Immobilien wirtschaft Die Immobilienstrategie der ... - Haufe.de
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Mietwohnungen in Hamburg unterhalb<br />
eines bestimmten Mietpreissegments<br />
ist für die meisten freien Investoren aus<br />
vielerlei Grün<strong>de</strong>n un<strong>wirtschaft</strong> lich. Das<br />
muss man zunächst einmal feststellen”,<br />
sagt er. „Aber wenn wir <strong>de</strong>n Markt in<br />
Hamburg unter <strong>de</strong>m Gesichtspunkt von<br />
wachsen<strong>de</strong>n Zielgruppen betrachten,<br />
dann erhöht sich <strong><strong>de</strong>r</strong> Anteil <strong><strong>de</strong>r</strong>jenigen,<br />
die spezielle Wohnformen zu bezahlbaren<br />
Preisen benötigen in <strong>de</strong>n kommen<strong>de</strong>n<br />
Jahren erheblich. Als Projekt-<br />
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Auf einen Blick<br />
Bauvorhaben sind inzwischen <strong><strong>de</strong>r</strong>art<br />
komplex, dass sie zu einem Verlustgeschäft<br />
wer<strong>de</strong>n können.<br />
<strong>Die</strong>s gilt vor allem für soziale Projekte, die<br />
unter einem gewissen Mietpreisniveau<br />
liegen.<br />
Durch ein spezielles Bau- und Projektmanagement<br />
lässt sich das Risiko minimieren.<br />
Das Wichtigste hierbei sind maßgeschnei<strong><strong>de</strong>r</strong>te<br />
Finanzierungskonzepte.<br />
entwickler ist es unsere Aufgabe, hier<br />
vorausschauend zu han<strong>de</strong>ln und <strong>de</strong>n<br />
Kun<strong>de</strong>n entsprechen<strong>de</strong> Lösungen anzubieten”,<br />
erläutert er. „Deshalb haben<br />
wir uns auf die Entwicklung und Realisierung<br />
von zeitgemäßen Wohnbauprojekten<br />
für soziale Träger spezialisiert.”<br />
Maßgeschnei<strong><strong>de</strong>r</strong>te Finanzierung<br />
<strong>Die</strong> Projektierung von Bauvorhaben für<br />
soziale o<strong><strong>de</strong>r</strong> kirchliche Träger weist gera<strong>de</strong><br />
im Bereich <strong><strong>de</strong>r</strong> Finanzierung einige<br />
Beson<strong><strong>de</strong>r</strong>heiten auf, die es notwendig<br />
machen, bereits in <strong><strong>de</strong>r</strong> frühen Planungsphase<br />
einen professionellen Entwickler<br />
zurate zu ziehen. Ole Klün<strong><strong>de</strong>r</strong>, Mitgeschäft<br />
sführer <strong><strong>de</strong>r</strong> wph, hat das Finanzkonzept<br />
<strong>de</strong>s AWO-Projekts ausgearbeitet<br />
und kennt die Stolperfallen. „Soll<br />
ein <strong><strong>de</strong>r</strong>artiges Projekt gelingen, kommt<br />
es darauf an, ein maßgeschnei<strong><strong>de</strong>r</strong>tes Finanzierungskonzept<br />
zu erstellen, das<br />
nationale und regionale sowie sonstige<br />
För<strong><strong>de</strong>r</strong>mittel und -möglichkeiten miteinan<strong><strong>de</strong>r</strong><br />
kombiniert. Wird hier eine Option<br />
ausgelassen, kann dies das gesamte<br />
Projekt gefähr<strong>de</strong>n”, schil<strong><strong>de</strong>r</strong>t Klün<strong><strong>de</strong>r</strong><br />
seine Aufgabe und weist darauf hin,<br />
dass die För<strong><strong>de</strong>r</strong>aufl agen <strong>de</strong>s jeweiligen<br />
Kreditgebers, wie zum Beispiel <strong><strong>de</strong>r</strong> KfW,<br />
ebenfalls zu beachten sind. „Mit uns bekommt<br />
<strong><strong>de</strong>r</strong> Auft raggeber die Sicherheit,<br />
wirklich alle Varianten einkalkuliert und<br />
durchgerechnet zu haben. Erst danach<br />
hat er die Gewissheit, dass seine Pläne<br />
sich zum einen tatsächlich umsetzen lassen<br />
und zum an<strong><strong>de</strong>r</strong>en auch <strong>wirtschaft</strong> lich<br />
tragfähig sind. Für Ungeübte eine kaum<br />
zu bewältigen<strong>de</strong> Aufgabe.”<br />
Bei <strong><strong>de</strong>r</strong> Umsetzung eines Projekts<br />
bietet die wph auf Wunsch <strong>de</strong>m Auft raggeber<br />
auch einen kompletten Fulfi llment-<br />
Service an, bestehend aus <strong>de</strong>m administrativen<br />
und technischen Management <strong>de</strong>s<br />
Vorhabens sowie aus <strong>de</strong>m Controlling <strong><strong>de</strong>r</strong><br />
Kosten. „<strong>Die</strong> Arbeitsphasen eines solchen<br />
Projekts, wie das <strong><strong>de</strong>r</strong> AWO, sind <strong><strong>de</strong>r</strong>maßen<br />
komplex, dass ein umfassen<strong>de</strong>s Bau-<br />
und Projektmanagement unerlässlich ist”,<br />
weiß Vollmer aus seiner Praxis. Deshalb<br />
setze das Team <strong><strong>de</strong>r</strong> wph auch konsequent<br />
