Immobilienfonds Hochschule München - NGF Next Generation ...

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Immobilienfonds Hochschule München - NGF Next Generation ...

NGF Immobilienfonds

Hochschule München

Immobilienfonds Hochschule München


Vorwort

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,

die Next Generation Funds München GmbH

(NGF) präsentiert Ihnen das Beteiligungsangebot

Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG.

Als Emissionshaus legt die NGF den Fokus auf

faire und transparente Konzeption im Bereich

Immobilienfonds und bietet Ihnen einen klassischen

Immobilienfonds mit einer attraktiven Immobilie und

einer klaren Produktgestaltung an. Die NGF gehört

zum Finanzdienstleistungskonzern der FIHM Fonds

und Immobilien Holding München AG und übernimmt

die Konzeption sowie die Verwaltung von

geschlossenen Immobilienfonds. Mit Unterstützung

der Schwestergesellschaften in der FIHM Unternehmensgruppe

begleiten wir Sie als Anleger in

den kommenden Jahren rund um Ihre Investition in

die Immobilie.

Besonders in Zeiten allgemeiner Schwankungen

an den Finanzmärkten ist es notwendig, in der

Geld­ und Vermögensanlage eine planvolle Vermögensstreuung

durchzuführen. Somit rücken Sachwertanlagen

immer stärker in den Fokus sowohl

von Privatanlegern als auch von institutionellen

Anlegern. Die Erfahrungen aus der Vergangenheit

zeigen, dass Investitionen in Immobilien nachhaltigen

Inflationsschutz bieten können. Deutsche

Immobilienfonds korrelieren kaum mit Aktien und

Anleihen und bilden so einen wichtigen Baustein

zur Risikodiversifizierung des Vermögens. Für viele

Anleger ist eine Immobilienbeteiligung mittels einer

geschlossenen Fondsbeteiligung eine attraktive

Anlageoption.

Das Beteiligungsangebot Immobilie Hochschule

München GmbH & Co. KG bietet Ihnen die Möglichkeit,

sich an einem zentral in München gelegenen,

bis 2024 an den Freistaat Bayern vermieteten und

als Hochschule genutzten Gebäudekomplex zu beteiligen.

Der Mietvertrag bietet über das Jahr 2024

hinaus zwei Verlängerungsoptionen à fünf Jahre

für den Mieter und somit gute Voraussetzungen für

eine langfristige Einnahmesicherheit.

Ihnen als anspruchsvollen Anleger können wir mit

der Immobilie Hochschule München einen qualitätsstarken,

klassisch konzipierten Immobilienfonds

mit einfacher und klarer Fondsstruktur an bieten.

Wir würden uns sehr freuen, Sie als Kunden für

das Beteiligungsangebot Immobilie Hochschule

München GmbH & Co. KG zu gewinnen.

Next Generation Funds München GmbH

Thomas Vogel

(Geschäftsführer)

Vorwort

Immobilienfonds Hochschule München

003


Prospektverantwortung und Angabenvorbehalt

004 Immobilienfonds Hochschule München

Prospektverantwortung und

Angabenvorbehalt

Alle Angaben und Berechnungen in diesem

Verkaufsprospekt wurden mit größtmöglicher

Sorgfalt ausgearbeitet. Sie beruhen auf den

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung gültigen

gesetzlichen und steuer lichen Vorschriften sowie

Verwaltungsanweisungen. Eine Haftung für

eine abweichende Auffassung der Finanzverwaltung

sowie Abweichungen durch zukünftige

Änderungen der rechtlichen und steuerlichen

Grundlagen sowie künftiger wirtschaftlicher

und technischer Entwicklungen kann – soweit

gesetzlich zulässig – nicht übernommen werden.

Eine Haftung für den Eintritt der mit Erwerb der

Be teiligung verfolgten wirtschaftlichen und

steuer lichen Ziele des Anlegers wird ebenfalls

nicht über nommen. Abweichende An gaben vom

oder zu sätzliche Angaben zum Inhalt dieses

Verkaufsprospekts dürfen nur von den Prospektverantwortlichen

des Beteiligungsangebotes

gemacht werden und bedürfen zu ihrer Wirksamkeit

der Schriftform.

Die Next Generation Funds München GmbH

(nach folgend NGF genannt) mit Sitz in Aschheim/

München, vertreten durch den Ge schäfts führer

Thomas Vogel, übernimmt als An bieterin der Vermögensanlage

die Ver antwortung für den Inhalt

des Verkaufsprospektes und erklärt, dass ihres

Wissens alle Angaben in diesem richtig und vollständig

sind und keine wesentlichen Umstände

ausgelassen sind.

16.03.2011 (Datum der Prospektaufstellung)

Next Generation Funds München GmbH mit

Sitz in Aschheim/München, vertreten durch ihren

Geschäftsführer Thomas Vogel


1.0

Inhalt

Vorwort

Prospektverantwortung und Angabenvorbehalt

1. Inhalt

2. Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

2.1 Die Fondsidee

2.2 Beteiligungsangebot im Überblick

2.3 Struktur der Beteiligung

2.4 Gründe für die Beteiligung

3. Risiken der Beteiligung

4. Chancen der Beteiligung

5. Anbieterin und Partner

5.1 Emissionshaus

5.2 Vertriebsgesellschaft

5.3 Immobilien und Asset Management

5.4 Immobilienpartner

6. Investitionsobjekt

6.1. Immobilienmarkt Deutschland

6.2. Immobilienmarkt München

6.3. Standort der Fondsimmobilie

6.4. Die Fondsimmobilie

6.5. Die Vermietung

7. Investitions­ u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

8. Rechtliche Grundlagen

9. Steuerliche Grundlagen

10. Die wesentlichen Verträge

11. Verträge

12. Glossar

13. Abwicklungshinweise

!

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Prüfungsumfang der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht:

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat nur die formale Vollständigkeit geprüft.

Eine Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand

der Prüfung des Prospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

Immobilienfonds Hochschule München

1

005


Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

006 Immobilienfonds Hochschule München

2.0


2.1

Immobilie Hochschule

München GmbH & Co. KG

2.1 Die Fondsidee

Mit einer Beteiligung an der Immobilie Hochschule

München GmbH & Co. KG (nachfolgend Fondsgesellschaft

genannt) investieren Anleger mittelbar

in den hochwertigen Erweiterungsneubau der

Hochschule für angewandte Wissenschaften –

FH München, der größtenteils langfristig an den

Freistaat Bayern vermietet ist. Mit der Errichtung des

Erweiterungsneubaus wurde bereits begonnen.

Die Fondsgesellschaft hat zu diesem Zweck eine

Beteiligung von 94,5 % an der HCM I GmbH &

Co. KG (Objektgesellschaft) erworben. Die Objektgesellschaft

ist Eigentümerin der Fondsimmobilie.

Mit einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft wird

den Anlegern die Möglichkeit geboten, sich im

Rahmen eines geschlossenen Immobilienfonds an

einer attraktiven Immobilie, in einer der wachstumsstärksten

Regionen in Deutschland zu beteiligen.

1 Erläuterungen zu den Fuß­/Endnoten finden Sie ab Seite 168.

Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

Die Anleger erschließen sich damit den Zugang zu

einem attraktiven Renditepotential verbunden mit

der Sicherheit einer Sachwertinvestition in Immobilien

und eines langfristigen Mietvertrags mit einem

staatlichen Mieter und profitieren zudem von der

steigenden Anzahl der Studienanfänger ab 2011.¹

Durch den Erweiterungsneubau werden damit die

ohnehin schon ausgereizten Kapazitätsgrenzen der

Hochschule München kurzfristig aufgefangen.²

Das seit Jahrzehnten entscheidende Kriterium für

eine erfolgreiche Immobilieninvestition „Lage,

Lage, Lage“ ist wohl kaum mit einer anderen

deutschen Stadt so eng und positiv verbunden wie

mit München.

Immobilienfonds Hochschule München

2

Fondsimmobilie

Hochschule München

Dachauer Straße

(Modell, SAM Architekten)

007


Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG 2.2

Fondsgesellschaft Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

Objektgesellschaft HCM I GmbH & Co. KG, an der die Fondsgesellschaft zu 94,5 % beteiligt ist.

Komplementärin NGF Verwaltung GmbH mit Sitz in 85609 Aschheim/München, Einsteinring 28

Geschäftsführende

Kommanditistin

008 Immobilienfonds Hochschule München

NGF Beteiligung GmbH mit Sitz in 85609 Aschheim/München, Einsteinring 28

Geschäftsführung Die Geschäfte der Fondsgesellschaft werden von der Komplementärin, NGF Verwaltung GmbH,

sowie der geschäftsführenden Kommanditistin, NGF Beteiligung GmbH, geführt.

Vertrieb Mit der Platzierung des Eigenkapitals ist exklusiv die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG,

Einsteinring 28, 85609 Aschheim/München beauftragt. Die Vermittlung der Fondsanteile erfolgt durch

selbständige, von der Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG beauftragte, Vertriebspartner.

Treuhandkommanditistin GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH mit Sitz in 60322 Frankfurt, Gervinusstr. 15

Fondswährung Euro

2.2 Beteiligungsangebot im Überblick

Fondsvolumen Konsolidiertes Gesamtinvestitionsvolumen von 46.646.600 Euro

Eigenkapital Es sollen 23.950.000 Euro Eigenkapital in Form von Kommanditbeteiligungen eingeworben werden.

Die Komplementärin hat die Möglichkeit das Eigenkapital um 2,0 Mio. Euro zu erhöhen.

Fondsimmobilie Die geplante Fertigstellung der Immobilie ist am 31.01.2012.

Die Übergabe an den Hauptmieter ist am 01.03.2012 vorgesehen.

Die Kosten für die Immobilie, deren Eigentümerin die Objektgesellschaft ist, betragen EUR 41,845 Mio.

Die Fondsgesellschaft hat 94,5 % der Anteile an der Objektgesellschaft erworben.

Wertgutachten Für die Fondsimmobilie wurde ein Wertgutachten von der W&P Immobilienberatung GmbH erstellt.

Der Verkehrswert liegt demnach bei 42,0 Mio. Euro.

Vermietungssituation Die Mietflächen der Fondsimmobilie sind zu rund 90 % an den Freistaat Bayern vermietet.

Die Mieteinnahme beträgt 2.062.040 Euro p.a.. Für die restlichen Flächen von rund 10 % ist zum

Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch kein Mietvertrag geschlossen. Für diese Flächen liegt eine

Absichtserklärung (LOI) der Hochschule München vor, dass diese von sogenannten An­Instituten

angemietet werden. Eine weitere Fläche ist für ein Café vorgesehen.

Die voraus sichtlichen Mieteinnahmen für die Immobilie betragen insgesamt 2.350.000 Euro p.a.

(Prognose).


2.2

Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

Fremdfinanzierung Ein Teil der Investitionssumme wird durch Fremdmittel finanziert. Dafür wurde von der Objekt ­

gesellschaft ein langfristiges Darlehen in Höhe von 23.500.000 Euro bei einer namhaften deutschen

Bank aufgenommen. Die Auszahlung erfolgt zu 100 %.

Der Zinssatz für 70 % der Darlehenssumme wurde durch Abschluss eines Zinsswaps bis zum 31.03.2019

langfristig gesichert. Folgende Zinskonditionen inklusive Marge wurden vereinbart:

Art der angebotenen

Vermögensanlage

(Kommanditbeteiligung)

2012 – 2014: 3,70 % p.a.

2015 – 2019: 4,05 % p.a.

Der Zinssatz von 30 % der Darlehenssumme wurde nicht langfristig fixiert.

Folgende Zinsannahmen auf Basis des 3­Monats­Euribor inklusive Marge wurden getroffen (Prognose):

2012: 2,89 % p.a.

2013 – 2019: 3,76 % p.a.

Die Konditionen der Anschlussfinanzierung finden Sie auf Seite 076.

Die Anleger beteiligen sich mittelbar als Kommanditist an einer vermögensverwaltenden

GmbH & Co. KG. Die Beteiligung wird treuhänderisch von der Treuhandkommanditistin gehalten.

Auf Wunsch und eigene Kosten können Anleger sich auch als Direktkommanditisten in das

Handelsregister eintragen lassen.

Platzierungszeitraum Der Platzierungszeitraum beginnt einen Werktag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes

und endet planmäßig zum 31.12.2011. Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, den

Platzierungszeitraum bis zum 30.06.2012 zu verlängern. Sie kann aber auch die Vermögensanlage

an der Gesellschaft vorzeitig schließen und die Zeichnungsfrist entsprechend verkürzen.

Mindestbeteiligung

und Agio

Entgegennahme der

Beitrittserklärung

Einzahlung der

Beteiligungssumme

Laufende Auszahlungen

(Prognose)

Schlussauszahlung

(Prognose)

Die Mindestbeteiligungssumme beträgt 5.000 Euro zzgl. 5 % Agio. Höhere Beteiligungen müssen

durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.

Beitrittserklärungen nimmt die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG, Einsteinring 28,

85609 Aschheim/München, entgegen.

Die Einzahlung der Beteiligungssumme erfolgt zu 100 % der Zeichnungssumme zzgl. des vollen

Agios innerhalb von 14 Tagen nach Annahme der Beitrittserklärung. Die Zahlungen sind auf

folgendes Einzahlungskontrollkonto zu leisten:

Kontoinhaber: Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

Konto­Nr.: 177 108 800, BLZ: 700 700 10, Bank: Deutsche Bank AG

Die Prognose sieht folgende Auszahlungen an die Anleger vor:

Kalenderjahr 2011: 1,0 %

Kalenderjahr 2012 bis 2015: 5,0 %

Kalenderjahr 2016: 2,5 % (Kauf restlicher 5,5 % Anteil)

Kalenderjahr 2017 bis 2022: 5,0 %, jeweils bezogen auf das Kapitaleinlage (exklusive Agio) vor Steuern.

im Jahr 2023: 115,73 %

bezogen auf die Kapitaleinlage (exklusive Agio) vor Steuern

Immobilienfonds Hochschule München

009


Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG 2.2

Gesamtmittelrückfluss

(Prognose)

010 Immobilienfonds Hochschule München

169,23 % (inkl. Kapitalrückzahlungen)

bezogen auf die Kapitaleinlage (exklusive Agio) vor Steuern

Laufzeit Die Fondsgesellschaft wurde auf unbestimmte Zeit errichtet. Der Berechnung der Wirtschaftlichkeit wurde

eine Laufzeit bis zum 31.01.2023 zugrunde gelegt.

Ergebnisverteilung Die Kommanditisten sind unter Berücksichtigung ihres Beitrittsdatums im Verhältnis ihrer Kapitaleinlage

ohne Agio zu den gesamten Kapitaleinlagen ohne Agio am Ergebnis (Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft

beteiligt.

Wesentliche Rechte

der Anleger

Entsprechend des Gesellschaftsvertrages verfügen alle Kommanditisten unter anderem über folgende Rechte:

Teilnahme an Gesellschafterversammlungen, Beteiligung am Vermögen und Ergebnis sowie Auszahlungen

(Entnahmen), Kontroll­ und Informationsrechte, Übertragbarkeit des Anteils, Kündigung der Beteiligung. Die

Rechte der Treugeber stehen denen direkt gehaltener Kommanditbeteiligungen gleich.

Haftung der Anleger Die Haftung der Anleger ist auf 1 % der gezeichneten Kapitaleinlage begrenzt.

Steuerliche Aspekte Der Anleger beteiligt sich an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft und erzielt,

sofern er die Beteiligung im Privatvermögen hält, vorwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Mittelverwendungskontrolle

Handelbarkeit und

Übertragung der

Vermögensanlage

Die formale Mittelverwendungskontrolle in der Investitionsphase erfolgt durch eine unabhängige

Tochtergesellschaft einer renommierten Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.

Vor Erreichen der im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Kündigungsmöglichkeit zum 31.12.2026 ist die

ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Für den Handel mit Anteilen existiert keine gesetzlich vorgeschriebene

Handelsplattform und der Verkauf über einen Zweitmarkt ist nur eingeschränkt möglich.

Es kann schwierig oder unmöglich sein, einen Käufer zu finden, der bereit ist, den vom Verkäufer

gewünschten Preis zu zahlen. Ein Verkauf könnte mit einem erheblichen

Kapitalverlust verbunden sein. Die Übertragung erfolgt im Wege der Abtretung. Siehe auch Risikokapitel

„Mangelnde Veräußerbarkeit der Gesellschaftsanteile/Fungibilität“, S. 032.

Anlegergruppe Dieses Beteiligungsangebot ist für solche Anleger geeignet, die ihrem Portfolio eine unternehmerische

und börsenunabhängige Beteiligung in Sachwerte beimischen wollen und bereit sind, ein langfristiges

Engagement einzugehen.

Verkaufsgebühr Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft erhält eine erfolgsabhängige Vergütung im Fall der Veräußerung

der Beteiligung an der Objektgesellschaft. Die Geschäftsführung der Objektgesellschaft erhält die

gleiche Vergütung für den Fall das nur die Immobilie veräußert wird. In diesem Fall erhält die Fondsgesellschaft

jedoch keine zusätzliche Verkaufsgebühr. Die Vergütung beträgt 1 % des Verkaufspreises.

Wesentliche

an fängliche Kosten

und Vergütungen

Alle in diesem Verkaufsprospekt aufgeführten Kosten basieren auf einem geplanten konsolidierten

Gesamtinvestitionsvolumen von rund 46,6 Mio. Euro. Davon entfallen ca. 84,86 % für den Erwerb einschließlich

Nebenkosten, 9,99 % auf die fondsabhängigen Kosten und 0,03 % auf die sonstigen Kosten

sowie 5,13 % auf die Liquiditätsreserve. Die Darstellung der einzelnen Leistungen und der dafür zu

zah lenden Vergütungen erfolgt in den Kapiteln 7 und 10 (vgl. 7. Investitions­ und Prognoserechnung,

S. 63ff., und 10. Zusammenfassung wesentlicher Verträge, S. 126ff.).


2.0

Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

Immobilienfonds Hochschule München

011


Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

012 Immobilienfonds Hochschule München

2.0


2.3

2.3 Struktur der Beteiligung

NGF Beteiligung GmbH

geschäftsführende

Kommanditistin

Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

Die nachstehende Darstellung gibt einen verein fachten Überblick über die Beteiligungsstruktur wieder.

Immobilie

Hochschule

München

100 %

2.4 Gründe für die Beteiligung

Anleger

(Direkt-) Kommanditist

Immobilie

Hochschule München

GmbH & Co. KG

Fondsgesellschaft

Bei einer langfristigen Investition in stabile, substanzstarke

Sachwerte, wie beispielsweise dem Fonds

Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG,

sind wirtschaftliche Rahmendaten von außerordentlich

großer Bedeutung.

Als eine der wirtschaftlich attraktivsten deutschen

Großstädte bietet München optimale Voraussetzungen

für erfolgreiche Geschäftsverbindungen

und Studiengänge an Hochschulen mit hervorragender

Reputation. Unternehmen mit Weltruf, ein gesunder

Branchenmix aus produzierenden Unternehmen,

Dienstleistungsbetrieben und Forschungseinrichtungen

sorgen für eine erstklassige Standortqualität. Daneben

ist München mit 13 Universitäten und Hochschulen

der zweitgrößte Hochschulstandort in Deutschland. 3

Auf lange Sicht angelegte Investitionen, wie hier in Immobilien,

brauchen langfristige Perspektiven, die sich

einerseits aus einer weitgehend ge sicherten Einnahmesituation

ergeben, die andererseits aber auch von

94,5 %

HCM I GmbH & Co. KG

Objektgesellschaft

5,5 %

Anleger

Treugeberkommanditist

GFS Treuhand- und

Verwaltungs GmbH

Treuhandkommanditist /

Mittelverwendungskontrolle

NGF Verwaltung GmbH

Komplementärin

Münchener Grundbesitz

Verwaltungs GmbH

Altgesellschafter

bestehenden Marktverhältnissen und der Lage geprägt

sind, aus denen Chancen erwachsen. Darüber

hinaus bieten Immobilien eine interessante Alternative

zu anderen Kapitalanlagen wie z. B. Aktien, die zwar

Chancen auf höhere Renditen bieten, aber gleichzeitig

auch höheren Wertschwankungen unterliegen. Immobilien

korrelieren kaum mit Aktien und Anleihen und zeichnen

sich deshalb durch eine vergleichsweise stabile

Wertentwicklung aus. Das gilt insbesondere für Städte

wie München, die zu den klassischen Universitätsstädten

zählt. 4 Diese bieten zudem in der Regel immer einen

Mindest­ bzw. Substanzwert (Sachwert). Hierdurch

können Immobilien im gewissen Umfang auch einen

Schutz gegen Inflation bieten, vorausgesetzt, sie liegen

in Regionen mit hoher Nachfrage und können daher

von Preissteigerungen profitieren. Inflationsschutz entsteht

dabei insbesondere durch die kumulativen Effekte

von Wertsteigerung der Immobilie und beständiger

Anpassung der Mieten an die Verbraucherpreise.

Das vorliegende Beteiligungsangebot erfüllt die

Komponenten für ein zukunftsfähiges und nachhaltig

ertragsstarkes Sachwertinvestment.

NGF Immobilie

Hochschule München

Beteiligungsstruktur

Immobilienfonds Hochschule München

013


!

Risiken der Beteiligung

014 Immobilienfonds Hochschule München

3.0


3.1

Risiken der Beteiligung

3.1 Allgemeines

Das vorliegende Angebot beinhaltet eine

Beteiligung an der Fondsgesellschaft Immobilie

Hochschule München GmbH & Co. KG, Aschheim/

München. Die Fondsgesellschaft ist ein geschlossener

Fonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft.

Durch die Beteiligung an der Fondsgesellschaft

übernehmen die Anleger wirtschaftliche,

rechtliche, steuerliche und personenbezogene

Risiken. Es handelt sich um eine Vermögensanlage,

bei deren negativer wirtschaftlicher Entwicklung

und damit dessen nachteilig abweichendem Verlauf

gegenüber den Prognosen es zu einer Gefährdung

des Privatvermögens des Anlegers kommen

kann. Es handelt sich um ein unternehmerisches

Engagement, dessen wirtschaftlicher Erfolg von einer

Vielzahl nicht vorhersehbarer und auch nicht beeinflussbarer

Fak toren abhängt.

Das vorliegende Angebot ist das erste öffentliche

Angebot der Anbieterin. Es sollte erst nach sorgfältiger

und vollständiger Kenntnisnahme des gesamten

Verkaufsprospekts und der nachfolgenden Risikohinweise

gezeichnet werden.

Die Beteiligung eignet sich nicht für Anleger, die auf

kurz­ oder mittelfristige Verfügbarkeit der investierten

Gelder angewiesen sind, sondern wendet sich an

Anleger, die sich langfristig engagieren wollen. Die

vorliegende Vermögensanlage bietet keine garantierte,

feste Verzinsung und/oder eine feststehende

Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu einem festen

Zeitpunkt oder in einer bestimmten Höhe. Durch

die geplante Laufzeit der Beteiligung besteht das

Risiko, dass zukünftige Umstände nicht wie erwartet

eintreten. Ebenso nimmt der Grad der Genauigkeit

der Prognosen mit zunehmender Laufzeit der Beteiligung

ab. Das Angebot ist für Anleger konzipiert, die

gezielt unternehmerisch tätig werden wollen und bei

denen die Beteiligung an der Fondsgesellschaft nur

einen Bruchteil ihres Vermögens ausmacht, sie also

über den erforderlichen finanziellen Spielraum verfügen.

Das vorliegende Angebot ist keineswegs mit

einer festverzinslichen Geldanlage vergleichbar und

eignet sich nicht als Altersvorsorge.

Nachfolgend werden die mit der Beteiligung verbundenen

wesentlichen, tatsächlichen und rechtlichen

Risiken, die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

erkennbar waren, aufgeführt, nicht aber mögliche individuelle

Risiken einzelner Anleger. Über die Wahrscheinlichkeit

des Eintritts der einzelnen nachfolgend

beschriebenen Risiken können keine Angaben gemacht

werden.

Anleger sollten sich der Risiken, die eine Investition

in die angebotene Vermögensanlage mit sich

bringt, bewusst sein und sich vor ihrer Anlageentscheidung

ein eigenständiges Urteil bilden und

– soweit sie das für erforderlich halten – fachkundige

Berater hinzuziehen. Dieser Prospekt und die

nachfolgenden Risikohinweise ersetzen eine solche

fachkundige Beratung nicht. Individuelle Beratung

vor der Anlageentscheidung ist auch deswegen

empfehlenswert, weil das vorliegende Beteiligungsangebot

naturgemäß nicht auf die individuelle

Vermögens­ und Steuersituation des einzelnen Anlegers

zugeschnitten sein kann. Aus der individuellen

Situation des einzelnen Anlegers können sich Besonderheiten

ergeben, die das Angebot ungeeignet

machen und zu einem deutlichen Abweichen

des tatsächlichen wirtschaftlichen Ergebnisses beim

einzelnen Anleger von den Prognosen führen, selbst

wenn sich die Prognosen insgesamt im Wesentlichen

bewahrheiten.

Bei den nachfolgend dargestellten Risiken wird aus

Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, immer

die einzelnen Risiken der jeweiligen Gesellschaften

separat aufzuführen. Nachfolgend wird daher

regelmäßig nur die mittelbare Auswirkung auf die

Fondsgesellschaft und die Anleger beschrieben.

Als Folge der Risiken kann es zu geringeren Auszahlungen,

zum teilweisen oder vollständigen

Ausbleiben von Auszahlungen (einschließlich Kapitalrückzahlungen)

und damit letztlich zum Totalverlust

der Kapitaleinlage nebst Agio kommen.

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

3

015


Risiken der Beteiligung 3.2

3.2 Maximalrisiko/Fremdfinanzierung der

Beteiligung

Im Zusammenhang mit der vorliegenden Vermögensanlage

droht dem Anleger nicht nur das Risiko

des Totalverlustes der Kapitaleinlage nebst Agio.

Darüber hinaus kann auch das sonstige Vermögen

des Anlegers betroffen sein, bis hin zur persönlichen

Insolvenz des Anlegers.

Das vorliegende Beteiligungsangebot eignet sich

nicht, ganz oder teilweise durch Fremdkapital

finanziert zu werden. Es wird ausdrücklich von einer

persönlichen Fremdfinanzierung des Erwerbs der

Fondsbeteiligung abgeraten. Es besteht das Risiko,

dass Auszahlungen reduziert werden oder sogar

ausbleiben. Auch in diesen Fällen wäre der Anleger

verpflichtet, den Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung)

für eine etwaige persönliche Anteilsfinanzierung

zu leisten oder diese vorzeitig zurückzuführen.

Es besteht das Risiko, dass aus diesen Gründen die

Fondsbeteiligung veräußert werden muss. Eine Verwertung

der Fondsbeteiligung kann nicht oder nur

zu einem Betrag möglich sein, der für die Begleichung

etwaiger persönlicher Verbindlichkeiten nicht

ausreicht. Auch trägt der Anleger bei Liquidation

der Fondsgesellschaft das Risiko des Totalverlustes

seiner Einlage. In diesen Fällen müsste ein zur Beteiligungsfinanzierung

aufgenommenes Darlehen aus

anderen Mitteln als der Fondsbeteiligung zurückgeführt

werden.Sind derartige Mittel nicht vorhanden

bzw. können sie nicht kurzfristig beschafft werden,

besteht das Risiko einer Vollstreckung in das weitere

Vermögen des Anlegers. Dies könnte im Extremfall

bis hin zur persönlichen Insolvenz des Anlegers als

maximales Risiko führen.

3.3 Wirtschaftliche Risiken

3.3.1 Prognoserechnung

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die

im Prospekt dargestellten Prognosen auf Modell annahmen

basieren. Die Annahmen sind dabei sorg­

fältig recherchiert und berücksichtigen die zum Zeit ­

punkt der Prospektaufstellung erwartete Platzierung

des Eigenkapitals und die künftige Entwicklung des

016 Immobilienfonds Hochschule München

Fonds. Die dabei zugrunde gelegten Tatsachen beruhen

zum Teil auf Schätzungen, so dass nicht ausgeschlossen

werden kann, dass die prognostizierten

Wer te, trotz sorgfältiger Recherche, nicht eintreten.

Dies betrifft auch die Annahmen zur Inflationsentwicklung

und die daran geknüpften Auswirkungen auf die

Miet­ und Kostenentwicklung. Wenn also die tat sächlichen

Ergebnisse negativ von den in der Progno se

dargestellten Werten abweichen, verändern sich auch

die Rückflüsse an die Fondsgesellschaft und damit die

Auszahlungen an die Anleger entsprechend negativ.

3.3.2 Risiken aus Vermietung, baulicher Beschaffenheit

und Wertentwicklung

Von entscheidender Bedeutung für den Anlageerfolg

der Fondsgesellschaft sind die Mieteinnahmen

der Objektgesellschaft. Es besteht das generelle

Risiko der fehlenden Bonität und Vertragsuntreue

der Mieter, der nicht nachhaltig erzielbaren Mieten,

des vorzeitigen Beendens von Mietverhältnissen,

der kürzeren durchschnittlichen Verweildauer

als angenommen, möglicher Mietausfälle aufgrund

fehlender Liquidität von Mietern oder von Leerstandszeiten,

der schwierigen Vermietbarkeit der

Immobilie sowie der Nachvermietungskosten aufgrund

von Renovierungsarbeiten. Dies alles hätte

negative Auswirkungen auf die Liquidität der

Fondsgesellschaft und damit auch negative Aus­

wirkungen auf die Auszahlungen an die Anleger bis

hin zum Verlust der Kapitaleinlage nebst Agio.

Ferner bestehen Risiken im Zusammenhang mit dem

bereits abgeschlossenen Mietvertrag mit dem Freistaat

Bayern (vgl. unten 3.5.1 „Risiken aus dem Mietvertrag

mit dem Freistaat Bayern“).

Risiken aus der Neu­ und Anschlussvermietung

Es besteht das Risiko, dass Neu­ und Anschlussvermietungen

gar nicht oder nur zu einem Preis

unter der kalkulierten Miete möglich sind. Dies

gilt hinsichtlich der Neuvermietung der noch nicht

vermieteten Flächen zum 01.03.2012 und hinsichtlich

der Anschlussvermietung der an den Freistaat

Bayern vermieteten Flächen, für den Fall, dass

der Freistaat Bayern weder die Verlängerungs­

option für ein­ oder zweimal fünf Jahre ausübt, noch

die Immobilie erwirbt. Dann besteht das Risiko, dass


3.3

die Immobilie während der geplanten Fondslaufzeit

nicht wie kalkuliert vermietet bzw. veräußert

werden kann, was sich negativ auf die Auszahlungen

an die Anleger auswirken wird.

Die Immobilie ist als Hochschulbau errichtet. Es

handelt sich um eine Spezialimmobilie, die nur mit

erhöhtem Aufwand als Büroimmobilie nutzbar wäre.

Dieser Umbauaufwand wurde zum Zeitpunkt der

Prospekt aufstellung von Fachleuten geschätzt und ist

im Rahmen der Sensitivitätsanalyse für den Fall der

Anschlussvermietung an Mieter mit Büro nutzung dargestellt.

Es besteht das Risiko, dass die Umbau kosten

höher ausfallen als geschätzt, was sich negativ

auf die Auszahlungen an die Anleger auswirken

wird.

Leerstandszeiten nach Beendigung eines Mietverhältnisses

können zu erheblichen Einnahmeausfällen

und Belastungen mit Nebenkosten führen, die während

eines bestehenden Mietverhältnisses auf den

Mieter umgelegt werden können. Eine Neuvermietung

wäre auch im Fall einer Insolvenz des Mieters

erforderlich. Es kann nicht ausgeschlossen werden,

dass die Liquidität der Fondsgesellschaft durch anfallende

Neuvermietungskosten, Kosten für Umbauten,

Modernisierungsmaßnahmen, Vermietungsanreize

und Makler belastet wird. Es kann auch nicht ausgeschlossen

werden, dass die im Rahmen der Neu­/

Anschlussvermietung erzielbare Miete unter der kalkulierten

Miete liegt und/oder die Mieterhöhungsklauseln

und/oder Nebenkosten­ beziehungsweise

Instandhaltungskostenregelungen von Nachteil sind.

Zusätzliche liquiditätsbelastende Kosten können entstehen,

wenn der Zustand der Immobilie bei Rückgabe

nach Beendigung des oder der Mietverträge

nicht entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen

erfolgt. Dies kann einerseits zu Auseinandersetzungen

mit dem jeweiligen Mieter und den damit

verbundenen Kosten führen und andererseits besteht

das Risiko, dass letztlich die Objektgesellschaft die

Immobilie auf ihre Kosten in einen vermietbaren Zustand

bringen muss. Dies kann sich negativ auf das

wirtschaftliche Ergebnis der Fondsgesellschaft und

damit auf die Auszahlungen an Anleger auswirken.

Es besteht ferner das Risiko, dass die (verbleibenden)

Mieteinnahmen nicht ausreichen, um den laufenden

Zahlungsverpflichtungen einschließlich sol­

cher aus Fremdfinanzierungsverbindlichkeiten sowie

eventuell durchzuführenden Renovierungsarbeiten

nachkommen zu können. Es müssen dann zur Finanzierung

der Renovierungskosten und/oder Instandhaltungskosten

weitere Finan zierun gen aufgenommen

werden, welche dann zu bedienen sind. Sollte

eine Alternativfinanzierung nicht möglich sein, wäre

eine Anschlussvermietung zumindest erschwert, da

die erforder lichen Maßnahmen in Form von Renovierungs­

und/oder Instandhaltungsarbeiten nicht im

erforderlichen Umfang durchgeführt werden könnten.

Dies kann sich negativ auf das wirtschaftliche

Ergebnis der Fondsgesell schaft und damit auf die

Auszahlungen an Anleger auswirken.

Mietanpassungen

Die Objektgesellschaft hat mit dem Mieter eine

Wertsicherungsklausel vereinbart. Erhöht oder

vermindert sich der vom Statistischen Bundesamt

jeweils festgestellte Verbraucherpreisindex für

Deutschland, Basis 2005 = 100 Punkte, gegenüber

dem im Monat des Abschlusses des Miet­

vertrages bestehenden Verbraucherpreisindex um

mindestens 3 %, so erhöht oder vermindert sich die

Kaltmiete im entsprechenden (prozentual umgerechneten)

Verhältnis. Eine Anpassung wird erstmalig

zum 01. Januar 2015 vorgenommen, sofern die

Voraussetzungen vorliegen. Einige der Kosten von

Objekt­ und Fondsgesellschaft sind nicht an den

Verbraucherpreisindex gekoppelt, sondern steigen

mit einem festen vertraglichen Index von 2 % beginnend

2013. Es besteht das Risiko, dass die tatsächlichen

Mietsteigerungen negativ von der geplanten

Steigerungen abweichen, während die vorstehend

beschriebenen Kosten vertragsgemäß steigen. Die

Höhe der prognostizierten Auszahlungen an die

Anleger kann dadurch negativ beeinflusst werden.

Instandhaltungskosten

Die Erhaltung der Immobilie obliegt der Objektgesellschaft.

Eine Einschränkung ist nicht vorgesehen.

Die Objektgesellschaft muss auch die mitvermieteten

Gegenstände auf dem Stand der Technik erhalten.

Es besteht das Risiko, dass die kalkulierten

Instandhaltungskosten und Kosten für die Erneuerungen

technischer und sonstiger Bestandteile der

Mietsache oder für zusätzliche, nicht eingeplante

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

017


Risiken der Beteiligung 3.3

Instandhaltungsaufwendungen aufgrund gesetzlicher/behördlicher

Auflagen zum Brandschutz und

energetischer Sanierungen, die vom Eigentümer der

Immobilie zu tragen sind, nicht ausreichen sowie aufgrund

von sanierungsbedingten Mietminderungen

die prognostizierten Mieteinnahmen nicht vereinnahmt

werden. Sollten die kalkulierten Kostenansätze

nicht ausreichen, so muss ein darüber hinausgehender

Kapitalbedarf aus der Liquiditätsreserve

und/oder aus zusätzlichen Fremdmitteln finanziert

werden. Dies hätte zur Folge, dass zur laufenden

Bedienung des zusätzlich beschafften Kapitals die

Auszahlungen reduziert und/oder ausgesetzt werden

müssten. Weiterhin besteht die Möglichkeit,

dass das benötigte Kapital nicht beschafft werden

kann. Durch dann ausbleibende Instandsetzungen

könnte die Vermietbarkeit erschwert oder unmöglich

werden und der Nettoverkaufserlös geringer ausfallen.

Dies würde sich negativ auf das Ergebnis der

Fondsgesellschaft auswirken und damit zu einer Verringerung

der Auszahlungen an die Anleger führen.

Der wirtschaftliche Erfolg hängt auch von der Leistung

des mit der Steuerung und Verwaltung der

Immobilie beauftragten Dienstleisters ab. Die Hausverwaltung

wird durch eine Schwestergesellschaft

der Anbieterin ausgeführt. Es besteht das Risiko,

dass die Hausverwaltung zwar entsprechend dem

vertraglich vereinbarten Umfang erbracht wird, aber

die Qualität der Dienstleistung ­ gegebenenfalls

auch innerhalb einer grundsätzlich zu tolerierenden

Bandbreite ­ nicht ausreichend ist, um die geplanten

wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreichen zu

können. Dies würde das prognostizierte Ergebnis

der Fondsgesellschaft negativ beeinflussen und die

Auszahlungen für die Anleger reduzieren.

Fertigstellungs­ und Errichtungsrisiken/Baumängel

Bei der baulichen Fertigstellung der Immobilie kann

es im Fall von Leistungsänderungen und zusätzlichen

Leistungen zu höheren Kosten trotz der im

Generalunternehmervertrag vereinbarten Festpreisgarantie

kommen. Dadurch können sich auf Ebene

der Objektgesellschaft höhere Erstellungskosten

und/oder erst zu einem späteren Zeitpunkt die Erzielung

der Mieteinnahmen ergeben. Die tatsächliche

Entwicklung der Fondsgesellschaft kann dadurch

von der Prognose abweichen, was wiederum

018 Immobilienfonds Hochschule München

die Auszahlungen der Anleger negativ betrifft. Es

kann nicht ausgeschlossen werden, dass während

der Fondslaufzeit Baumängel entdeckt werden, deren

Anrechnung oder Behebung gegenüber dem

Generalunternehmer im Rahmen der vertraglichen

Gewährleistung nicht oder nicht mehr durchgesetzt

werden können. Es ist auch nicht ausgeschlossen,

dass die Durchsetzung infolge der Insolvenz des

Generalunternehmers nicht möglich ist. Je nach

Art und Schwere der Mängel können zu deren

Beseitigung Aufwendungen nötig werden, die die

kalkulierten Ansätze für Instandhaltung übersteigen.

Weiterhin sind Mietkürzungen aufgrund aufgetretener

Mängel nicht auszuschließen. Dies würde

das prognostizierte Ergebnis der Fondsgesellschaft

negativ beeinflussen und die Auszahlungen für die

Anleger reduzieren oder auch gänzlich wegfallen

lassen oder gar zum Totalverlust der Kapitaleinlage

nebst Agio führen.

Gesundheits­ und umweltgefährdende Substanzen

Es besteht das Risiko, dass in den Baumaterialien

gesundheits­ und/oder umweltgefährdende Substanzen

enthalten sind und/oder dass im Grund

und Boden der Immobilie über die entsprechend

dem bestehenden Gutachten von Frank + Bumiller

+ Kraft hinaus (vgl. unten Risiken aus dem Vertrag

über den Erwerb der Immobilie Dachauer Straße

Erweiterungsbau Hochschule München) Kontaminierungen

bestehen. Sollten hierdurch oder durch

die Beseitigung der Substanzen Kosten entstehen

und/oder die Nutzbarkeit der Immobilie eingeschränkt

werden, kann sich dies negativ auf den

Wert der Immobilie und somit auf die wirtschaftliche

Entwicklung der Fondsgesellschaft auswirken.

Solche Altlasten können zu einer erheblichen Verschlechterung

der Veräußerungsmöglichkeiten beziehungsweise

Verminderung des Veräußerungserlöses

führen. Dies würde sich negativ auf das

Ergebnis der Fondsgesellschaft, die Werthaltigkeit

der Vermögensanlage und die Auszahlungen an die

Anleger auswirken und könnte zum Totalverlust der

Kapitaleinlage nebst Agio führen.

Risiken durch höhere Gewalt/zufälliger Untergang

Die Immobilie könnte durch Krieg, Naturkatastrophen,

terroristische Anschläge sowie sonstige Fälle von


3.3

höherer Gewalt oder durch vorsätzliche oder fahrlässige

Handlungen Dritter beschädigt oder zerstört

werden. Zudem könnten Vertragspartner, Behörden

oder sonstige Dritte, die im Eigentum der Fondsgesellschaft

stehenden Vermögenswerte vollstrecken und/

oder Sicherheiten an derartigen Vermögenswerten

verwerten, was den Verlust oder eine Einschränkung

der Rechtsposition an dem betreffenden Vermögenswert

zur Folge hätte. Dies könnte sich negativ auf das

Ergebnis der Fondsgesellschaft und damit auf die

Auszahlungen an die Anleger auswirken und könnte

zum Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio führen.

Für die Immobilie sollen marktübliche Versicherungen

zur Abdeckung üblicher Risiken abgeschlossen werden.

Die Versicherungsverträge werden aber voraussichtlich

marktübliche Regelungen enthalten, wonach

bei ungewöhnlichen und besonderen Fällen kein

Versicherungsschutz besteht. Das Risiko des zufälligen

Untergangs der Immobilie ist nicht versicherbar.

Es kann also nicht ausgeschlossen werden, dass ein

Schadensfall nicht vom Versicherungsschutz gedeckt

ist. In diesem Fall müsste eine Übernahme des Schadensausgleichs

durch die Fondsgesellschaft erfolgen.

Zudem besteht das Risiko, dass keine Versicherung

abgeschlossen werden kann. All dies kann sich negativ

auf das Ergebnis der Fondsgesellschaft auswirken

und beim Anleger bis zum Totalverlust der Kapitaleinlage

inklusive des Agios führen.

Wertentwicklungsrisiko/Veräußerung der Immobilie

Die Vermögensanlage prognostiziert einen Verkaufserlös

Ende des Jahres 2022 zum rund 17,8­

fachen der prognostizierten Jahresnettokaltmiete

des Jahres 2023. Dieser Verkaufsfaktor entspricht

dem Einkaufsfaktor zuzüglich des festen Kaufpreisbestandteils

in Höhe 720.000 Euro. Die tatsächliche

Wertentwicklung der Immobilie hängt in erster

Linie von den tatsächlichen Mieteinnahmen sowie

den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, vom

Standort, vom Alter der Immobilie, der Bauqualität

und den erforderlichen Umbau­ und Modernisierungsmaßnahmen,

aber auch von der allgemeinen

Wirtschafts­, Finanzmarkt­ und Konjunkturentwicklung

ab. Die zum Zeitpunkt der Veräußerung

maßgebliche tatsächliche Marktsituation ist nicht

vorhersehbar. Die Veräußerung der Immobilie ist vertraglich

nicht gesichert. Es können zudem zusätzliche

und/oder höhere Kosten im Zusammenhang mit

der Veräußerung der Immobilie entstehen, als in der

Prognoserechnung angenommen. Es besteht daher

das Risiko, dass der Verwertungserlös der Immobilie

nicht ausreicht, um das zu diesem Zeitpunkt noch

valutierende Fremdkapital der Objektgesellschaft

vollständig zurückzuführen und der prognostizierte

Erfolg der Beteiligung dadurch nicht eintritt, sodass

das Eigenkapital der Anleger inklusive Agio nicht

oder nicht vollständig zurückgeführt werden kann

beziehungsweise die Auszahlungen an die Anleger

nicht die prognostizierte Höhe erreichen.

Es besteht ferner das Risiko, dass für die Immobilie

kein Käufer gefunden wird. Dies würde sich

negativ auf das Ergebnis der Fondsgesellschaft und

die Auszahlungen an die Anleger auswirken und

damit letztlich zum Totalverlust der Einlage führen.

Höhe der Liquiditätsreserve

Die Liquiditätsreserve sowie die daraus resultierenden

Zinserträge können geringer sein als in der

Prognose dargestellt. Sollte der Betrag zum finanziellen

Ausgleich eintretender Risiken nicht ausreichen, hätte

eine alternative Kapitalbeschaffung höhere Aufwendungen

für die Fondsgesellschaft zur Folge. Dies könnte sich

negativ auf die Auszahlungen an die Anleger auswirken.

3.3.3 Sonstige wirtschaftliche und tat sächliche

Risiken

Fehlerhaftigkeit von Verträgen

Es besteht die Möglichkeit, dass Verträge ganz oder

teilweise unwirksam, lückenhaft, fehlerhaft und/oder

unvorteilhaft sind oder es zu Streitigkeiten im Zusammenhang

mit der Auslegung von Verträgen kommt.

Dies gilt, wenn zu einem späteren Zeitpunkt Rechtsmängel

bei der Gründung der Fondsgesellschaft

oder bei der Gründung oder dem Formwechsel der

Objektgesellschaft festgestellt werden. Dies kann

dazu führen, dass die Gesellschaften rückabgewickelt

werden müssen. Möglich ist auch, dass durch

fehlerhafte Verträge unvorhergesehene Ansprüche

durch die Fondsgesellschaft erfüllt werden müssen,

was negative Auswirkungen auf die Auszahlungen an

die Anleger haben kann und damit letztlich zum Totalverlust

der Kapitaleinlage nebst Agio führen kann.

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

019


Risiken der Beteiligung 3.3

Risiko aus Haftungsbeschränkungen

Einige der von der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft

abgeschlossenen Verträge sehen Haftungsbeschränkungen

und verkürzte Verjährungsfristen vor.

Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein

gegebenenfalls eingetretener Schaden nicht oder nicht

vollständig ersetzt werden kann. Dies kann negative

Auswirkungen auf das Ergebnis der Fondsgesellschaft

und damit auf die Auszahlung der Anleger haben.

Anspruchsdurchsetzung

Es ist nicht auszuschließen, dass es zu Streitigkeiten

bei der Auslegung bestehender oder zukünftig noch

abzuschließender vertraglicher Vereinbarungen zwischen

der Fondsgesellschaft, der Objektgesellschaft

und ihren Vertragspartnern kommt, welche gerichtlich

geklärt werden müssen. Eine solche gerichtliche Auseinandersetzung

kann unter Umständen viel Zeit in

Anspruch nehmen und ein negativer Ausgang eines

Rechtsstreits ist möglich. Dies könnte sich negativ auf

das Ergebnis der Fondsgesellschaft und damit auf die

Auszahlungen an die Anleger auswirken.

Risiko aufgrund von öffentlich­rechtlichen Bestimmungen/Auflagen

Es besteht das Risiko, dass aufgrund von öffentlichrechtlichen

Bestimmungen oder Auflagen Maßnahmen

an der Immobilie durchgeführt werden müssen,

die weitere unvorhersehbare Kosten auf die Fondsgesellschaft

zukommen lassen. Weiter besteht das

Risiko, dass solche öffentlich­rechtlichen Bestimmungen

oder Auflagen den Wert oder die Vermietbarkeit

der Immobilie beeinflussen. Ferner kann nicht

ausgeschlossen werden, dass bei dem Abschluss des

Mietvertrages mit dem Freistaat Bayern als Mieter

vergaberecht liche Vorschriften verletzt wurden und

der Mietvertrag deshalb nicht oder nur zu anderen

Konditionen durchführbar ist. All dies könnte sich negativ

auf das Ergebnis der Fondsgesellschaft und damit

auf die Auszahlungen an die Anleger bis hin zum

Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio auswirken.

Managementrisiko

Der Erfolg des Beteiligungsangebots hängt in nennenswertem

Maße auch von den Fähigkeiten des

Managements und der Qualität der externen Berater

ab. Missmanagement kann sich negativ auf die Ent­

020 Immobilienfonds Hochschule München

wicklung der Fondsgesellschaft auswirken. Die Höhe

der prognostizierten Auszahlungen an die Anleger

kann dadurch negativ beeinflusst werden.

Risiken der Bonität und Leistungsfähigkeit von Vertragspartnern

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Vertragspartner

der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft,

der Verkäufer der Anteile an der

Objektgesellschaft und der Generalübernehmer,

ihre vertraglichen Pflichten nicht oder nur unzureichend

erfüllen. Da die Leistungsfähigkeit und Solvenz

des Partners häufig davon abhängt, dass

wiederum dessen Partner und Subunternehmer

solvent und leistungsfähig sind, kann dies auf Ebene

der Fondsgesellschaft nicht abschließend beurteilt

werden. Diesbezügliche Fehleinschätzungen wie

auch der unerwartete Eintritt nachteiliger Veränderungen

können nicht ausgeschlossen werden. Kommen

Vertragspartner ihren vertraglichen Pflichten – gewollt

oder ungewollt – nicht oder nicht vollständig nach,

kann sich die Ertragslage des Fonds hierdurch verschlechtern

mit der Folge, dass die Auszahlungen an

die Anleger geringer ausfallen bis hin zum Totalverlust

ihrer Kapitaleinlage inklusive des Agios.

Es besteht außerdem das Risiko, dass die Fondsgesellschaft

die ausbleibenden Leistungen anderweitig

vertraglich vereinbaren muss, was zu höheren Kosten

führen kann. Dies könnte sich negativ auf die Rückflüsse

an die Fondsgesellschaft und damit auf Auszahlungen

an die Anleger auswirken.

Inflationsrisiko

Die Inflation beeinflusst sowohl den Realwert des

vorhandenen Vermögens der Fondsgesellschaft als

auch den Ertrag, der mit dem Vermögen erwirtschaftet

werden soll sowie teilweise die laufenden Kosten der

Gesellschaften. Bedingt durch einen indexgekoppelten

Mietvertrag des Hauptmieters, der eine erstmalige

Indexanpassung im Jahr 2015 vorsieht, kann eine stagnierende

Inflation zu einer Verringerung oder gar zu

einer Aufzehrung dieser Erträge führen. Eine deutlich

erhöhte Inflation kann bis einschließlich 2014 zu verhältnismäßig

höheren Kosten gegenüber den Erträgen

führen. Dies könnte sich negativ auf die Rückflüsse an

die Fondsgesellschaft und damit auf Auszahlungen an

die Anleger auswirken.


3.4

Risiko aus der weltwirtschaftlichen Entwicklung

Die weltweite Entwicklung der Wirtschaft ist von einer

Vielzahl von Faktoren abhängig. Preisverfall in

den unterschiedlichen Märkten kann eine Krise vergleichbar

mit der von 1929 oder 2008 nach sich

ziehen. Eine Weltwirtschaftskrise birgt zudem das

Risiko der Inflation und Finanzierungsschwierigkeiten.

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die

Weltwirtschaftslage negativ entwickelt, was sich auf

das Zinsniveau auswirken kann. Dabei ist zu berücksichtigen,

dass 30 % der langfristigen Fremdfinanzierung

durch die Bank nicht zinsgesichert ist. Außerdem

kann sich eine negative Weltwirtschaftslage auf den

Wert der Immobilie auswirken. Eine solche Entwicklung

könnte sich negativ auf die Rückflüsse an die

Fondsgesellschaft und damit auf Auszahlungen an

die Anleger auswirken.

Risiken aus Interessenkonflikten

Die Anbieterin und mit ihr verbundene Unternehmen

können gleiche oder ähnliche Vermögensanlagen

und Fondsgesellschaften initiieren und deren

Geschäftsführung übernehmen und anderweitige

Leistungen in diesem Zusammenhang erbringen. Es

besteht daher das Risiko, dass dadurch eine Wettbewerbssituation

zur vorliegenden Fonds gesellschaft

entsteht. Dies könnte sich negativ auf die Rückflüsse

an die Fondsgesellschaft und damit auf Auszahlungen

an die Anleger auswirken.

Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen zwischen

den beteiligten Gesellschaften und Personen

Wegen der teilweisen Personenidentität der jeweiligen

Funktionsträger gibt es im Hinblick auf die Immobilie

Hochschule München GmbH & Co. KG

verschiedene angabepflichtige Verflechtungstatbestände

rechtlicher, wirtschaftlicher und/oder personeller

Art. Verflechtungen zwischen der Fondsgesellschaft

sowie von Unternehmen, die gegebenenfalls

mit der Fondsgesellschaft wesentliche Verträge

abgeschlossen haben oder anderweitig mit ihr wesentlich

verbunden sind, beinhalten auch immer die

Möglichkeit eines Interessenkonfliktes zwischen den

betroffenen Unternehmen oder Personen. Es ist daher

nicht auszuschließen, dass die Beteiligten bei der Abwägung

der unterschiedlichen und gegebenenfalls

gegenläufigen Interessen ohne Verflechtungstatbe­

stand andere Entscheidungen treffen würden oder

die Interessen der Fondsgesellschaft auf andere Weise

besser berücksichtigt hätten. Dies könnte sich negativ

auf die Rückflüsse an die Fondsgesellschaft und

damit auf Auszahlungen an die Anleger auswirken.

Risiken aus dem Betrieb der Straßenbahn

Es ist geplant, dass die Straßenbahn in einer Wendeschleife

über das Grundstück der Objektgesellschaft

führt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass es infolge von

Unfällen oder anderen unvorhergesehenen Sachverhalten

aus dem Betrieb der Straßenbahn zu Ansprüchen

gegen die Objektgesellschaft kommt. Dies

würde sich negativ auf die Auszahlungen an die

Fondsgesellschaft und damit an die Anleger auswirken.

3.4 Steuerliche Risiken

Die steuerliche Konzeption der vorliegenden Vermögensanlage

beruht auf der zum Zeitpunkt der

Prospektaufstellung geltenden Rechtslage, den gegenwärtig

bekannten Gerichtsurteilen und der herrschenden

Verwaltungspraxis.

Allgemeine steuerliche Risiken

Über die steuerliche Anerkennung der Beteiligungsstruktur

und deren Steuerfolgen, die Fremdüblichkeit

der Vereinbarungen, die Festsetzung der Besteuerungsgrundlagen

sowie über die endgültige Höhe

der steuerlichen Ergebnisse entscheidet die Finanzverwaltung

erst im Rahmen der Veranlagung oder

gegebenenfalls im Rahmen einer abschließenden

steuerlichen Betriebsprüfung, wobei auch steuerlich

noch nicht endgültig veranlagte Veranlagungszeiträume

rückwirkend geändert werden können. Eine

abweichende Festsetzung der Besteuerungsgrundlagen

durch die Finanzverwaltung kann zu höheren

Steuern in einzelnen Veranlagungszeiträumen

und somit zu einer höheren Steuer belastung beim

einzelnen Anleger führen. Die Steuernachzahlungsbeträge

sind nach Maßgabe des § 233a AO

mit 6,0 % jährlich zu verzinsen. Somit können sich

negative Auswirkungen auf die Auszahlungen der

Anleger ergeben. Es kann nicht ausgeschlossen

werden, dass sich die steuerlichen Regelungen

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

021


Risiken der Beteiligung 3.4

sowie die Rechtsprechung wie auch die Ansicht der

Finanzverwaltung während der Laufzeit des Fonds

ändern, weshalb von der Prognose abweichende Steuerwirkungen

eintreten können. Dies kann die Rentabilität

der Beteiligung stark einschränken. Weiterhin kann mit

der Verfolgung der eigenen Rechtsposition ein erheblicher

finanzieller Aufwand verbunden sein.

Risiken aus dem Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft

Die Objektgesellschaft hatte ursprünglich die

Rechtsform einer GmbH. Mit Beschluss vom

10.12.2010 ist die Objektgesellschaft in eine

GmbH & Co. KG umgewandelt worden. Nach

dem Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft

ist neben dem Komplementär auch einer der Kommanditisten

zur Geschäftsführung befugt. Aus steuerlicher

Sicht ist die Objektgesellschaft nach dem

Formwechsel eine vermögensverwaltende GmbH

& Co. KG. Somit konnte der Formwechsel der

Objektgesellschaft steuerlich nicht zu Buchwerten

erfolgen. Vielmehr war in der anlässlich des Formwechsels

zu erstellenden steuerlichen Schlussbilanz

der Objektgesellschaft die Immobilie mit dem gemeinen

Wert anzusetzen. Der Anbieter geht davon

aus, dass zum Übertragungszeitpunkt der gemeine

Wert dem Buchwert entspricht oder diesen nur unwesentlich

übersteigt. Es besteht das Risiko, dass

die Finanzverwaltung diese Einschätzung nicht

teilt. Ein in diesem Zusammenhang entstandener

Übertragungsgewinn unterliegt auf Ebene der Objektgesellschaft

der Körperschaft­ und Gewerbesteuer

nebst Solidaritätszuschlag. Die maximale

Steuerbelastung aus dem Formwechsel beträgt ca.

3 Mio. Euro. Diese Steuerbelastung besteht auf Ebene

der Objektgesellschaft nach dem Formwechsel

in eine GmbH & Co. KG fort.

Gemäß § 18.2 des Vertrages über den Kauf der Anteile

an der Objektgesellschaft zwischen der Fondsgesellschaft

und dem Verkäufer vom 10.12.2010 hat

der Verkäufer die Objektgesellschaft von sämtlichen

Steuerverpflichtungen, die vor dem Stichtag (Übergabe

der Immobilie nach Fertigstellung) verursacht

wurden, freizustellen. Diese Freistellungsverpflichtung

sollte auch das genannte Steuerrisiko aus dem

Formwechsel erfassen. Es ist nicht auszuschließen,

022 Immobilienfonds Hochschule München

dass die genannten Steuerrisiken endgültig von der

Objektgesellschaft zu tragen sind und es diesbezüglich

zu Rechtstreitigkeiten kommt. Dies würde sich

negativ auf die Auszahlungen an die Anleger bis hin zum

Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio auswirken.

Weiterhin gelten anlässlich des Formwechsels aus

einem Übertragungsgewinn resultierende offene

Rücklagen als an die Gesellschafter ausgeschüttet.

Es besteht das Risiko, dass auf Ebene der Objektgesellschaft

­ spätestens bis zum 10. des auf die Eintragung

des Formwechsels folgenden Monat – Kapitalertragsteuer

in Höhe von 26,375 % abzuführen

gewesen wäre. Dies ist nicht geschehen. Das maximale

Steuer risiko daraus beträgt ca. 1,8 Mio. Euro.

Die Kapitalertragsteuer kann auf Ebene der NGF

Beteiligung GmbH erstattet werden. Es besteht das

Risiko, dass die NGF Beteiligung GmbH die Mittel

zur Finanzierung einer Kapitalertragsteuer letztlich

nicht zur Verfügung stellt und somit die Objektgesellschaft

die Kapitalertragsteuer aus anderen Mitteln

finanzieren muss. Ferner besteht das Risiko, dass solche

Mittel zur Finanzierung nicht oder nicht in ausreichendem

Maße bereitgestellt werden können,

was die Zahlungsunfähigkeit der Objektgesellschaft

und/ oder die Verwertung Ihrer Vermögensgegenstände

zur Folge haben kann. Dies würde sich

negativ auf die Auszahlungen an die Anleger bis

hin zum Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio

auswirken.

Der als voll ausgeschüttet geltende Übertragungsgewinn

ist für die NGF Beteiligung GmbH gemäß

§ 8b KStG körperschaftsteuerfrei. Allerdings gelten

5 % des Gewinns als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe.

Auf diese 5 % ist Körperschaftsteuer zzgl.

Solidaritätszuschlag zu zahlen. Darüber hinaus

besteht das Risiko, dass bei der NGF Beteiligung

GmbH Gewerbesteuer auf den als voll ausgeschüttet

geltenden Übertragungsgewinn anfällt, sofern

der Beschluss über die Verlegung des steuerlichen

Stichtags auf den 01.01.2011 statt den 31.12.2010

steuerlich nicht anerkannt wird. Dies würde zu einer

möglichen Gewerbesteuer belastung von ca. 1 Mio.

Euro führen. Es ist denkbar, dass dies zur Insolvenz

der NGF Beteiligung GmbH führt. In diesem Fall

wären neue Gesellschafter einzusetzen, was mit


3.4

zusätzlichen Kosten verbunden wäre. Dies würde

sich negativ auf die Auszahlungen an die Anleger

auswirken.

Risiko der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen

Die Prognoserechnungen beruhen darauf, dass

die durch die Veräußerung der Immobilie erzielten

Gewinne nach Ablauf einer Haltedauer von zehn

Jahren steuerfrei sind. Die Haltedauer beginnt

grundsätzlich mit dem Abschluss des Kaufvertrages

und endet mit dem Abschluss des Vertrages

über den Verkauf der Immobilie. Im Falle von

Personengesellschaften wie der Fondsgesellschaft

gilt der Beitritt zur Personen gesellschaft

für den einzelnen Anleger als Anschaffung der

Immobilie und löst damit den Beginn der Haltefrist

aus. Es besteht das Risiko, dass bei einer

Verlängerung der Spekulationsfrist oder einer

vorzeitigen Veräußerung der Immobilie oder der

Beteiligungen an Fondsgesellschaft und/oder

Objektgesellschaft die Veräußerungsgewinne vom

Anleger dennoch versteuert werden müssen, was

die prognostizierten Ergebnisse der Fondsgesellschaft

und damit die prognostizierten Auszahlungen

an die Anleger negativ beeinflussen kann.

