Immobilien und Mehrwertsteuer - vebmedia

Juli 2011 

Immobilien und MWST 

Mehrwald Uwe 

Dipl. Experte in Rechnungslegung und Controlling 

Eidg. Steuerverwaltung, Mehrwertsteuer, Externe Prüfung 

Projektleitung MWST-Branchen-Infos 

Inhaltsübersicht 

• Grundsätze 

− Steuerbare und von der Steuer ausgenommene Leistungen 

− Wert des Bodens 

• Ort der Leistung 

− Ort der Lieferung (Art. 7 MWSTG) 

− Ort der Dienstleistung nach Art. 8 Abs. 1 MWSTG 

− Ort der Dienstleistung nach Art. 8 Abs. 2 Bst. f MWSTG 

• Vorsteuerabzug und -korrekturen 

− Wann kann ein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden und 

wann nicht? 

• Erstellen von Immobilien 

− Praxis der ESTV gem. MWST-Branchen-Info 04 Baugewerbe 

2 

1

Juli 2011 

Ziele 

• Sie kennen die steuerbaren und von der Steuer ausgenommene 

Leistungen bei Immobilien. 

• Sie wissen, wie sich der Wert des Bodens zusammensetzt und wie 

dieser in der MWST-Abrechnung deklariert wird. 

• Sie kennen den Ort der Leistung im Zusammenhang mit Fragen bei 

Immobilien. 

• Sie wissen, wann ein Vorsteuerabzug bei Immobilien vorgenommen 

werden kann und wann nicht. Zudem können Sie beurteilen, welche 

Geschäftsfälle eine Vorsteuerkorrektur auslösen. 

• Sie kennen die Kriterien, wann die Erstellung zwecks Verkauf eine 

werkvertragliche steuerbare Lieferung bzw. ein von der Steuer 

ausgenommener Liegenschaftsverkauf vorliegt und sind mit den 

steuerlichen Auswirkungen vertraut. 

Grundlagen / Publikationen 

• MWST-Praxis-Info (MPI) 01 Präzisierungen zur MWST 

Übergangsinfo 01 vom 31.3.2010 (Ziff. 1) 

• MWST-Branchen-Info (MBI) 04 Baugewerbe 

• MWST-Branchen-Info (MBI) 17 Liegenschaftsverwaltung / 

Vermietung und Verkauf von Immobilien 

Entwurf vom 21.1.2011 (sowie weitere Beratungen dazu) 

• MWST-Info (MI) 11 Meldeverfahren und MI 04 Steuerobjekt 

3 

4 

2

Juli 2011 

Grundsätze 


Grundsätze 

• Die Vermietung und Verpachtung sowie der Verkauf von 

Immobilien sind von der Steuer (MWST) ausgenommene 

Leistungen (Lieferungen) 

− Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 + 21 MWSTG 

− Ausnahmen zur Vermietung (steuerbare Leistungen) 

�� Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 Bst. a - f MWSTG 

• Von der Steuer ausgenommene Leistungen berechtigen nicht 

zum Vorsteuerabzug 

− Art. 29 Abs. 1 MWSTG 

• Option unter gewissen Bestimmungen möglich 

− Art. 22 Abs. 1 sowie Abs. 2 MWSTG (�� private Zwecke) 

5 

6 

3

Juli 2011 


Grundsätze (steuerbare Leist.) 

Als steuerbare Leistungen gelten insbesondere: 

• Verkauf und Vermietung von Immobilien mit Option 

• Erstellung von und Unterhaltsarbeiten an Liegenschaften 

• Beherbergung von Gästen in Hotels, Ferienhäusern und 

-wohnungen, Campingplätzen 

• Liegenschaftsverwaltung 

• Vermietung von Parkplätzen, sofern sie nicht eine Nebenleistung 

zu einer von der Steuer ausgenommenen Hauptleistung darstellen 

• Vermietung von Messestandflächen (in einem Messegebäude), 

Bootsanlagestellen, Schliessfächern 

• Einräumen von Mitbenutzungsrechten 

• Zurverfügungstellen von Reklameflächen 


Grundsätze (steuerbare Leist.) 

Beispiele: 

• Das steuerpflichtige Treuhandbüro Meier ermöglicht dem erst seit 

kurzem selbstständigen Anwalt Berger die Büroräumlichkeiten 

samt vorhandener Infrastruktur wie EDV-Anlage, Telefonzentrale, 

Drucker usw. gemeinsam mit ihm zu nutzen. Das Treuhandbüro 

Meier erbringt dem Anwalt Berger eine zum Normalsatz 

steuerbare Dienstleistung (Einräumung eines Rechts). 

• Im Rahmen der Durchführung eines Motocross vermietet eine 

Gemeinde dem Veranstalter eine Wiese für das Abstellen der 

Fahrzeuge der Besucher. 

