Wirtschaftsfaktor Immobilien - BID Bundesarbeitsgemeinschaft ...

Wirtschaftsfaktor Immobilien 

Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive 

Wissenschaftliche 

Bearbeitung: 

Im Auftrag von: 

Unter Mitwirkung von:

Die Immobilienmärkte aus 

gesamtwirtschaftlicher Perspektive 

im Auftrag von: 

Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) und 

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) 

unter Mitwirkung und Unterstützung von: 

Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI), Berlin 

(mit BFW, GdW, Haus & Grund, IVD, BFW Bundesfachverband, DDIV, vdp und VGF) 

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Berlin 

BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Berlin 

Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht e.V., Berlin 

IMMOEBS Verein der Ehemaligen und Förderer der Post-Graduate-Studiengänge zur 

Immobilienökonomie an der Business School und der Universität Regensburg e.V., Wiesbaden 

DVP Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft e.V., Berlin 

Autorenteam: 

IW Köln: 

Dr. Michael Voigtländer 

Markus Demary 

Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie, Universität Mannheim: 

Prof. Dr. Paul Gans 

Rüdiger Meng 

Ansgar Schmitz-Veltin 

ZEW: 

Dr. Peter Westerheide

Impressum 

Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive 

Gutachten für den Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. und die 

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 

Herausgeber Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. 

Georgenstraße 21, 10117 Berlin 

Tel. 030/20 61 32 50 

Fax 030/20 61 32 51 

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Internet www.deutscher-verband.org 

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Wilhelmstraße 12, 65185 Wiesbaden 

Tel. 0611/23 68 10 70 

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Nana Mankowski 

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Inhaltsverzeichnis 

Kurzfassung 

I. Die Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .I 

II. Der Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .II 

III. Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .V 

IV. Immobilienpreise und Mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .VI 

V. Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .VIII 

VI. Immobilien und Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .IX 

1. Die Immobilienmärkte: Eine Abgrenzung des Untersuchungsgegenstands . . . . . . . . . . . . . . . . .1 

2. Der Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 

2.1 Abgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 

2.2 Methodik und Qualität der Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 

2.3 Immobilienbestand: Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 

2.4 Immobilienbestand: Wohnungen und Wohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 

2.4.1 Entwicklung des Bestands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 

2.4.2 Struktur des Wohnungsbestandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16 

2.4.3 Leerstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 

2.4.4 Eigentums- und Anbieterstrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 

2.5 Immobilienbestand: Nichtwohngebäude und Infrastrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 

2.5.1 Büroimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 

2.5.1.1 Abschätzung des Büroflächenbestandes 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25 

2.5.1.2 Struktur des Bürobestandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 

2.5.1.3 Bautätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29 

2.5.2 Einzelhandelsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 

2.5.3 Sonstige Nichtwohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33 

2.5.3.1 Gewerbliche- und industrielle Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 

2.5.3.2 Hotels, Gaststätten und Freizeitimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 

2.5.3.3 Infrastrukturimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37 

2.6 Immobilienvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37 

2.7 Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40 

2.8 Übersicht über die in Kapitel 2 verwendeten Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43 

3. Die Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 

3.1 Abgrenzungen und Datenbasis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 

3.2 Architekten und Ingenieure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45 

3.3 Bauunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 

3.4 Immobilienfinanzierer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 

3.5 Vermittler, Verwalter und Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50 

3.5.1 Vermittler und Verwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50 

3.5.2 Immobilienvermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52 

3.5.3 Offene und geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54

DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE 

3.6 Weitere Zweige der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56 

3.7 Die Immobilienwirtschaft im Gesamtüberblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57 


4. Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung . . . . . . . . . . . . . . .58 

4.1 Idee und Datengrundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58 

4.2 Die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59 

4.3 Die Immobilienwirtschaft im Branchenvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61 

4.4 Die Nutzer der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63 


5. Immobilienpreise und Mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .66 

5.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .67 

5.2 Methoden, Datenquellen und Anbieter von Preis- und Mietdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68 

5.2.1 Methoden zur Berechnung von Preisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68 

5.2.2 Datenquellen für Immobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69 

5.2.3 Anbieter von Preis- und Mietdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70 

5.2.3.1 Die amtliche Immobilienpreisstatistik im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70 

5.2.3.2 Mietpreise in der amtlichen Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72 

5.2.4 Nicht-amtliche Immobilienpreisindizes im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73 

5.2.4.1 BulwienGesa-Miet- und Preisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73 

5.2.4.2 BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73 

5.2.4.3 GEWOS-Immobilienmarktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74 

5.2.4.4 Hypoport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74 

5.2.4.5 Investment Property Databank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 

5.2.4.6 IVD Bundesverband . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 

5.2.4.7 Verband deutscher Pfandbriefbanken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 

5.3 Ergebnisse der Miet- und Immobilienpreisstatistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76 

5.3.1 Entwicklung der Baulandpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76 

5.3.2 Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79 

5.3.2.1 Amtliche Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79 

5.3.2.2 Längerfristige Entwicklung der Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80 

5.3.2.3 Vergleich hedonischer Hauspreisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82 

5.3.2.4 Entwicklung der Wohnungsmieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84 

5.3.2.5 Entwicklung der Mietbelastung der privaten Haushalte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86 

5.3.2.6 Vergleich der Miet- und Preisentwicklung bei Wohnimmobilien nach Stadtkategorien . . .89 

5.3.3 Preise und Mieten für gewerbliche Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91 

5.3.4 Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise und Mieten nach Stadtkategorien . . . . . . . . . .93 

5.4 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94 


6. Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96 

6.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97 

6.2 Immobilienpreiszyklen und spekulative Blasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97 

6.2.1 Internationale Entwicklung der Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98 

6.2.2 Internationale Entwicklung der Büroimmobilienmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102 

6.3 Wechselwirkungen zwischen dem Immobilienmarkt und der Gesamtwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . .103 

6.3.1 Immobilienpreise, Geldpolitik und die Gesamtwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103 

6.3.2 Vermögenseffekt und Kreditkanal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .104 

6.3.3 Immobilienpreise und Gesamtwirtschaft in der Empirie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107

6.4 Der Markt für Immobilienfinanzierungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .109 

6.4.1 Die Refinanzierung von Immobilienkrediten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110 

6.4.2 Die Zinsbindung von Immobiliendarlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113 

6.4.3 Beleihungswert und Beleihungsausläufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .116 

6.4.4 Kein deutscher Subprime-Markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .117 

6.4.5 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118 

6.5 Indirekte Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118 

6.5.1 Offene und geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .119 

6.5.2 Immobilienaktien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .122 

6.5.3 Transparenz des deutschen Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124 

6.5.4 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125 

6.6 Die deutsche Sonderrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125 


7. Immobilien und Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .129 

7.1 Zunehmende Bedeutung der privaten Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .130 

7.2 Eignung der Wohnimmobilie als Altersvorsorgeinstrument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .130 

7.3 Staatliche Förderung der Wohnimmobilie als Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .136 

7.4 Entsparen mit Wohneigentum im Alter: Reverse Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .137 

7.5 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .139 


8. Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .140

Abkürzungsverzeichnis 


AVmG Altersvermögensgesetz 

a.n.g. anderweitig nicht genannt 

BA Bundesagentur für Arbeit 

BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht 

BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 

BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 

BGF Bruttogrundfläche 

Bio. Billionen 

BIP Bruttoinlandsprodukt 

BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 

BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. 

CH Schweiz 

CMBS Commercial Mortgage Backed Securities 

D Deutschland 

DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH 

DK Dänemark 

E Spanien 

Ebitda Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization 

EFH Einfamilienhaus 

EH Einzelhandel 

ETW Eigentumswohnung 

F Frankreich 

FIN Finnland 

GB Großbritannien 

GdW GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. 

gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 

HVPI Harmonisierter Verbraucherpreisindex 

I Italien 

IAB Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung 

IDN IDN ImmoDaten GmbH 

iff Institut für Finanzdienstleistungen e.V. 

IPD Investment Property Databank GmbH 

IRL Irland 

IVD Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, 

Verwalter und Sachverständigen 

IW Institut der deutschen Wirtschaft Köln 

IWF Internationaler Währungsfonds 

KAG Kapitalanlagegesellschaft 

m² Quadratmeter 

MBS Mortgage Backed Securities 

MF-G Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum 

MFH Mehrfamilienhaus 

Mio. Millionen 

Mrd. Milliarden 

NL Niederlande 

p.a. per annum 

REIT Real Estate Investment Trust 

RH Reihenhaus 

RIWIS Regionales Immobilien-Wirtschaftliches Informations System

RMBS Residential Mortgage Backed Securities 

S Schweden 

SGB Sozialgesetzbuch 

SOEP Sozio-oekonomisches Panel 

SVP-Beschäftigte sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 

vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken 

vgl. Vergleiche 

VGR Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen 

VPI Verbraucherpreisindex für Deutschland 

z.B. Zum Beispiel 

WU Wohnungsunternehmen 

ZEW Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH 

ZFH Zweifamilienhaus

Abbildungsverzeichnis 


Abbildung 1.1: Immobilienbestandsmärkte und -aktivitäten in vereinfachter Gesamtübersicht . . . . . . . . . . . . . . . .1 

Abbildung 2.1: Immobilien, Grundstücke und Bauwerke im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 

Abbildung 2.2: Immobilienrelevante Bodennutzungen nach Nutzungsarten 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 

Abbildung 2.3: Schätzverfahren zur Ermittlung des Wertes der bebauten Grundstücke 2006 . . . . . . . . . . . . . . . .8 

Abbildung 2.4: Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden nach Gebäudeart 1994 bis 2007 

in Millionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 

Abbildung 2.5: Wohnungen nach Gebäudeart in West- und Ostdeutschland 1995 und 2007 in % und 

absolut in Millionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12 

Abbildung 2.6: Durchschnittliche Wohnungsgröße nach Gebäudeart in West- und Ostdeutschland 1994 bis 

2007 (1994 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12 

Abbildung 2.7: Einwohner, Haushalte, Wohnungen und Wohnflächen 1991 bis 2007 (1991 = 100) . . . . . . . . .14 

Abbildung 2.8: Wohngebäudebestand in West- und Ostdeutschland 1994 bis 2007 in Millionen . . . . . . . . . . . .14 

Abbildung 2.9: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart 

1991 bis 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 

Abbildung 2.10: Fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner 1950 bis 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 

Abbildung 2.11: Bewohnte Wohnungen nach Gebäudegröße und Wohnrechtsform 2006 in Millionen 

(Basis: 36,2 Millionen) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16 

Abbildung 2.12: Bewohnte Wohnungen nach Baujahr des Gebäudes 2006 in % und absolut in 1.000 

(Basis: 36, 2 Millionen) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17 

Abbildung 2.13: Wohnungsgröße in m² nach Baujahr der Wohngebäude 2006 in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17 

Abbildung 2.14: Gründe für den Leerstand von Wohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 

Abbildung 2.15: Arten der Leerstandserfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19 

Abbildung 2.16: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 

Abbildung 2.17: Private Haushalte in Wohneigentum 1993 bis 2008 in % getrennt nach West- und 

Ostdeutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 

Abbildung 2.18: Altersstruktur von Bürogebäuden im Städtevergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 

Abbildung 2.19: Größenklassen von Bürogebäuden nach m² BGF im Städtevergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29 

Abbildung 2.20: Baufertigstellungen von Flächen in Büro- und Verwaltungsgebäuden 1994 bis 2007 

in 1.000 m² . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 

Abbildung 2.21: Verkaufsflächenentwicklung im Einzelhandel 1980 bis 2008 in Millionen m² . . . . . . . . . . . . . . . .31 

Abbildung 2.22: Flächenproduktivität im Einzelhandel in Euro pro m² 1992 bis 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32 

Abbildung 2.23: Marktanteile im Einzelhandel nach Betriebsformen 2000 bis 2008 am Einzelhandelsumsatz 

in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32 

Abbildung 2.24: Shopping-Center 1965 bis 2008 nach Anzahl und Verkaufsfläche in Millionen m² . . . . . . . . . . .33 

Abbildung 2.25: Gebäude- und Freifläche nach Wirtschaftssektoren 1992 bis 2004 in Milliarden m² . . . . . . . . . .36 

Abbildung 2.26: Baugenehmigungen und -fertigstellungen von Hotels und Gaststätten 1994 bis 2007 

in 1.000 m² . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 

Abbildung 2.27: Überblick über das methodische Vorgehen zur Ermittlung des Immobilienvermögens . . . . . . . . .39 

Abbildung 2.28: Nettoanlagevermögen nach Arten Anfang 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39 

Abbildung 2.29: Nettobauvermögen nach Sektoren Anfang 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40 

Abbildung 2.30: Bruttoanlagevermögen verschiedener Infrastruktursegmente in Preisen von 2000 . . . . . . . . . . . . .40 

Abbildung 2.31: Immobilientransaktionen in Deutschland 1991 bis 2008 in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . .41 

Abbildung 2.32: Struktur der Immobilientransaktionen 2003 bis 2007 in % des Gesamtvolumens . . . . . . . . . . . . .42 

Abbildung 2.33: Struktur der Immobilientransaktionen 2007 (159,2 Milliarden Euro) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42 

Abbildung 3.1: Anteil der Bankengruppen an ausstehenden Wohnungsbaukrediten in % 

(Stand Juni 2008, Basis: 1,1 Billionen Euro) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48 

Abbildung 3.2: Ebitda pro Unternehmen aus den Branchen Verwaltung und Vermittlung 2003 bis 2006 

in 1.000 Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .51

Abbildung 3.3: Verhältnis von Aufwendungen zu Umsatz nach Umsatzgrößenklassen 2006 . . . . . . . . . . . . . . . .53 

Abbildung 4.1: Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft 1991 bis 2007 in Milliarden Euro bzw. 

Anteil in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59 

Abbildung 4.2: Wertschöpfung einzelner Wirtschaftszweige in der Immobilienwirtschaft 1991 bis 2007 in % 

(Zahlenangaben in Milliarden Euro) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60 

Abbildung 4.3: Bruttowertschöpfung 2006 im Branchenvergleich in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62 

Abbildung 4.4: Erwerbstätige und sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Branchenvergleich 2006 

in Millionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62 

Abbildung 4.5: Anzahl der Unternehmen 2006 im Branchenvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63 

Abbildung 4.6: Struktur der Mieterhaushalte in % nach dem Haushalts-Nettoeinkommen in Euro pro Monat . . . .64 

Abbildung 4.7: Lieferungen und Leistungen der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne 2005 

in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65 

Abbildung 5.1: Indizes in der amtlichen Baupreis- und Hauspreisstatistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72 

Abbildung 5.2: Baulandpreisindex und Index der Kaufwerte für Bauland 2000 bis Mitte 2008 

(1. Quartal 2000 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76 

Abbildung 5.3: Zusammensetzung der Baulandtransaktionen nach der Statistik der Kaufwerte für Bauland 

in den Bundesländern 2000 bis 2007 in % der Fläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77 

Abbildung 5.4: Amtliche Immobilienpreisindizes 2000 bis 2007 (Index 2000 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79 

Abbildung 5.5: Baukosten- und Baupreisentwicklung 2000 bis 2007 (Index 2000 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . .79 

Abbildung 5.6.: BulwienGesa-Wohnimmobilienindex und Verbraucherpreisindex 1975 bis 2008 

(Jährliche Veränderungsrate und Index 1975 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80 

Abbildung 5.7: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Westdeutschland 1991 bis 2007 im Vergleich 

(Index 1991 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82 

Abbildung 5.8: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Ostdeutschland 1995 bis 2007 

(Index 1995 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83 

Abbildung 5.9: Hedonische Preisindizes im Vergleich 2000 bis 2008 (Index 2005 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . .85 

Abbildung 5.10: Nettokaltmiete, Neben- und Energiekosten und Verbraucherpreise 1995 bis 2008 

auf Indexbasis (1995 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .87 

Abbildung 5.11: Mietbelastung der privaten Haushalte 1991 bis 2007 in % des Haushalts-Nettoeinkommens . . .88 

Abbildung 5.12: Mietbelastungsquoten (Warmmiete) in Berliner Bezirken 2008 in % der Haushaltskaufkraft . . . .89 

Abbildung 5.13: Wohnimmobilienindizes nach Standortkategorien 1991 bis 2008 (Index 1991 = 100) . . . . . . . .90 

Abbildung 5.14: Miet- und Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien im Überblick 1991 bis 2008 

in Euro pro m² . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92 

Abbildung 5.15: Performance von Büro- und Einzelhandelsimmobilien 1996 bis 2008 in % pro Jahr . . . . . . . . . . .92 

Abbildung 5.16: Gewerbeimmobilienindizes nach Standortkategorien 1991 bis 2008 (1991 = 100) . . . . . . . . . .93 

Abbildung 6.1: Wohnimmobilienpreise 2000 bis 2008 nach Quartalen (Index Basis I/2000 = 100) . . . . . . . . .98 

Abbildung 6.2: Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal 1971 bis 2008 in % . . .99 

Abbildung 6.3: Standardabweichung der vierteljährlichen Immobilienpreisveränderung im Zeitraum 

1970 bis 2008 in Prozentpunkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100 

Abbildung 6.4: Rollierende 10-Jahres-Korrelationskoeffizienten für Deutschland, Frankreich und Großbritannien 

von II/1980 bis III/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .101 

Abbildung 6.5: Total Return von Büroimmobilienanlagen 1981 bis 2008 in % im Ländervergleich . . . . . . . . . . . .102 

Abbildung 6.6: Übertragung geldpolitischer Impulse über den Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105 

Abbildung 6.7: Veränderung der Wohnimmobilienpreise innerhalb von zwei Jahren infolge einer 

überraschenden Zinssenkung in % im Ländervergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107 

Abbildung 6.8: Korrelation zwischen den realen Wachstumsraten der Immobilienpreise und des privaten 

Konsums im Ländervergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .108 

Abbildung 6.9: Trendbereinigter Konjunktur- und Hauspreiszyklus in Deutschland 1991 bis 2008 . . . . . . . . . . . .109 

Abbildung 6.10: Nominalwert der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe 

(ohne Namenschuldverschreibungen) nach der Laufzeit in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . .111


Abbildung 6.11a: Ausstehende Mortgage Backed Securities im 4. Quartal 2008 in Milliarden Euro 

(RMBS = Residential MBS; CMBS = Commercial MBS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113 

Abbildung 6.11b: Ausstehende Covered Bonds 2007 in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113 

Abbildung 6.12: Private Hypothekendarlehen nach der Zinsbindung 2008 in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .114 

Abbildung 6.13: Anteil der Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von 5 oder mehr Jahren in % 

im Ländervergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .114 

Abbildung 6.14: Unternehmenskredite nach der Zinsbindung im 3. Quartal 2008 in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .115 

Abbildung 6.15: Platziertes jährliches Eigenkapital und Fondsvermögen geschlossener Immobilienfonds 

1993 bis 2008 in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .120 

Abbildung 6.16: Fondsvermögen und jährliches Mittelaufkommen der offenen Immobilienfonds 1980 bis 2008 

in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121 

Abbildung 6.17: Börsenwert von Immobilienaktien im Streubesitz in Euro pro Einwohner im April 2008 . . . . . . . . .124 

Abbildung 6.18: Antworten von Finanzmarktexperten auf die Frage: „Wie entwickelt sich die Kreditvergabebereitschaft 

für Immobilieninvestitionen im Vergleich zum Status quo vor Ausbruch der 

Finanzmarktkrise auf Sicht von 3 Jahren?“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .126 

Abbildung 6.19: Antworten von Finanzmarktexperten auf die Frage: „Bitte geben Sie für die folgenden 

Anlageklassen an, welche Entwicklung der Marktbedeutung Sie erwarten.“ . . . . . . . . . . . . . . . . .127 

Abbildung 7.1: Verteilung des Vermögens der privaten Haushalte 2006 von 9,55 Billionen Euro . . . . . . . . . . . . .130 

Abbildung 7.2: Einkommen, Wohnungskonsum und Wohnkosten bei selbst nutzenden Wohnungseigentümern 

und Mietern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .132 

Abbildung 7.3: Geld- und Immobilienvermögen (in Euro) der über 65-jährigen Wohneigentümer und Mieter 

nach Netto-Einkommensklassen in Euro pro Monat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .133 

Abbildung 7.4: Wohnkostenbelastung von Wohneigentümern und Mietern nach Altersgruppen in Euro pro m² . .133 

Abbildung 7.5: Wohnkostenbelastung von Wohneigentümern und Mietern nach Altersgruppen in % des 

Haushalts-Nettoeinkommens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .134 

Abbildung 7.6: Wohneigentümer in Westdeutschland nach Altersgruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .135 

Abbildung 7.7: Wohneigentumsquoten in Westdeutschland im Altersquerschnitt in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .136 

Abbildung 7.8: Änderung der Wohneigentumsquoten in Westdeutschland nach Altersgruppen 1991 bis 2007 

in Prozentpunkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .136 

Abbildung 7.9: Funktionsweise einer umgekehrten Hypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .138 

Abbildung 7.10: Vertragsabschlüsse von Reverse Mortgages (HECM) in den USA 1990 bis 2008 in 1.000 . . . .138

Tabellenverzeichnis 

Tabelle 2.1: Ermittlung des Wertes der bebauten Grundstücke 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9 

Tabelle 2.2: Entwicklung von Einwohnern, Haushalten, Wohnungen und Wohnflächen 1991 bis 2007 . . . . . . . .13 

Tabelle 2.3: Unbewohnte Wohnungen und Leerstände nach Bundesländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 

Tabelle 2.4: Büro-Mietflächen je Beschäftigtem und Leerstandsquote nach Kreiskategorien . . . . . . . . . . . . . . . . . .26 

Tabelle 2.5: Ausgewählte Daten zum Büromarkt nach Kreiskategorien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27 

Tabelle 2.6: Shopping-Center nach Standort und Eröffnungsjahren in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33 

Tabelle 2.7: Systematik der Nichtwohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34 

Tabelle 2.8: Ausgewählte Infrastrukturbestände 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38 

Tabelle 3.1: Kennziffern für die immobiliennahen Architektur- und Ingenieurbüros 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 

Tabelle 3.2: Kennziffern für Bauunternehmen 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 

Tabelle 3.3: Kennzahlen für die Immobilienfinanzierung im Juni 2008 in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49 

Tabelle 3.4: Kennziffern für Vermittler und Verwalter 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52 

Tabelle 3.5: Größenstruktur der Immobilienvermieter nach Umsatzklassen 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52 

Tabelle 3.6: Kennziffern für Vermieter von Wohnungs- und Gewerbeimmobilien 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54 

Tabelle 3.7: Kennziffern für die Anbieter offener und geschlossener Immobilienfonds 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . .55 

Tabelle 3.8: Wirtschaftszweige der Immobilienwirtschaft 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56 

Tabelle 5.1: Preise für baureifes Land 2007 und Veränderung seit 2000 nach Bundesländern . . . . . . . . . . . . . . .77 

Tabelle 5.2: Preisentwicklungen für Einfamiliengebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79 

Tabelle 5.3: Baukosten- und Baupreisentwicklung 2000 bis 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80 

Tabelle 5.4: Preisentwicklung von Wohnimmobilien 1975 bzw. 1991 bis 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .81 

Tabelle 5.5: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Westdeutschland 1991 bzw. 2000 bis 2008 . . . . . . . . . .82 

Tabelle 5.6: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Ostdeutschland 1995 bzw. 2000 bis 2008 . . . . . . . . . . .83 

Tabelle 5.7: Hedonische Immobilienpreisindizes für Deutschland in der Übersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84 

Tabelle 5.8: Hedonische und traditionelle Preisindizes im Vergleich zwischen 2003 und 2008 . . . . . . . . . . . . . . .85 

Tabelle 5.9: Wohnungsmieten 1975 bzw. 1991 bis 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86 

Tabelle 5.10: Nettokaltmiete, Neben- und Energiekosten und Verbraucherpreise 1995 bzw. 2000 bis 2008 . . . .87 

Tabelle 5.11: Mietbelastungsquoten 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .88 

Tabelle 5.12: Mieten und Preise nach Standortkategorien 1991 bis 2008 im Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91 

Tabelle 5.13: Miet- und Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien 1991 bzw. 2000 bis 2008 . . . . . . . . . . . . . . . .92 

Tabelle 5.14: Gewerbemieten und Grundstückspreise nach Standortkategorien 1991 bis 2008 im Vergleich . . . .93 

Tabelle 6.1: Korrelationskoeffizienten der Wohnimmobilienpreisentwicklung 1970 bis 1989 und 1990 

bis 2008 im Ländervergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100 

Tabelle 6.2: Korrelationskoeffizienten des Total Return für den Zeitraum 1997 bis 2008 zwischen 

ausgewählten Ländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102 

Tabelle 7.1: Bedeutung vermieteten Wohneigentums als Einkommensquelle der privaten Haushalte 2006 

in 1.000 bzw. Anteile in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .135

I 

Abb. 1: 

Überblick über 

das methodische 

Vorgehen zur 

Ermittlung des 

Immobilienvermögens 

Quelle: 

eigene Darstellung, 

Universität Mannheim 


Kurzfassung 

I. Die Immobilienwirtschaft 

Die Immobilienwirtschaft stellt einen der größten 

Wirtschaftszweige in Deutschland dar. Im Jahr 

2006 zählten zur Immobilienwirtschaft 707.000 

Unternehmen mit 3,8 Millionen Erwerbstätigen. 

Der Umsatz der Branche belief sich auf 384 

Milliarden Euro. Damit vereinigt die Immobilienwirtschaft 

22% aller Unternehmen, 10% aller Erwerbstätigen 

und 8% aller Umsätze der bundesdeutschen 

Wirtschaft auf sich. Zur Immobilienwirtschaft 

zählen dabei alle Unternehmen, die an der 

Planung, Erstellung, Finanzierung und Bewirtschaftung 

von Immobilien beteiligt sind. Hinzu kommen 

weitere Unternehmen, vom Immobilienberater bis 

zur Gebäudereinigung, die wichtige Dienstleistungen 

für die Immobilienwirtschaft erbringen. Die in 

der Bewirtschaftung, Verwaltung und Vermittlung 

tätigen Dienstleister bilden den Kernbereich der 

Immobilienwirtschaft im engeren Sinn. 

Mit 336.000 Unternehmen und 2,2 Millionen Erwerbstätigen 

ist die Bauwirtschaft die größte Branche 

innerhalb der Immobilienwirtschaft. Auf die 

Immobilienwirtschaft im engeren Sinne entfallen 

Immobilienbestand Gebäude 

(aus verschiedenen Statistiken 

und eigene Berechnungen) 

Anlagevermögen: Bauten 

(aus: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung) 

Immobilienvermögen 

etwa 250.000 Unternehmen und knapp 380.000 

Erwerbstätige. Der Umsatz lag bei 127 Milliarden 

Euro. Auffällig ist vor allem die Beschäftigungsdynamik. 

Während in der Industrie und der Bauwirtschaft 

die Beschäftigtenzahlen seit den 1990er 

Jahren rückläufig sind, verbuchte die Immobilienwirtschaft 

im engeren Sinne zwischen 1991 und 

2006 ein Plus von 81,5%. Dies ist vor allem auf 

die zunehmende Ausgliederung von Immobiliendienstleistungen 

zurückzuführen. 

Verdeutlicht wird die große Bedeutung der Immobilienwirtschaft 

auch dadurch, dass in Deutschland 

etwa 55% aller Kredite mit Immobilien besichert 

werden. Insgesamt beläuft sich das Kreditvolumen 

für private Immobilienfinanzierungen und für Unternehmen 

aus der Immobilienwirtschaft im engeren 

Sinne auf rund 1,3 Billionen Euro. 

Eine Abgrenzung der Immobilienmärkte kann aus 

verschiedenen Perspektiven erfolgen, bestandsoder 

aktivitätsbezogen. Während die erste auf die 

Güter, die auf den Immobilienmärkten erstellt und 

bewirtschaftet werden, abstellt, bezieht sich die 

zweite auf den Prozess der Immobilienerstellung, 

Immobilienbestand Grundstücke 

(Abschätzung auf Grundlage der Flächennutzungsstatistik 

und der Kaufwerte für Land 

des Statistischen Bundesamtes)

Grundstücke 

Rohbauland 

Bauerwartungsland 

baureifes Land 

bebaute Flächen 

Wohnen 

Gewerbe 

Infrastruktur 

-bewirtschaftung und -verwertung sowie die damit 

verbundenen Aktivitäten. Beide Betrachtungsweisen 

sind Gegenstand des vorliegenden Gutachtens, 

wobei besonders die volkswirtschaftlich 

bedeutenden Bereiche mit einem hohen Wertschöpfungsanteil 

berücksichtigt werden. 

II. Der Immobilienbestand 

Immobilien 

Wohngebäude 

Ein- und Zweifamilienhäuser 

Mehrfamilienhäuser 

Wohnheime 

Der Bestand an Hoch- und Tiefbauten sowie 

Grundstücken ist eine der maßgeblichen Größen 

bei der Bestimmung der gesamtwirtschaftlichen 

Bedeutung der Immobilienwirtschaft. Der Überblick 

über die Immobilienbestandsmärkte sowie 

das in Gebäuden und Grundstücken gebundene 

Vermögen erfolgt aus zwei unterschiedlichen Perspektiven. 

Zum einen werden die Bestandszahlen 

differenziert dargelegt, zum anderen wird das auf 

Grundlage der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 

(VGR) ermittelte Immobilien- oder Bauvermögen 

aufgezeigt (Abbildung 1). 

Unter Immobilien werden sowohl Grundstücke als 

auch Bauwerke verstanden (Abbildung 2). Die 

Grundstücke lassen sich gliedern in Rohbauland, 

Hochbauten 

Bauwerke 

Nichtwohngebäude 

Bürogebäude 

Handels- und 

Lagergebäude 

Industrie- und 

Gewerbegebäude 

Infrastrukturgebäude 

KURZFASSUNG 

Tiefbauten 

Telekommunikation 

Ver- und Entsorgung 

Verkehrsinfrastruktur 

Sportanlagen 

Bauerwartungsland, baureifes Land und bebaute 

Flächen. Bauwerke werden in Hoch- und Tiefbauten 

unterteilt. Zu den Hochbauten gehören sowohl 

Wohngebäude als auch Nichtwohngebäude, die 

in der Branche allgemein als Gewerbeimmobilien 

bezeichnet werden. Wohngebäude umfassen alle 

Gebäude, die mindestens zur Hälfte – gemessen 

an der Gesamtnutzfläche – Wohnzwecken dienen. 

Zu den wichtigsten Nichtwohngebäuden gehören 

Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsund 

Lagergebäude, Industrie- und Gewerbegebäude 

sowie Infrastrukturgebäude, darunter insbesondere 

Gebäude von unmittelbarem öffentlichen 

Interesse. Hierzu zählen unter anderem Gebäude 

im Bildungs- und Kultursektor, im Gesundheits-, Sozial- 

und Verkehrswesen sowie zur Ver- und Entsorgung 

und Freizeitgestaltung. Tiefbauten umfassen 

öffentliche und private Infrastrukturen beispielsweise 

zur Ver- und Entsorgung, zum Verkehr und 

zur Telekommunikation sowie Sportanlagen. 

Der Bestand an Immobilien ist in der amtlichen Statistik 

nur teilweise dokumentiert. Einzig für Wohnungen 

und Wohngebäude liegen flächendeckende 

und räumlich tief gegliederte Angaben 

vor, bei anderen Gebäuden werden nur Baugenehmigungen 

und -fertigstellungen erfasst, nicht 

II 

Abb. 2.: 

Immobilien, 

Grundstücke 

und Bauwerke 

im Überblick 

Quelle: 

verändert nach 

Rußig et al. 2005, 

Universität Mannheim

III 

Abb. 3: 

Einwohner, 

Haushalte, 

Wohnungen 

und Wohnflächen 

1991 bis 2007 

(1991=100) 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008a, 

2008b, 2008f, Universität 

Mannheim 


aber der aktuelle Bestand. Für Industrie- und Gewerbeimmobilien 

sowie die meisten Spezial- und 

Infrastrukturimmobilien sind in der amtlichen Statistik 

keine flächendeckenden Angaben vorhanden. 

Die Aussagekraft der Daten ist nicht nur bezüglich 

dieser Nutzungsarten begrenzt. Auch hinsichtlich 

des vermeintlich gut dokumentierten Wohnungsund 

Wohngebäudebestandes ergeben sich deutliche 

Defizite, die beispielsweise aus Fortschreibungsfehlern 

und verzerrenden Klassifikationsmethoden 

resultieren. Um die großen Datenlücken 

zumindest teilweise zu schließen, werden in diesem 

Gutachten dort, wo amtliche Quellen keine 

oder nur unzureichende Daten liefern können, private 

Datenbanken, Erhebungen, Marktberichte, 

Verbandsstatistiken und Ähnliches einbezogen. 

Grundstücke 

Die Immobilienbestände umfassen gemäß der zugrunde 

liegenden Definition auch diejenigen 

Grundstücke, auf denen Bauwerke oder Gebäude 

errichtet wurden. Die aus Sicht der Immobilienwirtschaft 

relevante Siedlungs- und Verkehrsfläche hat 

sich im Zeitraum von 1996 bis 2006 um 14% vergrößert, 

wobei sich die Entwicklung insbesondere 

zulasten landwirtschaftlich genutzter Flächen 

vollzog. Die Zunahme der Siedlungs- und Ver- 

kehrsfläche ist dabei maßgeblich auf die Flächenbedarfe 

für Siedlungszwecke zurückzuführen. 

Wirtschaftsflächen, insbesondere im produzierenden 

Gewerbe, weisen demgegenüber eine niedrigere 

Wachstumsdynamik auf, so dass ein Rückgang 

der Fläche, die nicht dem Wohnen dient, zu 

beobachten ist. Im Jahr 2006 nahm die Siedlungsund 

Verkehrsfläche mit 4,64 Millionen ha etwa 

13% der Gesamtfläche Deutschlands ein. 

Wohnungen und Wohngebäude 

Wohnungen und Wohngebäude bilden einen wesentlichen 

und vergleichsweise gut dokumentierten 

Teil des Immobilienbestandes. Ende 2007 lebten 

rund 82,21 Millionen Menschen in mehr als 

39,9 Millionen Wohnungen, von denen ca. 52% 

auf Mehrfamilienhäuser und 46% auf Ein- und 

Zweifamilienhäuser entfielen, der Rest sind Wohnungen 

in Nichtwohngebäuden und Wohnheimen. 

Der Wohnungsbestand hat sich in der Vergangenheit 

kontinuierlich vergrößert (Abbildung 

3). Seit 1991 hat die Zahl der Wohnungen um 

rund 5,5 Millionen zugenommen. Seit 1997 geht 

allerdings die Bautätigkeit deutlich zurück, insbesondere 

in Ostdeutschland. Der Schwerpunkt der 

Neubauaktivitäten hat sich dabei vom Geschosswohnungsbau 

zu Ein- und Zweifamilienhäusern 

verschoben.

Größere Zuwächse als bei den Wohnungen sind 

bei den Wohnflächen festzustellen. Die durchschnittliche 

Fläche pro Wohnung erhöhte sich von 

rund 83m² Mitte der 1990er Jahre auf über 

86m² im Jahr 2007. Auch wenn die jährlichen Zuwächse 

in den ostdeutschen Bundesländern über 

den Werten im Westen liegen, so sind die Wohnungen 

in Westdeutschland nach wie vor größer 

als in den neuen Bundesländern. Infolge der Verkleinerung 

der Haushalte nahm die Wohnfläche 

pro Kopf im gleichen Zeitraum auf knapp 42m² 

deutlich zu. 

Die Leerstandsquote schwankt in Deutschland je 

nach Erhebungsmethode zwischen 4% und 8%. 

Sie erreicht in den neuen Ländern die höchsten 

Werte, in Hamburg den geringsten. Die Leerstandsquote 

ist in den vergangenen Jahren in den 

ostdeutschen Bundesländern infolge von Rückbaumaßnahmen 

gesunken, während sie im Westen 

nahezu konstant blieb. Da bei der Leerstandserfassung 

keine einheitlichen Definitionen und Methoden 

angewandt werden, weichen die jeweiligen 

Anteile verschiedener Institute und Organisationen 

nennenswert voneinander ab. 

Im Jahr 2008 lebten in Westdeutschland 45,7% 

und in Ostdeutschland 32,5% der privaten Haushalte 

im selbst genutzten Wohneigentum. Im Zeitverlauf 

zeigen sich in beiden Landesteilen Zuwächse, 

die in den neuen Bundesländern merklich 

größer als im früheren Bundesgebiet ausfallen. 

Professionell-gewerbliche Anbieter halten knapp 

ein Viertel (23,3%) des Wohnungsbestandes, 

36,6% aller Wohnungen werden von Klein- und 

Amateurvermietern angeboten. 

Nichtwohngebäude und Infrastrukturen 

Daten zu Flächenbestand, -entwicklung und -struktur 

von Nichtwohngebäuden sind im Rahmen der 

amtlichen Statistik für Deutschland nur unzureichend 

verfügbar. Zum Teil können die Informationslücken 

durch privatwirtschaftliche Angaben geschlossen 

werden. 

Eine Abschätzung des Büroflächenbestandes auf 

Basis der Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten 

ergibt für Ende 2007 einen Bestand an 

Büro-Mietflächen von gut 311 Millionen m² (nach 

MF-G). Dies entspricht rund 380 Millionen m² Bruttogrundfläche 

(BGF). Darin enthalten sind knapp 

24 Millionen m² Leerstand nach MF-G (bzw. 29 

Millionen m² BGF). Auf jeden Bürobeschäftigten 

entfallen effektiv im Durchschnitt 22,2m² Büro-Mietfläche 

(oder ca. 27m² BGF). Eine Zeitreihe lässt 

sich leider nicht darstellen. 

Auch im Einzelhandel war in den vergangenen 

Jahrzehnten ein kontinuierliches Verkaufsflächenwachstum 

zu beobachten. Zwischen 2000 und 

2008 ist die Verkaufsfläche um jährlich etwa 1,5 

Millionen m² von 109 auf 120 Millionen m² angestiegen. 

Für Deutschland ergibt sich mit einer 

Verkaufsflächenausstattung von über 1,4m² je Einwohner 

ein im europäischen Vergleich überdurchschnittlicher 

Einzelhandelsflächenbesatz. 


KURZFASSUNG 

Die Darstellung des Immobilienvermögens erfolgt 

auf Grundlage der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 

(VGR). Der Wert der Wohn- und Nichtwohnbauten 

wird zu Beginn des Jahres 2008 mit 

6,6 Billionen Euro angegeben. Davon entfallen 

59% auf Wohnbauten und 41% auf Gewerbeund 

Infrastrukturbauten. 

Der bebaute Grund und Boden wird als „nicht produziertes 

Vermögensgut“ in der Volkswirtschaftlichen 

Gesamtrechnung nicht berücksichtigt. Die Ermittlung 

dieses Wertes mittels Kaufwerten für 

Bauland aus der amtlichen Statistik ergibt knapp 

2,4 Billionen Euro. Von diesem Gesamtgrundstückswert 

entfallen auf die Gebäude- und Freiflächen 

2,1 Billionen Euro, die sich zu 74,5% auf Grundstücke 

für Wohnbauten und zu 25,5% auf den bebauten 

Grund für Nichtwohnbauten verteilen. 

Der Wert des gesamten Immobilienvermögens, 

das sowohl Gebäude als auch Grundstücke einschließt, 

belief sich demnach zu Beginn des Jahres 

2008 auf knapp 9 Billionen Euro. 

IV

V 

Abb. 4: 

Bruttowertschöpfung 

2006 

im Branchen 

vergleich in 

Milliarden Euro 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008o, 

IW Köln 


III. Der Beitrag der Immobilienwirtschaft 

zu Wertschöpfung 

und Beschäftigung 

Für die Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung 

ist insbesondere die Wertschöpfung einer 

Branche wichtig. Mit 389 Milliarden Euro trug die 

Immobilienwirtschaft 2006 mit 18,6% zur gesamtwirtschaftlichen 

Wertschöpfung bei. 150 Milliarden 

Euro entfielen dabei auf die Immobilienwirtschaft im 

engeren Sinne, wobei sich die Wertschöpfung etwa 

gleichmäßig auf Wohn- und Gewerbeimmobilien 

aufteilt. Weitere 100 Milliarden Euro werden den 

Selbstnutzern von Wohnimmobilien zugerechnet. 

Die Bauwirtschaft und die Immobilienfinanzierer 

steuerten 80 Milliarden Euro bzw. 38 Milliarden 

Euro zur Wertschöpfung der Immobilienwirtschaft 

bei. 

Aufschlussreich ist ein Branchenvergleich. Der Maschinen- 

und der Fahrzeugbau, die oft in der politischen 

Diskussion im Vordergrund stehen, erzielten 

mit 74 Milliarden Euro bzw. 81 Milliarden Euro 

eine deutlich geringere Wertschöpfung als die Im- 

mobilienwirtschaft. Nur das gesamte Verarbeitende 

Gewerbe erzielte mit 485 Milliarden Euro 

einen höheren Beitrag zur Bruttowertschöpfung als 

die Immobilienwirtschaft (Abbildung 4). 

Auch die Zahl der Erwerbstätigen ist in der Immobilienwirtschaft 

deutlich größer als im Maschinenund 

Fahrzeugbau. Bemerkenswert ist die Kleinteiligkeit 

der Immobilienwirtschaft, denn viele Unternehmen 

erzielen nur einen Umsatz von weniger 

als 250.000 Euro pro Jahr. 

Dienstleister für Haushalte und Unternehmen 

Eine Besonderheit des deutschen Immobilienmarktes 

stellt der gut ausgebildete Mietwohnungsmarkt 

dar. Über 39 Millionen Menschen und rund 57% 

der Privathaushalte leben in Deutschland zur 

Miete, so viel wie in kaum einem anderen Land in 

Europa. Rund 30% aller Haushalte mit einem monatlichen 

Nettoeinkommen von über 3.200 Euro 

pro Monat leben in Mietwohnungen, was die 

hohe Akzeptanz dieses Marktes auch für einkommensstärkere 

Bevölkerungsschichten unterstreicht.

Bis 1989 Westdeutschland (49 Städte), danach Gesamtdeutschland (125 Städte). 

Zu den größten Kunden der Immobilienwirtschaft 

zählen darüber hinaus das Verarbeitende Gewerbe 

und der Handel. Allein der Handel bezog 

im Jahr 2005 Leistungen in Höhe von 28 Milliarden 

Euro von der Immobilienwirtschaft im engeren 

Sinne. Insgesamt wurden von Unternehmen 

Leistungen von über 100 Milliarden Euro von der 

Immobilienwirtschaft bezogen. Veränderungen im 

Immobilienmarkt haben daher nicht nur Auswirkungen 

auf die Eigentümer, sondern auch auf 

einen Großteil der Haushalte und Unternehmen. 

IV. Immobilienpreise und Mieten 

Informationen über die Immobilienpreisentwicklung 

werden in Deutschland sowohl von amtlicher 

Seite als auch von privaten Anbietern zur Verfügung 

gestellt: Nicht-amtliche Quellen spielen angesichts 

des eingeschränkten Angebots der amtlichen 

Statistik eine im Vergleich zu anderen 

Märkten große Rolle. 

Fortschritte in der Immobilienpreismessung 

Die amtliche Preisstatistik dient vornehmlich der 

Verbraucherpreismessung und stellt noch keine 

Preisindikatoren für den Immobilienmarkt zur Verfügung, 

die als Referenzgröße für die Preisent- 

KURZFASSUNG 

wicklung im deutschen Immobilienmarkt dienen 

könnten. Mit den neuen amtlichen Indizes für 

Grundstückspreise und Bestandsimmobilien sind 

erhebliche Fortschritte in der Immobilienpreismessung 

in Richtung allgemeiner Marktindikatoren gemacht 

worden. Diese Entwicklung soll – unterstützt 

durch entsprechende Anforderungen der EU – 

fortgesetzt werden. 

Die unzureichende Ausschöpfung der bei den Gutachterausschüssen 

für Grundstückswerte dezentral 

vorliegenden Immobilienpreisinformationen, 

insbesondere in Bayern und Baden-Württemberg, 

stellte bisher ein Hemmnis für die Weiterentwicklung 

der Immobilienpreisstatistik dar. In der bundeseinheitlichen 

Standardisierung dieser Informationen 

und ihrer umfassenden Berücksichtigung in 

der amtlichen Statistik liegt erhebliches Potenzial. 

In jüngster Zeit werden – auch bedingt durch entsprechende 

Anforderungen im Erbschaftsteuerreformgesetz 

– verstärkt Anstrengungen zur überregionalen 

Kooperation der Gutachterausschüsse 

und zur Vereinheitlichung der Erhebungs- und Verarbeitungsstandards 

unternommen. Dieser Prozess 

ist zu begrüßen und sollte intensiviert werden. 

Das Angebot sowohl der amtlichen als auch der 

nicht-amtlichen Statistik wird gegenwärtig erweitert. 

Insbesondere werden hedonische Preisindizes 

entwickelt, die eine bessere Abbildung der reinen 

Preisänderung ermöglichen sollen, als dies mit 

traditionellen Indizes machbar ist. 

VI 

Abb. 5: 

BulwienGesa- 

Wohnimmobilienindex 

und Verbraucherpreisindex 

1975 bis 

2008 (Jährliche 

Veränderungsrate 

und Index 1975 = 

100) 

Quelle: 

BulwienGesa AG, 

Datastream/Deutsche 

Bundesbank, ZEW- 

Berechnungen

VII 

Abb. 6: 

Nettokaltmiete, 

Neben- und 

Energiekosten 

und Verbraucherpreise 

1995 bis 

2008 auf 

Indexbasis 

(1995 = 100) 

Quelle: 

Statistisches Bundesamt 

(GENESIS 

Online), ZEW- 

Berechnungen 


VPI = Verbraucherpreisindex 

Entwicklung der Immobilienpreise und 

Mieten 

Der langfristig angelegte BulwienGesa-Index für 

Wohnimmobilien, der als arithmetisches Mittel aus 

einzelnen Preis- und Mietindizes berechnet wird, 

zeigt einen zyklischen Verlauf der Preisentwicklung. 

Auf Basis dieser auch von der Deutschen 

Bundesbank verwendeten Daten lässt sich ein erster 

Zyklus bis Mitte der 1980er Jahre und ein zweiter 

Zyklus bis in die späten 1990er Jahre abgrenzen. 

Seither verläuft die Preiszyklik zwar erheblich 

gedämpfter, dennoch ist ein weiterer, schwächer 

ausgeprägter Zyklus bis etwa 2003 zu erkennen 

(Abbildung 5). 

Im kürzeren Zeitraum von 1991 bis 2008, haben 

die Immobilienpreise – bezogen auf eine größere 

Basis von 125 Städten für Gesamtdeutschland – 

nur noch geringfügig zugenommen: Eigentumswohnungen 

haben sich um 8,8% (Neubau) bzw. 

11,3% (Wiederverkauf), Reihenhäuser um 10,1% 

(Neubau) bzw. 17,9% (Wiederverkauf) verteuert. 

Auch die Mieten für neue Wohnungen sind in diesem 

Zeitraum mit 12,7% nur verhalten gewachsen 

und deutlich hinter der allgemeinen Inflationsrate 

zurückgeblieben. Die Mieten für wiedervermietete 

Wohnungen sind um knapp 44% und damit ungefähr 

wie die Verbraucherpreise gestiegen. 

Die privaten Haushalte geben derzeit rund ein 

Viertel ihres verfügbaren Einkommens für die Kaltmiete 

und die kalten Nebenkosten aus, einschließlich 

der Heizkosten sind es sogar 30%. Allerdings 

gibt es erhebliche Unterschiede zwischen verschiedenen 

Städten und den Teilräumen einzelner 

Städte. Kostentreiber bei den Mietkosten waren 

die Nebenkosten (Abbildung 6): Sowohl die kalten 

Nebenkosten als auch die Ausgaben 

für Heizung und Warmwasser haben erheblich 

stärker zugenommen als die Nettokaltmieten und 

die Verbraucherpreise. Seit 1991 haben sich die 

Preise für Haushaltsenergie fast verdoppelt 

(+94%). 

Am deutschen Büromarkt war das Mietpreisniveau 

im Durchschnitt von 125 Städten von 1991 bis 

2008 mit –23% rückläufig. Die Mietpreisentwicklung 

verlief ausgeprägt zyklisch. Im Zeitraum 

2005 bis 2008 war in den zentralen Standorten 

wieder ein allmählicher Anstieg zu erkennen, bei 

allerdings erheblichen regionalen Unterschieden. 

Aktuell stagnieren die Büromieten oder sind sogar 

leicht rückläufig. 

Im Einzelhandel entwickelte sich das Mietpreisniveau 

je nach Standortkategorie und Lage unterschiedlich. 

In 1a-Lagen sind die Ladenmieten von 

1991 bis 2008 mit +12% moderat gestiegen. Die 

Unterschiede in einzelnen Städten sind erheblich

und zeigen die größte Spannbreite unter allen Immobilienpreisen. 

Um über 20% sind dagegen die 

Mieten in den Nebenlagen der meisten Standortkategorien 

zurückgegangen. Auch in den großen 

Zentren konnte das nach 2004 wieder einsetzende 

Wachstum der Mieten den vorhergehenden 

Mietpreisverfall nicht kompensieren. 

V. Der deutsche Immobilienmarkt 

im internationalen 

Vergleich 

Kein deutscher Subprime-Markt 

Deutschland verfügt über einen sehr großen und 

gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Während 

sich etwa in den Niederlanden oder in Großbritannien 

die Mehrzahl der Mietwohnungen in 

staatlicher Hand befinden und als Sozialwohnungen 

ausgewiesen sind, gibt es in Deutschland 

ausreichend Mietwohnungen öffentlicher und privater 

Anbieter, die auch für Haushalte der Mittelschicht 

attraktiv sind. Dies trägt wesentlich zur Stabilität 

des Immobilienmarktes bei. 

Im Gegensatz zu Großbritannien oder den USA 

gibt es daher in Deutschland auch keinen Subprime-Markt. 

Dies liegt neben einer nachhaltigeren 

Kreditvergabepraxis an der fehlenden Nachfrage. 

Schließlich müssen Haushalte mit Kreditproblemen 

keine teuren Kredite in Anspruch nehmen, sondern 

können auf dem Mietwohnungsmarkt attraktive 

Alternativen zum Eigenheim finden. 

Hohe Stabilität des deutschen 

Marktes… 

Typisch für Immobilienmärkte sind Preiszyklen. So 

folgen auf Phasen hohen Wachstums oft Phasen 

mit rückläufigen Preisen. Gemessen an den internationalen 

Preiszyklen ist der deutsche Immobilienzyklus 

eher flach. Deutlich wird dies vor allem an 

der geringen Volatilität der Wohnimmobilienpreise. 

So schwanken die Preise in Deutschland 

nur halb so viel wie in den Niederlanden, Großbritannien 

oder Spanien. 

KURZFASSUNG 

Auch die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte 

sind deutlich stabiler als in anderen europäischen 

Ländern. Bemerkenswert ist, dass die Immobilienpreise 

in Deutschland sich teilweise sogar entgegen 

dem internationalen Trend entwickelt haben. 

...wegen des Systems der deutschen 

Immobilienfinanzierung 

Wesentlich für die Erklärung der hohen Stabilität 

des deutschen Marktes ist das System der Immobilienfinanzierung. 

Die Dominanz der Festzinsen 

sorgt dafür, dass die Immobilienpreise weniger auf 

kurzfristige Zinsänderungen reagieren. Während 

im Vereinigten Königreich die Wohnimmobilienpreise 

innerhalb von zwei Jahren um 6,4% sinken, 

wenn die Zinsen um einen Prozentpunkt steigen, 

sind es in Deutschland nur 0,2%. Darüber hinaus 

ist die ausreichende Einbringung von Eigenkapital 

sowohl in Unternehmen als auch bei Haushalten 

typisch. Durchschnittlich wird Wohneigentum in 

Deutschland mit 27% Eigenkapital finanziert. Außerdem 

richtet sich in Deutschland die Finanzierung 

nach dem Beleihungswert, der so bemessen 

wird, dass der Marktwert auch in Abschwungphasen 

den Beleihungswert nicht unterschreitet. 

Dadurch werden Überschuldungen unwahrscheinlicher. 

Geprägt wird das deutsche Immobilienfinanzierungssystem 

zusätzlich durch den Pfandbrief, 

über den rund ein Fünftel aller Hypothekenkredite 

refinanziert wird. Der Pfandbrief gilt als außerordentlich 

sicheres Wertpapier und ermöglicht eine 

günstige Refinanzierung. Dies spiegelt sich in den 

Konditionen in der Immobilienfinanzierung wider. 

Fonds dominieren indirekten Anlagemarkt 

Der Markt für indirekte Immobilienanlagen in 

Deutschland wird bestimmt von offenen und geschlossenen 

Immobilienfonds. Das Fondsvermögen 

der offenen Immobilien-Publikumsfonds und der 

Spezialfonds beläuft sich auf knapp 110 Milliarden 

Euro, dasjenige der geschlossenen Fonds wird auf 

über 200 Milliarden Euro geschätzt. So unterschiedlich 

beide Anlageformen auch sind, gemeinsam ist 

VIII

IX 


ihnen, dass sie für ausländische Anleger nur bedingt 

von Interesse sind. Anders ist dies bei Immobilienaktien 

und vor allem REITs, die für internationale institutionelle 

Anleger aufgrund ihrer Transparenz und der 

Liquidität des Marktes interessant sind. Dieser Markt 

ist in Deutschland noch unterentwickelt, so dass sich 

durch eine Verbesserung des Marktumfelds Chancen 

auf weitere ausländische Investitionen auf dem 

heimischen Markt ergeben könnten. 

VI. Immobilien und Altersvorsorge 

Die private kapitalgedeckte Altersvorsorge und 

damit auch die Vermögensbildung mit Immobilien 

haben in der Vergangenheit angesichts des nachlassenden 

Leistungsniveaus der gesetzlichen Rentenversicherung 

erheblich an Bedeutung gewonnen. 

Wohneigentum erfreut sich großer Beliebtheit 

als private Anlageform: Rund die Hälfte des privaten 

Vermögens besteht aus Immobilien, wenn 

man die umfassende Definition der Deutschen Bundesbank 

zugrunde legt. 

Wohneigentum spielt für die heutige Rentnergeneration 

eine viel größere Rolle als in der Vergangenheit. 

Knapp ein Drittel (32,4%) aller Wohneigentümer 

in Westdeutschland ist heute älter als 65 

Jahre. In den neuen Bundesländern ist der Anteil 

mit 26% etwas geringer. Ein Vergleich der Wohneigentumsquote 

in verschiedenen Altersklassen 

über die Zeit – also z.B. der heute über 65- bis 

80-Jährigen mit derselben Altersgruppe im Jahr 

1991 – zeigt, dass die Wohneigentumsquote bei 

den älteren Haushalten am stärksten gestiegen ist, 

während sie bei den jungen sogar etwas abgenommen 

hat (Abbildung 7). 

Die Wohneigentumsbildung ist nicht zwangsläufig 

besser als andere Anlageformen zur Altersvorsorge 

geeignet. Sie erleichtert jedoch die Glättung 

des Wohnungskonsums über den Lebenszyklus 

und verschiebt finanzielle Belastungen in frühere 

Phasen des Erwerbslebenszyklus. Wohneigentümer 

zeichnen sich durch hohe Sparquoten aus, so 

dass sie im Durchschnitt höhere Geldvermögen als 

Mieterhaushalte mit ähnlichen Einkommen aufbauen. 

Nicht zu vernachlässigen ist auch die Be- 

deutung privater Wohnungsvermietung als Altersvorsorgeinstrument. 

Immerhin verfügt rund ein 

Fünftel der selbst nutzenden Wohneigentümer 

auch über Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 

Aber auch mehr als 700.000 Mieterhaushalte, 

ein Großteil davon im Renten- oder rentennahen 

Alter, beziehen Mieteinkünfte. 

Die rückwirkend zu Jahresbeginn 2008 in Kraft getretene 

Riesterförderung für selbst genutzte Wohnimmobilien 

und den Erwerb von Genossenschaftsanteilen, 

die im Gegenzug zur Streichung der 

Eigenheimzulage eingeführt wurde, kann sowohl 

in der Vorsparphase vor dem Wohneigentumserwerb 

als auch in der Nachsparphase (Tilgungsphase) 

in Anspruch genommen werden. Die Bausparkassen 

bieten darüber hinaus riesterfähige 

Bausparverträge an, die sowohl die Anspar- als 

auch die Tilgungsphase umfassen. Bis Ende 2008 

wurden rund 40.000 Verträge abgeschlossen. Im 

ersten Quartal 2009 hat sich diese Zahl nach ersten 

Erkenntnissen um weitere 60.000 Verträge erhöht. 

Dies kann als Indiz für eine breite Akzeptanz 

dieses komplexen Instruments gewertet werden. 

Innovative Möglichkeiten zur Verrentung privaten 

Immobilienvermögens im Alter bieten sogenannte 

„umgekehrte Hypotheken“ (Reverse Mortgages). 

Dieses Konstrukt ermöglicht es Wohneigentümern, 

ihre Immobilie im Alter zu beleihen und daraus 

eine Rentenzahlung zu beziehen. Die Verrentung 

von Wohneigentum durch umgekehrte Hypotheken 

wird künftig auch in Deutschland möglich sein: 

Erste Angebote werden derzeit in den Markt eingeführt.

KURZFASSUNG 

Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung, Altersangabe für den Haushaltsvorstand, *inkl. Berlin-West. 

X 

Abb. 7: 

Änderung der 

Wohneigentumsquoten 

in Westdeutschland* 

nach Altersgruppen 

1991 bis 

2007 in Prozentpunkten 

Quelle: 

SOEP, ZEW- 

Berechnungen

DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE

1. 

Die Immobilienmärkte: 

Eine Abgrenzung des 

Untersuchungsgegenstands 1 

Gegenstand des vorliegenden Gutachtens sind 

die Immobilienmärkte als Bestandteil der Gesamtwirtschaft. 

Eine Abgrenzung des Untersuchungsbereichs 

„Immobilienmärkte“ kann aus verschiedenen 

Perspektiven erfolgen: Unterschieden 

werden können im Wesentlichen eine bestandsbezogene 

und eine aktivitätsbezogene Perspektive. 

Die bestandsbezogene Perspektive nimmt Bezug 

auf die Güter, die auf Immobilienmärkten erstellt 

und bewirtschaftet werden. Die aktivitätsbezogene 

Perspektive bezieht sich dagegen auf den 

Prozess der Immobilienerstellung, -bewirtschaftung 

und -verwertung sowie die damit verbundenen unterschiedlichen 

Aktivitäten. 

Beide Perspektiven ergänzen sich: Der Anteil der 

Wertschöpfung auf den Immobilienmärkten an der 

gesamtwirtschaftlichen Produktion muss aus der aktivitätsbezogenen 

Perspektive analysiert werden. 

Die Ergebnisse dieser Wertschöpfungsaktivitäten 

Wohnen 

1) Vgl. Gondring (2004: 29f.). 

lassen sich an Änderungen der Immobilienbestände 

und des Anteils der Immobilienvermögen 

am gesamten volkswirtschaftlichen Vermögen in 

der bestandsorientierten Perspektive ablesen. 

Die Immobilienbestandsmärkte lassen sich in einer 

vereinfachten Gliederung unterteilen in die Bereiche 

Wohnungsmarkt, Gewerbeimmobilienmarkt 

und den Markt für Infrastrukturimmobilien. Eine intuitiv 

verständliche Systematisierung der Aktivitäten 

auf diesen Märkten liefert die Wertschöpfungskette 

der Immobilienwirtschaft, die zugleich den Lebenszyklus 

einer Immobilie abbildet (Abbildung 1.1). 1) 

Eine detaillierte Gesamtanalyse aller immobilienbezogenen 

Aktivitäten entlang der Wertschöpfungskette 

und aller Bestandsmärkte wird im vorliegenden 

Gutachten nicht angestrebt. Es werden 

vielmehr Schwerpunkte gesetzt: Zum einen sollen 

volkswirtschaftlich besonders bedeutsame Berei- 

Gewerbe Entstehungsphase Nutzungsphase Verwertungsphase 

Infrastruktur 

1–5 Jahre 25–100 Jahre 1–3 Jahre 

Konzeption und Planung 

Genehmigung 

Finanzierung 

Bauausführung 

Nutzung 

Bewirtschaftung 

Modernisierung 

Verwaltung 

Vermittlung u. Vermietung 

Umnutzung 

Totalsanierung 

Abriss 

1 

Abb. 1.1: 

Immobilienbestandsmärkte 

und -aktivitäten 

in vereinfachter 

Gesamtübersicht 

Quelle: 

Lebenszykluskonzept 

angelehnt 

an Gondring 2004, 

ZEW 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

A

2 


che mit einem hohen Wertschöpfungsanteil in den 

Mittelpunkt gestellt werden und Spezialsegmente 

– wie insbesondere die Infrastruktur (Verkehrsinfrastruktur, 

Ver- und Entsorgung, Telekommunikation) 

weitgehend ausgeblendet werden. In Bezug 

auf die Immobilienbestandsmärkte stehen daher 

vor allem der Wohnungsmarkt und der Markt für 

Gewerbeimmobilien im Vordergrund. 

Im Hinblick auf die Aktivitäten steht die Nutzungsphase 

im Mittelpunkt vertiefter Analysen. Vor- und 

nachgelagerte Bereiche in der Wertschöpfungskette 

werden zwar ebenfalls thematisiert, aber 

nicht in der gleichen Analysetiefe behandelt. Diese 

Schwerpunktsetzung begründet sich vor allem aus 

bisherigen Forschungsdefiziten: Insbesondere das 

Baugewerbe und die Bautätigkeit sind statistisch 

gut erfasst und werden in zahlreichen Analysen 

regelmäßig behandelt. Eine tiefer gehende Analyse 

der immobilienbezogenen Dienstleistungen in 

der Nutzungsphase steht dagegen noch aus.

2. 

Der Immobilienbestand 

Executive Summary 

Der Wert des gesamten Immobilienvermögens, das sowohl Gebäude als auch Grundstücke einschließt, 

kann auf knapp 9 Billionen Euro beziffert werden. 

Der Wert der Wohn- und Nichtwohnbauten ohne die dazugehörigen Grundstücke beläuft sich auf 

rund 6,6 Billionen Euro. 

Die Ermittlung des Wertes der bebauten Grundstücke ergibt einen Betrag von knapp 2,4 Billionen 

Euro. Von diesem Gesamtgrundstückswert entfallen auf die Gebäude- und Freiflächen 2,1 Billionen 

Euro, die sich zu 74,5% auf Grundstücke für Wohnbauten und zu 25,5% auf den bebauten Grund 

für den Nichtwohnbau verteilen. 

Der Wohnungsbestand hat sich in den vergangenen 20 Jahren kontinuierlich vergrößert. Ende 2007 

gab es rund 39,9 Millionen Wohneinheiten, von denen ca. 52% auf Mehrfamilienhäuser und 46% auf 

Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen. 