Risiko des gewerblichen Grundstückshandels

Konzeptionell ist der Immobilienverkauf vor Ablauf

von mindestens zehn Jahren Haltedauer nicht vorgesehen.

Im Zusammenhang mit der Veräußerung

der Immobilie durch die Objektgesellschaft und/

oder der Übertragung von Beteiligungen an der

Fondsgesellschaft durch den Anleger und/oder

der Veräußerung der Beteiligung an der Objektgesellschaft

können unter Umständen die Voraussetzungen

eines gewerblichen Grundstückshandels

vorliegen.

Wird auf der Ebene der Objektgesellschaft aufgrund

von Grundstücksverkäufen ein gewerblicher

Grundstückshandel begründet, sind die Gewinne

aus dem gewerblichen Grundstückshandel

einschließlich der Veräußerungsgewinne sowohl

einkommen­ als auch gewerbesteuerpflichtig. Die

den Anlegern zuzurechnenden Einkünfte sind nicht

mehr solche aus Vermietung und Verpachtung sowie

aus Kapitalvermögen, sondern Einkünfte aus

Gewerbebetrieb. Außerdem können bei der Gewinnermittlung

keine laufenden Abschreibungen

geltend gemacht werden. Das wirtschaftliche

Ergebnis der Fondsgesellschaft sowie die Auszahlungen

an die Anleger können infolgedessen

geringer ausfallen oder ganz entfallen. Außerdem

besteht das Risiko einer höheren steuerlichen Belastung

des Anlegers. Die gezahlte Gewerbesteuer

kann unter bestimmten Voraussetzungen auf die

persönliche Einkommensteuerlast angerechnet werden.

Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden,

dass eine definitive Belastung mit Gewerbesteuer

verbleibt, weil die Anrechnung nicht oder nicht vollständig

erfolgt. Dies kann sich auch negativ auf

das Ergebnis der einzelnen Anleger auswirken.

Die Grundstücksveräußerung durch die Objektgesellschaft

oder ein Verkauf von Anteilen an der

Fondsgesellschaft und/oder die Veräußerung der

Beteiligung an der Objektgesellschaft können

außerdem ein Zählobjekt auf Ebene des Anlegers

sein, wenn der Anleger mit einem Anteil

zu mehr als 10,0 % an der Fondsgesellschaft

beteiligt ist oder der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils

des Anlegers oder an dem veräußerten

Objekt mehr als 250.000 Euro im Veräußerungszeitpunkt

beträgt. Ist ein Anleger in

entsprechender Höhe beteiligt, besteht die Gefahr,

dass der Verkauf einer Immobilie durch die

Objektgesellschaft ein Zählobjekt auf Ebene des

Anlegers darstellt.

Sollte der Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels

auf Ebene des Anlegers erfüllt sein,

könnte sich für ihn eine höhere Steuerbelastung

und/oder eine rückwirkende Besteuerung von anderen

Veräußerungen, die der Anleger außerhalb

seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft getätigt

hat, ergeben, da dann alle Verkäufe innerhalb der

letzten fünf beziehungsweise im Fall von Branchennähe

gar der letzten zehn Jahre in den gewerblichen

Grundstückshandel einbezogen werden.

Dies kann sich auch negativ auf das Ergebnis der

einzelnen Anleger auswirken. Im Extremfall kann

dies den Verlust der Kapitaleinlage zuzüglich Agio

nach sich ziehen.

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

023


Risiken der Beteiligung 3.4

Grunderwerbsteuerrisiko

Im Falle des Erwerbs oder der Veräußerung einer

Immobilie oder der Übertragung von mindestens

95,0 % der Anteile an einer grundstückshaltenden

Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb

von fünf Jahren (§ 1 Abs. 2a GrEStG) entsteht

Grunderwerbsteuer. Denkbar ist das, wenn ­ zusätzlich

zu den bereits auf die Fondsgesellschaft übertragenen

94,5 % der Anteile an der Objektgesellschaft

­ auch der Altgesellschafter seinen Anteil innerhalb

von fünf Jahren veräußert oder insolvent wird und sein

Anteil an der Objektgesellschaft und damit 100 %

der Anteile an der Objektgesellschaft auf neue

Gesellschafter im Sinne des § 1 Abs. 2a

GrEStG übergehen. Die zu zahlende

Grunderwerbsteuer beträgt zum Zeitpunkt

der Prospektaufstellung in Bayern 3,5 %.

Bemessungsgrundlage ist bei einem Verkauf des

Grundstücks die vertragliche Gegenleistung; im Falle

des § 1 Abs. 2a GrEStG ist dies nach Rechtslage

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung der Bedarfswert

der Immobilie der Personengesellschaft. Wird

ein solcher die Grunderwerbsteuer auslösender

Vorgang getätigt (Grundstücksverkauf beziehungsweise

Gesellschafterwechsel von mindestens 95,0

% des Kommanditkapitals innerhalb von fünf Jahren),

führt dies dazu, dass der Anleger aufgrund der zusätzlichen

Liquiditätsbelastung der Gesellschaften

keine oder nur geringere Auszahlungen erhält. Ferner

entsteht Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3

GrEStG bei der erstmaligen Vereinigung von 95 %

der Anteile einer Personen­ oder Kapitalgesellschaft

in der Hand eines Gesellschafters. Entsprechend der

Konzeption hat die Fondsgesellschaft nur 94,5 %

der Anteile an der HCM I GmbH (Objektgesellschaft

vor dem Formwechsel) erworben. Es wäre für

ein Auslösen der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3

GrEStG aber auch ausreichend, wenn die Vereinigung

von mindestens 95 % in tatsächlicher Hinsicht

vorliegt. Eine abschließende Beurteilung ist dazu

nicht mit letzter Sicherheit möglich, da es auf die

Würdigung der Gesamtumstände ankommt. Es kann

daher nicht völlig ausgeschlossen werden, dass die

Finanzverwaltung dies letztlich abweichend beurteilt

und Grunderwerbsteuer erhebt. Diese Steuer

muss von der Fondsgesellschaft bezahlt werden,

was zu einer Verschlechterung der wirtschaftlichen

024 Immobilienfonds Hochschule München

Ergebnisse und damit zur Reduzierung der prognostizierten

Auszahlungen an die Anleger führt.

Steuerliche Behandlung der Kosten/Aufteilung auf

„Grund und Boden“ und „Gebäude“

In der Prognoserechnung wurde eine Zuordnung der

insgesamt anfallenden Kosten in sofort abzugsfähige

Werbungskosten und Anschaffungs­/Herstellungskosten

nebst Anschaffungs­/Herstellungsnebenkosten

vorgenommen. Ferner wurden die Anschaffungs­/

Herstellungskosten inklusive der Anschaffungs­/

Herstellungsnebenkosten auf die Wirtschaftsgüter

„Grund und Boden“ und „Gebäude“ und gegebenenfalls

weitere Wirtschaftsgüter verteilt. Bei dieser

Verteilung hat die Anbieterin eine Schätzung des Verhältnisses

der Wirtschaftsgüter von 78,26:21,74 vorgenommen.

Es besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung

der Qualifikation als sofort abzugsfähige

Werbungskosten und der Schätzung zur Aufteilung

auf Grund und Boden und „Gebäude“ nicht folgt.

Dies kann zu niedrigeren Abschreibungen führen, sodass

die Anleger ein höheres laufendes Ergebnis zu

versteuern hätten. Die Steuerbelastung aufgrund der

Beteiligung würde sich für den Anleger erhöhen und

damit die Rentabilität der Vermögensanlage sinken.

Risiko der gewerblichen Infizierung oder Prägung

Es besteht das Risiko, dass unter Umständen die Objektgesellschaft

aufgrund ihrer Tätigkeit als gewerblich

eingestuft wird und der Fondsgesellschaft somit

Einkünfte aus Gewerbebetrieb zugerechnet werden.

Im Falle des Wechsels der Geschäftsführungsbefugnis

der Objekt­ oder der Fondsgesellschaft

dahin gehend, dass nur noch persönlich haftende

Gesellschafter oder nicht beteiligte Dritte zur Geschäftsführung

befugt sind, besteht das Risiko der

gewerblichen Prägung. Zusätzlich besteht das Risiko

der gewerblichen Infizierung. Es kann nicht völlig

ausgeschlossen werden, dass die Objektgesellschaft

durch die Mitvermietung von Ausstattungsgegenständen

für die Hochschule und der Übernahme

der Instandhaltung und gegebenenfalls dem

Ersatz dieser Gegenstände gewerblich tätig ist.

Des Weiteren sind auch die Verträge für die im Objekt

noch geplante Café sowie die Flächen, die an

hochschulnahe Firmen/Institutionen vermietet werden

sollen, zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung


3.5

noch nicht geschlossen. Es besteht somit das Risiko,

dass diese Verträge aufgrund ihrer Ausgestaltung die

Fondsgesellschaft gewerblich infizieren.

Sowohl eine gewerbliche Infizierung der Fondsgesellschaft

als auch deren gewerbliche Prägung

führen dazu, dass sämtliche Einkünfte der Fondsgesellschaft

in Einkünfte aus Gewerbebetrieb umqualifiziert

werden. Die Anleger würden keine Einkünfte

aus Vermietung und Verpachtung erzielen, sondern

solche aus Gewerbebetrieb. Im Verkaufsfall wäre

ein Veräußerungsgewinn unabhängig von der

Haltedauer steuerpflichtig. Die von der Fondsgesellschaft

erzielten Einkünfte wären gewerbesteuerpflichtig.

Außerdem wären bei gewerblichen

Einkünften die Regelungen der Beschränkung der

Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen anzuwenden.

Eine auf Ebene der Fondsgesellschaft oder der

Objektgesellschaft eventuell gezahlte Gewerbesteuer

ist grundsätzlich im Rahmen des § 35 EStG

auf die persönliche Einkommensteuer anrechenbar.

Eine vollständige Anrechnung ist aber gegebenen­

falls nicht möglich. Dies alles kann das wirtschaftliche

Ergebnis der Fondsgesellschaft, die prognostizierten

Auszahlungen an die Anleger und die Steuerbelastung

der Anleger negativ beeinflussen.

Umsatzsteuerrisiken

Es kann nicht völlig ausgeschlossen werden, dass

die Objektgesellschaft durch die Mitvermietung von

Ausstattungsgegenständen für die Hochschule und

die Übernahme von deren Instandhaltung und gegebenenfalls

den Ersatz der Gegenstände umsatzsteuerlich

Betriebsvorrichtungen vermietet. Sofern die

Finanzverwaltung entgegen der Ansicht der Anbieterin

dazu kommt, dass diese Mitvermietung keine umsatzsteuerliche

Nebenleistung ist, die das Schicksal der

steuerfreien Hauptleistung Vermietung der Immobilie

teilt, wäre insoweit eine umsatzsteuerpflichtige Leistung

anzunehmen, mit der Folge, dass aus der Miete Umsatzsteuer

an das Finanzamt abzuführen wäre. Die Umsatzsteuer

müsste von der Objektgesellschaft bezahlt

werden, was zu einer Verschlechterung der wirtschaftlichen

Ergebnisse und damit zur Reduzierung der prognostizierten

Auszahlungen an die Anleger führt.

Es besteht ferner das Risiko, dass die Objektgesellschaft

Vorsteuerbeträge geltend gemacht hat, die auf­

grund einer umsatzsteuerfreien Vermietung ganz oder

teilweise an das Finanzamt zurückgezahlt werden müssen.

Dies würde zu einer Verringerung der Auszahlungen

an die Anleger führen.

Risiko der Steuerzahllast

Aufgrund der steuerlichen Transparenz der Fonds­ und

der Objektgesellschaft als Personengesellschaft wird

dem Anleger das Ergebnis steuerlich zugerechnet und

damit bei ihm nach seinen persönlichen Besteuerungsmerkmalen

versteuert. Es besteht das Risiko, dass der

Anleger Einkommensteuerzahlungen zuzüglich Solidaritätszuschlag

und gegebenenfalls Kirchensteuer

aus eigenem Vermögen zu leisten hat, denen keine

oder nur deutlich geringere Liquiditätszuflüsse aus

der Beteiligung an der Fondsgesellschaft gegen überstehen.

Steht dem Anleger hierfür keine Liquidität zur

Verfügung oder kann er sie nicht beschaffen, kann dies

bis zur persönlichen Insolvenz des Anlegers führen.

3.5 Rechtliche Risiken

3.5.1 Rechtliche Risiken aus abgeschlossenen

Verträgen

Risiken aus dem Vertrag über den Erwerb von der

Beteiligung an der HCM I GmbH

Mit Vertrag vom 10.12.2010 hat die Fondsgesellschaft

94,5 % der Geschäftsanteile an der Objektgesellschaft

von der Münchener Grundbesitz Verwaltungs

GmbH erworben. Hier besteht das Risiko, dass

der Veräußerer die verbleibenden 5,5 % der Anteile

nicht veräußert und sich hieraus Nachteile für Objekt­

und damit die Fondsgesellschaft ergeben.

Dem Anteilskaufpreis liegt eine Planbilanz zu Grunde,

in welcher der Wert der Immobilie mit dem 17,5­fachen

der kalkulatorischen Jahresnettomiete berücksichtigt

wird. Unter Berücksichtigung des zusätzlichen festen

Kaufpreisanteils von 720.000 Euro beträgt der Ankaufsfaktor

das 17,8­fache der Jahresnettomiete. Die

Erzielung einer höheren Jahresnetto miete führt zu einer

Erhöhung des Kaufpreises für den übertragenen

Geschäftsanteil. Hier besteht das Risiko, dass durch

die Erzielung einer höheren Miete ein höherer Kaufpreis

zu zahlen ist. Die Fondsgesellschaft hat an den

Verkäufer bereits eine erste Anzahlung in Höhe von

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

025


Risiken der Beteiligung 3.5

1,0 Mio. Euro geleistet.

Der Verkäufer ist berechtigt, ohne vorherige Fristsetzung

von dem Anteilskaufvertrag zurückzutreten,

wenn die Fondsgesellschaft mit der Zahlung des

Kaufpreises ganz oder zu einem wesentlichen Teil

länger als zehn Werktage in Verzug ist. Der Verkäufer

ist weiterhin berechtigt, ohne vorherige Fristsetzung

von dem Anteilskaufvertrag zurückzutreten, wenn der

Verkäufer der Fondsgesellschaft nicht bis spätestens

15.05.2011, 24.00 Uhr nachgewiesen hat, dass die

Finanzierung von bis zu 55 % des Mindestwerts des

Sachanlagevermögens (gemäß Vertrag entspricht der

Mindestwert des Sachanlagevermögens 41,25 Mio.

Euro) gesichert ist und mindestens 50 % des Eigenkapitals

als Differenz dieses nachgewiesenen Fremdkapitals

und dem Mindestwert des Sachanlagevermögens

nachgewiesen ist. Diese Frist verlängert sich

bis zum 30.07.2011, 24.00 Uhr, wenn der Käufer bis

zum 30.05.2011 einen Betrag von 500.000 Euro als

weitere Anzahlung an den Verkäufer leistet. Falls diese

Fristverlängerung in Anspruch genommen wird, ist

der Verkäufer berechtigt, ohne vorherige Fristsetzung

von dem Anteilskaufvertrag zurückzutreten, wenn die

Fondsgesellschaft dem Verkäufer nicht bis spätestens

30.07.2011, 24.00 Uhr den Fremdfinanzierungsnachweis

erbringt und das für die Zahlung des Kaufpreises

erforderliche Eigenkapital zu 100 % nachweist. Im Falle

des berechtigten Rücktritts des Verkäufers verfallen

die bisherigen Anzahlungen in Höhe von insgesamt

bis zu 1,5 Mio. Euro und die Fondsgesellschaft ist verpflichtet,

auf eigene Kosten die Folgen des Formwechsels

der Objektgesellschaft rückgängig zu machen

und die Geschäftsanteile an den Verkäufer zurück zu

übertragen. All dies würde zu geringeren Auszahlungen

an die Anleger bis hin zum Totalverlust der Kapitaleinlage

nebst Agio führen.

Risiken aus dem Vertrag über den Erwerb der

Immobilie Dachauer Straße Erweiterungsbau

Hochschule München

Mit Vertrag vom 26.07.2010 hat die Objektgesellschaft

von der Stadtwerke München GmbH das

Grundstück Dachauer Straße gekauft. Der Kaufpreis

beträgt 1.050 Euro/qm; hinsichtlich eines Teilstückes,

welches durch den Betrieb einer Straßenbahn betroffen

ist, 630 Euro/qm. Auf der Grundlage des vorläufig

angenommenen Flächenmaßes von 6.000 qm und

026 Immobilienfonds Hochschule München

der vorläufigen Annahme, dass davon circa 572 qm

künftig entsprechend vom Betrieb der Straßenbahn

betroffen sind, berechnet sich der vorläufige Kaufpreis

mit 6.059.760 Euro. Der Betrag wurde dabei bereits

um 250.000 Euro reduziert wegen des baukonstruktiv

bedingten Mehraufwandes der Objektgesellschaft

aufgrund der von den Stadtwerken geplanten Errichtung

einer Straßenbahnwendeschleife mit Haltestelle

im Bereich des gekauften Grundstücks.

Der Kaufpreis ist in drei Raten fällig. Die erste Rate

in Höhe von 500.000 Euro und die zweite Rate in

Höhe von 4.300.000 Euro sind bezahlt worden.

Der Restkaufpreis in Höhe von 1.259.760 Euro ist am

30.11.2011 fällig. Bis dahin fallen keine Zinsen an. Gerät

die Objektgesellschaft mit der Kaufpreiszahlung

mehr als drei Wochen in Verzug, kann der Verkäufer

unbeschadet sonstiger Ansprüche ohne weiteres vom

schuldrechtlichen Vertrag zurücktreten. Die Objektgesellschaft

ist dann verpflichtet, das Eigentum an dem

Grundstück Dachauer Straße auf die Stadtwerke München

GmbH zurück zu übertragen und einen pauschalierten

Schadensersatz in Höhe von 500.000 Euro an

die Stadtwerke München GmbH zu zahlen. Es besteht

das Risiko, dass die Objektgesellschaft mit der Zahlung

des Grundstückskaufpreises in Verzug kommt und der

Verkäufer zum Rücktritt vom Vertrag und Geltendmachung

des pauschalen Schadensersatzes in Höhe von

500.000 Euro berechtigt ist. Dies würde sich negativ

auf die Auszahlungen an die Anleger auswirken. Im

Extrem fall kann es zum Totalverlust der Kapitaleinlage

nebst Agio führen.

Im Rahmen der laufenden Projektentwicklung wurden

Gutachter der Firma Frank + Bumiller + Kraft

Grundbau ingenieure VBI GmbH mit der Unter suchung

des Bodens auf Schadstoffe beauftragt. Hierzu wurden

in mehreren Baugrundaufschlussbohrungen und

Schürfgruben sowie einer Rammkernsondierung

Auffüllböden bis in Tiefen zwischen 0,5m und 3,0m

aufgeschlossen. Hierbei wurde festgestellt, dass den

Auffüllböden in unterschiedlichem, teilweise erheblichem

Umfang anthro pogene Stoffe, hauptsächlich in

Form von Ziegeln und Ziegelbruch beigemengt wurde,

welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich machen.

Nach den Feststellungen der Gutachter sind die

Sanierungsarbeiten so geplant, dass das Grundstück


3.5

durch den Aushub der verunreinigten Böden saniert

wird, soweit dies im Hinblick auf den vorhandenen

Baumbestand möglich ist. Nach Ansicht der Gutachter

wird eine nutzungsbedingte Sanierungsbestätigung

der zuständigen Behörde ausgestellt werden können.

Allerdings kann die Sanierungsbestätigung Auflagen

und Anmerkungen zu den verbliebenen Böden enthalten,

die von der Objektgesellschaft auf ihre Kosten

beachtet und befolgt werden müssen. Die Kosten

der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen sind noch

nicht beziffert und sind von der Objektgesellschaft zu

tragen. Da vertragliche oder gesetzliche Ansprüche

gegen den Verkäufer aus dem Vorhandensein von

Altlasten ausgeschlossen wurden, besteht das Risiko,

dass auf die Objektgesellschaft Kosten aus der Sanierung

des Bodens zukommen, die die dafür vom

Projektentwickler angesetzten Kosten übersteigen.

Dies würde sich negativ auf die Auszahlungen an die

Anleger auswirken.

Risiken aus Kreditverträgen

Langfristige Fremdfinanzierung (Bank)

Die Objektgesellschaft hat mit Vertrag vom

24.02.2011 einen Darlehensvertrag zur langfristigen

Fremdfinanzierung in Höhe von 23,5 Mio. Euro abgeschlossen.

Das entspricht knapp 56 % des gutachterlich

ermittelten Verkehrswertes. Das Darlehen wird

planmäßig zum 01.03.2012 in voller Höhe ausgezahlt.

Der Darlehensvertrag sieht eine Sondertilgung

zum 31.03.2017 in Höhe von 500.000 Euro für den

Fall vor, dass der Freistaat Bayern als Hauptmieter

seine Option zur Verlängerung des Mietvertrages bis

dahin nicht ausgeübt hat. Da die Optionsausübung

nach dem Mietvertrag erst im Jahr 2022 erklärt werden

muss, besteht das Risiko, dass die Sondertilgung

geleistet werden muss. Es besteht das Risiko, dass die

Objektgesellschaft wirtschaftlich in eine Situation gelangt,

in der sie nicht mehr in der Lage ist, ganz oder

teilweise, die ihr aus dem vorgenannten Kreditvertrag

obliegenden Zahlungsverpflichtungen fristgerecht

zu erfüllen. Es besteht zudem das Risiko, dass die

finanzierende Bank aufgrund von Zahlungsausfällen

oder gegebenenfalls anderen Pflichtverletzungen

des Darlehensvertrages durch die Objektgesellschaft,

wie die Einhaltung verschiedener Kennzahlen

(Covenants), den Darlehensvertrag kündigt und

die ausstehenden Zahlungsbeträge fällig stellt oder

Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen die Objektgesellschaft

in Form der Verwertung der Immobilie aus

den bestellten Grundschulden betreibt. Darüber hinaus

sind der finanzierenden Bank als weitere Sicherheiten

die Mietzinsforderungen sowie Rechte und Ansprüche

aus dem Zinssicherungsgeschäft abgetreten. Diese

Sicherheiten können ebenfalls verwertet werden.

Als weiteres Risiko besteht die Möglichkeit, dass das

Darlehen aufgrund diverser Auszahlungsvoraussetzungen

und Nachweiserbringungen, wie beispielsweise

die Vorlage der erforderlichen Legitimationen, des

Nachweises der erforderlichen Eigenmittel, der Grundpfadrechte

und weiterer Sicherheiten, Mehrkosten aus

verspäteter Nachweiserbringungen produziert oder

aufgrund fehlender Nachweise durch die Bank gekündigt

wird. In Folge dessen besteht das Risiko, dass die

wirtschaftliche Handlungsfähigkeit der Objektgesellschaft

zeitweise oder dauerhaft eingeschränkt ist oder

gänzlich unterbunden wird. Ferner besteht das Risiko,

dass ggf. auch für den nicht zinsgesicherten Betrag

eine Zinssicherung abgeschlossen werden muss. Dies

kann zu einer Minderung der prognostizierten Ergebnisse

bis hin zur Insolvenz der Objektgesellschaft und

der Fondsgesellschaft und für den Anleger zum Verlust

seiner Einlage führen.

Zinssicherungsvereinbarung (SWAP­Vereinbarung)

Neben dem bestehenden Darlehensvertrag wurde zur

Absicherung des Zinsänderungsrisikos für rund 70 %

des Darlehensbetrages ein Zinssicherungsgeschäft

(SWAP­Vereinbarung) abgeschlossen. Es besteht

das Risiko, dass für die verbleibenden ca. 30 % des

Darlehensbetrages in Höhe von 7,0 Mio. Euro der

3­Monats­Euribors sich zu Ungunsten gegenüber dem

prognostizierten Verlauf entwickelt und insofern deutlich

höhere Zinsaufwendungen für die Objektgesellschaft

anfallen.

Es besteht für den Fall, dass das Zinssicherungsgeschäft

vorzeitig beendet wird, das Risiko, dass auch

für diesen Darlehensbetrag eine Finanzierung nur zu

ungünstigeren Konditionen als kalkuliert erfolgen kann.

Für den Anleger kann die Verwirklichung eines Risikos

somit zu einer Reduzierung oder zum Ausfall der geplanten

Auszahlungen bis hin zum Totalverlust seiner

Einlage führen.

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

027


Risiken der Beteiligung 3.5

Anschlussfinanzierung

Spätestens mit Ablauf der langfristigen Fremdfinanzierung

zum 31.03.2019 ist eine Anschlussfinanzierung

erforderlich. Es besteht das Risiko, dass eine solche

nicht erhalten werden kann beziehungsweise nur zu

solchen Konditionen und/oder zusätzlichen Kosten,

die schlechter sind als die bislang prognostizierten

Annahmen. Dies wirkt sich mittelbar auch negativ auf

die geplanten Auszahlungen der Anleger bis hin zum

Totalverlust seiner Einlage aus.

Gesellschafterdarlehen

Des Weiteren hat die Objektgesellschaft einen Gesellschafterdarlehensvertrag

mit der Fondsgesellschaft

über einen Betrag bis zu 13,0 Mio. Euro abgeschlossen.

Sicherheiten wurden vertragsgemäß keine gestellt.

Zudem ist das Darlehen gegenüber dem der finanzierenden

Bank nachrangig. Die Fondsgesellschaft ist

jedoch berechtigt, bei vollständiger Inanspruchnahme

des Darlehens über einen Zeitraum von mehr als 12

Monaten von der Objektgesellschaft angemessene

Sicherheiten zu verlangen. Es besteht demnach das

Risiko, dass für den Fall, dass keine Sicherheiten mehr

bestellt werden, bei einem etwaigen Ausfall der Objektgesellschaft

keine Sicherheiten verwertet werden

können. Dies kann sich negativ auf die geplanten

Auszahlungen der Anleger auswirken und bis hin zum

Totalverlust seiner Kapitaleinlage nebst Agio führen.

Zwischenfinanzierung

Die Fondsgesellschaft hat für die kurzfristige Zwischenfinanzierung

einzelner im Investitionsplan ausgewiesener

Kosten sowie gegebenenfalls laufender Kosten

einen Zwischenfinanzierungsvertrag mit der FIHM

Fonds und Immobilien Holding München AG über

einen Rahmenbetrag von bis zu 2,0 Mio. Euro abgeschlossen.

Vertragsgemäß wurden keine Sicherheiten

gestellt. Es besteht das Risiko, dass bei nicht erfolgter

Rückführung zum Ende des Investitionszeitraumes für

die Fondsgesellschaft höhere Kosten in Folge von nicht

prognostizierten höheren Zinszahlungen entstehen.

Dies würde sich negativ auf die Auszahlungen an die

Anleger auswirken.

028 Immobilienfonds Hochschule München

Risiken aus dem Mietvertrag mit dem Freistaat Bayern

Soweit sich die Übergabe durch ein Verschulden

der Objektgesellschaft verzögert, hat diese gemäß

§ 9 Abs. 5 für jeden Tag des Verzugs eine

Vertragsstrafe in Höhe von 3.000 Euro, maximal

200.000 Euro zu bezahlen. Ab einer Verspätung der

Übergabe um mehr als vier Monate ist der Mieter

berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten. Im

Gegensatz dazu regelt § 16 Abs. 2, dass der Mieter

zum sofortigen Rücktritt berechtigt ist, wenn die Mietsache

nicht zum Stichtag übergeben wurde. Insofern

ist der Mietvertrag in sich unstimmig. Es ist daher davon

auszugehen, dass der Mieter schon bei einer

geringfügigen Verspätung der Übergabe zurücktreten

kann und dass die Regelung des § 9 Abs. 5

keine eigenständige Regelung enthält. Der mit dem

Generalunternehmer Bilfinger Berger Hochbau

GmbH vereinbarte Termin zur schlüsselfertigen Erstellung

des Bauvorhabens ist der 31.01.2012. Wird

der Fertigstellungstermin durch schuldhaftes Verhalten

überschritten, so hat der Generalunternehmer

für jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe

zu leisten (zur Höhe siehe nachfolgend „Risiken aus

dem Generalunternehmervertrag“). Es besteht das

Risiko, dass die Objektgesellschaft wegen verzögerter

Fertigstellung den Anspruch auf Mietzins verliert, im

Falle eigenen Verschuldens sogar die Vertragsstrafe

verwirkt, ohne entsprechenden Rückgriff auf den Generalunternehmer

zu haben. Ferner berechtigt die nicht

vertragsgemäße Überlassung des Objekts den Mieter

nach den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften

zur Minderung der Miete und ggf. zum Rücktritt vom

Vertrag. Auch hier besteht das Risiko, dass die Objektgesellschaft

gegenüber dem Mieter haftet, ohne letztlich

einen entsprechenden Anspruch gegenüber dem

Generalunternehmer geltend machen zu können. Dies

würde zu geringeren Auszahlungen an die Fondsgesellschaft

und damit zu geringeren Auszahlungen an

die Anleger führen.

Im Mietvertrag wurde die zu vermietende Fläche in

den Anlagen 1.1. und 1.2. vereinbart. Bei einer Abweichung

der Flächen einzelner Räume und/oder des

Gesamtobjekts nach unten ist der Mieter berechtigt,

die Miete zu mindern. Bei einer Verringerung der

Mietfläche ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt.

Eine entsprechende Mieterhöhung bei einer


3.5

Vergrößerung der Flächen ist vertraglich jedoch ausgeschlossen.

Bei einer Abweichung der Gesamtfläche

von mehr als 5 % nach unten ist der Mieter berechtigt,

vom Mietvertrag zurückzutreten und Schadensersatz

wegen Nichterfüllung zu verlangen. Betriebskosten

sind bei einer Abweichung der vereinbarten Flächen

nach oben auf der Grundlage der vereinbarten Fläche

abzurechnen. Außerdem kann der Mieter die

Miete um bis zu 10 % mindern, bis die Angaben zum

Schallschutz von der Objektgesellschaft vorgelegt

werden. Dies würde zu geringeren Auszahlungen an

die Fondsgesellschaft und damit zu geringeren Auszahlungen

an die Anleger führen.

Nach den Bestimmungen des Mietvertrages obliegt

die Erhaltung des Mietobjekts, die laufenden Instandhaltungs­

und Instandsetzungsarbeiten, der Betrieb der

haustechnischen Anlagen, die Erhaltung der Anlagen

auf dem Stand der Technik, sowie deren Wartungsarbeiten

der Objektgesellschaft. Es besteht das Risiko,

dass die tatsächlichen Instandhaltungs­ und Instandsetzungskosten

die kalkulierten Kostenansätze in der

Prognose überschreiten. Dies würde zu geringeren

Auszahlungen an die Fondsgesellschaft und damit

zu geringeren Auszahlungen an die Anleger führen.

Ferner sind nicht alle Bestandteile des Mietvertrages

unterzeichnet worden. Es fehlt die Unterzeichnung

eines Nachtrags und einer nachträglich beigefügten

Baubeschreibung. Es kann nicht völlig ausgeschlossen

werden, dass dies zu einer Unwirksamkeit der Befristung

des Mietvertrages und einem Kündigungsrecht

des Mieters führt.

Dies würde Rechtstreitigkeiten mit dem Mieter zur

Folge haben. Dies würde zu geringeren Auszahlungen

an die Fondsgesellschaft und damit zu geringeren

Auszahlungen an die Anleger führen.

Risiken aus dem Generalunternehmervertrag mit

Bilfinger Berger Hochbau GmbH

Nach dem Generalunternehmervertrag über die

schlüsselfertige Erstellung des Objekts Hochschule

München mit Bilfinger Berger Hochbau GmbH richten

sich die Mängelansprüche nach § 13 VOB/B.

Es besteht das Risiko, dass nach Ablauf der Gewährleistungsfristen

von fünf bzw. zehn Jahren Mängel entdeckt

werden, die den Wert der Immobilie mindern,

aber wegen des Ablaufs der Gewährleistungsfrist keine

Ansprüche mehr gegen den Generalunternehmer

bestehen. Dies kann zu reduzierten Mieteinnahmen

und zu einer Reduzierung des Verkaufspreises der Immobilie

und damit zu geringeren Auszahlungen an die

Anleger führen.

Die Objektgesellschaft behält einen Betrag in

Höhe von 5 % der Nettoschlussrechnungssumme

zur Sicherung seiner Mängelansprüche für die

Dauer der Gewährleistungszeit zurück. Es besteht das

Risiko, dass während der Gewährleistungszeit Mängel

auftreten, zu deren Beseitigung mehr als 5 % der

Nettoschlussrechnungssumme aufgewandt werden

müssen und der Anspruch auf Mängel beseitigung

von Bilfinger Berger Hochbau GmbH nicht anerkannt

wird oder nicht durchgeführt wird. Dies würde

sich negativ auf die Auszahlungen an die Anleger

auswirken. Die Bilfinger Berger Hochbau GmbH

hat jedoch auch die Möglichkeit, den Einbehalt der

Schlusszahlung durch die Stellung einer unbe fristeten,

unwiderruflichen und selbstschuldnerischen Bürgschaft

eines in der Europäischen Union zugelassenen Kreditinstitutes

oder Kreditversicherers für die Dauer der

Gewährleistungszeit abzulösen.

Bilfinger Berger Hochbau GmbH muss bei schuldhafter

Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins

zum 31.01.2012 für jeden Werktag des

Verzugs eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,1 % der

Netto­Auftragssumme von insgesamt 16.325.000

Euro zahlen, also 16.325 Euro, maximal jedoch 5 %

der Netto­Auftragssumme, also 816.250 Euro. Es besteht

das Risiko, dass sich die Objektgesellschaft wegen

der verzögerten Übergabe des Objekts Ansprüchen

seitens des Mieters ausgesetzt sieht, während

die Objektgesellschaft selbst keine oder nicht ausreichende

Ansprüche gegen Bilfinger Berger Hochbau

GmbH geltend machen kann, entweder, weil die Verzögerung

nicht von Bilfinger Berger Hochbau GmbH

verschuldet ist, weil sich der Verzugsschaden auf

mehr als 5 % der Netto­Auftragssumme beläuft oder

Bilfinger Berger Hochbau GmbH nicht mehr zahlungsfähig

ist. Dies würde sich negativ auf die Auszahlungen

an die Anleger auswirken.

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

029


Risiken der Beteiligung 3.5

3.5.2 Künftige rechtliche Risiken aus noch nicht

abgeschlossenen Verträgen

Es besteht daher das Risiko, dass künftige Vertragsabschlüsse

von den zugrunde gelegten Annahmen

abweichen, was negative Auswirkungen auf das

wirtschaftliche Ergebnis des Fonds und damit auf die

Auszahlungen an die Anleger haben könnte. Die Mietverträge

für das im Objekt noch geplante Café sowie

die Flächen, die an hoch schulnahe Firmen/Institutionen

vermietet werden sollen, werden erst zu einem späteren

Zeitpunkt abgeschlossen. Es besteht das Risiko, dass

diese Flächen nicht oder nicht zu den beabsichtigten

Konditionen vermietet werden können. Dies würde sich negativ

auf die Auszahlungen an die Fondsgesellschaft und

damit auf die Auszahlungen an die Anleger auswirken.

3.5.3 Sonstige rechtliche Risiken

Platzierungs­ und Rückabwicklungsrisiko

Es besteht das Risiko, dass es der Fondsgesellschaft

nicht oder langsamer als geplant gelingt, das vorgesehene

Kommanditkapital einzuwerben. Sofern es

der Fondsgesellschaft nicht gelingt, dem Verkäufer das

einzuwerbende Kapital entsprechend dem Kauf­ und

Abtretungsvertrag fristgerecht nachzuweisen, kann der

Verkäufer von diesem Vertrag zurücktreten. In diesem

Fall verfallen die geleisteten Anzahlungen (vgl. Risiken

aus dem Vertrag über den Erwerb von der Beteiligung

an der HCM I GmbH). Diese sind plangemäß durch

die FIHM AG vorfinanziert. Diese hat für den Fall des

Rücktritts des Verkäufers auf eine Rückzahlung der Vorfinanzierung

einschließlich Zinsen verzichtet. Der Verkäufer

hat im Falle des Rücktritts darüber hinaus den

Anspruch gegen die Fondsgesellschaft als Käufer, die

ursprünglich verkaufte GmbH (das ist die Objektgesellschaft

vor dem Formwechsel) im Zustand zum Zeitpunkt

des Verkaufs zurückzuerhalten. Dies bedeutet, dass die

Objektgesellschaft in eine GmbH formgewechselt werden

muss, was mit Kosten verbunden ist. Außerdem sind

etwaige Verbindlichkeiten einschließlich Steuerverbindlichkeiten

und andere Nachteile durch die Fondsgesellschaft

auszugleichen. Es ist anzunehmen, dass der Verkäufer

von der Fondsgesellschaft den Ausgleich dieser

Belastung verlangt. Es besteht insofern das Risiko eines

Rechtstreits mit ungewissem Ausgang und entsprechen­

030 Immobilienfonds Hochschule München

den Kostenfolgen. All dies würde sich erheblich negativ

auf die Fondsgesellschaft und damit auf die Auszahlungen

an die Anleger auswirken. Im Extremfall kann dies

zum Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio führen.

Sofern der Verkäufer nicht zurücktritt, es aber der

Fondsgesellschaft dennoch nicht gelingt, das gesamte

erforderliche Kapital einzuwerben, muss die Fondsgesellschaft

rückabgewickelt werden. Dies ist in § 3 Ziff. 5

Gesellschaftsvertrag und § 5 Mittelverwendungskontrollvertrag

festgelegt. Die Rückabwicklung erfolgt

durch Rückzahlung der eingezahlten Kapitaleinlagen,

allerdings ohne das gezahlte Agio. Dabei ist zu berücksichtigen,

dass die Eigenkapitalvermittlungsprovisionen

und die Rückführung der Vorfinanzierung der Anzahlungen

auf den Kaufpreis für die Anteile an der Objektgesellschaft

nebst Zinsen an die FIHM AG entsprechend

den vertraglichen Regelungen des Mittelverwendungskontrollvertrages,

bereits vor Erreichen der Freigabevoraussetzungen

durch den Mittelverwendungskontrolleur

freigegeben werden können. Dafür haben sich die

mit dem Vertrieb beauftragte Unacum Vertriebs­ und

Service management AG und die FIHM AG für den

Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft zur

Rückzahlung der entsprechenden Beträge verpflichtet.

Es besteht in diesem Fall das Risiko, dass die FIHM AG

und/oder die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement

AG ihren Rückzahlungsverpflichtungen nicht oder

nicht vollständig nachkommen. Die Anleger trifft damit

das Bonitätsrisiko der Rückzahlungsverpflichteten. Ein

darüber hinausgehender Anspruch ist ausgeschlossen.

Dem Anleger werden etwa angefallene eigene Kosten

wie Überweisungskosten, Beraterkosten, Zinsen und

Porto und entgangene Zinsgewinne nicht ersetzt.

Sollte die Gesellschaft aus anderen als den vorstehenden

Gründen rückabgewickelt werden, besteht das Risiko,

dass die Rückzahlung der Kapitaleinlage inklusive

des Agios nicht oder nicht vollständig möglich ist, was

für den Anleger den vollständigen oder teilweisen Verlust

der geleisteten Kapitaleinlage nebst Agio bedeuten

würde.

Sonstige individuell verursachte Kosten, Steuern und

Nachteile

Sonstige Kosten, Steuern und Nachteile, die im Verhalten

oder in der Person des Anlegers begründet sind,

werden nicht durch die Fondsgesellschaft getragen


3.5

und können den betreffenden Gesellschafter oder

dessen Rechtsnachfolger finanziell belasten. Sofern

diese Kosten bei diesem Gesellschafter nicht eingefordert

werden können, sind sie möglicherweise von der

Fondsgesellschaft zu tragen, was zu einer Verschlechterung

der wirtschaftlichen Ergebnisse und damit zur

Reduzierung der prognostizierten Auszahlungen an

alle Anleger führt.

Majorisierung

Trotz einer Vielzahl von Anlegern kommt es häufig

dazu, dass nur wenige Anleger bei Versammlungen

und damit bei Abstimmungen teilnehmen. Um im Rahmen

der eigenen Möglichkeiten sicherzustellen, dass

nicht Interessen einzelner Anleger den Interessen der

Gesellschaft zuwiderlaufen, ist es den Anlegern zu

empfehlen, an Gesellschafterversammlungen teilzunehmen

oder sich dort vertreten zu lassen. Die Zeichnung

einer Kapitaleinlage ist der Höhe nach nur durch

das angestrebte Gesamtkapital der Fondsgesellschaft

begrenzt. Es besteht daher das Risiko, dass einige

Gesellschafter – bedingt durch hohe Zeichnungsbeträge

– ein erhebliches Gewicht auf der Gesellschafterversammlung

erlangen und so einzelne oder eine

kleine Gruppe von Personen einen beherrschenden

Einfluss auf die Fondsgesellschaft gewinnen können

(sog. „Majorisierung“). Eine Majorisierung kann auch

in Bezug auf Bevollmächtigte der Anleger eintreten,

sofern viele Anleger den gleichen Bevollmächtigten

beauftragen und Weisungen erteilen. Dies kann für

den Anleger bedeuten, dass Entscheidungen gegen

seinen Willen getroffen werden.

Eingeschränkte Mitwirkungs­ und Mitspracherechte/

Mittelbare Beteiligung

Die Anleger haben beschränkte Mitwirkungs­ und

Mitspracherechte und es fehlt an einem Weisungsrecht

hinsichtlich der laufenden Geschäftsführung. Die

Wahrnehmung der Rechte der Anleger kann auch

dadurch erschwert werden, dass regelmäßige Gesellschafterversammlungen

nicht stattfinden müssen

und die Anleger sich nicht kennen. Dieser Umstand

erschwert die Bildung von Mehrheiten zur Durchsetzung

von Anlegerinteressen. Darüber hinaus sind die

Treugeber nur mittelbar beteiligt. Sie haben einen

schuldrechtlichen Vertrag mit der Treuhandkommanditistin.

Ihre Einflussnahme erfolgt über die Treuhandkom­

manditistin, sofern sie nicht selbst an Gesellschafterversammlungen

teilnehmen. Dies kann dazu führen, dass

der einzelne Anleger seine Interessen nicht durchsetzen

kann.

Ferner haftet die Treuhandkommanditistin gegenüber

den Treugebern, mit Ausnahme der Verletzung

wesentlicher Vertragspflichten (Kardinalpflichten)

und vertragstypisch vorhersehbare Schäden sowie

Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers

oder der Gesundheit, nur für grob fahrlässige und vorsätzliche

Verletzung der ihr aufgrund dieses Vertrages

obliegenden Pflichten. Dies kann dazu führen, dass

der Anleger hinsichtlich leicht fahrlässig verursachter

Schäden keinen Ersatzanspruch hat.

Zahlungsverzug durch den Anleger

Gerät ein Anleger mit seinen Zahlungen in Verzug,

so hat er seine Kapitaleinlage zuzüglich einer Verzinsung

von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen

Basiszinssatz p.a. nach § 247 BGB zu erbringen.

Letztlich kann ein Anleger bei Nichtzahlung auch aus

der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Das Risiko

eines verspäteten Zahlungseingangs sowie alle durch

eine nicht oder nicht fristgerecht erbrachte Leistung verursachten

Kosten, auch die Verzugszinsen, trägt der

Anleger (§ 9 Gesellschaftsvertrag).

Haftung des Anlegers

Der einzelne Anleger haftet der Fondsgesellschaft

bzw. den anderen Gesellschaftern gegenüber für

die vollständige Erbringung seiner gezeichneten

Kapitaleinlage zuzüglich Agio. Die persönliche Haftung

des einzelnen Anlegers kann im Außenverhältnis

gemäß § 172 Abs. 4 HGB aufgrund von Eigenkapital­

oder Agiorückzahlungen bis zur Höhe der im

Handelsregister eingetragenen Haftsumme wieder

aufleben, sofern dadurch der Stand des Kapitalskontos

des Anlegers unter den Betrag der Haftsumme sinkt

oder schon zuvor diesen Wert nicht erreicht. Wird der

einzelne Anleger deswegen durch Gläubiger der

Fondsgesellschaft persönlich in Anspruch genommen,

so ist er verpflichtet, die Forderungen der Gläubiger

entsprechend der wieder auflebenden Haftung bis

zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme

von 1 % der Kommanditeinlage unmittelbar zu

begleichen.

Gemäß § 160 HGB haftet der ausscheidende Kom­

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

031


Risiken der Beteiligung 3.6

manditist bis zur Höhe der gegebenenfalls wieder

auflebenden persönlichen Haftung bis zur Höhe der

im Handelsregister eingetragenen Haftsumme noch

für einen Zeitraum von fünf Jahren ab seinem Ausscheiden

für Verbindlichkeiten der Gesellschaft, soweit

diese bis zu seinem Ausscheiden entstanden sind. Insoweit

kann er auch noch nach seinem Ausscheiden aus der Gesellschaft

von Gläubigern der Gesellschaft persönlich in

Anspruch genommen werden.

Die Treugeber als mittelbar an der Fondsgesellschaft Beteiligte

haften gegenüber Gläubigern der Fondsgesellschaft

nicht direkt. Über die Bestimmungen des Gesellschafts­ und

Treuhandvertrags stehen sie aber im Ergebnis den Direktkommanditisten

gleich. Sie sind der Treuhandkommanditistin

gegenüber zum Ersatz von Aufwendungen und zur Befreiung

von Verbindlichkeiten verpflichtet, die sich aus deren Verpflichtungen

gegenüber der Fondsgesellschaft und deren

Haftung gegenüber den Gläubigern ergeben. Ein Treugeber

hat die Treuhandkommanditistin entsprechend seinem

Anteil von deren Verpflichtungen gegenüber der Fondsgesellschaft

und Dritten freizustellen. Dies kann gegenüber der

Fondsgesellschaft zu Zahlungspflichten des Anlegers bis

zur Höhe des gezeichneten Kapitals führen. Gegenüber

Dritten haftet die Treuhandkommanditistin bis zur Höhe der

im Handelsregister eingetragenen Haftsumme von 1 %

der Kommanditeinlage. Von dieser Verpflichtung hat der

Treugeber sie freizustellen.

Der Beitritt von Anlegern als Direktkommanditisten erfolgt

aufschiebend bedingt bis zur Eintragung des Anlegers als

Kommanditist ins Handelsregister. Bis dahin wird er als atypisch

stiller Gesellschafter behandelt und im Innenverhältnis

zur Gesellschaft so gestellt, als wäre er bereits wirksam beigetreten.

Bisher liegt noch keine relevante Rechtsprechung

zur persönlichen Haftung eines so beitretenden Gesellschafters

vor. Insofern ist es möglich, dass die zunächst als

atypisch stille Einlage geleistete Zahlung nicht oder nicht in

vollem Umfang als werthaltige Einlage der Pflichteinlage

der Kommanditbeteiligung gewertet wird. Insofern kann

nicht ausgeschlossen werden, dass der als Direktkommanditist

beitretende Gesellschafter dennoch bis zu seiner

Eintragung im Handelsregister für die Differenz persönlich

haftet.

Gemäß § 18 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages der

Fondsgesellschaft sind erhaltene Vorabauszahlungen

durch die Anleger zurückzuzahlen, wenn die Liquiditätslage

der Fondsgesellschaft dies erfordert.

032 Immobilienfonds Hochschule München

Mangelnde Veräußerbarkeit der Gesellschaftsanteile/

Fungibilität

Die vorliegende Vermögensanlage stellt eine langfristig

geplante Investition dar und ist auf eine Haltedauer bis zum

Ablauf des 31.12.2026 angelegt. Eine ordentliche Kündigung

sieht der Gesellschaftsvertrag bis dahin nicht vor. Der

Anleger sollte sich deshalb darauf einstellen, seine Anteile

jedenfalls bis zu diesem Zeitpunkt halten zu müssen.

Sofern der Anleger eine vorzeitige Ver­

äußerung beabsichtigt, ist zu berücksichtigen, dass

für den Handel von Kommanditanteilen keine gesetzlich

vorgeschriebene Handelsplattform existiert

und der Verkauf über den Zweitmarkt schwierig,

möglicherweise nur zu einem Preis unter der Zeichnungssumme

oder gar nicht möglich sein wird. Ferner

bedarf die Übertragung der Kapitalanteile der

Zustimmung der Komplementärin, die sie aus wichtigem

Grunde versagen darf (§ 20 Gesellschaftsvertrag).

Veräußerungen und Übertragungen können

zudem steuerliche und/oder haftungsrechtliche

Auswirkungen haben. Es wird daher empfohlen,

vor Übertragung der Beteiligung an einen Dritten fachkundigen

Rat einzuholen. Eine Gewähr für die Veräußerbarkeit

der Anteile wird nicht übernommen. Ferner ist zu

beachten, dass nicht wertbildende und im Verhältnis zur

Mindestbeteiligung relativ hohe fondsabhängige Kosten

und sonstige Kosten sowie die Kosten aufgrund der Übertragung

der Beteiligung zunächst durch Wertzuwächse

ausgeglichen werden müssen, bevor der Verkehrswert

der Beteiligung den Nominalwert der Beteiligung übersteigt.

Bis dahin stellen diese Kosten wertmindernde Faktoren

dar, so dass im Fall der Veräußerung der Wert der

Beteiligung unter der vom Anleger geleisteten Einlage

liegt, und er im Falle einer Veräußerung einen Teil seiner

Kapitaleinlage inklusive Agio verlieren könnte.

3.6 Sonstige Risiken

Angaben von Dritten

Die Angaben in diesem Verkaufsprospekt beruhen

teilweise auf Informationen von Dritten. Es besteht das

Risiko, dass der Inhalt von verwendeten Quellen falsch

und/oder unvollständig ist. Eine Haftung der Dritten,

deren Aussagen übernommen wurden, ist in der Regel

ausgeschlossen. Dies kann zu negativen Auswirkungen

auf die Auszahlungen an die Anleger führen.


3.7

Im Extremfall kann dies den Verlust der Kapitaleinlage

zuzüglich Agio nach sich ziehen.

Erlaubnispflichtige Geschäfte

Es besteht das Risiko, dass Geschäfte der Fondsgesellschaft

unter einem gesetzlichen Erlaubnisvorbehalt

stehen oder zukünftig stehen könnten. Dies kann die

Geschäftstätigkeit der Fondsgesellschaft erschweren

oder unmöglich machen. Eine Minderung der prognostizierten

Ergebnisse kann bis zur Insolvenz der

Fondsgesellschaft und somit auch für den Anleger bis

zum Verlust der Kapitaleinlage nebst Agio führen.

Fernabsatz

Auf Grund gesetzlicher Vorschriften sind potentiellen

Gesellschaftern im Fall eines Fernabsatzvertrags bestimmte

Informationen mitzuteilen. Ferner steht diesen

ein 14­tägiges Widerrufsrecht zu. Dies gilt für Fälle, in

denen die Zeichnung und der Beitritt zu der Fondsgesellschaft

ausschließlich über Fernkommunikationsmittel

zustande gekommen sind (Briefe, Kataloge, Telefonanrufe,

Telekopien und E­Mails). Fehlerhafte oder

nicht ausreichende Informationen führen nach dem

Gesetzeswortlaut dazu, dass die Widerrufsfrist nicht

zu laufen beginnt und damit zu einem unbefristeten

Widerrufsrecht des Gesellschafters. Die vorgeschriebenen

Informationen zum Fernabsatz, einschließlich

der Belehrung über das Widerrufsrecht, finden sich

in den Beitrittsunterlagen und sind vom Anleger zusätzlich

zu unterzeichnen. Die Anbieterin geht davon

aus, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Sollte es dennoch zu einer größeren Anzahl von wirksamen

Widerrufen kommen, könnte hierdurch die Liquidität

der Fondsgesellschaft gefährdet werden, da

in diesem Fall die bereits eingezahlten Einlagen nebst

Agio zurück erstattet werden müssen. Dies könnte sich

dann negativ auf das Ergebnis der Fondsgesellschaft

und damit negativ auf die Auszahlungen an die Anleger

auswirken.

Gesetzgebungs­, Rechtsprechungs­ sowie Steuerrechtsänderungsrisiko

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat das EU­

Parlament den „Richtlinienentwurf zur Aufsicht alternativer

Investmentfonds­Manager – AIFM“ beschlossen.

Durch diese Richtlinie und deren Umsetzung in nationales

Recht, könnten zusätzliche Kosten entstehen,

da hohe organisatorische Anforderungen und damit

letztlich Kosten mit der Einführung dieser Organisationseinheiten

verbunden sein können. Diese könnten zu

veränderten oder ausfallenden Auszahlungen an die

Anleger führen.

Darüber hinaus ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

auf nationaler Ebene eine Änderung der Gesetzgebung

hinsichtlich geschlossener Fonds in der

Diskussion. Ein Diskussionsentwurf zum geplanten

Vermögensanlagengesetz liegt zum Zeitpunkt der

Prospektaufstellung vor. Das Gesetzgebungsverfahren

ist jedoch noch nicht abgeschlossen. Soweit möglich,

wurden die geplanten Änderungen im Rahmen der

Konzeption berücksichtigt. Es kann daher nicht ausgeschlossen

werden, dass aufgrund dieser Rechtsänderung

Prospektnachträge erforderlich werden

und zukünftig neue Voraussetzungen erfüllt werden

müssen, was mit Kosten und Verwaltungsaufwand für

die Fondsgesellschaft verbunden sein könnte. All dies

könnte zu veränderten oder ausfallenden Auszahlungen

an die Anleger und damit letztlich zum Totalverlust

der Einlage nebst Agio führen.

3.7 Kumulation von Risiken

Die vorstehenden Erläuterungen beschreiben die wesentlichen

einzelnen Risiken, die mit einer Beteiligung

an der Fondsgesellschaft verbunden sind. Die beschriebenen

Risikofaktoren können nicht nur einzeln,

sondern auch kumuliert auftreten. Dadurch können

sich die beschriebenen Auswirkungen auch über die

Summe der einzelnen Auswirkungen hinaus verstärken

und sich besonders nachteilige Effekte ergeben.

Darüber hinaus sind der Anbieterin zum Zeitpunkt

der Prospektaufstellung keine wesentlichen Risiken

bekannt.

Risiken der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

033


Die Chancen

034 Immobilienfonds Hochschule München

4.0


4.0

Chancen der Beteiligung

Ein geschlossener Immobilienfonds nimmt am allgemeinen

Wirtschaftsleben teil. Somit unterliegen

auch einzelne Parameter, die für die Wirtschaftlichkeit

des Fonds Immobilie Hochschule München

GmbH & Co. KG und insbesondere seine Liquidität

von Bedeutung sind, den Einflüssen des allgemeinen

Wirtschaftslebens.

Der Fonds Immobilie Hochschule München GmbH

& Co. KG bietet die Möglichkeit, in das in München

an Bedeutung gewinnende Markt­Segment der

Hochschulflächen zu investieren.

Der sehr gute Standort, die hochwertige und flexible

Immobilie sowie der bonitätsstarke Mieter bieten

die Chance auf eine attraktive Rendite.

Mieterträge

Aufgrund der Mietvertragslaufzeit bis zum

29.02.2024 mit dem Ankermieter Freistaat Bayern

sind die Mieteinnahmen größtenteils langfristig gesichert.

Die im Mietvertrag verankerte Wertsicherungsklausel

kann für die entsprechende Steigerung

der Miete sorgen. Als Bezugsgröße gilt der Indexstand

zum Zeitpunkt der Mietvertragunterzeichnung.

Demgegenüber wird das zur Finanzierung

aufgenommene Darlehen durch die Inflation aufgrund

ihrer nominal unveränderten Basis real sinken.

In der Prognoserechnung wurde bei der Mietanpassung

von einer Inflationsrate in 2011 von 1,5 %, für

das Jahr 2012 mit einer Inflationsrate von 2,0 % und

ab 2013 von 2,25 % ausgegangen (Prognose). Es

besteht die Möglichkeit einer mittelfristig höheren

Veränderung des Verbraucherindexes nach oben

als kalkuliert, was zu höheren Mieteinnahmen führen

würde. Diese erhöhten Einnahmen würden auf

Fondsebene bei gleich bleibenden Auszahlungen

die Liquiditätsreserve erhöhen und zum Veräußerungszeitpunkt

an die Anleger ausgezahlt werden.

Wertentwicklung

Die Fondsimmobilie liegt in München in einer

bevorzugten innenstadtnahen Lage und ist im Marktumfeld

bestens platziert. Das zeitgemäße Raumangebot

steht im Einklang mit der Nachfrage in

München. Die Qualität und der attraktive Standort

dieser Immobilie bieten die Chance auf eine höhere

als die prognostizierte Wertentwicklung.

Zinsentwicklung

Die Zinsen für 70 % des Darlehens wurden bis

31.03.2019 festgeschrieben. Damit besteht für Anleger

insoweit eine hohe Zinssicherheit. Sie vermeidet

innerhalb der Laufzeit der Zinsbindung auch

bei steigenden Zinsen einen unvorhersehbaren

Kostenanstieg. Es besteht die Chance, dass die Anschlussfinanzierung

mit einem niedrigeren Zinssatz

abgeschlossen werden kann als in der dargestellten

Prognose, was zu einer Erhöhung der Liquiditätsreserve

des Fonds oder zusätzlichen Auszahlungen

an die Anleger führen würde.

30 % des Darlehens basieren auf dem 3­Monats­

Euribor. Hierbei profitieren die Anleger vom derzeitig

niedrigen Zinsniveau. Für Prognosezwecke

wurde für das Jahr 2012 ein 3­Monats­Euribor von

1,9% sowie beginnend mit dem Jahr 2013 bis zum

Ende des Darlehensvertrages von einem durchschnittlichen

3­Monats­Euribor von 2,77% 5 zuzüglich

Marge ausgegangen. Letzterer entspricht dabei

in etwa dem historischen Mittelwert der vergangenen

10 Jahre. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

betrug der 3­Monats­Euribor 1,17 % 6 .

Chancen der Beteiligung

Immobilienfonds Hochschule München

4

035


Anbieterin und Partner

036 Immobilienfonds Hochschule München

5.0


5.1

Anbieterin und Partner

Kapitalanlagen Immobilien &

Asset Management

- Konzeption

- Vertrieb

NGF

Next Generation Funds

München GmbH

SHB

Innovative Fondskonzepte AG

Unacum

Vertriebs- und Servicemanagement

AG

5.1 Emissionshaus

FIHM

Fonds und Immobilien Holding München AG

- Asset Management

- Property Management

- Facility Management

IAMM

Immobilien Asset Management

München GmbH

IAMS

Immobilien Asset Management

Service AG & Co. KG

IAMV

Immobilien Asset Management

Verwaltung GmbH

Next Generation Funds München GmbH (NGF)

Anbieterin ist die NGF, ein Emissionshaus mit Sitz in

Aschheim bei München. Die NGF realisiert innovative

Investments und konzentriert sich dabei stets auf

Projekte mit einem ausgewogenen Rendite­Risiko­

Profil. Am Standort in Aschheim hat die NGF eine

Infrastruktur für fundierte Anlageentscheidungen

geschaffen. Auf dieser Basis verbindet das Emissionshaus

ihre Branchen­ und Kapitalmarktkompetenz

durch enge Zusammenarbeit von Investment­, Asset­

und Fondsmanagement.

Treuhand

- Fondsmanagement

- Anlegerverwaltung

- Geschäftsführung

Value Creation

Fonds-Services GmbH

NGF Verwaltung

GmbH

NGF Beteiligung

GmbH

Da die Qualität eines Investments stark von seinen

Entscheidungsträgern und Mitarbeitern abhängt, arbeiten

bei der NGF bzw. im Konzern der Fonds und

Immobilien Holding München AG (FIHM) erfahrene

Spezialisten in ihren jeweiligen Bereichen.

Unter ständiger Beobachtung des Marktumfeldes

werden aus Visionen und innovativen Ideen

anlegerorientierte, innovative Kapitalanlageprodukte

entwickelt. Durch ihre langjährigen Kontakte zu

erfahrenen Projektentwicklern, Banken und privaten

Geldgebern wird der Zugang zu wirtschaftlich

attraktiven Projekten geschaffen und zugleich deren

erfolgreiche Finanzierung gesichert.

Anbieterin und Partner

Fonds und Immobilien

Holding München AG

Immobilienfonds Hochschule München

5

037


Anbieterin und Partner 5.2

Die NGF übernimmt die Projektprüfung und die

Fondskonzeption. Über die FIHM als Holding und

deren Tochtergesellschaften werden der Immobilieneinkauf,

die Platzierung des benötigten Eigen­ und

Fremdkapitals bis hin zur kaufmännischen und technischen

Betreuung der Immobilie ein Großteil der

gesamten Wertschöpfungskette abgedeckt.

Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot verwirklicht

die NGF ihr erstes Projekt. Eine Schwestergesellschaft

der NGF ist die SHB Innovative

Fondskonzepte AG. Deren Leistungsbilanz ist unter

www.shb­ag.de einzusehen.

Das Management

Thomas Vogel

Er ist Geschäftsführer der Next Generation Funds

München GmbH. Seit 01. Januar 2008 ist er für die

SHB Innovative Fondskonzepte AG tätig und übernahm

zum 01. Oktober 2008 im Vorstand der

5.2 Vertriebsgesellschaft

Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG

Die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement

AG (Unacum) ist eine Servicegesellschaft für den

Vertrieb von Finanzprodukten, die den Schwerpunkt

auf geschlossene Immobilienfonds legt.

Das umfassende Dienstleistungsportfolio der

Unacum richtet sich an sämtliche Finanzdienstleister

einschließlich der unabhängigen Finanzberater,

freien Vertriebe, Vermögensverwalter, Banken und

Sparkassen. Das Ziel des Unternehmens ist es, dem

Vertriebspartner ein interessantes Angebot aus

flexiblen, steueroptimierten und inflationsgeschützten

Finanzprodukten mit interessanten Chancen für

038 Immobilienfonds Hochschule München

SHB Innovative Fondskonzepte AG die Ressorts

Vertrieb und Marketing. Zum 01. Januar 2010

übernahm Thomas Vogel die Geschäfte der Gesellschaft

als alleiniger Vorstand. Zuvor stand Thomas­

Vogel in leitenden Funktionen bei unterschiedlichsten

Finanzmarktunternehmen und ist seit 1985 in der

Finanzdienstleistungsbranche tätig.

Gerd Dombrowski

Der Jurist ist seit 1999 in führenden Positionen als

Geschäftsführer bei Fonds­ und Asset Management

Unternehmen tätig und verfügt über beson dere

Expertise im Bereich Finanzierungsmanagement

sowie Cash­ und Liquiditätsmanagement. Seit

Oktober 2009 leitet er das Fondsmanagement

der SHB Innovative Fondskonzepte AG und ist

Geschäftsführer der Value Creation Fonds­Services

GmbH. Darüber hinaus ist Gerd Dombrowski

Geschäftsführer der NGF Verwaltung GmbH und

NGF Beteiligung GmbH.

den Vermögenszuwachs für eine Vielzahl von unterschiedlichen

Kundengruppen zu bieten.

Als Tochterunternehmen der FIHM bietet die

Unacum ihren Vertriebspartnern einen hohen

Dienstleistungsstandard, mit dem die Vertriebspartner

individuell begleitet werden. Die Unacum

bietet dabei den bestmöglichen Support für die

Vertriebspartner und passt diesen den Anforderungen

des Marktes an. Als professioneller und

verläss licher Partner fungiert die Unacum als

Schnittstelle zwischen dem Vertriebspartner und

der Next Generation Funds München GmbH.


06.0

Anbieterin und Partner

Immobilienfonds Hochschule München

039


Anbieterin und Partner 5.3

5.3 Immobilien und Asset Management

Immobilien Asset Management Verwaltung GmbH

(IAMV)

Die Immobilien Asset Management Verwaltung

GmbH (IAMV) ist ein Tochterunternehmen der

FIHM und deckt die Bereiche technisches und

kaufmännisches Gebäudemanagement ab.

Die IAMV unterstützt den Eigentümer mit einem

professionellen Immobilienmanagement für einzelne

Objekte oder ganze Immobilienportfolien,

ganz gleich ob an Einzelstandorten oder

im gesamten Bundesgebiet. Hierzu zählen die

ordnungsgemäße Bewirtschaftung, Verwaltung

und Nachvermietung der Immobilie, wie z.B.

Mieten­ und Nebenkostenmanagement und Instandhaltung/Instandsetzung.

Die IAMV ist ein

5.4 Immobilienpartner

Im Rahmen des Erweiterungs­Neubaus der Hochschule

München wird mit zwei renommierten und

kompetenten Immobilienexperten zusammengearbeitet.

Architekturbüro SAM

Das Architekturbüro SAM­Architekten wurde 1982

von Dr. Alexander Rosa­Alscher gegründet und

wird seitdem von ihm geführt. Durch die enge Kooperation

mit der Münchener Grundbesitz Verwaltungs

GmbH wird die reibungslose Abwicklung

von Bauvorhaben – vom Grundstückskauf über die

klassischen Architektenleistungen bis hin zur Betreuung

des erstellten Gebäudes – gewährleistet. Vom

Architekten über Sonderfachleute, Gutachter bis hin

zum Fachjuristen werden alle Bereiche für Investoren

und Bauherren abgedeckt. Die Dienstleistung

des Architekturbüros reicht von der Beratung bei

040 Immobilienfonds Hochschule München

erfahrenes Verwaltungsunternehmen, das bereits

seit vielen Jahren die Betreuung großer gewerblicher

Immobilien auch für andere geschlossene

Immobilienfonds der FIHM und externe Investoren

erfolgreich betreibt. Die Zusammenarbeit mit

Fondsmanagement, Gesellschaftern und Beiräten

stellt für die IAMV ein gewohntes Terrain dar. Auf

diese Weise ist eine hohe Transparenz bezüglich

aller laufenden Vorgänge um die Immobilie gewährleistet.

Das Unternehmen soll die Baumaßnahmen der

Hochschule direkt vor Ort begleiten und unterstützen

und die Interessen der Eigentümerin während

der Bauphase vertreten. Darüber hinaus übernimmt

sie die kaufmännische und technische Verwaltung

der Immobilie.

der Beschaffung von Grundstücken/Objekten über

die Projektentwicklung, Generalplanung, Architektenleistung,

Städtebau, Kostenmanagement, Projektmanagementleistungen,

Qualitätsprüfung von

Fremdplanungen bis hin zum Krisenmanagement in

Problemfällen.

Im Rahmen des Erweiterungs­Neubaus der Hochschule

München hat das Architekturbüro SAM und

die SAM Plantech GmbH die Planungsaufgaben

bis zur Genehmigungsplanung, die Werkplanung,

Vorbereitungs­ und Mitwirkung bis zur Vergabe, die

Objektüberwachung, die gesamte Projektsteuerung,

die Objektplanung der Freianlagen, die Tragwerksplanung,

technische Ausrüstung, bauphysikalische

Leistungen/Beratungen sowie Brandschutzkonzept

übernommen.

Die Erfahrungen des Architekturbüros spiegeln sich

in den bisher realisierten Gewerbeobjekten wider.


5.4

Projekt Stadt Objekt Baujahr

Hotel am Wasserschloss Leipzig Neubau Hotel mit Restaurant, Fitnessbereich,

BGF 13.1000 m², 187 Zimmer

1992

Atrium Graphisches Viertel Leipzig Neubau Verwaltungsgebäude, BGF 46.000 m² 1995

Eckbau Konstantinstraße Leipzig Neubau Wohnungsgebäude mit Einzelhandel 1995

Wohn­ und Geschäftspark Leipzig Neubau Verwaltung­ und Wohngebäude

BGF 71.500 m²

1996

Leopoldstr. 252 München Neubau Verwaltung, BGF 11.700 m² 1998

Leopoldstr. 244 München Neubau Verwaltung, BGF 16.000 m² 2000

Wappenhalle München San. Wappenhalle und Neubau Verwaltung,

BGF 33.700 m²

2003

„Factory Schwabing“ München Umbau Verwaltung, Constantin­Film, Theater, Fitnessstudio,

Läden, Cafe, Restaurant, Nutzfläche 10.960 m²

Altes Bahnheizkraftwerk München Umnutzung HKW zu Theater, Neubau eines Verwaltungsgebäudes,

BGF 15.360 m²

„Battelo“ (MK1) München Neubau eines Verwaltungsgebäudes mit

Verbrauchermarkt, BGF 12.850 m²

sich von der Auftragsentwicklung über die Planung,

schlüsselfertige Neuerrichtung bis hin zur Sanierung

und Bestandsoptimierung aller gängigen Immobilienarten

für private und öffentliche Auftraggeber. Im

Rahmen des Neubaus der Hochschule München

übernimmt die Bilfinger Berger Hochbau GmbH,

Niederlassung München die schlüsselfertige Erstellung

des Bauvorhabens.

Zur Sicherstellung der ordnungs­ und termingerechten

Ausführung der vertraglichen Leistungen und

der vertraglichen Verpflichtungen hat die Bilfinger

Berger Hochbau GmbH eine Vertragserfüllungsbürgschaft

gegeben.

Anbieterin und Partner

2004/05

2006/07

2007/08

„Metris“ (MK2) München Neubau eines Verwaltungsgebäudes, BGF 45.800 m² 2008/10

Bilfinger Berger Hochbau GmbH

Die Bilfinger Berger SE, mit heute rund 59.000

Mitarbeitern, entstand 1975 durch die Fusion

traditionsreicher Baugesellschaften. Ihre historischen

Wurzeln reichen zurück bis ins Jahr 1880.

Die Bilfinger Berger Hochbau GmbH ist ein Teilkonzern

der Bilfinger Berger SE und realisiert in Deutschland

jährlich Projekte unterschiedlicher Volumina im

Gesamtwert von ca. 500,0 Mio. Euro. Es finden

sich Niederlassungen in Essen, Frankfurt, Hamburg,

Köln, Leipzig, München und Stuttgart.

Die Kernkompetenz des Unternehmens erstreckt

Kennzahlen des Konzerns in Mio. € 2010 2009 in %

Leistung 8.123 7.727 + 5

Auftragseingang 8.048 7.696 + 5

Auftragsbestand 8.585 8.362 + 3

EBIT 343 173 + 98

Konzernergebnis* 284 140 + 103

Mitarbeiter 58.312 61.027 ­ 4

*beinhaltet fortzuführende und nicht fortzuführende Aktivitäten

Projekterfahrung

SAM­Architekten

Konzernzahlen

Bilfinger Berger 7

Immobilienfonds Hochschule München

041


Investitionsobjekt

042 Immobilienfonds Hochschule München

6.0


6.1

Investitionsobjekt

6.1 Immobilienmarkt Deutschland

Ein wesentlicher Bestandteil einer ausgewogenen

Struktur des eigenen Vermögens sind Beteiligungen

an Sachwerten.

Dies gilt insbesondere für Investitionen in Immobilien,

das sogenannte „Betongold“. Sachwerte

reagieren grundsätzlich auf kurzfristige Schwankungen

an den Kapitalmärkten weniger stark und

sind daher insgesamt weniger volatil als Aktien und

Renten. Hinzu kommt ein teilweiser Inflationsschutz,

der über eine Sachwertanlage erreicht werden

kann. Die Mietverträge werden regelmäßig mit einer

Indexierung versehen, die sich an der Entwicklung

der Verbraucherpreise orientiert. Dies kann

den Anleger teilweise gegen eine schleichende

Entwertung seines Vermögens absichern.

Die Immobilienexperten von Ernst & Young Real

Estate, DIC Asset und BNP Paribas Real Estate sind

sich einig, dass der deutsche Immobilienmarkt in

Bewegung kommt und auch ausländische Investoren

in 2011 wieder aktiv nach Anlagemöglichkeiten

suchen. Es sind größere und insgesamt werthaltigere

Transaktionen geplant. Deshalb zeigt

der Trend bei den Preisen vor allem in den besten

Lagen der Metropolen Frankfurt a.M., Düsseldorf,

Hamburg, München und Berlin nach oben. Dies

gilt sowohl bei Büro­ als auch bei Wohnobjekten. 8

Das Trendbarometer des Immobilien­Investmentmarkts

Deutschland von Ernst & Young Real Estate

geht davon aus, dass neben dem insgesamt

steigenden Transaktionsvolumen auch die durchschnittliche

Transaktionsgröße steigen könnte. Acht

von zehn Marktteilnehmern rechnen mit größeren

Immobiliendeals, knapp zwei Drittel glauben an

die Rückkehr von Portfoliodeals. 9

Deutschland wird als Immobilienstandort seit Beginn

der Finanzkrise von vielen Investoren im Vergleich

zu anderen Ländern positiv bewertet. Daher

ist es nicht verwunderlich, dass der deutsche

Immobilienmarkt zu den bedeutendsten Immobilienmärkten

Europas zählt. Dies wird besonders an

der Entwicklung am Investmentmarkt für gewerbliche

Immobilien deutlich. Gegenüber 2009 verdoppelte

sich das Transaktionsvolumen in 2010

nahezu und erreichte letztendlich ca. 19,3 Mrd.

Euro. Allein im vierten Quartal konnten gewerblich

genutzte Immobilien im Gesamtwert von knapp

5,8 Mrd. Euro verkauft werden. Die Monate Oktober

bis Dezember waren damit die stärksten seit

dem ersten Quartal 2008. Zwar dominierten 2010

die Transaktionen bis 50,0 Mio. Euro – neun von

zehn Deals wurden innerhalb dieser Spanne registriert

– die Transaktionen jenseits der 100,0 Mio.

Euro deckten aber immerhin 40 % des gesamten

Volumens ab. Damit hat die durchschnittliche Transaktionsgröße

wieder deutlich zugenommen und

zwar von 16,0 Mio. Euro in 2009 auf nun 31,0 Mio.

Euro in 2010. 10

Deutschland genießt bei nationalen wie internationalen

Investoren den Ruf des sicheren Anlagehafens

und wird im Vergleich mit anderen Ländern

äußerst positiv bewertet. Grund hierfür ist die

vergleichsweise geringere Volatilität des hiesigen

Marktes. Bei Immobilieninvestitionen herrscht eine

ungebrochen hohe Nachfrage nach erstklassigen,

risikoarmen Objekten. Dazu zählen insbesondere

vollvermietete Immobilien mit langfristigen Miet verträgen

sowie sehr guter Mieterbonität und –struktur

(„Core­Immobilien“).

Es lohnt sich neben dem Gewerbeimmobilien

auch den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland

zu betrachten. Hier treten ganz besondere Effekte

zu Tage.

Zwei einfache Unterscheidungsmerkmale geben

gute Hinweise auf die Wertstabilität von Wohnimmobilien:

Zum einen der Anteil von Studierenden

und zum anderen der Anteil von Beschäftigten im

produzierenden Gewerbe in einer Stadt. In einer

Untersuchung, wurde der Einfluss beider Faktoren

auf die Wertentwicklung neuer Eigentumswohnun­

Investitionsobjekt

Immobilienfonds Hochschule München

6

043


Investitionsobjekt 6.2

Emerging Trends in real Estate

Europe 2010 survey 11

gen in über 100 deutschen Städten betrachtet.

Hierbei wurde deutlich, dass unter den 20 Städten

mit der besten Wertentwicklung einige Städte mit

sehr hohem Anteil von Studierenden an der Wohnbevölkerung

zu finden sind.

Tatsächlich war die Wertentwicklung in typischen

Studentenstädten insgesamt günstiger als in

Städten ohne nennenswerten Studierendenanteil.

In den letzten zehn Jahren lag der mittlere

Wertzuwachs von neuen Eigentumswohnungen

in Studentenstädten, also von Städten mit einem

Studierendenanteil von mindestens 15 %, um rund

0,75 %­Punkte über dem Wert von Städten mit

sehr wenigen oder gar keinen Studenten – und

dies pro Jahr. Und dies gilt sowohl für Ost­ als

auch für Westdeutschland. Es mag auf den ersten

Blick überraschen, dass Wohnimmobilien –

und dann auch noch Eigentumswohnungen – in

Universitätsstädten eine überdurchschnittlich gute

Wertentwicklung aufweisen, denn die verfügbaren

Einkommen von Studierenden sind keineswegs

überdurchschnittlich. Dennoch ist der Zusammenhang

plausibel: Universitäten bieten eine signifikante

Anzahl von Arbeitsplätzen und ein Großteil

davon ist konjunkturunabhängig. Darüber hinaus

bleiben viele Studenten nach ihrem Studium in ihrer

044 Immobilienfonds Hochschule München

City Investment Prospects: Existing Property Performance

München 5,56

1

Hamburg 5,20

2

Paris 5,12

3

London 5,05

4

Vienna 5,02

5

Milan 4,84

6

Istanbul 4,83

7

Berlin 4,81

8

Rome 4,76

9

Frankfurt 4,76

10

1

Abysmal

5

Fair

Rank

9

Excellent

lieb gewonnenen Universitätsstadt. Die Einkommen

dieser Absolventen sind in der Regel höher als bei

Menschen ohne Hochschulabschluss. 12

6.2 Immobilienmarkt München

München ist die Landeshauptstadt des Freistaates

Bayerns und mit rund 1,4 Mio. Einwohnern die drittgrößte

Stadt Deutschlands. Im Großraum München

leben mehr als 2,6 Mio. Menschen.

Die Landeshauptstadt steht unverändert als einer

der begehrtesten Standorte Europas im Fokus von

Investoren und Entwicklern. Sie ist die wirtschaftlich

attraktivste Großstadt in Deutschland. Dies geht aus

der aktuellen Städte­Rangliste 2010 der Initiative

Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und der Zeitschrift

Wirtschaftswoche hervor, in der München

zum sechsten Mal in Folge die führende Position

einnimmt. 13

Die hervorragende Infrastruktur, das hohe Potential

an Fachkräften, die exzellenten Hochschulen und

Forschungseinrichtungen und die hohe Lebensqualität

sind wesentliche Gründe für Neuansiedlungen

von Unternehmen und die hohe Studienanfängerquote.

Die Nähe von Dienstleistungsbetrieben,


6.2

Forschungseinrichtungen und produzierenden

Unter nehmen schafft eine exzellente Basis für

branchenübergreifende Synergieeffekte und überdurchschnittliche

wirtschaftliche Dynamik. Darüber

hinaus sorgt der Branchenmix aus Automobiltechnik,

Finanzwirtschaft, Informations­ und Kommunikationstechnologie,

Luft­ und Raumfahrttechnik,

Nanotechnologie und Life Scienes für zusätzliche

Innovationsimpulse.

Diese wirtschaftliche Stärke wird deutlich durch

die Ansammlung von sieben DAX 30 Unternehmen

in München. Dazu zählen neben BMW,

MAN, Linde, Infineon, die Allianz als größtes

deutsches Versicherungsunternehmen, die Münchner

Rück als größter Rückversicherer weltweit

und Siemens mit einem Börsenwert von über

80,0 Mrd. Euro, als das wertvollste deutsche

Unternehmen.

München ist nach wie vor der größte Büroimmobilienstandort

Deutschlands und zeigte auch in

2009 eine im Städtevergleich homogene Nachfrage

nach Büros unterschiedlicher Größe. Namenhafte

Informations­ und Kommunikationstechnologieunternehmen,

Beratungsgesellschaften,

Medienfirmen und sonstige Dienstleister bestimmten

hier das Nachfragegeschehen. Das Transaktionsvolumen

lag im Ergebnis mit insgesamt rund

6,5 Mrd. Euro um 18 % höher als im Vorjahr.

Hiervon betrug das Transaktionsvolumen in gewerbliche

Immobilien rund 1,3 Mrd. Euro. Somit

war München gemeinsam mit Hamburg der umsatzstärkste

Markt in Deutschland. Hauptakteure

auf der Käuferseite, mit einem Anteil von mehr als

60 % waren eigenkapitalstarke Investorengruppen

sowie Privatanleger/Family Offices und offene Immobilienfonds.

Das erste Halbjahr in 2010 zeigte

mit einem Transaktionsvolumen von rund 869,0

Mio. Euro einen positiven Trend, wobei dieser

im wesentlichen durch den Verkauf des Siemens­

Areals in München­Neuperlach bestimmt war. Der

Vergleichszeitraum 2009 wurde dennoch mit rund

367,0 Mio. Euro bzw. rund 73 % übertroffen.

Die nachhaltige Rendite für zentrumsnahe Büroimmobilien

liegt in München in einer Bandbreite

von 4,75 % bis 5,40 %. Somit werden diese

Core­Immobilien zwischen dem 18,5­fachen und

dem 21­fachen der Brutto­Jahresmiete gehandelt,

was bestätigt, dass die Fondsimmobilie zu

einem marktgerechten Preis erworben wurde. 14

Der Leerstand von Büroflächen ist 2010 deutlich

angestiegen. Grund hierfür waren die unvermieteten

Flächen des überdurchschnittlich hohen

Fertigstellungsvolumens. Der Markt muss jedoch

differenziert betrachtet werden: in den peripheren

Standorten ist der Leerstand hoch. Dagegen

gibt es in den zentrumsnahen Lagen ein geringes

Flächenangebot. Aktuell stehen im Innenstadtbereich

nur in drei Objekten Büroflächen mit mehr

als 3.000 qm Fläche zur Verfügung. Die Leerstandsquote

beträgt demnach 3,9 %. Mittelfristig

wird sich hier das Angebot kaum erhöhen.

Am Gesamtmarkt werden die Fertigstellungen in

den kommenden Jahren zurückgehen. Das Mietniveau

ist 2010 bereits wieder gestiegen: das

geringe Angebot in Toplagen hatte Einfluss auf

die Spitzenmiete. Die Durchschnittsmiete ist auf

14,20 Euro/qm gestiegen und die Spitzenmiete

liegt aktuell bei rund 29,00 Euro/qm. 15

Nach einer Studie der Bertelsmann Stiftung verzeichnet

München entgegen dem Bundestrend

eine positive demographische Entwicklung mit

einem prognostizierten Zuwachs der Einwohnerzahl

von 12 % von 2006 mit 1,29 Mio. bis 2025

auf rund 1,45 Mio. Im Vergleich liegt der Durchschnitt

der anderen größten deutschen Städte

Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und Köln

nur bei einem Zuwachs von 3 % im Vergleichszeitraum.

Investitionsobjekt

Immobilienfonds Hochschule München

045


Investitionsobjekt 6.2

Zahlen der fünf größten

deutschen Städte im Vergleich16 Im Sog der positiven Bevölkerungsentwicklung

in München entwickeln sich die Studentenzahlen

überproportional sowohl in der Landeshauptstadt

als auch im Freistaat. In Bayern sind rund 283.000

Studierende im Wintersemester (2010) angemeldet,

das sind 10.000 Studierende mehr als im Vergleichszeitraum

des Vorjahres.

Besonders die Hochschulen für angewandte Wissenschaften

(Fachhochschulen) erleben einen Boom.

Die Zahl der Erstsemester stieg um 7 % gegenüber

2009. Aufgrund des doppelten Abitur jahrgangs in

2011 erwarten die Hochschulen und Universitäten

rund 76.000 Studienanfänger (Prognose). 17

In diesen Zahlen sind die Auswirkungen durch den

Wegfall der Wehrpflicht noch nicht berücksichtigt.

Das statistische Bundesamt prognostiziert einen

Anstieg der Studienanfänger bis 2013 gegenüber

2008 um bis zu 10 % in Deutschland. In den bevölkerungsreichen

Bundesländern ist die Zunahme

überdurchschnittlich. So wird in Nordrhein­Westfalen

mit einer Zunahme der Studienanfänger um bis

046 Immobilienfonds Hochschule München

Absoluter Zuwachs der Bevölkerung von 2006 bis 2025 (Prognose)

Zuwachs in %

+ 11,6 %

München

Ø 3,0 %

+ 1,0 %

+ 3,8 %

+ 1,5 %

+ 5,8 %

Berlin Hamburg Frankfurt a. M. Köln

zu 31 % und in Baden­Württemberg um bis zu 25 %

gerechnet (Prognose). Besonders ausgeprägt ist die

Prognose in Bayern, hier wird mit einem Wachstum

um bis zu 38 % gerechnet.

Eine besondere Brisanz spiegelt die Situation an

der Hochschule München wider. Hier gingen über

15.000 Bewerbungen für 1.100 Studienplätze für

das Sommersemester 2011 ein. Wurden in den vergangenen

Jahren nur vier bis fünf Bachelor­Studiengänge

zum Sommersemester angeboten, sind es im

Jahr 2011 sechzehn Studiengänge. 18

München zieht neben Studenten vor allem High­

Potentials und junge Arbeitskräfte an. Da die

Zahl der Kinder um über 20 % steigen soll, wird

die Stadt München künftig die jüngste Großstadt

Deutschlands sein (Prognose). 19 Eine Studie des

Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW Köln)

hat errechnet, dass sich die demografische Entwicklung

mit immer weniger Arbeitskräften und immer

mehr Senioren auch auf den Immobilienmarkt


6.0

Investitionsobjekt

Immobilienfonds Hochschule München

047


Investitionsobjekt 6.2

Immobilienstandort

München

048 Immobilienfonds Hochschule München


6.2

auswirken wird (Prognose). Im Ergebnis zeigt sich,

dass zusätzlicher Wohnraum noch bis zum Jahr

2017 gefragt bleibt – obwohl die Einwohnerzahlen

schon früher sinken. Ältere Personen bleiben

oft auch dann in ihren Häusern, wenn die Kinder

ausgezogen sind und eine eigene Wohnung

München

Dresden

Köln

Nürnberg

Hamburg

Berlin

Hannover

Dortmund

Duisburg

Magdeburg

Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, sollen

pro Jahr im Rahmen des größten deutschen kommunalen

Wohnungsbauprogramms, bis zu 7.000 neue

Wohnungen geschaffen werden. 21

Mit einem Investitionsvolumen von 3,1 Mrd. Euro trägt

die Stadt bis 2012 zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit

und zur Weiterentwicklung der Infrastruktur des

Wirtschaftsstandortes bei. Mit 800,0 Mio. Euro ist für

den Bereich Schulen, Kindertagesstätten und Kinder­

0

haben. Die Prognose für den zukünftigen Bedarf

an Wohnraum zeigt, dass die Metropolen wie

München, Köln und Hamburg bis zum Jahr 2025

mit einer steigenden Nachfrage rechnen können

– allein die bayerische Landeshauptstadt muss

13 % mehr Wohnraum bieten.

Wohnraum: Begehrtes München (Prognose)

Um so viel Prozent verändert sich von 2006 bis 2025 die Nachfrage nach Wohnraum in 10 großen Städten

-5,0%

-6,2%

-0,4%

Arbeitslosenquote in deutschen Städten

Januar 2011 (Agenturbezirke)

4,8%

5,5%

3,1%

1,6%

5,3%

5,8%

7,7%

7,3%

13,0%

9,5%

krippen der Großteil der Investitionen vorgesehen. 22

Diese attraktiven Rahmenbedingungen erzeugen

positive Trends, die sich ebenfalls auf dem Arbeitsmarkt

niederschlagen. Nach Berlin ist München der

größte Beschäftigungsstandort mit über einer Million

sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. 23 Im deutschen

Großstadtvergleich hat die Landeshauptstadt

des Freistaates Bayern mit 4,8 % im Januar 2011 die

niedrigste Arbeitslosenquote und liegt damit weit unter

dem Bundesdurchschnitt von 7,9 %. 24

6,5% 6,1%

München Augsburg Stuttgart Frankfurt a. M. Nürnberg

Bund

Ø 7,9 %

Bayern

Ø 4,8 %

Investitionsobjekt

Wohnraum in Quadratmetern,

Prognose auf Basis einer

Bevölkerungsvorausberechnung

der Bertelsmann Stiftung 20

„Arbeitslosenquote in

deutschen Städten Januar

2011“ auf muenchen.de24 Immobilienfonds Hochschule München

049


Investitionsobjekt

050 Immobilienfonds Hochschule München

6.0


6.3

Die Metropole des Südens beheimatet neben den

weltbekannten Unternehmen herausragende Institutionen

wie die Universitäten, Forschungseinrichtungen,

Theater und Museen mit internationaler

Reputation. Auch das vielfältige Angebot an Naherholungsgebieten

mit zahlreichen Parks, Flüssen,

Seen und den nahe gelegenen Bergen tragen zur

Beliebtheit der Stadt bei.

Niederschlag finden diese Standortvorteile in der

zukünftigen Beurteilung. München ist der begehrteste

Wohnort unter den deutschen Großstädten und

wird bis 2025 die höchste Nachfrage nach Büroflächen

verzeichnen. Das Institut der deutschen Wirtschaft

prognostiziert für die Landeshauptstadt einen

Anstieg bei der Wohnraumnachfrage um 13,6 %. 25

Die Nachfrage nach Büroflächen soll um 7,2 %

steigen.

6.3 Standort der Fondsimmobilie

Der Erweiterungsneubau der Hochschule München

befindet sich in der Dachauer Straße, nur 1,5 km

vom Zentrum entfernt und grenzt an den Stadtteil

Schwabing. Schwabing ist untrennbar mit Kunst,

Kultur und Bildung verbunden. Die Leopoldstraße

zwischen Siegestor und Münchner Freiheit

Fondsimmobilie

Hauptbahnhof

© OpenStreetMap und Mitwirkende, CC­BY­SA 26

Olympiapark

1,5 km

ist als Flaniermeile weit über die Stadtgrenzen

bekannt. Diese bunte Mischung trägt dazu bei, dass

Schwabing einer der begehrtesten Stadtteile

Münchens sowohl für Singles als auch für Familien

ist. Darüber hinaus tragen die Nähe zum Englischen

Garten, die optimale Verkehrsanbindung und die

unterschiedlichen Baustile zu dessen Attraktivität

bei. Die Fondsimmobilie besticht nicht nur durch ihre

außergewöhnliche Planung, sondern auch durch

die zentrale Lage.

Um den künftigen Anforderungen, wie z.B. der

Frequenz der Studenten zur Hochschule, gerecht

zu werden, ist eine zusätzliche Straßenbahnlinie mit

Wendeschleife direkt in einem Objektdurchgang

geplant. Somit besteht für die Fondsimmobilie eine

direkte Verbindung durch die Straßenbahn zum

Münchner Hauptbahnhof und ist damit hervorragend

an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden.

Im Umfeld der Fondsimmobilie befinden sich auch

einige bayrische Ministerien, die TU München, das

„Stammhaus“ der Hochschule und das Deutsche

Herzzentrum München. Das weitere öffentliche

Verkehrsnetz wie S­ und U­Bahn und Busse sind

fußläufig zu erreichen.

Das Stadtzentrum ist rund 1,5 km und der internationale

Flughafen Franz Josef Strauß ist rund

Stachus

Pinakotheken

Marienplatz

Investitionsobjekt

Umgebungsplan

Fondsimmobilie

Immobilienfonds Hochschule München

051


Investitionsobjekt 6.3

Gfk Kaufkraft ® 2011

30 km entfernt. Mit dem Autobahnanschluss A8,

der rund 10 km von der Fondsimmobilie entfernt ist,

der A99 und dem Autobahnkreuz München­West

bestehen optimale Anbindungen zu den weiterführenden

Bundesautobahnen und an das überregionale

Verkehrsnetz.

Der Erweiterungsneubau der Hochschule bildet

den Auftakt zu einer übergeordneten städtebaulichen

Entwicklung entlang der Dachauer Straße, die

als Eingangstor für die Olympiabewerbung für die

Winterspiele in 2018 dienen soll.

Bayern ist das flächengrößte Bundesland und mit

rund 12,5 Mio. Einwohnern einer der ältesten Staaten

Europas.

Bayern belegt in vielen zentralen Feldern die führenden

Plätze im Ländervergleich. Dies zeigt sich vor

allem in den Bereichen Arbeits­ und Ausbildungsplätze,

Wachstum und Einkommen, Zukunftsinvestitionen,

Bildung, umweltfreundlichere Energieerzeugung,

Kriminalität sowie Staatsschulden.

Bayern gilt als sehr wirtschaftsstarker und reicher

052 Immobilienfonds Hochschule München

Ranking der Bundesländer nach Kaufkraft 2011 (Prognose)

Rank Bundesland Einwohner Kaufkraft 2011

je Einwohner / Jahr in €

1 Bayern 12.510.331 21.326

2 Hamburg 1.774.224 21.320

3 Hessen 6.061.951 21.187

4 Baden­Württemberg 10.744.921 21.000

5 Schleswig­Holstein 2.832.027 19.969

... Bundesdurchschnitt ... ...

11 Berlin 3.442.675 17.808

Staat, es hat sich in den letzten Jahrzehnten vom Agrar­

zum Technologieland entwickelt. Die wirtschaftlich

stärkste Region ist der Großraum München

mit Auto mobilindustrie (BMW, Audi, MAN, Knorr­

Bremse), IT­Sektor (Siemens, Infineon, Microsoft),

Medien und Verlage (ProSiebenSat1 Media, Sky

Deutschland, Kabel Deutschland, Burda Verlag),

Rüstungsindustrie (EADS, Krauss­Maffei), Touristik

(historische Sehenswürdigkeiten, Museen, Biergärten,

Oktoberfest, Kongresse und Messen).

Weitere bedeutende Wirtschaftsstandorte in

Südbayern sind Augsburg (EADS, Fujitsu Technology

Solutions, MAN, KUKA, UPM­Kymmene,

Verlagsgruppe Weltbild), Ingolstadt (Audi, Media­Saturn­Holding)

und das Bayerische Chemiedreieck

zwischen Chiemsee, Inn und Salzach.

Bayern ist auch in 2011 das Bundesland mit der

größten Kaufkraft von 21.326 Euro je Einwohner

p.a. Bei einem bundesdurchschnittlichen Kaufkraftindex

von 100 beträgt dieser in Bayern 108,3.

München sowie die umgebenden Landkreise Starnberg,

München Land und Ebersberg erzielen dabei

sogar einen Kaufkraftindex von über 128. 27

108,3

108,3

107,6

106,7

101,4

100,0

90,5

Kaufkraftindex

je Einwohner*

* Bundesdurchschnitt = 100


6.0

Investitionsobjekt

Immobilienfonds Hochschule München

053


Investitionsobjekt

054 Immobilienfonds Hochschule München

6.0


6.3

Hochschule für angewandte Wissenschaften –

FH München

Die Hochschule München ist die größte Hochschule

für angewandte Wissenschaften des Freistaats

Bayern und eine der größten ihrer Art in Deutschland.

Ein vielseitiges Studienangebot, das effizient

organisierte Studium und der persönliche Kontakt

zu den Professorinnen und Professoren machen die

Hochschule München zu einer stark gefragten Studieneinrichtung.

Die 14 Fakultäten in den Bereichen Technik, Wirtschaft,

Soziales und Design der Hochschule München

verteilen sich auf drei große Standorte.

Das Stammgelände an der Lothstraße bildet das

Herz der Hochschule. Hier sitzen vor allem technische

Fakultäten sowie die Fakultät für General

Studies, die Hochschulleitung und die Zentralverwaltung.

In unmittelbarer Nähe hierzu befindet sich in

der Schachenmeierstraße die Fakultät für Tourismus.

Der Campus Pasing liegt im Münchner Westen und

beherbergt die Fakultäten für Betriebswirtschaft und

Angewandte Sozialwissenschaften. Am Campus

Karlstraße in der Innenstadt sind die Fakultäten des

Clusters Bauen untergebracht: Architektur, Bauingenieurwesen

und Geoinformation. Jeder Campus verfügt

über eine eigene Mensa und eine Bibliothek.

München ist eines der führenden Wirtschaftszentren

in Europa und eine renommierte Hochschul­

Lazarettstraße

Bibliothek

Mensa

Mensa

Dachauer Straße

stadt. In diesem Kontext entwickelte sich an der

Hochschule München ein hoch qualifiziertes und

anwendungsorientiertes Studienangebot. In aktuellen

Hochschul­Rankings von Handelsblatt, Wirtschaftswoche

und CHE (Centre for Higher Education)

belegen viele Fakultäten jeweils Spitzenplätze.

Die Professorinnen und Professoren pflegen exzellente

Kontakte zur Berufspraxis und ermöglichen so

den Studierenden einen schnellen Einstieg in das

Berufsleben.

In der international orientierten Wirtschaftsregion

München ist die Arbeitsmarktorientierung der Hochschule

München nicht auf den regionalen Rahmen

beschränkt, sondern weit über den Raum München

hinaus angelegt. Die Internationalität der Hochschule

drückt sich nicht nur in zahlreichen Partnerschaften

mit Hochschulen weltweit aus, sondern auch in der

internationalen Vergleichbarkeit der Abschlüsse, die

den Studierenden auch auf dem globalisierten Arbeitsmarkt

sehr gute Chancen bieten.

Rund 470 Professor/­innen, 460 Mitarbeiter/­innen

und ca. 600 Lehrbeauftragte betreuen mehr als

14.500 Studierende 28 . Die nachhaltige Qualitätsorientierung

der Hochschule München drückt sich unter

anderem darin aus, dass alle derzeit an der Hochschule

München angebotenen Masterstudiengänge

entweder bereits akkreditiert sind oder sich in Akkreditierungsverfahren

befinden.

Fondsimmobilie

Fakultät für Maschienenebau

Lothstraße

weitere

geplante

Hochschulbauten

Investitionsobjekt

Lageplan Fondsimmobilie,

Dachauer Straße

Immobilienfonds Hochschule München

055


Investitionsobjekt 6.4

6.4 Die Fondsimmobilie

Der hochwertige Neubau der Hochschule München

soll im Februar 2012 bezugsfertig sein und

somit bereits im Sommersemester 2012 zur Verfügung

stehen. Aufgrund des vorhandenen Raummangels,

der sich durch volle Hörsäle, enge Büros

und wenige Besprechungsräume widerspiegelt, ist

an der Hochschule eine Gebäudeerweiterung seit

Jahren ein viel diskutiertes Thema. Mit dem doppelten

Abiturjahrgang 2011 werden die ohnehin

schon ausgereizten Kapazitätsgrenzen überschritten.

Der Neubau an der Dachauer Straße gibt

hier zum richtigen Zeitpunkt ein positives Signal. In

dem neuen Gebäude der Hochschule werden sich

Seminarräume, Hörsäle und EDV­Lehrräume, aber

auch Büros, Besprechungs­ und Konferenzräume

befinden. Diese werden prinzipiell allen Fakultäten

offen stehen und je nach Bedarf pro Semester vergeben.

Ergänzt wird das Angebot durch ein Café.

Der Gebäudekomplex wurde auf die Anforderungen

und Bedürfnisse der Hochschule abgestimmt,

die in den Planungsprozess des Gebäudes voll einbezogen

wurde. In dem Neubau, der in direkter

Nähe zu den bestehenden Hochschulgebäuden

in der Lothstraße steht, wird den Studenten eine

Nutzfläche von ca. 9.655 qm zur Verfügung stehen.

Insgesamt umfasst der Gebäudekomplex ca.

12.956 qm BGF (Bruttogeschoßfläche), davon

sind ca. 2.990 qm unterirdisch und ca. 9.965 qm

oberirdisch. Im Untergeschoss befinden sich ca.

66 Tiefgaragenstellplätze wie auch noch Lager­

und Technikräume. Die Büros, Besprechungsräume,

Seminar­ und EDV­Räume, Hörsäle sind oberirdisch

angesiedelt. Von den Flächen wird die Hochschule

ca. 8.622 qm selbst nutzen. Die restlichen Flächen

sollen an die der Hochschule angegliederten Institute

vermietet werden. Weitere Flächen im Erdgeschoß

sollen künftig durch ein Café bereichert

werden.

Die Erschließung der Fondsimmobilie erfolgt

über die Dachauer Straße. Hier sind sowohl der

Gebäudedurchgang als auch die Tiefgarageneinfahrt

geplant. Es gibt zwei Eingänge, einen Haupteingang

vom Innenhof über das Foyer zu den

056 Immobilienfonds Hochschule München

Seminarräumen und einen Eingang gegenüber für

die Verwaltungsangestellten und die Lehrbeauftragten.

Durch seine markante Architektur und Fassade wird

sich das Erscheinungsbild deutlich von den Nachbargebäuden

abgrenzen. Der Erweiterungsbau

besteht aus einem sechsstöckigen Turmbau zur

Dachauer Straße und einem fünfgeschossigen Anbau

in U­Form mit einem öffentlich zugänglichen

Innenhof. Besonders auffällig wird die Gestaltung

der Fassade sein. Ein verglaster Sockel im Erdgeschoss,

überragt von einer vierfarbigen Ziegelfläche,

die von versetzt angeordneten, quadratischen

Fenstern unterschiedlicher Größe durchbrochen

wird. Die Fassadengestaltung wurde von der Firma

Steidle Architekten aus München übernommen.

Eine weitere Besonderheit neben der Architektur ist

die geplante Straßenbahnhaltestelle im Innenhof.

Durch die direkte Zufahrt der Straßenbahn auf das

Hochschulgelände werden der Verwaltungstrakt

und das Seminargebäude im 1. und 2. Obergeschoss

getrennt. Die Fondsimmobilie wird in monolithischer

Bauweise als Stahlbetonskelettbau

mit den notwendigen aussteifenden Stahlbeton­

Wandscheiben und Stützen errichtet. Tragende

Außen­ und Innenwände werden in Stahlbeton,

nichtragende Außenwände in Mauerwerk errichtet.

Im Bereich der Technikflächen werden die

Innenwände in Mauerwerk bzw. Stahlbeton errichtet.

Ein Großteil der Trennwände wird als

Gipskarton­Metall­Ständerwerk erbaut, um die

Möglichkeit der Flexibilität im Bereich der Flächenaufteilung

des Gebäudes zu erreichen.

Die Fassade ist als verputztes Wärmedämmsystem

konstruiert. Das Stahlbetonflachdach als gefälleloses

einlagiges Umkehrdach trägt mit einer Extensivbegrünung

zur Verbesserung des Klimas, zum

Filtern der Schadstoffe und zur Energieeinsparung

bei. Für die Beschattung der Immobilie sorgt ein außenliegender,

motorischer Sonnenschutz, der über

einen Lichtfühler gesteuert wird, wobei ein manueller

Benutzereingriff jederzeit möglich ist. Als Bodenbelag

in den Fluren, Seminarräumen, Hörsälen,

Büros, Besprechungs­ und Konferenzräumen, EDV­


6.4

Lehrräumen und Archiven ist Linoleum vorgesehen.

Bei den restlichen Flächen werden überwiegend

keramische Bodenfliesen verwendet. Die Stromversorgung

wird über eine Transformatorstation

der Stadtwerke München GmbH sichergestellt,

wobei eine Zentralbatterieanlage bei Netzausfall

für einen störungsfreien Weiterbetrieb sorgt. Die

Beheizung erfolgt durch das Fernwärmenetz der

Stadtwerke über Platten­ und Röhrenheizkörper

und Überflurkonvektoren. Hierdurch ist für eine

komfortable und umweltverträgliche Wärmeversorgung

gesorgt.

Da bereits bei der Planung des Gebäudes auf eine

vorausschauende und flexible Architektur großen

Wert gelegt wurde, kann die Immobilie bei Bedarf

in eine Büroimmobilie umgebaut werden.

Die Nutzung wäre sowohl als Single tenant­ als

auch im Bereich Multi tenant­Gebäude möglich.

Somit ist eine hohe Drittverwendungsmöglichkeit

gegeben. Dies wurde auch im Rahmen eines Exposes

durch eine Kostenschätzung von Bilfinger

Berger Hochbau GmbH und W&P Immobilienberatung

GmbH dargelegt. Bilfinger Berger schätzt

die Umbaukosten mit 230 Euro/qm und W&P Immobilienberatung

GmbH veranschlagt diese mit

410 Euro/qm.

Mit dem Bau wurde bereits am 06.09.2010 begonnen

und die Arbeiten liegen entsprechend den

Vorgaben im Plan. Die Teilbaugenehmigung wurde

am 06.09.2010 erteilt, die für den Erdaushub und

das erdgleiche Bauen notwendig ist. Die eigentliche

Baugenehmigung wurde am 22.10.2010 erteilt.

Als Generalunternehmer konnte mit Bilfinger

Berger einer der führenden internationalen Dienstleistungskonzerne

für Industrie, Immobilien und Infrastruktur

gewonnen werden. Die Bilfinger Berger

Hochbau GmbH hat eine Vertragserfüllungsbürgschaft

gestellt. Die üblichen Versicherungen während

der Bauphase, wie Bauwesenversicherung

und Bauherrenhaftpflichtversicherung, wurden abgeschlossen.

Der TÜV SÜD wurde von der Objektgesellschaft,

der HCM I GmbH & Co. KG beauftragt und führt

bei diesem Bauvorhaben ein baubegleitendes

Qualitätscontrolling einschließlich gutachterlicher

Leistungen im Zuge der Übergabe/Abnahme

durch. Sämtliche Leistungen des TÜV SÜD dienen

dem Ziel, die Nutzungsqualität, Gebrauchstauglichkeit

und Dauerhaftigkeit der jeweiligen Bauvorhaben

insbesondere durch Minimierung von Baumängeln

vertragsgemäß zu erfüllen.

Die renommierte und unabhängige Beratungsgesellschaft

W&P Immobilienberatung GmbH ermittelte

im Rahmen eines Gutachtens einen Verkehrswert

von 42,0 Mio. Euro für die Fondsimmobilie.

Das Gutachten wurde am 03.12.2010 erstellt mit

dem Wertermittlungsstichtag per 01.03.2012.

Basis des Gutachtens ist die Fertigstellung und die

Vollvermietung des Gebäudes.

Das Schweizer Unternehmen Wüst & Partner ist

ein unabhängiges, inhabergeführtes Beratungsunternehmen

und wurde 1985 gegründet. Im

Mittelpunkt der Tätigkeit stehen die Immobilienbewertung,

die Immobilienmarktforschung sowie

Bewertungsmodelle und Ratings. Seit 2007 ist die

Gesellschaft auch in Deutschland mit der W&P Immobilienberatung

GmbH einer 100­prozentigen

Tochter mit Sitz in Frankfurt am Main tätig.

Ein Nachweis über einen energiesparenden Wärmeschutz

und eine energiesparende Anlagentechnik

(Energieeinsparverordnung – EnEV 2009)

sowie der Nachweis über die Einhaltung der Anforderungen

nach dem Erneuerbare Energien Wärme

Gesetz (EEWärmeG) liegen bereits vor.

Investitionsobjekt

Immobilienfonds Hochschule München

057


Investitionsobjekt 6.4

Immobilie Hochschule München im Überblick

058 Immobilienfonds Hochschule München

Adresse / Lage Dachauer Straße, 80335 München

Geschosszahl 1 Untergeschoss, Erdgeschoss und 4 Obergeschosse

Fertigstellung (Prognose) Voraussichtlich Januar 2012

Grundstücksgröße 6.000 qm

Mietfläche ca. 9.655 qm

Tiefgaragenstellplätze ca. 66

Grundbuch Flurstück 469/13, Blatt 43285, Amtsgericht München, Grundbuch

von Schwabing, Abt. II: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für

Stadtwerke München GmbH für eine Straßenbahnwendeschleife,

für den Anschluss an das Fernwärmenetz, für ein Rohr­ und Kabellager

und eine Kfz­Werkstatt. Grunddienstbarkeit für ein Geh­ und

Fahrtrecht. Abt. III: 30.000.000 Euro Grundschuld für eine

österreichische Bank im Wege der Projektentwicklung.

Vermietungsstand zum Zeitpunkt

der Prospektaufstellung

ca. 90 %, für die restlichen Flächen liegt bereits ein „Letter of Intent“ (LOI),

Absichtserklärung der Hochschule für Angewandte Wissenschaften

FH München vor.

Mieter (für ca. 90 % der Fläche) Freistaat Bayern

Der Mietvertrag ist unterschrieben.

Miete Freistaat Bayern pro Jahr 2.062.040 Euro ohne Betriebskosten

Voraussichtliche Mieteinahmen

pro Jahr für das Hochschulgebäude

(Prognose) 2.350.000 Euro ohne Betriebskosten

Laufende Instandhaltung pro Jahr 10 Euro/qm inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer (Prognose)

Revitalisierungskosten bei Verkauf

(Prognose) ca. 4,5 Mio. Euro = 150 % der Jahresmiete


6.0

Investitionsobjekt

Immobilienfonds Hochschule München

059


Investitionsobjekt 6.5

060 Immobilienfonds Hochschule München

6.5 Die Vermietung

Der Freistaat Bayern, vertreten durch die Immobilien

Freistaat Bayern und für Rechnung der Hochschule

für angewandte Wissenschaften – FH

München (nachfolgend Hochschule München genannt)

hat rund 90 % der Flächen angemietet. Aufgrund

der hervorragenden Bonität des Freistaates

Bayern und der langen Laufzeit des Mietvertrages

von 12 Jahren zzgl. zwei Verlängerungsoptionen

von jeweils 5 Jahren, sind die Mieteinnahmen

langfristig gesichert. Der Freistaat Bayern verfügt

mit AAA/Aaa über die höchsten Bonitäts­Ratings

von Moody´s und Standard & Poor´s.

Für rund 10 % der Fläche ist zum Zeitpunkt der

Prospektaufstellung noch kein Mietvertrag abgeschlossen.

Es liegt aber bereits eine Absichtserklärung

der Hochschule München vor, dass die

Flächen von sogenannten An­Instituten angemietet

werden.

Ein An­Institut ist eine organisatorisch sowie rechtlich

eigenständige Forschungseinrichtung, die einer

deutschen Hochschule angegliedert ist. Dieses

ist privatrechtlich organisiert, beispielsweise

als GmbH oder einer gemeinnützigen GmbH.

Besitzer sind verschiedene Kombinationen von

Staat, Hochschule, Trägervereinen, Professoren

und Industrie. Geleitet wird es von einem oder

mehreren Professoren, die auch eine Professur an

der Hochschule München innehaben und nebenberuflich

bei dem An­Institut beschäftigt sind.

Durch die enge Zusammenarbeit zwischen Hochschule

und An­Institut versprechen sich beide Partner

eine optimale Abstimmung von Aktivitäten,

eine vielseitige Nutzung der Forschungseinrichtungen

und Infrastruktur sowie eine enge Verbindung

von Forschung und Lehre. Die An­Institute an der

Hochschule München werden in den nächsten

Jahren kontinuierlich zunehmen. Hierdurch wird

die Nachfrage nach Büro­ und Seminarräumen

in unmittelbarer Nähe zu den Forschungslaboren

kontinuierlich zunehmen.

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft in Köln

(IW Köln) fehlen an deutschen Universitäten und


6.5

Fachhochschulen Studienplätze – die Hörsäle

sind überfüllt und es gibt zu wenig Dozenten.

Auch deshalb studieren viele junge Menschen

gar nicht, deutlich länger als vorgesehen oder sie

brechen ihr Studium sogar ab. Gerade in den für

die Volkswirtschaft bedeutenden MINT­Fächern

Mathematik, Informatik, Naturwissenschaften und

Technik bringt Deutschland aber zu wenige Akademiker

hervor. Deshalb ist die Anmietung des

Erweiterungs baus der Hochschule durch den Freistaat

Bayern unter diesen Umständen eine sinnvolle,

lohnende und langfristige Investition in die

Zukunft der Hochschule.

Die Flächen des Hochschulgebäudes sind zum

Zeitpunkt der Prospektaufstellung zu 90 % an den

Freistaat Bayern für durchschnittlich 20,10 Euro/qm

(brutto) pro Monat vermietet.

Die prognostizierte Jahresmiete beträgt zum Zeitpunkt

der Prospektaufstellung 2.350.000 Euro.

Der Mietvertrag beginnt am 01.03.2012 und ist

bis zum 29.02.2024 geschlossen. Zusätzlich wird

dem Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung des

Mietvertrages um zweimal 5 Jahre eingeräumt. Die

Ausübungsfrist endet 24 Monate vor Ablauf des

ordentlichen Mietvertrages. Ungeachtet dieses

Zeitmietvertrages ist der Freistaat Bayern an der

dauerhaften Nutzung der Immobilie interessiert.

Zwischen den Vertragspartnern besteht zudem die

Einigkeit darüber, dass abgesehen von den Vertragsverlängerungen

dem Mieter die Möglichkeit

gegeben werden soll, das gesamte Objekt zu erwerben.

Hierzu haben die Vertragspartner die Vereinbarung

erzielt, frühestens vier Jahre nach Übergabe

des Mietobjekts in Verhandlungen zu treten.

Der Mietvertrag sieht eine Indexierung der Miete

vor. Die Mietänderung ist an den Verbraucherpreisindex

für Deutschland auf der Basis

2005 =100 gekoppelt.

Bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindex

um mindestens 3 % wird die Miete um 100 % der

Indexänderung angepasst. Eine Anpassung wird

erstmalig zum 01.01.2015 vorgenommen.

Der Mieter trägt die folgenden Betriebskosten gem.

§ 2 Betriebskostenverordnung:

Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung, Kosten

der Entwässerung, Kosten des Betriebs der

zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

Kosten des Betriebs der Personen­ und

ggf. der Lastenaufzüge, Kosten der Straßenreinigung

und Müllbeseitigung, Kosten der Gebäudereinigung

und Ungezieferbekämpfung, Kosten der

Pflege der Außenanlagen, Kosten der Beleuchtung,

Kosten der Schornsteinreinigung, Kosten der

Sachversicherung. Die Nebenkosten werden direkt

dem Mieter in Rechnung gestellt.

Die Erhaltung des Mietobjekts, die laufenden Instandhaltungs­

und Instandsetzungsarbeiten, der

Betrieb der haustechnischen Anlagen, Erhaltung

der Anlagen auf dem Stand der Technik, sowie

deren Wartungsarbeiten obliegen dem Vermieter.

Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand

nach seinen Bedürfnissen und auf seine Kosten

umzugestalten, umzubauen oder auszubauen.

Gegebenenfalls sind die Zustimmung des Vermieters

oder behördliche Genehmigungen einzuholen.

Bei Beendigung des Mietvertrags sind die Räume

in einem geräumten und besenreinen Zustand an

den Vermieter zurückzugeben. Hierbei kann der

Mieter Ein­ oder Umbauten, die er vorgenommen

hat, entfernen. In diesem Fall muss der Mieter den

bei Vertragsbeginn herrschenden Zustand wiederherstellen,

wahlweise kann er auch den für die

Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag an

den Vermieter zahlen.

Für Instandhaltungsmaßnahmen, sofern diese nicht

auf den Mieter umgelegt werden können, wurden

für die Hauptflächen 10 Euro/qm, für die Lager­

und Archivflächen 5 Euro/qm und für die Stellplätze

90 Euro/Stellplatz kalkuliert. Beim Verkauf

werden zusätzliche Revitalisierungskosten in Höhe

von 150 % der Jahresmiete (ca. 4,5 Mio. Euro)

kalkuliert.

Investitionsobjekt

Immobilienfonds Hochschule München

061


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

062 Immobilienfonds Hochschule München

7.0


7.0

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Investitions­ u. Finanzierungspläne,

Prognosen, Planzahlen

Einleitung

In den nachfolgenden Ausführungen soll den Anlegern

eine Übersicht zur geplanten Mittelherkunft

und Mittelverwendung sowie eine Prognose

der laufenden Ergebnisse gegeben werden. Die

Angaben sind unter den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

bekannten Fakten und weiteren

Annahmen der Anbieterin erstellt worden. Sofern

in den weiteren Ausführungen in diesem Zusammenhang

auf die Anbieterin Bezug genommen

wird, sind damit auch die für diese handelnden

Personen, insbesondere das Management, gemeint

(vgl. 5. Anbieterin und Partner, S. 037 ff.). Es

muss damit gerechnet werden, dass sich im Prognosezeitraum

auch Abweichungen von diesen

Annahmen ergeben können.

Die Immobilie Hochschule München GmbH &

Co. KG, nachfolgend Fondsgesellschaft, ist mittelbar

zu 94,5 % an dem Erweiterungsneubau der

Hochschule München beteiligt. Dazu hat sie mit

Vertrag vom 10.12.2010 94,5 % der Anteile an

der HCM I GmbH erworben. Die HCM I GmbH

wurde anschließend mit einem Formwechsel

vom 10.12.2010 in die Gesellschaftsform einer

GmbH & Co. KG gewandelt. Die Fondsgesellschaft

ist nunmehr demnach zu 94,5 % an der

HCM I GmbH & Co. KG, nachfolgend Objektgesellschaft,

beteiligt. Der sich im Bau be findliche

Erweiterungsneubau soll Ende Februar 2012 dem

Freistaat Bayern als Mieter der wesentlichen

Flächen übergeben werden.

Die Objektgesellschaft wird planmäßig Einkünfte

aus der langfristigen Vermietung der

Immobilie erwirtschaften, wobei sich die Prognoserechnung

hauptsächlich auf den bereits

bestehenden Mietvertrag mit dem Freistaat

Bayern stützt. Die Finanzierung der Objektgesellschaft

soll neben den bestehenden Eigenka­

pitalanteilen und einem Fremdkapitalanteil von

ca. 55,5 % bezogen auf das Gesamtinvestitionsvolumen

der Objektgesellschaft maßgeblich durch

ein Gesellschafterdarlehen der Fondsgesellschaft

erfolgen.

Die Fondsgesellschaft soll das für ihre Finanzierung

notwendige Kommanditkapital planmäßig

bis einschließlich Ende des Jahres 2011 platziert

haben. Die Platzierungsphase kann von der

Fondsgeschäfts führung mehrmals um bis zu sechs

Monate verlängert werden, längstens bis zum

30.06.2012.

Bei den abgebildeten Investitions­ und Finanzierungsplänen

handelt es sich um eine rein wirtschaftliche

Betrachtung, die im Wesentlichen der besseren

Verständlichkeit, Nachvollziehbarkeit und Vergleichbarkeit

dienen sollen. Die Berechnungen

sind dabei auf volle Euro­Beträge auf­ beziehungsweise

ab gerundet, so dass sich insofern Rundungsdifferenzen

ergeben können.

Eine Platzierungsgarantie besteht nicht.

Immobilienfonds Hochschule München

7

063


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Konsolidierter Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)

Konsolidierter Investitionsplan in Euro (Prognose)

1. Aufwand für den Erwerb einschl. Nebenkosten

064 Immobilienfonds Hochschule München

Objektgesellschaft Fondsgesellschaft

auf die

Fondsgesellschaft

entfallen In % vom GI I

In % vom EK II

(inkl. Agio)

Aufwand für den vereinbarten Immobilienwert 41.125.000 0 38.863.125 83,31% 159,02%

Fester Kaufpreisbestandteil 0 720.000 720.000 1,54% 2,95%

Summe 41.125.000 720.000 39.583.125 84,86% 161,97%

2. Fondsabhängige Kosten

2.1 Vergütungen

Eigenkapitalvermittlung 0 2.634.500 2.634.500 5,65% 10,78%

Konzeption 0 712.513 712.513 1,53% 2,92%

Fremdfinanzierungsvermittlung 117.500 0 111.038 0,24% 0,45%

Geschäftsführungsvergütung 0 35.700 35.700 0,08% 0,15%

Summe Vergütungen 117.500 3.382.713 3.493.750 7,49% 14,30%

2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage

Zinssicherungsgeschäft 500.000 0 472.500 1,01% 1,93%

Finanzierungsnebenkosten 193.500 0 182.858 0,39% 0,75%

Notar­/Gerichts­/Rechtskosten 125.412 125.542 244.056 0,52% 1,00%

Prospekterstellung 0 114.002 114.002 0,24% 0,47%

Due Diligence Kosten 0 85.680 85.680 0,18% 0,35%

Zwischenfinanzierungszinsen 0 35.417 35.417 0,08% 0,14%

Mittelverwendungskontrolle 0 29.750 29.750 0,06% 0,12%

Summe Nebenkosten 818.912 390.390 1.164.262 2,50% 4,76%

3. Sonstiges 8.767 5.429 13.713 0,03% 0,06%

4. Liquiditätsreserve 150.000 2.250.00 2.391.750 5,13% 9,79%

Gesamtinvestitionsvolumen (GI) 46.646.600 100,00% 190,87%

Konsolidierter Finanzierungsplan in Euro (Prognose)

1. Eigenkapital

Kommanditkapital 23.950.000 51,34% 98,00%

Agio 1.197.500 2,57% 4,90%

./. Anteil der Überfinanzierung durch Fondsgesellschaft III -708.400

Summe 24.439.100 52,39% 100%

2. Fremdkapital 22.207.500 47,61% 90,87%

Gesamtfinanzierungsvolumen 46.646.600 100,00% 190,87%

I Diese Positionen verstehen sich in Bezug auf das Gesamtinvestitionsvolumen (GI). II Diese Positionen verstehen sich in Bezug auf das Eigenkapital (EK). III Diese Position stellt den Anteil des Kommanditkapitals dar, der

benötigt wird, um die konzeptionell durch das Gesellschafterdarlehen der Fondsgesellschaft an die Objektgesellschaft bedingte Mehrfinanzierung der Aufwendungen durch die Fondsgesellschaft zu gewährleisten.

Der Betrag entspricht genau 5,5% des planmäßig zu vergebenden Gesellschafterdarlehens. EDV bedingt sind Rundungsdifferenzen möglich.

