VDP-ARBEITSKREIS WERTERMITTLUNG AUSLAND 3. Auflage

Stand: August 2012
Studienbrief INTERNATIONALE
IMMOBILIENMÄRKTE UND
IHRE BEWERTUNGSVERFAHREN
VDP-ARBEITSKREIS WERTERMITTLUNG AUSLAND
3. Auflage
vdp
Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V.
Georgenstraße 21 | 10117 Berlin
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis 11
Einleitung und Zielsetzung 15
Großbritannien 17
Matthew Bennett, Hypothekenbank Frankfurt AG
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 19
2 Immobilienmarkt 20
2.1 Einführung 20
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 22
2.2.1 Büro 22
2.2.2 Handel 22
2.2.3 Industrie 22
2.3 Wohnimmobilienmarkt 22
3 Grundlagen der Wertermittlung 25
3.1 Bau- und Planungsrecht 25
3.2 Grundstücksrecht 27
3.2.1 Grundbuch (Land Registry) 27
3.2.2 Eigentumsübertragung (Conveyancing) 28
3.2.3 Grundstücksähnliche Rechte (Long Leasehold) 29
3.2.4 Commonhold Reform 29
3.3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 30
3.4 Flächenermittlung 30
3.4.1 Bruttogrundfläche (Gross External Area, GEA) 31
3.4.2 Nettogrundfläche (Gross Internal Area, GIA) 31
3.4.3 Vermietbare Fläche (Net Internal Area, NIA) 31
3.4.4 Geschossflächenzahl (Plot Ratio, GFZ) 32
3.4.5 Ausbauverhältnis (Ratio of Net to Gross) 32
3.4.6 Gesetzliche Baudichte (Plot Ratio und Site Coverage) 32
3.5 Gebäudeenergieeffizienz und Zertifikate „Nachhaltiges Bauen“ 32
4 Bewertungsrichtlinien 34
5 Sachverständigenwesen 37
6 Wertbegriffe und -definitionen 38
6.1.1 Marktwert (Market Value; früher Open Market Value) 38
6.1.2 Subjektiver Wert/Investmentwert (Worth/Investment Value) 38
6.1.3 Beizulegender Zeitwert (Fair Value) 39
6.1.4 Beleihungswert (Mortgage Lending Value, MLV) 39
7 Wertermittlungsverfahren 40
7.1 Ertragswertverfahren 42
7.1.1 Mietertrag 44
� Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin | 3

Inhaltsverzeichnis
7.1.2 Bewirtschaftungskosten 46
7.1.3 Kapitalisierung 47
7.2 Sachwertverfahren 48
7.2.1 Bodenwerte 48
7.2.2 Baukosten 48
7.3 Vergleichswertverfahren 48
8 Marktwertermittlung 49
9 Beleihungswertermittlung 49
9.1 Ermittlung eines länderspezifischen Beleihungswertes 49
9.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV 50
10 Notwendige Unterlagen 51
11 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 51
12 Quellen 52
Frankreich 53
Franck Pantaleo, Hypothekenbank Frankfurt AG
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 55
2 Immobilienmarkt 56
2.1 Einführung 56
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 56
2.2.1 Büro 56
2.2.2 Handel 58
2.2.3 Industrie und Logistik 58
2.3 Wohnimmobilienmarkt 59
2.3.1 Der Markt in Paris 60
2.3.2 Der Markt in den Provinzen 60
2.3.3 Bewertungstechnische Aspekte 61
3 Grundlagen der Wertermittlung 62
3.1 Bau- und Planungsrecht 62
3.2 Grundstücksrecht 63
3.2.1 Eigentumsübertragung 63
3.2.2 Immobilien, Grundstück und Registerwesen 64
3.2.3 Volleigentum (Pleine Propriété) 64
3.2.4 Teileigentum (Copropriété) 64
3.2.5 Volumeneigentum (Division en volumes) 65
3.2.6 Bail emphythéotique, Droit de superficie und Bail à construction 65
3.2.7 Immobilien-Leasing (Crédit-Bail Immobilier) 66
3.3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 66
3.3.1 Erwerbsnebenkosten 66
3.4 Flächenermittlung 66
3.4.1 Grundstücksfläche (Surface cadastrale) 67
3.4.2 Bruttogrundfläche (Surface Hors Oeuvre Brute, SHOB) 67
3.4.3 Nettogrundfläche (Surface Hors Oeuvre Nette, SHON) 67
3.4.4 Bruttonutzfläche (Surface Utile Brute, SUB) 67
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Inhaltsverzeichnis
3.4.5 Nettonutzfläche (Surface Utile Nette, SUN) 67
3.4.6 Gewichtete Fläche (Surface Utile Pondérée, SUP) 67
3.4.7 GLA – Gross Lettable Area (Surface Commerciale) 68
3.4.8 Wohnfläche (Surface Habitable) 68
3.4.9 Miteigentumsfläche (Surface Loi Carrez) 68
3.4.10 Geschossflächenzahl (Coefficient d’Occupation des Sols, COS) 68
3.4.11 Ausbauverhältnis (Coefficient de Rendement) 68
3.4.12 Gesetzliche, festgelegte Baudichte (Plafond Légal de Densité, PLD) 69
3.5 Gebäudeenergieeffizienz und Zertifikate „Nachhaltiges Bauen“ 69
4 Bewertungsrichtlinien 70
5 Sachverständigenwesen 72
6 Wertbegriffe und Definitionen 74
6.1 Marktwert (Valeur Vénale) 74
6.2 Beleihungswert (Valeur Hypothécaire) 74
6.3 Betriebswert (Valeur d’Utilité) 75
6.4 Sachwert (Valeur Sol et Construction) 75
6.5 Versicherungswert (Valeur d’Assurance) 75
7 Wertermittlungsverfahren 76
7.1 Ertragswertverfahren 77
7.1.1 Mietertrag 77
7.1.2 Bewirtschaftungskosten 80
7.1.3 Kapitalisierung 80
7.2 Sachwertverfahren 81
7.2.1 Bodenwerte 81
7.2.2 Baukosten 81
7.3 Vergleichswertverfahren 82
8 Marktwertermittlung 83
9 Beleihungswertermittlung 83
10 Notwendige Unterlagen 83
11 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 84
12 Quellen 84
Niederlande 85
Serge Schiltz, Hypothekenbank Frankfurt AG
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 87
2 Immobilienmarkt 88
2.1 Einführung 88
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 89
2.2.1 Büro 89
2.2.2 Handel 89
2.2.3 Industrie 89
2.3 Wohnimmobilienmarkt 90
2.3.1 Mietwohnungsmarkt 90
2.3.2 Wohneigentum 91
� Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin | 5

