Geld anlegen, wo andere Urlaub machen - NCC Deutschland GmbH

Geld anlegen, wo andere
Urlaub machen
Ferien in Deutschland sind „in“. Der
aktuellen Tourismusanalyse der BAT
Stiftung für Zukunftsfragen zufolge
verbrachte mehr als jeder dritte Deutsche
seinen Urlaub zwischen Ostsee
und Bodensee. Oft ist die Unterkunft
dabei mietfrei, denn viele Deutsche
besitzen bereits ein eigenes Feriendomizil.
Doch nicht nur zur Eigennutzung,
auch als Kapitalanlage werden
Ferienimmobilien in Deutschland
immer beliebter. Denn im Vergleich zu
herkömmlichen Wohnimmobilien können
Ferienhäuser oder -wohnungen zu
höheren Preisen vermietet werden,
wodurch bei richtiger Bewirtschaftung
auch höhere Renditen erzielt werden
können.
3 Den aktuellsten Schätzungen zufolge
sind derzeit knapp eine Million Bundesbürger
Eigentümer eines Hauses oder
einer Wohnung in deutschen Urlaubsregionen
– und beinahe täglich werden es
mehr. Mit steigender Nachfrage erhöhen
sich auch die Preise für Ferienimmobilien.
Vor allem auf der ohnehin als teuer bekannten
Insel Sylt, den Nordseeinseln
und an der Ostseeküste ziehen die Preise
besonders stark an. In den Spitzenlagen
auf Sylt müssen Käufer Angaben des IVD
Immobilienverband Deutschland zufolge
bis zu erstaunlichen 30.000 Euro pro Quadratmeter
zahlen. In den guten Lagen von
Usedom oder Rügen sind es immerhin
Wohn-Investor
EINE INFORMATION DER NCC DEUTSCHLAND GMBH • 2. AUSGABE 2011
noch über 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Auch in Zukunft sind aufgrund der wachsenden
Nachfrage kontinuierliche Preisund
Wertsteigerungen zu erwarten.
Stabil in der Krise
Selbst während der Finanzkrise, in der
zum Beispiel der Büroimmobilienmarkt
mit Einbrüchen zu kämpfen hatte,
behauptete sich der Markt für deutsche
Ferienimmobilien als stabil. Im Jahr 2009
sind die Preise für Ferienimmobilien an
der deutschen Ostseeküste beispielsweise
um 1,3 Prozent gestiegen, obwohl die Verunsicherung
an den globalen Finanzmärkten
zu diesem Zeitpunkt noch groß
war. In einigen Regionen an der Ostsee
wurden zu der Zeit sogar Wertsteigerungen
von über zehn Prozent erreicht. Damit
INLANDREISEZIELE 2010 NACH BUNDESLÄNDERN
VON JE 100 REISENDEN BESUCHTEN:
Deutschland
Bayern
Mecklenburg-
Vorpommern
Schleswig-Holstein
Niedersachsen
Baden-Württemberg
3,7
2,8
4,3
4,1
6,8
7,3
5,6
6,4
8,1
8,1
0 10 20
konnten sich deutsche Ferienhäuser und
-wohnungen gegenüber ihren ausländischen
Pendants klar behaupten: Im
gleichen Zeitraum haben Ferienimmobilien
auf dem spanischen Festland um
bis zu 35 Prozent an Wert verloren.
Wichtige Erfolgsfaktoren beachten
Dennoch sollten bei einer Investition in
Ferienimmobilien einige Grundsatzregeln
beachtet werden. Nicht jedes Ferienhaus
bietet die gleichen Chancen auf Wertsteigerung
und hohe Renditen. Einer der
wichtigsten Faktoren ist die Lage. Objekte
in den stark nachgefragten Urlaubsregionen
an Nord- und Ostsee versprechen
hohe Mieteinnahmen. Aber auch in
B-Lagen kann man attraktive Renditen
erzielen, zumal sich die Kaufpreise hier
auf einem niedrigeren Niveau bewegen.
