Luft? Dünne - Der Immobilienbrief

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Luft? Dünne - Der Immobilienbrief

Nr.: 192

21. KW / 22.05.2009

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369 Sehr geehrte Damen und Herren,

Inhaltsverzeichnis

Editorial (Rohmert) 1

Was geschieht mit geschl. 2

Fonds bei Initiatorenpleite?

Catella: Fonds macht wie- 5

der auf und kauft in Oslo

Ideenkapital: Restzahlung 6

für US-Fonds-Anleger

Fundus: Spatenstich für 7

„City Center Bergedorf“

Europäische Fondsperfor- 9

mance bricht ein

Hoffnungsschimmer am 11

Immobilienmarkt (Junius)

London wird zur Stadt der 13

Negativrekorde

Feri: Immobilienfonds 13

meistern die Krise

Estavis: Steigt Investoren- 13

interesse in Deutschland?

CRE: Kräftige Verwässe- 14

rung (Ries)

Neue Serie: Pressrecht (1) 15

Darf der das sagen? (von

Mettenheim)

CRM und Resolution grün- 16

den Work-Out Plattform

IPD: Deutsche Büromiete 17

hat Luft nach oben

IVD: Nachfrage nach Im- 17

mobilien steigt spürbar

Zum Finanzierungsverhal- 18

ten von Banken (Röhr)

Märkte Wohnimmobilien 19

Spanien 2008 (Götza)

CBRE: Hamburger Büro- 20

markt (Richter)

Ikea zieht in die Stadt 21

Aengevelt: Logistikmesse 22

Impressum 23

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 1 von 23

auf mein letztes Editorial mit der Besprechung des Bildbandes über Angela Merkel

hagelte es einen Anruf - wahrscheinlich aus CDU- oder Rentner-Kreisen. Ich möge

doch einmal in den Spiegel bzw. auf mein eigenes Bild schauen. Das habe ich getan.

Am Motiv konnte ich natürlich - ebenso wie die Kanzlerin - nicht sinnvoll arbeiten.

Dennoch habe ich der Aktualität mit einem neuen Bild Tribut gezollt. Schade; denn

das jetzt pensionierte, stets aktuelle Foto hatte gerade 5-jähriges Dienstjubiläum.

Noch einmal IVG EuroSelect 14: Der Platow Brief hat noch ein wenig weiter recherchiert.

Der Prospekt weist den Leser der Bleisatz-Risikohinweise im Rahmen des übrigen

Totalverlustrisiko-Potpourris ausführlich korrekt alle finalen Risiken und Stimmrechtsprobleme

hin, die durch einen 50%-Partner entstehen können, der nahezu jede

Entscheidung blockieren kann und Vorkaufsrechte hat. Aber ...

Gleichzeitig offenbart aber der Prospekt, dass der Fondsgesellschaft „keine detaillierten

Informationen über die Bonität und Liquidität des Joint - Venture – Partners“ vorliegen

und „keine gesellschaftsrechtlichen, vertraglichen oder tatsächlichen Einflussmöglichkeiten“

auf ihn bestehen. Es sei weder die Immobilienstrategie noch die Finanzierungssituation

mit dem Partner abgestimmt. Wem die Gesellschaft tatsächlich gehöre,

wisse man auch nicht. Sogar Platow stellt die Zurechnungsfähigkeits-Frage. Gerade

auch durch uns nachvollziehbare Produkt-Euphorie und geändertes Finanzumfeld

haben da wohl Betäubungseffekte auf den gesunden Menschenverstand gehabt.

Gerüchteküche: Inzwischen hören wir, dass sich Landespolitik mit der möglichen

Rettung von Schiffsinitiatoren auseinandersetze. Wir haben einmal über Konsequenzen

von Initiatorenpleiten für Anleger nachgedacht. Neben dem von mir seit den

frühen 90ern stets angesprochenen Kostenrisiko bei Mieterwechsel und/ oder Renovierungs–

oder Sanierungsnotwendigkeit, über dass wir am 4. Juni in Frankfurt (siehe

Veranstaltungshinweis Seite 6) mit Heinz Gerlach u. a. diskutieren, gehört das Initiatoren-Pleiterisiko

zu den am meisten unterschätzten Risiken und wichtigsten Investment-Kriterien.

Bei Ratings suchen Sie es aber vergebens. Denn die meisten Initiatoren

wären final unglücklich, wenn ihre Bonität auch nur andiskutiert würde.

Nach Catella Focus Nordic City und Degi International, die pünktlich nach drei Monaten

wieder öffneten und jetzt auch wieder auf der Einkäuferseite stehen, machen

wohl nur noch SEB Immoinvest, CS Euroreal und Axa Immoselect wieder auf. Mehr

als die Hälfte bleibt zu. Das setzt jetzt Regelmechanismen in Kraft, die oft verharmlost

werden. Und zum ersten Mal in über 25 Jahren gehen wir davon aus, dass in zwei

Jahren nicht mehr alle Offenen Fonds ohne „BaFin-Fremdsteuerung“ aktiv sein werden.

Wir arbeiten an unserer Störgefühlliste. Für das Platow Spezial, das im Juni erscheint,

haben wir schon einmal konkreter nachgedacht.

Manchmal hat auch bei uns der gesunde Selbsterhaltungstrieb

eine Auszeit. So starten wir heute eine Serie darüber, was

Journalisten dürfen, und was nicht. So etwas nennt man

„ausgewogene Berichterstattung“ (Seite 15).

Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner aurelis

Real Estate, Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka

Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital

AG und RA Klumpe Schroeder & Partner.

Werner Rohmert, Herausgeber


Personalien

Wiesbaden: Buddy Roes,

bis Ende Januar 2009 noch

Chef des Deutschlandgeschäfts

von ING Real Estate,

wird neuer Leiter des Logistik-Fondsmanagements

von Schroder Property.

Zusätzlich wird er Manager

des Schroder European

Logistics Fund, der als Luxemburger

FCP aufgelegt ist

und zurzeit 25 Gebäude mit

einem Investitionsvolumen

von 577,2 Mio. Euro in sechs

europäischen Ländern hält.

München: Elke Buhl (43)

verstärkt das deutsche Bewertungsteam

bei Knight

Frank. Zuletzt war sie für

die Westdeutsche ImmobilienBank

im Bereich Bewertung

von nationalen und internationalen

Liegenschaften

tätig.

Wohnungswirtschaft

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 2 von 23

Was geschieht mit Geschl. Fonds bei Initiatorenpleiten?

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Leider ist nicht mehr auszuschließen, dass speziell Verwerfungen im Schiffssektor

auch zu Initiatorenpleiten führen können. Wir hören aus der Politik, dass das Thema

diskutiert wird. Die FTD hat dabei die Initiatoren AG’s im Blickfeld. Andererseits kursieren

auch bei anderen Initiatoren exorbitante Provisionsgerüchte am Markt, die

nicht einfach ohne Überlebensfrage zu erklären sind. Wir bleiben in unseren Überlegungen

aber auf Immobilienebene.

Die positive Botschaft vorab: Jeder Fonds ist eine Insel. Leider korrespondiert

damit auch eine negative Botschaft: Was machen Sie auf einer Insel, wenn die

Versorgungsschiffe ihre Tätigkeit einstellen.

Der typische Konkursverwalter einer Initiatorenpleite, wie sie zuletzt Falk-Fonds hingelegt

hat, ist durch zwei Dinge gekennzeichnet: Zum einen hat er keine Ahnung

und zum anderen braucht er Geld für seine Tätigkeit. Fortführungsgedanken modernen

Insolvenzrechtes entfallen bei Pleite gegangenen Initiatoren. Hier sind lediglich

einzelne Fonds überlebensfähig. Das Image des Initiators als Konstrukteur von

Kapitalanlagen lässt sich regelmäßig nicht wieder herstellen. Auch gute Markennamen

haben so keinen monetären Wert.

Es ergeben sich unterschiedliche Fondsperspektiven in Abhängigkeit von der notwendigen

Versorgung durch einen möglicherweise Pleite gegangenen Initiator. Eine

große Immobilie mit langfristigem Mietvertrag und ausreichendem cash flow-

Überschuss für anständige Ausschüttungen und Verwaltung wird eine Initiatorenpleite

natürlich weit besser wegstecken, als eine rein betreiberorientierte kleine Anlage.

Manche mobile Investments wie Schiffe oder auch Flugzeuge haben in guten Zeiten

den Vorteil einer höheren Fungibilität gegenüber einer Immobilie. Andererseits sind

Fondspleiten tendenziell eher dann zu erwarten, wenn das Gesamtumfeld schwierig

wird. Das gilt natürlich auch für geschlossene Immobilienfonds, bei denen oftmals

Fondsprobleme mit Initiatorenproblemen parallel laufen.

Bei Immobilienfonds gibt es eigentlich nur zwei Arten von Fonds. Das sind die, bei

denen die Liquidität so gut ist, dass sie die Kosten des Konkursverwalters tragen können,

und die anderen, an denen der Konkursverwalter kein Interesse hat und die des-

Um-Frage

Genossenschaften in Hamburg: 600 neue Wohnungen,

über 370 Millionen Investitionen 2009

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Im Bereich der Immobilienfinanzierung

ist die HYPO Investmentbank AG

eines der erfolgreichsten und wachstumsstärksten

Unternehmen in Österreich,

Deutschland und im CEE-Raum.

Der Leiter des Real Estate Finance,

Peter Wendlinger, dazu im Interview.

IHR PARTNER FÜR EINE SICHERE UND

FLEXIBLE IMMOBILIENFINANZIERUNG

Interview

Womit beschäftigt sich das Real Estate Finance-Team

der HYPO Investmentbank AG?

Dr. Wendlinger: Wir realisieren Immobilienfinanzierungen

für nationale und internationale

Investoren, Developer und Fonds. Dabei

handelt es sich vor allem um Büroprojekte,

Hotels, Logistikobjekte sowie Einzelhandelsobjekte.

Unsere Kernmärkte sind Österreich,

Ungarn, Slowakei, Tschechien und Deutschland,

aber auch die neuen EU-Länder Polen,

Rumänien und Bulgarien.

Wodurch unterscheiden Sie sich von anderen

Immobilienfinanzierern?

Dr. Wendlinger: Ein wesentliches Merkmal

der HYPO Investmentbank AG ist der konservative

Zugang zu allen Finanzierungsanfragen.

Rasche Entscheidungsfindungsprozesse

sowie eine im internationalen Vergleich

flache, hierarchische Struktur versetzen

uns in die Lage, flexibel auf die Anliegen

unserer Kunden reagieren zu können. Das

Real Estate Finance-Team der HYPO Investmentbank

besteht aus Spezialisten und

Experten in den relevanten Märkten. Wir

sind eine kundenorientierte Spezialbank, die

zu 100 Prozent im Besitz des Landes Niederösterreich

steht, über die entsprechende

Finanzstärke zur Finanzierung qualitativ

hochwertiger Immobilienprojekte verfügt

und mit Know-how und Handschlagqualität

ihre Geschäfte aufbaut.

Wie werden sich angesichts der weltweiten

Finanzkrise Ihrer Ansicht nach die Immobilienmärkte

entwickeln?

Dr. Wendlinger: Viele Länder leiden derzeit

unter teils erheblichen Leistungsbilanzdefiziten,

dies führt zu Abwertungen der

Währungen. Da österreichische Banken in

allen zentral- und osteuropäischen Ländern

vertreten sind, wirken solche Währungsinstabilitäten

auch in Österreich nach. Das

bedeutet, die Erträge werden schrumpfen

und Kostenanpassungen werden folgen. Die

gesamte Problematik wirkt wie eine Spirale:

die Investoren ziehen sich zurück, dadurch

werden Immobilien nicht fertig gestellt. Die

Produktivität und das Innovationspotenzial

von Firmen sinkt, die Arbeitslosigkeit steigt –

und offene Rechnungen werden nicht beglichen.

Viele laufende oder geplante Immobilienprojekte

werden aufgrund fehlender

Finanzierungen nicht realisiert, wie etwa

in Rumänien oder auch in Kroatien. Investoren

verlagern ihre Aktivitäten verstärkt

in Standing Investments, also in fertiggestellte,

gut ausgelastete Immobilien. Das ist

der aktuelle Trend.

Finden sich in Ihrem Portfolio auch so genannte

Vorzeige-Projekte?

Dr. Wendlinger: Wir haben einige sehr

bekannte und prägnante Immobilien finanziert.

So haben wir etwa ein Zinshausportfolio

in Berlin oder auch die Einzelhandelsund

Büroimmobilie „BRILLissimo“ in der

Fußgängerzone von Bremen finanziert.

Aktuelle Kennzahlen Konzern (Stand 31.12.2008)

Werte in TEUR

Bilanzsumme – IFRS-Konzern 10.284.717

Forderungen an Kunden 7.516.621

Finanzielle Vermögenswerte 1.975.821

Verbindlichkeiten gegenüber Kunden 2.615.463

Verbriefte Verbindlichkeiten 4.603.926

Eigenmittel BWG-Konzern

Kernkapital (Tier I) 380.681

Ergänzende EM (Tier II, Tier III) 190.341

Anrechenbare EM gemäß § 23 BWG 567.962

Kernkapitalquote in % 12,44 %

Eigenmittelquote in % 18,56 %

Kontakt:

HYPO Investmentbank AG

Dr. Peter Wendlinger

Head of Real Estate Finance

+43(0)1/90110 – 1461

peter.wendlinger@hypoinvest.at

www.hypoinvest.at


Veranstaltungs-Tipp

EBZ – Europäisches Bildungszentrum

der Wohnungs-

u. Immobilienwirtschaft:

Standort Ruhrgebiet –

Potenziale einer Metropole

Mit etwa 5,3 Mio. Einwohnern

und einer Bevölkerungsdichte

von 1 183 Einwohner

je qkm ist das Ruhrgebiet

die größte Metropole

Deutschlands. Doch wie wird

dieser Ballungsraum wahrgenommen?

Unabhängig davon

welcher Standpunkt vertreten

wird, ist Einigkeit in dem

Punkt, dass eine Menge Potenzial

der Region ungenutzt

und unentdeckt bleibt. Gründe

hierfür, werden im viel

zitierten „Kirchturmdenken“

einzelner Gemeinden, dem

noch nicht vollständig vollzogenen

Strukturwandel und

dem schlechten Image der

Region gesehen.

Zielgruppe: Führungskräfte

aus Wohnungs- und Immobilienunternehmen,

private

Immobilieneigentümer und

Investoren, Experten und

Entscheider aus den Bereichen

Finanzierung und Investment,

Politik und Verwaltung.

Moderation: Werner Rohmert,

Herausgeber von „Der

Immobilienbrief“, Rheda-

Wiedenbrück

Weitere Informationen erhalten

Sie unter www.e-b-z.de

oder Christian Kesselring

Tel.: 0234 94 47- 608

Datum: 10.06.2009

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 4 von 23

halb zügig einer Marktverwertung zugeführt werden. Deshalb ist bei einer Initiatorenpleite

der Anleger regelmäßig betroffen.

Besonders ärgerlich wird es für Fonds-Anleger, deren Fonds zwar langfristig werthaltig

sind, die aber aufgrund vorübergehender Schwierigkeiten, z. B. Mieterpleiten, aktuell

die Liquidität nicht decken oder allein schon auf Grund unglücklicher Covenant-

Klauseln nur auf Grund von Bewertungszyklen zum Verkauf gezwungen werden. Die

dann am Markt zu erzielenden Opportunity-Preise - Schnäppchen für andere selbstverständlich

- dürften selten die Situation des Anlegers berücksichtigen. Meist gelingt

es auch nicht, im Rahmen einer Einigung der Gesellschafter den Fonds zu übernehmen

und mit adäquater Liquidität auszustatten.

Eine Initiatorenpleite vernichtet regelmäßig Kapital. Für Fonds, die oftmals von Initiatoren

unter Imagegesichtspunkten lediglich mitgeschleift wurden und im Rahmen des

going concern noch überlebensfähig waren, bedeutet eine Initiatorenpleite regelmäßig

ein schmerzhaftes Ende. Das ist aber noch verkraftbar, da die Alternative lediglich

Schmerzen ohne Ende gewesen wären.

Damit bleibt unter dem Aspekt einer Initiatorenpleite für die Anleger lediglich

die Beschäftigung mit Fonds, die auch aus sich selbst heraus lebensfähig sind

und eigene Versorgungs- und Managementlinien aufbauen können. Das hört

sich gut an, aber oft zeigt die Praxis ein anderes Bild. Selbst wenn die Klippe genommen

wird, ein handlungsfähiges Fondsmanagement, z. B. den Beirat, zu installieren,

stellt sich sehr oft begrenztes Know how und Handlungspotential heraus. Die Übernahme

schwieriger Fonds durch Beiräte oder Anlegerschützer, die z. B. auch im Gefolge

der Sonder-AfA-Phase mehrfach durchgeführt wurden, hat überwiegend zu desaströsen

Ergebnissen geführt.

Ost-Immobilien hatten dabei noch den Vorteil, regelmäßig schnell per Auto erreichbar

zu sein. Bei einer Fondsimmobilie in USA, Kanada, Australien oder Asien wird die

Machtlosigkeit eines Deutschen Managements schon an Reisekosten deutlich.

Insofern schnitt der Falk-Anleger mit der schnellen und sogar gewinnträchtigen Realisierung

der USA und Kanada-Fonds noch hervorragend ab. Dies lag aber wiederum

am qualifizierten Fondsmanagement vor Ort. Oft besteht bei Initiatoren mit wenigen

internationalen Immobilien oder einer Pleite noch in der Phase der Erstlingswerke

aber kein regionales oder handlungsfähiges Management. Hier wird man sich regelmäßig

anschauen können, wie regionale Manager die Immobilie so „betreuen“, dass

sie automatisch in absehbarer Zeit zu einem Schnäppchen für seinen „Friends and

Family“-Kreis wird. Tendenziell geht auch hier der Anleger relativ leer aus.

Erfahrung zeigt, dass sogar holländische Sprachkenntnisse, Know how im holländischen

Steuerrecht und Vertragsrecht oder auch nur die Fähigkeit mit Mietern holländisch

in Kontakt zu treten, bei deutschen Beiräten oft wenig ausgeprägt ist. Da könnten

Immobilien sogar in zwei Stunden Autoentfernung blitzschnell zu Problemen werden,

vor allem wenn die Gesprächspartner perspektivisch feststellen, dass sich

hier möglicherweise durch Aushungern eines deutschen Immobilienfonds gute Einstiegsperspektiven

ergeben.

Fazit: Die Reaktions- und Überlebensfähigkeit eines geschlossenen Fonds bei einer

Initiatorenpleite ist ein wesentliches Investitionskriterium. Gefunden haben wir das bei

Rating-Gutachten und Analysten allerdings noch nie. Viele hoch finanzierte, innovative

oder kleine Investments würden sich bei dieser Betrachtung blitzschnell als „No

Go“ entpuppen. Da diese Betrachtung allerdings in Sekunden durchführbar ist, wäre

sie natürlich Rating-Geschäftsschädigung und hat deshalb wenig Chancen, in den

Analyse-Kriterien-Katalog aufgenommen zu werden.

Eine wirkliche Chance gut herauszukommen, haben Anleger bei einer Initiatorenpleite

eigentlich nur bei einem Fonds, dessen Mieteinnahmen langfristig in der Lage sind,

die Managementkosten einer professionellen Immobilienverwaltung mit Interessenidentität

zum Anleger zu bezahlen. Dies dürfte aber der Ausnahmefall sein. Auf den

Konkursverwalter ist wenig Verlass. Der hat andere Interessen als Fonds ohne Mitarbeiter

professionell zu managen. An der Auflösung durch Verkauf lässt sich mehr verdienen

- sowohl für den Verwalter als auch für den Käufer. Im Ergebnis sieht der Anleger

bei einer Initiatorenpleite regelmäßig alt aus. Anlegerschutzträume und Selbstverwaltungsideen

schlagen oft hart auf dem Boden der Realität auf.


Personalien

Mainz: Ulrich Lindhaus

leitet ab 1. Juni 2009 den

Marktbereich Süddeutschland

und die Geschäftsstelle

München der Westdeutschen

ImmobilienBank.

Essen: Ralf Lehmann (46)

wird zum 1. Juni 2009 in die

Geschäftsführung von Hochtief

Property Management

eintreten und als COO für

das operative Geschäft der

fünf Regionalniederlassungen

verantwortlich sein. Lehmann

war zuletzt Geschäftsführer

der IVG Asset Management.

München: Tatjana Dänzel

(38) verstärkt seit März 2009

das Bürovermietungsteam

von Colliers Schauer &

Schöll.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 5 von 23

Sofern also Initiatoren unter Druck geraten und es sich noch eine reelle Chance ergibt,

über erhöhte Verwaltergebühren, Ausschüttungsverzicht oder Erlass von Garantien

das Gesamtkonstrukt zu retten, so ist der Anleger überlebensfähiger Fonds meist

gut beraten, eine Lösung mit dem Initiator zu finden. Fonds in schwierigen Situationen

haben sowieso keine andere Chance als das Überleben des Initiators. Fonds mit

gutem cash flow könnten theoretisch weiter machen, haben aber oft größere Probleme

der Selbstverwaltung, vor allem wenn es sich um Auslandsfonds handelt.

Catella: Erster wiedereröffneter Offener Fonds kauft in Oslo

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Mit eher beunruhigenden Nachrichten macht die Szene der Offenen Immobilienfonds

derzeit von sich reden. Neben Catella Real Estate AG KAG mit „Focus Nordic Cities“

und Degi International, die pünktlich nach Ablauf der 3-Monatsfrist ohne spätere

Verwerfungen wieder ihre Fonds für Anteilsrückgaben öffneten, werden jetzt wohl

nur SEB Immoinvest, CS Euroreal und Axa Immoselect wieder Anteile zurücknehmen.

Mehr als die Hälfte der Ende Oktober im Zuge der Finanzmarktverwerfungen

„geschlossenen“ Fonds, die Anteilsrücknahmen aussetzten - allen voran wie immer

KanAm -, bleiben über diese Frist hinaus geschlossen. Das setzt aufsichtsrechtliche

Regelmechanismen in Kraft und baut eine immer größer werdende Rücknahme-Gefahrenwelle

durch kumulierten Liquiditätsbedarf der Anleger, Vertrauensverlust

und auch Zweitmarktspekulation auf.

Gut sieht es dagegen bei Catella KAG aus. Catella hatte den Offenen Fonds Focus

Nordic Cities genau nach Ablauf der ersten 3-Monatsfrist als erster Offener Fonds, 1

Tag vor der Degi, wieder geöffnet und damit das erste marktbedingte „Run-Risiko“

getragen. Der kleine Fonds für Institutionelle konnte allerdings mit dem Risiko besser

umgehen, da die wichtigen Investoren persönlich betreut werden konnten.

Jetzt kauft der Focus Nordic Cities wieder. Der von Catella KAG gemanagte offene

Immobilienfonds erwirbt erstmalig nach Wiederöffnung des Fonds eine Einzelhandelsimmobilie

in Oslo. Axel Wünnenberg, Head of Acquisition, hat letzte Woche im

norwegischen Oslo ein Stadtteilzentrum in sehr guter Lage mit rund 6 000 qm Han-

fairvesta

Dünne

Luft?

