NEU! „energeto®-Fenster“ - Haus & Grund

WERBUNGSKOSTEN
Sanierungsbedürftige Immobilie
muss vermiet bar sein!
Haus & Grund Verlag · Dortmund
MIETRECHT
Mietnomaden: Vermieter
fordern Rechtssicherheit
4/2011
Haus&Grund
Magazin für die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer
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www.haus-und-grund.com
THEMA DES MONATS
Ideen für das private Gartenparadies

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Betriebskosten
Eigenheimer-Lexikon
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�

RICHTIG BUNT
KOMMENTAR
„Durch die Vielfalt und Komplexität der baulichen und
technischen Gegebenheiten, der Abrechnungssysteme und
der Verwaltungspraxis von Häusern passt das Energieausweissystem
nicht immer zur Lebenswirklichkeit“. Wer Freude
an der Beerdigung angeblicher klimapolitischer Heilsbringer
hat, kam vor einigen Wochen bei der Veröffentlichung
des Gutachtens zur Praxis der Energieausweise auf
seine Kosten. Noch eine Kostprobe? „Die Fehleranfälligkeit
des Energieausweises ist erheblich. Sie ist beim eigentlich
als höherwertig geltenden Bedarfsausweis durch die Komplexität
der Annahmen und Berechnungen viel höher als
beim Verbrauchsausweis“. Nur 29 Prozent der geprüften Bedarfsausweise
stellten den Energiebedarf annähernd zutreffend
dar. Einzelne Bedarfsausweise wichen vom tatsächlichen
Energiebedarf um bis zu 108 Prozent ab. Wann wird
eigentlich Milchmädchen erlaubt, Bedarfsausweise auszustellen?
Vielleicht senkte dies wenigstens die Kosten für das
unsinnige und teure Dokument.
Den damaligen Bauminister informierten wir übrigens
schon Anfang 2006 über die ähnlich verheerenden Ergebnisse
unseres Tests von Bedarfsausweisen. Die Prüfung lag wohl
zu nah an der Lebenswirklichkeit. Die Klimaschutzpolitik
mag das nicht.
Der Vollständigkeit halber wollen wir am Ende nicht unterschlagen,
dass die Gutachter raten, an den Energieausweisen
festzuhalten. Sie sparen auch nicht mit feinem Lob:
„Der Energieausweis ist ein schönes Formular, die Darstellung
der Ergebnisse an der Farbskala kommt gut an“. Richtig
bunt ist er, unser Ausweis. Das musste mal gesagt werden.
Dr. Andreas Stücke
Generalsekretär
Haus & Grund Deutschland
THEMA DES MONATS
AKTUELL
AKTUELL INHALT
20 Ideen für das private Gartenparadies
20 Ein stressfreies Sommerparadies
21 Tipps für sicheres Gärtnern
22 Beleuchtete Hausnummer kann Leben
retten
23 Für den kleinen Urlaub zwischendurch
24 Naturstein ist ein Klassiker
25 Frühjahrsputz für Fassaden
26 Haus und Grund hilft sparen:
Vorteilspartner
27 Ein kleiner Schritt mit großer Wirkung
27 Schöne Fenster für jedes Haus
28 Für jeden Standort geeignet
29 Intelligenter Sonnenschutz verringert
Hitze
2 Vermietetes Immobilienvermögen
schneidet schlecht ab
2 Winterschäden rechtzeitig entdecken
3 E-Check ist keine Pfl icht
3 Kein Verbrauch der Kündigungsgründe
4 Wie gründet man erfolgreich eine
Baugemeinschaft
5 Vermieter fordern Rechtssicherheit
6 Gemeinden dürfen die
Kostenverteilung großzügig schätzen
7 Kapitalanleger drängen auf den Markt
SERVICE
10 Die glückliche Gewinnerin wurde
gesucht und gefunden
10 Eine Brandfallsteuerung rettet Leben
11 Unfallgefahren im Garten
STEUERN UND FINANZEN
12 So wird der Werbungskostenabzug
steuerlich geltend gemacht
16 Kein Werbungskostenabzug bei
fehlender Vermietbarkeit
17 Was der Staat fordert und fördert
WOHNUNGSEIGENTUM
18 Der Ausschluss des Stimmrechts ist nur
in Ausnahmefällen zulässig
19 Die Höhe der Nebenkosten und der
Rücklagen sind ein wichtiges
Kaufkriterium
HAUS UND GARTEN
30 Von Salat bis Tomaten
31 Frühjahrskur für den Rasen:
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt
32 Der Nutzgarten im April:
Schon früh ernten wir Gemüse
Haus & Grund Magazin | 4/2011 1

AKTUELL
Renditevergleich alternativer Kapitalanlagen
Vermietetes Immobilienvermögen
schneidet schlecht ab
Im Vergleich zu alternativen Kapitalanlagen schneidet vermietetes Immobilienvermögen
schlecht ab. Durchschnittlich erzielen private Vermieter im Jahr lediglich eine Rendite von
2,14 Prozent. Darauf macht Haus & Grund unter Hinweis auf eine aktuelle Studie des
Deutschen Institutes für Wirtschaftsforschung (DIW) aufmerksam.
Das DIW wertete aktuelle Daten des
sozioökonomischen Panels des Jahres
2007 aus. Aus der Studie gehe hervor,
dass sowohl Geld- und Wertpapiervermögen
mit durchschnittlich 3,68 Prozent
als auch Betriebsvermögen mit
durchschnittlich 4,24 Prozent höhere
Renditen einbrächten. „Allein bei 15
Prozent der untersuchten privaten Vermietungen
von Wohnraum wird sogar
ein Verlust erwirtschaftet. Das ist mehr
als in den beiden alternativ betrachteten
Anlageformen“, sagte Haus &
Grund-Präsident Rolf Kornemann. Da
in der Studie bei den vermieteten Immobilien
eine Bruttorendite vor Berücksichtigung
von Finanzierungskosten
bzw. Verbindlichkeiten ermittelt
wurde, liege die tatsächlich erzielte
Rendite sogar noch darunter.
Kornemann forderte, bei der Formulierung
politischer Ziele die prekäre
tatsächliche wirtschaftliche Lage der
Immobilieneigentümer zu berücksich-
Frühjahrsinspektion für das Haus
2
Haus & Grund Magazin | 4/2011
Foto: BHW
Studie zum vermieteten Immobilienvermögen: Die
Rendite ist vergleichsweise gering.
tigen. „Insbesondere klima- und umweltpolitische
Anforderungen an
Wohngebäude müssen sich an den
finanziellen Möglichkeiten der Investoren
orientieren. Nur so ist langfristig
ein effektiver Beitrag für den Klimaschutz
möglich“, sagte er.
Alexander Wiech
Winterschäden rechtzeitig entdecken
Der strenge Frost des Winters hat an vielen Häusern Spuren hinterlassen. Hauseigentümer
sollten ihre Immobilie daher gründlich in Augenschein nehmen, rät Haus & Grund. An
erster Stelle stehen dabei die Inspektion des Daches sowie der Fallrohre und Fenster.
Häufig führen Schneelasten
und Stürme zu
Schäden an der Dachdeckung.
Dachziegel
können sich verschoben
haben, so dass kleine
Öffnungen entstehen. In
der Folge gelangt Wasser
in das Gebäude.
Haus & Grund rät daher,
Dächer im Frühjahr gegebenenfalls
auch durch
einen Fachmann in Augenschein
nehmen zu
lassen. Ebenso wichtig
ist es, Dachrinnen und Fallrohre zu
überprüfen. Durch die vielen Tau- und
Frostphasen der vergangenen Monate
können insbesondere die Fallrohre von
Frostschäden betroffen sein. Bei einem
Blick auf die Fassade lassen sich zudem
Risse frühzeitig entdecken. Diese
Ein Fachmann sollte das Dach im
Frühjahr kontrollieren.
Foto: BHW
Risse sollten im Laufe des
Sommers beseitigt werden,
um größere Schäden
im kommenden Winter zu
vermeiden.
Haus & Grund empfiehlt
zudem, Fenster- und
Türdichtungen zu überprüfen
und eventuell einzufetten,
damit sie nicht
porös werden und weiterhin
wasser- und winddicht
schließen. Zudem
lohnt im Hausinnern jetzt
ein Blick in die oberen Zimmerecken.
Dort bildet sich häufig als erstes im
Winter Schimmel infolge unzureichender
Lüftung oder mangelhafter Dämmung.
Wenn Schimmel frühzeitig bekämpft
wird, lassen sich Gesundheitsschäden
vermeiden.
KURZMELDUNGEN
Verweigert die Vermieterin dem Mieter, von
dem sie mit der Betriebskostenabrechnung eine
Nachzahlung von mehreren hundert Euro verlangt,
vertragswidrig jede Einsicht in die Unterlagen
zur Abrechnung – weil sie diese für „formell
und materiell ordnungsgemäß“ hält –,
steht dem Mieter das Recht zu, den geforderten
Nachzahlungsbetrag so lange zurückzuhalten,
bis ihm Belegeinsicht gewährt wird; er ist nicht
zur Zahlung verpflichtet, wenn er keine Gelegenheit
bekommt, die Unterlagen zu prüfen.
(Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom
24. November 2010 – 404 C 8753/10)
+ + + + + + + + + + + +
Unterbricht ein Energieversorger die Stromlieferung
für eine Wohnung und baut den Stromzähler
aus, weil der Mieter mit den Zahlungen im
Rückstand ist, kann dieser nicht mit der Begründung
die Miete kürzen, so sei die Wohnung
nicht gebrauchstauglich – denn dieser Mangel
ist seinem eigenen Verantwortungsbereich zuzuordnen;
kündigt ihm die Vermieterin (nach
vorheriger Abmahnung) wegen Zahlungsverzugs
infolge der unberechtigten Mietminderung,
ist diese Kündigung wirksam. (Urteil des
Bundesgerichtshofs vom 15. Dezember
2010 – VIII ZR 113/10)
+ + + + + + + + + + + +
Hält der Mieter in der Abrechnung der Betriebskosten
die Umlage eines Postens für unberechtigt,
muss er seine Einwände innerhalb einer Frist („spätestens
bis zum Ablauf des zwölften Monats nach
Zugang der Nebenkostenabrechnung“) vorbringen;
diese Frist beginnt jedoch nur zu laufen, wenn
der Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung
erhalten hat: Sie muss eine Zusammenstellung
der Gesamtkosten enthalten, die zugrunde
gelegten Verteilerschlüssel angeben und erläutern;
der Anteil des Mieters ist abzüglich seiner
Vorauszahlungen zu berechnen; sie muss insgesamt
„gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar“
sein. (Urteil des Landgerichts Frankfurt
am Main vom 7. Januar 2011 – 2-11 S 277/10)
+ + + + + + + + + + + +
Wird in einer Mietwohnung nur ein Bruchteil
(4,49 Prozent) der verbrauchten Wärme von
den Verbrauchszählern an den Heizkörpern erfasst
– weil die Rohrleitungen ungenügend gegen
Wärmeverluste isoliert sind –, ist es gemäß
der Heizkostenverordnung unzulässig, die Heizkosten
nach Verbrauch abzurechnen; der Vermieter
muss in so einem Fall die Kosten nach
Fläche abrechnen und den Kostenanteil, der auf
den Mieter der betreffenden Wohnung entfällt,
um 15 Prozent kürzen. (Urteil des Landgerichts
Neubrandenburg vom 17. November
2010 – 12 S 9/10) gri