Diese Vermietung unterliegt der Steuer zum Normalsatz. 

• Hans Müller ist Besitzer von Bauland und lässt dieses durch die 

Bau AG bebauen (Erstellen eines EFH). Bei der Bau AG liegt eine 

werkvertragliche Lieferung vor und diese ist zu versteuern. 

7 

8 

4

Juli 2011 


Grundsätze (ausgenommen) 

Als von der Steuer ausgenommen gelten insbesondere: 

• Verkauf und Vermietung von Immobilien (oder Teilen davon) 

ohne Option 

• Vermietung von Parkplätzen, die im Gemeingebrauch stehen oder 

eine Nebenleistung zu einer Hauptleistung (Wohnungsmiete) sind 

• Vermietung ganzer Parkhäuser und einzelner Etagen 

• Vermietung von Markt- und Standplätzen im Freien 

• Vermietung von Sportanlagen (Mieter hat das alleinige Recht zur 

Benützung) �� Eintritte in Sportanlagen sind aber steuerbar! 

• Leistungen STWEG und MEG an STWE und ME für 

gemeinschaftliche Aufwendungen 

• usw. 


Grundsätze (ausgenommen) 

Beispiele: 

• Zwecks Durchführung eines Openair-Konzerts vermietet ein 

Landwirt dem Organisator eine Wiese. Der Umsatz aus deren 

Vermietung ist von der Steuer ausgenommen. In unmittelbarer 

Nähe vermietet er ihm eine Fläche für das Abstellen der 

Fahrzeuge der Konzertbesucher. Die Vermietung der 

Parkplatzfläche bildet eine Nebenleistung zu der von der Steuer 

ausgenommenen Vermietung der Wiese. 

• Die Müller AG verfügt in den eigenen Geschäftsräumlichkeiten 

u.a. über ein Sitzungszimmer (eingerichtet mit Tisch, Stühlen, 

Beamer usw.). Das Sitzungszimmer wird durch die Müller AG 

einerseits für eigene Zwecke verwendet und andererseits an 

Unternehmen im gleichen Gebäude vermietet. Diese Vermietung 

ist von der Steuer ausgenommen (mit Optionsmöglichkeit). 

9 

10 

5

Juli 2011 


Grundsätze (Wert des Bodens) 

Boden gem. Art. 24 Abs. 6 Bst. c MWSTG: 

• Der Anteil des Entgelts, der bei der Veräusserung eines 

unbeweglichen Gegenstandes auf den Wert des Bodens entfällt, 

wird nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen. 

• „Boden“ ist keine von der Steuer ausgenommene Leistung und 

somit ist eine Optionsmöglichkeit gemäss Art. 22 Abs. 1 

MWSTG immer ausgeschlossen! 

• Der Verkauf von unbebautem Boden unterliegt somit nicht der 

Steuer. 

• Wo muss nun der „Bodenanteil (Wert des Bodens)“ in der MWST- 

Abrechnung deklariert werden? 

− In den Publikationen der ESTV wird nichts erwähnt (…?) 



Ziff. 6, „Diverses“ sinngemäss 

ergänzen (Verkaufswert Boden) 

Gesamtumsatz inklusive Boden 

11 

12 

6

Juli 2011 



Beispiel: Meier Immo AG (MIAG), Zürich 

• Unternehmerische Tätigkeit: Erstellen, Verkauf und Vermietung 

von Liegenschaften sowie deren Handel 

• Die steuerpflichtige MIAG kauft von der Privatperson Georges 

Müller unerschlossenes Bauland für 5 Mio. Franken. 

• Die beim Kauf angefallenen Verschreibungskosten belaufen sich 

auf 10‘800 Franken (inkl. 8 % MWST). 

• Es fallen noch Erschliessungskosten im Betrage von 324‘000 

Franken (inkl. 8 % MWST) sowie weitere zusätzliche vorsteuerbelastete 

Aufwendungen im Betrage von 43‘200 Franken an. 

• Die MIAG verkauft zu einem späteren Zeitpunkt das ganze 

erschlossene Bauland an eine Drittfirma weiter. 

• Wie kann/muss die MIAG in Bezug auf die MWST vorgehen? 




Lösungsansatz I: 

• Bei der Veräusserung von erschlossenem oder unerschlossenem 

Boden besteht die Möglichkeit, die Kosten der Erschliessung und 

die seinerzeitigen Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf im 

Kaufvertrag separat auszuweisen und mit der MWST zum 

Normalsatz zu versteuern. 

• Vorsteuerabzug von Total 28‘000 Franken kann beim Kauf des 

unerschlossenen Baulandes vorgenommen werden. 

• Die MIAG scheidet die dazumal vorsteuerbelasteten Aufwendungen 

aus und weist diese separat im Kaufvertrag mit MWST aus. 

