GB doppelseitig

rostock57

Rostock im Juni 2016

ZUHAUSE-SEIN HAT EINEN GUTEN NAMEN

Hiermit überreichen wir Ihnen mit freundlicher Empfehlung den Geschäftsbericht

für das Jahr 2015 unserer Baugenossenschaft Neptun e.G.

Der Jahresabschluss wurde auf unserer Vertreterversammlung

am 22. Juni 2016

satzungsgemäß von den gewählten Vertretern festgestellt.

Mit freundlichen Grüßen

Cornelia Haseloff

Vorstand

Ina Liebing

Vorstand

3


Inhaltsverzeichnis

1. Rechtliche Verhältnisse

Seite

5

1. Rechtliche Verhältnisse

2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

6

3. Baugenossenschaft Neptun e.G.

Vermietungsportfolio

Unterstützungsangebote

Mitgliederentwicklung

Mietenbuchhaltung

Betriebskosten

Unser Baugeschehen

Modernisierungsstand

Marketing

Wir sagen Danke

Soziales Engagement

Vertreterinformationsveranstaltungen

Vertreterversammlung

4. Lagebericht des Vorstandes

Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Nachtragsbericht

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

5. Bilanz inkl. GuV zum 31.12.2015

8

8

8

8

9

10

10

12

15

15

15

16

16

17

20

24

24

26

Firma:

Baugenossenschaft Neptun e.G.

Sitz:

Rostock

Gründung: 28.04.1954

eingetragene Genossenschaft

beim Amtsgericht Rostock

Genossenschaftsregister-Nummer 054

Satzung:

Letzte Änderung: 13.06.2012

Eintragung der geltenden Fassung: 03.07.2012

Gegenstand der Genossenschaft:

Bewirtschaftung, Errichtung, Erwerb und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Übernahme aller im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden

Aufgaben. Beteiligungen sind zulässig.

Nichtmitgliedergeschäfte:

zugelassen; Vorstand und Aufsichtsrat beschließen

gemäß § 28 der Satzung die Voraussetzung

Höhe des Geschäftsanteils: 50,00 €

Anzahl Pflichtanteile: 6

Weitere Pflichtanteile für die Inanspruchnahme von Leistungen der Genossenschaft

gemäß § 17 Abs. 2 der Satzung:

nach Maßgabe der von Vorstand und Aufsichtsrat

beschlossenen Grundsätze (§28 b der Satzung)

6. Anhang zur Bilanz zum 31.12.2015

A - Allgemeine Angaben

B - Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

C - Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

D - Sonstige Angaben

Anlage 1: Entwicklung des Anlagevermögens 2015

Anlage 2: Fristigkeiten der Verbindlichkeiten 2015

7. Bericht des Aufsichtsrates

Zusammengefasstes Prüfungsergebnis

Unsere Wohnungsbestände per 31.12.2015

29

29

29

31

33

34

36

38

40

41

Nachschusspflicht:

keine

Höchstbeteiligung:

500 Anteile

Kündigungsfrist:

6 Monate zum Schluss eines Geschäftsjahres

Steuerliche Verhältnisse:

Steuerlicher Status:

steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft

Steuerberatung durch:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Steuererklärung abgegeben bis: 2014

Vorliegende Steuerbescheide bis: 2014

4 5


2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bruttowertschöpfung der

Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

auf hohem Niveau

Die Immobilienwirtschaft ist eine der wichtigsten

Branchen der deutschen Wirtschaft. Ihr

Kernbereich, welche die Vermieter, Verwalter und

Vermittler von Immobilien sowie den Immobilienhandel

durch Bauträger umfasst, erzielt eine

Bruttowertschöpfung von rund 290 Milliarden

Euro. Die entspricht einem Bruttowertschöpfungsanteil

von rund 11,1 %.

Deutsche Wirtschaft im Jahr 2015

weiter im Aufschwung

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im

Jahr 2015 gekennzeichnet durch ein solides und

stetiges Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte

Bruttoinlandsprodukt war um 1,7 % höher als

im Vorjahr. Im Jahr 2014 war das Bruttoinlandsprodukt

mit plus 1,6 % in ähnlicher Größenordnung

gewachsen, 2013 lediglich um plus 0,3 %.

Eine längerfristige Betrachtung zeigt, dass das

Wirtschaftswachstum in 2015 wieder über dem

Durchschnittswert der letzten 10 Jahre von 1,3 % lag.

Verbraucherpreise steigen

auf niedrigem Niveau

Im Jahresdurchschnitt 2015 erhöhten sich die

Verbraucherpreise in Deutschland gegenüber

2014 um 0,3 %. Damit ist die Jahresteuerungsrate

seit 2011 rückläufig. Zuletzt hatte es 2009 eine

Teuerung von plus 0,3 % gegeben.

Positive Arbeitsmarktentwicklung

bei moderatem Wirtschaftswachstum

Der Arbeitsmarkt hat sich 2015 günstig entwickelt.

Die Zahl der arbeitslosen Menschen ist

weiter gesunken, Erwerbstätigkeit und sozialversicherungspflichtige

Beschäftigung sind dynamisch

gewachsen. Im Vergleich zum Vorjahr ist

die Arbeitslosenquote um 0,3 % auf 6,4 % gefallen.

Die Erwerbstätigkeit ist gegenüber dem Vorjahr

um 0,8 % auf 43,03 Millionen Men-schen weiter

gestiegen. Damit erreicht sie ihren höchsten

Stand seit der Wiedervereinigung.

Wohnungsbaubedarfe steigen

Nach Einschätzung des GdW brauchen wir einen

Neubauboom in den Städten. Das Wachstum bei

Baugenehmigungen reicht nicht aus, um das

Wohnungsdefizit in Deutschland auszugleichen.

Dieses beläuft sich insgesamt auf mindestens

800.000 Wohnungen. Die anhaltende Flüchtlingszuwanderung

erhöht den handlungsdruck insbesondere

in den Wachstumsregionen. Bis 2020

müssen in Deutschland jährlich rund 400.000

Wohnungen und damit rund 140.000 Mietwohnungen

mehr gebaut werden als bislang – davon

80.000 Sozialwohnungen und 60.000 Wohnungen

im bezahlbaren Wohnungssegment.

Flüchtlingszahlen steigen

Deutschland hat in 2015 mehr als eine Million

Flüchtlinge aufgenommen. Für 2016 geht die

Bundesregierung von ähnlichen Zahlen aus.

Branchenentwicklung

Wohnungswirtschaft

Die Unternehmen der organisierten Wohnungswirtschaft

in Mecklenburg-Vorpommern haben

sich auch in 2015 mit großem Engagement der

Sanierung ihrer Wohnungsbestände und dem

Neubau von Wohnungen gewidmet. Nach vorläufigen

Schätzungen werden die Investitionsausgaben

die für 2015 geplante Größe von rund 400

Mio. Euro erreichen. Die überwiegende Vergabe

der Bauaufträge an regionale Bau- und Handwerksbetriebe

macht die Wohnungswirtschaft

zu einer wichtigen Säule des Wirtschaftswachstums

im Land. Ein besonderer Schwerpunkt des

vergangenen Jahres, neben der Anpassung an

demografische Erfordernisse, war die wohnliche

Versorgung von Flüchtlingen. Nach Mecklenburg-Vorpommern

kamen 2015 ca. 20.300 Asylsuchende.

Für das laufende Jahr wird mit

weiter hohen Zahlen gerechnet, auch

wenn versucht wird, den Zustrom

zu begrenzen. Von den in Mecklenburg-Vorpommern

anerkannten

Flüchtlingen sind

bisher lediglich rund 25 % im

Land geblieben.

Impulse für eine

nachhaltige

Bestands- und

Quartiersanpassung

durch attraktive Förderangebote

Durch die landesweite „Allianz für das Wohnen

mit Zukunft in Mecklenburg-Vorpommern“ werden

sich in Zukunft die Rahmenbedingungen

für kostengünstiges Sanieren und Bauen weiter

verbessern. Die Bezahlbarkeit des Wohnens zu

sichern bleibt auch für die Zukunft ein Schwerpunkt.

So wurde in 2015 die Wohnraumförderung

des Landes novelliert und deutlich in den Konditionen

verbessert. Das bisherige Zuschussprogramm

für die Förderung von Aufzugsanlagen

wird auch in 2016 und 2017 mit Anpassungen an

die Preisentwicklung fortgeführt.

Steigende Nebenkosten

verteuern das Wohnen

Steigende Nebenkosten, insbesondere

durch kommunale

Gebühren und Abgaben, wie

der Müllentsorgung, der Wasser-

und Abwasserentsorgung

sowie Grundsteuer, begrenzen die

erzielbare Kaltmiete der Wohnungsunternehmen.

Sie sprengen aber auch die temporären

Ansätze bei den angemessenen Kosten

der Unterkunft und Heizung.

Angesichts einer beschränkten Wohnkaufkraft

stellt die Entwicklung der Nebenkosten die Wohnungsunternehmen

und Mieter vor wachsende

Probleme. Bereits jetzt sind die privaten Haushalte

in Mecklenburg-Vorpommern mit 40,2 %

überdurchschnittlich durch Kosten für Wohnen

und wohnungsbezogene Ausgaben belastet

(Bundesdurchschnitt: 39,5 %).

Helsinkier Str. 38

6

7


3. Baugenossenschaft Neptun e.G.

Vermietungsportfolio

In unserer Satzung haben wir ein lebenslanges

Wohnrecht für unsere Mitglieder festgeschrieben.

Damit übernehmen wir eine hohe Verantwortung

für die langfristige Bezahlbarkeit unserer

Nutzungsgebühren.

Mit einem unterschiedlichen Modernisierungsgrad

und einer gezielten Belegung zur sozialen

Durchmischung der Quartiere ermöglichen wir

auch einkommensschwachen Mitgliedern ein Zuhause.

Mit diesen Maßnahmen wirken wir der sozialen

Segregation gezielt entgegen.