Die Bautätigkeit ist seit 1997 insbesondere in Ostdeutschland deutlich zurückgegangen. Der Schwerpunkt 

der Neubauaktivitäten hat sich vom Geschosswohnungsbau zu Ein- und Zweifamilienhäusern verschoben. 

Die Leerstandsquote schwankt 2007 je nach Erhebungsmethode deutschlandweit zwischen 4% und 8% 

aller Wohnungen. Sie ist in den vergangenen Jahren in den ostdeutschen Bundesländern infolge von 

Rückbaumaßnahmen gesunken. Trotzdem übertrifft sie mit 7,3% bis 12,3% die Quoten im Westen mit 

2,7% bis 6,7%. 

Für das Jahr 2007 wird ein Bestand an Büro-Mietflächen von gut 311 Millionen m² (nach MF-G) geschätzt. 

Dies entspricht ungefähr 380 Millionen m² Bruttogrundfläche (BGF). Darin enthalten sind knapp 

24 Millionen m² Leerstand nach MF-G – entsprechend etwa 29 Millionen m² BGF – oder 7,7% des Bestandes. 

Auf jeden Bürobeschäftigten entfallen effektiv im Durchschnitt 22,2m² Büro-Mietfläche, entsprechend 

ca. 27m² BGF. 

Im Einzelhandel ist in den vergangenen Jahrzehnten ein kontinuierliches Verkaufsflächenwachstum zu 

beobachten. Zwischen 2000 und 2008 ist die Verkaufsfläche um jährlich knapp 1,5 Millionen m² von 

109 Millionen m² auf 120 Millionen m² angestiegen. 

2.1 Abgrenzung 

Der Bestand an Hoch- und Tiefbauten sowie 

Grundstücken ist eine der maßgeblichen Größen 

bei der Bestimmung der gesamtwirtschaftlichen 

Bedeutung der Immobilienwirtschaft. Im folgenden 

Kapitel wird der Bestand an Wohn- und Gewerbeimmobilien 

sowie das in Grund und Boden gebundene 

Vermögen dargestellt. Der Schwerpunkt 

liegt dabei auf den aktuellen Zahlen, soweit mög- 

3 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

A

4 

Abb. 2.1: 

Immobilien, 

Grundstücke 

und Bauwerke 

im Überblick 

Quelle: 


Rußig et al. 2005, 



Grundstücke 

Rohbauland 

Bauerwartungsland 


bebaute Flächen 

Wohnen 

Gewerbe 

Infrastruktur 

Immobilien 

Wohngebäude 


Mehrfamilienhäuser 

Wohnheime 

lich werden diese in die Entwicklung der vergangenen 

Jahre eingeordnet. 

Die Darstellung erfolgt aus zwei unterschiedlichen 

Perspektiven: Zum einen sollen die Bestandszahlen 

möglichst differenziert dargelegt werden und 

so einen Überblick über den Bestand an Wohnund 

Gewerbegebäuden, aber auch an Spezialimmobilien 

geben. Zum anderen wird auf das sich 

aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 

(VGR) ergebende Immobilien- oder Bauvermögen 

eingegangen. 

Unter Immobilien werden sowohl Grundstücke als 

auch Bauwerke verstanden (Abbildung 2.1): 

Die Grundstücke lassen sich gliedern in Rohbauland, 

Bauerwartungsland, baureifes Land und bebaute 

Flächen. 2) Rohbauland sind Flächen, die 

nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs 

für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung 

aber noch nicht gesichert ist oder die 

nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung 

unzureichend gestaltet sind. Bei Bauerwartungsland 

ist die bauliche Nutzung nach seiner Ei- 

Hochbauten 

Bauwerke 


Bürogebäude 

Handels- und 

Lagergebäude 

Industrie- und 

Gewerbegebäude 

Infrastrukturgebäude 

Tiefbauten 

Telekommunikation 

Ver- und Entsorgung 

Verkehrsinfrastruktur 

Sportanlagen 

genschaft, Beschaffenheit und Lage in absehbarer 

Zeit tatsächlich zu erwarten. Diese Erwartung kann 

sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung 

dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf 

ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder 

auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des 

Gemeindegebiets gründen. Baureifes Land sind 

Grundstücke, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften 

baulich nutzbar sind. Bebaute Grundstücke 

umfassen Flächen, auf denen zumindest teilweise 

Hoch- oder Tiefbauten stehen. 

Bauwerke lassen sich in Hoch- und Tiefbauten gliedern. 

Zu den Hochbauten gehören sowohl Wohngebäude 

als auch Nichtwohngebäude. Wohngebäude 

umfassen alle Gebäude, die mindestens 

zur Hälfte – gemessen an der Gesamtnutzfläche 

– Wohnzwecken dienen. Eingeschlossen in diese 

Definition sind auch Ferien-, Sommer- und Wochenendhäuser 

mit einer Mindestgröße von 50m² 

Wohnfläche. Wohngebäude können ferner unterteilt 

werden in Ein- und Zweifamilienhäuser (Wohngebäude 

mit einer oder zwei Wohnungen), Mehrfamilienhäuser 

(Wohngebäude mit drei und mehr 

Wohnungen) und Wohnheime. Nichtwohnge- 

2) Vgl. Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung 

– WertV), §4, Zustand und Entwicklung von Grund und Boden.

äude sind Gebäude, in denen mehr als die 

Hälfte der Gesamtnutzfläche Nichtwohnzwecken 

dient. Zu den wichtigsten Nichtwohngebäuden gehören 

Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsund 

Lagergebäude, Industrie- und Gewerbegebäude 

sowie Infrastrukturgebäude. Als Infrastrukturgebäude 

werden insbesondere Gebäude von 

unmittelbarem öffentlichem Interesse erfasst. 

Hierzu zählen unter anderem Gebäude im Bildungs- 

und Kultursektor, im Gesundheits-, Sozialund 

Verkehrswesen sowie zur Ver- und Entsorgung 

und der Freizeitgestaltung (Statistisches Bundesamt 

2007b). Entsprechend der Nutzung lassen 

sich die Nichtwohngebäude weiter spezifizieren. 

Tiefbauten umfassen öffentliche und private Infrastrukturen 

beispielsweise in den Bereichen Ver- und 

Entsorgung, Verkehr, Telekommunikation oder Freizeitgestaltung. 

So zählt ein Fußballplatz zu den 

Tiefbauten, jedoch das Gebäude mit den Umkleidekabinen 

zu den Infrastrukturgebäuden, also zu 

den Hochbauten. 

2.2 Methodik und Qualität der 

Daten 

Aufbauend auf Daten aus der amtlichen Statistik 

sowie weiteren nicht-amtlichen Datenquellen wird 

im Folgenden der Bestand an Immobilien in 

Deutschland insgesamt dargestellt. Dabei wird – 

soweit möglich und sinnvoll – zwischen Ost- und 

Westdeutschland unterschieden. Den Schwerpunkt 

der Auswertung werden die Wohn- und Gewerbeimmobilien 

bilden. Auf den Bestand an Tiefbauten 

kann aufgrund fehlender Daten nur am Rande 

eingegangen werden. 

Zur Darstellung der Situation und der Dynamik des 

Immobilienbestands werden unterschiedliche Quellen 

verwendet. Die verfügbaren Daten aus der amtlichen 

Statistik beschränken sich im Wesentlichen 

auf den Bestand an Wohnungen und Wohngebäuden 

sowie auf Daten zum Anlagevermögen aus 

den Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen des 

Bundes und der Länder. Die für die folgenden Ausführungen 

verwendeten Quellen aus der amtlichen 

Statistik sind am Ende von Kapitel 2 aufgelistet. 

Der Bestand an Immobilien ist in der amtlichen Statistik 

nur teilweise dokumentiert. Einzig für Woh- 

nungen und Wohngebäude liegen flächendeckende 

und räumlich tief gegliederte Angaben 

vor, bei anderen Gebäuden werden nur Baufertigstellungen 

und Baugenehmigungen erfasst, 

nicht aber der aktuelle Bestand. Für Industrie- und 

Gewerbeimmobilien, die meisten Spezial- und Infrastrukturimmobilien 

liegen in der amtlichen Statistik 

keine flächendeckenden Angaben vor. 

Um die großen Datenlücken zumindest teilweise 

zu schließen, wird im Rahmen der vorliegenden 

Studie versucht, dort, wo amtliche Quellen keine 

Daten liefern können, auf private Daten, Marktberichte, 

Verbandsstatistiken und ähnliches auszuweichen. 

Die dabei auftretenden methodischen 

und inhaltlichen Probleme aufgrund abweichender 

Vorgehensweisen bei den Erhebungen sowie 

systematischer Fehlklassifikationen als Folge definitorischer 

Festlegungen werden in den einzelnen 

Kapiteln erläutert. 

Die Aussagekraft der Daten ist aber nicht nur bezüglich 

der Bereiche begrenzt, in denen kaum 

Daten vorhanden sind. Auch hinsichtlich des vermeintlich 

gut dokumentierten Wohnungs- und 

Wohngebäudebestandes ergeben sich deutliche 

Defizite. Bereits 1987 erfolgte die letzte komplette 

Gebäude- und Wohnungszählung in den westdeutschen 

Bundesländern, in Ostdeutschland 

wurde der Gebäude- und Wohnungsbestand zuletzt 

1995 erhoben. Seitdem wird der Bestand mit 

Hilfe des Saldos der Zu- und Abgänge an Wohngebäuden 

und Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 

aus den Ergebnissen der Bautätigkeitsstatistik 

fortgeschrieben. Die Ergebnisse 

dieser Fortschreibung werden vom Statistischen 

Bundesamt und den Landesämtern in einer tiefen 

räumlichen Gliederung (Kreisebene) zur Verfügung 

gestellt. Allerdings sind aus methodischen 

Gründen in diesen Daten keine Angaben zu 

Wohnheimen enthalten. 

Zeitreihen bezüglich des Gebäudebestandes sind 

für Gesamt- und Ostdeutschland erst seit 1994 verfügbar. 

Der erste Wert bezieht sich auf den 

31.12.1994 und basiert auf der 1995 durchgeführten 

Gebäude- und Wohnungszählung. Bei 

einem Vergleich Ost- und Westdeutschlands ist 

zudem die Zuordnung Berlins zu beachten. Bis 

2004 wurden der ehemalige Ostteil Berlins zu 

5 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

6 


den ostdeutschen und der ehemalige Westteil den 

westdeutschen Bundesländern zugeordnet. Seit 

2005 wird Berlin insgesamt zu Ostdeutschland 

gezählt. 

Aufgrund der weit zurückliegenden Bestandserhebung 

muss damit gerechnet werden, dass der ausgewiesene 

Bestand aufgrund der Zunahme von 

Fortschreibungsfehlern immer weniger dem tatsächlichen 

Bestand entspricht. Bei der letzten Gebäude- 

und Wohnungszählung im Jahr 1987 beliefen 

sich die kumulierten Fortschreibungsfehler 

auf über eine Million Wohnungen, durch die Untererfassung 

von Wohnungsabgängen und -umnutzungen 

war die Zahl der Wohnungen deutlich 

überschätzt worden. Die hauptsächliche Fehlerquelle 

liegt darin, dass der Abgang an Wohnungen 

nicht ausreichend erfasst wird. Durch die Zusammenlegung 

von Wohnungen oder deren 

Umnutzung verringert sich die Zahl der Wohnungen. 

Insbesondere die Umnutzung ist häufig nicht 

mit baulichen Veränderungen verbunden und wird 

so in der Bautätigkeitsstatistik nicht treffend erfasst. 

Zusätzliche Merkmale zum Wohnungsbestand 

werden mithilfe einer Mikrozensus-Sondererhebung 

regelmäßig im Abstand von vier Jahren erhoben 

(Statistisches Bundesamt 2005a). Die aktuellste 

Erhebung erfolgte mit dem Mikrozensus 

2006 und umfasste 1% aller Haushalte. Die 

Hochrechnung der Stichprobe erfolgt mit Eckzahlen 

aus der laufenden Wohnungsfortschreibung. 

Daher bieten die Angaben des Mikrozensus zwar 

wichtige Informationen hinsichtlich der Anteile bestimmter 

Wohnformen oder Wohnungsausstattungen, 

die im Rahmen der Fortschreibung des Gebäude- 

und Wohnungsbestandes vermuteten 

Fortschreibungsfehler können jedoch nicht korrigiert 

werden. 

Eine grundlegende Neuerfassung des Gebäudeund 

Wohnungsbestandes soll im Rahmen des Zensus 

2011 erfolgen. Dabei wird im Gegensatz zur 

Volkszählung 1987 jedoch keine Kompletterhebung 

aller Haushalte durchgeführt. Aufgrund der 

mit Volkszählungen herkömmlicher Art verbundenen 

Kosten- und Akzeptanzprobleme soll der 

Zensus 2011 in Form einer registergestützten Datengewinnung 

durchgeführt werden (Statistische 

Ämter des Bundes und der Länder 2004: 814– 

815). Zu kleinräumigen Bestands- und Strukturdaten 

für Wohngebäude wird in Deutschland kein 

Register geführt. Statt einer direkten Erfassung des 

Bestandes soll im Rahmen des Zensus 2011 ein 

vollzähliges flächendeckendes Gebäude- und 

Eigentümerverzeichnis erstellt werden und darauf 

aufbauend eine postalische Befragung von 

Wohnungseigentümern erfolgen. Die Befragung 

beinhaltet im Wesentlichen die von der Europäischen 

Union im Zuge der Verordnung (EG) Nr. 

763/2008 des Europäischen Parlaments und des 

Rates vom 09. Juli 2008 über Volks- und Wohnungszählungen 

(ABl. EU Nr. L 218: 14) vorgegebenen 

Pflichtmerkmale. Für Gebäude werden 

Angaben zur Art des Gebäudes, Eigentumsverhältnissen, 

Gebäudetyp, Baujahr, Heizungsart und 

Anzahl der Wohnungen abgefragt. Wohnungsbezogene 

Merkmale beinhalten die Art der Nutzung, 

Eigentumsverhältnisse, Fläche der Wohnung, 

sanitäre Ausstattung und die Zahl der 

Räume. 

In Fachkreisen wird an der Beschränkung auf die 

Pflichtmerkmale Kritik geübt, da wichtige wohnungs- 

und gebäudebezogene Merkmale nicht erfasst 

werden. Insbesondere wird auf die im Rahmen 

der letzten Gebäude- und Wohnungszählung 

erhobenen Angaben zur Miete verzichtet. Darüber 

hinaus werden keine Angaben zur verwendeten 

Energieart sowie zu durchgeführten Maßnahmen 

zur Steigerung der Energieeffizienz abgefragt, 

was vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsstrategie 

und dem Ziel der CO 2 -Einsparung 

problematisch ist. Zudem bleibt zu hinterfragen, 

ob die Beschreibung der Wohnungsausstattung mit 

Hilfe eines Merkmalkatalogs, der schon in der Gebäude- 

und Wohnungszählung 1968 verwendet 

wurde, die heutige und zukünftig vermehrt nachgefragte 

wohnungsbezogene Qualität (z.B. Barrierefreiheit) 

angesichts der Bevölkerungsalterung 

ausreichend differenziert darstellen kann. 

Ein grundlegendes Problem bei der Erfassung von 

Gebäuden in der amtlichen Statistik besteht in der 

zum Teil verzerrenden Klassifikation. In der amtlichen 

Gebäudestatistik werden Gebäude nach 

ihrer Hauptnutzfläche (gemessen an der Gesamtnutzfläche) 

klassifiziert. Als Nutzfläche gilt entsprechend 

DIN 277 derjenige Teil der Netto-Grundfläche, 

der der Zweckbestimmung und Nutzung des

Bauwerkes dient (Statistisches Bundesamt 2007b). 

Beispielsweise erfolgt bei einem Büroflächenanteil 

von über 50% an der Gesamtnutzfläche eine Zuordnung 

zu der Rubrik Büro- und Verwaltungsgebäude. 

Demnach kann in als Büro- und Verwaltungsgebäude 

ausgewiesenen Immobilien nahezu 

die Hälfte des jeweiligen Gebäudes auch mit anderen 

Nutzungsarten wie Wohnen oder Einzelhandel 

belegt sein. Diese Fehler betreffen vor 

allem multifunktional bzw. gemischt genutzte Immobilien 

(z.B. Wohngebäude mit Büro- und Handelsflächen 

oder Einkaufspassagen mit Büros und 

Praxisräumen). 

2.3 Immobilienbestand: 

Grundstücke 

Die Immobilienbestände umfassen gemäß der zugrunde 

liegenden Definition des Immobilienbegriffes 

auch die Grundstücke, auf denen Bauwerke 

oder Gebäude errichtet wurden. Dementsprechend 

werden im Folgenden Umfang und Struktur 

der Flächen- bzw. Bodennutzung in Deutschland 

dargestellt und eine Abschätzung des in 

Grundstücken gebundenen Vermögens vorgenommen, 

da die Bewertung von Grund und Boden in 

der amtlichen Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 

keine Berücksichtigung findet. 

Im Rahmen der Datenerhebung zur Boden- und 

Flächennutzung des Statistischen Bundesamtes, in 

der eine Differenzierung der Gesamtfläche der 

Bundesrepublik Deutschland von rund 35,7 Millionen 

ha nach Nutzungsarten erfolgt, werden die 

aus Sicht der Immobilienwirtschaft relevanten Bodenflächen 

im Rahmen der Siedlungs- und Verkehrsfläche 

ausgewiesen. Die Siedlungs- und Verkehrsfläche 

beinhaltet den be- bzw. überbauten 

Grund und Boden sowie jene nicht bebauten Bodenflächen, 

die zu Siedlungs- und Verkehrszwecken 

genutzt werden. 3) Im Gegensatz zu der im 

Vierjahresrhythmus durchgeführten Gesamterhebung 

zur Flächennutzung in Deutschland (zuletzt 

zum 31.12.2004), wird die Siedlungs- und Verkehrsfläche 

in einer jährlichen Erhebung durch das 

Statistische Bundesamt erfasst. Daraus ergeben 

sich zum Teil unterschiedliche Jahresangaben. 

Im Jahr 2006 nimmt die Siedlungs- und Verkehrsfläche 

mit 4,64 Millionen ha etwa 13% der Gesamtfläche 

Deutschlands ein und umfasst damit gemeinsam 

mit landwirtschaftlich genutzten Böden 

(2004: 53%) sowie der Waldfläche (2004: 

29,8%) den Großteil der Bodenfläche der Bundesrepublik. 

Daneben spielen Wasserflächen mit 

einem Anteil von 2,3% (2004) sowie sonstige Flächen 

(z.B. militärisches Übungsgelände, Abbauland 

u.a. 1,7%) nur eine untergeordnete Rolle. 

Zwischen 1996 und 2006 hat die Siedlungs- und 

Verkehrsfläche um 4.386 km² (10,4%) zugenommen. 

Der Zuwachs an bebauten Flächen vollzog 

sich dabei nahezu ausschließlich zu Lasten der 

Landwirtschaftsfläche, wohingegen die Waldfläche 

im gleichen Zeitraum eine leichte Zunahme zu 

verzeichnen hatte. 

Die zunehmende Flächeninanspruchnahme für 

Siedlungs- und Verkehrszwecke bildete einen wichtigen 

Anstoß für die 2002 verabschiedete Nachhaltigkeitsstrategie 

der Bundesregierung, die als 

zentrales Element einer nachhaltigen Siedlungspolitik 

den sparsamen, natur- und sozialverträglichen 

Umgang mit dem nicht vermehrbaren Gut Boden 

postuliert. Eine Reduktion des Flächenzuwachses 

an Siedlungs- und Verkehrsfläche ist jedoch je 

nach wirtschaftlicher Dynamik in den einzelnen 

Teilräumen zum Beispiel mittels Innenentwicklung 

und Revitalisierung von Brachflächen nur regional 

differenziert möglich. So weisen Kagermeier et al. 

(2001) im Falle von München darauf hin, dass 

trotz intensiver Innenentwicklung durch Erschließung 

von Gewerbebrachen und sogar von Grünflächen 

die Flächennachfrage nicht im Stadtgebiet 

allein befriedigt werden konnte. In Regionen mit 

wirtschaftsstrukturellen Problemen, mit Deindustrialisierung 

und Bevölkerungsabwanderung sind 

diese Flächenknappheiten weniger ausgeprägt. 

3) Siedlungs- und Verkehrsfläche und versiegelte Fläche können nicht gleichgesetzt werden, da in die Siedlungs- 

und Verkehrsfläche auch unbebaute und nicht versiegelte Flächen eingehen. Unter die nicht bebauten Bodenflächen, 

die zu Siedlungs- und Verkehrszwecken genutzt werden, fallen beispielsweise Vorgärten, Nutzgärten, 

Spielplätze oder Stellplätze. 

7 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

8 

Abb. 2.2: 

ImmobilienrelevanteBodennutzungen 

nach 

Nutzungsarten 

2006 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008e, 


Abb. 2.3: 

Schätzverfahren 

zur Ermittlung 

des Wertes der 

bebauten Grundstücke 

2006 

Quelle: 

eigene Darstellung, 



In einer feineren Differenzierung der zu Siedlungsund 

Verkehrszwecken genutzten Flächen entfallen 

etwa 38% auf verkehrsbezogene Nutzungen, 

während 62% von Siedlungsflächen bedeckt sind 

(Abbildung 2.2). Die Zunahme der Siedlungs- und 

Verkehrsfläche ist dabei maßgeblich auf die Entwicklung 

der Siedlungsnutzung zurückzuführen. Einem 

Anstieg um 3.544 km² (+14%) zwischen 

1996 und 2006 steht im gleichen Zeitraum ein Zuwachs 

an Verkehrsflächen von 841 km² (+5%) gegenüber. 

Innerhalb der Siedlungsfläche nehmen Gebäudeund 

zugehörige Freiflächen, die dem Zweck der 

Gebäude untergeordnet sind (z.B. Vorgärten, 

Fläche nach Art 

der Bodennutzung 

Verkehrsfläche 

Erholung und Friedhof 

Gebäude- und Freifläche 

Wohnen 

Nichtwohnen 

Siedlungsfläche 

ca. 2,88 Millionen ha 

= 62,0% der Siedlungs- u. Verkehrsfläche 




Wohnen 



Kaufwerte für 

unbebautes Land 

Kaufwerte für Verkehrsflächen 

Kaufwerte für Freiflächen 

Kaufwerte für baureifes 

Land 

Kaufwerte für Industrieland 

Siedlungs- und Verkehrsfläche 


= 13,0% der Gesamtfläche 

Gebäude- und Freifläche 



Verkehrsfläche 



Nichtwohnen 



Hausgärten, Stellplätze), den wesentlichen Bodenanteil 

ein, wobei der für Wohnbauten verwendete 

Anteil mit 47,1% kleiner ist als der mit Gewerbeund 

Infrastrukturgebäuden überbaute Teil (52,9%) 

der Gebäude- und Freiflächen. Jedoch weisen zu 

Wohnzwecken ausgewiesene Flächen höhere Zuwachsraten 

auf, insbesondere aufgrund der seit 

Mitte der 1990er Jahre zunehmenden Fokussierung 

auf den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern 

(Kapitel 2.4.1). Dadurch erhöhte sich trotz 

rückläufiger Anzahl fertig gestellter Wohnungen 

die Flächeninanspruchnahme für Wohnbauten. 

Der nicht der Wohnnutzung zugeordnete Teil der 

Gebäude- und Freiflächen setzt sich überwiegend 

Räumliche 

Differenzierung 

Ost-West-Differenzierung 


Ebene der Bundesländer 


Betriebsfläche und Abbauland 



Wert der bebauten 

Grundstücke 

Wert der Verkehrsflächen 

Wert der Flächen für 



Wohnen 


Nichtwohnen

Bundesland 

Fläche 

km 2 

Wohnen Nichtwohnen Verkehrsfläche 

Schätzwert 

Milliarden 

Euro 

Fläche 

km 2 

Baden-Württemberg 1.371 239,5 1.271 

aus Flächen für Gewerbe und Industrie, für landund 

forstwirtschaftliche Gebäude, (Nutz-)Gärten 

und Betriebsflächen, Flächen für öffentliche Zwecke, 

Ver- und Entsorgung, Flächen für Mischnutzungen 

sowie innerörtliche Brachflächen und Bauplätze 

(auch für Wohnungsbau) zusammen. 

Nachdem bis Mitte der 1990er Jahre das Wachstum 

der Siedlungsflächen noch vorwiegend durch 

Wirtschaftsflächen geprägt war, ist seitdem der 

Anteil der Gebäude- und Freiflächen, die nicht 

dem Wohnen dienen, rückläufig. Im produzierenden 

Gewerbe ging die genutzte Fläche zwischen 

1996 und 2004 sogar leicht zurück (–0,2%), 

während Dienstleistungen mit einem Zuwachs 

von 21,5% weiterhin zum Wachstum der Sied- 

Schätzwert 

Milliarden 

Euro 

Fläche 

km 2 

1.933 

Schätzwert 

Milliarden 

Euro 

Bayern 1.817 423,7 2.086 3.335 382 

Bremen 63 8,4 76 48 36 

Hamburg 157 61,1 124 91 70 

Hessen 788 106,7 774 1.400 220 

Niedersachsen 1.880 130,2 1.508 477,8 2.392 202,7 461 

Nordrhein-Westfalen 2.152 299,1 2.160 2.345 646 

Rheinland-Pfalz 574 57,6 585 1.231 340 

Saarland 97 6,9 214 159 30 

Schleswig-Holstein 655 70 419 671 150 

Berlin West 

102 80 61 

193 84,6* 

Berlin Ost 70 

57 

51 

Brandenburg 503 25,5 833 1.056 156 

Mecklenburg-Vorp. 265 14,2 567 667 204 

58,1 

12,1 

Sachsen 251 11,9 977 743 167 

Sachsen-Anhalt 541 19,8 385 763 508 

Thüringen 81 2,9 617 657 79 

Freifläche 

(Erholung und 

Friedhof) 

Schätz- 

Fläche 

wert 

km 2 

319 

Milliarden 

Euro 

49,7 

Gesamtfläche 

Schätzwert 

Milliarden 

Euro 

2.133,4 

84,6** 

Deutschland 11.389 1.562,1 12.767 535,9 17.627 214,7 3.881 53,2 2.366,0 

* Berechnung für Gesamtberlin 

** Wert der zu Wohnzwecken bebauten Grundstücke. Die übrigen Werte werden für West- und Ostberlin getrennt berechnet 

und jeweils dem früheren bzw. neuen Bundesgebiet zugerechnet. 

3,5 

148,0 

lungsfläche beitragen (Statistisches Bundesamt 

2008e). 

Die Bodenfläche wird als „nichtproduziertes Vermögensgut“ 

in der amtlichen Volkswirtschaftlichen 

Gesamtrechnung nicht im produktiv genutzten 

Anlage- bzw. Bauvermögen berücksichtigt. Wenngleich 

dies internationalen Konventionen entspricht, 

wird aufgrund des in der Regel notwendigen 

Einsatzes von Produktionsfaktoren zur 

Baureifmachung und Erschließung von Grund und 

Boden davon ausgegangen, dass Grundstücke 

den Status einer besonderen Art von produzierten 

Vermögensgütern erhalten sollten (Rußig et al. 

2005). 

9 

Tabelle 2.1: 


Wertes der bebautenGrundstücke 

2006 

Quelle: 

Statistisches 


2008e, Universität 

Mannheim 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

10 


Angaben zu Grundstückspreisen fehlen in den Statistiken. 

Daher müssen zur Schätzung des Wertes 

der Grundstücke, die zu Siedlungs- und Verkehrszwecken 

genutzt werden, Kaufwerte für Bauland 

aus der amtlichen Statistik herangezogen werden 

(Schätzungen von Rußig et al. 2005; Deutsche 

Bundesbank 2008). Wenngleich die Differenzierung 

der Kaufwerte-Statistik in baureifes Land, Industrieland, 

Land für Verkehrszwecke und Freiflächen 

nur näherungsweise mit der Untergliederung 

der Siedlungs- und Verkehrsfläche kompatibel ist, 

erfolgt in Anlehnung an das Schätzverfahren von 

Rußig et al. (2005) eine Bewertung der Nutzflächen 

mit den jeweils am besten geeigneten durchschnittlichen 

Kaufwerten. 

Für die Berechnung des Wertes der Wohnbauflächen 

kann auf durchschnittliche Kaufwerte in den 

Bundesländern zurückgegriffen werden, während 

die Schätzungen zu den Werten der Nichtwohn-, 

Verkehrs- und Freiflächen auf der Untergliederung 

in früheres und neues Bundesgebiet basieren (Abbildung 

2.3; Tabelle 2.1). Durch die räumliche 

Differenzierung nach Bundesländern kann die Genauigkeit 

der Schätzung gegenüber dem Verfahren 

von Rußig et al. (2005) gesteigert werden. Als 

Gesamtschätzwert für die bebauten Grundstücke 

ergibt sich ein Betrag von knapp 2,4 Billionen 

Euro. Den maßgeblichen Anteil am Gesamtgrundstückswert 

vereinen die Gebäude- und Freiflächen 

mit knapp 2,1 Billionen Euro auf sich, wobei 

74,5% auf Grundstücke für Wohnbauten und 

25,5% auf den bebauten Grund für den Nichtwohnbau 

entfallen. 4) Bei der Interpretation der Ergebnisse 

ist darauf zu achten, dass die Preisangaben 

der Statistik der Kaufwerte für Bauland auf 

Angaben zu Grundeigentumswechseln beruhen 

und daher keine echte Preisstatistik darstellen. Je 

nach Zahl und Struktur (z.B. unterschiedliche 

Lage, Größe, Beschaffenheit oder Nutzungsmöglichkeiten 

der Grundstücke) der innerhalb eines 

Jahres beobachteten Veräußerungsfälle, können 

die durchschnittlichen Kaufwerte erheblichen 

Schwankungen unterworfen sein, z.B. wenn eine 

Vielzahl von attraktiven Grundstücken gehandelt 

wurde. Erhebliche Schwankungsbreiten weisen 

insbesondere die Kaufwerte für Verkehrs- und Freiflächen 

auf. Beispielsweise ist für die Kaufwerte 

für Freiflächen zwischen 2004 und 2005 ein 

Sprung von 5,14 Euro auf 32,09 Euro pro m² zu 

beobachten. Für 2006 liegt der durchschnittliche 

Kaufwert mit 9,57 Euro wiederum deutlich niedriger. 

Dagegen zeigen sich die Preise für Industrieland 

in den letzten vier Jahren relativ stabil. Nachdem 

die Kaufwerte Anfang der 2000er Jahre bei 

knapp 30 Euro pro m² lagen, schwanken die 

Werte aktuell zwischen ca. 48 Euro pro m² in den 

Jahren 2003 und 2005 und ca. 44 Euro pro m² 

in den Jahren 2004 und 2006. 

Der Durchschnittspreis für baureifes Land in Deutschland 

stieg hingegen von 80,44 Euro im Jahr 2003 

auf 122,85 Euro je m² im Jahr 2006 (+52,7%). 

Ein stetiger Trend steigender Preise für baureifes 

Land ist seit Beginn der Erfassung der Kaufwertestatistik 

für Gesamtdeutschland im Jahr 1992 zu erkennen. 

Triebfeder dieser Entwicklung ist vor allem der 

Preisanstieg in Westdeutschland, wo sich der Wert 

zwischen 1992 und 2006 von 64,71 Euro auf 

152,79 Euro pro m² erhöhte, obwohl der Wohnungsneubau 

seit Ende der 1990er Jahre rückläufig 

ist. Demgegenüber ist in Ostdeutschland ein 

deutlicher Anstieg der Kaufwerte für baureifes Land 

lediglich bis Ende der 1990er Jahre einhergehend 

mit dem Bautätigkeitsboom nach der Wiedervereinigung 

zu beobachten. Seit der Jahrtausendwende 

bewegt sich der durchschnittliche Kaufwert dort zwischen 

45 Euro und 50 Euro je m². Die Preisstagnation 

in Ostdeutschland und die Diskrepanz zum 

westdeutschen Baulandpreisniveau ist insbesondere 

in den größeren Flächenreserven und der Bevölkerungsabwanderung 

aus den neuen Bundesländern 

begründet. 

Zusammenfassung: Grundstücke 

Die aus Sicht der Immobilienwirtschaft relevante 

Siedlungs- und Verkehrsfläche hat sich 

in den letzten 10 Jahren um über ein Zehntel 

4) Der Schätzwert bewegt sich in der Größenordnung einer Schätzung der Deutschen Bundesbank (2008) für 

das Jahr 2005. Für die Gebäude- und Freiflächen kommt diese Studie, die einen alternativen Berechnungsansatz 

wählt, auf einen Wert von gut 2 Billionen Euro, der sich ebenfalls zu drei Vierteln auf zu Wohnzwecken 

bebaute Grundstücke und zu einem Viertel auf Grundstücke für den Nichtwohnungsbau verteilt.

vergrößert, wobei sich die Entwicklung insbesondere 

zulasten landwirtschaftlich genutzter 

Flächen vollzog. 

Die Ermittlung des Wertes der bebauten 

Grundstücke ergibt einen Betrag von knapp 

2,4 Billionen Euro. Den maßgeblichen Anteil 

am Gesamtgrundstückswert vereinen die Gebäude- 

und Freiflächen mit knapp 2,1 Billionen 

Euro auf sich, wobei 74,5% auf Grundstücke 

für Wohnbauten und 25,5% auf den 

bebauten Grund für den Nichtwohnbau entfallen. 

2.4 Immobilienbestand: Wohnungen 

und Wohngebäude 

Wohnungen und Wohngebäude bilden einen wesentlichen 

und vergleichsweise gut dokumentierten 

Teil des Immobilienbestandes. Nach Angaben des 

Statistischen Bundesamtes lebten am 31.12.2007 

rund 82,21 Millionen Menschen in 39.918.193 

Wohnungen. Mit über 98% befindet sich der überwiegende 

Teil dieser Wohnungen in Wohngebäuden, 

nur ein kleiner Teil ist in Nichtwohngebäuden 

untergebracht. Für die Einteilung, ob es sich bei 

einem Gebäude um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude 

handelt, ist der Anteil der Nutzfläche entscheidend, 

der Wohnzwecken dient. 

Eine Wohnung ist nach Definition des Statistischen 

Bundesamtes die Summe aller Räume, die die Führung 

eines Haushaltes ermöglichen, dazu gehört 

eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. 

Eine Wohnung hat stets einen eigenen abschließbaren 

Zugang unmittelbar vom Freien, von einem 

Treppenhaus oder einem Vorraum. Als weiteres 

notwendiges Kriterium gelten Wasserversorgung, 

Ausguss und Toilette, die jedoch auch außerhalb 

des Wohnungsabschlusses liegen können (Statistisches 

Bundesamt 2008a). 

2.4.1 Entwicklung des Bestands 

Der Wohnungsbestand hat sich in den vergangenen 

knapp zwei Jahrzehnten kontinuierlich positiv 

entwickelt (Abbildung 2.4; Tabelle 2.2). Zwischen 

1991 und 2007 hat die Zahl der Wohnungen um 

über 5,7 Millionen zugenommen. Deutliche Zuwächse 

von über einem Prozent pro Jahr waren 

insbesondere zwischen 1992 und 2000 zu beobachten. 

Seitdem hat sich die Dynamik abgeschwächt, 

2007 nahm der Wohnungsbestand in 

den ostdeutschen Bundesländern (inkl. Berlin) gegenüber 

dem Vorjahr leicht ab, während er im 

Westen noch leicht anstieg. 

Während bis 1997 Zuwächse im Wohnungsbestand 

vor allem im Geschosswohnungsbau zu be- 

11 

Abb. 2.4: 

Wohnungsbestand 

in WohnundNichtwohngebäuden 

nach 

Gebäudeart 

1994 bis 2007 

in Millionen 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008b, 


1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

12 

Abb. 2.5: 

Wohnungen nach 

Gebäudeart in 

West- und Ostdeutschland 

1995 und 2007 

in % und absolut 

in Millionen 

Quelle: 

Statistisches 


2008a, Universität 

Mannheim 

Abb. 2.6: 

Durchschnittliche 

Wohnungsgröße 

nach Gebäudeart 

in West- und 

Ostdeutschland 

1994 bis 2007 

(1994 = 100) 

Quelle: 

Statistisches 




obachten waren, überwiegt seitdem der Anstieg 

bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Zwischen 

1995 und 2003 sank die jährliche Zunahme der 

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern von 1,9% 

auf 0,2% des Bestandes und verharrte anschließend 

auf diesem Wert. Bei Wohnungen in Ein- und 

Zweifamilienhäusern konnten dagegen bis 1999 

stetig zunehmende jährliche Zuwachsraten beobachtet 

werden. Seitdem ist der Wert von 1,5% auf 

0,7% im Jahr 2007 zurückgegangen. 

Ende 2007 befanden sich rund 52% aller Wohnungen 

in Mehr- und 46% in Ein- und Zweifamilienhäusern. 

Deutliche Unterschiede zeigen sich 

zwischen Ost- und Westdeutschland (Abbildung 

2.5). Während im Westen der Anteil der Wohnungen 

in Ein- und Zweifamilienhäusern mit 50% 

leicht über dem in Mehrfamilienhäusern liegt, stellt 

sich die Situation in den ostdeutschen Bundesländern 

umgekehrt dar: Rund 65% aller Wohnungen 

finden sich dort in Wohngebäuden mit mindestens 

drei Wohnungen. Dies ist eine Nachwirkung des 

in der ehemaligen DDR stärker forcierten Geschosswohnungsbaus 

in Großwohnanlagen. Auch 

nach 1995 haben sich in Ostdeutschland die jeweiligen 

Anteile kaum geändert, da Neubau hier 

häufiger als im Westen in Form von Geschosswohnungsbau 

realisiert wurde. Im Gegensatz dazu 

gewinnen in Westdeutschland die Wohnungen in 

Ein- und Zweifamilienhäusern weiterhin Anteile. 

Größere Zuwächse als bei den Wohnungen sind 

bei den Wohnflächen 5) festzustellen (Tabelle 2.2). 

Nach hohen jährlichen Zunahmen von über 1,5% 

in den 1990er Jahren haben sich die Werte inzwi- 

Gebietsstandsänderung: Bis 2004 wurde Westberlin den westdeutschen Bundesländern (West) zugeordnet, 

seit 2005 wird Berlin insgesamt den ostdeutschen Bundesländern (Ost) zugeordnet. 

5) Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu einer Wohneinheit 

gehören (Statistisches Bundesamt 2008a).

Jahr 

Einwohner Haushalte 


schen merklich abgeschwächt. Nach wie vor liegt 

das Wohnflächenwachstum mit 0,7% p.a. aber 

deutlich über dem Anstieg der Wohnungszahlen 

von 0,4% p.a. Die durchschnittliche Fläche pro 

Wohnung erhöhte sich von rund 83m² Mitte der 

1990er Jahre auf über 86m² im Jahr 2007. 6) Auch 

wenn die jährlichen Zuwächse in den ostdeutschen 

Bundesländern über den Werten im Westen liegen, 

sind die Wohnungen in Westdeutschland nach wie 

vor deutlich größer. Dabei fällt die Differenz zwischen 

West- und Ostdeutschland bei den Ein- und 

Zweifamilienhäusern größer aus als bei Mehrfamilienhäusern 

(Abbildung 2.6). Insgesamt übertrifft 

die durchschnittliche Wohnungsgröße in Ein- und 

Zweifamilienhäusern die in Mehrfamilienhäusern. 

Diese Tendenz hat sich in den Jahren zwischen 

1994 und 2007 weiter verstärkt. 

Wohnfläche 

Wohnfläche 

je Wohnung 

Wohnfläche 

pro Kopf 

in 1.000 in 1.000 in 1.000 in 1.000 m 2 in m 2 in m 2 

1991 80.275 35.256 34.174 2.804.906 82,08 34,9 

1992 80.975 35.700 34.547 2.839.664 82,2 35,1 

1993 81.338 36.230 34.989 2.880.378 82,32 35,4 

1994 81.539 36.695 35.371 2.952.926 83,48 36,2 

1995 81.817 36.938 35.954 3.005.457 83,59 36,7 

1996 82.012 37.281 36.492 3.054.302 83,7 37,2 

1997 82.057 37.457 37.050 3.106.251 83,84 37,9 

1998 82.037 37.532 37.529 3.153.846 84,04 38,4 

1999 82.163 37.795 37.984 3.201.599 84,29 39 

2000 82.260 38.124 38.384 3.245.487 84,55 39,5 

2001 82.440 38.456 38.682 3.280.295 84,8 39,8 

2002 82.537 38.720 38.925 3.310.902 85,06 40,1 

2003 82.532 38.944 39.142 3.339.228 85,31 40,5 

2004 82.501 39.122 39.363 3.368.967 85,59 40,8 

2005 82.438 39.178 39.551 3.394.782 85,83 41,2 

2006 82.315 39.766 39.754 3.421.384 86,06 41,6 

2007 82.218 39.722 39.918 3.443.790 86,27 41,9 

Eine vergleichende Analyse der Einwohner-, Haushalts-, 

Wohnungs- und Wohnflächenentwicklung 

(Tabelle 2.2; Abbildung 2.7) macht deutlich, dass 

die Zahl der Einwohner seit Mitte der 1990er Jahre 

nur wenig zugenommen hat und seit 2004 negativ 

ist. Dagegen ist die Zahl der privaten Haushalte 

um gut 8% gestiegen. Noch deutlicher fallen die 

Zuwächse bei Wohnungen und Wohnflächen aus: 

Um rund 17% nahm im betrachteten Zeitraum die 

Zahl der Wohnungen zu, was im Wesentlichen auf 

die steigende Bedeutung von Zweitwohnungen zurückzuführen 

ist. Die durchschnittliche Fläche je 

Wohnung ist seit Mitte der 1990er Jahre ebenfalls 

moderat gestiegen. Infolge der Verkleinerung der 

Haushalte nahm die Wohnfläche pro Kopf im gleichen 

Zeitraum dagegen deutlich zu. 

6) Diese Werte zur durchschnittlichen Wohnungsgröße beruhen auf der Wohnfläche von Wohnungen in Wohngebäuden 

nach der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung (Statistisches Bundesamt 2008a) und unterscheidet 

sich von der durchschnittlichen Wohnungsgröße der bewohnten Wohnungen, die sich aus der Hochrechnung 

des Mikrozensus ergibt (Statistisches Bundesamt 2008d, vgl. Fußnote 10). 

13 

Tabelle 2.2: 

Entwicklung 

von Einwohnern, 

Haushalten, 

Wohnungen und 

Wohnflächen 

1991 bis 2007 

Quelle: 

Statistisches 


2008b, 2008f, 


1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

14 

Abb. 2.7: 

Einwohner, 

Haushalte, 

Wohnungen und 

Wohnflächen 

1991 bis 2007 

(1991 = 100) 

Quelle: 

Statistisches 


2008b, 2008f, Universität 

Mannheim 

Abb. 2.8: 

Wohngebäudebestand 

in WestundOstdeutschland 

1994 bis 

2007 in Millionen 

Quelle: 

Statistisches 




Gebietsstandsänderung: Bis 2004 wurde Berlin-West den westdeutschen, Berlin-Ost den ostdeutschen Bundesländern 

zugeordnet; seit 2005 wird Berlin insgesamt den ostdeutschen Bundesländern zugeordnet. 

Neben regionalen Differenzen zeigen sich deutliche 

Unterschiede auch hinsichtlich der Wohnrechtsform 

der Haushalte. So sind Eigentümerwohnungen 

im Durchschnitt mit etwa 118m² 67% größer als 

Mietwohnungen (71m²). Für die Zukunft wird mit 

einer weiter steigenden Diskrepanz gerechnet. Die 

Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen 

und Raumordnung geht bis zum Jahr 2015 von 

weiter zunehmenden Wohnflächen bei Eigentümern 

aus, während die Wohnflächenentwicklung bei 

Mietern stagniert (Waltersbacher 2001). 

Der Bestand an Wohngebäuden hat sich zwischen 

1995 und 2007 von gut 15,7 Millionen auf 

knapp 17,9 Millionen erhöht (Abbildung 2.8). Bis 

zum Jahr 2002 erreichten die jährlichen Zu-

EFH/ZFH = Ein- und Zweifamilienhäuser, MFH = Mehrfamilienhäuser 

wächse in den ostdeutschen Bundesländern höhere 

Werte, seitdem fallen sie – bei insgesamt geringerer 

Wachstumsrate – im Westen höher aus. 

Da mehr Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 

entstehen als in Gebäuden mit drei und mehr 

Wohnungen, wächst die Zahl der Wohngebäude 

relativ schneller als die der Wohnungen. Seit 

2005 ist nur eine leichte Zunahme des Gebäudebestandes 

festzustellen. 

Maßgeblich für die Entwicklung des Wohnungsund 

Wohngebäudebestandes sind die Gebäudezu- 

und -abgänge. In der amtlichen Statistik werden 

darüber hinaus auch die Baugenehmigungen 

ausgewiesen. Die Entwicklung der Baugenehmigungen 

und -fertigstellungen ist geprägt von 

einem starken Anstieg zu Beginn der 1990er 

Jahre und einem anschließenden kontinuierlichen 

Rückgang. Während die Zahl der Genehmigungen 

ihren Höhepunkt bereits im Jahr 1994 erreichte, 

sinken die Fertigstellungen seit 1997 (Abbildung 

2.9). Deutliche Unterschiede zeigen sich 

zwischen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 

und solchen in Mehrfamilienhäusern. Erstere 

verzeichneten bis Ende der 1990er Jahre 

einen in etwa gleich bleibenden Wert bei Genehmigungen 

und Fertigstellungen. Seit 2003/2004 

hat das Volumen jedoch nachgelassen, zuletzt gin- 

15 

Abb. 2.9: 

Baugenehmigungen 

und Baufertigstellungen 

von 


Gebäudeart 1991 

bis 2007 

Quelle: 

Statistisches 



Abb. 2.10: 

Fertiggestellte 

Wohnungen 

je 10.000 Einwohner 

1950 

bis 2007 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008c, 


1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

16 

Abb. 2.11: 

Bewohnte 


Gebäudegröße 

und Wohnrechtsform 

2006 in 

Millionen (Basis: 

36,2 Millionen) 

Quelle: 

Mikrozensus Statistisches 

Bundesamt 

2008d, Universität 

Mannheim 


gen die Genehmigungen für den Bau von Wohnungen 

in Ein- und Zweifamilienhäusern 2007 und 

2008 nochmals deutlich zurück. 

Das hohe Genehmigungs- und Bauvolumen von 

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern war treibende 

Kraft im Zeitraum zwischen 1990 und 

1997. Zwischen Mitte der 1990er Jahre und dem 

Jahr 2002 gingen die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser 

– und infolge auch die Fertigstellungen 

– deutlich zurück und verharren seitdem 

auf einem Niveau von unter 100.000 Wohnungen 

pro Jahr. Im Osten sind die Fertigstellungen 

von knapp 100.000 im Jahr 1997 auf unter 

5.000 Wohnungen pro Jahr gefallen. Seit 1997 

werden jährlich mehr Wohnungen in Ein- und 

Zweifamilienhäusern als in Mehrfamilienhäusern 

genehmigt und seit 1999 entsprechend auch fertig 

gestellt. Bezogen auf 10.000 Einwohner 

haben die Baufertigstellungen mittlerweile ihren 

tiefsten Stand nach dem Zweiten Weltkrieg erreicht 

(Abbildung 2.10). Rund 30 Wohnungen 

werden seit 2002 je 10.000 Einwohner fertig ge- 

stellt – weniger als die Hälfte des Wertes von vor 

zehn Jahren. 

2.4.2 Struktur des Wohnungsbestandes 

Die letzte umfassende und differenzierte Erhebung 

über die Wohnungsbestände erfolgte in den westdeutschen 

Bundesländern zuletzt vor über zwei 

Jahrzehnten. 1993 wurden die Wohnungsbestände 

zwar im Rahmen der Gebäude- und Wohnungsstichprobe 

aktualisiert, doch auch diese Erhebung 

liegt über 15 Jahren zurück. Seitdem wird 

der Wohnungsbestand über die Erhebung von Zuund 

Abgängen jährlich fortgeschrieben. Allerdings 

muss die Zuverlässigkeit der Angaben teilweise 

in Frage gestellt werden (Kapitel 2.2.2). Die 

detaillierte Struktur des Wohnungsbestandes 

wurde zuletzt im Rahmen einer Zusatzerhebung 

zum Mikrozensus im Jahre 2006 ermittelt. Die in 

der Befragung von einem Prozent der Haushalte 

gewonnenen Daten werden unter Zugrundelegung 

der Fortschreibung des Wohnungsbestandes 

hochgerechnet und ergeben so die aktuellste Datenbasis 

für Aussagen zur Struktur des bewohnten 

Wohnungsbestandes, auf die sich die folgende 

Darstellung bezieht. 7) 

Insgesamt beträgt der Wohnungsbestand in 

Deutschland über 39,9 Millionen Wohnungen. 

Mit 39,3 Millionen befindet sich die überwiegende 

Mehrheit davon in Wohngebäuden. Weitere 

0,6 Millionen verteilen sich auf Wohnheime, 

sonstige Gebäude mit Wohnraum und bewohnte 

Unterkünfte. 8) 

Die Aufteilung der Wohnungen nach Gebäudegröße 

schwankt zwischen den einzelnen Bundesländern. 

Knapp 30% aller Wohnungen befinden 

sich in Einfamilienhäusern, weitere 20% in Zweifamilienhäusern, 

rund 10% in Gebäuden mit mehr 

als 12 Wohneinheiten. Insgesamt zeigt sich ein 

7) Die über die Hochrechnung der Mikrozensus-Sondererhebung 2006 ermittelten Werte weichen von den Werten 

der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung ab. Dies gilt sowohl für den Gesamtbestand von Wohnungen 

und Wohngebäuden als auch für einzelne Strukturmerkmale, wie Wohnungs- oder Gebäudegröße. 

8) Sonstige Gebäude mit Wohnraum sind Gebäude, die überwiegend (mehr als die Hälfte der Gesamtnutzfläche) 

für Nichtwohnzwecke bestimmt sind oder genutzt werden, aber zum Zeitpunkt der Erhebung mindestens 

eine zu Wohnzwecken genutzte Wohnung enthalten. Wohnheime sind Wohngebäude (mit einer Heimleitung), 

die primär den Wohnbedürfnissen bestimmter Bevölkerungskreise dienen. Bewohnte Unterkünfte sind behelfsmäßige 

Bauten zur vorübergehenden Wohnnutzung. (Statistisches Bundesamt 2008d).

deutlicher Zusammenhang zwischen der Gebäudegröße 

und der Wohnrechtsform (Abbildung 

2.11). Mit zunehmender Anzahl von Wohnungen 

im Haus nimmt der Anteil der Mietwohnungen zu. 

So liegt der Mietanteil bei Gebäuden mit einer 

Wohnung bei ca. 12%, bei Gebäuden mit zwei 

Wohnungen steigt er auf 56% und bei Mehrfamilienhäusern 

schwankt er zwischen 79% und 89%. 

Das Alter der Gebäude variiert deutlich zwischen 

den neuen und den alten Bundesländern (Abbildung 

2.12). Während sich in Ostdeutschland rund 

25% aller Wohnungen in Gebäuden befinden, die 

bereits vor 1918 errichtet wurden, sind es im Wes- 

ten nur knapp 10%. Eine ähnliche Diskrepanz ist 

auch hinsichtlich der Gebäude zu beobachten, die 

während der Weimarer Republik entstanden. Bei 

der Interpretation ist der abweichende Umgang mit 

Gebäudeschäden infolge des Zweiten Weltkriegs 

in der früheren Bundesrepublik Deutschland und 

der ehemaligen DDR zu berücksichtigen. Während 

bei Abriss und Wiederaufbau der Gebäude das 

Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr gilt, wird bei 

wiederhergestellten oder notdürftig reparierten Gebäuden 

das ursprüngliche Baujahr angegeben. 

Zwischen 1949 und 1978 entstanden in der Bundesrepublik 

deutlich mehr neue Wohnungen als in 

17 

Abb. 2.12: 

Bewohnte 

Wohnungen 

nach Baujahr 

des Gebäudes 

2006 in % und 

absolut in 1.000 

(Basis: 36, 2 

Millionen) 

Quelle: 

Mikrozensus 

Statistisches 

Bundesamt 2008d, 


Abb. 2.13: 

Wohnungsgröße 

in m² nach Baujahr 

der Wohngebäude 

2006 

in % 

Quelle: 

Mikrozensus 


2008d, Universität 

Mannheim 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

18 

Abb. 2.14: 

Gründe für den 

Leerstand von 

Wohnungen 

Quelle: 


Drewer 2009, Universität 

Mannheim 


der DDR. Dies spiegelt sich in der Altersstruktur der 

Wohngebäude wider. Rund 51% der heute bewohnten 

Wohnungen wurden im Westen während 

dieser Zeit gebaut, während der Anteil im Osten 

nur knapp 30% ausmacht. In beiden Landesteilen 

dominieren bei Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 

1996 und 2004 entstanden, die Eigentümerhaushalte, 

während in den anderen Baualtersklassen 

das Verhältnis in etwa ausgeglichen ist oder 

die Mietwohnungsbestände deutlich überwiegen. 

Die durchschnittliche Größe bewohnter Wohnungen 

beträgt 90,2m², die Pro-Kopf-Wohnfläche 

42,9m². 9) Die Größe der Wohnungen schwankt 

in Abhängigkeit von dem Baualter der entsprechenden 

Gebäude (Abbildung 2.13). Große 

Wohnflächen prägen vor allem die neuen Wohngebäude, 

in denen der Anteil der Wohnungen mit 

über 120m² bei ca. 50% liegt. Dagegen ist der 

Anteil an kleinen Wohnungen unter 60m² insbesondere 

in den Gebäuden groß, die zwischen 

1919 und 1978 entstanden. 

strategischer Leerstand 

(kurzfristig wieder 

aktivierbar) 

Privatisierung 

Modernisierung/ 

Instandsetzung 

zur Vermietung 

(marktaktiv) 

disponibler 

Leerstand 

Eigentümer- oder 

Mieterwechsel 

nicht mehr 

nachgefragte 

Wohnungen 

Grund des Leerstands 

2.4.3 Leerstand 

Der Wohnungsleerstand kann als Indikator für die 

Marktgängigkeit von Wohnungen und die Lage 

auf den Wohnungsmärkten herangezogen werden. 

Eine allgemein anerkannte Definition des 

Leerstandes von Wohnungen und Wohngebäuden 

existiert nicht. Alle bestehenden und ungenutzten 

Gebäude sowie Wohnungen sind sowohl für 

die Wohnungswirtschaft als auch für die Stadtentwicklung 

von Bedeutung. Die Folgen sind für die 

Wohnungswirtschaft Einnahmeausfälle bei laufenden 

Ausgaben. 

Bei marktaktivem Leerstand handelt es sich um 

einen zu erwartenden zeitlich befristeten Zustand. 

Die jeweiligen Wohnungen, die dem disponiblen 

Leerstand zuzuordnen sind, werden am Markt angeboten. 

Sie stehen übergangsweise bis zu drei 

Monate z.B. aufgrund eines Mieter- oder Eigentümerwechsels 

leer. Strategischer Leerstand umfasst 

Wohnungen, die kurzfristig dem Markt entzogen 

sind, um sie beispielsweise mit Hilfe von 

Modernisierungsmaßnahmen dem Markt wieder 

zuzuführen. 

semi-dysfunktionaler 

Leerstand 

(ggf. wieder aktivierbar) 

geplanter Abriss 

Stilllegung 

nicht zur Vermietung 

(nicht marktaktiv) 

dysfunktionaler Leerstand 

(nicht kurzfristig 

aktivierbar) 

Substandard 

(gravierende 

Mängel) 

9) Diese Werte beziehen sich auf bewohnte Wohnungen in Wohngebäuden. Sie ergeben sich aus der Hochrechnung 

der Mikrozensus-Sondererhebung 2006 (Statistisches Bundesamt 2008d) und unterscheiden sich von 

der durchschnittlichen Wohnungsgröße von Wohnungen in Wohngebäuden nach der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung 

(Statistisches Bundesamt 2008a). 

Ruinen

Bei nicht marktaktiven Leerständen handelt es sich 

um Gebäude und Wohnungen, die zum Abriss 

vorgesehen oder aufgrund gravierender baulicher 

Mängel nicht bewohnbar sind. Dieser für den 

Wohnungsmarkt nicht kurzfristig aktivierbare oder 

dysfunktionale, d.h. nicht genutzte Leerstand kann 

bei kleinräumiger Konzentration eine nachhaltige 

marktwirksame Bedeutung sowohl für die Wohnungswirtschaft 

als auch für die Stadtentwicklung 

haben. Zum einen wirkt er bei kleinräumiger Konzentration 

Preis senkend, zum anderen kann er 

eine Abwertung des betroffenen Gebietes auslösen 

bzw. diese noch verstärken. Die Folgen sind 

Kosten auch für die Kommunen, um dieser unerwünschten 

Entwicklung gegenzusteuern. 

Zur Erfassung des Leerstandes werden sehr unterschiedliche 

Methoden verwendet. Grob lassen 

sich vier methodische Herangehensweisen voneinander 

unterscheiden (Abbildung 2.15): 

Insbesondere Kommunen orientieren sich bei 

der Erfassung meist an Daten von lokalen 

Stromanbietern. Dabei werden über die Verbrauchswerte 

und Abmeldung von Stromzählern 

leer stehende Gebäude und Wohnungen 

identifiziert. 

Ebenfalls auf Verbrauchswerte konzentriert 

sich der Techem-empirica-Leerstandsindex. 

Der Index bildet die marktaktiven Leerstände 

näherungsweise ab (Braun 2007). Rund 

5 Millionen Wohnungen fließen in die Abschätzung 

ein, wobei sich diese ausnahmslos 

im Geschosswohnungsbau befinden und über 

eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgung 

verfügen. Nicht einbezogen 

sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie leer 

gezogene Gebäude. Die dortigen Wohnungen 

könnten allerdings sowohl wegen qualitativer 

Mängel als auch aus strategischen Gründen 

leer stehen und damit entweder dem nicht 

Verbrauchswerte Bestandsdaten Begehung/Befragung 

Stromzählermethode 

Techemempirica-Leerstandsindex 

Auswertung des Bestandes 

von Wohnungsunternehmen 

marktaktiven oder dem marktaktiven Bestand 

zugeordnet werden. 

Eine weitere Methode besteht in der Auswertung 

von Bestandsdaten großer Wohnungsunternehmen. 

Die so gewonnenen Daten beziehen 

sich meist auf Mietwohnungen und sind 

nur schwer auf den Gesamtwohnungsbestand 

zu übertragen. Aufgrund hoher Fallzahlen 

bietet der GdW Bundesverband deutscher 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen vergleichsweise 

zuverlässige Daten auf Grundlage 

der Daten seiner Mitgliedsunternehmen. 

Als vierte – relativ aufwändige – Methode 

kann über die Begehung von Wohnungen 

und Befragung der Bewohner der Leerstand 

abgeschätzt werden. Oft sind die diesem Vorgehen 

zugrunde gelegten Kriterien nicht nachvollziehbar. 

Dies gilt sowohl für Begehungen 

spezieller Stadtviertel oder Gemeinden als 

auch für die Angaben der Mikrozensus-Sondererhebung. 

Kritisch muss auch die Ableitung von Leerständen 

aus anderen Quellen hinterfragt werden. Einige 

Städte versuchen den Anteil leer stehender Gebäude 

aus der Differenz des Wohnungsbestandes 

und der Haushalte zu ermitteln. Da aber weder 

über die Zahl der Wohnungen noch über die der 

Haushalte zuverlässige Angaben vorliegen, ist dieses 

Vorgehen problematisch. 

Tabelle 2.3 zeigt drei verschiedene Angaben zum 

Leerstandsbestand. Aus dem Mikrozensus lassen 

sich Anteile von unbewohnten Wohnungen, bezogen 

auf alle Wohnungen in Wohngebäuden, ableiten. 

Die Werte schwanken je nach Bundesland 

zwischen 4,3% und 16,6% und erreichen für Gesamtdeutschland 

einen Anteil von 8,0%. Darin enthalten 

sind alle Wohnungen, die zum Erhebungszeitpunkt 

unbewohnt waren. Gründe für einen so 

Mikrozensuszusatzerhebung 

Begehung 

Ableitung aus 

anderen Quellen 

Abgleich Gebäude- und 

Haushaltsbestand 

19 

Abb. 2.15: 

Arten der Leerstandserfassung 

Quelle: 

eigene Darstellung 

in Anlehnung an 

Drewer 2009, Universität 

Mannheim 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

20 

Tabelle 2.3: 

Unbewohnte 

Wohnungen und 

Leerstände nach 

Bundesländern 

Quelle: 

Unbewohnte Wohnungen 

(bezogen 

auf alle Wohnungen 

in Wohngebäuden): 


2008d. 

Leer stehende Wohnungen 

(bezogen 

auf den bewirtschaftetenWohnungsbestand 

des GdW: 

GdW 2008). 

Marktaktiver Leerstand 

(bezogen auf 

Wohnungen in 

Wohngebäuden mit 

mehr als drei Wohneinheiten):Techemempirica-Leerstandsindex 

2006 


definierten Leerstand können Vermietungsprobleme, 

aktuelle Mieter- oder Käuferwechsel, aber 

auch bauliche Schäden oder Renovierungen sein. 

Aufgrund der Uneindeutigkeit der Abgrenzung 

werden im Rahmen der Mikrozensus-Sondererhebung 

auch solche Wohnungen als leer angegeben, 

deren Bewohner ihrer Auskunftspflicht nicht 

nachkamen und nach mehrmaligem Aufsuchen 

durch die Interviewer nicht geöffnet haben (Drewer 

2009). Entsprechend liegen die Werte über 

dem Niveau der anderen Quellen. Eine für die 

Wohnungswirtschaft relevante Angabe zum Leerstand 

ist aus den Daten des Mikrozensus nicht abzuleiten. 

Bundesland 

Unbewohnte Wohnungen 

in Wohngebäuden 

(Hochrechnung) 

Der Techem-empirica-Leerstandsindex betrachtet 

die marktaktiven und davon die disponiblen Leerstände. 

Darunter werden jene Wohnungen verstanden, 

die auf dem Markt angeboten werden, 

momentan aber leer stehen. Die Angaben beziehen 

sich nur auf den Geschosswohnungsbau und 

schwanken auf Ebene der Bundesländer zwischen 

1,5% und 10,6%. Der marktaktive Leerstand in 

Deutschland insgesamt wird für das Jahr 2006 mit 

4,0% angegeben. 

Die Daten des GdW beziehen sich auf leer stehende 

Wohnungen im bewirtschafteten Wohnungsbestand 

der durch den Verband vertretenen Unternehmen. 

