Trends und Herausforderungen der Wohnungswirtschaft

spd.ratsfraktion.hannover.de

Trends und Herausforderungen der Wohnungswirtschaft

Trends und Herausforderungen der

Wohnungswirtschaft

Beratung

Beratung

Planung

Planung

Forschung

Forschung

GEWOS

Renate Szameitat, Geschäftsf

Gesch ftsführerin hrerin GEWOS GmbH

Wohndialog Hannover, 31.05.2010 ©GEWOS


GEWOS steht für f r ...

Unabhängige Forschungs- und

Beratungstätigkeit

Über 40 Jahre Erfahrung

Erfahrene Mitarbeiter in

interdisziplinären Projektteams

Deutschlandweite Tätigkeit

Umsetzungsorientierte

Ergebnisse und Handlungskonzepte

Beratung

Planung

Forschung

GEWOS

©GEWOS


GEWOS - Tätigkeitsbereiche

tigkeitsbereiche

Wohnungswirtschaftliche Beratung

Zufriedenheit mit dem Hausmeister

Großhansdorf

Nimmt sich Zeit

Persönlich gut erreichbar

Bietet umfangreiche Hilfe an

Fragen und Wünsche

schnell erledigt

Zuverlässig

Kompetent

Telefonisch gut erreichbar

7

11

11

9

19

23

26

39

36

40

40

38

Beratung

Planung

Forschung

GEWOS

Freundlich und

zuvorkommend

29

34

24

13

0% 20% 40% 60% 80% 100%

trifft voll zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft gar nicht zu

42

46

30

39

30

32

30

25

23

23

19

19

15

13

10

5

© GEWOS

Mieter- und Mitgliederbefragungen

Wohnstilbefragungen

Vermietungs- und Vertriebstests

Organisationsberatung,

Personalschulungen

Konzepte zur Bestandsoptimierung

Markt- und Standortanalysen für

Investitionsvorhaben und

Bestandsobjekte

Entwicklung zielgruppenorientierter

Marketingkonzepte und Vertriebsstrategien

Beratung

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Forschung

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Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung

