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IMMOBILIEN

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Editorial

Liebe Leserinnen

und Leser,

derzeit ist die Nachfrage nach Immobilien zur

Kapitalanlage in Deutschland kaum zu bremsen.

Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt an

den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an den Märkten

führt zu einer anhaltenden Renaissance der

Immobilie.

So haben aktuellen Studien zufolge, 55 Prozent

der Makler in den letzten zwölf Monaten ein

deutlich gestiegenes Kaufinteresse beobachtet.

Besonders hoch sei das Kaufinteresse im Süden,

hier berichten 69 Prozent der Makler von einem

erheblichen Nachfragezuwachs. Unterstützt wird

die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins und

den zinsgünstig angebotenen Darlehen. Von einer

Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen

Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteigerungen

keine Rede sein. Auch der europäische

Vergleich zeigt: Trotz zuletzt wieder gestiegener

Immobilienpreise sind wir in Deutschland von der

Gefahr einer Preisblase weit entfernt. Wie LBS

Research nach Auswertung einiger Staaten mit

landesweiten Preisdaten mitteilt, kosteten Einfa-

milienhäuser 2011 fast überall deutlich mehr als

in Deutschland. Luxemburg ragt mit einem Durchschnittspreis

von knapp 540.000 Euro klar heraus.

Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern

Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die

Preise für Eigenheime zwischen gut 280.000 und

330.000 Euro, also 35 bis fast 60 Prozent höher

als hierzulande.

Auch bei Geschlossenen Fonds haben Immobilien

eindeutig die Nase vorne. So sind Deutsche Immobilienfonds

das umsatzstärkste Segment wie der

Branchenverband VGF berichtet. Welche Prognosen

Experten zum deutschen und internationalen

Immobilienmarkt stellen und wie sich die Finanzierungssituation

derzeit darstellt und weiter entwickeln

wird, lesen Sie neben weiteren interessanten

Berichten zu den verschiedenen Produktsegmenten

in dieser Ausgabe „ Immobilien 2012“.

Ihr Team vom wmd-brokerchannel

EDITORIAL | IMMOBILIEN 2012

Täglich aktuelle Informationen, Fachartikel und Video-Interviews

unter www.wmd-brokerchannel.de

3


IMMOBILIEN 2012 | Inhaltsverzeichnis

4

BAUSPAREN

6 Trendprodukt Bausparen

IMMOBILIENMARKT

8 Kapitalanleger im Immobilienrausch

10 Altbausanierung

12 Holland-Immobilienfonds: sicher, nachhaltig

und ertragreich investieren

14 Authentische Einzigartigkeit

16 Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen

18 Preisschub an Alster und Elbe

19 Derzeit keine Übertreibungen am

Immobilienmarkt

20 9 von 10 Deutschen würden jetzt eine

Immobilie kaufen

- wenn sie Eigenkapital hätten

22 Leichter Preisanstieg für selbst genutztes

Wohneigentum setzt sich im

ersten Quartal fort

24 Dr. Klein bringt Managementinformationssystem

für die Immobilienwirtschaft

auf den Markt

25 Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit

der Deutschen seit Krise wichtiger

geworden

26 Wohnen 2010: mehr Wohnungen,

mehr Wohneigentum

27 Gewerbliche Immobilienmärkte: Von

der Eurokrise gezeichnet?

28 Die Immobilienbranche profitiert von

der Schuldenkrise

29 Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen

Städte: München fast dreimal so

teuer wie Chemnitz

30 Immobilie mieten oder kaufen - eine

Modellrechnung

32 Deutsche Städte weiterhin attraktiv- Investoren

suchen jedoch Alternativen zu

Top-Immobilien

34 Immobilienpreise: Jeder Vierte verhandelt

erfolgreich beim Preis

35 Immobilienrente: Die Immobilie zu Geld

machen und trotzdem darin wohnen

bleiben

36 Immobilienstandort Deutschland:

noch attraktiver als vor der Euro-Krise

39 Verrentung von Immobilien wird immer

beliebter

40 Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente

42 AXA Real Estate führt

Green-Lease-Konzept in Deutschland ein

43 Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf

45 Deutsche im Immobilienfieber

GESCHLOSSENE FONDS

46 Gotzi's FONDS-Check:

DNL Sachwert Rendite-Fonds 4

48 Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03

Kurzläuferserie fort

49 Wölbern Invest startet Vertrieb seines

ersten Immobilien-Kurzläuferfonds

50 Hesse Newman erwirbt Neubau der

Hochschule Nürnberg von Aurelis

51 ILG Fonds jetzt im Premium-Segment

52 Abkehr vom Core-Segment

52 PROJECT Fonds Gruppe erweitert

REALE WERTE Fondsreihe

54 Real Invest: Vermögensverwaltende und

gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich

56 Analyse-Mitteilung von Scope Analysis

57 Seniorenheime - Die Demographie ist

kein Selbstläufer


59 US-Immobilienmarkt Miami

- die goldenen Zeiten kehren zurück

INVESTMENTFONDS

60 Offene Immobilienfonds

- das Anlegervertrauen kehrt zurück

62 Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme

FINANZIERUNG

64 Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt

vom Versicherer

65 Rechner des Monats: Lohnt sich die Immobilie

als Kapitalanlage?

66 KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung

67 Aktuelle Marktbeobachtung von Steria Mummert

Consulting

68 Zins-Kommentar von Neuwirth Finance

69 Mietkautionsversicherung:

"Der Mieter will das Produkt"

RECHT

70 Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft

70 Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt

71 Vergütungen für private Solaranlagen:

Vorerst alles beim Alten

72 Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an die

Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

74 Verwalter muss in der Jahresabrechnung die

Heizkosten nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer

umlegen

ADVERTORIAL

9 Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution

Mehr Liquidität für private und gewerbliche

Mieter

IMPRESSUM

44 Impressum

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IMMOBILIEN 2012 | Bausparen

6

Trendprodukt Bausparen

Interview mit Alexandra Markovic-Sobau,

Leiterin Direktion Partnervertrieb, Wüstenrot Bausparkasse AG

wmd: Wo ist die Direktion Partnervertrieb im

Kontext des W&W Konzerns angesiedelt?

Alexandra Markovic-Sobau: Die Direktion Partnervertrieb

ist Teil der Wüstenrot Bausparkasse und

im W&W-Konzern für den Vertrieb der Produkte

von Wüstenrot Bausparkasse und Wüstenrot Bank

über freie Vermittler, Kooperationen, Banken und

Sondervertriebe verantwortlich.

wmd: Welchen Hintergrund hat die Zusammenlegung

der ehemaligen Direktion Kooperation und

dem Partnervertrieb zur Direktion Partnervertrieb?

Alexandra Markovic-Sobau: Hinter der Direktion

Kooperation verbarg sich die Zusammenarbeit mit

Unternehmen wie AWD, MLP und einigen Maklerpools

sowie mittleren und kleineren Banken. Im

Partnervertrieb erfolgte die Betreuung von freien

Vermittlern und kleineren Banken. Mit dem Kauf

der Allianz Dresdner Bauspar AG und damit auch

weiterer Kooperationen wie HVB/ERGO, Allianz/OLB

und Commerzbank erfolge bereits letztes Jahr eine

Umstrukturierung im Konzern. Für die Kooperationen

HVB/ERGO, Allianz/OLB und Commerzbank

wurden eigene Betreuungsstrukturen geschaffen.

Anfang dieses Jahres wurden die verbleibenden

Kooperationen und Vertriebsorganisationen zur

Direktion Partnervertrieb zusammengeschlossen.

Hier werden jetzt ausgewählte Banken, Vertriebsgesellschaften,

Großvertriebe, freie Vermittler, also

Makler und Mehrfachagenten betreut. Mit der

Schaffung der Direktion Partnervertrieb wollen wir

die bestmögliche Betreuung der Vertriebspartner

aus den genannten Bereichen sowie die Umsetzung

einheitlicher und standardisierter Prozesse sowohl

im Innen- als auch im Außendienst erreichen. Dabei

sollen die jeweiligen Bedürfnisse vollumfänglich

berücksichtigt werden. Außerdem wollen wir durch

die Zusammenlegung Synergieeffekte heben, mit

dem Ziel, das Neugeschäft nachhaltig zu steigern

und den Service für diese Vertriebspartner zu verbessern.

wmd: Gibt es aufgrund des Umstrukturierungsprozesses

schon erste Ergebnisse?

Alexandra Markovic-Sobau: Ja, die gibt es durchaus.

So ist es uns beispielsweise in der kurzen Zeit gelungen,

die Betreuungsstruktur der Vertriebspartner

zu optimieren. Durch die Bündelung von Fachwissen

und die Etablierung zentraler Ansprechpartner

können wir eine schnellere und auf die Bedürfnisse

der einzelnen Vertriebspartner zielgerichtete

Betreuung gewährleisten. Durch die Nutzung von

Synergieeffekten werden zudem Kapazitäten frei,

welche wir für weiterführende Maßnahmen und

Aktionen nutzen können. Zudem haben wir den

gesamten Bereich Marketing und Kommunikation

neu ausgerichtet. So bieten wir hier beispielsweise

verschiedene Newsletter zur Information unserer

Vertriebspartner. Des Weiteren werden wir unsere

Website neu aufbauen und gestalten.

wmd: Unterscheiden sich Bankenvertrieb und freier

Vertrieb nicht zu sehr um sie unter einem Vertriebsweg

zusammenzufassen?

Alexandra Markovic-Sobau: Grundsätzlich stimme

ich Ihnen zu, dass ein freier Vermittler und eine

Bank sich in der Betreuung, die diese benötigen,

unterscheiden. Und genau darin liegt unser Asset.

Wir bieten jedem Vertriebspartner – und hier meine

ich nicht nur die Unterscheidung zwischen Makler


und Bank, sondern auch die Unterschiede zwischen

Makler und Makler – eine individuelle und auf seine

Bedürfnisse zugeschnittene Betreuung.

wmd: Welche vertriebliche Aufstellung strebt

Wüstenrot mittelfristig an?

Alexandra Markovic-Sobau: Aus der Historie heraus

ist Wüstenrot ein Unternehmen mit traditionell

starkem Ausschließlichkeitsvertrieb. Aktuell haben

wir ein gesundes Verhältnis von 55 Prozent Neugeschäft

über den Ausschließlichkeitsvertrieb zu

45 Prozent Neugeschäft über Kooperationspartner.

Es könnte sich bei weiterem Wachstum noch

etwas in Richtung 50:50 verschieben.

wmd: Wie positionieren Sie sich mit der Produktwelt

am Markt?

Alexandra Markovic-Sobau: Hervorragend. Mit

unseren Produkten sind wir optimal am Markt aufgestellt.

Unsere Bauspartarife, die individuell auf die

Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken.

Bausparen | IMMOBILIEN 2012

Bedürfnisse unserer Kunden zugeschnitten sind,

schneiden bei vielen Produktvergleichen bestens ab,

sind mehrfach ausgezeichnet und kommen dadurch

auch bei unseren Vertriebspartnern sehr gut an. Hinzu

kommt, dass Bausparen von dem aktuellen Trend

hin zu sicheren und kalkulierbaren Anlageformen

profitiert. Des Weiteren sind Bausparprodukte als

Zinsabsicherungsinstrument attraktiv. Aber nicht

nur produktseitig sind wir hervorragend aufgestellt,

auch im Rahmen der Vertriebsunterstützung stellen

wir unseren Partnern Highlights zur Verfügung. So

bieten wir unseren Vertriebspartnern beispielweise

mit der Wüstenrot-Zuschussberatung einen echten

Mehrwert. Wüstenrot recherchiert dabei kostenlos

für den Kunden sämtliche für ihn zur Verfügung

stehenden Fördermittel, die ihm bei energetischen

Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zustehen

und die er nicht zurückzahlen muss. Dadurch

werden die Kunden in die Lage versetzt, unter Ausnutzung

der Fördermittel ein wesentlich besseres

Finanzierungsergebnis zu erzielen, als sie eigenständig

in der Lage gewesen wären.

Friedrich A.Wanschka im Interview mit Alexandra Markovic-Sobau

Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de

7


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

8

Kapitalanleger im Immobilienrausch

Immowelt AG:

Makler können Nachfrage kaum bedienen

Jeder zweite Makler verzeichnet deutlich gestiegene

Nachfrage von Kapitalanlegern / Engpässe

beim Immobilienangebot / Studie Marktmonitor

Immobilien 2012 von immowelt.de, eines der führenden

Immobilienportale, und Prof. Dr. Kippes von

der Hochschule Nürtingen-Geislingen: Finanzkrise

und niedrige Zinsen fördern Kaufinteresse

Mehr Interessenten als passende Objekte: Die

Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist in

Deutschland kaum zu bremsen. 55 Prozent der Makler

haben in den letzten zwölf Monaten ein deutlich

gestiegenes Kaufinteresse beobachtet. Das ergibt

die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien

2012 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale,

und Prof. Dr. Stephan Kippes von der

Hochschule Nürtingen-Geislingen. Besonders hoch

ist das Kaufinteresse im Süden: Dort berichten 69

Prozent der Makler von einem signifikanten Nachfragezuwachs.

Zu wenig Objekte im Angebot

Die große Kauflust macht interessante Objekte allerdings

zur Mangelware. Die Makler blicken deshalb

selbstkritisch und mit Sorge auf ihr eigenes Angebot:

42 Prozent beurteilen ihr Angebot als deutlich

zu gering. Im Süden Deutschlands fällt auch dieses

Urteil drastischer aus: 59 Prozent der Makler glauben,

dass ihr Angebot an Immobilien deutlich unter

der Nachfrage liegt.

Einflussfaktor Finanzkrise

Dass sich Kapitalanleger verstärkt dem Immobiliensektor

zuwenden, wird von mehreren Faktoren begünstigt:

Seitdem die Schulden- und Finanzkrise in

Europa anhält und Anleger einen Mangel an stabilen

und attraktiven Anlagemöglichkeiten wahrnehmen,

haben Immobilien Hochkonjunktur. Unterstützt

wird die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins

und den zinsgünstig angebotenen Darlehen.

Über den Marktmonitor Immobilien 2012

Der Marktmonitor Immobilien 2012 ist eine repräsentative

Studie von immowelt.de in Zusammenarbeit

mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule

Nürtingen-Geislingen. Die Daten für die Studie

wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Panels

(IPP) der Immowelt AG erhoben, dem ersten

deutschen Profi-Panel für Marktforschung in der

Immobilienbranche. Am IPP nehmen ausschließlich

Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teil. Für den

Marktmonitor Immobilien 2012 wurden 539 zufällig

ausgewählte Makler aus ganz Deutschland befragt.

Weitere Ergebnisse der Studie:

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien zur Kapitalanlage

ist laut der befragten Makler in den letzten

zwölf Monaten deutlich gestiegen:

- Gesamtdeutschland: 55 Prozent

- Nord: 58 Prozent

- Süd: 69 Prozent

- West: 46 Prozent

- Ost: 38 Prozent

Angesichts der hohen Nachfrage bewerten die Immobilienmakler

ihr eigenes Angebot als deutlich zu

gering:

- Gesamtdeutschland: 42 Prozent

- Nord: 28 Prozent

- Süd: 59 Prozent

- West: 34 Prozent

- Ost: 29 Prozent

Autor: Immowelt AG


Advertorial | IMMOBILIEN 2012

Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution

Mehr Liquidität für private und

gewerbliche Mieter

Der Wunsch nach Liquidität ist unabhängig von Einkommensschicht oder Alter. In einer

Zeit, in der alles immer teurer wird, wird der Bedarf für Finanzprodukte, die über

einen Engpass hinweghelfen, immer größer. Die Mietkautionsversicherung ist daher

eine sehr zeitgemäße Alternative zur Barkaution. Sie erhält Liquidität für „kleines

Geld“.

Umzüge gehören zum Leben in

einer mobilen Gesellschaft. Ob

aus beruflichen Gründen oder,

weil sich Familienzuwachs ankündigt,

fast jedes Mal wird eine

Mietkaution fällig und die für die

alte Wohnung ist oft noch

nicht ausbezahlt. Wird es

dann finanziell eng, kommt

dem Mieter die Mietkautionsversicherung

sehr gelegen.

Er ist nicht mehr

gezwungen, den Dispo-

Kredit auszureizen oder

einen teuren Ratenkredit

aufzunehmen und seine

Kreditlinie wird, wie bei einer

Bankbürgschaft üblich,

auch nicht beschnitten.

Was ist eine Mietkautionsversicherung

und wie funktioniert

sie?

Eine Mietkautionsversicherung

ist eine Versicherung zur Stellung

einer Mietkautionssicherheit für

private Mietverhältnisse. Bei der

Deutschen Kautionskasse kann

die Moneyfix® Mietkaution online

abgeschlossen werden. Nach

einer umgehenden Bonitätsprüfung

erhält der Mieter eine

Sofortzusage und nach 24 Stunden

eine Bürgschaftsurkunde.

Diese überlässt er dann seinem

Vermieter.

Jeder dritte Mieter wünscht

die Alternative zur Barkaution

Laut einer Allensbach-Umfrage

wünscht ein Drittel der Befragten

dieses Produkt. Ebenfalls ein Drittel

würde gerne die bereits hinterlegte

Kaution in Bargeld umwandeln.

Und auch Focus Money

ist vom Bedarf dieses Produktes

Quelle: Deutsche Kautionskasse

überzeugt. Das Magazin (Ausgabe

Nr. 6/2011) hat einen Preis-

Leistungs-Check durchgeführt,

aus dem die Moneyfix® Mietkaution

der Deutschen Kautionskasse

(DKK) als Testsieger hervorgeht.

Finanzieller Spielraum für gewerbliche

Mieter

Bei gewerblichen Mietern geht

es oft um weitaus höhere Beträge

als bei Privatmietverhältnissen.

Sie profitieren von dieser Kautionsform,

denn sie gewinnen finanziellen

Spielraum für andere

Investitionen. Anders als bei einer

Bankbürgschaft, bleibt ihr Kreditrahmen

unbelastet.

Chancen für Vermittler

Die Moneyfix® Mietkaution ist

für Neu-, aber auch für bestehende

Mietverträge geeignet. Auch

bereits hinterlegte Kautionen

können auf diese Weise in Liquidität

umgewandelt werden. Vermittler

bieten mit diesem Produkt

dem Kunden eine echte

Rundumberatung. Unterstützt

wird das Thema zusätzlich

durch die intensive

TV-Kampagne der DKK,

die aktuell auf diversen

Sendern läuft.

Akzeptanz bei Vermietern

Vermieter sehen in der

Mietkautionsversicherung

für sich deutliche Vorteile.

Ihre administrativen Kosten

werden damit gesenkt und der

gesamte Kautionsprozess vereinfacht

– und das bei höchstmöglicher

Sicherheit. Die Akzeptanz

für dieses Produkt ist auf Seiten

der Vermieter daher sehr hoch.

Die Deutsche Kautionskasse

deckt mittlerweile über exklusive

Rahmenverträge mit vielen

großen Immobiliengesellschaften

knapp zwei Millionen Mietwohnungen

ab. Eine Entwicklung, die

sich fortsetzen wird.

Erfahren Sie mehr:

www.kautionskasse.de/partner

Autor: Ulrich T. Grabowski,

Vorstandsvorsitzender der Deutschen

Kautionskasse

9


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

10

Altbausanierung

„Grundbesitz kann nicht verloren gehen oder gestohlen werden, er lässt

sich auch nicht wegtragen. Wird er mit angemessener Sorgfalt verwaltet, ist

es die sicherste Kapitalanlage der Welt.“

Beitrag von Prof. Dr. Thomas Dommermuth,

Steuerberater, Vorsitzender des fachlichen Beirats des IVFP

Das Zitat von Franklin D. Roosevelt hat nichts

an Aktualität eingebüßt. Im Gegenteil – gerade

in der schnelllebigen Welt unserer Zeit ist

das Vertrauen der Anleger in konventionelle Kapitalanlagen

seit der letzten globalen Finanzkrise massiv

erschüttert. Auch der Glaube an die Wertstabilität

des Euro ist durch den drohenden Staatsbankrott

einiger Euroländer dramatisch gesunken. Viele Sparer

fragen sich deshalb, in was sie derzeit überhaupt

noch rentabel, sicher und vor allem auch nachvollziehbar

investieren können.

Aus ihrer Unsicherheit heraus investieren viele Anleger

deshalb in – aus ihrer Sicht – 100 Prozent sichere

Formen der Kapitallage (z.B. AAA Anleihen) oder

lassen das Geld gar auf ihrem Sparbuch verzinsen.

Die dabei erzielbare Rendite deckt allerdings nicht

einmal annähernd die Inflation ab. Bei diesen Formen

der Geldanlage kann also höchstens noch von

einer Verwaltung eines bestehenden Kapitalstocks

gesprochen werden – von einem kontinuierlichen

Wertezuwachs, von dem der Sparer im Alter zehren

kann, ist man hier jedoch Lichtjahre entfernt. Es

ist aber gerade die Inflation, die generationenübergreifend

für eine Vielzahl von Sparern eine enorme

Gefahr darstellt. Davon ausgenommen ist die Alt-

Franklin D. Roosevelt, 32. Präsident der Vereinigten Staaten

bausanierung. Ihre Vorteile liegen klar auf der Hand,

denn es gilt: Je höher die Energiepreise – was gegenwärtig

die einzig wahren Inflationstreiber sind –

steigen, umso größer sind die Energiekosteneinsparungen

einer Sanierungsmaßnahme. Der Bauherr

„verdient“ also sogar an der Inflation!

In die eigenen vier Wände zu investieren, ist für die

meisten Sparer zudem leichter nachvollziehbar, als

Geld in diverse, teilweise komplexe Kapitalmarktprodukte

wie z.B. Aktien, Derivate oder Anleihen

anzulegen. So ist für Sparer die Investition ins Eigenheim

mit deutlich weniger Angst und Sorge vor

einer negativen Entwicklung ihrer Geldanlage als im

Vergleich zu den meisten geläufigen Anlageformen

– zumal die Anleger keinen direkten Einfluss nehmen

können, sondern auf den Erfolg von Beratern

oder Fondsmanagern angewiesen sind.

Was genau heißt Altbausanierung?

Unter dem Begriff der Altbausanierung werden

unterschiedliche Modernisierungsarbeiten zusammengefasst.

Das betrifft vor allem die veraltete

oder beschädigte Substanz des Dachstuhls sowie

die oftmals nicht mehr zeitgemäße Beschaffenheit

der Fenster und Türen. Das gleiche gilt für die Elek-


tro- und Sanitärinstallationen. In den vergangenen

Jahren hat in diesem Zusammenhang insbesondere

der Aspekt der Wärmedämmung immer mehr an

Bedeutung gewonnen, da hier i.d.R. eine erhebliche

Einsparung der Energiekosten möglich ist. In

Deutschland gelten aktuell etwa 80 Prozent des gesamten

Immobilienbestands aus energetischer Sicht

als Altbauten. Dass sich daher für die allermeisten

Immobilieneigentümer eine Sanierung finanziell

rechnet, überrascht also nicht.

Wie kann nun eine Sanierungsmaßnahme mit

konventionellen Kapitalmarktprodukten in

Konkurrenz gesetzt werden, bzw. verglichen

werden?

Eine Investition, die der Einsparung laufender planmäßiger

Kosten dient, bewirkt ebensolche Erträge,

wie sie aus einer langfristigen Geldanlage resultieren

– aus diesem Grund lassen sich Sanierungsmaßnahmen

mit konventionellen Kapitalmarktprodukten

direkt vergleichen. Die Gegenüberstellung

beider Transaktionen – Investition einerseits und

Kapitalanlage andererseits – erfordert allerdings

einen seriösen Vergleichsmaßstab. Als solcher eignet

sich die Rendite der jeweiligen Investition bzw.

Kapitalanlage besonders gut. Diese in Prozent ausgedrückte

Größe, also die Rendite, ist jedem informierten

Anleger aufgrund der permanenten Veröffentlichungen

von Umlaufrenditen festverzinslicher

Wertpapiere bzw. der Renditen für Festgelder u.ä.

Sparanlagen bekannt. Renditen bieten die Möglichkeit

zum Vergleich miteinander und geben somit

Aufschluss darüber, ob eine Investition rentabel ist

oder nicht.

Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen

Dämmqualität bundesdeutscher Altbauten ist die

Aussage zulässig, dass durch eine Investition in eine

Sanierungsmaßnahme i.d.R. Renditen im hohen

einstelligen Bereich möglich sind. Nicht selten können

aber auch zehn Prozent und mehr erzielt werden.

Beim Vergleich der beiden Formen Kapital anzulegen,

ist vor allem der steuerliche Aspekt besonders

interessant. Denn: die laufende Ersparnis, die sich

aus einer Investition in eine Sanierung einer selbstgenutzten

Immobilie ergibt, bleibt zu 100 Prozent

steuerfrei! Bei vermieteten Immobilien sind zwar

die zusätzlichen Einnahmen aus der sanierungsbe-

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

dingten Mieterhöhung steuerpflichtig, jedoch sind

die Investitionen als Erhaltungsaufwand sofort oder

als Herstellungsaufwand im Rahmen zusätzlicher

Abschreibungen jeweils zu 100 Prozent steuermindernd

absetzbar. Erträge aus konventionellen Kapitalmarktprodukten

wie Zinsen, Dividenden u.ä. unterliegen

hingegen seit 2009 einer Abgeltungssteuer

in Höhe von 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag

und eventuell auch noch 8 bzw. 9 Prozent

Kirchsteuer. Ferne sind konventionelle Kapitalanlagen

auch nicht steuerlich abzugsfähig.

Viele Bauherren greifen bei einer Altbausanierung

auf Fremdkapital zurück. Ungeachtet des damit verbundenen

Liquiditätseffektes kann eine Fremdfinanzierung

die Rentabilität der Investitionsmaßnahme

noch weiter steigern. Dies ist stets dann der Fall,

wenn die Fremdkapitalkosten geringer sind als die

Rendite der Investition im Falle einer vollständigen

Eigenfinanzierung. Man spricht dann vom sogenannten

Leverage-Effekt.

Dieser Effekt wird naturgemäß durch Verwendung

staatlicher Förderdarlehen verstärkt, da sie die

Kapitalkosten senken. Jene Förderdarlehen können

für eine Altbausanierung bei der staatlichen KfW-

Bank beantragt werden. Die Förderungen bestehen

in erster Linie aus:

• der Vergabe von Krediten zu einem niedrigen

Effektivzins sowie

• Tilgungszuschüssen

Neben dem von Franklin D. Roosevelt aufgezeigten

Sicherheitsaspekt stellt eine eigene Immobilie also

auch eine nachvollziehbare und vor allem auch rentable

Form der Altersvorsorge dar, bei der Renditen

möglich sind, die konventionelle Kapitalanlagen

derzeit sogar regelmäßig übertreffen.

11


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

12

Holland-Immobilienfonds:

sicher, nachhaltig und ertragreich investieren

Wölbern Invest setzt auf Core-Immobilienfonds in den Niederlanden –

aber nachhaltig. Aktuelles Beispiel: Der Fonds Holland 71 verfügt über ein

flexible Laufzeit und finanziert ein zertifiziertes Green Building, direkt an

der Waterfront in Amsterdam.