Ein breites Portfolio ist somit der beste Weg, auch

das soziale Gefüge in unserer Genossenschaft zu

erhalten und damit die Gemeinschaft zu stärken.

Mit der Einbeziehung verschiedenster Daten zur

Bevölkerungs-, Einkommens- und Arbeitsmarktentwicklung

können wir unser unternehmerisches

Handeln mit unserer sozialen Verantwortung

abgleichen.

Mitgliederzahl

2.800

2.700

2.600

2.500

2.400

2.300

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Mietenbuchhaltung

Unterstützungsangebote

Notlagen werden sozial verantwortlich gemeistert.

Mit unseren stetigen Modernisierungen

ergibt sich zwangsläufig ein neues Preisgefüge.

Mit einem breiten Angebot in unterschiedlichen

Lagen und Ausstattungen und unserem professionellen

Umzugsmanagement können wir darauf

angemessen reagieren und unseren Mitgliedern

ein geeignetes Zuhause anbieten.

Durch finanzielle Engpässe oder familiäre Situationen

können Mietschulden auflaufen. Mit unserem

effizienten Mietforderungsmanagement

versuchen wir, drohende Obdachlosigkeit zu

vermeiden. Professionelle Beratung, das konsequente

Anbieten von Ratenzahlungsvereinba-

rungen und die Begleitung zu Ämtern werden

von unseren engagierten Mitarbeitern hier geleistet.

Die Fluktuationsquote für das Jahr 2015 beträgt

8,8 % (Vorjahr 8,6%).

Gegenüber dem Vorjahr ist die Fluktuationsquote

um 0,2 % gestiegen. Die Erhöhung resultiert nicht

nur aus Kündigungen, sondern auch aus Umzügen

innerhalb des Bestandes - z.B.: Umzug in größere

Wohnungen wegen Familienzuwachs oder

Umzug in kleinere Wohnungen wegen Auszug

der Kinder - (1,1 %) sowie aus Todesfällen (0,84 %).

Im Jahr 2015 ist der Gesamterlös (Nettokaltnutzungsgebühren)

gegenüber dem Vorjahr um

297,1 T€ angestiegen. Dies erklärt sich wie nachfolgend

erläutert:

Erhöhung der Nettokaltnutzungsgebühren

nach durchgeführten Komplexmodernisierungen /

energetischer Modernisierung

• Nachrüstung Personenaufzüge und

Balkone in der Demminer Straße 5

sowie in der Pablo-Picasso-Straße 21

und 22 (insgesamt 56 Wohneinheiten)

• Neugestaltung der Fassade und Hausflure

in der Demminer Straße 4 und

in der Pablo-Picasso-Straße 23 und 24

• Erneuerung der Warmwasserzirkulation

in der Malchiner Straße 3 - 4a

(insgesamt 83 Wohn-/Gewerbeeinheiten)

Leerstandsquote, inkl. Modernisierungsmaßnahmen 2015 2014 Differenz

Leerstand Wohnungen (länger als 3 Monate) 20 23 3

in Prozent 0,80 % 0,90 % 0,10 %

Mitgliederentwicklung

Unserer Genossenschaft gehörten per 31. Dezember

2015 2.782 eingetragene Mitglieder (Vorjahr

2.725) mit einem Geschäftsguthaben der

verbleibenden Mitglieder in Höhe von 3.253,6 T€

(Vorjahr 3.292,0 T€) an.

Im Jahr 2015 können wir einen weiteren Zuwachs

von 57 Mitgliedern verzeichnen.

Alle Mitglieder schätzen unsere kundenorientierte

und persönlich engagierte Arbeit, die von

Wertschätzung und Transparenz geprägt ist und

damit den Genossenschaftsgedanken mit Leben erfüllt.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder

haben sich gegenüber dem Vorjahr um

61,7 T€ erhöht.

Erhöhung der Nettokaltnutzungsgebühren

nach Einzelmodernisierungen

• Bädermodernisierungen

• Erneuerung der Innentüren, Fenster,

Fußboden

Ankäufe von Wohnimmobilien

• Budapester Straße 21,

• Maßmannstraße 105,

• Borwinstraße 36 + 37,

• Zum Wiesengrund 54, 55, 57

Erhöhung der Nettokaltnutzungsgebühren

bei Neuvermietung

Erhöhung durch Staffelmiete

• Neptunallee 6, 7

Erhöhung der Nettokaltnutzungsgebühren

nach Mietspiegel

• Südstadt und Innenstadt

Erstbezug unserer neu geschaffenen 10 Zimmer

im ambulant betreuten Wohnen im

Lichtenhäger Brink 7

Vorbereitung Erstbezug nach Neubau

Friedrichstraße 6 im Januar 2016

Ein sehr geringer Anteil unserer Wohnungen ist

auf Grund von Mitgliederwünschen bzw. noch

bevorstehenden komplexen Heizungsmodernisierungen

im teilmodernisierten Zustand. Die Bezahlbarkeit

der Maßnahmen für unsere Mitglieder

steht hier im Vordergrund.

8

9


Betriebskosten

Wie im Vorjahr sind auch im Berichtsjahr vorwiegend

Guthaben zu verzeichnen. Das ist im Wesentlichen

auf die in 2015 vorausschauend vorgenommenen

Anpassungen zurückzuführen.

Wegen weiter gesunkener Preise für Fernwärme

und Fernwarmwasser sowie leicht gesunkener

Gaspreise in der zweiten Heizperiode sind die Kosten

für Heizung im Vergleich zum Vorjahr nochmals

leicht rückgängig.

Der im letzten Jahr noch gestiegene Verbrauch

von Fernwarmwasser weist in 2015 leicht rückläufige

Tendenzen auf. Dadurch ist der Rückgang der

monatlichen Heizkosten in 2015 deutlicher als in

2014.

Mit Versorgern und Dienstleistern werden regelmäßig

Preisverhandlungen zur Reduzierung und

Stabilität der Betriebskosten durchgeführt.

Die monatlichen Heizkosten pro m² Wohnfläche

betrugen im Durchschnitt 0,85 € (Vorjahr 0,93 €),

die monatlichen Betriebskosten pro m² Wohnfläche

betrugen durchschnittlich 1,30 € (Vorjahr

1,25 €).

Der Anstieg der Betriebskosten resultiert aus

der Erhöhung der Müllgebühren, die Inbetriebnahme

von 2 Aufzügen, dem Nutzungsbeginn

unseres Objektes Lichtenhäger Brink 7 und dem

Zukauf der Objekte Budapester Straße 21, Maßmannstraße

105, Borwinstraße 36-37 und Zum

Wiesengrund 54, 55 und 57.

Unser Baugeschehen

Im Jahr 2015 haben wir 2 große Bauprojekte

ausgeführt. Zum einen die Modernisierung des

Objektes Pablo-Picasso-Straße 21 bis 24 in Toitenwinkel

mit den Maßnahmen:

· Fassadenanstrich

· Anbau von 2 Personenaufzügen in Nr. 21 und 22

mit barrierefreiem Zugang

· Dachsanierung

· Anbau von 2 neuen Balkontürmen und Erneuerung

von 2 Balkontürmen

· Renovierung der Treppenhäuser

Als abschließende Maßnahme zu diesem Bauvorhaben

wurden im März 2016 noch die Außenanlagen

saniert.

Zum anderen den Neubau eines Mehrfamilienhauses

mit 12 exklusiven Wohnungen direkt im

Herzen der Hansestadt Rostock in der Friedrichstraße

6. Die Gesamtwohnfläche von ca. 900

Quadratmetern verteilt sich auf vier 2-Raum-

Wohnungen, fünf 3-Raum-Wohnungen und drei

4-Raum-Wohnungen - alle mit Balkon oder Dachterrasse.

Durch den innenliegenden Personenaufzug

sind alle Wohnungen barrierefrei erreichbar.

Erstmalig in unserem Bestand sind alle Wohnungen

mit neuster Smart-Home-Technik aus-

gestattet. Sie beinhaltet z.B. eine Videosprechanlage,

die komplette Heizungssteuerung, die

energetische Lichtsteuerung, eine Panikfunktion

usw.

Des Weiteren wurde hier ein Pilotprojekt in Zusammenarbeit

mit der Stadtwerke Rostock AG

umgesetzt. Ziel war es, die Beheizung und Trinkwarmwasserbereitung

unter Nutzung von Fernwärme

zu realisieren und langfristig eine Optimierung

von Betriebskosten unserer Mitglieder

sicherzustellen.

Von Beginn an werden alle Prozessbeteiligten in

unsere geplanten Baumaßnahmen einbezogen.

Eine enge Zusammenarbeit mit dem Bauausschuss

und dem Finanzausschuss des Aufsichtsrates

bildet hier für uns ein stabiles Fundament.

Mitgliederinformationsveranstaltungen zu jedem

großen Bauvorhaben bringen eine große

Akzeptanz.

Mit unserem technischen Gebäudemanagement

verbessern wir stetig die Effizienz unserer Heizanlagen

und übernehmen somit einen großen

Beitrag zur Energiewende. Unser jahrelanges Engagement

und unsere damit verbundenen Ziele,

unseren Wohnungsbestand auf den demografischen

Wandel vorzubereiten, zahlen sich aus.

10

11


Übersicht Modernisierungsstand je Stadtteil

Stadtteil vollmodernisiert teilmodernisiert unsaniert gesamt

Innenstadt

Reutershagen

Südstadt

Lütten Klein

Evershagen

Lichtenhagen

Schmarl

Dierkow

Toitenwinkel

Rethwisch

Lichtenhagen-Dorf

615

312

292

104

102

373

147

183

50

61

20

52

80

58

92

45

40

667

312

292

184

160

465

147

183

135

61

20

Gesamt

2.259

327

40

2.626

· vollmodernisiert 2.259 Wohnungen 86,02 %

· teilmodernisiert 327 Wohnungen 12,45 %

· unsaniert 40 Wohnungen 1,52 %

Im Jahr 2015 wurden über unseren technischen

Servicebereich 5.696 Instandhaltungsaufträge

abgearbeitet. 27 % unserer Wohnungen sind bisher

mit Personenaufzügen nachgerüstet. Diese

Zahlen verdeutlichen unser jahrelanges Engagement

in der Vorbereitung unseres Wohnungsbestandes

auf den demografischen Wandel. Auch

zukünftig werden wir unseren Bestand sukzessive

mit barrierefreien Aufzügen ausstatten und

altersgerecht modernisieren. Damit bieten wir

unseren Mitgliedern mehr Lebensqualität durch

weniger Barrieren.