Elektroinstallation
„E-Check“ ist keine Pfl icht
Vermieter einer Wohnung sind nicht verpfl ichtet, eine regelmäßige
Generalinspektion der Elektroleitungen und der Elektrogeräte vorzunehmen.
Das gehört nicht zu den üblichen Verkehrssicherungs-
und Aufsichtspfl ichten. (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 321/07)
In der Kochnische eines Ein-
Zimmer-Appartments kam es zu
einem Brand, wohl wegen eines
Defekts der Dunstabzugs haube. Es
entstand ein Gesamtschaden in
Höhe von rund 2.600 Euro, den der
betroffene Mieter vom Eigentümer
ersetzt haben wollte. Der Eigentümer
müsse regelmäßig die elektrischen
Anlagen seiner Wohnung(en)
kontrollieren, um seiner Verkehrssicherungspflicht
gerecht zu werden.
Man spricht in dem Zusammenhang
auch vom so genannten „E-
Check“.
Eigenbedarf
Kein „Verbrauch“ der
Kündigungsgründe
Der Gesetzgeber räumt einem
Immobilieneigentümer
die Möglichkeit ein, seinen
Mietern den Wohnraum zu
kündigen, wenn er selbst
oder nahe Angehörige einziehen
wollen. Relativ häufig
scheitern diese Eigenbedarfskündigungen
vor dem
Kadi. Der Bundesgerichtshof
musste nun über die Grundsatzfrage
entscheiden, ob
der Eigentümer nach einem
solchen verlorenen Prozess
später mit ähnlicher Begründung
erneut kündigen darf.
(BGH, Aktenzeichen VIII ZR
62/08)
Über zehn Jah-
Der Fall:
re lang hatte eine
Mieterin eine Wohnung
in Berlin bewohnt, zunächst
mit befristetem und schließlich
mit unbefristetem Vertrag.
Dann aber wurde ihr
gekündigt. Der Eigentümer
behauptete, seine aus dem
Studium zurückkehrende
Tochter benötige nun dringend
Wohnraum. Damit
scheiterte er allerdings vor
Gericht. Der zuständige
Richter hielt ihm vor, dass er
kurz zuvor den Mietvertrag
erst unbefristet verlängert
hatte. Deswegen sei die Kün-
Ein Schadenersatzanspruch des
Mieters wurde vom BGH verneint.
Zwar sei der Eigentümer für alle Bestandteile
eines vermieteten Hauses
zuständig. Allerdings betreffe
das nur Maßnahmen, „die ein umsichtiger
und verständiger, in vernünftigen
Grenzen vorsichtiger
Mensch für notwendig erachtet,
um andere vor Schäden zu bewahren“.
Allenfalls unter besonderen
Umständen, etwa bei ungewöhnlichen
und wiederholten Störungen,
könnten besondere Prüfpflichten
bestehen. LBS
digung „zum fraglichen Zeitpunkt
rechtsmissbräuchlich“
gewesen. Drei Jahre später
versuchte es der Eigentümer
zum zweiten Mal – mit einer
sehr ähnlichen Begründung.
Das wiederum betrachtete
das zuständige Berufungsgericht
als nicht möglich. Der
geltend gemachte Eigenbedarf
zu Gunsten der Tochter
sei wegen des Vorprozesses
gewissermaßen „verbraucht“.
Der Fall ging vor
die höchste deutsche Revisionsinstanz.
Der Bundes-
Das Urteil:
gerichtshof
(BGH) akzeptierte die
„Verbrauchs“-Argumentation
nicht. Die neue Kündigung
sei nicht schon alleine
deswegen zu verwerfen,
„weil seine auf denselben
Eigenbedarfsgrund gestützte
vorangegangene Kündigung
im Vorprozess als unwirksam
angesehen wurde“. Solch
ein Vorgehen kenne man
zwar aus dem Arbeitsrecht,
wo nicht zwei Mal nacheinander
dieselben Kündigungsgründe
vorgebracht
werden können. Das sei allerdings
nicht auf das Mietrecht
zu übertragen. LBS
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AKTUELL
Checkliste
Wie gründet man erfolgreich eine Baugemeinschaft?
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Ob Tübingen, Freiburg, Berlin
oder Hamburg – Suchmaschinen finden
Links zu Projekten vorbildlicher
Baugemeinschaften in diesen Hochburgen.
Ein Überblick findet sich auch
unter www.baugemeinschaft.org
2 Baupartner
fi nden
Wer noch keine Partner hat, kann
mit Aushängen oder Inseraten suchen.
Auf Plattformen wie www.fgwa.de des
Forums Gemeinschaftliches Wohnen
e.V. oder www.netzwerk-nachbarschaft.net
können sich Interessierte
nach Gleichgesinnten umsehen.
3 Beratung
holen
Projektbetreuer und Architekten,
die Baugruppen bei ihren Projekten
begleiten oder auf bereits vorhandenem
Baugrund initiieren, sind leicht im
Internet zu „googeln“. Weiter hilft auch
der Bundesverband Baugemeinschaften
e.V. unter www.bv-baugemeinschaften.de.
4 Rechtsform
festlegen
Manche Gruppen gründen eine
eingetragene Genossenschaft (eG)
oder einen eingetragenen Verein (e.V.),
auch eine Kooperation mit einer bestehenden
Genossenschaft ist möglich.
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Haus & Grund Magazin | 4/2011
Foto: BHW
Checkliste zur Baugemeinschaft – Wo gibt es Informationen?
Weit verbreitet ist eine Gesellschaft
bürgerlichen Rechts (GbR), die später
via Teilungserklärung in eine Eigentümergemeinschaft
umgewandelt werden
kann.
5Baugrund suchen
Wer passendes Bauland sucht,
wendet sich an Stadtentwicklungsbehörde
oder örtliches Bauamt. Städte
oder Foren veröffentlichen Parzellen,
etwa www.forum-baugemeinschaften.de,www.hamburg.de/start-zusammen-bauen/,
www.wohnportal-berlin.
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Grundstücke unter www.kirchengrundstuecke.de
Es gibt unterschiedlichste Gründe,
einer Baugemeinschaft beizutreten.
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Oder Singles möchten unbedingt mit
Freunden zusammenleben. Auch die
Generation der „Alt-68er“ hat in ihrer
Jugend bereits WG-Erfahrung gesammelt
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Mietnomaden
Vermieter fordern Rechtssicherheit
Private Vermieter wussten es seit langem, Haus & Grund hat das Thema in der politischen
Öffentlichkeit immer wieder angesprochen und wurde dafür vom Deutschen Mieterbund
angegriffen und vom Deutschen Mietgerichtstag belächelt: Mietnomaden sind ein Problem,
das extrem negative Auswirkungen für den einzelnen Vermieter und für den Mietwohnungsmarkt
insgesamt hat. Dies hat das Gutachten der Universität Bielefeld bestätigt,
das mit Unterstützung vieler privater Eigentümer entstanden ist.
Das Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)
hat daher eine klare Zielvorgabe formuliert:
Es müssen Maßnahmen gegen
Mietnomaden ergriffen werden, um
das Vertrauen der Vermieter in den
Rechtsstaat wieder herzustellen und
langfristige Investitionen auch in den
Mietwohnungsbau zu sichern.
Mietnomaden sind kein
Randphänomen
Haus & Grund Deutschland begrüßt
diese Einschätzung des Bundesministeriums,
die die Gutachter nur zähneknirschend
akzeptieren konnten. Doch
die Zahlen, die im Rahmen des Gutachtens
zu untersuchen waren, sprechen
eine eindeutige Sprache. Obwohl
das Gutachten nicht repräsentativ war,
meldeten sich über 1200 Eigentümer
bei den Forschern. Die Forscher legten
extrem strenge Kriterien an die Definition
von Mietnomaden an, ganz so, als
würden sie die Zahl der Mietnomaden
künstlich kleinrechnen wollen. Aber
auch nach ihrem Maßstab attestierten
sie zwei Fallgruppen einen Mietnomadenstatus:
Über 200 Personen hatten
die Kaution nicht gezahlt, weitere über
400 aus der Gruppe von 1.200 hatten
von Beginn an oder innerhalb der ersten
drei Monate die Mietzahlung eingestellt.
Schon diese Zahlen machen
deutlich: Behauptungen, das Mietnomadentum
sei ein Randphänomen,
sind nicht zutreffend.
Foto: Hartmut 910/Pixelio
Fast immer bleibt der Vermieter neben unbezahlten Mietschulden auf
einer verwüsteten und vermüllten Wohnung sitzen.
Wohnungsmarkt bundesweit
betroffen
Auch weitere Zahlen aus dem Gutachten
sind besorgniserregend: Die
Forscher stellten fest, dass das Mietnomadentum
nicht auf lokale Wohnungsmärkte
begrenzt ist. Vielmehr traten
Fälle des Mietnomadentums bundesweit
auf. Dies bedeutet, dass auch ein
Wohnungsmarkt, in dem es kaum Leerstände
gibt, vom Mietnomadentum betroffen
sein kann. Dies macht einerseits
deutlich, dass alle privaten Vermieter
von Mietnomaden bedroht sind und
andererseits, dass es nicht am Zustand
des Wohnungsmarktes, sondern am
deutschen Mietrecht liegt, das Mietnomadentum
ermöglicht. Dieses muss so
bald wie möglich geändert werden.
AKTUELL
Dauer und Kosten der Räumung sind
unzumutbar
Auch die Dauer der Räumungsprozesse,
die ausweislich des Gutachtens
durchschnittlich etwa ein halbes Jahr
dauerten, ist damit länger als von Haus
& Grund vermutet. Dazu kommt, dass
viele private Vermieter zu Recht damit
zögern, ein Räumungsurteil auch vollstrecken
zu lassen. Denn die Räumung
durch einen Gerichtsvollzieher und der
damit einhergehende Kostenvorschuss
ist zunächst eine weitere,
ganz erhebliche finanzielle
Belastung für
die betroffenen Vermieter.
Vielerorts wird hier
verständlicherweise gezögert,
neben dem Schaden
durch den Mietnomaden
noch weiteres
Geld zu investieren, das
zwar theoretisch vom
Mietnomaden zu erstatten
ist, in der Praxis
bleibt dies jedoch ein
Wunschtraum. Auch darin
sieht das BMVBS zu
Recht ein Risiko für den
Rechtsstaat. Denn wenn
Rechtsschutz nur noch
denjenigen gewährt
wird, die über ausreichend Geld verfügen,
dann entsteht ein Zweiklassenrechtssystem,
in dem sich Betrüger wie
Mietnomaden gut zurechtfinden.
Gesetzesänderung muss endlich
umgesetzt werden
Haus & Grund Deutschland wird daher
alle politischen Bemühungen unterstützen,
das Phänomen der Mietnomaden
endlich gesetzlich zu regeln.
Nur auf diesem Wege kann dem Mietnomadentum
künftig entschieden entgegengetreten
werden. Eine Bagatellisierung
dieses Phänomens wird der
Sache nicht gerecht und wird von den
Opfern zu Recht als Verhöhnung gesehen.
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AKTUELL
Abwassergebühren
Gemeinden dürfen die Kostenverteilung
großzügig schätzen
Bei der Erhebung von Gebühren für die öffentliche Abwasserbeseitigung sind die Kosten,
die auf die Entwässerung öffentlicher Flächen, Wege und Plätze entfallen, von den durch
die Grundstückseigentümer zu tragenden Kosten der Abwasserbeseitigung abzuziehen.
Bei der Ermittlung der Kosten für die Entwässerung öffentlicher Flächen kommt den Gemeinden
ein weiter Spielraum zu. Dies hat der Verwaltungsgerichtshof Mannheim (VGH)
entschieden (Beschluss vom 20. September 2010, Az. 2 S 136/10).
Im Streitfall hatte sich ein
Der Fall:
Grundstückseigentümer
gegen die Heranziehung von Abwassergebühren
zur Wehr gesetzt. Unter
anderem hatte er sich gegen die Aufteilung
der Kosten für die Straßenentwässerung
einerseits und der Abwasserbeseitigung
privater Grundstücke
andererseits gewandt. Widerspruch
und Klage vor dem Verwaltungsgericht
blieben erfolglos. Auch der VGH folgte
dem Kläger in seiner Argumentation
nicht, die Gemeinde habe bei der Festlegung
des Anteils der Kosten der Entwässerung
der öffentlichen Straßen,
Plätze und Wege falsche Maßstäbe angelegt,
so dass er insgesamt zu hohe
Abwassergebühren zu zahlen habe.
Die Gemeinde hatte die Kosten der reinen
Niederschlagswasserkanäle je zur
Hälfte der Straßenentwässerung und
der Entwässerung der Grundstücke
zugeordnet. Die Kosten für die Mischwasserkanäle
und die Kläranlage waren
zu 25 Prozent der Straßenentwässerung
zugeordnet worden.
Der VGH billigte
Die Entscheidung:
die Kostenaufteilung
der Gemeinde. Bei der Erhebung
von Gebühren für die öffentliche Abwasserbeseitigung
seien die anteiligen
Kosten, die auf die Entwässerung öffentlicher
Flächen entfallen, von den
Kosten für die Grundstücksentwässerung
abzuziehen. Die entsprechenden
Kostenanteile seien deshalb bei der
Kalkulation der Gebühren nicht zu berücksichtigen.
Zur Ermittlung dieses
Kostenanteils müssten bei der kostenorientierten
Betrachtung, die vorzugswürdig,
aber nicht zwingend vorge-
6
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Innungsbetrieb Kanalanschlussarbeiten
Kanalanschlussreparaturarbeiten
Bohrpressarbeiten
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Haus & Grund Magazin | 4/2011
Vergebliche Klage eines Anliegers: Gemeinden
haben einen weiten Spielraum bei der Kostenverteilung.
schrieben sei, die Kosten für diejenigen
Anlageteile, die sowohl der Grundstücksentwässerung
als auch der Straßenentwässerung
dienen, in dem Verhältnis
aufgeteilt werden, in dem die
Kosten selbstständiger Entwässerungsanlagen
für den jeweiligen Zweck zueinander
stehen. Da eine exakte Aufteilung
der Kosten mit vertretbarem
Verwaltungsaufwand nicht möglich
sei, könnten die Anteile auch geschätzt
werden. Bei dieser Schätzung könne
auf allgemeine Erfahrungswerte zurückgegriffen
werden. Dies räume Gemeinden
einen entsprechenden Spielraum
ein, der nur dann überschritten
werde, wenn bei der Schätzung wesentliche
Umstände unberücksichtigt
worden seien oder die Schätzung auf
sach- und wirklichkeitsfremden Erwägungen
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Kapitalanleger drängen auf den Markt
Immer mehr Anleger drängen auf den deutschen Immobilienmarkt: Jeder vierte Kaufinteressent
sucht aktuell eine Immobilie als Kapitalanlage. Im Vorjahr war es nur jeder
achte. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage „Immobilienbarometer“, für die
im Februar 2011 über 2.300 Interessenten von Kaufi mmobilien befragt wurden.
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die Inflation ausgleicht. Eigennutzer
hingegen achten weit weniger auf die
Wertsteigerung des Objekts. Rund 15
Prozent können die Wertentwicklung
nicht einschätzen und weitere 18 Prozent
interessieren sich nicht für den
Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung
in der Zukunft.
Eine weitere auffällige Tendenz
zeichnet sich bei den Immobilienpreisen
ab: Sie werden im Vergleich zum
Vorjahr als teurer eingeschätzt. Derzeit
geben nur noch 6,8 Prozent aller Kaufinteressenten
(Kapitalanleger als auch
Eigennutzer) ‚günstige Preise‘ als
Grund für ihren Immobilienerwerb an.
Vor einem Jahr fanden noch 12,5 Prozent,
also fast doppelt so viele, dass Immobilien
preiswert zu erstehen sind.
Die Top-5-Gründe für den Immobilienerwerb
im Überblick:
1. Altersvorsorge (49 Prozent)
2. Günstige Zinsen (40 Prozent)
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(24 Prozent)
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 7

KURZ NOTIERT
Gesellschaft im Wandel
Zahl der Pfl egebedürftigen gestiegen
Im Dezember 2009 waren in Deutschland 2,34 Millionen
Menschen pflegebedürftig im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes
(SGB XI). Das waren 322.000 Personen beziehungsweise
16 Prozent mehr als bei der ersten Erhebung im
Jahr 1999. StBa
Wohngeld
Anspruch auf 125 Euro gestiegen
Der durchschnittliche monatliche Wohngeldanspruch stieg
aufgrund der Änderung des Wohngeldgesetzes und der damit
verbundenen Leistungsverbesserungen zum 1. Januar
2009 im Vergleich zu 2008 von 88 Euro auf 125 Euro je Empfängerhaushalt.
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Ungleichheit
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Die im Durchschnitt geringeren Gehälter von Frauen bewirken,
dass weniger Frauen als Männer in den eigenen vier
Wänden leben. Ein Blick auf die Wohnsituation von Menschen
mit Vollzeitjob zeigt: Während Frauen nur zu 27 Prozent in
Wohneigentum leben, sind es bei Männern 40 Prozent.
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Haus & Grund Magazin | 4/2011
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 9