auf erfahrene Fachleute aus <strong>de</strong>m Bereich<br />
<strong><strong>de</strong>r</strong> Architektur und <strong><strong>de</strong>r</strong> <strong>Immobilien</strong>ökonomie,<br />
um <strong>de</strong>m Auft raggeber die größtmögliche<br />
Sicherheit zu bieten.<br />
Gera<strong>de</strong> zu Beginn <strong>de</strong>s Bauprojekts ist<br />
es sinnvoll, regelmäßige Gesprächsrun<strong>de</strong>n<br />
einzuberufen, damit sich alle Beteiligten<br />
kennenlernen und alle immer auf<br />
<strong>de</strong>m gleichen Informationsstand sind.<br />
„Wir übernehmen die Funktion <strong>de</strong>s Koordinators”,<br />
erklärt Klün<strong><strong>de</strong>r</strong> die Rolle <strong><strong>de</strong>r</strong><br />
wph. „Wir vermitteln zwischen Bauherr,<br />
diversen Finanzinstituten, Architekt,<br />
Fachplanern, ausführen<strong>de</strong>n Gewerken<br />
und Behör<strong>de</strong>n und führen die Abläufe<br />
zusammen. Alle Informationen, Unterlagen<br />
und Pläne gehen über unseren<br />
Tisch. Auch <strong>de</strong>n Zeitplan haben wir fest<br />
im Blick. So bleibt nichts <strong>de</strong>m Zufall<br />
überlassen o<strong><strong>de</strong>r</strong> gerät gar in Vergessenheit.<br />
Ist absehbar, dass ein Detail nicht so<br />
funktio niert wie geplant, sind wir sofort<br />
in <strong><strong>de</strong>r</strong> Lage, Gegenmaßnahmen zu ergreifen”,<br />
sagt Klün<strong><strong>de</strong>r</strong>.<br />
<strong>Die</strong> Warnungen <strong>de</strong>s Mitgeschäft sführers<br />
sind nicht unbegrün<strong>de</strong>t. Baustrei-<br />
45<br />
tigkeiten sind die häufi gste Ursache für<br />
gerichtliche Verfahren in Deutschland.<br />
Und nicht immer geht es um Mängelbeseitigung.<br />
Oft mals ist auch das fehlen<strong>de</strong><br />
Baumangement und die mangeln<strong>de</strong> Projektsteuerung<br />
<strong>de</strong>s Bauvorhabens die Ursache<br />
für Streitigkeiten.<br />
Wie auch immer: Es wird für alle Beteiligten<br />
teuer – und kostet Zeit. Gera<strong>de</strong><br />
soziale und kirchliche Träger, die ihre<br />
primäre Aufgabe in <strong><strong>de</strong>r</strong> Hilfeleistung<br />
für bedürft ige Menschen sehen, tun daher<br />
gut daran, auf Wohnbauprojekte<br />
spezia lisierte Entwickler mit <strong><strong>de</strong>r</strong> Realiseriung<br />
ihres Bauvorhabens zu beauft ragen.<br />
Wiebke Brose, stellvertreten<strong>de</strong> Geschäft<br />
sführerin <strong><strong>de</strong>r</strong> AWO Hamburg, hat<br />
durchweg positive Erfahrungen gemacht.<br />
„Dank <strong>de</strong>s professionellen Baumangements<br />
<strong><strong>de</strong>r</strong> wph ist es uns gelungen, ein in<br />
Hamburg einmaliges integratives Wohnkonzept<br />
zu verwirklichen, das alte und<br />
junge Menschen mit speziellen Bedürfnissen<br />
zusammenbringt und die sozialen<br />
Kontakte untereinan<strong><strong>de</strong>r</strong> för<strong><strong>de</strong>r</strong>t”, so ihre<br />
Meinung. „Für die Bewohner be<strong>de</strong>utet<br />
das eine eigenständige Lebensführung<br />
ohne Abhängigkeiten. Außer<strong>de</strong>m erweitern<br />
sie ihren eigenen Aktionsradius,<br />
ohne auf direkte Hilfe angewiesen zu<br />
sein. Und das zu sehr mo<strong><strong>de</strong>r</strong>aten Mietpreisen”,<br />
freut sie sich.<br />
Neue Wege sind gefragt<br />
Sicherlich wer<strong>de</strong>n angesichts <strong><strong>de</strong>r</strong> <strong>de</strong>mografi<br />
schen und gesellschaft lichen<br />
Entwicklung integrative Wohngruppenkonzepte<br />
in Deutschland an Be<strong>de</strong>utung<br />
gewinnen. Auch die Mietpreisentwicklung<br />
in zahlreichen <strong>de</strong>utschen Ballungszentren<br />
wird alternative Wege notwendig<br />
machen, um allen gesellschaft lichen<br />
Gruppen gerecht zu wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> besten<br />
Voraussetzungen für eine zügige Umsetzung<br />
von mo<strong><strong>de</strong>r</strong>nen Wohnkonzepten<br />
bieten aktuell die sozialen Träger.<br />
Zum einen, weil sie oft mals über eigenen<br />
Grundbesitz verfügen und zum an<strong><strong>de</strong>r</strong>en,<br />
weil ihnen vielfache För<strong><strong>de</strong>r</strong>möglichkeiten<br />
zur Verfügung stehen. Doch<br />
letztendlich ist die Zuverlässigkeit <strong>de</strong>s<br />
Baumanagements ausschlaggebend dafür,<br />
ob ein Projekt gelingt. �|<br />
www.immobilien<strong>wirtschaft</strong>.<strong>de</strong> 07-08 | 2010