Mit dem Bau unseres ersten Smart-Home-Hauses

in der Friedrichstraße 6 stellen wir uns neuen technischen

Herausforderungen und bieten unseren

Mitgliedern sowohl mehr Sicherheit mit optimalen

Lösungen zur Zutrittskontrolle, verbesserte

Energieverbrauchsmessung, die Möglichkeit der

bedarfsgerechten Heizungssteuerung und darüber

hinaus mehr Potential für eine Digitalisierung

auch zur Einbindung externer Dienstleister.

Teilmodernisierte Wohnungen

= realisierte Einzelmaßnahmen, wie

· Badmodernisierung

· Austausch einzelner Fenster

· Austausch von Innentüren

und Fußbodenerneuerung

Gegenüber dem Vorjahr hat sich unser Vermietungsergebnis

weiter positiv entwickelt, der

Leerstand konnte um weitere 0,1 % gesenkt werden.

Dies ist nicht nur Ausdruck unseres qualitativ

hohen Modernisierungsstandes, sondern auch

weitergehender Modernisierungen durch stetige

Orientierungen am Wohnungsmarkt.

Im Januar 2015 haben wir die 5. Wohngruppe unseres

betreuten Wohnens im Lichtenhäger Brink 7

eröffnet.

Somit stehen unseren Mitgliedern in fünf ambulant

betreuten Wohngruppen insgesamt 37 Zimmer

und moderne Gemeinschaftsräume für eine

24-h-Betreuung zur Verfügung. Diesen Bestand

werden wir nach Möglichkeit sukzessive erweitern.

Friedrichstraße 6

12

13


Marketing

Unsere intensiven Werbeauftritte mit einer konsequenten

Zielgruppenansprache der Senioren,

Singles, Familien sowie des betreuten Wohnens

bzw. ambulant betreuten Wohnens im Warnow

Kurier und den Internetportalen „Immobilien-

Scout 24“ und „Immonet“ haben weiter eine gute

Resonanz.

Unsere Website ist den aktuellen Anforderungen

der zielgerechten Wohnungssuche angepasst

und bietet mit der automatischen Verknüpfung

zu den Internetportalen Immonet

und Immobilienscout 24 einen hohen Komfort.

Gerade neue Mitglieder werden hier für uns gewonnen.

Unsere eigenen redaktionellen Beiträ-

ge werden hier aktuell eingestellt.

Weiterhin werden Stadtteilfeste, Imagebroschüren

und Schautage von uns aktiv für gezielte Werbeauftritte

genutzt.

Mit unserer Mitgliederzeitung, dem Neptun-

Report, werden unsere Mitglieder regelmäßig

umfangreich und aktuell über das Geschehen in

unserer Genossenschaft informiert. Dank der engagierten

Beiträge von Mitgliedern und Mitarbeitern

wurde sie zu einem attraktiven Forum für Information

und Meinungsaustausch, das aus dem

Leben unserer Baugenossenschaft nicht mehr

wegzudenken ist.

Ruheplatz am Lichtenhäger Brink 7

Übersicht betreutes Wohnen

Ambulant betreutes Wohnen Anzahl der Anzahl der

im Objekt Wohngruppen Wohnungen/Zimmer

Storchenwiese 40-49

Helsinkier Str. 35-39

Lichtenhäger Brink 7

Gesamt

3

1

1

5

Betreutes Wohnen Anzahl der Anzahl der

im Objekt Wohngruppen Wohnungen/Zimmer

19

8

10

37

Wir sagen Danke

Viele unserer Mitglieder wohnen seit Jahrzehnten

in unserer Genossenschaft und halten uns die

Treue. Mit Mitgliederfesten, Hausaushängen zu

Objektjubiläen, Geburtstagsgrüßen und jährlichen

Hafenrundfahrten sagen wir so auf unterschiedlicher

Art Danke.

Soziales Engagement

Als „Nachbarschaftstreff“ unterhalten wir inzwischen

seit fast drei Jahren für unsere Mitglieder

den NEPTUN Treff in der Helsinkier Straße 38 in

Lütten Klein. Hier bieten wir unseren Mitgliedern

und auch Nichtmitgliedern die Möglichkeit, unsere

vielfältigen Angebote zu nutzen und stärken

somit die Nachbarschaften. In 2015 haben ca. 600

Personen unsere Angebote genutzt.

Mit der Verleihung unserer Ehrennadel für verdiente

Mitglieder unserer Genossenschaft würdigen

wir das hohe ehrenamtliche Engagement.

Mittlerweile haben wir 4 Mitglieder damit ausgezeichnet.

eine ausgewogene Konfliktbewältigung in unseren

Genossenschaftswohnungen sicher.

Mit unserem vor ca. zwei Jahren eingeführten

professionellen Kundenmanagement haben

wir unseren Service deutlich verbessert und erreichen

somit für unsere Mitglieder eine hohe

Wohnzufriedenheit.

Zum Walnusshof 1-7

Gesamt

Mit unseren vielfältigen Angeboten erhalten wir

eine soziale und generative Durchmischung unseres

Wohnungsbestandes.

Auch das Wohnumfeld wird zunehmend durch

-

0

uns im Zuge unserer Komplexmodernisierungen

auf die Bedürfnisse unserer Mitglieder mit Rampen,

barrierefreien Zugängen, Unterstellplätzen

für Rollatoren und zusätzlichen Fahrradunterstellmöglichkeiten

aufgewertet.

42

42

Unsere Mitarbeiterin für Soziales hat ihr Büro in

unserem NEPTUNTreff bezogen und wirkt aktiv

an der Organisation und Durchführung dieser

Veranstaltungen mit. Weiterhin führt sie bei Bedarf

Hausbesuche durch, bietet soziale Beratung

an bzw. zeigt Hilfen auf, die von unseren Mitgliedern

in Anspruch genommen werden können.

Sie vermittelt Dienst- und Serviceleistungen

rund um den Wohn- und Sozialbereich und greift

schlichtend bei eventuellen Nachbarschaftsstreitigkeiten

ein. Mit unseren Angeboten stellen wir

Jährliche Wohngebietsfeste, Aufräumaktionen

und eine Vielzahl von Vereinen werden von uns

im Interesse des Gemeinwohls unterstützt.

Der Hansestadt Rostock haben wir auch unsere

Unterstützung bei der Unterbringung von Flüchtlingen

zugesichert. Hier haben wir zwei möblierte

Wohnungen aus unserem Bestand zur Nutzung

übergeben. Bisher haben wir insgesamt 16 Asylbewerber

mit Wohnraum versorgt.

14

15


Vertreterinformationsveranstaltungen

Auch in 2015 fanden 2 Informationsveranstaltungen

mit den gewählten Vertretern und Ersatzvertretern

der jeweiligen Wahlbezirke statt.

Aufsichtsrat und Vorstand informierten hier

ausführlich über den Jahresabschluss, die umfangreichen

Bestandsinvestitionen, über die ausführliche

Prüfung des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen,

über wichtige Gesetze und über

die aktuelle Entwicklung in unserer Genossenschaft.

Inzwischen sind diese Informationsveranstaltungen

zum festen Bestandteil unserer gemeinsamen

Arbeit geworden und werden von den

Vertretern sehr positiv angenommen. Damit stärken

wir das Vertrauen in unsere Gremien und fördern

einen konsequenten Gedankenaustausch,

um noch besser auf die Belange unserer Mitlieder

reagieren zu können.

4. Lagebericht des Vorstandes

Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Diesen Lagebericht erstatten wir in Anlehnung an

die Gliederung des Deutschen Rechnungsstandards

20.

Unsere Genossenschaft, gegründet im Jahr 1954,

mit Sitz in 18055 Rostock, Goethestraße 3, verfügt

über 72 eigene Wohn- und Geschäftsbauten

sowie Garagen und Stellplätze in Rostock und

Rethwisch (Landkreis Rostock).

Die Baugenossenschaft Neptun e.G. bewirtschafte

zum Jahresende einen Bestand von insgesamt

2.626 Wohnungen, davon 37 Betreutes Wohnen

sowie zusätzlich 10 Gewerbeeinheiten, 53 Garagen,

112 Tiefgaragenplätze, 3 eigengenutzte

Objekte und 690 Stellplätze. Wir sind damit in

den Stadteilen Rostock-Innenstadt, Lütten Klein,

Evershagen, Lichtenhagen, Reutershagen, Südstadt,

Schmarl, Dierkow, Toitenwinkel sowie in

Rethwisch und Lichtenhagen-Dorf vertreten.

In 2016 werden wir weitere ca. 30 Wohnungen

durch Kauf und Neubau dazugewinnen (Neubau

und Vermietung der Friedrichstraße 6 und Ankauf

weiterer Objekte).

Unser geplanter Neubau 2016/2017 im Wohngebiet

Petriviertel mit ca. 60 Wohnungen wird

eine weitere Vergrößerung und damit Stärkung

unserer Genossenschaft mit sich bringen. Die Fertigstellung

ist 2018 anvisiert.

Entsprechend unserer Satzung werden unsere

Wohnungen hauptsächlich an Mitglieder unserer

Genossenschaft vermietet, um diese mit

sicherem, gutem und sozial verantwortbarem

Wohnraum zu versorgen. Gewinnmaximierung

der Genossenschaft steht dabei nicht primär im

Vordergrund, sondern zufriedene Mitglieder, die

sorgsam mit ihrem Wohnungsbestand und respektvoll

mit anderen Mitgliedern umgehen.

