WestendHafenquartier - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

dgg.ag.de

WestendHafenquartier - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37, Leipzig

Die Vermögenskultur der sicheren Werte

DGG AG

Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz


Die Vermögenskultur der sicheren Werte


DGG AG

Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

WestendHafenquartier

Bauherr: Stadt Leipzig

Entwurf/Bauausführung: Entwurfsbüro für Industriebau Leipzig/Bau-Union Magdeburg

Architekturkontrolle: Walter Lucas, Chefarchitekt der Stadt Leipzig

Bauzeit: 1955 bis 1957 (Ensemble), 1953 bis 1958 (gesamtes Quartier)

auf der Grundlage des ministerialen Beschlusses, “kriegszerstörte Städte beschleunigt wieder aufzubauen”, wurde das Ensemble innerhalb des

so genannten Wohnungsbau-Sonderprogrammes in mehreren Bauabschnitten realisiert; bemerkenswert ist das ausgewogene außen- und

innenarchitektonische Gesamtkonzept, das an die klare Formen- und Farbensprache der 1920er Jahre anknüpft

www.dgg-ag.de

Karl-Tauchnitz-Straße 2

04107 Leipzig Freecall 0800. 6342766


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37, Leipzig

Die Vermögenskultur der sicheren Werte

DGG AG

Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz


Inhalt (Übersicht)

Editorial ..................................................................... 3

I. Angebot im Überblick ............................................ 4

WestendHafenquartier – Hardfacts 5

II. Chancen und Risiken ............................................ 8

III. Standort ............................................................. 18

Leipzig. Der Standort in Mitteldeutschland – Hardfacts 18

IV. Objektlage ......................................................... 26

Leipziger Westen. Lindenau – Hardfacts 26

V. Objekt .................................................................. 30

Das Ensemble im Detail – Hardfacts 31

Vision nach Sanierung und Modernisierung

aus der Vogelperspektive 32

Grundstückssituation 34

Vision nach Sanierung und Modernisierung (Ansichten) 36

Historische Betrachtungen zum Ensemble 38

Wohnraumgestaltung im Überblick 46

Wohnungsaufstellung (Übersicht) 48

1. Bauabschnitt – Häuser 33-37 48

2. Bauabschnitt – Häuser 25-31 48

3. Bauabschnitt – Häuser 19-23 49

Wohnraumgestaltung im Objekt 50

1. Bauabschnitt – Häuser 33-37 50

2. Bauabschnitt – Häuser 25-31 68

3. Bauabschnitt – Häuser 19-23 90

VI. Bauleistung und Ausstattung ......................... 110

VII. Baubegleitende Qualitätskontrolle ............. 120

VIII. Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung .......... 122

1. Bauabschnitt – Häuser 33-37 122

2. Bauabschnitt – Häuser 25-31 126

3. Bauabschnitt – Häuser 19-23 130

IX. Rechtliches Konzept ........................................ 132

X. Steuerliche Auswirkungen .............................. 138

XI. Vertragspartner .............................................. 144

XII. Ausgewählte Referenzen .............................. 146

Leistungsbilanz (Auszug) 147

Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 148

Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 20 149

Leipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 85 150

Leipzig, Breitenfelder Straße 84 151

Potsdam, Eisenhartstraße 5 152

Leipzig, Stauffenbergstraße 9 153

Haftungs- und Angabenvorbehalte ................... 154

Impressum ............................................................ 156

Bestätigung ........................................................... 157

Anlagen

Muster Kaufvertragsangebot

Teilungserklärung

Grundbuchauszug

Verwaltervertrag (WEG-/SE-Verwaltung)


Immobilien sind so gut wie die Möglichkeiten, aus denen man schöpfen kann. In sich

schlüssige und ertragsorientierte Gesamtkonzepte sind die Basis für Immobilien mit

einzigartiger Wohnqualität und erfolgreicher Wertsteigerung. Auf dieser Grundlage

entwickelt die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG erstklassige und langfristig

stabile Wertanlagen, die als weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte dem individuellen

Vermögensaufbau und der Altersvorsorge dienen.

Um diesem hohen Anspruch gerecht zu werden, hat sich die Deutsche Gesellschaft

für Grundbesitz AG als überregional agierendes Unternehmen in den vergangenen

Jahren auf die Analyse, Entwicklung und Vermarktung architektonisch und bautechnisch

wertvoller Bausubstanz spezialisiert. Unser Fokus richtet sich dabei ausschließlich

auf Standorte und Lagen, die das für einen Mehrwert erforderliche Entwicklungspotenzial

aufweisen und Synergieeffekte beinhalten.

Die verantwortungsbewusste und behutsame Entwicklung denkmalgeschützter Bausubstanz

bedingt eine individuelle Herangehensweise, erfordert ausgeprägte Leidenschaft,

Kreativität und Fachkompetenz gleichermaßen. In der Verbindung von

traditionellen Werten und modernem Komfort ist für uns entscheidend, dass wir das

Objekt in seinem Ursprung, in der Auswahl der verwendeten Materialien und in der

Verarbeitung begreifen, nicht zuletzt der sorgsame Umgang mit der historischen

Bausubstanz gewährleistet ist. Dementsprechend haben wir in den vergangenen

Jahren hohe Qualitätsstandards entwickelt, die auf interdisziplinären, explizit aufeinander

abgestimmten Erfahrungswerten und Normen beruhen. In diesen auf hohem

Niveau ausgerichteten Entwicklungs- und Wertschöpfungsprozess integrieren wir externe

Spezialisten, Berater und Gutachter, die unter anderem die gesamte Bauausführung

überwachen, in der ausschließlich ausgesuchte und hochwertige Materialien,

darüber hinaus modernste Verarbeitungstechniken zum Einsatz kommen.

Für diesen Wertschöpfungsprozess, der erfolgreichen Revitalisierung denkmalgeschützter

Immobilien, steht die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG.

Oliver Bechstedt

Vorstand Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Editorial

Editorial

3


4

Harmonie in Form und Funktion Den überlieferten architektonischen

Bestand kennzeichnet eine bemerkenswerte durchweg

fließende Gestaltung, eine regelrecht ausgewogene Harmonie

der Zweckmäßigkeit – hier den 1. Bauabschnitt (Häuser

33 bis 37) betreffend; Reflektion im Detail: Treppenanlage mit

Bullaugenfenster im Haus 37 (obere Abb.), Kapitell der schwach

vorspringenden Erker an den straßenseitigen Fassaden, Ziergitter

der Hauseingangstür und Geländerstäbe [Bestand 2011]

WestendHafenquartier. Angebot im Überblick

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Anbieter

Standort I Lage

Angebotenes Gebäude

Wohnungsgrößen

GGH GmbH & Co. Westend II KG

Karl-Tauchnitz-Straße 2 • D-04107 Leipzig

Leipzig, Stadtteil Lindenau; gute, grüne und ruhige Lage inmitten eines Wohnviertels

sehr schöner Bebauung aus der späten Historismus- und frühen Jugendstilepoche

(südliche Lage), markant für dieses Viertel deutscher Siedlungsarchitektur unmittelbar

am Lindenauer Hafen sind jedoch die zwischen den 1920er und 1950er Jahren errichteten

Wohnbauten, die eindrucksvoll eine glanzvolle Zeit zwischen Neuer Sachlichkeit,

Art decó und Neuem Bauen bis hin zum Rationalismus und Funktionalismus

reflektieren; der Lindenauer Hafen (Baujahr 1938-1943) gehört zu den größten Potenzialräumen

in Leipzig und setzt im Zuge der Neukonzeption und des Ausbaus als

Bestandteil des Leipziger Gewässerverbundes künftig neue Impulse für Freizeit und

Wohnen – “die Stadtverwaltung erwartet eine kommende Toplage”, reflektiert das

Finanz- und Wirtschaftsmagazin Capital die Lage des diesem Prospekt zugrunde liegenden

Projektes im aktuellen Immobilien-Kompass 2011 und unterstreicht die damit

verbundene enorme Aufwertung dieses Viertels;

in unmittelbarer Nähe – fußläufig – befinden sich Bus- (auf der Plaut- und Dr. Hermann-Duncker-Straße),

Straßenbahn- und S-Bahn-Anschluss (auf der Lützner Straße)

sowie vielfältige attraktive Einkaufsmöglichkeiten; die Innenstadt mit ihren kulturellen

Einrichtungen ist mit dem Fahrzeug ca. zehn Minuten entfernt, der Interkontinental-

Flughafen über die Autobahn A9 etwa 20 Minuten; öffentliche und medizinische

Einrichtungen, Schulen sowie Kindertagesstätten sind zu Fuß erreichbar

Denkmal-Sanierungsobjekt – historisches Ensemble, bestehend aus zehn Mehrfamilienwohnhäusern

mit insgesamt 83 Einheiten und ca. 6.321 m² Wohnfläche auf

einer Grundstücksfläche von ca. 9.351 m²

1. Bauabschnitt (BA 1) Haus 37: 11 Einheiten und 857,84 m² Wohnfläche

Haus 35: 8 Einheiten und 546,58 m² Wohnfläche

Haus 33: 8 Einheiten und 652,43 m² Wohnfläche

2. Bauabschnitt (BA 2) Haus 31: 8 Einheiten und 486,82 m² Wohnfläche

Haus 29: 8 Einheiten und 538,44 m² Wohnfläche

Haus 27: 8 Einheiten und 623,17 m² Wohnfläche

Haus 25: 8 Einheiten und 682,51 m² Wohnfläche

3. Bauabschnitt (BA 3) Haus 23: 8 Einheiten und 672,47 m² Wohnfläche

Haus 21: 8 Einheiten und 654,93 m² Wohnfläche

Haus 19: 8 Einheiten und 633,41 m² Wohnfläche

1. Bauabschnitt (BA 1) Haus 37: ca. 42 m² bis ca. 132 m²

Haus 35: ca. 64 m² bis ca. 73 m²

Haus 33: ca. 71 m² bis ca. 90 m²

Wohnungsgrößen

Bauleistung

Bauüberwachung

Fertigstellung

Kaufpreis

Erwerbsnebenkosten

Mieterwartung

Mietpool

Mietnebenkosten

Instandhaltungsrücklage

Hausverwaltung

Abschreibung

2. Bauabschnitt (BA 2) Haus 31: ca. 48 m² bis ca. 78 m²

Haus 29: ca. 48 m² bis ca. 93 m²

Haus 27: ca. 71 m² bis ca. 89 m²

Haus 25: ca. 78 m² bis ca. 89 m²

3. Bauabschnitt (BA 3) Haus 23: ca. 79 m² bis ca. 91 m²

Haus 21: ca. 79 m² bis ca. 89 m²

Haus 19: ca. 76 m² bis ca. 82 m²

Sanierung und Modernisierung im Außen- und Innenbereich

vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung

durch einen TÜV-zertifizierten Sachverständigen gemäß Vertrag über baubegleitendes

Qualitätscontrolling

BA 1: 30.10.2012 [Bezugsfertigkeit] und 30.04.2013 [Gesamtfertigstellung]

BA 2: 31.07.2013 [Bezugsfertigkeit] und 31.01.2014 [Gesamtfertigstellung]

BA 3: 31.05.2014 [Bezugsfertigkeit] und 30.11.2014 [Gesamtfertigstellung]

2.100,00 €/m² bis 2.290,00 €/m²

Kaufpreis pro Wohneinheit von 87.066,00 € bis 301.914,00 €

ca. 5,5 % des Kaufpreises zzgl. Bauzeitzinsen

ca. 5,80 €/m² [gemäß den langjährigen Erfahrungen des Verwalters]

es wird den einzelnen Erwerbern angeboten, ihre jeweiligen Einheiten über einen so

genannten Mietpool durch das Unternehmen Sachsengrund Hausverwaltung GmbH

zu betreuen; entsprechende Angaben sind dem rechtlichen Konzept (vgl. dazu die

Ausführungen auf Seite 133) in diesem Prospekt zu entnehmen

WEG-Verwaltung derzeit mtl. brutto 20,23 € pro Wohneinheit

SE-Verwaltung derzeit mtl. brutto 21,06 € pro Wohneinheit

wird mit mtl. 0,40 €/m² (Wohneinheit) gebildet

Das Ensemble | Angebot im Überblick

Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH • Rehwagenstraße 2 • D-04288 Leipzig

Denkmalabschreibung: erhöhte AfA gem. § 7i EStG (der Sanierungsaufwand beträgt

geschätzt ca. 80 % vom Kaufpreis)

Lineare Abschreibung: lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG, 2,0 % linear

über 50 Jahre (der Altbausubstanzanteil beträgt geschätzt ca. 10 % vom Kaufpreis)

5


Harmonie in Form und Funktion Die architektonische

Gliederung der Fassaden erfolgt straßenseitig über eine perfekte

Fenstergruppierung hinausgehend durch vorgezogene bzw. betonte

Treppenhäuser (obere Abb.), im rückwärtigen Bereich

durch schwach hervorspringende Erker und Balkone; Reflektion

im Detail: (obere Abb.), Konsolen der so genannten Blind-Erker

(hier an der Hoffassade), Säulenformationen in den Durchgängen

und Treppenkonstruktion [Bestand 2011]

Bei den Gebäuden handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 des Gesetzes

zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen. An der Erhaltung bzw.

denkmalgerechten Wiederherstellung besteht ein nachgewiesenes öffentliches Interesse.

Stadt Leipzig, Auszug aus der denkmalschutzrechtlichen Stellungnahme

Innenarchitektur Das historische Erscheinungsbild

der Aufgänge in den Treppenhäusern

wird auf der Grundlage restauratorischer

Befunduntersuchungen originalgetreu

wiederhergestellt und basiert auf dem realistischen

(Kunst-) Verständnis der damaligen

Zeit, irgendwo zwischen Rationalismus, Funktionalismus

und Realismus [Bestand 2011]

Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot der GGH GmbH & Co. Westend II

KG als Prospektherausgeberin und Verkäuferin, die in Leipzig (Lindenau), Dr. Hermann-Duncker-Straße

19-37, insgesamt 83 Wohneinheiten in zehn Mehrfamilienwohnhäusern

mit Sanierungsverpflichtung verkauft. Die angebotenen Wohneinheiten

haben Wohnflächen zwischen ca. 42 m² und 132 m².

Das Angebot richtet sich an Investoren, die diese Wohnungseigentumseinheiten zum

Zwecke der langfristigen Vermietung bzw. zum Selbstbezug erwerben wollen. Dieses

Angebot ist daher nicht geeignet für Investoren, die eine kurze Anlagedauer mit einer

feststehenden Verzinsung des Kapitals während des gesamten Anlagezeitraumes

und die Rückzahlung zu einem fest bestimmten Zeitpunkt wünschen und die nicht die

mit einer Immobilienanlage verbundenen Risiken tragen wollen.

Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren, die eine individuelle Kapitalanlegereigentumswohnung

zum Zwecke der langfristigen sachwertunterlegten Zukunfts-

bzw. Altersversorgung unter Berücksichtigung möglicher Chancen erwerben wollen.

Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig bereit und wirtschaftlich in der Lage sein,

die mit einem solchen Investment ebenso möglichen und unbedingt zu beachtenden

Risiken einzugehen und die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung

ggf. ergebende Unterdeckung zwischen Einnahmen und Ausgaben zu finanzieren

bzw. auszugleichen.

Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin

wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die

für die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher

Bedeutung sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt

beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren

zu einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin

steht für die wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender

Fragen interessierten Investoren bzw. deren Beratern jederzeit zur Verfügung.

Keine Verantwortung kann für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen

EDV-Berechnungen bzw. über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen

übernommen werden, da diese von der Prospektherausgeberin nicht geprüft

wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind. Die Prospektherausgeberin überprüft

auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des Investors im Rahmen seiner individuellen

Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.

5 6 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Harmonie in Form und Funktion Außen- und innenarchitektonisch

ist eine sachliche und zugleich facettenreiche Ausgestaltung

des Kulturdenkmals hervorzuheben – hier den 3. Bauabschnitt

(Häuser 19 bis 23) betreffend; Reflektion im Detail:

trutzig wirkende Eingangssituation am Haus 19, dem so genannten

östlichen Kopf des Ensembles (obere Abb.), Brüstungsgeländer

der so genannten Blind-Erker, Gurtsims an der Fassade und

Ziergitter der Hauseingangstür [Bestand 2011]

Das Ensemble | Angebot im Überblick

7


8

Chancen und Risiken

Individualität und Exklusivität

Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

AG steht für in sich schlüssige,

ertragsorientierte und nachhaltige

Gesamtkonzepte auf der Grundlage

hochqualitativer Bauweise, mit dem

Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten

zu schaffen – Beispiel:

Westend in Leipzig, Gröpplerstraße

54-60, hier den 1. Bauabschnitt betreffend

(vgl. dazu weiterführend die

Abb. auf den Seiten 9, 66, 83, 88,

103, 109, 123, 125, 127, 129, 131,

146 und 148) [Aufnahmen 2011]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet eine gute Chance zur Wertsteigerung

wahrzunehmen, da momentan - betrachtet auf einen 30-Jahres-Zeitraum - nicht zuletzt

aufgrund der Wirtschaftskrise relativ niedrige Grundstückswerte, Baupreise und

Zinsniveaus zu verzeichnen sind. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen ist

eine Immobilie grundsätzlich als wertbeständig und relativ krisensicher zu bezeichnen.

Das Eigentum genießt besonderen Schutz und ist grundsätzlich nicht entziehbar.

Inflationäre Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldmarktpolitik befürchtet

werden, sind aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit von Grund und Boden regelmäßig

nicht zu erwarten, weshalb langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung

besteht. In jeder Phase der Haltedauer besteht aber auch das Risiko von

Wertverlusten. Insofern birgt das angebotene Investment – wie jede andere Kapitalanlage

auch – nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Mit diesem Kapitel will die

Verkäuferin den Erwerber möglichst umfassend auch über oftmals sehr unwahrscheinliche,

jedoch potenziell denkbare Risiken aufklären.

Nachfolgend werden daher zehn der wichtigsten Faktoren zur Beurteilung der Chancen

und Risiken bei Immobilieninvestitionen dargestellt. Essentiell für ein erfolgreiches

Immobilieninvestment sind demnach zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere

Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne und qualitativ hochwertige

Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung,

eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, eine größtmögliche

Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung

von steuerlichen Vorteilen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung aktuell immer nur

eine Bestandsaufnahme darstellen kann und zukünftige Betrachtungen zwangläufig

nur Prognosecharakter haben. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass die

dargestellten Chancen und Risiken auch kumuliert, das heißt gehäuft auftreten können.

Konkret ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige

Realisierung mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall gerät, indem

er beispielsweise bei hoher Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass die Einnahmen

die Ausgaben einschließlich Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht in der Lage

ist, die so entstandene Unterdeckung durch sein persönliches, gegebenenfalls sich

auch verschlechterndes Einkommen und/oder Vermögen, zu finanzieren bzw. auszugleichen.

1. Vertragspartner

Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen Partners von großer Bedeutung.

Dies gilt sowohl für die Verkäufer als aber auch für die Käuferseite.

Verkäufer und Prospektherausgeber ist die GGH GmbH & Co. Westend II KG, mit

Sitz in Leipzig. Die GGH GmbH & Co. Westend II KG schließt und hält daher nur Ver-

Chancen und Risiken

Was wir gestalten können, darf nicht als Problem gesehen werden, sondern vielmehr als

Chance für ein Handeln in einer offenen Zukunft. Deren Qualität wird von dem abhängen,

was wir heute tun.

Prof. Dr. Heinz Riesenhuber, deutscher Politiker, Honorarprofessor und Bundesforschungsminister a. D. (1935)

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träge mit Käufern, bei denen die Annahme gerechtfertigt ist,

dass die für die Investition erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung

stehen und auch etwa eingeplante Fremdmittel zugesagt

sind.

Umgekehrt offenbart die GGH GmbH & Co. Westend II KG

bzw. deren Gesellschafter ihre wirtschaftlichen Verhältnisse sowie

ihre Leistungsfähigkeit unter anderem durch die in der Vergangenheit

allein oder mit Kooperationspartnern realisierten

Referenzprojekte, die zum Teil auch in diesem Prospekt abgedruckt

sind.

2. Vertragsgestaltung

Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Teil- und

Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes

(WEG) angeboten. Ferner wird ein Verwaltervertrag für das

Gemeinschaftseigentum geschlossen, in welchen der Erwerber

eintritt (siehe hierzu “6. Verwaltung”). Eine Mietgarantie wird

angeboten und der Beitritt zu einer Mietpool-Gesellschaft

(GbR) ist vorgesehen (siehe hierzu “5.2 Vermietung”), der einen

Auftrag zur Mietverwaltung durch den Verwalter des Mietenpools

voraussetzt (siehe hierzu “5. Nutzungskonzept” und

“6. Verwaltung”).

Der hier angebotene Erwerb einer noch zu sanierenden Eigentumswohnung

erfolgt im Wege eines Bauträgerkaufvertrages

zu einem Festpreis. Demnach erhält der Erwerber eine schlüsselfertig

modernisierte bzw. hergestellte Wohnung, wobei das

Risiko von Kostensteigerungen oder anderen Baurisiken der

Verkäufer trägt. Zahlungen an den Verkäufer erfolgen unter

Beachtung der Erwerbersicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung

(MaBV). Dies bedeutet, dass der Erwerber

nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen

durch den Verkäufer erbracht wurden. Der Verkäufer steht

darüber hinaus für die schlüsselfertige Bezugsfertigkeit des

Sondereigentums bis zu dem im Notarvertrag bezeichneten

Termin ein. Ein Käufer, der Verbraucher ist, erhält eine Sicherheit

für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjektes ohne

wesentliche Mängel in Form eines Einbehaltes von 5 % des

Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung oder einer entsprechenden

Sicherheit. Diese Fertigstellungssicherheit gem.

§ 632a BGB schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen eintreten

und das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt wird,

obwohl der Erwerber Zahlung an den Verkäufer leistete. Nach

Abnahme gewährleistet der Verkäufer dem Erwerber fünf Jahre

ordentliche Mängelbeseitigung auf ihre Bauleistungen am Gebäude.

Demgegenüber steht das Risiko, wenn der Verkäufer leistungsunfähig

wird, dass Herstellungsansprüche nur bedingt oder gar

nicht gegen sie durchgesetzt werden können. Bei der Sicherung

der MaBV durch Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt

ist zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit besteht,

dass Zahlungen von der Fertigstellung und der Beseitigung von

Mängeln abhängig gemacht werden können. Gleiches gilt für

die zuvor erwähnte Fertigstellungssicherheit gemäß § 632a

BGB in Höhe von 5 % des Kaufpreises, wenn diese durch Einbehalt

von den Raten oder Stellung einer Sicherheit durch den

Verkäufer realisiert wird. Sobald vollständig gezahlt bzw. die

Sicherheit zurückgegeben wurde oder weitergehende Ansprüche

gegen den Verkäufer entstehen (z. B. Schadenersatz wegen

der mit dem Ankauf verbundenen Nebenkosten, wegen eintretender

Verzögerungsschäden, wegen Miet-/Nutzungsausfall,

wegen entgangener Steuervorteile, wegen Mängeln nach vorbehaltloser

Abnahme oder für Finanzierungsaufwand im Falle

der Vertragsrückabwicklung), trägt der Käufer das Risiko der

fehlenden Leistungsfähigkeit des Verkäufers.

Bei der Bewertung der vertraglichen Bindungen können sich

weitere nicht auszuschließende Risiken realisieren, wenn der

Verkäufer als Vertragspartner des Käufers aus wirtschaftlichen

Gründen seine Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag

nicht erfüllen kann, zum Beispiel wenn er in Insolvenz gerät.

Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers hat der Käufer

nach Bildung des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung

einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Sicherheit

auf Übertragung des erworbenen Objektes. Die dingliche

Sicherung durch eine Auflassungsvormerkung beinhaltet jedoch

keine Sicherung des Anspruchs auf Fertigstellung der

Baumaßnahmen. Der Erwerber muss möglicherweise in Absprache

mit den übrigen Investoren die Modernisierung bzw.

den Ausbau teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung

durchführen lassen, wenn der Verkäufer leistungsunfähig

ist. Die Kosten hierfür kann er im Wege des Schadenersatzes

oder der Minderung verlangen beziehungsweise gegen den

Kaufpreis stellen. Trotzdem kann dies dazu führen, dass die

Baumaßnahmen überhaupt nicht oder nur teilweise durchgeführt

werden, mit der Folge, dass der Investor die Zinsen und

die Tilgung für die anteilig bereits gegebenenfalls aufgenommene

Kaufpreisfinanzierung bzw. die gesamte Darlehenssumme

(zurück) zu zahlen hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen.

Selbst wenn die Baumaßnahmen abgeschlossen und die Wohnung

in bezugsfertigem Zustand übergeben wurde, können ab

Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche verloren

gehen, wenn der Bauträger nach der Übergabe in Insolvenz

gerät. Insoweit hat der Erwerber die Möglichkeit, Ansprüche

wegen mangelhafter Bauleistungen direkt gegenüber den

bauausführenden Firmen geltend zu machen. Der Wert eines

solchen abgetretenen Anspruchs hängt vom Einzelfall ab.

Wenn der Bauträger insolvent ist, kann sich dies einerseits auch

auf die Leistungsfähigkeit und Solvenz der am Bau beteiligten

Firmen niederschlagen, andererseits können Zahlungsprobleme

des Bauträgers dazu führen, dass den am Bau beteiligten

Firmen selbst offene Forderungen zustehen, die sie auch gegenüber

den Forderungen der Erwerber geltend machen können.

Hierbei kann es sich um Zurückbehaltungsrechte oder um

Aufrechnungsrechte handeln, wenn ein Erwerber oder die

Wohnungseigentümergemeinschaft aus abgetretenem Recht

Mängelansprüche geltend macht.

Dem Erwerber ist es andererseits bei einem vertragsgerechten

Verhalten durch seinen Vertragspartner nach dem Gesetz

grundsätzlich nicht gestattet, die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages

zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu

erklären. Solche Möglichkeiten bestehen in der Regel nur,

wenn sich der Verkäufer seinerseits vertragswidrig verhält.

Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen, zum Beispiel

Finanzierungsschwierigkeiten, oder einseitige Motive in der

Person des Erwerbers, zum Beispiel der im Nachhinein auftre-

10 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


tende Wunsch, die Erwerbskosten für eine andere Vermögensanlage

oder die private Lebensführung zu verwenden, gestatten

nicht den Rücktritt vom Vertrag. Den Erwerber trifft deshalb

das Risiko, dass er am Grundstückskauf festhalten muss, auch

wenn er auf Grund seiner persönlichen und wirtschaftlichen

Verhältnisse daran nicht (mehr) festhalten will.

Schließlich können sich bei einer grundsätzlich vertragsgerechten

Durchführung des Vorhabens Risiken realisieren. Zum Beispiel

kann sich selbst bei einer etwaig zugesagten Bezugsfertigkeit

die Baudurchführung verzögern, bedingt durch Sonderwünsche,

durch Streik oder eine von der Berufsvertretung der

Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des Bauträgers

oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb,

durch höhere Gewalt, von der zuständigen Behörde bzw.

durch berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte

Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher

oder gerichtlicher Entscheidungen etc..

Die Baugenehmigung wurde noch nicht erteilt. Zum Zeitpunkt

der Prospekterstellung geht die Prospektherausgeberin davon

aus, dass bis auf kleinere Auflagen das Projekt wie im Prospekt

beschrieben gebaut werden kann. Der Käufer trägt trotzdem

das potentielle Risiko, dass die geplanten Maßnahmen ganz

oder teilweise nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht

gebilligt oder genehmigt werden. Die Kaufpreiszahlung ist allerdings

vor Erteilung der Baugenehmigung nicht fällig.

Der Verkäufer führt das Bauvorhaben in eigenem Namen und

auf eigene Rechnung durch. Steuerliche Abschreibungen für

den Kaufgegenstand werden von ihm nicht in Anspruch genommen.

Der Verkäufer verspricht jedoch, bei der Beschaffung

der steuerlichen Bescheinigungen behilflich zu sein, ohne

hierfür eine Gewähr zu übernehmen. In diesem Zusammenhang

ist darauf hinzuweisen, dass es sich um ein denkmalgeschütztes

Gebäude handelt, so dass die Sanierungsmaßnahmen

zur Erhaltung des Denkmals potenziell erhöht abgeschrieben

werden können. Nach der Vertragsgestaltung wird hierfür

jedoch keine Gewähr übernommen.

Erwerber, die am Mietenpool des Objektes teilnehmen, treten

diesbezüglich in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz

GbR) ein. Für Handlungen des Geschäftsführers der GbR haftet

die Gesellschaft. Das gleiche gilt für Rechtsgeschäfte, die

der Geschäftsführer im Namen der GbR abschließt. Für Verbindlichkeiten

der Gesellschaft haftet der jeweilige Gesellschafter

mit seinem Privatvermögen. Die Konsequenz ist, dass

der Mietenpoolteilnehmer persönlich wegen Forderungen in

Anspruch genommen werden kann, die gegenüber der Gesellschaft

bestehen und die in der Höhe nicht auf das Gesellschaftsvermögen

und dem Gesellschafteranteil des Gesellschafters

beschränkt sind. Der Gesellschafter muss dann gegenüber

der Gesellschaft oder den weiteren Gesellschaftern

Ausgleichsansprüche geltend machen, die mit dem Risiko verbunden

sind, dass die Gesellschaft oder die weiteren Gesellschafter

mangels Zahlungsfähigkeit keinen Ausgleich leisten

können oder einen solchen nicht freiwillig leisten. Im praktischen

Fall realisiert sich das dargestellte Risiko in der Regel nur,

wenn die Einnahmen des Mietenpools nicht ausreichen, damit

der Geschäftsführer Verbindlichkeiten der Gesellschaft beglei-

chen kann. Dieser Risikoüberlegung schließt sich die Überlegung

an, dass die Einnahmen der Gesellschaft generell geringer

sein können, als die Ausgaben. Z. B. können durch Leerstand

oder zahlungsunwillige/-unfähige Mieter die laufenden

Mieteinnahmen eine geringere Höhe erreichen, als die Summe

der Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen.

Neben dem Risiko einer Inanspruchnahme von dritter Seite

kann es in diesen Fällen Konstellationen geben, in denen sich

die Gesellschafter freiwillig zu nicht geschuldeten Beiträgen

und Bareinlagen verpflichten oder schon aufgrund Gesetzes

weitere, nicht vorgesehene Beiträge leisten müssen. Es ist auch

denkbar, dass die Unterdeckung zu einem Austritt einer Vielzahl

von Gesellschaftern führt und danach eine wirtschaftlich

sinnvolle Fortführung des Mietenpools nicht mehr möglich ist.

Diese Szenarien können bis zum Fall der Insolvenz der Gesellschaft

fortgeführt werden. Auch in diesem Fall riskiert der Erwerber

Nachzahlungsverpflichtungen, die er nicht erwartet hat.

3. Standort

Der Wert einer Immobilie hängt zum großen Teil vom Standort

ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen (es ziehen

mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen (es ziehen

aus der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden

zwischen dem so genannten Makrostandort (Stadt,

in welcher sich die Investition befindet) und dem so genannten

Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in dem sich die Immobilie

befindet).

Bemerkenswert an der vorliegenden Immobilie ist die Eigenschaft

der Gebäude bzw. des Gebäudes in der Dr. Hermann-

Duncker-Straße 19-37 in Leipzig als Kulturdenkmal. Vorteilhaft

hieran ist, dass hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen die

steuerlich interessanten Voraussetzungen für eine Anwendung

des § 7i EStG vorliegen (siehe hierzu insbesondere die “Steuerlichen

Auswirkungen”). Demgegenüber stehen die öffentlichrechtlichen

Beschränkungen nach den Bestimmungen des

Sächsischen Denkmalschutzgesetzes, an die sich der Verkäufer

und in der Folgezeit auch der Käufer zu halten haben. Soweit

von diesen Beschränkungen das Projekt als solches betroffen

ist, trägt das diesbezügliche Risiko vorrangig der Bauträger.

Unter anderem sind die Auflagen des Denkmalschutzes im Zusammenhang

mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes

zu beachten.

Das Umfeld des Hauses, in der sich die erworbene Eigentumswohnung

befindet, sowie die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise

können sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen

Schwankungen – zum Vorteil, aber auch nachteilig

verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit

der Eigentumswohnung haben kann. Der angebotene

Standort ist im Übrigen im Prospekt eingehend beschrieben.

4. Qualität der Baumaßnahmen

Chancen und Risiken

Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten

und modernen Wohnverhältnissen angepassten Zuschnitt

sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen

ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bauqualität

für die Werthaltigkeit des Investments entscheidend.

11


Vorliegend richtet sich die Bauqualität nach der vertragsgemäßen

Umsetzung der im Vertrag enthaltenen und versprochenen

Baubeschreibung sowie Ausstattung. Es ist nicht auszuschließen,

dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte Mängel

auftreten. Bei der beabsichtigten Altbaumodernisierung ist

nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte negative Abweichungen

von beispielsweise DIN-Soll-Normen für Neubauten

zur tatsächlichen Ausführung auftreten (zum Beispiel

hinsichtlich Schall- und Wärmeschutz). Sofern quantitative Änderungen

der Wohnfläche (+/- 3 %) und der Raumaufteilung

eintreten, haben diese nach der vertraglichen Gestaltung keinen

Einfluss auf den Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt.

Kaufpreisminderungen oder -erhöhungen sind demnach erst

angezeigt, wenn diese Toleranzschwelle von 3 % überschritten

ist. Die Wohnflächenberechnung erfolgte nach der Wohnflächenverordnung,

wobei Balkone und Austritte mit der Hälfte

ihrer Grundfläche angesetzt werden. Die Verkäuferin weist dazu

ausdrücklich darauf hin, dass der Gesetzgeber für Rechtsgeschäfte

ab dem 01.01.2004 durch eine Neuregelung im

Rahmen der Wohnflächenverordnung eine veränderte Flächenberechnung

(Ansatz der Balkone mit ¼ ihrer Grundfläche)

vorschreibt, welche nach dem Wortlaut der Verordnung

nur für preisgebundenen Wohnraum verbindlich ist. Zur Vermeidung

von Unsicherheiten bei der Berechnung von Balkon-,

Loggia- und Terrassenflächen ist nach den Plänen im Ergebnis

vorgesehen, dass vorgenannte, dem Vertragsgegenstand

zugeordnete Bereiche bei der Wohnflächenermittlung zu

50 % anzurechnen sind. Der Käufer wird darauf hingewiesen,

dass im Rahmen der Vermietung und Nebenkostenabrechnung

auch für nicht preisgebundenen Wohnraum eine Flächenberechnung

nach der Wohnflächenverordnung ohne Einschränkung

möglicherweise bindend sein kann.

Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, den konkreten

Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung und

Ausstattung und der Abnahme durch einen Sachverständigen

wird auf die weiteren Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen.

5. Nutzungskonzept

Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich sowohl

zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung.

Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der so genannten

Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall den

Nachteil, dass diese - wenn sie nicht wieder entmietet sind - für

die Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel ausfallen. Deshalb

kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster Linie für

andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich

mit alternativen Kapitalanlagen anstellen, was

bei nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen Absenkung

des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber der investierten

Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten

etc.) führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung ist

deshalb als so genannte Generationeninvestition ein vor allem

langfristig zu betrachtendes Engagement, weil im Gesamtkaufpreis

unter anderem auch Kosten für Vertrieb und Marketing

enthalten sind, die neben der dann erneut fällig werdenden

Grunderwerbsteuer sowie der Notargebühren etc. bei ei-

nem Weiterverkauf unter Umständen nicht realisiert werden

können beziehungsweise wieder anfielen und dadurch den Verkaufspreis

und somit die Gesamtrentabilität schmälern. Hinzukommt,

dass bei einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber

Sonderabschreibungen entfallen, weshalb der zu erzielende

Verkaufspreis bei einer kurzfristigen Weiterveräußerung gewöhnlich

niedriger ist, als der hier angebotene Erwerbspreis.

5.1 Selbstnutzung

Sofern der Käufer beabsichtigt die Wohnung selbst zu nutzen,

ist zu beachten, dass der Käufer nicht selten Sonderwünsche

bei der Raumaufteilung oder der Ausstattung seiner Wohnung

hat. Diese müssen so früh als möglich beim Bauträger angemeldet

und mit diesem abgesprochen werden, da anderenfalls

eine Berücksichtigung aufgrund des geplanten zügigen Baufortschritts

nicht oder nur schwer möglich ist. Sonderwünsche

können gegebenenfalls zu Kostenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung

führen, für die der Käufer haftet. Da die Kosten

der Mietgarantie im Kaufpreis enthalten sind, sollte sich der

Käufer bei Vertragsunterzeichnung mit dem Verkäufer absprechen,

ob die Mietgarantie entfallen kann, wenn eine Selbstnutzung

beabsichtigt ist. Ein Anspruch auf Änderung der Angebotspreise

besteht grundsätzlich nicht. Die Kaufverträge sehen

vor, dass der Erwerber mit Vertragsschluss in den Mietpool eintritt.

Da die Beteiligung am Mietpool für Selbstnutzer nicht in

Frage kommt, sollte sich der Käufer auch aus diesem Grund

mit dem Verkäufer absprechen, wenn er die Wohnung selbst

nutzen möchte.

5.2 Vermietung

Entscheidet sich der Käufer dagegen für die Vermietung,

kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit

beziehungsweise den Mietertrag der Eigentumswohnung

an. Aufgrund des Standortes, der Wohnungsgrößen sowie

der Architektur geht der Prospektherausgeber von einer

potenziell guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen aus,

weshalb vom Verkäufer den Käufern eine Mietgarantie angeboten

werden kann. Die Verkäuferin übernimmt dementsprechend

für eine Laufzeit von 12 Monaten die Mietgarantie für

die erworbene Einheit. Die Mietgarantie erfasst nicht die Bewirtschaftungskosten

und Nebenkosten. Der Erwerber trägt

deshalb das Risiko, dass er trotz Beteiligung am Mietpool und

trotz Mietgarantie Kosten hat, mit denen er nicht rechnet. Zum

Beispiel können unerwartete Kosten durch außergewöhnliche

Instandhaltungsmaßnahmen entstehen, die durch die Instandhaltungsrücklage

nicht gedeckt sind. Betriebskostenumlagen

können bei Mietern nicht realisiert werden.