Beitrag von Thomas Kühl,

Generalbevollmächtigter, Wölbern Invest KG

Geschlossene Immobilienfonds sind aktuell

die Champions der Beteiligungsbranche, sie

konnten im vergangenen Jahr entgegen der

Absatzschwäche bei geschlossenen Fonds deutlich

zulegen: 2011 haben die Mitglieder des Verbands

Geschlossene Fonds 3.030,95 Millionen Euro allein

für Immobilienfonds eingesammelt, also mehr als

50 Prozent des platzierten Kapitals. Davon flossen

2.235,66 Millionen Euro in Deutschlandfonds, Auslandsimmobilienfonds

erhielten 795,29 Millionen

Euro. Das entspricht einer Steigerung von 10 Prozent

gegenüber dem Vorjahr, während die Anlegernachfrage

etwa bei Energiefonds um 23 Prozent

und bei Schiffsfonds sogar um 49 Prozent nachgab.

Stabile Einnahmen und erhöhte Sicherheit sind die

beiden Hauptargumente, die die Anleger derzeit für

solch ein risikoarmes Immobilien-Investment einnehmen.

Dabei konzentrieren sich Investoren vielfach

auf die sogenannten Core-Immobilien: attraktive

Objekte an gefragten Standorten, die langfristig an

zahlungskräftige Unternehmen vermietet sind. Den

erfolgreichen Verkauf der Immobilien zum Ende der

Fondslaufzeit vorausgesetzt, können Anleger hier

durchschnittliche Renditen von 5 bis 6 Prozent erwarten.

Um dies zu gewährleisten, erwirbt Wölbern

Invest schon seit 2007 nur zertifizierte Green Buildings

für seine Fonds.

Die nachhaltig errichteten und energieeffizienten

Gebäude versprechen langfristig einen besseren

Werterhalt und sind auch in Zukunft noch für Mieter

attraktiv. Sie können auch steigenden gesetzlichen

Anforderungen besser begegnen, denn ihr

bereits sehr hoher Standard erfordert kaum Sanierungen.

Hinzu kommt: Green Buildings schonen

nicht nur den Planeten, sondern auch die Geldbörse

der Mieter. Die Mietnebenkosten sind oft deutlich

geringer. Auch der Vermieter profitiert: Im Gegenzug

für reduzierte Betriebskosten lassen sich höhere

Quelle: Wölbern Invest KG

Nettomieten durchsetzen, denn die Mieter achten

letztlich auf die Gesamtkosten pro Quadratmeter.

Neben hoher Gebäudequalität und moderner, energiesparender

Ausstattung ist auch die Lage des

Gebäudes zentral für den Erfolg eines Immobilienfonds.

Als besonders attraktives Investitionsland gelten,

neben Deutschland, die Niederlande. Die kleine,

große Welthandelsnation bietet alles, was sich

Anleger nur wünschen können: politische Stabilität,

moderne Immobilien, gute Mieter, keine Währungsrisiken.

Die sogenannten Holland-Fonds sind deshalb

vielfach – fast schon traditionell – der Inbegriff

für Auslands-Immobilienfonds.

Die Niederlande zählen beispielsweise zu dem kleiner

werdenden Kreis europäischer Staaten, die von der

Ratingagentur Standard & Poor’s die Bestnote AAA

erhalten. Das Bruttoinlandsprodukt ist, nach kurzem

Knick durch die globale Finanz- und Wirtschaftkrise,

weiter stabil: Es lag 2010 bei 1,8 Prozent, 2011 bei

schätzungsweise 1,9 Prozent und für 2012 werden

1,7 Prozent erwartet, so Germany Trade & Invest. Und

laut Eurostat-Angaben haben die Niederlande mit

4,9 Prozent nach Österreich mit 4,1 Prozent EU-weit

aktuell die niedrigste Arbeitslosenquote.


Anleger profitieren mit Holland-Fonds aber nicht nur

von der Wirtschaftskraft der Niederlande, sondern

auch von ihrer günstigen Pauschalbesteuerung für

Immobilien: Sie unterstellt, dass jedes Objekt

4 Prozent pro Jahr erwirtschaftet. Dieser Ertrag

wird mit 30 Prozent besteuert, so fallen jährlich

nur 1,2 Prozent des durchschnittlichen Nettovermögenswerts

der Immobilie als Steuern an.

Der in Kürze geplante Wölbern-Fonds investiert in

einen Büro-Neubau im Hafen von Amsterdam. Der

Atrium-Bau mit Blick auf das Stadtzentrum, entwickelt

von Bronvoort Blaak Architecten BNA, liegt auf

einem ehemaligen Werftgelände direkt am Nordseezufluss

IJ. In nur 10 Minuten

erreicht man durch den IJ-

Tunnel die Innenstadt von

Amsterdam, in 15 Minuten

den Flughafen Schiphol und

— mit direkter Busverbindung

— den Hauptbahnhof

Amsterdam Centraal. Über

den Fluss besteht auch eine

Fähranbindung zum Stadtkern.

Die Amsterdamer Waterfront

ist ein besonderer

Standort: Die städtische

Neuentwicklung ist vergleichbar

mit der Hamburger

HafenCity, die

mittlerweile zu den Top-5-

Standorten für Core-Immobilien in Deutschland gehört.

„Die steigenden Mieten, die für den Standort

Holland 71

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

prognostiziert sind, und der Zug, den die Waterfrontentwicklung

entwickeln dürfte, werden sich für

das Objekt werterhaltend – wenn nicht sogar stark

wertsteigernd – auswirken. Wir rechnen mit einem

Verkaufspreis, der deutlich über dem Einkaufspreis

liegt“, sagt Patrick Hemmingson, Leiter der Akquisition

von Wölbern Invest.

Das zertifizierte und multifunktional ausgelegte Gebäude

bietet also sehr gute Perspektiven für den

Verkauf zum Ende der Fondslaufzeit von nur etwa

fünf Jahren. Und das Wölbern Invest auch Exit-

Strategien beherrscht, ist mit den Portfoliodeals in

Holland 2006 und 2007 oder spätestens seit dem

Verkauf des eigenen Unternehmenssitzes in der

Hamburger Hafencity Ende 2010 belegt.

Der nachhaltige Immobilienfonds mit flexibler Laufzeit investiert in das HEMA-Hauptquartier direkt an der

Waterfront in Amsterdam.

Emissionshaus: Wölbern Invest KG

Anlageobjekt: Unternehmenszentrale HEMA und VNU Media, Amsterdam

Fondsvolumen: 99,78 Millionen Euro

Emissionskapital: 47,4 Millionen Euro (zzgl. 5 % Agio)

Auszahlungen: 6,5 % p.a.

Mindestbeteiligung/ Agio: 10.000 Euro/ 5 %

Laufzeit: ca. 5 Jahre (kalkuliert)

Quelle: Wölbern Invest KG

13


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

14

Authentische Einzigartigkeit

Die Sanierung der denkmalgeschützten

Aroma-Werke von Carl Heine in Leipzig

Beitrag von Oliver Dittmann,

Geschäftsführer, 3D Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & 3D Projektentwicklung GmbH

Einige Immobilien sind so selten wie vierblättrige

Kleeblätter. Die Rekonstruktion der Aroma-Werke

von Carl Heine in Leipzig kann man

sicher dazu zählen. Es ist die außergewöhnliche

Kombination von vier Kontor- und Lagerhäusern

aus gelbem Backstein in der besten Wohnlage der

Stadt.

Wie so oft, ist die Historie ganz einfach: Carl Heine

hat ab 1859 zuerst die Aromawerke und dann ab

1865 das umgebende Stadtviertel (Musikviertel) gebaut.

Die Person des Dr. Carl Heine ist für Leipzig annähernd

so wichtig wie die von Goethe, Bach oder

den Schumanns, immerhin hat Dr. Heine fast 1/3 der

Stadtfläche als Einzelunternehmer entwickelt. Dass

aus seinem Musikviertel einmal die beste Wohnlage

der Stadt werden sollte, konnte er nicht wissen.

Bis 1994 war sein historischer Gewerbebetrieb als

Lieferant natürlicher Aromastoffe aus Blumen und

Kräutern für die Nahrungsmittelindustrie tätig und

wurde dann von der Treuhand an einen Investor

verkauft; übrig blieben die Liegenschaften, die alsbald

einem Neubau weichen sollten. Jedoch war die

historische Bedeutung der Häuser der Stadtverwaltung

bekannt. Sie verweigerten den Abriss und so

kam es, dass dieses Projekt für fast zwanzig Jahre in

einen Dornröschenschlaf fiel.

Heute in 2012 wird das letzte der vier Gebäude

übergeben. Die Bewohner und Mieter bekommen

eine einzigartige Lebensqualität: ein riesiges und gesichertes

Grundstück mit grünem Garten und weiten

Sichtachsen. Hochwertig ausgestattete Lofts mit

riesigen Balkonen und Terrassen, dazu ein Parkplatz

auf dem eigenen Grundstück und das nur 5 Minuten

zu Fuß vom Rathaus, wo gibt es das sonst noch?

In der Sanierung der Rohbau-Substanz liegt die Keimzelle

für anhaltende Qualität In den Wohnungen

wird eine ordentliche und zeitgemäße Ausstattung

realisiert: Vollholz-Eichendielen mit Fußbodenheizung,

ebenerdige Duschtassen mit Ganzglasduschkabinen,

Videoschließanlagen, Downlights, alles

dient dem Wohlbefinden der Mieter und ist optisch

auf der Höhe der Zeit. Die riesigen Dachgeschoßwohnungen

bieten Kamine und gleichzeitig vollverglaste

Wände mit Schiebetüren vor den Dachterrassen.

Historisch wertvolle Wohnungen wie diese,

gibt es in ganz Leipzig wohl kaum ein zweites Mal.

Quelle: 3D Projektentwicklung GmbH

Ergänzende Informationen zum Projektträger:

Die 3d Projektentwicklung GmbH und die Margaux

GmbH sind seit der Wende in führenden Positionen

im Leipziger Immobilienmarkt zu Hause. Es besteht

damit jederzeit die Möglichkeit Referenzen aus fast

jedem Baujahr zu besichtigen und sich über neue

Projekte zu informieren.


Ein Leistungsspektrum. Das erfolgreich macht.

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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

16

Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen

Allein im zweiten Quartal 2012 konnte

fairvesta mehr Immobilien weiter

verkaufen als im ganzen Jahr 2011

Immobilien stehen bei den meisten Kapitalanlegern

und institutionellen Investoren derzeit zu

Recht im Fokus. Das erleichtert den Abverkauf

von Objekten. Hinzu kommt nun, dass auch die Banken

potentiellen Investoren wieder vermehrt höhere

Darlehen gewähren. Den Immobilienverkäufern von

fairvesta ist es so gelungen, seit Jahresbeginn gleich

mehrere Portfolien gewinnbringend zu veräußern.

Die letzten Jahre hatten es in sich: Finanzkrise, Währungskrise,

Schuldenkrise. Das hinterließ auch in der

Immobilienwirtschaft Spuren. Denn noch immer

werden die meisten Objekte mit einem erheblichen

Anteil an Fremdkapital finanziert. Banken sind angesichts

der eigenen Probleme und Anforderungen

durch neue gesetzliche Rahmenbedingungen bei

der Vergabe von Darlehen an Investoren nicht mehr

so großzügig. Die Lage hat sich in den ersten sechs

Monaten des Jahres 2012 jedoch deutlich entspannt.

Investoren mit bester Bonität erhalten von ihren

Banken wieder mehr Fremdkapital für den Erwerb

von Immobilien.

Allein im zweiten Quartal 2012 konnte fairvesta

mehr Immobilien weiter verkaufen als im ganzen

Jahr 2011. fairvesta ist es gelungen, gleich mehrere

Portfolien mit Gewinn weiter zu veräußern. Darunter

ein Wohnungsportfolio in Süddeutschland, ein

Mehrfamilienhaus in Norddeutschland, ein Bürogebäude

in München und ein Bürokomplex bei Stuttgart.

Auch ein Bürogebäude, das erst im letzten

Jahr erworben wurde, konnte deutlich über dem

Einkaufspreis wieder verkauft werden. Bezogen auf

die Haltedauer wurden unterm Strich – wie bei fairvesta

üblich – für die Anleger zweistellige Renditen

erwirtschaftet. Das belegt die hervorragende Aufstellung

der fairvesta Fonds, die in guten wie in angespannten

Marktsituationen nachhaltige Gewinne

erzielen.

„Die Transaktionsergebnisse der letzten Monate in

der Immobilienwirtschaft zeigen einen deutlichen

Aufwärtstrend. Wir werden alles dafür tun, damit

unsere Anleger auch weiterhin davon profitieren.“,

sagt Hermann Geiger, Vorstand der fairvesta Group AG.


Ein Unternehmen der SVF AG.

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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

18

Preisschub an Alster und Elbe

Hamburger Wohnungspreise

steigen bis zu 33 Prozent

Hamburg bleibt die teuerste Großstadt des

Nordens. Wer sich in der Hansestadt den

Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss

im 1. Quartal 2012 durchschnittlich 3.115 Euro und

somit 19 Prozent mehr pro Quadratmeter bezahlen

als noch im Vorjahreszeitraum. Die Preise liegen damit

79 Prozent über dem deutschen Durchschnittswert

von 1.741 Euro. Der kontinuierliche Zuzug in

die Stadt heizt die Nachfrage merklich an. 2025, so

die Prognose der Stadt Hamburg, werden knapp

70.000 Menschen mehr in der Hansestadt leben als

heute. Quer durch die Stadt bemüht sich der Senat

deshalb um Wohnungsneubau und die Aufwertung

vernachlässigter Ecken.

Egal welche Preisklasse: Billige Lagen holen auf

Wer es hanseatisch liebt und über das nötige Kleingeld

verfügt, wohnt gerne an der Alster oder am

nördlichen Elbufer. In den Nobel-Lagen Blankenese,

Othmarschen, Rotherbaum oder St. Georg kostet

der Quadratmeter im Schnitt zwischen 4.100 und

5.050 Euro. Hamburg-Zentrum (3.703 Euro) mit der

prestigeträchtigen Hafencity liegt knapp darunter.

Das früher noch günstige Hamburg-Nord mit seinen

begehrten Stadtteilen Eppendorf, Winterhude und

Uhlenhorst am nordöstlichen Alsterufer holt kräftig

auf: Um 33 Prozent sind die Preise hier im vergangenen

Jahr gestiegen. Sie liegen im Schnitt bei

4.126 Euro pro Quadratmeter - je nach Objekt und

Lage auch schon mal bei bis zu 9.000 Euro. Käufer

mit schmalerem Budget suchen nach Alternativen

weiter draußen. Fündig werden sie in den Bezirken

Bergedorf (2.300 Euro) und Wandsbek (2.427 Euro)

- zumindest noch. Denn in beiden Bezirken stiegen

die Kaufpreise binnen Jahresfrist um 16 Prozent.

Auch Hamburg-Mitte (2.273 Euro) gehört noch

zu den günstigeren Gebieten Hamburgs. Die nahe

dem Zentrum gelegenen Gebiete der drei Bezirke

punkten mit guter Verkehrsanbindung und Distanz

zum Trubel der City. Die preiswertesten Immobilien

bietet noch immer Harburg (1.985 Euro, +26 Pro-

zent). Allerdings entdecken immer mehr Käufer den

für Hamburg außergewöhnlich günstigen und facettenreichen

Bezirk für sich und sorgen so für steigende

Preise. 2010 kostete der Quadratmeter hier

noch knapp 1.100 Euro.

Mietpreise: Starkes Nord-Süd-Gefälle

Auch wer eine Mietwohnung in Hamburg sucht,

muss deutlich mehr einkalkulieren als noch im

Vorjahr. Die Mieten sind um 11 Prozent auf durchschnittliche

11,10 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Der Bundesdurchschnitt liegt bei 6,30 Euro (+2 Prozent).

Im gesamten Nordwesten der Stadt liegen die

Mietpreise im Schnitt zwischen 11 und 14 Euro pro

Quadratmeter, in Alsternähe kann der Preis schon

mal auf 29 Euro hochgehen. In Altona (12,30 Euro,

+12 Prozent) und Hamburg-Nord (12,60 Euro,

+14 Prozent) lassen sich allerdings auch noch sehr

günstige Quartiere finden, die Schere zwischen teuer

und billig geht hier weiter auseinander als anderswo.

Wandsbek (9,70 Euro, +3 Prozent) bietet

Durchschnittsmieten unter 10 Euro, das gibt es sonst

nur südlich der Elbe. Die erschwinglichsten Mieten

werden in Harburg (8,20 Euro, +8 Prozent) gezahlt.

Autor: Immowelt AG


Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Derzeit keine Übertreibungen am Immobilienmarkt

Einrichtung makroprudentieller Aufsicht

aber notwendig

Anzeichen einer Immobilienpreisblase in

Deutschland sind aktuell nicht zu erkennen.

Langfristig betrachtet sollte aber möglichen

Fehlentwicklungen am deutschen Immobilienmarkt,

die aufgrund eines anhaltend niedrigen Zinsniveaus

entstehen könnten, entgegengewirkt werden.

Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband

der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken

(BVR) in seinem jüngsten Konjunkturbericht.

"Die jüngsten Preisanstiege bewegen sich noch im

Rahmen einer Erholung der Preisniveaus am Immobilienmarkt

nach mehr als zehn Jahren der Stagnation.

Dennoch muss zügig an Maßnahmen gearbeitet

werden, um Risiken für die Finanzstabilität begegnen

zu können. Wir begrüßen

daher die von der Bundesre-

gierung geplante Schaffung

eines Ausschusses für Finanzstabilität.

Deutschland würde

damit eine effektive nationale

makroprudentielle

Aufsichtsstruktur erhalten",

so BVR-Vorstandsmitglied Dr.

Andreas Martin. Mit der Errichtung

der neuen Strukturen

solle aber auch ein effizienter

"Erholung der

Preisniveaus am

Immobilienmarkt

nach

mehr als zehn Jahren

der Stagnation"

Werkzeugkasten vorbereitet werden, damit im Fall

künftiger Fehlentwicklungen schnell die adäquaten

stabilitätspolitischen Antworten

gegeben werden können.

Die Instrumente sollten dabei

dem Anspruch einer hohen

Wirksamkeit bei gleichzeitig

geringen Nebeneffekten

auf die volkswirtschaftlich

erforderliche Versorgung der

Wirtschaft mit Finanzdienstleistungen

gerecht werden.

Darüber hinaus müsse die Politik

langfristig die in Deutschland

ausgeprägten heterogenen Wohnungsmarktstrukturen

bewahren. Dazu gehören in erster

Linie der private, aber auch der genossenschaftliche

Mietwohnungsmarkt, die eine Alternative zum

selbstgenutzten Immobilienbesitz darstellen. Die

Vergangenheit habe gezeigt, dass ein vielfältiges

Angebot verschiedener Wohnformen die Stabilität

von Immobilienmärkten erhöht.

Der aktuelle Konjunkturbericht des BVR ist im Internet

unter www.bvr.de, Publikationen, Studien/Konjunktur

abrufbar.

Autor: Bundesverband der Deutschen Volksbanken

und Raiffeisenbanken e.V. (BVR)

19


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

20

9 von 10 Deutschen würden jetzt eine Immobilie

kaufen - wenn sie Eigenkapital hätten

Trendstudie PlanetHome AG:

Mehrheit der Bundesbürger traut sich Objektkauf

ohne fremde Hilfe zu

Betongold, Betongold - und nochmals Betongold.

Wie die aktuelle Immobilien-Trendstudie

des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers

PlanetHome AG unter mehr als 1.100 Deutschen

ergeben hat, würden sich derzeit 89 Prozent eine

Immobilie kaufen, wenn sie über das nötige Eigenkapital

verfügen würden.

"Die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien ist

seit dem Jahr 2008 ungebrochen. Die jüngsten Turbulenzen

um die Gemeinschaftswährung haben das

Interesse an Betongold nochmals verstärkt", sagt

Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG.

Wie die Statistiken der Gutachterausschüsse belegen,

setzen aktuell so viele Deutsche wie nie den

Traum von den eigenen vier Wänden in die Realität

um. In München beispielsweise stieg die Nachfrage

nach Eigentumswohnungen in 2011 um sechs

Prozent auf über vier Mrd. Euro an, in Berlin erhöhte

sich der Geldumsatz um 19 Prozent auf über 2,8 Mrd.

Euro. "Neben institutionellen Investoren und Kapitalanlegern

haben auch viele Eigennutzer in ein eigenes

Objekt investiert", sagt Anzenberger. Erleichtert

wird laut PlanetHome vielen die Entscheidung durch

das Zinstief bei Immobiliendarlehen.

Wie die Trendstudie weiter zeigt, würden sich 60 Prozent

aller Deutschen den Kauf einer Immobilie selbst

zutrauen. 33 Prozent gaben an, es komme auf das

Projekt an. Anzenberger: "Gerade beim Ersterwerb

einer Immobilie sollten Käufer Expertenrat hinzuziehen.

Besonders bei Bestandsobjekten ist es Laien

kaum möglich, Bausubstanz und anstehende Sanierungsarbeiten

realistisch einzuschätzen." Hier liegt

der Teufel oftmals im Detail. Unvorhergesehene

Reparaturen können den Kaufpreis nachträglich

schnell um mehrere Tausend Euro in die Höhe treiben.

"Das ist gerade dann gefährlich, wenn Käufer

durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz nur noch

über wenig liquide Mittel verfügen." Professionelle

Makler können helfen, das passende Objekt zu finden

- zu einem angemessenen Kaufpreis.

In der Immobilientrendstudie 2011/2012 werden

aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt

untersucht. Die Studie wurde als Online-Befragung

konzipiert und umgesetzt. Zusammen

mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt

Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg,

München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main

zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum

war vom 31. Oktober bis zum 8. November 2011.

Insgesamt wurden 1.176 Personen befragt.

Die Trendstudie in Zahlen:

Würden Sie zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie

kaufen, wenn Sie das nötige Eigenkapital hätten?

• Ja: 89%

• Nein: 11%

Würden Sie sich den Kauf einer Immobilie selbst zutrauen?

• Ja: 60%

• Nein: 7%

• Kommt auf die Immobilie an: 33%

Autor: PlanetHome AG


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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

22

Leichter Preisanstieg für selbst genutztes

Wohneigentum setzt sich im ersten Quartal fort

Büroimmobilienmärkte entwickeln sich

ebenfalls positiv

Die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen

in Deutschland sind auch im

ersten Quartal 2012 leicht gestiegen. Damit

setzt sich ein seit 2010 zu beobachtender

Trend fort. Der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken

(vdp) veröffentlichte Preisindex für

selbst genutztes Wohneigentum stieg im ersten Quartal

2012 gegenüber dem Vorquartal um 0,8 Prozent

auf 112 Punkte (Basis aller Indizes: 2003 = 100).

Gegenüber dem ersten Quartal 2011 hat sich der

Index damit um 2,6 Prozent erhöht.

Die Preise stiegen in den ersten drei Monaten des

laufenden Jahres sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern

als auch bei Eigentumswohnungen. Im

Vergleich zum Vorquartal stieg der Index für Ein-

und Zweifamilienhäuser um 1 Prozent. Mit plus

0,5 Prozent im Vorquartalsvergleich entwickelte

sich der Markt für Eigentumswohnungen etwas

verhaltener. Im Jahresvergleich der ersten Quartale

verlief die Preisentwicklung für beide Marktsegmente

mit plus 2,6 bzw. 2,5 Prozent dagegen

in etwa gleich. Die Indizes zum selbstgenutzten

Wohneigentum zeigen damit insgesamt weiterhin

eine leicht nach oben gerichtete Entwicklung

an. Ursächlich hierfür bleibt unter anderem

die weiterhin positive Wirtschaftsentwicklung

in Deutschland. In Verbindung mit steigenden

Haushaltseinkommen und weiterhin sehr günstigen

Finanzierungsbedingungen stimulieren sie

die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Anzeichen

für einen übermäßigen, von den wirtschaftlichen

Fundamentaldaten abgekoppelten allgemeinen

Preisanstieg auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten

sieht der vdp auf Basis der verfügbaren

Daten bislang nicht.

Die gute Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung

stützte auch die Nachfrage nach Büro-

flächen, so dass sich der Büroimmobilienmarkt

ebenfalls positiv entwickelt hat. Anfang 2012 kletterte

der vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien

auf 115,2 Punkte, ein Anstieg um 0,4 Prozent

im Vergleich zum Vorquartal. Grund für diesen

Anstieg sind steigende Neuvertragsmieten, die

Ausdruck der gestiegenen Nachfrage nach Büroflächen

sind. Der vdp-Mietindex für Büroflächen

stieg um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal

und um 3,9 Prozent im Jahresvergleich, gleichzeitig

blieb der Indexwert für die empirischen Liegenschaftszinssätze

im Vergleich zum Vorquartal

unverändert.

"Der nunmehr seit zwei Jahren zu beobachtende

Aufwärtstrend ist insbesondere bei Eigenheimen

und Eigentumswohnungen nachfragegetrieben.

Immobilieninvestoren, etwa junge Familien, finden

angesichts günstiger Einkommens- und Konjunkturperspektiven

sowie eines historisch niedrigen

Zinsniveaus attraktive Rahmenbedingungen

vor. Die Nachfrage konzentriert sich dabei vor


allem auf die wirtschaftsstarken Ballungsgebiete.

Auch der Markt für Büroimmobilien folgt in etwa

der konjunkturellen Entwicklung. Angesichts der

Unsicherheiten an den Finanzmärkten insbesondere

mit Blick auf die Schuldenkrise profitieren

Immobilien nach wie vor davon, dass sie von Anlegern

und Selbstnutzern als vergleichsweise sicheres

Investment angesehen werden. Insgesamt

rechnen wir deshalb weiter mit einer insgesamt

gesunden Entwicklung der Preise für Immobilien

in Deutschland", so Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer

des vdp.

Der vdp-Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum

besteht aus zwei hedonischen Preisindizes

für selbst genutzte Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen,

die entsprechend ihres Bestandes

gewichtet werden. Auch die beiden Unterindizes

3dp_Brokerchannel_1-2_Seite_rz14062012.pdf 1 15.06.12 13:20

des vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien (für

Neuvertragsmieten und für Liegenschaftszinsen)

werden mittels hedonischer Verfahren errechnet.

Alle Indizes werden vierteljährlich von der vdp-

Research GmbH, einer Tochter des vdp, ermittelt

und sechs Wochen nach dem Ende jedes Quartals

veröffentlicht. Die Indizes basieren auf der vdp-

Transaktionsdatenbank, in der seit 2003 Daten zu

Preisen und wertbestimmenden Faktoren von Immobilien

wie Baujahr, Lage und Ausstattung systematisch

erfasst werden. Diese Informationen

werden im Zusammenhang mit von Mitgliedsinstituten

des vdp finanzierten Immobilienkäufen

gewonnen. Inzwischen umfasst die Datenbank

etwa 740.000 Datensätze aus dem ganzen Bundesgebiet.

