CO -Gebäude- Sanierung - Haufe.de

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CO -Gebäude- Sanierung - Haufe.de

Immobilien

wirtschaft

Das Fachmagazin für Management, Recht und Praxis

Mat.-Nr. 06228-5117

VORSICHT

www.immobilienwirtschaft.de 02 l 2009

CO ² -Gebäude-

Sanierung

Fehler vermeiden bei Beratung,

Technik und Förderung

Special

Mipim Warm-up

Marktübersicht

Immobilienspezifi sche

Ausbildungsgänge

Schwarze Schafe

(Un-)Sinn einer Mietkautionsversicherung


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Editorial

Die Zeit danach

Dirk Labusch, Chefredakteur

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

die Macht des Wortes kann Flügel verleihen. Kann, muss aber nicht.

Alle sagen laut und vernehmlich, was in puncto Finanzkrise jetzt nottäte.

Alle betonen, was Banken jetzt haben müssten … Vertrauen nämlich,

was sie tun müssten … wieder Geld verleihen, und so weiter. Aber

Vertrauen lässt sich nicht herbeireden. Der Staat pumpt derweil Geld

ins System, stellt Schutzschirme zur Verfügung, Kreditinstitute schwimmen

im Cash, parken über 300 Millionen Euro bei der EZB. Gleichzeitig

werden Zinssenkungen nicht zum Kunden weitergereicht. Gas oder

Geld: Der sitzt am längeren Hebel, der hat und der verteilen könnte. Die

Sorge der Banken ist nicht totzukriegen. Und das Sich-Berufen auf diese

Sorge wird immer mehr zum alles erstickenden Automatismus.

Manche Presseberichte hören sich an, wie: Es wird immer Winter bleiben.

Aber ich habe eben eine Amsel singen hören. Der Frühling kommt!

Und auch die Wirtschaft wird wieder blühen. Unternehmen werden

wieder mehr können, und – ja, auch das wird sein, vielleicht noch nicht

im Frühling – selbst Banken werden wieder wollen!

In dieser kommenden Zeit der Blüte werden sich gut aufgestellte Kunden

ihre Bank wieder aussuchen können. Da sollten diese dann auch

selber einigermaßen gut aufgestellt sein! Ein Entwickler sprach dieser

Tage von einem „Super-Projekt“, das das X-Institut sich „fast ohne Prüfung“

nicht in der Lage gesehen habe zu fi nanzieren. Mit dieser Bank

werde er sicher nicht mehr zusammenarbeiten. Die Güte des Projekts

kann ich natürlich nicht nachprüfen. Doch ich dachte so bei mir: Natürlich

sollte eine Bank bis zum Beginn einer neuen Blütezeit nicht noch

mehr Geld verloren haben. Aber wäre es nicht genauso fatal, wenn sie

dann ohne Kunden dastände?

Ihr

03

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

Foto: Margrit Müller

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04 Inhalt

18

CO2-Ausstoß. Jeder hat es gern warm und trocken. Doch nicht

um jeden Preis.

32

Andreas Pohl, Deutsche Hypo: Keine Staatsgarantien.

42

Sabine Loos, Messe Köln: Wowex ist überfällig.

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Titelthema

Energetische Gebäudesanierung: Viele Fehler sind

möglich, wenn Bestandshalter beim Berater sparen.

Aber: Wie fi nden sie überhaupt den Richtigen?

19 Meseberg und die Folgen. Für regenerative Energieerzeugung

gilt bereits das Erneuerbare-Energien-

Wärmegesetz. Doch auch die alte EnEV ist – immer

noch – in Kraft . Was gesetzlich zu beachten ist

22 CO2-Sanierung. Es wimmelt dabei von Fallstricken,

...und schlechten Beratern. Doch beides ist vermeidbar

28 Interview. Die Architektin Michaela Meyer über das

„Gesamtkunstwerk“ energieeffi ziente Modernisierung.

30 KfW-Förderanträge. Das kniffl ige Nachweisverfahren

Szene

08 Infografi k. Leerstandsraten in Europa

09 Kolumne. Weniger Karten ist mehr!

10 Marktanalyse. Deutsche Immobilien trotz Krise gefragt

13 Auszeichnung. Gütesiegel Nachhaltiges Bauen verliehen

Finanzen + Steuern

Das Finanzinterview: Andreas Pohl

32 Der Vorstand will Deutsche Hypo behutsam ausbauen

Revalutierung

34 Ein Ausweg aus der Kreditklemme

Offene Immobilienfonds

36 In der Zwickmühle

Markt + Management

Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz

40 Der große BFW befürchtet abnehmende Bautätigigkeit

Neue Immobilienmesse

42 Die Wowex, Köln, zwischen Hoff en und Bangen

Software

44 Atriumgruppe: Microsoft s Immobilienetzwerk

Flächenmanagement

46 Kreative Masterplanung per Geodatenserver


Markt + Management

Wirtschaftskanzleien

48 Deutsche Immobilienanwälte waren bis zur

Finanzkrise gefragt wie nie. Doch zurzeit üben

sie sich in Bescheidenheit

Immobilien-Scouting

50 Neues Geschäft smodell: Maklers Vermietungserfolge

vom Zufall befreien

Marktübersicht

51 Die wichtigsten immobilienspezifi schen

Ausbildungsgänge

Mietkautionsversicherung

58 Es drängen Agenturen mit Kautionsversicherungen auf

den Markt. Unter ihnen sind schwarze Schafe

Special

MIPIM 2009 – Wohin schlägt der Seismograf der

Immobilienbranche aus?

62 Optimismus trotz Einbruch von hohem Niveau

64 Finanzielles Entgegenkommen verhütet Schlimmeres

65 Kommentar: Nörgeln gehört zum Geschäft

66 Neuerliche Kritik an Infrastruktur

54 Interview mit Barbara Eft hymiou, Mipim: „Das Bild vom

internationalen Markt ist jetzt besonders wichtig“

69 Recht: Inhalt

Urteil des Monats – Eigentümerversammlung

70 Jeder Eigetümer hat ein Recht auf TOP-Aufnahme

Wohnungseigentumsrecht

59 Abweichungen vom Mehrheitsprinzip möglich

Maklerrecht, Mietrecht

59 Winterdienst bei Stellplatzmiete und weitere Urteile

Rubriken

03 Editorial

06 Online

16 RICS

17 Deutscher Verband

61 Graffi ti

76 Stellenmarkt

78 Bücher

79 Impressum

80 Termine

81 Unternehmen im Heft/

Vorschau

82 Finale

48

Ruhe nach dem Sturm oder gar Flaute für die Anwälte?

62

Lage, Lage, Lage? Nicht nur die territoriale prägt die MIPIM

70

05

Tagesordnungspunkt. Jeder Eigentümer kann Aufnahme verlangen.

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


06 Online

Immobiliennetzwerk:

Mitglieder der Haufe

Community

Werden Sie Mitglied und

nutzen Sie die Vorteile.

Harald Blumenauer, Geschäftsführer

von iMakler

Lars Grosenick,

Vorstand der FlowFact AG

Mehr unter:

www.immobilienwirtschaft.de

(linke Spalte › HaufeBC)

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Neu im Februar www.immobilienwirtschaft.de

Top-Thema: Haftungsfallen für WE-Verwalter

Wohnungseigentumsverwalter müssen bei ihrer Tätigkeit immer

komplizierter werdende Rechtsvorschriften beachten. Wohnungseigentümer

werden immer kritischer. Der neue § 49 Abs. 2 WEG

stellt für Verwalter eine zusätzliche Gefahr dar. In unserem Top-

Thema geben wir einen Überblick über die typischen Haftungsfallen

sowie darüber, was getan werden kann, wenn die Falle

zugeschnappt ist.

Veranstaltungskalender 2009

Wir bieten Ihnen unter www.immobilienwirtschaft.de einen ausgewählten

Überblick über die immobilienspezifi schen Messen,

Tagungen und Kongresse für das Jahr 2009. Unser Online-Kalender

informiert Sie jeden Monat neu über die wichtigsten Branchentreffs.

4. März 2009: Online-Konferenz für Immobilienfachleute

Treffen Sie sich mit Kollegen aus ganz Deutschland und erleben

Sie spannende Fachvorträge zu aktuellen Immobilienthemen

mit anschließenden Live-Diskussionen. Das sind unter

anderem die Themen:

› Finanzkrise: Immobilienbewertung

im Wandel

› Immobilienmarketing in Krisenzeiten

Die Teilnahme ist kostenfrei. Informationen

und Anmeldung ab 11.

Februar 2009 unter: www.haufe.de/

immobilien-konferenz

in Kooperation mit:

Support

Neue Downloads

Diese fi nden Sie im Online-Bereich

der „Immobilienwirtschaft“ unter

www.immobilienwirtschaft.de/

download.

Checkliste:

Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung

erwarten den Erwerber oft

unliebsame Überraschungen. Diese

Checkliste gibt einen Überblick

darüber, welche Informationen der

Kaufi nteressent einholen und welche

Unterlagen er sich vorlegen lassen

sollte.

Online-Seminar

„Wertermittlung aktuell“

89,– Euro, 11. Februar 2009, 9.00 Uhr,

Frau Prof. Dr. Michaela Hellerforth

Durch die Wertermittlungsreform

ergeben sich bei der Bestimmung

des Werts von Immobilien wichtige

Neuerungen. Das Seminar bietet

eine Einführung in die Wertermittlung

und die wichtigsten Begriffe.

Die klassischen Verfahren der Wertermittlung

werden ebenso erläutert

wie internationale Wertermittlungsverfahren,

die neue ImmoWertV

und die Änderungen durch die Erbschaft-

und Schenkungsteuerreform.

Berechnungsbeispiele aus der Praxis

runden das Seminar ab.

Prof. Dr. Michaela Hellerforth


Weltleitmesse

Erlebniswelt Bad, Gebäude-, Energie-, Klimatechnik

Erneuerbare Energien

Frankfurt am Main

10. – 14. 3. 2009

Wasser ist Leben

Effiziente Systeme und Erneuerbare Energien

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Wasser und Energie. In der Erlebniswelt Bad präsentieren die Hersteller nachhaltige

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08 Szene

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

+++ AKTUELLE NEWS +++ TÄGLICH UNTER WWW.IMMOBILIENWIRTSCHAFT.DE +++

Karte des Monats

Büroleerstand

in Europa

Im aktuellen Rezessionsumfeld hat das

Wachstum der Spitzenmieten weiter

abgenommen. Im 4. Quartal 2008 hat die

gesamteuropäische durchschnittliche

Leerstandsquote von 7,2 Prozent auf

7,7 Prozent zugenommen.

Der europäische Mietpreisindex von

Jones Lang LaSalle, basierend auf der

gewichteten Mietpreisentwicklung von

24 Indexstädten, ist um 3,4% gesunken

und lag Ende 2008 2,4% niedriger als ein

Jahr zuvor. In Westeuropa wurden im 4.

Quartal weitere Rückgänge der Spitzenmieten

im Londoner West End (-11,6%),

Dublin (-5,2%), Barcelona (-3,8%), Brüssel

(-3,5%) und Madrid (-1,8%) verzeichnet.

Die Lage hat sich in einigen

mittel- und osteuropäischen Märkten

dramatisch verändert. Die Spitzenmieten

für Bürofl ächen sind im 4. Quartal 2008

in Moskau um 26,3% und in Warschau

um 15,2% eingebrochen, in Budapest und

Prag blieben die Mieten dagegen stabil.

Im 4. Quartal 2008 hat die gesamteuropäische

durchschnittliche Leerstandsquote

von 7,2% auf 7,7% zugenommen.

Während die Leerstandsquoten auf den

westeuropäischen Märkten um nur 20

Basispunkte (bps) auf 7,4% gestiegen sind,

verzeichneten die mittel- und osteuropäischen

Bürofl ächenmärkte einen Zuwachs

um 340bps auf durchschnittlich 11,5%.

Betrachtet man die einzelnen Index-Städte,

so stieg in Moskau die Leerstandsquote bedingt

durch viele Fertigstellungen und eine

nachlassende Nachfrage in den letzten 12

Monaten von 3,2% auf 14,3%, dabei machte

sie im 4. Quartal den größten Sprung.

DUBLIN

Zunahme der Leerstandsrate in den

letzten 12 Monaten in Prozent

Abnahme der Leerstandsrate in den

letzten 12 Monaten in Prozent

+17,0

BARCELONA

LONDON

+7,5

+5,0

PARIS

AMSTERDAM

BRÜSSEL

+5,5

-9,3

-11,75

MAILAND

HAMBURG

-10,5

-6,0

DÜSSELDORF

-12,5

-7,0

FRANKFURT

A. M.

MÜNCHEN

-8,5


BERLIN

+9,2

-8,75

-9,5

PRAG +13,8

STOCKHOLM

BUDAPEST

-2,8

WARSCHAU

Datenmaterial: Jones Lang

LaSalle. Januar 2009

Grafi k: Immobilienwirtschaft

Kolumne

Frank Peter Unterreiner

Weniger Karten ist mehr!

Gar nicht so leicht, mit einem Tennisarm zu schreiben. Aber eigentlich ist es

ein „Briefkuvert-mit-Weihnachtskarten-drin-aufschlitz-Arm“. Krise hin oder her,

die Flut an Karten war wieder einmal kaum zu bewältigen. Über viele habe ich

mich sehr gefreut und sie auf die Fensterbank gestellt: beispielsweise persönliche

Grüße von (Geschäfts-)Bekannten oder einige freundliche Sätze von viel

beschäftigten Vorständen und Geschäftsführern. Die meisten allerdings landeten

postwendend im Papierkorb. Eine schnell hingekritzelte Unterschrift, fast immer

ohne Anrede und persönlichen Gruß. Hier wurde erkennbar einer Pfl icht Genüge

getan und Berge von Weihnachtskarten abgearbeitet. Bei vielen Karten konnte

ich nicht einmal den Absender anhand des Gekrakels identifi zieren, bei etlichen

nicht einmal das Unternehmen, da das Kuvert keinen Absenderstempel trug.

Vergebliche Müh’ also. Und ehrlich gesagt: Hunderte von Karten zu unterschreiben,

das würde mir auch keinen Spaß machen. Weniger ist mehr, könnte

ein Fazit lauten. Und nachhaltig – um ein Modewort aus der Branche aufzugreifen

– ist das auch nicht, das bergeweise Verschicken auf der Absender- und

bergeweise Wegschmeißen auf der Empfängerseite. Doch daraus ließe sich vielleicht

eine Geschäftsidee entwickeln, die in diesen schweren Zeiten Arbeitsplätze

schafft und nebenbei das Absendergewissen beruhigt: die Weihnachtskarte mit

Nachhaltigkeitszertifi kat! Für Bronze-Standard könnte genügen, dass die Assistentin

einige freundliche Worte vorschreibt und der Chairman nur noch – leserlich!

– unterschreibt. Wer sich hingegen mit Platin schmücken will, muss sich

mehr Mühe geben: Unter 32 Worte pro Karte, vom CEO persönlich mit güldenem

Füller hingemalt, zusätzlich „Mit herzlichen Grüßen Ihr“ läuft da gar nichts. Aber

der Imagezuwachs, unbezahlbar! Von den eingesparten Kosten, dem Gewinn für

die Umwelt und den fehlenden Tennisarm-Beschwerden erst gar nicht zu reden.

DGNB, das isses. Schnell, bevor euch die Leed-Boys wieder zuvorkommen ...

Gebäudemanagement

„Immobilien Freistaat Bayern“ vergibt FM-Projekt

Die Immobilien Freistaat Bayern (IMBY) hat die Bayern Facility Management

GmbH im Rahmen eines Pilotprojekts mit Hauswartungsdiensten

an drei bayerischen Standorten beauft ragt. Zum 1. Januar hat die Bayern

Facility Management das technische und infrastrukturelle Gebäudemanagement

für das Landesamt für Umwelt in Hof, das Finanzamt Nürnberg

Süd sowie das Finanzamt in Rosenheim übernommen. Das Portfolio umfasst

an den drei Standorten neun Gebäude mit rund 55.000 Quadratmeter

Bruttogrundfl äche. Der für die Verwaltung des staatlichen Immobilienbestands

zuständige Staatsbetrieb IMBY will damit Erfahrungen über

mögliche Einsparungen durch eine externe Vergabe von Gebäudemanagementdienstleistungen

gewinnen.

09

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


10 Szene +++ AKTUELLE NEWS +++ TÄGLICH UNTER WWW.IMMOBILIENWIRTSCHAFT.DE +++

Verkäufergruppen 2009

Welche Verkäufergruppen werden in Deutschland

im Jahr 2009 aktiv sein? Nach Ansicht der

Befragten werden 2009 insbesondere Ban-

Banken

Opportunity-/PE-Fonds

Immobilien-AGs/REITs

Offene Fonds

Geschlossene Fonds

Corporates (Non-Property)

Versicherungen

Öffentliche Hand

Wohnungsgesellschaften

75%

71%

73%

40%

31%

38%

10%

6%

10%

52%

52%

42%

Deutschland bleibt für Investoren auch

2009 attraktiv, obwohl das Transaktionsvolumen

voraussichtlich nur das

Niveau von 2004 erreichen wird – 20

bis 24 Milliarden Euro. Das ist ein Ergebnis

der jährlichen Trendumfrage der

Ernst & Young Real Estate GmbH bei

rund 100 Unternehmen. Rund 66 Prozent

der Investoren halten Deutschland

im Vergleich zum Jahr 2008 für einen

attraktiven Standort. Rund 70 Prozent

der befragten Unternehmen wollen auch

dieses Jahr in Deutschland investieren.

Mehr als 90 Prozent werden dabei deutlich

mehr Eigenkapital einsetzen als in

der Vergangenheit.

„Angesichts der weiterhin schwierigen

wirtschaft lichen Situation und der

ungünstigen Finanzierungsbedingungen

wird der Immobilieninvestmentmarkt

2009 voraussichtlich etwa 15 Prozent unter

Vorjahresniveau liegen“, sagt Hartmut

Fründ, Managing-Partner der Ernst &

Young Real Estate GmbH. Er rechnet für

dieses Jahr mit einem Volumen von 20

bis 24 Milliarden Euro, das mit Gewerbe-

und Wohnimmobilien erzielt wer-

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

ken, börsennotierte Unternehmen und opportunistische

Investoren in Erscheinung treten.

Notverkäufe werden signifi kant zunehmen.

50%

44%

42%

48%

steigend konstant fallend

42%

38%

Marktanalysen

Deutsche Immobilien trotz Krise gefragt

23%

21%

21%

17%

19%

19%

4%

6%

6%

Quelle: Ernst & Young Real Estate

den könnte. „Was etwa dem Niveau von

2004 entspricht. Das Volumen wird insbesondere

davon abhängen, in welchem

Umfang 2009 Notverkäufe stattfi nden

werden.“

Die überwiegende Mehrheit der

Befragten rechnet damit, dass im Jahr

2009 insbesondere Family Offi ces und

institutionelle Investoren, vor allem Versicherungen,

als Käufergruppen in Erscheinung

treten. Auch Staatsfonds und

opportunistische Investoren könnten

nach Einschätzung der Befragten 2009

verstärkt als Käufer auft reten. Dabei bleiben

Büro und Einzelhandel die bevorzugten

Nutzungsklassen. Wohninvestments

könnten an Gewicht zunehmen,

während Hotels eher skeptisch gesehen

werden. Mehr als 70 Prozent halten Banken,

börsennotierte Gesellschaft en und

opportunistische Fonds für die größten

Verkäufergruppen im Jahr 2009.

Rund 98 Prozent der Befragten rechnen

damit, dass Notverkäufe signifi kant zunehmen

werden. Tendenziell sehen die

Befragten längere Haltedauern bei ihren

Beständen.

Konjunkturpaket II

ZIA fordert mehr

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA)

bemängelt am zweiten Konjunkturpaket,

dass immobilienwirtschaft liche Impulse

sich nicht nur auf Bildungseinrichtungen

und Infrastruktur beschränken dürften.

Die Förderung gehe im Bereich der

Immobilienwirtschaft nicht weit genug.

Axel von Goldbeck, Geschäft sführer des

ZIA, hält es für sinnvoll, die energetische

Sanierung von Bestandsbauten insgesamt

zu fördern. Der ZIA schlägt daher

Sonderabschreibungen für energetische

Baumaßnahmen nach dem Vorbild der

Denkmalschutz-Abschreibung vor. Diese

könnten dazu beitragen, dass die deutsche

Immobilienwirtschaft die Finanzmarkt-

und Konjunkturkrise weitgehend schadlos

überstehe. Nach den Eckpunkten des

zweiten Konjunkturpakets sollen Bund,

Länder und Kommunen 2009 und 2010

rund 18 Milliarden Euro zusätzlich in die

Infrastruktur investieren.

Karlsruher Post

Galerie hat neuen Betreiber

Sonae Sierra ist neuer Betreiber der Post

Galerie in Karlsruhe. Das Unternehmen

hat seinen deutschen Firmensitz kürzlich

in die Airport City Düsseldorf verlegt.

Seit Jahresbeginn ist Sonae Sierra für das

Center-Management sowie Vermietung

der 58 Ladenlokale in der 26.000 Quadratmeter

großen Karlsruher Post Galerie

zuständig. Seit dem 19. Januar 2009

steuert Sonae Sierra Deutschland die

Geschäft e vom neuen Firmensitz in der

Airport City Düsseldorf aus.

Wohnimmobilien

Deutsche Annington und

Immonet.de kooperieren

Die Deutsche Annington Immobilien

Gruppe (DAIG) und das Immobilienportal

Immonet.de gehen beim Wohnungsmarketing

und in der Immobilienvermittlung

gemeinsame Wege. Die DAIG

wird bis zu 2.400 Wohnimmobilien über

die Immonet-Homepage anbieten.


Designer-Outlet

DOZ in Zweibrücken vor dem Verkauf?

Neinver hat das DOZ im Visier.

Neinver forciert die Expansion in Deutschland.

Off enbar im Visier des spanischen

Outlet-Center-Betreibers: das Designer-

Outlet-Center in Zweibrücken. Die Transaktion

steht anscheinend bevor. Die von der

Finanzmarktkrise stark betroff ene britische

Eigentümergruppe Kenmore veräußere das

Designer-Outlet Zweibrücken (DOZ) vermutlich

an Neinver, berichtet der „Pfälzi-

Vermarktung

„iMakler“ wirbt mit Kurzfi lm in TV und Internet

Kurz bevor das Landgericht Frankfurt

eine Klage des Maklerverbands IVD gegen

die iMakler GmbH verhandelt, startet

diese eine Werbekampagne auf N-TV

und Youtube. „In dem Werbefi lm verabschiedet

sich iMakler symbolisch von den

hohen Maklerprovisionen und schickt die

klassischen Makler augenzwinkernd auf

eine Schiff sreise“, erläutert Harald Blumenauer,

Geschäft sführer von iMakler.

Mit diesem Spot wird er vermutlich viele

seiner Kollegen erneut provozieren. Schon

das aus den Niederlanden stammende

Geschäft smodell, private Wohnimmobilien

zu einem Festpreis zu vermitteln, sorgt

seit mehr als einem Jahr für Diskussionen

(Haufe Online-Redaktion berichtete). Anfang

Februar beginnt nun der Prozess gegen das

Unternehmen, den der Landesverband Nord

des Immobilienverbands Deutschland (IVD)

angestrengt hat. Die Richter des Landgerichts

Frankfurt am Main müssen laut Blumenauer

darüber entscheiden, ob sein Unternehmen,

das mit seinen Kunden einen Dienstleistungsvertrag

abschließt, sich weiter als Makler be-

Werbespot: Festpreis gegen Provision.

11

sche Merkur“. Im Falle des Verkaufs an das

spanische Unternehmen, das seine FOC

selbst betreibt, wären „im schlimmsten Fall“

auch die bisherigen Managementmitarbeiter

betroff en. Bisher wird das DOZ von Outlet

Centres International (OCI Germany

GmbH) betrieben; Neinver verwaltet seine

FOC gewöhnlich selbst. Von Kenmore und

auch vom DOZ-Management liegen bisher

keine Stellungnahmen vor; dennoch gilt die

Transaktion in Branchenkreisen als nicht unwahrscheinlich.

Das spanische Unternehmen

gilt als der drittgrößte Betreiber von Outlet-

Centern in Europa. „Neinver hält und/oder

betreibt bisher Shoppingcenter-Standorte

in Spanien, Portugal, Italien und Polen“, berichtet

Dr. Joachim Will, Geschäft sführer der

Wiesbadener Ecostra GmbH. Derzeit forciere

das Unternehmen seine Expansion in

Deutschland. Neinver habe sich auch um den

FOC-Standort Neumünster beworben, dort

allerdings nicht den Zuschlag erhalten.

zeichnen darf. Viele Mitstreiter betrachten das

Angebot von iMakler nicht als Maklerleistung,

sondern als eine werbliche Dienstleistung, die

erfolgsunabhängig bezahlt wird. (Marucs

Surges)

Wie fi nden Sie das Werbevideo von

iMakler? Diskutieren Sie mit Kollegen.

www.immobilienwirtschaft.de

(linke Spalte >Forum)

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

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12 Szene +++ AKTUELLE NEWS +++ TÄGLICH UNTER WWW.IMMOBILIENWIRTSCHAFT.DE +++

Plaßmanns Baustelle

Klimaschutzhumoristen.

Klimaschutz

Die Hauptstadt will Energie sparen

Berlin: Wohnungen werden modernisiert.

Immobilienaktienmarkt

Eintagsfl iege

„gute Laune“

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Die sechs städtischen Berliner Wohnungsbaugesellschaft

en haben sich in

einer Klimaschutzvereinbarung mit dem

Land Berlin verpfl ichtet, den CO 2 -Ausstoß

in ihren Wohnungen zu reduzieren.

Bis 2010 sollen die CO 2 -Emissionen in

insgesamt 268.000 Wohnungen um mindestens

10 Prozent gegenüber 2006 vermindert

werden. Dies entspricht einer

Reduzierung von rund 56.000 Tonnen

pro Jahr.

„Nach dem freundlichen Jahresstart an den Aktienbörsen scheint es, als ob die

gute Laune an den Börsen eine Eintagsfl iege war. Der Konjunkturwinter ist zu

kalt, um schon eine anhaltende Kursbesserung zuzulassen. Die deutschen Immobilienaktien,

welche in den vergangenen Wochen herausragend gelaufen sind,

gingen wieder zurück. Anders als dies bei den englischen Pendants der Fall war,

konnten sie jedoch einen guten Teil ihrer Gewinne halten. Insgesamt waren die

Immowerte volatiler als in anderen Branchen. Hierin zeigt sich die große Unsicherheit,

welche in allen Prognosen für 2009 zum Ausdruck kommt“, so Helmut

Kurz, Fondsmanager bei Ellwanger & Geiger Privatbankiers.

Freitags fi nden Sie die aktuellen Schlusskurse der

europäischen Immobilienaktien unter

www.immobilienwirtschaft.de

Stand 14.01.2009

DDIV

Verwalter fordern Online-

Grundbucheinsicht

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter

(DDIV) fordert, die Immobilienverwalter

in das elektronische

Grundbuchverfahren mit einzubeziehen.

Verwalter bleiben bislang außen vor. Der

aktuelle Gesetzentwurf „zur Einführung

des elektronischen Rechtsverkehrs und

der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren“

sieht kein Einsichtsrecht für

Verwalter vor. Während Notare, Ämter,

Banken, Bausparkassen und Versicherungen

ein Einsichtsrecht erhalten sollen,

müssen Immobilienverwalter noch

immer den Weg zum Grundbuchamt auf

sich nehmen und ihr berechtigtes Interesse

vor Ort vortragen. „Das erschwert

unnötig unsere Arbeit. Bundesjustizministerin

Zypries muss den Referentenentwurf

dringend nachbessern“, fordert

DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler.

Mitte Januar 2008 hatte das Oberlandesgericht

Hamm entschieden, dass

WEG-Verwalter keinen Anspruch auf

die Teilnahme am eingeschränkten automatisierten

Grundbuchabrufverfahren

haben. Umso wichtiger sei es, dass das

Einsichtsrecht im Bundesgesetz festgeschrieben

werde, so der Verband.

Marktanalyse

Ladenlokale gefragt

Der Vermietungsmarkt für Ladenlokale

in 1a-Lagen ist 2008 stabil geblieben.

Das geht aus einer Studie des Beratungsunternehmens

Kemper’s Jones Lang La

Salle hervor. Der Untersuchung liegt eine

Stichprobe von 440 Vermietungen aller

Maklerhäuser mit einer vermittelten Verkaufsfl

äche von insgesamt 180.000 Quadratmeter

zugrunde. 60 Prozent der untersuchten

440 Vermietungen entfallen

auf das erste Halbjahr 2008, 40 Prozent

auf das zweite. Die stärkste Nachfrage im

Jahresverlauf wurde im zweiten Quartal

2008 ermittelt. Das vierte Quartal 2008

lässt eine leicht verminderte Flächennachfrage

erkennen. Für das Jahr 2009

erwartet das Unternehmen eine weiterhin

stabile Marktsituation.

Foto: Bünemann & Collegen GmbH


Geschlossene Immobilienfonds

Schlechtestes Ergebnis seit der Erfassung

Investierten Anleger 1993 etwas mehr als

4 Milliarden Euro in Geschlossene Immobilienfonds,

waren es 2008 nur 3,47

Milliarden. Noch liegt das Volumen dieser

Assetklasse vor dem der Schiff sfonds. Das

sind einige Ergebnisse der „Gesamtmarktstudie

der Beteiligungsmodelle 2009“, die

Feri Euro Rating Services herausgibt und

die laut Mitteilung den Gesamtmarkt seit

dem Jahr 1993 abbildet. Demnach sackte

das platzierte Eigenkapital im vergangenen

Jahr um 22,7 Prozent auf 3,47 Milliarden

Euro ab – auf das schlechteste

Ergebnis seit der Erfassung. 2007 lag das

Volumen bei 4,5 Milliarden Euro. Zwi-

13

schen 1996 und 1999 kam es jährlich auf

rund 6 Milliarden. Auch Immobilienfonds

mit deutschen Objekten mussten

das schlechteste Ergebnis seit Bestehen

der Studie hinnehmen, heißt es in einer

Feri-Mitteilung. Im Jahr 2008 lag das

platzierte Eigenkapital nur noch bei 1,02

Milliarden Euro. Ihren Höhepunkt erreichten

die Deutschland-Fonds im Jahr

1996 mit einem Volumen von 5,81 Milliarden.

US-Immobilienfonds mussten fast

eine Halbierung des Volumens hinnehmen:

Das Eigenkapital brach von rund 1

Milliarde (2007) auf 572 Millionen Euro

(2008) ein.

Das neue Regionshaus Hannover: Ein konsequent energieoptimiertes Gebäude.

Auszeichnung

„Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“ verliehen

Bei der Fachmesse Bau 2009 in München

sind vier öff entliche und zwölf private

Gebäude erstmals mit dem „Deutschen

Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“ ausgezeichnet

worden.

Die Preisträger erhielten von Wolfgang

Tiefensee, Bundesminister für

Verkehr, Bau und Stadtentwicklung,

und Prof. Werner Sobek, Präsident der

Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges

Bauen (DGNB), die ersten deutschen

Zertifi kate für nachhaltiges Bauen. Es

wurde fünfmal Bronze, sechsmal Silber

und fünfmal Gold vergeben. Die Zertifi

zierung wurde gemeinsam von der

DGNB und dem Bundesministerium

für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

(BMVBS) entwickelt. Sie bewertet alle

Aspekte des nachhaltigen Bauens – ökologische,

ökonomische und soziokulturelle.

Darüber hinaus fl ießen Technik,

Prozesse und Standortqualität ein. Mit

der offi ziellen Übergabe anlässlich der

Bau in München ist die Pilotphase für

die DGNB-Zertifi zierungen beendet.

Mit dem „Deutschen Gütesiegel Nachhaltiges

Bauen“ in Gold sind folgende

Bürogebäude ausgezeichnet worden: etrium

in Köln, Neues Regionshaus Hannover,

Obere Waldplätze 11 in Stuttgart,

Paul-Wunderlich-Haus in Eberswalde,

das Umweltbundesamt Dessau und

Volkswagen Financial Service AG mit

Betriebsrestaurant.

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

Ein Unternehmen der Aareal Bank

„Da ist mehr drin.“

Auch wer gut ist,

kann noch besser werden.

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14 Szene +++ AKTUELLE NEWS +++ TÄGLICH UNTER WWW.IMMOBILIENWIRTSCHAFT.DE +++

KÖPFE

Jens Kulicke

ist in die Geschäftsführung

der DIC

Opportunistic

berufen worden

Die DIC-Gruppe und die DIC

Asset AG haben ihre Führungsebene

ausgebaut. Jens Kulicke

(47) ist mit Wirkung zum 12.

Januar in die Geschäftsführung

der DIC Opportunistic GmbH berufen

worden und verantwortet

das operative Geschäft. Kulicke

war zuletzt Geschäftsführer der

Buderus Immobilien GmbH.

Thomas Glynn

ist aus dem Vorstand

der Hypo Real Estate

Holding AG ausgeschieden

Thomes Glynn ist im Zusammenhang

mit der Restrukturierung

der Gruppe aus dem

Vorstand der Hypo Real Estate

Holding AG ausgeschieden. Der

47-Jährige war bisher zuständig

für die Bereiche Capital Markets

und Asset-Management der

Hypo Real Estate Group. Er wird

weiterhin als Executive Director

im Board der Depfa Bank für

den Konzern tätig sein. Seine

konzernweiten Verantwortlichkeiten

werden im Vorstand der

Hypo Real Estate Holding von

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Wähle einen Beruf, den du liebst, und du brauchst keinen Tag in

deinem Leben mehr zu arbeiten.

Konfuzius (551-479 v. Chr.), chinesischer Philosoph

Jens Kulicke Thomas Glynn Torsten de Wendt Anne Fellner Dorette König Karsten Nemecek

Dr. Kai Wilhelm Franzmeyer

übernommen.

Torsten de Wendt

ist Geschäftsführer der

Lührmann Property

Management GmbH

Torsten de Wendt (39) ist seit

Jahresbeginn Geschäftsführer

der Lührmann Property

Management GmbH & Co. KG.

Gemeinsam mit dem bisherigen

Geschäftsführer Carsten

Pangert (38) verantwortet der

gelernte Jurist de Wendt die

gesamte kaufmännische und

technische Objektverwaltung

des auf einzelhandelsgenutzte

Immobilien in 1A-Lage spezialisierten

Dienstleisters.

Anne Fellner

übernimmt Leitung

des Bereichs „Wohnungswirtschaft“

beim BBU

Seit dem 1. Januar 2009 verstärkt

Anne Fellner den Fachbereich

Wohnungswirtschaft und

–politik des Verbands Berlin-

Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

(BBU). Sie tritt

die Nachfolge von Dr. Wolfgang

Bohleber an, der am 31. Januar

seine über 18-jährige Tätigkeit

für den BBU beenden und in

den Ruhestand wechseln wird.

Jörg Schwagen scheidt

ist in das Europe

World Regional Board

der RICS berufen

worden

Jörg Schwagenscheidt FRICS

(44), stellvertretender Vorsitzender

der Royal Institution

of Chartered Surveyors (RICS)

Deutschland, und David Lawrence

MRICS (44) sind in das

Europe World Regional Board

der RICS berufen worden.

Die 14 Mitglieder des Boards

stammen aus neun europäischen

Ländern. Das Board ist

beispielsweise zuständig für die

Festlegung der strategischen

Ausrichtung der RICS.

Sebastiano Ferrante

und Dr. Markus Wiedenmann

sind neu in

der Geschäftsführung

von Tishman Speyer

Sebastiano Ferrante und Dr.

Markus Wiedenmann treten neu

in die Geschäftsführung von

Tishman Speyer ein. Stefan H.

Brendgen, bisheriger Sprecher

der Geschäftsführung, verlässt

das Unternehmen. Ferrante und

Wiedenmann werden künftig

gemeinsam mit dem bisherigen

Geschäftsführer Florian Reiff das

Deutschlandgeschäft verantworten.

Reiff, seit zehn Jahren

im Unternehmen tätig, verantwortet

weiterhin den Bereich

Asset-Management. Ferrante

ist seit 2007 als Leiter der Akquisition

für das Unternehmen

tätig. Wiedenmann gehört dem

Unternehmen bereits seit sechs

Jahren an und verantwortet

die Projektentwicklungen des

Unternehmens.

Dorette König und

Karsten Nemecek

neue Geschäftsführer

bei Savills Deutschland

Das Immobiliendienstleistungsunternehmen

Savills hat zum

1. Januar Dorette König MRICS

und Karsten Nemecek CFA in die

Geschäftsführung für Deutschland

berufen. König (44) wird

als Managing Director für die Bereiche

Business Development &

Human Resources verantwortlich

zeichnen. König war zuletzt als

Staatssekretärin im Ministerium

für Infrastruktur und Raumordnung

des Landes Brandenburg

tätig. Nemecek (35) wird als

Managing Director den Bereich

Corporate Finance – Valuation

(CFV) bei Savills in Deutschland

gemeinsam mit Drazenko

Grahovac MRICS leiten und verantworten.

Zuvor war Nemecek

bei Pricewaterhouse Coopers

Advisory Real Estate tätig.

