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2011/2012 60 

Kann man sich 

glücklich wohnen? 

Jahre BUWOG 

Neubauprojekte 

Bestandsbewirtschaftung 

Verwaltung

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Inhalt 

10 

03 Editorial 

60 Jahre Buwog 

04 Grund zum Feiern: 

Das Fest zum 60. „Geburtstag“ der 

BUWOG im Semperdepot 

08 INTERVIEW: 

Der Brenner und die BUWOG- 

Wohnung: Autor Wolf Haas über den 

berühmtesten BUWOG-Mieter 

10 INTERVIEW: 

Geschäftsführer Daniel Riedl über 

die Erfolgsgeschichte der BUWOG und 

Strategien für die Zukunft 

12 Drei starke Säulen: 

Das Geschäftsmodell der BUWOG 

14 Nachhaltigkeit & Verantwortung 

08 

16 Starkes Team: die BUWOG-Mitarbeiter 

NeuBauproJekte 

18 Neubauprojekte im Überblick 

20 INTERVIEW: 

Geschäftsführer Gerhard Schuster 

über Wachstumschancen und neue 

Märkte 

22 HELLER PARK: 

Größtes BUWOG-Projekt und 

Wiens bestes „Wohn-Zuckerl“ 

25 INTERVIEW: 

Wohnbaustadtrat Michael Ludwig 

26 Neubau-Highlights 2010/11 

29 Starke Projektpipeline 

BestaNds- 

BewirtschaftuNg 

32 20 von 1.207 Objekten: 

Glücklich wohnen in ganz Österreich 

34 INTERVIEW: Geschäftsführer Robert 

Puhr über steigende Erträge aus der 


36 Das BUWOG-Portfolio im Überblick 

37 BERLIN, BERLIN: 

Die BUWOG-Objekte in Deutschland 

38 SANIERUNG: 25 Mio. Euro für 

Modernisierung und Verbesserung 

Noch ein Wort vorab: 

Selbstverständlich wollen wir Damen wie 

Herren gleichermaßen glücklich machen – 

auch wenn wir der Lesefreundlichkeit 

zuliebe auf genderneutrale Formulierungen 

verzichtet haben. 

1 

22 

VerwaltuNg 

40 BÜRO, WOHNEN, HANDEL, HOTEL: 

Verwaltungsportfolio der BUWOG FM 

42 INTERVIEW: 

BUWOG-FM-Geschäfts führer 

Erich W. Fuchs über Österreichs 

führende private Hausverwaltung 

44 GROSSOBJEKTE: 

Mehr als „nur Hausverwaltung“ 

JahresaBschluss 

47 Kennzahlen der BUWOG-Gruppe 

48 INTERVIEW: 

Prokurist Andreas Ratzinger über ein 

„klassisches Triple-A-Unternehmen“ 

50 Bilanz 

51 G&V 

53 Ausblick 

14 

18

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3 

EDITORIAL 

Im Jahr 2011 hat die BUWOG doppelten Grund zu feiern: Zum einen, weil sie heuer ihren 60. Geburtstag feiern durfte, 

zum anderen und wohl noch wichtiger, weil sie das beste Ergebnis ihrer Unternehmensgeschichte erzielte. Gut 100 Millionen 

Euro und damit mehr als doppelt so viel wie im Vorjahr beträgt das Unternehmensergebnis nach Steuern und damit 

auch der Beitrag, den die BUWOG-Gruppe zum Konzernergebnis der IMMOFINANZ und zum Erfolg ihrer Aktionäre leistet. 

Dazu beigetragen haben steigende Mieteinnahmen, deutlich steigende Erlöse aus dem Verkauf von Bestandswohnungen 

und Neubauwohnungen und Wertsteigerungen des Immobilienportfolios. 

Doch auch wenn am Ende die Zahlen zählen, so sind es nicht ausschließlich die hervorragenden Kennziffern, die uns allen 

Grund geben, eine äußerst positive Bilanz für 2010/11 zu ziehen und einen optimistischen Ausblick für die weitere Zukunft 

zu geben. Die Wohnungsnachfrage, die Mieten und die Eigentumswohnungspreise entwickeln sich ausgezeichnet und die 

strategische Entscheidung der BUWOG-Gruppe, in peripheren Märkten Objekte abzugeben und in den großstädtischen 

Märkten wie Wien und ergänzend Berlin zu wachsen, erweist sich damit als richtig. 

Und dieses Wachstumspotenzial ist größer denn je: Projekte mit rund 1000 Wohneinheiten sind in Bau, Projekte mit weiteren 

2.000 Wohnungen befinden sich in Vorbereitung. Im Jahresschnitt wird die BUWOG rund 500–700 neue Wohnungen 

fertigstellen und damit die Werte der Vergangenheit mehr als verdoppeln. 

Die BUWOG-Gruppe ist somit in jeder Hinsicht kerngesund: Hohe Ertragskraft, eine Eigenkapitalquote von fast 60 Prozent, 

ein breit gestreutes Immobilienportfolio mit einem Wert von 2,28 Mrd. Euro sowie großes Wachstumspotenzial lassen 

mit einiger Sicherheit eine Fortsetzung des positiven Trends erwarten. Vor allem aber verfügt sie über ausgezeichnete, 

hochmotivierte Mitarbeiter und über zufriedene Kunden – diesen ist der bisherige Erfolg zu verdanken, und sie bilden die 

Basis für eine nachhaltige Aufwärtsentwicklung in der Zukunft. 

Daniel Riedl 

im Namen der gesamten Geschäftsführung der BUWOG-Gruppe 

BUWOG-Geschäftsleitung (v. li.): 

Erich W. Fuchs, Daniel Riedl, Gerhard Schuster, 

Robert Puhr, Andreas Ratzinger

60 Jahre BUWOG 

Im Semperdepot feierte die BUWOG den 60. Jahrestag ihrer 

Gründung. Mehr als 500 Gäste erlebten eine außergewöhnliche 

Unternehmensvorstellung – beginnend mit einer Autorenlesung 

über den wohl schrägsten BUWOG-Mieter bis hin zu 

einem „Skandal-Corner“. 

4

Die 60-Jahre-Feier der BUWOG war eines 

der herausragendsten Ereignisse der 

österreichischen Immobilienwirtschaft im 

Herbst 2011. Das Semperdepot bot dafür 

einen einzigartigen Rahmen, und auch das 

„Drehbuch“ der Veranstaltung ließ Ungewöhnliches 

erwarten. 

Während die BUWOG-Mitarbeiter einen 

Tag später feierten, waren am 15. 

September rund 500 Geschäftspartner, 

Wohnbaupolitiker und Medienvertreter der 

Einladung gefolgt und erlebten an diesem 

Abend eine Jubiläumsveranstaltung, bei 

der vom üblichen Verlauf von Jubiläumsfeiern 

mit Reden, Feierlichkeiten und 

wechselseitigen Danksagungen nichts zu 

bemerken war. Moderiert von ORF-Reporterin 

Claudia Reiterer folgten auf kurzweilige 

Interviews mit den Geschäftsführern ein 

Video, in dem vor allem BUWOG-Kunden 

zu Wort kamen, und dann als Stargast des 

Abends Krimi-Kultautor Wolf Haas. 

Auch wenn andere bekannte Persönlichkeiten 

möglicherweise noch mehr dazu 

beigetragen haben, dass die BUWOG 

heute ohne jeden Zweifel Österreichs 

bekannteste Wohnbaugesellschaft ist, so 

bleibt Haas die alleinige Ehre, der BUWOG 

sogar ein kleines Plätzchen in der Literatur 

gesichert zu haben – schließlich ist sein 

legendärer Detektiv Simon Brenner Mieter 

bei der BUWOG. Brenners Gedanken 

über seine Wohnung und noch mehr die 

stereotyp-kritische Beurteilung seiner 

Bleibe durch seine rasch wechselnden 

Damenbekanntschaften sorgen denn auch 

für entsprechende Heiterkeit. 

Großen Anklang fand auch die Ausstellung, 

in der die Geschichte der BUWOG 

sowie ihre Geschäftsfelder in mehreren 

Pavillons anschaulich aufbereitet waren – 

wobei nicht nur die erfreulichen Aspekte 

beleuchtet wurden. Im „Skandal-Corner“ 

wurde ausführlich auch auf die Geschehnisse 

rund um die Privatisierung des 

Unternehmens sowie die mediale Berichterstattung 

eingegangen. Ein Experiment, 

das sich bestens bewährt hat, wie 

BUWOG-Marketingchefin Diana Schmidberger 

erklärt: „Transparenz sowie Mut 

zum Neuen und Ungewöhnlichen sind ein 

essentieller Teil unseres Selbstverständnisses. 

Wir wollen kein Unternehmen wie 

jedes andere sein, und das haben wir mit 

unserer Festveranstaltung auch gezeigt.“ 

Moderatorin Claudia Reiterer nimmt die 

BUWOG-Geschäfsführer Daniel Riedl (li.) und 

Gerhard Schuster (re.) ins „Kreuzverhör“. 

5 

Wolf Haas liest über die BUWOG-Wohnung von 

Detektiv Brenner aus dem Kultkrimi „Auferstehung der 

Toten“ (Rowohlt Verlag, 1996). 

„Wir wollen kein 

Unternehmen wie 

jedes andere sein, 

und das haben 

wir mit unserer 

Festveranstaltung 

auch gezeigt.“

03 

6 

01 

02 

04 05 

01 BUWOG-Ausstellung im Semperdepot: Ungewöhnliche Präsentationsform für die aktuellen Wohnbauprojekte. Ausstellungskonzept: 

Bindermayer – Büro für Raumkonzepte, www.bindermayer.at 02 Voll bis unters Dach: Mehr als 500 Gäste feierten mit der 

BUWOG 03 Auch den Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz war ein Bereich der Ausstellung gewidmet 04 Beim Mitarbeiterfest 

hatte auch der „BUWOG-Nachwuchs“ seinen Spaß 05 Manager machen Überstunden: (v. li.) Dkfm. Dr. Jens Kaden (KPMG Austria 

GmbH), Sebastian Fuchs (Citigroup Global Markets Deutschland AG), Mag. Daniel Riedl (GF BUWOG-Gruppe), Mag. Berhard Mechtler 

(KPMG Austria GmbH), Dr. Eduard Zehetner (Aufsichtsrat BUWOG/ESG, CEO Immofinanz AG)

„ABOUT60 CUBES“: KUNST zUM FEST 

Kunst ist seit langem ein wesentliches Element in der Geschäftsphilosophie 

der BUWOG – als Beitrag zum „Glücklich wohnen“ 

der Mieter und Wohnungsbesitzer sowie als Gestaltungselement 

im öffentlichen Raum. Unter anderem haben bekannte österreichische 

und internationale Künstler und Künstlerinnen wie 

Gerwald Rockenschaub, Barbara Holub, Matt Mulican oder Brigitte 

Kowanz BUWOG-Bauten gestaltet bzw. dauerhaft oder temporär 

Kunstwerke auf BUWOG-Objekten präsentiert. 

Insbesondere auf der Fassade der BUWOG-zentrale am Hietzinger 

Kai werden regelmäßig „künstlerische Interventionen“ präsentiert. 

Unmittelbar an der Wiener Westeinfahrt gelegen, kann hier eine 

sehr breite Öffentlichkeit erreicht werden. Daher war es naheliegend, 

auch das Bestandsjubiläum der BUWOG dort künstlerisch 

zu thematisieren. Dafür konnte mit Martin Kaar ein zeitgenössischer 

Künstler gewonnen werden, der bereits 2007/08 seine Arbeit 

„Blue-Box“ an der Fassade gezeigt hat. 

Weitere Informationen über Kunst in den BUWOG-Gebäuden: 

http://www.kunst.buwog.at 

06 Da wird genau hingesehen: Die 

BUWOG präsentierte wichtige Referenzprojekte 

aus 60 Jahren Unternehmensgeschichte 

07 Strahlende Gesichter 

bei den BUWOG-Mitarbeiterinnen beim 

Mitarbeiterfest am 16. September 08 

Die Ausstellung beleuchtete auch die 

Entwicklung des Wohnbaus in Wien seit 

dem Weltkrieg 09 Überraschung: das 

symbolische Geschenkpaket zum Sechziger 

10 BUWOG-Zentrale und BUWOG- 

Wohnhaus mit „künstlerischer Intervention“ 

von Martin Kaar: „about60 Cubes“ 

09 

7 

60 JAHRE BUWOG 

10 

06 07 

08

Ein Detektiv ist nirgends 

daheim 

8

Warum hat der Brenner in einer 

BUWOG-Wohnung gewohnt? 

Diese Frage führt überraschend weit ins 

„Grundsätzliche“ des Kriminalromanschreibens. 

Das Schöne an Krimis ist ja, dass 

sie an der Oberfläche alles dem Unterhaltungswert 

unterordnen; sie müssen 

also in erster Linie „spannend“ sein oder 

in meinem Fall zumindest „lustig“. Aber 

dahinter lauern auch interessante moralische 

Fragen, weil es eben um Verbrechen 

geht. Und vom Verbrechen ist es kein 

weiter Weg zur Frage nach Gerechtigkeit. 

Die ungerechte Verteilung der Güter zeigt 

sich bekanntlich auch beim Wohnen. Es 

gibt die Besitzenden und die Mieterzahler 

usw. Und eine der letzten Stationen des 

Scheiterns ist das Delogiertwerden. So 

fand ich es eine interessante Grundsituation, 

dass mein Detektiv gleich einmal keine 

Wohnung hat, sozusagen vor dem Nichts 

steht. Dass er nirgends daheim ist. Auch 

wenn meine Krimis eher von der Komik 

leben, schadet es der Komik nicht, wenn 

manchmal auch „existentielle“ Themen 

durchschimmern. 

Warum ist Simon Brenner aus der 

BUWOG-Wohnung ausgezogen? 

Weil er mit seiner Stelle bei der Polizei 

eben auch den Anspruch auf eine BU- 

WOG-Wohnung verloren hat. Ein kleines 

Beamtenprivileg, das er mit seinem Gang 

in die Freiheit einbüßt. 

Können Sie uns die BUWOG-Wohnung 

aus den „Brenner-Romanen“ ein wenig 

beschreiben? 

Die kommt ja eigentlich nie vor, außer 

eben im Zusammenhang mit seinen 

Freundinnen, die ihm Vorhaltungen ma- 

chen, dass die Wohnung keine Atmosphäre 

hat. Meiner eigenen Beobachtung nach 

sind Wohnungen von allein wohnenden, 

heterosexuellen Männern oft recht – vorsichtig 

gesagt – zweckorientiert: Fernseher 

und Aschenbecher eher wichtig, Blumen, 

Dekor und Lüften eher sekundär. 

Wo hat der Brenner seitdem gewohnt? 

Der Brenner hat eigentlich nie wo regulär 

gewohnt. Er wohnt immer bei seinen „Fällen“. 

Einmal bei der Rettung, einmal in der 

Grillhendlstation, dann wieder im Internat. 

Es hat mir auch gefallen, dass er dadurch 

etwas leicht Geisterhaftes kriegt – er existiert 

eigentlich nicht außerhalb seiner Fälle. 

Vermutlich wohnt er überhaupt nur im 

Kopf des Erzählers. Und der wohnt wieder 

im Kopf des Autors. 

Wir würden Brenner gerne nochmals 

eine Wohnung vermieten oder auch 

verkaufen. Was müssen wir ihm denn 

bieten, damit er sich bei uns wohl 

fühlt? 

Ich fürchte, dieses Angebot gibt es nicht. 

Als er im vorläufig letzten Roman „Das 

ewige Leben“ in sein Elternhaus nach 

Graz-Puntigam zurückzog, hat er ja gleich 

versucht, sich zu erschießen. Also das Nomadische 

liegt ihm besser. Zufällig hat sein 

Autor folgendes Lieblingssprichwort: „Wenn 

das Haus fertig ist, zieht der Tod ein.“ 

Was sind Sie selbst für ein Wohntyp 

– Großstadtwohnung oder Haus mit 

Garten? 

Ich hab vor kurzem ein Interview des 

Künstlers Peter Weibel gelesen, wo er 

einen Satz sagte, der mir aus der Seele 

gesprochen hat. In einem Gespräch über 

9 


Simon Brenner hat dafür gesorgt, dass die BUWOG auch ein 

kleines Plätzchen in der Literatur erobert hat. Seine Karriere 

als schrullig-genialer Detektiv begann mit dem Auszug aus 

seiner BUWOG-Wohnung, die für seine Freundinnen zwar 

„keine Atmosphäre“ hatte, aber in der er immerhin zu Hause 

war. Warum er dort nicht bleiben konnte, erklärt „Brenner“- 

Autor Wolf Haas. 

das Wohnen sagte er: „Ich hasse Möbel. 

Ich will nur lesen und arbeiten.“ 

zUR PERSON: 

Wolf Haas, geboren 1970 in Maria 

Alm, ist einer der erfolgreichsten 

österreichischen Autoren der Gegenwart. 

Nach Psychologie- und 

Germanistikstudium in Salzburg 

arbeitete er unter anderem zunächst 

erfolgreich als Werbetexter, 

ehe er als freier Schriftsteller mit 

Kriminalromanen den Durchbruch 

schaffte. Seit 1996 entstanden acht 

Kriminalromane; sieben davon mit 

Detektiv Simon Brenner als Hauptfigur. 