SERVICE
Gewinnspiel Haus & Grund und Siedle
verlosten das Komplettsystem „Siedle Select“, bestehend
aus Briefkasten, Sprechanlage und Beleuchtung im Wert von
2.100 Euro exklusiv für Haus & Grund-Mitglieder.
Die glückliche Gewinnerin wurde
gesucht und gefunden
Das Gewinnspiel in unserer Januar-
und Februar-Ausgabe 2011
stieß auf eine große Resonanz.
Die beiden Glücksfeen Stella und Sina hatten sichtlich Spaß an der Ziehung und
freuten sich, die Gewinnerin nach „langem Wühlen“ gefunden zu haben.
10
Haus & Grund Magazin | 4/2011
Viele Haus- und Grundeigentümer
träumen davon, ihren Eingangsbereich
mit „Siedle Select“ attrak-
Eine Brandfallsteuerung rettet Leben
Es ist allgemein bekannt, dass ein
Aufzug im Falle eines Brandes nicht
benutzt werden sollte. Was aber,
wenn sich ausgerechnet beim
Brandausbruch Fahrgäste in der Kabine
befinden? Und wie verhindert
man, dass Personen in Panik den
Aufzug doch noch als Fluchtweg in
Anspruch nehmen? Verantwortungsbewusste
Eigentümer können
Vorkehrungen für den Ernstfall treffen,
die Leben retten. Oberstes Ziel
ist dabei die schnelle und sichere
Evakuierung aus dem Gebäude.
Sichere Evakuierung
Eine der wichtigsten Maßnahmen
für den Schutz von Aufzugsnutzern
ist die Installation einer
Brandfallsteuerung. „Sie leitet den
Aufzug direkt in eine sichere Etage.
In der Regel handelt es sich dabei
um das Erdgeschoss“, erläutert Peter
Seifert, der bei Deutschlands
führendem Aufzugshersteller auf
derartige Fragen spezialisiert ist.
„Gleichzeitig wird der Aufzug nach
der Ankunft im ungefährdeten Bereich
und der Evakuierung der Fahrgäste
stillgelegt, so dass er nicht
irrtümlicherweise weiter benutzt
werden kann.“ Falls eine Brandmeldeanlage
vorhanden ist, aktiviert
diese die Brandfallsteuerung automatisch.
Ansonsten wird die Brandfallsteuerung
manuell – durch den
Hausmeister – in Gang gesetzt.
Eine moderne Brandfallsteuerung
lässt sich bei jedem Aufzug nachrüsten.
„Der Aufwand ist allerdings
von der konkreten Anlage abhängig.
Kompetente Aufzugsunternehmen
leisten hier die erforderliche
Unterstützung.“
tiver zu gestalten. Ein komplettes
System, bei dem alles zueinander
passt.
Verlosung
Unter mehreren hundert Einsendungen
wurde nun die glückliche
Gewinnerin der „Siedle Select“ Anlage
von den beiden Glücksfeen
Stella und Sina gezogen. Mit von
der Partie war im Garten der Haus
& Grund-Redaktion ein Vertreter
von Haus & Grund.
Gewinnerin
Jetzt darf sich ein Mitglied von
Haus & Grund Essen (Verband Haus
& Grund Ruhr) über das Komplettsystem
„Siedle Select“ freuen.
Haus & Grund und Siedle gratulieren
Frau Christine Schulze zu
einem sicheren und edlen Hauseingang.
Schutz vor Rauch
Eine Brandfallsteuerung ist nicht
die einzige Voraussetzung, um ein
hohes Maß an Sicherheit für die Aufzugsnutzer
zu gewährleisten. So
wird beim Bau eines Aufzugsschachtes
generell eine sogenannte Entrauchungsöffnung
im Schachtkopf
angelegt. Sie sorgt dafür, dass in den
Schacht eindringender Rauch ins
Freie abziehen kann, anstatt in die
Kabine einzudringen. Weitere Maßnahmen
dienen dazu, ein Übergreifen
des Feuers auf den Schacht sowie
auf andere Geschosse soweit es
geht zu verhindern. So sehen die
Landesbauordnungen bei einer bestimmten
Etagenzahl spezielle
Schachttüren vor, die nach EN 81-58
geprüft sind und eine Brandübertragung
über den Schacht für mindestens
90 Minuten hinauszögern.
Informationen:
Schindler Deutschland GmbH
www.schindler.de

Die Grundeigentümer-Versicherung informiert
Unfallgefahren im Garten
Nicht nur im Haus, sondern auch im Garten lauern Gefahren des Alltags. Stürze von Leitern,
Verletzungen mit scharfen oder spitzen Gegenständen, Vergiftungen durch Pfl anzen
oder Chemikalien sind nur einige der Gartengefahren. Die Grundeigentümer-Versicherung
benennt Unfallquellen und den richtigen Versicherungsschutz.
Der Gartenteich
Wasser im Garten übt auf Kinder eine
magische Anziehungskraft aus. Vielen
ist nicht bewusst, dass Kleinkinder
auch in flachem Wasser von weniger
als 10 cm Tiefe ertrinken können, wenn
sie mit dem Gesicht hineinfallen. Deshalb
ist es ratsam, auf einen Gartenteich
zu verzichten, solange kleine
Kinder im Haushalt leben oder häufig
zu Besuch sind. Ist im eigenen Garten
oder im Nachbargarten ein Teich vorhanden,
sollte er durch einen Zaun von
mindestens einem Meter Höhe oder
mit einem Abdeckgitter gesichert sein.
Auch Regentonnen werden am besten
sicher abgedeckt. Darüber hinaus sollten
Kinder nie ohne Aufsicht in der Nähe
von Teichen und Planschbecken
spielen.
Die Leiter
Beachten Sie die Grundregel für das
Arbeiten auf Leitern: „Stehe fest mit
beiden Beinen und halte dich mit einer
Hand fest.“ Nicht zu weit nach rechts
und links beugen – lieber die Leiter verschieben.
Stellen Sie am besten Anlegeleitern
mit einer Schräge von 75 Grad
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Insbesondere für Kleinkinder stellt der Gartenteich eine ernst
zu nehmende Gefahrenquelle dar.
auf. Bei einem spitzeren Winkel können
Leitern leicht nach hinten kippen. Spezielle
Gartenleitern mit verstellbaren
Spitzen an der Standfläche bieten zusätzlich
im weichen Boden Halt.
Chemie und Bepflanzung
Nicht immer reichen die natürlichen
Mittel bei der Gartenarbeit aus. Der
Einsatz von Chemie im Garten ist vielfältig:
beispielsweise Dünger, Schädlingsbekämpfungsmittel.
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Sie sich genau über Risiken und Nebenwirkungen
der Produkte. Verwenden
Sie beim Einsatz Schutzkleidung.
Auch sollten unbeteiligte Personen –
besonders Kinder – und Haustiere beim
Chemieeinsatz nicht in der Nähe sein.
Dünger und andere Chemikalien nach
Gebrauch gut verschlossen aufbewahren.
Einige beliebte Gartenpflanzen
können ebenfalls Gefahrenquellen
für Kinder und
Haustiere darstellen. Das gilt
beispielsweise für Goldregen
oder Kirschlorbeer. Schon der
Verzehr einiger Früchte kann
tödlich enden. Bei anderen
Pflanzen ruft schon die bloße
Berührung ernste Schäden hervor,
insbesondere bei der Herkulesstaude.
Versicherungstipp
Ein kleiner Fehltritt oder eine
Unachtsamkeit kann große gesundheitliche
oder finanzielle
Folgen haben. Zudem geschehen
die meisten Unfälle in der Freizeit,
zu einem Zeitpunkt, bei dem die gesetzliche
Unfallversicherung gerade
nicht greift. Deshalb raten Experten:
Personen, die nicht berufstätig sind,
sollten sich privat vor Invalidität durch
einen Unfall schützen. Zumal der Leistungsumfang
bei der gesetzlichen Unfallversicherung
geringer ausfällt als
bei einer privaten Unfallversicherung.
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 11

STEUERN UND FINANZEN
Leer stehende Immobilien
So wird der Werbungs kostenabzug
steuerlich geltend gemacht!
Aus isoliert steuerlicher Betrachtungsweise ist nicht die
Vermietung an sich der Clou, sondern vielmehr die steuerlich zu
berücksichtigenden Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung. Werbungskosten können jedoch nur
steuermindernd Berücksichtigung finden, wenn zum einen aus ob-
12
Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug
Der objektive Zusammenhang ist
(zumindest im Rahmen der hier vorliegenden
Problematik) eher unproblematisch
und wird an dieser Stelle vernachlässigt,
da Aufwendungen für eine
Wussten Sie…
...dass Windsensoren Markisen
vor Beschädigung schûtzen?
Bei starkem Wind geben sie den
Befehl, den Sonnenschutz automatisch
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Haus & Grund Magazin | 4/2011
Immobilie meist auch in einen Veranlassungszusammenhang
mit deren
Nutzung, also der Vermietung oder der
geplanten Vermietung, stehen.
Schwieriger hingegen wird es mit
der subjektiven Tatbestandvoraussetzung
insbesondere beim vorweggenommenen
Werbungskostenabzug.
Der Grund: Nur der Steuerpflichtige
kann sagen, aus welchem Grund er die
Werbungskosten tätigt. Nur er selber
weiß, ob eine ernsthafte und nachhaltige
Absicht, Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung zu erzielen, vorliegt
oder nicht.
Im Falle von vermieteten Immobilien
spricht hier in aller Regel bereits die
Vermietung selbst für die Existenz einer
subjektiven Einkünfteerzielungsabsicht.
Aber auch dies ist letztendlich
lediglich ein Indiz, wenn auch ein sehr
gewichtiges, für das Vorhandensein
der Einkünfteerzielungsabsicht.
Bei leerstehenden Objekten fehlt es
nun zunächst gänzlich an einem sofort
ersichtlichen Indiz, dass der Vermieter
jektiver Sichtweise ein Zusammenhang mit einer Vermietung oder
einer geplanten Vermietung besteht und kumulativ dazu die Ausgaben
auch subjektiv zur Förderung der Vermietung bzw. der geplanten
Vermietung getätigt werden. Dafür obliegt dem steuerpflichtigen
Vermieter die Beweislast gegenüber dem Fiskus.
die Absicht hat tatsächlich Mieten zu
vereinnahmen und danach auch (positive)
Einkünfte zu erzielen. Dennoch ist
nach wie vor für den Werbungskostenabzug
entscheidend, ob der Vermieter
den Entschluss zur Einkünfteerzielung
ernsthaft und endgültig gefasst hat und
auch nicht später wieder aufgegeben
hat.
Der schwarze Peter der Beweislast
Das praktische Problem dabei ist,
dass (mal wieder) der Steuerpflichtige
den schwarzen Peter der Beweislast
auf der Hand hat. Der Vermieter trägt
die Feststellungslast und es obliegt ihm
darzulegen, dass er subjektiv die Absicht
verfolgt, Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung zu erzielen. Exakt
hier beißt sich die Katze nun in den
Schwanz. Denn zum objektiven Nachweis
des subjektiven Willens reicht es
dem Fiskus freilich nicht aus, dass der
Vermieter schlicht sagt, welche Absicht
er verfolgt. Da könnt ja jeder das Tatbestandsmerkmal
auf einfache Art und
Weise erfüllen. Vielmehr muss die Ab-

Foto: imago/Steinach
sicht der Einkünfteerzielung anhand
von objektiven Umständen des Einzelfalles
feststellbar sein. Es bedarf also
äußerer Merkmale, die als Indizienbeweis(-kette)
eindeutig für das Vorhandensein
der Einkünfteerzielungsabsicht
sprechen und für den Fiskus
ersichtlich, greifbar und einleuchtend
sind. Schon bestehende Ungewissheiten
im Rahmen der Indizienwürdigung,
ob der Vermieter tatsächlich die Absicht
zur Einkünfteerzielung hat, gehen
zu seinen Lasten.
Indizienbeweisführung in der Praxis
In der Praxis ist daher die Vorlage einer
stichhaltigen Indizienkette von
höchster Bedeutung für die steuerliche
Anerkennung der Werbungskosten bei
leerstehenden Objekten. Allein die
Versicherung des Vermieters, dass eine
ernsthafte und nachhaltige Einkünfteerzielungsabsicht
vorliegt, wird den
Finanzbeamten allenfalls zu einem
müden Lächeln bewegen, jedoch nicht
vom Abzug der Werbungskosten überzeugen.
Überzeugender ist jedoch der
Nachweis der Vermietungsbemühung.
Dabei ist zu unterscheiden, dass es für
sich genommen schon Indizien gibt,
die auch alleinstehend schon schwer
zu entkräften sind. Hierzu gehört beispielsweise
die Beauftragung eines
Maklers oder die dauerhafte Schaltung
von Mietangeboten. Daneben sind jedoch
auch Indizien nicht zu vernachlässigen,
die alleine die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht
nicht objektiv
ausreichend untermauern können,
aber dennoch in der Summe mit anderen
Indizien eine deutliche Richtung
vorgeben oder sogar eine ausreichende
Basis bilden. Für die Praxis gilt daher:
Indizien sammeln, Indizien sam-
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meln und Indizien sammeln. Im Folgenden
einige Merkmale, die für das
Vorhandensein einer Einkünfteerzielung
sprechen könnten mit weiteren
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Der Nachweis über die Beauftragung
eines Maklers mit der Mietersuche
(und wohlgemerkt nur mit der Mietersuche
und nicht auch alternativ mit der
Käufersuche) ist in aller Regel in der
Praxis ein derart gewichtiges Indiz,
dass es alleine ausreichen dürfte um
die Einkünfteerzielungsabsicht ausreichend
zu untermauern. Voraussetzung
ist selbstverständlich, dass es sich auch
um eine ernsthafte Beauftragung eines
Maklers handelt. Sofern dieser nämlich
mit der Mietersuche zu einem Wuchermietzins
beauftragt wird, wird die Finanzverwaltung
darin keine ernsthafte
Bemühung erkennen wollen.
Informationsgespräche mit dem
Makler
Auch ein bloßes Informationsgespräch
mit einem Makler über die
Marktsituation, die Festlegung eines
angemessenen Mietzinses und Hinweise
über das Vorgehen für eine erfolgreiche
Vermietung können ein Indiz
für die Einkünfteerzielungsabsicht
darstellen. Mit Sicherheit ist dieses Indiz
jedoch nicht stark genug, um alleine
Bestand zu haben, weshalb es ausschließlich
in Kumulation angewendet
werden kann. Erwähnt sein soll es hier
dennoch, denn schon im Vorfeld muss
die Beweisvorsorge beachtet werden.
So empfiehlt es sich Schriftverkehr,
Rechnung des Maklers, kurz alles was
zur Dokumentation der Vermietungsabsicht
geeignet ist, aufzubewahren.
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Beauftragung einer Wohnungsverwaltung
Wird die Verwaltung mit der Mietersuche
beauftragt, ist sicherlich auch
den Gegebenheiten des Einzelfalles
Rechnung zu tragen. Sofern nämlich
die Verwaltung auch schon in der Vergangenheit
erfolgreich Mieter beschafft
hat oder gar auch sonst nebenher
maklerähnliche Tätigkeiten übernimmt,
wird auch hier ein schweres
Indiz gegeben sein. Anders könnte es
jedoch aussehen, wenn die Verwaltung
bisher nicht mit diesen Aufgaben betraut
war und ansonsten keinerlei Anstrengungen
zur Mietersuche unternommen
werden. In jedem Fall ist jedoch
auch hier die Beweisvorsorge zur
Dokumentation der Einkünfteerzielungsabsicht
oberstes Gebot.
Schaltung von Zeitungsinseraten
Neben der Beauftragung eines Maklers
mit der Mietersuche ist sicherlich
auch die Schaltung von Zeitungsinseraten
eines der gewichtigsten Indizien
überhaupt. Allerdings ist auch hierbei
die Beweisvorsorge ein zentraler Punkt.
So empfiehlt es sich, neben den Rechnungen
für die Inserate auch die Inserate
selber aufzubewahren, um diese
dem Fiskus später direkt präsentieren
zu können.
Ebenso muss die Gegebenheit des
individuellen Falles dafür sprechen,
dass es sich nicht um Inserate handelt,
die aus einer Alibi-Funktion geschaltet
werden. Es ist daher von enormer Bedeutung,
dass die Schaltung von Inseraten
auch nachhaltig stattfindet. Werden
lediglich zwei, drei Vermietungsversuche
per Inserat im Jahr unternommen,
wird das Finanzamt wohl auch
hier abwinken. Die Nachhaltigkeit der
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 13