7.0


7.0

Der konsolidierte Investitions­ und Finanzierungsplan

stellt aus Sicht der Fondsgesellschaft bei wirtschaftlicher

Betrachtung die Verwendung der gesamten Finanzierungsmittel

über die Fonds­ und die Objektgesellschaft

dar. Die Darstellung richtet sich nach den nachfolgend

erläuterten Einzelinvestitionsplänen und den darin aus­

Investitions- und Finanzierungsplan der Objektgesellschaft (Prognose)

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Investitionsplan der Objektgesellschaft in Euro (Prognose) In % vom GI I In % vom EK II

1. Aufwand für den Erwerb einschl. Nebenkosten

1.1 Aufwand für den vereinbarten Immobilienwert 41.125.000 97,41% 704,17%

Summe 41.125.000 97,41% 704,17%

2. Fondsabhängige Kosten

2.1 Vergütungen

2.1.1 Fremdfinanzierungsvermittlung 117.500 0,28% 2,01%

Summe Vergütungen 117.500 0,28% 2,01%

2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage

2.2.1 Zinssicherungsgeschäft 500.000 1,18% 8,56%

2.2.2 Finanzierungsnebenkosten 193.500 0,46% 3,31%

2.2.3 Notar­/Gerichts­/Rechtskosten 125.412 0,30% 2,15%

Summe Nebenkosten 818.912 1,94% 14,02%

3. Sonstiges 8.767 0,02% 0,15%

4. Liquiditätsreserve 150.000 0,36% 2,57%

Gesamtinvestitionsvolumen (GI) 42.220.178 100,00% 722,93%

Finanzierungsplan der Objektgesellschaft in Euro (Prognose)

1. Eigenkapital

1.1 Beteiligung Fondsgesellschaft 5.518.968 13,07% 94,50%

1.2 Beteiligung Altgesellschafter 321.210 0,76% 5,50%

Summe 5.840.178 13,83% 100,00%

2. Fremdkapital

gewiesenen Werten. Direktes Beteiligungs­ und Fremdkapital

zwischen den beiden Gesellschaften (Eigenkapital

und Kapital aus Gesellschafterdarlehen) ist nicht

dargestellt. Die darüber hinaus dargestellten Einzelpositionen

sind in den Beschreibungen zu den nachfolgenden

einzelnen Finanz­ und Investitionsplänen erläutert.

2.1 Gesellschafterdarlehen der Fondgesellschaft 12.880.000 30,51% 220,54%

2.2 Langfristfinanzierung Bank 23.500.000 55,66% 402,38%

Summe 36.380.000 86,17% 622,93%

Gesamtfinanzierungsvolumen 42.220.178 100,00% 722,93%

I II Diese Positionen verstehen sich in Bezug auf das Gesamtinvestitionsvolumen (GI) Diese Positionen verstehen sich in Bezug auf das Eigenkapital (EK). EDV bedingt sind

Rundungsdifferenzen möglich.

Immobilienfonds Hochschule München

065


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Zum Investitionsplan der Objektgesellschaft

Der Investitionsplan der Objektgesellschaft weist

die prognosegemäß vorgesehene Mittelverwendung

und Mittelherkunft für die Investitionsphase

der Objektgesellschaft aus. Der sich zum Zeitpunkt

der Prospektaufstellung bereits im Besitz der Objektgesellschaft,

jedoch noch im Bau befindliche

Erweiterungsbau für die Hochschule München,

soll planmäßig zum Ende Februar 2012 bezugsfertig

an die Mieter übergeben werden können.

Die bereits während der Investitionsphase erzielten

Einnahmen und Ausgaben der Objektgesellschaft aus

beispielsweise der Verzinsung liquider Mittel sowie

laufender Gesellschaftskosten sind nicht im Investitions­

und Finanzierungsplan, sondern in der Prognoserechnung

für die Jahre 2011/2012 separat dargestellt (vgl.

7. Investitions­ und Prognoserechnung, Prognoserechnung:

Liquiditätsvorschau (Prognose), S. 072ff.).

Die Objektgesellschaft kann gegenüber dem Freistaat

Bayern als Mieter nicht zur Umsatzsteuerpflicht

optieren. Es wird für die übrigen noch nicht vermieteten

Flächen aus Vorsichtsgründen ebenfalls davon ausgegangen,

dass eine Option zur Umsatzsteuerpflicht

nicht möglich ist. Die Objektgesellschaft wird daher

nicht vorsteuer abzugsberechtigt sein. Die ausgewiesenen

Beträge enthalten die gesetzliche Umsatzsteuer.

1. Aufwand für den Immobilienwert einschließlich Nebenkosten

Der final von der Fondsgesellschaft an den Verkäufer der

Objektgesellschaftsanteile zu entrichtende Kaufpreis

ist gemäß Vertrag vom 10.12.2010 zum Zeitpunkt der

Bezugsfertigstellung der Immobilie entsprechend einer

dann zu erstellenden Schlussbilanz zu ermitteln.

1.1 Immobilie

Der Kaufpreis der Immobilie beträgt rund das

17,8­fache der anfänglichen Jahresnettomieteinnahmen.

Dieser wurde mit dem Verkäufer der Gesellschaftsanteile

der Objektgesellschaft mittels eines vorläufigen

Kaufpreises für die Gesellschaftsanteile in Höhe

des 17,5­fachen der kalkulatorischen Gesamtjahresnettomiete

inklusive etwaig zu leistender Steuerzahlungen

und zuzüglich eines festen Kaufpreisbestandteils

066 Immobilienfonds Hochschule München

7.0

von 720.000 Euro festgelegt. Bei einer planmäßigen

Miete von 2.350.000 Euro entspricht dies

41.125.000 Euro zuzüglich des festen Kaufpreisbestandteils

von 720.000 Euro. Der feste Kaufpreisbestandteil

ist auf Ebene der Fondsgesellschaft ausgewiesen

und durch diese auch zu leisten.

2. Fondsabhängige Kosten

2.1 Vergütungen

Nachfolgend ausgewiesene Vergütungen und

Provisionen sind planmäßig im Rahmen der gewählten

Fondstruktur an den Anbieter oder mit ihm

verbundene Unternehmen zu leisten. Vertragsgemäß

handelt es sich dabei um Vergütungen und

Provisionen, die im Zusammenhang mit der Beschaffung

der Finanzierungsmittel (Eigenkapital

und Fremdkapital) der Gesellschaft anfallen.

2.1.1 Fremdfinanzierungsvermittlung

Die Next Generation Funds München GmbH hat sich

verpflichtet die für die Objektgesellschaft erforderlichen

Mittel für die langfristige Fremdfinanzierung zu

vermitteln. Hierfür erhält sie eine Vergütung von 0,5 %

des vermittelten Fremdkapitals inklusive gegebenenfalls

anfallender Umsatzsteuer.

2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage

Als Nebenkosten der Vermögensanlage sind solche

Kosten ausgewiesen, die in unmittelbarem Zusammenhang

mit der Durchführung der Vermögensanlage

stehen, jedoch weder unmittelbare Anschaffungs­ beziehungsweise

Anschaffungsnebenkosten noch Vergütungen

im Sinne vorstehender Ziffer 2.1 darstellen,

insbesondere Finanzierungs­ und Beratungskosten.

2.2.1 Zinssicherungskosten

Für die langfristige Fremdfinanzierung der Objektgesellschaft

ist ein Darlehen in Höhe von 23,5 Mio.

Euro vertraglich vereinbart. Neben dem Darlehensvertrag

wurde zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos

zudem für rund 70,0 % des Darlehensbetrages

ein Zinssicherungsgeschäft (SWAP­Vereinbarung) mit

einer Zinsvorauszahlung abgeschlossen. Die Höhe

der Zinsvorauszahlung, mit der sich die Objektgesellschaft

im Gegenzug über die Vertragslaufzeit

Zinssicherheit erkauft, beträgt 500.000 Euro. Diese


7.0

Position ist umsatzsteuerfrei. Die Zinsvorauszahlung

war bereits zum Abschluss des Zinssicherungsgeschäftes

fällig.

2.2.2 Finanzierungsnebenkosten

Unter dieser Position enthalten sind die vertragsgemäß

auf das noch in Anspruch zu nehmende langfristige

Fremdfinanzierungsdarlehen fälligen Bearbeitungsgebühren

der Bank. Diese betragen pauschal

170.000 Euro und sind bis spätestens 31.10.2011

von der Objektgesellschaft an die Bank zu entrichten.

Des Weiteren sind beginnend ab dem 01.09.2011

bis zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme Zusagegebühren

an die finanzierende Bank in Höhe von 0,2

% p.a. auf den Darlehensbetrag zu leisten. Die prognosegemäß

dafür anfallenden Kosten in Höhe von

23.500 Euro sind in dieser Position ebenfalls enthalten.

Beide Positionen sind umsatzsteuerfrei.

2.2.3 Notar­/Gerichts­/Rechtskosten

Ausgewiesen sind bereits angefallene und voraussichtlich

noch anfallende Notar­ und Gerichtskosten

sowie sonstige Rechtsberatungskosten. Es handelt sich

z.T. um einen Schätzwert des Anbieters.

3. Sonstiges

In dieser Position sind weitere Beträge, die keiner

anderen Position zugeordnet werden können, sowie

sonstige zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung unbekannte

beziehungsweise nicht vorhersehbare Kosten

in der Investitionsphase ausgewiesen. Es handelt sich

um einen Schätzwert der Anbieterin.

4. Liquiditätsreserve

Die Position gibt die zum geplanten Ende der Investitionsphase

verfügbaren liquiden Mittel bei planmäßigem

Verlauf wieder.

Zum Finanzierungsplan der Objekt gesellschaft

1. Eigenkapital

1.1 Beteiligung der Fondsgesellschaft

Planmäßig wird die Fondsgesellschaft eine rechnerische

Kommanditeinlage in Höhe von 5.518.968 Euro

an der Objektgesellschaft halten. Zum Zeitpunkt der

Prospektaufstellung hat sie eine Kommanditeinlage

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

in Höhe von 23.625 Euro beziehungsweise 94,5 %

übernommen und noch nicht geleistet.

1.2 Beteiligung Altgesellschafter

Planmäßig wird der Verkäufer der Gesellschaftsanteile

mit 5,5 % an der Objektgesellschaft beteiligt bleiben

und insgesamt eine rechnerische Kommanditeinlage

in Höhe von 321.210 Euro halten. Zum Zeitpunkt

der Prospektaufstellung hat er eine Kommanditeinlage

in Höhe von 1.375 Euro beziehungsweise 5,5 % übernommen

und geleistet.

2. Fremdkapital

2.1 Gesellschafterdarlehen

Die weitere Finanzierung erfolgt durch ein Gesellschafterdarlehen

der Fondsgesellschaft bis zu einem

Höchstbetrag von 13,0 Mio. Euro. Prognosegemäß ist

eine Inanspruchnahme von 12.880.000 Euro vorgesehen.

Die Valutierung soll dabei sukzessive in Abhängigkeit

von den durch die Objektgesellschaft benötigten

liquiden Mittel in der Investitionsphase erfolgen.

Hinsichtlich der unterstellten Finanzierungskonditionen

vgl. den Abschnitt Prognoserechnung: Liquiditätsvorschau

(Prognose), S. 072 ff.

2.2 Langfristfinanzierung Bank

Die Objektgesellschaft hat mit Vertrag vom 24.02.2011

zur langfristigen Fremdfinanzierung der Immobilie ein

Darlehen in Höhe von 23,5 Mio. Euro aufgenommen,

das planmäßig zum 01.03.2012 in voller Höhe ausgezahlt

wird. Damit liegt der Fremdfinanzierungsanteil

bei knapp 56 % des gutachterlich ermittelten Verkehrswertes

(hinsichtlich der unterstellten Finanzierungskonditionen

vgl. den Abschnitt Prognoserechnung). Neben

dem bestehenden Darlehensvertrag wurde des

Weiteren zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos

für rund 70,0 % des Darlehensbetrages ein Zinssicherungsgeschäft

(SWAP­Vereinbarung) ab geschlossen.

Bezüglich der Besicherung des Darlehens und rechtlicher

Ausgestaltung siehe die Erläuterungen in Kapitel

10 auf S.134 ff. Eine darüber hinausgehende kurzfristige

Zwischenfinanzierung ist nicht vorgesehen.

Über die in Ziffer 2 dargestellte Fremdfinanzierung hinaus

findet eine Fremdfinanzierung weder in Form einer

Zwischen­ noch in Form einer langfristigen Fremdfinanzierung

statt.

Immobilienfonds Hochschule München

067


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Zum Investitionsplan der Fondsgesellschaft

Der Investitionsplan der Fondsgesellschaft weist die

prognosegemäß vorgesehene Mittelverwendung und

Mittelherkunft für die Investitionsphase der Fondsgesellschaft

aus. In dem Investitionsplan der Fondsgesell­

068 Immobilienfonds Hochschule München

Investitions- und Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft (Prognose)

Investitionsplan der Fondsgesellschaft in Euro (Prognose) In % vom GI I In % vom EK II

(inkl. Agio)

1. Aufwand für den Erwerb der Anlageobjekte

1.1 Gesellschafterdarlehen an Objektgesellschaft

1.2 Beteiligung an Objektgesellschaft

12.880.000 51,22% 51,22%

1.2.1 Kommanditeinlage 5.518.968 21,95% 21,95%

1.2.2 Fester Kaufpreisbestandteil 720.000 2,86% 2,86%

Summe 19.118.968 76,03% 76,03%

2. Fondsabhängige Kosten

2.1 Vergütungen

2.1.1 Eigenkapitalvermittlung 2.634.500 10,48% 10,48%

2.1.2 Konzeption 712.513 2,83% 2,83%

2.1.3 Geschäftsführungsvergütung 35.700 0,14% 0,14%

Summe Vergütungen 3.382.713 13,45% 13,45%

2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage

2.2.1 Notar­/Gerichts­/Rechtskosten 125.542 0,50% 0,50%

2.2.2 Prospekterstellung 114.002 0,45% 0,45%

2.2.3 Due Diligence Kosten 85.680 0,34% 0,34%

2.2.4 Zwischenfinanzierungszinsen 35.417 0,14% 0,14%

2.2.5 Mittelverwendungskontrolle 29.750 0,12% 0,12%

Summe Nebenkosten 390.390 1,55% 1,55%

3. Sonstiges 5.429 0,02 0,02%

4. Liquiditätsreserve 2.250.000 8,95% 8,95%

Gesamtinvestitionsvolumen (GI) 25.147.500 100,00% 100,00%

Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft in Euro (Prognose)

1. Eigenkapital

1.1 Kommanditkapital 23.950.000 95,24% 94,24%

1.2 Agio 1.197.500 4,76% 4,76%

Summe 25.147.500 100,00% 100,00%

2. Fremdkapital 0 0,00% 0,00%

Gesamtfinanzierungsvolumen 25.147.500 100,00% 100,00%

I II Diese Positionen verstehen sich in Bezug auf das Gesamtinvestitionsvolumen (GI) Diese Positionen verstehen sich in Bezug auf das Eigenkapital (EK).

EDV bedingt sind Rundungsdifferenzen möglich.

7.0

schaft ist neben der wirtschaftlichen Beteiligung an der

Objektgesellschaft das prognosegemäß an die Objektgesellschaft

zu vergebene Gesellschafterdarlehen

dargestellt. Die Beteiligung an der Objektgesellschaft

und das Gesellschafterdarlehen sind die Anlageobjekte.

Der Investitionsplan der Fondsgesellschaft bezieht


7.0

sich aufgrund der planmäßigen wirtschaftlichen Darstellung

auf die Investitionsphase bis zum 31.12.2012.

Die bereits während der Investitionsphase erzielten

Einnahmen und Ausgaben der Fondsgesellschaft aus

beispielsweise der Verzinsung liquider Mittel sowie

laufender Gesellschaftskosten sind nicht im Investitions­

und Finanzierungsplan, sondern in der Prognoserechnung

für die Jahre 2011/2012 separat dargestellt (vgl.

7. Investitions­ und Prognoserechnung, Prognoserechnung:

Liquiditätsvorschau (Prognose), S. 072 ff.).

Die Fondsgesellschaft ist nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Daher enthalten die ausgewiesenen Beträ ge

die gegebenenfalls anfallende gesetzliche Umsatzsteuer.

1. Aufwand für den Erwerb der Anlageobjekte

1.1 Gesellschafterdarlehen an Objektgesellschaft

Es ist das zur Finanzierung notwendige Gesellschafterdarlehen

an die Objektgesellschaft ausgewiesen.

Hinsichtlich der unterstellten Finanzierungskonditionen

vgl. 7. Investitions­ und Prognoserechnung, Prognoserechnung:

Liquiditätsvorschau (Prognose), S. 076 ff.

1.2 Beteiligung an Objektgesellschaft

1.2.1 Kommanditeinlage

Die Fondsgesellschaft wird eine rechnerische Kommanditeinlage

an der Objektgesellschaft in Höhe von

5.518.968 Euro beziehungsweise 94,5 % halten.

1.2.2 Fester Kaufpreisbestandteil

Mit dem Verkäufer der Gesellschaftsanteile der Objektgesellschaft

wurde ein vorläufiger Kaufpreis für

die Gesellschaftsanteile in Höhe des 17,5­fachen der

kalkulatorischen Gesamtjahresnettomiete inklusive etwaig

zu leistender Steuerzahlungen jedoch zuzüglich

eines festen Kaufpreisbestandteils von 720.000 Euro

festgelegt.

2. Fondsabhängige Kosten

2.1 Vergütungen

Nachfolgend ausgewiesene Vergütungen und Provisi ­

onen sind planmäßig im Rahmen der gewählten

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Fonds truktur an den Anbieter oder mit ihm verbundene

Unternehmen zu leisten. Vertragsgemäß handelt

es sich dabei um Vergütungen und Provisionen, die

im Zusammenhang mit der Beschaffung der Finanzierungsmittel

(Eigenkapital und Fremdkapital) der Gesellschaft

anfallen.

2.1.1 Eigenkapitalvermittlung

Für die Vermittlung des zu platzierenden Kommanditkapitals

sowie die damit verbundenen erforderlichen

Werbemaßnahmen und Public­Relations­Aktivitäten

wurde mit der Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement

AG, vertraglich eine Vergütung in Höhe

von insgesamt bis zu 6,0 % des vermittelten Kommanditkapitals

der Investoren zuzüglich eines Agios

in Höhe von prognosegemäß 5,0 % des vermittelten

Kommanditkapitals der Investoren festgelegt. Diese

Vergütung versteht sich inklusive gegebenenfalls anfallender

gesetzlicher Umsatzsteuer. Bei Platzierung

des prognosegemäß vorgesehenen Kommanditkapitals

von 23,95 Mio. Euro entspricht dies insgesamt

einer Vergütung in Höhe von 2.634.500 Euro.

Die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG

ist berechtigt mit der Platzierung des Kommanditkapitals

auch Dritte zu beauftragen und bis zu 100%

dieser Vermittlungsprovision oder vergleichbare Vergütungen

weiterzugeben.

2.1.2 Konzeption

Der Next Generation Funds München GmbH steht

für die Konzeption der vorliegenden Vermögensanlage

ein Honorar in Höhe von 2,5 % zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer bezogen auf das Kommanditkapital

(exklusive Agio) zu.

2.1.3 Geschäftsführungsvergütung

Für ihre Tätigkeit erhält die geschäftsführende Kommanditistin

in der Zeichnungsphase beziehungsweise

für das Jahr 2011 eine einmalige Vergütung in Höhe

von pauschal 30.000 Euro zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer.

2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage

Als Nebenkosten der Vermögensanlage sind solche

Kosten ausgewiesen, die in unmittelbarem Zusammenhang

mit der Durchführung der Vermögensanla­

Immobilienfonds Hochschule München

069


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

070 Immobilienfonds Hochschule München

7.0


7.0

ge stehen, jedoch weder unmittelbare Anschaffungs­

beziehungsweise Anschaffungsnebenkosten noch

Vergütungen gemäß vorstehender Ziffer 2.1 darstellen,

insbesondere Finanzierungs­ und Beratungskosten.

2.2.1 Notar­/Gerichts­/Rechtskosten

Für die Prüfung und die Erstellung der gesellschafts­

und steuerrechtlichen Strukturierung der Beteiligung

der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft sind

Kosten in Höhe von insgesamt 125.542 Euro angefallen

bzw. werden planungsgemäß noch anfallen.

2.2.2 Prospekterstellung

Für die Erstellung des vorliegenden Verkaufsprospektes

samt Anlagen – wie beispielsweise Gestaltung

und Druck des Verkaufsprospektes, sonstiger Marketing­,

Vertriebs­ und Werbeunterlagen wie Flyer

und Ähnlichem – fallen voraussichtlich die ausgewiesenen

Kosten an. Es handelt sich teilweise um einen

Schätzwert der Anbieterin.

2.2.3 Due Diligence Kosten

Im Rahmen des Ankaufs der Gesellschaftsanteile sind

Ankaufsnebenkosten in dargestellter Höhe angefallen.

Dabei handelt es sich um Due Diligence Kosten

(Ankaufsprüfungskosten) sowie Kosten für die Erstellung

des Verkehrswertgutachtens der Immobilie.

2.2.4 Zwischenfinanzierungszinsen

Da die Platzierung des im Investitions­ und Finanzierungsplans

ausgewiesenen Kommanditkapitals

prognosegemäß sukzessive erfolgen soll, hat für

die kurzfristige Zwischenfinanzierung einzelner im

Investitionsplan ausgewiesener Kosten sowie gegebenenfalls

laufender Kosten die Fondsgesellschaft

einen Zwischenfinanzierungsvertrag mit der FIHM

Fonds und Immobilien Holding München AG über

einen Rahmenbetrag von bis zu 2,0 Mio. Euro abgeschlossen.

Der Vertrag endet zum 30.06.2012. Die

Inanspruchnahme kann in einem oder mehreren Beträgen

erfolgen und ist vertragsgemäß mit 7,0 % p.a.

zu verzinsen. Bei planmäßigem Platzierungsverlauf

fallen voraussichtlich die ausgewiesenen Zinsen an.

2.2.5 Mittelverwendungskontrolle

Für die Überwachung der konzept­ und vertragsgemäßen

Umsetzung des Investitionsvorhabens bezie­

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

hungsweise der Auszahlungen der Mittel aus dem

Einzahlungskontrollkonto der Fondsgesellschaft und

der Mittel aus dem Investitionskonto der Objektgesellschaft

erhält der unabhängige Mittelverwendungskontrolleur

ein pauschales Honorar in Höhe

von 25.000 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

3. Sonstiges

In dieser Position sind weitere Beträge, die keiner

anderen Position zugeordnet werden können, sowie

sonstige zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung unbekannte

beziehungsweise nicht vorhersehbare Kosten

in der Investitionsphase ausgewiesen. Es handelt sich

um einen Schätzwert der Anbieterin.

4. Liquiditätsreserve

Die Position gibt die zum geplanten Ende der Investitionsphase

verfügbaren liquiden Mittel bei planmäßigem

Verlauf wieder.

Zum Finanzierungsplan der Fonds gesellschaft

1. Eigenkapital

1.1 Kommanditkapital

Für die Durchführung der Investitionen in der kalkulierten

Höhe ist ein Kommanditkapital von 23,95 Mio.

Euro erforderlich.

1.2 Kapitalrücklage (Agio)

Zur Finanzierung der Gesamtinvestition wird auf das

platzierte Kommanditkapital ein Agio in Höhe von

5,0 % erhoben.

2. Fremdkapital

Für die kurzfristige Zwischenfinanzierung einzelner

im Investitionsplan ausgewiesener Kosten sowie gegebenenfalls

laufender Kosten hat die Fondsgesellschaft

einen Zwischenfinanzierungsvertrag mit der

FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG

über einen Rahmenbetrag von bis zu 2,0 Mio. Euro

abgeschlossen. Die Inanspruchnahme kann in einem

oder mehreren Beträgen erfolgen und ist vertragsgemäß

mit 7,0 % p.a. zu verzinsen und bis spätestens

30.06.2012 aus eingehenden Kommanditeinlagen

der Anleger zurückzuzahlen. Die Aufnahme von langfristigem

Fremdkapital ist prognosegemäß durch die

Fondsgesellschaft nicht vorgesehen.

Immobilienfonds Hochschule München

071


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Liquiditätsprognose

Ebene der Objektgesellschaft

072 Immobilienfonds Hochschule München

1. Einnahmen 0

2011 2012 2013 2014 2015

a) Mieten 0 1.958.333 2.352.892 2.358.676 2.559.548

b) Zinserträge 0 2.069 726 726 726

c) Bruttoverkaufserlös 0 0 0 0 0

Summe 0 1.960.403 2.353.618 2.359.402 2.560.274

2. Ausgaben

a) Nicht umlagefähige Nebenkosten 0 69.912 83.998 84.205 91.376

b) Objektverwaltung 0 69.912 83.998 84.205 91.376

c) Instandhaltung 0 83.519 102.477 104.783 107.141

d) Zinsen Bank 0 620.224 880.634 875.801 929.285

e) Tilgung Bank 0 90.000 124.500 130.500 137.250

f) Zinsen Gesellschafterdarlehen 0 891.415 1.000.770 1.002.105 1.120.830

g) Sonstige Kosten der Gesellschaft 20.825 67.433 77.240 77.803 83.017

Summe 20.825 1.892.416 2.353.618 2.359.402 2.560.274

3. Liquiditätsüberschuss

a) Liquiditätsreserve zum 01.01. 150.000 129.175 197.162 197.162 197.162

b) Einnahmen 0 1.960.403 2.353.618 2.359.402 2.560.274

c) Ausgaben 20.825 1.892.416 2.353.618 2.359.402 2.560.274

d) Liquiditätsüberschuss ­20.825 67.987 0 0 0

e) Auszahlung an Gesellschafter 0 0 0 0 0

f) Liquiditätsreserve 129.175 197.162 197.162 197.162 197.162

Ebene der Fondsgesellschaft

1. Einnahmen

a) Erträge aus Beteiligung an Objektgesellschaft 0 0 0 0 0

b) Zinserträge aus Gesellschafterdarlehen 0 891.415 1.000.770 1.002.105 1.120.830

c) Zinserträge aus Liquidität 66.974 47.656 6.594 5.597 4.595

Summe 66.974 939.071 1.007.364 1.007.703 1.125.425

2. Ausgaben

a) Ankauf d. 5,5%­igen Shareanteils 0 0 0 0 0

b) Geschäftsführung 0 23.800 24.276 24.762 25.257

c) Sonstige Kosten der Gesellschaft 55.335 55.335 56.492 57.674 58.880

Summe 55.335 79.135 80.768 82.435 84.137

3. Liquiditätsüberschuss

a) Liquiditätsreserve zum 01.01. 2.250.000 2.128.916 1.791.352 1.520.488 1.248.216

b) Einnahmen 66.911 939.071 1.007.364 1.007.703 1.125.425

c) Ausgaben 55.335 79.135 80.768 82.435 84.137

d) Liquiditätsüberschuss nach Auszahlung ­121.084 ­337.564 ­270.904 ­272.233 ­156.212

e) Ausschüttungen 132.723 1.197.500 1.197.500 1.197.500 1.197.500

f) Ausschüttungen in % vom KK 1,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

g) Liquiditätsreserve 2.128.916 1.791.352 1.520.448 1.248.216 1.092.003

7.0


7.0

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Liquidation

2.610.930 2.663.086 2.716.015 2.797.800 2.853.964 2.910.975 2.968.831 0

726 338 552 552 552 552 552 0

0 0 0 0 0 0 0 54.319.839

2.611.656 2.663.424 2.716.567 2.798.352 2.854.517 2.911.527 2.969.383 54.319.839

93.210 95.072 96.962 99.881 101.887 103.922 105.987 0

93.210 95.072 96.962 99.881 101.887 103.922 105.987 0

109.551 112.016 114.537 117.114 119.749 122.443 125.198 4.587.342

926.489 918.165 911.354 1.038.035 1.079.713 1.071.627 1.066.331 0

144.250 170.750 185.750 119.194 102.429 110.516 109.089 22.075.771

1.265.680 0 0 0 0 0 0 0

84.682 86.374 88.093 90.509 92.324 94.169 96.044 648.026

2.717.073 1.477.449 1.493.657 1.564.615 1.597.988 1.606.598 1.608.636 27.311.140

197.162 91.745 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000

2.611.656 2.663.424 2.716.567 2.798.352 2.854.517 2.911.527 2.969.383 54.319.839

2.717.073 1.477.449 1.493.657 1.564.615 1.597.988 1.606.598 1.608.636 27.311.140

­105.417 58.255 0 0 0 0 0 ­150.000

0 1.127.719 1.222.910 1.233.737 1.256.528 1.304.929 1.360.747 27.158.699

91.745 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 0

0 1.127.719 1.222.910 1.233.737 1.256.528 1.304.929 1.360.747 27.158.699

1.265.680 0 0 0 0 0 0 0

4.020 2.861 2.292 2.065 1.869 1.751 1.802 0

1.269.700 1.130.580 1.225.202 1.235.802 1.258.398 1.306.679 1.362.549 27.158.699

899.938 0 0 0 0 0 0 0

25.762 26.277 26.803 27.339 27.885 28.443 29.012 0

60.112 61.369 62.653 63.964 65.303 66.669 68.064 0

985.811 87.646 89.456 91.303 93.188 95.112 97.076 0

1.092.003 777.142 622.576 560.822 507.821 475.530 489.597 557.570

1.269.700 1.130.580 1.225.202 1.235.802 1.258.398 1.306.679 1.362.549 27.158.699

985.811 87.646 89.456 91.303 93.188 95.112 97.076 0

­314.861 ­154.566 ­61.754 ­53.001 ­32.290 14.067 67.973 ­557.570

598.750 1.197.500 1.197.500 1.197.500 1.197.500 1.197.500 1.197.500 27.716.270

2,50% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 115,73%

777.142 622.576 560.822 507.821 475.530 489.597 557.570 0

Immobilienfonds Hochschule München

073


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Allgemeine Annahmen zur Prognoserechnung

Die für die vorliegende Vermögensanlage erfolgte

Prognose der laufenden Einnahmen und

Ausgaben basieren zum Teil auf bestehenden

Verträgen sowie zum Teil auf Schätzwerten der

Anbieterin. Die nachfolgenden Berechnungen

sind kaufmännisch auf volle Euro­Beträge auf­

beziehungsweise abgerundet. Es können sich insofern

durch manuelle Additionen und Subtraktionen

Rundungsdifferenzen ergeben.

Die Erträge der Objektgesellschaft beruhen, neben

den Zinserträgen aus der Verzinsung der

Liquiditätsreserve, maßgeblich auf dem bereits

bestehenden Mietvertrag des Hauptmieters,

dem Freistaat Bayern, sowie kalkulatorischen

Annahmen bezüglich der zum Zeitpunkt der

Prospektaufstellung noch zu vermietenden ca.

11 % der Gesamtfläche. Die Erträge der Fondsgesellschaft

ergeben sich bedingt aus der gewählten

Fondsstruktur bis einschließlich des

Jahres 2016 zu einem Großteil aus den Zinseinnahmen

des an die Objektgesellschaft vergebenen

Gesellschafterdarlehens. Zum Ende

des Jahres 2016 ist dann der Erwerb der verbleibenden

5,5 % der Gesellschaftsanteile der

Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft

und im gleichen Zuge eine Umfinanzierung der

Objektgesellschaft vorgesehen. Nachdem sie

in den 100­prozentigen Besitz der Fondsgesellschaft

gelangt, ist neben dem weiterhin bestehenden

langfristigen Fremdkapital darüber

hinaus ausschließlich eine Finanzierung durch

Eigenkapital vorgesehen. Das bis dahin vorgesehene

Gesellschafterdarlehen der Fondsgesellschaft

an die Objektgesellschaft soll dafür

vollständig zurückgeführt werden. Beginnend

mit dem Jahr 2017 wird die Fondsgesellschaft

somit prognosegemäß Erträge aus Beteiligungen

an der Objektgesellschaft erzielen. Des

Weiteren erwirtschaftet die Fondsgesellschaft

planungsgemäß ebenfalls Zinserträge aus der

Verzinsung der Liquiditätsreserve über die gesamte

Fondslaufzeit.

Aufgrund möglicher allgemeiner Preissteigerungen

wurden zum Zwecke der Kalkulation die

074 Immobilienfonds Hochschule München

7.0

Ausgaben jährlich erhöht. Üblicherweise erfolgt

– sofern nicht abweichend beschrieben – die

Erhöhung um die kalkulierte Inflationsrate. Bedingt

durch die Finanzkrise fiel die Preissteigerung

in der nahen Vergangenheit auf ein sehr

niedriges Niveau. Entsprechend Schätzwerten

des Anbieters wurde daher für 2011 mit einer

Inflationsrate von 1,5 %, für das Jahr 2012

mit einer Inflationsrate von 2,0 % und für das

Jahr 2013 sowie die folgenden Jahre über die

Fondslaufzeit mit einer Inflationsrate von 2,25 %

p.a. durchgehend gerechnet.

Zum Zwecke der Kalkulation wurde weiterhin

unterstellt, dass die Mieten der bestehenden

Mietverträge, entsprechend ihrer vertraglichen

Vereinbarungen, ebenfalls den prognostizierten

Preissteigerungen unterworfen werden. Für die

noch zu vermietenden Flächen wurde unterstellt,

dass es gelingt Mietverträge in der Form abzuschließen,

dass auf Preissteigerungen basierende

Mieterhöhungen beginnend ab dem Jahr

2013 möglich sind. Grundsätzlich ist das Ende

der Fondslaufzeit nicht definiert. Die Prognoserechnung

wie auch die steuerliche Ergebnisvorschau

unterstellen eine Veräußerung der Immobilien

zum Jahresende 2022.

Liquiditätsprognose der Objektgesellschaft

(Prognose)

Bei den ausgewiesenen Werten handelt es sich

um die voraussichtlich anfallenden Beträge auf

Ebene der Objektgesellschaft, ungeachtet der

vorliegenden Beteiligungsverhältnisse.

1. Einnahmen

a) Mieten

Die Mieten aus der Vermietung der Immobilie

(Mieteinnahmen ohne umlegbare Nebenkosten)

sind im jeweiligen Jahr als Liquiditätszufluss

berücksichtigt. Die Bezugsfertigkeit und erstmalige

Mietzahlung wurde entsprechend des

bestehenden Mietvertrages des Hauptmieters


7.0

vom 18.03.2010 sowie für die noch zu vermietenden

Nebenflächen beruhend auf der Annahme,

dass eine Vollvermietung bis dahin erzielt

werden kann, beginnend mit dem 01.03.2012

angesetzt.

Planungsgemäß (Stand Werkplanung des Architektenbüros

vom 05.10.2010) hat der Freistaat

Bayern mit ca. 8.622 qm ca. 89,3 % der

vermietbaren Flächen angemietet. Die tatsächlichen

Flächen können jedoch bis Baufertigstellung

noch variieren. Der Mietvertrag hat

zunächst eine feste Laufzeit bis einschließlich

Ende Februar 2024. Dem Mieter wurde jedoch

ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages

um zweimal fünf Jahre sowie zudem

ein Optionsrecht zur Anmietung von weiteren

8,94 % der noch zu vermietenden Flächen zu

einem Preis von 22,80 Euro/qm eingeräumt. Der

fest vereinbarte Mietzins für die vertraglich bereits

festgelegten Flächen beträgt 171.835,66

Euro monatlich und ist im Voraus fällig. Gemäß

des vorliegenden Verkehrswertgutachtens vom

03.12.2010 entspricht dies einem Preis von

20,10 Euro/qm für die Hauptflächen, 6,00

Euro/qm für die Archiv beziehungsweise Nebenflächen

sowie 80,00 Euro/Stellplatz für die

insgesamt von dem Freistaat Bayern angemieteten

38 Stellplätze.

Für die laufende Prognoserechnung wurde unterstellt,

dass die Ausübung des Optionsrechtes für

die Anmietung der weiteren Flächen durch den

Freistaat Bayern nicht ausgeübt werden wird. Es

wurde stattdessen eine Vermietung der verbleibenden

1.033 qm und 28 Stellplätze zu 30,0

Euro/qm für die Flächen des Cafés, 22,41 Euro/

qm für die verbleibenden Haupt­ und Büroflächen,

6,0 Euro/qm für Archiv und Lagerflächen

und 80,0 Euro/Stellplatz unterstellt bzw. ein

dementsprechender Mietzins von 23.996,67

Euro monatlich angesetzt.

In Summe ergibt sich kalkulatorisch beginnend

ab dem 01.03.2012 ein prognostizierter Mietzins

von 195.833 Euro p.m. beziehungsweise

2.350.000 p.a. Daraus ergibt sich ein Ankaufsfaktor

der Immobilie ohne zusätzliche Kaufpreis­

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

zahlung von 17,5 sowie inklusive zusätzliche

Kaufpreiszahlung von 17,8 (vgl. 10. Die wesentlichen

Verträge S. 126).

Für die unterstellte Fondslaufzeit bis einschließlich

des Jahres 2022 ist kein Mieterwechsel

unterstellt. Inflationsbedingte Mietanpassungen

sind für den Freistaat Bayern, mietvertraglich bedingt,

erstmals ab dem 01.01.2015 zulässig und

betrachtet für die erste Anpassung die Änderungen

des bestehenden Verbraucherpreisindex

gegenüber dem im Monat des Abschlusses des

Mietvertrags bestehenden Verbraucherpreisindex

(März 2010). Für die folgenden Anpassungen

wird jeweils der Index der vorangegangenen

Anpassung als Basis festgelegt. Bei jeder

Anpassung muss dabei ein Verhältnis zwischen

Index und Basis von mindestens 3,0 % vorliegen,

um den entsprechenden Mietzins anzupassen.

Für die Mietanpassungen der noch zu vermietenden

Flächen wurde prognosegemäß eine

analoge Regelung jedoch mit dem März 2012

als Basis für die erstmalige Anpassung und ohne

die Festlegung eines erstmaligen Anpassungsdatums

unterstellt.

b) Zinserträge

Während der Bewirtschaftungsphase können

voraussichtlich aus der Anlage freier Liquidität

Zinsüberschüsse erwirtschaftet werden. Prognosegemäß

wurde dabei ein Zinssatz von 1,0 %

p.a. für alle Jahre der Fondslaufzeit unterstellt.

Die Zinserträge unterliegen der deutschen Abgeltungsteuer

in Höhe von 25,0 % zuzüglich

Solidaritätszuschlag und wurden in der Prognoserechnung

bereits um diese gekürzt (vgl.

9. Steuerliche Grundlagen, Besteuerung der

Gesellschaften, S. 113 ff).

c) Bruttoverkaufserlös

Die Immobilie ist zur langfristigen Bestandhaltung

vorgesehen. Kalkulationsgemäß wurde von

einem Verkauf zum Ende des Jahres 2022 ausgegangen.

Hierzu wurde ein Verkaufsfaktor in

Höhe des 17,8­fache der Jahresnettomieteinnahmen

mit den prognostizierten Sollmieteinnahmen

des Jahres 2023 multipliziert. Des Weiteren wur­

Immobilienfonds Hochschule München

075


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

den Verkaufsnebenkosten in Höhe von 0,25 %

des prognostizierten Verkaufspreises (inklusive

Umsatzsteuer) berücksichtigt. Dieser Ansatz

beruht auf der Einschätzung der Anbieterin zur

zukünftigen Entwicklung der Markt­, Wettbewerbs­

und Standortentwicklung (zur Darstellung

abweichender Ergebnisse vgl. 7. Investitions­

und Prognoserechnung, Sensitivitäts analyse

(Prognose und Abweichung von der Prognose),

S. 085).

2. Ausgaben

a) Nicht umlagefähige Nebenkosten

Für die voraussichtlich nicht auf den Mieter

umlagefähigen Nebenkosten wurden prognosegemäß

3,0% (zuzüglich Umsatzsteuer) der

jährlichen Nettomieteinnahmen zum Ansatz gebracht.

Es handelt sich hierbei um einen Schätzwert

des Anbieters.

b) Objektverwaltung

Mit Vertrag vom 16.03.2011 konnte die IAMV

Immobilien Asset Management Verwaltung

GmbH für die kaufmännische und technische

Objektverwaltung verpflichtet werden. Die

jährlichen Verwaltungskosten belaufen sich vertragsgemäß

auf 3,0 % (zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer) der jährlichen Netto­Sollkaltmieten

des jeweiligen Kalenderjahres. Aufgrund

des in 2012 erst unterjährig vorgesehenen Mietbeginns

sind die Kosten in den Jahren 2012 daher

geringer als in den Folgejahren.

c) Instandhaltung

In dieser Position sind die voraussichtlich laufenden

Instandhaltungskosten, die beginnend

mit 10,00 Euro/qm für die Hauptflächen, 5,00

Euro/qm für die Lager­ und Archivflächen sowie

90,00 Euro/Stellplatz inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer

rechnerisch berücksichtigt worden.

Es handelt sich hierbei um einen Schätzwert des

Anbieters. Der Betrag wurde ab dem Jahr 2013

jährlich um die kalkulierte Inflationsrate erhöht.

Aufgrund der geplanten unterjährigen Fertigstellung

der Immobilie in 2012 sind die Kosten

076 Immobilienfonds Hochschule München

7.0

für das Jahr 2012 nur anteilig berücksichtigt. Im

Liquidationsfall wurden Revitalisierungskosten in

Höhe von 150 % der Jahresnettomieten (inklusive

gegebenenfalls gesetzlicher Umsatzsteuer)

kalkulatorisch berücksichtigt. Es handelt sich

hierbei um einen Schätzwert der Anbieterin.

d) Zinsen Bank

In dieser Position sind die vertragsgemäß vereinbarten

beziehungsweise zum Teil prognostizierten

Zinszahlungen langfristigen Fremdfinanzierungen

dargestellt. Die Objektgesellschaft

hat mit Vertrag vom 24.02.2011 zur langfristigen

Finanzierung der Immobilie ein Darlehen in

Höhe von 23,5 Mio. Euro aufgenommen, das

planmäßig zum 01.03.2012 in voller Höhe ausgezahlt

wird. Der Vertrag endet vereinbarungsgemäß

zum 31.03.2019. Die Verzinsung des

Darlehensbetrages erfolgt vertragsgemäß mit einer

Marge von 0,99 % p.a. über dem 3­Monats­

Euribor. Der Monat wird mit den genauen Tagen

und das Jahr mit 360 Tagen (act/360) berechnet.

Neben dem bestehenden Darlehensvertrag

wurde des Weiteren zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos

mit Vertrag vom 24.02.2011

für rund 70,0 % des Darlehensbetrages ein Zinssicherungsgeschäft

(SWAP­Vereinbarung) abgeschlossen.

Das Zinssicherungsgeschäft endet

analog zum Darlehensvertrag zum 31.03.2019.

Die Zinszahlung erfolgt vierteljährlich zu einem

vereinbarten Zinssatz von 2,71 % p.a. für die

Jahre von 2012 bis einschließlich 2014 sowie

einem vereinbarten Zinssatz von 3,06 %

p.a. bis einschließlich Ende des Jahres 2019. Für

die ca. 30,0 % des Darlehensbetrages für die

kein zusätzliches Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen

wurde, sind Zinsannahmen in Höhe von

1,9 % p.a. für das Jahr 2012 sowie 2,77 % p.a.

ab dem Jahr 2013 bis zum Ende des Darlehensvertrages

prognostiziert. Dies entspricht Schätzwerten

der Anbieterin. Die Zinskonditionen aus

dem Zinssicherungsgeschäft sowie die weiteren

Zinsannahmen verstehen sich zuzüglich der vertraglich

vereinbarten Marge von 0,99 % p.a..

Für die ab dem 2. Quartal 2019 benötigte Anschlussfinanzierung

wurde unterstellt, dass es


7.0

gelingt den gesamten bis dahin verbleibenden

Darlehensrestbetrag zu Zinskonditionen von

4,75 % p.a. inklusive Marge bis zum Ende der

Fondslaufzeit hin mit einem annuitätischen Darlehen

zu finanzieren.

Bezüglich der Besicherung des Darlehens und

rechtlicher Ausgestaltung siehe die Erläuterungen

in Kapitel 8 auf S. 097 ff. und auf Seite

134 f..

e) Tilgung Bank

In dem abgeschlossenen Darlehensvertrag

wurden bis zum Ende des Darlehensvertrages

entsprechend eines festgelegten Tilgungsplans

quartalsweise nachschüssig zu zahlende Tilgungsleistungen

für die ca. 30 % variabel verzinsten

Darlehensbetrag vereinbart.

Für die mittels Zinssicherungsgeschäft gesicherten

70 % des Darlehensbetrages wurde keine

zusätzliche Tilgungsleistung während der Darlehenslaufzeit

vorgesehen. Für die Anschlussfinanzierung

wurde ein annuitätisches Darlehen

mit einer Tilgung von 0,5 % p.a. unterstellt. Die

vollständige Rückführung des Fremdkapitals ist

zum Ende der Fondslaufzeit mit Fondsliquidation

vorgesehen und entsprechend dargestellt.

f) Zinsen Gesellschafterdarlehen

Das von der Fondsgesellschaft an die Objektgesellschaft

zu gewährende Darlehen soll bis

zur prognostizierten Rückführung des Darlehens

zum Ende des Jahres 2016 mit 8,2 % p.a., beginnend

ab dem 01.01.2012, verzinst werden. Es

wurde kalkulatorisch unterstellt, dass für die Jahre,

in denen die vereinbarten Zinsen nicht durch

die laufenden Liquiditätsüberschüsse getragen

werden können, die noch ausstehenden Zinszahlungen

als Verbindlichkeiten in die Folgejahre

übernommen werden. Ein Zinseszinseffekt

wurde nicht unterstellt und vertraglich ebenfalls

ausgeschlossen. Eine laufende Tilgung ist nicht

vorgesehen. Getilgt werden soll erst mit Beendigung

des Darlehensvertrages.

g) Sonstige Kosten der Gesellschaft

Unter dieser Position werden die Haftungs­

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

vergütung für die Komplementärin, Kosten für

Steuerberatung/Jahresabschluss sowie das

Geschäftsführerhonorar zusammengefasst. Diese

werden prognosegemäß beziehungsweise

vertragsgemäß ab 2013 um die kalkulierte Inflationsrate

erhöht. Die Haftungsvergütung der

Komplementärin sowie die laufenden Steuerberatungskosten

entstehen bereits für das Wirtschaftsjahr

2011 in voller Höhe, die anderen

Positionen werden planmäßig erst ab dem Jahr

2012 anfallen.

Das Honorar für die steuerliche Beratung wurde

mit Vertrag vom 16.03.2011 vereinbart und

beträgt 12.500 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer

und erhöht sich vertragsgemäß beginnend

ab 2013 um 2,0 % p.a.

Die jährliche Haftungsvergütung für die Komplementärin

beläuft sich vertragsgemäß auf 5.000

Euro zuzüglich gegebenenfalls gesetzlicher Umsatzsteuer

und wird vertragsgemäß ebenfalls

beginnend mit dem Jahr 2013 jährlich um 2,0 %

p.a. gesteigert. Die Vergütung der geschäftsführenden

Kommanditisten wurde entsprechend

des Gesellschaftsvertrages auf 2,0 %

p.a. (zuzüglich gesetzlich anfallender

Umsatz steuer) der Jahresnettomieteinnahmen

fest gesetzt.

Für die voraussichtlich zum Ende des 2022

Jahres vorgesehene Liquidation erhält der geschäftsführende

Kommanditist vertragsgemäß

eine Vergütung von 1,0 % (zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer) des Verkaufspreises.

3. Liquidität der Gesellschaft

Der Liquiditätsüberschuss ergibt sich aus der

Differenz der Einnahmen und Ausgaben. Ausgewiesen

werden die Auszahlungen zum Ende des

Jahres, für das sie gezahlt werden. Die tatsächliche

Auskehrung der ausgewiesenen Zahlungen

kann indes davon abweichen.

Bedingt durch die in dieser Vermögensanlage

gewählte Struktur des Gesellschafterdarlehens,

über die die Fondsgesellschaft laufend Zins­

Immobilienfonds Hochschule München

077


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

erträge erwirtschaftet, ist eine darüber hinausgehende

laufende Auszahlung der Objektgesellschaft

an die Gesellschafter prognostisch

bis einschließlich des Jahres 2016 nicht vorgesehen.

Sollte die Gesellschaft deutlich höhere

Liquiditätsüberschüsse als prognostiziert

erwirtschaften, erfolgt die Auskehrung an die

Gesellschafter entsprechend Ihrer quotalen Beteiligungen.

Nach dem für das Jahr 2016 vorgesehenen

Ankauf der verbleibenden 5,5 % Gesellschafteranteile

durch die Fondsgesellschaft, ist eine

vollständige Rückführung des Gesellschafterdarlehens

und zeitgleich eine Finanzierung der

von der Objektgesellschaft benötigten Mittel

neben der weiterhin bestehenden langfristigen

Fremdfinanzierung durch Eigenkapital der

Fondsgesellschaft vorgesehen. Ab dem Jahr

2017 erhält die Fondsgesellschaft prognosegemäß

dann auch 100 % der in der Objektgesellschaft

voraussichtlich erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse

ausgekehrt.

Liquiditätsprognose der Fondsgesellschaft

(Prognose)

1. Einnahmen

a) Erträge aus Beteiligung an Objektgesellschaft

Bedingt durch die in dieser Vermögensanlage

gewählte Struktur des Gesellschafterdarlehens,

über welche die Fondsgesellschaft

laufend Zinserträge erwirtschaftet, ist eine

darüber hinausgehende laufende Auszahlung

der Objektgesellschaft an die Gesellschafter

prognostisch bis einschließlich des Jahres

2016 nicht vorgesehen. Ab dem Jahr 2017

erhält die Fondsgesellschaft prognosegemäß,

nach Ankauf der verbleibenden 5,5 % Gesellschaftsanteile

der Objektgesellschaft, 100 %

der in der Objektgesellschaft voraussichtlich

erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse ausgekehrt.

078 Immobilienfonds Hochschule München

7.0

b) Zinserträge aus Gesellschafterdarlehen

Die Fondsgesellschaft erzielt aus der Darlehensvergabe

die ausgewiesenen Zinserträge.

Bei diesen Zinszahlungen kommt es zu keinem

Steuereinbehalt. Die Zinsen müssen von

jedem Gesellschafter der Fondsgesellschaft

anteilig im Rahmen seiner persönlichen Steuererklärung

als Einkünfte aus Kapitalvermögen

berücksichtigt werden (vgl. 9. Steuerliche

Grundlagen, Besteuerung der Gesellschafter,

S. 117). Laufende Tilgungsrückflüsse sind

bis hin zur vollständigen Ablösung des Darlehens

zum Ende des Jahres 2016 nicht vorgesehen.

c) Zinserträge aus Liquidität

Während der Bewirtschaftungsphase können

voraussichtlich aus der Anlage freier Liquidität

Zinsüberschüsse erwirtschaftet werden. Prognosegemäß

wurde dabei ein Zinssatz von 1,0 %

p.a. für alle Jahre der Fondslaufzeit unterstellt.

Die Zinserträge unterliegen der deutschen Abgeltungsteuer

in Höhe von 25,0 % zuzüglich

Solidaritätszuschlag und wurden in der Prognoserechnung

bereits um diese gekürzt (vgl. 9.

Steuerliche Grundlagen, Besteuerung der Gesellschaften,

S. 113).

2. Ausgaben

a) Ankauf d. 5,5 % Shareanteils (der

Objektgesell schaft)

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist die

Fondsgesellschaft zu 94,5 % an der Objektgesellschaft

beteiligt. Es ist geplant, dass die

Fondsgesellschaft die verbleibenden 5,5 %

der Gesellschaftsanteile zum Ende des Jahres

2016 zum dann gültigen Verkehrswert erwirbt.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie

wurde mit dem 17,8­fachen der Jahresnettomiete

für das Jahr 2017 gerechnet. Der zu

zahlende Kaufpreis durch die Fondsgesellschaft

ergibt sich aus dem zum Stichtag zu ermittelnden

Bilanzgewinn inklusive des berücksichtigten

Verkehrswertes. Für das Jahr 2016 sind dementsprechend

5,5 % des prognostisch erzielbaren


7.0

Bilanzgewinnes beziehungsweise Verkehrswertes

der Anteile als Aufwand dargestellt. Der Verkehrswert

wurde dabei zudem unter Berücksichtigung

eines Revitalisierungsabschlags in Höhe

von 0,4–fachen der Jahresnettomiete ermittelt.

Es wird darüber hinaus unterstellt, dass im Zuge

des Erwerbs dieser Anteile keine weiteren Anschaffungsnebenkosten

anfallen werden.

b) Geschäftsführung

Für Ihre Tätigkeit als geschäftsführende Kommanditistin

erhält die NGF Beteiligung GmbH

beginnend ab dem Jahr 2012 eine Vergütung

von pauschal 20.000 Euro p.a. zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer. Die Vergütung wird vertragsgemäß

beginnend ab dem Jahr 2013 um

2,0 % p.a. gesteigert.

c) Sonstige Kosten der Gesellschaft

Unter dieser Position werden die Haftungsvergütung

für die Komplementärin, Kosten für Steuerberatung/Jahresabschluss,

die Vergütung der

Treuhandkommanditistin sowie eine Position für

sonstige anfallende Kosten, die keiner Position

zugeordnet werden konnten, zusammengefasst.

Das Honorar für die steuerliche Beratung wurde

mit Vertrag vom 16.03.2011 vereinbart und

beträgt 12.500 Euro zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer und erhöht sich vertragsgemäß

beginnend ab 2013 um 2,0 % p.a.. Für die

Erstellung von testierten Jahresabschlüssen sowie

sonstige Nebentätigkeiten wurden Kosten

in Höhe 12.000 Euro zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer angesetzt. Diese Kosten wurden

beginnend mit dem Jahr 2013 jährlich um die

kalkulierte Inflationsrate erhöht. Die Vergütung

der Treuhandkommanditistin wurde in Höhe von

12.000 Euro p.a. zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer

vereinbart und soll entsprechend des

vorliegenden Vertrags ab dem Jahr 2013 um

2,0 % p.a. gesteigert werden. Die jährliche Haftungsvergütung

für die Komplementärin beläuft

sich vertragsgemäß auf 5.000 Euro zuzüglich

gegebenenfalls gesetzlicher Umsatzsteuer und

wird vertragsgemäß ebenfalls beginnend mit

dem Jahr 2013 jährlich um 2,0 % p.a. gesteigert.

Für sonstige und unvorhergesehene Kosten

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

wurde darüber hinaus ein Betrag von 5.000

Euro zuzüglich Umsatzsteuer p.a. angesetzt.

Dieser Betrag wird beginnend ab 2013 um die

Inflationsrate gesteigert.

3. Liquidität der Gesellschaft

Der Liquiditätsüberschuss ergibt sich aus der

Differenz der Einnahmen und Ausgaben. Für

das Wirtschaftsjahr 2011 ist eine Auszahlung

(Entnahme) von 1,0 % p.a., für die Wirtschaftsjahre

2012 bis 2015 sowie 2017 bis 2022 ist

eine Auszahlung (Entnahme) von 5,0 % p.a.,

bezogen auf das eingezahlte Kommanditkapital

(exklusive Agio) geplant. Ausnahme bildet

das Wirtschaftsjahr 2016, in dem planmäßig

bedingt durch den Erwerb der Gesellschaftsanteile

prognosegemäß nur eine Auszahlung

(Entnahme) von 2,5 % p.a., bezogen auf das

eingezahlte Kommanditkapital (exklusive Agio)

vorgesehen ist.

Für die Investitionsphase beziehungsweise für

das Jahr 2011 erfolgt die Auszahlung zeitanteilig

unter Berücksichtigung der gesellschaftsvertraglichen

Vorschriften und der jeweiligen

Einzahlungstermine, welche in der Prognose

beispielhaft angenommen wurden. Die Auszahlungen

in Prozent des Kommanditkapitals p.a.

beziehen sich auf den Anteil des gesamten Ausschüttungsbetrages

in Prozent vom Kommanditkapital

aller Tranchen.

Immobilienfonds Hochschule München

079


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Steuerliche Ergebnisprognose in Euro

Ebene der Objektgesellschaft

1. Einnahmen

080 Immobilienfonds Hochschule München

2011 2012 2013 2014

a) Mieten 0 1.958.333 2.352.892 2.358.676

Summe 0 1.958.333 2.352.892 2.358.676

davon Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung 0 1.958.333 2.352.892 2.358.676

2. Ausgaben

a) laufende Objektbewirtschaftung 0 223.344 270.474 273.192

b) laufende Gesellschaftskosten 20.825 67.433 77.240 77.803

c) Zinsen 0 1.511.639 1.881.404 1.877.907

d) Werbungskosten aus Investitionsphase 0 818.912 0 0

e) Absetzung für Abnutzung (AfA) 0 500.190 600.228 600.228

Summe 20.825 3.121.517 2.829.346 2.829.130

davon als Werbungskosten für Vermietung

& Verpachtung abzugsfähig

20.817 3.120.247 2.829.313 2.829.097

Ebene der Fondsgesellschaft

1. Einnahmen

a) Einkünfte aus Objektgesellschaft 0 0 0 0

b) Zinserträge a. Gesellschafterdarlehen 0 891.415 1.000.770 1.002.105

Summe 0 891.415 1.000.770 1.002.105

2. Ausgaben

a) laufende Gesellschaftskosten 55.335 79.135 80.768 82.435

b) Werbungskosten aus Investitionsphase 0 246.638 0 0

c) Absetzung für Abnutzung (AfA) 0 55.328 66.393 66.393

Summe 55.335 381.101 147.162 148.829

davon Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung 52.133 359.047 146.445 148.208

3. Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung

sowie Kapitaleinkünfte (Individualbesteuerung) ­52.133 532.368 854.324 853.897

davon in % vom Kommanditkapital ­0,22% 2,22% 3,57% 3,57%

4. Kapitaleinkünfte (Abgeltungsteuer) 90.967 67.385 9.888 8.534

davon noch zu versteuern 0 0 0 0

7.0


7.0

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

2.559.548 2.610.930 2.663.086 2.716.015 2.797.800 2.853.964 2.910.975 2.968.831

2.559.548 2.610.930 2.663.086 2.716.015 2.797.800 2.853.964 2.910.975 2.968.831

2.559.548 2.610.930 2.663.086 2.716.015 2.797.800 2.853.964 2.910.975 2.968.831

289.892 295.972 302.161 308.460 316.876 323.522 330.287 337.172

83.017 84.682 86.374 88.093 90.509 92.324 94.169 96.044

2.050.115 2.192.170 918.165 911.354 1.038.035 1.079.713 1.071.627 1.066.331

0 0 0 0 0 0 0 0

600.228 600.228 600.228 600.228 600.228 600.228 600.228 600.228

3.023.252 3.173.051 1.906.927 1.908.135 2.045.648 2.095.787 2.096.310 2.099.774

3.023.220 3.173.019 1.906.912 1.908.111 2.045.624 2.095.763 2.096.286 2.099.750

0 0 0 0 0 92.667 814.689 869.081

1.120.830 1.265.680 0 0 0 0 0 0

1.120.830 1.265.680 0 0 0 92.667 814.689 869.081

84.137 85.874 87.646 89.456 91.303 93.188 95.112 97.076

0 0 0 0 0 0 0 0

66.393 66.393 66.393 66.393 66.393 66.393 66.393 66.393

150.530 152.267 154.040 155.849 157.696 159.582 161.506 163.470

150.065 151.898 66.393 66.393 66.393 157.096 161.229 163.197

970.765 1.113.782 ­66.393 ­66.393 ­66.393 ­64.429 653.460 705.883

4,05% 4,65% ­0,28% ­0,28% ­0,28% ­0,27% 2,73% 2,95%

7.173 6.392 4.344 3.863 3.554 3.289 3.128 3.198

0 0 0 0 0 0 0 0

Immobilienfonds Hochschule München

081


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Erläuterungen zur Steuerliche Ergebnisprognose

(Prognose)

Gemäß den Ausführungen in Kapitel 9 Steuerliche

Grundlagen (vgl. S. 113) werden die Einkünfte

der Fondsgesellschaft den Anlegern unter Berücksichtigung

der abzugsfähigen Werbungskosten

als steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung oder als Einkünfte aus Kapitalvermögen

zugerechnet und unterliegen demnach der

deutschen Einkommensteuer. Das steuerliche Ergebnis

ist von jedem einzelnen Anleger entsprechend

seiner Beteiligungsquote und seinem persönlichen

Einkommensteuersatz nebst Solidaritätszuschlag

und gegebenenfalls Kirchensteuer zu versteuern.

Das steuerliche Ergebnis wird als Saldo aus steuerlich

relevanten Einnahmen und steuerlich relevanten

Werbungskosten ermittelt. Die Erläuterung

der Einzelpositionen der zusammengefassten laufenden

Kosten der Objektbewirtschaftung und der

Gesellschaftskosten finden sich unter den Erläuterungen

zur Liquiditätsprognose. Zu berücksichtigen

ist weiterhin zum einen die laufende Absetzung für

Abnutzung (AfA) bezogen auf die Anschaffungs­

und Anschaffungsnebenkosten, zum anderen die

sofort abzugsfähigen Werbungs kosten aus der

Kapitalrückflussrechnung (Prognose)

Angenommener Beitritt zum 30.06.2011

Angenommene Beteiligung mit 100.000 Euro zzgl. Agio

082 Immobilienfonds Hochschule München

1. Eigenkapitalzahlung exkl. Agio ­100.000

2. Einzahlung Agio ­5.000

7.0

Investitionsphase. Die für die Prognose der laufenden

Absetzung für Abnutzung (AfA) notwendige

Aufteilung des Immobilienwertes nach Grund und

Boden sowie Gebäude wurde entsprechend des

im Verkehrswertgutachten ermittelten Bodenwertes

vorgenommen und entspricht somit einer Aufteilung

zu 21,74 % für Grund und Boden und 78,26 % für

Gebäude.