Die tatsächlichen Mieterträge in den verschiedenen Wohneinheiten

sind unterschiedlich. Die vorgesehene Mietgarantie liegt

zum Teil über den tatsächlich aktuellen vereinbarten Mieten

und kann auch über der Miethöhe liegen, die in absehbarer

Zeit durch Mieterhöhungen erzielt werden kann. Eine Gewähr

für die Bonität des aktuellen und eventuell eines neu einziehenden

Mieters kann nicht übernommen werden. Der Erwerber

trägt deshalb das Risiko, dass er nach Ablauf der Mietgarantie

nicht die erwarteten Mieteinnahmen und Ausschüttungen vom

Mietpool erzielt. Die zu beanspruchende Miete und die Aus-

12 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


schüttungen des Mietpools können geringer sein als die Mietgarantie.

Mieter können zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig

sein. Schließlich ist zu beachten, dass die Mietgarantie erst

ab Beginn des dritten auf den Besitzübergang folgenden Monats

geleistet wird, der Käufer aber schon ab dem Zeitpunkt

des Besitzübergangs die Bewirtschaftungskosten, insbesondere

die Hausgelder für die Wohnungseigentümergemeinschaft,

zu zahlen hat.

Trotz der Mietgarantie ist dem Erwerber anzuraten, auch ein

gewisses Leerstands- und damit Mietausfallrisiko einzukalkulieren.

Nach Ablauf der Garantie trägt der Erwerber das Risiko

für die Übernahme und die Begleichung der Miete und der Betriebskosten

durch den Mieter und hat über den Mietpool Mietausfälle

bei Wohnungen anderer Erwerber wirtschaftlich anteilig

zu tragen. Außerdem trägt der Erwerber das Risiko, auf eigene

Kosten für eine Neuvermietung sorgen zu müssen und

die Kosten tragen zu müssen, um seine Rechte gegenüber den

Mietern durchzusetzen. Bei Nichtzahlung der Miete muss er die

Kosten und die Risiken einer Räumungs- und Zahlungsklage

oder eine Vollstreckung gegenüber dem Mieter tragen.

Der Erwerber muss außerdem damit rechnen, dass es nicht

möglich ist, die gegenwärtig vereinbarten Mieten, die unter der

Mietgarantie liegen können, in der Zukunft in nennenswertem

Umfang erhöhen zu können. Der Erwerber ist bei Mieterhöhungsverlangen

zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

auf die ortsüblichen Vergleichsmieten beschränkt. Mieterhöhungsverlangen

sind nur nach Ablauf bestimmter Fristen

seit der letzten Mieterhöhung möglich und in der Höhe nach

auf eine Kappungsgrenze beschränkt. Der Erwerber trägt deshalb

das Risiko, nur in eingeschränktem Umfang eine Erhöhung

und Anpassung der Miete verlangen zu können.

Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt schließlich auch von

der Leistungsfähigkeit des Mietgaranten ab. Wenn der Mietgarant

zahlungsunfähig wird oder aus anderen Gründen die

Mietgarantieleistungen nicht erbringt, trifft den Erwerber das

Risiko die vorhergesehenen Mieteinnahmen nicht zu realisieren.

Schließlich treten die Erwerber einer Mietenpoolgesellschaft

bürgerlichen Rechts bei. Hintergrund und Zweck dieses Zusammenschlusses

ist es, das Einzelrisiko eines Eigentümers zur

Vermietung seiner Einheit für den Fall eines zeitweiligen Mietausfalls

auf alle an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts beteiligten

Eigentümer gleichmäßig zu verteilen. Dadurch wird gewährleistet,

dass bei der Neuvermietung einheitliche Maßstäbe

herangezogen und insbesondere die üblichen Anfangsleerstände

einheitlich überbrückt werden können. Durch den Beitritt

zu einer Mietenpool-GbR kann das Vermietungsrisiko des

Erwerbers begrenzt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass

die Mieterwartung bei einer in einem Mietenpool zusammengeschlossenen

Wohnung niedriger ist, als die tatsächlich im

Objekt erzielten Mieten, da in jedem Fall die Mietausfallquote

der nicht vermieteten Einheiten sowie die Ausgaben des Mietpools

Einfluss auf die aus dem Pool zu leistenden Ausschüttungen

haben. Das Mietausfallwagnis kann anhand Erfahrungen

aus der Vergangenheit und vergleichbaren Objekten prognostiziert

werden. Tatsächlich kann die Mietausfallquote, insbe-

Chancen und Risiken

sondere in der Anfangszeit, höher liegen. Zu beachten ist mithin,

dass bei einem Mietenpool zu berücksichtigen ist, dass der

Vermieter nicht nur das Vermietungs- und Kostenrisiko seiner

Wohnung, sondern zumindest prozentual auch das Vermietungs-

und Kostenrisiko fremder Wohnungen trägt. Entsprechende

Abschläge sind zumindest bei einer mittel- und längerfristigen

Prognose einzukalkulieren. Das Vermietungs- und

Kostenrisiko der eigenen und fremder Wohnungen kann sich

z. B. realisieren, wenn die betreffende Wohnung leer steht,

wenn in die Wohnung durch Zwangsverwaltung oder -versteigerung

vollstreckt wird oder wenn Mieten an die finanzierende

Bank fließen, der die Mieten abgetreten wurden und die aus

der Mietabtretung aufgrund einer nicht vertragsgemäßen Darlehensrückführung

Rechte ableitet. Umgekehrt kann der in einem

Mietenpool angeschlossene Erwerber selbst bei einem

Leerstand in seiner eigenen Einheit über einen längeren Zeitraum

mit Einnahmen aus der Mietenpoolgemeinschaft rechnen.

Im Ergebnis werden durch den Mietenpool also insbesondere

die Spitzen nach unten und oben, d. h. die Risiken und

Chancen bei der Vermietung nivelliert. Die gleichmäßige Höhe

und Aufteilung der Mieteinnahmen besteht im Übrigen nur

solange die Vermieter in der Gemeinschaft zusammengeschlossen

sind. Im Fall der Beendigung der Teilnahme am Mietenpool

muss der Käufer damit rechnen, dass die finanzierende

Bank, die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden Nachteile

bei einer ggf. notwendig werdenden Verlängerung der Finanzierung

zur Geltung bringt. Daneben ist darauf hinzuweisen,

dass zum Prospekterstellungszeitpunkt nicht absehbar war, wie

das Finanzamt die Mietenpoolgesellschaft steuerlich qualifiziert,

weshalb ggf. auch mit einem erhöhten steuerlichen Beratungs-

und Erklärungsaufwand zu rechnen ist.

Daneben ist zu beachten, dass der Erwerber nach Beitritt in der

Mietpoolgesellschaft gebunden ist und vor Ablauf der im Mietpool-Gesellschaftervertrag

vorgesehenen Frist nur aus wichtigem

Grund kündigen kann. Er trägt deshalb das Risiko, trotz

guter Mieteinnahmen aus der Vermietung seiner eigenen Wohnung

nicht kurzfristig aus dem Mietenpool auszuscheiden zu

können, der ihm nur geringere Ausschüttungen als Einnahmen

gewährleistet. Die Initiatoren entschieden sich jedoch bewusst

für das Konzept der frühzeitigen, konstanten und sicheren Einnahme

im Vergleich zur potenziell hohen, jedoch zweifelhaften.

Die gleichmäßige Höhe und Aufteilung der Mieteinnahmen

besteht im Übrigen nur solange die Vermieter in der Gemeinschaft

zusammengeschlossen sind.

Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass das Investment in

eine in einem Mietenpool zusammengeschlossene Wohnung

i.d.R. weder Spitzenmieten noch totale Mietausfälle mit sich

bringt, nach Beendigung der Mietpoolgesellschaft in jedem

Fall aber eine Änderung der Ertragsituation nach oben oder

unten eintreten kann.

Soweit im Prospekt oder in Berechnungsbeispielen Mieterwartungen

formuliert werden, kann hierfür keine Garantie übernommen

werden. Die Angaben zur Mieterwartung basieren

üblicherweise auf Recherchen zur ortsüblichen und nachhaltig

erzielbaren Miete, die jedoch einer Veränderung unterliegen

kann. Sofern die Mieten über den Mietenpool verwaltet werden,

entspricht die Mieterwartung nicht der tatsächlichen Aus-

13


schüttung an die Gesellschafter bzw. die Eigentümer. Kosten

des Pools, Mietausfälle etc. mindern – wie im Einzelnen ausgeführt

– die Ausschüttungen. Bei der Nettokaltmietausschüttung

ist im Laufe der Zeit in jedem Fall auch mit gewissen Schwankungen

zu rechnen.

Die Bonität der Mieter wird in der Regel anhand marktüblicher

Kriterien überprüft (Selbstauskunft), wobei sich diese selbstverständlich

auch im Laufe der Zeit (beispielsweise durch Verlust

des Arbeitsplatzes) nachteilig verändern kann. Gleichzeitig ist

zu berücksichtigen, dass trotz vorliegender Bezugsfertigkeit

und Erteilung eines Vermittlungsauftrags die erste Vermietung

bis zu mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Während

dieser Zeit hat der Erwerber bzw. der Mietpool keine Mieteinnahmen

und muss der Erwerber eine sich ergebende Finanzierungslücke

aus eigenen Mitteln abdecken. Im Detail sollte sich

der Erwerber hierzu mit der Verkäuferin bzw. Hausverwaltung

abstimmen.

Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, die zugleich

Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

ist, bietet die Übernahme von Mietverwaltungsleistungen je

Wohnungseigentum für derzeit monatlich 20,23 € inklusive

der derzeit gültigen Mehrwertsteuer an. Falls der Käufer dem

Mietpool beitritt, ist der Abschluss eines Vertrages über die

Sondereigentumsverwaltung mit Geschäftsführer der Mietpool-Gesellschaft

zwingend. Falls der Käufer nicht dem Mietpool

beitritt und sich nicht für den Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages

entscheidet, muss er selbst alle

Aufgaben übernehmen, die sich im Zusammenhang mit der

Vermietung ergeben, wie zum Beispiel:

• gegebenenfalls kostenpflichtige Mietersuche,

• Abschluss der Mietverträge,

• Überwachung der Mieteingänge,

• Einforderung rückständiger Mieten,

• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen und

• Durchführung der Anschlussvermietungen.

Dies sollte er bei seiner Rentabilitätsberechnung berücksichtigen.

Dazu kommt der Besuch der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung

zur Wahrung der Interessen gegenüber

den anderen Wohnungseigentümern in der Hausgemeinschaft.

6. Verwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der Verwaltung

entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit einer

Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für eine mögliche

Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie gehören

im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

sowie des Sondereigentums.

Zu den Aufgaben und Pflichten des Verwalters nach dem WEG

(Wohnungseigentumsverwalter) für das Gemeinschaftseigentum

und des Mietverwalters – im Fall der Beauftragung eines

Mietverwalters – wird auf die Ausführungen zum “Rechtlichen

Konzept” verwiesen. Durch die Tätigkeit des Verwalters kann

sich der Gesamtzustand der Wohnanlage wie auch die Mieter-

struktur positiv oder negativ verändern. So entscheidet z. B. der

eingesetzte Mietverwalter durch die Auswahl der Mieter (Bonität/soziales

Verhalten) maßgeblich über den Erfolg der Immobilieninvestition.

Er entscheidend regelmäßig über die Höhe

des abzuschließenden Mietvertrages und der von den Mietern

zu entrichteten Umlagen, indem er zum Beispiel wirtschaftlich

eigenständig entscheiden muss, ob er in einer eher schlechten

Vermietungsphase die Mieten senkt, um eine Vermietung zu

realisieren. Ungeachtet dessen kann selbstverständlich kein

Verwalter garantieren, ob beispielsweise nach Ablauf einer bestimmten

Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet ist beziehungsweise

der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen

kann beziehungsweise nachkommt.

Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die Gefahr

der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit sowie

vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer gewissenhaften

Verwaltung gehört zum Beispiel auch die sorgfältige

Pflege der Außenanlagen. Ein guter WEG-Verwalter schafft es

darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft

“an einem Strang” ziehen zu lassen, insbesondere bei

wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen zum

Beispiel zu beschließender Sonderumlagen, der Durchsetzung

von Gewährleistungsansprüchen oder dem Vorgehen gegen

mit Hausgeld säumigen Miteigentümern.

Neben der Sondereigentumsverwaltung beziehungsweise der

Mietverwaltung benötigen alle Käufer als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft

einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum.

Im vorliegenden Objekt wird zum ersten Verwalter die

Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt. Die

monatlich hierfür entstehenden Kosten in Höhe von € 21,06 je

Wohnungseigentum inkl. der derzeit gültigen Mehrwertsteuer

trägt ebenfalls von Anfang an der Käufer und sind von diesem

in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen.

Kosten der Verwaltung können üblicherweise nicht auf die Mieter

umgelegt werden. Zu weiteren Gebühren für besondere

Leistungen der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten

wird auf die Angaben im Angebot nebst Anlagen zum Prospekt

verwiesen. Das rechtliche Konzept der Verträge ist in diesem

Prospekt gesondert erläutert.

Der Erwerber von Wohn-/Teileigentum als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft

ist in der Nutzung seines Eigentums

durch die Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt.

Es besteht eine Verpflichtung, das gemeinschaftliche

Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Die jeweiligen Eigentümer

haben hierbei zusammenzuwirken. Sie sind verpflichtet,

Beiträge zu leisten, insbesondere in finanzieller Hinsicht, selbst

wenn sie einzelne Maßnahmen für interessenwidrig oder

zweckwidrig halten sollten. Bestimmte Bewirtschaftungsmaßnahmen

können mit der Mehrheit der Stimmen beschlossen

werden. Konfliktlagen aus der Gemeinschaftsbezogenheit sind

denkbar. Beispielhaft sei erwähnt, dass die wirksame Geltendmachung

von Gewährleistungsmängeln im Bereich des Gemeinschaftseigentums,

je nachdem, welche konkreten Ansprüche

geltend gemacht werden (Schadenersatz, Kaufpreisminderung

etc.), ein Zusammenwirken der Eigentümer und die

Herbeiführung einer geeigneten Beschlusslage voraussetzt.

14 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Beim Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist zu

beachten, dass spezifische Kosten entstehen können, die bei

einem Alleineigentümer nicht unbedingt entstehen würden. Ein

subjektiver Wunsch nach sparsamen Lösungen oder Eigenleistungen

wird sich möglicherweise nicht in jedem Fall durchsetzen

können. Die Gemeinschaftsbezogenheit der Eigentümerstellung

bewirkt auch eine Abhängigkeit von den anderen Miteigentümern.

Es kann sein, dass ein Miteigentümer beharrlich

die Hausordnung und die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft

(Miteigentumsordnung, Beschlüsse, etc.)

missachtet und dadurch anderen Eigentümer oder Dritten

Nachteile zufügt oder diese belästigt.

Problematisch kann werden, wenn ein Eigentümer in finanzieller

Hinsicht nicht mehr in der Lage ist, seine Beiträge zur Bewirtschaftung

des jeweiligen Objektes zu leisten. Sollte ein

Miteigentümer in Vermögensverfall und mit Wohngeldzahlungen

ausfallen, bestehen die Verpflichtungen der anderen Eigentümer

zur ordnungsgemäßen Verwaltung fort. Auch haftet

die Wohnungseigentümergemeinschaft für gegenüber Dritten

begründeten Forderungen im Außenverhältnis. Jeder Eigentümer

haftet einem Gläubiger der Gemeinschaft nach dem Verhältnis

seines Miteigentumsanteils. Mithin ist denkbar, dass Betriebskosten

für Wohnungen zu tragen sind, für die keine

Wohngeldzahlungen erlangt werden können. Die gesetzlichen

Möglichkeiten, in solchen Fällen eine Einziehung der Wohnung

herbeizuführen, sind unter anderem in finanzieller Hinsicht

mit Problemen behaftet.

7. Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung

Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, ist

gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung gehört

die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende

Instandhaltungen und Instandsetzungen.

Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung

ist demnach die regelmäßige Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage

vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage

wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Sie kann

sich aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung

erhöhen, aber auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage

wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum

(z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage

etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt

werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren

geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage

an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich

somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen

zur Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft

durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage

Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer

einbehalten.

Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden Angebot

die anfänglichen monatlichen Einzahlungen der Käufer in

die Instandhaltungsrücklage mit pauschal 0,40 €/m² pro Monat

vorgesehen. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer

der Verschleißbauteile ermittelt wurde, ist die

Instandhaltungsrücklage langfristig ggf. zu gering bemessen.

Sofern die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten

der Immobilie zu tragen, sind etwaige zusätzliche

Kosten vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen).

Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus

von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des

Wohngebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese Erneuerung

durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung

an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich, dass

bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche finanzielle

Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung der

Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen. Auch für die

Heizungsanlage etc. sind sinnvollerweise Instandhaltungsrücklagen

(bspw. für Reparaturen etc.) zu bilden. Zum heutigen

Stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen und qualitativen

Aussagen möglich.

Auch bei einer umfassenden Sanierung und Modernisierung

sowie einem durchdachten Ausbau können während der Restnutzungsdauer

der Einheiten sowohl bei Altbauten als auch bei

Neubauten weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse

und Wünsche der Mieter erforderlich werden (z. B. bezüglich

Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia und ähnliches).

Die Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende

Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt.

Zu berücksichtigen ist auch, dass der Käufer die Kosten etwaiger

Reparaturen an seinem Sondereigentum selbst zu tragen

hat, soweit er vom Mieter oder Dritten keinen Ersatz verlangen

kann. Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür von Anfang an

Rücklagen zu bilden und diese in die Rentabilitätsberechnung

einzustellen.

8. Kosten und Finanzierung

Chancen und Risiken

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt in der Regel aus Eigenkapital

und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen,

dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die

Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie

Grunderwerbssteuer) sowie gegebenenfalls entstehende Zwischenfinanzierungskosten

(für die Zeit der ersten Ratenzahlung

ab Erwerb/Baubeginn bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat,

die in das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen sind.

Die genannten Kaufpreise beinhalten bereits die Gegenleistung

des Käufers für sämtliche Projektierungs-, Marketing- und

Vertriebskosten, welche über der gewöhnlichen Maklercourtage

liegen. Da die Vertriebskosten je nach Vertriebspartner und

Vertriebsstand unterschiedlich hoch sind, können diese bei Interesse

bei dem Verkäufer abgefragt werden.

Die auf den Grundstücksanteil entfallenden Anschaffungskosten

sind im Kaufvertrag bezeichnet und wurden von der Verkäuferin

ermittelt. Die abschließende Prüfung und Anerkennung

obliegt dem zuständigen Finanzamt. Dies kann zu einer

Veränderung der steuerlichen Annahmen führen, wofür die

Verkäuferin jedoch keine Haftung übernehmen kann. Gleiches

gilt für sonstige Prognosen, wie z. B. Berechnungsmodelle etc.

Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes spielt zum einen

die Bonität des kreditnehmenden Erwerbers und zum anderen

15


die Werthaltigkeit des Finanzierungsobjektes, mithin der Immobilie

eine Rolle, da diese in der Regel als Sicherheit für den

Kredit dient. Bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien ist zu

unterscheiden in Neubauten, gebrauchte Bestandsimmobilien

und Sanierungsimmobilien mit potenzieller Steuerabschreibung.

Bei Immobilien mit potenzieller Steuerabschreibung wird

der Marktwert durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit

wesentlich mitbestimmt. Eine Möglichkeit zur Steuerabschreibung

besteht jedoch unter anderem nur dann, wenn der Kaufvertrag

vor der Durchführung der steuerbegünstigten Sanierungsleistungen

abgeschlossen wurde. Beim Zweiterwerb besteht

diese Möglichkeit nicht mehr, weshalb der Markt- bzw.

Verkehrswert der Immobilie nach der Sanierung zwangsläufig

erst einmal niedriger ist. Jedem Erwerber einer Immobilie mit

potenziell erhöhter Steuerabschreibung (aufgrund Denkmaleigenschaft

oder aber Lage im Sanierungsgebiet) ist daher zu

empfehlen, mit einem längerfristigen Halten im Bestand zu kalkulieren.

Bei einer kurzfristigen Veräußerung, beispielsweise

vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren muss nämlich damit gerechnet

werden, dass der Verkehrs- bzw. Marktwert unter den Erwerbskosten

liegt. Wertentwicklungsprognosen können sich

zwar an einer langfristigen Beobachtung der Vergangenheit

orientieren, haben für die Zukunft jedoch immer spekulativen

Charakter und können daher insbesondere für einen längerfristigen

Zeitraum nur unverbindlich sein.

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs erhöht die Erwerbskosten.

Der Erwerber hat die so genannten Bereitstellungszinsen

(vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses

bis zur Auskehr der gesamten Darlehenssumme), die laufenden

Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren der Bank, das

Agio, eventuell Bausparbeiträge als Tilgungsinstrument und

eventuell Gebühren für die Finanzierungsvermittlung etc. zu

tragen. Der Erwerber trägt das Risiko, dass die für die Abnahme

von Fremdmitteln aufzuwendenden Kosten nicht durch laufende

Einnahmen aus Vermietung- oder durch sonstige Vorteile,

die sich der Erwerber erwartet, z. B. Steuerersparnisse abgedeckt

sind.

Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen,

dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich befristet

sind und das Objekt in der Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert

werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung hat sich der

Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf. nach

Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrechnung erneuter

Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. Bei der

Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige

Zinssatz höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der Investition,

wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung

oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen

ergeben kann. Die Finanzierung ist ausschließlich Sache des

Käufers. Bei der Entscheidung zum Investment sind neben den

behandelten objektspezifischen Chancen und Risiken auch die

persönlichen und individuellen Verhältnisse des Erwerbers (wie

z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit etc.) zu berücksichtigen.

Soweit der Investor den Erwerb seiner Wohneinheit

durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich für

die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung seines

Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit.

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs setzt die Kreditzusage

einer Bank voraus. Entscheidet sich der Erwerber zum

Kauf, bevor er eine verbindliche Kreditzusage hat, besteht das

Risiko, dass auf Grund der Kaufentscheidung der Grundstückskaufvertrag

zu Stande kommt, ohne dass der Erwerber –

mangels Kreditzusage – über die Mittel verfügt, den Grundstückskaufpreis

zu bezahlen. Dann ist denkbar, dass der Verkäufer

in das sonstige Vermögen des Erwerbers vollstreckt und

dessen Privatinsolvenz herbeigeführt wird.

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen

Chancen und Risiken, die individuell auf die Bedürfnisse

des Investors zugeschnitten werden können. Der Investor

sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen bzw. sich bspw.

von seinem Vertriebspartner eingehend informieren und aufklären

lassen.

Zu den Investitionskosten wird auf die Angaben im Angebot

verwiesen.

9. Steuerliche Aspekte

Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition führen

i.d.R. zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens

des Investors. Eine Eintragung der steuerlichen Auswirkungen

auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens im Jahr nach

der Bezugsfertigkeit erfolgen. Dies kann jedoch auch, je nach

Handhabung des Verfahrens bei den Finanzbehörden der Länder,

bis zur Vorlage der endgültigen Bescheinigung der zuständigen

Bescheinigungsbehörde durch den Steuerpflichtigen

beim Finanzamt drei bis fünf Jahre dauern. Bei einer Investition

in eine Immobilie ist daher davon abzuraten, bei der Liquiditätsplanung

zur Finanzierung und der Unterhaltung der Immobilie

allein auf Steuerbegünstigungen abzustellen oder diese

als Voraussetzung zum Investment zu betrachten.

Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der Prospektherausgabe

geltenden Steuergesetze und Verordnungen sowie

die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter

Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel lässt sich allgemein

nicht abschätzen, ob der in den Bauträgerverträgen angegebene

Herstellungs-/Sanierungsaufwand in der dort angegebenen

Höhe von den zuständigen Behörden als begünstigt

betrachtet wird. Die Höhe des wegen der Sanierung (bzw. dem

Denkmal) begünstigten Aufwands wird durch die zuständige

Behörde festgelegt. Zusätzlich steht dem zuständigen Finanzamt

ein Prüfungsrecht zu. Die im Kaufvertrag angegebenen

Werte stellen daher nur Einschätzungen dar, die nicht zwingend

durch die Festsetzung der Behörden bestätigt werden

müssen. Die Verkäuferin kann sich allenfalls an der gegenwärtigen

Praxis der Finanzbehörden orientieren. Gleichzeitig

wird darauf hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen in der

Regel beim Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des

zu erzielenden Kaufpreises auswirken kann. Wegen der Einzelheiten

wird auf die Ausführung zu den steuerlichen Auswirkungen

in diesem Prospekt verwiesen.

Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen

Auswirkungen auf welche ausdrücklich verwiesen wird

16 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


geben die Beurteilung von Fachleuten sowie deren Interpretation

der derzeitigen Rechtslage wieder. Abweichende Interpretationen

durch die Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen

werden. Die Erläuterungen der steuerlichen Behandlung

der Investition in diesem Prospekt spiegeln nur grundsätzlich

denkbare Rahmenbedingungen wider und ersetzen in keinem

Fall die persönliche und individuell auf den Erwerber abgestimmte

Steuerberatung.

Für das Erreichen vom Investor verfolgter steuerlicher Ziele

kann daher weder vom Prospektherausgeber noch einem Vermittler

eine Haftung übernommen werden.

10. Kumulation von Chancen und Risiken

Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen

Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen werden

müssen.

Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch gehäuft

auftreten (z. B. Leerstand oder rückläufige Mieten bei steigenden

Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und erforderlich

werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen)

und je nach Vermögenslage im schlimmsten Fall bis hin zu erheblichen

Vermögensverlusten des Investors führen. Die vorstehende

Darstellung der Chancen und Risiken kann nicht abschließend

sein und enthält nur die nach Auffassung der Prospektherausgeber

wichtigsten Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen

würden den Rahmen der gebotenen übersichtlichen

Darstellung übersteigen.

Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und zum Teil

komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem im Laufe

der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen

werden, dass Angaben oder Umstände unerwähnt

bleiben, welche für die Anlageentscheidung des Investors beziehungsweise

dessen Risikoabwägung gegebenenfalls von

Bedeutung sind oder werden. Insofern steht der Prospektherausgeber

einem interessierten Käufer jederzeit zur vollständigen

und richtigen Beantwortung gegebenenfalls ergänzend

auftretender Fragen zur Verfügung.

Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten eines

Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich

berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die individuelle

Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung

durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens (beispielsweise

Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten.

Chancen und Risiken

17


18

Lage in Deutschland und Europa

Gesamtfläche | Einwohnerzahl

Infrastruktur

Wirtschaft | Industrie

Sport

Tradition | Forschung | Lehre

Kunst | Kultur | Freizeit

Architektur | Kulturdenkmale

Leipzig. Der Standort in Mitteldeutschland

zentral in Mitteldeutschland und Mitteleuropa, aufgrund dieser Lage nimmt Leipzig

eine exponierte Stellung im neuen Europa ein und gilt als logistische Drehscheibe zu

den Märkten Europas; ca. 195 km südwestlich von Berlin, ca. 130 km nordwestlich

von Dresden; eines von drei sächsischen Ballungszentren mit ausgeprägten Cluster

ca. 300 km² – davon ca. 730 ha Wasser- und ca. 1700 ha Waldfläche; ca. 521.000

Einwohner (Stand 2010) – zum Vergleich: mit Stand 1998 ca. 437.000 Einwohner

Interkontinental-Flughafen; Autobahnring – A9 Berlin-München, A14 Dresden-Magdeburg,

A38 Leipzig-Göttingen (als Südtangente zwischen A9 und A14); Hauptbahnhof,

Flughafen-Bahnhof, CityTunnel – innerstädtische Verbindung mit überregionaler

Anbindung (im Bau); dichtes S-Bahn-, Straßenbahn- und Busnetz

Logistik/Dienstleistungen – u. a. amazon.de, DHL AG (Deutsche Post AG), Lufthansa

Cargo AG, AeroLogic GmbH, Deutsche Telekom AG, DB Schenker Deutschland AG;

Elektrotechnik/Elektronik/Anlagenbau – u. a. Siemens AG, Kirow Ardelt GmbH;

Automobilbau/Zuliefererindustrie – u. a. Dr. Ing. Ferdinand Porsche AG, BMW AG;

Gesundheitswirtschaft/Biotechnologie – u. a. Forschungszentrum BIO CITY, Max-

Planck-Institut für evolutionäre Anthropologie, Fraunhofer-Institut für Zellforschung

und Immunologie, Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung;

Energie/Umwelttechnik – u. a. Sitz der dt. Strombörse EEX AG, Verbundnetz Gas AG;

Medien/Kreativwirtschaft/Social Commerce – u. a. Mitteldeutscher Rundfunk (MDR),

MEDIA CITY (einschl. Film- und Fernsehstudios), Unister Gruppe, Spreadshirt AG;

internationaler Messestandort sowie Handels- und Dienstleistungszentrum der Wirtschaftsregion

Leipzig-Halle-Dessau

Sportforum – weiträumiger Komplex mit der Festwiese, der Red-Bull-Arena (Zentralstadion)

und der multifunktionalen Arena

Sitz des Bundesverwaltungsgerichts und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof;

Deutsche Nationalbibliothek (neben Frankfurt/Main) und Deutsches Musikarchiv;

Universität – Alma Mater Lipsiensis, zweitälteste deutsche Universität (über 600 Jahre);

Hochschulen für Technik, Wirtschaft und Kultur, für Grafik und Buchkunst, für Musik

und Theater, Handelshochschule, European Management School

über 50 Museen und Sammlungen, zahlreiche Theater und musikalische Häuser;

einer der schönsten, ältesten und renommiertesten Zoologischen Gärten in Europa;

eine der größten innerstädtischen Auenwald- und Parkanlagen Deutschlands;

Leipziger Neuseenland (Renaturierung ehem. Braunkohlenreviere, Gewässerverbundsystems)

und ein weit verzweigtes innerstädtisches Wasserstraßennetz (ca. 200 km)

allein 15.000 Kulturdenkmale der Historismus- und Jugendstilepoche, ganze Stadtteile

gelten als architektonisch wertvolle Ensemble in Europa

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Metropole mit Herz Leipzig hat viele Gesichter – die

Handelsstadt: Blick in die weltberühmte Mädler-Passage in der

Altstadt (obere Abb.), die Automobilstadt (Porsche und BMW),

die Stadt der Wissenschaft und der Architektur (Bibliotheca

Albertina), die Wasserstadt (Leipziger Neuseenland)...

Standort | Leipzig

Leipzig belegt Spitzenpositionen im Financial-Times-Group-Ranking im Rahmen der Studie

‘European Cities & Regions of the Future 2010/11’. Als “Place to Go” wurde Leipzig 2010

durch die ‘New York Times’ und 2011 durch den britischen ‘The Guardian’ eingestuft.

19


Leipzig setzt mit Abstand seit Jahren deutschlandweit deutliche

Zeichen – in Wirtschaft, Wissenschaft und Kultur. Basierend auf

einem Lebensgefühl, das es nirgendwo ein zweites Mal gibt. Eine

Analyse im Auftrag der Europäischen Union bringt es auf

den Punkt: Leipzig ist die lebenswerteste deutsche Stadt und

befindet sich im europaweiten Vergleich sogar an dritter Stelle!

Hier an der Kreuzung der alten Handelsstraßen via regia und

via imperii kommen seit jeher Ideen und Macher zusammen.

Und in jedem Jahr hunderttausende Besucher aus aller Welt,

die in der sächsischen Großstadt das finden, was sie ist, eine

der Tradition verpflichtete Stadt von morgen – für die einen ist

es die Bachstadt schlechthin, die Goethestadt (”Mein Leipzig

lob ich mir”), die internationale Messestadt, die deutsche

Buchstadt neben Frankfurt am Main... Und der Wirtschaftsstandort,

der seit einigen Jahren wie eine Lokomotive den mitteldeutschen

Wirtschaftsraum nachhaltig mobilisiert. “Sie haben

einfach die besten Standortbedingungen geboten”, begründete

der Vorstandsvorsitzende der Deutschen Telekom AG,

René Obermann, im vergangenen Jahr die wegweisende Entscheidung

des weltumspannenden Kommunikationskonzerns,

am Standort Leipzig für insgesamt 270 Millionen Euro ein zentrales

mitteldeutsches Service-Center zu errichten, dass künftig

zu einem der drei größten in Deutschland zählen und über die

modernste Informationstechnologie verfügen wird.

Moderne und Tradition bedingen einander. Die traditionsreiche

Universität Leipzig nimmt seit Jahren einen Platz in der deut-

schen Spitzenforschung ein und will auch künftig zu den Elite-

Universitäten Deutschlands zählen. Neben Jena und Dresden

ist Leipzig damit der einzige ostdeutsche Hochschulstandort auf

einer Stufe mit renommierten Universitäten wie Heidelberg

oder München. Den Sprung in die Elite haben die Leipziger

BMW-Werker bereits geschafft. Seit 2007 ist das aufgrund seiner

Art international im Rampenlicht stehende Leipziger Werk

des bayerischen Automobilherstellers vollwertiger Bestandteil

der weltweiten Gruppe. Von hier aus wird mittlerweile der gesamte

Globus beliefert. Damit nicht genug – BMW hat darüber

hinaus über 100 Millionen Euro in ein besonders umwelt-

verträgliches Presswerk am Standort Leipzig investiert. Und hat

– u. a. aufgrund der enormen Effizienz am Standort – die Weichen

für eine ganz neue Generation Automobilbau zugunsten

von Leipzig gestellt. In den kommenden Jahren lassen die

Münchner hier ein völlig neues Werk für die Großserienproduktion

des ersten emmissionsfreien Stadtautos, dem so genannten

Megacity Vehicle, mit einem Investitionsvolumen von

rund 400 Millionen Euro errichten. Auch Porsche erweiterte

das für hocheffiziente Abläufe und als “Welt der Emotionen”

(der beste Unternehmensfilm bei den “International Film & Video

Awards” in New York) weltweit bekannte Leipziger Werk.

Unverkennbare Zeichen für eine sich immer wieder erneuernde

Aufbruchstimmung. Für die steht das in Betrieb genommene

europäische DHL-Luftdrehkreuz ohnehin.

Über Leipzig wird gesprochen. Und man hört im Kontext immer

wieder die Attribute Entschlossenheit, Unbefangenheit und Offenheit.

Darüber hinaus glänzt die sächsische Großstadt in den

unterschiedlichsten Medien wie keine andere. Die Wirtschafts-

und Finanzzeitung Handelsblatt geht sogar davon aus, dass

die Wachstumskerne der neuen Länder – zu denen Leipzig

zählt – auf Westniveau angekommen sind. Das bestätigt auch

das exklusive Ranking des schweizerischen PrognosInstitutes.

Darin sind ostdeutsche Städte sogar unter den gesamtdeutschen

Top 20. Leipzig, eine Stadt aus dem Bilderbuch und eine

Boomtown in Deutschland.

Facetten einer Stadt. Leipzig, das ist ein gewachsenes Stadtkonzept,

das seinesgleichen sucht. Leipzig pulsiert – ob nun in

der Altstadt oder in den angrenzenden Stadtteilen, die wohl jeder

für sich etwas ganz Eigenes, etwas Einzigartiges darstellen.

Es ist eben das Paris des Ostens – wie Leipzig immer wieder liebevoll

bezeichnet wird. Gerade aufgrund der vielerorts anzutreffenden

Boulevardbebauung mit an Ornamentik reichen

und vielfältigsten Interpretationen der Gründerzeit, vordergründig

aus der Zeit des Historismus und der späteren Jugendstilepoche.

Vergleichbares findet man in dem Maße heute in

Paris, Brüssel, Breslau oder Budapest. Eine erstklassige Mi-

20 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Die Stadt im 21. Jahrhundert - Leipzig verfügt bereits

heute über ein hervorragend ausgebautes, zukunftsweisendes

Verkehrswegenetz; moderner Wirtschafts- und Industriestandort -

neben der Logistik bilden Automobilbau und Messe das Zentrum;

die Wasserstadt – das sind ca. 200 km innerstädtisches

Gewässersystem; die Bach-, Musik und Kulturstadt...

schung aus architektonischer Ausgelassenheit und funktionaler

Ästhetik ziert den langen Weg baugeschichtlicher Hinterlassenschaften.

Leipzig – das ist wie Amsterdam. Oder Venedig. Bereits heute

ziehen sich durch die innerstädtischen Strukturen weit verzweigte

Kanäle. Ein mehr als 200 Kilometer langes innerstädtisches

Gewässersystem, darüber hinaus die großflächige Leipziger

Seenlandschaft im Süden der Stadt, machen die sächsische

Metropole zu einer regelrechten Wasserstadt, die über

600 Brücken miteinander verbunden ist. Mit dem Neubau des

Stadthafens (Zentrum-West) und dem Ausbau des Lindenauer

Standort | Leipzig

Hafens (einer der größten Potentialräume im Leipziger Westen)

setzt Leipzig neue Impulse für Freizeit und Wohnen.

Leipzig zeigt, wie es möglich ist, ein wirtschaftliches Zentrum

von morgen zu werden, in dem es sich lohnt, zu leben und zu

arbeiten. Es verwundert nicht, dass die sächsische Metropole

zu den zehn reformfreudigsten Städten gehört. “Es ist der besondere

Geist, der die Stadt und ihre Einwohner trägt”, urteilte

das Business-Magazin Wirtschafts-Woche. Leipzig ist mehr als

nur eine Stadt mit traditionsreichen Weltkonzernen und einem

fest positionierten Mittelstand. Mit Investitionen in Milliardenhöhe

und wegweisenden Innovationen in Dienstleistung und

21


22

Alte und neue Gründerzeit – die Stadt war und ist Ort

höchstrichterlicher Rechtssprechung – Leipzig ist u. a. Sitz des

Bundesverwaltungsgerichtes (obere Abb.) – ist ein wichtiger

Finanzplatz in Deutschland und besticht durch eine herausragende

Architektur sowie internationale Kunst- und Kulturszene...

Produktion, nicht zuletzt mit leidenschaftlichen und hingebungsfreudigen

Menschen. In keiner Epoche, die Leipzig seither

durchlebte, hat die Stadt die Spuren ihrer Identität verloren.

Mehr noch: Immer und immer wieder schaffte es Leipzig, Akzente

zu setzen. “Bunt, heiter und dem Neuen zugewandt.

Leipzig ist eine der lebendigsten deutschen Städte”, schwärmte

der MERIAN über den Charme der mitteldeutschen Metropole

(2004).