Vertreterversammlung

Am 22. Juni 2016 fand die ordentliche Vertreterversammlung

für das Geschäftsjahr 2015 statt.

Die Vertreterinnen und Vertreter nahmen die

vorgetragenen Berichte des Vorstandes und Auf-

sichtsrates sowie den Bericht des Prüfungsverbandes

entgegen und fassten die nach Gesetz

und Satzung erforderlichen Beschlüsse. Der Vorstand

und der Aufsichtsrat wurden für das Geschäftsjahr

2015 entlastet.

(ergänzt am 23.06.2016)

Unser Wohnungsbestand hat sich gegenüber

dem Vorjahr von 2.564 um 62 auf 2.626 Wohnungen

erhöht. Die Veränderung resultiert aus

der Fertigstellung und Vermietung des Betreuten

Wohnens im Lichtenhäger Brink 7 mit 10 Zimmern.

Außerdem aus dem Kauf der Budapester

Straße 21, der Maßmannstraße 105, Zum Wiesengrund

54, 55, 57 und der Borwinstraße 36, 37 mit

insgesamt 52 Wohneinheiten. Die Veränderung

bezüglich der Stellplätze zum Vorjahr von 696 zu

690 in 2015 ist durch 30 Ankäufe und 36 Abgänge

zu erklären.

Vermietungsumsätze

Grundnutzungsgebühr Wohnung

Modernisierungszuschlag Wohnung

Grundnutzungsgebühr betreutes Wohnen

Grundnutzungsgeb. Sondervereinb. (Korrekturfl.)

Gewerbe

PKW-Stellflächen

Tiefgaragenstellplätze

Garagen

Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in Rostock

war auch 2015 ungebremst - durch weiteres

Wachsen der Stadt - hoch. Im Vordergrund

stand erschwinglicher, gut ausgestatteter und

modernisierter Wohnraum, wie wir ihn anbieten.

Somit kann der Wohnungsmarkt weiterhin als

sehr positiv für uns betrachtet werden. Durch den

Vermietungsstand von ca. 99% ist es kaum noch

möglich, alle Interessenten zu versorgen, was unsere

stetigen Investitionen rechtfertigt, um mehr

Wohnraum anzubieten.

Nettokaltnutzungsgebühren Erlöse 2015 Erlöse 2014 Veränderung

T€ T€ T€

10.566,8

376,6

98,0

10,8

34,4

146,6

100,8

21,4

10.289,5

377,3

68,2

10,8

35,3

155,9

100,1

21,2

277,3

- 0,7

29,8

0,0

- 0,9

- 9,3

0,7

0,2

Summe

11.355,4

11.058,3

297,1

16 17


Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende

Tabelle zusammen:

Plan 2015 Ist 2015 Ist 2014

T€ T€ T€

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Instandhaltungsaufwendungen

Zinsaufwendungen

14.860,0

2.740,0

2.231,0

14.862,0

3.173,8

2.003,0

14.495,3

2.833,1

2.164,3

Jahresüberschuss

2.657,0

2.450,2

2.301,7

Demminer Str. 4-5

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau und Grundstückskauf

Objekt Maßnahmen 2015 Kosten T €

Friedrichstr. 6

Pablo-Picasso-Str. 21-24

Demminer Str. 4-5

Malchiner Str. 4-4a

weitere Objekte

Neubau Mehrfamilienhaus

Fassadenanstrich, Anbau von 2 Aufzugsanlagen,

Treppenhäuser, Balkone

Außenanlagen/ Balkone Restarbeiten

Strangsanierung

Außenanlagen u.a.

1.367,6

1.602,3

107,9

293,9

23,9

Summe der Maßnahmen

3.395,6

Instandsetzung

Laufender Instandhaltungsaufwand

Instandhaltung Leerstandbeseitigung

Zwischensumme

252,1

951,2

1.089,3

2.292,6

Werner-Seelenbinder-Str. 27-31

Gesamtsumme

5.688,2

Die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr

wurden auf Grundlage vorläufiger

Vorjahreszahlen vorsichtig geplant. Die Abweichungen

erklären sich aus:

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

sind gegenüber dem Plan leicht höher angefallen,

da die tatsächlichen Ausfälle aus der Umlagenabrechnung

für leerstehende Wohnungen

geringer ausgefallen waren und somit höhere

Erträge aus abgerechneten Betriebskosten erzielt

werden konnten.

Positiv auf den erzielten Jahresüberschuss wirkten

sich höhere Nutzungsgebühren, verminderte

Erlösschmälerungen aus fast Vollvermietung

sowie den zusätzlichen Nutzungsgebühren

aus den Ankäufen aus.

Durch die Verzögerung unseres Neubaus im Petriviertel

wurden zusätzlich Instandhaltungsaufwendungen

in unserem Bestand zur Erhöhung

des Standards aufgewendet, die das Ergebnis

zum Plan minimieren.

Die durchschnittlichen Instandhaltungsaufwendungen

betrugen 20,03 €/m² (Vorjahr 18,63 €/m²).

Zusätzlich wurden 1,1 Mio. € (Vorjahr 1,4 Mio. €)

für aktivierungspflichtige Modernisierungen aufgewendet.

Die Zinsaufwendungen waren 2015 trotz Neuinvestitionen

aufgrund der Umsetzung möglicher

Darlehensablösungen und -umschuldungen wieder

rückläufig und betrugen 2015 2.003,0 T€ (Vorjahr

2.164,3 T€).

Wir werden unsere wirtschaftliche Unternehmensstrategie

so weiter führen, um so die genannten

Kennzahlen zu untermauern. Zukünftig

rechnen wir wieder mit einer positiven Ertragslage

und Entwicklung unserer Baugenossenschaft

Neptun e.G..

Im Jahr 2015 wurden 5.688,2 T€ im oben genannten

Bereich aufgewendet. Damit setzen wir weiterhin

unsere qualitativ hohen Ansprüche an unsere

Wohnungen in unserer Genossenschaft um.

Für zukünftige Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen

sind im Geschäftsjahr bereits

Planungs- und Bauvorbereitungskosten von

690,9 T€ angefallen.

Kontinuierlich investierten wir in den Kauf von 4

bebauten Grundstücken:

Budapester Straße 21, Maßmannstraße 105, Zum

Wiesengrund 54, 55, 57 und Borwinstraße 36, 37.

Zukünftig planen wir weitere Ankäufe, um der

wachsenden Nachfrage nach Genossenschaftswohnraum

nachzukommen.

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unseres

Wohnungsunternehmens aussichtsreich, da wir

den Wohnungsbestand erweitert, die Qualität ge-

steigert und Instandhaltung und Modernisierung

planmäßig fortgeführt haben. Unsere Aktivitäten

im Bereich Neubau werden und wurden vorrangig

auf die Planung und Ausführung unseres Projektes

„Wohnen im Petriviertel“ gelegt, bei dem

der Baubeginn 2016 voraussichtlich erfolgen soll.

Außerdem errichteten wir auf dem Grundstück

Friedrichstraße 6 ein Mehrfamilienhaus mit 12

Wohnungen. Der Baustart erfolgte bereits Anfang

März 2015 und die Fertigstellung erfolgte im

Februar 2016.

Beteiligungen

Unser Unternehmen ist an der Gesellschaft „Urbana

Teleunion“ Rostock GmbH & Co.KG beteiligt

und erhielt im Jahr 2015 aus deren Jahresüberschuss

von 2014/2015 entsprechend unserer Anteile

80,2 T€. Im Jahr 2014 wurden anteilig 75,7 T€

ausgeschüttet.

18

19


Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Vermögenslage

Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2015 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Vermögen 31.12.2015 31.12.2014 Veränderung

T € % T € % T €

Anlagevermögen

Umlaufvermögen

Gesamtvermögen

Das Anlagevermögen hat sich um 4.596,3 T€ erhöht

und beträgt 88,0 % der Bilanzsumme.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital erhöhte

sich auf 44.187,6 T€ gegenüber 41.648,2 T€

in der Vorjahresbilanz. Die Eigenkapitalquote verringerte

sich unwesentlich bei einer um 6.286,4

T€ höheren Bilanzsumme von 42,0 % auf 41,9 %

am 31. Dezember 2015.

Die Vermögenslage ist strukturiert und solide.

Finanzlage

92.708,9

12.657,5

105.366,4

88,0

12,0

100,0

Oberste Priorität des umfangreichen Finanzmanagements

ist es, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen

aus dem laufenden Geschäftsverkehr

sowie gegenüber finanzierenden Banken termingerecht

nachzukommen. Soweit vertraglich geregelt,

werden unsere Rechnungen überwiegend

durch Abzug von Skonto beglichen.

Geldflüsse werden so gestaltet, dass ausreichende

Eigenmittel für die Modernisierung und

Instandhaltung des Wohnungsbestandes sowie

für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen. Das

Eigenkapital soll weiter langfristig gestärkt werden.

Unsere Verbindlichkeiten stellen sich ausschließlich

in der Euro-Währung dar, so dass sich Währungsrisiken

nicht ergeben. Swaps, Caps oder

ähnliche Finanzinstrumente wurden nicht in Anspruch

genommen.

Die Fremdkapitalzinsen zum Ende des Geschäftsjahres

2015 belaufen sich im geförderten Bereich

auf Sätzen zwischen 0,9 % und 1,85 % sowie im

freifinanzierten Bereich zwischen 1,45 % und 5,24 %.

88.112,6

10.967,4

99.080,0

88,9

11,1

100,0

4.596,3

1.690,1

6.286,4

Kapital 31.12.2015 31.12.2014 Veränderung

T € % T € % T €

Eigenkapital

Rückstellungen für

Bauinstandhaltung

Fremdkapital

· langfristig

· kurzfristig

Gesamtkapital

44.187,6

1.527,6

54.103,9

5.547,3

105.366,4

41,9

1,4

51,4

5,3

100,0

41.648,2

1.790,7

50.447,7

5.193,4

99.080,0

42,0

1,8

50,9

5,3

100,0

2.539,4

- 263,1

3.656,2

353,9

6.286,4

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere

Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen.

