3. angebot – kostenvor - anschlag – pauschalpreis - Arbeiterkammer ...
KONSUMENTENINFO
www.ak-konsumenten.info
RATGEBER HAUSBAU
RATGEBER HAUSBAU
Medieninhaberin und Herausgeberin:
Kammer für Arbeiter und Angestellte für Oberösterreich
Volksgartenstraße 40,vorübergehend Gruberstaße 40–42
4020 Linz
Satz: new typeshop, Linz
Druck: Trauner Druck, Linz
Text: Mag. Gerhard Augustin, Dr. Edith Brösl, Dr. Johann Kriegner,
Mag. Michael Kronlachner, Ing. Helmut Schafrath
Stand: August 2008
VORWORT
Die vorliegende Broschüre soll allen, die
Bau- und Sanierungsarbeiten vornehmen
müssen, bei der Auswahl der Baufirma, der
Planung ihres Projektes und der
Vertragsgestaltung helfen. Neben grund -
Dr. Johann Kalliauer
legenden technischen Fragen wird in ver-
AK-Präsident
ständlicher und kurzer Form über unbedingt
erforderliche Vertragsbestandteile und
ungünstige Vertragsklauseln informiert. Außerdem werden
verschiedene Finanzierungsvarianten und Versicherungsmöglich -
keiten erläutert. Damit sollten Sie in die Lage versetzt werden,
folgenschwere Fehler bei der Vertragsgestaltung und der Auftragsvergabe
zu vermeiden.
Dr. Hermann Kepplinger
Wohnbau-Landesrat
Qualitatives Verbessern und Schaffung
leistbaren Wohnraumes sind die erklärten
Ziele der Wohnbaupolitik in Oberösterreich.
Im vergangenen Jahr 2006 konnten
wieder rund 5.300 Wohneinheiten im
mehrgeschossigen Wohnbau und im
Eigenheimbereich bewilligt werden,
wodurch die Wohnbauförderung als größter
Auftraggeber der Bauwirtschaft zur Sicherung
der Beschäftigung in Oberösterreich
einen großen Beitrag leistete. Auch im 21. Jahrhundert hat die
Wohnbauförderung nichts an Notwendigkeit verloren. Daher ist es
mir wichtig, dass die BürgerInnen Oberösterreichs auf eine
Wohnbauförderung zurückgreifen können, die qualitativ hoch -
wertigen und leistbaren Wohnraum sicherstellt.
3
Inhaltsverzeichnis
1. Grundkauf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Möglichkeiten der Bebauung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Grundbucheinsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2. Planung, Ausschreibung, typische Verträge. . . . . . . . . . . . 8
2.1. Detaillierter Leistungskatalog
(Bau- und Leistungsbeschreibung) . . . . . . . . . . . . . 8
2.2. Auswahl der Firmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2.3. konventionelle Eigenheimerrichtung, Fertighaus
oder Generalunternehmer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2.4. Bauträgervertrag (BTVG). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
3. Angebot – Kostenvoranschlag –
Pauschalpreisvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
entgeltlicher, unentgeltlicher Kostenvoranschlag. . . . . . . 14
verbindlicher, unverbindlicher Kostenvoranschlag . . . . . . 15
Pauschalpreisvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4. Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Gesamtkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Eigenmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Haushaltsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Finanzierungsalternativen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Baukonto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Bauspardarlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Fremdwährungskredit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Wohnbauförderung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Bankgarantie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
5. Vertrag – wichtige Vertragsbedingungen . . . . . . . . . . . . . 21
4
6. Rücktrittsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Der Rücktritt vom Immobilienvertrag (§ 30a KSchG) . . . . 26
Der Rücktritt gemäß § 3a KSchG. . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Der Rücktritt nach § 5 Bauträgervertragsgesetz. . . . . . . . 28
7. Lieferverzug (Leistungsverzug) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Verschulden – Schadenersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
8. Übernahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
9. Baumängel: Gewährleistung, Schadenersatz . . . . . . . . . . 33
Definition der Gewährleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Fristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Dokumentation, Beweismaterial sichern. . . . . . . . . . . . . 35
Schadenersatz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Eigenleistungen des Bauherrn. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
10. „Versichern beruhigt“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Bauherrn-Versicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Rohbauversicherung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Bauwesenversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Bauhelfer-Unfallversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Eigenheim-Versicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
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1. GRUNDKAUF
Zeitungsinserate, private Empfehlungen oder Anfragen bei
Gemeinden bieten die Möglichkeit, ein geeignetes Baugrundstück
ohne Kostenaufwand zu finden.
Natürlich kann auch ein Makler mit der Suche beauftragt werden,
im Erfolgsfall ist aber eine vom Kaufpreis abhängige Provision zu
bezahlen. Die Obergrenze für die Vermittlungsprovision bei einem
Kaufpreis unter € 36.336,42 beträgt 4 % des Kaufpreises. Liegt
der Kaufpreis zwischen € 36.336,43 und € 48.448,51 macht
die höchst zulässige Provision € 1.453,46 aus. Bei einem darüber
liegenden Kaufpreis kann der Makler maximal 3 % des Kaufpreises
an Provision verrechnen. Zu den angeführten Beträgen
kommt noch die Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 20 % dazu.
Bloße Grundstücksbesichtigungen mit einem Makler sind grundsätzlich
kostenlos!
Möglichkeiten der Bebauung
Es ist ratsam vor dem Kauf des Grundstückes in den bei der Baubehörde
(Gemeinde oder Magistrat) aufliegenden Bebauungsplan
Einsicht zu nehmen.
Der Bebauungsplan gibt z.B. vor, welche Gebäudehöhe, Bebauungsweise
etc. einzuhalten ist oder auch welche Abstände von
den Grundgrenzen zu wahren sind.
Bedingt durch einen hohen Grundwasserspiegelstand kann auch
ein „Kellererrichtungsverbot“ oder eine Anordnung, eine ganz
spezielle Baukonstruktion („Weiße Wanne“) auszuführen, vorgeschrieben
sein.
Wesentlich ist es auch zu erfragen, welche Ver- und Entsorgungsleitungen
bereits verfügbar sind (Kanal, Wasser, Strom- bzw. Erdgasversorgung,
Telekommunikation, Fernwärme) und welche Kosten
die allenfalls noch nicht entrichtete Aufschließung des
Grundstückes bzw. der Anschluss des Hauses an die Ver- und Entsorgungsleitungen
verursachen wird.
Die Kenntnis der Lage und Einmündungstiefe in den öffentlichen
Kanal ist maßgebend dafür, ob Abwässer auch vom Keller unter
6
normalen Bedingungen (ohne Abwasserhebeanlage) entsorgt werden
können.
Erkundigen Sie sich bei den Nachbarn und der Gemeinde nach
der Bodenbeschaffenheit und holen Sie im Zweifelsfall ein
Bodengutachten ein (Felsboden, hoher Grundwasserspiegel,
Hanglage, kontaminiertes Erdreich usw. können zu einer enormen
Verteuerung der Baukosten führen).
Grundbucheinsicht
Vor dem Kauf eines Grundstückes müssen Sie unbedingt Einsicht
in das Grundbuch – beim örtlich zuständigen Bezirksgericht –
nehmen (Grundbuchauszug). Damit können Sie sicherstellen,
dass der Verkäufer Sie über alle mit dem Grundstück verbundenen
Lasten, wie z.B. Hypotheken, Wege- und Leitungsrechte,
informiert hat.
7
2. PLANUNG, AUSSCHREIBUNG,
TYPISCHE VERTRÄGE
2.1 Detaillierter Leistungskatalog
(Bau- und Leistungsbeschreibung)
Haben Sie das Raumprogramm erstellt, stehen also Anzahl,
Widmung und Größe der Räume fest, kann ein Experte mit der
Planung beauftragt werden. Vor der Planung sollte noch der Kostenrahmen
abgesteckt werden und das Planungshonorar besprochen
bzw. schriftlich fixiert werden. Die Honorarordnungen der
Baumeister bzw. Architekten wurden außer Kraft gesetzt, die für
Planungsarbeiten anfallenden Kosten sind somit schwer abzuschätzen.
Es ist daher empfehlenswert, schriftlich ein pauschales
Planungsentgelt zu vereinbaren.
Um die Kosten des Bauvorhabens eruieren zu können, sollte von
einem Fachmann (z.B. Architekt oder Baumeister) ein Leistungskatalog
(Leistungsverzeichnis), getrennt nach Professionistenleistungen,
erstellt werden, wenn eigene Fachkenntnisse fehlen. Je
detaillierter die Leistungsbeschreibung ausfällt, umso geringer ist
die Gefahr, dass das Angebot der Handwerker zu geringe Mengenangaben
oder qualitativ schlechtes Material enthält.
