die Stadt und ihre Einwohner trägt”, urteilte<br />

das Business-Magazin WirtschaftsWoche. Leipzig ist mehr als<br />

nur eine Stadt mit traditionsreichen Weltkonzernen und einem<br />

fest positionierten Mittelstand. Mit Investitionen in Milliardenhöhe<br />

und wegweisenden Innovationen in Dienstleistung und<br />

Produktion, nicht zuletzt mit leidenschaftlichen und hingebungsfreudigen<br />

Menschen. In keiner Epoche, die Leipzig seither<br />

durchlebte, hat die Stadt die Spuren ihrer Identität verloren.<br />

Mehr noch: Immer und immer wieder schaffte es Leipzig,<br />

Akzente zu setzen. “Bunt, heiter und dem Neuen zugewandt.<br />

Leipzig ist eine der lebendigsten deutschen Städte”, schwärmte<br />

der MERIAN über den Charme der mitteldeutschen Metropole<br />

(2004). Der Ende 2011 veröffentlichte Test der WirtschaftsWoche,<br />

der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft<br />

(INSM) und des Kölner Beratungshauses IW-Consult (Tochter<br />

des Institutes der deutschen Wirtschaft) reflektiert die Entwicklung<br />

der sächsischen Großstadt eindrucksvoll. Unter den 50<br />

seit Jahren unter wissenschaftlichen Gesichtspunkten auf Niveau<br />

und Dynamik untersuchten größten deutschen Städten,<br />

dominieren ostdeutsche Städte im Dynamikranking (einer Untersuchung<br />

zur jüngsten Entwicklung) die Top Ten - angeführt<br />

durch die sächsische Großstadt Leipzig auf Rang 2, die diesen<br />

Platz allein in den Bewertungskategorien Arbeitsmarkt und<br />

Struktur unterstreicht. Ähnlich sieht das auch eine aktuelle Stu-<br />

Moderne Architekturformen entlang der Prager Straße Fürstenhof und Ev.-reformierte Kirche am Innenstadtring<br />

die des Feri-Institutes im Auftrag des Wirtschaftsmagazins Capital,<br />

in der das Zukunftspotential (Zeitfenster bis 2017) der<br />

60 wichtigsten deutschen Städte anhand der Faktoren Wirtschaftskraft,<br />

Arbeitsmarkt, Bevölkerungswachstum und Kaufkraft<br />

untersucht wurde. Auch hier positioniert sich Leipzig erstmals<br />

unter den führenden zehn Städten. Das Magazin Spiegel<br />

weist in einer Veröffentlichung sogar darauf hin, dass die “ostdeutschen<br />

Wachstumsperlen” in einer gleichgelagerten Studie<br />

aus dem Jahr 2001 noch “im unteren Tabellendrittel” zu finden<br />

waren.<br />

Die neue Zeit begann nicht allein mit der Stuttgarter Edelschmiede<br />

Porsche, die nunmehr seit einigen Jahren konsequent<br />

ihre Luxus-Autos vor den Toren von Leipzig kreiert. Das<br />

nach wie vor modernste und innovativste BMW-Werk, ein<br />

mehr als 1,2-Milliarden-Euro-Projekt, schreibt mit der 2005<br />

begonnenen Serienproduktion der 1er- und 3er-Reihe künftig<br />

auch mit dem so genannten Megacity Vehicle (ein zukunftsweisendes<br />

Stadtauto mit Elektroantrieb) die traditionsreiche<br />

automobile Erfolgsgeschichte Sachsens und Deutschlands<br />

fort. Das sind gleichzeitig auch enorme Chancen für eine<br />

Stadt wie Leipzig, die Gastgeber der AMI - der Auto-Mobil International<br />

- in einem der schönsten, modernsten und größten<br />

Messeparks in Europa ist, dessen Tradition bereits in den Jah-<br />

STANDORT<br />

ren 1497 und 1507 mit dem Messeprivileg Kaiser Maximilians<br />

begründet ist. Leipzig war und ist eine Messestadt von europäischem<br />

Rang, die bis zu Beginn des Zweiten Weltkrieges<br />

nicht nur eine der bedeutendsten Handelsstädte überhaupt<br />

war, sondern sogar eine führende Position im internationalen<br />

Messewesen einnahm. Traditionen verpflichten. Als einer der<br />

ältesten Messe-Plätze der Welt hat sich die Leipziger Messe in<br />

den 1990er Jahren neu ausgerichtet und als spezialisierter<br />

Dienstleister international etabliert. Mit jährlich über 1,5 Millionen<br />

Besuchern (Tendenz steigend) auf mehr als 30 Messen -<br />

neben der Automobilmesse gilt wohl die Leipziger Buchmesse<br />

als eine der namenhaftesten Messen Europas - setzt Leipzig<br />

selbstbewusst Akzente.<br />

Das formt eine Stadt. Und die sächsische Wirtschaftskraft, die<br />

schlagkräftig den Messestandort Sachsen reflektiert und im<br />

Konzert der großen deutschen und europäischen Messen mitspielen<br />

kann, ohne dabei Boden zu verlieren. Das ist die (Leipziger)<br />

Freiheit, bodenständig und trotz alledem beständig auf<br />

internationalem Parkett aufzutreten. Der Meinung war auch<br />

die Logistik-Tochter der Deutschen Post AG - die DHL - mit dem<br />

Entschluss, das europäische Luftdrehkreuz von Brüssel nach<br />

Leipzig zu verlegen. Eine eindrucksvolle Bestätigung dessen,<br />

wie erfolgreich Standortpolitik in Deutschland betrieben werden<br />

kann. Heute stehen die Leipziger Macher nach Jahren<br />

|Standort<br />

23


24<br />

STANDORT<br />

lohnenswerter und weitsichtiger Anstrengungen davor, in der<br />

Luftfahrt das “Express- und Logistikportal Europas” zu werden,<br />

so wie Hamburg das “Tor zur Welt” im Seeverkehr ist. Eine<br />

2011 veröffentlichte Studie des Fraunhofer-Institutes unterstreicht<br />

diese Ambitionen. Die im Norden angesiedelte Logistik-Branche<br />

beschäftigt bereits heute mehr als 15.000 Menschen<br />

und erzielt einen Jahresumsatz von bis zu 1,5 Milliarden<br />

Euro. Mittlerweile geht man in Branchenkreisen bereits davon<br />

aus, dass die Nachfrage ansiedlungswilliger Unternehmen<br />

das Flächenangebot übersteigen wird. Schon heute belegt die<br />

Logistik-Branche etwa 200.000 Quadratmeter Hallenfläche<br />

im Raum Leipzig. Tendenz steigend. DHL investiert bis 2014 in<br />

ein neues Logistikzentrum mit mehreren Ausbaustufen. Auch<br />

der 1890 als Fuhrunternehmen in Bremen gegründete, weltweit<br />

renommierte Schweizer Logistikkonzern Kühne + Nagel<br />

setzt ebenso deutliche Zeichen und expandiert weiter am<br />

Standort Leipzig - “die zentrale Lage und die gut ausgebaute<br />

Infrastruktur unterstützen unser Ziel, Leipzig zu einer für unsere<br />

Gruppe bedeutenden Logistikdrehscheibe zu machen”. In den<br />

kommenden Jahren wird in mehreren Bauabschnitten eine<br />

hochwertige Logistikanlage errichtet, die speziell auf die Anforderungen<br />

der Pharmaindustrie zugeschnitten ist.<br />

Es ist unbestritten, dass die in Leipzig ansässigen Global-Player<br />

die Leuchttürme des Wirtschaftsstandortes sind. Die seit<br />

Speck’s Hof und HansaHaus - Handelspaläste um 1900<br />

|Standort<br />

mehr als zwei Jahrzehnten erfolgreiche Standort- und Wirtschaftspolitik<br />

setzt jedoch nicht nur auf die so genannte Cluster-Bildung,<br />

sondern fördert gezielt und nachhaltig eine breit<br />

gefächerte Unternehmenskultur, die nicht zuletzt Startups und<br />

innovative Ideen fördert und mögliche Synergien aufzeigt,<br />

aber auch eine erfolgreiche Basis bietet. Dem entsprechend<br />

konnten sich in den vergangenen Jahren Unternehmen wie<br />

die Unister Gruppe, die sich vom Startup zu einem der erfolgreichsten<br />

Betreiber und Vermarkter im Internet-Business etabliert<br />

hat, oder die Kirow Ardelt GmbH, ein Spezialist im Maschinen-<br />

und Anlagenbau, der Transportsysteme für Werften<br />

und für die Metallurgie produziert und zugleich Weltmarktführer<br />

für Eisenbahnkrane ist, an diesem Standort entwickeln.<br />

Leipzig - das ist Tradition. Und das ist “Ostdeutschlands heimliche<br />

Hauptstadt. Wer sie einmal entdeckt hat, kommt immer<br />

wieder! (...) Hinter Leipzig steht das Selbstbewusstsein, der<br />

Mut und die Kraft von 1989. Und wenn die Leipziger des Vergangenen<br />

gedenken, sind sie bereits im Morgen”, beschrieb<br />

der MERIAN die sächsische Boomtown im Herzen Europas,<br />

die immer wieder auf der Suche nach neuen Perspektiven ist.<br />

Eine durch und durch unternehmerfreundliche Stadt, aber<br />

auch eine Stadt mit einer bewegenden und bewegten Geschichte,<br />

ja sogar langen, wegweisenden Justizgeschichte. Mit<br />

dem Beschluss der Unabhängigen Föderalismuskommission,<br />

Historische Handelbörse am Naschmarkt<br />

hohe Bundeseinrichtungen nach Leipzig zu verlagern, wurden<br />

1992 die Weichen für den heutigen Sitz des Bundesverwaltungsgerichts<br />

und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof<br />

gestellt. Leipzig ist wieder ein Ort höchstrichterlicher Rechtsprechung<br />

in Deutschland.<br />

Leipzig ist eine Stadt, die nur so von historischen und musischen<br />

Traditionen und Werten geprägt ist und wird. Die Dichter<br />

Johann Wolfgang von Goethe und Friedrich Schiller, der<br />

Kritiker und Dichter Gotthold Ephraim Lessing, der Philosoph<br />

Friedrich Wilhelm Nietzsche, der Thomaskantor und Stadtmusikdirektor<br />

Johann Sebastian Bach, der Reformator Martin Luther,<br />

der Baumeister Hieronymus Lotter, die Komponisten Felix<br />

Mendelssohn Bartholdy und Robert Schumann oder der frühere<br />

Gewandhausdirigent Kurt Masur - die Namen derer, die<br />

Leipzig durch Geist prägten und dieser Stadt zu unverkennbarem<br />

Zeitgeist verhalfen, sind klangvoll.<br />

So klangvoll wie die Hinterlassenschaften vergangener Jahrzehnte<br />

und Jahrhunderte. Es ist das schier Einzigartige in einer<br />

endlos erscheinenden Vielfalt, das diese sächsische Metropole<br />

in sich birgt und zu jeder Zeit lustvoll charismatisch preisgibt.<br />

Einen Moment inne zu halten in der wunderschönen<br />

Mädler-Passage, der wohl prächtigsten unter den zahlreichen<br />

alten wie neuen innerstädtischen Passagen und Lichthöfe, die<br />

nach dem Vorbild der Mailänder Handelskultur entstand.<br />

Oder in den schönsten Cafés und Restaurants das besondere<br />

Flair genießen, das es so kein zweites Mal in Deutschland gibt<br />

beispielsweise im berühmten Auerbachs Keller, in dem seit<br />

dem Jahr 1525 Wein ausgeschenkt wird und in dem Johann<br />

Wolfgang von Goethes Federkiel das literarisch wertvolle<br />

“Faust”-Szenario zeichnete. Es ist schon etwas Besonderes, in<br />

einem der ältesten und originalen Kaffeehäuser Europas einzukehren<br />

- die traditionsreiche Leipziger Lokalität “Zum Arabischen<br />

Coffee Baum” besitzt seit dem Ende des 15. Jahrhunderts<br />

eine Ausschankgenehmigung für exotischen Kaffee.<br />

Selbst Goethe, Schumann und Liszt kehrten hier ein.<br />

Die Altstadt ist ein regelrechtes Freilichttheater mit einem ausgeprägten<br />

Nachtleben ohne Sperrstunde, mit unzähligen Sehenswürdigkeiten<br />

und Baudenkmälern, allen voran die liebevoll<br />

sanierten und wiederbelebten historischen Messepaläste.<br />

Eine Stadt voller Treiben und Handeln, mit so vielen, weit über<br />

die Stadtgrenzen bekannten Gesichtern: Die Alma Mater Lipsiensis,<br />

1409 gegründet und eine der ältesten deutschen Universitäten<br />

mit mehr als 36.000 Studenten und international


Gohliser Schlösschen – Rokoko-Baustil und Barockgarten Blick in die weltberühmte Mädler-Passage in der Altstadt Moderne Universität mit europaweiter Ausstrahlung<br />

namhaften Lehrkräften. Das weltberühmte Gewandhaus, die<br />

Oper - die zweitälteste in Deutschland, das vielbeachtete<br />

Central-Theater (das frühere Schauspielhaus) und die deutschlandweit<br />

bekannten Varieté- und Kabarett-Adressen, das multifunktionale<br />

Sportforum mit dem modernen, innerstädtischen<br />

Zentralstadion (Red Bull Arena), das 2004 den kühnen Traum<br />

von Olympia trug und in 2006 Austragungsort der Fußball-<br />

Weltmeisterschaft war, der 1878 gegründete und zu den<br />

schönsten und ältesten Zoologischen Gärten Deutschlands<br />

und den artenreichsten der Welt zählende Leipziger Zoo – der<br />

mit der Eröffnung des Gondwanalandes im Juli 2011 um eine<br />

Attraktion reicher wurde, der beeindruckende und 1998 umgebaute<br />

Hauptbahnhof, einer der schönsten Flanier-Tempel<br />

mit über 100 Läden, Cafés und Restaurants auf drei Ebenen<br />

und nach wie vor der größte Kopfbahnhof Europas, der 2011<br />

<strong>zum</strong> “Bahnhof des Jahres” in der Kategorie Großstädte gekürt<br />

wurde, oder das Museum der Bildenden Künste mit einer der<br />

bedeutendsten Kunstsammlungen in Mitteldeutschland und<br />

Werken Leipziger Künstler, die einen internationalen Ruf genießen.<br />

Die Liste ist lang. Das Erleben noch länger.<br />

Leipzig ist Charme und Kraft zugleich. Das ist nicht zuletzt auch<br />

der Klang, der durch den 1212 gegründeten und unter Johann<br />

Sebastian Bach berühmt gewordenen Thomaner-Chor<br />

in aller Welt ertönt. Und der Gedanke, der über Epochen in<br />

der Deutschen Nationalbibliothek Einzug hält. In Leipzig kann<br />

man mittlerweile auf einen Medienbestand von mehr als 15<br />

Millionen deutschsprachiger Publikationen und Übersetzungen<br />

zurückgreifen. Das imposante historische Bibliotheksgebäude<br />

vor den Toren der Alten Messe ist heute Bestandteil<br />

eines weiträumigen Komplexes, in dem auch das Deutsche<br />

Musikarchiv beheimatet ist. Leipzig war und ist neben Frankfurt<br />

am Main die Buchstadt schlechthin - in der Blüte sogar mit<br />

etwa 800 hier ansässigen Verlagen und mehr als 200 Druckereien.<br />

Eine Tradition, die auf historische Meilensteine aufmerksam<br />

machen kann - 1481 wurde in Leipzig das erste Buch gedruckt<br />

und 1650 erschien hier die erste Tageszeitung der Welt.<br />

Leipzig - das ist auch der Drang nach etwas Neuem, nach dem<br />

Ausschöpfen grenzenloser Möglichkeiten und interdisziplinär<br />

erzielten Erfolgen. Inbegriff dessen sind die erfolgreichen<br />

Netzwerke der MEDIA CITY und der bundesweit zu den größten<br />

Forschungszentren in der Biotechnologie und Biomedizin<br />

zählenden BIO CITY. “Ein in dieser Form beispielhaftes Zentrum,<br />

in dem Wirtschaft, Wissenschaft und Forschung miteinander<br />

leben und arbeiten”, in dem “neue Maßstäbe in Biotechnologie,<br />

Biomedizin und Health Care“gesetzt werden.<br />

Neben wirtschaftlicher Stärke setzt die sächsische Großstadt<br />

seit den neunziger Jahren verstärkt auf die stetige Entwicklung<br />

des Wissenschaftsstandortes. Mit dem Max-Planck-Institut für<br />

STANDORT<br />

Evolutionäre Anthropologie und dem Fraunhofer Institut für<br />

Zelltherapie und Immunologie (seit 2005) entschieden sich<br />

zwei internationale Spitzeneinrichtungen im Bereich angewandter<br />

Forschung gezielt für den Standort Leipzig und investierten<br />

in den vergangenen Jahren insgesamt mehrere Millionen<br />

Euro in den modernen Forschungsstandort. “Leipzig ist<br />

kein Leuchtturm, sondern eine Lokomotive”, beschrieb der<br />

ehemalige Oberbürgermeister Wolfgang Tiefensee das neue<br />

mitteldeutsche, europäische Zentrum. Man hat den Eindruck,<br />

in Leipzig würden die nationalen wie internationalen Bauherren<br />

regelrecht im Wettstreit bauen. Die Universität errichtet<br />

einen völlig neuen Campus inmitten der Altstadt. Und entlang<br />

der einst prachtvollen Banken- und Handelsmeile am innerstädtischen<br />

Brühl wird sich in den nächsten Jahren ein modernes<br />

Zentrum aus Handel, Wohnen, Kunst und Kultur etablieren.<br />

Unter Tage nimmt der innerstädtische City-Tunnel Gestalt<br />

an, über Tage gestaltet die Deutsche Bahn AG den Verkehrsknotenpunkt<br />

Leipzig zukunftsfähig - und im Nordosten der<br />

Stadt in der Fracht- und Automobilbranche werden weitere<br />

Großprojekte geplant. - So entsteht sukzessive ein ganzer<br />

Band von kleinen und großen Erfolgsgeschichten, die über<br />

Leipzig, über eine zur Stadt von morgen gewordene Idee berichten...<br />

|Standort<br />

25


26 |Standort


IV. OBJEKTLAGE. LEIPZIGER WESTEN


28<br />

:[Westen]<br />

OBJEKTLAGE<br />

EINORDNUNG|LAGE<br />

FLÄCHE|EINWOHNERZAHL<br />

CHARAKTERISTIKA<br />

INFRASTRUKTUR<br />

WISSENSWERTES<br />

|Objektlage<br />

Am Wasser gebaut – das sind weite Teile des Leipziger<br />

Westens, hier am Karl-Heine-Kanal in Plagwitz<br />

Boulevardbebauung an der Weißenfelser Straße im Herzen<br />

des Leipziger Westens nahe der Buntgarnwerke in Plagwitz<br />

• zugehörig <strong>zum</strong> Stadtbezirk Südwest, südwestlich an den Stadtbezirk Zentrum-West anschließend (Stadtteile/Gemeinden:<br />

Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher, Großzschocher, Knautkleeberg-Knauthain und Hartmannsdorf-Knautnaundorf)<br />

• historisch gesehen umfasst der Leipziger Westen flächenmäßig die heutigen Stadtteile Lindenau, Altlindenau und Neulindenau<br />

(heute Stadtbezirk Alt-West), Plagwitz und Schleußig (heute Stadtbezirk Südwest), in der flächenmäßigen Erweiterung ab<br />

den 1880er Jahren auch den heutigen Stadtteil Kleinzschocher an der Grenze zu Plagwitz und Schleußig<br />

• Kleinzschocher: ca. 3,1 km² Fläche, ca. 8.756 Einwohner (Stand 2012)<br />

• <strong>zum</strong> Vergleich der gesamte Stadtbezirk Südwest: ca. 46,6 km² Gesamtfläche, ca. 49.241 Einwohner (Stand 2012)<br />

• die Stadtteile kennzeichnen attraktive Wohngegenden und eine dementsprechend hohe Wohnzufriedenheit; der Leipziger<br />

Westen ist eine Mischung aus naturnahem Freiraum inmitten einer pulsierenden Metropole und besonderem Wohnen in Vierteln<br />

mit einem vorrangig aus der Gründer- und Jugendstilzeit geprägten typischen Charakter; schon in den 1990er Jahren<br />

räumte die Stadt Leipzig der Sanierung und Qualifizierung dieser städtischen Quartiere eine dementsprechend hohe Priorität<br />

für die zukünftige Stadtentwicklung ein; der Leipziger Westen ist heute das Beispiel für die Möglichkeit des nachhaltigen<br />

Stadtumbaus – 2009 wurde die Stadt Leipzig für diese Entwicklung mit dem Nationalen Preis für integrierte Stadtentwicklung<br />

und Baukultur in der Kategorie “Städte besser gestalten” ausgezeichnet (Preis des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und<br />

Stadtentwicklung im Rahmen des Wettbewerbs “Stadt bauen. Stadt leben”); Hauptaugenmerk lag dabei auch auf der Entwicklung<br />

von Frei- und Grünräumen mit Spiel-, Sport- und Ruhezonen, die den gründerzeitlichen Gebäudebestand einbinden,<br />

auflockern und als modernen Wohnstandort attraktiv machen; den Stadtteil Kleinzschocher, im Süden des heutigen Leipziger<br />

Westens gelegen, zeichnet vor allem die Nähe <strong>zum</strong> Leipziger Neuseenland aus, “das das Gesicht der Region verändert hat”<br />

• sehr gut ausgebautes, modernes Bus- und Straßenbahnnetz mit Direktverbindung in andere Stadtteile und das Umland von<br />

Leipzig; mit dem Fahrzeug benötigt man etwa fünfzehn Minuten bis in die Innenstadt; zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten,<br />

darüber hinaus sind öffentliche und medizinische Einrichtungen sowie Schulen und Kindertagesstätten vorhanden<br />

• Musikalische Kömödie (Lindenau; 1918 als Theatervarieté Drei Linden errichtet, auf dem Spielplan stehen Operetten und<br />

Musicals); Leipzig International School (Schleußig; die englischsprachige Einrichtung mit Schülern aus 40 Nationen gilt als<br />

wichtiger Impulsgeber für den Wirtschafts- und Investitionsstandort Leipzig); Alte Spinnerei (Plagwitz; angesagtes Kunstviertel<br />

mit international renommierten Galerien); Leipziger Radrennbahn (Kleinzschocher; Wettkampfarena für den Radrennsport);<br />

Weiße Elster, Karl-Heine-Kanal (wassertouristische Highlights, Leipziger Gewässerverbund); Volkspark Kleinzschocher, Palmengarten<br />

(weiträumige Landschaftsparks – facettenreiche, sehr reizvolle innerstädtische Naherholungsgebiete)


Teilansicht des neu gestalteten Lindenauer Marktes – einer<br />

der ältesten und erhalten gebliebenen Marktplätze Leipzigs<br />

KLEINZSCHOCHER<br />

ZENRUM-<br />

SÜD<br />

MARKKLEEBERGER SEE<br />

Innerstädtische Idylle inmitten des landschaftlich reizvollen<br />

Palmengartens am Elsterflutbecken in Lindenau<br />

Gründerzeitliche Bebauung an der Radrennbahn, gegenüber<br />

dem früheren Rittergutsschloss in Kleinzschocher<br />

OBJEKTLAGE<br />

|Objektlage<br />

29


30<br />

OBJEKTLAGE<br />

Am Wasser gebaut – das sind weite Teile des Leipziger Westens,<br />

mit idyllischen Lagen entlang der Weißen Elster und des<br />

aufwändig renaturierten Karl-Heine-Kanals, in einem regelrechten<br />

Wasserstraßennetz, das selbst mit dem südlich der<br />

Metropole gelegenen Neuseenland verbunden ist. Der Leipziger<br />

Westen öffnet sich mit seinem ohnehin schon vorhandenem<br />

Facettenreichtum seit den 1990er Jahren konsequent<br />

<strong>zum</strong> Wasser hin, der “Ideenquelle aller Maßnahmen”, umschreibt<br />