Sie muss einen Umsatz von 350‘000 Franken zum Normalsatz 

versteuern. Der Verkaufspreis des Bodens ist unter Ziff. 200 

+ 280 zu deklarieren. 

13 

14 

7

Juli 2011 




Lösungsansatz II: 

• Werden bei der Veräusserung von erschlossenem oder 

unerschlossenem Boden die Kosten der Erschliessung und die 

seinerzeitigen Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf im 

Kaufvertrag nicht separat ausgeweisen, so ist der Verkauf des 

Bodens nicht zu versteuern. 

• Dies hat jedoch zur Folge, dass sämtliche im Zusammenhang mit 

dem verkauften Boden geltend gemachten Vorsteuern (CHF 

28‘000) vollumfänglich (ohne Abschreibung) zu korrigieren sind 

(Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch gem. Art. 31 MWSTG). Die 

Vorsteuerkorrektur erfolgt in Ziff. 415 der MWST-Abrechnung. 

Der Verkaufspreis des Bodens ist unter Ziff. 200 + 280 zu 

deklarieren. 




Lösungsansatz I + II: 

• Bei beiden Lösungsansätzen ist zu beachten, dass die MIAG 

beim Verkauf des Bodens auf den in direktem Zusammenhang 

mit dem Verkauf stehenden Kosten (Inserate, Vermittlungshonorar 

usw.) keine Vorsteuern geltend machen kann. 

15 

16 

8

Juli 2011 



Wie setzt sich der Wert des Bodens zusammen? 

Der Wert des Bodens versteht sich als roherschlossenes Land. Die 

Roherschliessung umfasst im Wesentlichen: 

• Das Erstellen von Zu- und Ableitungen, Zufahrtswegen bis und ab 

Parzellengrenze (i.d.R. Strassen-, Infrastruktur-, Perimeter- und 

Mehrwertbeiträge an die öffentliche Hand). 

• Die Landvermessung, Parzellierungskosten (z.B. für Geometer 

sowie grundbuchamtliche Mutationskosten bei der Zusammenlegung 

oder Aufteilung von Parzellen). 

• Die Kosten für die Vermarchung. 

Ort der Leistung 

17 

18 

9

Juli 2011 



1. Ort der Lieferung (�� Art. 7 MWSTG) 

Die Lieferung gilt dort als erbracht, an dem das Grundstück 

gelegen ist. 

Beispiele: 

Umbauarbeiten an einem Grundstück in Frankreich: 

�� Ort in Frankreich (unterliegt nicht der schweiz. MWST); 

solche Leistungen sind unter Ziff. 200 + 221 der MWST- 

Abrechnung zu deklarieren. 

Steuerpflicht in Frankreich ist zu prüfen! 

Erstellen eines Grundstücks im Wallis für einen Kunden mit Sitz 

im Ausland: 

�� Ort ist in der Schweiz (unterliegt der schweiz. MWST); 

solche Leistungen sind zum Normalsatz steuerbar und 

unter Ziff. 200/301 der MWST-Abrechnung zu deklarieren. 



2. Ort der Dienstleistung (�� Art. 8 MWSTG) 

Grundsatz von Art. 8 Abs. 1 MWSTG (Empfängerort): 

Als Ort gilt unter Vorbehalt von Absatz 2 der Ort, an dem der 

Empfänger der Dienstleistung den Sitz der wirtschaftlichen 

Tätigkeit oder eine Betriebsstätte hat, für welche die 

Dienstleistung erbracht wird, oder in Ermangelung eines solchen 

Sitzes oder einer solchen Betriebsstätte der Wohnort oder der Ort 

seines oder ihres üblichen Aufenthaltes. 

19 

20 

10

Juli 2011 



2. Ort einer Dienstleistung im Zusammenhang mit einem 

Grundstück 

Art. 8 Abs. 2 Bst. f MWSTG (Ort der gelegenen Sache): 

Der Ort, an dem das Grundstück gelegen ist; als solche Dienstleistungen 

gelten namentlich (= nicht abschliessende Aufzählung): 

Vermittlung, Verwaltung, Begutachtung und Schätzung des 

Grundstückes, Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem 

Erwerb oder der Bestellung von dinglichen Rechten am Grundstück. 

Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vorbereitung 

oder der Koordinierung von Bauleistungen, wie Architektur-, 

Ingenieur- und Bauaufsichtsleistungen, Überwachung von 

Grundstücken und Gebäuden sowie Beherbergungsleistungen. 



Beispiele von Dienstleistungen nach Art. 8 Abs. 1 MWSTG: 

• Im Zusammenhang mit dem Ferienhaus in Arosa beauftragt der 

ausländische Besitzer ein Anwaltsbüro mit Sitz in Arosa mit der 

Wahrnehmung seiner Interessen im Zusammenhang mit einem 

Nachbarsstreit (Schattenwurf von Bäumen). 