Wohnungsmarktkonzepte

ISEKs

Quartiersentwicklungskonzepte

Standort- und Strukturanalysen

Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen

Mietspiegel und Mietstrukturananlysen

Qualifizierte und einfache Mietspiegel

GEWOS - Tätigkeitsbereiche

tigkeitsbereiche

Mietenstrukturanalysen

Analysen spezieller

Marktsegmente in Städten

Wohnlagenbestimmungen

Immobilienwirtschaftliche Beratung

Immobilienmarktanalyse IMA®

Bestandsbewertungen

Marktanalysen und -prognosen

auf regionaler und überregionaler

Ebene

Standortanalysen für Investitions-

vorhaben und Bestandsobjekte

Umsatz in Euro pro Kopf

unter 500

500 bis unter 750

750 bis unter 1.000

1.000 bis unter 1.250

1.250 und mehr

Köln

Dortmund

Umsatz in Euro pro Kopf

Bremen

Kassel

Frankfurt am Main

Forschung und Forschungsbegleitung

Durchführung von Forschungsvorhaben

Forschungsbegleitung

Betreuung von

Modellvorhaben

Konzeption und Durchführung

von Fachveranstaltungen

und Tagungen

Stuttgart

Hamburg

Hannover

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Nürnberg

Rostock

München

Leipzig

Berlin

Dresden

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Bilder: pixelio.de

Steigender Anteil

Zugewanderter

Zunehmende Anzahl

Transferleistungsempfänger

Rahmenbedingungen

Demographischer

Wandel

Internationale

Finanzkrise

Modernisierungsbedarf

Verknappung

energetischer

Ressourcen

Wertewandel/

Veränderte

Lebensformen

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110

90

70

50

2009 = 100

2010 2020 2030 2040 2050 2060

Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen

Haushaltsentwicklung

2,1 %

-0,1 %

-8,2 %

Deutschland Westdeutschland Ostdeutschland

Beratung

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-8,0 %

- 11,7 %

- 25,1 %

©GEWOS


100,0

80,0

60,0

40,0

20,0

0,0

in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt

Alterung der Bevölkerung

Bev lkerung

2010 und 2030

Altenquotient

Beratung

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100

80

60

40

20

0

Deutschland

in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt

Alterung der Bevölkerung

Bev lkerung

2050

Baden-Württemberg

Bayern

Berlin

Brandenburg

Bremen

Hamburg

Hessen

Mecklenburg-Vorpommern

Niedersachsen

Nordrhein-Westfalen

Rheinland-Pfalz

Saarland

Sachsen

Sachsen-Anhalt

Schleswig-Holstein

Thüringen

Altenquotient

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Unterschiedliche Rahmenbedingungen:

Anteil der Rentner/Pensionäre Rentner/Pension re in Niedersachsen

Beratung

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110,00

105,00

100,00

Unterschiedliche Rahmenbedingungen:

Bevölkerungsentwicklung

Bev lkerungsentwicklung

95,00

90,00

85,00

Quelle: Eigene Berechnungen, StaLa

+ 6%

- 10,3 %

- 10,6 %

- 12,8 %

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Freiburg Bremerhaven Bielefeld

Goslar LK Lüneburg LK Holzminden

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-0,7 %

-3,7 %

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Unterschiedliche Rahmenbedingungen:

Struktur vor Ort

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Quelle: GfK GeoMarketing

Kaufkraftindex 2009

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Präferenz Pr ferenz für f r zentrale/zentrumsnahe Lagen

Quelle: GEWOS-Haushaltsbefragung Bremen 2008

Darstellung als Karte

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„Wohin möchten Sie gern

umziehen (Stadtteile Bremens)?“

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Neue Unübersichtlichkeit: Un bersichtlichkeit: quantitativ ...

Regionale Disparitäten: Uneinheitliche Nachfrageentwicklung

zwischen wie auch innerhalb von Städten und Regionen

Sektorale Disparitäten: teilweise völlig gegenläufige

Entwicklung einzelner Marktsegmente innerhalb einzelner

Städte und Regionen

Anforderungen an eine nachfragegerechte Entwicklung

des Wohnungsangebots - so individuell wie die

Städte selbst

Selbst auf lokaler Ebene unterschiedliche Handlungsansätze

in unterschiedlichen Wohnlagen erforderlich

Heute noch unproblematische Wohngebiete eventuell

Herausforderungen von morgen

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Neue Unübersichtlichkeit: Un bersichtlichkeit: ... und qualitativ

Quelle: Sinus Sociovision

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Diversifizierung der Nachfrage

Bild aus: Richard von Dülmen (Hg.): Entdeckung des Ich

Individualisierung

Pluralisierung von

Lebensstilen

Milieus

Wachsende Bedeutung

für die Wohnungswahl

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Zentrale Wohnansprüche

Wohnanspr che

Individualität - Wohnung als Ausdruck eines persönlichen

Lebensstils

Identifikation - Adressbildung nach außen,

„Homing“

Flexibilität - Anpassung der

Wohnung an aktuelle Bedürfnisse,

häufigere Wechsel

Nachhaltigkeit - Bewusstsein für

verantwortliches Handeln als

Nutzer und Konsument

Kosten- und Qualitätsbewusstsein:

Preis-Leistungs-Verhältnis

Bild: pixelio.de

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Wachsendes ökologisches kologisches Bewusstsein

Welche Anforderungen haben Sie an Ihre nächste Wohnung/Ihr nächstes Haus?

Niedrigenergiestandard

Verwendung

ökologischer Baustoffe

Ökologischer

Baustandard

Quelle: GEWOS-Befragungen 2008

12

20

45

26

27

27

ja eher ja eher nein nein unentschlossen

27

24

8

21

16

6

14

13

14

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Steigende Anforderungen an

energetischen Zustand

Ca. 2/3 der Wohngebäude in Deutschland vor 1978 erbaut

Gebäude entsprechen größtenteils nicht den aktuellen

Anforderungen an zeitgemäße energetische Standards

Gesetzliche Rahmenbedingungen, z. B. Einführung des Energiepasses,

EnEV und ...