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Direkter Anlegerschutz-

Profi-Dialog zum Thema:

Die häufig viel zu niedrige

Prospektierung der

Anschlussvermietungs- und

Revitalisierungskosten bei

geschlossenen Immobilienfonds

- die Haftungsfalle

schlechthin

Mit den Experten:

Andreas M. Lang

(Fachanwalt); Werner Klumpe;

Thomas Mayer (Comes

Real GmbH); Werner Rohmert;

Prof. Dr. Ramon Sotelo

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Frankfurter Flughafen

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Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 6 von 23

delsfläche und 146 Parkplätzen wurde für rund 25 Mio. Euro erworben. Hauptmieter

ist die norwegische Tochter des schwedischen Einzelhandelskonzerns ICA. Norwegen

ist von der Wirtschaftskrise wenig betroffen.

Vorstandssprecher Dr. Andreas Kneip sieht in den Catella-Heimatmärkten Oslo,

Stockholm und Helsinki derzeit sehr gute Einkaufsmöglichkeiten für hohe Immobilienqualität

zu vernünftigen Preisen. Oslo erscheine auf Grund der weiterhin hohen norwegischen

Kaufkraft vor allem im Bereich Einzelhandel interessant.

Gefragt zur Entwicklung auf den Investmentmärkten sieht im Background-Gespräch

Kneip auch wieder Bewegung in der Investorenszene, die sich im Moment aber noch

nicht in Zahlen auswirke. Das könne sich aber recht schnell ändern. Beim Focus Nordic

Cities seien annähernd alle Rückgabeanträge storniert worden. Nahezu alle Anleger

hätten ihre Bereitschaft erklärt, die Anteile am Fonds weiterhin zu halten. Seit

Fondsöffnung habe der Fonds Nettozuflüsse. Auch für 2009 werde eine Rendite angestrebt,

die sich in dem Plankorridor zwischen 5 und 6% bewegt.

Da Kneip mit Erfahrungen aus drei Krisenzeiten nicht auf Aufwertungsgewinne gesetzt

hatte, ist für den Fonds die Höhe der Nettomieteinnahmen aus den Fondsobjekten

maßgeblich. Die liegt im Fondsdurchschnitt bei 5,6%. Zudem hatte Catella unmittelbar

nach Wiederöffnung des Fonds bei der BaFin den Antrag auf Einführung von

Rücknahmefristen, die eine besser planbare Liquiditätssteuerung und eine höhere

Planungssicherheit ermöglichen, gestellt. Die neuen Fondsbedingungen, die in Einzelregelungen

sowieso bereits seit Dezember umgesetzt wurden, werden am

28.06.2009 in Kraft treten. Die BVI-Fonds warten dagegen noch auf neue Gesetze.

Da ist sogar Godot zuverlässiger.

(Literaturhinweis: In dem Schüleralbtraum „En attendant Godot“ von Samuel Beckett

verbringen die beiden Landstreicher Estragon und Wladimir u. a. an einem undefinierbaren

Ort ihre Zeit damit, auf eine Person namens Godot zu warten, die sie

nicht kennen und von der sie Nichts wissen, nicht einmal, ob es sie überhaupt gibt.)

Gute US-Fonds-News– Restzahlung für Anleger

Anleger des Fonds ProVictor VI von Ideenkapital erhalten in den kommenden Tagen

eine Restzahlung aus dem Verkaufserlös des New Yorker Chrysler Building.

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DER IMMOBILIENFONDS DES NORDENS

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Personalien

Buxtehude: Frank H. Albrecht

(65), Aufsichtsratsvorsitzender

und Gründer der

AVW Immobilien, legt aus

Altersgründen sein Mandat

nieder. Er wechselt nun lt. IZ

als Vorstandsvorsitzender in

die familieneigene gemeinnützige

Stiftung, die unter

anderem 25,1% des Aktienkapitals

der AVW Immobilien

halten wird. Seine Nachfolge

als Aufsichtsratsvorsitzender

tritt Kurt Lindemann,

ehemaliger Vorstandssprecher

der Edeka-

Zentrale und Vorstandsvorsitzender

der AVA, an.

Solingen: Saskija Pennekamp-Wolf

von Cushman

& Wakefield (C&W) leitet

seit 1. Mai das Center-

Management der Clemens-

Galerien.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 7 von 23

Nach Steuern und Gebühren erhalten die Gesellschafter nochmals rund 6,9% auf

ihre ursprüngliche Geldanlage. Insgesamt haben die ProVictor VI-Anleger bisher einen

Nettoverkaufserlös nach Steuern von bis zu 194,9% ihres investierten Eigenkapitals

erhalten. Die vollständige Auflösung des Fonds ist für den Anfang kommenden

Jahres geplant. Das Chrysler Building wurde im vergangenen Jahr für 800 Mio. USD

an den Staatsfonds Abu Dhabi Investment Council verkauft. Vorheriger Eigentümer

war die Objektgesellschaft TST/TMW 405 Lexington, L.P.. An ihr waren der

US-Immobilienfonds ProVictor Fund VI zu 75% und Tishman Speyer zu 25%

beteiligt. Die Objektgesellschaft hatte das Chrysler Building im Jahr 2001 für

390 Mio. USD erworben. (WR)

Fundus - Erster Spatenstich zum 140 Mio. Projekt „City Center

Bergedorf“ - es geht doch!

Die Fundus-Gruppe, Düren, feierte als Projektentwickler letzte Woche den „1. Spatenstich“

für den 2. und 3. Bauabschnitt des 140 Mio. Euro Projektes „City Center

Bergedorf“ in Hamburg. Eigentümer wird nach Fertigstellung des Objektes die CommerzReal

Spezialfondsgesellschaft mbH. Die Ankermietverträge für die Handelsund

Büroflächen des neuen Bauvorhabens sind geschlossen. Der im März geöffnete

1. Bauabschnitt ist voll vermietet. Das Projekt wurde auch in schwierigem Umfeld

durchgängig finanziert.

Baubeginne von Projekten, die in den letzten

6 bis 12 Monaten eine neue Finanzierung

brauchten, werden selten. Aber auch bei den

Mittelständlern geht doch noch etwas. Zugegebenermaßen

ließ sich mit guter Vorvermietung

und kontrahierten Ankermietern, abgeschlossenem

Kaufvertrag für das fertige Projekt, absoluter

Innenstadtlage und einschätzbarer Standorthistorie

durch das Vorgänger-Center auch

aus Bankensicht wenig falsch machen.

Ca. 200 geladene Gäste aus Politik und Verwaltung

sowie Mieter und Vertreter beteiligter

Garbe

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Nach Hamburg, London, Paris und Istanbul jetzt auch in Moskau: die GARBE Unternehmensgruppe.

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IDEENKAPITAL 2009

Das Jahr der Sachwerte.

IDEENKAPITAL ist das Emissionshaus für geschlossene Fonds,

dessen Handeln von zwei Grundsätzen geprägt wird: zukunftsorientierte

Kreativität und traditionelle Werte. Mit dieser Strategie

hat sich das Unternehmen seit der Gründung im Jahr

1994 in der Spitzengruppe der deutschen Emissionshäuser

etabliert.

� Gesamtinvestitionsvolumen 4,7 Mrd. EUR

� 2,8 Mrd. EUR platziertes Eigenkapital

� 48 aufgelegte Fonds

� Anleger mit mehr als 73.000 Beteiligungen

Weitere Informationen unter www.ideenkapital.de

IDEENKAPITAL Financial Service AG I Berliner Allee 27–29 I 40212 Düsseldorf

Telefon +49 (0)211/136 08-0 I Fax +49 (0)211/136 08-55 I info@ideenkapital.de I www.ideenkapital.de


Unternehmens-News

München: BVT beauftragt

psg mit dem Property-

Management für die Fonds

IFK Sachwertfonds

Deutschland Nr. 1 und den

BVT Ertragswertfonds Nr.

4. Die sechs Einzelhandelsimmobilien

mit einer Gesamtmietfläche

von 54 000

qm stehen in der Region

Köln-Bonn und Stuttgart.

Hamburg: MPC konnte im

ersten Quartal des Jahres

Eigenkapital in Höhe von

11,13 Mio. Euro einwerben.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 9 von 23

Bauunternehmen, der finanzierenden Bank und des zukünftigen Eigentümers folgten

der Einladung zum 1. Spatenstich des 2. und 3. Bauabschnittes des Projektes „City

Center Bergedorf“ (CCB) in absoluter Citylage von Hamburg-Bergedorf. Auf dem

ehemaligen ZOB-Gelände entsteht mit dem im März bereits eröffneten und voll vermieteten

„CCB Fachmarktzentrum Bergedorf“ mit 13 375 qm Mietflächen zzügl. 626

PKW-Stellplätzen, der Revitalisierung des bestehenden CCB Einkaufszentrum mit

9 715 qm Handelsfläche, des Wohnturms mit 5 422 qm Wohnflächen und der Ärzteetage

mit 1 815 qm Praxisflächen (2. Bauabschnitt) und dem Erweiterungsbau mit

12 740 qm Handelflächen im EG und 1.OG sowie ca. 8 000 qm Büroflächen (3. Bauabschnitt)

bis zur Eröffnung am 21. Oktober 2010 die „Neue Mitte Bergedorf“.

Professor Volkwin Marg, Architekturbüro gmp, Entwickler Helmut Jagdfeld, Fundus,

und Bezirksamtsleiter Dr. Christoph Krupp stellten das Projekt vor. Die Mieter des

Fachmarktzentrums sind u. a. Saturn, Kaufland, Budnikowski und Sport ABC. Ankermieter

in den folgenden Bauabschnitten sind u.a. C&A, Peek & Cloppenburg, die

auf 3 326 qm erweitern, Edeka, Sparda-Bank, Street One, Orsay und Xanaka. Am

20.05.2009 wird der Mietvertrag mit der Freie und Hansestadt Hamburg mit 6 770 qm

von ges. 8 000 qm Büroflächen für das zukünftige Dienstleistungszentrum mit

Gesundheitsamt unterschrieben. Das Bestandsgebäude wird über eine fast

18 m breite Bergedorfer Realtobrücke mit dem neuen Erweiterungsbau über dem

Serrahn verbunden.

Europäische Fondsperformance bricht kräftig ein

Der Druck durch die sich verschlechternde Finanzkrise trifft europäische nichtbörsennotierte

Immobilienfonds. Der INREV Index weist einen Performance-

Rückgang von -26,8% (Vj.: -2,1%) für 2008 aus. Italien und Deutschland haben sich

am oberen Ende mit -0.6% bzw. -1.0% ausgezeichnet gehalten. Das bezieht sich

aber auf deutsche Immobilien und nicht deutsche Fonds mit hohem Auslandsanteil.

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Unternehmens-News

Hamburg: Deutsche Euroshop

hat im ersten Quartal

2009 seinen Umsatz um 18%

auf 31,8 Mio. Euro gesteigert,

auf vergleichbarer Fläche

um 2%. Das Ergebnis

vor Zinsen und Steuern

(Ebit) legte um 19% auf 27,1

Mio. Euro zu. Das Finanzergebnis

verschlechterte sich

um 22% auf -14,2 Mio. Euro

wegen höherer Zinsaufwendungen.

Hamburg: Bei der HCI Capital

ging in den ersten drei

Monaten 2009 das platzierte

Eigenkapital auf 30,1 Mio.

Euro zurück. Dank des breiten

Vertriebsnetzwerks und

der diversifizierten Produktpalette

konnte die HCI dennoch

in allen angebotenen

Produktklassen kontinuierlich

platzieren.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 11 von 23

Es dürfte wieder einmal erfrischend sein, zu sehen, wie sich die BIIS Bewerter der

deutschen Offenen Immobilienfonds mit hohem Auslandsanteil von der internationalen

Entwicklung abkoppeln können. Schließlich hatten die BIIS-Bewerter noch letztes

Jahr stolz der Presse verkündet, als einzige internationale Bewerter den Preis-Boom

in ihren Bewertungen vorhergesehen zu haben, so dass ihre hohen Bewertungen von

allen internationalen Bewertern am nächsten am Markt liegen würden. Das lässt Anpassungsnotwendigkeiten

befürchten.

Der Index erfasst die Investment Performance von ca. 200 nicht-börsennotierten Immobilienfonds,

die ein Eigenkapital von ca. 150 Mrd. Euro verwalten, von denen nach

Zahlen 84% und nach Wert 54% institutionelle Fonds sind. Großbritannien trug durch

den Rückgang der Erträge in Euro von -13,2% auf -49,6% stark zu dem negativen

Ergebnis bei. Jedoch zeigen die Ergebnisse des Ex-UK Index, dass die Auswirkungen

der Rezession mit von 11,9% in 2007 auf -9,8% in 2008 gefallenen Erträgen jetzt

auch deutlich auf dem Kontinent spürbar sind, so Andrew Smith, CIO bei Aberdeen

Property Investors und Vorsitzender des INREV Benchmark-Ausschusses.

Wenn man die Erträge nach Kapitalwachstum und Rendite aufschlüsselt, sieht man,

dass der wesentliche Beitrag zu den negativen Erträgen in 2008 durch den rapiden

Rückgang der Kapitalwerte kommt. Portugal und die Niederlande waren mit 1,6%

bzw. 1,1% Rendite in lokalen Währungen die Länder mit der besten Performance,

während alle anderen Land-Subindexe negative Renditen produzierten. Wohnen war

mit -1.3% Rendite der Sektor mit der besten Performance. Einzelhandel- und Büroimmobilien

wiesen mit -27,1% bzw. -20.6% die schlechteste Performance aus. (WR)

Hoffnungsschimmer am Immobilienmarkt

Dr. Karsten Junius, Leiter Immobilienresearch der DekaBank, 19.05.09

Die Stimmung auf den Immobilienmärkten hat sich in den letzten Wochen klar verbessert.

Immobilienaktien konnten den Gesamtmarkt wieder outperformen. Die in

Immobilienmarktderivaten eingepreisten Ertragsentwicklungen der nächsten Jahre

haben sich gegenüber Mitte März ebenfalls erhöht. Und der King Sturge Index für

das Investmentklima auf den deutschen Immobilienmärkten hat sich sogar bereits

zum 4. Mal in Folge verbessert. Einher geht die Stimmungsverbesserung auch mit

Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv.

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Unternehmens-News

Dortmund: Bei der RGM

betrug der Jahresumsatz

102,7 Mio. Euro (ggü. Vj.:

+11%). Ein Großauftrag der

Meag sowie Zukäufe kleinerer

Unternehmen führten zu

dem positiven Zahlen. Künftig

will das Unternehmen im

Rahmen eines Joint Ventures

mit CRE Resolution und

weiteren Partnern modulare

Bausteine zur Optimierung

notleidender Immobilienportfolios

anbieten.

Frankfurt: DIC Asset

schließt mit einem operativen

Ergebnis vor Abschreibungen

(EBDA) von 9,9 Mio.

Euro an das Vorjahresniveau

an. (Q1/2008: 10,2 Mio. Euro).

Es wurde ein Konzernüberschuss

in Höhe von 2,6

Mio. Euro (Q1/2008: 3,3

Mio. Euro) erwirtschaftet.

Weiterhin gab das Unternehmen

bekannt, dass sich die

Solvia Vermögensverwaltung

aus Braunschweig mit

5,11% an der DIC Asset AG

beteiligt. Hinter Solvia steckt

ein vermögender Privatinvestor.

Für rd. 10 Mio. Euro

verkaufte DIC das Aktienpaket,

welches aus dem jüngst

abgeschlossenen Rückkaufprogramm

stammt. Die ca.

1,5 Mio. Aktien erwarb Solvia

zu einem Stückpreis von

6,50 Euro. Solvia hatte zuvor

bereits einen Anteil an der

DIC in Höhe von 0,4%. Beide

Seiten vereinbarten eine

Bindungsklausel, nachdem

Solvia das Aktienpaket mindestens

bis Ende 2010 halten

wird. Die neue Aktionärsstruktur:

DIC-Gruppe 39,4%,

Morgan Stanley Real Estate

Funds 10,4%, Solvia 5,1%,

Freefloat 45,1%.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 12 von 23

einer Stabilisierung der Mehrzahl der deutschen Indikatoren wie den ifo-

Konjunkturerwartungen, den Auftragseingängen oder dem ZEW-Konjunkturausblick.

Die Konjunkturindikatoren stiegen im April und Anfang Mai nicht nur in Deutschland

sondern auch weltweit an. Sie signalisieren natürlich lediglich, dass der freie Fall der

Wirtschaft beendet ist. Die Lage ist deshalb noch nicht annähernd wieder als „normal“

zu bezeichnen, die Erwartungen der Unternehmen verbessern sich aber wieder, was

insbesondere für ihre mittelfristige Investitionsplanung Anlass zu Hoffnung gibt. Damit

besteht die Möglichkeit, dass sich auch die rasante Talfahrt auf den Immobilienmärkten

ihrem Ende entgegen neigt.

Systemische Risiken sind seit G-20 Treffen deutlich gesunken

Selbst diejenigen, die an der Nachhaltigkeit einer Markterholung zweifeln, müssen

zugestehen, dass sich die systemischen Risiken zurückgebildet haben. Diese hatten

bis Mitte März selbst in der Eurozone zu Ängsten vor einem Zusammenbruch des

Finanz- und Bankensystems, vor Staatsbankrotten und selbst einer Währungsreform

geführt. Das geschlossene Vorgehen der internationalen Staatengemeinschaft sowie

die Aufstockung der IWF-Mittel haben ein starkes Signal gesendet, das die Kapitalmärkte

positiv aufgenommen haben. Die Furcht vor unkontrollierten Entwicklungen

und weiteren Kettenreaktionen ist deutlich zurückgegangen. Davon profitiert vor allem

Osteuropa. Aufgrund der Abhängigkeit der dortigen Bankensysteme von den schlecht

kapitalisierten Banken Westeuropas schienen die Kreditversorgung der Wirtschaft in

Gefahr und Staatsbankrotte und Währungskrisen wahrscheinlich. Dies hatte zu stark

ansteigenden Risikoprämien und fallenden Wechselkursen vieler Länder geführt, was

die Fähigkeit zur Zahlung hoher Euro-Mieten beeinträchtigt hätte. Die tiefe Rezession

ist in vielen osteuropäischen Ländern sicherlich nicht vorbei und die Verschuldungsproblematik

auch noch nicht gelöst, die Gefahr von Staatsbankrotten ist aber geringer

geworden. Bestes Beispiel dafür ist die Gewährung eines unkonditionalen Kredits

über 21 Mrd. US-Dollar vom IWF an Polen.

Steigende Arbeitslosenzahlen verschlechtern die Perspektiven der Mietmärkte

allerdings weiter

Eine Besserung auf den Arbeitsmärkten ist aber noch nicht in Sicht. Dies wäre auch

verwunderlich, da die Konjunkturindikatoren nur ein Ende des freien Falls und eine

Stabilisierung auf extrem niedrigem Niveau anzeigen aber noch keine Trendwende.

Für so gut wie alle Länder rechnen wir daher mit einem weiteren Anstieg der Arbeitslosenquoten

in den nächsten Quartalen. Dies ist typisch in Rezessionsphasen, da

zunächst die Kurzarbeit ausgebaut wird und Stellen erst zeitversetzt gestrichen werden.

Betroffen sind derzeit vor allem die temporär oder nicht fest angestellten Arbeitskräfte.

In Deutschland ist der Anstieg der Arbeitslosenquote bislang sehr begrenzt

geblieben. Sie stieg seit ihrem Tiefpunkt im November saisonbereinigt lediglich von

7,6% auf 8,3% an. Dramatischer war der Anstieg in Spanien von 8,0% Mitte 2007 auf

zuletzt 17,4%. Dies dürfte den privaten Konsum entsprechend belasten und eine konjunkturelle

Erholung dämpfen. In die gleiche Richtung wirkt die in den letzten Jahren

gestiegene Verschuldung der privaten Haushalte. Bei fallenden Wohnimmobilienpreisen

und einer restriktiveren Kreditvergabe werden viele Haushalte ihre Sparquote

zunächst noch erhöhen und ihren Konsum einschränken. Die Konsequenzen steigender

Arbeitslosenraten auf die Leerstandquoten bei Büroimmobilien und die Umsatzentwicklung

von Einzelhandelszentren sind klar: Die Abwärtsbewegung auf den Mietmärkten

sollte weiter anhalten.

Das Schlimmste auf den Investmentmärkten ist vorbei

Die fundamentale Situation auf den Immobilienmärkten ist auch weiterhin nicht inspirierend.

Eine hohe Verschuldung, steigende Arbeitslosenquoten und ein schwacher

privater Konsum werden für den Rest des Jahres die Immobilienmärkte belasten und

eher zu fallenden als steigenden Mieten führen. Es mag daher noch einiger Zeit und

einer Reihe weiterer positiver Indikatoren bedürfen, um eine Trendwende auszurufen.

Auf den Investmentmärkten ist dennoch positiv herauszustellen, dass sich die Stimmung

etwas verbessert, die systemischen Risiken sowie die Zinsen zurückgegangen

sind und die Marktliquidität sich wieder erhöht. Gleichzeitig scheint die Anpassung

der Renditen auf den Investmentmärkten schneller fortzuschreiten als die Korrektur

der Marktmieten. Es lässt sich damit sagen, dass an vielen Standorten in Europa der

stärkste Rückgang der Vervielfältiger hinter uns liegen sollte.


Unternehmens-News

Schweden: Angermann

gründet mit der Angermann

Investment Advisory AB

nach Prag nun die zweite

Auslandsniederlassung in

Stockholm. Zwei ehemalige

Mitarbeiter von Leindörfer,

schwedisches Maklerunternehmen,

werden als GF fungieren.

Aschheim: SHB erzielte im

1. Q. 2009 ein Plus von 1,7

Mio. Euro (Vj.: -0,7 Mio.

Euro). Das Ebitda verbesserte

sich um 1,9 Mio. Euro auf

2,5 Mio. Euro (Vj.: 0,6 Mio.

Euro). Der SHB Renditefonds

6 trug maßgeblich zu

dem positiven Ergebnis bei.

Der Fonds sammelte 21,4

Mio. Euro bei Anlegern ein.

Frankfurt: Cushman &

Wakefield (C&W) baut

Führungsspitze seines Geschäftsbereichs

Real Estate

Management in Deutschland

aus. Dieses Wachstumssegment

wird von drei Partnern

geleitet: Am Standort Düsseldorf

stehen Ellen

Lackner und Anne Braun

und in Frankfurt Michael

Amann insgesamt 100 Mitarbeitern

vor.

Hamburg: TAG Immobilien

steigerte im ersten Quartal

d. J. den Umsatz um 81%

auf 33,5 Mio. Euro. Die

Mieterlöse konnten um 15%

auf 12,2 Mio. Euro gesteigert

werden, die Verkaufsumsätze

verdreifachten sich von 6,7

Mio. Euro auf 20,7 Mio. Euro.

Das Ebitda vor Neubewertungen

steigerte sich um

36% auf 5,7 Mio. Euro. Beim

Konzernergebnis nach Steuern

steht allerdings ein Minus

von 0,2 Mio. Euro, 2008 war

das Ergebnis noch mit 2,1

Mio. Euro im Plus.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 13 von 23

London meldet neue Rekorde - so tief ging es noch nie

Der Londoner Büromarkt ist nach den Rekorden der vergangenen Jahre nach Recherche

von Drivers Jonas mit britischer Ironie jetzt auch wieder für Rekorde gut.