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens

genutzten langfristigen Fremdmitteln handelt

es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen

mit Laufzeiten zwischen 10 und 30

Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile, sinkender

Zinsen und wegen im Zeitablauf relativ

gleich verteilter Zinsbindungsfristen gehen wir

von geringen Zinsänderungsrisiken aus.

Die Tilgungsanteile werden sich planmäßig durch

das Auslaufen der tilgungsfreien Zeiten und den

damit verbundenen neuen Prolongationen und

Neuaufnahmen für unsere Modernisierungen

erhöhen. Stringent wurde und wird ein professionelles

Darlehensmanagement durchgeführt,

Umschuldungen und Ablösungen angestrebt,

um den Bereich weiter zu effektiveren. So wurden

bestehende Beleihungsspielräume in Höhe von

3.200,0 T€ neu dargestellt, verhandelt und wieder

investiert.

Im Jahr 2015 sind durch Umschuldung Darlehen

von 7.300,0 T€ zugegangen und 6.265,2 T€ abgegangen.

Weiterhin wurden Darlehen von 1.025,5

T€ zurückgezahlt.

Außerdem sind auf Grund des historischen Tiefzinsniveaus

Prolongationen für folgende Jahre

abgeschlossen worden: für 2016 3.691,4 T€, für

2017 3.154,3 T€ und für 2018 13.654,7 T€.

Aus folgender Kapitalflussrechnung, deren Darstellung

erstmals nach dem neuen Deutschen

Rechnungslegungsstandard 21 erfolgt, fundiert

die Mittelherkunft und Verwendung:

Kapitalflussrechnung zum 31.12.2015

Jahresüberschuss

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens

Abnahme langfristiger Rückstellungen

Verlust aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

Cashflow nach DVFA/SG

Veränderungen noch nicht abgerechneter Betriebskosten

Zunahme sonstiger Aktiva

Zunahme sonstiger Passiva

Ertragssteueraufwand (+)/-zahlung (-)

Sonstige Beteiligungserträge

Sonstige Zinserträge

Zinsaufwendungen (+)/Zinserträge (-)

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen

Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen

Erhaltene Zinsen

Sonstige Beteiligungserträge

Cashflow aus Investitionstätigkeit

Veränderungen der Geschäftsguthaben

Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen

(davon 7,3 € Mio. Umschuldungen)

planmäßige Tilgungen

Darlehensrückzahlungen (davon 6,3 € Mio. Umschuldungen)

Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen

Gezahlte Zinsen

Veränderung langfristiger Festgelder

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands

Finanzmittelbestand zum 01.01.2015

Finanzmittelbestand zum 31.12.2015

Zusammensetzung des Finanzmittelbestands

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

abzüglich davon Festgeldanlagen

Finanzmittelbestand zum 31.12.2015

2015

T€

2.450,2

2.170,8

- 263,1

7,6

4.365,5

- 12,2

- 53,7

366,2

- 1,8

- 80,2

- 29,2

2.026,3

6.580,9

- 9,1

- 6.999,7

5,4

80,2

- 6.923,2

89,1

13.290,0

- 2.343,0

- 7.290,8

144,0

- 2.002,5

- 2.668,7

- 781,9

- 1.124,2

5.267,6

4.143,4

8.162,1

- 4.018,7

4.143,4

20

21


Ertragslage

2015 2014 Veränderung

T€ T€ T€

Umsatzerlöse

aus der Hausbewirtschaftung

Erträge aus Nutzungsgebühren Wohnungen

(abzüglich Mietminderungen)

Nutzungsgebühren Gewerbe

Nutzungsgebühren Garagen und Einstellplätze

Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung

Erlösschmälerungen Leerstände

Erlöse aus Abrechnung Umlagen

11.048,9

34,4

268,8

20,2

- 262,9

3.752,6

10.743,0

35,3

277,2

22,1

- 286,4

3.704,1

+ 305,9

- 0,9

- 8,4

- 1,9

+ 23,5

+ 48,5

aus anderen Lieferungen und Leistungen

2,0

2,0

0,0

Veränderung d. Bestandes an unfertigen Leistungen

-12,2

136,5

- 148,7

Sonstige betriebliche Erträge

445,1

144,0

+ 301,1

Unsere Investitionen wurden im Wesentlichen

aus den geldlichen Zuflüssen des Geschäfts-jahres

und aus Fremdmitteln finanziert. Davon wurden

1.600,00 T€ über die KfW für Neubau- und

Modernisierungsmaßnahmen und im übrigen

Kapitalmarktdarlehen auch für Ankäufe in Höhe

von 4.390,0 T€ neu aufgenommen.

In 2016 wird ein Zuschuss für die 2 Aufzugsanlagen

in der P.-Picasso-Straße 21, 22 (Maßnahme

2015) in Höhe von 90.000,00 € abzüglich Gebühren

vom LFI überwiesen.

Der Eigenmitteleinsatz wird in unserem Unternehmen

zur langfristigen Finanzierung unserer

planmäßigen Modernisierungen bzw. Neubauvorhaben

sowie Ankäufe weiterhin eine große

Rolle spielen. Die zusätzliche künftige Hereinnahme

von Fremdmitteln wird nur unwesentlich zu

einer Erhöhung des Verschuldungsgrades führen.

Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden

Geschäftstätigkeit einen Mittelzufluss von 6.580,9 T€.

Unter Berücksichtigung von Mittelabflüssen aus

dem Investitionsbereich von 6.923,2 T€ und von

Mittelabflüssen aus dem Finanzierungsbereich von

781,9 T€ verringerte sich der kurzfristig verfügbare

Finanzmittelbestand um 1.124,2 T€ auf 4.143,4 T€.

Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr Termingelder

in Höhe von 4.018,7 T€ angelegt, so dass

sich der Finanzmittelbestand am 31.12.2015 auf

insgesamt 8.162,1 T€ belief.

Bei Einhaltung unserer internen Vorschaurechnung

wird für das Geschäftsjahr 2016 von einem

positiven Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit

ausgegangen.

Die Genossenschaft war im gesamten Geschäftsjahr

in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen

uneingeschränkt nachzukommen.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus

den Nutzungsgebühren wird bei sorgfältiger Vergabe

von Instandhaltungsaufträgen nach Budget,

moderaten Ankäufen, sorgfältig geplanten

Modernisierungen und Neubau die Zahlungsfähigkeit

unserer Genossenschaft auch zukünftig

gesichert bleiben.

Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2015 erzielte Jahresüberschuss

setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt

zusammen:

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und

Leistungen für Hausbewirtschaftung

Vertriebskosten, Pachtaufwendungen, Miet- und

Räumungsklagen, Aufwendungen, Verkehrssicherungspflichten

Instandhaltung

Betriebskosten

Personalaufwand

Abschreibungen

sonstige betriebliche Aufwendungen

Erträge aus Beteiligungen

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Steuern

Jahresüberschuss

- 45,2

- 3.173,8

- 3.642,1

- 1.010,8

- 2.170,8

- 642,4

80,2

29,2

- 2.003,0

- 268,0

2.450,2

- 49,7

- 2.833,1

- 3.610,9

- 895,6

- 2.114,7

- 693,6

75,7

73,1

- 2.164,3

- 263,0

2.301,7

+ 4,5

- 340,7

- 31,2

- 115,2

- 56,1

+ 51,2

+ 4,5

- 43,9

+ 161,3

- 5,0

148,5

22

23


Im Geschäftsjahr 2015 wurde ein Jahresüberschuss

in Höhe von 2.450,2 T€ erwirtschaftet. (Erhöhung

um 6,4 % gegenüber dem Vorjahr)

Veränderungen ergaben sich gegenüber dem

Vorjahr überwiegend:

1. durch Erhöhung der Nutzungsgebühren, durch

Ankauf unserer 4 neuen Objekte und Verminderung

des Leerstands bei den Umsatzerlösen aus

der Hausbewirtschaftung

2. bei den Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung,

insbesondere durch höhere Instandhaltungen

3. bei den Sonstigen betrieblichen Erträgen aus

Erträgen aus Auflösung und Verbrauch aus Rückstellung

Bauinstandhaltung

4. durch geringe Zinsaufwendungen

Durch unsere Finanz-, Wirtschafts- und Instandhaltungs-/Modernisierungsplanung

sowie der

unterjährigen Optimierung haben wir wieder mit

einem positiven Jahresergebnis abgeschlossen.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach

dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten

sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung

nicht ergeben.

Prognose-, Chancenund

Risikobericht

Für die Zukunft erwarten wir in Rostock weiterhin

eine positive Vermietungssituation mit stadtteilbezogenen

leicht steigenden Nutzungsgebühren

und zusätzlichem Neubau von Wohnungen. Der

Stand der aktuellen Marktlage im Mietwohnbereich

und den weitergehenden Entwicklungen

auf dem Arbeitsmarkt, dem Wachstum der Stadt

und der immer neuen Ansiedlung von Unternehmen

geben uns die Sicherheit, mit einem Vermietungsstand

von 98 bis 99 % zu rechnen.

Unser Risikomanagementsystem wird durch das

Controlling, regelmäßige interne Berichterstattungen

und ein internes Kontrollsystem, welches

laufend aktualisiert und den neuen Begebenheiten

am Markt angepasst wird, gestützt.

Der strategische Wirtschafts- und Finanzplan ermöglicht

es uns, Planbilanzen bis zu 10 Jahre im

Voraus zu erstellen und eventuelle Risiken zu benennen.

Die Analyse hat ergeben, dass dies nicht

der Fall ist.

Weitere Chancen sehen wir für unsere Genossenschaft

durch Erwerb von bebauten oder unbebauten

Grundstücken in guten Lagen sowie

Steigerung der Qualität der bestehenden Wohnungen

durch umfangreiche Modernisierungen

auch im energetischen Bereich und durch die

Umsetzung von Neubauprojekten. Wohnungsverkäufe

sind im Moment nicht geplant.