Foto: Reed MIDEM


Internationale Immobilienmesse

Mipim: Absagen von russischen Ausstellern

Die Mipim, die vom 10. bis 13. März in Cannes stattfi ndet, wird

20 Jahre alt. Das Frühjahrstreff en der internationalen Immobilienbranche

verspricht im Jubiläumsjahr besonders spannend zu

werden. Denn die globalen Immobilienmärkte leiden weiterhin

unter den Folgen der Finanzmarktkrise, und die oft beschriebenen

„Chancen, die jede Krise bietet“ scheinen bisher nur

vereinzelte Gesellschaft en zu nutzen. Einige Aussteller, die in

den vergangenen Jahren mit großen Ständen, Partys und mehr

auffi elen, wird man in diesem Frühjahr vergeblich in Cannes

suchen. Die Mehrheit der von der Krise besonders stark getroffenen

russischen Immobiliengesellschaft en – genannt werden

Inteco, Mirax Group, Don-Stroï, AFI Development, ADG und

Penny Lane Realty – werde 2009 nicht an die Cote d’Azur kommen,

berichtete die russische Tageszeitung „Komersant“. Da die

meisten Projekte auf Eis gelegt wurden, mache eine Teilnahme

keinen Sinn, zitiert das Blatt Mikhail Petcherski, Vorstandsvorsitzender

der ADG. My Lan Cao, Pressemanagerin beim

Messeveranstalter Reed Midem, bestätigt einige Absagen, weist

ggt SYMPOSIEN – Fachseminare für die Immobilienwirtschaft

1x1 der Immobilienwirtschaft

24.03.-25.03.2009 Frankfurt/M.

05.05.-06.05.2009 Düsseldorf

16.06.-17.06.2009 Berlin

Neben-, Betriebs-, Heizkostenabrechnung

für Wohn- und

Gewerbeimmobilien

24.03.-25.03.2009 Frankfurt/M.

05.05.-06.05.2009 Düsseldorf

16.06.-17.06.2009 Berlin

Gewerberaummietrecht Kompakt

26.03.-27.03.2009 Frankfurt/M.

07.05.-08.05.2009 Düsseldorf

18.06.-19.06.2009 Berlin

Gewerberaummietrecht

Handelsflächen und

Einkaufszentren

24.03.-25.03.2009 Frankfurt/M.

05.05.-06.05.2009 Düsseldorf

16.06.-17.06.2009 Berlin

Gewerberaummietrecht

Vertragsgestaltung und

Verhandlungsstrategien

07.05.-08.05.2009 Düsseldorf

18.06.-19.06.2009 Berlin

Professioneller Umgang mit Gewerbe

und Managementimmobilien

05.05.-06.05.2009 Düsseldorf

Bewertung und Analyse von

Wohn- und Gewerbeimmobilien

24.03.-25.03.2009 Frankfurt/M.

16.06.-17.06.2009 Berlin

Die Beleihungswertermittlungsverordnung

- BelWertV Kompakt

04.05.2009 Düsseldorf

15.06.2009 Berlin

Analyse und Bewertung von

Erbbaurechten

26.03.-27.03.2009 Frankfurt/M.

07.05.-08.05.2009 Düsseldorf

18.06.-19.06.2009 Berlin

Bauplanungsrecht - Genehmigungsfähigkeit

von Bauvorhaben nach

Ihrer Grundstückslage

26.03.-27.03.2009 Frankfurt/M.

16.06.-17.06.2009 Berlin

22.09.-23.09.2009 Düsseldorf

Bauordnungsrecht: Vom

Bauantrag zur Baugenehmigung

07.05.-08.05.2009 Düsseldorf

18.06.-19.06.2009 Berlin

Normgenaue Bestimmung von

Flächen und Rauminhalten

24.03.2009 Frankfurt/M.

Lebenszyklen von Bauteilen

26.03.2009 Frankfurt/M.

16.06.2009 Berlin

Bautechnik für Nichttechniker

25.03.2009 Frankfurt/M.

22.09.2009 Düsseldorf

Werterhaltung und Wertsteigerung

von Wohn- und Gewerbeimmobilien

07.05.-08.05.2009 Düsseldorf

24.09.-25.09.2009 Düsseldorf

Bauschäden erkennen und beurteilen

17.06.2009 Berlin

23.09.2009 Düsseldorf

Feuchtigkeit und Schimmel

27.03.2009 Frankfurt/M.

04.05.2009 Düsseldorf

15.06.2009 Berlin

Neue Themen im 2. Halbjahr:

Wohnraummietrecht kompakt, Vertragsrecht: Immobilien und Bau und weitere

Viele russische Immobiliengesellschaften kommen dieses Jahr nicht

an die Cote d´Azur.

aber darauf hin, dass größere russische Aussteller, wie etwa

Russian Land, die Region Moskau, die Stadt Sankt Petersburg

und das Handels- und Wirtschaft sministerium, auf der Mipim

2009 vertreten sein werden. Die Region Krasnodar habe ihren

Stand sogar um 200 m² Ausstellungsfl äche erweitert. Mehr zur

Mipim erfahren Sie in unserem Special ab Seite 62. (Red.)

Steigerung der Rendite von

Wohnimmobilien

04.05.2009 Düsseldorf

24.09.2009 Düsseldorf

Bausteine des Facility Management

– Grundlagen für Neu- und

Umsteiger

05.05.-06.05.2009 Düsseldorf

16.06.-17.06.2009 Berlin

24.09.-25.09.2009 Düsseldorf

Outsourcing des Facility

Management

07.05.-08.05.2009 Düsseldorf

18.06.-19.06.2009 Berlin

Immobilien und NPL –

Due Diligence aus der Praxis

07.05.-08.05.2009 Düsseldorf

18.06.-19.06.2009 Berlin

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Immobilienwirtschaft

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15


16 Verbandsinformation

Royal Institution of Chartered Surveyors

www.ricseurope.eu/deutschland

Die Bewertung des Grundvermögens für

Zwecke der Erbschaft - und Schenkungssteuer

wurde in den §§ 176 bis 189 des

Bewertungsgesetzes neu geregelt. Der

Gesetzgeber übernimmt im erheblichen

Umfang die Grundsätze der WertV88/98,

WertR06, an denen sich Immobiliengutachter

regelmäßig orientieren. Insoweit

führt das neue Bewertungsgesetz zu

wesentlich realistischeren Werten als

nach altem Recht, wie auch vom Bundesverfassungsgericht

gefordert. Anzumerken

ist, dass aktuell eine Novellierung

der WertV mit der neuen Bezeichnung

Immobilienwertermittlungsverordnung

(ImmoWertV; Verordnung über die

Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte

von Grundstücken) erfolgt.

Mehr steuerliche Bewertungsfälle

über dem Marktwert

Im Gegensatz zur WertV/WertR wurden

im neuen Bewertungsgesetz zahlreiche

Typisierungen und Vereinfachungen

vorgenommen, um eine gleichmäßige

und einfache Bewertung zu ermöglichen.

Bewertungspuff er wurden keine mehr

eingebaut. Beides wird dazu führen,

dass die Anzahl der Fälle, in denen sich

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Vermögensübertragungen

werden spannend

Neufassung des Bewertungsgesetzes. Bewertungspuffer sind nicht

mehr vorgesehen. Die Anzahl der Fälle mit über dem Markt liegenden

Steuerwerten wird erheblich zunehmen.

Eduard Paul MRICS, geschäftsführender Gesellschafter der NCGroup Appraisal & Advisory GmbH, Nürnberg, Vorstandsmitglied der RICS Deutschland

Eduard Paul MRICS

durch das neue Bewertungsgesetz Werte

ergeben, die über dem Marktwert liegen,

erheblich zunehmen wird. Beispielsweise

sollen Wohnungs- und Teileigentum und

Ein- und Zweifamilienhäuser in erster

Linie mit Vergleichspreisen/-faktoren

bewertet werden. Die Praxis muss zeigen,

inwieweit die Gutachterausschüsse

diese Daten ermitteln und wie nachvollziehbar

sie für den Steuerpfl ichtigen

sein werden. Die Belastung der Gutachterausschüsse

wird durch den größeren

Umfang an geforderten Erhebungen

und Anfragen steigen. Es ist nicht anzunehmen,

dass diese die zusätzlich geforderten

Daten kurzfristig zur Verfügung

stellen können.

Arbeit für Gutachterausschüsse

Die erbschaft s- und schenkungssteuerlichen

Folgen sind mit dem neuen Gesetz

schwerer kalkulierbar geworden.

Weiterhin steigt der Aufwand für die

Planung der vorweggenommenen Erbfolge

und die Erstellung der Erbschaft -/

Schenkungsteuererklärungen, weil bei

bebauten Grundstücken künft ig immer

erst beim Gutachterausschuss nachgefragt

werden muss, ob dieser für die

einzelnen Berechnungsparameter Erfahrungswerte

ermittelt hat, da die im Bewertungsgesetz

vorgesehenen typisierten

Werte nur nachrangig anwendbar sind.

Bei nicht vermieteten, gewerblich

genutzten Gebäuden und in Betriebsaufspaltungsfällen

besteht die Ungewissheit,

ob das Finanzamt im Einzelfall das

Ertragswert- oder das Sachwertverfahren

anwendet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern

und Eigentumswohnungen

hängt die Wahl des Bewertungsverfahrens

und damit der Grundbesitzwert

davon ab, ob die Gutachterausschüsse

Vergleichswerte ermitteln.

Mehrstufi ge Wertermittlung

Den Steuerpfl ichtigen wurde zwar die

Möglichkeit eingeräumt, bei allen Grundstücksarten

einen niedrigeren Marktwert

nachzuweisen. In vielen Fällen aber wird

weder der Steuerpfl ichtige noch dessen

steuerlicher Berater beurteilen können, ob

ein Gutachter zu einem niedrigeren Wert

kommt. Beispielsweise bei älteren Gebäuden,

bei denen die Mindestwertansätze

zum Tragen kommen, bei Gebäuden, die

sich in vergleichsweise schlechtem Zustand

befi nden, und bei Grundstücken, die

im Vergleich zum Richtwertgrundstück

eine deutlich schlechtere Lage aufweisen,

wird von vorneherein erkennbar sein, dass

die Regelbewertung zu Werten führt, die

über dem Marktwert liegen. In der Praxis

wird sich eine mehrstufi ge Vorgehensweise

der Immobiliengutachter herausbilden.

Vor Beauft ragung eines Gutachtens wird

eine erste überschlägige Schätzung des

Marktwerts (Wertindikation) erforderlich

werden. �|

Gestaltungsmöglichkeiten

› Wahl eines günstigen Übertragungszeitpunkts

(Stichworte: Modernisierungen,

nächste Entwicklungsstufe, Bezugsfertigkeit

et cetera.)

› Vereinbarung eines Widerrufsrechts

› Teilübertragungen, ggf. in Verbindung mit

der Gründung von Parkgesellschaften

Foto: RICS


Das große Ziel:

Barrierefreies Wohnen für alle

Wohnen im Alter. Deutscher Verband und das Bundesministerium

für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung setzen interdisziplinär besetzte

Kommission ein.

Gernot Mittler, Staatsminister a. D., Präsident, Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V., Berlin/Brüssel

Gernot Mittler

Unbestritten gehört die demografi sche

Entwicklung gegenwärtig zu den Leitthemen

in Politik, Öff entlichkeit und vielen

wissenschaft lichen Disziplinen. In diesem

Wissen hat der Haushaltsausschuss des

Deutschen Bundestages am 20.11.2008

die Förderung des seniorengerechten

Wohnens als Teil des Maßnahmenpaketes

„Wachstum und Beschäft igung“ der

Bundesregierung beschlossen.

Ziel des Programms „Wohnraum

Modernisieren“ ist es, mithilfe zinsverbilligter

Darlehen, Maßnahmen zur Reduzierung

von Barrieren in bestehenden

Gebäuden für Selbstnutzer und Vermieter

zu fördern. Das Programm wird vom

Bundesministerium für Verkehr, Bau

und Stadtentwicklung betreut und von

der KfW Bankengruppe umgesetzt.

In den kommenden Jahrzehnten wird

die Alterung der Gesellschaft zunehmend

unser Handeln bestimmen. Im Jahr 2008

lebten hierzulande 16,7 Millionen Menschen

über 65 Jahren, 2025 werden es

schätzungsweise 20,1 Millionen, im Jahr

2038 sogar 23,7 Millionen Menschen

sein. Im Kontext dieser Veränderung

ist die Gewährleistung eines möglichst

selbstständigen, selbst bestimmten und

persönlich zufriedenstellenden Lebens

im Alter mittlerweile zu einem notwendigen

gesellschaft lichen Ziel geworden.

Hier kommt der Wohnungspolitik im

Zusammenwirken mit dem Wohnungsmarkt

eine besondere Verantwortung zu.

Die Entwicklung der Wohnungsmärkte

ist maßgeblich von der demografi schen

Veränderung geprägt: Bevölkerungsabnahme,

Heterogenisierung sowie Alterung

sind die zentralen Merkmale. Soll

eine sozial ausgewogene Wohnversorgung

gewährleistet sein, müssen sich die

Politik und der Wohnungsmarkt auf die

sich verändernden Rahmenbedingungen

frühzeitig einstellen. Hierfür sind Analysen

der regionalen und lokalen Marktentwicklung

sowie der gesellschaft lichen

Rahmenbedingungen erforderlich.

Aufgabe: Konzepte erarbeiten

Um diesem Anspruch gerecht zu werden,

hat der Deutsche Verband gemeinsam

mit dem Bundesministerium für

Verkehr, Bau und Stadtentwicklung die

Kommission „Wohnen im Alter“ eingesetzt.

Deren Aufgabe ist es, Konzepte zu

erarbeiten und Vorschläge zu machen,

um eine quantitative und qualitative Anpassung

des Wohnungsbestands an die

Bedürfnisse älterer Menschen zu gewährleisten.

Dies setzt eine Untersuchung der

investiven Marktprozesse ebenso wie

eine Analyse der staatlichen Rahmenbedingungen

voraus. Dem Aspekt des qualitätsvollen,

kostengünstigen, umweltgerechten

Bauens im Bestand wird dabei

eine hohe Bedeutung beigemessen.

Um dem wachsenden Anteil älterer

Menschen attraktive, möglichst barrierefreie

Angebote auf dem Wohnungsmarkt

17

www.deutscher-verband.org

bieten zu können, wird die Kommission

Handlungsempfehlungen für ein qualitätsbewusstes

Bauen formulieren. So

werden unter anderem nachfolgende Fragen

erörtert: Was bedeutet altersgerechte

Wohnungspolitik? Wie diff erenziert sich

die Zielgruppe? Welche räumlichen Dimensionen

sind zu berücksichtigen?

Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt

es? Was sind die größten Herausforderungen?

Hierzu ist es notwendig, neben

der Situationsanalyse, Bedarfe zu ermitteln

sowie Defi zite herauszuarbeiten.

Die Empfehlungen werden sich an

drei Fragestellungen orientieren: Was

bedeutet altersgerechtes Wohnen für den

Markt und den Staat? Welcher wohnungspolitische

Handlungsbedarf existiert bei

der Legislativen und der Exekutiven? Wie

kann ein integrativer Ansatz gewährleistet

werden? Der Kommission gehören

an Vertreter des Bundes, der Länder und

Gemeinden, der Wohnungs- und Kreditwirtschaft

, der Bundesvereinigung Spitzenverbände

der Immobilienwirtschaft ,

von Haus & Grund, des Deutschen Mieterbunds,

der Bauwirtschaft , der Genossenschaft

en, Architekten, Wohlfahrtsverbände,

der KfW Bankengruppe sowie der

Wissenschaft . Den Vorsitz hat die ehemalige

Vorstandssprecherin der KfW Bankengruppe,

Ingrid Matthäus-Maier, inne.

Die Kommission wird vom Kuratorium

Deutsche Altenhilfe wissenschaft lich

begleitet; Ziel ist es, praxisrelevante Arbeitsergebnisse,

Lösungsvorschläge und

Handlungsempfehlungen zur Bundestagswahl

2009 vorzulegen und der Politik

an die Hand zu geben. Die Kommission

hat ihre Arbeit am 5. Dezember 2008 aufgenommen.

�|

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

Foto: DV


Inhaltsverzeichnis

Titelthema

Die gesetzlichen Regelungen 19

Fehlerquellen bei der Energieberatung 22

Erfahrungen eines Wohnungsunternehmens – 28

ein Interview mit Michaela Meyer,

Joseph-Stift ung

Fehlerquellen bei KfW-Förderanträgen 30


Foto: fotofi nder/S. Oehlschlaeger

Titelthema

Vorsicht Gebäude-Sanierung

Energetische Modernisierung. Seit Meseberg gibt es eine Vielzahl

gesetzlicher Änderungen auf dem Energiesektor. In der Praxis passieren

bei Beratung und Technik viele Fehler. Wie Sie diese vermeiden.

Christian Hunziker, Berlin

Neubauten müssen 30 Prozent weniger Primärenergie verbrauchen

als bisher, Bauherren werden verpfl ichtet, auf regenerative

Energien zu setzen, und Nachtstromspeicherheizungen sind

langfristig außer Betrieb zu nehmen: Das sind einige der neuen

gesetzlichen Regelungen, die in diesem Jahr in Kraft treten.

Meseberg: gesetzliche Folgen

Am Anfang war Meseberg. Im August 2007 traf sich die Bundesregierung

zur Klausur im Gästesitz der Bundeskanzlerin

in der brandenburgischen Provinz, um über Maßnahmen gegen

die Klimaerwärmung zu beraten. Dabei beschloss sie ein

29-Punkte-Programm mit dem Ziel, bis 2020 die CO 2 -Emissionen

in Deutschland um 40 Prozent gegenüber dem Niveau

von 1990 zu reduzieren. Anfang dieses Jahres sind die ersten

auf dem Programm basierenden gesetzlichen Änderungen in

Kraft getreten.

Viele davon sind für Gebäudeeigentümer und Projektentwickler

von großer Bedeutung. Gerade die Immobilienwirtschaft

sei in die Pfl icht zu nehmen, argumentieren die

Verfechter gesetzlicher Vorgaben, da rund 40 Prozent des Energieverbrauchs

in Deutschland auf den Gebäudebereich entfalle.

Verschiedene Gesetze und Verordnungen schreiben deshalb

nun vor, durch bauliche Maßnahmen den Energieverbrauch zu

reduzieren, erneuerbare Energien zu nutzen und Anreize für

einen sparsamen Umgang mit Energie zu schaff en.

Den Schwerpunkt auf regenerative Energien legt das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz,

das am 1. Januar 2009 in Kraft

getreten ist. Es verfolgt das Ziel, im Jahr 2020 14 Prozent des

deutschen Wärmeverbrauchs durch erneuerbare Energien zu

decken – mehr als doppelt so viel wie heute. Deshalb schreibt

das Gesetz vor, dass Bauherren beim Neubau sowohl von

Wohn- als auch von Nichtwohngebäuden regenerative Energien

verwenden müssen. Wie hoch deren Anteil ist, hängt von

der Wahl des Energieträgers ab. Entscheidet sich der Bauherr

dafür, Sonnenkollektoren auf dem Dach zu installieren, muss

der Anteil der Solarenergie am Wärmeenergiebedarf mindestens

15 Prozent betragen. 50 Prozent muss der Anteil ausmachen,

wenn die Wahl auf Holzpellets oder Holzhackschnitzel,

Erdwärme oder Umweltwärme fällt.

Allerdings hat der Bauherr die Möglichkeit, den Zwang

zu erneuerbaren Energien ganz legal zu umgehen. Dämmt er

nämlich sein Haus so effi zient, dass er die von der Energieeinsparverordnung

vorgeschriebenen Werte um mindestens

15 Prozent unterschreitet, muss er überhaupt keine regenerativen

Energien nutzen. Das Gleiche gilt, wenn er mindestens

die Hälft e des Wärmeverbrauchs durch Abwärme oder Kraft -

Wärme-Kopplung deckt.

Befreit von der Nutzungspfl icht von Sonnenenergie und

Erdwärme ist zudem derjenige Bauherr, für den die Maßnahmen

eine „unbillige Härte“ bedeuten würden. Außerdem gilt

eine Übergangsfrist: Wer den Bauantrag vor dem 1. Januar 2009

gestellt hat, ist nicht zum Einsatz erneuerbarer Energien verpfl

ichtet. Überhaupt nicht betroff en von den Vorschrift en sind

Eigentümer von Bestandsgebäuden.

Alte EnEV bleibt noch in Kraft

Dagegen zielt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) auch

auf Bestandsgebäude – jedenfalls sobald diese einer Sanierung

unterzogen werden. In Kraft treten sollte die EnEV 2009 eigentlich

bereits Anfang dieses Jahres. Weil sich aber die Verabschiedung

des als Grundlage dienenden Energieeinsparungsgesetzes

verzögert hat, wird voraussichtlich noch bis zum Sommer die

bisherige EnEV aus dem Jahr 2007 gültig bleiben.

Zentraler Punkt der neuen Verordnung ist, dass sich die

Anforderungen an den Energieverbrauch und an die Wärmedämmung

energetisch relevanter Außenbauteile gegenüber der

EnEV 2007 um durchschnittlich 30 Prozent verschärfen. Als

Bezugsgröße dient dabei die Primärenergie, also |�

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

19


20

Titelthema

Wärmeisoliert – das bedeutet Gemütlichkeit auch ohne Hausschuhe und Flokati.

der gesamte Energieverbrauch, der sich aus der verbrauchten

Endenergie plus der bei deren Erzeugung benötigten Energie

berechnet. Um diesen Wert zu ermitteln, bedient sich die EnEV

2009 des sogenannten Referenzgebäudeverfahrens. Das heißt:

Für neu errichtete Wohngebäude maßgeblich ist der Primärenergiekennwert

eines in Geometrie, Gebäudenutzfl äche und

Ausrichtung identischen Gebäudes.

Nachtspeicherheizungen & Co.

In der politischen Debatte besonders umstritten ist ein weiterer

Punkt: Die EnEV schreibt vor, Nachtstromspeicherheizungen

stufenweise außer Betrieb zu nehmen. Demnach ist spätestens

Ende 2019 Schluss mit dieser Heizmethode – vorausgesetzt, die

Nachtspeicherheizungen befi nden sich in Gebäuden mit sechs

oder mehr Wohneinheiten, sind älter als 30 Jahre und stellen

das einzige Heizsystem dar. Eine Ausnahme gilt dann, wenn

der Austausch auch unter Inanspruchnahme von Förderprogrammen

unwirtschaft lich wäre. Einige weitere Regelungen der

vorläufi gen Fassung der EnEV 2009 (die Verabschiedung durch

den Bundesrat ist für Februar geplant): Oberste Geschossdecken

beheizter Räume müssen nachträglich gedämmt werden;

Klimaanlagen mit hohem Kältebedarf müssen eine Einrichtung

zur Wärmerückgewinnung aufweisen; und die Bezirksschornsteinfegermeister

sollen überprüfen, ob Immobilieneigentümer

der Pfl icht zum Austausch alter Heizkessel und zur Dämmung

von Verteilungsleitungen nachkommen.

Umgekehrt werden die Bezirksschornsteinfeger ihr lieb

gewonnenes Monopol verlieren: Laut dem im Januar in Kraft

getretenen Gesetz zur Neuordnung des Schornsteinfegerwesens

hat nun auch in diesem Bereich die Marktwirtschaft Einzug

gehalten – Hauseigentümer haben also die Wahl, welchen

Schornsteinfeger sie mit Überprüfungs- und Kehrarbeiten

beauft ragen wollen. Nicht nur für Eigentümer, sondern auch

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

für Mieter von Wohngebäuden von Belang ist die neue Heizkostenverordnung.

Sie bezweckt, bei der Abrechnung der Heizkosten

mehr Gewicht auf den Verbrauch zu legen und so die

Sparsamkeit zu fördern. In Gebäuden, die mit einer Öl- oder

Gasheizung versorgt werden und in denen die Strangleitungen

der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssen die

Heizenergiekosten jetzt zu 70 Prozent nach dem Verbrauch und

zu nur noch 30 Prozent nach der Fläche abgerechnet werden.

In allen anderen Gebäuden mit überwiegend gedämmten

Strangleitungen bleibt es dabei, dass der verbrauchsabhängige

Anteil zwischen 50 und 70 Prozent betragen darf. Neuerungen

gibt es ferner beim Energieausweis: Seit Januar muss er nicht

nur bei älteren Häusern, sondern auch bei Wohngebäuden ab

Baujahr 1966 vorgelegt werden. Von Juli dieses Jahres an wird

er zudem für Nichtwohngebäude Pfl icht.

Heizkostenverordnung

Damit nicht genug – auch manche Länder sind im energetischen

Bereich gesetzgeberisch aktiv. Bereits seit Anfang 2008

gilt in Baden-Württemberg das Erneuerbare-Wärme-Gesetz,

das in den Anforderungen an den Einsatz regenerativer Energien

über das jetzt in Kraft getretene Bundesgesetz hinausgeht:

Bei Neubauten muss demnach mindestens ein Fünft el des Wärmeverbrauchs

aus erneuerbaren Energien stammen; von 2010

an müssen sogar Bestandsbauten ihren Wärmebedarf zu mindestens

zehn Prozent über Sonnenenergie, Erdwärme oder Biomasse

decken – allerdings nur dann, wenn die Heizungsanlage

ausgetauscht wird.

Eine Länderöff nungsklausel im Erneuerbare-Energien-

Wärmegesetz des Bundes erlaubt es auch den anderen Bundesländern,

strengere Vorgaben zu machen. Und die nächste Verschärfung

der Energieeinsparverordnung ist ebenfalls bereits

angekündigt – 2012 soll sie in Kraft treten. �|


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www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

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22

Titelthema

Fehlerquellen

bei der Energieberatung

Sanierung. Photovoltaik-Anlagen auf ungedämmten Dächern sind wenig

sinnvoll. Aber Fördermaßnahmen machen nicht selten blind. So erkennen Sie,

ob Ihr Gebäude-Energieberater etwas taugt.

Dr.-Ing. Volker Kienzlen, KEA Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg, Karlsruhe (www.kea-bw.de)

Auch wenn die Energiepreise derzeit wieder auf dem Weg nach

unten sind, so sind sich die Experten doch sicher, dass der langfristige

Trend der Energiepreise nach oben zeigen muss. Steigende

Nachfrage in den Schwellenländern des fernen Osten bei

gleichzeitig begrenztem Angebot sind die wesentlichen Gründe

dafür. Letztlich entscheidet die Dauer und das Ausmaß der derzeitigen

Wirtschaft skrise darüber, wie lange die Zeit der moderaten

Energiepreise anhalten wird. Langfristig planende Gebäudeeigentümer

sehen die derzeitige Baisse bei den Energiepreisen

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

als Chance, ihre Immobilie für die künft igen Anforderungen des

Markts fi t zu machen. Heute schon benötigt ein entsprechend

den gesetzlichen Mindestanforderungen errichtetes neues

Wohngebäude nur noch zirka 70 kWh/m2a an Heizenergie.

Die für den Sommer 2009 avisierte Novelle der Energieeinsparverordnung

(EnEV, siehe auch den Beitrag auf Seite 19)

wird den Bedarf von Neubauten um weitere 25 bis 30 Prozent

reduzieren; eine nochmalige Verschärfung wurde bereits für

2012 angekündigt.

Die Schere wird größer

Der Stand der Technik ist jedoch heute bereits

erheblich weiter: Immer mehr Neubauten werden

im Passivhausstandard errichtet und benötigen

nur noch 15 kWh/m2a an Heizenergie.

Dies ist weniger als die Hälft e dessen, was der

Gesetzgeber mit der EnEV 2009 fordert. Die

Schere zwischen hocheffi zienten Neubauten mit

gleichzeitig hohem Wohnkomfort und den Altbauten,

die 15 Mal mehr Energie verbrauchen,

geht demnach immer weiter auf. Während also

das 1,5-l-Haus heute der Stand der Technik ist,

fi nden wir im Bestand zahlreiche Häuser, die

umgerechnet 25 l Heizöl je Quadratmeter und

Jahr verbrauchen. Bei steigenden Energiepreisen

besteht also die Notwendigkeit, den Immobilienbestand

nicht nur hinsichtlich Komfort dem

Neubau anzugleichen, auch aus energetischer

Sicht werden die ungünstigsten Objekte langfristig

nicht mehr am Markt zu platzieren sein.

Pavel

Der erste Schritt einer Sanierung sollte den

Eigentümer zu einem qualifi zierten Energie-

Vakhrushev /

Wird Standard: das optimale Aus-

Shutterstock

nutzen regenerativer Energien. Foto:







Auf einen Blick

Bei Architekten-, Ingenieur- und Handwerkskammern gibt es meist

Adresslisten mit Beratern, die eine einschlägige Weiterbildung absolviert

haben.

Um herauszufi nden, welcher Berater der richtige ist, gilt es die

richtigen Fragen zu stellen.

Vorsicht: Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeitsrechnung haben einige

Berater Defi zite.

Beachten Sie die Fehlerklassiker (Seite 24)!

Von zentraler Bedeutung ist nach Abschluss der Arbeiten die Information

der Nutzer.

berater führen, der ein ganzheitliches Sanierungskonzept erstellt

und wirtschaft liche Alternativen aufzeigt und bewertet.

Dies gilt weitgehend unabhängig von der Größe des Objekts.

Selbst bei relativ kleinen Gebäuden ist ein Verwalter mit den

Wechselwirkungen der Einzelmaßnahmen und den Detailproblemen

oft überfordert.

Wege zum Berater

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Sie möchten Ihr Eigenheim sanieren

und Energiekosten sparen?

Wo fi ndet der Eigentümer nun einen derartigen Berater, zumal

der Begriff „Energieberater“ nicht geschützt ist? Auch ein Qualitätssiegel

für Energieberater gibt es bis heute nicht auf dem

Markt. Zunächst kann der Weg zu den einschlägigen Berufsverbänden

führen: Bei Architektenkammer, Ingenieurkammer und

Handwerkskammer gibt es vielfach Adresslisten mit Beratern,

die eine einschlägige Weiterbildung absolviert haben. Zudem

können Beraterverbände wie Gebäudeenergieberater im Handwerk

www.gih-bv.de oder das Deutsche Energieberaternetzwerk

(www.den-ev.de) erfahrene Kollegen vermitteln.

Bei der deutschen Energieagentur (www.dena.de) gibt es Beraterlisten,

das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle

(www.bafa.de) listet Energieberater auf, die über die nötigen

Voraussetzungen für die Durchführung einer geförderten |�

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Die Zukunftsförderer

23


24

Titelthema

Die Fehlerklassiker. Besonders beliebt bei Beratungsresistenz

Die häufi gsten Probleme, die sich nach einer Sanierung zeigen, betreffen

Fenster, Balkone und Lüftung.

1. Fenster. Welche Fehler können sich nach einer Sanierung zeigen?

Der „Klassiker“ unter den Fehlern, der allerdings in der Regel

nur dann auftritt, wenn kein kompetenter Energieberater involviert

war, ist der Austausch von Fenstern ohne deren Einbindung in die

gesamte Gebäudehülle zu bedenken. Werden neue Fenster ohne

Veränderung der Einbaulage an dieselbe Stelle in der Mitte der Außenwand

montiert, so ist ein wärmebrückenminimierter Anschluss

eines Wärmedämmverbundsystems in der Zukunft nahezu ausgeschlossen.

Wird dazu noch der Rollladenkasten nicht verändert, so

ist der wärmetechnische Schaden maximiert. Hier kann nur mit

sehr großem Aufwand nachgebessert werden.

2. Betonfertigteilkonstruktionen. Bei Betonfertigteilkonstruktionen,

die bei Bürogebäuden der 70er-Jahre weitverbreitet sind,

ist zu klären, ob die Vorsatzschale tragfähig ist. Entweder ist eine

Überdämmung denkbar, oder diese Schale sollte im Zuge des Fenstertauschs

abgenommen und durch eine Dämmstoffschicht ersetzt

werden. In diesem Zuge kann dann auch ein robuster, außen liegender

Sonnenschutz angebracht werden.

3. Mangelhaftes Luftdichtigkeitskonzept. Ein weiterer gravierender

Fehler ist ein häufi g mangelhaftes oder nicht vorhandenes

Luftdichtigkeitskonzept. Insbesondere die Anschlüsse des

Dachs an Traufe und Ortgang werden vielfach nicht geplant und

sind entsprechend undicht. Auch der Fenstereinbau erfolgt bei Weitem

nicht immer so, wie dies die einschlägigen Regeln der Technik

fordern: Eine dampfdichte Ebene innen, eine Dämmung des Spalts

zwischen Rahmen und Mauerwerk und eine äußere schlagregendichte

Fuge verursachen Aufwand, der in sehr günstigen Angeboten

nicht einkalkuliert sein kann.

Je komplizierter die Geometrie des Gebäudes ist, desto aufwendiger

sind Planung und Herstellung einer dichten Hülle: Jede Gaube,

jeder Erker, jeder Versatz und jeder Materialwechsel erhöht

den Aufwand und damit die Fehlermöglichkeit. Je einfacher eine

Konstruktion ist, desto zuverlässiger kann sie auch gebaut werden.

Eine Luftdichtigkeitsprüfung nach Fertigstellung der luftdichten

Ebene hilft dabei, derartige Fehlstellen zu erkennen und dort

nachzubessern. Typische Schwachstellen sind der Abschluss des

Gebäudes zum Keller oder Treppenöffnungen zum Spitzboden so-

Energieberatung verfügen. Auch regionale Energieagenturen

arbeiten vielfach mit einem Netz an Energieberatern zusammen

und sind daher eine sinnvolle erste Anlaufstelle. Auch für Immobilienfachleute

ist die Beschaff ung kompetenter Informatio-

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

wie Fensteranschlüsse und Elektroanschlüsse in der Außenwand.

Eine mangelnde Beachtung von Wärmebrücken zeigt sich vielfach

erst nach einigen Jahren, wenn an der Innenseite Schimmel

entsteht. Nicht thermisch getrennte Balkonplatten, Vordächer, angebaute

Garagen oder in die Außenwand integrierte Briefkastenanlagen

sind typische Problemstellen. Je besser der Wärmeschutz

der ungestörten Fläche wird, desto wichtiger wird die umfassende

Behandlung der Wärmebrücken, sowohl in Bezug auf Folgeschäden

als auch in Bezug auf Energieverluste. Bei komplexen Fragestellungen

sollte der Energieberater entweder selbst über einschlägiges

bauphysikalisches Wissen verfügen oder sollte für die

rechnerische Überprüfung von Wärmebrückeneffekten einen Bauphysiker

hinzuziehen.

Bei einer dichten Gebäudehülle hat die Lüftung des Gebäudes eine

immer zentralere Bedeutung. Durch die zahlreichen Leckagen in

unsanierten Gebäuden konnte zwar in der Regel ein ausreichender,

aber auch ein zufälliger Luftwechsel erreicht werden, der von der

Windgeschwindigkeit und weiteren Parametern abhängt, die nichts

mit den Anforderungen des Nutzers zu tun haben.

In dichten Gebäuden wird es zunehmend schwierig bis unmöglich,

die entstehende Feuchtigkeit und die Luftschadstoffe durch eine

disziplinierte Fensterlüftung abzuführen. In Mietobjekten sind Auseinandersetzungen

über die Ursache von Schimmelschäden vorprogrammiert,

wenn kein klares Lüftungskonzept nachgewiesen

werden kann.

Setzt ein Energiekonzept gerade im Wohnungssektor also auf reine

Fensterlüftung, so sind Bedenken angebracht. Da auch bei einer

umfassenden Gebäudesanierung Kennwerte von weniger als 40

bis 60 kWh/m²a erreicht werden sollten, ist in vielen Fällen eine

Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung unumgänglich. Wohnungsweise

Lösungen haben hier Nachteile hinsichtlich der Kosten

jedoch Vorteile hinsichtlich Betrieb und Wartung.

4. Vorsicht Passivität. Zweifel sind auch anzumelden, wenn einzelne

Bauteile gar nicht behandelt werden sollen. Sieht ein Berater

beispielsweise die in den 80er-Jahren angebrachte Dachdämmung

als ausreichend an, berücksichtigt er die mangelhafte Verarbeitung

von Dämmung aus dieser Zeit nicht. Kellerdecken werden ebenfalls

zu häufi g vernachlässigt. Diese können in der Regel mit wenig Aufwand

deutlich verbessert werden. Fehlende Geschosshöhen können

durch hochwertige Dämmstoffe bis hin zur Vakuumdämmung

zumindest teilweise kompensiert werden.

nen nicht einfach: Selbst in Fachzeitschrift en werden teilweise

widersprüchliche Informationen publiziert. Teilweise ist bereits

beim berufl ichen Hintergrund des Autors klar, welche Botschaft

transportiert werden soll. Vielfach wird das Produkt oder der


Lösungsansatz der eigenen Firma in den schillerndsten Farben

und mit teilweise fragwürdigen Berechnungen angepriesen.

Auch beim Energieberater ist die Frage zu stellen, ob er nur sein

Wissen und seine Erfahrung oder ein Produkt verkaufen will.

Welcher Berater ist der richtige?

Je nach Komplexität der Aufgabe wird sich der Eigentümer an

unterschiedliche Beratergruppen wenden. Bei einem Wohngebäude

mit sechs oder acht Wohnungen wird der Fachingenieur

eher nicht erforderlich sein, bei der Büroimmobilie mit diversen

Lüft ungsanlagen, Klimatisierungsanforderungen und einer sanierungsbedürft

igen Fassade wird auch ein sehr qualifi zierter

Handwerker mit der Analyse des Bestands und der Konzeption

einer Sanierung überfordert sein. Je komplexer die Liegenschaft

ist, je umfassender die anstehende Sanierung, umso erfahrener

und qualifi zierter sollte daher der Berater sein.

Wie erkennt der Eigentümer, ob der Energieberater, mit

dem er Kontakt aufgenommen hat, der anstehenden Aufgabe

Konzentrieren Sie sich auf

Ihre Kernkompetenzen.