In „Auferstehung der Toten“ 

wird Brenners frühere BUWOG- 

Wohnung ausführlich beschrieben.


Glücklich – wohnen 

– verdienen 

Seit der Privatisierung im Jahr 2004 hat die BUWOG-Gruppe 

ihre Neubauleistung verdreifacht, die zahl der Mitarbeiter um 

rund 50 Prozent gesteigert, und der Gewinn kletterte 2010/11 

auf ein neues Rekordniveau. Geschäftsführer Daniel Riedl über 

die Gründe des anhaltenden Aufwärtstrends der BUWOG. 

zUR PERSON: 

Daniel Riedl, geb. 1969, begann 

seine Karriere in der Immobilienbranche 

im Jahr 1998 im Asset Management 

der IMMOFINANz AG. 

Seit 2004 ist er Geschäftsführer 

der BUWOG. Im Juli 2008 wurde er 

Mitglied des Vorstands der IMMO- 

FINANz AG mit den Verantwortungsbereichen 

Wohnimmobilien 

(Bestandsimmobilien, Entwicklung, 

Transaktionen), IT, Marketing und 

Personal. Daniel Riedl ist verheiratet 

und hat drei Kinder. 

Herr Riedl, die BUWOG hat, seit Sie nach der Privatisierung die Geschäftsführung 

übernommen haben, ihren Gewinn vervielfacht. Was bezahlen die Mieter 

für diesen Erfolg? 

Daniel Riedl: Der Erfolg der BUWOG hat viele Gründe, aber er wurde garantiert nicht auf 

Kosten der Mieter erzielt. In unserer Strategie setzen wir genau auf das Gegenteil: Für 

uns ist die Zufriedenheit unserer Mieter die wichtigste Grundlage unseres Erfolgs. Diese 

Grundlage werden wir garantiert nicht aufs Spiel setzen, sondern wir werden alles tun, 

um sie zu erhalten und möglichst noch zu verbessern. 

Das klingt jetzt doch ein wenig zu altruistisch. 

Riedl: Auch wenn soziale Verantwortung für die BUWOG und mich per se einen Wert 

darstellt, so ist das dennoch keineswegs altruistisch, sondern es entspricht der wirtschaftlichen 

Logik eines Wohnungsunternehmens. 

Beispiel Vermietung: Die BUWOG hat seit Jahren praktisch Null Leerstand, weil auf 

eine freiwerdende Wohnung in der Regel bereits mehrere Interessenten warten. Würden 

wir versuchen, das Potenzial bei den Mieten voll auszureizen, wäre diese nachhaltige 

Vollvermietung kaum möglich. 

Beispiel Verwaltung: Nichts ist für eine Hausverwaltung teurer als ein Konflikt mit den 

Mietern. Er verursacht jede Menge Arbeit, ohne irgendwelche Einnahmen zu bringen. 

Daher ist es hundertmal klüger, bei Meinungsverschiedenheiten einen fairen Kompromiss 

zu suchen, als einen Rechtsstandpunkt durchzusetzen, um irgendwo ein paar 

Euro einzusparen. 

Beispiel Neubau: Die BUWOG ist mit mehr als 30.000 Wohnungen so groß, dass 

praktisch jeder jemanden kennt, der in einer BUWOG-Wohnung lebt oder gewohnt hat. 

So lange wir ein gutes Verhältnis zu unseren Mietern haben, sind diese unsere besten 

Werbeträger. Haben wir es nicht, ist der Imageschaden mit keinem Werbebudget 

der Welt auszugleichen. 

Es gibt also tatsächlich keinen Widerspruch zwischen den Interessen unserer Mieter und 

Wohnungseigentümer einerseits und der BUWOG andererseits. Wenn es uns gelingt, 

unseren Anspruch „Glücklich wohnen“ tatsächlich einzulösen, dann werden wir auch 

„Glücklich verdienen“. 

10

Wo sehen Sie die weiteren Perspektiven 

der BUWOG? 

Riedl: Unsere Unternehmensstrategie wird 

auch weiterhin durch das in den vergangenen 

Jahren etablierte Drei-Säulen-Modell 

bestimmt werden: Bestandsbewirtschaftung, 

Neubau, Verwaltung. Die Bewirtschaftung 

des Bestands, zu der auch 

der Verkauf von Mietwohnungen an die 

Nutzer gehört, ist der ruhende Pol unseres 

Geschäftsmodells und wird uns nachhaltig 

gesicherte Erträge bringen. Der Neubau 

ist das dynamische Element, in dem wir 

großes Wachstumspotenzial sehen und 

bei dem wir unsere Aktivitäten weiter verbreitern 

werden, etwa im Bereich des freifinanzierten 

Wohnbaus und der Entwicklung 

von Vorsorgewohnungen. Verwaltung 

und Facility Management wiederum ist für 

uns das wichtigste neue Geschäftsfeld. 

Wir verwalten jetzt schon rund 3,7 Mio. m², 

und unsere Tochtergesellschaft BUWOG 

FM wird in den kommenden Jahren einen 

klaren Wachstumskurs verfolgen. 

Sie haben auch „Nachhaltigkeit“ zu einem 

zentralen Thema für die BUWOG 

gemacht. Was versprechen Sie sich 

davon? 

Riedl: Nachhaltigkeit und ökologische 

Effizienz betrachten wir als den wichtigsten 

Motor für Investitionen im Wohnbau. 

Wir müssen davon ausgehen, dass die 

Energiekosten langfristig noch dramatisch 

steigen werden, und da Wohnungen für 

jahrzehntelange Nutzung gebaut werden, 

müssen wir schon heute so bauen, dass 

unsere Wohnungen und Wohnen auch bei 

deutlich höheren Energiepreisen leistbar 

bleiben. 

Daher arbeiten wir intensiv daran, durch 

Sanierungen oder Umstellung auf moderne 

Heizungssyssteme im Wohnungsbestand 

den Energieverbrauch zu senken: 

Alle neuen Wohnanlagen erreichen 

zumindest Niedrigenergiestatus, und auch 

der Anteil der Passivhäuser steigt kontinuierlich. 

Zudem sind wir auch in anderen 

Bereichen Vorreiter – wie etwa mit einem 

Projekt, in dem wir in der Tiefgarage eine 

Stromtankstelle für Elektroautos und Ladestationen 

für Elektrofahrräder errichten. 

Ich bin überzeugt, dass sich diese Investitionen 

bestens bezahlt machen werden. 

Zum einen stellen wir so die langfristige 

Werthaltigkeit unserer Objekte sicher, zum 

anderen generieren wir in der BUWOG 

Know-how, das uns nachhaltige Vorteile 

gegenüber unseren Mitbewerbern, die 

unseren Zugang heute vielleicht noch nicht 

so ganz nachvollziehen können, bringt. 

Werden Sie auch Ihr Auslandsengagement 

weiter ausbauen? 

Riedl: Investitionen im Ausland sind eine 

Option, aber kein Muss für uns. Wir 

haben auch in Österreich noch genügend 

Wachstumsmöglichkeiten, müssen 

also nicht zwangsläufig auf neue Märkte 

ausweichen. Auf absehbare Zeit werden 

wir uns jedenfalls auf den deutschen 

Wohnungsmarkt und hier vorerst auf 

Berlin konzentrieren. Zum einen gibt es 

doch große Ähnlichkeiten mit unserem 

Heimmarkt und wir fühlen uns in Berlin 

durchaus „zu Hause“, zum anderen sind 

die Marktverhältnisse eher noch attraktiver 

als in Österreich. 

Ich gehe also schon davon aus, dass wir 

unser Auslandsportfolio von derzeit rund 

2.300 Wohnungen in den kommenden drei 

Jahren deutlich mehr als verdoppeln werden 

– aber eben nur, wenn es attraktive Angebote 

gibt. So viel Geld, dass wir verzweifelt 

nach Investitionsmöglichkeiten suchen 

müssten und dann irgendetwas vielleicht zu 

teuer kaufen, haben wir jedenfalls nicht. 

11 

„Für uns ist die 

Zufriedenheit 

unserer Mieter 

die wichtigste 

Grundlage unseres 

Erfolgs. Diese 

Grundlage werden 

wir garantiert nicht 

aufs Spiel setzen, 

sondern werden 

alles tun, um sie zu 

erhalten und möglichst 

noch zu 

verbessern.“

Sicheres 

Fundament 

12


Fakten 

• rd. 33.000 Wohnungen im Bestand 

• Verkehrswert rd. 2,3 Mrd. Euro 

• Einer der größten privaten 

Wohnungsinvestoren in Österreich 

Strategie 

• Kontinuierliche Verbesserung 

und Modernisierung 

• Nutzung von Flächenreserven 

und Dachbodenausbau 

• Verkauf von Portfolios 

und Einzelwohnungen 

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Wohnpark Heller: Alte Industriearchitektur und 

moderner Wohnbau perfekt kombiniert 

Wohnungsneubau 

Fakten 

• Bauleistung von 

500 bis 700 Wohnungen jährlich 

• Projektvolumen der aktuellen Pipeline 

von rd. 800 Mio. Euro 

• Führender Wohnbauträger in Wien 

Strategie 

• Mehr Wohnungseigentum, weniger 

Mietwohnungen 

• Mehr freifinanzierter, 

weniger geförderter Wohnbau 

• Ausbau des Geschäftsfelds 

Vorsorgewohnungen 

13 

Verwaltung 


Das Geschäftsmodell der BUWOG-Gruppe beruht auf 

drei Säulen: langfristiges Investment, ertragsstarke Entwicklungsprojekte 

und kontinuierliche Einkünfte aus dem 

Dienstleistungsgeschäft. Daraus resultiert eine optimale 

Kombination von Sicherheit und Ertragskraft. 

Je schwieriger und ungewisser das 

wirtschaftliche Umfeld ist, desto wichtiger 

ist eine solide geschäftliche Basis. Die 

Gesamtentwicklung eines Unternehmens 

soll nicht ausschließlich vom Erfolg eines 

nachhaltige 

Bestandsbewirtschaftung und 

Verwertung von Immobilien 

Geschäftsfelds abhängen. Aus diesem 

Grund bewährt sich das Geschäftsmodell 

der BUWOG mehr denn je: Die Kombination 

aus langfristig stabilen Einkünften und 

volatileren, dafür umso ertragsstärkeren 

Planung und Errichtung 

von Neubauten 

Aktivitäten sichert dem Unternehmen eine 

grundsolide Basis und große Wachstumsmöglichkeiten. 

professionelle Gebäudeverwaltung 

Fakten 

• 3,7 Mio. m² Nutzfläche in Verwaltung 

• Verwaltung von: 

Büro- und Gewerbeobjekten 

Wohn- und Zinshäusern 

Strategie 

• Verstärkung der Synergien durch 

zentralisierten Einkauf 

• Wachstum durch intensive 

Akquisition von Neukunden 

• Ausweitung des Leistungsspektrums

Nachhaltigkeit 

& Verantwortung 

Corporate Social Responsibility (CSR) ist in der BUWOG- 

Gruppe kein Schlagwort, sondern gelebte Praxis. Dazu gehören 

zahlreiche Umweltschutz- und Energiesparmaßnahmen 

ebenso wie Sozial- und Nachbarschaftsprojekte. 



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Beim Projekt 

„Vivo 12“ in der 

Aßmayergasse 

wird eine Photovoltaikanlage 

in 

Kombination mit 

hauseigenen Elektrotankstellen 

zum 

Einsatz kommen. 

Mit einem Bestand von rd. 33.000 Wohnungen 

in 1.207 Objekten und als eines 

der aktivsten österreichischen Wohnbauunternehmen 

trägt die BUWOG-Gruppe 

auch erhebliche ökologische Verantwortung. 

Diese nimmt das Unternehmen sehr 

ernst, und es hat sich in den vergangenen 

Jahren eine Vorreiterrolle im Hinblick auf 

energiesparende Wohnungsneubauten 

und Verbrauchsreduktion im Wohnungsbestand 

erarbeitet. 

Seit rund zehn Jahren erreichen alle 

BUWOG-Neubauten zumindest Niedrigenergiestatus, 

also einen jährlichen Heizenergiebedarf 

von weniger als 35 kWh/m². 

Ein steigender Anteil der Objekte erreicht 

sogar Passivhausstandard (max. 15 kWh/ 

m²). Im Zeitraum von 2006–2010 lag dieser 

Anteil bereits bei rund 10 Prozent der 

Neubauwohnungen, im letzten Geschäftsjahr 

sogar noch höher. 

Auch bei den Bestandswohnungen 

haben Energiesparmaßnahmen einen 

14 

hohen Stellenwert. Insbesondere wird die 

Verbrauchsreduktion durch thermische 

Sanierungen (Dämmungen bei Außenwänden, 

im Dachbereich und bei Kellerdecken) 

sowie Austausch oder Erneuerung 

veralteter Heizanlagen erreicht. 

Zusätzlich zur Reduktion des Energieverbrauchs 

wird auch konsequent an 

der Umstellung in Richtung möglichst 

umweltschonender Energieträger gearbeitet. 

Insbesondere beim Wohnungsbestand 

der ESG in Kärnten und der 

Steiermark konnten durch Ersatz von 

Öl und festen Brennstoffen durch Gas 

und Fern- und Nahwärme erhebliche 

Verbesserungen erzielt werden. In Wien 

wird das Objekt Heustadelgasse mit 

Biomasse beheizt, eine im großvolumigen 

städtischen Wohnbau einzigartige 

Innovation. Beim Projekt „Vivo 12“ in 

der Aßmayergasse (Fertigstellung 2012) 

wird eine Solaranlage in Kombination 

mit hauseigenen Elektrotankstellen zum 

Einsatz kommen.

Eine bedeutende Verbesserung der 

Ökobilanz der BUWOG-Gruppe gelang 

Anfang 2011, als im Zuge der Zentralisierung 

des Stromeinkaufs eine Umstellung 

auf 100 Prozent Ökostrom erfolgte – und 

das bei einer Senkung der Kosten um rund 

15%. Die BUWOG ist zudem Partner des 

Klimaschutzprogramms „klima:aktiv“ des 

Lebensministeriums und hat sich damit 

auch verpflichtet, Umweltschutzüberlegungen 

in allen geschäftlichen Aktivitäten zu 

berücksichtigen. 

Ebenso ernst wie die ökologische wird 

auch die soziale Verantwortung genommen. 

Ein außergewöhnliches Projekt 

wurde im Sommer 2010 in Zusammenarbeit 

mit den Wiener Frauenhäusern und 

dem Frauenhaus Villach gestartet: Den 

Frauenhäusern und ihren Klientinnen werden 

„Notfallwohnungen“ zur Verfügung 

gestellt, in denen Frauen (in der Regel mit 

Kindern) nach dem Aufenthalt im Frauenhaus 

anonym und damit auch geschützt 

wieder in eine normale Wohnsituation 

zurückkehren können. 

Sehr erfolgreich entwickeln sich auch 

CSR-Aktivitäten mit Fokus auf eigene Mieter 

bzw. Wohnungsbesitzer in BUWOG- 

Objekten. So wurde etwa in Kooperation 

mit der Volkshilfe Wien das BUWOG-Service-Center 

eingerichtet, dessen Mitarbeiter 

sich in weit größerem Umfang als für 

Hausverwaltungen vorgeschrieben um die 

Belange der Kunden kümmern. Bewährt 

hat sich auch der Einsatz qualifizierter 

Mediatoren bei Meinungsverschiedenheiten 

zwischen Hausparteien. Damit können 

immer wieder juristische Auseinandersetzungen 

vermieden werden, und diese 

Praxis trägt wesentlich zu einem guten 

Zusammenleben in den Objekten von 

BUWOG und ESG bei. 

Besonders engagiert ist die BUWOG in 

dem Bereich, in dem sie Innovation mit 

CSR verbinden kann. Bei einer Reihe von 

Projekten werden neue Wohnlösungen für 

gesellschaftliche Gruppen entwickelt, die 

auf dem Wohnungsmarkt kein adäquates 

Angebot vorfinden. Dazu zählen beispielsweise 

eine Senioren-WG am Wiener Mühlgrund, 

für Patchworkfamilien optimierte 

Wohneinheiten im Objekt „Oase 22“ oder 

Wohnanlagen wie etwa das Objekt Hoffmannpark 

in Purkersdorf, wo für alte oder 

behinderte Bewohner Betreuungsangebote 

durch benachbarte externe Einrichtungen 

zur Verfügung gestellt werden. 

BUWOG-Wohnanlage „Vivo 12“ in der Aßmayergasse: 

grünes Wohnen in jeder Hinsicht – mit großen Rasenflächen 

und e-Tankstelle in der Tiefgarage. 

Andrea Brem, Geschäftsführerin Verein 

Wiener Frauenhäuser: „Die beiden 

BUWOG-Notfallwohnungen ermöglichen 

Frauen und Kindern die sichere 

Rückkehr ins Alltagsleben.“ 

HILFE FÜR FRAUEN IN NOT 

15 


Im Rahmen der zusammenarbeit mit den Frauenhäusern in Wien und Villach 

wurden diesen aus dem Bestand der BUWOG bzw. der ESG insgesamt drei 

Wohnungen als „Notfallwohnungen“ zur Verfügung gestellt. Für sie muss, im 

Gegensatz etwa zu von der Gemeinde Wien zur Verfügung gestellten Notfallwohnungen, 

keine Miete bezahlt werden. 