Inhaltsverzeichnis
3 Grundlagen der Wertermittlung 92
3.1 Bau- und Planungsrecht 92
3.1.1 Bebauungsdichte (Bebouwingsdichtheid) 92
3.2 Grundstücksrecht 92
3.2.1 Eigentumsübertragung 92
3.2.2 Grundbuch (Kadaster) 93
3.2.3 Erbpachtrecht (Erfpachtrecht) 93
3.2.3.1 Implizite Berücksichtigung des Erbpachtrechtes 94
3.2.3.2 Explizite Berücksichtigung des Erbpachtrechtes 94
3.2.4 Appartementsrecht 95
3.3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 95
3.3.1 Grunderwerbsteuer 95
3.3.2 Immobiliensteuer 96
3.4 Flächenermittlung 96
3.4.1 Aufmaß (Meetstaat Verhuurbaar Vloeroppervlak) 96
3.4.2 NEN 2580 96
3.4.3 Bruttofläche (Bruto Vloeroppervlakte, BVO) 96
3.4.4 Nettofläche (Netto Vloeroppervlakte, NVO) 97
3.4.5 Vermietbare Fläche (Verhuurbare Vloeroppervlakte, VVO) 97
3.5 Gebäudeenergieeffizienz und Zertifikate „Nachhaltiges Bauen“ 97
4 Bewertungsrichtlinien 98
5 Sachverständigenwesen 99
6 Wertbegriffe und -definitionen 100
6.1.1 Marktwert (Onderhandse verkoopwaarde) 100
6.1.2 Versteigerungswert (Executiewaarde) 100
6.1.3 Wiederherstellungswert (Herbouwwaarde) 100
6.1.4 Andere Wertbegriffe 100
7 Wertermittlungsverfahren 101
7.1 Ertragswertverfahren 101
7.1.1 Mietertrag 101
7.1.2 Bewirtschaftungskosten 102
7.1.3 Kapitalisierung 103
7.2 Sachwertverfahren 103
7.2.1 Bodenwerte 103
7.2.2 Baukosten 104
7.3 Vergleichswertverfahren 104
8 Beleihungswertermittlung 105
8.1 Ermittlung eines länderspezifischen Beleihungswertes 105
8.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV 105
9 Notwendige Unterlagen 106
10 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 106
11 Sonstiges 107
12 Quellen 108
6 | � Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin

Inhaltsverzeichnis
Spanien 109
Kathrin Werkmeister, Hypothekenbank Frankfurt AG
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 111
1.1 Historischer Abriss 111
1.2 Wirtschaftlicher Hintergrund 111
2 Immobilienmarkt 113
2.1 Einführung 113
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 113
2.2.1 Büro 113
2.2.2 Handel 114
2.2.3 Industrie 115
2.3 Wohnimmobilienmarkt 115
3 Grundlagen für die Wertermittlung 117
3.1 Bau- und Planungsrecht 117
3.1.1 Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Urbana/Urbanistica) 117
3.1.2 Bebauungsplan (Plan Parcial de Ordenación) 117
3.1.3 Baugenehmigung (Licencia Municipal de Obra) 118
3.2 Grundstücksrecht 118
3.2.1 Eigentumsübertragung 118
3.2.2 Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) 119
3.2.3 Wohnungseigentum/Teileigentum 119
3.2.4 Grunddienstbarkeiten 120
3.2.5 Derecho de superficie 120
3.3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 121
3.4 Flächenermittlung 121
3.4.1 Nutzbare Fläche (Superficie útil) 121
3.4.2 Bebaute Fläche (Superficie construida) 121
4 Bewertungsrichtlinien 122
5 Sachverständigenwesen 123
6 Wertbegriffe und -definitionen 125
6.1.1 Marktwert (Valor de mercado o valor de venal) 125
6.1.2 Wiederherstellungswert (Valor de reemplazamiento bruto (o a nuevo), VRB) 125
6.1.3 Bauwert (Valor de reemplazamiento neto (o actual), VRN) 125
6.1.4 Valor maximo legal, VML 125
6.1.5 Weitere Wertdefinitionen 125
7 Wertermittlungsverfahren 127
7.1 Ertragswertverfahren 127
7.1.1 Bewirtschaftungskosten/Ausgaben 128
7.1.2 Erwerbsnebenkosten 128
7.1.3 Auswahl des Kapitalisierungszinssatzes 128
7.1.4 Mietertrag 129
� Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin | 7

Inhaltsverzeichnis
7.2 Sachwertverfahren 130
7.2.1 Bodenwerte 131
7.2.2 Baukosten 131
7.3 Vergleichswertverfahren 131
8 Marktwertermittlung 132
9 Beleihungswertermittlung 132
9.1 Ermittlung eines länderspezifischen Beleihungswertes 132
9.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV 132
10 Notwendige Unterlagen 133
11 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 133
12 Sonstiges 134
USA 135
Karen Mergelsberg, Deutsche Hypothekenbank (Act.-Ges.) und Jörg Quentin, Deutsche Pfandbriefbank AG
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 137
2 Immobilienmarkt 139
2.1 Einführung 139
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 141
2.2.1 Büro 141
2.2.2 Einzelhandel 142
2.2.3 Industrie 143
2.3 Wohnimmobilienmarkt 144
3 Grundlagen der Wertermittlung 145
3.1 Bau- und Planungsrecht 145
3.2 Grundstücksrecht 145
3.3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 149
3.4 Flächenermittlung 150
4 Bewertungsrichtlinien 153
5 Sachverständigenwesen 154
6 Wertbegriffe und -definitionen 157
7 Wertermittlungsverfahren 159
7.1 Ertragswertverfahren (Income Approach) 159
7.1.1 Mietertrag 160
7.1.2 Bewirtschaftungskosten 161
7.1.3 Kapitalisierung 163
7.2 Sachwertverfahren (Cost Approach) 164
7.2.1 Bodenwerte 164
7.2.2 Baukosten 165
7.3 Vergleichswertverfahren (Sales Comparison Approach) 167
8 Marktwertermittlung 168
9 Beleihungswertermittlung 170
9.1 Ermittlung eines länderspezifischen Beleihungswertes 170
9.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV 170
8 | � Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin

Inhaltsverzeichnis
9.3 Notwendige Unterlagen 173
9.4 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 174
10 Sonstiges 175
10.1 Hotelbewertung 175
10.2 Leasehold Interest 175
10.3 LEEDS Umweltstandards für Immobilien 176
11 Quellen 177
Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV auf der Grundlage ausländischer Bewertungen 179
1 Einführung 179
2 Gesetzliche Grundlagen 180
3 Anforderungen an die außerhalb Deutschlands erstellten Gutachten 181
4 Besichtigung 182
5 Methodischer Ansatz für die Ermittlung des Beleihungswertes 182
5.1 Ertragswertverfahren 182
5.2 Sachwertverfahren 183
6 Grundsätze und Anforderungen der Beleihungswertermittlung 184
6.1 Einhaltung des Zwei-Säulen-Prinzips (Sach- und Ertragswert) 184
6.2 Wahl der Mietausgangsgrößen 184
6.3 Ausreichender Bewirtschaftungskostenansatz 185
6.4 Einhaltung von Mindestkapitalisierungszinssätzen 186
6.5 Abschreibung/Restnutzungsdauer 186
6.6 Erwerbsnebenkosten 187
Volkswirtschaftliche Daten ausgewählter Länder 188
Beauftragungsschreiben – Beispiel 190
Stichwortverzeichnis 198
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