... wachsende Erwartungen der Verbraucher:

Dass sich die xy um das EU-Umweltzertifikat

bemüht finde ich ...

... sehr gut. Ich bemühe mich auch selbst um eine

umweltverträgliche Lebensweise.

... gut. Es ist richtig, dass mein

Wohnungsunternehmen sich engagiert.

Unwichtig, das ist für mich persönlich nicht von

Bedeutung.

Quelle: GEWOS-Befragung 2009

17 %

71 %

12 %

Beratung

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Befragung in Berlin: 12 % der Haushalte haben Interesse an unterstützenden

Serviceleistungen seitens des Wohnungsunternehmens

Art der Serviceleistung

Quelle: GEWOS

„Wohnen Wohnen allein“ allein reicht nicht mehr

Paketannahme

Concierge

Wäsche waschen

Essen auf Rädern

Security

Wohnungsreinigung

Einkaufsservice

Blumenpflege

3%

3%

2%

1%

1%

15%

37%

Beratung

Planung

Forschung

GEWOS

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

53%

Offene Frage, Mehrfachantworten möglich

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Großstadt

Umlandkreise

Mittelstädte und größere

Städte

Ländlicher Raum

Die neue Lust auf Stadt

„Wo leben Sie heute – und wo möchten Sie in Zukunft wohnen?“

23

28

32

40

15

13

27

17

31

26

21

21

14

19

10

23

4

14

16

Beratung

Planung

Forschung

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0% 20% 40% 60% 80% 100%

Zentrumsnah in die Stadt In die Stadt, aber nicht zentrumsnah

An den Stadtrand Ins Stadtumland

In eine kleinere Gemeinde im Außenbereich

7

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Expertenkommission ‚Wohnen im Alter‘

5 % aller Haushalte ab 65 Jahren leben in barrierefreien/

barrierearmen Wohnungen (2009)

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Situation bei mobilitätseingeschränkten Haushalten vergleichbar (7 %)

Hochrechnung: 2013 leben rund

2,5 Mio. mobilitätseingeschränkte

Haushalte ab 65 Jahren in

nicht barrierefreien/armen

Wohnungen, wenn Angebot

nicht verbessert wird

Interesse an „alternativen

Wohnformen“ gering

Bild: pixelio.de

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Prozent

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Umzugsbereitschaft im Alter

„Wären Sie bereit, (noch einmal) in eine altersgerechte Wohnung

umzuziehen?“

29,6

66,8

14,7

81,4

3,6 3,9

65 - 79 Jahre 80 Jahre und älter

ja nein weiß nicht, keine Angabe

Quelle: Expertenkommission ‚Wohnen im Alter‘, Befragung des KdA, 2009 (n = 1.000)

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700

600

500

400

300

200

100

0

Fertiggestellte Wohnungen in

Deutschland

Wohnungen (in Tausend)

386

455

573 603

Quelle: Statistisches Bundesamt

559

578

501 473

423

326

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Eigenheime (neue Gebäude) Mietwohnungen (neue Gebäude)

Eigentumswohnungen (neue Gebäude) Sonstige fertiggestellte Wohnungen

290

268

278

239

249

211 176 166

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Wohnungsmarktbilanz 2020

Beratung

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Wohnungen – bereits für f r die Zukunft gebaut

45.000.000

40.000.000

35.000.000

30.000.000

25.000.000

20.000.000

15.000.000

10.000.000

5.000.000

0

2030

2050

2075

2007 2017 2027 2037 2047 2057 2067 2077 2087 2097

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2100

93,3 % 87,9 % 81,5 % 75,6 %

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Wohnungsbestand mit Potential

Große Teile der Bestände zukünftig nicht mehr marktgerecht

58 % der Bestände in Westdeutschland

1949-1970 errichtet

Sehr homogener Wohnungsbestand,

57 % der WE kleiner als 65 m²

Kleine Küchen

Unmoderne

der

Beratung

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Beratung

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Was bedeutet das

konkret für die

Wohnungswirtschaft?

