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Versicherung & Recht
Was es bei Bauverträgen zu beachten gilt
ABSCHLAGSZAHLUNG: Bauträger muss vor Zahlung Sicherheit
anbieten
Wenn in einem Bauträgervertrag eine andere Zahlungsregelung,
als die Abschlagszahlung zulasten des Erwerbers, vereinbart
wird, die für den Käufer nachteilig ist, ist sie nichtig (§ 12
MaBV i. V. M. § 134 BGB). Stattdessen gilt dann automatisch
die Regelung in § 641 Abs. 1 BGB: Danach muss der Erwerber
die vollständige Vergütung erst bei der Abnahme des Bauwerks
zahlen, so wie es bei einem typischen Werkvertrag üblich ist.
Für Bauträgerverträge, die ab dem 01.01.2009 abgeschlossen
wurden, hat der Gesetzgeber einen weiteren Verbraucherschutz
geschaffen: Die MaBV sieht vor, dass der Bauträger seinen Kunden
eine Sicherheit anbieten muss, bevor er eine Abschlagszahlung
entgegennimmt. Als Sicherheit kommt beispielsweise ein
Sicherheitseinbehalt oder eine Erfüllungsbürgschaft eines Kreditinstituts
in Höhe von fünf Prozent infrage.
KOSTENPLAN-VORLAGE: Was wird wann und zu welchem
Preis bezahlt?
In Ergänzung zur Baubeschreibung muss der Bauträger seinen
Käu fern einen transparenten Kostenplan vorlegen. Daraus
muss exakt hervorgehen, aus welchen Leistungen sich der Preis
zusammensetzt. Auch diejenigen Kosten, die nicht ursächlich
dem Bauträger zuzurechnen sind, wie z. B. Erschließungskosten,
gehören in diese Aufstellung. Erschließungskosten sind
nach dem Baugesetzbuch ohnehin ein Vertragsbestandteil und
damit vom Bauträger zu zahlen.
BEGRIFFSKLÄRUNG: Was bedeutet eigentlich schlüsselfertig?
Die beliebteste Bauform bei Wohnhäusern ist für Bauträger das
schlüsselfertige Haus. Dieser oft verwendete Begriff ist jedoch
nicht rechtlich geschützt und muss deshalb im Bauträgervertrag
konkret ausgestaltet werden. Manche Bauträger verstehen
unter einem schlüs selfertigen Haus ein Gebäude, das sofort
ohne weitere handwerkliche Arbeiten bezogen werden kann,
anderen genügt bereits eine dichte und geschlossene Gebäudehülle.
BERATUNG: Was muss man vor Vertragsabschluss wissen?
Für einen bautechnischen Laien ist ein Bauträgervertrag völlig
undurchsichtig. Die meisten Kaufinteressenten können nicht
beurteilen, ob die eingesetzten Materialien hochwertig sind, der
Zeitplan realistisch ist oder die Preise in einem ausgewogenen
Verhältnis zur Leistung stehen. Darum kann künftigen Käufern
nur empfohlen werden, sich vor der Unterzeichnung des Vertrages
fachkundig beraten zu lassen. Hier kommen neben Fachanwälten
oder Baufachleuten auch Beratungsgespräche bei einer
der Verbraucherzentralen in Betracht. Deren Standorte können
unter dem Link www.Verbraucherzentrale.de ermittelt werden.
Auch der TÜV bietet hier seine Hilfe mit einem baubegleitenden
Qualitätscontrolling einschließlich der Prüfung der Baubeschreibung
an. Für dieses Leistungspaket wird ein Pauschalpreis
erhoben.
„Stolperfallen“ für Kunden
EINZUGSTERMIN: Meist kann dieser erst nach vollständiger
Bezahlung erfolgen
Manche Bauträgerverträge enthalten die Vorgabe, dass die Übergabe
des fertigen Hauses oder der Einzug nur möglich ist, wenn
der Käufer die Vertragssumme vollständig an den Bauträger gezahlt
hat. Hier hat der Erwerber spätestens dann ein Problem,
wenn er Teilzahlungen wegen Baumängeln oder unvollständig
erbrachter Leistungen verweigern will. Mit dieser Klausel wird
ihm ein wirksames Instrument, um sich in solchen Fällen zur
Wehr zu setzen, von vornherein aus der Hand genommen.
SCHADENERSATZRECHTE: Was ist bei Beschränkungen zu beachten?
Oft wird in Bauträgerverträgen versucht, die dem Käufer nach
BGB gewährten Schadensersatzrechte auszuhebeln. Im Vertragstext
ist dann eine Beschränkung nur auf ein nach Nachbesserungs-
oder Nacherfüllungsrecht enthalten. Durch den
Verzicht der recht lichen Möglichkeiten des Rücktritts und der
Minderung werden die Käufer im Bauträgervertrag unangemessen
benachteiligt.
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