Heiko Rosenthal, Leipziger Bürgermeister für Umwelt,<br />

Ordnung und Sport den 2004 begonnenen, konzeptionellen<br />

Entwicklungs- und Wertschöpfungsprozess. Mehrere hundert<br />

Millionen Euro haben private Investoren, die Europäische<br />

Union, die Bundesrepublik Deutschland, der Freistaat Sachsen<br />

und die Stadt Leipzig in den vergangenen zwei Jahrzehnten<br />

in den städtebaulichen Strukturwandel des Leipziger Westens<br />

einfließen lassen. Diese Entwicklung hat in diesen Stadtteilen<br />

regelrecht vitale und charismatische Mikrolagen entstehen<br />

lassen, die heute zu den beliebtesten und begehrtesten<br />

Vierteln zählen, und die mehr denn je die Parameter für familienfreundliches<br />

und naturnahes Wohnen inmitten der modernen,<br />

ohnehin sehr grünen und wasserreichen Großstadt definieren.<br />

Komplette Stadtteile tragen mittlerweile das Gesicht der neuen<br />

Epoche, leben in einer besonders harmonischen Mischung<br />

aus Alt und Neu, aus Landschaft, historischer Architektur und<br />

multikultureller Gesellschaft – ein Leben wie in keiner anderen<br />

deutschen Stadt. Das ist die einzigartige Gabe Leipzigs, mit<br />

Werten und Traditionen behutsam umzugehen, auf neuen Wegen<br />

immer wieder unterschiedlichste Menschen und Ideen zu<br />

fördern, Perspektiven einen Raum zu geben. Das ist Leipzig,<br />

und davon wird der Leipziger Westen getragen. Der Leipziger<br />

Westen ist heute eine beliebte Adresse zwischen liebevoll sanierten<br />

bis luxuriös gestalteten Industrie-Lofts, beeindruckenden<br />

Gründerzeitvillen bis hin <strong>zum</strong> Atelier- und Galerieviertel<br />

mit internationalem Ruf in der ehemaligen Baumwollspinnerei.<br />

Der Leipziger Westen reflektiert innerstädtische Viertel, in<br />

denen Intellektuelle, Künstler, Abenteurer, Alteingesessene<br />

und Schwärmer genau das gefunden haben, was die pure Lust<br />

an der Stadt ausmacht. Ungeachtet des Alters und der Anschauung.<br />

Im Leipziger Westen ist es einfach möglich, zu wohnen<br />

und zu leben wie einem gerade der Sinn steht. Wie auch<br />

immer, man vermisst hier nichts, zu keiner Zeit fehlt das pure<br />

Leben, auch nicht die Ruhe und Zweisamkeit, nach der man<br />

manchmal sucht. Vor allem kommt die fast perfekte Mischung<br />

ausgewogener Urbanisierung nicht zu kurz.<br />

|Objektlage<br />

Der Einzugsbereich des diesem Prospekt zugrunde liegenden<br />

Projektes – Mitte des 19. Jahrhunderts als Ackerfläche umliegender<br />

Bauerndörfer bewirtschaftet – entwickelte bereits in<br />

der Vorgründerzeit im Kontext des beginnenden industriellen<br />

Zeitalters eine regelrechte Eigendynamik. Sprunghaft sollte<br />

sich das Bild vom idyllischen Bauerndorf <strong>zum</strong> industriellen<br />

Standort mit modernen Wohnquartieren verändern, in dem<br />

namhafte Unternehmer der Gründerzeit ein bedeutendes Kapitel<br />

der industriellen Geschichte Deutschlands aufschlugen.<br />

Die Entwicklung, die der Leipziger Westen seither genommen<br />

hat und in naher Zukunft nehmen wird, ist geradezu bemerkenswert.<br />

Heute – nach in den 90er Jahren vorangetriebenen Stadtumbauplänen<br />

und Nachnutzungskonzepten industrieller Bauten<br />

– künden nur noch wenige architektonische Zeitzeugen von<br />

der einstigen Struktur im Leipziger Westen. Heute gilt der Einzugsbereich<br />

als städtischer Raum mit Zukunftspotential. Wer<br />

sich durch den Leipziger Westen bewegt, entdeckt die Zukunft.<br />

Nicht einsilbig. Nicht punktuell. Vielmehr interdisziplinär aufgestellt,<br />

sich auch auf alte Traditionen und Werte besinnend,<br />

vor allem jedoch die Chancen von morgen begreifend, haben<br />

Einwohner, Stadtplaner und Investoren eine neue Gründerzeit<br />

Quartier an der Kötzschauer Straße (Kleinzschocher)<br />

eingeläutet. Hier wird offensichtlich, was Gründerzeit und wirtschaftlicher<br />

Aufbruch bedeuten. 1990 setzte eine großflächige,<br />

allmähliche Deindustrialisierung der Stadtteile im Leipziger<br />

Westen ein. Umnutzungskonzepte, Städtebauförderprogramme<br />

und private Initiativen und Investitionen mündeten in<br />

zahlreichen Projekten. Das Projekt “Plagwitz auf dem Weg ins<br />

21. Jahrhundert” unter dem Motto der Weltausstellung EXPO<br />

2000 “Mensch-Natur-Technik” hat nicht nur in Plagwitz, der<br />

Korrespondenzregion der EXPO, nachhaltig seine Spuren hinterlassen<br />

und regelrecht zentral Impulse für einen wiederum<br />

langfristig angelegten Stadtumbau gegeben und dynamische<br />

Prozesse in Gang gesetzt. Neun Jahre später wurde die Stadt<br />

Leipzig für diese Entwicklung mit dem Nationalen Preis für integrierte<br />

Stadtentwicklung und Baukultur in der Kategorie<br />

“Städte besser gestalten”, einer Initiative des Bundesministeriums<br />

für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Rahmen des<br />

Wettbewerbs “Stadt bauen. Stadt leben”, ausgezeichnet.<br />

Der gesamte Leipziger Westen reflektiert heute die Möglichkeit<br />

des konsequenten und dennoch behutsamen Stadtumbaus<br />

im postindustriellen Zeitalter. Und die Möglichkeit, modernes<br />

Leben, Wohnen und Arbeiten in einer in sich harmonischen<br />

Symbiose zu realisieren...<br />

Bebauung entlang der Volksparkanlage (Kleinzschocher)


V. OBJEKT IM DETAIL


32<br />

:[Kapitalanlage]<br />

OBJEKT<br />

INTERESSANTES ZUM OBJEKT<br />

OBJEKTART<br />

BAUJAHR<br />

SANIERUNG UND MODERNISIERUNG<br />

LAGE UND STADTTEIL<br />

ANGABEN ZUM GRUNDBUCH<br />

GRUNDSTÜCKSFLÄCHE GESAMT<br />

WOHNFLÄCHE GESAMT<br />

WOHNFLÄCHEN<br />

ANZAHL DER EINHEITEN<br />

AUSSTATTUNG UND BESONDERHEITEN<br />

|Objekt im Detail<br />

• Leipziger Westen, Stadtteil Kleinzschocher; gute, grüne und ruhige Lage inmitten eines Wohnviertels architektonisch wertvoller<br />

Gründerzeitbebauung (Konzept einer teilweise offenen, aufgelockerten und durchgrünten Blockrandbebauung) nahe des Leipziger<br />

Neuseenlandes; das Wohnhaus wurde 1912/13 errichtet und architektonisch an die stilistischen Grundzüge der so genannten<br />

sachlich-orientierten Reformarchitektur angelehnt (Bauherr: Richard Friedrich Schinke, Bauplanung: Bauingenieur<br />

Richard Paul Schinke, Bauausführung: Baumeister Hermann Reiche); innenarchitektonisch bemerkenswert ist das im Ursprung<br />

umlaufend gestaltete, jedoch heute nur noch in Fragmenten vorhandene Geländer der Treppenkonstruktion<br />

• Mehrfamilienwohnhaus<br />

• 1912/13<br />

• 2013/14<br />

• gute Lage in Leipzig, Stadtteil Kleinzschocher<br />

• Grundbuchamt Leipzig, Grundbuch von Kleinzschocher, Blatt 718; Flurstück 534 der Gemarkung Kleinzschocher zu 600 m²<br />

• 600 m²<br />

• 499,91 m²<br />

• ca. 74 m² - 92 m²<br />

• 6<br />

• hohes Niveau, vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung; edles Echtholz-Parkett in allen Wohnräumen einschließlich<br />

Diele; Küchen und Bäder werden anspruchsvoll gefliest; für Heizung und Warmwasser wird neben moderner Erdgas-<br />

Brennwerttechnik regenerative Energie (Solarenergie) verwendet; durch das Energiekonzept werden die Vorgaben<br />

eines KfW-Energieeffizienzhauses 115 erfüllt (Möglichkeit öffentlicher Fördermittel)


OBJEKT IM DETAIL<br />

Grundstücksflächenplan und Gesamteinordnung<br />

des denkmalgeschützten Mehrfamilienwohnhauses<br />

in den historischen Lageplan aus dem Jahr<br />

1912. Die Gestaltung des Grundstückes –<br />

mit Grünanlagen, Pkw-Stellplätzen, Sitzecke<br />

und Fahrradabstellmöglichkeiten –<br />

richtet sich nach den Planungen des Initiators<br />

und orientiert sich an den jeweiligen<br />

Vorgaben der Genehmigungsbehörden.<br />

|Objekt im Detail<br />

33


34<br />

:[Identität]<br />

OBJEKTHISTORIE<br />

Antonie Schinke eilte <strong>zum</strong> Wohnungseingang im ersten Obergeschoss<br />

des Hauses an der Dieskau Straße 90/Ecke Kötzschauer<br />

Straße. Auf dem Weg dorthin schellte es bereits <strong>zum</strong><br />

zweiten Mal. Angemeldet war an diesem spätsommerlichen<br />

Nachmittag des 27. August 1912 ihres Wissens niemand. Zumal<br />

ihr Ehemann nicht zugegen war. Sie öffnete die Tür. Mit<br />

etwas Abstand und dem nötigen Respekt bat ein Bote um Einlass.<br />

Er habe hier zwei “Postzustellungsurkunden über die Zustellung<br />

eines mit dem Siegel des Rates der Stadt Leipzig verschlossenen<br />

[…] Brief für Herrn Richard Friedrich Schinke und<br />

Herrn Richard Paul Schinke”, die hier gemeldet seien. Während<br />

Antonie Schinke den Erhalt quittierte, erkundigte sich der<br />

Bote nach dem Baumeister Hermann Reiche. Auch für diesen<br />

hatte er eine entsprechende Urkunde in seiner abgewetzten<br />

Umhängetasche. – Am Morgen des gleichen Tages hatten Vertreter<br />

des Baupolizei-Amtes IV die Grundbauprüfung am Neubauprojekt<br />

Kötzschauer Straße 4 vorgenommen und “erhebliche<br />

Abweichungen” zur beantragten bzw. genehmigten Fassung<br />

bemängelt. Hinzu kam, dass Schinke als Bauherr eine<br />

rechtzeitige Veränderungsanzeige unterlassen hatte. “Um den<br />

allgemeinen Wünschen der Mieter zu entsprechen”, wies der<br />

Dachdeckermeister Richard Friedrich Schinke am frühen Morgen<br />

des 28. August 1912 in einer eilig handschriftlich aufgesetzten<br />

Stellungnahme darauf hin, dass “die Außenwohnungen<br />

Speisekammern erhalten, wodurch eine Veränderung des<br />

Treppenhauses hervorgeht.” Weiter heißt es, “aus gleichem<br />

Grunde wie vorher [<strong>zum</strong> vorhergehenden Punkt] sollen auch<br />

im Hochparterre Küchenaustritte errichtet werden.” Entsprechende<br />

Konzessions-Zeichnungen sowie die statische Berech-<br />

|Objekt im Detail<br />

Hauseingangsbereich – Zugang <strong>zum</strong> Treppenhaus und<br />

den Wohnungseingängen im Hochparterre [Bestand 2012]<br />

nung für die Austritte (Anm.: die Balkonanbauten wurden als<br />

massive, holzverkleidete Konstruktionen geplant) und Unterzüge<br />

hatte Schinkes Baumeister bereits während der Prüfung<br />

übergeben. Wenngleich seitens der Genehmigungsbehörden<br />

bereits unzählige Male Zugeständnisse gemacht wurden, notierte<br />

der städtische Baurevisor nach Rücksprache mit dem zuständigen<br />

Stadtbauinspektor am 7. September 1912, dass<br />

“die erbetene Erlaubnis […] befürwortet werden kann.” Die<br />

entsprechende Genehmigung wurde Schinke allerdings erst<br />

am 16. Oktober erteilt, einen Monat nach Rohbaufertigstellung.<br />

Doch der Reihe nach, die Geschichte beginnt viel früher,<br />

irgendwann in der Mitte des 19. Jahrhunderts, als der aus einer<br />

vornehmen wie überaus vermögenden Rittergutsfamilie<br />

stammende Leipziger Advokat und Unternehmer Dr. Karl Erdmann<br />

Heine die ersten Gedanken seines umfangreichen wie<br />

weitsichtigen Erschließungskonzeptes skizzierte, das drei Jahrzehnte<br />

später in einem industriellen Ballungszentrum westlich<br />

der Stadt Leipzig mündete. Dort, wo Bauern die Äcker der umliegenden<br />

Rittergüter bewirtschafteten, während Heine in seinem<br />

mondän eingerichteten Arbeitszimmer die Zukunft plante.<br />

Ohne nennenswertes Entwicklungspotential gekennzeichnet<br />

und in seinen territorialen Zuständigkeiten ständig wechselnd,<br />

bestand beispielsweise das Dorf Plagwitz im Jahre 1839<br />

aus etwa 30 Lehmhäusern, mit vielleicht gerade einmal 200<br />

Einwohnern, in Schleußig waren es gar nur knapp 100 und in<br />

Kleinzschocher zählte man 1834 bereits mehr als 700 Einwohner<br />

(Anm.: zwei Jahrzehnte zuvor waren es noch 300 Einwohner,<br />

260 Kühe und 23 Pferde). Sprunghaft sollte sich das<br />

Treppenhaus – eine gut erhaltene linksläufige Anlage, das<br />

umlaufende Geländer ist nicht überliefert [Bestand 2012]<br />

Bild vom idyllischen Bauerndorf <strong>zum</strong> industriellen Standort mit<br />

modernen Wohnquartieren verändern. Ab 1854 erwarb Heine<br />

beinahe sämtliche Güter und deren Ländereien, zwei Jahre<br />

später begann die eigens für die Standorterschließung gegründete<br />

Westend Projektentwicklungsgesellschaft damit, umfangreiche<br />

infrastrukturelle Baumaßnahmen durchzuführen – inmitten<br />

von Feldern wurden künftige Straßenzüge abgesteckt,<br />

ein Netz von Bahngleisen verlegt und die ersten Meter für einen<br />

Schifffahrtskanal zwischen der Weißen Elster und der Saale<br />

ausgehoben. Industrielle Ansiedlungen in einem bis dahin<br />

nicht gekannten Ausmaß erforderten langfristig durchdachte<br />

infrastrukturelle Grundlagen – in einem neuen Stadtgebiet, in<br />

dem namhafte Unternehmer der Gründerzeit ein bedeutendes<br />

Kapitel der industriellen Geschichte Deutschlands aufschlugen.<br />

Große Namen reihten sich hier aneinander – die Dampffärberei<br />

für Wollgarn und Manufactur für Tapisseriewaren Tittel<br />

& Krüger, die Unternehmer Mey & Edlich mit einer der ersten<br />

deutschlandweiten Versandhandelsstrukturen, die nach<br />

wie vor in Leipzig ansässige Bonbon-Fabrik Krügerol, die<br />

Schokoladenfabrik F. O. Richter, die Druckpressen-Fabrikanten<br />

Schelter & Giesecke, das Maschinenbauunternehmen des<br />

Großindustriellen Max Friedrich, die Verzinkerei Grohmann &<br />

Frosch oder der Koffer- und Lederwarenfabrikant Moritz Mädler.<br />

Die Liste mit Namen derer, die Industriegeschichte schrieben,<br />

ist lang. Ende der 1880er Jahre gab es in dem westlich<br />

der Stadt Leipzig vorgelagerten Gebiet bereits über 100 größere<br />

Fabriken, darüber hinaus etwa dreimal so viele mittelständische<br />

Unternehmen und Handwerksbetriebe. Entscheidend<br />

für den unaufhaltsamen Aufschwung des so genannten


Wohnraum im Hochparterre – in den historischen Grundrissen<br />

als Zimmer bezeichnet [Bestand 2012]<br />

Leipziger Westens, der 1891 in die mittlerweile zur Großstadt<br />

und zugleich eine der größten Industriemetropolen in Europa<br />

aufgestiegene sächsische Universitätsstadt eingemeindet wurde,<br />

waren nicht zuletzt die für damalige Verhältnisse perfekten<br />

Standortfaktoren und der trotz tiefgreifender Veränderung erhalten<br />

gebliebene natürliche Raum der Auen und weitläufigen<br />

Waldlandschaften. In der prosperierenden sächsischen Universitätsstadt<br />

mangelte es in drastischer Weise an Wohnraum,<br />

die mittelalterlich anmutenden und chaotisch gewachsenen<br />

Vorstädte mit ihren engen Gassen und schlechten hygienischen<br />

Bedingungen entsprachen nicht mehr dem Zeitgeist<br />

und galten unter Bauherren als wenig lukrativ. Demzufolge<br />

waren Baugrundstücke in den großzügig auf dem Reißbrett<br />

geplanten neuen Erweiterungsgebieten begehrt, in denen sich<br />

wachsende Ansprüche an modernes Leben, Wohnen und Arbeiten<br />

mit lohnenden Investitionen in immobile Wertanlagen<br />

verbanden. In diesem Kontext etablierten sich zahlreiche neue,<br />

den fortgeschrittenen stadthygienischen und sozialpolitischen<br />

Anforderungen entsprechend definierte Wohnquartiere, darüber<br />

hinaus prachtvolle (Villen-) Viertel, die bereits Ende des<br />

19. Jahrhunderts zu den begehrtesten Adressen Leipzigs zählten<br />

– und heute die Liste immobiler Toplagen anführen. Beispielhaft<br />

in der Stadtentwicklung des ausgehenden 19. Jahrhunderts<br />

ist das ab 1889 auf einer Fläche von ca. 16 ha entwickelte<br />

Quartier um den Gießerplatz an der Grenze zwischen<br />

Plagwitz und Kleinzschocher hervorzuheben, das durch eine<br />

aufgelockerte, halboffene und durchgrünte Bebauung mit<br />

<strong>zum</strong>eist viergeschossigen Wohnhäusern gekennzeichnet ist.<br />

Frühere, vergleichbare Wohnviertel wurden auf engstem Raum<br />

Küche im Regelgeschoss – mit Vorratsschrank und Zugang<br />

zu den als Austritt bezeichneten Balkonen [Bestand 2012]<br />

in geschlossener Blockrandbebauung und <strong>zum</strong>eist überbauten<br />

Innenhöfen errichtet. – Noch bis in die 1920er Jahre hinein<br />

wurde der Leipziger Westen in südlicher Ausrichtung durch<br />

zahlreiche Quartiere im Stadtteil Kleinzschocher erweitert –<br />

das Quartier entlang der Kötzschauer Straße, charakteristisch<br />

ist auch hier eine mitunter aufgelockerte und durchgrünte Bebauung,<br />

entstand ab 1900 auf der Grundlage des Bebaungsplanes<br />

LK-Ost (Anm.: Geschosswohnungsbau in Leipzig-Kleinzschocher,<br />

östlich der heutigen Dieskau Straße). Den Bebauungsrichtlinien<br />

der Ausführungs-Verordnung <strong>zum</strong> Allgemeinen<br />

Baugesetz zufolge waren mit Ausnahme der Eckbebauungssituationen<br />

“zwei Grundstücke mit je einem Wohngebäude dergestalt<br />

zu bebauen, daß diese Gebäude nach einem einheitlichen<br />

Plane ausgeführt werden und nach ihrer Vollendung ihrem<br />

Aussehen nach ein einheitliches Ganzes darstellen, insofern<br />

auch spätere Veränderungen an diesen Gebäuden nur in<br />

der Weise vorzunehmen sind, daß sie einem einheitlichen Plane<br />

nachgehen und den Gesamteindruck nicht beeinträchtigen.”<br />

Das dem nicht immer so war, verdeutlicht schon allein<br />

das Doppelgrundstück Kötzschauer Straße 2 und 4. Als die<br />

Verordnung im Juli 1900 verabschiedet wurde, erahnte keiner<br />

der Verantwortlichen die sich rasant entwickelnden und mitunter<br />

kurzlebigen, gar völlig konträren architektonischen Stilrichtungen<br />

im anfänglichen 20. Jahrhundert. Während das Nachbarobjekt<br />

Kötzschauer Straße 2 noch im historistischen Stil des<br />

19. Jahrhundert errichtet wurde, trägt das diesem Prospekt zugrunde<br />

liegende Projekt durchaus die Grundzüge der damals<br />

wie heute wenig bekannten Reformarchitektur, einem markanten<br />

und zeitlosen Baustil im 20. Jahrhundert.<br />

Flur im Regelgeschoss – in den historischen Grundrissen<br />

als Corridor bezeichnet [Bestand 2012]<br />

OBJEKTHISTORIE<br />

Unsere Betrachtungen, die zuvorderst auf den in den Beständen<br />

des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege befindlichen,<br />

weitgehend überlieferten (historischen) Bauakten<br />

der als Kulturdenkmal eingestuften Architektur aufbauen, markieren<br />

als Eckpfeiler das Jahr 1912, vor nunmehr 100 Jahren<br />

(Anm.: in den Beständen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege<br />

der Stadt Leipzig sind ein Band – 1912-1988 – und<br />

eine, bisher unsortierte Begleitakte – ab 1990 – enthalten, die<br />

die Entwicklung der wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie reflektieren).<br />