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Investieren in unübersichtlichen Märkten

Gleichzeitigkeit von Wohnungsüberhängen

und ungedeckter Nachfrage

Fehlende Kaufkraft der Mieter ...

... bei steigenden Wohnnebenkosten und

teilweise großen Modernisierungsbedarfen

Herausforderungen

Klimapolitische Ziele ...

... versus Finanzierung der Maßnahmen:

Investoren-Nutzer-Dilemma

Neues Wohnen in den Innenstädten

Qualitätsvolle Weiterentwicklung der

Innenstadtkerne

Wohnungswirtschaft als Partner

in der Stadtentwicklung

„Mehr als Wohnen“

Erwartungen an den Service von

Wohnungsunternehmen und neue

Serviceleistungen

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Themen

Mieter-/Mitgliederbefragungen

Mieter /Mitgliederbefragungen

Zufriedenheit mit der Wohnung, dem Wohngebäude, den

Außenanlagen und dem Wohnumfeld

Nachbarschaft und persönliches Sicherheitsempfinden

Zufriedenheit mit dem Service des Unternehmens

Spezielle Wohnbedürfnisse

Modernisierungsbedarfe, Bereitschaft zur finanziellen Beteiligung

uvm.

Methodik

Schriftlich (Fragebogen/online)

Telefonisch

Persönliches Interview

Fokusgruppengespräche

Verschiedene Zielgruppen

Bild: pixelio.de

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65 bis unter 80 Jahre

Gesamt

Zeilenprozent

18 bis unter 30 Jahre

30 bis unter 45 Jahre

45 bis unter 65 Jahre

Mieter-/Mitgliederbefragungen

Mieter /Mitgliederbefragungen

Warum sind die Mieter in eine Wohnung der

des Wohnungsunternehmens XY gezogen? Differenziert nach Altersklassen

Preis-/

Leistungsverhältnis

55

51

38

19

45

Lage/

Wohnumfeld

24

21

35

39

27

Nähe zu

Freunden

und Familie

12

20

17

34

18

Unzufriedenheit

mit der alten

Wohnung

9

8

10

8

10

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Marketingbeispiel

„Die Die ökologischen kologischen Individualisten“

Individualisten

Attraktive Angebote

• Modernisierte Altbauwohnung mit drei bis vier

Zimmern, Maisonette-Wohnungen

• Vermarktungsaspekte: Ruhige, grüne Lage,

Verwendung ökologischer Baustoffe,

Niedrigenergiestandard

• Marketingbotschaften: „Meine Wohnung als

Ruheoase“, „individueller Lebensstil“

Wohnwünsche

Beratung

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• Ökologische Baustoffe, Niedrigenergiestandard