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gewachsen ist? Die erste Frage wird die nach einschlägigen Referenzen

sein. Es empfi ehlt sich, mit einem in der Referenz benannten

Ansprechpartner Kontakt aufzunehmen und abzuklären,

ob die dort bearbeitete Aufgabe tatsächlich mit der eigenen

Problemstellung übereinstimmt. Wichtig ist dabei der Vergleich

zwischen den prognostizierten und den tatsächlich erzielten

Verbrauchswerten.

› Wie hat sich die Nutzerakzeptanz durch die Maßnahme verändert?

› Sind die Kostenschätzungen eingehalten worden?

› Traten im Bauablauf gravierende Probleme auf?

› Sind nach der Sanierung Schäden aufgetreten, beispielsweise

durch nicht ausreichend bedachte Wärmebrücken oder mangelhaft

e Luft dichtigkeit?

Insbesondere bei sehr komplexen Liegenschaft en wird ein Berater

nur selten die komplette Palette der Teildisziplinen kompetent

abdecken können. Ein guter Berater wird sich auf ein Netzwerk

an Partnern im eigenen Büro oder bei Kollegen stützen, um

seinem Kunden eine umfassende Dienstleistung anbieten zu |�

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26

Titelthema

Die kompakte Struktur von Büroimmobilien trägt dazu bei, dass meist ein guter Wärmeschutz erreicht wird. Ein Problem ist die Kühlung.

können. Sehr empfehlenswert ist es, einen Berater zu fi nden, der

auch eine – von der KfW leider bisher nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern

geförderte – Sanierungsbegleitung anbietet.

Defi zit Wirtschaftlichkeitsberechnung

Hinsichtlich der Wirtschaft lichkeitsberechnung haben einige

Berater Defi zite: Der Energieberater sollte mit dem Auft raggeber

gemeinsam festlegen, welche Energiepreise, welche Zinssätze

und welche Steigerungsraten der Wirtschaft lichkeitsrechnung

zugrunde zu legen sind.

Eine reine Amortisationsrechnung ist dabei aus fachlichen

Gründen abzulehnen: Die Frage, welches Maßnahmenpaket unter

den gewählten Rahmenbedingungen am Wirtschaft lichsten

ist, kann nur mit der Ermittlung der Jahreskosten (Annuitätenmethode)

oder mit einer Barwertberechnung geklärt werden.

Eine Cashfl ow-Rechnung ist typischerweise nicht mehr Gegenstand

einer Energieberatung. Aufgabe des Energieberaters ist

es, fundierte Aussagen zur einsparbaren Energiemenge sowie

den erforderlichen Investitionskosten zu liefern. Das Ergebnis

der Wirtschaft lichkeitsrechnung wird jedoch zusätzlich von

Parametern wie dem aktuellen Energiepreis und den zu erwartenden

Steigerungsraten beeinfl usst. Hier müssen sich Auft raggeber

und Energieberater auf Annahmen einigen, die der Berechnung

zugrunde zu legen sind.

Nach der Bestandsaufnahme legt ein guter Berater verschiedene

Maßnahmenkombinationen vor, die hinsichtlich der

Investitionskosten, der erreichbaren Energieeinsparung und

der möglichen Förderung verglichen werden. Auch bei einem

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

hohen Maß an Standardisierung wird diese Analyse und Variantenrechnung

mit zumindest einem Ortstermin und zwei

Besprechungen mehrere Arbeitstage in Anspruch nehmen. Aus

diesem Grund ist auch ein angemessenes Honorar einzukalkulieren.

Nur eine solide Planung führt dann auch zum bestmöglichen

Ergebnis.

Büroimmobilien

Bei Büroimmobilien ist die Situation oft anders: Aufgrund der

kompakten Gebäudestruktur lässt sich mit relativ wenig Aufwand

ein sehr guter Wärmeschutz erreichen. Wesentlich sind

hier jedoch die Aufwendungen für Kühlung und Beleuchtung.

Ein guter baulicher Wärmeschutz hat bei Bürogebäuden unter

anderem die Aufgabe, den Wärmeeintrag im Sommer zu

minimieren. Zudem ist ein hochwirksamer, außen liegender

Sonnenschutz zwingend. Der sollte automatisch gesteuert den

ungewollten Energieeintrag in den Sommermonaten minimieren,

windunempfi ndlich sein und vom Nutzer individuell übersteuert

werden können. So lässt sich in vielen Fällen die Nachrüstung

von Kühlmöglichkeiten vermeiden, insbesondere wenn

der Nutzer das Gebäude sinnvoll betreibt.

Dazu zählt, dass an heißen Sommertagen die Fenster ge- Takeda

schlossen werden müssen. Ein thermisch träges Gebäude

dämpft die sommerlichen Temperaturspitzen. Dies kann da- Yusaku /

durch erreicht werden, dass Betondecken thermisch an die

Räume angekoppelt werden, also möglichst keine abgehängten

Decken eingesetzt werden. Die erforderliche akustische Dämp- Shutterstock

fung muss dann beispielsweise durch den Bodenbelag er- Foto:


eicht werden. Alternativ können Phasenwechselmaterialien

eingesetzt werden, bei denen beispielsweise mikroverkapselte

Wachse Wärmeenergie zum Schmelzen aufnehmen.

Falls doch eine gezielte Abfuhr von Wärme erforderlich

ist, setzt ein sinnvolles Energiekonzept so weit wie möglich

auf erneuerbare Energien wie Erdsonden und freie Kälteerzeugung

über Kühltürme. Nach Möglichkeit sollte die Wärme

oder Kälte über ein wassergebundenes System im Gebäude

verteilt werden, im Idealfall in der Form, dass Speichermassen

aktiv gekühlt werden. Dies kann beispielsweise über Kapillarrohrmatten

geschehen, die an der Rohdecke eingeputzt

werden.

Nutzer informieren

Von zentraler Bedeutung ist nach Abschluss der Arbeiten die

Information der Nutzer. Nahezu immer hat eine Sanierung

zur Folge, dass das Nutzerverhalten geändert werden sollte. In

Wohnimmobilien müssen die Bewohner auf jeden Fall über die

Funktionsweise von Lüft ungssystemen informiert werden und

Jetzt Energie sparen.

Ihre Immobilie hat es in sich.

Hinweise auf sinnvolle Einstellungen erhalten. In Büro- und Gewerbeimmobilien

ist gerade in den Sommermonaten häufi g eine

Fehlnutzung zu beobachten. Der Sonnenschutz wird nicht oder

falsch betätigt, Fenster werden nicht nur in den kühlen Morgenstunden

geöff net, sondern stehen ganztägig off en. Dies hat

zur Folge, dass nicht nur das Büro des Verursachers unter überhöhten

Raumtemperaturen zu leiden hat, sondern in aller Regel

auch angrenzende Büros. Die Nutzersensibilisierung ist nicht

mehr Aufgabe des Energieberaters; hilfreich ist jedoch, wenn er

dem Gebäudemanagement entsprechende Hinweise gibt.

Fazit

Nur energetisch hocheffi ziente Gebäude können langfristig gut

am Markt platziert werden. Mit Unterstützung neutraler Berater

lässt sich bei fast allen sanierungsfähigen Objekten das heute geforderte

Neubauniveau erreichen oder unterschreiten. Bauschadensfreie

Gebäude sind das Produkt sorgfältiger Planung sowie

kompetenter Ausführung und Bauüberwachung und sollten das

Ziel eines jeden Bauprojekts sein.

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28

Titelthema

Gesamtkunstwerk energetische Sanierung

Interview mit

Michaela Meyer

Dirk Labusch, Freiburg

Die bei einem Wohnungsunternehmen tätige

Architektin leitet zurzeit die Modernisierung

eines großen Wohngebäudes zum Passivhaus.

Wichtig: Bauherr, Architekt und alle beteiligten

Unternehmen müssen an einem Strang ziehen.

Frau Meyer, was hat für Sie hohe Priorität bei einer energetischen

Sanierung?

Meyer: Wichtig ist eine ausführliche Planung. Bei uns hat das

mehr als ein Jahr gebraucht. Die vielen Unwägbarkeiten bei

umfangreichen Modernisierungen sind insbesondere bei energieeffi

zienten Standards mit einzubeziehen. Sehr wichtig ist

auch, dass nicht nur der Architekt sich in der Materie auskennt,

sondern auch die Bauleitung. Sie muss sensibilisiert sein auf das

Th ema und die komplexen Zusammenhänge kennen. Es müssen

regelmäßige Baustellenbesprechungen stattfi nden. Und vor

allem müssen auch die beteiligten Firmen darauf hingewiesen

werden, was hinter der Sanierung steht.

Wie suchen Sie sich Ihren Architekten für ein

Vorhaben aus?

Meyer: Im Prinzip ist es wie mit der Arztwahl,

man muss schauen, wer ein Projekt realisiert

hat, das mit dem unseren vergleichbar ist. Für

ein geplantes „Hochenergieeffi zienz“-Neubauprojekt haben wir

einmal einen Architektenwettbewerb ausgelobt. Auch so hat der

Bauherr die Möglichkeit, über einen Leistungswettbewerb den

idealen Partner zu fi nden.

Kennen sich Ihrer Erfahrung nach alle Architekten genug bei

Energieeffi zienz aus?

Meyer: Nein. Besonders Kenntnisse im Bereich der „Luft dichtigkeit“

sind keine Selbstverständlichkeit. Auch darf die Haustechnik

nicht als Beiwerk gesehen werden, es geht nicht nur um

Heizung und Warmwasser. Es geht auch um Lüft ung, Elektroplanung,

um eine bauphysikalisch gute Detailausbildung. Dies

muss koordiniert werden.

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Michaela Meyer, Architektin, Energieberaterin bei der Joseph-Stiftung

Bamberg, hat viel Erfahrung mit energieeffi zienter Modernisierung.

Und weiter?

Meyer: Die integrale Gesamtplanung ist bedeutsam. Alle Baubeteiligten

müssen rechtzeitig ins Boot geholt werden. Ziel sollte sein,

dass bevor auch nur irgendjemand den Stift aufs Papier gesetzt hat,

Projektant, Architekt, Bauherr und Elektroplaner an einem Tisch

sitzen und überlegen, wie sie vorgehen können.

Welche Punkte sind für die Bauleitung wichtig?

Meyer: Etwa die Putzebene als luft dichte Ebene, um unkontrollierten

Wärmeverlust zu reduzieren. Bei aufeinander folgenden

Gewerken muss sehr gut darauf geachtet werden, dass ein Gewerk

„Eine Investition in die Nachhaltigkeit des Bestands von

Wohnimmobilien kann aufgrund fehlender Vergleiche auf

dem Wohnungsmarkt derzeit monetär nicht in jedem Fall

adäquat bewertet werden.“

nicht an ein Bauteil schließt, das noch nicht luft dicht ausgeführt

wurde. Dies ist von der Bauleitung sorgsam zu beobachten. Die

Firmen sind genau darauf hinzuweisen, welche Anforderungen

an die Bauteile gestellt werden und wie das erreicht werden soll.

Und für die Erreichung des Passivhausstandards?

Meyer: In dem Rechenprogramm, mit dem man ein Passivhaus

nachweist, wird oft spitz auf Knopf gerechnet. Bei späteren Änderungswünschen

müssen die energetischen Auswirkungen auf

das gesamte Projekt genau errechnet werden. Wenn zum Beispiel

etwas an die Fassade angehängt werden muss – ob Balkon

oder nur Geländer – wird eine Wärmebrücke erzeugt, die das

Ergebnis negativ beeinfl ussen kann.


Zieht das Argument der Energieeinsparung eigentlich, was

die Neuvermietung betrifft ?

Meyer: Es fällt tatsächlich weniger ins Gewicht, als man landläufi

g meint. In unserem Passivhaus wird der Heizwärmebedarf

durch Modernisierung stark reduziert. Wir haben in den Wohnungen

sogenannte Wärmeübergabestationen eingebaut. Ein

Wärmenetz übergibt in einer Wohnung die Wärme zur Warmwasserbereitung

oder zum Heizen. So brauchen wir nur noch

einen Wärmemengenzähler und einen Kaltwasserzähler, wir

sparen uns also diese Heizkostenverteiler an den Heizkörpern.

Sie können also nur die Wärme messen,

die in die Wohnung fl ießt?

Meyer: Ja, wir können nicht nachweisen,

wie viel Wärme tatsächlich zur Beheizung

verbraucht wird. Der Heizwärmebedarf

wird sich durch die Modernisierung aber

um 90 Prozent reduziert haben. Damit

steigt der Einfl uss der Kaltwasserkosten:

Die Mieter können im energieeffi zient

modernisierten Gebäude kaum Kosten

über das Heizverhalten sparen, im Wasserverbrauch

liegt das Einsparpotenzial.

Rechnen Sie damit, dass nach der Sanierung

die alten Mieter wieder ins Gebäude

kommen?

Meyer: : Im Fall des Passivhauses nicht,

denn wir haben ausnahmsweise im unbewohnten

Zustand modernisiert. Das

Mietniveau wird sich fast verdoppelt haben

… Aber der Gedanke war ja auch der,

einen besonderen Komfort zu schaff en.

In anderen Modernisierungen blieben

die Mieter überwiegend trotz Erhöhung

der Kaltmiete wohnen. Es heißt oft , Energiesparen

spare immer auch Kosten. Aber

das ist nur im eigenen Haus so, wenn ich

selbst die Energieersparnis habe. Es gibt

ein Investor-Nutzer-Dilemma, was Mietern

oft kaum zu vermitteln ist.

Was bedeutet „Investor-Nutzer-

Di lemma“?

Meyer: Es kostet erst einmal Geld, einen

bestimmten Standard zu erstellen. Der

Investor spart aber mit dem neuen Standard

keine Energie, sondern dem Nutzer

kommt die Ersparnis zugute. Dieser Vorteil

und der Komfortgewinn wird über

eine höhere Kaltmiete ausgeglichen.

Ist Komfortgewinn ein schlagendes Argument?

Wie bewertet man ihn?

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

Meyer: Es ist schon ein schlagendes Argument, wenn der Mieter

vor den Fenstern keine Fallwinde hat, sondern ein angenehmes

Raumklima mit gleichmäßig warmen Oberfl ächen. Es ist auch

ein gutes Argument, wenn eine Lüft ungsanlage eingebaut ist und

es weder Probleme gibt mit Blütenpollen im Sommer noch mit

Kälte im Winter. Aber es ist nicht von der Hand zu weisen, dass

eine Investition in die Nachhaltigkeit des Bestands von Wohnimmobilien

auf dem Wohnungsmarkt derzeit monetär nicht in

jedem Fall adäquat bewertet werden kann. Denn dazu fehlen

einfach die Vergleichsbestände.

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Titelthema

Vorsicht Förderantrag

KfW-Mittel. Selbst für Sachverständige ist das Nachweisverfahren

immer kniffl ig. Auftraggeber sollten, wenn es um Gelder für energetische

Sanierung geht, verstärkt nachfragen.

Dipl.-Ing. R. Feldmann; Dr.-Ing. R. Hennes; KfW Bankengruppe, Stabsstelle Nachhaltigkeit; nachhaltigkeit@kfw.de

Im Auft rag der Bundesregierung führt die KfW Bankengruppe

das CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm durch. Eigentümern

von Wohnraum werden zinsvergünstigte Kredite, Tilgungszuschüsse

oder Zuschüsse zur Finanzierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen

angeboten.

Die KfW überwacht in diesem Zusammenhang die Einhaltung

der Programmbedingungen durch die Bauherren. Immer

wieder machen Bauherren Fehler, was dazu führen kann, dass

die KfW das Vorhaben in ein Programm mit niedrigeren Anforderungen,

aber auch entsprechend reduzierter Förderung

zurückstuft . Dies geschieht zumindest dann, wenn der Mangel

dazu führt, dass das bei der Zusage der Fördermittel zugrunde

gelegte energetische Niveau verfehlt wird.

Bei einer Bedarfsberechnung für einen Antrag auf KfW-

Fördermittel handelt es sich um den Zugang zu nicht unerheblichen

Subventionen. Aus diesem Grund werden an die

Nachweise auch besondere Anforderungen gestellt. Gibt es Probleme,

ist das für keinen der Beteiligten befriedigend: Der Antragsteller

muss in der Konsequenz auf einen Teil der Förderung

verzichten und sich mit Baubeteiligten um eine Kompensation

für den ihm entstandenen Schaden streiten. Eine Überprüfung

fi ndet sowohl im Stadium der Antragstellung als auch bei dem

Verwendungsnachweis nach Fertigstellung statt. Seit dem Jahr

2008 wird eine schrift liche Bestätigung des Energieberaters im

Hinblick auf Übereinstimmung der ausgeführten Maßnahmen

mit den im Antrag beschriebenen Maßnahmen verlangt.

Förderrelevantes Nachweisverfahren

Bei der Komplettsanierung führt ein Planer eine Berechnung

des Energiebedarfs nach Sanierung durch. Hierzu muss er das

Gebäude geometrisch erfassen, Sanierungsmaßnahmen konzipieren

und deren Auswirkungen auf den Energiebedarf ermitteln.

Er wendet in der Regel Soft ware-Lösungen an, die das

komplexe technische Regelwerk einer ganzen Normenfamilie,

die sogenannte EnEV-Normen um die Normen DIN 4108-6 und

DIN 4701-10 beziehungsweise DIN V 18599, in nutzerfreundliche

Anwendungen umgesetzt haben. Das Nachweisverfahren

entspricht der Berechnung eines Energiebedarfsausweises nach

Energieeinsparverordnung mit fest vorgegebenen Randbedingungen.

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de




Auf einen Blick

Fehler bei Förderanträgen können zu einem Verlust

der Förderung führen.

Es gibt viele Probleme im Nachweisverfahren, insbesondere

die korrekte Gestaltung bei nachträglich gedämmten

Gebäuden.

Beim Einbau einer Lüftung sollte immer ein Luftdichtheitskonzept

erstellt werden.

Informationen rund um KfW-Förderprogramme

gibt es unter

www.immobilienwirtschaft.de/downloads

Ein wesentlicher Aspekt beim förderrelevanten Nachweisverfahren

ist zum Beispiel, dass das individuelle Nutzerverhalten

ausgeblendet wird. Somit können etwa Kamine bei der Bewertung

der Haustechnik nicht angesetzt werden, wenn eine Wärmeversorgung

über ein vorhandenes Zentralheizsystem schon

gewährleistet ist. Kein Energieberater kann einen dauerhaft en

Deckungsanteil der Wärmeversorgung über diese Kaminöfen

garantieren. In vielen Fällen dürft e der vermutete ökologische

Eff ekt dieser Feuerstätten überschätzt werden, da etwa auch

Kohle als Brennstoff eingesetzt werden kann.

Wichtig und immer wieder problematisch im Nachweisverfahren

ist die korrekte Gestaltung und normgerechte Bewertung

von Wärmebrücken bei nachträglich gedämmten Gebäuden.

Bei hocheffi zienten Sanierungen können diese Schwachstellen

in der Gebäudehülle zu unnötigen zusätzlichen Energieverlusten,

im Extremfall zu Bauschäden sowie gesundheitlichen

Beeinträchtigungen führen. Daher ist schon bei der Ausarbeitung

des Sanierungskonzepts eine bis in Details gehende Planung

und eine qualifi zierte Bewertung erforderlich. So wird

später bei einer fachgerechten Ausführung eine weitgehend

wärmebrückenfreie Gebäudehülle gewährleistet.

Ein Sanierungskonzept sollte die konstruktiven Gegebenheiten

des Gebäudes berücksichtigen. Immer wieder geschieht

es, dass vom Sachverständigen der Einbau einer Lüft ungsanlage

Foto: Shutterstock / Victoria German


mit Wärmerückgewinnung als Sanierungsmaßnahme vorgeschlagen

wird, aber gleichzeitig die thermische Gebäudehülle

aufgrund von vorhandenen Fugen und Ritzen nicht ausreichend

luft dicht ist. Beim Einbau einer Lüft ung sollte vom Energieberater

im Vorfeld der Antragsstellung immer ein Luft dichtheitskonzept

erstellt werden (siehe Seite 24). Die KfW stuft Lüft ungsanlagen

nur dann als förderfähig ein, wenn eine entsprechende

Luft dichtheit der Gebäudehülle nachgewiesen wird. Ist diese

nicht gegeben, können gemäß EnEV Förderungen gar nicht berücksichtigt

werden.

Weitere Fehler

Neben diesen im vorherigen Abschnitt beschriebenen Mängeln

beim Führen des Nachweises gibt es eine weitere Reihe von typischen

Fehlern in den Berechnungen von Sachverständigen,

die den Prüfern in regelmäßigen Abständen im Rahmen der

Antragsprüfung auff allen. Aufzuzählen sind in diesem Zusammenhang

unter anderem:

› unplausible Flächen- und Volumenberechnungen beim Gebäudeaufmaß,

› fehlender hydraulischer Abgleich bei der Erneuerung von

Heizsystemen,

› nicht korrekt ermittelte Wärmedurchgangskoeffi zienten von

Fenstern und Hüllfl ächen,

› überschätzte Deckungsanteile von Solaranlagen,

› falsch ausgelegte Heizsysteme und

Gute Förderaussichten werden

bisweilen durch Wolken sachverständiger

Unschärfen getrübt.

› völlig unrealistische Annahmen zu Dämmstoff eigen-

schaft en.

Damit die Fehler bereits im Vorfeld ausgemerzt werden, setzt

das CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm verstärkt auf besondere

Maßnahmen, um sicherzustellen, dass die Sanierung kosten-

und umwelteffi zient umgesetzt werden kann.

› Ein Prozentsatz der eingereichten Energiebedarfsrechnungen

wird im Rahmen der Prüfung der Anträge gemäß

einem defi nierten Kriterienraster im Auft rag der KfW geprüft

.

› Anfang 2008 wurde der Zuschuss für Baubegleitung eingeführt;

dieser gestattet es, einen Zuschuss für die Unterstützung

durch Sachverständige bei der Umsetzung des Sanierungskonzepts

in Anspruch zu nehmen.

› Die KfW weist verstärkt im Rahmen von Vorträgen, Schulungen

etc. auf mögliche Ursachen für Qualitätsmängel hin.

Im Hinblick auf die Steigerung der vom Gesetzgeber verlangten

energetischen Anforderungen und der dadurch bedingten höheren

Komplexität von Sanierungsvorhaben prüft die KfW zurzeit

die Defi nition eines Anforderungsprofi ls an Energieberater,

das über die Anforderungen der EnEV hinausgeht, deren

Qualitätssicherung durch Zertifi zierungssysteme sowie einen

Ausbau des Systems der Vor-Ort-Kontrollen. Eine telefonische

Beratung bietet das Infocenter der KfW Förderbank montags

bis freitags von 7.30 bis 18.30 Uhr unter der Servicerufnummer

01801/33 55 77. �|

31


Serie

32 Finanzen + Steuern

Das Finanz-Interview von Dirk Labusch

„Wir stellen Personal ein“

Andreas Pohl

Der Vorstand der Deutschen Hypo über die weitere

Strategie des Hauses. Es geht dabei nicht nur ums

Abwarten, sondern um einen behutsamen Ausbau.

Herr Pohl, es gibt in diesen Wochen die

ersten staatsgarantierten Bankanleihen

am Markt, die vom Markt gut angenommen

worden sind. Modell für Sie?

Pohl: Nein! Zudem handelt es sich um auf

drei Jahre befristete Refi nanzierungen,

was für unser Geschäft nicht ausreicht.

Wir müssen fl exibel sein, und das heißt

auch, längere Fristen refi nanzieren, fünf

Andreas Pohl

(51) wurde zum 1. März 2008 zum Mitglied

des Vorstandes der Deutschen Hypo berufen.

Seinen berufl ichen Werdegang hat er

bereits 1979 bei der NORD/LB begonnen

und dort seit 1983 in unterschiedlichen

Positionen im Bereich der gewerblichen

Immobilienfi nanzierung gearbeitet. Der

Bankkaufmann und Sparkassenbetriebswirt

verantwortete seit 2001 das Geschäftsfeld

Immobilien Banking der NORD/LB, welches

er in dieser Zeit erfolgreich weiterentwickeln

und deutlich ausbauen konnte. Seit

2006 fungierte er bei der NORD/LB als Global

Head Real Estate Banking.

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

oder zehn Jahre. Das ist mit staatsgarantierten

Bankanleihen nicht machbar.

Sie haben als Kerngeschäft e der Deutschen

Hypo gewerbliches Immobiliengeschäft

und Kapitalmarktgeschäft

defi niert. Werden beide Bereiche trotz

Krise weiter nachhaltig ausgebaut?

Pohl: Unser primäres Interesse ist die

Weiterentwicklung des Geschäft ssegments

„gewerbliche Immobilienfi nanzierungen“,

und zwar national und international.

Hierauf konzentrieren sich

derzeit alle unsere Aktivitäten.

Welche Strategie verfolgt die Deutsche

Hypo in Bezug auf das Immobilienfi -

nanzierungsgeschäft in dieser Krise?

Pohl: Eine selektive. Wir werden dieses

Geschäft zwar weiter ausbauen, aber die

Schrittfolge, die wir uns ursprünglich für

die nächsten Jahre vorgenommen hatten,

dürft e sich aufgrund der Rahmenbedingungen,

die wir vorfi nden, zeitlich noch

ein Stück verschieben. Wir hatten uns

auch für letztes Jahr bestimmte Neugeschäft

svolumina vorgenommen, die wir

jedoch angesichts des wirtschaft lichen

Umfelds und des deutlich gesunkenen

Transaktionsvolumens an die Marktgegebenheiten

anpassen mussten.

Wie zeigt sich die Anpassung?

Pohl: Wir haben im Rahmen unserer

Strategie Bedarf, das Geschäft sfeld in

verschiedenen Bereichen zu optimieren,

sodass wir – wenn die Märkte wieder

anspringen – auch die Voraussetzungen

mitbringen, daran zu partizipieren. Das

spiegelt sich auch dadurch wieder, dass

wir zurzeit Personal einstellen.

Das ist eher ungewöhnlich ...

Pohl: Das liegt auch daran, dass wir

inzwischen zwei Bereiche – das Immobilien

Banking der NORD/LB und die

Deutsche Hypo - unter einem Dach zusammengebracht

haben. Dieser Integra-

Foto: Deutsche Hypo


tionsprozess dauert eine gewisse Zeit. Es

ist eine ganz natürliche Sache, dass nicht

von Anfang an alles reibungslos funktioniert.

Wir werden jetzt die Chance nutzen,

uns optimal aufzustellen und den

Integrationsprozess schneller als eigentlich

geplant zum Abschluss zu bringen.

Wir sehen uns also für die Zukunft gut

gerüstet.

Gibt es Chancen für Neukunden?

Pohl: Natürlich genießen Kunden, mit

denen wir schon erfolgreich zusammengearbeitet

und die Geschäft sbeziehungen

ausgebaut haben, Priorität. Aber das ändert

grundsätzlich nichts an den Risikoparametern

– das heißt, dass auch von

den Bestandskunden das an sie gestellte

Risikoprofi l zu erfüllen ist.

Auf welchen Auslandsmärkten ist die

Deutsche Hypo im Immobilienfi nanzierungsgeschäft

aktiv?

Pohl: Wir – und hier meine ich die

NORD/LB und die Deutsche Hypo zusammengenommen

– sind zum Beispiel

auf dem amerikanischen Marktaktiv, und

in Europa hauptsächlich in Frankreich,

Spanien, Benelux und in UK. Allerdings

sind die Märkte im Moment in einer Verfassung,

in der man nur äußerst selektiv

Geschäft e machen kann.

Selektiver als in Deutschland?

Pohl: Ich würde sagen ja. In Deutschland

waren die Preisanstiege nicht so

stark wie im internationalen Geschäft .

Somit ist das Rückschlagspotenzial in

London oder Paris ein anderes als in

Deutschland. Wir müssen überall damit

rechnen, dass zunächst einmal Werte zurückgehen,

Mieten sinken, Leerstände

steigen werden. Wir begegnen dieser erwarteten

Entwicklung mit einer rechtzeitigen

Anpassung unserer Finanzierungsparameter.

Geht noch etwas in rückläufi gen Märkten?

Pohl: Zahlreiche Investoren sind am

Markt im Moment nicht tätig, weil sie

die gestiegenen Eigenkapitalansprüche,

die derzeit bestehen, nicht erfüllen können.

Aber wenn die Qualität des Kunden,

die Qualität der Assets und die Finanzierungsstrukturen

stimmen, kann

man durchaus auch Objekte in den Märkten

fi nanzieren, die sich im Moment auf

einem absteigenden Ast befi nden.

Bitte beziff ern Sie Ihr Neugeschäft auf

anderen Märkten einmal.

Pohl: Wir sind im letzten Jahr mit ungefähr

6,5 Milliarden Euro Neugeschäft unterwegs

gewesen. Das ist zwar durchaus

weniger als wir uns einmal vorgenommen

hatten, aber trotzdem ist es ein recht

ansehnlicher Betrag. Allerdings gehe ich

davon aus, dass sich die Neugeschäft sentwicklung

2009 weiter rückläufi g entwickeln

wird.

Was bedeutet das fürs Immobiliengeschäft

bei Ihnen?

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

33

Pohl: Das Immobiliengeschäft wird

auch in Zukunft ein Kerngeschäft sfeld

für uns bleiben. A la longue wird das

Transaktionsvolumen gewiss auch wieder

zunehmen. Neue Immobilienmärkte

in sich entwickelnden Wirtschaft sregionen

dieser Welt, in denen ein Angebot

an modernen, Gewerbeimmobilien

ein unverzichtbares Infrastruktur- und

Wachstumsmerkmal darstellt, werden

hinzukommen.

Glaskugel: Wie wird es weitergehen?

Pohl: Ich kann mir nicht vorstellen, dass

der Bedarf an Bürofl ächen auf Dauer

sinken wird. Zudem wird bei Ländern,

die sich weiter entwickeln, der Konsum

steigen. Dies zieht eine Nachfrage nach

Einzelhandelsfl ächen nach sich, auch

nach Shoppingcentern. Ich sehe also die

langfristigen Aussichten für den Immobilienbereich

durchaus positiv. �|

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34 Finanzen + Steuern

Revalutierung:

Ausweg aus der Kreditklemme

Umstrukturierung des Portfolios. Sie kann helfen, die schwierige Phase

am Immobilienmarkt zu überbrücken. Beim Cash-Flow-Ansatz wird auch die

Weiterentwicklung der Immobilie berücksichtigt.

Francesco Fedele, Stuttgart

Die Auswirkungen der Finanzkrise machen

auch den deutschen Immobilienunternehmen

zu schaff en. Nicht nur,

dass die Kurse der börsennotierten Gesellschaft

en innerhalb eines Jahres rapi -

de eingebrochen sind. Viele der Unternehmen

geraten zusätzlich durch auslaufende

Kreditlinien unter Druck. Die

angespannte Lage am Finanzmarkt erschwert

die Verlängerung von Krediten.

Eine rechtzeitige Umstrukturierung des

Kreditportfolios mithilfe einer Revalutierung

der Bestände kann helfen, die

aktuell schwierige Phase am Immobilienmarkt

zu überbrücken.

Kampf mit Kreditlinien

Starke Kursverluste prägten in den letzten

Monaten das Bild der Immobiliengesellschaft

en an der deutschen Börse.

In den niedrigen Aktienkursen spiegeln

Der Autor

Francesco Fedele,

Stuttgart

Gründer und Vorstandsvorsitzender der

BF.direkt AG. Die BF.direkt AG gehört zu den

etablierten Vermittlern von Immobilienfi -

nanzierungen für gewerbliche und institutionelle

Kunden sowie für private Kapitalanleger

in Deutschland (www.bf-direkt.de).

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

sich auch die gefallenen Preise der Immobilien

in den Unternehmensbeständen

wider. Dabei entsprechen diese

Preise nicht einmal den Markterwartungen,

sondern sind eher eine Folge

fehlender Transaktionstätigkeit am

Markt. Den Käufern fehlt derzeit ganz

einfach das Geld für Investitionen, da

die Banken sich bei der Finanzierung

zurück halten. Hinzu kommt, dass potenzielle

Investoren abwarten und darauf

spekulieren, dass die Preise für attrak tive

Immobilien in den nächsten Monaten

noch weiter fallen. Das kann für viele

Unternehmen zum Problem werden.

Sie haben ihre Portfolios zu einem

hohen Anteil mit kurzfristigem Fremdkapital

fi nanziert und kämpfen jetzt mit

auslaufenden Kreditlinien. Schaff en die

Unternehmen es nicht, die Kredite zu

verlängern, drohen ihnen Verluste aus

dem zwangsweisen Verkauf der Immobilien

zu den derzeit niedrigen Preisen.

Dies kann angesichts der fundamental

positiven Aussichten für den deutschen

Wohnimmobilienmarkt nicht gewünscht

sein. Die über Jahre hinweg stagnierende

Neubautätigkeit und die steigende Zahl

von Ein- und Zweipersonenhaushalten

lassen in den nächsten Jahren Wohnraumknappheit

und wieder steigende

Preise erwarten.

Umso wichtiger ist es daher für die

Gesellschaft en, ihre Kreditportfolios

rechtzeitig zu überprüfen, um Finanzierungsrisiken

aufzudecken und ihnen

gegenzusteuern. Die Revalutierung der

Bestände ist eine Maßnahme, um auch

in einem angespannten Finanzmarkt

eine Verlängerung der Kreditlinie in ausreichender

Höhe zu erzielen.

Aufgrund der fallenden Immobilienpreise

mussten viele Immobilienunternehmen

deutliche Abschreibungen auf

ihre Portfolien vornehmen. Diese Abwertung

hat auch Auswirkungen auf die

Kreditverhandlungen mit den Banken.

Eine Revalutierung des Bestands unter

Einbeziehung des Faktors „Cashfl ow“

kann hier verborgenes Finanzierungspotenzial

aufdecken und zumindest den

bestehenden Kreditrahmen sichern.

Cashfl ow spielt eine große Rolle

bei der Revalutierung

Beim Cashfl ow-Ansatz fi ndet auch die

Weiterentwicklung der Immobilien Berücksichtigung.

Hier fl ießen wichtige

Komponenten wie der Leerstand und die

Jahresnettokaltmiete mit ein. Eine Steigerung

des jährlichen Cashfl ows durch die

Mieterträge muss dadurch nicht nur auf

die Reduzierung des Leerstands zurückzuführen

sein. Auch eine Sanierungsmaßnahme

kann eine Wohnimmobilie

aufwerten und zu einer Mietsteigerung

führen. Welche Bedeutung dem Cashfl

ow bei der Revalutierung zukommt, ist

am Beispielfall (siehe Kasten) dargestellt:

Bei einem Immobilienunternehmen

läuft nach vier Jahren die Finanzierung

für den Ankauf eines Wohnimmobilien-

Portfolios aus. Ziel ist eine Finanzierung


Cashfl ow-Ansatz berücksichtigt Bestandsentwicklung

Im Beispiel liegt der auslaufenden Finanzierung

ein Wohnungsportfolio aus

1.200 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfl

äche von 82.800 Quadratmetern

zugrunde.

Zum Zeitpunkt des Ankaufs im Jahr 2004

betrug der Leerstand 30 Prozent. Die anfängliche

Jahresnettokaltmiete lag bei

2,98 Millionen Euro. Das Immobilienunternehmen

hat den Bestand kontinuierlich

weiterentwickelt. Modernisierungszulagen

und ein auf zehn Prozent reduzierter

Leerstand führten zu einer gesteigerten

Jahresnettokaltmiete von 3,42 Millionen

Euro in 2008. Der Marktwert des Portfolios

wird zum Zeitpunkt der Revalutierung

mit 41 Millionen Euro neu bewertet. Unter

Vorgabe dieser Informationen legt die ursprünglich

fi nanzierende Bank ein Angebot

zur Prolongation vor.

Die eingeräumte Kreditlinie beträgt auf

Basis eines LTV-orientierten (Loan-to-

Value) Bewertungsansatzes 26 Millionen

Euro. Eine andere Bank bietet dem Immobilienunternehmen

die Umschuldung

des Darlehens in Höhe der Restvaluta

von 30 Millionen Euro an. Sie folgt einem

Cashfl ow-orientierten Bewertungsansatz,

der die erhöhten Zahlungsströme aus den

Mieteinnahmen berücksichtigt. Bei beiden

Angeboten haben die Banken einen

Zinsdeckungsgrad (ICR) von acht Prozent

vorausgesetzt. Die ursprünglich fi nan-

in Höhe der Restvaluta von 30 Millionen

Euro. Die aktuelle Situation am Immobilienmarkt

zeigt einmal mehr, wie wichtig

es ist, das Kreditportfolio einer regelmäßigen

Überprüfung zu unterziehen.

Alternative Finanzierungswege

beschreiten

Neue Vereinbarungen über Anschlussfi

nanzierungen können in der Regel

bereits ein bis zwei Jahre vor Ablauf getroff

en werden, um so rechtzeitig möglichen

Änderungen am Finanzmarkt

vorzubeugen. Vor diesem Hintergrund

kann es sich auszahlen, auch bei der

Wahl des Finanzierungspartners neue

Beispielsrechnung

2004: Ankauf Wohnungsportfolios

Fremdfi nanzierung, Leerstand bei Ankauf 30 %, JNKM 2.980.000,– Euro

2008: Auslauf des Darlehens

Steigerung Jahresnettokaltmiete auf 3.420.000,– Euro (durch Modernisierungszulage, Leerstandsreduzierung

et cetera), Marktwert bei Revalutierung neu bewertet 41.000.000,– Euro

Auftrag des Mandanten:

Finanzierung in voller Höhe der Restvaluta auf fünf Jahre Laufzeit (Prolongation oder Umschuldung?)