Für Deutschland insgesamt wird für 2007 


im bewirtschafteten 



in Mehrfamilienhäusern 

(Hochrechnung) 

Mikrozensus 2006 GdW-Jahresstatistik 2007 Techem-empirica 2006 

in 1.000 in % in 1.000 in % in 1.000 in % 

Baden-Württemberg 334 6,9% 10,9 2,4% 34 1,5 % 

Bayern 380 6,6% 12,6 2,3% 47 1,8 % 

Berlin 164 8,7% 28,7 4,5% 87 5,2% 

Brandenburg 145 11,4 % 41,4 11,2 % 45 6,8% 

Bremen 15 4,3% 3,4 3,8% 7 3,2% 

Hamburg 38 4,3% 3,0 1,1 % 12 1,8 % 

Hessen 169 6,0% 7,6 2,5% 41 3,0% 

Mecklenburg-Vorp. 99 11,3 % 25,3 8,6% 33 6,3% 

Niedersachsen 197 5,3% 12,4 4,1% 57 3,9% 

Nordrhein-Westfalen 655 7,8% 40,3 3,7% 158 3,3% 

Rheinland-Pfalz 152 8,0% 3,2 3,7% 23 3,5% 

Saarland 42 8,3% 0,4 2,0% 6 4,0% 

Sachsen 338 14,5 % 89,4 13,6 % 134 8,5% 

Sachsen-Anhalt 218 16,6 % 59,1 14,9 % 77 10,6 % 

Schleswig-Holstein 72 5,3% 5,6 3,4% 17 2,7% 

Thüringen 123 10,5 % 34,0 11,2 % 45 7,4% 

Deutschland 3.141 8,0% 377,3 6,3% 823 4,0% 

Westdeutschland 

(ohne Berlin) 

Ostdeutschland 

(einschl. Berlin) 

2.054 6,7% 99,4 3,0% 402 2,7% 

1.087 12,3% 277,9 10,5% 421 7,3%

eine Leerstandsquote von 6,3% angegeben, wobei 

die Leerstände auch nach dieser Methode in den 

ostdeutschen Bundesländern mit 10,5% deutlich 

höher ausfallen als in den westdeutschen (3,0%). 

Zwischen 1997 und 2007 hat sich der Leerstand 

in Ost- und Westdeutschland uneinheitlich entwickelt. 

Während im Westen in der zweiten Hälfte 

der 1990er Jahre zunächst ein moderater Anstieg 

der Leerstandsquoten und anschließend eine Stagnation 

bei gut 3% festzustellen war, nahmen die 

Leerstände im Osten bis 2002 auf über 16% drastisch 

zu und sinken seitdem infolge von Gebäudeabrissen 

ebenso deutlich ab. Zwischen 2002 und 

Februar 2007 wurden in den sechs ostdeutschen 

Bundesländern insgesamt 193.000 Wohnungen 

abgerissen, knapp 2,2% des Wohnungsbestandes 

von 2002. 

Dieser Abriss hat in den neuen Ländern im Rahmen 

des Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost 

zum Ziel, das Wohnungsangebot der rückläufigen 

Nachfrage anzupassen. Abriss scheint die einzige 

Lösung auf Märkten mit einem deutlich zu hohen 

Wohnungsbestand in Relation zur Nachfrage zu 

sein (Weber 2005), da der Überschuss, der sich 

in hohen Leerstandsquoten ausdrückt, nicht nur die 

Kosten erhöht, sondern auch eine negative Preisentwicklung 

mit Einnahme- und Wertverlusten der 

Wohnungsbauunternehmen wie der privaten 

Wohneigentümer auslöste. Dies führte zu einer 

Verteuerung der Kreditfinanzierung aufgrund von 

Risikoaufschlägen, was wiederum die Kostenseite 

belastete. Die Folgen waren Eigenkapitalverzehr, 

Überschuldung, Liquiditätsengpässe und drohende 

Insolvenzen. 

Die Sanierung einzelner Wohnungsbauunternehmen 

wäre bei stabilen Wohnungsmärkten eine Lösung, 

aber bei schrumpfender Entwicklung würde 

sie zu Lasten anderer Wettbewerber gehen. Mit 

Insolvenzen scheiden zwar einzelne Marktteilnehmer 

aus, das überschüssige Wohnungsangebot 

würde aber nicht verringert. Denn die Immobilien 

der insolventen Eigentümer werden zum aktuellen 

niedrigen Marktpreis zwangsversteigert und anschließend 

zu günstigen Preisen angeboten. Damit 

geht zwar der Leerstand in diesen Immobilien zurück, 

erhöht sich aber aufgrund fehlender Nachfrage 

bei anderen Marktteilnehmern. 

2.4.4 Eigentums- und Anbieterstrukturen 

Als Wohnungseigentümer können drei große Gruppen 

unterschieden werden (Abbildung 2.16). Zu 

den professionell-gewerblichen Anbietern zählen 

Wohnungsgenossenschaften, kommunale, öffentliche, 

privatwirtschaftliche und kirchliche Unternehmen. 

Sie haben mit 9,2 Millionen Wohnungen 

weniger als ein Viertel (23,3%) des Bestandes. 

36,6% aller Wohnungen werden von Klein- und 

Amateurvermietern angeboten, weitere 40,1% 

werden von Selbstnutzern bewohnt. 

Seit Ende der 1990er Jahren haben sich die Eigentümerstrukturen 

insbesondere bei den professionell-gewerblichen 

Anbietern deutlich verändert, 

da der Verkauf von großen Wohnungsportfolios 

seit der Jahrtausendwende merklich zugenommen 

hat. Der Höhepunkt wurde 2004 und 2005 erreicht. 

In diesen Jahren wechselten jeweils rund 

350.000 Wohnungen in Beständen mit mindestens 

800 Wohneinheiten ihren Besitzer. In den Jahren 

2006 (277.000) und 2007 (289.000) konnten 

zwar die Verkaufsfälle weiter steigen, die 

Portfoliogrößen verringerten sich jedoch, so dass 

insgesamt weniger Wohneinheiten veräußert wurden. 

Im Jahr 2008 reduzierten sich die Transaktionen 

auf 113.000 (BBR 2008; BBSR 2009a). 

Insgesamt wurden zwischen 1999 und 2008 nach 

Erhebungen des IfS (BBR 2007, 2008, BBSR 

2009a) 1,87 Millionen Wohnungen in großen Beständen 

mittels 278 Transaktionen veräußert, 

davon wurden 474.000 Wohnungen zwischenzeitlich 

mehrfach gehandelt. Durch den Verkauf 

ganzer Wohnungsunternehmen oder großer Wohnungsportfolios 

hat sich der Wohnungsbestand des 

Bundes und der Länder in diesem Zeitraum mehr 

als halbiert, während der Bestand kommunaler Unternehmen 

nur um ca. 8% zurückgegangen ist. Gut 

drei Viertel der veräußerten großen Bestände wurden 

von privaten Unternehmen gekauft. Diese 

konnten ihren Anteil am professionell bewirtschafteten 

Mietwohnungsbestand dadurch von ca. 40% 

auf 47% ausweiten. Sowohl private Kleinanbieter 

als auch Selbstnutzer konnten ihren Anteil am Bestand 

weiter steigern, was zum Teil auch als Folge 

von Einzelprivatisierungen aus den Beständen der 

Wohnungsunternehmen zu interpretieren ist. 

21 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

22 

Abb. 2.16: 

Anbieterstruktur 

auf dem deutschenWohnungsmarkt 

2006 

Quelle: 

nach GdW 2008, 



Wohnungsbestand in Deutschland 

39.617 Tausend Wohnungen 

Professionell-gewerbliche 

Anbieter 


23,3% 1) 

Genossenschaften 


5,6% 

Kommunale Unternehmen 


6,1% 

Öffentliche Unternehmen 

206 Tausend Wohnungen 

0,5% 

Privatwirtschaftliche 

professionelle Eigentümer 


10,2 % 

Kirchen und sonstige WU 

301 Tausend Wohnungen 

0,8% 

Private Kleinanbieter/ 

Amateurvermieter 


36,6% 



13,7 % 

Geschosswohnungen 


22,9% 

Der Anteil der Selbstnutzer fällt verglichen mit anderen 

Ländern gering aus. Mit 43% ist die Eigentumsquote 

niedriger als in den meisten anderen 

europäischen Ländern, wie zum Beispiel in Großbritannien 

mit fast 70% und in Spanien mit über 

80%. 

Verschiedene Faktoren tragen zur Erklärung der 

Unterschiede in den Wohneigentumsquoten zwischen 

den europäischen Ländern bei (Voigtländer 

2009). In Deutschland war die Wohnungsknappheit 

nach dem Zweiten Weltkrieg von großer Bedeutung. 

Man musste davon ausgehen, dass privates 

Kapital nicht ausreichte, sie rasch zu 

verringern. Daher wurde der Soziale Wohnungsbau 

geschaffen, in dessen Rahmen den öffentlichen 

und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen 

ebenso wie privaten Investoren staatliche Mittel zur 

Verfügung gestellt wurden. Der soziale Wohnungs- 

Selbstnutzer 

1) Alle Prozentangaben beziehen sich auf den Gesamtbestand von 39.617 Tausend Wohnungen. 


40,1% 



32,3% 

Geschosswohnungen 


7,8% 

bau legte den Grundstein für einen ausgeprägten 

und funktionierenden Mietwohnungsmarkt, da die 

finanziellen Vorteile bei guter Qualität der Wohnungen 

an die Mieter weiter gegeben wurden. 

Das Mieten einer Wohnung war damit günstiger 

als die Bildung von Wohneigentum. 

Die Regulierung der Wohnungswirtschaft ist ein 

weiterer Faktor. So wurden die Mieten für Altbauten 

zunächst auf dem Vorkriegsniveau eingefroren. 

Im früheren Bundesgebiet wurde schon Ende 

der 1950er Jahre ein Vorstoß unternommen, die 

Mieten schrittweise frei zu geben. Im Vergleich 

dazu galt z.B. in Österreich bis 1982 ein Mietstopp, 

in Spanien konnten die Mieten erst 1994 

für Verträge, die vor 1964 abgeschlossen wurden, 

erhöht werden. Weitere Faktoren sind Subventionen, 

steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten oder 

die unterschiedlichen Eigenkapitalanforderungen

der Kreditfinanzierer beim Wohnungskauf. Der 

deutsche Immobilienmarkt zeichnet sich zudem 

durch eine hohe Preisstabilität aus, so dass die Anreize 

für Mieterhaushalte gering sind, sich durch 

Eigentumsbildung gegen zukünftig steigende Mieten 

abzusichern (Kapitel 6). 

Während 2008 in Westdeutschland 45,7% der 

privaten Haushalte im Eigentum lebten, liegt der 

Eigentümeranteil in den ostdeutschen Bundesländern 

mit 32,5% deutlich niedriger (Abbildung 

2.17). Im Zeitverlauf zeigen sich jedoch in beiden 

Landesteilen Zuwächse, die in den ostdeutschen 

Ländern merklich höher als in den westdeutschen 

Ländern ausfallen. Insgesamt stieg die Eigentumsquote 

zwischen 1993 und 2008 bundesweit von 

39% auf über 43% an, wobei die Werte zwischen 

2003 und 2008 stagnierten. Zunehmende 

Eigentümeranteile konnten nur noch in den ostdeutschen 

Bundesländern registriert werden. 

Die dargestellten Eigentümeranteile basieren auf 

der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS). 

Darin wurden zuletzt 2008 knapp 60.000 Haushalte 

nach ihrer Lebenssituation befragt. Die EVS 

wird in Zusammenarbeit des Statistischen Bundesamtes 

mit den statistischen Ämtern der Länder 

durchgeführt, die Teilnahme an der Befragung ist 

freiwillig. Die Auswahl der Stichprobe für das Jahr 

2008 erfolgte auf Grundlage des Mikrozensus 

2000, die Hochrechnung basiert auf dem Mikrozensus 

2003. 

Zusammenfassung: Wohnungen und 

Wohngebäude 

Der Wohnungsbestand hat kontinuierlich zugenommen. 

Ende 2007 gab es über 39,9 

Millionen Wohneinheiten, von denen ca. 52% 

auf Mehrfamilienhäuser und ca. 46% auf Ein- 

und Zweifamilienhäuser entfielen. 

Die Bautätigkeit ist seit 1997 deutlich zurückgegangen, 

insbesondere in Ostdeutschland. 

Der Schwerpunkt der Neubauaktivitäten hat 

sich vom Geschosswohnungsbau zu Ein- und 

Zweifamilienhäusern verschoben. 

Die Leerstandsquote schwankt für Deutschland 

insgesamt je nach Erhebungsmethode 

zwischen 4% und 8%. Sie erreichen in den 

neuen Ländern die höchsten Werte, in Hamburg 

den geringsten. Die Leerstandsquote ist 

in den vergangenen Jahren in den ostdeutschen 

Bundesländern infolge von Rückbaumaßnahmen 

gesunken, während sie im Westen 

konstant blieb. 

Die Datengrundlage ist aufgrund des langen 

Zeitraums seit der letzten Vollerhebung unsicher 

geworden. Die kommende Zählung wird 

zeigen, ob der amtlich fortgeschriebene Woh- 

23 

Abb. 2.17: 

Private Haushalte 

in Wohneigentum 

1993 bis 2008 in 

% getrennt nach 

West- und Ostdeutschland 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2009, 


1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

24 


nungsbestand nicht deutlich zu hoch angesetzt 

ist. Wünschenswert wären außerdem 

detaillierte Angaben zu Ferien- und Zweitwohnungen, 

zu öffentlich geförderten Wohnungsbeständen 

und Eigentumswohnungen, zum 

Abgang, zu Umwidmungen und zur Zusammenlegung 

von Wohnungen. Dazu bieten 

sich Mikrozensus und Einkommens- und Verbrauchsstichproben 

neben der Bautätigkeitsstatistik 

an. 

2.5 Immobilienbestand: 

Nichtwohngebäude und 

Infrastrukturen 

2.5.1 Büroimmobilien 

In Deutschland gibt es im Rahmen der amtlichen 

Statistik keine Daten zu Büroflächen. Amtliche Informationsquellen 

weisen nur die jährliche Bautätigkeit 

von Büro- und Verwaltungsflächen aus, während 

Daten zu Flächenbestand und -struktur sowie 

zur laufenden Marktentwicklung weder für Gesamtdeutschland 

noch auf regionaler Ebene verfügbar 

sind. Die Bautätigkeitsstatistik bildet aufgrund 

der angewandten Klassifikationsmethodik 

ebenfalls keine ausreichende Datengrundlage für 

Analysen zum Büroflächenbestand. Da der Gebäudebestand 

nach Art der überwiegenden Nutzung 

klassifiziert wird, können ausgewiesene Büro- und 

Verwaltungsgebäude auch Flächen anderer Nutzungsarten 

beinhalten. Allerdings können Büroflächen 

auch in den übrigen Gebäudekategorien 

vorhanden sein, so dass im Ergebnis nicht quantifizierbare 

Über- und Untererfassungen bestehen. 

Daneben bergen Fehlerquellen im Erhebungsverfahren 

sowie das Fehlen eines Sockelbestandes zu 

Beginn der Aufzeichnungen zusätzliche Probleme, 

die bei der Interpretation der Bautätigkeitsstatistik 

zu beachten sind (Stottrop/Flüshöh 2008: 49). 

Die zur Verfügung stehenden Büromarktbeobachtungen 

stützen sich im Wesentlichen auf privatwirtschaftliche 

Marktberichte, die sich meist auf die 

wichtigsten Büromarktzentren konzentrieren. Da 

sich die Datenlage im Segment der Büroimmobilien 

in räumlicher Hinsicht daher äußerst selektiv gestaltet, 

existiert keine flächendeckende Informations- 

grundlage. Aufgrund unterschiedlicher Vorgehensweisen 

sowie nicht standardisierter Erhebungsmethoden 

der verschiedenen Marktbeobachter bestehen 

zudem erhebliche Unterschiede hinsichtlich der 

Qualität der Berichterstattung sowie Einschränkungen 

in der Vergleichbarkeit der Daten. 

Dementsprechend liegt für das gesamte Bundesgebiet 

keine exakte Bezifferung des Büroflächenbestandes 

vor. Die Ursachen liegen vor allem 

darin, dass bereits bei der Erfassung von Büroflächenbeständen 

im Rahmen von Marktberichten 

Uneinheitlichkeiten zu beobachten sind. Insbesondere 

die bislang nur langsam voranschreitende 

Vereinheitlichung der Flächenangaben führt dazu, 

dass Daten von verschiedenen Marktbeobachtern 

und zu verschiedenen Städten nur schwer miteinander 

zu vergleichen sind. So werden je nach 

Ansatz Bruttogeschossflächen, Nutzflächen oder 

Mietflächen angegeben. Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche 

Forschung strebt mit ihrer 

„Richtlinie für gewerblichen Raum (MF-G)“ eine 

Vereinheitlichung der Angaben an (gif 2004). Basierend 

auf den Definitionen der DIN 277, der 

Grundlage zur Systematisierung von Grundflächen 

und Rauminhalten des Hochbaus, unterteilt 

die Richtlinie die Bruttogrundfläche (BGF) von Gebäuden 

in Mietfläche und übrige Gebäudefläche. 

Nicht zur Mietfläche (nach MF-G) zählen technische 

Funktionsflächen, Teile der Verkehrsflächen 

sowie Konstruktions-Grundflächen. Zunehmend 

basieren Studien auf dieser Flächendefinition 

(DEGI 2008: 20). 

Neben der Verwendung der Flächenkategorie unterscheiden 

sich Studien zur Erfassung der Büroflächen 

auch hinsichtlich der Methodik der Datengewinnung 

und Aufbereitung. Häufig werden 

keine Angaben darüber gemacht, nach welcher 

Methode der Bestand erhoben und fortgeschrieben 

wird. 

Als drittes Problemfeld gilt die Abgrenzung der Bürostandorte. 

Räumlich unterschiedliche Abgrenzungen 

bergen die Gefahr, dass sich auf den ersten 

Blick vergleichbare Daten auf unterschiedliche 

Räume beziehen. Neben administrativen Abgrenzungen 

(meist kreisfreie Stadt) finden auch funktionale 

Abgrenzungen Anwendung, welche Gesamtoder 

Teilregionen über die administrativen Gren-

zen hinaus umfassen können (Stottrop/Flüshöh 

2008: 50). Zudem wird in einem Großteil der vorliegenden 

Marktberichte auf eine nachvollziehbare 

Darstellung der Flächendefinitionen und der 

Methodik verzichtet. 

Die mangelnde Aussagekraft und Vergleichbarkeit 

resultiert zudem auf einer bislang fehlenden einheitlichen 

Definition des Begriffes Bürofläche (Ertle- 

Straub 2003). Als zentrales Merkmal der Bürofläche 

gilt die Möglichkeit zur Durchführung von 

typischen Schreibtischtätigkeiten (de Lange 1989). 

Darüber hinaus bilden in der für immobilienwirtschaftliche 

Fragestellungen relevanten Definition 

die Marktfähigkeit und der Raumbezug konstituierende 

Elemente des Büroflächenbegriffes. Unter 

Marktfähigkeit wird verstanden, wenn eine Fläche 

auf dem Büroflächenmarkt gehandelt, das heißt 

als Bürofläche vermietet werden kann. Hierzu zählen 

auch vom privaten oder öffentlichen Sektor 

eigen genutzte sowie zu Büros umgewidmete 

Flächen und selbständig vermietbare Büroflächen 

in gemischt genutzten Gebäudekomplexen (gif 

2008). Dabei muss es sich um separat als Büros 

vermietbare Flächen, also um eine abgeschlossene 

Einheit, z.B. eine Etage eines Gebäudes, handeln 

(Dobberstein 2008: 19). 

Nicht als Büroflächen werden nach dieser Definition 

z.B. Arbeitszimmer in privaten Wohnungen 

und innerhalb von Ladenflächen, Sekretariate in 

Schulen, in Werkstätten integrierte Schreibtischflächen, 

Ladenflächen, die für Schreibtischtätigkeiten 

genutzt werden (z.B. von Reisebüros oder Versicherungsvertretern) 

oder Schalterhallen der Post 

und Bahn betrachtet. Dagegen gelten die Bürotrakte 

von Industrieunternehmen, Theatern, Krankenhäusern, 

Kaufhäusern, Bibliotheken usw. 

ebenso als Büroflächen wie eigen genutzte und 

öffentliche Bürogebäude. Auch Arztpraxen zählen 

zu den Büroflächen, weil für sie Flächen in Anspruch 

genommen werden, die auf dem Büromarkt 

gehandelt werden (gif 2008). Banken und 

Gerichtsgebäude – einschließlich der Schalterhallen 

und Gerichtssäle – sowie Labore und Polizeiwachen 

werden als Sonderfälle den Büroflächen 

zugeordnet (Dobberstein 2008: 19). Gemäß der 

Definition der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche 

Forschung umfasst der Begriff der Bürofläche 

auch Nebenflächen wie Verkehrs- und 

Funktionsflächen sowie zusätzliche Nutzflächen 

wie Konferenz- und Sozialräume oder Archive (gif 

2008). 

Aktuelle flächendeckende Werte zum Büroflächenbestand 

liefert das Analysehaus BulwienGesa 

(z.B. Rat der Immobilienweisen 2007; Bulwien 

2008), das mit Hilfe ihrer RIWIS-Datenbank auf 

Grundlage von 125 Städten eine Abschätzung 

des Gesamtbestandes vornimmt. Dabei erfolgt 

eine Hochrechnung mit Hilfe der Anzahl und der 

Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten. 

Daneben geben verschiedene andere Institutionen, 

u. a. die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, 

den Gesamtbestand an Büroflächen an 

(DEGI 2008). Beide Ansätze kommen zu unterschiedlichen 

Ergebnissen. Daher wird eine eigene 

Abschätzung zur Gesamtbürofläche durchgeführt. 

Dabei wird die Zahl der Bürobeschäftigten mit Annahmen 

über die Flächenausstattung pro Arbeitsplatz 

in Beziehung gesetzt (Rat der Immobilienweisen 

2007). 

2.5.1.1 Abschätzung des Büroflächenbestandes 

2007 

Die Abschätzung des Büroflächenbestandes gliedert 

sich in drei Arbeitsschritte. Zunächst werden 

Angaben zu den Bürobeschäftigten auf Ebene der 

administrativen Kreise ausgewertet. Zweitens erfolgt 

eine Analyse von Marktberichten und Flächenbestandserhebungen 

in ausgewählten kreisfreien 

Städten und Landkreisen, um anschließend 

für diese Gebietseinheiten die Bürofläche je Bürobeschäftigten 

angeben zu können. Im dritten 

Schritt wird auf Grundlage der Datensammlung 

der Büroflächenbestand für alle Landkreise und 

kreisfreien Städte abgeschätzt. 

Die Entwicklung der Bürobeschäftigung stellt 

neben der allgemeinen Marktlage (z.B. Angebotsentwicklung, 

Struktur des Flächenbestandes, Mietniveau) 

eine wesentliche Determinante der Nachfrage 

nach Büroimmobilien dar. Allerdings werden 

amtliche Zahlen für diese Kenngröße nicht ermittelt. 

Auch die Berechnungen des Instituts für Arbeitsmarkt- 

und Berufsforschung (IAB) nach Daten 

der Bundesagentur für Arbeit (BA) sind u.a. aufgrund 

der Nichtberücksichtigung von Berufsgrup- 

25 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

26 

Tabelle 2.4: 

Büro-Mietflächen 

je Beschäftigtem 

und Leerstandsquote 

nach Kreiskategorien 

1) 

Quelle: 

eigene Berechnung 

nach Statistischem 

Bundesamt 

(GENESIS Online), 

Bundesagentur 

für Arbeit, DEGI 

2008, verschiedene 

Studien und Marktberichte 


pen, die einen Bürobeschäftigungsanteil von unter 

80% aufweisen, für eine Schätzung der Büroflächen 

nur bedingt geeignet. Daher wird auf die allgemein 

anerkannte Methode von Dobberstein 

(1997) zurückgegriffen, die auf berufsgruppenscharfen 

Quoten der Bürobeschäftigung für die 

sozialversicherungspflichtig Beschäftigten basiert. 

Auf Grundlage einer Sonderauswertung der Beschäftigtenstatistik 

nach Berufsordnungen werden 

die Bürobeschäftigten entsprechend dieser empirisch 

ermittelten Quoten für alle Kreise ermittelt. 

Ergänzt werden die sozialversicherungspflichtig 

Bürotätigen um bürobeschäftigte Beamte, Selbständige, 

mithelfende Familienangehörige und geringfügig 

entlohnte Beschäftigte, wobei anerkannte 

Erfahrungsquoten verwendet werden (gif 

2008). Demnach ergeben sich für Ende 2007 

knapp 13 Millionen Bürobeschäftigte (Tabelle 

2.5). Damit können 33,2% aller Erwerbstätigen 

als Bürobeschäftigte identifiziert werden. In regionaler 

Differenzierung gibt es erhebliche Schwankungen 

bezüglich des Anteils der Bürobeschäftigten. 

Die höchsten Anteile werden mit fast 50% in 

Erlangen und Frankfurt/Main verzeichnet, die geringsten 

Werte von unter 24% nehmen ländlichperiphere 

Landkreise insbesondere in den ostdeutschen 

Bundesländern ein. 

Auf Seite der Büroflächen dienen Angaben aus 

der RIWIS-Datenbank von BulwienGesa als 

Grundlage. Von den für 125 Städte verfügbaren 

Daten wurden diejenigen verwendet, die sich auf 

Kreise 

Bürofläche 

je Bürobeschäftigten 

2) 

LeerstandsquoteBüroflächen 

Kreiskategorie Anzahl m 2 % 

Hauptbürozentrum 

8 27,9 9,7 

Bürozentrum 24 22,5 8,3 

regionale 

Bürostandorte 

49 21,7 5,6 

sonstige Kreise 348 19,8 7,1 

Insgesamt 429 22,2 7,7 

1) Klassifikation der Kreise nach der Zahl der Bürobeschäftigten 

(nachfolgende Seite) 

2) Bürobeschäftigte bezogen auf die genutzte Büro-Mietfläche 

(ohne Leerstand) 

kreisfreie Städte beziehen. Kreisangehörige Städte 

konnten im Rahmen der Abschätzung nicht verwendet 

werden, da die Anteile der Bürobeschäftigten 

ausschließlich auf Kreisebene vorliegen. Die 

aus der RIWIS-Datenbank verwendeten 97 Städte 

wurden um Angaben zu acht Landkreisen ergänzt, 

die aus regionalen Marktberichten stammen. Bei 

der Auswahl der Flächendaten wurde – soweit 

möglich – auf eine einheitliche Flächendefinition 

nach MF-G geachtet. 

Die verwendeten Daten stellen – bis auf zehn Ausnahmen, 

die allerdings die größten Städte und 

rund ein Drittel des gesamten bundesdeutschen 

Bürobestandes betreffen – Schätzgrößen dar. 

Dies hat zur Folge, dass die Werte für einzelne 

Städte je nach Quelle erheblich voneinander abweichen. 

Zu Vergleichszwecken wurden neben 

den Angaben der RIWIS-Datenbank auch andere 

Quellen geprüft, u.a. Marktberichte von Banken 

und Immobilienunternehmen sowie der Deutschen 

Gesellschaft für Immobilienfonds, DEGI (2008). 

In den meisten Fällen ist die Erhebungs- bzw. Abschätzungsmethodik 

nicht eindeutig nachvollziehbar. 

Die Marktberichte weisen häufig nicht die verwendete 

Flächendefinition aus und beschränken 

sich auf wenige große Büromarktzentren. Um eine 

möglichst einheitliche Methodik zugrunde zu 

legen, wurden – soweit vorhanden – die Daten 

der RIWIS-Datenbank für das Jahr 2007 nach 

MF-G verwendet. Darin enthalten sind auch vergleichsweise 

genaue Werte für Berlin, München, 

Hamburg, Frankfurt/Main, Stuttgart, Köln, Düsseldorf, 

Nürnberg, Fürth und Potsdam. In diesen 

Städten wurden während der vergangenen Jahre 

umfangreiche Totalerhebungen zum Büroflächenbestand 

durchgeführt. Die Erhebungsergebnisse 

lagen in diesen zehn Städten am oberen Rand 

bzw. außerhalb der zuvor angenommenen 

Schätzgrößen (Bulwien/Denk/Scheffler 

2008). Inwieweit sich hieraus generelle Unterschätzungen 

des Büroflächenbestandes ableiten 

lassen, ist unbekannt. Insgesamt beträgt der Büroflächenbestand 

nach MF-G in den 105 der Abschätzung 

zugrunde liegenden kreisfreien Städten 

und Landkreisen 167 Millionen m². 

Um die individuelle Flächeninanspruchnahme je 

Beschäftigten zu ermitteln, wurden zunächst neben 

den Büroflächen auch die Leerstände ermittelt.

Hierzu wurden die Leerstandsquoten aus Marktberichten, 

Studien zur Erhebung des Büroflächenbestandes 

(Bulwien/Denk/Scheffler 2008) und 

Daten der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds 

(2008) abgeleitet und für die Städte, für die 

keine Werte vorlagen, geschätzt. Da die Leerstandsermittlung 

von Bürogebäuden nicht einheitlich 

durchgeführt wird, kann in den ermittelten 

Leerstandsquoten nur eine grobe Annäherung an 

den realen Wert gesehen werden (Tabelle 2.4). 

Zur Abschätzung des Gesamtbestandes wurde aufbauend 

auf den erhobenen Daten die Bürofläche 

je Beschäftigten berechnet. Hierzu wurde von der 

Mietfläche nach MF-G zunächst der Leerstand abgezogen 

und anschließend der Zusammenhang 

zwischen der Anzahl der Bürobeschäftigten und 

der effektiven räumlich differenzierten Flächeninanspruchnahme 

je Bürobeschäftigten auf Kreisebene 

untersucht. Hieraus konnte ein positiver Zusammenhang 

(R 2 =0,46) abgeleitet werden, mittels 

dessen die Flächeninanspruchnahme je Bürobeschäftigten 

für alle 429 Kreise geschätzt und anschließend 

mit der Anzahl der Bürobeschäftigten 

multipliziert wurde. Für die Kreise, für die Daten 

aus der RIWIS-Datenbank oder anderen Quellen 

vorlagen, wurden nicht die geschätzten, sondern 

die vorliegenden Werte eingesetzt. 

Insgesamt wird für das Jahr 2007 ein Bestand an 

Büro-Mietflächen von über 311 Millionen m² 

(nach MF-G) entsprechend ungefähr 380 Millionen 

m² BGF geschätzt. In der Büro-Mietfläche von 

311 Millionen m² sind mit 7,7% des Bestandes 

knapp 24 Millionen m² Leerstand enthalten. 

Kreise Büro-Mietfläche 1) Einwohner Bürobeschäftigte 

Kreiskategorie Anzahl Millionen 

m 2 % Millionen % Millionen % 

Hauptbürozentren 8 81,459 26 10,395 13 2,637 20 

Bürozentren 24 45,155 15 8,903 11 1,844 14 

regionale Bürostandorte 49 55,589 18 14,966 18 2,423 19 

sonstige Kreise 348 128,963 41 48,021 58 6,062 47 

Insgesamt 429 311,166 82,285 12,966 

1) inklusive Leerstand 

Auf jeden Bürobeschäftigten entfallen effektiv 

im Durchschnitt 22,2m² Büro-Mietfläche nach 

MF-G. Unterschiede zeigen sich dabei in Abhängigkeit 

von der Bedeutung des Kreises als Bürostandort. 

Eine zur anschaulicheren Darstellung der 

Ergebnisse vorgenommene Kategorisierung unterteilt 

die Kreise in Hauptbürozentren (Kreise mit 

mindestens 200.000 Bürobeschäftigten), Bürozentren 

(Kreise mit 70.000 bis unter 200.000 Bürobeschäftigten), 

regionale Bürostandorte (Kreise 

mit 40.000 bis unter 70.000 Bürobeschäftigten) 

und sonstige Kreise. 

Während auf die Hauptbürozentren nur 13% 

aller Einwohner entfallen, beträgt ihr Anteil an 

den Büroflächen 26% (Tabelle 2.5). Gleichzeitig 

liegt die durchschnittliche Bürofläche je Bürobeschäftigten 

in den Hauptbürozentren mit knapp 

28m² besonders hoch. Bulwien/Denk/Scheffler 

(2008: 86) führen dies darauf zurück, dass an 

kleinen Standorten der Anteil großer Unternehmen 

mit hohen Anteilen nicht permanent genutzter 

Flächen (Tagungsräume, Repräsentationsräume 

etc.) geringer ist. Andere Untersuchungen 

weisen darauf hin, dass die Flächeneffizienz in 

großen Unternehmen höher ist und insbesondere 

Kleinunternehmen über große Flächen je Mitarbeiter 

verfügen (Reinert/Barthauer 2004). Gegebenenfalls 

lässt sich die höhere Flächeninanspruchnahme 

je Beschäftigten in den Hauptbürozentren 

auch damit begründen, dass dort höherrangige 

Funktionen angesiedelt sind. Dies 

könnte auch eine Erklärung für den positiven Zusammenhang 

zwischen Mietpreishöhe und Flächennutzung 

je Mitarbeiter sein. 

27 

Tabelle 2.5: 

Ausgewählte 

Daten zum 

Büromarkt nach 

Kreiskategorien 

Quelle: 

eigene Berechnung 

nach Statistischem 

Bundesamt 


Bundesagentur 

für Arbeit, DEGI 

2008, verschiedene 

Studien und 

Marktberichte 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

28 

Abb. 2.18: 

Altersstruktur von 

Bürogebäuden im 

Städtevergleich 

Quelle: 

Bulwien/Denk/ 

Scheffler 2008, Universität 

Mannheim 


Ein Vergleich der Ergebnisse mit anderen Abschätzungen 

des Büroflächenbestandes zeigt nur geringe 

Abweichungen. Bulwien/Denk/Scheffler 

(2008: 86) schätzen den Bestand für Gesamtdeutschland 

auf gut 320 Millionen m² nach 

MF-G, entsprechend rund 400 Millionen m² BFG. 

Die Differenz lässt sich durch im Detail unterschiedliche 

Schätzverfahren und abweichende Ausgangswerte 

erklären. DEGI (DEGI 2008: 20) 

schätzt die Gesamtfläche auf 365 Millionen m². 

Die jüngsten Büroflächenerhebungen in einzelnen 

Städten (Bulwien/Denk/Scheffler 2008) weisen 

darauf hin, dass die Büroflächen bislang tendenziell 

unterschätzt worden sind. In diesem Sinne ist 

die berechnete Bürofläche als vorsichtige Schätzung 

zu interpretieren. 

Der Wert der Büroflächen lässt sich flächendeckend 

aufgrund unzureichender Daten nicht zuverlässig 

abschätzen. Zwar liegen Angaben zu Büromieten 

im Rahmen von Marktberichten für einzelne Städte 

differenziert nach Lagetypen vor, eine Übertragbarkeit 

auf den Gesamtbestand ist aufgrund der großen 

Preisunterschiede zwischen den einzelnen 

Lagen jedoch nicht möglich. Dies gilt insbesondere 

deshalb, weil der Büroflächenbestand in den einzelnen 

Lagetypen nicht bekannt ist. Bei der Verwendung 

von durchschnittlichen Büromieten für einzelne 

Städte kann aufgrund hoher Preisunterschiede zwi- 

schen den verschiedenen Lagetypen nicht von einer 

Normalverteilung der Mieten ausgegangen werden, 

was die Übertragbarkeit auf andere Städte 

und die Schätzbarkeit weiter einschränkt. 

Nach Angaben der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds 

schwanken die Spitzenmieten in 

den wichtigsten deutschen Bürostandorten zwischen 

10 Euro je m² in Dresden und 37 Euro je m² 

in Frankfurt/Main (DEGI 2008: 19). BulwienGesa 

gibt als durchschnittliche Büromiete in City-Lagen in 

den wichtigsten Büromärkten (A-Städte) 16 Euro 

je m² an, mit abnehmender Bedeutung der Stadt 

als Bürostandort sinkt der Wert auf knapp 7 Euro 

je m². In einfacheren Lagen, beispielsweise am 

Stadtrand, liegen die Büromieten deutlich unter 

den angegebenen Spitzen- oder Citymieten. 

2.5.1.2 Struktur des Bürobestandes 

Daten zur Struktur von Bürogebäuden liegen flächendeckend 

nicht vor. Auch eine Abschätzung ist 

vor dem Hintergrund der wenigen zur Verfügung 

stehenden Daten und großen Unterschieden zwischen 

den Städten nicht zuverlässig möglich. In 

Anlehnung an Bulwien/Denk/Scheffler (2008) 

folgt daher eine Darstellung für jene Städte, die im 

Rahmen von Primärerhebungen untersucht wurden.

Für die in Abbildung 2.18 dargestellten Städte liegen 

Angaben zum Gebäudealter der Bürobestände 

vor. Insbesondere zwischen Berlin und Potsdam 

auf der einen und den westdeutschen 

Büromarktzentren auf der anderen Seite bestehen 

deutliche Unterschiede. Mit über 35% weisen die 

beiden erstgenannten Standorte hohe Anteile von 

Büroflächen in Altbauten aus der Zeit vor dem Zweiten 

Weltkrieg auf. Insbesondere in Frankfurt/Main, 

München und Nürnberg spielen diese Gebäude 

dagegen eine nur untergeordnete Rolle. Zwischen 

1950 und 1990 entstanden vor allem in Westdeutschland 

viele nach wie vor genutzte Bürogebäude. 

Der Anteil an Büroflächen, die nach 1990 

entstanden sind, ist dagegen in Frankfurt/Main, 

München und Potsdam besonders groß. 

Mit zunehmender Bedeutung der Städte als Bürostandorte 

steigt auch der Anteil an großen Bürokomplexen 

(Abbildung 2.19). In Frankfurt/Main, aber 

auch in Düsseldorf, Hamburg, München und Berlin 

befinden sich über 60% der Büroobjekte in Beständen 

mit über 5.000 m² Bruttogeschossfläche. Dagegen 

nehmen kleinere Bürobestände in Standorten 

wie Fürth oder Potsdam mit knapp 30 bzw. 40% an 

allen Büroobjekten eine wichtige Stellung ein. 

2.5.1.3 Bautätigkeit 

Die Zahl der Bürofertigstellungen belief sich im 

Jahr 2007 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 

auf rund 2,3 Millionen m², wovon 

knapp 2,1 Millionen m² auf das frühere Bundesgebiet 

und rund 200.000 auf die neuen Bundesländer 

entfallen. Damit bewegt sich die Entwicklung 

wieder in dem seit 2003 bestehenden Trend rückläufiger 

Fertigstellungen, nachdem im Jahr 2006 

ein zwischenzeitlicher Anstieg zu verzeichnen war 

(Abbildung 2.20). 

Der Rückgang 2007 ist auf die Entwicklung im früheren 

Bundesgebiet zurückzuführen, wo im Vergleich 

zum Vorjahr fast ein Drittel weniger Büroflächen 

errichtet wurden. Demgegenüber stagnierten 

die Fertigstellungszahlen in den neuen Bundesländern 

2007 auf niedrigem Niveau. Insgesamt liegen 

die Fertigstellungen um die Hälfte niedriger 

als der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre 

(4,4 Millionen m²). Entsprechend der rückläufigen 

Bürofertigstellungen ist seit 2002 auch eine kontinuierliche 

Verringerung der Baugenehmigungen 

zu beobachten. 

29 

Abb. 2.19: 

Größenklassen 

von Bürogebäuden 

nach m² 

BGF im Städtevergleich 

Quelle: 

Bulwien/Denk/ 

Scheffler 2008, 

Universität 

Mannheim 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

30 

Abb. 2.20: 

Baufertigstellungen 

von Flächen 

in Büro- und 

Verwaltungsgebäuden 

1994 bis 

2007 in 1.000 m² 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008h, 



2.5.2 Einzelhandelsimmobilien 

Im Segment der Einzelhandelsimmobilien liegt mit 

der Handels- und Gaststättenzählung aus dem 

Jahr 1993 eine mittlerweile veraltete Erhebung als 

amtliche Datengrundlage zum Flächenbestand 

vor. Vor allem in den neuen Bundesländern haben 

sich seitdem gravierende Veränderungen ergeben. 

Aufgrund der Problematik bei der Zuordnung von 

Gebäuden zu bestimmten Nutzungen ist fraglich, 

wie zuverlässig die Daten aus der amtlichen Statistik 

sind. Insbesondere in den Innenstädten muss 

zum Teil von einer Unterschätzung des Bestandes 

an Einzelhandelsflächen ausgegangen werden, 

da die auf das Erdgeschoss begrenzten Einzelhandelsflächen 

bei der Einordnung des Gebäudes anhand 

der hauptsächlichen Nutzung nicht angemessen 

erfasst werden. Verschiedene Verbände, 

Marktforschungsinstitute und Forschungseinrichtungen 

bieten in Bezug auf andere einzelhandelsrelevante 

Kennziffern eine vergleichsweise gut dokumentierte 

Beobachtungsbasis. Allerdings bestehen 

ähnlich wie in anderen nicht amtlich dokumentierten 

Bereichen erhebliche Defizite in der Vereinheitlichung 

und Offenlegung der Methoden. 

Hinsichtlich des Bestandes an Einzelhandelsverkaufsflächen 

wird auf Daten des Hauptverbandes 

des Deutschen Einzelhandels (HDE) zurückgegriffen, 

die auf einer Fortschreibung der Handels- und 

Gaststättenzählung 1993 auf Grundlage von Unter- 

nehmensbefragungen basieren. Vergleichbare 

Werte schätzen auch das Marktforschungsinstitut 

GfK-Prisma (Rat der Immobilienweisen 2007) und 

das EHI Retail Institute. In den vergangenen Jahrzehnten 

war in Deutschland ein kontinuierliches Verkaufsflächenwachstum 

zu beobachten, das sich vor 

allem in den 1990er Jahren mit besonderer Dynamik 

vollzog (Abbildung 2.21). Zwischen 2000 und 

2008 ist die Verkaufsfläche um jährlich knapp 1,5 

Millionen m² von 109 Millionen auf 120 Millionen 

m² moderat angestiegen (EHI Retail Institute 2008 

und HDE). Aktuell entfallen mit 99 Millionen m² 

knapp 83% der Gesamtfläche auf die alten und mit 

21 Millionen m² 17,5% auf die neuen Bundesländer. 

Dies entspricht in etwa der Relation der Bevölkerungsverteilung 

zwischen West- und Ostdeutschland. 

Für Gesamtdeutschland ergibt sich mit einer 

Verkaufsflächenausstattung von über 1,4m² je Einwohner 

ein im europäischen Vergleich relativ hoher 

Einzelhandelsflächenbesatz (nach GfK GeoMarketing: 

Österreich 1,62; Niederlande 1,57 und 

Schweiz 1,32 bzw. Italien 0,97; Frankreich 1,05; 

Spanien 1,09 und Großbritannien 1,10 10)). Dabei 

zeigt sich eine leicht überdurchschnittliche Flächenausstattung 

in den westlichen Bundesländern und 

entsprechend geringere Werte für Ostdeutschland. 

Eine Fortschreibung über die Bautätigkeitsstatistik 

ist leider nicht möglich, da in den Veröffentlichungen 

die beiden Nutzungsarten Handel und Logistik 

zusammengefasst werden, die funktional keine 

10) Angaben beziehen sich auf m² je Einwohner und liegen nur für 2003 vor (EHI Retail Institute 2006).

Gemeinsamkeiten haben. Eine Trennung wäre 

leicht möglich, da in den Erhebungsbögen beide 

Typen getrennt erfasst werden. 

Die Verkaufsflächenexpansion ist Ausdruck eines 

anhaltenden Strukturwandels im Einzelhandel, der 

nachfrageseitig durch Veränderungen im Ausgabeverhalten 

der Verbraucher, zunehmender Mobilität 

sowie den Auswirkungen des demographischen 

und gesellschaftlichen Wandels geprägt ist. 

Auf Seite der Konsumenten haben sinkende Realeinkommen, 

Arbeitsplatzunsicherheit sowie ein verändertes 

Ausgabeverhalten, das sich stärker auf 

den Gesundheits- und Freizeitsektor konzentriert, 

dazu beigetragen, dass der Anteil der Einzelhandelsausgaben 

am privaten Konsum seit Beginn der 

1990er Jahre von über 40% auf derzeit weniger 

als 30% rückläufig ist. Daher sind die wachsenden 

Verkaufsflächen insbesondere Anfang der 1990er 

Jahre sowie Anfang dieses Jahrzehnts infolge stagnierender 

Umsätze mit einer rückläufigen Flächenproduktivität 

verbunden. So verringerte sich die Flächenproduktivität 

von 1992 bis 1997 um gut 10% 

und dann wieder etwas schwächer von 2003 bis 

2007. Deutschland weist 2007 mit rund 3.400 

Euro pro m² Verkaufsfläche eine europaweit vergleichsweise 

niedrige Flächenproduktivität auf (Abbildung 

2.22). Die höchsten Werte werden mit 

über 8.000 bzw. 6.000 Euro pro m² Verkaufsfläche 

in Großbritannien und Frankreich verzeichnet. 

Dagegen liegen die Flächenproduktivitäten in 

Österreich und Italien auf einem ähnlichen Niveau 

wie in Deutschland (EHI Retail Institute 2006). 

Auf der Anbieterseite äußert sich der Strukturwandel 

im Einzelhandel in ausgeprägtem Wettbewerb 

und einer Beschleunigung des Wandels von Betriebstypen, 

verbunden mit ständig neuen Anforderungen 

an die Warenpräsentation und die Ausgestaltung 

der Handelsformate. Damit geht ein 

kontinuierlicher Bedarf an zeitgemäßen Einzelhandelsimmobilien 

und -flächen einher. Im Rahmen 

der Veränderung der Betriebsformen kommt es zur 

Verschiebung der Marktanteile von den traditionellen 

Handelsformen der klassischen Fachgeschäfte 

und Warenhäuser zu Lebensmitteldiscountern 

und Fachmärkten sowie Shopping-Centern 

und dem Versandhandel, einschließlich E-Commerce 


Die Entwicklung der einzelnen Betriebstypen ist 

auch mit Veränderungen im Flächenbestand sowie 

der Flächenstruktur verbunden, da Handelsformate 

mit höherem Flächenbedarf an Bedeutung 

gewinnen. In diesem Zusammenhang spielt insbesondere 

die Entwicklung von Shopping-Centern 

eine Rolle. Insgesamt weist das EHI Retail Institute 

Ende 2008 399 Shopping-Center mit einer Fläche 

von 12,6 Millionen m² auf. Damit sind im Rahmen 

von Shopping-Centern zwischen 2000 und 

2008 über 3 Millionen m² an Neuflächen entstanden 


Zukünftig werden in Bezug auf das Verkaufsflächenwachstum 

insbesondere die Auswirkungen 

des wachsenden Umsatzes des Versand- bzw. Internethandels 

interessant sein, da in diesem Seg- 

31 

Abb. 2.21: 

Verkaufsflächenentwicklung 

im 

Einzelhandel 

1980 bis 2008 

in Millionen m² 

Quelle: 

EHI Retail Institute 

2008 nach 

Statistischem 

Bundesamt, 

HDE, Universität 

Mannheim 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

32 

Abb. 2.22: 

Flächenproduktivität 

im Einzelhandel 

in Euro pro m² 

1992 bis 2007 

Quelle: 

GfK GeoMarketing, 

Vortrag Petersen gif 

Forum 2009, Universität 

Mannheim 

Abb. 2.23: 

Marktanteile im 

Einzelhandel nach 

Betriebsformen 

2000 bis 2008 

am Einzelhandelsumsatz 

in % 

Quelle: 

GfK GeoMarketing, 

Vortrag Petersen gif 

Forum 2009, Universität 

Mannheim 


ment in der Regel auf entsprechende Flächen zur 

Warenpräsentation verzichtet werden kann. 

In räumlicher Hinsicht konzentrierte sich das Flächenwachstum 

einerseits auf städtebaulich nichtintegrierte, 

verkehrsorientierte Standorte, andererseits 

ist wieder eine verstärkte Orientierung auf 

Zentrenlagen zu beobachten, in denen vor allem 

die Errichtung von Shopping-Centern als Wachstumstreiber 

fungiert. Während Anfang der 1990er 

Jahre noch ein beachtlicher Teil der Shopping- 

Center auf Standorten auf der „Grünen Wiese“ 

realisiert wurden, haben in der Folgezeit vor allem 

genehmigungsrechtlichte Aspekte die Entwicklung 

neuer Center auf die Innenstädte bzw. integrierte 

Stadtteillagen gelenkt (Tabelle 2.6). 

In der Einzelhandelsentwicklung wird weiter mit 

einem dynamischen Nebeneinander von wenig 

attraktiven, unrentablen Objekten und einer wachsenden 

Anzahl an neuen Standorten gerechnet. 

Die 1a-Lagen an Einkaufsstandorten mit großem 

Einzugsgebiet gelten mit überwiegend stabilen 

bzw. steigenden Mieten nach wie vor als attraktiv, 

während sich die Situation in vielen B- und Streulagen, 

aber auch in Stadtteilzentren größerer 

Städte und an kleineren Einkaufsstandorten differenzierter 

darstellt. In Abhängigkeit von den vor 

Ort gegebenen Rahmenbedingungen besteht an 

solchen Standorten die Gefahr von Abwertungsprozessen, 

verbunden mit steigenden Leerstandsquoten 

und einem weiteren Verlust an Lagequalität 

(Rat der Immobilienweisen 2007).

Standort 1964–1990 1991–1995 1996–2000 2001–2005 2006–2007 Insgesamt 

Innenstadt 46,6 24,5 44,8 64,2 60,0 43,3 

Stadtteil 45,6 36,0 43,8 30,4 33,3 39,3 

Grüne Wiese 7,8 39,5 11,4 5,4 6,7 17,3 

Insgesamt 100 100 100 100 100 100 

2.5.3 Sonstige Nichtwohngebäude 

Außerhalb der Immobiliensegmente Büro und Einzelhandel 

ist die Verfügbarkeit statistischer Daten 

aus amtlichen Quellen in Bezug auf Nichtwohngebäude 

ebenfalls äußerst eingeschränkt. Der Umfang 

der übrigen Nichtwohngebäude ist sehr 

heterogen und umfasst neben Gewerbe- und Industrieimmobilien 

beispielsweise auch Einrichtungen 

des Bildungs- und Gesundheitswesen oder Gebäude 

für Kultur, Sport und Freizeit. Die amtliche 

Systematik der Bauwerke des Statistischen Bundesamtes 

bietet einen vollständigen Überblick über die 

Typen der Nichtwohngebäude (Statistisches Bundesamt 

1978, Tabelle 2.7), wenngleich sie aufgrund 

ihres Ursprunges Ende der 1970er Jahre 

nicht mehr alle Bauwerkskategorien zeitgemäß abzubilden 

vermag (z.B. fehlen spezielle Logistikimmobilien). 

Daneben ist die Datenverfügbarkeit auf 

der tieferen Untergliederungsebene der Systematik 

zum Teil erheblich eingeschränkt. So wird die Bau- 

tätigkeit zwar detailliert erfasst, die Daten werden 

anschließend jedoch nur in aggregierter Form veröffentlicht. 

Darüber hinaus bereitet die Zuordnung 

von Gebäuden zu den jeweiligen Nutzungsarten 

Probleme, weil eine Eingruppierung anhand der 

Hauptnutzung erfolgt und andere Nutzungsaspekte 

nicht erfasst werden. 

Die Datenerhebung der amtlichen Statistik beschränkt 

sich auf die in der Bautätigkeitsstatistik ausgewiesenen 

Angaben zu Baugenehmigungen und 

-fertigstellungen im Nichtwohnbau, Bestandsdaten 

liegen nicht vor. Hinsichtlich der Marktbeobachtung 

durch entsprechende Verbände, wissenschaftliche 

Einrichtungen oder privatwirtschaftliche Analysten 

bestehen in dem heterogenen Bereich der 

übrigen Nichtwohngebäude erhebliche Unterschiede. 

In der Regel beschränken sich Bestandserhebungen 

auf die Anzahl bestehender Immobilien, 

während Daten zum flächenmäßigen Bestand in 

den Erhebungen nicht berücksichtigt werden. 

33 

Abb. 2.24: 

Shopping-Center 

1965 bis 2008 

nach Anzahl und 

Verkaufsfläche 

in Millionen m² 

Quelle: 


2008, Universität 

Mannheim 

Tabelle 2.6: 

Shopping-Center 

nach Standorten 

und Eröffnungsjahren 

in % 

Quelle: 


2008, Universität 

Mannheim 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

34 

Tabelle 2.7: 

Systematik der 


Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 1978 


7151 Anstaltsgebäude 

7151 1 Krankenhäuser 

7151 2 Anstaltsgebäude für die Eingliederung und Pflege Behinderter 

7151 3 Altenpflege - und -krankenheime 

7151 4 Heime für Säuglinge, Kinder und Jugendliche, a.n.g. 

7151 5 Erziehungsheim 

7151 6 Müttergenesungsheime, Ferien-, Erholungsheime 

7151 7 Heime für Unterrichtsanstalten (ohne solche für Behinderte) 

7151 8 Kasernen und Bereitschaftsgebäude 

7151 9 Sonstige Anstaltsgebäude (z.B. Klöster) 

7153 Büro- und Verwaltungsgebäude der Sektoren 

7153 1 Land- und Forstwirtschaft, Fischerei 

7153 2 Produzierendes Gewerbe 

7153 3 Handel, Verkehr und Nachrichtenübermittlung (ohne Deutsche Bahn AG und Postunternehmen) 

7153 5 Deutsche Bahn AG und Postunternehmen 

7153 7 Kredit, Versicherungs- und Dienstleistungsgewerbe 

7153 9 Gebietskörperschaften, Sozialversicherung und Organisationen ohne Erwerbscharakter 

7155 Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 

7157 Nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude 

7157 1 Fabrik- und Werkstaättengebäude 

7157 2 Handelsgebäude 

7157 3 Warenlagergebäude 

7157 4 Verkehrsgebäude 

7157 5 Hotels, Gasthöfe, Fremdenheime und Pensionen 

7157 7 Gaststättengebäude ohne Beherbergung, Kantinengebäude 

7157 9 Andere nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude, a.n.g. (z.B. Filmtheater, Spielbanken) 

7159 Sonstige Nichtwohngebäude 

7159 1 Kindertagesstätten 

7159 2 Schulgebäude 

7159 3 Hochschulgebäude 

7159 4 Gebäude für Forschungszwecke (ohne Hochschulgebäude) 

7159 5 Museen, Theater, Opernhäuser, Bibliotheken, Kongresshallen u.ä. 

7159 6 Kirchen und sonstige Kultgebäude, a.n.g. 

7159 7 Medizinische Behandlungsinstitute, Gebäude für Heilbäder oder die Gesundheitspflege 

7159 8 Sportgebäude 

7159 9 Andere Nichtwohngebäude, a.n.g. (z.B. Freizeit- und Gemeindehäuser für Jugendliche) 

a.n.g. = anderweitig nicht genannt

2.5.3.1 Gewerbliche- und industrielle 

Gebäude 

Die Büro- und Einzelhandelsimmobilien wurden in 

den Kapiteln 2.5.1 und 2.5.2 differenziert dargestellt. 

Da es zu den von privaten Unternehmen 

oder der öffentlichen Hand als Betriebs-, Handelsoder 

Lagergebäude genutzten Immobilien keine 

Informationsgrundlage gibt, werden die von Gewerbe 

und Industrie überbauten Flächen als 

Schätzwert herangezogen. Darin enthalten sind 

neben Gebäuden auch sonstige Flächen der jeweiligen 

Betriebsgelände und damit auch Flächenanteile, 

auf denen sich keine Hochbauten befinden 

(z.B. unüberdachte Lagerflächen, Hofräume 

oder Stellplätze). 11) Für das Jahr 2004, auf das 

sich die aktuellste differenzierte Flächennutzungsstatistik 

des Statistischen Bundesamtes bezieht 12), 

ergibt sich eine Gesamtfläche von rund 10 Milliarden 

m², die von Landwirtschaft, vom produzierenden 

Gewerbe und Dienstleistungssektor genutzt 

werden (Abbildung 2.25). Der produzierende 

Sektor nimmt davon eine Fläche von 3,18 Milliarden 

m² ein, die sich seit der vorausgegangenen 

Erhebung aus dem Jahr 2000 um etwa 2,4% verringerte. 

Noch deutlicher ist der Rückgang der Gebäude- 

und Freifläche in der Landwirtschaft, bei 

denen sich die genutzte Fläche um 6,6% auf 2,74 

Milliarden m² reduzierte. Demgegenüber verzeichneten 

die von Dienstleistungsunternehmen in 

Anspruch genommenen Flächen im gleichen Zeitraum 

einen Zuwachs um ca. 9% auf 4,19 Milliarden 

m². Dabei erfuhren sowohl die Flächen für den 

Groß- und Einzelhandel als auch für Kultur- und 

Sport überdurchschnittliche Zuwächse im Vergleich 

zu den übrigen Dienstleistungen. 

Im Rahmen dieser Entwicklung stellt das an der 

Schnittstelle zur Industrie stehende Marktsegment 

der Logistikimmobilien einen wesentlichen Entwicklungsfaktor 

dar. Veränderte Produktionsorganisationen 

und neuartige Lieferkonzepte in Industrie 

und Dienstleistungen förderten in den letzten Jahren 

die Nachfrage nach entsprechenden Objekten, 

die insbesondere in verkehrsgünstigen Lagen 

expandierten. Der Markt für Logistikimmobilien 

profitiert dabei von der Bedeutung des Logistiksektors 

als einem zentralen Wirtschaftszweig der bundesdeutschen 

Volkswirtschaft, welcher rund 7% 

des Bruttoinlandsproduktes umfasst. Mit einem 

Marktvolumen von 189 Milliarden Euro im Jahr 

2006 ist Deutschland vor Großbritannien und 

Frankreich der größte Logistikmarkt Europas 

(Klaus/Kille 2007). Im Vergleich zu 2005 stieg 

das Marktvolumen in Deutschland um etwa 8%. 

Aufgrund der ausgeprägten außenwirtschaftlichen 

Verflechtungen des Landes, der fortschreitenden 

Globalisierung sowie der zentralen Lage innerhalb 

Europas, gepaart mit einer leistungsfähigen 

Verkehrsinfrastruktur, gilt die Logistikbranche in 

Deutschland nach wie vor als Wachstumsmarkt. 

Auf dem Logistikimmobilienmarkt äußert sich die 

Dynamik der Branche in den letzten Jahren durch 

eine verstärkte Bautätigkeit, insbesondere bei großen, 

modernen Logistikobjekten. Die wachsende 

Nachfrage nach großen Logistikflächen zeigt sich 

auch in der Umsatzstatistik der 2007 neu vermieteten 

Flächen, wonach die Anmietung von Objekten 

über 5.000 m² um 15% gegenüber dem Vorjahr 

anstieg (Jones Lang LaSalle 2008). DTZ 

(2008) erfasst zum ersten Halbjahr 2008 für die 

fünf bedeutendsten deutschen Logistikimmobilienstandorte 

Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, 

Hamburg und München ein Flächenvolumen von 

rund 7,5 Millionen m² an Objekten mit mindestens 

10.000 m². Knapp 38% dieser Flächen wurden in 

den letzten acht Jahren errichtet, was einer durchschnittlichen 

jährlichen Fertigstellungsquote von 

rund 370.000 m² entspricht. Zwischen 1985 und 

2000 lag der jährliche Flächenzuwachs mit etwa 

165.000 m² noch deutlich niedriger. Für die vollständige 

Bewertung des Bestandes und der Dynamik 

von Logistikimmobilien ist die dezentrale Struktur 

der Logistikstandorte in Deutschland zu 

berücksichtigen. Denn neben den genannten fünf 

Logistikzentren haben sich weitere bedeutende Logistikstandorte 

etabliert, die sich durch unterschiedliche 

Standortqualitäten auszeichnen. 

11) Bezugsbasis bildet die differenzierte Gliederung der Gebäude- und Freifläche aus der Flächennutzungsstatistik 

des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2004 (Statistisches Bundesamt 2008e). 

12) Die neueste differenzierte Flächennutzungsstatistik des Statistischen Bundesamtes (2008) liegt noch nicht vor. 

35 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

36 

Abb. 2.25: 

Gebäude- und 

Freifläche nach 

Wirtschaftssektoren 

1992 bis 2004 

in Milliarden m² 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008e, 


Abb. 2.26: 

Baugenehmigungen 

und 

-fertigstellungen 

von Hotels und 

Gaststätten 

1994 bis 2007 

in 1.000 m² 

Quelle: 


2008h, Universität 

Mannheim 


2.5.3.2 Hotels, Gaststätten und Freizeitimmobilien 

Die steigende Flächeninanspruchnahme des 

Dienstleistungssektors betrifft insbesondere den 

wachsenden Markt betreiberabhängiger Spezialimmobilien. 

Dieser beinhaltet ein heterogenes 

Spektrum von Hotels und Gaststätten bis zu Freizeit- 

(z.B. Sportanlagen, Fitness-/Wellness-Center, 

Freizeitparks) und Kultureinrichtungen (z.B. Theater, 

Multiplex-Kinos). 

Das Beherbergungs- und Gaststättengewerbe betrieb 

nach Angaben des Deutschen Hotel- und 

Gaststättenverbandes (DEHOGA) im Jahr 2007 

in Deutschland knapp 239.800 gastgewerbliche 

Betriebe, die zusammen rund 55,6 Milliarden 

Euro Jahresumsatz erwirtschaften. Davon sind 

etwa 45.200 Betriebe dem Beherbergungs- und 

183.500 dem Gaststättengewerbe zuzuordnen. 

Die übrigen etwa 11.100 Betriebe gehören dem 

Segment der Pachtkantinen und Caterer an. Die 

Angaben des DEHOGA umfassen ausschließlich 

Betriebe mit mehr als 17.500 Euro Jahresumsatz, 

so dass sich eine Abweichung zu den vom Statistischen 

Bundesamt (2008g) ausgewiesenen 

52.168 Betrieben des Beherbergungsgewerbes 

ergibt. Die vom Statistischen Bundesamt erfassten 

Betriebe verzeichneten 2007 fast 362 Millionen 

Übernachtungen von rund 130 Millionen Gästen 

in 2,55 Millionen Betten. Die Übernachtungen im 

Beherbergungsgewerbe weisen seit 2004 stabile

Zuwächse auf. Im Zuge dessen erhöhte sich auch 

die Belegungsquote bzw. Kapazitätsauslastung im 

Beherbergungsgewerbe stetig (Statistisches Bundesamt 

2008g). 