– Die Leistungen des Anwalts gelten am Ort erbracht, an 

dem der Kunde den Sitz hat (Ausland). 

• Die Gasthaus AG Fideris beauftragt einen Anwalt mit Sitz in Chur, 

seine Interessen gegen einen Gast mit Sitz in Italien zu vertreten, 

der ohne Absage den reservierten Aufenthalt nicht antrat. 

– Die Leistungen des Anwalts unterliegen der Steuer. 

21 

22 

11

Juli 2011 



Beispiele von Dienstleistungen nach Art. 8 Abs. 2 Bst. f MWSTG: 

• Mit der Verwaltung des Ferienhauses in Grindelwald beauftragt 

der ausländische Besitzer eine Liegenschaftsverwaltung mit Sitz 

in Lauterbrunnen. 

– Die Leistungen der Liegenschaftsverwaltung gelten am 

Ort erbracht, an dem das Ferienhaus liegt (Grindelwald). 

Die Leistungen unterliegen somit der Steuer. 

• Der in St. Gallen wohnhafte Jakob Bleich beauftragt eine 

Sicherheitsfirma in Mailand (I) mit der Überwachung seines 

Ferienhauses am Comosee (I). 

– Die Leistung gilt als in Italien erbracht (Art. 8 Abs. 2 

Bst. f MWSTG). Die Leistung unterliegt auch nicht 

der Bezugsteuer! 



Beispiele von Dienstleistungen nach Art. 8 Abs. 2 Bst. f MWSTG: 

• Aufgrund eines Maklerauftrages verkauft die Treuhand GmbH 

Bern das in Chamonix (F) gelegene Ferienhaus eines Kunden mit 

Sitz in Gstaad. 

– Die Leistungen des Maklers im Zusammenhang mit dem 

Verkauf des Ferienhauses gelten am Ort erbracht, an 

dem das Ferienhaus liegt (F). Die Leistungen unterliegen 

somit nicht der Steuer (Ziff. 200/221 der MWST-Abrg.). 

• Das Anwaltsbüro Zumtobel in Basel wird vom in der Schweiz 

wohnhaften Eigentümer notariell bevollmächtigt, den Verkauf 

seines an der Ostsee liegenden Ferienhauses abzuwickeln. 

– Die Leistungen gelten als im Ausland erbracht und 

unterliegen nicht der Steuer. 

23 

24 

12

Juli 2011 



Fazit zu Dienstleistungen nach Art. 8 Abs. 1 MWSTG: 

• Danach beurteilen sich Dienstleistungen, die zwar grundsätzlich 

im Zusammenhang mit Grundstücken stehen, bei denen jedoch 

der enge Bezug mit einem individuellen, konkreten 

Grundstück nicht besteht. 

Fazit zu Dienstleistungen nach Art. 8 Abs. 2 Bst. f MWSTG: 

• Danach beurteilen sich Dienstleistungen, die einen engen 

Zusammenhang mit einem individuellen, konkreten 

Grundstück voraussetzen. 

Vorsteuerabzug 

und -korrekturen 

25 

26 

13

Juli 2011 


Vorsteuerabzug und -korrekturen 

• Erstellt eine steuerpflichtige Person ein Bauwerk für den 

Verkauf, die Vermietung oder ihre unternehmerische Tätigkeit, 

berechtigen die Bezüge der betreffenden Dienstleistungen und 

Gegenstände im Hinblick auf (obligatorisch oder wegen Option) 

steuerbare Leistungen selbst schon während der Planungs- und 

Bauphase zum Vorsteuerabzug. 



• Wird das Bauwerk teilweise auch für eine nicht unternehmerische 

Tätigkeit (z.B. für private Zwecke) oder für eine unternehmerisch, 

nicht aber zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeit 

verwendet, ist der Vorsteuerabzug auf den nicht direkt 

zuordenbaren Aufwendungen nach betrieblich objektiven 

Kriterien mit einem Schlüssel (z.B. Fläche, Rauminhalt oder 

andere sachgerechte Berechnungen) zu ermitteln. Die nicht 

direkt zuteilbaren Allgemeinräume (z.B. Veloabstellraum, 

Treppenhaus, Heizungsraum, Waschplatz-/küche) sind dabei 

nicht in den Schlüssel einzubeziehen. 

27 

28 

14

Juli 2011 



• Optiert die steuerpflichtige Person in der Folge in geringerem 

Ausmass als sie zuvor den Vorsteuerabzug geltend gemacht hat, 

muss sie die zu viel geltend gemachten Vorsteuern für die 

betreffenden Steuerperiode vollumfänglich (ohne Abschreibung) 

rückgängig machen. 

� Auf den zu viel geltend gemachten Vorsteuern ist jedoch kein 

Verzugszins geschuldet. 