Zinsänderungsrisiken für unsere Genossenschaft

sind durch unser vorausschauendes Finanzmanagement

nicht erkennbar. Auch in 2016 werden

wir die niedrigen Zinsen zu nutzen wissen.

Die regelmäßig eingehenden Nutzungsgebühren

zeichnen sich als besonderer Vorteil für unsere

Genossenschaft aus. Doch auch hier gilt es, eventuelle

Veränderungen rechtzeitig zu erkennen,

Maßnahmen zur Abwendung negativer Einflüsse

einzuleiten. Besonders unsere Mitarbeiter arbeiten

hier sehr sensibel, um den Mitgliederbedürfnissen

immer besser gerecht zu werden und so

die Zufriedenheit in der Genossenschaft zu steigern

und Vertrauen zu festigen.

Unser Eigenkapital werden wir weiter stärken und

die finanzielle Basis für künftige Investitionen unserer

Genossenschaft und für unsere Mitglieder

weiter verbessern und damit weiter im Sinne des

genossenschaftlichen Gedankens tätig sein.

Die Genossenschaft stellt Ihre Zahlungsfähigkeit

jederzeit sicher.

Bei auch zukünftig im Rahmen des Mietspiegels

moderat steigenden Nutzungsgebühren, bei weiterhin

nicht aggressiv ansteigenden Zinsen sowie

planmäßiger Fortführung von Instandhaltung

und Modernisierung rechnen wir auch für 2016

mit einem ähnlich hohen Jahresergebnis wie in 2015.

Rostock, 13. Mai 2016

Baugenossenschaft Neptun e.G.

Der Vorstand

Cornelia Haseloff

Ina Liebing

Neptunallee 6/7

24

25


5. Bilanz zum 31.12.2015

Aktivseite

Geschäftsjahr 2015

€ €

Vorjahr 2014


Passivseite

Geschäftsjahr 2015

€ €

Vorjahr 2014


A. Anlagevermögen

A. Eigenkapital

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

II. Sachanlagen

1. Grundstücke u. grundstücksgleiche

Rechte mit Wohnbauten

2. Grundstücke mit Geschäfts- und

anderen Bauten

3. Grundstücke ohne Bauten

4. Bauten auf fremden Grundstücken

5. Andere Anlagen, Betriebs- und

Geschäftsausstattung

6. Anlagen im Bau

7. Bauvorbereitungskosten

8. Geleistete Anzahlungen

Summe Sachanlagen

22.859,00

89.119.438,42

720.029,67

523.060,22

0,00

49.452,00

1.456.979,26

786.443,31

0,00

22.859,00

92.655.402,88

23.577,00

85.895.018,81

816.100,84

523.060,22

8.033,66

47.048,00

0,00

185.994,82

583.035,00

88.058.291,35

I. Geschäftsguthaben

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres

ausgeschiedenen Mitglieder

2. der verbleibenden Mitglieder

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen

rückständige fällige Einzahlungen auf

Geschäftsanteile: 9.058,77 €

Summe Geschäftsguthaben

II. Ergebnisrücklagen

1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG

2. Gesetzliche Rücklage

3. Andere Ergebnisrücklagen

Summe Ergebnisrücklagen

237.175,00

3.353.646,23

1.050,00

19.743.281,51

2.275.824,39

18.576.599,10

3.591.871,23

40.595.705,00

202.850,00

3.291.950,00

7.950,00

(19.450,00)

3.502.750,00

19.743.281,51

2.030.800,64

16.371.385,31

38.145.467,46

III. Finanzanlagen

1. Beteiligungen

Summe Anlagevermögen

B. Umlaufvermögen

I. Andere Vorräte

1. Unfertige Leistungen

Summe Andere Vorräte

II. Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung

2. Forderungen aus anderen Lieferungen

und Leistungen

3. Sonstige Vermögensgegenstände

Summe Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben

1. Kassenbestand, Guthaben

bei Kreditinstituten

2. Bausparguthaben

Summe Flüssige Mittel u. Bausparguthaben

C. Rechnungsabgrenzungsposten

1. Andere Rechnungsabrenzungsposten

Summe Rechnungsabgrenzungsposten

30.677,51

3.745.656,10

86.406,36

2.441,82

124.793,23

8.162.138,10

462.039,14

74.033,84

30.677,51

92.708.939,39

3.745.656,10

213.641,41

8.624.177,24

74.033,84

30.677,51

88.112.545,86

3.757.880,64

3.757.880,64

71.296,38

2.440,67

77.652,87

151.389,92

6.617.622,01

428.677,37

7.046.299,38

11.853,66

11.853,66

III. Bilanzgewinn

1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag

2. Jahresüberschuss

3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen

Summe Bilanzgewinn

Summe Eigenkapital

B. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Bauinstandhaltung

2. Sonstige Rückstellungen

Summe Rückstellungen

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichk. gegenüber Kreditinstituten

2. Verbindl. gegenüber and. Kreditgebern

3. Erhaltene Anzahlungen

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen

6. Sonstige Verbindlichkeiten

· davon aus Steuern: 21.903,05 €

· davon im Rahmen der sozialen

Sicherheit: 0,00 €

Summe Verbindlichkeiten

D. Rechnungsabgrenzungsposten

0,00

2.450.237,54

- 2.450.237,54

1.527.620,00

620.846,12

48.155.127,88

5.955.736,80

4.056.634,56

62.201,64

653.867,93

113.519,27

0,00

44.187.576,23

2.148.466,12

58.997.088,08

33.317,55

0,00

2.301.676,39

- 2.301.676,39

0,00

41.648.217,46

1.790.672,51

281.931,54

2.072.604,05

42.235.279,88

8.212.392,43

4.043.546,76

25.640,94

696.956,65

78.491,76

(29.381,79)

(5.056,92)

55.292.308,42

66.839,53

Bilanzsumme

105.366.447,98

99.079.969,46

Bilanzsumme

105.366.447,98

99.079.969,46

26 31 27


6. Gewinn- u. Verlustrechnung

Gewinn- u. Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung

b) aus anderen Lieferungen u. Leistungen

Summe Umsatzerlöse

2. Erhöhung (+) oder Verminderung (-) des

Bestandes an unfertigen Leistungen

3. Sonstige betriebl. Erträge

4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen

und Leistungen

a) Aufwendungen f. Hausbewirtschaftungen

Summe Aufwendungen für bezogene

Lieferungen und Leistungen

5. Rohergebnis

6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen

f. Altersversorgung und f. Unterstützung

davon für Altersversorgung: 6.426,44 €

Summe Personalaufwand

7. Abschreibungen auf immaterielle

Vermögensgegenstände u. Sachanlagen

8. Sonstige betrebliche Aufwendungen

9. Erträge aus Beteiligungen

10. Sonstige Zinsen u. ähnliche Erträge

11. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen

12. Ergebnis der gewöhnlichen

Geschäftstätigkeit

13. Steuern vor Einkommen und vom Ertrag

14. Sonstige Steuern

15. Jahresüberschuss

16. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss

in Ergebnisrücklagen

17. Bilanzgewinn

Geschäftsjahr 2015

€ €

14.861.963,35

2.051,95

6.861.090,67

847.338,50

163.450,16

für die Zeit vom

01.01.2015 bis 31.12.2015

14.864.015,30

- 12.224,54

445.086,58

6.861.090,67

8.435.786,67

1.010.788,66

2.170.799,49

642.366,69

80.179,67

29.264,55

2.003.026,34

2.718.249,71

22.194,36

245.817,81

2.450.237,54

- 2.450.237,54

0,00

Vorjahr 2014


14.495.292,46

2.050,98

14.497.343,44

136.456,58

144.007,29

6.493.760,69

6.493.760,69

8.284.046,62

753.630,58

141.949,37

(6.426,44)

895.579,95

2.114.747,96

693.553,11

75.731,80

73.065,08

2.164.271,01

2.564.691,47

20.540,50

242.474,58

2.301.676,39

- 2.301.676,39

0,00

6. Anhang zur Bilanz

A - Allgemeine Angaben

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und

Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen

der Verordnung über Formblätter für die Gliederung

des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen

in der Fassung vom 25. Mai 2009. Dabei

wurden in der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung

als Vergleichszahlen die Werte des

Vorjahres angesetzt. Die Gewinn- und Verlustrechnung

ist nach dem Gesamtkostenverfahren

entsprechend § 275 Abs. 2 HGB gegliedert.

B - Bilanzierungs- und

Bewertungsmethoden

Eine Änderung von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

ist im Geschäftsjahr nicht vorgenommen

worden. Das Anlagevermögen wurde

mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten,

vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen,

bewertet.

Planmäßige Abschreibungen wurden grundsätzlich

bei den Wohngebäuden auf der Grundlage

einer 80-jährigen Gesamtnutzungsdauer der

Gebäude angesetzt. Bei 5 erworbenen Objekten

liegt die Gesamtnutzungsdauer bei 50, bei 2

Wohngebäuden bei 40 Jahren, bei 6 Neubauten

und umfangreich umgebauten Gebäuden bei 60

Jahren. Bei zwei Objekten wurde die Nutzungsdauer

nach Umbau und umfangreicher Modernisierung

im Geschäftsjahr neu festgelegt. Die

Restnutzungsdauer der Gebäude liegt durchschnittlich

bei 37,5 Jahren.

Im Geschäftsjahr zugegangene Modernisierungskosten

sind in Anlehnung an die steuerlichen Regelungen

ganzjährig bei der Bemessung der Abschreibungen

berücksichtigt worden.

Die Außenanlagen der Wohngebäude wurden im

Geschäftsjahr auf der Grundlage einer Nutzungsdauer

von 10 Jahren abgeschrieben.

Die Abschreibungen der Gewerbeobjekte ein-

schließlich des Verwaltungsgebäudes werden

planmäßig nach der verbleibenden Restnutzungsdauer

bemessen, die durchschnittlich bei

15 Jahren liegt. Bei den noch nicht vollständig

abgeschriebenen Garagen beträgt die Restnutzungsdauer

5 Jahre.

Die Bauten auf fremden Grundstücken schrieben

wir letztmalig im Geschäftsjahr auf der Grundlage

einer Gesamtnutzungsdauer von 10 Jahren ab.