Der Leistungskatalog kann anschließend an mehrere Fachbetriebe
gesandt werden (Ausschreibung), um Angebote einzuholen.
Eine professionelle Ausschreibung verursacht zwar Kosten, hat
aber den Vorteil, dass
der Vergleich zwischen mehreren Angeboten leicht fällt
die Gefahr unerwarteter Kostenerhöhungen gering ist
Privatpersonen versuchen häufig sich die Kosten einer professionellen
Ausschreibung zu ersparen. Meist werden mehrere Unternehmer
um Anbotslegung anhand des übermittelten Einreichplanes
ersucht, ohne einen konkreten Leistungskatalog vorzugeben.
Die Nachteile sind
ein Kostenvergleich zwischen mehreren Angeboten ist kaum
möglich,
8
geringe Einflussnahme auf Baustoffe,
erforderliche Nebenleistungen werden häufig nicht einkalkuliert,
die Mengenangaben sind meist zu gering, sodass es zu unerwarteten
Mehrkosten kommt.
2.2 Auswahl der Firmen
Eine sorgfältige Auswahl der Handwerker ist zwar keine Garantie
dafür, dass es keine Probleme bei der Abwicklung der Bauleistung
geben wird, minimiert aber zumindest das Risiko!
Ob der Unternehmer die erforderliche Gewerbeberechtigung
besitzt und ob der Betrieb schon länger existiert, erfährt man – je
nach Firmensitz – bei der jeweiligen Bezirkshauptmannschaft
oder beim Magistrat.
Ortsansässige Unternehmen in ländlichen Gegenden kennen
die örtlichen Verhältnisse genau und sind bei allfälligen
Leistungsstörungen (Mängel, Verzug) rasch erreichbar.
Dieses „persönliche Naheverhältnis“ sollte aber nicht dazu
führen, in „Treu und Glauben“ alles mündlich zu regeln.
Zu geringer Wettbewerb zwischen wenigen ortsansässigen
Firmen kann sich jedoch negativ auf den Preis auswirken.
Unternehmen aus dem Umland oder aus den städtischen
Ballungszentren: Es empfiehlt sich nach Referenzprojekten
zu fragen und sich bei den Eigentümern nach ihrer Zufriedenheit
zu erkundigen.
Ob gegen ein Unternehmen bereits ein Insolvenzverfahren
anhängig ist, können Sie, wenn Sie einen Internetzugang haben,
selbst in der Ediktsdatei unter www.edikte.justiz.gv.at (einfache
Suche) nachprüfen. Es ist außerdem empfehlenswert, sich vor
Auftragsvergabe bei einem der Gläubigerschutzverbände über die
finanzielle Situation der beteiligten Unternehmen zu informieren.
Die Kosten hängen vom Rechercheaufwand ab und liegen
zwischen ca. 26 und 100 Euro. Möglicherweise ist auch Ihre
kontoführende Bank bereit, eine Bankauskunft, das ist eine
Information über die Kreditwürdigkeit des Unternehmers, einzuholen.
9
2.3 konventionelle Eigenheimerrichtung,
Fertighaus oder Generalunternehmer?
Sind die Fähigkeiten vorhanden, um die Schaffung des eigenen
Wohnraumes in hohem Maße in Eigenregie zu bewältigen, so müssen
doch zeitgerecht Kostenvoranschläge über Materiallieferungen
und Handwerksleistungen, welche vergeben werden müssen,
eingeholt und Beauftragungen durchgeführt werden. Zudem sind
die unterschiedlichen Leistungen termin- und zeitgerecht vom
Bauherrn zu koordinieren. Aufmaße müssen überprüft werden
(Aufmaßbuch), die erbrachten Leistungen sind auf Vertragskonformität
und auf Mangelfreiheit fortlaufend zu kontrollieren.
Fehlen die dazu notwendigen Kenntnisse oder ist Ihre Zeit entsprechend
knapp bemessen, kann man auf professionelle Anbieter
oder Angebote (Fertighaus, Generalunternehmer, Bauträger)
zurückgreifen.
Der Ankauf eines Fertighauses bringt z.B. folgende Vorteile mit
sich:
die Bau- und Fertigstellungszeiten sind sehr gering,
Fertighäuser können bei fast jedem Wetter aufgestellt
werden,
bei schlüsselfertiger Ausführung sofort beziehbar,
Bau- und Leistungserbringung zu einem Pauschalpreis,
im Regelfall eine Fixpreiszusage auf 12 Monate,
nur ein Ansprechpartner bei Problemen.
Selbstverständlich bindet Sie dieser Pauschalpreis aber auch an
die ursprünglich in der Bau- und Leistungsbeschreibung festgelegten
Baustoffe, Baukonstruktionen und Materialien. Die standardisierten
Leistungsbeschreibungen enthalten wohl eher mittlere
Qualität, um den Kaufpreis niedrig zu halten. Die
höherwertigen Ausstattungsmaterialien werden zumeist erst im
Zuge der Bemusterung, nach Vertragsabschluss, vorgestellt.
Dadurch kann es zu unerwarteten Mehrkosten kommen.
Ein entsprechender Nachteil, wie dies auch bei der Vergabe der
Leistungen an einen Generalunternehmer der Fall wäre, ist die
finanzielle Belastung. Mit einer Unterschrift verpflichtet man sich
10
über eine enorm hohe Summe. Dazu kommen noch die Kosten
von Fundamentplatte oder Keller, Anschlusskosten für die Verund
Entsorgungsleistungen und der Grundstückpreis.
Wenn der Abschluss nicht gut überlegt wurde, drohen bei einem
Vertragsrücktritt Stornogebühren in der Höhe von 10 % oder auch
mehr!
Wenn Sie sich nicht scheuen, selbst auch anzupacken, so können
Sie die Herstellungskosten erheblich reduzieren.
Fast alle Fertighaushersteller bieten Fertighäuser in unterschiedlichen
Baustufen an. Dadurch besteht die Möglichkeit, z.B. den
Innenausbau in Eigenregie zu erledigen. Im Regelfall wird vom
Unternehmer das Haus außen fertig, also mit Dach, Fenstern
und Fassade hergestellt. Auch so genannte, auf das Wohnhaus
abgestimmte „Ausbaupakete“ (Wärmedämmung, Dampfbremsen,
Trockenausbauplatten bis hin zu Parketten oder Laminatböden)
werden als Materiallieferung angeboten. Unser Rat: Ein Preisvergleich
vor dem Kauf lohnt sich auf alle Fälle.
Holzriegelbauten weisen durchschnittlich einen schlechteren
Schallschutz (bedingt durch die Leichtbauweise) und eine geringere
Wärmespeicherung auf. Der Brandschutz steht sicher nicht
auf der Stufe eines massiv errichteten Hauses. Es ist dadurch
möglicherweise davon aus zu gehen, dass der Wiederverkaufswert
eines Fertighauses in Holzriegelbauweise geringer sein wird als
von Massivfertighäusern oder konventionell errichteten, massiven
Eigenheimen.
Beim Hausbau unter Zuhilfenahme eines Generalunternehmers
(GU) – zumeist Baumeister – übernimmt dieser die Planung sowie
die Bauausführung. Ebenso wie beim Erwerb eines Fertighauses
hat der Bauherr nur einen Vertragspartner, somit auch nur einen
Ansprechpartner bei allfälligen Mängeln. Der GU verhandelt mit
den anderen Handwerkern, koordiniert und überwacht die zu
erbringenden Leistungen, zumeist vergibt er auch eigene zu
erbringende Leistungen an Subunternehmer.
Ein entscheidender Nachteil ist es, dass der Auftraggeber keinen
Einfluss auf die Auswahl der vom GU beauftragten Handwerker
und Subunternehmer nehmen kann.
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Wie auch beim Fertighauserwerb liegen dem GU-Vertrag Bau- und
Leistungsbeschreibungen, die manchmal nicht ausreichend konkret
sind, zugrunde. Änderungswünsche nach dem Vertragsabschluss
kommen häufig teuer zu stehen. Mehrpreise für höherwertigere
Bauteile, bessere Materialien, aber auch zusätzliche
Honorarforderungen für den Mehraufwand (Änderung der Planung,
erhöhte Bauleitungskosten) werden zumeist „überzogen“ in
Rechnung gestellt.
TIPP:
Lassen Sie das dem Angebot der Baufirma zu Grunde gelegte
Leistungsverzeichnis von einem Bauexperten überprüfen,
wenn Sie selbst keine Fachkenntnisse haben. Leistungsänderungen
oder Zusatzaufträge sollten nur nach Einholung eines
schriftlichen Nachtragsangebotes erfolgen.