Die Notfallwohnungen werden Klientinnen der Frauenhäuser nach der Intensivphase 

im Frauenhaus für eine Übergangsperiode – in der Regel zwei bis 

drei Monate lang – zur Verfügung gestellt, bis eine dauerhafte Lösung für die 

Wohnsituation gefunden wird. Besonders wichtig: Aus Sicherheitsgründen 

sind die Wohnmöglichkeiten anonym, und die Adressen der Wohnungen 

werden streng geheim gehalten.

„Modernste 

Technik ist das 

Um und Auf in 

meinem Job!“ 

Tilfried Weissenberger, 

Leiter EDV 

16 

„Das Zahlenwerk 

eines 

Wohnungsunternehmens 

ist eine große 

Herausforderung. 

Aber 

wir haben das 

voll im Griff.“ 

Christian Graf, Controller

17 


Was kann gefragter sein 

als die Meinung unserer 

Mitarbeiter 

Unsere zufriedenen Mitarbeiter sind das Kapital der BUWOG. 

Deshalb holen wir sie hier alle vor den Vorhang. 

„An so einem 

Arbeitsplatz 

fühl ich mich 

wohl!“ 

Klaudio Grmaca, 

Immobilienberater

„Die besten Resultate 

erzielt 

man, wenn alle 

relaxed sind!“ 

DI Elisabeth Bartos, 

Projektentwicklerin 

„Mein Büro ist, 

wo mein Computer 

ist!“ 

Daniela Liebhaber, 

Sachbearbeiterin 

Objektbuchhaltung

„Toll, dass mir 

die BUWOG 

Weiterbildung 

ermöglicht!“ 

Karina Kögl, Sachbearbeiterin 

Personal & Organisation 

„In der Pension 

abgesichert zu 

sein – das zählt 

für mich!“ 

Claudia Krainer, ESG-Leiterin 

Buchhaltung Einnahmen

„Dank BUWOG 

Ferienwohnungen 

zahlt sich´s 

aus, Urlaub in 

Österreich zu 

machen!“ 

Mag. Erich Vollmann, FM Recht 

HBW Wien 

„Außendienst? 

Natürlich mit 

einem PKW aus 

unserem Fuhrpark!“ 

Mag. Christoph Böckmann, 

FM Teamleiter Eigentum- und 

Vorsorgeimmobilien 

„Ein gutes Gefühl, 

wenn das 

Unternehmen 

freiwillig mehr 

für uns tut!“ 

Gerhard Formann, Serviceteam 

Hausverwaltung

„Wiedereinstieg 

nach der 

Karenz? Kein 

Problem!“ 

Ing. Christina Al-Kiswini, 

Bautechnik 

„Unsere MitarbeiterInnentragen 

maßgeblich 

dazu bei, unsere 

Philosophie, 

„Glücklich wohnen“, 

in die Tat 

umzusetzen.“ 

Herta Atz, Leiterin Personal & 

Organisation

1110 Wien 

Rosa-Jochmann-Ring 2 

Keyfacts: 

Freifinanzierte Eigentums- 

wohnungen 

Wohnungen in geförderter Miete 

mit Kaufoption 

2 bis 5 Zimmer 

57 bis 112 m² Wohnfläche 

Loggia, Balkon, Terrasse oder 

Garten 

1220 Wien 

Mühlgrundgasse 3 

Keyfacts: 

Geförderte Mietwohnungen mit 

Superförderung 

54 Wohneinheiten 


und Loggia 

4 Wohn-Arbeits-Einheiten, 134 bis 

136 m² Wohnfläche, Loggia 

klima:aktiv-Passivhaus 

1120 Wien 

Koflergasse 1–3 

Keyfacts: 

47 Vorsorgewohnungen in freifinanziertem 

Eigentum 


40 bis 133 m² große Einheiten 

Am Haydnpark 

1210 Wien 

Stephensongasse 2+8 

Keyfacts: 

80 freifinanzierte Eigentums- 

wohnungen 


61 bis 149 m 2 Wohnfläche 

Blick auf die Alte Donau und 

die City-Skyline 

Zahlreiche Freizeitmöglichkeiten 

Geriatriezentrum 

Innerfavoriten 

Keyfacts: 

265 Betten in 10 Stationen 

auf 5 Geschoßen Wohneinheiten 

für betreutes Wohnen 

PPP – Private Public Partnership 

mit Wiener Krankenanstalten- 

verbund (KAV) 

1100 Wien 

Heller Wohnpark, Bauteil D, E 

Keyfacts: 


wohnungen 

52 geförderte Eigentums- 

wohnungen 

Geschäftsflächen im 

Erdgeschoss 

Begrünte Dachgärten 

im Obergeschoss 

18 

1190 Wien 

Pfarrwiesengasse 23 

PERSPEKTIVE 3 ANSICHT VOM ALANOVAPLATZ 

Keyfacts: 

115 Wohneinheiten 

10 reihenhausartige Maisonetten 

1 Büro- und Geschäftshaus mit 

5.500 m 2 Nutzfläche 

Hallenbad, Spa-Bereich 

Luxuswohnhausanlage 

1120 Wien 

Aßmayergasse 30–34 

Keyfacts: 

56 geförderte und 26 freifinanzierte 

Eigentumswohnungen 


mit Garagenplätzen 


Photovoltaikanlage 

Stromtankstelle für PKW 

und Fahrräder im Haus 

1220 Wien 

Adelheid-Popp-Gasse 1 

Keyfacts: 

61 geförderte Mietwohnungen 

3 Wohngemeinschaften 

Flexible Wohnformen mit unterschiedlichen 

Typologien 

Gemeinschaftliche Dachterrasse 

Skywalk, Gemeinschaftsraum, 

Fahrradwerkstatt 

2320 Schwechat 

Wiener Straße 29–35 

Keyfacts: 


wohnungen 


54 bis 98 m² Wohnnutzfläche 

Balkon oder Terrasse 

Ein Geschäftslokal 

1100 Wien 

Heller Fabrik, Bauteil A 

Keyfacts: 


wohnungen 


wohnungen 

Terrasse, Balkon oder Loggia 

1150 Wien 

Holochergasse 25 

Keyfacts: 

40 Vorsorgewohnungen in 

freifinanziertem Eigentum 



Gute Verkehrsanbindung (U3)

Neubauprojekte 

Viel & vielfältig: Die BUWOG baut mehr Miet- und Eigentumswohnungen, 

Vorsorgewohnungen und Reihenhäuser denn je. 

1020 Wien 

Vorgartenstraße 116 

Keyfacts: 


16 freifinanzierte Mietwohnungen 

1 bis 4 Zimmer sowie Wohngemeinschaften 

3 Geschäftslokale von 

135 bis 350 m 2 

klima:aktiv-Passivhaus 

1100 Wien 

Heller Wohnpark, Bauteil C 

Keyfacts: 



wohnungen 

Geschäftsflächen 

im Erdgeschoss 

Dachterrassen im Obergeschoss 

Passivhaus 

1120 Wien 

Rosasgasse 17–19 

Keyfacts: 

37 Vorsorgewohnungen in 




Balkon, Loggia, Terrasse oder 

Garten 

1070 Wien 

Lindengasse 60–62 

Keyfacts: 

Vorsorge- und Eigentumswohnungen 

Freifinanzierte Eigentumswohnungen 

Nähe Mariahilfer Straße und 

Westbahnhof 

Optimale Verkehrsanbindungen 

(13A, 5, 49, U3, U6) 

19 

1210 Wien 

Jedleseerstraße 5 

Keyfacts: 

108 freifinanzierte Eigentumswohnungen 



Loggia, Balkon, Terrasse 

oder Garten 

Unmittelbare Donauinselnähe 

1230 Wien 

Erlaaer Straße 118 

Keyfacts: 

Reihenhauseinheiten in 


Parkdeck oder Garage 

Dachterrassen oder Eigengärten 

Schwimmteich 

Optimale Verkehrsanbindung 

1230 Wien 

Rudolf-zeller-Gasse 54 

Keyfacts: 

30 freifinanzierte Dachgeschoss- 

Eigentumswohnungen 


57 bis 130 m² 

Terrassen auf Wohnniveau 

Einzigartiger Ausblick auf 

Wien 

1100 Wien 

Heller Wohnpark, Bauteil B 

Keyfacts: 


wohnungen 


wohnungen 

Erker-Wintergarten, Loggia 

oder Terrasse

zUR PERSON: 

Gerhard Schuster, geb. 1959, 

ist promovierter Jurist und war 

ursprünglich in den Bereichen 

Arbeitsrecht und Konsumentenschutz 

tätig. 1991 wurde er 

Mitglied des Aufsichtsrats der 

BUWOG, ehe er 1996 in die Geschäftsführung 

wechselte. Bei der 

BUWOG und der ESG ist Schuster 

insbesondere für die Bereiche 

Wohnungsneubau, Projektmanagement 

und Vertrieb verantwortlich. 

Gerhard Schuster ist 

verheiratet und hat zwei Kinder. 

„Wir gehören schon 

jetzt zu den führenden 

Anbietern und 

werden sicher jedes 

Jahr zwei bis drei 

Projekte auf den 

Markt bringen.“ 

Die BUWOG hat kürzlich mit dem Heller Park ihr bisher größtes Projekt abgeschlossen. 

Welchen Stellenwert hat dieses für die BUWOG? 

Gerhard Schuster: Mit 239 „normalen“ Wohnungen und 217 Wohneinheiten im Geriatriezentrum 

Innerfavoriten ist dieses Projekt allein größer als das gesamte Bauvolumen, das 

wir in der Vergangenheit in einem Jahr bewältigt haben, und mehr als 120 Mio. Euro Investitionssumme 

sind auch für die BUWOG ein großer Brocken. Aber unser Engagement 

hat sich voll gelohnt – bei Vermietung bzw. Wohnungsverkauf sind wir bereits wenige 

Wochen nach Fertigstellung im Endspurt, und der Heller Park wird vom größten Projekt 

zur größten Erfolgsstory der BUWOG werden. Es zeigt sich, dass innovative Konzepte 

wie in diesem Fall die Verbindung von modernem Wohnbau mit Nahversorgung und 

einem Pflegewohnhaus in einem sanierten, denkmalgeschützten Altbau von den Nutzern 

bestens angenommen werden. 

Die zahl der fertiggestellten BUWOG-Wohnungen wird sich in diesem Geschäftsjahr 

gut verdreifachen. Wie konnte dieser Wachstumssprung erzielt werden? 

Schuster: Der Anstieg unserer Wohnbauleistung sieht nur im Jahresvergleich so sprunghaft 

aus, weil heuer der Heller Park in die Statistik einfließt. Tatsächlich aber haben wir 

unsere Bauleistung über Jahre hinweg kontinuierlich gesteigert – nur bei den Fertigstellungen 

schlägt sich das erst etwas verzögert nieder. Und in Anbetracht unserer aktuellen 

Bauprojekte sowie der bereits fixierten Baustarts können wir auch davon ausgehen, dass 

wir dieses wirklich sehr hohe Neubauvolumen auch halten werden. Die BUWOG wird in 

den nächsten Jahren regelmäßig zwischen 500 und 700 Wohnungen jährlich fertig stellen, 

und wir werden damit unsere führende Stellung im Großraum Wien weiter festigen. 

Nun wird die Wohnbauförderung in Wien doch deutlich zurückgefahren. Woher 

nehmen Sie die zuversicht, dass Sie dennoch wachsen werden? 

Schuster: Es ist richtig, dass in unserem traditionellen Kerngeschäft, dem geförderten 

Wohnbau, in der näheren Zukunft kein Wachstum zu erwarten ist. Daran ändert auch 

die Tatsache nichts, dass die Wohnbauinitiative der Stadt Wien ein sehr ansehnliches 

Volumen von rund 7.000 Wohnungen bringen und die BUWOG einen beachtlichen Teil 

davon realisieren wird. Wir werden rund 700 Wohnungen errichten und damit einer der 

führenden Projektpartner der Stadt Wien sein. 

20

Wachstums- 

chancen in neuen Märkten 

Die Wohnbauleistung der BUWOG wird sich im Geschäftsjahr 

2011/12 mit rund 700 Wohnungen gegenüber den Vorjahren 

verdreifachen und wird auch in zukunft etwa auf diesem 

Niveau bleiben. Das Wachstum wird dabei primär im freifinanzierten 

Wohnbau in den aufstrebenden Geschäftsfeldern 

Eigentumswohnungen und Vorsorgewohnungen erfolgen, 

erklärt Geschäftsführer Gerhard Schuster. 

Dennoch kann Wachstum in den kommenden Jahren sicher nur in anderen Geschäftsfeldern 

erzielt werden. Es macht sich jetzt bezahlt, dass wir bereits seit einiger Zeit einen 

immer größeren Anteil unserer Neubauwohnungen freifinanziert errichten und daher die 

Stagnation im geförderten Wohnbau durch Zuwächse in anderen Bereichen ausgleichen 

können. Diese Entwicklung wird sicher weitergehen, und in den kommenden Jahren werden 

wir bis zu 50 Prozent freifinanzierte Wohnungen errichten. Hier ist jedenfalls Wachstumspotenzial 

gegeben, denn Wien wird weiter wachsen, und das begrenzte Angebot an 

geförderten Wohnungen wird die Nachfrage nach freifinanziertem Wohnraum weiter stärken. 

In welchen Marktsegmenten werden dabei Ihre Schwerpunkte liegen? 

Schuster: Eigentumswohnungen und Vorsorgewohnungen. Freifinanzierte Mietwohnungen 

werden allenfalls eine Ausnahme darstellen, denn die Nachfrageentwicklung geht 

eindeutig in Richtung Eigentum, und dem werden wir natürlich Rechnung tragen. Die 

zweite Schiene werden Vorsorgewohnungen sein. Die anhaltende Verunsicherung über 

die Entwicklung der Finanzmärkte und mögliche Inflation motivieren viele Privatanleger, 

in Immobilien zu investieren, und wir können hier ein exzellentes Angebot machen. Wir 

gehören schon jetzt zu den führenden Anbietern und werden sicher jedes Jahr zwei bis 

drei Projekte auf den Markt bringen. 

Damit kommen Sie aber in Konkurrenz mit Entwicklern, die im freifinanzierten 

Wohnbau bereits weitaus mehr Erfahrung haben. 

Schuster: Das stimmt so nicht, denn seit Jahren gibt es in fast jedem BUWOG-Objekt 

auch freifinanzierte Wohnungen, und wir vermieten diese auch ganz exzellent. Neu ist 

dieser Markt für uns also sicher nicht. 

Vor allem aber sind die größten Herausforderungen im freifinanzierten Wohnbau letztlich 

sehr ähnlich wie im geförderten Bereich: mit äußerster Kostendisziplin hohe Qualität zu 

leistbaren Preisen zu ermöglichen. In dieser Hinsicht kann es die BUWOG garantiert mit 

jedem einzelnen Mitbewerber aufnehmen, wobei das teilweise auch unserem großen und 

kontinuierlichen Bauvolumen geschuldet ist. Das ermöglicht uns oft deutlich günstigere 

Konditionen im Einkauf, die wir an die Kunden weitergeben. Zudem verlagert sich auch 

der freifinanzierte Wohnbau immer stärker vom Zentrum weg in die Bezirke außerhalb 

des Gürtels, und das ist seit jeher unser Terrain. Hier haben wir jahrzehntelange Erfahrung, 

kennen die Vor- und Nachteile jeder Mikrolage und habe uns auch schon eine ganze 

Reihe von Grundstücken gesichert. Kurz gesagt: Es gibt nicht den geringsten Grund 

für die BUWOG, sich vor den Mitbewerbern im freifinanzierten Wohnbau zu fürchten. 

21 

NEUBAUPROJEKTE 

„Es gibt nicht den 

geringsten Grund 

für die BUWOG, 

sich vor den Mitbewerbern 

im freifinanziertenWohnbau 

zu fürchten.“


Auf dem Gelände der legendären zuckerlfabrik Heller und 

den angrenzenden Tarbukgründen verwirklichte die BUWOG 

ihr bisher größtes Projekt: den Heller Wohnpark und das 

Pflegewohnhaus Innerfavoriten. Bereits bei Fertigstellung 

waren fast alle Wohnungen vermietet bzw. verkauft. 

Mit 120 Millionen 

Euro Investitionsvolumen 

erreicht 

der Heller Park 

eine herausragende 

Dimension. 



„neo“ an +49 177 17 80 450 

Heller Park: 

Wiens bestes „Wohn-zuckerl“ 

Es war eindeutig mehr als bloß einer der jährlich fünf bis sechs BUWOG-Projektabschlüsse, 

als im September 2011 mit der Übergabe der Wohnungen im „Wohnpark Heller“ 

begonnen werden konnte: Mit der Fertigstellung der fünf Gebäude des Wohnparks Heller 

wurde der erste Teil des bisher größten Projekts, das die BUWOG in ihrer 60-jährigen 

Geschichte realisiert hat, abgeschlossen. 