Restvaltua 30.000.000,– Euro

fi nanzierende ablösende Bank

Bank

(Cashfl ow-

(LTV-orientiert) orientiert)

Market Value 41.000.000,– Euro 41.000.000,– Euro Finanzierungsgegenstand

ICR 8,00 % 8,00 % Portfolio 1.200 WE 82.800 m²

mit

WF

LTV 75 % - Ankauf

2004

Darlehenssumme

(Euro)

Fazit

26.000.000,– 30.000.000,– Laufzeitende

2008

Auftrag erfüllt: 30.000.000,– Euro

Restvaluta konnte in voller Höhe abgelöst werden.

zierende Bank ist bei der Berechnung der

Darlehenshöhe an einen LTV von 75 Prozent

gebunden. Die ablösende Bank konzentriert

Wege zu beschreiten. Im Unternehmen

fest etablierte Abläufe bei der Finanzierung

schränken die Kreditmöglichkeiten

deutlich ein. Alternativ zur Hausbankverbindung

können auch spezialisierte

Finanzierungsbroker mit passenden

Lösungen aufwarten. Oft mals verfügen

sie über ein Netzwerk von Spezialbanken

und kennen deren unterschiedliche

Vergabekriterien. Das erhöht nicht nur

die Erfolgsquote, sondern spart dem

fi nanzierungssuchenden Unternehmen

auch die Kosten einer eigenen aufwendigen

Recherche nach Finanzierungspartnern.

Insgesamt hilft die Revalutierung,

die vorhandenen Immobilienbestände

Leerstand 30 %

JNKM insgesamt

2.980.000,– Euro

Leerstand 10 %

JNKM insgesamt

3.420.000,– Euro

35

sich auf den ICR und kann unter Berücksichtigung

des Cashfl ows einen höheren Kreditrahmen

einräumen.

über eine schwierige Marktphase hinweg

zu sichern. Voraussetzung dafür

sind allerdings gut geführte und nicht

bereits überschuldete Bestände. Daher

sind Unternehmen im Vorteil, die über

ein funktionierendes Bestandsmanagement

verfügen und die ihre Immobilien

kontinuierlich weiterentwickeln.

Ein Cashfl ow-orientiertes Bestandsmanagement

mit dem Fokus darauf, Zahlungsströme

durch Mietzahlungen zu

erhalten oder gar auszubauen, zahlt sich

also langfris tig aus. Immobilienunternehmen,

die dieses Ziel im Auge haben,

sollten auch in schwachen Marktphasen

über ausreichende Finanzierungsmöglichkeiten

verfügen können. �|

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


36 Markt + Management

In der Zwickmühle

Finanzmarkt. Offene Immobilienfonds hatten lange das Image von Sicherheit und

stabiler Wertentwicklung. Nun wurde nur einer der Fonds, die vorübergehend

geschlossen waren, wieder geöffnet. 2009 wird für die Branche ein Schicksalsjahr.

Norbert Jumpertz, Staig

Elf Off ene Immobilienfonds mit einem

Volumen über 34 Milliarden Euro hatten

für vorerst drei Monate dichtgemacht.

Nun sind die Würfel über ihre Wiederöff

nung gefallen. Außer dem DEGI

International setzen die anderen zehn

Off enen Immobilienfonds bis zu weitere

neun Monate die Anteilsrücknahme aus.

Das Jahr 2009 wird zu einem Schicksalsjahr

für die Off enen Immobilienfonds.

Es steht Vertrauen auf dem Spiel.

Denn diese Entscheidung heißt, dass

Anlegergelder von über 30 Milliarden

Euro weiter auf Eis liegen. Das entspricht

etwa 35 Prozent des in sie investierten

Kapitals von rund 85 Milliarden Euro.

Auslöser waren Liquiditätsengpässe institutioneller

Investoren, vor allem von

Dachfonds und Vermögensverwaltern,

die im großen Stil Geld abgezogen hatten.

Die Folgen sind auf dem gesamten Immobilienmarkt

spürbar. „Normalerweise

wären die Off enen Immobilienfonds - in

„Große Investoren werden kaum zum

Stillhalten bewegt werden können.“

Fondsanalyst Stefan Loipfi nger

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

einer Situa tion, in der sich extrem kreditgehebelte

Investments nicht mehr realisieren

lassen - auf der Käuferseite zu

fi nden“, sagt Jochen Schenk, Vorstandsmitglied

der Real I.S. AG. Aber da suche

man sie momentan auf dem deutschen

Immobilienmarkt vergebens. „Um sich

liquide Mittel zu verschaff en, müssten

sich die Fonds von Objekten trennen“,

erklärt Fondsanalyst Stefan Loipfi nger.

Doch im Gegensatz zur Situation vor

drei Jahren, als sich schon einmal Off ene

Immobilienfonds in einer schwierigen

Situation befanden, dürft en sie derzeit

kaum akzeptable Preise erzielen, so der

Fondsexperte weiter.

Liquidität ist möglich

Laut Sonja Knorr, Fondsanalystin der

Ratingagentur Scope, sind neben dem

Verkauf von Vermögenswerten folgende

Maßnahmen zur Liquiditätsbeschaff ung

möglich: Das Einwerben neuer Mittel,

das Zurückgewinnen abgesprungener

institutioneller Anleger, das Absagen von

Grundstückskaufverträgen, selbst wenn

das Vertragsstrafen zur Folge haben sollte,

und die Erhöhung der Fremdfi nanzierungsquote.

Loipfi nger rechnet aber damit,

dass nach einer Öff nung der Fonds

eine ganze Reihe weiterer Investoren abspringen

werden: „Bei der aktuellen Situation

auf dem Immobilienmarkt wird

es dem Vertrieb kaum gelingen, gerade

Adressen mit großen Positionen zum

Stillhalten zu bewegen.“ Für die Anleger,

die nicht aus dem Fonds aussteigen würden,

werde ein Engagement dann schon

wegen des höheren Verschuldungsgrads

riskanter.




Auf einen Blick

Nur einer der geschlossenen Offenen

Immobilienfonds hat die Aussetzung der

Anteilsrücknahme rückgängig gemacht.

Wird dieser Alleingang der DEGI von Erfolg

gekrönt sein?

Die Situation auf dem Immobilienmarkt

ist ohnehin angespannt. Branchenkenner

rechnen mit einer Wertkorrektur der

Immobilienportfolien der Offenen Immobilienfonds

von mindestens fünf Prozent.

Eine verbindlichere Regelung der Anteilsrücknahme

oder getrennte Produktlinien

für Privatanleger und Institutionelle

könnten die Situation künftig entspannen

helfen.

Über die weiteren Entwicklungen

der Offenen Immobilienfonds

informiert aktuell

www.immobilienwirtschaft.de

Bei KanAm sieht man die Lage gelassener.

Die Situation habe sich deutlich

entspannt, das zeigten die Rückmeldungen

aus dem Vertrieb, beschwichtigt

Michael Birnbaum aus der Geschäft sführung

der KanAm-Gruppe. Zumal

der Fonds schon seit Längerem wieder

Mittelzufl üsse verzeichnet. In den

KanAm grundinvest (Fondsvermögen:

4,6 Milliarden Euro) fl ießen laut Birnbaum

wieder etwa 40 Millionen Euro

monatlich. Die Mittel sollen vor allem

von Privatanlegern stammen. Ähnlich

sieht die Situation bei der DEGI aus.

„Wir haben monatlich wieder Mittelzufl

üsse von 30 Millionen Euro“, freut man


sich dort. „Wenn das stimmen sollte, ist

das eigentlich ein Skandal“, schimpft

Loipfi nger. Denn Off ene Immobilienfonds

werden auch an der Börse gehandelt

– selbst diejenigen, die geschlossen

wurden. Über diese Handelsplätze war

und ist nicht nur der Ein- und Ausstieg

stets möglich, sondern Käufer kamen

bei den geschlossenen Produkten obendrein

günstiger zum Zuge. Das Handelsvolumen

der Immobilienfonds an

der Fondsbörse Hamburg-Hannover

(www.boersenag.de) betrug im November

186 Millionen Euro und im

Dezember 220 Millionen Euro. Auf der

Top-Ten-Liste der meist gehandelten

Off enen Immobilienfonds standen dort

gerade die ganz oben, deren Anteile von

der Kapitalanlagegesellschaft nicht zurückgenommen

wurden. „Da fand ein

„Normalerweise wären die Offenen

Immobilienfonds - in einer Situation,

in der sich extrem kreditgehebelte

Investments nicht mehr realisieren

lassen - auf der Käuferseite zu fi nden.“

Jochen Schenk, Vorstandsmitglied

der Real I.S. AG

institutionelle Adressen, Vermögensverwalter

und Dachfonds recht aktiv

beteiligten, und zwar vor allem auf der

Käuferseite“, mutmaßt man beim Makler

und Marktbeobachter Schnigge. Denn

die Anteile der geschlossenen Off enen

Immobilienfonds notierten an der Börse

mit einem Abschlag auf den Net Asset

Value (NAV). „Anfang Januar betrug der

37

Abschlag auf den NAV“, so der Makler

Niklas Breckling, „im Schnitt vier bis

fünf Prozent.“ Bei den DEGI-Fonds waren

es in den Wochen zuvor in der Spitze

sogar zehn bis 15 Prozent. Wann immer

die betroff enen Fonds wieder öff nen, es

käme zu einer Angleichung der Börsennotiz

an den NAV. „Vermögensverwalter

und Dachfonds können

lebhaft er Handel statt, an dem sich auch |�


38 Markt + Management

so die Rendite um fünf Prozent nach

oben hebeln“, rechnet Breckling vor.

„Danach sollten sie aber schnell wieder

aussteigen“, rät Loipfi nger. „Die Immobilienmärkte

sind ausgetrocknet. In solch

einer Situation keine Korrektur der Immobilienbewertung

vorzunehmen, führt

zu unrealistischen Wertansätzen.“ In den

vergangenen drei Monaten verzeichneten

die Off enen Immobilienfonds im Schnitt

Wertzuwächse von gut einem Prozent.

„Die ausgewiesene Wertentwicklung

zeigt, dass es bei den meisten Fonds keine

Neubewertung des Immobilienvermögens

gegeben hat“, resümiert der Fondsexperte.

Wertberichtigung ante portas?

Scope-Analystin Knorr sieht das anders:

„Entscheidend ist, ob die Wertverluste

von Dauer sind. Nur dann müsste eine

Wertkorrektur vorgenommen werden.“

Die Bewertung bei Off enen Immobilienfonds

sei auf Langfristigkeit ausgerichtet.

„Deshalb erfolgen in guten Zeiten auch

keine permanenten Zuschreibungen auf

neue, höhere Marktwerte“, ergänzt Knorr.

Scope hatte das Rating für die Immobilienfonds

nach der Einstellung der Anteilsrücknahme

einiger Fonds ausgesetzt.

Neue Scope-Ratings sollen allerdings bis

Ende Februar erfolgen.

Loipfi nger ist sicher, dass es im Verlauf

des Jahres zu einer Neubewertung

auf breiter Front kommt. Der einzige

Immobilienfonds, bei dem sich die Gesellschaft

en dazu bereits 2008 durchringen

konnten, war der Euro-Immoprofi l

von iii, bei dem laut Loipfi nger der Wert

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

„Maßnahmen zur Liquiditätsbeschaffung

sind möglich: das Einwerben neuer Mittel,

das Zurückgewinnen abgesprungener

institutioneller Anleger, das Absagen

von Grundstückskaufverträgen und die

Erhöhung der Fremdfi nanzierungsquote.“

Sonja Knorr, Fondsanalystin der

Ratingagentur Scope

um sieben Prozent berichtigt wurde.

Dass die Renditen Off ener Immobilienfonds

2009 weit bescheidener ausfallen,

davon ist auch der Immobiliengutachter

BulwienGesa überzeugt. Schuld ist die

Rezession, die die Gewerbeimmobilienmärkte

wegen höherer Leerstände und

fallender Mieten stark belasten wird.

BulwienGesa prognostiziert, dass deren

Immobilienportfolios im Jahresverlauf

durchschnittlich um fünf Prozent abgewertet

werden müssen. Die Verluste

könnten durch die laufenden Erträge

aufgefangen werden, sodass unter dem

Strich eine Rendite von 1,5 Prozent herausspringe,

so BulwienGesa-Vorstand

Andreas Schulten. 2008 waren es noch

mehr als vier Prozent.

Neuregelungen sind notwendig

Bei KanAm hat man gerade das Immobilienportfolio

neu bewertet. Die Ratingagentur

Feri attestierte dem KanAm

grundinvest erneut die Gesamtnote „A“,

was so viel wie „sehr gut“ bedeutet,

die drittbeste Bewertung in der Feri-

„Wir hoffen, dass der Mut der DEGI belohnt

wird.“

Michael Birnbaum aus der

Geschäftsführung der KanAm-Gruppe

Systematik. Die Nettoliquidität ihres

Flaggschiff s beziff ert KanAm aktuell auf

320 Millionen Euro oder knapp sieben

Prozent des Fondsvermögens. Damit

liegt diese nur unwesentlich über der

gesetzlichen Mindestvorgabe von fünf

Prozent. „Ich würde derzeit den KanAm

grundinvest nicht als sehr guten Fonds

bezeichnen“, urteilt Loipfi nger. Der geöff

nete DEGI International ist mit einer

Barmittelreserve von rund 25 Prozent

weit komfortabler ausgestattet.

Die Begeisterung der Branche über

den DEGI-Alleingang, die außerdem

ihren Immobilienfonds „Europa“ nicht

geöff net hat, hält sich in Grenzen. „Wir

hoff en, dass der Mut der DEGI belohnt

wird“, kommentiert Birnbaum. Gescheitert

ist die Strategie des Branchenver-

Volumen im Dezember 2008

Die Top Ten der an der Börse am meisten

gehandelten Offenen Immobilienfonds.

Name des Fonds

Handels

volumen

1. KanAm grundinvest 47,0 Mio. Euro

2. CS Euroreal 31,6 Mio. Euro

3. Axa Immoselect 28,9 Mio. Euro

4. SEB ImmoInvest 19,5 Mio. Euro

5. Morgan Stanley P2 Value 9,0 Mio. Euro

6. UBS Euroinvest 5,4 Mio. Euro

7. TMW Immobilien

Weltfonds

3,8 Mio. Euro

8. DEGI Europa 3,6 Mio. Euro

9. DEGI International 2,3 Mio. Euro

10. hausInvest europa 2,1 Mio. Euro

Quelle: Börse Hamburg-Hannover


andes BVI, der sich ein einheitliches

Vorgehen gewünscht hatte. Dass nur ein

Fonds öff net sei kein gutes Signal, zeigen

sich auch BaFin-Kreise skeptisch.

Besonders besorgt mitverfolgt wird

die Entwicklung auch von den Investmenthäusern,

die ihre Off enen Immobilienfonds

nicht schließen mussten. „Je

früher die Aussetzungen der Anteilsrücknahmen

rückgängig gemacht werden,

desto besser ist das“, sagt Hubert

Spechtenhauser, Vorstandssprecher der

Commerz Real AG. Zu deren Produkten

gehört auch der größte deutsche Off ene

Immobilienfonds „hausinvest europa“

mit einem Volumen von 8,5 Milliarden

Euro. Um die schnelle Schließung

wieder geöff neter Fonds in Zukunft zu

verhindern, sollte man sich schnell auf

Regelungen verständigen, die kurzfristige

Mittelabzüge in großem Umfang

von vornherein verhindern. Laut Spech-

tenhauser wären gesetzliche Vorgaben

für Anteilsrückgaben von Großanlegern

oder getrennte Anteilsklassen für Privatanleger

und Institutionelle geeignete

Maßnahmen hierfür. Sollte das fondsübergreifend

gelingen, wäre damit allerdings

nur die erste wichtige Etappe

„Wir brauchen Neuregelungen, die kurzfristige

Mittelabzüge im großen Umfang

von vornherein verhindern.“

Hubert Spechtenhauser, Vorstandssprecher

der Commerz Real AG

39

in einem schicksalhaft en Jahr 2009 für

die Off enen Immobilienfonds bewältigt.

Denn die besten Neuregelungen

würden einen nachhaltigen Vertrauensverlust

nicht verhindern, wenn die aktuelle

Fonds-Öff nung der DEGI scheitern

sollte. �|


40 Markt + Management

„Wohnungsunternehmen

sind keine Heimbetreiber“

Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz. Wenn dieses wie geplant zum 1. September

2009 in Kraft tritt, könnte es künftig weniger altengerechte Wohnungen geben,

befürchtet der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

Alexander Rychter, BFW

Vor dem Hintergrund des Pfl ege-Weiterentwicklungsgesetzes

und der Stärkung

des Grundsatzes „ambulant vor stationär“

wird die Versorgung älterer Menschen im

häuslichen Umfeld immer wichtiger. Das

Einsparpotenzial der Versorgung von Senioren

im Rahmen des selbstständigen

Wohnens mit häuslichen und niedrigschwelligen

Betreuungsangeboten bewegt

sich im Verhältnis zur stationären Pfl ege

in einem Wohn- und Pfl egeheim bei 1.650

bis 1.950 Euro pro Haushalt und Monat.

Wenn es gelingt, nur 100.000 Wohnungseinheiten

altersgerecht so zu gestalten,

dass ältere Menschen darin so lange wie

möglich selbstständig wohnen können,

werden Aufwendungen der Pfl egeversicherung

bezüglich einer Unterbringung

in Pfl egeheimen in Höhe von rund zwei

Milliarden Euro jährlich eingespart.

Mit der Föderalismusreform im Jahr

2006 ist das Heimrecht an die Länder

übergegangen. Nun hat das Bundesmi-

Alexander Rychter

Alexander Richter ist seit Oktober 2005 Geschäftsführer

des Bundesverbands Freier Immobilien-

und Wohnungsunternehmen (BFW).

Zuvor war er sieben Jahre lang Mitglied der

Geschäftsleitung. Der 41-Jährige ist gelernter

Jurist und studierte in Heidelberg und in Freiburg/Breisgau.

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

nisterium für Familie, Senioren, Frauen

und Jugend einen Gesetzentwurf zur

Neuregelung der zivilrechtlichen Vorschrift

en des Heimgesetzes nach der Föderalismusreform

(WBVG (E)) vorgelegt

mit dem Ziel, die Qualität in der Pfl ege

älterer Menschen zu verbessern und

häusliche Angebote zu stärken.

Es droht eine Versorgungslücke

Diese Ziele begrüßt der BFW durchaus,

doch ist der vorliegende Gesetzentwurf

in keiner Weise geeignet, diese auch zu

erreichen – im Gegenteil: Tritt das Gesetz

wie geplant am 1. September 2009 in

Kraft , würde der Bereich im Keim erstickt

werden, von dem die größten Impulse

für bezahlbare künft ige Wohnformen für

Senioren ausgehen können, die sowohl

größtmögliche Individualität zulassen als

auch unter Kosten-Nutzen-Aspekten hohe

Marktakzeptanz fi nden. Problematisch ist

aus Sicht des BFW, dass künft ig auch niedrigschwelligste

Pfl ege- und Betreuungsleistungen

wie die bloße Installation eines

Hausnotrufsystems ausreichen, um die

Anwendung des Gesetzes auszulösen.

Damit würden Wohnungsunternehmen,

die mit Partnern aus der Pfl egewirtschaft

Grundleistungen für ihre Mieter anbieten,

als „Einrichtungsbetreiber“ gelten.

Wohnungsunternehmen sind jedoch keine

Heimbetreiber und greifen nicht in die

pfl egerischen Kompetenzen ein.

Da nach dem derzeitigen Gesetzentwurf

auch Mietwohnungen mit aus-

gewählten Serviceleistungen unter das

Heimrecht fallen würden, bewegt sich der

Gesetzgeber von der bewährten Rechtssicherheit

des Mietrechts weg. Für die

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

ergeben sich daraus zahlreiche problematische

Folgekonsequenzen, was Kündigungsfristen,

Vertragsbeendigung im

Todesfall, Abrechnung von Verbrauchskosten,

Schönheitsreparaturen oder auch

Mieterhöhungen anbelangt.

Zudem ergeben sich bei der Defi nition

des Anwendungsbereichs Schnittmengen

der Landesheimrechte und des

Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes

(WBVG). Die Regelungen einzelner

Bundesländer wie Bayern und Baden-

Württemberg, die in rechtstechnischen

Lösungsansätzen eine Abgrenzung von

Heimen und Betreutem Wohnen vornehmen,

dürft en damit durch das Bundesrecht

konterkariert werden. Ganz

abgesehen davon steht der Gesetzentwurf

auch im Widerspruch zum mit dem Pfl ege-Weiterentwicklungsgesetz

bewusst

gestärkten Grundsatz ‚ambulant vor

stationär’“. Wenn es keine klare Herausnahme

des Betreuten Wohnens aus dem

vorliegenden WBVG (E) geben wird, ist

davon auszugehen, dass die Wohnungswirtschaft

als eigentlicher Versorger der

Bevölkerung mit altersgerechtem Wohnraum

nicht mehr zur Verfügung steht.

Die daraus entstehende Versorgungslücke

kann von keiner anderen Branche,

auch nicht der Pfl egewirtschaft , geschlossen

werden.�|


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42 Markt + Management

Braucht die Welt die „Wowex“?

Interview mit

Sabine Loos

Dirk Labusch, Freiburg

Nach „Immobilia“ und „Focushabitat“ in Berlin

macht nun Köln einen dritten Anlauf für eine

Messe, in der Wohnimmobilien im Vordergrund

stehen. Es gab viele bissige Kommentare.

Was treibt die Verantwortlichen?

Frau Loos, wenn es nach der „öff entlichen

Meinung“ ginge, dürft e es die

Wowex gar nicht geben …

Loos: Ich halte die Zeit für reif, zumindest

auf Ausstellerseite gibt es einen

großen Wunsch nach einer bundesweiten

Plattform. Auch viele Verbände unterstützen

die Wowex. Außerdem gibt es in

Deutschland keine Messe, deren Kernzielgruppe

die Wohnungswirtschaft ist.

Sie sehen die Wowex also eher als Messe

auf Landesebene an?

Loos: Nein, das soll nur der Anfang sein.

Aber wir haben uns bewusst für einen

regionalen Ansatz entschieden. NRW ist

WOWEX Die Messe in Stichpunkten:

WOWEX –

Fachmesse für die Wohnungswirtschaft

Do., 2. April bis Sa., 4. April 2009

Messe Köln, Halle 8,

9 bis 18 Uhr

Schwerpunkte:

› Energetische Sanierung

› Medienversorgung

› Software- und Contracting-Lösungen

› Objektschutz

› Energetische Sanierung

02 I 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Sabine Loos ist als Geschäftsbereichsleiterin Technologie &

Umwelt der Messe Köln für die Wowex verantwortlich.

das bevölkerungsreichste Bundesland mit

großer wohnungswirtschaft licher Vielfalt.

Deshalb wollten wir uns zunächst

auf dieses Bundesland konzentrieren, um

dann aber organisch zu wachsen.

Verbände auf Landesebene stehen also

hinter Ihnen?

Loos: Ja. Wir haben es geschafft , verschiedene

Verbände in NRW für diese Messe

zu gewinnen. BFW, IVD, den Verband

der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter,

den Kölner Haus- und

Grundbesitzerverein und die Arbeitsgemeinschaft

der Kölner Wohnungsunternehmen

stehen hinter dem Konzept.

Besucherzielgruppen:

Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften,

Immobilienverwalter und

-makler, Kommunalwirtschaft, Eigentümer

von Mietshäusern, Projektentwickler, Architekten,

Planer, Facility-Manager

Begleitender Kongress am Donnerstag und

Freitag, 11 bis 15 Uhr

Themen: Finanzkrise, Energiekonzepte,

Förder mittel

Auch der Städtetag ist mit dabei, die IHK

in Köln sowie das Bauministerium und

das Wirtschaft sministerium des Landes.

Was ist das Ziel der Wowex?

Loos: Das Ziel ist, einen B2B-Marktplatz

für die Wohnungswirtschaft zu schaff en.

Eine Veranstaltung, in der sich einmal im

Jahr die Entscheider treff en, Networking

betreiben und sich über neue Produkte

und Dienstleistungen informieren.

Aus welchen Bereichen werden die Aussteller

kommen?

Loos: Das Megathema 2009 ist die energetische

Sanierung, dann die Th emen

Medienversorgung, Soft ware-Lösungen

für die Wohnungswirtschaft sowie Contracting,

Objektschutz und Objektpfl ege.

Es gibt außerdem drei Sonderschauen zu

den Th emen Sicherheit, Dienstleister der

Wohnungswirtschaft und die Wohnungswirtschaft

als Arbeitgeber.

Greifen Immobilieneigentümer nicht

sowieso eher zu Unternehmen, die bei

ihnen um die Ecke sind?

Loos: Es gibt immerhin eine ganze Reihe

von Unternehmen, die bundesweit aktiv

sind und die Niederlassungen haben.

Egal, ob man jetzt den Wärmedienst-

Foto: Messe Köln


markt nimmt oder Unternehmen, die wohnungswirtschaft

liche Soft ware anbieten.

Und wer soll auf der Hierarchieebene

dorthin kommen?

Loos: Die Veranstaltung ist für die gesamte

Wohnungswirtschaft konzipiert.

Wir wollen mit der Messe aber auch ganz

bewusst die zweite Führungsebene bis

hin zum Sachbearbeiter ansprechen.

Was sagen Sie zu dem Argument, dass

Unternehmen auf Verbandstagen ihre

Kunden sehr viel besser erreichen?

Loos: Dort stehen eher die Vortragsthemen

im Mittelpunkt. Eine Messe hat

andere Schwerpunkt, nämlich Geschäft e

anbahnen und abschließen, Informationsbeschaff

ung und Networking. Außerdem

gibt es durchaus einige Berufsgruppen,

die nicht so stark organisiert sind.

Beispielsweise beträgt bei den Immobi-

2. IIR Konferenz

lienverwalter der Organisationsgrad nur

etwa 15 Prozent. Hier sehen wir – aber

auch die Ausstelller – die Möglichkeit,

neue Zielgruppen anzusprechen.

Und auf Besucherseite?

Loos: Auf Besucherseite sprechen wir die

professionelle Wohnungswirtschaft an,

nämlich die Wohnungsgesellschaft en und

Genossenschaft en, Bauträger, Immobilienverwalter

und Makler, die Kommunalwirtschaft

, Projektentwickler, Architekten

und Eigentümer von Mietshäusern.

Haben Sie je daran gedacht, vielleicht

auch nationale und internationale Investoren

anzusprechen?

Loos: Diese Idee ist aus dem Messebeirat

an uns herangetragen worden. Allerdings

wird diese Idee 2009 noch nicht realisiert

werden, vielleicht auf der zweiten Wowex

im Jahr 2010.

Zielgruppe 65plus

43

Wie hoch legen Sie die Messlatte?

Loos: Wir rechnen mit rund 100 Ausstellern

und rund 4.000 Fachbesuchern aus

der Wohnungswirtschaft .

Was wird bei der Wowex besser sein als

bei ihren beiden Vorgängern „Immobilia“

und „Focushabitat“?

Loos: Wir haben als Messeveranstalter

viel Erfahrung Fachmessen zu organisieren

und auch Plattformen zu entwickeln.

Und wir haben eine breite Unterstützung

von den regionalen Verbänden.

Kann man im ersten Jahr mit so einer

Messe Geld verdienen?

Loos: Wir verfolgen ein langfristiges

Engagement. Wir liegen derzeit bei den

Ausstellerzahlen voll im Plan. Nach dem

Messetermin können wir besser einschätzen,

ob unser Konzept bei der Branche

angekommen ist. �|

Zukunftsmarkt Senioren- und Pflegeimmobilien

23. und 24. März 2009, Hotel Concorde, Berlin

Auswirkungen der Finanzkrise auf den Senioren- und Pflegeimmobilienmarkt

Politische Entwicklungen nach der Pflegeversicherungsreform

Finanzierungen im Jahr 2009: Was finanzieren die Banken und welche neuen Formen wird es geben?

Update Konzeption – Was sind die Wohnformen der Zukunft?

Melden sie sich gleich an!

Ansprechpartnerin: Anne Pape, Senior Marketing Manager •E-Mail: anne.pape@informa.com •Telefon: 069/244 327-3918


44 Markt + Management

Unter einem Dach: Geht das gut?

Soft ware. Ein weiterer großer Anbieter betritt die Immobilienbühne: Microsoft.

Das Unternehmen gründet gemeinsam mit fünf Business-Solutions-Partnern die

Atriumgruppe. Eine kritische Analyse ihrer Möglichkeiten.

Jörg Seifert, Freiburg

Vorhof des Herzens oder zentraler Raum

eines Wohnhauses – beides bezeichnet

das lateinische Wort Atrium. Mit Bildung

der Atriumgruppe hat auch der Soft ware -

Riese Microsoft die deutsche Immobilienwirtschaft

als Wachstumsfeld entdeckt.

Fünf unterschiedliche Bestandspartner

der Microsoft -Business-Solutions bieten

ein Netzwerk mit Soft ware-Lösungen für

das Facility- und Immobilienmanagement.

Ihre jeweiligen Branchenprodukte

sind alle auf Grundlage der gemeinsamen

Datenbank Dynamics entwickelt.

Bei genauerem Hinsehen erkennt

der Soft ware-Interessent die unterschiedlichen

Branchenausprägungen des

Grundprodukts Dynamics NAV der einzelnen

Hersteller: Soft ware-Lösungen für

das Vertriebs- und Ankaufsmanagement

stellt Delta Access bereit. Mit ihrer Customer-Relationship-Management-Lösung

namens Microsoft Dynamics CRM

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Auf einen Blick

› Microsoft bündelt seine immobilienwirtschaftlichen

Aktivitäten unter der Dachmarke

Atriumgruppe.



Auf der Grundlage von Dynamics NAV

programmieren bestehende Partner unterschiedliche

Branchenausprägungen und

vermarkten sie gemeinsam.

Gemeinsame technische Entwicklungen

bleiben abzuwarten.

Real Estate betreut sie internationale

Kunden aus den Bereichen Immobilien-,

Beratungs- und Fondsgesellschaft en. Sie

sind seit Jahren am Markt vertreten. m+p

business solutions ihrerseits kommt aus

der Unternehmensberatung und hat sich

bundesweit die Immobilienerhaltung auf

die Fahnen geschrieben. Sie unterstützt

Ein Ansprechpartner? Was

Microsoft wohl empfi ehlt,

wenn ein Interessent für ein

immobilienwirtschaftliches

Software-System anruft?

ihre Kunden im Facilit-Management als

Ingenieurdienstleister und Fachplaner.

Produkte zur Immobiliennutzung schafft

BSS. Ihre „pro“-Produkte zielen auf Sicherheitsdienstleister,

Gebäudereiniger

und Handwerker. Darüber hinaus haben

sie von der Bedarfsanalyse bis zur Soft -

ware-Einführung eine Expertise für die

Unternehmensorganisation der Branche.

Produkte für die Miet- und Eigentumsverwaltung

stellt mse her. Ihr ERP-

Produkt RELion ist am Markt seit 2003

gut eingeführt. 15 wohnungswirtschaft -

liche IT-Projekte im Vorlauf für 2009

unterstreichen die Akzeptanz ihrer branchenspezifi

schen Ausprägung. Noch keinen

Kunden dagegen hat varys für ihr neu

aufgekauft es und daher noch auszubauendes

Produkt varyhome. Der Hersteller

hat sich als Full-Service-IT-Dienstleister

für Abrechnungen, Messdienste in den

Bereichen Ver- und Entsorgung sowie

öff entliche Verwaltung jedoch bereits einen

Namen gemacht. Nun wird er zum

direkten Konkurrenten von mse.

Spannungen vorprogrammiert

Die Prognose ist nicht schwer: Diese

Konstellation birgt einiges an Spannungspotenzial,

vielleicht sogar Sprengstoff für

die Gruppe. Denn wie partnerschaft lich

wird es unter den Netzwerkern zugehen,

wenn zwei Firmen wie die bereits am

Markt bekannte mse und der Newcomer

varys ähnliche Lösungen anbieten? Es

scheint, als befände sich ein Loch bereits

im Knüpfmuster.

Die gebündelten Anstrengungen des

Soft ware-Riesen zeigen: Die Immobilienbranche

hat strategische Bedeutung auch


Microsofts Immobilien-Software www.atriumgruppe.de

Neben dem gemeinsamen Marktauftritt ist eine besondere Leistung

der Atriummitglieder die mögliche Generalunternehmerschaft

einer der Software-Hersteller.

Firma Produkt Einsatzbereich Homepage

BSS Business

Solutions for

Services GmbH

Delta Access

GmbH

mse Augsburg

GmbH

m + p business

solutions GmbH

varys Gesellschaft

für Software und

Abrechnung mbH

Quelle: eigene Recherche

für Microsoft . Ihr Einstieg in die Immobilienbranche

wird von anderen Marktteilnehmern

durchaus mit gebührendem

Respekt wahrgenommen. Weitere Partner

begehren bereits Aufnahme. Faciware

aus Rosenheim wäre dafür ein Kandidat.

Interessant wird darüber hinaus sein zu

beobachten, ob dieser Schritt dazu dient,

dass der horizontale General-Soft wareanbieter

Microsoft auch auf den Geschmack

kommt, wie es SAP vorgemacht hat, eine

komplett eigene vertikale Lösung für die

Immobilienbranche anzubieten.

Dachmarke oder Eigenmarke?

BSS security pro Dienstleistungen www.bss-it.de

Microsoft Dynamics

Real Estate

CRM www.delta-access.com

RELion ERP www.mse-gruppe.de

NAV TechFM Instandhaltung www.solutions.

mp-gruppe.de

Varyhome ERP www.varys.de

Noch ist die Atrium-Markenstrategie des

Soft ware-Riesen leicht unausgegoren. Es

wird zwar in 2009 gemeinsame Messeaktivitäten

auf der Facility-Management

in Frankfurt und auf der Expo Real in

München geben. Doch fragt sich der Beobachter,

welche Marke sich eigentlich

mit dem neuen Gruppenauft ritt beim

immobilienwirtschaft lichen Kunden verankern

soll: die Dachmarke Atrium, der

jeweilige Hersteller oder das jeweilige

Produkt? Auch jenseits kleiner Ungereimtheiten

wird allein der Name Microsoft

Aufmerksamkeit wecken. Die konzernweite

Zielgruppenansprache muss

noch weiter auf die Immobilienbranche

zugespitzt werden. Denn bislang sehen

alle beteiligten Firmen weiterhin die

Notwendigkeit, sich auch unterhalb der

Dachmarke selbst stark zu profi lieren.

Mehr als nur Marketing?

45

Kann langfristig aus der Atrium-Gruppe

mehr werden als eine gebündelte Marketingstrategie?

Denn Th emen wie der

Datentransfer untereinander, gemeinsame

Oberfl ächen, gepfl egte Schnittstellen

und ein produktübergreifendes Reporting

sind bislang soft wareseits noch

nicht zu Ende gedacht. Eine Generalunternehmerschaft

eines der Mitgliedsunternehmen

ist zwar möglich, doch eine

gemeinsame Unternehmensform ist bislang

nicht aktuell. Auch fehlt es Microsoft

noch etwas am Stallgeruch, der für

den Geschäft serfolg in der Branche oft

unabdingbar ist. Doch allein durch die

herausragende Verbreitung des Betriebssystems

Windows und der einschlägigen

Microsoft -Offi ce-Produkte hat die Gruppe

eine Cross-Selling-Power, die so manchen

gut eingeführten Konkurrenten

durchaus ins Grübeln kommen lässt. Die

Atriumgruppe könnte also relativ bald

den Vorhof durchschreiten und in den

zentralen Wohnraum auch der Immobilienwirtschaft

gelangen. �|

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46 Markt + Management

Kosten sparen

mit Flächenmanagement

Gebäudebetrieb. Vielen Wohnungsbauunternehmen ist nicht bekannt, was Software-

Systeme über das bloße Erfassen und Abrechnen von Verwaltungsdaten hinaus

können. Dabei senken gezielte Eingriffe in den Altbestand oftmals die Pfl egekosten.

Daniela Grosser-Seeger, Landschaftsarchitektin und Stadtplanerin, Nürnberg

Die grundsätzliche Frage, ob ein Gebäude-

und Flächenmanagement in einem

Wohnungsbauunternehmen überhaupt

eingeführt werden soll, stellt sich mittlerweile

eigentlich kaum noch. Zu

zahlreich sind die positiven Beispiele.

Manchmal ist allerdings unklar, ob die

Systeme und Datensammlungen über

das bloße Erfassen und Abrechnen von

Grünfl ächenpfl ege- oder Treppenreinigungskosten

hinausgekommen sind.

Anhand einiger Beispiele soll gezeigt

werden, welche Möglichkeiten zur Weiterentwicklung

des Gebäude- und Flächenbestands

in einem leistungsstarken

Flächenmanagement stecken können.

Im Jahr 2005 wurde für die Freifl ächen

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

der WBG/KLS in Fürth/Bayern mit rund

30 Hektar Fläche, 2.150 Wohneinheiten

und 1.650 Bäumen ein Konzept zum

Freifl ächenmanagement entwickelt. Zu

den zehn bis 50 Jahre alten Freianlagen

inklusive des Baumbestands existierten

keinerlei Pläne oder sonstige Unterlagen.

Aufgabe war es also, neue Regelkreisläufe

zur Organisation der Pfl ege aufzuzeigen.

Im Jahre 2006 folgte eine Masterplanung,

die sich vor allem auf Auswertungen aus

dem Flächenmanagement stützte. Hierfür

wurden zahlreiche Abfragen programmiert,

die eine präzise Auswertung

des Datenbestands ermöglichten. So

können Pfl egekosten und Zustand von

Vegetationselementen rasch den Ro-

In einem GeoDatenServer lassen sich die Daten der Flächen grafi sch darstellen.

dungs- und Neupfl anzungskosten gegenübergestellt

werden.