2.4. Bauträgervertrag
Ein Spezialfall des Generalunternehmervertrages ist der Vertrag
mit einem Bauträger. Ein Bauträgervertrag kommt zustande,
wenn von einem Unternehmer (Bauträger) ein bereits vorgeplantes
Haus (oder Wohnung) samt Grundstück erworben wird (z.B.
Reihenhaus oder Fertighaus) und vor Fertigstellung mehr als
150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche zu bezahlen sind. Bei
der Berechnung dieser Wertgrenze müssen nun auch Entgelte
für Sonder- und Zusatzleistungen einbezogen werden (z.B.
Son derwünsche, Aufschließungskosten, Vertragserrichtungsge -
bühren, ...). Auch wenn der Grundstückskauf vom Bauträger nur
vermittelt wird, liegt ein Bauträgervertrag vor. Die Konsumentenschutz
bestimmungen im Bauträgervertragsgesetz sehen eine
Absicherung der vereinbarten Vorauszahlungen durch verschiedene
Sicherungsmaßnahmen vor, um den Erwerber im Falle einer
Insolvenz des Bauträgers vor großen finanziellen Verlusten zu
bewahren.
Die Sicherung der Vorauszahlungen kann durch schuldrechtliche
Sicherung (z.B. eine vom Bauträger übergebene Bankgarantie),
durch eine grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbes
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in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan (siehe Seite 24
und 25) oder durch eine pfandrechtliche Sicherstellung (Hypothek)
erfolgen.
Es ist ein Alarmzeichen, wenn der Bauträger seinen gesetzlichen
Informations- und Sicherungspflichten nicht nachkommt. Gravierende
Verletzungen seiner gesetzlichen Pflichten können ein
Grund für eine kostenlose Vertragsauflösung sein (siehe Seite 26
Rücktrittsrecht). Lassen Sie sich in diesem Falle umgehend rechtlich
beraten.
Weitere Besonderheiten:
Ein Haftungsrücklass zur Sicherung von Schadenersatz- und
Gewährleistungsansprüchen aufgrund mangelhafter Leistung ist
für die Dauer von drei Jahren in Höhe von mindestens 2 % vorzusehen.
Die Grunderwerbssteuer wird vom gesamten Kaufpreis (Grundstückspreis
und Preis des Hauses oder der Wohnung) berechnet.
Ist die Durchsetzung von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen
gegen den Bauträger auf Grund mangelhafter Leistung
wegen seiner Insolvenz oder aus anderen Gründen unmöglich oder
erheblich erschwert, kann die Abtretung der dem Bauträger zustehenden
Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen
Dritte, also z.B. die von ihm beauftragten, ausführenden Unternehmen,
beantragt werden. Schon mit dem Einlangen des Abtretungsverlangens
beim Bauträger kann sich die Käuferin/der Käufer
direkt an den Subunternehmer wenden.
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3. ANGEBOT – KOSTENVOR -
ANSCHLAG – PAUSCHALPREIS-
VEREINBARUNG
Kostenexplosionen bei Bauleistungen können vermieden werden,
wenn vor Auftragsvergabe verbindliche Kostenvoranschläge, die
ein detailliertes Leistungsverzeichnis beinhalten sollten, oder
ebensolche Angebote eingeholt werden. Geht es um kostenintensive
Bauvorhaben (Neubau, umfangreiche Sanierung eines Altbaues
u.ä.), sollte die Einholung von Angeboten und Kostenvoranschlägen
in Form einer Ausschreibung (siehe Seite 8) erfolgen.
Manche Unternehmer versuchen aber, den für die Erstellung
eines Kostenvoranschlages oder Angebotes benötigten Zeitaufwand
zu verrechnen.
Das ist meist nicht gerechtfertigt.
Angebote (Offerte) sind nach der Rechtssprechung ohnehin kostenlos,
weil sie im Interesse des Unternehmers, der eine bestimmte
Leistung zu einem bestimmten Betrag anbietet, erstellt werden.
Entgeltlicher oder unentgeltlicher
Kostenvoranschlag
Beim Kostenvoranschlag berechnet der Unternehmer nur allgemein,
welche Kosten er für eine bestimmte Leistung verrechnen
würde. Er bietet dem Interessenten damit nicht zwangsläufig die
tatsächliche Ausführung an. Wird der Kostenvoranschlag für eine
Privatperson erstellt, ist er ebenfalls gratis, wenn nicht im Vorhinein
auf die Kostenpflicht hingewiesen wurde.
TIPP:
Fordern Sie vom Unternehmer im Zweifelsfall statt eines
Kostenvoranschlages ein Angebot an.
Beachten Sie, dass Planungsaufträge, die keine Kostenberechnung
enthalten, entgeltlich sind, wenn nicht ausdrücklich
Gratisleistungen vereinbart wurden.
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Verbindlicher oder unverbindlicher Kosten -
voranschlag
Im Zweifelsfall ist der vom Unternehmer für einen Konsumenten
erstellte Kostenvoranschlag verbindlich und darf nicht überschritten
werden.
Dass ein unverbindlicher Kostenvoranschlag vorliegt, kann sich
aus „Zirka-Beträgen“ bei Preis- und Mengenangaben ergeben. Oft
weisen auch Vermerke wie z.B. „Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem
Aufwand (Aufmaß usw.)“ auf mögliche Mehrkosten hin.
Überschreitet der Unternehmer den unverbindlichen Kostenvoranschlag
beträchtlich (also nach der Rechtssprechung um mehr als
10–15 %), ohne den Auftraggeber unverzüglich von der Verteuerung
zu informieren, ist der Auftraggeber nur verpflichtet, den
ursprünglich veranschlagten Betrag zu bezahlen.
Weist der Unternehmer aber umgehend auf die drohenden Mehrkosten
hin, hat der Auftraggeber nur die Wahl, die Verteuerung zu
akzeptieren, oder die Arbeiten abzubrechen. Die bislang ordnungsgemäß
erbrachten Leistungen sind zu bezahlen und ein
anderer Unternehmer kann mit der Fortführung der Arbeiten
beauftragt werden. Nach Beginn der Bauarbeiten ist es aber
schwierig, einen anderen Bauunternehmer zu finden, der die
Arbeiten zu akzeptablen Kosten fertig stellt.
TIPP:
Bestehen Sie daher auf einem verbindlichen Kostenvoranschlag
oder Angebot.
Pauschalpreisvereinbarung
Bei einer Pauschalpreisvereinbarung dürfen keine Mehrkosten
verrechnet werden.
Der Unternehmer trägt die Gefahr der Verteuerung, muss aber
auch eine Verringerung der kalkulierten Kosten nicht an den Auftraggeber
weitergeben.
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VORSICHT:
Bei Bauverträgen sind Kostenerhöhungen häufig auf äußerst
ungenaue Leistungsverzeichnisse und Zusatzaufträge zurückzuführen.
Wird der Leistungsinhalt im Vertrag nur vage festgelegt z.B.
„Lieferung von 16 Kunststofffenstern laut Plan“ könnte der
Bauunternehmer an Stelle des vom Auftraggeber erwarteten
Markenfensters ein billiges no-name Produkt liefern.
Besteht der Konsument nach Auftragsvergabe dennoch auf
dem Markenfenster, ist mit zusätzlichen Kosten zu rechnen.
Ein Beispiel aus der Bauberatung:
Eine Konsumentin ersuchte mündlich mehrere Unternehmer
um Übermittlung eines Angebotes über die Errichtung eines
Kellers für ein Fertighaus. Im „billigsten“ Angebot wurde die
Lieferung von Baumaterial für einen Keller mit „Bauherrenmithilfe“
offeriert. Es enthielt nur eine Materialliste und den Vermerk,
dass 50 Arbeitsstunden für einen Schalungsfacharbeiter
inkludiert sind. Wesentliche Nebenleistungen wie z.B. der
Erdaushub und der Abtransport des nicht benötigten Aushubmaterials
waren in der Kalkulation nicht enthalten. Aus Mangel
an Fachkenntnissen erteilte die Konsumentin dem vermeintlichen
Billigstbieter den Auftrag. Die vom Unternehmer
übermittelte Rechnung enthielt auch die im Angebot „vergessenen“
Nebenleistungen und überschritt das Angebot um fast
50 %. In einem Gerichtsverfahren muss die Konsumentin mit
erheblichen Beweisschwierigkeiten rechnen.
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4. FINANZIERUNG
Gesamtkosten
Eine realistische Ermittlung der gesamten Kosten des Bauprojektes
bildet die Grundlage für einen maßgeschneiderten Finanzierungsplan.
Hilfreich sind in diesem Zusammenhang Checklisten,
wie sie etwa von Banken oder im Internet angeboten werden.