STEUERN UND FINANZEN
Die Beauftragung eines Maklers kann ein Indiz für die Einkünfteerzielungsabsicht sein.
Inserate ist daher entscheidendes Kriterium
für die Gewichtung dieses Indizes.
Hinsichtlich der Ausführungen zu
einem eventuell überhöhten Mietzins,
gilt indes das Selbe wie bei der Beauftragung
eines Maklers.
14
Wohnungsangebote im Internet
Im Internetzeitalter wird m.E. auch
die Schaltung von Onlineinseraten in
den entsprechenden Foren ein gewichtiges
Indiz für die Einkünfteerzielungsabsicht
sein. Insoweit ist natürlich
auch hier ein angemessener Mietzins
zu fordern. Ein rein praktisches Problem
könnte hier in der Nachhaltigkeit
bestehen. Denn wenn eine Online-Anzeige
einmal in einem Forum online
gestellt ist, bleibt sie ds auch. Es wird
daher in dieser Beziehung zum einen
darauf ankommen, dass der Vermieter
sich mehrerer Foren bedient und gegebenenfalls
auch nebenher noch
andere Ver mietungsbemühungen vorweisen
kann.
Zu bedenken ist hier abermals die
Beweisvorsorge. Die Online-Inserate
sollten daher ausgedruckt werden, damit
insbesondere später auch das ursprüngliche
Datum der Onlinestellung
nachgewiesen werden kann.
Antworten auf Mietgesuche
Für sich alleine sicherlich nicht ausreichend,
aber als Beweisergänzung
durchaus geeignet, ist die Reaktion auf
Mietgesuche. Zentraler Punkt ist hier,
dass nicht nur die Anzeigen selber gesammelt
werden müssen, ebenso sollten
Kopien des Schriftverkehrs und
ggf. Notizen, warum schlussendlich
eine Vermietung nicht zustande gekommen
ist, zu den Akten genommen
werden.
Haus & Grund Magazin | 4/2011
Benennung von Mietinteressenten
Die Benennung von Mietinteressenten
ist seitens der Finanzverwaltung immer
wieder als indizielles Kriterium genannt,
gestaltet sich m.E. in der Praxis
jedoch als schwierig, nicht zuletzt weil
letztendlich nur eine Zeugenvorladung
im gerichtlichen Verfahren für Klarheit
sorgen kann. Darüber hinaus haben bereits
das Finanzgericht Düsseldorf (Az:
13 K 1896/05 E) als auch das Hessische
Finanzgericht (Az: 1 K 1315/05) entschieden,
dass die Benennung von lediglich
zwei Interessenten jährlich nicht
ausreichend ist. Nicht desto trotz sollte
daher eine Liste mit Namen und Anschrift
sämtlicher Interessenten geführt
werden, welche schließlich auch vorgelegt
werden kann.
Auflistung von Besichtigungsterminen
Zusätzlich zur namentlichen Auflistung
der Mietinteressenten kann auch
eine terminliche Auflistung der verschiedenen
durchgeführten Besichtigungen
indiziell hilfreich sein, auch
wenn diese sicherlich alleine nicht ausreichend
ist. Insbesondere bei öffentlichen
Besichtigungsterminen sollte jedoch
so vorgegangen werden. Die Art
und Weise, wie solche öffentlichen Besichtigungstermine
bekannt gemacht
wurden (Zeitungsinserat etc.), ist
selbstverständlich in diesem Zusammenhang
zu dokumentieren.
Negativnachweis
Unter dem Stichwort „Negativbeweis“
versteht der Fiskus die Darlegung
von Umständen und Gründen,
weshalb es schließendlich nicht zu einer
Vermietung an die genannten Mietinteressenten
gekommen ist. Unter
dem Strich in vielen Fällen wenig prak-
Foto: BHW
tikabel, da Mietinteressenten häufig
ihre Beweggründe nicht mitteilen. Zudem
darf die Darlegung eines Negativbeweises
unter dem Strich natürlich
nicht dazu führen, dass der Leerstand
auf einen überhöhten Mietzins im
Preis-Leistungs-Verhältnis hinausläuft.
Spezialfall: Leerstand wegen
Renovierung
Wenn ein Objekt aufgrund einer
mehrjährigen Renovierung leersteht,
kann dies auf das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht
des Immobilieneigentümers
hindeuten. Wichtig: Es
kann, es muss aber nicht bzw. es liegt
kein Beweis des ersten Anscheins vor.
Vielmehr ist von einem Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht
nur auszugehen,
wenn bei einer mehrjährigen Renovierung
Bemühungen zur Fertigstellung,
damit schließlich vermietet werden
kann, nicht ersichtlich sind.
Die gute Nachricht daher: der Fiskus
ist nicht berechtigt, eine zügige Renovierung
zu fordern, da der Steuerpflichtige
die Möglichkeit haben muss, die
Renovierung in Eigenleistung durchzuführen,
so das Finanzgericht Münster
(Az: 13 K 3835/93 E). Selbstverständlich
muss die Renovierung letztendlich
immer auf eine Vermietung der
Wohnung bzw. auf die Herstellung des
vermietungsfähigen Zustandes zielgerichtet
sein. „Für die Einkünfteerzielungsabsicht
reicht es nicht aus,
wenn der Steuerpflichtige einer Vermietung
gegenüber nicht abgeneigt
ist, wenn aber keine konkreten Anstrengungen
erkennbar sind, tatsächlich
Einnahmen zu erzielen“, so das
Finanzgericht München (Az: 6 K
4730/05).
Am besten kann man daher die Problematik
der mehrjährigen Renovierung
wie folgt zusammen fassen: Je
mehr Zeit zwischen den Renovierungsaufwendungen
und dem Beginn der
dauerhaften Vermietung liegt, desto
eher wird die Finanzverwaltung hinsichtlich
der Renovierungskosten auf
steuerlich unbeachtliche Privataufwendungen
plädieren.
Grundsätzlich obliegt es jedoch dem
Immobilieneigentümer, die Dauer der
Renovierung selber zu bestimmen. Insbesondere
wenn sich der Eigentümer
mit dem Ziel der Vermietung nachweislich
um die Fertigstellung der Renovierung
bemüht, aufgrund fehlender
finanzieller Mittel jedoch sein Ziel zunächst
nicht erreicht, wird die Einkünfteerzielungsabsicht
auch bei langen
renovierungsbedingten Leerstandszeiten
anzuerkennen sein. In diesem Sinne
hat auch bereits das Finanzgericht
des Saarlandes (Az: 1 K 443/02) entschieden.

Vermietungs- und Verkaufsabsicht
Hegt der Vermieter neben der Vermietungsabsicht(Einkünfteerzielungsabsicht
im Bereich Vermietung und
Verpachtung) parallel die Absicht seine
Immobilie zu veräußern, ist Vorsicht
geboten. Sofern es sich dabei um eine
bisher noch nie (oder auch nur geringfügig)
vermietete Wohnung handelt,
scheidet der Werbungskostenabzug
bei den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung aus. Die alternative
Absicht des Verkaufs ist insoweit absolut
schädlich. Begründung der Rechtsprechung:
Wenn ein bisher noch nicht
vermietetes Objekt entweder vermietet
oder verkauft werden soll, fehlt es an
einem endgültig gefassten Entschluss
zur Einkünfteerzielungsabsicht bei den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Wohlgemerkt gilt dies nicht bei Objekten,
die vor dem Leerstand bereits
auf Dauer vermietet waren. Hier kann
eine Einkünfteerzielungsabsicht im
Bereich der Vermietung und Verpachtung
auch neben einer Verkaufsabsicht
des Objektes bestehen. Wesentliche
Voraussetzung ist jedoch, dass aufgrund
objektiver Gegebenheiten nicht
von einer Aufgabe der Einkünfteerzie-
lungsabsicht ausgegangen werden
kann, weil der Immobilieneigentümer
sich nach wie vor auch ernsthaft und
nachhaltig um eine Vermietung der
Wohnung bemüht. Damit schließt sich
auch wieder der Kreis, denn das Praxisproblem
besteht hier wiederum im
schwarzen Peter der Beweislast, den
abermals der Steuerpflichtige auf der
Hand hat. Dieser darf daher den Werbungskostenabzug
bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung bezugnehmend
auf seine alternative Verkaufsabsicht
nur geltend machen,
wenn die Vermietungsabsicht objektiv
nachgewiesen werden kann. Weiterhin
ist neben dem objektiven Nachweis
(insoweit wird auf die Indizienbeweisführung
in der Praxis verwiesen) ebenso
darauf zu achten, dass die Verkaufs-
und Vermietungsbemühungen gleichwertig
sind. Besser noch: Die Vermietungsbemühungen
überwiegen. Dies
kann zum Ausdruck gebracht werden,
wenn beispielsweise neben zehn Verkaufsinseraten
15 Vermietungsinserate
geschaltet werden.
Nicht zu berücksichtigender
Leerstand
Schließendlich sind das Fehlen der
Einkünfteerzielungsabsicht und damit
STEUERN UND FINANZEN
auch der Ausschluss des Werbungskostenabzuges
in einigen Fällen unstrittig.
So nämlich, wenn eine Vermietung
aus persönlichen Gründen nicht
erfolgen soll, beispielsweise weil es
sich bei dem Vermietungsobjekt um eine
Gaststätte im Erdgeschoss des selbst
bewohnten Hauses handelt, die aufgrund
des Lärms nicht neuvermietet
werden soll.
Falls die Renovierung während des
Leerstandes offensichtlich darauf hindeutet,
dass die Immobilie zur Selbstnutzung
hergerichtet wird, spricht dies
unstreitig gegen die Einkünfteerzielungsabsicht
ebenso wie eine unentgeltliche
Überlassung der Immobilie.
Selbst größere Schäden am Objekt,
insbesondere solche die einer Vermietung
entgegenstehen (Stichwort objektiv
fehlende Vermietbarkeit), können
zum Verbot des Werbungskostenabzuges
führen, wenn die Behebung der
Schäden nicht angestrebt wird.
Alles in allem muss das Fazit in der
gestaltenden Beratung lauten, dass die
steuerliche Berücksichtigung von Leerstandszeiten
geplant sein will.
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STEUERN UND FINANZEN
Sanierungsbedürftige Immobilie
Kein Werbungskostenabzug bei fehlender Vermietbarkeit
Vermieter müssen insbesondere bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude neben der
ernsthaften und nachhaltigen Mietersuche auch bauliche Umgestaltungen und Renovierungen
vornehmen, um dadurch eine Vermietbarkeit der Immobilie zu erreichen. Ansonsten
fehlt es an der für den Werbungskostenabzug erforderlichen Einkünfteerzielungsabsicht.
Dies hat das Finanzgericht (FG) Niedersachsen entschieden (Urteil vom 14. April
2010, Az. 8 K 398/08).
Im Streitfall hatte die Klä-
Der Fall:
gerin eine ehemalige Bundeswehrkaserne
erworben und einige
Räume unter anderem an eine Tanzschule
vermietet. Geplant war, das Gebäude
insgesamt zu Schulungszwecken
zu vermieten, weshalb alle Mietverhältnisse
im Jahr 2002 beendet worden
waren. Zu diesem Zeitpunkt
zeichnete sich bereits ab, dass Anmietungsinteressenten
wegen des Zustandes
des Gebäudes ohne die Durchführung
von Sanierungsarbeiten nicht zur
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Haus & Grund Magazin | 4/2011
Anmietung bereit waren. Zudem ereignete
sich 2002/2003 ein Wasserschaden.
Im Streitjahr machte die Klägerin
wegen dieses Schadens die normale
Gebäudeabschreibung sowie Abschreibungen
wegen außergewöhnlicher
Abnutzung geltend, die das
Finanzamt nicht anerkannte. Es fehle
an dem Nachweis nachhaltiger Vermietungsbemühungen
und am „Verbrauch“
des Gebäudes. Das nach erfolglosem
Einspruchsverfahren angerufene
FG folgte dem Finanzamt.
Lässt der (bauliche) Zustand einer Immobilie eine
Vermietung nicht zu, darf auch kein Werbungskostenabzug
vorgenommen werden.
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Die niedersächsi-
Die Entscheidung:
schen Richter entschieden,
dass die Abschreibungen zu
Recht nicht berücksichtigt worden
sind. Aufwendungen für ein leerstehendes
Gebäude könnten zwar als vorab
entstandene Werbungskosten abziehbar
sein, aber nur dann, wenn der
Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen
habe, Mieteinkünfte zu erzielen
und diese Entscheidung später
nicht wieder aufgebe. Die Einkunftserzielungsabsicht
müsse sich anhand
ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen
belegen lassen. Zeige
sich aufgrund bislang vergeblicher
Bemühungen, dass für ein Objekt, so
wie es baulich gestaltet ist, kein Markt
bestehe und damit nicht vermietbar ist,
müsse der Steuerpflichtige zielgerichtet
darauf hinwirken, unter Umständen
auch durch bauliche Umgestaltungen
einen vermietbaren Zustand zu erreichen.
Ein Untätigbleiben und die Hinnahme
von Leerstand spreche gegen
die Einkunftserzielungsabsicht bzw. für
deren Aufgabe. Dies sei auch im vorliegenden
Fall so. Wegen des heruntergewirtschafteten
Zustands der Immobilie
sei eine Verlängerung der Mietverträge
im Jahr 2002 nicht möglich gewesen.
Sanierungsarbeiten seien bis zum Zeitpunkt
der Entscheidung des FG nicht
durchgeführt worden, außerdem seien
auch Vermietungsbemühungen nicht
hinreichend belegt worden. Damit fehle
es an der notwendigen Einkünfteerzielungsabsicht,
so die Finanzrichter abschließend.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
RA Stefan Walter