Die aktuelle Entwicklung ist von einem Konsolidierungsprozess 

gekennzeichnet, der sich in leicht sinkenden 

Betriebszahlen ausdrückt, die für das Beherbergungsgewerbe 

zwischen 2000 und 2007 

auf –3,8% beziffert werden (Statistisches Bundesamt 

2008g). Gleichzeitig stieg die Zahl der angebotenen 

Betten seit 2000 moderat um 2,9% an, so 

dass sich der schon seit den 1990er Jahren zu beobachtende 

Trend zu größeren Kapazitäten fortsetzt, 

die vornehmlich von Hotelketten bereitgestellt 

werden. Nachdem die massive Bauförderung 

nach der Wiedervereinigung vor allem in Ostdeutschland 

zu einem Bauboom im Hotelsektor geführt 

hatte, hat sich die danach einsetzende Tendenz 

rückläufiger Baufertigstellungen von Hotels 

und Gaststätten seit Beginn des neuen Jahrtausends 

auf niedrigem Niveau stabilisiert (Abbildung 

2.26). 

Das Segment der Freizeitimmobilien zeichnet sich 

durch Schnelllebigkeit und ausgeprägte Zyklizität 

aus. Ein wachsender Anteil der Freizeitausgaben 

am privaten Konsum sowie ein hohes Marktvolumen 

werden in diesem Sektor voraussichtlich auch 

zukünftig mit der Realisierung neuartiger Konzepte 

und der Schaffung entsprechender Immobilien verbunden 

sein. Langfristige Prognosen in diesem 

Marktsegment sind jedoch aufgrund der ständig 

wechselnden Trends und der Abhängigkeit von 

Strategien und Konzepten des jeweiligen Betreibers 

selten verlässlich. 

2.5.3.3 Infrastrukturimmobilien 

Klassische Elemente der Infrastruktur sind Verkehrseinrichtungen 

(z.B. Straßen, Schienen, Flughäfen, 

Häfen), Anlagen der Energieerzeugung und -verteilung, 

Ver- und Entsorgung und Nachrichtenübermittlung 

sowie Einrichtungen des Bildungs- und Gesundheitswesens. 

Zu einzelnen infrastrukturellen 

Gebäudetypen liegen keine flächenmäßigen Bestandsdaten 

vor, so dass lediglich ein Überblick 

über den zahlenmäßigen Bestand geliefert werden 

kann (Tabelle 2.8). 

Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien sind die 

Nichtwohngebäude (oder besser Gewerbeimmobilien) 

nur sehr unzureichend in der amtlichen Statistik 

dokumentiert. Aufgrund der hohen volkswirtschaftlichen 

Bedeutung dieses Bereiches sind 

dringend Zusatzerhebungen notwendig. Die letzte 

Erfassung des Einzelhandelsflächenbestands fand 

vor mehr als 15 Jahren statt, so dass häufig Unstimmigkeiten 

bei der städtebaulichen Zulässigkeit 

von Bauvorhaben auftreten. Für den Büroflächenbestand 

gilt ähnliches, zumal dieser noch nie vollständig 

erhoben wurde. Eine Hilfe hierbei wäre 

eine weitere Differenzierung der Bautätigkeitsstatistik. 

So empfiehlt sich die Trennung der Kategorie 

„Handels- und Lagergebäude “ in zwei Nutzungsarten. 

Wünschenswert wäre neben der 

Zuordnung der Gebäude entsprechend der überwiegenden 

Nutzung auch eine flächenmäßige 

Aufgliederung nach den Nutzungsarten vorzunehmen. 

2.6 Immobilienvermögen 

Die Bewertung des Immobilienvermögens kann 

auf zwei Wegen erfolgen (Abbildung 2.27). Der 

erste führt über die komplette Erhebung und Bewertung 

des Bestandes. Die im Rahmen der vorangegangenen 

Abschnitte dargelegten Probleme 

bei der Ermittlung des Immobilienbestandes machen 

jedoch deutlich, dass dieser Weg mit hohem 

Zeit- und Kostenaufwand sowie erheblichen Unsicherheiten 

behaftet wäre. Alternativ erfolgt die 

Darstellung des Immobilienvermögens auf Grundlage 

der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 

(VGR). Mit der VGR wird das Ziel verfolgt, ein 

möglichst umfassendes quantitatives Gesamtbild 

des volkswirtschaftlichen Vermögens und seiner 

Entwicklung zu zeichnen. Im Rahmen des Anlagevermögens 

fließen auch die wertmäßigen Bestände 

an Immobilien in die Volkswirtschaftliche 

Gesamtrechnung ein. 

Das Anlagevermögen umfasst alle produzierten 

Vermögensgüter, die länger als ein Jahr wiederholt 

oder dauerhaft in der Produktion eingesetzt 

werden. Einbezogen sind materielle und immaterielle 

Güter: Ausrüstungen, Wohnbauten, Nichtwohnbauten 

sowie sonstige Anlagen. Es wird mit 

Hilfe einer Kumulationsmethode, ausgehend von 

37 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

38 

Tabelle 2.8: 

Ausgewählte 

Infrastrukturbestände 

2006 

Quellen: 

Statistisches 

Bundesamt 


den in der VGR nachgewiesenen Bruttoanlageinvestitionen 

und Angaben über die durchschnittliche 

Nutzungsdauer der einzelnen Anlagegütergruppen, 

berechnet. Bei der Anwendung des 

Bruttokonzepts (Bruttoanlagevermögen) werden 

die Anlagen mit ihrem Neuwert – ohne Berücksichtigung 

der Wertminderung – dargestellt, während 

beim Nettokonzept (Nettoanlagevermögen) 

die seit dem Investitionszeitpunkt aufgelaufenen 

Abschreibungen abgezogen werden (Statistisches 

Bundesamt 2008f). Da die Bewertung des Immobilienvermögens 

zu möglichst aktuellen Preisen er- 

folgen soll, wird in diesem Zusammenhang das 

Nettoanlagekonzept zu Marktpreisen gewählt. 

Anfang 2008 beläuft sich das Nettoanlagevermögen 

zu Wiederbeschaffungspreisen auf 7.640 

Milliarden Euro. Knapp 86% davon entfallen auf 

Bauten, der Rest auf Ausrüstungen und sonstige 

Anlagegüter. Das Nettobauvermögen wird dementsprechend 

auf 6.608 Milliarden Euro beziffert. 

Davon entfallen 59% auf Wohnbauten und 41% 

auf Gewerbe- und Infrastrukturbauten (Abbildung 

2.28). Gut drei Viertel des gewerblichen Netto- 

Infrastrukturbereich 2006 

Krankenhäuser Anzahl 2.104 

Vorsorge- oder Rehabilitationseinrichtungen Anzahl 1.255 

Grundschulen Anzahl 16.743 

Hauptschulen Anzahl 4.812 

Realschulen Anzahl 2.939 

Gymnasien Anzahl 3.097 

Integrierte Gesamtschulen und Schulen mit mehreren Bildungsgängen Anzahl 2.014 

Sonderschulen/Förderschulen Anzahl 3.395 

Sonstige Schulen Anzahl 3.305 

Berufliche Schulen Anzahl 8.777 

Autobahnen km 12.363 

Bundesstraßen km 40.983 

Landesstraßen km 86.553 

Kreisstraßen km 91.581 

Gemeindestraßen (ca.) 1) km 413.000 

Personenbahnhöfe und Haltepunkte 2) Anzahl 6.561 

Streckenlänge Eisenbahnen 3) km 38.167 

Streckenlänge Straßen-/Stadtbahnen/U-Bahnen 1) km 3.314 

Leitungsnetz (Rohöl) 4) km 2.370 

Rohrnetz (Gas) 5) km 410.000 

Leitungsnetz (Strom) 5) km 1.670.000 

1) VDV Verband Deutscher Verkehrsunternehmen 2005, 2006, 2008 

2) an Strecken gemäß der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung, Wert für 2005, Statistisches Bundesamt 

2008i 

3) Strecken gemäß der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung, Statistisches Bundesamt 2008i 

4) Statistisches Bundesamt 2008f 

5) BDEW Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft 2007

Immobilienbestand Gebäude 

(aus verschiedenen Statistiken 

und eigene Berechnungen) 

bauvermögens entfallen auf die Dienstleistungsbereiche, 

der Anteil der Land- und Forstwirtschaft an 

den Nichtwohnbauten beträgt gut 3% und der 

des produzierenden Gewerbes 14%. 

Während die Gebäude einen bedeutenden Teil 

des Anlagevermögens stellen, werden die bebauten 

Grundstücke aus der Volkswirtschaftlichen 

Gesamtrechnung ausgeklammert, da es sich bei 

ihnen um nicht produzierte Vermögensgüter handelt. 

Allerdings sind auch Grundstücke gemäß der 

zugrunde gelegten Definition Teil des Immobilienbestandes 

und bedürfen so der Berücksichtigung 

bei der Ermittlung des Immobilienvermögens (Kapitel 

2.3). Als Wert für die Siedlungs- und Verkehrsfläche 

ergeben sich auf Basis der oben ausgeführten 

Schätzung 2.366 Milliarden Euro. Damit 

beträgt das gesamte Immobilienvermögen 8.974 

Milliarden Euro. 

Für Wohnbauten kann eine überschlagsartige 

Rechnung hinsichtlich der Wohnungswerte erfolgen: 

2007 standen knapp 40 Millionen Wohnungen 

einem Wert der Wohnbauten von 3.896 

Milliarden Euro gegenüber, woraus sich ein 

durchschnittlicher Wohnungswert von 97.600 

Euro je Wohneinheit ableiten lässt. Zusätzlich 

kann der durchschnittliche Grundstückswert je 

Wohnung auf 39.200 Euro beziffert werden, so 

dass sich ein Gesamtwert von 136.800 Euro je 

Wohnung errechnet. Bei einer Wohnungsgröße 

von 86m² ergibt sich ein Durchschnittswert von 

knapp 1.600 Euro je m² Wohnfläche. Der Wert 

der Wohngebäude inklusive der dazugehörigen 

Anlagevermögen: Bauten 

(aus: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung) 


Immobilienbestand Grundstücke 

(Abschätzung auf Grundlage der Flächennutzungsstatistik 

und der Kaufwerte für Land 

des Statistischen Bundesamtes) 

Grundstücke wird so auf 5.459 Milliarden Euro 

geschätzt. 

Innerhalb des Nettobauvermögens (ohne Grundstücke) 

stellen die privaten Haushalte und die privaten 

Organisationen ohne Erwerbszweck die bedeutsamste 

Gruppe dar (Abbildung 2.29). Dies gilt insbesondere 

bei den Wohnbauten, auf die mit 3.249 

Milliarden Euro über 87% dieses Sektors entfallen. 

Bei den Nichtwohnbauten stellen nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften 

mit 1.241 Milliarden Euro den 

wichtigsten Sektor, dessen Anteil zudem zwischen 

2000 und 2007 von 43,4% auf 48,4% anstieg. 

39 

Abb. 2.27: 

Überblick über 

das methodische 

Vorgehen zur 


Immobilienvermögens 

Quelle: 

eigene Darstellung 

Universität 

Mannheim 

Abb. 2.28: 

Nettoanlagevermögen 

nach 

Arten Anfang 

2008 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008f, 


1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

40 

Abb. 2.29: 

Nettobauvermögen 

nach Sektoren 

Anfang 2007 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008k, 


Abb. 2.30: 

Bruttoanlagevermögen 

verschiedener 

Infrastruktursegmente 

in 

Preisen von 2000 

Quelle: 

Reim 2008, Universität 

Mannheim 


Für einzelne Eigentümergruppen und Immobiliensegmente 

ist verschiedentlich der Versuch unternommen 

worden, den jeweiligen Wert zu ermitteln. 

So schätzt beispielsweise das Statistische 

Bundesamt das Bruttoanlagevermögen der Verkehrsinfrastruktur 

zu Preisen von 2000 im Jahr 

2005 auf 754 Milliarden Euro. Allein 474 Milliarden 

Euro entfallen hierbei auf das Straßennetz 

(inkl. Brücken) und damit rund 74.000 Euro auf 

einen Kilometer Straße (Abbildung 2.30). Der Anteil 

der Eisen- und Straßenbahnen ist mit rund 22% 

deutlich geringer, auf Wasserstraßen, Rohrleitungen 

und Umschlagplätze entfallen zusammen 

etwa 16%. 

2.7 Transaktionen am deutschen 

Immobilienmarkt 

Am deutschen Immobilienmarkt wurden im langfristigen 

Durchschnitt über die Periode 1991– 

2008 rund 155 Milliarden Euro je Jahr umgesetzt 

(Abbildung 2.31). Legt man den in Kapitel 2.6 ermittelten 

Gesamtwert des deutschen Immobilienvermögens 

zugrunde, dann werden je Jahr im 

Durchschnitt ca. 1,7% des gesamten Immobilienvermögens 

umgeschlagen. Bezogen auf das Jahr 

2007 entfielen ein Drittel der Transaktionen auf 

Gewerbeimmobilien und rund zwei Drittel auf den 

Wohnungsmarkt. Der Anteil der Gewerbeimmobi-

lien ist in den letzten Jahren deutlich angestiegen 

(Abbildung 2.32). 13) 

Das Transaktionsgeschehen unterlag dabei im 

Zeitablauf erheblichen Schwankungen. Mitte der 

1990 Jahre machte sich vor allem der Wiedervereinigungsboom 

am Immobilienmarkt bemerkbar. 

Darüber hinaus beeinflussten Fristen für Sonderabschreibungsmöglichkeiten 

und Änderungen bei 

der Grunderwerbsteuer das Transaktionsvolumen 

in diesem Zeitraum (DEGI 2009: 6). Nach einem 

Rückgang des Transaktionsvolumens in den Jahren 

2000 bis 2005 kam es wieder zu einem deutlichen 

Anstieg. Verantwortlich war dafür eine 

Reihe verschiedener Einflussfaktoren: Das Transaktionsvolumen 

wurde einerseits bei den privaten 

Haushalten durch Vorzieheffekte beeinflusst, die 

auf die Abschaffung der Eigenheimzulage für 

Neufälle zu Anfang des Jahres 2006 und die Erhöhung 

des regulären Mehrwertsteuersatzes um 

3 Prozentpunkte zum Jahresbeginn 2007 zurückzuführen 

sind. Andererseits erfuhren die Immobilieninvestmentmärkte 

einen erheblichen Schub 

durch den Einstieg internationaler Investoren, die 

von 2004 bis 2007 zunächst vornehmlich Wohnungsbestände 

öffentlicher Bestandshalter und 

von Nicht-Immobilienunternehmen im Rahmen von 

Paketverkäufen erwarben. Ab 2006 nahm das In- 

teresse ausländischer Investoren auch an gewerblichen 

Immobilien zu. Nach Daten von Jones Lang 

LaSalle zeichneten ausländische Investoren 2005 

für 67% des inländischen Investitionsvolumens in 

die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte verantwortlich. 

2006 waren es sogar 80%. Seit 2006 

gehen die Anteile wieder zurück (2007: 68%, 

2008: 54%). 14) Hinzu kam der sukzessive Umbau 

der Portfolios institutioneller Anleger (z.B. in der 

Versicherungswirtschaft) in Richtung einer Umschichtung 

von direkten in indirekte Immobilienanlagen 

und einer internationalen Diversifizierung 

der Portfolios (Sireo 2007: 199 ff.). 

Die Finanzkrise und der damit verbundene konjunkturelle 

Einbruch haben die Umsätze am Immobilienmarkt 

– vor allem wegen der Schwierigkeiten, 

große Transaktionen zu finanzieren, und aufgrund 

der verschlechterten Renditeperspektiven – in 

jüngster Zeit wieder deutlich zurückgehen lassen. 

13) Die Daten der beiden verwendeten Quellen sind nicht vollkommen vergleichbar, da GEWOS ein geringeres 

Transaktionsvolumen ausweist als DEGI. Für 2007 gibt GEWOS ein Transaktionsvolumen von 159,2 Milliarden 

Euro an. Immobilientransaktionen im Rahmen des Transfers von Unternehmensanteilen (Share-Deals) sind 

in beiden Quellen im Regelfall nicht enthalten. 

14) Quelle: Jones Lang LaSalle (2009) und Telefonat mit Herrn Barthauer, Research Manager Jones Lang 

LaSalle, am 08.06.2009. 

41 

Abb. 2.31: 

Immobilientransaktionen 

in Deutschland 

1991 bis 2008 

in Milliarden Euro 

Quelle: 

DEGI 2009 auf 

Basis der Grunderwerbsteuerstatistik 

des BMF, Grafik 

ZEW 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

42 

Abb. 2.32: 

Struktur der 


2003 

bis 2007 in % 

des Gesamtvolumens 

Quelle: 

GEWOS, 

Grafik ZEW 

Abb. 2.33: 

Struktur der 


2007 

(159,2 Milliarden 

Euro) 

Quelle: 

GEWOS, 

Grafik ZEW 


2.8 Übersicht über die in Kapitel 2 verwendeten Datenquellen 

BulwienGESA AG: RIWIS-Datenbank 

Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.: Jahresstatistik 

DEGI-Marktreport 2009 

EHI Retail Institute: Handel Aktuell 

Empirica: Techem-empirica-Leerstandsindex 

GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.: Jahresstatistik 

GEWOS: Immobilienmarktanalyse 

GfK GeoMarketing 

Hauptverband des Deutschen Einzelhandels: Zahlenspiegel 

Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen, Lange Reihen 

Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen von Nichtwohngebäuden (Neubau), 

Lange Reihen 

Statistisches Bundesamt: Bautätigkeit und Wohnungen, Bestand an Wohnungen (Fachserie 5, Reihe 3) 

Statistisches Bundesamt: Einkommens- und Verbraucherstichprobe 2003 

Statistisches Bundesamt: Gebäude und Wohnungen, Bestand an Wohnungen und Wohngebäuden, 

Abgang von Wohnungen und Wohngebäuden, Lange Reihen 

Statistisches Bundesamt: Mikrozensus-Zusatzerhebung 2006 (Fachserie 5, Heft 1) 

Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen, Anlagevermögen nach Sektoren 

(Arbeitsunterlage) 

Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen, Inlandsproduktsberechnung, 

detaillierte Jahresergebnisse (Fachserie 18, Reihe 1.4) 

Verband Deutscher Verkehrsunternehmen: VDV-Statistik 

43 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

44 


3. 

Die Immobilienwirtschaft 


Die Immobilienwirtschaft vereinigt 22% aller Unternehmen, 10% aller Erwerbstätigen und 7,5% aller 

Umsätze auf sich. Zur Immobilienwirtschaft zählen dabei alle Unternehmen, die an der Planung, Erstellung, 

Finanzierung und Bewirtschaftung von Immobilien beteiligt sind. Hinzu kommen weitere Unternehmen, 

wie Immobilienberater oder Gebäudereiniger, die wichtige Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft 

erbringen. 

Die Immobilienwirtschaft ist sehr kleinteilig strukturiert. 2006 zählten über 707.000 Unternehmen zur 

Immobilienwirtschaft. Diese Unternehmen erzielten einen Umsatz von 381,3 Milliarden Euro und beschäftigten 

über 3,8 Millionen Menschen. 

Zu den größten Wirtschaftszweigen der Immobilienwirtschaft gehören die Bauindustrie und die Immobilienvermietung. 

Die Bauindustrie umfasste über 336.000 Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 205 

Milliarden Euro und mehr als 2,2 Millionen Erwerbstätige. Kleiner ist der Bereich der Immobilienvermietung, 

auf den fast 200.000 Unternehmen, ein Umsatz von 89 Milliarden Euro und über 230.000 Erwerbstätige 

entfallen. Etwa zwei Drittel der Erwerbstätigen, der Umsätze und der Unternehmen zählen 

zur Gewerbeimmobilienvermietung. 

Architekten und Ingenieure erzielten im Jahr 2006 zusammen einen Umsatz von knapp 17 Milliarden 

Euro und beschäftigten 178.000 Menschen. In der Vermittlung und Verwaltung, zu dem u.a. auch Sachverständige 

und Facility Manager gehören, waren 146.000 Menschen tätig und der Umsatz belief sich 

auf 27,6 Milliarden Euro. Nur etwa 20% der Unternehmen aus diesem Segment erzielen einen Umsatz 

von mehr als 250.000 Euro im Jahr; allerdings vereinigen diese Unternehmen mehr als 80% des Umsatzes 

auf sich. 

Etwa 55% aller Kredite entfallen auf Immobilienfinanzierungen. Im Juni 2008 beliefen sich die Wohnungsbaukredite 

auf knapp 1,1 Billionen Euro. Auf Wohnungsunternehmen entfallen rund 160 Milliarden 

Euro, auf Unternehmen aus der gewerblichen Immobilienwirtschaft knapp 200 Milliarden Euro. Marktführer 

bei den Wohnungsbaukrediten sind die Sparkassen, bei den gewerblichen Finanzierungen sind 

es hingegen gleichermaßen die Landesbanken und die Realkreditinstitute. Insgesamt können 197.000 Mitarbeiter 

der Banken der Immobilienwirtschaft zugerechnet werden. 

3.1. Abgrenzungen und Datenbasis 

Während bislang die Betrachtung der Immobilienbestände 

und deren Veränderungen im Vorder- 

grund standen, wird nun die Immobilienwirtschaft 

näher untersucht, also die Unternehmen, die am 

Immobilienmarkt tätig sind. Zur Immobilienwirtschaft 

werden dabei alle Unternehmen gezählt, 

die gemäß dem Lebenszyklus-Ansatz in die Pla-

nung, Erstellung, Finanzierung, Bewirtschaftung 

sowie die Verwaltung und Vermittlung von Immobilien 

involviert sind. Ein Hauptaugenmerk gilt dem 

Bereich der Bewirtschaftung, Verwaltung und Vermittlung, 

weil die in diesem Sektor tätigen Dienstleister 

zum einen den Kern der Immobilienbranche 

darstellen und dieses Segment zum anderen 

bislang in der Literatur weitgehend vernachlässigt 

wurde. Die einzelnen Segmente der Immobilienwirtschaft 

sollen, soweit möglich, anhand der Zahl 

der Unternehmen, der Unternehmensgrößen und 

-typen, der Beschäftigten sowie des Umsatzes und 

des Ebitda pro Unternehmen und Erwerbstätigem 

dargestellt werden. Der Ebitda (Earnings before 

interest, tax, depreciations and amortization) ist 

ein Maß für die Gewinnsituation der Unternehmen, 

wobei Zinsen, Steuern und Abschreibungen 

nicht berücksichtigt werden. 

Die amtliche Statistik bietet eine Reihe von Quellen 

für die Erfassung der wirtschaftlichen Aktivitäten 

von Unternehmen. Allerdings werden die Unternehmen, 

je nach Wirtschaftszweig, statistisch sehr 

unterschiedlich erfasst. So steht mit der Dienstleistungsstatistik, 

die auf Basis von repräsentativen Unternehmensbefragungen 

erhoben wird, zum Beispiel 

eine sehr ausführliche Statistik zur Analyse 

der Entwicklung der Immobilienvermieter zur Verfügung. 

Auch die Bauwirtschaft wird detailliert erfasst, 

allerdings nicht in der gleichen Weise wie 

die Dienstleister. So finden sich in der Berichterstattung 

über das produzierende Gewerbe, zu 

denen die Bauwirtschaft gezählt wird, zwar sehr 

umfangreiche Daten zur Beschäftigung, aber im 

Gegensatz zur Dienstleistungsstatistik keine Angaben 

zu den Rechtsformen der Unternehmen. Bei 

anderen Bereichen der Immobilienwirtschaft, wie 

der Immobilienfinanzierung, finden sich hingegen 

nicht einmal grundlegende Daten zur Beschäftigung. 

Dies macht die Vergleichbarkeit der Daten 

schwierig. Einen teilweisen Ausweg bietet die Umsatzsteuerstatistik. 

Auf der Basis der Angaben der Finanzämter werden 

die Umsätze und die Anzahl der Unternehmen 

nach Wirtschaftszweigen ausgewiesen. Diese Statistik 

bietet drei Vorteile. Erstens werden hier die 

Daten für die verschiedenen Wirtschaftszweige in 

einer einheitlichen Statistik erhoben, was die Vergleichbarkeit 

deutlich erhöht. Zweitens fußt die Um- 

satzsteuerstatistik auf einer Vollerhebung, wodurch 

stichprobenbedingte Verzerrungen, die nie auszuschließen 

sind, irrelevant sind. Und drittens bietet 

die Umsatzsteuerstatistik eine tiefe Gliederung der 

Wirtschaftszweige, was für die Zwecke dieser 

Untersuchung wichtig ist. Allerdings beruhen die 

Zuordnungen zu den Wirtschaftszweigen auf den 

Einschätzungen der Finanzämter, weshalb Ungenauigkeiten 

nicht ausgeschlossen werden können. 

Da nur Angaben zu den Umsätzen und der Anzahl 

der Unternehmen verfügbar sind, fehlen weitergehende 

Informationen beispielsweise zu den Beschäftigten. 

Daher werden im Folgenden zunächst 

für alle Unternehmen – bis auf die Finanzinstitute, 

die nur in begrenztem Umfang umsatzsteuerpflichtige 

Leistungen erbringen – die Angaben aus der 

Umsatzsteuerstatistik übernommen und dann weitere 

Informationen etwa zu den Rechtsformen oder 

den Beschäftigten aus den jeweiligen wirtschaftszweigspezifischen 

Publikationen entnommen. Ergänzt 

werden die Daten darüber hinaus teilweise 

durch nicht-amtliche Quellen. Soweit nicht anders 

angegeben, beziehen sich alle Unternehmensdaten 

auf das Wirtschaftsjahr 2006. 

3.2 Architekten und Ingenieure 

Mit der Planung von Bauvorhaben und der Beratung 

von Bauherren sind vor allem Architektur- und 

Ingenieurbüros betraut. Allerdings können nicht 

alle Architektur- und Ingenieurbüros der Immobilienwirtschaft 

zugerechnet werden. Das Unternehmensregister 

unterscheidet neun Tätigkeitsbereiche 

für dieses Segment, wovon vier zur Immobilienwirtschaft 

gezählt werden können: 

Architekturbüros für Hochbau und für Innenarchitektur 

Ingenieurbüros für bautechnische Gesamtplanung 

Büros baufachlicher Sachverständiger 

und Vermessungsbüros. 

Bei den Architekturbüros für Hochbau und Innenarchitektur, 

den Ingenieurbüros für bautechnische 

Gesamtplanung und den Büros baufachlicher 

Sachverständiger ist die Zugehörigkeit zur Immobilienwirtschaft 

offensichtlich. Bei den Vermessungsbüros 

ist zwar keine ausschließliche, aber 

überwiegend immobiliennahe Betätigung zu er- 

45 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

46 

Tabelle 3.1: 

Kennziffern für 

die immobiliennahenArchitektur- 

und Ingenieurbüros 

2006 

Quelle: 


2008l, 2008m, 

IW Köln 


warten. Schließlich sind diese Büros primär mit der 

Vermessung von Bauwerken und Grundstücken 

beschäftigt. 

Architekturbüros 

Ingenieurbüros 

Anzahl der Unternehmen 34.124 36.431 

Anteil der Einzelunternehmen 78,7% 70,3% 

Anteil der Unternehmen 

mit mehr als 250.000 Euro 

Umsatz 

16,2 % 25,4% 

Umsatz in Millionen Euro 6.246 10.651 

Ebitda in Tausend Euro 

pro Unternehmen 

81,5 125,7 

Erwerbstätige 87.450 90.590 

Sozialversicherungspflichtige 

Beschäftigte 

54.051 72.424 

Nach dieser Untergliederung zählten im Jahr 

2006 insgesamt 70.555 Architektur- und Ingenieurbüros 

zur Immobilienwirtschaft, die zusammen 

einen Umsatz von 16,9 Milliarden Euro erzielten. 

Dies entspricht einem Anteil von 44% an 

allen Umsätzen von Architektur- und Ingenieurbüros. 

Bezogen auf die Zahl der Unternehmen liegt 

die Quote bei 55%. 

Die Architekturbüros erzielten einen Ebitda von 

81.500 Euro pro Unternehmen und einen Ebitda 

pro Erwerbstätigem von 26.500 Euro. Bei den Ingenieurbüros 

beliefen sich die vergleichbaren 

Werte auf 126.000 Euro bzw. 25.000 Euro. Sowohl 

die Architektur- als auch die Ingenieurbüros 

sind daher eher klein. Dies wird vor allem an der 

Zahl der Einzelunternehmen, in diesem Fall Einzelund 

Gemeinschaftsbüros, deutlich. So liegt der Anteil 

der Einzelunternehmen bei den Architekten bei 

78,7% und bei den Ingenieuren bei 70,3%. Personengesellschaften, 

wie GbRs, oder auch Kapitalgesellschaften 

sind deutlich in der Minderheit. 

Außerdem erwirtschaften nur 16,2% der Architekturbüros 

einen Umsatz von über 250.000 Euro, 

bei den Ingenieurbüros sind es 25,4%. Auch die 

Beschäftigtenzahlen verdeutlichen die Kleinteiligkeit 

dieses Segments. Insgesamt beschäftigen die 

immobiliennahen Architekturbüros etwa 87.000 

Erwerbstätige, bei den Ingenieurbüros sind es mit 

ca. 91.000 nur geringfügig mehr. Durchschnittlich 

arbeiten in einem Architekturbüro drei und in 

einem Ingenieurbüro fünf Personen. Die Unternehmen 

mit mehr als 250.000 Euro Umsatz sind mit 

10 bzw. 15 Personen nur geringfügig größer. In 

der Planung und Bauberatung sind eher kleine Unternehmen 

aktiv, denn schließlich erfordern die 

hier relevanten Tätigkeiten vor allem spezifisches 

Know-how, aber nur einen geringen Einsatz von 

Arbeit und Kapital. 

3.3 Bauunternehmen 

Die Bauwirtschaft stellt einen maßgeblichen Bestandteil 

der Immobilienwirtschaft dar. Die Bautätigkeit 

ist schließlich die Basis für alle darauf 

aufbauenden Dienstleistungen der Immobilienwirtschaft. 

Statistisch wird die Bauwirtschaft in die 

Segmente „Vorbereitende Baustellenarbeiten und 

Hoch- und Tiefbau“ sowie „Bauinstallation und 

sonstiges Baugewerbe“ unterteilt. Da auch der 

Tiefbau der Immobilienwirtschaft zugerechnet 

wird, kann die gesamte Bauwirtschaft zur Immobilienwirtschaft 

gezählt werden. Im Segment „Vorbereitende 

Baustellenarbeiten und Hoch- und Tiefbau“ 

waren im Jahr 2006 insgesamt 94.526 

Unternehmen tätig, die einen Umsatz von 102,8 

Milliarden Euro erzielten. Im Juni 2007 entfielen 

62,5% auf den Hochbau, der Rest auf den Tiefbau, 

insbesondere den Straßenbau. Im Hochbau 

wurden 51% des Umsatzes im Wohnungsbau erzielt, 

39% im gewerblichen Bau und 10% im öffentlichen 

Bau. Da die Bauwirtschaft nicht zum 

Dienstleistungssektor gehört, werden vom Statistischen 

Bundesamt nicht die gleichen Daten erhoben 

wie bei den Architekten oder Vermietern. Aussagen 

über die Rechtformen der Unternehmen 

sind daher ebenso wenig möglich wie zu dem 

Ebitda der Unternehmen. Allerdings ist von einem 

sehr kleinteiligen Sektor auszugehen. 88% der 

Unternehmen beschäftigen weniger als 20 Personen 

und in nur 0,3% der Unternehmen sind mehr 

als 200 Personen tätig. Die größten Unternehmen 

vereinigen allerdings 10,7% der Beschäftigten 

und 16% des Gesamtumsatzes auf sich. 

Im Bereich „Bauinstallation und sonstiges Baugewerbe“, 

der teilweise auch als Ausbaugewerbe 

bezeichnet wird, waren 2006 laut Umsatzsteuerstatistik 

237.146 Unternehmen tätig, die einen Um-

satz von 93,2 Milliarden Euro erwirtschafteten. 

Hierbei handelt es sich überwiegend um Unternehmen, 

die Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen 

und den Innenausbau vornehmen. Nur 38% 

der Unternehmen beschäftigen mehr als 20 Mitarbeiter 

und – ebenso wie im Hoch- und Tiefbau – 

liegt der Anteil der Unternehmen mit mehr als 200 

Mitarbeitern bei 0,3%. Die größten Unternehmen 

erzielten 6,5% des Gesamtumsatzes dieses Wirtschaftszweiges, 

womit der Konzentrationsgrad 

des Ausbaugewerbes folglich noch geringer ist als 

derjenige im Hoch- und Tiefbau. Vergleicht man 

die Unternehmenszahlen für das Baugewerbe laut 

der Umsatzsteuerstatistik mit denen aus stichprobenbasierten 

Fachveröffentlichungen, stellt man 

große Diskrepanzen fest, die vermutlich darauf beruhen, 

dass tendenziell kleinere Unternehmen von 

Stichproben nur unzureichend erfasst werden. 

Daher ist vermutlich auch die Beschäftigung auf 

Basis der Umfragen zu niedrig angesetzt. Deshalb 

wird an dieser Stelle der VGR der Vorzug gegeben, 

die sich an den Veröffentlichungen der Bundesagentur 

für Arbeit orientieren. Danach waren 

im Baugewerbe im Jahr 2007 rund 2,2 Millionen 

Menschen erwerbstätig, wovon 1,75 Millionen 

einer sozialversicherungspflichtigen Tätigkeit nachgegangen 

sind. 

Als drittes Segment der Bauwirtschaft werden die 

Bauträger betrachtet. In der Klassifikation des Statistischen 

Bundesamtes zählen Bauträger zum 

Grundstücks- und Wohnungswesen und gelten 

demnach als Dienstleister. Da sich ihre Tätigkeit jedoch 

unmittelbar auf die Organisation und den 

Vertrieb von Neubauten konzentriert, werden sie 

hier dem Bereich „Erstellung, Instandsetzung und 

Modernisierung“ zugerechnet. Im Jahr 2006 

waren insgesamt 4.459 Unternehmen als Bauträger 

tätig, wobei sich die Mehrzahl von 82% auf 

den Wohnungsbau konzentriert hat. Im Unterschied 

zu vielen anderen Segmenten der Immobilienwirtschaft 

dominieren bei den Bauträgern die 

Kapitalgesellschaften. Ihr Anteil liegt bei 70%, weniger 

als 10% der Unternehmen sind Einzelunternehmen. 

Der Umsatz der Bauträger lag bei 9,1 

Milliarden Euro, wobei 7,5 Milliarden auf den 

Wohnungsbau und 1,6 Milliarden auf den Bau 

von gewerblichen Immobilien entfielen. Nur 7,4% 

der Unternehmen erzielten einen Umsatz von weniger 

als 50.000 Euro, die Mehrzahl von 32% 

erzielte einen solchen zwischen eins und fünf Millionen 

Euro. Bei 1,1% der Unternehmen lag der 

Umsatz sogar über 25 Millionen Euro. Die Wohnungs-Bauträger 

erzielten 2006 einen Ebitda von 

653.000 Euro pro Unternehmen und 141.000 

Euro pro Erwerbstätigem, bei den Bauträgern aus 

dem Nichtwohnungsbau summierten sich die Gewinne 

vergleichsweise auf 1,2 Millionen Euro und 

274.000 Euro . Somit beschäftigten die Bauträger 

2006 etwas mehr als 26.000 Menschen, wovon 

knapp 22.500 sozialversicherungspflichtig beschäftigt 

waren. Rund 82% der Beschäftigten arbeiteten 

bei Bauträgern im Wohnungssektor. 

3.4 Immobilienfinanzierer 

Immobilien werden zu einem großen Teil mit 

Fremdkapital finanziert. Die Bereitstellung von Finanzierungen 

stellt daher einen wesentlichen Teil 

Hoch- und Tiefbau Ausbaugewerbe Bauträger 

Anzahl der Unternehmen 94.526 237.146 4.459 

Anteil der Einzelunternehmen k.A. k.A. 9,4% 

Anteil der Unternehmen mit mehr als 

250.000 Euro Umsatz 

k.A. k.A. 70,0% 

Umsatz in Millionen Euro 102.756 93.187 9.132 

Ebitda pro Unternehmen in Tausend Euro k.A. k.A. 752 

Ebitda pro Erwerbstätigem k.A. k.A. 165 

Tätige Personen 2.200.000 26.159 

Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen 79,5% 85,9% 

47 

Tabelle 3.2: 


Bauunternehmen 

2006 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008n, 

IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

48 

Abb. 3.1: 

Anteil der Bankengruppen 

an 

ausstehenden 

Wohnungsbaukrediten 

in % 

(Stand Juni 2008, 

Basis: 1,1 Billionen 

Euro) 

Quelle: 

Deutsche Bundesbank 

2009a, 

IW Köln 


der Immobilienwirtschaft dar. In Deutschland 

waren im Jahr 2008 über 2000 Banken tätig. Fast 

alle Institute bieten auf die eine oder andere 

Weise Immobilienfinanzierungen an. Manche, wie 

zum Beispiel die Bausparkassen, haben sich auf 

die Finanzierung des Wohnungsbaus von Privathaushalten 

spezialisiert. Bei anderen, wie den 

Sparkassen, stellt die Immobilienfinanzierung 

einen Bestandteil des Produktportfolios dar. Aufgrund 

der Besonderheiten des Geschäftsmodells 

der Banken lassen sich keine Umsätze für Immobilienfinanzierungen 

angeben. Banken erzielen ihre 

Umsätze vor allem durch die Differenz zwischen 

den Zinsen, die sie den Kapitalgebern bezahlen 

und den Kreditzinsen. Diese Daten werden auf aggregierter 

Ebene jedoch nicht in der amtlichen Statistik 

erfasst. Außerdem lassen sich die Einnahmen 

aus dem Immobilienfinanzierungsgeschäft nicht separieren. 

Vor diesem Hintergrund wird sich die 

Darstellung im Folgenden auf die Kreditvolumen 

konzentrieren, wobei zwischen den Krediten für 

Wohnungsbau und gewerbliche Immobilien unterschieden 

wird. Außerdem wird der Anteil der der 

Immobilienwirtschaft zurechenbaren Beschäftigten 

geschätzt. 

Nach der Statistik der Deutschen Bundesbank beliefen 

sich die Kredite an inländische Unternehmen 

und Privatpersonen im Juni 2008 auf 2,3 Billionen 

Euro. Hiervon entfielen 1,1 Billionen Euro auf den 

Bau und Erwerb von Wohnungen, wobei sich die 

ausstehenden Wohnungsbaukredite der Privatper- 

sonen auf 788 Milliarden Euro beliefen, diejenigen 

der Wohnungsunternehmen auf 166 Milliarden 

Euro und der Rest sich auf sonstige Unternehmen 

und Organisationen ohne Erwerbszweck 

verteilt. Weitere 197 Milliarden Euro entfielen auf 

Unternehmen aus dem Bereich der Gewerbeimmobilien. 

Laut einer Sonderauswertung der Deutschen 

Bundesbank für den Verband deutscher 

Pfandbriefbanken wird das gesamte Finanzierungsvolumen 

für Gewerbeimmobilien auf 250 

Milliarden Euro geschätzt, d.h. ein Kreditvolumen 

von 53 Milliarden Euro entfällt auf Unternehmen, 

die nicht unmittelbar zur Immobilienwirtschaft gezählt 

werden. Das Gesamtkreditvolumen für Immobilienfinanzierungen 

im Juni 2008 belief sich 

damit auf 1,35 Billionen Euro. Dies entspricht 

einem Anteil von 57,6% an allen Krediten an Privatpersonen 

und Unternehmen. Ohne Berücksichtigung 

der Kredite für Unternehmen außerhalb der 

Gewerbeimmobilienwirtschaft beträgt der Anteil 

an der Gesamtkreditvergabe 55,4%. 

Marktführer in der Wohnungsbaufinanzierung mit 

einem Anteil von 27,8% sind die Sparkassen, gefolgt 

von den privaten Kreditbanken mit zusammen 

24,1%, zu denen neben den Großbanken 

auch die Regional- und sonstigen Kreditbanken 

zählen, und den Kreditgenossenschaften mit 

17,7%. Abbildung 3.1 verdeutlicht den sehr heterogenen 

Markt für Wohnungsfinanzierungen. Besonders 

stark gewachsen ist seit 2000 das Kreditvolumen 

der Banken mit Sonderaufgaben, die

Wohnungsbau 

Kredite insgesamt 

ihren Kreditbestand um über 80% steigern konnten. 

Zu dieser Bankengruppe zählt vor allem die 

KfW. Auf der anderen Seite hat sich der Kreditbestand 

der Realkreditinstitute um annähernd 30% 

verringert. Dies ist allerdings primär darauf zurückzuführen, 

dass einige Institute mittlerweile anderen 

Bankengruppen zugerechnet werden. 

Bei der Finanzierung der Wohnungsunternehmen 

ergibt sich ein ausgeglicheneres Bild als bei der 

Wohnungsfinanzierung insgesamt. Auf diesem 

Sektor verfügen die Sparkassen, die Banken mit 

Sonderaufgaben, die Kreditbanken und die Realkreditinstitute 

jeweils über einen Marktanteil von 

19%. In der Finanzierung gewerblicher Immobilienunternehmen 

sind hingegen auch die Landesbanken 

mit einem Anteil von 25% sehr aktiv. 

Etwas größer sind nur die Realkreditinstitute, die 

sich von ihrem Geschäftsmodell auf die Finanzierung 

großvolumiger grundbuchgesicherter Investitionen 

konzentrieren. Mit einem Anteil von 23% 

folgen die Sparkassen auf Platz drei. 

Während es für die Kreditvolumina eine einheitliche 

Statistik gibt, stellt sich die Situation bei den 

Beschäftigten wesentlich differenzierter dar. Für 

diese Untersuchung ist der Anteil der Bankbeschäftigten 

gesucht, deren Tätigkeitsfeld dem Immobiliensektor, 

also im speziellen der Immobilienfinanzierung, 

zuzurechnen ist. Da die Banken selber 

Kredite an 

Wohnungsunternehmen 

Kredite für 

Unternehmen der 

gewerblichen 

Immobilienwirtschaft 

Kreditvolumen im Juni 2008 1.096 166 197 

Kreditvolumen nach Bankengruppen (Auszug) 

Kreditbanken 

darunter: Großbanken 

266 

137 

Landesbanken 56 24 49 

Sparkassen 305 32 45 

Kreditgenossenschaften 194 14 11 

Realkreditinstitute 109 32 49 

Bausparkassen 105 – – 

Banken mit Sonderaufgaben 62 32 2 

Immobiliennahe Erwerbstätige 197.000 

32 

12 

40 

23 

ihre Beschäftigten nicht nach Wirtschaftszweigen 

ausweisen, muss dieser Anteil geschätzt werden. 

Die Basis für die Schätzung stellen die Beschäftigten 

der Bausparkassen dar. Die Bausparkassen 

konzentrieren sich nach ihrem Geschäftsmodell auf 

die private Immobilienfinanzierung, so dass ihre 

Beschäftigten vollständig der Immobilienwirtschaft 

zuzurechnen sind. Dies waren 2007 etwa 18.000 

Erwerbstätige. Im gleichen Jahr betrug das Kreditvolumen 

der Bausparkassen 104,5 Milliarden 

Euro. Geht man davon aus, dass auch die anderen 

Banken mit einem Fokus auf das Privatkundengeschäft 

ebenso viele Mitarbeiter zur Bearbeitung 

und Vermittlung eines solchen Kreditvolumens benötigen, 

liegt die immobiliennahe Beschäftigung 

bei den Sparkassen, Genossenschaftsbanken und 

den Kreditbanken bei etwa 152.000 Erwerbstätigen. 

Für die Sparkassen würden danach etwa 

52.000 Erwerbstätige zur Immobilienwirtschaft 

gezählt werden können, was einer Quote von ca. 

20% an allen Sparkassen-Beschäftigten entspricht. 

Bei den Genossenschaftsbanken würden entsprechend 

rund 33.000 Erwerbstätige immobiliennah 

beschäftigt sein und die Quote liegt damit ebenfalls 

bei etwa 20%. Bezogen auf die Kredite an 

Wohnungsunternehmen und gewerbliche Immobilientransaktionen 

können die Bausparkassen jedoch 

aufgrund ihres Fokus auf Privatkunden nicht 

als Basis dienen. Als Referenz werden in diesem 

Fall die Realkreditinstitute herangezogen, die sich 

49 

Tabelle 3.3: 

Kennzahlen für 

die Immobilienfinanzierung 

im 

Juni 2008 in 


Quelle: 


2009a, 

IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

50 


auf die Finanzierung von Immobilienunternehmen 

spezialisiert haben. Die 15 größten Realkreditinstitute 

beschäftigten im Jahr 2007 zusammen 9.700 

Mitarbeiter (Die Bank 2008). Ausgehend von diesem 

Wert und dem Kreditvolumen der Realkreditinstitute 

dürften die Landesbanken, Großbanken 

und Banken mit Sonderaufgaben etwa 17.000 Mitarbeiter 

immobiliennah beschäftigen. Ungenauigkeiten 

entstehen vor allem dadurch, dass die Realkreditinstitute 

nicht nur Immobilien, sondern auch 

den Staat finanzieren, wodurch die der Immobilienwirtschaft 

zugerechneten Mitarbeiter möglicherweise 

überschätzt werden. Andererseits 

wurden nur die größten 15 Realkreditinstitute betrachtet, 

tatsächlich sind es laut Bundesbankstatistik 

22, was tendenziell eher zu einer Unterschätzung 

der Mitarbeiterzahlen führt. Diese Schätzung 

der immobiliennahen Mitarbeiter im Bankensektor 

stellt also nur eine grobe Annäherung dar. Nach 

dieser Berechnung sind alles in allem 197.000 

Bankmitarbeiter der Immobilienwirtschaft zuzurechnen. 

Dies entspricht 27,6% aller Erwerbstätigen 

der Banken. Ebenso wie in der VGR wird auch 

hier unterstellt, dass alle Erwerbstätigen sozialversicherungspflichtig 

beschäftigt sind. 

3.5 Vermittler, Verwalter und 

Vermieter 

Unternehmen des Wirtschaftszweiges „Bewirtschaftung, 

Vermittlung und Verwaltung“ sind als 

Dienstleister tätig. Sie stellen den unterschiedlichen 

Nutzern Wohn- oder Gewerberäume zur Verfügung, 

verwalten Immobilien für Dritte oder bereiten 

Immobilienverkäufe oder Neuvermietungen 

vor. Während die bisher dargestellten Unternehmensgruppen 

primär mit dem Neubau oder der 

Veränderung des Bestands beschäftigt sind, ist es 

die Funktion der hier fokussierten Unternehmen, 

die Nutzung des vorhandenen Bestands zu gewährleisten 

und zu optimieren. Daher wird dieses 

Segment auch als die Immobilienwirtschaft im engeren 

Sinn bezeichnet. Der Gliederung des Statistischen 

Bundesamtes folgend, werden zunächst 

die Vermittler und Verwalter näher betrachtet. Daraufhin 

werden die Immobiliengesellschaften 

näher typisiert, wobei nach Möglichkeit zwischen 

den Anbietern von Wohnungen und Gewerbeimmobilien 

unterschieden wird. Schließlich wird im 

letzten Abschnitt dieses Kapitels ein Überblick 

über geschlossene und offene Immobilienfonds 

gegeben. Diese managen Immobilienbestände für 

Anleger und zählen zu den großen Anbietern von 

Immobilien. Nach der Gliederung des Unternehmensregisters 

werden sie getrennt von den übrigen 

Vermietungsgesellschaften betrachtet. Offene 

Immobilienfonds werden nicht in der Dienstleistungsstatistik 

erfasst, sondern dem Kredit- und Versicherungsgewerbe 

zugerechnet. Da es für dieses 

Segment keine ausführlichen Erhebungen gibt, 

muss die Darstellung in diesem Punkt unvollständig 

bleiben. 

3.5.1 Vermittler und Verwalter 

Zu dem Bereich Vermittlung und Verwaltung zählt 

das Statistische Bundesamt neben den klassischen 

Immobilienmaklern auch Immobilien-Sachverständige, 

Facility Manager und Mietinkasso-Agenturen. 

Unterschieden werden in der Statistik jedoch 

nur die Bereiche Vermittlung, also die Maklertätigkeiten, 

und Verwaltung. Tatsächlich erscheint 

eine Trennung zunehmend schwierig, da sich z.B. 

die größeren Maklerhäuser sehr differenziert aufstellen 

und auch Immobilienbewertungen oder Facility 

Management Dienstleistungen anbieten. Da 

in den Erhebungsbögen des Statistischen Bundesamtes 

jeweils nur nach der Haupttätigkeit gefragt 

wird, sind demnach Unschärfen nicht auszuschließen. 

Diese zeigen sich schon bei der Anzahl der 

Unternehmen. Während in der Umsatzsteuerstatistik 

im Jahr 2006 48.794 Unternehmen ausgewiesen 

werden, die einen Umsatz von 27,6 Milliarden 

Euro erzielten, sind es nach der Dienstleistungsstatistik 

nur 31.078 Unternehmen mit einem 

Umsatz von 17,2 Milliarden Euro. Wie bereits am 

Anfang des Kapitels erläutert, wird hier den Daten 

der Umsatzsteuerstatistik der Vorzug gegeben. 

Danach teilt sich die Zahl der Unternehmen fast 

gleichmäßig auf die Vermittler (27.119) und die 

Verwalter (23.896) auf, wobei die Verwalter mit 

17,4 Milliarden Euro den Hauptteil des Umsatzes 

erzielten. Auffällig ist dabei, dass in den letzten 

Jahren insbesondere der Bereich der Verwaltung 

deutlich gewachsen ist. So stieg die Zahl der Unternehmen 

seit 2003 um 22,7%, die Umsätze sind 

allerdings nur um 2,5% gestiegen. Die Zahl der 

Makler ist in dem gleichen Zeitraum nahezu kon-

stant geblieben. Die Umsätze sind aber im Vergleich 

zum Jahr 2003 um 7,3% gestiegen. 

Die Zusammensetzung der Unternehmen ist ähnlich 

wie bei den Architekten und Ingenieuren sehr kleinteilig. 

Rund 50% (Verwalter) bzw. sogar 64% (Vermittler) 

sind Einzelunternehmen. Auf der anderen 

Seite ist bei den Verwaltern der Anteil der Kapitalgesellschaften 

(GmbHs und AGs) mit 31% vergleichsweise 

hoch. Bei den Maklern liegt die entsprechende 

Quote bei 26%. Nur etwa 20% der 

Unternehmen erreichen einen Umsatz von mehr als 

250.000 Euro, diese Unternehmen vereinigen aber 

83% (Vermittler) bzw. sogar 90% (Verwalter) aller 

Umsätze auf sich. Offensichtlich sind am Markt 

zwar viele selbständige Makler, Sachverständige 

und Verwalter tätig, aber die größeren Unternehmen 

bestimmen das Geschehen. Aufgrund der großen 

Unternehmenszahlen kann keine Gefahr der 

Marktkonzentration ausgemacht werden. 

Der Ebitda der Verwalter beträgt 197.000 Euro pro 

Unternehmen, derjenige der Vermittler 164.000 

Euro. Bei den Unternehmen ab 250.000 Euro liegen 

die Werte bei 671.000 Euro (Vermittler) bzw. 

833.000 Euro (Verwalter). Weitergehende Differenzierungen 

sind nicht möglich. Die Höhe der Gewinne 

(vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen) 

deuten darauf hin, dass es eine Reihe von Unternehmen 

mit einem Umsatz von weit mehr als 250.000 

Euro gibt. Tatsächlich zeigt z.B. eine Studie der IKB 

(2008), dass die größten 15 Facility Management 

Unternehmen jeweils einen Umsatz von mehr als 

100 Millionen Euro erzielen. Ferner ist der Ebitda 

pro Unternehmen bei den Vermittlern seit 2003 gestiegen, 

bei den Verwaltern ist er hingegen rückläufig. 

Bei den Vermittlern dürfte dies auf das größere 

Transaktionsvolumen und das gestiegene internationale 

Interesse an deutschen Immobilien zurückzuführen 

sein, wovon vor allem die größeren Maklerhäuser 

profitiert haben. Bei den Verwaltern spricht 

die Entwicklung dagegen für einen zunehmenden 

Verdrängungswettbewerb. Pro Erwerbstätigem liegt 

der Ebitda bei den Verwaltern bei 33.000 Euro und 

bei den Vermittlern bei 54.000 Euro. 

Beschäftigt sind bei den Unternehmen dieses Segments 

knapp 146.000 Menschen, wobei die 

Mehrzahl mit 104.000 im Bereich Verwaltung beschäftigt 

ist. 50% der Beschäftigten entfallen bei 

den Vermittlern auf Unternehmen mit mehr als 

250.000 Euro, bei den Verwaltern sind es sogar 

67%. Im Gegensatz zum Umsatz ist sowohl bei 

den Vermittlern als auch bei den Verwaltern die 

Zahl der tätigen Personen um jeweils rund 15% 

seit 2003 gestiegen. 

51 

Abb. 3.2: 

Ebitda pro Unternehmen 

aus den 

Branchen Verwaltung 

und Vermittlung 

2003 bis 

2006 in 1.000 

Euro 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt, Dienstleistungsstatistik 

(verschiedene 

Jahrgänge), 

IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

52 

Tabelle 3.4: 


Vermittler und 

Verwalter 2006 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008m, 

IW Köln 

Tabelle 3.5: 

Größenstruktur 

der Immobilienvermieter 

nach 

Umsatzklassen 

2006 

Quelle: 

Sonderauswertung 

des Statistischen 

Bundesamtes, 

IW Köln 


3.5.2 Immobilienvermieter 

Vermittler Verwalter 





Umsatz 

19,7 % 20,4% 





pro Erwerbstätigem 

164 197 

54 33 

Tätige Personen 41.921 104.515 

Anteil der sozialversicherungspflichtig 

Beschäftigten 

69,5% 86,0% 

Die Vermietung und Verpachtung stellt neben der 

Bauwirtschaft den größten Bereich der Immobilienwirtschaft 

dar. Insgesamt waren im Jahr 2006 

198.733 Unternehmen in diesem Segment tätig. 

Gegenüber 2002 stellt dies einen Zuwachs von 

2% dar. Der Umsatz betrug 2006 89,2 Milliarden 

Euro, was gegenüber 2002 einem Zuwachs 

von 23% entspricht. Ähnlich wie die anderen Segmente 

der Immobilienwirtschaft ist auch dieser Bereich 

sehr kleinteilig. Nur 18% der Unternehmen 

erzielten einen Umsatz von 250.000 Euro und 

mehr. Bei einer unterstellten Kaltmiete von 5.000 

Euro pro Jahr und Wohnung entspricht ein Umsatz 

von 250.000 Euro lediglich einem Wohnungsbe- 

Umsatzklasse der 

Unternehmen in Euro 

Anzahl der 

Unternehmen 

Umsatz in 

Millionen Euro 

17.500 bis 50.000 56.082 1.764,5 

bis 100.000 32.680 2.340,9 

bis 250.000 30.430 4.742,5 

bis 500.000 11.641 4.059,0 

bis 1 Millionen 6.911 4.802,7 



bis 10 Millionen 773 5.295,7 

bis 25 Millionen 663 10.053,7 

25 Millionen 

und mehr 

353 23.607,0 

stand von 50 Wohneinheiten. Der überwiegende 

Teil der Vermieter zählt also zu den Kleinvermietern, 

was bereits aus der Darstellung der Eigentümerstruktur 

hervorging. Tabelle 3.5 bietet eine detaillierte 

Darstellung der Größenstruktur der 

Immobilienvermieter. Mehr als ein Drittel der Unternehmen 

erzielen einen Umsatz von weniger als 

50.000 Euro. Auf der anderen Seite vereinigen 

die 353 umsatzstärksten Unternehmen über ein 

Drittel des Gesamtumsatzes auf sich. 

Die Kleinteiligkeit der Unternehmen zeigt sich 

auch in den Rechtsformen. 49% zählen zu den 

Einzelunternehmen, 43% zu den Personengesellschaften, 

5% zu den Kapitalgesellschaften und 

der Rest sind Genossenschaften. 

Durchschnittlich erzielten die Unternehmen einen 

Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen 

(Ebitda) von 291.000 Euro. Die kleinsten Unternehmen 

erzielten durchschnittlich einen Gewinn 

von 24.000 Euro, die größten dagegen einen von 

mehr als 34 Millionen Euro. Dies ist nicht weiter 

überraschend, da sich der größere Kapitaleinsatz 

auch in höheren Gewinnen niederschlagen sollte. 

Vergleicht man jedoch das Verhältnis der Aufwendungen 

zum Umsatz, so stehen die kleineren Unternehmen 

besser da. Während dieses Verhältnis 

bei den kleinsten Unternehmen 22% beträgt, sind 

es bei den größten Unternehmen 49% (Abbildung 

3.3). Allerdings könnten die Ergebnisse für die 

kleinsten Unternehmen verzerrt sein, da diese 

hauptsächlich von Selbständigen geführt werden 

und der kalkulatorische Unternehmerlohn nicht berücksichtigt 

wird. Der Durchschnitt liegt bei 38%. 

Der Ebitda pro Beschäftigtem beträgt 181.000 

Euro. 

Die Immobiliengesellschaften unterscheiden sich 

nicht nur nach ihren Größen und Rechtsformen, 

sondern vor allem hinsichtlich der Immobilien, die 

sie vermieten. Maßgeblich ist die Unterscheidung 

zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien, die in 

der amtlichen Statistik unter dem Begriff Nichtwohngebäude 

subsumiert werden. Entgegen mancher 

Erwartung konzentriert sich die Mehrzahl der 

Unternehmen auf die Vermietung von Gewerbeimmobilien. 

Sie stellt bei 135.016 Unternehmen den 

Hauptschwerpunkt ihrer Tätigkeit dar, nur 63.717 

konzentrieren sich auf Wohnimmobilien. Bei den

Rechtsformen bleibt die Verteilung annähernd 

gleich, jeweils die Hälfte der Unternehmen sind 

Einzelunternehmen. Aufgrund der zahlenmäßigen 

Dominanz der Vermieter von Gewerbeimmobilien, 

konzentriert sich auch der Umsatz auf diesen Bereich. 

So liegt der Umsatz bei Unternehmen mit 

Schwerpunkt Gewerbeimmobilien bei fast 57 Milliarden 

Euro, bei den Wohnungsunternehmen summierten 

sich die Umsätze auf etwa 32 Milliarden 

Euro. Diese Relationen sprechen dafür, dass die 

Vermieter von Gewerbeimmobilien durchschnittlich 

etwas kleiner sind als die Wohnungsvermieter. 

Allerdings bietet das Statistische Bundesamt 

keine Größenklassifikationen an, die diese Vermutung 

bestätigen könnten. Bei dieser Aufgliederung 

werden nur die Umsätze derjenigen Unternehmen 

erfasst, die ihren Haupttätigkeitsschwerpunkt in 

der Vermietung und Verpachtung haben und einen 

Umsatz von mehr als 17.500 Euro pro Jahr erzielen. 

Die Mieterträge von selbständigen Handwerkern 

oder von Industrieunternehmen, die Wohnungen 

„nebenbei“ vermieten, werden daher nicht 

erfasst. Dass die Gesamtumsätze in der Immobilienvermietung 

deutlich höher liegen müssen, wird 

anhand der folgenden Überlegung deutlich. Allein 

die beiden größten Wohnungsunternehmen 

in Deutschland mit einem gemeinsamen Wohnungsbestand 

von 390.000 Wohnungen erzielten 

im Jahr 2006 einen Umsatz von 1,672 Milliarden 

Euro. Rechnet man auf dieser Basis hoch, 

müsste der Umsatz allein für den Wohnungsmarkt 

deutlich über 80 Milliarden Euro liegen. Die Dar- 

stellung fokussiert jedoch auf die Unternehmen, 

die ihren Schwerpunkt in der Vermietung und Verpachtung 

haben. 

Bei den Ebitda dieser Unternehmen stellt man 

signifikante Unterschiede zwischen beiden Bereichen 

fest. So beträgt der Ebitda pro Unternehmen 

bei den Vermietern von Gewerbeimmobilien 

239.000 Euro, bei den Wohnungsvermietern dagegen 

448.000 Euro. Bei dem Verhältnis von Aufwendungen 

zum Umsatz weisen die Gewerbeimmobilienvermieter 

hingegen mit einem Wert von 

31% ein besseres Ergebnis als die Wohnungsvermieter 

mit 48% auf. Sowohl der Sach- als auch 

der Personalaufwand übertreffen bei den Wohnungsgesellschaften 

mit Abweichungen von 1,5 

Milliarden Euro bzw. 700 Millionen Euro das Niveau 

der Aufwendungen bei den übrigen Vermietern. 

Hierzu passt, dass der Ebitda pro Erwerbstätigem 

bei den Gewerbeimmobilienvermietern 

denjenigen der Wohnungsvermieter um 30.000 

Euro übertrifft. Zudem liegt das Investitionsniveau 

im Gewerbeimmobilienmarkt mit 13 Milliarden 

Euro deutlich über dem der Wohnungsunternehmen 

mit 6 Milliarden Euro. Dies dürfte insbesondere 

auf die kürzeren Sanierungszyklen bei Gewerbeimmobilien 

und die höheren Ansprüche der 

Nutzer zurückzuführen sein. 

In der Vermietung und Verpachtung sind 232.000 

Menschen beschäftigt, 98.000 Menschen bei 

Wohnungsvermietern und 134.000 bei den An- 

53 

Abb. 3.3: 

Verhältnis von 

Aufwendungen 

zu Umsatz nach 

Umsatzgrößenklassen 

2006 

Quelle: 



Bundesamtes, 

IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

54 

Tabelle 3.6: 


Vermieter von 

Wohnungs- und 

Gewerbeimmobilien 

2006 

Quelle: 



Bundesamtes, 

IW Köln 


Wohnungsvermieter 

bietern von Gewerbeimmobilien. Mit knapp 69% 

liegt der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 

bei den Wohnungsunternehmen deutlich 

höher als bei den Vermietern von gewerblichen 

Immobilien mit 31%. Auch dies ist ein Indiz 

dafür, dass besonders viele Einzelpersonen Gewerbeimmobilien 

vermieten, und es begründet 

auch die deutlich höheren Personalkosten der 

Wohnungsunternehmen trotz geringerer Unternehmenszahl. 

Insgesamt arbeiten bei den 1.000 größten 

Immobilienvermietern fast 50% aller sozialversicherungspflichtigen 

Beschäftigten dieses Segments. 

Die Kennziffern verdeutlichen, dass die Vermietung 

und Verpachtung neben der Bauindustrie das 

größte Segment des Immobilienmarktes darstellt, 

welches darüber hinaus durch eine sehr kleinteilige 

Aufteilung gekennzeichnet ist, die für eine 

hohe Wettbewerbsintensität spricht. Dies gilt sowohl 

für den Wohnungs- als auch den Gewerbeimmobilienmarkt. 