Damit stellen Sie sicher, dass auch anfallende Nebenkosten (z.B.
Steuern, Gebühren, Aufschließungskosten, Maklerprovisionen
usw.) berücksichtigt werden. Vergessen Sie auch nicht auf die
Kosten für die Einrichtung. Empfehlenswert ist es zudem, einen
zusätzlichen Finanzpolster einzuplanen, um für eventuelle Überschreitungen
bei den Baukosten vorgesorgt zu haben.
Eigenmittel
Ohne Eigenmittel wird eine Finanzierung nur in Ausnahmefällen
möglich sein. Eine Faustregel besagt, dass die Eigenmittel mindestens
ein Drittel der Gesamtkosten betragen sollten. Bei der
Kreditvergabe gehen die Banken nämlich vom vermutlichen
Marktwert im Falle eines Verkaufes aus (dem so genannten Beleihungswert),
der in der Regel niedriger (mit rund 60 % bis 80 %
der Investitionssumme) angenommen wird.
Haushaltsplan
Stellen Sie in einem Haushaltsplan Ihre Einnahmen und Ausgaben
gegenüber, um Ihr monatlich frei verfügbares Einkommen zu
ermitteln. Als Faustregel gilt, dass Sie höchstens zwei Drittel des
monatlich frei verfügbaren Einkommens zur Rückführung der Kredite
verwenden sollten. Das schafft Ihnen einen kleinen finanziellen
Spielraum, um auch für unvorhergesehene Ereignisse (z.B.
Kosten für Autoreparatur) gerüstet zu sein. Bedenken Sie, dass
Wohnbaufinanzierungen sehr langfristig sind (20 Jahre und mehr)
und Ihr Lebensstandard bei sehr engen Finanzierungen auf Dauer
erheblich eingeschränkt wird. Checklisten von Banken oder Rechner
im Internet unterstützen Sie bei der Ermittlung Ihres Haushaltsbudgets.
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Finanzierungsalternativen
Holen Sie mehrere gleichartige Finanzierungsangebote ein und
bewerten Sie diese vor allem nach folgenden Kriterien:
Kosten (effektiver Jahreszinssatz, Gesamtbelastung, Bearbeitungs-
und Kontoführungsgebühren, Kosten für Risikoversicherung
usw.)
Vertragsbedingungen (z.B. Zinsanpassungsklausel, Pönalebestimmungen
im Falle von vorzeitigen Kreditrückzahlungen,
verlangte Sicherheiten usw.)
Wohnbaufinanzierungen werden häufig durch eine Hypothek (=
Pfandrecht auf einer Liegenschaft) bzw. durch eine hinterlegte
Pfandbestellungsurkunde besichert. Da hypothekarisch besicherte
Kredite ein geringeres Ausfallsrisiko haben, sind sie günstiger als
andere Kredite (z.B. Schalterkredit für Autokauf).
Meistens ist im Finanzierungsplan eine Kombination der einzelnen
Finanzierungsalternativen vorgesehen (z.B. Wohnbauförderung
und Bankkredit oder Bauspardarlehen).
Baukonto
Zu Beginn eines Bauvorhabens wird häufig ein Baukonto zur
Bezahlung von Rechnungen und Gebühren eingerichtet. Dabei
handelt es sich um ein günstig verzinstes Girokonto (Rahmenkre -
dit ohne Kreditvertrag). Der Zinssatz ist im Schalteraushang geregelt
oder wird mit der Bank individuell vereinbart. Das Baukonto
dient hauptsächlich zur Zwi schenfinanzierung (etwa bis beantragte
Mittel aus Wohnbauförderung ausbezahlt werden). Nach Eingang
der erwarteten Gelder wird ein eventueller Restsaldo zumeist
in einen Bankkredit umgewandelt.
Bankkredit
Wohnbaukredite der Banken sind üblicherweise in monatlichen
Raten zurückzuzahlen und haben Laufzeiten zwischen 20 und 30
Jahren. Es können fixe oder variable Zinsen vereinbart werden.
Mit jeder Ratenzahlung verringert sich die Kreditschuld und damit
die Berechnungsbasis für die Zinsen. Endfällige Euro-Darlehen,
bei denen während der Kreditlaufzeit nur die Zinsen beglichen
werden, sind selten. Achten Sie darauf, welcher Zinssatz nach
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Ablauf einer allfälligen Fixzinsperiode bzw. nach einem kurzfristig
gültigen Einstiegszinssatz zum Tragen kommt.
Bauspardarlehen
Der grundlegende Vorteil eines Bauspardarlehens ist die Zinsenobergrenze
(derzeit 6 % p.a.). Pro Person kann ein Bauspardarlehen
von derzeit höchstens € 150.000,– gewährt werden. Für ein
Bauspardarlehen sind Eigenmittel erforderlich, die entweder
angespart oder bei sofortigem Bedarf auch vorfinanziert werden
können. Die Zeit bis zur konkreten Zuteilung des Darlehens kann
durch ein Zwischendarlehen überbrückt werden.
Fremdwährungskredit
Fremdwährungskredite sind eine besondere Form der Währungsspekulation.
Dem günstigeren Zinssatz mancher Währungen im
Vergleich zum Euro steht das Wechselkursrisiko gegenüber. Steigt
der Kurs der Fremdwährung, so erhöht sich auch Ihre Kreditschuld
(umgerechnet in Euro). Fremdwährungskredite werden
meistens als endfällige Darlehen mit Tilgungsträger gewährt. In
der Regel gibt es keine Garantie, dass das angesparte Kapital aus
dem Tilgungsträger (häufig fondsgebundene Lebensversicherung
oder Investmentfonds) ausreichen wird, um den Kredit am Ende
der Laufzeit abdecken zu können. Fremdwährungskredite sind im
Vergleich zu Euro-Krediten mit höheren bzw. zusätzlichen Gebühren
und Kosten verbunden.
Wohnbauförderung
Die Bedingungen der Wohnbauförderung werden von den Bundesländern
geregelt. Die Förderung besteht hauptsächlich in Form
von zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen. Die Vergabe ist an
bestimmte Auflagen gebunden (z.B. österreichische Staatsbürgerschaft,
Einkommensobergrenze, Größe des Objektes usw.). Die
Möglichkeiten der Wohnbauförderung sollten jedenfalls in Ihre
Finanzierungsüberlegungen einfließen.
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Bankgarantie (Avalkredit)
Manche Firmen verlangen vor Projektbeginn eine Bankgarantie
(Zahlungsgarantie). Dabei handelt es sich um ein unwiderrufliches
Zahlungsversprechen einer Bank. Für den Unternehmer
bedeutet eine Zahlungsgarantie die Sicherheit, für seine erbrachten
Leistungen Zahlung zu erhalten (siehe auch Seite 23). Aus
banktechnischer Sicht gewährt Ihnen die Bank einen Haftungskredit
(die Bank haftet für Ihre Zahlungsverpflichtungen, prüft
jedoch nicht, ob eine Bankgarantie zurecht in Anspruch genommen
wird oder nicht!). Dafür müssen Sie eine Haftungsprovision
sowie einmalige Gebühren für die Ausfertigung der Bankgarantie
bezahlen.
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5. VERTRAG
Sind die Vorbedingungen geklärt, steht einem Vertragsabschluss
eigentlich nichts im Wege. Doch Vorsicht: die Vertragsformulare
der Fertighausanbieter und vieler Bauunternehmer enthalten
umfangreiche Vertragsbedingungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen,
AGB).
Lesen Sie die Vertragsbedingungen vor Vertragsunterzeichnung
durch und bestehen Sie bei Ihnen ungünstig erscheinenden Klauseln
auf einer Streichung oder Änderung. Lassen Sie sich im
Bedarfsfall rechtlich beraten. (Zuvor mit dem Rechtsanwalt oder
Notar schriftliche Kostenvereinbarung treffen). Der endgültige
Vertragstext sollte schriftlich (z.B. in Form einer Auftragsbestätigung)
fixiert werden.
Sollte noch keine Baubewilligung bzw. noch keine Finanzierungszusage
vorliegen oder die Höhe der Wohnbauförderung noch nicht
feststehen, kann der Bauvertrag prinzipiell auch unter der (aus
Beweisgründen schriftlichen!) Bedingung abgeschlossen werden,
dass diese Voraussetzungen eintreten.
Zahlreiche Beispiele zeigen aber, dass die beteiligten Firmen versuchen,
den entstandenen Planungsaufwand zu verrechnen oder
Schadenersatzansprüche zu begründen, wenn Konsumenten
wegen des Nichtzustandekommens einer Vertragsbedingung den
Vertrag als hinfällig betrachten.