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen

handelt es sich um Anschaffungskosten für

Lizenzen/Software für die eigenen Personalcomputer.

Für die planmäßigen Abschreibungen wird

von einer Nutzungsdauer von 5 Jahren ausgegangen.

Im Geschäftsjahr 2015 sind Gegenstände der

Betriebs- und Geschäftsausstattung grundsätzlich

zwischen 10% und 33% p. a. abgeschrieben

worden. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis netto

410,00 € sind im Jahr des Zuganges voll abgeschrieben

und als Abgang dargestellt.

Erkennbaren Risiken bei Mietforderungen wurde

im Wege von Einzelwertberichtigungen

Rechnung getragen, uneinbringliche Mietforderungen

abgeschrieben.

Die unfertigen Leistungen sind unter Beachtung

des Niederwertprinzips mit den Anschaffungskosten

bilanziert.

Das weitere Umlaufvermögen wurde zum Nennwert

dargestellt.

Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger

kaufmännischer Beurteilung notwendigen

Erfüllungsbetrages bemessen.

Von den Rückstellungen für Bauinstandhaltung

wurden aufgrund durchgeführter Modernisierungen

200,0 T€ ertragswirksam verbraucht.

Für Garagen erfolgte eine Auflösung der Rückstellung

in Höhe von 63,1 T€, da hier auch in den

nächsten Jahren keine Modernisierungen erfolgen

werden.

Die verbleibenden 1.527,6 T€ werden in den

zukünftigen Jahren bestimmungsgemäß in Anspruch

genommen.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag

angesetzt worden.

28 29


C - Erläuterungen zur Bilanz

und zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im

Anlagespiegel dargestellt (Anlage 1).

Durch die Einführung der mobilen Wohnungsabnahme

war ein Zugang bei den immateriellen

Vermögensgegenständen zu verzeichnen.

Der Zugang bei den Grundstücken und grundstücksgleichen

Rechten mit Wohnbauten in 2015

beinhaltet unsere Ankäufe von Wohngebäuden,

die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen

sowie den Erwerb eines Erbbaurechtsgrundstücks.

Die Veränderung bei den Grundstücken mit Geschäfts-

und anderen Bauten ist vor allem auf die

Umbuchung der Grundstückskosten in Anlagen

im Bau zurückzuführen, da im Frühjahr 2015 mit

dem Bau eines Wohnhauses in der Friedrichstraße

6 begonnen wurde.

Der Zugang bei Betriebs- und Geschäftsausstattungen

resultiert hauptsächlich aus der Ausrüstung

mit moderner Technik für die Geschäftsstelle

und der Möblierung zweier Wohnungen

zur Unterstützung der Hansestadt Rostock bei

der Flüchtlingsbewältigung.

In den Bauvorbereitungskosten lässt sich der

Zugang durch Kosten für Planer für ein Modernisierungsobjekt

in der Aleksis-Kivi-Straße und

Architektenleistungen für das Neubauvorhaben

Petriviertel erklären.

Bei den Anlagen im Bau handelt es sich um Herstellungskosten

für das Neubauprojekt Friedrichstraße

6.

Der Abgang bei den Bauten auf fremden Grundstücken

resultiert aus der Beendigung des Vertragsverhältnisses

über eine angemietete Grundstücksfläche.

2. Die unfertigen Leistungen umfassen noch

nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten

für den Zeitraum vom 01.01.2015 bis 31.12.2015.

3. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten

überwiegend die Forderungen:

a) an das Land MV für die bewilligten Zuwendungen

für Aufzüge in Höhe von 88,6 T€

b) von Schadensersatzansprüchen an Firmen in

Höhe von 6,5 T€ und

c) aus bewilligter städtebaulicher Förderung der

Hansestadt Rostock für die Neubaumaßnahme

eine Restforderung in Höhe von 5,4 T€

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über

einem Jahr bestanden nicht.

4. Seit dem 24.02.1992 ist unsere Genossenschaft

an nachstehenden, unter dem

gleichen Datum gegründeten Gesellschaften

beteiligt:

a) Verwaltung „Urbana Teleunion“ Rostock

GmbH

b) Urbana Teleunion Rostock GmbH & Co. KG

(„UTR“)

5. Die Entwicklung der Rücklagen stellen sich

am 31.12.2015 wie folgt dar:

Rücklagen

Stand

01.01.2015

T€

Einstellung aus

Jahresüberschuss

Geschäftsjahr

T€

Stand

31.12.2015

T€

Sonderrücklage

gem. § 27 Abs. 2 DMBilG

19.743,3

-

19.743,3

Gesetzliche Rücklagen

2.030,8

245,0

2.275,8

Andere Ergebnisrücklagen

16.371,4

2.205,2

18.576,6

Gesamt

38.145,5

2.450,2

40.595,7

30 31


D - Sonstige Angaben

Zum Walnusshof

Aus der Durchführung Ende 2015 vergebener

Aufträge für Großinstandhaltung und Modernisierung

werden nach dem Bilanzstichtag

31.12.2015 noch Ausgaben in Höhe von 800,0 T€

anfallen. Die Finanzierung wird durch Eigenmittel

erfolgen.

Personalwesen

Neben zwei hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern

waren 2015 durchschnittlich für die Genossenschaft

tätig:

Anzahl

insgesamt

davon teilzeitbeschäftigt

Kaufmännische

Angestellte 11,50 1,25

Organe

Mitglieder des Vorstandes

hauptamtliches Vorstandsmitglied:

Haseloff, Cornelia

hauptamtliches Vorstandsmitglied:

Liebing, Ina

Mitglieder des Aufsichtsrates

Vorsitzender:

Beese, Klaus-Peter

stellv. Vorsitzender:

Fiedler, Peter

6. In den sonstigen Rückstellungen sind mit

größerem Umfang Rückstellungen für Kosten

der Hausbewirtschaftung in Höhe von 363,1

T€ enthalten. Diese erscheinen erstmalig, da die

Betriebskostenendabrechnungen von 2015 nicht

bis zur Jahresabschlusserstellung vollständig vorlagen

und somit Abgrenzungen vorgenommen

werden mussten.

8. Die Fristigkeiten und Sicherung der Verbindlichkeiten

stellen sich, wie in Anlage 2 gezeigt,

dar.

9. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge

enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag

entstehen.

Technische

Angestellte 5,00 0,25

Gesamtanzahl 16,50 1,50

Prüfungsverband

Miltglieder:

Cordes-Arth, Susanne

Nickel, Brigitte

Christen, Horst

Küster, Paul-Sebastian

Müller, Hans

Rostock, 13. Mai 2016

Die Höhe der Rückstellungsbeträge wurde auf

Grundlage der Vorjahreszahlen unter Berücksichtigung

eventueller Vertragsanpassungen ermittelt.

Außerdem wurden die Rückstellungen für Risiken

aus Rechtsstreitigkeiten sowie noch evtl.

anfallender Baukosten nach Konkretisierung der

Rechtsstreithöhe auf 150,0 T€ angepasst.

10. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten

umfasst im Wesentlichen die Abgrenzung

der Mietvorauszahlungen für 2016.

11. In den „Sonstigen betrieblichen Erträgen“

zeigen sich folgende Posten größeren Umfanges

:

Der gesetzliche Prüfungsverband für unsere

Genossenschaft ist der

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg.

Mitgliederbewegung

Baugenossenschaft Neptun e.G.

Der Vorstand

7. Von den „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“

entfallen auf von uns anerkannte

Altkredite:

Altkredite

T€

Nord/LB Hannover 6.862,1

· Erträge aus Schadensersatzleistungen Versicherungen

35,1 T€

· Erträge aus Weiterberechnung von Renovierungsleistungen

80,2 T€

· Auflösung und Verbrauch der Bauinstandhaltungsrückstellung

263,1 T€

· Erträge aus Erstattung von Krankenkassen 15,3 T€

· Erträge aus früheren Jahren 13,1 T€

Stand 31.12.2014

Zugang

Abgang

Stand 31.12.2015

2.725 Mitglieder

279 Mitglieder

222 Mitglieder

2.782 Mitglieder

Aareal Bank Wiesbaden

(75,23 €/qm Wohnfläche) 1.737,7

Nord/LB Hannover für Wendeblöcke

(236,00 €/qm Wohnfläche) 668,1

12. Die Zinsaufwendungen betragen insgesamt

2.003,0 T€ und konnten auch in diesem

Jahr weiter gesenkt werden.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder

haben sich gegenüber dem Vorjahr um

61,7 T€ erhöht. Gemäß § 19 der Satzung besteht

keine Nachschusspflicht.

Cornelia Haseloff

Ina Liebing

Gesamt 9.267,9

32 33


Anlage 1 - Entwicklung des Anlagevermögens 2015

Anlagevermögen

01.01.2015


Zugang


Anschaffungskosten

Abgang


Umbuchung


31.12.2015


01.01.2015


Zugang


Abschreibungen

Abgang


Umbuchung


31.12.2015


01.01.2015


Buchwert

31.12.2014


Immaterielle

Vermögensgegenstände

89.091,89

9.103,50

0,00

0,00

98.195,39

65.514,89

9.821,50

0,00

0,00

75.336,39

22.859,00

23.577,00

Sachanlagen

Grundstücke u. grdst.gleiche

Rechte mit Wohnbauten

124.251.481,04

4.822.484,45

98.417,90

584.899,29

129.560.446,88

38.356.462,23

2.092.764,75

8.417,90

199,38

40.441.008,46

89.119.438,42

85.895.018,81

Grundstücke mit Geschäftsu.

anderen Bauten

1.664.051,45

0,00

0,00

- 59.471,56

1.604.579,89

847.950,61

37.286,68

0,00

-687,07

884.550,22

720.029,67

816.100,84

Grundstücke ohne Bauten

523.060,22

0,00

0,00

0,00

523.060,22

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

523.060,22

523.060,22

Bauten auf fremden

Grundstücken

22.941,48

0,00

22.941,48

0,00

0,00

14.907,82

2.293,51

17.201,33

0,00

0,00

0,00

8.033,66

Andere Anlagen, Betriebs- u.

