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Wirtschaft & RechtSonder- oder Gemeinschaftseigentum?Neue Entscheidung zum Eigentum an VersorgungsleitungenWas ist Sonder- und was ist nun Gemeinschaftseigentum?Eine Frage, die Verwalter und Wohnungseigentümer(gerade nach der Entscheidung des BGH zur Sondereigentumsfähigkeitvon Heizkörpern und -leitungen sowieThermostatventilen v. 08.07.2011 – V ZR 176/10) immerwieder beschäftigt. Geht es doch nicht um die Klärung einerbloß akademischen Frage, sondern um handfeste finanzielleInteressen.Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, steht Verbandsmitgliedernüber die BVI-Rechtsauskunftshotline mit schnellem Rat zur Seite.Handelt es sich um Sondereigentum, ist derjeweilige einzelne Wohnungseigentümer aufeigene Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzungverpflichtet (§ 14 Nr. 1 WEG),handelt es sich um gemeinschaftlichesEigentum, ist hingegen die Wohnungseigentümergemeinschaftzuständig, und alleEigentümer haben die Kosten zu tragen(§§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 16 Abs. 2 WEG).Eine in Rechtsprechung und Literatur bisheruneinheitlich beantwortete Streitfrage hatder Bundesgerichtshof in seiner Entscheidungvom 16.10.2012 – V ZR 57/12, nuneiner Klärung zugeführt.Der FallDie späteren Kläger sind Eigentümer einerim Dachgeschoss der Wohnungseigentumsanlagebefindlichen Wohnung, deren Wasserversorgungdurch eine vom Hauptwasseranschlussabzweigende und separat aus demKeller nach oben geführte Rohrleitung sichergestelltwird. Wegen unstreitigem Instandsetzungsbedarfstellen die späteren Kläger inder Eigentümerversammlung den Antrag, dieRohrleitung auf Gemeinschaftskosten austauschenzu lassen.Die übrigen Eigentümer lehnen den Antragmehrheitlich ab, weil sie der Auffassungsind, dass die Rohrleitung im Sondereigentumder Antragsteller stehe. Diese wehrenmit der Anfechtungsklage und begehrenzudem die Feststellung, dass die Rohrleitungim Gemeinschaftseigentum stehe und demnachvon der Gemeinschaft zu sanieren sei.Verzwickte AuslegungsfragenDas Wohnungseigentumsgesetz regelt dieFrage, was Gegenstand des Sonder- und desGemeinschaftseigentums ist, in dreierlei Hinsicht.Zunächst gilt der Grundsatz, dass dasGrundstück und das Gebäude im zwingendenGemeinschaftseigentum steht (§ 1 Abs. 5WEG). Eine Ausnahme gilt gem. § 3 Abs. 2WEG für die in der Teilungserklärung gebildetenWohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten,die im Sondereigentum stehen.Als Rückausnahme von dieser Ausnahme giltgem. § 5 WEG, dass zum einen Anlagen undEinrichtungen, die mehreren Eigentümerndienen, nicht im Sondereigentum stehenund zu anderen, dass wesentliche Gebäudebestandteileebenfalls zum Gemeinschaftseigentumzu rechnen sind. Daraus folgt, dassz. B. Rohrleitungen, die der Wasserversorgungdienen, bis zum Eintritt in die einzelnenWohnungen im Gemeinschaftseigentumstehen (sog. Hauptwasserleitungen).Was gilt aber, wenn eine solche Rohrleitungnur eine einzige Wohnung versorgt? Hierkann man die Auffassung der übrigen Wohnungseigentümervertreten, dass es sich dabeinicht um eine Anlage oder Einrichtunghandelt, die mehreren Eigentümern dient,weshalb die Rohrleitung im Sondereigentumder versorgten Wohnung steht.Die Lösung des BGHDer BGH löst dieses Problem, indem er eineauch nur eine einzige Wohnungseigentumseinheitversorgende Rohrleitung – soweitdiese nur im Bereich des Gemeinschaftseigentumsverlegt ist, bis sie die betreffendeWohnung erreicht – als integralen Bestandteilder Hausversorgungstechnik ansieht, dieman nicht willkürlich in „juristische Scheiben“schneiden könne. Daraus folgt, dassdie betreffende Rohrleitung, jedenfalls bis zudem Punkt, an dem sie durch ein Absperrventilgetrennt und demnach der betreffendenSondereigentumseinheit zuzuordnen ist,im Gemeinschaftseigentum steht und auf Gemeinschaftskostenzu sanieren ist.FazitIn der vorliegenden Entscheidung nähertsich der BGH erfreulicherweise dem an, wasdie Praxis seit Jahren fordert, nämlich eingrundsätzliches Bekenntnis dazu, dass dieeine komplexe technische Einheit bildendeHaustechnik nicht juristisch in unterschiedlicheTeile zerlegt wird.Rüdiger Fritschwww.krall-kalkum.deSeite 16 BVI-Magazin 03-2013