TIPP:
Unterzeichnen Sie einen Bauvertrag erst, wenn der Leistungsinhalt
feststeht und geklärt ist, ob das Projekt von der Baubehörde
bewilligt wird und finanzierbar ist.
Ö-Normen werden vom österreichischen Normungsinstitut erlassen.
Es gibt Vertragsnormen und technische Normen, die einen
vertraglichen oder technischen Mindeststandard sichern sollen.
Sind die geltenden Ö-Normen Vertragsbestandteil, wird die Position
der Konsumentin/des Konsumenten somit verbessert.
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Um die geltenden Ö-Normen zum Vertragsbestandteil zu machen,
könnte z.B. folgende Klausel in den Vertragstext aufgenommen
werden: „Die technischen und vertraglichen Ö-Normen in ihrer
derzeitigen Fassung sind Vertragsbestandteil. Geschuldet wird
daher eine dem Stand der Technik, mindestens aber den anzuwendenden
technischen Ö-Normen entsprechende Leistung.
Anders lautende Vertragsklauseln, die die Position des Auftraggebers
(Bauherrn, Konsumenten) verschlechtern, sind ungültig.“
Um die Beachtung der Sicherheitsvorschriften und eine reibungslose
Koordination der Arbeiten zu gewährleisten, muss ein „Baustellenkoordinator“
bestellt werden, sobald die Arbeitnehmer von
zumindest zwei Unternehmern auf der Baustelle tätig sind.
Vereinbaren Sie schriftlich, dass der Bauunternehmer (Architekt,
Bauleiter) diese Funktion, möglichst ohne dafür ein zusätzliches
Honorar zu verrechnen, übernimmt.
Werden Eigenleistungen, wie z.B. die Beistellung von Hilfskräften
oder Material, vereinbart, ist der Umfang der Eigenleistungen und
die Qualifikation des Hilfspersonals konkret zu beschreiben. Es ist
ratsam sich die von den Helfern geleisteten Arbeitsstunden auf
der Baustelle vom Polier bestätigen zu lassen (z.B. durch einen
Vermerk im Bautagebuch), um Streitigkeiten bei der Abrechnung
zu vermeiden.
Wenn Sie Regiearbeiten, deren Abrechnung nach tatsächlichem
Aufwand erfolgt, in Auftrag geben, unterschreiben Sie die Ihnen
zur Unterschrift vorgelegten Arbeitsbestätigungen nur, wenn Sie
mit dem Inhalt einverstanden sind! Es kommt bei fast jedem Bauprojekt
zu kleineren Zusatzaufträgen, lassen Sie sich daher vorsichtshalber
die Kosten einer Arbeitsstunde für Facharbeiter und
Helfer anbieten.
Die in Verträgen vielfach enthaltene Klausel „Abrechnung erfolgt
nach tatsächlichem Aufwand“ (nach Aufmaß, nach Naturmaßen
usw.) bedeutet, dass eine Überschreitung des Angebotes möglich
ist. Eine derartige Vereinbarung ist nur bei einer professionellen
Ausschreibung sowie einer begleitenden Bauüberwachung durch
einen Fachmann (z.B. Architekten oder planenden Baumeister)
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sinnvoll. Dann kann es nämlich unter Umständen sogar billiger
werden als veranschlagt (siehe Ausschreibung Seite 8).
Vereinbaren Sie einen Fixpreis (Festpreis), also einen Gesamtpreis,
der auch bei einer Änderung der Materialpreise oder Kollektivvertragslöhne
unverändert bleibt, und streichen Sie eventuelle
Indexklauseln (Bindungen des Preises an den Baukostenindex
oder Verbraucherpreisindex) in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Ein Skonto, also ein Preisnachlass (von meist 2–5 %) für eine
Zahlung innerhalb kurzer Frist, muss ausdrücklich vereinbart und
aus Beweisgründen schriftlich fixiert werden.
Halten Sie den Baubeginn und vor allem den Fertigstellungstermin
präzis und schriftlich fest. Angaben wie z.B. „ Baubeginn
Frühjahr 2006, Fertigstellung Herbst 2006“ sind meist zu ungenau,
um Schadenersatz zu verlangen, wenn der Unternehmer seine
Leistung zu spät erbringt.
Wurde eine Pönale (Vertragsstrafe) vereinbart, erhalten Sie eine
pauschale Abgeltung für die im Falle eines Leistungsverzuges entstehenden
Schäden ( üblich sind z.B. 500 € pro Woche oder ein
vereinbarter Prozentsatz der Auftragssumme pro Woche). Versuchen
Sie die Höhe so festzusetzen, dass zumindest die tatsächlichen
Folgekosten eines verspäteten Umzuges, wie z.B. zusätzliche
Mietkosten, abgedeckt sind. Wurde die Vertragsnorm B 2110
Vertragsinhalt, ist die Pönale mit maximal 5 % der Auftragssumme
begrenzt. Kann der Unternehmer beweisen, dass weder er
noch seine Subunternehmer ein Verschulden an der Verspätung
tragen, z.B. weil schlechtes Wetter Arbeiten im Außenbereich verhindert
hat, muss keine Vertragsstrafe bezahlt werden. Andere
Vereinbarungen sind aber möglich.
Vermeiden Sie Vorauszahlungen wegen des Verlustrisikos im Insolvenzfall
oder bestehen Sie auf einer Absicherung der Anzahlung
(z.B. in Form einer Bankgarantie, siehe unten). Oft verlangt der
Bauunternehmer vom Auftraggeber an Stelle einer Anzahlung eine
Bankgarantie über einen bestimmten Teilbetrag oder den vereinbarten
Gesamtpreis. Mit dieser verpflichtet sich die garantiege-
23
ende Bank unter den im Garantievertrag festgelegten Voraussetzungen
an den Unternehmer Zahlung zu leisten. Räumen Sie dem
Bauunternehmer keinesfalls eine abstrakte unwiderrufliche Bankgarantie
ein, die es diesem ermöglicht, Zahlungen abzurufen,
bevor die Leistung vollständig und mangelfrei erbracht wurde.
Akzeptabel sind Vereinbarungen nach denen die Bank zur Auszahlung
nur mit Ihrer ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung
berechtigt ist.
Bietet der Bauunternehmer aber seinerseits eine Bankgarantie als
Absicherung für eine Anzahlung des Auftraggebers, sollten Sie auf
einer abstrakten und unwiderruflichen Bank garantie bestehen.
Achtung: Die Bank verrechnet für die Bankgarantie Kosten.
Vielleicht genügt dem Unternehmer auch eine einfache Bestätigung
der Bank, wonach Sie in der Lage sind die Auftragssumme
zu begleichen.
Zahlungen sollten nach Fertigstellung oder nach Baufortschritt
geleistet werden. Legen sie die einzelnen Bauetappen, nach
denen Teilzahlungen zu leisten sind, konkret fest. Bei Bezahlung
der Schlussrechnung sollte noch ein höherer Betrag offen sein
(siehe Zurückhaltungsrecht bei Leistungsstörungen Seite 32).
Auch der schriftliche Vermerk, dass mit Teilzahlungen keine rechtliche
Übernahme der jeweiligen Teilleistung verbunden ist, ist
sinnvoll.
Ist das Bauträgervertragsgesetz anzuwenden (siehe Seite 12), und
sollen die Vorauszahlungen durch eine grundbücherliche Sicherstellung
in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan abgesichert
werden, dürfen die Teilzahlungen die gesetzlich festgelegten
Raten nicht übersteigen. Für die Vereinbarung eines Ratenplanes
stehen nun zwei Varianten zur Auswahl:
Ratenplan A
15 % bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung,
35 % nach Fertigstellung des Rohbaues und des Daches,
20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen,
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12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich
Verglasung,
12 % nach Bezugsfertigstellung oder nach vereinbarter vorzeitiger
Übernahme,
4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage.
Rest nach Ablauf von drei Jahren.
Zusätzlich muss der Bauträger eine schuldrechtliche Sicherheit
(z.B. Bankgarantie) für alle finanziellen Nachteile, die durch den
Konkurs des Bauträgers entstehen können, in Höhe von mindestens
10 % des Preises vorlegen.
Ratenplan B
10 % bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung,
30 % nach Fertigstellung des Rohbaues und des Daches,
20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen,
12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich
Verglasung,
17 % nach Bezugsfertigstellung oder nach vereinbarter vorzeitiger
Übernahme,
9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage.
Rest nach Ablauf von drei Jahren.