Während zuvor allerdings die höchste Miete aller Zeiten und die größte Transaktion

mit einer Einzelimmobilie gemeldet werden konnten, steht jetzt der niedrigste je gemessene

Flächenabsatz in einem Quartal und der schärfste Verfall des Kapitalwertes

von Immobilien im Buch der Londoner Rekorde. In der City of London gingen nur

27 000 qm über die Vermietertheke. Das ist die Hälfte des 10-Jahresdurchschnittes.

Das 2. Quartal wird nur wenig besser. Rund 400 000 qm sind derzeit als spekulative

Flächen im Bau. Knapp 300 000 qm Neubau-Flächen stehen schon leer. (WR)

„Immobilienfonds meistern die Krise“ sagt „Rating“-Feri

Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt

Die Feri Services rechnet für 2009 bei Offenen Immobilienfonds mit einer durchschnittlichen

Wertentwicklung von etwa 3,5%. Die Spanne wird sich laut Feri für die

einzelnen Fonds zwischen 2 und 5% bewegen. Die Analyse umfasste 33 Fonds.

„Wir gehen davon aus, dass es nicht zu größeren Abwertungen der Immobilienportfolios

kommen wird“, so Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei Feri. Die Kaufpreise

auf den Immobilienmärkten seien zwar weltweit gefallen, dies wirke sich allerdings

nur gedämpft und zeitverzögert auf die Bewertung der Bestände und damit auf die

Performance aus. So schlage sich eine Änderung der Immobilienpreise durchschnittlich

nur zu 25% in einer Änderung der Verkehrswerte der Fondsimmobilien nieder.

Die aktuellen Abschläge beim Börsenhandel mit Anteilen derjenigen Fonds, die vorübergehend

die Rücknahme von Anteilen eingestellt haben, seien nicht als Anzeichen

für einen Abwertungsbedarf zu sehen. Sie seien vielmehr eine „Liquiditätsprämie“.

„Im Vergleich zu anderen Anlageklassen zeigen Offene Immobilienfonds eine bemerkenswerte

Robustheit in Krisenzeiten“, konstatiert Kubatzki. Im Zehn-Jahres-Zeitraum

liegt die Rendite der Fonds deutlich über den europäischer Aktien, ziehen mit Rentenpapieren

gleich und übertreffen die Inflationsrate. Dabei sei die Volatilität dieser

Fondskategorie vergleichsweise niedrig.

Unterschiede bei der Performance der Offenen Fonds resultieren aus der Qualität der

einzelnen Portfolios. Trotz der weltweiten Immobilienkrise zeige sich eine positive

Korrelation zwischen der Diversifikation des Objektbestandes und der Performance

eines Fonds.

(Anmerkung des Herausgebers Werner Rohmert: Die Bewertungsmathematik, wie

Diversifikation und Bewertung der Immobilien zusammenhängen, würde mich schon

interessieren. Gibt es Einzel-Portfolioaufschläge für die Immobilie oder gibt es einen

Diversifikationsaufschlag für das Gesamtportfolio? Das dürfte Excel’s Geduld doch

arg strapazieren.)

Estavis - Steigt Deutschland wieder im Investoreninteresse?

Renditeziele im Definitionschaos?

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Nach langsamer Lösung der Schockstarre, wie die Flaute der letzten Monate im Branchenjargon

genannt wurde, steigt Deutschland als „sicherer Hafen“ wieder im Investoreninteresse.

Nach dem aktuellen Ergebnis des (wahrscheinlich PR-getunten) Investmentbarometers

der Estavis AG möchten 39% der institutionellen Investoren 2009

ihre Immobilien-Investitionen in Deutschland erhöhen. Lediglich 4% beabsichtigen

eine Reduzierung ihrer deutschen Immobilienquote. Kurz vor der Lehman-Pleite hatten

noch 25% der befragten Investoren ihre Immobilienquote in Deutschland reduzieren

wollen, aktuell sind es lt. Estavis-Chef Rainer Schorr nur noch 4%. Vor allem

institutionelle Investoren aus Deutschland seien stark am Heimatmarkt interessiert.

Fast 40% der Investoren denken bereits dieses Jahr an Deutschland Investments.

Interessant ist im Gegenzug die Antwort auf die Frage, wann denn wohl die Erholung

des deutschen Immobilien-Transaktionsmarktes kommt. Nur 2% sehen das Erwachen


Deals Deals Deals

Paris: Corpus Sireo erwirbt

für den Sireo Immobilienfonds

Nr. 4 Sicav-Fis zwei

Bürogebäude mit 4 500 qm

Fläche in der Rue d’Anjou

für 40,35 Mio. Euro aus dem

European Property Fund

von Aviva über DTZ.

Essen: scNet mietet für einen

apple Store ca. 400 qm

Ladenlokal am Rüttenscheider

Stern 1-9 von einer Gesellschaft

aus Luxemburg

über Brockhoff & Partner.

Hamburg: WBS Training

mietet rd. 2 500 qm Bürofläche

im Wandalenweg 14-20

von Deka Immobilien über

Atisreal.

Haßfurt: Regionaler Immobilienfonds

erwirbt eine

Wohnanlage mit 36 WE und

1 822 qm Wohnfläche von

einer Privatperson über Dr.

Lübke.

Bad Hersfeld: Union Investment

erwirbt für ihren

institutionellen Immobilienfonds

Immo-Invest: Europa

ein 102 020 qm großes Logistikzentrum

von Goodman

Bad Hersfeld Logistics

(Lux) S.a.r.l.

Frankfurt: Edel-Gastronom

mietet ab Herbst langfristig

1 300 qm Gastronomiefläche

in der Welle im Opernviertel

von Morgan Stanley Fonds

über Argoneo Real Estate.

München: Balfour Beatty

Rail verlängert Mietvertrag

über 3 400 qm Bürofläche

am Leonhard-Moll-Bogen 10

aus dem Liegenschaftsvermögen

des Deka-

ImmobilienFonds.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 14 von 23

noch im diesem Jahr. Zwei Drittel erwarten sie im kommenden Jahr, 16% frühestens

2011. 61% der Befragten wollen künftig fast nur in Gewerbeimmobilien investieren.

Wohnimmobilien kommen auf 14%.

Als Mindestrendite erwarten die Investoren im Schnitt für Core Plus-Objekte

5,7%, für Value Added 7,1% und für opportunistische Investments 8,5%. Die

Spannbreite der Mindestrenditeangaben liegt für Core Plus zwischen 4% und

8%, für Value Added zwischen 5% und 10% und für opportunistische Investments

zwischen 6% und 15%.

Der Immobilienbrief“: Wer kann Core? Das Definitions-

Chaos lässt grüßen

Die Bandbreite der Preisvorstellungen der Investoren, die die Estavis-Recherche so

locker berichtet, macht für „Der Immobilienbrief“ das statistische Problem und vor allem

das definitorische Problem deutlich. Anscheinend weiß niemand so recht, wie

denn die Begriffe in Immobilienqualität umzusetzen sind.

Da Fonds-Anleger bzw. Initiatoren anscheinend glauben, dass „Core“ etwas Gutes

ist, findet sich in geschlossenen Fonds jede vermietete Immobilie mit 7 oder 8% Einkaufsrendite

in Mittelstädten im Prospekt als Core Immobilie wieder. Die internationalen

Chartered Surveyors sehen das etwas enger, ganz einfach schon, weil sie die

Standorte, an denen sich viele Core Kapitalanlagen finden noch nicht einmal einer

Beobachtung für wert halten.

„Core plus“ müsste eigentlich noch besser sein, heißt aber de facto „Core plus Risiko“.

„Value Add“ bezeichnet Immobilien, die „auf ein aktives Management angewiesen

sind“, da sie z. B. über Sanierungen, Mieter-Restrukturierungen oder auch Refinanzierungsverbesserung

zusätzliche „Chancen“ - das sagt ja schon der Name -

bieten. Das sind ebenso wie klassische „Schnäppchen“ (heute: „opportunistische

Investments“) Immobilien, um die der risikoaverse Anleger früher einen

großen Bogen machte.

Wo sind die Erfolgsfaktoren der jeweiligen Investments? Ziel von Core-

Investments sind Sicherheit und die Hoffnung, langfristige Wertsteigerungen über

Miet- und Multiplikatoreffekte zu erzielen. In schlechten Zeiten gibt es zwar keine Immobilienprobleme

aber neuerdings lästige Bewertungs- und Finanzierungsprobleme.

Manchmal öffnen sich, wie jetzt wohl in London, Zeitfenster, die Core-Investments

sogar mit schneller Wert-Perspektive eröffnen. Wer mit dieser Zielsetzung allerdings

in den letzten Jahren niedrigster Renditen in Deutschland ein Zeitfenster sah und

für Milliarden Core-Immobilien zum jeweils höchsten Preis breiter Nachfrage

kaufte, dürfte sogar in den sicherheitsvernarrten USA schon als Baby vom

Wickeltisch gefallen sein.

Die risikobehafteten Investments mit Entwicklungsperspektive leben vor allem vom

Glauben an die eigene Managementqualität. Das kann Enttäuschungen geben, die

dann aus einer Value Add Immobilie schnell eine Opportunity machen - für andere.

Colonia Real Estate - Kräftige Verwässerung

Hans Christoph Ries, Finanzjournalist/ Investmentanalyst (DVFA)

Zuversicht und vorsichtiger Optimismus

finden sich in der Pressemitteilung der

Colonia Real Estate zum 1. Quartal.

Doch hier wird einmal mehr die Lage

beschönigt. Die Gesellschaft weist zwar

einen Gewinn aus von 7,7 Mio. Euro,

dieser kam allerdings nur deswegen zu

Stande, weil ein Darlehensverzicht über

8,7 Mio. Euro erzielt wurde. Der Finanzmittelbestand

gab weiter nach. Gegenüber

dem Jahresultimo waren gut 5 Mio.

Euro weniger in der Kasse, im Vergleich

zur Vorjahresperiode sind es mehr als


Deals Deals Deals

Essen: Klapp-Cosmetics

mietet rd. 286 qm Fläche im

Büropark Bredeney, Theodor-Althoff-Straße/Hatzper

Straße von MC Immobilienverwaltung

über Brockhoff

& Partner.

Stuttgart: CDM mietet ca.

360 qm Bürofläche im Engineering

Park aus dem

WestInvest Immo Value

von Deka Immobilien über

Ellwanger & Geiger.

Stuttgart: Paritätische Sozialdienste

mietet ca. 180

qm Bürofläche in der Vaihinger

Str. 169 über Ellwanger

& Geiger.

Alzenau: KfH Kuratorium

für Dialyse und Nierentransplantation

e.V. mietet

4 616 qm Hallen- u. Bürofläche

im Gewerbegebiet Süd

von ProLogis über Nai.

Berlin-Friedrichshain: Locon

Logistik & Consulting

mietet rd. 600 qm Bürofläche

in der Karl-Marx-Allee 90a

von der Allianz Lebensversicherung

über Allianz Real

Estate. Das private Eisenbahnunternehmen

nutzt die

Flächen im 10. OG ab dem 2.

Quartal 2009.

Augsburg: Patrizia erwirbt

für ihren Immobilien-

Spezialfonds Patrizia German

Residential Fund I ein

Portfolio mit insgesamt 208

WE in Hamburg und Hannover

von einem international

agierenden Versicherungskonzern.

Hamburg: IKB Leasing

mietet für 10 Jahre 3 900 qm

Bürofläche in der Gertrudenstr.

2 von DG HYP.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 15 von 23

20 Mio. Euro. Diesem Trend sollte im April mit einer Kapitalerhöhung entgegengetreten

werden. Doch was dabei herauskam, war mit viel Wohlwollen gesagt ernüchternd.

Dennoch macht der 6-

Monatschart eine beeindruckende

Entwicklung deutlich. Im 3-

Jahresvergleich sieht es aber noch

ein wenig anders aus.

Lediglich 1,3 Mio. Aktien konnten

an den Mann gebracht werden, bei

einem Ausgabepreis von 2,77 Euro

betrug der Bruttoemissionserlös

3,6 Mio. Euro. Bei einer Bilanzsumme

von rd. 925 Mio. Euro und

Schulden von annähernd 700 Mio.

Euro ist dies der berühmte Tropfen

auf den heißen Stein. Die Kommentierung

der Colonia Real Estate zu dieser homöopathischen Dosis zeugt von Realitätsferne.

Die Verantwortlichen sprechen von einer erfolgreich durchgeführten Kapitalerhöhung

und dass der Erlös zur Optimierung bestehender Finanzierungen verwendet

wird und die Eigenkapitalbasis stärkt.

Da kann man dem Vorstand nur kopfschüttelnd attestieren: Chapeau-toll gemacht!

Vor allem vor dem Hintergrund, dass der net asset value pro Aktie bei fast 12 Euro

liegen soll und somit die neuen Investoren mit einem Abschlag von mehr als 75%

zum Zuge kamen, sollte den Altaktionären zu denken geben. Je höher das Disagio

desto höher die Not(wendigkeit). Mit der angeführten Kapitalmaßnahme wurden die

Anteilseigner verwässert und der nächste Schritt steht unmittelbar bevor.

Aus einem Optionsprogramm vom November 2004 können noch bis zum 1.Juni bis

zu 4,5 Mio. Aktien zu 3 EUR erworben werden. Da der aktuelle Börsenkurs deutlich

darüber liegt, stehen die Chancen nicht schlecht, dass sich die Zahl der ausstehenden

Aktien weiter erhöht. Aus gut 22,8 Mio. Aktien zum 31.3. könnten somit bis zu

28,6 Mio. Aktien werden. Der net asset value pro Aktie würde sich parallel auf knapp

unter 10 Euro verringern.

Der nachfolgende Beitrag ist der erste Teil einer Artikelserie des Hamburger

Presse- und Medienanwalts Philipp von Mettenheim über das Presse- und Äußerungsrecht.

Presserecht (1): Darf der das sagen? – Die Äußerung als

Ausgangspunkt

Philipp von Mettenheim

In der Auseinandersetzung, ob jemand hinnehmen muss, was ein anderer sagt,

schreibt oder verbreitet, ist die umstrittene Äußerung stets der Ausgangspunkt

für die Frage nach den rechtlichen Möglichkeiten. Entscheidend ist die Einordnung

der Äußerung als Tatsachenbehauptung oder Meinungsäußerung.

Jeder hat das Recht, seine Meinung frei zu äußern, Kritik ist also grundsätzlich nicht

angreifbar. Anders verhält es sich, wenn es dem Äußernden ohne sachlichen Bezug

allein um die vorsätzliche Kränkung geht. Schmähkritik oder Beleidigungen muss niemand

hinnehmen.

Bei einer „Tatsachen“-Behauptung ist nach Wahrheitsgehalt zu unterscheiden. Ist sie

unwahr, ist sie grundsätzlich angreifbar. Ist sie hingegen wahr, so kommt es darauf

an, ob das Recht des Äußernden, sich zu äußern, oder das Persönlichkeitsrecht des

Betroffenen überwiegt. Die Intimsphäre des Betroffenen ist unantastbar. Berichte über

seine Privatsphäre muss er nur hinnehmen, wenn die Öffentlichkeit hieran ein

berechtigtes Informationsinteresse hat (Personen der Zeitgeschichte), und in seiner

Sozialspähre, also beispielsweise im Berufsleben, bestehen noch geringere Hürden.

Unternehmen können sich auf ihr allgemeines Persönlichkeitsrecht berufen, wenn sie

in ihrem sozialen Geltungsbereich als Wirtschaftsunternehmen oder Arbeitgeber betroffen

sind. Auch sie können sich gegen Schmähkritik, Beleidigungen und unwahre


Deals Deals Deals

München: Hitachi Power

Tools und Gouda Feuerfest

mieten rd. 4 400 qm Büro- u.

Lagerfläche und Suplex

Fahrwerkstechnik mietet

rd. 1 400 qm Hallenfläche im

Business-Park Münchheide

M III aus einem institutionellen

Anlagevehikel aus der

BGV-Reihe der Real I.S

über GermanInvest.

Berlin: Aktivschuh mietet

850 qm Ladenfläche in der

Tauentzienstr. 5 von NPC

Gruppe über CB Richard

Ellis. Die Eröffnung wird

voraussichtlich im Sommer

2010 erfolgen.

Vancouver: Deka erwarb

das 54 000 qm große Geschäftshaus

„Bentall V“ für

186 Mio. Euro von der kanadischenImmobiliengesellschaft

SITQ. Das Gebäude

fließt in den Fonds Deka-

ImmobilienGlobal und ist

vollständig vermietet. CB

Richard Ellis vermittelte.

Berlin: Arabinvestments

Ltd. London erwirbt für

ihren ersten Deutschlandfonds

das Stadtteilcenter

Zehlendorfer Welle in der

Clayallee 330 von der OFB

Projektentwicklung für ca.

70 Mio. über Savills. Die ca.

23 000 qm große Immobilie

umfasst ca. 6 000 qm Einzelhandelsfläche,

ein Fitnessstudio

und ein Ärztehaus. Ankermieter

sind C&A, Saturn

und Fitness First.

Essen: Krankenkasse mietet

570 qm, Dzingel Personaldienst

mietet 110 qm und

BTD Behältertechnik mietet

170 qm an der Gutenbergstr.

39/Kronprinzenstr. 5-7 von

DEFO über Cubion.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 16 von 23

Tatsachenbehauptungen wehren. Sehr wichtig ist es also, eine Äußerung als Tatsachenbehauptung

oder als Meinungsäußerung einzuordnen.

Während eine Tatsachenbehauptung theoretisch mit Mitteln des Beweises auf ihrem

Wahrheitsgehalt hin überprüfbar sein muss, enthält eine Meinungsäußerung wertende

Elemente, die nicht als wahr oder unwahr eingeordnet werden können. Zur Einordnung

einer Äußerung als Tatsachenbehauptung oder Meinungsäußerung wird zunächst

auf das Verständnis eines unbefangenen Lesers oder Zuhörers ggf. mit bestehendem

Vorverständnis abgestellt.

Bei der juristisch wichtigen Zuordnung der Äußerung wird diese innerhalb ihres Kontextes

nach ihrem Zweck untersucht. Liegt eine von einer Tatsachenbehauptung untrennbare

Meinungsäußerung vor? Lässt sich ein Tatsachenkern ermitteln, der den

Adressaten der Äußerung eine bestimmte Vorstellung vermittelt? Liegt „zwischen den

Zeilen“ eine verdeckte Tatsachenbehauptung vor? Lässt die Äußerung mehrere nicht

ganz fern liegende Deutungen zu? Enthält eine Schlagzeile eine selbstständige Aussage

oder ist sie nur ein Anreiz?

Fragen können rhetorisch sein und sind wie eine Aussage zu behandeln. Fragen können

auf eine Antwort abzielen. Dann kommt es darauf an, ob sie über ihren fragenden

Charakter hinaus eigene Aussagen enthalten. Prognosen sind Vorhersagen über die

Zukunft. Sie sind nicht dem Beweis zugänglich und daher Meinungsäußerungen. Wird

eine Prognose aber zum Beispiel auf gegenwärtige Absichten gestützt, so kann

die Prognose zugleich die Tatsachenbehauptung enthalten, dass eine solche

Absicht vorgelegen habe.

Die Ermittlung des Inhalts einer Äußerung und ihre Einordnung als Tatsachenbehauptung

oder Meinungsäußerung sind in der Praxis häufig sehr schwierig. Sie sind aber

die Weichenstellungen für die richtige Wahl der rechtlichen Mittel. Lässt eine Äußerung

beispielsweise mehrere Interpretationen ihres Inhaltes zu und verletzt eine dieser

Interpretationen – sofern sie nicht ganz fern liegend ist – den Betroffenen in seinen

Rechten, so ist diese maßgeblich für die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs.

Der Äußernde kann sich ja in Zukunft genauer ausdrücken.

Für die Geltendmachungen eines Anspruchs auf Gegendarstellung hingegen gilt dies

nicht. Hier kann dem Äußernden nicht einfach eine Rede in den Mund geschoben werden.

Die Einordnung einer Äußerung als wahre oder unwahre Tatsachenbehauptung

oder als Meinungsäußerung (unangreifbare Meinungsäußerung oder Schmähkritik/

Beleidigung) ist für die weitere rechtliche Vorgehensweise ebenso wichtig, wie die Klärung

der Frage, wem eine inkriminierte Äußerung zuzurechnen ist. Wer hat also für die

Äußerung gerade zu stehen?

(Im zweiten Teil dieser Serie wird es in vier Wochen daher um das Behaupten und

Verbreiten, insbesondere um Zitate, Gerüchte und Verdächtigungen gehen.

www.omg-legal.de)

RGM Gebäudemanagement und CRE Resolution gründen

Work-Out Plattform

Betrachtet man die derzeitige Welle der Spezialisierungen und Gründungen mit dem

Ziel, notleidende Immobilien oder Kreditengagements zu bearbeiten, als Indikator für

Markterwartungen dürften schwierige Zeiten auf die Branche zukommen. Um auf die

erwarteten Erfordernisse des Marktes adäquat reagieren und notleidende Immobilienportfolios

aus einer Hand managen zu können, hat die RGM Gebäudemanagement

GmbH, Dortmund, gemeinsam mit der Kölner CRE Resolution GmbH die „German

Work-Out Platform" gegründet. "Diese maßgeschneiderte Work-Out Platform bündelt

die Kompetenz von Partnern mit kaufmännischer, steuerlicher, rechtlicher sowie finanzmarktrelevanter

Expertise“, erklärt RGM-Chef Fritz-Klaus Lange das Ziel. CRE

bringe Kompetenz in Asset Management und Projektentwicklung mit.

Die zum privaten Firmen-Imperium des Milliardärs und RWE-Chefs Jürgen Großmann

gehörende RGM, an der Lange mit 10% beteiligt ist, ist eines der führenden

konzernunabhängigen Immobilien-Dienstleistungsunternehmen in Deutschland mit

den Schwerpunkten technisches, kaufmännisches und infrastrukturelles Management.

2008 erwirtschafteten 955 Mitarbeiter einen Gesamtumsatz von 102,7 Mio. Über seine

Investmentgesellschaft Stego kaufte sich Großmann 2006 bei der damaligen RAG/


Deals Deals Deals

München: Wolfgang Lippert

mietet ca. 230 qm Fläche

in der „Alten Börse“ am

Lenbachplatz 2 von Dekor

B.V., Generalunternehmer

Kondor Wessels über

CBRE gemeinschaftlich

mit Reiß & Co. Real Estate.

Dortmund: Fenske Verwaltung

mietet 320 qm Bürofläche

am Rheinlanddamm von

ING Real Estate über

Brockhoff & Partner.

Berlin: KBV Kassenärztliche

Bundesvereinigung

verlängert bestehenden Mietvertrag

über 1 350 qm Bürofläche

in der Straße des 17.

Juni 106-108 aus dem Deka

ImmobilienEuropa.

Bad Homburg: GC Germany

mietet rd. 500 qm Büro-

Praxisfläche in der

Seifgrundstr. 2 von Privat

über Dr. Lübke.