3.5.3 Offene und geschlossene 

Immobilienfonds 

Gewerbevermieter 





Umsatz 

18,1 % 





pro Erwerbstätigen 

448 239 

165 195 

Tätige Personen 97.906 134.428 



68,8% 31,4 % 

Geschlossene Immobilienfonds sind Kapitalsammelstellen, 

die einzelne Immobilien erwerben und 

die die hierzu notwendige Fremdkapitalfinanzierung 

durch das Einwerben von Investoren ablösen. 

Dann wird der Fonds geschlossen und von dem 

Fondsmanagement oder externen Dienstleistern 

bis zur Veräußerung bewirtschaftet. Die Anleger 

werden dabei entsprechend ihres Eigenkapitals an 

den laufenden Erträgen und dem Veräußerungsgewinn 

beteiligt. Bei einem offenen Immobilienfonds 

können die Anleger jederzeit Geld einzahlen 

oder abrufen. Offene Immobilienfonds investieren 

dieses Geld gemäß ihrer Anlagekriterien 

in Immobilien. Eine genauere Auseinandersetzung 

und Gegenüberstellung von offenen und geschlossenen 

Immobilienfonds erfolgt in Kapitel 6. An dieser 

Stelle geht es zunächst darum, die quantitative 

Bedeutung der Fonds herauszustellen. 

Die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds 

entwerfen ein Fondskonzept und gründen dann 

für jeden Fonds ein eigenständiges Unternehmen, 

an dem sich die Anleger beteiligen können. Nach 

der Umsatzsteuerstatistik gab es in Deutschland 

im Jahr 2006 insgesamt 1.865 geschlossene Immobilienfonds. 

701 Unternehmen konzentrieren 

sich dabei auf Wohnimmobilien und 1.164 auf 

Gewerbeimmobilien. Der Gesamtumsatz der Unternehmen, 

der vor allem auf den Mieteinnahmen 

beruht, betrug 3,75 Milliarden Euro, wobei auf 

Anbieter von Gewerbeimmobilienfonds mit 2,16 

Milliarden der Großteil des Umsatzes entfällt. 

Nach nicht amtlichen Quellen ist die Zahl der geschlossenen 

Immobilienfonds deutlich größer, BulwienGesa 

geht beispielsweise von über 4.000 

aufgelegten Fonds aus. 

Die beherrschende Unternehmensform der geschlossenen 

Immobilienfonds stellen die Personengesellschaften 

dar. 60% der Wohnimmobilienund 

sogar 91% der Gewerbeimmobilienfondsanbieter 

firmieren als Personengesellschaften. Das 

Statistische Bundesamt weist keine Umsatzklassen 

für die geschlossenen Immobilienfonds aus. Ausgehend 

von dem übergeordneten Wirtschaftszweig 

„Managementtätigkeiten von Holdinggesellschaften“ 

würde der Anteil der Unternehmen 

mit einem Umsatz von weniger als 250.000 Euro 

jedoch bei 58% liegen. Der tatsächliche Anteil 

dürfte etwas geringer sein, da die Fonds in der 

Regel höhere Mieterträge erwirtschaften. Ein Indiz 

hierfür bieten zum Beispiel die Daten zum Ebitda. 

Bei Wohnimmobilienfondsanbietern beträgt der 

Ebitda pro Unternehmen 756.000 Euro und pro 

Erwerbstätigem 304.000 Euro, bei den Gewerbeimmobilienfondsanbietern 

liegen die vergleich-

aren Werte mit 1,365 Millionen Euro und 

883.000 Euro deutlich höher. Diese hohen Werte 

legen einen sehr großen Kapitaleinsatz nahe. 

1.909 Menschen sind bei den Initiatoren der geschlossenen 

Immobilienfonds beschäftigt, die sich 

fast gleichmäßig auf Wohn- und Gewerbeimmobilien 

aufteilen. Der Anteil der sozialversicherungspflichtig 

Beschäftigten ist bei den Anbietern von 

Wohnimmobilienfonds mit 63,4% deutlich höher 

als bei den Gewerbeimmobilienanbietern mit 

41,3%. 

Über die Beschäftigten und die Mieterträge der 

offenen Immobilienfonds gibt es deutlich weniger 

aggregierte Daten als für die geschlossenen Immobilienfonds. 

Zwar liegen eine Vielzahl von Publikationen 

und Daten über die Performance und 

das Immobilienvermögen vor, jedoch keine aggregierten 

Daten über die Erträge oder die Beschäftigten. 

Dies ist darauf zurückzuführen, dass diese 

Anlageklasse in dieser Beziehung von der amtlichen 

Statistik kaum erfasst wird. Offene Immobilienfonds 

fallen unter die Kapitalanlagegesellschaften 

und werden daher weder in der 

Umsatzsteuer- noch in der Dienstleistungsstatistik 

separat ausgewiesen. Die Mehrzahl der folgenden 

Informationen beruht daher auf Schätzungen 

auf Basis einzelner Geschäftsberichte. 

In Deutschland bieten derzeit 23 Gesellschaften 

offene Immobilienfonds an, die derzeit 49 Publikumsfonds 

und 125 Spezialfonds vertreiben. Für 

Geschlossene Gewerbeimmobilienfonds 

die Schätzungen wurden die Geschäftberichte 

von fünf großen Gesellschaften ausgewertet, die 

über ein Fondsvermögen von zusammen 25 Milliarden 

Euro verfügen. Dies entspricht einem Anteil 

von knapp 25% am gesamten Fondsvermögen 

der offenen Immobilienfonds. Laut Bundesbankstatistik 

belief sich das direkt gehaltene Immobilienvermögen 

der offenen Immobilienfonds im Dezember 

2008 auf 86,9 Milliarden Euro. Nur dieses 

Vermögen ist für die Bestimmung des Umsatzes relevant, 

da bei der Berücksichtigung von Beteiligungen 

an Immobiliengesellschaften Doppelzählungen 

resultieren würden. Das Verhältnis von 

Immobilienerträgen zu Immobilienwerten beträgt 

bei den betrachteten Gesellschaften durchschnittlich 

7,7% bei einer Bandbreite zwischen 5,2 und 

9%. Auf Basis dieser Kennziffer lassen sich die Erträge 

der offenen Immobilienfonds hochrechnen. 

Hiernach erzielten sie 2008 einen Mietertrag von 

knapp 6,69 Milliarden Euro. Die Summe der ausgeschütteten 

Erträge lag zum Vergleich bei 2,9 

Milliarden Euro. 

Die Zahl der Beschäftigten bei den offenen Immobilienfonds 

lässt sich nicht den Geschäftsberichten 

entnehmen. Eine Befragung von vier großen Gesellschaften 

mit einem Fondsvolumen von insgesamt 

28 Milliarden Euro ergab, dass diese 572 

Menschen beschäftigen. Rechnet man auf dieser 

Basis hoch, ergeben sich etwa 2.220 Beschäftigte 

aller offenen Immobilienfonds. Diese Schätzung 

stellt nur eine grobe Annäherung dar. 

Geschlossene Wohnimmobilienfonds 

Offene 

Immobilienfonds* 

Anzahl der Unternehmen 1.164 701 23 

Anteil der Einzelunternehmen 2,6% 15,3 % – 

Anteil der Unternehmen mit mehr als 

250.000 Euro Umsatz 

41,7 % ** – 

Umsatz in Millionen Euro 2.162 1.592 6.690 

Ebitda in Tausend Euro pro Unternehmen 1.365 756 k.A. 

Ebitda in Tausend Euro pro Erwerbstätigen 883 334 k.A. 

Tätige Personen 1.082 827 2.220 



41,3 % 63,4% k.A. 

* Angaben für das Jahr 2008 

** Angaben für die übergeordnete Unternehmensgruppe „Managementtätigkeiten von Holdinggesellschaften“ 

55 

Tabelle 3.7: 


die Anbieter 

offener und 

geschlossener 


2006 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008m, 

2009b, IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

56 

Tabelle 3.8: 

Die Wirtschaftszweige 

der 


2006 

Quelle: 

Statistisches Bundesamt, 

IW Köln 


3.6. Weitere Zweige der 


Die bisherige Darstellung bietet einen weit reichenden 

Überblick über die Unternehmen, die in der 

Immobilienwirtschaft tätig sind. Dabei folgte die 

Zuordnung nach der Lebenszyklus-Betrachtung 

einer Immobilie. Nicht alle Unternehmensgruppen 

lassen sich jedoch gemäß diesem Schema einordnen. 

So erbringen beispielsweise Wirtschaftsberater 

sowohl Leistungen für die Bauindustrie als 

auch für die Immobilienunternehmen. Das Immobilien-Leasing 

bewegt sich an der Schnittstelle von 

Immobilienfinanzierung und Immobilienvermietung. 

Und die Gebäudereinigung, die ein elementarer 

Bestandteil der Bewirtschaftung darstellt, 

kann als nachgelagerte Servicebranche angesehen 

werden. Für diese Wirtschaftsbereiche werden 

im Folgenden einige Kennziffern abgeleitet. 

Ebenso wie andere Branchen beschäftigt auch die 

Immobilienwirtschaft Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer 

und Wirtschaftsberater. Viele Kanzleien und 

Berater haben sich speziell auf immobilienrechtliche 

Belange spezialisiert, zumal sich bei Immobiliengeschäften 

sowohl die steuerlichen als auch 

vertraglichen Aspekte als besonders komplex erweisen. 

Von der Statistik werden allerdings Spezialisierungen 

in diesen Feldern nicht separat ausgewiesen. 

Hinzu kommt, dass sich in dem Großteil 

der Fälle zwar einzelne Mitarbeiter auf Immobilien 

spezialisieren, in der Gesamtheit eine Kanzlei 

oder Beratungs- und Prüfungsgesellschaft aber 

Anzahl 

auch andere Kundengruppen bedient. Daher 

muss der immobiliennahe Teil dieser Dienstleister 

geschätzt werden. Hierzu wird unterstellt, dass 

diese Unternehmen in dem Maße für die Immobilienwirtschaft 

Leistungen erbringen, in dem sie am 

Gesamtumsatz der Wirtschaft beteiligt sind. Demnach 

können der Immobilienwirtschaft aus dem 

Bereich Rechts-, Steuer- und Wirtschaftsberatung 

rund 8.000 Unternehmen mit 41.400 Erwerbstätigen 

und einem Umsatz von 2,6 Milliarden Euro 

zugerechnet werden. 

Immobilien-Leasing stellt eine Finanzierungsalternative 

dar, bei der den Nutzern nicht nur gegen 

Entgelt die Nutzfläche zur Verfügung gestellt wird, 

sondern auch Wartung und Instandsetzung mit 

übernommen werden. Nach aktuellen Meldungen 

des Bundesverbands Deutscher Leasing-Unternehmen 

(2008) betrug der Umsatz der Unternehmen 

im Immobilien-Leasing 2008 5,6 Milliarden Euro. 

Dies entspricht etwa einem Zehntel des Gesamtumsatzes 

der Leasing-Branche. Derzeit gibt es Leasingverträge 

für rund 5.660 Objekte mit einem 

Wert von etwa 90 Milliarden Euro. Geleast werden 

überwiegend Büro- und Handelsimmobilien. 

Rund 20 Gesellschaften sind in diesem Markt 

aktiv, die nach Meldungen an den Verband etwa 

2.000 Mitarbeiter beschäftigen. 

Eine weitere Unternehmensgruppe stellen die Immobilienhändler 

dar. Immerhin 11.520 Unternehmen 

gaben als den Schwerpunkt ihrer Tätigkeit 

den Kauf und Verkauf eigener Immobilien an. 

Umsätze 

in Millionen Euro 

Erwerbstätige 

Architekten und Ingenieure 70.555 16.897 178.000 

Bauindustrie 336.131 205.075 2.226.000 

Banken 2.088 – 197.000 

Vermittler und Verwalter 51.015 27.575 146.400 

Vermieter 198.733 89.176 232.300 

Immobilienfonds 1.888 10.474 4.130 

Sonstige 46.955 34.635 846.100 

Gesamte Immobilienwirtschaft 707.365 383.832 3.829.930 

Gesamtwirtschaft 3.099.493 4.930.000 39.097.000 

Anteil Immobilienwirtschaft 22,8% 7,7% 9,8%

Diese Unternehmen erzielten 2006 einen Umsatz 

von fast 14,4 Milliarden Euro und beschäftigten 

rund 20.000 Mitarbeiter. Hinzu kommen 575 Unternehmen 

mit einem Schwerpunkt auf der Erschließung 

von unbebauten Grundstücken mit einem 

Umsatz von ca. 490 Millionen Euro und ca. 

2.270 Erwerbstätigen. 

Schließlich sollen auch die Unternehmen der Gebäudereinigung 

nicht unerwähnt bleiben. Allein 

19.126 Unternehmen konzentrieren sich auf die 

Reinigung von Gebäuden, Räumen und Inventar 

und erzielten damit 2006 einen Umsatz von 

10,5 Milliarden Euro. Hinzu kommen z.B. 7.715 

Schornsteinfeger mit einem Umsatz von knapp1,1 

Milliarden Euro. Bemerkenswert ist vor allem die 

Beschäftigung in dieser Branche mit fast 780.000 

Personen, 93,7% davon gehen einer sozialversicherungspflichtigen 

Beschäftigung nach. Der 

Durchschnittsverdienst der Mitarbeiter liegt jedoch 

nur bei 700 Euro pro Monat und der Ebitda pro 

Erwerbstätigem bei lediglich 2.400 Euro. 


3.7. Die Immobilienwirtschaft 

im Gesamtüberblick 

Die Darstellung macht deutlich, dass eine Vielzahl 

von Unternehmen an der Planung, Erstellung, Finanzierung 

und Bewirtschaftung der Immobilien 

beteiligt sind. Insgesamt umfasst die Immobilienwirtschaft 

damit über 707.000 Unternehmen. Dies 

entspricht einem Anteil von 22,8% an allen Unternehmen. 

Der Gesamtumsatz der Branche betrug 

über 380 Milliarden Euro, was einem Anteil von 

7,7% des Umsatzes aller umsatzsteuerpflichtigen 

Unternehmen entspricht (Tabelle 3.8). Dies unterstreicht 

einmal mehr die Kleinteiligkeit der Unternehmen. 

Überwiegend dominieren Unternehmen 

mit einem Umsatz von weniger als 250.000 Euro. 

Auch der hohe Anteil der Einzelunternehmen ist 

typisch für die Immobilienbranche. Da der Blick 

der Öffentlichkeit und der Politik häufig nur auf 

große Unternehmen gerichtet ist, ist es demnach 

nicht verwunderlich, dass die Immobilienwirtschaft 

in ihrer Bedeutung häufig unterschätzt wird. 

Statistisches Bundesamt: Finanzen und Steuern – Umsatzsteuer (Fachserie 14, Reihe 8) 

Statistisches Bundesamt: Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich – Grundstücks- und Wohnungswesen, 

Vermietung beweglicher Sachen, Erbringung von wirtschaftlichen Dienstleistungen, a.n.g. 

(Fachserie 9, Reihe 2) 

Statistisches Bundesamt: Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich – Architektur- und Ingenieurbüros 

(Sonderveröffentlichung) 

Statistisches Bundesamt: Produzierendes Gewerbe – Beschäftigte und Umsatz der Betriebe im Baugewerbe 

(Fachserie 4, Reihe 5.1) 

Deutsche Bundesbank: Bankenstatistik 

Deutsche Bundesbank: Kapitalmarktstatistik 

57 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

58 


4. 

Der Beitrag der 


zu Wertschöpfung und 

Beschäftigung 


Im Jahr 2006 summierte sich die gesamte Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft auf fast 390 Milliarden 

Euro. Dies entspricht einem Anteil von 18,6% an der gesamten Bruttowertschöpfung. 

Der Großteil der Wertschöpfung entsteht im Kernbereich der Immobilienwirtschaft, also bei Vermietern, 

Maklern und Verwaltern. Die Wertschöpfung dieser Unternehmensgruppen beträgt etwa 150 Milliarden 

Euro, wobei der überwiegende Teil auf die Vermieter entfällt. Weitere 100 Milliarden Euro werden 

den Selbstnutzern von Wohnimmobilien zugerechnet. 

80 Milliarden Euro der Bruttowertschöpfung entfallen auf die Bauwirtschaft, 38 Milliarden Euro auf die 

Finanzierung und jeweils rund 10 Milliarden Euro auf die Architekten und Ingenieure sowie die sonstigen 

Dienstleister wie Rechtsberater und Gebäudereiniger. 

Mit einer Wertschöpfung von fast 390 Milliarden Euro stellt die Immobilienwirtschaft eine der größten 

Branchen dar – deutlich größer als der Fahrzeugbau, der Maschinenbau oder der Handel. Die Bruttowertschöpfung 

einer Branche ist ein Maß für den Beitrag einer Branche zur gesamten Wirtschaftsleistung. 

Sie errechnet sich aus dem Wert der hergestellten Waren und Dienstleistungen abzüglich der verbrauchten 

Vorleistungen. 

Tätig sind in der Immobilienwirtschaft etwa 3,8 Millionen Menschen, was einem Anteil von knapp 10% 

an allen Erwerbstätigen entspricht. Nur wenige Branchen, wie der Handel oder das Verarbeitende Gewerbe, 

beschäftigen mehr Mitarbeiter. 

Beeindruckend sind auch die Nutzerzahlen der Immobilienwirtschaft. Allein die Wohnungsvermieter bieten 

Dienstleistungen für 39 Millionen Menschen an. Darüber hinaus belaufen sich die Leistungen der 

Immobilienwirtschaft für das Produzierende Gewerbe auf 31 Milliarden Euro und für den Handel auf 

27 Milliarden Euro. 

4.1 Idee und Datengrundlage 

Im vorangegangenen Abschnitt standen die Struktur 

und die Zusammensetzung der Immobilienwirtschaft 

im Vordergrund. In öffentlichen und politischen 

Diskussionen steht meist die aggregierte 

Betrachtung einer Branche im Fokus, und dabei 

insbesondere der Beitrag zu Wachstum und Beschäftigung. 

Die Beschäftigungszahlen lassen sich 

unmittelbar aus dem vorhergehenden Kapitel 

übernehmen und stehen somit direkt für einen 

Vergleich mit anderen Branchen zur Verfügung. 

Anders stellt sich dies für den Beitrag zum Wachstum 

dar, da die hierfür relevante Bruttowertschöp-

fung nicht unmittelbar aus der Dienstleistungsstatistik 

entnommen werden kann. 

Im Folgenden wird daher zunächst die Bruttowertschöpfung 

der Immobilienwirtschaft auf Basis der 

Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung abgeleitet. 

Danach wird die Bedeutung der Immobilienwirtschaft 

mit derjenigen anderer Branchen verglichen. 

Eine alternative Möglichkeit zur Illustration 

der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienbranche 

stellt die Darstellung der Nutzerbzw. 

der Kundengruppen dar. Dies wird am Ende 

dieses Kapitels präsentiert. 

4.2 Die Bruttowertschöpfung 

der Immobilienwirtschaft 

Die Bruttowertschöpfung eines Unternehmens ergibt 

sich durch den Wert der hergestellten Waren 

und Dienstleistungen abzüglich der verbrauchten 

Vorleistungen. Berücksichtigt man darüber hinaus 

auch die Gütersteuern und die Gütersubventionen, 

lässt sich der Beitrag eines Unternehmens zum 

Bruttoinlandsprodukt ermitteln. 

Das Statistische Bundesamt berechnet die Bruttowertschöpfung 

regelmäßig im Rahmen der Volkswirtschaftlichen 

Gesamtrechnung. Dabei orientiert 

es sich bei der Zurechnung auf einzelne Branchen 

weitgehend an der Klassifikation der Wirtschaftszweige, 

allerdings in einem gröberen Raster als in 

der Dienstleistungsstatistik. Für einzelne Segmente 

der Immobilienbranche, wie Ingenieure und Architekten, 

kann die entsprechende Bruttowertschöpfung 

nicht explizit ausgewiesen werden. Um in 

diesen Fällen dennoch einen Beitrag zur Wirtschaftsleistung 

ausweisen zu können, wird die Bruttowertschöpfung 

des übergeordneten Wirtschaftszweiges 

mit dem Anteil des Umsatzes der 

immobilienrelevanten Unternehmensgruppe multipliziert. 

Dies ist angemessen, da der Umsatz den 

Hauptbestandteil des Produktionswertes darstellt. 

Auf Basis dieser Überlegung betrug die Bruttowertschöpfung 

der immobiliennahen Architekten und 

Ingenieure 9,44 Milliarden Euro im Jahr 2006. 

Die Bruttowertschöpfung des Baugewerbes lag im 

gleichen Jahr bei 80,35 Milliarden Euro. Im Finanzierungssektor 

lässt sich, wie schon bei den Beschäftigten, 

keine Unterscheidung zwischen immobiliennahen 

und immobilienfernen Tätigkeiten 

vornehmen. Hier wird – einem Ansatz des Statistischen 

Bundesamtes (2006) folgend – die der Immobilienwirtschaft 

zurechenbare Bruttowertschöpfung 

auf Basis des Anteils der Immobilienkredite 

an allen Krediten bestimmt. 2006 betrug der Anteil 

der Immobilienkredite (Wohnungs- und Gewerbefinanzierung) 

58,5%, woraus sich für diesen 

Wirtschaftszweig eine Bruttowertschöpfung von 

59 

Abb. 4.1: 



1991 bis 2007 

in Milliarden Euro 

bzw. Anteil in % 

Quelle: 

Statistisches 


IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

60 

Abb. 4.2: 

Wertschöpfung 

einzelner Wirtschaftszweige 

in 


1991 

bis 2007 in % 

(Zahlenangaben 

in Milliarden 

Euro) 

Quelle: 

Statistisches 


IW Köln 


38,3 Milliarden Euro ergibt. Der der Immobilienwirtschaft 

zurechenbare Anteil ist also wesentlich 

größer als bei der Schätzung der Erwerbstätigen. 

Dies ist jedoch angemessen, da die Wertschöpfung 

durch die Kreditvergabe entsteht, großvolumigere 

Kredite, wie für Immobilien, möglicherweise 

weniger personalintensiv sind. Den größten Beitrag 

zur Bruttowertschöpfung der Immobilienbranche 

leisten die Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien. 

2006 wird die Bruttowertschöpfung 

des Grundstücks- und Wohnungswesens mit 

251,28 Milliarden Euro beziffert. Hierin enthalten 

sind neben den Vermietungsleistungen auch die 

Bruttowertschöpfung der Verwalter, der Vermittler, 

der Immobilienhändler und der Bauträger. Außerdem 

wird die Wertschöpfung der Wohneigentümer 

mit berücksichtigt. Diese Wertschöpfung wird 

auf der Basis fiktiver Mieten auf Grundlage von 

Erhebungen des Mikrozensus berechnet. Es ist diskussionswürdig, 

ob der Beitrag der Selbstnutzer 

zur Wertschöpfung der Immobilienwirtschaft, die 

definitionsgemäß Leistungen für Dritte erbringt, hinzugerechnet 

werden sollte. Schließlich wird die 

Selbstnutzung von Betriebsimmobilien oder der eigenständige 

Ausbau eines Hauses auch nicht in 

der Wertschöpfung berücksichtigt. Um jedoch die 

Daten international und mit früheren Arbeiten wie 

z.B. von Rußig et al. (2005) vergleichbar zu halten, 

wird die Selbstnutzung von Wohnimmobilien 

als Bestandteil der Immobilienwirtschaft mit be- 

rücksichtigt. Allerdings wird dieser Beitrag explizit 

ausgewiesen. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes 

entfallen 40,1% der Wertschöpfung des 

Grundstücks- und Wohnungswesens auf Eigentümernutzungen. 

Dieser hohe Anteil erklärt sich 

durch die meist größeren und besser ausgestatteten 

Wohnungen der Eigentümer. Damit entfällt auf 

die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne – die 

Vermietung, Verpachtung, Verwaltung und Vermittlung 

von Immobilien – eine Bruttowertschöpfung 

von 150,5 Milliarden Euro. Dabei verteilt sich die 

Bruttowertschöpfung nahezu gleichmäßig auf 

Wohn- und Gewerbeimmobilien. Schließlich wird 

die Wertschöpfung der sonstigen Unternehmen 

der Immobilienwirtschaft, wie u.a. Wirtschaftsberater 

und Reinigungsunternehmen, mit 10,1 Milliarden 

Euro beziffert. 

Insgesamt beträgt die Bruttowertschöpfung des Immobiliensektors 

2006 damit 389,5 Milliarden 

Euro. Dies entspricht einem Anteil von 18,6% an 

der gesamten Bruttowertschöpfung und von 16,8% 

am Bruttoinlandsprodukt. Ohne die Selbstnutzer 

läge die Wertschöpfung der Immobilienwirtschaft 

um etwa 100 Milliarden Euro niedriger und der 

Anteil an der Wertschöpfung der Volkswirtschaft 

bei 14,5%. Geht man davon aus, dass die Anteile 

der Immobilienwirtschaft an der Bruttowertschöpfung 

der übergeordneten Wirtschaftsbereiche – 

also Bauwirtschaft, Finanzierung, Vermietung, Ver-

waltung und Unternehmensdienstleister – konstant 

bleiben, lässt sich die Bruttowertschöpfung für 

2007 von rund 403 Milliarden Euro ableiten, was 

einem Anstieg um 4,2% entspricht. Auf der Basis 

dieser Prämisse lässt sich auch die zeitliche Entwicklung 

sowie der Anteil an der gesamtwirtschaftlichen 

Wertschöpfung darstellen (Abbildung 4.1). 

Der Anteil der Immobilienwirtschaft an der gesamten 

Wertschöpfung unterliegt im Zeitablauf deutlichen 

Schwankungen. Zwischen 1991 und 1995 

nahm der Anteil um 3 Prozentpunkte zu. Danach 

ist der Anteil um etwa 2 Prozentpunkte gesunken, 

wobei sich der Wert seit einigen Jahren stabilisiert 

hat. Ursächlich für diese Schwankungen ist vor 

allem die Bauwirtschaft. Während die Wertschöpfung 

in den Bereichen Vermietung und Verpachtung 

sowie bei den sonstigen Dienstleistern fast 

kontinuierlich steigt, ist die Wertschöpfung der 

Bauwirtschaft viele Jahre rückläufig gewesen. 

Nach der Wiedervereinigung wurde die Bautätigkeit 

durch den enormen Nachholbedarf, eine 

große Euphorie und steuerliche Anreize bis zur 

Mitte der 1990er Jahre erheblich ausgeweitet. Als 

der Bedarf weitgehend gedeckt war und sich nicht 

alle Erwartungen erfüllten, wurde die Bautätigkeit 

kontinuierlich zurückgefahren. Erst in den letzten 

Jahren hat sich die Bauwirtschaft von diesem 

Schrumpfungsprozess erholt. Abbildung 4.2 verdeutlicht 

den zunehmenden absoluten Bedeutungsverlust 

der Bauwirtschaft, auch relativ innerhalb 

der Immobilienwirtschaft. So lag der Anteil 

der Bauwirtschaft an der Wertschöpfung der gesamten 

Immobilienbranche 1992 noch bei über 

35%, 14 Jahre später ging er auf unter 21% zurück. 

Erst mit der Konsolidierung der Bauwirtschaft 

hat sich auch ihr Beitrag an der Wertschöpfung 

der Immobilienwirtschaft wieder stabilisiert. 

4.3 Die Immobilienwirtschaft 

im Branchenvergleich 

Fast 20% der Bruttowertschöpfung der Bundesrepublik 

Deutschland entstehen in der Immobilienwirtschaft. 

Über 3,8 Millionen Erwerbstätige sind 

in der Immobilienwirtschaft tätig, was einem Anteil 

von knapp 10% aller Erwerbstätigen entspricht. 

Etwa 3,1 Millionen Mitarbeiter gehen 

einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung 

nach, was einer Quote von fast 9% entspricht. 

Diese Zahlen sind beeindruckend. Um sie jedoch 

einordnen zu können, bedarf es eines Vergleiches 

mit anderen Branchen. 

Im Fokus der Öffentlichkeit stehen oft der Fahrzeug- 

und der Maschinenbau. Beide Branchen erreichen 

jedoch nicht annähernd die Bedeutung 

der Immobilienwirtschaft. Die Wertschöpfung im 

Fahrzeugbau betrug im Vergleichsjahr 81,1 Milliarden 

Euro, im Maschinenbau waren es 73,6 Milliarden 

Euro. Auch was die Erwerbstätigen angeht, 

sind beide Branchen im Vergleich zur Immobilienwirtschaft 

klein. Der Maschinenbau kam 2006 auf 

1,06 Millionen Erwerbstätige, im Fahrzeugbau 

waren es 975.000. Auch andere Einzelbranchen 

sind deutlich kleiner als die Immobilienwirtschaft. 

So betrug der Beitrag der Energie- und Wasserversorger 

zur Wertschöpfung 2006 gerade 49 

Milliarden Euro, derjenige des Handels 220 Milliarden 

Euro und der des Gesundheits-, Veterinärsund 

Sozialwesens 147 Milliarden Euro. Größer 

als die Immobilienwirtschaft ist lediglich das Verarbeitende 

Gewerbe. Hierzu zählen u.a. das Textilund 

Ledergewerbe, das Papier-, Verlags- und 

Druckgewerbe, die Mineralölverarbeitung, die 

chemische Industrie, der Maschinen- und Fahrzeugbau 

und die Hersteller von Möbel, EDV und 

sonstiger Elektrotechnik. Im Jahr 2006 lag die 

Wertschöpfung dieses Bereichs bei 485 Milliarden 

Euro und damit um etwa 100 Milliarden über 

dem Wert der Immobilienwirtschaft. Abbildung 

4.3 verdeutlicht die herausgehobene Position der 

Immobilienwirtschaft in Bezug auf die Bruttowertschöpfung. 

Anders sieht das Bild bei der Beschäftigung aus. 

Wie bereits im letzten Kapitel herausgestellt, sind 

knapp 10% aller Erwerbstätigen in der Immobilienwirtschaft 

beschäftigt. Bei der sozialversicherungspflichtigen 

Beschäftigung liegt die Quote mit 

8,8% etwas niedriger, was auf den hohen Anteil 

von Selbständigen in der Immobilienwirtschaft zurückzuführen 

ist. Mit diesen Werten liegt die Immobilienwirtschaft 

nicht nur hinter dem Verarbeitenden 

Gewerbe, sondern auch hinter dem Einzel-, 

Groß- und Kfz-Handel und dem Gesundheits-, Veterinär- 

und Sozialwesen, aber vor dem Gastgewerbe, 

Maschinen- und Fahrzeugbau (Abbildung 

4.4). Die im Vergleich zur Bruttowertschöpfung 

61 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

62 

Abb. 4.3: 


2006 

im Branchenvergleich 

in 


Quelle: 

Statistisches 


IW Köln 

Abb. 4.4: 

Erwerbstätige 

und sozialversicherungspflichtig 

Beschäftigte im 

Branchenvergleich 

2006 

in Millionen 

Quelle: 

Statistisches 


IW Köln 


eher geringe Personalintensität der Immobilienwirtschaft 

dürfte ein Grund für die Unterschätzung der 

Branche in der Öffentlichkeit und Politik sein, zumal 

die sehr personalintensiven Zweige der Immobilienwirtschaft, 

wie die Bauwirtschaft und die Gebäudereinigung, 

nicht von jedem zur Immobilienwirtschaft 

gezählt werden. Interessant ist jedoch, 

dass die Immobilienwirtschaft in einigen Kernbe- 

reichen erhebliche Beschäftigungszuwächse verzeichnen 

kann. So hat sich die Zahl der Erwerbstätigen 

im Grundstücks- und Wohnungswesen, 

wozu nach der Abgrenzung des Statistischen Bundesamtes 

die Vermieter, Vermittler, Verwalter und 

Immobilienhändler zählen, zwischen 1991 und 

2006 um 81,5% erhöht. Im Verarbeitenden Gewerbe 

ist die Beschäftigung im gleichen Zeitraum

hingegen um 29,6% zurückgegangen, ebenso 

wie im Fahrzeug- (–8,8%) und Maschinenbau 

(–34,7%). Erkennbar ist ein Strukturwandel von 

der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft. So 

konnten die Dienstleistungsbranchen die Zahl der 

Erwerbstätigen um 23,3% steigern. Neben dem 

Grundstücks- und Wohnungswesen nahmen auch 

im Vergleich das Gastgewerbe und das Gesundheits-, 

Veterinär- und Sozialwesen bei der Beschäftigung 

um 45% zu. Mit 115% sind darüber hinaus 

auch die Erwerbstätigen der Unternehmensdienstleister 

gewachsen. An diesem Wirtschaftszweig 

trägt die Immobilienwirtschaft in etwa 10% des 

Umsatzes. Erklärt werden können die großen Beschäftigungsgewinne 

der Immobilienwirtschaft vor 

allem mit der zunehmenden Ausgliederung von immobilienwirtschaftlichen 

Tätigkeiten. So trennen 

sich Industrieunternehmen zunehmend von ihren 

Immobilienbeständen und überlassen spezialisierten 

Unternehmen die Bewirtschaftung und Verwaltung 

der Bestände, um sich so auf ihr Kern- und 

Stammgeschäft zu konzentrieren. 

Nach Vergleich der Zahl der Unternehmen liegt 

die Immobilienwirtschaft an erster Stelle. Mit 

707.114 Unternehmen umfasst die Immobilienwirtschaft 

mehr Unternehmen als das Verarbeitende 

Gewerbe, das Gastgewerbe und das Sozial-, Veterinär- 

und Gesundheitswesen zusammen. Trotz 

der vielen Arztpraxen, Restaurants, Hotels und 

mittelständischen Industrieunternehmen kommen 

diese drei Branchen nur auf etwas über 566.000 

Unternehmen, also rund 140.000 Unternehmen 

weniger als die Immobilienwirtschaft. Lediglich der 

Handel mit seinen Großhändlern, Supermärkten, 

Discountern, dem Fachhandel und den Kfz-Händlern 

kommt mit knapp 705.000 Unternehmen auf 

ein ähnliches Niveau wie die Immobilienwirtschaft. 

Ähnlich wie im Handel sichert diese Kleinteiligkeit 

der Immobilienwirtschaft eine hohe Wettbewerbsintensität. 

Auf der anderen Seite bietet dies eine 

wesentliche Erklärung für die Unterschätzung der 

Immobilienwirtschaft. Schließlich richtet sich der 

Blick der Presse und Politik zumeist auf große 

Unternehmen, die es in der Immobilienwirtschaft 

kaum oder nur vereinzelt gibt. 

4.4 Die Nutzer der Immobilienwirtschaft 

Ein alternativer Ansatz zur Illustration der Bedeutung 

der Immobilienwirtschaft besteht in der Darstellung 

der Immobiliennutzer. Während bislang 

die Anbieter der Immobiliendienstleistungen im 

Vordergrund standen, wird in diesem Abschnitt die 

Nachfrageseite näher betrachtet. Dabei wird zwi- 

63 

Abb. 4.5: 

Anzahl der Unternehmen 

2006 im 

Branchenvergleich 

Quelle: 

Statistisches 


IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

64 

Abb. 4.6: 

Struktur der 

Mieterhaushalte 

in % nach dem 

Haushalts-Nettoeinkommen 

in 

Euro pro Monat 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008d, 

IW Köln 


schen den Konsumenten und den Unternehmen unterschieden. 

Wohnen ist ein Grundbedürfnis und so hat in 

Deutschland fast jeder Haushalt einen festen Wohnsitz. 

Dabei haben die Haushalte die Möglichkeit 

entweder eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten. 

Anders als in vielen anderen Ländern stehen in 

Deutschland die Selbstnutzung und das Wohnen 

zur Miete nahezu gleichrangig nebeneinander 

(Voigtländer 2006). Da in dieser Darstellung die 

Immobiliendienstleister betrachtet werden, wird zunächst 

ein Überblick über die Mieter gegeben. 

In Deutschland gab es Ende 2008 knapp 40 Millionen 

Haushalte. Wie in Kapitel 2.4 ausgeführt 

wurde, sind Mieterhaushalte in Deutschland deutlich 

in der Überzahl, eine Situation, die in den 

OECD-Ländern ansonsten nur in der Schweiz vorzufinden 

ist. Bezogen auf Personen leben über 39 

Millionen Menschen zur Miete, was knapp der 

Hälfte der Gesamtbevölkerung entspricht. Nach 

Personenzahlen gleichen sich Selbstnutzung und 

Mieten damit an, was insbesondere daran liegt, 

dass Eigentümerhaushalte im Durchschnitt größer 

als Mieterhaushalte sind. Damit erbringen die 

Wohnungsunternehmen und Kleinvermieter Leistungen 

für etwa die Hälfte der Bevölkerung. 

Dabei sind es keineswegs nur Haushalte aus einkommensschwächeren 

Schichten, die zur Miete 

wohnen. Etwa 8,6% aller Mieterhaushalte verfügen 

über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen 

von mehr als 3.200 Euro. Die Mieterhaushalte 

stellen damit 31% der Haushalte in diesem 

Einkommenssegment. Dies verdeutlicht die hohe 

Akzeptanz des Mietens auch in einkommensstärkeren 

Gruppen (Abbildung 4.6). 

Die Immobilienwirtschaft erbringt jedoch nicht nur 

für private Kunden, sondern auch für Unternehmen 

Dienstleistungen. Immobilienunternehmen vermieten 

beispielsweise Geschäftsräume an Einzelhändler 

oder helfen Unternehmen bei der Suche nach 

neuen Büros. Diese Leistungen werden im Rahmen 

der Input-Output Rechnungen der Volkswirtschaftlichen 

Gesamtrechnung erfasst (Statistisches Bundesamt 

2008p). Die Input-Output Rechnungen 

geben darüber Aufschluss, welche Vorleistungen 

und Zwischenprodukte einzelne Wirtschaftszweige 

zur Erstellung ihres Outputs bezogen 

haben. Als Vorleistungen gelten dabei mit Blick 

auf die Immobilienwirtschaft vor allem die Anmietung 

von Gewerberäumen oder die Verwaltung 

von Immobilien. Die letzten verfügbaren Daten 

stammen aus dem Jahr 2005. Abbildung 4.7 bietet 

einen Überblick über die Höhe der Leistungen, 

die die verschiedenen Wirtschaftsbereiche von 

der Immobilienwirtschaft bezogen haben. Dabei 

werden allerdings nur die Leistungen der Immobilienwirtschaft 

im engeren Sinne – also Vermietung, 

Vermittlung und Verwaltung, betrachtet. 

Mit bezogenen Leistungen von über 31 Milliarden 

Euro steht das Produzierende Gewerbe 2005 an 

erster Stelle. Aufgrund der Größe dieses Sektors 

konnte dieses Ergebnis erwartet werden. An zweiter 

Stelle folgt mit 27 Milliarden Euro bereits der 

Handel. Die Höhe der bezogenen Leistungen deutet 

darauf hin, dass nur relativ wenige Handelsunternehmen 

eigene Immobilien nutzen. Auch die 

Kredit- und Versicherungswirtschaft sowie alle 

Dienstleister zählen zu den großen Kunden der 

Immobilienwirtschaft. Alles in allem wurden von 

Unternehmen Leistungen im Wert von über 100 

Milliarden Euro von der Immobilienwirtschaft bezogen. 

Nur die Unternehmensdienstleistungen, die 

in der weiteren Definition der Immobilienwirtschaft 

zuzurechnen sind, erbringen mehr Vorleistungen 

für andere Unternehmen.

Dies verdeutlicht, dass sich Veränderungen auf 

dem Immobilienmarkt keineswegs nur auf die Eigentümer 

der Immobilien auswirken. Steigende 

Mieten infolge einer Verknappung des Angebots 

erhöhen die Input-Kosten zahlreicher Unterneh- 


men, was sich wiederum auf deren Wertschöpfung 

auswirkt. Wie eng die Immobilienwirtschaft 

und die Gesamtwirtschaft miteinander verzahnt 

sind, wird in Kapitel 6 ausführlich herausgestellt. 

Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen – Inlandsproduktberechnung, 

Detaillierte Jahresergebnisse (Fachserie 18, Reihe 1.4) 

Statistisches Bundesamt: Bauen und Wohnen – Mikrozensus Zusatzerhebung 2006, Bestand und 

Struktur der Wohneinheiten 

Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung – Input-Output-Rechnungen 

(Fachserie 18, Reihe 2) 

65 

Abb. 4.7: 

Lieferungen und 

Leistungen der 


im engeren 

Sinne 2005 in 


Quelle: 

Statistisches 


IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

66 


5. 

Immobilienpreise und 

Mieten 


Entwicklung der Immobilienpreismessung in Deutschland 

Die amtliche Preisstatistik dient vornehmlich der Verbraucherpreismessung und stellt noch keine 

Preisindikatoren für den Immobilienmarkt zur Verfügung, die als allgemeine Referenzgrößen für die Preisentwicklung 

im deutschen Immobilienmarkt dienen können. Mit dem neuen amtlichen Index für Grundstückspreise 

und dem Index für Bestandsimmobilien sind jedoch erhebliche Fortschritte in Richtung allgemeiner 

Marktindikatoren gemacht worden. Diese Entwicklung soll – unterstützt durch entsprechende 

Anforderungen der EU – fortgesetzt werden. 

Die unzureichende Ausschöpfung der bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte dezentral 

vorliegenden Immobilienpreisinformationen, insbesondere in Bayern und Baden-Württemberg, stellte 

bisher ein Hemmnis für die Weiterentwicklung der amtlichen Immobilienpreisstatistik dar. In der bundeseinheitlichen 

Standardisierung dieser Informationen und ihrer umfassenden Berücksichtigung in der amtlichen 

Statistik liegt erhebliches Potenzial. In jüngster Zeit werden – auch bedingt durch entsprechende 

Anforderungen im Erbschaftsteuerreformgesetz – verstärkt Anstrengungen zur überregionalen Kooperation 

der Gutachterausschüsse und zur Vereinheitlichung der Erhebungs- und Verarbeitungsstandards 

unternommen. Dieser Prozess ist zu begrüßen und sollte möglichst intensiviert werden. 

Für den deutschen Immobilienmarkt existiert eine Vielzahl nicht-amtlicher Preisindikatoren, die unterschiedlichen 

Informationsbedürfnissen gerecht werden. Ihre Vergleichbarkeit ist durch verschiedene Gegenstandsbereiche, 

regionale Abdeckungen und Berechnungsmethoden eingeschränkt. Gegenwärtig 

werden zudem von privater und amtlicher Seite hedonische Preisindizes entwickelt, die eine bessere 

Qualitätsbereinigung ermöglichen sollen, als dies mit traditionellen Indizes möglich ist. 

Entwicklung der Immobilienpreise 

Auf lange Sicht (1975 bis 2008, bezogen auf 49 Städte Westdeutschlands) sind die Mieten und Preise 

für neue Eigentumswohnungen um rund 85% gestiegen, während sich die Preise für neue Reihenhäuser 

ungefähr verdoppelt haben. Trotzdem sind die Immobilienpreise damit hinter der allgemeinen Preissteigerung 

(125,8%) zurückgeblieben. Auch die Kaltmieten für neue Wohnungen haben sich im gleichen 

Zeitraum ungefähr verdoppelt, während sie in der Wiedervermietung mit 177% deutlich stärker als der 

gesamte Verbraucherpreisindex gestiegen sind. Seit 1994 stagnieren die Preise und Mieten für neue 

Wohnungen weitgehend, während die Bestandsmieten und die Mieten in der Wiedervermietung noch 

leicht steigen. 

Die vom Statistischen Bundesamt erfassten Bruttokaltmieten sind im Zeitraum 1991 bis 2008 etwas stärker 

als die allgemeine Inflationsrate gestiegen. Verantwortlich dafür war vor allem der Anstieg der kalten 

Nebenkosten, die erheblich stärker zugenommen haben als die Nettokaltmieten. Darüber hinaus

haben sich besonders die Energiekosten das Wohnen verteuert. In diesem Zeitraum haben sich die Preise 

für Hausenergie fast verdoppelt (+94%). 

Die Mietbelastungsquoten sind langfristig deutlich gestiegen. Die privaten Haushalte geben derzeit 

(Stand 2007) rund ein Viertel ihres verfügbaren Einkommens für die Kaltmiete und die kalten Nebenkosten 

aus. Unter Berücksichtigung der Heizkosten sind es sogar 30%. Allerdings gibt es erhebliche Unterschiede 

zwischen verschiedenen Städten und Teilräumen einzelner Städte. 

Im bundesdeutschen Durchschnitt von 1991 bis 2008 war das Mietpreisniveau am deutschen Büromarkt 

mit –23% rückläufig. Die Mietpreisentwicklung verläuft stark zyklisch. Im Zeitraum 2005 bis 2008 war 

in den zentralen Standorten wieder ein allmählicher Anstieg zu erkennen, bei allerdings erheblichen 

regionalen Unterschieden. 

Im Einzelhandel entwickelte sich das Mietpreisniveau je nach Standortkategorie und Lage unterschiedlich. 

In 1a-Lagen sind die Ladenmieten von 1991 bis 2008 mit +12% moderat gestiegen. Um über 20% 

sind dagegen die Mieten in den Nebenlagen der meisten Standortkategorien zurückgegangen. Auch 

in den großen Zentren konnte das nach 2004 wieder einsetzende Wachstum der Mieten in den Nebenlagen 

den vorhergehenden Mietpreisverfall nicht kompensieren. 

5.1 Einleitung 

Die möglichst exakte Messung der Entwicklung 

von Immobilienpreisen und Mieten ist von erheblicher 

gesamtwirtschaftlicher Bedeutung. Preise 

üben eine wichtige Lenkungsfunktion aus. Dies gilt 

für das Portfoliomanagement institutioneller Immobilieninvestoren 

ebenso wie für private Altersvorsorgeentscheidungen, 

die sich häufig an der Wertentwicklung 

des privaten Immobilienvermögens in 

der Vergangenheit orientieren. Mieten und kalte 

bzw. warme Nebenkosten für Wohnen haben 

zudem erheblichen Anteil im Warenkorb der 

privaten Haushalte und damit auch deutlichen Einfluss 

auf die Inflationsrate. Zudem rücken Vermögenspreissteigerungen 

– unter ihnen in zunehmendem 

Maße auch Immobilienpreise – wegen der 

damit verbundenen gesamtwirtschaftlichen Vermögenseffekte 

und der Gefahr von spekulativen Blasen 

zunehmend in den Fokus der geldpolitischen 

Steuerung. 

Immobilienpreise und Mieten können ihre Informations- 

und Lenkungsfunktion nur ausüben, wenn sie 

möglichst unverzerrt gemessen und ausgewiesen 

werden. An jedes Verfahren der Preismessung können 

allgemeine Anforderungen gestellt werden, 

die sich in zwei Prinzipien zusammenfassen lassen: 

dem Prinzip der reinen Preismessung, wonach 

im Zeitverlauf möglichst Gleiches mit Gleichem 

verglichen werden und sowohl qualitative als 

auch quantitative Unterschiede zwischen zwei 

Betrachtungszeitpunkten herausgerechnet werden 

sollten, und 

dem Prinzip der Repräsentativität, nach dem 

Preisindizes die Entwicklung der Preise eines 

bestimmten Marktsegments oder Warenkorbes 

widerspiegeln sollten. 

Im Immobilienmarkt ist es besonders schwer, beiden 

Prinzipien zugleich gerecht zu werden. Die 

Heterogenität des Gutes „Immobilie“ steht mit dem 

Prinzip der reinen Preismessung in einem Grundkonflikt. 

Wohnimmobilien unterscheiden sich nicht 

nur in ihrer Größe, ihrer Bauweise, ihrer Ausstattung 

und ihrem Erhaltungszustand, sondern auch 

hinsichtlich ihres Standorts. Insbesondere die Lage 

einer Immobilie hat wesentlichen Einfluss auf ihr 

Preisniveau und ihre Preisentwicklung: Es ist entscheidend, 

ob sich eine ansonsten weitgehend 

ähnliche Immobilie in einem aufstrebenden 

Wachstumsraum in guter und verkehrsgünstiger 

Lage oder in einem strukturschwachen Raum mit 

schlechter Verkehrsanbindung und problematischem 

Umfeld befindet. 

Besondere Schwierigkeiten hinsichtlich der Repräsentativität 

bereiten die im Vergleich zu anderen 

Gütern geringe Umschlagshäufigkeit und die regionale 

Unterschiedlichkeit des Marktes. Da die 

Transaktionszahlen im Vergleich zum Gesamtbe- 

67 

1 

2 

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4 

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6 

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8

68 


stand gering sind, können transaktionsbasierte 

Preisindizes erheblich durch zufällige Entwicklungen 

in einzelnen Betrachtungszeiträumen – z.B. 

bei der regionalen Verteilung der Transaktionen – 

verzerrt sein. Darüber hinaus spiegeln transaktionsbasierte 

Indizes, in denen häufig gehandelte 

Objekte überrepräsentiert sind, den Gesamtmarkt 

möglicherweise nicht angemessen wider, sondern 

weisen eine Selektionsverzerrung auf. 

Im Folgenden werden zunächst die Methoden und 

grundlegenden Datenquellen der Preismessung im 

deutschen Immobilienmarkt in einem kurzen Überblick 

beschrieben. Anschließend wird das Angebot 

der amtlichen Statistik und komplementärer 

nicht-amtlicher Quellen skizziert. Informationen 

über die Immobilienpreisentwicklung werden in 

Deutschland von mehreren Anbietern zur Verfügung 

gestellt: Nicht-amtliche Quellen spielen angesichts 

des eingeschränkten Angebots der amtlichen 

Statistik eine im Vergleich zu anderen 

Gütermärkten große Rolle. Schließlich werden die 

Entwicklungen in verschiedenen Marktsegmenten 

(Grundstückswerte, Wohnimmobilienpreise und 

-mieten, Gewerbeimmobilienpreise und -mieten) in 

einem Vergleich verschiedener Quellen dargestellt. 

5.2 Methoden, Datenquellen 

und Anbieter von Preis- 

und Mietdaten 

5.2.1 Methoden zur Berechnung von 

Preisindizes 

In der Praxis haben sich für die Berechnung von 

Immobilienpreisindizes verschiedene Methoden 

etabliert, um den Anforderungen an eine aussagefähige 

Preismessung gerecht zu werden. In 

einer Grobgliederung lassen sich vier Methoden 

zur Berechnung von Immobilienpreisindizes unterscheiden 

(Leifer 2004): 

Einfache Durchschnittswertverfahren: Bei dieser 

Methode werden Immobilienpreise einer 

Periode ohne Berücksichtigung der Lage und 

sonstiger Charakteristika der Objekte gesammelt 

und ein Durchschnittswert berechnet, der 

mit dem entsprechenden Wert der Vorperiode 

verglichen wird. Insbesondere bei kleinen Fallzahlen 

mit heterogenen Objekten ist diese 

Methode sehr anfällig gegen Strukturverzerrungen. 

Beispiele für Anwendungen dieser 

Methode stellen die Berechnung durchschnittlicher 

Baulandpreise aus der Statistik der Kaufwerte 

für Bauland (Abschnitt 5.3.1) und – mit 

Einschränkungen – die GEWOS-Preisindizes 

(Abschnitt 5.2.4.3) dar. 

Methode der typischen Fälle: Hierbei werden 

verschiedene Kategorien möglichst homogener 

und typischer (teilmarktrepräsentativer) 

Objekte gebildet, deren Preise gesammelt und 

mit der Vorperiode verglichen werden. Diese 

Methode ist weniger anfällig gegen Strukturverzerrungen: 

Entsprechende Indizes sind 

aber bei enger Definition der betrachteten 

Fälle nicht mehr repräsentativ für die gesamte 

Marktentwicklung. Bei weiter Definition entstehen 

wiederum Probleme durch unterschiedliche 

Strukturen der Stichproben in verschiedenen 

Betrachtungszeitpunkten. Beispiele für 

diese Methode stellen die BulwienGesa-Preis- 

und Mietindizes (Abschnitt 5.2.4.1) und die 

traditionell berechneten Hypoport-Indizes 

(Abschnitt 5.2.4.4) dar. 

Indizes auf der Basis von Mehrfachverkäufen 

(Repeat-Sales-Indizes): Bei dieser Methode 

werden Wertveränderungen von Immobilien 

betrachtet, die im Zeitverlauf mehrfach verkauft 

werden. Somit schaltet man die Problematik 

von Qualitätsverzerrungen durch die 

Betrachtung weitgehend identischer Objekte 

aus. Gleichwohl müssen auch bei dieser Methode 

Korrekturen für Abnutzung, Erweiterungen 

und Modernisierung bzw. Sanierung vorgenommen 

werden. Darüber hinaus müssen 

Preisänderungen für Perioden, in denen die 

betrachteten Immobilien nicht gehandelt worden 

sind, interpoliert werden. Indizes auf der 

Basis von Mehrfachverkäufen gibt es für den 

deutschen Markt nicht. Sie spielen dagegen 

im US-amerikanischen Markt, der durch eine 

höhere Transaktionshäufigkeit und mehr standardisierte 

Objekte gekennzeichnet ist, eine 

bedeutende Rolle. Zum Beispiel werden die 

häufig zitierten S&P/Case-Shiller-Indizes für 

Einfamilienhäuser nach dieser Methode berechnet 

(Standard & Poors 2009). 

Hedonische Preisindizes: Mit der hedoni-

schen 15) Methode der Berechnung von Preisindizes 

wird versucht, den Preisunterschied 

zwischen einzelnen Objekten möglichst weitgehend 

durch ihre nutzenstiftenden Eigenschaften 

zu erklären und so eine Bereinigung 

um Qualitätsunterschiede durchzuführen. Dies 

geschieht mit Hilfe von statistischen Regressionsmodellen. 

Einbezogen werden üblicherweise 

Wohnfläche, Grundstücksgröße, Alter 

sowie Charakteristika des Mikrostandorts 

(z.B. Entfernung zum Stadtzentrum) und des 

Makrostandorts (Regionsvariablen). Der nicht 

durch die Objektmerkmale und durch zufällige 

Abweichungen erklärbare Preisunterschied 

zwischen zwei Zeitpunkten kann dann 

als Preissteigerungsrate interpretiert werden. 

Hedonische Methoden finden sowohl beim 

Statistischen Bundesamt (Berechnung der 

Preisindizes für das schlüsselfertige Bauen und 

Bestandsimmobilien (Abschnitt 5.2.3.1), als 

auch beim Verband deutscher Pfandbriefbanken 

(vdp) (Abschnitt 5.2.4.7) und bei Hypoport 

(Abschnitt 5.2.4.4) Anwendung. Die 

Verwendung hedonischer Verfahren für Baulandpreise 

wird beim Statistischen Bundesamt 

geprüft (Abschnitt 5.3.1). 

5.2.2 Datenquellen für Immobilienpreise 

Für die Berechnung von Preisindizes stehen in 

Deutschland verschiedene Datenquellen zur Verfügung 

(BBR 2007a: 239 ff.): 

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte: 

Die umfassendste Datenquelle stellen die 

Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse 

für Grundstückswerte dar. Damit werden 

alle Immobilientransaktionen flächendeckend 

vollständig erfasst. Daten der Gutachterausschüsse 

einzelner Bundesländer werden 

z.B. vom Statistischen Bundesamt (Abschnitt 

5.2.3.1) verwendet. Die GEWOS (Abschnitt 

5.2.4.3) und das BBSR (Abschnitt 5.2.4.2) 

führen bei den Gutachterausschüssen eigene 

Erhebungen nach einheitlichen Verfahren 

durch. Aufgrund unterschiedlicher Organisationsstrukturen 

auf regionaler Ebene sowie fehlender 

Standardisierung und Zentralisierung 

der Berichterstattung der Gutachterausschüsse 

in den einzelnen Bundesländern ist 

diese Quelle der Öffentlichkeit und der amtlichen 

Statistik jedoch nur zum Teil zugänglich 

(Dechent 2004: 1299 und BBR 2007a: 

239). Die unzureichende Ausschöpfung dieser 

Datenquelle, insbesondere in Bayern und 

Baden-Württemberg, stellte für die Weiterentwicklung 

der amtlichen Immobilienpreismessung 

in Deutschland bislang ein entscheidendes 

Hindernis dar. In jüngster Zeit werden 

verstärkt Anstrengungen zur überregionalen 

Kooperation der Gutachterausschüsse und 

zur Vereinheitlichung der Erhebungs- und Verarbeitungsstandards 

unternommen. Einen 

wichtigen Anstoß dafür lieferte das Erbschaftsteuerreformgesetz, 

das die Einrichtung von 

zentralen Geschäftsstellen bzw. Oberen Gutachterausschüssen 

für alle Bundesländer vorschreibt. 

16) U.a. ist vorgesehen, einen flächendeckenden 

Immobilienmarktbericht unter 

Beteiligung aller Bundesländer zu veröffentlichen 

(Krumbholz 2009). Dies würde 

– angesichts der bisher weitgehend lokalen 

Fokussierung der Gutachterausschüsse und 

der fehlenden Zentralisierung – einen erheblichen 

Fortschritt darstellen. 

Gutachterbewertungen, Expertenwissen aus 

Standortanalysen, Maklererhebungen: Angesichts 

der fehlenden Standardisierung und 

partiellen Unzugänglichkeit amtlicher Quellen 

spielen Experteneinschätzungen bei der 

Berechnung von Preisindizes in Deutschland 

eine wesentliche Rolle. Auf Expertenwissen, 

z.T. gestützt durch zusätzliche Erhebungen 

und Standortanalysen sowie das Internetangebot 

von ImmobilienScout24, greift z.B. das 

Marktforschungsunternehmen BulwienGesa 

(Abschnitt 5.2.4.1) zurück. Makler- und Vermittlerangaben 

sind auch die Basis der Preisstatistiken 

des IVD (Abschnitt 5.2.4.6). 

15) Der Begriff „hedonisch“ (altgriechisch hedone: Lust, Freude) weist darauf hin, dass mit dieser Methode die aus 

Sicht des Nutzers wertbestimmenden Eigenschaften einer Immobilie identifiziert werden sollen. 

16) Neufassung § 198 Baugesetzbuch durch Art. 4 Abs. 3 des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und 

Bewertungsrechts vom 24.12.2008. 

69 

1 

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8

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Kreditverträge: Wertermittlungsdaten aus Kreditverträgen, 

die zur Finanzierung von Immobilienkäufen 

abgeschlossen werden, stellen 

prinzipiell eine sehr zuverlässige und – im 

Zuge der fortschreitenden Verbesserung der 

bankinternen Verfahren der Risikosteuerung – 

zunehmend umfassendere Datenquelle für Immobilienbewertungen 

dar. Allerdings ist das 

Datenvolumen einzelner Banken meist zu gering 

und der Kundenkreis oft nicht repräsentativ 

genug, um aufschlussfähige Ergebnisse 

über die Gesamtmarktentwicklung zu erhalten. 

Daher müssen Datenpools mehrerer Banken 

gebildet werden, um aussagefähige Indizes 

berechnen zu können. Ein Beispiel für 

einen solchen Datenpool stellt die Transaktionsdatenbank 

des Verbands deutscher 

Pfandbriefbanken dar (Abschnitt 5.2.4.7). Auf 

kreditvertragsbezogene Daten einer Vermittlungsplattform 

im Internet – die ebenfalls als 

Datenpool interpretiert werden kann – bauen 

die Preisindizes von Hypoport auf (Abschnitt 

5.2.4.4). 

Zeitungs- und Internetannoncen: Angebotspreise 

und Angebotsmerkmale aus Zeitungsannoncen 

und Internetangeboten werden von 

gewerblichen Datenbankanbietern gesammelt 

und systematisch aufbereitet. Ein Beispiel 

stellt die Datenbank der IDN ImmoDaten dar, 

die auch im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung 

des BBSR (Abschnitt 5.2.4.2) und 

von empirica zur Erstellung regionaler Immobilienpreisspiegel 

auf Quartalsdatenbasis 

(empirica 2008) genutzt wird. Vorteile dieser 

Datenbanken sind ihre Aktualität und breite 

Marktabdeckung, Nachteile sind Verzerrungen 

durch den – im Immobilienmarktzyklus 

möglicherweise variablen – Unterschied zwischen 

Angebots- und Transaktionspreisen 

sowie eine nicht auszuschließende Selektivität 

des Internet-Angebots. 

17) Zur Berechnung vgl. Hartmann 1992. 

5.2.3 Anbieter von Preis- und 

Mietdaten 

5.2.3.1 Die amtliche Immobilienpreisstatistik 

im Überblick 

Die amtliche Erfassung von Wohnimmobilienpreisen 

orientiert sich weitgehend am Zweck der Verbraucherpreismessung 

und den zugrunde liegenden 

Konventionen der Volkswirtschaftlichen 

Gesamtrechnung (VGR). Ein echter Immobilienpreisindex 

im Sinne eines Preisindex, der die Preisentwicklung 

von neu erstellten oder bestehenden 

Wohngebäuden und den zugehörigen Grundstücken 

gemeinsam ausweist, wird im Rahmen der 

Verbraucherpreisstatistik nicht benötigt. 

In der deutschen nationalen Verbraucherpreismessung 

wird die Preisentwicklung selbst genutzten 

Wohneigentums gegenwärtig durch die Mietäquivalente 

für Eigentümerwohnungen („unterstellte 

Eigentümermieten“) berücksichtigt (sog. Rental 

Equivalence Approach). 17) Die europäisch harmonisierte 

Verbraucherpreismessung folgt allerdings 

mit dem Nettoerwerbskonzept (Net Acquisition 

Approach) einem anderen Ansatz: In diesem Rahmen 

sollen die Anschaffungskosten (abzgl. der 

Erlöse aus Verkäufen) für selbst genutztes Wohneigentum 

in die Verbraucherpreismessung einbezogen 

werden. Dabei werden lediglich die Gebäudekosten, 

nicht aber die Grundstückspreise 

berücksichtigt. Beim Boden handelt es sich nicht 

um ein Konsumgut in der Definition der VGR, er 

wird dementsprechend auch nicht in die Verbraucherpreismessung 

nach europäischer Konvention 

einbezogen. 

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist das selbst genutzte 

Wohneigentum im europäischen Harmonisierten 

Verbraucherpreisindex (HVPI) vollständig 

ausgeklammert. Die Einbeziehung dieser Komponente 

– die in anderen europäischen Ländern mit 

höheren Wohneigentumsquoten eine noch erheblich 

größere Bedeutung als in Deutschland hat – 

ist der wichtigste noch ausstehende Schritt in der 

europäischen Harmonisierung der Verbraucherpreismessung. 

Seit Anfang 2002 entwickelt das

Statistische Bundesamt daher im Rahmen eines 

von Eurostat koordinierten Pilotprojektes einen 

Hauspreisindex, der den Anforderungen des Nettoerwerbskonzepts 

Rechnung tragen soll. Dieser 

Hauspreisindex baut auf verschiedenen Subindizes 

für unterschiedliche Bauweisen bzw. Erwerbsarten 

(Eigenbau konventioneller Bauart, Fertighäuser, 

schlüsselfertiges Bauen) auf. Daneben werden 

im Rahmen dieses Projekts weitere Indizes für die 

Nebenkosten des Immobilienerwerbs und die Instandhaltungskosten 

entwickelt. 