Die aus der Darlehensvergabe an die Objektgesellschaft

erzielten Zinseinkünfte werden zwar den

Kapitaleinkünften zugerechnet, unterliegen jedoch

dem persönlichen Einkommensteuersatz nebst Solidaritätszuschlag

und gegebenenfalls der Kirchensteuer

eines jeden Anlegers. Es werden zudem

Kapitaleinkünfte (Zinserträge und Dividendenzahlungen)

erzielt, die prognosegemäß der Abgeltungsteuer

nebst Solidaritätszuschlag unterliegen,

sodass in diesem Fall keine weiteren Steuerzahlungen

durch die Anleger zu leisten sind.

Näheres zur steuerlichen Behandlung siehe unter

9. Steuerliche Grundlagen, S. 113 ff.

2011 2012 2013 2014

3. Gebundenes Kapital 01.01. 105.000 103.897 99.952 96.645

4.1 Gewinnausschüttung 0 0 0 0

Steuerzahlung (-) / Steuererstattung (+) V+V & KapV (ESt) 103 -1.055 -1693 -1.693

Steuerzahlung (-) / Steuererstattung (+) KapV (AbgSt) -94 -74 -11 -9

4.2 Summe Steuerzahlungen (inkl. Abgeltungsteuer) 9 ­1.129 ­1.704 ­1.702

4.3 Eigenkapitalrückzahlung 1.094 5.074 5.011 5.009

4.4 Summe des Rückflusses 1.103 3.945 3.307 3.307

5. Gebundenes Kapital 31.12. 103.897 99.952 96.645 93.338

6. Haftungsvolumen 0 0 0 0

7. Anteiliges Fremdkapital 31.12. 0 92.369 91.878 91.363


7.0

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Summe

(inkl. Liquidation)

­100.000

­5.000

93.338 90.262 89.970 84.839 79.707 74.575 69.448 65.743

855 2.500 1.527 0 0 0 0 59.571 64.453

-1.924 -2.208 132 132 132 128 ­1.295 ­1.399 -10.642

-8 -7 -5 -4 -4 -4 -3 ­4 -227

1.932 ­2.215 127 127 128 124 ­1.299 ­1.403 ­10.869

4.153 7 3.478 5.004 5.004 5.004 5.003 61.160 105.000

3.076 292 5.132 5.132 5.132 5.128 3.705 119.326 158.583

90.262 89.970 84.839 79.707 74.575 69.448 65.743 ­53.583

0 0 0 0 0 0 0 1.000

90.822 90.252 94.792 94.017 93.519 93.091 92.630 0

Immobilienfonds Hochschule München

083


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

084 Immobilienfonds Hochschule München

Erläuterungen zur Kapitalrückflussrechnung (Prognose)

Die Kapitalrückflussrechnung stellt exemplarisch die

Zahlungsströme eines Anlegers dar, der mit einer

Kapitaleinlage von 100.000 Euro nebst 5,0 % Agio

an der Fondsgesellschaft beteiligt ist. Der Darstellung

liegen die Berechnungen der Prognoserechnung

zugrunde. Das heißt, die Zahlungen treten nur

dann in der ausgewiesenen Höhe zu den entsprechenden

Zeitpunkten ein, wenn sich die Beteiligung

wie in der Prognoserechung dargestellt entwickelt.

Unterstellt wurde, dass der beispielhafte Anleger

zum 30.06.2011 mittelbar der Fondsgesellschaft

beitritt. Im Übrigen gelten alle Annahmen und Erläuterungen

der Prognoserechnung sowie der darin

enthaltenen Ermittlung des Nettoliquidationserlöses.

1. Eigenkapitalzahlung exkl. Agio und 2. Einzahlung

Agio

Dargestellt ist die Einzahlung für eine exemplarische

Beteiligung von 100.000 Euro zuzüglich 5,0 % Agio.

3. Gebundenes Kapital 01.01.

Der Stand des gebundenen Kapitals zum 01.01. eines

Jahres ermittelt sich aus dem geleisteten Eigenkapital

einschließlich Agio abzüglich der kumulierten

Rückflüsse der Vorjahre.

4.1 Gewinnausschüttung

Die ausgewiesenen Gewinnausschüttungen ergeben

sich aus den prognostizierten handelsrechtlichen

Gewinnen unter Berücksichtigung etwaiger

Verlustvorträge der Fondsgesellschaft.

4.2 Summe Steuerzahlungen (inklusive Abgeltungsteuer)

Dargestellt ist die Summe der Steuerzahlungen für

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie

aus Kapitalvermögen. Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung unterliegen der individuellen Einkommensteuer

nebst Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Als Steuersatz wurde der Höchststeuersatz

von 45,0 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag

angenommen. Kirchensteuer wurde nicht berücksichtigt.

Einkünfte aus Kapitalvermögen (Zinserträge

auf Ebene der Objekt­ und Fondsgesellschaft) wer­

7.0

den annahmegemäß pauschal mit 25,0 % zuzüglich

5,5 % Solidaritätszuschlag besteuert. Die Zinserträge

aus dem Gesellschafterdarlehen gelten auch als

Einkünfte aus Kapitalvermögen, unterliegen jedoch

der individuellen Einkommensteuer nebst Solidaritätszuschlag

und Kirchensteuer. Nach den Steuervorschriften

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

sind etwaige Veräußerungsgewinne aus privaten

Immobilienveräußerungen steuerfrei.

4.3 Eigenkapitalrückzahlung

Die Entnahmen sind bis zum Erreichen prognostizierter

handelsrechtlicher Gewinne auf Ebene der

Fondsgesellschaft Eigenkapitalrückzahlungen. In

den Jahren, in denen ein handelsrechtlicher Gewinn

prognostiziert wird, sind die Entnahmen Eigenkapitalrückzahlungen,

soweit diese den prognostizierten

handelsrechtlichen Gewinn übersteigen.

4.4 Summe des Rückflusses

Dargestellt sind die auf die exemplarische Beteiligungshöhe

entfallenden Rückflüsse in den einzelnen

Wirtschaftsjahren. Sie ergeben sich als Summe aus

den Gewinnausschüttungen, den Steuerzahlungen

sowie den Eigenkapitalrückzahlungen.

6 Haftungsvolumen

Während der gesamten Bewirtschaftungsphase

wird es mit Ausnahme der Liquidation voraussichtlich

zu keinem Wiederaufleben der persönlichen Haftung

kommen (vgl. die Ausführungen unter 3. Risiken

der Beteiligung, S. 031 f.).

7 Anteiliges Fremdkapital

Ausgewiesen ist das auf den exemplarischen Anleger

mit einer Zeichnungssumme von 100.000

Euro nebst 5,0 % Agio mittelbar entfallende Fremdkapital.

Dieses wird planmäßig im Laufe der Jahre

2010/2011 an die Objektgesellschaft valutiert.


7.0

Sensitivitätsanalyse (Prognose und Abweichung von der Prognose)

Sensitivitätsanalyse zur Prognoserechnung im Allgemeinen

Neben der dem Prospekt zugrunde liegenden

Basis annahme werden im Rahmen der Sensitivitätsanalyse

abweichende Entwicklungen und jeweils

die Auswirkungen auf den Gesamtkapitalrückfluss

gezeigt. Dies soll verdeutlichen, welche Auswirkungen

bestimmte Veränderungen haben.

Es wurden insgesamt die Auswirkungen der Einflussgrößen

Bruttoverkaufspreis, Zinsveränderung,

laufende Instandhaltungskosten sowie Inflationsrate

auf den Gesamtkapitalrückfluss untersucht. Bei den

Zinsveränderungen wurden dabei die Änderungen

Sensitivitätsanalyse (Abweichung von der Prognose)

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

auf den gemäß 3­Monats­Euribor verzinsten Darlehensteil

des abgeschlossenen Darlehensvertrages

sowie die Anschlussfinanzierungen analysiert. Die

in der Sensitivitätsanalyse dargestellten Abweichungen

stellen weder einen besten noch einen schlechtesten

Fall dar. Die tatsächlichen Abweichungen

können auch über die dargestellten Fälle hinaus

auftreten. Folgeauswirkungen oder das kumulative

Aufeinandertreffen mehrerer veränderter Faktoren

können sich in ihrer Wirkung gegenseitig aufheben

oder aber verstärkt innerhalb der Gesellschaften

auswirken. Aussagen zu den Eintrittswahrscheinlichkeiten

werden nicht getroffen.

Gesamtkapitalrückfluss vor Steuern

Grad der Abweichung von der Prognose ­10,00% Basisszenario 10,00%

Bruttoverkaufspreis 146,82% 169,23% 191,64%

Zinsveränderungen 171,01% 169,23% 167,44%

Laufende Instandhaltungskosten 169,75% 169,23% 168,70%

Inflationsrate 161,19% 169,23% 174,72%

Fondsimmobilie

Hochschule München

Dachauer Straße

(Modell, SAM Architekten)

Immobilienfonds Hochschule München

085


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

086 Immobilienfonds Hochschule München

Szenarioanalyse: Liquiditätsprognose bei Mieterwechsel in Euro (Prognose)

Ebene der Objektgesellschaft

1. Einnahmen

2017 2018 2019

a) Mieten 2.663.086 2.716.015 2.797.800

b) Zinserträge 338 552 552

c) Refurbishmentdarlehen 0 0 0

d) Bruttoverkaufserlös 0 0 0

Summe 2.663.424 2.716.567 2.798.352

2. Ausgaben

a) Nicht umlagefähige Nebenkosten 95.072 96.962 99.881

b) Objektverwaltung 95.072 96.962 99.881

c) Instandhaltung 112.016 114.537 117.114

d) Zinsen Bank 903.804 892.293 1.015.212

e) Tilgung Bank 670.750 185.750 117.630

f) Sonstige Kosten der Gesellschaft 86.374 88.093 90.509

Summe 1.963.088 1.474.596 1.540.227

3. Liquiditätsüberschuss

a) Liquiditätsreserve zum 01.01. 91.745 150.000 150.000

b) Einnahmen 2.663.424 2.716.567 2.798.352

c) Ausgaben 1.963.088 1.474.596 1.540.227

d) Liquiditätsüberschuss 58.255 0 0

e) Auszahlung an Gesellschafter 642.081 1.241.971 1.258.125

f) Liquiditätsreserve 150.000 150.000 150.000

Ebene der Fondsgesellschaft

1. Einnahmen

a) Erträge aus Beteiligung an Objektgesellschaft 642.081 1.241.971 1.258.125

b) Zinserträge aus Liquidität 2.861 2.708 2.553

Summe 644.941 1.244.679 1.260.677

2. Ausgaben

a) Geschäftsführung 26.277 26.803 27.339

b) Sonstige Kosten der Gesellschaft 61.369 62.653 63.964

Summe 87.646 89.456 91.303

3. Liquiditätsüberschuss

a) Liquiditätsreserve zum 01.01. 777.142 735.687 693.411

b) Einnahmen 644.941 1.244.679 1.260.677

c) Ausgaben 87.646 89.456 91.303

d) Liquiditätsüberschuss nach Auszahlung ­41.455 ­42.277 ­28.126

e) Ausschüttungen 598.750 1.197.500 1.197.500

f) Ausschüttungen in % vom KK 2,50% 5,00% 5,00%

g) Liquiditätsreserve 735.687 693.411 665.285

7.0


7.0

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

2020 2021 2022 2023 2024 2025 Liquidation

2.853.964 2.910.975 2.968.831 3.058.228 821.287 2.719.568 0

552 552 552 552 3.340 526 0

0 0 0 0 3.010.000 0 ­3.010.000

0 0 0 0 0 0 57.640.444

2.854.517 2.911.527 2.969.383 3.058.780 3.834.626 2.720.094 54.630.444

101.887 103.922 105.987 109.179 29.320 97.089 0

101.887 103.922 105.987 109.179 39.270 97.089 0

119.749 122.443 125.198 128.015 3.138.153 133.840 4.867.769

1.055.685 1.047.775 1.042.591 1.023.268 1.228.544 1.222.858 0

100.208 108.117 106.904 112.177 117.602 123.288 21.231.074

92.324 94.169 96.044 98.679 45.958 91.665 687.640

1.571.738 1.580.348 1.582.711 1.580.497 4.598.846 1.765.828 26.786.484

150.000 150.000 150.000 150.000 907.169 142.950 142.950

2.854.517 2.911.527 2.969.383 3.058.780 3.834.626 2.720.094 54.630.444

1.571.738 1.580.348 1.582.711 1.580.497 4.598.848 1.765.828 26.786.484

0 0 0 757.169 ­764.220 0 ­142.950

1.282.788 1.331.179 1.386.672 721.114 0 954.266 27.986.910

150.000 150.000 150.000 907.169 142.950 142.950 0

1.282.778 1.331.179 1.386.672 721.114 0 954.266 27.986.910

2.449 2.429 2.580 2.928 3.025 2.664 0

1.285.227 1.333.608 1.389.252 724.042 3.025 956.930 27.986.910

27.885 28.443 29.012 29.592 30.184 30.788 0

65.303 66.669 68.064 69.489 70.943 72.428 0

93.188 95.112 97.076 99.081 101.127 103.216 0

665.285 659.824 700.820 795.496 821.707 723.605 379.818

1.285.227 1.333.608 1.389.252 724.042 3.025 956.930 27.986.910

93.188 95.112 97.076 99.081 101.127 103.216 0

­5.461 40.996 94.676 26.211 ­98.102 ­343.786 ­379.818

1.197.500 1.197.500 1.197.500 598.750 0 1.197.500 28.366.728

5,00% 5,00% 5,00% 2,50% 0,00% 5,00% 118,44%

659.824 700.820 795.496 821.707 723.605 379.818 0

Immobilienfonds Hochschule München

087


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Szenarioanalyse: Prognoserechnung bei Mieterwechsel

des Hauptmieters

Die Erträge der Objektgesellschaft und somit mittelbar

auch der Fondsgesellschaft stammen maßgeblich

aus dem Mietvertrag mit dem Freistaat Bayern,

wobei der abgeschlossene Mietvertrag eine feste

Laufzeit bis zum Ende Februar 2024, also über die

prognostizierte Fondslaufzeit hinaus vorsieht. Der

Mietvertrag enthält zudem ein Optionsrecht zugunsten

des Mieters, den Mietvertrag um zweimal fünf

Jahre zu verlängern. Dieses Optionsrecht kann jedoch

nur einseitig durch den Mieter ausgeübt werden,

so dass die Entscheidung ausschließlich beim

Freistaat Bayern liegt.

Die dargestellte Szenarioanalyse enthält nun eine

mögliche Prognoserechnung für den Fall, dass die

Fondslaufzeit über das Jahr 2022 hinausgeht und

der Freistaat Bayern von seinem Optionsrecht keinen

Gebrauch macht und somit sein Mietverhältnis

zum Ende Februar 2024 beendet. In diesem Fall

würden sich abweichend von der Prognoserechnung

folgende Sachverhalte ergeben beziehungsweise

sind für das Alternativszenario folgende Annahmen

unterstellt worden:

­ Sondertilgung in Höhe von 500.000 Euro zum

31.03.2017 gemäß langfristigem Darlehensvertrag.

(vgl. S.134 ff.)

­ Beginnend mit dem 01.03.2024 wurde kalkulatorisch

mit neun Monaten Leerstand für die Durchführung

der notwendigen Umbau­ und Refurbish­

088 Immobilienfonds Hochschule München

7.0

mentarbeiten sowie drei Monaten mietfreie Zeit

für den Anschlussmieter gerechnet. Für die Jahre

2024 und 2025 muss demnach mit deutlichen

Mietausfällen gerechnet werden.

­ Die Höhe der voraussichtlich anfallenden Umbaukosten

wurden mit 410 Euro/qm zuzüglich 15,0%

Nebenkosten unterstellt. Für diesen Ansatz lag

dem Anbieter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

eine Kostenschätzung eines Gutachters vor.

Die laufenden Instandhaltungskosten wurden für

dieses Jahr dennoch zusätzlich berücksichtigt.

­ Für das Szenario wurde zudem unterstellt, dass

für die voraussichtlich anfallenden Umbaukosten

ein Refurbishmentdarlehen aufgenommen werden

kann. Für dieses Darlehen wurde eine Verzinsung

in Höhe von 7,0 % p.a sowie eine endfällige Tilgung

zum Zeitpunkt der Liquidation des Fonds angenommen.

­ Nach den unterstellten Leerstandszeiten wurde

eine Anschlussvermietung zur prognostizierten

Marktmiete als neue Vertragsmiete zugrunde

gelegt, die annahmegemäß über der zuletzt

in 2024 von dem Freistaat Bayern gezahlten

Miete liegt.

Im Ergebnis muss unter den aufgeführten Annahmen

gegenüber der Prognoserechnung auf Seite 072 ff.

eine deutliche Reduktion der Auszahlung an die Anleger

in den Jahren 2017 und 2023 sowie einen

vollständigen Verzicht auf eine Auszahlung an die

Anleger im Jahr 2024 hingenommen werden.


7.0

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin (Fondsgesellschaft)

Die Emittentin ist vor weniger als 18 Monaten gegründet

worden und hat weder Jahresabschluss

noch Lagebericht aufgestellt und prüfen lassen

(§ 8h Abs. 2 VerkProsG). Die Vermögensanlagen­

Verkaufsprospekt ver ordnung fordert von neu gegründeten

Emittenten eine Eröffnungsbilanz, eine

aktuelle Zwischenübersicht, Angaben zur voraussichtlichen

Vermögens­, Finanz­ und Ertragslage

Eröffnungs­/Zwischenbilanz der Fondsgesellschaft

In der Eröffnungs­ und in der Zwischenbilanz zeigt

der Kapitalausweis zunächst nur das Gründungskapital,

die Kommanditeinlage der Gründungs­

Eröffnungsbilanz der Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

zum 02.11.2010 in Euro

Aktiva Passiva

Zwischenbilanz der Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

zum 15.02.2011 in Euro

Aktiva

Zu den Stichtagen weisen die Aktiva ausschließlich

die ausstehende Einlage der Gründungskommanditistin

aus.

sowie zu Planzahlen. Da zwischen der Aufstellung

der Eröffnungsbilanz (02.11.2010) und der Zwischenübersicht

(15.02.2011) keine erfolgswirksamen

Veränderungen und/oder Geschäftsvorfälle

stattgefunden haben, wurde auf die Darstellung

einer Gewinn­ und Verlustrechnung für die Zeit

zwischen diesen Zeitpunkten verzichtet.

kommanditistin in Höhe von 1.000 Euro. Die Einlage

war an den jeweiligen Stichtagen von Eröffnungsbilanz

und Zwischenübersicht nicht erbracht.

A Ausstehende Einlagen 1.000 A Eigenkapital

I Kapitalanteil des Komplementärs 0

B Anlagevermögen 0 II Kapitalanteil des Kommanditisten

Kommanditkapital 1.000

C Umlaufvermögen 0 Kapitalrücklage (Agio) 0

Summe Aktiva 1.000 Summe Passiva 1.000

Aktiva Passiva

A Ausstehende Einlagen 1.000 A Eigenkapital

I Kapitalanteil des Komplementärs 0

B Anlagevermögen 0 II Kapitalanteil des Kommanditisten

Kommanditkapital 1.000

C Umlaufvermögen 0 Kapitalrücklage (Agio) 0

Summe Aktiva 1.000 Summe Passiva 1.000

Passiva

Ausgewiesen ist der Kapitalanteil der Gründungskommanditistin.

Immobilienfonds Hochschule München

089


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Wesentliche Annahmen und Wirkungs zu sam menhänge

zu den Planbilanzen (Prognose)

Die Darstellung in den Planbilanzen beruht auf den

Annahmen der Investitions­ und Finanzierungspläne

sowie der Prognoserechnung.

Aktiva

Anlagevermögen

Bemessungsgrundlage für die Buchwerte der Gesellschaftsanteile

bildet die Summe der Kommanditeinlage

an der Objektgesellschaft. Der Buchwert des

Anteils verändert sich um anteilige handelsrechtliche

Ergebnisse und vermindert sich um Auszahlungen aus

derselben.

Umlaufvermögen

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände

beinhalten den ausstehenden Betrag des Ge­

090 Immobilienfonds Hochschule München

Planbilanzen der Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG in Euro (Prognose)

Aktiva 31.12.11 31.12.12

Anlagevermögen

Gesellschaftsanteile der Objektgesellschaft 1.500.000 6.234.257

Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 820.903 13.044.746

Guthaben bei Kreditinstituten 19.100.550 2.988.852

Summe Aktiva 21.421.453 22.267.855

Passiva 31.12.11 31.12.12

Eigenkapital

Kapitalanteil des Komplementärs 0 0

Kommanditkapital 23.950.000 23.950.000

Kapitalrücklage (Agio) 1.197.500 1.197.500

Entnahmen ­23.992 ­174.488

Gewinn­/Verlustvortrag 0 ­3.702.054

Jahresüberschuss/­fehlbetrag ­3.702.054 996.897

Rückstellungen 0 0

Verbindlichkeiten 0 0

Summe Passiva 21.421.453 22.267.855

7.0

sellschafterdarlehens an die Objektgesellschaft nebst

ausstehender Zinsen. Unter den Guthaben bei den

Kreditinstituten werden die liquiden Mittel der Fondsgesellschaft

ausgewiesen.

Passiva

Eigenkapital

Kalkulationsgemäß wird das Kommanditkapital der

Fondsgesellschaft von 1.000 Euro auf 23.950.000

Euro erhöht. Zusätzlich zur Kommanditeinlage haben

die neuen Gesellschafter ein Agio in Höhe von 5,0%

zu leisten. Den Entnahmen liegen die kalkulierten Auszahlungen

des vorangehenden Geschäftsjahres sowie

die einbehaltene Abgeltungsteuer nebst Solidaritätszuschlag

zugrunde. Als Gewinn­/Verlustvortrag

wird das kumulierte handelsbilanzielle Ergebnis der

Vorperioden ausgewiesen. Der Jahresfehlbetrag/überschuss

ergibt sich aus der Plan­Gewinn­ und ­Verlustrechnung

des jeweiligen Geschäftsjahres.


7.0

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Plan-Gewinn- und -Verlustrechnungen Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG

(Prognose) in Euro

15.02.­31.12.2011 01.01.­31.12.2012

1. Umsatzerlöse 0 0

2. Sonstige betriebliche Aufwendungen ­3.793.021 ­79.135

3. Erträge aus Beteiligungen 0 0

4. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 90.967 1.120.889

5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 0 ­35.417

6. Abschreibungen 0 ­9.440

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ­3.702.054 996.897

Außerordentliche Erträge 0 0

Außerordentliche Aufwendungen 0 0

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0 0

Sonstige Steuern 0 0

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ­3.702.054 996.897

Wesentliche Annahmen und Wirkungszusammenhänge

zu den Plan­Gewinn­ und Verlust rechnungen

(Prognose)

1. Umsatzerlöse

Die Fondsgesellschaft erzielt planmäßig keine Umsatzerlöse.

2. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Hierin enthalten sind die laufenden Aufwendungen

für die Fondsgesellschaft für Steuerberatung/Jahresabschluss,

Fondsverwaltung sowie sonstige Kosten.

Ferner wurden die im Investitionsplan ausgewiesenen

Positionen Notar­/Gerichts­/Rechtskosten,

Eigenkapitalvermittlung, Konzeption, Geschäftsführungsvergütung,

Zwischenfinanzierungszinsen, Mittelverwendungskontrolle,

Prospekterstellung sowie

Sonstiges als Aufwendungen berücksichtigt.

3. Erträge aus Beteiligungen

Hierunter werden die anteiligen handelsrechtlichen

Ergebnisse der Objektgesellschaft nach Verlustvortrag

dargestellt.

4. Zinsen und ähnliche Erträge

Hierunter werden die für das jeweilige Jahr auf

die vorhandene Liquiditätsreserve erwirtschafteten

Zinserträge vor Abzug der Abgeltungsteuer und des

hierauf zu entrichtenden Solidaritätszuschlages sowie

die Zinserträge auf das Gesellschafterdarlehen

ausgewiesen.

5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Ausgewiesen sind die Zinsen für die Zwischenfinanzierung.

6. Abschreibungen

Dargestellt sind die handelsrechtlich prognosegemäß

entstehenden Abschreibungen auf zu aktivierende

Anschaffungs­ und Anschaffungsnebenkosten.

Immobilienfonds Hochschule München

091


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

092 Immobilienfonds Hochschule München

Planliquiditätsrechnung der Fondsgesellschaft (Prognose) in Euro

A Investition und Finanzierung

1. Aufwand für den Erwerb des Anlageobjektes

Brutto 15.02. ­ 31.12.2011 01.01. ­ 31.12.2012

Gesellschaftsbeteiligungskosten 6.238.968 1.500.000 4.738.968

Gesellschafterdarlehen an Objektgesellschaft 12.880.000 820.903 12.059.097

Notar­/Gerichts­/Rechtskosten 125.542 125.542 0

Konzeption 712.513 712.513 0

Geschäftsführungsvergütung 35.700 35.700 0

Eigenkapitalvermittlung 2.634.500 2.634.500 0

Zwischenfinanzierungszinsen 35.417 0 35.417

Mittelverwendungskontrolle 29.750 29.750 0

Due Diligence Kosten 85.680 85.680 0

Prospekterstellung 114.002 114.002 0

Sonstiges 5.429 0 5.429

Summe Investition 22.897.500 6.058.590 16.838.911

2. Finanzierung

Eigenkapital

Kommanditkapital 23.950.000 0

Agio 1.197.500 0

Fremdkapital 0 0

Summe Finanzierung 25.147.500 0

B Laufende Bewirtschaftung

1. Einzahlung

Erträge aus Beteiligung an Objektgesellschaft 0 0

Zinserträge aus Gesellschafterdarlehen 0 891.415

Zinserträge aus Liquidität 66.974 47.656

Summe der Einzahlungen 66.974 939.071

2. Auszahlungen

Geschäftsführung 0 23.800

Sonstige Kosten der Gesellschaft 55.335 55.335

Summe der Auszahlungen 55.335 79.135

C Liquidität der Fondsgesellschaft

1. Liquide Mittel 01.01. 0 19.100.550

2. Investitionen 6.058.590 16.838.911

3. Finanzierung 25.147.500 0

4. Einzahlungen 66.974 939.071

5. Auszahlungen 55.335 79.135

6. Auszahlungen an Anleger 0 132.723

Liquide Mittel 31.12. 19.100.550 2.988.852

7.0


7.0

Wesentliche Annahmen und Wirkungszusammenhänge

zu Planliquiditätsrechnungen der Fondsgesellschaft

(Prognose)

A Investitionen und Finanzierung

Ausgewiesen sind die im Investitionsplan dargestellten

Positionen. In der Prognoserechnung wird zum

Ende des Jahres 2011 von einer Vollplatzierung und

Einzahlung des gesamten Kommanditkapitals zzgl.

Agio ausgegangen. Der Platzierungszeitraum soll

somit in 2011 abgeschlossen werden. Die geplante

Liquiditätsreserve (siehe Investitionsplan) ist nicht

ausgewiesen, da es sich hierbei um keine Auszahlung

handelt.

B Laufende Bewirtschaftung

1 Einzahlungen

Die Position beinhaltet die angenommenen Zinserträge

aus dem Gesellschafterdarlehen der Objekt­

Planzahlen der Fondsgesellschaft (Prognose) in Euro

Wesentliche Annahmen und Wirkungszusammenhänge

zu den Planzahlen (Prognose)

Die Investition in die Gesellschaftsbeteiligung und

­finanzierung erfolgt sukzessive bis prognosegemäß

zum 01.03.2012. Die Fondsgesellschaft erzielt keine

Umsatzerlöse. Sie erhält Auszahlungen aus ihren

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

gesellschaft. Darüber hinaus wird die Fondsgesellschaft

voraussichtlich Zinserträge aus der Anlage

freier Liquidität erzielen.

2 Auszahlungen

Ausgewiesen sind im Wesentlichen die laufenden

Kosten für die Geschäftsführung und sonstige Kosten,

wobei jeweils nur die liquiditätswirksamen Zahlungen

in dem jeweiligen Jahr betrachtet wurden.

C Liquidität der Fondsgesellschaft

Das Liquiditätsergebnis vor Verwendung ergibt sich

als Saldo aus Investitionen und Finanzierung sowie

Einzahlungen und Auszahlungen im Rahmen der Bewirtschaftung.

Die Auszahlungen an die Anleger für

2011 erfolgen voraussichtlich in 2012.

2011 2012 2013 2014

1. Investitionen

­ Gesellschaftsbeteiligungen und ­finanzierungen 2.320.903 16.798.065 0 0

2. Umsatzerlöse 0 0 0 0

3. Produktion 0 0 0 0

4. Ergebnis ­3.702.054 996.897 973.021 969.999

Gesellschaftsbeteiligungen und der Darlehensvergabe.

Die Fondsgesellschaft wird nicht produzierend

tätig, deshalb können keine Kennzahlen zur

Produktion dargestellt werden. Gemäß Prognose

erwirtschaftet die Fondsgesellschaft aus ihrer Geschäftstätigkeit

in dem Jahr 2011 einen handelsrechtlichen

Fehlbetrag.

Immobilienfonds Hochschule München

093


Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

094 Immobilienfonds Hochschule München

7.0


7.0

Investitions­ und Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen

Immobilienfonds Hochschule München

095


Rechtliche Grundlagen

§

096 Immobilienfonds Hochschule München

8.0


8.0

Rechtliche Grundlagen

Die Begriffe „Anleger“, „Gesellschafter“ oder „Kommanditist“,

die im Folgenden genannt werden, sind

inhaltlich gleichbedeutend. Die über die Treuhandkommanditistin

beteiligten Anleger werden auch als „mittelbare

Kommanditisten“ oder „Treugeber“ bezeichnet.

Als „Direktkommanditisten“ werden diejenigen Anleger

bezeichnet, die unmittelbar an der Fondsgesellschaft

beteiligt sind. Die Beteiligung des Anlegers an der

Fondsgesellschaft erfolgt ausschließlich auf Grundlage

dieses Prospekts, des in diesem Prospekt abgedruckten

Gesellschaftsvertrages und in den Fällen einer

mittelbaren Beteiligung ergänzend auf Grundlage des

Treuhandvertrages sowie der diesem Prospekt anliegenden

Beitrittserklärung einschließlich der Widerrufsbelehrung.

Der Gesellschaftsvertrag unterliegt dem

deutschen Recht. In ihm sind die Rechte und Pflichten

der Anleger gegenüber der Fondsgesellschaft sowie

gegenüber den anderen Gesellschaftern festgelegt. Im

Übrigen gelten die deutschen gesetzlichen Bestimmungen

des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und des

Handelsgesetzbuches (HGB).

I. Die Fondsgesellschaft

1. Rechtsform, Gründungsgesellschafter und Unternehmensgegenstand,

wichtigste Tätigkeits bereiche

Emittentin der mit diesem Verkaufsprospekt angebotenen

Vermögensanlage ist die Immobilie Hochschule

München GmbH & Co. KG (im Folgenden auch

„Fondsgesellschaft“ oder „Emittentin“). Sie ist als Kommanditgesellschaft

mit Sitz in Aschheim am 02.11.2010

gegründet und am 10.11.2010 in das Handelsregister

des Amtsgerichts München unter der Handelsregisternummer

HRA 96299 eingetragen worden. Die Geschäftsanschrift

der Emittentin lautet: Einsteinring 28,

85609 Aschheim/München. Nach § 7 VermVerkProspV

zu nennende Gründungsgesellschafter sind die

NGF Verwaltung GmbH mit Sitz in Aschheim, mit der

Geschäftsanschrift Einsteinring 28, 85609 Aschheim/

München, als persönlich haftende Gesellschafterin

(im Folgenden auch „Komplementärin“) und die NGF

Beteiligung GmbH als geschäftsführende Kommanditistin.

Die Treuhandkommanditistin GFS Treuhand­ und

Verwaltungs GmbH ist nach Gründung beigetreten.

Die Komplementärin ist zur Geschäftsführung berechtigt,

erhält dafür die nachfolgend unter 4. dargestellte

Vergütung und haftet gegenüber Gläubigern der

Fondsgesellschaft unbegrenzt. Die geschäftsführende

Kommanditistin ist ebenfalls zur Geschäftsführung berechtigt

und erhält dafür die nachfolgend unter 4. dargestellte

Vergütung. Die Treuhandkommanditistin erhält

die nachfolgend unter III.5. dargestellte Vergütung. Im

Übrigen entsprechen die Hauptmerkmale der Anteile

der Gesellschafter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

den mit der Vermögensanlage verbundenen Rechten

der zukünftig beitretenden Anleger (vgl. S. 105).

Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb sowie

die langfristige Vermietung, Verpachtung und

Verwaltung von gewerblich genutzten Immobilien,

vorerst durch die Beteiligung an der HCM I

GmbH & Co. KG (nachfolgend auch „Objektgesellschaft“

genannt) und deren Finanzierung. Diese ist

Eigentümerin einer noch zu errichtenden Immobilie

Dachauer Straße, FlurNr. 469/13 (vormals 469/7),

Teilfläche 1, welche sie hauptsächlich an die Hochschule

für angewandte Wissenschaften ­ Fachhochschule

München („Erweiterungsgebäude Hochschule

München“) vermieten wird. Ihr Unternehmensgegenstand

ist die langfristige Vermietung, Verpachtung und

Verwaltung dieser Immobilie. Die Gesellschaft darf alle

Geschäfte und Handlungen vornehmen, die dem Gesellschaftszweck

unmittelbar oder mittelbar zu dienen

geeignet sind. Sie darf sich an anderen in­ und ausländischen

Gesellschaften beteiligen und Zweigniederlassungen

im In­ und Ausland errichten. Die Gesellschaft ist

nicht berechtigt, in irgendeiner Weise gewerblich tätig

zu werden. Der Unternehmensgegenstand entspricht

den wichtigsten Tätigkeitsbereichen der Emittentin.

Die Emittentin ist eine Gesellschaft in der Rechtsform

einer Publikumskommanditgesellschaft, an der sich

interessierte Anleger beteiligen können. Dies kann

entweder mittelbar über eine Treuhandkommanditistin

oder unmittelbar als Direkt kommanditist geschehen.

Treuhandkommanditistin ist die GFS Treuhand­ und Ver­

Rechtliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

8

097


Rechtliche Grundlagen

waltungs GmbH. Eine zusammenfassende Darstellung

bezüglich des Treuhandvertrages findet sich nachfolgend

unter III.

Die Emittentin unterliegt dem deutschen Recht; die

deutsche Rechtsordnung ist daher für die Emittentin

maßgeblich. Es weichen folgende Bestimmungen

des Gesellschaftsvertrages der Emittentin Immobilie

Hochschule München GmbH & Co. KG von der

gesetzlichen Regelung ab: Der Gesellschaftsvertrag

der Emittentin weicht in §§ 5 bis 7 von §§ 161,105

HGB (Beteiligung als Treugeber), in § 28 von § 112

HGB (Befreiung vom Wettbewerbsverbot, in § 12

von § 181 BGB (Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot),

in §§ 14 und 16 von §§ 118 ff. AktG analog

und §§ 47 ff. GmbHG analog (Form und Frist,

schriftliches Abstimmungsverfahren), in § 15 von § 119

HGB (Beschlussfähigkeit, Stimmzahlen, Mehrheitserfordernisse),

in §§ 10, 18 von §§ 167, 168 und 120

bis 122 HGB (Kapitalkonten, Verteilung von Gewinn

und Verlust sowie Entnahmen, keine Beteiligung der

Komplementärin), in § 20 von §§ 413, 398 BGB und

in § 12 von § 114 HGB (Grundlagengeschäft, Übertragung

nur zum Jahresende und mit Zustimmung der

Geschäftsführung), in § 27 von § 177 HGB (Nachweis

des Erbrechts, Vertreter der Erbengemeinschaft),

in §§ 21 bis 23 von §§ 132 und 140 HGB (Beschränkung

der ordentlichen Kündigung, Ausscheidensgründe,

Gründe und Verfahren für Ausschluss), in § 24 von

§§ 161, 105 HGB und § 738 BGB (Ermittlung des

Abfindungsguthabens, Verfahren), in § 26 von §§ 131,

146 HGB (abweichende Auflösungsgründe, Liquidation

durch die Geschäftsführung) ab. Weitere Abweichungen

von gesetzlichen Regelungen bestehen

hinsichtlich des Gesellschaftsvertrages der Emittentin

nicht.

Die Emittentin ist kein Konzernunternehmen, deshalb

kann eine kurze Beschreibung des Konzerns und der

Einordnung der Emittentin in ihn nicht erfolgen (§ 5 Nr.

6 VermVerkProspV). Die Emittentin ist nicht zur Aufstellung

eines Konzernabschlusses verpflichtet (§ 10 Abs.

2 S. 1 und 3 VermVerkProspV). In Bezug auf die Emittentin

sind bisher keine Wertpapiere oder Vermögensanlagen

im Sinne des § 8f Abs. 1 VerkProspG ausgegeben

worden (§ 6 S. 1 Nr. 2 VermVerkProspV). Die

Emittentin ist keine Aktiengesellschaft oder Kommandit­

098 Immobilienfonds Hochschule München

8.0

gesellschaft auf Aktien. Deshalb können die Angaben

zu § 6 S. 2 und S. 3 VermVerkProspV nicht gemacht

werden. Die Tätigkeit der Emittentin ist nicht durch außergewöhnliche

Ereignisse beeinflusst worden (§ 8

Abs. 2 VermVerkProspV). Der Verkaufsprospekt ist nur

in deutscher Sprache abgefasst. Das Angebot findet

nur in Deutschland statt.

Den Gründungsgesellschaftern stehen über die in diesem

Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ unter I.4 S.100

beschriebenen Vergütungen hinaus innerhalb und

außerhalb des Gesellschaftsvertrages keine Gewinnbeteiligungen,

Entnahmerechte, den Jahresbetrag der

sonstigen Gesamtbezüge, insbesondere der Gehälter,

Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,

Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen

jeder Art, zu (§ 7 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 VermVerk­

ProspV). Die nach § 7 VermVerkProspV zu nennenden

Gründungsgesellschafter sind weder unmittelbar noch

mittelbar beteiligt an Unternehmen, die mit dem Vertrieb

der emittierten Vermögensanlagen beauftragt

sind, noch an Unternehmen, die der Emittentin Fremdkapital

zur Verfügung stellen. Sie sind weder mittelbar

noch unmittelbar an Unternehmen beteiligt, die im Zusammenhang

mit der Herstellung des Anlageobjektes

nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen

(§ 7 Abs. 2 Nr. 3 VermVerkProspV). Die nach

§ 7 VermVerkProspV als Gründungsgesellschafterin

zu nennende NGF Verwaltung GmbH erbringt als

Komplementärin durch die Übernahme der Haftung

nicht nur geringfügige Lieferungen und Leistungen.

Der nach § 12 VermVerkProspV als Mitglied der Geschäftsführung

der Komplementärin zu nennende Herr

Gerd Dombrowski erbringt im Rahmen der Geschäftsführung

der Emittentin nicht nur geringfügige Lieferungen

und Leistungen. Die nach § 12 VermVerkProspV

zu nennende GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH

erbringt als Treuhandkommanditistin und Mittelverwendungskontrolleurin

nicht nur geringfügige Lieferungen

und Leistungen. Darüber hinaus werden von den

nach §§ 3 VermVerkProspV (Prospektverantwortliche),

7 VermVerkProspV (Gründungsgesellschafter) und

12 VermVerkProspV (Mitglieder der Geschäftsführung,

Treuhandkommanditistin, Mittelverwendungskontrolleurin)

zu nennenden Personen keine nicht nur

geringfügigen Lieferungen und Leistungen erbracht

(§ 9 Abs. 2 Nr. 8 VermVerkProspV).


8.0

2. Das Kapital der Gesellschaft

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung verfügt die

Emittentin über ein Kapital von 1.000 Euro. Es existieren

zwei Anteile in Form von Kommanditkapital,

die von der Gründungskommanditistin NGF Beteiligung

GmbH in Höhe von 1.000 Euro und von der

Treuhandkommanditistin GFS Treuhand­ und Verwaltungs

GmbH in Höhe von 0 Euro gezeichnet

sind. Es besteht eine ausstehende Einlage in Höhe

von 1.000 Euro. Der Gesamtbetrag der von den

Gründungsgesellschaftern insgesamt gezeichneten

Einlagen in Form von Kommanditkapital beträgt

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung insgesamt

1.000 Euro. Davon wurden bis zum Zeitpunkt der

Prospektaufstellung 0 Euro eingezahlt. Es ist geplant,

das Kommanditkapital der Gesellschaft auf

bis zu 23.950.000 Euro zu erhöhen. Die Komplementärin

ist berechtigt, darüber hinaus Zeichnungen

von weiteren 2.000.000 Euro anzunehmen.

Die Komplementärin erbringt gemäß § 2 Ziff. 1 des

Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft keine

Kapitaleinlage und ist am Vermögen und am Ergebnis

der Gesellschaft nicht beteiligt.

3. Geschäftsführung und Vertretung

Die Komplementärin der Fondsgesellschaft, die NGF

Verwaltung GmbH mit Sitz in Aschheim, Landkreis

München wurde am 01.04.2010 gegründet und am

28.04.2010 in das Handelsregister des Amtsgerichts

München unter der Handelsregisternummer HRB

185462 eingetragen. Die Komplementärin einer Kommanditgesellschaft

haftet grundsätzlich unbeschränkt.

Vorliegend ist die Komplementärin eine Kapitalgesellschaft

in Form einer GmbH. Diese haftet nur beschränkt

auf ihr Gesellschaftsvermögen. Das Stammkapital

der Komplementärin beträgt 25.000 Euro. Es

ist vollständig eingezahlt.

Der gesellschaftsvertragliche Gegenstand des Unternehmens

der Komplementärin ist die Beteiligung an Gesellschaften

sowie die Übernahme der Geschäftsführung

und Vertretung von Gesellschaften, vor allem die

Übernahme der Stellung des persönlich haftenden Gesellschafters

von Personen gesellschaften, insbesondere

die Beteiligung als persönlich haftende Gesellschafterin

an NGF Fondsgesellschaft 1 GmbH & Co. KG

sowie an der NGF Objektgesellschaft 1 GmbH & Co.

KG. Der Gesellschaftsvertrag sieht vor, dass die Ge­

sellschafter ihre Geschäftsanteile nur mit Zustimmung

der Gesellschaft abtreten, belasten oder anderweitig

über sie verfügen können. Für den Beschluss sind mindestens

90 % der abgegebenen Stimmen notwendig.

Weitere Abweichungen von gesetzlichen Regelungen

bestehen hinsichtlich des Gesellschaftsvertrages der

Komplementärin nicht.

Abweichend von der gesetzlichen Regelung obliegt

die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft

neben der Komplementärin auch der geschäftsführenden

Kommanditistin NGF Beteiligung GmbH. Die

Geschäftsführungsbefugnis der Komplementärin und

der geschäftsführenden Kommanditistin beschränkt

sich jeweils auf die Handlungen, die zur Erreichung

des in § 1 des Gesellschaftsvertrages dargestellten

Gesellschaftszweckes erforderlich oder zweckmäßig

sind und nicht über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb

der Fondsgesellschaft hinausgehen. Dies umfasst

alle Maßnahmen, die zur Durchführung der in Anlage

1 des Gesellschaftsvertrages aufgeführten Investition

und Leistungen erforderlich oder sachdienlich sind.

Zur Erfüllung ihrer Aufgaben können die Komplementärin

oder die geschäftsführende Kommanditistin auch

fremde Dritte beauftragen. Für alle über den gewöhnlichen

Geschäftsbetrieb der Fondsgesellschaft hinausgehenden

Geschäfte ist ein Gesellschafterbeschluss

erforderlich (§ 15 Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrages).

Die Komplementärin und die geschäftsführende Kommanditistin

sind allein vertretungsberechtigt. Sie und

ihre Organe sind von den Beschränkungen des § 181

BGB befreit (§ 12 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrages).

Das nach § 12 VermVerkProspV zu nennende Mitglied

der Geschäftsführung der Emittentin ist Herr

Gerd Dombrowski (Geschäftsanschrift Einsteinring

28, 85609 Aschheim/München) als Geschäftsführer

der Komplementärin und der geschäftsführenden

Kommanditistin. Er führt die Geschäfte der Emittentin

allein (§ 12 Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProspV). Aufsichtsgremien

und ein Vorstand der Emittentin existieren nicht.

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung existiert auch

kein Beirat der Emittentin, da dieser erst von der Gesellschafterversammlung

gewählt werden kann. Dem

Mitglied der Geschäftsführung Gerd Dombrowski

wurden für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr

keine Gesamtbezüge, insbesondere keine Gehälter,

Rechtliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

099


Rechtliche Grundlagen

Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,

Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen

jeder Art gewährt (§ 12 Abs. 1 Nr.

2 VermVerkProspV). Er ist nicht für Unternehmen

tätig, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen

betraut sind, die der Emittentin

Fremdkapital geben oder die im Zusammenhang

mit der Herstellung des Anlageobjekts nicht nur geringfügige

Lieferungen oder Leistungen erbringen

(§ 12 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 VermVerkProspV).

4. Vergütung der Geschäftsführung

Für ihre Tätigkeit als geschäftsführende Kommanditistin

und die Erfüllung der mit dieser Tätigkeit verbundenen

Aufgaben erhält die geschäftsführende Kommanditistin

von der Gesellschaft in der Zeichnungsphase

eine einmalige Vergütung in Höhe von 30.000 Euro.

Ab 2012 erhält sie eine laufende Vergütung in Höhe

von jährlich 20.000 Euro. Die laufende Vergütung erhöht

sich beginnend ab 2013 jährlich um 2 % bezogen

auf den Vorjahreswert. Die laufende Vergütung

wird auch in Verlustjahren gezahlt und ist jeweils zum

Jahresende fällig. Die geschäftsführende Kommanditistin

erhält ferner bei Veräußerung von Anteilen

an der Objektgesellschaft eine Vergütung in Höhe

von 1 % des Verkaufspreises der Immobilien der Objektgesellschaft.

Die Komplementärin erhält für die

Übernahme der persönlichen Haftung eine jährliche

Vergütung in Höhe von 5.000 Euro, fällig jeweils am

Jahresende. Diese Vergütung erhöht sich beginnend

ab 2013 jährlich um 2 % bezogen auf den Vorjahreswert.

Die vorgenannten Vergütungen erhöhen sich

um die gesetzliche Umsatzsteuer. Über die vorgenannten

Vergütungen hinaus haben die geschäftsführende

Kommanditistin und die Komplementärin

keinen Anspruch gegenüber der Fondsgesellschaft,

insbesondere sind etwaige Aufwendungen mit der

Vergütung abgegolten.

5. Dauer der Fondsgesellschaft

Die Laufzeit der Gesellschaft beginnt mit Gründung

und ist unbestimmt.

6. Der Gesellschaftsbeirat

Die Gesellschafter können gemäß § 30 des Gesellschaftsvertrages

einen Gesellschafterbeirat einrichten.

Die Mitglieder dieses Beirats stehen noch

100 Immobilienfonds Hochschule München

8.0

nicht fest, sondern können auf der ersten ordentlichen

Gesellschafterversammlung für jeweils drei Jahre

gewählt werden, wobei eine Wiederwahl möglich

ist. Gewählt werden können nur Anleger der Gesellschaft.

Der Gesellschaftsbeirat soll die Geschäftsführung

beraten und unterstützen und zu Beschlussgegenständen

Stellungnahmen abgeben. Der erste

Beirat kann auf der ersten ordentlichen Gesellschafterversammlung

gewählt werden. Der Beirat fasst

seine Beschlüsse mit einfacher Mehrheit. Der Beirat

übt seine Tätigkeit mit der Sorgfalt eines ordentlichen

Kaufmanns aus. Über die Sitzungen und Beschlussfassungen

des Beirats sind Niederschriften durch

den Beirat anzufertigen, die allen Beiratsmitgliedern

sowie der Geschäftsführung übermittelt werden. Die

Vergütung für die Beiratstätigkeit bestimmt die Gesellschafterversammlung.

II. Die Beteiligung

1. Art, Anzahl und Gesamtbetrag der Vermögensanlage

Mit diesem Verkaufsprospekt wird den Anlegern entweder

eine direkte Kommanditbeteiligung oder die

mittelbare Kommanditbeteiligung durch Übernahme

einer von der Treuhandkommanditistin gehaltenen

Treuhandbeteiligung an der Fondsgesellschaft angeboten.

Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen

beträgt 23.950.000 Euro. Aufgrund

der Mindestzeichnungssumme von 5.000 Euro können

daher maximal 4.790 Kommanditanteile ausgegeben

werden. Zur Realisierung des Projekts müssen

mindestens 23.950.000 Euro gezeichnet werden.

Die Geschäftsführung ist berechtigt, dass Kommanditkapital

um weitere 2.000.000 Euro auf bis zu

25.950.000 Euro zu erhöhen. Es wird ein Agio in

Höhe von 5 % des gezeichneten Kommanditkapitals

erhoben (§ 9 Ziff. 1 des Gesellschaftsvertrages).

Es können nur volljährige natürliche Personen,

Personenhandelsgesellschaften und Körperschaften

der Fondsgesellschaft als Gesellschafter

beitreten. Eine gemeinschaftliche Beteiligung

von Ehepaaren und sonstigen Gemeinschaften

ist ausgeschlossen. Die Gesellschafter, insbesondere

die Treugeber, dürfen die Kommandit­


8.0

beteiligung nicht ihrerseits (z.B. als Treuhänder)

für Dritte halten. Darüber hinaus kann der Fondsgesellschaft

nur beitreten, wer (i) weder Staatsbürger

der USA oder (ii) Inhaber einer dauerhaften

Aufenthalts­ und Arbeitserlaubnis für die

USA (Green Card) ist, noch (iii) einen Wohnsitz

beziehungsweise Sitz in den USA oder ihren

Hoheitsgebieten hat, noch (iv) eine Körperschaft

oder sonstige Vermögensmasse organisiert nach

dem Recht der USA, ist deren Einkommen dem

US­Steuerrecht unterliegt (§ 3 Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrages).

Anleger mit einer ausländischen Staatsangehörigkeit,

einem im Ausland befindlichen Wohnsitz

oder gewöhnlichen Aufenthalt oder aus

sonstigen Gründen zur Anwendung kommende

ausländische Vorschriften haben diese Anleger

eigenverantwortlich zu prüfen.

Beteiligt sich der Anleger direkt an der Fondsgesellschaft,

so wird er auch als Kommanditist

ins Handelsregister eingetragen. Hierfür gibt er

bereits mit der Zeichnung seiner Beteiligung der

Komplementärin die Vollmacht, die entsprechende

Eintragung vorzunehmen. Im Handelsregister

wird als Haftsumme 1 % seiner Kapitaleinlage

eingetragen. (§ 4 Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrages).

2. Zeichnungsfrist, Zeichnungsstelle und Zahlstelle

Die Stelle, die Zeichnungen oder auf den Erwerb

von Anteilen oder Beteiligungen gerichtete

Willenserklärungen des Publikums im Falle der

Direktbeteiligung als Direktkommanditist entgegennimmt

sowie die Zahlstelle, die den Prospekt

zur kostenlosen Ausgabe bereit hält und die

bestimmungsgemäß Zahlungen an die Anleger

ausführt, ist die Immobilie Hochschule München

GmbH & Co. KG, Einsteinring 28, 85609 Aschheim/München,

Landkreis München. Weiterhin

können Verkaufsprospekte unter www.unacumag.de

heruntergeladen werden.

Die Stelle, die Zeichnungen oder auf den Erwerb

von Anteilen oder Beteiligungen gerichtete

Willenserklärungen des Publikums im Falle der

indirekten Beteiligung als Treugeber entgegennimmt,

ist die GFS Treuhand­ und Verwaltungs

GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main (Geschäftsanschrift:

Gervinusstraße 15, 60322 Frankfurt

am Main).

Der Verkaufsprospekt muss mindestens einen

Werktag vor dem öffentlichen Angebot veröffentlicht

werden (§ 9 Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz).

Das öffentliche Angebot beginnt einen

Werktag nach Veröffentlichung und endet grundsätzlich

mit Vollplatzierung, plangemäß jedoch

mit Ablauf des 31.12.2011, soweit die Komplementärin

nicht von ihrem Recht nach § 3 Ziffer

4 Gesellschaftsvertrag Gebrauch macht, die

Zeichnungsfrist um bis zu maximal sechs Monate

zu verlängern also bis spätestens 30.06.2012.

Die Komplementärin kann aber auch durch Erklärung

an die übrigen Gesellschafter das Beteiligungsangebot

an der Gesellschaft vorzeitig

schließen und die Zeichnungsfrist entsprechend

verkürzen. Andere Möglichkeiten, die Zeichnung

vorzeitig zu schließen oder Zeichnungen, Beteiligungen

oder Anteile zu kürzen, bestehen nicht.

3. Erwerbspreis, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten

Der Erwerbspreis beträgt mindestens 5.000 Euro

und muss darüber hinaus durch 1.000 ohne Rest

teilbar sein. Beitretende Anleger haben den

Erwerbspreis, das heißt die in der Beitrittserklärung

angegebene Kommanditeinlage bzw.

Treugeber einlage, zuzüglich eines Agios von 5

% zu erbringen (§ 9 Ziff. 1 des Gesellschaftsvertrages).

Die Einzahlung hat auf das Sonderkonto

der Fonds gesellschaft, Immobilie Hochschule

München GmbH & Co. KG, Konto­Nr. 177

108 800, BLZ 700 700 10 bei der Deutschen

Bank AG, per Überweisung zu erfolgen. Dabei

sind 100 % der Zeichnungssumme zuzüglich

des gesamten Agios innerhalb von 14 Tagen

nach Annahme der Beitrittserklärung durch die

Komplementärin bzw. im Fall der mittelbaren

Beteiligung durch die Treuhandkommanditistin

zu erbringen. Die Komplementärin ist berechtigt,

hiervon abweichende Regelungen zu treffen. Es

gelten daher die in dem jeweils gültigen Beitrittsformular

ausgewiesenen Zahlungsfristen. Bei

Rechtliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

101


Rechtliche Grundlagen

Verzug kann die Geschäftsführung Verzugszinsen

von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz

p.a. geltend machen. Maßgeblich ist der

Tag des Zahlungseinganges auf diesem Konto. Die

Folgen eines verspäteten Zahlungseinganges sowie

alle durch eine nicht oder nicht fristgerecht erbrachte

Einlage verursachten Verzugszinsen in Höhe von fünf

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, trägt der

Anleger gem. § 9 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages

(vgl. 3. Risiken der Beteiligung, S. 031).

4. Belastung, Übertragbarkeit und Handelbarkeit

der Anteile

Die Belastung, die ganze oder teilweise Übertragung

im Wege der Abtretung oder die sonstige

Verfügung eines Kommanditisten über seinen Kommanditanteil

oder einzelne Ansprüche hieraus sind,

mit Ausnahme der Übertragung eines Gesellschaftsanteils

durch die Treuhandkommanditistin auf den

Treugeber und der Übertragung der Gesellschaftsanteile

der Komplementärin auf eine eintrittsbereite

Komplementärin (§ 20 Ziff. 1, 2 des Gesellschaftsvertrages),

nur mit Wirkung jeweils zum Ablauf des

Geschäftsjahres und nur mit vorheriger schriftlicher

Zustimmung der Komplementärin zulässig. Die Zustimmung

darf nur aus wichtigem Grund verweigert

werden. Alle Kosten, die mit der Übertragung oder

sonstigen Verfügung verbunden sind, trägt der Verfügende.

Kosten fallen dabei für die Beglaubigung

der Handelsregistervollmacht, für die Anmeldung

beim Handelsregister und für die Eintragung in das

Handelsregister an. Die Höhe der Kosten kann zum

Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht beziffert

werden, da sie von den Umständen des Einzelfalles

abhängen. Entsprechende Erklärungen sind bei

der Komplementärin abzugeben. Die Anteile an der

Fondsgesellschaft sind nicht zum Handel an einer

Börse zugelassen. Außerdem existiert kein der Börse

vergleichbarer, amtlicher Markt für den Handel

von Beteiligungen an einer Kommanditgesellschaft.

Der Anleger ist im Falle eines Veräußerungswunsches

darauf angewiesen, selbst einen Käufer zu

finden und mit diesem die Modalitäten für die Veräußerung

zu vereinbaren. Die Handelbarkeit der

Anteile ist daher aus tatsächlichen Gründen eingeschränkt

(vgl. 3. Risiken der Beteiligung, S. 032).

102 Immobilienfonds Hochschule München

8.0

5. Weitere Kosten und Leistungen

Mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung

der Vermögensanlage verbundene weitere

Kosten sind das Agio in Höhe von 5,0 % der Kapitaleinlage.

Mit dem Erwerb, der Verwaltung und

der Veräußerung der Vermögensanlage verbundene

Kosten sind weiter die Kosten der Auseinandersetzung,

die Kosten in Verbindung mit der Verfügung

über die Beteiligung und im Fall der Umwandlung

der Treugeberstellung in eine Direktbeteiligung die

Kosten der Unterschriftsbeglaubigung und der Handelsregistereintragung

sowie Verwaltungskosten bei

der Gesellschaft oder Treuhandkommanditistin. Die

Höhe und der Anfall der vorgenannten Kosten sind

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht bezifferbar,

da dies von der individuellen Situation des

Anlegers abhängt.

Über die vorgenannten Kosten hinaus können den

Anlegern weitere Kosten für den Erwerb, die Verwaltung

und die Veräußerung der Vermögensanlage

in Form von Überweisungskosten, Lastschriftgebühren

und Verzugskosten im Falle der verspäteten

Zahlung in Höhe von fünf Prozentpunkten über

dem Basiszinssatz sowie Kosten der Identifikation,

Kommunikation und Beratung, insbesondere der

persönlichen Steuerberatung, entstehen. Die Höhe

und der Anfall der vorgenannten Kosten sind zum

Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht bezifferbar,

da dies von der individuellen Situation des Anlegers

abhängt. Darüber hinaus entstehen den Anlegern

keine weiteren Kosten für den Erwerb, die Verwaltung

und die Veräußerung der Vermögensanlage.

Der Anleger hat im Fall des Wiederauflebens

der Haftung gemäß § 172 Absatz 4 HGB

(vgl. 3. Risiken der Beteiligung, S. 031 und nachfolgend

IV.2. Nachschusspflichten / Haftung, S.106)

weitere Leistungen, insbesondere Zahlungen zu erbringen.

Darüber hinaus gibt es keine Umstände,

unter denen der Erwerber der Vermögensanlagen

weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere weitere

Zahlungen zu leisten hat.


8.0

6. Gesamthöhe von Provisionen, insbesondere

Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen

Unter der Voraussetzung einer Laufzeit der Emittentin

bis zum 31.12.2022 (Prognosehorizont) und

einer planmäßigen Zeichnung des Kommanditkapital

von 23.950.000 Euro werden Provisionen,

insbesondere Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare

Vergütungen in einer Gesamthöhe von

5.910.439 Euro (inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer)

geleistet. Der Betrag umfasst Provisionen für

die Vermittlung von Kommanditkapital, Geschäftsführung

und Haftungsübernahme, Mittelverwendungskontrolle,

Treuhandkommanditistin. Bei einer

Erhöhung des gezeichneten Kommanditkapitals

auf bis zu 25.950.000 Euro werden Provisionen,

insbesondere Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare

Vergütungen in einer Gesamthöhe von

6.234.545 Euro (inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer)

geleistet. Sofern die Laufzeit der Emittentin

verlängert wird, werden Provisionen, insbesondere

Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen,

in höherer Gesamthöhe geleistet, da

die Vergütungen für die Geschäftsführung, Haftung

und Treuhandkommanditistin jährlich anfallen

(§ 4 S. 1 Nr. 12 VermVerkProspV).

III. Das Treuhandverhältnis

Die dem Treuhandverhältnis zwischen Treuhandkommanditistin

und Anleger zugrunde liegende

Rechtsgrundlage ist der im vollständigen Wortlaut

in diesem Verkaufsprospekt im Kapitel „Verträge“

abgedruckte Treuhandvertrag. Der Treuhandvertrag

unterliegt dem deutschen Recht.

1. Die Treuhandkommanditistin

Nach § 12 VermVerkProspV zu nennende Treuhandkommanditistin

ist die GFS Treuhand­ und

Verwaltungs GmbH, Gervinusstraße 15, 60322

Frankfurt am Main. Für sie wird eine Haftsumme

von 1.000 Euro beim Handelsregister zur Eintragung

angemeldet werden.

Ihre Aufgabe ist der Erwerb, das Halten und das

Verwalten der treuhänderischen Kommanditeinlagen

für die Anleger mit mittelbarer Beteiligung

(„Treugeber“) entsprechend der Höhe der jeweiligen

Beteiligung im eigenen Namen, aber im

Auftrag und für Rechnung der Treugeber (§ 5 Ziff.