Außerdem bevorzugen immer mehr
Urlauber Orte, an denen sie Ruhe und
Behaglichkeit statt überlaufener Strände
vor finden. Grundsätzlich sollte eine Region
touristisch attraktiv sein und auch in
Zukunft eine positive Entwicklung der
Besucherzahlen versprechen. Als grober
Richtwert sollte eine durchschnittliche
Vermietung von etwa 120 Tagen pro Jahr
angestrebt werden, damit sich der Erwerb
einer Ferienimmobilie rechnet. Eine professionelle
Vermietungsagentur erhöht
diesen Wert aufgrund der zusätzlichen
Kosten zwar auf 135 Tage, sie kann jedoch
erheblich zum Erfolg einer Investition
beitragen. Sie kümmert sich nicht nur um
die kontinuierliche Neuvermietung, sondern
auch um Instandhaltung, Abrechnungen
oder Anfragen der Urlaubsgäste.
2009 2010
36,7
36,5
30 40
Quelle: Stiftung für Zukunftsfragen, Tourismusanalyse 2010
Wohn-Investor • 2. Ausgabe 2011 1

Verwirrend verschieden
Wer sich aktuell über Trends auf
dem Wohnungsmarkt in Deutschland
informieren möchte, findet eine Vielzahl
verschiedenster Datenreihen.
Den Qualitätsansprüchen werden sie
noch nicht gerecht. Eine wirkliche
Entscheidungshilfe für Investitionen
am sehr regional geprägten deutschen
Wohnungsmarkt sind die
deutschen Indizes nicht.
3 Um Investitionspotenziale auf dem
deutschen Wohnungsmarkt einschätzen
zu können, ist die Miet- und Kaufpreisentwicklung
vor dem Hintergrund der
jeweils standortspezifischen Nachfrage-
Angebots-Situation zu bewerten. In de -
x ierte Datenreihen zeigen, wie sich die
Mieten und Preise im Verlauf der Zeit
verändert haben. Indem sie so die Entwicklung
abbilden, lassen sie Trends
erkennen und zeigen etwaige Zusammenhänge
mit anderen Wohnungsmarktparametern
auf. Zudem ist über
die Indexierung ein Vergleich der Mietund
Kaufpreisentwicklung unterschiedlicher
Städte, Regionen oder Länder
leicht möglich.
Die deutschen Wohnimmobilienindizes
sollen den hiesigen Markt für Investoren
greifbar machen. Zahlenmäßig haben
sie zwar schon zu britischen Datenreihen
aufgeholt, die im internationalen
Maßstab als vorbildlich gelten. Hinsichtlich
der Qualität hinken die inzwischen
acht deutschen Indizes den britischen
HINDERNISSE/HERAUSFORDERUNGEN
FÜR INDEXANBIETER
Strukturell (schwer optimierbar)
Geringes Transaktionsvolumen
Starke Regionalisierung
Fragmentierter Bankenmarkt
Datenschutz
Langer Transaktionsprozess
Hausgemacht (optimierbar)
Keine zentrale Datenquelle
Keine Standardisierung der Datensätze
Kein effizienter Datenaggregationsprozess
Allgemein geringes Problembewusstsein
Geringer Wettbewerb der Indizes
Quelle: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V./Barkow Consulting
INDIZES ZEIGEN UNTERSCHIEDLICHE ENTWICKLUNGEN
ENTWICKLUNG DER WOHNIMMOBILIENPREISE SEIT 2007 LAUT UNTERSCHIEDLICHER INDIZES
125
120
115
110
105
100
95
90
I II III IV
2007
I II III IV
2008
I II III IV
2009
Pendants jedoch deutlich hinterher. In
einer Untersuchung kamen ZIA Zen -
traler Immobilien Ausschuss e.V. und
Barkow Consulting zu dem Schluss: „Indexdaten
in Deutschland sind […] im
Schnitt weniger aktuell, weniger repräsentativ,
weniger untergliedert (Region,
Objektart, Käufergruppe), schlechter
oder gar nicht zugänglich und haben
keine lange Historie.“
Alle Indizes, die die Miet- und Kaufpreisentwicklung
am Wohnimmobilienmarkt
Deutschland abbilden, sollten im
Zeitverlauf die gleichen Tendenzen aufzeigen.