Autor: Verband deutscher Pfandbriefbanken

(vdp) e. V.

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

24

Dr. Klein bringt Managementinformationssystem für

die Immobilienwirtschaft auf den Markt

Weiterentwicklung:

Vom Portfoliomanagement-System zum

Managementinformationssystem

Ab sofort bietet der Firmenkundenbereich der

Dr. Klein & Co. AG den deutschen Wohnungsunternehmen

das Managementinformationssystem

myWoWi an. Dieses Produkt ist eine Weiterentwicklung

des Portfoliomanagementsystems

EUROPACE-WoWi, das sich seit Jahren erfolgreich

auf dem Markt behauptet. myWoWi ermöglicht neben

der reinen Portfoliosteuerung die ganzheitliche

Unternehmensbetrachtung.

Mit myWoWi werden zukünftig neben den Bereichen

Unternehmenssteuerung und Controlling

auch Jahresabschlüsse abgebildet. Das bisherige

Kernthema, die Portfoliosteuerung wird aber weiterhin

ein wesentlicher Schwerpunkt von myWo-

Wi sein. Als erster Meilenstein steht den Anwendern

das Modul „Benchmarking“ zur Verfügung.

Marktdaten aus Erhebungen von Dr. Klein sowie

von wohnwirtschaftlichen Verbänden bilden die

Vergleichsbasis beim Benchmarking. Diese umfangreiche

Datenbasis ermöglicht für alle relevanten

wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen das Bereitstellen

von Reports in verschiedenen Aggregationsstufen.

Unterschiedliche Unternehmensstrategien

können mit myWoWi simuliert und miteinander

verglichen werden. Mit myWowi wird auch der

Prüfungsverband des VNW Verband norddeutscher

Wohnungsunternehmen e. V. eine neue Beratungsdienstleistung

zur Analyse von Besicherungsstrukturen

in Wohnungsunternehmen anbieten.

Der Dr. Klein Firmenkundenbereich entwickelt und

betreut seit über 10 Jahren Portfoliomanagementsysteme.

Diese werden neben dem Einsatz beim

Kunden auch für eigene Beratungsprojekte genutzt.

Dr. Klein kann bei Bedarf auf die IT-Kompetenz des

Mutterkonzerns Hypoport AG zurückgreifen.

Autor: Dr. Klein & Co. Aktiengesellschaft


Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt

an den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an

den Märkten führt zu einer anhaltenden Renaissance

der Immobilie. Für 58 Prozent aller Deutschen

ist das Thema Immobilien in den vergangenen

Monaten immer wichtiger geworden. Das zeigt die

aktuelle Trendstudie der PlanetHome AG unter mehr

als 1.100 Befragten.

"Immobilien sind für die Mehrheit der Deutschen

das Synonym für Sicherheit und Wertstabilität

schlechthin", sagt Robert Anzenberger, Vorstand

des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers PlanetHome

AG. Sowohl institutionelle Anleger als

auch Privatanleger schichten Liquidität und Erspartes

in Betongold um. Nach seinen Worten profitieren

Immobilien gerade jetzt von ihrem jahrelangen

Mauerblümchendasein. "Immobilien galten Jahrzehntelang

als unsexy. Ausgerechnet die gemäßigte

Wertentwicklung der letzten Jahrzehnte macht den

deutschen Immobilienmarkt zu einem sicheren Hafen

- mit Potential." Laut Anzenberger haben sich

Wohnimmobilien deutschlandweit im vergangenen

Jahr um mehr als fünf Prozent verteuert. Von einer

Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen

Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteigerungen

keine Rede sein. "Der Markt holt aktuell mit

etwas größeren Schritten nach, was er über Jahre

hinweg versäumt hat. Der hohe Eigenkapitaleinsatz

bei vielen Immobilieninvestments zeigt, dass Immobilienkäufe

als langfristige Arrangements begriffen

werden."

Wie die Trendstudie zudem ergeben hat, würden

sich 49 Prozent bei einem eventuellen Immobilienkauf

eher für einen Neubau entscheiden. Eine

Bestandsimmobilie beziehungsweise ein Altbau kämen

für 39 Prozent in Frage. Anzenberger: "Von

Neubauten versprechen sich Käufer kalkulierbarere

Risiken, weil keine unvorhergesehenen Sanierungsausgaben

zu erwarten sind. Zudem punkten Neubauten

mit besseren Energiewerten." Allerdings

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit der Deutschen

seit Krise wichtiger geworden

Umfrage zeigt zudem, dass viele lieber

in Neubauobjekt investieren würden

sind Bestandsobjekte fast ebenso gefragt. "Gerade

für Eigennutzer spielen bei einer Jugendstilwohnung

oder einer Bauhausvilla ganz andere Werte

eine Rolle. Da solche Objekte nicht reproduzierbar

sind, können sich bei diesen Immobilien in guten

Lagen zusätzliche Chancen auf Wertsteigerung ergeben",

erläutert der Experte.

In der Immobilientrendstudie 2011/2012 werden

aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt

untersucht. Die Studie wurde als Online-Befragung

konzipiert und umgesetzt. Zusammen

mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt

Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg,

München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main

zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum

war 31. Oktober bis 8. November 2011. Insgesamt

wurden 1.176 Personen befragt.

Autor: PlanetHome AG

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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

26

Wohnen 2010:

mehr Wohnungen, mehr Wohneigentum

Statistisches Bundesamt:

Im Jahr 2010 gab es in Deutschland 40,5 Millionen

Wohnungen

Das waren 676 000 Wohnungen oder 1,7 %

mehr als 2006, teilt das Statistische Bundesamt

(Destatis) auf der Basis von Ergebnissen

des Mikrozensus 2010 mit.

37,0 Millionen aller Wohnungen in Deutschland waren

2010 bewohnt und 3,5 Millionen unbewohnt.

Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber 2006

von 8,0 % auf 8,6 %. In den neuen Ländern (einschließlich

Berlin) ist diese Quote unter anderem wegen

Rückbaumaßnahmen von 12,4 % auf 11,5 %

gesunken. Sie lag aber weiterhin über dem Durchschnitt

des früheren Bundesgebiets von 7,8 %. Hier

hatte die Leerstandsquote vor vier Jahren noch 6,8 %

betragen.

16,5 Millionen Wohnungen wurden von ihren Eigentümern

selbst bewohnt, das entspricht einem

Anteil von 45,7 %. Im Jahr 2006 betrug die Eigentümerquote

noch 41,6 %. Der Anteil des selbstgenutzten

Wohneigentums lag im früheren Bundesgebiet

(ohne Berlin) mit 48,8 % über dem Durchschnitt

der neuen Länder (34,4 %). Im regionalen Vergleich

wies Berlin mit 14,9 % die niedrigste Eigentümerquote

auf, im Saarland war der Anteil mit 63,7 %

am höchsten.

Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 92,1 m²

stand jedem Einwohner in Deutschland durchschnittlich

45,2 m² Wohnraum zur Verfügung. Insgesamt

waren die Wohnungen im früheren Bundesgebiet

mit 95,7 m² weiterhin größer als in den neuen Ländern

(78,8 m²). In Rheinland-Pfalz (107,3 m²) und im

Saarland (106,9 m²) sind die Wohnungen deutschlandweit

am größten und in Berlin mit 72,4 m² am

kleinsten.

Die Bruttokaltmiete für eine Mietwohnung in

Deutschland betrug im Jahr 2010 im Durchschnitt

441 Euro beziehungsweise 6,37 Euro je Quadratmeter.

Im früheren Bundesgebiet lag die Bruttokaltmiete

je Quadratmeter mit 6,51 Euro über dem Durchschnitt

der neuen Länder (5,95 Euro). Die warmen

Nebenkosten beliefen sich monatlich im Bundesdurchschnitt

auf 1,25 Euro je Quadratmeter. Für die

kalten Nebenkosten wurde 1,00 Euro je Quadratmeter

ausgegeben.

Die Mietbelastung, das heißt der Anteil der Bruttokaltmiete

am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen,

betrug im Jahr 2010 durchschnittlich 22,5 %.

Einige Haushalte wiesen jedoch zum Teil deutlich

höhere Belastungen auf, wie zum Beispiel Rentnerhaushalte

oder Haushalte von Alleinerziehenden.

Jeder dritte Rentnerhaushalt gab 35 % oder mehr

des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete

aus; durchschnittlich lag die Mietbelastung für

Rentnerhaushalte bei 26,3 %. Bei Alleinerziehenden

stieg die Belastung mit der Zahl der Kinder: für einen

Alleinerziehendenhaushalt mit einem Kind unter

18 Jahren lag sie im Schnitt bei 28,5 %, mit zwei

Kindern bei 30,2 % und mit drei oder mehr Kindern

bei 31,1 % des Haushaltsnettoeinkommens.

Bei der überwiegenden Beheizung lagen 2010 regenerative

Energien mit 4,4 % weiterhin auf einem

niedrigen Niveau. Es überwiegen nach wie vor

konventionelle Energieträger wie Heizöl, Erdgas

oder Fernwärme. Wenn jedoch eine zusätzliche

Energieart zur Beheizung eingesetzt wurde - wie

es in 17,6 % aller Wohnungen der Fall war -

spielten regenerative Energien eine große Rolle.

Holz, Sonnenenergie, Biomasse sowie Erd- und andere

Umweltwärme machten 78,4 % aller zusätzlich

verwendeten Energiearten aus.

Autor: Statistisches Bundesamt


Gewerbliche Immobilienmärkte:

Von der Eurokrise gezeichnet?

Durch die weiter schwelende Eurokrise bleiben

auch negative Auswirkungen auf die gewerblichen

Immobilienmärkte in Europa nicht

aus. Das zeigt sich in den Vermietungen wie auch

auf dem Kapitalmarkt – der Druck auf die Bewertungsrendite

wächst und Mietniveaus werden voraussichtlich

Rückgange verzeichnen, berichten die

Experten von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers.

2008 hat die Immobilienbranche

nachhaltig

beeinflusst: Mit dem

Ausbruch der Krise haben

die europäischen

Immobilienunternehmen

ihre Entwicklungsaktivitäten

zügig und

drastisch reduziert.

„Die Zeitspanne zwischen

damals und der

sich jetzt erneut abzeichnendenkonjunkturellen

Eintrübung war

zu kurz, so dass keine

Projekte im großen Stil

begonnen wurden“, erläutert

Patrick Nass von

ELLWANGER & GEIGER

Privatbankiers. Deshalb

geht er davon aus, dass

das Flächenangebot

aus Neuentwicklungen

oder Sanierungen sehr

gering bleiben wird. Auch die Mietniveaus sind im

Vergleich zu früheren Zyklen nur moderat gestiegen

und bewegen sich klar unter dem Niveau von 2008.

Nass: „Aus diesen beiden Gründen sowie aufgrund

der guten finanziellen Lage des Unternehmenssektors

erwarten wir für Objekte, die den heutigen An-

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Ellwanger und Geiger Privatbankiers

erwartet nur einen moderaten Rückgang

der Mietniveaus

forderungen bezüglich wirtschaftlicher und ökologischer

Effizienz entsprechen, nur einen moderaten

Rückgang des Mietniveaus.“

Direktanlagen in Immobilien bleiben bei institutionellen

Investoren weiter gefragt. Darüber hinaus

ist insbesondere für Versicherer der Kauf von immobilienbesicherten

Anleihen von Interesse. „Das

sollte dazu beitragen, den erwarteten Rückgängen

der von Banken neu

ausgegebenen Immobilienkrediteentgegenzuwirken“,

sagt Patrick

Nass. Der Fondsmanager

geht davon aus,

dass auf Investorenseite

die Nachfrage nach

guten Objekten anhält.

Aufgrund steigender

Risikoprämien sei ein

vorübergehender moderater

Anstieg der Immobilienrenditen

jedoch

wahrscheinlich.

Sinkende Mieten und

steigende Bewertungsrenditen

werden zwar

zu fallenden Immobilienwerten

führen, doch

die Effekte sollten im

Vergleich zu früheren

Marktzyklen geringer

ausfallen. „Insgesamt dürfte der Sektor von seiner

relativen Attraktivität gegenüber anderen Assetklassen

profitieren“, lautet die Prognose des Experten

von Ellwanger & Geiger, „doch wird die Qualität der

einzelnen Immobilie der zentrale Aspekt sein.“

Autor: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG,

27


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

28

Die Immobilienbranche profitiert von der Schuldenkrise

Der deutschen Immobilienwirtschaft

konnten Finanz-, Wirtschafts- und

Schuldenkrise bislang nichts anhaben

Im Gegenteil: Niedrige Zinsen, Inflationsangst

und der internationale Mangel an sicheren Anlagemöglichkeiten

haben die Investitionen in

Wohnungen, Büros und Handelsimmobilien deutlich

ansteigen lassen. Diese Entwicklung wird sich

voraussichtlich auch in den nächsten Jahren fortsetzen,

prophezeit der von der Immobilien Zeitung

(Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag) gegründete

und vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) unterstützte

Rat der Immobilienweisen in seinem jetzt

vorgelegten Frühjahrsgutachten. Die unabhängige

Analyse der deutschen Immobilienwirtschaft wird

seit 2003 herausgegeben.

"Selbst im tiefsten Krisenjahr 2009, in dem die

Immobilienpreise in 14 von 17 Ländern der Währungsunion

fielen, stiegen die nominalen Preise für

Wohnimmobilien in Deutschland an", erklärt Ratsmitglied

Prof. Wolfgang Wiegard bei der Vorstellung

des Frühjahrsgutachtens auf dem Immobilienkongress

Quo Vadis in Berlin.

Deutschland gelte weltweit als "sicherer Hafen", so

Wiegard: Zwar werde die Zuwachsrate des realen

Bruttoinlandsprodukts in diesem Jahr deutlich unter

der Ein-Prozent-Marke bleiben, eine Rezession sei

aber unwahrscheinlich. Die positive Arbeitsmarktentwicklung

bleibe 2012 intakt. Vor diesem Hintergrund

sowie angesichts niedriger Hypothekenzinsen

blieben die Aussichten für die deutsche Immobilienwirtschaft

in den nächsten Jahren positiv.

Deutliche Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt

Die Angebotspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern

sind seit Ende 2009 um 3,8 Prozent gestiegen.

Bei Eigentumswohnungen liegt das Plus sogar bei

6,4 Prozent. Dramatischer zeigt sich die Situation in

den Großstädten. Die inserierten Kaufpreise für höherwertige

Eigentumswohnungen kletterten binnen

eines Jahres in Frankfurt um 4,9 Prozent, in Köln um

7,5 Prozent, in Berlin um 9,5 Prozent, in Hamburg

um 11,2 Prozent und in München um 12,6 Prozent.

Verwunderlich ist der Kaufpreisanstieg nicht, folgt er

doch lediglich dem Mietwachstum der vergangenen

Jahre, so Ratsmitglied Prof. Harald Simons. Die inserierten

Mietpreise legten in westdeutschen Städten

von 2009 auf 2010 um 4,1 Prozent zu, im vergangenen

Jahr um weitere 1,4 Prozent.

Da die Nachfrage weiter stabil wachse, das verfügbare

Angebot an Wohnungen seit zwei Jahren sogar

sinke, werde der Trend steigender Preise auch

2012 anhalten. Ausreißer nach oben seien Städte

wie Hamburg und München mit prognostizierten

vier Prozent bis sechs Prozent oder Berlin mit sechs

Prozent bis acht Prozent Preisanstieg bei Eigentumswohnungen.

Investoren stürzen sich auf Handelsimmobilien

Ein weiteres Ergebnis des Frühjahrsgutachtens: Inländische

und ausländische Investoren haben 2011

ein Drittel mehr für Einzelhandelsimmobilien ausgegeben

als im Vorjahr. "Das Transaktionsvolumen

stieg auf 10,55 Milliarden Euro an, das ist nahezu

die Hälfte des gesamten mit Immobilien getätigten

Transaktionsvolumens von 22,62 Milliarden Euro",

bilanziert Manuel Jahn, Einzelhandelsexperte im Rat

der Immobilienweisen und Leiter des Bereichs Real

Estate Consulting bei GfK GeoMarketing.

Büroimmobilien: Der Leerstand sinkt

Der robuste Arbeitsmarkt führte im vergangenen

Jahr zu einem Anstieg der Bürobeschäftigtenzahl

um 2,2 Prozent auf 13,44 Millionen. 2012 erwartet

der Immobilienweise Andreas Schulten, Vorstand von

BulwienGesa, eine weitere Zunahme um 0,7 Prozent.

Dadurch verringert sich der Leerstand.

Autor: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH


Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen Städte:

München fast dreimal so teuer wie

Chemnitz

München ist und bleibt der absolute Mietpreis-Spitzenreiter

der 50 größten Städte

Deutschlands, in denen fast 27 Prozent aller

Bürger leben. Am preiswertesten wohnen die Mieter

im sächsischen Chemnitz. Zu diesem Ergebnis

kommt ImmobilienScout24 mit einem Ranking der

durchschnittlichen Angebotsmieten - von Berlin bis

Solingen. Die durchschnittliche Miete aller 50 Städte

lag im 2. Halbjahr 2011 bei 6,96 Euro. Das sind 6 Cent

weniger als im Bundesdurchschnitt.

Die Münchner wohnen bundesweit am teuersten:

Sie bezahlen bei einer Neuvermietung im Schnitt

12,98 Euro Kaltmiete für einen Quadratmeter. Damit

geben die Einwohner der bayrischen Landeshauptstadt

rund 180 Prozent mehr für das Wohnen

aus als die Chemnitzer. Die Stadt ist mit nur

durchschnittlich 4,61 Euro Miete pro Quadratmeter

die preisgünstigste der 50 größten Metropolen

Deutschlands.

Neben den Münchner müssen auch die Frankfurter

Mieter tief in die Tasche greifen. Die Stadt am Main

landet beim Ranking auf Platz zwei. Durchschnittlich

11,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter müssen dort im

Monat für den Vermieter locker gemacht werden.

Ähnlich teuer sind die Angebotsmieten in Hamburg.

Hier sind im Schnitt 10,68 pro Quadratmeter monatlich

fällig. Die Hansestadt liegt damit auf Platz

drei, dicht gefolgt von Stuttgart (10,07 Euro) und

Freiburg (9,80 Euro) auf dem fünften Rang.

Am günstigsten wohnt man in Chemnitz (4,61 Euro)

zur Miete. Aber auch im nordrheinwestfälischen

Gelsenkirchen (4,74), im niedersächsischen Hagen

(4,91), in der Elbestadt Magdeburg (4,97) und der

Messestadt Leipzig (5,01), der Stadt mit der höchsten

Mieterquote (88 %) und dem mit Abstand

größten aktuellen Angebot für Wohnungen zur

Miete (mehr als 11.000), ist es mietpreiswert.

Übrigens: In der größten Stadt Deutschlands, Berlin,

beläuft sich die Kaltmiete für den Quadratmeter auf

7,27 Euro. Das ist der 17. Rang für die Hauptstadt,

die mit 86 Prozent die zweithöchste Mieterquote

deutschlandweit aufweist. Die Mieter Solingens,

der kleinsten der 50 größten Städte, zahlen für ihre

Mietwohnung pro Quadratmeter 5,91 Euro. Das bedeutet

Platz 33 im Mietpreis-Ranking von ImmobilienScout24.

Autor: ImmobilienScout 24 GmbH

29


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

30

Immobilie mieten oder kaufen - eine Modellrechnung

FPSB Deutschland:

Wertsteigerung der Immobilie und erzielbare

Rendite am Kapitalmarkt sind entscheidend

Die meisten Deutschen bauen bei der Altersvorsorge

auf die eigenen vier Wände. Nach

einer aktuellen Studie der Postbank in Zusammenarbeit

mit dem Institut für Demoskopie Allensbach

halten über 70 Prozent der Befragten die

selbstgenutzte Immobilie für eine besonders sichere

Form der Vorsorge fürs Alter. 34 Prozent der Berufstätigen

planen in den kommenden Jahren, ein

Haus oder eine Wohnung zu kaufen. 2010 lag dieser

Wert noch bei 23 Prozent. Neben dem Aspekt

des mietfreien Wohnens im Alter spielen auch emotionale

Gründe wie Unabhängigkeit vom Vermieter,

Gefühl der Geborgenheit und die Realisierung eines

Lebenstraums wichtige Rollen bei der Entscheidung

für den Erwerb eines Eigenheims. Ein Vermögensvergleich

des PFI Private Finance Institute der EBS

Business School (PFI) veranschaulicht den Einfluss

zweier Wohnalternativen – Eigenheim

und Mietobjekt – auf

die langfristige Vermögensbildung

des Privatkunden.

Das Ergebnis: Die Entwicklung

des Nettovermögens im Zeitverlauf

fällt aufgrund der allgemein

geringeren Wertsteigerung

von eigengenutzten

Immobilien gegenüber Anlagen

am Kapitalmarkt aus den

Ersparnissen bei Mietobjekten

deutlich zugunsten der Mietentscheidung aus. „Die

Entscheidung für oder gegen ein Immobilieninvestment

sollte der Anleger nicht nur von den derzeit

historisch niedrigen Bauzinsen abhängig machen“,

rät Prof. Dr. Rolf Tilmes, Mitglied des Vorstandes des

Financial Planning Standards Board Deutschland e.V.

(FPSB Deutschland) und wissenschaftlicher Leiter des

PFI Private Finance Institute der EBS Business School.

Tatsächlich muss der potenzielle Immobilienkäufer

ein ganzes Bündel an Faktoren berücksichtigen: die

"Kauf nur bei hoher

Wertsteigerung der

Immobilie und geringer

Rendite

am Kapitalmarkt

vorteilhaft"

wirtschaftliche und demografische Entwicklung am

Wohnort, die persönliche Lebenssituation und -planung,

die absehbare Entwicklung der Bauzinsen sowie

die Renditeaussichten am Kapitalmarkt.

Am Ende entscheidet das Nettovermögen

In der Musterrechnung des PFI werden die beiden

Alternativen Mieten oder Kaufen einer Immobilie

gegenübergestellt. Ein Ehepaar mit zwei kleinen

Kindern steht vor der Entscheidung, ein Haus

für 437.000 Euro (inklusive Nebenerwerbskosten)

zu kaufen oder ein entsprechendes Objekt für

2.300 Euro Warmmiete zu beziehen. Die Familie

besitzt ein Anfangsvermögen von 100.00 Euro, ihr

jährliches Haushaltsbruttoeinkommen beträgt 2012

100.000 Euro mit einer jährlichen Steigerung von

zwei Prozent, ihre Lebenshaltungskosten

betragen monat-

lich 2.750 Euro. Zur Finanzierung

des Hauskaufs nehmen

sie ein Annuitätendarlehen in

Höhe von 340.000 Euro zu

einem Zinssatz von vier Prozent

mit Zinsbindung bis zum

Ende der Laufzeit im Jahr 2031

auf. Zusätzlich fallen beim Eigenheim

pro Jahr 4.200 Euro

Betriebs- und 5.500 Euro Nebenkosten

an, die wie die

Mietzahlung entsprechend der angenommenen

Inflationsrate jährlich um zwei Prozent steigen. Bei

beiden Szenarien wird unterstellt, dass die Familie

Liquiditätsüberschüsse konsequent in Wertpapiere

mit einer jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent

und einer Dividendenrendite von zwei Prozent anlegt.

Zudem wird keine Wertsteigerung der Immobilie

angenommen.

Zwei Parameter sind für den Vergleich entscheidend:


Die Wertsteigerung der Immobilie im Fall des Kaufs

und die Frage, was der Kunde bei der Entscheidung

für das Mietobjekt mit dem Geld macht, das er

spart, weil er eine niedrigere monatliche Belastung

als beim Kauf hat. Bezieht man die voraussehbaren

Änderungen der Lebenssituation der Familie in die

Vergleichsrechnung, wie den Auszug der Kinder mit

jeweils 18 Jahren sowie den späteren Umzug in eine

kleinere Wohnung und den damit verbundenen sinkenden

Lebenshaltungskosten mit ein, wird der Vorsprung

der Nettovermögensposition im Mietfall immer

größer – auch wenn man im Eigenheim später

mietfrei wohnt. Führt man den Vermögensvergleich

unter den gegebenen Annahmen bis zum Zeitpunkt

des statistischen Lebensendes des alleinverdienenden

Vaters im Jahre 2049 fort, beträgt der Vermögensvorteil

im Mietfall rund 690.000 Euro.

Kauf nur bei hoher Wertsteigerung der Immobilie

und geringer Rendite am Kapitalmarkt

vorteilhaft

„Die zentralen Stellschrauben beim Vorteilhaftigkeitsvergleich

sind die unterstellte Wertsteigerung

der Immobilie und die Opportunitätsrendite der

Wertpapieranlage“, erläutert Tilmes. Erst ab einer

jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von drei

Prozent würde der Käufer unter der Annahme einer

jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent und

einer Dividendenrendite von zwei Prozent mit rund

115.000 Euro am Ende vorne liegen.

„Aber solche hohen Wertsteigerungen bei Immobilien

sind die Ausnahme und bis auf wenige Standortausnahmen

nicht erzielbar. Die unterstellte Opportunitätsrendite

gilt zwar nicht für risikoscheue

Anleger, macht aber in der Modellrechnung Sinn,

da Immobilien in der Regel langfristig erworben

werden und somit von einer offensiven Anlagestrategie

ausgegangen werden kann“, sagt Tilmes. Bei

der Berechnung verschiedener Konstellationen dieser

zwei Parameter durch das PFI zeigt sich, dass ein

Immobilienkauf nur bei einer sehr positiven Wertentwicklung

der Immobilie und geringen Kurssteigerungen

der Wertpapiere vorteilhaft ist.

Bei der rein finanzmathematischen Betrachtungsweise

wird unterstellt, dass der Mieter die Differenz

zwischen den laufenden Mietzahlungen und den

Tilgungszahlungen, die er beim Immobilienkauf

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

leisten müsste, konsequent anlegt. “Hierbei ist das

tatsächliche Sparverhalten entscheidend. Empirische

Untersuchungen zeigen aber, dass Eigenheimbesitzer

deutlich disziplinierter sparen und damit ein

wesentlich höheres Vermögen ansammeln als vergleichbare

Mieterhaushalte, die tendenziell freie Liquidität

eher konsumieren“, so Tilmes.

Professionelle Finanzplaner helfen bei der Entscheidung

Eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen ist für viele

Privatkunden die größte Investition ihres Lebens.

Neben den finanziellen Fragen spielen natürlich

auch die emotionalen Aspekte eine wichtige Rolle.

Trotzdem sollte man bei der Entscheidung über

den „Traum des eigenen Heims“ Faktoren wie die

Finanzierung, die persönliche Lebensplanung, das

Wertsteigerungspotenzial der Immobilie sowie die

Opportunitätsrenditen auf dem Kapitalmarkt berücksichtigen.

