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SANIERUNG<br />
Wann und wie?<br />
Jedenfalls steht eine Sanierung an, wenn einfache Reparaturen nicht mehr ausreichen<br />
oder Reparaturen wirtschaftlich nicht mehr vertretbar sind.<br />
Die alte Heizanlage, die sehr häufige Wartungs- und Reparatureinsätze erfordert und<br />
auch sonst in Sachen Energieeffizienz veraltet ist, sollte möglichst rasch erneuert werden.<br />
Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft (Mehrheit). Es ist durchaus zulässig, dass anstatt<br />
der bisher alten Ölheizung eine moderne Wärmepumpe eingebaut wird, auch<br />
wenn das eine, über den Erhaltungsbegriff hinausgehende Verbesserung darstellt.<br />
Das einfache Bitumendach kann durch ein weit haltbareres Kupferdach ersetzt werden,<br />
ohne dass damit der Erhaltungsbegriff gesprengt wird.<br />
Gefahr im Verzug<br />
Bei Gefahr im Verzug hat die Gemeinschaft bzw. der bestellte Verwalter umgehend aktiv<br />
zu werden, ohne dass dem einzelnen Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft ein<br />
Vetorecht zusteht. Die Gefahrenabwendung (das betrifft nicht nur die Gefahr für Leib<br />
und Leben) hat unmittelbar zu erfolgen. Beim Aktivwerden bei Gefahr im Verzug kann<br />
auch die Folgeschadenabwendung verstanden werden.<br />
Der Beschluss<br />
Hier hat die Eigentümergemeinschaft bzw. die Mehrheit der Gemeinschaft nach grundbücherlichen<br />
Anteilen eine große Entscheidungsgewalt. Der Hausverwalter hat die Weisung,<br />
die durch Abstimmung entstandenen Mehrheitsbeschlüsse umzusetzen, sofern sie<br />
sich im gesetzlichen Rahmen befinden. Das heißt, die Mehrheit der Gemeinschaft kann<br />
sich entweder für oder gegen eine Sanierung aussprechen. Trotzdem darf nicht vergessen<br />
werden, dass die Gemeinschaft eine Verantwortung für die Erhaltung der Liegenschaft<br />
trifft. Diese Verantwortung und Verpflichtung kann nicht durch einen Mehrheitsentscheid<br />
aufgehoben werden.<br />
Klar wird das, wenn die Gemeinschaft sich z.B. nicht durchringen kann, die Sanierung des<br />
Daches in Auftrag zu geben. Wenn Gefahr im Verzug ist, ist es recht klar, was der Verwalter<br />
zu tun hat. Aber was, wenn der Verwalter abstimmen lässt und kein Mehrbeschluss für<br />
die Sanierung des Daches zustande kommt und der Dachgeschoßwohnungseigentümer,<br />
weil er im Schadensfall unmittelbar betroffen ist, darauf besteht, dass diese dringenden<br />
Erhaltungsmaßnahmen gesetzt werden?
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