• Gehobener Ausstattungsstandard

• Helle Wohnung mit Laminat- oder Dielenböden

• Selbst geplante Küche

• Grüne, ruhige Wohnumgebung, zentrumsnahe

oder Stadtrandlage

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Gebietsprofile Bremen

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Wohnstiltypen im Vergleich

Mieter der XY und Goslarer Haushalte

Mieter der XY

Goslarer

Haushalte

Starterhaushalte 5% 4%

Preissensible Mieter 14% 6%

Die alternativen Städter 2% 4%

Die Eigentumsbildner 7% 7%

Die traditionellen Familien mit

Wohneigentum

0% 8%

Die "Empty Nester" 5% 15%

Die Mobilen Best Ager 11% 11%

Die Service orientierten Senioren 14% 8%

Die anspruchsvollen Senioren 7% 10%

Die pragmatisch beständigen Mieter 27% 13%

Die ortsverbundenen Senioren 5% 8%

Die anspruchsvollen Mieter 5% 6%

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Nachfragetrends: Wohnumfeld

Renaissance dichter, urbaner Qualitäten

- Wiederentdeckung innerstädtischer

und innenstadtnaher Lagen

(Wieder) Stärkeres Zusammenfallen

von Wohn- und Arbeitsplatz

Neue Lösungen für die individuelle

Mobilität

Wachsende Bedeutung Wohnumfeld/

Quartier

Gestaltete halbprivate Bereiche

– Innenhöfe, Grünflächen

Vitale Nachbarschaften

Bild: pixelio.de

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Fotos: www.proaktiv.de

Familienorientiertes Wohnen

Zentrumsnahes Familienwohnen

Jarrestraße 70-72

Fertigstellung 2007/2008

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Reihenhaussiedlung

Hoffmannsstieg Rahlstedt

Fertigstellung 2006

SAGA GWG

Familienwohnen Hinsenfeld

Lemsahler Landstraße

Fiersbarg/Lemsahl-Mellingstedt

Stand: Bebauungsplanung

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Generationenwechsel im Bestand

der 50er/60er Jahre

Bestandsanpassung im Segment des preisgünstigen Wohnraums

Große Modernisierungsbedarfe, v. a. in Bezug auf Küchen undder

Wohnungszusammenlegungen in Beständen

mit sehr kleinen Wohnungen

Altengerechter Umbau ausgewählter

Wohnungsbestände

Gestaltung Wohnumfeld

Schaffung von wohnungsnahen

Stellplätzen, insbesondere für

Zielgruppen „junge Menschen“

und „Singles“

Beratung

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Konzentration auf Kernaufgaben

Laufendes Haushaltsdefizit ausgleichen

Investitionen in Stadterneuerung

Verw altungsentlastung/-verschlankung

Infrastrukturmaßnahmen: Bau/Wohnungsw esen/Verkehr

Infrastrukturmaßnahmen: Bildung/Schulen

Infrastrukturmaßnahmen: Kitas/Jugend/Soziales

Infrastrukturmaßnahmen: Gesundheit/Sport/Ernährung

Quelle: Statistisches Bundesamt, 2007

Klamme Kommunen:

Kein Geld für f r Modernisierungen

Sanierungsstau auflösen

Schuldentilgung/-reduzierung

7

8

14

14

24

35

38

46

51

Beratung

Planung

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Motive für den Verkauf öffentlicher Wohnungen (%) – Mehrfachnennungen möglich

0 10 20 30 40 50 60

Prozent

54

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Konzeptionelles Engagement

Engagement in ‚Kommunalen Konzepten: Wohnen‘/ISEKs

Ziele:

• Konsolidierung des Wohnungsmarktes

durch Anpassung des Bestandes und

Ausrichtung des Neubaus an heutige

und zukünftige Wohnungsnachfrage

/Bedarfe

• Aufwertung des Wohnstandorts durch

Verbesserung der Wohn- und

Lebensqualität in den einzelnen

Stadtquartieren

• Profilierung des Wohnungsmarktes

im Wettbewerb der Standorte

Beratung

Planung

Forschung

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Energieeffizientes Bauen und Wohnen

Nachfrage wächst mit steigenden Energiepreisen

- aus Kostengründen, weniger aus ökologischen

Erwägungen

Verstärkter Einsatz erneuerbarer Energieträger

Erhöhte Nutzung nachwachsender Rohstoffe,

effizienter Materialeinsatz

Neubau: Passivhausstandard und

„Plusenergiehäuser“-Standard

Neubauquartiere mit ganzheitlichen Konzepten

(„Nullenergie-Dorf“, CO 2 -neutral)

Bestand: Akzeptables Preis-Leistungs-Verhältnis

unter Optimierung ökologischer Anforderungen

Wichtig: Ökologie für jeden Geldbeutel

Bilder: pixelio.de

Beratung

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... warum Service?