Gebäudesanierung
Was der Staat fordert und fördert
Alles nur Fassade? Ganz und gar nicht. Die Dämmung der Gebäudehülle bringt Hausbewohnern
nicht nur mehr Wohnkomfort ohne Frösteln und Zugluft – auch die Energieersparnis
sorgt für wohlige Gefühle. Die Sanierung von Dach oder Dachboden ist 2011
für einige Gebäude Pfl icht. Wie gut, dass die KfW-Bankengruppe seit März wieder
ein zelne Sanierungsmaßnahmen fördert.
Energiesparverordnung: Jetzt ist das
Dach dran, einige Hausbesitzer kommen
dieses Jahr nicht um Sanierungsarbeiten
herum, denn die Energiesparverordnung
(EnEV) schreibt bis Ende
2011 einige Maßnahmen vor: So müssen
bei Ein- und Zweifamilienhäusern,
die vor 2001 errichtet wurden, das
Dach oder der Dachboden gedämmt
werden. Ausgenommen sind jedoch
solche Immobilien, die schon lange von
den Eigentümern bewohnt werden,
nämlich bereits vor dem 1. Februar
2002. Die Arbeiten am Dachboden kosten
durchschnittlich 80 Euro pro Quadratmeter.
Teurer zu stehen kommt
Hausbesitzer die Dämmung des gesamten
Daches, hier ist mit ca. 160 Euro
pro Quadratmeter zu rechnen.
Die neuen Förderrichtlinien der KfW
kommen da sehr gelegen: Seit 1. März
fördert die Bank neben Gesamtsanie-
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rungen auch wieder Einzelmaßnahmen.
Wer Dach oder Fassade dämmt,
Fenster oder Heizungsanlage erneuert,
kann mit Zuschüssen oder zinsgünstigen
Krediten des staatlichen Finanzinstitutes
rechnen.
Teilsanierung: KfW-Förderung gibt
es nur, wenn bestimmte Energie-Standards
erfüllt sind: Fenster müssen dreifachverglast
sein, die Außenwände einen
niedrigen U-Wert, d.h. Wärmedurchgangskoeffizienten,
aufweisen.
Wer sukzessive in die Energiesanierung
investiert, sollte auf die Reihenfolge
achten: So ist es ratsam, eine Fassadendämmung
vor der Erneuerung
einer Heizungsanlage vorzunehmen,
damit die Leistung der Wärmequelle
dem neuen Energiebedarf entspricht.
Ein Fensteraustausch wird außerdem
nur gefördert, wenn die Wände schon
einen gewissen Dämmstandard besit-
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Wer energetisch saniert, kann mit Zuschüssen oder
günstigen Krediten der KfW rechnen.
zen. Voraussetzung für eine KfW-Einzelförderung
ist deshalb auch die Einschaltung
eines Bausachverständigen.
Grundsätzlich gilt: Je besser der erreichte
Energiestandard ist, desto mehr
Geld gibt es. Der Zuschuss bei Einzelmaßnahmen
beträgt fünf Prozent der
Kosten, maximal aber 2.500 Euro pro
Wohneinheit. Investitionskosten müssen
mindestens 6.000 Euro betragen.
Die zweite Variante ist ein zinsgünstiger
Kredit der KfW über maximal
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 17
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RECHT WOHNUNGSEIGENTUM
UND STEUERN
Verzug mit Haushaltsgeldern
Der Ausschluss des Stimmrechts ist
nur in Ausnahmefällen zulässig
Das Stimmrecht und die Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung sind die
wichtigsten Rechte innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nur durch eine
aktive Mitwirkung in der Versammlung kann der Wohnungseigentümer seine Anliegen in
die Gemeinschaft einbringen und sich eventuell durchsetzen. Das Wohnungseigentumsgesetz
(WEG) erlaubt daher gemäß § 25 Abs. 5 auch nur in wenigen Ausnahmen bei
einer Interessenkollision einen Stimmrechtsausschluss.
Der BGH hat dem Ausschluss des Stimmrechts enge
Grenzen gesetzt.
18
Welche Ausnahmen gibt es?
Ein Wohnungseigentümer ist demnach
nicht stimmberechtigt, wenn der
Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm
betrifft, das sich auf die Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht.
Dies könnte beispielsweise dann
der Fall sein, wenn der Wohnungseigentümer
als Handwerker mit der
Durchführung von Instandsetzungsarbeiten
an dem Gemeinschaftseigentum
beauftragt werden soll. Eine vergleichbare
Überschneidung der Interessen
liegt auch dann vor, wenn die Eigentü-
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merversammlung über die Einleitung
oder die Erledigung eines Rechtsstreits
mit dem jeweiligen Wohnungseigentümer
entscheidet. Hier sieht das Gesetz
ebenfalls vor, dass der betroffene Eigentümer
nicht mit abstimmen darf.
Ein Wohnungseigentümer darf selbstverständlich
auch dann nicht abstimmen,
wenn ihm das Wohnungseigentum
gerichtlich entzogen wurde.
Was steht in Teilungserklärung und
Gemeinschaftsordnung?
Viele Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen
sehen zudem
ein Ruhen des Stimmrechts vor, solange
der betroffene Eigentümer mit seinen
Hausgeldzahlungen in einer bestimmten
Höhe in Verzug ist. Nach der
Devise „Nur wer zahlt, darf auch mitbestimmen!“
sollen so alle Eigentümer
zur pünktlichen Zahlung der Hausgelder
gehalten werden. Der Bundesgerichtshof
(BGH) hat mit seinem Urteil
vom 10. Dezember 2010 (Az. V ZR
60/10) dieser Praxis nun einen Riegel
vorgeschoben.
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Kein Ausschluss bei Zahlungsverzug
In dem zu entscheidenden Rechtsstreit
sah die Teilungserklärung der
Wohnungseigentümergemeinschaft
vor, dass die Versammlung einen Wohnungseigentümer,
der mit der Zahlung
von Beiträgen länger als einen Monat
in Verzug ist, von der Abstimmung
ausschließen kann. Da tatsächlich
mehrere Wohnungseigentümer mit den
Zahlungen in Verzug gerieten, wurden
sie auf der nächsten Eigentümerversammlung
durch Mehrheitsbeschluss
von der Abstimmung ausgeschlossen.
Einer der betroffenen Eigentümer focht
anschließend sämtliche in der Versammlung
getroffenen Beschlüsse an.
Der BGH entschied nun, dass den
Wohnungseigentümern gemäß § 10
Abs. 2 Satz 2 WEG zwar ein weitgehender
Spielraum bei der Ordnung der
Verhältnisse eingeräumt werde. Dieser
Spielraum sei aber überschritten, wenn
die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung
der Wohnungseigentümer
ausgehöhlt werde. Ein Stimmrechtsausschluss
stelle eine solche unzulässige
Aushöhlung dar. Sämtliche in der
Eigentümerversammlung gefassten
Beschlüsse seien daher ungültig.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung
sind anfechtbar
Sollte auch in Ihrer Teilungserklärung
eine entsprechende Regelung getroffen
sein, sehen Sie daher besser
davon ab, die jeweiligen Eigentümer
von der Abstimmung auszuschließen.
Die in einer solchen Versammlung gefassten
Beschlüsse könnten erfolgreich
angefochten werden. RA Gerold Happ
Was tun wenn..? Expertentipp
Wasser sucht sich
seinen Weg !!??
Frage: Machen nachträgliche
Abdichtungsmaßnahmen
immer Sinn??
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Oft wird nach vergeblichen
Eigenversuchen mit Produkten
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angenommen,
dass eine
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Fall aussichtslos wäre. Jedoch
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Eigentumswohnungen
Die Höhe der Nebenkosten und der Rücklagen
sind ein wichtiges Kaufkriterium
Eigentumswohnungen gelten als besonders pfl egeleichte Immobilien. Schließlich kümmert
sich ein Verwalter um die nötigen Abrechnungen, Versicherungen und Reparaturen.
Mit der Reinigung von Treppenhäusern und Gehwegen sowie der Gartenpfl ege werden
zudem meist externe Dienstleister beauftragt. Doch die Bequemlichkeit hat ihren Preis.
Und den sollten potenzielle Wohnungskäufer nicht unterschätzen.
Die Liste der zu verteilenden Wohn-
Nebenkosten ist lang: Neben den üblichen
Kosten für Heizung, Wasser,
Aufzug, Reinigung, Gärtner und Müllabfuhr
fallen regelmäßig noch die Beiträge
für die Wohngebäudeversicherung,
der Aufwand für Wartungs- und
Reparaturarbeiten sowie das Entgelt
für den Verwalter an. Zur Deckung all
dieser Gemeinschaftsausgaben zahlen
die Eigentümer monatlich ein sogenanntes
Wohngeld. Darin sind zusätzlich
noch Zahlungen zum Aufbau einer
Rücklage zur laufenden Instandhaltung
der Immobilie enthalten. Reichen
die Rücklagen für größere Reparaturen
wie die Erneuerung der Dacheindeckung
nicht aus, werden die Eigentümer
zusätzlich per Sonderumlage zur
Kasse gebeten.
Potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen
sollten die Nebenkosten
nicht auf die leichte Schulter nehmen.
Stellen diese doch zusammen mit der
Höhe der Rücklage ein wichtiges Kaufkriterium
dar. Um böse Überraschungen
zu vermeiden, sollten sie vor
dem Erwerb der Immobilie unbedingt
auf folgende Punkte achten:
Eigentumswohnung aus dem Bestand
Handelt es sich um eine gebrauchte
Wohnung, sollte man sich unbedingt
die Nebenkostenabrechnungen der
vergangenen Jahre zeigen lassen. Nur
dann lässt sich grob kalkulieren, mit
welchen monatlichen Belastungen der
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Ein Blick in die Teilungserklärung sollte für potenzielle
Käufer selbstverständlich sein.
Käufer künftig zu rechnen hat. Zudem
sollte der Verwalter in jedem Fall danach
gefragt werden, ob demnächst
größere Reparaturen oder Instandhaltungen
anstehen und wie hoch die angesparte
Rücklage der Eigentümergemeinschaft
ist. Zur Orientierung: Vor
allem bei älteren Objekten sollte die
Rücklage schon so hoch sein, um davon
beispielsweise ein Dach neu ein-
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RECHT UND STEUERN
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decken zu können. Geringere Rücklagen
sind nur dann akzeptabel, wenn
vor nicht allzu langer Zeit bereits aufwendige
Reparaturen wie eine neue
Heizungsanlage vorgenommen wurden.
Kauf einer Neubauwohnung
Beim Erwerb einer neuen Wohnung
sollte der Käufer im Schnitt monatlich
etwa drei Euro Nebenkosten pro Quadratmeter
Wohnfläche kalkulieren.
Häufig wird die Instandhaltungsrücklage
in den ersten Jahren deutlich niedriger
angesetzt, weil innerhalb der meist
fünfjährigen Gewährleistungsfrist normalerweise
keine Reparaturen auf Kosten
der Eigentümer anfallen. Dies hat
nach 10 bis 15 Jahren häufig zur Folge,
dass die dann auftretenden teuren Reparaturen
nicht aus dem Gemeinschaftstopf
finanziert werden können. Sonderumlagen
sind erforderlich. Tipp: Beschließt
die Eigentümerversammlung
eine zu geringe Instandhaltungsrücklage,
sollte man zusätzlich eine kleine private
Rückstellung bilden.
Die Verteilung der Kosten
Nähere Angaben zum Verteilungsschlüssel
findet man in der Gemeinschaftsordnung.
Üblicherweise erfolgt
die Umlage nach dem im Grundbuch
für jede Wohnung festgelegten Miteigentumsanteil.
Eigentümer größerer
Wohnungen zahlen also entsprechend
mehr. Der Verteilung der Heiz- und
Wasserkosten liegt in der Regel der gemessene
Verbrauch zugrunde. Manche
Kosten können aber auch nach der Anzahl
der Wohnungen verteilt werden,
zum Beispiel das Verwalterentgelt. Ein
Hinweis für neue Eigentümer, die sich
durch den Verteilungsschlüssel benachteiligt
fühlen: Der einmal festgelegte
Verteilungsschlüssel kann in der
Regel nur einstimmig geändert werden.
Das heißt: Auf der Eigentümerversammlung
müssen alle dem neuen
Schlüssel zustimmen – was wohl eher
die Ausnahme sein dürfte.
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 19

THEMA DES MONATS
Urlaubsgenuss zu Hause
Ideen für das private Gartenparadies
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Endlich ist der Frühling da! Die Tage sind länger und wärmer
und das Leben im Garten, auf Terrasse oder Balkon kann endlich
beginnen. Wir erweitern das Wohnzimmer und schaffen individuelle
Rückzugsorte für private Mußestunden. Auch wenn sich
das Wetter nicht immer mediterran zeigt, so lässt es sich – mit
entsprechender Ausstattung – bis in den späten Herbst draußen
angenehm verweilen.
Zeitsparendes Gärtnern
Ein stressfreies Sommerparadies
Jäten, umgraben, schneiden, mähen,
rechen – und wenn man an
einem Ende fertig ist, kann man am
anderen wieder anfangen. Keine
Frage: Ein schöner Garten, erfordert
Zeit. Wie viel, kann man allerdings
selbst entscheiden – vorausgesetzt
man kennt die richtigen Tricks, mit
denen sich die grüne Oase vor der
Haustür pflegeleicht(er) machen
lässt. Hier einige Tipps wie man die
heimischen Grünflächen in ein zauberhaftes
Sommerparadies verwandelt
und das (fast) im Handumdrehen.
20
Haus & Grund Magazin | 4/2011
Die Pflanzenauswahl
Tipp 1:
ist der wichtigste Zeitfaktor.
Darum kann man viel Arbeitszeit
sparen, wenn man sich auf Gewächse
konzentriert, die auch ohne viel
Zuwendung gut wachsen, wie etwa
die in unseren Breiten seit alters her
erprobte Kapuzinerkresse.
Polsterpflanzen können
Tipp 2:
etwa Lücken zwischen
Gehölzen füllen. Römische Kamille
oder Teppichverbene eignen sich
beispielsweise auch als anspruchsloser
Rasenersatz zwischen Trittsteinen
oder auf größeren Flächen.
Um sich das grüne Paradies so gemütlich wie möglich zu
gestalten, bedarf es einiger Planungen. Denn Pfl astersteine,
Gartenteich, Markise und Sonnenschutz sollten auch zu den
Gartenmöbeln passen. Eine gepfl egte Hausfassade, die romantische
Gartenbeleuchtung und das frisch angelegte Vorgärtchen
bringen Urlaubsstimmung in den – noch so kleinen – Freisitz.
Tipps und Anregungen gibt es auf den folgenden Seiten.
Rindenmulch, Holz-
Tipp 3:
häcksel und Splitt
sind die effektivsten Zeitsparhelfer.
Mulch und Häcksel halten nicht nur
den Boden feucht, sondern vermindern
auch das Unkrautwachstum.
Und wer die Fugen im Pflaster mit
Splitt statt Sand füllt, wird dort
kaum noch ungebetene Gäste finden.
Wer pfiffig ist, lässt seine
Tipp 4:
durstigen Gewächse
gießen, statt sie selbst aufwändig
zu wässern – zum Beispiel von ei-
nem professionellen automatisierten
Bewässerungssystem
mit Schläuchen und Zeitschaltuhr.
Baumzwerge, d.h.
Tipp 5:
klein bleibende Bäume,
reduzieren die Sisyphus-Arbeit des
Laubrechens erheblich. Staudenbeete
zu pflanzen gilt als schwierigste
Disziplin im häuslichen Garten,
aber auch hier kann man sich
mit drei simplen Regeln helfen. Erstens
sollte man immer mehrere
Pflanzen einer Sorte an einem Fleck
ansiedeln, zweitens tiefe und hohe
Stauden mischen. Und drittens die