Tatsächlich ist das nicht der Fall.
Wesentliche Gründe sind die unterschiedliche
Datenbasis und Markt -
ab deckung. So gibt es Indizes, denen
An gebotspreise zu Grunde liegen.
I II III IV
2010
Wohnimmobilienindizes |
I
2011
destatis HPI (schlüsselfertiges
Bauen ohne Grundstück)
destatis HPI (Neubau)
vdp Immobilienpreisindex
(selbstgenutztes Wohneigentum)
Immobilien Scout IMX
(Wohnungen Neubau)
BulwienGesa-Immobilienindex
(gesamt)
ifs/GEWOS DEIX (gesamt)
Immobilien Scout IMX
(Wohnhäuser Neubau)
destatis HPI (Bauland)
empirica Deutschlandindex
(ETW)
empirica Deutschlandindex
(Miete)
Hypoport HPX (gesamt)
Angebotspreis-Indizes
empirica AG
empirica Deutschlandindex
Mietwohnungen, Eigentumswohnungen (Bj. ab
2000, 60 - 80 m2 ANBIETER NAME MARKTSEGMENT
, höherwertige Ausstattung)
Immobilien Scout GmbH
vdp Verband deutscher Pfandbriefmarken e. V.
Hypoport AG
ifs Institut für Städtebau
Statistisches Bundesamt
BulwienGesa AG
IPD Investment Property Databank GmbH
Immobilienindex IMX
Transaktionspreis-Indizes
vdp-Immobilienpreisindex
HPX-hedonic Hauspreisindex
Deutscher Eigentums-Immobilien-Index DEIX
Hauspreisindex
Andere Indizes
BulwienGesa-Immobilienindex
Deutscher Wohnimmobilienindex DIX
Wohnungen, Eigenheime (Neubau, Bestand)
Eigentumswohnungen, Eigenheime
Eigentumswohnungen,
neue/bestehende Ein-/Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser
Eigentumswohnungen,
neue/bestehende Ein-/Zweifamilienhäuser
Mietwohnungen (Erstbezug/Wiedervermietung),
Eigentumswohnungen (neu), Grundstücke
Einfamilienhäuser, Reihenhäuser
Professionell-gewerblich verwaltete
Wohnimmobilien
Quelle: empirica, Immobilien Scout, vdp, Hypoport, ifs/GEWOS, Destatis, BulwienGesa, IPD
Andere basieren auf tatsächlichen
Transaktionspreisen. Vielfach decken
die Indexreihen nicht den Wohnimmobilienmarkt
insgesamt ab, sondern konzentrieren
sich auf einzelne Segmente.
Sie unterscheiden sich zudem in der
Berechnungsmethodik, Datenreihenlänge,
Veröffentlichungsfrequenz und
Aktualität. Neben strukturellen Hindernissen
identifizierten die Experten
„hausgemachte“ Schwächen, die die
Berechnung von Indizes in Deutschland
erschweren. Doch für die Transparenz
des deutschen Wohnimmobilienmarktes
spielt die Verfügbarkeit umfassender,
aktueller und nachvollziehbarer Indizes
eine wichtige Rolle. Letztlich ist ein
Markt umso interessanter für Inves -
toren, je transparenter er ist.
Wohn-Investor • 2. Ausgabe 2011 2

Experten-Interview mit Nils Olov Boback,
Geschäftsführer von NCC Deutschland
20 Jahre NCC
in Deutschland
In diesem Jahr wird die NCC Deutschland GmbH 20 Jahre alt. In dieser Zeit
hat sich das Unternehmen vom Generalunternehmer im Industrie- und
Gewerbebau zum Bauträger für Eigenheime bis hin zum Projektentwickler
für private und institutionelle Investoren entwickelt. In der aktuellen Projektentwicklerstudie
von BulwienGesa landete NCC sogar auf dem ersten
Platz der aktivsten Entwickler im Wohnungsbereich. Das Projektvolumen
konnte um 15,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden.