Auch wenn Sie keinen Bauträgervertrag schließen, sollten Sie
einen Haftungsrücklass von zumindest 3 – 5 % der Auftragssumme
vereinbaren. Der Haftungsrücklass dient als Absicherung im Falle
von Baumängeln und kann während der 3-jährigen Gewährleistungsfrist
einbehalten werden. Tritt kein Mangel auf, ist der einbehaltene
Betrag nach Ablauf der Gewährleistungsfrist an das
Bauunternehmen zu bezahlen.
Manchmal bietet der Unternehmer dem Auftraggeber statt dessen
die Ausstellung einer Bankgarantie in Höhe des üblichen Haftungsrücklasses
an. Achten Sie darauf, dass diese im Bedarfsfall
durch bloße Aufforderung an die Bank, auch im Falle eines Konkurs-
oder Ausgleichsverfahrens gegen die Baufirma, in Anspruch
genommen werden kann.
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6. RÜCKTRITT
Im Bereich der Immobiliengeschäfte gibt es grundsätzlich drei
gesetzliche Rücktrittsrechte: §§ 3, 3a und 30a Konsumentenschutzgesetz
(wobei ein Immobiliengeschäft selten im Wege eines
Haustürgeschäftes abgeschlossen wird und deshalb auf § 3
KSchG nicht näher eingegangen wird). Allen Rücktrittsrechten ist
gemein, dass es zur rechtswirksamen Ausübung der Schriftform
und der Einhaltung bestimmter Fristen bedarf. Für die Wahrung
der Frist genügt das fristgerechte Absenden spätestens am letzten
Tag der Frist (aus Gründen der Beweisbarkeit am besten mittels
eingeschriebenen Brief). Wird ein gesetzliches Rücktrittsrecht
ausgeübt, erhält der Makler keine Provision!
Der Rücktritt vom Immobilienvertrag
(§ 30a KSchG)
Das Rücktrittsrecht bei Immobiliengeschäften dient dem Schutz
des Verbrauchers vor Überrumpelung anlässlich der ersten
Besichtigung. Voraussetzung für einen Rücktritt ist:
Die Abgabe einer Vertragserklärung, die auf den Erwerb des
Eigentums an einer
Wohnung,
oder einem Einfamilienhaus
oder an einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienhauses
geeignet ist,
am selben Tag, an dem er das Vertragsobjekt das erste Mal
besichtigt hat
und sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses
des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen
dienen soll.
Liegen diese Voraussetzungen vor, so kann ein Verbraucher vom
Vertrag – binnen 1 Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers
– zurücktreten. Wurde keine Zweitschrift der Vertragserklärung
sowie keine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht
ausgehändigt, verlängert sich die Frist auf einen Monat, gerechnet
ab dem Tag der ersten Besichtigung.
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Im Unterschied zum Rücktritt nach § 3a KSchG, ist es in diesem
Fall nicht erforderlich, dass dem Verbraucher ein Unternehmer
gegenübersteht; das Rücktrittsrecht gilt auch bei Verträgen zwischen
Verbrauchern.
Der Rücktritt gemäss § 3a KSchG
Ein Verbraucher soll grundsätzlich (wenn im Einzelnen ausgehandelt,
kann Rücktrittsrecht ausgeschlossen werden) ein Rücktrittsrecht
für den Fall haben, dass sich bestimmte Vorstellungen, die
der Unternehmer im Zuge der Vertragsverhandlungen geweckt hat,
im Nachhinein als unzutreffend herausstellen.
Bei dieser Bestimmung wird dem Verbraucher daher das Recht
eingeräumt, von seinem Vertragsantrag bzw. Vertrag zurückzutreten,
wenn ihm bestimmte maßgebliche Umstände, in Aussicht
gestellt worden sind, die nicht oder nur in erheblich geringerem
Ausmaß eingetreten sind. Maßgebliche Umstände sind:
die Erwartung der Mitwirkung oder Zustimmung eines
Dritten, die erforderlich ist, damit die Leistung des Unternehmers
erbracht werden kann (z.B. Bescheide der Baubehörde);
die Aussicht auf steuerliche Vorteile (z.B. Abschreibemöglichkeiten
für Sanierungs- oder Energiesparmaßnahmen);
die Aussicht auf öffentliche Förderungen (z.B. Wohnbauförderungen);
die Aussicht auf einen Kredit (z.B. Bankkredite aber auch
die Kreditierung durch Lieferanten.
Dabei ist der Rücktritt nach § 3a KSchG aber nur dann zulässig,
wenn der Unternehmer im Zuge der Vertragsverhandlungen verstärkt
auf den Willensbildungsprozess des Verbrauchers einwirkt.
Der bloße Hinweis auf Förderungsmöglichkeiten reicht für das
Entstehen des Rücktrittsrechts daher nicht aus!
Weiters ist Voraussetzung für einen erfolgreichen Rücktritt, dass
der Verbraucher den Nichteintritt der in Aussicht gestellten Vorteile
nicht selbst veranlasst hat (unterlassen einer erforderlichen
Mitwirkung z.B. eines Antrages). Der Rücktritt kann binnen einer
Woche erklärt werden. Die Frist beginnt zu laufen, sobald für den
27
Verbraucher erkennbar ist, dass die maßgeblichen Umstände
nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten und er
eine schriftliche Belehrung über dieses Rücktrittsrecht erhalten
hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat
nach der vollständigen Erfüllung des Vertrages durch beide Vertragspartner.
Der Rücktritt nach § 5 Bauträgervertrags -
gesetz
Auch im Bauträgervertragsgesetz wurden zwei Rücktrittsrechte
verankert. Der Rücktritt ist möglich, wenn entweder
der Interessent nicht eine Woche vor seiner Vertragser -
klärung alle gesetzlich aufgelisteten Unterlagen erhält (die
wesentlichen Informationen über den Vertraginhalt sowie die
ausgewählte Sicherungsvariante der Zahlung des Erwerbers,
im Falle einer Bankgarantie deren Wortlaut);
oder wenn eine dem Vertrag zugrundegelegte Wohnbauförderung
ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht im
Bereich des Erwerbers gelegenen Gründen unterbleibt (vgl.
oben Rücktritt nach § 3a KSchG).
Der Rücktritt ist im ersten Fall bis zum Zustandekommen des Vertrages
und danach binnen 14 Tagen schriftlich (am Besten mit
Einschreibebrief) zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem
Tag, an dem der Erwerber den Vertragsinhalt, die Mitteilung über
die Sicherstellung der vom Erwerber geleisteten Zahlung sowie
eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das
Rücktrittsrecht erlischt aber jedenfalls spätestens 6 Wochen nach
Zustandekommen des Vertrages.
Der Rücktritt ist auch im zweiten Fall binnen 14 Tagen schriftlich
zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom
Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig
oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht
erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätes -
tens 6 Wochen nach Erhalt der Informationen über das
Unterbleiben der Wohnbauförderung.
28
7. LIEFERVERZUG
(LEISTUNGSVERZUG)
Wenn der Unternehmer die vereinbarte Leistung nicht zum vereinbarten
Zeitpunkt erbringt, kann der Auftraggeber entweder auf
ordnungsgemäßer Fertigstellung (Vertragserfüllung) bestehen oder
unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten.
Entscheidet sich der Auftraggeber für den Rücktritt, sollte er den
Sachverhalt, am Besten in einem Einschreibebrief, zusammenfassen
und dem Unternehmer mitteilen z.B. „Wenn Sie die von mir
bestellten Kunststofffenster (Auftragsnummer …) nicht innerhalb
einer Frist von 14 Tagen, also bis zum …, vereinbarungsgemäß
liefern und montieren, erkläre ich schon jetzt meinen Rücktritt
vom Vertrag.“
Die eingeräumte Nachfrist muss angemessen sein, dem Unternehmer
also die Möglichkeit geben, die bereits begonnenen Vorbereitungen
zu Ende zu führen. Wurde sie zu kurz bemessen,
kann der Unternehmer eine Verlängerung verlangen. Eventuelle
Vertragsbestimmungen zur Nachfrist sollten daher berücksichtigt
werden. Verstreicht die Frist ungenützt, ist der Vertrag aufgelöst.
Der Auftraggeber kann somit eine eventuelle Vorauszahlung samt
4 % gesetzlicher Zinsen vom Unternehmer zurückverlangen, muss
aber auch Zug um Zug bereits geliefertes Material zurückgeben.
Verschulden – Schadenersatz
Liegt ein Verschulden des Unternehmers, seiner Mitarbeiter oder
seiner Subunternehmer am Leistungsverzug vor, ist er zum Ersatz
des entstandenen Schadens verpflichtet. Als Verschulden ist ein
sorgfaltswidriges Verhalten zu werten (z.B. die verspätete Vergabe
eines Auftrages an einen Subunternehmer oder mangelhafte Ausführung
der in Auftrag gegebenen Arbeiten).