Auch wenn diese Indizes, die zum Zwecke der Verbraucherpreismessung 

berechnet werden, die Anforderungen 

an einen echten Wohnimmobilienpreisindex 

nur bedingt erfüllen, sind doch im 

Rahmen dieses Pilotprojekts eine Reihe von Vorarbeiten 

geleistet worden, die die künftige Berechnung 

eines umfassenden amtlichen Immobilienpreisindex 

erleichtern. So wurden im Rahmen des 

Projektes sowohl ein gesamtdeutscher Bodenpreisindex 

(Abschnitt 5.3.1) als auch ein Index für die 

Wertentwicklung von Bestandsimmobilien (inkl. 

Grundstückswerten, Abschnitt 5.3.2.1) erarbeitet. 

Der Index für Bestandsimmobilien, der mittels 

hedonischer Methoden aus Daten der Gutachterausschüsse 

für Grundstückswerte von Brandenburg, 

Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, 

Rheinland-Pfalz, Sachsen und Sachsen-Anhalt 

berechnet wird (Dechent 2008a), geht ebenfalls 

nicht in die europäisch vereinheitlichte Verbraucherpreismessung 

ein: Käufe von Bestandsimmobilien, 

da sie weitgehend von Privat an Privat erfolgen und 

sich die Ein- und Auszahlungen im privaten Sektor 

saldieren, werden in der harmonisierten Verbraucherpreismessung 

nicht berücksichtigt. 18) 

Über die Verbraucherpreismessung und die in diesem 

Zusammenhang entwickelten Hauspreisindizes 

hinaus werden immobilienbezogene Preisindizes 

auch im Rahmen der Statistiken über Baulandpreise, 

Baukosten- und Bauleistungspreise 

publiziert. Die Baukostenindizes spiegeln die Ent- 

wicklung der Preise der beim Bauen eingesetzten 

Produktionsfaktoren wider (Inputpreisindex), die 

Bau- bzw. Hauspreisindizes geben die Entwicklung 

der von den Bauherren tatsächlich gezahlten 

Preise für Bauleistungen an (Outputpreisindex). 

Letztere werden über Kostenveränderungen hinaus 

auch von der Gewinnspanne der Bauunternehmen 

und von Produktivitätsveränderungen beeinflusst. 

Während die Baukostenstatistik und die daraus berechneten 

Baukostenindizes vor allem der Konjunkturbeobachtung 

dienen (Dechent 2006), bildet die 

Baupreisstatistik eine wesentliche Grundlage für 

das System der Hauspreisindizes, das derzeit vom 

Statistischen Bundesamt aufgebaut wird (Dechent 

2004, 2006, 2008a, 2008b). Abbildung 5.1 

stellt die Zusammenhänge zwischen der Baupreisstatistik 

und dem in der Entwicklung befindlichen 

System der Hauspreisindizes des Statistischen Bundesamtes 

dar. Wesentliche Grundlage für den 

neuen Häuserpreisindex als Gesamtindex stellen 

die Baupreisindizes für Einfamiliengebäude konventioneller 

Bauart und für Fertighäuser dar. Hinzu 

kommt der neu berechnete Index für schlüsselfertiges 

Bauen: Dieses in der amtlichen Statistik bislang 

nicht erfasste Segment umfasst konventionell erstelltes 

neues Wohneigentum (Ein- und Zweifamilienhäuser 

sowie Eigentumswohnungen), das schlüsselfertig 

von Bauträgern angeboten wird. Zu 

diesem Zweck musste ein neuer Index berechnet 

werden, der auf einer Datenerhebung bei den Gutachterausschüssen 

für Grundstückswerte einzelner 

Bundesländer (Mecklenburg-Vorpommern, Hessen, 

Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, 

Sachsen, Sachsen-Anhalt) basiert und 

mittels hedonischer Verfahren berechnet wird (Abschnitte 

5.2.1 und 5.3.2.3, zu weiteren Details Dechent 

2004: 1299 ff.). 

Das System der amtlichen Statistik wird derzeit in 

Richtung umfassenderer Indizes, die sich nicht nur 

an den Anforderungen der Verbraucherpreismes- 

18) Im Gegensatz zu Mietzahlungen: Zwar werden Mieten zu einem erheblichen Teil ebenfalls von Privat an 

Privat gezahlt, aber Wohnungsvermieter gehören aufgrund der funktionalen Abgrenzung dieses Bereichs in 

der VGR – unabhängig von ihrem wirtschaftlichen Schwerpunkt – zum Wirtschaftsbereich Wohnungsvermietung 

(Bopp 2006: 8 ff.). Private Mietzahlungen werden in dieser Abgrenzung als Zahlungen von Privaten 

an Unternehmen des Wirtschaftsbereichs Wohnungsvermietung behandelt, die in der Verbraucherpreismessung 

berücksichtigt werden müssen. 

71 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

72 

Abb. 5.1: 

Indizes in der 

amtlichen Baupreis- 

und Hauspreisstatistik 

Quelle: 

ZEW-Darstellung 

auf Basis von Veröffentlichungen 

und 

Informationen des 

Statistischen Bundesamtes 

Preisindizes Bauwirtschaft 

Hauspreisindizes 


Einfamiliengebäude, 

konv. 

Bauart 

Einfamilien 

gebäude, 

konv. 

Bauart 

Erstellung Wohngebäude 

Fertighäuser 

Fertighäuser 

Mehrfamiliengebäude 

Häuserpreisindex Neubau 

Schlüsselfertiges 

Bauen 

Übernahme in Berechnungen 

Übernahme Index 

Wohngebäude (sonstiges) 

Instandhaltung 

Grundlage, muss ggf. angepasst 

werden 

Hedonischer Preisindex 

Architektur-/ 

Ingenieurdienstleistungen 

Preisindex 

Großreparaturen 

und Umbauten 

sung orientieren, weiterentwickelt. Einer Veröffentlichung 

des Statistischen Bundesamtes zufolge 

wird auch von Eurostat mittlerweile die Entwicklung 

von „Stand-alone“-Immobilienpreisindizes angestrebt. 

Die Rechtsgrundlage für die laufende Berechnung 

eines solchen Index fehlt allerdings 

noch: Eurostat möchte dazu im Laufe des Jahres 

2009 einen ersten Entwurf präsentieren (Dechent 

2008b: 884 f.). 

5.2.3.2 Mietpreise in der amtlichen Statistik 

Auch die Beobachtung der Wohnungsmieten erfolgt 

in der amtlichen Statistik aus der Perspektive 

der Verbraucherpreismessung. Zu diesem Zweck 

werden die Mieten in einem engen Segment von 

Drei- und Vier-Zimmerwohnungen erfasst, die nach 

Baujahrsklassen, Finanzierungsformen und Ausstattung 

differenziert sind (Hartmann 1992 und Hoffmann/Kurz 

2002). Erst seit der Umstellung des 

Verbraucherpreisindex auf die Basis 2005 werden 

auch vermietete Einfamilienhäuser mit einem geringen 

Gewicht im Warenkorb berücksichtigt. 

Transferkosten 

Transferkosten 

Erstellung 


Bürogebäude 

wird entwickelt 

GewerblicheBetriebsgebäude 

bereits vorhanden 

Preisindex 

Bestandsimmobilien 

Berücksichtigung in HVPI 

vorgesehen 

Baulandpreisindex 

Einführung hedonischer Methoden 

wird geprüft 

Es handelt sich damit um eine vergleichsweise 

grobe Erfassung der Mietwohnungen, da die Mieten 

für kleinere und größere Wohnungen nicht direkt 

erfasst werden. Es wird unterstellt, dass die 

Preisänderungsrate in den betrachteten Segmenten 

der Drei- und Vier-Zimmerwohnungen für den 

Gesamtmarkt repräsentativ ist. Qualitätsänderungen 

werden nur rudimentär erfasst: beim Neuzugang 

von Wohnungen in den in der Verbraucherpreismessung 

beobachteten Bestand und wenn 

explizit Modernisierungsinvestitionen auf die 

Miete umgelegt werden (Hoffmann/Kurz 2002: 

7 f.). Problematisch ist darüber hinaus, dass die 

Entwicklung der Kosten des selbst genutzten 

Wohneigentums durch unterstellte Eigentümermieten 

abgebildet wird, die aus diesem eng gefassten 

Aggregat abgeleitet werden. 

Untersuchungen, die die Qualität der amtlichen 

Mietpreismessung und des Imputationsverfahrens 

für die unterstellten Eigentümermieten auf der Basis 

von Daten aus dem Sozio-oekonomischen Panel 

überprüft haben, kommen zu dem Ergebnis, dass 

Verzerrungen in Form von Unter- oder Überzeich-

nungen des tatsächlichen Mietpreisanstiegs vorliegen 

können. Allerdings scheinen die Verzerrungen, 

die allein mit der Methodik der Berechnung 

der unterstellten Eigentümermieten und unzureichender 

Qualitätsbereinigung begründet werden 

können, gering zu sein (Hoffmann/Kurz 2002 

und Kurz/Hoffmann 2004). 

5.2.4 Nicht-amtliche Immobilienpreisindizes 

im Überblick 

5.2.4.1 BulwienGesa-Miet- und Preisindizes 

Eine wichtige Rolle spielen in Deutschland die von 

BulwienGesa jährlich publizierten Immobilienmietund 

-preisindizes, die seit 2003 auch die Grundlage 

der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen 

Bundesbank darstellen. Die Ergebnisse des 

Immobilienindex basieren nach eigenen Angaben 

auf ihrer Gutachtertätigkeit im Rahmen der Erstellung 

von Standort- und Marktanalysen sowie Ergänzungen 

durch empirische Erhebungen, Befragungen 

vor Ort, Zeitungsanalysen und Testkäufe 

(BulwienGesa 2009a: 2). Seit kurzem werden 

auch Daten aus Onlinemarktplätzen (Immobilien- 

Scout24.de) einbezogen. 

BulwienGesa unterhält eine umfangreiche Datenbank 

zur Miet- und Immobilienpreisentwicklung 

(RIWIS-Datenbank) und veröffentlicht auf dieser 

Basis einen Gesamtindikator für den Immobilienmarkt, 

der sich aus neun gleichgewichteten Teilindikatoren, 

die seit 1990 in 125 Städten erhoben 

werden, zusammensetzt. Die Historie des Indikators 

reicht bis 1975 (bis 1990 auf der Basis von 

49 Städten im früheren Bundesgebiet) zurück, der 

Gesamtindikator ist nach der Zahl der Einwohner 

der Städte (auf der Basis des Jahres 2005) gewichtet. 

Als Einzelindikatoren werden berechnet 

und sowohl in Indexwerten als auch als Absolutwerte 

ausgewiesen: 

Eigentumswohnungen: Verkaufspreise Neubau, 

Erstbezug, mittlere bis gute Lage, ca. 

70m² Wohnfläche, 

Reihenhäuser: Verkaufspreise Neubau, mittlere 

bis gute Lage, ca. 100m² Wohnfläche, 

Neubaumieten: Wohnung im Erstbezug, mittlere 

bis gute Lage, ca. 70m² Wohnfläche, 

Wiedervermietung Wohnung im Bestand: mitt- 

lere bis gute Lage, ca. 70m² Wohnfläche, 

Eigenheimgrundstücke: Kaufpreise für gute 

Lage, ca. 800m², 

Ladenmieten in 1a-Lagen: Erdgeschoss, 100 

bis 200m² Verkaufsfläche, 

Ladenmieten in Nebenzentren: Erdgeschoss, 

200 bis 400m² Verkaufsfläche, 

Büromieten: Durchschnittsmieten in Citylagen, 

Neuvermietung, gute Ausstattung, 

Gewerbegrundstücke: Kaufpreise für mittleren 

Nutzwert. 

Neben dem Gesamtindex und den Einzelindizes 

publiziert BulwienGesa auch zusammengefasste 

Indizes für Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie 

getrennte Miet- und Preisindizes. Darüber hinaus 

sind auch Indizes für einzelne Städte und Stadttypen 

(A-, B-, C-, D-Städte, differenziert nach „funktionaler 

Bedeutung für den internationalen, nationalen, 

regionalen oder lokalen Immobilienmarkt“, 

vgl. Kasten auf S.90) verfügbar. 

Die Deutsche Bundesbank weist in ihren jährlichen 

Berichten zur Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt 

auf der Basis der BulwienGesa-Daten 

berechnete Indizes für Neubau und Wiederverkauf 

von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern 

aus (zu Details und Ergebnissen vgl. Deutsche 

Bundesbank 2003a, 2003b, 2008a, 2009). 

BulwienGesa berechnet außerdem einen Performance-Index 

(Total Return) für den deutschen 

Markt (German Property Index GPI), der auch einzeln 

für die Segmente Büro, Einzelhandel, Wohnen 

und Logistik ausgewiesen wird und eine Differenzierung 

zwischen der Wertänderungsrendite 

und den laufenden Erträgen (Cashflow-Rendite) 

erlaubt (BulwienGesa 2009b, zu den Begriffen 

vgl. Abschnitt 5.3.3). 

5.2.4.2 BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung 

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung 

(BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und 

Raumordnung (BBR) unterhält ein eigenes System 

für die Wohnungsmarktbeobachtung, in dem verschiedene 

Datenquellen aus der amtlichen und 

nicht-amtlichen Statistik genutzt werden. Im Vordergrund 

der BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung 

73 

1 

2 

3 

4 

5 

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7 

8

74 


stehen regional und soziodemographisch differenzierte 

Querschnittsanalysen. Bei der Immobilienpreiserfassung 

greift das BBSR einerseits auf 

eine bundesweite Erfassung der Daten der Gutachterausschüsse 

für Grundstückswerte (BBR 

2007a: 239) und andererseits auf Angebotspreise 

aus Zeitungen und Internetplattformen (u.a. 

über die Daten der IDN-Immobiliendatenbank) 

zurück. Außerdem werden Querschnittsdaten, 

z.B. aus dem Sozio-oekonomischen Panel und 

dem Mikrozensus, genutzt. Diese Immobilienpreisanalyse 

wird derzeit weiterentwickelt, indem ein 

umfangreicheres Erfassungsraster für die Erhebung 

bei den Gutachterausschüssen verwendet 

wird und ein Hochrechnungsmodell für die Preisanalyse 

eingesetzt werden soll (BBSR 2009). 

5.2.4.3 GEWOS-Immobilienmarktanalyse 

Das GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und 

Wohnungsforschung erfasst die Preisentwicklung 

von Wohnbauland, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 

im Rahmen einer jährlichen Immobilienmarktanalyse. 

Zugrunde liegen Daten der 

Gutachterausschüsse, die bundesweit erhoben 

und nach einem einheitlichen Schema ausgewertet 

werden. Lücken werden durch Angaben aus 

der Grunderwerbsteuerstatistik, eigene Erhebungen 

und Expertenschätzungen gefüllt (Hoffmann/Lorenz 

2006: 11). Auf Basis der GEWOS- 

Daten publiziert das Institut für Städtebau, 

Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs) regional 

differenzierte Indizes (Deutscher Eigentums- 

Immobilienindex DEIX) zur Preisentwicklung von 

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Die 

Daten sind für Westdeutschland seit 1989 und für 

Ostdeutschland seit 1995 verfügbar. Dabei werden 

Durchschnittswerte gebildet, die Unterschiede 

in Baualter, Lage, Ausstattung etc. nicht berücksichtigen. 

Es handelt sich also um eine Anwendung 

der Durchschnittswertmethode bzw. der Methode 

der typischen Fälle mit sehr grober Falldefinition. 

Allerdings liegen vergleichsweise viele Beobachtungsfälle 

zugrunde (184.400 Einfamilienhäuser 

und 186.800 Eigentumswohnungen im Jahr 

2007), so dass sich Unterschiede auf der Einzelobjektebene 

in den Stichproben zumindest teilweise 

ausgleichen dürften (GEWOS 2008). Die 

regionalen Gewichte bundesweiter oder regiona- 

ler Indizes bestimmen sich auf Basis der Anzahl 

der regionalen Kauffälle. 

5.2.4.4 Hypoport 

Hypoport betreibt eine Internet-Plattform (EURO- 

PACE) zur Vermittlung von Hypothekenkrediten. 

Nach eigenen Angaben werden durchschnittlich 

bis zu 8.000 Kreditverträge je Monat vermittelt. 

Dies entspricht ca. 10% der privaten Immobilienfinanzierungen 

in Deutschland (Deutsche Bundesbank 

2009). Auf der Basis dieser Daten berechnet 

Hypoport (in Zusammenarbeit mit FinpolConsult) 

sowohl traditionelle Immobilienpreisindizes als 

auch hedonische Indizes. Berechnet werden die Indizes 

für neue und bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser 

(HPX-newhome und HPX-existinghome) 

sowie für Eigentumswohnungen (HPX-apartment), 

die entsprechenden hedonischen Varianten heißen 

HPX-hedonic-newhome, HPX-hedonic-existing-home 

und HPX-hedonic-apartment. Die Indizes basieren 

auf Verkaufspreisen nach geschätzter Fläche laut 

Kreditantrag und werden nach der Methode der 

typischen Fälle berechnet: Die monatlichen Daten 

sind gleitend über drei Monate geglättet. 

Dem HPX-apartment liegen Kaufpreise für selbst 

genutzte oder vermietete Eigentumswohnungen 

mit Baujahr ab 1950, Wohnfläche zwischen 70 

und 100m² und ohne anteilige Gewerbeflächen 

zugrunde. Grundlage für den HPX-newhome sind 

Herstellungskosten (inkl. Grundstück) von selbst 

genutzten neuen Ein- und Zweifamilienhäusern mit 

Wohnflächen von 100 bis 150m² und einer 

Grundstücksgröße zwischen 200 und 700m², die 

keine anteiligen Gewerbeflächen oder Hinterlandflächen 

haben. Basis für den HPX-existinghome 

sind Kaufpreise (inkl. Grundstück) von bestehenden 

selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern 

in gleicher Klassifizierung wie bei neuen Häusern. 

Die hedonischen Pendants dieser Indizes erfordern 

keine Einschränkungen hinsichtlich Wohnfläche, 

Grundstücksgröße oder Baualter. Die Indizes werden 

auf der Basis von separaten Regressionsmodellen 

für jeden Index errechnet, in die eingehen: 

Variablen für Mikro- und Makrostandort (Entfernungsringe 

um Stadtregionen und differenziert 

nach Nord, Süd, Ost, West), Wohnfläche und Bau-

alter (bei bestehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen) 

sowie die Anzahl der Wohneinheiten 

im Objekt (bei Eigentumswohnungen). 19) 

5.2.4.5 Investment Property Databank 

Die Investment Property Databank (IPD) 20) publiziert 

seit 1995 jährlich Indizes zur Rendite von Immobiliendirektinvestitionen. 

Im Gegensatz zu allen 

anderen Erhebungen stammen die Daten von institutionellen 

Investoren (gemessen am Marktwert 

2008 zu fast der Hälfte von offenen Immobilien- 

Publikumsfonds und weitere 7% von Spezialfonds, 

ein gutes Drittel von Versicherungen und Pensionskassen, 

knapp 9% von Asset-Managern und 5% 

von ausländischen Investoren). 

IPD ermittelt für alle Portfolioinvestitionen der beteiligten 

Unternehmen sowie getrennt für die Segmente 

Handel, Büro, Wohnen, Industrie und sonstige/gemischte 

Nutzungen die durchschnittliche 

Gesamtrendite (Total Return), die sich aus den 

Nettoerträgen aus Vermietung und Verpachtung 

und den Wertänderungsrenditen zusammensetzt. 

Die IPD-Datenbank basiert auf den Angaben für 

2.481 Objekte (Stand 2008), von denen eine 

große Anzahl (871) dem Bürosektor zugehört. 

378 Objekte stammen aus dem Einzelhandel und 

694 sind Wohnobjekte. 121 Objekte werden industriell 

genutzt. Die übrigen 417 Objekte werden 

dem Bereich sonstige Nutzungen/gemischte Nutzungen 

zugerechnet. 21) 

Neben den Performance-Indizes offeriert IPD eine 

geokodierte Datenbank mit Mietvertragsinformationen 

(Lease Intelligence Datenbank), die kleinräumige 

Analysen von Mietmärkten verschiedener 

Nutzungsarten erlaubt. Basierend auf dieser 

Datenbank erstellt IPD jährlich den DMX Deutscher 

Büro Mietpotenzial Index. Dieser weist 

durch einen Vergleich von durchschnittlichen Mieten 

der Bestandsverträge und den gutachterlich 

ermittelten nachhaltigen Roherträgen auf potenzielle 

Mietsteigerungen bzw. -rückgänge an den 

Märkten hin. 

5.2.4.6 IVD Bundesverband 

Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband 

der Immobilienberater, Makler, Verwalter 

und Sachverständigen stellt jährlich Immobilienpreise 

für den Wohnungsmarkt auf der Basis 

von Maklerangaben für derzeit 390 Städte im 

Wohnungsmarkt und 370 Städte im Gewerbeimmobilienmarkt 

bereit (IVD 2009a und 2009b). 

Im Wohnimmobilienmarkt werden Preise für verschiedene, 

nach Größe und Wohnwert kategorisierte 

Immobilientypen (Eigentumswohnungen, 

freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser) 

und Grundstückspreise (differenziert 

nach Lagekategorien) sowie nach Wohnwert differenzierte 

Wohnungsmieten und Vervielfacher für 

Renditeobjekte angegeben. Für den Gewerbeimmobilienmarkt 

werden Grundstückspreise in Gewerbegebieten, 

Büromieten für verschiedene Nutzungswerte 

und Lagen sowie Einzelhandelsmieten 

in zwei Lagekategorien erfasst. Die Daten weisen 

(nicht für alle Städte) eine lange Historie auf und 

gehen teilweise bis 1970 zurück. Wegen des 

Wechsels der örtlich berichtenden Makler im Zeitverlauf 

weisen die Daten gelegentlich Strukturbrüche 

auf, außerdem werden nur Transaktionen berücksichtigt, 

die über die Bericht erstattenden 

IVD-Makler abgewickelt werden. Aus den genannten 

Gründen werden vom IVD keine Zeitreihen veröffentlicht, 

die gleichwohl von vielen Datennutzern 

auf der Basis der jährlichen Veröffentlichungen 

selbst zusammengestellt werden. 

5.2.4.7 Verband deutscher Pfandbriefbanken 

19) Vgl. www.hypoport.de/indizes.html (19.02.2009). 

20) Früher: Deutsche Immobilien Datenbank GmbH (DID). 

21) Vgl. www.ipd.com/Portals/10/downloads/produkter/DIX_Brochure_2008.pdf. 

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) 

baut seit 2004 eine Transaktionsdatenbank auf. 

Ziel des Aufbaus der Datenbank und der Berechnung 

darauf basierender Indizes ist die möglichst 

exakte Immobilienpreisbeobachtung und -prognose 

zur Beurteilung der Werthaltigkeit von Immobilien 

als Kreditsicherheit. Erhöhte Anforderungen 

an die Genauigkeit der Immobilienpreisbeobachtung 

stellt insbesondere die Anwendung des sog. 

75 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

76 

Abb. 5.2: 

Baulandpreisindex 

und Index 

der Kaufwerte 

für Bauland 2000 

bis Mitte 2008 

(1. Quartal 2000 

= 100) 

Quelle: 


2008q, 2008r, 

ZEW-Berechnungen 


fortgeschrittenen internen Ansatzes zur Messung 

der Höhe des Verlusts bei Kreditausfall im Rahmen 

von Basel II. 22) Die Datenbank wird aus Wertermittlungsdaten 

der vdp-Mitgliedsinstitute gespeist, 

sie umfasst derzeit ca. 324.000 Datensätze (zu 

einem Überblick Eilers/Hofer 2007 und Hofer 

2008). 

Gegenwärtig werden auf der Basis der vdp-Transaktionsdatenbank 

zwei hedonische Preisindizes 

für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser berechnet 

(Abschnitt 5.3.2.3). In diese Indizes gehen 

als erklärende Variable Daten u.a. zu Lage, 

Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr und (bei Einfamilienhäusern) 

Grundstücksgröße der Immobilien 

ein. Es werden weitere Daten zu Büro- und 

Handelsimmobilien, Hotels sowie Lager- und Logistikimmobilien 

erhoben, die zu einem späteren 

Zeitpunkt für entsprechende Mietpreisindizes genutzt 

werden sollen. 

5.3 Ergebnisse der Miet- und 

Immobilienpreisstatistik 

5.3.1 Entwicklung der Baulandpreise 

In der amtlichen Statistik werden Kaufwerte für 

Bauland (unterteilt nach den Kategorien Bauland 

insgesamt, baureifes Land, Rohbauland, sonstiges 

Bauland) ausgewiesen, die jedoch nicht als Preisindex 

im engeren Sinne interpretiert werden dürfen. 

Denn diese transaktionsbasierten Statistiken 

sind durch Zufälligkeiten der Erhebungsperiode 

22) Basler Ausschuss für Bankenaufsicht 2004: 297, 468–473. 

verzerrt. Im Aggregat „Bauland insgesamt“ variieren 

im Zeitverlauf die Anteile der verschiedenen 

Baulandarten erheblich. Bei den Einzelindizes für 

baureifes Land, Rohbauland und sonstiges Bauland 

spielen Verzerrungen durch unterschiedliche 

regionale Verteilungen der Transaktionen eine 

wichtige Rolle. 

Erst seit kurzem berechnet das Statistische Bundesamt 

einen Preisindex für Bauland, der sich ausschließlich 

auf baureifes Land bezieht und in 

dieser homogeneren Kategorie regionale Verzerrungen 

weitgehend ausschaltet (Vorholt 2008a). 

Auch die Berechnung dieses Index geht auf die 

Anforderungen der europäischen Harmonisierung 

der Verbraucherpreismessung zurück. Baulandpreise 

werden im Rahmen der Verbraucherpreismessung 

– wie oben erläutert – zwar nicht direkt 

benötigt, da Bauland kein Konsumgut darstellt und 

die Preise für Bauland nicht in die Verbraucherpreismessung 

eingehen. Dieser Index wird aber 

dennoch berechnet, um die Preise für das schlüsselfertige 

Bauen, die nur inklusive der Grundstückkosten 

erhoben werden, um die Preiskomponente 

für Bauland zu bereinigen. 

Auf der Basis dieses auf räumlich stark disaggregierter 

Basis berechneten Index (440 Indexzeitreihen 

auf Ebene von Landkreisen bzw. kreisfreien 

Städten) ergeben sich für den Zeitraum 2000 bis 

2008 (frühere Werte liegen nicht vor) erheblich 

geringere Preissteigerungen für baureifes Land, als 

sie durch den Index der Kaufwerte für baureifes 

Land ausgewiesen werden. Während der neue

Preisindex für Bauland in diesem Zeitraum (vom 1. 

Quartal 2000 bis zum aktuellsten vorliegenden 

Wert vom 2. Quartal 2008) um 8,7% gestiegen 

ist, hat der zum Vergleich berechnete Preisindex 

der Kaufwerte für Bauland im selben Zeitraum um 

85,8% zugenommen (Abbildung 5.2). 

Euro je m² 2007 

Die Ursachen für diese divergierende Entwicklung 

liegen in der unterschiedlichen Zusammensetzung 

der Kauffälle je Jahr und in den unterschiedlichen 

regionalen Immobilienpreisen. Dies wird in Abbildung 

5.3 deutlich, die die Zusammensetzung der 

Gesamtfläche verkauften baureifen Landes je Jahr 

Wachstum 1) p.a. 

2000–2007 

Variationskoeffizient 2) 

2000–2007 

Baden-Württemberg 182,37 2,7% 8,2 

Bayern 250,77 8,8% 26,3 

Berlin 237,51 –11,1% 55,4 

Bremen 134,41 4,7% 17,9 

Hamburg 658,76 6,0% 47,8 

Hessen 127,01 –0,3% 7,0 

Mecklenburg-Vorpommern 46,46 –1,3% 7,7 

Niedersachsen 73,16 3,8% 8,6 

Nordrhein-Westfalen 144,05 3,3% 9,7 

Rheinland-Pfalz 102,00 3,5% 9,7 

Saarland 73,83 3,7% 11,8 

Sachsen 55,00 -0,3% 12,9 

Sachsen-Anhalt 34,45 -0,7% 11,0 

Schleswig-Holstein 108,78 4,4% 12,0 

Thüringen 34,75 –0,8% 6,8 

1) Wachstum = arithmetisches Mittel der Wachstumsraten 2000–2007 (Hamburg 2003–2007, Bremen ohne 2003) 

2) Variationskoeffizient = Standardabweichung/Mittelwert der Preise in Euro je m² 

77 

Abb. 5.3: 

Zusammensetzung 

der Baulandtransaktionen 

nach der 

Statistik der Kaufwerte 

für Bauland in 

den Bundesländern 

2000 bis 2007 in % 

der Fläche 

Quelle: 


Statistische 

Landesämter, vor 

2003 ohne Hamburg, 

2003 ohne 

Bremen, ZEW- 

Berechnungen 

Tabelle 5.1: 

Preise für 


2007 und 

Veränderung 

seit 2000 

nach Bundesländern 

Quelle: 


Statistische 

Landesämter, ZEW- 

Berechnungen 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

78 


zeigt: Im Zeitraum 2000 bis 2007 hat beispielsweise 

der Anteil Bayerns deutlich zugenommen, 

während der Anteil Niedersachsens erheblich gesunken 

ist. Während der neu berechnete Preisindex 

für Bauland mit im Zeitablauf konstanten Gewichten 

für die Regionen arbeitet (zu Details 

Vorholt 2008a: 146), schlagen die unterschiedlichen 

Länderanteile in der traditionellen Berechnung 

der Kaufwerte für Bauland voll auf das Ergebnis 

durch. 

Damit kommen auch die unterschiedlichen Preisentwicklungen 

in den Ländern in Verzerrungen der Indizes 

zum Tragen: Tabelle 5.1 verdeutlicht, dass 

die Grundstückspreise in den einzelnen Bundesländern 

nicht nur ein sehr unterschiedliches 

Niveau haben, sondern auch die Preisveränderungen 

abweichen und die Variabilität der Transaktionspreise 

von Jahr zu Jahr sehr verschieden ist. Insbesondere 

die Stadtstaaten und die kleinen Länder 

sind durch sehr instabile Transaktionspreise gekennzeichnet: 

Würde man z.B. die Preissteigerungsrate 

für Berlin nicht – wie oben geschehen – für den 

Zeitraum 2000 bis 2007, sondern für 2001 bis 

2006 berechnen, käme man zu einem Plus von 

12,7% p.a. statt eines Rückgangs um 11,1% p.a. 

Die in Tabelle 5.1 ausgewiesene Entwicklung in 

den Bundesländern wird auch durch regionale 

Strukturunterschiede beeinflusst: Beispielsweise 

fällt die Preissteigerungsrate für Bayern beim Preisindex 

für Bauland erheblich geringer aus als in 

der Statistik der Kaufwerte für Bauland, weil die 

Werte der Kaufwertestatistik durch regional unterschiedliche 

Transaktionsintensitäten innerhalb des 

Bundeslandes verzerrt sind (Vorholt 2008a: 145). 

Eine einfache Indexbildung auf der Basis der Kaufwerte 

für Bauland führt also zu falschen Schlussfolgerungen 

über die tatsächliche Preisentwicklung 

in der Breite des Markts. Die Einführung des neuen 

Preisindex für Bauland in die amtliche Statistik bedeutet 

einen wesentlichen Fortschritt. In Zukunft 

soll die Datengrundlage für den Index verbessert 

werden, indem auf Einzelwerte und nicht mehr auf 

aggregierte Werte aus der Kaufwertestatistik zurückgegriffen 

wird. Dabei soll auch die Anwendung 

hedonischer Qualitätsbereinigungsverfahren 

geprüft werden (Dechent 2008b: 884). Ebenfalls 

vorgesehen ist es, regionale Teilindizes zu veröf- 

fentlichen, wobei die Untergliederung des BBSR 

in die Räume Nord, Ost, West, Süd übernommen 

werden soll (zur Abgrenzung BBR 2007a: 32). 

Ein Vergleich der Entwicklung des neuen amtlichen 

Bodenpreisindex mit dem Index für Eigenheimgrundstücke, 

der von BulwienGesa ausgewiesen 

wird, zeigt eine noch verhaltenere und volatilere 

Entwicklung des BulwienGesa-Index. Während 

der nur auf jährlicher Basis ausgewiesene Bulwien- 

Gesa-Index im Jahr 2008 einen Indexwert von 

102,9 (2000 = 100) erreichte, stieg der Wert des 

amtlichen Index bis zum 2. Quartal 2008 auf 

108,7. Diese Unterschiede lassen sich durch eine 

Vielzahl möglicher Einflussfaktoren erklären, auf 

die an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden 

kann. 

Die BulwienGesa-Daten lassen auch längerfristige 

Betrachtungen der Grundstückspreisentwicklung 

zu. Im Zeitraum 1975 bis 2008 sind die Preise in 

49 Städten Westdeutschlands um 240% gestiegen, 

das entspricht einem Anstieg von 3,8% je 

Jahr. In der Periode 1991 bis 2008 hat sich das 

durchschnittliche Wachstum auf 1,4% p.a. abgeschwächt. 

Die Grundstückspreise sind damit langfristig 

erheblich stärker als die Gebäudepreise gestiegen 

(Tabelle 5.4). 

5.3.2 Wohnimmobilienpreise 

5.3.2.1 Amtliche Statistik 

Die amtliche Statistik lässt derzeit noch wenig Aufschluss 

über die Entwicklung der gesamten Wohnimmobilienpreise 

zu. Das System der Häuserpreisindizes 

befindet sich im Aufbau, ein eigener 

Wohnimmobilienindex (Abschnitt 5.2.3.1) für die 

Entwicklung von Grundstücks- und Immobilienpreisen 

ist noch nicht verfügbar. Bei dem derzeit für 

den Zeitraum 2000 bis 2007 verfügbaren Häuserpreisindex 

mit seinen Komponenten konventioneller 

Eigenbau, Fertigteilbau und schlüsselfertiges 

Bauen handelt es sich um einen Neubaupreisindex, 

der die Entwicklung der Grundstückspreise 

ausklammert. Der einzige umfassende 

Index in der amtlichen Statistik ist der ebenfalls für 

den Zeitraum 2000 bis 2007 vorliegende Index 

für Bestandsimmobilien.

Abbildung 5.4 zeigt die Entwicklung der unterschiedlichen 

Teilindizes. Danach sind die Preise 

für Fertighäuser und konventionell gebaute Eigenheime 

im betrachteten Zeitraum durchschnittlich 

um 1,8% bzw. 1,5% je Jahr angestiegen. Die 

Preise für das schlüsselfertige Bauen und Bestandsimmobilien 

waren dagegen um jährlich 1,1% bzw. 

0,7% rückläufig. Eine regionale Differenzierung 

für diese Indizes liegt leider nicht vor. 

Häuserpreisindex 

Neubau 

gesamt 

Einfamilienhäuser 

(Neubau, 

konventionelle 

Bauart) 

Die Baukosten für den Neubau von Wohngebäuden 

sind im Zeitraum 2000 bis 2007 im Jahresdurchschnitt 

mit 1,6% in ähnlichem Maße gestiegen 

wie die Baupreise. Sehr unterschiedlich 

entwickelt haben sich allerdings Material- und 

Lohnkosten. Während die Materialkosten um 

2,2% p.a. zugelegt haben, stiegen die Lohnkosten 

nur um 0,6% pro Jahr. 

Einfamilienhäuser 

in vorgefertigter 

Bauart 

(ohne Keller) 

Schlüsselfertiges 

Bauen 

Bestehende 

Wohngebäude 

2000–2007 5,8% 10,8 % 13,5 % –7,2% –5,0% 

Ø 2000–2007 p.a. 0,8% 1,5 % 1,8 % –1,1% –0,7% 

79 

Abb. 5.4: 

Amtliche Immobilienpreisindizes 

2000 bis 2007 

(Index 2000 = 

100) 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 2008q, 

Dechent 2008b, 

ZEW (Basis für 

Indexgewichtung 

2005, umbasiert 

auf 2000 

Q1 = 1000) 

Tabelle 5.2: 

Preisentwicklungen 

für Einfamiliengebäude 

Quelle: 

Statistisches 




Abb. 5.5: 

Baukosten- und 

Baupreisentwicklung 

2000 bis 2007 

(Index 2000 = 100) 

Quelle: 

Statistisches 




1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

80 

Tabelle 5.3: 

Baukosten- und 

Baupreisentwicklung 

2000 bis 2007 

Quelle: 


2008q, ZEW- 

Berechnungen 

Abb. 5.6: 

BulwienGesa- 

Wohnimmobilienindex 

und Verbraucherpreisindex 

1975 bis 

2008 (Jährliche 

Veränderungsrate 

und Index 1975 = 

100) 

Quelle: 


Datastream/Deutsche 

Bundesbank, 



Baupreisindex 

Wohngebäude 

5.3.2.2 Längerfristige Entwicklung der 

Wohnimmobilienpreise 

Längerfristige Vergleiche der Entwicklung der Immobilienpreise 

sowie Vergleiche, die neben den 

Baupreisen auch die Grundstückspreise berücksichtigen, 

sind in der amtlichen Statistik nur eingeschränkt 

möglich. Zu diesem Zweck werden die 

Daten von BulwienGesa und GEWOS herangezogen. 

Allerdings ist auch der Vergleich zwischen 

diesen beiden Datenquellen durch eine Reihe von 

Unterschieden erschwert: Während sich die 

GEWOS-Daten auf Transaktionspreise von Einfamilienhäusern 

und Eigentumswohnungen beziehen 

und Baualter, Größe, Ausstattung etc. unberücksichtigt 

lassen, beziehen sich die BulwienGesa- 

Daten auf neue oder wiederverkaufte Reihenhäuser 

bzw. Eigentumswohnungen mit bestimmten 

Merkmalen (Eigentumswohnungen mit 65–80m², 

Reihenhäuser mit 100m² Wohnfläche in mittleren 

Baukosten 

Neubau 

Wohngebäude 

Materialkosten Arbeitskosten 

2000–2007 11,0 % 11,4 % 16,3 % 4,5% 

Ø 2000–2007 p.a. 1,5 % 1,6 % 2,2% 0,6% 

bis guten Lagen). 23) Die GEWOS-Daten sind transaktionsgewichtet, 

während die BulwienGesa-Daten 

mit Einwohnerzahlen des Jahres 2005 gewichtet 

sind. Darüber hinaus sind kleine Städte und der 

ländliche Raum in den GEWOS-Daten repräsentiert, 

nicht aber in den BulwienGesa-Daten. 

Für Vergleiche, die mehrere Immobilienmarktzyklen 

umfassen, können die BulwienGesa-Daten herangezogen 

werden, die seit 1975 vorliegen. In 

dem Gesamtindex für Wohnimmobilien (Abbildung 

5.6), der als arithmetisches Mittel aus den 

einzelnen Wohn- und Mietpreisindizes berechnet 

wird, ist ein zyklisches Muster deutlich erkennbar. 

Legt man als Abgrenzungskriterium für die Zyklen 

die Minima der Wachstumsraten zugrunde, lassen 

sich ein erster Zyklus bis Mitte der 1980er 

Jahre und ein zweiter Zyklus bis in die späten 

1990er Jahre abgrenzen. Seither verläuft die 

Preiszyklik erheblich gedämpfter als zuvor, den- 

Bis 1989 Westdeutschland (49 Städte), danach Gesamtdeutschland (125 Städte). 

23) Daten für andere Lagekategorien sind ebenfalls verfügbar. Hier werden die von der Deutschen Bundesbank 

publizierten Zeitreihen berücksichtigt, die sich nur auf die genannten Lagekategorien beziehen.

noch lässt sich ein weiterer, schwächer ausgeprägter 

Zyklus bis etwa 2003 erkennen. Der Verbraucherpreisindex 

ist im Zeitraum 1975 bis 2008 

ungefähr genauso stark gestiegen wie der Bulwien-Wohnimmobilienindex. 

Dahinter verbergen 

sich aber unterschiedliche Entwicklungen bei Immobilienpreisen 

und Mieten. 

Beschränkt man sich in einer langfristigen Preisbetrachtung 

von 1975 bis 2008 zunächst auf die über 

die ganze Zeitreihe vorliegenden Daten für 49 

Städte Westdeutschlands, sind die Preise für neue Eigentumswohnungen 

um 85,4% gestiegen, während 

sich die Preise für neue Reihenhäuser ungefähr 

verdoppelt haben. Trotz dieses nominalen Wertzuwachses 

ist die Preisentwicklung der Immobilien hinter 

der allgemeinen Preissteigerung in diesem Zeitraum 

(+125,8%) deutlich zurückgeblieben. 

Im Zeitraum von 1991 bis 2008 sind die Preise 

– bezogen auf eine größere Basis von 125 Städten 

für Gesamtdeutschland – nur noch geringfügig 

gestiegen: Eigentumswohnungen haben sich 

um 8,8% (Neubau) bzw. 11,3% (Wiederverkauf), 

Reihenhäuser um 10,1% (Neubau) bzw. 17,9% 

(Wiederverkauf) verteuert. Für eine neue Eigentumswohnung 

wurden 2008 im Durchschnitt 

2.257 Euro je m² bezahlt, im Bestand konnten Ob- 

jekte für durchschnittlich 1.544 Euro je m² erworben 

werden. Bei Reihenhäusern beliefen sich die 

Preise auf rund 235.000 Euro im Neubau und 

201.500 Euro im Bestand (Tabelle 5.4). 

Die Betrachtung auf der Basis verschiedener Datenquellen 

zeigt deutliche Unterschiede bei der 

Entwicklung einzelner Objekttypen in den verschiedenen 

Landesteilen. Übereinstimmend zeigen 

die Daten für Westdeutschland Anfang der 

1990er Jahre einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise 

in allen betrachteten Kategorien an 

(Abbildung 5.7). Nach 1994 stagnieren die Preise 

von Reihenhäusern und neuen Eigentumswohnungen 

im langfristigen Trend, während die Preise von 

bestehenden Eigentumswohnungen tendenziell 

rückläufig sind. Diese Unterscheidung zwischen 

neuen und Bestandsimmobilien ist nur für die BulwienGesa-Daten 

möglich. Die Preise auf Basis der 

transaktionsbasierten, ungewichteten und auch 

den ländlichen Raum umfassenden GEWOS- 

Daten sind stärker gestiegen als auf Basis der 

stadtbezogenen, mehr auf Experteneinschätzungen 

basierenden BulwienGesa-Daten. Im Vergleich 

mit der Entwicklung der Verbraucherpreise 

sind die Immobilienpreise schwächer gestiegen 

als die gesamte Inflationsrate, die von 1991 bis 

2008 im Durchschnitt 2,0% je Jahr betrug. 

Westdeutschland 1975 2008 1975–2008 1975–2008 p.a. 

ETW (Euro/m²) 1.313 2.128 85,4% 1,9 % 

Reihenhaus neu (Euro) 128.310 223.689 101,2 % 2,1% 

Grundstück EFH (Euro/m²) 106 254 240,0% 3,8% 

Verbraucherpreis (1975=100) 100 225,85 125,8% 2,5% 

Deutschland 1991 2008 1991–2008 1991–2008 p.a. 

ETW neu (Euro/m²) 2.076 2.257 8,8% 0,5% 

ETW Bestand (Euro/m²) 1.387 1.544 11,3 % 0,6% 

Reihenhaus neu (Euro) 213.536 235.202 10,1 % 0,6% 

Reihenhaus Bestand 170.968 201.491 17,9 % 1,0 % 

Grundstück EFH (Euro/m²) 162 205 26,5% 1,4 % 

Verbraucherpreis (1991=100) 100 140,45 40,4% 2,0% 

Westdeutschland 49 Städte, Deutschland 125 Städte. ETW = Eigentumswohnung, EFH = Einfamilienhaus. 

81 

Tabelle 5.4: 

Preisentwicklung 

von Wohnimmobilien 

1975 bzw. 

1991 bis 2008 

Quelle: 



1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

82 

Abb. 5.7: 



in Westdeutschland 

1991 bis 2007 im 

Vergleich (Index 

1991 = 100) 

Quelle: 

Berechnungen der 

Deutschen Bundesbank 

nach Angaben 

der BulwienGesa 

AG und GEWOS 

GmbH, ZEW-Berechnungen 

Tabelle 5.5: 



in Westdeutschland 

1991 bzw. 2000 

bis 2008 

Quelle: 



nach Angaben 


AG und GEWOS 

GmbH, ZEW-Berechnungen 


ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhäuser. BulwienGesa: Bis 1994 zählt Berlin-West zu Westdeutschland, 

ab 1995 Gesamt-Berlin zu Ostdeutschland. GEWOS: Berlin zählt über den gesamten Zeitraum zu Ostdeutschland. 

In Ostdeutschland (Abbildung 5.8) ist über den Betrachtungszeitraum 

– Daten stehen hier erst ab 1995 

zur Verfügung – ein rückläufiges Preisniveau in allen 

betrachteten Segmenten festzustellen. Besonders 

deutlich an Wert verloren haben auf der Basis der 

Bulwien-Gesa-Daten Eigentumswohnungen im Bestand 

mit einem Rückgang von 2,3% je Jahr. 

5.3.2.3 Vergleich hedonischer Hauspreisindizes 

GEWOS BulwienGesa 

Wie in den Abschnitten 5.2.1 bis 5.2.4 bereits angesprochen, 

werden seit einiger Zeit mehrere hedonische 

Hauspreisindizes für Deutschland entwickelt, 

Statistisches 

Bundesamt 

Zeitraum ETW EFH RH neu ETW neu RH Bestand ETW Bestand VPI 

1991–2008* 26,8% 31,9 % 13,5 % 13,2 % 16,1 % 9,8% 40,4% 

Ø 1991–2008* p.a. 1,5 % 1,7 % 0,7% 0,7% 0,9% 0,6% 2,0% 

2000–2008* 2,4% 0,1% 1,0 % 5,1% 0,0% –7,3% 15,0 % 

Ø 2000–2008* p.a. 0,3% 0,0% 0,1% 0,6% 0,0% –0,9% 1,8 % 

ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhaus, RH = Reihenhaus. BulwienGesa AG: Bis 1994 zählt Berlin-West zu Westdeutschland, 

ab 1995 Gesamt-Berlin zu Ostdeutschland. GEWOS: Berlin zählt im gesamten Zeitraum zu Ostdeutschland. 

* Werte GEWOS bis 2007 

die zum Teil auch bereits regelmäßig publiziert 

werden. Für alle Indizes liegen allerdings bislang 

erst kurze Zeitreihen vor. Tabelle 5.7 gibt eine zusammenfassende 

Übersicht über die in die einzelnen 

Indikatoren einbezogenen Variablen und die 

zugrunde liegende Datenbasis. Danach verwenden 

alle Indikatoren ähnliche Variablen, die sich 

in einer Grobgliederung den Kategorien Größe, 

Alter, Ausstattung, Zustand sowie Angaben zum 

Mikro- und Makrostandort zuordnen lassen. 

Die auf dieser Basis berechneten Zeitreihen ergeben 

ein heterogenes Bild. Abbildung 5.9 zeigt alle 

aktuell verfügbaren Zeitreihen, die auf das Basisjahr 

2005 normiert wurden. Tabelle 5.8 gibt die

GEWOS BulwienGesa 

Preisentwicklungen für vergleichbare Zeiträume an 

und enthält als Referenz die konventionell berechneten 

Indizes von BulwienGesa und GEWOS. 

Ein einheitlicher Trend lässt sich bei den Indizes 

feststellen, die ausschließlich Bestandsimmobilien 

repräsentieren: Sowohl der Hypoport Existing 

Home-Index als auch der Index für Bestandsimmobilien 

des Statistischen Bundesamtes zeigen im 

Trend nach unten. Dies bestätigt die Ergebnisse der 

BulwienGesa-Indikatoren für den Wiederverkauf 

von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. 

Für Eigentumswohnungen zeigt der vdp-Index dagegen 

einen mittelfristigen Aufwärtstrend an, der lediglich 

2006 unterbrochen wurde. Die erst seit 

Statistisches 

Bundesamt 

Zeitraum ETW EFH RH neu ETW neu RH Bestand ETW Bestand VPI 

1995–2008* –8,3% –14,0% –18,9% –12,1% –14,7% –22,3% 22,4% 

Ø 1995–2008* p.a. –0,7% –1,3% –1,6% –1,0% –1,2% –1,9% 1,6 % 

2000–2008* 4,6% –3,4% –8,3% 0,0% –2,9% –17,2% 15,0 % 

Ø 2000–2008* p.a. 0,6% –0,5% –1,1% 0,0% –0,4% –2,3% 1,8 % 

ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhaus, RH =Reihenhaus. VPI=Verbraucherpreisindex. Berlin zählt zu Ostdeutschland. 

* Werte GEWOS bis 2007 

2005 verfügbaren Hypoport-Daten spiegeln dies 

jedoch nicht wider, sondern zeigen nach einem 

leichten Anstieg von 2005 auf 2006 wieder etwas 

nach unten. Der Hypoportindex für neue Ein- und 

Zweifamilienhäuser weist wie der vdp-Index für Reihenhäuser 

in jüngster Zeit deutlich nach oben. Im 

Vergleich zu den traditionell berechneten Indizes 

für neue Immobilien und Bestandsimmobilien weisen 

die hedonischen Indizes des vdp deutlich höhere 

Steigerungsraten im längsten verfügbaren Zeitraum 

2003 bis 2008 aus. 

Insgesamt ist das Bild vor allem bei neuen Immobilien 

bzw. gemischten Aggregaten sehr heterogen. 

Erst längerfristig wird sich erweisen, ob die 

genannten Indizes ähnliche Tendenzen aufzeigen 

83 

Abb. 5.8: 



in Ostdeutschland 

1995 bis 2007 im 

Vergleich (Index 

1995 = 100) 

Quelle: 



nach Angaben 


AG und GEWOS 

GmbH, ZEW- 

Berechnungen 

Tabelle 5.6: 



in Ostdeutschland 

1995 bzw. 2000 

bis 2008 

Quelle: 



nach Angaben 


AG und GEWOS 

GmbH, ZEW- 

Berechnungen 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

84 

Tabelle 5.7: 

Hedonische 

Immobilienpreisindizes 

für 

Deutschland in 

der Übersicht 

Quelle: 

Dechent 2004, 

2008a, Hypoport 

2009, Hofer 2008 


und welche Effekte Konstruktions- und Definitionsunterschiede 

sowie Selektionsverzerrungen in den 

Basisdaten haben. Eine vergleichende Beurteilung 

der Güte der Indikatoren anhand der Anpassungsgüte 

der ökonometrischen Ergebnisse ist bisher 

nicht möglich, zumal die entsprechenden Berechnungen 

nicht im Detail publiziert wurden. 24) 

5.3.2.4 Entwicklung der Wohnungsmieten 

Auf lange Sicht sind die Wohnungsmieten in Westdeutschland 

erheblich angestiegen. Die Mieten 

für 3-Zimmer-Wohnungen in mittlerer bis guter 

Lage mit ca. 70m² Wohnfläche (Basis 49 Städte 

in Westdeutschland) haben sich nach Bulwien- 

Gesa im Zeitraum von 1975 bis 2008 für erstvermietete 

Wohnungen mehr als verdoppelt. Für 

wiedervermietete Wohnungen, also neue Mietverhältnisse 

für Bestandsimmobilien, sind die Mieten 

Anbieter Objekte Datenbasis 

Statistisches 

Bundesamt 

Statistisches 

Bundesamt 

sogar um 177,2% gestiegen und damit deutlich 

stärker als der Verbraucherpreisindex (+125,8%). 

Die Erstbezugsmieten konnten mit +103,2% mit 

dieser Entwicklung nicht mithalten. Für den Zeitraum 

ab 1991 (Deutschland auf der Basis von 

125 Städten) ist ein geringeres Wachstum der 

Mieten festzustellen. Die Mieten in der Wiedervermietung 

sind immerhin noch um knapp 44% 

gestiegen. Die Mieten in der Erstvermietung sind 

dagegen nur sehr verhalten (+12,7%) gewachsen 

und deutlich hinter der allgemeinen Preissteigerung 

(+40,4%) zurückgeblieben (Tabelle 5.9). 

Ein Vergleich der Miet- und Preisentwicklung für Eigentumswohnungen 

zeigt, dass sich die Mietrendite 

aufgrund der steigenden Mieten bei Wiedervermietungen 

im Bestand im Zeitraum 1991 bis 2008 verbessert 

hat: Der Multiplikator (Verkaufspreis in Relation 

zur Jahresmiete) ist für Bestandsimmobilien von 

etwa 24 auf 20 gesunken, dies entspricht einem An- 

einbezogene 

Variablen 

Schlüsselfertiges Bauen Gutachterausschüsse Grundstücksgröße, 

Wohnfläche, Baujahr, 

freistehend oder Reihenhaus, 

Keller, mind. 2 

Stellplätze, Erdgeschoss, 

Größenklasse, Bodenrichtwertklasse, 

Kreistyp 

Gebrauchte Ein- und 

Zweifamilienhäuser, 

Eigentumswohnungen 

vdp Neue und gebrauchte 

Reihenhäuser und Eigentumswohnungen 

Hypoport Neue und gebrauchte 

Ein- und Zweifamilienhäuser,Eigentumswohnungen 

Gutachterausschüsse Grundstücksgröße, 

Wohnfläche, Baujahr, 

freistehend oder Reihenhaus, 

Keller, Stellplatz, 

Erdgeschoss, Größenklasse,Bodenrichtwertklasse, 

Wohnlage- und 

Ausstattungskategorie, 

Kreistyp 

Wertermittlungsdaten 

teilnehmender Banken 

Kreditvertragsdaten 

Vermittlungsplattform 

Hypoport 

Lage, Größe, Zustand, 

Ausstattung, Baujahr, 

Grundstückgröße (bei 

Einfamilienhäusern) 

Wohnfläche, Baualter 

(bei bestehenden Einfamilienhäusern 

und Eigentumswohnungen), 

Anzahl 

Wohneinheiten im objekt 

(bei Eigentumswohnungen), 

Entfernungsringe 

um Stadtregionen, 

Region 

24) Eine Ausnahme stellt die Evaluation der Hypoport-Daten durch Dübel/Iden 2008 dar. 

Zeitraum 

2000–2007 

2000–2007 

2003–2008 

2005–2008

stieg der Anfangsrendite von rund 4% auf 5%. Dies 

gilt jedoch nicht für die Erstvermietung von neuen 

Immobilien: Hier ist der Mietmultiplikator mit ungefähr 

25 (= 4% Rendite) nahezu konstant geblieben. 

Die in der Verbraucherpreismessung des Statistischen 

Bundesamts erfassten Wohnungsmieten inkl. 

Hedonische Indizes 

Zeitraum 

Statistisches 

Bundesamt 

Bestehende 

Wohngebäude 

der kalten Nebenkosten (Bruttokaltmieten), die vor 

allem Bestandmieten widerspiegeln, zeigen ebenfalls 

einen deutlichen Anstieg im Zeitraum 1991 bis 

2008. Der Anstieg der Verbraucherpreise (ohne 

Mieten und kalte Mietnebenkosten) betrug 1,8% 

pro Jahr. Die Mieten sind im betrachteten Zeitraum 

aber um 2,9% je Jahr angestiegen. Im kürzeren 

Hypoport HPX-hedonic* vdp 

apartment newhome 

existinghome 

RH ETW 

Ø 2005–2008 p.a. –0,3% 0,9% –2,1% 1,8 % 0,3% 

Ø 2003–2008 p.a. 2,3% 1,5 % 

Ø 2005–2007 p.a. –2,1% –0,3% 0,5% –2,2% 0,1% 0,4% 

Ø 2003–2007 p.a. –1,1% 1,6 % 1,9 % 

Traditionelle Indizes BulwienGesa GEWOS 

Zeitraum 

RH 

neu 

ETW 

neu 

RH 

Bestand 

ETW 

Bestand 

Ø 2005–2008 p.a. 0,2% 1,1 % 0,3% 0,6% 

Ø 2003–2008 p.a. –0,3% 0,7% 0,0% –0,7% 

EFH ETW 

Ø 2005–2007 p.a. –0,3% 1,1 % 0,4% 0,4% 0,4% 1,4 % 

Ø 2003–2007 p.a. –0,4% 0,6% –0,1% –1,1% 0,5% 1,0 % 

ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhaus, RH =Reihenhaus. Berlin zählt über den gesamten Zeitraum zu Ostdeutschland. 

Dunkelblau unterlegt: Indizes ausschließlich für Bestandsimmobilien. * 2005 nur 2. Halbjahr. 

85 

Abb. 5.9: 

Hedonische 

Preisindizes im 

Vergleich 2000 

bis 2008 (Index 

2005 = 100) 

Quelle: 


Hypoport, vdp, 


Tabelle 5.8: 

Hedonische und 

traditionelle 

Preisindizes 

im Vergleich 

zwischen 2003 

und 2008 

Quelle: 


Hypoport AG, vdp, 


GEWOS GmbH, 


1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

86 

Mietbegriffe 


Zeitraum von 2000 bis 2008 sind die Bruttokaltmieten 

mit 1,2% p.a. dagegen deutlich weniger 

gestiegen als der Verbraucherpreisindex ohne Mieten 

und Mietnebenkosten. 

Eine getrennte Betrachtung der Nettokaltmieten 

und kalten Nebenkosten macht deutlich, dass der 

Anstieg der Bestandsmieten vor allem durch die 

steigenden kalten Nebenkosten geprägt war. Getrennte 

Daten sind in der Verbraucherpreisstatistik 

erst seit 1995 verfügbar (Abbildung 5.10 und Tabelle 

5.10): Seitdem war der jährliche Anstieg der 

kalten Mietnebenkosten im Durchschnitt rund 0,8 

Prozentpunkte höher als die Zunahme der Nettokaltmieten. 

Insbesondere bis etwa 1997 stiegen 

die kalten Nebenkosten deutlich stärker an als die 

Nettokaltmiete. Im Zeitraum von 2000 bis 2008 

hat sich dieser Unterschied auf jährlich 0,4 Prozentpunkte 

verringert. Stärkster Kostentreiber bei 

Erstvermietung bzw. Neuvermietung: Vermietung von neu errichteten 

Wohnungen (Erstbezug) 

Wiedervermietung: Vermietung von bestehenden Wohnungen an 

neue Mieter 

Bestandsmieten: Vermietung von Bestandswohnungen an dieselben 

Mieter in einem bestehenden Mietvertrag 

Nettokaltmiete: Kaltmiete ohne alle Nebenkosten 

Bruttokaltmiete: Kaltmiete zuzüglich der kalten Betriebskosten 

(Brutto)Warmmiete: Bruttokaltmiete zzgl. Heiz- und Warmwasserkosten 

Tabelle 5.9: 

Entwicklung der 

Wohnungsmieten 

1975 bzw. 1991 

bis 2008 

Quelle: 



den Wohnkosten sind eindeutig die Energiekosten: 

Diese haben von 1991 bis 2008 um 94% zugenommen, 

das entspricht einem Anstieg von jährlich 

4%. Der größte Teil entfällt allerdings auf die 

Jahre seit der Jahrtausendwende: In diesem Zeitraum 

sind die Energiekosten um 64,5% (ca. 6,4% 

jährlich) gestiegen. 

5.3.2.5 Entwicklung der Mietbelastung der 

privaten Haushalte 

Tabelle 5.11 gibt die Mietbelastungsquoten für 

Haushalte unterschiedlicher Größen und Einkommensklassen 

für Jahr 2007 an: Danach geben die 

privaten Haushalte – bezogen auf den Medianwert, 

unterhalb und oberhalb dessen jeweils 50% 

der Haushalte liegen – gut 25% ihres Einkommens 

für die Bruttokaltmiete aus. Bezogen auf die 

Warmmiete beträgt der Anteil 30% (BBR 2007a: 

178 f. mit ähnlichen Werten für 2005). Zwischen 

Ost- und Westdeutschland zeigen sich nur geringfügige 

Unterschiede, größere dagegen zwischen 

Einkommens- und Haushaltsgrößenklassen. Insbesondere 

die kleinen und die einkommensschwächeren 

Haushalte haben deutlich höhere Mietbelastungsquoten 

zu verkraften als der Durchschnitt. 

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass diese Tabelle 

die Mietbelastungen ohne Berücksichtigung 

staatlicher Transferleistungen wiedergibt. Haushalte 

mit niedrigen Einkommen (insbesondere die 

beiden Klassen bis 900 Euro und bis 1.300 Euro) 

erhalten jedoch gezielt staatliche Zuschüsse, die 

Westdeutschland 1975 2008 1975–2008 1975–2008 p.a. 

Erstvermietung 

(Euro/m² nettokalt) 

Wiedervermietung 


Verbraucherpreisindex 

(1975 = 100) 

4,12 8,57 103,2% 2,2% 

2,54 7,04 177,2 % 3,1% 

100 225,85 125,8% 2,5% 

Deutschland 1991 2008 1991–2008 1991–2008 p.a. 

Erstvermietung 


Wiedervermietung 


Verbraucherpreisindex 

(1991 = 100) 

Westdeutschland 49 Städte, Deutschland 125 Städte. 

6,79 7,65 12,7 % 0,7% 

4,48 6,44 43,8% 2,2% 

100 140,45 40,4% 2,0%

Veränderung im Zeitraum 

VPI ohne Miete und 

Nebenkosten 

ihre Wohnkostenbelastungen erheblich verringern. 

Hierzu zählen insbesondere die Leistungen der 

Grundsicherung nach SGB II und SGB XII, die die 

„Kosten der Unterkunft“ für Haushalte ohne eigene 

Einkommen (z.B. Arbeitslose) in vollem Umfang 

abdecken (soweit sie angemessen sind), so 

dass die faktische Wohnkostenbelastung gleich 

Null ist. Auch Bezieher geringer Erwerbseinkommen 

oder Rentner mit geringen Altersrenten erhalten 

ihre Wohnkosten zu einem großen Teil erstattet. 

Die öffentliche Hand wendet hierfür insgesamt 

rd. 16 Milliarden Euro jährlich auf. Darüber hinaus 

gibt es das Wohngeld, das für Nichtbezieher von 

Transferleistungen nach SGB II und SGB XII die 

Wohnkostenbelastung (Bruttokaltmiete) durchschnittlich 

von rd. 41% auf rd. 32% verringert 

(BMVBS 2006). 