Professionelle Finanzplaner wie die

vom Financial Planning Standards Board Deutschland

e.V. zertifizierten Finanzplaner als CERTIFIED

FINANCIAL PLANNER (CFP®) erstellen nicht nur ein

schlüssiges Finanzierungskonzept. Im Rahmen einer

ganzheitlichen Finanzplanung analysieren sie das

Immobilieninvestment vor dem Hintergrund der gesamten

individuellen Vermögensstruktur des Kunden

und seinen individuellen Bedürfnissen. „Eine

Immobilie sollte auf Dauer ins Portfolio und in die

persönliche Lebensplanung passen. Falsch gekauft

oder finanziert bedeutet für viele Familien weniger

Potenzial, weiteres Vermögen für den Ruhestand in

ausreichender Höhe anzusparen“, weiß Tilmes.

Autor: Financial Planning Standards Board Deutschland e.V

31


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

32

Deutsche Städte weiterhin attraktiv- Investoren suchen

jedoch Alternativen zu Top-Immobilien

PwC/ULI-Studie:

Euro-Immobilienmarkt stagniert

Die Top-Immobilienlagen sind mittlerweile so

überteuert, dass Investoren nach Alternativen

suchen. Dies ist ein wesentliches Ergebnis

der Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe

2012" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft

PwC mit dem Urban Land Institute (ULI).

"Investoren wenden sich zunehmend von Top-Immobilien

ab und einem breiten Portfolio von Alternativen

zu: In den Blickpunkt geraten nun verstärkt

Immobilien in den Emerging Markets, unter anderem

in der Türkei. Auf dem nationalen Markt werden

Immobilien in B-Lagen sowie Spezialimmobilien

- wie beispielsweise im Gesundheitssektor oder

Seniorenimmobilien - stärker bevorzugt. Aber auch

immobiliennahe Nutzungsarten wie Solar-Parks oder

Rohstofflager rücken stärker in den Blick. Damit reagieren

die Investoren auf die Preisentwicklungen für

Premiumimmobilien in den letzten Jahren", kommentiert

Jochen Brücken, verantwortlicher Partner

für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland.

Darüber hinaus hält die Euro-Schuldenkrise den europäischen

Immobilienmarkt weiterhin fest im Griff.

Die befragten Investoren rechnen insbesondere in

den südeuropäischen Metropolen mit sinkenden

Mieterlösen und Immobilienpreisen. Wertzuwächse

erwarten die Experten lediglich für zwei der europaweit

27 analysierten Immobilienmärkte - Istanbul

und München.

"Die Verunsicherung über die weitere Entwicklung

der Schuldenkrise hat gravierende Folgen für den

Immobilienmarkt. Banken vergeben an Immobilieninvestoren

kaum noch Kredite, während die Investoren

in erster Linie 'sichere Häfen' in Nord- und

Westeuropa ansteuern. Das Resultat ist eine anhaltende

Stagnation", so Claudia Gotz, Geschäftsführerin

ULI Germany.

"Die Verringerung des Finanzierungsvolumens aus

dem Bankensektor wird zur Folge haben, dass der

Markt Alternativen zur klassischen Immobilienfinanzierung

entwickeln wird. Zum einen werden Versicherungen

in den Immobilienfinanzierungs-markt

eintreten, zum anderen werden alternative Finanzierungsinstrumente

- z.B. Mezzanine-Finanzierungen-

eine wichtigere Rolle spielen", sagt Brücken. So

glauben rund 42 Prozent der Befragten, dass sich

Fonds und andere institutionelle Investoren stärker

engagieren werden als 2011, während nur 32 Prozent

mit einem Rückgang rechnen. Fremdkapital

steht hingegen nur stark eingeschränkt zur Verfügung:

Gut drei Viertel der Experten rechnen mit einer

mäßigen oder sogar erheblichen Kreditverknappung,

von den befragten Immobilienbankern sagen

dies sogar 94 Prozent.

Istanbul bleibt Top-Adresse

Mit steigenden Investitionen rechnen die 600 befragten

Immobilienexperten neben Istanbul und

München nur für Hamburg, Berlin, Moskau, Stockholm

und London, während insbesondere Lissabon

und Athen mit Kapitalabflüssen rechnen müssen.

Die europaweit besten Ertragsperspektiven sprechen

die Immobilienexperten wie bereits 2011 der

türkischen Metropole Istanbul zu (vgl. Tabelle). Zur

Begründung verweisen sie auf das anhaltend hohe

Wirtschaftswachstum in der Türkei, das die Konsumentenausgaben

steigen lasse und Investitionen in

Einzelhandelsimmobilien attraktiv mache. Zudem

profitiere der Hotelsektor von der weiter zunehmenden

Zahl ausländischer Touristen.

Deutsche Städte sind im Ranking ebenso wie in

den Vorjahren stark vertreten. München liegt hinter

Istanbul gegenüber 2011 unverändert auf dem

zweiten Rang, Berlin und Hamburg folgen auf den

Plätzen vier und sieben. Weniger gut als 2011 fällt

die Bewertung für Frankfurt am Main aus. Die Bankenmetropole

verschlechterte sich im Immobilienranking

vom neunten auf den dreizehnten Platz.


"Während München und Hamburg seit Jahren vor

allem wegen ihrer stabilen Immobilienpreise von Investoren

geschätzt werden, liegt der Fokus in Berlin

auf dem boomenden Markt für Wohnimmobilien in

den zentrumsnahen Bezirken. Demgegenüber leidet

der Standort Frankfurt nach Ansicht der Immobilienexperten

unter der starken Abhängigkeit von der

Finanzbranche und dem nach wie vor hohen Leerstand

bei Büroflächen", so Brücken.

Am unteren Ende der Rangliste finden sich die Metropolen

der Euro-Krisenstaaten. Schlusslicht ist wie

schon 2011 Athen (Platz 27). Noch pessimistischer

als im Vorjahr fällt die Bewertung der italienischen

Städte im Ranking aus. Obwohl die Regierung Monti

zum Zeitpunkt der Befragung ihr Reformprogramm

bereits vorgestellt hatte, verschlechterten sich sowohl

Mailand (vom 16. auf den 18. Rang) als auch

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Tabelle - Europas Top-10-Märkte

Rang 2012* Stadt

1. (1) Istanbul

2. (2) München

3. (8) Warschau

4. (7) Berlin

5. (4) Stockholm

6. (5) Paris

7. (6) Hamburg

8. (10) Zürich

9. (12) Moskau

10. (3) London

*Rang 2011 in Klammern

Rom (vom 20. auf den 22. Rang) deutlich. Autor: PwC Pricewaterhouse Coopers GmbH,

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33


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

34

Immobilienpreise:

Jeder Vierte verhandelt erfolgreich beim Preis

Studie:

Verhandlungsgeschick führt im Schnitt zu rund

10 Prozent Preisnachlass

Immobilienkäufer feilschen wieder mehr: 27 Prozent

bestätigten in einer repräsentativen Umfrage

von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale,

dass sie beim Haus- oder Wohnungskauf

den Preis runtergehandelt haben. Im Sommer

2011 waren es mit 16 Prozent noch deutlich weniger.

Mit ihrem Verhandlungsgeschick konnten die

Käufer im Durchschnitt Nachlässe von 10 Prozent

aushandeln, manche deutlich mehr. "Obwohl das

Immobilienangebot in vielen Städten und Regionen

knapp geworden ist, gibt es aufgrund des hohen

Preisniveaus inzwischen wieder mehr Spielraum für

Verhandlungen", erläutert Carsten Schlabritz, Vorstand

der Immowelt AG. Die in den letzten Jahren

deutlich gestiegenen Immobilienpreise haben die

Bereitschaft der Verkäufer erhöht, sich auf Verhandlungen

einzulassen.

Männer feilschen häufiger als Frauen

Preisdebatten sind beim Immobilienkauf in der Regel

Männersache - noch: Denn obwohl die Männer

(29 Prozent) beim Feilschen noch immer aktiver

sind als die weiblichen Interessenten, holen die

Frauen spürbar auf. Im Sommer 2011 gaben in einer

Umfrage von immowelt.de lediglich 12 Prozent von

ihnen an, beim Preis zu handeln, in der aktuellen

Umfrage waren es bereits 25 Prozent. Und der Erfolg

gibt ihnen Recht: Haben sich die weiblichen

Interessenten erst einmal zu Verhandlungen durchgerungen,

sind sie fast genauso erfolgreich wie die

Männer.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:

Entsprach der Preis, den Sie für Ihre Immobilie gezahlt

haben, der von dem Verkäufer angegebenen

Preisvorstellung?

• Ja: 68 Prozent

• Nein, ich habe mehr gezahlt: 5 Prozent

• Nein, ich habe weniger gezahlt: 27 Prozent (29 Prozent

aller Männer, 25 Prozent aller Frauen)

Von denjenigen, die weniger gezahlt haben, zahlten

• 20 Prozent bis zu 5 Prozent weniger

• 33 Prozent 5 - 10 Prozent weniger

• 16 Prozent 10 - 15 Prozent weniger

• 11 Prozent 15 - 20 Prozent weniger

• 6 Prozent über 20 Prozent weniger

Für die repräsentative Studie "Wohnen und Leben

2012" wurden im Auftrag von immowelt.de

1.012 Personen durch das Marktforschungsinstitut

Innofact befragt.

Autor: Immowelt AG


Immobilienrente:

Wenn die Rente nicht zum Leben reicht, können

Hauseigentümer jetzt ihre Immobilie zu

Geld machen und gleichzeitig darin wohnen

bleiben. Sie beleihen ihr Haus, nehmen einmalig

einen Kredit auf, für den sie keine Raten zahlen

müssen oder bekommen monatlich eine Rente ausgezahlt.

Die Zeitschrift Finanztest hat sich die zurzeit

angebotenen Modelle angesehen und berichtet darüber

in ihrer Februar-Ausgabe.

Erst wenn der Eigentümer stirbt, das Haus verkauft

oder dauerhaft auszieht, wird das Darlehen samt

Zinsen fällig. Dann bekommt die Bank ihr Geld aus

dem Verkaufserlös der Immobilie. Wenn die Erben

die Schulden tilgen, können sie das Haus behalten.

Bislang bot allein die Immokasse solche Umkehrhypotheken

überregional an. Nun gibt es aber laut Fi-

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Die Immobilie zu Geld machen und

trotzdem darin wohnen bleiben

Finanztest prüft angebotene Modelle

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ganz Deutschland zu haben - allerdings mit hohen

Hürden. Die Häuser müssen sich in „wertstabiler

Lage“ befinden und einen Marktwert von mindestens

250.000 Euro haben. Der Eigentümer muss

zwischen 65 und 80 Jahre alt sein, und akzeptiert werden

nur gut erhaltene und schuldenfreie Immobilien.

Ein 75 Jahre alter Mann mit einer schuldenfreien Immobilie

im Wert von 300.000 Euro kann so sein Einkommen

um 611 Euro im Monat aufbessern, eine

70jährige Frau um 364 Euro. Eine Alternative zur

Umkehrhypothek ist der Verkauf des Hauses gegen

ein Wohnrecht und eine Rente. Das bietet die Stiftung

Liebenau an.

Autor: Stiftung Warentest

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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

36

Immobilienstandort Deutschland:

noch attraktiver als vor der Euro-Krise

6. Trendbarometer

Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2012

Die Staatsschuldenkrise tangiert den deutschen

Immobilien-Investmentmarkt kaum: Gegenwärtig

sind deutsche Immobilien sogar noch

attraktiver als vor der Euro-Krise. Dies ist ein Ergebnis

des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt

2012 der Ernst & Young Real Estate GmbH.

Rund 80 Unternehmen und Investoren in Deutschland

haben an einer Befragung teilgenommen, um

den Standort zu beurteilen. Befragt wurden unter

anderem Banken, geschlossene Immobilienfonds,

Immobilien-AGs/REITs, institutionelle Investoren,

Kapitalanlagegesellschaften, Opportunity-/Private-

Equity-Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften.

Sowohl absolut als auch im europäischen

Vergleich schätzen bemerkenswerte 99 Prozent der

befragten Akteure den deutschen Markt als attraktiv

ein. Besonders deutsche Wohn- und Einzelhandelsimmobilien

erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit

bei allen befragten Investoren.

Erstmals wurden die Fragen auch Unternehmen und

Investoren in weiteren elf europäischen Ländern für

ihren jeweiligen Standort gestellt. Insgesamt nahmen

rund 540 Unternehmen und Investoren an der

Befragung teil.

Optimismus statt Krise

„Der Optimismus für Deutschland und den deutschen

Immobilienmarkt ist bei fast allen Befragten

deutlicher ausgeprägt als für das übrige Europa“,

fasst Hartmut Fründ, Managing Partner bei Ernst

& Young Real Estate und Mitverfasser der Studie,

zusammen. Die gute Stimmung zeige sich unter

anderem bei der Preisentwicklung der favorisierten

Segmente; dies sind Einzelhandels- und Wohnimmobilien

in guten Lagen. Die Befragten erwarten

hier steigende Preise: Bei Einzelhandelsimmobilien

in 1a-Lagen rechnet jeder Zweite mit Preissteigerungen.

Bei Wohnimmobilien an Top-Standorten

sind es sogar drei Viertel der Befragten. „In keinem

anderen untersuchten Land werden diese Werte

übertroffen“, so Fründ. Ein anderes Bild zeigt sich

allerdings im Bürosegment. Lediglich ein Viertel der

Befragten erwartet hier steigende Preise in deutschen

1a-Lagen; insgesamt erwarten die Befragten

eine eher stabile Preisentwicklung.

Transaktionsvolumen 2012 in Deutschland auf

Vorjahresniveau erwartet

Ebenfalls positiv sind die Aussichten für An- und

Verkaufsaktivitäten im Jahr 2012. „Das Transaktionsvolumen

für Gewerbe- und Wohninvestments

wird hierzulande etwa dem Vorjahresniveau entsprechen,

das wären rund 28 Milliarden Euro“, sagt

Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young

Real Estate und ebenfalls Verfasser der Studie. Eine

knappe Mehrheit von 56 Prozent der Befragten

erwarte hierzulande sogar ein steigendes Transaktionsvolumen.

Kein anderes Land habe ähnlich

gut abgeschnitten. „Offensichtlich werden die vergleichsweise

guten Immobilienerfahrungen aus dem

Krisenjahr 2009 zumindest teilweise auf die jetzige

Situation projiziert“, interpretiert Schulz-Wulkow

das Ergebnis. Hinzu komme, dass Deutschland nach

wie vor aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität als

Immobilien-Investmentstandort geschätzt wird.


Weitere Ergebnisse: polyzentrale Struktur als Plus

Wie die Studie zeigt, ist der Investmentfokus in

Deutschland klar umrissen: Während Büroimmobilien

nur für 14 Prozent der Befragten interessant

sind, legen rund 51 Prozent einen starken Fokus

auf Einzelhandelsimmobilien. Bei Wohnimmobilien

sind es sogar 69 Prozent der Befragten. „Allerdings

sind nicht alle Standorte gleichermaßen als Ziel von

Wohn- oder Einzelhandelsimmobilien beliebt“, differenziert

Fründ. Der Standort Berlin erhält der Studie

zufolge für Wohninvestments 2012 die höchste

Zustimmung. Bei Einzelhandelsinvestments favorisieren

die Befragten Düsseldorf und Köln. Frankfurt

und München liegen bei Büroinvestoren vorne.

„Beide Städte sind traditionelle Bürostandorte und

können sich der insgesamt gedämpften Stimmung

auf den Büromärkten offensichtlich etwas entziehen“,

meint Fründ. Sein Fazit: „In der polyzentralen

Struktur Deutschlands liegt neben der wirtschaftlichen

Stabilität eine der weiteren Stärken aus Sicht

von Immobilieninvestoren.“ Denn die Tatsache, dass

es unterschiedliche Top-Standorte je Segment gebe,

erlaube eine Risikodiversifizierung, die in vielen anderen

Ländern nicht möglich sei.

Offene Fonds, Banken und Opportunity-Fonds

als Verkäufer

Immobilienverkäufer in Deutschland dürften in diesem

Jahr vor allem offene Fonds, Banken und Opportunity-

beziehungsweise Private-Equity-Fonds

sein. Jeweils rund neun von zehn Befragten schätzen,

dass diese Gruppen auf der Verkaufsseite mindestens

moderat aktiv sein werden. Banken zählen

unter anderem deshalb zu den voraussichtlich wichtigsten

Verkäufergruppen, weil sie aufgrund der

zunehmenden Regulierungsvorgaben unter Druck

stehen. So sehe beispielsweise die Basel-III-Regelung

unter anderem eine deutlich höhere harte Kernkapitalquote

der Banken vor. „Das Thema Kreditverkäufe

wird wieder an Bedeutung gewinnen, und

darunter werden sich auch viele Immobilienkredite

befinden“, ist sich Fründ sicher.

„Insgesamt dürfte das Immobilienangebot auch

durch Restrukturierungsmaßnahmen steigen.“ Das

bedeute aber nicht, dass es in großem Umfang zu

Notverkäufen von Immobilien der Immobilienkredite

komme: „Die wahrscheinlichsten Maßnahmen

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

der Banken im Umgang mit problembehafteten Krediten

sind einvernehmliche Restrukturierungen sowie

Verlängerungen des Rückzahlungszeitraums“,

kommentiert Fründ die Befragungsergebnisse.

Auf der Käuferseite werden private und institutionelle

Anleger dominieren – Versicherungen

werden Fremdkapitalgeber

Wenig überraschend: Vor allem die eigenkapitalstarken

Anleger werden die Käuferseite dominieren.

„Neben institutionellen Anlegern zählen Family Offices

und vermögende Privatinvestoren zu den voraussichtlich

aktivsten Käufergruppen“, so Schulz-

Wulkow. „Hier setzt sich insgesamt der Trend der

jüngeren Vergangenheit fort.“ Zudem werde damit

gerechnet, dass internationale Fonds eine wichtige

Rolle auf der Käuferseite spielen werden. Treibende

Faktoren für den Kauf seien vor allem Inflationssorgen.

Fast neun von zehn Befragten bestätigten dies.

„Auch hier setzt sich ein Trend fort, der bereits seit

Längerem zu beobachten ist“, sagt Schulz-Wulkow.

Neu hingegen ist, dass Versicherungen künftig häufiger

als Fremdkapitalgeber für Immobilieninvestments

Dritter auftreten könnten. Rund 85 Prozent

der Befragten rechnen in Deutschland damit. Dies

37


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

38

sei eine mögliche Folge des Versicherungsaufsichtsrechts,

das gegenwärtig reformiert werde – bekannt

unter dem Stichwort Solvency II. „Versicherungen

müssen Immobilieninvestments künftig mit zusätzlichem

Eigenkapital hinterlegen. Je nach Konstellation

können sie den Eigenkapitalaufwand erheblich

reduzieren, wenn sie den Umweg als Immobilienfinanzierer

wählen, statt den Käuferweg zu beschreiten“,

kommentiert Schulz-Wulkow.

Europa zeigt sich verhalten

Unsicherheit über wirtschaftliche Stabilität und fehlende

Transaktionsmöglichkeiten zu attraktiven Preisen

führten dazu, dass die Befragten in den anderen

untersuchten europäischen Ländern ihre Standorte

als weniger attraktiv eingeschätzt haben.

Zwar geht man eigentlich wegen wachsender Inflationssorgen

von einem erhöhten Interesse an Immobilien

aus, die Mehrheit der Befragten erwartet

aber trotzdem einen Rückgang der Transaktionen

aufgrund der Euro-Krise. Nur in Frankreich erwarten

mehr als die Hälfte der Befragten 2012 einen Anstieg

des Transaktionsvolumens.

Die Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien

in 1a-Lagen werden für alle Standorte als stabil oder

sogar steigend prognostiziert. Wohnimmobilien stehen,

neben Einzelhandelsimmobilien, 2012 auch

europaweit im Fokus der Investoren.

Zur Studie

Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt

erscheint jährlich seit 2006. Erstmals wurden mit

der aktuellen Untersuchung nicht nur der deutsche,

sondern zwölf europäische Immobilienmärkte inklusive

Deutschland untersucht. Geantwortet haben

insgesamt rund 540 europäische Unternehmen und

Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem

Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie ist kostenlos

erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate.

Autor: Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft


Der Verkauf von Immobilien auf Rentenbasis

zur Alterssicherung wird in Zukunft an Bedeutung

gewinnen. Die Gründe dafür sind

besonders in den sinkenden Leistungen der Rentenversicherung

zu suchen. Immer mehr Menschen

haben keine Nachkommen, denen Sie ihre Immobilie

vererben möchten oder können. Meist ist die

schuldenfreie und selbst bewohnte Immobilie für

einen bedeutenden Teil der Bevölkerung

der größte Vermögensbestandteil. Eine

Möglichkeit dieses Vermögen nutzbar zu

machen und gleichzeitig im eigenen Haus

wohnen bleiben zu können, würde sicherlich

von vielen älteren Menschen begrüßt

werden. Das altbekannte Modell des Immobilienverkaufs

gegen eine Leibrente

wird wieder aktuell. Im Gegensatz zu früher

wird es sich hierbei in Zukunft nicht

mehr um ein Geschäft zwischen Verwandten,

sondern um ein Geschäft zwischen

Fremden handeln, bei dem die Vermittlung,

aufgrund der Komplexität, erst durch

einen Immobilienmakler möglich wird.

Die Vorteile liegen für beide Seiten auf der Hand.

Der Verkäufer hat sein Vermögen genau zu seinem

Lebensende verbraucht und nicht vorher, wenn man

besonders auf die regelmäßige Einnahme angewiesen

ist. Der Käufer kann auch schon in jungen Jahren

Eigentum schaffen und zwar ohne Kreditinstitut

und auch mit wenig Eigenkapital. Er ist unabhängig

von den sich verändernden Zinsgegebenheiten. Oft

gibt es die Situation, in der eine ältere Frau nur eine

geringe Rente bezieht und trotzdem ein Haus bewohnt,

dass sie auch nicht verlassen möchte. Erben

sind nicht vorhanden oder nicht am Haus interessiert.

Für solche Situationen ist ein Verkauf auf Leibrentenbasis

mit lebenslangem Wohnrecht ein idealer

Ausweg. Der Kerngedanke der Leibrente ist die

Verteilung des Kaufpreises auf die durchschnittliche

Lebenserwartung. Hierbei gibt es vielfältige Kom-

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Verrentung von Immobilien wird immer beliebter

Generell gilt:

Je höher der Wert der Immobilie und je älter die

Eigentümer, desto höher fällt die Leibrente aus.

binierungsmöglichkeiten. Die Leibrente kann mit

oder ohne Wohnrecht vereinbart werden. Sie kann

zeitlich begrenzt werden oder mit einer Zeitrente

kombiniert werden. Es können Einmalzahlungen

oder Abschlusszahllungen vereinbart werden. Die

Verrentung der Immobilie kann somit individuell auf

jede Situation abgestimmt werden.

Generell gilt: Je höher der Wert der Immobilie

und je älter die Eigentümer, desto höher fällt

die Leibrente aus.

Hauseigentümer, die ihr Haus oder Wohnung verrenten

wollen, finden in Deutschland derzeit kaum

Banken oder Versicherungen, die diese Möglichkeiten

bieten. In anderen Ländern, wie z.B. in England

oder den USA ist dies längst gängige Praxis.

Der Verkaufsinteressent muss darum selbst einen

privaten Käufer auf Rentenbasis finden oder sich

durch einen Makler vermitteln lassen. Weil dieses

Geschäft anspruchsvoller ist, als der übliche Verkauf,

kommt hier der Auswahl des richtigen Maklers

eine besondere Bedeutung zu. Fachkenntnis in der

Immobilienbewertung sowie der Leibrentenberechnung

ist hier Grundvoraussetzung.

Autor: Metz Immobilien, Dirk Metz

39


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

40

Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente

LBS-Eigenheim-Renten-Rechner

ermittelt hohe Vorteile für künftige Rentner durch

mietfreies Wohnen

Eigene vier Wände erfreuen sich als Altersvorsorge

großer Beliebtheit. Nach Auskunft der

Landesbausparkassen (LBS) kann man den

künftigen Vorteil mietfreien Wohnens aber auch

in konkreten Zahlen ausdrücken. So haben über

30.000 Internet-Nutzer innerhalb eines Jahres mit

dem LBS-Eigenheim-Renten-Rechner für sich im

Schnitt eine Netto-Entlastung von rund 1.200 Euro

ermittelt. "Netto heißt: die nachgelagerte Steuer für

den Wohn-Riester und die Instandhaltungskosten

sind schon abgezogen", erläutert LBS-Verbandsdirektor

Hartwig Hamm.

Der Eigenheim-Renten-Rechner der LBS (www.lbs.

de/err) kalkuliert anhand individueller Daten der

Internet-Nutzer in wenigen Schritten, wie viel mehr

an Rente im Alter mit dem eigenen Heim zur Verfügung

stehen wird, weil man mietfrei wohnt, und

auf welchen Betrag sich die Riester-Förderung summiert.

Über 30.000 Wohn-Riester-Interessenten mit

einem Durchschnittsalter von 36 Jahren und einem

Kaufpreis von durchschnittlich 230.000 Euro haben

diesen Rechner nach LBS-Angaben innerhalb eines

Jahres mit persönlichen Angaben "gefüttert" und

sich auf diese Weise konkret die Vorteile der eigenen

vier Wände als Altersvorsorge ausgerechnet.

Die genauere Auswertung des Eigenheim-Renten-

Rechners der LBS ergab nun, dass die Wohn-Riester-

Interessenten mit dem Erwerb eigener vier Wände

im Rentenalter durchschnittlich 1.481 Euro als monatlichen

Vorteil erwarten können. "Diese ersparte

Miete, der Mietwert der eigenen vier Wände, ist im

Alter für die Menschen eine enorme Entlastung", so

Hamm. Demgegenüber falle die nachgelagerte Besteuerung

im Rahmen der "Wohn-Riester"-Förderung

mit durchschnittlich 79 Euro kaum ins Gewicht.

Und sogar wenn man rund 200 Euro pro Monat für

laufende Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtige,

bleibe ein Nettovorteil des mietfreien Wohnens

von durchschnittlich rund 1.200 Euro übrig.

Das Erfolgsgeheimnis von "Wohn-Riester" ist nach

Hamms Worten, dass die private Altersvorsorge -

auf diesem Weg realisiert - eine hohe Multiplikator-

Wirkung hat. "Wer eigene vier Wände anstrebt, der

spart in aller Regel viel eher als nur die Mindest-Beträge

im Rahmen der Riester-Förderung." Selbst bei

gleicher Einkommenssituation, so belegten Studien

immer wieder, verfügten Wohneigentümer nicht

nur zusätzlich über das Immobilienvermögen, sondern

sogar auch über mehr Geldvermögen als vergleichbare

Mieterhaushalte.

Die Riester-Förderung ist dabei für Wohneigentums-

Interessenten nach LBS-Angaben eine wichtige Hilfe.

Die Auswertung der Daten - darunter zu knapp

45 Prozent von Singles - zeige nämlich, dass die durchschnittliche

Förderung insgesamt 34.000 Euro ausmache.