Blütenfarben in Linie bringen: Die
Knallfarben Rot und Gelb wirken
vorn am besten, Pastelltöne passen
zur Mitte, den perfekten Hintergrund
bildet weit leuchtendes Weiß.
Und dann gibt es noch intelligente
Arbeitserleichterer, etwa Rasenmähroboter,
die ununterbrochen
und gänzlich ohne Aufsicht zuverlässig
mähen – ein Gartenhelfer,
der einem allerdings auch rund
2.200 Euro wert sein muss. Wer
viel Rasenfläche hat, könnte sich
(schon für etwa 500 Euro) einen
der neuen Mulchrasenmäher gönnen,
die den Grasabschnitt als feine
Schutzschicht im Gras verteilen. Die
gesparte Zeit reicht bestimmt für
mehrere Stündchen im Liegestuhl.
Natürlich führt kein Weg daran vorbei,
dass ein grün-buntes Paradies
auf dem eigenen Grundstück nicht
zu haben ist, ohne dafür Zeit zu investieren.
Doch auch die Tatsache, dass ein
Garten letztlich nur das zurückgeben
kann, was man in ihn investiert,
lässt sich mit einem einfachen psychologischen
Trick überlisten: Gehen
Sie nicht Gartenarbeit machen,
gehen Sie gärtnern – das macht
mehr Spaß!
Informationen:
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Tipps für sicheres Gärtnern
Die Hobbygärtner sitzen in
den Startlöchern und das neue
Gartenjahr kann nun geplant werden.
Außerdem müssen Bäume und
Sträucher zurückgeschnitten werden.
Der Schnitt während der Kälteperiode
schützt Bäume und
Sträucher vor dem Ausbluten, da
sich der Baumsaft bei Minusgraden
aus den Ästen in den Hauptstamm
zurückzieht. Andererseits schützt
diese Regelung die Vögel, da sie
frühestens ab März mit dem Nestbau
beginnen. Vor dem Rückschnitt
sollte man sich auch Zeit nehmen,
die Bäume auf Frostschäden und
morsche Äste zu begutachten, um
dies beim Baumschnitt zu berücksichtigen.
Der Baumschnitt ist auch
deshalb wichtig, weil jeder Haus-
und Gartenbesitzer eine besondere
Sorgfaltspflicht hat. Er muss immer
darauf achten, dass von seinem
Grundstück keine Gefahr für ande-
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Fassadenarbeiten • Zimmerarbeiten • Bauklempnerei •
Reparaturservice • Sturmschadenservice • Dachgeschossausbau
THEMA DES MONATS
So lässt sich der Sommer im eigenen Garten aushalten: Eine lauschige Ecke, in
der man schmökern und relaxen kann – und dank einer intelligenten Bepflanzung
wenig Arbeitsaufwand hat.
re ausgeht. Kracht beispielsweise
ein morscher Ast auf den Gehweg,
verletzt dabei einen Fußgänger
oder beschädigt ein Auto, haftet
der Grundstückbesitzer für den
entstandenen Schaden. Im Einzelfall
wird geprüft, ob der Haus- und
Grundbesitzer seiner Sorgfaltspflicht
nachgekommen ist.
Wenn das Gartenjahr dann endlich
beginnt, genießen viele ihr
schönes Hobby inmitten der Natur
und die körperliche Arbeit an der
frischen Luft. Bei allem Eifer, sollte
man nicht vergessen, sich selbst zu
schützen und vorsichtig im Garten
zu hantieren. Die Statistiken der
Versicherer sprechen da Bände.
Informationen:
SV Sparkassenversicherung
www.sparkassenversicherung.de
Bauunternehmung
M. KLOOS
Haus & Grund Magazin | 4/2011 21
Foto: Schwäbisch Hall
Foto: SV Sparkassenversicherung

THEMA DES MONATS
Licht am Hauseingang
Beleuchtete Hausnummer kann Leben retten
Eine gut sichtbare und beleuchtete
Hausnummer führt
nicht nur Gäste und Taxifahrer schnell
ans richtige Ziel, sie kann im Notfall
sogar Leben retten – denn manchmal
kommt es auf Minuten oder gar
Sekunden an. Deshalb ist die Beleuchtung
der Hausnummer in einigen
Bundesländern verpflichtend.
Feuerwehren und Rettungskräfte,
aber auch Boten und Lieferdienste
kennen das Problem: Oft
sind Adressen nicht auf Anhieb zu
finden. Vor allem bei Dunkelheit
sind viele Hausnummern nur schwer
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Haus & Grund Magazin | 4/2011
erkennbar. Fachleuchte empfehlen
beleuchtete Hausnummern – und
mehr Licht im Eingangsbereich.
Gutes Licht vor der Tür dient
nicht nur der Orientierung. Es
schützt auch vor Stolperfallen wie
schwer erkennbaren Trittstufen
oder rutschigen Gittern. Helligkeit
hält ungebetene Gäste fern, besonders,
wenn Leuchte und Bewegungsmelder
kombiniert werden:
Wer unlautere Absichten hegt, zieht
sich meist zurück, sobald das Licht
angeht. Ein freundlich erleuchteter
Eingangsbereich heißt die Gäste
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Seit 1858 Partner für Stahl- und Metallbau
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des Hauses auch bei Dämmerung
oder Dunkelheit willkommen. Besonders
praktisch ist es, wenn alles
miteinander kombiniert wird:
Leuchte mit Hausnummer, Dämmerungsschalter
und Bewegungsmelder.
Professionelle Systeme verbinden
diese Funktionen und sorgen
für passende Beleuchtung in allen
Situationen: Wird es dunkel, schaltet
sich ein gedimmtes Licht ein,
ausreichend für die Orientierung
und die Hinterleuchtung der Hausnummer.
Registriert der Melder eine
Bewegung, wechselt die Leuchte
in weichem Übergang zur vollen
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Die Hausnummer sorgt Tag und Nacht
für eine sichere Orientierung.
Lichtstärke und setzt den Eingangsbereich
ins richtige Licht.
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Foto: Siedle

Fotos: Sonnenpartner
Strandkorb & Co.
Für den kleinen Urlaub zwischendurch
Vermutlich hatte Friederike
Maltzahn viele Neider, als sie es
sich 1882 am Strand von Warnemünde
gemütlich machte. Denn um
windgeschützt die Seeluft genießen
auch als Schattenspender, der feineren
Damen ihre noble Blässe erhielt.
Doch mit dem Wandel der
Schönheitsideale änderte sich auch
der Strandkorb. Das waschkorb-
spannt. Dem Ur-Modell von damals
ähneln diese Garten-Strandkörbe
allerdings nur noch wenig. Metallteile
und Beschläge sind heute wetterfest
verzinkt oder aus Edelstahl,
Der Strandkorb erfreut sich – auch für zuhause – immer mehr an Beliebtheit. Dieser lässt sich auch mit geschmackvollen
Gartenmöbeln wunderbar kombinieren und man kann ihn schon beim ersten Sonnenstrahl nutzen.
zu können, hatte Hofkorbmacher
Wilhelm Bartelmann ihr eigens ein
vollkommen neuartiges Möbelstück
geflochten: Einen Strandkorb.
An Nord- und Ostsee
Diese Idee fand auf Anhieb so
viele Anhänger, dass schon wenige
Jahre später mehr als 550 Strandkörbe
die Nord- und Ostseeküste
bevölkerten. Beliebt nicht nur als
Windschutz, sondern besonders
ähnliche, mit festem grauen Markisenstoff
ausgeschlagene Gebilde
wurde zum komfortablen Geflecht
mit beweglichem Oberteil. Heute
zigtausendfach an allen deutschen
Stränden zu bewundern.
Im Hof und Garten
Mit der Zeit hat der Strandkorb
auch in den heimischen Gärten Einzug
gehalten. Frei nach dem Motto:
Urlaub ist, wenn man sich ent-
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THEMA DES MONATS
Von Standard bis Luxus
Soll es ein Strandkorb in der gerundeten
Ostsee-Form sein oder
lieber ein Modell aus den Nordsee-
Linien? Welche Größe soll Ihr neuer
Strandkorb haben, 1-, 2-, 2XL- oder
3-Sitzer? Man wählt zwischen einem
Halblieger oder einem Liegemodell
für die wahren Sonnenanbeter.
Es gibt sie im edlem unifarbigem
Kunststoffgeflecht, Seegras-
sowie Rattanoptik oder als
Naturgeflecht. Kissen und Nackenrollen,
schwenkbare Bistrotische
oder Staufächer im Rückenteil runden
die Extras ab. Die Preise der
Garten-Strandkörbe reichen von
279 bis über 2.000 Euro. Neben
Größe und Ausstattung entscheidet
die Holzqualität über den Preis.
Für jeden Geschmack
Für die Saisoneröffnung von Garten,
Terrasse und Balkon bietet der
Markt auch ein großes Sortiment
an hochwertigen Sitzgruppen, Liegen,
Sonnenschirmen, Lounge-Inseln
und weiteren Specials. Egal ob
Flechtwerk, Edelstahl oder Teakholz
– das Design der Gartenmöbel muß
auch zur Umgebung passen.
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 23

THEMA DES MONATS
Naturstein ist ein
Klassiker
Pflaster ist seit rund 6.000 Jahren bekannt und bewährt.
Seit Jahrhunderten haben Natursteinpflaster in idyllischen
Innenhöfen, auf Plätzen und Wegen die Architektur bereichert.
Sie stoßen auch heute auf immer mehr Interesse und
gewinnen an Bedeutung. Der Wunsch sowohl nach natürlichen
und umweltfreundlichen Baumaterialien als auch nach
traditionellen Verarbeitungstechniken rückt zunehmend in
den Vordergrund. Die Nachfrage ist in den letzten Jahren ständig
gestiegen.
Vor allem die Steine mit natürlich-lebendiger Anmutung
und Ausstrahlung sind wieder sehr gefragt. Wie beispielsweise
Muschelkalk, Limestone, Travertin und Sandsteine. Seit
Jahrhunderten wurden und werden gerade diese Steine bevorzugt
in exklusiven Landhäusern, Schlössern und Kirchen
verwendet, da sie vor allem durch eine vornehm-zurückhaltende,
puristische Ausstrahlung überzeugen. Sandstein, Travertin,
Muschelkalk aus den Steinbrüchen von Weimar und
Gotha, die schon Goethes Faszination erregten.
Pflaster aus Natursteinklassikern gibt es in vielen verschiedenen
Größen, Farben, Stärken und auch Oberflächen. Die
Vielfalt der Oberflächenbeschaffenheit ist groß, sie kann – je
nach Form und Struktur, die ungleichmäßig oder geometrisch
sein kann – sehr viel zum Stil und zu einer effektvollen Gestaltung
einer Terrasse, eines Weges o.ä. beitragen. Die besonders
gefragten Maße sind Groß- (ca. 16 x 16 cm), Mittel- (10
x 12 cm), Klein- (8 x 8 cm) und Mosaikpflastersteine. Da sie
gebrochen werden, haben sie nur selten einheitliche Abmessungen
und ergeben ein interessantes Erscheinungsbild.
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Hauch von Exklusivität.
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Foto: Traco Manufactur