Schinke hatte das Grundstück Ende 1906 aus dem Bestand<br />

der Gebrüder Reiche erworben (Anm.: Baumeister Hermann<br />

Reiche errichtete bereits 1904/05 das Nachbarobjekt<br />

Kötzschauer Straße 2; im vermutlich gleichen Zeitraum realisierte<br />

Schinke das Gebäude Dieskau Straße 90/Kötzschauer<br />

Straße). Erste Entwürfe für den geplanten Neubau – sog. Vorprojekt-Zeichnungen<br />

für ein dreigeschossiges Wohngebäude<br />

– entstanden jedoch erst im Frühjahr 1912 und mündeten<br />

schließlich im Juni des gleichen Jahres in ein konkretes Bauprojekt,<br />

dass Schinkes Sohn Richard Paul als Bauingenieur begleitete.<br />

Die Bauausführung sollte dem erfahrenen Baumeister<br />

Hermann Reiche übertragen werden. Noch im März 1912<br />

ging Schinke davon aus, dass “das neu zu errichtende Wohngebäude<br />

mit dem Nachbargrundstück No. 2 als Doppelgebäude”<br />

gebildet wird, wich allerdings kurze Zeit später von den<br />

allgemeinen, für dieses Stadterweiterungsareal geltenden Vorschriften<br />

ab. Ende März 1912 signalisierte das Baupolizeiamt,<br />

dass ”grundsätzlich Bedenken gegen die Erteilung der Baugenehmigung<br />

nicht bestehen”, allerdings wies die Königlich-<br />

|Objekt im Detail<br />

35


36<br />

OBJEKTHISTORIE<br />

Sächsische Amtshauptmannschaft als Genehmigungsbehörde<br />

darauf hin, dass das Bauvorhaben “nicht bloß bez. der<br />

Längsausdehnung des Doppelhauses […], sondern auch bez.<br />

des Seitenabstandes den Vorschriften des Ortsgesetzes in den<br />

Fassungen von 1906 bzw. 1907 widerspricht (Anm.: Schinke<br />

erwarb einen zusätzlichen Grundstücksstreifen in Höhe der<br />

heutigen Zufahrt und erweiterte dementsprechend die Kubatur<br />

des gepanten Neubaus). Angesichts zahlreicher Ausnahmeregelungen<br />

wurde das Neubauvorhaben schließlich in “entgegenkommender<br />

Weise genehmigt.” Ende Juli 1912, nach<br />

mehrmaligen Tekturen, schlossen die jeweils vor Erteilung einer<br />

Baugenehmigung zu konsultierenden Fachabteilungen<br />

der Baubehörde die technische Beurteilung des beantragten<br />

Bauvorhabens ab und empfahlen die Genehmigung des Neu-<br />

Aktendeckel der historischen Bauakte des heute denkmalgeschützten<br />

Wohnhauses in Kleinzschocher – ergangen 1912 (Jahr der Anzeige)<br />

|Objekt im Detail<br />

bauprojektes, die Schinke am 1. August “unter der Bedingung<br />

erteilt wurde, daß von Ihnen den aus der abschriftlichen<br />

Beifüge hervorgehenden Erinnerungen unseres Sachverständigen<br />

durchgängig genügt wird.”<br />

Sämtliche noch vorhandenen Entwürfe und der überlieferte,<br />

weitgehend im Ursprung belassene architektonische Bestand<br />

ist in Grundzügen der so genannten Reformarchitektur<br />

zuzuordnen, die konsequent die historistischen Stilmittel negierte.<br />

Bemerkenswert ist die einem analogen Muster folgende<br />

Stilistik und Ornamentik der hervorragend symmetrisch gegliederten,<br />

dreigeschossigen Fassade – gerade aufgrund der<br />

reduzierten Verwendung wird eine gezielte, ästhetische Wahrnehmung<br />

erreicht, ohne erkennbare Erscheinungen der Verwässerung<br />

oder des Bruchs. Innenarchitektonisch ist vor allem<br />

Ankündigung (Vorlage einer Vorprojekt-Zeichnung) vom 4. März 1912<br />

<strong>zum</strong> geplanten Neubau des Wohnhauses in der Kötzschauer Straße 4<br />

das einst vorhandene umlaufende Geländer im Treppenhaus<br />

hervorzuheben, das in dieser Art in den 1920er Jahren unter<br />

dem Begriff des Neuen Bauens als konstruktive Ökonomie<br />

beschrieben wurde – geringer Materialaufwand bei gleichzeitig<br />

formschöner Ausprägung.<br />

Schinke plante pro Etage drei unterschiedlich große Einheiten,<br />

“um den allgemeinen Wünschen der Mieter zu entsprechen.”<br />

Die außen liegenden Wohneinheiten gliederten<br />

sich jeweils in Corridor, Küche mit Speisekammer (ca. 9 m²),<br />

zwei Kammern (ca. 7 m² bzw. 14 m²) und ein Zimmer (ca. 17m²<br />

bzw. 18 m²), darüber hinaus war ein als “Austritt” bezeichneter<br />

Balkon mit ca. 4 m² Fläche vorhanden. Die mittleren, ausschließlich<br />

straßenseitig ausgerichteten Wohneinheiten verfügten<br />

über ein Zimmer (ca. 17 m²), eine Kammer (ca. 15 m²)<br />

sowie einen kleinen Corridor und eine Küche (ca. 8 m²).<br />

Schinke ließ bereits in der Bauphase mögliche Verbindungen<br />

zwischen den Wohneinheiten (Türöffnungen) separat vermauern,<br />

damit in der Nutzungsphase des Objektes nachfrageorientiert<br />

Wohneinheiten zusammengelegt oder verkleinert<br />

werden können. Toiletten befanden sich im Hauseingangsbereich<br />

bzw. auf den Zwischenpodesten im Treppenhaus – immerhin<br />

für jede Wohneinheit, wenngleich außenliegende Toiletten<br />

vergleichsweise nicht mehr <strong>zum</strong> Standard zählten (Anm.:<br />

vielfach war eine gemeinschaftlich genutzte Toilette im Innenhof<br />

gängige Praxis – mitunter sogar bis in die 1980er Jahre!).<br />

Bäder waren nicht vorhanden; ein vermutlich gemeinschaftlich<br />

genutztes Badezimmer wurde erst 1938 im Dachbereich<br />

eingerichtet und noch in den 1990er Jahren aufgrund fehlender<br />

Alternativen genutzt. Der Dachbereich diente als Trockenboden,<br />

die Waschküche war im Untergeschoss untergebracht.<br />

Anfang März 1913 – nach nunmehr siebenmonatiger<br />

Bauzeit – lag der Baupolizeibehörde die entsprechende Anzeige<br />

zur Gesamt- und damit Bezugsfertigstellung vor. “Da öfters<br />

Mieter nach kleinen Wohnungen bei mir anfragen und wohl<br />

auch zur Zeit ein Mangel an derartigen kleinen Wohnungen<br />

wie ich dieselben in meinem Grundstück habe, vorhanden ist,<br />

bitte ich, mir die Genehmigung zur vorzeitigen Ingebrauchnahme<br />

dieser Wohnungen erteilen zu wollen”, ergänzte Schinke<br />

seinen formlosen Antrag auf Durchführung der Schlussrevision.<br />

Allerdings wurde ihm das mit Verweis auf die Rohbaubestätigung<br />

vom September 1912 verwehrt und als möglicher<br />

Zeitpunkt der 1. Juli 1913 angegeben. Der auf Antrag Schinkes<br />

Mitte März 1913 hinzugezogene Stadtbezirksarzt bestätigte<br />

jedoch, dass “sich ausgebohrte Mörtelproben hinreichend


OBJEKTHISTORIE<br />

Entwurf der Fassadenansicht <strong>zum</strong> geplanten Neubau aus dem Jahr 1912 (Entwurf des Bauingenieurs Paul<br />

Schinke und des Baumeisters und Bauunternehmers Hermann Reiche für den Bauherrn Richard Friedrich<br />

Schinke); die Entwürfe (einschl. Schnitt – an dieser Stelle sei auf die als “Austritte” bezeichnete Balkonanlage<br />

an der rückwärtigen Fassade verwiesen – Abb. unten) lagen den Genehmigungsbehörden in dieser<br />

Form als so genannte Vorprojekt-Zeichnung im März 1912 vor und wurden, von wenigen Nuancen einmal<br />

abgesehen, bis zur vollständigen Fertigstellung des Mehrfamilienwohnhauses im März 1913 weitgehend<br />

umgesetzt; dieses außenarchitektonische Erscheinungsbild ist bis heute erhalten geblieben (Abb. links unten);<br />

der durch die städtischen Genehmigungsbehörden im Juni 1912 unterbreitete, so genannte “Gegenvorschlag”<br />

wurde durch die Bauantragsteller zwar akzeptiert, allerdings in der bauseitigen Ausführung nie<br />

berücksichtigt – das Stadterweiterungsamt favorisierte zuvorderst eine andere Sprossenaufteilung der<br />

Fenster in den Wohngeschossen, Segmentbogenfenster im Untergeschoss sowie eine zusätzlich betonte<br />

Putzstruktur-Ornamentik im 2. Obergeschoss (Abb. links oben)<br />

|Objekt im Detail<br />

37


38<br />

OBJEKTHISTORIE<br />

trocken anfühlten” und “gegen die vorzeitige Ingebrauchnahme<br />

sanitäre Bedenken nicht zu erheben sind”, sofern beispielsweise<br />

“sämtliche Räume […] besonders fortgesetzt fleißig<br />

zu lüften und zu heizen sind” und “die Wohnungen […]<br />

nicht tapeziert werden” (Anm.: die vorzeitige Ingebrauchnahme<br />

wurde Schinke schließlich widerruflich per Beschluss <strong>zum</strong><br />

1. April 1913 gestattet; der Bezug eines Wohnhauses war in der<br />

Gründerzeit grundsätzlich erst nach Abnahme des Gesamtbauvorhabens<br />

möglich, in der Regel drei Monate, in Einzelfällen<br />

auch sechs Monate nach der Abschlussrevision).<br />

Mit Kaufvertrag vom Mai 1922 erwarb Richard Paul Schinke<br />

die immobile Kapitalanlage von seinem Vater, der das Vermögen<br />

vermutlich kurze Zeit später zu gleichen Teilen an seine<br />

Ehefrau Frieda Schinke übertrug, die gleichzeitig die Verwal-<br />

Gutachten vom 20. Juni 1912, “den Bau eines dreigeschossigen Vorderwohngebäudes<br />

[als] Hälfte eines Doppelhauses” betreffend<br />

|Objekt im Detail<br />

tung des Anwesens übernahm. – Aus dieser Zeit sticht der unter<br />

dem Aktenzeichen W.-P.-W. No. 178 registrierte Vorgang<br />

besonders hervor, ein etwas kurioser Fall. “Mit schlechten Gesetzen<br />

und guten Beamten läßt es sich immer noch regieren.<br />

Bei schlechten Beamten aber helfen die besten Gesetze nichts”,<br />

stellte Otto Fürst von Bismarck in seiner Amtszeit als Reichskanzler<br />

bereits leidvoll fest. Im März 1926 übergab die 8.<br />

Wohlfahrtspolizeiwache eine Anzeige an die zentrale Wohlfahrtspolizei,<br />

Abteilung 1 – “Betrifft: Einwerfen von feuergefährlichen<br />

Gegenständen in die Aschengrube”. Donnerstag,<br />

den 25. Februar, nachm[ittags] gegen 5, erschien in der hiesigen<br />

Wache die Hausbesitzerin Frau Frieda Schinke […] und<br />

beschwerte sich darüber, daß die Hausmitbewohnerin Frau<br />

Martha Kastel am 24. Februar das Seegras aus einer alten<br />

Baugenehmigung (Seite 1 von 2) <strong>zum</strong> geplanten Neubauprojekt vom<br />

1. August 1912 (Bauherr: R. F. Schinke, Bauausführender: H. Reiche)<br />

Bettmatratze in die Aschengrube geworfen habe. Ihrer Aufforderung,<br />

das Seegras wieder herauszunehmen, sei die K. nicht<br />

nachgekommen. Die Sch. bat um Anzeigeerstattung. Bei der<br />

Nachschau am 27. Februar fand ich in der Aschengrube des<br />

gen[annten] Grundstückes das Seegras noch vor. Die verehel-<br />

[ichte] Martha Kastel, geb. Rosenbusch, geb. am 3.2.1899,<br />

und bei ihrem Ehem[ann] Paul K. im gleichen Grundstück<br />

wohnend, gab auf Vorhalt zu, das Seegras in die Aschengrube<br />

geworfen zu haben. Sie hatte nicht daran gedacht, daß das<br />

Seegras beim Einschütten von glühender Asche brennen könnte.<br />

Der Aufforderung der Hauswirtin sei sie nicht nachgekommen,<br />

weil sie das Seegras aus der ziemlich tiefen Aschengrube<br />

nicht wieder herausholen könnte, und ihr auch keine geeigneten<br />

Gegenstände <strong>zum</strong> Herausholen zur Verfügung ständen.<br />

Stellungnahme des Stadtbezirksarztes vom 15. März 1913, den Bezug<br />

des Wohnhauses unter Beachtung entsprechender Hinweise betreffend


Zur weiteren Entschließung erstatte ich gegen die K. Anzeige.”<br />

Obwohl in diesem Fall scheinbar Gefahr im Verzug vorlag, erging<br />

erst vier Tage später der Beschluss des Baupolizei-Amtes.<br />

“Verwarnen und zur Beseitigung auffordern.” Der Vorgang hatte<br />

bereits dutzende Beamte gebunden, unzählige Male entleerten<br />

Mitbewohner zwischenzeitlich ihre “glühende Asche”. –<br />

Nach zwei Wochen brannte das in der Grube befindliche<br />

Seegras noch immer nicht. Konnte es auch nicht. Seegras galt<br />

weithin als nicht, wenn überhaupt als schlecht brennbar und<br />

wurde aufgrund dieser hervorragenden Eigenschaften in der<br />

Polster- und Verpackungsindustrie verwendet (Anm.: heute ist<br />

Seegras als bautechnischer Dämmstoff anerkannt).<br />

Zu welchem Zeitpunkt die in den überlieferten Unterlagen<br />

verankerte Ruth Albrecht die Immobilie erwarb und damit das<br />

zweite Kapitel in der Objektgeschichte aufschlug, geht aus den<br />

Akten nicht hervor (Anm.: ihre Spur verliert sich bereits Anfang<br />

der 1970er Jahren; inwieweit das Wohnhaus in den 1980er<br />

Jahren in kommunale (Zwangs-) Verwaltung übertragen wurde,<br />

bleibt spekulativ). Einem an die Staatliche Bauaufsicht<br />

gerichteten “Antrag auf Erstellung eines Geräteschuppens” im<br />

Februar 1967 zufolge beabsichtigte Ruth Albrecht “in allernächster<br />

Zeit” eine “Großreparatur (Schornsteine, Dacheindecken<br />

und Giebelabputz)” des Wohnhauses. – Der zu diesem<br />

Zeitpunkt offensichtlich desolate Zustand der Balkonanlagen<br />

konnte wohl aus ökonomischer Sicht nicht mit berücksichtigt<br />

werden oder aber aufgrund der im Vorfeld durch die Staatliche<br />

Bauaufsicht versagten Genehmigung. Angesichts der gesellschaftlichen<br />

und politischen Rahmenbedingungen waren<br />

nur bedingt Investitionen in die vorhandene Bausubstanz möglich.<br />

Angesichts der Mietpreise, gerade einmal durchschnittlich<br />

drei Prozent des Haushaltseinkommens, und tatsächlicher<br />

Bewirtschaftungskosten ist es nicht verwunderlich, dass in den<br />

folgenden Jahren selbst als unumgänglich eingestufte Instandhaltungsarbeiten<br />

vielerorts zurückgestellt wurden, da die dafür<br />

erforderlichen Investitionsmittel nicht mehr zur Verfügung<br />

standen. Hinzu kam die mit der so genannten Planwirtschaft<br />

einhergehende chronische Materialknappheit. In der Praxis<br />

waren selbst genehmigte Arbeiten davon abhängig, inwieweit<br />

erforderliche Baustoffe überhaupt, wenn ja zu welchem Zeitpunkt<br />

und anhand welcher Auswahlkriterien und Prioritäten<br />

zugeteilt wurden. Vorrang hatten ausschließlich moderne sozialistische<br />

Bauvorhaben, die sukzessive historische Bauwerke,<br />

als Verkörperung rückschrittlichen und reaktionären Gedankengutes<br />

eingestuft, verdrängen und ersetzen sollten. –<br />

Eine Fehlentscheidung. In der Folge befanden sich selbst au-<br />

genscheinlich bewohnbare Objekte in einem überaus schlechten<br />

Zustand mit vielerorts un<strong>zum</strong>utbarem Wohnraum. Investitionen,<br />

vor allem in die bauliche Hülle, blieben aus. Sicherungsmaßnahmen<br />

wurden nur punktuell und erst zu einem<br />

Zeitpunkt betrieben, der keinen Aufschub mehr duldete – ein<br />

zunehmender Verfall der historischen, heute schützenswerten<br />

Kulturdenkmale war folglich unaufhaltbar. Selbst die als Ersatz<br />

deklarierten modernen Bauvorhaben stagnierten im Strudel<br />

der Mangelwirtschaft und konnten den Bedarf an Wohnraum<br />

nicht ansatzweise abdecken. In diesem Kontext bemängelte<br />

die das Objekt betreuende und in Leipzig ansässige Grundstücksverwaltung<br />

E. Steindorf im Juli 1969 wiederholt und mit<br />

Nachdruck, dass an der rückwärtigen Fassade rechtsseitig angebrachte<br />

Balkone “dringend reparaturbedürftig” seien, “eine<br />

sofortige Sperrung” nunmehr als unausweichlich einzustufen<br />

ist. “Seit langem bemühe ich mich, Handwerkskapazitäten zu<br />

finden, welche diese Balkone instand setzen, aber leider bisher<br />

ohne Ergebnis.” In einem diesbezüglich in Auftrag gegebenen<br />

Gutachten (”Statische Stellungnahme über den baulichen Zustand<br />

der Balkone am Grundstück 7031 Leipzig, Kötzschauer<br />

Straße 4”) – im August 1972, zweieinhalb Jahre (!) nachdem<br />

die “sichtbaren Mängel” angezeigt wurden, erfolgte eine Ortsbegehung<br />

– wird abschließend festgestellt, dass “aufgrund<br />

des schlechten Zustandes die Balkone nicht mehr zu betreten<br />

sind.” Als einzige Abhilfemaßnahme wird ein Abriss empfohlen,<br />

“um Menschen und Gebäude nicht zu gefährden.” Weiter<br />

heißt es, “ein Wiederaufbau der Balkone [sei] eine ökonomische<br />

Frage und kann nur in Verbindung zwischen [dem] Stadtbezirksamt,<br />

VEB Gebäudewirtschaft (Anm.: VEB = volkseigener<br />

Betrieb) und dem Grundstücksbesitzer geklärt werden.” –<br />

Anfang 1973 brachte sich die vorgenannte Grundstücksverwaltung<br />

bei der Staatlichen Bauaufsicht erneut in Erinnerung.<br />

Daraufhin erteilte die Behörde im April 1973 eine Abbruchgenehmigung<br />

– mit dem Hinweis, “alle wieder verwendbaren<br />

Baustoffe zu bergen, sie unterliegen der Lenkung durch das<br />

zuständige Stadtbezirksamt. Jegliche Entnahme ohne Bezugsberechtigung<br />

ist unzulässig.” Inwieweit angesichts statisch begründeter<br />

Sicherheitsbedenken bereits aufgrund fortgeschrittener<br />

Korrosion als “erheblich geschwächt” eingestufte Baumaterialien<br />

wieder verwendbar waren, bleibt das Geheimnis<br />

der Verantwortlichen. Es entsprach jedoch der gängigen Praxis<br />

in der damaligen DDR, minderwertiges Material erneut zu<br />

verbauen. – Anfang November 1974 wurden die Balkone<br />

schließlich gesperrt, jedoch nicht abgetragen. Hierzu fehlten<br />

schlichtweg die finanziellen Mittel. Eineinhalb Jahrzehnte spä-<br />

OBJEKTHISTORIE<br />

ter erst recht mittel-, allerdings nicht gänzlich tatenlos, formulierte<br />

die Staatliche Bauaufsicht 1988 erneut, dass “entsprechend<br />

des konstruktiven Zustandes der Balkone (Bauzustandsstufe<br />

3) hiermit die Sperrung derselben ausgesprochen<br />

wird.” An diesem Zustand hat sich bis dato nichts geändert.<br />

Nach nunmehr einem Jahrhundert werden die historischen<br />

Balkonanlagen des heute als schützenswertes Kulturdenkmal<br />

eingestuften Wohnhauses einer modernen Konstruktion weichen<br />

müssen.<br />

Zwischen 1967 und heute ist als einzige Investition eine<br />

1976 durchgeführte so genannte Funktionsbereichsmodernisierung<br />

im Objekt aktenkundig (Anm.: sog. punktuelle “Wertverbesserungsmaßnahmen”,<br />

auch als “Baumaßnahmen der<br />

Bevölkerung” bezeichnet, hier: zuvorderst “Schönheitsreparaturen”,<br />

Änderungen im Raumzuschnitt oder der Ausstattung,<br />

bspw. Badeinbau, betreffend), nicht generell, ausschließlich in<br />

die im Hochparterre vorhandenen äußeren Wohneinheiten<br />

wurden Bäder und innenliegende WC eingebaut. Viel mehr<br />

war angesichts fehlender finanzieller Mittel auch nicht möglich.<br />

“Wer Künftiges gestalten will, muss in der Vergangenheit blättern”<br />

(André Malraux) – Identität erklärt sich aus der Geschichte<br />

und aus der Pflege baukulturellen Erbes. Es ist die besondere<br />

Qualität der europäischen Stadt, die sich immer wieder in<br />

sich selbst einrichtet – wie am Beispiel des Projektes Kötzschauer<br />

Straße 4 verdeutlicht werden kann. Wir treten heute in<br />

einen unschätzbar wertvollen Dialog mit der Geschichte und<br />

mit uns selbst, indem wir uns der Bauten der Vergangenheit<br />

annehmen, diese neu nutzbar machen und dadurch in einen<br />

städtebaulichen Strukturwandel mit einbeziehen. Ohne dabei<br />

unüberwindbare Barrieren zu projizieren, räumen wir der Bewahrung<br />

und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion<br />

ein, indem wir sie exemplarisch wieder erlebbar und<br />

durch neue, veränderte Nutzungsvarianten begreifbar machen.<br />

– Die Revitalisierung des denkmalgeschützten Wohnhauses<br />

Kötzschauer Straße 4 zielt in Absprache mit den bauordnungs-<br />

und denkmalschutzrechtlichen Behörden und unter<br />

Berücksichtigung des vorhandenen Bestandes auf eine Rekonstruktion<br />

des architektonischen Erscheinungsbildes ab, beinhaltet<br />

gleichermaßen die Entwicklung moderner und auf einem<br />

hohen Niveau basierender Wohnformen innerhalb dieser<br />

unverwechselbaren und authentischen Architektur im wilhelminischen<br />

Zeitalter des frühen 20. Jahrhunderts.<br />

|Objekt im Detail<br />

39


40<br />

:[Details]<br />

GRUNDRISSE<br />

|Objekt im Detail<br />

Sanierungsbeispiel: Restaurierte Wohnungseingangstür im<br />

Referenzobjekt Westend-Domizil [Fertigstellung 2009]<br />

Modernisierungsbeispiel: Massives Echtholz-Parkett im<br />

Referenzobjekt Karl-Franke-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />

Historische Grundrisszeichnungen für den geplanten Neubau des Wohnhauses in der Kötzschauer Straße 4 (Entwurf 1912); Schinke plante pro Etage drei unterschiedlich große Wohneinheiten, “um den allgemeinen Wünschen der<br />

Mieter zu entsprechen” (die außenliegenden Wohneinheiten gliederten sich in Corridor, Küche mit Speisekammer, zwei Kammern und ein Zimmer, darüber hinaus war ein als “Austritt” bezeichneter Balkon mit ca. 3,6 m² Fläche vorhanden;<br />

die mittleren, ausschließlich straßenseitig ausgerichteten Wohneinheiten verfügten über ein Zimmer, eine Kammer sowie einen kleinen Corridor und eine Küche); Schinke ließ bereits in der Bauphase mögliche Verbindungen<br />

zwischen den Wohneinheiten separat vermauern, um in der Nutzungsphase nachfrageorientiert Wohneinheiten zusammenlegen zu können oder zu verkleinern – “da öfters Mieter nach kleinen Wohnungen bei mir nachfragen”;<br />

die Toiletten befanden sich im Hauseingangsbereich bzw. auf den Zwischenpodesten im Treppenhaus, Bäder waren nicht vorhanden, Abstellräume im Untergeschoss vorgesehen, der Dachbereich diente als Trockenboden


Modernisierungsbeispiel: Hochwertige Holzinnentüren im<br />

Referenzobjekt Moritz-Lindner-Haus [Fertigstellung 2010]<br />

Moderne Fliesen und hochwertige Armaturen in Kombination<br />

(Badbereich)...<br />

...und großformatige Fußbodenfliesen (Küchenbereich) im<br />

Referenzobjekt Karl-Franke-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />

AUFSTELLUNG<br />

WOHNUNGSAUFSTELLUNG •Wohnung 1 [Wohnraumgestaltung Seite 44]<br />

Lage/Struktur Hochparterre links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon<br />

Fläche 74,47 m²<br />

•Wohnung 2 [Wohnraumgestaltung Seite 45]<br />

Lage/Struktur Hochparterre rechts, 4-Zimmerwohnung mit Balkon<br />

Fläche 88,38 m²<br />

•Wohnung 3 [Wohnraumgestaltung Seite 46]<br />

Lage/Struktur 1. Obergeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon<br />

Fläche 76,98 m²<br />

•Wohnung 4 [Wohnraumgestaltung Seite 47]<br />

Lage/Struktur 1. Obergeschoss rechts, 4-Zimmerwohnung mit Balkon<br />

Fläche 91,55 m²<br />

•Wohnung 5 [Wohnraumgestaltung Seite 48]<br />

Lage/Struktur 2. Obergeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon<br />