Berlin: Edith-Maryon-

Stiftung erwirbt das Künstlerhaus

in der Wiesenstr. 29

vom Liegenschaftsfonds

Berlin. Die Stiftung wird mit

den dort ansässigen Künstlern

einen Erbbaurechtsvertrag

schließen.

Stuttgart: Mori-Projects,

Büro für Innenarchitektur

und Architektur, mietet ca.

220 qm Bürofläche in der

Böblinger Str. 245 über Ellwanger

& Geiger.

Hamburg: Bayerische Bau

und Immobilien Gruppe

erwirbt 6 190 qm großes

Grundstück am Spielbudenplatz

5 – 13 von Jürgen

Schütze.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 17 von 23

Evonik-Tochter ein. Um Interessenkonflikte zu vermeiden, sind Aufträge von RWE

für Lange tabu. Von der Krise auf den Finanz- und Immobilienmärkten will sich Lange

im Platow-Backgroundgespräch nicht bange machen lassen. Um den auf Wachstumskurs

zu halten, strebe Lange auch weitere Akquisitionen an. Insgesamt 3 Gebäudemanager

habe der RGM-Lenker auf dem Radar, berichtet Platow. Finanzieren

will Lange die Zukäufe über den Cashflow.

„Die German Work-Out Platform schnürt für Banken oder Finanzinvestoren, die unfreiwillig

zu Bestandshaltern geworden sind und deren Immobilienbestände aufgrund

der aktuellen Wirtschaftslage ein besonderes Krisenmanagement benötigen, intelligente

Dienstleistungspakete. „Unser Ziel ist es, Notverkäufe, drohenden Abschreibungsbedarf

oder - schlimmer noch - eine Insolvenz zu verhindern", betont Resolution

GF Michael Kunz. (WR)

IPD - Deutsche Büromiete hat Luft nach oben

Andre Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief

Zum zweiten Mal stellte IPD den von Alstria office gesponserten Deutschen Büro

Mietpotenzial Index vor. Aktuell beträgt das durchschnittliche Mietsteigerungspotenzial

bei Büromietverträgen

in Deutschland

demnach rd.

1,5%. Die durchschnittlicheVertragsmiete,

jeweils

gewichtet mit Büroflächenbestand

pro

Stadt, liegt bei

12,28 €/qm, der

nachhaltige Rohertrag bei 12,47 €/qm. Beide Werte sind gegenüber dem Vorjahr

leicht gesunken (12,35 €/qm bzw. 12,50 €/qm). Allerdings präsentieren sich die untersuchten

Standorte in Bezug auf die Entwicklung ihrer Bestandsmieten und der ermittelten

Preissteigerungspotenziale uneinheitlich. Der Index berücksichtigt 27 deutsche

Städte, wobei 7 Hochburgen und 20 „B-Städte“ in die Beurteilung einfließen. Der Index

beruht auf 13 000 Bestandsmietverträgen mit einem Mietwert von 2 Mrd. Euro/

Jahr bezogen auf ihr jeweiliges Marktsegment, ihre Restlaufzeit und das Alter.

Im letzten Jahr hatte der Index noch für 6 der 7 deutschen Büroimmobilienhochburgen

ein negatives Vorzeichen. Das heißt dort hatten Vermieter mit Mietpreisanpassungsrisiken

zu rechnen. Einzig Berlin hatte Mietpotenzial Index

mit fast 20% ein positives Potenzial bei den Stadt Mai 09 Mai 08 Änder.

Büromieten. In diesem Jahr hat sich das Bild

Berlin 12,83% 19,59% -6,76

verschoben. Von den 7 Hochburgen weisen

Düsseldorf -3,59% -7,57% 3,98

heute nur noch 3 Standorte (Stuttgart, Frank-

Frankfurt -9,20% -6,66% -2,54

furt und Düsseldorf) ein negatives Mietpotenzi-

Hamburg 2,69% -0,56% 3,25

al auf. Wobei die Tendenz bei allen Standor-

Köln 1,26% -3,66% 4,92

ten außer Frankfurt positiv ist. In der Banken-

München 0,98% -1,28% 2,26

metropole am Main hat sich der Index des

Stuttgart -2,65% -4,42% 1,77

Mietpotenzials im Vergleich zum Vorjahr sogar

B-Städte 3,14% 1,14% 2,00

noch verschlechtert. Auch in Berlin sank zwar

der Index um 6,7 Prozentpunkte, insgesamt ist das Mietsteigerungspotenzial in der

Hauptstadt aber immer noch am größten.

IVD: Nachfrage nach Immobilien steigt spürbar

Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt

Für 43% der Immobilienkäufer sind Inflationsängste das wesentliche Erwerbsmotiv.

Sie schätzen die Immobilie als sichere Anlageform ein. Ein weiteres Kaufmotiv ist das

günstige Zinsniveau. Diese Argumente ermittelte der Immobilienverband Deutschland

IVD durch eine Umfrage bei 6.000 Mitgliedsunternehmen.


Deals Deals Deals

Hamburg: Systems Management

Consulting mietet

370 qm Gesamtfläche im

Binnenhafen am Veritaskai

1-3 von Lorenz & Vogler

GbR – Manfred Vogler

über Engel & Völkers.

Berlin: Yello Pilot Textilhandel

verlängert bestehenden

Mietvertrag über 290 qm

Einzelhandelsfläche am Kurfürstendamm

212-214 aus

dem Deka-Immobilien

Fonds.

Dortmund: Rätia Energie

Deutschland mietet rd. 300

qm Fläche am Freistuhl 3

von W2005 Saracena B. V.

über Cubion.

München-Moosach: Euromaster,

Spezialist für Reifen,

Räder und Autoservice

mietet 1 500 qm Hallenfläche

in der Dachauer Str. 509a

von Privat über Jones Lang

LaSalle.

Köln: VW Originalteile

Logistik mietet über 7 000

qm Logistikfläche im ProLogis

Park Köln Eifeltor von

ProLogis.

Hamburg: Kanzlei Rose

und Partner mietet rd. 300

qm Bürofläche am Jungfernstieg

40 von Hansainvest

über Engel & Völkers.

München: Demos und Induwo

Wohnbau erwerben

ein 6 200 qm großes Grundstück

in der Rümannstraße

von den Stadtwerken München.

Geplant ist der Bau

von 95 Wohnungen.

Stuttgart: SB-Bäckerei Kette

Backwerk mietet rd. 90

qm Filialfläche im City Plaza

über Ellwanger & Geiger.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 18 von 23

„Viele Teile der Bevölkerung haben die Bedeutung der Immobilie in der aktuellen Finanzkrise

erkannt“, kommentiert Michael Jürgen Schick, Vizepräsident des IVD

das Umfrageergebnis. Die Unsicherheiten bei anderen Anlageklassen führte zur Besinnung

auf die Immobilie als sichere Anlageform, so der IVD. Ein gestiegenes Interesse

der Bundesbürger an Wohneigentum registrierten die im IVD zusammengeschlossenen

Makler. Einfamilien- und Zinshäuser favorisieren die Käufer. Dabei halten

etwa 75% der Eigentümer ihre Häuser oder Wohnungen für eine werthaltige Vermögensanlage.

Nach Untersuchungen des IVD stieg der Preis für das freistehende

Einfamilienhaus mit einer guten Wohnqualität und 150 qm Fläche seit 1978 bis heute

von 220 000 auf 382 000 Euro.

Weiter ergab die Untersuchung, dass 86% der Bevölkerung von einer steigenden Bedeutung

des Eigentums bei der Altersvorsorge ausgeht. 67% halten es für wichtig,

dass möglichst viele Menschen Eigentum erwerben können. Dabei sollte der Staat

den Kauf einer eigen genutzten Immobilie fördern (51%). Lediglich 31% sind der Meinung,

der Staat tue genug.

Zum Finanzierungsverhalten von Banken

Christoph Röhr, RMA Real Estate Management

Seit die Banken im Zuge der Finanzmarktkrise ihr Kreditvergabeverhalten geändert

haben, müssen nicht nur Bestandskunden mit neuen Gegebenheiten kämpfen. Insbesondere

Projektentwickler haben unter der restriktiven Kreditvergabe zu leiden.

In der Brache besteht wohl Einigkeit darüber, dass in den vergangenen Jahren die

Kreditfinanzierung für Immobilienprojekte und Portfolien mit hohen Beleihungsausläufen

recht einfach zu haben war und Basel II nicht wirklich spürbar geworden ist. Das

lasche Risikomanagement der Banken wurde vom Kapitalmarkt nicht sanktioniert, wie

es die Theorie vorsieht, sondern gefördert. Heute werden diese Auswüchse nicht nur

korrigiert; das Pendel schlägt zurück und führt zu einem Risikoregime, das Grundlage

für weitere Marktverwerfungen sein wird.

Banken - soweit sie überhaupt noch handlungsfähig sind - reduzieren die Beleihungsausläufe

einzelner Engagements bei gleichzeitiger Margenerhöhung. Da bei Anschlussfinanzierungen

von Beständen aufgrund der Kreditklemme erheblichen Margenausweitungen

durchgesetzt werden können, brauchen die Banken deutlich weniger

Neugeschäft, um gleiche Erträge (Nettomargen) zu erzielen. Das Geschäftsvolumen

und das Risiko des Gesamtkreditportfolios werden reduziert. Bei Beleihungsausläufen

von 60% bis 70% werden heute Margen von über 150 Basispunkten (zzgl.

Funding-Kosten) erzielt, was vor der Finanzmarktkrise nur mit risikobehaftetem Projektentwicklungsgeschäft

erreicht werden konnte.

Die Finanzierung von Projekten muss sich aus Sicht der Bank nunmehr mit „Senior-

Loan“ Alternativen messen lassen. Für die Bank ist es eine rationale Entscheidung,

die knappen Ressourcen dort einzusetzen, wo sie bei vergleichbaren Bruttoerträgen,

die geringeren Risiken tragen.

Für die Projektentwickler ergeben sich damit Eigenkapitalanforderungen von 50% für

Grundstücksankäufe; 30% mit Vorvermietung oder ggf. auch 20% bei vorzeitigem

Verkauf an einen Endinvestor. Die Kalkulation des Beleihungsauslaufs orientiert sich

hierbei nicht am zukünftigen Marktwert eines Projekts sondern wie bei der Bestandsfinanzierung

am kontrahierten Cash-flow. Ausgehend vom Cash-flow werden in der

Regel pauschal 15% Bewirtschaftungskosten (mit dem unzutreffenden Hinweis auf

die WertV) abgezogen. Bei einem DSCR von 1,1 oder 1,05 ergibt sich je nach langfristigem

Zins und geforderter Anfangstilgung ein Fremdkapitalrahmen in Höhe der

10-fachen Nettojahresmiete. Selbst bei vollständig vermieteten Projekten bleibt ein

erheblicher EK-Bedarf des Entwicklers.

Diese für Projektentwicklung nicht adäquate Cash-flow-Betrachtungsweise

führt zu zwei Tendenzen: 1. Viele gute Projekte scheitern an einer Finanzierungslücke

zwischen dem vorhandenen EK (10% bis 20%) und dem FK (60%-70%). 2. Bei

Projekten, die diesen Kriterien genügen, und die einen Projekteinstand in Höhe der

11-fachen Nettojahresmiete haben, dürfte es sich um weniger qualitative Projekte

handeln wie Logistik, Fachmark, Büro in Nebenlagen. Der Beleihungsauslauf dieser

Finanzierungen liegt unter Umständen näher am Marktwert als die Finanzierung einer


Deals Deals Deals

Berlin: Copro erwirbt das

Einzeldenkmal Voßpalais mit

4 500 qm Nutzfläche in der

Voßstraße über CBRE.

Berlin-Mitte: Taschenhersteller

Freitag mietet rd. 200

qm Shopfläche in der Max-

Beer-Str. 3 von TLG.

London: aik erwirbt für einen

ihrer Immobilien-

Spezialfonds eine Büroimmobilie

mit rd. 1 972 qm

Nutzfläche in der King

Street/Ecke Trump Street.

Hauptmieter ist die chinesische

Bank ICBC.

Karlsruhe: L’Occitane mietet

rd. 100 qm Einzelhandelsfläche

in Bestlage stores and

concepts.

Berlin: Capital LLP erwirbt

für seinen neuen Europa

Fonds das Einkaufszentrum

Forum Steglitz für 70 Mio.

Euro von der Hammerson-

Gruppe.

Karlsruhe: Harder & Partner

erwirbt das Firmengelände

des Pharmaunternehmens

Pfizer mit 20 ha Grundstücksfläche

und 90 000 qm

Brachland im Gewerbegebiet

Hagsfeld. Pfizer mietet die

für das eigene Unternehmen

nötigen Flächen zurück. Harder

übernimmt auch den

Mietvertrag mit EnBW und

den Landschaftspark.

Hamburg: Das Depot, Anbieter

von Geschenkartikeln,

mietet 775 qm Shopfläche

am Sachstentor 58 über

Lührmann.

Berlin-Spandau: Unicut

mietet 125 qm Salonfläche in

der Altstadt am Markt 2-3

über Engel & Völkers.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 19 von 23

Handelsimmobilie in 1-A-Lage mit einem Erstellungsfaktor in Höhe der 14 fachen

NJM. Ob Banken unter der Cash-flow Betrachtung die Risikoposition tatsächlich

verbessern, wird sich erst später zeigen.

Mit einer Normalisierung des Finanzierungsmarktes darf allerdings erst dann wieder

gerechnet werden, wenn die Banken die Marktwerte von Immobilien wieder aus

laufenden Transaktionen ablesen können. Dies wird spätestens dann der Fall

sein, wenn die institutionellen Anleger ihre Kaufzurückhaltung aufgeben und

offenkundig wird, dass das Preisniveau bei Top-Objekten (auch wegen

fehlendem Angebot) stabil bleibt.

Die Krise ist da - Märkte Wohnimmobilien Spanien 2008

Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief

Im Jahr 2006 war der Immobilienmarkt in Spanien gesättigt. Dennoch haben die

meisten Bauträger viele neue Projekte begonnen. Der spanische Immobilienmarkt

gehörte in den letzten Jahren zu den wachstumsstärksten in Europa. Die Zahl der

Neubauten erreichte einen Rekordstand, die inflationsbereinigten Preise stiegen zwischen

1996 und 2006 um das 2,2fache und die Hypothekenverschuldung erhöhte

sich dramatisch. Die wichtigsten Trends hat die spanische Sachverständige Lieselotte

Geiger zusammengetragen.

Mit der Einführung des Euros 2002 und einem historisch niedrigen Zinsniveau begann

für viele Spanier der Traum vom Eigenheim. Rund 85% der Spanier sind Eigenheimbesitzer.

Im Jahr der Finanzkrise wurden allerdings die Hypotheken teurer, der

Zinssatz erhöhte sich zwischen Januar 2007 und Januar 2008 um einen Punkt von

gut 4 auf über 5%. Investoren konnten in der Vergangenheit von niedrigen Zinsen

und steigenden Immobilienwerten profitieren. Durch die jetzt nicht mehr stetig steigenden

Immobilienpreise gepaart mit höheren Zinsen entstand ein Abwärtssog, der

die spanischen Bauträger mitriss.

Die Zahl der neu begonnenen Bauprojekte in Spanien nähert sich mit ca. 22 000 dem

niedrigsten je registrierten Wert von März 1993. Der registrierte Wert von September

2008 ist im Vergleich zum selben Wert im Vorjahr um 54% gefallen. Die Zahl der Fertigstellungen

von ca. 50 000 Bauprojekten im September 2008 hat sich im Vergleich

zum Vorjahr nicht groß verändert. Die Provinz Alicante hat im Jahr 2008 lediglich

8 103 neue Bauprojekte begonnen, das entspricht einem Rückgang von 74% gg.

dem Vorjahr. Im Vergleich zum durchschnittlichen Rückgang in Spanien schneidet

Alicante deutlich schlechter ab. Nach Aussagen der Bauträger kommt eine erneute

Aufnahme von neuen Bauprojekten erst in Frage, wenn leer stehende Wohnimmobilien

verkauft wurden. Das Überangebot im niedrigen und mittleren Preissegment ist

unübersehbar. Das führte auch zu einer Verkopplung an Baustopps und einer historischen

Preisreduktion im Jahr 2008.

Das Angebot an gebrauchten Wohnimmobilien ist im Jahr 2008 sowohl in Gesamtspanien

als auch an der Costa Blanca erheblich gestiegen. An den Küstenregionen

ist das Überangebot aufgrund des intensiven Baubooms größer als im Landesinneren.

Eine Studie von Immobilien-Internetportal Idealista hat ergeben, dass 76,8% der

gesamten angebotenen Wohnimmobilien aus der Provinz Alicante Wohnungen sind

und nur 23,2% Häuser. Aus der Studie ist auch zu erkennen, dass an der Costa Blanca

das Angebot hauptsächlich aus einer Flut von Wohnungen aus dem niedrigen

Preissegment besteht. Das Angebot ist im gehobenen Preissegment am niedrigsten.

Durch die gesamtwirtschaftliche Lage in den Jahren 2007 und 2008 waren vor allem

Eigentümer von Immobilien im niedrigen und mittleren Preissegment gezwungen, ihre

Immobilien zu verkaufen.

Der trächtigste Grund der Spanier zum Verkauf dürfte aber in den zahlreichen zu bedienenden

Krediten liegen. Das spanische Volk hatte im Bauboom in einer sehr unbürokratischen

Form und vor allem sehr günstig Hypotheken bekommen. Das führte

dazu, dass die Spanier fast ausschließlich finanziert haben. Nicht zuletzt ist das Angebot

auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt durch die Briten stark gestiegen. Durch die

starke Abwertung der britischen Währung stehen viele Wohnimmobilien von Briten an

der Costa Blanca zum Verkauf. Auch wenn die Briten den Preis ihrer Immobilien senken

müssen, schmerzt es sie bei weitem nicht so sehr, da sie beim Wechsel in britische

Pfund wiederum gewinnen und die Preissenkungen dadurch auffangen.


Deals Deals Deals

Dortmund: Häusser-Bau

erwirbt ein Immobilienpaket

mit 290 WE in Westerfilde.

Oldenburg: Modeschmuck-

und Accessoireanbieter Beeline

mietet ca. 230 qm Gesamtfläche

in der Langen Str.

61 über stores and concepts.

Bochum: Modepark Röther

mietet für 10 Jahre ca. 6 500

qm Einzelhandelsfläche in

der Stadtbadgalerie von DIC

Asset.

Düsseldorf: Privatinvestor

erwirbt ein Mehrfamilienhaus

mit rd. 520 qm Nutzfläche

in der Kirchfeldstr. 17

von der Stadt Düsseldorf

über Engel & Völkers.

Köln: Privatinvestor erwirbt

Mehrfamilienhaus mit rd.

280 qm Nutzfläche in der

Follerstr. 85 von einer Erbengemeinschaft

über Engel &

Völkers.

Aachen: Privatinvestor erwirbt

ein Mehrfamilienhaus

mit rd. 496 qm Nutzfläche in

der Bergdriesch 7 von Privat

über Engel & Völkers.

Berlin: Rechtsanwalts- und

Steuerkanzlei von Kenne &

Partner mietet rd. 450 qm

Bürofläche im Objekt Waterfalls

in der Reinhardtstr. 52

aus dem Deka-Immobilien

Europa über Savills.

München: Softwareunternehmen

Kordoba mietet rd.

5 000 qm Bürofläche in der

Barthstr. 12-22 aus dem Deka-ImmobilienEuropa

über

Colliers Schauer & Schöll.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 20 von 23

Viele Spanier haben in den letzten Jahren vom Bauplan Immobilien gekauft und vorab

die übliche Anzahlung geleistet. Jetzt kommen viele in Bedrängnis, da der Erlös

aus der gebrauchten Immobilie direkt in die Finanzierung der neuen Immobilie fließt,

aber diese nicht realisiert werden kann. Oder eine erteilte Kreditzusage durch die

neuen Bankvorgaben widerrufen wurde – oder der damalige Kaufpreis gegenwärtig

oberhalb des Marktpreises liegt.

Der ausländische Käufermarkt hat stark abgenommen. Im Jahr 2008 verkauften die

Bauträger aus dem Raum Alicante lt. der Statistik vom Wohnungsbauministerium lediglich

702 Wohnimmobilien an ausländische Kunden. Das entspricht 83% weniger

im Vergleich zum Jahr 2006. Die Briten, die in den letzten Jahren die besten ausländischen

Kunden waren, halten sich nun wegen der wirtschaftlichen Probleme im eigenen

Land zurück. Auch viele Deutschen warten lieber ab, weil sie damit rechnen,

dass die Preise weiter sinken.

Die Nachfrage nach Neubauprojekten ist größer als nach Gebrauchtimmobilien. Aber

durch die drastische Reduzierung ist das Angebot im letzten Jahr knapper geworden.

Die Preise bei neuen Wohnimmobilien sind zwar ebenfalls gefallen, aber nicht so

drastisch wie bei Gebrauchtimmobilien. Die Costa Blanca ist vom Überangebot in den

unteren und mittleren Preissegmenten stärker betroffen als der spanische Durchschnitt.

Das liegt vor allem daran, dass die Costa Blanca zu den größten Touristenregionen

Spaniens zählt und hier der Bauboom besonders exzessiv war. Die Nachfrage

nach Immobilien im oberen Preissegment ist nicht mit den anderen beiden Preissegmenten

zu vergleichen. Zwar ist dieser Markt nicht gänzlich von der Krise verschont

geblieben, aber die Nachfrage an High-Class-Immobilien ist nach wie vor vorhanden.

Die Nachfrage ging aber hauptsächlich auf ausländische Käufer, vielfach aus Osteuropa,

zurück. Im Schnitt investierten diese jeweils mehr als 2 Mio. Euro in ihr Traumhaus.

Da dieses Segment wegen der Gesamtmarktsituation momentan ebenfalls

Preiszugeständnisse macht, führt dies zu einer Zunahme von Angebot und Nachfrage

in diesem Segment. Schnäppchenjäger siedeln sich vermehrt hier an.

Bei den Preisen für neue Wohnimmobilien wurde an der Costa Blanca ein Umsatzrückgang

von 40% verzeichnet. Bei gebrauchten Wohnimmobilien im niedrigen und

mittleren Segment müssen bis April 2009 Preiszugeständnisse von 20 bis 40% gemacht

werden, der Tiefpunkt wird für dieses Jahr erwartet. In nobleren Wohngegenden

lagen die Preiszugeständnisse bei 15%.

CBRE - Hamburger Büromarkt gibt wenig Grund zur

Hoffnung

Sabine Richter, freie Wirtschaftsjournalistin

Am Hamburger Büromarkt hat die Wirtschaftskrise im ersten Quartal 2009 erwartungsgemäß

voll auf den Flächenumsatz durchgeschlagen. Mit einem Vermietungsvolumen

von rund 83 700 Quadratmetern lag der Umsatz rund ein Drittel unter dem

Vorjahreswert (117 500 qm) und damit etwa auf dem Niveau der letzten konjunkturellen

Schwächephase in 2002 und 2003.