Leipzig macht (Auto) mobil. Die neue Zeit begann nicht allein

mit der Stuttgarter Edelschmiede Porsche, die nunmehr seit ei-

nigen Jahren konsequent ihre Luxus-Autos vor den Toren von

Leipzig kreiert. Das nach wie vor modernste und innovativste

BMW-Werk, ein mehr als 1,2-Milliarden-Euro-Projekt, schreibt

mit der 2005 begonnenen Serienproduktion der 1er- und 3er-

Reihe künftig auch mit dem so genannten Megacity Vehicle

(ein zukunftsweisendes Stadtauto mit Elektroantrieb) die traditionsreiche

automobile Erfolgsgeschichte Sachsens fort. Das

sind gleichzeitig auch enorme Chancen für eine Stadt wie Leipzig,

die Gastgeber der AMI – der AutoMobil International – in

einem der schönsten, modernsten und größten Messeparks in

Europa ist, dessen Tradition bereits in den Jahren 1497 und

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


1507 mit dem Messeprivileg Kaiser Maximilians begründet ist.

Leipzig war und ist eine Messestadt von europäischem Rang,

die bis zu Beginn des Zweiten Weltkrieges nicht nur eine der bedeutendsten

Handelsstädte überhaupt war, sondern sogar eine

führende Position im internationalen Messewesen einnahm.

Traditionen verpflichten. Als einer der ältesten Messe-Plätze der

Welt hat sich die Leipziger Messe in den 90er Jahren neu ausgerichtet

und als spezialisierter Dienstleister international etabliert.

Mit jährlich über 1,5 Millionen Besuchern (Tendenz steigend)

auf mehr als 30 Messen – neben der Automobilmesse

gilt wohl die Leipziger Buchmesse als eine der namenhaftesten

Messen Europas – setzt Leipzig selbstbewusst Akzente.

Das formt eine Stadt. Und die sächsische Wirtschaftskraft, die

schlagkräftig den Messestandort Sachsen reflektiert und im

Konzert der großen deutschen und europäischen Messen mitspielen

kann, ohne dabei Boden zu verlieren. Das ist die (Leipziger)

Freiheit, bodenständig und trotz alledem beständig auf

internationalem Parkett aufzutreten. Der Meinung war auch

die Logistik-Tochter der Deutschen Post AG – die DHL – mit dem

Entschluss, das europäische Luftdrehkreuz von Brüssel nach

Leipzig zu verlegen. Eine eindrucksvolle Bestätigung dessen,

wie erfolgreich Standortpolitik in Deutschland betrieben werden

kann. Heute stehen die Leipziger Macher nach Jahren

lohnenswerter und weitsichtiger Anstrengungen davor, in der

Luftfahrt das “Express- und Logistikportal Europas” zu werden,

so wie Hamburg das “Tor zur Welt” im Seeverkehr ist. Es ist un-

bestritten, dass die in Leipzig ansässigen Global-Player die

Leuchttürme des Wirtschaftsstandortes sind. Die seit mehr als

zwei Jahrzehnten erfolgreiche Standort- und Wirtschaftspolitik

setzt jedoch nicht nur auf die so genannte Cluster-Bildung,

sondern fördert gezielt und nachhaltig eine breit gefächerte

Unternehmenskultur, die nicht zuletzt Start-ups und innovative

Ideen fördert und mögliche Synergien aufzeigt, aber auch eine

erfolgreiche Basis bietet. Dem entsprechend konnten sich in

den vergangenen Jahren Unternehmen wie die Unister

Gruppe, die sich vom Start-up zu einem der erfolgreichsten Betreiber

und Vermarkter im Internet-Business etabliert hat, oder

Standort | Leipzig

die Kirow Ardelt GmbH, ein Spezialist im Maschinen- und Anlagenbau,

der Transportsysteme für Werften und für die Metallurgie

produziert und zugleich Weltmarktführer für Eisenbahnkrane

ist, an diesem Standort entwickeln.

Leipzig. Das ist Tradition. Und das ist “Ostdeutschlands heimliche

Hauptstadt. Wer sie einmal entdeckt hat, kommt immer

wieder! (...) Hinter Leipzig steht das Selbstbewusstsein, der Mut

und die Kraft von 1989. Und wenn die Leipziger des Vergangenen

gedenken, sind sie bereits im Morgen”, beschrieb der

MERIAN die sächsische Boomtown im Herzen Europas, die immer

wieder auf der Suche nach neuen Perspektiven ist. Eine

durch und durch unternehmerfreundliche Stadt, aber auch eine

Stadt mit einer bewegenden und bewegten Geschichte, ja

sogar langen, wegweisenden Justizgeschichte. Mit dem Beschluss

der Unabhängigen Föderalismuskommission, hohe

Bundeseinrichtungen nach Leipzig zu verlagern, wurden 1992

die Weichen für den heutigen Sitz des Bundesverwaltungsgerichts

und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof gestellt.

Leipzig ist wieder ein Ort höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Traditionen und Werte. Leipzig ist eine Stadt, die nur so von historischen

und musischen Traditionen und Werten geprägt ist

und wird. Die Dichter Johann Wolfgang von Goethe und Friedrich

Schiller, der Kritiker und Dichter Gotthold Ephraim Lessing,

der Philosoph Friedrich Wilhelm Nietzsche, der Thomaskantor

und Stadtmusikdirektor Johann Sebastian Bach, der Reformator

Martin Luther, der Baumeister Hieronymus Lotter, die Komponisten

Felix Mendelssohn Bartholdy und Robert Schumann

oder der Gewandhaus-Dirigent Kurt Masur - die Namen derer,

die Leipzig durch Geist prägten und dieser Stadt zu unverkennbarem

Zeitgeist verhalfen, sind klangvoll.

So klangvoll wie die Hinterlassenschaften vergangener Jahrzehnte

und Jahrhunderte. Es ist das schier Einzigartige in einer

endlos erscheinenden Vielfalt, das diese sächsische Metropole

in sich birgt und zu jeder Zeit lustvoll charismatisch preisgibt.

Einen Moment inne zu halten in der wunderschönen Mädler-

23


Passage, der wohl prächtigsten unter den zahlreichen alten wie

neuen innerstädtischen Passagen und Lichthöfe, die nach dem

Vorbild der Mailänder Handelskultur entstand. Oder in den

schönsten Cafés und Restaurants das besondere Flair genießen,

das es so kein zweites Mal in Deutschland gibt – beispielsweise

im berühmten Auerbachs Keller, in dem seit dem

Jahr 1525 Wein ausgeschenkt wird und in dem Johann Wolfgang

von Goethes Federkiel das literarisch wertvolle “Faust”-

Szenario zeichnete. Es ist schon etwas Besonderes, in einem

der ältesten und originalen Kaffeehäuser Europas einzukehren

– die traditionsreiche Leipziger Lokalität “Zum Arabischen Coffee

Baum” besitzt seit dem Ende des 15. Jahrhunderts eine

Ausschankgenehmigung für exotischen Kaffee. Selbst Goethe,

Schumann und Liszt kehrten hier ein.

Leipziger Ansichten. Die Altstadt ist ein regelrechtes Freilichttheater

mit einem ausgeprägten Nachtleben ohne Sperrstunde,

mit unzähligen Sehenswürdigkeiten und Baudenkmälern,

allen voran die liebevoll sanierten und wiederbelebten historischen

Messepaläste. Eine Stadt voller Treiben und Handeln,

mit so vielen, weit über die Stadtgrenzen bekannten Gesichtern:

Die Alma Mater Lipsiensis, 1409 gegründet und eine der

ältesten deutschen Universitäten mit mehr als 36.000 Studenten

und international namhaften Lehrkräften. Das weltberühmte

Gewandhaus, die Oper – die zweitälteste in Deutschland,

das vielbeachtete Central-Theater (Schauspielhaus) und die

deutschlandweit bekannten Varieté- und Kabarett-Adressen,

das multifunktionale Sportforum mit dem modernen, innerstädtischen

Zentralstadion (Red Bull Arena), das 2004 den

kühnen Traum von Olympia trug und in 2006 Austragungsort

der Fußball-Weltmeisterschaft war, der 1878 gegründete und

zu den schönsten und ältesten Zoologischen Gärten Deutschlands

und den artenreichsten der Welt zählende Leipziger Zoo,

der beeindruckende und 1998 umgebaute Hauptbahnhof, einer

der schönsten Flanier-Tempel mit über 100 Läden, Cafés

und Restaurants auf drei Ebenen und nach wie vor der größte

Kopfbahnhof Europas, oder das Museum der Bildenden Küns-

te mit einer der bedeutendsten Kunstsammlungen in Mitteldeutschland

und Werken Leipziger Künstler, die einen internationalen

Ruf genießen. Die Liste ist lang. Das Erleben noch länger.

Leipzig ist Charme und Kraft zugleich. Das ist nicht zuletzt auch

der Klang, der durch den 1212 gegründeten und unter Johann

Sebastian Bach berühmt gewordenen Thomaner-Chor in aller

Welt ertönt. Und der Gedanke, der über Epochen in der Deutschen

Nationalbibliothek Einzug hält. In Leipzig kann man mittlerweile

auf einen Medienbestand von mehr als 15 Millionen

deutschsprachiger Publikationen und Übersetzungen zurückgreifen.

Das imposante historische Bibliotheksgebäude vor den

Toren der Alten Messe ist heute Bestandteil eines weiträumigen

Komplexes, in dem auch das Deutsche Musikarchiv beheimatet

ist. Leipzig war und ist neben Frankfurt am Main die Buchstadt

schlechthin – in der Blüte sogar mit etwa 800 hier ansässigen

Verlagen und mehr als 200 Druckereien. Eine Tradition,

die auf historische Meilensteine aufmerksam machen kann –

1481 wurde in Leipzig das erste Buch gedruckt und 1650 erschien

hier die erste Tageszeitung der Welt.

Leipzig – das ist auch der Drang nach etwas Neuem, nach dem

Ausschöpfen grenzenloser Möglichkeiten und interdisziplinär

erzielten Erfolgen. Inbegriff dessen sind die erfolgreichen Netzwerke

der MEDIA CITY und der bundesweit zu den größten

Forschungszentren in der Biotechnologie und Biomedizin zählenden

BIO CITY. “Ein in dieser Form beispielhaftes Zentrum,

in dem Wirtschaft, Wissenschaft und Forschung miteinander

leben und arbeiten”, in dem “neue Maßstäbe in Biotechnologie,

Biomedizin und Health Care“gesetzt werden. Neben wirtschaftlicher

Stärke setzt die sächsische Großstadt seit den

neunziger Jahren verstärkt auf die stetige Entwicklung des Wissenschaftsstandortes.

Mit dem Max-Planck-Institut für Evolutionäre

Anthropologie und dem Fraunhofer Institut für Zelltherapie

und Immunologie (seit 2005) entschieden sich zwei internationale

Spitzeneinrichtungen im Bereich angewandter For-

24 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Leipziger Ansichten harmonische Gegensätze inmitten einer

europäischen Stadt - die Leipziger Altstadt mit ihren Boulevards,

alten Messepalästen und zahlreichen Passagen nach Mailänder

Handelskultur ist ein regelrechtes Freilichttheater mit unzähligen

Sehenswürdigkeiten und Baudenkmalen...

schung gezielt für den Standort Leipzig und investierten in den

vergangenen Jahren insgesamt mehrere Millionen Euro in den

modernen Forschungsstandort.

“Leipzig ist kein Leuchtturm, sondern eine Lokomotive”, beschrieb

der ehemalige Oberbürgermeister Wolfgang Tiefensee

das neue mitteldeutsche, europäische Zentrum. Man hat

den Eindruck, in Leipzig würden die nationalen wie internationalen

Bauherren regelrecht um die Wette bauen. Die Universität

errichtet ein völlig neues Campus-Gelände inmitten der Altstadt.

Und entlang der einst prachtvollen Banken- und Handelsmeile

am innerstädtischen Brühl soll in den nächsten Jah-

Standort | Leipzig

ren ein modernes Zentrum aus Handel, Wohnen, Kunst und

Kultur entstehen. Unter Tage wühlen sich die Ingenieure des innerstädtischen

CityTunnels Meter für Meter emsig vorwärts, die

Deutsche Bahn AG modernisiert Stück für Stück umfassend

den Verkehrsknotenpunkt Leipzig, das europäische DHL-Luftdrehkreuz

mit einem gigantischen Frachtumschlagzentrum hat

bereits Fahrtwind aufgenommen und bei BMW steht man in

Sachen Großprojekte bereits wieder in den Startlöchern. Ein

ganzer Band von kleinen und großen Erfolgsgeschichten, die

über Leipzig, über eine zur Stadt von morgen gewordene Idee

berichten...

25


26

Einordnung I Lage

Fläche I Einwohnerzahl

Charakteristika

Infrastruktur

Wissenswertes

zugehörig zum Stadtbezirk Alt-West (Stadtteile: Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch,

Böhlitz-Ehrenberg, Burghausen-Rückmarsdorf); historisch gesehen umfasst der Leipziger Westen

flächenmäßig die heutigen Stadtteile Lindenau, Altlindenau und Neulindenau (heute:

Stadtbezirk Alt-West), Plagwitz und Schleußig (heute: Stadtbezirk Südwest)

Neulindenau: ca. 2,5 km² Fläche, ca. 5.561 Einwohner (Stand 2009); zum Vergleich der gesamte

Stadtbezirk Alt-West: ca. 26,0 km² Gesamtfläche, ca. 46.908 Einwohner (Stand 2009)

den Stadtteil kennzeichnen attraktive Wohngegenden und eine dementsprechend hohe

Wohnzufriedenheit; der Leipziger Westen ist eine Mischung aus naturnahem Freiraum inmitten

einer pulsierenden Metropole und besonderem Wohnen in Vierteln, deren Charakter durch

gründerzeitliche Architektur und der Architektur der Moderne ab den 1920er Jahren geprägt

wurde; schon in den 90er Jahren räumte die Stadt Leipzig der Sanierung und Qualifizierung

dieser städtischen Quartiere eine dementsprechend hohe Priorität für die zukünftige Stadtentwicklung

ein; der historisch gesehene Leipziger Westen ist heute ein markantes Beispiel für die

Möglichkeit des nachhaltigen Stadtumbaus im postindustriellen Zeitalter; Hauptaugenmerk

lag dabei auch auf der Entwicklung von Frei- und Grünräumen mit Spiel-, Sport- und Ruhezonen,

die den historischen Gebäudebestand einbinden, auflockern und als modernen

Wohnstandort attraktiv machen; darüber hinaus förderte die Stadt Leipzig in Verbindung mit

Landes-, Bundes- und EU-Einrichtungen die Umnutzung und Neukonzeption historischer Industrieanlagen

als moderne Wohn- und Dienstleistungszentren; bedeutendstes Infrastruktur-

und Stadtentwicklungs-Projekt der kommenden Jahre ist der Ausbau des Lindenauer Hafens,

der zu den größten Potenzialräumen in Leipzig gehört und als Bestandteil des Leipziger Gewässerverbundes

künftig neue Impulse für Freizeit und Wohnen setzt – “eine kommende Toplage”

(Capital/Immobilien-Kompass 2011)

gut ausgebautes, modernes Bus- und Straßenbahn- und S-Bahn-Netz mit Direktverbindung in

die Innenstadt sowie Verbindungen in das Umland oder andere Stadtteile von Leipzig; mit

dem Fahrzeug benötigt man etwa zehn Minuten bis in die Innenstadt und etwa 20 Minuten

bis zur Autobahn A9 (weiterführend zum Flughafen bzw. zur Autobahn A14); das Ensemble

befindet sich in einer verkehrsberuhigten Lage; in unmittelbarer Nähe befinden sich Haltestellen

des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV); öffentliche und medizinische Einrichtungen,

Schulen, Kindertagesstätten sowie attraktive Einkaufsmöglichkeiten sind zu Fuß oder weiterführend

mit dem ÖPNV gut erreichbar

Musikalische Komödie (1918 als Theatervarieté Drei Linden errichtet, auf dem Spielplan stehen

Operetten und Musicals)

Palmengarten (ursprünglich das Versuchsfeld einer Gartenschau entwickelte sich das landschaftlich

sehr reizvolle, mehr als 200.000 m² große Areal mit der Idee des Palmengarten-

Projektes zu der einst “vornehmsten Erholungsstätte Leipzigs”)

Tapetenwerk (revitalisierte ehemalige Fabrik-Brache, die sich neben Galerien vor allem für

Architekten, Ingenieure und Designer als Netzwerk-Basis etabliert hat)

Alte Spinnerei (angesagtes Kunstviertel mit international renommierten Galerien)

Objektlage | Leipziger Westen. Lindenau

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Potentialraum Leipziger Westen Im 19. Jahrhundert als

wirtschaftlicher Ballungsraum entwickelt, ist der Leipziger Westen

heute im Kontext des städtebaulichen Strukturwandels im postindustriellen

Zeitalter eine der beliebtesten Adressen, eines der

markantesten Beispiele für nachhaltigen Stadtumbau in Europa

und einer der wichtigsten Potentialräume – eingebettet in einer

perfekten Mischung aus facettenreicher Architektur, einzigartiger

(Wasser-) Landschaft und scheinbar grenzenlosem Freiraum

Objektlage | Leipziger Westen. Lindenau

Die ‘Stadtverwaltung erwartet eine kommende Toplage’, reflektierte das Finanz- und Wirtschaftsmagazin

Capital die Lage am Lindenauer Hafen im aktuellen Immobilien-Kompass

2011 und unterstreicht die damit verbundene enorme Aufwertung dieses Viertels.

27


Er zählt neben dem Karl-Heine-Kanal zu den “wichtigsten Potentialräumen

in Leipzig” und gilt als “landschaftsräumlich einmaliges

Stadtareal” – treffender als Martin zur Nedden, Leipziger

Bürgermeister für Stadtentwicklung und Bau, kann man

dieses Infrastruktur- und Stadtentwicklungsprojekt am Lindenauer

Hafen nicht beschreiben. “Ab dem Jahr 2013 soll hier

ein multifunktionales, vielfältiges und lebendiges neues Stadtquartier

am Wasser entstehen” – durch Neukonzeption und

Ausbau des Lindenauer Hafens wird das direkte Umfeld schon

bald zu den begehrtesten Wohnlagen in Leipzig zählen. Das Finanz-

und Wirtschaftsmagazin Capital reflektiert die Lage am

Lindenauer Hafen im aktuellen Immobilien-Kompass 2011 als

“kommende Toplage” und unterstreicht die damit verbundene

enorme Aufwertung dieses Viertels. Der Leipziger Westen öffnet

sich mit seinem ohnehin schon vorhandenem Facettenreichtum

seit den 1990er Jahren konsequent zum Wasser hin,

der “Ideenquelle aller Maßnahmen”, umschreibt Heiko Rosenthal,

Leipziger Bürgermeister für Umwelt, Ordnung und Sport

den 2004 begonnenen Entwicklungs- und Wertschöpfungsprozess.

Mehrere hundert Millionen Euro haben private Investoren,

die Europäische Union, die Bundesrepublik Deutschland,

der Freistaat Sachsen und die Stadt Leipzig in den vergangenen

zwei Jahrzehnten in den städtebaulichen Strukturwandel

des Leipziger Westens einfließen lassen. Diese Entwicklung

hat im Leipziger Westen regelrecht vitale und charismatische

Mikrolagen am Wasser entstehen lassen, die heute zu den

beliebtesten und begehrtesten Vierteln zählen. Mit dem (landschafts-)

architektonischen Konzept für den Lindenauer Hafen

als Bindeglied zwischen dem Leipziger Gewässerverbund und

dem nationalen Binnenwassernetz wird der Lage unmittelbar

am so genannten Dunckerviertel (vgl. dazu die Abb. auf der

gegenüberliegenden Seite) eine ganz neue Bedeutung zuteil,

das mehr denn je die Parameter für familienfreundliches und

naturnahes Wohnen inmitten der modernen, ohnehin sehr grünen

und wasserreichen Großstadt definiert.

Komplette Stadtteile haben mittlerweile das Gesicht der neuen

Epoche angenommen, leben in einer besonders harmoni-

schen Mischung aus Alt und Neu, aus Landschaft, historischer

Architektur und multikultureller Gesellschaft – ein Leben wie in

keiner anderen deutschen Stadt. Das ist die einzigartige Gabe

Leipzigs, mit Werten und Traditionen behutsam umzugehen,

auf neuen Wegen immer wieder unterschiedlichste Menschen

und Ideen zu fördern, Perspektiven einen Raum zu geben. Das

ist Leipzig. Und davon wird der Leipziger Westen getragen.

Der Leipziger Westen ist heute eine beliebte Adresse zwischen

liebevoll sanierten bis luxuriös gestalteten Industrie-Lofts, beeindruckenden

Gründerzeitvillen bis hin zum Atelier- und Galerieviertel

mit internationalem Ruf in den ehemaligen Bundgarnwerken.

Der Leipziger Westen reflektiert ein innerstädtisches

Viertel, in dem Intellektuelle, Künstler, Abenteurer, Alteingesessene

und Schwärmer genau das gefunden haben, was

die pure Lust an der Stadt ausmacht. Ungeachtet des Alters und

der Anschauung. Im Leipziger Westen ist es einfach möglich, zu

wohnen und zu leben wie einem gerade der Sinn steht. Wie

auch immer, man vermisst hier nichts, zu keiner Zeit fehlt das

pure Leben, auch nicht die Ruhe und Zweisamkeit, nach der

man manchmal sucht. Vor allem kommt die fast perfekte

Mischung ausgewogener Urbanisierung nicht zu kurz. Der Einzugsbereich

des diesem Prospekt zugrunde liegenden Projektes

– Ende des 19. Jahrhunderts als Ackerfläche umliegender

Bauerndörfer bewirtschaftet – entwickelte bereits in der Vorgründerzeit

im Kontext des beginnenden industriellen Zeitalters

eine regelrechte Eigendynamik. Sprunghaft sollte sich das

Bild vom idyllischen Bauerndorf zum industriellen Standort mit

modernen Wohnquartieren verändern, in dem namhafte Unternehmer

der Gründerzeit ein bedeutendes Kapitel der industriellen

Geschichte Deutschlands aufschlugen. Die Entwicklung,

die der Leipziger Westen seither genommen hat und in

naher Zukunft nehmen wird, ist geradezu bemerkenswert.

Heute – nach in den 90er Jahren vorangetriebenen Stadtumbauplänen

und Nachnutzungskonzepten industrieller Bauten –

künden nur noch wenige architektonische Zeitzeugen von der

einstigen Struktur im Leipziger Westen. Heute gilt der Einzugsbereich

als städtischer Raum mit Zukunftpotenzial. Wer sich

28 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


durch den Leipziger Westen bewegt, entdeckt die Zukunft.

Nicht einsilbig. Nicht punktuell. Vielmehr interdisziplinär aufgestellt,

sich auch auf alte Traditionen und Werte besinnend,

vor allem jedoch die Chancen von morgen begreifend, haben

Einwohner, Stadtplaner und Investoren eine neue Gründerzeit

eingeläutet. Hier wird offensichtlich, was Gründerzeit und wirtschaftlicher

Aufbruch bedeuten. 1990 setzte eine großflächige,

allmähliche Deindustrialisierung der Stadtteile im Leipziger

Westen ein. Wenn wir heute nach zwanzig Jahren zurück

schauen, können wir eine ähnlich einschneidende Veränderung

wie vor über 100 Jahren wahrnehmen. Umnutzungskonzepte,

Städtebauförderprogramme und private Initiativen und

Objektlage | Leipziger Westen. Lindenau

Investitionen mündeten in zahlreichen Projekten. Das Projekt

“Plagwitz auf dem Weg ins 21. Jahrhundert” unter dem Motto

der Weltausstellung EXPO 2000 “Mensch-Natur-Technik” hat

nicht nur in Plagwitz, der Korrespondenzregion der EXPO,

nachhaltig seine Spuren hinterlassen und regelrecht zentral

Impulse für einen wiederum langfristig angelegten Stadtumbau

gegeben und dynamische Prozesse in Gang gesetzt.

Der gesamte Leipziger Westen reflektiert heute die Möglichkeit

des konsequenten und dennoch behutsamen Stadtumbaus im

postindustriellen Zeitalter. Und die Möglichkeit, modernes Leben,

Wohnen und Arbeiten in einer in sich harmonischen Symbiose

zu realisieren...

29


30

Historie und Zukunft In der Entwicklung des Kulturdenkmals

werden historische Architekturformen und moderner, gehobener

Wohnkomfort gekonnt miteinander verbunden; Reflektion im

Detail: Teilansicht der schwach vorspringenden Erker an der

rückwärtigen Fassade (obere Abb.), Überdachungen der Hauseingänge

(Häuser 29-31), Treppenaufgang (Haus 37) und

Zugang zur Loggia (Haus 35) mit im Original erhalten gebliebenen

Innentüren aus den 1950er Jahren [Bestand 2011]

WestendHafenquartier | Das Ensemble im Detail

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Interessantes zum Objekt

Objektart

Baujahr

Sanierung | Modernisierung

Lage

auf der Grundlage des ministerialen Beschlusses, “kriegszerstörte Städte wieder aufzubauen”,

wurde das Ensemble innerhalb des so genannten Wohnungsbau-Sonderprogrammes

(”Wohnungsbauprojekt Dunckerstraße”, 1953 bis 1958) in drei Bauabschnitten

zwischen 1955 und 1957 realisiert; das gesamte Viertel ist ein Beispiel der

unverwechselbaren, authentischen und “nach den Prinzipien der aufgelockerten und

durchgrünten Stadt angelegten Siedlung”; bemerkenswert ist das ausgewogene außen-

und innenarchitektonische Gesamtkonzept, das an die klare Formen- und Farbensprache

der 1920er bis 1940er Jahre anknüpft; die vom Entwurfsbüro für Industriebau im

Auftrag der Stadt Leipzig konzipierten modernen Mehrfamilienwohnhäuser weisen eine

hervorragende Gliederung wie Akzentuierung auf; markant sind die versetzt angeordneten

und durch Loggien miteinander verbundenen Baukörper des Ensembles sowie

die architektonische Einzelgliederung der Fassaden, bspw. mit Hilfe von Erkern und

vorgezogenen Treppenhäusern; mit dem Ensemble verfolgte die Stadt Leipzig letztendlich

den bereits in den 1920er Jahren begonnenen modernen Siedlungsbau in diesem

Viertel beiderseits der Dr.-Hermann-Duncker-Straße (im Norden), Saalfelder Straße (im

Osten), Gröpplerstraße (im Süden) und Beckerstraße (im Westen)

Denkmal-Sanierungsobjekt – Ensemble, bestehend aus zehn Mehrfamilienwohnhäusern,

das im rückwärtigen Bereich mit einem parkähnlichen Grundstück begrenzt wird

1953-1958

2012-2014 (geplant), Revitalisierung erfolgt in drei Bauabschnitten

1. Bauabschnitt (BA 1) – 2012/13 (geplant)

2. Bauabschnitt (BA 2) – 2013/14 (geplant)

3. Bauabschnitt (BA 3) – 2014 (geplant)

Leipzig, Stadtteil Lindenau; gute, grüne und ruhige Lage inmitten eines Wohnviertels

sehr schöner Bebauung aus der späten Historismus- und frühen Jugendstilepoche

(südliche Lage), markant für dieses Viertel deutscher Siedlungsarchitektur unmittelbar

am Lindenauer Hafen sind jedoch die zwischen den 1920er und 1950er Jahren errichteten

Wohnbauten, die eindrucksvoll eine glanzvolle Zeit zwischen Neuer Sachlichkeit,

Art decó und Neuem Bauen bis hin zum Rationalismus und Funktionalismus

reflektieren; der Lindenauer Hafen (Baujahr 1938-1943) gehört zu den größten Potenzialräumen

in Leipzig und setzt im Zuge der Neukonzeption und des Ausbaus als

Bestandteil des Leipziger Gewässerverbundes künftig neue Impulse für Freizeit und

Wohnen – “die Stadtverwaltung erwartet eine kommende Toplage”, reflektiert das

Finanz- und Wirtschaftsmagazin Capital die Lage des diesem Prospekt zugrunde liegenden

Projektes im aktuellen Immobilien-Kompass 2011 und unterstreicht die damit

verbundene enorme Aufwertung dieses Viertels; in unmittelbarer Nähe befinden sich

Bus-, Straßenbahn- und S-Bahn-Anschluss sowie vielfältige attraktive Einkaufsmöglichkeiten;

öffentliche und medizinische Einrichtungen, Schulen sowie Kindertagesstätten

sind zu Fuß erreichbar

Angaben zum Grundbuch

Grundstücksfläche gesamt

Wohnfläche gesamt

Wohnflächen

Anzahl der Einheiten

Ausstattung | Besonderheiten

Das Ensemble | Objekt im Detail

Grundbuchamt Leipzig, Grundbuch von Lindenau, Blatt 5409, Flurstück 1326/2 und

1326/1 der Gemarkung Leipzig zu 9.351 m² (Gebäude- und Freifläche)

ca. 9.351 m²

ca. 6.321 m²

ca. 84 m² bis 103 m²

83 Einheiten im gesamten Ensemble

davon im 1. Bauabschnitt – 27 Einheiten

davon im 2. Bauabschnitt – 32 Einheiten

davon im 3. Bauabschnitt – 24 Einheiten

außen- und innenarchitektonisches Gesamtkonzept (perfekte Verbindung historischer

Formen des Rationalismus, Funktionalismus und Realismus mit denen moderner Interpretationsspielräume);

sowohl Außenarchitektur (Fassaden) als auch Innenarchitektur

(Hauseingangsbereiche, Treppenhäuser, Wohnungseingangsbereiche etc.) werden

unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten fachgerecht aufgearbeitet;

Ausstattung auf hohem Niveau, vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung;

edles Echtholz-Parkett in allen Wohnräumen; Küchen und Bäder werden anspruchsvoll

gefliest, Bäder mit hochwertigen Sanitärobjekten ausgestattet; die Wohneinheiten verfügen

punktuell über besondere Ausstattungsmerkmalen – bspw. Loggia, Wintergarten

oder Freifläche (separater Gartenanteil zur Eigennutzung) – darüber hinaus größtenteils

über Balkone; jedes Wohnhaus wird über einen Aufzug erschlossen

Historie und Zukunft Die Revitalisierung eines Kulturdenkmals beinhaltet den Schutz, die Restaurierung und Einbindung historischer Architekturformen

innerhalb eines modernen Gesamtkonzeptes; Reflektion im Detail: Putzgliederung und Blendmauerwerk (Haus 19), Treppenhausaufgang

(Haus 19) und Wohnungseingangstür, die in der Form mit geringfügigen Nuancen im gesamten Ensemble vorhanden ist [Bestand 2011]

31


Historie und Zukunft Außen- und innenarchitektonisch ist

eine sachliche, funktionale und zugleich facettenreiche Ausgestaltung

des Kulturdenkmals hervorzuheben; Reflektion im Detail:

perspektivische Ansicht mit den schwach vorspringenden

Erkern, die eine hervorragende Gliederung der Fassade

ermöglichen (obere Abb.), Brüstungsspiegel an den Erkern,

Treppenstufen aus Betonfertigteilen, Treppenkonstruktion mit

dem ineinander übergehenden Geländer [Bestand 2011]

Das Ensemble | Objekt im Detail

Identität erklärt sich durch Geschichte und aus der Pflege baukulturellen Erbes. Wir räumen

der Bewahrung und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion ein, indem wir sie

durch neue Nutzungsvarianten exemplarisch und individuell wieder erlebbar machen.

WestendHafenquartier Geplante Ansicht des Kulturdenkmals aus der Vogelperspektive nach

Umsetzung unseres in sich schlüssigen, ertragsorientierten und nachhaltigen Gesamtkonzeptes,

der Revitalisierung denkmalgeschützter Bausubstanz auf hohem Niveau [Visualisierung 2011]

WestendHafenquartier | Vision nach Sanierung und Modernisierung

31 32 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das Ensemble | Vision nach Sanierung und Modernisierung

33


34

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37

Leipzig-Lindenau

Grundstücksflächenplan – beeindruckend ist die dem Kulturdenkmal

zugehörige Grundstücksfläche von ca. 9.351 m²,

im straßenseitigen Bereich ist das Ensemble durch entsprechende

Vorgarten-Grünflächen (teilweise mit altem Baumbestand)

vom Verkehrsraum abgegrenzt und im rückwärtigen

Bereich durch eine parkähnliche Situation gekennzeichnet.

Das moderne Wohnraumkonzept und das dazugehörige

ruhige wie grüne Umfeld sind vor allem für Familien mit

Kindern prädestiniert. Die mögliche Gestaltung des zum

Ensemble gehörenden Grundstücks richtet sich nach den

Planungen des Initiators und orientiert sich an den entsprechenden

Vorgaben der Baugenehmigungsbehörde.

WestendHafenquartier|Grundstückssituation

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


37

35

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37

1. Bauabschnitt (BA 1) – Häuser 33 bis 37

2. Bauabschnitt (BA 2) – Häuser 25 bis 31

3. Bauabschnitt (BA 3) – Häuser 19 bis 23

33 31 29 27

Das Ensemble | Grundstückssituation

25 23 21 19

35

WestendHafenquartier | Bestand und Vision

Revitalisierung Die geplante Sanierung

und Modernisierung des denkmalgeschützten

Ensembles zielt in Absprache

mit den denkmalschutzrechtlichen

Behörden und unter Berücksichtigung

des vorhandenen Bestandes auf

eine Rekonstruktion des architektonischen

Erscheinungsbildes ab. Die Revitalisierung

beinhaltet gleichermaßen

die Entwicklung moderner und auf

einem hohen Niveau basierender

Wohnformen innerhalb dieser unverwechselbaren

und authentischen Siedlungsarchitektur

der 1950er Jahre; der

Bestand ist durch eine klare, funktionale

und gleichzeitig ausdrucksstarke

Formensprache gekennzeichnet, die

eine gestalterische und konzeptionelle

Individualität aufweist; Reflektion im

Detail: abgerundete Form in der Fassadengestaltung

am Haus 37 (nebenstehende

Abb.), die Fassaden wurden

u. a. mit Hilfe von schwach vorspringenden

Erkern wie hier am Beispiel der

rückwärtigen Fassade der Häuser 27

bis 33 (Abb. auf der gegenüberliegenden

Seite) architektonisch gegliedert

[Bestand 2011]

36 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier | Vision nach Sanierung und Modernisierung

36 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Westend Hafenquartier Geplante Ansichten des Kulturdenkmals nach Umsetzung unseres in sich

schlüssigen, ertragsorientierten und nachhaltigen Gesamtkonzeptes, der Revitalisierung historischer Bausubstanz

auf hohem Niveau; die architektonische Gliederung der Fassaden erfolgte vordergründig durch

vorgezogene bzw. betonte Treppenhäuser und schwach vorspringende Erker und Balkone, eine höhenmäßige

Gliederung wurde durch ein Gurtgesims über dem Hochparterre erreicht (klassische Elemente

einer klaren, funktionalen und gleichzeitig ausdruckstarken Formensprache); markant sind die schmalen

Verbindungsbauten zwischen den Wohnhausgruppen, die bereits in den 1950er Jahren als Loggien der

Wohneinheiten in den Obergeschossen geplant wurden; mit Hilfe dieser Verbindungsbauten gewährleisteten

die Architekten einen fließenden Übergang in der Fassadengestaltung, gleichzeitig konnten die darunter

liegenden Durchgänge als perfekte Verbindung zwischen dem straßenseitigen und rückwärtigen

Raum genutzt werden; den rückwärtigen Bereich der Wohnhausgruppen kennzeichnen großflächige

Grünanlagen, die mit ihrem hochstämmigen Baumbestand Parkcharakter besitzen und im Rahmen eines

landschaftsarchitektonischen Konzeptes unter Berücksichtigung von Spiel- und Ruheflächen abwechslungsreich

gestaltet werden; es ist unbestritten, dass gerade diese durch Freiraum gekennzeichneten

Viertel langfristige Potentiale für ein “familiengerechtes Wohnen im Grünen” aufweisen


Das Ensemble | Vision nach Sanierung und Modernisierung

37


Das Ensemble | Vision nach Sanierung und Modernisierung

Die Revitalisierung beinhaltet die Entwicklung moderner Wohnformen innerhalb einer

unverwechselbaren und authentischen, nach den Prinzipien der aufgelockerten und

durchgrünten Stadt in den 1950er Jahren angelegten Siedlung am Lindenauer Hafen.

37

WestendHafenquartier | Historische Betrachtungen

Historischer Wohnungsbau Das

diesem Prospekt zugrunde liegende

Projekt, ein Ensemble von drei miteinander

verbundenen Wohnhausgruppen,

ist Bestandteil der 1951 initiierten

konsequenten Quartiersbildung beiderseits

der Dunckerstraße im Leipziger

Westen. Das gesamte Viertel wurde im

Rahmen des Sonderbauprogrammes

im Wohnungsbau der damaligen Deutschen

Demokratischen Republik realisiert

und knüpfte nahtlos an die bereits

in den 1920er und 1930er Jahren begonnene

Siedlungsarchitektur in diesem

Bereich an (vgl. dazu das durch

die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

AG bereits revitalisierte und in

diesem Prospekt abgebildete Teilprojekt

Westend entlang der Gröpplerstraße

54-60; nebenstehende Abb. –

Ausschnitt aus dem historischen Bebauungsplan,

auf der gegenüberliegenden

Seite und auf den Seiten 40 ff

sind historische Fassadenansichten der

heutigen Häuser 37 sowie 27 bis 33

abgebildet

38 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das Ensemble | Historische Betrachtungen

Anna Großmann hatte bereits die Haustür geöffnet. Plötzlich fiel ihr der Wohnungs-

1

bezugsschein wieder ein. Sie hatte diesen kleinen amtlichen Vordruck doch eingesteckt,

oder nicht? Hastig öffnete sie den Verschluss ihrer dunkelbraunen Handtasche

– die Benachrichtigung war nicht dabei! Stufe für Stufe eilte die junge Frau

hinauf. Die hölzernen Treppen des alten Gründerzeithauses knarrten wie wild unter

ihren Bewegungen. So schnell wie heute hatte Anna noch nie zuvor die Wohnungstür

geöffnet. In der Diele ging ihr Blick direkt zum Küchentisch – dort lag der Schein. Der

städtische Bote hatte den Wohnungsbezugsschein vor gut zwei Wochen zugestellt.