Fläche 76,98 m²<br />

•Wohnung 6 [Wohnraumgestaltung Seite 49]<br />

Lage/Struktur 2. Obergeschoss rechts, 4-Zimmerwohnung mit Balkon<br />

Fläche 91,55 m²<br />

|Objekt im Detail<br />

41


42<br />

REVITALISIERUNG|BEISPIEL<br />

|Objekt im Detail


REVITALISIERUNG|BEISPIEL<br />

|Objekt im Detail<br />

43


44<br />

GRUNDRISSGESTALTUNG<br />

Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />

Wohneinheit 1<br />

Gesamtwohnfläche = 74,47 m²<br />

Lage Hochparterre links<br />

Struktur 3-Zimmerwohnung<br />

Aufteilung Wohneinheit 1<br />

Wohnen :[Wohlfühlen] 18,59 m²<br />

Küche :[Zubereiten] 8,20 m²<br />

Schlafen :[Ausschlafen] 15,45 m²<br />

Zimmer :[Lernen] 10,78 m²<br />

Bad :[Entspannen] 7,33 m²<br />

Flur :[Diele] 9,46 m²<br />

Abstellraum 1 :[AR 1] 1,96 m²<br />

Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />

Abstellraum 2 :[AR 2] 1,04 m²<br />

Abstellraum 3 :[AR 3] 0,95 m²<br />

Hofgartenanteil<br />

(vgl. dazu den Grundstücksflächenplan auf Seite 33)<br />

|Objekt im Detail


GRUNDRISSGESTALTUNG<br />

Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />

Wohneinheit 2<br />

Gesamtwohnfläche = 88,38 m²<br />

Lage Hochparterre rechts<br />

Struktur 4-Zimmerwohnung<br />

Aufteilung Wohneinheit 2<br />

Wohnen :[Wohlfühlen] 17,26 m²<br />

Küche :[Zubereiten] 8,51 m²<br />

Schlafen :[Ausschlafen] 12,19 m²<br />

Zimmer 1 :[Lernen] 14,93 m²<br />

Zimmer 2 :[Gast] 12,99 m²<br />

Bad :[Entspannen] 7,65 m²<br />

Flur :[Diele] 10,61 m²<br />

Abstellraum 1 :[AR 1] 1,54 m²<br />

Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />

Abstellraum 2 :[AR 2] 1,12 m²<br />

Hofgartenanteil<br />

(vgl. dazu den Grundstücksflächenplan auf Seite 33)<br />

|Objekt im Detail<br />

45


46<br />

GRUNDRISSGESTALTUNG<br />

Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />

Wohneinheit 3<br />

Gesamtwohnfläche = 76,98 m²<br />

Lage 1. Obergeschoss links<br />

Struktur 3-Zimmerwohnung<br />

Aufteilung Wohneinheit 3<br />

Wohnen :[Wohlfühlen] 19,46 m²<br />

Küche :[Zubereiten] 8,67 m²<br />

Schlafen :[Ausschlafen] 16,00 m²<br />

Zimmer :[Lernen] 11,22 m²<br />

Bad :[Entspannen] 7,45 m²<br />

Flur :[Diele] 9,47 m²<br />

Abstellraum 1 :[AR 1] 2,01 m²<br />

Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />

Abstellraum 2 :[AR 2] 1,04 m²<br />

Abstellraum 3 :[AR 3] 0,95 m²<br />

|Objekt im Detail


GRUNDRISSGESTALTUNG<br />

Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />

Wohneinheit 4<br />

Gesamtwohnfläche = 91,55 m²<br />

Lage 1. Obergeschoss rechts<br />

Struktur 4-Zimmerwohnung<br />

Aufteilung Wohneinheit 4<br />

Wohnen :[Wohlfühlen] 18,31 m²<br />

Küche :[Zubereiten] 8,94 m²<br />

Schlafen :[Ausschlafen] 12,32 m²<br />

Zimmer 1 :[Lernen] 15,74 m²<br />

Zimmer 2 :[Gast] 13,35 m²<br />

Bad :[Entspannen] 7,78 m²<br />

Flur :[Diele] 10,75 m²<br />

Abstellraum 1 :[AR 1] 1,66 m²<br />

Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />

Abstellraum 2 :[AR 2] 1,12 m²<br />

|Objekt im Detail<br />

47


48<br />

GRUNDRISSGESTALTUNG<br />

Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />

Wohneinheit 5<br />

Gesamtwohnfläche = 76,98 m²<br />

Lage 2. Obergeschoss links<br />

Struktur 3-Zimmerwohnung<br />

Aufteilung Wohneinheit 5<br />

Wohnen :[Wohlfühlen] 19,46 m²<br />

Küche :[Zubereiten] 8,67 m²<br />

Schlafen :[Ausschlafen] 16,00 m²<br />

Zimmer :[Lernen] 11,22 m²<br />

Bad :[Entspannen] 7,45 m²<br />

Flur :[Diele] 9,50 m²<br />

Abstellraum 1 :[AR 1] 1,98 m²<br />

Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />

Abstellraum 2 :[AR 2] 1,04 m²<br />

Abstellraum 3 :[AR 3] 0,95 m²<br />

|Objekt im Detail


GRUNDRISSGESTALTUNG<br />

Kötzschauer Straße 4|Leipzig<br />

Wohneinheit 6<br />

Gesamtwohnfläche = 91,55 m²<br />

Lage 2. Obergeschoss rechts<br />

Struktur 4-Zimmerwohnung<br />

Aufteilung Wohneinheit 6<br />

Wohnen :[Wohlfühlen] 18,31 m²<br />

Küche :[Zubereiten] 8,94 m²<br />

Schlafen :[Ausschlafen] 12,32 m²<br />

Zimmer 1 :[Arbeiten] 15,74 m²<br />

Zimmer 2 :[Lernen] 13,35 m²<br />

Bad :[Entspannen] 7,78 m²<br />

Flur :[Diele] 10,75 m²<br />

Abstellraum 1 :[AR 1] 1,66 m²<br />

Balkon :[Relaxen] 2,70 m²<br />

Abstellraum 2 :[AR 2] 1,12 m²<br />

|Objekt im Detail<br />

49


50 |Objekt im Detail


VI. BAULEISTUNG UND AUSSTATTUNG


:[Beschreibung]<br />

BAULEISTUNG<br />

A. ALLGEMEINE ANGABEN<br />

Änderungen dieser Baubeschreibung, die die Qualität der beschriebenen<br />

Bauleistungen nicht mindern, die Rücksicht nehmen<br />

auf Baubelange und Auflagen der Baugenehmigung<br />

oder technisch notwendig oder sinnvoll sind, bleiben grundsätzlich<br />

vorbehalten. Zur Anwendung kommen die zurzeit gültigen<br />

Vorschriften der Landesbauordnung.<br />

Verbleibende bzw. aufgearbeitete Bauteile des Gebäudes entsprechen<br />

der <strong>zum</strong> Zeitpunkt der Errichtung gültigen Landesbauordnung<br />

und haben, soweit sie von heutigen Anforderungen<br />

abweichen, Bestandsschutz.<br />

Die auf den Plänen dargestellten Ausstattungen und Einrichtungsgegenstände<br />

sind nur exemplarisch und werden nur geschuldet,<br />

sofern dies im Kaufvertrag bzw. in dieser Baubeschreibung<br />

vereinbart ist. Die tatsächliche Anordnung richtet<br />

sich nach den örtlichen Gegebenheiten und wird diesen Gegebenheiten<br />

nach Wahl des Initiators angepasst.<br />

Sonderwünsche sind möglich, können aber nur berücksichtigt<br />

werden, sofern der Bautenstand dies erlaubt und die Bauausführung<br />

zeitlich und technisch dadurch nicht beeinträchtigt<br />

wird. Sonderwünsche können insbesondere dann keine Berücksichtigung<br />

finden, wenn sie einen unverhältnismäßig hohen<br />

Aufwand erfordern, den Baufortschritt verzögern oder<br />

aber einen Eingriff in das Sondereigentum eines Miterwerbers<br />

bzw. in das Gemeinschaftseigentum bedeuten würden. Sollte<br />

52 |Bauleistung und Ausstattung<br />

Beispiel Rohbauarbeiten: hier Vorbereiten der Wände für<br />

die Rohinstallationen [Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />

hierfür eine behördliche Genehmigung nötig sein, sind die<br />

Kosten vom Käufer zu tragen.<br />

Bei den Arbeiten im Altbaubereich ist zu berücksichtigen, dass<br />

altbautypische Unebenheiten bei Wänden, Decken und Böden<br />

bestehen können. Diese Unebenheiten wie <strong>zum</strong> Beispiel<br />

ungerade Wände und geneigte Böden stellen keinen Baumangel<br />

dar.<br />

Technische Änderungen, die sich nicht wertmindernd auswirken,<br />

sowie Änderungen, die <strong>zum</strong> jetzigen Zeitpunkt durch<br />

noch nicht bekannte behördliche Auflagen erforderlich werden,<br />

insbesondere der Stadtplanung oder der Bauaufsicht<br />

und sich nachziehende Planungsänderungen, bleiben ausdrücklich<br />

vorbehalten.<br />

Änderungen in Konstruktion und Ausstattung sowie die Wahl<br />

der Fabrikate werden vorbehalten, soweit sie aus planungs-<br />

und beschaffungstechnischen Gründen notwendig sind.<br />

Wenn technische Entwicklungen, bauliche Zweckmäßigkeit<br />

oder geänderte Vorschriften es notwendig machen, können<br />

die vorgesehenen Ausführungen durch gleichwertige Leistungen<br />

bzw. Materialien ersetzt werden. Es können auch umweltverträglich<br />

besser zu bewertende Lösungen zur Ausführung<br />

kommen, deren Verwendung an sich eine Höherwertigkeit<br />

darstellt.<br />

Beispiel Rohinstallation: hier Vorwandinstallation im Badbereich<br />

[Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />

Zeichnerische Darstellungen in den Architektenplänen wie<br />

eventuelle Möblierung, Bepflanzung, Geräte und sonstige<br />

Gestaltung, sind nicht Gegenstand der Bauausführung, sondern<br />

Gestaltungsvorschläge.<br />

Dies gilt ausdrücklich nicht für sämtliche Bestandsbauteile und<br />

Konstruktionen. Hier gilt ausdrücklich Bestandsschutz, das<br />

heißt, es gelten die Vorschriften, Gesetze, Normen und technischen<br />

Maßgaben, die <strong>zum</strong> Errichtungszeitraum des Gebäudes<br />

baurechtlich zulässig und somit allgemein anerkannt waren.<br />

Dies betrifft insbesondere den Schall-, Brand- und Wärmeschutz,<br />

es sei denn, im Einzelfall ist in nachstehender Baubeschreibung<br />

etwas anderes festgelegt.<br />

Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine<br />

Sanierung “im Bestand” handelt. Das heißt, dass nicht alle<br />

heutigen Anforderungen, vor allem die an den Schallschutz,<br />

erfüllt werden können. Die in der Altbausubstanz vorhandenen<br />

schalltechnischen Werte werden nicht in jedem Fall verbessert<br />

werden können.<br />

1. ANGABEN ZUM GEBÄUDE<br />

Die denkmalgeschützte Immobilie wurde 1912/13 in traditioneller<br />

Bauweise errichtet. In einer sehr ruhigen Seitenstraße im<br />

Leipziger Westen, Stadtteil Kleinzschocher gelegen, harmoniert<br />

die gute Wohnlage durch ihre Mischung aus innerstädtischen<br />

Impulsen, der Nähe <strong>zum</strong> Stadtgrün und der Stadt vorgelagerten<br />

Strukturen.


Beispiel Fassadenarbeiten: hier Wiederherstellen der straßenseitigen<br />

Stuckornamentik [Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />

Das Objekt ist unsaniert und wird in den Jahren 2013/14 auf<br />

hohem Niveau umfassend saniert und modernisiert. Nach Fertigstellung<br />

umfasst das Objekt insgesamt sechs Wohnungen<br />

auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 500 m² (inkl. Balkonen).<br />

Es entstehen zwei oder drei Wohnungen je Geschoss. Die Geschossaufteilung<br />

ist bis <strong>zum</strong> letzten Verkauf veränderbar. Jede<br />

Wohnung ist als in sich abgeschlossener Bereich mit einem<br />

Keller konzipiert.<br />

Das Gebäude ist seit einigen Jahren ungenutzt. Die Fenster<br />

entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard oder fehlen.<br />

Das Dach ist in hohem Maße sanierungsbedürftig und ohne<br />

Dämmung. Die Ziegel, sowie auch teilweise das eigentliche<br />

Dachgebälk müssen erneuert werden. Alle Räume sind in einem<br />

stark verwohnten Zustand. Die Beheizung erfolgte durch<br />

Ofenheizung. Elektro- und Sanitärausstattung sind entsprechend<br />

veraltet. Aus diesem Grund sind umfassende Modernisierungs-<br />

und Instandsetzungsmaßnahmen <strong>zum</strong> Erreichen einer<br />

sehr guten Wohnqualität erforderlich. Im Rahmen dieser<br />

Sanierung werden die Grundrisse leicht verändert, um den<br />

heutigen Bedürfnissen entsprechende Wohnungen zu schaffen.<br />

2. FLÄCHENBERECHNUNG<br />

Nutzungsberechnung gemäß WoFIV vom 01.01.2004 nach<br />

Umbau. Abweichend wurden die Flächen der Balkone mit<br />

50 % der tatsächlichen Flächen in die Wohnflächenberechnung<br />

der jeweiligen Wohnungen mit einbezogen.<br />

Beispiel Innenausbau: hier Parkettverlegearbeiten in allen<br />

Wohnräumen einschl. Diele [Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />

3. GUTACHTEN<br />

a) Holzschutzgutachten<br />

Vor Beginn der Bauarbeiten werden die hölzernen Bauteile<br />

durch einen Holzschutzgutachter eingehend untersucht. Durch<br />

den Gutachter wird für das Gebäude ein Gutachten erstellt, in<br />

dem alle nötigen holzschutztechnischen Sanierungsmaßnahmen<br />

aufgeführt sind. Die Ausführung der Arbeiten wird durch<br />

einen Holzschutzgutachter baubegleitend in Form von Baubegehungen<br />

während der Sanierungsarbeiten überwacht. Nach<br />

Abschluss der holzschutztechnischen Sanierungsarbeiten wird<br />

vom Holzschutzgutachter darüber eine Abschlussdokumentation<br />

(Abschlussbegehung zur Abnahme der Sanierung auf der<br />

Grundlage des Holzschutzgutachtens) erstellt.<br />

b) Nachweis Standsicherheit; Brandschutz-, Wärmeschutz-<br />

und Schallschutznachweis<br />

Die Bauausführung erfolgt, soweit dies möglich ist, nach den<br />

gültigen DIN-Normen. Mit der Baugenehmigung werden in<br />

der Regel auch die Nachweise für Brandschutz, Schallschutz,<br />

Wärmeschutz und Standsicherheit gefordert. Vom Erdgeschoss<br />

bis <strong>zum</strong> Dachgeschoss besteht Bestandsschutz, so dass<br />

sich die Anforderungen bei einer Altbausanierung nach dem<br />

Bestand richten werden und Neubaustandard hier nur annähernd<br />

erreicht werden kann.<br />

c) Baubegleitende Qualitätskontrolle durch den TÜV<br />

Der TÜV wird das Bauvorhaben stichprobenartig auf die Konformität<br />

der Bauausführung mit den genannten Plänen bzw.<br />

Beispiel Innenausbau: hier anspruchsvolle Fliesenlegearbeiten<br />

im Badbereich [Fröschelstraße 2, Leipzig]<br />

BAULEISTUNG<br />

Unterlagen und mit den aufgeführten technischen Vorschriften<br />

überprüfen. Dazu finden während der Bauausführung Baustellenbegehungen<br />

durch den Sachverständigen des TÜV in<br />

Abstimmung mit dem Auftraggeber statt.<br />

B. TECHNISCHE ANGABEN<br />

1. HAUSANSCHLÜSSE<br />

a) Wasser<br />

Wasserzuleitung vom öffentlichen Netz liegt am Haus an und<br />

wird im Gebäude erneuert.<br />

b) Strom/Telefon/Kabelfernsehen<br />

Die Hausanschlüsse für Strom, Telefon und Kabelfernsehen<br />

werden im Kellergeschoss erneuert bzw. neu erstellt. Die Leitungsführung<br />

vom Hausanschluss in die Wohnungen erfolgt<br />

unter Putz, im Kellergeschoss und Spitzboden auf Putz gemäß<br />

den heutigen Normen und Bestimmungen.<br />

2. HEIZUNGSANLAGE<br />

Es wird eine moderne zentrale Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage<br />