Heiko Fischer, Geschäftsführer von CB Richard Ellis, sah auf dem turnusmäßigen

Hamburger Immo-Talk auch für das restliche Jahr eher trübe Perspektiven. Das aufgrund

seiner diversifizierten Branchenstruktur bisher stabile Hamburg hat der zurückgehende

Welthandel inzwischen ganz besonders stark getroffen – deutlich zu sehen

am verminderten Betrieb im Hafen und den Frachtern, die mit halber Containerladung

auslaufen. Im März stieg die Arbeitslosenquote auf 8,8% (Deutschland 8,6%). Da

arbeitsmarktpolitische Maßnahmen einen stärkeren Rückgang nur befristet abfedern

können, lassen die kommenden Monate Schlimmeres erwarten.

Man sehe zwar keinen abrupten Einbruch, heißt es noch optimistisch bei CBRE, die

rezessiven Tendenzen würden den Büromarkt aber mindestens bis Ende 2010 im

Griff behalten, dieses auch, weil die Vermietungsmärkte traditionell der Konjunktur

hinterherlaufen. Fischer rechnet in 2009 mit einem Gesamtumsatz von 350 000 bis

400 000 Quadratmetern. Im unsicheren Umfeld scheuten insbesondere Großinvestoren

Entscheidungen, die mit langfristigen Verpflichtungen einhergingen.

Wie alle Makler in Krisenzeiten beschwört auch CBRE-Chef Fischer die Vorzüge eines

Umzugs in preiswertere und bedarfsgerechtere Flächen. Die höhere Effizienz


Fonds-News

Hamburg: Hesse Newman

Capital gründet Zweitmarkt

AG, das sich auf den Kauf

von Anteilen an geschlossenen

Schiffsfonds und die

Entwicklung von Zweitmarktfonds

spezialisieren

wird. Ein erster Zweitmarktfonds

ist in Vorbereitung.

Steiermark: Immac startet

mit seinem bereits im April

angekündigten Renditefonds

Austria III. Der Fonds ist

37,7 Mio. Euro (davon 14,6

Mio. Euro EK) groß, investiert

in drei Pflegeheime in

der Steiermark und soll eine

Anfangsausschüttung von

6,75% p.a. bringen. Anleger

können sich ab 20 000 Euro

beteiligen.

Immac Objekt Verbana

Sonsitges

Der VDWI - Absolventenverein

der EBZ Business

School - wird für das Winter-

Semester 2009 ein Stipendium

vergeben. Es werden die

Gebühren für das Studium an

der EBZ zum „Bachelor of

Arts Real Estate“ übernommen.

Über die Studiendauer

von sechs Semestern errechnet

sich der Wert des Stipendiums

auf 21 000 Euro.

Bewerbungsformular sowie

ausführliche Informationen

zur Vergabe des Stipendiums

stehen auf der Homepage

www.vdwi.de zur Verfügung.

Die Bewerbungsfrist

läuft ab sofort und endet am

30. August 2009.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 21 von 23

kompensiere Umzugskosten rasch über. Zudem sprächen der mit einem Tapetenwechsel

verbundene Motivationsschub für neue Flächen, auch weil dann der Kahlschlag

bei den Mitarbeitern nicht mehr so auffalle.

Die erhofften „erhöhten Marktaktivitäten“ sind noch nicht eingetroffen, die Büroflächennachfrage

reagiere erstaunlich passiv auf die wirtschaftlichen Veränderungen,

wundert sich Fischer. Unternehmen reduzierten derzeit eher Personal, als sich einen

günstigeren Standort zu suchen.

Das Mietpreisniveau ist derzeit noch relativ stabil. Die Spitzenmiete liegt seit über

einem Jahr bei 24 Euro, erzielbar in der HafenCity und der City. Die gewichtete

Durchschnittsmiete ist im ersten Quartal erstmalig seit 5 Quartalen leicht um 0,5% auf

13,53 Euro/qm gesunken. Ein deutlicherer Rückgang ist ausgeblieben, weil es keine

großvolumigen Abschlüsse gegeben hat, die zu günstigeren Konditionen abgeschlossen

worden wären. Allerdings nahm die Bedeutung von Incentives, die die Spitzenmiete

effektiv mindern, immer mehr zu, ein Trend der sich verstärken wird. Mietfreie

Zeiten werden mittlerweile für fünf bis acht Monate, in Lagen mit hohen Leerständen

sogar bis zu neun Monate gewährt, die Zuschüsse für Ausbau und Umzug steigen.

Ab dem 3. Quartal sieht CBRE die Mieten auch nominal unter Druck. Bei auslaufenden

Mietverträgen werden Mieter zunehmend ihre Konditionen hinterfragen und Mietverträge

nach verhandeln. Vor allem in den weniger guten Lagen werden Preisreduktionen

von 8 bis 10% bzw. drei bis vier Euro pro Quadratmeter „drin“ sein. Bei bestehenden

Mietverträgen täten sich Vermieter derzeit noch extrem schwer, die Mieten zu

reduzieren, auch um den Markt nicht zu beschädigen, so Fischer. Aber auch hier

werden Eigentümer angesichts leer stehender Neubauten und der von Monat zu Monat

steigenden Zahl von Untermietverhältnissen verhandlungsbereiter werden.

Zu den typischen Krisensymptomen gehören nach Angaben des Immobiliendienstleisters

die Verlagerung der Nachfrage aus dem Spitzensegment in die mittlere

Preiskategorie. Unternehmen wünschten sich zwar qualitative gute, effiziente und

ökologisch sinnvolle Büroflächen. Aber wer früher für 17 Euro gemietet hat sucht jetzt

für 12 Euro und kommt parallel mit kleineren Flächen aus. Nach Angaben von CBRE

ist die Nachfrage nach dem bisher umsatzstärksten Teilmarkt City und der ebenfalls

teuren Hafencity (beide Spitzenmieten: 24 Euro/qm Euro, gewichtete Durchschnittsmiete

City: 16,72 Euro/qm, Hafencity: 18,15 Euro/qm) dann auch erwartungsgemäß

zurückgegangen. Anteilig nahm, wie immer in Krisenzeiten, das Volumen des vom

Umsatz her zweitgrößten Standortes City-Süd (Durchschnittsmiete 10,85 Euro) am

deutlichsten zu und generiert relativ stabile Flächenumsätze. Auch die in guten Zeiten

geforderte hohe Flächenqualität wird vielfach Opfer der Sparmaßnahmen: Die Umsatzanteile

von A-Flächen gingen von 61% im Vorjahr auf mittlerweile 55% zurück.

Den Leerstand beziffert CBRR auf aktuell rund 8%. Dabei dürfte es nicht bleiben: Im

ersten Quartal wurden 84 200 qm Büroflächen fertiggestellt. Zwei Drittel waren bei

Bauabschluss vorvermietet. Bis zum Jahresende werden am Hamburger Markt weitere

202 000 qm hinzu kommen. Bei den noch projektierten Flächen liegt der spekulative

Anteil bei 52%. Im Jahr 2010 werden noch einmal 328 000 erwartet, von

denen zum jetzigen Zeitpunkt 62% noch nicht vermietet sind. Damit lägen die

Fertigstellungsvolumina 2009 und 2010 deutlich über dem langjährigen Mittel

(2003 bis 2008: 190 000 qm).

Insgesamt sind in Hamburg derzeit 489 000 qm im Bau, wovon 61% noch nicht vermietet

sind. Wie in den Vorjahren liegen die Schwerpunkte in der City und Hafencity.

Die erschwerten Finanzierungsbedingungen dürften aber die Realisierungschancen

von Projekten ohne Vorvermietung deutlich schmälern. Zahlreiche Projekte dürften

verschoben und nicht mehr weiterverfolgt werden. Auch Entwickler mit guter Kapitalausstattung

ziehen ihre Projekte bereits deutlich in die Länge.

Hamburg - Ikea zieht es erstmalig in die Innenstadt

Wenn der Kaufvertrag zwischen der IMMO Trading GmbH und Ikea über das Grundstück

in Hamburg unterschrieben ist, betritt das erfolgreiche schwedische Möbelhaus

Neuland. Zum ersten Mal plant Ikea in Deutschland eine Filiale in zentraler Innenstadtlage.

Das neue Möbelhaus soll in dem Szenestadtteil Hamburg-Altona entstehen.

Bisher konnte Ikea nur in England Erfahrungen mit einem innerstädtischen Mö-


Buch-Tipp

In der Immobilienbranche

wird viel gereist. Das Thema

Reisekosten jedoch ist ein

schwer überschaubares Feld,

mit einer komplexen Rechtslage,

die sich zudem laufend

ändert. Im Jahr 2009 gibt es

auch wieder einige Änderungen

im Berech Reise– und

Fahrtkosten, die man als

Steuerzahler unbedingt kennen

sollte, um optimal Steuern

zu sparen. Darunter fallen

vor allem die neuen

Sachbezugswerte, die Pendlerpausschale

und die neuen

Auslandsreisekosten. Der

Ratgeber „Reisekosten 2009“

erklärt Grundzüge zum Reiskostenrecht

auf dem aktuellen

Stand der Rechtslage

2009 und klärt knifflige Detailfragen,

beantwortet alle

Frage (so der Verlag) zu beruflich

veranlassten Auswärtstätigkeiten,

Fahrten

zwischen Wohnung und Arbeitsstätte,

doppelter Haushaltsführung

und Bewirtungskosten.

Auf der beiliegenden

CD-Rom gibt es

Checklisten, Mustertexte,

Rechner und Formulare.

Der Autor Rainer Hartmann

ist Experte auf dem

Gebiet Lohnsteuer und steuerlichen

Reiskostenrechts

und hat sich dort bereits einen

Namen gemacht.

„Reisekosten 2009“

Ratgeber mit CD-ROM, 13.

Auflage, 248 Seiten, Broschur,

29,80 Euro,

Rudolf Haufe Verlag Freiburg

ISBN 978-3-448-08762-8

Bestell-Nr. 03809-0013

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 22 von 23

belhaus sammeln. Im bisherigen Ikea-Konzept dominiert nicht nur das „Prinzip des

selber Bauens“, sondern auch das des „Selbstabholens“. Dazu gehört naturgemäß ein

großes Parkplatzangebot. Das Grundstück im dicht besiedelten Altona misst aber nur

10 000 qm und weist damit eine ganz andere Dimension auf als die 40 000 bis 80 000

qm großen Grundstücke, auf denen Ikea sonst baut. Gründe für die Standortentscheidung

sind die aus allen Nähten platzenden Hamburger Ikea-Häuser Schnelsen und

Moorfleet. Hinzu kommt, dass Ikea in Deutschland wachsende Probleme hat, Flächen

und Baugenehmigungen für neue Standorte auf der grünen Wiese zu bekommen. Den

Hamburger Einzelhandel macht die neue Strategie aber dennoch nicht glücklich, berichtet

die Spezialistin Sabine Richter. Dem lokalen Einzelhandel werde auf Grund des

für Ikea typischen innenstadtrelevanten Sortiments Umsatz abgezogen, heißt es. So

ist denn auch der erste Versuch mit einem City-Haus in Hamburg-Altona als Pilotprojekt

zu werten. Rund 70 Mio. Euro will Ikea in das City-Haus investieren. Dafür wird

der Frappant-Komplex an der Großen Bergstraße abgerissen und durch einen Neubau

mit 25 000 qm Verkaufsfläche und geplanten 6 Stockwerken ersetzt. (WR)

Aengevelt zur Logistik-Leitmesse „transport logistic“ in München:

„Logistik – Frühwarnsystem der Realwirtschaft“

Im Gegensatz zu den langsamer reagierenden Büromärkten sind bei den Logistikdienstleistern

Marktveränderungen aufgrund der unmittelbaren Verknüpfung mit Produktions-

und Warenströmen schnell ablesbar, denn die Projektzeiten liegen meist

unter 12 Monaten. Damit ist die Logistik ein „Frühwarnsystem“ für die Realwirtschaft

und damit auch für den Logistik-Immobilienmarkt. Entsprechend große Bedeutung hat

die Logistik-Leitmesse, die alle zwei Jahre in München stattfindende „transport logistic“.

In diesem Jahr kamen vom 12. bis 15. Mai mit rund 47.500 Besuchern genau

so viele wie vor zwei Jahren. Die Zahl der ausstellenden Unternehmen stieg um 11%

auf 1.760 aus 55 Ländern.

Die Stimmung war lt. Dr. Lutz Aengevelt verhalten positiv. So stellt sich zum Beispiel

die Auftragslage im Discount- und Lebensmittelbereich, aber auch in den Teilsegmenten

Pharmazie, Kosmetik, Bio- und Wellness-Produkte angesichts steigender Verbrauchernachfrage

durchaus positiv dar und zeigt entsprechenden Flächenbedarf bei geeigneten

Logistikobjekten.

Logistikimmobilien gewinnen auch als eigene Asset-Klasse an Bedeutung und

werden neben Wohninvestments und Einzelhandelsobjekten derzeit stärker von Investoren

nachgefragt. Logistikinvestments erzielen in den 11 von Aengevelt-Research

analysierten deutschen Logistikregionen Berlin, Bremen, Düsseldorf/Köln,

Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Kassel, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart

hohe Bruttoanfangsrenditen zwischen 7,4 und 8,4%. Zudem ist der durchschnittliche

Anteil leerstehender Logistikflächen in den analysierten Regionen mit unter fünf Prozent

sehr gering (z. Vgl. der mittlere Leerstand auf den 15 DIP-Büromärkten: 9,1%).

Nur geringe Angebotsüberhänge gibt es in Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf/Köln/

Rhein-Ruhr und Leipzig, während die Regionen München und Frankfurt aufgrund

zahlreicher spekulativer Projektentwicklungen 8% bzw. 10% erreichen.

Ein weiterer Vorteil ist das weitgehend stabile Mietpreisniveau marktgerechter Logistikimmobilien.

Das Themenfeld „Logistikimmobilie als Kapitalanlage“ ist jedoch

hochkomplex. Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit, Expansionspotentiale,

Standort und Infrastruktur entscheiden über Qualität und Erfolg der Immobilie und

ihrer Nutzer. Grundsätzlich gilt: Bei professioneller Realisierung sind qualifizierte

Logistikimmobilien attraktive, erfolgreiche und damit begehrte und international handelbare

Investmentprodukte.

Redaktionssitz „Haus Aussel“


Impressum

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-

901250, F: 05242-901251

info@rohmert.de,

www.der-immobilienbrief.de,

Chefredaktion: André Eberhard

(V.i.S.d.P.)

stellv.: Dr. Karina Junghanns

Immobilienredaktion: Thorge

Albat, Michael Beck, Dr. Thomas

Beyerle, Daniel T. Borger, Dr.

Gudrun Escher, Marion Götza,

Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner

Rohmert, Martina Rozok, Frank

Peter Unterreiner, Petra Rohmert,

Constanze Wrede

Immobilienaktien: Hans Christoph

Ries, Berlin: Karin Krentz,

Frankfurt: Christina Winckler,

München: Thomas Döbel (u.v.a.),

Einzelhandel: Dr. Ruth

Vierbuchen, Volkswirtschaft: Dr.

Günter Vornholz

Hrsg.: Werner Rohmert

Recht / Anlegerschutzrecht:

Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin;

Dr. Wolfgang Schirp - RA

Schirp & Apel, Berlin

Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann

(Deutsche Post Immobilien), Dr.

Kurt E. Becker (BSK), Jürgen

Böhm (ImmobilienScout24),

Joachim Bücker, Hartmut Bulwien

(Bulwien AG), Bernhard

Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik),

Franz Lucien Mörsdorf (Deka

Immobilien) Dr. Karl Hamberger

(Ernst & Young), Klaus Hohmann,

Prof. Dr. Jens Kleine,

Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang

Pelzl (Uni Leipzig), Fritz

Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel

(Wenzel Consulting AG)

Wissenschaftliche Partner:

��Prof. Dr. Hanspeter Gondring

FRICS (Studiendekan, Duale

Hochschule Baden-Württemberg

Stuttgart)

��Prof. Dr. Thomas Kinateder

(Hochschule für Wirtschaft und

Umwelt Nürtingen -Geislingen)

Verlag: Research Medien AG,

33378 Rheda-Wiedenbrück,

Repkestr. 5, T.: 05242 - 901-250,

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Vorstand: Werner Rohmert

Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen

(Vorsitz), Univ. Prof. Dr.

jur. habil. Karl-Georg Loritz,

(Bayreuth), Petra Rohmert

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478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207

Namens-Beiträge geben die Meinung

des Autors und nicht unbedingt der

Redaktion wieder.

Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 23 von 23

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Aberdeen (11), Abu Dhabi Investment Council (7), Aengevelt (22), aik (19), Aktivschuh

(16), Allianz Lebensversicherung (15), Allianz Real Estate (15), Angermann (13), apple

(14), Arabinvestments (16), Argoneo Real Estate (14), Atisreal (14), Aviva (14), AVW Immobilien

(7), Axa Immoselect (5), Backwerk (18), Balfour Beatty Rail (14), Bayerische Bau

und Immobilien Gruppe (17), Beeline (20), Brockhoff & Partner (14,15,17), BTD Behältertechnik

(16), Budnikowski (9), BVT (9), C&A (9,16), Capital LLP (19), Catella

(1,5,6,9), CB Richard Ellis (16,17,19,20,21), CDM (15), Clemens Galerien (7), Colliers

Schauer & Schöll (5,20), Colonia Real Estate (14, 15), CommerzReal Spezialfondsgesellschaft

mbH (7), Copro (19), Corpus Sireo (14), CRE Resolution (12,16), CS Euroreal (5),

Cubion (16,18), Cushman & Wakefield (7,13), Das Depot (19), Defo (16), Degi (5,10),

Deka (6,11,14,15,16,17,18,20), Dekor B.V. (17), Demos (18), Deutsche Euroshop (11), DG

Hyp (15), DIC Asset (12,20), Dr. Lübke (14,17), Drivers Jonas (13), DTZ (14), Dzingel Personaldienst

(16), EBZ (4), Edeka (7,9), Edith-Maryon-Stiftung (17), Ellwanger & Geiger

(15,17,18), EnBW (19), Engel & Völkers (18,19,20), Estavis AG (13), Euromaster (18),

Evonik (17), fairvesta (5), Fenski Verwaltung (17), Feri Services (13), Fitness First (16),

FTD (2,5), Fundus-Gruppe (7), Garbe Logistic AG (7), GC Germany (17), GermanInvest

(16), Goodmann Bad Hersfeld Logistics (14), Gouda Feuerfest (16), HafenCity (21), Hammerson-Gruppe

(19), Hansainvest (18), Harder & Partner (19), Häusser-Bau (20), HCI

(11), Hesse Newman Capital (21), Hitachi Power Tools (16), Hochtief Property Management

(5), ICBC (19), Idealista (19), Ideenkapital (6), IK (8), IKB Leasing (15), Ikea (21),

Immac (21), IMMO Trading GmbH (21), Immobilienverband Deutschland IVD (17, 18), Induwo

Wohnbau (18), ING Real Estate (2,17), IVG Asset Management (5), Jones Lang La-

Salle (18), KanAm (5), Kaufland (9), KBV (17), KfH Kuratorium für Dialyse und Nierentransplantation

e.V. (15), Knight Frank (2), Kordoba (20), L´Occitane (19), Lehman (13),

Leindörfer (13), Lloyd Fonds (22), Locon (15), Lorenz & Vogler (18), Lührmann (19), MC

Immobilienverwaltung (15), Meag (12), Modepark Röther (20), Morgan Stanley Fonds (14),

Mori-Projects (17), MPC (9), Nai apollo (15), NPC Gruppe (16), Orsay (9), Patrizia (15),

Peek & Cloppenburg (9), Pfizer (19), ProLogis (15,18), Property Investors (11), RA Klumpe

Schroeder & Partner (11), RAG (16), Rätia Energie Deutschland (18), Real I.S. (16), Reiß

& Co. Real Estate (17), RGM (12), RGM Gebäudemanagement (16), MA Real Estate Management

(18), Rose und Partner (18), Rudolf Haufe Verlag (23), Saturn (16), Saturn (9),

Savills (16,20), Schroder Property (2), scNet (14), SEB (1,5), SHB (13), SITQ (16), Solvia

(12), Sparda-Bank (9)Sport ABC (9), Stadt Düsseldorf (20), Stadtwerke München (18),

Stego (16), stores and concepts (19,20), Street One (9), Suplex Fahrwerkstechnik (16),

Systems Management Consulting (18), TAG Immobilien (13), Tishman Speyer (7), TLG

(19), TST/TMW 405 Lexington, L.P. (7), Unicut (19), Union Investment (14), VDWI (22),

von Henne & Partner (20), VW Originalteile Logistik (18), W2005 Saracena B.V. (18), WBS

Training (14), Westdeutsche ImmobilienBank (2,5), Wölbern Invest (21), Xanaka (9), Yello

Pilot Textilhandel (18), Zweitmarkt AG (21).

Unternehmen aus "Der Immobilienbrief Ruhr":

A4e Deutschland (6), AEW Europe (11), Akin Holding (7), Anders Braks & Rich Investments

GbR II (2), Archon Group (5), artega Gebäudemanagement (5), Atisreal (2,3,4,6),

Aurelis Real Estate (2,3), Bahl + Partner Architekten BDA (4), BFW (11), Brockhoff & Partner

(2,4), Brück Immobilien (2), BTD Behältertechnik (6), BVR (11), C&A (10), Carrefour

(7), CBRE (10), Context Wae (2), Corpus (9), CRE Resolution (4,5), Credit Suisse (7), Cubion

(3,5,6), Curzon Capital Partners II (11), DEFO (6), Degussa (5,7), DeTe Immobilien

(5), DGNB (5,10), DGRV (11), Dzingel Personaldienst (6), ECE (7), Engel & Völkers (8),

Evonik Industries (4,5,6), FDL (9), FdR (9), FMSC (5), Foster + Partners (2), Freundlieb

Bauunternehmung (4), fünf Wände Wohnkonzepte GmbH (6), Future Value Group (1),

GdW (11), Georgsmarienhütte Holding (4), GFW (2), Häusser-Bau (2,5,10), Heitkamp (5),

Hessisches Immobilienmanagement (5), HIH (7), ICSC (10), Immeo (9), ING Real Estate

(4), Innenstadt Entwicklungsgesellschaft (2), Institut für angewandte Logistik IAL (4), Institut

für Hyperthermie-Forschung (2), Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung

ILS (4), IVG (5), KAMB Elektrotechnik (5), KfW Bank (10,11), Kölbl Kruse (4), LEG (8),

Mark-Hotel (3), MEAG (5), mfi (7), Multi Development (3,10), NH Hoteles (9), Objektgesellschaft

Mars Propco 13 S.à.r.l. (6), Parea (6), Pestel-Institut (8), Pirelli RE (10), ProLogis

(11), property EU (9), Property First (5), RAG (5), RA-Micro Software (4), Rätie Energie (5),

Realogis (9,11), Redevco (5,10), RGM (4), Ruhrpark Bochum (5), Sahle Wohnen (6,8),

Savills (8), Sevens (5), Stego Vermögensverwaltung (5), Steigenberger Duisburger Hof (3),

Stiwa (11), TH Dortmund (5), THS (7), Thyssen Krupp (3,8,9), Treureal (5), Trombello Kölbel

(7), TU Darmstadt (10), TU Dortmund (9), Unibail Rodamco (10), Union Investment (8),

Unique Hotel (5), Universität Duisburg-Essen (11), Universität Wuppertal (5), Verein pro

Ruhrgebiet (5), Verlagsgruppe Wiederspahn (11), W2005 Saracena B.V. (5), Warburg-

Henderson (7), WAZ-Gruppe (3,6), Wessling Beratene Ingenieure (10), WestLB (5), Wüstenrot

Stiftung (9), Zuidas company (8).