Schon das Investitionsvolumen von 120 Mio. Euro, gut das Dreifache der Investitionen 

bei den meisten anderen Bauprojekten, zeigt die Bedeutung, die das neue Vorzeigeprojekt 

für die BUWOG hat. 239 Wohnungen und 265 Betreuungsplätze im angegliederten 

Geriatriezentrum „Pflegewohnhaus Innerfavoriten“ entstanden hier in einer aufstrebenden 

Lage mitten im dichtverbauten, zentrumsnahen Teil Favoritens. 

Von den 239 Einheiten des Wohnungsteils sind 90 Miet- und 149 Eigentumswohnungen. 

Die Wohnungsgrößen bewegen sich zwischen 43 m² und 150 m². Rund 90 Prozent der 

Wohnungen sind gefördert, dazu kommen einige freifinanzierte Eigentumswohnungen, 

insbesondere Dachgeschoßwohnungen. 

Ein wichtiger Vorzug des Heller Parks ist dabei die konsequente Umsetzung des Konzepts 

„Wohnen für alle Generationen“. Für 16 Wohnungen wird die „Superförderung“ gewährt, 

bei der nur minimale Eigenmittel für die anfänglichen Baukostenbeiträge erforderlich 

sind. Diese Wohnungen sind daher vor allem als Startwohnungen für junge Familien 

maßgeschneidert. Die geförderten Wohnungen mit Kaufoption und deshalb höheren 

Baukostenbeiträgen sind für Familien geeignet, die bereits über Eigenmittel verfügen. 

Zusätzlich abgerundet wird das umfangreiche Angebot mit hochwertigen geförderten und 

freifinanzierten Eigentumswohnungen. Parallel dazu können im Bedarfsfall pflegebedürftige 

Familienmitglieder nur wenige Meter entfernt im Wohn- und Pflegehaus Innerfavoriten 

betreut werden. 

Auch gestalterisch wurden beim Heller Park innovative Wege eingeschlagen. Die denkmalgeschützte 

Zuckerlfabrik Heller selbst wurde behutsam revitalisiert, die teilweise Nutzung 

für Bürolofts ermöglichte die Erhaltung des ursprünglichen Charakters. Der große 

Innenhof wiederum bringt den notwendigen Grünraum für das Wohn- und Pflegehaus 

Innerfavoriten, das von der BUWOG für den Krankenanstaltenverbund (KAV) in Form 

einer Public Private Partnership (PPP-Modell) errichtet wird. 

22

23 

Traditionelle Industriearchitektur und moderner Wohnbau 

in perfekter Symbiose: Beim Wohnpark Heller 

konnte die historische Bausubstanz erhalten werden, 

ohne dass bei den technischen Anforderungen an 

moderne Wohnobjekte Kompromisse gemacht werden 

mussten.

Schön drinnen, schön draußen: Die attraktive Gestaltung 

der fünf Bauteile ist ein wichtiger Grund für die 

starke Nachfrage und die gute Vermietungssituation 

beim Wohnpark Heller. 

Privater Wohnbau 

in Verbindung mit 

PPPModell für das 

Geriatriezentrum 

„Pflegeheim Innerfavoriten.“ 

Die fünf Bauteile des eigentlichen Wohnparks wurden von mehreren Architektenteams 

(Bauteil A: Querkraft, Bauteil B: Hermann und Valentiny, Bauteil C: Lautner und Kirisits, 

Bauteile D und E: Albert Wimmer) geplant. Dadurch wird trotz der Größe der Anlage eine 

vielfältige, abwechslungsreiche Gestaltung sichergestellt. „Ansprechende Architektur 

ist kein Luxus, sondern auch im geförderten Wohnbau eine unverzichtbare Voraussetzung, 

dass sich die künftigen Nutzer hier dauerhaft wohlfühlen werden“, so BUWOG- 

Geschäftsführer Gerhard Schuster. 

Das neue Pflegewohnhaus Innerfavoriten wird 2012 fertiggestellt und bietet 265 BewohnerInnen 

einen freundlichen und modernen Pflegeplatz. Das neue Haus wird über 

acht Pflegewohnbereiche für Langzeitbetreuung und zwei Pflegewohnbereiche für an 

Demenz erkrankte Menschen verfügen. Um auch den Wechsel der Jahreszeiten und 

die Natur erlebbar zu machen, hat jedes Zimmer Zugang zu barrierefreien Loggien oder 

zu Veranden. Im neuen Pflegewohnhaus wird für chronisch Kranke, multimorbide sowie 

pflegebedürftige BewohnerInnen mit hohem medizinischem, therapeutischem sowie 

pflegerischem Bedarf eine hochqualitative Betreuung gewährleistet. Darüber hinaus gibt 

es einen Therapiegarten. 

Mittlerweile zeigt sich, dass das innovative Konzept der Verbindung eines „normalen“ 

Wohnungsneubaus mit einem Pflegewohnhaus von den potenziellen Kunden exzellent 

angenommen wird. Schuster: „Mit dieser Innovation haben wir offenbar ins Volle getroffen, 

und ich rechne damit, dass dieses Beispiel Schule machen wird.“ 

24

HELLER WOHNPARK AUF EINEN BLICK 

Das moderne Neubauprojekt Heller Park befindet sich in attraktiver Lage im 

Herzen des zehnten Bezirks, wo früher zuckerl und Schokoladeköstlichkeiten 

der Wiener Traditionsfirma Heller vom Band liefen. Der einzigartige Standort 

bietet höchste Lebensqualität dank bester Nahversorgung in unmittelbarer 

Umgebung und sehr guter öffentlicher Verkehrsanbindung. 

Die vielfältige Architektur verleiht dem Standort ein unvergleichliches 

Flair in historischer Kulisse. 

Die insgesamt 239 Wohnobjekte in Eigentum und Miete gliedern 

sich in zwei- bis Fünf-zimmer-Wohnungen von circa 40 bis 130 

Quadratmetern Wohnnutzfläche. Lichtdurchflutete Räume, großzügige 

Terrassen, Balkone, Veranden, Loggien und Dachgärten sowie 

modernste Ausstattung in zentraler Lage in Favoriten machen das 

Projekt für Eigentümer und Mieter attraktiv. 

• 74 geförderte Mietwohnungen mit Kaufoption 

• 16 geförderte Mietwohnungen mit Superförderung 

• 112 geförderte Eigentumswohnungen 

• sowie freifinanzierte Eigentumswohnungen im Dachgeschoß 

• 256 Tiefgaragenplätze auf zwei Ebenen 

Im Heller Park wurde ein Wohnprojekt 

für Familien mit einem Geriatriezentrum 

in einer gewachsenen Wohnlage 

verbunden. Kann das ein Vorbild für 

künftige Pflegezentren werden? 

Der geförderte Wiener Wohnbau zeichnet 

sich dadurch aus, dass er bedarfsgerechtes 

Wohnen für unterschiedlichste individuelle 

Bedürfnisse und Anforderungen zu 

leistbaren Konditionen ermöglicht. Etwa 

20 Prozent der Wohnbauförderungsmittel 

investiert die Stadt in Wohnprojekte für 

ältere Menschen. Wie beim Mehrgenerationenwohnen 

ist es mir wichtig, auch 

bei Pflegewohnhäusern darauf zu achten, 

dass Jung und Alt nicht bloß nebeneinander 

wohnen, sondern miteinander 

gemeinschaftlich leben. Insofern ist das 

Pflegewohnheim Innerfavoriten sicherlich 

ein wegweisendes Modell. 

Wie schätzen Sie die Entwicklung des 

Wohnungsbedarfs in Wien ein und 

inwieweit kann die künftige Wohnbauförderung 

diesem Bedarf gerecht 

werden? 

Wien wächst. Die Prognosen gehen davon 

aus, dass die Stadt 2035 die 2-Millionen- 

Einwohnerzahl erreicht. Der geförderte 

Wiener Wohnbau wird in Zukunft noch 

zielgerichteter Wohnungen für unterschiedliche 

Bedürfnisse, aber auch – bei 

gleichbleibend hoher Qualität – besonders 

kostengünstige Wohnformen anbieten. Die 

Wiener Wohnbauförderung, die in Wien 

ausschließlich dem Bereich des Wohnens 

gewidmet wird, ist und bleibt die wesentliche 

Voraussetzung für einen modernen 

sowie ökologisch und sozial nachhaltigen 

Wohnbau, zu dem alle Bevölkerungsschichten 

Zugang haben. 

Was erwarten Sie von der Wiener 

Wohnbauinitiative und insbesondere 

von der BUWOG, die mit 750 geplanten 

Wohnungen ja einer der wichtigsten 

Projektpartner ist? 

Trotz der relativ kurzen Ausschreibung 

der Wohnbauinitiative, die eine kurz- bis 

mittelfristige Realisierung der Neubauten 

zum Ziel hat, ist es gelungen, mehrere 

große Partner-Konsortien ins Boot zu ho- 

25 


Individuelles Wohnen leistbar machen 

Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig über den geförderten 

Wohnbau, die Wohnbauinitiative und die Rolle der BUWOG. 

len. Es freut mich, dass auch die BUWOG 

gewonnen werden konnte und damit einen 

kräftigen Impuls für den Wohnungsneubau 

setzt. Zusätzlich werden insgesamt 6.200 

qualitätsvolle und kostengünstige Wohnungen 

entstehen. Die Wohnbauinitiative 

bietet ein zusätzliches Potential für die 

Errichtung von kostengünstigen Wohnungen, 

ist jedoch keine Alternative zu einer 

starken Wohnbauförderung, auf die Wien 

weiterhin setzen wird.

Erfolgreich 

Egal, ob Reihenhäuser am Schwimmteich oder BUWOG- 

Vorsorgewohnungen, eines hatten die 2010/11 übergebenen 

Neubauprojekte gemeinsam: durchschlagenden Erfolg. 

Vorsorgewohnungsprojekt Rosasgasse, 

Wien 12 

Erfreulich war 

dabei der Erfolg 

der Projekte, die 

deutlich vom gewohnten 

Schema 

abwichen. 

Im Geschäftsjahr 2010/11 wurden wenige, dafür aber sehr attraktive und sehr unterschiedliche 

Neubauprojekte an die Mieter bzw. Wohnungskäufer übergeben. Insgesamt 

wurden zwischen 1. Mai 2010 und 30. April 2011 vier Projekte mit 223 Wohneinheiten 

fertiggestellt. Zwischen Mai 2011 und Redaktionsschluss des Geschäftsberichts im Oktober 

2011 waren es weitere drei Projekte mit 318 Wohneinheiten. 

Erfreulich war dabei der Erfolg der Projekte, die deutlich vom gewohnten Schema abwichen. 

Besonders viel Aufmerksamkeit fand etwa die Reihenhausanlage Erlaaer Straße, in 

der die BUWOG 32 freifinanzierte Reihenhäuser errichtete, die mittlerweile auch alle an 

die Nutzer verkauft wurden. 

Der Grund für die starke Nachfrage war dabei eindeutig: Fast alle Reihenhäuser haben 

direkten Zugang zu einem großen Schwimmbiotop, und die Bewohner haben ihre eigenen 

Badestege. Diese für eine Wohnanlage in der Stadt praktisch einzigartigen Vorzüge 

machen die Erlaaer Straße zu einem Paradies für Familien. Auch die breite Berichterstattung 

in den Medien trug wesentlich zum durchschlagenden Erfolg des Projekts bei. 

Ein wichtiger Erfolg gelang auch im jungen Geschäftsbereich Vorsorgewohnungen. Die 

40 Wohnungen in dem nach Abschluss des Geschäftsjahrs übergebenen Objekt Holochergasse 

25/Kardinal-Rauscher-Gasse im 15. Bezirk konnten alle an private Anleger 

verkauft werden. Die Investoren haben die Wohnungen als Geldanlage erworben und 

vermieten diese. 

„Wichtige Gründe für die starke Nachfrage nach den BUWOG-Vorsorgewohnungen waren 

einerseits die gute Verkehrsanbindung durch die unmittelbar benachbarte Station der 

U3, andererseits die Nähe zum attraktiven Arbeitgeber Kaiserin-Elisabeth-Spital“, sagt 

Michael Neubauer, Leiter der Projektentwicklung. „Beides sichert nach Einschätzung der 

Anleger die nachhaltige und ertragsstarke Vermietbarkeit der Wohnungen.“ 

Das Objekt Holochergasse ist das erste Vorsorgewohnungsprojekt, das von der BUWOG 

von Baubeginn an betreut wurde. Der erfolgreiche Abschluss ist auch ein wichtiges Signal 

für eine Reihe weiterer, derzeit in Bau befindlicher Vorsorgewohnungsprojekte. Bereits 

2012 werden 47 Vorsorgewohnungen in der Koflergasse und 37 Vorsorgewohnungen in 

der Rosasgasse, beide in 1120 Wien, fertiggestellt werden. 

26 

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Starke 

Pipeline 

29 


Mehr als 1.000 Wohnungen in Bau, weitere Projekte mit 

2.000 Wohnungen in Vorbereitung: In den kommenden Jahren 

wird die Bauleistung der BUWOG auf ein neues Rekordniveau 

steigen. 

Über Jahre hinweg blieb die Produktion von neuem Wohnraum in der BUWOG/ESG- 

Gruppe weitgehend stabil. Zwischen 150 und 200 Wohnungen wurden jährlich fertiggestellt; 

zuletzt waren es im Geschäftsjahr 2010/11 223 Wohnungen. 

Mit dem laufenden Geschäftsjahr erreicht die BUWOG in diesem Geschäftsbereich eine 

neue Größenordnung: 678 Wohneinheiten werden 2011/12 (bis 30. April 2012) fertiggestellt 

werden, und auch in weiterer Folge wird dieser Wert im neuen Zielkorridor von 500 

bis 700 Wohnungen jährlich liegen. 

Voraussetzung für dieses starke Wachstum war der Aufbau einer umfangreichen Projektpipeline. 

Aktuell beinhaltet diese mehr als 20 Projekte, bei denen die Realisierbarkeit 

bereits gesichert und ein konkreter Zeitplan für die Errichtung fixiert wurde. Acht Projekte 

mit rund 800 Wohnungen befinden sich bereits in Bau. Bei weiteren 20 mit rund 2.000 

Wohnungen werden derzeit die Detailplanungen vorgenommen, und ein Baubeginn zwischen 

Herbst 2011 und Herbst 2013 ist anvisiert. 

„Von den ersten Verhandlungen über den Kauf eines Grundstücks bis zur Übergabe der 

Wohnungen dauert es in der Regel drei bis fünf Jahre“, erklärt Margit Bohrn, Leiterin der 

Liegenschaftsakquisition der BUWOG. „Daher hat es auch einige Zeit gedauert, bis sich 

der nach der Privatisierung eingeschlagene Wachstumskurs tatsächlich in einer entsprechend 

größeren Wohnungsproduktion niederschlug.“ 

„Von den ersten 

Verhandlungen 

über den Kauf 

eines Grundstücks 

bis zur Übergabe 

der Wohnungen 

dauert es in der 

Regel drei bis fünf 

Jahre.“


Projekt Stephensongasse: 80 freifinanzierte Eigentumswohnungen 

unmittelbar an der Alten Donau. 

„Vivo 12“ (Aßmayergasse, 82 Wohnungen): Öko-Vorzeigeprojekt 

mit e-Tankstelle für Autos und Fahrräder. 

30 

Geographisch konzentriert die BUWOG 

ihre Neubauaktivitäten auf Wien; ein einziges 

Projekt befindet sich in Schwechat. 

Im Hinblick auf die Projektarten gibt es 

eine größere Vielfalt als je zuvor: Es gibt 

weiterhin Projekte, in denen überwiegend 

geförderte Wohnungen entstehen, aber 

auch solche, in denen mehrheitlich oder 

ausschließlich freifinanzierte Wohnungen 

errichtet werden; neben Projekten mit 

einem Mix aus Miet- und Eigentumswohnungen 

gibt es Projekte, in denen ausschließlich 

Eigentumswohnungen entstehen 

sowie Vorsorgewohnungsobjekte. 

Insgesamt aber spiegelt die Projektpipeline 

bereits die künftige Strategie wider; 

deutlicher Anstieg des Anteils der Eigentumswohnungen, 

Ausbau des Geschäftsfelds 

Vorsorgewohnungen, stärkeres 

Engagement im freifinanzierten Wohnbau 

als Ausgleich für das sinkende Angebot 

geförderter Wohnungen und hoher 

Stellenwert von Nachhaltigkeit, Ökologie 

und Energieverbrauchsreduktion. „Damit 

tragen wir den tiefgreifenden Änderungen 

im Nachfrageverhalten Rechnung“, 

erklärt Peter Friedrich Berchtold, Leiter des 

Bereichs Vertrieb. „Der Trend zum Wohnen 

im Eigentum ist heute stärker als je zuvor.“ 

BUWOG-Trend Eigentumswohnungen 

Ein besonders attraktives Projekt wird im 

21. Wiener Gemeindebezirk verwirklicht. In 

der Wohnpromenade Stephensongasse, 

nur ein paar Schritte vom Freizeitparadies 

Alte Donau entfernt, entstehen 80 

Wohnungen, die ausschließlich im Eigentum 

angeboten werden. 

Noch sind reine Eigentumswohnungsprojekte 

in der Minderzahl, aber ihr Anteil 

an der gesamten Projektpipeline wird in 

den kommenden Jahren deutlich steigen. 