Sie kann es heute noch kaum in Worte fassen, was sie an diesem Abend fühlte, als sie

den Brief öffnete und die Nachricht in den Händen hielt. Vor sieben Jahren hatten sie

sich um eine neue Wohnung beworben, fragten immer wieder nach und wurden

ebenso oft vertröstet. – Endlich konnte das junge Paar eine neue, eine moderne

Wohnung beziehen. Ein richtiges Badezimmer wird sie haben, mit einer großen Badewanne.

Wie unangenehm war ihr immer wieder der Gang zur Toilette auf dem

Zwischenpodest im Treppenhaus. Und im Winter erst, nur kaltes Wasser, mitunter

nicht einmal fließend aus der Leitung, die Öfen ausgebrannt. Die Wohnung, in der

sie in beengten Verhältnissen zur Untermiete lebten, befand sich in einem unzumutbaren

Zustand. Wie oft besaßen sie nicht einmal genügend Brennmaterial. – ‘Einfach

nach vorn schauen, Anna’, dachte sich die junge Frau, während sie das Haus in

der Comeniusstraße im Leipziger Osten verließ und zur Straßenbahn eilte. Nach

Feierabend wollte sich die 31jährige Anna mit ihrem drei Jahre älteren Ehemann

Architektur ist, unabhängig davon, wie profan oder anspruchsvoll der Zweck ist, dem sie

dient, letztlich die Gesamtheit der durch Menschenhand veränderten Umwelt und damit

eine kulturelle Leistung der Menschen.

Meinhard von Gerkan, Die Verantwortung des Architekten (1982)

39


Max, einem Angestellten, der noch bis 1940 als Feinmechaniker

für die Junker-Flugzeugwerke in Dessau tätig war, in der

Dunckerstraße am Lindenauer Hafen treffen. Heute sollte das

junge Paar erstmals die moderne 3-Zimmer-Wohnung im ersten

Obergeschoss des Hauses 33 besichtigen, sogar mit einer

eigenen Loggia. Wie lange träumten die beiden schon von einem

eigenen kleinen Heim. Erst kürzlich hatte sie beim Friseur

in einer Zeitschrift geblättert und eine Anzeige der Tapetenfabrik

Coswig entdeckt. Die neueste Kollektion. Sie verliebte sich

prompt in diese Muster und Farben. Und im KONSUM Versandkatalog

Herbst 1956 blätterte sie nun beinahe jeden

Abend, seit mehr als einem Jahr. Ein Einrichtungsvorschlag

schöner als der andere. Wie oft sah sie sich und ihren Mann

schon bei einem Gläschen Wein in den neuen Klubsesseln

ihres hellen Wohnzimmers. – Und ihre dreijährige Tochter Ute

bekommt ein eigenes Zimmer. Von einem Bekannten hatte sie

erfahren, dass es in dem Viertel sogar einen Kinderhort gibt.

Wenn alles gut läuft, können wir noch bis Jahresende umziehen,

freute sich die junge Frau, die in den frühen 1940er Jahren

bei Villeroy & Boch den Beruf einer Porzellan- und Goldmalerin

erlernt hatte und seit zwölf Jahren in Leipzig lebte…

1945 sah sich die sächsische Großstadt Leipzig, wie andere

deutsche Städte auch, mit einem vordringlichen Problem konfrontiert.

Aufgrund der Zerstörungen durch vorangegangene

Luftangriffe, aber auch durch den erheblichen Zustrom von

Flüchtlingen und Vertriebenen mangelte es zunehmend an

2

Wohnraum. Ähnlich wie im industriellen Zeitalter sollte der

Wohnungsbau in den nun folgenden Jahren eine der wichtigsten

politischen wie wirtschaftlichen Schlüsselfunktionen einnehmen.

Geprägt durch Neubesinnung im Architekturverständnis

und Neuorientierung in der städtebaulichen Ausrichtung.

Vielfach war aber auch eine Rückbesinnung zu beobachten,

wie erste Wiederaufbauplanungen Leipzigs zeigen und

nicht zuletzt auf eine Fortführung der modernen Konzepte aus

den 1920er Jahren abzielten, beispielsweise die von Hubert

Ritter begonnenen Bauten in Leipzig-Lindenau entlang der

Gröpplerstraße. Der Wiederaufbau in den vormals vorhandenen

innerstädtischen Strukturen oder auch in der Fortführung

von Quartiersbildungen der Weimarer Republik war jedoch

kaum in annehmbarer Zeit zu bewältigen, nicht zuletzt aufgrund

der Tatsache, dass Baumaterial nicht oder nicht ausreichend

zur Verfügung stand. Zumal die bis dahin vorherrschende

Architektur mit historisierender Formensprache handwerkli-

che Qualität und einen hohen Personalaufwand erforderte.

Die vorherrschende Materialknappheit nahm stetig zu, so dass

der eigens eingerichtete so genannte Dringlichkeitsausschuss

der Stadt Leipzig ausnahmslos zwingend erforderliche Investitionen

in die von Zerstörungen verschonte Bausubstanz zuließ.

Niemand dachte unter diesen Umständen an Neubauprojekte.

In der Praxis waren selbst genehmigte Arbeiten davon abhängig,

inwieweit erforderliche Baustoffe überhaupt, wenn ja

zu welchem Zeitpunkt und anhand welcher Auswahlkriterien

und Prioritäten zugeteilt werden. In der Folge befanden sich

selbst augenscheinlich bewohnbare Objekte in einem überaus

desolaten Zustand mit vielerorts unzumutbarem Wohnraum.

Mit Gründung der Deutschen Demokratischen Republik verschlechterte

sich diese Situation nochmals, da Mietpreise

40 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig


Wohnraumgestaltung Die Wohnraumkonzepte

orientierten sich an den

entsprechenden Vorgaben durch das

Ministerium für Aufbau, in der praktischen

Herangehensweise baute man

jedoch auf die bereits in den 1920er

und 1930er Jahren entwickelten

Grundlagen zur optimalen Raumaufteilung

und -größe; nebenstehende

Abb. reflektiert die ursprüngliche

Grundrissaufteilung der Häuser 35

und 37, auf der Seite 44 f wird exemplarisch

auf die ursprüngliche Grundrissaufteilung

der Häuser 27 bis 33

verwiesen

grundsätzlich auf dem Stand von 1936 eingefroren wurden

und gerade einmal durchschnittlich drei Prozent des Haushaltseinkommens

betrugen. So ist es angesichts tatsächlicher

Bewirtschaftungskosten nicht verwunderlich, dass in den folgenden

Jahren selbst die als unumgänglich eingestuften Instandhaltungsarbeiten

zurückgestellt wurden, da die dafür erforderlichen

Investitionsmittel nicht mehr zur Verfügung standen.

1950 erhob die provisorische Regierung den Wohnungsbau

zur staatlichen Aufgabe und beschloss das so genannte Auf-

3

baugesetz , das den Rahmen für den beschleunigten und zugleich

planmäßigen Wiederaufbau der deutschen Städte, zuvorderst

“der wichtigsten Industriezentren (…) Dresden, Leipzig,

Magdeburg, Chemnitz, Dessau, Rostock, Wismar, Nord-

Das Ensemble | Historische Betrachtungen

hausen und weiterer (…) zu bestimmender Städte”, bildete. Allerdings

nicht innerhalb der alten Strukturen und im Bestand,

vielmehr lehnte man in der Neugestaltung der Städte nunmehr

“überholte und rückständige Prinzipien des Städtebaus” konsequent

ab. Angesichts dieser Tatsachen begriffen Stadtplaner

und Architekten in der Folgezeit die allmählich reifenden Wiederaufbaupläne

als einmalige Chance, neue städtebauliche

Konzepte zu verwirklichen. Der darauf aufbauende so genann-

4

te Fünfjahrplan sah neben dem Aufbau von Industrieanlagen

verstärkt Sonderprogramme im Wohnungsbau vor. “Unter dem

Stichwort des ‘konservativen Formalismus’ sollte unter Verwendung

lokal üblichen Baumaterials und in handwerklich orien-

5

tierter Bauweise ‚die schöne deutsche Stadt’ wiedererstehen.” n

Versuchten Städteplaner in der Anfangszeit noch, sich an den

ethisch durchdrungenen Leitvorstellungen der Architektur des

Neuen Bauens und der darin verankerten zentralen Bedeutung

sozialer Verantwortung zu orientieren oder gar an diesen als

fortschrittlich eingestuften Baustil anzuknüpfen, mündeten die

Wiederaufbaupläne ab Mitte der 1950er Jahre (so genanntes

“Bauen in der Nationalen Tradition”) schließlich in einer völligen

Abkehr vom traditionellen Verständnis in der Architektur

und letztendlich in einer durch die Deutsche Bauakdemie in

Anlehnung an die Ideen von Le Corbusier (Architektur der

“Internationalen Moderne”, die ideale Lösung für eine ortsunabhängige

Wiederholung und Gleichförmigkeit) entwickelten

industrialisierten Bauweise (so genannte Typung, auch als Typisierung

bezeichnet). Die Suche nach rationaleren Baumethoden

ist u. a. damit begründet, dass sich durch die klassischen

Bauverfahren die in den 1950er Jahren vorherrschende Wohnungsnot

nicht eindämmen ließ. Diese Entwicklung führte

unweigerlich in den seit den 1960er Jahren praktizierten

Großplattenbau, sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland.

Das diesem Prospekt zugrunde liegende Projekt, ein Ensemble

von drei miteinander verbundenen Wohnhausgruppen, einschließlich

des 1951 initiierten und 1958 abgeschlossenen

Wohnungsbaus beiderseits der Dunckerstraße, ist demnach eines

der letzten Beispiele Individualität in Gestaltung, Konstruktion

und Wohnfunktion reflektierender Architektur im Kontext

von Tradition und Moderne in der Mitte des 20. Jahrhunderts.

Da der Wohnungsneubau in den 1950er Jahren in der damaligen

Deutschen Demokratischen Republik “relativ gering war

und die vergleichsweise wenigen Neubauten aus dieser Zeit einen

großzügigeren Wohnstandard in besserer bautechnischer

41


42

Baugenehmigung vom 27. Dezember 1955 (Auszug) für den Neubau

einer Wohnhausgruppe mit 4 viergeschossigen Wohnhäusern in Leipzig

West, heute den mittleren Teil des Ensembles betreffend

Qualität hatten”, auch eines der wenigen Beispiele abwechs-

6

lungsreicher und schützenswerter Stadtbilder. Bemerkenswert

ist darüber hinaus – unter Berücksichtigung der eingangs erwähnten

Entwicklung – die behutsame Weiterentwicklung der

bereits verstärkt in den 1920er und 1930er Jahren realisierten

Bebauungspläne für dieses charakteristische Viertel, das die

Stadt Leipzig schon Ende des 19. Jahrhunderts als städtisches

Erweiterungsgebiet vorgesehen hatte. Der außerordentliche

architektonische Gehalt ergibt sich nicht zuletzt aus der konsequenten

Umsetzung des 1953 begonnenen Stils ohne erkenn-

bare Erscheinungen der Verwässerung oder des Bruchs in der

ästhetischen Wahrnehmung. Entscheidend für den unaufhaltsamen

Aufschwung des Leipziger Westens war nicht zuletzt eine

perfekt geplante und realisierte Infrastruktur. Darauf aufbauend

entwickelte sich das so genannte Westend zu dem bis dahin

modernsten der neuen städtischen Ballungsräume. 1939

kamen die stadtplanerischen Projekte im Leipziger Westen fast

gänzlich zum Erliegen. Einzig an den als kriegswichtig eingestuften

Projekten – beispielsweise der Bau des Lindenauer Hafen

und Ausbau des Elster-Saale-Kanals – schritten die Arbeiten

noch bis 1943 voran. Mit zunehmender Materialknappheit

und fehlenden Arbeitskräften wurden jedoch auch derartige

Projekte eingestellt.

Die unumstrittene Standortqualität vor Augen wurde 1951 in

Zusammenarbeit mit der Ständigen Kommission für Aufbau

ein konzentrierter Wohnungsneubau in Leipzig-Lindenau als

Erweiterung der bereits in den 1920er Jahren begonnen Quartiersbildung

und in Anlehnung an deren aufgelockerte, gegliederte

und durchgrünte Struktur beschlossen. Die Art der geplanten

gestalterischen Anbindung an ein in Fragmenten vorhandenes

Konzept, die Auseinandersetzung mit bereits gewachsenen

Strukturen, sowohl in der Verwendung der Gebäudetypen

als auch in der Gestaltung mit Hilfe einer klaren,

funktionalen und gleichzeitig ausdrucksstarken Formensprache,

die dennoch eine gestalterische und konzeptionelle Bandbreite

aufweist, ist nicht unbedingt typisch angesichts der sich

schnell verändernden politischen Rahmenbedingungen und

der oftmals nicht im Detail nachvollziehbaren politischen Einflussnahme

auf den Städtebau. Dennoch gelang es den verantwortlichen

Stadtplanern und Architekten in dieser Zeit, zwischen

architektonischen Formen und politischen Ansprüchen

zu vermitteln, letztendlich ein charakteristisches Wohnungsbau-Projekt

zu initiieren, das durch eine offene, funktionsbezogene

Bauweise innerhalb eines durchgrünten Raumkonzeptes

gekennzeichnet ist, sozusagen das Vorläufer-Modell einer

Stadt-Landschaft wie es in den Wiederaufbauplänen der

1960er Jahre praktiziert wurde. Erste Ideen für dieses Wohnungsbau-Projekt

mündeten schließlich 1951 in einen vom

Ministerium für Aufbau genehmigten Bebauungsplan. Das gesamte

Bauvolumen verteilte sich auf verschiedene funktionsbezogene

Bauten, die als Ensemble von selbstständigen oder

baulich verbundenen Einzelbauten in Erscheinung traten und

deren Raumgestaltung vor allem durch großflächigen Grün-

und Parkanlagen kennzeichnet war. Die Entwürfe des für die

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig


Planung zuständigen Entwurfsbüros für Industriebau sahen unter

anderem den Neubau von mehreren drei- bzw. viergeschossigen

Wohnhausgruppen mit insgesamt 850 bis 900

Wohneinheiten vor. Hinzu kamen Ladeneinheiten für den täglichen

Bedarf, kulturelle, medizinische und soziale Gemeinschaftseinrichtungen,

die in unterschiedlichen Wohnhausgruppen

integriert oder separat errichtet werden sollten. Während

der sechsjährigen Bauzeit (1953 bis 1958) sind die durchschnittlichen

Baukosten mit bis zu 1.000.000,00 DM je Wohnhausgruppe

beziffert.

Das diesem Prospekt zugrunde liegende Ensemble Dr.-Hermann-Duncker-Straße

19-37 wurde im Zuge der weiteren Bebauung

der Dunckerstraße in drei Bauabschnitten zwischen

1955 und 1957 realisiert und umfasste die damaligen Wohnhausgruppen

S12 (Dunckerstraße 35 und 37), S11 (Dunckerstraße

27 bis 33) und S7 (Dunckerstraße 19 bis 25). Obwohl

bereits zu dieser Zeit die ersten typisierten Projekte in Berlin umgesetzt

wurden – die Baukosten fielen im Gegensatz zur bisher

praktizierten konventionellen Bauweise um ein Vielfaches geringer

aus – entschieden sich die Stadtplaner dennoch für die

konsequente Umsetzung des gesamten Wohnungsbau-Projektes

in traditioneller Bauweise unter Zuhilfenahme neuer Fertigungstechniken.

Markant sind die an der mittleren Wohnhausgruppe des

Ensembles auf beiden Seiten vorhandenen schmalen Verbindungsbauten,

die als Loggien der Obergeschosse fungierten

und straßenseitig durch eine Fensterfront geschlossen und auf

der Gartenseite offen gestaltet wurden. Mit Hilfe dieser Verbindungsbauten

gewährleisteten die Architekten einerseits einen

fließenden Übergang in der Fassadengestaltung, gleichzeitig

konnten die darunter liegenden Durchgänge als perfekte

Verbindung zwischen dem straßenseitigen und rückwärtigen

Raum genutzt werden (aufgelockerte Bauweise). “Die architektonische

Gliederung (…) erfolgt außer der Fenstergruppierung

an der Dunckerstraße durch vorgezogene bzw. betonte Treppenhäuser

und an der Hofseite durch schwach vorspringende

Erker und Balkone”, ist einem Vermerk des Leipziger Chefar-

7

chitekten Walter Lucas zu entnehmen. Eine höhenmäßige

Gliederung der Fassaden wurde durch ein Gurtgesims über

dem Hochparterre erreicht. Darüber hinaus aber auch durch

geputzte Flächen wie Bänder, Spiegel etc., Steingewände und

einfach profilierte Putzfaschen. Alle übrigen Flächen wurden

mit Rauhputz versehen (so genannter Münchener Rauhputz,

Das Ensemble | Historische Betrachtungen

der “an allen Schauseiten aus möglichst hellem Sand” herzu-

8

stellen war). Die Sockelbereiche bestehen aus Betonwerksteinplatten

mit Muschelkalkvorsatz, der durch Steinmetze bearbeitet

wurde.

Gleichermaßen bemerkenswert ist das innenarchitektonische

Konzept des Ensembles, das sich an den Grundlagen des Neuen

Bauens orientiert und durch sachlich-schlichte Ausstattung

eine regelrechte Harmonie in Form und Funktion hervorbringt.

Gerade in den Treppenhäusern ist eine regelrechte konstruktive

Ökonomie ersichtlich, ergeben sich freiere Formen bei weniger

konstruktivem Aufwand (beispielsweise die aufeinander

aufbauenden Treppengeländer wie sie in der Form bereits in

den späten 1920er Jahren zum Einsatz kamen). Abgesehen

von wenigen, aber konsequent umgesetzten Nuancierungen in

den Raumkonzepten innerhalb der Gemeinschaftsflächen kamen

bereits verstärkt standardisierte Muster im allgemeinen

Bauhaus-Verständnis zum Einsatz. Sämtliche Treppen waren

als Stahlbetonfertigteile (so genannte Hallesche Treppen oder

auch Lamellentreppen) vorgesehen, die anschließend durch

Betonwerksteinplatten mit Muschelkalkvorsatz verblendet und

handwerklich durch einen Steinmetz bearbeitet oder geschliffen

wurden. Wohnungseingangstüren erhielten standardisiert

einen kleinen Sprechflügel mit Glasfüllung und genormten

Briefkastenschlitz. In den Kellergeschossen waren Waschküchen

mit kohlebeheizten Waschkesseln und Fahrradabstellräume

vorgesehen.

Die Wohnraumkonzepte orientierten sich an den entsprechenden

Vorgaben durch das Ministerium für Aufbau, in der praktischen

Herangehensweise baute man jedoch auf die bereits in

den 1920er und 1930er Jahren entwickelten Grundlagen zur

optimalen Raumaufteilung und -größe. Zeitgemäßes Wohnen

sollte auch eine optische Aufwertung beinhalten und zugleich

zweckmäßig sein. In der Auswahl der Innentüren setzten die Innenarchitekten

auf Türen mit Glaseinsatz, damit in sämtlichen

Räumen (zuvorderst dem Flurbereich) ausreichend Helligkeit

gewährleistet werden konnte. Teilweise verzichtete man in den

Wohnzimmern auf eine normale Fensterfront und entschied

hierbei vielmehr zugunsten eines Panoramafensters, bei dem

sogar in der Konsequenz die Brüstung herunter gezogen wurde.

Bäder waren für damalige Verhältnisse sehr modern ausgestattet

(gusseisernes, emailliertes oder keramisches Ausgussbecken,

gusseiserne, emaillierte Badewanne, Klosettspülkasten

aus Steingut, Waschbecken mit Kaltwasseranschluss)

43


44

und ausgestaltet Wand- und Fußbodenflächen wurden in den

Nassbereichen bzw. durchgängig gefliest. In allen anderen

Wohnräumen einschl. Küche und Flur verlegte man auf dem so

genannten Leunit-Estrich eine Art strapazierfähigen und abwaschbaren

Gummibelag. Wände erhielten Leimfarbenanstriche

in lichten Tönen. Eine individuelle Note in den Wohnräumen

setzten die Mieter selbst, ob nun geblümt oder gemustert,

gänzlich mit kräftigen Farben und Farbkontrasten oder in

zurückhaltenden Pastelltönen, moderne Tapeten gehörten zum

schöneren Wohnen einfach dazu.

Ein wesentlicher Punkt des modernen Wohnungsbaus war jedoch

aufgrund der vorherrschenden Materialknappheit nicht

umsetzbar: zentrale Heizungsanlagen wie sie bereits in den

späten 1920er Jahren in vergleichbaren Siedlungen zum Komfort

zählten. Demzufolge setzten die Planer grundsätzlich auf

eine Kachelofenheizung – in Wohnzimmern mit Hilfe so genannter

Berliner Öfen, in Kinderzimmern mit transportablen

Kachelöfen, in Schlafzimmern waren nur Ofenanschlussmöglichkeiten

vorgesehen, Küchen wiederum wurden mit transportablen

Gas-Kohleherden und Bäder mit Kohlenbadeöfen ausgestattet.

“Wer Künftiges gestalten will, muss in der Vergangenheit blättern”

(André Malraux). – Die nunmehr geplante Revitalisierung

des denkmalgeschützten Ensembles zielt in Absprache mit den

denkmalschutzrechtlichen Behörden und unter Berücksichtigung

des vorhandenen Bestandes auf eine Rekonstruktion des

architektonischen Erscheinungsbildes ab, das in der Gesamtheit

des Viertels betrachtet gleichzeitig “das erste Leipziger Bei-

9

spiel für einen geschlossenen Wohnkomplex nach 1945” ist.

Die Revitalisierung beinhaltet gleichermaßen die Entwicklung

moderner und auf einem hohen Niveau basierender Wohnformen

innerhalb dieser unverwechselbaren und authentischen,

“nach den Prinzipien der aufgelockerten und durchgrünten

Stadt angelegten Siedlung”, in einem “auf Dauer nachgefragten

und wirtschaftlich tragfähigen Marktsegment des Mietwohnungsbaus”.

Es ist unbestritten, dass gerade diese durch Freiraum

gekennzeichneten Viertel innerhalb städtischer Strukturen

langfristige Potentiale für ein “familiengerechtes Wohnen

im Grünen”, ja sogar eine “hohe städtebauliche Qualität” aufweisen,

die durch “Ruhe, Grün, Großzügigkeit im Wohnum-

10

feld, Abstand zur Nachbarbebauung” gekennzeichnet ist.

Identität erklärt sich durch Geschichte und aus der Pflege baukulturellen

Erbes. Es ist die besondere Qualität der europäi-

Statische Berechnung zum Bauvorhaben vom 17. April 1956 (Auszug),

den so genannten Block S11 betreffend; die Bezeichnung entspricht dem

heutigen Mittelteil des Ensembles mit den Häusern 27 bis 33

schen Stadt, die sich immer wieder in sich selbst einrichtet wie

am Beispiel des Projektes Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-

37 verdeutlicht werden kann. Wir treten heute in einen unschätzbar

wertvollen Dialog mit der Geschichte und mit uns

selbst, indem wir uns der Bauten der Vergangenheit annehmen,

diese neu nutzbar machen und dadurch in einen städtebaulichen

Strukturwandel mit einbeziehen. Ohne dabei unüberwindbare

Barrieren zu projizieren, räumen wir der Bewahrung

und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion

ein, indem wir sie exemplarisch wieder erlebbar und durch

neue, veränderte Nutzungsvarianten begreifbar machen.

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig


Zeit- und Finanzplan Exemplarisch sei

auf den in den Aktenbeständen des Leipziger

Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege

enthaltenen Zeit- und Finanzplan für die Häuser

27 bis 33 verwiesen, durchschnittlich wurde

für den Neubau der Wohnhausgruppen

eine Bauzeit von 12 Monate veranschlagt,

die Baukosten betrugen je Wohnhausgruppe

im Schnitt bis zu 1.000.000,00 DM

Anmerkungen | Erläuterungen

1 Wohnungsbezugsschein: aufgrund des akuten Mangels wurden neu errichtete

Wohnungen in einem speziellen Auswahlverfahren zugeordnet

2 durch die Industrialisierung und der damit verbundenen Landflucht nahm

die Einwohnerzahl der Stadt in kürzester Zeit sprunghaft zu, von anfangs

40.000 (1830er Jahre) auf mehr als 800.000 in der Blüte (1930)

3 vgl. hierzu auch die „16 Grundsätze des Städtebaus“ mit entsprechenden

Erläuterungen unter dem Titel „Von Deutschem Bauen“ (1951)

4 Fünfjahrplan: in der für die Jahre 1950 bis 1955 festgelegten Zielsetzungen

sind erstmals Wohnungsbauvorhaben verankert

5 der Formalismus wurde jedoch schon bald als Ausdruck des Kapitalismus

abgestempelt und galt in der Folgezeit als „unschön, unkünstlerisch und

undeutsch“ – die Umsetzung der Wiederaufbaupläne sollte sich keinesfalls

an den funktionalistischen ‚Eierkisten' des Neuen Bauens“ orientieren (aus

einer 1950 veröffentlichten Rede Walter Ulbrichts); vgl. hierzu: Martina

Schretzenmayr, Wohnungsbau in der ehemaligen DDR, DISP 133 (1998)

6

vgl. hierzu: Zukunftsfähige Modernisierung von Wohnsiedlungen der 50er

Jahre als Gemeinschaftsaufgabe von Wohnungswirtschaft und öffentlicher

Hand. Aktuelle Herausforderungen und Handlungsempfehlungen, Arbeitspapier

der Arbeitsgruppe Kooperation BDA-DST-GdW, Köln 2004

7 Walter Lucas: deutscher Architekt (1902-1968), Stadtbaudirektor und

Chefarchitekt in Leipzig; Lucas zählt aufgrund seines Einflusses in kunstpolitischen

und architekturtheoretischen Fragen unter der nationalsozialistischen

Herrschaft und dann ab 1950 nach sowjetischer Internierungshaft

in der damaligen Deutschen Demokratischen Republik gleichermaßen zu

den nicht unumstrittenen, aber dennoch leidenschaftlichen und ausdrucksstarken

Architekten des 20. Jahrhunderts; Lucas lehnte während

seiner Schaffensperioden vehement die fortschrittlichen Bauhaus-Grundlagen

ab, konnte sich diesen Ideen allerdings nicht gänzlich verschließen

13

Das Ensemble | Historische Betrachtungen

und galt in der Wiederaufbauphase nach 1950 als Verfechter neuer

Stadtbilder zu Lasten historischer Bausubstanz; bspw. entwarf Lucas die

gesamte Bebauung entlang des Ranstädter Steinweges (Verbindung zwischen

der Altstadt und dem Waldstraßenviertel)

8 aus den überlieferten Planungs- und Bauunterlagen entnommen; in den

Beständen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Leipzig

sind mehrere Aktenbände enthalten, die den Wohnungsbau entlang

der Dunckerstraße reflektieren

9

bei den Wohngebäuden handelt es sich um Kulturdenkmale im Sinne des

Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat

Sachsen (SächsDSchG) vom 3. März 1993 (in der Gesamtheit als Kulturdenkmal

zu betrachten); bereits Mitte der 1980er Jahre wurde in der früheren

Bundesrepublik Deutschland die Denkmaleigenschaft der Architektur

der 1950er Jahre als Ensemble diskutiert - vgl. hierzu: Krause, Münchner

Geschosssiedlungen der 50er Jahre. Ein Forschungsbeitrag zum Wohnungsneubau

in der Bundesrepublik Deutschland, München 1991; heute

gelten die 50er-Jahre-Bauten “mit ihrem großen Anteil am Wohnungsbestand

in Deutschland auch als wichtiger Bestandteil der nationalen und

regionalen Baukultur“ – aus: Siedlungen der 50er Jahre Modernisierung

oder Abriss? Methodik zur Entscheidungsfindung über Abriss, Modernisie-

10rung

oder Neubau in Siedlungen der 50er Jahre. Endbericht Bau- und

Wohnungsforschung, Band F2505, Kiel 2008

aus: Zukunftsfähige Modernisierung von Wohnsiedlungen der 50er Jahre

als Gemeinschaftsaufgabe von Wohnungswirtschaft und öffentlicher

Hand. Aktuelle Herausforderungen und Handlungsempfehlungen,

Arbeitspapier der Arbeitsgruppe Kooperation BDA-DST-GdW, Köln 2004

43 45


46

WestendHafenquartier | Wohnraumgestaltung im Überblick

WestendHafenquartier|Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig


Das Ensemble | Wohnraumgestaltung im Überblick

Westend Hafenquartier Geplante straßenseitige Ansicht

des Kulturdenkmals (mit Blickrichtung von Westen) nach Umsetzung

unseres in sich schlüssigen, ertragsorientierten und

nachhaltigen Gesamtkonzeptes, der Revitalisierung historischer

Bausubstanz auf hohem Niveau; die Abbildung fokussiert

den 1. Bauabschnitt, Häuser 33-37 (daran anschließend

im Hintergrund der nachfolgende Bauabschnitt 2, Häuser 25-

31, und Bauabschnitt 3, Häuser 19-23) – eingebettet in ein

für die Siedlungsarchitektur charakteristisches Viertel, ist das

diesem Prospekt zugrunde liegende Projekt eines der wenigen

Beispiele Individualität in Gestaltung, Konstruktion und Wohnwert

reflektierender Architektur im Kontext von Tradition und

Moderne in der Mitte des 20. Jahrhunderts und auch eines

der wenigen Beispiele abwechslungsreicher und schützenswerter

Stadtbilder der Nachkriegsepoche

Goethe verlangt von einem schönen Gebäude, dass es nicht bloß auf das Auge berechnet

sei, sondern auch einem Menschen, der mit verbundenen Augen hindurchgeführt würde,

noch empfindsam sein und ihm gefallen müsse.

Friedrich von Schiller (1759-1805), deutscher Schriftsteller, 1795 in einem Brief an Wilhelm von Humboldt

47

Wohnungsaufstellung (1. Bauabschnitt, Häuser 33-37)

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

01

Hochparterre rechts

4 Zimmer mit Balkon

131,84 m²

02

Hochparterre links

2 Zimmer mit Balkon

68,90 m²

03

1. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

93,79 m²

04

1. Obergeschoss Mitte

1 Zimmer

41,46 m²

05

1. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

83,82 m²

06

2. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

93,79 m²

07

2. Obergeschoss Mitte

1 Zimmer

41,46 m²

08

2. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

83,69 m²

Seite 52

Seite 53

Seite 54

Seite 55

Seite 56

Seite 54

Seite 55

Seite 56

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung im Überblick

09

3. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

93,79 m²

10

3. Obergeschoss Mitte

1 Zimmer

41,68 m²

11

3. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

83,85 m²

Seite 54

Seite 55

Seite 57

48 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


48

Wohnungsaufstellung (2. Bauabschnitt, Häuser 25-31)

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 31

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

28

Hochparterre rechts

2 Zimmer mit Balkon

50,87 m²

29

Seite 71

Hochparterre links

3 Zimmer mit Balkon/Garten

77,93 m²

30

1. Obergeschoss rechts

2 Zimmer mit Balkon

48,09 m²

31

1. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

71,22 m²

32

2. Obergeschoss rechts

2 Zimmer mit Balkon

48,09 m²

33

2. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

71,22 m²

34

3. Obergeschoss rechts

2 Zimmer mit Balkon

48,09 m²

35

3. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

71,31 m²

Seite 70

Seite 72

Seite 73

Seite 72

Seite 73

Seite 72

Seite 73

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 29

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung im Überblick

36

Seite 74

Hochparterre rechts

4 Zimmer mit Balkon/Garten

93,00 m²

37

Hochparterre links

2 Zimmer mit Balkon

48,07 m²

38

1. Obergeschoss rechts

4 Zimmer mit Balkon

84,43 m²

39

1. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Balkon

48,07 m²

40

2. Obergeschoss rechts

4 Zimmer mit Balkon

84,42 m²

41

2. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Balkon

47,95 m²

42

3. Obergeschoss rechts

4 Zimmer mit Balkon

84,55 m²

43

3. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Balkon

47,95 m²

Seite 75

Seite 76

Seite 77

Seite 76

Seite 77

Seite 76

Seite 77

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 27

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

44

Seite 78

Hochparterre rechts

3 Zimmer mit Balkon/Garten

89,17 m²

45

Seite 79

Hochparterre links

2 Zimmer mit Balkon/Garten

70,67 m²

46

1. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

82,12 m²

47

Seite 81

1. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,68 m²

48

2. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

82,14 m²

49

Seite 81

2. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,67 m²

50

3. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

81,02 m²

Seite 80

Seite 80

Seite 82

51

Seite 81

3. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,70 m²

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 25

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

52

Seite 84

Hochparterre rechts

3 Zimmer mit Balkon/Garten

89,09 m²

53

Seite 85

Hochparterre links

3 Zimmer mit Balkon/Garten

88,09 m²

54

Seite 86

1. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Loggia/Balkon

88,58 m²

55

1. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

80,65 m²

56

Seite 86

2. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Loggia/Balkon

88,71 m²

57

2. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

80,11 m²

58

Seite 86

3. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Loggia/Balkon

88,84 m²

59

3. Obergeschoss links

3 Zimmer mit 2 Balkonen

78,44 m²

Seite 87

Seite 87

Seite 89


Wohnungsaufstellung (3. Bauabschnitt, Häuser 19-23)

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

60

Seite 92

Hochparterre rechts

3 Zimmer mit Balkon/Garten

90,63 m²

61

Seite 93

Hochparterre links

3 Zimmer mit Balkon/Garten

88,76 m²

62

1. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

84,79 m²

63

1. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

81,85 m²

64

2. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

84,08 m²

65

2. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

81,04 m²

66

3. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit 2 Balkonen

82,24 m²

67

3. Obergeschoss links

3 Zimmer mit 2 Balkonen

79,35 m²

Seite 94

Seite 95

Seite 94

Seite 95

Seite 96

Seite 97

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 21

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

68

Seite 98

Hochparterre rechts

3 Zimmer mit Balkon/Garten

88,41 m²

69

Seite 99

Hochparterre links

4 Zimmer mit Balkon/Garten

88,94 m²

70

1. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

80,31 m²

71

1. Obergeschoss links

4 Zimmer mit Balkon

79,51 m²

72

2. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

80,45 m²

73

2. Obergeschoss links

4 Zimmer mit Balkon

79,33 m²

74

3. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit 2 Balkonen

78,52 m²

75

3. Obergeschoss links

4 Zimmer mit Balkon

79,46 m²

Seite 100

Seite 101

Seite 100

Seite 101

Seite 102

Seite 101

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

76

Hochparterre rechts

3 Zimmer mit Balkon

82,14 m²

77

Hochparterre links

3 Zimmer mit Balkon

76,38 m²

78

1. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

81,77 m²

79

1. Obergeschoss links

3 Zimmer mit 2 Balkonen

77,89 m²

80

2. Obergeschoss rechts

4 Zimmer mit Balkon

80,20 m²

81

2. Obergeschoss links

3 Zimmer mit 2 Balkonen

77,38 m²

82

3. Obergeschoss rechts

4 Zimmer mit Balkon

80,11 m²

83

3. Obergeschoss links

3 Zimmer mit 2 Balkonen

77,54 m²

Seite 104

Seite 105

Seite 106

Seite 107

Seite 108

Seite 107

Seite 108

Seite 107

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung im Überblick

Harmonie in Form und Funktion Die

rückwärtige Fassade des Ensembles wurde mit

Hilfe von so genannten Blind-Erkern aufgelockert,

die leicht aus der Fassadengestaltung

hervor streben. Markant ist in diesen Bereichen

die großflächige und sehr schön untergliederte

Verglasung [Bestand 2011]

49


Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

12

Hochparterre rechts

3 Zimmer mit Balkon

66,02 m²

13

Hochparterre links

2 Zimmer mit Balkon

63,98 m²

14

1. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

66,02 m²

15

Seite 61

1. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,75 m²

16

2. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

66,14 m²

17

Seite 61

2. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,74 m²

18

3. Obergeschoss rechts

3 Zimmer mit Balkon

66,14 m²

Seite 58

Seite 59

Seite 60

Seite 60

Seite 60

19

Seite 61

3. Obergeschoss links

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,79 m²

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Wohneinheit

Lage

Struktur

Fläche

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung im Überblick

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35 Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33

20

Seite 62

Hochparterre rechts

2 Zimmer mit Balkon/Garten

70,80 m²

21

Seite 63

Hochparterre links

3 Zimmer mit Balkon/Garten

90,04 m²

22

Seite 64

1. Obergeschoss rechts

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,68 m²

23

1. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

82,58 m²

24

Seite 64

2. Obergeschoss rechts

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,50 m²

25

2. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

82,65 m²

26

Seite 64

3. Obergeschoss rechts

2 Zimmer mit Loggia/Balkon

72,70 m²

27

3. Obergeschoss links

3 Zimmer mit Balkon

81,48 m²

Seite 65

Seite 65

Seite 67

Man kann nicht in die Zukunft schauen, aber man kann den Grund für etwas Zukünftiges

legen, denn Zukunft kann man bauen. Und die Zukunft bauen, heißt die Gegenwart

bauen. Es heißt, ein Verlangen erzeugen, das dem Heute gilt.

Antoine de Saint-Exupéry, Schriftsteller und meistgelesener frz. Autor des 20. Jahrhunderts

49

1. Bauabschnitt | Wohnraumgestaltung, Häuser 33-37

50 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

Westend Hafenquartier Geplante straßenseitige Ansicht

des Kulturdenkmals (Ausschnitt) nach Umsetzung unseres in

sich schlüssigen, ertragsorientierten und nachhaltigen Gesamtkonzeptes,

der Revitalisierung historischer Bausubstanz

auf hohem Niveau; die Abbildung fokussiert die Häuser 33

und 35 (1. Bauabschnitt) – markant sind die schmalen Verbindungsbauten

zwischen den Wohnhausgruppen, die bereits

in den 1950er Jahren als Loggien der Wohneinheiten in den

Obergeschossen geplant wurden; mit Hilfe dieser Verbindungsbauten

gewährleisteten die Architekten einen fließenden

Übergang in der Fassadengestaltung, gleichzeitig konnten

die darunter liegenden Durchgänge als perfekte Verbindung

zwischen dem straßenseitigen und rückwärtigen Raum

genutzt werden (konsequent aufgelockerte Bauweise in der

modernen Siedlungsarchitektur)

Das Zweckmäßige ist auch schön, ist nur zur Hälfte wahr. (...) Nur vollkommene Harmonie

in der technischen Zweck-Funktion sowohl wie in den Proportionen der Formen kann

Schönheit hervorbringen. Und das macht unsere Aufgabe so vielseitig und kompliziert.