Geschäftsausstattung

189.167,56

28.657,05

14.100,12

0,00

203.724,49

142.119,56

26.253,05

14.100,12

0,00

154.272,49

49.452,00

47.048,00

Anlagen im Bau

0,00

1.313.624,12

2.310,13

145.665,27

1.456.979,26

0,00

0,00

487,69

487,69

0,00

1.456.979,26

0,00

Bauvorbereitungskosten

185.994,82

690.886,49

2.380,00

- 88.058,00

786.443,31

0,00

2.380,00

2.380,00

0,00

0,00

786.443,31

185.994,82

Geleistete Anzahlungen

583.035,00

0,00

0,00

- 583.035,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

583.035,00

Sachanlagen insgesamt

127.419.731,57

6.855.652,11

140.149,63

0,00

134.135.234,05

39.361.440,22

2.160.977,99

42.587,04

0,00

41.479.831,17

92.655.402,88

88.058.291,35

Finanzanlagen

Beteiligungen

30.677,51

0,00

0,00

0,00

30.677,51

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

30.677,51

30.677,51

Anlagevermögen insges.

127.539.500,97

6.864.755,61

140.149,63

0,00

134.264.106,95

39.426.955,11

2.170.799,49

42.587,04

0,00

41.555.167,56

92.708.939,39

88.112.545,86

34 35


Anlage 2 - Fristigkeiten der Verbindlichkeiten 2015

Verbindlichkeiten

insgesamt


unter 1 Jahr


Davon Restlaufzeit

1 bis 5 Jahre


über 5 Jahre


Davon gesichert

Art der

€ Sicherung

Verbindlichkeiten gegenüber

Kreditinstituten

Vorjahr

48.155.127,88

42.235.279,88

2.346.234,56

1.929.890,43

10.747.184,68

8.484.399,92

35.061.708,64

31.820.989,53

48.155.127,88

42.235.279,88

GPR *

Verbindlichkeiten gegenüber

anderen Kreditgebern

Vorjahr

5.955.736,80

8.212.392,43

221.744,58

395.763,29

981.723,67

1.759.666,42

4.752.268,55

6.056.962,72

5.955.736,80

8.212.392,43

GPR *

Erhaltene Anzahlungen

Vorjahr

4.056.634,56

4.043.546,76

4.056.634,56

4.043.546,76

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Vorjahr

62.201,64

25.640,94

62.201,64

25.640,94

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen

Vorjahr

653.867,93

696.956,65

653.867,93

696.956,65

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Sonstige Verbindlichkeiten

Vorjahr

113.519,27

78.491,76

113.519,27

78.491,76

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Gesamtbetrag

58.997.088,08

7.454.202,54

11.728.908,35

39.813.977,19

54.110.864,68

GPR *

Vorjahr

55.292.308,42

7.170.289,83

10.244.066,34

37.877.952,25

50.447.672,31

GPR *

* Grundpfandrecht in Form

von Buchgrundschulden

36 37


7. Bericht des Aufsichtsrates

Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2015 und zum bisherigen Verlauf 2016

Für das Geschäftsjahr 2015 kann der Aufsichtsrat

wieder eine positive Bilanz ziehen. Die Arbeit in

unserer Genossenschaft wurde - wie in den vergangenen

Jahren - auf der Grundlage der guten

Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat, Vorstand

und den Vertreterinnen und Vertretern, auch im

Geschäftsjahr 2015 erfolgreich fortgesetzt.

Aufgaben von den bestehenden Fachausschüssen

(Finanz- und Bauausschuss) beraten und

hat erforderliche Beschlüsse nach den gesetzlichen

und satzungsgemäßen Bestimmungen

gefasst. Der Aufsichtsrat unterstützt das Modernisierungs-,

Instandhaltungs- sowie Neubauprogramm

zur Sicherung der langfristigen Vermietbarkeit

der Wohnungen und der Bereitstellung

von bedarfsgerechtem Wohnraum.

Friedrichstr. 6

Im Berichtszeitraum haben der Aufsichtsrat und

der Vorstand 7 gemeinsame ordentliche Sitzungen

durchgeführt.

Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand über

die grundsätzlichen Fragen

· der Geschäftspolitik,

· der Geschäftsentwicklung,

· der wirtschaftlichen Verhältnisse,

· der Bau-, Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit

sowie

· der Mitgliederangelegenheiten

ausführlich informiert.

Der Aufsichtsrat hat darüber hinaus in 7 eigenen

Sitzungen seine Aufgaben entsprechend dem

Genossenschaftsgesetz und der Satzung unserer

Genossenschaft wahrgenommen.

In regelmäßigen Zusammenkünften mit dem

Vorstand hat sich der Aufsichtsratsvorsitzende

über die anstehenden und aktuellen sowie zukunftsorientierten

Aufgaben informiert.

Der Aufsichtsrat wurde bei der Realisierung seiner

Der Aufsichtsratsvorsitzende sowie die Mitglieder

des Finanz- und Bauausschusses nehmen an

Schulungen des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen

e.V. teil.

Durch Besichtigungen der Neubauvorhaben und

der Modernisierungsmaßnahmen haben die Mitglieder

des Aufsichtsrates ein persönliches Bild

über den Fortgang und die Qualität der Baumaßnahmen

bekommen. Das ist nicht nur bei den

Neubauobjekten, wie z.B. Friedrichstraße 6, sondern

auch bei den Zukäufen Borwinstraße 36, 37

und Zum Wiesengrund 54, 55, 57 in Lichtenhagen-Dorf

geschehen.

Unsere bewährte Form der Zusammenarbeit mit

den Vertreterinnen und Vertretern haben wir

auch wieder im zurückliegenden Berichtszeitraum

fortgesetzt.

Die Teilnahme der Aufsichtsratsmitglieder und

die große Beteiligung der Vertreter und Ersatzvertreter

zeigen uns immer wieder, dass dieser

Schritt richtig war. So werden die Vertreter und

Ersatzvertreter mit dem nötigen Rüstzeug für ihre

Arbeit ausgestattet und wir als Genossenschaft

haben kompetente Mittler zwischen BG und Mitgliedern.

Die Zusammenkünfte sind immer von konstruktiven

Inhalten geprägt. Ausreichenden Spielraum

lassen wir für Hinweise, Vorschläge und Kritiken,

die durch den Aufsichtsrat und Vorstand sorgfältig

geprüft und ausgewertet werden.

In der Zeit vom 29.02. bis 11.03. und 27.04. bis

13.05.2016 fand die Prüfung durch die Prüfer des

VNW in der Geschäftsstelle statt. Es gab eine konstruktive

Zusammenarbeit mit Frau Friedrich und

keine grundlegenden Beanstandungen. Es wurde

uns eine übersichtliche Protokollführung und

Kontrolltätigkeit bescheinigt. Das Prüfergebnis

wurde uns auf einer außerordentlichen Aufsichtsratssitzung

am 10.05.2016 durch den Direktor

für den Prüfungsdienst, Herrn Viemann, und der

Prüferin Frau Friedrich vorgestellt und ausgiebig

diskutiert.

Der Aufsichtsrat prüfte den vom Vorstand aufgestellten

Jahresabschluss 2015, den Geschäftsund

Lagebericht 2015 und den Vorschlag zur

Verwendung des Bilanzüberschusses 2015 und

stimmte diesen am 08.06.2016 zu.

Zu unserem Neptun Report möchte ich an dieser

Stelle folgendes ausführen:

Die Ausgabe Nr. 1 erschien zum I. Quartal 1994.

Seit dieser Zeit entwickelte sich unsere Mitgliederzeitung

sowohl gestalterisch als auch inhaltlich

in Verantwortung eines kleinen, eigenständigen

Redaktionsteams kontinuierlich zu einem

attraktiven Forum für Information und Meinungsaustausch.

Dieses Team in der neuen Zusammensetzung

vom Jahre 2008 feierte zu Ostern 2016

mit der 25. Ausgabe ein kleines Jubiläum. Traditionspflege

ist in jeder Ausgabe ein Thema. Für unsere

Titelfotos wählen wir in der Regel Mitglieder

unserer Genossenschaft oder unsere vielfältigen

Neubau- und Modernisierungsobjekte aus. Alles,

was zu der Ausgabe eines Neptun Reports gehört,

wird in der Geschäftsstelle getätigt. Beiträge,

Fotos und sonstiges Material stammen in der

Regel von unseren Mitgliedern. An dieser Stelle

ein Dankeschön an das gesamte Team und alle

Beteiligten. Machen Sie weiter so!

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung

· den Geschäfts- und Lagebericht des Vorstandes

für das Jahr 2015 anzunehmen

· den Jahres- und Bilanzabschluss 2015 in der vorliegenden

Form zu genehmigen

· der Vorstandsvorsitzenden

Frau Cornelia Haseloff und dem Vorstandsmitglied

Frau Ina Liebing sowie dem Aufsichtsrat

für das Geschäftsjahr 2015 die Entlastung

zu erteilen.

Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und allen

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Baugenossenschaft

Neptun e.G. sowie den Vertreterinnen

und Vertretern für die im Geschäftsjahr 2015 geleistete

Arbeit Dank und Anerkennung aus.

Rostock, 13. Mai 2016

Klaus-Peter Beese

Aufsichtsratsvorsitzender

Baugenossenschaft Neptun e.G.

38 39


40 41


Baugenossenschaft Neptun e.G.

Goethestraße 3 · 18055 Rostock

Tel. 0381 24202-0 · Fax 0381 24202-29

www.bg-neptun.de · info@bg-neptun.de

Sitz Rostock, Amtsgericht Rostock, GenReg.-Nr. 054

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