Ähnliche Zusammenhänge gibt es bei

der Bewirtschaft ung des Gebäudebestands.

Nach der Aufnahme der Bestandsdaten

oder der Übernahme vorhandener

Pläne in den GeoDatenServer

wurden auch Begehungsbögen, Wartungsverträge,

Fotos und andere Datenbestände

im System zusammengeführt

oder eine Verknüpfung des Systems zu

bereits vorhandener Soft ware geschaff en.

Daten lassen sich

leicht zusammenführen

Abgesehen von der Erleichterung der Datensuche

und der Abrechnung werden die

vielen gesammelten Einzelinformationen

dadurch erst für eine kreative Masterplanung

nutzbar. Auf dieser Ebene

können energetische Sanierungen oder

Umnutzungen durchgespielt und mit fi ktiven

Kosten hinterlegt werden. Für alle

erwähnten Projekte wurde eine fl exible,

leistungsfähige WebGIS-Lösung (Geo-

DatenServer auf Open-source-Basis) aufgesetzt,

die mit relationalen Datenbanken

verknüpft ist. Hier können alle Informationen

zum Bestand eingegeben werden.

Der große Vorteil dieser Systeme ist, dass

auch Laien ohne CAD- oder Datenbankkenntnisse

die Auswertungen und Pläne

erzeugen und anschauen können. Genauso

ist die Verbindung mit bereits im

Einsatz befi ndlichen Programmen der

Wohnungswirtschaft möglich. �|


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Branchenkennern wertvolle Orientierungshilfe.“

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48 Markt + Management

Ruhe nach dem Sturm

Anwaltsmarkt. Deutsche Immobilienanwälte waren bis zur Finanzkrise gefragt wie

nie. Doch seit dem drastischen Rückgang der Immobilientransaktionen üben sie sich

in Geduld und Bescheidenheit.

Astrid Jatzkowski, Köln

„Ich habe zwar zu tun, aber meine Frau

sieht mich doch häufi ger als vor einem

Jahr. Und womit ich mich in drei Wochen

beschäft ige, weiß ich auch noch nicht.“

So fasst der Immobilienrechtspartner

einer Anwaltskanzlei die aktuelle Lage

auf seinem Schreibtisch zusammen. Die

Aussichten sind nicht rosig, langfristige

Planungen kaum mehr möglich.

Goldgräberstimmung ist vorbei

Die Goldgräberstimmung, die in den

Real-Estate-Praxen der Anwaltskanz-

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

leien geherrscht hat, ist vorbei. Hatten

sie noch vor knapp einem Jahr mit Auslastungen

von weit mehr als 100 Prozent

operiert und in den vergangenen Jahren

satte zweistellige Umsatzsteigerungen

verzeichnet, so sind viele heute meilenweit

von einer Vollbeschäft igung entfernt.

Frei werdende Stellen, etwa weil

Associates die Kanzlei verlassen, werden

gerade in manchen großen Praxen nicht

mehr nachbesetzt. Viele Teams sind so

seit dem Frühjahr um einige Anwälte

kleiner geworden. Bleibt ein schwacher

Trost: Immerhin blieb in den deutschen

Jetzt nicht untergehen: Immobilienanwälte haben es in der Finanzkrise schwer.

Büros – im Gegensatz zu den Vereinigten

Staaten und zu Großbritannien – eine

Entlassungswelle bislang aus.

Der Grund dafür liegt darin, dass die

etablierten Immobilienpraxen hierzulande

nach wie vor relativ breit aufgestellt

und mithin fl exibler sind als diejenigen

in den Vereinigten Staaten. So hat sich

keine Kanzlei ausschließlich etwa auf Finanzinvestoren

oder – noch schlimmer

– REITs konzentriert.

Glücklich kann sich derzeit derjenige

schätzen, der traditionell auch (noch)

kapitalstarke Off ene Fonds berät oder

rechtzeitig einen Fuß in die Restrukturierungstür

gesetzt hat. Glücklich auch,

wer langfristige – und solide fi nanzierte

– Projektentwicklungen betreut. Überwiegend

kleinere Kanzleien setzen auf

die Beratung im Asset-Management –

ein inzwischen deutlich konsolidierter

Markt – oder besinnen sich auf traditionelle

Felder wie beispielsweise das gewerbliche

Mietrecht.

Kleinere Deals über Einzelobjekte

sorgen für etwas Cashfl ow

Zudem laufen weiterhin kleinere Deals

über Einzelobjekte, mit denen zwar

keine Großkanzlei ihre Anwaltsteams

auslasten kann, die aber immerhin für

ein bisschen Cashfl ow sorgen. „Nach

dem Ausstieg der Opportunisten sind

die Deals viel kleiner geworden, aber

dafür wird wieder gründlicher geprüft .

Die Zeiten, in denen die Ansage für uns

war: ,Ich will den Deal in 24 Stunden

abgeschlossen haben‘, sind vorbei“, sagt

ein Immobilienrechtler – für jemanden,

der nach Stunden abrechnet, nicht un


Immobilienkanzleien. Wie sind sie für die Krise gerüstet?

Wie ergeht es traditionell starken Immobilienpraxen

in der Krise? Sehr unterschiedlich,

wie eine Umfrage zeigt.

› Clifford Chance. Führende Real-Estate-Praxis

mit breiter Kompetenz. Verlor

Geschäft, weil eine Reihe sehr aktiver

ausländischer Investoren und Finanzierer

– darunter Lehman Brothers – Probleme

bekamen, verfügt jedoch über ein

breites Mandatsportfolio. Zur Kompensation

reicht dies jedoch nicht. Ähnlich ist

die Situation der starken Finance-Praxis.

Auch hier verlor die Praxis vor allem bei

CMBS-Verbriefungen, war aber an einigen

der bekanntesten Restrukturierungen im

Bankensektor beteiligt (unter anderem

Hypo Real Estate) und pfl egt gute Verbindungen

zu Investmentfonds (knapp 50

Anwälte, zuzüglich Finance).

› Freshfields Bruckhaus Deringer.

Ähnlich wie Clifford traditionell starke

Immobilienpraxis. Musste ebenfalls eine

Reihe von großen ausländischen Investoren

und Finanzierer zumindest vorübergehend

aus der Mandatsliste streichen.

Laufende Projektentwicklungen und Abverkäufe

sind keine Kompensation. Die

Finance-Praxis hat den Schwerpunkt ihrer

wichtig. Auch die Banken machten sich

daran, ihre Besicherungen und ihren

Pfandrechtsbestand zu überprüfen.

Astrid Jatzkowski

Sie ist leitende Redakteurin

beim JUVE-Verlag und zuständig

unter anderem für

Immobilienwirtschafts- und

pri vates Baurecht. Der JUVE-Verlag ist ein

Branchenverlag, der sich seit elf Jahren auf

die Berichterstattung über wirtschaftsberatende

Kanzleien und über Rechtsabteilungen

konzentriert. Mitte November ist das aktuelle

JUVE-Handbuch Wirtschaftskanzleien 2008/09

erschienen, das Anwälte in verschiedenen

Regionen und Rechtsgebieten, darunter auch

der Immobilienwirtschaft, bewertet und damit

einen umfassenden und differenzierten

Marktüberblick gewährt.

Arbeit stark verlagert: Nachdem lange

CMBS und CDOs dominierten, liegt nun

das Augenmerk auf Restrukturierung und

Abschirmungen. Berät unter anderem das

Bundesfi nanzministerium und den Sonderfonds

Finanzmarktstabilisierung (SoFFin)

und verfügt über eine solide Fondsbasis

(gut 50 Anwälte, zuzüglich Finance).

› Latham & Watkins. Ebenfalls langjährig

etabliert mit traditionellem Fokus

auf der Beratung Offener Fonds, darunter

UnionInvestment Real Estate. Da die

Fonds weiterhin über Mittel verfügen,

dürfte der Einbruch relativ betrachtet geringer

sein als bei vielen Wettbewerbern.

Stark getroffen aber durch den Einbruch

des Geschäfts mit Hochzinsanleihen (25

Anwälte; zuzüglich Finance).

› Lovells. Sehr diversifi zierte Praxis, deren

Mandantenbasis sich in den letzten Jahren

stetig erweiterte, jedoch im Vergleich weniger

ausländische Investoren umfasste.

Genau dies dürfte ihr derzeit zugute kommen,

ebenso wie die langjährige Präsenz

bei Projektentwicklungen. Finance-Praxis

insgesamt weniger betroffen, da geringere

Präsenz in den kriselnden Feldern

(über 40 Anwälte; zuzüglich Finance).

Die neue Gründlichkeit führt dazu,

dass bei den Deals wieder immobilienrechtliche

Kompetenz gefragt ist und

nicht nur Transaktionserfahrung. Letzteres

hatte in den letzten Jahren oft die

M&A-Spezialisten federführend in die

Transaktionen gebracht – aber zugleich

auch die Immobilienrechtler zu wertvollen

Mandatsverteilern innerhalb der

Kanzleien gemacht. „Wir waren bei den

Kollegen noch nie so beliebt wie heute“,

hatte noch vor einem Jahr der Immobilienpartner

einer internationalen Kanzlei

gefeixt. Davon kann heute kaum noch

die Rede sein.

Finanzspezialisten sind am

stärksten betroffen

Härter dürft e es unterm Strich in

Deutschland die Finanzspezialisten treffen,

die ihr Geschäft stark auf immobi-

49

› Gleiss Lutz. Traditionelle Immobilienpraxis,

ursprünglich aus Notariat und öffentlichem

Recht entwickelt und zuletzt

stark von Transaktionen getrieben. Solide

deutsche Mandantenbasis, auch außerhalb

der Immobilienbranche und umfangreiche

Projektentwicklungskompetenz.

Obwohl auch vom Rückgang der Transaktionen

getroffen, dürfte ihr die Tatsache,

dass sie weniger vom Interesse ausländischer

Investoren profi tierte, heute den

ganz großen Einbruch ersparen (über 40

Anwälte; zuzüglich Finance).

› GSK Stockmann & Kollegen. Zuletzt

stark von Transaktionen geprägt, verfolgte

GSK auch das klassische Baurecht und

Projektentwicklungen. Verfügt mit ihrer

breiten Aufstellung über solide deutsche

Mandantenbasis. Da sie deutlich seltener

an den ganz großen Portfoliotransaktionen

beteiligt war und auch durchgängig

kleinere Deals abgewickelt hat, könnte

die geschäftliche Delle etwas weniger

tief ausfallen als bei manchen Wettbewerbern.

Hoch angesehene Fonds praxis,

aber ohnehin keine Marktpräsenz bei Verbriefungen

(Immobilien gesamt über 80

Anwälte).

lienbezogene Deals konzentriert hatten.

Die Verbriefung gewerblicher Immobilien

(CMBS) liegt brach, das normale Kreditgeschäft

erledigen die Banken in der

Regel inhouse.

Die Kompensation mit der Beratung

von Banken im Zusammenhang mit der

Krise wiederum ist zeitlich befristet, und

es profi tieren nur wenige Kanzleien, darunter

etwa Cliff ord Chance, Freshfi elds

Bruckhaus Deringer, Hengeler Mueller

oder Linklaters. „Irgendwann sind diese

Fragen geklärt und die Restrukturierungen

vergangener Transaktionen

abgeschlossen. Danach wird es richtig

schwierig“, so ein Finance-Partner einer

britischen Sozietät. Es lässt sich feststellen,

dass die Stimmung in den Immobilienpraxen

zwar alles andere als heiter ist,

panisch ist sie jedoch noch ebensowenig.

Lange wird das womöglich aber nicht

mehr so bleiben. �|

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


50 Markt + Management

Was ist ein Scout?

Neues Geschäft smodell. Statt, wie ein klassischer Makler, dem Kunden

Objekte anzubieten, geht ein Unternehmen aus Berlin anders an dessen

Wünsche heran.

Beate Beule, Freiburg

Die Proca Immobilienscouting GmbH

aus Berlin hat sich vollmundig zum Ziel

gesetzt, „den Vermietungserfolg vom

Zufall zu befreien“. Das Geschäft smodell

Statt, wie ein klassischer Makler, dem

Kunden fertige Objekte anzubieten, aus

denen er sich das am besten passende

heraussuchen kann, versucht das Unternehmen,

den zukünft igen Mieter mehr

in den Mittelpunkt zu stellen.

Objekte hat man dabei nicht im Angebot,

man hat allerdings einen permanenten

Zugriff auf 25-40 Prozent der

Leerstände in der bestimmten Region.

Mitarbeiter beraten Kunden vor Ort. Anschließend

sucht das Unternehmen dem

Kunden ein Objekt heraus, das seinen

Wünschen entspricht.

Vertragslaufzeiten immer kürzer

Grund für die neue Ausrichtung: Mietvertragslaufzeiten

werden immer kürzer.

Aus Kosten- und Renditegründen sei es

deshalb wichtig, Vermieter und Mieter

schneller zusammenzubringen, damit

den Vermietungsprozess zu beschleunigen

und nur wenige Leerstände entstehen

zu lassen, sagt Geschäft sführer

Wolfgang Hönicke. Deshalb müsse ein

Unternehmen heute weit früher wissen,

wann ein Mieter wechseln will und welche

unmittelbaren Anforderungen ein

Objekt erfüllen muss.

Akquisition, Betreuung und Außendienst

sind nach dem Geschäft smodell

strikt getrennt. „Wir kennen den alten

Standort des Kunden genau und wissen

damit, was er wirklich sucht“, sagt

Wolfgang Hönicke. Dadurch breche

sein Unternehmen die Regel, dass die

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

„Mietvertragslaufzeiten werden

kürzer. Schnelligkeit ist wichtig.“

Wolfgang Hönicke,

GF Proca Immobilienscouting GmbH

Immobilie zum Nutzer geführt werde.

Es werde stattdessen der Nutzer zur Immobilie

geleitet. Durch Direktansprache

von etwa 15.000 Firmen deutschlandweit

und einer Interessentenquote von 12 bis

17 Prozent generiert das Unternehmen

derzeit nach eigener Aussage eine Suchgröße

von mehr als 500.000 Quadratmetern

pro Jahr. In der ersten Kontaktphase

bewerben die Mitarbeiter kein Objekt,

sondern integrieren den Kunden mit

seinen Vorstellungen, in ein bestimmtes

Objektprofi l.

Für den schnellen Leerstandsabbau

in Einzelobjekten biete sich nach Angaben

von Geschäft sführer Hönicke die

Vorgehensweise dieser Nutzerakquisition

insofern gut an, als man damit deutlich

mehr Interessenten gezielt auf die

beauft ragten Objekte lenke. Dazu trete

man mit Interessenten in einem mehrstufi

gen Analyseprozeß in Kontakt, und

zwar am Ort des Kunden, in dessen Unternehmen.

Ansprechend sei diese Vorgehensweise

auch für Projektentwickler, die sich

im Vorfeld ein genaues Bild von einem

zukünft igen Interessenten machen und

ihre Projekte nach diesen Interessen ausrichten

könnten.

Schwierige Standorte reizvoll

Zielgruppe für Proca seien Geschäft skunden,

vor allem für Gewerbebauten,

Büro- und Lagerräume. Mit Einzelhandelsobjekten

beschäft ige sich das Unternehmen

nur in Ausnahmefällen, ebenso

selten sind Privatkunden. Interessant sei

das Konzept für schwierige Vermietungsfälle,

sagt Hönicke. Für einen Vertrieb

von solchen Objekte sei die Vertriebssystematik

der meisten Makler meist nicht

ausreichend.

„Für den Kunden hat das Konzept

Vorteile“, meint Hönicke. Statt sich etliche

Objekte anzuschauen, die nicht infrage

kämen, würden ihm nur ein oder

zwei Objekte gezeigt – die so auf die Bedürfnisse

zugeschnitten seien, dass der

Vertragsabschluss meist nur noch eine

Formsache darstelle. �|


Die führenden

Ausbildungsinstitute

Karriere. Die Anforderungen des Arbeitsmarkts an Immobilienexperten unterliegen

einem steten Wandel. Das Studium sollte daher in erster Linie nach Fähigkeiten

ausgewählt werden. Ein Überblick über die Ausbildungsangebote der Branche.

Irina Kummert, IKP Executive Search, Berlin

Sowohl bei Initiativbewerbungen als auch

bei Bewerbungen auf eine konkrete Stellenausschreibung

nimmt sich eine Personalabteilung

im Mittel pro Bewerbungsunterlage

fünf bis zehn Minuten Zeit für

die erste Durchsicht der Unterlagen. Auf

dieser Basis wird entschieden, wessen Bewerbung

man sich näher ansehen möchte.

Neben der Aufb ereitung der Unterlagen

ist gerade beim Berufseinsteiger, dessen

Berufserfahrung in der Regel überschaubar

ist, die Ausbildung ein Kriterium.

Durch qualifi zierte Ausbildungsberufe

und spezialisierte Studiengänge wurde

das Ausbildungsniveau in Deutschland

in der Immobilienwirtschaft systematisch

optimiert. Die zunehmende Professionalisierung

der Immobilienwirtschaft in

Deutschland ist ein Ergebnis dieser Entwicklung.

Partnerhochschulen und Kooperationen

bieten die Möglichkeit, internationale

und praktische Erfahrungen

zu sammeln. Wissenschaft und Praxis rücken

immer näher zusammen, wodurch

Veränderungen in der Praxis Eingang in

die Ausbildung fi nden. Das kommt den

Studierenden zugute.

Die Immobilienwirtschaft ist eine

weltumspannende Investitionsbranche,

was sich in den Studiengängen bereits

auswirkt. Parallel ergeben sich durch die

zunehmend erforderliche Kapitalmarktorientierung

für die Immobilienwirt-

Inspire: Zukunft spreis für den Nachwuchs

Auf der am 3. und 4. September 2009 in

Berlin stattfi ndenden Spezialimmobilien-

Konferenz „inspire“ wird ein mit 5.000 Euro

dotierter Zukunftspreis vergeben. Aktuelle

Zurfriedene Absolventen. Die Entscheidung für einen Studiengang fällt oft nicht leicht.

schaft und damit auch für deren Akteure

neue Anforderungen, die in die Ausbildungspläne

der Hochschulen einfl ießen

müssen. Das Wissen um die Funktionsweise

der Kapitalmärkte und deren Auswirkung

auf die Immobilie sind Kernanforderungen

an künft ige High Potentials

in der Immobilienwirtschaft .

Die Schwierigkeit, sich für einen

Ausbildungsstudiengang zu entscheiden,

wächst mit dem Angebot. Die künft igen

Studenten fragen sich: Welcher Studiengang

wird bei den Arbeitgebern am

meisten nachgefragt? Welcher Abschluss

und welche Schwerpunkte bieten in der

jetzigen Arbeitsmarktlage die besten

Einstiegschancen? Wie wichtig ist eine

Diplomarbeiten und Masterthesen aus immobilienwirtschaftlichen

Studiengängen

können eingereicht werden. Infos unter:

www.inspire-conference.com

51

internationale Ausrichtung, wenn man

später in einem deutschen Unternehmen

und mit einem deutschen Immobilienportfolio

arbeitet?

Nach zwölf Jahren Erfahrung in der

Personalberatung lässt sich eins sicher

sagen: Man sollte nach seinen persönlichen

Neigungen, Fähigkeiten und Fertigkeiten

den Studiengang auswählen

und nicht nur nach dem Renommee der

Hochschule oder den Anforderungen

des Arbeitsmarkts. Bis ein Studium abgeschlossen

ist, haben sich die Anforderungen

an Berufseinsteiger wieder

verändert. Was bleibt ist, dass Interesse

an und Begeisterung für Inhalte zu den

besten Ergebnissen führen. |�

Weitere Studiengänge der

einzelnen Ausbildungsinstitute

fi nden Sie unter

www.immobilienwirtschaft.de

www.immobilienwirtschaft.de 02 I 2009


52 Markt + Management

Marktübersicht: Ausbildung

Ausbildung/

Studiengänge:

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

BBA-Akademie der Immobilienwirtschaft

e.V.,

Berlin

Immobilienmanagement in

Kooperation mit bbw Berlin

Berufsakademie

Mannheim

Berufsakademie Sachsen

Staatliche Studienakademie

Leipzig

Immobilienwirtschaft Interdisziplinäres Vermögensmanagement

Berufsakademie

Stuttgart

BWL- Immobilienwirtschaft

Orte: Berlin Mannheim Leipzig Stuttgart (Studienzentrum

Finanzwirtschaft)

Studieninhalte Grundlagen der Immobilienökonomie,

Grundlagen und

Funktionen des Immobilienmanagements,

Management von

Immobilienunternehmen

Auslandsaufenthalte

Grundlagen BWL, Kosten- und

Leistungsrechnung, Immobilienverwaltung,Immobilienbewertung,

Immobilienmanagement,

Grundlagen VWL, Recht

BWL, VWL, Rechnungswesen,

Finanz- und Wirtschaftsmathematik,

Bestandsmanagement,

Immobilieninvestitionen -rendite,

Immobilienbewertung,

Grundstücks-, Bauträger-, Makler-,

Bau- und Mietrecht

möglich möglich keine Angabe ja

Immoblienmarketing und -verkauf,

Bestandsmanagement,

Immobilieninvestition und

-fi nanzierung, Grundlagen des

Immobilienrechts, Raum- und

Regionalplanung, Handel und

Bewertung von Immobilien

Praxisbezug ja ja, Dualstudium ja, Dualstudium ja, da Dualstudium

Nächster Bewerbungsschluss/

Studienbeginn

1. März 2009

Anmeldeschluss 4 Wochen

vor Semesterbeginn (ggf. Anmeldung

auch noch kurzfristig

möglich)

Voraussetzungen Abitur, Fachhochschulreife,

Mittlerer Schulabschluss oder

gleichwertige Schulbildung,

Berufsabschluss und mind. vier

Jahre Berufspraxis, Meister/in,

Techniker/in, Betriebswirt/in,

Immobilienökonom (GdW)

Semester-/

Studiengebühren

Beginn: 1. Oktober 2009 Beginn 1. Oktober Beginn 1. Oktober

allgemeine Hochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife,

Ausbildungsvertrag mit einem

Ausbildungsunternehmen

15.120,00 Euro 602,50 Euro inkl. Studentenwerksbeitrag

und Verwaltungskostenbeitrag

Abschlüsse Bachelor of Arts: Wirtschaftswissenschaften-Immobilienmanagement

allgemeine Hochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife,

Ausbildungsvertrag mit einem

Ausbildungsunternehmen

84,00 Euro Studentenwerksbeitrag,

Sockelbetrag für Semesterticket

sowie Mobilitätsfonds

allgmeine Hochschulreife,

Ausbildungsbetrieb

600,55 Euro inkl. Studentenwerksbeitrag

und Verwaltungskostenbeitrag

Bachelor of Arts Bachelor of Arts Bachelor of Arts

Studiendauer 4 Jahre 3 Jahre 3 Jahre 3 Jahre

Homepage www.bba-campus.de www.ba-mannheim.de www.ba-leipzig.de www.ba-stuttgart.de


ebs/European Business

School

REMI – Real Estate

Management Institute

MSc Real Estate Geprüfter Immobilienverwalter

Oestrich-Winkel/Wiesbaden

BWL und VWL, Investment

Decisions, Real Estate Law

& Taxation, Computer Application

& Tools, Advanced

Valuation, Development,

RE Banking & Finance,

Corporate Finance, RE Economics

& Econometrics

EBZ EBZ Business School Europäische

Immobilienakademie

Saarbrücken

Hochschule

Biberach

B.A. Real Estate Wertermittlung I-III Betriewbswirtschaftlehre

Bochum, Fernstudium Bochum Saarbrücken, Berlin, Leipzig Biberach

Kaufmännische und rechtliche

Grundlagen, Vermietung von

Wohnimmobilien, Bewirtschaftung

von Wohnimmobilien,

Vermietung und

Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien,Grundstücksverkehr,

Wohnungseigentum

BWL, Immobilienmarketing,

Lehrstandsmanagement,

Quartierentwicklung, Ökologie,

Immobilienfi nanzierung

und -investition, internationale

Accounting-Standards,

interkulturelles Management

Rechtliche und wirtschaftliche

Grundlagen der Bewertung,

Gebäudelehre, Baukostenkalkulation,

internationale

Bewertungsverfahren

ja, mind. 1 Semester nein Fachexkursionen ins Ausland nein möglich

ja ja ja, da Präsenzphasen und

Praxisanteile, damit duales

Studium möglich

27. Februar für Aufnahmeverfahren

am 13. März

2009; 22. Mai für Aufnahmeverfahren

am 19. Juni

2009

Bachelor Abschluss (mind.

200 ECTS credits), GMAT,

TOEFL, 10 Wochen Praktikum

6.500,00 Euro, zusätzlich

fallen 575,00 Euro bei der

Einschreibung an sowie

575,00 Euro bei Anmeldung

zur Abschlussprüfung

Master of Science Real

Estate

3 Semester (Single Degree),

4 Semester (Dual

Degree)

www.ebs.edu

www.rem-institute.org

Beginn: 1. April 2009 Ende September 2009,

Beginn: Oktober 2009

Kenntnisse in Word und Excel allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife

fachgebundene Hochschulreife,

gleichwertig anerkannte

Zugangsberechtigung

1.590,00 Euro 3500,00 Euro plus einmalige

Einschreibgebühr von 300,00

Euro und die Prüfungsgebühren

von 300,00 Euro

Geprüfter Immobilienverwalter

(EBZ)

53

|�

BWL, VWL, Wirtschaftsmathematik,

-statistik und

-informatik, Grundlagen der

Bau- und Immobilienwirtschaft,

Immobilieninvestition,

Immobilienbetriebswirtschaft

ja ja, im 5. Semester praktisches

Studiensemster

siehe Homepage 15. Juli 2009

keine allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife

1.190,00 Euro / Studienmodul

Bachelor of Arts Real Estate Gutachter/in für Immobilienwertermittlung

(Diplom

E.I.A.), Zertifi zierte/r Wertermittler/in

für Immobilien

(IHK)

1 Jahr 6 Semester 2 Monate 7 Semester

572 Euro inklusive Studentenwerksbeitrag

und Verwaltungskosten

Bachelor of Arts mit Angabe

der Studienrichtung Betriebswirtschaft

(Bau & Immobilien)

www.e-b-z.de www.ebz-business-school.de www.eia-akademie.de www.fh-biberach.de

Die Aufzählung der Ausbildungsinstitute basiert auf einer eigenen Umfrage und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. (Stand: 15. Januar 2009) Dokumentation: Anne Oellerich

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


54 Markt + Management

Marktübersicht: Ausbildung

Ausbildung/

Studiengänge:

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Fachhochschule

für Technik und Wirtschaft

Berlin

Fachhochschule für Wirtschaft

Berlin

Fachhochschule

Gießen-Friedberg

Fachhochschule

Münster

Facility-Management Immobilienmanagement Facility Management Total Facility Management

Orte: Berlin Berlin Friedberg Münster/Steinfurt

Studieninhalte Naturwissenschaftliche, mathematische

Grundlagen, Grundlagen

der Gebäudelehre und Baukonstruktion,

Grundlagen der

Gebäude- und Energietechnik,

Informatik für Facility-Manager,

rechts-, wirtschafts- und sozialwissenschaftliche

Grundlagen,

allgemeinwissensschaftliche

Ergänzungsfächer

Auslandsaufenthalte

Praxisbezug? ja, Fachpraktikum im

4. Semester

Nächster Bewerbungsschluss/

Studienbeginn

Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre,Volkswirtschaftslehre,

Recht, Immobilienmarketing,

Grundlagen des Bauens,

Bauinvestition und Baufi nanzierung,

Immobilienmanagement

Mathematik, Recht,

naturwissenschaftliche Grundlagen,

Flächenmanagement,

Architektur und Planung,

Elektrotechnik, Grundlagen-

Controlling, Finanzierung und

Investition, immobilienbezogenens

Vertragsmanagement,

operatives und strategisches

FM, integrierte Gebäudetechnik

möglich möglich in den Praxiszeiten möglich möglich

ja, Dualstudium ja ja

15. Juli 2009 keine Einschreibungsfrist 15. Juli 2009 15. Juli 2009

Voraussetzungen allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife,

Vorpraktikum: 13 Wochen

Semester-/

Studiengebühren

248,00 Euro inklusive

Semesterticket

allgemeine Hochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife,

Fachhochschulreife,

sonstige Hochschulberechtigungen,

Ausbildungsvertrag mit geeigneten

Unternehmen

241,68 Euro pro Semester inkl.

Semesterticket

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife,

eine durch staatliche Stellen

als gleichwertig anerkannte

Zugangsberechtigung,

Vorpraktikum

213,81 Euro 638,32 Euro

Grundlagen der Betriebswirtschaft,naturwissenschaftliche

Grundlagen, Grundlagen

des FM, Grundlagen der Sozialwissenschaft,Immobilienökonomie,

Baumanagement,

CAFM, Gebäudetechnik,

IT-Management, Immobilienrecht,

fi nanzwissenschaftliche

BWL

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife, dreijährige

Berufsfachschule,

zweijährige Berufsfachschule

in Verbindung mit einem

halbjährigen einschlägigen

Praktikum oder einer

abgeschlossenen Berufsausbildung

Abschlüsse Bachelor of Science Bachelor of Arts Bachelor of Science Bachelor of Engineering

Studiendauer 6 Semester 6 Semester 6 Semester 6 Semester

Homepage www.fhtw-berlin.de www.fhw-berlin.de www.fh-giessen-friedberg.de www.fh-muenster.de


gtw –

Weiterbildung für die

Immobilienwirtschaft

GmbH

Immobilien-Facility-Management

HAWK Hochschule für

angewandte Wissenschaft

und Kunst

Fachhochschule Hildesheim/Holzminden/

Göttingen

Immobilienwirtschaft und

-management

Hochschule Albstadt-

Sigmaringen

Hochschule Anhalt Hochschule für Wirtschaft

und Umwelt

Nürtingen-Geislingen

Facility-Management Facility Management Immobilienwirtschaft

München Holzminden Sigmaringen Dessau Geislingen

Immobilienrecht, Baurecht,

Immobilienwirtschaft, spez.

BWL, infrastrukturelles,

kaufmännisches, technisches

Facility-Management, Gewerbe-

und Immobilienverwaltung,

WEG-Verwaltung,

Mietverwaltung, Bewertungsverfahren,Wirtschaftlichkeitsbetrachtung,Finanzierung,

Marketing

Interdisziplinäre Grundlagen,

Wirtschaftswissenschaften,

Bautechnik & Bauwirtschaft,

Projektentwicklung und

-management,

Facility-Management,

Bestands- und Portfoliomanagement

Grundlagen des Facility-

Managements, naturwissenschaftliche,

technische,

rechts- und wirtschaftswissenschaftliche

Grundlagen,

technische Gebäudeausrüstung,

Mess-, Steuer- und

Regeltechnik, Bautechnik,

Liegenschafts- und Gebäudeplanung,Flächenmanagement

Grundlagen des Facility-

Managements, Grundlagen

technisches Management,

BWL, Immobilienwirtschaft,

Haustechnik

nein möglich möglich möglich möglich

ja ja, Dualstudium möglich ja, Praxissemester im

5. Semester

Grundlagen BWL,

Grundlagen VWL,

Rechtsgrundlagen,

Vertrags- und Wirtschaftsrecht,

Immobilienbewertung,

Immobilieninvestment,

Projektmanagement,

internationale Immobilienwirtschaft

und Märkte,

Immobilienmarketing

ja, 2 Praktika ja, Praxissemester im

6. Semester

Beginn: 16. März 2009 15. Juli 2009 15. Juli 2009 15. Juli 2009 15. Juli 2009

Hochschulreife und Kenntnisse

sowie Interesse an

Immobilienwirtschaft

2.795,00 Euro, förderfähig

gem. SGB III

Zertifi kat Immobilien-Facility-

Manager/in

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife,

Vorpraktikum oder einschlägige

abgeschlossene Berufsausbildung

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife

Fachhochschulreife, allgemeine

Hochschulreife

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife

644,72 Euro 581,00 Euro keine 575,70 Euro, inklusive

Studentenwerksbeitrag und

Verwaltungskosten

Bachelor of Arts Bachelor of Science und

Bachelor of Facility-Management

(GEFMA)

Bachelor of Science Bachelor of Science

2 Monate 6 Semester 7 Semester 6 Semester 7 Semester

www.gtw.de www.hawk-hhg.de www.fh-albsig.de www.hs-anhalt.de www.hfwu.de

Die Aufzählung der Ausbildungsinstitute basiert auf einer eigenen Umfrage und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. (Stand: 15. Januar 2009) Dokumentation: Anne Oellerich

55

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

|�


56 Markt + Management

Marktübersicht: Ausbildung

Ausbildung/

Studiengänge:

Hochschule

Mittweida (FH)

Immobilienmanagement und

Facility-Management

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Hochschule

Ostwestfalen-Lippe

Wirtschaftsingenieurwesen Bau Technisches Gebäudemanagement

Hochschule Zittau/Görlitz IMI Immobilien Institut,

Nürnberg

Orte: Mittweida Detmold Zittau Fernstudium

Studieninhalte Facility-Management und Immobilienbestandsmanagement,

Immobilienprojektentwicklung,

Architektur/Gebäudekonstruktion,

gebäudetechnische Anlagen,

Immobilieninvestitionen/

-fi nanzierung,Immobilienbewertung,

-vertragsrecht,

Qualitätsmanagement

Auslandsaufenthalte

Grundlagen BWL,

Grundlagen VWL,

Wirtschaftsmathematik,

Grundlagen Baumechanik,

Wirtschaftsrecht, Facility-Management,

Projektmanagement

CAD und ingenieurtechnische

Grundlagen,

technische Gebäudeausrüstung,

Facility-Management, Baukonstruktionslehre,

Bau- und

Werkstofftechnik,

Betriebswirtschaftslehre,

Kosten- und Leistungsrechnung,

Baurecht

möglich möglich möglich nein

Praxisbezug? Ja, durch Praxismodul ja, Praxissemester im

6. Semester

Nächster Bewerbungsschluss/

Studienbeginn

Geprüfter Immobilienmakler

(IMI)

Vermietungsmanagement,

Immobilieninvestment,

Makler-Recht,

ja keine Angaben

15. Juli 2009 15. Juli 2009 15. Juli 2009 Beginn jederzeit

Voraussetzungen allgemeine Hochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife,

Fachhochschulreife,

sonstige Hochschulberechtigungen

Semester-/

Studiengebühren

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife

70,00 Euro 620,00 Euro 62,00 Euro Semesterbeitrag 1.395,00 Euro Lehrgangsgebühr

Abschlüsse Bachelor of Engineering Bachelor of Engineering Bachelor of Engineering Geprüfter Immobilienmakler

(IMI)

Studiendauer 6 Semester 7 Semester 6 Semester 9 Monate

Homepage www.htwm.de www.hs-owl.de www.hs-zigr.de www.immobilien-institut.eu

keine


International Business

School

Internationale Betriebswirtschaft

IREBS International Real

Estate Business School

Universität Regensburg

SRH Hochschule

Heidelberg

Südwestdeutsche Fachakademie

der Immobilienwirtschaft

e.V.

Betriebswirtschaftslehre Facility-Management Diplom-Betriebswirt Immobilienwirtschaft

in Kooperation

mit der Fachhochschule

Nürtingen

Lippstadt, Nürnberg Regensburg Heidelberg Rhein- Main Leipzig

Grundlagen BWL,

Rechnungswesen,

Recht,

Wirtschaftsmathematik und

-statistik,

Immobilienbewertung,

Immobilienmanagement

Grundlagen der Betriebswirtschaft,

Grundlagen der

Volkswirtschaft, Mathematik

und Statistik, Recht,

steuerrechtliche Grundlagen,

Immobilienmanagement,

Immobilienfi nanzierung,

Immobilienökonomie,

Immobilienentwicklung

Bautechnische Grundlagen,

Naturwissenschaften und Mathematik,Wirtschaftswissenschaften,Informationstechnik,

Flächenmanagement,

technisches Gebäudemanagement,Instandhaltungsmanagement,Immobilienmanagement

ja möglich Praktika im Ausland unterstützt

ja, 2 dreimonatige Praktika

im In- und Ausland

Generell keine Bewerbungsfristen,

Sommersemester

startet am 1. März 2009

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife

ja ja, Praxissemster im

5. Semester

Unternehmensführung,

Immobilienmarketing,

Immobilienbewertung,

Immobilienbewirtschaftung,

Grundlagen der Architektur

und Stadtplanung, VWL,

Corporate Real Estate

Akademischer Abschluss (FH) möglich

ja ja

�|

Universität Leipzig

Institut für Immobilienmanagement

Betriebswirtschaftslehre

Grundlagen der Betriebswirtschaft,

Grundlagen der

Volkswirtschaft, Mathematik

und Statistik, Recht, Immobilienmanagement,Immobilienanalyse,Immobilieninvestment,

Immobilienresearch

15. Juli 2009 15. Juli 2009 auf Anfrage 31. Mai 2009 für „Altabiturienten“

15. Juli 2009 „Neuabiturienten“

allgemeine Hochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife,

eine durch staatliche Stellen

als gleichwertig anerkannte

Zugangsberechtigung

keine Angabe 588,00 Euro inklusive

Studentenwerksbeitrag und

Semesterticket

Internationaler Betriebswirt

(IBS) und Bachelor of Arts

(Honours) in Business-

Management(UK)

allgemeine Hochschulreife,

Fachhochschulreife

Hochschulreife, einschlägige

Berufsausbildung und mind.