Herr Boback, wie begann die
Unter nehmensgeschichte von
NCC Deutschland?
Im Jahre 1991 hat der schwedische Baukonzern
SIAB, der später in NCC aufging,
das Unternehmen Industriebau Fürstenwalde
gekauft und so den Grundstein für
NCC Deutschland gelegt. Der Schwerpunkt
der Unternehmenstätigkeit lag
damals klar im Generalunter nehmer-
bereich, also dem Bauen für Dritte.
Warum sind Sie nicht in diesem
Bereich geblieben?
Nach einigen Jahren hat sich abgezeichnet,
dass dieses Segment langfristig nicht
erfolgsversprechend sein würde. Darum
haben wir uns der Entwicklung und
Errichtung eigener Wohnimmobilienprojekte
gewidmet. Anfangs waren wir
insbesondere im preiswerten Reihenund
Doppelhaussegment im ländlichen
Bereich tätig und haben unser Sortiment
nach und nach an die regionalen Vorlieben
der Hauskäufer angepasst.
Welchen Einfluss hatte die globale
Wirtschaftskrise?
Nach der Finanzkrise mussten auch wir
Veränderungen vornehmen. Wir haben
auf unsere Kernregionen fokussiert.
Doch inzwischen ist der konjunkturelle
Aufschwung spürbar, und auch für institutionelle
Investoren sind Wohnimmobilien
immer noch interessant. Daher sind
wir neben dem Privatkundenbereich zunehmend
auch in diesem Segment tätig.
Bei institutionellen Investoren
scheint Ostdeutschland aber nicht
erste Wahl zu sein ...
Das stimmt. Der ostdeutsche Wohnimmobilienmarkt
ist derzeit nicht so attraktiv
wie er es nach dem Mauerfall Anfang
der neunziger Jahre war. Wir beobachten
jedoch, dass die Investoren zurückkehren.
Gerade Städte wie Dresden oder
Leipzig bieten aufgrund einer steigenden
Wohnraumnachfrage gute Chancen für
rentable Wohninvestments.
Welches ist für Sie das wichtigste
Fazit aus den letzten 20 Jahren?
Eine festgefahrene Unternehmensstrategie
führt nicht zum Erfolg. Wichtiger ist
es, die Produktpalette den geänderten
Nachfragebedürfnissen anzupassen.
Wie geht es weiter?
Auch in Zukunft konzentrieren wir uns
auf den Wohnimmobilienbereich und
wollen weiter wachsen. Wir denken
aktuell über die Eröffnung einer achten
Kernregion nach, jedoch behalten wir
bei allen Expansionsüberlegungen ein
vorsichtiges und gesundes Wachstum
im Blick. Nachhaltigkeit ist ein wichtiges
Schlüsselwort unserer Produkte und
Aktivitäten. Wir planen unsere Projekte
so, dass wir wirtschaftliche Fragen und
die Erfüllung der Wünsche unserer
Kunden nach bezahlbarem, gesunden
Wohnraum und Wohnumfeld unter
gleichrangiger Berücksichtigung der
Umweltaspekte abwägen.
Nils Olov Boback, Geschäfts -
führer von NCC Deutschland
News |
Wohnsegment mit
höchstem Projektvolumen
Der Projektentwicklungsmarkt der
deutschen A-Städte hat sich laut BulwienGesa
deutlich erholt. Um 2,8 Prozent
lag der Geldwert zum Stichtag
31.12.2010 höher als ein Jahr zuvor. Getragen
wird der Aufwärtstrend von den
Fertigstellungen, während die Projekte
im Bau und das Planungsvolumen zurückgingen.
Unter den Segmenten sind
Wohnimmobilien die Triebfeder mit
Zuwächsen in allen Entwicklungsstadien:
37 Prozent mehr fertiggestellte
Wohnfläche, leichter Zuwachs der Flächen
im Bau und erstmals höchster
Anteil an den Planungen.