• Gemäss Art. 22 Abs. 2 MWSTG ist die Option für die Vermietung 

und den Verkauf ausgeschlossen, sofern der Empfänger sie 

ausschliesslich für private Zwecke verwendet. Aufwendungen, 

die im Zusammenhang mit der Erzielung solcher Leistungen 

anfallen, berechtigen nie zum Vorsteuerabzug. Hat die 

steuerpflichtige Person dennoch einen Vorsteuerabzug geltend 

gemacht, hat sie diesen vollumfänglich mit einer Korrekturabrechnung 

zu berichtigen. In diesem Fall ist neben der zu 

bezahlenden Steuer (Rückzahlung der dannzumal geltend 

gemachten Vorsteuern) auch ein Verzugszins geschuldet. 

29 

30 

15

Juli 2011 



Beispiele Bauunternehmer (Werkhof) sowie Hotelier: 

• Ein Bauunternehmer erstellt für seine unternehmerische Tätigkeit 

(nur steuerbare zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeiten) 

einen Werkhof. 

Die bezogenen Gegenstände und Dienstleistungen (auch 

für die Eigenleistungen) berechtigen zum Vorsteuerabzug. 

• Ein Hotelier lässt einen Anbau mit zusätzlichen Hotelzimmern 

erstellen. 

Die Drittleistungen berechtigen zum Vorsteuerabzug. 

Falls nun der Hotelier anstelle von Hotelzimmern neue 

Personalzimmer erstellen lässt, so ist auf den Drittleistungen 

kein Vorsteuerabzug möglich, da eine Option auf die 

Vermietung von Zimmern an das Personal ausgeschlossen 

ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG; private Zwecke). 



• Ein Unternehmer erstellt einen Neubau, der ausschliesslich zu 

Wohnzwecken (private Zwecke; Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG) 

genutzt wird. 

• Ein Vorsteuerabzug für die bezogenen Leistungen ist nicht 

möglich. Hat er dennoch einen Vorsteuerabzug geltend 

gemacht, hat er den geltend gemachten Vorsteuerabzug mit einer 

Korrekturabrechnung zu berichtigen und ein Verzugszins ist 

geschuldet. 

• Zusätzlich zum Ausschluss des Vorsteuerabzugsrechts auf den 

Aufwendungen für die Erstellung des Neubaus fällt beim 

Unternehmer auf dem Wert, der im Zusammenhang mit der 

eigenen Herstellung des Neubaus vorübergehend verwendeten 

Infrastruktur (Geräte, Maschinen, Planung usw.) eine 

Vorsteuerkorrektur an (Art. 30 Abs. 1 MWSTG). 

31 

32 

16

Juli 2011 



Fortsetzung aus vorangegangener Seite: 

• Der Vorsteuerabzug ist grundsätzlich im Umfang der Steuer, die 

auf der Vermietung der Infrastruktur an eine Drittperson 

anfallen würde, zu berichtigen (Art. 31 Abs. 4 MWSTG). Die 

erforderliche Vorsteuerkorrektur kann jedoch auch pauschal 

mittels eines Zuschlages von 33 % (Art. 69 Abs. 3 MWSTV) auf 

den Vorsteuern, die auf dem für die eigene Herstellung des 

Neubaus verwendeten beziehungsweise eingebauten Materialien 

lasten, vorgenommen werden. Vorbehalten bleibt der Nachweis 

der effektiven Vorsteuern, die auf die Ingebrauchnahme der 

Infrastruktur entfallen (Art. 69 MWSTV). 



Beispiel: Unternehmer erstellt Geschäfts-/Wohnhaus: 

Ausgangslage: 

• Ein Unternehmer erstellt ein Geschäfts- und Wohnhaus für die 

spätere Vermietung. Auf 60 % der Fläche sind Laden- und 

Büroflächen vorgesehen, auf dem Rest von 40 % sind 

Wohnungen geplant. 

• Wie gehen Sie in Bezug auf den Vorsteuerabzug vor? 

33 

34 

17

Juli 2011 



Beispiel: Unternehmer erstellt Geschäfts-/Wohnhaus: 

Lösungsansätze: 

• Auf den bezogenen Leistungen, bei welchen eine direkte 

Zuordnung nicht möglich ist, kann vorerst ein Vorsteuerabzug von 

60 % (sofern die Fläche einem sachgerechten Schlüssel 

entspricht) geltend gemacht werden. 

• Die den Wohnungen direkt zuordenbaren Leistungen 

berechtigen im Voraus (d.h. beim Bezug dieser Leistungen) nicht 

zum Vorsteuerabzug. 

• Erfolgt die Option (für Laden-/Bürofläche) bei der Vermietung 

schliesslich zu einem abweichenden Prozentsatz, ist die geltend 

gemachte Vorsteuer vollumfänglich (ohne Abschreibung) zu 

korrigieren. Der Unternehmer schuldet auf den zu viel 

gemachten Vorsteuern jedoch keinen Verzugszins. 