1 Jahr Berufspraxis, mind. 5

Jahre Berufspraxis, Abschluss

Immobilien-Ökonom (GdW)

an der SwFa

3.360,00 Euro 3.950,00 Euro/Semester zzgl.

Prüfungsgebühr

Bachelor of Science Bachelor of Engineering Diplom-Betriebswirt/in (FH)

für die Immobilienwirtschaft

allgemeine Hochschulreife,

fachgebundene Hochschulreife,

eine durch staatliche Stellen

als gleichwertig anerkannte

Zugangsberechtigung

84,00 Euro Studentenwerksbeitrag,

Sockelbetrag für

Semesterticket sowie Mobilitätsfonds

Bachelor of Science

6 Semester 6 Semester 7 Semester 4 Semester 6 Semester

www.international-businessschool.de

www.ibs-lippstadt.de

www.ibs-nuernberg.de

www.irebs.de Praktika im

Ausland unterstützt

www.fh-heidelberg.de www.sfa-immo.de www.uni-leipzig.de

www.immo.uni-leipzig.de

Die Aufzählung der Ausbildungsinstitute basiert auf einer eigenen Umfrage und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. (Stand: 15. Januar 2009) Dokumentation: Anne Oellerich

57

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


58 Markt + Management

Vom (Un-)Sinn einer

Mietkautionsversicherung

Kautionversicherungen (siehe Kasten

Seite 60) sind im Moment in aller Munde.

„Der eigentliche Clou dabei ist“, so Peter

Schramm, Sachverständiger für Versicherungsmathematik

in Diethardt, „dass der

Mieter eine Bonitätsprüfung durchläuft .

Für den Fall, dass er den Forderungen

seines Vermieters nicht nachkommt, landet

der Mieter in einer schwarzen Liste

des Kautionsversicherers. Am Ende wird

dieser Mieter in Zukunft niemals mehr

eine Kautionsversicherung abschließen

können, und wohl auch keinen Mietvertrag

mehr erhalten.“

Der Streit

„Über die Sinnhaft igkeit solcher Produkte

kann man streiten“, so Schramm.

„Was nutzt es dem Vermieter, wenn eine

Bank die Kautionsbürgschaft übernimmt

- und anschließend der Mieter bis zur




Bürgschaft en. Kosten, die durch Mietausfälle entstehen, sind oft erheblich. Zurzeit

drängen Agenturen mit Kautionsversicherungen auf den Markt. Unter ihnen sind

möglicherweise schwarze Schafe.

Ralf E. Geiling, Neuss

Auf einen Blick

Mieter bieten den Vermietern immer öfter

als Sicherheit eine Bürgschaft an. Bei

der „Fünf-Minuten-Bürgschaft“ (www.

kautionskasse.de) ist Vorsicht angesagt.

Eine Beispielrechnung zeigt, dass für

2.400 Euro geforderte Kautionssumme

innerhalb von fünf Jahren 600 Euro Gebühren

zu bezahlen sind.

Seriöse Kautionsversicherer haben für den

Vermieter viele Vorteile.

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

kostenintensiven Räumung 18 Monate

lang keine Miete zahlt? Dem Kreditinstitut

ist die Bonität des Mieters letztendlich

vollkommen egal, weil dieser den

Kautionsbetrag auf einem Sperrkonto

bei der Bank hinterlegt ist.“

Ein bonitätsschwacher Kunde, ein

Mietnomade oder jemand, der als negativ

bewertet in der Datei des Versicherers

steht, erhält hingegen keine Versicherung

mehr. Das erspart dem Vermieter

die Kosten für eine Bonitätsprüfung,

weil dies der Versicherer bereits bei Antragstellung

mit übernimmt. Würde eine

solche Geschäft spraxis zum Standard,

säßen bald viele Mieter auf der Straße.“

Vorsicht:

„Fünf-Minuten-Bürgschaft“

Statt dem Vermieter die Kaution zu überweisen

oder ein Sparbuch zu verpfänden,

bieten Mieter ihrem Vermieter als Sicherheit

immer öft er eine Bürgschaft an.

Tritt ein Schaden für den Vermieter ein,

beispielsweise durch Mietausfall oder

Beschädigung der Mieträume, hat die

Versicherung für den Schaden bis zur

Bürgschaft shöhe einzutreten.

Findige Geschäft emacher aus Starnberg

gründeten einen Versicherungsvermittlervertrieb

für Mietkautionsversicherungen

per Internet und versprechen die

„Fünf-Minuten-Bürgschaft .“ Die Starnberger

Makler sind Vertriebspartner der

AIG Europa Versicherungsgesellschaft .

Dieses wohlgehütete Geheimnis lüft e-

te DIE WELT am 17. Dezember 2008

und fügte hinzu, dass sich der amerikanische

Mutterkonzern der AIG Europa

bereits seit Monaten in einer milliardenschweren

Schiefl age befi ndet. Die Gründer

des Exklusiv-Maklervertriebs gaben

ihrem Vermittlungsbüro den Namen

„DKK Deutsche Kautionsgemeinschaft

AG“ und sich selbst wohlklingende Vorstandstitel.

Die Deutsche Kautionsgemeinschaft

peilt mit ihrer Kautionskasse

bis zum Jahr 2012 einen Kundenstamm

von etwa 1,1 Millionen Mietern an, was

einem Versicherungsvolumen von rund

1,8 Milliarden Euro entspricht. Zur Umsetzung

solcher hochgesteckten Ziele bedarf

es zusätzlicher Vertriebspartner.

Allerdings ist das Th ema Mietkautionsversicherung

ein ziemlich alter Hut.

Seit Jahren bieten Gesellschaft en in der

Schweiz solche auch per Online-Anmeldung

an. Matthias Walz, Verwaltungsrat

der Deutschen Mietkaution Schweiz

AG ist sich sicher, dass die Starnberger

Kautionsvermittler diese Idee in der

Schweiz abgekupfert haben. Dabei ist ein

Vorstand der Deutsche Kautionsgemeinschaft

AG, Christian Marchsreiter, off enbar

kein unbeschriebenes Blatt.

Datenhandel?

Schweizer Journalisten schildern, dass

Marchsreiter über Jahre Gesellschaft er

und Direktor einer in der Schweiz befi

ndlichen off ensichtlichen „Briefk astenfi

rma“ für Finanzgeschäft e war. Auch


Mehr Contra als Pro: Stimmen zur Mietkautionsversicherung

Dr. Johannes Fiala,

Rechtsanwalt:

„Ich halte die Kos ten

von fünf Prozent plus

X für möglicherweise

wucherisch.“

wird ihm von ehemaligen Mitarbeitern

Beihilfe beim Handel mit Personen- und

Geschäft sdaten nachgesagt. Zeitgleich

trug er als geschäft sführender Gesellschaft

er eines Finanzdienstleistungsbüros

für Sozialversicherungsprüfungen in

München die unternehmerische Verantwortung.

Die Staatsanwaltschaft in München

ermittelt gegen Marchsreiter wegen

Verdachtsmomenten aus dem Bereich

Vermögens- und Steuerdelikte. Mit der

Liquidation beider Unternehmen hinterließ

der gescheiterte Jungunternehmer

eine Heerschar von Beratern, Vermittlern

und Geschäft spartnern, die sich allesamt

geschädigt fühlen.

Merkwürdigkeiten

Peter Schramm,

S achverständiger:

„Aus Sicht des

Vermieters sehe ich

in der Bürgschaft

positive Aspekte.“

Ein solventer Mieter hat keine Probleme,

eine Kaution zu hinterlegen, lautet die

einhellige Meinung von Experten. Die

Vermutungen bei solchen Vertriebsmodellen

gehen sogar so weit, dass es nicht

allein um das Versichern von Mietkautionen

geht, sondern auch um eine Generierung

und Verwertung sensibler Kunden-

und Kreditdaten.

Für diese Vermutung spricht, dass

auf der Internet-Seite des Anbieters

unter „Geldvorteil berechnen“ die Interessenten

nicht selbst eine Berechnung

möglicher Kosten durchführen können,

sondern zunächst ihre persönlichen Daten

preisgeben müssen. Es drängt sich

die Frage auf, welcher Mieter neben ei-

Ulrich Ropertz,

Deutscher Mieterbund:

„Viel heiße

Luft und keine

ersichtlichen Vorteile

für Vertragsparteien.“

einer jährlichen Kontoführungsgebühr

von zehn Euro (ab zweitem Vertragsjahr)

auch noch jährliche Versicherungsprämien

in Höhe von fünf Prozent der verbürgten

Mietkautionssumme über einen

unbedeutenden Versicherungsvertrieb

zahlen sollte und dazu noch freiwillig

auf seine Verzinsung aus einem Mietkautionskonto

verzichtet.

Eine Beispielrechnung zeigt, dass für

2.400 Euro geforderte Kautionssumme

innerhalb von fünf Jahren 600 Euro Gebühren

zu bezahlen sind.

Rechtliche Bedenken

Den Münchner Rechtsanwalt Dr. Johannes

Fiala überkommen bei derartigen

Geschäft smodellen rechtliche Bedenken:

„Mit der letzten Mietrechtsreform gilt

seit dem 1. September 2001 die Regelung,

dass der Vermieter festlegt, ob ihm eine

Bürgschaft ausreicht oder nicht. Bei einer

Barkaution oder einem verpfändeten

Sparbuch erhöht sich durch den Zinseszins

das angesparte Vermögen und damit

auch die Sicherheitsleistung. Überdies

halte ich Kosten in Höhe von fünf Prozent

plus X für überteuert, möglicherweise

wucherisch. Die üblichen Kosten bei

Banken liegen im Schwerpunkt zwischen

0,5 und 3,0 Prozent der Bürgschaft ssumme,

gegebenenfalls plus einer Bearbeitungsgebühr.

Üblicherweise verlangt jede

seriöse Bank entsprechende Sicherheiten

beziehungsweise eine tadellose Bonität

vom Mieter, etwa in Form von Wertpa-

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

Stefan Marotzke,

DSGV:

„Ein Mietkautionsersatz

ist vom Prinzip

her überhaupt nichts

Neues.“

59

pieren oder einwandfreier Auskünft e zur

Kreditwürdigkeit. Ob solche Anbieter im

Schadensfall zahlungsfähig sein werden,

steht in den Sternen“, warnt der Münchner

Jurist.

|�

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Eckhard Bachmann,

Justiziar des GdW:

„Bei Mietbürgschaften

können Vermieter in

punkto Bonität des Bürgen

nicht sicher sein.“

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60 Markt + Management

Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind

Bankbürgschaft en als Mietsicherheit eine

der häufi gsten Kautionsformen. Aber

auch in Wohnraummietverhältnissen

sind solche Bürgschaft en üblich. Nachteil

der Bankbürgschaft ist, dass der Kautionsbetrag

keine Zinsen beziehungsweise

Erträge erwirtschaft et.

An entsprechenden Erträgen sollten

aber sowohl Vermieter als auch Mieter interessiert

sein. Für den Vermieter ist das

wichtig, damit der bei Mietvertragsabschluss

vereinbarte Kautionsbetrag wächst

beziehungsweise den Wert behält, und für

den Mieter ist die entsprechende Verzinsung

wichtig, weil er bei Vertragsende die

Mietsicherheit mit Zins und Zinseszins zurückerhält.

Es gibt keine Vorgabe, wonach

Mietkautionen anzulegen sind. Selbstverständlich

– und das ist die Regel – kann

die Mietkaution auch auf einem Tagesgeld-

oder Festgeldkonto angelegt werden.

Aus Sicht des Deutschen Mieterbunds

bietet das Modell der „Online-Bürgschaft “

weder wirklich Neues noch erscheint es

sinnvoll für Mieter und Vermieter, auf

diese Variante zurückzugreifen.

Risiken

Es braucht in unseren Zeiten nicht viel

Fantasie, sich zu überlegen, was (unbekannte)

Bürgschaft s-Anbieter mit den

im großen Stil gewonnenen sensiblen

Kunden- und Bankdaten, die im Rahmen

einer Bonitätsprüfung erhoben werden,

alles anstellen können. Banken verlangen

in der Regel für eine Kautionsbürgschaft

die Hinterlegung des Kautionsbetrags.

In diesem Fall kann jeder Mieter – auch

jeder Mietnomade – mit sonst noch so

schlechter Bonität eine Bürgschaft erhalten.

Der Vermieter riskiert dabei, dass

der Mieter bis zur Zwangsräumung die

Miete schuldig bleibt und die Bürgschaft

gerade mal einen Teil der Rechtsanwalts-

und Gerichtskosten deckt. Kautionsversicherer

dagegen prüfen mit den gesammelten

sensiblen Daten die Bonität

des Mieters und lehnen gegebenenfalls

den Versicherungsantrag ab, weil sie

selbst das Risiko tragen, für den zahlungsunwilligen

Mieter in Anspruch genommen

zu werden. Dann erkennt auch

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

So funktioniert eine Kautionsversicherung

Das Modell ist etwas kompliziert: Die

› Betreiber einer sogenannten Kautionskasse

vermitteln für

› eine Versicherungsgesellschaft Bürgschaften

an

› Immobilienmieter in Form einer Kautionsversicherung.

Der Mieter sendet etwa über www.kautionskasse.de

(Vorsicht: erst den Beitrag lesen,

dann drauf klicken) einen Antrag an die-

der Vermieter, woran er ist, ohne selbst

den Aufwand einer Bonitätsprüfung des

Mieters treiben zu müssen. Für den Vermieter

ergeben sich also durchaus auch

Vorteile. Ein Mieter wird es sich zweimal

überlegen, ob er es riskieren möchte, in

einer Negativliste der Versicherung zu

landen. Wenn er der Versicherung den

Schaden nicht ersetzt, dann erfährt auch

die Schufa davon.

„Die Werbebotschaft , dass auch

schon bei bestehenden Mietsicherheiten,

also eingezahlten Mietkautionen, auf das

Online-Bürgschaft smodell gewechselt

werden kann, ist schlicht falsch“, warnt

Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen

Mieterbunds e.V. in Berlin. „Dies ist

immer nur dann möglich, wenn Mieter

und Vermieter ihre ursprünglich getroff

ene Vereinbarung im gegenseitigen

Einverständnis ändern. Praktisch ist

also ein neuer Vertrag zwischen Mieter

und Vermieter notwendig.“ Das Fazit

aus Berlin: „Viel heiße Luft und keine

ersichtlichen Vorteile für die Vertragsparteien.“

Dem Sprecher des Deutschen

Sparkassen- und Giroverbands, Stefan

Marotzke, ist das Th ema „Mietkautions-

Ersatz“ vom Prinzip her nichts Neues.

In der Sparkassen-Finanzgruppe ist der

Gebrauch von Bürgschaft en als „Mietkautions-Ersatz“

eher nur in Ausnahmefälle

gebräuchlich. Standardmäßig erfolgt

durch die Sparkassen das Angebot von

Mietkautions sparbüchern an Privatkunden.

Inzwischen sehr selten sind auch

Bürgschaft oder Garantie eines Kreditinstituts,

so genannte Mietavale, welche

zur Sicherung der Ansprüche eines Dritten

gegeben werden. Avale werden nur an

selbe, die die Bonität über einen externen

Auftragsdatenverarbeiter prüfen lässt. Bei

positivem Ergebnis leitet die Kautionskasse

den Antrag zur Genehmigung an die Versicherung

weiter, die unabhängig entscheidet.

Nach Erhalt der Genehmigung veranlasst die

Kautionskasse die Abbuchung von Gebühren

und Prämien, druckt die Bürgschaftsurkunde

aus und versendet diese im Auftrag der Versicherung

an den Mieter. Die Versicherung

befriedigt den Vermieter bei Bedarf.

Kunden mit guter Bonität vergeben, um

das Risiko zu begrenzen.

„Ich gehe davon aus“, so Eckhard

Bachmann, Justiziar des Bundesverbands

deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

(GdW) in Berlin, „dass die

dem GdW angeschlossenen Wohnungsgesellschaft

en meist Mietsicher heiten

in Form von Barkautionen oder Sparbüchern

weiterhin bevorzugen werden.

Bei Mietbürgschaft en können die Wohnungsunternehmen

im Hinblick auf die

Bonität des Bürgen nicht so sicher sein,

wie bei den üblichen Kau tionsformen.“

Fazit

Der Münchner Rechtsanwalt Dr. Fiala

rät Mietern und Vermietern besonders

darauf zu achten, dass eine Kaution möglichst

gut und sicher angelegt wird. Dann

kostet diese Sicherheitsleistung keine

„bis zu fünf Prozent“ Gebühren pro Jahr,

sondern wirft noch entsprechende Kapitalmarktzinsen

ab, wovon alle Mietvertragspartner

profi tieren. Bei Vertragsbeendigung

– wenn alles nach Plan verläuft

– wird die Mietkaution dem Mieter nebst

Zins- und Zinseszins zurückgezahlt. Die

bei Kautionsbürgschaft smodellen gezahlten

Gebühren und Versicherungsprämien

hingegen sind für den Mieter

verloren. Auch kann eine Mietkaution

eine strenge Bonitätsprüfung durch den

Vermieter niemals ersetzen. �|

Lesen Sie, wie eine Mietkautionsversicherung

funktioniert:

www.immobilienwirtschaft.de/

downloads


Graffi ti

Bitte nicht verwechseln!

Ein Fokus tut not. Die Immobilien der Corporates

sind über den reinen Real-Estate-Ansatz kaum

erreichbar – über echtes Facility Management schon.

Holger Knuf, Geschäftsführender Gesellschafter i²fm

Wie lange wird eigentlich noch Facility

Management mit Objektmanagement

gleichgesetzt? Und damit auch die Properties

mit den Corporates. Mit einer

klaren Fokussierung des FM könnte

die Immobilienwirtschaft endlich den

Zugang zu einem fast unerschlossenen

Markt erlangen: zu den betriebsnotwendigen

Immobilien der Corporates. Denn

es ist ja kein Geheimnis: Corporate-Unternehmen

– und nicht nur die Privatwirtschaft

, sondern auch die öff entliche

Hand – halten ein immenses Immobilienvermögen.

Bei den nicht-betriebsnotwendigen

Immobilien, gibt es bereits

viele Schnittstellen zwischen Corporates

und der Real-Estate-Industrie. Doch betreff

en diese lediglich einen Bruchteil ihrer

Immobilienwerte. Zunehmend aber

entdeckt die Immobilienwirtschaft auch

die betriebsnotwendigen Immobilien

der Corporates. Dabei trifft sie allerdings

massiv auf das Problem der undiff erenzierten

Gleichsetzung der Begriff e.

Die Corporates gewinnen

Zum Erschließen dieses Th emenfelds

benötigt die Immobilienwelt ein komplett

neues Begriff sverständnis: Facility

Management darf nicht mehr länger synonym

mit Objektmanagement verwendet

werden. Letzteres ist – wie der Name

schon sagt – das Management von Gebäuden,

Anlagen und Infrastruktur. Der moderne

FM-Ansatz dagegen gründet sich

auf Organisationsentwicklung und die

wirksame Gestaltung von Leistungsbeziehungen

zwischen dem Support-Bereich

und dem Kerngeschäft . Er beinhaltet eine

kategorische Vollkosten-Verantwortung

für alle Sekundär-Ressourcen. FM stellt

darin dem Kerngeschäft die Fläche und

alle weiteren Dienstleis tungen zu einem

marktüblichen Preis zur Verfügung. Und

damit nähern wir uns dem eigentlichen

Wirkungsfeld von FM: Es bildet als Wirtschaft

smodell eine höchst nutzwertige

unternehmerische Schnittstelle zwischen

Kerngeschäft und gebündeltem Sekundärgeschäft

.

Dieses Bewusstsein wird auch bei

den Corporates den Umgang mit ihren

Immobilien gründlich verändern. Denn

anstelle von Budgets und Kostenblöcken

der betriebsnotwendigen Eigenimmobilien

bietet die Immobilienwirtschaft

ein weitaus fortschrittlicheres Modell.

Es befreit die Corporate-Unternehmen

zusätzlich von erheblichen Immobilienrisiken

und stellen ihnen optimale Nutzwerte

zur Verfügung. Auf direktem Wege

61

war die Kontaktaufnahme zu den Corporates

allerdings in vielen Fällen tabu.

Stichwort: Heuschrecken.

Durch echtes Facility Management

im skizzierten Sinne kann die Immobilienwirtschaft

nun jedoch mittelbar den

Kontakt herstellen. Denn sie bietet damit

eine unternehmerische Innovation,

fernab vom herkömmlichen Sale-and-

Lease-back-Verfahren. Es könnte damit

auch gelingen, die kritische Haltung der

Corporates gegenüber der Immobilienwirtschaft

endlich zu überwinden. Wo es

doch so viel mehr zu gewinnen gibt als

nur Kostensenkung im Gebäudebetrieb!

Erstmals erhalten die Verantwortlichen

nicht bloß eine Betriebskostenreduzierung,

sondern eine nachweisbare Vollkosten-

und Risikoentlastung.

Facility Management bietet somit

einen deutlich größeren Nutzwert und

Effi zienzhebel für Corporates. Nur darf

man es nicht ständig verwechseln ...�|

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

Foto: Pixelio


62

Special

Special

Mipim 2009

Inhalt

Steigende Besucherzahlen, mehr Aussteller:

Über diesen Trend konnte die Immobilienfachmesse

Mipim in den vergangenen

Jahren mit immer wiederkehrender Regelmäßigkeit

berichten. In diesem Jahr sieht es

erstmals anders aus. Die Veranstalter blicken

dennoch optimistisch in die Zukunft.

Leitartikel

62

62 Skepsis macht sich in der Immobilien-

branche breit

63 Einbruch auf hohem Niveau

64 Veranstalter schafft fi nanzielle Anreize

20 Jahre Mipim

65 Kommentar: Nörgeln gehört dazu

66 Kritik an Infrastruktur verhallt nicht

68 Trotz Krise optimistisch: Interview mit

Barbara Efthymiou, kaufmännische Leiterin

der Mipim

68

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Der Zenit

ist überschritten

Messe. Die Veranstalter der Mipim rechnen 2009

erstmals mit weniger Ausstellern und Besuchern.

Hans-Jörg Werth, Scheeßel

Sie gilt als Seismograf der Branche. Bebt der Markt, zeigt

die Mipim, der „Marché International des Professionnels de

I’Immobilier“, die Folgen als Erstes an – diesmal schon bevor

sie überhaupt ihre Pforten geöff net hat. Im Ständereigen von

Europas größter Immobilienmesse werden in diesem Jahr aller

Voraussicht nach erstmals Lücken klaff en. Nicht jeder, den es

jedes Jahr im Frühling zum Ausloten von Trends und zum Geschäft

emachen an die Côte d’Azur zog, ist noch dabei. Bei den

erfolgsverwöhnten Machern des Stelldicheins in Cannes lautet

die Prognose: weniger Aussteller, weniger Besucher.

Überraschend ist das keineswegs. Schließlich spiegelt der

Treff der internationalen Immobilienwelt nicht nur wider, wohin

die Reise geht, sondern auch, wie es um die Branche steht.

Und die reagiert nun mal von jeher sensibel auf Turbulenzen

an den Finanzmärkten. Einen Vorgeschmack soll Veranstalter

Reed Midem bereits im Dezember bei seiner Mipim Horizons,

seinem Marktplatz für schnell wachsende Märkte, bekommen

haben. Gerüchten zufolge stornierten ein Drittel der Aussteller

ihre bereits gebuchten Flächen von einem Tag auf den anderen.

Immobilienskepsis macht sich breit

Die Mipim wäre keine Leitmesse, wenn es in den Hallen und

Pavillons rund um das Palais des Festivals und an der Croisette

nicht schon im Vorjahr erste Anzeichen für einen Stimmungswandel

gegeben hätte. Nach fast einem Jahrzehnt des ungebrochenen

Optimismus machte sich bei manchen Immobilienexperten

Skepsis breit. Zum Beispiel bei Gijs Verweij, Chef der

niederländischen Real-Estate-Firma Wereldhave: „Die Börse

sagt uns: Hört auf, in Immobilien zu investieren.“ Es gebe keine

Geschäft e mehr, alle Akteure warteten ab.

Eine sonderlich prophetische Gabe brauchte es im vergangenen

Frühjahr nicht, um bereits beunruhigt in die Zukunft

zu schauen. Eine der größten spanischen Immobilienfi rmen,

Colonial, war gerade in die Krise gestürzt und hatte Unternehmen

im Ausland mitgerissen. Auch der Aktienkurs von Gecina,

der führenden französischen Immobiliengesellschaft , war

eingebrochen. Joachim Fels, Chefanalyst von Morgan Stanley,

London, ließ das Wort Rezession fallen, um gleich danach über

Mittel zur Konjunkturbelebung zu sprechen.

Foto: Laura Henkel


Den Blick auf die Umgebung der Messehallen der Mipim in Cannes werden 2009 weit weniger Besucher und Aussteller genießen als sonst.

Dass auch für Messemacher Reed Midem die Hausse nach eigener

Einschätzung mit dieser Mipim vorbei ist, hat allerdings

nicht nur mit der Finanzkrise zu tun. Die Messlatte liegt bei

der 20. Aufl age nämlich so hoch wie noch nie. Auch wenn einige

Kenner schon vor Jahren meinten, dass Cannes längst seine

Grenzen überschritten habe, schnellten Besucher- und Ausstellerzahlen

auch im vergangenen Jahr nach oben.

Keine Frage, in angespannten Wirtschaft szeiten ist es schwer,

diese Resultate zu wiederholen, und schier unmöglich, sie zu

toppen. Davon geht jedenfalls Nadja Graf aus, Sprecherin von

Reed Midem. Was die deutsche Beteiligung angeht, wünscht

sie sich zwar ein ähnliches Ergebnis wie 2008, doch: „Sehr

wahrscheinlich ist das nicht.“ Denn wie die Gesamtzahlen, so

erreichten auch die Anmeldungen aus der Bundesrepublik im

im Vergleich zu 2007. Deutschland stellte das drittgrößte Ausstellerkontingent,

hinter England und Frankreich.

Einbruch auf hohem Niveau

Wer abgesagt hat, darüber legt die Midem-Sprecherin den

schützenden Mantel der Diskretion. Und wer diesmal nicht

dabei sein wird, weil von ihm keine Anmeldung gekommen

ist, kann sie nach eigenem Bekunden schlichtweg nicht sagen.

„Noch wenige Tage vor Anmeldeschluss gehen bei uns Buchungen

ein.“ Fest steht aber schon jetzt eine neue Tendenz, die

sie mit Interesse verfolgt, wie sie sagt. Denn wer nach Cannes

kommt, kommt jetzt in kleineren Abordnungen als sonst.

„Hauptsächlich werden nur die Entscheidungsträger der Un-

Vorjahr ein Rekordhoch – 720 Firmen, ein Plus von 22 Prozent ternehmen entsendet.“

|�

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009

63


64

Special

Wer nicht dabei sein wird, vermag zwar auch Dr. Lutz Aengevelt

nicht zu sagen. Aber der geschäft sführende Gesellschaft er der

gleichnamigen Düsseldorfer Immobiliengesellschaft grenzt die

Gruppe fein säuberlich ein, die ihm zufolge ganz sicher nicht

mehr auf der diesjährigen Mipim anzutreff en ist: „Investoren,

die mit wenig Eigenkapital, aber großem Kredithebel gewaltige

Portefeuilles innerhalb kürzester Zeit umschlagen wollten.“

Er rechnet deshalb damit, dass insgesamt zwar weniger, dafür

aber mehr wirtschaft lich fundierte Investoren auf der Mipim

sein werden. Denn eines sei klar: „Gute Immobilien werden

durch die Verschärfung der Finanzierungsbedingungen

zwar nicht schlechter, aber die Vermarktungszeiten deutlich

länger“, sagt Aengevelt. Die Nachhaltigkeit von Beratung, Cashfl

ow, Lage- und Objektqualität, die Glaubwürdigkeit von Value-

Added- und Exit-Strategien rücken endlich wieder als kaufentscheidende

Parameter in den Fokus bei Verhandlungen.

Strategische Konzepte für das Immobilienjahr

Darauf setzt auch Dierk Mutschler, Vorstand der Stuttgarter

Aktiengesellschaft Drees & Sommer. „Auf der Mipim geht es

nicht nur ums Repräsentieren.“ Die Auft raggeber verlangen

einen Partner, der auch in Krisenzeiten maßgeschneiderte

Lösungen bieten kann. Mutschler erhofft sich von der Mipim

einen Spagat: Zum einen die Rückkehr zur Solidität, zum anderen

den Blick nach vorn – auf neue Trends und neue Märkte.

„Sie eröff net auch Chancen“, sagt Mutschler.

Das hat sich off ensichtlich auch die Hochtief Projektentwicklung

GmbH gesagt. Während andere Gesellschaft en in

diesem Jahr einen Gang runterschalten und lieber kleine Delegationen

schicken, legen die Essener einen Zahn zu. Sie reihen

sich erstmals in die Liste der Aussteller mit einem eigenen und

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Blick nach vorn.

Bei der Mipim 2009 wird

es um neue Trends und

neue Märkte gehen –

um der Krise zu trotzen.

separaten Stand ein. Den Leitspruch „Jetzt erst recht!“ werden

sich in diesem Jahr zahlreiche Unternehmen auf die Fahnen

schreiben. Davon geht jedenfalls Heinrich Büsing aus. Der Geschäft

sführer der Bayreuther Zapf GmbH sieht für sein Unternehmen

keinen Grund, vom Klotzen aufs Kleckern zu verfallen.

Dass es für Unternehmen wichtiger denn je sein könnte, auf der

Mipim Flagge zu zeigen – nach dem Motto: „Schaut her, uns

geht es gut!“ – glaubt Dr. Matthias von Bodecker nicht. Für den

Vorstand der Berliner Polis Immobilien AG genießt die Messe

in Cannes zwar einen hohen Stellenwert, macht aber für ein

bloßes Zurschau stellen aus fi nanzieller Sicht keinen Sinn. Für

ein reines „me too“, pfl ichtet der Düsseldorfer Makler Aengevelt

bei, sei die Mipim einfach zu teuer.

Finanzielle Anreize

Da nutzt es seiner Ansicht nach auch nichts, dass Reed Midem

angesichts der schwierigen Zeiten fi nanzielles Entgegenkommen

an den Tag legt. Wer sich beispielsweise als Besucher bis zur

Woche vor Beginn der Messe anmeldet, zahlt 160 Euro weniger.

Das macht dann 1.390 Euro statt der üblichen 1.550 Euro.

Das Klischee, ein unbedingtes Muss zu sein, bemühen Veranstalter

und Aussteller gleichermaßen unermüdlich. Als Nummer

eins gilt die Mipim nicht zuletzt aus einem simplen Grund:

Sie ist die erste Immobilienmesse im Jahr. Polis-Vorstand Dr.

Matthias von Bodecker sieht trotz zunehmender |�






Auf einen Blick

Fortsetzung auf Seite 66

Zum ersten Mal werden bei der Immobilienmesse in Cannes in

diesem Jahr weniger Aussteller und weniger Besucher erwartet.

Das liegt an der Finanzkrise – aber nicht nur: Die Messlatte liegt

sehr hoch, weil die vergangenen Mipim-Jahre so erfolgreich waren.

Nun wird es immer schwerer, diese Ergebnisse zu toppen.

Klar ist allerdings: Viele Unternehmen sind nur noch mit kleinerer

Besetzung dabei, etliche haben abgesagt.

Angesichts der schwierigen Zeiten bieten die Messeveranstalter

Besuchern und Ausstellern inzwischen Rabatte an.

Es gibt jedoch auch Firmen, die bewusst antizyklisch reagieren und

sich erstmals auf der Messe präsentieren.

Foto: Reed Midem


Kommentar

Hans-Jörg Werth

„Nörgeln“

gehört zum Geschäft

Eigentlich ist das Reiben und Mosern über zu teure, zu ineffi ziente, zu schlecht

organisierte Immobilienmessen Teil des „Spiels“. Trotzdem geht (fast) jeder zur

Mipim – das Feld der Aussteller ist eben international und exklusiv, der Charme

des französischen Messestandorts Cannes als erste Fachmesse des Jahres zum

Frühjahr nicht zu bestreiten. Das Glas Champagner auf der Croisette und Feierlaune

– gerade nach für viele Teilnehmer guten Geschäftsjahren der Vorjahre

– lässt man sich nicht so schnell vermiesen. Oder?

Das 20. Geburtstagsjahr in 2009 fällt für die Mipim-Macher nicht glücklich. Die

Auswirkungen der Finanzkrise werden sich im Laufe der Folgemonate im vollen

Umfang zeigen. Viele Immobilienprojekte sind bereits auf die lange Bank geschoben

oder gänzlich zu den Akten gelegt. Die Mipim-Verantwortlichen reagieren unter

anderem mit dem „early bird“: Statt 1.550 Euro kostet die Messe für Besucher jetzt

1.390 Euro. Schnäppchen sehen anders aus.

Von den Hauptbeteiligten, den Unternehmern, Planern und Entwicklern, ist zu

hören, dass man es nicht übertreiben wolle. Vorstandsebene und Geschäftsführung

ja, auch die zweite Führungsebene muss aus Ersparnisgründen zuhause bleiben.

Selbst Russland, das in den Vorjahren regelmäßig auf „dicke Hose“ mit Standerweiterungen

gemacht hat, belässt es diesmal bei der üblichen Präsentation.

Doch es gibt auch Ausnahmen: Die Projektentwickler vom Unternehmen Hochtief

nehmen den oft zitierten Ansatz des „antizyklischen Handelns“ wörtlich und

legen noch „eine Schippe zu“. In 2009 sind sie erstmals mit einem eigenen Messestand

vertreten.

Optimisten gehen von einer Marktbelebung schon ab dem Sommer dieses Jahres

aus. Wie immer gilt, dass sich in Krisenszenarien die Spreu vom Weizen trennt.

Übersetzt heißt das, diejenigen, die ohnehin schon „im schwierigen Geschäftsfahrwasser“

jonglierten, kämpfen daheim ums Überleben oder bekommen gerade den

letzten Stoß versetzt. Aber auch im Grunde solide operierende Klein- und Mittelständler

mit geringerer Kapitaldecke – daher in größerer Abhängigkeit von Banken

– müssen sich strecken. Großunternehmen, die generell klug, diversifi ziert und

ohne „virtuelles Geld“ aufgestellt waren und sind, profi tieren in besonderer Weise.

Je nach individuellem Standpunkt wird die Messebeurteilung ausfallen – als

Fazit wird nach expansiven Jahren mit stetigen Wachstumszahlen die Beschränkung

stehen. In diesem Innehalten liegt eine große Chance. Natürlich wird es Beschwerden

über zu hohe Preise und eine hoffnungslos überforderte Infrastruktur geben.

Auch das gehört – inklusive den Champagner-Runden – zum Messe-Geschäft. „Business

as usual“, auch 2009!

65

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66

Special

Zahl an Immobilienmessen keine adäquate Alternative zur Mipim.

Genauso wenig wie Zapf-Geschäft sführer Büsing.

Um keine Missverständnisse aufk ommen zu lassen: Den

Branchentreff in München hat Büsing ebenfalls dick im Terminplaner

eingetragen. Das gilt auch für Mutschler und Aengevelt.

Denn auch die Expo Real sei eine Leitmesse, nur eben für einen

kleineren, in erster Linie den deutschen Immobilienmarkt. Und

in der „Stadt mit Herz“ schließt sich nicht selten der Kreis. In

Cannes wird der Kontakt geknüpft , in München der Deal unter

Dach und Fach gebracht, heißt es.

Denn darin sei die Mipim einsame Spitze, wie die Unternehmer

meinen: An die Côte d’Azur kämen vielleicht diesmal

nicht mehr alle, aber doch alle wichtigen Gesprächspartner.

Wenngleich nicht immer alle pünktlich zueinanderfi nden. Für

Stammbesucher sind die überlasteten Verkehrswege in und um

Cannes ein Dauerbrenner.

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

nicht gelten. Klar heißt Cannes auch: Lunch im Strandrestaurant,

Cocktailempfang im feinen Hotel Majestic, Golfen in Mandelieu

und zwischendurch der Besuch auf einer der strahlend

weißen Yachten im Vieux Port. Aber warum auch nicht, wenn

nun mal der Boom des Immobilienmarkts in den vergangenen

Jahren eher Anlass zum Feiern als zum Trübsalblasen gab?

Wonach den Besuchern in diesem Jahr mehr zumute ist,

wird sich zeigen. Die Messeorganisatoren jedenfalls sind auch

auf ernste Th emen eingestellt. Die Finanzkrise steht gleich

mehrfach auf der Tagesordnung. Ihr ist ein komplettes Konferenzprogramm

gewidmet. Außerdem werden Standorte und

Unternehmen hervorgehoben, in die es sich nach Ansicht von

Experten zu investieren lohnt.

Visionäre der Branche gefragt

Manche sehen sie in China oder Indien. Andere ziehen nicht

Kritik an Infrastruktur verhallt nicht

ganz so weit und machen in der Türkei oder Osteuropa halt.

Zum Beispiel in Russland, eines der Top-Th emen im Vorjahr.