1 des Gesellschaftsvertrages). Im Innenverhältnis

der Treugeber zueinander, zur Gesellschaft und

ihren Gesellschaftern werden die Treugeber wie

unmittelbar beteiligte Kommanditisten mit allen

Rechten und Pflichten behandelt (§ 4 Ziff. 4 des

Treuhandvertrages).

2. Zustandekommen des Treuhandverhältnisses

Das Zustandekommen des Treuhandverhältnisses

ist davon abhängig, dass der Fondsgesellschaft

die vollständig ausgefüllte Beitrittserklärung des

Treugebers innerhalb der Zeichnungsfrist zugegangen

ist und die Treuhandkommanditistin dieses

Angebot des Anlegers nach Weiterleitung durch

die Fondsgesellschaft annimmt. Verspätet eingehende

Beitrittserklärungen kann die Treuhandkommanditistin

nur mit ausdrücklicher Zustimmung der

Komplementärin annehmen. Die Erteilung dieser

Zustimmung steht im freien Ermessen der Komplementärin

(§ 1 Ziff. 1 des Treuhandvertrages).

3. Rechte und Pflichten der Treuhandkommanditistin

Die Treuhandkommanditistin hält im Außenverhältnis

der Fondsgesellschaft die anteiligen Beteiligungen

der Treugeber als einheitlichen Kommanditanteil

im eigenen Namen, aber im Auftrag und auf

Rechnung der einzelnen Treugeber. Die Treugeber

selbst sind daher nicht im Handelsregister eingetragen.

Im Innenverhältnis der Fondsgesellschaft, ihrer Gesellschafter

und Treugeber zueinander werden die

Treugeber wirtschaftlich wie unmittelbar beteiligte

Kommanditisten behandelt. Dies gilt insbesondere

für die Ausübung von Kontroll­, Informations­ und

Mitgliedschaftsrechten sowie im Fall der Kündigung

beziehungsweise des Ausscheidens der Gesellschafter

und für die Beteiligung am Ergebnis

und am Liquidationserlös der Fondsgesellschaft.

Soweit der Treugeber gesellschaftsvertragliche

Rechte nicht selbst wahrnimmt, wird die Treuhandkommanditistin

die Rechte nur nach den Weisungen

des Treugebers ausüben. Bei der Ausübung

Rechtliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

103


Rechtliche Grundlagen

der Stimmrechte ist die Treuhandkommanditistin

durch den Treugeber aufgrund des Treuhandvertrages

bevollmächtigt. Die Treuhandkommanditistin

ist berechtigt und verpflichtet, ihr Stimmrecht in dem

Verhältnis aufzuteilen, in dem sie von verschiedenen

Treugebern zu unterschiedlichen Stimmabgaben

für diese angewiesen wird. Alle Informationen

und Dokumentationen, die die Treuhandkommanditistin

als Gesellschafterin der Fondsgesellschaft

zur Verfügung gestellt bekommt, wird sie unverzüglich

an die Treugeber weiterleiten.

Die Treuhänderin ist verpflichtet, das Treugut von

sonstigem eigenen Vermögen oder dem Vermögen

Dritter getrennt zu halten und bei Beendigung

des Treuhandverhältnisses unverzüglich herauszugeben.

Sie tritt ihre Ansprüche hinsichtlich der Beteiligung

am Vermögen, am Gewinn und Verlust,

an beschlossenen Auszahlungen sowie einem Liquidationserlös

an den Treugeber ab.

4. Haftung der Treuhandkommanditistin

Die Treuhandkommanditistin haftet den Gesellschaftern

der Fondsgesellschaft für vorsätzlich

und grob fahrlässig verursachte Schäden. Eine

Haftung für leichte Fahrlässigkeit besteht nur bei

Verletzung wesentlicher Vertragspflichten, also

vertragstypisch vorhersehbare Schäden aus der

Verletzung des Lebens, des Körpers oder der

Gesundheit. Die Treugeber sind verpflichtet, die

Treuhandkommanditistin von allen Verpflichtungen

freizustellen, welche bei pflichtgemäßer Erfüllung

des Treuhandvertrages und des Gesellschaftsvertrages

im Zusammenhang mit der Übernahme,

dem Halten und der Verwaltung der jeweiligen

Kommanditbeteiligung entstehen.

5. Vergütung der Treuhandkommanditistin gemäß

Gesellschaftsvertrag

Für ihre Tätigkeit als Treuhandkommanditistin erhält

sie ab 2011 eine laufende Vergütung in Höhe von

12.000 Euro p.a. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.

Die laufende Vergütung erhöht sich beginnend mit

2013 um 2 % p.a. bezogen auf den Vorjahreswert

und ist anteilig zum Jahressende fällig. Abschlagszahlungen

während des Geschäftsjahres sind in

Abhängigkeit von der jeweiligen wirtschaftlichen

104 Immobilienfonds Hochschule München

8.0

Situation möglich. Der Gesamtbetrag der für die

Wahrnehmung der Aufgaben als Treuhandkommanditistin

vereinbarten Vergütung beträgt über

den gesamten Prognosezeitraum im Falle der

planmäßigen Platzierung von 23.950.000 Euro

insgesamt 188.049 Euro inklusive Umsatzsteuer.

Bei einer Erhöhung des gezeichneten Kommanditkapitals

der Anleger erhöht sich der Gesamtbetrag

entsprechend. Dieser Gesamtbetrag enthält nicht

die Vergütung der Treuhandkommanditistin für ihre

Tätigkeit als Mittelverwendungskontrolleurin (vgl.

dazu S. 161).

6. Kündigung und Beendigung des Treuhandverhältnisses

Die Treugeber können sich nach eigener Wahl auch

unmittelbar als Kommanditisten an der Gesellschaft

beteiligen. Hierzu können die Treugeber den Treuhandvertrag

jederzeit ohne Frist durch schriftliche

Erklärung gegenüber der Treuhandkommanditistin

mit Wirkung zum Ablauf des 31.12. des laufenden

Jahres kündigen. Der Treugeber ist in diesem Fall

verpflichtet, der Komplementärin eine unwiderrufliche,

über den Tod hinausgehende und von den

Beschränkungen des § 181 BGB befreiende Vollmacht

zur Ausübung der Geschäftsführung nach

Maßgabe von § 4 Ziff. 3 des Treuhandvertrages

und zur Abgabe und Entgegennahme aller Erklärungen

im Zusammenhang mit allen Anmeldungen

zum Handelsregister, an denen ein Kommanditist

mitzuwirken verpflichtet ist, sowie zur Vornahme

aller in diesem Zusammenhang erforderlichen

Handlungen und Beschlüsse in notariell beglaubigter

Form zu erteilen. Die Mitteilung bzw. Kündigungserklärung

des Treugebers wird erst wirksam,

wenn der Treugeber eine solche notariell beglaubigte

Vollmacht zur Verfügung gestellt hat. Die

Kosten der Umwandlung der Treugeberstellung in

eine direkte Kommanditbeteiligung, insbesondere

die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung der

Handelsregistereintragung sowie die Kosten des

Verwaltungsaufwandes bei der Gesellschaft oder

der Treuhandkommanditistin, trägt der Treugeber.

Diese richten sich nach der Höhe der Beteiligung

beziehungsweise nach dem tatsächlichen Aufwand

und lassen sich daher zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

nicht beziffern. Die zuvor geleis­


8.0

tete Treugebereinlage (ohne das erhobene Agio

von 5 %) wird in diesem Fall fortan für den Direktkommanditisten

dem zu führenden Kapitalkonto I

(§ 10 Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrages) als Kommanditkapitaleinlage

gutgeschrieben. Außerdem

wird für ihn eine Haftsumme von 1 Euro je 100

Euro Kommanditkapitaleinlage in das Handelsregister

eingetragen. Die Umwandlung der mittelbaren

in eine unmittelbare Beteiligung ist durch die

Eintragung des Treugebers als Kommanditist in das

Handelsregister im Wege der Sonderrechtsnachfolge

aufschiebend bedingt. Im Übrigen hat der

Treugeber das Recht zur Kündigung aus wichtigem

Grund. Die Kündigung wird wirksam, wenn der

Fondsgesellschaft eine notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht

des Treugebers zugeht. Das

Treuhandverhältnis endet im Übrigen, wenn ein

Treugeber aus der Fondsgesellschaft ausscheidet,

der Treugeber seine Beteiligung oder die Fondsgesellschaft

beendet wird (§§ 7, 8 des Treuhandvertrages).

Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt,

jeden Treuhandvertrag einzeln aus wichtigem

Grund zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere

vor, wenn bei dem Treugeber ein Ausschließungsgrund

entsprechend den Bestimmungen

von § 23 des Gesellschaftsvertrages vorliegt.

IV. Alle mit der Vermögensanlage verbundenen

Rechte

1. Gesellschafterbeschlüsse

Die Gesellschafterversammlung beschließt insbesondere

über Angelegenheiten, die die Grundlagen

der Fondsgesellschaft betreffen. Eine

Beschlussfassung erfolgt in Gesellschafterversammlungen

(§ 14 des Gesellschaftsvertrages)

oder im Wege der schriftlichen Abstimmung (§

16 des Gesellschaftsvertrages). Die ordentliche

Gesellschafterversammlung soll alle zwei Jahre,

erstmals 2012, als Präsenzveranstaltung stattfinden.

Die Geschäftsführung hat ordentliche und

außerordentliche Gesellschafterversammlungen

schriftlich (d.h. durch einfachen Brief oder durch

elektronische Medien, wie z.B. E­Mail) unter Übersendung

der Tagesordnung einzuberufen. Dabei

dürfen Anlagen zur Tagesordnung zum download

vorgehalten werden, wenn in der Ladung darauf

hingewiesen wurde.

Eine Gesellschafterversammlung als Präsenzveranstaltung

ist beschlussfähig, wenn die Ladung an alle

Gesellschafter form­ und fristgerecht versandt worden

ist und mindestens 20 % der Stimmen sowie die

Geschäftsführung anwesend oder vertreten sind. In

einem schriftlichen Abstimmungsverfahren muss der

Gesellschafter auf die Aufforderung zur Stimmabgabe

innerhalb der festgelegten Rücksendungsfrist

(mindestens drei Wochen) seine Stimme abgeben.

Sämtliche Beschlüsse der Gesellschafterversammlung

bedürfen grundsätzlich der einfachen

Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern das

Gesetz oder der Gesellschaftsvertrag nicht etwas

anderes regeln. Stimmenthaltungen gelten als nicht

abgegebene Stimmen. Bei Stimmengleichheit gilt

ein Antrag als abgelehnt (§ 15 Ziff. 7 des Gesellschaftsvertrages).

Jeder Kommanditist hat für je

1.000 Euro seiner Beteiligung am Festkapital der

Fondsgesellschaft eine Stimme. Für die Ermittlung

der Stimmenzahl ist jeweils der Stand des Kapitalkontos

I am Tag der Gesellschafterversammlung

entscheidend. Die von der Treuhandkommanditistin

geleistete anfängliche Kommanditkapitaleinlage

gewährt dieser kein Stimmrecht (§ 15 Ziff. 5 des

Gesellschaftsvertrages). Erteilen Treugeber der

Treuhandkommanditistin keine Weisungen, enthält

sie sich insoweit der Stimme. Soweit die Treugeber

Stimmrechte und sonstige mitgliedschaftliche Rechte

selbst ausüben, übt die Treuhandkommanditistin

diese Rechte nicht aus (§ 15 Ziff. 6 des Gesellschaftsvertrages).

Ansonsten gilt seine Stimme als

nicht abgegeben und damit als Enthaltung.

Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses

kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist von

einem Monat nach Beschlussfassung und Kenntniserlangung

durch Feststellungsklage geltend

gemacht werden. Bei einer Beschlussfassung im

Wege des schriftlichen Abstimmungsverfahrens

beginnt die einmonatige Frist mit Absendung des

Abstimmungsergebnisses an die Gesellschafter

(Datum des Poststempels oder Bereitstellung zum

download). Nach Fristablauf tritt Heilung eines etwaigen

Mangels ein.

Rechtliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

105


Rechtliche Grundlagen

2. Nachschusspflichten / Haftung

Der Direktkommanditist haftet gemäß § 171 Abs.

1,1. HS i.V.m. § 172 Abs.1 HGB für Verluste und

Verbindlichkeiten der Gesellschaft bis zur Höhe

seiner in das Handelsregister eingetragenen Haftsumme,

die 1 % der gezeichneten Kommanditeinlage

beträgt. Die Haftung entfällt jedoch, sobald

die Haftsumme vollständig geleistet ist (§ 171 Abs.

1 2. HS HGB). Die persönliche Haftung des einzelnen

Anlegers kann im Außenverhältnis gemäß §

172 Abs. 4 HGB aufgrund von Eigenkapital­ oder

Agiorückzahlungen bis zur Höhe der im Handelsregister

eingetragenen Haftsumme wieder aufleben,

sofern dadurch der Stand des Kapitalskontos

des Anlegers unter den Betrag der Haftsumme

sinkt oder schon zuvor diesen Wert nicht erreicht

(§ 172 Abs. 4 HGB vgl. 3. Risiken der Beteiligung,

S. 031). Der Treugeber haftet der Treuhandkommanditistin

und mittelbar den Gläubigern der Fondsgesellschaft

höchstens bis zur Höhe seiner jeweiligen

Haftsumme, also bis zu 1 % seiner jeweiligen

treuhänderischen Kommanditeinlage. Die Haftung

ist ausgeschlossen, sobald die Haftsumme geleistet

und nicht an den Anleger zurückgezahlt wurde. Im

Übrigen besteht keine Nachschusspflicht des Anlegers.

Da der Treugeber wirtschaftlich einem Kommanditisten

gleichgestellt ist, ist er verpflichtet, die

Treuhandkommanditistin im Falle einer eventuellen

Inanspruchnahme durch Gesellschaftsgläubiger freizustellen.

Darüber hinaus gibt es keine Umstände,

unter denen der Erwerber der Vermögensanlagen

weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere weitere

Zahlungen zu leisten hat.

3. Kontroll­ und Informationsrechte

Treugeber und Direktkommanditisten verfügen

vollumfänglich über die Rechte aus § 166 HGB.

Bei der Ausübung ihrer Kontroll­ und Informationsrechte

können sie sich eines kraft Gesetzes zur

Verschwiegenheit verpflichteten Angehörigen eines

wirtschaftsprüfenden, rechtsberatenden oder

steuerberatenden Berufes bedienen. Die hieraus

resultierenden Kosten haben sie selbst zu tragen.

4. Ergebnisbeteiligung, Auszahlungen (Entnahmen)

Die Komplementärin ist am Ergebnis und am Vermögen

der Fondsgesellschaft nicht beteiligt und

106 Immobilienfonds Hochschule München

8.0

nimmt weder am Gewinn noch am Verlust teil. Die

Treuhandkommanditistin ist mit ihrer anfänglichen

Kommanditkapitaleinlage am Ergebnis und am

Vermögen der Fondsgesellschaft nicht beteiligt

und nimmt weder am Gewinn noch am Verlust teil

(§ 18 Ziff. 4 des Gesellschaftsvertrages).

Die Beteiligung der Anleger am Vermögen ­ einschließlich

eventuell gebildeter stiller Reserven

und Lasten ­, am Gewinn und Verlust der Gesellschaft

sowie am Auseinandersetzungsguthaben

richtet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der

Kapital konten I der Gesellschafter.

Die Anleger sind auszahlungsberechtigt ab dem

ersten Kalendertag des Kalendermonats, der auf

den Kalendermonat folgt, indem sie ihre Kapitaleinlage

zuzüglich Agio vollständig erbracht haben.

Die Geschäftsführung ist berechtigt, im laufenden

Geschäftsjahr Vorabauszahlungen (Entnahmen)

von bestehenden Liquiditätsüberschüssen unter Berücksichtigung

bekannter auch künftiger Zahlungsverpflichtungen

an die Kommanditisten im Verhältnis

ihrer jeweils geleisteten Kapitaleinlage zueinander

vorzunehmen. Grundsätzlich sollen Vorabauszahlungen

(Entnahmen) in Höhe von jährlich 5 % der

Kapitaleinlagen erfolgen, fällig jeweils zur Hälfte

am 30.6. und 31.12. eines jeden Jahres. Für den

Zeitraum zwischen vollstän diger Erbringung der

Kapitaleinlage zuzüglich Agio und der Übernahme

der Immobilie sollen die Anleger eine Vorabauszahlung

(Entnahme) in Höhe von 1 % p.a. des eingezahlten

Kapitals erhalten, sofern dies bei der Anlage

der eingezahlten Kapitaleinlagen als Verzinsung

erzielt wird. Der Betrag ist zusammen mit der ersten

Vorabauszahlung zum 30.06.2012 fällig. Dabei

sind zukünftige Zahlungsverpflichtungen zu berücksichtigen.

Es ist darauf hinzuweisen, dass Anleger

verpflichtet sind, Entnahmen zurückzuzahlen, falls

diese nicht durch die Gesellschafterversammlung

genehmigt werden. Auf das mögliche Wiederaufleben

der Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB durch

die Auszahlungen (Entnahmen) wird hingewiesen.

5. Rechte und Pflichten der Treugeber

Die Rechte und Pflichten der Treugeber sind im

Treuhandvertrag geregelt. Danach nimmt die Treuhandkommanditistin

die Gesellschafterstellung der


8.0

Treugeber ein. Diese verwaltet die Kommanditeinlage

im Interesse und entsprechend der Weisungen

eines jeden Treugebers. Die Treugeber ihrerseits

werden im Innenverhältnis wie unmittelbar

beteiligte Kommanditisten mit den entsprechenden

Rechten und Pflichten eines Gesellschafters (siehe

vorstehende Ziffern 1 bis 4) behandelt.

V. Beendigung der Beteiligung

1. Möglichkeit, Bedingungen und Folgen der vorzeitigen

Beendigung der Kapitalbeteiligung durch

Übertragung des Gesellschaftsanteils

Die entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung

(Belastung, Übertragung, teilweise Übertragung

oder sonstige Verfügung eines Kommanditisten

über seinen Kommanditanteil oder einzelne Ansprüche

hieraus) über eine Beteiligung an der

Gesellschaft ist durch Abtretung nur mit Wirkung

jeweils zum Ablauf des Geschäftsjahres zulässig

(§ 20 Gesellschaftsvertrag). Die Abtretung ist ein

Vertrag zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber.

Die abgetretenen Ansprüche können sich aus

Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder einer sonstigen

Vereinbarung ergeben. Die Verfügung bedarf

der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Komplementärin,

ausgenommen Anteilsübertragungen

der Treuhandkommanditistin auf bisherige Treugeber.

Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund

verweigert werden. Einzelheiten hierzu unter § 20

Ziff. 1 Gesellschaftsvertrag. Die freie Handelbarkeit

von Anteilen an der Fondsgesellschaft ist daher

eingeschränkt.

Die freie Handelbarkeit ist ferner dadurch eingeschränkt,

dass ein Zweitmarkt für den Handel solcher

Beteiligungen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

nicht existiert und für die Entwicklung eines

solchen Zweitmarkts trotz der Existenz von Zweitmarktbörsen

keine Anhaltspunkte bestehen. Die

Treuhandkommanditistin kann ohne gesonderte Zustimmung

der Gesellschaft oder der Mitgesellschafter

ihren Gesellschaftsanteil stets ganz oder anteilig

auf ihre Treugeber übertragen sowie Ansprüche auf

Auseinandersetzungsguthaben, die ihr als Treuhandkommanditistin

zustehen, jeweils anteilig an ihre

Treugeber abtreten. Ein Ausscheiden der Treuhandkommanditistin

aus der Gesellschaft erfolgt erst zu

dem Zeitpunkt, zu dem eine neue Treuhandkommanditistin

in die Gesellschaft aufgenommen wurde und

dieser sämtliche Treuhandbeteiligungen und Aufgaben

im Zusammenhang mit ihrer Verwaltung im

Wege der Sonderrechtsnachfolge übertragen wurden.

Überträgt ein Treugeber seine treuhänderisch

gehaltene Beteiligung im Wege der Schenkung, so

endet das Treuhandverhältnis. Der Beschenkte wird

unmittelbar beteiligter Gesellschafter.

2. Möglichkeit, Bedingungen und Folgen der vorzeitigen

Beendigung der Kapitalbeteiligung durch

Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses

Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung an

der Gesellschaft mit einer Frist von sechs Monaten

zum Jahresende durch eingeschriebenen Brief kündigen,

frühestens jedoch zum 31.12.2026.

Im Übrigen kann die Beteiligung des Anlegers an

der Gesellschaft nur aus wichtigem Grund ohne

Frist jederzeit durch eingeschriebenen Brief an die

Gesellschaft gekündigt werden.

Bei Ausscheiden eines Gesellschafters wird die

Gesellschaft mit den verbleibenden Gesellschaftern

fortgesetzt. Der ausscheidende Gesellschafter

hat Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben

(§ 24 Gesellschaftsvertrag), der sich auf

90 % des Verkehrswertes seines Gesellschaftsanteils

beläuft. Bemessungsgrundlage für das Auseinandersetzungsguthaben

ist ein Vermögensstatus

auf den letzten Bilanzstichtag, in dem sämtliche

Wirtschaftsgüter unter Auflösung stiller Reserven

mit ihrem Verkehrswert anzusetzen sind; ein etwaiger

Firmenwert bleibt außer Ansatz.

Vom Auseinandersetzungsguthaben eines ausscheidenden

Anlegers ist eine etwaige ausstehende

Einlage des Anlegers in Abzug zu bringen. Die

Höhe der Kosten richtet sich nach dem Aufwand

des Prüfers und können daher zum Zeitpunkt der

Prospektaufstellung nicht beziffert werden.

Die Kosten der Auseinandersetzung trägt der ausscheidende

Anleger und können vom Auseinander­

Rechtliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

107


Rechtliche Grundlagen

setzungsguthaben abgezogen werden. Sofern

eine Einigung über die Höhe des Abfindungsguthabens

nicht erzielt wird, entscheidet ein von der

Wirtschaftsprüferkammer zu benennender Wirtschaftsprüfer

als Schiedsgutachter. Die Kosten

des Schiedsgutachtens trägt grundsätzlich der

ausscheidende Anleger. Weichen die Feststellungen

des Gutachters jedoch um mehr als 10 %

zugunsten des ausscheidenden Anlegers von der

Auseinandersetzungsbilanz gemäß § 24 Ziff. 1

Gesellschaftsvertrag ab, trägt die Gesellschaft die

Kosten des Schiedsgutachtens. Das Auseinandersetzungsguthaben

ist vier Wochen nach Ausscheiden

aus der Gesellschaft fällig und zahlbar. Falls

die Gesellschaft nicht über die erforderliche Liquidität

verfügt, kann das Auseinandersetzungsguthaben

in fünf gleichen Raten jährlich im Nachhinein

ausgezahlt werden. In diesem Fall verzinst sich das

Guthaben mit 5 % p.a.

3. Möglichkeit, Bedingungen und Folgen der

vorzeitigen Beendigung der Kapitalbeteiligung

wegen Ausschlusses des Gesellschafters aus der

Fondsgesellschaft

Ein Gesellschafter kann aus der Gesellschaft ausgeschlossen

werden, wenn ein wichtiger Grund

vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 23 Ziff.

2 Gesellschaftsvertrag u.a. vor, wenn über sein

Vermögen rechtskräftig ein Insolvenzverfahren

eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt

wird, er seine Kapitaleinlage nebst Agio

nicht leistet oder wenn der Gesellschafter für ein

anderes Unternehmen tätig ist, berät oder Gesellschafter

oder Organ eines Unternehmens ist, das

in Konkurrenz zu den Tätigkeiten der Immobilie

Hochschule München GmbH & Co. KG oder ihrer

Tochtergesellschaften tritt und der Kommanditist

Informationen, Erkenntnisse oder nutzt, die ihm in

seiner Eigenschaft als Gesellschafter der Immobilie

Hochschule München GmbH & Co. KG zur

Kenntnis gelangt sind.

Der Ausschluss aus der Gesellschaft wird wirksam

mit Zugang der schriftlichen Erklärung der

Komplementärin beim betroffenen Kommanditisten.

Wird ein Gesellschafter aus der Gesellschaft

ausgeschlossen, hat er Anspruch auf ein Ausein­

108 Immobilienfonds Hochschule München

8.0

andersetzungsguthaben. Hinsichtlich der Ermittlung

des Auseinandersetzungsguthabens, dessen

Auszahlung und zur Kostentragung wird auf die

Ausführungen unter 2. Möglichkeit, Bedingungen

und Folgen der vorzeitigen Beendigung der Kapitalbeteiligung

durch Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses;

Gesellschaftsrecht verwiesen, die

entsprechend gelten.

4. Tod eines Gesellschafters

Im Erbfall geht der Kommanditanteil auf die Erben

oder Vermächtnisnehmer über. Die Fondsgesellschaft

wird also nicht durch das Ableben eines

Anlegers aufgelöst. Mehrere Erben haben einen

gemeinsamen Vertreter zur Wahrnehmung ihrer

Rechte aus der Beteiligung zu bestellen und ihre

Rechtsposition auf eigene Kosten durch Vorlage

eines geeigneten Erbnachweises nachzuweisen.

Solange ein Vertreter nicht bestellt bzw. die

Rechtsnachfolge nicht in der erforderlichen Form

nachgewiesen worden ist, ruhen die Mitgliedschaftsrechte

aus der Beteiligung mit Ausnahme

der Ergebnisbeteiligung. Die Eintragung einer Erbengemeinschaft

in das Handelsregister ist nicht

möglich.

Etwaige Kosten, insbesondere wegen Übersetzungen

von Gutachten ausländischen Rechtes, trägt

der Rechtsnachfolger. Die Erben sind verpflichtet,

der Geschäftsführung eine unwiderrufliche und

von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiende

Vollmacht zur Abgabe und Entgegennahme

aller Erklärungen im Zusammenhang mit allen Anmeldungen

zum Handelsregister in notariell beglaubigter

Form zu erteilen. Kosten, die durch die

Übertragung der Kommanditbeteiligung entstehen,

tragen die Erben. Bei der treuhänderischen Beteiligung

wird der Treuhandvertrag mit den Erben oder

Vermächtnisnehmern des Treugebers fortgesetzt.

5. Liquidation der Fondsgesellschaft

Eine Liquidation der Fondsgesellschaft mit Verwertung

der dann vorhandenen Vermögensgegenstände

kann die Gesellschafterversammlung mit

der qualifizierten Mehrheit von 75 % der abgegebenen

Stimmen beschließen. Nach Begleichung

der offenen Verbindlichkeiten der Gesellschaft

wird das verbleibende Gesellschaftsvermögen


8.0

den Gesellschaftern im Verhältnis ihrer Kapitaleinlagen

zugewiesen.

6. Rückabwicklung der Fondsgesellschaft

Sollte die Gesamtsumme des gezeichneten Kommanditkapitals

der Anleger mit Ablauf der Zeichnungsphase

zur Durchführung des Investitionsvorhabens

nicht ausreichen oder die Geschlossenheit der

Finanzierung nicht anderweitig sichergestellt sein,

wird die Komplementärin binnen einer Frist von zehn

Werktagen gegenüber sämtlichen Gesellschaftern

die Auflösung und Rückabwicklung der Gesellschaft

erklären (§ 3 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages). Die

Rückabwicklung erfolgt in diesem Falle durch Rückzahlung

der eingezahlten Kapitaleinlage ohne Agio.

Eine Verzinsung der eingezahlten Mittel oder Erstattung

von durch den Anleger ausgelösten Kosten erfolgt

nicht. Ein darüber hinausgehender Anspruch ist

ausgeschlossen. Insbesondere werden dem Anleger

etwa angefallene eigene Kosten wie z.B. Überweisungskosten,

Beraterkosten, Zinsen und Porto und entgangene

Zinsgewinne nicht ersetzt (vgl. 3. Risiken der

Beteiligung, S. 030).

VI. Die Anlageobjekte

Die Anlageobjekte sind die Kommanditbeteiligung

an der Objektgesellschaft und das Gesellschafterdarlehen

gegenüber der Objektgesellschaft. Aus

der Beteiligung an der Objektgesellschaft ergeben

sich als wesentliche Rechte die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen

einschließlich stiller Reserven,

das Recht auf Ergebnis­ und Entnahmebeteiligung,

das Recht auf Teilnahme an Gesellschafterversammlungen,

das Auskunftsrecht und das Einsichtsrecht in

die Bücher der Gesellschaft (vgl. nachfolgend VII., S.

110f.). Aus dem Gesellschafterdarlehen ergeben sich

als wesentliche Rechte der Anspruch auf Rückzahlung

und der Anspruch auf Zinszahlungen (vgl. 10.

Die wesentlichen Verträge, II.4., S. 128f.). Die Nettoeinnahmen

werden ausschließlich für den Erwerb

der Anlageobjekte verwendet. Für sonstige Zwecke

werden die Nettoeinnahmen nicht verwendet. Neben

den Nettoeinnahmen ist für die Durchführung der

Projekte auf Ebene der Emittentin eine Zwischenfinanzierung

erforderlich. Darüber hinaus ist für die Durch­

führung der Projekte auf Ebene der Emittentin kein

Fremdkapital erforderlich. Die Nettoeinnahmen allein

reichen für die Realisierung der Anlageziele aus. Zum

Realisierungsgrad ist zu sagen, dass die Fondsgesellschaft

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung die

Kommanditbeteiligung in Höhe von 23.625 Euro an

der Objektgesellschaft erworben und den Vertrag

über das Gesellschafterdarlehen am 10.01.2011

abgeschlossen hat. Darüber hinaus bestehen keine

weiteren laufenden Investitionen (§ 8 Abs. 1 Nr. 4

VermVerkProspV). Ferner hat die Emittentin die folgenden,

in Kapitel „Die wesentlichen Verträge“ (S. 126ff.)

ausführlich dargestellten Verträge abgeschlossen

(§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV): Vertrag über die laufende

Steuerberatung vom 16.03.2011 sowie den

Vertrag über den Verkauf und die Abtretung eines

GmbH­Geschäftsanteils, den Konzeptionsvertrag,

den Vertrag über die Kapitalbeschaffung, den Zwischenfinanzierungsvertrag,

den Mittelverwendungskontrollvertrag

und den Treuhandvertrag, die gesamtheitlich

am 10.01.2011 geschlossen wurden.

Darüber hinaus wurde nicht in die Anlageobjekte

investiert. Über die Anlageziele und Anlagepolitik

wird zusätzlich angegeben (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 bis

7 VermVerkProspV): Den nach den §§ 3 VermVerk­

ProspV (Prospektverantwortliche), 7 VermVerkProspV

(Gründungsgesellschafter) oder 12 VermVerkProspV

(Mitglieder der Geschäftsführung, Treuhandkommanditistin,

Mittelverwendungskontrolleurin) zu nennenden

Personen stand oder steht das Eigentum an den

Anlageobjekten oder wesentlichen Teilen desselben

nicht zu; diesen Personen steht auch aus anderen

Gründen keine dingliche Berechtigung an den Anlageobjekten

zu. Es bestehen keine, nicht nur unerhebliche

dingliche Belastungen der Anlageobjekte.

Sämtliche Zahlungsansprüche aus dem Vertrag über

den Verkauf und die Abtretung eines GmbH­Geschäftsanteils

vom 10.12.2010 gegen den Verkäufer

sind, auch für den Fall der Rückabwicklung, an die finanzierende

Bank abgetreten. Darüber hinaus liegen

keine rechtlichen oder tatsächlichen Beschränkungen

der Verwendungsmöglichkeiten der Anlageobjekte,

insbesondere im Hinblick auf das Anlageziel, vor. In

Bezug auf die Anlageziele und Anlagepolitik sind

keine behördlichen Genehmigungen erforderlich.

Die Emittentin hat über die Anschaffung oder Herstellung

der Beteiligung an der Objektgesellschaft

Rechtliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

109


Rechtliche Grundlagen

und dem Gesellschafterdarlehen die in Kapitel 10.

Die wesentlichen Verträge ab Seite 128 ausführlich

dargestellten Verträge abgeschlossen. Darüber

hinaus hat die Emittentin über die Anschaffung

oder Herstellung der Anlageobjekte keine weiteren

Verträge geschlossen.

Nach Kenntnis der Anbieterin existieren zum Zeitpunkt

der Prospektaufstellung keine Bewertungsgutachten

über die Anlageobjekte. Es können daher

keine Angaben zu den Namen der Person oder

der Gesellschaft, die Bewertungsgutachten für die

Anlageobjekte erstellt hat, das Datum des Bewertungsgutachtens

und dessen Ergebnissen gemacht

werden. Für die Immobilie liegt ein Wertgutachten

vom 03.12.2010 vor, das den Verkehrswert (§ 194

BauGB) mit 42.000.000 Euro ausweist.

Die Emittentin ist im Zeitpunkt der Prospektaufstellung

nicht von Patenten, Lizenzen, Verträgen oder

neuen Herstellungsverfahren abhängig (§ 8 Abs.

1 Nr. 2 VermVerkProspV).

Es gibt keine Gerichts­ oder Schiedsverfahren, die

einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche

Lage der Emittentin haben können (§ 8 Abs. 1 Nr. 3

VermVerkProspV).

VII. Die Objektgesellschaft

Bei der Objektgesellschaft handelt es sich um eine

Kommanditgesellschaft mit Sitz in Aschheim/München.

Sie unterliegt dem deutschen Recht. Sie ist

durch Formwechselbeschluss vom 10.12.2010 unter

der HCM I GmbH & Co. KG entstanden und

am 19.01.2011 im Handelsregister des Amtsgerichtes

München unter HRA 96642 eingetragen

worden. Die Gesellschaft firmierte vor dem Formwechsel

als HCM I GmbH mit Sitz in Grünwald.

Im Zuge des Formwechsels trat die NGF Verwaltung

GmbH als Komplementärin ein. Die Laufzeit

ist unbestimmt. Jeder Gesellschafter kann seine

Beteiligung an der Gesellschaft mit einer Frist von

sechs Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres

kündigen, die Fondsgesellschaft jedoch erstmals

zum 31.12.2022 und die Münchener Grundbesitz

Verwaltungs GmbH erstmals zum 31.12.2016.

Die Beendigung erfolgt durch Liquidation. Gegenstand

des Unternehmens sind die langfristige Vermietung,

Verpachtung und Verwaltung der Immobi­

110 Immobilienfonds Hochschule München

8.0

lie „Erweiterungsgebäude Hochschule München“,

Dachauer Straße, 80335 München. Die Gesellschaft

darf alle Geschäfte und Handlungen vornehmen,

der dem Gesellschaftszweck unmittelbar

oder mittelbar zu dienen geeignet sind. Die Gesellschaft

ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise

gewerblich tätig zu werden.

1. Gesellschafter

Gründungsgesellschafter im Rahmen des Formwechsels

sind die NGF Verwaltung GmbH als

Komplementärin, die Münchner Grundbesitz Verwaltungs

GmbH mit einer Pflichteinlage von 1.375

Euro und die Fondsgesellschaft mit einer Pflichteinlage

von 23.625 Euro. Die Komplementärin

erbringt keine Einlage. Darüber hinaus ist die NGF

Beteiligung GmbH als geschäftsführende Kommanditistin

der Objektgesellschaft beigetreten. Sie

erbringt keine Kapitaleinlage und wird mit einer

Haftsumme von 1.000 Euro ins Handelsregister

eingetragen.

Es ist geplant, dass die Fondsgesellschaft die Beteiligung

der Münchner Grundbesitz Verwaltungs

GmbH im Jahr 2016 erwirbt.

2. Geschäftsführung

Zur Geschäftsführung ist die geschäftsführende

Kommanditistin berechtigt. Bis zum Stichtag ist

auch die Münchner Grundbesitz Verwaltungs

GmbH geschäftsführungsbefugt. Als Stichtag gilt

der Tag, an dem insbesondere die Immobilie fertig

gestellt und die Mietflächen von dem Hauptmieter

abgenommen sind oder der Hauptmieter die

von ihm angemieteten Räumlichkeiten bezogen

hat und der Hauptmieter die erste Monatsmiete

samt Nebenkostenvorauszahlung bezahlt hat und

das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk den

öffentlichrechtlichen Vorschriften entspricht und

die geforderten Nachweise erbracht wurden. Die

geschäftsführende Kommanditistin der Objektgesellschaft

muss im Innenverhältnis für außergewöhnliche

Geschäftsführungsmaßnahmen sowie

für im Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft

ausdrücklich aufgeführte Geschäfte die Zustimmung

der Gesellschafterversammlung einholen.

Zu den außergewöhnlichen Geschäften gehört


8.0

demgegenüber insbesondere die Verfügung über

das Vermögen der Gesellschaft, der Erwerb zusätzlicher,

wesentlicher Vermögensgegenstände,

die Aufnahme von Darlehen mit Ausnahme von

der Fondsgesellschaft, die Übernahme von Bürgschaften,

Haftungen, Garantien oder sonstigen Sicherheiten

der Gesellschaft für Dritte mit Ausnahme

der Fondsgesellschaft. Die geschäftsführende

Kommanditistin erhält für die Geschäftsführung ab

dem Stichtag eine jährliche Vergütung in Höhe von

2 % der vertraglich vereinbarten Gesamtjahresnettokaltmiete

zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Die Gesamtjahresnettokaltmiete ist im Mietvertrag

mit dem Freistaat Bayern indexiert (vgl. Kapitel

10.III.3.). Die geschäftsführende Kommanditistin

erhält bei einem Verkauf der Immobilie ferner eine

Vergütung in Höhe von 1 % des Veräußerungserlöses

zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Die Komplementärin erhält für die Übernahme

der Haftung eine jährliche Vergütung in Höhe von

5.000 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Die Haftungsvergütung der Komplementärin erhöht

sich ab 2013 jährlich um 2 % bezogen auf

den Vorjahreswert und ist zum Ende des jeweiligen

Geschäftsjahres fällig. Diese Vergütungen entstehen

auch in Verlustjahren der Gesellschaft.

3. Kontrollrechte der Kommanditisten

Die Kommanditisten haben die gesetzlichen Kontrollrechte

nach § 166 HGB. Sie dürfen die Handelsbücher

und Papiere der Gesellschaft am Sitz

der Gesellschaft zu den üblichen Geschäftszeiten

auf eigene Kosten persönlich oder durch einen

berufsmäßig zur Verschwiegenheit verpflichteten

Vertreter einsehen.

4. Ergebnisbeteiligung

Die Beteiligung der Gesellschafter am Vermögen –

einschließlich eventuell gebildeter stiller Reserven

und Lasten –, am Gewinn und Verlust der Gesellschaft

sowie am Auseinandersetzungsguthaben

richtet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der

Kapitalkonten I. Die Gesellschaft hat die Mietzinsüberschüsse,

die nach Leistung des Fremdkapitaldienstes,

nach Abdeckung ihrer sonstigen Kosten

und unter Berücksichtigung einer nach pflichtgemäßem

Ermessen der Geschäftsführung zu bilden­

den Liquiditätsreserve verbleiben, an die Fondsgesellschaft

auszuschütten. Das gilt auch dann, wenn

die Kapitalkonten durch vorangegangene Verluste

unter den Stand der übernommenen Kapitaleinlage

herabgesunken sind. Ausschüttungen an die

Fondsgesellschaft erfolgen nach pflichtgemäßem

Ermessen der Geschäftsführung, spätestens zum

31.12. eines jeden Jahres. Ausschüttungen an die

übrigen Gesellschafter erfolgen jährlich bis zum

31.12. Die Gesellschafterversammlung beschließt

über Auszahlungen (Entnahmen) von Liquiditätsüberschüssen.

Die Komplementärin ist am Ergebnis

und Vermögen der Objektgesellschaft nicht

beteiligt.

5. Verfügung über Beteiligungen und Erbfall

Jede Verfügung der Kommanditisten über die

Kommanditbeteiligung bedarf der Zustimmung

der persönlich haftenden Gesellschafterin, die nur

aus wichtigem Grund versagt werden darf. Die

Fondsgesellschaft kann frühestens mit Wirkung

zum 31.12.2022, die Münchener Grundbesitz

Verwaltungs GmbH frühestens mit Wirkung zum

31.12.2016 über ihre jeweiligen Gesellschaftsanteile

verfügen. Beabsichtigt die Münchener

Grundbesitz Verwaltungs GmbH ihren Kommanditanteil

ganz oder teilweise zu veräußern, so ist

sie dazu verpflichtet, ihren Kommanditanteil zuvor

den übrigen Gesellschaftern zum Erwerb anzubieten.

Das Angebot hat in schriftlicher Form zu

erfolgen. Verstirbt ein Kommanditist, so geht seine

Kommanditbeteiligung auf seine Erben oder Vermächtnisnehmer

über. Die Ausübung der Rechte

aus der Kommanditbeteiligung eines verstorbenen

Kommanditisten durch einen Testamentsvollstrecker

ist zulässig. Geht die Beteiligung auf mehrere

Erben oder Vermächtnisnehmer über, so sind diese

verpflichtet, für die Ausübung ihrer Rechte aus der

Beteiligung einen gemeinsamen Bevollmächtigten

zu bestellen. Bis zu diesem Zeitpunkt ruhen mit

Ausnahme der Ergebnisbeteiligung alle Rechte aus

der Beteiligung.

Rechtliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

111


Steuerliche Grundlagen

§

112 Immobilienfonds Hochschule München

9.0


9.0

Steuerliche Grundlagen

Allgemeines

Nachfolgend werden die wesentlichen Grundlagen

der steuerlichen Konzeption der Vermögensanlage

dargestellt. Die dargestellten steuerlichen

Grundlagen beruhen auf der Annahme, dass die

Anleger natürliche Personen sind, die in Deutschland

der unbeschränkten Steuerpflicht unterliegen

und die ihre Beteiligungen im Privatvermögen halten.

Weiterhin wird unterstellt, dass die Beteiligung

nicht durch die Aufnahme von Fremdkapital finanziert

worden ist. Bei Anlegern, bei denen die genannten

Voraussetzungen nicht vorliegen, ergeben

sich aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft

abweichende steuerliche Folgen. Die Ausführungen

zu den wesentlichen Grundlagen der steuerlichen

Konzeption einer Beteiligung auf Ebene des Fonds

und auf Ebene des Anlegers sind allgemeiner Natur

und können deshalb keine individuelle steuerliche

Beratung ersetzen. Es wird daher jedem Anleger

empfohlen, sich von einem steuerlichen Berater

über die individuellen Auswirkungen einer Beteiligung

an diesem Fonds beraten zu lassen. Die Erzielung

steuerlicher Vorteile sollte nicht die Grundlage

für eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft sein.

Eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist dafür

auch nicht geeignet. Ausdrücklich abgeraten wird

von einer Fremdfinanzierung der Beteiligung. Bitte

beachten Sie ergänzend die Angaben zu den steuerlichen

Risiken im Kapitel Risiken der Beteiligung

(S. 021 ­ 025).

Die nachfolgende Darstellung beruht auf der geltenden

Rechtslage, wie sie sich aus den Gesetzen,

der veröffentlichten Verwaltungsauffassung und der

Rechtsprechung im Zeitpunkt der Prospektaufstellung

ergibt.

Besteuerung der Gesellschaften

Bei der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft

handelt es sich um Personengesellschaften,

die selbst nicht einkommensteuerpflichtig sind. Einkommensteuerpflichtig

sind die Anleger mit den anteilig

auf sie entfallenden steuerlichen Ergebnissen

aus der Beteiligung. An der Objektgesellschaft ist

zu 94,5 % die Fondsgesellschaft und zu 5,5 % die

Münchener Grundbesitz Verwaltungs GmbH beteiligt.

Die Objektgesellschaft wird insbesondere

Mieteinnahmen aus der Vermietung der gehaltenen

Immobilie und Zinseinnahmen aus der Verzinsung

freier Liquidität erzielen. Es handelt sich bei der Objektgesellschaft

um eine vermögensverwaltende

Personengesellschaft, die somit steuerlich transparent

ist. Ihre Einkünfte werden anteilig den Gesellschaftern

zugerechnet. Die Grenze von der privaten

Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb wird

nach ständiger Rechtsprechung erst überschritten,

wenn sich die Gesamttätigkeit nicht mehr als Nutzung

von Vermögen i. S. einer Fruchtziehung aus zu

erhaltenden Substanzwerten darstellt, sondern die

Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch

Umschichtung entscheidend in den Vordergrund

tritt. Dies ist nach dem Gesamtbild der Verhältnisse

des Einzelfalles und der Verkehrsanschauung zu

beurteilen. Zusatzleistungen des Vermieters führen

danach dann zur Gewerblichkeit, wenn sie das

bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten

oder die Vermietung einer betrieblichen

Organisation bedarf. Neben der Vermietung und

Verpachtung von Immobilien ist auch die Vermietung

einzelner beweglicher Gegenstände, sowie

deren Erwerb und Veräußerung, in der Regel als

private Vermögensverwaltung anzusehen, wenn

diese Vorgänge den Beginn und das Ende einer in

erster Linie auf Fruchtziehung gerichteten Tätigkeit

darstellen. Dazu sollen auch alle Leistungen, die

im Rahmen einer normalen Vermietungstätigkeit anfallen,

wie Pflege, Wartung und Versicherung des

vermieteten Objekts, gehören. Selbst wenn die vermieteten

beweglichen Gegenstände vor Ablauf der

gewöhnlichen oder tatsächlichen Nutzungsdauer

gegen neuere, funktionstüchtigere Wirtschaftsgüter

ausgetauscht werden, soll eine Vermögensverwaltung

noch vorliegen, da der Austausch der Gegenstände

der Erzielung weiterer Mieteinkünfte dient.

Erst wenn weitere Umstände hinzutreten, etwa die

Notwendigkeit von Verkäufen zur Erzielung eines

Totalgewinns oder eine große Anzahl von verkauf­

Steuerliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

9

113


Steuerliche Grundlagen

ten Wirtschaftsgütern, wird eine gewerbliche Tätigkeit

angenommen werden können (BFH, Urteil vom

31. 5. 2007 ­ IV R 17/05).

Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich ebenfalls

um eine vermögensverwaltende Personengesellschaft,

die auch steuerlich transparent ist. Die Einkünfte

der Fondsgesellschaft werden den Anlegern

unter Berücksichtigung der abzugsfähigen Werbungskosten

als steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 6

i.V.m. § 21 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG)

oder als Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß §

2 Abs. 1 Nr. 5 i.V.m. § 20 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 7

EStG zugerechnet. Bei den genannten Einkünften

handelt es sich nicht um Einkünfte aus Gewerbebetrieb

gemäß § 15 EStG, da die Fondsgesellschaft

nur eigenes Vermögen verwaltet und daher nicht

gewerblich tätig ist.

Auch die Veräußerung der einzigen Immobilie führt

bei planmäßigem Verlauf nicht zu einer gewerblichen

Betätigung. Des Weiteren sind weder die

Fondsgesellschaft noch die Objektgesellschaft gewerblich

geprägt (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG), da die

Geschäftsführung von der jeweiligen geschäftsführenden

Kommanditistin ausgeübt wird. Zu einer

gewerblichen Prägung käme es allerdings dann,

wenn durch einen Wechsel der Geschäftsführung

ausschließlich die persönlich haftende Kapitalgesellschaft

oder Personen, die nicht Gesellschafter

sind, zur Geschäftsführung befugt sind. Dies ist

nach den Gesellschaftsverträgen und der steuerlichen

Konzeption nicht vorgesehen.

Voraussetzung für das Vorliegen einer steuerlich relevanten

Betätigung ist die Einkünfteerzielungsabsicht

auf der Ebene von Objektgesellschaft, Fondsgesellschaft

und jeweiligem Gesellschafter. Die

Betätigung der Objektgesellschaft und der Fondsgesellschaft

ist auf die langfristige Vermietung

der Immobilie ausgerichtet. Außerdem wird unter

Berücksichtigung der eigenen Kosten der Gesellschaften

unabhängig von einem möglicherweise

später folgenden Verkauf der Immobilien während

des Prognosezeitraums voraussichtlich ein Totalüberschuss

erzielt. Nach der Prognoserechnung

wird auf Ebene der Fondsgesellschaft

114 Immobilienfonds Hochschule München

9.0

und auf Ebene der Objektgesellschaft steuerlich

ein Totalüberschuss erzielt. Auf Ebene der Gesellschaften

besteht somit Einkünfteerzielungsabsicht.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie

aus Kapitalvermögen werden als Überschuss

der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs.

2 Nr. 2 EStG) ermittelt. Die Objektgesellschaft und

die Fondsgesellschaft sind zwar als Kaufleute gemäß

§ 2 i.V.m. § 1 Abs. 1 und §§ 238 ff. Handelsgesetzbuch

(HGB) verpflichtet Bücher zu führen und

einen Jahresabschluss zu erstellen. Der handelsrechtliche

Jahresabschluss ist aber für die Ermittlung der

steuerlichen Einkünfte der Objektgesellschaft und

der Fondsgesellschaft nicht maßgebend. Für die Ermittlung

der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

sowie aus Kapitalvermögen gilt grundsätzlich

das Zu­ und Abflussprinzip nach § 11 EStG. Danach

sind Einnahmen im Jahr des Zuflusses zu versteuern

und Ausgaben im Jahr des Abflusses abzuziehen.

Wesentliche Faktoren für das steuerliche Ergebnis

werden die Mieteinnahmen, die Zinseinnahmen, die

Finanzierungsaufwendungen, die Abschreibungen

auf die Gebäude und die sonstigen laufenden Kosten

sein. Darüber hinaus sind etwaige Sonderwerbungskosten

zu berücksichtigen.

Bilanzierung der Immobilie

Die Immobilie wurde von der Objektgesellschaft

erworben und wird langfristig vermietet. Die

Objektgesellschaft ist wirtschaftlicher und zivilrechtlicher

Eigentümer des Grundstücks und des

darauf stehenden Gebäudes. Das Grundstück

und das Gebäude sind jeweils selbstständige

Wirtschaftsgüter. Da sie dauerhaft dazu bestimmt

sind den Geschäftsbetrieb der Objektgesellschaft

zu dienen, sind sie dem Anlagevermögen zuzuordnen.

Sie werden mit ihren Anschaffungs­ und

Anschaffungsnebenkosten aktiviert. Abnutzbare

Wirtschaftsgüter, d.h. Gebäude und ggf. Außenanlagen

oder Inventar werden über die betriebsgewöhnliche

Nutzungsdauer abgeschrieben.

Die Objektgesellschaft plant die Errichtung eines

Erweiterungsneubaus der in ein bestehendes

Hochschulareal auf angrenzenden Grundstücken


9.0

integriert wird. Diese Kosten und die Kosten für

den Erweiterungsbau sind daher gemäß § 255

Abs. 2 S. 1 HGB zu aktivierende Herstellungskosten.

Die von der Fondsgesellschaft zu entrichtenden

fondsbedingten Nebenkosten (Eigenkapitalvermittlungsprovision,

Konzeptionsgebühr, etc.) gehören

nicht zu den Anschaffungs­ oder Anschaffungsnebenkosten

der Immobilie, sondern sind im

Zeitpunkt ihrer wirtschaftlichen Entstehung sofort

aufwandswirksam. Daher entstehen handelsrechtlich

anfänglich hohe Verluste.

Steuerliche Behandlung der Immobilie

Abweichend von der handelsrechtlichen Behandlung

der fondsbedingten Nebenkosten sind diese

nach dem BMF­Schreiben vom 20. Oktober 2003

(Bundessteuerblatt I 2003, 546) – sogenannter

fünfter Bauherren­ oder Fondserlass – nicht sofort

abzugsfähig, sondern steuerlich als Anschaffungs­

bzw. Herstellungsnebenkosten zu aktivieren. Nicht

umfasst sind die Bankbearbeitungsgebühr und die

Vorauszahlung auf das abgeschlossene Zinssicherungsgeschäft

an die Banken.

Die steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) kann

nur für Wirtschaftsgüter geltend gemacht werden,

die auch einer wirtschaftlichen oder technischen Abnutzung

unterliegen. Dazu gehört insbesondere das

von der Objektgesellschaft zu errichtende Gebäude

und sonstige einem Werteverzehr unterliegende

Wirtschaftsgüter, nicht jedoch Grund und Boden. Die

Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen sind

die Anschaffungs­ und/oder Herstellungskosten des

abzuschreibenden Wirtschaftsguts zuzüglich der vorstehend

dargestellten fondsbedingten Nebenkosten.

Der Gesamtkaufpreis und die Herstellungskosten für

die Immobilie sind auf Grund und Boden, Gebäude

und ggf. andere Wirtschaftsgüter aufzuteilen.

Gebäude werden ab dem Zeitpunkt des Nutzen­

Lasten­Wechsels gemäß § 7 EStG mit 2 % p.a. von

den Anschaffungs­ und Herstellungskosten linear

abgeschrieben. Da die steuerliche Veranlagung der

Objektgesellschaft für das Jahr der Anschaffung der

Immobilie und die Folgejahre im Zeitpunkt der Prospektaufstellung

noch nicht endgültig ist, kann nicht

ausgeschlossen werden, dass die bisher vorgenommene

Aufteilung durch die Finanzverwaltung noch

geändert wird (vgl. Kapitel „Risiken der Beteiligung“

(S. 021 ­ 025).

Sofern die nach Erwerb der Immobilie anfallenden

Instandhaltungs­ und Modernisierungsaufwendungen

nicht bereits handelsrechtlich zu Herstellungskosten

führen, sind sie steuerlich auch dann

aktivierungspflichtig, wenn es sich um sogenannte

anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1

Nr. 1a EStG) handelt. Dies sind Aufwendungen für

Modernisierungs­ und Instandhaltungsmaßnahmen,

die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ausgeführt

werden und 15 % der Anschaffungskosten

des Gebäudes ohne die Umsatzsteuer übersteigen.

Sonstige Werbungskosten

Von den in der Investitionsphase anfallenden und

gezahlten Aufwendungen sind lediglich die Finanzierungskosten

sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Dies betrifft auch die Vorauszahlung auf das abgeschlossene

Zinssicherungsgeschäft, sofern sich diese

in den für ein Damnum geltenden Rahmenbedingungen

bewegt. Ein bei Auszahlung der Darlehen einbehaltenes

Damnum wäre sofort abzugsfähig (§ 11

Abs. 2 Satz 4 EStG), wenn es marktüblich ist. Davon

ist regelmäßig auszugehen, wenn es 5 % der Darlehenssumme

nicht übersteigt und eine Zinsbindungsfrist

von mindestens fünf Jahren vereinbart wird. Unter

diesen Voraussetzungen ist es nach Einschätzung der

Finanzverwaltung dem obengenannten Fondserlass

marktüblich und somit als Werbungskosten im Zeitpunkt

des Einbehaltens abzugsfähig. Andernfalls

wäre es steuerlich abzugrenzen. Die Vorauszahlung

auf das abgeschlossene Zinssicherungsgeschäft ist

somit abzugsfähig.

Die weiteren Aufwendungen im Zusammenhang mit

der Bewirtschaftung der Immobilie und der laufenden

Verwaltung der Fondsgesellschaft können als

sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht

werden. Hierzu zählen unter anderem die

laufende Geschäftsführervergütung, Aufwendung

für die Immobilienverwaltung, nichtumlagefähige

Nebenkosten, Nachvermietungskosten, laufende

Steuer­ und Rechtsberatung sowie Zinsen.

Steuerliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

115


Steuerliche Grundlagen

Einschränkungen der Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen

Die Regelungen des § 4h EStG (Zinsschranke) und

§ 4 Abs. 4a EStG (Überentnahme) zu Einschränkungen

der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsen

sind bei der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft

nicht anwendbar, da es sich um vermögensverwaltende

Gesellschaften handelt.

Gewerbesteuer

Mit der vorgesehenen Vermietung der Immobilie

und der Anlage der Liquiditätsreserve übt die Objektgesellschaft

eine vermögensverwaltende Tätigkeit

aus und stellt somit keinen Gewerbebetrieb

dar (§ 2 Abs. 1 Gewerbesteuergesetz). Gleiches

gilt für die Fondsgesellschaft mit der vorgesehenen

Beteiligung an der Objektgesellschaft. Sofern

die Objektgesellschaft von der Finanzverwaltung

als Gewerbebetrieb angesehen wird, führt dies

zu einer gewerblichen Infizierung der Fondsgesellschaft.

Sowohl die Infizierung als auch eine

gewerbliche Prägung würden dazu führen, dass

sämtliche Einkünfte der Fondsgesellschaft in Einkünfte

aus Gewerbebetrieb umqualifiziert werden.

Den Anlegern wären Einkünfte aus Gewerbebetrieb

nach § 15 EStG zuzurechnen. Ein Veräußerungsgewinn

wäre im Verkaufsfall unabhängig

von der Haltedauer steuerpflichtig; Schuldzinsen

wären gegebenenfalls nur noch beschränkt abzugsfähig.

Es wird insoweit auf die Darstellung der

steuerlichen Risiken hingewiesen (S. 021 ­ 025).

Nach der Konzeption liegt auch in der Veräußerung

der Immobilie keine gewerbliche Tätigkeit, da

die Objektgesellschaft nicht mehr als drei Immobilien

innerhalb eines Zehn­Jahres­Zeitraums erwirbt

und wieder veräußert (gewerblicher Grundstückshandel).

Demzufolge erzielen weder die Objektgesellschaft

noch die Fondsgesellschaft der Gewerbesteuer

unterliegenden Einkünfte.

Umsatzsteuer

Die Fondsgesellschaft erbringt keine Leistungen im

Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Das bloße Halten

von Beteiligungen ist keine unternehmerische

Tätigkeit im Sinne des UStG. Sie ist daher nicht

Unternehmerin.

116 Immobilienfonds Hochschule München

9.0

Die Provisionen für die Vermittlung des Kommanditkapitals

und des Fremdkapitals sind grundsätzlich

umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 8 UStG), allerdings hat

die jeweilige Vertriebsgesellschaft grundsätzlich

das Recht, gemäß § 9 Abs. 1 UStG auf diese Umsatzsteuerbefreiung

zu verzichten. Für diese Fälle

sollen die Vereinbarungen vorsehen, dass die Vergütung

dann die Umsatzsteuer beinhaltet (Bruttopreisvereinbarung).

Die Vermietung des Gebäudes ist gemäß § 4 Nr.

12a Umsatzsteuergesetz (UStG) steuerbefreit. Eine

Option zur umsatzsteuerlichen Vermietung ist nicht

möglich oder vorgesehen, da die Hochschule als

Mieterin keine steuerpflichtigen Ausgangsumsätze

erbringt. Infolgedessen ist der Vorsteuerabzug

nach § 15 UStG ausgeschlossen. Im Rahmen der

Kalkulation sind deshalb alle Kostenpositionen

einschließlich Umsatzsteuer dargestellt. Sofern

die Mitvermietung der Ausstattungsgegenstände

durch die Objektgesellschaft aus Sicht der Finanzverwaltung

als umsatzsteuerpflichtige Vermietung

von Betriebsvorrichtungen anzusehen ist, wäre an

das Finanzamt aus dieser Miete Umsatzsteuer abzuführen.

Diese müsste von der Objektgesellschaft

bezahlt werden. Es wird insoweit auf die Darstellung

der steuerlichen Risiken hingewiesen (S. 021

­ 025).

Die Veräußerung der Immobilie ist gemäß § 4 Nr.

9a UStG ebenfalls umsatzsteuerfrei oder unterliegt

im Rahmen einer Geschäftsveräußerung im

Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG nicht der Umsatzsteuer.

Im Falle einer umsatzsteuerfreien Lieferung

kann im notariellen Kaufvertrag zur Umsatzsteuerpflicht

optiert werden. In diesem Fall schuldet der

Leistungsempfänger nach § 13b Abs. 1 Nr. 3 UStG

die Umsatzsteuer. Die Prognoserechnung geht davon

aus, dass die Veräußerung der Immobilien als

Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht der Umsatzsteuer

unterliegt.

Grundsteuer

Die Objektgesellschaft muss für ihre Immobilie

grundsätzlich Grundsteuer entrichten. Die Höhe

der Grundsteuer ist abhängig vom Einheitswert

des Grundstücks, der Art des Grundvermögens


9.0

und dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde. Die

Grundsteuer kann grundsätzlich auf die Mieter

umgelegt werden. Sie ist daher in der Prognoserechnung

nicht als Ausgabe erfasst.

Kapitalertragsteuer

Soweit die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft

aus der Anlage der Liquiditätsreserve Zinserträge

erzielen, behält die jeweilige Bank bei der

Auszahlung der Zinsen Kapitalertragsteuer in Höhe

von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf

die Kapitalertragsteuer ein.

Investmentsteuergesetz

Die Bestimmung des Investmentgesetzes sowie des

Investmentsteuergesetzes sind nicht anwendbar, da

die Fondsgesellschaft kein Investmentvermögen im

Sinne dieser Gesetze ist.

Besteuerung der Gesellschafter

Die Anbieterin bzw. die Fondsgesellschaft übernehmen

nicht die Zahlung der Steuern des Anlegers.

Einkunftsart, Zurechnung der Wirtschaftsgüter

Durch die Beteiligung an der Fondsgesellschaft

werden dem Anleger Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung nach § 21 EStG zugerechnet. Darüber

hinaus erzielen die Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen

nach § 20 EStG.