Nr.: 5

21. KW / 22.05.2009

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis

Editorial 1

Aurelis entwickelt 2

„Duisburger Freiheit“

Büromarktzahlen Es- 3

sen und Dortmund

RGM und CRE vereinbaren

Zusammenarbeit

Meilenstein für Wohnen

im Quartier

Wohnungsmarkt Ruhr- 7

gebiet

FDL und Immeo mit 9

stabilem Ergebnis

Konjunkturpaket II 10

Termine 11

Impressum 12

4

6

Sehr geehrte Damen und Herren,

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 1

Diversifikation, zurück zu den Steinen, zurück zu den Pfennigfuchsern der Nebenkostenabrechnungen,

das sind einige der Erkenntnisse, die aus den hochrangig besetzten Podiumsdiskussionen

der 16. Handelsblatt-Immobilientagung in Berlin zu gewinnen waren. Und

keiner hat wirklich Probleme, wie es den Anschein hatte, eine Immobilienkrise in Deutschland

gebe es eigentlich nicht und Geld wäre auch da, manche hielten es nur zurück. Aber

dann, wenn sich die Schleusen wieder öffnen…! Bis dahin soll das Asset Management es

richten – vom buy and sell zum buy and do -, weil man ja "am Bestand arbeiten" müsse, um

beim Exit, d. h. dem Wiederverkauf, die Renditen zu verbessern. Ob solche Exit-Lösungen

angesichts allgemein sinkender Renditen noch funktionieren, ist mehr als fraglich. AM heißt

auch FM, das Thema Facility Management kommt dem Beobachter der Szene jedenfalls

recht bekannt vor, denn schon einmal vor etwa fünf, sechs Jahren war FM in aller Munde,

auf der damaligen MIPIM gab es einen kompletten Messebereich nur für diese Firmen, bis

die ernüchternde Erkenntnis wuchs: Für diese Leistungen ist niemand wirklich bereit zu

zahlen. Ob das morgen anders wird? Die üblichen Prognoseinstrumente der Immobilienwirtschaft,

das machte Werner Gleißner von FutureValue Group in einem außerplanmäßigen

Vortrag in Berlin deutlich, sind jedenfalls viel zu ungenau, um marktgerechte

Strategien aufzubauen.

Der Abschwung, die Delle, die Krise oder wie immer man dieses Etwas nennen will, soll ja

auch eine Chance sein, heißt es immer wieder. Chance für wen? Chance für die wenigen

triple A Standorte in Deutschland, auf die jetzt alle schielen, um auf der sicheren Seite zu

sein? Dann bräuchten die Ruhrgebietsstädte, die nie über ein BB hinaus kommen werden,

keinen Aufwand mehr für Immobilienmarktstudien zu treiben, denn die lokalen Akteure, die

dort das Geschäft unverändert beherrschen, wissen ohnehin, wo was möglich ist und wen

man dafür einspannen muss, in der Regel ohne dies groß an die öffentliche Glocke zu hängen.

Anders herum könnte es einen Sinn machen: Gerade diese Städte, die sich unentwegt

abstrampeln müssen, um ihre Bevölkerung bei der Stange zu halten und jungen Leuten

eine Perspektive zu bieten, wissen besser als die gerühmten AAA, wo der Schuh drückt.

Kleinräumige Analysen der Wohnungsbestände könnten ein Vorbild dafür sein, auch die

Bestände der Gewerbeimmobilien mal unter die Lupe zu nehmen. Zwar führt Transparenz

in der Regel zu höheren Preisen, aber nicht, wenn man aus der Tatsache des "B" einen

Vorteil zieht nach dem Motto: Hier kriegen Sie zwar nicht die pressewirksame, international

anerkannte Adresse, aber mit weniger Kosten einen soliden Standort mit hohem Freizeitwert

(ja, so was gibt es im Ruhrgebiet, da rauchen schon längst nicht mehr überall die

Schlote!), guten Nachbarschaften in den zahlreichen, oft denkmalwerten Siedlungen mit viel

Grün, eine dichte Bildungslandschaft und folglich auch bestens ausgebildetes Personal.

Der gewerbliche Hochbau, so ein Kenner des Marktes, sei ein "statistisches Nirwana". Bisher

wollte niemand wissen, ob nur 30% aller existierenden Gebäude, deren größter Anteil

aus den 1960er bis 1970er Jahren stammt, leer stehen oder punktuell noch mehr. Die einfache

Rechnung, dass bei steigender Konjunktur auch die Flächennachfrage steige, geht

nicht mehr auf und auch Wohnimmobilien bleiben bei wachsendem sozialem und qualitativem

Gefälle nicht wertstabil. Bei einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von 40 Jahren

sind große Gebäudebestände obsolet geworden. Entweder reißt man sie ab, was für die

Eigentümer, wenn sie sich den Ersatzneubau nicht leisten können oder wollen, erst einmal

den Totalverlust bedeutet, oder investiert in die Anpassung an modernere Standards, was

genau so aufwändig oder noch teurer werden kann. Immer dann nämlich, wenn da unter

der vielleicht noch gar nicht so hässlichen Oberfläche Asbest zum Vorschein kommt, oder

ein statisches Gerüst, das zerbröselt, oder überhaupt zu niedrige Deckenhöhen für die Verkabelung

von Arbeitsplätzen, oder… Die Liste ließe sich fortsetzen und viele Bauherren

können ein Lied von dem Leid singen.

Was heißt das alles für den Immobilienmarkt in dieser Region? Einem Marktvolumen

und Marktgeschehen nachzulaufen, das man nie erreichen kann und

im Interesse langfristig stabiler Verhältnisse vielleicht auch nicht erreichen

sollte, hat kaum Aussichten auf Erfolg. Aber realistisch den Gegebenheiten

auf den Grund gehen, das könnte sogar ein Alleinstellungsmerkmal werden.

Wenn im Ruhrgebiet eine Kompetenz mehr als sonst irgendwo in Deutschland

ausgeprägt ist, dann die, einen tiefgreifenden Strukturwandel zu bewältigen.

Glück auf!

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin


Bochum

Durch Vermittlung der

Brockhoff & Partner Immobilien

GmbH hat die Context

WAE GmbH erneut 300 qm

Bürofläche im Ruhrgebiet

angemietet. Die Anmietung

erfolgte in der Wagenfeldstraße

1 in Bochum. Eigentümer

des Objektes in der Wagenfeldstraße

ist die Brück Immobilien

GmbH & Co. KG.

Die Unternehmensgruppe

HÄUSSER-BAU, Bochum,

entwickelt ein Wohn- und

Geschäftshaus mit rund 2 200

qm Wohn- und Geschäftsfläche

an der Meinolphusstraße

10 am Shakespeareplatz im

Bochumer Zentrum. Das ehemalige

Altenpflegeheim der

Kirchengemeinde St. Meinolphus

wird umgebaut zu 21

Wohnungen mit Größen zwischen

24 und 156 qm sowie 5

Gewerbeflächen mit mehr als

700 qm Mietfläche. Das Objekt

ist bereits zu rund 70%

vermietet sind.

Die Praxis-Klinik für angewandte

Hyperthermie und

Palliativmedizin sowie das

Institut für Hyperthermie-

Forschung mieteten 300 qm

Büro- u. Praxisfläche in Bochum.

Die neuen Räumlichkeiten

in der Massenbergstraße

19 – 21 sind bereits bezogen.

Eigentümerin des Objekts

ist die Anders Braks &

Rich Investments GbR II

aus Köln, Vermittler war

Atisreal Essen.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 2

aurelis Real Estate Management entwickelt die "Duisburger

Freiheit"

Jetzt ist es offiziell: Auf der rund 35 Hektar großen Fläche der ehemaligen Güterabfertigung

südlich des Duisburger Hauptbahnhofes soll ein neues Stadtviertel

mit Büros, Gewerbe und Wohnungen entstehen. Den Masterplan entwarf

das Londoner Büro Foster + Partners.

Rat und Verwaltung sind von

den Plänen begeistert, Logo

und Projektname stehen auch

schon fest, jetzt fehlt nur noch

der Bebauungsplan. Und die

Definition einzelner Baufelder

für verschiedene Nutzungen,

um damit in die Vermarktung

gehen zu können. Jetzt fängt

die Arbeit erst an.

In Weiterentwicklung des

2007 von Norman Foster

erarbeiteten Masterplans für

die Duisburger City soll auf

der rund 1,6 Kilometer langen,

275 Meter breiten und rund 35

Hektar großen Fläche am alten

Güterbahnhof zwischen

Hauptbahnhof und der BAB-

59-Anschlussstelle Hochfeld

ab 2010 ein weiterer, citynaher

Büro- und Dienstleistungsstandort entstehen. Dr. Ralf Oehmke, Geschäftsführer

der Innenstadt Entwicklungsgesellschaft meint dazu: „Die Duisburger Freiheit ist

die logische Fortsetzung des Innenhafens; wir schaffen damit ein notwendiges

Flächenangebot, da wir die Nachfrage dort nicht mehr befriedigen können.“ aurelis-Geschäftsführer

Dr. Joachim Wieland ergänzt: „Mit dem städtebaulichen Konzept

des Büros Foster + Partners haben wir die beste Grundlage für eine qualitativ

hochwertige Entwicklung der Fläche, alle Beteiligten sind entschlossen, den Qualitätsstandard

des Innenhafens fortzuschreiben.“ Zu diesen Qualitätsmaßstäben gehören

ökologische Standards auf der Höhe der Zeit und über Einzelwettbewerbe erreichte,

architektonische Vielfalt. Keine leichte Aufgabe für den Entwickler,

dies durchzuhalten.

Für die aurelis Real Estate GmbH & Co. KG mit einem Bestand von rund 24 Mio.

qm citynaher Flächen gehört Duisburg zu den wichtigsten Standorten in Deutschland.

Im Duisburger Portfolio befinden sich ehemalige Bahnflächen von knapp 1,7 Mio. qm

verteilt auf zwölf Grundstücke mit 88 Hektar in unterschiedlichen Duisburger Stadtteilen.

Um dem Rechnung zu tragen, hat das Unternehmen entschieden, sein Regionalbüro

West zum 15. Juni 2009 von Köln nach Duisburg zu verlegen (wir berichteten).

Die Nähe zum Geschehen soll die Projekte beflügeln.

Das schmale, lang gestreckte Areal teilt sich entsprechend der querenden Straßenunterführungen

unter dem Gleiskörper in drei Entwicklungsbereiche auf: Nördlich der

Koloniestraße in direkter Anbindung an den Bahnhof und die City bietet sich vornehmlich

eine Büro- und Dienstleistungsnutzung an. Zwischen Koloniestraße und

Karl-Lehr-Straße ist eine Mischnutzung vorgesehen mit Wohnen, Gastronomie, Freizeit

und Kultur. Südlich der Karl-Lehr-Straße soll ein Gewerbepark entstehen mit einem

Einrichtungshaus, über das bereits verhandelt wird. Eine Unternehmerbefragung,

die die Wirtschaftsförderung aktuell durchführte, ergab bei erfreulichen 155

Rückläufen insgesamt eine große Zufriedenheit mit dem Standort Duisburg. Bedeutsam

waren die Antworten auf die Frage nach einer Verlagerungsabsicht: 393 Unternehmen

wollen dem Standort treu bleiben, während 136 Unternehmen kurz- und mittelfristig

eine Verlagerung ins Auge fassen. Von letzteren gaben 101 Unternehmen

an, dass ihr neuer Betriebsstandort in Duisburg-Süd oder Duisburg-Mitte liegen soll.

„Dies spricht für ein großes Interesse an einem Gewerbepark im Süden des

Güterbahnhofsgeländes“, wertet GFW-Geschäftsführer Ralf Meurer das Ergebnis.


Duisburg

Das Traditionshotel Steigenberger

Duisburger Hof wurde

an die Berliner Gruppe

Mark-Hotel veräußert, Inhaber

Alon Shamir und Bodo

Sikora. Sie wollen die Sanierung,

deren Kosten wegen

statischer Mängel des Hauses

Baujahr 1927 von 17 auf 26

Mio. Euro anwuchsen, weiter

vorantreiben. Der Name Steigenberger

für den Hotelbetrieb

werde zunächst beibehalten.

Multi Development

Deutschland erhielt Ende

April die Baugenehmigung

für die Umwandlung des kleinen

Einkaufszentrums Galleria

zur Königsgalerie. Bereits

im Vorfeld war die Galleria

von Hans Grothe Immobilien

an Multi verkauft worden

und die Mietverträge gekündigt.

Mit den Bauarbeiten soll

Mitte des Jahres begonnen

werden, Umfang ca. 80 Mio.

Euro, Neueröffnung 2012.

aurelis Real Estate GmbH & Co. KG

Dompropst-Ketzer-Straße 1–9

50667 Köln

Tel: +49 (0)221 91 24 89-0

Fax: +49 (0)221 91 24 89-77

info@aurelis-real-estate.de

www.aurelis-real-estate.de

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 3

Denkbar wären 35 000 qm Bürofläche und Wohnungen für 4 000 Menschen. Der

Masterplan sieht vor, dass die Bebauung und damit auch der Anlieferverkehr sich in

den Randbereichen konzentriert, um die Mitte für eine vom Lärm der parallel verlaufenden

Autobahn und dem Zugverkehr abgeschirmte „Oase der Ruhe“ in Form eines

zentralen Parks frei zu lassen. Dies böte den Vorteil, dass hohe Schadstoffkonzentrationen

z. B. im Bereich der alten Güterbahnhofshalle unter einem künstlichen See

eingekoffert werden könnten. Bisher ist das gesamte Areal um einige Meter über das

Straßenniveau angehoben. Die neuen Planungen sehen vor, das Gelände im Bereich

der Karl-Lehr-Straße bis auf das Fahrbahnniveau abzusenken, um hier den Zugang

zu erleichtern. Ein weiterer Zugang ist von der Koloniestraße vorgesehen. In Nord-

Süd-Richtung öffnet sich der Park für Fußgänger und Radfahrer.

"Mit der Duisburger Freiheit entsteht ein Standort, der die Tradition der Weltoffenheit

und des Aufbruchs in dieser Stadt fortsetzt", so heißt es in den Broschüren. Fehlt eigentlich

nur noch ein Bordell, um den Mix des Lebens abzurunden, denn der

Gedanke an die Große Freiheit in Hamburg ist doch zu verlockend.

Büromarktzahlen Essen und Dortmund

Die von Atisreal sowie von Cubion erhobenen Marktdaten für das 1. Quartal 2009

differieren in den Umsatzzahlen erstaunlich weit, bekräftigen aber dennoch, dass die

Krise in den Ruhrgebietsstädten noch nicht angekommen ist. Auch die Perspektiven

für das Gesamtjahr werden als moderat bewertet.

In Essen ließen Mietverträge im ThyssenKrupp Quartier über 15 000 qm die Umsatzzahlen

gegenüber dem 1. Quartal 2008 lt. Atisreal um sagenhafte 28,6% auf

36 000 hochschnellen (Cubion nannte bei 35 500 qm 10% Rückgang gegenüber dem

fünfjährigen Durchschnitt, vgl. DIB Ruhr Nr. 4). Darin ist mit 1 400 qm die aktuelle

Vermietung an die WAZ-Gruppe im Europa-Center Essen enthalten, die dort eine

neue Zentralredaktion für die Hauptteile ihrer Tageszeitungen einrichtet. Die Leerstandsrate

wird mit 4,4% entsprechend 149 000 qm angegeben, wobei die besonders

nachgefragten modernen Flächen nur noch 23% ausmachten (Cubion 132 500 qm

und 3,85%). Die Spitzenmiete, erzielt in Cityrandlage, blieb bei 13,50 Euro. Auch für

das Gesamtjahr erwartet man eine stabile Entwicklung, zumal noch zwei

Großabschlüsse ausstünden.

aurelis. Ideen finden Stadt.

Flächen für Ihre Projekte – Raum für Ihre Ideen.


Dortmund

Am 1. Juni starten die Bauarbeiten

für ein neues siebengeschossiges

Bürogebäude auf

dem Gelände der ehemaligen

Dortmunder Unionbrauerei.

Der Essener Projektentwickler

Kölbl Kruse wird gemeinsam

mit der Dortmunder

Freundlieb Bauunternehmung

GmbH & Co.KG ein

Büro- und Verwaltungsgebäude

mit rund 22 000 qm BGF

errichten nach Entwurf von

Bahl + Partner Architekten

BDA aus Hagen. Das Gebäude

erhält eine fußläufige Anbindung

zur U-Bahn und zum

„Platz von Buffalo“, dem

Vorplatz des bekannten

„Dortmunder U“, das derzeit

als Kunstmuseum umgebaut

wird.

Bürohaus Dortmund Kölbl Kruse

Die RA-MICRO Software

GmbH mit Sitz in Berlin,

mietet rund 200 qm Bürofläche

im „Office Park Rheinlanddamm“

in Dortmund an.

Eigentümerin der Immobilie

ist die ING Realestate. RA-

MICRO ist Marktführer für

deutsche Anwaltssoftware

und eröffnet ein weiteres Vertriebscenter

in Dortmund. Die

Vermittlung erfolgte durch

Brockhoff & Partner Immobilien

in Essen.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 4

In Dortmund stieg lt. Atisreal die Leerstandsquote leicht an auf 4,0%, wobei sich die

111 000 qm Flächen zur kurzfristigen Anmietung gleichmäßig auf die City, Cityrand

und Nebenlagen verteilten. Zu den beliebtesten Lagen zählte wie im Vorjahr die

Stadtkrone Ost entlang der B1 mit 31% Flächenumsatz. Insgesamt wurden 15 000

qm neu vermietet darunter mehrere Kanzleien, das Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung

ILS (2 200 qm) sowie das Institut für angewandte Logistik

IAL (1 100 qm). Mit 58 000 qm Flächen im Bau, davon 41 000 verfügbar, sei der

Anteil an Neubauangeboten gegenüber den Nachbarstädten sehr hoch. Die Spitzenmiete

sei wieder um 50 Cent auf 13 Euro gefallen. In der Perspektive erwartet Atisreal

wenig Veränderungen bei den Mieten und eine moderate Zunahme der Leerstände.

Cubion beziffert den Gesamtumsatz nur auf 13 800, davon 1 800 Eigennutzer,

und den Leerstand auf 123 000 entsprechend 4,32%, einem Rückgang gegenüber

dem 1. Quartal 2008, jedoch Anstieg im Vergleich zum vergangenen Gesamtjahr.

Zu den derzeitigen Baukosten ließen sich, so Petra Brockhoff von Brockhoff &

Partner Immobilien, in einer Zusammenfassung der Ruhrgebietsmärkte, Neubauprojekte

in hoher Qualität immer weniger erstellen und dies führe dazu, dass Bestandsimmobilien

in guten Lagen und gutem Zustand zunehmend attraktiv würden. Besonders

gefragt seien Sandsteingebäude in Ecklagen mit Parkplätzen, guter Verkehrsanbindung

und repräsentativen Foyers. Für solche Objekte würden dann auch Spitzenmieten

von über 10 Euro/qm gezahlt. Geradezu boomartig entwickle sich die Nachfrage

nach kleineren Büroflächen unter 300 qm in allen Ruhrgebietsstädten, besonders

in Bochum und Essen. Eigentümer hätten erkannt, dass Investitionen in den Bestand

sich lohnen. Die geringe Neubauquote führe zu weiterem Rückgang der Angebotsreserven,

sodass die Mieten weiterhin stabil bleiben würden.

Kommentar: Das Instrumentarium zur Erstellung von Marktberichten stammt aus

Zeiten eines kontinuierlichen Wachstums, ausgerichtet auf die Neuentwicklung von

Büroflächen und deren Vermietung. Dass in einer Stadt aber auch Bürogebäude oder

als Büros genutzte Gebäude stehen, die nicht "innerhalb von drei Monaten dem

Markt verfügbar sind" (Definition Leerstand nach gif), spielte bislang keine Rolle. Jetzt

spült die Finanzmarktkrise auch solche Karteileichen nach oben, denn sie erwirtschaften

vielleicht keine oder nur geringe Erträge, könnten sogar in den Bereich der

faulen Kredite abrutschen, wenn die meist privaten Eigentümer mit den Erhaltungsaufwendungen

überfordert sind. Oder wenn solche Objekte als Beigabe in großen

Paketen bisher gut versteckt wurden und jetzt bei genauerer Prüfung auffallen. Die

Wohnungswirtschaft beschäftigt sich auch nicht nur mit dem neuwertigen Bestand –

da gäbe es bei dem stetig sinkenden Neubauvolumen wenig zu berichten und wenig

zu vermarkten - sondern mit dem Gesamtbestand, auch dem schlecht vermietbaren.

Mit und an solchen Beständen muss dann gearbeitet werden, sei es zur Aufwertung

oder in Richtung Abriss (vgl 1. regionaler Wohnungsmarktbericht der Ruhrstädte).

Ersatzneubau (vgl. Bericht Konjunkturpaket II) wird im Gewerbesektor nicht

registriert und erst recht nicht, wo Flächen gänzlich verschwinden. Die regelmäßige

Ausweisung der Nettoabsorption, die Umzüge innerhalb der Stadt verzeichnet, wäre

das mindeste. Wenn die Immobilienwirtschaft nach Aussage zahlreicher Experten

wieder auf dem Boden, d. h. bei den Steinen angekommen ist, sollte sie auch ihre

Marktberichte an der realen Welt ausrichten, einschließlich Sockelleerstand und einer

Bilanzierung der Flächen. Dann würden die Zahlen auch besser das Bild spiegeln,

das die Städte sowohl in den Zentren wie in den Randlagen tatsächlich bieten.

Transparenz in dieser Hinsicht könnte zudem den Druck verstärken, hier noch

aktiver zu werden.

RGM und CRE Resolution vereinbaren Zusammenarbeit

Umsatzsteigerungen erwartet die RGM Gebäudemanagement vorwiegend durch die

Betreuung von Großkunden, die sich mit problematischem Immobilienbesitz befassen

müssen. Technisches und kaufmännisches Know How soll in der neuen German

work-out platform koordiniert angeboten werden.

Die 1994 gegründete und letztlich aus dem Bergbau hervorgegangene RGM Gebäudemanagement

GmbH wurde im Zuge der Neustrukturierung der RAG AG (heute:

Evonik Industries AG) 2006 an eine Investorengruppe veräußert, die 100% der

Anteile an dem Unternehmen über die Georgsmarienhütte Holding GmbH,


Dortmund

Die Unternehmensgruppe

HÄUSSER-BAU, Bochum,

hat ein Immobilienpaket mit

290 Wohneinheiten und

17 450 qm Wohnfläche in

Dortmund-Westerfilde übernommen.

Ein Großteil der

Immobilien soll im Bestand

verbleiben und der Teil, der

bereits in Etagenwohnungen

umgewandelt wurde, als Eigentumswohnungenvermarktet

werden. Für die wegen

ihrer auskragenden Dächer

sogenannten Tankstellenhäuser

aus den 1960er Jahren an

der Gesenhofstraße wird ein

Investor gesucht, der die Revitalisierung

zu hochwertigen

Mietwohnungen nach vorliegenden

Plänen übernimmt.