eingebaut. Sie basiert auf der Nutzung von<br />

Erdgasbrennwerttechnik unterstützt durch eine entsprechende<br />

Solaranlage auf dem Dach zur Warmwasserbereitung. Die<br />

CO2-Emission wird gegenüber einer heutigen Standardlösung<br />

reduziert. Das dient dem Klimaschutz und der Senkung<br />

der Heizkosten.<br />

|Bauleistung und Ausstattung<br />

53


54<br />

BAULEISTUNG<br />

In den Wohnungen wird eine Fußbodenheizung verlegt. Bei<br />

der Warmwasserbereitung können bis zu 50 % der aufgewandten<br />

Energie aus Sonnenenergie gewonnen werden.<br />

Die zur Verbrauchsberechnung benötigten Wärmemengenzähler<br />

sowie die Messeinrichtungen für Kalt- und Warmwasser<br />

werden angemietet.<br />

3. SANITÄRINSTALLATION<br />

Die gesamte Sanitärtechnik wird komplett erneuert. Alle neuen<br />

Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Steigleitungen)<br />

werden in Schächten verlegt. Dort werden auch die Absperrhähne<br />

sowie die Verbrauchsmesseinrichtungen installiert. Die<br />

Steigleitungen der Frischwasserleitungen und die Fallleitungen<br />

für Abwasser werden in Kupfer, Edelstahl, Kunststoff oder<br />

anderen nach DIN bzw. den Regeln der Technik zugelassenen<br />

Materialien und nach den Erfordernissen des Schall- und<br />

Brandschutzes erstellt.<br />

4. ELEKTROINSTALLATIONEN/FERNMELDETECHNIK<br />

Die Elektroinstallation wird komplett erneuert. Alle Wohnungen<br />

erhalten eine Versorgung über Drehstrom und neue Zähler.<br />

Darüber hinaus wird jede Wohnung mit einem neuen unter<br />

Putz liegenden modernen Unterverteiler- und Sicherungskasten<br />

ausgestattet. Die Wohnungsinstallationen Elektro und Telefon<br />

entsprechen den VDE-Vorschriften und Regeln der Technik.<br />

Im Keller wird ein neuer Zählerschrank installiert. Von hier<br />

aus werden alle Zuleitungen zu den Wohnbereichen bis zu<br />

den Unterverteilungen in die einzelnen Wohnungen geführt.<br />

a) Wohnungen<br />

Die Bäder erhalten in einer abgehängten Decke ausreichend<br />

Downlights. Darüber hinaus werden in den Wohnungen handelsübliche<br />

Schalter- und Steckdosensysteme – Anzahl der<br />

Steckdosen und Schalter gemäß VDE, Ausstattungsgrad II,<br />

d. h. in komfortabler Anzahl – verbaut. Im Bad wird ein Einbauradio<br />

mit 2 Lautsprechern in der Decke installiert<br />

b) Treppenhaus<br />

Die Beleuchtung im Treppenhaus erfolgt über Deckenleuchten,<br />

in Stil und Farbe dem Treppenhaus und der Entstehungsepoche<br />

angepasst. Sollten im Einzelfall gesetzlich geregelte<br />

Durchgangshöhen bei Podesten etc. unterschritten werden,<br />

|Bauleistung und Ausstattung<br />

können auch Wandleuchten im v.g Stil <strong>zum</strong> Einsatz kommen.<br />

Jedes Podest erhält eine Leuchte, darüber hinaus der Eingangsbereich.<br />

c) Kabelanschluss/Telekommunikation<br />

Das Gebäude erhält einen neuen Kabelanschluss. Ebenso erfolgt<br />

eine Verkabelung für Telefon in den Wohneinheiten.<br />

Fernsehanschlussdosen im Wohn- und Schlafraum sowie im<br />

Badezimmer.<br />

d) Schwachstrom/Klingelanlage<br />

Der Eingangsbereich erhält ein zentrales Klingeltableau mit<br />

Gegensprechanlage zu den einzelnen Wohnungen. Das Klingeltableau<br />

wird im Eingangsbereich der Vordertür angebracht.<br />

C. KONSTRUKTION<br />

Die Kötzschauertraße 4 wurde im traditionellen Baustil der damaligen<br />

Zeit als viergeschossiges, vollunterkellertes Mehrfamilienhaus<br />

errichtet. Das Gebäude besitzt eine Stuckfassade.<br />

Die Geschossdecken sind als Holzbalkendecken aufgebaut<br />

und im Kellergeschoss ist teilweise ein Kappengewölbe eingezogen.<br />

1. DACH<br />

Bekrönt wird das historische Objekt durch ein Sattel-/Flachdach<br />

mit Dachziegeln. Die Dacheindeckung wird komplett erneuert.<br />

Der Dachstuhl wird zimmermannsmäßig überprüft<br />

und – soweit erforderlich – saniert oder erneuert. Das gesamte<br />

Dach wird mit einer modernen Wärmedämmung versehen.<br />

Sämtliche Verblechungen und Regenabwasserleitungen werden<br />

in Titanzink ausgeführt. Die Dachentwässerung wird wieder<br />

neu erstellt. Alle nicht benötigten Schornsteine werden abgebrochen.<br />

Auf dem Dach wird eine Solarthermie installiert.<br />

2. FASSADENGESTALTUNG<br />

a) Fassade<br />

Die alte Stuckfassade wir rekonstruiert. Die giebel- und hofseitige<br />

Putzfassade wird mit einem Wärmedämmverbundsystem<br />

nach den Vorgaben des Denkmalschutzes neu gestaltet.<br />

b) Fenster<br />

Das Haus erhält neue zweiflüglige Isolierglasfenster mit Oberlicht.<br />

Die straßenseitigen Fenster, die als zweiter Rettungsweg<br />

dienen, können durch Vorgaben des Brandschutzes in der<br />

Ausführung abweichen. Hofseitig werden zweiflüglige Fenster<br />

sowie ein- oder zweiflüglige Balkontüren eingebaut.<br />

Die Fensterbänke werden straßenseitig in Titanzink, bei der<br />

Wärmedämmfassade systembedingt abgedeckt. Innen werden<br />

Fensterbänke aus Marmor (Jura) oder Holz eingebaut.<br />

3. BALKONE/LOGGIEN<br />

Hofseitig werden neue Balkone errichtet. Die Zugangstüren<br />

werden je nach Breite ein- oder zweiflüglig ausgeführt.<br />

4. TREPPENHAUS<br />

Der Fußboden im Eingangsbereich wird aufgearbeitet oder<br />

neu gefliest. Die Hauseingangstür sowie die Wohnungseingangstüren<br />

werden renoviert oder nach den Vorgaben des<br />

Denkmalschutzes komplett erneuert.<br />

Im Treppenhaus werden bestehende Schäden beseitigt, die<br />

Wände teilweise neu verputzt und gespachtelt und erhalten<br />

einen neuen Anstrich. Die Beleuchtung im Treppenhaus wird<br />

erneuert und dem modernen wertvollen Gesamteindruck angepasst.<br />

Die Briefkastenanlage wird neu gebaut.<br />

Die Treppengeländer sowie die Handläufe werden, soweit sie<br />

fehlen, erneuert. Die vorhandenen Treppenpodeste und Stufen<br />

werden geprüft und wo nötig saniert.<br />

Im Treppenhaus richten sich alle Einzelheiten nach den Vorgaben<br />

des Denkmalschutzes!<br />

5. KELLER/SPITZBODEN<br />

Die alten Wasser- und Gasleitungen werden entfernt und die<br />

Wand- und Deckendurchbrüche fachgerecht geschlossen. Im<br />

Rahmen der Fassadenarbeiten wird die Horizontalsperrung<br />

überprüft und ggf. wenn notwendig erneuert. Es werden neue<br />

Kellerfenster eingesetzt. Die Beleuchtung des Kellerganges<br />

wird hell und freundlich gestaltet, zusätzlich erhält jeder Mieterkeller<br />

der Wohnung zugeordnet eine Leuchte. Die Wohnun-


gen erhalten ein eigenes, separat abgeteiltes Kellerabteil. Die<br />

Wände und Decken werden gereinigt und ausgebessert. Es<br />

werden im Keller gemeinschaftliche Fahrradabstellräume, teilweise<br />

mit wandseitigen Metallstangen, für die Bewohner vorgesehen.<br />

6. WOHNUNGEN<br />

a) Fußbodenaufbau<br />

Der Fußbodenaufbau wird insgesamt erneuert, entsprechend<br />

dem Holzschutzgutachten werden Balkenkopferneuerungen<br />

vorgenommen oder neue Deckenbalken verlegt. Teilweise<br />

werden neue Deckenkonstruktionen eingebaut. Durch den<br />

neuen Fußbodenaufbau mit speziellem Heizestrich können<br />

Trittschall und Wärmedämmung den modernen Anforderungen<br />

angenähert und größtenteils je Wohneinheit ein schwellenfreier<br />

Wohnbereich geschaffen werden. Sämtliche Wohnräume<br />

einschließlich der Diele werden mit für eine Fußbodenheizung<br />

geeignetem und verklebtem Holzparkett ausgestattet.<br />

Küchen und Bäder werden anspruchsvoll gefliest. Über dem<br />

Waschbecken im Bad wird ein großer Spiegel installiert.<br />

b) Wohnungsinnentüren<br />

Alle Innentüren werden einschl. Zargen und Türschloss in der<br />

Farbe Weiß, mit ansprechenden Türbeschlägen in Edelstahl<br />

erneuert.<br />

Sämtliche Wohnungseingangstüren werden mit neuen Drückergarnituren<br />

inklusive eingebauter Schließanlage in den<br />

Wohnungs- und den Hauseingangstüren ausgestattet (gleichschließend).<br />

c) Wände und Decken<br />

Alle Wände und Decken werden gespachtelt und erhalten eine<br />

helle, moderne Oberflächengestaltung. Die Wohnungstrennwand<br />

wird durch eine Trockenbauvorwand an den erforderlichen<br />

Schallschutz für Wohnungstrennwände angepasst<br />

oder auf Grund der Grundrissänderungen teilweise neu erstellt.<br />

d) Bäder<br />

Die Bäder in den Wohnungen werden wie folgt ausgestattet:<br />

• die Wohnungen erhalten eine eingeflieste Badewanne<br />

und/oder eine Dusche<br />

• hängendes weißes Tiefspül-WC aus Sanitärporzellan mit<br />

eingelassenem Spülkasten in Vorwandinstallation<br />

• Waschtisch aus Sanitärporzellan mit verchromtem Einhebelmischer<br />

und Ablaufgarnitur an Vorwand installiert<br />

• die Armaturen werden mit der Serie „Grohe Essenz“ oder<br />

gleichwertig ausgeführt<br />

Der Waschmaschinenanschluss ist in den wohnungseigenen<br />

Abstellräumen vorgesehen. Die prospektierte Lösung des Bades<br />

stellt lediglich einen Vorschlag dar. Entsprechend der DIN-<br />

Normen und unter Berücksichtigung der Örtlichkeiten sind die<br />

Abstandsflächen untereinander einzuhalten. Sämtliche Bäder<br />

erhalten Unterhangdecken inkl. moderner Spots und werden<br />

mit Fliesen modern gestaltet.<br />

e) Küchen<br />

In den Küchen wird ein ca. 60 cm hoher Fliesenspiegel in Höhe<br />

der späteren Arbeitsplatte/Küche angebracht. Alle anderen<br />

Flächen werden gespachtelt und mit einem hellen Anstrich<br />

versehen.<br />

Der Gasanschluss wird rückgebaut und durch eine moderne<br />

Elektroversorgung ersetzt, die den gehobenen Ansprüchen<br />

und Erfordernissen der heutigen Zeit entspricht.<br />

D. SONSTIGE AUSSTATTUNG<br />

AUSSENANLAGEN<br />

Im Hofbereich kommt eine komplett neue und harmonische<br />

Gestaltungsform <strong>zum</strong> tragen.<br />

Es wird eine Sitzecke integriert sowie Stellflächen für Restabfall-<br />

und Recyclingbehälter geschaffen. Gehwege <strong>zum</strong> Haus<br />

werden in Betonsteinpflaster ausgeführt. Auf sonstigen Flächen<br />

sind Rasenansaat bzw. Bodendeckerbepflanzung vorgesehen.<br />

Abhängig von den Auflagen in der Baugenehmigung<br />

werden Pkw-Stellplätze geschaffen.<br />

BAULEISTUNG<br />

|Bauleistung und Ausstattung<br />

55


56 |Bauleistung und Ausstattung


VII. BAUBEGLEITENDES QUALITÄTSCONTROLLING. TÜV


58<br />

:[Baubegleitend]<br />

TÜV-QUALITÄTSCONTROLLING<br />

Die Verkäuferin beabsichtigt, mit der TÜV Industrie Service<br />

GmbH - TÜV SÜD Gruppe, Bautechnik, Wiesenring 2 in<br />

04159 Leipzig einen Vertrag über Baubegleitendes Qualitätscontrolling<br />

abzuschließen. Inhalt des Vertrages ist u. a., ob die<br />

Bauausführung den nachfolgend genannten Normen entspricht.<br />

Mit dem Erwerb akzeptiert der Käufer jedoch, dass<br />

durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus<br />

im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz<br />

derzeit geltende Normen bzw. der heutige Stand der<br />

Technik teilweise nicht erreicht werden können.<br />

ANLAGE 1<br />

Beurteilungsgrundlagen für die gutachterliche Tätigkeit beim<br />

Bauvorhaben Kötzschauer Straße 4 in 04229 Leipzig der EBV<br />

Grundbesitz GmbH<br />

1. Normen (in der jeweils gültigen Fassung), Anwendung<br />

immer sinngemäss zu jeweiligem Bautenstand<br />

• DIN 1045: Beton und Stahlbeton, Bemessung und Ausführung<br />

• DIN 1052-1: Holzbauwerke, Berechnung und Ausführung<br />

• DIN 1053-1: Mauerwerk-Teil 1, Berechnung/Ausführung<br />

• DIN 1946: Raumlufttechnik<br />

• DIN 1986: Entwässerungsanlagen für Gebäude und<br />

Grundstücke<br />

• DIN 1988: Technische Regeln für Trinkwasserinstallationen<br />

• DIN 4095: Baugrund-Dränung <strong>zum</strong> Schutz baulicher Anlagen<br />

- Planung, Bemessung und Ausführung<br />

|Baubegleitendes Qualitätscontrolling<br />

• DIN 4102: Brandverhalten von Baustoffen<br />

• DIN 4108: Wärmeschutz im Hochbau<br />

• DIN 4109: Schallschutz im Hochbau<br />

• DIN EN 12354: Berechnung der akustischen Eigenschaften<br />

von Gebäuden aus den Bauteileigenschaften<br />

• DIN 4219: Leichtbeton und Stahlleichtbeton mit geschlossenem<br />

Gefüge<br />

• DIN 4232: Wände aus Leichtbeton mit haufwerksporigem<br />

Gefüge, Bemessung und Ausführung<br />

• DIN 18015: Elektrische Anlagen in Wohngebäuden<br />

• DIN 18017: Lüftung von Bädern und Toilettenräumen<br />

• DIN 18022: Küchen, Bäder und WCs im Wohnungsbau;<br />

Planungsgrundlagen<br />

• DIN 18056: Fensterwände, Bemessung und Ausführung<br />

• DIN 18065: Gebäudetreppen<br />

• DIN 18157: Ausführung keramischer Bekleidungen im<br />

Dünnbettverfahren<br />

• DIN 18181: Gipskartonplatten im Hochbau - Grundlagen<br />

für die Verarbeitung<br />

• DIN 18183: Montagewände aus Gipskartonplatten -<br />

Ausführung von Metallständerwänden<br />

• DIN 18195: Bauwerksabdichtungen<br />

• DIN 18201: Toleranzen im Bauwesen<br />

• DIN 18202: Toleranzen im Hochbau - Bauwerke<br />

• DIN 18232: Rauch- und Wärmeabzugsanlagen<br />

• DIN 18515: Außenwandbekleidungen<br />

• DIN 18540: Abdichten von Außenwandfugen im Hochbau<br />

mit Fugendichtstoffen<br />

• DIN 18550-1: Putz - Begriffe und Anforderungen<br />

• DIN 18550-2: Putz - Putze aus Mörteln mit mineralischen<br />

Bindemittel- Ausführung<br />

• DIN 18558: Kunstharzputze - Begriffe, Anforderungen,<br />

Ausführung<br />

• DIN 18560: Estriche im Bauwesen<br />

• DIN 18460: Regenfallleitungen außerhalb von Gebäuden<br />

und Dachrinnen<br />

• DIN 68800: Holzschutz<br />

• DIN EN 12056-1: Schwerkraftentwässerungsanlagen innerhalb<br />

von Gebäuden<br />

• DIN EN 1717: Schutz des Trinkwassers vor Verunreinigungen<br />

in Trinkwasserinstallationen<br />

• DIN VDE 0100-520: Errichten von Starkstromanlagen mit<br />

Nennspannungen bis 1000 V, Auswahl und Errichtung<br />

elektrischer Betriebsmittel, Kabel- und Leitungssysteme<br />

(-anlagen)<br />

• DIN VDE 0108-1: Starkstromanlagen und Sicherheitsstromversorgung<br />

in baulichen Anlagen für Menschenansammlungen


TÜV-QUALITÄTSCONTROLLING<br />

|Baubegleitendes Qualitätscontrolling<br />

59


60 |Baubegleitendes Qualitätscontrolling


VIII. ENERGIEKONZEPT


62<br />

:[Objekt+]<br />

ENERGIEKONZEPT<br />

In der heutigen Zeit ist es wichtig, bei der Sanierung von<br />

Wohnhäusern weit in die Zukunft zu denken. Lösungen die<br />

heute etwas teurer sind machen sich langfristig sehr bezahlt.<br />

Beim Energiekonzept wurde gerade auf eine langfristig erfolgreiche<br />

Investition Wert gelegt.<br />

Unser Energiekonzept basiert auf einer Verbindung ökologischer<br />

Ansprüche, niedriger Heizkosten und sehr guter Ausstattung.<br />

Dies beinhaltet folgende Maßnahmen:<br />

• Dämmung der Kellerdecke, des Daches und der Außenwände<br />

• Einbau einer Fußbodenheizung<br />

• Einbau einer modernen Erdgasbrennwerttechnik als<br />

Hauptheizsystem<br />

• Einbau einer Solaranlage zur Unterstützung der Warmwasserbereitung,<br />

mit bis zu 50 % der für die Warmwasserbereitung<br />

anfallenden Heizarbeit im Jahresdurchschnitt<br />

• Abstimmung der Arbeiten mit einem Energieberater <strong>zum</strong><br />

Erreichen des KfW-Effizienzhaus 115-Standards<br />

|Energiekonzept<br />

Solaranlage - das ist nicht neu, im Geschosswohnungsbau jedoch<br />

nicht üblich. Immer öfter werden diese Anlagen bereits<br />

bei Einfamilienhäusern verwendet. Bei der Sanierung von<br />

Mehrfamilienhäusern scheuen viele Bauherren diese zusätzlichen<br />

Ausgaben. Wir jedoch denken langfristig. Und langfristig<br />

sind Wohnungen mit niedrigeren Heizkosten mehr wert. Gerade<br />

nach Einführung der Energiepässe für Immobilien wird<br />

sich der Einfluss der eingebauten Technik und der wärmedämmenden<br />

Ausstattung auf die Vermietung und die Rendite stärker<br />

auswirken. Mit innovativen Konzepten sind Sie dann vorn<br />

mit dabei.<br />

Für die Realisierung werden auf dem Dach Kollektoren installiert.<br />

In den wärmeren Monaten wird die Solarenergie für die<br />

Warmwasserbereitung allein nahezu ausreichen. Ein weiterer<br />

Punkt ist die effektive Dämmung des Gebäudes. Dadurch wird<br />

der benötigte Heizaufwand reduziert.<br />

Durch einen Energieberater werden nicht nur allgemeine<br />

Maßnahmen empfohlen sondern auch Einzelmaßnahmen,<br />

wie z. B. das Ausmauern von Heizungsnischen und Beseitigung<br />

alter Kältebrücken.<br />

Wird ein Mieter bereit sein, mehr Miete zu bezahlen, wenn die<br />

Nebenkosten im Vergleich zu den Nachbargebäuden spürbar<br />

niedriger sind? Er tut es! Das wissen wir inzwischen aus unseren<br />

Projekten der letzten Jahre. Und dieser Vorsprung wird<br />

Jahre oder besser Jahrzehnte halten. Auch dem Gewissen<br />

geht es viel besser wenn ich weiß, dass meine Immobilie durch<br />

ein vernünftiges Energiekonzept auch den Aufgaben unserer<br />

Zeit wie z. B. der Reduzierung des CO2-Ausstoßes entspricht.<br />

Diese Überzeugung zur innovativen Verbindung von Denkmalschutzimmobilien<br />

und der Nutzung von regenerativen Energien<br />

ist mittlerweile in vielen der von uns realisierten Projekte<br />

angewandt worden und durch deren überragenden Erfolg bestätigt.<br />

Das ist gelebte Nachhaltigkeit!<br />

Stephan Praus<br />

Geschäftsführer der EBV Grundbesitz GmbH


CO -Emissionen 28,1 [kg/(m²a)]<br />

Die obenstehende Grafik zeigt den Energiebedarfswert des Gebäudes<br />

Kötzschauer Straße 4 aus dem prognostizierten Energieausweis.<br />

Ein Haus ohne diese Maßnahmen weist einen Energiebedarfswert<br />

von ca. 240,0 kWH/(m²a) auf<br />

Energieausweis für das diesem Prospekt zugrunde liegende Objekt<br />

Kötzschauer Straße 4 in Leipzig (nebenstehende Abbildung)<br />

ENERGIEKONZEPT<br />

|Energiekonzept<br />

63


64 |Energiekonzept


IX. KAUFPREISE UND KAUFPREISAUFTEILUNG


66<br />

:[Aufteilung]<br />

KAUFPREISE<br />

KAUFPREISLISTE • KÖTZSCHAUER STRASSE 4<br />

WE<br />

01<br />

02<br />

03<br />

04<br />

05<br />

06<br />

LAGE<br />

HP l.<br />

HP r.<br />

1. OG l.<br />

1. OG r.<br />

2. OG l.<br />

2. OG r.<br />

Pkw-Stellplatz<br />

STRUKTUR<br />

3 Zimmer<br />

4 Zimmer<br />

3 Zimmer<br />

4 Zimmer<br />

3 Zimmer<br />

4 Zimmer<br />

4<br />

ERLÄUTERUNGEN/ABKÜRZUNGEN<br />

WF<br />

1<br />

74,47 m²<br />

88,38 m²<br />

76,98 m²<br />

91,55 m²<br />

76,98 m²<br />

91,55 m²<br />

|Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung<br />

PROGNOST.<br />

MIETE<br />

431,93 €<br />

512,60 €<br />

446,48 €<br />

530,99 €<br />

446,48 €<br />

530,99 €<br />

MEA<br />

[1/1.000]<br />

149,00<br />

176,80<br />

154,00<br />

183,10<br />

154,00<br />

183,10<br />

KAUFPREIS<br />

2<br />

178.650,00 €<br />

212.020,00 €<br />

184.680,00 €<br />

219.630,00 €<br />

184.680,00 €<br />

219.630,00 €<br />

6.500,00 €<br />

KAUFPREIS<br />

JE m²<br />

2.399,00 €<br />

2.399,00 €<br />

2.399,00 €<br />

2.399,00 €<br />

2.399,00 €<br />

2.399,00 €<br />

CA. 87,58 % ANTEIL<br />

3<br />

SANIERUNG<br />

156.450,00 €<br />

185.676,00 €<br />

161.730,00 €<br />

192.352,00 €<br />

161.730,00 €<br />

192.352,00 €<br />

WE = Wohneinheit, HP = Hochparterre, OG = Obergeschoss, l. = links, r. = rechts, WF = Wohnfläche, MEA = Miteigentumsanteil<br />

1 ca.-Wohnflächen, wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone bei den m² zur Hälfte mit eingerechnet werden<br />

2 zzgl. Erwerbsnebenkosten - vgl. dazu die entsprechenden Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag<br />

3 Die Kaufpreisaufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Sanierungs- und Grundstückskostenanteils sowie der Altbausubstanz erfolgt auf der Grundlage von Erfahrungswerten<br />

und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung der Finanzbehörden. Eine Garantie kann hierfür nicht übernommen werden.<br />

4 Die genaue Anzahl der vorgesehenen Pkw-Stellplätze ist <strong>zum</strong> Zeitpunkt der Prospekterstellung noch nicht bekannt und richtet sich nach den Auflagen in der Baugenehmigung.<br />

Kaufpreisangabe je Stellplatz.<br />

Irrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten. Stand November 2012<br />

CA. 5,75 % ANTEIL<br />

3<br />

GRUNDSTÜCK<br />

10.280,00 €<br />

12.200,00 €<br />

10.630,00 €<br />

12.630,00 €<br />

10.630,00 €<br />

12.630,00 €<br />

CA. 6,67 % ANTEIL<br />

3<br />

ALTBAUSUSTANZ<br />

11.920,00 €<br />

14.144,00 €<br />

12.320,00 €<br />

14.648,00 €<br />

12.320,00 €<br />

14.648,00 €


WE 1 WE 2 WE 3 WE 4<br />

Hochparterre - Wohneinheiten 1 und 2 1. Obergeschoss - Wohneinheiten 3 und 4<br />

WE 5 WE 6<br />

2. Obergeschoss - Wohneinheiten 5 und 6<br />

KAUFPREISE<br />

|Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung<br />

67


68 |Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung


X. RECHTLICHES KONZEPT


70<br />

:[Konzept]<br />

RECHTLICHES<br />

Die hier angebotene Immobilieninvestition ist mit dem Abschluss<br />

mehrerer Verträge verbunden. Zum Prospekterstellungszeitpunkt<br />

lagen hierzu nur Entwürfe vor. Bei den Verträgen<br />

handelt es sich um ein Angebot <strong>zum</strong> Abschluss eines Bauträgervertrages<br />

und einer Teilungserklärung nebst fünf Anlagen,<br />

jeweils der Notarin Antje Beyer aus Leipzig. Beabsichtigt<br />

der Erwerber zu vermieten, kann er optional einem Mietpool<br />

beitreten. Der Beitritt <strong>zum</strong> Mietpoolgesellschaftsvertrag ist mit<br />

dem Auftrag zur Verwaltung des Sondereigentums verbunden.<br />

Im Rahmen seiner Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

tritt jeder Erwerber ferner in einen Verwaltervertrag<br />

für Wohnungseigentum ein. Die wesentlichen Inhalte<br />

der Verträge werden vorbehaltlich noch möglicher Veränderungen<br />

im Folgenden kurz erläutert. Die Verträge selbst<br />

sind teilweise in der als Anlage zu diesem Prospekt beiliegenden<br />

Vertragssammlung im Muster abgedruckt. Gültigkeit haben<br />

ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge.<br />

1. ÜBERBLICK<br />

Die EBV Grundbesitz GmbH, Cöthner Straße 62, 04155 Leipzig<br />

– im Folgenden Verkäufer genannt – ist Eigentümerin des<br />

Grundstückes Kötzschauer Straße 4 in Leipzig. Das Grundstück<br />

wird zur Bildung von Wohnungseigentum entsprechend<br />

der Teilungserklärung aufgeteilt. Dieser Teilungserklärung ist<br />

als Anlage I eine Auflistung der Wohnungseigentumseinheiten,<br />

als Anlage II eine Gemeinschaftsordnung, als Anlage III<br />

eine Baubeschreibung, als Anlage IV der Lageplan, als Anlage<br />

V die Baupläne/Aufteilungspläne und als Anlage VI der<br />

|Rechtliches Konzept<br />

Sanierungsbeispiel – In der Fassade integrierte Bekrönung<br />

am Referenzprojekt Wilhelm-Plessing-Domizil nach...<br />

Plan Sondernutzungsrechte beigefügt. Der Erwerber schließt<br />

mit dem Verkäufer einen Bauträgervertrag über Wohnungseigentum<br />

ab, in dem sich der Verkäufer zur Sanierung und<br />

Modernisierung der Wohnung und des Gebäudes nach einer<br />

detaillierten Baubeschreibung verpflichtet. Die Baubeschreibung<br />

ist in diesem Prospekt abgedruckt. Der Vertrag kommt<br />

durch ein Angebot zustande, das während der im Kaufvertrag<br />

niedergelegten Zeit unwiderruflich ist, danach erlischt, vom<br />

Käufer abgegeben und vom Verkäufer angenommen wird. Mit<br />

dem Erwerb der Wohnung tritt der Erwerber in die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

ein, die aus den Miteigentümern des<br />

Objekts gebildet wird. Die Gemeinschaft wird durch den Verwalter<br />

nach dem Wohnungseigentumsgesetz – im Folgenden<br />

WEG genannt – vertreten. Der Verkäufer wird für das Objekt<br />

zunächst auf drei Jahre ab Anlegung der ersten Wohnungsgrundbuchblätter<br />

die <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH, Cöthner<br />

Straße 62, 04155 Leipzig als Verwalter bestellen. Grundlage<br />

der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die der Teilungserklärung<br />

beigefügte Gemeinschaftsordnung, die Bestimmungen<br />

des WEG und der Verwaltervertrag für Wohnungseigentum.<br />

Dem Erwerber wird zur Renditesicherung der Eintritt in einen<br />

Mietpool angeboten. Der Mietpool wird vom Verkäufer<br />

und der <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH gegründet. Voraussetzung<br />

zur Beteiligung am Mietpool ist die Vermietungsabsicht des Erwerbers<br />

und der Abschluss eines Vertrages mit der <strong>LEWO</strong> Immobilien<br />

GmbH über die Verwaltung des <strong>zum</strong> Mietpool gehörenden<br />

Sondereigentums, wozu auch Vollmachten erteilt werden.<br />

...und vor der umfangreichen Revitalisierung des denkmalgeschützten<br />

Wohnhauses [Fertigstellung 2012]<br />

2. BAUTRÄGERVERTRAG<br />

a) Grundstückssituation<br />

Der Verkäufer ist Eigentümer des Grundbesitzes Flurstück 534<br />

der Gemarkung Kleinzschocher, Fläche 600 m², gelegen in<br />

der Kötzschauer Straße 4 und eingetragen im Grundbuch von<br />

Kleinzschocher des Amtsgerichtes Leipzig, Blatt 718.<br />

Der Grundbesitz wird nach Vollzug der Teilungserklärung wie<br />

folgt belastet sein.<br />

Abt. II: lastenfrei<br />

Abt. III: lastenfrei<br />

Der Verkäufer behält sich vor, Belastungen, z. B. Versorgungs-<br />

und ähnliche Verträge mit Wasser-, Abwasser-, Energieversorgungs-,<br />

Kabel-, Aufzugs- und ähnlichen Ver- und Entsorgungsbetreibern<br />

nach billigem Ermessen zu schließen sowie Dienstbarkeiten<br />

auf dem eigenen oder auf den Nachbargrundstücken<br />

eintragen zu lassen, um z. B. Feuerwehrzufahrten, Versorgungsleitungen,<br />

Abwasserkänale, Antennenanlagen, Abstandsflächen<br />

etc. zu regeln. Vorstehendes gilt sinngemäß für<br />

Baulasten. Hierzu wird im Kaufvertrag auch eine Vollmacht erteilt,<br />

mit der Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers hinter<br />

solche Lasten im Rang zurückzutreten.<br />

In Abteilung III behält sich der Verkäufer vor, Finanzierungsgrundpfandrechte<br />

zur Eintragung zu bringen. Diesbezüglich<br />

verpflichtet sich der Verkäufer zur Lastenfreistellung im Rahmen<br />

der Abwicklung des Kaufvertrages.