Walter Gropius (1883-1969), deutsch-amerikanischer Architekt und Bauhauslehrer

51


52

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 01

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 131,84 m²

Struktur – 4 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 29,24 m²

Schlafen 20,05 m²

Zimmer 1 19,42 m²

Zimmer 2 13,29 m²

Küche 10,91 m²

Bad 14,59 m²

WC 1,90 m²

Flur 19,13 m²

Balkon 3,31 m²

Haus 37 | Hochparterre rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 02

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 68,90 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 17,02 m²

Schlafen 17,26 m²

Küche 15,06 m²

Bad 9,89 m²

Flur 6,25 m²

Balkon 3,42 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

Haus 37 | Hochparterre links

53


54

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 03

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 93,79 m²

Wohneinheit 06

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 93,79 m²

Wohneinheit 09

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 93,79 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 30,05 m²

Schlafen 20,76 m²

Zimmer 13,29 m²

Küche 6,11 m²

Bad 8,13 m²

Flur 10,41 m²

Balkon 5,04 m²

Wohneinheit 03 Wohneinheit 06

30,05 m²

20,76 m²

13,29 m²

6,11 m²

8,13 m²

10,41 m²

5,04 m²

Haus 37 | 1. bis 3. Obergeschoss links

Wohneinheit 09

30,05 m²

20,76 m²

13,29 m²

6,11 m²

8,13 m²

10,41 m²

5,04 m²

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Struktur – 1 Zimmer

Aufteilung

Wohneinheit 04 Wohneinheit 07

Wohnen 20,61 m²

Küche 9,02 m²

Bad 5,36 m²

Flur 6,47 m²

20,61 m²

9,02 m²

5,36 m²

6,47 m²

Wohneinheit 10

20,61 m²

9,15 m²

5,33 m²

6,59 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 04

Lage – 1. Obergeschoss Mitte

Gesamtwohnfläche = 41,46 m²

Wohneinheit 07

Lage – 2. Obergeschoss Mitte

Gesamtwohnfläche = 41,46 m²

Wohneinheit 10

Lage – 3. Obergeschoss Mitte

Gesamtwohnfläche = 41,68 m²

Haus 37 | 1. bis 3. Obergeschoss Mitte

55


56

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 05

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 83,82 m²

Wohneinheit 08

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 83,69 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 05 Wohneinheit 08

Wohnen 17,06 m²

Schlafen 17,17 m²

Zimmer 10,96 m²

Küche 15,28 m²

Bad 9,88 m²

Flur 10,05 m²

Balkon 3,42 m²

16,72 m²

17,24 m²

10,96 m²

15,28 m²

10,15 m²

9,92 m²

3,42 m²

Haus 37 | 1. und 2. Obergeschoss rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 11

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 83,85 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 16,96 m²

Schlafen 17,24 m²

Zimmer 10,97 m²

Küche 15,39 m²

Bad 9,95 m²

Flur 9,92 m²

Balkon 3,42 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

Haus 37 | 3. Obergeschoss rechts

57


58

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 12

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 66,02 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 18,81 m²

Schlafen 14,58 m²

Zimmer 10,57 m²

Küche 6,25 m²

Bad 6,51 m²

Flur 5,99 m²

Balkon 3,31 m²

Haus 35 | Hochparterre rechts

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 13

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 63,98 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 19,12 m²

Schlafen 16,83 m²

Küche 11,64 m²

Bad 7,19 m²

Flur 5,89 m²

Balkon 3,31 m²

Haus 35 | Hochparterre links

59


60

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 14

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 66,02 m²

Wohneinheit 16

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 66,14 m²

Wohneinheit 18

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 66,14 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 14 Wohneinheit 16

Wohnen 18,81 m²

Schlafen 14,58 m²

Zimmer 10,57 m²

Küche 6,25 m²

Bad 6,51 m²

Flur 5,99 m²

Balkon 3,31 m²

18,80 m²

14,84 m²

10,52 m²

6,25 m²

6,51 m²

5,91 m²

3,31 m²

Haus 35 | 1. bis 3. Obergeschoss rechts

Wohneinheit 18

18,80 m²

14,84 m²

10,52 m²

6,25 m²

6,51 m²

5,91 m²

3,31 m²

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 15

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 72,75 m²

Wohneinheit 17

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 72,74 m²

Wohneinheit 19

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 72,79 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Loggia und Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 15 Wohneinheit 17

Wohnen 19,12 m²

Loggia 9,15 m²

Schlafen 13,30 m²

Küche 10,96 m²

Bad 11,02 m²

Flur 5,89 m²

Balkon 3,31 m²

Aufzug

19,21 m²

9,15 m²

13,30 m²

10,91 m²

11,06 m²

5,80 m²

3,31 m²

Wohneinheit 19

19,21 m²

9,15 m²

13,53 m²

10,91 m²

11,06 m²

5,62 m²

3,31 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

Haus 35 | 1. bis 3. Obergeschoss links

61


62

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 20

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 70,80 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,18 m²

Schlafen 16,88 m²

Küche 12,43 m²

Bad 7,11 m²

Flur 5,87 m²

Balkon 3,31 m²

Freifläche 7,02 m²

Haus 33 | Hochparterre rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Aufzug


Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 21

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 90,04 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,41 m²

Schlafen 15,52 m²

Zimmer 13,26 m²

Küche 15,01 m²

Bad 10,35 m²

Flur 5,85 m²

Balkon 3,31 m²

Freifläche 8,33 m²

Haus 33 | Hochparterre links

63


64

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 22

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 72,68 m²

Wohneinheit 24

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 72,50 m²

Wohneinheit 26

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 72,70 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Loggia und Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 22 Wohneinheit 24

Wohnen 18,26 m²

Loggia 9,15 m²

Schlafen 16,77 m²

Küche 12,35 m²

Bad 7,10 m²

Flur 5,74 m²

Balkon 3,31 m²

17,97 m²

9,15 m²

16,89 m²

12,27 m²

7,17 m²

5,74 m²

3,31 m²

Haus 33 | 1. bis 3. Obergeschoss rechts

Wohneinheit 26

18,09 m²

9,15 m²

17,00 m²

12,27 m²

7,14 m²

5,74 m²

3,31 m²

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Aufzug


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 23

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 82,58 m²

Wohneinheit 25

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 82,65 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 23 Wohneinheit 25

Wohnen 19,23 m²

Schlafen 15,60 m²

Zimmer 13,26 m²

Küche 15,01 m²

Bad 10,45 m²

Flur 5,72 m²

Balkon 3,31 m²

19,32 m²

15,39 m²

13,48 m²

15,01 m²

10,38 m²

5,76 m²

3,31 m²

Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

Haus 33 | 1. und 2. Obergeschoss links

65


66

Revitalisierungsbeispiel Die architektonische Formgebung

der 1920er Jahre bis hinein in die 1950er Jahre ist bis heute

unübertroffen – es ist der Charme expressionistischer Ideen, der

des Neuen Bauens, des Art déco, der Neuen Sachlichkeit oder

des Rationalismus und Funktionalismus. Das in den Jahren 1928

bis 1930 im Art-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der 1. Bauabschnitt)

im Leipziger Westend wird derzeit durch die Deutsche

Gesellschaft für Grundbesitz AG revitalisiert [Aufnahmen 2011]

Westend | Revitalisierungsbeispiel

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33

Leipzig-Lindenau

[1. Bauabschnitt]

Wohneinheit 27

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 81,48 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 18,28 m²

Schlafen 15,19 m²

Zimmer 13,25 m²

Küche 15,01 m²

Bad 10,68 m²

Flur 5,76 m²

Balkon 3,31 m²

Haus 33 | 3. Obergeschoss links

67


68

2. Bauabschnitt | Wohnraumgestaltung, Häuser 25-31

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

Westend Hafenquartier Geplante rückwärtige Ansicht

des Kulturdenkmals (Ausschnitt) nach Umsetzung unseres in

sich schlüssigen, ertragsorientierten und nachhaltigen Gesamtkonzeptes,

der Revitalisierung historischer Bausubstanz

auf hohem Niveau; die Abbildung fokussiert die Häuser 33

(1. Bauabschnitt) und 27 bis 33 (2. Bauabschnitt) – Freiraum

im direkten Wohnumfeld, den rückwärtigen Bereich der

Wohnhausgruppen kennzeichnen großflächige Grünanlagen,

die mit ihrem hochstämmigen Baumbestand bereits Parkcharakter

besitzen und im Rahmen eines landschaftsarchitektonischen

Konzeptes unter Berücksichtigung von Spiel- und

Ruheflächen abwechslungsreich gestaltet werden; es ist unbestritten,

dass gerade diese durch Freiraum gekennzeichneten

Viertel langfristige Potentiale für ein “familiengerechtes

Wohnen im Grünen” aufweisen (konsequent durchgrünte

Struktur in der modernen Siedlungsarchitektur)

Über die Schönheit und deren Wahrnehmung: Wir leben nur, um Schönheit zu entdecken.

Alles andere ist eine Art des Wartens. [...] Betrachtet das Erwachen des Frühlings und das

Erscheinen der Morgenröte! Die Schönheit offenbart sich denjenigen, die betrachten.

Khalil Gibran (1883-1931), Maler und Schriftsteller, einer der bedeutendsten Philosophen des 20. Jahrhunderts

69


70

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 31

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 28

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 50,87 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 18,01 m²

Schlafen 11,11 m²

Küche 6,20 m²

Bad 6,41 m²

Flur 5,83 m²

Balkon 3,31 m²

Haus 31 | Hochparterre rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 31

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 29

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 77,93 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 19,13 m²

Schlafen 16,24 m²

Zimmer 12,12 m²

Küche 6,57 m²

Bad 6,49 m²

Flur 6,01 m²

Balkon 4,67 m²

Freifläche 6,70 m²

Haus 31 | Hochparterre links

71


72

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 31

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 30

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 48,09 m²

Wohneinheit 32

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 48,09 m²

Wohneinheit 34

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 48,09 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 30 Wohneinheit 32

Wohnen 15,23 m²

Schlafen 11,34 m²

Küche 6,04 m²

Bad 6,41 m²

Flur 5,76 m²

Balkon 3,31 m²

15,23 m²

11,34 m²

6,04 m²

6,41 m²

5,76 m²

3,31 m²

Haus 31 | 1. bis 3. Obergeschoss rechts

Aufzug

Wohneinheit 34

15,23 m²

11,34 m²

6,04 m²

6,41 m²

5,76 m²

3,31 m²

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 31

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 31

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 71,22 m²

Wohneinheit 33

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 71,22 m²

Wohneinheit 35

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 71,31 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 31 Wohneinheit 33

Wohnen 19,13 m²

Schlafen 16,24 m²

Zimmer 12,12 m²

Küche 6,64 m²

Bad 6,41 m²

Flur 6,01 m²

Balkon 4,67 m²

Aufzug

19,13 m²

16,24 m²

12,12 m²

6,64 m²

6,41 m²

6,01 m²

4,67 m²

Wohneinheit 35

19,13 m²

16,33 m²

12,12 m²

6,64 m²

6,41 m²

6,01 m²

4,67 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

Haus 31 | 1. bis 3. Obergeschoss links

73


74

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 29

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 36

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 93,00 m²

Struktur – 4 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 19,31 m²

Schlafen 15,35 m²

Zimmer 1 12,91 m²

Zimmer 2 9,28 m²

Küche 8,16 m²

Bad 8,33 m²

Flur 7,43 m²

Balkon 3,65 m²

Freifläche 8,58 m²

Haus 29 | Hochparterre rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 29

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 37

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 48,07 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 15,26 m²

Schlafen 11,06 m²

Küche 6,20 m²

Bad 6,41 m²

Flur 5,83 m²

Balkon 3,31 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

Haus 29 | Hochparterre links

75


76

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 29

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 38

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 84,43 m²

Wohneinheit 40

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 84,42 m²

Wohneinheit 42

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 84,55 m²

Struktur – 4 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 38 Wohneinheit 40

Wohnen 19,31 m²

Schlafen 15,35 m²

Zimmer 1 12,74 m²

Zimmer 2 9,44 m²

Küche 8,18 m²

Bad 8,33 m²

Flur 7,43 m²

Balkon 3,65 m²

19,44 m²

15,35 m²

12,74 m²

9,32 m²

8,16 m²

8,33 m²

7,43 m²

3,65 m²

Haus 29 | 1. bis 3. Obergeschoss rechts

Wohneinheit 42

19,44 m²

15,38 m²

12,74 m²

9,32 m²

8,23 m²

8,33 m²

7,46 m²

3,65 m²

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 29

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 39

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 48,07 m²

Wohneinheit 41

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 47,95 m²

Wohneinheit 43

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 47,95 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 39 Wohneinheit 41

Wohnen 15,26 m²

Schlafen 11,11 m²

Küche 6,09 m²

Bad 6,49 m²

Flur 5,81 m²

Balkon 3,31 m²

Aufzug

15,14 m²

11,06 m²

6,12 m²

6,49 m²

5,83 m²

3,31 m²

Wohneinheit 43

15,14 m²

11,02 m²

6,15 m²

6,49 m²

5,84 m²

3,31 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

Haus 29 | 1. bis 3. Obergeschoss links

77


78

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 27

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 44

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 89,17 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,32 m²

Schlafen 15,14 m²

Zimmer 13,04 m²

Küche 14,85 m²

Bad 10,37 m²

Flur 5,84 m²

Balkon 3,31 m²

Freifläche 8,30 m²

Haus 27 | Hochparterre rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 27

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 45

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 70,67 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,13 m²

Schlafen 16,81 m²

Küche 12,44 m²

Bad 7,11 m²

Flur 5,83 m²

Balkon 3,31 m²

Freifläche 7,04 m²

Haus 27 | Hochparterre links

79


80

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 27

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 46

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 82,12 m²

Wohneinheit 48

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 82,14 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 46 Wohneinheit 48

Wohnen 19,27 m²

Schlafen 15,11 m²

Zimmer 13,33 m²

Küche 14,85 m²

Bad 10,38 m²

Flur 5,87 m²

Balkon 3,31 m²

19,35 m²

15,11 m²

13,30 m²

14,82 m²

10,38 m²

5,87 m²

3,31 m²

Haus 27 | 1. und 2. Obergeschoss rechts

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 27

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 47

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 72,68 m²

Wohneinheit 49

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 72,67 m²

Wohneinheit 51

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 72,70 m²

Struktur – 2 Zimmer mit Loggia und Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 47 Wohneinheit 49

Wohnen 18,21 m²

Loggia 8,87 m²

Schlafen 16,84 m²

Küche 12,47 m²

Bad 7,11 m²

Flur 5,87 m²

Balkon 3,31 m²

Aufzug

18,21 m²

8,87 m²

16,84 m²

12,46 m²

7,11 m²

5,87 m²

3,31 m²

Wohneinheit 51

18,08 m²

8,87 m²

16,98 m²

12,41 m²

7,21 m²

5,84 m²

3,31 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

Haus 27 | 1. bis 3. Obergeschoss links

81


82

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 27

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 50

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 81,02 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 18,04 m²

Schlafen 15,08 m²

Zimmer 13,65 m²

Küche 14,82 m²

Bad 10,45 m²

Flur 5,67 m²

Balkon 3,31 m²

Haus 27 | 3. Obergeschoss rechts

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Revitalisierungsbeispiel Die architektonische Formgebung

der 1920er Jahre bis hinein in die 1950er Jahre ist bis heute

unübertroffen – es ist der Charme expressionistischer Ideen, der

des Neuen Bauens, des Art déco, der Neuen Sachlichkeit oder

des Rationalismus und Funktionalismus. Das in den Jahren 1928

bis 1930 im Art-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der 1. Bauabschnitt)

im Leipziger Westend wird derzeit durch die Deutsche

Gesellschaft für Grundbesitz AG revitalisiert [Aufnahmen 2011]

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

Westend | Revitalisierungsbeispiel

83


84

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 25

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 52

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 89,09 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,54 m²

Schlafen 15,35 m²

Zimmer 11,30 m²

Küche 15,25 m²

Bad 9,02 m²

Flur 6,70 m²

Balkon 3,31 m²

Freifläche 9,62 m²

Haus 25 | Hochparterre rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 25

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 53

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 88,09 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,13 m²

Schlafen 18,78 m²

Zimmer 17,27 m²

Küche 7,24 m²

Bad 7,39 m²

Flur 6,74 m²

Balkon 3,31 m²

Freifläche 9,23 m²

Haus 25 | Hochparterre links

85


86

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 25

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 54

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 88,58 m²

Wohneinheit 56

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 88,71 m²

Wohneinheit 58

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 88,84 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Loggia und Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 54 Wohneinheit 56

Wohnen 18,71 m²

Loggia 8,69 m²

Schlafen 15,39 m²

Zimmer 11,47 m²

Küche 15,14 m²

Bad 9,14 m²

Flur 6,73 m²

Balkon 3,31 m²

18,64 m²

8,70 m²

15,51 m²

11,38 m²

15,20 m²

9,23 m²

6,74 m²

3,31 m²

Haus 25 | 1. bis 3. Obergeschoss rechts

Wohneinheit 58

18,88 m²

8,69 m²

15,55 m²

11,42 m²

15,27 m²

8,97 m²

6,75 m²

3,31 m²

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Aufzug


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 25

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 55

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 80,65 m²

Wohneinheit 57

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 80,11 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 55 Wohneinheit 57

Wohnen 18,64 m²

Schlafen 19,96 m²

Zimmer 17,25 m²

Küche 7,25 m²

Bad 7,55 m²

Flur 6,69 m²

Balkon 3,31 m²

18,38 m²

19,96 m²

17,07 m²

7,27 m²

7,40 m²

6,72 m²

3,31 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

Haus 25 | 1. und 2. Obergeschoss links

Aufzug

87


88

Revitalisierungsbeispiel Die architektonische Formgebung

der 1920er Jahre bis hinein in die 1950er Jahre ist bis heute

unübertroffen – es ist der Charme expressionistischer Ideen, der

des Neuen Bauens, des Art déco, der Neuen Sachlichkeit oder

des Rationalismus und Funktionalismus. Das in den Jahren 1928

bis 1930 im Art-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der 1. Bauabschnitt)

im Leipziger Westend wird derzeit durch die Deutsche

Gesellschaft für Grundbesitz AG revitalisiert [Aufnahmen 2011]

Westend | Revitalisierungsbeispiel

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 2. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 25

Leipzig-Lindenau

[2. Bauabschnitt]

Wohneinheit 59

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 78,44 m²

Struktur – 3 Zimmer mit zwei Balkonen

Aufteilung

Wohnen 18,31 m²

Schlafen 18,91 m²

Zimmer 15,42 m²

Küche 7,24 m²

Bad 7,52 m²

Flur 6,69 m²

Balkon 1 3,31 m²

Balkon 2 1,04 m²

Haus 25 | 3. Obergeschoss links

89


90

3. Bauabschnitt | Wohnraumgestaltung, Häuser 19-23

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

Westend Hafenquartier Geplante straßenseitige Ansicht

des Kulturdenkmals (Ausschnitt) nach Umsetzung unseres in

sich schlüssigen, ertragsorientierten und nachhaltigen Gesamtkonzeptes,

der Revitalisierung historischer Bausubstanz

auf hohem Niveau; die Abbildung fokussiert die Häuser 19

bis 23 (3. Bauabschnitt) und 25 (2. Bauabschnitt) – die architektonische

Gliederung der Fassaden erfolgte vordergründig

durch vorgezogene bzw. betonte Treppenhäuser (hier als Beispiel

der Eingangsbereich des Hauses 19) und schwach vorspringende

Erker und Balkone, eine höhenmäßige Gliederung

wurde durch ein Gurtgesims über dem Hochparterre

erreicht (klassische Elemente einer klaren, funktionalen und

gleichzeitig ausdruckstarken Formensprache)

Über den Wertschöpfungsprozess: Die Architektur ist die Fortsetzung der Natur in ihrer

konstruktiven Tätigkeit. Aber eben dadurch, dass die Geschichte fortgesetzt werden soll, ist

sehr zu überlegen, welches Neue und wie dies in den vorhandenen Kreis eintreten soll.

Karl Friedrich Schinkel (1781-1841), königlich-preußischer Architekt, Stadtplaner, Maler und Grafiker

91


92

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 60

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 90,63 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 20,95 m²

Schlafen 18,39 m²

Zimmer 16,99 m²

Küche 6,76 m²

Bad 7,96 m²

Flur 6,80 m²

Balkon 4,03 m²

Freifläche 8,75 m²

Haus 23 | Hochparterre rechts

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 61

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 88,76 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,36 m²

Schlafen 19,05 m²

Zimmer 17,15 m²

Küche 6,86 m²

Bad 7,77 m²

Flur 6,67 m²

Balkon 4,03 m²

Freifläche 8,87 m²

Haus 23 | Hochparterre links

93


94

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 62

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 84,79 m²

Wohneinheit 64

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 84,08 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 62 Wohneinheit 64

Wohnen 21,82 m²

Schlafen 19,80 m²

Zimmer 17,44 m²

Küche 6,90 m²

Bad 8,00 m²

Flur 6,80 m²

Balkon 4,03 m²

21,31 m²

19,65 m²

17,37 m²

6,92 m²

7,99 m²

6,81 m²

4,03 m²

Haus 23 | 1. und 2. Obergeschoss rechts

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 63

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 81.85 m²

Wohneinheit 65

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 81,04 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 63 Wohneinheit 65

Wohnen 18,65 m²

Schlafen 19,85 m²

Zimmer 17,33 m²

Küche 7,12 m²

Bad 7,87 m²

Flur 6,73 m²

Balkon 4,03 m²

Aufzug

18,33 m²

19,60 m²

17,35 m²

7,17 m²

7,82 m²

6,74 m²

4,03 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

Haus 23 | 1. und 2. Obergeschoss links

95


96

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 66

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 82,24 m²

Struktur – 3 Zimmer mit zwei Balkonen

Aufteilung

Wohnen 21,37 m²

Schlafen 18,69 m²

Zimmer 15,49 m²

Küche 6,90 m²

Bad 8,04 m²

Flur 6,68 m²

Balkon 1 4,03 m²

Balkon 2 1,04 m²

Haus 23 | 3. Obergeschoss rechts

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 67

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 79,35 m²

Struktur – 3 Zimmer mit zwei Balkonen

Aufteilung

Wohnen 18,28 m²

Schlafen 18,88 m²

Zimmer 15,48 m²

Küche 7,14 m²

Bad 7,79 m²

Flur 6,74 m²

Balkon 1 4,03 m²

Balkon 2 1,01 m²

Haus 23 | 3. Obergeschoss links

97


98

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 21

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 68

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 88,41 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,50 m²

Schlafen 18,60 m²

Zimmer 17,24 m²

Küche 6,81 m²

Bad 7,86 m²

Flur 6,87 m²

Balkon 3,31 m²

Freifläche 9,22 m²

Haus 21 | Hochparterre rechts

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 21

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 69

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 88,94 m²

Struktur – 4 Zimmer mit Balkon|Freifläche

Aufteilung

Wohnen 18,54 m²

Schlafen 15,41 m²

Zimmer 1 11,14 m²

Zimmer 2 9,35 m²

Küche 6,93 m²

Bad 8,02 m²

Flur 6,67 m²

Balkon 3,31 m²

Freifläche 9,57 m²

Haus 21 | Hochparterre links

99


100

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 21

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 70

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 80,31 m²

Wohneinheit 72

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 80,45 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 70 Wohneinheit 72

Wohnen 18,27 m²

Schlafen 19,84 m²

Zimmer 17,33 m²

Küche 7,06 m²

Bad 7,81 m²

Flur 6,69 m²

Balkon 3,31 m²

18,25 m²

19,82 m²

17,41 m²

7,08 m²

7,78 m²

6,80 m²

3,31 m²

Haus 21 | 1. und 2. Obergeschoss rechts

Aufzug

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 21

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 71

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 79,51 m²

Wohneinheit 73

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 79,33 m²

Wohneinheit 75

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 79,46 m²

Struktur – 4 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 71 Wohneinheit 73

Wohnen 18,74 m²

Schlafen 15,06 m²

Zimmer 1 11,38 m²

Zimmer 2 9,42 m²

Küche 6,97 m²

Bad 7,87 m²

Flur 6,76 m²

Balkon 3,31 m²

Aufzug

Aufzug

18,76 m²

15,00 m²

11,36 m²

9,55 m²

6,92 m²

7,73 m²

6,70 m²

3,31 m²

Wohneinheit 75

19,23 m²

14,70 m²

11,34 m²

9,62 m²

7,02 m²

7,73 m²

6,51 m²

3,31 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

Haus 21 | 1. bis 3. Obergeschoss links

101


102

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 21

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 74

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 78,52 m²

Struktur – 3 Zimmer mit zwei Balkonen

Aufteilung

Wohnen 18,51 m²

Schlafen 18,39 m²

Zimmer 15,64 m²

Küche 7,09 m²

Bad 7,73 m²

Flur 6,82 m²

Balkon 1 3,31 m²

Balkon 2 1,03 m²

Haus 21 | 3. Obergeschoss rechts

Aufzug

Aufzug

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Revitalisierungsbeispiel Die architektonische Formgebung

der 1920er Jahre bis hinein in die 1950er Jahre ist bis heute

unübertroffen – es ist der Charme expressionistischer Ideen, der

des Neuen Bauens, des Art déco, der Neuen Sachlichkeit oder

des Rationalismus und Funktionalismus. Das in den Jahren 1928

bis 1930 im Art-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der 1. Bauabschnitt)

im Leipziger Westend wird derzeit durch die Deutsche

Gesellschaft für Grundbesitz AG revitalisiert [Aufnahmen 2011]

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

Westend | Revitalisierungsbeispiel

103


104

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 76

Lage – Hochparterre rechts

Gesamtwohnfläche = 82,14 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Wintergarten|Balkon

Aufteilung

Wohnen 18,57 m²

Schlafen 15,80 m²

Zimmer 11,31 m²

Küche 9,93 m²

Wintergarten 6,07 m²

Bad 9,40 m²

Flur 6,48 m²

Balkon 4,58 m²

Haus 19 | Hochparterre rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Aufzug


Aufzug

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 77

Lage – Hochparterre links

Gesamtwohnfläche = 76,38 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Wintergarten|Balkon

Aufteilung

Wohnen 18,91 m²

Schlafen 15,16 m²

Zimmer 10,00 m²

Wintergarten 6,05 m²

Küche 8,10 m²

Bad 8,11 m²

Flur 6,74 m²

Balkon 3,31 m²

Haus 19 | Hochparterre links

105


106

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 78

Lage – 1. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 81,77 m²

Struktur – 3 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohnen 22,46 m²

Schlafen 17,77 m²

Zimmer 15,38 m²

Küche 6,87 m²

Bad 8,03 m²

Flur 6,68 m²

Balkon 4,58 m²

Haus 19 | 1. Obergeschoss rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Aufzug


WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 79

Lage – 1. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 77,89 m²

Wohneinheit 81

Lage – 2. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 77,38 m²

Wohneinheit 83

Lage – 3. Obergeschoss links

Gesamtwohnfläche = 77,54 m²

Struktur – 3 Zimmer mit zwei Balkonen

Aufteilung

Wohneinheit 79 Wohneinheit 81

Wohnen 18,94 m²

Schlafen 15,62 m²

Zimmer 15,19 m²

Küche 8,11 m²

Bad 9,31 m²

Flur 6,65 m²

Balkon 1 3,31 m²

Balkon 2 0,76 m²

18,80 m²

15,40 m²

15,19 m²

8,19 m²

8,96 m²

6,77 m²

3,31 m²

0,76 m²

Aufzug

Wohneinheit 83

18,52 m²

15,44 m²

15,09 m²

8,45 m²

9,20 m²

6,77 m²

3,31 m²

0,76 m²

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

Haus 19 | 1. bis 3. Obergeschoss links

107


108

WestendHafenquartier

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19

Leipzig-Lindenau

[3. Bauabschnitt]

Wohneinheit 80

Lage – 2. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 80,20 m²

Wohneinheit 82

Lage – 3. Obergeschoss rechts

Gesamtwohnfläche = 80,11 m²

Struktur – 4 Zimmer mit Balkon

Aufteilung

Wohneinheit 80 Wohneinheit 82

Wohnen 18,24 m²

Schlafen 15,18 m²

Zimmer 1 11,41 m²

Zimmer 2 9,47 m²

Küche 6,79 m²

Bad 7,77 m²

Flur 6,76 m²

Balkon 4,58 m²

18,41 m²

14,91 m²

11,32 m²

9,51 m²

6,83 m²

7,77 m²

6,78 m²

4,58 m²

Haus 19 | 2. und 3. Obergeschoss rechts

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Aufzug


Revitalisierungsbeispiel Die architektonische Formgebung

der 1920er Jahre bis hinein in die 1950er Jahre ist bis heute

unübertroffen – es ist der Charme expressionistischer Ideen, der

des Neuen Bauens, des Art déco, der Neuen Sachlichkeit oder

des Rationalismus und Funktionalismus. Das in den Jahren 1928

bis 1930 im Art-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der 1. Bauabschnitt)

im Leipziger Westend wird derzeit durch die Deutsche

Gesellschaft für Grundbesitz AG revitalisiert [Aufnahmen 2011]

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 3. Bauabschnitt

Westend | Revitalisierungsbeispiel

109


110

Bauleistung und Ausstattung

Revitalisierung Den überlieferten

Bestand kennzeichnet ein ausgewogenes

außen- und innenarchitektonisches

Gesamtkonzept, das an die

klare Formen- und Farbensprache der

1920er bis 1940er Jahre anknüpft

und in der architektonischen Ausgestaltung

ohne politische Einflussnahme

auskommt; demzufolge eröffnet

sich heute die Möglichkeit, moderne

und auf hohem Niveau basierende

Wohnformen mit einer bemerkenswerten

Architektur des sachlichen,

funktionalen und zugleich facettenreichen

Wohnungsbaus der 1950er

Jahre zu verbinden; Reflektion im

Detail: freihängende Balkone an der

Giebelseite des Hauses 19, dem so

genannten östlichen Kopf des Ensembles

(nebenstehende Abb.), Gurtgesims

an den Fassaden, Einfassung

der Hauseingangstür (Haus 37) und

Werksteinplatten-Blendmauerwerk im

Sockelbereich [Bestand 2011]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Ducker-Straße 19-37 | Leipzig


1. Allgemeine Angaben

1.1 Angaben zum Gebäudetyp

Die Gebäude sind in massiver Ziegelbauweise errichtet (Baujahr 1953 bis 1958). Es

handelt sich um mehrgeschossige Wohngebäude mit Dachgeschoss. Die Gebäude

sind vollständig unterkellert.

Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung bzw. Renovierung sind die allgemein

anerkannten Regeln der Technik, die behördlichen Bestimmungen der Verwaltungs-

und Bauaufsichtbehörden, die einschlägigen Gesetze sowie die für das Bauvorhaben

maßgeblichen Bauvorschriften und Verordnungen.

Soweit die gültigen DIN-Normen oder die anerkannten Regeln der Technik aufgrund

der Besonderheiten des historischen Bauwerks nicht eingehalten werden können,

stellt dies keinen Mangel dar.

Das Gleiche gilt für die von den Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten nicht betroffene

Altbausubstanz und für die Bauteile, deren Bestand erhalten bleibt. Die Bauausführung

hat allerdings so zu erfolgen, dass sie sich an den vorstehend genannten

Regeln orientiert. Auf Grund der Vorgaben des Denkmalschutzes, den Auflagen der

Bauaufsichtsbehörde, der von der Sanierungs- und Modernisierung unberührten

Altbausubstanz und der teilweise Erhaltung des Bestandsgebäudes können Neubaunormen

(z. B. Energieeinsparverodnung, DIN-Normen, anerkannte Regeln der

Technik) nicht vollumfänglich (z. B. im Hinblick auf den Schallschutz, den Anforderungen

an die Wärmedämmung und Energieeinsparung sowie im Hinblick auf den

Kellerausbau) eingehalten werden. Im Zweifel sind nur die im Folgenden im Detail

beschrieben Bauleistung zur Sanierungs- und Modernisierung geschuldet.

Grundsätzlich gilt, dass “Sollbruchrisse“ zwischen Trockenbau und massiven Bauteilen

keine Mängel darstellen, da sie nicht vermeidbar sind, es sei denn, der Riss wird

im Einzelfall als Mangel bestätigt.

Der Bauträger kann die Baubeschreibung ohne Zustimmung des Käufers ändern,

wenn dies aufgrund tatsächlicher oder rechtlicher Gegebenheiten insbesondere behördlicher

Auflagen notwendig wird und sich für den Käufer keine den Wert oder die

Tauglichkeit des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende Abweichung ergibt.

1.2 Flächenberechnungen

Die Flächenberechnung für Wohnungen wird nach der Betriebskosten- und Wohnflächenverordnung

(Ansatz für Balkone wird mit 50 %, Sondernutzungsrechte im Außenbereich

wird mit 25 % berechnet) auf der Grundlage eines digital erstellten Aufmasses

mittels CAD-Programm erstellt.

Das Ensemble | Bauleistung und Ausstattung

Über die Wahrnehmung der Architektur: Die Baukunst wird wieder den ersten Rang unter

den Künsten einnehmen, gerade weil sie nicht die Kunst des Einzelnen, sondern die Kunst

aller ist. Sie ist die Kunst der Gemeinschaft, in der sich der Zeitgeist widerspiegelt.

Hendrik Petrus Berlage (1856-1934)

, niederländischer Architekt und Baumeister des Historismus und der Moderne

111


112

1.3 Gutachten

TÜV SÜD – Baubegleitendes Qualitätscontrolling

Der TÜV SÜD führt während der Sanierung ein “Baubegleitendes

Qualitätscontrolling“ durch.

Auftrag der Baustellenkontrollen ist es, die Bauleistung der jeweils

wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte und deren

Grundlagen zu überprüfen und das Ergebnis zu dokumentieren.

Die wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte der Baumaßnahme

sind im Baustellenkontrollplan des BC-Vertrages

festgelegt.

Nach jeder Begehung wird vom TÜV ein schriftlicher Bericht erstellt;

sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung

der vom TÜV festgestellten Mängel im Zuge der nächsten Begehung

kontrolliert und dokumentiert.

TÜV SÜD – Technische Abnahme

Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgt

durch den TÜV SÜD eine technische Abnahme der Wohneinheiten

(Sondereigentum). Der TÜV SÜD überwacht die Mängelbeseitigung.

Holzschutzgutachten

Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung zur Ermittlung

von biotischen Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insekten

durchgeführt. Die Untersuchung erfolgt durch einen geprüften

Fachmann (Sachverständiger) für Holzschutz, Pilz- und

Insektenschäden verbauter Hölzer im Hochbau auf der Grundlage

der DIN 68800, Teil 2-4, welcher die fachgerechte Sanierung

überwacht und die Abnahme dieser Sanierungsarbeiten

durchführt. Bei längerer Zeit leerstehenden Gebäuden

kann ein Hausschwammbefall nicht ausgeschlossen werden.

Sollte dieser festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte Beseitigung

nach den Vorgaben und unter Überwachung des

Sachverständigen für Holzschutz.

Gutachten durch vereidigten Sachverständigen für

Brandschutz, Standsicherheit und Wärmeschutz

Der jeweils erforderliche Nachweis über Standsicherheit einschließlich

der Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile,

Schall-, Wärme- und vorbeugenden baulichen Brandschutz

werden von einem Tragwerksplaner erstellt. Diese Unterlagen

werden durch staatlich anerkannte Sachverständige oder eine

sachverständige Stelle gemäß § 82 (4) SächsBO geprüft. Die

ergangenen Prüfberichte werden dem Bauordnungsamt vorgelegt.

Wärmeschutznachweis für Gebäude

Die genehmigungsfähigen Bauausführungen orientieren sich,

an den gültigen DIN-Normen sowie der Energieeinsparverordnung

nach Maßgabe der behördlichen Auflagen (Denkmalschutz).

Zu den genehmigungsfähigen Bauausführungen gehören

z. B. der Einbau von neuen Holzfenstern mit Isolierverglasung,

der Einbau von Fußbodendämmungen (EG); der Einbau

von Dämmung im Dachbereich sowie der Einbau einer Innendämmung

als Kompensationsmaßnahme zur nicht genehmigungsfähigen

Außenwanddämmung (WDVS). Weiterhin

wird eine moderne Heizungsanlage (Gaszentralheizung mit

Brennwerttechnik) errichtet.

Weitergehende Maßnahmen, die zur Einhaltung der Vorgaben

der den Wärmeschutz betreffenden DIN-Normen und der Einhaltung

der Energieeinsparverordnung dienen, werden nicht

durchgeführt.

Für nicht genehmigungsfähige Baumaßnahmen an Baudenkmälern

wird auf Grundlage der Energieeinsparverordnung eine

Befreiung erwirkt.

Schallschutzmaßnahmen

Das gesamte Gebäude bleibt im Bestand erhalten. Maßnahmen

zur Verbesserung des Schallschutzes werden auf Grundlage

des Schallschutznachweises im Bereich der vorhanden

Decken durch Einbringung neuer Fußbodenkonstruktionen

(schwimmender Trockenestrich mit Trittschalldämmung), sowie

falls notwendig durch Unterhangdecken erbracht. Vorhandene

Innenwände die nach Planung jetzt Wohnungstrennwände

darstellen, erhalten entsprechende Trockenbauvorsatzschalen

zur Verbesserung Ihrer Schallschutzeigenschaften.

Sämtliche Fenster werden entsprechend eines Schallschutzgutachtens

bemessen und erneuert. Weitergehende Maßnahmen,

die zur Einhaltung der Vorgaben der den Schallschutz betreffenden

Normen dienen, werden nicht durchgeführt.