+++
Wohnungsbau in
dauerhaftem Aufwärtstrend
Das ifo Institut prognostiziert bis 2020
eine steigende Wohnungsbaunachfra -
ge in Deutschland. Gründe, die derzeit
zahlreiche Haushalte zum Bau und
Erwerb von Wohneigentum veranlassen,
seien die noch relativ nie drigen
Hypothekenzinsen, positive Einkommenserwartungen
und In fla tionsängste.
Nach vielen Jahren schrum -
pfender Neubautätigkeit sehen die
Experten beim Wohnungsbau den
Beginn einer dauerhaften Aufwärtsentwicklung
und rechnen für 2013
wieder mit einem Fertigstellungs -
volumen von mehr als 200.000 Wohnungen.
+++
Deutschland nicht mehr
Schlusslicht in Europa
Deutschland wird beim Wohnungsbau
2011 erstmals nach sechs Jahren nicht
mehr Schlusslicht in Europa sein, LBS
Research zufolge aber weiterhin deutlich
unter dem europäischen Durchschnitt
bleiben. Pro tausend Ein woh -
ner werden in den Nachbarländern
Schweiz, Frankreich und Österreich
mit 5,0 bis 5,6 Wohnungen mindestens
zweieinhalb Mal so viele Neubauten
errichtet wie in Deutschland mit 2,0.
Bis 2013 soll sich die Quote auf 2,5 erhöhen.
Dies sei zwar gegenüber 2009
ein Anstieg um fast 50 Prozent, jedoch
immer noch weit entfernt von den
Spitzenwerten Mitte der neunziger
Jahre. Damals lag Deutschland mit fast
sieben Wohnungen je tausend Einwohner
in Europa auf Rang zwei.
Wohn-Investor • 2. Ausgabe 2011 3

„Köln braucht neue Wohnungen!“
MILLIONENSTADT KÖLN WÄCHST WEITER
BEVÖLKERUNGS- UND HAUSHALTSENTWICKLUNG IN PROZENT
WOHNUNGSBAUFERTIGSTELLUNGEN
12 %
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
-2 %
-4 %
-6 %
-8 %
3,4 %
11,1 %
Köln
4,2 %
5,2 %
Der Wohnungsmarkt Köln steigt in der
Beliebtheit von Investoren und Bau -
trägern. Die Rheinmetropole ist ein
gefragter Wohnstandort. Mieten und
Preise zeigen einen Aufwärtstrend, da
die Nachfrage nach Wohnraum steigt
und sich das Angebot verknappt.
3 „Köln braucht neue Wohnungen!“
betitelte der Dezernent für Stadtentwicklung,
Planen und Bauen, Bernd Streitberger,
sein Vorwort für das bereits im Sommer 2007
vorgelegte „Wohnungsbauprogramm 2015“.
Ziel der Kölner Wohnungsbaupolitik ist es,
im Zeitraum 2000 bis 2015 ein Wohnungsbauvolumen
von durchschnittlich 3.800
Wohnungen pro Jahr zu erreichen. In den
Jahren 2000 bis 2006 betrug die Bauleistung
jedoch nur rund 2.800 Wohnungen pro Jahr.
Das sind jährlich 1.000 Einheiten zu wenig!
Bevölkerungsplus braucht Wohnraum
Köln verzeichnete in der Vergangenheit und
erwartet ebenso in der Zukunft – anders als
viele Städte und Regionen in Nordrhein-
Westfalen und Deutschland – steigende Einwohnerzahlen.