Zufriedene Kunden sind Multiplikatoren,

Unzufriedene auch …

Beratung

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Produkt „Wohnung“ häufig ohne ausreichende Differenzierung

Gestiegene Ansprüche

Kundengewinnung und -bindung

Positiver Imageeffekt

Wettbewerber nur einen

„Mouseclick“ entfernt

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Beschwerdemanagement

Monitorings

Mitarbeiterbefragungen

Messung von Servicequalität

Vermietungs-/

Vertriebstests

Wohnzufriedenheitsbefragungen

Imageanalysen

Interessentenbefragungen

Neukundenbefragungen

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Schnelligkeit

Individualität

Qualität Informationsmaterial

Erreichbarkeit

Freundlichkeit/Verhalten

Kundenmotivation

Eindruck Geschäftsstellen

Persönliches Verhalten

Intensität der Beratung

Fachkenntnisse

Nachakquisition

Vermietungstest

Stärken-/Schwächenprofil

Stärken /Schwächenprofil

6

5

4

3

6 5 4 3 2 1

Test 1 XY 2007 Test 2 XY 2008

2 1

1

Test 3 XY 2009

Benchmark 2009

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Schriftliches

Angebotsverhalten

Telefonisches

Angebotsverhalten

Persönliches

Beratungsgespräch

0

0

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Sonstige Haushalt ohne

Kinder

Gesamt

Zeilenprozent

Haushalt mit Kindern

Singlehaushalt

Seniorenhaushalt

Mieterbefragung

Welche Informationsmedien wurden bei der Wohnungssuche genutzt?

Differenziert nach Haushaltstyp

Zeitung

16

17

23

14

16

Internet

75

72

8

90

74

Freunde und

Bekannte

33

42

69

28

36

Mehrfachantworten möglich

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Vorgehen

Effekt

Laufende Serviceverbesserungen

Monitorings

Kontaktierung von Mietern/Mitgliedern nach einem

bestimmten Ereignis (z. B. Schadensmeldung,

Wohnungswechsel, Beschwerde)

Telefonisch, per Fragebogen oder per E-Mail

Systematische Auswertung der Ergebnisse

in Zeitintervallen

Empfehlungen zur laufenden

Optimierung von Prozessabläufen

und Mitarbeiterverhalten

„Frühwarnsystem“ – Schnelles Erkennen von Problemen

Kundennähe – Zeitnahe Kontaktierung der Mitglieder nach einem „Ereignis“

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Systematische Nutzung des Kundenfeedbacks zur Optimierung der Servicebereiche

Performance: Betonung der Kunden- und Serviceorientierung

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Wahrung

preisgünstigen

Wohnraums

Die ‚Quadratur des Kreises‘ in der

Wohnungswirtschaft?

hohe Rendite

nachhaltig &

dauerhaft

guter Service

kostengünstig in

der Erstinvestition

und im

Lebenszyklus

energieeffizient

flexibel in der

Nutzung

zielgruppenspezifisch

Berücksichtigung

städtebaulicher

Leitlinien

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Fazit: Zukünftige Zuk nftige Anforderungen an

Wohnungsunternehmen

„Sehr gute Leistungen für

möglichst wenig Geld“

„Service ohne Zusatzkosten“

Kommunikation mit den Mietern

- zentrale Bedeutung Kundenbetreuer

Fantasie für Mieterwünsche

entwickeln

Angebotsdiversifizierung bei

zurückgehender Nachfrage

Marktgerecht und strategisch operieren – „Wohnen“ als Produkt

kundenorientiert am Markt platzieren

Präzise auf lokale Rahmenbedingungen und Entwicklungen

abgestimmte Angebote

Bestand „in Ordnung halten“ reicht nicht mehr

Beratung

Planung

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Fazit: Zukünftige Zuk nftige Anforderungen an

Wohnungsunternehmen

Forschen und experimentieren - externes Know-How nutzen,

Kompetenzen ausbauen

Partnerschaften und Kooperationen

Verantwortung für „das Quartier übernehmen“

Stärkerer Einsatz in Stadtplanung

und -entwicklung

Quartiere an das Wohnen für

mehr Ältere anpassen

Wettbewerb annehmen

Beratung

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One Size fits all?

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