Insbesondere in besonders gesuchten 

Wohnlagen wie im Fall Stephensongasse 

wollen sich die Nutzer dauerhaft ansiedeln 

und ziehen daher den Kauf einer Wohnung 

einer Miete vor. Zudem sind die Preise 

für Eigentumswohnungen in Wien zuletzt 

deutlich gestiegen, und daher kann die 

BUWOG mit Eigentumsprojekten auch 

attraktivere Renditen erzielen. 

BUWOG-Trend Vorsorgewohnungen 

„Schönbrunn-Nähe“ ist eines der beliebtesten 

Attribute, mit dem in Wohnungsinseraten 

in Wien geworben wird. Für das 

neue Vorsorgewohnungsprojekt in der 

Rosasgasse 17–19 passt diese Zuschreibung 

hundertprozentig. Nur 200 Meter 

vom Schlosspark entfernt entstehen hier 

37 Vorsorgewohnungen, die mit exzellenter 

Verkehrsanbindung (U4) ebenso 

punkten wie mit perfekter Infrastruktur 

und hohem Freizeitwert – ideale Voraussetzungen 

für die spätere Vermietung 

durch die Vorsorgewohnungskäufer.

Bei diesem wie auch bei den anderen vier 

aktuellen Vorsorgewohnungsprojekten 

profitiert die BUWOG davon, dass Vorsorgewohnungen 

mittlerweile nicht mehr in 

unmittelbarer Zentrumsnähe entstehen, 

sondern durchwegs außerhalb des Gürtels 

und somit in Lagen, in denen die BUWOG 

seit Jahrtzehnten „zu Hause“ ist. Das 

schlägt sich in einer besonders erfolgreichen 

Grundstücksakquisition ebenso 

nieder wie in einer genauen Kenntnis der 

Stärken und Schwächen der Mikrolagen in 

diesen Gebieten. 

BUWOG-Trend freifinanzierte 

Wohnungen 

Das geplante Wachstum im Geschäftsfeld 

Neubau wird ausschließlich aus dem 

Segment des freifinanzierten Wohnbaus 

kommen. Ein besonders interessantes 

Projekt befindet sich in der Lindengasse/ 

zieglergasse im 7. Bezirk. Hier entstehen 

im „7central“ 64 freifinanzierte Wohnungen 

in einem perfekten urbanen Umfeld 

mit unzähligen Geschäften, Lokalen und 

Freizeitmöglichkeiten. Zielgruppe sind 

in erster Linie junge Menschen, die die 

kreativ-alternative Atmosphäre im In-Bezirk 

Neubau schätzen. 

Auch im Segment freifinanziertes Wohnen 

ist die große Erfahrung im geförderten 

Wohnbau ein wichtiger Vorteil. Der enge 

Kostenrahmen für geförderten Wohnraum 

erfordert ein kompetentes Kostenmanagement, 

das speziell wegen der 

hohen Grundstückspreise heute auch im 

freifinanzierten Bereich eine Grundvoraussetzung 

ist, um Projekte tatsächlich ertragreich 

umsetzen zu können. 

BUWOG-Trend Ökologisierung 

In Sachen Nachhaltigkeit und Umweltschutz 

hat sich die BUWOG längst eine 

Vorreiterrolle gesichert. Ein besonders eindrucksvolles 

Beispiel dafür ist das Projekt 

„Vivo 12“ in der Aßmayergasse 30 im 

12. Bezirk. Hier entstehen 82 Wohnungen, 

mit denen vor allem die Zielgruppe junger 

Familien angesprochen werden soll. In 

der Tiefgarage des Gebäudes wird eine 

Ladestation für Elektroautos eingerichtet, 

im Fahrrad-Abstellraum eine Ladestation 

für e-Fahrräder. Bei beiden „Elektrotankstellen“ 

können die Mieter und Wohnungseigentümer 

über ein Abrechnungssystem 

mit Chipkarte und Code bezahlen; die 

Verrechnung erfolgt im Rahmen der allgemeinen 

Stromrechnung des Haushalts. 

Komplettiert wird die e-Infrastruktur durch 

eine hauseigene Stromerzeugung, die die 

Wohnanlage Assmayergasse endgültig 

zum ökologischen Vorzeigeprojekt macht. 

Auf dem Dach wird eine Photovoltaikanlage 

mit zweimal 5 kWp Leistung installiert. Die 

Dimensionierung ist so optimiert, dass es 

praktisch nie zu Einspeisungen ins Stromnetz 

kommen muss, sondern der Strom 

vollständig für die allgemeinen Teile des 

Gebäudes (Beleuchtungen, Lifte etc.) sowie 

die beiden Stromtankstellen verwendet 

werden kann. 

31 

Projekt Wiener Straße in Schwechat (43 Wohnungen): 

derzeit einziges BUWOG-Neubauprojekt 

außerhalb der Bundeshauptstadt. 

„Schönbrunn 

Nähe“ ist eines 

der beliebtesten 

Attribute, mit dem 

in Wohnungsinseraten 

in Wien geworben 

wird.

8047 KAINBACH 

Ragnitzstr./Eichenhofsiedl. 

Keyfacts: 

Wohnungsanzahl: 9 Reihenhäuser 

Gesamte Nutzfläche: 811 m² 

Durchschnittliche Wohnungsgröße: 

116 m² 

Baujahr: 2005 

4048 PUCHENAU 

Kürnbergblick 1, 2 

Keyfacts: 

Wohnungsanzahl: 28 Wohnungen 

Gesamte Nutzfläche: 2.599 m² 


93 m² 

Baujahr: 1987 

Bestands- 

bewirtschaftung 

Hier wird glücklich gewohnt: 20 von 1.207 Objekten der 

BUWOG-Grupe in ganz Österreich. 

2500 BADEN 

Antonsgasse 1a, 1b 

Keyfacts: 




93 m² 

Baujahr: 1970 

2361 LAxENBURG 

Leopold-Figl-Straße 5 

Keyfacts: 




85,70 m² 

Baujahr: 1975 

32 

2361 LAxENBURG 

Gusindegasse 2–28 

Keyfacts: 

Wohnungsanzahl: 14 Reihenhäuser 



128 m² 

Baujahr: 1991 

5020 SALzBURG 

Mayburger Kai 68 

Keyfacts: 




67,45 m² 

Baujahr: 2001 

5161 ELIxHAUSEN 

Ursprungstraße 4 

Keyfacts: 

Wohnungsanzahl: Schülerheim 


Lage: Das Objekt befindet sich 

in absolut ruhiger Lage mit guten 

Verkehrsanbindungen 

Baujahr: 1995 

4020 LINz 

Werndlstraße 50–58 

Keyfacts: 




70,04 m² 

Baujahr: 2001

6176 VÖLS 

Herzog-Sigmund-Straße 1–3a 

Keyfacts: 




81,04 m² 

Baujahr: 1974 

1130 WIEN 

Fasangartengasse 5–7 

Keyfacts: 




74,88 m² 

Baujahr: 1958 

- 

1190 WIEN 

Nusswaldgasse 22a 

Keyfacts: 




78 m² 

Baujahr: 1956 

5600 ST. JOHANN/PONGAU 

Neu-Reinbach 10 

Keyfacts: 


Gesamte Nutzfläche: 663 m² 


74 m² 

Baujahr: 1989 

1130 WIEN 

Auhofstraße 77–87 

Keyfacts: 




99,60 m² 

Baujahr: 1970 

1230 WIEN 

Häckelstraße 21 

Keyfacts: 




70,88 m² 

Baujahr: 1971 

33 

1170 WIEN 

Rebenweg 1 

Keyfacts: 




87,35 m² 

Baujahr: 1968 

1200 WIEN 

Forsthausgasse 15 

Keyfacts: 




80,70 m² 

Baujahr: 1964 

1030 WIEN 

Salesianergasse 1b 

Keyfacts: 




96,77 m² 

Baujahr: 1928 

9300 ST. VEIT/GLAN 

Herzog-Bernhard-Straße 6–10 

Keyfacts: 




82 m² 

Baujahr: 1994+1996 

1090 WIEN 

Badgasse 12 

Keyfacts: 




64 m² 

Baujahr: 1972 

1120 WIEN 

Hetzendorferstraße 93 

Keyfacts: 




76 m² 

Baujahr: 1989

BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG 

Starke Nachfrage, steigende 

Erlöse 

Steigende Mieteinnahmen und Erlöse aus dem Verkauf von 

Wohnungen machten 2010/11 zu einem sehr erfolgreichen 

Geschäftsjahr für die BUWOG. Die anhaltend starke Wohnungsnachfrage 

im BUWOG-Heimmarkt Wien lässt auch für 

die kommenden Jahre eine positive Entwicklung erwarten, 

erklärt Geschäftsführer Robert Puhr. 

zUR PERSON: 

Robert Puhr verbrachte praktisch 

sein ganzes Berufsleben in der 

BUWOG und begann nach dem 

Gerichtsjahr 1986 seine Karriere 

in der Rechtsabteilung, später als 

Leiter der Gruppe „Wirtschaft“. 

1993 wurde er zum Prokuristen bestellt, 

2004 zum Geschäftsführer. 

Puhr ist einer der führenden österreichischen 

Wohnrechtsexperten, 

speziell im Bereich gemeinnütziger 

Wohnbau. 

Robert Puhr hat zwei Kinder. 

Leerstände sind bei der BUWOG insbesondere im Kernmarkt Wien derzeit fast 

unbekannt. Wird das trotz des umfangreichen Neubauprogramms auch in zukunft 

so bleiben? 

Robert Puhr: Es spricht zumindest einiges dafür, dass wir ohne den strategischen 

Leerstand den aktuellen Wert von nur 2,3% Prozent halten können. Das Marktumfeld 

für ein Wohnbauunternehmen wie die BUWOG, das sich auf das mittlere Preissegment 

konzentriert, wird auf absehbare Zeit sehr positiv bleiben. Die rückläufige Wohnbauförderung 

wird mittelfristig zu einer geringeren Produktion von gefördertem Wohnraum führen, 

der durch den freifinanzierten Neubau nicht voll ausgeglichen werden wird. Gleichzeitig 

geht das Bevölkerungswachstum weiter, dementsprechend wird der Nachfrageüberhang 

tendenziell steigen. Das gilt für die beiden Märkte, in denen wir wachsen wollen, also der 

Großraum Wien und ergänzend Berlin, in gleicher Weise. 

Unsere aktuellen Neubauprojekte geben jedenfalls Anlass zu großer Zuversicht. In der 

Regel können wir Mietobjekte binnen 4 Monaten nach Fertigstellung zu nahezu 100% 

vermieten. Aber auch unsere Eigentumsobjekte sind in der Regel sechs Monate nach 

Fertigstellung ausverkauft. Das sind echte Traumwerte, die sicher nicht allzu viele unserer 

Mitbewerber erreichen. 

Wie hat sich das Portfolio im Geschäftsjahr 2010/11 entwickelt? 

Puhr: Da gab es doch einige Veränderungen, obwohl die BUWOG entsprechend ihrer 

Strategie nunmehr vor allem Eigentumswohnungen, also nicht für das eigene Portfolio 

baut. Es sind daher nur 79 Wohnungen und ein Lokal aus dem Neubau in Wien dazugekommen. 

Umgekehrt haben wir zwei größere Portfolios in den Bundesländern abgegeben. 

Im Juli 2010 wurde das gesamte Vorarlberger Portfolio der BUWOG, mit 580 

Wohnungen in 24 Objekten, an einen lokalen Investor verkauft. Im Dezember konnte 

dann ein Portfolio in der Steiermark, bestehend aus 182 Wohnungen in acht Wohnhausanlagen, 

an einen lokalen Investor verkauft werden. Der Erlös aus diesen Verkäufen war 

dann die Basis für die Finanzierung der 2.295 Wohnungen, die wir im letzten Geschäftsjahr 

in Berlin gekauft haben. Damit verfolgen wir konsequent die Strategie, uns auf die 

Ballungsräume mit fungiblen Märkten zu konzentrieren. 

Wir verhandeln auch aktuell den Verkauf von mehreren Portfolios mit insgesamt 1.100 

Wohnungen, wovon 80% außerhalb Wiens oder den Landeshauptstädten liegen. Damit 

soll die Basis für weitere Ankäufe in Deutschland geschaffen werden. Die wohnwirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen sind dort weitaus günstiger als in Österreich. 

Damit hat sich auch die Struktur unseres Portfolios geändert. In den beiden Hauptstäd- 

34

ten Berlin und Wien liegt nunmehr bereits 

ein Drittel unseres Wohnungsbestandes, 

und hier gibt es auch funktionierende 

Immobilienmärkte. 

Neben dem Verkauf größerer Pakete 

an Investoren läuft auch noch ein 

Verkaufsprogramm für freiwerdende 

Wohnungen. 

Puhr: Auch damit sind wir sehr zufrieden. 

Im Geschäftsjahr 2010/11 wurden 354 

Einheiten verkauft, und die Gesamtzahl 

der im Rahmen dieses seit 2004 laufenden 

Programms stieg somit auf bereits 1.260. 

Es zeigt sich, dass die verbreitete Ansicht, 

Wohnungen aus den Sechzigern oder 

Siebzigern seien nicht gefragt, nicht der 

Wirklichkeit entspricht. Die Nachfrage ist 

exzellent, und auch der erzielbare Verkaufspreis 

ist weiter gestiegen. Im Durchschnitt 

konnten wir im abgelaufenen Geschäftsjahr 

durchschnittlich 1.740 Euro/m² erzielen, 

was nicht nur eine Steigerung um mehr 

als 5% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet, 

sondern auch die Buchwerte deutlich 

übertrifft. Dabei kommt uns sicher auch der 

allgemeine Trend zu Eigentum statt Miete 

zugute, der für steigende Eigentumswohnungspreise 

und hohe Nachfrage sorgt. 

Sind bei den Mieten ähnliche Anstiege 

zu verzeichnen? 

Puhr: Auch die Mietzinseinnahmen entwickeln 

sich positiv. Insgesamt sind unsere 

Nettohauptmietzinseinnahmen im Jahresvergleich 

um 7,8% Prozent gestiegen und 

belaufen sich im April 2011 auf 8,76 Mio. 

Euro. Ein Teil der Erhöhung ist dabei auf 

das um 2,5% größer gewordene Portfolio 

zurückzuführen. Dabei muss man 

bedenken, dass sich bei rund 66% der 

Mietwohnungen der Mietzins nach dem 

Kostendeckungsprinzip des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 

errechnet, dieser 

Mietzins nicht indexgesichert und daher 

eher statisch ist. Diese große Steigerung 

der Mietzinseinnahmen im Jahresvergleich 

ist einerseits damit zu begründen, dass 

die Objekte, die in Vorarlberg und in der 

Steiermark verkauft wurden, nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 

vermietet 

waren und sehr niedrige Mieten hatten, 

und dass der Mietzins der in Berlin erworbenen 

Objekte im Durchschnitt mehr als 

doppelt so hoch ist. Außerdem nützen wir 

konsequent die Möglichkeit, die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 

bietet: bei 

Mieterwechsel einen pauschalen Mietzins 

zu vereinbaren, wenn dieser höher ist als 

der kostendeckende Mietzins. Durch diese 

Vorgangsweise lag die Mietzinssteigerung 

in unserem Portfolio in den letzten Jahren 

immer über dem Verbraucherpreisindex. 

Stichwort Sanierung: Bremst der 

Rückgang von Fördermitteln das seit 

Jahren laufende Modernisierungsprogramm? 

Puhr: In Ansätzen ist das bereits zu 

spüren, und in den kommenden Jahren 

wird das noch deutlich stärker der Fall 

sein. Wir haben 2010/11 in 34 Objekten 

größere Sanierungen und Modernisierungen 

vorgenommen und dafür 22 Mio. Euro 

investiert. Die wichtigsten Maßnahmen 

waren Verbesserung der Wärmedämmung, 

Austausch oder Modernisierung 

von Heizungen und in einigen Fällen der 

Einbau von Liften. 

Wir können Sanierungen aber nur dann 

vornehmen, wenn sie mit den von den 

Mietern bezahlten Erhaltungs- und 

Verbesserungsbeiträgen sowie Förderungen 

finanziert werden können. Wenn die 

Förderungen fehlen, werden in Zukunft 

manche an sich sinnvolle Maßnahmen 

nicht durchführbar sein. 

Auch wenn unsere Möglichkeiten hier 

beschränkt sind, versuchen wir natürlich 

gegenzusteuern. Besonders wichtig ist 

35 

in diesem Zusammenhang das Projekt 

„Lebenszyklusplanung“: Wir werden für 

alle BUWOG-Objekte eine langfristige, das 

heißt über mehrere Jahrzehnte gehende 

Investitionsplanung erstellen, um bereits 

möglichst lange vorher abschätzen zu 

können, wann welche Maßnahmen erforderlich 

sind. Das ist für die Finanzplanung 

der vielen Wohnungseigentümergemeinschaften 

in unseren Objekten wichtig, und 

wir können durch die zeitliche Abstimmung 

von Sanierungsmaßnahmen in mehreren 

Objekten weitere Einsparungen erzielen. 