"Der Wohn-Riester entlastet die Erwerber bei

der Finanzierung spürbar; entweder ist die Finanzierungsbelastung

niedriger, oder man ist schneller

schuldenfrei", so Hamm. Der LBS-Sprecher geht

davon aus, dass sich die Vorteile der Zulagen und

Steuervergünstigungen, die von jedermann ohne

Einkommensgrenzen genutzt werden können, in

Zukunft noch stärker herumsprechen.

Autor: LBS Bundesgeschäftsstelle, im Deutschen

Sparkassen- und Giroverband e.V.


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EMEA, Oracle

Financial Servi

Global Busines

Unit

Prof. Dr. Axe

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Group Chief Ri


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

42

AXA Real Estate

führt Green-Lease-Konzept in Deutschland ein

Zahl grüner Mietverträge wächst ständig

AXA Real Estate Investment Managers („AXA

Real Estate“) hat die Einführung von Green

Leases, so genannten „grünen Mietverträgen“,

für die zukünftige Vermietung von Gewerbeimmobilien

in Deutschland bekanntgegeben. Damit

knüpft das Unternehmen an die guten Erfahrungen

mit diesem Konzept in Frankreich an.

Green-Lease-Klauseln enthalten unkomplizierte und

gegenseitige Verpflichtungen zwischen Vermieter

und Mieter wie beispielsweise:

• regelmäßige Meetings zum Thema Nachhaltigkeit

• den Austausch von Daten zur Energieeffizienz

• die gemeinsame Festlegung objektspezifischer

Nachhaltigkeitspläne und die anschließende

Prüfung ihrer Umsetzung.

Die Zahl „grüner Mietverträge“ die von AXA Real

Estate abgeschlossen werden, wächst ständig, da

mittlerweile alle neuen Gewerbemietverträge beziehungsweise

Verlängerungen „Green-Lease“-

Klauseln vorsehen. Damit wird das Prinzip der

Nachhaltigkeit selbstverständlicher Teil der Immobilienverwaltung.

Diese Entwicklung unterstreicht das

Engagement von AXA Real Estate für Nachhaltigkeit

und ist ein weiterer Schritt zur Verwirklichung

des langfristigen Ziels, „Green Leases“ im gesamten

Portfolio einzuführen.

AXA Real Estate ist mit einem verwalteten Vermögen

von über 40 Milliarden Euro die führende Immobilienmanagement-Gesellschaft

Europas* (Stand: Juni

2011). Als Unternehmen, das rund 2.800 Objekte

für seine Kunden verwaltet, ist sich AXA Real Estate

seiner Verantwortung bewusst, die Öko- und Sozialbilanz

der von ihm betreuten Immobilienbestände

zu verbessern. Das Green-Lease-Konzept ist ein

weiteres Element im Nachhaltigkeitsprogramm des

Unternehmens.

Dazu Jean-François Le Teno, Global Head of Sustainable

Development bei AXA Real Estate: „Mit der

Entscheidung, Green Leases auch in Deutschland

einzuführen, knüpfen wir an die in Frankreich erzielten

Erfolge an. Gleichzeitig ist dieser Schritt Ausdruck

unserer Bemühungen, die ökologischen Folgen

der Bebauung zu minimieren. Damit sind wir

unserem langfristigen Ziel, Green Leases in unserem

gesamten Portfolio umzusetzen, ein Stück näher gekommen.

Wir haben hier proaktiv eine Entscheidung

getroffen, die nicht durch staatliche Regulierungen

vorgegeben wurde, sondern durch unseren Anspruch,

unseren globalen Fußabdruck zu verringern,

entstanden ist. Es ist unser Ziel, umweltfreundliche

Prozedere, wie beispielsweise Green Leases, in die

täglichen Abläufe unseres Unternehmens zu integrieren.“

Matthias Leube, Deutschlandchef von AXA Real Estate,

fügt hinzu:

„Die Einführung von Green Leases in Deutschland

ist der erste Schritt im Rahmen eines umfassenden

Nachhaltigkeitsprogramms. Es geht darum, eng mit

unseren Mietern und Pächtern zusammenzuarbeiten,

um die ökologischen Folgen der Immobiliennutzung

zu begrenzen. Beide Parteien profitieren

von den Vorteilen einer Green Lease. Der Mieter beziehungsweise

Pächter erhält eine klare Vorstellung

davon, wie seine Kosten insgesamt gesenkt und ein

höheres Maß an Nachhaltigkeit erzielt werden kann.

Für AXA Real Estate ist dieses Konzept ein wichtiger

Bestandteil unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Überdies

verbessern Green Leases die Vermietbarkeit,

sowohl im Hinblick auf bestehende Mietverhältnisse

als auch Neuvermietungen. Im Ergebnis steigt der

Immobilienwert für den Investor. Wir hoffen, dass

Green Leases nicht nur in unserem Portfolio, sondern

auch in der gesamten Branche selbstverständlich

werden.“

*Quelle: Im Juni 2011 veröffentlichte INREV-Umfrage

von 2010

Autor: Axa Konzern AG, Versicherungen und Finanzdienstleistungen


Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf

Kleine Regeln

für große Kaufentscheidungen

Theologen und Philosophen mahnen die Menschen

seit Jahrhunderten, sich tugendhaft zu

verhalten. Während sie davon ausgingen, dass

Sünden mit dem Tod bestraft werden, wissen Immobilienmakler

heute, dass nicht unbedingt das Leben,

aber zumindest Wohngefühl und Geld auf dem Spiel

stehen. Die PlanetHome AG hat die sieben Todsünden

für den Immobilienkauf neu interpretiert.

Hochmut

Größer, näher, teurer - Häuser gelten in der heutigen

Konsumgesellschaft wie auch viele andere Güter als

Statussymbole. Die "Wohnst du noch oder lebst du

schon?"-Devise hat sich in den Köpfen der Deutschen

festgesetzt. Dennoch sollten beim Immobilienkauf

auch praktische und rationale Aspekte im

Vordergrund stehen. "Käufer sollten sich überlegen,

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

ob die exquisite Lage eine fehlende Anbindung zu

Verkehrsmitteln rechtfertigt oder im Gegenzug sehr

zentral gelegene Eigenheime auch Kindern genügend

Platz zum Spielen geben können", empfiehlt

Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG.

Wichtiger als der Schein sei das Sein - und damit

die Lage. Stolz und Eitelkeit hingegen sollten keine

Kaufentscheidung bestimmen.

Habgier

Wer beim Immobilienkauf an der falschen Ecke

spart, kann schnell enttäuscht werden. "Ob Neubau

oder Bestandsimmobilie: Zustand und Qualität

entscheiden auf Dauer maßgeblich über Wert und

Rendite", sagt Anzenberger. Geiz mag bei Elektroartikeln

geil sein. Bei Immobilien rächt sich falsche

Sparsamkeit vor allem dann, wenn zwingend notwendige

Instandhaltungskosten nicht eingeplant

werden. "Fachlich versierte Berater können Mängel

frühzeitig erkennen und beheben."

Wollust

Der Traum vom eigenen Haus ist häufig extravagant

und beinhaltet viele Sonderwünsche. Auf diese einzugehen

ist wichtig. Es gilt jedoch abzuwägen, ob

diese Sonderwünsche tatsächlich Priorität haben

sollten. "Luxus ist bei Immobilien nicht unbedingt im

modernen Design zu sehen. Vielmehr versprechen

robuste Bauweisen und edles Material hochwertige

Wohnstandards und sichern den Wiederverkauf",

erklärt Anzenberger. Man sollte sich daher nicht von

schicken Armaturen blenden lassen, sondern wie

in einer guten Beziehung auf die "inneren Werte"

schauen.

Wut

Gestern durch die Finanzkrise im Aktiendepot herbe

Verluste erlitten - heute alles in Immobilien investiert.

"Die perfekte Geldanlage gibt es nicht. Es

kommt auf die richtige Mischung und individuelle

43


IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

44

Bedürfnisse an. So falsch es ist, alles auf Aktien zu

setzen, so falsch wäre es, aus Wut über Verluste im

Depot alles in Immobilien oder Gold zu investieren",

sagt Anzenberger.

Völlerei

"Nur kaufen, was man sich leisten kann", lautet die

Empfehlung Anzenbergers an alle Immobilienliebhaber.

Gerade das aktuelle Zinstief lade dazu ein,

die Darlehenssumme aufzublähen. "Aktuell bekommt

ein Kreditnehmer theoretisch zehn Prozent

mehr Kredit als im Frühjahr", sagt Anzenberger. Der

Experte rät jedoch, die niedrigen Zinsen lieber für

eine erhöhte Tilgung zu nutzen.

Neid

Um den Frieden in der Nachbarschaft zu bewahren,

ist Neid auf die Nachbarn fehl am Platz. So wie man

seine Nächsten nicht beneiden sollte, so sollte man

diesen auch keinen Grund geben, selbst eifersüchtig

zu werden. "Das Klima zu den Nachbarn entscheidet

über die Wohn- und Lebensqualität", sagt

Anzenberger. Er rät, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie

die Nachbarschaft zu begutachten. Wer

seinen zehn Jahre alten Kleinwagen neben Nachbars

Porsche nicht ertragen kann, würde sich möglicherweise

in der falschen Gegend niederlassen.

Faulheit

Sowohl bei der Recherche nach einer geeigneten

Immobilie als auch beim Erwerb sind Aufmerksamkeit

und Engagement geboten. Die erstbeste Wahl

ist selten auch die beste. Preis, Lage, Ausstattung

und Emotionen sollten genau abgewogen werden,

bevor es zu einer Kaufentscheidung kommt. "Bis

eine geeignete Immobilie gefunden wird, vergehen

meist sechs bis zwölf Monate", sagt Anzenberger.

Beim Bauen von Häusern kann es zudem nicht schaden,

den Prozess aktiv zu begleiten. Kunden, die sich

Gedanken darüber gemacht haben, was sie wirklich

wollen, können gezielt beraten werden. Wer selbst

baut, kann durch Fleiß zudem den Gesamtpreis senken.

Die eigene Muskelkraft muss allerdings realistisch

eingeschätzt werden. Mehr als zehn Prozent

der Gesamtsumme können die wenigsten durch Eigenleistung

sparen.

Autor: PlanetHome AG,

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die Meinung des Verfassers wieder. Für den Inhalt

ist der Verlag nicht verantwortlich.


Deutsche im Immobilienfieber

83 Prozent der Bundesbürger sehen derzeit

einen idealen Zeitpunkt für den Abschluss

einer Baufinanzierung. Das ergab

eine Onsite-Befragung auf ImmobilienScout24

mit über 1.000 Teilnehmern. Ein Grund für das

Stimmungshoch mögen die derzeit niedrigen

Bauzinsen sein, die seit den vergangenen Monaten

auf einem rekordverdächtigen Niveau von unter

3 Prozent verharren. Doch viele Käufer möchten

mit einem sehr geringen Eigenkapital finanzieren -

ein riskantes Unterfangen.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien bei ImmobilienScout24

ist seit Beginn der Finanzkrise 2007

um ca. 500 Prozent gestiegen. Doch ein Blick auf

die Finanzierungsanfragen bei ImmobilienScout24

im ersten Quartal zeigt, dass sich immer mehr Deutsche

auch ohne finanzielle Reserven vom Immobilienfieber

anstecken lassen. Im Mittel wird nur ein

Eigenkapitalanteil von knapp 10.000 Euro angegeben.*

Das zeigt, dass jeder zweite Bundesbürger

sein Haus ohne oder mit nur einem sehr geringen Eigenkapitalanteil

finanzieren möchte. Möglich ist es.

Denn die meisten Baufinanzierer bieten auch eine

sogenannte Vollfinanzierung an. Etwas Vorsicht ist

jedoch geboten, denn bei einer Baufinanzierung gilt

der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital eingebracht

wird, desto günstiger der Zins. Sind keine Rücklagen

vorhanden, verlangt die Bank für das dadurch hö-

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Jeder zweite Bauherr möchte mit weniger

als 10.000 Euro Eigenkapital finanzieren

here Risiko einen Zinsaufschlag. Das bedeutet, die

monatliche Ratenzahlung fällt entsprechend höher

aus. Weitere Tipps zum Thema "Finanzieren ohne

Eigenkapital finden Interessierte im Finanzierungsratgeber

bei ImmobilienScout24 unter http://ots.de/G3E7M.

So finanziert der Bundesbürger im Durchschnitt

Mehr als die Hälfte (61 Prozent) der Finanzierungsinteressenten

auf ImmobilienScout24 sind zwischen

30 und 45 Jahre alt. Nur knapp 13 Prozent sind über

50 Jahre. Im Durchschnitt liegt die angefragte Darlehenssumme

bei 202.000 Euro, der angegebene

Kaufpreis bei rund 236.000 Euro. Die einzelnen Objektwerte

variieren jedoch stark nach Bundesland.

So beträgt der angegebene Kaufpreis in Baden-

Württemberg 241.000 Euro, in Brandenburg jedoch

nur 157.000 Euro. Das beliebteste Eigenheim zur

Finanzierung ist das Einfamilienhaus (41 Prozent),

gefolgt von der Eigentumswohnung (25 Prozent)

und der Doppelhaushälfte (10 Prozent).

* Als Datengrundlage dient eine zufällige Stichprobe

von über 3.000 Finanzierungsanfragen auf ImmobilienScout24

in einem Zeitraum von Januar bis

März 2012.

Autor: ImmobilienScout 24 GmbH

45


IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

46

Gotzi's FONDS-Check: DNL Sachwert Rendite-Fonds 4

Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz,

Vertriebsdirektor DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K.

Die Konjunkturaussichten Anfang 2012 in den

USA sind gut. Die Wirtschaft gewinnt an

Fahrt. Gute Gründe eigentlich, in den Dollar

zu investieren, zumal er im Vergleich zum Euro stärker

wird. Fondsinitiator TSO DNL bietet die Gelegenheit

dazu. Mit dem aktuellen Angebot „Sachwert

Rendite-Fonds 4“ beteiligen sich Anleger an Gewerbeimmobilien,

vor allem im Südosten der USA.

wmd: Sie schreiben in den Verkaufsprospekten

Ihres aktuellen Angebotes, dass Sie mit Einkaufspreisen

von 50 Prozent der Wiederherstellungskosten

der Immobilie rechnen. Ist die Zeit der Fire-Sales

gekommen? Wenn man in die Medien schaut, auch

in den USA, dann liest man dort, dass die Preise für

Gewerbeimmobilien weiterhin hoch sind.

Wolfgang Kunz: Sie haben Recht, die Preise sind

in den USA weiterhin hoch, aber die Frage ist wo.

Die USA sind 27-mal so groß wie Deutschland,

haben unglaublich viele unterschiedliche Märkte

und einer davon ist zum Beispiel Atlanta. Wir haben

allein in Atlanta 16 verschiedene Büromärkte.

Die Kunst ist es diese genau zu kennen. Die Geschäftsphilosophie

von TSO ist es, seit 1988 Fire-

Sales auch an teuren Standorten zu identifizieren

und daran zu partizipieren. Wir merken dass seit

2008 private und institutionelle Anleger verstärkt

Kapitalbedarf haben und verkaufen wollen - davon

partizipieren wir.

wmd: Geben Sie doch bitte ein paar Beispiele.

Wer ist denn so verzweifelt, dass er zu 50 Prozent

des Immobilienwertes verkauft?

Wolfgang Kunz: Es sind ganz unterschiedliche

Gruppen wie z. B. private Investoren und Investmentgesellschaften

aber auch institutionelle Anleger.

Ein Beispiel: Ein institutioneller Anleger hat

sich verkalkuliert; die Immobilie hat einen hohen

Leerstand. Er muss aber in seinen Bilanzen ausweisen,

dass er Ertrag bringende Immobilien hat.

Nun kommt etwas Wichtiges hinzu, wenn ein Ver-

käufer gegen Ende des Jahres noch mit Verlust

verkauft, kann er den Verlust steuerlich geltend

machen. Dies sind die Kreise aus denen wir unter

anderem kaufen.

wmd: TSO listet in seinem Verkaufsprospekt eine

ganze Reihe von Mietverträgen auf. Einige davon

laufen noch viele Jahre und andere laufen in Kürze

aus. Wie ist denn die aktuelle Nachfrage von

Mietern am Markt? Können die Immobilien anderweitig

nachvermietet werden?

Wolfgang Kunz: Ein wesentlicher Bestandteil der

Geschäftsphilosophie von TSO ist die Vermietung.

TSO hat für diesen Bereich Fachleute, die nichts anderes

tun, als die Mieten zu optimieren. Bereits bei

unseren aktuellen Investitionsobjekten finden Verhandlungen

über eine Verlängerung statt, wurden

Neuvermietungen eingeleitet. Dies alles dient dem

Zweck, den Ertrag der Immobilie möglichst hoch zu

halten, damit diese später verkauft werden kann.

Sie finden dieses Modell betriebswirtschaftlich in

unserem Prospekt wieder. Im Prospekt werden Rückstellungen

gebildet, sowohl für Leerstände als auch

für Neuvermietung. Somit ist sichergestellt, dass das

Ziel der Neuvermietung auch erreicht wird.

wmd: Nicht nur dieser Fonds, alle Fonds von TSO investieren

schwerpunktmäßig im Südosten der USA.

Ergibt sich daraus für die Anleger nicht ein Klumpen-Risiko?


Wolfgang Kunz: Der Südosten der USA hört sich

räumlich sehr beschränkt an, ist aber mit der Größe

Europas vergleichbar. TSO investiert dort in die

Standorte, die vergleichbar sind mit Paris, London

oder München, also Kernstandorte wie Atlanta,

Raleigh oder Orlando. Was zeichnet nun diese

Standorte aus? Sie haben alle eins gemeinsam:

Sie haben ein extrem hohes Bevölkerungswachstum.

Atlanta wächst zum Beispiel seit 28 Jahren

um 100.000 Menschen pro Jahr. Aber auch der

Zuwachs großer Industrieunternehmen zeichnet

den Südosten der USA aus. Dort haben sich allein

1.200 Firmen aus Deutschland angesiedelt. Zu

den größten Produzenten gehören Wacker Chemie,

BMW, Mercedes und Volkswagen.

wmd: Der Fonds berücksichtigt in seinem Investitionsplan

eine Liquiditätsreserve in Höhe von 2 Millionen

Dollar. Wofür ist das Geld gedacht?

Wolfgang Kunz: Diese Summe ist ein Erfahrungswert.

TSO führt keine Investition durch, die nicht

Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken.

Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz

Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de

Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

auf den finanzmathematischen Grundlagen beruht.

TSO ist einfach der Meinung, dass man eine Liquiditätsreserve

für das vernünftige Management eines

guten Fonds braucht, um zum Beispiel eventuelle

Mietausfälle abzufedern. Man sollte auch nicht vergessen,

dass diese Reserve in der Gesamtkalkulation

des Fonds enthalten ist. Das heißt, dass die Erträge,

die mit den Immobilien erwirtschaftet werden

natürlich so hoch sein müssen, dass die Liquiditätsreserve

auch finanzierbar wird und ist - dies ist bei

unserem Fonds der Fall.

wmd: Sie haben eine Untersuchung in Auftrag gegeben

aus der hervorgeht, dass Sie mit verkauften

Objekten eine jährliche Rendite von 24 Prozent erzielen

konnten. Was waren dies für Objekte?

Wolfgang Kunz: Es handelte sich hierbei um kleine

Shopping-Center, Bürogebäude, gemischt genutzte

Center. Alles vergleichbare Objekte, die wir auch

jetzt in unserem neuen Fonds anbieten.

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IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

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Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03 Kurzläuferserie fort

Kurze Fondslaufzeit,

langfristige Mietverträge

Das Frankfurter Emissionshaus Habona Invest

setzt seine erfolgreiche Fondsserie mit neu

errichteten Einzelhandelsimmobilien fort. Mit

dem gleichen Konzept wie seine beiden Vorgänger

startet der Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien

Fonds 03 jetzt in die Platzierung. Das Fondsvolumen

beträgt 60 Millionen Euro, von denen 20 Millionen

Euro durch private Investoren aufgebracht

werden sollen. Der Fonds plant für seine Anleger

halbjährliche Auszahlungen in Höhe von 6,75 Prozent

pro Jahr und inklusive des Verkaufserlöses in

fünf Jahren eine Gesamt-Rendite von sieben Prozent

pro Jahr zu erwirtschaften. Als Mindestzeichnungssumme

sind 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio

vorgesehen.

Das Konzept sieht hinsichtlich der Hauptmieter aus

dem Lebensmitteleinzelhandel und der Standortauswahl

breit gestreute Investitionen in 20 bis 25 deutsche

Vollversorger, Nahversorgungszentren und Dis-

counter vor. Zwei Objekte sind bereits erworben und

bilden das Startportfolio. Viele weitere den strengen

Investitionskriterien entsprechende Immobilien sind

schon identifiziert.

Wesentliches Merkmal der Einzelhandelsfonds von

Habona ist die kurze Fondslaufzeit von nur fünf

Jahren und die dadurch deutlich länger laufenden

Mietverträge der Hauptmieter. Dies gibt den Anlegern

deutlich mehr Sicherheit bei dem späteren Verkauf

der Objekte.

Neben den langfristigen, inflationsindexierten Mietverträgen

und den Streuungsprinzipien bei Ankermietern

und Standorten sind als Investitionskriterien

außerdem die Bonität der Lebensmittelketten, die

durch das Konsumforschungsinstitut GFK gutachterlich

bestätigte Standortqualität und die Neuwertigkeit

der Immobilien wesentlich.

Autor: Habona Invest GmbH


Wölbern Invest startet Vertrieb

seines ersten Immobilien-Kurzläuferfonds

Das Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest

setzt neue Maßstäbe für Immobilieninvestments:

Mit dem Holland 72 geht erstmals ein

Wölbern-Fonds mit einer flexiblen Laufzeit in den

Vertrieb: Geplant sind rund 6 Jahre. Fondsobjekt

ist ein neu errichtetes Green Building direkt an der

Waterfront Rotterdams, es ist bereits für 15 Jahre

zu 100 Prozent an den Energiedienstleister Cofely

Nederland N.V. vermietet. Das Investitionsvolumen

des Fonds beträgt 17,9 Millionen Euro. Die Mindestbeteiligungssumme

liegt bei 25.000 Euro, prognostiziert

sind quartalsweise Auszahlungen von 5,5 Prozent

pro Jahr ab dem ersten Quartal 2013.

Das Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest setzt

seine Holland-Fondsreihe mit einem Büro-Objekt

in Rotterdam fort. Erstmals bietet der Initiator einen

geschlossenen Core-Immobilienfonds mit einer

geplanten Laufzeit von nur 6,25 Jahren an. Damit

will der Anbieter nun auch denjenigen Anlegern ein

attraktives Beteiligungsangebot unterbreiten, die

Immobilienfonds bislang noch wegen der langen

Laufzeiten gescheut haben. „Uns ist wichtig, dass

die Anleger die Vorteile eines kurzlaufenden Fonds

mitnehmen können, ohne anderswo Abstriche machen

zu müssen“, betont Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter

von Wölbern Invest.

Der Fonds Holland 72 bietet privaten Anlegern die

Möglichkeit, mit einem solide kalkulierten Immobilien-Investment

von Inflationsschutz, Werterhalt und

von der Wirtschaftskraft der Niederlande zu profitieren:

Nach Österreich hat das westliche Nachbarland

mit 5,0 Prozent im März 2012 die niedrigste Arbeitslosenquote

der gesamten Europäischen Union.

Der Beschäftigungszuwachs und die Erholung der

Nachfrage nach Büroflächen sprechen für einiges

Mietsteigerungspotenzial, nachdem die Spitzenmieten

in Rotterdam die letzten zwei Jahre sehr stabil

waren. „Es sieht gut aus: Wir rechnen für 2012 mit

weiter steigenden Büromieten bei Core-Immobilien.

Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

Holland 72:

Flexibles Konzept mit quartalsweisen Auszahlungen

Und wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten

sind Neubauten hier gerade richtig knapp“, so Kühl.

Beste Aussichten: Waterfront Rotterdam

Rotterdam ist nach der Hauptstadt Amsterdam die

zweitgrößte Stadt und eines der kulturellen Zentren

der Niederlande. Die Universitätsstadt mit rund

600.000 Einwohnern ist ein Industrie- und Handelszentrum,

besonders durch den Seehafen: Es ist der

größte Europas mit einem Umschlag von rund

10 Millionen Containern jährlich. Auffällig ist

ferner die Wolkenkratzer-Silhouette, der die

Stadt auch den Beinamen „Manhattan an der

Maas“ verdankt, mit ihren charakteristischen

Bauten wie dem Euromast-Aussichtsturm und

der leuchtend weißen Erasmus-Brücke.

Und gerade jetzt ist Rotterdam ein gutes Pflaster für

Immobilien-Investments: Laut den Immobilienexperten

von Jones Lang LaSalle steigt die Nachfrage nach

Büroflächen hier seit 2009. Die Spitzenrenditen liegen

im 10-Jahres-Durchschnitt bei 6,0 Prozent. Das

Angebot an Büroneubauten ist begrenzt und die

Mieten steigen: „Die Zahl der im Bau befindlichen

Flächen hat mittlerweile den niedrigsten Stand seit

30 Jahren erreicht“, verdeutlicht Kühl. Und laut dem

europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle

gab es in Rotterdam im 4. Quartal 2011 Mietpreis-

Steigerungen von 2,6 Prozent, das ist der größte Zuwachs

der insgesamt 24 betrachteten Städte.

Auch der Mikro-Standort bietet gute Perspektiven

für Mieter wie Anleger: Das Waalhaven-Quartier,

ein ehemaliges Hafen-Gewerbegebiet im Bezirk

Kop van Zuid am Südufer der Nieuwe Maas wandelt

sich im Rahmen eines seit 1993 laufenden, umfangreichen

Stadt-Erneuerungsprogramms zu einem

modernen Stadtviertel im Zentrum Rotterdams.

„Hier spielt sich gerade eine Erfolgsgeschichte ab,

49


IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

50

vergleichbar mit der der Hamburger HafenCity“, erklärt

Kühl. „Es werden steigende Mieten für diese

Standorte prognostiziert, die sich für die Objekte

werterhaltend – wenn nicht sogar stark wertsteigernd

– auswirken.“ Die Spitzenmieten in Rotterdam

lagen Ende 2011 bereits bei 200 Euro pro Jahr

und Quadratmeter.

Cofely: Neues Haus an altem Standort

Investitionsobjekt des neuen Fonds ist ein voll vermieteter

Büroneubau mit 5.562 Quadratmetern

Nutzfläche. Damit setzt Wölbern Invest einmal

mehr auf ein Green Building. Das Gebäude wird voraussichtlich

im September 2012 fertig gestellt und

nach dem niederländischen GreenCalc-Index zertifiziert.

Mieter des attraktiven Objektes direkt am

Maas-Ufer ist der Spezialist für Energiemanagement

und Anlagenbau Cofely Nederland N. V. Das Unternehmen

gehört zu GDF Suez und damit zu einem

der größten Energieversorger weltweit. Es besteht

schon seit 1892 in Rotterdam und das Grundstück

an der Willingestraat ist bereits seit 1941 Firmensitz.