Die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und

Verpachtung setzt voraus, dass sowohl auf Ebene

der Gesellschaft (siehe oben) als auch auf Ebene

des Anlegers Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Die Beteiligung ist auf die langfristige Nutzung

und Erzielung von Einkünften aus Vermietung und

Verpachtung ausgerichtet. Nach der Konzeption

liegen somit keine Indizien vor, die gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht

des Anlegers sprechen.

Bei der Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht

auf Ebene des Anlegers sind auch dessen Sonderwerbungskosten

zu berücksichtigen. Außerdem

ist zu beachten, dass im Fall einer vorzeitigen

Veräußerung der Anteile durch den Anleger die

Möglichkeit besteht, dass die Finanzverwaltung

die Einkünfteerzielungsabsicht des Anlegers nach­

träglich aberkennt. Für die Darstellung der steuerlichen

Auswirkungen einer Beteiligung an der

Fondsgesellschaft wird davon ausgegangen, dass

auch auf Ebene des Anlegers Einkünfteerzielungsabsicht

vorliegt.

Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft

sind als vermögensverwaltende Gesellschaften

steuerlich transparent. Das bedeutet, dass die von

den Gesellschaften gehaltenen Wirtschaftsgüter

und Verbindlichkeiten den Gesellschaftern steuerlich

anteilig zugerechnet werden (§ 39 Abs. 2

Nr. 2 AO). Im Fall der indirekten Beteiligung werden

die Gesellschaftsanteile an der Fondsgesellschaft

von der Treuhandkommanditistin gehalten.

Dennoch werden die Gesellschaftsanteile bzw.

die durch sie anteilig repräsentierten Wirtschaftsgüter

gem. § 39 AO wirtschaftlich den Anlegern

(Treugeber) zugerechnet. Die Voraussetzungen für

die steuerliche Zurechnung beim Treugeber sind

im Erlass des Bundesfinanzministeriums für Finanzen

vom 01.01.1994 (BStBl. I 1994, 604) mit Verweis

auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs

(BFH­Urteil vom 27.01.1993, BStBl. II 1994, 615)

zusammengefasst. Diese werden von den über

die Treuhandkommanditistin beteiligten Anlegern

erfüllt, da nach dem Treuhandvertrag dem Treugeber

im Innenverhältnis die Rechte aus dem Treugut

zustehen, der Treugeber das Marktgeschehen

jederzeit beherrscht und wirtschaftlich die Rechte

und Pflichten aus der Beteiligung trägt.

Besteuerungsverfahren

Die Einkünfte der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft

werden von dem für die Gesellschaft

zuständigen Finanzamt gem. §§ 179, 180

AO gesondert und einheitlich festgestellt. Der Bescheid

über die gesonderte und einheitliche Feststellung

der Besteuerungsgrundlagen ist Grundlagenbescheid

für die Einkommensteuerbescheide

der einzelnen Anleger. Die dem Anleger zuzurechnenden

Einkünfte teilt das für die Fondsgesellschaft

zuständige Finanzamt dem Wohnsitzfinanzamt

bindend mit. In den Grundlagenbescheid fließen

auch die Sonderwerbungskosten (z.B. Kosten für

die Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung)

des einzelnen Anlegers ein. Sie können nicht

Steuerliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

117


Steuerliche Grundlagen

im Rahmen der persönlichen Einkommensteuererklärung

berücksichtigt werden. Die Sonderwerbungskosten sind

gem. § 29 Gesellschaftsvertrag bis zum 30.4. des Folgejahres

der Gesellschaft mitzuteilen.

Besteuerung der laufenden Einkünfte, Verlustausgleich

Das dem Anleger zuzurechnende anteilige steuerliche

Ergebnis richtet sich nach der im Gesellschaftsvertrag

festgelegten Ergebnisverteilung sowie den Sonderwerbungskosten

des Anlegers. Nach dem Gesellschaftsvertrag

sind die Anleger grundsätzlich im Verhältnis

ihrer Pflichteinlagen (Kapitalkonto I) am Ergebnis der

Gesellschaft beteiligt. Das jährliche Ergebnis der Geschäftsjahre

2011 und 2012 wird dergestalt verteilt,

dass jeder Anleger ab dem ersten Kalendertag des Kalendermonats,

der auf den Kalendermonat folgt, in dem

er seine Kapitaleinlagen zuzüglich Agio vollständig erbracht

hat, anteilig am Ergebnis beteiligt wird. Die den

Anlegern im Rahmen der gesonderten und einheitlichen

Feststellungen zugewiesenen Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung und die Zinseinkünfte aus dem Gesellschafterdarlehen

sind jeweils mit dem individuellen

Einkommensteuersatz zu versteuern. Dieser kann zum

Zeitpunkt der Prospektaufstellung im Maximalfall bis zu

45 % zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die Einkommensteuer

betragen. Die anteilig zuzurechnenden

Einkünfte aus Kapitalvermögen, die aus der Anlage der

Liquiditätsrücklage stammen, unterliegen der Abgeltungsteuer

in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag von

5,5 % auf die Abgeltungsteuer.

Entnahmen (Ausschüttungen) unterliegen grundsätzlich

nicht der Besteuerung. Da die steuerliche Ergebniszuweisung

somit unabhängig von den Auszahlungen an

die Anleger ist, kann auch nicht garantiert werden, dass

die Auszahlungen an die Anleger die persönliche Einkommensteuerbelastung

des betreffenden Zeitraums

aus der Beteiligung abdecken (vgl. Kapitel 3. Risiken der

Beteiligung, S. 021 ff.).

Durch § 15b EStG können Verlusten bei Steuerstundungsmodellen

nicht mit positiven Einkünften ausgeglichen

oder nach § 10d EStG abgezogen werden.

Die Verluste mindern jedoch die Einkünfte aus der

Beteiligung in den folgenden Jahren. Ein Steuerstundungsmodell

liegt nach § 15b Abs. 2 EStG vor,

wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung steu­

118 Immobilienfonds Hochschule München

9.0

erliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden

sollen. Ein Steuerstundungsmodell im Sinne des

§ 15b EStG liegt auf Ebene der Objektgesellschaft vor,

da aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche

Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen

und die Summe der prognostizierten Verluste in der

Anfangsphase 10 % des gezeichneten und nach dem

Konzept auch aufzubringenden Kapitals übersteigen.

Laut Prognoserechnung führen die anfänglichen Verluste

somit nicht zu Steuererstattungen. Sie werden

jedoch mit späteren Gewinnen verrechnet, sodass

Einkommensteuerzahlungen auf die steuerlichen

Ergebnisse aus der Beteiligung erst nach Verbrauch

der Verlustvorträge (mit Erzielung eines Totalgewinns)

anfallen. Die Verlustausgleichsbeschränkung nach

§ 15a EStG greift nicht, da § 15b EStG der Anwendung

des § 15a EStG vorgeht.

Zinseinkünfte

Auf die Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsrücklagen

wird Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag

einbehalten. Die einbehaltenen Beträge

fließen der Fondsgesellschaft nicht zu. Auf Ebene

der Fondsgesellschaft sind die Beträge als Entnahmen

zu erfassen. Durch den Einbehalt der Steuern ist die

Einkommensteuer der Anleger auf diese Zinserträge

abgegolten (Abgeltungsteuer). Teilweise wird von der

Finanzverwaltung die Ansicht vertreten, dass es sich bei

den Zinserträgen aus der Anlage der Liquiditätsreserve

um nicht der Abgeltungsteuer unterliegende Einkünfte

aus Vermietung und Verpachtung handelt. Dies würde

zur Anwendung des persönlichen Steuersatzes des

Anlegers unter gleichzeitig voller Berücksichtigung der

Werbungskosten führen.

Auf die Zinsen aus der Vergabe des Gesellschafterdarlehens

der Fondsgesellschaft an die Objektgesellschaft

ist keine Zinsabschlagsteuer einzubehalten. Diese Einkünfte

aus Kapitalvermögen unterliegen nach Ansicht

der Anbieterin nicht der Abgeltungsteuer, weil die Fondsgesellschaft

und die Objektgesellschaft aufgrund der

gesellschaftsrechtlichen Beteiligung als nahestehende

Personen im Sinne des § 32d Abs. 2 Nr. 1 EStG anzusehen

sind. Sie sind somit mit dem individuellen Einkommensteuersatz

des Anlegers zu versteuern, soweit sie

ihm anteilig zuzurechnen sind.

Soweit Einkünfte aus Kapitalvermögen vorliegen, die der

Abgeltungsteuer unterliegen, ist ein Abzug der tatsäch­


9.0

lich angefallenen Werbungskosten grundsätzlich ausgeschlossen.

Die anteilig auf diese Einkünfte aus Kapitalvermögen

entfallenden Werbungskosten wirken sich daher

steuerlich nicht aus. Es ist jedoch ein Sparer­Pauschbetrag

von 801 Euro (bei Zusammenveranlagung von Ehegatten

1.602 Euro) abzugsfähig. Des Weiteren kann

vom Anleger eine Günstigerprüfung nach § 32d Abs.

4 EStG beantragt werden. Liegt der durchschnittliche

persönliche Steuersatz des Anlegers unterhalb des Abgeltungsteuersatzes

von 25 %, kann gemäß § 32d Abs.

6 EStG die Besteuerung der Kapitaleinkünfte mit dem

persönlichen Einkommensteuersatz beantragt werden.

Kirchensteuer

Die Betrachtungen im Prospekt lassen Auswirkungen, die

sich aus einer möglichen Kirchensteuerpflicht ergeben,

außer Acht, da jedes Bundesland über ein eigenes Kirchensteuerrecht

mit unterschiedlichen Bestimmungen verfügt

und nicht alle Anleger kirchensteuerpflichtig sind. Bei

Kirchensteuerpflicht ist mit einer zusätzlichen kirchensteuerlichen

Belastung von etwa 8 bis 9 % der jeweils fest gesetzten

Einkommensteuer zu rechnen. Im Regelfall (Ausnahme:

Bayern) ist jedoch eine Kappung vorgesehen.

Veräußerung der Immobilie oder der Beteiligung

Die Veräußerung der Immobilie ist steuerpflichtig, sofern

sie einem gewerblichen Grundstückshandel zuzurechnen

ist oder ein privates Veräußerungsgeschäft nach

§§ 22 Nr. 2, 23 EStG darstellt. Da die vermögensverwaltenden

Gesellschaften steuerlich als transparent

angesehen werden, gilt auch die Veräußerung eines

Anteils an der Fondsgesellschaft oder die Veräußerung

der Beteiligung an der Objektgesellschaft durch die

Fondsgesellschaft als anteilige Veräußerung der von

der Gesellschaft gehaltenen Immobilie.

Gewerblicher Grundstückshandel

Sofern ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen

ist, werden Grundstücke nicht mehr dem Bereich

der Vermögensverwaltung, sondern notwendigerweise

dem Betriebsvermögen des Grundstückshändlers zugerechnet.

Damit sind Gewinne aus dem Verkauf und die

weiteren Erträge (Miet­ und Zinseinnahmen) steuerpflichtige

Einkünfte aus Gewerbetrieb. Sie unterliegen damit

der Gewerbe­ und Einkommensteuer. Die Vornahme

steuerlicher Abschreibungen ist nicht mehr möglich, da

die Gebäude – aufgrund der bestehenden Veräuße­

rungsabsicht – dem Umlaufvermögen zuzurechnen

wären. Die steuerliche Gewinnermittlung würde durch

Betriebsvermögensvergleich nach §§ 4, Abs. 1, 5 EStG

statt Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über

die Werbungskosten erfolgen. Gegebenenfalls sind die

Regelungen über die Begrenzung der Abzugsfähigkeit

von Zinsen anzuwenden. Den Anlegern wären Einkünfte

aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG zuzurechnen.

Rechtsprechung und Finanzverwaltung haben Abgrenzungskriterien

zu der Frage entwickelt, wann die Sphäre

der privaten Vermögensverwaltung verlassen wird und

ein Gewerbebetrieb (gewerblicher Grundstückshandel)

vorliegt. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung,

der sich auch die Finanzverwaltung angeschlossen

hat, ist ein gewerblicher Grundstückshandel dann

anzunehmen, wenn mehr als drei Objekte in bedingter

Veräußerungsabsicht (d.h. innerhalb von fünf Jahren vor

Verkauf) innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren veräußert

werden (vgl. BMF­Schreiben vom 26.03.2004, BSt­

Bl. I 2004, 434 Tz. 5, BFH­Beschluss vom 10.12.2001,

BStBl. II 2002, 291). Die zeitliche Grenze von fünf Jahren

ist aber nicht starr. Bei Immobilien haltenden Personengesellschaften

kann sich aufgrund der sogenannten

Branchennähe der Zeitraum von fünf auf bis zu zehn

Jahre ausdehnen. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

beabsichtigt die Objektgesellschaft nicht, die Immobilie

innerhalb von zehn Jahren zu veräußern und auch die

Fondsgesellschaft plant, die Beteiligung an der Objektgesellschaft

über diesen Zeitraum hinaus zu halten. Insofern

ist davon auszugehen, dass die Tatbestandsmerkmale

des gewerblichen Grundstückshandels auf Ebene

der Objektgesellschaft und der Fondsgesellschaft nicht

erfüllt werden.

Erwirbt der Anleger die Beteiligung erst später, ist für

diesen Anleger der Zeitpunkt des Anteilserwerbs bei

der Ermittlung der Fristen maßgebend.

Darüber hinaus kann eine Veräußerung eines Kommanditanteils

an der Fondsgesellschaft auf Ebene

des Anlegers einen gewerblichen Grundstückshandel

begründen oder in einen solchen einbezogen

werden. Aufgrund der Transparenz der vermögensverwaltenden

Immobiliengesellschaft wird eine Veräußerung

einer Beteiligung einer Veräußerung der

dem Anleger anteilig zuzurechnenden Immobilie

gleichgestellt. Nach Auffassung der Finanzverwal­

Steuerliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

119


Steuerliche Grundlagen

tung werden dabei jedoch nur die Beteiligungsverkäufe

berücksichtigt, bei denen der Anleger zu

mehr als 10 % an der Gesellschaft beteiligt ist oder

der Verkehrswert der ihm anteilig zuzurechnenden

Immobilie mehr als 250.000 Euro beträgt. Diese

Grenzen sind bisher durch die Rechtsprechung

nicht bestätigt. Sofern Anleger in den vorgenannten

Größenordnungen beteiligt sind und über die Beteiligung

an der Fondsgesellschaft hinaus weitere Anteile

an Gesellschaften mit Grundvermögen halten

oder Grundstücke besitzen, sollte die Absicht, die

Anteile an der Fondsgesellschaft zu veräußern, mit

dem persönlichen Steuerberater erörtert werden,

um die Frage zu klären, ob unter Berücksichtigung

der weiteren persönlichen Verhältnisse des Anlegers

ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder

begründet wird.

Privates Veräußerungsgeschäft

Die Veräußerung der Immobilie kann – sofern dadurch

nicht bereits ein gewerblicher Grundstückshandel

begründet wird – zu einem steuerpflichtigen

Veräußerungsgewinn nach §§ 22 Nr. 2, 23 EStG

führen. Voraussetzung ist, dass seit dem Erwerb der

Immobilie ein Zeitraum von weniger als 10 Jahren

vergangen ist. Für die Fristberechnung ist der Vertragsabschluss,

nicht der Nutzen­Lasten­Wechsel,

maßgebend. Zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns

werden vom Veräußerungspreis die mit der

Veräußerung unmittelbar im Zusammenhang stehenden

Kosten und die um die Abschreibungen bis zum

Zeitpunkt der Veräußerung geminderten Anschaffungskosten

der Immobilie abgezogen. Die Veräußerungsgewinne

werden den Anlegern entsprechend

ihrer Beteiligungsquote zugewiesen. Die Veräußerung

der Immobilie innerhalb der o.g. Frist ist nicht

vorgesehen. Eine Veräußerung der Immobilie durch

die Objektgesellschaft nach Ablauf der 10 Jahre ist

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung steuerfrei.

Sollten Anleger die Beteiligung später erwerben,

beginnt für sie die Frist mit dem Anteilserwerb. Veräußert

ein Anleger seine Beteiligung, gilt dies als anteilige

Veräußerung der von der Objektgesellschaft

gehaltenen Immobilie. So führt die Veräußerung der

Beteiligung an der Fondsgesellschaft – sofern nicht

bereits ein gewerblicher Grundstückshandel anzu­

120 Immobilienfonds Hochschule München

9.0

nehmen ist – innerhalb der Frist von 10 Jahren zu

einem privaten Veräußerungsgeschäft.

Verwirklicht ein Anleger den Tatbestand eines privaten

Veräußerungsgeschäfts, bleibt der dabei

erzielte Gewinn steuerfrei, wenn der aus privaten

Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im

Kalenderjahr weniger als 600 Euro betragen hat

(§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Verluste können nur mit

positiven Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften

verrechnet werden.

Neben der Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels

oder eines privaten Veräußerungsgeschäfts

durch Veräußerung der Beteiligung kann

eine Anteilsübertragung auch zur nachträglichen

Aberkennung der Einkünfteerzielungsabsicht führen.

Der Anleger sollte die wirtschaftlichen und steuerlichen

Auswirkungen, die aus einer Anteilsveräußerung

resultieren, daher mit seinem persönlichen steuerlichen

Berater erörtern.

Erbschaft­ und Schenkungsteuer

Die Übertragung eines Anteils an der Fondsgesellschaft

im Wege des Erbfalls oder einer Schenkung

unterliegt der Erbschaft­ bzw. Schenkungsteuer. Die

Höhe der Erbschaft­ bzw. Schenkungsteuer ist im

Wesentlichen vom Verwandtschaftsgrad und dem

Wert des übertragenen Vermögens abhängig.

Direktkommanditisten sind am Vermögen der Fondsgesellschaft

entsprechend ihrer Beteiligungsquote

(Kapitalkonto I) beteiligt. Für die Ermittlung des Wertes

des Anteils an der Fondsgesellschaft werden

die einzelnen Wirtschaftsgüter der Gesellschaft

betrachtet.

Im Fall der Vererbung und der Schenkung der Beteiligung

ist der dem Kapitalanteil entsprechende

Anteil an dem Wert des Grundstücks sowie der

weiteren vorhandenen Vermögenswerte abzüglich

des entsprechenden Anteils an den Verbindlichkeiten

der Gesellschaften maßgebend. Noch nicht geklärt

ist, ob im Fall der Schenkung die Zuwendung

in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen

Teil aufzuteilen ist, weil in der Übernahme der anteiligen

Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft

und der Fondsgesellschaft durch den Beschenkten


9.0

eine Gegenleistung für den Erhalt der anteiligen

Vermögensgegenstände (im Wesentlichen Grundstücke)

zu sehen ist. In diesem Fall würde nur der

unentgeltliche Teil der Schenkungsteuer unterliegen

und der entgeltliche Anteil einkommensteuerlich einen

Verkauf der anteiligen Immobilien darstellen.

Dies hätte zur Folge, dass auch ein gewerblicher

Grundstückshandel begründet wird oder ein privates

Veräußerungsgeschäft vorliegen kann und für

den Beschenkten insoweit die entsprechenden Fristen

beginnen.

Für die Einkommensteuer hat der Bundesfinanzhof

(BFH) jedoch entschieden, dass bei Übertragung

einer Kommanditbeteiligung die Übernahme der anteiligen

Verbindlichkeiten durch den Erwerber keine

Anschaffungskosten des Erwerbers darstellt (BFH,

Urt. vom 28.03.2007, IX R 53/04, BFH/NV 2007,

S. 184 und OFD Frankfurt vom 07.11.2007, S 2241

aA­10­St213), weil ­ anders als bei einer Gesellschaft

bürgerlichen Rechts (GbR) ­ die Verbindlichkeiten

der Gesellschaft für den Kommanditisten keine

echten Verbindlichkeiten darstellen. Denn dieser

haftet für die Verbindlichkeiten der KG nicht. Dieser

Gedanke muss u. E. auch für die Schenkungsteuer

gelten, so dass es sich um eine Vollschenkung handelt

und nicht um eine gemischte Schenkung.

Das Grundvermögen ist mit dem gemeinen Wert zu

bewerten. Bei fremdvermieteten Objekten ist dabei

das Ertragswertverfahren nach §§ 185 ff. BewG

anzuwenden. Die Summe aus Bodenwert und

Gebäudeertragswert ergibt den erbschaft­ oder

schenkungsteuerlichen Wert der Immobilie. Ein gegenüber

der Bewertung nach dem Bewertungsgesetz

geringerer gemeiner Wert (Verkehrswert) kann

durch ein entsprechendes Grundstücksgutachten

nachgewiesen werden.

Erbschaftsteuerlich war bislang nach Ansicht der

Finanzverwaltung zu unterscheiden, ob ein direkt

gehaltener Kommanditanteil verschenkt beziehungsweise

vererbt wird oder ob die Kommanditbeteiligung

an der Fondsgesellschaft über eine Treuhänderin

gehalten und zivilrechtlich lediglich der

Herausgabeanspruch des Treugebers gegen die

Treuhänderin verschenkt beziehungsweise vererbt

wird. Diese Auffassung hat die Finanzverwaltung je­

doch aufgegeben. (vgl. den Erlass des Bayerischen

Staatsministeriums der Finanzen vom 16.09.2010

und die Entscheidung des FG Niedersachsen mit

Urteil vom 28.07.2010 (Az 3 K 215/09). Erbschaft­

und schenkungsteuerlich werden Treugeber und

Direktkommanditisten somit gleich behandelt.

Freibeträge und Steuertarif

Die Freibeträge betragen für Ehegatten 500.000

Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Enkelkinder

200.000 Euro. Für die übrigen Angehörigen der

Steuerklassen I (z.B. Eltern des Erblassers), II (z.B.

Geschwister) und III existieren persönliche Freibeträge

geringeren Umfangs (§ 16 Abs. 1 Erbschaftsteuergesetz).

Die Höhe der Steuer hängt schließlich

von der Steuerklasse ab und ist geringer, je näher

der Verwandtschaftsgrad und je niedriger der Wert

des übertragenen Vermögens ist.

Steuerermäßigung bei Belastung mit Erbschaftsteuer

Bei Erbfällen wird eine Doppelbelastung mit Erbschaft­

und Einkommensteuer innerhalb von fünf Jahren

nach § 35b EStG verringert. Die Ermäßigung ist

auf Fälle beschränkt, in denen beim Erben Einkünfte

mit Einkommensteuer belastet werden, die zuvor als

Vermögen oder Bestandteil vom Vermögen bereits

der Erbschaftsteuer unterlagen.

Hinweis

Die steuerlichen Auswirkungen einer Beteiligung

an der Fondsgesellschaft können aufgrund von

Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen

(Gesetzesänderung, geänderte Rechtsprechung,

geänderte Anwendungsregelung oder Verwaltungsanweisung)

im Zeitraum des Bestehens der Fondsgesellschaft

und der Beteiligung der Anleger von

den dargestellten abweichen und können sich auch

auf die erzielte (oder erzielbare) Rendite der Vermögensanlage

auswirken. Die endgültige Anerkennung

der steuerlichen Konzeption und Festsetzung

von Steuern bleibt der Beurteilung durch die Finanzverwaltung

im Rahmen der Veranlagung (ggf. nach

Betriebsprüfung) vorbehalten. Es wird insoweit auf

die Darstellung der steuerlichen Risiken hingewiesen

(S. 021 ­ 025).

Die Anbieterin übernimmt nicht die Zahlung von

Steuern für die Anleger.

Steuerliche Grundlagen

Immobilienfonds Hochschule München

121


Die wesentlichen Verträge

§

122 Immobilienfonds Hochschule München

10.0


10.0

Die wesentlichen Verträge

I. Wesentliche Vertragspartner

(Informationen zur Identität der

Unternehmer und der Anbieterin)

Anbieterin, Fremdkapitalvermittlung, Fondskonzeption

Firma: Next Generation Funds München GmbH

Sitz/Geschäftsanschrift: Aschheim/Einsteinring 28,

85609 Aschheim

Tel/Fax: 089 ­ 62 83 42 –800 / 089 ­ 62 83 42 ­727

Geschäftsführer: Thomas Vogel

Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und

Immobilien Holding München AG

Handelsregister: Amtsgericht München, HRB 184073

Stammkapital: 25.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 12.02.2010

Gegenstand des Unternehmens: Erwerb, Entwicklung,

Vertrieb und Verwaltung von Immobilien jedweder

Art sowie Entwicklung, Vertrieb und Verwaltung

von geschlossenen Fonds.

Keine Aufsichtsbehörde

Fondsgesellschaft (Emittentin), Kommanditistin der

Objektgesellschaft, Darlehensgeberin des Gesellschafterdarlehens

an die Objektgesellschaft

Firma: Immobilie Hochschule München GmbH & Co.

KG

Sitz/Geschäftsanschrift: Aschheim/Einsteinring 28,

85609 Aschheim

Tel/Fax: 089 ­ 62 83 42 –800 / 089 ­ 62 83 42 ­727

Komplementärin: NGF Verwaltung GmbH

Geschäftsführende Kommanditistin: NGF Beteiligung

GmbH

Gesellschafter zu mehr als 25 %: nach Platzierung

voraussichtlich keine

Handelsregister: Amtsgericht München, HRA 96299

Tag der ersten Eintragung: 10.11.2010

Gegenstand des Unternehmens: vgl. Kapitel

8. Rechtliche Grundlagen I.1

Keine Aufsichtsbehörde

Komplementärin der Fondsgesellschaft und der

Objektgesellschaft

Firma: NGF Verwaltung GmbH

Sitz/Geschäftsanschrift: Aschheim/Einsteinring 28,

85609 Aschheim

Tel/Fax: 089 ­ 62 83 42 –800 / 089 ­ 62 83 42 ­727

Geschäftsführer: Gerd Dombrowski

Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und

Immobilien Holding München AG

Handelsregister: Amtsgericht München, HRB

185462

Stammkapital: 25.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 28.04.2010

Gegenstand des Unternehmens: vgl. Kapitel

8. Rechtliche Grundlagen I.3

Keine Aufsichtsbehörde

Geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft

und der Objektgesellschaft

Firma: NGF Beteiligung GmbH

Sitz/Geschäftsanschrift: Aschheim/Einsteinring 28,

85609 Aschheim

Tel/Fax: 089 ­ 62 83 42 – 800 / 089 ­ 62 83 42 ­ 727

Geschäftsführer: Gerd Dombrowski

Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und

Immobilien Holding München AG

Handelsregister: Amtsgericht München, HRB 185463

Stammkapital: 25.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 28.04.2010

Gegenstand des Unternehmens: Beteiligung an

Gesellschaften sowie die Übernahme der Geschäftsführung

und Vertretung von Gesellschaften

als geschäftsführender Kommanditist, vor allem die

Übernahme der Stellung des Gründungsgesellschafters

von Personengesellschaften, insbesondere

die Beteiligung als Gründungsgesellschafter an der

NGF Fondsgesellschaft 1 GmbH & Co. KG sowie

an der NGF Objektgesellschaft 1 GmbH & Co. KG.

Keine Aufsichtsbehörde

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

10

123


Die wesentlichen Verträge

Objektgesellschaft

Firma: HCM I GmbH & Co. KG

Sitz/Geschäftsanschrift: Aschheim/Einsteinring 28,

85609 Aschheim

Tel/Fax: 089 ­ 62 83 42 – 800 / 089 ­ 62 83 42 ­ 727

Komplementärin: NGF Verwaltung GmbH

Geschäftsführende Kommanditistin: NGF Beteiligung

GmbH und ­ bis zum Nutzen­Lasten­Wechsel

der Immobilie ­ Münchener Grundbesitz Verwaltungs

GmbH

Gesellschafter zu mehr als 25 %: Fondsgesellschaft

Handelsregister: Amtsgericht München, HRA 96642

Tag der ersten Eintragung: 13.01.2010 (Eintragung

des Formwechsels)

Gegenstand des Unternehmens: Gegenstand des

Unternehmens sind die langfristige Vermietung, Verpachtung

und Verwaltung der Immobilie „Erweiterungsneubau

Hochschule München“, Dachauer

Straße, 80335 München. Die Gesellschaft darf alle

Geschäfte und Handlungen vornehmen, die dem

Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu

dienen geeignet sind. Die Gesellschaft ist nicht berechtigt,

in irgendeiner Weise gewerblich tätig zu sein.

Keine Aufsichtsbehörde

Verkäuferin der GmbH­Anteile, geschäftsführende

Kommanditistin der Objektgesellschaft

Firma: Münchener Grundbesitz Verwaltungs GmbH

Sitz/Geschäftsanschrift: Grünwald/Römerhügeln 1,

82031 Grünwald

Tel/Fax: 089 ­ 98 24 94 00 / 089 ­ 98 24 94 09

Geschäftsführer: Dr. Alexander Rosa­Alscher

Gesellschafter zu mehr als 25 %: Gaia Galluzzi

Rosa­Alscher

Handelsregister: Amtsgericht München, HRB 173799

Stammkapital: 50.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 27.05.2008

Gegenstand des Unternehmens: Verwaltung von eigenem

und fremdem Vermögen, insbesondere von

Grundbesitz, Projektentwicklung, Durchführung von

Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene oder

fremde Rechnung, sowie Immobilienverwaltung und

Immobilienvermittlung für Dritte

Aufsichtsbehörde: Gewerbeaufsichtsamt München

124 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

Planungsbüro

Firma: SAM Plantech GmbH

Sitz/Geschäftsanschrift: Mauerkircherstraße 103,

81925 München

Tel/Fax: 089 ­ 98 24 94 00 / 089 ­ 98 24 94 09

Geschäftsführung: Dr. Alexander Rosa­Alscher

Gesellschafter zu mehr als 25 %: Gaia Galluzzi

Rosa­Alscher

Handelsregister: Amtsgericht München HRB 170467

Stammkapital: 25.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 26.10.2007

Gegenstand des Unternehmens: Planungsleistungen,

die Gegenstand der Honorarverordnung für

Architekten und Ingenieure (HOAI) sind, sowie Tätigkeit

auf verwandten Gebieten, wie zum Beispiel Projektentwicklung,

Kosten­ und Termin­Management,

Generalplanung, Qualitätskontrolle und Design. Die

Gesellschaft erbringt ihre Leistungen ausschließlich in

dem durch die einschlägigen Berufsgrundsätze festgelegten

und zulässigen Rahmen.

Keine Aufsichtsbehörde

Architekten

Firma: Architekturbüro SAM

Sitz/Geschäftsanschrift: Mauerkircherstraße 103,

81925 München

Tel/Fax: 089 ­ 98 24 94 00 / 089 ­ 98 24 94 09

Geschäftsführung: Dr. Alexander Rosa­Alscher

Aufsichtsbehörde: Architektenkammer Bayern

Generalvertrieb

Firma: Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG

Sitz/Geschäftsanschrift: Aschheim/Einsteinring 28,

85609 Aschheim

Tel/Fax: 089 ­ 62 83 42 – 800 / 089 ­ 62 83 42 ­ 42

Vorstand: Thomas Vogel

Aufsichtsrat: Dr. Christophe Samson (Vorsitzender),

Alexander Schwarz, Rüdiger Jähring

Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und

Immobilien Holding München AG

Handelsregister: Amtsgericht München, HRB 186680

Grundkapital: 50.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 12.07.2010


10.0

Gegenstand des Unternehmens: Vertrieb von Immobilien

sowie von offenen und geschlossenen Fonds,

Vermittlung von Kapitalanlagen und Versicherungen,

Entwicklung von Vertriebs­ und Marketingstrategien

sowie Erwerb und Beteiligung an in­ und ausländischen

Unternehmen jedweder Rechtsform, die auf

den vorgenannten Geschäftsfeldern tätig sind. Genehmigungspflichtige

Tätigkeiten nach dem KWG

sind ausgeschlossen.

Aufsichtsbehörde: Gewerbeaufsichtsamt München

Zwischenfinanzierung

Firma: FIHM Fonds und Immobilien Holding

München AG

Sitz/Geschäftsanschrift: Aschheim/Einsteinring 28,

85609 Aschheim

Tel/Fax: 089 ­ 452 456 – 0 / 089 ­ 452 456 – 727

Vorstand: Alexander Kames

Aufsichtsrat: Dr. Christophe Samson (Vorsitzender),

Alexander Schwarz, Rüdiger Jähring

Gesellschafter zu mehr als 25 %: 2. AFM Beteiligungs

GmbH

Handelsregister: Amtsgericht München, HRB 158197

Grundkapital: 9.650.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 05.08.2005

Gegenstand des Unternehmens: Leitung der mit der

Gesellschaft verbundenen Unternehmen, die insbesondere

auf folgenden Geschäftsfeldern tätig sind:

Erwerb, Entwicklung, Vertrieb und Verwaltung von

Immobilien; jede Art von Bauträgertätigkeit; Entwicklung,

Vertrieb und Verwaltung von geschlossenen

Immobilienfonds; auch Gründung, Erwerb und Beteiligung

an in­ und ausländischen Unternehmen jeder

Rechtsform, die auf den vorgenannten Geschäftsfeldern

tätig sind.

Aufsichtsbehörde: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

Treuhandkommanditistin und Mittelverwendungskontrolleurin

Firma: GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH

Sitz/Geschäftsanschrift: Frankfurt am Main, Gervinusstraße

15, 60322 Frankfurt am Main

Tel/Fax: 069 ­ 7137588­0 / 069 – 247562­85

Geschäftsführung: Herr Karl Heinz Hellenkamp

Gesellschafter zu mehr als 25%: GFS Financial

Services GmbH

Handelsregister: Amtsgericht Frankfurt am Main,

HRB 58950

Stammkapital: 25.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 20.01.2000

Gegenstand des Unternehmens: Die treuhänderische

Übernahme und Verwaltung von Kommanditanteilen

an Personengesellschaften

Keine Aufsichtsbehörde

Verkäuferin des Grundstücks Dachauer Straße 100,

104c, Heßstr. 121, München

Firma: Stadtwerke München GmbH

Sitz/Geschäftsanschrift: Emmy­Noether­Straße 2,

80287 München

Geschäftsführer: Dr. Kurt Mühlhäuser, Herbert König,

Reinhard Büttner, Stephan Schwarz, Dr. Florian

Bieberbach

Gesellschafter zu mehr als 25 %: Landeshauptstadt

München

Handelsregister: Amtsgericht München, HRB 121920

Stammkapital: 485.000.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 26.10.2001

Gegenstand des Unternehmens: Versorgung der

Bevölkerung mit Strom, Wasser und Wärme; Betrieb

von öffentlichen Verkehrsmitteln, Bädern, Telekommunikation,

Errichtung und Bewirtschaftung von

Bauten

Keine Aufsichtsbehörde

Hauptmieterin der Immobilie Dachauer Straße 100,

104c, Heßstr. 121, München

Firma: Immobilien Freistaat Bayern, Staatsbetrieb

für die Verwaltung landeseigener Immobilien des

Freistaats Bayern

Sitz/Geschäftsanschrift: Lazarettstraße 67,

80638 München

Vertreter: Dieter Knauer

Kein Gesellschafter zu mehr als 25 %

Keine Handelsregistereintragung

Kein Stammkapital

Kein Gegenstand des Unternehmens

Keine Aufsichtsbehörde

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

125


Die wesentlichen Verträge

Generalunternehmer

Firma: Bilfinger Berger Hochbau GmbH

Sitz/Geschäftsanschrift: Herriotstraße 1, 60528

Frankfurt am Main

Tel/Fax: 069 ­ 47891­0 / 069 ­ 47891­140

Geschäftsführung: Dominik Fabry, Dr. Shervin Haghsheno,

Frank Jainz

Gesellschafter zu mehr als 25 %: Bilfinger Berger

AG; mit der Bilfinger Berger AG, Mannheim (Amtsgericht

Mannheim, HRB 4444) als herrschendem

Unternehmen ist am 18.03.2008 ein Beherrschungs­

und Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen.

Handelsregister: Amtsgericht Frankfurt am Main,

HRB 82233

Stammkapital: 10.000.000 Euro

Tag der ersten Eintragung: 12.12.2006

Gegenstand des Unternehmens: Planung und die Entwicklung,

die Leitung und die industrielle Ausführung

von Bauleistungen im Hoch­ und Industriebau sowie

die Erbringung damit verbundener Dienstleistungen

jeglicher Art, insbesondere Logistik­ und Sicherungsdienstleistungen

während der Bauphase sowie dem

Bauen vor­ und nachgelagerte Dienstleistungen an

Immobilien. Gegenstand des Unternehmens sind

weiter die Durchführung von Betreibermodellen für

Gebäude, Infrastruktureinrichtungen und Anlagen

aller Art, einschließlich deren Errichtung und Bewirtschaftung

und der Erbringung damit verbundener

Dienstleistungen, sowie die Vermietung und die Verpachtung

von Grundstücken und Gebäuden.

Keine Aufsichtsbehörde

Darlehensgeber

Deutsches Kreditinstitut ­ Mitglied des Verband Deutscher

Pfandbriefbanken (vdp) e.V.

II. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

hatte die Fondsgesellschaft bereits folgende

Verträge abgeschlossen:

1. Vertrag über den Verkauf und die Abtretung

eines GmbH­Geschäftsanteils vom 10.12.2010

Vertragspartner ist die Münchener Grundbesitz

Verwaltungs GmbH. Mit Vertrag vom 10.12.2010

und sofortiger Wirkung veräußerte die Münchener

126 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

Grundbesitz Verwaltungs GmbH einen Geschäftsanteil

von nominal 23.625 Euro des insgesamt 25.000

Euro betragenden Stammkapitals der HCM I GmbH

an die Fondsgesellschaft. Der Kaufpreis beträgt

720.000 Euro „fester Kaufpreisbestandteil“ sowie

8.176.497,21 Euro „vorläufiger Kaufpreis“ als variablen

Kaufpreisbestandteil. Der variable Kaufpreis ist

anhand einer auf den Stichtag, der nach der Fertigstellung

des Gebäudes liegt, zu erstellenden Stichtagsbilanz

noch anzupassen und soll 94,5 % des

gemäß Stichtagsbilanz festgelegten Eigenkapitals

betragen. Dem festzulegenden Eigenkapital ist der

voraussichtliche Wert des Sachanlagevermögens

zum Stichtag zu Grunde gelegt worden, welcher

sich aus dem 17,5­fachen der Gesamtjahresnettomieten

in Höhe von 2.350.000 Euro errechnet, abzüglich

planmäßig vorhandener Verbindlichkeiten und

etwaige Rückstellungen für Steuerrückzahlungen.

Übersteigt die Summe der tatsächlichen Gesamtjahresnettomieten

die 2.350.000 Euro wirkt sich dies

erhöhend auf den Wert des Sachanlagevermögens

aus. Bei Flächen, die an hochschulnahe Institute vermietet

werden, werden Mieten jedoch nur bis zu einem

monatlichen Betrag von 25 Euro/qm berücksichtigt.

Die Fondsgesellschaft hat zum 20.01.2011 einen

Betrag in Höhe von 1.000.000 Euro angezahlt. Aufgrund

der voraussichtlich in der Stichtagsbilanz anzusetzenden

Steuerrückstellung wird das planmäßige

Eigenkapital und somit auch der variable Kaufpreis

gegenüber dem „vorläufigen Kaufpreis“ gemindert

sein (vgl. 3. Risiken der Beteiligung, S. 022). Der von

der Fondsgesellschaft dann zu entrichtende variable

Kaufpreisbestandteil in Höhe von 94,5 % des Eigenkapitals

der Stichtagsbilanz wird somit voraussichtlich

nur noch 5.518.968 Euro betragen. Der feste und

der variable Kaufpreisbestandteil sind zwei Wochen

nach dem Stichtag fällig, die Differenz zwischen

dem vorläufigen und dem endgültigen Kaufpreis wird

zwei Wochen nach dem Tag fällig, an dem die Stichtagsbilanz

verbindlich wird.

Der Verkäufer ist berechtigt, ohne vorherige Fristsetzung,

von dem Vertrag zurückzutreten, falls die

Fondsgesellschaft dem Verkäufer nicht bis spätestens

15.05.2011, 24.00 Uhr die gesicherte Finanzierung

von 55 % des Mindestwertes des Sachanlagevermögens

(„nachgewiesenes Fremdkapital“) und mindes­


10.0

tens 50 % der Differenz zwischen „nachgewiesenem

Fremdkapital“ und „Mindestwert des Sachanlagevermögens“

im Hinblick auf das zur Bezahlung des

vorläufigen Kaufpreises erforderlichen Eigenkapitals

nachweist (vgl. 3. Risiken der Beteiligung, S. 022 f.).

Die Frist verlängert sich bis 31.07.2011, 24.00, falls

die Fondsgesellschaft bis spätestens 30.05.2011,

24.00 Uhr, einen Betrag in Höhe von 500.000 Euro

als weitere Anzahlung vorab an den Verkäufer zahlt.

Für den Fall, dass die Fristverlängerung in Anspruch

genommen wird, ist der Verkäufer berechtigt, ohne

vorherige Fristsetzung, von dem Kaufvertrag zurückzutreten,

falls die Fondsgesellschaft dem Verkäufer

nicht bis spätestens zum Frist ende am 30.7.2011,

24.00 Uhr den vorgenannten Nachweis erbringt

und zusätzlich 100 % der Differenz zwischen nachgewiesenem

Fremdkapital und Mindestwert des

Sachanlagevermögens als für die Bezahlung des

vorläufigen Kaufpreises erforderlichen Eigenkapitals

nachweist. Im Falle des berechtigten Rücktritts des

Verkäufers verfallen sämtliche Anzahlungen.

Der Verkäufer haftet gegenüber der Fondsgesellschaft

für die Mängelfreiheit des zu errichtenden

Bauwerks analog § 13 VOB/B. Die Verjährungsfristen

betragen für Dach und Dachabdichtungen zehn

Jahre, für haustechnische Anlagen zwei Jahre und für

alle anderen Bauleistungen fünf Jahre. Der Verkäufer

sichert zu, dass er keine Kenntnis über schädliche Bodenveränderungen

und Altlasten im Sinne § 2 Abs.

3 und 5 BBodSchG hat, soweit diese über die im

laufenden Sanierungsverfahren festgestellten und der

Fondsgesellschaft mitgeteilten schädlichen Bodenveränderungen

und Altlasten hinausgehen. Der Verkäufer

haftet für schädliche Bodenveränderungen und

Altlasten, die er arglistet verschwiegen hat. Ansonsten

erwirbt der Käufer die Objektgesellschaft mit dem

Grundstück und dem zu errichtenden Gebäude wie

es steht und liegt. Der Verkäufer garantiert zum Stichtag,

dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind.

Im Falle der Unrichtigkeit von Garantien oder Zusicherungen

kann die Fondsgesellschaft vom Vertrag

zurücktreten, wenn der Verkäufer die Fondsgesellschaft

auch nach Fristsetzung wirtschaftlich nicht so

gestellt hat, wie sie bei eingehaltener Garantie oder

Zusicherung gestellt wäre. Dieses Rücktrittsrecht verjährt

drei Jahre nach dem Stichtag.

Gerichtsstand ist München.

2. Konzeptionsvertrag vom 10.01.2011

Für die zur Realisierung des Beteiligungskonzeptes

erforderlichen Konzeptionsleistungen hat die Fondsgesellschaft

einen Vertrag mit der Next Generation

Funds München GmbH abgeschlossen. Die Next

Generation Funds München GmbH ist verpflichtet,

der Fondsgesellschaft eine dem Investitionsvorhaben

entsprechende Grundkonzeption zu liefern, eine

Rentabilitätsberechnung zu erstellen und einen Investitions­

und Finanzierungsplan zu erarbeiten. Ihre

Aufgabe besteht weiterhin darin, die erforderlichen

Vertragsunterlagen vorzubereiten und abzustimmen

und die Konzeptionsaufgaben zu koordinieren und

die Aufgabenerledigung entsprechend zu dokumentieren.

Die Next Generation Funds München GmbH

unterstützt die Mittelverwendungskontrolleurin bei

ihren Tätigkeiten.

Die Next Generation Funds München GmbH ist berechtigt,

einzelnen Aufgaben auf Dritte zu übertragen.

Für die Wahrnehmung der vertraglich vereinbarten

Pflichten erhält die Next Generation Funds München

GmbH eine einmalige Vergütung in Höhe von

2,5 % bezogen auf das gezeichnete Kommanditkapital

(ohne Agio) zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Der Vergütungsanspruch entsteht und wird fällig

erst nach Erreichen der Vollplatzierung gemäß § 3

Ziffer 5 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft.

Die Next Generation Funds München GmbH hat für

die ihr übertragenen Aufgaben und Pflichten mit der

Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu erledigen.

Für die Verletzung unwesentlicher Pflichten haftet sie

jedochnur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Diese

Haftungsbeschränkung gilt jedoch nicht für Schäden

aus der Verletzung des Lebens, des Körpers

oder der Gesundheit.

Sämtliche Ansprüche verjähren binnen 24 Monaten

nach Vollplatzierung.

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

127


Die wesentlichen Verträge

Der Vertrag endet mit Erfüllung der vertragsgegenständlichen

Tätigkeiten, spätestens zum 31.12.2012.

Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Der

Vertrag kann jederzeit aus wichtigem Grund außerordentlich

gekündigt werden.

Gerichtsstand ist München.

3. Vertrag über die Kapitalbeschaffung vom

10.01.2011

Vertragspartner ist die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement

AG. Gegenstand des Vertrages ist

die Beschaffung von Kommanditkapital (ohne Agio)

in Höhe von 23.950.000 Euro dergestalt, dass der

im Verkaufsprospekt aufgeführte Investitions­ und

Finanzierungsplan erfüllt werden kann. Die Unacum

Vertriebs­ und Servicemanagement AG übernimmt

gegenüber der Fondsgesellschaft die Koordination

und Durchführung aller für die Platzierung des Kommanditkapitals

des Auftraggebers erforderlichen Aktivitäten

des Vertriebes. Die Unacum Vertriebs­ und

Servicemanagement AG ist ferner verpflichtet ihm

Rahmen der Auftragserfüllung vertriebsunterstützendes

Marketing für die Platzierung des Fonds sowie

die Planung und Realisierung aller erforderlichen

Werbemaßnahmen und Public­Relations­Aktivitäten

selb ständig und auf eigene Rechnung vorzunehmen.

Die Parteien streben an, die jeweilige Kapitalbeschaffung

bis 31.11.2011 abzuschließen. Die Fondsgesellschaft

ist berechtigt und verpflichtet, den Platzierungszeitraum

ein­ oder mehrmals bis zum 30.06.2012 zu

verlängern, falls die Kapitalbeschaffung nicht bis zum

31.12.2011 abgeschlossen sein sollte.

Die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG

ist berechtigt, einzelne Aufgaben auf Dritte zu übertragen.

Die UnaCum Vertriebs­ und Servicemanagement

AG erhält für die vorbezeichneten Leistungen

eine einmalige Vergütung in Höhe von 6,0 % zzgl.

eines Agios von 5,0 % des von den Anlegern gezeichneten

Kommanditkapitals und inklusive etwaig

zu leistender gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Vergütung

ist fällig jeweils nach Annahme der Beitrittserklärung

und Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist

sowie vollständigen Einzahlung des Kommanditkapi­

128 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

tals zuzüglich Agio des jeweiligen Anlegers. Sofern

die Fondsgesellschaft – gleich aus welchem Rechtsgrund

– rückabgewickelt wird, ist die Unacum AG zur

Rückzahlung der erhaltenen Vergütungen von 6,0 %

bezogen auf das von den Anlegern gezeichnete

Kommanditkapital verpflichtet. Das Agio von 5,0 %

des von den Anlegern gezeichneten Kommanditkapitals

ist hingegen nicht zurückzuzahlen.

Die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG

hat für die ihr übertragenen Aufgaben und Pflichten

mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu erledigen.

Für die Verletzung unwesentlicher Pflichten haftet

sie jedoch nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

Diese Haftungsbeschränkung gilt jedoch nicht für

Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers

oder der Gesundheit. Sämtliche Ansprüche verjähren

binnen 24 Monaten nach Vollplatzierung.

Dieser Vertrag wird auf unbestimmte Dauer geschlossen

und endet mit der vollständigen Beschaffung /

Vermittlung des Kommanditkapitals. Eine ordentliche

Kündigung dieses Vertrages ist ausgeschlossen, der

Vertrag kann nur aus wichtigem Grund gekündigt

werden.

Gerichtsstand ist München.

4. Vertrag über die Gewährung eines Gesellschafterdarlehens

vom 10.01.2011

Die Fondsgesellschaft gewährt der Objektgesellschaft

ein Darlehen in Höhe von bis zu 13.000.000

Euro. Der Zinssatz beträgt 8,2 % p.a., die Zinsen

berechnen sich nach der sogenannten taggenauen

Zinsmethode, beginnend frühestens am 01.01.2012

und sind jeweils monatlich nachträglich am letzten

Bankgeschäftstag eines Kalendermonats zur Zahlung

fällig. Es wird kein Zinseszins berechnet.

Das Darlehen wird bis zum Zeitpunkt des Verkaufs

des Erweiterungsbaus Hochschule München, spätestens

bis zum 31.01.2026 gewährt. Eine ordentliche

Kündigung während dieser Laufzeit ist ausgeschlossen.

Die Kündigung des Vertrages aus wichtigem

Grund bleibt hiervon unberührt.

Eine feste Tilgung wird nicht vereinbart. Die Objektgesellschaft

ist jedoch verpflichtet, unter Berücksichtigung

ihrer Liquiditätsplanung sowie im Rahmen


10.0

einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung das in

Anspruch genommene Darlehen unverzüglich ganz

oder teilweise zu tilgen, spätestens zum Zeitpunkt

der Veräußerung des Erweiterungsbaus Hochschule

München bzw. dem 31.01.2026.

Sicherheiten werden keine gestellt. Die Fondsgesellschaft

ist jedoch berechtigt, bei vollständiger Inanspruchnahme

das Darlehen über einen Zeitraum

vom mehr als zwölf Monaten von der Objektgesellschaft

angemessene Sicherheit zu verlangen. Das

Darlehen ist gegenüber der langfristigen Bankfinanzierung

nachrangig.

Ausschließlicher Gerichtsstand ist München.

5. Zwischenfinanzierungskreditvertrag vom

10.01.2011

Zur Zwischenfinanzierung der Anzahlungen an den

Verkäufer der Anteile an der Objektgesellschaft und

für einzelne im Investitionsplan ausgewiesene Positionen

hat die Fondsgesellschaft einen Vertrag mit der

FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG

(FIHM AG) geschlossen. Die FIHM AG erklärt sich

darin bereit, der Fondsgesellschaft insgesamt bis zu

2.000.000 Euro zu gewähren. Die Auszahlung des

Darlehens erfolgt in einzelnen Tranchen, je nach

Bedarf. Auszahlungsvoraussetzung für jede Tranche

ist, dass die Fondsgesellschaft den jeweiligen Liquiditätsbedarf

mittels geeigneter Unterlagen nachweist

und die FIHM AG ihrerseits über die entsprechende

eigene freie Liquidität verfügt. Eine revolvierende Inanspruchnahme

von bereits zurückgezahlten Darlehensbeträgen

ist zulässig. Der jeweils ausgereichte Betrag

der Zwischenfinanzierung ist mit 7,0 % p. a. zu verzinsen.

Die Zinsen werden kapitalisiert und sind nachträglich

am Ende der Laufzeit fällig und zu entrichten.

Der Kontokorrentkredit wird bis zum 30.06.2012

gewährt. Eine ordentliche Kündigung während der

Laufzeit ist ausgeschlossen. Die Kündigung des Kontokorrentkredits

aus wichtigem Grund bleibt hiervon

unberührt. Eine feste Tilgung während der Laufzeit

wird nicht vereinbart. Die Fondsgesellschaft ist jedoch

verpflichtet, unter Berücksichtigung ihrer Liquiditätsplanung

sowie im Rahmen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung

den jeweils in Anspruch genommenen

Kontokorrentkredit auch während der Laufzeit unver­

züglich ganz oder teilweise zu tilgen.

Eine Verpflichtung zur Rückzahlung des in Anspruch

genommenen Kontokorrentkredits besteht für die

Fondsgesellschaft nicht, wenn der Verkäufer – gleich

aus welchem Rechtsgrund – vom Vertrag über den

Kauf der Anteile an der Objektgesellschaft zurücktritt.

Ausschließlicher Gerichtsstand ist München.

6. Mittelverwendungskontrollvertrag vom 16.03.2011

Die GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH mit Sitz

in Frankfurt/Main ist mit der Mittelverwendungskontrolle

beauftragt.

Aufgaben und Rechtsgrundlage der Tätigkeit,

wesentliche Pflichten

Rechtsgrundlage der Tätigkeit ist der in Kapitel 12

abgedruckte Mittelverwendungskontrollvertrag. Danach

kontrolliert die GFS Treuhand­ und Verwaltungs

GmbH in der Investitionsphase die Freigabe der

Mittel (Kommanditeinlage zuzüglich Agio) auf dem

Einzahlungskontrollkonto der Fondsgesellschaft und

dem Investitionskonto der Objektgesellschaft. Die

Aufgaben und die wesentlichen Pflichten der GFS

Treuhand­ und Verwaltungs GmbH beschränken sich

auf die Freigabe der auf den genannten Konten von

den der Fondsgesellschaft beitretenden Treugebern

und Direktkommanditisten eingehenden Zahlungen.

Es handelt sich dabei um eine bloß formale Prüfung.

Insbesondere werden die zugrundeliegenden Verträge

nicht auf ihren rechtlichen Bestand hin geprüft.

Ferner ist nicht Gegenstand der Prüfung, ob für einzelne

Zahlungen die vertraglichen Voraussetzungen

vorliegen und ob diese fällig sind. Die GFS Treuhand­

und Verwaltungs GmbH ist ferner verpflichtet, nach

Abschluss der lnvestitionsphase einen schriftlichen

Bericht über die Mittelherkunft und –verwendung vorzulegen.

Die GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH

hat die wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption

und Durchführung des Gesamtvorhabens

nicht zu überprüfen und nicht zu überwachen. Sie

ist weder Urheber der Zeichnungsunterlagen noch

Emittentin oder Anbieterin der Fondsanteile und wird

von jeder Emissions­ und Prospekthaftung freigestellt.

Sie prüft weder die Bonität der Vertragspartner und

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

129


Die wesentlichen Verträge

der Auftraggeber noch die Angemessenheit, Notwendigkeit

oder Zweckmäßigkeit der abgeschlossenen

Verträge. Die Einbindung eines unabhängigen

Dritten als Mittelverwendungskontrolleur soll

gewährleisten, dass eingezahlte Mittel nur freigegeben

werden, wenn die vertraglich festgelegten

Voraussetzungen zur Realisierung des Investitionsvorhabens

gemäß dem Mittelverwendungskontrollvertrag

vorliegen.

Wesentliche Rechte

Der GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH steht

als wesentliches Recht jederzeit das vollständige

Einsichtsrecht in alle Geschäftsunterlagen zu und

ferner sind die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft

und der Objektgesellschaft gegenüber

der GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH unbeschränkt

auskunftspflichtig.

Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung der Aufgaben

vereinbarten Vergütung, Sonstiges

Für ihre Tätigkeiten erhält die GFS Treuhand­ und Verwaltungs

GmbH eine einmalige Gebühr in Höhe von

25.000 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Für die Durchführung dieser Tätigkeit und die Haftung

der GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH gilt folgendes:

Die GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH haftet

für die in die in dem Mittelverwendungskontrollvertrag

übernommenen Pflichten nach Maßgabe der

in ihrem Beruf üblichen Sorgfalt. Ansprüche gegen

die GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH verjähren

nach drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit der

jeweiligen Auszahlung der auf dem Einzahlungskontrollkonto

eingegangenen Beträge. Die Haftung ist

auf den unmittelbaren Schaden begrenzt und beträgt

maximal 1,0 Mio. Euro; diese Beschränkung gilt nicht

im Falle grober Fahrlässigkeit oder von Vorsatz. Der

Anspruch gegen die GFS Treuhand­ und Verwaltungs

GmbH kann nur geltend gemacht werden, wenn der

Geschädigte nicht anderweitig Ersatz erlangen kann.

Die Fondsgesellschaft ist berechtigt, für den Fall,

dass die GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH zur

Wahrnehmung ihrer Aufgaben aus diesem Vertrag

nicht mehr uneingeschränkt zur Verfügung steht, einen

130 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

neuen Mittelverwendungskontrolleur einzusetzen.

Das Vertragsverhältnis endet mit vollständiger Auszahlung

der Mittel auf dem Einzahlungskontrollkonto

der Fondsgesellschaft und dem Investitionskonto der

Objektgesellschaft sowie der Abgabe des Schlussberichts.

Im Übrigen kann dieser Vertrag aus wichtigem

Grund von beiden Seiten jederzeit fristlos gekündigt

werden. Eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit

besteht nicht.

Gerichtsstand ist Frankfurt.

7. Treuhandvertrag vom 10.01.2011

Die GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH ist

die Treuhandkommanditistin. Eine ausführliche Beschreibung

ist im Kapitel „8. Rechtliche Grundlagen“

unter III. enthalten.

8. Vertrag über die laufende Steuerberatung vom

16.03.2011

Vertragspartner ist eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,

die aus standesrechtlichen Gründen nicht genannt

werden darf. Der Vertrag umfasst die Buchhaltung,

die Erstellung der Jahresabschlüsse, die Erstellung

und Abgabe der notwendigen Steuererklärungen und

Prüfung aller Feststellungs­ und Steuerbescheide, die

Einlegung und Begründung von außergerichtlichen

Rechtsbehelfen, falls das Finanzamt bei der Veranlagung

wesentlich von den Erklärungen abweicht. Nicht

Vertragsgegenstand ist die Einzelsteuerberatung von

Kommanditisten oder Treugebern.

Für diese Leistungen ist ab 2011 eine Vergütung in

Höhe von jährlich 12.500 Euro zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer vereinbart. Das Honorar ist jeweils

zum Jahresende fällig. Die Vergütung erhöht

sich beginnend ab 2013 jährlich um 2 % bezogen

auf den Vorjahreswert. Der Vertrag endet mit der

Bearbeitung des Veranlagungszeitraums 2017.

Er verlängert sich vorbehaltlich einer Kündigung

jeweils um ein Jahr. Im Übrigen gelten die dem

Vertrag beigefügten Allgemeinen Auftragsbedingungen

für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften,

Stand 01.01.2002.

Gerichtsstand ist Berlin


10.0

III. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung

hatte die Objektgesellschaft bereits folgende

Verträge abgeschlossen:

1. Generalunternehmervertrag vom 22.03.2010/

29.10.2010

Mit dem Generalunternehmervertrag hat die Objektgesellschaft

die Bilfinger Berger Hochbau

GmbH als Auftragnehmer mit der schlüsselfertigen

Erstellung des Bauvorhabens „Hochschule

München“ beauftragt. Für die Errichtung dieses

Erweiterungsbaus erhält der Auftragnehmer eine

Pauschalvergütung in Höhe von 16.325.000

Euro zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuer,

zur Zeit des Vertragsabschlusses

19.426.750 Euro.

Die Objektgesellschaft ist berechtigt, bei der

Schlusszahlung 5 % der Nettoschlussrechnungssumme

zur Sicherung ihrer Mängelansprüche

für die Dauer der Gewährleistungszeit einzubehalten.

Die Bilfinger Berger Hochbau GmbH hat

jedoch auch die Möglichkeit, den Einbehalt der

Schlusszahlung durch die Stellung einer unbefristeten,

unwiderruflichen und selbstschuldnerischen

Bürgschaft eines in der Europäischen Union zugelassenen

Kreditinstitutes oder Kreditversicherers

für die Dauer der Gewährleistungszeit abzulösen.

Fertigstellungstermin ist der 31. Januar 2012, der

Probebetrieb ist ab Februar 2012 geplant.

Die Abschlagszahlungen richten sich nach einem

Zahlungsplan. Der Auftragnehmer hat dem Rechtsvorgänger

der Objektgesellschaft eine Vertragserfüllungsbürgschaft

in Höhe von 1.200.000 Euro

sowie eine weitere Vertragserfüllungsbürgschaft in

Höhe von 432.000 Euro jeweils in Form einer unbefristeten,

unwiderruflichen und selbstschuldnerischen

Bürgschaft eines in der europäischen Union

zugelassenen Kreditinstituts bzw. Kreditversicherers

übergeben. Die Objektgesellschaft hat zur

Sicherung aller Ansprüche des Auftragnehmers

eine Sicherheit in Form einer unbefristeten, unwiderruflichen

und selbstschuldnerischen Bürgschaft

eines in der Europäischen Union zugelassenen

Kreditinstituts bzw. Kreditversicherers in Höhe von

10 % der Bruttoauftragssumme zu stellen. Beide

Bürgschaften müssen den Verzicht auf die Einreden

der Anfechtung, Aufrechnung, soweit es sich

nicht um unstreitige oder rechtskräftig festgestellte

Forderungen handelt, und Vorausklage gemäß

§§ 770, 771 GBG enthalten.