Frühjahrsputz für Fassaden
Im April lockt das Frühlingswetter
immer mehr Menschen
ins Freie. Im eigenen Garten oder
auf dem Balkon genießt man die
ersten warmen Tage des Jahres.
Doch die Sonne bringt auch vieles
an den Tag, was man lieber versteckt
gehalten hätte. So ging es
auch einem Ehepaar aus Witten.
„Der Anblick unserer schäbigen
Fassade hat uns den Spaß am Urlaub
im eigenen Garten gründlich
verdorben“, berichtet Franz H. „Dazu
kam, dass unsere Nachbarn erst
letzten Herbst ihre Fassade saniert
hatten“, ergänzt seine Ehefrau Jutta.
„Da fielen Algenbewuchs und
Schäden an unserem Haus gleich
doppelt ins Gewicht.“
Fassadensanierung auf
natürliche Art
Die Entscheidung stand fest: Eine
neue Fassadenoptik musste her.
❐ Rohbau
❐ An- u. Umbau
❐ Reparaturen
❐ Isolierarbeiten Keller
❐ Außentreppen, z.B. in Granit
„Wir wollten eine umweltbewusste
Sanierung. Gleichzeitig suchten wir
eine langlebige Lösung“, erläutert
Jutta H. Das Ehepaar verglich verschiedene
Fassadenlösungen miteinander
und entschied sich schließlich
für eine mineralische Putzoberfläche.
„Mineralische Edelputze
und Kalkputze bieten eine Vielzahl
von Gestaltungsmöglichkeiten“,
begründet Franz H. diese Entscheidung.
„Zugleich bestehen sie aus
rein natürlichen Rohstoffen wie
Kalkhydrat und Jurakorn.“ Mineralische
Putzoberflächen sind außerdem
besonders widerstandsfähig
und witterungsbeständig, so dass
sie selbst nach Jahrzehnten immer
noch gut aussehen. Durch einen
speziellen Selbstreinigungseffekt
bieten dickschichtige Edelputze wie
zum Beispiel Kratzputz einen sehr
guten Schutz vor Veralgung und
Pilzbefall.
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Mineralische Edelputze bieten eine
große Gestaltungsvielfalt.
Große Gestaltungsvielfalt
Ein beauftragter Stuckateur führte
dem Ehepaar eine Reihe unterschiedlicher
Putzlösungen vor.
„Durch die professionelle Beratung
haben meine Frau und ich erfahren,
dass bei einer mineralischen Putzlösung
neben Farbe und Struktur
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auch die Korngröße ein wichtiges
Gestaltungselement ist. Während
die Fassade bei kleinen Korngrößen
glatt und homogen wirkt, erzeugen
größere Körnungen kräftige Strukturen,
die im Zusammenspiel mit
Licht, Schatten und Farbe für ein
lebendiges Erscheinungsbild sorgen.“
Mineralische Putzlösungen
werden in den unterschiedlichsten
Farben angeboten, angefangen
von leichten, hellen Tönen bis hin
zu aktivierend-kräftigen. Dabei lassen
die Farbpigmente im Putz die
Wände und Fassaden besonders
authentisch und farbecht wirken.
Franz und Jutta H. entschieden sich
schließlich für einen grobkörnigen
Edelputz. Als Farbe wählten sie ein
natürliches Gelb. „Toll ist, dass wir
die Fassade durch unsere ganz eigene
Mischung aus Struktur und
Farbe zu einem echten Unikat machen
konnten“, freut sich Jutta H.
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Haus & Grund-Mitglieder erhalten beim Kauf einer neuen Video-Sprech -
anlage von Siedle, bestehend aus mindestens einer Video-Türstation und
einer Video-Innenstation, im Aktionszeitraum vom 15. Februar 2011 bis
15. August 2012 eine Ersparnis von 100 Euro.
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beim:
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Der Haus & Grund-Vorteil von 100 Euro wird binnen 6 bis 8 Wochen überwiesen.
Bankverbindung (Kto-Nr., BLZ und Bank) bitte nicht vergessen.
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* Haus & Grund-Mitglieder erhalten im Aktionszeitraum vom 15. Januar 2009 bis
31. Dezember 2011 bei Verwendung der Weber-maxit Produkte:
– eine Ersparnis von 150 Euro auf eine energetische Fassadensanierung ab 50 qm.
– eine Ersparnis von 150 Euro bei einer Fassadenmodernisierung mit dem „retec-
Verfahren“.
Einzulösen unter Vorlage der Rechnung und Nachweis der Mitgliedschaft beim:
Haus & Grund Verlag GmbH, Elisabethstraße 4, 44139 Dortmund. Der Haus &
Grund-Vorteil von 150 Euro wird binnen 6 bis 8 Wochen überwiesen. Bankverbindung
(Kto.-Nr., BLZ und Bank) bitte nicht vergessen!
Produktinformationen unter der technischen Hotline � 0 18 05 – 93 23 73 (14 Cent/
Minute aus dem deutschen Festnetz) oder per Fax-Abruf 0 62 03 – 79 63 75-35.
* Haus & Grund-Mitglieder erhalten beim Kauf von Weru-Produkten
ab einem Waren-Bruttoeinkaufswert von 3.000 Euro (ohne Montagekosten),
vom 1.1.2011 bis zum 30.9.2011, ein Startguthaben
von 100 Euro. Einzulösen unter Vorlage der Rechnungs- und
Lieferscheinkopie des Weru-Fachbetriebes und Nachweis der
Mitgliedschaft an:
Haus & Grund Verlag GmbH, Elisabethstraße 4, 44139 Dortmund.
Die 100,- Euro werden binnen 6 bis 8 Wochen überwiesen.
Bankverbindung (Kto.-Nr., BLZ und Bank) bitte nicht vergessen.
Fax-Abruf: 0 62 03-79 63 75-36
* Schindler führt für Sie eine Reinigung Ihrer Aufzugskabine
durch, die folgende Leistungen umfasst:
� Innenwände (normale Verschmutzung) � Boden (inkl. feucht wischen)
� Kabinendecke (sichtbare Flächen) � Kabinentableau
� Spiegel
(inkl. Funktionsprüfung)
� Kabinentürschwelle
� Überprüfung der Beleuchtung
Diese Kabinenreinigung im Wert von ca. 100,– Euro kann von Haus & Grund-Mitgliedern
einmalig kostenlos in Anspruch genommen werden. Das entspr. Anforderungsformular
erhalten Sie über die kostenfreie Hotline von Schindler, als Faxabruf
bei Haus & Grund oder als Download auf der Vorteilspartner-Seite. Nach
Versand des ausgefüllten Formulars und Nachweis der Mitgliedschaft an Schindler
setzt sich der regionale Service Leiter für eine konkrete Terminvereinbarung mit
Ihnen in Verbindung. www.schindler.de Hotline-Nr: 08 00-5 03 50 70
Haus & Grund-Mitglieder, die im Aktionszeitraum vom 15. September
2010 bis 28. Februar 2012 mit Somfy renovieren, senden bitte die Rechnungskopie
und ihre Haus & Grund-Mitgliedsnummer an: Somfy GmbH
Christian Pätz Felix-Wankel-Straße 50 72108 Rottenburg/Neckar.
Dafür erhalten sie:
*Bei einem funkgesteuerten System einen Mehrkanal-Funkhand sender im
Wert von 100 Euro zur bequemen Bedienung von Roll laden und Sonnenschutz
inkl. einer einfachen Kurzanleitung, wie der Sender in das System integriert wird.
*Bei einem kabelgebundenen System eine Zeitschaltuhr mit Sicher -
heitsfunktion im Wert von 100 Euro zur automatischen Steuerung von Rollladen
und Sonnenschutz inkl. einer einfachen Kurzanleitung, wie die Zeitschaltuhr
in das System integriert wird.
Weitere Informationen: www.somfy.de/hausundgrund oder Faxabruf.
Haus & Grund-Mitglieder, die vom 15. März 2011 bis 31. Oktober 2011
das VELUX-Flachdach-Fenster für Sanierung oder Neubau genutzt
haben, erhalten für die ersten 50 im Aktionszeitraum gekauften:
* VELUX Flachdach-Fenster festverglast (CFP): *50 Euro pro Produkt.
* VELUX Flachdach-Fenster elektrisch (CVP): *100 Euro pro Produkt.
Einzulösen unter Vorlage der Rechnung und Nachweis der Mitgliedschaft bis
30. November 2011 bei
Haus & Grund Verlag GmbH, Elisabethstraße 4, 44139 Dortmund.
Bankverbindung (Kto.-Nr., BLZ und Bank) bitte nicht vergessen.
Weitere Informationen: www.velux.de oder Faxabruf.
Das/Die VELUX-Flachdachfenster müssen von Ihnen bis 31.10.2011 (es gilt das Rechnungsdatum)
gekauft und an Ihre Adresse ausgeliefert worden sein. Diese Aktion gilt nur für Endverbraucher.

Ein kleiner Schritt mit großer Wirkung
Balkone sind für viele Mieter
und Eigentümer ein wichtiger
Teil der Wohnqualität, denn sie
vermitteln das Gefühl von Freiheit
und Weite in den eigenen vier Wänden.
Der Markt bietet mit dem
Dachfenstersystem „Cabrio“ eine
Lösung für Dachwohnungen, die
nicht über einen Balkon verfügen
oder bei denen ein zusätzlicher Austritt
gewünscht ist. Mit nur zwei
Handgriffen öffnet sich das Dachfenster
zu einem bequemen Minibalkon.
Neben erhöhtem Wohnkomfort
verbessert das Cabrio auch
die Sicherheit, denn in vielen Fällen
erkennen die örtlichen Feuerwehren
es als zweiten Rettungsweg an.
Die großzügige Fensterfläche
des Cabrio besteht aus zwei
Teilen: Der obere Teil wird durch
den unten montierten Griff stufenlos
bis zu einem Winkel von 45
Grad aufgeklappt. Bewohner können
so bequem im offenen Fenster
stehen und den Blick ins Freie ungestört
genießen. Für die einfache
Reinigung verfügt es zusätzlich
über eine Putzstellung, bei der das
Fenster um 180 Grad gedreht werden
kann. Stellt man zusätzlich die
untere Fensterhälfte bis zur Senkrechten
auf, verwandelt sich das
Fenster im Handumdrehen zu ei-
nem kleinen Austritt. Dieser ermöglicht
Bewohnern mit einem kleinen
Schritt frische Luft und Sonnenschein
unmittelbar zu erleben, ohne
Immobilie. Ein großer Vorteil: Für
den Einbau muss in der Regel keine
Genehmigung bei der zuständigen
Behörde eingeholt werden.
THEMA DES MONATS
und Rollläden. Übrigens: Effektiven
Hitzeschutz bieten nur außen liegende
Systeme wie Markisen oder
Rollläden. Denn sie verhindern,
dass Sonnenwärme in die dahinter
liegenden Räume dringt. Das Cabrio
ist serienmäßig mit Zubehörträ-
Außenansicht Innenansicht Drei Cabrios als Balkon
die eigene Wohnung zu verlassen.
Für Sicherheit sorgt ein seitliches
Geländer, das sich automatisch
ausklappt. Zudem besteht die Innenscheibe
serienmäßig aus Verbundsicherheitsglas.
Zum Schließen
lässt sich der Austritt mit zwei
Handgriffen wieder in ein normales
Dachfenster zurückverwandeln.
Eigentümer und Vermieter verbessern
somit durch viel Tageslicht
und noch mehr Ausblick die Wohnqualität
und steigern den Wert der
Schöne Fenster für jedes Haus
Dieses Haus bekommt durch die Fenster erst die optische Eleganz.
Ob alt, neu, groß oder klein
– wie auch immer Ihr Traumhaus
aussieht, schöne Fenster gehören
dazu. Sie prägen den ersten Eindruck
des Betrachters und geben
dem Haus sein individuelles „Ge-
sicht“. Mit einer neuen Linie lässt
sich dank einer großen gestalterischen
Bandbreite nahezu jeder
Bauherrenwunsch erfüllen. Vom
„normalen“ rechteckigen Fenster
über moderne Schrägvarianten bis
Foto: weru
Noch mehr Licht
Damit noch mehr Tageslicht in
die Wohnräume gelangt, kann das
Cabrio mit weiteren Dachfenstern
und Ergänzungselementen kombiniert
werden. So erweitert die Systemlösung
„Open Air“ das Cabrio
um eine gleichgroße Fensterkombination,
jedoch mit feststehendem
Unterteil. Um sich vor ungewollten
Blicken oder zu viel Sonnenenergie
zu schützen, bietet der Hersteller
passende Sonnenschutzprodukte
zu exklusiven Sonderformen ist alles
möglich – und zwar in mehreren
hundert RAL-Classic-Farbtönen und
in vielen Kaschierfarben, z. B. mit
unterschiedlichen Holzoptiken.
Ebenfalls auf sehr hohem Niveau
liegen Komfort und Sicherheit: Je
nach individuellem Bedürfnis lassen
sich die modernen Kunststoff-Fenster
durch diverse Ausstattungsdetails
noch weiter aufwerten.
Gleiches gilt in Sachen Sicherheit.
Die Beschläge sind in
Edelstahl-Optik und bieten schon
standardmäßig ein hohes Maß an
Einbruchhemmung. Entsprechend
der Wohnsituation kann jedes einzelne
Fenster durch verschiedene
technische Details problemlos auf
ein noch höheres Sicherheitsniveau
gebracht werden bis hin zur Variante
mit einem kabellosen Überwachungs-
und Alarmierungssystem.
Tag und Nacht überwacht es den
Beschlag und auf Wunsch auch das
Glas. Beim kleinsten Einbruchversuch
von außen ertönt sofort ein
gern ausgestattet, die eine schnelle
und sichere Montage von Rollos
ermöglichen. Dieses Produkt ist in
wenigen Schritten eingebaut: Kassette
auf den Zubehörträger schieben
und fixieren, Führungsschienen
befestigen – fertig. So lassen sich
Lichteinfall und Sonnenwärme individuell
regulieren.
Informationen:
Velux Deutschland GmbH
www.velux.de
extrem lauter und schriller Alarmton.
Alle im Haus und in der Nachbarschaft
werden durch den Signalton
sofort aufmerksam, die meisten
Einbrecher ergreifen die Flucht.
Auch mit Spezialgriff
Auf Wunsch ist beispielsweise
ein unten am Fensterrahmen montierter
Spezialgriff erhältlich, der es
bewegungseingeschränkten Personen
sehr viel einfacher macht, das
Fenster zu bedienen. Alle Funktionen
lassen sich mit einer einfachen
Drehung ohne großen Kraftaufwand
ausführen, Rollstuhlfahrer
beispielsweise haben so deutlich
weniger Probleme, die Fenster zu
öffnen und zu schließen.
Dieses Fenster ist auch bestens
geeignet für unzugängliche Stellen,
wie z. B. Küchenfenster mit vorgesetzter
Arbeitsplatte.
Informationen:
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 27
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Markisenständersystem
Für jeden Standort geeignet
Damit eine Terrasse all ihre Funktionen
erfüllen kann, benötigt sie
eine effektive Beschattung. Ohne
Sonnenschutz würden Hitze,
blendendes Licht und gesundheitsgefährdende
UV-Strahlen die Nutzungsmöglichkeiten
erheblich einschränken.
Im Fachhandel gibt es
jetzt ein frei stehendes Markisenständersystem,
das für seine Stabilität
keine Befestigung an einer Hausfassade
benötigt. Die zuverlässige
Standsicherheit geben ihm je nach
Ausführung zwei Fußplatten, die in
einem Betonfundament verankert
werden, oder mit Kiessand befüllte
28
Haus & Grund Magazin | 4/2011
Beschwerungskästen aus Aluminium.
Diese Kästen fügen sich z. B. mit
Bepflanzung, Holzabdeckung oder
Sitzkissen perfekt in jedes individuelle
Terrassenambiente ein. Die
Markisenständer lassen eine großflächige
Beschattung an jeder beliebigen
Stelle im Garten zu, in flexibel
wählbarer Entfernung vom Haus.
Hier bietet sich dann auch die Variante
einer Zwillingsmarkise an, die
in zwei Richtungen separat ausfahrbar
ist. Je nach Modell können auf
diese Weise am Lieblingsplatz im
Grünen bis zu 56 m 2 beschattet
werden. Bei Bedarf schützt eine zu-
Wo Sonnenschirm & Co. nicht mehr ausreichen, kommt diese Markise zum Einsatz.
sätzliche Stoffbahn, die sich vertikal
nach unten absenken lässt, vor
niedrigen Sonnenstrahlen. Für einen
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Besseres Raumklima im Sommer
Intelligenter Sonnenschutz verringert Hitze
Der Funk-Windsensor lässt die Markise bei zu starkem Wind automatisch einfahren.
Ein Service, den man sich leisten sollte.
Mehr Licht, mehr Sicht – großflächig
verglaste Hausfassaden sind
beliebt. Sie bringen eine hohe Dosis
Tageslicht in die Innenräume und
verbessern so die Lebensqualität.
Hier ergibt sich allerdings ein Problem:
Gerade im Sommer ist der
starke Lichteintrag ein Nachteil.
Denn dann dringt auch die Wärme
ungehindert nach innen und heizt
die Räume auf. Die hohen Temperaturen
belasten vor allem Kinder,
Kranke und ältere Menschen.
Abhilfe verschafft ein automatischesSonnenschutzsystem.
Weil die Nutzer nicht immer zu
Hause sind, um den Sonnenschutz
zu steuern, ist der Einsatz einer Motorisierung
inklusive Sensoren sinnvoll.
Im Sommer bietet sich etwa ein
Funk-Sonnensensor an. Er wird an
der Hausfassade angebracht und er
schließt Rollläden und Markisen
rechtzeitig, bevor der programmierte
Einstrahlungswert erreicht ist. So
bleiben die Räume auch in der Mittagshitze
angenehm kühl.
Der Sonnenschutz am Tag sollte
mit einer nächtlichen Lüftung gekoppelt
sein. Dafür sorgen bei-
spielsweise gekippte Fenster und
geöffnete Rollläden. Die lassen sich
per Zeitschaltuhr oder Szenarienmanager
automatisch in eine Lüftungsposition
bringen. Mit einem
Szenarienmanager können beispielsweise
unterschiedliche Tagesabläufe
zeitabhängig gestartet
werden. Bei dem Szenario „Lüftung“
würden sich also die Behänge
in ausgewählten Räumen zu einer
vorher programmierten Zeit
automatisch öffnen. So werden die
Innenräume abgekühlt und morgens
dauert es länger, bis die Temperatur
wieder ansteigt. Das angenehme
Raumklima entsteht also
auf natürlichem Weg – ganz ohne
Klimaanlage. Die Hausbewohner
sparen Stromkosten und die Innentemperatur
sinkt um bis zu neun
Prozent. Bestätigt hat das die belgische
Physibel-Studie der European
Solar Shading Organization (ES-SO).
Windschutz für Markisen
Schönes Wetter kann auch
schnell mal umschlagen und ein
Sturm zieht auf. Wenn der Wind
dann bläst und niemand ist zu Hause,
könnte die ausgefahrene Markise
Schaden nehmen. Das verhindert
ein Funk-Windsensor. Er misst nicht
die Windgeschwindigkeit wie üblich
neben der Markise, sondern
per elektronischem Beschleunigungssensor
die Schwingungen direkt
am Sonnenschutz. Rüttelt der
Wind zu sehr am Tuch, gibt der
Sensor automatisch den Funkbefehl
zum Einfahren. Dank seiner gerin-
Foto: Somfy
gen Größe lässt sich der kleine Fühler
unauffällig am Ausfallprofil der
Markise befestigen. Von vorne
bleibt er ganz unsichtbar. Weil die
Kommunikation zwischen Fühlereinheit
und Motor per Funk erfolgt,
ist ein Verlegen von Steuerleitungen
unnötig. Daher lassen sich auch
bestehende motorisierte Markisen
problemlos mit dem innovativen
Windschutz ausstatten.
Auch kühle Abende
draußen genießen
Gerade im Frühjahr und im
Herbst ist es abends noch unangenehm
kühl. Damit man bei dieser
Witterung dennoch die Terrasse als
zweites Wohnzimmer nutzen kann,
bietet sich ein in die Markise integrierter
Wärmestrahler an. Eine
Lichtleiste komplettiert das Markisenpaket.
Alles zusammen lässt
sich dann komfortabel per Handsender
aus dem Liege- oder Gartenstuhl
heraus bedienen. Mit einem
Handsender ist die Beleuch-
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tung sogar per Daumendruck
dimmbar und so mühelos den sich
abends verändernden Lichtbedingungen
anzupassen. Auch der Wärmegrad
des Strahlers kann ganz
nach individuellen Bedürfnissen
verstellt werden. Auf diese Weise
ist der Terrassennutzer bestens für
die dunklen und weniger lauen
Abende gewappnet.
Im Sommer ist vormittags
Tipp:
und nachmittags vor allem
die Verschattung der Ost- und
Westfassaden eines Hauses notwendig.
Denn zu dieser Jahreszeit
steht die Sonne zur Mittagszeit im
Süden zu hoch, um direkt in die Innenräume
zu scheinen.
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Haus & Grund Magazin | 4/2011 29