Dies soll im Notarvertrag

festgelegt werden.

Am Freistuhl 3 mietete die

Rätia Energie Deutschland

GmbH, einer 100%igen

Tochter des Schweizer

Energieversorgers Rätia

Energie AG, rund 300 qm an.

Eigentümer ist die niederländische

W2005 Saracena

B.V., deren Immobilien in

Deutschland von der Archon

Group betreut werden. Vermittler

war Cubion.

Ende April eröffnete das Unique

Hotel mit 99 Zimmern

und Suiten und der Bar

"Casablanca" am Hohen Wall

in der ehemaligen Brau- und

Brunnen-Zentrale nach mehrjähriger

Verzögerung. Betreiber

und Eigentümer ist eine

Betriebsgesellschaft von Nadine

Ayashi und Haluk

Demirci.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 5

Hamburg, hielt. Im Folgejahr gingen 90% dieser Anteile an die STEGO Vermögensverwaltungs

GmbH, ebenfalls Hamburg, und deren Inhaber Jürgen Großmann

über. Geschäftsführender Gesellschafter mit 10% Anteil ist der Jurist Fritz Klaus

Lange aus Bochum. Lange war zuvor von 1996 bis 2006 Generalbevollmächtigter

der in Insolvenz gegangenen Baugesellschaft Heitkamp in Herne und ist Vorstandsmitglied

im Verein pro Ruhrgebiet, über den Unternehmen sich für das Ruhrgebiet

engagieren. Hauptsitz des konzernunabhängigen Dienstleisters RGM mit 955 Vollzeitkräften

und 15 Niederlassungen ist Dortmund. Die zu 85% in Eigenleistung bewirtschaftete

Bruttogeschossfläche umfasste zum Jahreswechsel 2009 8,9 Mio. qm

(Vorjahr 7,8 Mio.) bei einer Umsatzsteigerung um 11% auf 102,7 Mio. Euro. Die heutige

RGM ist das Ergebnis einer Wachstumsstrategie durch Zukäufe. Beteiligungsgesellschaften

sind die RGM KonServ GmbH (100%) mit Schwerpunkt Industrial Services,

die RGM Service GmbH (100%) mit Schwerpunkt Integrierte Dienstleistungen

Portfoliomanagement sowie die KAMB Elektrotechnik GmbH, Ludwigshafen (60%)

für Mess- und Regeltechnik, Daten- und Kommunikationstechnik und Schaltanlagenbau.

2008 kam zudem die Übernahme der artega Gebäudemanagement GmbH,

Nürnberg, hinzu sowie die MEAG FMG Hausmeistergesellschaft, Düsseldorf, verbunden

mit der Akquisition eines großen Einzelauftrags im Volumen von rund 10 Mio.

Euro p.a. Als Kunden werden u. a. benannt die Evonik Industries AG (Degussa),

die Universität Wuppertal, das Hessische Immobilienmanagement, das Einkaufszentrum

Ruhrpark Bochum und in Düsseldorf die Zentrale der West LB und das

Kaufhaus Sevens (ehem. DeTe Immobilien).

Zur Optimierung der Gebäudebewirtschaftung arbeitet die RGM zusammen mit dem

Beratungsunternehmen FMSC Facility Management and Services Consulting von

Mike Gralla, Professor für Baubetrieb an der TH Dortmund, der sein Personal

vorwiegend aus dem eigenen Lehrbetrieb rekrutiert und für RGM den direkten Kontakt

zur Wissenschaft sichert. Mit der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges

Bauen DGNB arbeitet er derzeit daran, eine Vereinfachung der Kriterien für das

Nachhaltigkeitssiegel zu erreichen. Dies zielt zugleich auf eine vereinheitlichte Systematik

im Facility Management, die sich aus den bewährten Leistungsbeschreibungen

des Baubetriebs ableiten ließe.

Das Geschäftsfeld, von dem Fritz Klaus Lange in Zeiten der Krise gute Umsatzsteigerungen

erwartet, ist die Betreuung von Großkunden mit Immobilienbesitz, die über

keine eigene Kompetenz verfügen, künftig aber Probleme mit ihren Beständen bekommen,

Beispiel Großbanken. Der Bereich des kaufmännischen FM, der bereits

durch das Tochterunternehmen Property First in Bochum abgedeckt wird, soll künftig

verstärkt werden durch ein Joint Venture mit CRE Resolution. Dessen Tätigkeitsschwerpunkt

liegt in den Bereichen Akquisitions- und Transaktionsmanagement

sowie Realisierung von Wertsteigerungspotentialen von problembehafteten Immobilienportfolios

durch Revitalisierungen oder Umwidmung einzelner Objekte. Diese gemeinsame

German work-out platform mit einem einheitlichen Berichtssystem soll

den Vorteil bieten, schnell reagieren zu können. Die Frage sei nur, so Michael

Kurz, wann die Großbanken bereit seien, die Leistung auszulagern.

Das Geschäftsmodell, schwierige Portfolios zu optimieren, ist nicht ganz neu und

wenn das so einfach wäre, gäbe es jetzt weniger Problemfälle, schließlich baute ja

das heute weitgehend gescheiterte Modell der NPL's genau darauf auf. Mit der Idee,

Nebenkostenabrechnungen zu professionalisieren, hat auch Dr. Gerhard Niesslein,

ehem. DeTeImmobilien, vor, die IVG auf Gewinnkurs zu bringen. Großkunden im FM-

Bereich sind gut, wenn sie in Zeiten knappen Geldes auch bezahlen, wovon Wolfgang

Wingendorf, CEO von Treureal, ein Lied singen kann. Ein strukturelles Problem

sind gerade im Bereich der Gebäudebewirtschaftung allzu große Unternehmensgeflechte.

Da könnte leicht die Bodenhaftung zu dem banalen Tagesgeschäft verloren

gehen, etwa ob zum Besichtigungstermin die richtigen Schlüssel und Pläne vor

Ort sind oder wie genau die uralte Klimaanlage funktioniert. Eine solche dürfte auch

das Hansahaus in Dortmund noch haben, ehemals Sitz der RAG und inzwischen

veräußert, in dem die RGM residiert. Dieses etwa 30 Jahre alte, burgartige Großobjekt,

das sogar eine Straße überspannt, wäre mit seiner braun eloxierten Fassade

ohne natürliche Belüftung und mit dunklen Fluren sicher ein geeigneter Kandidat für

eine Revitalisierung. Nebenan hat es die Redevco für das Hansakontor vorgemacht.


Essen

Die A4e Deutschland GmbH

(„Action for employment“),

Gelsenkirchen, mietete über

620 qm Bürofläche in der

Kastanienallee 95 über Atisreal.

Das Unternehmen, das

Langzeitarbeitslose, Familien

und ältere Menschen bei der

Wiedereingliederung in den

Beruf unterstützt, richtet hier

das fünfte Schulungs- und

Vermittlungszentrum ein.

Eigentümerin des Objekts ist

die Objektgesellschaft Mars

Propco 13 S.à.r.l., Luxemburg.

Für das „Holtgreve Bürohaus

Essen Süd“ an der Gutenbergstraße

39/

Kronprinzenstraße 5-7 konnten

drei Mietverträge über

rund 850 qm Bürofläche abgeschlossen

werden. Etwa

570 qm übernimmt eine

Krankenkasse, 110 qm der

Dzingel Personaldienst und

weitere circa 170 qm die

BTD Behältertechnik

GmbH, die das Objekt bereits

bezogen hat. Eigentümer

ist die DEFO Deutsche

Fonds für Immobilienvermögen

GmbH. Vermittler

war Cubion.

Im EUROPA-CENTER an

der Friedrichstraße ist 1. Mai

2009 wird eine weitere Bürofläche

von ca. 1 500 qm an

die WAZ Mediengruppe

vermietet, deren Hauptsitz

direkt gegenüber liegt. Im

Europa Center wird die neu

eingerichtete „Content-

Desk“-Redaktion mit 85 Redakteuren

einziehen, die dort

Inhalte für die klassischen

Mantelressorts von drei Tageszeitungen

der WAZ Mediengruppe

erarbeiten.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 6

Meilenstein für das zukünftige Wohnen im Quartier

Mit dem Neubau eines so genannten „Generationenhauses“ für die Wohnsiedlung an der Max

-Planck-Straße im Duisburger Norden kommt die Neuausrichtung eines bisher problematischen

Wohnquartiers aus den 1970er Jahren mit hoher Verdichtung zum Abschluss.

Carmen Coburger ist gelernte Altenpflegerin und so eine Wohnsiedlung zu managen,

war ihr Traumjob. In ihrer herzlichen, zupackenden Art kniet sie sich in jede Kleinigkeit,

ohne den Überblick zu verlieren, denn das persönliche Verhältnis zu allen

Mietern ist die wichtigste Voraussetzung dafür, dass die umfassenden Umbauten und

Sanierungsarbeiten in Duisburg-Neumühl gelingen.

Einen zusammenhängenden Komplex von etwa 370 Wohneinheiten zwischen Otto-

Hahn- und Max-Planck-Straße erwarb das Wohnungsunternehmen Sahle Wohnen

mit Sitz im münsterländischen Greven 2004 von der damaligen Rhein-Lippe, heutigen

Evonik Wohnen für 9,3 Mio. Euro. Seit 2006 wurden Umbau und Sanierung geplant,

um den Vermietungsstand zu verbessern und langfristig zu sichern. Dabei

wurden 110 Wohneinheiten als frei finanziert aus der Sozialbindung ausgeklammert

und drei Achtgeschosser abgerissen, um mehr Luft zu schaffen. Inzwischen ist die

ehemals graue Siedlung zu einem echten Farbtupfer mit guter Wohnqualität geworden.

Aber nicht nur das äußere Bild hat sich verändert. Neben Maßnahmen zur Energieeinsparung

wie Wärmedämmung und effizientere Heizanlagen statt der alten

Nachspeicheröfen wurde vor allem am Zuschnitt der Wohnungen gearbeitet. Zwar

leben Familien seit Generationen hier und immer noch bevölkern viele Kinder die

Spielplätze, aber das Durchschnittsalter ist gestiegen. Heute sind 60% der Bewohner

über 50 Jahre alt und 40% beziehen Renten. Aufgabe ist es, künftig das selbstständige

Wohnen im Alter länger und besser zu ermöglichen als bisher mit barrierefreien

Wohnungen auf ältere Menschen und solche mit Behinderungen. Mit relativ wenigen

Eingriffen in den Bestand wurden einige große Wohnungen geteilt, Bäder so vergrößert,

dass ein Rollstuhl darin wenden kann und Wannen durch ebenerdige Duschen

ersetzt. Jetzt sind auch alle Häuser mit Aufzügen und Balkons ausgestattet. Die gesamte

Maßnahme im Umfang von ca. 14 Mio. Euro wurde mit 11 Mio. Euro Landesmitteln

als zinsgünstige Kredite gefördert. Dagegen gab es keine Zuschüsse aus dem

Programm Stadtumbau West.

Für den letzten Baustein des "Generationenhauses" wurde jetzt der Grundstein gelegt,

Fertigstellung Februar 2010, Investition 2,3 Mio. Euro, davon rund 1,8 Mio. als

zinsgünstiges Darlehen vom Land NRW. Das dreigeschossige Gebäude mit rund 500

qm Nutzfläche bildet nicht nur örtlich das Zentrum der Siedlung, sondern soll künftig

auch die wichtigste Anlaufstelle für die Bewohner sein, ob jung oder alt. Hier wird das

örtliche Kundencenter von Sahle Wohnen einziehen, dazu eine Pflegestation mit 20

Zimmern, in denen körperlich Pflegebedürftige und dementiell veränderte Menschen

von der in Lünen ansässigen fünf Wände Wohnkonzepte GmbH betreut werden.

Außerdem wird dort ein ambulanter Dienst integriert, der in der Siedlung rund um die

Uhr für Betreuung, Hilfen und Pflege in den eigenen vier Wänden zur Verfügung steht

und per Notruf angefordert werden kann. Neben der Pflegestation und dem Servicebüro

des Pflegedienstes soll in dem Neubau auch ein Bistro mit angeschlossenem

Kiosk eingerichtet werden, das gesundes Mittagessen für die Bewohner zu günstigen

Preisen bietet. Besonders erwünscht ist, dass gerade die älteren Bewohner von diesem

offenen Angebot Gebrauch machen, um damit der Vereinsamung in den eigenen

vier Wänden vorzubeugen. Weiteres Element im Spektrum der sozialen Angebote

des Generationenhauses wird die Kinder- und Jugendbetreuung sein, die Carmen

Coburger besonders am Herzen liegt. Angedacht ist zum Beispiel eine Kinderbetreuung

durch Tagesmütter, Schulaufgabenaufsicht und Nachhilfe. Dazu kommen Freizeitaktivitäten,

die ehrenamtlich organisiert werden und Interessen und Wünsche aus

der Bewohnerschaft aufgreifen. Für die soziale Betreuung der Mieter wird die Dienstleistungsgesellschaft

Parea zuständig sein. Erfahrungen auf dem Gebiet sammelte

Sahle Wohnen bereits mit dem Neubau einer Seniorenanlage in Bonn oder dem aus

Platzmangel in den Baubestand integrierten Zentrum in Wuppertal-Wichlinghausen,

das von Rot-Kreuz-Schwestern betreut wird.

Eine solch umfassende Maßnahme macht nur Sinn im Zuge einer strategischen Ausrichtung

des Unternehmens selbst, um auch diejenigen Mieter zu halten, ob alt, gebrechlich

oder kinderreich, die sonst vielleicht ausziehen müssten. Statt auf


Essen

Das türkisch-deutsche Joint

Venture avm mfi partners

der Essener mfi AG übernimmt

das Management für

zwei weitere Shopping Center

in der Türkei. Das Projekt

"212" in Istanbul mit 67 380

qm Mietfläche, Investor die

Akin Holding, soll im September

2009 eröffnen, und

das Babil Shopping Center im

südtürkischen Diyarbakir eröffnete

2007. In beiden Centern

ist Carrefour vertreten.

Bereits im Management befindet

sich das Palladium

Shopping Center in Istanbul.

Düsseldorf

Die Sanierung des ehemaligen

Degussa-Hauptquartiers in

Düsseldorf steht vor dem Abschluss.

Im Zuge der Revitalisierung

hat der Projektentwickler

HIH Hamburgische

Immobilien Handlung das

Gebäude kernsaniert, um ein

Stockwerk erweitert und mit

modernster Technik ausgestattet.

Nach Fertigstellung im

Oktober 2009 sollen 19 700

qm Nutzfläche zur Verfügung

stehen. Für den Eigentümer,

die Warburg-Henderson

KAG, hat die HIH insgesamt

72 Mio. Euro investiert. Vermarktet

wird das B1 exklusiv

durch das Düsseldorfer Beratungsunternehmen

Trombello

Kölbel.

Leverkusen

Das ECE-Einkaufszentrum

Rathaus-Galerie in Leverkusen

feiert Richtfest. Verkaufsfläche

22 600 qm für 110 Geschäfte,

Investition 200 Mio

Euro, Investor Credit Suisse

Asset Management Immobilien

KAG.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 7

kurzfristige Renditen zu setzen wurde hier ein kleinteiliges Konzept gemeinsam mit

der Stadt Duisburg und dem Land NRW entwickelt, das geeignet ist, den regionalen

Wohnungsmarkt zu stabilisieren.

1. regionaler Wohnungsmarktbericht Ruhrgebiet

Der Masterplan Ruhr von 2006 bezeichnete den Wohnungsmarkt als ausgeglichen,

das Niveau der Preise und Mieten als moderat, konstatierte insgesamt starke regionale

Unterschiede, aber mit ausbaufähigen Teilmärkten. Der Bedarf an einem qualitativ

hochwertigen Angebot spiegele sich in dem Neubaugeschehen. Drei Jahre später

müssen einige dieser Parameter relativiert werden.

Der 1. regionale Wohnungsmarktbericht ist eine Fortschreibung der Zusammenarbeit

der acht kreisfreien Städte im Ruhrgebiet Duisburg, Oberhausen, Mülheim, Gelsenkirchen,

Herne, Bochum und Dortmund. Sie hatten vor drei Jahren den Masterplan

Ruhr vorgelegt, aufgefächert in den Bereich Wohnen, eine Auflistung

städtebaulicher Projekte von besonderer Bedeutung, und einen Ausblick auf die Zukunft

der Region am Wasser. Gemeinsam wollte man den Wohnungsmarkt fördern,

die kommunale Wohnungspolitik stärken, den demographischen Wandel als Chance

begreifen und die innovativen Qualitäten in Architektur und Städtebau besser

herausstellen.

Die jetzigen Ergebnisse einer Analyse des Wohnungsmarktes sind so zwiespältig wie

der Markt selbst. Inzwischen zeigt sich, dass in den Ruhrgebietsstädten nicht nur die

Bevölkerung insgesamt abnimmt, sowohl durch Sterbefälle als auch durch Abwanderung,

sondern auch die Zahl der Haushalte bis 2025 um durchschnittlich 5,6% abnehmen

wird (2003-6 noch +0,3%!), gegen den Landestrend (+3,1%). Örtlich wird die

Entwicklung aber sehr unterschiedlich verlaufen, die Schere zwischen wachsenden

und sterbenden Quartieren, zwischen jungen und alten, zwischen solchen mit Bewohnern

aus aller Herren Ländern und gebürtigen Deutschen geht immer weiter auseinander.

Dies schlägt sich massiv in den Spannen des Mietpreisniveaus nieder und

hat Auswirkungen auf alle Lebensbereich bis zu der Tatsache, dass es bereits

"demokratiefreie Zonen" gibt mit sehr geringer Wahlbeteiligung und sehr geringem

Interesse an gesellschaftlichen Themen über die eigene Familie hinaus. Eine Detailbetrachtung

zum Wanderungssaldo ergibt, dass die Binnenwanderung im Revier einen

hohen Anteil hat, die Städte Essen, Dortmund, Oberhausen und Mülheim noch

gewinnen, der Verlust in Gelsenkirchen mit –16,3% = 44 000 Einwohner am höchsten

sein wird. Der Anteil an Haushalten mit Mietzuschüssen liegt im Revier etwa auf

dem Niveau von Hamburg, in Berlin ist er höher. Dennoch bewahrheitet sich die

Aussage, dass qualitativ hochwertiger Neubau gerade in Zeiten entspannter

Wohnungsmärkte dringend erforderlich sei für ein nachfragegerechtes Angebot.

Als die THS zum Tag der offenen Tür für das Gelsenkirchener Neubauprojekt

"Wohnen am Park" einlud, wurde sie von Mietinteressenten gerade zu überrannt.

Ende des Jahres 2006 betrug der Wohnungsbestand insgesamt im Ruhrgebiet

1 743 380 Einheiten entsprechend 20% des Landes NRW. Die Neubauquote liegt

landesweit bei 1% pro Jahr, im Ruhrgebiet nur bei 0,5%. Diese Zahl relativiert sich

jedoch durch die hohen Bestandszahlen. Der Neubautrend geht wie überall mehr zu


Amsterdam

Jan Stoutenbeek, Direktor

des ambitionierten Entwicklungsprojektes

Zuidas am

Amsterdamer Hafen tritt nach

zehn Jahren zum 1. August

zurück. Ein Grund seien gravierende

Veränderungen in

der Strategie, u. a. drohe das

Projekt des Tunnelbaus zu

scheitern. Die Pläne zum

Ausbau der ehemaligen Hafeninsel

Zuidas als moderner

Business Distrikt gerieten in

den letzten Monaten ins Stocken,

weil Privatinvestoren

nicht auf die Vorgaben der

Stadtverwaltung eingehen

wollten. Zuidas ist das größte

und wichtigste Immobilienprojekt

in den Niederlanden

und sollte Amsterdam

international konkurrenzfähig

machen. Teil des Projektes

war der Plan, für 4 Mrd. Euro

die gesamte Infrastruktur einschließlich

Autobahn und

Zuglinien in einen Tunnel zu

verlagern, um ein Areal von

2,7 Mio. qm frei zu machen

für Wohnen, Büros und Gewerbe.

Anteilseigner der Zuidas

company sind die Stadt

Amsterdam (20%), der Staat

(20%) sowie Privatinvestoren.

Die Stadt hält an dem Tunnelprojekt

fest, prüft jedoch auch

Alternativen.

Bad Hersfeld

Union Investment Real

Estate hat für den Fonds Immo-Invest

ein Logistikprojekt

mit 102 000 qm Fläche in Bad

Hersfeld von Goodman, Luxemburg,

erworben. Das Objekt

ist mit einem 10-

Jahresvertrag vermietet und

wird im September bezugsfertig.

Savills war für Union

Investment tätig.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 8

1-2 Familienhäusern als zu Mehrfamilienhäusern. Das ist statistisch nicht relevant,

wirkt sich aber erheblich auf die Stadtstruktur aus. Von den Beständen sind über 70%

älter als 40 Jahre (in Gelsenkirchen sogar 79%, in Hamm 61,9%, Landesdurchschnitt

60%) und 25% sogar vor 1948 errichtet. Von diesem Altbestand sind seit 1987 nur

etwa 7,9% modernisiert worden, in Gelsenkirchen noch weniger. Allerdings ist das

Baualter nicht unbedingt mit dem Bauzustand gleich zu setzen, auch wenn nicht umfassend

modernisiert wurde. Da der Anteil sozial gebundener Wohnungen u. a. in

Folge von Quartiersaufwertungen durch die Unternehmen der Wohnungswirtschaft

wie der Sahle Wohnen im Duisburger Norden – um durchschnittlich 50% bis 2015

abnehmen wird, in Mülheim sogar um 77%, schwinden die Einwirkungsmöglichkeiten

der Kommunen auf das Wohnungsangebot an Sozialschwache.

Erst die kleinräumliche Datenerfassung ergebe ein wirklichkeitsnahes Bild, heißt es in

der Studie, jedoch verfügen bei weitem nicht alle Städte über einen korrekten Mietspiegel

mit turnusmäßigen Befragungen, auch seien die Methoden und damit die Daten

zur Leerstandsuntersuchung nicht vergleichbar. So ergab sich z. B. für Bochum

ein geschätzter struktureller Leerstand von 2,3%, jedoch ein errechnetes Defizit an

Wohnungen von 6,4%. Entscheidend ist bei dieser Betrachtung der Anteil an Wohnungen,

der abgerissen wird weil unvermietbar. Den setzte das Pestel-Institut in

seiner Studie von 2006 relativ hoch an, sodass auch das erforderliche Neubauvolumen

dort größer angenommen wurde. Tatsächlich aber fielen die Abgänge

geringer aus. In der Abwägung zwischen Qualitätsanpassung und Renditeerwartung

ist der Totalverlust nur die letzte aller möglichen Varianten. 2005 waren in den Ruhrstädten

– wie in Berlin oder Hamburg – fast alle fertiggestellten Neubauten Ein- und

Zweifamilienhäuser. Insgesamt ging das Bauträgergeschäft deutlich zurück und das

von der Wohnungswirtschaft bevorzugte Instrument zur Erzielung von Kapitalrenditen,

die Einzelprivatisierung, erlebte 2007-8 geradezu einen Einbruch. Mietsteigerungen

sind bei der geringen Nachfrage kaum durchsetzbar und lassen in der Regel

keine Spielräume für Investitionen im Bestand, es sei denn durch eine deutliche,

qualitative Aufwertung. Die geht dann meist mit einer Neubesetzung einher

einschließlich sozialer Spannungen, wie sie derzeit die LEG in der Reichelsiedlung in

Rheinberg erlebt. Engel & Völkers registrierte in den Wohnungsmarktberichten

2008/2009 für Duisburg, Essen und Dortmund einen Überhang im Angebot und nur in

Bochum überwiege die Nachfrage nach Wohnraum, in allen Städten sinkende Haushaltszahlen,

überwiegend gleichbleibende Mieten bzw. Renditen und nur im Süden

von Essen "sehr gute" Lagen. Ob die jedoch lange so bleiben ist fraglich, denn schon

heute gibt es dort Wohnviertel gänzlich ohne Kinder.