Der Auftragnehmer ist berechtigt, Dritte mit der

Ausführung von Teilaufträgen zu beauftragen und

verpflichtet sich, die Aufträge nur Fachfirmen zu

erteilen.

Die Vertragstermine im Sinne von § 5 Nr. 1 VOB/B

sind die Vorlage der Baugenehmigung bzw. Teilbaugenehmigung

(Baugrube) Ende Juli 2010, der

Arbeitsbeginn Baugrube am 06.09.2010, die Fertigstellung

der Leistungen (ohne Bepflanzung) am

31.01.2012 und der Beginn des Probebetriebs im

Februar 2012. Hierbei sind 20 Schlechtwettertage

berücksichtigt. Jeder weitere Schlechtwettertag

führt zu einer Bauzeitverlängerung. Der Auftragnehmer

stellt die Objektgesellschaft von allen

Ansprüchen frei, die der Freistaat Bayern gegen

die Objektgesellschaft geltend macht, wenn die

Übergabe des Hochschulgebäudes an den Freistaat

Bayern aus vom Auftragnehmer zu vertretenden

Gründung nicht bis zum 01.03.2012 erfolgt.

Bei schuldhafter Überschreitung des vereinbarten

Fertigstellungstermins hat der Auftragnehmer für

jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe

in Höhe von 0,1 % der Netto­Auftragssumme zu

zahlen. Der Höchstsatz der Vertragsstrafe beträgt

5 % der Netto­Auftragssumme. Eine Vertragsstrafe

wird auf Schadensersatzansprüche der Objektgesellschaft

wegen Verzugs angerechnet.

Der Auftragnehmer haftet für alle Schäden, die

durch Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht

entstehen und stellt die Objektgesellschaft insoweit

von allen Schadensersatzansprüchen Dritter

frei, als sie von der Auftragnehmerin zu vertreten

sind. Die Ansprüche und Rechte aufgrund von Mängeln

der Vertragsparteien richten sich nach § 13

VOB/B. Danach beträgt die Gewährleistungsfrist

zehn Jahre für das Dach, die Dachabdichtung und

die „weiße Wanne“ sowie alle sonstigen Leistungen

des Auftragsnehmers fünf Jahre. Abweichend davon

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

131


Die wesentlichen Verträge

beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche

für die haustechnischen Anlagen zwei Jahre sowie

für Dach und Dachabdichtung fünf Jahre, soweit die

Objektgesellschaft nicht eine fachgerechte Wartung

durchführt. Die Gewährleistungsfrist für Leuchtmittel

beträgt sechs Monate und ein Jahr mit Anwuchsgarantie

für gärtnerische Arbeiten.

Die Kündigung richtet sich nach §§ 8 und 9

VOB/B. Darüber hinaus kann der Vertrag aus

wichtigem Grund gekündigt werden, wenn der

Auftragnehmer die Vertragsbürgschaft und die

Objektgesellschaft die Zahlungsbürgschaft nach

Ablauf einer Nachfrist von zwölf Werktagen nicht

beigebracht haben.

Gerichtsstand ist München.

2. Mietvertrag über das Objekt Dachauer Straße,

München vom 18.03.2010/10.08.2010

Vertragspartner ist der Immobilien Freistaat Bayern,

der namens und im Auftrag des Freistaats Bayern

und für Rechnung der Hochschule München

als Mieter auftritt. In diesem Vertrag verpflichtet

sich die Objektgesellschaft als Eigentümerin eines

Grundstücks Dachauerstraße, München, eine

noch zu errichtende Immobilie auf dem Flurstück

Nr. 469/13 (vormals 469/7) Teilfläche 1 in München

mit einer vermietbaren Fläche von 9.655

qm sowie 66 KFZ­Stellplätzen an den Freistaat

Bayern zu vermieten. Das von dem Generalunternehmer

Bilfinger Berger Hochbau GmbH zu

errichtende Gebäude umfasst zwei Untergeschosse

sowie vier oberirdische Geschosse, in

denen Büro­, Seminar­ und Konferenzräume zur

Nutzung durch die Hochschule München vorgesehen

sind. Im Mietobjekt werden darüber hinaus

weitere Flächen errichtet, für die dem Mieter ein

Optionsrecht für die Anmietung eingeräumt wird.

Entscheidet sich der Mieter für das ihm gewährte

Optionsrecht, so beträgt der Mietzins für diese

Flächen 22,80 Euro (brutto) je qm.

Das Mietvertragsverhältnis beginnt am 01.03.2012

und hat eine feste Laufzeit von zwölf Jahren. Der

Mieter hat Optionsrechte auf Verlängerung von

zwei Mal fünf Jahren eingeräumt. Frühestens vier

132 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

Jahre nach Übergabe des Mietobjektes werden

die Vertragsparteien hinsichtlich einer Erwerbsoption

in Verhandlungen treten.

Im Falle der Verzögerung der Übergabe entfällt

die Verpflichtung des Mieters zur Erbringung des

Mietzinses sowie die Bezahlung der Betriebskosten

bis die Übergabe erfolgt ist. Wird die Übergabe

durch ein schuldhaftes Handeln der Objektgesellschaft

verzögert, so hat diese für jeden Tag des

Verzugs eine Vertragsstrafe in Höhe von 3.000

Euro, maximal jedoch 200.000 Euro an den Mieter

zu entrichten. Ab einer Verzögerung um mehr

als vier Monate ist der Mieter gemäß § 9 Abs. 5

berechtigt, vom Vertag zurückzutreten. Im Gegensatz

dazu regelt § 16 Abs. 2, dass der Mieter zum

sofortigen Rücktritt berechtigt ist, wenn die Mietsache

nicht zum Stichtag übergeben wurde (vgl.

3. Risiken der Beteiligung, S. 028).

Die monatliche Miete beträgt zum Zeitpunkt des

Abschlusses 171.836,66 Euro (brutto). Die Vermietung

erfolgt umsatzsteuerfrei. Erhöht oder vermindert

sich der vom Statistischen Bundesamt jeweils

festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland,

Basis 2005 = 100 Punkte, gegenüber dem

im Monat des Abschlusses um mindestens drei Prozent,

so erhöht oder vermindert sich die Kaltmiete

im entsprechenden (prozentual umgerechneten)

Verhältnis, erstmals zum 01.01.2015.

Der Mieter trägt die Kosten für Grundsteuer, Wasserversorgung,

Entwässerung, Betrieb der zentralen

Heizungsanlagen einschließlich der Abgasanlage,

Betrieb der Personen­ und ggf. Lastenaufzüge,

Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung

und Ungezieferbekämpfung, Pflege der

Außenanlagen, Beleuchtung, Schornsteinreinigung

und Sachversicherung. Für die fremdvermieteten

Flächen ist vom Vermieter ein separater Strom­,

ein separater Wärmemengen­ und ein separater

Wasser zähler einzubauen. Der Mieter rechnet die

anfallenden Kosten für Strom, Heizung und Wasser

intern mit den Fremdmietern ab.

Die Erhaltung des Mietobjekts, die laufenden Instandhaltungs­

und Instandsetzungsarbeiten, der

Betrieb der haustechnischen Anlagen, Erhaltung


10.0

der Anlagen auf dem Stand der Technik, sowie

deren Wartungsarbeiten während der Mietdauer

obliegen dem Vermieter, soweit nicht Schäden beseitigt

werden, die der Mieter verursacht hat. Der

Mieter ist verpflichtet, das Innere des Gebäudes in

einem optisch ansprechenden Zustand zu erhalten.

Der Vermieter wird die vereinbarten Flächen bei

Übergabe aufmessen. Bei einer Abweichung der

Gesamtfläche von mehr als 5 % nach unten ist der

Mieter berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten

und Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu

verlangen. Eine Abweichung nach oben führt nicht

zu einer Erhöhung der Miete. Außerdem kann der

Mieter die Miete um bis zu 10 % mindern, bis der

vereinbarte Energieausweis nach EnEV 2009 und

die Angaben zum Schallschutz von der Objektgesellschaft

vorgelegt werden. Der Energieausweis

nach EnEV 2009 liegt bereits vor. Bei einer Abweichung

der Flächen nach unten ist der Mieter berechtigt,

die Miete zu mindern. Der Vermieter ist weiterhin

berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten,

wenn die zuständige Baubehörde dem Vermieter

nicht innerhalb von zehn Monaten nach Vertragsabschluss

eine Baugenehmigung zur Errichtung des

Mietobjekts erteilt hat. Das Rücktrittsrecht des Vermieters

erlischt, wenn die vollständigen und genehmigungsfähigen

Bauantragsunterlagen nicht innerhalb

von zwölf Wochen nach Vertragsabschluss bei

der zuständigen Behörde eingereicht hat.

Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag mit

einer Frist von sechs Monaten zum Monatsende

zu kündigen, wenn der Vermieter das Mietobjekt

ohne schriftliche Zustimmung des Mieters veräußert.

Eine Verweigerung der Zustimmung ist nur

aus wichtigem Grund möglich.

Gerichtsstand ist München.

3. Vertrag über die Vermittlung der langfristigen

Fremdfinanzierung vom 10.01.2011

Für die Vermittlung der Fremdfinanzierung schließt

die Objektgesellschaft mit der die Next Generation

Funds München GmbH mit Sitz in Aschheim/

München einen Vertrag.

Gegenstand des Vertrages ist die Vermittlung der

langfristigen Fremdfinanzierung für das Investitionsvorhaben

der Objektgesellschaft zu vermitteln

oder nachzuweisen. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses

beträgt der Finanzierungsbedarf laut

Finanzierungsplan insgesamt 23.500.000 Euro.

Abhängig von dem bis zum Platzierungsende am

31.12.2011 (zuzüglich Verlängerungsmöglichkeit

bis zum 30.06.2012) endgültig eingeworbenem

Eigenkapital kann der erforderliche Finanzierungsbetrag

jedoch geringer oder höher sein. Angestrebt

ist eine Finanzierungshöhe von maximal 55

% (einschließlich Damna). Dabei hat die Next Generation

Funds München GmbH dafür Sorge zu

tragen, dass die Zusage des/der Kreditgeber(s)

für die Fremdfinanzierung rechtzeitig vorliegt,

sämtliche Auflagen der finanzierenden Bank oder

gegebenenfalls der finanzierenden Banken erfüllt

werden.

Die Next Generation Funds München GmbH

erhält eine Vergütung von 0,5 % des vermittelten

Bruttofremdkapitals inklusive etwaig zu leistender

gesetzlicher Umsatzsteuer. Der Vertrag endet mit

Valutierung des Darlehens bzw. der Darlehen.

Eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit besteht

nicht.

Die Parteien können von dem Vertrag zurücktreten,

wenn die Durchführung des Investitionsvorhabens

aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich

wird. Die Next Generation Funds München

GmbH hat die ihr übertragenen Aufgaben

und Pflichten mit der Sorgfalt eines ordentlichen

Kaufmannes zu erledigen. Sie haftet jedoch nur für

Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Gerichtsstand ist München.

4. Darlehensvertrag vom 24.02.2011

Vertragspartner ist eine deutsche Genossenschaftsbank

(nachfolgend „Bank“), die nach den

vertraglichen Regelungen nicht genannt werden

darf. Sie gewährt der Objektgesellschaft ein Darlehen

in Höhe von 23.500.000 Euro. Das Darlehen

wird zu einem Auszahlungskurs von 100 %

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

133


Die wesentlichen Verträge

gewährt. Die einmalige, nicht laufzeitabhängige

Gebühr beträgt 170.000 Euro. Des Weiteren fällt

für die Objektgesellschaft eine Bereitstellungsprovision

in Höhe von 0,25 % pro Monat für den

noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensanteil

an, dessen Verpflichtung zur Zinssicherung

bereits im Darlehensvertrag begründet wurde, sowie

eine Zusagegebühr in Höhe von 0,2 % p.a.

für den noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensanteil

an, dessen Zinssicherung noch nicht

im Darlehensvertrag erfolgte. Die zum Zeitpunkt

des Vertragsabschlusses noch nicht bekannten

Kosten wie beispielsweise die Grundstücksschätzkosten

(außer der Ersteinwertung durch die Bank)

und Kosten für Sicherungen und Versicherungen

sowie Notar­ und Grundbuchkosten und Kosten

aus Bürgschaften und Vermittlungsprovisionen sind

ebenfalls von der Objektgesellschaft zu tragen.

Für eine außerplanmäßige Rückzahlung des Darlehens

wird eine Exit­Fee in Höhe von 4,0 % bezogen

auf den jeweiligen Rückzahlungsbetrag fällig.

Diese reduziert sich stufenweise bis zum Ende der

Laufzeit.

Das Darlehen dient der teilweisen Umschuldung

der bestehenden Development­Finanzierung des

Darlehensnehmers über nominal 30.000.000

Euro.

Das Darlehen ist in vierteljährlichen Raten, jeweils

am 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12. der Jahre

2012 bis 2019 in Höhe der untenstehenden

vierteljährlichen Tilgungsbeträge zurückzuzahlen.

Die Rückzahlungsraten werden jeweils auf

den nicht zinsgesicherten Teilbetrag in Höhe von

7.000.000 Euro gezahlt.

Zeitraum Vierteljährlicher Tilgungsbetrag

30.6.2012­31.03.2013 30.000 Euro

30.6.2013­31.03.2014 31.500 Euro

30.6.2014­31.03.2015 33.000 Euro

30.6.2015­31.03.2016 34.750 Euro

30.6.2016­31.03.2017 36.500 Euro

30.6.2017­31.03.2018 44.750 Euro

30.6.2018­31.03.2019 47.000 Euro

Neben obigen vierteljährlichen Tilgungsbeträgen

ist am 31.03.2017 eine einmalige, zusätzliche

134 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

Tilgung in Höhe von 500.000 Euro zu leisten.

Diese zusätzliche Tilgung entfällt, sofern bis dahin

die Laufzeit des Mietvertrages mit dem Freistaat

Bayern bis mindestens 28.02.2029 zu ansonsten

mindestens gleichbleibenden Vertragsbedingungen

verlängert wird. Das Darlehen ist spätestens

am 31.03.2019 zur Rückzahlung fällig.

Der Zinssatz beträgt 0,99 % p.a. über 3­Monats­

Euribor und wird jeweils zwei Bankwerktage vor

der jeweiligen Zinsperiode für diese Zinsperiode

festgelegt.

Die Objektgesellschaft hat für einen Darlehensbetrag

von 16,5 Mio. Euro ein Zinssicherungsgeschäft

abgeschlossen (vgl. nachfolgend Ziffer 5).

Der verbleibende Darlehensteilbetrag in Höhe

von 7,0 Mio. Euro kann vertragsgemäß zunächst

ohne Zinssicherung verbleiben. Sobald jedoch

im jeweils zurückliegenden Monat der Durchschnittseinstand

für die Restlaufzeit des Darlehens

auf Basis der VdP­Kurve (herausgegeben vom Verband

deutscher Pfandbriefbanken) oberhalb von

5,5 % p.a. liegt, ist für die Restlaufzeit des Darlehens

eine geeignete Zinssicherung auf Basis der

Marge von 0,99 % und mit maximal 6,49 % p.a.

begrenzt, durchzuführen.

Die Ansprüche der Bank aus dem Darlehensvertrag

werden durch Eintragung einer Buch/

Briefgrundschuld in Höhe von 26.000.000 Euro

nebst 18 % Zinsen p.a. und 5 % einmaliger Nebenleistung

unter gleichzeitiger Unterwerfung in

die sofortige Zwangsvollstreckung gesichert. Sie

werden weiter gesichert durch Abtretung sämtlicher

Zahlungsansprüche der Fondsgesellschaft

gegen den Verkäufer der Geschäftsanteile der

Objektgesellschaft, die Münchener Grundbesitz

Verwaltungs GmbH aus dem Anteilskaufvertrag,

auch für den Fall der Rückabwicklung. Weitere

Sicherung der Ansprüche der Bank sind die Abtretung

der Mietzinsforderungen sowie der Ansprüche

aus den Zinssicherungsgeschäften und

Rangrücktrittserklärungen der Fondsgesellschaft

bezüglich des vorstehend unter II.4. genannten

Gesellschafterdarlehens. Darüber hinaus hat sich

die Objektgesellschaft in Höhe von 5,2 Mio. Euro

der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.


10.0

Aus den Mieteinnahmen des Beleihungsobjekts

ist während der gesamten Darlehenslaufzeit eine

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) von mindestens

120 % nachzuweisen. Die Einhaltung der

DSCR ist der Bank jeweils halbjährlich zum 31.03.

und 30.09. eines jeden Jahres nachzuweisen, ermittelt

durch Division der für das nachfolgende Kalenderjahr

zu erwartenden Nettomieteinnahmen

durch den zu erbringenden Kapitaldienst bezogen

auf den am Stichtag ausgezahlten Darlehensbetrag.

Die Loan to Value Ratio (LTV) darf 60 % bei Auszahlung

des Darlehens über 23.500.000 Euro nicht

überschreiten. Dieser Grenzwert reduziert sich auf

59 % für die Zeit ab dem 01.07.2015 sowie auch

für den Fall, dass die bei Nichtausübung der Verlängerungsoption

durch den Mieter der Immobilie

fällige Sondertilgung in Höhe von 500.000 Euro

nicht geleistet wird. Sie reduziert sich darüber hinaus

auf 57 % für die Zeit ab dem 01.01.2017. Die

Bank ermittelt den LTV jährlich zum 31.03. durch

Division des gesamten Schuldsaldos des Darlehens

durch den aktuellsten Marktwert des Beleihungsobjekts.

Werden die Vereinbarungen zu der DSCR oder

der LTV über einen Zeitraum von zwei Berechnungszeiträumen

nicht eingehalten, ist eine erhöhte

Risikobewertung der Ansprüche der Bank

gegen die Objektgesellschaft gerechtfertigt. In

diesem Fall ist entweder das Darlehen anteilig zurückzuführen

oder – jedoch nur im Fall der Verletzung

der Vereinbarung zur LTV – eine adäquate

Zusatzsicherheit durch eine Kontoverpfändung zu

stellen, bis die Relation DSCR oder LTV wieder hergestellt

sind.

Das Darlehen wird nach Stellung der vorstehend

beschriebenen Sicherheiten und nach Vorliegen

der Auszahlungsvoraussetzungen, frühestens jedoch

am 01.03.2012, ausgezahlt. Auszahlungsvoraussetzungen

sind insbesondere: Nachweis des

Zinssicherungsgeschäftes, Nachweis der Zustimmung

der die Projektentwicklung der Objektgesellschaft

finanzierenden Bank zum erfolgten Gesellschafterwechsel

gemäß Share­Deal­Vertrag,

Einsatz der notwendigen Eigenmittel zur Ablösung

der die Projektentwicklung der Objektgesellschaft

finanzierenden Bank, Nachweis, dass der Kaufpreis

gemäß Share­Deal­Vertrag gezahlt werden

kann, Nachweis, dass die Darlehen von Herrn

Dr. Rosa­Alscher und Dr. Gotzens aus Eigenmitteln

zurückgeführt worden sind, Nachweis der

Löschung der zugunsten des Verkäufers eingetragenen

Grundpfandrechte, Vorlage des Abnahmeprotokolls

des Hauptmieters Freistaat Bayern, aus

dem hervorgeht, dass keine wesentlichen Mängel

vorliegen, unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft

der FIHM AG über 1,2 Mio. Euro.

Die Bank kann aus wichtigem Grund insbesondere

kündigen, wenn über das Vermögen des Darlehensnehmers

das Insolvenzverfahren eröffnet

wird, der Darlehensnehmer die Zahlungen einstellt

oder gegen ihn die Zwangsvollstreckung wegen

wesentlicher Forderungen eingeleitet wird oder

wenn sich nachträglich Angaben des Darlehensnehmers

zu seinen Einkommens­/Ertrags­/Vermögensverhältnissen

oder zu anderen wesentlichen

Umständen als unrichtig oder unvollständig herausstellen,

der Darlehensnehmer seiner Verpflichtung

zur Offenlegung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse

auch nicht einen Monat nach schriftlicher

Mahnung nachkommt.

Gerichtsstand ist Hamburg.

5. Vertrag über Zinssatzswap vom 24.02.2011

Für einen Teilbetrag von 16,5 Mio. Euro wurde ein

Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen. Der Vertrag

läuft vom 30.06.2012 bis zum 31.03.2019.

Sollte es sich bei dem 31.03.2019 nicht um einen

Bankentag handeln, dann endet der Vertrag an

dem nächstvorangehenden Bankentag.

Die Objektgesellschaft verpflichtet sich gegenüber

der zinssichernden Bank zur Zahlung nachfolgend

aufgelisteter Festzinssätze p.a. zuzüglich Marge

von 0,99% auf den Betrag von 16.500.000 Euro:

Anfangsdatum Enddatum Festzins p.a.

30.03.2012 31.12.2014 2,71 %

31.12.2014 29.03.2019 3,06 %

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

135


Die wesentlichen Verträge

Die Festbeträge sind jeweils am Monatsletzten

der Monate März, Juni, September und Dezember

fällig, erstmals am 29.06.2012.

Die zinssichernde Bank verpflichtet sich zur Zahlung

eines variablen Zinssatzes, ebenfalls auf

einen Bezugsbetrag in Höhe von 16.500.000

Euro. Der Basiszinssatz richtet sich nach dem

3­Monats­Euribor­Reuters, ohne Auf­ oder Abschlag.

Die Berechnung erfolgt unter Anwendung

des Quotienten 365/360. Die variablen Beträge

sind jeweils am Monatsletzten der Monate März,

Juni, September und Dezember fällig, erstmals am

29.06.2012.

Die Zahlungen erfolgen in Euro. Die Objektgesellschaft

hat eine Zusatzzahlung in Höhe von

500.000 Euro am 28.02.2011 erbracht.

6. Vertrag über den Erwerb der Immobilie Dachauer

Straße vom 26.07.2010

In dem Kaufvertrag über eine Grundstücksteilfläche

vom 26.07.2010 vereinbaren die Stadtwerke

München GmbH mit der Objektgesellschaft

die Übertragung des Eigentums an dem Flurstück

469/13 (vormals 469/7), Dachauer Straße 100,

104c, Heßstraße 121, eingetragen im Grundbuch

des Amtsgerichts München für Schwabing, Blatt

33700. Das Grundstück bemisst sich auf 29.121

qm, wovon eine Teilfläche von ca. 6.000 qm gemäß

Anlage 1 zum Kaufvertrag, an die Objektgesellschaft

veräußert wurde.

Der Kaufpreis beträgt 1.050 Euro je qm seiner

endgültigen Fläche. Soweit die veräußerte Teilfläche

künftig vom Betrieb der Straßenbahn betroffen

ist, beträgt der Kaufpreis 630 Euro je qm.

Der Kaufpreis reduziert sich um 250.000 Euro

wegen des Mehraufwandes bei der Bebauung,

verursacht durch die Duldung der Straßenbahn­

Wendeschleife und ­haltestelle. Der unter dem

Vorbehalt einer endgültigen Vermessung stehende

Kaufpreis beträgt 6.059.760 Euro.

Der Kaufpreis ist fällig in Höhe von 500.000

Euro zehn Tage nach Zugang einer schriftlichen

Mitteilung des Notars über die Eintragung der

136 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

Auflassungsvormerkung und den Verzicht auf die

Ausübung der gesetzlichen Vorkaufsrechte. Ein

weiterer Kaufpreisteil in Höhe von 4.300.000

Euro ist innerhalb von zehn Banktagen nach Beurkundung

der Messungsanerkennung und Auflassung

fällig, zu verzinsen mit 4 % ab Fälligkeit der

ersten Kaufpreisrate. Der Restkaufpreis in Höhe

von 1.259.760 Euro ist am 30.11.2011 fällig und

bis dahin unverzinslich. In Höhe von 1.259.760

Euro ist die Objektgesellschaft verpflichtet, der

Stadtwerke München GmbH eine selbstschuldnerische,

unbefristete Bürgschaft einer deutschen

Bank oder vergleichbaren Institution zu übergeben.

Gerät die Objektgesellschaft mit der Kaufpreiszahlung,

auch nur teilweise, länger als drei Wochen

in Verzug, so kann die Stadtwerke München

GmbH unbeschadet sonstiger Ansprüche ohne

weiteres vom schuldrechtlichen Vertrag zurücktreten.

In diesem Fall hat die Objektgesellschaft

einen Betrag in Höhe von 500.000 Euro als pauschalen

Schadensersatz an die Stadtwerke München

GmbH zu zahlen.

Die Stadtwerke München GmbH haben nach

dem Vertrag keine Haftung für den sachlichen

und rechtlichen Zustand des Grundstücks übernommen.

Die Objektgesellschaft verpflichtet sich,

jeweils unentgeltlich bestimmte Eingriffe in das Eigentum

zu dulden, wie etwa die Errichtung einer

Straßenbahn­Wendeschleife und –haltestelle, den

Anschluss der zu errichtenden Gebäude an das

Fernwärmenetz der Stadtwerke München GmbH,

die Einräumung von Geh­ und Fahrtrechten sowie

die Gewährleistung des uneingeschränkten

Betriebes der Stadtwerke München GmbH auf

der nicht veräußerten Restfläche des Grundstücks

und die Duldung von Emissionen bzw. Immissionen

durch diesen Betrieb. Weiterhin verpflichtet

sich die Objektgesellschaft, bis zum 28.02.2011

die in Anlage 4 des Kaufvertrages gekennzeichneten

Gebäude auf eigene Kosten fachgerecht

zurückzubauen und die hierzu erforderliche Abbruchgenehmigung

zu bewirken. Die Stadtwerke

München GmbH verpflichten sich zur Erstattung

der Rückbaukosten, maximal bis zu 210.000 Euro,


10.0

der Kosten der Entsorgung der rück zu bauenden

Bausubstanz in Höhe von maximal 84.000 Euro

sowie der Kosten für die Entsorgung etwaiger

Altlasten auf Grund öffentlich­rechtlicher Vorschriften

oder behördlicher Anordnungen in Höhe von

650.000 Euro. Ersparte Aufwendungen der Objektgesellschaft

werden angerechnet.

7. Generalplanungsvertrag SAM Plantech GmbH

vom 11.05.2010

Mit Vertrag vom 11.05.2010 hat die Objektgesellschaft

mit der SAM Plantech GmbH einen Generalplanungsvertrag

abgeschlossen. In diesem

Vertrag verpflichtet sich die SAM Plantech GmbH

als Auftragnehmer, auf den Erweiterungsbau

Hochschule München, zu Objektplanung Freianlagen,

Tragwerksplanung, technischen Ausrüstung,

bauphysikalischen Leistungen/Beratungen

(kein Gutachten) und zur Erstellung eines Brandschutzkonzeptes

(kein Gutachten). Projektziele

sind die Errichtung eines Hochschulgebäudes mit

dem im Mietvertrag Freistaat Bayern vereinbarten

Mindeststandards, der Minimierung von späteren

Betriebskosten und der Projektrealisierung unter

Einhaltung des Termins 10.05.2010 für die Stellung

des Bauantrags und der schnellstmöglichen

Fertigstellung bis spätestens 15.03.2012, unter

Einhaltung der anerkannten Regeln der Ingenieurskunst

und Anforderungen in Normen technischer

Vereinigungen. SAM Plantech GmbH beauftragt

Subunternehmer.

Die Vergütung beläuft sich auf einen Pauschalpreis

von netto 1.158.000 Euro zuzüglich Auslagen

und Nebenkosten und zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Soweit Änderungen der Objektgesellschaft,

eine Verlängerung der kalkulierten Bauzeit

um mehr als zwei Monate aus vom Auftragnehmer

nicht zu vertretenden Gründen, Leistungen für Änderungen

im Zusammenhang mit dem Mieterausgabe

sowie zusätzliche Leistungen anfallen, hat

SAM Plantech GmbH Anspruch in Höhe des tatsächlichen

und nachgewiesenen Mehraufwands

unter Zugrundelegung eines Stundensatzes von

150 Euro für Geschäftsführer/Projektleiter, 110

Euro für den stellvertretenden Projektleiter und 92

Euro für sonstige technische und kaufmännische

Mitarbeiter.

SAM Plantech GmbH kann den Vertrag nur aus

wichtigem Grund kündigen, insbesondere, wenn

die Finanzierung für das Bauvorhaben nicht mehr

sichergestellt ist. Wird der Vertrag aus einem

Grund gekündigt, den die Objektgesellschaft

zu vertreten hat, erhält SAM Plantech GmbH für

die in Auftrag gegebenen Leistungen die vereinbarte

Vergütung unter Anrechnung der ersparten

Aufwendungen. Wird das Vertragsverhältnis aus

Gründen beendet, die nicht von der Objektgesellschaft

zu vertreten sind, sind nur die bis dahin

erbrachten und nachgewiesenen Teilleistungen

der SAM Plantech GmbH auf der Grundlage des

vereinbarten Pauschalpreises zu vergüten, soweit

alle mit diesen Leistungen zusammenhängenden

Unterlagen der Objektgesellschaft übergeben

worden sind. Die SAM Plantech GmbH räumt der

Objektgesellschaft die Urheberrechte an ihren

Leistungen ein.

Ausschließlicher Gerichtsstand ist München.

8. Architektenvertrag SAM Architekturbüro vom

11.05.2010

Mit Vertrag vom 11.04.2010 hat die Objektgesellschaft

mit Architekturbüro SAM einen Architektenvertrag

abgeschlossen. In diesem Vertrag

verpflichtet sich die SAM Plantech GmbH als

Auftragnehmer zur Planung des Erweiterungsbaus

Hochschule München. Der Leistungsumfang beläuft

sich auf Planungsaufgaben bis zur Genehmigungsplanung,

Werkplanung, Vorbereitung und

Mitwirkung bei der Vergabe und Objektüberwachung.

Soweit Architekturbüro SAM gemäß den Objektanforderungen

und den Erfordernissen des Gesamterfolgs

zur Erfüllung der übertragenen Planeraufgaben

Leistungen erbringt, werden diese nach

den jeweiligen Prozentsätzen des § 33 HOAI

bewertet, es sei denn, dass nachfolgend etwas

anderes vorgesehen ist:

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

137


Die wesentlichen Verträge

Prozentsätze:

­ Grundlagenermittlung: 3 %

­ Vorplanung (Projekt­ und Planungsvor

bereitung): 7 %

­ Entwurfsplanung (System­ und Integrations­

planung): 11 %

­ Genehmigungsplanung: 6 %

­ Ausführungsplanung: 25 %

­ Vorbereitung der Vergabe: 8 %

­ Mitwirkung bei der Vergabe: 3 %

­ Objektüberwachung/Bauüberwachung: 25 %

­ Objektbetreuung und Dokumentation: 0 %

Gesamtprozente: 88 %

Das Honorar wir auf der Grundlage der anrechenbaren

Kosten einer Baukostenvereinbarung

nach der HOAI unter einvernehmlicher Festlegung

nachprüfbarer Baukosten berechnet. Die Honorierung

erfolgt nach Zeitaufwand. Sind die Leistungen

nach Zeit abzurechnen, werden Stundensätze

für den Architekten und Projektleiter mit 150 Euro,

für den stellvertretenden Projektleiter mit 110 Euro,

für den technischen oder kaufmännischen Mitarbeiter

mit 92 Euro, für technische Zeichner und

vergleichbar qualifizierte sonstige Mitarbeiter mit

82 Euro und anderweitige Mitarbeiter mit 62 Euro

abgerechnet. Die Nebenkosten werden nach §

14 HOAI erstattet und pauschal abgerechnet mit

4% des Gesamthonorars.

Bewirken Anordnungen der Objektgesellschaft

eine Änderung des Leistungsziels, des Leistungsumfangs,

des Leistungsablaufs oder sonstiger Umstände

mit der Folge, dass das Architekturbüro

SAM andere als in § 33 HOAI geregelte Leistungen

zu erbringen hat oder diese Leistungen erneut

zu erbringen hat, bestimmt sich die Vergütung

nach den vereinbarten, sonst nach den sich aus

der HOAI ergebenden Honorierungsparametern

unter Anwendung der sich aus § 8 Abs. 2 HOAI

ergebenden Grundsätzen. Begründen im Verantwortungsbereich

der Objektgesellschaft liegende

Umstände eine Verlängerung der Planungszeit

von mehr als 20%, maximal drei Monate, oder

der Bauzeit von mehr als zwei Monaten, ist für die

138 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

Mehraufwendungen eine zusätzliche Vergütung

zu zahlen, soweit sich nicht gleichzeitig der auszugleichende

Mehraufwand erhöht.

Eine Unterbrechung von mehr als sechs Monaten,

die in der Sphäre der Objektgesellschaft begründet

ist, berechtigt das Architekturbüro SAM zu einer

angemessenen Entschädigung.

Die Verjährungsfrist für die Haftung des Architekturbüros

SAM aus Gewährleistung beträgt fünf Jahre.

Gerichtsstand ist München.

9. Projektsteuerungsvertrag Architekturbüro SAM

vom 10.05.2010

Mit Vertrag vom 10.05.2010 die Objektgesellschaft

mit dem Architekturbüro SAM einen

Projektsteuerungsvertrag abgeschlossen. Hierin

verpflichtet sich das Architekturbüro SAM als Auftragnehmer

zur Erbringung von Projektsteuerungsaufgaben

im Zusammenhang mit dem Neubau

des Hochschulgebäudes Hochschule München.

Der Kostenrahmen bestimmt sich nach dem Mietvertrag

mit dem Freistaat Bayern vom 18.03.2010.

Das Projekt ist spätestens bis zum 15.03.2012 bezugsfertig

herzustellen, mit den sich aus dem zum

30.07.2010 zu erstellenden Bauzeitenplan ergebenden

Eckdaten.

Das Architekturbüro SAM übernimmt in technischer,

organisatorischer, wirtschaftlicher, rechtlicher und

sonstiger Hinsicht insbesondere aus Beratungs­,

Informations­, Koordinierungs­, Kontroll­ und Lenkungsaufgaben

bestehende Projektsteuerungsaufgaben.

Diese bestehen insbesondere in der Klärung

des Bedarfs, der Aufgabenstellung und der

Planungsziele, des Einsatzes weiterer Projektbeteiligter

und deren Koordinierung, der Erstellung und

Fortschreibung, von Organisations­, Termin­ und

Zahlungsplänen, Einschaltung und Betreuung von

Projektbeteiligten, Information und Beratung der

Objektgesellschaft, Koordinierung und Kontrolle

der Bearbeitung von Finanzierungs­, Förderungs­

und Genehmigungsplanung.


10.0

Architekturbüro SAM erhält eine Pauschalvergütung

in Höhe von 340.500 Euro zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer im Zeitpunkt der Abnahme

des Werks und zuzüglich Nebenkosten in Höhe

von 4% des Pauschalpreises. Macht die Erfüllung

der Projektsteuerungsaufgabe die Erfüllung weiterer

Aufgaben erforderlich, erhält Architekturbüro

SAM eine zusätzliche, noch festzulegende Vergütung,

ansonsten einen Stundensatz von 110 Euro.

Können die Eckdaten für die Projektabwicklung

aus nicht vom Auftragnehmer zu vertretenden

Gründen nicht eingehalten werden, steht ihm für

jeden Monat der Verlängerung ein Vergütungsanspruch

in Höhe von 60% des durchschnittlichen

Monatshonorars zu, längstens für einen Zeitraum

von drei Monaten. Liegt eine der Objektgesellschaft

zuzurechnende Unterbrechung vor, ist bei

der Entschädigung das anzurechnen, was das

Architekturbüro durch anderweitigen Einsatz der

Ressourcen gewonnen hat. Dauert die vom Auftragnehmer

nicht zu vertretende Unterbrechung

länger als zwei Monate, kann jede Partei den Vertrag

kündigen. Im Übrigen darf der Vertrag nur aus

wichtigem Grund gekündigt werden.

Der Auftragnehmer haftet unbeschränkt für Vorsatz,

grobe Fahrlässigkeit und Verletzung von

Leben, Körper und Gesundheit, im Übrigen nur in

Höhe des durch die Berufshaftpflicht gedeckten

Betrages. Hier verpflichtet sich der Auftragnehmer

zum Abschluss einer Versicherung mit einer Deckungssumme

von 2.000.000 Euro für Personenschäden

und 300.000 Euro für Sach­ und Vermögensschäden.

Die Verjährungsfrist für Sachmängelhaftung beträgt

fünf Jahre ab Abnahme des Werks.

Gerichtsstand ist München.

10. Hausverwaltungsvertrag vom 16.03.2011

nebst ersten Nachtrag vom 16.03.2011

Mit Vertrag vom 16.03.2011 hat die Objektgesellschaft

mit der Immobilien Asset Management

Verwaltung GmbH einen Vertrag über die kauf­

männische und technische Verwaltung des Erweiterungsbaus

der Hochschule München geschlossen.

Im Rahmen der kaufmännischen Verwaltung übernimmt

der Hausverwalter alle Aufgaben, welche

mit dem Vollzug und der Abwicklung der Mietverträge

im Zusammenhang stehen, der jährlichen

Abrechnung gegenüber den Mietern, Abnahme

und Übergabe der Mieträume bei Mieterwechsel,

Erledigung aller Mieteranfragen, Kontrolle

aller Leistungen, die von Dritten zum Betrieb und

zur Erhaltung des Anwesens erbracht werden, die

Erledigung des Schriftverkehrs mit anderen Leistungsträgern

(z.B. Stromversorger, Handwerker),

Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen,

Einstellung und Anweisung von Hilfskräften,

Beschaffung der für die ordnungsgemäße

Bewirtschaftung erforderlichen Gebrauchsgegenstände

und Versorgungsgüter.

Im Rahmen der technischen Verwaltung übernimmt

der Hausverwalter vor allem die laufende

Überwachung des baulichen und technischen

Zustandes des Objekts im Wege der optischen

Inanscheinnahme, ggf. durch Hinzuziehung sachkundiger

Dritter auf Rechnung des Eigentümers.

Der Hausverwalter ist nicht für die ordnungsgemäße

Abnahme und Gewährleistungsverfolgung des

Objektes durch den Eigentümer gegenüber dem/

den Verkäufer und/oder bauausführenden Firmen

verantwortlich. Weiterhin ist er zuständig für die

Kontrolle und Erledigung aller gesetzlich vorgeschriebenen

Auflagen, insbesondere der technischen

Abnahme (z.B. TÜV für Aufzug, Garagen,

Lüftung, Heizungsanlagen). Der Hausverwalter ist

befugt, hierfür geeignete Dritte zu Lasten des Eigentümers

zu beauftragen.

Der Hausverwalter erhält eine jährliche Vergütung

in Höhe von 3% der vereinbarten Jahreskaltmiete

(ohne Betriebskosten) des jeweiligen Kalenderjahres,

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Bis die

Höhe der Sollmiete des jeweiligen Kalenderjahres

feststeht, zahlt der Eigentümer einen monatlichen im

Voraus zu leistenden Abschlag in Höhe von 1/12

des für das Vorjahr errechneten Verwalterhonorars,

bzw. im ersten Kalenderjahr der Verwaltung 1/12

des zu erwartenden Verwalterhonorars zuzüglich

gesetzlicher Mehrwertsteuer. Alle weiteren, nicht

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

139


Die wesentlichen Verträge

aufgeführten Leistungen werden anhand einer vertraglich

festgelegten Preisliste vergütet.

Der Vertrag beginnt mit dem Stichtag, frühestens

jedoch ab vollständiger Übergabe aller erforderlichen

Verwaltungsunterlagen durch den Eigentümer,

und ist auf fünf Jahre befristet. Als Stichtag vorgesehen

ist der 06.03.2012. Der Vertrag verlängert

sich nach Ablauf der ersten Festlaufzeit von fünf

Jahren stillschweigend um jeweils zwei Jahre, wenn

er nicht unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten

vor Ablauf kündigt wird. Eine Kündigung aus

wichtigem Grund ist jederzeit möglich. Ein wichtiger

Grund liegt insbesondere vor, wenn der Hausverwalter

auch nach mindestens zweimaliger schriftlicher

Mahnung mit angemessener Fristsetzung nicht

unverzüglich eine geschuldete Leistung aus diesem

Vertrag nachholt.

Die Haftungshöchstgrenzen des Hausverwalters

richten sich, soweit gesetzlich zulässig, nach dessen

bestehender und auf Wunsch des Eigentümers

nachzuweisender Haftpflichtversicherung, die für

Vermögensschäden 500.000 Euro/Versicherungsfall

(Jahreshöchstleistung das zweifache eines Versicherungsfalls)

und für Personen­ und Sachschäden

2.500.000 Euro/Versicherungsfall (Jahreshöchstleistung

des dreifache eines Versicherungsfalles)

mindestens betragen muss.

Gerichtsstand ist München.

11. Vertrag über die laufende Steuerberatung vom

16.03.2011

Vertragspartner ist eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,

die aus standesrechtlichen Gründen

nicht genannt werden darf. Der Vertrag umfasst

die Erstellung der Jahresabschlüsse, die Erstellung

und Abgabe der notwendigen Steuererklärungen

und Prüfung aller Feststellungs­ und

Steuerbescheide, die Einlegung und Begründung

von außergerichtlichen Rechtsbehelfen, falls das

Finanzamt bei der Veranlagung wesentlich von den

Erklärungen abweicht. Nicht Vertragsgegenstand

ist die Einzelsteuerberatung von Kommanditisten

oder Treugebern.

140 Immobilienfonds Hochschule München

10.0

Für diese Leistungen ist ab 2011 eine Vergütung in

Höhe von jährlich 12.500 Euro zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer vereinbart. Das Honorar ist jeweils

zum Jahresende fällig. Die Vergütung erhöht

sich beginnend ab 2013 jährlich um 2 % bezogen

auf den Vorjahreswert. Der Vertrag endet mit der

Bearbeitung des Veranlagungszeitraums 2017.

Er verlängert sich vorbehaltlich einer Kündigung

jeweils um ein Jahr. Im Übrigen gelten die dem

Vertrag beigefügten Allgemeinen Auftragsbedingungen

für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften,

Stand 01.01.2002.

Gerichtsstand ist Berlin.

12. Vertrag über die Gewährung eines Gesellschafterdarlehens

vom 10.01.2011

Vgl. die Ausführungen vorstehend unter II.4.

IV. Personelle und kapitalmäßige Verflechtungen

Gemäß Ziffer 4.4. des Anhangs 1 zum IDW S4

sind kapitalmäßige und/oder personelle Verflechtungen

zwischen der Anbieterin und/oder den

wesentlichen Vertragspartnern, Sachverständigen

und Gutachtern sowie Abhängigkeiten der mit

Kontrollfunktionen beauftragten Personen darzustellen.

Eine kapitalmäßige Verflechtung ist gegeben,

wenn die Beteiligung allein oder zusammen mit

Beteiligungen der anderen Vertragspartner oder

von nahen Angehörigen im Sinne von § 15 Abs.

1 Nr. 2­4 AO direkt oder indirekt mindestens 25 %

des Nennkapitals der Gesellschaft beträgt oder

Stimmrechte oder Gewinnbeteiligungen in diesem

Umfang gewährt.

Die FIHM Fonds und Immobilien Holding München

AG ist zu 100 % an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Next Generation Funds München GmbH,

Anbieterin und Vertragspartner für die

Konzeption und die Zwischenfinanzierung


10.0

NGF Verwaltung GmbH, Komplementärin der

Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft

NGF Beteiligung GmbH, geschäftsführende

Kommanditistin der Fondsgesellschaft und der

Objektgesellschaft

• Unacum Vertriebs- und Servicemanagement

AG, Generalvertrieb

• Immobilien Asset Management München

GmbH, Objektverwaltung

Frau Gaia Galluzzi Rosa­Alscher ist zu mehr als

25 % an der Münchener Grundbesitz Verwaltungs

GmbH (Verkäuferin der Anteile an der Objektgesellschaft)

und SAM Plantech GmbH (Generalplaner)

beteiligt. Personelle Verflechtungen liegen

vor, wenn mehrere wesentliche Funktionen im Rahmen

des Gesamtprojektes durch dieselbe Person,

durch nahe Angehörige im Sinne von § 15 Abs.

1 Nr. 2­4 AO oder durch dieselbe Gesellschaft

wahrgenommen werden. Dies gilt auch, wenn eine

solche Funktion durch einen mit mindestens 25 %

beteiligten Gesellschafter oder durch Geschäftsleiter

wahrgenommen wird.

Herr Thomas Vogel ist zugleich Geschäftsführer

der Anbieterin Next Generation Funds München

GmbH und Vorstand der mit dem Generalvertrieb

beauftragten Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement

AG.

Herr Gerd Dombrowski ist zugleich Geschäftsführer

der Komplementärin der Fonds­ und Objektgesellschaft

NGF Verwaltung GmbH und der

geschäftsführenden Kommanditistin der Fonds­ und

Objektgesellschaft NGF Beteiligung GmbH.

Die Herren Dr. Christophe Samson, Alexander

Schwarz und Rüdiger Jähring sind zugleich Mitglieder

des Aufsichtsrats der FIHM Fonds und Immobilien

Holding München AG und der mit dem

Generalvertrieb beauftragten Unacum Vertriebs­

und Servicemanagement AG.

Herr Dr. Alexander Rosa­Alscher ist Geschäfts­

führer der Münchener Grundbesitz Verwaltungs

GmbH (Verkäuferin der Anteile an der Objektgesellschaft)

und SAM Plantech GmbH (Generalplaner).

Ferner ist er Geschäftsführer des Architekturbüros

SAM Architekten. Die Gesellschafterin der

beiden vorgenannten GmbH ist Frau Gaia Galluzzi

Rosa­Alscher. Sie ist die Ehefrau von Dr. Alexander

Rosa­Alscher.

Die GFS Treuhand­ und Verwaltungs GmbH ist sowohl

mit der Tätigkeit als Treuhandkommanditistin

als auch mit der Mittelverwendungskontrolle beauftragt.

Umstände oder Beziehungen, die Interessenkonflikte

der GFS Treuhand­ und Verwaltungs

GmbH als Treuhandkommanditistin oder Mittelverwendungskontrolleurin

begründen können, liegen

nicht vor.

Es gibt keine Personen, die nicht in den Kreis der

nach der Verordnung über Vermögensanlagen­

Verkaufsprospekte angabepflichtigen Personen fallen,

welche die Herausgabe oder den Inhalt des

Prospektes oder die Abgabe oder den Inhalt des

Angebotes der Vermögensanlage aber wesentlich

beeinflusst haben (§ 12 Abs. 4 i. V. m. § 12 Abs. 1

und 2 VermVerkProspV). Für das Angebot der

Vermögensanlagen, für deren Verzinsung oder

Rückzahlung hat keine juristische Person oder

Gesellschaft die Gewährleistung übernommen.

Deshalb können die Angaben nach den

§§ 5 bis 13 VermVerkProspV über derartige Personen

oder Gesellschaften nicht gemacht werden.

Die wesentlichen Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

141


Verträge

§

142 Immobilienfonds Hochschule München

11.0


11.0

Verträge

Gesellschaftsvertrag

der Immobilie Hochschule München GmbH

& Co. KG

§ 1 Firma, Sitz, Unternehmensgegenstand

und Dauer

1. Die Firma der Gesellschaft lautet: Immobilie

Hochschule München GmbH & Co. KG (nachfolgend

„Gesellschaft“ oder „Fondsgesellschaft“).

2. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Aschheim, Landkreis

München.

3. Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb

sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung und

Verwaltung von gewerblich genutzten Immobilien,

vorerst durch die Beteiligung an der HCM I GmbH

& Co. KG (nachfolgend auch „Objektgesellschaft“

genannt) und deren Finanzierung. Diese ist Eigentümerin

einer noch zu errichtenden Immobilie Dachauer

Straße, FlurNr. 469/13 (vormals 469/7), Teilfläche

1, welche sie hauptsächlich an die Hochschule

für angewandte Wissenschaften – Fachhochschule

München („Erweiterungsgebäude Hochschule

München“) vermieten wird. Ihr Unternehmensgegenstand

ist die langfristige Vermietung, Verpachtung

und Verwaltung dieser Immobilie.

4. Die Gesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen

vornehmen, die dem Gesellschaftszweck

unmittelbar oder mittelbar zu dienen geeignet sind.

Sie darf sich an anderen in­ und ausländischen Gesellschaften

beteiligen und Zweigniederlassungen

im In­ und Ausland errichten.

5. Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner

Weise gewerblich tätig zu werden.

6. Die Laufzeit der Gesellschaft ist unbestimmt.

§ 2 Gesellschafter, Kapital

1. Persönlich haftende Gesellschafterin der Gesellschaft

ist die NGF Verwaltung GmbH (nachfolgend

„Komplementärin“) mit Sitz in Aschheim, Landkreis

München. Die Komplementärin erbringt keine

Kapital einlage und ist am Vermögen sowie am Ergebnis

(Gewinn und Verlust) der Gesellschaft nicht

beteiligt.

2. Gründungsgesellschafter ist neben der Komplementärin

die NGF Beteiligung GmbH. Die NGF Beteiligung

GmbH erbringt eine Kapitaleinlage in Höhe

von 1.000 Euro und wird mit einer Haftsumme in gleicher

Höhe in das Handelsregister eingetragen.

3. Treuhandkommanditistin ist die GFS Treuhand­

und Verwaltungs GmbH. Die GFS Treuhand­ und

Verwaltungs GmbH erbringt keine Kapitaleinlage

und wird mit einer Haftsumme in Höhe von 1.000

Euro in das Handelsregister eingetragen.

§ 3 Kapitalerhöhung/Beitritt von Anlegern

1. Es ist vorgesehen, dass sich Anleger unmittelbar

(nachfolgend „Direktkommanditist“) oder mittelbar

über die Treuhandkommanditistin (nachfolgend

„Treugeber“) an der Gesellschaft beteiligen (beide

gemeinsam nachfolgend auch „Anleger“ genannt).

2. Es können nur volljährige natürliche Personen der

Gesellschaft als Anleger beitreten. Mit Zustimmung

der Komplementärin können auch Personenhandelsgesellschaften,

rechtsfähige Stiftungen und Körperschaften

der Gesellschaft als Anleger beitreten.

Eine gemeinschaftliche Beteiligung von Ehepaaren

und sonstigen Gemeinschaften ist ausgeschlossen.

Die Anleger dürfen die Kommanditbeteiligung nicht

ihrerseits (z.B. als Treuhänder) für Dritte halten. Darüber

hinaus kann der Gesellschaft nur beitreten, wer

weder (i) Staatsbürger der USA oder (ii) Inhaber einer

dauerhaften Aufenthalts und Arbeitserlaubnis für

die USA (Green Card) ist, noch (iii) einen Wohnsitz

bzw. Sitz in den USA oder ihren Hoheitsgebieten

hat, noch (iv) eine Körperschaft oder eine nach dem

Recht der USA organisierte sonstige Vermögensmasse

ist, deren Einkommen dem US­Steuerrecht

unterliegt. Der Anleger hat die Kosten zu tragen, die

der Gesellschaft entstehen, wenn Wohnsitz oder

Bankverbindung des Anlegers nicht in der Bundesrepublik

Deutschland sind und deshalb z.B. Gebühren

für Überweisungen ins Ausland entstehen. Sofern

Verträge

Immobilienfonds Hochschule München

11

143


Verträge

für Anleger mit einer ausländischen Staatsangehörigkeit,

einem im Ausland befindlichen Wohnsitz

oder gewöhnlichen Aufenthalt oder aus sonstigen

Gründen ausländische Vorschriften zur Anwendung

kommen, haben diese Anleger diese Vorschriften eigenverantwortlich

zu prüfen.

3. Die Komplementärin ist beauftragt und berechtigt,

durch Aufnahme von Anlegern das Kommanditkapital

bis zum 31.12.2011 auf bis zu 23.950.000

Euro zzgl. Agio zu erhöhen.

4. Sollte die maximale Gesamtsumme des gezeichneten

Kommanditkapitals der Anleger gem. Ziffer 3

nicht bis zum Ablauf des 31.12.2011 (nachfolgend

auch „Zeichnungsphase“) erreicht werden, kann

die Komplementärin durch Erklärung an die Gesellschaft

die Zeichnungsphase mehrmals um bis zu

insgesamt sechs Monate verlängern. Sollte die maximale

Gesamtsumme gem. Ziffer 3 erreicht werden,

ist die Komplementärin beauftragt und berechtigt,

durch Aufnahme von weiteren Anlegern das Kommanditkapital

um weitere 2.000.000 Euro zzgl.

Agio auf bis zu maximal insgesamt 25.950.000

Euro zzgl. Agio zu erhöhen. Sie kann aber auch

durch Erklärung an die übrigen Gesellschafter das

Beteiligungsangebot an der Gesellschaft vorzeitig

schließen und die Zeichnungsfrist entsprechend verkürzen.

5. Sollte die Gesamtsumme des gezeichneten Kommanditkapitals

der Anleger mit Ablauf der Zeichnungsphase

zur Durchführung des Investitionsvorhabens

nicht ausreichen oder die Geschlossenheit der

Finanzierung nicht anderweitig sichergestellt sein,

wird die Komplementärin binnen einer Frist von zehn

Werktagen gegenüber sämtlichen Gesellschaftern

die Auflösung und Rückabwicklung der Gesellschaft

erklären. Die Rückabwicklung erfolgt in diesem Falle

durch Rückzahlung der eingezahlten Kapitaleinlage

ohne Agio. Eine Verzinsung der eingezahlten Mittel

oder Erstattung von durch den Anleger ausgelösten

Kosten erfolgt nicht.

6. Der Beitritt der Direktkommanditisten erfolgt auf

Grundlage dieses Gesellschaftsvertrages und der

Beitrittserklärung. Der Beitritt der Treugeber erfolgt

auf Grundlage dieses Gesellschaftsvertrages, des

Treuhandvertrages und der Beitrittserklärung.

144 Immobilienfonds Hochschule München

11.0

§ 4 Beteiligung von Direktkommanditisten

1. Für die unmittelbare Beteiligung der Direktkommanditisten

an der Gesellschaft gilt das vorstehend

unter § 3 Gesellschaftsvertrag ausgeführte sowie

die nachfolgenden ergänzenden Ziffern.

2. Die Beitrittserklärungen der Direktkommanditisten

werden durch die Geschäftsführung angenommen.

Die Direktkommanditisten haben ihrer Beitrittserklärung

auf eigene Kosten eine notariell beglaubigte,

unwiderrufliche und über den Tod hinaus geltende

Registervollmacht beizufügen, die die Geschäftsführung

zu allen Anmeldungen zum Handelsregister

ermächtigt. Die aufgenommenen Direktkommanditisten

werden mit einer Haftsumme in Höhe von 1 % ihrer

gezeichneten Kapitaleinlage ins Handelsregister

eingetragen.

3. Die Aufnahme der Direktkommanditisten in die

Gesellschaft steht unter der aufschiebenden Bedingung

ihrer Eintragung als Kommanditisten in das

Handelsregister. Für die Zeit zwischen der Annahme

der Beitrittserklärung und der Eintragung in das Handelsregister

ist der beitretende Direktkommanditist

atypisch still beteiligter Gesellschafter. Die Regelungen

des Gesellschaftsvertrages gelten in dieser Zeit

entsprechend.

Die Geschäftsführung ist nicht zur Annahme des Beitrittsangebots

verpflichtet.

§ 5 Treuhandkommanditistin/Beteiligung von Treugebern/Eintragungen

1. Die Anleger können sich an der Gesellschaft

mittelbar über die Treuhandkommanditistin beteiligen.

Diese mittelbare Beteiligung als Treugeber ist

durch einen entsprechenden Treuhandvertrag mit

der Treuhandkommanditistin geregelt. Die Treuhandkommanditistin

wird nach Maßgabe von § 2 Treuhandvertrag

die mittelbare Beteiligung im eigenen

Namen, jedoch treuhänderisch für Rechnung und

im Interesse der Treugeber übernehmen und sie im

Außenverhältnis ­ also im Verhältnis zu Dritten ­ als

einheitliche Kommanditbeteiligung halten. Der Treuhandvertrag

ist Grundlage und Bestandteil dieses

Gesellschaftsvertrages. Für den Fall abweichender

oder sich widersprechender Regelungen gelten die

Bedingungen des Gesellschaftsvertrages vorrangig.

2. Die Treuhandkommanditistin wird hiermit unwiderruflich

bevollmächtigt, ohne Zustimmung der


11.0

Gesellschaft oder der übrigen Gesellschafter, ihre

Kommanditeinlage als Folge des Abschlusses von

Treuhandverträgen nach Maßgabe der nachfolgenden

Bestimmungen zu erhöhen. Die Erhöhung der

Kommanditeinlage der Treuhandkommanditistin erfolgt

durch den mittelbaren Beitritt von Treugebern

zur Gesellschaft gemäß dem Treuhandvertrag in

Höhe der Einlagen der Treugeber (nachfolgend

„Treugebereinlage“ und zusammen mit der Einlage

der Direktkommanditisten „Kapitaleinlage“ genannt).

Die in das Handelsregister einzutragende

Haftsumme der Treuhandkommanditistin erhöht sich

auch im Falle der Erhöhung ihrer Kommanditeinlage

um 1 Euro je 100 Euro Treugebereinlage. Die Erhöhung

der Haftsumme ist durch die Geschäftsführung

zur Eintragung ins Handelsregister anzumelden.

§ 6 Anlegerregister

1. Die Geschäftsführung führt für die Anleger ein

Register, in das insbesondere Firma bzw. Name, Titel,

Vorname, Anschrift, Bankverbindung, Finanzamt,

Steuernummer und Steuer­Identifikationsnummer

sowie die Höhe ihrer jeweiligen Beteiligung eingetragen

werden (nachfolgend „Anlegerregister“).

Die Anleger sind verpflichtet, Änderungen dieser

Angaben der Komplementärin unverzüglich mitzuteilen.

Gegenüber der Komplementärin und der

Gesellschaft gelten nur die im Anlegerregister eingetragenen

Personen als aus der Beteiligung allein

berechtigt und verpflichtet, es sei denn, eine andere

Person weist durch Vorlage entsprechender Urkunden

ihre Berechtigung nach. In diesem Fall ist die

Geschäftsführung nicht verpflichtet, die Berechtigung

aus der Beteiligung gesondert nachzuprüfen.

Der Anleger hat davon Kenntnis und ist damit einverstanden,

das im Rahmen dieses Vertrages personenbezogene

Daten auf EDV­Anlagen gespeichert und

zum Zwecke der Verwaltung der Beteiligung von

der Gesellschaft und der Komplementärin genutzt

werden. Dritten, die weder ein mit der Gesellschaft

verbundenes Unternehmen oder Erfüllungsgehilfe,

noch Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder zuständiges

Finanzamt des jeweiligen Anlegers sind, darf

die Komplementärin Auskünfte über die Beteiligungen

und die Eintragungen in das Anlegerregister

nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des

betroffenen Anlegers erteilen. Anleger haben zur

Wahrnehmung ihrer Gesellschafterrechte ein Einsichtsrecht

in das Anlegerregister, soweit die anderen

Anleger der Einsicht in ihre Daten zugestimmt

haben. Die Geschäftsführung ist verpflichtet, vor

Gewährung der Einsicht in das Anlegerregister das

Einverständnis bei den betroffenen Anlegern einzuholen.

Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, die

Daten der Treugeber zum Zwecke der Führung des

Anlegerregisters an die Geschäftsführung weiter zu

geben.

2. Mitteilungen an die Anleger erfolgen an die Adresse,

die im Anlegerregister angegeben ist.

§ 7 Bevollmächtigung zu Handelsregistereintragung

Die Geschäftsführung ist zur Vornahme sämtlicher

Anmeldungen zum Handelsregister bevollmächtigt.

Soweit hierzu eine notariell beglaubigte Vollmachtsurkunde

erforderlich ist, hat der betroffene Gesellschafter

diese auf eigene Kosten der Gesellschaft

zur Verfügung zu stellen.

§ 8 Bevollmächtigung und Vergütung der Treuhandkommanditistin

1. Die Treuhandkommanditistin ist im Hinblick auf

alle im Zusammenhang mit der Tätigkeit für die Gesellschaft

und die Treugeber stehenden Aktivitäten

von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

2. Ab 2011 erhält sie eine laufende Vergütung in

Höhe von jährlich 12.000 Euro zuzüglich gesetzlicher

Umsatzsteuer. Die laufende Vergütung erhöht

sich beginnend ab 2013 jährlich um 2% bezogen

auf den Vorjahreswert. Die laufende Vergütung wird

auch in Verlustjahren gezahlt und ist jeweils zum Jahresende

fällig. Über diese Vergütungen hinaus hat

die Treuhandkommanditistin keinen Anspruch gegenüber

der Fondsgesellschaft, insbesondere sind

etwaige Aufwendungen mit der Vergütung abgegolten.

§ 9 Kapitaleinlagen der Anleger

1. Beitretende Anleger haben die in der Beitrittserklärung

angegebene Kommanditeinlage bzw. Treugeber

ihre Treugebereinlage (nachfolgend beide

gemeinsam auch „Kapitaleinlage“) jeweils zuzüglich

eines Agios in Höhe von 5% der Kapitaleinlage

zu erbringen. Die Kapitaleinlage ist auf das im Beitrittsformular

bezeichnete Konto zu leisten.

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