Wenn der Auftraggeber auf Vertragserfüllung besteht, kann er
Ersatz für die finanziellen Nachteile der Verspätung verlangen
(z.B. Kosten der „Stehzeit“ bei anderen Handwerkern).
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Tritt der Auftraggeber wegen eines vom Auftragnehmer verschuldeten
Leistungsverzuges zurück und muss er nun einen anderen
Unternehmer mit der Fertigstellung beauftragen, kann er von seinem
früheren Vertragspartner den Ersatz dadurch entstehender
Mehrkosten verlangen.
TIPP:
Berücksichtigen Sie vor einem Rücktritt, wie die bei Fertigstellung
durch einen Fremdbetrieb oft anfallenden Mehrkosten
abgedeckt werden können.
Können Sie die Zusatzkosten nicht oder nur zum Teil mit der
Restforderung des Erstbetriebes aufrechnen und müssen Sie
die Kostendifferenz notfalls gerichtlich einklagen?
Bei einem Teilrücktritt sind die bereits erbrachten Leistungen
zu bezahlen!
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8. ÜBERNAHME
Der Unternehmer/Werkhersteller hat nach Fertigstellung der
beauftragten Arbeiten die „Fertigstellung“ (Vollendung der zu
erbringenden Leistungen) dem Auftraggeber – im Sinne der
getroffenen Vereinbarung – anzuzeigen. In den meisten Fällen
erfolgt die Übergabe/Übernahme stillschweigend oder durch die
Nutzung des „Werkes“ (z.B.: Bezug des Hauses). Es empfiehlt
sich bei Arbeiten größeren Umfanges in jedem Fall, die Abnahme/Übernahme
der Leistungen in Schriftform zu vereinbaren und
eine entsprechende „Niederschrift“ (Protokoll mit Mängelliste) zu
vereinbaren (Muster für Übernahmeprotokoll auf unserer Home -
page www.ak-konsumenten.info).
Die Abnahme (Übernahme/Übergabe) der vereinbarten Bauleistung
ohne Vorbehalt löst den Übergang der Preis- und Leistungsgefahr,
den Lauf der Gewährleistungsfrist und – wenn keine
besondere Zahlungsvereinbarung getroffen wurde – die Verpflichtung
zur Zahlung aus.
Beispiel:
Bei der Hochwasserkatastrophe im Jahre 2002 wurden viele in
Bau befindliche Wohnhäuser beschädigt. Die Furcht der
betroffenen „Häuselbauer“ die Kosten für die Reparaturen und
die Trockenlegung selbst tragen zu müssen, war meist unbegründet.
Nach dem Gesetz trägt der Werkunternehmer bis zum
vereinbarten Übernahmetermin oder bis zur tatsächlichen
Übergabe die Gefahr für den Untergang oder die Beschädigung
seines Werkes und muss bis zu diesem Termin daher auch die
erforderlichen Reparaturen kostenlos durchführen.
Wird die vereinbarte Bauleistung mangelhaft oder vereinbarungswidrig
angeboten, kann der Auftraggeber die Übernahme verweigern
und auf Verbesserung bestehen.
Für offensichtliche Mängel, die auch einem Laien auffallen müssen,
kann der Auftraggeber nachträglich keine Gewährleistungsansprüche
geltend machen, wenn er die Bauleistung vorbehaltlos
übernommen hat.
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Wenn eine förmliche Übernahme vereinbart wurde, werden die
dabei festgestellten Mängel schriftlich, z.B. in Form eines Protokolls,
festgehalten (Muster des Übergabeprotokolls auf unserer
Homepage www.ak-konsumenten.info).
Besteht bei der Abnahme keine Möglichkeit zur eingehenden
Überprüfung, sollte schriftlich, z.B. auf dem Lieferschein oder
Arbeitsnachweis, vermerkt werden, dass die Übernahme nur mit
dem Vorbehalt der Überprüfung erfolgt. Eine eingehende Überprüfung
sollte aber rasch nachgeholt und entdeckte Mängel per Einschreibebrief
so schnell als möglich mitgeteilt werden.
Bis zur ordnungsgemäßen Fertigstellung bzw. bis zur Verbesserung
kann der Auftraggeber die offene Zahlung vorläufig zurückhalten,
um den Unternehmer zu einer möglichst raschen und vertragsgemäßen
Leistungserbringung zu veranlassen.
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9. BAUMÄNGEL:
GEWÄHRLEISTUNG, SCHADEN-
ERSATZ
Sollte eine erbrachte Leistung oder ein Produkt nicht den Vereinbarungen
entsprechen, haben Sie von Gesetzes wegen auch nach
Übernahme bestimmte Ansprüche. Berufen können Sie sich dabei
auf Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzrecht.
Definition der Gewährleistung
Die Gewährleistung ist das gesetzlich verankerte und vertraglich
nicht beschränkbare Recht des Übernehmers (= Werkbesteller),
vom Übergeber (= Werkunternehmer) die kostenlose Behebung
von Mängeln an einer Sache oder Dienstleistung zu verlangen.
Der Werkbesteller muss für Mängel Gewähr leisten, die zum Zeitpunkt
der Übergabe des fertiggestellten Werkes bereits vorhanden
gewesen sind, aber erst später – innerhalb der Gewährleistungsfrist
– erkannt werden. Tritt ein Mangel innerhalb der ersten sechs
Monate ab Übergabe auf, gilt die Vermutung, dass der Mangel
bereits bei Übergabe vorhanden war. Nach Ablauf von sechs
Monaten trifft die Beweislast immer den Übernehmer. Der
Gewährleistungsanspruch ist unabhängig davon, ob den Auftragnehmer
ein Verschulden trifft (im Gegensatz zum Schadenersatz).
Gewährleistungsbehelfe
Der Werkbesteller hat zunächst nur Anspruch auf Verbesserung
bzw. Austausch, also das Recht, die Herstellung des vertragsgemäßen
Zustandes zu verlangen. D.h. man muss dem Werkunternehmer
eine „zweite Chance“ zur Erfüllung seiner Leistungspflicht
einräumen. Hat der Gewährleistungsberechtigte primär nur
das Recht auf Verbesserung, so kann er doch in gewissen Fällen
sofort Preisminderung oder Wandlung (Auflösung des Vertrages)
verlangen. Diese Behelfe stehen zu wenn:
nicht innerhalb angemessener Frist verbessert bzw. repariert
wird (dies ist nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen)
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die Verbesserung bzw. Reparatur durch den Unternehmer
verweigert wird
die Verbesserung für den Werkunternehmer mit einem
unverhältnismäßigen Aufwand verbunden wäre
oder die Verbesserung bzw. die Reparatur für den Verbraucher
mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden ist
(z.B. umfangreiche Stemm- und Maurerarbeiten samt den
damit einhergehenden Schmutz- und Lärmbelästigungen
oder Misslingen der Reparatur).
die Verbesserung aus triftigen, in der Person des Werkunternehmers
liegenden Gründen dem Auftraggeber nicht zumutbar
ist (wenn die Fähigkeit des Auftragnehmers zur Mangelbehebung
zweifelhaft ist)
die Verbesserung nicht möglich ist.
Handelt es sich dabei um einen nicht geringfügigen Mangel, so
kann der Gewährleistungsberechtigte zwischen beiden Rechtsbehelfen
wählen. Bei einem geringfügigen Mangel steht ihm nur das
Preisminderungsrecht zu.
Wenn der Unternehmer der Aufforderung zur Reparatur nicht oder
nicht in angemessener Frist nachkommt, kann der Verbraucher
einen Dritten mit der Verbesserung beauftragen und die Kosten
gegenüber dem ursprünglichen Unternehmen verrechnen (Ersatzvornahme)
(Musterbrief auf unserer Homepage www.ak-konsumenten.info).
Fristen
Die Gewährleistungsfrist beträgt bei unbeweglichen Sachen (oder
Arbeiten an unbeweglichen Sachen) drei Jahre, bei beweglichen
Sachen zwei Jahre. Die Unterscheidung in bewegliche und unbewegliche
Sachen kann im Einzelfall schwierig sein. Als Richtschnur
gilt: Alles, was ohne Beschädigung und ohne größeren
technischen Aufwand wieder getrennt werden kann, gilt als
beweglich. Damit gehören Möbel zu den beweglichen Sachen, ein
Bauwerk samt allen Installationen, Verfliesungen usw. hingegen
zu den unbeweglichen Sachen.
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Dokumentation, Beweismaterial sicherstellen
Das Sammeln bzw. Dokumentieren von Beweismitteln ist im Falle
eines gerichtlichen Rechtsstreites von entscheidender Bedeutung.