Sanierungsbeispiel – Schablonierung im Treppenhaus des<br />

Referenzprojektes Wilhelm-Plessing-Domizil nach...<br />

Das Grundstück ist nach Angaben des Verkäufers mit einem<br />

unter Denkmalschutz stehenden Mehrfamilienhaus bebaut.<br />

b) Teilung, Baugenehmigung, Kaufgegenstand<br />

Gemäß dem Entwurf der Teilungserklärung der Notarin Antje<br />

Beyer in Leipzig, welcher auch die Baubeschreibung als Anlage<br />

III beigefügt ist, wird das Grundstück samt dem zu sanierenden<br />

und modernisierenden Mehrfamilienhaus nach<br />

§ 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden.<br />

Grundlage der Teilung wird der als Anlage IV beigefügte Lageplan<br />

und werden die als Anlage V beigefügten Baupläne/Aufteilungspläne.<br />

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung<br />

liegt bisher nicht vor. Insoweit versichert der Verkäufer, dass<br />

die zur Erteilung der Baugenehmigung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung<br />

eingereichten Pläne den in dem Entwurf<br />

der Teilungserklärung als Anlage V beigefügten Plänen<br />

entsprechen. Zum Prospekterstellungszeitpunkt war die Teilungserklärung<br />

im Grundbuch noch nicht vollzogen. Die Baugenehmigung<br />

wurde nach Angaben des Verkäufers bereits<br />

beantragt, ist jedoch noch nicht erteilt. Der Verkäufer geht jedoch<br />

davon aus, dass diese mit ggf. geringfügigen Abweichungen<br />

erteilt werden wird.<br />

Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand nach<br />

Maßgabe der in der Teilungserklärung niedergelegten Baubeschreibung<br />

und den Bauplänen, die dem Aufteilungsplan entsprechen,<br />

herzustellen und auszustatten. Der Kaufvertrag hat<br />

demnach den Kauf eines definierten Miteigentumsanteils am<br />

Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer de-<br />

...und vor der Restaurierung – nach Untersuchungen der<br />

ursprünglichen Ausgestaltung [Fertigstellung 2012]<br />

finierten Wohnung, dem dazugehörigen mit der gleichen<br />

Nummer versehenen Keller im Kellergeschoss und ggf. ein<br />

Sondernutzungsrecht an einer gekennzeichneten Gartenfläche<br />

und/oder an einem Kfz-Stellplatz im Freien <strong>zum</strong> Inhalt.<br />

Der Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet.<br />

Die Wohnungen sind <strong>zum</strong> Verkaufszeitpunkt nicht vermietet,<br />

der Erwerber soll jedoch mitteilen, ob er diese <strong>zum</strong> Eigennutz<br />

oder zur Vermietung erwirbt.<br />

Im Weiteren werden vom Verkäufer je Regelgeschoss verschiedene<br />

Varianten der Wohnungsanzahl und -größe angeboten,<br />

wozu ggf. Änderungen der Teilungserklärung notwendig<br />

werden, weshalb der Käufer dem Verkäufer im Kaufvertrag<br />

umfangreiche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung,<br />

insbesondere im Hinblick auf Veränderungen der gebildeten<br />

Sondereigentumseinheiten, Zusammenführung einzelner Einheiten<br />

oder Trennung erteilt und ihn darüber hinaus zur Abgabe<br />

notwendiger Bewilligungen und Anträge bevollmächtigt.<br />

c) Kaufpreis<br />

Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Es besteht eine Haftung des Verkäufers<br />

für Flächenabweichungen nur, wenn und soweit diese<br />

nicht durch Sonderwünsche des Käufers veranlasst sind und<br />

soweit eine Verringerung der Wohn- und Nutzfläche um mehr<br />

als 3 % der ausgewiesenen Fläche eintritt. Dann ist nur der die<br />

3 % überschießende Wert auszugleichen. Der Kaufpreis ist aufgeteilt<br />

nach dem Entgelt für das Grundstück, die Altbausub-<br />

Sanierungsbeispiel – Stuckornamentik in der Eingangshalle<br />

des Wilhelm-Plessing-Domizils [Fertigstellung 2012]<br />

RECHTLICHES<br />

stanz und die Bauleistungen/nachträglichen Sanierungsleistungen,<br />

um eine Einschätzung zu gestatten, in welcher Höhe<br />

Aufwand nach § 7i oder § 10f EStG steuerlich begünstigt sein<br />

kann. Eine Festlegung, dass die nachträglichen Sanierungsleistungen<br />

ganz oder <strong>zum</strong> Teil zur Erhaltung oder sinnvollen<br />

Nutzung des Baudenkmals erforderlich sind, erfolgt damit<br />

nicht. Die Finanzbehörden können die Höhe des begünstigten<br />

Aufwands bzw. die Kaufpreisaufteilung anders festlegen. Der<br />

Verkäufer übernimmt keine Haftung für die Anerkennung dieser<br />

Kaufpreisaufteilung durch die zuständige Behörde oder<br />

durch das Finanzamt. Die Aufteilung ist mithin lediglich eine<br />

Schätzung. Sofern das Finanzamt eine andere Aufteilung vornimmt,<br />

kann dies zu nachteiligen steuerlichen Auswirkungen<br />

führen.<br />

Die genannten Kosten umfassen alle Kosten für die vertragsgemäße<br />

Herstellung, insbesondere alle Kosten für Erschließungs-,<br />

Versorgungs- und Abwasseranlagen, die bis <strong>zum</strong> Tag<br />

der Beurkundung vollständig errichtet sind oder anlässlich der<br />

Durchführung des vorliegenden Bauvorhabens vorgesehen<br />

sind und zwar im Zeitpunkt der Genehmigung des Bauplans<br />

bzw. Entstehung des Baurechts nach dem Anzeigeverfahren<br />

der Landesbauordnung. Dies umfasst die Kosten für Hausanschlüsse<br />

sowie ggf. die Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen.<br />

Etwaige Rückerstattung von Vorausleistungen<br />

stehen dem Verkäufer zu.<br />

Alle sonstigen Erschließungskosten im Sinne des Baugesetzbuches<br />

und nach Landesrecht und kommunalen Satzungs-<br />

|Rechtliches Konzept<br />

71


72<br />

RECHTLICHES KONZEPT<br />

recht trägt der Käufer. Die Kosten zur Durchführung des Vertrages,<br />

insbesondere die Notargebühren, die Kosten des<br />

Grundbuchamts und die Grunderwerbsteuer trägt entsprechend<br />

der Regelung im Kaufvertrag entweder der Verkäufer<br />

oder der Käufer. Die Kosten der Angebotsurkunde bei Nichtzustandekommen<br />

des Kaufvertrages trägt in jedem Fall der<br />

Käufer. Hingegen trägt die Kosten der Freistellung des Vertragsgegenstandes<br />

der vom Käufer nicht übernommenen Belastungen<br />

der Verkäufer, dem auch eventuelle Zinsen zustehen.<br />

Die Finanzierungskosten (z. B. Bankbearbeitungs- und<br />

Schätzkosten, Darlehens- und eventuelle Bereitstellungs- und/<br />

oder Zwischenfinanzierungszinsen etc.) sowie die vom Erwerber<br />

ggf. an einen Vermittler zu zahlende Außenprovision, trägt<br />

der Erwerber gesondert. Gleiches gilt für vereinbarte Sonderwünsche,<br />

die den Aufwand erhöhen. Im Kaufpreis enthalten<br />

sind schließlich die Kosten der Projektierung, des Marketings<br />

und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die Innenprovision,<br />

die der Verkäufer an den Kapitalanlagevertrieb bezahlt.<br />

d) Kaufpreisfälligkeit<br />

Zur Sicherung der Ansprüche des Erwerbers orientiert sich die<br />

Fälligkeit seiner Zahlungen nach der Verordnung über Abschlagszahlungen<br />

bei Bauträgerverträgen vom 23.05.2001<br />

und der MaBV. Vor der Baufertigstellung können danach Zahlungen<br />

nur bei entsprechendem Baufortschritt oder Bürgschaft<br />

nach § 7 MaBV vereinnahmt werden.<br />

Der Kaufpreis ist unabhängig davon erst zu bezahlen, wenn<br />

der Notar bestätigt, dass die Auflassungsvormerkung für den<br />

Käufer in Abteilung II rangrichtig eingetragen ist, dass der<br />

Kaufvertrag rechtswirksam ist, alle zu seiner Durchführung<br />

notwendigen Genehmigungen und das Negativzeugnis der<br />

Stadt <strong>zum</strong> Vorkaufsrecht vorliegen sowie die Freistellung des<br />

Vertragsgegenstandes von allen Grundbuchlasten, die der<br />

Auflassungsvormerkung des Käufers im Rang vorgehen oder<br />

gleichstehen und die nicht übernommen werden, durch Freistellungsverpflichtungserklärung<br />

gesichert ist, und zwar auch<br />

für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Weitere<br />

Grundvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist<br />

die schriftliche Anzeige des Verkäufers gegenüber dem Käufer,<br />

dass die Baugenehmigung erteilt wurde bzw. wenn diese nicht<br />

vorgesehen ist, die Bestätigung der zuständigen Behörde vorliegt,<br />

dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder mit dem<br />

Bauvorhaben begonnen werden darf bzw. wenn eine solche<br />

|Rechtliches Konzept<br />

Bestätigung nicht vorgesehen ist, die Anzeige des Verkäufers<br />

vorliegt, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder mit<br />

dem Bauvorhaben begonnen werden darf und ein Monat vergangen<br />

ist. Die weiteren Einzelheiten können dem Kaufvertragsangebotsentwurf<br />

entnommen werden.<br />

Der an der MaBV orientierte Ratenzahlungsplan nach Bauabschnitten<br />

bzw. Baufortschritt ist im Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf<br />

zu entnehmen. Der Ratenzahlungsplan der MaBV<br />

ist durch das gesetzliche Erfordernis einer Sicherheitsleistung<br />

für die rechtzeitige Herstellung des Kaufgegenstandes ohne<br />

wesentliche Mängel durch den Verkäufer dergestalt modifiziert,<br />

dass der Käufer von der ersten Kaufpreisrate 5 % als Sicherheitsleistung<br />

einbehält, sofern der Verkäufer nicht zuvor<br />

Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat. Der als Sicherheitsleistung<br />

gestellte bzw. einbehaltene Betrag ist nach vollständiger<br />

Fertigstellung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel<br />

zur Zahlung an den Verkäufer fällig. Der Baufortschritt ist<br />

von einem Bauleiter zu bescheinigen. Der Kaufpreisanspruch<br />

ist ggf. zu der im Kaufvertrag benannten Höhe an einen Finanzierungsgläubiger<br />

abgetreten und die Raten sind zur Sicherung<br />

der Lastenfreistellung nur schuldbefreiend auf das Notaranderkonto,<br />

ansonsten auf das vom Verkäufer benannte Objektkonto<br />

(Bausonderkonto) zu zahlen. Trotz Abtretung steht<br />

dem Verkäufer der Anspruch auf Leistung an den Gläubiger<br />

zu. Gegenüber dem Anspruch auf Kaufpreiszahlung kann in<br />

der Regel nicht aufgerechnet werden.<br />

e) Kaufpreisfinanzierung und Grundstücksbelastungen<br />

Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung von dinglichen<br />

Rechten (<strong>zum</strong> Beispiel Grundschulden) mitzuwirken, die<br />

als Sicherheit bei der Kaufpreisfinanzierung nötig sind. Entsprechende<br />

Belastungsvollmachten werden wechselseitig erteilt.<br />

Damit verbundene Kosten übernimmt der Käufer. Zur Sicherung<br />

der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht mit<br />

Bedingungen und Auflagen verbunden, die den Zweck haben,<br />

dass Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich<br />

die Kaufpreisschuld tilgen. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung<br />

ausschließlich Sache des Erwerbers.<br />

f) Sanierungs-, Ausbau- und Herstellungsverpflichtung<br />

Die Modernisierungs- und Ausbauverpflichtungen ergeben<br />

sich aus der in der Teilungserklärung niedergelegten bzw. der<br />

im Prospekt abgedruckten Baubeschreibung und den Bauplänen.<br />

Änderungen in der Planung und Ausführungsart und den vorgesehenen<br />

Baustoffen behält sich der Verkäufer vor, wenn sie<br />

aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten sind oder<br />

wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich notwendig<br />

erweisen und dem Käufer <strong>zum</strong>utbar sind. Änderungen, die<br />

nicht das Sondereigentum des Käufers betreffen sind zulässig,<br />

wenn sie den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nicht<br />

un<strong>zum</strong>utbar beeinträchtigen.<br />

Hinsichtlich der Wohn- und Nutzflächen sind die sich aus den<br />

Einzeichnungen in den Plänen ergebenden Flächengrößen –<br />

errechnet nach der II. BerechnungsVO i.d.F. der WohnFlVO –<br />

maßgebend. Balkone sind dabei mit 50 % berücksichtigt. Geringfügige<br />

Änderungen der Wohn- und Nutzfläche (bis zu 3 %<br />

der Quadratmeter) und der Raumaufteilung haben keinen<br />

Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. Bei einer<br />

Unterschreitung der Flächengröße, welche nicht durch<br />

Sonderwünsche des Käufers veranlasst ist, ist nur der 3 %<br />

überschreitende Wert auszugleichen.<br />

Zum Prospekterstellungszeitpunkt war geplant, dass der Verkäufer<br />

anstrebt, den Vertragsgegenstand bis <strong>zum</strong> 30.07.2014<br />

bezugsfertig und bis <strong>zum</strong> 30.09.2014 vollständig fertigzustellen.<br />

Erfolgt die bezugsfertige Übergabe aus Gründen, die der<br />

Verkäufer zu vertreten hat, nicht bis <strong>zum</strong> 30.07.2014, verpflichtet<br />

sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer ab dem<br />

nächsten Monat nach dem im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt<br />

der bezugsfertigen Übergabe für einen Zeitraum von<br />

sechs Monaten, längstens jedoch bis zur Bezugsfertigkeit der<br />

vertragsgegenständlichen Wohnung, zur Zahlung einer monatlichen<br />

Entschädigung in der im Kaufvertrag angegebenen<br />

Höhe je m² Wohnfläche der vertragsgegenständlichen Wohneinheit.<br />

Voraussetzung für die Entschädigungszahlung ist die<br />

Zahlung aller bis dahin geschuldeten und fälligen Kaufpreisraten<br />

durch den Käufer. Damit wird die Frist zur bezugsfertigen<br />

Übergabe um sechs Monate verlängert. Die Entschädigungszahlung<br />

durch den Verkäufer entfällt im Falle der Eigennutzung<br />

durch den Käufer, sobald dieser den Kaufgegenstand<br />

bezieht.<br />

Können Außenarbeiten jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb<br />

dieser Fristen ausgeführt werden, hat sie der Verkäufer zu geeigneter<br />

Zeit unverzüglich zu erbringen. Die Abnahme des<br />

Vertragsgegenstandes bei Bezugsfertigkeit wird dadurch nicht<br />

berührt. Behinderungen bei der Herstellung des Vertragsge-


genstands aus Umständen, die der Verkäufer nicht zu vertreten<br />

hat, z. B. höhere Gewalt, Streik, Ausführung von Sonderwünschen,<br />

Zahlungsverzug des Käufers, verlängern die Herstellungsfrist<br />

um die Dauer der Behinderung. Im Falle des Zahlungsverzugs<br />

des Käufers gilt dies für den Zeitraum von der<br />

Fälligkeit des Kaufpreisteils bis zur erfolgten Zahlung.<br />

Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen besteht<br />

nicht. Eigenleistungen des Käufers sind vor Besitzübergang<br />

nur nach Genehmigung des Verkäufers und in Abstimmung<br />

mit diesem zulässig; gleiches gilt für Arbeiten durch vom Käufer<br />

beauftragte Dritte.<br />

g) Abnahme<br />

Die Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums,<br />

das ausschließlich im Bereich des Sondereigentums<br />

des Käufers liegt oder ihm zur Sondernutzung zugewiesen<br />

ist, erfolgt nach bezugsfertiger Herstellung durch den Erwerber.<br />

Kommt der Erwerber einer wiederholten Aufforderung<br />

zur Abnahme nicht nach, kann unter bestimmten Voraussetzungen<br />

eine Abnahmefiktion eintreten. Dies gilt entsprechend,<br />

wenn der Käufer den Vertragsgegenstand schon vor der Übergabe<br />

ohne Zustimmung des Verkäufers bezieht.<br />

Das sonstige Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger<br />

Fertigstellung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

abzunehmen. Diese können sich vertreten lassen. Wenn der<br />

Käufer bei der Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums<br />

nicht persönlich erscheint oder sich durch schriftlich Bevollmächtigten<br />

vertreten lässt, ist der Verwalter der Wohnanlage<br />

zur Abnahme bevollmächtigt.<br />

h) Übergang des Vertragsbesitzes<br />

sowie der Rechte und Pflichten<br />

Der Übergang von Gefahr, Besitz, Lasten und Nutzungen sowie<br />

der Eintritt in die Rechte und Pflichten des Eigentümers<br />

findet statt, sobald der Käufer den Vertragsgegenstand benutzt<br />

oder aufgrund Übergabe benutzen darf. Der Verkäufer ist zur<br />

Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist<br />

und die zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen vom Käufer<br />

geleistet sind oder Zug-um-Zug gegen Übergabe geleistet<br />

werden.<br />

Der Käufer tritt vom Tage des Besitzübergangs an in sämtliche<br />

Verpflichtungen ein, die sich für ihn aus der Teilungserklärung<br />

und Gemeinschaftsordnung ergeben. Bezüglich der schuldrechtlichen<br />

Verpflichtungen verpflichtet er sich, diese einem<br />

eventuellen Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung<br />

aufzuerlegen. Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab Besitzübergabe<br />

Stimmrechtsvollmacht für die Eigentümerversammlung.<br />

Ein Hausgeld für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe<br />

der Verkäufer, ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu zahlen.<br />

i) Gewährleistung, Verjährung<br />

Die Haftung des Verkäufers wegen eines Sachmangels des<br />

Grundstücks wird weitgehend ausgeschlossen. Gleiches gilt<br />

für die von der Modernisierung unberührt bleibende Altbausubstanz,<br />

es sei denn, der Verkäufer hat grob fahrlässig oder<br />

vorsätzlich die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an<br />

der Altbausubstanz unterlassen. Der Verkäufer haftet nach<br />

den gesetzlichen Vorschriften für Mängel am Bauwerk 5 Jahre.<br />

Bei mitgelieferten Ausstattungsgegenständen gilt eine zweijährige<br />

Verjährung. Aufgrund der erhaltenswerten Altbausubstanz<br />

können nicht alle derzeit gültigen Baunormen erreicht<br />

werden. Es ist hinzunehmen, dass durch die Erhaltung und<br />

Aufarbeitung ergänzender Bau- und Gebäudeteile nicht Komfort,<br />

Qualität und Funktionalität eines Neubaus, insbesondere<br />

hinsichtlich Anforderungen an Wärme- und Schallschutz, erreicht<br />

werden. Für Sonderwünsche wird keine Haftung übernommen,<br />

es sei denn, der Verkäufer hat die Sonderwünsche<br />

selbst ausgeführt. Sicherungshalber tritt der Verkäufer Gewährleistungsansprüche<br />

gegen am Bau beteiligte Personen<br />

an die Erwerber ab. Für steuerliche Erwartungen und Absichten<br />

des Erwerbers wird keine Gewähr übernommen. Soweit im<br />

Kaufvertrag Mängelrechte des Käufers ausgeschlossen wurden,<br />

gilt dies auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, mit<br />

Ausnahme der Ansprüche auf Schadenersatz aus der Verletzung<br />

des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der<br />

Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und auf Er-<br />

satz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob<br />

fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer<br />

Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen<br />

Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.<br />

j) Voraussetzungen der Eigentumsübertragung<br />

Die Einigung über den Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes<br />

auf den Käufer (Auflassung) ist zu erklären nach<br />

vollständiger vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises, nach<br />

vollständiger Fertigstellung und Übergabe des Vertragsgegenstands<br />

und nach Rückgabe von ggf. ausgereichten Bürg-<br />

RECHTLICHES KONZEPT<br />

schaften nach § 7 MaBV. Vor vollständiger Fertigstellung kann<br />

der Käufer die Auflassung nur verlangen, wenn das Unvermögen<br />

des Verkäufers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststeht,<br />

Zug-um-Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand<br />

entsprechenden Kaufpreisteils. Zur Sicherung des<br />

Anspruchs auf Eigentumsverschaffung wird im Grundbuch eine<br />

Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Eintragung einer<br />

Auflassungsvormerkung am Vertragsgegenstand kann jedoch<br />

erst erfolgen, nachdem die Teilungserklärung im Grundbuch<br />

vollzogen und somit die Grundbücher für das Wohnungs-/<br />

Teileigentum angelegt sind.<br />

k) Vollmachten<br />

Im Vertrag sind verschiedene, <strong>zum</strong> Teil weitreichende Vollmachten<br />

enthalten. Zunächst werden die Notarangestellten<br />

im für die Vertragsdurchführung nötigen Umfang bevollmächtigt.<br />

Hierzu zählt auch, namens der Parteien Grundpfandrechte<br />

aller Art zu bestellen, ihre Eintragung zu bewilligen und zu<br />

beantragen, die Parteien der dinglichen Zwangsvollstreckung<br />

nach Maßgabe von § 800 ZPO zu unterwerfen sowie für den<br />

Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – abstrakte Schuldbekenntnisse<br />

in Höhe der Grundschuldbeträge nebst Zinsen und<br />

Nebenleistungen zu erklären und ihn insoweit der persönlichen<br />

Zwangsvollstreckung nach § 794 ZPO zu unterwerfen,<br />

des Weiteren bankübliche Zweckerklärungen abzugeben. Sofern<br />

die Vollmachten nicht ausreichend sind bzw. anerkannt<br />

werden, müssen die Erwerber einen erneuten Notartermin auf<br />

eigene Kosten wahrnehmen.<br />

Daneben ist der Verkäufer umfassend bevollmächtigt, die Teilungserklärung<br />

nebst etwaiger Nachträge abzuändern und zu<br />

ergänzen. Des Weiteren erklärt der Käufer unwiderruflich seine<br />

Zustimmung zur Zusammenlegung, weiteren Aufteilung<br />

oder Änderung von anderen Wohnungs-/Teileigentumseinheiten<br />

und ähnlichen Befugnissen, damit der Verkäufer u. a.<br />

entsprechend seiner Planung alternativ zwei oder drei Wohnungen<br />

je Regelgeschoss anbieten kann.<br />

l) Rücktritt<br />

Die Rückgängigmachung des Vertrages bzw. der Vertragsrücktritt<br />

ist auf die gesetzlichen Rücktrittsmöglichkeiten, vorwiegend<br />

bei Vertragspflichtverletzungen einer Partei, beschränkt.<br />

Ein Rücktrittsrecht besteht insbesondere in der Regel<br />

nicht, wenn in der Person einer Partei Leistungserschwernisse<br />

eintreten, die die andere Partei nicht zu vertreten hat. Hierzu<br />

|Rechtliches Konzept<br />

73


74<br />

RECHTLICHES KONZEPT<br />

zählen beispielsweise Schwierigkeiten bei der Finanzierung<br />

oder enttäuschte Erwartungen bei der Wertentwicklung bzw.<br />

bei steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, da diese nicht garantiert<br />

werden können.<br />

Der Verkäufer ist berechtigt, im Falle der Zahlungsverzögerung<br />

durch den Käufer nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen<br />

und im Kaufvertrag enthaltener Voraussetzungen<br />

vom Vertrag zurückzutreten und Schadenersatz zu verlangen.<br />

3. EINTRITT IN DIE MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT<br />

Mit dem Erwerb einer Wohnung ist der Eintritt in die Gemeinschaft<br />

der Eigentümer des Objektes nach dem WEG verbunden,<br />

namentlich in der Gemeinschaftsordnung bezeichnet als<br />

„Wohnungseigentümergemeinschaft Kötzschauer Str. 4“. Daraus<br />

ergeben sich i.d.R. mit dem Besitzübergang Rechte und<br />

Pflichten des Erwerbers. Die Gemeinschaft beschließt in regelmäßig<br />

wiederkehrenden Versammlungen über Bewirtschaftungsmaßnahmen.<br />

Im Rahmen der laufenden Verwaltung und<br />

bei der Ausführung von Beschlüssen wird die Gemeinschaft<br />

vom Verwalter vertreten. Die Gemeinschaft hat die Kosten zu<br />

tragen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.<br />

a) Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer<br />

Der Erwerber erhält Sondereigentum an den in der Teilungserklärung<br />

bezeichneten Räumen und an bestimmten Bestandteilen<br />

der Gebäude, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden<br />

können. Andere Gegenstände sind, soweit sich aus der<br />

Gemeinschaftsordnung und dem Gesetz nicht ausnahmsweise<br />

etwas anderes ergibt, dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.<br />

Die Nutzung des Sondereigentums ist lediglich zu<br />

Wohnzwecken zulässig, es sei denn der Verwalter stimmt<br />

schriftlich einer anderen Nutzung zu. Erlaubt sind die Vermietung<br />

und die Überlassung der Räume an Dritte.<br />

Die Eigentümergemeinschaft hat die Kosten der Gebäudeinstandhaltung<br />

und der Gebäudeinstandsetzung ihres Objektes<br />

zu tragen. Bei Gegenständen, die dem Sondereigentum<br />

oder einem Sondernutzungsrecht des Eigentümers unterliegen<br />

oder die dem räumlichen Bereich des Sondereigentums<br />

zuzuordnen sind, sind etwaige Instandsetzung- und Instandhaltungskosten<br />

vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen,<br />

auch wenn diese Gegenstände dem Gemeinschaftseigentum<br />

zuzurechnen sind.<br />

|Rechtliches Konzept<br />

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung werden Instandhaltungsrücklagen<br />

für das Gemeinschaftseigentum gebildet, über deren<br />

Höhe unter anderem die Eigentümerversammlung entscheidet.<br />

Neben den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten<br />

entstehen insbesondere Kosten der Verwaltung und<br />

Betriebskosten. Als Beitrag zu den laufenden Kosten sind von<br />

den Eigentümern Vorauszahlungen in Form eines monatlichen<br />

Hausgeldes zu leisten. Jährlich wird über die Kosten abgerechnet.<br />

Durch den jährlichen Wirtschaftsplan werden Festlegungen<br />

zu den Ausgaben der Gemeinschaft und den Beiträgen<br />

der Eigentümer getroffen.<br />

Bei Übertragung des Wohneigentums durch den Erwerber ist<br />

dieser verpflichtet, die sich für ihn aus der Teilungserklä-<br />

rung und Gemeinschaftsordnung ergebenden Verpflichtungen<br />

dem Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen.<br />

b) Rechte und Pflichten des Verwalters nach dem WEG<br />

Der Verwalter sorgt für die rechtzeitige Erstellung des Wirtschaftsplanes<br />

und der Jahresabrechnungen. Er beruft die<br />

Eigentümerversammlung ein, unterbreitet Beschlussvorlagen<br />

und führt Beschlüsse der Gemeinschaft aus. Der Verwalter ist<br />

insbesondere bevollmächtigt, Mängelansprüche geltend zu<br />

machen und sonstige Ansprüche der Gemeinschaft. Dem Verwalter<br />

sind die hierfür erforderlichen Vollmachten zu erteilen.<br />

Der Verwalter erhält für seine Leistungen eine Grundvergütung<br />

in Höhe von monatlich € 20,00 zzgl. der jeweils geltenden<br />

Mehrwertsteuer, mithin derzeit € 23,80 pro Wohnungseigentum.<br />

Der Verwalter kann während der Laufzeit seiner Bestellung<br />

– zunächst für drei Jahre ab Anlegung der ersten<br />

Wohnungsgrundbuchblätter – nur aus wichtigem Grund abberufen<br />

bzw. gekündigt werden. Zu den übrigen Rechten und<br />

Pflichten aus dem Verwaltervertrag für das Wohnungseigentum<br />

nebst zu erteilender Vollmacht für den Verwalter wird auf<br />

die Anlage zu diesem Prospekt verwiesen.<br />

4. MIETPOOL UND SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG<br />

(OPTIONAL)<br />

a) Überblick<br />

Der Erwerber hat die Möglichkeit, dem vom Verkäufer und der<br />

<strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH für das Objekt zu gründenden Mietenpool<br />

beizutreten. Die Gründungsgesellschafter werden sich<br />

zur Errichtung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Miet-<br />

pool) zusammenschließen und dazu einen Gesellschaftsvertrag<br />

vereinbaren. In diesem werden sie zugleich den Geschäftsführer<br />

mit der Verwaltung ihres Sondereigentums und<br />

mit der Wahrnehmung von Eigentümerrechten als Mitglieder<br />

der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragen. Der<br />

Name lautet dann „Mietpool-GbR Kötzschauer Str. 4“. Der<br />

Beitritt <strong>zum</strong> Mietpool ist optional, die Entscheidung soll ggf. im<br />