Anlässlich der heutigen Grundsteinlegung für

den Erweiterungsbau der Georg-Simon-Ohm

Hochschule in Nürnberg gab Stefan Wiegand,

Geschäftsführer der Aurelis Real Estate GmbH & Co.

KG, den Verkauf der Gebäude an eine Fondsgesellschaft

der Hesse Newman Capital AG bekannt.

Das Hamburger Emissionshaus erwirbt das neue

Hochschulgebäude sowie das dazugehörige Parkhaus

am Standort Bahnhofstraße, 90402 Nürnberg.

Aktuell wurde der Kaufvertrag unterzeichnet, der

die Übernahme dieser Gebäude im Juni 2013 vorsieht.

Über die Höhe des Kaufpreises wurde Stillschweigen

vereinbart.

Die Miete beträgt 180 Euro pro Quadratmeter und

der Mietvertrag für 15 Jahre geht weit über die angestrebte

Laufzeit des Fonds hinaus.

Holland 72: Kurz – und prägnant

Auch für den ersten Kurzläufer-Fonds bleibt Wölbern

Invest seinen hohen Ansprüchen an das Investitionsobjekt

und die Fondskonzeption treu: „Wir

wollten einen konservativ kalkulierten Fonds mit

einem guten Objekt, einem bonitätsstarken Mieter

und stabilen Einnahmen anbieten“, so Kühl. Die

Mindestbeteiligung liegt bei 25.000 Euro zuzüglich

5 Prozent Agio. Geplant sind quartalsweise Auszahlungen

von 5,5 Prozent pro Jahr ab dem ersten

Quartal 2013. Wie bei allen aktuellen Immobilienbeteiligungen

von Wölbern Invest erhalten die Anleger

auch bei diesem Fonds ab August 2012 ein

detailliertes Fondsreporting, das ihnen drei Mal im

Jahr einen Einblick zum Verlauf ihres Investments

und dessen zukünftige Aussichten gibt.

Autor: Wölbern Invest KG

Hesse Newman erwirbt Neubau der Hochschule

Nürnberg von Aurelis

Neuer Immobilienfonds angekündigt

Die Aurelis errichtet ein GreenBuilding (DGNB Silber-

Zertifikat ist angestrebt) mit rund 8.200 Quadratmeter

Nutzfläche für Hörsäle, Seminarräume und Büros

sowie ein Parkhaus mit 271 Plätzen und die dazugehörigen

großzügigen Außenanlagen. Rund

1.000 Studenten sowie mehrere Fakultäten werden

hier Platz finden.

'Wir wollen das Objekt in Nürnberg langfristig halten

und werden hierfür einen Immobilienfonds

auflegen, über den sich Anleger an dem Hochschulgebäude

beteiligen können', so Marc Drießen,

Vorstand der Hesse Newman Capital AG. 'Für die

Investition sprechen vor allem die hohe angestrebte


Immobilienqualität sowie die vollständige Vermietung

an den Freistaat Bayern. Das Objekt ist Teil der

langfristigen Bedarfsplanung der Hochschule Nürnberg.'

Die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hatte den

Zuschlag für die Erstellung des öffentlich ausgeschriebenen

Erweiterungsbaus der Georg-Simon-

Ohm-Hochschule in Nürnberg erhalten und noch

2011 mit ersten Arbeiten auf dem Areal an der

Bahnhofstraße begonnen.

ILG Fonds jetzt im Premium-Segment

"Es freut uns sehr", so ILG-Geschäftsführer Uwe

Hauch, "dass Asuco sich bereit erklärt, alle ILG

Fonds mit strategischen Handelsimmobilien dauerhaft

im Premium-Segment ankaufen zu wollen.

Es dürfte niemand über eine größere Erfahrung im

Zweitmarkt verfügen als die dort handelnden Personen.

Insofern sehen wir die Übernahme der sogenannten

Marktmaker-Funktion für unsere Fonds

auf der Hamburger Zweitmarktbörse auch als eine

Anerkennung unserer 32jährigen Tätigkeit als Initiator.

Immerhin verpflichtet sich Asuco, täglich den

Markt zu räumen, also Angebote für Anteile für bis

€ 50.000 pro Tag aufzukaufen. Das macht unsere

Fondsanteile noch fungibler."

Nachdem die ILG im letzten Jahr innerhalb von

gut sieben Monaten € 50.000.000 für ihren Handelsimmobilien-Fonds

Nr. 37, den bis dato größten

ILG Fonds in der 32jährigen Geschichte, platzieren

konnte, fühlt man sich bestärkt in der bisherigen

Vorgehensweise. "Wir machen die Fonds, die wohl

zurzeit jeder Initiator machen möchte, deutsche Immobilienfonds

mit Core-Immobilien im Handelsbereich.

Die Handelsimmobilien müssen aber sehr groß und

strategisch sein. Dazu hat es übrigens noch nie eines

Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

'Die Aurelis konnte dem Freistaat Bayern eine passgenaue

Lösung für die Georg-Simon-Ohm-Hochschule

anbieten', erläutert Jochen Pfefferle, Leiter

Projektmanagement der Aurelis in Bayern. 'Mit Hesse

Newman haben wir einen Käufer gefunden, der

die Immobilie langfristig in den Bestand übernehmen

möchte.' Für die weiteren Flächen der Aurelis

an der Bahnhofstraße wird derzeit ein Nutzungskonzept

mit der Stadt abgestimmt.

Autor: HESSE NEWMAN CAPITAL AG

Fondsbörse Hamburg erweitert

ILG-Angebot

Fremdwährungsdarlehens bedurft", erläutert Hauch

die ILG Grundsätze. In der Tat hat die ILG noch nie

ein Objekt mit Fremdwährung finanziert.

Für 2012 ist zur Mitte des Jahres ein neuer ILG Fonds

geplant. Angabe gemäß handelt es sich wieder um

einen Handelsimmobilienfonds mit den gewohnten

Eckdaten: Geringer Fremdkapitalanteil, keine Finanzierung

in Fremdwährung, reelle Inflationsannahme

von 2% p.a., überdurchschnittlich hoher Ansätze

für Instandhaltung und Revitalisierung "und natürlich

mit unseren monatlichen Ausschüttungen. Eine

6b-Variante wird es übrigens auch wieder geben",

so Hauch weiter.

Autor: ILG Planungsgesellschaft, für Industrie- und

Leasingfinanzierungen mbH

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IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

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Abkehr vom Core-Segment

Anbieter von Immobilienfonds planen 2012 wieder risikoreichere Investments.

Die Vertriebe hingegen verharren in ihrer risikoaversen Haltung.

Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Scope-Marktbefragung

Nur Core geht noch: Dies war in den Jahren

nach der Finanzkrise das Credo der Initiatoren

Geschlossener Immobilienfonds. Emittenten

und Vertriebe waren sich einig: Der Sicherheitsgedanke

und die Risikovermeidung hatten Priorität.

2011 gaben rund 84 Prozent der von Scope befragten

Vermittler an, dass die Sicherheitsorientierung

aus ihrer Sicht die wichtigste Anlegermotivation

sei. Für das Jahr 2012 stieg dieser Wert sogar

noch leicht an.

Analog verhielt es sich 2011 auf Initiatorenseite:

Rund 81 Prozent gaben an, im Core-Segment tätig

zu werden. Dies hat sich 2012 verändert: Der

Anteil der Emissionshäuser mit Core-Plänen ging

deutlich auf 62 Prozent zurück. Die Emissionshäuser

planen im Gegenzug wieder mehr Fonds in den risikoreicheren

Immobilienklassen. Etwa 20 Prozent der

Initiatoren gaben an, Pläne im Core-Plus-Segment

PROJECT Fonds Gruppe

erweitert REALE WERTE Fondsreihe

Die 1995 gegründete PROJECT Gruppe überzeugt

Anleger und Analysten seit Jahren mit

stabil konzipierten Immobilienentwicklungsfonds

bei Renditen zwischen 7 und 12 Prozent. Das

Erfolgsrezept und Alleinstellungsmerkmal der Franken:

konsequente Eigenkapitalstrategie und Spezialisierung

auf die Entwicklung von Wohnimmobilien

in fünf ausgewählten deutschen Metropolregionen.

Jetzt legt das Bamberger Emissionshaus mit den

Fonds 11 und 12 zwei neue Immobilienfonds der

erfolgreichen REALE WERTE-Reihe auf.

zu hegen (+4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr).

Deutlich größer fiel der Zuwachs in den Segmenten

Value-Added und Opportunistic aus. 2011

hatten hier jeweils acht Prozent der Initiatoren angegeben,

in diesen beiden Risikoklassen Pläne zu

haben. 2012 waren es jeweils 16 Prozent.

Allerdings dürften die veränderten Pläne der Initiatoren

weniger auf die tatsächlich gestiegene Risikoneigung

der Anleger zurückzuführen sein, sondern

vielmehr auf die gestiegenen Preise im Core-Segment.

Mittlerweile sind die Renditen von Core-Immobilien

auf ein Niveau gesunken, dass sie für einen

Geschlossenen Fonds. Die Initiatoren befinden sich

in einem Dilemma: Das, was der Vertrieb wünscht,

ist immer schwieriger zu beschaffen. Legen die Initiatoren

hingegen Fonds in anderen Risikoklassen

auf, kann sich die Platzierung schwierig gestalten.

Autor: Scope Group

Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau

Pünktlich zum Frühlingsanfang startet die PRO-

JECT Fonds Gruppe den Vertrieb ihrer beiden neuen

REALE WERTE Fonds 11 und 12. Damit erhalten

Anleger die Möglichkeit, ihr Kapital auch künftig

gewinnbringend in deutsche Wohnimmobilienentwicklungen

der PROJECT Gruppe zu investieren. Die

Konzentration auf die kurzen Phasen Neubau und

Sanierung von Immobilien bilden das Kernstück des

PROJECT Stabilitätskonzeptes: Bei Haltezeiten von

nur zwei bis vier Jahren sind Verkaufspreise planbar,

eine Nachvermietung oder spätere Revitalisierungskosten

entfallen komplett. Zudem bieten diese Pha-


sen die höchsten Renditepotenziale im Bereich der

Immobilie. Deshalb ist die von PROJECT verfolgte

Anlagestrategie mit Verzicht auf jegliche Fremdfinanzierung

für Kapitalanleger hoch interessant.

Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau

PROJECT hat die Bedürfnisse deutscher Anleger genau

identifiziert und bietet mit dem REALE WERTE

Fonds 12 einen Einmalanlagefonds sowie mit dem

REALE WERTE Fonds 11 den ratierlichen Vermögensaufbau

mit eigenkapitalbasierter Wohnimmobilienentwicklung

an. Die Einmalanlage erfolgt mit einer

Laufzeit ab 10 Jahren und einer Anlage ab 10.000 Euro.

Anleger können zwischen einer Entnahme von bis

zu 50 Prozent der Zeichnungssumme oder einer

planbaren monatlichen gewinnunabhängigen Ausschüttung

von 8 Prozent im Jahr wählen. Alternativ

gibt es eine monatliche Ansparvariante. Dadurch,

dass die Fonds in mindestens 15 Objekte investieren,

bietet dieses Konzept eine einmalige Möglichkeit

der Immobilienstreuung. Für die Fondsanleger

werden Renditen von 7 bis 12 Prozent nach allen

Kosten erwartet.

Hurdle Rate für PROJECT Gewinnbeteiligung

von 8 auf 12 Prozent angehoben

„Der wirtschaftliche Erfolg unserer bisher aufgelegten

Fonds bestätigt unser Anlagekonzept. Unser

Vertrauen in den Erfolg unseres Entwicklungskonzeptes

ist sehr hoch, weshalb wir die Hurdle Rate

auf Objektebene von 8 auf 12 Prozent angehoben

haben. Erst bei darüber hinausgehenden Gewinnen

fließt ein Anteil bis zu einem Fünftel an das Ma-

Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

nagement von PROJECT“, so Wolfgang Dippold,

geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT

Fonds Gruppe.

PROJECT Fonds verzichten konsequent auf Finanzierungen

auf allen Ebenen, weshalb die Anleger

durch das lastenfreie Grundbuch der Objekte gesichert

sind – alle mit einer Finanzierung verbundenen

Risiken werden ausgeschlossen. Doch auch weitere

Festlegungen stabilisieren die PROJECT Fonds: Dies

sind der Verzicht auf Zwischengewinn des Initiators

beim Objekteinkauf, klar fixierte Investitionskriterien

bei der Objektauswahl, Streuung des Fondskapitals

in mindestens 15 Objekte pro Fonds und die Spezialisierung

auf die fünf Metropolregionen Berlin,

Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München.

Mehr Flexibilität für Anleger

Stärker als jemals zuvor hat PROJECT bei der Fondskonzeption

der neuen REALE WERTE Fonds 11 und

12 die Bedürfnisse von Anlegern berücksichtigt. So

wurde nicht nur das Berichtswesen von halbjährlich

auf quartalsweise erscheinende Fonds Reports

verbessert, sondern auch eine zusätzliche Sonderkündigungsmöglichkeit

in definierten Notfällen eingeführt.

Bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit,

Scheidung, Vererbung sowie bei Feststellung einer

nur noch kurzen weiteren Lebenserwartung kann

der Anleger vorzeitig auf sein eingesetztes Kapital

zugreifen. Ferner besteht jetzt bei der Einmalanlage

eine allgemeine Kündigungsmöglichkeit nach dem

5. Jahr. Außerdem wurden laufende Kosten zum Teil

verringert, die Wirtschaftsprüfung auf alle Ebenen

ausgeweitet sowie die Haftsumme auf ein Prozent

reduziert.

Autor: PROJECT PI Immobilien AG

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IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

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Real Invest: Vermögensverwaltende und

gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich

Chancen und Risiken unterschiedlicher

Steuerkonzepte für

geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds

Immobilien-Zweitmarktfonds wurden aus steuerlichen

Gründen oft vermögensverwaltend

konzipiert. Damit verzichten sie auf ein aktives

Portfoliomanagement und können interessante Opportunitäten

während der Laufzeit nicht nutzen. Die

steuerlichen Vorteile sind dabei nicht mit Sicherheit

gegeben. Werden die Tatbestandsmerkmale eines

gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, drohen

dem vermögensverwaltenden Zweitmarktfonds und

seinen Anlegern Steuernachzahlungen zuzüglich

entsprechender Zinsbelastungen. Im Zweitmarkt

bieten gewerbliche Fondskonzepte mehr Sicherheit

und bessere Chancen.

Hamburg, 28. März 2012. Deutschen Anlegern wird

eine starke Abneigung gegen den Fiskus nachgesagt.

Gibt es eine Möglichkeit, Steuern zu sparen,

schlagen sie zu. Auch heute noch gibt es vereinzelt

geschlossene Fonds, die bei der Konzeption vor allem

auf steuerliches Tuning setzen. Häufig werden hierdurch

bei unsicherer Realisierung der steuerlichen

Vorteile Ertragschancen vergeben. Ein Bespiel dafür

sind vermögensverwaltend konzipierte Fonds, die in

eine Vielzahl von Immobilien investieren, im Wesentlichen

also Zweitmarktfonds. „Zweitmarktfonds für

Immobilien sind für eher sicherheitsorientierte Investoren

prinzipiell ein gutes Konzept. Sie investieren

nicht nur in weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte,

sondern sie identifizieren die Zielinvestments

nach der bereits gezeigten Performance und nicht

allein nach Prognosen. Zudem wird durch die größere

Anzahl an Zielobjekten gegenüber den Single-

Asset-Fonds eine Risikodiversifikation erreicht“, sagt

Wolf-Dieter Ruch, Geschäftsführer des Hamburger

Emissionshauses Real Invest.

Wenn die erhoffte Wertsteigerung eines Immobilienzweitmarktfonds

zum Laufzeit-Ende dann noch

steuerfrei vereinnahmt werden soll, klingt das natürlich

interessant. Aber: „Für Immobilieninvestments

im Allgemeinen und Immobilienzweitmarktfonds im

Speziellen gelten komplexe steuerliche Regelungen.

Investoren und Berater sollten daher genau prüfen,

ob das jeweilige steuerliche Konzept mit Blick auf

die Geschäftsidee und den Markt sinnvoll und auch

tragfähig ist. Hierbei sind die alternativen Konzeptionen

mit ihren einzelnen Vor- und Nachteilen – so

auch die tatsächlichen steuerlichen Unterschiede

zwischen den vermögensverwaltenden und den

gewerblichen Zweitmarktfonds - miteinander zu

vergleichen“ ergänzt Jörn Dieckmann, geschäftsführender

Gesellschafter bei der Wirtschaftsprüfungs-

und Steuerberatungsgesellschaft Dr. Steinberg

& Partner GmbH in Hamburg.

Steuer-Tuning: Einschränkungen im Handeln

und unsichere Steuervorteile

Riskant ist für vermögensverwaltende Zweitmarktfonds

die drohende Qualifizierung eines gewerblichen

Grundstückshandels schon auf Fondsebene,

die neben der laufenden Gewerbesteuerpflicht auch

die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse

nach sich zieht. Ausschlaggebend hierfür

ist die so genannte Drei-Objekt-Grenze.

„Verkauft beispielsweise der Fonds innerhalb von

zehn Jahren mindestens drei Fondsanteile oder

mittelbar drei Immobilien im Wert von jeweils über

250.000 Euro – maßgeblich ist nicht nur der Wert

des Fondsanteils, sondern auch der dahinter stehende

Immobilienwert bei Veräußerung – kann der


vermögensverwaltende Status vom Finanzamt aberkannt

werden. Und zwar rückwirkend bis zum Beginn“,

warnt Dieckmann. Das Problem dabei: Dem

Fondsmanagement ist es kaum möglich, dieses Risiko

mit Sicherheit auszuschließen. Denn als Verkauf

gilt auch, wenn die Anleger eines Zielfonds beschließen,

den Fonds aufzulösen. Dieckmann: „Wir

empfehlen diesen Aspekt vor dem Hintergrund des

langfristigen Zeithorizonts von zehn Jahren bei der

Beurteilung des steuerlichen Konzepts zu beachten.

Zudem scheidet wegen der so genannten steuerlichen

Infizierung eine Investition in gewerbliche

Zielfonds aus. Andernfalls entfielen wiederum die

steuerlichen Vorteile der Vermögensverwaltung.“

Zusätzliche Renditechancen bei gewerblichen

Immobilienzweitmarktfonds

Tritt der Fonds von Anfang an gewerblich auf, entfällt

nicht nur das Risiko späterer Steuernachzahlungen

auf einen Schlag. Die Freiheit, Fondsanteile

aktiv zu handeln, erlaubt auch, zusätzliches Renditepotenzial

auszuschöpfen. „Unsere Zweitmarktfonds

sind gewerblich, um bewusst Gewinne zu realisieren.

So haben wir zum Beispiel einen Anteil des DG

Anlage Einkaufscenterfonds zu 270 Prozent des

Nennwertes verkauft – das ist ein Plus von 75 Prozentpunkten

gegenüber den Anschaffungskosten“,

sagt Ruch. Gerade über längere Laufzeiten sei ein

aktives Portfoliomanagement sinnvoll, um flexibel

Hochpreisphasen auszunutzen. „Als gewerblicher

Fonds können wir zudem unbesorgt Anteile über

250.000 Euro und auch gewerbliche Zielfonds kaufen

– das vergrößert unsere Einkaufsmöglichkeiten

um etliche gute Objekte“, so Ruch. Auch wollen

viele Anleger heute flexibler investieren und bevorzugen

auch bei geschlossenen Fonds Laufzeiten unter

10 Jahren – auch für diese Anleger sind gewerbliche

Fonds ideal.

Doch was kostet die Sicherheit und Flexibilität den

Anleger eines gewerblich geprägten Fonds? „Tatsächlich

ist der Unterschied geringer als landläufig

angenommen“, erläutert Dieckmann. Zu berücksichtigen

sind die Gewerbesteuerpflicht sowie die

Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse,

also Veräußerungserlös abzüglich der fortgeschriebenen

Anschaffungskosten der Zielanteile.

Auf Grund der Anrechenbarkeit der Gewerbesteuer

auf die Einkommensteuer können natürliche Per-

Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

sonen in Abhängigkeit der persönlichen steuerlichen

Verhältnisse je nach Hebesatz der Gemeinde häufig

80 bis 100 Prozent der Gewerbesteuer wieder

zurück erhalten. Dieckmann: „Die Gewerbesteuer

spielt aus diesem Grunde unseres Erachtens für die

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit eines steuerlichen

Konzepts eher eine nachrangige Rolle. Und um den

Nachteil der Einkommensteuerpflicht korrekt zu bewerten,

muss man beachten, dass man die etwaige

Steuerfreiheit bei einem vermögensverwaltenden

Zweitmarktfonds durch die zehnjährige Haltefrist

einschließlich ihrer Risiken erkauft.“

„Wir haben uns schon vor Gründung der Real Invest

Reihe ausführlich mit dem Thema Steuern auseinander

gesetzt und uns vor dem Hintergrund der

Beratungssicherheit und des aktiven Portfoliomanagements

bewusst für eine gewerbliche Prägung

entschieden. Denn wir wollten eine steuersichere

Anlage schaffen, die die Renditen maximiert, statt

nur die Steuer gering zu halten. Für den Anleger

zählt letztlich das Ergebnis unter dem Strich“, erläutert

Ruch.

Autor: RIZ Real Invest , Gesellschaft für Zweitmarktemissionen

mbH

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IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

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Analyse-Mitteilung von Scope Analysis

Einzelobjektfonds sind in der Mehrzahl

Geschlossenen Fonds könnten bald per Gesetz

zur Risikostreuung und somit zur Investition

in mehrere Objekte verpflichtet werden.

Für klassische Einzelobjektfonds wäre es das Aus.

Gegenwärtig machen sie rund die Hälfte des emittierten

Fondsvolumens aus.

Im Rahmen der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in

deutsches Recht wird gegenwärtig diskutiert, ob

Geschlossene Fonds künftig das Risiko auf mehrere

Investitionsobjekte verteilen müssen. Scope hat

ausgewertet, wie viele Fonds von einer derartigen

Regelung betroffen wären. Dazu wurde das emittierte

Fondsvolumen der vergangenen fünf Jahre

analysiert.

Ergebnis: Seit 2006 hat sich der Anteil der Einzelobjektfonds

nahezu verdoppelt. Im Jahr 2006 investierten

Geschlossene Fonds nur zu einem Drittel

in ein einziges Objekt. Zwei Drittel des aufgelegten

Fondsvolumens hingegen waren Mehrobjektfonds.

Im Jahr 2011 hat sich das Verhältnis verkehrt:

Gewichtet nach Fondsvolumen investierten mehr

als die Hälfte – 54 Prozent – der emittierten Fonds

in ein einziges Objekt. 43 Prozent des emittierten

Fondsvolumens waren Mehrobjektfonds. Die restlichen

drei Prozent des emittierten Fondsvolumens

entfallen auf sonstige Fonds. Dazu zählen beispielsweise

Genussrechte und Zweitmarktfonds.

Im Bereich der Immobilienfonds – dem wichtigsten

Segment – ist der Anteil der Einzelobjektfonds noch

stärker ausgeprägt. Rund 41 Prozent des im Jahr

2006 angebotenen Fondsvolumens waren Einzelobjektfonds.

2011 betrug der Anteil bereits fast

70 Prozent und erreichte damit einen absoluten

Höchststand. Mitverantwortlich dafür war die hohe

Anzahl außergewöhnlich großvolumiger Immobilienfonds

im vergangenen Jahr.

Die Scope-Auswertung zeigt, dass der erwogene

Zwang zur Risikodiversifizierung auf der Ebene des

einzelnen Fonds enorme Auswirkungen auf die

Fondsbranche hätte. Ein Geschlossener Immobilienfonds,

der die diskutierten Regelungen erfüllen

würde, müsste in mehrere Core-Büroimmobilien investieren.

Er hätte dann ein deutlich höheres Fondsvolumen

als derzeit üblich. Ob sich Initiatoren mit

solchen „Riesenfonds“ in Vertrieb wagen, darf bezweifelt

werden. Zudem dürfte die Beschaffung des

Fremdkapitals für einen solchen Fonds derzeit problematisch

sein.

Hinzu kommt, dass es ursprünglich gerade die Idee

des Geschlossenen Fonds ist, in einen klar abgegrenzten

Sachwert zu investieren. Im vergangenen

Jahr fanden insbesondere jene Fonds, die in einzelne

Büroimmobilien oder in ein Großraumflugzeug

investieren, großes Interesse bei Anlegern.

Die Verpflichtung, innerhalb eines Geschlossenen

Fonds das Risiko auf eine Vielzahl von Investitionsobjekten

zu verteilen, käme ein Stück weit einer

Entmündigung des Anlegers gleich. Denn bislang

übernimmt der Anleger eigenständig die Diversifikationen

über mehrere Fonds und Asset-Klassen.

Autor: Scope Group


Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

Seniorenheime - Die Demographie ist kein Selbstläufer

Kriterien für erfolgreiche

Pflegeimmobilienfonds:

Gute Lage, attraktive Immobilie und überzeugendes

Fondskonzept

Die Deutschen werden immer älter. So beläuft

sich die verbleibende Lebenserwartung von

heute 65-jährigen Männern nach Angaben

des Statistischen Bundesamts auf weitere 17 Jahre

und 4 Monate. Bei gleichaltrigen Frauen beträgt sie

statistisch sogar weitere 20 Jahre und 7 Monate.

Und mit zunehmendem Alter steigt auch das Risiko,

pflegebedürftig zu werden. Ab dem 65. Lebensjahr

verdoppelt es sich geschätzt alle fünf Jahre. „Die

Nachfrage nach guten Pflegeplätzen wird weiter

zunehmen. Das ist für Anleger interessant, die in

diesen Markt investieren wollen“, sagt Frank Schuhmann,

Prokurist und Chefanalyst des Beteiligungsspezialisten

dima24.de.

Fakt ist: Der Bedarf ist da. So wird bis zum Jahr 2050

die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland von

derzeit 2,1 Millionen auf mindestens 4,2 Millionen

steigen. Dies steigert auch die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen:

Laut Berechnungen von CBRE Research

werden 2030 mehr als 1,2 Millionen Menschen

in Pflegeheimen leben – ein Plus von rund

70 Prozent gegenüber dem Jahr 2009. „Ein Vorteil

von Pflegeimmobilien, etwa gegenüber Bürogebäuden,

ist die geringere Abhängigkeit von der Konjunktur,

denn Pflegebedürftigkeit richtet sich nicht

nach der gesamtwirtschaftlichen Lage“, sagt Schuhmann.

Pflegeimmobilien versprechen daher langfristig

stabile Einnahmen. Auch die Rendite kann sich

sehen lassen: Aktuelle Pflegeimmobilienfonds prognostizieren

zwischen 6,5 und 8,5 Prozent Auszahlungen

für die Anleger – und damit mehr als derzeit

bei Wohnimmobilien in guter Lage möglich ist.