„Es zeigt sich, 

dass die verbreitete 

Ansicht, Wohnungen 

aus den 

Sechzigern oder 

Siebzigern seien 

nicht gefragt, nicht 

der Wirklichkeit 

entspricht.“

Das BUWOG-Portfolio auf einen Blick 

Berlin 6% 

Tirol 5% 

Kärnten 34% 

Steiermark 13% 

Gesamtfläche 

in Österreich und Berlin: 2.476.668 m², Stand 30.04.2011 

BUWOG/ESG-Wohnungen in Österreich: 

Wohnungen gesamt: 30.614 Einheiten 

Schwerpunkt der Bestände: Wien; Steiermark, Kärnten 

1.512 

BUWOG/ESG-Wohnungen in Österreich: 

Wohnungen gesamt 30.614 Einheiten 

Schwerpunkt der Bestände: Wien, Steiermark, Kärnten 

36 

Wien 27% 

Niederösterreich 5% 

Burgenland 1% 

Oberösterreich 6% 

Salzburg 5% 

2,5 Mio. Quadratmeter Wohnglück 

Das Portfolio der BUWOG-Gruppe 

umfasst: 

• 32.909 Bestandseinheiten (inkl. Berlin) 

• 2.476.668 m² Nutzfläche 

• 3,06 % Leerstand 

(exkl. strategischem Leerstand) 

• 8.763.191,– Euro Nettohauptmiete mtl. 

(inkl. Kfz-Stellplätze) 

• 3,55 Euro Nettohauptmiete je m² 

• 415 verkaufte Mietwohnungen 

• 58.448.036,– Euro Erlöse aus 

Mietwohnungsverkauf 

(ohne Stellplätze) 

• 1.738,– Euro durchschnittlicher 

Erlös je m² 

Stand 30.04.2011 

1.934 1.593 7.800 

1.654 4.630 

11.290 

201

BUWOG-Portfolio in der boomenden Metropole Berlin: 

34 Großobjekte, schwerpunktmäßig in den Bezirken 

Tempelhof und Spandau. 

Die Minimierung des Leerstands war der Arbeitsschwerpunkt 

beim Deutschland-Portfolio im Geschäftsjahr 2010/11. Mit 

durchschlagendem Erfolg: Die Auslastung der 2.295 Wohnungen 

liegt mittlerweile bei 97 Prozent. 

Das Deutschland-Portfolio der BUWOG, 

bestehend aus 34 Objekten mit 2.295 

Wohnungen in Berlin (großteils in den 

Bezirken Tempelhof und Spandau), entwickelte 

sich im Geschäftsjahr 2010/11 

äußerst positiv. Sowohl die Auslastung als 

auch die durchschnittlichen Mieterlöse pro 

Wohnung konnten weiter gesteigert werden, 

was insgesamt zu einer deutlichen 

Ertragsverbesserung führte. 

Dabei kam der BUWOG einerseits die allgemeine 

Aufwärtsentwicklung des Berliner 

Wohnungsmarkts zugute, andererseits 

wurden auch durch umfangreiche Maßnahmen 

im Bereich der Bestandsbewirtschaftung 

Fortschritte erzielt. Besonders 

erfreulich war das Ergebnis des Arbeitsschwerpunkts 

Leerstandsreduktion. Dieser 

ging von 6,3 Prozent auf nur mehr 69 

Wohnungen oder 3,0 Prozent zurück. 

Positiv entwickelten sich auch die durchschnittlichen 

Mieteinnahmen pro Wohnung, 

da bei Neuvermietungen in vielen 

Fällen höhere Mieten erzielt werden konnten. 

In Kombination mit der Reduktion des 

Leerstands führte das zu einem Anstieg 

der Mieteinnahmen um acht Prozent; der 

durchschnittliche Mieterlös stieg unter 

Einbeziehung der Leerflächen von 

4,92 EUR/m² auf 5,31 EUR/m². 

Größere Baumaßnahmen stehen aktuell 

beim Objekt Hessenring im Bezirk Tempel- 

hof an. In dem Gebäude mit 166 Wohnungen 

und gesamt 10.974 m² vermietbarer 

Fläche werden um 2,7 Mio. Euro 

Fassaden, Fenster, Eingangsbereiche und 

Stiegenhäuser erneuert – und damit kann 

eine bedeutende Aufwertung des Objekts 

erreicht werden. 

Wegen der positiven Aussichten für den 

Berliner Wohnungsmarkt sondiert die 

BUWOG seit geraumer Zeit Möglichkeiten, 

das Portfolio durch weitere Zukäufe zu 

vergrößern. Derzeit laufen einige Gespräche 

über potenzielle Zukäufe; die Entscheidung 

über eine tatsächliche Realisierung 

wird noch im laufenden Geschäftsjahr 

fallen. 

37 


Volle 

Häuser in Berlin 

DEUTSCHLAND-PORTFOLIO AUF EINEN BLICK 

zahl der Objekte: 34 

zahl der Wohnungen 

und Geschäfte: 2.295 

Vermietbare Fläche: 151.367 m² 

Auslastung: 97 Prozent 

Mieteinnahmen: 804.000 EUR/Monat 

Lage: alle Wohnungen befinden sich in Berlin 

Tempelhof: 1.265 Wohnungen und 34 Gewerbeeinheiten 

Spandau: 706 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten 

Sonstige: 288 Wohnungen


Sanierung 

Objekt 

Es gibt immer was zu tun in einem über 60 Jahre hinweg gewachsenen 

Wohnungsbestand. Kontinuierliche Sanierungs- 

und Modernisierungsmaßnahmen tragen wesentlich zur Aufwertung 

des Immobilienportfolios der BUWOG-Gruppe bei. 

Neben Neubau und Ausbau der bestehenden 

Objekte leistet die kontinuierliche 

und professionelle Modernisierung des 

Wohnungsbestandes einen wichtigen 

Beitrag zur langfristigen Wertsteigerung 

des Wohnungsportfolios. Im Geschäftsjahr 

2010/11 wurden bei 34 Objekten größere 

Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

vorgenommen; das Gesamtvolumen 

der Investitionen betrug rund 22 Mio. Euro. 

In dieser Summe sind Instandhaltungsmaßnahmen 

und Aufwendungen für die 

Brauchbarmachung von Wohnungen für 

die Neuvermietung nicht enthalten. 

2010/11 wurden 

rund 25 Mio. Euro 

in Sanierung und 

Modernisierung 

investiert. 

Der mit großem Abstand wichtigste Bereich 

der Modernisierungsmaßnahmen ist 

die Verbesserung der energietechnischen 

Situation der Altobjekte. Dazu gehören 

Dämmmaßnahmen im Bereich der Fassaden 

und Dachböden ebenso wie der Einbau 

moderner Fenster oder der Austausch 

veralteter Heizsysteme wie Elektro- oder 

Ölheizungen gegen Gasheizungen oder 

Fernwärme. Die Verbesserungsmaßnahmen 

reduzieren somit die Betriebskosten 

und werten damit das Gesamtobjekt auf. 

Auch die Umweltbelastung wird verringert. 

In diesem Geschäftsjahr konnte auch ein 

Vorzeigeprojekt im Bereich Sanierung abgeschlossen 

werden. In der Wohnanlage 

Rudolf-Zeller-Gasse/Rechte Wasserzeile 

im 23. Bezirk in Wien wurden um sieben 

Millionen Euro die Fassaden renoviert, 

zusätzliche Dämmungen im Bereich 

der Dachböden vorgenommen, Fenster 

getauscht und zusätzliche Balkone 

angebracht. Das 40 Jahre alte Objekt 

38 

entspricht damit wieder modernsten 

Energiestandards, ist optisch aufgewertet, 

und auch die Wohnqualität konnte deutlich 

verbessert werden. 

Insgesamt aber gestaltet sich das Umfeld 

für Sanierungen immer schwieriger. Ein 

großer Teil der Maßnahmen ist wirtschaftlich 

nur dann sinnvoll, wenn dafür Förderungen 

bereitgestellt werden. Die Kürzung 

der Fördermittel führte daher bereits 

2010/11 zu einem Rückgang des Sanierungsvolumens, 

und dieser Trend wird sich 

voraussichtlich auch in den kommenden 

Jahren fortsetzen. 

3100 ST. PÖLTEN 

Josefstr. 83, 83a, 83b, 85, 87, 89, 89a 

Gesamtnutzfläche: 2.739 m² 

48 Wohnungen, 7 Stiegenhäuser, 

31 Stellplätze, alle im BUWOG-Eigentum 

SANIERUNGSMASSNAHMEN 

- Thermische Sanierung 

der Gebäudehülle 

- Fenster 

- Dach 

- Eingangsbereiche

2361 LAxENBURG, 

Leopold-Figl- Str. 5 



19 Stellplätze, gesamte Anlage im 

BUWOG-Eigentum 




- Neugestaltung der Balkone 

- Instandsetzung des Daches 

- Neugestaltung der Eingangsbereiche 

- Erneuerung der Außenanlagen 

6176 VÖLS 

Herzog-Sigmund-Str. 2, 2a, 4, 4a, 6, 

6a, 6b 

Gesamtnutzfläche: 8 515 m² 


49 Stellplätze, WEG-Anlage 




- Neugestaltung der Eingangsbereiche 

- Stromverteilung 

- Balkonsanierung in einfacher 

Ausführung (keine Zustimmung zu 

gehobener Ausführung 

durch Miteigentümer und Mieter) 

- Dachsanierung 

- Sanierung Aufzugsanlagen 

39 

1190 WIEN 

Nusswaldgasse 22a 


47 Wohnungen, 

davon 35 in BUWOG-Eigentum 

Sanierungskonzept: Arch. DI Peter Schorn 


- Thewosansanierung auf 

Niedrigenergiestandard 

- Aufzugsanbau 

- Balkonerweiterung und 

teilweise Schaffung neuer Balkone

1010 WIEN 

Franz-Josefs-Kai 27 

Keyfacts: 

Nutzfläche: 3.554,32 m² 

Typ: Mischobjekt 

Baujahr: 1899 

1010 WIEN 

Schreyvogelgasse 2 

Keyfacts: 


Typ: Bürogebäude 

Baujahr: 1894 

1050 WIEN 

ziegelofengasse 27 

Keyfacts: 


Typ: Wohnobjekt 

Baujahr: 2001 

1120 WIEN 

Breitenfurter Straße 111 

Keyfacts: 



Baujahr: 2002 

1010 WIEN 

Fischhof 3 

Keyfacts: 



Baujahr: 1899 

1040 WIEN 

Viktorgasse 16 

Keyfacts: 



Baujahr: 2004 

40 

1100 WIEN 

Wienerbergstraße 11 

Keyfacts: 



Baujahr: 2001 

7210 MATTERSBURG 

Fachmarktzentrum 1 

Keyfacts: 


Typ: Fachmarktzentrum 

Baujahr: 2000 

1070 WIEN 

Burggasse 79 

Keyfacts: 



Baujahr: 1890 

1030 WIEN 

Marxergasse 1a 

Keyfacts: 



Baujahr: 2003 

1010 WIEN 

Karlsplatz 1 

Keyfacts: 



Baujahr: 1899 

1040 WIEN 

Weyringergasse 1–5 

Keyfacts: 



Baujahr: 1886

Verwaltung 

Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel: BUWOG und BUWOG FM 

sind die führenden privaten Hausverwaltungen Österreichs. 

1100 WIEN 

Moselgasse 25 

Keyfacts: 



Baujahr: 2010 

1160 WIEN 

Ottakringer Straße 37 

Keyfacts: 



Baujahr: 1900 

1110 WIEN 

Geiselbergstraße 26–32 

Keyfacts: 



Baujahr: 1900 

1090 WIEN 

Marktgasse 12 

Keyfacts: 



Baujahr: 2009 

41 

1210 WIEN 

Brünner Straße 73b 

Keyfacts: 



Baujahr: 1988 

7400 OBERWART 

Steinamangerstr 177–183 

Keyfacts: 


Typ: Fachmarktzentrum 

Baujahr: 1999 

1120 WIEN 

Schönbrunner Straße 231 

Keyfacts: 



Baujahr: 2002 

1170 WIEN 

Hernalser Hauptstraße 49 

Keyfacts: 



Baujahr: 1900

Starke Tochter 

Die Hausverwaltungen der BUWOG-Gruppe haben sich als 

eine der führenden österreichischen Hausverwaltungen etabliert. 

Erich W. Fuchs betreut mittlerweile 3,7 Mio. Quadratmeter, 

Tendenz weiter steigend. 

zUR PERSON: 

Erich W. Fuchs ist einer der erfahrensten 

österreichischen Hausverwaltungsexperten 

und seit 1994 in 

führenden Managementfunktionen 

in der Branche tätig. 2010 konnte 

Fuchs als Geschäftsführer für die 

neue Tochter BUWOG FM, über die 

die BUWOG Hausverwaltung für 

Dritte anbietet, gewonnen werden. 

Als Mitglied der Geschäftsleitung 

der BUWOG-Gruppe ist Fuchs 

auch für die Hausverwaltung aller 

Objekte von BUWOG und ESG 

verantwortlich. 

Mit der Gründung der BUWOG FM im 

Jahr 2010 hat die BUWOG ein neues 

Geschäftsfeld, Hausverwaltung für 

Dritte, gestartet. Wie sind Sie mit den 

ersten eineinhalb Jahren zufrieden? 

Erich W. Fuchs: Die BUWOG FM hat sich 

ausgezeichnet entwickelt, und es sieht so 

aus, als ob wir genau zum richtigen Zeitpunkt 

auf den Markt gekommen sind. Die 

Immobilienbesitzer erkennen immer mehr, 

dass eine gute Hausverwaltung schlicht 

den Wert ihres Objekts und die erzielbaren 

Mieten erhöht. Daher werden mehr Aufträge 

als früher ausgeschrieben, und wir 

können uns erfreulicherweise auch sehr oft 

gegen unsere Mitbewerber durchsetzen. 

Natürlich gibt es bei der Hausverwaltung 

keine sprunghaften Zuwächse, dafür 

dauern unsere Kundenbeziehungen in der 

Regel viele Jahre und werden im Lauf der 

Zeit meist noch ausgebaut. 

Was sind die Stärken der BUWOG im 

Bereich Hausverwaltung? 

Fuchs: Die Kombination aus Größe, 

Erfahrung und Qualitätsbewusstsein. 

Wir verwalten insgesamt Immobilien mit 

einer Nutzfläche von mehr als 3,7 Mio. 

m² und sind damit wahrscheinlich bereits 

die Nummer 1 unter den privaten Hausverwaltungen. 

Das verschafft uns bedeutende 

Kostenvorteile beim Einkauf; bei den 

von der BUWOG FM betreuten Objekten 

können wir 24-Stunden-Erreichbarkeit garantieren, 

haben insgesamt acht Standorte 

in ganz Österreich und sind damit wirklich 

immer nahe bei unseren Kunden. Andere 

Hausverwaltungen können das einfach 

nicht bieten. Ebenso wichtig ist es, dass 

wir enorme Erfahrung haben, und das ist in 

unserem Geschäft, bei dem jeden Tag tausende 

Kleinigkeiten auftauchen und sauber 

abgearbeitet werden müssen, einfach unbezahlbar. 

Diese Erfahrung führt auch fast 

zwangsläufig zu hohem Qualitätsbewusst- 

42 

Die Vorteile: 

• Kostenvorteile durch 

zentralen Einkauf 

• Institutionelles Berichtswesen 

• Standorte in ganz Österreich 

sein, denn alles, was in der Hausverwaltung 

nicht rasch und perfekt erledigt wird, 

verursacht auf unvermeidliche Weise jede 

Menge Mehrarbeit und Mehrkosten. 

Konkret: Was bringt der zentrale 

Einkauf? 

Fuchs: Eine beachtliche Reduktion der 

Betriebskosten und damit eine Entlastung 

aller Mieter und Wohnungseigentümer. 

Nur ein paar Beispiele: Wir haben Anfang 

2011 den Stromeinkauf für die gesamte 

BUWOG-Gruppe zentralisiert und 

zahlen jetzt um rund 17 Prozent weniger; 

gleichsam nebenbei ist es gelungen, ohne 

Mehrkosten auf 100 Prozent Ökostrom 

umzustellen; bei Gas beträgt die Reduktion 

11 Prozent; bei den im Bereich Facility 

Services zusammengefassten Dienstleistungen 

15 Prozent und in einigen kleineren 

Bereichen – wie z. B. Winterbetreuung 

– konnten wir zusätzliche Leistungen herausverhandeln 

und gleichzeitig die Kosten 

sogar um bis zu 40 Prozent senken. Alles 

in allem kommen jährlich mehrere Millionen 

Euro zusammen, die wir für unsere Mieter 

und Wohnungseigentümer einsparen. 

Welche Maßnahmen stehen 

2011/12 an? 

Fuchs: Die Zentralisierung unseres Einkaufs 

wird sicher weitergehen. Anfang 

nächsten Jahres wird eine Reihe neuer 

Kunden zu uns wechseln, und wir werden 

im Bereich des Serviceteams/Helpdesks 

an weiteren Verbesserungen arbeiten. An 

Herausforderungen wird es uns jedenfalls 

nicht mangeln.