Kompetenz am Bau Abbrucharbeiten im

Dachbereich (Abb. links), Rohinstallation Sanitär

und Innenputzarbeiten im Treppenhaus

(Abb. gegenüberliegende Seite)

[Archivmaterial]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Ducker-Straße 19-37 | Leipzig


2. Technische Anlagen – Hausanschluss und Haustechnik

2.1 Hausanschlüsse

Heizungsanlage

Die neu zu erstellende Heizungsanlage (Gaszentralheizung mit

Brennwerttechnik) ist außentemperaturgeführt und wird als

Fußbodenheizsystem in der gesamten Anlage errichtet. Die Installation

der Heizkessel erfolgt in mehreren Heizzentralen im

Keller.

Der Anschluss erfolgt über das vorhandene Gasnetz der Stadt

Leipzig. Änderungen durch behördliche Auflagen oder baulicher

Gegebenheiten müssen berücksichtigt werden und können

zu Planungsänderungen führen.

Wasseranschluss und -aufbereitung

Das Warmwasser wird zentral aufbereitet, die Größe des

Warmwasserbehälters ergibt sich aus den Berechnungen des

Fachingenieurs. Die Verteilungsleitungen für Kalt- und Warmwasserleitungen

sowie die Zirkulationsleitungen werden aus

Edelstahlrohren oder modernen Metallverbundrohrsystemen

hergestellt und in den dafür vorgesehenen Installationsschächten

verlegt. Gleiches gilt für Leitungen der Wohnungsinstallation.

Die Trinkwasserversorgung erfolgt über das vorhandene Trinkwassernetz

der Stadt Leipzig. Der vorhandene Trinkwasseranschluss

wird überprüft und ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen

werden demontiert und entsorgt. Es wird jeweils ein

zentraler Trinkwasserfilter installiert, der rückspülbar ist. Es wird

darauf hingewiesen, dass die Art, Zahl und Lage der Hausanschlüsse

und die Art, Zahl und Größe sowie der Anbringungsort

der Messeinrichtungen vom örtlichen Wasserversorgungsunternehmen

bestimmt werden.

Wärmemengen- und Wasserzähler

Wärmemengen- und Wasserzähler werden bei einer entsprechenden

Fachfirma über die Hausverwaltung gemietet.

Regenwasser

Alte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt.

Die Entwässerung der Dachrinne erfolgt über die außenliegen-

den Fallrohre mit Einbindung über Standrohre in die vorhandene

Grundleitung.

Die Entwässerung der Balkone erfolgt durch Einbindung an die

Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen, Fallrohre und Verkleidungen

im Dachbereich sowie die Verkleidung sämtlicher Fensterbänke,

Gurtgesimse und Bekrönungen der Fassade werden

mit Titanzinkblech ausgeführt.

Abwasser- und Grundleitungen

Alte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt.

Die Grundleitungen werden geprüft und ggf. fachgerecht erneuert.

Der Anschluss erfolgt an das öffentliche Abwassernetz.

Strom/Telefon

Die Elektroanlage wird gemäß den Richtlinien der Stadtwerke

zentralisiert. In diesen E-Räumen werden die zentralen Zähleranlagen

angelegt.

Jede Wohnung erhält einen Stromzähler, sowie einen Stromzähler

für Treppenhauslicht und Außenanlagen. Weiterhin wird

zur separaten Erfassung ein Stromzähler für den Aufzug sowie

die Heizungsanlage installiert.

Der elektrische Hausanschluss wird nach Beurteilung des Versorgungsträgers

der Stadtwerke entsprechend der geltenden

Nutzungsverordnung erneuert. Alle Wohnungen werden zum

Anschluss von Telefon und Kabelfernsehen vorbereitet und mit

entsprechenden Anschlussdosen ausgestattet.

Die Leitungsführung erfolgt unter Putz bzw. Steigestränge in

Trockenbau-Installationsschächten bis zur zentralen Übergabe

(Verteilerschrank) im Keller. Die Nutzung erfolgt über Einzelverträge

der Nutzer (Mieter) mit den Versorgern.

2.2 Heizungsanlage FBH

Das Ensemble | Bauleistung und Ausstattung

Fussbodenheizung

Zum Einsatz kommt eine Warmwasser-Fußbodenheizung, die

aus statischen Gründen als Leichtkonstruktion in Trockenbauweise

gewählt wird.

Bäder erhalten zusätzlich einen Handtuchheizkörper (Sprossenheizkörper).

113


114

2.3. Sanitär

Frischwasserleitungen

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert und entsorgt. Es

werden neue Kalt- und Warmwasserleitungen sowie Zirkulationsleitungen

aus Edelstahl hergestellt.

Abwasserleitungen

Neue Abwasserleitungen werden aus heißwasserbeständigen,

schallgedämmten Abwasserrohren in erforderlicher Größe installiert,

die waagerechten Abflussleitungen in den Wohnungen

bestehen aus HT-Rohren.

Sanitärobjekte, Armaturen

Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss für den Anschluss

der Spüle, 2 Eckventile (1 Doppeleckventil für Spülmaschine).

Die Montage der Zu- und Abflussleitung erfolgt im

Aufstellungsbereich der Spüle auf der Wand .

Bad: Kalt- und Warmwasseranschluss für die Badewanne, Dusche

und Waschbecken. Das Toilettenbecken erhält einen Kaltwasseranschluss.

Grundsätzlich kommen in der Bad- und Sanitärausstattung

deutsche Markenfabrikate zum Einsatz.

Badewannenanlage bestehend aus:

- einer Badewanne (ca. 75 cm x 170 cm, 75 cm x 160 cm)

- Wannenab- und Überlaufgarnitur mit Drehgriff und Siphon

- Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie in verchromter Ausführung,

mit Umstellung auf Brause und Wanneneinlauf

- Halterung zur Aufnahme des Brausekopfes, Metallschlauch

Länge ca. 1.600 mm

Duschwannenanlage bestehend aus:

- einer Duschwanne in flacher Form mit standardisierten

Abmessungen (80 cm x 80 cm, 75 cm x 90 cm, 90 cm x

90 cm), inkl. Ablaufgarnitur

- Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie mit Handbrause in

verchromter Ausführung

- Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes, Metallschlauch

Länge ca. 1.600 mm

- ESG-Duschtrennwand

WC-Anlage bestehend aus:

- Tiefspülklosett aus Porzellan wandhängend mit eingebautem

Spülkasten, Sparspülung

- WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel

- Papierhalter verchromt

Waschtischanlage:

- Waschtisch (Breite ca. 60 cm)

- Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur verchromt,

Wandspiegel

- Handtuchhalter als Ring oder 2-armig

Anschluss für Spüle und Waschmaschine

Jede Wohnung erhält einen Wasch- und Spülmaschinenanschluss.

Der Anschluss der Spüle und Spülmaschine erfolgt in

der Küche über Eckventil mit Schubrosette. Der Anschluss der

Waschmaschine erfolgt im Bad bzw. in den Abstellräumen/

Hauswirtschaftsräumen oder in der Küche, sofern die bauliche

Umsetzung nicht anders möglich ist.

Lüftung Innenbäder/Innen-WC:

Die Raumentlüftung der innenliegenden Bäder, WCs sowie der

Hauswirtschafträume erfolgt über Einzellüfter. Die Schaltung ist

mit dem Lichtschalter zeitverzögert kombiniert. Die Entlüftung

erfolgt verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächten über

Dach.

Versiegelung

Versiegelung der senkrechten und waagerechten Dehnungsfugen

in den Nasszellen und Nassbereichen sowie sämtliche

weitere dauerelastische Fugen sind Wartungsfugen, die nicht

dem Bereich der Gewährleistung unterliegen.

2.4 Elektroinstallation

Ausstattung nach DIN 18015/VDE Bestimmungen

Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche Markenfabrikate. Sie

werden in Unterputzausführung einschließlich der Verdrahtung

gemäß den entsprechenden Richtlinien und Verordnungen geliefert

und eingebaut. Der Sicherungskasten/Unterverteilung

wird jeweils im Flur installiert. Der Ausstattungsgrad erfolgt gemäß

DIN 18015. Im Einzelnen erfolgt die Bestückung wie

nachfolgend beschrieben.

Kompetenz am Bau Fenstereinbau (Abb.

links), Feinarbeiten am Innenputz in den

Wohneinheiten und Stuckateurarbeiten an

der Fassade (Abb. gegenüberliegende Seite)

[Archivmaterial]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Ducker-Straße 19-37 | Leipzig


Anforderungen für die Ausstattung

Es erfolgt eine komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in

den Wohnungen, im Treppenhaus und in den Kellern.

Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnen

Wohnung. Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage (Beleuchtung,

Heizung, Außenanlagen ect.) sowie der Zugänge

zu den Mieterkellerräumen. Die Kellerräume, die den einzelnen

Wohnungen zugeordnet werden, erhalten jeweils einen

Beleuchtungskörper. Kellerflure, Allgemeinräume, sowie Außen-

und Treppenhausbeleuchtung werden vom Gemeinschaftszähler

versorgt. Die Heizungsanlage sowie der Personenaufzug

erhalten einen separaten Zähler.

Die Zählermontage erfolgt ausschließlich durch die Energieversorger.

Wenn bei der Wohnungsabnahme der Nutzer noch

nicht bekannt ist, erfolgt die Übergabe der Wohnung an den

Käufer ohne Zähleinrichtung. Schaffung eines zentralen Zählerplatzes

und eines zentralen Potentialausgleiches.

Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage mit Videoüberwachung

in jeder Wohneinheit inkl. elektrischer Türöffnung der

Hauseingangstür eingebaut.

Die Treppenhausbeleuchtung erhält eine Zeitschaltautomatik

mit Warnfunktion.

Weiterhin wird ein zentraler Anschluss für alle Wohneinheiten

für Telekommunikation und TV-Anlage geschaffen. Diese Leitungen

werden in einem Leerrohr vom Anschlusspunkt (Hausübergabepunkt)

bis zur ersten Verteilerdose der Wohnungen

geführt. Der Internetanschluss ist über die Telekommunikation

- bzw. TV-Anschlussdose (über regionale Anbieter) möglich.

Bäder

1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich Spiegel/Waschbecken,

1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass

bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst

der Raumgröße), 1 Badeinbauradio, 1 Steckdose jeweils

für Waschmaschine und Trockner (falls Aufstellfläche in

der Küche nicht gegeben ist, bzw. kein Hauswirtschafsraum

vorhanden ist)

Das Ensemble | Bauleistung und Ausstattung

WC

1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich Spiegel/Waschbecken,

1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass

bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst

der Raumgröße)

Küchen

3 Doppel-Steckdosen (im Bereich der Küchenarbeitsfläche), 1

Herdanschlussdose, 1 Steckdose für Dunstumlufthaube, 1

Steckdose für Einbauküche (Kühl-/Gefriergerät), 1 Steckdose

für Spülmaschine, 1 Steckdose jeweils für Waschmaschine und

Trockner (falls Aufstellfläche im Bad nicht gegeben), 1 Deckenauslass

bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst

der Raumgröße), 1 Antennen-/Kabelanschlussdose

Wohnzimmer, Schlaf- bzw. Kinderzimmer

1 Lichtschalter als Kombination mit Steckdose, 1 Deckenauslass,

3 Doppelsteckdosen, 1 Antennen-/Kabelanschlussdose,

1 Telefonanschlussdose kombiniert mit Einfachsteckdose

Flur

2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose

kombiniert mit Einfachsteckdose, 1 Deckenauslass

bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst

der Raumgröße)

Hauswirtschaftraum (falls vorhanden)

1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass,

1 Steckdose jeweils für Waschmaschine und Trockner

Abstellraum

1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass

Keller

Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in den Kellern.

Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnen

Wohnung. Die Kellerräume, die den einzelnen Wohnungen

zugeordnet werden, erhalten jeweils einen Beleuchtungskörper

(Schiffsarmaturen mit Schalter und 1 Steckdose).

Balkon/Terrasse/Loggia

1 Steckdose, 1 Außenleuchte (schaltbar von innen)

115


116

Treppenhaus/Außenanlagen

Die Beleuchtung erfolgt über Wand- bzw. Deckenleuchten in

Stil und Farbe dem Treppenhaus angepasst. An einer Stelle

wird eine abschaltbare Steckdose für die Treppenreinigung angebracht.

Die Treppenhausbeleuchtung wird über ein Zeitschaltrelais

mit Ausschaltvorwarnung geregelt. Jede Etage erhält

eine Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der Eingangsbereich

sowie der Hof (1 Außenleuchte mit Dämmerungsschalter

und Bewegungsmelder). Mülltonnenstellplätze erhalten eine

Leuchte.

3. Bauwerk

3.1 Dach

Dachausbau

Der vorhandene Dachraum wird für Wohnzwecke nicht ausgebaut,

und nur für Revisionsbegehungen hergerichtet.

Um den erforderlichen Wärmeschutz zu gewährleisten, ist der

Einbau einer Wärmedämmung entsprechend der geltenden

Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgesehen.

Die Wärmedämmung wird auf die vorhandene Decke im

Dachgeschoss verlegt.

Die vorhandene Dacheindeckung inkl. der Dachlattungen und

Konterlattungen werden entfernt. Es erfolgt eine komplette

Neueindeckung der Dachflächen.

Die Dacheindeckung (keramische Ziegel, Bieberschwanzdeckung)

erfolgt in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Flachdachbereiche

erhalten eine bituminöse Abdichtung.

Dachklempnerarbeiten

Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre, Standrohr (mit Reinigungsöffnung),

Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen,

Schneefanggitter etc. werden mit Titanzinkblech ausgeführt.

3.2 Straßen- und Hoffassade

Die Sanierung der historischen Fassade und Sockel erfolgt unter

Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.

Grundsätzlich wird eine Erhaltung der Fassade im Sinne des

Denkmalschutzes umgesetzt.

Lose und verwitterte Putzstellen werden ausgebessert und dem

vorhandenen historischen Putz angepasst. Im Abschluss erhält

die Fassade in Abstimmung mit dem Denkmalschutz einen Anstrich.

Ein Wärmedämmverbundsystem ist aus denkmalschutzrechtlichen

Auflagen nicht möglich. Zur Kompensation kommt hier

eine Innendämmung zum Einsatz.

3.3 Fenster- und Balkontüren/Lüftungskonzept

Sämtliche vorhandenen Fenster und Balkontüren werden demontiert

und durch neue Holzfenster mit Isolierverglasung

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung

ersetzt. Grundlage der Schallschutzbemessung für Fenster und

Balkontüren ist das Schallschutzgutachten.

Durch einen Fachplaner wird ein Lüftungskonzept erstellt. Außerhalb

der Heizperiode wird das Fenster das Hauptlüftungselement

bleiben, u.a. auch zur Nachtlüftung und Abkühlung.

Fensterbänke

innen: Fensterbänke aus Kalkstein Jura

außen: Fensterbank außen neu

(nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung)

3.4 Hauseingangstüren

Die vorhandenen historischen Hauseingangstüren (straßen-

und hofseitig) werden fachgerecht aufgearbeitet oder durch

neue Holztüren nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen

Genehmigung ersetzt.

3.5 Balkone

Die Ausführung der neu zu errichtenden Balkone erfolgt als

verzinkte, vorgeständerte Stahlkonstruktion mit einer Fertigteilbetonplatte

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.

Kompetenz am Bau Estricheinbau in den

Wohneinheiten (Abb. links), Dacheindeckung

und Abrüsten der rekonstruierten Fassaden

(Abb. gegenüberliegende Seite)

[Archivmaterial]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Ducker-Straße 19-37 | Leipzig


Die Balkonplatte besteht aus einem Fertigteilbetonelement mit

integrierter Entwässerung, Brüstungselementen (Höhe mindestens

1.10 m) in Abstimmung mit dem Denkmalschutz.

Zum Sonnenschutz erhalten die neu errichteten Balkonanlagen,

in Abstimmung mit dem Denkmalschutz, über 3. OG eine

offene Gelenkmarkise mit Kurbel- Handbetrieb.

3.6 Treppenhaus

Das vorhandene historische massive Steintreppenhaus wird

nach einer Befunduntersuchung durch einen Restaurator sowie

nach Maßgaben der denkmalschutzrechtlichen Auflagen komplett

restauriert.

Die Treppenstufen (Terrazzo), Handläufe und Treppenwangen

aus Holz werden entsprechend überarbeitet und wenn erforderlich,

ergänzt.

Die historischen Wohnungseingangstüren werden fachgerecht

unter Berücksichtigung der Verbesserung des Brand-, Schall-

und Einbruchschutzes restauriert und ertüchtigt oder durch

neue Wohnungseingangstüren ersetzt.

Die Wände werden vollflächig gespachtelt und verschliffen.

Die Wände, Türen sowie die Treppenanlage erhalten einen

Anstrich entsprechend der Befunduntersuchung des Restaurators

in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Vorhandene Fliesen-

und Terrazzobeläge werden erhalten und restauriert.

Für das gesamte Treppenhaus besteht Bestandsschutz (Denkmalschutz),

aktuelle Anforderungen des Schallschutzes, insbesondere

nach DIN 4109, können hier nicht erreicht werden.

3.7 Keller

Die einzelnen Kellerabteile werden aus einer luftzirkulationsfördernden,

offenen und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt.

Der Einbau von Türen (T30) erfolgt nach den Erfordernissen

der derzeit geltenden Brandschutzbestimmungen.

Zur Reduzierung einer etwaigen auf den Bestand des Gebäudes

zurückzuführende Kellerfeuchte werden nur die im folgenden

beschriebenen Maßnahmen erbracht. Auf Grund der baulichen

Situation, des Baugrunds und der Lage des Gebäudes

kann die Herstellung eines staubtrockenen Kellers, der als

Hobbyraum oder zur Lagerung hochwertiger Gegenstände

genutzt werden kann, nicht sicher gestellt werden.

Kellerfußboden

Der vorhandene Kellerfußboden bleibt im Bestand erhalten,

Fehlstellen werden ausgebessert, falls notwendig wird ein Estrich

auf Trennlage aufgebracht.

Kellerwände

Die Kellerwände werden von schadhaften Putz befreit, sandgestrahlt

und als sichtbares Mauerwerk belassen. Größere Fehlstellen

im Mauerwerk werden mit gleichem Material ausgebessert.

Der Kellerabgang, Heizraum, Fahrradraum sowie die

Aufstellfläche des zentralen Elektrozählerschrankes erhalten

einen Pinselputz mit weißen Anstrich.

Es erfolgt eine Überprüfung des Bauzustandes hinsichtlich auftretender

Mauerwerksfeuchtigkeit und schädigender Salze im

Mauerwerk. Im Ergebnis dieser Untersuchungen werden erforderliche

Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, falls erforderlich

wird eine vertikal- und horizontal Abdichtung der zugänglichen

Kelleraußenwände durchgeführt.

3.8 Wohneinheiten

Das Ensemble | Bauleistung und Ausstattung

Wohnungstrennwände

Bestand: Massive Wohnungstrennwände in Stärken von 15-24

cm. Bei zu geringen Wandstärken werden die Wohnungstrennwände

brand- und schallschutztechnisch ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale).

neu: Soweit Wände in den Wohnungen neu hinzukommen

oder erneuert werden müssen, werden diese Wände als Trockenbauwände

gemäß den Anforderungen an den Brand- und

Schallschutz errichtet (beidseitige Doppelbeplankung). Neue

tragende Wände werden in Ziegelbauweise bzw. Bundwandbauweise

erstellt und beidseitig verputzt bzw. verkleidet.

117


118

Wand- und Deckenbeläge

An allen Innenwänden und Decken wird die alte Tapete entfernt.

Schadhafte Putzstellen werden ausgebessert. Soweit keine

Neuaufteilung der Wohnungen erfolgt, unterliegen alle

Wände dem Bestandsschutz.

Sämtliche Räume erhalten zur Verbesserung des Schallschutzes

eine Trockenbau-Unterhangdecke.

Wände und Decken werden glatt gespachtelt und mit einem

zweifachen Dispersionsfarbanstrich in weiß gestrichen.

Im Bereich der Innendämmung d. h. sämtliche Innenseiten der

Außenwände sowie Wände zum Treppenhaus erfolgt die Beschichtung

und Anstrich entsprechend der Herstellervorgaben

des Innenwandsystems.

Die Wände der Bäder erhalten einen zeitgemäßen hochwertigen,

großformatigen Fliesenbelag. Die exakte Höhe des Fliesenbelages

ergibt sich aus der Höhe der vorhandenen Gegebenheiten,

z. B. Vorwandkonstruktion, sowie den Abmessungen

der Fliesen. Die Wandfliesen werden im Dünnbettverfahren

inkl. erforderlicher Abdichtungen im Spritzwasserbereich

verlegt. Oberhalb der Fliesen werden die Wände glatt gespachtelt

und deckend gestrichen.

Fußbodenaufbau/Bodenbelag

Die Böden in den Wohnungen erhalten einen Trockenestrich

mit Warmwasser Fußbodenheizung inklusive einer Trittschalldämmung

(schwimmender Estrich). Die Türbereiche innerhalb

der Wohnungen werden nach Möglichkeit schwellenlos ausgeführt.

Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer: Die Wohn-, Schlaf- und

Kinderzimmer sowie der Flur erhalten ein Mosaikparkett (Verlegeart:

englischer Verband) aus Eiche mit umlaufenden Sockelleisten.

Küche: Für Küchen ist ein Fliesenbelag (Materialpreis 30 €/m²

brutto) vorgesehen. Optional kann, bei Einigung vor Baubeginn

kostenneutral, auch hier die Verlegung von Parkett vereinbart

werden.

Bad: Die Böden im Bad erhalten einen Fliesenbelag (Materialpreis

30 €/m² brutto) inkl. der erforderlichen Abdichtung.

(Materialpreisangaben sind empfohlene Abverkaufspreise der

Materiallieferanten)

Wohnungsinnentüren

In Abstimmung mit dem Denkmalschutz werden neue, dem

historische Bestand angepasste, Türen eingebaut. Zwei Türen

pro Wohneinheit erhalten zur Belichtung der Flure einen Glasausschnitt.

Schließanlage in der Wohnungseingangstür

Es wird eine Schließanlage mit Haupt- und Gruppensperre

GPI, serienmäßig mit Aufbohr- und Abtastsicherung eingebaut.

Die Übergabe erfolgt inklusive eines Schließplanes an

die Hausverwaltung.

4. Sonstige Ausstattung

Aufzug

Alle Häuser erhalten einen 3 bis 4-Personenaufzug mit Haltestellen

von Erdgeschoss bis 3. OG. Die Ausführung erfolgt

nach Planung und den Angaben des Aufzugsherstellers.

Außenanlagengestaltung

Pflasterbelag in Abstimmung mit dem Denkmalschutz im Bereich

der Gehwege, Zuwegung der Mülltonnenaufstellplätze.

Sichtschutzanlage mit Pergola im Bereich der Mülltonnenaufstellplätze.

Terrassen mit Sondernutzungsrechten im Außenbereich erhalten

einen Terrassenbelag sowie eine Einfassung mit Sträuchern.

Die Restfläche wird mit Rasen und Sträuchern lt. Planungsunterlagen

begrünt.

Spielplatzanlagen und deren Zuwegungen werden in Abstimmung

mit den zuständigen Behörden errichtet.

Kompetenz am Bau Parkettverlegung in

den Wohneinheiten (Abb. links), Neufassung

der Wandgestaltung und restauratorische

Arbeiten (Abb. gegenüberliegende Seite)

[Archivmaterial]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Ducker-Straße 19-37 | Leipzig


5. Planungsänderungen

Änderungen in der Planung, an vorgesehenen Materialien und

bei Einrichtungsgegenständen sind vorbehalten, soweit sie aus

technischen Gründen oder aus Gründen der Materialbeschaffung

zweckmäßig sind und den geschilderten Standard nicht

mindern. Änderungen in der Baugenehmigung oder aufgrund

behördlicher Auflagen oder geänderter gesetzlicher Bestimmungen

können zu Planungsänderungen führen und bleiben

vorbehalten.

6. Sonderwünsche

Änderungswünsche (Planung, Ausstattung) eines Käufers bezüglich

des Sondereigentums sind möglich, soweit es der Bautenstand

zulässt, sie technisch durchführbar sind und diese Änderungswünsche

nicht gegen die Interessen der Gemeinschaft

gerichtet sind. Die Änderungen sind mit dem Bauherrn bzw.

Bauträger (Grundstücksverkäufer) im Einzelnen vorab zu besprechen.

Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit

und veranlasst ggf. eine Kostenkalkulation durch den Generalunternehmer

bzw. die Handwerksfirmen. Auf Grundlage dieser

Kostenkalkulation wird ein Zusatzvertrag zwischen dem Käufer

und dem Generalunternehmer bzw. den Handwerksfirmen

über den Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen. Die Leistungen

sind darin direkt mit dem Generalunternehmer bzw. den

Handwerksfirmen abzurechnen. Dasselbe Prinzip gilt auch bei

der Abwahl einer Leistung. Mündliche Auskünfte bedürfen zu

ihrer Gültigkeit immer der Schriftform.

7. Angabenvorbehalt

Alle Angaben sind vom Ersteller der Baubeschreibung sorgfältig

geprüft und zusammengestellt worden. Kein Vermittler, Anlageberater

oder sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte zu

erteilen oder Zusicherungen zu machen, die von diesen Angaben

abweichen oder über sie hinausgehen. Solche Auskünfte

und Zusicherungen sind im Übrigen nur wirksam, wenn sie

schriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung erfolgen.

Sämtliche Angaben entsprechen dem Stand der Planung im

Juli 2011. Sie stehen unter dem Vorbehalt grundsätzlich unver-

änderter Planungs- und gleichbleibender rechtlicher Verhältnisse

der Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden.

8. Haftungsvorbehalt

Das Ensemble | Bauleistung und Ausstattung

Die Haftung der gegenwärtigen und zukünftigen Vertragspartner

für unrichtige oder unvollständige Angaben oder für Verletzung

eventuell bestehender Aufklärungs- oder Hinweispflichten

gegenüber dem Erwerber ist auf Vorsatz und auf grobe

Fahrlässigkeit beschränkt. In Plänen eingezeichnete Möblierungen

haben rein informativen Charakter und sind nicht im

Kaufpreis enthalten. Die Maße in den Zeichnungen können

sich in der Ausführungsplanung aus technischen Gründen ändern

(z. B. wegen Vormauerungen, Lüftungsschächten, im

Dachgeschoss statisch bedingter Stützen usw.). Änderungswünsche

sind im Kaufvertrag schriftlich zu vereinbaren. Änderungen

infolge behördlicher Auflagen und bautechnische

Maßnahmen bleiben vorbehalten; desgleichen die Verwendung

anderer Baustoffe, soweit diese keine Wertminderung

herbeiführen.

119


120

Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜD

Baubegleitendes Controlling

Zertifizierte Revitalisierung historischer

Bausubstanz – zu unserem Anspruch,

unseren hohen Qualitätsstandards

zählt auch, den gesamten Wertschöpfungsprozess

verantwortungsbewusst

durch unabhängige Gutachter und

Prüfingenieure begleiten zu lassen

[Aufnahmen 2010]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Ducker-Straße 19-37 | Leipzig


Die Verkäuferin beabsichtigt, mit der TÜV SÜD Industrie Service GmbH, Wiesen-

ring 2 in 04159 Leipzig einen Vertrag über Baubegleitendes Qualitätscontrolling

abzuschließen. Inhalt des Vertrages ist u. a., ob die Bauausführung den nachfolgend

genannten Normen entspricht. Mit dem Erwerb akzeptiert der Käufer jedoch, dass

durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus im Hinblick auf

Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz derzeit geltende Normen bzw. der heutige

Stand der Technik teilweise nicht erreicht werden können.

Der TÜV SÜD wird das Bauvorhaben auf die Konformität der Bauauführung

• mit den Plänen und Unterlagen und

• mit den aufgeführten technischen Vorschriften (Beurteilungsgrundlagen)

überprüfen. Dazu finden während der Bauausführung Baustellenbegehungen durch

einen Sachverständigen in Abstimmung mit dem AG gemäß dem Begehungsplan

statt.

Nach der Begehung wird vom TÜV SÜD ein schriftlicher Bericht erstellt; er enthält die

gutachterlichen Feststellungen, wichtige Details werden erforderlichenfalls fotografisch

dokumentiert. Die festgestellten Mängel werden in einer Liste dargestellt.

Sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung der vom TÜV SÜD festgestellten

Mängel im Zuge der nächsten Begehung kontrolliert und dokumentiert.

Die Baustellenbegehungen werden in der Regel von Fachingenieuren der Bautechnik

durchgeführt.

Nach positivem Ergebnis erfolgt durch den TÜV SÜD die Zertifizierung “Freiwilliges

TÜV Bau Controlling” für das gegenständliche Bauobjekt. Voraussetzung der Zertifikatserteilung

ist eine Beauftragung und Durchführung sämtlicher unter Ziffer 3 dargestellten

Leistungen und die Mangelfeststellung zur Vorbereitung der Abnahme des

Gemeinschaftseigentums durch den TÜV SÜD.

Die Zertifikatsvergabe setzt voraus, dass

• die Konformität zwischen den Plänen und Unterlagen einerseits und der Bauausführung

andererseits, und

• die Konformität zwischen den technischen Regelwerken einerseits und der Bauausführung

andererseits gegeben ist und

• die Mangelerfassung zur Vorbereitung der Abnahme des Sondereigentums durch

den TÜV SÜD erfolgt oder alternativ die Übergabe der Abnahmeprotokolle, die im

Zuge der Wohnungsübergabe gefertigt wurden,

• die Begleitung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV SÜD erfolgt

und Übergabe der Kopie des rechtsgschäftlichen Abnahmeprotokolls an den

TÜV SÜD,

• die schriftliche Bestätigung der Mängelbeseitigung durch den Bauherrn vorliegt.

Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜD

Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muss recht

stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch

immer Fehler begehen, bauen darf man keine.

Johann Wolfgang von Goethe (1749-1832), deutscher Dichter

121

1. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

122 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WE

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37 (Kaufpreise) Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37 (Kaufpreisaufteilung)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG links

1. OG Mitte

1. OG rechts

2. OG links

2. OG Mitte

2. OG rechts

3. OG links

3. OG Mitte

3. OG rechts

Struktur

4 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

1 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

1 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

1 Zimmer

3 Zimmer

Ausstattung

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Wohnfläche

131,84 m²

68,90 m²

93,79 m²

41,46 m²

83,82 m²

93,79 m²

41,46 m²

83,69 m²

93,79 m²

41,68 m²

83,85 m²

2 3 4

5

Mieterwartung

[Nettomiete]

764,67 €

399,62 €

543,98 €

240,47 €

486,16 €

543,98 €

240,47 €

485,40 €

543,98 €

240,58 €

486,33 €

1. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

Kaufpreis

gesamt

301.914,00 €

157.781,00 €

214.779,00 €

87.066,00 €

191.948,00 €

214.779,00 €

87.066,00 €

191.650,00 €

214.779,00 €

87.528,00 €

192.017,00 €

Abkürzungen I Erläuterungen (in den Übersichten der Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung auf den Seiten 118/119, 122/123 und 126/127)

WE = Wohneinheit, HP = Hochparterre, OG = Obergeschoss; MEA = Miteigentumsanteil; BA = Bauabschnitt

1

Ausstattung, die Wohneinheiten sind punktuell mit besonderen Ausstattungsmerkmalen gekennzeichnet – bspw. Loggia, Wintergarten oder Freifläche

(= separater Gartenanteil zur Eigennutzung), die Wohneinheiten verfügen größtenteils über Balkone

2

ca.-Wohnflächen, wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone bei den m² nur

zur Hälfte (= 50 %), Freiflächen zu einem Viertel (= 25 %) mit eingerechnet werden

3

Berechnungsgrundlage Mieterwartung – Kaltmiete ca. 5,80 €/m² netto – hierfür kann keine Garantie übernommen werden

4 Miteigentumsanteile (bezogen auf das Gemeinschaftseigentum am Gesamtobjekt Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 (Bauabschnitte 1, 2 und 3)

– vgl. dazu die entsprechenden Angaben in der Teilungserklärung

5

zzgl. Erwerbsnebenkosten – vgl. dazu die entsprechenden Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag

6

Die Kaufpreisaufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Sanierungs- und Grundstückskostenanteils sowie der Altbausubstanz erfolgt auf der

Grundlage von Erfahrungswerten und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung der Finanzbehörden. Eine Garantie

kann hierfür nicht übernommen werden.

* Sondernutzungsrecht (SNR) bei Wohneinheiten mit zugewiesener Freifläche (= separater Gartenanteil zur Eigennutzung) – im Gesamtkaufpreis ist ein

Anteil i.H.v. 3.000,00 €/SNR enthalten; dies betrifft die folgenden Wohneinheiten: BA 1 (20, 21), BA 2 (29, 36, 44, 45, 52, 53), BA 3 (60, 61, 68, 69)

Irrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten. Stand September 2011

1

MEA

[1/1.000]

122 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

20,85

10,90

14,84

6,56

13,26

14,83

6,56

13,24

14,84

6,60

13,26

WE

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

Kaufpreis

gesamt

5

301.914,00 €

157.781,00 €

214.779,00 €

87.066,00 €

191.948,00 €

214.779,00 €

87.066,00 €

191.650,00 €

214.779,00 €

87.528,00 €

192.017,00 €

Anteil Sanierung

(ca. 80 %)

241.531,00 €

126.248,00 €

171.823,00 €

69.653,00 €

153.558,00 €

171.823,00 €

69.653,00 €

153.320,00 €

171.823,00 €

70.022,00 €

153.614,00 €

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

30.191,00 €

15.781,00 €

21.478,00 €

8.707,00 €

19.195,00 €

21.478,00 €

8.707,00 €

19.165,00 €

21.478,00 €

8.753,00 €

19.202,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

30.191,00 €

15.781,00 €

21.478,00 €

8.707,00 €

19.195,00 €

21.478,00 €

8.707,00 €

19.165,00 €

21.478,00 €

8.753,00 €

19.202,00 €

6

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.100,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.100,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.100,00 €

2.290,00 €


WE

12

13

14

15

16

17

18

19

WE

20

21

22

23

24

25

26

27

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35 (Kaufpreise)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

Ausstattung

Balkon

Balkon

Balkon

Loggia|Balkon

Balkon

Loggia|Balkon

Balkon

Loggia|Balkon

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33 (Kaufpreise)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

Ausstattung

Balkon|Garten

Balkon|Garten

Loggia|Balkon

Balkon

Loggia|Balkon

Balkon

Loggia|Balkon

Balkon

1

1

Wohnfläche

66,02 m²

63,98 m²

66,02 m²

72,75 m²

66,14 m²

72,74 m²

66,14 m²

72,79 m²

Wohnfläche

70,80 m²

90,04 m²

72,68 m²

82,58 m²

72,50 m²

82,65 m²

72,70 m²

81,48 m²

2 3 4

5

Mieterwartung

[Nettomiete]

382,92 €

371,08 €

382,92 €

421,95 €

383,61 €

421,89 €

383,61 €

422,18 €

MEA

[1/1.000]

10,44

10,12

10,44

11,51

10,46

11,51

10,46

11,51

Kaufpreis

gesamt

151.186,00 €

146.514,00 €

151.186,00 €

166.598,00 €

151.461,00 €

166.575,00 €

151.461,00 €

166.689,00 €

2 3 5

Mieterwartung

[Nettomiete]

410,64 €

522,23 €

421,54 €

478,96 €

420,50 €

479,37 €

421,66 €

472,59 €

165.132,00 €

209.192,00 €

166.437,00 €

189.108,00 €

166.025,00 €

189.269,00 €

166.483,00 €

186.589,00 €

WE

12

13

14

15

16

17

18

19

Kaufpreis

gesamt

5

151.186,00 €

146.514,00 €

151.186,00 €

166.598,00 €

151.461,00 €

166.575,00 €

151.461,00 €

166.689,00 €

Anteil Sanierung

(ca. 80 %)

120.949,00 €

117.211,00 €

120.949,00 €

133.278,00 €

121.169,00 €

133.260,00 €

121.169,00 €

133.351,00 €

MEA 4 Kaufpreis

WE Kaufpreis Anteil Sanierung

[1/1.000] gesamt

gesamt (ca. 80 %)

11,20

14,24

11,50

13,06

11,47

13,07

11,50

12,89

20*

21*

22

23

24

25

26

27

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35 (Kaufpreisaufteilung)

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

15.119,00 €

14.651,00 €

15.119,00 €

16.660,00 €

15.146,00 €

16.658,00 €

15.146,00 €

16.669,00 €

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33 (Kaufpreisaufteilung)

5

165.132,00 €

209.192,00 €

166.437,00 €

189.108,00 €

166.025,00 €

189.269,00 €

166.483,00 €

186.589,00 €

129.706,00 €

164.954,00 €

133.150,00 €

151.286,00 €

132.820,00 €

151.415,00 €

133.186,00 €

149.271,00 €

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

16.213,00 €

20.619,00 €

16.644,00 €

18.911,00 €

16.603,00 €

18.927,00 €

16.648,00 €

18.659,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

15.119,00 €

14.651,00 €

15.119,00 €

16.660,00 €

15.146,00 €

16.658,00 €

15.146,00 €

16.669,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

16.213,00 €

20.619,00 €

16.644,00 €

18.911,00 €

16.603,00 €

18.927,00 €

16.648,00 €

18.659,00 €

1. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

6

6

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

123


1. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG steht für in sich

schlüssige, ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte auf der Grundlage hochqualitativer Bauweise

– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: modernes Bad

einer Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten 1. Bauabschnitt des

Westend-Ensembles in Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 (Sanierung/Modernisierung 2011, obere Abb.);

unsere außen- und innenarchitektonisch aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten Bau- und Ausstattungsmerkmale

auf hohem Niveau: Bäder werden im Nassbereich anspruchsvoll gefliest, darüber

hinausgehende Wandflächen gespachtelt, kennzeichnend sind hochwertige Sanitärobjekte (eingeflieste

Badewanne und Dusche, Waschtisch und WC aus Porzellan, Handtuch-Leiterheizkörper etc.), Decken

erhalten Unterhang-Konstruktionen zur Verbesserung des Schallschutzes – zum Vergleich: Bad einer

Wohneinheit im WestendHafenquartier, Haus 33 (Abb. auf der gegenüberliegenden Seite) im derzeit

unsanierten Zustand [Bestand 2011, Aufnahme 2011]

Immobilienvermögen zählt über Epochen und Generationen hinweg zu den beständigsten

und steigerungsfähigsten Vermögenswerten. Unvergängliche Werte unterliegen keinen

Kursschwankungen. Sie werden nicht notiert.