Und auch die Entwicklung
der Haushaltszahlen stellt sich im Vergleich
deutlich positiver dar. Die Dommetropole,
die sich in den vergangenen Jahrzehnten
von einer Industrie- zur Dienstleistungsund
Medienstadt wandelte, ist die bevöl ke -
r ungsreichste Stadt Nordrhein-Westfalens
und inzwischen eine der vier Millionenstädte
Deutschlands. Dem in der Stadt ansässigen
Institut der Deutschen Wirtschaft
zufolge wird die Entwicklung der Bevölke -
r ungs- und Haushaltszahlen den Bedarf an
-0,4 %
Bevölkerungsentwicklung 2000-2008
Bevölkerungsentwicklung 2008-2030
Haushaltsentwicklung 2000 - 2008
Haushaltsentwicklung 2008 - 2030
-3,7 %
2,6 %
1,7 %
-0,3 %
-5,7 %
3,4 %
1,3 %
Nordrhein-Westfalen Deutschland
Quelle: LEG Wohnungsmarktreport NRW 2010
Wohnraum bis 2025 im Vergleich zu 2006 um
7,7 Prozent steigen lassen. Im Jahr 2007
erteilte die Stadt 4.164 Wohnungsbaugenehmigungen.
Dies war das höchste Volumen im
Zeitraum 2000 bis 2010. Im vergangenen
Jahr wurden immerhin 54 Prozent mehr
Wohnungen genehmigt als 2009, dem Jahr
des Genehmigungstiefstands. Die Zahl der
fertiggestellten Wohnungen belief sich 2010
auf 2.746 Wohnungen – ein Rückgang um
fast zwei Prozent gegenüber 2009.
Preise und Mieten im Aufwärtstrend
Entsprechend der unterplanmäßigen Bautätigkeit
zeigen die Preise am Kölner Wohnungsmarkt
eine Aufwärtstendenz. Grund
ist laut der Kölner Immobilienbörse (KIB),
einem Zusammenschluss aus 47 regional
tätigen Immobilienmaklern und -verwaltern,
dass dem anhaltend knappen Angebot eine
höhere Nachfrage gegenübersteht.
Sowohl die Nachfrage nach selbst genutzten
Wohnungen und Häusern als auch nach vermieteten
Objekten als Anlageform sei in der
Region im vergangenen Jahr um 20 Prozent
gestiegen. Die Zahl der zum Verkauf stehenden
Wohneinheiten liege jedoch etwa 30
Prozent niedriger als noch vor zwei Jahren.
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
in Köln haben der KIB zufolge 2010 um
bis zu 16 Prozent an Wert zugelegt. Da nur
wenige Mietwohnungen entstünden, hätten
sich auch die Mieten um bis zu zwölf Prozent
erhöht. LEG und CB Richard Ellis beziffern
den Mietanstieg bei Kölner Top-Wohnungen
auf knapp zehn Prozent, während sie für
einfache Lagen einen Mietrückgang von
WOHNUNGSBAUFERTIGSTELLUNGEN
KÖLNER WOHNUNGSBAU UNTER PLAN
IN KÖLN FERTIGGESTELLTE WOHNUNGEN 2000 BIS 2010
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
3.909
2.122
2.831
2.491
3.267
2.306
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2.881
Marktporträt |
jährlicher Zielwert von 3.800 Wohnungen laut Wohnungsbauprogramm 2010
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik
3,4 Prozent konstatieren. Die demgegenüber
praktisch stabil gebliebenen Preise für
Mehrfamilienhäuser eröffnen Investitionspotenziale
in einem Markt, der im HWWI/
Berenberg-Städteranking 2010 um zwei
Plätze auf Rang fünf aufgestiegen ist.
2.538
3.215
2.798
2.746
Wohn-Investor
EINE INFORMATION DER
NCC DEUTSCHLAND GMBH
2. AUSGABE 2011
Herausgeber und V. i. S. d. P.:
NCC Deutschland GmbH
Nils Olov Boback,
Andreas Fohrenkamm
Am Bahnhof 1
15517 Fürstenwalde
Redaktion:
Evelyn Dietrich, NCC
SB Kommunikation
Stand:
Mai 2011
Irrtum und Änderungen vorbehalten.
Fotorechte bei den Bildagenturen,
Fotografen und NCC.
Realisation:
ZITRUSBLAU GmbH Berlin
Wohn-Investor • 2. Ausgabe 2011 4