Ein längerfristiger Vergleich der Mietbelastungsquoten 

zeigt einen deutlichen Anstieg im Zeitverlauf 

(Abbildung 5.11): Während die mittlere Miet- 

Nettokaltmiete Kalte Nebenkosten 

Haushaltsenergie 

(Strom, Gas und 

andere Brennstoffe) 

1995–2008 23,0% 19,4 % 32,1% 85,6% 

Ø 1995–2008 p.a. 1,6 % 1,4 % 2,2% 4,9% 

2000–2008 16,7 % 9,1% 12,7 % 64,5% 

Ø 2000–2008 p.a. 1,9 % 1,1 % 1,5 % 6,4% 



belastungsquote, bezogen auf die Bruttokaltmiete, 

Anfang der 1990er Jahre noch unter 20% des 

Nettoeinkommens lag, stieg sie bis Ende des Jahrtausends 

auf etwa das heutige Niveau von rund 

25%. Überraschenderweise spiegeln sich in den 

SOEP-Daten die gestiegenen Energiekosten nicht 

in einer deutlich gestiegenen Belastungsquote 

durch die warmen Nebenkosten wider. In jüngster 

Zeit ist zwar ein leichter Anstieg erkennbar, im Mittel 

haben die warmen Nebenkosten aber bisher 

mit dem Einkommenswachstum Schritt gehalten. 

Vermutlich haben die Mieter auf das stark gestiegene 

Preisniveau der Haushaltsenergie mit kostenbewusstem 

Verbrauchsverhalten reagiert. Darüber 

hinaus haben offensichtlich auch Sanierungsmaßnahmen 

der Vermieter (BBR 2007a: 235) einen 

Teil der gestiegenen Kosten kompensieren können. 

Letztlich haben sich möglicherweise steigende jährliche 

Nachzahlungen von warmen Nebenkosten 

nicht vollständig in den Angaben der befragten 

Verbraucher niedergeschlagen. 

87 

Abb. 5.10: 


Neben- und 

Energiekosten 


1995 bis 

2008 auf Indexbasis 

(1995 = 

100) 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 



Tabelle 5.10: 


Neben- und 

Energiekosten 


1995 bzw. 

2000 bis 2008 

Quelle: 

Statistisches 

Bundesamt 



1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

88 

Tabelle 5.11: 

Mietbelastungsquoten 

2007 

Quelle: 

SOEP, ZEW- 

Berechnungen 

Abb. 5.11: 

Mietbelastung 

der privaten 

Haushalte 1991 

bis 2007 in % des 

HaushaltsNettoeinkommens 

Quelle: 

SOEP, ZEW- 

Berechnungen 


Personenanzahl im Haushalt 

Regional differieren die Mietbelastungsquoten geringfügig, 

allerdings ist über die vom BBSR unterschiedenen 

Regionen (Ost, Nord, West, Süd) in 

den letzten Jahren eine Annäherung festzustellen 

(BBR 2007a: 180). Erhebliche Unterschiede bestehen 

dagegen zwischen einzelnen Städten: So 

Bruttokalt Warm 

West Ost Gesamt West Ost Gesamt 

1 28,8% 28,6% 28,8% 33,9% 34,8% 34,2% 

2 22,8% 21,2 % 22,2% 26,8% 24,9% 26,1% 

3 24,0% 23,1% 23,8% 28,3% 27,6% 28,2% 

4 und mehr 22,9% 19,8 % 22,7% 27,5% 27,0% 27,5% 

Nettoeinkommen je Monat (Euro) 

bis 900 42,5% 39,0% 41,2% 51,2 % 48,6% 50,3% 

bis 1.300 31,8 % 27,9% 31,0% 38,5% 33,3% 36,6% 

bis 2.000 25,2% 21,5 % 24,5% 30,4% 25,5% 29,2% 

bis 3.200 20,0% 18,5 % 19,3% 23,7% 21,9 % 23,2% 

3.200 und mehr 17,1 % 13,8 % 16,8% 19,7 % 16,3 % 19,1 % 

Gesamt 25,3% 24,8% 25,2% 30,3% 29,5% 30,0% 

Ostdeutschland inkl. Berlin. Medianwerte auf der Basis bereinigter (imputierter) Einkommen, alle Haushalte mit Mietbelastungsquoten 

über 0. 

Medianwerte auf der Basis bereinigter (imputierter) Einkommen, alle Haushalte mit Mietbelastungsquoten über 0. 

1991 Angaben nur für Westdeutschland. 

weist der GSW-WohnmarktReport Berlin bezogen 

auf die Haushaltskaufkraft eine durchschnittliche 

Belastungsquote von 26,1% für die Nettokaltmiete 

und 32,1% für die Warmmiete in Frankfurt 

aus, während in Berlin im Durchschnitt nur 19% 

kalt und 26,6% warm zu tragen sind. 25) Auch in- 

25) Die Haushaltskaufkraft gibt das von der GfK ermittelte, für Konsumausgaben verfügbare Einkommen der privaten 

Haushalte wider. Die Warmmiete wurde durch einen pauschalen Aufschlag von 2,50 Euro je m² auf 

die Nettokaltmiete ermittelt. Aufgrund unterschiedlicher Erhebungs- und Berechnungsmethoden sind die Ergebnisse 

nicht unmittelbar mit den Ergebnissen des SOEP vergleichbar.

nerhalb einer Stadt variieren die Mietbelastungsquoten 

erheblich. Nach derselben Quelle streuen 

die Mietbelastungsquoten um den Berliner Mittelwert 

von 26,6% zwischen maximal 66% (Höchstwert 

in Berlin Mitte) und minimal 15,2% (geringster 

Wert in Berlin Neukölln), abgegrenzt nach 

Postleitzahlen (Abbildung 5.12). 

5.3.2.6 Vergleich der Miet- und Preisentwicklung 

bei Wohnimmobilien 

nach Stadtkategorien 

Die BulwienGesa-Daten erlauben darüber hinaus 

einen Vergleich der Preis- und Mietentwicklung 

nach Standortkategorien (A- bis D-Städte, zur 

Klassifizierung vgl. Kasten auf S. 90). Dabei zeigen 

sich erhebliche Unterschiede zwischen den 

wichtigsten deutschen Zentren (A-Städte) und den 

anderen Stadtkategorien. Die Betrachtung anhand 

aggregierter Indikatoren (Mittelwert der Einzelindikatoren 

für Grundstückspreise, Mieten und Kaufpreise) 

zeigt, dass die Entwicklung in den größten 

deutschen Städten einerseits am wenigsten stabil 

war und dass die Preise und Mieten andererseits 

am geringsten gestiegen sind. Während der gesamte 

Wohnindex in den A-Städten im Zeitraum 

1991 bis 2008 um 12,7% zugenommen hat, betrug 

sein Wachstum in den anderen Stadtkategorien 

zwischen knapp 17% und 20%. Allerdings 

zeigen sich erhebliche Unterschiede bei einzelnen 

Teilindikatoren (Abbildung 5.13 und Tabelle 5.12). 

Mittelwerte, Minima und Maxima beziehen sich auf Postleitzahlen. 

Grundstückspreise 

Während in den wichtigsten deutschen Zentren (A- 

Städte) 2008 rund 276 Euro/m² gezahlt wurden, 

lag dieser Durchschnittspreis in den anderen Standortklassen 

in einem vergleichsweise engen Intervall 

zwischen 159 Euro/m² und 192 Euro/m². Überraschenderweise 

weisen die als C-Städte klassifizierten 

Standorte mittlerweile ein höheres Preisniveau 

als die sogenannten B-Standorte auf. In 

langfristiger Perspektive (1991–2008) sind die 

Preise in den C-Städten mit 50,6% am stärksten gestiegen, 

das Wachstum der Preise in den A-Städten 

blieb – auf allerdings viel höherem absoluten 

Niveau – mit 7,7% erheblich dahinter zurück. 

Häuser und Eigentumswohnungen 

Bei Häusern und Eigentumswohnungen zeigen 

sich ebenfalls erhebliche Differenzen zwischen 

den größten deutschen Zentren (A-Städte) und den 

anderen Stadtkategorien. Während 2008 eine Eigentumswohnung 

im Durchschnitt 2.863 Euro/m² 

kostete, mussten in B-, C- und D-Standorten Preise 

zwischen 1.871 Euro/m² und 2.056 Euro/m² gezahlt 

werden. Dabei ist der Unterschied zwischen 

B- und C-Standorten klein, während das Preisniveau 

in D-Standorten deutlich abfällt. Dies äußert 

sich auch im Zeitverlauf: In A-, B- und C-Standorten 

konnten Preissteigerungen erzielt werden, die mit 

5,7% bis 15,5% von 1991 bis 2008 deutlich hinter 

der allgemeinen Preissteigerungsrate zurückgeblieben 

sind. In den D-Standorten war sogar so 

gut wie keine Preisveränderung festzustellen. Seit 

89 

Abb. 5.12: 

Mietbelastungsquoten(Warmmiete) 

in Berliner 

Bezirken 2008 

in % der Haushaltskaufkraft 

Quelle: 

GSW, GfK, ZEW- 

Berechnungen 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

90 

Städteklassifikation der BulwienGesa AG 26) 


A-Städte: 

Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z.T. internationaler 

Bedeutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte: Berlin, 

Düsseldorf, Frankfurt (Main), Hamburg, Köln, München, Stuttgart 

B-Städte: 

Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung: Bonn, Bremen, 

Dortmund, Dresden, Duisburg, Erfurt , Essen, Hannover, Leipzig, 

Magdeburg, Mainz, Nürnberg, Wiesbaden 

C-Städte: 

Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler 

Bedeutung sowie wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende 

Region: z.B. Bielefeld, Bochum, Lübeck, Münster, Mannheim, Potsdam, 

Wuppertal, Saarbrücken 

D-Städte: 

Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr 

direktes Umland mit geringerem Marktvolumen und Umsatz: z.B. 

Aschaffenburg, Bremerhaven, Darmstadt, Detmold, Gelsenkirchen, 

Frankfurt (Oder), Paderborn, Osnabrück, Recklinghausen, Rosenheim, 

Rostock, Wolfsburg, Zwickau 

Abb. 5.13: 

Wohnimmobilienindizes 

nach 

Standortkategorien 

1991 bis 

2008 (Index 1991 

= 100) 

Quelle: 

BulwienGesa AG 

(Basis 125 Städte), 


2000 sind in den D-Standorten Preisrückgänge zu 

verzeichnen, dagegen zog das Preisniveau in den 

A-Städten deutlich, in den anderen Standorttypen 

nur geringfügig an. 

Anders sieht das Bild bei Reihenhäusern aus: In 

diesem Segment wurden mit 14,1% bzw. 12,1% 

26) Vgl. www.riwis.de (Download 15.02.2009). 

über den gesamten Zeitraum 1991 bis 2008 die 

höchsten Preissteigerungsraten in C- und D-Standorten 

beobachtet. Die Preisentwicklung in den Aund 

B-Städten blieb mit 7,2% bzw. 8,2% dahinter 

zurück. Auch hier liegt das Preisniveau in den zentralen 

Großstädten (Typ A: 290.400 Euro) erheblich 

höher als den anderen Standortkategorien 

(zwischen 204.800 und 218.000 Euro). Seit 

2000 lässt sich eine heterogene Preisentwicklung 

in den verschiedenen Städtekategorien feststellen, 

insgesamt sind die Preisänderungen aber gering. 

Mieten 

Bei den Nettokaltmieten auf Basis der Bulwien- 

Gesa-Daten zeigen sich bei der Differenzierung 

nach Standortkategorien wieder die schon bei den 

Grundstücks- und Eigenheimpreisen beobachteten 

Unterschiede im Mietpreisniveau. Für eine 3-Zimmer-Wohnung 

mit 65–80m² und Standardausstattung 

mussten 2008 im Durchschnitt 9,37 Euro/m² 

für erstvermietete und 7,81 Euro/m² für wiedervermietete 

Wohnungen in den A-Städten gezahlt 

werden. Die Mieten in den anderen Standortkategorien 

B, C und D variieren vergleichsweise 

geringfügig zwischen 7,16 Euro/m² und 6,53 

Euro/m² für Erstvermietungen bzw. 5,58 und 5,98 

Euro/m² für Wiedervermietungen. 

Bei den Mietsteigerungsraten gibt es große Differenzen 

zwischen Erst- und Wiedervermietungen,

A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte 

Preis-/Mietniveau 2008 

Grundstück Einfamilienhaus 

(Euro/m²) 

Eigentumswohnung neu 

(Euro/m²) 

276 174 159 159 

2.864 2.039 2.056 1.871 

Reihenhaus neu (Euro) 290.405 206.370 218.035 204.808 

Wohnungsmiete Neubau 

(Euro/m²) 

Wohnungsmiete Wiedervermietung 

(Euro/m²) 

9,37 7,14 7,16 6,53 

7,81 5,98 5,90 5,58 

Veränderung 1991–2008 

Grundstück Einfamilienhaus 7,7% 40,3% 50,6% 41,5 % 

Eigentumswohnung neu 15,5 % 5,7% 8,4% 0,5% 

Reihenhaus 7,2% 8,2% 14,1 % 12,1 % 

Wohnungsmiete Neubau 4,9% 2,0% 1,8 % 4,6% 

Wohnungsmiete Wiedervermietung 

während sich zwischen den Standortkategorien 

keine großen Unterschiede zeigen. Im Zeitraum 

1991 bis 2008 wiesen die Wiedervermietungen 

mit 24,7% bis 28% eine deutlich höhere Steigerungsrate 

auf als die Erstvermietungen (1,8% bis 

4,9% p.a.). Dies kann als Indiz dafür interpretiert 

werden, dass die qualitativen Differenzen zwischen 

dem angebotenen wiedervermieteten 

Wohnraum und dem neu errichteten Wohnraum 

im Zeitverlauf gesunken sind, sich die Bestandsqualität 

also verbessert hat. 

5.3.3 Preise und Mieten für 

gewerbliche Immobilien 

Für die Entwicklung der Preise und Mieten gewerblicher 

Immobilien müssen ausschließlich nichtamtliche 

Quellen herangezogen werden. Eine 

marktbreite Abdeckung liefern wieder die Bulwien- 

Gesa-Indizes für Einzelhandels- und Büroflächen 

sowie für Gewerbegrundstücke. Darüber hinaus 

ermittelt die Investment Property Databank (IPD) 

Performanceindizes für die Segmente Büro, Gewerbe, 

Hotel und Industrie. 

Im langfristigen bundesdeutschen Durchschnitt von 

1991 bis 2008 war das Mietniveau am deutschen 

28,0% 27,5% 24,7% 25,7% 

Büromarkt um mehr als 20% rückläufig (Tabelle 

5.13). Die im Zuge der Wiedervereinigung Anfang 

der 1990er Jahre und des New Economy- 

Booms um die Jahrtausendwende geschaffenen 

zusätzlichen Kapazitäten sowie die jeweils anschließende 

sinkende Nachfrage führten, wie die 

Performance-Daten der IPD verdeutlichen, zu 

einem scharfen Rückgang der Gesamtperformance, 

der im Wesentlichen durch den Preisverfall 

am Büroimmobilienmarkt bei vergleichsweise 

leicht rückläufigen Netto-Cashflows ausgelöst 

wurde. Erst im Aufschwungjahr 2007 gewannen 

mit dem Anziehen des Mietpreisniveaus auch die 

Büromärkte wieder an Fahrt (Abbildung 5.14). 

Im Einzelhandel entwickelte sich das Mietniveau je 

nach Mikrostandort und Standortkategorie unterschiedlich. 

Im Bundesdurchschnitt sind die Ladenmieten 

in 1a-Lagen von 1991 bis 2008 um 0,7% 

Renditebegriffe 

91 

Tabelle 5.12: 

Mieten und Preise 

nach Standortkategorien 

1991 

bis 2008 im 

Vergleich 

Quelle: 



Cashflow-Rendite: Rendite aus laufenden Einzahlungsüberschüssen, 

bezogen auf das gebundene Kapital 

Wertänderungsrendite: Rendite aus der Wertänderung des Objekts 

Total Return: Cashflow-Rendite + Wertänderungsrendite 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

92 

Abb. 5.14: 

Miet- und Preisentwicklung 

von Gewerbeimmobilien 

im Überblick 1991 

bis 2008 in Euro 

pro m² 

Quelle: 




Abb. 5.15: 

Performance von 

Büro- und Einzelhandelsimmobilien 

1996 bis 

2008 in % 

pro Jahr 

Quelle: 

IPD Investment 

Property Databank, 

Grafik ZEW 


Zeitraum Büromieten 

Ladenmieten 

1a-Lage 

Ladenmieten 

Nebenzentren 

Gewerbegrundstücke 

1991–2008 –22,9% 12,1 % –20,3% 1,4 % 

Ø 1991–2008 p.a. –1,5% 0,7% –1,3% 0,1% 

2000–2008 –9,6% 19,5 % 6,8% 0,3% 

Ø 2000–2008 p.a. –1,3% 2,3% 0,8% 0,0% 

je Jahr moderat gestiegen. Gleichwohl bleibt der 

langfristige Anstieg deutlich hinter der allgemeinen 

Preissteigerungsrate zurück. Auch in diesem 

Segment war in jüngster Zeit ein etwas stärkerer 

Mietanstieg zu beobachten. Langfristig um etwa 

20% zurückgegangen sind die Mieten in den Nebenlagen. 

Hier ist auch aktuell kaum eine Belebung 

festzustellen. 

Die Performance-Daten der IPD, die mit 378 

Einzelhandelsobjekten (Stand 2008) eine vergleichsweise 

kleine Stichprobe darstellen, zeigen 

einen trendmäßigen Rückgang des Total-Return bis 

2004, der durch Preisrückgänge und leicht rückläufige 

Mieten gekennzeichnet ist (Abbildung 

5.15). Seither ist wieder ein deutlicher Anstieg festzustellen. 

5.3.4 Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise 

und Mieten 

nach Stadtkategorien 

Büro 

Differenziert nach Standorten ist in den Bürozentren 

der größte Preisrückgang festzustellen. So 

wiesen die großen Zentren mit überregionaler und 

internationaler Bedeutung (Berlin, Düsseldorf, 

Frankfurt (Main), Hamburg, Köln, München, Stuttgart) 

im Zeitraum 1991 bis 2008 einen Preisrückgang 

um fast 30% auf durchschnittlich 16 

Euro/m² für City-Mieten auf. Die Entwicklung verlief 

in den großen Bürozentren dabei erheblich zyklischer 

als in kleineren Städten. Sowohl der Wiedervereinigungsboom 

Anfang der 1990er Jahre 

als auch der New-Economy-Boom um die Jahrtausendwende 

zeichnen sich in den großen Zentren 

deutlich ab. In den anderen Standortkategorien, 

insbesondere in den C- und D-Städten, fiel der 

Rückgang der Büromieten auf niedrigerem Niveau 

deutlich geringer aus. Nach 2005 ist wieder ein 

allmählicher Preisanstieg vor allem in den zentralen 

Standorten zu erkennen. 

Einzelhandel 

Die Entwicklung der Einzelhandelsmieten verlief in 

den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt 

(Main), Hamburg, Köln, München und Stuttgart 

sehr zyklisch. Nach einem deutlichen Rückgang 

von 1994 bis etwa 1998 war wieder ein deutlicher 

Anstieg zu beobachten. Im Zeitraum 1991 

bis 2008 sind die Preise in den Top-Lagen der 

93 

Tabelle 5.13: 

Miet- und Preisentwicklung 

von Gewerbeimmobilien 

1991 bzw. 2000 

bis 2008 

Quelle: 



Abb. 5.16: 

Gewerbeimmobilienindizes 

nach Standortkategorien 

1991 

bis 2008 

(1991 = 100) 

Quelle: 




1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

94 

Tabelle 5.14: 

Gewerbemieten 

und Grundstückspreise 

nach 

Standortkategorien 

1991 bis 

2008 im Vergleich 

Quelle: 




großen Städte um etwas mehr als ein Fünftel gestiegen. 

Die Mietsteigerungen in den anderen 

Standortkategorien waren deutlich geringer, in D- 

Standorten gingen die Einzelhandelsmieten auch 

in den besten Lagen um mehr als 10% zurück. In 

den Nebenlagen sind die Mieten im gesamten 

Zeitraum in allen Standortkategorien gefallen. Das 

nach 2004 wieder einsetzende Wachstum der 

Mieten konnte den vorhergehenden Mietpreisverfall 

nicht kompensieren. Immerhin waren im Zeitraum 

2000 bis 2008 in den Städten der A- und B- 

Kategorie keine nominalen Mietrückgänge mehr 

zu beobachten. 

5.4 Fazit und Ausblick 

Im langfristigen Durchschnitt sind sowohl die Preise 

und Mieten von Wohnimmobilien als auch die Gewerbemieten 

nur verhalten gestiegen. In realer 

Rechnung und in einigen Segmenten wie dem Büromarkt 

und dem ostdeutschen Wohnungsmarkt 

waren sie sogar in nominaler Betrachtung rückläufig. 

Der deutsche Immobilienmarkt unterscheidet 

sich damit maßgeblich vom internationalen Umfeld 

(Kapitel 6). Die Ursachen dafür sind vielfältig: 

Die hohen Fertigstellungszahlen insbesondere 

im Geschosswohnungsbau in den 1990er Jahren 

haben entscheidend zum langsamen Anstieg der 

Mieten, aber auch zum Preisrückgang für Eigentumswohnungen 

namentlich in Ostdeutschland bei- 

A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte 

Preis-/Mietniveau 2008 

EH-Miete 1a-Lage (Euro/m²) 112,65 68,48 49,94 32,29 

EH-Miete Nebenlage 

(Euro/m²) 

21,67 11,92 8,91 8,12 

Büromiete City (Euro/m²) 16 8,92 7,64 6,89 

Gewerbe-Grundstück 

(Euro/m²) 

204 86 78 76 

Veränderung 1991–2008 

EH-Miete 1a-Lage 22,3% 8,8% 6,9% –12,0% 

EH-Miete Nebenlage –23,0% –7,7% –20,4% –26,3% 

Büromiete City –28,7% –25,8% –20,1% –9,7% 

Gewerbe-Grundstück –15,7% 19,8 % 29,9% 35,9% 

EH = Einzelhandel 

getragen. Für den langsamen Anstieg der Eigenheimpreise 

kann darüber hinaus das geringe 

Wachstum der verfügbaren Einkommen der privaten 

Haushalte verantwortlich gemacht werden 

(Kholodolin/Menz/Siliverstovs 2007). Aber auch 

das im Vergleich zum internationalen Umfeld konservative 

Finanzierungssystem (Abschnitt 6.2.1) 

dürfte dazu beigetragen haben. Das im langfristigen 

Durchschnitt geringe Wachstum der Büromieten 

wurde entscheidend durch die Zunahme der 

Flächen im Zuge des Wiedervereinigungsbooms 

und des New-Economy-Booms geprägt. 

Inwieweit diese Entwicklungen in die Zukunft fortgeschrieben 

werden können, ist eine offene Frage: 

Langfristig wird vor allem der demographische Wandel 

die Nachfrage nach Wohnraum entscheidend 

beeinflussen: Insbesondere die dabei auftretenden 

indirekten Effekte (z.B. im Hinblick auf die Einkommensentwicklung, 

die Leistungsfähigkeit der Alterssicherungssysteme 

und die damit verbundenen privaten 

Anlageentscheidungen) und Verschiebungen in 

der Nachfragestruktur sind aber keineswegs trivial. 

In jedem Fall ist es verfehlt, ohne tiefer gehende Analyse 

der Einflussfaktoren und ohne Differenzierung 

nach Marktsegmenten von einem weiter anhaltenden 

realen Preis- und Mietrückgang im Wohnungsmarkt 

auszugehen. Die längerfristige Entwicklung 

der Preise im Gewerbeimmobilienmarkt ist vor dem 

Hintergrund der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise 

gegenwärtig äußerst schwierig zu beurteilen.


GEWOS (2008): Immobilienpreisentwicklung für Wohneigentum in Deutschland. Aktualisierung 2008. 

Hamburg August 2008 

GSW Wohnungsmarktreport März 2009 

Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes: publiziert in Dechent (2008b) 

Hedonischer Preisindex für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken: 

Indexwerte in Hofer (2008) 

Hedonischer Preisindex Hypoport: Indexwerte verfügbar auf www.hypoport.de/hedonic.html 

(Zugriff 19.02.09) 

Immobilienpreisindizes der BulwienGesa AG: bereitgestellt durch Deutsche Bundesbank 

(Ost-West-Differenzierung) sowie BulwienGesa AG 

IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2008/2009. Berlin 2009 

IVD-Wohn-Preisspiegel 2008/2009. Berlin 2009 

Preisindizes für die Bauwirtschaft (Statistisches Bundesamt, Fachserie 17 Reihe 4) 

Statistik der Kaufwerte für Bauland (Statistisches Bundesamt, Fachserie 17 Reihe 5, Statistische Landesämter 

sowie GENESIS Online) 

Verbraucherpreisindizes für Deutschland (Statistisches Bundesamt, Fachserie 17 Reihe 7 sowie 

GENESIS Online und Datastream/Deutsche Bundesbank) 

95 

1 

2 

3 

4 

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6 

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8

96 


6. 

Der deutsche Immobilien- 

markt im internationalen 

Vergleich 


Der deutsche Immobilienmarkt sticht im internationalen Vergleich hervor. In Deutschland gab es in den letzten 

Jahren keinen Immobilienpreisboom und die Volatilität der Preise ist nur halb so groß wie beispielsweise 

in den Niederlanden und dem Vereinigten Königreich. Darüber hinaus haben sich die Immobilienpreise 

auch längerfristig von der internationalen Entwicklung abgekoppelt. Dies ist zu einem Teil dem Bauboom in 

den 1990er Jahren und der anschließenden Stagnation geschuldet. Wichtiger für die auch langfristig hohe 

Stabilität des deutschen Immobilienmarktes ist jedoch die Ausgestaltung des Kapitalmarktes. 

Deutsche Immobilien reagieren im internationalen Vergleich schwächer auf makroökonomische Veränderungen. 

Insbesondere sind die Preise wenig zinsreagibel. Während in Großbritannien die Preise infolge 

einer Zinssenkung um einen Prozentpunkt innerhalb von zwei Jahren um fast 7% steigen, sind es in 

Deutschland nur 0,5%. 

Maßgeblich für die hohe Stabilität des deutschen Immobilienmarktes ist das System der Immobilienfinanzierung. 

So sind im deutschen Markt insbesondere lange Zinsbindungsfristen vorherrschend, und zwar sowohl 

bei privaten Haushalten als auch bei gewerblichen und insbesondere Immobilienunternehmen. Außerdem 

finanzieren die deutschen Haushalte ihren Immobilienerwerb zu mehr als einem Viertel mit Eigenkapital. 

Der Pfandbrief stellt für den deutschen Markt eines der wichtigsten Refinanzierungsinstrumente dar. Er ist 

durch seine Transparenz, eine hohe Ausfallsicherheit und Langfristigkeit gekennzeichnet. Diese Eigenschaften 

übertragen sich auf den Markt für Immobilienfinanzierungen und tragen zur hohen Stabilität des 

deutschen Immobilienmarktes bei. 

Ein weiteres besonderes Strukturmerkmal des deutschen Marktes ist die Größe und anteilige Bedeutung 

des Mietwohnungsmarktes mit privaten und öffentlichen Wohnungsanbietern, die qualitativ gute Wohnungen 

für alle Bevölkerungsschichten bereitstellen, während in anderen Ländern der Mietwohnungsmarkt 

entweder sehr klein ist oder weitgehend einer sozialen Belegungsbindung unterliegt. 

Es gibt in Deutschland im Unterschied zu Großbritannien oder den USA daher auch keinen Subprime- 

Markt. Maßgeblich ist hierfür neben einer nachhaltigen Kreditvergabepraxis die fehlende Nachfrage. 

Schließlich können in Deutschland bonitätsschwächere Haushalte auf ein breit aufgestelltes Mietwohnungsangebot 

zurückgreifen. 

Der Markt für indirekte Immobilienanlagen wird in Deutschland von geschlossenen und offenen Fonds 

dominiert. Immobilienaktien, insbesondere REITs, sind hingegen unterrepräsentiert, wodurch ausländische 

Investoren nur schwer Zugang zum deutschen Markt finden. 

Der deutsche Immobilienmarkt wird infolge der Finanzmarktkrise attraktiver, da Wertstabilität an Bedeutung 

gewinnt. Daher ist zu erwarten, dass künftig verstärkt institutionelle Investoren wie Versicherungen 

und Pensionsfonds in deutsche Immobilien investieren. Um im vollen Umfang hiervon zu profitieren, wird 

eine hohe Transparenz benötigt.

6.1 Einleitung 

Die Finanzkrise verdeutlicht eindrucksvoll, wie eng 

die Immobilienmärkte mit der Konjunktur verbunden 

sind. Zu einem wesentlichen Teil fußte das 

Wirtschaftswachstum in den USA Anfang dieses 

Jahrzehnts auf dem hohen Wachstum der Immobilienpreise. 

Mit den Immobilienpreisrückgängen 

ging auf der anderen Seite auch die Rezession 

einher. Diese Wechselbeziehungen zwischen den 

Immobilienmärkten und der Gesamtwirtschaft werden 

im Folgenden genauer herausgestellt, wobei 

der Fokus auf Deutschland gelegt wird. Darüber 

hinaus soll das Kapitel auch dazu dienen, den 

deutschen Markt international zu vergleichen. 

Schnell wird deutlich, dass der deutsche Markt in 

vielerlei Hinsicht eine Sonderstellung unter den Industrienationen 

einnimmt. Die Gründe hierfür, die 

zu einem Großteil im Kapitalmarkt zu finden sind, 

werden ebenfalls analysiert. 

Im ersten Abschnitt dieses Kapitels werden die internationale 

Preisentwicklung und die Volatilität der 

Immobilienpreise genauer betrachtet. Im zweiten 

Abschnitt werden die Wechselwirkungen zwischen 

den Immobilienmärkten und der Gesamtwirtschaft 

sowohl theoretisch als auch empirisch untersucht. 

Beide Abschnitte verdeutlichen wie sich der deutsche 

Markt international abhebt. In den darauf folgenden 

Abschnitten werden Gründe für diese Sonderstellung 

dargestellt. Wesentlich für die Erklärung 

der hohen Stabilität des deutschen Marktes ist vor 

allem die institutionelle Ausgestaltung des Kapitalmarktes. 

In Abschnitt 3 werden einige Besonderheiten 

der deutschen Immobilienfinanzierung und des 

Anlagemarktes herausgestellt und im vierten Abschnitt 

werden weitere Faktoren diskutiert. Das Kapitel 

endet mit einem kurzen Fazit, indem auch ein 

Bezug zur aktuellen Finanzkrise hergestellt wird. 

6.2 Immobilienpreiszyklen und 

spekulative Blasen 

Ein typisches Phänomen des Immobilienmarktes 

sind Preiszyklen. Die Preisentwicklung erfolgt demnach 

zumeist nicht geradlinig, sondern in Wellen. 

Auf Phasen hoher Preisentwicklung folgen Phasen 

mit meist geringen Wachstumsraten oder sogar 

Preisrückgängen. Eine Erklärung für den Immobi- 

lienpreiszyklus ist der Konjunkturzyklus. Da auch 

die Entwicklung der Einkommen und der wirtschaftlichen 

Aktivität nicht gleichmäßig erfolgt und die 

Nachfrage nach Immobilien maßgeblich durch 

diese Faktoren bestimmt wird, unterliegt die Immobilienpreisentwicklung 

ebenfalls diesen Schwankungen. 

Allerdings sind die konjunkturellen Ausschläge 

deutlich geringer als diejenigen des 

Immobilienmarktes. Ein weiterer und noch wichtigerer 

Grund für die Immobilienzyklen sind zeitliche 

Diskrepanzen zwischen dem Neubau und der 

Immobiliennachfrage. Maßgeblich dafür sind die 

Einkommens- und Bevölkerungsentwicklung sowie 

die Zinsen. Insbesondere die Zinsen können sich 

sehr kurzfristig ändern. Die Bautätigkeit kann hierauf 

nur bedingt reagieren. Die Planung und Erstellung 

neuer Gebäude erstreckt sich in vielen Fällen 

über mehrere Jahre. Wird mit dem Bau einer Immobilie 

in einer Phase mit hoher Nachfrage begonnen, 

kann bis zur Fertigstellung die Immobiliennachfrage 

schon wieder rückläufig sein. Durch das 

Auseinanderfallen von Nachfrage und Angebot 

folgen daher auf hohe Miet- und Preisanstiege Phasen 

mit langsamen oder sogar rückläufigen Preisbewegungen 

(Rottke 2008). 

Ein weiteres typisches Phänomen sind spekulative 

Blasen. Der Wert einer Immobilie wird durch die 

Summe der diskontierten künftigen Netto-Mieteinnahmen 

bestimmt. Der Immobilienpreis fußt damit 

auf Erwartungen über die künftigen Mieten und 

Zinsen. Da Immobilien eine lange Lebensdauer 

haben, ist für die Bestimmung des fundamental gerechtfertigten 

Preises, also des auf ökonomischen 

nachvollziehbaren Fakten beruhenden Wertansatzes, 

notwendig, sich eine Vorstellung über die Entwicklung 

von Mieten und Zinsen über einen Zeitraum 

von mehreren Jahrzehnten zu machen. Dies 

überfordert nicht nur Laien, sondern auch professionelle 

Immobilieninvestoren. In der Regel wird 

daher die Entwicklung der letzten Jahre fortgeschrieben. 

Dies kann bei einer normalen Entwicklung 

ein angemessener Ansatz sein. Waren die 

letzten Jahre durch ausgeprägte Veränderungen 

gekennzeichnet, kann es schnell zu einer zu optimistischen 

Bewertung kommen. Entfernen sich die 

Preise zunehmend von den Fundamentalwerten, 

spricht man von einer spekulativen Blase. Kommen 

mehr und mehr Marktteilnehmer zu dem Schluss, 

dass die Marktpreise nicht nachhaltig sind, ziehen 

97 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

98 

Abb. 6.1: 


2000 bis 

2008 nach Quartalen 

(Index Basis 

I/2000 = 100) 

Quelle: 

OECD, IW Köln 


sich die Investoren zunehmend zurück. In der 

Folge kommt es zu erheblichen Preisrückgängen, 

die in einer Immobilienkrise enden können. Nicht 

immer müssen allerdings die Preisabschwünge in 

Immobilienkrisen enden. Die Bank für internationalen 

Zahlungsausgleich wählt als Definition hierfür 

einen Preisrückgang um mehr als 60% des 

durchschnittlichen Preisrückgangs während eines 

Abschwungs. Nach dieser Definition gab es in 14 

OECD-Staaten in den letzten Jahrzehnten 20 Immobilienkrisen. 

Je nach Definition folgte in 40% 

bis 60% der Fälle auf einen Preisaufschwung eine 

Immobilienrezession mit einem durchschnittlichen 

Wertverlust von 27% (Helbling 2005). 

Im Folgenden wird die Immobilienpreisentwicklung 

in Deutschland international verglichen, 

wobei ein besonderer Schwerpunkt auf der Volatilität 

liegt. Länder mit ausgeprägten Preiszyklen 

und häufig auftretenden spekulativen Blasen weisen 

eine besonders hohe Volatilität auf. Vorweg 

genommen sei an dieser Stelle, dass Deutschland 

zu den OECD-Staaten zählt, in denen es seit den 

1970er Jahren keine Immobilienkrise nach dieser 

Definition gab. 

6.2.1 Internationale Entwicklung der 


In Kapitel 5 wurden die Probleme der Immobilienpreismessung 

ausführlich erörtert. Diese potenzie- 

ren sich auf internationaler Ebene. So gibt es keine 

Statistik, in der die Immobilienpreise für verschiedene 

Länder nach einheitlichen Standards erhoben 

werden. Die Wohnimmobilienpreisentwicklungen 

sind daher international nur bedingt zu 

vergleichen, weil zum Beispiel in Frankreich die 

Preise nach einem hedonischen Verfahren berechnet 

werden, in Italien hingegen nur Preisdaten auf 

Basis von Durchschnittswerten zur Verfügung stehen. 

Die OECD hat für die meisten der ihr angehörenden 

Staaten Preisdaten gesammelt, die bis in 

die 1970er Jahre zurückreichen. Für Deutschland 

werden seit 1994 die Daten der Deutschen Bundesbank 

herangezogen, die wiederum auf den 

Daten der BulwienGesa AG fußen. Für den Zeitraum 

davor werden von der OECD Daten des 

ehemaligen RDM (Ring Deutscher Makler, heute 

aufgegangen in den IVD) verwendet. Eine Darstellung 

über die von der OECD verwendeten Quellen 

findet sich in Girouard et al. (2006). Trotz der 

methodischen Probleme wird im Folgenden auf 

die Preisstatistiken der OECD zurückgegriffen, da 

es an dieser Stelle weniger um die genaue Preiserfassung, 

als vielmehr um die Entwicklung der 

Trends geht. So ist trotz der verschiedenen Methoden 

davon auszugehen, dass die Richtung der 

Preise sowie die Intensität der Preisentwicklung 

richtig wiedergegeben werden. 

In Abbildung 6.1 ist die Wohnimmobilienpreisentwicklung 

in ausgewählten OECD-Staaten zwischen 

2000 und 2008 dargestellt. Diese Phase

war in den Industriestaaten durch einen ausgeprägten 

Preisboom gekennzeichnet. Im Durchschnitt 

der OECD sind die Wohnimmobilienpreise 

in diesem Zeitraum um 53% gestiegen. In Großbritannien 

und Spanien haben sich die Preise 

sogar verdoppelt. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt 

hat sich an dieser Entwicklung nicht beteiligt. 

Nach der OECD-Statistik sind die Preise in 

dem betrachteten Zeitraum in Deutschland sogar 

um fast 8% gesunken. Allerdings zeigen andere 

Statistiken, dass die Preise nicht gesunken sind, 

sondern nur stagnierten. Neben Deutschland stellt 

Japan das einzige OECD-Land dar, in dem es 

ebenfalls keine nennenswerten Preisanstiege im 

Wohnimmobilienmarkt gab. 

99 

Abb. 6.2: 

Veränderung 

der Wohnimmobilienpreise 

gegenüber dem 

Vorjahresquartal 

1971 

bis 2008 in % 

Quelle: 


1 

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3 

4 

5 

6 

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100 

Abb. 6.3: 

Standardabweichung 

der 

vierteljährlichen 

Immobilienpreisveränderung 

im 

Zeitraum 1970 

bis 2008 in Prozentpunkten 

Quelle: 


Tabelle 6.1: 

Korrelationskoeffizienten 

der 

Wohnimmobilienpreisentwicklung 

1970 bis 1989 

und 1990 bis 

2008 im Ländervergleich 

Quelle: 



1970–1989 

D E F NL GB 

D 1 –0,04 0,55 0,03 0,27 

E –0,04 1 0,21 0,46 –0,04 

F 0,55 0,21 1 0,2 0,15 

NL 0,03 0,46 0,2 1 –0,02 

GB 0,27 –0,04 0,15 –0,02 1 

1990–2008 

D E F NL GB 

D 1 –0,32 –0,38 –0,03 –0,54 

E –0,32 1 0,62 –0,26 0,39 

F –0,38 0,62 1 –0,14 0,44 

NL –0,03 –0,26 –0,14 1 0,2 

GB –0,54 0,39 0,44 0,2 1 

Aufschlussreich ist auch der längerfristige Vergleich 

der Wohnimmobilienpreisentwicklung. Abbildung 

6.2 zeigt die Immobilienpreiszyklen für 

Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Spanien 

und die Niederlande für den Zeitraum von 1971 

bis 2008 anhand der Veränderung der Immobilienpreise 

gegenüber dem Vorjahresquartal. In 

Deutschland gab es größere Preisentwicklungen 

in den 1970er Jahren, Anfang der 1980er Jahre 

und zu Beginn der 1990er Jahre. Zu diesen Zeiten 

stiegen die Preise um bis zu 10% pro Jahr. Verglichen 

mit den anderen Ländern können diese Pha- 

sen jedoch nicht als außergewöhnlich angesehen 

werden. So gab es sowohl in den Niederlanden 

als auch in Großbritannien und Spanien Phasen, 

in denen das Preiswachstum über 30% betrug. In 

Frankreich stiegen die Preise zeitweise zumindest 

um 20%. Auf der anderen Seite waren jedoch 

auch die Preiskorrekturen in Deutschland weniger 

scharf. Gemessen an den Vergleichsländern sind 

die Wohnimmobilienpreiszyklen in Deutschland 

somit schwach ausgeprägt. 

Deutlich wird die hohe Stabilität des deutschen Immobilienmarktes 

auch bei Betrachtung der Volatilität 

der Immobilienpreisveränderungen. In Abbildung 

6.3 ist deren Standardabweichung, also die 

durchschnittliche Abweichung vom Mittelwert der 

Wachstumsrate, abgetragen. In Deutschland beträgt 

sie nur 0,95 Prozentpunkte. Die Volatilität der 

Preisänderungen ist damit nur halb so groß wie im 

Vereinigten Königreich, den Niederlanden oder 

Spanien. Von allen europäischen Ländern, von 

denen die OECD Daten zur Verfügung stellt, weist 

Deutschland die geringste Volatilität auf. 

Schließlich soll auch die Korrelation der Immobilienpreisentwicklungen 

dargestellt werden. Der 

Korrelationskoeffizient misst, inwieweit die Preisentwicklung 

gemeinsam oder gegenläufig erfolgt. 

Ein Koeffizient von 1 impliziert, dass sich die Preise 

genau synchron entwickeln, während sich die 

Preise bei einem Koeffizienten von –1 gegenläufig 

entwickeln. Bei einem Koeffizient von 0 sind 

die Preise hingegen unkorreliert, d.h. es erfolgt

keine gemeinsame Bewegung. In der Tabelle 6.1 

finden sich die Korrelationskoeffizienten für die 

Länder Deutschland, Frankreich, Großbritannien, 

Spanien und die Niederlande, wobei zwei fast 

gleichlange Zeitperioden unterschieden werden: 

Der Zeitraum von 1970 bis 1989 und von 1990 

bis 2008. 

In der ersten Phase von 1970 bis 1989 korrelieren 

die Wohnimmobilienpreise in Deutschland in 

hohem Maße mit den Preisen in Großbritannien 

und insbesondere Frankreich. Hingegen kann mit 

Spanien und den Niederlanden keine Korrelation 

festgestellt werden. Bezogen auf die übrigen Länder 

lassen sich keine einheitlichen Muster feststellen. 

Im zweiten betrachteten Zeitraum ändert sich 

das Bild deutlich. Mit Ausnahme der Niederlande 

ist die Veränderung der Immobilienpreise in 

Deutschland negativ korreliert mit den Entwicklungen 

in Spanien, Frankreich und Großbritannien. 

Steigende Preise in diesen Ländern gingen also typischerweise 

mit Preissenkungen in Deutschland 

einher – und umgekehrt. Anders sieht es bei den 

übrigen Ländern aus. Insbesondere die Korrelationsbeziehungen 

zwischen den drei großen Volkswirtschaften 

Spanien, Frankreich und Großbritannien 

haben sich verstärkt. Hier liegt der 

Korrelationskoeffizient mindestens bei 0,39, was 

für eine Analyse von Veränderungsraten sehr hoch 

ist. Das Bild für die Niederlande bleibt auch für 

den zweiten Zeitraum uneinheitlich. Insgesamt hat 

die Synchronität der Immobilienpreisveränderungen 

international zugenommen. Zu diesem Ergebnis 

kommt auch der Internationale Währungsfonds 

(2005). Deutschland unterscheidet sich von dieser 

Entwicklung grundlegend. 

Da Korrelationsbeziehungen im Zeitablauf erheblichen 

Schwankungen unterliegen, wurden für 

Deutschland, Frankreich und Großbritannien rollierende 

10-Jahres-Korrelationen bestimmt. Dabei 

ist zu jedem Zeitpunkt der Korrelationskoeffizient 

für die vergangenen 10 Jahre abgetragen (Abbildung 

6.4). 

Bis in die späten 1980er Jahre hinein bewegen 

sich die Korrelationskoeffizienten für die drei Länder 

auf einem vergleichbaren Niveau. Ab 1990 

nimmt die Korrelationsbeziehung für Frankreich mit 

Großbritannien zu, während sie für Deutschland 

zu Frankreich und Großbritannien abnimmt und 

sogar negativ wird. Seit Anfang 2000 nimmt die 

Korrelation zwar wieder zu, aber es bleibt ein 

deutlicher Niveauunterschied zur Korrelation zwischen 

Frankreich und Großbritannien, zumal sich 

der Abstand in jüngster Zeit wieder zu vergrößern 

scheint. 

101 

Abb. 6.4: 

Rollierende 

10-Jahres-Korrelationskoeffizienten 

für Deutschland, 

Frankreich 

und Großbritannien 

von II/1980 

bis III/2008 

Quelle: 


1 

2 

3 

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5 

6 

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102 

Abb. 6.5: 

Total Return von 

Büroimmobilienanlagen 

1981 bis 

2008 in % im 

Ländervergleich 

Quelle: 

IPD Investment 

Property Databank 

GmbH 

Tabelle 6.2: 

Korrelationskoeffizienten 

des 

Total Return für 

den Zeitraum 

1997 bis 2008 

zwischen ausgewählten 

Ländern 

Quelle: 

IPD, IW Köln 


Der deutsche Immobilienmarkt sticht daher international 

hervor. Die deutschen Wohnimmobilienpreise 

sind besonders stabil, der Zyklus äußerst 

flach und Preisübertreibungen (spekulative Blasen) 

sind fremd. Darüber hinaus entwickelt sich der 

deutsche Markt entgegen dem Trend der zunehmenden 

Synchronisierung der Immobilienmärkte 

weitgehend unabhängig von anderen Märkten. 

Im weiteren Verlauf dieses Kapitels werden die 

Gründe für diese Entwicklung herausgestellt. 

Zuvor wird die Entwicklung der Büromärkte – stellvertretend 

für den Gewerbeimmobilienmarkt – international 

eingeordnet. 

6.2.2 Internationale Entwicklung der 

Büroimmobilienmärkte 

Wie Kapitel 5 gezeigt hat, sind verlässliche Preisdaten 

für Gewerbeimmobilien kaum verfügbar. International 

weit verbreitet sind die Indizes von IPD 

D F IRL NL S GB 

D 1 0,08 0,21 0,73 0,35 -0,35 

F 0,08 1 0,2 0,34 0,58 0,24 

IRL 0,21 0,2 1 0,71 0,81 0,6 

NL 0,73 0,34 0,71 1 0,77 0,17 

S 0,35 0,58 0,81 0,77 1 0,47 

GB -0,35 0,24 0,6 0,17 0,47 1 

(Investment Property Databank). IPD bezieht von 

großen Bestandshaltern Immobiliendaten und berechnet 

auf dieser Basis Total Returns von Immobilienanlagen. 

Der Total Return setzt sich dabei 

aus der Einkommensrendite und der Wertänderungsrendite 

zusammen. Da die Daten weltweit 

nach den gleichen Standards erhoben werden, 

bieten sich die IPD Daten besonders für einen internationalen 

Vergleich an. Allerdings liegen nur 

für wenige Länder lange Zeitreihen vor. Darüber 

hinaus konzentrieren sich die Immobiliendaten insbesondere 

in Deutschland und Frankreich auf Büromärkte. 

Vor diesem Hintergrund wird ausschließlich 

die Büromarktentwicklung – stellvertretend für 

den Gewerbeimmobilienmarkt – betrachtet. Außerdem 

werden nur die Büromärkte in Deutschland, 

Frankreich, Großbritannien, den Niederlanden 

und Schweden in den Vergleich einbezogen. 

Abbildung 6.5 zeigt die Entwicklung der Total Returns 

von Büroimmobilien in Deutschland, Frankreich 

und Großbritannien. Für Deutschland werden 

von IPD nur Daten ab 1995 zur Verfügung 

gestellt. Für den langfristigen Vergleich der Entwicklungen 

wurden daher zurückgerechnete 

Daten verwendet, wie sie Kurzrock (2006) ermittelt 

hat. Hiernach weisen die Total Returns im Bürosektor 

einen fallenden Trend auf. Während Anfang 

der 1990er Jahre noch Total Returns von 

etwa 10% erzielt wurden, sanken die Renditen Anfang 

dieses Jahrzehnts auf ein Niveau nahe der 

Nulllinie. Auffällig ist, dass es wie im Wohnimmo-

ilienmarkt keinen ausgeprägten Zyklus gibt. So 

liegen zwischen einer Hoch- und einer Tiefphase 

nur wenige Prozentpunkte. Ganz anders dagegen 

das Bild in Großbritannien und Frankreich: In diesen 

beiden Ländern erreichen die Büroinvestitionen 

Renditen von 20% oder teilweise sogar 

knapp 30%. Auf der anderen Seite können die 

Renditen auch zweistellige Minuswerte annehmen. 

Bestätigt wird das Bild durch die Standardabweichungen. 

Je nach betrachtetem Zeitraum schwankt 

die Volatilität der Büroimmobilienanlagen in 

Deutschland zwischen 1,4 und 3,1 Prozentpunkten. 

In Frankreich liegen die Werte dagegen zwischen 

6,4 und 9,8, in Großbritannien sogar zwischen 

7,4 und 12 Prozentpunkten. Mit einem Wert 

von 3,7 Prozentpunkten ist nur der niederländische 

Markt ähnlich stabil wie der deutsche Markt. 

In Tabelle 6.2 sind die Korrelationskoeffizienten 

für die betrachteten Länder aufgeführt. Das Bild 

ist uneinheitlich. Insgesamt sind die Büromärkte 

hoch miteinander korreliert. So weist der schwedische 

Markt mit jedem anderen Markt mindestens 

einen Koeffizienten von 0,35 auf. Auch auf 

dem irischen Markt ist der Korrelationskoeffizient 

stets größer als 0,2. Der deutsche Markt ragt wieder 

heraus. Zwar korrelieren die Bürorenditen 

stark mit den Niederlanden, aber es gibt keine 

Korrelation mit Frankreich und eine negative Korrelationsbeziehung 

mit Großbritannien. Dies ist 

der einzige negative Wert in dem betrachteten 

Sample. Eine frühere Untersuchung von Jäger und 

Voigtländer (2007) hat darüber hinaus für den 

Zeitraum von 1989 bis 2006 ebenfalls eine negative 

Korrelationsbeziehung mit den USA und 

Australien gezeigt. Auch in dieser Untersuchung 

war Deutschland das einzige Land, das sich von 

den Entwicklungen in anderen Ländern deutlich 

absetzte. 

Es ergibt sich damit ein ähnliches Bild wie für die 

Wohnimmobilienmärkte. Im internationalen Vergleich 

ist der Büroimmobilienzyklus in Deutschland 

eher flach, die Volatilität ist gering und die Korrelation 

zu anderen Märkten ist allenfalls schwach 

ausgeprägt. Im Vergleich zu den Wohnimmobilien 

ist das Bild bezogen auf die Korrelationsbeziehungen 

jedoch deutlich uneinheitlicher. 

6.3 Wechselwirkungen 

zwischen dem Immobilienmarkt 

und der Gesamtwirtschaft 

Der Immobilienmarkt ist nicht nur quantitativ, sondern 

auch qualitativ einer der wichtigsten Märkte 

für die Volkswirtschaft. Immobilienpreisveränderungen 

haben einen direkten Effekt auf die Vermögensposition 

der Eigentümer, die daraufhin ihre 

Konsumpläne ändern. Doch die Effekte von Immobilienpreisschwankungen 

sind nicht auf die Eigentümer 

beschränkt. Die deutlichen Preisrückgänge 

in den USA im Zuge der Finanzmarktkrise oder 

der Crash auf dem japanischen Immobilienmarkt 

Anfang der 1990er Jahre verdeutlichen, dass die 

Immobilienmärkte in einer engen Beziehung zur 

Gesamtwirtschaft stehen. In diesem Abschnitt werden 

diese Wechselbeziehungen fokussiert und 

nach einer theoretischen Einführung auch einige 

empirische Ergebnisse für Deutschland und andere 

Volkswirtschaften präsentiert. Dieser Abschnitt 

dient daher einerseits dazu, die besondere Bedeutung 

der Immobilien für die Volkswirtschaft herauszustellen, 

andererseits aber auch die Sonderrolle 

Deutschlands im internationalen Vergleich weiter 

zu untermauern. 

6.3.1 Immobilienpreise, Geldpolitik 

und die Gesamtwirtschaft 

Die Entwicklung der Immobilienpreise und -mieten 

wird nicht nur von privaten Haushalten verfolgt, 

die ihre Wohnsituation ändern oder investieren 

möchten, sondern zunehmend auch von den Zentralbanken. 

Schließlich stellen die Wohnausgaben 

einen bedeutenden Faktor der Konsumausgaben 

dar und spielen für die Preisentwicklung eine wichtige 

Rolle. Bezogen auf den deutschen Verbraucherpreisindex 

haben die Wohnausgaben (ohne 

Energiekosten) ein Gewicht von über 20%. 

In den letzten Jahren ist das Interesse der Zentralbanken 

an den Immobilienmärkten jedoch über 

diesen direkten Effekt auf die Preissteigerungsraten 

hinausgegangen. Nahezu alle großen Institutionen, 

wie beispielsweise die Europäische Zentralbank 

(2003), die OECD (2004), der Internatio- 

103 

1 

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nale Währungsfonds (2004) und die Europäische 

Kommission (2005), beschäftigen sich intensiv mit 

der Dynamik der Immobilienpreise und deren Einflussfaktoren. 

Es setzt sich zunehmend in der Forschung 

und der Politik die Einsicht durch, dass Immobilienmärkte 

eine bedeutende Rolle für die 

Übertragung geldpolitischer Impulse auf die Gesamtwirtschaft 

spielen. Leitzinsänderungen können 

über die Immobilienpreise eine mittelbare Wirkung 

auf die Konjunktur einer Volkswirtschaft haben und 

so gegebenenfalls Aufschwünge und Abschwünge 

beeinflussen oder einleiten. Vor diesem Hintergrund 

hat die Federal Reserve mit besonderen 

drastischen Maßnahmen versucht, den Immobilienpreisrückgang 

in den USA zu stoppen, um so die 

Konjunktur zu stabilisieren. 

Im Mittelpunkt der Betrachtung stehen die Wohnimmobilien. 

Auch die Preise von Gewerbeimmobilien 

sind zwar zinsreagibel, aber die Eigentümer von 

Gewerbeimmobilien reagieren mutmaßlich schwächer 

auf die damit einhergehenden Vermögenseffekte, 

so dass sie für die gesamtwirtschaftliche 

Nachfrage eine geringere Bedeutung haben. Dies 

lässt sich vor allem darauf zurückführen, dass die 

Entscheidung über Gewerbeimmobilien den Ausrüstungsinvestitionen 

folgt und daher – vor allem 

mit Blick auf das Erweiterungsmotiv – von den mittel- 

und langfristigen Ertragsaussichten bestimmt 

wird. Allerdings wurde die Bedeutung der Gewerbeimmobilienmärkte 

für die Gesamtwirtschaft bislang 

von der Forschung nur am Rande aufgegriffen, 

was unter anderem an der schwierigen 

Datenlage liegt. 

Zunächst werden die grundlegenden theoretischen 

Zusammenhänge zwischen Immobilienpreisen, 

der Gesamtwirtschaft und der Geldpolitik aufgezeigt. 

Dabei wird auch darauf eingegangen, 

welche Faktoren die Transmission geldpolitischer 

Impulse besonders verstärken. Im zweiten Teil wird 

dann die empirische Seite dieser Zusammenhänge 

näher betrachtet, wobei zur Beurteilung des deutschen 

Marktes auch ein internationaler Vergleich 

vorgenommen wird. 

6.3.2 Vermögenseffekt und Kreditkanal 

Für das Verständnis der Transmissionsmechanismen 

ist es hilfreich sich zu vergegenwärtigen, welche 

fundamentalen Faktoren den Immobilienpreis 

bestimmen. Der Vermögenswert einer Investition 

beruht grundsätzlich auf den jährlichen, diskontierten 

Einnahmen abzüglich der Ausgaben. Bezogen 

auf Immobilien bedeutet dies, dass der Marktpreis 

der Immobilien zum einen durch die Nettomieteinnahmen 

(bzw. im Fall selbstgenutzter Immobilien 

durch die gesparten Mietkosten), und zum anderen 

durch den Diskontfaktor, der in der Regel dem 

Kapitalmarktzins (zuzüglich einer geeigneten Risikoprämie) 

entspricht, determiniert wird. Je höher 

die Nettomieteinnahmen sind und je geringer die 

Verzinsung alternativer Kapitalanlagen ist, desto 

höher fällt der Immobilienpreis aus. 

Für die Geldpolitik sind vor allem Immobilienpreisänderungen 

aufgrund von Zinssatzänderungen relevant. 

Der Grund für die eingeschränkte Bedeutung 

von Immobilienpreisschwankungen aufgrund 

veränderter (erwarteter) Mietpreise wird deutlich, 

wenn die Verteilungswirkungen der beiden Einflussgrößen 

näher betrachtet werden. Steigen die Nettomieteinnahmen 

oder erwarten die Marktakteure 

eine solche Entwicklung, realisieren die Eigentümer 

der Immobilien einen Vermögenszuwachs. Auf der 

anderen Seite stellen sich jedoch potenzielle Immobilienkäufer 

und Mieter schlechter, da sie zum 

Erwerb einer Immobilie mehr sparen bzw. eine höhere 

Miete zahlen müssen. Auf der Aggregatebene 

können sich die beiden Effekte ausgleichen, 

so dass ein spürbarer Impuls für die Gesamtwirtschaft 

ausbleibt. Nur wenn die Quote der Selbstnutzer 

sehr hoch ist – wie in Großbritannien oder 

Spanien – oder die Konsumneigung der betroffenen 

Gruppen sehr unterschiedlich ist, gehen von 

den Mietpreisänderungen signifikante Wirkungen 

auf die Gesamtnachfrage aus. 

Anders stellt sich die Situation bei Zinssatzänderungen 

dar. Sinken die Zinsen, also die Erträge alternativer 

Kapitalanlagen, realisieren die Eigentümer 

einen Vermögensgewinn, ohne dass die Mieter 

zusätzlich belastet werden. Auch potenzielle Käufer, 

die für den Immobilienerwerb hauptsächlich 

Fremdkapital verwenden möchten, werden nicht

Kapitalkosten 

schlechter gestellt, weil sie aufgrund der gesunkenen 

Zinsen mit geringeren Hypothekenzinsen belastet 

werden. Dieser Betrachtungsweise liegt die 

Annahme zugrunde, dass die Zinsänderung dauerhaft 

und nicht infolge veränderter kurzfristiger Inflations- 

oder Wachstumserwartungen auftritt. 

Wie sich Zinssatzänderungen über die Immobilienpreisentwicklung 

auf die Gesamtwirtschaft auswirken 

können, zeigt die Abbildung 6.6. 

Ausgangspunkt sind immer die geldpolitischen Instrumente 

der Zentralbank, die die Geldmengenexpansion 

und die Refinanzierungssätze der Banken 

bestimmen. Für die Europäische Zentralbank 

sind vor allem die Hauptrefinanzierungsgeschäfte 

relevant, da sie bestimmen, zu welchen Konditionen 

Geschäftsbanken liquide Mittel erhalten können. 

Betreibt die Zentralbank eine expansive 

Geldmengenpolitik, sinken die Refinanzierungskosten 

der Banken, und sie werden im Wettbewerb 

diesen Vorteil an die Kunden weitergeben, 

d.h. die Kreditzinsen sinken. Aktien, Anleihen und 

andere Anlageformen wie Immobilien sind dann 

bei zunächst unveränderten Kursen bzw. Preisen 

relativ attraktiver, so dass die Nachfrage nach 

ihnen steigt. Bei einem kurzfristig unelastischen Angebot 

bewirkt dies eine Preissteigerung. In der 

Regel kann die zusätzliche Nachfrage zunächst 

nicht durch Neubauten gedeckt werden, so dass 

die Immobilienpreise jedenfalls kurz- und mittelfristig 

steigen. Weiterhin wirkt sich preissteigernd aus, 

Geldpolitischer Impuls Hypothekenzinsen 

Immobilienpreise Verfügbares Einkommen 

Vermögenseffekt Kreditkanal 

Privater Konsum 

dass die Hypothekenzinsen infolge der verbesserten 

Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken sinken. 

Somit wird der Eigentumserwerb gegenüber 

dem Mieten relativ günstiger, und es werden mehr 

Haushalte in die Lage versetzt, Eigentum zu erwerben. 

Auch in diesem Fall ist aufgrund der langen 

Bautätigkeit die Zunahme der Nachfrage nach Immobilien 

mit Preiserhöhungen verbunden. 

Höhere Immobilienpreise können über zwei Mechanismen 

den privaten Konsum und somit die 

Konjunktur stimulieren: Erstens über den Vermögenseffekt 

und zweitens über den Kreditkanal. 

Dabei sind beide Mechanismen nicht isoliert zu 

betrachten, sondern bedingen sich gegenseitig. 

Nach dem Vermögenseffekt werden Haushalte 

ihre Konsumneigung erhöhen, weil sie nun über 

ein größeres Vermögen verfügen: Sowohl nach 

der Lebenszyklustheorie von Franco Modigliani 

et al. (1954) als auch gemäß der Theorie des 

permanenten Einkommens von Milton Friedman 

(1957) ist das Gesamtvermögen verantwortlich für 

das Konsumniveau. Tendenziell werden Haushalte 

in Anbetracht ihres gestiegenen Vermögens andere 

Ersparnisse auflösen und/oder ihre Sparaktivitäten 

reduzieren. In beiden Fällen führen steigende 

Immobilienpreise zu einem höheren privaten 

Konsum. 

Maßgeblich verstärkt werden kann der Vermögenseffekt 

durch den Kreditkanal, dem insbeson- 

105 

Abb. 6.6: 

Übertragung 

geldpolitischer 

Impulse über den 

Immobilienmarkt 

Quelle: 

Hüther et al. 

2008 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

106 


dere in den letzten Jahren in der Forschung verstärkte 

Aufmerksamkeit geschenkt wurde (Tsatsaronis 

und Zhu 2004). Gewöhnlich ist es privaten 

Haushalten aufgrund von Kreditmarktrestriktionen 

nicht möglich in beliebiger Weise Kredite aufzunehmen, 

selbst wenn ihr zukünftiges Einkommen im 

Prinzip eine Finanzierung erlauben würde. Sie müssen 

Sicherheiten nachweisen, um das Ausfallrisiko 

für die Bank zu reduzieren (Stiglitz und Weiss 

1971). Da Immobilien weithin als Sicherheiten fungieren, 

bedeuten steigende Immobilienpreise, dass 

die Haushalte zusätzliche Kreditmöglichkeiten erhalten. 

Eine Möglichkeit zur Realisierung des zusätzlichen 

Konsums besteht über das im angelsächsischen 

Raum gebräuchliche Mortgage Equity 

Withdrawal (MEW). Hiernach können Immobilieneigentümer 

ihren Hypothekenkredit bei steigenden 

Vermögenswerten aufstocken, um so zusätzliche 

Konsummöglichkeiten zu erhalten. Außerdem, und 

hier wird die Verbindung zum Vermögenseffekt besonders 

deutlich, kann der Preisanstieg Immobilienbesitzer 

dazu bewegen, anderweitige, bisher nicht 

genutzte Kreditmöglichkeiten zu ergreifen, beispielsweise 

in Form von Verbraucherkrediten. In 

Deutschland ist das Mortgage Equity Withdrawal 

unüblich, allerdings können Haushalte mit Eigentum 

in einem Umfeld steigender Preise und/oder 

sinkender Restschulden günstigere neue Kredite erhalten. 