Stanislaw Jerzy Lec (1909-1966), polnischer Schriftsteller

123

Westend | Bestand und Revitalisierungsbeispiel

124 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


1. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG steht für in sich

schlüssige, ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte auf der Grundlage hochqualitativer Bauweise

– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: Schlafzimmer einer

Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten 1. Bauabschnitt des Westend-

Ensembles in Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 (Sanierung/Modernisierung 2011, obere Abb.); unsere

außen- und innenarchitektonisch aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten Bau- und Ausstattungsmerkmale

auf hohem Niveau: in sämtlichen Wohnräumen wird hochwertiges Echtholz-Parkett verlegt,

die Wände werden gespachtelt, Innentüren nach historischem Vorbild neu angefertigt, Fenster darüber

hinaus mit energieeffizienter Isolierverglasung versehen, Decken erhalten Unterhang-Konstruktionen zur

Verbesserung des Schallschutzes – zum Vergleich: Schlafzimmer einer Wohneinheit im WestendHafenquartier,

Haus 37 (Abb. auf der gegenüberliegenden Seite) im derzeit unsanierten Zustand

[Bestand 2011, Aufnahme 2011]

125

2. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

126 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WE

28

29

30

31

32

33

34

35

WE

36

37

38

39

40

41

42

43

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 31 (Kaufpreise)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

Ausstattung

Balkon

Balkon|Garten

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 29 (Kaufpreise)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

4 Zimmer

2 Zimmer

4 Zimmer

2 Zimmer

4 Zimmer

2 Zimmer

4 Zimmer

2 Zimmer

Ausstattung

Balkon|Garten

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Wohnfläche

50,87 m²

77,93 m²

48,09 m²

71,22 m²

48,09 m²

71,22 m²

48,09 m²

71,31 m²

Mieterwartung

[Nettomiete]

295,05 €

451,99 €

278,92 €

413,08 €

278,92 €

413,08 €

278,92 €

413,60 €

2. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

1

1

Wohnfläche

93,00 m²

48,07 m²

84,43 m²

48,07 m²

84,42 m²

47,95 m²

84,55 m²

47,95 m²

2 3 4

5

MEA

[1/1.000]

Kaufpreis

gesamt

116.492,00 €

181.460,00 €

110.126,00 €

163.094,00 €

110.126,00 €

163.094,00 €

110.126,00 €

163.300,00 €

126 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

8,05

12,33

7,61

11,27

7,61

11,27

7,61

11,28

2 3 5

Mieterwartung

[Nettomiete]

539,40 €

278,81 €

489,69 €

278,81 €

489,69 €

278,11 €

490,39 €

278,11 €

215.970,00 €

110.080,00 €

193.345,00 €

110.080,00 €

193.322,00 €

109.806,00 €

193.620,00 €

109.806,00 €

WE

28

29*

30

31

32

33

34

35

Kaufpreis

gesamt

5

116.492,00 €

181.460,00 €

110.126,00 €

163.094,00 €

110.126,00 €

163.094,00 €

110.126,00 €

163.300,00 €

Anteil Sanierung

(ca. 80 %)

93.194,00 €

142.768,00 €

88.101,00 €

130.475,00 €

88.101,00 €

130.475,00 €

88.101,00 €

130.640,00 €

MEA 4 Kaufpreis

WE Kaufpreis Anteil Sanierung

[1/1.000] gesamt

gesamt (ca. 80 %)

14,71

7,60

13,36

7,60

13,35

7,58

13,37

7,58

36*

37

38

39

40

41

42

43

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 31 (Kaufpreisaufteilung)

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

11.649,00 €

27.846,00 €

11.013,00 €

16.309,00 €

11.013,00 €

16.309,00 €

11.013,00 €

16.330,00 €

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 29 (Kaufpreisaufteilung)

5

215.970,00 €

110.080,00 €

193.345,00 €

110.080,00 €

193.322,00 €

109.806,00 €

193.620,00 €

109.806,00 €

170.376,00 €

88.064,00 €

154.676,00 €

88.064,00 €

154.658,00 €

87.845,00 €

154.896,00 €

87.845,00 €

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

24.297,00 €

11.008,00 €

19.335,00 €

11.008,00 €

19.332,00 €

10.981,00 €

19.362,00 €

10.981,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

11.649,00 €

17.846,00 €

11.013,00 €

16.309,00 €

11.013,00 €

16.309,00 €

11.013,00 €

16.330,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

21.297,00 €

11.008,00 €

19.335,00 €

11.008,00 €

19.332,00 €

10.981,00 €

19.362,00 €

10.981,00 €

6

6

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €


WE

44

45

46

47

48

49

50

51

WE

52

53

54

55

56

57

58

59

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 27 (Kaufpreise)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

Ausstattung

Balkon|Garten

Balkon|Garten

Balkon

Loggia|Balkon

Balkon

Loggia|Balkon

Balkon

Loggia|Balkon

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 25 (Kaufpreise)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

Ausstattung

Balkon|Garten

Balkon|Garten

Loggia|Balkon

Balkon

Loggia|Balkon

Balkon

1

1

Loggia|Balkon

Balkon|Balkon

Wohnfläche

89,17 m²

70,67 m²

82,12 m²

72,68 m²

82,14 m²

72,67 m²

81,02 m²

72,70 m²

Wohnfläche

89,09 m²

88,09 m²

88,58 m²

80,65 m²

88,71 m²

80,11 m²

88,84 m²

78,44 m²

2 3 4

5

Mieterwartung

[Nettomiete]

517,19 €

409,88 €

476,29 €

421,54 €

476,41 €

421,48 €

469,91 €

421,66 €

MEA

[1/1.000]

14,11

11,18

12,99

11,55

12,99

11,50

12,82

11,50

Kaufpreis

gesamt

207.199,00 €

164.834,00 €

188.055,00 €

166.437,00 €

188.101,00 €

166.414,00 €

185.536,00 €

166.483,00 €

2 3 5

Mieterwartung

[Nettomiete]

516,72 €

510,92 €

513,76 €

467,77 €

514,51 €

464,63 €

515,27 €

454,95 €

207.016,00 €

204.726,00 €

202.848,00 €

184.689,00 €

203.146,00 €

183.452,00 €

203.444,00 €

179.628,00 €

WE

44*

45*

46

47

48

49

50

51

Kaufpreis

gesamt

5

207.199,00 €

165.834,00 €

188.055,00 €

166.437,00 €

188.101,00 €

166.414,00 €

185.536,00 €

166.483,00 €

Anteil Sanierung

(ca. 80 %)

163.359,00 €

129.467,00 €

150.444,00 €

133.150,00 €

150.481,00 €

133.131,00 €

148.429,00 €

133.186,00 €

MEA 4 Kaufpreis

WE Kaufpreis Anteil Sanierung

[1/1.000] gesamt

gesamt (ca. 80 %)

14,09

13,93

14,01

12,76

14,03

12,67

14,05

12,41

52*

53*

54

55

56

57

58

59

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 27 (Kaufpreisaufteilung)

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

20.420,00 €

16.183,00 €

18.806,00 €

16.644,00 €

18.810,00 €

16.641,00 €

18.554,00 €

16.648,00 €

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 25 (Kaufpreisaufteilung)

5

207.016,00 €

204.726,00 €

202.848,00 €

184.689,00 €

203.146,00 €

183.452,00 €

203.444,00 €

179.628,00 €

163.213,00 €

161.381,00 €

162.278,00 €

147.751,00 €

162.517,00 €

146.762,00 €

162.755,00 €

143.702,00 €

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

20.402,00 €

20.173,00 €

20.285,00 €

18.469,00 €

20.315,00 €

18.345,00 €

20.344,00 €

17.963,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

20.420,00 €

16.183,00 €

18.806,00 €

16.644,00 €

18.810,00 €

16.641,00 €

18.554,00 €

16.648,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

20.402,00 €

20.173,00 €

20.285,00 €

18.469,00 €

20.315,00 €

18.345,00 €

20.344,00 €

17.963,00 €

2. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

6

6

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

127


2. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG steht für in sich

schlüssige, ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte auf der Grundlage hochqualitativer Bauweise

– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: moderner Küchenbereich

einer Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten 1. Bauabschnitt

des Westend-Ensembles in Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 (Sanierung/Modernisierung 2011, obere

Abb.); unsere außen- und innenarchitektonisch aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten Bau-

und Ausstattungsmerkmale auf hohem Niveau: der Fußbodenbereich der Küchen wird anspruchsvoll

gefliest, sämtliche Wände werden gespachtelt, Decken erhalten Unterhang-Konstruktionen zur Verbesserung

des Schallschutzes – zum Vergleich: Küchenbereich einer Wohneinheit im WestendHafenquartier,

Haus 19 (Abb. auf der gegenüberliegenden Seite) im derzeit unsanierten Zustand

[Bestand 2011, Aufnahme 2011]

Immobilienvermögen zählt über Epochen und Generationen hinweg zu den beständigsten

und steigerungsfähigsten Vermögenswerten. Unvergängliche Werte unterliegen keinen

Kursschwankungen. Sie werden nicht notiert.

Stanislaw Jerzy Lec (1909-1966), polnischer Schriftsteller

Westend | Bestand und Revitalisierungsbeispiel

127 128 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


2. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG steht für in sich

schlüssige, ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte auf der Grundlage hochqualitativer Bauweise

– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: Wohnzimmer einer

Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten 1. Bauabschnitt des Westend-

Ensembles in Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 (Sanierung/Modernisierung 2011, obere Abb.); unsere

außen- und innenarchitektonisch aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten Bau- und Ausstattungsmerkmale

auf hohem Niveau: in sämtlichen Wohnräumen wird hochwertiges Echtholz-Parkett verlegt,

die Wände werden gespachtelt, Innentüren nach historischem Vorbild neu angefertigt, Fenster darüber

hinaus mit energieeffizienter Isolierverglasung versehen, Decken erhalten Unterhang-Konstruktionen zur

Verbesserung des Schallschutzes – zum Vergleich: Wohnzimmer einer Wohneinheit im WestendHafenquartier,

Haus 19 (Abb. auf der gegenüberliegenden Seite) im derzeit unsanierten Zustand

[Bestand 2011, Aufnahme 2011]

129

3. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

130 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


WE

60

61

62

63

64

65

66

67

WE

68

69

70

71

72

73

74

75

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23 (Kaufpreise)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

Ausstattung

Balkon|Garten

Balkon|Garten

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon|Balkon

Balkon|Balkon

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 21 (Kaufpreise)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

3 Zimmer

4 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer

Ausstattung

Balkon|Garten

Balkon|Garten

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon

Balkon|Balkon

Balkon

Wohnfläche

90,63 m²

88,76 m²

84,79 m²

81,58 m²

84,08 m²

81,04 m²

82,24 m²

79,35 m²

Mieterwartung

[Nettomiete]

525,65 €

514,81 €

491,78 €

473,16 €

487,66 €

470,03 €

476,99 €

460,23 €

3. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

1

1

Wohnfläche

88,41 m²

88,94 m²

80,31 m²

79,51 m²

80,45 m²

79,33 m²

78,52 m²

79,46 m²

2 3 4

5

MEA

[1/1.000]

Kaufpreis

gesamt

210.543,00 €

206.260,00 €

194.169,00 €

186.818,00 €

192.543,00 €

185.582,00 €

188.330,00 €

181.712,00 €

130 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

14,34

14,04

13,41

12,90

13,30

12,82

13,01

12,55

2 3 5

Mieterwartung

[Nettomiete]

512,79 €

515,85 €

465,80 €

461,16 €

466,61 €

460,11 €

455,42 €

460,87 €

205.459,00 €

206.673,00 €

183.910,00 €

182.078,00 €

184.231,00 €

181.666,00 €

179.811,00 €

181.963,00 €

WE

60*

61*

62

63

64

65

66

67

Kaufpreis

gesamt

5

210.543,00 €

206.260,00 €

194.169,00 €

186.818,00 €

192.543,00 €

185.582,00 €

188.330,00 €

181.712,00 €

Anteil Sanierung

(ca. 80 %)

166.034,00 €

162.608,00 €

155.335,00 €

149.454,00 €

154.0340,00 €

148.466,00 €

150.664,00 €

145.370,00 €

MEA 4 Kaufpreis

WE Kaufpreis Anteil Sanierung

[1/1.000] gesamt

gesamt (ca. 80 %)

13,98

14,07

12,70

12,58

12,73

12,55

12,42

12,57

68*

69*

70

71

72

73

74

75

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 23 (Kaufpreisaufteilung)

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

20.754,00 €

20.326,00 €

19.417,00 €

18.682,00 €

19.254,00 €

18.558,00 €

18.833,00 €

18.171,00 €

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 21 (Kaufpreisaufteilung)

5

205.459,00 €

206.673,00 €

183.910,00 €

182.078,00 €

184.231,00 €

181.666,00 €

179.811,00 €

181.963,00 €

161.967,00 €

162.938,00 €

147.128,00 €

145.662,00 €

147.385,00 €

145.333,00 €

143.849,00 €

145.570,00 €

6 6

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

20.246,00 €

20.367,00 €

18.391,00 €

18.208,00 €

18.423,00 €

18.167,00 €

17.981,00 €

18.196,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

20.754,00 €

20.326,00 €

19.417,00 €

18.682,00 €

19.254,00 €

18.558,00 €

18.833,00 €

18.171,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

20.246,00 €

20.367,00 €

18.391,00 €

18.208,00 €

18.423,00 €

18.167,00 €

17.981,00 €

18.196,00 €

6

6

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €


WE

76

77

78

79

80

81

82

83

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19 (Kaufpreise) Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19 (Kaufpreisaufteilung)

Lage

HP rechts

HP links

1. OG rechts

1. OG links

2. OG rechts

2. OG links

3. OG rechts

3. OG links

Struktur

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer

3 Zimmer

Ausstattung

Wintergarten|Balkon

Wintergarten|Balkon

Balkon

Balkon|Balkon

Balkon

Balkon|Balkon

Balkon

1

Balkon|Balkon

Wohnfläche

82,14 m²

76,38 m²

81,77 m²

77,89 m²

80,20 m²

77,38 m²

80,11 m²

77,54 m²

2 3 4

5

Mieterwartung

[Nettomiete]

476,41 €

443,00 €

474,27 €

451,76 €

465,16 €

448,80 €

464,64 €

449,73 €

MEA

[1/1.000]

12,99

12,08

12,93

12,32

12,69

12,24

12,67

12,27

Kaufpreis

gesamt

188.101,00 €

174.910,00 €

187.253,00 €

178.368,00 €

183.658,00 €

177.200,00 €

183.452,00 €

177.567,00 €

WE

76

77

78

79

80

81

82

83

Kaufpreis

gesamt

5

188.101,00 €

174.910,00 €

187.253,00 €

178.368,00 €

183.658,00 €

177.200,00 €

183.452,00 €

177.567,00 €

Anteil Sanierung

(ca. 80 %)

150.481,00 €

139.928,00 €

149.802,00 €

142.694,00 €

146.926,00 €

141.760,00 €

146.762,00 €

142.054,00 €

6 6, 7

Anteil Grundstück

(ca. 10 %)

18.810,00 €

17.491,00 €

18.725,00 €

17.837,00 €

18.366,00 €

17.720,00 €

18.345,00 €

17.757,00 €

Anteil Altbausubstanz

(ca. 10 %)

18.810,00 €

17.491,00 €

18.725,00 €

17.837,00 €

18.366,00 €

17.720,00 €

18.345,00 €

17.757,00 €

3. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

6

Kaufpreis

je m²

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

2.290,00 €

131


3. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung

Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG steht für in sich

schlüssige, ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte auf der Grundlage hochqualitativer Bauweise

– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: Flurbereich einer

Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten Gründerzeitwohnhauses in Leipzig,

Breitenfelder Straße 84 (Sanierung/Modernisierung 2010, obere Abb.); unsere außen- und innenarchitektonisch

aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten u. a. Ausstattungsmerkmale auf hohem

Niveau: in sämtlichen Wohnräumen wird hochwertiges Echtholz-Parkett verlegt, die Wände werden gespachtelt,

Wohnungseingangstüren unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten im Bestand fachgerecht

restauriert und den heutigen technischen Anforderungen entsprechend modernisiert, Innentüren

nach historischem Vorbild neu angefertigt, Decken erhalten Unterhang-Konstruktionen zur Verbesserung

des Schallschutzes – zum Vergleich: Flurbereich einer Wohneinheit im WestendHafenquartier, Haus 37

(Abb. auf der gegenüberliegenden Seite) im derzeit unsanierten Zustand

[Bestand 2011, Aufnahme 2011]

Immobilienvermögen zählt über Epochen und Generationen hinweg zu den beständigsten

und steigerungsfähigsten Vermögenswerten. Unvergängliche Werte unterliegen keinen

Kursschwankungen. Sie werden nicht notiert.

Stanislaw Jerzy Lec (1909-1966), polnischer Schriftsteller

131

Rechtliches Konzept

Individualität und Exklusivität

Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

AG steht für in sich schlüssige,

ertragsorientierte und nachhaltige

Gesamtkonzepte auf der Grundlage

hochqualitativer Bauweise, mit dem

Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten

zu schaffen – Beispiel: Villa

am Kees´schen Park in Markkleeberg,

Karl-Liebknecht-Straße 20 (vgl. dazu

weiterführend die Abb. auf den Seiten

146 und 149) [Aufnahmen 2011]

132 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Das hier angebotene Immobilieninvestment ist mit dem Abschluss mehrerer Verträge

verbunden. Bei den Verträgen handelt es sich um einen Kaufvertrag nebst einer

Grundlagenurkunde. Ferner tritt der Erwerber als künftiges Mitglied in einen bereits

abgeschlossenen Vertrag mit der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH

als Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein. Daneben tritt der Erwerber

einer Mietpool-Gesellschaft bei und hat nach dem Gesellschaftervertrag einen

Sondereigentumsverwaltungsvertrag mit dem Geschäftsführer des Mietpools,

der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, abzuschließen. Dem Erwerber

wird ferner der Abschluss eines Mietgarantievertrages angeboten. In der Grundlagenurkunde

sind die Teilungserklärung gemäß § 8 WEG, die Pläne, die Baubeschreibung

sowie Planungs- und Änderungsvollmachten enthalten. Die wesentlichen

Inhalte der Verträge werden im Folgenden kurz erläutert. Die vollständigen Verträge

werden dem Interessenten auf Wusch ausreichende Zeit vor dem Erwerb überlassen.

I. Kaufvertrag

1. Angebot

Der Investor unterbreitet dem Verkäufer, der GGH GmbH & Co. Westend II KG, Karl-

Tauchnitz-Straße 2, 04107 Leipzig, ein notarielles Angebot zum Abschluss des im

Folgenden beschriebenen Kaufvertrages über eine noch zu sanierende Altbauwohnung.

An dieses Angebot ist der Investor bis zu dem im Kaufvertrag angegebenen

Termin unwiderruflich gebunden. Danach erlischt das Angebot. Die Annahme ist erfolgt,

wenn die Annahmeerklärung vor einem deutschen Notar beurkundet worden

ist.

2. Inhalt

a)

Grundstück

Der Verkäufer wird Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig von Lindenau,

Blatt 5409, Flurstück 1326/2 und 1326/1, verzeichneten Grundbesitzes,

gelegen in der Dr. Hermann-Duncker-Straße 19-37 in Leipzig. Das Grundstück wird

zur Bildung von Wohnungseigentum entsprechend der Teilungserklärung aufgeteilt.

Das Grundeigentum wird bei Veräußerung wie folgt belastet sein:

Abt. II: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Abwasserleitungsrecht)

für Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH

Abt. III: Finanzierungspfandrecht des Verkäufers

Die in Abt. III eingetragenen Grundschulden stammen vom Verkäufer. Der Anspruch

des Käufers auf Lastenfreistellung aufgrund des Grundstückskaufvertrages bleibt unberührt.

Die in Abteilung III eingetragene Finanzierungsgrundschuld muss bei Eigentumsumschreibung

auf den Erwerber gelöscht sein.

Rechtliches Konzept

Ideen sind der Anfang aller Vermögen. [...] Die Grundlage alles Erreichten ist Verlangen.

Sei dir dessen immer bewusst. Ein schwaches Verlangen bringt geringe Ergebnisse, so wie

auch ein kleines Feuer nur wenig Wärme abgibt.

Napoleon Hill (1883-1970)

, US-amerikanischer Schriftsteller und Gründer der persönlichen Erfolgsliteratur

133


)

Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

und Kaufgegenstand

Der Verkäufer wird das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile

nach § 8 WEG in der Weise teilen, dass mit jedem

Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung

und einem Kellerraum im auf dem Grundstück errichteten

Gebäude verbunden ist. Ferner werden für einzelne Wohnungen

im Erdgeschoss Sondernutzungsrechte an Gartenflächen

begründet. Die Teilungserklärung ist Gegenstand der

Grundlagenurkunde. Die Verkäuferin verpflichtet sich, den

Kaufgegenstand nach Maßgabe der Grundlagenurkunde zu

sanieren. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde noch

nicht erteilt. Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist noch

nicht erfolgt. Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf einer

noch zu sanierenden bzw. noch auszubauenden Sondereigentumseinheit

einschließlich Kellerraum nebst Miteigentumsanteil

und – je nachdem, welche Wohnung erworben wird – ein

Sondernutzungsrecht an einem Teil der Gartenfläche zum Gegenstand.

Der Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag exakt

bezeichnet.

c)

Denkmalschutzrechtliche Genehmigungsvorbehalte

Das auf dem Grundstück stehende Gebäude ist nach dem

Sächsischen Denkmalschutzgesetz ein Kulturdenkmal und unterliegt

somit den Bestimmungen dieses Gesetzes. Gem. § 12

SächsDSchG bedürfen jegliche Veränderungen, Modernisierungs-

und Instandsetzungsmaßnahmen am und im Kulturdenkmal

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Wenn

die geplanten Maßnahmen baugenehmigungspflichtig sind,

tritt an die Stelle der denkmalschutzrechtlichen Genehmigungen

die Stellungnahme (Zustimmung oder Versagung) der

Denkmalschutzbehörde zum Bauvorhaben gegenüber der

Bauaufsichtsbehörde. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung

lagen die erforderlichen Genehmigungen noch nicht vor, die

Prospektherausgeberin geht jedoch davon aus, dass das Projekt

wie prospektiert, ggf. mit kleinen Auflagen und Änderungen,

umgesetzt werden kann.

d)

Kaufpreis, Wohnfläche und Fälligkeit

Die Immobilie einschließlich Sanierung wird zum Festpreis verkauft,

wobei der Festpreis auf Grund und Boden, die Altbausubstanz,

sowie die Sanierungsarbeiten aufgeteilt ist. Diese

Aufteilung ist lediglich eine Schätzung und das Finanzamt kann

nach entsprechender Prüfung eine andere Aufteilung festlegen.

Weder der Berater noch der Bauträger (Verkäufer) haften

für diese Aufteilung. Die angegebene Wohnfläche wurde nach

der ab dem 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung

(WoFlV) berechnet. Balkone, Terrassen und Austrittsflächen

werden mit 50 % ihrer Fläche berücksichtigt. Für Flächenabweichungen

haftet der Verkäufer nur dann, wenn sie nicht

durch Sonderwünsche des Käufers veranlasst sind und soweit

sie mehr als 3 % nach unten abweichen. Bei einer Unterschreitung

ist nur der 3 % überschreitende Wert auszugleichen.

Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten der Projektierung, des

Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch

die Innenprovision, die der Verkäufer an den Kapitalanlagen-

vertrieb bezahlt und die ggf. über dem Niveau der gewöhnlichen

Maklercourtage liegen kann. Die Höhe kann je nach

Wohnung, Vertriebspartner und Vertriebsstand des Gesamtprojektes

unterschiedlich sein und bei Interesse beim Verkäufer

erfragt werden. Im Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten

von im Vertrag nicht vereinbarten Sonderwünschen, sowie Notar-

und Grundbuchgebühren, die notwendigen Kosten des

Vertragsvollzuges, die vom Erwerber unter Umständen an den

Vermittler zu zahlende Außenprovision, die Kosten von Rangrücktrittserklärungen

für Finanzierungsrechte des Käufers, die

Beiträge zur Feuerversicherung ab Deckungszusage, die

Grunderwerbsteuer sowie die Grundsteuer, Gebühren und

Beiträge nach Übergang von Lasten und Gefahren. Insbesondere

hat der Käufer die Notarkosten, die Kosten der Grundschuldbestellung

sowie die Grunderwerbsteuer zu übernehmen,

was im Allgemeinen ca. 5,5 % des Kaufpreises (3,5 %

Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar, Gerichtskosten, Kosten

Finanzierungsgrundschuld) ausmacht. Bei der Kalkulation sind

auch die Zwischenfinanzierungskosten sowie Bereitstellungszinsen

für die Zeit von der Darlehenserteilung bis hin zur ersten

Mieteinnahme einzukalkulieren. Die Finanzierung ist ausschließlich

Sache des Erwerbers.

Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt zu zahlen, wobei

sich die Raten an den Vorgaben der den Erwerber schützenden

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren und im

Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu entnehmen sind. Bei der

Anforderung der Raten ist eine Bautenstandsbescheinigung

des Bauleiters zum Nachweis des Baufortschrittes vorzulegen.

Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen für sämtliche Kaufpreisraten

sind:

- Erteilung der Baugenehmigung oder Bestätigung, dass die

Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen

Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf;

- Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im

Range nur nach den zuvor dargestellten Belastungen und

eventuell solchen weiteren Belastungen, die vom Käufer zu

übernehmen sind;

- Vorlage aller zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des Vertrages

etwa erforderlichen Genehmigungen und das Negativzeugnis

der Stadt zum Vorkaufsrecht nach SächsDSchG;

- Sicherung der Freistellung des Vertragsgegenstandes von allen

Grundbuchlasten, die der Auflassungsvormerkung des

Käufers im Rang vorgehen oder gleichstehen und die nicht

übernommen werden sollen, und zwar auch für den Fall, dass

das Bauvorhaben nicht vollendet wird.

Die Kaufpreisansprüche sind an die zwischenfinanzierende

Bank abgetreten worden. Zahlungen haben schuldbefreiend

auf das vom Gläubiger der nicht übernommenen Grundpfandrechte

im Zusammenhang mit der Lastenfreistellungserklärung

bzw. Bürgschaft benannte Konto in dem insoweit benannten

Umfang zu erfolgen, ansonsten auf das vom Verkäufer

benannte Objektkonto (Bausonderkonto). Zahlt der Käufer

bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung in Verzug.

Der Käufer erhält eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung

des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel in Höhe

von 5 % des Kaufpreises. Diese kann dadurch bewirkt werden,

134 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


dass der Käufer von der ersten Kaufpreisrate den Gesamtbetrag

der geschuldeten Sicherheit zurückhält.

e)

Grundstücksbelastungen zur Kaufpreisfinanzierung

Der Verkäufer verpflichtet sich bei Bestellung von Finanzierungsgrundschulden

mitzuwirken, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde

die im Kaufvertrag festgehaltenen Sicherungsvereinbarungen

wiedergegeben werden. Zur Sicherung

der Kaufpreiszahlung ist die Grundschuldbestellung mit Bedingungen

und Auflagen verbunden, die den Zweck haben, dass

Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich die

Kaufpreisschuld tilgen. Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang

mit der Grundschuldbestellung zur Kaufpreisfinanzierung

keine persönliche Haftung noch trägt er damit verbundene

Kosten. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich

Sache des Erwerbers und ist keine Voraussetzung

für die Kaufpreisfälligkeit. Es obliegt dem Käufer dafür Sorge

zu tragen, dass die Auszahlungsvoraussetzungen für seine Finanzierung

bis zur Kaufpreisfälligkeit gegeben sind.

f)

Sanierungsverpflichtung und Fertigstellung

Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung ergibt sich

aus der Baubeschreibung, die als Anlage der Grundlagenurkunde

(Teilungserklärung) beigefügt und in diesem Prospekt

abgedruckt ist, und den Bauplänen, die dem Aufteilungsplan

entsprechen. Bei Zweifeln über die zu erbringenden Bauleistungen

geht die Baubeschreibung den Bauplänen vor. Soweit

Leistungen in der Baubeschreibung nicht im Detail beschrieben

sind, ist der Verkäufer ermächtigt, den Inhalt der Leistungen

nach billigem Ermessen zu bestimmen.

Bezüglich der vom Verkäufer geschuldeten Bauleistungen sind

Abweichungen zu den in der Baubeschreibung und in den Bauzeichnungen

aufgeführten Leistungen zulässig, wenn sie nachträglich

aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten

sind oder wenn sie sich als baurechtlich, technisch und/oder

wirtschaftlich notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar

sind. Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die

nicht das Sondereigentum des Käufers betreffen oder ihm zur

Sondernutzung zugewiesen sind, zulässig, soweit sie nicht den

vertragsgemäßen Gebrach des Gemeinschaftseigentums unzumutbar

beeinträchtigen. Abweichungen dürfen Güte, Wert

und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsgegenstandes nicht mindern.

Aus Gründen des Denkmalschutzes wird die vorhandene

Gebäudesubstanz und Gebäudeausstattung soweit wie möglich

erhalten. Deshalb kann durch die vorgesehene Erhaltung

und Aufarbeitung vorhandener Bau- und Gebäudeteile nicht

Komfort, Qualität und Funktionalität eines Neubaus (insbesondere

hinsichtlich der Anforderungen an Wärme- und

Schallschutz) erreicht werden.

Das Bauvorhaben wird in drei Bauabschnitten ausgeführt, die

zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossen sind. Der Verkäufer

verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis zu dem im

jeweiligen Kaufvertrag für den betreffenden Bauabschnitt

angegebenen Termin bezugsfertig zu übergeben. Der Verkäufer

verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand 6 Monate nach

Bezugsfertigkeit vollständig fertig zu stellen. Im Falle des Zah-

Rechtliches Konzept

lungsverzuges des Käufers verlängert sich die Herstellungsfrist

für die Dauer des Zeitraums von der Fälligkeit des Kaufpreisteiles

bis zur erfolgten Zahlung. Das gleiche gilt bei Verzögerungen,

die vom Verkäufer nicht zu vertreten sind (z. B. infolge der

Ausführung von Sonderwünschen). Ein Anspruch auf Übernahme

von Sonderwünschen besteht nicht.

g)

Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt nach bezugsfertiger

Herstellung des Vertragsobjektes und des Gemeinschaftseigentum,

soweit es ausschließlich im Bereich des Sondereigentums

des Käufers liegt oder ihm zur Sondernutzung zugewiesen

ist, wobei der Abnahmetermin dem Käufer mit einer

Frist von zwei Wochen zwischen Absendung der Mitteilung und

Abnahmetermin schriftlich mitgeteilt wird. Bei der Besichtigung

der Wohnung wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt, in welches

ausstehende Arbeiten und Mängel aufzunehmen sind.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt nach vollständiger

Fertigstellung des Gebäudes. Falls der Käufer beim

Termin zur Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums

nicht erscheint oder sich nicht durch einen von ihm schriftlich

Bevollmächtigten vertreten lässt, beauftragt und bevollmächtigt

er im Kaufvertrag einen vom Verwalter der Wohnanlage zu

benennenden Sachverständigen auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft

mit der rechtsgeschäftlichen Abnahme

des Gemeinschaftseigentums. Die jeweilige Abnahme ist maßgeblich

für den Verjährungsbeginn.

h)

Übergang des Vertragsbesitzes sowie der Rechte und Pflichten

Besitz, Nutzungen und Lasten, insbesondere die laufenden

Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen

Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, gehen von

dem Zeitpunkt an auf den Käufer über, ab dem dieser den Vertragsgegenstand

aufgrund Übergabe nutzen darf. Der Verkäufer

ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt

ist und der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen

geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet.

Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab Besitzübergabe Stimmrechtsvollmacht

für die Eigentümerversammlung. Ein Hausgeld

für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe der Verkäufer,

ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu zahlen.

Der Verkäufer trägt alle Kosten für Erschließungs-, Versorgungs-

und Abwasseranlagen, soweit sie bisher errichtet sind

oder anlässlich der Durchführung des vorliegenden Bauvorhabens

vorgesehen sind. Alle sonstigen Erschließungskosten im

Sinne des Baugesetzbuches und nach Landesrecht und kommunalem

Satzungsrecht trägt der Käufer.

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bestehen für den Kaufgegenstand

keine Miet/Pachtverhältnisse.

i)

Gewährleistung

Hinsichtlich der Gewährleistung wird im Vertrag wie folgt unterschieden.

Bezüglich des Grundstücks und der von der Modernisierung

unberührten Altbausubstanz sind Sachmängel-

135


gewährleistungsansprüche des Käufers ausgeschlossen. Jedoch

haftet der Verkäufer für grob fahrlässig oder vorsätzlich

unterlassene Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an der

Altbausubstanz. Für Rechte und Ansprüche wegen Mängeln

der nach der Baubeschreibung geschuldeten Leistungen gilt

das Leistungsstörungsrecht des BGB. Es gelten die gesetzlichen

Verjährungsfristen. Garantien für besondere Eigenschaften

werden durch den Verkäufer nicht übernommen. Sicherungshalber

tritt der Verkäufer die ihm gegen die am Bau beteiligten

Architekten, Bauhandwerker, Zulieferer und sonst mit dem Bau

befassten Dritten zustehenden Ansprüche auf Nacherfüllung,

Selbstvornahme und Aufwendungsersatz und Schadensersatz

wegen mangelhafter Leistungen an den Käufer ab.

Der Käufer kann nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten

Gegenforderungen aufrechnen. Zurückbehaltungsrechte

können nur aus dem Grundstückskaufvertrag mit dem

Verkäufer geltend gemacht werden.

j)

Vollmachten

Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten. Zunächst

werden die Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung

nötigen Umfang bevollmächtigt. Der Verkäufer wiederum ist

bevollmächtigt, Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen

in Größe und Anzahl der Wohnungen zu verändern, sowie umzuwandeln.

Im Innenverhältnis darf diese Vollmacht nur insoweit

benutzt werden, das Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise

Inhalt und Umfang des Sondereigentums des

Käufers und die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teile

des Gemeinschaftseigentums nicht beinträchtigen und der

Umfang des gemeinschaftlich genutzten Gemeinschaftseigentums

nicht unzumutbar beeinträchtigt ist.

k)

Rücktritt und Weiterveräußerung

Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nachdem der Verkäufer das unterbreitete

Angebot des Käufers angenommen hat, nur aus den

gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich. Grundsätzlich ist

der hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt und ist nur bei

gravierenden Gründen gegeben. Generell gilt die Rechtsregel,

dass einmal geschlossene Verträge von beiden Parteien eingehalten

werden müssen.

Der Käufer verpflichtet sich, bei einer Veräußerung der Wohnung

seinem Käufer alle noch nicht erfüllten Verpflichtungen

aus dem Kaufvertrag mit dem Verkäufer aufzuerlegen und ihm

mit Weitergabeverpflichtung zu belegen und sicherzustellen,

dass Rechtsnachfolger die im Vertrag mit dem Verkäufer vorgesehenen

Vollmachten ebenfalls erteilen.

l)

Voraussetzungen und Folgen der Eigentumsübertragung

Eigentum erwirbt der Käufer erst mit seiner Eintragung im

Grundbuch, unter anderem nach Vollzug der Teilungserklärung,

Erklärung der Auflassung in einer Nachtragsurkunde sowie

Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes

und vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Zur Sicherung

dieses Anspruchs wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung

eingetragen, welche mit der Eintragung des Käufers

als Eigentümer gelöscht wird.

II. Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum,

Gemeinschaftsordnung

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird die

Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, Rehwagenstraße

2, 04288 Leipzig-Holzhausen, bestellt, beauftragt und

bevollmächtigt. Die Verwalterbestellung ist auf die Dauer von

zunächst drei Jahren ab Übergabe der ersten Wohneinheit an

einen Erwerber befristet. Der mit dem Verwalter abgeschlossene

Verwaltervertrag kann vor Ablauf dieser Frist nur aus wichtigem

Grund vorzeitig aufgelöst werden. In diesen Vertrag tritt

der Erwerber mit Übergang von Besitz/Nutzen und Lasten, spätestens

mit Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch

nach den Regelungen des WEG (Wohnungseigentumsgesetz)

ein. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse ergeben

sich aus dem Verwaltervertrag sowie dem zugehörigen Leistungskatalog.

Die Vergütung des Verwalters beträgt je Wohnungseigentum

monatlich derzeit 21,06 € inklusive der derzeit

gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Zusatzleistungen sind

entsprechend dem Verwaltervertrag gesondert zu vergüten.

Die gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte Verwaltervollmacht,

die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und die Vorschriften

des WEG erlauben dem Verwalter, die Wohnungseigentümergemeinschaft

umfassend gegenüber Dritten zu vertreten.

Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Vermietung und Verpachtung

dem Verwalter anzuzeigen. Die Wohneinheiten dürfen

nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine andere Nutzung

ist nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters zulässig.

Die Wohnungs- bzw. Teileigentümer haben eine Instandhaltungsrücklage

für das gemeinschaftliche Eigentum anzulegen.

Über die Höhe der Beträge beschließt die Eigentümerversammlung.

Bauliche Veränderungen am Sondereigentum dürfen

nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung der anderen

Wohnungseigentümer ausgeführt werden, wenn und soweit

Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder auf

fremdes Sondereigentum nicht von vornherein ausgeschlossen

werden können. Im Fall der Veräußerung der Wohneinheit

kann die Auszahlung des Anteils des Wohnungseigentümers

an der Instandhaltungsrücklage und an dem sonstigen Verwaltungsvermögen

nicht verlangt werden. Die Ansprüche gehen

auf den Erwerber und neuen Eigentümer über.

III. Sondereigentumsverwaltung

Der Käufer ist auf Grund des Beitritts zum Mietpool verpflichtet,

den Geschäftsführer des Mietpools, die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft

mbH mit der Hausverwaltung zu

beauftragen. Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft

mbH bietet die Sondereigentumsverwaltung für eine Vergütung

je Wohnungseigentum von monatlich 20,23 € inklusive

der derzeit gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer an. Für den

Fall, dass der Käufer die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft

mbH mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt,

werden zur Durchführung der Verwaltung erforderliche

Vollmachten des Käufers verlangt, mit denen die Hausverwaltung

zum Beispiel bevollmächtigt wird, die Mieten, die Nebenkosten

und die Mietkaution einzuziehen, Mietverträge abzuschließen

oder diese zu kündigen, sowie notfalls Mietrückstände

gerichtlich geltend zu machen.