Ob es in diesem Jahr anders wird, mag Nadja Graf von Reed Und vielleicht auch diesmal wieder. Zumindest optisch wird

Midem nicht versprechen, aber: „Wir arbeiten seit Jahren mit das Land kaum zu übersehen sein.

dem Palais des Festivals und der Stadtverwaltung daran, die In- Neu bei der 20. Mipim-Aufl age ist auch der „Mayors’ Day“,

frastrukturen zu verbessern und das Messegelände auszubau- der „Tag der Bürgermeister“. Damit will Reed Midem die Komen.“

Wie weit das überhaupt noch möglich ist, lässt sie off en. munen in den Vordergrund rücken, um ihrer zunehmenden

Denn räumlich gilt der Branchentreff schon seit Jahren als aus- Präsenz in Cannes Rechnung zu tragen. „Immer mehr Städte

gereizt. Die seit Jahren nicht abklingende Kritik, auf der Messe zeigen Interesse, sich auf der Messe zu vermarkten“, sagt Spre-

werde mehr gefeiert als gearbeitet, lässt Nadja Graf allerdings cherin Nadja Graf. Darum sind erstmals alle Verwaltungsspitzen

eingeladen, über nachhaltige Stadtentwicklung

laut nachzusinnen. Zum

Beispiel über „Mega Cities“, wie der Titel

eines Treff ens heißt.

Ein anderer lautet „Architektur der

Zukunft “ und richtet sich nicht nur an

die Mayors, sondern an die Visionäre der

Branche im Allgemeinen. Auf dem Podium

nimmt dann die Crème de la Crème

der weltweiten Planerzunft Platz. Das

gab es zwar schon häufi ger, nicht aber in

dieser geballten Zusammensetzung an

Stararchitekten, meint Nadja Graf. Auf

ihrer Liste steht Daniel Libeskind ebenso

wie Zaha Hadid, Th om Maine wie Wolf

Prix, Kazuyo Zejima wie Ryue Nishizama

– „und alle diskutieren gemeinsam“.

Und manche auch vor Fernsehkameras.

Den „Mipim Summit“, den Gipfel der

Messe, gibt es live bei Bloomberg. Zum

zweiten Mal setzt Midem auf die Macht

des Fernsehens und lässt eine Talkrunde

mit internationalen Investmentexperten

zu aktuellen Marktthemen ausstrahlen.

Henkel

Ein bisschen Mipim-Atmosphäre für jedermann

– wenn denn schon nicht mehr Laura

Weite Wege. Die Kritik an der schlechten Infrastruktur verhallt nicht. jeder kommen kann. �|

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68

Special

Trotz Krise optimistisch

Interview mit

Barbara Eft hymiou

Hans-Jörg Werth, Scheeßel

„Die Mipim wird ihren Kurs als internationale

Immobilienfachmesse beibehalten“, glaubt

Barbara Efthymiou, kaufmännische Leiterin der

Mipim, Reed Midem.

Die Mipim wird 20 – wie würden Sie die Entwicklung seit

Bestehen beschreiben, was ist ihre Alleinstellung?

Efthymiou: Die Mipim ist eine internationale Messe, die die

Hauptentscheidungsträger des Immobilienmarkts zusammenbringt.

Wenngleich das Konzept der Mipim stets dasselbe

geblieben ist, so hat sich die Messe auch immer den Marktentwicklungen

angepasst, indem sie beispielsweise ein umfangreiches

Konferenzprogramm mit Vorträgen und Diskussionsrunden

zum aktuellen Zeitgeschehen anbietet.

Können Sie die immer wieder zu hörenden Kritiken, dass die

Mipim eine reine Showmesse ist, noch hören oder verstehen?

Efthymiou: Die Mipim refl ektiert die Tendenzen des internationalen

Immobilienmarkts. In den letzten Jahren hat dieser Markt

einen Aufschwung sondergleichen erlebt und diese Tendenz

war natürlich auch auf der Mipim deutlich zu erkennen: mit

stark ansteigenden Teilnehmerzahlen, aber auch mit der Demonstration

von Reichtum und Luxus. Zur Kostenfrage kann

ich Ihnen nur entgegenhalten, dass wir ein viertägiges, globales

Angebot anbieten, das viele Dienstleistungen beinhaltet. Im

Vergleich zu vielen Konferenztagungen für Investoren, die pro

Tag rund 1.000 Euro kosten, ist unser Angebot für Immobilieninvestoren

und -fachleute viel attraktiver.

Auch an der Organisation während der Messe wird dauerhaft

gemosert, stört Sie das?

Efthymiou: Was die Organisation der Messe angeht, so ist es

uns immer ein Anliegen gewesen, den Wünschen unserer Kunden

entgegenzukommen. Wir führen jedes Jahr Kundenbefragungen

durch, um so die Qualität unserer Dienstleistungen von

Jahr zu Jahr zu verbessern.

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

„Wir bringen die Entscheidungsträger zusammen.“

Die Mipim Horizons ist erstmals im Dezember 2008 gelaufen

– wie ist Ihre Bilanz?

Efthymiou: Wenngleich auch die Umstände – mit der schwierigen

Wirtschaft slage und Finanzkrise – die Einführung dieser neuen

Messe erschwert hat, so hat das Ereignis dennoch zahlreiche Projektentwickler

und internationale Investoren angezogen. Diese

Tatsache zeigt uns, dass eine Nachfrage für einen solchen Markt

wie die Mipim Horizons besteht.

Ist ein Vergleich der Mipim mit der deutschen Expo Real in

München statthaft – wen wollen Sie als Zielgruppe erreichen,

um sich entsprechend als Veranstalter zu positionieren?

Efthymiou: Die Mipim hat sich schon immer als Immobilienfachmesse

auf dem internationalen Markt positioniert: Heute

sind mehr als 80 Prozent unserer Kunden von internationaler

Herkunft .

Das 20. Jahr der Mipim wird auch ein Jahr der wirtschaft -

lichen Rezession werden. Was erwarten Sie aufgrund dieser

düsteren Prognose für ihr Jubiläumsjahr?

Efthymiou: Nachdem der globale Immobilienmarkt von der

Wirtschaft slage betroff en und beeinträchtigt ist, wird sich das

auch auf die Mipim 2009 auswirken, und einige Unternehmen

werden die Zahl ihrer Teilnehmer auf der Mipim verringern

wollen. Wir stellen jedoch mit Interesse fest, dass nun in erster

Linie die Hauptentscheidungsträger dieser Unternehmen auf

die Messe entsandt werden. Gerade dieses Jahr ist es besonders

wichtig, auf der Mipim vertreten zu sein, um sich mit anderen

Akteuren des internationalen Markts ein besseres Bild von der

globalen Lage machen zu können. Die Mipim wird ihren Kurs

als internationale Immobilienfachmesse beibehalten. �|


Aktuelles Recht

Inhalt

Wohnungseigentumsrecht

Urteil des Monats

70.1 TOPs in der Eigentümerversammlung

Jeder Eigentümer kann die Aufnahme von Tagesordnungspunkten

verlangen, soweit dies ordnungsmäßiger

Verwaltung entspricht.

71.1 Sondereigentum und Problemfall „Grillen“

In der näheren Bezeichnung eines Sondereigentums in

der Teilungserklärung liegt in der Regel eine die Nutzung

des Sondereigentums einschränkende Zweckbestimmung.

71.2 Einstimmigkeits- statt Mehrheitsprinzip

Den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts

über die Mehrheitsentscheidungen kann nicht ein

zwingender Leitbildcharakter beigemessen werden.

72.1 Mindestinhalt der Beschluss-Sammlung

Wird nicht der Wortlaut verkündeter Beschlüsse eingetragen,

entspricht das nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger

Verwaltung.

72.2 Anspruch auf Einbau eines Treppenlifts

Beeinträchtigt der Einbau eines Lifts die übrigen Eigentümer

nicht sehr, kann ein Anspruch auf Einbau bestehen.

73.1 Stellplatzregelung stellt Gebrauchsregelung dar

Von der Grenze der Gebrauchsregelung eines Mehrheitsbeschlusses.

Maklerrecht

73.2 Erwerb in der Zwangsversteigerung

Für den Provisionsanspruch des Maklers genügt

grundsätzlich der Abschluss des schuldrechtlichen

Hauptvertrages. Aber nicht immer.

Mietrecht

74.1 Kein Anspruch auf Erklärung über hohen

Heizkostenverbrauch?

Der Mieter kann vom Vermieter in der Regel keine

Erklärung über den hohen Heizkostenverbrauch verlangen.

74.2 Verborgene Mängel

Der Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene

Mängel untersuchen.

74.3 Gemischtes Mietverhältnis

Wo liegt der Schwerpunkt bei der Vermietung von mit

einem Laden verbundenen Räumlichkeiten?

75.1 Schönheitsreparaturen

Zu „üblicherweise erforderlich“ werdenden Schönheitsreparaturen

75.2 Winterdienst

Es besteht kein Anspruch auf Winterdienst bei Stellplatz-

Miete.

Sämtliche Entscheidungskommentierungen

fi nden Sie in der rechten Spalte unter

www.immobilienwirtschaft.de/downloads

69

Nutzer von „Immobilienwirtschaft Professional“

haben Zugriff auf eine Entscheidungsdatenbank

mit mehr als 40.000 Entscheidungen im Original -

text für den gesamten Immobilienbereich. Sie

fi nden die Datenbank in der rechten Spalte unter

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www.immobilienwirtschaft.de 10 | 2008


70 Aktuelles Recht

Urteil des Monats

TOPs in der Eigentümerversammlung

Jeder Eigentümer kann die Aufnahme von

Tagesordnungspunkten verlangen, soweit dies

ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Nach neuerer Auffassung, die auch vom

Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer

gem. § 21 Abs. 4 WEG

– unabhängig von dem Quorum nach §

24 Abs. 2 WEG – vom Verwalter die Aufnahme

bestimmter Punkte auf die Tagesordnung

einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung

verlangen, wenn

die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer

Verwaltung entspricht.

OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 18.8.2008,

Az.: 20 W 426/05

Fakten: Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft

war der

ehemalige Bauträger. Seit Längerem wurden

von einigen Eigentümern Baumängel

beanstandet, bezüglich derer es Streit mit

dem Verwalter in dessen Funktion als

Bauträger gab. Im Zuge der Einberufung

einer Eigentümerversammlung verlangte

der Beiratsvorsitzende die Aufnahme wei-

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

terer Tagesordnungspunkte im Hinblick

auf Mängelbeseitigungsmaßnahmen.

Dem Begehren kam der Verwalter nicht

nach, weshalb der Beiratsvorsitzende

das Einberufungsschreiben ergänzte.

Der Verwalter weigerte sich, die entsprechenden

Tagesordnungspunkte in der Eigentümerversammlung

zu behandeln.

Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer

nach § 21 Abs. 4 WEG die

Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung

einer Eigentümerversammlung

verlangen, wenn deren Behandlung

ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Dann braucht insbesondere nicht das

Quorum des § 24 Abs. 2 WEG erfüllt sein.

Nach dieser Bestimmung hat der Verwalter

eine Versammlung einzuberufen,

wenn dies von mehr als einem Viertel der

Eigentümer unter Angabe der Gründe

verlangt wird. Entspricht das Verlangen

auf Aufnahme weiterer Tagesordnungs-

punkte ordnungsmäßiger Verwaltung,

kann der Anspruch gegen den Verwalter

gerichtlich geltend gemacht werden. Weiter

kann der Beiratsvorsitzende in entsprechender

Anwendung von § 24 Abs. 3

WEG die Tagesordnung gestalten, wenn

der Verwalter sich pfl ichtwidrig weigert,

einen Punkt aufzunehmen oder wenn

er das Minderheitenquorum des § 24

Abs. 2 WEG missachtet. Die Weigerung

des Verwalters, die formellen Voraussetzungen

für die Abstimmung zu einem geforderten

Tagesordnungspunkt zu schaffen,

ist pfl ichtwidrig, wenn für dessen

Behandlung sachliche Gründe sprechen.

Fazit: Jeder einzelne Wohnungseigentümer

hat einen Anspruch auf Ergänzung

der Tagesordnung gegen den Verwalter,

soweit die Aufnahme der weiteren Tagesordnungspunkte

ordnungsmäßiger

Verwaltung entspricht. Die Beurteilung

dessen, ob nun die Aufnahme eines bestimmten

Tagesordnungspunkts ordnungsmäßiger

Verwaltung entspricht

oder nicht, obliegt selbstverständlich der

entsprechenden Prüfung in jedem konkreten

Einzelfall. Vorliegend waren die

Voraussetzungen trotz der persönlichen

und wirtschaft lichen Verfl echtungen des

Verwalters mit dem Bauträger deshalb

nicht gegeben, weil Beschlüsse über Mängelbeseitigungsmaßnahmen

beschlossen

werden sollten, die noch Gegenstand

eines laufenden selbstständigen Beweisverfahrens

waren, dessen Ausgang noch

abgewartet werden musste.

Eigentümer können jedoch grundsätzlich

nicht mehr darauf verwiesen werden,

der Aufnahme weiterer Tagesordnungspunkte

müssten mehr als ein Viertel der

Eigentümer zustimmen. Klargestellt wurde

daneben in dieser Entscheidung, dass

der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats

bei pfl ichtwidriger Weigerung des Verwalters

berechtigt ist, die Tagesordnung

entsprechend zu ergänzen, wenn die

Aufnahme weitere Tagesordnungspunkte

ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Verwalter sollten in diesen Fällen selbstverständlich

auch die entsprechenden Tagesordnungspunkte

zur Beschlussfassung

in der Eigentümerversammlung stellen.

Ansonsten könnte durchaus ein wichtiger

Grund zur sofortigen Abberufung

des Verwalters angenommen werden.


Wohnungseigentumsrecht

Gebrauchsregelungen [71.1]

Zweckbestimmung Sondereigentum

und Problemfall „Grillen“

1. In der näheren Bezeichnung eines Sondereigentums in der

Teilungserklärung liegt in der Regel, jedenfalls sofern die Gemeinschaftsordnung

für das Sondereigentum keine hiervon abweichende

Benutzungsregelungen enthält, eine die Nutzung des

Sondereigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter

gemäß den §§ 5 Abs. 4, 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG.

Für Gemeinschaftseigentum, das lediglich einem Sondernutzungsrecht

unterliegt, kann hinsichtlich der Auswirkung einer Zweckbestimmung

nichts anderes gelten als für Sondereigentum.

2. Die Zweckbestimmung des Sondereigentums als Wohnung durch

die Teilungserklärung wird durch die Bezeichnung der einzelnen Räume

in dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan nicht auf die so

umrissene konkrete Nutzungsart beschränkt. Der Wohnungseigentümer

ist deshalb berechtigt, im Rahmen der Wohnnutzung die Art der

Nutzung der einzelnen Räume zu verändern, sodass auch die Verlegung

der Küchennutzung eines Raums in einen anderen Raum grundsätzlich

zulässig ist.

3. Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen

wegen Verstoßes gegen §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG uneingeschränkt

zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder

ohne Einschränkung zu gestatten ist. Maßgebend für die Entscheidung

sind insbesondere Lage und Größe des Gartens beziehungsweise

der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufi gkeit des Grillens und

das verwendete Grillgerät. Welche Entscheidung zu treffen ist, obliegt

in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter.

OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 10.4.2008, Az.: 20 W 119/06

Willensbildung [71.2]

Einstimmigkeits- statt Mehrheitsprinzip

Den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts

über die Mehrheitsentscheidungen kann nicht ein zwingender

Leitbildcharakter beigemessen werden. Es ist daher im

Grundsatz möglich, dass die Wohnungseigentümer in Abweichung

von dem Mehrheitsprinzip ein Einstimmigkeitsprinzip

vereinbaren. Hiervon ausgenommen sind nur die Fälle, in denen

nach dem Gesetz das Mehrheitsprinzip nicht ausgeschlossen

werden kann.

OLG Hamm, Beschluss v. 19.8.2008, Az.: I-15 Wx 89/08

Fakten: Vorliegend enthält

die Teilungserklärung eine

Bestimmung, wonach

Beschlüsse nur einstimmig

gefasst werden können. Einer

der Wohnungseigentümer ist

der Auff assung, diese

Regelung sei nichtig. Sie

widerspreche den grundlegenden

Gedanken des

Wohnungseigentumsrechts,

wonach ein Mehrheitsprinzip

gegeben sei. Eine Klausel, die

eine ordnungsgemäße

Verwaltung der Gemeinschaft

von einer Einstimmigkeit

abhängig mache,

widerspreche dem Sinn und

Zweck des Wohnungseigentums.

Denn bei einer

Blockadehaltung nur eines

einzigen Eigentümers sei

eine Verwaltung nicht

möglich. Eine Einstimmigkeit

könne daher nur in

besonderen Fallgestaltungen

wirksam vereinbart werden,

wie etwa bei der Änderung

der Teilungserklärung oder

des Kostenschlüssels oder

bei der Zustimmung zu

baulichen Veränderungen.

Dieser Auff assung konnten

die Richter nur teilweise

folgen. Grundsätzlich

unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz

zwischen Gegenständen, die

die Wohnungseigentümer

durch Mehrheitsbeschluss

und solchen, die sie durch

Vereinbarung, das heißt nur

einstimmig, regeln können.

Die von den Wohnungseigentümern

getroff ene

Regelung über das Erfordernis

der Einstimmigkeit bei

Beschlussfassungen betrifft

einen Gegenstand, über den

nur im Wege einer Vereinbarung

entschieden werden

kann, wenn nicht ausdrücklich

etwas anderes bestimmt

ist. Das Wohnungseigentumsgesetz

räumt den

Wohnungseigentümern für

die Regelung ihres Verhältnisses

untereinander in

weitem Umfang Vertragsfreiheit

ein. Die Gestaltungsfreiheit

der Wohnungseigentümer

soll nicht mehr als

notwendig beschränkt

werden. Im Rahmen der

Vertragsfreiheit waren die

beteiligten Wohnungseigentümer

daher nicht gehindert,

die Regelungen des WEG

über die Mehrheitsbeschlüsse

durch Vereinbarung

71

anders zu regeln als es im

WEG vorgesehen ist, soweit

nicht das Gesetz etwas

anderes ausdrücklich

bestimmt. Die Bestimmung

in der Teilungserklärung ist

jedoch insoweit unwirksam,

als sie Einstimmigkeit auch

für die neuen im Rahmen

des WEG-Änderungsgesetzes

(v. 26. März 2007,

BGBl I S. 370, seit 1. Juli

2007 in Kraft ) eingefügten

Beschlusskompetenzen

betrifft . Hier nämlich ist im

Gesetz ausdrücklich

angeordnet, dass die

entsprechenden Beschlusskompetenzen

auch

nicht durch Vereinbarung

der Wohnungseigentümer

eingeschränkt werden

können. Namentlich betrifft

dies die Aufh ebung einer vereinbartenVeräußerungsbeschränkung

gemäß

§ 12 Abs. 4 S. 1 WEG, die

Beschlussfassung über eine

Änderung der Kostenverteilung

hinsichtlich der

Betriebs- und Verwaltungskosten

gemäß § 16 Abs. 3

WEG, die Beschlussfassung

über eine Änderung der

Kostenverteilung hinsichtlich

einer konkreten Maßnahme

der Instandhaltung, Instandsetzung,

Modernisierung

oder baulichen Veränderung

des gemeinschaft lichen

Eigentums sowie die

Beschlussfassung über eine

Maßnahme der Modernisierung

des Gemeinschaft seigentums

beziehungsweise

dessen Anpassung an den

Stand der Technik gemäß §

22 Abs. 2 WEG. Daneben

kann und konnte bereits die

Bestellung sowie die

Abberufung des Verwalters

gemäß § 26 Abs. 1 WEG

nicht etwa von qualifi zierten

Mehrheiten oder aber

Einstimmigkeit abhängig

gemacht werden.

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


72 Aktuelles Recht

Fazit: Bis auf die genannten

zwingenden

Beschluss kompetenzen

können die Wohnungseigentümerselbstverständlich

vereinbaren, dass für

Bereiche, in denen zwar

eine Beschlusskompetenz

zur mehrheitlichen Willensbildung

besteht, das

Einstimmigkeitsprinzip gilt.

Von dieser Möglichkeit geht

auch der Gesetzgeber in §

23 Abs. 3 WEG aus, wonach

bei schrift lichen Beschlüssen

Beschluss-Sammlung [72.1]

Mindestinhalt der Beschluss-Sammlung

Wird entgegen des Wortlauts des § 24 Abs. 7 WEG in die Beschluss-Sammlung

lediglich die Bezeichnung des Tagesordnungspunkts,

nicht aber der Wortlaut der verkündeten Beschlüsse

eingetragen und fehlt auch die Angabe des Orts der

Wohnungseigentümerversammlung, entspricht dies nicht den

Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

AG München, Urteil v. 28.6.2008, Az.: 485 C 602/07 WEG

Fakten: Der Verwalter

hatte vorliegend über mehrere

Monate hinweg in die Beschluss-Sammlung

lediglich

den Wortlaut der Beschlussbezeichnung

im Ladungsschreiben

eingetragen, nicht

jedoch den Wortlaut der in

der Eigentümerversammlung

verkündeten Beschlüsse. Des

Weiteren hatte er auch den

jeweiligen Versammlungsort

nicht in die Beschluss-Sammlung

eingetragen. Das Gericht

hatte den Verwalter aus wichtigem

Grund abberufen. Zwar

musste nicht abschließend

dazu Stellung bezogen werden,

ob diese Verfehlungen

allein die Verwalterabberufung

rechtfertigten, da das

Gericht die Abberufung noch

auf weitere wichtige Gründe

stützte. Es deutete jedoch an,

dass allein die Eintragungen

entgegen des insoweit eindeutigen

Gesetzeswortlauts

in § 24 Abs. 7 WEG bereits

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

Gültigkeitsvoraussetzung

ist, dass alle Wohnungseigentümer

ihre Zustimmung

zu dem Beschluss schrift lich

erklären. Ein vergleichbares

Ergebnis, dass Beschlüsse

nur im Einvernehmen

aller Wohnungseigentümer

gefasst werden könnten,

ergibt sich zudem bei

einer aus zwei Wohnungen

bestehenden Gemeinschaft

als notwendige Folge des

vom Gesetz vorgesehenen

Kopfstimmrechts.

die sofortige Abberufung

rechtfertigen könnten.

Fazit: Zwar existieren rund

um die in die Beschluss-

Sammlung vorzunehmenden

Eintragungen immer noch

Streitigkeiten etwa darüber,

ob Vergleiche einzutragen

sind oder aber Vollstreckungsbescheide

gemäß § 43

Nr. 6 WEG. Umstritten ist

auch noch, ob Geschäft sordnungsbeschlüsse

einzutragen

sind. Hinsichtlich derlei zumindest

richterlich noch nicht

abschließend geklärter Zweifelsfragen

würde eine erfolgte

oder aber eine unterlassene

Eintragung dem Verwalter

sicherlich nicht negativ „angekreidet“.

Anders jedoch sieht

es dann aus, wenn es lediglich

um Eintragungen geht, die

angesichts des im Übrigen

klaren Wortlauts des § 24 Abs.

7 WEG zweifellos einzutragen

sind.

Barrierefreiheit [72.2]

Anspruch auf Einbau eines Treppenlifts

Ob ein Anspruch besteht, richtet sich nach Interessenabwägung.

Beeinträchtigt der Einbau eines Treppenlifts die übrigen Wohnungseigentümer

nicht über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus,

kann unter Abwägung der betroffenen Grundrechte ein

Anspruch auf einen Einbau eines Treppenlifts bestehen.

OLG München, Beschluss v. 22.2.2008, Az.: 34 Wx 66/07

Fakten: Der Einbau eines

Treppenlift s stellt eine bauliche

Veränderung nach § 22 Abs. 1

WEG dar, da es sich dabei weder

um Instandhaltung durch

Erhaltung des ursprünglich

ordnungsmäßigen Zustands

noch um modernisierende

Instandsetzung in Form des

Ersatzes einer veralteten Anlage

handelt. Die Maßnahme

bedarf daher grundsätzlich

der Zustimmung aller Wohnungseigentümer,

die über

das in § 14 WEG bestimmte

Maß hinaus in ihren Rechten

beeinträchtigt werden. Ein

Anspruch auf Zustimmung zu

einer baulichen Veränderung

besteht grundsätzlich nicht.

Soweit jedoch durch eine

bauliche Veränderung die

übrigen Wohnungseigentümer

nicht über das unvermeidliche

Maß hinaus beeinträchtigt

werden, besteht gegen diese

ein Anspruch auf Duldung

einer baulichen Maßnahme. §

14 WEG gibt dabei Raum für

eine die betroff enen Grund-

rechte zu berücksichtigende

Auslegung.

Abzuwägen sind die Mitgebrauchsrechte

der Wohnungseigentümer

untereinander im

Bereich des Treppenhauses

als Teil des Gemeinschaft seigentums

gegenüber dem

Interesse des Wohnungseigentümers

auf leichten und

gefährdungsfreien Zugang

zu seiner Wohnung. Zwar

war in vorliegendem Fall der

Wohnungseigentümer so

stark gehbehindert, dass ihm

ein Verlassen und Wiederaufsuchen

seiner Wohnung

im ersten Obergeschoss nur

noch mit Mühe und erheblich

erschwert möglich ist. Das

Interesse, die Wohnung leicht

und gefährdungsfrei erreichen

zu können, hat auch nicht

erst dann Gewicht, wenn

der Wohnungseigentümer

überhaupt nicht mehr in der

Lage wäre, seine Wohnung

ohne mechanische Hilfe

aufzusuchen oder zu verlassen.

Jedoch hatte vorliegend


ein medizinisches Gutachten

den tatsächlichen Grad der

Gehbehinderung und das

Maß der für absehbare Zeit

prognostizierten Verschlechterung

des aktuellen Gesundheitszustands

nicht als derart

schwerwiegend eingestuft ,

dass die Treppe für den Wohnungseigentümer

eine nur

mittels Lift s überwindbare

Barriere zur Wohnung darstellt.

Das Gericht hat dabei

insbesondere auch die durchaus

vorhandene Sturzgefahr

berücksichtigt, diese jedoch

angesichts anderer Hilfsmittel

wie vorhandener Handläufe

und eines Gehstocks als „zu

meistern“ bewertet.

Fazit: Da vorliegend nicht

festzustellen war, dass sich das

Krankheitsbild zukünft ig weiter

verschlimmert, sondern von

einem sehr langsamen Krankheitsverlauf

mit der grundsätzlich

auch bestehenden

Möglichkeit einer Stabilisierung

innerhalb der nächsten zwei

Jahre auszugehen war, hatte das

Gericht die vorhandene Treppe

nicht als derzeit nur mittels des

begehrten Lift s überwindbare

Barriere eingestuft und unter

Berücksichtigung der massiven

Eingriff e in das gemeinschaft

liche Eigentum derzeit

jedenfalls einen Anspruch

auf Einbau eines Treppenlift s

verneint.

Nutzungsregelung [73.1]

Stellplatzregelung stellt Gebrauchsregelung dar

Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung,

der die Nutzung einer in Gemeinschaftseigentum stehenden

Grundstücksfl äche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer

auch während der Zeit von 18.00 Uhr bis 8.00

Uhr dort ein Fahrzeug abstellen dürfen, überschreitet nicht die

Grenze einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG. Es handelt

sich nicht um die Begründung von Sondernutzungsrechten,

die nach der Rechtsprechung des BGH nur durch Vereinbarung

begründet werden können

OLG Frankfurt a.M., Beschluss v. 19.6.2007, Az.: 20 W 403/05

Maklerrecht

Maklerprovision [73.2]

Wegfall des wirtschaftlichen Zwecks und Erwerb in

der Zwangsversteigerung

Für den Provisionsanspruch des Maklers genügt grundsätzlich der

Abschluss des schuldrechtlichen Hauptvertrags. Anderes gilt, wenn

der Maklervertrag einer Auslegung dahin zugänglich ist, dass

der Provisionsanspruch entfällt, wenn der wirtschaftliche Zweck

des Hauptvertrags wegfällt. Der Erwerb eines Grundstücks in der

Zwangsversteigerung begründet keine Provisionspfl icht für das

vom Makler benannte Grundstück, es sei denn, der Erwerb in der

Zwangsversteigerung wird durch Individualvereinbarung dem Abschluss

eines Grundstückskaufvertrags gleichgestellt.

OLG Frankfurt a.M., Beschluss v. 20.8.2008, Az.: 19 U 34/08

Fakten: Mit Exposé bot der

Makler einem Kaufi nteressenten

provisionspfl ichtig ein

aus insgesamt elf Wohnungen

bestehendes Wohn- und Geschäft

shaus aus der Insolvenzmasse

des Bauträgers an. Mit

entsprechendem Schreiben

erklärte sich der Interessent

gegenüber dem Makler für

den Fall des Kaufvertragsabschlusses

mit der Zahlung der

Courtage bereit. Zu einem

nicht näher bekannten Zeitpunkt

schloss der Interessent

einen notariellen Kaufvertrag

über die Immobilie. Der

Vertrag konnte jedoch nicht

umgesetzt werden, da die

Nachranggläubiger nicht

bereit waren, Löschungsbewilligungen

zu erteilen. Der

Interessent ersteigerte deshalb

die Wohnungen in dem

zwischenzeitlich eingeleiteten

Zwangsversteigerungsverfahren.

Die Provisionsrechnung

des Maklers ließ der neue

Eigentümer unbeachtet, weshalb

der Makler nunmehr die

Courtage gerichtlich geltend

machte. Mithin jedoch ohne

Erfolg. Nach § 652 BGB hängt

der Provisionsanspruch des

Maklers vom Zustandekommen

des Hauptvertrags ab. Es

genügt dabei grundsätzlich

der Abschluss des schuldrechtlichen

Kaufvertrags,

ohne dass das dingliche

Erfüllungsgeschäft zustande

gekommen sein muss. Der

Vertrag muss allerdings gültig

zustande kommen und darf

nicht nachträglich wegen

einer im Vertragsschluss selbst

liegenden Unvollkommenheit

wieder beseitigt worden

sein. Der Provisionsanspruch

des Maklers entfällt weiter,

wenn der Maklervertrag einer

Auslegung dahin zugänglich

ist, dass eben der Provisionsanspruch

entfällt, wenn der

wirtschaft liche Zweck des

Hauptvertrags wegfällt. Dies

73

war vorliegend der Fall, da der

Maklervertrag ausschließlich

eine Provisionspfl icht für

einen rechtsgeschäft lichen

Erwerb vorsah.

Der Makler konnte weiter

nicht mit Erfolg geltend machen,

ein Provisionsanspruch

ergebe sich mit Blick auf den

Erwerb der Wohnungen im

Wege der Zwangsversteigerung

aus der Gleichwertigkeit

dieses Erwerbs mit dem

beabsichtigten Geschäft sabschluss.

Der Erwerb eines

Grundstücks in der Zwangsversteigerung

begründet

keine Provisionspfl icht. Im

Zwangsversteigerungsverfahren

vollzieht sich der Eigentumserwerb

nicht aufgrund

eines Kaufvertrags, sondern

aufgrund eines staatlichen

Hoheitsakts. Dem Makler

steht kein Provisionsanspruch

zu, wenn sein Kunde das vom

Makler benannte Grundstück

im Wege der Zwangsversteigerung

erwirbt. Der

Provisionsanspruch scheitert

schon daran, dass es an einer

wesentlichen Voraussetzung

des § 652 BGB, nämlich am

Zustandekommen des Hauptvertrags,

fehlt. Die Aufgabe

des Maklers besteht nämlich

darin, durch eine Nachweis-

oder Vermittlungstätigkeit auf

einen freiwilligen Vertragsschluss,

also auf eine echte

und nicht nur fi ngierte Willenseinigung

der beteiligten

Interessenten hinzuwirken.

Fazit: Will sich der Makler

einen Provisionsanspruch

auch für den Fall des Erwerbs

einer Immobilie im Wege der

Zwangsversteigerung sichern,

muss er mit seinem Auft raggeber

eine entsprechende Individualvereinbarung

treff en. Für

das Vorliegen einer derartigen

Individualvereinbarung ist der

Makler im Übrigen beweispfl

ichtig.

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


74 Aktuelles Recht

Mietrecht

Heizkosten [74.1]

Kein Anspruch auf Erklärung über hohen

Heizkostenverbrauch

Der Mieter kann vom Vermieter in der Regel keine Erklärung

über den hohen Heizkostenverbrauch verlangen. Bei einem

überdurchschnittlichen Verbrauch ist in der Regel davon auszugehen,

dass dieser auf die Heizgewohnheiten des Mieters zurückzuführen

ist.

LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 21.4.2008, Az.: 67 S 43/08

Fakten: Die Parteien

streiten über die Höhe

einer Abrechnung über den

Heizungs- und Warmwasserverbrauch

des Mieters.

Der Mieter behauptet, die

Heizkosten seien mehr als

doppelt so hoch, als dies

allgemein üblich sei. Das

Gericht gibt dem Vermieter

recht. Der Mieter hatte nach

Einsichtnahme in die ihm

zur Verfügung gestellten

Unterlagen nicht behauptet,

dass die abgelesenen Werte

nicht stimmten. Der festgestellte

Verbrauch ist damit

unstreitig. Der Verbrauch ist

in der Regel auf die Heizgewohnheiten

des Mieters

zurückzuführen.

Fazit: Grundsätzlich muss

eine Abrechnung mindestens

eine geordnete Zusammenstellung

der Ausgaben, die

Angabe und Erläuterung des

Mängelanzeige [74.2]

Mieter ist nicht verpfl ichtet,

verborgene Mängel anzuzeigen

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,

die Berechnung

des Anteils des Mieters und

den Abzug der geleisteten

Vorauszahlungen enthalten.

Erklärungen für einen hohen

Verbrauch von Heizungs-

oder Warmwasserverbrauch

muss der Vermieter noch

nicht abgeben. Die Berliner

Senatsverwaltung für

Stadtentwicklung hat unter

www.heizspiegel-berlin.de

Hinweise für die Einsparung

von Heizenergie erteilt.

Noch kann der Mieter also

nicht verlangen, dass der

Vermieter für einen geringeren

Heizkostenverbrauch

sorgt. Allerdings kann der

Mieter vom Vermieter die

Vorlage des nach der EnEV

vorgeschriebenen Energieausweises

für das Gebäude

verlangen. Weitere Ansprüche

lassen sich daraus aber

noch nicht ableiten.

Der Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene Mängel

untersuchen (hier verneint für Wasseransammlungen auf dem

Flachdach eines Supermarkts) und dem Vermieter nur offensichtliche

Mängel anzeigen. Die Anzeigepfl icht des Mieters entfällt

für Mängel, die sich aus einer dem Vermieter bekannten

Gefahrenlage entwickelt haben.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.6.2008, Az.: I-24 U 193/07

Fakten: Die Parteien streiten

darüber, ob der Mieter

verpfl ichtet war, dem Vermieter

Wasseransammlungen auf

dem Flachdach des von ihm

gepachteten Supermarkts

anzuzeigen. Die Wasseransammlungen

hatten den

Einsturz eines Gebäudeteils

verursacht. Das Gericht verneint

die Haft ung des Mieters

für die Nichtanzeige des verborgenen

Mietmangels. Die

verstopft en Abläufe haben

sich hier dem Mieter nicht

„gezeigt“. Ein Mieter verstößt

gegen seine Anzeigepfl icht

nur und erst dann, wenn er

einen Schaden innerhalb des

Mietobjekts kennt oder grob

fahrlässig nicht zur Kenntnis

nimmt und eine Anzeige an

den Vermieter unterlässt.

Grob fahrlässige Unkenntnis

Fakten: Die Vertragsurkunde

ist als „Mietvertrag

für gewerbliche Räume“

bezeichnet. Die Mieträume

wurden zum Betrieb

einer Änderungsschneiderei

vermietet. Weiter ist

geregelt: „Der Mieter kann

einzelne Räume auch als

Wohnladen nutzen.“ Das

Gericht entschied zugunsten

des Schwerpunkts auf

der gewerblichen Nutzung.

Das Mietobjekt war nach

seinem Zuschnitt und nach

der bei der Anmietung

vorhandenen Einrichtung

liegt aber nur vor, wenn der

Mangel so off ensichtlich ist,

dass seine Wahrnehmung

sich dem Mieter praktisch

aufdrängen muss. Eine Untersuchungspfl

icht trifft den

Mieter insoweit nicht. Er

darf sich darauf verlassen,

dass die Mietsache funktionstüchtig

ist.

Fazit: Es ist Sache des

Vermieters, die Mietsache instand

zu halten und im Zuge

gelegentlicher Überprüfungen

der Mietsache auf verborgene

Mietmängel zu achten.

Anzeigen muss der Mieter

nur solche Mietmängel, die

so off ensichtlich sind, dass sie

sich dem Mieter aufdrängen.

Das kann zum Beispiel bei

erkennbaren Feuchtigkeitsschäden

der Fall sein.

Gemischtes Mietverhältnis [74.3]

Gewerblicher Schwerpunkt des Mietverhältnisses

trotz privater Nutzung

Bei der Vermietung von mit einem Laden verbundenen Räumlichkeiten

liegt der Schwerpunkt des Mietverhältnisses im gewerblichen

Bereich, wenn die Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei

vermietet und auch genutzt werden und das

Gewerbe zum Lebensunterhalt dienen soll; dies gilt selbst dann,

wenn der größere Teil der Mietfl äche zu Wohnzwecken genutzt

wird.

OLG Stuttgart, Urteil v. 31.3.2008, Az.: 5 U 199/07

ersichtlich auf den Betrieb

eines Ladens ausgerichtet.

Dafür spricht bereits das

Schaufenster nebst Tür in

Richtung Straße, sowie der

Umstand, dass ursprünglich

nur eine kleine Teeküche

vorhanden war. Auch der

schrift liche Mietvertrag

lässt nur die Auslegung zu,

dass die Parteien von einer

überwiegenden Nutzung als

Gewerbeobjekt ausgingen.

Entscheidend ist insoweit

auch, dass die Nutzung als

Änderungsschneiderei den

Lebensunterhalt der Familie


estreiten sollte. Dass die

Erträge der Schneiderei

nicht ausreichten, den

Lebensunterhalt der Familie

zu decken, kann der Mieter

nicht einwenden. Auf den

tatsächlichen wirtschaft -

lichen Erfolg kommt es

insoweit nicht an.