Beispiel: Bauunternehmer erstellt Neubau 

Ausgangslage: 

• Ein steuerpflichtiger Bauunternehmer erstellt einen Neubau, den 

er zur Hälfte für Wohnzwecke und zur anderen Hälfte für 

Büroflächen nutzen will. 

• Im Laufe der Bauphase entschliesst er sich, den Neubau 

ausschliesslich für Wohnzwecke zu nutzen. 

• Wie gehen Sie in Bezug auf den Vorsteuerabzug vor? 

35 

36 

18

Juli 2011 



Beispiel: Bauunternehmer erstellt Neubau 

Lösungsansätze: 

• Ein Vorsteuerabzug für die Hälfte der bezogenen Leistungen 

(Büroflächen, Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG i.V.m. Art. 22 Abs. 1 

MWSTG) ist zunächst möglich. 

• Eine Option für Wohnzwecke (private Zwecke; Art. 22 Abs. 2 

Bst. b MWSTG) ist immer ausgeschlossen. 

• Somit muss der Bauunternehmer die geltend gemachten 

Vorsteuern mit einer Korrekturabrechnung berichtigen und 

schuldet zudem noch einen Verzugszins. 

• Im Weiteren muss er noch eine Vorsteuerkorrektur (gemischte 

Verwendung der Infrastruktur; Art. 30 Abs. 1 i.V.m. Art. 31 Abs. 4 

MWSTG sowie Art. 69 MWSTV; 33 %) vornehmen. 

Erstellen von Immobilien 

37 

38 

19

Juli 2011 


Abgrenzung steuerbar / ausgenommen 

Ausgangslage: 

• Das Bearbeiten von beweglichen und unbeweglichen Gegenständen 

gilt als steuerbare werkvertragliche Lieferung. 

• Der Verkauf von unbeweglichen Gegenständen ist eine von der 

Steuer ausgenommene Leistung gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 

MWSTG. 

Folgende Frage oder Problematik stellt sich respektive entsteht: 

• Handelt es sich bei neu erstellten Bauten um 

– steuerbare 

oder 

– von der Steuer ausgenommene 

Lieferungen? 



Aus der Sicht des Bauunternehmers gilt Folgendes: 

Boden gehört dem Käufer: 

• Bei der Bebauung eines Grundstücks, das dem Käufer gehört, 

liegt immer eine steuerbare werkvertragliche Lieferung vor. 

Boden gehört einem Dritten: 

• In diesem Fall muss immer zwischen dem Verkauf des Bodens 

und dem Bau des Gebäudes unterschieden werden. Nur der 

Verkauf des Bodens unterliegt nicht der Steuer (Nicht- 

Bemessungsgrundlage); der Bau des Gebäudes bildet 

Gegenstand einer steuerbaren werkvertraglichen Lieferung. 

• Abweichung bei eng verbundenen Personen (Art. 3 Bst. h 

MWSTG), d.h. wenn Dritter und Bauunternehmer eng verbunden 

sind, allenfalls von der Steuer ausgenommene Lieferung. 

39 

40 

20

Juli 2011 



Gehört der Boden dem Bauunternehmer, liegt eine von der Steuer 

ausgenommene Lieferung vor, wenn (die nachfolgenden Kriterien 

müssen kumulativ erfüllt sein) 

a) der Käufer ein fertig geplantes und projektiertes Objekt erwirbt; 

b) ein vom Bauunternehmer zuvor festgesetzter Pauschalpreis für 

Boden und Gebäude bezahlt wird; 

c) der Käufer auf den Bau, die Ausgestaltung des Gebäudes (inkl. 

Umgebungsarbeiten) und die Leistungserbringer (Handwerker) 

keinen Einfluss nehmen kann 

� Solange die Mehrkosten, die auf individuelle Änderungswünsche 

des Käufers zurückzuführen sind, 5 % des vereinbarten 

Pauschalpreises gemäss Bst. b nicht übersteigen, wird 

angenommen, dass der Käufer keinen Einfluss nimmt bzw. 

nehmen kann; 



d) nur ein (1) Vertrag (Kaufvertrag zwischen Bauunternehmer und 

Käufer) über Boden und Gebäude vorliegt 

� Zwei (2) Verträge sind indessen möglich, wenn der Verkäufer 

des Bodens und der Bauunternehmer eng verbundene Personen 

sind; 

e) Nutzen und Gefahr erst nach Fertigerstellung auf den Käufer 

übergehen; 

f) wenn die Bezahlung erst nach bezugsbereiter Fertigstellung 

erfolgt 

� Eine Anzahlung bis zu einer Höhe von 30 % des Kaufpreises 

ist nicht schädlich. 