136 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


IV. Mietpool

Der Erwerber erklärt mit Abschluss des Grundstückskaufvertrages

den Beitritt zu dem vom Verkäufer und der Sachsengrund

Hausverwaltungsgesellschaft mbH für den jeweiligen Bauabschnitt

gegründeten Mietenpool. Die Gründungsgesellschafter

haben sich zur Errichtung einer Gesellschaft bürgerlichen

Rechts (Mietpool) zusammengeschlossen und dazu einen Gesellschaftsvertrag

vereinbart. Nach Abschluss aller Bauabschnitte

werden die Mietpool-Gesellschaften für die einzelnen

Bauabschnitte in eine Mietpool-Gesellschaft zusammengeführt.

Der Mietpool hat den Zweck, das Einzelrisiko eines Eigentümers

zur Vermietung seiner Einheit für den Fall eines zeitweiligen

Mietausfalls oder anderer definierter Vermietungsrisiken

auf alle an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts beteiligten

Eigentümer gleichmäßig zu verteilen. Daneben soll der Mietpool

die Gesellschafter bei der Verwaltung ihres Sonder- und

Miteigentums unterstützen, weshalb als Beitrittsvoraussetzung

weiterhin gefordert ist, den Mietpoolverwalter zugleich mit der

Sondermietverwaltung zu beauftragen.

a)

Dauer des Mietpools

Der Mietpoolvertrag ist innerhalb der im Mietpool-Gesellschaftervertrag

festgelegten Frist nicht ordentlich kündbar. Das

Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt.

Der Mietpool wird beim Ausscheiden eines Gesellschafters

mit den übrigen Gesellschaftern fortgeführt.

b)

Einnahmen und Ausgaben des Pools, Ausschüttungen

Zu den Einnahmen des Pools gehören die monatlichen Mieten

(einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen), die die Gesellschafter

von ihren Mietern erhalten. Ausgaben des Mietenpools

sind unter anderem die Vergütung des Geschäftsführers

in Höhe von jährlich 60,00 Euro pro Wohnung zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die Eigentümer haben ihre Mieteinnahmen in den

Mietpool einzubringen. Die Einnahmen abzüglich der Kosten

werden vom geschäftsführenden Gesellschafter nach dem Verhältnis

der Gesellschafteranteile ausgeschüttet. Der Gesellschafteranteil

richtet sich nach dem Miteigentumsanteil des

betreffenden Gesellschafters im Verhältnis zu den gesamten

Miteigentumsanteilen aller Gesellschafter.

c)

Voraussetzungen des Beitritts, Verpflichtungen der

Gesellschafter

Voraussetzung des Eintritts und des Verbleibs im Mietenpool

ist, dass der jeweilige Gesellschafter eine oder mehrere Wohnungen

im Objekt erworben hat und dass er die Wohnung

nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Die Verwirklichung des

Gesellschaftszwecks erfordert, dass der Mietpoolverwalter, die

Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, mit der

ausschließlichen Geschäftsführung und Vertretung des Pools

betraut ist und mittels Sondereigentumsverwaltungsvertrag gegenüber

den Mietern vollumfänglich die Vermieterrechte ausüben

kann. Zu den Kosten der Sondereigentumsverwaltung

und weiteren Einzelheiten in diesem Zusammenhang wird auf

die Ausführungen unter Ziff. III. verwiesen. Beim Verkauf seiner

Wohnung muss der Gesellschafter den Erwerber verpflichten,

in seine Rechtsstellung aus dem Mietpoolvertrag einzutreten.

Unter bestimmten Voraussetzungen (Rechtsverletzung durch

Gesellschafter u. ä.) können einzelne Gesellschafter aus dem

Mietpool ausgeschlossen werden, was einen Schadenersatzanspruch

der Gesellschaft nach sich zieht.

d)

Geschäftsführung

Die Mietpool-GbR wird im Rechtsverkehr durch einen Geschäftsführer,

die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft

mbH, vertreten, welche bevollmächtigt ist, sämtliche zur Erreichung

des Vertragszwecks notwendigen Handlungen vorzunehmen,

insbesondere die Gesellschafter der Mietpool-GbR

im Außenverhältnis zu vertreten. Ferner ist sie bevollmächtigt

die Beitrittserklärungen weiterer Erwerber im Namen aller Gesellschafter

anzunehmen.

V. Mietgarantie

Rechtliches Konzept

Die Verkäuferin bietet dem Erwerber den Abschluss eines Mietgarantievertrages

an. Danach garantiert die Garantiegeberin

eine Kaltmiete in Höhe von 5,80 € je m²/Monat für die Dauer

eines Jahres ab dem 3. des auf den Übergang von Besitz/Nutzen/Lasten

folgenden Monatsersten. Die garantierte Miete

umfasst nicht die Mietnebenkosten, unabhängig davon, ob sie

auf die Mieter umgelegt werden können oder nicht. Übersteigt

die Kaltmiete des Garantienehmers die garantierte Kaltmiete,

steht die Differenz dem Garantiegeber für die Dauer der Garantiezeit

zu. Für die Dauer des Mietgarantievertrages trägt der

Garantiegeber die Vermietungskosten. Der Garantienehmer

hat dafür zu sorgen, dass sich seine Wohnung in einem zur Vermietung

geeigneten Zustand befindet. Er hat die zur Abwicklung

und Durchführung des jeweiligen Mietvertrages erforderlichen

Erklärungen auf Aufforderung des Garantiegebers abzugeben.

137


138

Steuerliche Auswirkungen

Individualität und Exklusivität

Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

AG steht für in sich schlüssige,

ertragsorientierte und nachhaltige

Gesamtkonzepte auf der Grundlage

hochqualitativer Bauweise, mit dem

Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten

zu schaffen – Beispiel: historisches

Wohnhaus in der Dresdner

Johannstadt, Neubertstraße 19 (vgl.

dazu weiterführend die Abb. auf der

Seite 147) [Aufnahmen 2011]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang

mit Immobilienerwerben nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage dargestellt.

Die angebotenen Wohnungen befinden sich in einem Gebäude, das von 1953 bis

1958 errichtet wurde.

A. Immobilienerwerb zur Fremdvermietung

1. Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung

Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung kann einkommensteuerlich

nur dann berücksichtigt werden, wenn es sich um keine Liebhaberei

handelt, sondern die Absicht besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu

erzielen.

Von dieser Absicht wird nach ständiger Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten

Vermietung ausgegangen (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen

vom 08.10.2004). Sollte die Finanzverwaltung daran Zweifel haben, trägt der Steuerpflichtige

die objektive Beweislast. Hierfür kann eine Prognose erstellt werden, in

der sich in dem ganzen Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen

Einnahmen abzüglich der kalkulierten Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum

richtet sich nach der voraussichtlichen Dauer der Nutzung durch den

Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger. Sofern nicht von einer

zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist, wird für die Prognose ein Zeitraum

von 30 Jahren angesetzt (BMF-Schreiben vom 08.10.2004 unter Verweis auf BFH-

Rechtsprechung).

Darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht in

Abhängigkeit von der Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundesfinanzhofs

vom 05.11.2002 und BMF-Schreiben vom 08.10.2004). Beträgt demnach bei einer

langfristigen Vermietung der Mietzins mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete,

ist grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.

Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Mieten, ist

die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu überprüfen.

Bei einer positiven Prognose ist das Vorliegen einer solchen Absicht zu bejahen. Andernfalls

ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen

Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche Teil ist steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden

anteiligen Werbungskosten können insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches

gilt, wenn der Mietzins unabhängig von der Überschussprognose weniger als 56 %

der ortsüblichen Mieten beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustimmung des Bundesrates das Gesetz

zur Beschränkung des Verlustabzugs im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen

beschlossen. Damit wurde unter anderem ein § 15b ins Einkommensteuer-

Steuerliche Auswirkungen

139


gesetz eingeführt. Dieser neue Paragraph gilt für Verluste aus

Steuerstundungsmodellen, denen ein Steuerpflichtiger nach

dem 10.11.2005 beitritt oder für die nach dem 10.11.2005

mit dem Außenvertrieb begonnen wurde. Bestandteil dieser

Gesetzesänderung ist eine Regelung, nach der Verluste aus

sog. Steuerstundungsmodellen weder mit anderen positiven

Einkünften verrechnet noch nach § 10d EStG abgezogen werden

dürfen. Diese Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die

der Steuerpflichtige in den folgenden Jahren aus derselben

Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell liegt nach

dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung

steuerliche Vorteile in Form von negativen Einkünften

erzielt werden sollen. Diese Regelung soll jedoch nur Anwendung

finden, wenn innerhalb der Verlustphase das Verhältnis

der Summe der prognostizierten Verluste zur Höhe des gezeichneten

und nach dem Konzept auch aufzubringenden Kapitals

oder bei Einzelinvestitionen des eingesetzten Eigenkapitals

10 vom Hundert übersteigt. Betroffen von dieser neuen Regelung

sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen,

geschlossene Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen.

Nach den BMF-Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008

liegt beim Erwerb einer noch zu sanierenden Wohnung vom

Verkäufer grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung und damit

kein schädliches Steuerstundungsmodell vor, es sei denn es

werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen gegen ein

besonderes Entgelt gewährt.

Schädliche Neben- und Zusatzleistungen werden bspw. in der

Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfinanzierung

gesehen. Umstritten ist dabei, ob es zusätzlich darauf

ankommt, dass dafür ein gesondertes Entgelt geleistet

wird. Hierfür kommen als Anbieter nicht nur der Verkäufer

selbst in der Frage, sondern auch dem Verkäufer nahe stehende

Personen, Gesellschaften, an denen der Verkäufer oder ihm

nahe stehende Personen beteiligt sind oder Dritte, die der Verkäufer

vermittelt.

Als unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der Bewirtschaftung

und Verwaltung eines Objekts dienen (z. B. Hausverwaltung,

WEG-Verwaltung, Abschluss eines Mietpools), sofern

es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 Monate handelt.

Die Vermarktung mittels eines Verkäuferprospekts führt nach

dem BMF-Schreiben vom 29.01.2008 nicht zwingend zur Annahme

einer Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es

auf den konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf, ob

schädliche Nebenleistungen vereinbart werden. Die Entscheidung,

ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten Prospekts

anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall

durch die örtlich zuständige Finanzbehörde getroffen werden.

Da zum § 15b EStG bisher weder Rechtsprechung noch längerfristige

Anwendungspraxis der Finanzverwaltung bekannt

sind, besteht insofern noch keine abschließende Rechtssicherheit.

2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung

und Gewerbebetrieb

Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter A.1.

steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus

Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz)

oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommensteuergesetz)

handelt.

Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der Investor

eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung vermietet

und damit die Fruchtziehung aus der Nutzung des eigenen

Vermögens im Vordergrund steht (Einkünfte aus Vermietung

und Verpachtung). Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung

wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der

Fremdvermietung neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen

Dienstleistungen erbracht werden.

Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird jedoch

überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und

unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung

von Vermögenswerten durch Umschichtung (An- und Verkauf

von Immobilien) entscheidend in den Vordergrund tritt.

Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat die Finanzverwaltung

die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Werden

innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der

Regel von 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung/Sanierung

und Verkauf – mehr als 3 Objekte veräußert, geht die

Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze der privaten

Vermögensverwaltung überschritten wird, da nicht mehr die

Substanznutzung selbst, sondern die Ausnutzung der Wertsteigerung

in den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher

Grundstückshandel begründet. Gewinne und Veräußerungsgewinne

werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb

umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist von 5 Jahren

auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere Urteile des Bundesfinanzhofs

wurde die Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze

relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels

zur Zeit keine eindeutige Rechtsicherheit besteht.

Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt, unterliegen

diese neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer

und zwar unabhängig von der Behaltensdauer.

Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn als sog. privates

Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen Rechtslage nur

dann der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und

Veräußerung der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre liegen.

Als Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich der Überschuss

des Verkaufserlöses über den um die vorgenommenen Abschreibungen

(einschließlich erhöhter Abschreibungen wie

Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen) reduzierten Anschaffungs-

und Herstellungskosten und den Veräußerungskosten

angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum

zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der

Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu

eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

140 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


3. Überschussermittlung

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung

ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz.

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

erfolgt durch die Gegenüberstellung der (Miet-)Einnahmen

und der im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen

Werbungskosten (Überschussermittlung). Steuerliche Vorteile

können dann eintreten, wenn sich ein Überhang von Werbungskosten

ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften

des Investors mit steuerlicher Wirkung verrechnet werden

kann.

4. Verlustverrechnung

Die Verlustverrechnung ist in dem Veranlagungsjahr, in dem

der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünften aus allen

Einkunftsarten und bis zu deren Höhe betragsmäßig unbegrenzt

möglich.

Übersteigende Verluste, die im Veranlagungszeitraum ihrer

Entstehung nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet

werden konnten, können bis zu einem Betrag von € 511.500

in das Vorjahr zurückgetragen werden, oder sie werden in die

Folgejahre unbegrenzt vorgetragen. Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt

werden, erhöht sich der Verlustrücktrag in

das Vorjahr auf bis zu € 1.023.000. Der verbleibende Verlustvortrag

ist in den folgenden Veranlagungsjahren bis zu

€ 1 Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte und der darüber

hinausgehende Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetrages der

Einkünfte abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz). Nicht

verrechnete Verluste werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten

Ehegatten erhöht sich der Betrag auf € 2 Mio.

5. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

5.1 Allgemeines

Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten

alle Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und Erhaltung

von Einnahmen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten können im Rahmen der

Überschussermittlung nur anteilig in Form von Abschreibungen

berücksichtigt werden. Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen,

sonstige Finanzierungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten,

Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare

Werbungskosten im Veranlagungsjahr der Zahlung berücksichtigungsfähig.

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,

die innerhalb von drei Jahren nach

Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 %

der Anschaffungskosten übersteigen, zählen zu den Herstellungskosten

(anschaffungsnahe Herstellungskosten). Ansonsten

zählen sie i.d.R. zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten

- es sei denn es wird dadurch eine wesentliche Substanzvermehrung

vorgenommen oder es wird etwas völlig

Neues, Artverschiedenes eingebaut.

5.2 Disagio und Damnum

Disagio ist die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und

dem Nennbetrag eines Darlehens.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darf ein

(marktübliches) Disagio - unter weiteren Voraussetzungen - im

Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden.

Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen steuerlichen

Verlusten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert

werden. Dies gilt nur, solange das vereinbarte Disagio marktüblichen

Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium

(BMF) legt mit Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass

von einer Marktüblichkeit des Disagios auszugehen ist, wenn

für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von

mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 % vereinbart

worden ist. Diese Regelung ist erstmals für Darlehensverträge

anzuwenden, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen

wurden.

Die beschriebenen Regelungen gelten entsprechend auch für

ein Damnum.

5.3 Normale Abschreibungen

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt grundsätzlich

2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit

sie auf das Gebäude entfallen. Wurde das Gebäude vor dem

01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz

auf 2,5 %.

Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche können linear

(gleichmäßig) über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben

werden.

5.4 Erhöhte Abschreibungen nach § 7h

Einkommensteuergesetz

Steuerliche Auswirkungen

Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Modernisierungs-

und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177

BauGB an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen

Entwicklungsbereichen entfällt, kann im Jahr der Herstellung

und in den folgenden sieben Jahren eine erhöhte Abschreibung

in Höhe von 9 % p.a. und in den folgenden vier

Jahren jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung

von 2 % bzw. 2,5 % in Anspruch genommen werden (§ 7h EStG,

sog. Sanierungsgebiets-AfA).

Entsteht im Rahmen der Baumaßnahme in einem bisher nicht

ausgebauten Dachgeschoss eine Wohnung, kann grundsätzlich

keine erhöhte Abschreibung im Sinne des § 7h EStG vorgenommen

werden, es sei denn, dass dies zur sinnvollen Gebäudenutzung

unerlässlich ist, eine sanierungsrechtliche Nutzung

ansonsten objektiv ausgeschlossen ist und der Eigentümer

sich zur Durchführung der Baumaßnahme gegenüber der

Gemeinde vertraglich verpflichtet hat. Freiwillige Aufwendungen

sind hierbei nicht begünstigt. Erhaltene Zuschüsse mindern

die Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage.

Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in dem die

Sanierungsarbeiten abgeschlossen werden und in den elf da-

141


auf folgenden Jahren. Voraussetzung dafür ist, dass mit den

durchzuführenden Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des

notariellen Kaufvertrags begonnen wird und eine entsprechende

Bescheinigung der Aufwendungen nach § 7h EStG der Stadt

vorliegt.

Da das Finanzamt nach Maßgabe des Abschnitts 7 a Abs. 5

Einkommensteuerrichtlinien in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten

auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten

Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich ggf.

zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen

und den steuerlich begünstigten Aufwendungen Abweichungen

ergeben. Nicht in Anspruch genommene erhöhte

Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen

nicht nachgeholt werden.

5.5 Erhöhte Abschreibungen nach § 7i

Einkommensteuergesetz

Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen

landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, können

alternativ erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG vorgenommen

werden. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen betragen

diese erhöhten Abschreibungen für den Teil der Anschaffungskosten,

der auf die Herstellungskosten für Baumaßnahmen

entfällt, die nach Art und Umfang der Erhaltung des

Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung

erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden

sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren

jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung von

2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz, sog. Denkmal -

AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die o. g. Anschaffungskosten

als Abschreibungsbemessungsgrundlage. Die Abschreibung

erfolgt im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und

in den elf darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch genommene

erhöhte Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen

nicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmen

sind nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss des notariellen

Kaufvertrages durchgeführt werden.

Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen

werden, wenn eine entsprechende Bescheinigung

der nach Landesrecht zuständigen Stelle über die denkmalrechtlichen

Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen

vorliegt. Ungeachtet dessen ist umstritten, inwieweit

die Finanzbehörden an derartige Bescheinigungen der

Denkmalbehörde gebunden sind oder nicht. Strittig sind oftmals

auch diejenigen Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen

so umfassend sind, dass dadurch ein Neubau

entsteht sowie Umnutzungen, beispielsweise von Gewerbe - in

Wohnnutzung. In solchen Fällen vertreten die Finanzbehörden

in manchen Bundesländern zur Zeit restriktive Auffassungen,

die nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung gedeckt

sind.

Da das Finanzamt nach Maßgabe der Einkommensteuerrichtlinien

(R 7i Absatz 3) in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten

auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten

Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich gegebenenfalls

zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsauf-

wendungen und den übrigen steuerlich begünstigten Aufwendungen,

die der Normal-AfA unterliegen, Abweichungen ergeben.

Zu beachten ist, dass von der Finanzverwaltung die erhöhten

Abschreibungen hinsichtlich auszubauender Dachgeschosswohnungen

sowie Maisonettewohnungen ggf. versagt werden

können. Zwar hat mittlerweile das Finanzgericht Sachsen mit

Urteil vom 24.02.2010 nunmehr rechtskräftig entschieden,

dass auch im Dachgeschoss neu entstehende Eigentumswohnungen

in den Genuss der Steuerbegünstigen nach dem §§ 7i

bzw. 7h EStG (für Vermieter) bzw. § 10f EStG (für Eigennutzer)

kommen, aber nur soweit die begünstigten Modernisierungskosten

anteilig auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Ob

jedoch die Finanzverwaltung das Urteil auch bundeseinheitlich

anwenden wird, ist noch nicht entschieden. Das Urteil steht der

höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs

nicht entgegen, eine höchstrichterliche Klärung zu diesen Fällen

liegt allerdings bislang nicht vor. In der Vergangenheit haben

einige Finanzämter mit dem Hinweis, dass die Dachgeschoss-Wohnungen

und somit Wirtschaftsgüter neu entstanden

sind, jegliche Begünstigungen abgelehnt. Sofern die Finanzverwaltung

erhöhte Abschreibungen nachträglich versagt,

sind die betreffenden Aufwendungen jedoch Bemessungsgrundlage

für die Normalabschreibungen (vgl. 5.3.)

Dies ist vom jeweiligen Erwerber in seiner Renditeberechnung

unbedingt zu berücksichtigen.

6. Einkommensteuervorauszahlung bzw.

Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können bereits

im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren (§ 37 Einkommensteuergesetz)

oder in Form eines Freibetrages auf der

Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz)

berücksichtigt werden. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,

die nach der Fertigstellung oder der Anschaffung der Immobilie

beginnen. Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr

seiner Fertigstellung angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung

die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz).

Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich vorgeschriebener

Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens

bis zum 30.11. des Kalenderjahres gestellt werden, für

das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz).

Zur Geltendmachung der steuerlichen Vorteile konnte im Hinblick

auf die lange Bearbeitungsdauer bisher eine vorläufige

Bescheinigung der zuständigen Behörde nebst Eingangsbestätigung

über den Antrag auf Ausstellung der endgültigen Bescheinigung

vorgelegt werden, um eine Eintragung der steuerlichen

Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte ab dem Jahr

nach der Bezugsfertigkeit zu erhalten. Aufgrund aktueller Diskussionen

in der Finanzverwaltung zur vorläufigen Gewährung

der Steuerbegünstigung ist nicht auszuschließen, dass in einigen

Bundesländern eine solche vorläufige Bescheinigung

nicht mehr ausgestellt oder vom Finanzamt nicht anerkannt

wird. Dies hätte zur Konsequenz, dass eine Gewährung der

142 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Steuerbegünstigung nur noch bei Vorlage der endgültigen Bescheinigung

der zuständigen Bescheinigungsbehörde durch

den Steuerpflichtigen beim Finanzamt möglich ist, mithin der

Steuerbegünstigungseffekt erst später, wenngleich dann rückwirkend

geltend gemacht werden kann.

B. Immobilienerwerb zur Eigennutzung

1. Sonderausgaben

Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen

Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer

nach § 10f Einkommensteuergesetz die Aufwendungen für begünstigte

Baumaßnahmen im Kalenderjahr des Abschlusses

der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils

bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs. 1

Einkommensteuergesetz), wenn alle Voraussetzungen des § 7i

Einkommensteuergesetz erfüllt sind (u. a. Vorliegen einer entsprechenden

Bescheinigung der zuständigen Behörde, vgl.

Ausführungen zum § 7i EStG unter A.5.4). Diese Regelung ist

bei Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden (§ 10f

Abs. 5 Einkommensteuergesetz).

Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, soweit mit den begünstigten

Baumaßnahmen nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages

begonnen wird. Eine Nachholung von nicht ausgenutzten

Abzugsbeträgen in späteren Perioden ist nicht möglich.

Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit gewährt, wie in

dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken

genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz).

Die Steuervergünstigung nach § 10f Einkommensteuergesetz

kann nur für ein begünstigtes Objekt gewährt werden.

Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge insgesamt für zwei

Objekte in Anspruch genommen werden.

Sonderausgaben wirken sich nur aus, soweit das steuerpflichtige

Einkommen nach deren Abzug oberhalb des Grundfreibetrags

liegt. Ein Vor- und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgaben

ist nicht möglich.

2. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung

eines Lohnsteuerfreibetrages

Hier gelten die Ausführungen unter A.6. entsprechend.

C. Sonstige steuerliche Auswirkungen

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällt zu der in

Leipzig belegenen Immobilie Grunderwerbsteuer in Höhe von

3,5 % des Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer entsteht

auch bei der Veräußerung des Objekts. In der Regel hat aufgrund

der üblichen vertraglichen Vereinbarungen der Erwerber

diese Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei der Verkäufer gegenüber

dem Finanzamt neben dem Käufer gesamtschuldnerisch

haftet. Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer an. Wird

das Objekt vermietet, kann diese jedoch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung

auf den Mieter umgelegt werden.

Steuerliche Auswirkungen

D. Berücksichtigung individueller steuerlicher

Rahmenbedingungen eines Investors

Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung zum

Kauf einer Immobilie und ggf. auch später anstehende Entscheidungen,

wie die Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen

an veränderte Marktstrukturen oder die Veräußerung

bzw. Nutzungsänderungen der Immobilie und die sich

daraus ergebenden steuerlichen Folgen lassen sich verbindlich

nur unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen

des jeweiligen Investors ableiten. Die Prospektherausgeberin

empfiehlt daher jedem Erwerber vor dem Abschluss

eines Kaufvertrages einen Steuerberater seines Vertrauens zu

Rate zu ziehen.

143


144

Vertragspartner

Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft

für Grundbesitz AG steht für in sich schlüssige, ertragsorientierte

und nachhaltige Gesamtkonzepte – Beispiele:

Eisenhartstraße 5 in Potsdam (obere Abb.), Stauffenbergstraße

9 in Leipzig, Auewaldschlösschen in Leipzig und Mehringstraße

in Markkleeberg (nebenstehende Abb. von oben nach unten)

[Aufnahmen u. a. 2010]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Koordination | Vertrieb

Initiator | Bauträger

Eigentümer

Prospektherausgeberin

Baubegeleitende

Qualitätskontrolle

Verwaltung | Vermietung

DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Karl-Tauchnitz-Straße 2

D-04107 Leipzig

Registergericht: Amtsgericht Leipzig

Registernummer: HRB 21209

GGH GmbH & Co. Westend II KG

Karl-Tauchnitz-Straße 2

D-04107 Leipzig

Registergericht: Amtsgericht Leipzig

Registernummer: HRA 16200

TÜV SÜD Industrie Service GmbH

Wiesenring 2

D-04159 Leipzig

Registergericht: Amtsgericht München

Registernummer: HRB 109326

Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH

Rehwagenstraße 2

D-04288 Leipzig

Registergericht: Amtsgericht Leipzig

Registernummer: HRB 4300

Vertragspartner

Als Unternehmer kann bezeichnet werden, wer in schöpferischer Produktivität, in dynamischer

und zugleich elastischer Aktivität, in Verantwortlichkeit und mit persönlicher Risikobereitschaft

den wirtschaftlichen und sozialen Fortschritt gestaltet.

Peter von Siemens (1911-1986), deutscher Industrieller

145


146

Ausgewählte Referenzen

Individualität und Exklusivität

Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

AG steht für in sich schlüssige,

ertragsorientierte und nachhaltige

Gesamtkonzepte auf der Grundlage

hochqualitativer Bauweise, mit dem

Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten

zu schaffen – Beispiele:

Westend, Gröpplerstraße 54-60,

(hier 1. Bauabschnitt) in Leipzig (nebenstehende

Abb.), darüber hinaus

Villa am Kees’schen Park, Karl-Liebknecht-Straße

20 in Markkleeberg,

Käthe-Kollwitz-Straße 85 und Breitenfelder

Straße 84 in Leipzig (untenstehende

Abb. von links nach rechts),

Neubertstraße 19 in Dresden, Eisenhartstraße

5 in Potsdam und Stauffenbergstraße

9 in Leipzig (gegenüberliegende

Seite, Abb. von oben nach

unten) [Aufnahmen u. a. 2011]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Leistungsbilanz (Auszug, denkmalgeschützte Mehrfamilienwohnhäuser und Villenbauten)

Standort | Lage

Baujahr

Sanierung | Modernisierung

Gesamtwohnfläche

Investitionsvolumen

Standort | Lage

Baujahr

Sanierung | Modernisierung

Gesamtwohnfläche

Investitionsvolumen

Standort | Lage

Baujahr

Sanierung | Modernisierung

Gesamtwohnfläche

Investitionsvolumen

Standort | Lage

Baujahr

Sanierung | Modernisierung

Gesamtwohnfläche

Investitionsvolumen

Standort | Lage

Baujahr

Sanierung | Modernisierung

Gesamtwohnfläche

Investitionsvolumen

Standort | Lage

Baujahr

Sanierung | Modernisierung

Gesamtwohnfläche

Investitionsvolumen

Standort | Lage

Baujahr

Sanierung | Modernisierung

Gesamtwohnfläche

Investitionsvolumen

Gröpplerstraße 54-60, Leipzig Seite 148

1928-1930

2010/11

2.268,76 m²

4.741.710,00 €

Karl-Liebknecht-Str. 20, Markkleeberg Seite 149

um 1900

2010

529,50 m²

1.358.500,00 €

Neubertstraße 19, Dresden

1906

2010

790,06 m²

2.018.000,00 €

Käthe-Kollwitz-Straße 85, Leipzig Seite 150

1879

2010

1.117,00 m²

2.570.000,00 €

Breitenfelder Straße 84, Leipzig Seite 151

1900

2010

1.245,00 m²

2.840.000,00 €

Eisenhartstraße 5, Potsdam Seite 152

1887

2010

784,00 m²

1.817.000,00 €

Stauffenbergstraße 9, Leipzig Seite 153

1904

2009

1.451,00 m²

3.340.000,00 €

Ausgewählte Referenzen

Über die vielfältigen Möglichkeiten, die in jedem historischen wie zeitgenössischen Bauwerk

stecken: Die Architektur ist die erstarrte Musik, sagte einst Friedrich Wilhelm Joseph von

Schelling. Ich füge hinzu: Lasst uns die Saiten zum Klingen und Schwingen bringen.

Werner L. Hetterich (1945) , deutscher Architekt

147


148

Leipzig, Gröpplerstraße 54-60

Gröpplerstraße 54-60, Leipzig Das in den Jahren 1928 bis 1930 im ausgefallenen

Art-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der bereits fertig gestellte 1. Bauabschnitt)

im Leipziger Westend wird derzeit revitalisiert [Aufnahmen 2011]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Karl-Liebknecht-Straße 20, Markkleeberg Außenarchitektonisch ist die

historische Villa am Kees’schen Park dem Schweizer Landhausstil angelehnt und

besticht u. a. durch facettenreiche Holzbalkone und Veranden [Aufnahmen 2011]

Ausgewählte Referenzen

Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 20

149


150

Leipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 85

Käthe-Kollwitz-Straße 85, Leipzig Das denkmalgeschützte Wohnhaus im

Bachviertel entstand zwischen 1864 und 1879 in einer für dieses Areal typischen

Blockrandbebauung und wurde detailgetreu revitalisiert [Aufnahmen 2011]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Breitenfelder Straße 84, Leipzig Das um die Jahrhundertwende errichtete

Wohnhaus zählt zu den spätgründerzeitlichen Beispielen einer bereits gemäßigten

Architektur mit einer klaren und zugleich stilvollen Formensprache [Aufnahmen 2011]

Ausgewählte Referenzen

Leipzig, Breitenfelder Straße 84

151


152

Potsdam, Eisenhartstraße 5

Eisenhartstraße 5, Potsdam Das ursprüngliche außenarchitektonische Gesamtbild

in Farbe, Gliederung und Putzstruktur ist unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten

liebevoll wiederhergestellt worden, in der Raumplanung wurden

weitgehend großzügige Proportionen beibehalten [Aufnahmen 2010]

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Stauffenbergstraße 9, Leipzig Eines der besonderen Merkmale dieses

gründerzeitlichen Wohnhauses ist der turmartige Erker, historische Details und

moderner Komfort machen Wohnen zum Erlebnis [Aufnahmen 2010]

Ausgewählte Referenzen

Leipzig, Stauffenbergstraße 9

153


154

Revitalisierung Der jeweilige Wertschöpfungsprozess bei

Baudenkmalen erfordert ausgeprägte Leidenschaft, Kreativität

und Fachkompetenz gleichermaßen; Reflektion im Detail: Säulenformation

im Durchgang zum rückwärtigen, parkähnlichen

Bereich des Ensembles (obere Abb.) und architektonische

Facetten am Beispiel ausgewählter Hauseingangsbereiche –

hier Haus 37 (Bauabschnitt 1), Haus 29 (Bauabschnitt 2) und

Haus 19 (Bauabschnitt 3) – des Ensembles [Bestand 2011]

Haftungs- und Angabenvorbehalte

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte zu der

angebotenen Immobilie erteilt. Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin

und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-,

Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung erbracht.

Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags- und

Steuerprognosen sowie für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs-

und Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch

für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann (u. a. aufgrund

der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher Parameter)

nicht übernommen werden.

Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt

bekannten oder erkennbaren Sachverhalte

maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen

unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen

Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis

sowie Rechtsprechung kann sich verändern.

Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen und Fotos sind

zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen

und nicht als wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung.

Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann

hiervon abweichen. Die Realisierung von Planungen steht unter

dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens der entsprechenden

Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich die

notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen

Vertreter der Gesellschaften erfolgt ausschließlich

zur Information der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche

Vertrauenswerbung mit den genannten Personen wird damit

nicht bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner.

Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende Angaben

dürfen und können nur die Prospektherausgeberin machen.

Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb und der Vermittlung

befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert. Kaufinteressenten

wird als Anlage ggf. eine Vertragsmappe mit wei-

Haftungs- und Angabenvorbehalte

teren, z. T. unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen) sowie

Objektunterlagen ausgehändigt. Der Prospekt ist nur im Zusammenhang

mit dieser Anlage vollständig. Da auch die abzuschließenden

Verträge Veränderungen in sachlicher und

rechtlicher Hinsicht unterliegen können, besitzen nur die letztendlich

wechselseitig abgeschlossenen Verträge Gültigkeit.

Die im Exposé enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach

unverbindlich.

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich geschützt.

Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert sich am IDW-S 4

Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006), ohne dass

hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin hergeleitet

werden können. Aufgrund des unten angegebenen

frühen Prospekterstellungszeitpunktes und des daraus resultierenden

Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche

im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten und Zahlen

des Projektes feststanden und der Erwerber bei Interesse hierzu

von den Projektbeteiligten jederzeit über den jüngsten Stand

der Dinge informiert werden kann, akzeptiert er, dass Ansprüche

aus diesem Prospekt – soweit überhaupt gegeben – binnen

sechs Monaten ab Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab

dem angegebenen Herausgabedatum verjähren, es sei denn,

die Prospektherausgeberin hat im Prospekt vorsätzlich oder

grob fahrlässig Falschangaben gemacht. Die Prospektherausgeberin

versichert dazu, dass sie nach bestem Wissen und Gewissen

über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände

im Prospekt vollständig und richtig aufgeklärt hat. Trotz

gewissenhaftester Prüfung und sorgfältigster Erarbeitung können

Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen werden.

Der Prospekt wurde im September 2011 erstellt und herausgegeben.

155


Initiator I Bauträger I Prospektherausgeberin

GGH GmbH & Co. Westend II KG

Karl-Tauchnitz-Straße 2 | D-04107 Leipzig

Idee I Konzeption I Prospektgestaltung

rae.network | arbeitsbereich grafik | www.rae-network.de

Architekturfotografie

Rocco Raebiger, Designer AGD

Sonstige Fotografie

Rocco Raebiger, Designer AGD

W&R Media KG (Seite 144/Abb. Mitte)

Peter Zamarski (Seite 144/Abb. unten)

Illustrationen I Grafiken

Jana Raebiger-Sonnemann

Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege

eilmes & staub DESIGN UND VISIONEN GMBH (Seiten 32f,

36f, 46f, 50f, 68f und 90f)

Literaturhinweise

• Gormsen/Kühne, Leipzig. Stadt des Wandels, Leipzig 2006

• Schmidt/Mayer/Wiktorin u. a. (Hrsg.), Der Leipzig-Atlas.

Unterwegs in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt

zwischen West- und Osteuropa, Leipzig 2005

• Hocquél, Leipzig. Architektur von der Romanik bis zur

Gegenwart, Leipzig 2004

• Böge/Köhler/Müller/Teichmann/Weiß, Leipzig langer Weg

zum Meer. Karl-Heien-Kanal, Leipzig 2008

• Guth/Sikora, Jugendstil & Werkkunst. Architektur um

1900 in Leipzig, Leipzig 2005

• Sikora/Kober, Bauhaus und Art déco. Architektur der

Zwanziger Jahre in Leipzig, Leipzig 2008

• Leonhardt, Moderne in Leipzig. Architektur und Städtebau

1918 bis 1933, Leipzig 2007

• Cramer/Breitling, Architektur im Bestand. Planung–Entwurf–Ausführung,

Basel/Boston/Berlin 2007

Urheberrecht

Sämtliche Inhalte sind urheberrechtlich geschützt. Das unautorisierte

Kopieren oder Weiterverwenden der Inhalte in jeglicher

Form (auch auszugsweise) ist ohne Zustimmung der Prospektherausgeberin

nicht gestattet.

Stand

September 2011

Impressum

156 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig


DGG AG

Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

Hiermit bestätige(n) ich/wir,

.....................................................................................................................

[Name/Vorname, Anschrift - bitte in Druckbuchstaben ausfüllen]

den nebenstehend abgebildeten Prospekt nebst Anlagen zum Denkmal-Sanierungsobjekt

WestendHafenquartier, Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 in Leipzig – mit

der notwendigen Erläuterung der Anlegereignung, der Chancen und Risiken, des

rechtlichen Konzeptes sowie der steuerlichen Auswirkungen – im Vermittlungsgespräch

am

.....................................................................................................................

[Datum, Ort und vermittelndes Unternehmen]

von meinem/unserem Vermittler

.....................................................................................................................

[Name/Vorname - bitte in Druckbuchstaben ausfüllen]

vollstandig erhalten zu haben.

.....................................................................................................................

[Ort/Datum, Unterschrift(en)]

Historie und Zukunft Die Revitalisierung eines Kulturdenkmals beinhaltet den Schutz, die Restaurierung und Einbindung historischer Architekturformen

innerhalb eines modernen Gesamtkonzeptes; Reflektion im Detail: Hauseingang mit Rundbogen-Oberlicht (Haus 19), Treppenstufen

aus Betonfertigteilen (so genannte Hallesche Treppen) und Antrittspfosten mit Treppengeländer [Bestand 2011]

Bestätigung

Bestätigung

157


DGG AG

Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

WestendHafenquartier

Bauherr: Stadt Leipzig

Entwurf/Bauausführung: Entwurfsbüro für Industriebau Leipzig/Bau-Union Magdeburg

Architekturkontrolle: Walter Lucas, Chefarchitekt der Stadt Leipzig

Bauzeit: 1955 bis 1957 (Ensemble), 1953 bis 1958 (gesamtes Quartier)

auf der Grundlage des ministerialen Beschlusses, “kriegszerstörte Städte beschleunigt wieder aufzubauen”, wurde das Ensemble innerhalb des

so genannten Wohnungsbau-Sonderprogrammes in mehreren Bauabschnitten realisiert; bemerkenswert ist das ausgewogene außen- und

innenarchitektonische Gesamtkonzept, das an die klare Formen- und Farbensprache der 1920er Jahre anknüpft

www.dgg-ag.de

Karl-Tauchnitz-Straße 2

04107 Leipzig Freecall 0800. 6342766

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