Abrechnung 

Buchhaltung 

Inkasso/Mahnwesen 

Nachhaltige Bestandsbewirtschaftung 

und Verwertung von Immobilien 

Serviceteam/ 

Helpdesk 

Energiemanagement 

Versicherung 

Stammdatenverwaltung 

Hausverwaltung 

in ganz Österreich 

43 

Professionelle Gebäudeverwaltung 

Instandhaltung 

Erhaltung 

Verbesserung 

Die Hauserwaltungstätigkeit der BUWOG-Gruppe wird von BUWOG und ESG für den eigenen 

Immobilienbestand von 38.585 Einheiten mit rund 2,7 Mio. m² Nutzfläche wahrgenommen, 

von der Tochter BUWOG FM für 150 Objekte mit 920.000 Mio. m² für Fremdkunden. 

Das Gesamtportfolio von 3,7 Mio. m² macht sie zu einer der führenden privaten Hausverwaltungen 

Österreichs. Im Bereich Verwaltung sind insgesamt 97 Mitarbeiter tätig. 

Die Hausverwaltung der BUWOG-Gruppe ist äußerst flexibel organisiert und kann so sowohl 

für einzelne Objekte wie etwa für Hauseigentumsgemeinschaften als auch für große 

Portfolios für Immobilienfonds Komplettlösungen anbieten. Neben den beiden Wiener 

Standorten sorgen die Niederlassungen in Graz, Innsbruck, Salzburg, Villach und Linz für 

Kundennähe im Bereich des gesamten technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen 

Facility Managements. 

VERWALTUNG 

24h Notfallservice 

(BUWOG FM) 

Rechtsberatung 

Rechtliche Vertretung 

Vertragsmanagement 

Riese 

Schlanker 

Die BUWOG-Gruppe ist zu einem der größten Hausverwaltungsunternehmen 

Österreichs gewachsen. Die schlanken, 

effizienten Strukturen sind geblieben.

Mehr 

als „nur Hausverwaltung“ 

BUWOG GRUPPE: DIE „TOP 10“ 

Objekt Adresse Standort Baujahr Nutzfläche 

1. Business Park Vienna/VTT Wienerbergstraße 11 1100 Wien 2001 230.000 m² 

Clemens-Holzmeister-Straße 6 

Wienerbergstr. 3–9 

2. Heller Park Gußriegelstraße/Davidgasse 1100 Wien 2011 43.000 m² 

3. Forsthausgasse Forsthausgasse 16–20 1200 Wien 1997 36.000 m² 

4. City Tower Marxergasse 1A 1030 Wien 2003 26.650 m² 

5. Hietzinger Kai Amalienstraße 75 1130 Wien 1984 24.100 m² 

6. Geiselbergstraße Geiselbergstraße 26–32 1110 Wien 1900 21.000 m² 

7. Prinz-Eugen-Straße Prinz-Eugen-Straße 8–10 1040 Wien 2010 20.750 m² 

8. Geiselbergstraße Geiselbergstraße 17–19 1110 Wien 1900 20.400 m² 

9. Einkaufszentrum zIB Ignaz-Härtl-Straße 2–10 5020 Salzburg 1900 18.700 m² 

10. Quadenstraße Quadenstraße 73 1220 Wien 1978 18.200 m² 

44

City Tower: Die BUWOG FM verwaltet mit dem 

26.621 m² großen Justizzentrum Wien Mitte das 

größte Gerichstgebäude Österreichs. 

Bei Großobjekten wie dem City Tower oder im Stadtentwicklungsgebiet 

Monte Laa ist die Hausverwaltung der BUWOG- 

Gruppe besonders gefordert und stellt unter Beweis, dass sie 

mehr kann als „nur“ gut verwalten. 

Wer häufig via Internet einkauft, findet mit 

ein bisschen Pech am Abend in seinem 

Postkasten gleich zwei oder drei farbige 

Zettel vor, die darüber informieren, bei welchem 

Postamt, welchem Hermes-Partner 

etc. man in den kommenden Tagen seine 

Pakete abholen darf. 

Wer in einem der BUWOG-Objekte im 

Stadtentwicklungsgebiet Monte Laa bzw. 

in der angrenzenden Moselgasse wohnt, 

dem kann das nicht passieren. Die bunten 

Zettel sind zwar ebenfalls im Briefkasten, 

aber den Weg zu den diversen, möglicherweise 

weit entfernten Abholstellen kann 

man sich getrost ersparen. Die Pakete 

liegen nämlich ganz einfach im wenige 

Schritte entfernten Servicecenter der BU- 

WOG zur Abholung bereit. 

„Eigentlich haben wir nicht damit gerechnet, 

dass gerade der Paketservice so gerne 

in Anspruch genommen wird“, erklärt 

Zlatko Majcen, für Monte Laa zuständiger 

Abteilungsleiter in der Hausverwaltungsabteilung 

der BUWOG, „aber mittlerweile ist 

es die wahrscheinlich häufigste Dienstleistung, 

die im Servicecenter in Anspruch 

genommen wird.“ Es sei aber eben eines 

der typischen kleinen Alltagsärgernisse, 

die mit einer unbürokratischen Lösung 

sehr einfach vermieden werden können. 

Servicecenter mit Mehrwert 

Die Idee, mit einem örtlichen Servicecenter 

Mietern und Wohnungseigentümern über 

die normale Hausbetreuung hinausgehende 

Dienstleistungen und Hilfestellungen 

anzubieten, wurde bereits in der Entwicklungsphase 

von Monte Laa geboren. 

Schließlich entstanden dort mehr als 1.000 

Wohnungen mit entsprechender Nachfrage 

nach Leistungen wie etwa Übersied- 

lungshilfe oder Wohnungsreinigung. Bei 

einer noch größeren Zahl betreuter Wohneinheiten 

wäre auch eine Ausweitung 

der Services möglich. „Ein gemeinsames 

Servicecenter für ein ganzes Stadtentwicklungsgebiet 

wie Monte Laa kann sicher 

noch ein weit breiteres Leistungsspektrum 

anbieten“, so Majcen. 

Das Servicecenter wird in Zusammenarbeit 

mit der Volkshilfe für die Mieter und Wohnungseigentümer 

in den BUWOG-Objekten 

betrieben. Neben dem Paketdienst gehören 

etwa das Fensterputzservice und kleinere 

Handwerkertätigkeiten wie etwa die 

Montage von Karniesen zu den Leistungen, 

die am häufigsten in Anspruch genommen 

werden. Auch Wäsche kann hier zur Reinigung 

abgegeben werden – den Weg zur 

nächstgelegenen Wäscherei können sich 

die Mieter also ersparen. 

Für Majcen ist das Monte-Laa-Servicecenter 

aber auch eine Art Zukunftswerkstätte. 

„Die Nachfrage nach zusätzlichen 

Services im Alltag steigt kontinuierlich, und 

die angebotenen Zusatzservices werden 

zunehmend auch zu einem Entscheidungskriterium 

für Wohnungssuchende 

werden. Die BUWOG baut hier einen 

Erfahrungsvorsprung auf, der bei weiteren 

großen Stadtentwicklungsprojekten 

großen Nutzen bringen kann.“ 

Sicherheit für Österreichs größtes 

Gerichtsgebäude 

Mit ganz anderen Herausforderungen ist 

die Tochtergesellschaft BUWOG Facility 

Management (BUWOG FM) beim City 

Tower konfrontiert. An dem prominenten 

Standort unmittelbar neben dem Verkehrsknotenpunkt 

Wien Mitte befindet sich das 

„Justizzentrum Wien Mitte“, mit 26.621 m² 

45 

VERWALTUNG 

das größte Gerichtsgebäude Österreichs. 

Gleich drei Gerichte, das Bezirksgericht 

Innere Stadt, das Bezirksgericht für Handelssachen 

und das Handelsgericht sowie 

ein Justiz-Schulungszentrum sind hier 

untergebracht. 

Insbesondere für die Sicherung des 

Objekts gelten daher besonders strenge 

Maßstäbe, und für diese ist die BUWOG 

FM als Hausverwaltung verantwortlich. 

„Wir haben hier in Kooperation mit Group 

4 ein Überwachungs- und Zutrittssystem 

entwickelt, das einerseits den notwendigen 

hohen Sicherheitsstandard garantiert, 

das andererseits aber auch die Bürgerfreundlichkeit 

nicht beeinträchtigt“, erklärt 

Harald Brandstetter, der als Abteilungsleiter 

bei der BUWOG FM für den City 

Tower verantwortlich ist. „Hier geht es um 

den ersten Eindruck, den die Besucher 

des wichtigsten Gerichtsgebäudes der 

Republik gewinnen, und ich denke, dass 

hier jeder sieht, dass wir einen guten Job 

machen.“ 

Die BUWOG-Hausbetreuer sind immer einsatzbereit 

für die Mieter und Wohnungseigentümer in den 

BUWOG-Wohnanlagen.

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46

Die Kennzahlen der BUWOG-Gruppe im Überblick 

Stand: 30.04.2011 

ERGEBNIS- UND BILANzKENNzAHLEN 2010/11 (IFRS) 

Umsatz in TEUR 170.469,60 

Mietenumsatz in TEUR 154.189,50 

EBITDA in TEUR 65.131,80 

Bilanzsumme in TEUR 2.827.061,10 

Eigenkapitalquote 58,10% 

KENNzAHLEN BESTANDSIMMOBILIEN 

Fair Value in TEUR 2.274.500,00 

Fair Value/m² in EUR 918 

Objekte 1.207 

Wohnungen 32.909 

Vermietbare Fläche in m² 2.476.668 

Durchschn. Miete EUR/m² 3,55 

Leerstand > 3 Monate 1,45% 

Instandhaltungsvolumen in TEUR 53.672,00 

Mietzinsrückst. in % d. Jahresbruttomiete 1,55% 

KENNzAHLEN VERKAUF 2010/11 

Erlöse Verkauf Bestand in TEUR 99.839,00 

Verkaufte Einheiten Bestand 1.213 

Einzelwohnungsverkauf Einheiten 354 

Verkaufspreis Einzelwohnungsverkauf/m² 1.736 

Portfolioverkäufe Einheiten 859 

Erlöse Verkauf Neubau in TEUR 33.256,20 

Verkaufte Einheiten Neubau 131 

KENNzAHLEN IMMOBILIENVERWALTUNG 

Fläche Residential in m² 2.877.913 

Fläche Commercial in m² 846.993 

Fläche gesamt in m² 3.724.906 

Anzahl Wohnungen 38.365 

KENNzAHLEN NEUBAU 

Einheiten in Bau/Entwicklung 3.214 

Gesamtinv.kosten in Bau/Entwicklung in TEUR 619.373,00 

PERSONALKENNzAHLEN 

Anzahl der Mitarbeiter (nach Köpfen) 244 

Durchschnittsalter 37 

Frauenquote 75% 

47 

KENNzAHLEN 

2011

Kein Buch mit 

sieben Siegeln 

Größtmögliche Transparenz ist die wichtigste Leitlinie für das 

Rechnungswesen der BUWOG/ESG-Gruppe. Die Kombination 

von IFRS-, UGB- und Steuerbilanz sowie vierteljährliche 

externe Bewertungen des Immobilienbestands sichern Geschäftspartnern, 

Analysten und Aktionären umfassende Informationen 

über die Entwicklung des Unternehmens, erklärt 

Finanzchef Andreas Ratzinger. 

zUR PERSON: 

Mag. Andreas Ratzinger ist Mitglied 

der Geschäftsleitung der 

BUWOG und verantwortlich für den 

gesamten Bereich Rechnungswesen, 

Controlling und Finanzierung 

der BUWOG-Gruppe. Er ist zusätzlich 

für IT zuständig. Der 1966 

geborene Wiener studierte Betriebswirtschaft 

an der Universität 

Wien und trat bereits 1992 in die 

BUWOG ein. Im Jahr 2000 wurde 

Ratzinger Mitglied der Geschäftsleitung 

und Prokurist der BUWOG, 

2005 übernahm er die gleichen 

Funktionen auch in der ESG. 

Ratzinger ist Vater einer Tochter 

und eines Sohnes. 

„Die BUWOG/ESG 

Gruppe ist die mit 

Abstand größte 

Tochtergesellschaft 

des Immofinanz 

Konzerns.“ 

Herr Ratzinger, kann man das zahlungswesen eines Konzerns wie der BUWOG/ 

ESG-Gruppe mit rund 30 Gesellschaften und einem gemischten Bestand aus 

freifinanzierten, geförderten und gemeinnützigen Wohnungen überhaupt so 

darstellen, dass Außenstehende dieses verstehen? 

Andreas Ratzinger: Man kann und man muss. Die BUWOG/ESG-Gruppe ist die mit 

Abstand größte Tochtergesellschaft des Immofinanz-Konzerns, und daher trägt die Aussagekraft 

unseres Zahlenwerks entscheidend zur Transparenz des Gesamtkonzerns bei. 

Das ist eine große Herausforderung, aber kein unlösbares Problem. 

Die komplexe Struktur mit zahlreichen Einzelgesellschaften, tatsächlich tausenden Objektfinanzierungen 

und vor allem die besonderen Bilanzierungsvorschriften für gemeinnützige 

Wohnungen macht das Rechnungswesen allerdings sehr aufwendig. Wir erstellen 

daher auch eine Bilanz nach IFRS, wie sie für börsenotierte Unternehmen vorgeschrieben 

ist, eine Bilanz nach dem UGB und eine Steuerbilanz. Damit kann man sich wirklich ein 

sehr exaktes Bild der Geschäftsentwicklung machen. Die BUWOG ist damit für den 

Kapitalmarkt und für unsere Geschäftspartner kein Buch mit sieben Siegeln, sondern ein 

bestens einschätzbares und bewertbares Unternehmen. 

Bei weit mehr als 30.000 Wohnungen ist die Wertentwicklung des Bestands der 

mit Abstand wichtigste Einflussfaktor für das Unternehmensergebnis. Wie aktuell 

und wie realistisch sind diese Bewertungen? 

Ratzinger: Die Bewertungen sind hochaktuell und werden nach objektiven, nachvollziehbaren 

Kriterien durch Anwendung des „Discounted Cash Flow“-Verfahrens, erstellt. Der 

gesamte Wohnungsbestand der BUWOG/ESG-Gruppe wird quartalsweise durch externe 

Gutachter bewertet, und diese Bewertungen fließen dann in die Quartalsbilanzen des 

Immofinanz-Konzerns ein. 

Als externen Gutachter haben wir einen der renommiertesten globalen Immobiliendienstleister, 

CB Richard Ellis, bestellt. Dieser nimmt sowohl eine Bewertung des Bestands als 

auch aller neuen Objekte (Projekte) vor. Natürlich wird nicht jedes Objekt in jedem Quartal 

besichtigt, sondern die Bewertung erfolgt auf Basis der zentralen wertbestimmenden 

Faktoren wie Mieteinnahmen, Leerstand, mögliche Verkaufserlöse und Instandhaltungskosten, 

die einem Objekt zuzuordnen sind. So ist eine regelmäßige Bewertung möglich, 

ohne einen unvertretbar hohen Aufwand dafür in Kauf zu nehmen. 

48

zumindest eher vorsichtige Experten 

befürchten als Folge der Eurokrise 

neuerliche Verwerfungen auf den Kreditmärkten. 

Wie hoch ist der jährliche 

Refinanzierungsbedarf der BUWOG- 

Gruppe? 

Ratzinger: Für BUWOG und ESG gibt es 

de facto kein Refinanzierungsthema. Wir 

nehmen Fremdkapital praktisch ausschließlich 

im Rahmen von Projektfinanzierungen 

auf und decken aus den laufenden 

Mieteinnahmen sowohl Zinsen als auch 

Kapitalrückzahlungen. Das bedeutet, dass 

am Ende der Kreditlaufzeit keine Restschuld 

ausständig ist und wir daher auch 

keinen neuen Kredit als Ersatz benötigen. 

Damit sind wir im Unterscheid zu vielen 

anderen Immobilienentwicklern absolut 

konservativ finanziert, und nicht einmal eine 

totale Kreditklemme könnte Probleme verursachen. 

Mit unserer Finanzstruktur sind 

wir ein klassisches Triple-A-Unternehmen. 

49 

JAHRESABSCHLUSS 

„Mit unserer 

Finanzstruktur 

sind wir ein klassisches 

TripleA 

Unternehmen.“ 

MAMMUTAUFGABE FINANzMANAGEMENT 

Das Finanzmanagement der BUWOG/ESG-Gruppe ist schon quantitativ eine 

außergewöhnliche Herausforderung. So sind unter anderem mehr als 3.500 

Darlehen und Kredite zu verwalten; im Cash Management werden rund 700 

Konten (eigene Konten und Treuhandkonten für Wohnungseigentümergemeinschaften) 

betreut. 

Monatlich müssen zudem 38.300 Miet- und Entgeltvorschreibungen erstellt 

werden, jährlich 38.300 Betriebskostenabrechnungen und rund 30.000 Mahnungen. 

Für den eigenen und verwalteten Bestand werden jährlich rund 80.000 Rechnungen 

zu Betriebs- und Instandhaltungskosten abgewickelt, hinzu kommen 

gut 2.000 Rechnungen aus Neubauprojekten und Großsanierungen. 