41 

42 

21

Juli 2011 



Risiko; Anzahlungen von 30 %: 

• Der Bauunternehmer darf nicht mehr als 30 % des vereinbarten 

Kaufpreises vor Fertigstellung der Bauten vereinnahmen. 

• Als Vereinnahmt gilt: Unwiderrufliches Zahlungsversprechen eines 

Dritten (Bank), Bürgschaftsverpflichtung, Darlehensgewährung 

durch Kunde, Einzahlung auf Sperrkonto u.ä. 

� Einengung des Finanzierungsspielraum 

� Sind bis zur Fertigstellung mehr als 30 % an Anzahlungen 

eingegangen, müssen früher erfolgte Anzahlungen nachträglich 

abgerechnet werden. 

� Überwälzung der MWST an Käufer noch möglich? 



Risiko; Individuelle Änderungswünsche der Käufer (= 5 %): 

• Ob die Änderungswünsche letztlich mehr als 5 % des vereinbarten 

Pauschalpreises betragen, kann oft erst nach oder kurz vor der 

Fertigstellung beurteilt werden. 

� Alle bis zu diesem Zeitpunkt eingegangenen Anzahlungen sind 

nachträglich zu versteuern, wenn die Änderungswünsche mehr als 

5 % des Pauschalpreises betragen. 

� Absicherung über Vertragsklauseln einbauen, um Streitigkeiten 

über die Steuerüberwälzung (Art. 6 MWSTG) zu vermeiden. 

� Der Kaufpreis, wenn das Kriterium von maximal 5 % überschritten 

wird, verteuert sich nicht um 8 % (MWST) sondern „um 

weniger“, da ein Vorsteuerabzug auf den Aufwendungen besteht! 

43 

44 

22

Juli 2011 



Risiko; Was heisst „festgesetzter Pauschalpreis“? 

• Pauschalpreis, der beispielsweise auf einer Werbe-Verkaufstafel 

für die Überbauung, in Verkaufs- und Werbeprospekten für die 

Überbauung, Internet usw. publiziert wird. 



Beispiel: Bauunternehmer erstellt Wohnliegenschaft 

Ausgangslage: 

• Die SAG (Bauunternehmer, Investor) ist Besitzerin von 

Land(reserven) und lässt darauf von einem Totalunternehmer 

(TU) ein Gebäude (Wohnliegenschaft) erstellen. 

• Die Wohnliegenschaft wird für den späteren Verkauf der zehn 

einzelnen Eigentumswohnungen (ETW) im Stockwerkeigentum 

(STWE) erstellt. 

• Der TU stellt der SAG die von ihm (und von Dritten gegenüber TU) 

erbrachten Leistungen mit 8 % MWST in Rechnung. 

45 

46 

23

Juli 2011 




Fortsetzung Ausgangslage: 

• Die einzelnen Käufer können Änderungs- und/oder Ausbauwünsche 

(anderer Bodenbelag, bessere Küche und/oder Geräte, 

zusätzliche Stromanschlüsse usw.) in Bezug auf die Ausstattung 

der ETW anbringen. Entweder werden die Änderungs- und/oder 

Ausbauwünsche durch den TU selbst oder durch Handwerker, die 

durch den Käufer bestimmt werden, ausgeführt. 

• Die SAG verlangt pro ETW eine Anzahlung von 25 % des 

Kaufpreises. 

• Die ETW werden durch die SAG selbst verkauft. 




Lösungsansätze (1): 

• Die in Ziff. 8.1.1.1 der MBI 04 Baugewerbe aufgeführten Kriterien 

gelangen in diesem Fall zur Anwendung. 

• Da keine weiteren Angaben vorhanden sind, kann davon 

ausgegangen werden, dass ausser der 5 % für die Änderungsund/oder 

Ausbauwünsche, alle anderen Kriterien erfüllt sind. 

• Wenn alle 6 Kriterien kumulativ nicht erfüllt sind, unterliegt nur 

der Verkauf (Wert) des Bodens nicht der Steuer. In Bezug auf 

die Erstellung der einzelnen ETW liegt eine werkvertragliche 

Lieferung vor, die zum Normalsatz zu versteuern ist. Somit 

müssen für jede ETW einzeln diese Kriterien geprüft werden. 

47 

48 

24

Juli 2011 





• Falls für einzelne ETW eine werkvertragliche Lieferung vorliegt, so 

kann auf den direkten Aufwendungen der Vorsteuerabzug 

vorgenommen werden. Für die direkt nicht zuordenbaren 

Aufwendungen muss/kann ein sachgerechter Vorsteuerabzug 

geltend gemacht werden. 

• Falls für einzelne ETW eine werkvertragliche Lieferung vorliegt, so 

muss geprüft werden, wie die geschuldete Umsatzsteuer von 8 % 

auf den Wert der ETW (ohne Boden) dem STWE belastet 

respektive überwälzt werden kann (vertragliche Grundlagen 

prüfen). 