HAUS UND GARTEN
Gemüse im Gewächshaus
Von Salat bis Tomaten
Den begrenzten Platz im Gewächshaus gilt es gut auszunutzen, hier mit Schnittsalat, Tomaten und Kohlrabi.
In einem kleinen Gewächshaus
haben‘s Pflanzen geschützt vor
Wetterkapriolen gut. Das gilt auch
für Gemüse. Infolgedessen spezialisieren
sich manche Besitzer von
Kleingewächshäusern auf Gemüseanbau,
zumal im eigenen Garten
selbstgezogenes Gemüse zunehmend
an Ansehen gewinnt. Man
weiß eben, was man hat bei dem,
was auf den Tisch kommt.
Im Frühjahr geht es darum, möglichst
rasch frühes Gemüse zu ernten. Also
steht Saat folgender Gemüsearten an:
Schnittsalat, Radies, Spinat, Stielmus,
Kresse, Senf. Alles Gemüsearten, die
im ungeheizten Gewächshaus gedeihen.
Das Haus zu heizen, käme viel zu
teuer. Die Sonnenwärme muss ausreichen.
Allerdings kann Wärmedämmung
zum Beispiel mit Styroporplatten
oder Noppenfolie nicht schaden. Etwas
längere Kulturzeit haben Kopfsalat und
Rettich.
Dann gibt es Gemüsearten, die prinzipiell,
unabhängig von der Jahreszeit,
besser im Gewächshaus als im Freiland
gedeihen. Erster Anwärter auf einen
Platz im Haus sind Tomaten. Hier stehen
sie geschützt vor unkontrollierbaren
Niederschlägen, denen häufig Befall
mit Tomatenbraunfäule folgt. Diese
Krankheit befällt Tomatenpflanzen fast
unweigerlich. Ist es nur ein bisschen
überdurchschnittlich feucht, faulen mit-
30
Haus & Grund Magazin | 4/2011
unter alle Früchte. Tomatenkulturen im
Gewächshaus machen gewöhnlich
Spritzungen überflüssig. Im Fall von
Tomaten lohnt der Anbau im Gewächshaus
unbedingt.
Gurken und Tomaten haben unterschiedliche
Ansprüche
Ähnliches gilt für Anbau von Gurken,
die sehr viel für gleichbleibend
ziemlich viel Wärme übrig haben. Man
kann allerdings Tomaten und Gurken
nicht in einem Haus kultivieren, weil
sie unterschiedliche Ansprüche haben.
Tomaten lieben es zwar warm, doch
nicht zu warm und die Luft eher trocken
als unentwegt feucht. Daher gießt
man ja auch nur direkt auf die Erde
und hält die Pflanzen selbst bewusst
trocken. Gurken schätzen es eher noch
wärmer als Tomaten bei gleichmäßig
hoher Luftfeuchtigkeit. Diese behindert
jedoch den Flug von Tomatenpollen,
weil die Körner zusammenkleben.
Infolgedessen verteilen sie sich nicht,
gelangen nicht zu den Tomatenblüten
und bestäuben sie nicht. Es bilden sich
keine Früchte.
Sehr dankbar für einen Gewächshausplatz
ist im Frühjahr Kohlrabi. Die
Pflanzen wachsen schnell, die Knollen
sind schön zart, schmecken roh und
gekocht gleich gut. Vorzusehen für
Gewächshauskultur im Sommer ist Basilikum,
jedenfalls in Gegenden, in denen
es diesem Kraut allgemein im Freiland
einfach zu kühl und zeitweise zu
nass ist.
Grüne Tipps
Der Anbau von Gemüse im eigenen
Garten macht natürlich Arbeit, aber
nicht nur, sondern auch Freude, wenn
man sieht, wie alles oder wenigstens
das meiste gut gedeiht. Damit verbundene
Erfolgserlebnisse fördern das
seelische Gleichgewicht.
Saatgut aus dem eigenen Garten taugt
mitunter nicht für Nachbau, besonders
nicht, falls es von Kreuzungen, F1- oder
F2-Hybriden, stammt. Nachkommen
solcher Züchtungen spalten auf, meist
ins Negative und sind nicht anbauwürdig.
Niedrige Erbsensorten brauchen nicht
unbedingt eine Stütze, entwickeln sich
mit jedoch besser. Maschendraht eignet
sich am besten. Man häufelt außerdem
an, wenn die Pflanzen etwa handhoch
sind, sie damit auch an den Draht
leitend.
Beerenobstarten sind an sich selbstfruchtbar,
tragen also auch als isoliert
stehende Einzelpflanzen. Sie tragen jedoch
besser, wenn die Blüten mit fremden
Pollen bestäubt werden. Deswegen
pflanze man von Johannisbeeren,
Himbeeren, Heidelbeeren vorteilhaft
stets zwei Sorten. Nur Brombeeren
können auch als Einzelgänger auf sich
selbst setzen.

Frühjahrskur für den Rasen
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt
Nach den Strapazen des Winters braucht der Rasen spezielle Pfl ege, damit er den Sommer
über kräftig wachsen kann. Mit der Frühlingssonne kommt die richtige Zeit, um mit
dem Pfl egeprogramm zu starten und den Rasen auf die Gartensaison vor zubereiten.
Im Frühjahr braucht der Rasen spezielle Pflege, damit
er im Sommer kräftig wächst.
Rasen freilegen
Zunächst müssen abgestorbene Pflanzenteile
wie Laub und Zweige vom Rasen
entfernt werden. Vor allem unter
Laub bilden sich leicht feuchte Stellen,
die austrocknen müssen. Dann folgt der
erste Rasenschnitt, bei dem die Spitzen
auf zwei bis drei Zentimeter Höhe gekappt
werden.
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Vertikutieren verschafft Luft
Regelmäßiges Vertikutieren ist die
Voraussetzung für eine dichte Rasenfläche.
Die vertikal stehenden Messer
dringen dabei in die Grasnarbe ein, lockern
das Wurzelgefüge auf und der
Rasen bekommt Luft. Dadurch werden
die Gräser gereizt, neue Triebe und
Blätter zu bilden.
Problemstellen beseitigen
Moos, Klee und verfilzte Stellen, die
eine ausreichende Versorgung des Rasens
mit Wasser, Luft und Nährstoffen
verhindern, werden ebenfalls durch
das Vertikutieren beseitigt. Leicht vermooste
Stellen nur in Längsrichtung
bearbeiten, stark befallene zusätzlich
in Querrichtung. In die Lücken, die
durch das Entfernen von Filz, Moos
und Klee entstehen, wird neuer Grassamen
eingesät. Braune, fast kreisförmige
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HAUS UND GARTEN
Rasen verteilen, deuten auf Schneeschimmel
hin. Meist heilen sie nach
dem Vertikutieren von selbst ab, sobald
die Temperaturen steigen.
Kalk gegen zu viel Säure
Ein gesunder Rasen benötigt einen
ph-Wert von 6,0 bis 7,0. Ist der Rasen
zu sauer, freut sich das Moos. Deshalb
ist es sinnvoll, den Rasen nach dem
Vertikutieren zu kalken und ihm danach
eine Pause zu gönnen. Erst wenn
sich der Kalk aufgelöst hat, geht es mit
der Frühjahrskur weiter.
Düngen unterstützt die Regeneration
Düngemittel liefert dem Rasen die
notwendigen Nährstoffe, die er nach
dem Winter braucht. Als Alternative zu
einem Dünger-Produkt eignet sich ausgereifter,
feingesiebter Kompost. Am
besten düngen, wenn abzusehen ist,
dass es bald regnet, denn mit dem
Regen versickern die Nährstoffe gut in
der Erde.
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Halbjahr 2007 bleibt der Bürom
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tschland. Das Vorjahresergebnis
m ersten Quartal konnte um 6
rtroffen werden. Stärkste Nachfra
ppe sind vor allem Beratungsun
men, Verwaltungen, Finanzdienst
und das Gesundheitswesen.
e Kontopfändung
ird reformiert
as Bundeskabinett hat einen
entwurf zur Reform des Kontop
gsschutzes beschlossen. Mit
wurf wird erstmalig ein so genan
ndungsschutzkonto („P-Konto“)
ührt, auf dem ein Schuldner für
haben einen automatischen Soc
ndungsschutz in Höhe von 98
o pro Monat erhält – unabhängig
chen Einkünften dieses Gutha
ührt. Mit einem Inkrafttreten u
timmung des Bundesrates wird
tens Ende 2008 gerechnet.
Haus & Grund Magazin | 4/2011 31

HAUS UND GARTEN
Der Nutzgarten im April
Schon früh ernten
wir Gemüse
Nach Saat von Kresse, Radieschen
oder Schnittsalat Anfang März ins
Frühbeet kann man wahrscheinlich
schon in diesem Monat ernten. Bei
soviel Grünzeug kommt Frühjahrsmüdigkeit
gar nicht erst auf. Bald
folgen Spinat, Melde, Stielmus, danach
auch Kopfsalat.
Im Freiland wird es Zeit für folgende
Saaten an Ort und Stelle: Spinat, Bindesalat,
Pflück- und Schnittsalat, eventuell
noch Melde und Kresse, ferner für
Radieschen und Rettich, Stielmus und
Speiserüben, Pal- und Markerbsen,
Schwarzwurzeln und Chicorée, Pastinaken
und Möhren, Rote Bete, Zwiebeln,
Butterkohl, Petersilie, Kerbel,
Borretsch, Sauerampfer.
Gepflanzt werden vorgetriebene Dicke
Bohnen und Kartoffeln, letztere jedoch
nur in schon wirklich ausreichend
erwärmten Boden. Man steckt Schalotten,
Steckzwiebeln, Knoblauchzwiebeln,
pflanzt den ersten Satz Kohlrabi
und Kopfsalat sowie Wirsing. Schnittlauch,
Pfefferminz, Estragon, Pimpinelle,
Tripmadam, ausdauernder Majoran
und ebensolches Bergbohnenkraut,
Thymian, Liebstöckel und Zitronenmelisse
gehören aufs Kräuterbeet.
Die Pflege bereits besäter oder bepflanzter
Beete erfordert eine Menge
Zeit. Es empfiehlt sich, alle Beete mit
Folien oder Vlies abzudecken. Rund
um Rhabarber, Artischocken, Meerkohl
Erde lockern, Spargelwall aufführen,
Meerkohl anhäufeln, Rhabarber
antreiben.
Im Frühbeet und Kleingewächshaus
geht die Jungpflanzenanzucht von
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Haus & Grund Magazin | 4/2011
Kleine Steckzwiebeln werden im Verlauf von wenigen
Wochen dick, rund und schmackhaft.
Knollen-, Bleich- und Schnittsellerie
weiter, desgleichen von Paprika, Tomaten,
Porree. Im Laufe des Monats sät
man Gurken, Zucchini, Kürbisse, Fenchel,
Kopfkohlsorten, Blumenkohl,
Brokkoli, Butterkohl, Rosenkohl, Folgesätze
von Kohlrabi und Kopfsalat.
Im Obstgarten ist Anfang des Monats
noch Pflanzung von Obstbäumen und
Beerenobststräuchern sowie Erdbeeren
möglich. Unbedingt Pflanzschnitt
durchführen. Junge Obstbäume, die
kräftige, zugleich ziemlich aufrecht
wachsende Triebe haben, bilden williger
Fruchtholz, wenn solche Triebe
jetzt waagerecht gebunden werden.
Mulchdecke aus Stroh zwischen Erdbeeren,
aus Laub-Kompost-Gemisch
oder ähnlichem zwischen Himbeeren
und Brombeeren erst ausbreiten, nachdem
sich die Erde hinreichend erwärmte.
Erdbeeren vor Schaden an den Blüten
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Haus & Grund Dortmund · Haus-, Wohnungs- und
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In Arbeitsgemeinschaft mit Jedermann-Verlag,
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Redaktion:
Michael W. Mönig
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Haus & Grund ist Mitglied im Anzeigenverbund Haus &
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Organisation mit einer Gesamtdruckauflage von
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