2010/11 wurden neue Finanzierungsverträge mit einem Gesamtvolumen von 

81,8 Mio. Euro abgeschlossen und 118,7 Mio. Euro getilgt. zudem wurde in 

diesem Geschäftsjahr auch das Gruppencontrolling auf IFRS-Basis neu etabliert. 

Weitere Aufgaben der Abteilung sind das Risikomanagement und das 

Projektcontrolling im Rahmen des Project Management Office.

50 

Bilanz 

in TEUR 

Immobilienvermögen 2.279.087,1 

In Bau befindliches Immobilienvermögen 68.185,9 

Sachanlagevermögen 9.765,5 

Immaterielle Vermögenswerte 2.908,6 

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte 26.906,2 

Finanzanlagevermögen 30.381,0 

Aktive Steuerabgrenzung 141.646,9 

Langfristiges Vermögen 2.558.881,1 

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte 83.074,3 

zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen 8.012,2 

Immobilienvorräte 78.806,4 

Liquide Mittel 98.287,2 

Kurzfristiges Vermögen 268.180,0 

AKTIVA 2.827.061,1 

in TEUR 

Eigenkapital 1.642.577,2 

Finanzverbindlichkeiten 784.489,0 

Verbindlichkeiten Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten 27.864,3 

Passive Steuerabgrenzung 240.154,7 

Langfristige Rückstellungen 3.544,1 

Langfristige Verbindlichkeiten 1.056.052,1 

Finanzverbindlichkeiten 57.937,4 

Verbindlichkeiten Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten 64.078,1 

Kurzfristige Rückstellungen 6.416,3 

Kurzfristige Verbindlichkeiten 128.431,8 

PASSIVA 2.827.061,1

G&VBUWOG-Gruppe 

51 


in TEUR 

MIETERLÖSE 109.602,5 

WEITERVERRECHNUNGSERLÖSE BETRIEBSKOSTEN 44.584,8 

SONSTIGE UMSATzERLÖSE 16.238,5 

UMSATzERLÖSE 170.425,8 

IMMOBILIENAUFWENDUNGEN -60.289,8 

BETRIEBSKOSTENAUFWENDUNGEN -47.709,1 

ERTRÄGE AUS ASSET MANAGEMENT 62.426,8 

VERKAUF VON IMMOBILIEN 100.488,0 

BUCHWERTABGANG -100.085,9 

NEUBEWERTUNG von verkauften Immobilienvermögen 14.913,4 

ERTRÄGE AUS IMMOBILIENVERKÄUFEN 15.315,6 

VERKAUF VON IMMOBILIENVORRÄTEN 43.260,9 

MATERIALAUFWAND -32.762,4 

ERTRÄGE AUS IMMOBILIENENTWICKLUNG 10.498,4 

SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE 14.386,0 

OPERATIVE ERTRÄGE 102.626,8 

ALLGEMEINE UND ADMINISTRATIVE AUFWÄNDE -22.678,5 

PERSONALAUFWAND -14.816,4 

OPERATIVES ERGEBNIS (EBITDA) 65.131,8 

NEUBEWERTUNGSERGEBNIS 83.666,2 

ERGEBNIS DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT (EBIT) 148.798,0 

FINANzERGEBNIS -17.775,4 

ERGEBNIS VOR ERTRAGSTEUERN (EBT) 131.022,7 

STEUERN VOM EINKOMMEN -30.348,4 

GRUPPENERGEBNIS 100.674,3 

EINLEITUNG 

Die Bilanz wie die Gewinn- und Verlustrechnung 

sind nach den Regeln des IFRS hier dargestellt und 

umfassen die gesamte BUWOG-Gruppe (in der Folge 

„BUWOG“) zum Stichtag 30.04.2011. Da hier die wirtschaftliche 

Situation der BUWOG gezeigt wird, wurden 

v.a. Konsolidierungsbuchungen auf übergeordneter 

Konzernebene eliminiert. Somit unterscheidet sich 

das hier dargestellte Ergebnis von jenem, das in den 

Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG eingeht, in 

einigen Positionen. 

ERLÄUTERUNGEN zUR BILANz 

Immobilienvermögen (als Finanzinvestition gehaltene 

Immobilien) stellt Vermögen dar, das zur Erzielung 

von Miet- oder Pachterträgen oder zum Zwecke der 

Wertsteigerung gehalten wird. Gemäß IAS 40 werden 

die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bei Zugang 

mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten 

einschließlich Transaktionskosten bewertet. 

Für die Folgebewertung kommt die Verkehrswertmethode 

des IAS 40 zur Anwendung. Die Ermittlung der 

Verkehrswerte der Immobilien erfolgt mittels Gutachten, 

die von unabhängigen Sachverständigen erstellt 

werden. Zur Bewertung der Immobilien in Österreich 

und Deutschland wurde als Sachverständiger die CB 

Richard Ellis GmbH beauftragt. Als Bewertungsverfahren 

wurde bei Bestandsobjekten das „Discounted 

Cashflow“-Verfahren angewendet. In Bau befindliches 

Immobilienvermögen und Immobilienentwicklungsobjekte 

werden nach der Verkehrswertmethode unter 

Anwendung des Residualwertverfahrens bewertet. Objekte, 

bei denen die Immobilienentwicklung eingestellt 

oder noch nicht gestartet wurde, werden nach dem 

Vergleichswertverfahren bewertet. 

Wertänderungen der Verkehrswerte werden erfolgs-

wirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. 

Die BUWOG erhält zur Finanzierung von Entwicklungsprojekten 

und zur Sanierung von Bestandsobjekten 

teilweise zinsgünstige Darlehen und rückzahlbare Annuitätenzuschüsse 

(Förderungen). Diese Förderungen 

werden ebenso wie die von den Mietern erhaltenen 

Finanzierungsbeiträge zum Zeitpunkt des Entstehens 

der Verbindlichkeit entsprechend den Bestimmungen 

von IAS 39 mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfasst. 

Derivate werden als selbstständige Geschäfte bilanziert 

und werden verwendet, um bestehende Risiken aus 

Zinssatzänderungen zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte 

wurden mit Kreditinstituten erster Bonität 

abgeschlossen. Derivate werden erfolgswirksam mit 

dem aktuellen Marktwert am Bilanzstichtag bewertet. 

Der Marktwert wird von dem jeweiligen Kreditinstitut 

ermittelt. Hedge Accounting wird nicht angewendet. 

Die Ermittlung der Steuerabgrenzung (latente Steuern) 

erfolgt gemäß der in IAS 12 verankerten Balance- 

Sheet-Liability-Methode für alle temporären Unterschiede 

zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten 

im IFRS-Konzernabschluss und den bei den einzelnen 

Gesellschaften bestehenden Steuerwerten. 

Immobilienvorräte werden mit den Anschaffungs- bzw. 

Herstellungskosten aktiviert und zum Stichtag mit dem 

niedrigeren Wert aus Buchwert und Nettoveräußerungswert 

bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist 

der geschätzte Verkaufspreis abzüglich der noch anfallenden 

Herstellungskosten und allfälliger Kosten der 

Veräußerung. Liegt der Nettoveräußerungswert unter 

dem Buchwert, werden Abwertungen vorgenommen. 

ERLÄUTERUNGEN zUR GEWINN- UND VER- 

LUSTRECHNUNG 

Die Erträge aus dem Asset Management bilden das 

Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung und 

Immobilienverwaltung ab. Die Erträge aus Immobilienverkäufen 

zeigen die Verkäufe von Bestandsimmobilien. 

BUWOG – Architektur und Kunst (Neubauten) 

Arch. DI Albert Wimmer ZT GmbH Heller Wohnpark, Bauteil D, E 

Arch. DI Edda Bannert ZT GmbH Aßmayergasse | Holochergasse 

Jedleseer Straße | Rosasgasse 

Architekturbüro Köb & Pollak 

mit Alexander Schmoeger Adelheid-Popp-Gasse 

Arch. Joerg Nairz Architekturbüro Koflergasse 

Arch. Sne Veselinovic ZT GmbH Stephensongasse 

Architekturbüro Krizmanics Rosa-Jochmann-Ring | Schwechat 

ARTEC Architekten Mühlgrundgasse 

Duda, Testor Architektur Lindengasse 

Hermann & Valentiny und Partner Erlaaer Straße | Geriatriezentrum 

Heller Wohnpark, Bauteil B 

Friedrich Biedermann Heller Wohnpark, Lichtinstallation 

Kunstprojekt 60Cubes von Martin Kaar BUWOG Hauptgebäude, Hietzinger Kai 131 

Lautner + Kirisits Heller Wohnpark, Bauteil C | Vorgartenstraße 

Neumann & Partner Pfarrwiesengasse 

Oskar Putz Heller Wohnpark, Leitsystem/Farbkonzept 

querkraft Heller Wohnpark, Bauteil A 

BUWOG – Architektur und Kunst (Objektsanierungen) 

Arch. DI Martin Bernegger St. Pölten, Josefstraße 

Laxenburg, Leopold-Figl-Straße 

Arch. DI Peter Schorn 

Wien, Nusswaldgasse 

Atelier Heiss 

Revitalis Building Technologies GmbH und 

Wien, Rudolf-Zeller-Gasse 

Arch. DI Peter Linser Völs, Herzog-Sigmund-Straße 

52 

Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den 

Erträgen aus der Immobilienentwicklung ausgewiesen. 

Als Realisationszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der 

Übertragung des Eigentums herangezogen. Die sonstigen 

betrieblichen Erträge und die allgemeinen und administrativen 

Aufwände enthalten u.a. die Erträge bzw. 

Aufwendungen aus der Bewertung von Finanzierungsbeiträgen, 

rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen und 

eingehobenen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen 

in Objekten, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 

unterliegen. Im Neubewertungsergebnis sind die 

Wertveränderungen des Immobilienvermögens und der 

Immobilienvorräte dargestellt. Das Finanz 

ergebnis enthält neben Zinsaufwendungen und 

-erträgen auch die periodenrichtige Erfassung der Kapitalkosten 

niedrig- bzw. unverzinslicher Förderdarlehen 

sowie die Bewertung von Derivaten. Die Steuern vom 

Einkommen enthalten überwiegend latente Steuerabgrenzungen.

Ausblick 

53 


Die BUWOG-Gruppe wird auch im Geschäftsjahr 2011/12 an 

dem auf drei Säulen beruhenden Geschäftsmodell – Bestandsbewirtschaftung, 

Immobilienentwicklung und Dienstleistungen/Hausverwaltung 

– festhalten. Es wird keine Änderungen in 

der strategischen Ausrichtung des Unternehmens geben. 

Immobilienentwicklung 

Die Neubauleistung wird gegenüber den 

Vorjahren deutlich gesteigert. Entsprechend 

des Planungsstands im Herbst 

2011 werden in diesem Geschäftsjahr 

sieben Projekte mit 678 Wohneinheiten 

fertiggestellt werden. Das entspricht einem 

Anstieg von über 300 Prozent gegenüber 

2010/11. Alle Projekte befinden sich in 

Wien. Das Neubauportfolio ist breit differenziert 

und umfasst geförderte Miet- und 

Eigentumswohnungen, freifinanzierte Eigentumswohnungen, 

Vorsorgewohnungen 

sowie Wohneinheiten in Pflegeheimen. 


Die Weiterentwicklung des Portfolios von 

aktuell rd. 33.000 Wohnungen im Eigenbesitz 

und 4.500 Eigentumswohnungen in 

BUWOG-Objekten wird 2011/12 fortgesetzt. 

Insbesondere sind Verkäufe von Objekten 

und Portfolios in peripheren Märkten 

in Österreich geplant. Auch werden weiterhin 

einzelne Wohnungen aus dem Bestand 

(primär an Eigennutzer als Eigentumswohnungen) 

verkauft werden. Hingegen wird 

in Deutschland der Erwerb von attraktiven 

Wohnportfolios angestrebt. Im Kernmarkt 

Wien wird Wachstum hauptsächlich durch 

eigene Entwicklungsprojekte erreicht. 

Hausverwaltung 

Das bereits 2010/11 erfolgreich gestartete 

Effizienzsteigerungsprogramm durch 

Zentralisierung des Einkaufs von Waren 

und Dienstleistungen wird in diesem 

Geschäftsjahr konsequent fortgeführt 

werden. Die Tochtergesellschaft BUWOG 

FM wird auf dem österreichischen Hausverwaltungsmarkt 

eine sehr aktive Rolle 

spielen. Die Ausweitung des verwalteten 

Volumens wird die Einkaufsmacht der 

BUWOG-Gruppe weiter stärken und 

Kostensenkungspotenziale für die von BU- 

WOG, ESG und BUWOG FM verwalteten 

Miet- und Eigentumswohnungen eröffnen.

Gesellschaften der BUWOG-Gruppe 

Gesellschaft Land Sitz 

Organe der BUWOG/ESG/ 

BUWOG – Facility Management GmbH 

BUWOG 

Geschäftsführer 

Mag. Robert Puhr 

Mag. Daniel Riedl FRICS 

Dr. Gerhard Schuster 

Aufsichtsrat 

Dr. Michael Knap, Vorsitzender 

Mag. Klaus Hübner, Stv. des Vorsitzenden 

Dr. Eduard Zehetner, Mitglied 

Christa Maria Reisner, Mitglied*) 

Maria Wodounik, Mitglied*) 

Prokuristen 

Mag. Andreas Ratzinger 

Ing. Erich W. Fuchs 

ESG 





Aufsichtsrat 

Dr. Michael Knap, Vorsitzender 

Mag. Klaus Hübner, Stv. des Vorsitzenden 

Dr. Eduard Zehetner, Mitglied 

Erhard Altmann, Mitglied*) 

Erich Pinter, Mitglied*) 

Prokuristen 


Peter Gregori 

*) Belegschaftsvertretung 

BUWOG – Facility Management GmbH 


Ing. Erich W. Fuchs 



Impressum 

Medieninhaber und Herausgeber: 

BUWOG – Bauen und Wohnen 

Gesellschaft mbH 

Hietzinger Kai 131, 1130 Wien 

Tel.: +43 1 87828 

Fax: +43 1 87828-5299 

54 

EUR 

Nennkapital 

Währung 

Beteiligung 

E-Mail: office@buwog.at 

www.buwog.at 

Satz- und Druckfehler vorbehalten. 

Stand: November 2011 

Ihre Ansprechpartner: 

BUWOG-Geschäftsführung 




Tel.: +43 1 87828-1351 

E-Mail: geschaeftsleitung@buwog.at 

Projektleitung: 

BUWOG-Unternehmenskommunikation 

Mag. (FH) Diana Schmidberger 

Tel.: +43 1 87828-1205 

E-Mail: diana.schmidberger@buwog.at 

Konsolidierungsart 

BUWOG – Berlin GmbH AT Wien 35.000,00 EUR 100,00% V 

BUWOG – Deutschland GmbH AT Wien 35.000,00 EUR 100,00% V 

BUWOG – Facility Management GmbH AT Wien 35.000,00 EUR 100,00% V 

BUWOG – Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH AT Wien 18.894.937,00 EUR 100,00% V 

BUWOG – Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH AT Wien 35.000,00 EUR 100,00% V 

BUWOG Immobilien Beteiligungs GmbH & Co KG AT Wien 10.000,00 EUR 94,00% V 

BUWOG Projektentwicklungs-, Service- & Dienstleistungs GmbH AT Wien 73.000,00 EUR 100,00% V 

BUWOG Slovakia s.r.o. SK Bratislava 232.360,00 EUR 100,00% V 

Buwon s.r.o. SK Bratislava 5.000,00 EUR 50,00% Q 

ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach AT Villach 5.087.098,00 EUR 99,98% V 

Frankonia Eurobau Buwog Bielniki Sp. z o.o. PL Warschau 50.000,00 PLN 50,00% Q 

Heller Fabrik Liegenschaftsverwertungs GmbH AT Wien 72.000,00 EUR 100,00% V 

Immowest Lux I S.à.r.l. LU Esch-sur-Alzette 12.500,00 EUR 100,00% V 

Immowest Spandau 1 GmbH & Co. KG DE Frankfurt 100.000,00 EUR 100,00% V 



Immowest Spandau Primus GmbH DE Frankfurt 25.000,00 EUR 100,00% V 

Rennweg 54 OG AT Wien 1.000,00 EUR 100,00% V 

Tempelhofer Feld AG DE Berlin 1.278.229,70 EUR 99,64% V 

zieglergasse 69 Immobilienprojekt GmbH AT Wien 35.000,00 EUR 100,00% V 

Impressum 

V…Vollkonsolidierung, Q…Quotenkonsolidierung 

Konzept: 

straberger conversations gmbh 

Mariahilferstr. 1d/top II 

Tel.: +43 1 336 336 | www.conversations.at 

Grafische Gestaltung: Studio Hollinger 

www.hollinger.at 

Text: Mag. Thomas Brey; Lustig+Brey 

Fotos: © BUWOG, Studio Huger, Kurt Keinrath, 

Koeroezcz Josef, Schaub-Walzer

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erhalten Sie bei einem unserer Berater unter +43 1 87828-1500 oder im Internet. 

55 

f a c i l i t y 

m a n a g e m e n t 

Kein Code Reader? Senden Sie eine SMS mit Text 

„neo“ an +49 177 17 80 450 

www.buwog.at

BUWOG - Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH 

Hietzinger Kai 131, 1130 Wien – Austria 

56

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