• Zur Berechnung der „5 % Grenze“ der Mehr- und Minderkosten 

ist die Summe aller Minder- und Mehrkosten jeder einzelnen ETW 

massgebend. 

• Gemäss Ausgangslage muss davon ausgegangen werden, dass 

die Käufer der einzelnen ETW einen wesentlichen Einfluss (d.h. 

mehr als 5 % des Pauschalpreises) auf Änderungs- und/oder 

Ausbauwünsche der einzelnen ETW nehmen können. 

• Dazu folgende Beispiele für die Berechnung der Änderungsund/oder 

Ausbauwünsche pro ETW: 

49 

50 

25

Juli 2011 




Lösungsansätze (4) für Berechnung Mehr- und Minderkosten I: 

• Kaufpreis gem. Vertrag/Grundbucheintrag CHF 1 Mio. 

(ETW inkl. anteilsmässiger Wert des Bodens) 

• Pauschalpreis für ETW gem. Ausschreibung CHF 0.95 Mio. 

• Differenz Mehr- und Minderkosten CHF 50‘000 

• Die Mehr- und Minderkosten setzen sich wie folgt zusammen: 

– Anderer Bodenbelag CHF 20‘000 

– Gutschrift für Küche CHF - 20‘000 

– Belastung andere Küche CHF 50‘000 




Lösungsansätze (5) für Berechnung Mehr-/Minderkosten I: 

• Die Arbeiten für den anderen Bodenbelag und die hochwertigere 

Küche werden durch den TU ausgeführt. 

• In diesem Fall betragen die Mehr- und Minderkosten 5,26 % des 

Pauschalpreises gemäss Ausschreibung. Es liegt somit eine 

werkvertragliche Lieferung vor und der Kaufpreis von 1 Mio. 

CHF abzüglich anteilsmässiger Wert des Bodens der ETW muss 

durch die SAG zum Normalsatz versteuert werden. 

• Siehe auch Lösungsansätze (II). 

51 

52 

26

Juli 2011 




Lösungsansätze (6) für Berechnung Mehr-/Minderkosten II: 

• Kaufpreis gem. Vertrag/Grundbucheintrag CHF 800‘000. 

(ETW inkl. anteilsmässiger Wert des Bodens) 

• Pauschalpreis für ETW gem. Ausschreibung CHF 850‘000 

• Differenz Minderkosten CHF - 50‘000 

• Die Minderkosten setzen sich wie folgt zusammen: 

– Gutschrift für elektrische Installationen CHF - 25‘000 

– Gutschrift für Küche (Ausstattung, Geräte) CHF - 25‘000 





• Die Arbeiten für die elektronischen Installationen und für die 

Küche (es werden andere und hochwertigere Materialien 

eingebaut) erfolgen durch 2 Handwerker, die durch den Käufer der 

ETW selbst bestimmt werden. Die 2 Handwerker stellen für die 

durch sie erbrachten Leistungen gesamthaft einen Betrag von 

CHF 100‘000 in Rechnung. Die gesamten Mehr- und Minderkosten 

aus der Gutschrift der SAG und den Zusatzleistungen, die 

durch die 2 Handwerker erbracht wurden, betragen gesamthaft 

einen Betrag von CHF 50‘000. Die Mehr- und Minderkosten 

belaufen sich somit auf 5,88 % des Pauschalpreises gemäss 

Ausschreibung. 

53 

54 

27

Juli 2011 





• Es liegt somit eine werkvertragliche Lieferung vor und der 

Kaufpreis von CHF 800‘000 abzüglich anteilsmässiger Wert des 

Bodens muss durch die SAG zum Normalsatz versteuert 

werden. 

• Siehe auch Lösungsansätze (II). 





• Ein Pauschalangebot für eine bezugsbereite ETW umfasst 

zwangsläufig beispielsweise die elektrischen Installationen und 

eine Küche. Verzichtet der Käufer der ETW auf diese im 

Pauschalangebot enthaltenen Arbeitsleistungen, d.h. lässt er sie 

durch Drittfirmen ausführen, wird dies im Kaufvertrag zwischen 

SAG und ETW-Käufer - insbesondere in Bezug auf den 

entsprechenden Haftungs- bzw. Garantieausschluss - 

zweifelsohne Aufnahme finden. Zwecks Prüfung, ob die 5 % 

Grenze der Mehrkosten überschritten wird, muss die SAG 

demnach wissen, in welchem Umfang die Drittfirmen 

Leistungen erbringen. 

55 

56 

28

Juli 2011 

Fragen 

57 

29

Immobilien und Mehrwertsteuer - vebmedia

Verwandeln Sie Ihre PDFs in ePaper und steigern Sie Ihre Umsätze!

Template löschen?

Als Template speichern ?