Das Führen eines Bautagebuches ist eine wichtige begleitende
Kontroll- und Dokumentationsmaßnahme. Im Bautagebuch sollte
daher jeder Vorgang auf der Baustelle vermerkt werden. Sammeln
Sie daher Fotos, Videos und schriftliche Unterlagen aller Art.
Private Sachverständigengutachten sind in der Regel aber sehr
kostenintensiv und müssen vom Gericht nicht akzeptiert werden.
Treten während der Bauarbeiten Mängel oder Probleme auf, die
nach der Weiterführung der Arbeiten nicht mehr untersucht werden
können, kann ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren
sinnvoll sein. Meist wird dabei vom Gericht ein Sachverständiger
mit der Besichtigung beauftragt.
Schadenersatz
Gemessen an der Lebensdauer eines Gebäudes ist auch eine dreijährige
Gewährleistungsfrist sehr kurz. Schadenersatz kann deshalb
innerhalb von drei Jahren, gerechnet ab bekannt werden des
Schadens und des Schädigens, gerichtlich geltend gemacht werden.
Insgesamt können Sie das Recht auf Schadenersatz maximal
30 Jahre nach der Übergabe der Sache in Anspruch nehmen. Der
Schadenersatz erstreckt sich übrigens auch auf Folgeschäden,
also wenn beispielsweise aufgrund einer mangelhaft erbrachten
Leistung andere Teile des Hauses Schaden nehmen. Voraussetzung
für den Anspruch auf Schadenersatz ist das Vorliegen eines
Verschuldens des Unternehmers.
Eigenleistungen des Bauherrn
Bei Vereinbarungen, wonach sich der Auftraggeber zur Mithilfe
verpflichtet, sollte vorsichtshalber auch eine Überwachung durch
den Polier der Baufirma schriftlich zugesichert werden. Die Baufirma
haftet nämlich für diese Eigenleistungen nicht automatisch.
Von Schwarzzahlungen an den Unternehmer oder „privater Entlohnung“
von Mitarbeitern des Unternehmers kann nur abgeraten
werden. Die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen für
derartige Leistungen ist kaum möglich. Grundsätzlich hat aber
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jeder Handwerker die Abnahme-, Warn- und Hinweispflicht bezüglich
bereits geleisteter Vorarbeiten, die seine weitere Tätigkeit
betreffen. Stellt er Mängel fest, unterlässt aber den Hinweis
darauf und führt seine Arbeiten aus, dann haftet er für etwaige
Folgeschäden.
36
10. „VERSICHERN BERUHIGT“
Dieser schon etwas strapazierte Slogan gilt auch für alle Bauherren,
die in Zusammenhang mit ihren Neu-, An- und Umbauten an
einen möglichen Versicherungsschutz denken. Schon beim
Grundstückskauf (Grundbesitz-Haftpflichtversicherung) ist es
sinnvoll über einen ausreichenden Versicherungsschutz nachzudenken.
Im Ablauf des Baufortschritts sollten folgende Versicherungen in
Betracht gezogen werden:
Vor Beginn der ersten Bauarbeiten
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Versichert sind Personen- und Sachschäden an Außenstehenden
(z.B. Nachbarn, Passanten), die bei der Durchführung von Bauarbeiten
(auch Grabarbeiten) an dem zu errichtenden Bauwerk entstehen.
Sie schützt den Hausbauer vor Schadenersatzforderungen,
die aus der Planung und Errichtung des Hauses entstehen
können. Voraussetzung ist, dass die Bauausführung einem
behördlich konzessionierten Bauunternehmen übertragen wird.
Die Arbeiten von sog. Pfuscherpartien sind üblicherweise nicht
versichert.
Rohbauversicherung
Auch während der Rohbauphase kann ein Gebäude durch Feuer
oder durch andere Elementarereignisse zerstört oder beschädigt
werden. Für die finanziellen Folgen von Brand-, Blitzschlags- und
Explosionsschäden kann eine – bis zur Fertigstellung des Gebäudes
prämienfreie – Feuerversicherung abgeschlossen werden. Voraussetzung
ist, dass eine mindestens drei Jahre gültige Feuerversicherung
oder Eigenheimversicherung für das fertige Gebäude
vereinbart wird.
Bei einer Kreditaufnahme wird von den Banken oft eine Vinkulierung
(Sperrschein) der Feuerversicherung verlangt. Sobald ein
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Rohbau nach allen Seiten hin geschlossen ist, erstreckt sich der
Versicherungsschutz auch auf Schäden durch Sturm, Hagel,
Schneedruck, Felssturz, Steinschlag und Erdrutsch. Die Sparte
Leitungswasser gilt in der Regel erst ab Einzug als versichert und
erfährt keinen Schutz im Rahmen der Rohbauversicherung.
Eine Rohbaudeckung wird für die Dauer eines Versicherungsjahres
von sämtlichen Versicherungsgesellschaften dann prämienfrei
angeboten, wenn die anschließende, prämienpflichtige Eigenheim
– Versicherung bei derselben Versicherungsgesellschaft abgeschlossen
wird. Sollten Verzögerungen in der Baufertigstellung
auftreten, wird die Rohbaudeckung ohne weiteres verlängert.
Der erfolgte Einzug sollte der Versicherungsgesellschaft unverzüglich
bekannt gegeben werden. Die Rohbaudeckung wird dann in
eine prämienpflichtige Eigenheim – Versicherung umgewandelt.
Ansonsten ist der Versicherungsschutz in einem Schadenfall in
Gefahr.
Bauwesenversicherung
Sie bietet dem Hausbauer einen sehr weitreichenden Versicherungsschutz.
Es werden alle unvorhersehbaren Schäden und Verluste
an den versicherten Sachen, die während der Laufzeit der
Versicherung eintreten, ersetzt. Die Versicherung kann vom Bauherrn
oder vom Bauunternehmer abgeschlossen werden. Sie entspricht
im Wesentlichen einer Kaskoversicherung.
Die Versicherungssumme ist die vertragliche Bausumme zuzüglich
des Wertes der vom Hausbauer beigestellten Materialien
und/oder erbrachten Leistungen. Im Schadenfall werden die Aufwendungen
für die Wiederherstellung der versicherten Sachen,
abzüglich eines vereinbarten Selbstbehaltes und einer allfälligen
Wertminderung infolge Alters, ersetzt.
Bauhelfer-Unfallversicherung
Wenn der Hausbau nicht zur Gänze durch professionelle Handwerker
von konzessionierten Firmen durchgeführt wird, sondern
der Bauherr selbst und gemeinsam mit Freunden und Verwandten
auf der Baustelle Hand anlegt, sollte unbedingt der Abschluss
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einer Bauhelfer-Unfallversicherung überlegt werden. Dabei handelt
es sich um eine private Unfallversicherung gegen die Risiken
dauernde Invalidität und Todesfall. Sie kann auch auf kürzere
Zeiträume, z.B. für einen oder mehrere Monate, abgeschlossen
werden.
Vor dem Bezug des Wohnhauses
Eigenheim-Versicherung
Deshalb ist vorgesehen, dass bei Bezug oder bei Erteilung der
Benützungsbewilligung die Rohbaudeckung nahtlos in die Eigenheim-Versicherung
übergeht. Standardgemäß bietet die Eigenheim-Versicherung
für folgende Risiken Schutz:
Feuer, Blitzschlag, Explosion
Sturm, Hagel, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag
Erdrutsch
Austreten von Leitungswasser, Bruch- und Frostschäden an
Rohren
Haftpflicht für Haus- und Grundbesitz
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Stichwortverzeichnis
Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1
Allgemeine Geschäftsbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1
Angebot – Offert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 4
Ausschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Bankgarantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0
Baukonto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8
Bauspardarlehen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9
Baustellenkoordination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2
Bebauungsplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Bauträgervertragsgesetz (BTVG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2
Eigenleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2
Eigenmittel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 7
Fertighaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0
Festpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3
Finanzierung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 7
Fixpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3
Fremdwährungskredit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9
Generalunternehmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1
Gewährleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3
Gläubigerschutzverbände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Grundkauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Haftungsrücklass . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 5
Indexklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3
Kostenvoranschlag entgeltlich – unentgeltlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 4
Kostenvoranschlag verbindlich – unverbindlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 5
Kreditvertrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8
Leistungsbeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Leistungskatalog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Leistungsverzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 9
Lieferverzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 9
Mängel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3
Ö-NORMEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1
Pauschalvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 5
Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Planungshonorar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Pönale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3
Preisminderung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3
Regiearbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2
Rücktritt vom Vertrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 6
Schadenersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 5
Skonto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3
Teilzahlung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 4
Übergabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1
Übernahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1
Verzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 9
Vorauszahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3
Wandlung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3
Zurückhaltungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2
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