Demographie allein ist nicht genug:

Auf Lage, Objekt und Betreiber kommt es an

„Die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen wird stei-

gen, allerdings ist die Demographie allein noch keine

Garantie für den Erfolg eines Investments in Pflegeimmobilien“,

erläutert Schuhmann. So geht die

Unternehmensberatung Ernst & Young von einer

deutlichen Konsolidierung in der Pflegebranche in

den nächsten Jahren aus, die vor allem großen Pflegeheimbetreibern

nützt. Anleger sollten sich deshalb

vor ihrer Investitionsentscheidung ausführlich

beraten lassen und insbesondere drei Aspekte bei

der Fondsauswahl beachten: eine gute Lage, eine

attraktive Immobilie und einen leistungsfähigen Betreiber.

Erstens ist die Lage des konkreten Pflegeheims ein

wichtiges Kriterium für ein erfolgreiches Investment.

„Wie jede andere Wohnimmobilie auch sollte

die Pflegeimmobilie möglichst zentrumsnah liegen,

eine gute Infrastruktur und ein schönes Wohnumfeld

bieten – so dass dort auch Menschen einziehen

wollen“, sagt Schuhmann. Der zweite Punkt

ist die Attraktivität und das Alter des Pflegeheims

selbst: Schuhmann empfiehlt Anlegern, darauf zu

achten, dass die Pflegeimmobilie möglichst neu

oder neuwertig ist. Bei älteren Pflegeheimen muss

57


IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

58

in der Fondskalkulation genug Kapital für eine Generalsanierung

der Immobilie zurückgestellt sein,

damit sich die Investitionskosten bei Änderungen

der Nachfrage oder rechtlichen Neuregelungen im

Rahmen halten. Vor dem Hintergrund, dass künftig

die Unterbringung in Einzelzimmern vom Gesetzgeber

vorgeschrieben werden könnte, sollte das Pflegeheim

darüber hinaus über einen möglichst hohen

Anteil von Einzelzimmern verfügen.

Drittens muss der Pflegebetreiber leistungsfähig

sein und die Gesamtkalkulation stimmen, damit

eine Investition in eine Pflegeimmobilie zum Erfolg

wird: Laut Schuhmann sollten Anleger auf einen

großen, erfahrenen und bonitätsstarken Betreiber

achten. Auch die Pacht ist entscheidend: „Es sollten

nur Pflegeimmobilien in Frage kommen, die für die

Laufzeit des Fonds fest verpachtet sind, um stabile

Mieteinnahmen und damit Auszahlungen für

die Anleger darstellen zu können“, so Schuhmann.

Die Höhe der Pacht darf den Betreiber dabei wirtschaftlich

nicht überfordern. „In der Vergangenheit

ging diese Rechnung bei manchen Pflegeimmobilienfonds

nicht auf, die Immobilien waren zu teuer

eingekauft worden und die Betreiber konnten die

Pacht nach zehn Jahren nicht mehr zahlen“, sagt

Schuhmann.

Pflegeimmobilienfonds als Anlagealternative

zu Büro- und Wohnimmobilienfonds

Pflegeimmobilienfonds sind aktuell ein Nischenmarkt,

in dem nur wenige Fondsgesellschaften

aktiv sind. „Aufgrund der möglichen Rendite und

der Anlagesicherheit können sie für Anleger eine

interessante Alternative zu Wohn- oder Büroimmobilienfonds

sein, wenn die Besonderheiten dieser

Assetklasse beachtet werden“, meint Schuhmann.

Derzeit hat dima24.de zwei Pflegeimmobilienfonds

im Angebot. Anleger, die sich über dima24.de an

einem geschlossenen Fonds beteiligen, sparen in jedem

Fall bares Geld: Das Agio von 5 Prozent wird

bei allen angebotenen Fonds zurückgezahlt.

Autor: dima24.de, Vermögensbratung GmbH


US-Immobilienmarkt Miami

- die goldenen Zeiten kehren zurück

Der Immobilienmarkt

von Miami und Süd-

Florida ist zurück: 2011

wurden die optimistischsten

Erwartungen übertroffen und

die Erholung nach der Krise

zeigt sich schneller und stärker

als auf allen anderen US-

Teilmärkten. Für 2012 werden

Rekordverkaufszahlen, eine

schnelle Absorption überschüssiger

Hausbestände und

steigende Immobilienpreise

im zweistelligen Bereich erwartet.

Die Beobachtungen

von Marc Tetzner, geschäftsführender

Gesellschafter der

PAMERA Real Estate Partners

LLC bestätigen dies: "Projektentwickler

haben bereits

wieder Bauanfragen für allein

29 Wohntürme im Süden

Floridas in den kommenden

zwei bis fünf Jahren gestellt.

Käufer und Investoren aus aller

Welt befeuern dieses bemerkenswerte (Wieder)

Erstarken des Immobilienmarktes. Die Region Miami

ist zunehmend der Top-Markt der USA für ausländische

Käufer."

Die aktuellen Zahlen aus dem regelmäßigen Marktbericht

von PAMERA Real Estate Partners zeigen

eindeutig die Wiederauferstehung des Immobilienmarkts:

Die 2011er Verkaufszahlen für Miami

übertrafen bereits die aus dem Immobilienboomjahr

2005. In der Region Süd-Florida wurden vergangenes

Jahr insgesamt 24.929 Verkäufe (inklusive

Wohnungen und Einfamilienhäuser) verzeichnet,

4 % mehr als 2005 (24.025) und 46 % mehr als

2010 (17.068). Die Wohnungsverkäufe stiegen

dabei von 9.760 in 2010 um 54 % auf 15.009 in

2011. Bei den Einfamilienhäusern gab es ein Plus

von 36 % von 7.308 auf 9.920. Mit dem aktuellen

Rückgang von verfügbarem Bestand und Neubauprojekten,

deren Fertigstellung nicht vor Ende 2013

Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

erfolgt, droht bereits wieder ein Engpass, wodurch

die Wahrscheinlichkeit anhaltend steigender Immobilienpreise

groß ist.

Die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser im

Bezirk Miami stiegen vergangenes Jahr um 8,3 % von

302.098 (Ende 2010) auf 327.060 Dollar (Dezember

2011). Der Durchschnittskaufpreis für Wohnungen

nahm gar um 21.5 % von 223.962 auf 272.186 Dollar

zu. Der verfügbare Bestand fiel im vergangenen

Jahr um 39 % auf 14.087. Neue Rekorde wurden

2011 besonders im Luxussegment gebrochen: Ein

Penthouse im renommierten Setai-Projekt erzielte beispielsweise

einen Verkaufspreis von 21,5 Mio. Dollar

- der höchste jemals in Miami gezahlte Preis für eine

Wohnung. Die 20 teuersten Immobilienverkäufe

brachten es 2011 auf eine Summe von 244,54 Mio. Dollar,

der Durchschnittspreis betrug damit 12,2 Mio. Dollar

pro Immobilie.

Autor: PAMERA Real Estate Partners LLC, Marc Tetzner

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IMMOBILIEN 2012 | Investmentfonds

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Offene Immobilienfonds - das Anlegervertrauen kehrt zurück

Konsolidierung in der Branche der Offenen

Immobilienfonds kurz vor dem Abschluss

- Branche vor historischer Chance zum Neubeginn

- Performance aus der Immobilienbewirtschaftung

bei vielen Produkten solide - Hohe

Liquidität und Abwertungen drücken die Renditen

- Märkte überwiegend aufnahmefähig

für die Verkäufe der abzuwickelnden Fonds

Die Konsolidierung in der Branche der Offenen

Immobilienfonds steht kurz vor ihrem

Abschluss. Am 21. Mai werden die Anleger

über das Weiterbestehen des CS EUROREAL - des

letzten großen Publikumsfonds, dessen Zukunft auf

dem Kippe steht - entscheiden. Wenn bald Klarheit

herrscht, auf welche Produkte der Privatanleger in

Zukunft zurückgreifen kann, besitzt die Branche

nach Auffassung von Scope Analysis eine historische

Chance zum Neubeginn. Bei den von der europäischen

Staatschuldenkrise verunsicherten Anlegern

gelten Immobilien aktuell als eine der sichersten Anlagen.

„Wie auch immer die Entscheidung über den

CS EUROREAL ausfallen wird - eines steht bereits

heute fest“, urteilt Sonja Knorr, Director Real Estate

von Scope Analysis. „Den Privatinvestoren werden

auch nach Abschluss der Konsolidierung genügend

gute Offene Immobilienfonds zur Verfügung stehen.

Das Anlegervertrauen kehrt zurück

Dass Anleger den stabilen Fonds nach wie vor eine

wichtige Funktion in der Palette der Anlagemöglichkeiten

einräumen, zeigen die Nettomittelzuflüsse

von 1,2 Mrd. Euro in 2011. Zum Vergleich: Im

selben Zeitraum zogen die Anleger aus allen vom

BVI gelisteten Publikumsfonds netto 16,6 Milliarden

Euro ab. Bei den Offenen Immobilienfonds steht an

der Spitze der Zuflüsse mit fast einer halben Milliarde

neuer Mittel der UniImmo: Deutschland von Union

Investment. Es folgt der Deka- ImmobilienEuropa

mit 414 Millionen Euro, der grundbesitz europa von

RREEF mit 327 Millionen Euro und der hausInvest

von Commerz Real mit 320 Millionen Euro.

Ratingergebnisse 2012: Talsohle erreicht

Scope Analysis hat wieder alle Offenen Immobilienfonds,

die sich an Privatanleger richten, sowie

die wichtigen Fonds mit institutioneller Zielgruppe

einem Rating unterzogen. Die Mehrzahl der von

Scope in der aktuellen Ratingrunde analysierten

17 Offenen Immobilienfonds hat sich im Jahr 2012

gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Die Ratings

von 10 Fonds fielen schlechter aus als im Vorjahr,

darunter alle Fonds, die sich an institutionelle Anleger

richten. Vier Fonds konnten ihr Ergebnis halten,

und nur drei Fonds erhielten eine bessere Bewertung.

(Für den CS EUROREAL wird vorerst keine

Note veröffentlicht.)

Aufsteiger und Absteiger im Rating

Gegen den Branchentrend konnten drei Fonds das

gute Ratingergebnis des Vorjahres halten. Auf A

behaupteten sich der hausInvest und der UniImmo:

Deutschland. Der UniImmo: Europa verteidigte

erfolgreich seine Note A-. Auf niedrigerem Niveau

blieb die Bewertung des HANSAimmobilia aus dem

Hause HANSAINVEST unverändert. Der Fonds erhielt

wie im Vorjahr die Note C. Die Ausnahmen bilden

zwei Fonds, die ihr Rating verbessern konnten. Der

grundbesitz europa von RREEF erreichte mit AA+

das beste Ergebnis aller Fonds überhaupt und konnte

damit den WestInvest ImmoValue vom Spitzenplatz

verdrängen. Der Deka-ImmobilienEuropa verbesserte

sich von A auf A+. Der UniImmo: Global,

der aus Gründen einer zeitweisen Fondsschließung

nach der Erdbebenkatastrophe in Japan und der

Abwertung seines japanischen Portfolios im Vorjahr

deutlich heruntergestuft worden war, konnte sich

von B auf BB steigern.

Hohe Liquidität und Abwertungen drücken

Fondsperformance

Die Renditen, die im Vorjahr schon auf einem vergleichsweise

niedrigen Niveau lagen, sind weiter ge-


sunken. Die Zehnjahresperformance aller betrachteten

Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent lag, sank

auf 3,7 Prozent. Bei der Gesamtperformance steht

der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund zusammen

mit dem grundbesitz europa der RREEF mit

3,8 Prozent derzeit ganz oben auf der Skala. Auf

Platz drei folgt der zweite Fonds von RREEF mit einer

Einjahresrendite von 3,2 Prozent p.a. Alle Fonds

der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka

und Union Investment liegen im Bereich zwischen

1,9 und 3,8 Prozent Rendite p.a. Auf die Renditen

drücken einerseits die hohen Liquiditätsquoten der

Fonds, andererseits weitere Abwertungen. Nur drei

Fonds erreichten in ihrem Immobilienportfolio im

letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung.

Am besten schnitten die beiden Fonds der RREEF dabei

ab: Der grundbesitz europa erreichte einen Wertzuwachs

bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent,

der grundbesitz global von 0,8 Prozent. Ansonsten

erzielte nur noch der SEB ImmoPortfolio Target Return

Fund eine positive Wertänderungsrendite. Die

überwiegende Mehrheit der Fonds musste im letzten

Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen.

Anpassungen bei Verkehrswerten oft durch

schlechtere Mietkonditionen bedingt

Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds

verschlechterte sich von 92,1 Prozent im Vorjahr

auf aktuell 91,8 Prozent. Einzelne Fonds mussten

allerdings deutlich höhere Rückgänge verkraften.

In den Vermietungsquoten spiegelt sich die schwierige

Lage in den Bürosegmenten zahlreicher Mietmärkte

wider. In vielen Fällen verfügen die Mieter

derzeit über sehr gute Verhandlungspositionen.

Bei Anschlussvermietungen müssen Vermieter oft

Investmentfonds | IMMOBILIEN 2012

geringere Mieten akzeptieren. „Insbesondere im

Falle von Neuvermietungen sind die Kosten für Incentives

sehr hoch“, so Knorr. „Die Fonds müssen

ihren Mietern mietfreie Zeiten gewähren und sich

an Kosten für den Umzug oder Mieterausbauten

beteiligen. Alle diese Punkte wirken sich negativ auf

den Cashflow, die nachhaltig erzielbare Miete und

damit auch auf die Verkehrswerte aus.“

Solide Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung

setzen erfreuliches Signal

Gleichwohl kann von insgesamt soliden Renditen

aus der Immobilienbewirtschaftung gesprochen

werden. Diese spiegeln sich aber aufgrund der Faktoren

Liquidität und Kosten nur unzulänglich in den

Gesamtrenditen der Fonds wider. Eine ganze Reihe

von Fonds erreicht eine Immobiliengesamtrendite

von vier Prozent oder mehr – darunter die beiden

Fonds von RREEF Investment, die beiden Fonds von

Deka Immobilien, der hausInvest sowie der UniImmo:

Europa, der UniInstitutional European Real Estate

und der INTER ImmoProfil.

Transaktionen werden von Verkäufen dominiert

2011 verkauften die Offenen Immobilienfonds gemessen

am Volumen mehr als doppelt so viel wie

sie erwarben. Gleichzeitig gingen die Investitionen

deutlich zurück. Nachdem die Akquisitionen bereits

2010 auf rund sechs Milliarden Euro gesunken

waren, investierten die KAGen 2011 nur noch

rund zwei Milliarden Euro. Die Hauptgründe sind

bei einem Teil der Branche die Abwicklung bzw. die

Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen. Für die

Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb wurde es zunehmend

schwieriger, Objekte zu akzeptablen Konditionen

zu erwerben. Die Preise für die begehrten

Core-Objekte sind nach der Finanzkrise erneut stark

gestiegen. Daher nutzten auch die Fonds, die nicht

von der Marktkonsolidierung betroffen sind, die

günstigen Marktbedingungen und trennten sich

von Objekten, dies insbesondere in London. Der

Deutschland-Anteil in den Bestandsportfolios nahm

von durchschnittlich 27,2 Prozent auf 32,2 Prozent

weiter zu. Jahresbilanz 2011: 39 akquirierten Objekten

stehen 89 Verkäufe gegenüber. Während die

KAGen rund zwei Milliarden Euro in Immobilien investierten,

wurden Objekte für rund 4,6 Milliarden

Euro veräußert.

61


IMMOBILIEN 2012 | Investmentfonds

62

Perspektiven des CS EUROREAL

Scope Analysis geht trotz Auflösung des SEB ImmoInvest

von einer Chance für den CS EUROREAL

aus. „Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS EU-

ROREAL immerhin über 25 Prozent Netto- Liquidität.

Das heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent

des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteilscheinrückgaben

zur Verfügung“, erläutert Sonja

Knorr. Hinzu kommt ihrer Meinung nach, dass das

Wenn sich die Umwelt verändert, ist es ratsam,

sich neuen Rahmenbedingungen anzupassen.

Andernfalls muss mit der Zeit

gehen, wer nicht mit der Zeit geht. Wie wichtig

Anpassungsprozesse sind, belegt aktuell gerade das

Segment offener Immobilienfonds und die junge

Familie der von ihr abgeleiteten Immobiliendachfonds.

Es zeigt sich, dass Gesetzmäßigkeiten, die

annähernd 50 Jahre Bestand hatten und fast schon

sprichwörtlich waren, unter besonderen exogenen

Einflüssen nicht einfach fortgeschrieben werden

können und Konsequenzen erfordern.

"Die geänderten Marktbedingungen, Schließungen

Immobilienportfolio des CS EUROREAL nach Scope-

Analyse eine höhere Qualität aufweist als dasjenige

des SEB ImmoInvest. Von der Anlegerstruktur hingegen

ähnelten sich beide Fonds, so Knorr.

Scope erwartet hohe Absorptionsfähigkeit der

Märkte

Mittlerweile befinden sich neun Offene Immobilienfonds

in Abwicklung. Mit Stand 10. Mai 2012 muss

Immobilienvermögen in Höhe von 19,84 Milliarden

Euro verkauft werden. In der Regel bleiben den

Fonds dafür drei Jahre. Allerdings räumte die BaFin

seit 2012 Fonds mit vergleichsweise großem Immobilienvermögen

fünf Jahre statt der bisherigen drei

zur Portfolioliquidation ein. Vor dem Hintergrund

der Transaktionsvolumina der betroffenen Immobilienmärkte

und der zur Verfügung stehenden Zeit

geht Scope Analysis davon aus, dass die Märkte

die zum Verkauf stehenden Volumina überwiegend

problemlos werden aufnehmen können.

Autor: Scope Group

Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme

Gerling Portfolio Real Estate - Dachfonds mit

Schwerpunkt Immobilien

und Auflösungsankündigungen zahlreicher Immobilienfonds

haben uns mit Blick auf den eigenen

Immobiliendachfonds Gerling Portfolio Real Estate

zum Handeln veranlasst", erläutert der verantwortliche

Fondsmanager Daniel Knörr.

Zahlreiche Produkte aus dem Kreis der Wettbewerber

fielen in der jüngeren Vergangenheit den Entwicklungen

bereits zum Opfer und lösten eine Sogwirkung

aus, der sich immer weniger Vertreter der

Vergleichsgruppe entziehen können. Die Anteilsinhaber

durften somit vom Management der AmpegaGerling

Investment und vom Anlageausschuss des

Fonds, der vom Finanzinformationsdienstleister Dre-


scher & Cie beraten wird, geeignete Gegenmaßnahmen

erwarten. Im Rahmen dieser Entscheidungen

wurde nach der Genehmigung durch die BaFin zu

Beginn des zweiten Quartals 2012 ein ganzes Bündel

von Satzungsänderungen vorgenommen, das

dem Fonds nicht nur ein Fortbestehen ermöglicht,

sondern ihn in die Lage versetzt, sich zu einer vielseitigen

Form gemanagter Immobilieninvestments

weiterzuentwickeln. Das Maßnahmenpaket umfasst

vor allem Schritte zur Sicherstellung der Liquidität,

die Umstellung auf eine erweiterte Strategie und die

Auswahl geeigneter neuer Zielinvestments.

Wie die Mittelentwicklung des Gerling Portfolio

Real Estate belegt, waren die Anleger von der Weitsicht

und Handlungsfähigkeit des Fondsmanagements

in der Vergangenheit mehrheitlich überzeugt

und blieben investiert. In der Folge blieb dem Fonds

das Schicksal vieler Konkurrenten, die Illiquidität

erspart. Darüber hinaus verzichtete das Fondsmanagement

im Verlauf der Krise offener Immobilienfonds

weitgehend auf den Kauf von der Rücknahme

ausgesetzter Fondsanteile an den Börsen

und stellte die Liquidität des Fonds stets über eine

Performancemaximierung, die sich früher oder später

zu rächen drohte. Gleichzeitig blieb der Gerling

Portfolio Real Estate den Initiatoren seiner Zielfonds

ein verlässlicher Partner und hat Schließungen der

Zielinvestments zu keinem Zeitpunkt herbeigeführt

oder beschleunigt, sondern sich konstruktiv bei der

Entwicklung von Lösungswegen zu geplanten Wiedereröffnungen

verhalten. Die Diversifizierung des

Portfolios abseits der Immobilienfonds mittels Renten

und alternativer Investmentstrategien ermöglichte

dem Fondsmanagement den Aufbau einer

strategischen „Kassenhaltung“ aus der die erforderliche

Flexibilität erwuchs, die dem Gerling Portfolio

Real Estate nun den Weg in die Zukunft weist.

Folgerichtig wurden die Anlagegrenzen des Fonds

in Abstimmung mit der BaFin abgeändert. Sie lassen

aus einem Immobiliendachfonds, der laut Gesetz

51% seiner Mittel in offenen Immobilienfonds

investieren muss, einen Immobilien thematischen

Dachfonds werden, der höchstens 49% seiner Mittel

in offenen Immobilienfonds investieren darf aber

mit mindestens 51% seines Fondsvolumens in der

Assetklasse Immobilien zuzurechnenden Anlageformen

investiert sein muss. Allein vor diesem Hintergrund

ist es gelungen, den Namen des Fonds, der

Investmentfonds | IMMOBILIEN 2012

auch weiterhin für Produktwahrheit und -klarheit

stehen soll, beizubehalten. Da es sich beim Gerling

Portfolio Real Estate um einen so genannten „SuperOGAW“

handelt, ist das Management in der Auswahl

seiner Investments weitestgehend frei, kann

also neben Fonds auch direkt in Einzeltitel investieren.

Von diesen Freiheiten wird der Fonds zukünftig

Gebrauch machen und ein breites Spektrum immobilienthematischer

Kapitalanlagen abdecken. Dazu

gehören unter anderem Immobilienfonds, Immobilienaktien

(-fonds), Anleihen von Immobilienfirmen

und Infrastrukturunternehmen, Immobilienindexinvestments

und andere artverwandte Investitionen.

Backtests und Simulationen im Vorfeld der Umstellung

haben gezeigt, dass diese veränderte Anlagestrategie

keineswegs mit höherer Volatilität als der

historischen einhergehen muss. Das Management

wird der zukünftigen Kontrolle der Schwankungsbreite

besondere Aufmerksamkeit schenken. Manfred

Köberlein, Geschäftsführer der AmpegaGerling

Investment GmbH, zieht als Fazit: "Ampega-Gerling

steht nachwievor hinter dem Gerling Portfolio Real

Estate. Infolge wohl überlegter Veränderungen

konnte der Fonds für die Zukunft noch besser aufgestellt

und weiterentwickelt werden und bietet

seinen Anteilsinhabern und potenziellen Investoren

weiterhin eine hohe Planungssicherheit."

Basisdaten des Fonds:

• Gerling Portfolio Real Estate

• ISIN DE0009847483

• Manager Daniel Knörr, AmpegaGerling

Fondsgesellschaft AmpegaGerling Investment

• Depotbank SEB AG

• Währung EUR

• Auflagedatum 04. 10. 2007

• Anlagekategorie Dachfonds Immobilien

• Ausschüttungsart thesaurierend

• Ausgabeaufschlag 5,00%

• Verwaltungsvergütung 1,30% p. a.

• Vertriebsvergütung 0,00% p. a.

• Depotbankvergütung 0,05% p. a.

• Performance Fee 20% über Euribor + 100 bp,

High Water Mark

• Mindestanlage 500 EUR, Sparplan: 50 EUR

Autor: AmpegaGerling Investment GmbH

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IMMOBILIEN 2012 | Finanzierung

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Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt vom

Versicherer

Riester-Darlehen und KfW-Programme

sind als Bausteine einer

Gesamtfinanzierung möglich

Die KfW hat die Allianz Lebensversicherungs-

AG im Geschäftsfeld Baufinanzierung als

Institut akkreditiert, das Fördermittel ausreichen

darf. Damit ist die Allianz einer der ersten

Versicherer in Deutschland mit dieser Zulassung.

Seit April 2012 ist es dem größten Baufinanzierer

unter den Lebensversicherern möglich, die zinsvergünstigten

Kredite der vier wohnwirtschaftlichen

KfW-Programme zum Bauen, Kaufen, Umbauen für

altersgerechtes Wohnen und Energiesparen an Privathaushalte

direkt auszugeben.

Die Vergabe eines KfW-Darlehens war bisher nur

über eine Bank oder eine Bausparkasse möglich. Bei

der Allianz können Finanzierungskunden schon seit

mehr als zehn Jahren KfW-Darlehen abschließen,

wobei die Finanzierungsanträge über die Allianz

Bank bei der KfW abgewickelt wurden.

"Mit unserer Akkreditierung entfällt dieser Zwischenschritt

über die Bank. Das macht unsere Finanzierung

kundenfreundlicher und schneller,"

sagt Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung

in Stuttgart. An den Voraussetzungen

für ein KfW-Darlehen und an den KfW-Konditi-

onen ändert sich für die Kunden nichts.

Die Vorteile für die Kunden sind: kürzere Bearbeitungszeiten

und schnellere Zusagen durch einen

vereinfachten Abwicklungsprozess. Außerdem gibt

es lediglich einen einzigen Ansprechpartner für alle

Fragen rund um die Finanzierung der eigenen vier

Wände.

Seit der KfW-Akkreditierung erhalten Kunden der

Allianz gleich zwei staatlich geförderte Finanzierungsmodelle

aus einer Hand, die sich beide als Bausteine

in eine Gesamtfinanzierung einbinden lassen:

Kunden können ein Riester-Darlehen und zugleich

ein KfW-Darlehen beantragen und so zweimal Förderung

vom Staat fürs Eigenheim erhalten.

Als einer der wenigen Anbieter am Markt hat die

Allianz bereits seit Einführung des sogenannten

Wohn-Riesters ein Riester-Darlehen im Portfolio.

Im Aktionszeitraum bis zum 30. Juni 2012 erhalten

Kunden bei Abschluss eines Allianz Riester-Darlehens

auf dieses Darlehen zusätzlich einen Konditionsnachlass

von 0,2 Prozentpunkten.

Autor: Allianz Deutschland AG


Rechner des Monats:

Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

Preissteigerungen bei Mieten und

Kaufpreisen

Kaufpreise für Eigentumswohnungen und

Mieten steigen in Deutschlands Metropolen.

Gleichzeitig sind Baugeldzinsen auf Rekordtief,

Inflationsgefahren nehmen zu. Vielfältige

Gründe, die Immobilie als Anlageform in Betracht

zu ziehen. Doch lohnt sich der Kauf? Kann man sich

damit ein größeres Vermögen aufbauen als mit anderen

Geldanlagen? "Wie lohnenswert der Kauf ist,

hängt von den weiteren Entwicklungen bei Kaufpreisen

und Mieten ab", sagt Benjamin Papo, Vorstand

Privatkundengeschäft der Interhyp AG. "Doch auch

wenn man eher konservativ schätzt, ist die Immobilie

als Kapitalanlage heute in vielen Fällen attraktiv."