Rahmen der ersten Versammlung der Wohnungseigentümer<br />

getroffen werden. Der Mietpool hat den Zweck, das Einzelrisiko<br />

eines Eigentümers zur Vermietung seiner Einheit für den Fall<br />

eines zeitweiligen Mietausfalls auf alle an der Gesellschaft<br />

bürgerlichen Rechts beteiligten Eigentümer gleichmäßig zu<br />

verteilen. Daneben soll der Mietpool die Gesellschafter bei<br />

der Verwaltung ihres Sonder- und Miteigentums unterstützen.<br />

Der Mietpoolvertrag kann erstmals nach zehn Jahren unter<br />

Einhaltung einer Frist von drei Monaten <strong>zum</strong> Jahresende gekündigt<br />

werden. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem<br />

Grund bleibt davon unberührt. Der Mietpool wird beim Ausscheiden<br />

eines Gesellschafters mit den übrigen Gesellschaftern<br />

fortgeführt. Die Eigentümer haben ihre Mieteinnahmen in<br />

den Mietpool einzubringen. Die Mieteinnahmen abzüglich<br />

Kosten werden vom geschäftsführenden Gesellschafter nach<br />

dem Verhältnis der Miteigentumsanteile ausgeschüttet. Das<br />

Stimmrecht der Gesellschafter in den Mietpool-Versammlungen<br />

bestimmt sich nach der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten.<br />

b) Einnahmen und Ausgaben des Pools<br />

Zu den Einnahmen des Pools gehören sämtliche Einnahmen,<br />

die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu gehören<br />

insbesondere auch Nachzahlungen aus Nebenkostenumlagen,<br />

Erstattungen von Versorgungsträgern oder sonstige<br />

auf das Grundstück bezogene Einnahmen. Zu den Kosten des<br />

Pools gehören sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit<br />

der Vermietung stehen. Zu den Ausgaben gehören insbesondere<br />

die Kosten zur Herrichtung der Wohnung in einen vermietbaren<br />

Zustand. Damit sind u. a. die Kosten der üblichen<br />

Dekorationsarbeiten (Schönheitsreparaturen) gemeint. Hinzu<br />

kommen laufende Instandsetzungskosten, Wartungskosten<br />

und Betriebskosten, sei es, dass sie auf die Mieter umgelegt<br />

werden können oder nicht. Bei außergewöhnlichem oder<br />

selbstverschuldetem Instandsetzungsbedarf kann die Kostentragung<br />

von der Gesellschaft abgelehnt werden. Zu den Ausgaben<br />

der Gesellschaft gehören ferner insbesondere Maklerprovisionen<br />

zur Vermietung, Gerichts- und Anwaltskosten zur


Durchsetzung von Vermieteransprüchen und Räumungskosten.<br />

Hierzu werden weitreichende Abtretungsvereinbarungen<br />

geschlossen und Vollmachten erteilt. Der einzelne Gesellschafter<br />

erhält die erste Auszahlung am 15. des dem Besitz-/<br />

Nutzen-/Lastenübergang folgenden Monats. Unter gewissen<br />

Voraussetzungen kann auch eine Nachschusspflicht des Eigentümers<br />

in Betracht kommen.<br />

c) Voraussetzungen des Beitritts, Verpflichtungen der<br />

Gesellschafter<br />

Voraussetzung des Eintritts und des Verbleibs im Mietenpool<br />

ist, dass der jeweilige Gesellschafter eine oder mehrere Wohnungen<br />

im Objekt erworben hat und dass er die Wohnung<br />

nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Die Verwirklichung des<br />

Gesellschaftszwecks erfordert, dass der Mietpoolverwalter,<br />

die <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH, mit der ausschließlichen Geschäftsführung<br />

und Vertretung des Pools betraut ist und gegenüber<br />

den Mietern vollumfänglich die Vermieterrechte ausüben<br />

kann. Mit dem Verkauf seiner Wohnung scheidet der<br />

Gesellschafter aus dem Mietenpool aus. Er muss aber den Erwerber<br />

verpflichten, in seine Rechtsstellung aus dem Mietpoolvertrag<br />

einzutreten und hinsichtlich der Verpflichtungen<br />

des Gesellschafters aus seiner Gesellschafterstellung den<br />

Schuldbeitritt herbeiführen. Die Poolverpflichtung für eine<br />

Wohnung eines Gesellschafters kann entfallen, wenn die Vermietung<br />

einer Wohnung aus Gründen, die vom Gesellschafter<br />

zu vertreten sind, nicht möglich ist. In dem Rahmen kann<br />

von ihm eine nicht rückzahlbare Einlage bis zur Höhe der entgangenen<br />

ortsüblichen Miete gefordert werden. Dies gilt insbesondere<br />

wenn der Gesellschafter die ihm obliegenden Verpflichtungen<br />

nicht erfüllt. Dabei kann er auch nach fruchtlosem<br />

Ablauf einer Nacherfüllungsfrist unter Geltendmachung<br />

von Schadenersatz als Gesellschafter ausgeschlossen werden.<br />

d) Geschäftsführung und Auftrag zur Verwaltung<br />

des Sondereigentums<br />

Die <strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH hat neben ihrer Aufgabe als<br />

Geschäftsführerin des Mietenpools auch den Auftrag, das<br />

Sondereigentum der Gesellschafter zu verwalten. Sie hat insbesondere<br />

für die Vermietung zu sorgen, die nötigen Verhandlungen<br />

mit Mietern zu führen, Mietverträge abzuschließen,<br />

Zahlungen entgegenzunehmen, abzurechnen und Kautionen<br />

zu verwalten. Damit ist verbunden, dass der Erwerber dem<br />

Mietverwalter umfangreiche Vermietungsvollmacht erteilt. Der<br />

Geschäftsführer erhält für seine Leistungen monatlich einen<br />

Betrag in Höhe von € 20,00 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer,<br />

mithin derzeit € 23,80 je Wohnungs-/Teileigentumseinheit.<br />

Der Geschäftsführer erhält für die Anwerbung<br />

von Mietern bei Mietvertragsabschluss ein Sonderhonorar in<br />

Höhe von zwei Kaltmieten. Er ist berechtigt, diese Beträge aus<br />

dem Gesellschaftsvermögen zu entnehmen. Der Geschäftsführer<br />

kann nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach billigem<br />

Ermessen eine Erhöhung seiner Vergütung bis zu 10 % des bis<br />

dahin geltenden Honorars bestimmen. Ferner werden dem<br />

Geschäftsführer Aufgaben der Gesellschafter als Mitglieder<br />

der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen.<br />

Zu den einzelnen Rechten und Pflichten der Mietpoolgesellschafter<br />

und der Geschäftsführung wird im Übrigen auf den<br />

als Anlage beiliegenden Mietpool-Gesellschaftsvertragsentwurf<br />

nebst Auftrag zur Verwaltung des Sondereigentums verwiesen.<br />

RECHTLICHES KONZEPT<br />

|Rechtliches Konzept<br />

75


76 |Rechtliches Konzept


XI. STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN


78<br />

:[Auswirkungen]<br />

STEUERLICHES<br />

Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen Auswirkungen<br />

im Zusammenhang mit Immobilienerwerben nach der<br />

derzeit aktuellen Gesetzeslage dargestellt. Das ca. 1912/13<br />

erbaute, unter Denkmalschutz stehende Mehrfamilienhaus<br />

soll voraussichtlich bis Ende des Jahres 2014 saniert werden.<br />

A. IMMOBILIENERWERB ZUR<br />

FREMDVERMIETUNG<br />

1. VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE STEUERLICHE<br />

BERÜCKSICHTIGUNG<br />

Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung<br />

kann einkommensteuerlich nur dann berücksichtigt<br />

werden, wenn es sich um keine Liebhaberei handelt, sondern<br />

die Absicht besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse<br />

zu erzielen.<br />

Von dieser Absicht wird nach ständiger Rechtsprechung bei einer<br />

auf Dauer angelegten Vermietung ausgegangen (Schreiben<br />

des Bundesministeriums der Finanzen vom 08.10.2004).<br />

Sollte die Finanzverwaltung daran Zweifel haben, trägt der<br />

Steuerpflichtige die objektive Beweislast. Hierfür kann eine<br />

Prognose erstellt werden, in der sich in dem ganzen Betrachtungszeitraum<br />

ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen<br />

Einnahmen abzüglich der kalkulierten Werbungskosten ergibt.<br />

Der Prognosezeitraum richtet sich nach der voraussichtlichen<br />

Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen<br />

Rechtsnachfolger. Sofern nicht von einer zeitlich<br />

|Steuerliche Auswirkungen<br />

Sanierungsbeispiel – in der Fassadengestaltung integrierte<br />

Blendklinker und Putzstrukturen einschl. Reliefs nach...<br />

befristeten Vermietung auszugehen ist, wird für die Prognose<br />

ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt (BMF-Schreiben vom<br />

08.10.2004 unter Verweis auf BFH-Rechtsprechung).<br />

Darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht<br />

in Abhängigkeit von der Höhe der<br />

Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundesfinanzhofs vom<br />

5.11.2002 und BMF-Schreiben vom 08.10.2004). Beträgt<br />

demnach bei einer langfristigen Vermietung der Mietzins mindestens<br />

75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist grundsätzlich<br />

vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.<br />

Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75 % der<br />

ortsüblichen Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand<br />

einer Überschussprognose zu überprüfen. Bei einer positiven<br />

Prognose ist das Vorliegen einer solchen Absicht zu bejahen.<br />

Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen<br />

und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche<br />

Teil ist steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden<br />

anteiligen Werbungskosten können insoweit nicht abgezogen<br />

werden. Gleiches gilt, wenn der Mietzins unabhängig von der<br />

Überschussprognose weniger als 56 % der ortsüblichen Mieten<br />

beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).<br />

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustimmung des<br />

Bundesrates das Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs<br />

im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen beschlossen.<br />

Damit wurde unter anderem ein § 15b ins Einkommensteuergesetz<br />

eingeführt. Dieser neue Paragraph gilt für Verluste<br />

aus Steuerstundungsmodellen, denen ein Steuerpflichti-<br />

...und vor der umfangreichen Revitalisierung des Referenzprojektes<br />

Karl-Franke-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />

ger nach dem 10.11.2005 beitritt oder für die nach dem<br />

10.11.2005 mit dem Außenvertrieb begonnen wurde. Bestandteil<br />

dieser Gesetzesänderung ist eine Regelung, nach der<br />

Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen weder mit anderen<br />

positiven Einkünften verrechnet noch nach § 10d EStG abgezogen<br />

werden dürfen. Diese Verluste mindern jedoch die<br />

Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den folgenden Jahren<br />

aus derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell<br />

liegt nach dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer modellhaften<br />

Gestaltung steuerliche Vorteile in Form von negativen<br />

Einkünften erzielt werden sollen. Diese Regelung soll jedoch<br />

nur Anwendung finden, wenn innerhalb der Verlustphase<br />

das Verhältnis der Summe der prognostizierten Verluste zur<br />

Höhe des gezeichneten und nach dem Konzept auch aufzubringenden<br />

Kapitals oder bei Einzelinvestitionen des eingesetzten<br />

Eigenkapitals 10 vom Hundert übersteigt. Betroffen<br />

von dieser neuen Regelung sind insbesondere Medienfonds,<br />

Schiffsbeteiligungen, geschlossene Immobilienfonds und ähnliche<br />

Konstruktionen.<br />

Nach den BMF-Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008<br />

liegt beim Erwerb einer noch zu sanierenden Wohnung vom<br />

Bauträger grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung und<br />

damit kein schädliches Steuerstundungsmodell vor, es sei<br />

denn es werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen gegen<br />

ein besonderes Entgelt gewährt.<br />

Schädliche Neben- und Zusatzleistungen werden bspw. in der<br />

Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfi-


Sanierungsbeispiel – Interpretation der Vier-Elemente-<br />

Lehre - hier das Element “Luft” an der Fassade nach...<br />

nanzierung gesehen. Umstritten ist dabei, ob es zusätzlich darauf<br />

ankommt, dass dafür ein gesondertes Entgelt geleistet<br />

wird. Hierfür kommen als Anbieter nicht nur der Bauträger<br />

selbst in der Frage, sondern auch dem Bauträger nahe stehende<br />

Personen, Gesellschaften, an denen der Bauträger oder<br />

ihm nahe stehende Personen beteiligt sind oder Dritte, die der<br />

Bauträger vermittelt.<br />

Als unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der Bewirtschaftung<br />

und Verwaltung eines Objekts dienen (z. B. Hausverwaltung,<br />

WEG-Verwaltung, Abschluss eines Mietpools), sofern<br />

es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 Monate<br />

handelt.<br />

Die Vermarktung mittels eines Bauträgerprospekts führt nach<br />

dem BMF-Schreiben vom 29.01.2008 nicht zwingend zur Annahme<br />

einer Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es<br />

auf den konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf,<br />

ob schädliche Nebenleistungen vereinbart werden. Die Entscheidung,<br />

ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten<br />

Prospekts anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall<br />

durch die örtlich zuständige Finanzbehörde getroffen<br />

werden.<br />

Da <strong>zum</strong> § 15b EStG bisher weder Rechtsprechung noch längerfristige<br />

Anwendungspraxis der Finanzverwaltung bekannt<br />

sind, besteht insofern noch keine abschließende Rechtssicherheit.<br />

...und vor der Revitalisierung des historischen Wohnhauses<br />

Karl-Franke-Domizil [Fertigstellung 2012]<br />

2. ABGRENZUNG ZWISCHEN VERMÖGENS-<br />

VERWALTUNG UND GEWERBEBETRIEB<br />

Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter A.1.<br />

steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus<br />

Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz)<br />

oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommensteuergesetz)<br />

handelt.<br />

Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der<br />

Investor eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung vermietet<br />

und damit die Fruchtziehung aus der Nutzung des eigenen<br />

Vermögens im Vordergrund steht (Einkünfte aus Vermietung<br />

und Verpachtung). Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung<br />

wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der<br />

Fremdvermietung neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen<br />

Dienstleistungen erbracht werden.<br />

Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird jedoch<br />

überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung<br />

und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung<br />

von Vermögenswerten durch Umschichtung (An- und<br />

Verkauf von Immobilien) entscheidend in den Vordergrund<br />

tritt. Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat die Finanzverwaltung<br />

die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt.<br />

Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs<br />

– in der Regel von 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw.<br />

Errichtung/Sanierung und Verkauf mehr als 3 Objekte veräußert,<br />

geht die Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze<br />

Sanierungsbeispiel – die Treppenhausgestaltung wurde der<br />

Erbauungsszeit nachempfunden [Fertigstellung 2012]<br />

STEUERLICHES<br />

der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird, da nicht<br />

mehr die Substanznutzung selbst, sondern die Ausnutzung der<br />

Wertsteigerung in den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird<br />

ein gewerblicher Grundstückshandel begründet. Gewinne<br />

und Veräußerungsgewinne werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />

umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist von 5<br />

Jahren auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere Urteile des<br />

Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung zur Drei-Objekt-<br />

Grenze relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels<br />

zur Zeit keine eindeutige Rechtsicherheit besteht.<br />

Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt, unterliegen<br />

diese neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer<br />

und zwar unabhängig von der Behaltensdauer.<br />

Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />

unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn als sog. privates<br />

Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen Rechtslage<br />

nur dann der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung<br />

und Veräußerung der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre liegen.<br />

Als Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich der Überschuss<br />

des Verkaufserlöses über den um die vorgenommenen<br />

Abschreibungen (einschließlich erhöhter Abschreibungen wie<br />

Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen) reduzierten Anschaffungs-<br />

und Herstellungskosten und den Veräußerungskosten<br />

angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum<br />

zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung<br />

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr<br />

|Steuerliche Auswirkungen<br />

79


80<br />

STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />

der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren<br />

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.<br />

3. ÜBERSCHUSSERMITTLUNG<br />

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung<br />

ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung<br />

und Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz.<br />

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />

erfolgt durch die Gegenüberstellung der (Miet-)Einnahmen<br />

und der im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen<br />

Werbungskosten (Überschussermittlung). Steuerliche Vorteile<br />

können dann eintreten, wenn sich ein Überhang von Werbungskosten<br />

ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften<br />

des Investors mit steuerlicher Wirkung verrechnet werden<br />

kann.<br />

4. VERLUSTVERRECHNUNG<br />

Die Verlustverrechnung ist in dem Veranlagungsjahr, in dem<br />

der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünften aus allen<br />

Einkunftsarten und bis zu deren Höhe betragsmäßig unbegrenzt<br />

möglich.<br />

Übersteigende Verluste, die im Veranlagungszeitraum ihrer<br />

Entstehung nicht mit anderen positiven Enkünften verrechnet<br />

werden konnten, können bis zu einem Betrag von € 511.500<br />

in das Vorjahr zurückgetragen werden, oder sie werden in die<br />

Folgejahre unbegrenzt vorgetragen. Bei Ehegatten, welche<br />

zusammenveranlagt werden, erhöht sich der Verlustrücktrag<br />

in das Vorjahr auf bis zu € 1.023.000. Der verbleibende Verlustvortrag<br />

ist in den folgenden Veranlagungsjahren bis zu<br />

€ 1 Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte und der darüber<br />

hinausgehende Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetrages der<br />

Einkünfte abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz). Nicht<br />

verrechnete Verluste werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten<br />

Ehegatten erhöht sich der Betrag auf € 2 Mio.<br />

5. WERBUNGSKOSTEN BEI VERMIETUNG UND<br />

VERPACHTUNG<br />

5.1 Allgemeines<br />

Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten<br />

alle Aufwendungen <strong>zum</strong> Erwerb, zur Sicherung und Erhaltung<br />

von Einnahmen.<br />

|Steuerliche Auswirkungen<br />

Anschaffungs- und Herstellungskosten können im Rahmen<br />

der Überschussermittlung nur anteilig in Form von Abschreibungen<br />

berücksichtigt werden. Andere Aufwendungen<br />

(Fremdkapitalzinsen, sonstige Finanzierungskosten, Betriebskosten,<br />

Verwaltungskosten, Grundsteuer etc.) sind als sofort<br />

abziehbare Werbungskosten im Veranlagungsjahr der Zahlung<br />

berücksichtigungsfähig. Aufwendungen für Instandsetzungs-<br />

und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von<br />

drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt<br />

werden und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, zählen<br />

zu den Herstellungskosten (anschaffungsnahe Herstellungskosten).<br />

Ansonsten zählen sie i. d. R. zu den sofort abzugsfähigen<br />

Werbungskosten – es sei denn es wird dadurch eine wesentliche<br />

Substanzvermehrung vorgenommen oder es wird etwas<br />

völlig Neues, Artverschiedenes eingebaut.<br />

5.2 Disagio und Damnum<br />

Disagio ist die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und<br />

dem Nennbetrag eines Darlehens.<br />

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darf ein<br />

(marktübliches) Disagio – unter weiteren Voraussetzungen –<br />

im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen<br />

werden. Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen steuerlichen<br />

Verlusten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert<br />

werden. Dies gilt nur, solange das vereinbarte Disagio<br />

marktüblichen Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium<br />

(BMF) legt mit Schreiben vom 20.10.2003 fest,<br />

dass von einer Marktüblichkeit des Disagios auszugehen ist,<br />

wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum<br />

von mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 %<br />

vereinbart worden ist. Diese Regelung ist erstmals für Darlehensverträge<br />

anzuwenden, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen<br />

wurden.<br />

Die beschriebenen Regelungen gelten entsprechend auch für<br />

ein Damnum.<br />

5.3 Normale Abschreibungen<br />

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt grundsätzlich<br />

2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit<br />

sie auf das Gebäude entfallen. Wurde das Gebäude vor<br />

dem 01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz<br />

auf 2,5 %.<br />

Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche können linear<br />

(gleichmäßig) über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben<br />

werden.<br />

Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken dienen, konnte bisher<br />

ggf. eine erhöhte degressive Abschreibung nach § 7 Abs.<br />

5 Einkommensteuergesetz vorgenommen werden. Im Gesetz<br />

<strong>zum</strong> Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm wurde die<br />

Möglichkeit der degressiven Abschreibung <strong>zum</strong> 01.01.2006<br />

abgeschafft. Die bisherige Regelung ist nur noch für Objek-<br />

te anzuwenden, die auf Grund eines nach dem 31.12.2003<br />

und vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt<br />

oder auf Grund eines nach dem 31.12.2003 und vor dem<br />

01.01.2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen<br />

Vertrags angeschafft worden sind.<br />

5.4 Erhöhte Abschreibungen nach § 7i<br />

Einkommensteuergesetz<br />

Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen<br />

landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist,<br />

können erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG vorgenommen<br />

werden. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen betragen<br />

diese erhöhten Abschreibungen für den Teil der Anschaffungskosten,<br />

der auf die Herstellungskosten für Baumaßnahmen<br />

entfällt, die nach Art und Umfang der Erhaltung des Gebäudes<br />

als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich<br />

sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden<br />

sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren<br />

jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung von<br />

2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz, sog. Denkmal-<br />

AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die o. g. Anschaffungskosten<br />

als Abschreibungsbemessungsgrundlage. Die Abschreibung<br />

erfolgt im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und<br />

in den elf darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch genommene<br />

erhöhte Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen<br />

nicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmen<br />

sind nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss des notariellen<br />