Die Region hat nach Umfragen unter den Marktteilnehmern viele Schwächen, aber

auch deutliche Stärken. Dazu zählt das niedrige Bodenpreisniveau, aber auch die

soziale und medizinische Infrastruktur, die Verkehrsmöglichkeiten, die Nahversorgung

und nicht zuletzt das Kultur- und Freizeitangebot. Seit den Zeiten der IBA Emscherpark

wurden die Grünzüge, Rad- und Fußwege kontinuierlich ausgebaut und

weiter vernetzt. Ein Exempel ist die kürzlich eingeweihte, sich wie ein Lindwurm über

die ICE-Bahnstrecke auf

Oberhausener Gebiet

windende Brücke (Foto)

nach Entwurf des Tragwerksplaners

Stefan

Polonyi, die zwei Grünzonen

verbindet, ein anderes

der Beginn der Abrissarbeiten

rings um das

Stahlwerk von ThyssenKrupp

in Duisburg-

Hamborn, um mit dem

Grüngürtel Nord endlich

die Wohnbebauung von

dem Industriekoloss zu

trennen. Damit werden

zugleich minderwertige Wohnungsbestände vom Markt genommen. Solche Anpassungen

sind die wichtigsten Handlungsfelder für Kommunen wie für die Wohnungsbesitzer,

um zukunftsfähige städtebauliche Lösungen zu finden.


Berlin

Laut property EU plant die

spanische Hotelgruppe NH

Hoteles den Verkauf von

Immobilien im Wert von 300

Mio. Euro, nachdem die Verluste

im 1. Quartal 2009 um

39,2 Mio. Euro auf rund 700

Mio. angewachsen sind. Man

will die Objekte jedoch als

Sale-and-Leaseback weiter

betreiben. Außerdem möchte

man 197 Mio. Euro frisches

Geld am Kapitalmarkt generieren

durch die Ausgabe von

99 Mio. Anteilen zu je 2 Euro.

Aktuell betreibt NH 349

Hotels in 22 Ländern weltweit,

darunter zwei im Ruhrgebiet

in Dortmund und

Oberhausen, weitere 55 sind

in Planung.

Sonstiges

Realogis Immobilien Düsseldorf,

Berater für Logistikimmobilien,

Industrieflächen

und Gewerbeparks mit Hauptsitz

in München, zieht zwei

Jahre nach der Gründung eine

positive Bilanz. 2008 seien im

Markt Nordrhein-Westfalen

rund 120 000 qm Industrie-

und Logistikflächen vermittelt

worden. Auch in den ersten

Monaten 2009 sei mit über

50 000 qm Vermietungsleistung

die Nachfrage in den

Kernmärkten Ruhrgebiet,

Düsseldorf und Köln stabil.

An der TU Dortmund wird

ein interdisziplinäres Forschungszentrum

Logistik-

Campus eingerichtet. Den

Neubau fördert das Land

NRW mit 6 Mio. Euro.

Die Wüstenrot Stiftung legt

eine Studie vor, die die Ansprüche

von Kindern und

Jugendlichen an die städtischen

Räume untersucht. Titel:

Stadtsurfer, Quartierfans

& Co. Stadtkonstruktionen

Jugendlicher und das Netz

urbaner öffentlicher Räume.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 9

FDL und Immeo Wohnen Gruppe mit stabilen Ergebnissen

für das Jahr 2008

Der Cash-flow der französischen börsennotierten Aktiengesellschaft Foncière Développement

Logements FDL und deren Tochter Immeo Wohnen Gruppe mit Sitz in

Oberhausen stieg 2008 um 13% bei einem Umsatz von 214 Mio Euro, 12% über

dem Vorjahresergebnis.

Die Mehrheitseigentümerin von FDL ist die Immobilienaktiengesellschaft Foncière

des Régions FdR mit einem konsolidierten Anlagevermögen von rund 17 Mrd. Euro.

FdR konnte im 1. Quartal 2009 ihre Einnahmen durch steigende Mieten in Frankreich

um 3,8% auf 162 Mio. Euro steigern. Zugleich wurden bereits Objektverkäufe für 417

Mio. Euro abgewickelt bzw. vereinbart bei einem Verkaufsziel von 500 Mio. Euro für

das ganze Jahr. Diese Strategie stehe im Einklang mit dem Konsolidierungskonzept

des Unternehmens, so Christophe Kullmann, CEO von FdR, das darauf abzielt, das

Kreditvolumen auf 50-60% zu begrenzen. Der Sektor Wohnen, beziffert auf 3,6 Mrd.

Euro, macht 38% des Gesamtportfolios aus. Die Bestände von FDL sind zu 30% in

Frankreich und zu 70% in Deutschland lokalisiert, bedingt durch den 2006 vollzogenen

Ankauf der ehemaligen Thyssen-Wohnungen, die Corpus in der neuen Gesellschaft

Immeo Wohnen zusammenfasste. FDL ihrerseits konnte 2008 alle wichtigen

Kennzahlen verbessern. Der operative Cash-Flow pro Aktie konnte um 13% auf 1,44

Euro gesteigert werden. Angesichts des guten Geschäftsverlaufs hat das Management

der FDL vorgeschlagen, die Dividende um 5% auf 1,05 Euro pro

Aktie zu erhöhen.

Die heute noch rund 46 000 Einheiten in Deutschland werden verwaltet von Immeo

und sind aus der Historie heraus vorwiegend in NRW verteilt, davon 35% in Duisburg

und 27% in Essen, zusammengefasst in 30 Einzelgesellschaften. Außerdem betreut

Immeo seit 2008 ein Logistikportfolio mit 200 000 qm Flächen und bewirtschaftet

2 000 Wohnungen für Dritte. Neu dazu gekommen ist ein Bestand in Datteln durch

die Übernahme einer lokalen Wohnungsgesellschaft, dort werden gerade 19 Wohneinheiten

altengerecht neu gebaut. Durch Einzelprivatisierung (53%) sowie Verkauf

an Investoren (47%) stiegen die Verkaufserlöse 2008 in Deutschland um 45% von

52,6 Mio. Euro auf 76,3 Mio. Euro. Bei Immeo beziffert man die jährliche Verkaufsquote

mit 1-2% des Bestandes als sehr gering, Immeo sei darauf ausgerichtet, die

Bestände zu halten und auszubauen. Für Neubauprojekte wird allerdings der Spielraum

eng, denn angesichts der Börsenkurse der Muttergesellschaft scheidet die

Geldbeschaffung auf dem Kapitalmarkt aus. Wie Thierry Beaudemoulin, CEO von

FDL, bereits bei einem Gespräch anlässlich der MIPIM 2008 darlegte, ist man nach

wir vor offen für "externe Finanzpartner". Die Renditeerwartung der Aktionäre wird

mit 5% angegeben.

Das wichtigste Kapital von Immeo sei, dies bekräftigen auch die Mitglieder der Geschäftsführung

Danie Frey und Walter Ziegler, die Mitarbeiter vor Ort, die die Mieter

und Kunden betreuen. In Oberhausen ist dies weitgehend dieselbe Truppe wie bereits

zu Zeiten der Werkswohnungen von Thyssen, auch Walter Ziegler gehört seit

1982 dazu und argumentiert: "Irgendwann profitiert man von dem Einsatz". Bei Immeo

kennt man die Bestände Haus für Haus, die Mieter und auch deren Wünsche.

2008 konnten die Leerstandsrate von durchschnittlich 4,4% auf 3,8% gesenkt werden

bei einem durchschnittlichen Mitanstieg um 3% auf jetzt 4,80 Euro je qm. Dabei bewegt

sich die Mietpreisspanne allerdings zwischen 2,30 Euro in der einfachen, unsanierten

Arbeiterwohnung und 11 Euro im hochwertigen Neubau. Die Betriebskosten

sanken im gleichen Zeitraum um 6% entsprechend 32% der Mieteinnahmen (2007

34%). Für Instandhaltung werden nach eigenen Angaben 12-14 Euro je qm und Jahr

aufgewendet, ausreichend, weil bei kontinuierlicher Bestandspflege kein Nachholbedarf

bestünde. Investiert wird auf andere Weise in die Quartiersaufwertung, so in Mülheim-Heimaterde

in die Nachverdichtung der denkmalgeschützten Siedlung mit Neubauten

für seniorengerechte Apartments oder eine Solaranlage auf einem Fünfgeschosser

in Essen-Fulerum für 1,3 Mio. Euro, die Ende 2008 ans Netz ging.

In Duisburg-Marxloh wurde die Abrissgenehmigung für denkmalgeschützten, jedoch

minderwertigen Bestand erwirkt, um ein 20 000 qm großes Grundstück für eine Neuentwicklung

frei zu manchen. Hier will man in Abstimmung mit der Stadt mit neuen

Konzepten auf die vorwiegend türkische bzw. muslimische Bevölkerung eingehen. In

unmittelbarer Nachbarschaft zu der neuen Moschee soll ein Quartiersplatz entstehen,

vielleicht mit einer Markthalle wie ein Bazar, dazu auf Wunsch der Bewohner ein


Nachhaltigkeit

Die TU Darmstadt, Fachbereich

Architektur, Entwerfen

und Energieeffizientes Bauen,

Manfred Hegger, und Pirelli

RE entwickeln ein Wohnwertbarometer.

Der Prototyp

des ersten Zertifizierungssystems

für Nachhaltigkeit der

Wohnungswirtschaft wird im

Sommer 2009 vorgestellt.

Das International Council of

Shopping Centres (ICSC)

übernimmt das britische Zertifizierungssystem

BREEAM

für seine 13 Mitgliedsunternehmen.

Die Arbeitsgruppe

ICSC Sustainability unter

Leitung von Jaap Gillis,

COO von Redevco entwickelte

das europäische

BREEAM Label in Zusammenarbeit

mit BRE Global.

Das BREEAM Zertifikat für

Einkaufszentren ist bereits an

Forum Duisburg von Multi

Development Germany verliehen

worden, an C&A Eco-

Store, Mainz von Redevco

Germany und Docks 76 by

Unibail-Rodamco.

Das Ministerium für Wirtschaft,

Mittelstand und

Energie NRW hat in Philadelphia,

USA, das GADORE

Center USA erworben. Damit

sollen deutsche Unternehmen

ihre Marktchancen im

Bereich der Erneuerbaren

Energien in USA verbessern

können. Zu den Leistungen

gehören u. a. die Vermietung

von Räumen, die Kontaktanbahnung

innerhalb der Branche

der Erneuerbaren Energien,

die Messevorbereitung

und die Verknüpfung zu Beratern,

Dienstleistern, Banken

und Investoren. Bis 2030 sollen

in USA 20% des Stromverbrauchs

aus erneuerbaren

Energiequellen.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 10

Rosengarten, begleitet von neuen Wohnungen mit einer Pflegeeinheit in einem Mix

aus Wohnen und Gewerbe. Zwar gebe es einen internationalen Investor, aber genehmigt

ist das alles noch nicht. Immeo ist vielerorts die Aufgabe zugewachsen, Siedlungen

mit hoher historischer Bedeutung angemessen zu betreuen. Dies führt gelegentlich

zu Konflikten wie derzeit in Mülheim-Heimaterde, an anderer Stelle in der sogenannten

Jupp-Kolonie in Duisburg Alt-Hamborn wurde teilweise denkmalgerecht saniert.

21 Siedlungshäuser mit einer Gesamtwohnfläche von über 4 350 qm an der

Bremenstraße sowie An der Abtei wurden zum Jahreswechsel an die in Bochum ansässige

Unternehmensgruppe Häusser-Bau veräußert, um sie zu privatisieren. Die

Häuser stammen bis auf zwei Objekte von 1905 aus den frühen 1950er Jahren und

wurden bereits früher umfangreich modernisiert einschließlich Wärmedämmung und

neuen Bädern. Die bisher für vier Wohneinheiten genutzten Hausgrößen liegen zwischen

146 qm und 229 qm Wohnfläche und lassen sich perfekt als Zweifamilienhaus

nutzen – die kleineren auch als Einfamilienhaus für die große Familie. Die zugehörigen

Kaufgrundstücke sind zwischen 800 qm und 1200 qm groß, was bei neu errichteten

Häusern kaum noch angeboten wird. Die Preise differieren je nach Größe zwischen

145 000 Euro und 217 000 Euro und seien nach Einschätzung von Häusser-

Bau damit auch für junge Familien mit Kindern, die hier von dem Vorteil einer gewachsenen

Quartiersstruktur profitieren können, noch attraktiv.

Konjunkturpaket II – zweifelhafte Förderung für energetische

Gebäudesanierung

Energetisch vielleicht sinnvoll, ökonomisch ohne eine Generalinstandsetzung sicher

nicht sinnvoll, in puncto Nachhaltigkeit äußerst fragwürdig. So könnte man das Echo

auf die Maßnahmen der Bundesregierung zur Ankurbelung der Bauwirtschaft

zusammenfassen.

Energetische Sanierung von Gebäuden in öffentlicher Hand wird aus Bundesmitteln

des Konjunkturpaket II gefördert, jetzt sofort, denn die zinsgünstigen Kredite der KfW

-Bank müssen je zur Hälfte in diesem und dem kommenden Jahr ausgegeben werden,

und zusätzlich zu ohnehin in den Etats vorgesehenen Investitionen. Aber Vorsicht,

ausschließlich energetische Sanierung ist erlaubt. Überwiegen andere Maßnahmen

wie allgemeine Modernisierungen, können die Fördergelder wieder zurück gefordert

werden. So weit so schwierig in der Umsetzung: Für komplexe Objektuntersuchungen

ist eben so wenig Zeit wie für eine koordinierte, umfassende Planung, die

nicht nur energetische Optimierung – sprich Fenster, Dämmung, Heizanlage – einbezieht,

sondern sich z. B. um die Unbedenklichkeit bereits eingebauter Materialien

kümmert, einen Lichtplan erstellt, der jede Menge Strom sparen könnte, oder eine

Funktionsanalyse zur besseren Flächen- und Gebäudenutzung. Wie komplex das

Thema einer nachhaltigen Gebäudekonzeption ist, beginnend etwa mit der Baustellenlogistik,

wurde bei einer Fachtagung am Standort Bochum des Büros Wessling

Beratende Ingenieure aufgefächert (Hauptsitz Altenberge, 880 Mitarbeiter, 46,2 Mio.

Euro Umsatz, Zweigbüros europaweit). Das auf technische Beratung und Betreuung

spezialisierte Unternehmen ist Mitglied bei der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges

Bauen DGNB, die Anfang 2009 das gleichnamige Gebäude-Siegel auf den Weg

brachte, und passt die eigenen Qualitätssiegel in einem "lernenden" System kontinuierlich

an. Die Zielrichtung müsse lauten: "Vom nachbereitenden zum vorsorgenden

Umweltschutz", so der Geschäftsführer Stephan Simon. In der realen Welt des

Marktes spielt dabei immer der Gesichtspunkt der Amortisation von Investitionen eine

zentrale Rolle. Unter normalen Bedingungen, d. h. ohne Förderung, wäre die Amortisationszeit

für eine Heizanlage mit 21-24 Jahren nur wenig kürzer als deren Lebensdauer.

Fazit: Einzelmaßnahmen können sich nicht rechnen, umso weniger, wenn alle

zur selben Zeit, nämlich in den Sommerferien, wenn die Schulen geschlossen sind,

anfangen wollen. Bis Jahresende werden Material und Arbeitsleistung knapp und teuer

werden, erwartet auch Alexander von Erdely, Leiter der Public Advisory Services

bei CBRE, der ausschließlich Gesellschaften in öffentlicher Hand berät. Wer so

investiert, hat keine Chance, einen Mehrwert zu erreichen. Das ist nur möglich mit

konzertierten Aktionen, für die wiederum ein erheblicher Einsatz von Sachkompetenz

und Planungsvorleistung erforderlich ist, um einigermaßen abgesicherte Entscheidungen

treffen zu können.


Sonstiges

ProLogis European Properties

(Euronext: PEPR),

Marktführer für Logistikflächen

in Europa, hat mit Curzon

Capital Partners II, dem

Core Plus Fonds von AEW

Europe, einen Sale-and-lease

-back Vertrag für ein Portfolio

von sieben Lagergebäuden

in den Niederlanden und

Deutschland für rund 119,5

Mio. Euro vereinbart. Der

Verkauf wird in Tranchen

über die nächsten sechs bis

acht Wochen erfolgen. Das

Portfolio umfasst 229 000 qm

Betriebsfläche an drei niederländischen

Standorten

(Bergen op Zoom, Haaften

and Rotterdam) und vier in

Deutschland (Neumarkt, Peine,

Soest und Straubing). Der

Verkaufspreis liegt 6,4% unter

dem Schätzwert vom Dezember

2008. Der Erlös dient

zur Ablösung von auslaufenden

Krediten.

Impressum

Chefredaktion:

Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.)

Kontakt:

Gudrunescher

@hotmail.com

Herausgeber:

Werner Rohmert

Verlag:

Research Medien AG,

Lippstädter Str. 133,

33378 Rheda-Wiedenbrück,

T.: 05242 - 901-250,

F.: 05242 - 907-9899

E.: info@rohmert.de

Vorstand: Werner Rohmert

Aufsichtsrat: Prof. Volker

Hardegen (Vorsitz), Univ.

Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg

Loritz, Petra Rohmert

Bank: KSK Wiedenbrück

BLZ 478 535 20

Kto.-Nr.: 53 207

Namens-Beiträge geben

die Meinung des Autors

und nicht unbedingt der

Redaktion wieder.

Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 11

Für das Spezialgebiet der Sportstätten organisierte die Verlagsgruppe Wiederspahn,

renommiert und etabliert in allem was Stahlbau betrifft – Brücken, Parkhäuser,

technische Bauwerke – kurzfristig ein Symposium "Konjunkturpaket II und

Sportstättenbau", Veranstaltungsort die MSV-Arena in Duisburg. Ergebnis: Im Vorfeld

großes Interesse bei den Kommunen und Verwaltungen. Ja prima – aber konkrete

Anmeldungen Fehlanzeige, das Ganze wurde abgeblasen. "Von Seiten der politisch

Verantwortlichen können jedoch derzeit keine zusätzlichen Ausgaben für Veranstaltungen

freigegeben werden" heißt es in der Begründung. Das Dilemma der Bundesregierung

besteht darin, dass der Bund nicht vorschreiben kann, wie und wo gebaut

werden soll, denn das unterliegt der Planungshoheit der Kommunen. Aber er

kann die Einlösung der Anforderungen der Energieeinsparverordnung fordern und

fördern. Deshalb wird für kurzfristige und vielleicht kurzsichtige Investitionen in Millionenumfang

Geld ausgegeben, aber auf Ebene der Kommunen und öffentlichen Verwaltungen,

die das alles umsetzen sollen, fehlt es an allen Ecken und Enden, an

Personal wie Ressourcen für sachgerechte Weiterbildung. In welchem

Tollhaus leben wir?

Auf einen zentralen Kritikpunkt wies kürzlich der BFW Bundesverband Freier Immobilien-

und Wohnungsunternehmen anlässlich der Berliner Energietage hin: „Eine

voraussetzungslose energetische Sanierung sämtlicher Bestände ohne Prüfung ihrer

Zukunftsfähigkeit ist verbranntes Geld“, sagte der Bundesgeschäftsführer Alexander

Rychter. Er forderte, die Alternative des Ersatzneubaus nicht zu vernachlässigen:

„Abriss und Neubau wären bei rund 20% der Nachkriegsbestände aus den 50er bis

70er Jahren bautechnisch, betriebswirtschaftlich und städtebaulich der sinnvollere

Lösungsansatz". Die Sanierungsquote bei Bestandsimmobilien liege zwischen ein

und zwei Prozent, was einem Gesamtsanierungszyklus von circa

50 Jahren entspräche.

Die derzeitige Förderpolitik gebe zu eindimensionale Anreize für die Bestandssanierung,

die zum Teil jedoch bauphysikalisch und wirtschaftlich nicht sinnvoll sei. Der

Ersatzneubau dürfe kein Tabu sein.

Termine

Starke Genossenschaften auch in Zeiten der Krise, Genossenschaftspolitischer

Dialog von GdW und DGRV am 25. 05. 2009 16.00 Uhr in Berlin. Eröffnungsvortrag

durch den Bundesminister für Arbeit und Soziales, Olaf Scholz, anschließend Diskussion

mit den Mitgliedern des Deutschen Bundestages Klaus Uwe Benneter und

Gero Storjohann, Lutz Freitag, Präsident des GdW, Dr. Eckhard Ott, Vorstandsvorsitzen-der

des DGRV, Uwe Fröhlich, Vorstand des Bundesverbandes der Deutschen

Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) und Holger Kowalski, Vorstandsvorsitzender

der Wohnungsgenossenschaft Altonaer Spar- und Bauverein

eG. Thema sind die ökonomischen Potentiale der Genossenschaften und ihr soziales

Engagement in der Zukunft von Wirtschaft und Gesellschaft. Ort: KfW Bankengruppe,

Historischer Kassensaal in der Niederlassung Berlin, Eingang Behrenstraße 33.

Inspire ruhr 28.05.09 im LVR Industriemuseum Oberhausen. Andreas Waschk stellt

"Innovative Konzepte für die Revitalisierung von Industriebrachen" vor, Claudia

Horch, RVR, erläutert die Ergebnisse einer Studie "Gesundheitswirtschaft in der Metropole

Ruhr", Matthias Niemeyer, STIWA, präsentiert den bisher nicht veröffentlichten

"Hotelatlas Ruhr, Ergebnisse einer Potentialanalyse des Hotelmarktes in der Metropole

Ruhr". Zum Thema "Infrastruktur und Logistik in der Metropole Ruhr" diskutieren

Prof. Rudolf Juchelka, Zentrum Logistik und Verkehr der Universität Duisburg-

Essen und Friedrich Weege, Arbeitsgemeinschaft der Kanalhäfen. Näheres unter:

www.inspire-conference.de

Vom 04.-19.06.09 machen die Sehstationen in Oberhausen Station. Die eigene

Stadt "Sehenlernen" ist das Motto. Dafür werden die zentrale Station am Friedensplatz

und weitere elf "Sichtfenster" an markanten Stellen aufgebaut. Eine Gelegenheit

der anderen Art, kleinräumige Erfahrungen im Umfeld von Wohn- und Gewerbeimmobilien

zu sammeln. Initiator ist die Landesinitiative Stadtbaukultur NRW. Aktuelle Hinweise

zum Programm unter www.oberhausenCity.de

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