Damit Anleger die Renditechancen beurteilen

können, stellt Deutschlands größter Vermittler für

private Baufinanzierungen unter www.interhyp.de/

kapitalanlagerechner einen Online-Rechner bereit.

Mit dem Kapitalanlage-Rechner lässt sich anhand

von Kaufpreis, Finanzierungsbedarf und aufgrund

von Annahmen zu Wert- und Mietsteigerungen

das Potenzial für den Vermögensaufbau genau kalkulieren

- und dieses mit anderen Anlageformen,

wie Festgeld vergleichen. Ein Beispiel: Mit dem

Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro,

wobei 100.000 Euro als Eigenkapital eingebracht

Finanzierung | IMMOBILIEN 2012

werden, lässt sich in 20 Jahren ein Vermögen von

rund 260.000 Euro aufbauen, wenn man eine monatliche

Kaltmiete von rund 550 Euro, eine jährliche

Objektwertsteigerung von 2 Prozent und Mietsteigerungen

von 5 Prozent alle drei Jahre unterstellt.

Über eine mit 3 Prozent verzinste Sparanlage würde

man im gleichen Zeitraum nur ein Vermögen von

rund 155.000 Euro aufbauen. Zum Vergleich: Laut

einer Studie des Beratungsunternehmens Jones

Lang LaSalle sind die Kaufpreise in vielen Metropolen

im vergangenen Jahr um fünf bis zehn Prozent

gestiegen, zum Teil über 10 Prozent, die Mietpreise

oft um vier bis acht Prozent.

Für Anleger mit Finanzierungsbedarf wirken sich

vor allem die aktuell günstigen Baugeldzinsen aus.

"Eine solide Kapitalanlage basiert nicht zuletzt auf

der richtigen Gestaltung der Finanzierung", sagt

Papo. "Die auf die Kapitalanleger spezialisierten

Finanzierungsexperten von Interhyp erstellen individuelle

Finanzierungskonzepte und beraten Anleger

umfassend zu ihren Möglichkeiten und Chancen."

Autor: Interhyp AG, Immobilienfinanzierer

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IMMOBILIEN 2012 | Finanzierung

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KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung

Neuer Standard in der KfW-Förderung:

KfW-Effizienzhaus Denkmal

Die KfW Bankengruppe führt zum 1. April 2012

im Rahmen des vom Bundesministerium für

Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)

finanzierten Förderprogramms Energieeffizient Sanieren

den neuen Standard "KfW-Effizienzhaus

Denkmal" ein. Damit werden die Fördervoraussetzungen

für die Sanierung von Denkmalen und besonders

erhaltenswerter Bausubstanz erleichtert.

Das betrifft vor allem die Sanierung der Gebäudehülle

(Fassade), die bei Altbauten oft besonders aufwendig

gestaltet und daher schwierig zu dämmen

ist. Beim neuen Standard "KfW-Effizienzhaus Denkmal"

wird vorrangig auf den Jahresprimärenergiebedarf

und weniger auf die Wärmedurchlässigkeit

der Gebäudeaußenhülle abgestellt.

"Um die Energieeinsparpotentiale zu heben, die im

deutschen Gebäudebestand liegen, ist es notwendig,

den Altbaubestand in seiner gesamten Breite

mit der Förderung zu erreichen", sagt Dr. Axel

Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW Bankengruppe.

"Denkmale und Gebäude mit erhaltenswerter

Bausubstanz machen bis zu ein Viertel des

deutschen Wohnimmobilienbestandes aus - das verdeutlicht,

dass es sich hier nicht um ein Nischenthema

handelt."

Ob ein Gebäude zur erhaltenswerten Bausubstanz

zählt, wird von der zuständigen Kommune bestätigt.

Für Denkmale liegt den Eigentümern in der Regel

eine Bescheinigung vor.

Voraussetzung für die KfW-Förderung ist die Bestätigung

eines Sachverständigen über den Energiestandard

des Gebäudes nach geplantem Umbau.

Unter www.energie-effizienz-experten.de sind die

entsprechenden Energieeffizienz-Experten für Baudenkmale

zentral zu finden.

Im Programm Energieeffizient Sanieren können private

Bauherren mit max. zwei Wohneinheiten statt

eines zinsverbilligten Kredits (effektiver Jahresszinssatz

aktuell 1,00 bis 1,51 % zuzüglich Tilgungszuschuss

bei Erreichen des KfW-Effizienzhausstandards)

auch einen Investitionszuschuss von bis zu 20 % der Investitionssumme

(max. 15.000 EUR) erhalten.

Service:

Eine Übersicht über die KfW-Wohnförderung steht

unter www.kfw.de/infografik zum Download bereit.

Autor: KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau


Aktuelle Marktbeobachtung

von Steria Mummert Consulting

Laut EU-Richtlinie Solvency II müssen Versicherungsunternehmen

für Aktieninvestments bis

zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Anlagen

in Immobilien hingegen nur 25 Prozent. Eine

Folge: Auf der Suche nach rentablen und gleichzeitig

sicheren Anlageformen nehmen Versicherungsunternehmen

immer häufiger die Immobilienfinanzierung

in den Blick. Dort machen sie den Banken

Konkurrenz, die sich infolge der für ihre Branche

verschärften Regulierungsvorgaben - Stichwort

Basel III - in diesem Geschäftsfeld bereits zurückhalten.

Das ist das Ergebnis einer aktuellen Marktbeobachtung

von Steria Mummert Consulting.

"Das Regulierungspaket Basel III hat unter anderem

die quantitativen und qualitativen Anforderungen

an das von den Banken für jeden ausgegebenen

Kredit vorzuhaltende Eigenkapital verschärft. Die

befürchtete Kreditklemme blieb bisher zwar aus,

doch die Banken verhalten sich zunehmend vorsichtiger

bei der Kreditvergabe", sagt Dr. Ulrich

Meyer, Leiter Financing and Core Banking bei Steria

Mummert Consulting.

Das eröffnet den Assekuranz-Unternehmen auf

der Suche nach höherverzinsten Anlageformen

neue Möglichkeiten. Schon heute haben die deutschen

Erstversicherer zusammen rund zehn Milliarden

Euro an Unternehmen verliehen. Zusätzlich

refinanzieren Versicherer bereits in großem Umfang

Immobilienfinanzierer oder investieren selbst

in Immobilien. Inzwischen bieten alle Versicherungen

darüber hinaus Immobilienfinanzierungen

und viele auch Bausparprodukte an. Diese setzen

sie mit eigenen Mitteln oder einem Partner-Modell

um.

Für den Aufbau des Deckungsstocks der Assekuranz-Unternehmen

gelten strenge Regeln hinsichtlich

Streuung, Sicherung und Rentabilität, die

durch Immobilieninvestments meist erfüllt werden.

Bei flacher Zinsstruktur, Unsicherheiten an

Finanzierung | IMMOBILIEN 2012

Immobilienfinanzierung:

Versicherungen machen Banken zunehmend Konkurrenz

den Anlage- und Aktienmärkten sowie Risiken bei

Staatsanleihen bieten direkte Immobilienfinanzierungen

im aktuellen Umfeld einen akzeptablen

Weg zur Kapitalanlage. Sie bieten bei überschaubarem

Risikoprofil und geringer Markteintrittsbarriere

eine Möglichkeit, die hohen Passivüberhänge

(niedrigeres Kreditvolumen als Einlagenbestand)

der Banken abzubauen. Zudem müssen Versicherungen

für Aktieninvestments nach Solvency II bis

zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Immobilienengagements

hingegen nur 25 Prozent.

"Banken sollten sich nicht zu sehr auf geübte Nachfragemuster

verlassen", warnt Dr. Ulrich Meyer von

Steria Mummert Consulting, "Herr Kaiser hat zwar

keinen Zutritt zur Private-Banking-Klientel von

Banken, aber große Makler führen jahrzehntelange

Kundenbeziehungen sowie eine internationale

Präsenz ins Feld, die vielen regionalen Kreditinstituten

unerreichbar ist." Zudem hat die Assekuranz

teilweise einen deutlichen Vorteil auf der Konditionenseite,

da Banken erhebliche Passivüberhänge

haben. Langfristige Immobilienfinanzierungen sind

für Banken eine der wenigen Möglichkeiten, die

Lücke zwischen kurzfristigen Passiva und langfristigen

Aktiva zu schließen, ohne Risiken bei der

Meldepflicht zu generieren.

Für Versicherer sind private Baufinanzierungen generell

ein gutes Cross-Selling-Produkt, ohne gleich

einen kompletten Allfinanzansatz umsetzen zu

müssen. Zudem treten Versicherungen seit Jahren

mit dem kombinierten Versprechen "Sicherheit und

Vermögen" auf. "Das wirkt auf die Sicherheit der

Bauprojekte bezogen sympathischer als der Ansatz

der Banken, den Ausfall der Kreditbedienung abzusichern",

erklärt Dr. Ulrich Meyer von Steria Mummert

Consulting. "Um ihren Marktanteil gegen die

Versicherungen zu verteidigen, sollten Banken auf

ein individualisiertes Angebot setzen."

Autor: Steria Mummert Consulting AG

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IMMOBILIEN 2012 | Finanzierung

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Zins-Kommentar von Neuwirth Finance

Wie sinnvoll ist eine Immobilie im

Deflationsfall?

Deflation muss keineswegs unbedingt mit sinkenden

Preisen für Immobilien einhergehen.

Bei Immobilien wäre dies nur dann der Fall,

wenn die Mieten sinken. Jedoch führt Deflation

nicht zwangsweise zu sinkenden Mieten bei allen

Immobilien- Nutzungsarten. Bei Büroimmobilien

wäre ein Mietrückgang eher wahrscheinlich, weil

während einer Phase schwacher wirtschaftlicher

Entwicklung die Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen

zurückgeht. Im Wohnimmobilienbereich hingegen

ist die Preisentwicklung eher von demographischen

Faktoren wie dem Bevölkerungswachstum oder der

Entwicklung der Haushaltszahlen und vom verfügbaren

Wohnraumangebot abhängig.

Core-Immobilien - vor allem im wohnwirtschaftlichen

Bereich - werfen in der Regel eine überdurchschnittliche

Mietrendite ab und zeigen in allen

Wirtschaftslagen eine deutliche Wert- und Einnahmestabilität.

Das bewirkt, dass solche Immobilien

sich sehr widerstandsfähig in einem inflationären

Umfeld zeigen. Aber gilt dies auch für das Gegenteil

- eine deflationäre Konjunkturlage, wie sie für

die nächsten Jahre in Europa nicht unwahrscheinlich

ist? Die Deutsche Bank räumt einem Deflationsszenario

mit einer Wahrscheinlichkeit von 30 Prozent

höhere Chancen ein als einer Inflation, deren Eintreten

mit zehn Prozent veranschlagt wird. Der ehemalige

Chefvolkswirt des Hauses Norbert Walter kann

sich sogar "japanische Verhältnisse" vorstellen. An

dieser Stelle kann ein Vergleich mit Aktienmärkten

durchaus zulässig sein. Auch hier gibt es Werte, die

bei schwachem Konjunkturumfeld vergleichsweise

hohe Dividenden abwerfen.

Die Entwicklung von dividendenträchtigen Aktien

in einem deflationären Umfeld kann am Beispiel Japans

studiert werden. Seit mehr als 15 Jahren stagniert

dort die Wirtschaftsleistung und die Preise

sinken. Der japanische Aktienmarkt hat seit seinem

Höchststand Ende 1989 über 50 % an Wert verloren.

Aktien, die trotz dieses widrigen wirtschaft-

lichen Umfeldes hohe Dividenden zahlen konnten,

haben in dieser Zeit deutlich besser abgeschnitten

und über den Gesamtzeitraum sogar einen positiven

Wertzuwachs erzielt. Zwar war auch hier die

Performance der Dividendenstrategie, nicht frei

von Schwankungen und in den 90er Jahren erlitten

Aktien mit hoher Dividendenrendite in einem stark

rückläufigen Gesamtmarkt ebenfalls Verluste. Aber

im letzten Jahrzehnt konnte der Anleger mit dieser

Strategie den Wertverlust nicht nur aufholen, sondern

sogar über den Gesamtzeitraum – obwohl der

Gesamtmarkt mehr als 50 % verlor – eine positive

Rendite erzielen. (Kolumne von Ralf Haase,

Ralf.Haase@neuwirth.de)


Finanzierung | IMMOBILIEN 2012

Mietkautionsversicherung: "Der Mieter will das Produkt"

Interview mit Ulrich T. Grabowski,

Vorstandsvorsitzender, DKK Deutsche Kautionsgemeinschaft AG

wmd: Sie werben damit, dass der Mieter mit der

Mietkautionsversicherung „eine Sorge weniger“

hat. Womit begründen Sie dieses Statement?

Ulrich T. Grabowski: Die Moneyfix® Mietkaution

ist ein ideales Instrument, um einen Liquiditätsengpass

zu überwinden. Jeder von uns kennt das doch,

wenn er umzieht. Die Kosten können schnell die

Grenze des Machbaren erreichen. Und häufig hat

man noch nicht die Kaution für die alte Wohnung

zurückbekommen, wird schon die für die neue Wohnung

fällig. Die Mietkautionsversicherung ist eine

Alternative zur Barkaution, die dem Mieter seine Liquidität

erhält. Und das betrifft nicht nur den Privatmieter,

sondern auch den Unternehmer, der durch

die Moneyfix® Mietkaution Gewerbe die Möglichkeit

hat, das Geld anders zu investieren, statt es auf

einem Kautionskonto hinterlegen zu müssen.

wmd: Wer gehört zu Ihren Kunden? Betrifft dies

eher schwächere Einkommensschichten?

Ulrich T. Grabowski: Nein, unsere Kunden kommen

aus allen Einkommens- und auch Altersschichten.

Neben Lieschen Müller aus Marzahn haben

wir auch den DAX-Unternehmensvorstand, der

sein Wertpapierkonto nicht verpfänden will.

wmd: Wie funktioniert das mit der Mietkautionsversicherung?

Zu welchen Konditionen kann man

sie abschließen und vor welchen Hürden steht der

Mieter?

Ulrich T. Grabowski: Moneyfix® kann man per Internet

innerhalb von wenigen Minuten abschließen.

Privatmieter erhalten ihre Urkunde nach 24 Stunden

und können sie so zeitnah an ihren Vermieter weiterreichen.

Für die Mietkautionsversicherung wird

eine jährliche Prämie von fünf Prozent der Kaution

fällig sowie 10 Euro Kontoführungsgebühr. Im

ersten Jahr kommt noch eine einmalige Servicegebühr

hinzu. Das ist deutlich günstiger, als den Dispo

auszureizen und belastet auch nicht die Kreditlinie,

wie es bei einer Bankbürgschaft der Fall wäre. Auch

ein normaler Kleinkredit ist immer teurer. Die einzige

Hürde, die der Mieter nehmen muss, ist eine

Schufa-Prüfung, die er während des Online-Antrags

innerhalb weniger Sekunden durchläuft.

wmd: Wie groß ist die Akzeptanz beim Verbraucher?

Wird das Produkt angenommen?

Ulrich T. Grabowski: Seitdem wir Moneyfix® über

intensive TV-Werbung bekannt machen hat sich

die Nachfrage überproportional gesteigert. Im Jahr

2011 haben wir immerhin Kautionen im Wert von

25 Millionen Euro abgesichert. Der Mieter will das

Produkt. Das zeigen auch unsere regelmäßigen Umfragen

durch das Institut für Demoskopie Allensbach.

Demnach will jeder dritte Mieter die Mietkautionsversicherung

nutzen. Die meisten davon

möchten damit ihre Ersparnisse schonen und sich

Liquidität erhalten.

wmd: Wie beurteilen Vermieter dieses Produkt?

Ulrich T. Grabowski: Solange es eine Mietkautionsversicherung

„auf erstes Anfordern“ ist, hat der

Vermieter die gleiche Sicherheit, wie bei einer Barkaution,

zügig an das Geld zu gelangen, falls dies

notwendig ist. Das ist ein überaus wichtiges Kriterium

für die Akzeptanz des Produktes beim Vermieter.

Neben anderen Aspekten ist dies ein wichtiger

Grund weshalb es uns gelungen ist, über exklusive

Rahmenverträge mit vielen großen Immobiliengesellschaften

mittlerweile knapp zwei Millionen Mietwohnungen

in Deutschland abzudecken.

69


IMMOBILIEN 2012 | Recht und Urteile

70

Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft

CS Euroreal Schadensersatz für Anleger möglich

CS Euroreal wird aufgelöst. Dies ist nun Gewissheit

für die Anleger. Nach der zweijährigen

Schließung des CS Euroreal war der offene

Immobilienfonds dem Ansturm der Anleger nicht

gewachsen. Bereits wenige Tage zuvor war der offene

Immobilienfonds SEB Immoinvest endgültig

aufgelöst worden.

Während der bis April 2017 andauernden Abwicklung

werden die Immobilien des CS Euroreal veräußert.

Die Erlöse aus diesen Verkäufen werden

im Halbjahresrhythmus an die Anleger ausgezahlt.

Wie viel Geld die Anleger bei den Auszahlungen

erhalten werden, bemisst sich daran, wie viele und

wie erfolgreich das Management des CS Euroreal

die Fondsimmobilien veräußern kann. Die genauen

Auszahlungstermine stehen noch nicht fest.

Anleger, die eine Alternative zur langjährigen Abwicklung

suchen, sollten sich der Interessengemein-

Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt

Der seit zwei Jahren geschlossene offene Immobilienfonds

"SEB ImmoInvest" hat am 7. Mai

2012 für einen Tag geöffnet. Jetzt gab die

Geschäftsführung der SEB Asset Management bekannt,

dass mit der Liquiditätsquote von 30 Prozent

die in Auftrag gegebenen Rückgabewünsche

nicht bedient werden könnten und der Fonds

daher abgewickelt werden müsse. Im Klartext:

schaft für Anleger des CS Euroreal anschließen. Diese

wurde gegründet, um die Anleger gebündelt zu

vertreten zu können gegen die Finanzlobby. Es werden

bereits hunderte Anleger beraten und vertreten.

Zusätzlich können Anleger des CS Euroreal auch individuell

Ansprüche wegen Falschberatung geltend

machen. Die Anlegerkanzlei Dr. Stoll & Kollegen

reichte bereits Schadensersatzklagen für Anleger,

die in den CS Euroreal investierten, bei Gericht ein,

da in nahezu allen der Kanzlei vorliegenden Fällen

Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung

bestehen. Vertrieben wurde der CS Euroreal von

freien Beratern und Banken wie der Postbank. In

vielen Fällen sollte die Investition in den CS Euroreal

der Altersvorsorge dienen, obwohl die Risiken, die

einem offenen Immobilienfonds innewohnen, dem

Konzept einer sicheren Geldanlage widersprechen.

Autor: Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft

mbH

Fachanwalt Hahn:

Anleger können bei Falschberatung Schadensersatzansprüche

geltend machen

"Jetzt gehen alle Anleger leer aus, ihre Rückgabewünsche

werden nicht erfüllt", sagt der Hamburger

Fachanwalt Peter Hahn. Beim SEB ImmoInvest

sind rund 350.000 Kapitalanleger mit mehr als

sechs Milliarden Euro investiert. Davon sind laut

Fondsmanagement 92 Prozent von Privatanlegern.

Dachfonds und institutionelle Anleger halten

jeweils vier Prozent.


Anleger des SEB ImmoInvest haben laut Hahn

drei Handlungsalternativen.

• "Erstens können betroffene Anleger ihre Anteile

weiter halten und hoffen, dass der Fonds bei

Abwicklung die Immobilien zu den jeweiligen

Verkehrswerten verkaufen kann.

• Zweitens können Anleger, die aktuell Liquiditätsbedarf

haben, ihre Anteile am Zweitmarkt

mit einem Abschlag von zurzeit 30 Prozent verkaufen.

• Drittens können Anleger, die den entstehenden

Schaden nicht hinnehmen wollen, Schadensersatz

gegen die beratende Bank und/oder die Kapitalanlagegesellschaft

geltend machen. Grundlage

dafür sind eine mögliche Falschberatung oder

eventuell fehlerhafte Angaben im Prospekt."

Vergütungen für private Solaranlagen:

Vorerst alles beim Alten

Denn die vom Bundestag beschlossene Einspeisevergütung

für Photovoltaikanlagen steht erneut

auf dem Prüfstand.

Die Länder haben jüngst im Bundesrat die im

Bundestag Ende März verabschiedete Novelle

zur Solarförderung (EEG-Novelle) gestoppt

und einen Vermittlungsausschuss zur Überarbeitung

des Gesetzes in Gang gesetzt. Bis das überarbeitete

Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG) in Kraft sein

wird, gilt weiterhin das seit 1. Januar dieses Jahres

geltende EEG. Was aber bedeutet die Hängepartie

in Euro und Cent für künftige Betreiber bei der Planung

und Errichtung ihrer Solaranlagen?

Recht und Urteile | IMMOBILIEN 2012

Die Vertretung der Anlegerinteressen sollte durch einen

Fachanwalt erfolgen. Mit dem SEB ImmoInvest

wird jetzt der neunte bundesdeutsche offene Immobilienfonds

abgewickelt.

Nach Auffassung von Peter Hahn ist jetzt auch von

einer Abwicklung des CS Euroreal in den nächsten

Tagen auszugehen. Hahn weiter: "Betroffene Anleger

müssen sich in jedem Fall auf Verluste einstellen.

Es sei denn, sie können Schadensersatzansprüche

erfolgreich durchsetzen." Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft

(hrp) vertreten bereits zahlreiche Anleger

des SEB ImmoInvest und des CS Euroreal. Die Kanzlei

hat erstinstanzlich beim Landgericht Frankfurt/M.

zwei positive Urteile für Anleger von offenen Immobilienfonds

erstritten.

Autor: Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft, RA Peter Hahn

Private Betreiber von Solaranlagen

befinden sich womöglich weiter auf der

Sonnenseite der Energienutzung

71


IMMOBILIEN 2012 | Recht und Urteile

72

Was jetzt passiert: In den nächsten Tagen wird der

Vermittlungsausschuss voraussichtlich das erste Mal

beraten. Allerdings gibt’s keine Frist, bis wann sich

die Vertreter von Bundestag und Bundesrat über

Änderungen bei der Solarförderung einig sein müssen.

Mehr als drei Treffen sind prinzipiell jedoch

nicht vorgesehen. Der Vorschlag des Vermittlungsausschusses

muss erneut den Bundestag und anschließend

den Bundesrat passieren, bevor die neue

EEG-Novelle zur Photovoltaik endgültig in Kraft treten

kann.

Was erst mal gilt: Bis Inkrafttreten des neuen EEG

wird weiter die bisherige Vergütung für Solaranlagen

von 24,43 Cent pro Kilowattstunde, für kleinere

Anlagen bis 30 Kilowatt-Peak (Spitzenleistung) gezahlt.

Der vom Bundesrat kassierte Beschluss des

Bundestages sah stattdessen dafür folgende Kürzungen

vor: 19,5 Cent pro Kilowatt für 80 Prozent

des zur Verfügung gestellten Stroms bei einer Energieerzeugung

von zehn Kilowatt. Und 16,5 Cent

Der Bundesgerichtshof hat heute in einer Entscheidung

seine Rechtsprechung zu den Anforderungen

an die Darlegung eines Mangels

einer Mietsache bekräftigt.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem

Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen

Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen

an Touristen. Die Beklagten minderten

die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung

an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch

Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen

Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis

mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Nach der Kündigung zahlten die Beklagten

pro Kilowattstunde für 90 Prozent des erzeugten

Stroms bei einer Leistung zwischen zehn und

1.000 Kilowatt. Diese Regelungen sollten rückwirkend

ab 1. April gelten.

Was künftige Investoren tun sollten: Wer in Sonnenenergie

auch zu niedrigeren Vergütungskonditionen

investieren kann, ist in jedem Fall auf der

sicheren Seite. Denn die Ländervertreter haben den

bisherigen Beschluss des Bundestages kassiert, um

im Vermittlungsausschuss höhere Vergütungen und

andere Verbesserungen durchzusetzen. So soll

etwa der erzeugte Sonnenstrom weiterhin zu

100 Prozent vergütet werden. Die Chancen hierfür

sind nicht schlecht. Unwahrscheinlich, aber auch

denkbar ist, dass der Vermittlungsausschuss der vorgeschlagenen

Kürzung des Bundestags rückwirkend

zustimmen wird. Bis zum Beginn der Sommerpause

des Parlaments herrscht hierüber voraussichtlich

endgültig Klarheit.

Autor: Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e.V.

Bundesgerichtshof zu den Anforderungen

an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11


unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der

Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die

Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten

Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur

Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht

hat die von den Mietern vorgenommene Minderung

der Miete für angemessen gehalten und die

Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der

Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung

der Wohnung verurteilt und die Widerklage

abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten

Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs

hat entschieden, dass das Berufungsgericht

die Anforderungen an die Darlegung eines

Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise

überspannt hat.

Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts,

dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs

nicht schon darin liegt, dass die Klägerin

Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet.

Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen

der übrigen Mieter, die über das Maß von

Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung

typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage

mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind.

In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich

auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten

von Bewohnern oder gelegentliches Feiern

als sozialadäquat hinzunehmen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen

aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung

der Beklagten durch die Vermietungspraxis der

Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu

vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das

Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen

an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen

verkannt. Da die Minderung

nach § 536 Abs. 1 BGB* kraft Gesetzes eintritt,

muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel,

der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen

Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das

Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen

bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen

nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beein-

Recht und Urteile | IMMOBILIEN 2012

trächtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb

die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich.

Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung,

aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen

(Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen

auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen

Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher

Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen

wird der Vortrag der Beklagten gerecht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen

worden, damit dieses Feststellungen zu den geltend

gemachten Beeinträchtigungen trifft.

* § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an

den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum

vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht

während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der

Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben

ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für

die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist,

hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu

entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit

bleibt außer Betracht.

Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11

AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09

LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10

(abgedruckt in Grundeigentum 2011, 755 f.)

Autor: Bundesgerichtshof BGH

73


IMMOBILIEN 2012 | Recht und Urteile

74

Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten

nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer umlegen

BGH - Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden

sich gegen die Jahresabrechnung des

Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten

nicht die tatsächlich angefallenen

Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr

an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-)

Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und

auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger

sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch

abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht

als Berufungsgericht erfolgreich.

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete

Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die

Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat

entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im

Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die

im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen

stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter

hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen-

und Ausgabenrechnung vorzulegen, die

für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung

fachlicher Unterstützung verständlich sein

muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung

nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen

und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen

der Heizkostenverordnung zu beachten,

die eine verbrauchsabhängige Verteilung der

Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher

sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen

die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich

verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit

zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen

von der Gesamtabrechnung muss der

Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und

Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich

erläutern.

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung

ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht

aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen

Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen

neu erstellt werden.

Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein - Urteil

vom 2. Juli 2010 - 2p C 49/09

Landgericht Landau in der Pfalz - Urteil vom

30. November 2010 - 1 S 167/10

Autor: Bundesgerichtshof BGH


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