Fazit: Bei der Frage, ob bei

einem einheitlichen Mietvertrag

mit gemischter Nutzung

von einem Wohnraum- oder

einem Gewerberaummietverhältnis

auszugehen ist,

kommt es entscheidend darauf

an, in welchem Bereich

das Mietverhältnis seinen

Schwerpunkt hat. Maßgeblich

hierfür ist in erster Linie

der wirkliche Wille, also

die gemeinsamen Vorstellungen

der Parteien, wie der

Mieter das Objekt nutzt und

welche Art der Nutzung im

Vordergrund steht. Nicht

entscheidend ist, ob die

Parteien das Mietverhältnis

in der Vertragsurkunde als

Wohn- oder Geschäft sraummietverhältnis

bezeichnet

haben. Die Parteien können

im Zweifelsfall aber durch

eine vertragliche Regelung

klarstellen, nach welchem

Recht das Mietverhältnis be-

urteilt werden soll. Als Indiz

für eine solche Vereinbarung

kann angesehen werden,

wenn die Parteien ein für die

Wohnraummiete gedachtes

Formular verwenden. Auf

die tatsächliche Nutzung der

Räume kommt es dann nicht

an. Werden zu gewerblichen

Zwecken vermietete Räume

später zu Wohnzwecken

genutzt, bleibt der Vertrag

Geschäft sraummiete, soweit

die Parteien den Nutzungszweck

nicht einvernehmlich

ändern. Das Verhältnis der

Wohnfl äche zur gewerblich

genutzten Fläche ist von

untergeordneter Bedeutung,

ebenso der jeweilige

Mietwert. Selbst dann, wenn

ein Mietobjekt aus einem

kleinen Laden und einer

großen Wohnung besteht,

ist das Mietverhältnis als

Geschäft sraummietverhältnis

zu bewerten, wenn der

Mieter aus dem Betrieb des

Ladens seinen Lebensunterhalt

bestreitet. Gleiches

gilt, wenn eine Rechtsanwalt

in den gemieteten Räumen

sowohl wohnt als auch seine

Kanzlei betreibt oder wenn

ein Zahnarzt eine Wohnung

auch zum Zwecke der Berufsausübung

nutzen darf.

Schönheitsreparaturen [75.1]

Zu „üblicherweise erforderlich“ werdenden

Schönheitsreparaturen

Folgende Regelung im Formularmietvertrag ist wirksam: „Überlicherweise

werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in

folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und

Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen

und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle

sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses

in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde,

wenn der Mieter die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen

durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben,

wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig

gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen

gestrichen zurückgegeben werden.“

BGH, Urteil v. 22.10.2008, Az.: VIII ZR 283/07

Fakten: Die Parteien

streiten über die Wirksamkeit

der Klausel. Der BGH

erklärt sie für wirksam. Die

Regelung enthält keinen

unzulässigen starren Fristen-

plan, denn sie ermöglicht

die Berücksichtigung des

tatsächlichen Abnutzungsgrads

der Mieträume. Für den

durchschnittlichen Mieter ist

erkennbar, dass der Fristenplan

hier nur den Charakter

einer unverbindlichen Orientierungshilfe

hat. Auch in

Verbindung mit der Übergaberegelung

bleibt die Klausel

wirksam. Die Verpfl ichtung

des Mieters, lackierte oder

farbig gestrichene Holzteile

nur in den nach der Klausel

zulässigen Farbtönen zurückzugeben,

ist für sich genommen

unbedenklich.

Fazit: Eine formularvertragliche

Bezugnahme auf

„die üblichen Fristen“ führt

in der Regel zu einem starren

Fristenplan und damit zur

Unwirksamkeit einer Reno-

Bei wirksamem Fristenplan muss gestrichen werden.

Winterdienst [75.2]

Kein Anspruch auf Winterdienst bei Stellplatz-Miete

75

vierungsklausel. Wirksam ist

ein Fristenplan nur, wenn für

den Mieter erkennbar ist, dass

die Renovierung nur nach

dem Abnutzungsgrad erfolgen

muss. Auch eine nur auf den

Zeitpunkt der Rückgabe der

Wohnung bezogene Farbwahlklausel

ist zulässig, sofern sie

dem Mieter eine Bandbreite

(„neutrale, helle, deckende

Farben und Tapeten“) vorgibt,

die zu den unterschiedlichsten

Einrichtungsstilen passt. Diese

Rechtsprechung erweitert der

BGH hier unter Abwägung aller

Interessen auch auf „farbig

gestrichene Holzteile“.

Der Mieter eines privaten Pkw-Stellplatzes hat grundsätzlich keinen

Anspruch auf Winterdienst des Vermieters.

Zwar muss es dem Benutzer eines Stellplatzes grundsätzlich möglich

sein, sein Fahrzeug gefahrlos zu verlassen und es auch wieder

zu erreichen. Dazu reicht – mangels anderer Vereinbarung,

dass der Vermieter dem Mieter eine ordnungsgemäß asphaltierte

Fläche zur Verfügung stellt. Für öffentliche, also für jedermann

nutzbare Parkplätze gilt, dass eine Streupfl icht lediglich bei großer

Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei einem

schnellen Fahrzeugwechsel besteht.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.5.2008, Az.: I-24 U 161/07

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


76 Service

Stellenmarkt

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Die nächste Ausgabe der Immobilienwirtschaft erscheint am 03.03.2009. Druckunterlagenschluss ist der 06.02.2009.

Impressum

Verlag

Rudolf Haufe Verlag

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Hindenburgstraße 64

79102 Freiburg

Geschäftsführung:

Martin Laqua

Markus Reithwiesner

Abonnenten-Service und Vertrieb

Service-Center Freiburg:

Tel. 01 80/50 50 169*

Fax 01 80/50 50 441*

* 0,14 €/Min. aus dem dt. Festnetz, abweichende

Mobilfunkpreise, ein Service von dtms.

E-Mail: zeitschriften@haufe.de

Redaktion

Dirk Labusch (La)

(verantw. Chefredakteur)

E-Mail: dirk.labusch@haufe.de

Laura Henkel (lh)

E-Mail: laura.henkel@haufe.de

Jörg Seifert (sei)

E-Mail: joerg.seifert@haufe.de

Paul Lauer (pl)

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Redaktionsteam

RA Alexander C. Blankenstein

RAin Almut König

Michaela Burgdorf

Marcus Surges

Beate Beule

Anne Oellerich

Journalisten im Heft 02/09

Ralf E. Geiling

Christian Hunziker

Astrid Jatzkowski

Norbert Jumpertz

Frank Peter Unterreiner

Hans-Jörg Werth

Objektleitung Reiner Straub

Koordination Anja Bek

So erreichen Sie die Redaktion

Tel. 07 61/36 83-507

Fax: 07 61/36 83-105

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Im Kreuz 9, 97076 Würzburg

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klaus.sturm@

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Key Account Management

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michaela.freund@

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Anzeigendisposition

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Tel. 09 31/27 91-464, Fax -477

E-Mail: monika.thuencher@

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jeweils zum 10. des Vormonats

Bezugspreis

Jahresabo 116 Euro (inklusive Versandkosten,

Online-Archiv, Urteilsda tenbank

etc.) Bezieher des Loseblattwerks

„Haus- und Grundbesitz“ erhalten

Immobilienwirtschaft im Rah men ihres

HuG-Abonnements.

Für Mitglieder der deutschen Sektion

des Immobilienverbands Royal

Insti tu tion of Chartered Surveyors

(RICS) und des Deutschen Verbands

(DV) ist der Bezug mit der Zahlung

ihres Mit glieder beitrags abgegolten.

Immobilienwirtschaft mit Immobilienwirtschaft

Professional kostet

monatlich 39,80 Euro, die 3er Lizenz

57 Euro, die 5er Lizenz 79,60 Euro

und die 10er Lizenz 139,30 Euro inkl.

Versand und MwSt.

Urheber- und Verlagsrechte

Die Zeitschrift sowie alle in ihr ent hal tenen

ein zel nen Beiträge und Ab b il dungen sind

urheber rechtlich geschützt. Alle Rechte

vor behalten. Kein Teil dieser Zeitschrift

darf ohne schriftliche Genehmigung des

Verlags ver vielfältigt oder verbreitet werden.

Unter dieses Verbot fällt insbesondere

die gewerbliche Ver viel fält i gung

per Kopie, die Auf nahme in elek tronische

Datenbanken und die Verviel fältigung auf

CD-ROM.

Bildnachweise

Soweit keine Bildquelle vermerkt, wurden

uns Personenaufnahmen von den

jeweiligen Unternehmen zur Verfügung

gestellt. Andere Bildmotive ohne Nachweis

stammen aus der Bilddatenbank der

Haufe-Mediengruppe.

Gerichtsstand ist Freiburg

ISSN 1614-1164

Erscheinungsweise: 10 x jährlich

Verbreitete Aufl age

20.226 Exemplare im 4. Quartal 2008

Druck

Echter Druck Center, Würzburg


Boost Your Career.

Cobalt Recruitment ist auf die Vermittlung von Fachkräften in der Immobilienbranche spezialisiert und

verfügt über ein einmaliges Netzwerk innerhalb Europas. Wir rekrutieren für Banken, Immobilien- und

Beratungsunternehmen und nutzen dabei unsere langjährige Erfahrung im Immobiliensektor, um

qualifizierte Kandidaten für unsere Kunden zu finden.

Director Institutional Sales (m/w)

Frankfurt am Main | Ref: DL/19569

Unser Kunde ist ein international agierendes Immobilienunternehmen, spezialisiert auf professionelles

Asset Management in Eigentümervertretung. In seinem Auftrag suchen wir einen Director Institutional

Sales (m/w), der das Sales Team fachlich führt und die Verantwortung für den Vertrieb der Immobilien

übernimmt.

Das Aufgabengebiet

• Umfassende Verantwortung für den Verkauf von bundesweit gelegenen Einzelimmobilien und

Immobilienportfolien in Milliardenhöhe an nationale und internationale Investoren

• Konzeption und Umsetzung von hochwertigen und individuellen Taktiken und Strategien zum Verkauf

der Objekte

• Steuerung aller transaktionsvorbereitenden und -begeleitenden Maßnahmen

• Kontrolle der vollständigen Erfassung aller Transaktionsinformationen und Aufbereitung der Vendor

Due Diligence

• Veranwortung für den kompletten Verkaufsprozeß und die Vertragsverhandlungen

• Stetiger bundesweiter Netzwerkausbau für einen qualitativ hochwertigen Investorenstamm

Das Anforderungsprofil

• Erfolgreich abgeschlossenes (Fach-)Hochschulstudium oder adäquate Ausbildung

• Mehrjährige, profunde Erfahrung im Transaktionsmanagement, vorzugsweise auf Eigentümerseite

• Belegbarer Track Record für Akquisitions-, Investment- und/oder Transaktionserfolge für große

Commercial Real Estate Assets

• Zusätzlich zu sicheren Kenntnissen in Portfoliotransaktionen werden profunde Erfahrungen im Bereich

Einzeltransaktion erwartet

• Führungspersönlichkeit mit der Fähigkeit, andere zu Höchstleistungen zu motivieren und Prioritäten

zu setzen

Leiter Key Account Management Wohnungswirtschaft (m/w)

Niedersachsen | Ref: DL/19535

Als Anbieter von infrastrukturellen Dienstleistungen und Produkten für die Wohnungswirtschaft verfügt

unser Klient seit Jahrzehnten über eine hervorragende Reputation am deutschen Markt. Für den

Vertriebsbereich Geschäftskunden suchen wir einen engagierten Leiter Key Account Management

Wohnungswirtschaft (m/w).

Das Aufgabengebiet

• Verantwortung für den Vertrieb an regionalen Großkunden und Key Accounts in der

Wohnungswirtschaft in Niedersachsen

• Anleitung, Motivation, Coaching und Monitoring der Key Account Manager

• Mitwirkung an der Erarbeitung, Abstimmung und Umsetzung der Vertriebsstrategie sowie

Verantwortung für die erfolgreiche Umsetzung taktischer Maßnahmen

• Gewährleistung höchster Kundenzufriedenheit sowie der Einhaltung von Qualitätsstandards bei

stetiger Kostenkontrolle und -optimierung

• Leitung komplexer Vertriebsprojekte sowie Unterstützung des Key Account Teams

• Auf- und Ausbau eines funktionierenden Netzwerkes in der Wohnungswirtschaft

Das Anforderungsprofil

• Technische (Fach-)Hochschulausbildung oder adäquate Berufsausbildung

• Profunde Kenntnisse mit belegbaren Erfolgen im Vertrieb von technischen Dienstleistungen oder

Produkten in der Immobilienwirtschaft

• Beste Erfahrung in der Anleitung, Führung und Motivation von Vertriebsmitarbeitern

• Hohe technische Affinität und Fachkenntnis, idealerweise im Bereich Multimedia

• Ausgeprägtes Netzwerk und Zugang zur (überregionalen) Wohnungswirtschaft

• Seriöses, verbindliches Auftreten, kombiniert mit exzellenter Kommunikation und Verhandlungsstärke

Bitte senden Sie Ihren Lebenslauf unter Nennung der Referenznummer an berlin@cobaltrecruitment.com

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10719 Berlin

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77

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


78 Service

Mein Klassiker Neue Bücher

Wie ein Vogel im Aquarium. Aus dem Leben

eines Managers. Fachbuch von Daniel Goeudevert

Diese unbeschwerte und off ene Autobiografi

e von Daniel Goeudevert gibt nicht

nur einen Abriss über seine Kinder- und

Lehrjahre, sondern beschreibt vor allem

seine Erlebnisse im Topmanagement der

Automobilindustrie.

Daniel Goeudevert studierte Literaturwissenschaft

an der Pariser Sorbonne,

bevor er Autoverkäufer bei Citroen

wurde und danach eine bilderbuchar-

tige Managerkarriere begann. Er war

Generaldirektor von Citroen Schweiz,

dann Vorstandsvorsitzender bei Citroen

Deutschland, später Vorstandsvorsitzender

bei Renault Deutschland, anschließend

Vorstandsvorsitzender der deutschen

Ford-Werke und dann Mitglied

des Konzernvorstands von VW.

Er galt als „Querdenker“ und „Paradiesvogel“.

Er vertrat gern ungewohnte

Ansichten und Managementmethoden,

vergaß dabei aber nie die menschliche

Seite des Geschäft s sowie den Blick auf

die Welt als Ganzes und auf sich selbst.

1993 schied er aus dem Management aus

und widmete sich anderen Aufgaben.

„Wie ein Vogel im Aquarium“ ist ein

sehr menschliches Buch. Hineingeworfen

in große Verantwortung spielt er sein

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

„ Daniel Goeudevert schreibt in einer

Leichtigkeit über sein Leben, die erfrischend

ist und sehr sympathisch.

Er ist kritisch bis selbstzweifelnd,

bleibt dabei aber unverbittert und

verliert nie seine Souveränität.“

Jens Kramer ist Gründungsgesellschafter

und Geschäftsführer

des Berliner IT-Unternehmens

PROMOS consult.

Leben durch – mit allen Wendungen

und Überraschungen. Selbstrefl ektierend

ana ly siert er seine Gedanken und

Empfi n dungen. Die vielen Anekdoten

sind humorvoll und stecken voller kleiner

Weisheiten. Daniel Goeudevert schreibt

in einer Leichtigkeit über sein Leben, die

erfrischend ist und sehr sympathisch.

Er ist kritisch bis selbstzweifelnd, bleibt

dabei aber unverbittert und verliert nie

seine Souveränität.

Ich habe das Buch

Ende der 90er-Jahre

gelesen. In dieser Zeit,

kurz nach der Gründung

der PROMOS,

hat sich für mich

berufl ich viel verändert.

In meiner neuen

Rolle habe ich mich

manchmal einsam gefühlt. Ich musste

viele Entscheidungen treff en und wollte

nicht, dass man mir meine Unsicherheit

ansieht.

Ich erhielt das Buch als Geschenk. „Es

war seltsam, dass diese Menschen mir etwas

zutrauten, woran ich selbst gar nicht

dachte.“ Ich habe öft er Sachbücher geschenkt

bekommen. Manchmal habe ich

darin nachgeschlagen, selten habe ich sie

richtig gelesen. Daniel Goeudeverts „Wie

ein Vogel im Aquarium“ zählt zu den seltenen

Büchern, die ich zweimal gelesen

habe. Ich kann es wärmstens empfehlen.

Goeudevert, Daniel: Wie ein Vogel im Aquarium.

Aus dem Leben eines Managers. Rowohlt,

Berlin (1996), ISBN-10: 3871342815, ISBN-13:

978-3871342813, gebundene Ausgabe: 254

Seiten, Verlag: Rowohlt, Berlin (1996)

Kompendium für Immobilienberufe

Das Buch erläutert die

wichtigen Grundlagen

des Berufsrechts, des

neuen Wettbewerbsrechts,

des Marketings,

der Versicherungen und

des neuen Unternehmenssteuerrechts.

Es

werden Wege aufgezeigt, wie Immobilienunternehmer

erfolgreich am Markt agieren.

Im Vordergrund steht dabei der Weg des Immobilienmaklers

zum Immobilienberater.

E. Sailer, H.-E. Langemaack (Hrsg.), Boorberg

Verlag, 11. Aufl . 2008, 550 S., ISBN 978-3-415-

04009-0, 48 Euro

Intensivkurs Mietrecht für

Wohn- und Geschäftsraum

Am Ablauf eines Mietverhältnisses

orientiert,

behandelt das Buch alle

Rechts- und Streitfragen,

die auftreten können,

zum Beispiel die

Gestaltung des Vertrags,

Auskünfte über Mieter,

Erhöhungen, Modernisierung, Betriebskostenabrechnung

und Beendigung.

A. Stangl, Huss-Medien, 2. Aufl . 2008, 272 S.,

ISBN 978-3-345-00926-6, 34, 80 Euro

Risikomanagement im

Auslandsgeschäft

Der Ratgeber beantwortet

die Fragen: „Worauf

müssen international tätige

Unternehmen und

deren Finanzdienstleister

vor, bei und nach dem Geschäftsabschluss

mit ausländischen

Partnern achten?

Wie kann bestehenden Risiken begegnet

und die Ertragschancen gesteigert werden?“

Prof. C. Graf v. Bernstorff, Fritz Knapp Verlag,

4. Aufl . 2008, 400 S., ISBN 978-3-8314-0807-

8, 44 Euro


Betreutes Wohnen für

ältere Menschen

Mit der in dem vorliegenden

Titel vorgestellten DIN-Norm

77800 „Qualitätsanforderungen

an Anbieter der Wohnform

Betreutes Wohnen für

ältere Menschen“ wurde ein

einheitliches Instrument zur

freiwilligen Qualitätssicherung

auf dem Markt des Betreuten Wohnens geschaffen.

Die Norm defi niert Mindestqualitätsstandards,

die für Anbieter eine Orientierung

schaffen, zum Beispiel Anforderungen

an die Dienstleistungen im Bereich Betreutes

Wohnen, an das Wohnangebot, die

Vertragsgestaltung und welche Leistungsangebote

bereitgestellt werden sollten.

H. Mühlbauer, Beuth Verlag, 2. Aufl . 2008, 40

S., ISBN 978-3-410-16793-8, 9,80 Euro

Standortkompass-Contor:

Hochpreisiger Einzelhandel

In der Reihe Standortkompass

Contor werden

in loser Reihenfolge

Studien und Themen

zu Standortfragen in

Deutschland und Europa

veröffentlicht. Für

„Hochpreisiger Einzelhandel

in Deutschland“ wurden vier Studien

erstellt, die jeweils die geeignetsten

Städte in Deutschland für den hochpreisigen

Einzelhandel aus der Gesamtzahl aller

deutschen Städte herausfi ltern. Die Ergebnisse

werden nüchtern dargestellt und beschränken

sich auf die Vorstellung der Daten,

Fakten und Standortprofi le der Städte.

H. Lüttich, Contor GmbH, 2008, 164 S., ISBN

978-3-8370-66 1 5-9, 169 Euro

Aus unserem Haus

Die Wertermittlungsreform

79

Noch vor Inkrafttreten

bietet das Werk alle

Informationen, was

sich in Zukunft bei der

Wertermittlung von

Immobilien und Grundstücken

konkret ändert.

Inhalte des Buches

sind unter anderem: die neuen Regelungen

im Überblick, konkrete Erläuterungen, was

sich in Zukunft bei der Wertermittlung von

Immobilien und Grundstücken ändert, alle

wichtigen Verfahren und Berechnungsarten,

die Sie künftig beachten müssen, die neuen

Anforderungen an Gutachten, die Auswirkungen

der Erbschaftssteuerreform auf die

Immobilienbewertung.

T. H. Garthe, Rudolf Haufe Verlag, 2009, 160 S.

+ CD, ISBN 978-3-448-09281-3, 39,80 Euro

Jetzt schon vormerken!

16. Handelsblatt Jahrestagung

Immobilienwirtschaft 2009.

5. und 6. Mai 2009, The Ritz-Carlton Berlin

Claus Jürgen Cohausz

Claus-Jürgen Cohausz, Mitglied des Vorstandes, Westdeutsche ImmobilienBank AG

Prof. Dr. Michael Heise, Chefvolkswirt, Allianz SE

Christian Ulbrich, CEO EMEA und Member of the Global Board, Jones Lang LaSalle

Wolfgang Weinschrod, Vorsitzender der Geschäftsführung, Pirelli & C. Real Estate Deutschland GmbH

Weiter Informationen finden Sie unter: www.immobilien-forum.com

Info-Hotline: +49 (0) 69 . 24 43 27 – 39 18

Prof. Dr. Michael Heise

Anne Pape (Senior-Marketing-Managerin)

Telefax: +49 (0)69.24 43 27–49 18

E-Mail: anne.pape@informa.com

Christian Ulbrich

Wolfgang Weinschrod

Erfolgsstrategien in der Finanz- und Wirtschaftskrise

Problem: Refi nanzierung auslaufender Kredite

und geringe Transaktionsvolumina

Überlebenswichtig: Kosten reduzieren und

Portfolios neu bewerten

Zukunftschance: Neue Anlageprodukte und

neue Marktrends

Finden Sie Wege für den Erfolg!

Substanz entscheidet.


TOP-TERMIN

TOP-TERMIN

80 Service

Termine …

… von Betriebskostenabrechnung bis Wertermittlung

Veranstaltungstitel

Messe, Kongresse und Konferenzen

Termin / Ort Preis zzgl. MwSt. Veranstalter / Kontakt

Dresden Haus 2009 26.2.–1.3.2009 Tageskarte: ORTEC Messe und Kongress GmbH,

Dresden

9 Euro, Dauerkarte:

17 Euro

Telefon 03 51/31 53 30, www.baumesse-haus.de

CeBIT 3.–8.3.2009

Hannover

MIPIM – führende internationale Gewerbeimmobilienmesse,

die die gesamte

Immobilienwirtschaft unter einem Dach

vereint

10.–13.3.2009

Cannes

14. Münsteraner Verwaltertage 12.–14.3.2009

Münster

Seminare und Schulungen

Analyse und Abbildung des Immobilienmarkts

Betriebskostenabrechnungen erfolgreich

prüfen und monatliche Vorauszahlungen

und Pauschalen angemessen gestalten

Informationsabend MAS Immobilienmanagement

Wertermittlung von Alten- und Pfl egeheimen

– altengerechte Wohnformen,

sachgerechte Bewertung

Finanzmarktstabilisierungsgesetz – Rechtsfragen

und Konsequenzen für die Praxis

13.2.2009

Fulda

16.2.2009

Frankfurt

am Main

17.2.2009

Zug

17.2.2009

Leipzig

17.02.2009

Frankfurt

am Main

Praxisseminar Immobilien-Verwaltung 18.2.2009

Magdeburg

MoMIG – das neue GmbH-Recht in seiner

Bedeutung für die Wohnungswirtschaft

Die Grundlagen der VOB-Ausschreibung,

Vergabe und Nachtragsmanagement

Der Umgang mit schwierigen Mitarbeitern

und Kunden

Hydraulischer Abgleich Heizung, Trinkwasser

(Energetische Einsparpotenziale)

18.2.2009

Wiesbaden

18.2.2009

Lünen

19.–20.2.2009

Münster

20.–21.2.2009

München

Betriebskosten bei Wohnraum 2.3.2009

München

Strukturierung von Immobilientransaktionen

Immobilienbewertung im Rahmen der

Erbschaftssteuerreform

Immobiliensteuerrecht 2008/2009 –

Optimale Steuergestaltung des

Immobilienportfolios

2.–3.3.2009

München

5.3.2009

Freiburg

9.3.2009

Frankfurt am

Main

10. Biberacher Forum Gebäudetechnik 11.–12.3.2009

Biberach

8. Weimarer Fachgespräch – Konsequenzen

aus dem Energieeinsparungsprogramm und

aktuelle Rechtsentwicklung für Investoren,

Bauträger und Architekten.

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12.–13.3.2009

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bis 3.3. 1.390,

ab 3.3. 1.550

Euro

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www.cebit.de

Reed Midem (Vertretung Germany: Runze & Casper)

Telefon 0 30/28 01 85 55, www.mipim.com

340 Euro Drasdo/Keuter GbR, Telefon 0 21 31/1 51 35 10,

www.verwaltertreff-ratingen-ev.de

485 Euro Sprengnetter Akademie, Telefon 0 26 42/97 96-76/75,

www.sprengnetter.de

295 Euro vhw – Bundesverband für

Wohnen und Stadtentwicklung e.V.,

Telefon 07031/86 61 07-9, www.vhw.de

kostenlos Institut für Finanzdienstleistungen IFZ/Hochschule

Luzern, Telefon +41 41 /7 24 65 55, www.hslu.ch/ifz

394 Euro SSB Spezial-Seminare Bau GmbH,

Telefon 02 21/54 97-3 48, www.ssb-seminare.de

695 Euro Beckakademie-Seminare,

Telefon 0 89/3 81 89-5 47, www.beck-seminare.de

399 Euro Sykosch Software AG, Telefon 08 00/7 95 67 24,

www.sykosch.de

195 Euro Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft

e.V., Telefon 06 11/37 97 56, www.sfa-immo.de

297,50 Euro

inkl. MwSt.

Umweltkolleg, Telefon 02 31/98 60-5 99,

www.umweltkolleg.de

980 Euro Management-Institut Dr. A. Kitzmann,

Telefon 02 51/20 20 50, www.kitzmann.biz

449 Euro gtw Weiterbildung GmbH, Telefon 0 89/57 88 79,

www.gtw.de

490 Euro Haufe Akademie GmbH, Telefon 07 61/4 70 88 11,

www.haufe-akademie.de

1.799 Euro Euroforum Deutschland GmbH,

Telefon 02 11/96 86-35 45, www.euroforum.de

185 Euro Deutsche Immobilien-Akademie an der Uni Freiburg,

Telefon 07 61/3 86 73-15, www.dia-freiburg.de

490 Euro Haufe Akademie GmbH,

Telefon 07 61/4 70 88 11,

www.haufe-akademie.de

240 Euro

MwSt. frei

bis 15.2. 295 Euro,

ab 16.2. 345 Euro

Bauakademie Biberach, Telefon 0 73 51/58 25 51,

www.bauakademie-biberach.de

Evangelisches Siedlungswerk Deutschland,

Telefon 09 11/22 35 54,

ww.esw-deutschland.de


Unternehmensindex Vorschau auf...

A

ADG ...................................................15

Aengevelt ..........................................64

AFI Development ..............................15

AIG Europa Versicherungsgesellschaft

.......................................58

B

Bayern Facility Management

GmbH ..................................................9

Bloomberg ........................................66

BSS .....................................................44

Buderus Immobilien GmbH ..............14

BulwienGesa .....................................38

C

Clifford Chance ..................................49

Commerz Real AG .............................39

D

Delta Access ......................................44

Depfa Bank .......................................14

Deutsche Annington Immobilien

Gruppe (DAIG) ..................................10

Deutsche Gesellschaft für

Immobilienfonds (DEGI) ............ 36, 37

Deutsche Hypo ........................... 32, 33

Deutsche Mietkaution

Schweiz AG .......................................59

DIC Asset AG .....................................14

DIC Opportunistic GmbH ...................14

DIC-Gruppe ........................................14

DKK Deutsche Kautionsgemeinschaft

AG ..............................58

Don-Stroï ...........................................15

Drees & Sommer ..............................64

E

Ecostra GmbH ....................................11

Ellwanger & Geiger ...........................12

Ernst & Young Real Estate GmbH .....10

F

Faciware ............................................45

Feri.....................................................38

FlowFact AG ........................................6

Freshfi elds Bruckhaus Deringer .......49

G

Gleiss Lutz .........................................49

GSK Stockmann & Kollegen ..............49

H

Haus & Grund Celle Verwaltung

GmbH ................................................82

Hausverwaltung Brückner GmbH.....82

Hengeler Mueller oder Linklaters ....49

Hochtief Projektentwicklung GmbH 64

Hypo Real Estate Group ....................14

Hypo Real Estate Holding AG ...........14

I

iMakler GmbH .............................. 6, 11

Immobilien Freistaat Bayern (IMBY) ...9

Immobilien Schinke-Morsbach ........82

Immonet.de ......................................10

Inteco ................................................15

Diesem Heft liegen folgende Beilagen bei: ebs, Immowelt, ADI, RHV

K

KanAm ........................................ 36, 38

Kemper’s Jones Lang La Salle .........12

Kenmore ..........................................11

KfW Bankengruppe ..............17, 30, 31

L

Latham & Watkins ............................49

Lovells ...............................................49

LÜHRMANN Property

M

Management GmbH & Co. KG ..........14

m+p business solutions ....................44

Microsoft .................................... 44, 45

Mirax Group ......................................15

Morgan Stanley .................................62

mse....................................................44

N

Neinver..............................................11

NORD/LB ...........................................33

O

Outlet Centres International (OCI

Germany GmbH) ...............................11

P

Penny Lane Realty ............................15

Polis Immobilien AG .........................64

Pricewaterhouse Coopers ................14

Proca Immobilienscouting GmbH ....50

R

Real I.S. AG ........................................36

Reed Midem ........................15, 63, 66

Russian Land .....................................15

S

SAP ....................................................45

Scope .......................................... 36, 37

Sonae Sierra Deutschland ................10

Sparkassen-Finanzgruppe ................60

T

Taylor Wessing ..................................49

Tishman Speyer ................................14

V

varys ..................................................44

Volkswagen Financial Service AG ....13

W

WBG/KLS ...........................................46

Wereldhave .......................................62

Z

Zapf GmbH ........................................64

Heute viel, morgen wenig? Vom rechten Immobilienwert.

Titelthema

Gute Immobilie, gute Lage –

schlechter Wert?

81

... März 2009

Es gibt Handlungsbedarf bei der Immobilienbewertung.

Denn der Wert nach Marktlage ist ein zweifelhaft er.

Kann eine Immobilie in nur zwei Wochen massiv an

Wert verlieren? Wird Nachhaltigkeit eingepreist? Wie

hält es Deutschland im internationalen Vergleich? Ein

Diskussionsanstoß zu den gängigen Methoden.

Top-Thema

Asset-Management in der Finanzkrise

Die Krise hat starke Auswirkungen an den Schnittstellen

zu den Banken. Risikoaverses Verhalten ist nun auch in

der Immobilienwirtschaft von Vorteil. Wie der Asset-

Manager trotz der aktuellen Situation Risiken diversifi

ziert, Objektfi nanzierungen vorzieht, ein rollierendes

System und den aktiven Mieterdialog schafft .

Die Märzausgabe erscheint am Dienstag, den 3. März

2009. Anzeigenschluss ist der 6. Februar 2009.

... April 2009

Großes Sonderheft

Hausverwaltungs- und Makler-

Software

Die Programme wandeln

sich. Was benötigen

heute kleine und

mittlere Unternehmen?

Welche Rolle

spielen Online-Angebote?

Welcher Hersteller

bietet Neues?

Die Aprilausgabe erscheint am Freitag, den 3. April 2009,

Anzeigenschluss ist der 9. März 2009

www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2009


82 Finale

Geheimnisse

Wer kennt sie schon, die Vertreter der zersplitterten Immobilienwelt? Wer weiß,

welche Wünsche sie hegen, wen sie gerne träfen. Heute fragen wir …

?

Mit welchen Eigenschaften wür-

? ?

den Ihre Mitarbeiter Sie charak-

terisieren?

Brückner: Konsequent, großzügig,

mensch lich.

Schinke: Korrekt, entscheidungsfreudig,

lässt Mitarbeiter frei arbeiten.

Waßmann: Konsequent, gradlinig, immer

ansprechbar (nach dem ersten Kaff ee).

?

Mit wem aus der Immobilienbranche

würden Sie gerne zum

Abendessen gehen und warum?

Brückner: Mit einem maßgeblichen Architekten,

denn an jedem Veranstaltungsort

sind zu wenig Damentoiletten.

Schinke: Mit den Vätern des Wohnungseigentumsgesetzes.

Fänden sie es in seiner

heutigen Form gut?

Waßmann: Mit Bundesumweltminister

Gabriel. Was er wohl denkt, wer in der

Immobilienwirtschaft die ganzen Auflagen

aus seinem Ministerium bezahlen

soll?!

02 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de

… drei BFW-Landesbeauftragte

Werner Brückner

ist Geschäftsführer der Hausverwaltung

Brückner GmbH in

Fürth und BFW-Landesbeauftragter

LV Bayern

Martina Schinke

ist Inhaberin des Unternehmens

Immobilien Schinke-Morsbach

in Hennef und BFW-Landesbeauftragte

LV West

Wo kann man Sie in der Mittagspause

antreffen?

Brückner: Im Sommer in der Gartenwirtschaft

, im Winter auf dem Weihnachtsmarkt.

Schinke: Meist im Büro. Es ist die beste

Stunde zum ruhigen Arbeiten. Von Zeit

zu Zeit aber auch mit Geschäft spartnern

beim guten Italiener.

Waßmann: Je nach Jahreszeit beim Chinesen

um die Ecke, im Büro mit Mitarbeitern

oder in der Altstadt-Eisdiele.

Peter Waßmann

ist Geschäftsführer der Haus &

Grund Celle Verwaltung GmbH

in Celle und BFW-Landesbeauftragter

LV Nord

Ihr Wunsch an die Kollegen des

Berufsstands

Brückner: Mehr miteinander als gegeneinander,

eine konsequente Preispolitik

und fortbilden, fortbilden, fortbilden …

Schinke: Als eierlegende Wollmilchsau

sind wir an allem schuld. Ich wünsche

allen innere Ausgeglichenheit, um trotzdem

ein zufriedenes Leben zu führen.

Waßmann: Wir sollten uns als der verlässliche

Treuhänder eines gewaltigen Vermögens

präsentieren, der wir sind.�|

Ihr Statement zur provokanten Stereotype: „Verwalter agieren

nur in ihrer Nische, sie sehen nicht das große Ganze.“

Brückner: Das kann sich kein ordentlicher Verwaltungsbetrieb heute noch leisten.

Die nicht über den Tellerrand schauen, werden vom Markt verschwinden.

Schinke: Ich kenne 350 von 20.000 Verwaltern. Viele justieren regelmäßig ihren

eigenen Betrachtungswinkel neu. So sehen sie immer mehr vom großen Ganzen.

Waßmann: Manche handeln tatsächlich so, weil es auch der Einstellung vieler Kunden

entspricht. Doch für große Ziele muss man aus der Nische heraustreten.


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Entscheidungsträger der Immobilienbranche

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Geschäftsbeziehungen aufzubauen,neue Projekte

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Der Marktführer:

Deutschlands größter Immobilienmarkt

Im ersten Halbjahr 2008 haben fast 4 Millionen

Besucher pro Monat die Kategorie Immobilien

(Real Estate/Apartments) für die Suche nach Ihrer

Traumimmobilie genutzt. 67% der Nutzungszeit

pro Monat verbrachten die Suchenden bei

ImmobilienScout24. Damit liegt ImmobilienScout24

mit großem Abstand vor vergleichbaren Marktplätzen.

Der nächst größere Marktplatz erreichte

in diesem Zeitraum nur 12% der monatlichen

Gesamtnutzungszeit dieser Kategorie.

Quelle: Nielsen/NetRatings, NetView, Deutschland,

Hochrechnung monatliche Durchschnittswerte von Jan.-Juni 2008

Der Marktführer wird

am intensivsten genutzt.

Immowelt

Sonstige

Immonet 67

12 %

9 %

12 %

Umziehende Haushalte:

Wo im Internet haben Sie Ihre Immobilien gefunden?

3,4 %

4,9 %

8,3 %

7,4 %

Internetportale (z.B. Yahoo, Google etc.)

immowelt

immonet

Website einer Tageszeitung

IMMOBILIEN

SCOUT24

43,2 %

Der Marktführer

%

IMMOBILIEN

SCOUT24

IMMOBILIEN

SCOUT24

Neben der größten Nutzung nimmt ImmobilienScout24

auch bei den Vertragsabschlüssen eine herausragende

Stellung ein. So haben 43,2 % aller umgezogenen

Haushalte, die im Internet ihre neue Immobilie gefunden

haben, beim Marktführer ihr neues Domizil gefunden.

Nur etwa jeder Zwölfte wurde auf der Website einer

Tageszeitung fündig. Ebenfalls geringe Trefferquoten

weisen andere Online-Immobilienbörsen auf.

Quelle: Fittkau & Maaß Consulting GmbH,

26. W3B Studie, April/Mai 2008, Internetuser

(Nicht aufgeführte Daten: 9,2% Website von Makler; 18,9% Sonstige)

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