Kaufvertrages durchgeführt werden.<br />

Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen<br />

werden, wenn eine entsprechende Bescheinigung<br />

der nach Landesrecht zuständigen Stelle über die denkmalrechtlichen<br />

Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen<br />

vorliegt. Ungeachtet dessen ist umstritten, inwieweit<br />

die Finanzbehörden an derartige Bescheinigungen der


Denkmalbehörde gebunden sind oder nicht. Strittig sind oftmals<br />

auch diejenigen Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen<br />

so umfassend sind, dass dadurch ein Neubau<br />

entsteht sowie Umnutzungen, beispielsweise von Gewerbe –<br />

in Wohnnutzung. In solchen Fällen vertreten die Finanzbehörden<br />

in manchen Bundesländern zur Zeit restriktive Auffassungen,<br />

die nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung gedeckt<br />

sind.<br />

Da das Finanzamt nach Maßgabe der Einkommensteuerrichtlinien<br />

(R 7i Absatz 3) in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten<br />

auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten<br />

Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich gegebenenfalls<br />

zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen<br />

und den übrigen steuerlich begünstigten Aufwendungen,<br />

die der Normal-AfA unterliegen, Abweichungen<br />

ergeben.<br />

Zu beachten ist, dass von der Finanzverwaltung die erhöhten<br />

Abschreibungen hinsichtlich auszubauender Dachgeschosswohnungen<br />

sowie Maisonettewohnungen ggf. versagt werden<br />

können. Zwar hat mittlerweile das Finanzgericht Sachsen mit<br />

Urteil vom 24.02.2010 nunmehr rechtskräftig entschieden,<br />

dass auch im Dachgeschoss neu entstehende Eigentumswohnungen<br />

in den Genuss der Steuerbegünstigen nach dem §§ 7i<br />

bzw. 7h EStG (für Vermieter) bzw. § 10f EStG (für Eigennutzer)<br />

kommen, aber nur soweit die begünstigten Modernisierungskosten<br />

anteilig auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Ob<br />

jedoch die Finanzverwaltung das Urteil auch bundeseinheitlich<br />

anwenden wird, ist noch nicht entschieden. Das Urteil<br />

steht der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs<br />

nicht entgegen, eine höchstrichterliche Klärung zu<br />

diesen Fällen liegt allerdings bislang nicht vor. In der Vergangenheit<br />

haben einige Finanzämter mit dem Hinweis, dass die<br />

Dachgeschoss-Wohnungen und somit Wirtschaftsgüter neu<br />

entstanden sind, jegliche Begünstigungen abgelehnt. Sofern<br />

die Finanzverwaltung erhöhte Abschreibungen nachträglich<br />

versagt, sind die betreffenden Aufwendungen jedoch Bemessungsgrundlage<br />

für die Normalabschreibungen (vgl. 5.3.)<br />

Dies ist vom jeweiligen Erwerber in seiner Renditeberechnung<br />

unbedingt zu berücksichtigen.<br />

6. EINKOMMENSTEUERVORAUSZAHLUNG BZW.<br />

EINTRAGUNG EINES LOHNSTEUERFREIBETRAGES<br />

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können bereits<br />

im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren (§ 37 Einkommensteuergesetz)<br />

oder in Form eines Freibetrages auf der<br />

Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz)<br />

berücksichtigt werden. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,<br />

die nach der Fertigstellung oder der Anschaffung der<br />

Immobilie beginnen. Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr<br />

seiner Fertigstellung angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung<br />

die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz).<br />

Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich vorgeschriebener<br />

Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens<br />

bis <strong>zum</strong> 30.11. des Kalenderjahres gestellt werden, für<br />

das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz).<br />

Zur Geltendmachung der steuerlichen Vorteile konnte im Hinblick<br />

auf die lange Bearbeitungsdauer bisher eine vorläufige<br />

Bescheinigung der zuständigen Behörde nebst Eingangsbestätigung<br />

über den Antrag auf Ausstellung der endgültigen<br />

Bescheinigung vorgelegt werden, um eine Eintragung der<br />

steuerlichen Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte ab dem<br />

Jahr nach der Bezugsfertigkeit zu erhalten. Aufgrund aktueller<br />

Diskussionen in der Finanzverwaltung zur vorläufigen Gewährung<br />

der Steuerbegünstigung ist nicht auszuschließen, dass in<br />

einigen Bundesländern eine solche vorläufige Bescheinigung<br />

nicht mehr ausgestellt oder vom Finanzamt nicht anerkannt<br />

wird. Dies hätte zur Konsequenz, dass eine Gewährung der<br />

Steuerbegünstigung nur noch bei Vorlage der endgültigen Bescheinigung<br />

der zuständigen Bescheinigungsbehörde durch<br />

den Steuerpflichtigen beim Finanzamt möglich ist, mithin der<br />

Steuerbegünstigungseffekt erst später, wenngleich dann rückwirkend<br />

geltend gemacht werden kann.<br />

B. IMMOBILIENERWERB ZUR EIGENNUTZUNG<br />

1. EIGENHEIMZULAGE<br />

Sofern der Erwerber die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken<br />

nutzt, konnten früher die Begünstigungen nach dem Eigenheimzulagengesetz<br />

in Anspruch genommen werden. Im Ge-<br />

STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />

setz zur Abschaffung der Eigenheimzulage wurden diese Vergünstigungen<br />

<strong>zum</strong> 01.01.2006 abgeschafft. Die bisherigen<br />

Regelungen sind nur noch anzuwenden, wenn der Anspruchsberechtigte<br />

im Fall der Herstellung vor dem 01.01.2006 mit<br />

der Herstellung des Objekts begonnen oder im Fall der Anschaffung<br />

die Wohnung auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt<br />

rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags<br />

oder eines gleichstehenden Rechtsakts angeschafft hat.<br />

2. SONDERAUSGABEN<br />

Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen<br />

Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer<br />

nach § 10f Einkommensteuergesetz die Aufwendungen für<br />

begünstigte Baumaßnahmen im Kalenderjahr des Abschlusses<br />

der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren<br />

jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f<br />

Abs. 1 Einkommensteuergesetz), wenn alle Voraussetzungen<br />

des § 7i Einkommensteuergesetz erfüllt sind (u. a. Vorliegen<br />

einer entsprechenden Bescheinigung der zuständigen Behörde,<br />

vgl. Ausführungen <strong>zum</strong> § 7i EStG unter A.5.4). Diese Regelung<br />

ist bei Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden<br />

(§ 10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz).<br />

Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, soweit mit den begünstigten<br />

Baumaßnahmen nach dem Abschluss des notariellen<br />

Kaufvertrages begonnen wird. Eine Nachholung von nicht<br />

ausgenutzten Abzugsbeträgen in späteren Perioden ist nicht<br />

möglich. Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit gewährt,<br />

wie in dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu<br />

eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz).<br />

Die Steuervergünstigung nach § 10f<br />

Einkommensteuergesetz kann nur für ein begünstigtes Objekt<br />

gewährt werden. Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge<br />

insgesamt für zwei Objekte in Anspruch genommen werden.<br />

Sonderausgaben wirken sich nur aus, soweit das steuerpflichtige<br />

Einkommen nach deren Abzug oberhalb des Grundfreibetrags<br />

liegt. Ein Vor und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgaben<br />

ist nicht möglich.<br />

3. EINKOMMENSTEUERVORAUSZAHLUNG BZW.<br />

EINTRAGUNG EINES LOHNSTEUERFREIBETRAGES<br />

Hier gelten die Ausführungen unter A.6. entsprechend.<br />

|Steuerliche Auswirkungen<br />

81


82<br />

STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />

C. SONSTIGE STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällt zu der in<br />

Leipzig belegenen Immobilie Grunderwerbsteuer in Höhe von<br />

3,5 % des Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer entsteht<br />

auch bei der Veräußerung des Objekts. In der Regel hat aufgrund<br />

der üblichen vertraglichen Vereinbarungen der Erwerber<br />

diese Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei der Verkäufer<br />

gegenüber dem Finanzamt neben dem Käufer gesamtschuldnerisch<br />

haftet. Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer an.<br />

Wird das Objekt vermietet, kann diese jedoch im Rahmen der<br />

Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.<br />

D. BERÜCKSICHTIGUNG INDIVIDUELLER<br />

STEUERLICHER RAHMENBEDINGUNGEN<br />

EINES INVESTORS<br />

Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung <strong>zum</strong><br />

Kauf einer Immobilie und ggf. auch später anstehende Entscheidungen,<br />

wie die Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen<br />

an veränderte Marktstrukturen oder die Veräußerung<br />

bzw. Nutzungsänderungen der Immobilie und die sich<br />

daraus ergebenden steuerlichen Folgen lassen sich verbindlich<br />

nur unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen<br />

des jeweiligen Investors ableiten. Die Prospektherausgeberin<br />

empfiehlt daher jedem Erwerber vor dem Abschluss<br />

eines Kaufvertrages einen Steuerberater seines Vertrauens<br />

zu Rate zu ziehen.<br />

|Steuerliche Auswirkungen


XII. VERTRAGSPARTNER UND REFERENZEN


84<br />

:[Netzwerk]<br />

PARTNER<br />

INITIATOR|BAUTRÄGER|EIGENTÜMER<br />

PROSPEKTHERAUSGEBER<br />

PLANER|SACHVERSTÄNDIGER<br />

BAUÜBERWACHUNG<br />

VERWALTUNG|VERMIETUNG<br />

|Vertragspartner und Referenzen<br />

GRUNDBESITZ<br />

IMMOBILIEN<br />

EBV Grundbesitz GmbH<br />

Cöthner Straße 62 I D-04155 Leipzig<br />

Registergericht Amtsgericht Leipzig, HRB 17182<br />

Geschäftsführung Stephan Praus<br />

Ingenieurbüro Morgenstern<br />

Raschwitzer Straße 15b I D-04279 Leipzig<br />

Ansprechpartner Dipl.-Ing. (FH) Matthias Morgenstern<br />

TÜV Industrie Service GmbH - TÜV SÜD Gruppe<br />

Bautechnik Leipzig<br />

Wiesenring 2 I D-04159 Leipzig<br />

<strong>LEWO</strong> Immobilien GmbH<br />

Cöthner Straße 62 I D-04155 Leipzig<br />

Registergericht Amtsgericht Leipzig, HRB 25024<br />

Geschäftsführung Stephan Praus


VERTRAGSPARTNER<br />

|Vertragspartner und Referenzen<br />

85


86<br />

:[Leistungen]<br />

REFERENZEN<br />

WOHNHAUS “JACOBIS PARK-DOMIZIL”<br />

Magnusstraße 5<br />

Leipzig-Eutritzsch (Leipziger Norden)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1886/88<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2008<br />

Wohnfläche: 940,39 m²<br />

Einheiten: 15<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 5,98 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Bäder mit Fußbodenheizung, große Balkone]<br />

WOHNHAUS “WILHELM-BAETZ-HAUS”<br />

Engelmannstraße 6<br />

Leipzig-Sellerhausen (Leipziger Osten)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1912/13<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2008<br />

Wohnfläche: 678,93 m²<br />

Einheiten: 12<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,65 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 5,98 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

|Vertragspartner und Referenzen<br />

Referenzprojekt Westend-Domizil, Weißenfelser Straße 68<br />

in Leipzig-Plagwitz [Fertigstellung 2009]<br />

WOHNHAUS “STADTPALAIS”<br />

Cöthner Straße 14<br />

Leipzig-Gohlis (Leipziger Norden)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1898/99<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2008<br />

Wohnfläche: 643,76 m²<br />

Einheiten: 8<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,50 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 6,34 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

WOHNHAUS “WESTEND-DOMIZIL”<br />

Abbildung 1, Seite 86<br />

Weißenfelser Straße 68<br />

Leipzig-Plagwitz (Leipziger Westen)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1896/97<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009<br />

Wohnfläche: 761,85 m²<br />

Einheiten: 13<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 6,20 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

Referenzprojekt Domizil E. H. Spaete & Co., Margaretenstraße<br />

6 in Leipzig-Reudnitz [Fertigstellung 2010]<br />

WOHNHAUS “DOMIZIL E. H. SPAETE & CO.”<br />

Abbildung 2, Seite 86<br />

Margaretenstraße 6<br />

Leipzig-Reudnitz (Leipziger Osten)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1888/89<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009/10<br />

Wohnfläche: 796,70 m²<br />

Einheiten: 12<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 6,33 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

WOHNHAUS “ALTE TUCHFABRIK”<br />

Abbildung Seite 85<br />

Fichtestraße 30/32<br />

Leipzig-Südvorstadt [Leipziger Süden]<br />

sehr gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1912<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009/10<br />

Wohnfläche: 2.335,80 m²<br />

Einheiten: 17<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 7,22 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, große Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien, Penthouse-Lösungen im Dachgeschoss mit<br />

großen Terrassen, Fahrstuhl, Tiefgarage]


Referenzprojekt Robert-Voigt-Domizil, Weißenfelser<br />

Straße 63 in Leipzig-Plagwitz [Fertigstellung 2011]<br />

WOHNHAUS “ANNA-LINDNER-HAUS”<br />

Schadowstraße 9<br />

Leipzig-Lindenau (Leipziger Westen)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1913/14<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009/10<br />

Wohnfläche: 449,45 m²<br />

Einheiten: 7<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 6,24 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

WOHNHAUS “MORITZ-LINDNER-HAUS”<br />

Schadowstraße 11<br />

Leipzig-Lindenau (Leipziger Westen)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1912<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2009/10<br />

Wohnfläche: 408,41 m²<br />

Einheiten: 7<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 6,20 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

Referenzprojekt Karl-Franke-Domizil, Heinickestraße 5<br />

in Leipzig-Eutritzsch [Fertigstellung 2012]<br />

WOHNHAUS “ROBERT-VOIGT-DOMIZIL”<br />

Abbildung 1, Seite 87<br />

Weißenfelser Straße 63<br />

Leipzig-Plagwitz (Leipziger Westen)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1887/88<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2010/11<br />

Wohnfläche: 873,92 m²<br />

Einheiten: 15<br />

Mieterwartung (prospektiert): 6,20 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 6,81 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

WOHNHAUS “KARL-FRANKE-DOMIZIL”<br />

Abbildung 2, Seite 87<br />

Heinickestraße 5<br />

Leipzig-Eutritzsch (Leipziger Norden)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: ca. 1909<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2011/12<br />

Wohnfläche: 501,20 m²<br />

Einheiten: 8<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 6,53 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

Referenzprojekt Wilhelm-Plessing-Domizil, Shakespearestraße<br />

66 in Leipzig Zentrum-Süd [Fertigstellung 2012]<br />

REFERENZEN<br />

WOHNHAUS “WILHELM-PLESSING-DOMIZIL”<br />

Abbildung 3, Seite 87<br />

Shakespearestraße 66<br />

Leipzig, Zentrum-Süd (Leipziger Süden)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1897/98<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2011/12<br />

Wohnfläche: 879,64 m²<br />

Einheiten: 13<br />

Mieterwartung (prospektiert): 6,35 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 7,09 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

WOHNHAUS “KARL-FRANKE-DOMIZIL”<br />

Heinickestraße 1<br />

Leipzig-Eutritzsch (Leipziger Norden)<br />

gute Wohnlage<br />

Baujahr: 1907<br />

denkmalgerechte Sanierung/Modernisierung: 2011/12<br />

Wohnfläche: 502,73 m²<br />

Einheiten: 7<br />

Mieterwartung (prospektiert): 5,80 €/m²<br />

aktuelle Durchschnittsmiete: 6,84 €/m²<br />

[sehr gute Ausstattung, Echtholzparkett in allen Wohnräumen,<br />

Fußbodenheizung, Balkone, Einsatz regenerativer<br />

Energien]<br />

|Vertragspartner und Referenzen<br />

87


88 |Vertragspartner und Referenzen


HAFTUNGS- UND ANGABENVORBEHALTE


90<br />

:[Angaben]<br />

VORBEHALTE<br />

HAFTUNGS- UND ANGABENVORBEHALTE<br />

Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte zu der<br />

angebotenen Immobilie erteilt. Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin<br />

und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-,<br />

Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung<br />

erbracht. Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags-<br />

und Steuerprognosen sowie für die zukünftige Entwicklung der<br />

Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, insbesondere<br />

auch für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann (u. a.<br />

aufgrund der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher Parameter)<br />

nicht übernommen werden.<br />

Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis <strong>zum</strong> Prospekterstellungszeitpunkt<br />

bekannten oder erkennbaren Sachverhalte<br />

maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen<br />

unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen<br />

Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis<br />

sowie Rechtsprechung kann sich verändern.<br />

Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen und Fotos sind<br />

<strong>zum</strong> Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen<br />

und nicht als wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung.<br />

Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung<br />

kann hiervon abweichen. Die Realisierung von Planungen<br />

steht unter dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens<br />

der entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich<br />

die notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung<br />

der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaften erfolgt<br />

ausschließlich zur Information der Vertretungsverhältnisse. Ei-<br />

|Haftungs- und Angabenvorbehalte<br />

ne persönliche Vertrauenswerbung mit den genannten Personen<br />

wird damit nicht bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten<br />

Vertragspartner. Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende<br />

Angaben darf und kann nur die Prospektherausgeberin<br />

machen. Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb<br />

und der Vermittlung befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert.<br />

Kaufinteressenten wird als Anlage eine Vertragsmappe<br />

mit z. T. unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen) ausgehändigt.<br />

Der Prospekt ist nur im Zusammenhang mit dieser<br />

Anlage vollständig. Da auch die abzuschließenden Verträge<br />

Veränderungen in sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen<br />

können, besitzen nur die letztendlich wechselseitig abgeschlossenen<br />

Verträge Gültigkeit. Die im Exposè enthaltenen<br />

Angaben und Angebote sind demnach unverbindlich.<br />

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich geschützt.<br />

Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert sich am IDW-S 4<br />

Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006), ohne<br />

dass hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin<br />

hergeleitet werden können. Aufgrund des unten angegebenen<br />

frühen Prospekterstellungszeitpunktes und des daraus<br />

resultierenden Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt noch<br />

nicht sämtliche im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten<br />

und Zahlen des Projektes feststanden und der Erwerber bei<br />

Interesse hierzu von den Projektbeteiligten jederzeit über den<br />

jüngsten Stand der Dinge informiert werden kann, akzeptiert<br />

er, dass Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit überhaupt<br />

gegeben – binnen sechs Monaten ab Kenntnis, spätestens jedoch<br />

zwei Jahre ab dem angegebenen Herausgabedatum<br />

verjähren, es sei denn, die Prospektherausgeberin hat im Prospekt<br />

vorsätzlich oder grob fahrlässig Falschangaben gemacht.<br />

Die Prospektherausgeberin versichert dazu, dass sie nach bestem<br />

Wissen und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung<br />

wesentlichen Umstände im Prospekt vollständig und<br />

richtig aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester Prüfung und<br />

sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen<br />

werden.<br />

Der Prospekt wurde im November 2012 erstellt und herausgegeben.


Fassadengestaltung – Putzstrukturen im 2. Obergeschoss,<br />

Traufenausgestaltung [Bestand 2012]<br />

Fassadengestaltung – Gurtsims (horizontale Gliederung)<br />

im 2. Obergeschoss [Bestand 2012]<br />

Fassadengestaltung – Ornamentik (Fensterbekrönungen)<br />

im 1. Obergeschoss [Bestand 2012]<br />

Hauseingangsbereich – massive Steinstufenanlage,<br />

schmiedeisernes Geländer [Bestand 2012]<br />

Treppenhaus – Antrittspfosten (Fuß) der Treppenkonstruktion<br />

im Hochparterre [Bestand 2012]<br />

Treppenhaus – umlaufende Wandgestaltung<br />

(Sockelfläche), jüngste Fassung [Bestand 2012]<br />

PROSPEKTGESTALTUNG, ANMERKUNGEN<br />

IDEE, KONZEPTION, GESTALTUNG<br />

rae.network|Angerstraße 32|D-04177 Leipzig|www.rae-network.de<br />

FOTOGRAFIE, GRAFIK, ILLUSTRATIONEN<br />

Rocco Raebiger, Leipzig|Pierre Bosolum, Leipzig|Jana Raebiger-Sonnemann, Leipzig<br />

Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, Bauakten-Archiv<br />

TEXTE, RECHERCHEN<br />

Rocco Raebiger, Leipzig|Stephan Praus, Leipzig|<strong>LEWO</strong> <strong>Unternehmensgruppe</strong>, Leipzig<br />

ABBILDUNGSHINWEISE<br />

Abbildung Umschlagseite 1 – Detail (Kopf des Antrittspfostens) der aus der Erbauungszeit<br />

überlieferten, in Konstruktion und Ausgestaltung in Fragmenten erhalten gebliebenen<br />

Treppenanlage im denkmalgeschützten Objekt ; das ursprüngliche<br />

innenarchitektonische Erscheinungsbild des Eingangsbereiches sowie die Ausgestaltung<br />

des Treppenhauses werden auf der Grundlage des vorhandenen Bestandes und<br />

unter Berücksichtigung restauratorischer Befunduntersuchungen wiederhergestellt; fokussiert<br />

werden dabei in Absprache mit den Denkmalschutzbehörden zuvorderst die Rekonstruktion<br />

möglicher Dekorationsmotive an den Wänden und Decken sowie des ursprünglich<br />

umlaufenden konstruierten Treppengeländers einschl. Handlauf.<br />

Abbildung Umschlagseite 2 – grafische Darstellung des diesem Prospekt zugrunde liegenden<br />

denkmalgeschützten Objektes nach der umfangreichen und qualitativ hochwertigen<br />

Sanierung und Modernisierung (Vision).<br />

Nicht näher bezeichnete Bestandsfotografien (2012) – auf den Seiten 5, 57, 69, 77 und<br />

89 – reflektieren das diesem Prospekt zugrunde liegende denkmalgeschützte Objekt<br />

exemplarisch [Fassadengestaltung, Ansicht und Reliefdetail der dezenten<br />

Ornamentik (5); Konstruktion, linke Abb. – Dachgeschoss und Spitzboden, mittlere<br />

Abb. – Wohnraum in den Regelgeschossen, rechte Abb. – Untergeschoss (57); Fassadengestaltung,<br />

obere Abb. – Gurtsims zwischen Sockel und Hochparterre, untere<br />

Abb. links – Putzstruktur-Ornamentik im 2. Obergeschoss, untere Abb. Mitte – Klinkermauerwerk<br />

im Sockel an der Giebel- und rückwärtigen Fassade, untere Abb. rechts –<br />

Ziergitter an den Fenstern des Untergeschosses (69); Treppenhausausgestaltung, obere<br />

Abb. – Treppenaufgang (Aufsicht), untere Abb. links – Antrittspfosten (Kopf) im Hochparterre,<br />

untere Abb. Mitte – Treppenaufgang (Ausschnitt) mit farbig abgesetzter Wandabschlussgestaltung<br />

und Handlauf, untere Abb. rechts – Fragment (Podest- bzw. Zwischenpodestfosten)<br />

des ursprünglich umlaufend gestalteten Treppengeländers einschl. Handlauf<br />

(77); Gestaltung Hauseingangsbereich, obere Abb. – Bodenfliesen, Steinstufen und<br />

schmiedeeisernes Geländer, untere Abb. links – kassettierte Hauseingangstür mit Festteil,<br />

Flügel und Oberlicht (Ausschnitt), untere Abb. Mitte – im Original erhalten gebliebener<br />

Jugendstil-Beschlag an der Hauseingangstür, untere Abb. rechts – steinmetzmäßig<br />

bearbeitete Steinstufenanlage (89)].<br />

Weitere, nicht näher bezeichnete Abbildungen auf den Seiten 1, 9, 19, 27, 31, 42, 43,<br />

51, 59, 61, 65, 83 und 85 [Blick vom zentral gelegenen Panorama Tower über die Mitte<br />

Leipzigs in Richtung Westen (1); an das Vestibül anschließende Zwischenhalle mit Wohnungszugang<br />

und Teilansicht der Deckengestaltung vor und nach der aufwändigen Revitalisierung<br />

(die historische Farbgebung und Ornamentik wurde auf der Grundlage restauratorischer<br />

Befunduntersuchungen und in Absprache mit dem Amt für Denkmalschutz<br />

wiederhergestellt) – Beispiel, Referenzprojekt Shakespearestraße 66 in Leipzig (9);<br />

Bankenviertel, Freiheitssäule und Bundesverwaltungsgericht im ehemaligen Reichsgericht<br />

(19); historische und revitalisierte Fassaden im Leipziger Westen, Gondoliere auf<br />

dem Karl-Heine-Kanal (27); Modernisierungsbeispiele Wohnraumgestaltung, Referenzprojekte<br />

Heinickestraße 1 und 3 in Leipzig (31); Modernisierungsbeispiel/vorher-nachher-Perspektive,<br />

Referenzprojekt Heinickestraße 3 in Leipzig (42/43); diese Abbildungen<br />

sind vorangegangenen Revitalisierungsphasen entnommen, Referenzprojekte Heinickestraße<br />

1 und Dürrenberger Straße 10 in Leipzig (51); diese Abbildung ist einer vorangegangenen<br />

Bauphase entnommen und steht exemplarisch für die Qualität in der Bauausführung<br />

– Beispiel, Referenzprojekt Fröschelstraße 2 in Leipzig (59); linke Abb. – Detailansicht<br />

einer modernen zentralen Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage auf der<br />

Basis von Erdwärme und Solarenergie – Beispiel, Referenzprojekt Fichtestraße 30/32 in<br />

Leipzig, mittlere Abb. – moderne Steuerungsanlage für eine Fußbodenheizung – Beispiel,<br />

Referenzprojekt Heinickestraße 1 in Leipzig, rechte Abb. – Solaranlage im Dachbereich<br />

– Beispiel, Referenzprojekt Heinickestraße 3 in Leipzig (61); linke Abb. – immobile<br />

Verkaufsprospekte, rechte Abb. – notariell besiegelter Vertrag (65); revitalisierte<br />

Fassadenornamentik, Stuckatur und Treppengeländer – Beispiele, Referenzprojekte Heinickestraße<br />

5 und Shakespearestraße 66 in Leipzig (83); Ansicht (Nord) des Referenzprojektes<br />

Fichtestraße 30/32 in Leipzig (85).<br />

STAND<br />

November 2012

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