Schließlich wird der private Konsum auch direkt 

über den Rückgang der Hypothekenzinsen belebt. 

Da die Hypothekennehmer geringere Zinszahlungen 

leisten müssen, sinkt ihre Finanzierungslast 

und sie erhalten einen größeren Spielraum für 

Konsumausgaben. Wie viele Haushalte dies betrifft, 

hängt maßgeblich von der Zinsbindung ab. 

In Deutschland mit tendenziell langen Zinsbindungsfristen 

wirken sich Veränderungen der Hypothekenzinsen 

nur auf einen kleinen Teil der Eigentümerhaushalte 

aus. 

Über das Zusammenspiel von Vermögenseffekt 

und Kreditkanal können geldpolitische Impulse 

über den Immobilienmarkt also besonders effektiv 

auf die Gesamtwirtschaft übertragen werden. 

Vor allem für die USA wird vermutet, dass die Binnennachfrage 

zwischen 2003 und 2006 wesentlich 

durch steigende Immobilienpreise getragen 

wurde (Internationaler Währungsfonds 2005). 

Allerdings birgt dies auch Gefahren, wie die jüngere 

Entwicklung deutlich zeigt. Seit Mitte 2007 

fallen die Hauspreise in den USA, was sich dann 

ebenfalls auf den Konsum auswirkt, allerdings mit 

umgekehrten Vorzeichen. 

Besonders gravierend sind solche Situationen, 

wenn sich zuvor aufgrund zunehmender Spekulation 

die Immobilienpreise von den Fundamentalwerten, 

eben Zinsen und Mieterträgen, abgekoppelt 

haben. In einem solchen Fall kann eine 

notwendige Zinserhöhung, beispielsweise aufgrund 

von inflationären Tendenzen, zu einer besonders 

scharfen Immobilienpreiskorrektur führen. 

Neben dem direkten Effekt der Zinserhöhung auf 

die Immobilienpreise kann ein solcher Schritt dann 

auch spekulative Anleger zu einem Rückzug aus 

dem Immobilienmarkt bewegen, was den Preisverfall 

deutlich verstärkt. Haushalte, die Hypothekendarlehen 

ohne feste Zinsbindung oder mit kurzen 

Laufzeiten gewählt haben, trifft dies in doppelter 

Hinsicht: Erstens, weil sich ihre Schulden relativ 

zum Vermögen erhöhen, und zweitens, weil sie 

aufgrund der Zinserhöhungen auch höhere Hypothekenzinsen 

tragen müssen. Ein Crash auf dem 

Immobilienmarkt kann sich so leicht auf die Gesamtwirtschaft 

übertragen. Auch in dieser Hinsicht 

ist die Entwicklung in den USA lehrbuchmäßig. Im 

Jahr 2006 begann die Federal Reserve die Zinsen 

zur Vermeidung einer Inflation zu erhöhen. 

Dies traf vor allem die bonitätsschwachen Haushalte 

des Subprime-Marktes, deren Darlehen überwiegend 

variabel verzinst sind (Kiff und Mills 

2007). In der Folge stiegen die Kreditausfälle und 

Zwangsversteigerungen deutlich an, woraufhin 

sich mehr und mehr Anleger aus dem Markt zurückzogen. 

Die Federal Reserve versuchte dann 

zwar durch massive Zinsschritte den Preisverfall 

zu moderieren, doch trotz fallender Zinsen fielen 

auch die Immobilienpreise weiter. Dies deutet auf 

die Korrektur einer spekulativen Blase hin. 

Unabhängig von den Möglichkeiten eines Booms 

oder Crashs auf den Immobilienmärkten bleibt der 

Immobilienmarkt ein besonders wichtiges Vehikel 

für die Geldpolitik und muss daher ständig beobachtet 

werden. Allerdings kann die Bedeutung der 

dargelegten Transmissionsmechanismen in den 

einzelnen Ländern sehr unterschiedlich ausfallen. 

Im Folgenden werden einige empirische Ergeb-

nisse zum Zusammenhang von Immobilienpreisen 

und der Gesamtwirtschaft dargelegt. Dabei wird 

auch darauf eingegangen, warum die Immobilienmärkte 

in den einzelnen Ländern so unterschiedlich 

reagieren. 

6.3.3 Immobilienpreise und Gesamtwirtschaft 

in der Empirie 

Maßgeblich für die zuvor theoretisch dargestellten 

Zusammenhänge ist die Reaktion der Immobilienpreise 

auf Zinsänderungen. Wie die Untersuchungen 

von Tsatsaronis/Zhu (2004) und Jäger/Voigtländer 

(2006) zeigen, reagiert der deutsche 

Wohnimmobilienmarkt kaum auf Zinsänderungen. 

Den Effekt einer Zinssenkung um einen Prozentpunkt 

auf die Wohnimmobilienpreise in den darauf 

folgenden zwei Jahren verdeutlicht Abbildung 6.7. 

Deutschland weist danach die geringste Zinsempfindlichkeit 

auf, Finnland hingegen von den betrachteten 

Ländern die größte. Zurückzuführen ist 

dies, wie in Abschnitt 6.4 noch näher erläutert 

wird, auf die Festzinskultur in Deutschland, die den 

Markt vor kurzfristigen Zinsschwankungen weitestgehend 

abschirmt. Finnland, Großbritannien und 

Australien sind hingegen durch eine Dominanz von 

variablen Zinsen gekennzeichnet. 

Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen 

ist jedoch nicht der einzige Bestandteil 

des immobilienwirtschaftlichen Transmissions- 

mechanismus. Darüber hinaus ist für den Effekt der 

Geldpolitik auch der Zusammenhang zwischen 

den Immobilienpreisen und dem Konsum entscheidend. 

Die OECD (2004) hat untersucht, wie stark 

die Korrelation zwischen den Immobilienpreisveränderungen 

und Veränderungen des Konsums 

ausfällt. Der deutsche Markt weist dabei eine geringe 

Sensitivität auf. Nur in Italien ist der Zusammenhang 

zwischen den Wohnimmobilienpreisen 

und dem Konsumniveau noch geringer. In Großbritannien 

ist der Zusammenhang dagegen am 

stärksten ausgeprägt. 

Der Immobilienmarkt in Deutschland hat damit nur 

eine geringe Relevanz für die Geldpolitik. Dies ist 

jedoch für die Zentralbank keineswegs ein Nachteil. 

Im Gegenteil, wenn sie zur Inflationsvermeidung 

eine kontraktive Politik ergreift, also z.B. die 

Leitzinsen erhöht, muss sie in Ländern mit einem 

stark wirkenden immobilienwirtschaftlichen Transmissionsmechanismus 

mit unerwünschten Rückwirkungen 

auf den Immobilienmarkt rechnen. Die Verantwortung 

der Geldpolitik für die Konjunktur ist 

damit eingeschränkt, so dass sich die Zentralbank 

auf ihre primäre Aufgabe, die Erhaltung der Geldwertstabilität, 

konzentrieren kann. Für die Europäische 

Zentralbank entsteht allerdings ein Koordinationsproblem, 

weil die Immobilienmärkte in den 

einzelnen Mitgliedsstaaten sehr unterschiedlich 

auf die geldpolitischen Impulse reagieren (Jäger 

und Voigtländer 2006). 

107 

Abb. 6.7: 

Veränderung der 


innerhalb 

von zwei Jahren 

infolge einer überraschendenZinssenkung 

in % im 

Ländervergleich 

Quelle: 

Jäger und Voigtländer 

2006 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

108 

Abb. 6.8: 

Korrelation 

zwischen den 

realen Wachstumsraten 

der 

Immobilienpreise 

und des privaten 

Konsums im Ländervergleich 

Quelle: 

OECD 2004 


Für Immobilieninvestoren ist vor allem interessant, 

wie die Immobilienpreise auf Veränderungen des 

BIP reagieren. Mehrere Untersuchungen, wie beispielsweise 

von Lizieri/Ward (2000) und de 

Wit/van Dijk (2003), bestätigen, dass insbesondere 

die Preise von Büroimmobilien von der Konjunktur 

beeinflusst werden, denn die Schaffung 

von Büroarbeitsplätzen folgt den Investitionen, die 

wiederum von der gesamtwirtschaftlichen Lage 

abhängen. Allerdings beziehen sich diese Untersuchungen 

vor allem auf die angelsächsischen 

Märkte, spezifische Untersuchungen für den deutschen 

Markt sind bislang Mangelware. Jäger und 

Voigtländer (2007) analysieren für ein größeres 

Länderpanel den Zusammenhang zwischen Bürorenditen 

und BIP. Sie kommen zu dem Schluss, 

dass eine Erhöhung des BIP um einen Prozentpunkt 

mit einer Wertsteigerung um zwei Prozentpunkte 

einhergeht. Da sich die Regressionsergebnisse 

für das Panel mit und ohne Deutschland nur 

marginal unterscheiden, kann dieser Zusammenhang 

auch für Deutschland angenommen werden. 

Ähnlich wie bei den Gewerbeimmobilien konzentriert 

sich auch bei den Wohnimmobilien die Forschung 

auf Großbritannien und die USA. Erst in 

den letzten Jahren wurde der Zusammenhang von 

BIP und Wohnimmobilienpreisen für eine größere 

Anzahl von Ländern näher untersucht (Kholodilin 

et al. 2007 und Almeida et al. 2006). Aus der 

Theorie können Wohnimmobilienpreise durch konjunkturelle 

Faktoren schwanken, es ist aber auch 

möglich, dass Veränderungen der Immobilienpreise 

zu konjunkturellen Schwankungen beitragen 

können. Gehen die Einkommen der Haushalte 

und die Gewinne der Unternehmen in einer Rezession 

zurück, wird die Finanzierung von Immobilienprojekten 

aus eigenen Mitteln erschwert, 

ebenso wie eine Kreditaufnahme aufgrund niedrigerer 

Sicherheiten. Die Immobiliennachfrage wird 

rezessionsbedingt zurückgehen und damit auch 

die Wohnimmobilienpreise. Kausalität besteht jedoch 

auch in entgegengesetzter Richtung. Ein 

Rückgang der Immobilienpreise verringert das Vermögen 

der Haushalte. Diese reagieren hierauf mit 

Konsumverzicht, was eine Rezession begünstigt. 

Abbildung 6.9 verdeutlicht den Zusammenhang 

zwischen Konjunktur und Wohnimmobilienpreisen 

in Deutschland. Die Ursprungsdaten wurden mit 

dem Hodrick-Prescott-Filter um ihre langfristigen 

Trendkomponenten bereinigt, so dass nur noch zyklische 

Schwankungen übrig bleiben. Insbesondere 

ab 1999 zeigt sich eine deutlich erkennbare 

Synchronisation von Konjunktur- und Wohnimmobilienpreiszyklus. 

Da dieses Verfahren aber lediglich 

die Korrelation zwischen beiden Größen verdeutlicht, 

jedoch keinen Aufschluss darüber gibt, 

welcher von beiden vorgeschlagenen Kausalzusammenhängen 

nun relevant ist, verwendet Demary 

(2008) ein anderes ökonometrisches Verfahren, 

das kausale Richtungen trennen kann. 

Hierbei zeigt sich, dass in acht von zehn der untersuchten 

OECD Länder Wohnimmobilienpreise im

Zuge einer Rezession sinken, wobei der Preiseinbruch 

in Deutschland im Verhältnis zu den übrigen 

Ländern relativ moderat ausfällt. Steigt das BIP um 

einen Prozentpunkt, legen die Wohnimmobilienpreise 

in Deutschland im Durchschnitt um 0,8% 

zu. In Großbritannien mit 4,6% oder in den Niederlanden 

mit 3,4% fallen diese Reaktionen wesentlich 

stärker aus. Bei der Reaktion der Konjunktur 

auf einen Rückgang der Immobilienpreise zeigt 

sich, dass der Immobilienmarkt eher einen kleinen 

Beitrag zur Erklärung der Konjunktur hat. Zwischen 

3% und 5% der konjunkturellen Schwankungen 

können durch Veränderungen der Hauspreise 

erklärt werden. Deutschland zeigt dabei 

ähnliche Werte wie die Niederlande oder Großbritannien. 

In Spanien können dagegen etwa 

15% der konjunkturellen Schwankungen auf Veränderungen 

der Immobilienpreise zurückgeführt 

werden. Darüber hinaus ist für diese Einschätzung 

zu berücksichtigen, dass die Immobilienpreise in 

Deutschland deutlich weniger schwanken als in 

den Niederlanden oder Großbritannien. 

Insgesamt zeigen die verschiedenen Untersuchungen, 

dass insbesondere der deutsche Wohnimmobilienmarkt 

verhältnismäßig schwach auf makroökonomische 

Veränderungen (vor allem Zinsen 

und Konjunktur) reagiert. Auf die Gründe für diesen 

Befund wird im weiteren Verlauf näher eingegangen. 

6.4 Der Markt für Immobilienfinanzierungen 

In der Literatur setzt sich zunehmend die Erkenntnis 

durch, dass die Struktur der Immobilienfinanzierung 

bedeutende Rückwirkungen auf den Immobilienmarkt 

hat (z.B. Tsatsaronis und Zhu 2004 und 

Jäger und Voigtländer 2006). Insbesondere die 

Zinsbindung und die Eigenkapitalerfordernisse 

haben einen Einfluss auf die Volatilität der Immobilienmärkte. 

Vor diesem Hintergrund werden die für 

die Immobilienwirtschaft besonders relevanten 

Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienfinanzierungsmarktes 

erläutert und eingeordnet. 

Damit kann zu einem wesentlichen Teil die hohe 

Stabilität des deutschen Marktes erklärt werden. 

In Kapitel 3.4 wurden bereits die in die Immobilienfinanzierung 

eingebundenen Bankengruppen 

sowie die Finanzierungsvolumina dargestellt. In diesem 

Kapitel stehen nun die Finanzierungsprodukte 

im Vordergrund. Immobilienkredite unterscheiden 

sich insbesondere hinsichtlich der Zinsbindung, des 

Beleihungsauslaufs und der Tilgungsmodalitäten. 

Nachfolgend werden die für die deutsche Immobilienwirtschaft 

typischen Finanzierungsmodalitäten 

vorgestellt und bezüglich ihres Effektes auf den 

deutschen Markt beurteilt. Außerdem erfolgt eine 

internationale Einordnung des deutschen Finanzierungssystems. 

Aufgrund der Datenlage und der He- 

109 

Abb. 6.9: 

Trendbereinigter 

Konjunktur- und 

Hauspreiszyklus 

in Deutschland 

1991 bis 2008 

Quelle: 

OECD, IW-Immobilien-Monitor 

2008 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

110 


terogenität des Gewerbeimmobilienfinanzierungsmarktes 

steht die Wohnimmobilienfinanzierung im 

Mittelpunkt. Soweit möglich werden jedoch auch 

die wesentlichen Strukturen des Marktes für Gewerbeimmobilienfinanzierungen 

erfasst. Bevor auf 

die einzelnen Strukturmerkmale eingegangen wird, 

wird zunächst der Refinanzierungsmarkt kurz vorgestellt. 

6.4.1 Die Refinanzierung von 

Immobilienkrediten 

Banken nehmen am Kapitalmarkt eine Mittlerrolle 

ein. Insbesondere führen sie Sparer und Kreditnehmer 

zusammen und ermöglichen damit Transaktionen 

zu gegenseitigem Vorteil. Hinter jeder Immobilienfinanzierung 

stehen Anleger, die für einen 

bestimmten Zeitraum mit ihrem Kapital eine Rendite 

erzielen möchten. Für die Ausgestaltung der 

Immobilienfinanzierung ist es damit nicht unerheblich, 

über welche Anlageprodukte die Kapitalanleger 

die Kreditmittel zur Verfügung stellen bzw. 

auf welche Weise die Banken die Kreditvergabe 

an ihre Kunden refinanzieren. 

Die unmittelbarste Form der Refinanzierung stellt 

die Einlagenfinanzierung dar. Eine Bank verwendet 

dabei die bei ihr auf Tagesgeldkonten, Sparkonten 

oder anderen Sparbriefen angelegten 

Mittel, um die Kreditwünsche ihrer Kunden zu befriedigen. 

Auch heute noch ist die Einlagenfinanzierung 

die weltweit gesehen gebräuchlichste Form 

der Refinanzierung von Immobilienkrediten (BIS 

2006). Insbesondere in Ländern, in denen der Kapitalmarkt 

erst langsam an Bedeutung gewinnt, wie 

etwa den südeuropäischen Ländern, ist die Einlagenfinanzierung 

verbreitet. Aber auch in Großbritannien 

ist diese Refinanzierungsform dominant 

(Miles 2004). Die Einlagenfinanzierung impliziert 

häufig variable Zinssätze für die Kreditnehmer. 

Spareinlagen werden in der Regel variabel verzinst, 

so dass die Banken, um ihre Margen weitestgehend 

konstant zu halten, auch die Kreditzinsen 

laufend anpassen. Bei entsprechender Absicherung 

der Zinsrisiken sind jedoch auch bei der Einlagenfinanzierung 

längere Zinsbindungen möglich. 

Eine besondere Form der Einlagenfinanzierung 

stellt das Bausparen dar. Dabei wird eine Identität 

von Sparern und Kreditnehmern hergestellt. In der 

ersten Phase sparen die Bausparer Kapital an und 

bilden auf diese Weise Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung. 

Dieses Kapital wird als Kredit 

an andere Bausparer weitergegeben, die bereits 

längere Zeit angespart haben. Die zweite Phase 

beinhaltet die Kreditnahme durch diejenigen, die 

zuvor Kapital angespart haben. In der Regel erhalten 

die Bausparer auf ihre Einlagen eine geringere 

Rendite als am Kapitalmarkt, im Gegenzug 

liegt jedoch auch der Kreditzins unter dem Marktniveau. 

Üblicherweise ergänzt das Bausparen ein 

Hypothekendarlehen, wobei häufig lange Zinsbindungsdauern 

vereinbart werden. Allerdings setzt 

das Bausparsystem voraus, dass stets neue Bausparer 

Kapital ansparen (Scholten 1999). Derzeit 

entfallen rund 10% aller Wohnungsbaukredite auf 

das Bausparsystem. 

Typisch für die Refinanzierung der Immobiliendarlehen 

in Deutschland ist jedoch insbesondere die 

Emission von Anleihen. Dabei leihen sich die Banken 

Geld am Kapitalmarkt und zahlen hierfür 

einen fest vereinbarten Zinssatz. Neben Schuldverschreibungen, 

mit denen die Banken auch Unternehmenskredite 

und Privatkredite refinanzieren, 

hat vor allem der Pfandbrief für den deutschen Immobilienmarkt 

eine große Bedeutung. 

Pfandbriefe können nur für die Refinanzierung von 

Immobiliendarlehen, Schiffs- und Staatsfinanzierungen 

und seit kurzem auch für Flugzeugfinanzierungen 

verwendet werden. Die ersten Pfandbriefe 

wurden 1769 auf Initiative von Friedrich dem Großen 

eingeführt. Detailliert geregelt sind die Anforderungen 

an den Pfandbrief und die emittierenden 

Institute im Pfandbriefgesetz. Finanzinstitute, die 

Pfandbriefe emittieren möchten, müssen eine Reihe 

von Voraussetzungen erfüllen, um die hierfür erforderliche 

Lizenz zu erhalten, z.B. über ein geeignetes 

Risikomanagement verfügen und das Kernkapital 

muss mindestens 25 Millionen Euro betragen 

(Hagen 2008). Die Pfandbriefe werden von den 

Kreditgebern emittiert und sichern den Investoren 

die Rückflüsse (Tilgungs- und Zinszahlungen) aus 

den Hypothekendarlehen zu. Die Ansprüche der 

Pfandbriefinhaber werden dabei sowohl durch die 

Grundstücke und Immobilien als auch durch die 

Rückflüsse aus den Immobilienkrediten gesichert. 

Eine wichtige Regelung betrifft den Beleihungsaus-

lauf der Darlehen. Von den gewährten Hypothekendarlehen 

können nur bis zu 60% des Beleihungswertes 

als Deckungsmasse für Pfandbriefe 

eingebracht werden, wodurch die Ausfallwahrscheinlichkeiten 

gering sind. 

Der Wert der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe 

summierte sich im November 2008 

auf 225 Milliarden Euro. Damit werden etwa ein 

Fünftel aller hypothekarisch besicherten Immobilienfinanzierungen 

in Deutschland mit Pfandbriefen 

refinanziert. Abbildung 6.10 zeigt die Laufzeiten 

der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe 

(nur Inhaber-Schuldverschreibungen). Über 

67% der Hypothekenpfandbriefe haben eine Laufzeit 

von mehr als 5 Jahren, knapp 25% sogar eine 

Laufzeit von mehr als 10 Jahren. Damit ist auch für 

die Banken eine Voraussetzung geschaffen, um 

den Kreditnehmern Darlehen mit langen Laufzeiten 

anbieten zu können. 

Bedingt durch den hohen Sicherheitsstandard bietet 

der Hypothekenpfandbrief den Banken eine 

günstige Möglichkeit der Refinanzierung. Im Vergleich 

zu Bundesanleihen sind Hypothekenpfandbriefe 

zumeist nur mit geringen Zinsaufschlägen 

versehen. Darüber hinaus stellt der Pfandbriefmarkt 

einen besonders liquiden Markt dar, vor allem seit 

der Einführung des Jumbo-Pfandbriefs. Dies sind 

Pfandbriefe mit einem Emissionsvolumen von mindestens 

einer Milliarde Euro, die vor allem für ausländische 

Investoren von großem Interesse sind 

(Winkler 2006). Mit diesen Charakteristika stellt 

der Pfandbrief einen Benchmark für die Refinanzie- 

rung dar, so dass auch über den direkten Marktanteil 

von einem Einfluss auf die Finanzierungsstruktur 

der deutschen Banken auszugehen ist. 

Hervorzuheben ist darüber hinaus, dass der 

Pfandbrief in besonderer Weise das Eigenkapitalerfordernis 

unterstreicht. Da nur Beleihungsausläufe 

bis zu 60% in die Deckungsmasse eingehen 

können, müssen die Banken höhere Ausläufe auf 

alternative Art und Weise refinanzieren. Dies ist 

meist mit entsprechenden Zinsaufschlägen verbunden, 

die die Banken an ihre Kunden weitergeben. 

Mit steigendem Beleihungsauslauf werden daher 

Finanzierungen mitunter deutlich teurer, was den 

Kunden den Rückgriff auf Eigenkapital nahe legt. 

Trotz der vielfältigen Unterschiede zwischen dem 

Bausparsystem und der Refinanzierung über 

Pfandbriefe wirken beide Finanzierungsformen 

damit in die gleiche Richtung: Zum einen bewirken 

sie längere Zinsbindungen, und zum anderen 

legen sie den Einsatz von Eigenkapital nahe. 

Damit haben beide Systeme einen prägenden Einfluss 

auf das deutsche Immobilienfinanzierungssystem 

und, wie noch gezeigt wird, auch auf den 

deutschen Immobilienmarkt. 

Betont werden diese Eigenschaften, weil die Finanzmarktkrise 

durch Verwerfungen in der Refinanzierung 

ausgelöst worden ist. Anders als in 

Deutschland werden Hypothekendarlehen in den 

USA nicht durch Anleihen, sondern im Wesentlichen 

durch Mortgage-Backed Securities (MBS, 

mortgage backed = hypothekarisch gesichert) refinanziert. 

111 

Abb. 6.10: 

Nominalwert 

der im Umlauf 

befindlichen 

Hypothekenpfandbriefe 

(ohne Namenschuldverschreibungen) 

nach 

der Laufzeit in 


Quelle: 


2009b, 

IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

112 


Im Gegensatz zu den Pfandbriefen werden bei 

MBS die Forderungen am Kapitalmarkt verkauft. 

Hierfür stehen den Marktteilnehmern verschiedene 

Formen zur Verfügung, die unter dem Begriff der 

Verbriefung subsumiert werden. Die Verbriefung 

erlaubt den Banken die Risiken an andere Investoren 

weiterzugeben. Außerdem müssen die Kredite, 

anders als bei Pfandbriefen, von den Banken nicht 

mit Eigenkapital unterlegt werden, was die Kreditvergabemöglichkeiten 

der Banken erhöht (Jäger 

2006). Auch gibt es die 60-prozentige Beleihungsgrenze 

nicht. 

Bei MBS verkauft eine Bank ihre Forderungen aus 

den Hypothekendarlehen an eine Zweckgesellschaft, 

die oftmals eine Tochtergesellschaft der 

Bank ist, in der die verschiedenen Forderungen 

gebündelt und anschließend nach dem Risiko tranchiert 

werden. Typischerweise werden dabei mehrere 

Tranchen aufgelegt. Die erste Tranche gilt 

dabei als am sichersten, weil alle Zahlungseingänge 

aus den Kreditverträgen zunächst zur Bedienung 

dieser Tranche verwendet werden. Die 

letzte Tranche, die sogenannte Equity Tranche, 

weist hingegen das höchste Ausfallrisiko auf. Oftmals 

verbleibt diese Tranche bei der Bank, um sicherzustellen, 

dass die Bank nicht leichtfertig Kredite 

vergibt und die Kredite auch nach dem 

Verkauf weiter beobachtet. Die Erfahrungen aus 

der Subprime-Krise haben jedoch gezeigt, dass 

viele Banken auch die Equity-Tranche verkaufen 

konnten. Auf Basis dieser Tranchen emittiert die 

Zweckgesellschaft MBS und verkauft sie an Investoren. 

Dabei erhalten die Käufer von MBS der ersten 

Tranche die geringste Verzinsung, MBS auf 

Basis der letzten Tranche bieten dagegen wegen 

des größeren Ausfallrisikos die höchste Verzinsung. 

MBS sind im Gegensatz zu Pfandbriefen 

nicht standardisiert. Die Konditionen werden direkt 

zwischen den Käufern und den Emittenten ausgehandelt, 

wobei Vertragswerke von mehreren 

hundert Seiten keine Ausnahme darstellen. Damit 

ist der Markt wenig transparent. Aufgrund des 

hohen Aufwands, der mit der Emission von MBS 

verbunden ist, sind MBS umso lohnender, je größer 

die dahinter stehende Kreditsumme ist. Beliebt 

sind daher auch MBS auf der Basis von Gewerbeimmobilienfinanzierungen, 

die als CMBS (Commercial 

Mortgage Backed Securities) bezeichnet 

werden. 

Im Zuge der Niedrigzinspolitik im Nachgang der 

New Economy Krise hatte sich der Anlagedruck 

bei den institutionellen Investoren deutlich erhöht. 

Die Investoren suchten alternative Anlagen, und 

fanden sie vor allem in den MBS. Aufgrund der 

Unterlegung mit Immobilien und wegen der starken 

Immobilienpreisentwicklung galten diese Papiere 

bei relativ hoher Rendite als sicher. Um jedoch 

die zunehmende Nachfrage nach MBS zu 

befriedigen, mussten bei den Darlehensnehmern 

neue Schichten erschlossen werden (Jäger und 

Voigtländer 2008). So verdreifachte sich der 

Markt für Subprime-Darlehen zwischen 2001 und 

2006. Die Banken konnten diese Darlehen am Kapitalmarkt 

verkaufen, oftmals ohne die Equity-Tranche 

zu behalten. Damit hatten die Banken keinen 

Anreiz mehr die Bonität der Kunden ausreichend 

zu prüfen oder auch die Risiken fortwährend zu 

beobachten. US-Studien konnten belegen, dass 

bevorzugt dort Subprime-Darlehen vergeben wurden, 

wo in den Jahren zuvor besonders viele Darlehensanträge 

abgelehnt wurden (Mian und Sufi 

2008). Ohne die Möglichkeit die Risiken vollständig 

weiterzugeben, wäre dieses Verhalten der 

Banken nicht vorstellbar. Als die Zinsen wieder anzogen, 

konnten viele Darlehensnehmer die Raten 

nicht mehr begleichen, was sich unmittelbar auf 

den MBS-Markt und in der Folge auf die gesamte 

Finanzwelt auswirkte. 

Eine solche Konstellation wäre in Deutschland undenkbar. 

Sowohl bei Schuldverschreibungen als 

auch Pfandbriefen verbleiben die Risiken bei den 

Banken, so dass sie weiterhin ein hohes Interesse 

an der Bonitätsprüfung haben. Darüber hinaus 

legt das deutsche Refinanzierungssystem den 

Rückgriff auf Eigenkapital nahe. Kumulative Prozesse 

wie in den USA, wo sich Immobilien- und Finanzierungskrise 

gegenseitig verstärken, sind 

daher unwahrscheinlich. Dies soll nicht bedeuten, 

dass MBS ein abzulehnendes Refinanzierungsinstrument 

darstellen. Tatsächlich sind mit MBS sehr 

flexible Lösungen möglich, gerade wenn es um die 

Refinanzierung großvolumiger Kredite geht. Allerdings 

bedarf es künftig wesentlich größerer Transparenzstandards, 

damit sich der Markt wieder 

etabliert. In Deutschland beträgt das Volumen der 

Residential Mortgage Backed-Securities derzeit 

20,3 Milliarden Euro und das der Commercial 

Mortgage Backed-Securities 17,7 Milliarden Euro.

Damit werden in Deutschland etwa 2% aller 

Wohnimmobilienfinanzierungen mit RMBS refinanziert. 

Der Anteil Deutschlands am europäischen 

RMBS-Markt beträgt ebenfalls rund 2%. Bei den 

CMBS liegt der Anteil am europäischen Markt mit 

12,8% dagegen höher (European Securisation 

Forum 2008). Bezogen auf den größeren Markt 

für Covered Bonds, zu denen auf europäischer 

Ebene die Hypothekenpfandbriefe gezählt werden, 

betrug 2007 der Anteil am europäischen 

Markt 18,6% (European Mortgage Federation 

2008). Die Abbildungen 6.11a und 6.11b zeigen 

die Verbreitung von Covered Bonds und Mortgage 

Backed Securities in Europa. 

Auffällig ist, dass in den einzelnen Ländern entweder 

Covered Bonds oder MBS dominieren. Die 

einzige Ausnahme stellt Spanien dar, wo beide 

Refinanzierungsinstrumente gleichrangig nebeneinander 

stehen. 

6.4.2 Die Zinsbindung von Immobiliendarlehen 

Die Dauer der Zinsbindung ist eines der wichtigsten 

Merkmale eines Hypothekendarlehens. Wie 

bereits im vorigen Abschnitt ausgeführt, sind angebotsseitig 

die Grundlagen für relativ lange Zinsbin- 

113 

Abb. 6.11a: 

Ausstehende 

Mortgage 

Backed Securities 

im 4. Quartal 

2008 in Milliarden 

Euro (RMBS = 

Residential MBS; 

CMBS = Commercial 

MBS) 

Quelle: 

European Securisation 

Forum 2008 

Abb. 6.11b: 

Ausstehende 

Covered Bonds 

2007 in Milliarden 

Euro 

Quelle: 

European Mortgage 

Federation 

2008 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

114 

Abb. 6.12: 

Private Hypothekendarlehen 

nach der Zinsbindung 

2008 in % 

Quelle: 


2009a, 

IW Köln 

Abb. 6.13: 

Anteil der Hypothekendarlehen 

mit einer Zinsbindung 

von 5 oder 

mehr Jahren in % 

im Ländervergleich 

Quelle: 

BIS Bank of International 

Settlements 

2006 


dungen in Deutschland gelegt. Am Kapitalmarkt 

richtet sich das Angebot unmittelbar an der Nachfrage 

aus. Lange Zinsbindungen bieten den Kunden 

Planungssicherheit, da damit für einen langen 

Zeitraum die laufenden Zahlungen fixiert sind. Auf 

der anderen Seite sind die Haushalte damit weniger 

flexibel. Darüber hinaus sind längere Bindungsfristen 

oft mit Zinsaufschlägen versehen, da 

die Banken für die Übernahme des Zinsänderungsrisikos 

eine Prämie verlangen. Zwischen 2003 und 

2008 lag der Zinsaufschlag für Darlehen mit einer 

Laufzeit von über 10 Jahren bei 0,3 Prozentpunkten 

gegenüber Darlehen mit einer Laufzeit von 1 

bis 5 Jahren. In Deutschland sind trotzdem lange 

Zinsbindungen dominant. Ein Grund hierfür dürfte 

in dem breit aufgestellten Mietwohnungsmarkt zu 

finden sein. So erwerben die Haushalte erst dann 

Eigentum, wenn sie sich relativ sicher sind, dass sie 

das Wohneigentum längerfristig nutzen wollen. 

Die Flexibilität und die durchschnittlich geringeren 

Zinskosten – bei allerdings größerem Risiko – spielen 

dann im Vergleich zur Planungssicherheit nur 

eine untergeordnete Rolle. 

Abbildung 6.12 verdeutlicht die Dominanz langer 

Zinsbindungen in der privaten Wohnungsfinanzierung. 

Über 68% der 2008 vergebenen Hypothekendarlehen 

hatten eine Zinsbindungsdauer von 

mehr als 5 Jahren, fast 30% sogar eine solche von 

über 10 Jahren. Variable Darlehen, bei denen die 

Zinssätze auch unterjährig angepasst werden können, 

hatten dagegen einen Anteil von 15%. Bei 

den Bestandsvolumina sinkt der Anteil der variablen 

Darlehen sogar auf weniger als 1%. Dies legt 

nahe, dass variable Darlehen hauptsächlich zur 

Zwischenfinanzierung verwendet werden, als langfristige 

Alternative zur Finanzierung mit längeren 

Zinsbindungen jedoch kaum Anwendung finden. 

International sieht dies häufig anders aus (Meister 

und Nehls 2006). In Spanien, Großbritannien 

oder Finnland dominieren Darlehen mit variabler 

Verzinsung. In den Niederlanden und den skandinavischen 

Ländern stehen kurz- und langfristige 

Darlehen relativ gleichberechtigt nebeneinander. 

In Frankreich und Belgien, die durch eine ähnliche 

Refinanzierungsstruktur wie Deutschland gekennzeichnet 

sind, gibt es ebenfalls eine Dominanz des 

Festzinses (Abbildung 6.13).

Die Wahl der Zinsbindung hat wichtige Implikationen 

für den Immobilienmarkt. Wie Jäger, Voigtländer 

(2006), Tsatsaronis, Zhu (2004) und HM 

Treasury (2003) zeigen, reagieren die Wohnimmobilienpreise 

deutlich stärker auf Zinsänderungen, 

wenn die Haushalte ihren Eigentumserwerb 

überwiegend mit variablen Darlehen finanzieren. 

Nach Jäger und Voigtländer (2006) steigen infolge 

einer überraschenden Erhöhung der kurzfristigen 

Zinsen um einen Prozentpunkt in Großbritannien 

die Wohnimmobilienpreise innerhalb von 

zwei Jahren um 7,5%, in Deutschland dagegen 

nur um 0,2%. Da kurzfristige Zinsen sehr volatil 

sind, geht mit der höheren Zinsreagibilität auf die 

Immobilienpreise auch eine höhere Volatilität des 

britischen Immobilienmarktes einher. Der geringe 

Einfluss der Zinsen auf die deutschen Wohnimmobilienpreise 

sichert dagegen ein hohes Maß an 

Stabilität. 

Der Grund für den Zusammenhang zwischen der 

Art der Zinsbindung und der Volatilität der Immobilienpreise 

ist in den Auswirkungen auf das verfügbare 

Einkommen der Haushalte zu finden. Dominieren 

variable Zinsen, sind die Haushalte mit 

Hypothekendarlehen direkt betroffen. Bei steigenden 

Zinsen erhöht sich ihre monatliche Belastung, 

bei fallenden Zinsen werden sie entlastet. Da Hypothekendarlehen 

unter den Haushalten weit verbreitet 

sind, wirken sich diese Veränderungen auf 

die Immobiliennachfrage signifikant aus. Haushalte 

mit festen Hypothekendarlehen sind dagegen 

nur am Ende der Zinsbindungsfrist von der 

Zinsänderung betroffen. Außerdem werden die 

Zinsen für Hypothekendarlehen mit festen Zinssätzen 

maßgeblich durch die langfristigen Erwartungen 

der Kapitalmarktteilnehmer bestimmt, so dass 

Änderungen der kurzfristigen daher nur eine untergeordnete 

Rolle spielen. Als weiteres kann die Entscheidung 

für ein festverzinsliches Hypothekendarlehen 

nur zu höheren Kosten revidiert werden, so 

dass die Haushalte die Entscheidung zur Hypothekenaufnahme 

zögerlich treffen – was wiederum 

für eine geringere Reaktion auf kurzfristige Zinsänderungen 

spricht. 

Auch in der gewerblichen Immobilienwirtschaft 

sind langfristige Finanzierungen die Regel. Nach 

Erhebungen der Deutschen Bundesbank (2009a) 

beträgt der Anteil der kurzfristigen Kredite mit 

einer Laufzeit von weniger als einem Jahr in der 

Wohnungswirtschaft nur 8% und bei den gewerblichen 

Vermietern 12%. In Abbildung 6.14 ist die 

Verteilung der Kredite nach der Zinsbindung in 

einem Branchenvergleich dargestellt. Danach sind 

im Maschinenbau oder auch im Handel kurze 

Zinsbindungen wesentlich häufiger zu finden als 

in der Immobilienwirtschaft, weshalb diese Branchen 

auch tendenziell anfälliger für überraschende 

Veränderungen des Zinsniveaus sind. 

115 

Abb. 6.14: 

Unternehmenskredite 

nach der 

Zinsbindung im 

3. Quartal 2008 

in % 

Quelle: 


2009a, 

IW Köln 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

116 


Für die gewerbliche Immobilienwirtschaft gibt es 

keinen systematischen Vergleich der Zinsbindungen 

auf internationaler Ebene. Außerdem fehlt es 

an einer Analyse des Zusammenhangs von Zinsänderungen 

und Gewerbeimmobilienpreisen und 

-mieten. Tendenziell gilt jedoch – ebenso wie für 

den privaten Wohnimmobilienmarkt –, dass längere 

Zinsbindungen eine moderierende Wirkung 

auf den Immobilienmarkt haben. Schließlich gilt 

auch für Immobilienaktiengesellschaften oder 

große Wohnungsgesellschaften, dass bei langen 

Zinsbindungen der Gewinn unabhängiger von der 

Zinsentwicklung ist und die Immobiliennachfrage 

über den Konjunkturzyklus hinweg gleichmäßiger 

ausfällt. 

6.4.3 Beleihungswert und Beleihungsausläufe 

Ein charakteristisches Merkmal für die deutsche Immobilienfinanzierung 

ist die Anknüpfung an den 

Beleihungswert und nicht, wie in vielen anderen 

Ländern, an den Marktwert. Unter dem Beleihungswert 

eines Grundstücks (inklusive der darauf errichteten 

Bauwerke) wird der Wert verstanden, von 

dem mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, 

dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt 

realisieren lässt. Der Beleihungswert soll also 

gerade so bestimmt werden, dass er vom Marktwert 

im Rahmen normal zu erwartender zyklischer 

Schwankungen nicht unterschritten wird. Geregelt 

werden die Details in der Beleihungswertermittlungsverordnung. 

Nur in wenigen anderen Ländern, 

wie Spanien und Polen, richtet sich die Kreditvergabe 

ebenfalls nach den Beleihungswerten. 

Der Beleihungswert betont das Sicherheitsbedürfnis 

der finanzierenden Banken. Dies kommt jedoch 

letztlich auch der Gesamtwirtschaft zu Gute, wie 

das jüngste Beispiel der USA zeigt. Dort orientiert 

sich die Finanzierung an dem Marktwert. Für 

Haushalte, die zu Zeiten des Hauspreisbooms gekauft 

haben und im Nachgang den kontinuierlichen 

Rückgang der Preise erleben mussten, kann 

dies schnell in die Überschuldung führen. Insbesondere 

in Großbritannien ist das Phänomen der 

Überschuldung in der Vergangenheit immer wieder 

aufgetreten (Miles 2004): Dort führten steigende 

Zinsen nicht nur zu deutlich höheren Belas- 

tungen bei den Hypothekennehmern, sondern 

auch zu einem Rückgang der Immobilienpreise. 

Können die Hausbesitzer die laufenden Raten 

nicht mehr begleichen, müssen sie also damit rechnen, 

auch durch den Verkauf ihres Eigentums ihre 

Schulden nicht tilgen zu können. 

Nicht nur der Rückgriff auf die Beleihungswerte 

trägt zur Vermeidung von massenhaften Überschuldungen 

bei, sondern auch das von den Kunden 

eingesetzte Kapital. Weltweit wurden in den 

letzten Jahren die Beleihungsausläufe, also das 

Verhältnis von Fremdkapital zu Immobilienwert 

deutlich erweitert (Internationaler Währungsfonds 

2008). Aufgrund der stetig fallenden Zinsen in der 

ersten Hälfte des Jahrzehnts, war es für alle Investoren 

attraktiv, mit möglichst wenig Eigenkapital 

zu arbeiten. Schließlich lagen die Fremdkapitalzinsen 

zum Teil deutlich unter den zu erzielenden 

Gesamtrenditen, so dass sich bei einem hohen 

Fremdkapitaleinsatz der Gewinn auf das geringe 

Eigenkapital konzentriert. Auf diese Weise sind Eigenkapitalrenditen 

von 20% und mehr zu erreichen. 

Für private Haushalte ist der weitgehende 

Verzicht auf Eigenkapital dagegen interessant, 

weil damit tendenziell früher gebaut werden kann. 

Steuerlich sind hohe Fremdkapitalquoten darüber 

hinaus attraktiv, wenn die Schuldzinsen steuerlich 

geltend gemacht werden können, wie dies in den 

USA oder den Niederlanden der Fall ist. In den 

Niederlanden bieten viele Banken auch Finanzierungen 

mit einem Beleihungsauslauf von 120% 

an, um den Kunden den maximalen Steuervorteil 

zu sichern. Solche hohen Beleihungsquoten können 

in wirtschaftlich schlechten Zeiten die Haushalte 

in Bedrängnis bringen. Reicht der erzielte 

Verkaufspreis nicht aus, um die Restschuld zu begleichen, 

droht die Überschuldung. In Zeiten anziehender 

Arbeitslosigkeit können sich so die Probleme 

kumulieren. Wie van den Noord (2003) 

außerdem zeigt, trägt der Schuldzinsenabzug zu 

einer größeren Volatilität des Immobilienmarktes 

bei, weil die Haushalte weniger sensitiv auf steigende 

Preise reagieren. Damit werden Zyklen tendenziell 

verstärkt. 

In Deutschland können seit 1986 – mit kurzen zeitlichen 

Ausnahmen – die Schuldzinsen nicht mehr 

steuerlich geltend gemacht werden. Damit gibt es 

für die Haushalte wenig Anreize hohe Beleihungs-

ausläufe zu wählen, zumal die Banken für das 

damit zunehmende Risiko Zinsaufschläge verlangen. 

Außerdem steigen bei höheren Beleihungsausläufen 

die Refinanzierungskosten der Banken. 

Das Argument, die Haushalte können bei hohen 

Fremdkapitalquoten schneller ins Eigenheim, ist für 

den deutschen Markt nur von sekundärer Bedeutung, 

da es auf dem Mietwohnungsmarkt ein genügend 

großes und attraktives Alternativangebot 

gibt. 

Es liegen nur wenige detaillierte Untersuchungen 

zu den durchschnittlichen Beleihungsausläufen bei 

privaten Hypothekendarlehen vor. Ein weitgehend 

repräsentatives Bild bietet eine Erhebung des Verbands 

deutscher Pfandbriefbanken unter seinen 

Mitgliedsinstituten (Hofer 2006). Seit 1984 hat 

der Verband bereits achtmal die Finanzierungsstrukturen 

im deutschen Wohnungsmarkt erfasst, 

letztmalig im Jahr 2006. Danach beträgt die 

durchschnittliche Fremdkapitalquote 72%. Im Vergleich 

zu den vorherigen Untersuchungen sind die 

Beleihungsausläufe leicht gestiegen. Die Eigenkapitalquote 

bei den Beziehern mit einem Netto-Einkommen 

von unter 2.354 Euro ist mit 34% am 

höchsten, sie sinkt mit steigenden Einkommen. Bezieher 

mit geringen Einkommen bringen besonders 

viel Eigenkapital ein, um die Kreditbelastung 

möglichst gering zu halten. Damit stellt sich die Situation 

vollkommen anders dar als in den USA, 

wo in den letzten Jahren besonders bei den Haushalten 

mit geringeren Einkommen die Beleihungsausläufe 

deutlich gesteigert wurden (Kiff und Mills 

2007). 

Im europäischen Vergleich liegt Deutschland mit 

dieser Fremdkapitalquote im hinteren Mittelfeld. 

Nach Angaben der Europäischen Zentralbank 

(2009) sind nur in den südeuropäischen Ländern 

die Beleihungsquoten auf einem vergleichbaren 

Niveau. In Frankreich, Großbritannien und Irland 

liegen die Quoten hingegen bei 80% und mehr. 

In den Niederlanden wird der durchschnittliche 

Beleihungsauslauf sogar mit 101% beziffert; im 

Durchschnitt der Euro-Länder sind es 79%. 

Für die Finanzierung von Mietwohnungen und Gewerbeimmobilien 

liegen keine vergleichbaren Untersuchungen 

vor, vermutlich weil der Kreis der 

Investoren erheblich breiter ist als bei selbst ge- 

nutzten Wohnimmobilien. Institutionelle Investoren 

auf dem Immobilienmarkt, wie offene Immobilienfonds, 

Real Estate Investment Trusts, Versicherungen 

oder Pensionsfonds unterliegen zudem gesetzlichen 

oder aufsichtsrechtlichen Vorschriften 

bei der Fremdkapitalaufnahme. Bezogen auf 

Immobilienaktien liegt die durchschnittliche Fremdkapitalquote 

der 18 größten deutschen Immobilienaktiengesellschaften 

mit Schwerpunkt im Bürosektor 

im April 2009 bei 63%. Dabei hat sich 

aufgrund der schwierigen Börsenlage die Eigenkapitalsituation 

der Unternehmen deutlich verschlechtert. 

Der Internationale Währungsfonds (2008) kommt 

in einer umfangreichen Analyse der Finanzkrise 

zu dem Schluss, dass der übermäßige Einsatz von 

Fremdkapital den wesentlichen Auslöser der Finanzmarktkrise 

darstellt. Sowohl Haushalte als 

auch Banken und Unternehmen müssen daher zukünftig 

wieder verstärkt Eigenkapital für ihre Transaktionen 

verwenden. Dieser Prozess des De-Leveraging 

ist notwendig, er ist jedoch auch mit 

Anpassungslasten verbunden, die zur Wirtschaftskrise 

beitragen. Bezogen auf den deutschen Immobilienmarkt, 

und insbesondere den deutschen 

Wohnimmobilienmarkt, scheint es jedoch so zu 

sein, dass es allenfalls einen geringen Korrekturbedarf 

gibt, da bereits in der Vergangenheit stets 

auf eine adäquate Eigenkapitalunterlegung geachtet 

wurde. 

6.4.4 Kein deutscher Subprime-Markt 

Das deutsche Immobilienfinanzierungssystem ist 

vor einiger Zeit in die Kritik geraten, vor allem weil 

hierzulande nur wenige Kredite an Personen mit 

schwacher Bonität und Selbständige mit unregelmäßigen 

Einkünften vergeben werden. Nach 

einem Gutachten von London Economics (2005) 

stellt die Erschließung des Subprime-Marktes in 

Deutschland sowie einigen weiteren EU-Staaten 

einen entscheidenden Beitrag zur Erhöhung des 

gesamtwirtschaftlichen Wachstums dar. Verwiesen 

wird dabei auch auf Großbritannien und die 

USA, wo Kunden mit schlechter Kredithistorie, 

hohen Kreditbelastungen, wenig Eigenkapital 

und/oder ohne vollständige Dokumente einen Hypothekenvertrag 

erhalten konnten. 

117 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

118 


Mit den hohen Ausfallraten im US-Hypothekenmarkt, 

die den Auslöser für die Finanzmarktkrise 

darstellen, ist der Ruf nach einem deutschen Subprime-Markt 

verstummt. Mittlerweile zeigt sich, 

dass ein ausufernder Subprime-Markt erhebliche 

Risiken beinhaltet. Nichtsdestotrotz lohnt es sich 

zu ergründen, warum sich in Deutschland kein 

Markt für Subprime-Kunden etablieren konnte. 

Ausgeprägte Subprime-Märkte finden sich vor 

allem in Großbritannien und in den USA. In Großbritannien 

liegt die Wohneigentumsquote bei etwa 

70%. Mietwohnungen werden hauptsächlich von 

öffentlichen Wohnungsunternehmen angeboten 

und sind eher von geringer Qualität. Der freie 

Mietwohnungsmarkt ist sehr klein und konzentriert 

sich oft auf Nischen, beispielsweise auf möblierte 

oder besonders luxuriöse Wohnungen. Ähnliches 

gilt auch für die USA. In beiden Ländern ist das 

Wohnen zur Miete keine echte Option. Wer es irgendwie 

finanzieren kann, erwirbt Eigentum. In 

diesem Umfeld war es möglich, dass sich Subprime-Märkte 

entwickeln konnten. Für die Banken 

bedeuten Kunden mit schlechter Bonität, dass die 

Ausfallwahrscheinlichkeit des Darlehens steigt. 

Dies gilt umso mehr, je weniger Eigenkapital in die 

Finanzierung eingebracht wird. Subprime-Darlehen 

sind daher typischerweise mit Zinsaufschlägen 

verbunden. Je nach Bonität, Dokumenten und 

Kredit-historie können diese Darlehen erheblich 

teurer sein als reguläre Darlehen. Auch deutsche 

Banken könnten solche Produkte anbieten. Allerdings 

fehlt hierzulande die kritische Nachfragemasse, 

um solche Produkte standardmäßig anzubieten. 

Im Gegensatz zu den USA und Großbritannien 

stellt das Wohnen zur Miete in Deutschland 

eine attraktive Alternative dar. Im Mietwohnungsmarkt 

ist schließlich in allen Qualitäten und 

in fast allen Preislagen eine Vielzahl von Wohnungen 

verfügbar. Für Haushalte mit Kreditschwierigkeiten 

ist es daher nicht notwendig, Kredite mit 

hohen Risikoaufschlägen zu akzeptieren. 

Der gut ausgebildete Mietwohnungsmarkt in 

Deutschland trägt damit zur Stabilität des Wohnimmobilienmarktes 

bei. Dabei verfügt Deutschland 

nicht nur im Vergleich zu den angelsächsischen 

Ländern, sondern auch im Vergleich zu den kontinentaleuropäischen 

Nachbarn über einen besonders 

großen Mietwohnungsmarkt. 

6.4.5 Fazit 

Die deutsche Immobilienfinanzierung zeichnet sich 

durch eine ausgeprägte Festzinskultur und den 

konsequenten Rückgriff auf Eigenkapital aus. In 

der Vergangenheit wurde dies teilweise kritisiert, 

doch im Zuge der Finanzmarktkrise sind die Vorteile 

dieses Systems offensichtlich. Außerdem besteht 

für die Banken genügend Spielraum im Einzelfall 

individuelle Lösungen anzubieten. Die 

Rückwirkungen des Finanzierungssystems auf den 

Immobilienmarkt sind nicht zu unterschätzen. Insbesondere 

die Dominanz des Festzinses wirkt moderierend 

auf die Volatilität der Immobilienpreise. 

Darüber hinaus wird durch den Rückgriff auf den 

Beleihungswert und die Eigenkapitalerfordernisse 

das Auftreten massenhafter Überschuldungen und 

Zwangsvollstreckungen vermieden. Damit wird 

eine wichtige Quelle von Immobilienkrisen eingedämmt. 

Möglich ist dieses System, weil den Banken auf 

der Refinanzierungsseite Instrumente zur Verfügung 

stehen, um sich langfristig Kapital zu leihen. 

Vor allem der Pfandbrief nimmt hier eine bedeutende 

Rolle ein. Wichtig ist aber auch die Nachfrageseite. 

Aufgrund des gut aufgestellten Mietwohnungsmarktes 

hält sich die Nachfrage nach 

riskanteren und damit auch teureren Darlehen in 

Grenzen. Der Mietwohnungsmarkt trägt somit in 

entscheidender Weise zur Stabilität des deutschen 

Immobilienmarktes bei. 

6.5 Indirekte Immobilienanlagen 

Die institutionelle Ausgestaltung der Immobilienfinanzierung 

liefert wichtige Erklärungen für die 

hohe Stabilität des deutschen Immobilienmarktes. 

Allerdings fehlt ein Nachweis dafür, warum sich 

der deutsche Immobilienmarkt von der internationalen 

Entwicklung abgekoppelt hat. In einer empirischen 

Untersuchung stellt der Internationale 

Währungsfonds (2004) fest, dass sich die Immobilienzyklen 

weltweit stärker annähern. Dies führt 

der IWF vor allem auf die Globalisierung zurück, 

die mit einheitlicheren Konjunkturzyklen und Zinsentwicklungen 

einhergeht. Da makroökonomische 

Variablen eine große Rolle für die Immobilienpreis-

entwicklung spielen, ist auch eine größere Synchronität 

der Immobilienpreiszyklen verbunden. 

Wie bereits erläutert, reagiert der deutsche Immobilienmarkt 

– vor allem aufgrund des Immobilienfinanzierungssystems 

– besonders schwach auf 

makroökonomische Veränderungen, so dass damit 

bereits eine Erklärung für die Divergenzen vorliegt. 

Eine weitere These fußt auf dem Markt für indirekte 

Immobilienanlagen. Der Immobilienmarkt ist ein 

lokaler Markt, auf dem die Preise durch die örtliche 

Nachfrage und das dort vorhandene Angebot 

bestimmt werden. Direktanlagen in Immobilien 

setzen genauere Standort- und Marktkenntnisse 

voraus sowie zumindest ein Grundverständnis 

über die rechtlichen und steuerlichen Normen. Für 

ausländische Anleger sind dies Marktbarrieren, 

die sie häufig davon abhalten, überregional oder 

international tätig zu werden. Nur bei einem entsprechend 

großen Investitionsvolumen und besonderen 

Renditechancen lohnt es sich, entsprechendes 

Know-how zu erwerben. 

Bei indirekten Immobilienanlagen werden das Management 

der Immobilien sowie die Objektauswahl 

auf ein spezialisiertes Unternehmen übertragen. 

Die Investoren beteiligen sich nur finanziell 

an der Anlage und können so ohne größeren Aufwand 

überregionale Renditechancen wahrnehmen. 

International gesehen gibt es einen eindeutigen 

Trend zu indirekten Immobilienanlagen. 

Damit ist auch verbunden, dass vermeintliche 

Unter- oder Überbewertungen von Immobilienmärkten 

schneller abgebaut werden. Schließlich 

können internationale Investoren ihre Anlagen jederzeit 

umschichten und beispielsweise Märkte mit 

höheren Renditechancen anders gewichten. In der 

Folge werden sich damit die Immobilienpreisentwicklungen 

möglicherweise schneller angleichen. 

Dafür müssen entsprechende Anlagen zur Verfügung 

stehen. Außerdem nehmen indirekte Anlageformen 

eine wichtige Funktion als Preissignal 

wahr. Sofern die Anteilswerte gehandelt werden, 

geben sie aktuelle Informationen über die Preisentwicklung 

auf dem Gesamtmarkt wieder. Dies 

gilt selbstverständlich nur dann, wenn die Anteile 

an den indirekten Anlagen auch tatsächlich gehandelt 

werden und ihr Markt groß genug ist, um 

ein repräsentatives Bild des Immobilienmarktes 

wiederzugeben. 

Vor diesem Hintergrund wird im Folgenden der 

Markt für indirekte Immobilienanlagen in Deutschland 

kurz skizziert und hinsichtlich seiner Bedeutung 

für internationale Investoren eingeordnet. 

Wie in Kapitel 3 ausgeführt, ist der Immobilienmarkt 

kleinteilig organisiert. Über 200.000 Unternehmen 

vermieten und verpachten in Deutschland 

Immobilien, allein 135.000 im Bereich der Gewerbeimmobilien. 

Diese Zahlen legen nahe, dass ein 

Großteil der Immobilien direkt gehalten wird. Insbesondere 

bei Wohnimmobilien spielen indirekt 

agierende Investoren eine untergeordnete Rolle. 

Bei Gewerbeimmobilien ist der Marktanteil von 

Fonds und Aktiengesellschaften zwar höher, aber 

auch in diesem Umfeld sind diese Marktakteure 

in der Minderheit. Die Darstellung beginnt mit den 

offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Anschließend 

werden die für den internationalen Kapitalmarkt 

besonders wichtigen Immobilienaktien 

und REITs dargestellt. Darüber hinaus wird auch 

auf die Transparenz des deutschen Marktes eingegangen. 

6.5.1 Offene und geschlossene 


Eine kurze Darstellung offener und geschlossener 

Immobilienfonds findet sich bereits in Kapitel 

3.5.3. Unter den indirekten Immobilienanlagen 

sind Fonds die Anlageform mit der größten Marktdurchdringung 

in Deutschland. Bei einem geschlossenen 

Immobilienfonds wählt ein Anbieter, 

der so genannte Initiator, z.B. eine Bank oder ein 

Bauherr, ein Investitionsobjekt aus. Anschließend 

sucht er nach einer begrenzten Anzahl von Anlegern 

bis er für die Realisierung des Projektes genügend 

Eigenkapital zusammen hat. Zusätzlich wird 

in der Regel ein Teil der Finanzierung oder die 

Zwischenfinanzierung zum Erwerb des Objekts 

über eine oder mehrere Banken realisiert. Der 

Fonds wird geschlossen, wenn das zur Finanzierung 

des Projekts erforderliche Kapital eingeworben 

ist. Geschlossen heißt, dass kein weiterer Anleger 

beitreten kann. Auch das Ausscheiden aus 

dem Investment vor Ende der Laufzeit ist in der 

Regel nicht vorgesehen. Die Anleger tragen die 

wirtschaftlichen Chancen und Risiken der Anlage, 

während der Anbieter für seine Leistung ein Entgelt 

erhält. Je nach Ausgestaltung sind Investitio- 

119 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

120 

Abb. 6.15: 

Platziertes jährliches 

Eigenkapital 

und Fondsvermögen 

geschlossener 


1993 bis 2008 in 


Quelle: 

FERI EuroRating 

Services AG 


nen in Einzelobjekte oder Portfolios möglich. 

Neben Immobilienfonds gibt es auch Schiffs-, Medien-, 

Leasingfonds und viele andere Arten. Der 

Markt für geschlossene Fonds ist wenig reguliert 

und gilt als wenig transparent. 

In Abbildung 6.15 ist die Entwicklung des jährlich 

platzierten Eigenkapitals bei geschlossenen Immobilienfonds 

sowie des kumulierten Fondsvermögens 

im Zeitraum von 1993 bis 2008 von rund 

150 Milliarden Euro dargestellt. Durchschnittlich 

konnten die geschlossenen Immobilienfonds in diesem 

Zeitraum pro Jahr Eigenkapital in Höhe von 

4,7 Milliarden Euro akquirieren. Bezieht man 

auch Angebote der 1970er und 1980er Jahre mit 

ein summiert sich das Fondsvermögen Ende 2008 

auf über 200 Milliarden Euro, wovon etwa zwei 

Drittel in Deutschland investiert sind. 1993 betrug 

das kumulierte Fondsvermögen noch 49,8 Milliarden 

Euro. Der Eigenkapitalanteil der geschlossenen 

Immobilienfonds liegt nach Angaben der FERI 

EuroRating bei knapp 50%. 

Offene Immobilienfonds weisen im Gegensatz zu 

den geschlossenen Immobilienfonds eine deutlich 

höhere Regulierungsdichte und mehr Anlagerestriktionen 

auf. 

Bei einem offenen Immobilienfonds werden die Immobilien 

in einem Sondervermögen gehalten, wel- 

ches von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) 

verwaltet wird. Diese KAG gibt für das Immobilienvermögen 

Investmentzertifikate aus, wobei im 

Regelfall Ausgabe und Rücknahme dieser Zertifikate 

jederzeit möglich ist. Der Wert der Anteilsscheine 

wird nur zu einem geringen Teil über das 

Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt, 

sondern ergibt sich hauptsächlich aus den 

Bewertungen der Sachverständigen. Dadurch unterliegen 

die Preise der Investmentzertifikate meist 

nur geringen Schwankungen. 

Die gesetzlichen Grundlagen für offene Immobilienfonds 

sind im Investmentgesetz geregelt. Überwacht 

werden die Kapitalanlagegesellschaften 

sowie die dahinter stehenden Depotbanken von 

der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht 

(BaFin). 

Sie überwacht dabei unter anderem die Einhaltung 

folgender Anlagerestriktionen: 

Mindestliquidität: 5% 

Maximalliquidität: 49% 

Einzelobjektanteil zum Erwerbszeitpunkt: maximal 

15% 

Grundstücke im Zustand der Bebauung: maximal 

20% 

Unbebaute Grundstücke: maximal 20% 

Erbbaurechte: maximal 15% 

Minderheitsbeteiligungen an Immobilienge-

sellschaften: 20% 

Ungesichertes Währungsrisiko: 30% 

Maximale Fremdkapital-Quote: 50% 

In Abbildung 6.16 ist die Entwicklung des Fondsvermögens 

sowie das jährliche Mittelaufkommen 

der offenen Immobilien-Publikumsfonds seit 1980 

dargestellt. Insbesondere seit Anfang der 1990er 

Jahre gewinnen die offenen Immobilienfonds zunehmend 

an Bedeutung. Während das Fondsvolumen 

1990 noch bei etwa 8 Milliarden Euro lag, 

waren es am Ende des Jahres 2008 über 85 Milliarden 

Euro. Das Mittelaufkommen, das sich aus 

der Differenz des Wertes der Anteilskäufe und 

-verkäufe ergibt, schwankte im Zeitraum 1998 und 

2008 zwischen +14,9 Milliarden Euro und -8,8 

Milliarden Euro. Im Durchschnitt konnten die offenen 

Immobilienfonds ihr Kapital pro Jahr um 3,8 

Milliarden Euro vergrößern. Damit stand ihnen fast 

ähnlich viel neues Kapital zur Verfügung wie den 

geschlossenen Immobilienfonds. 

Offene und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden 

sich in vielerlei Hinsicht. Bei offenen Immobilienfonds 

sind in der Regel Ein- und Auszahlungen 

jederzeit möglich, während bei geschlossenen 

Immobilienfonds das Kapital für einen bestimmten 

Zeitraum gebunden ist. Offene Immobilienfonds unterliegen 

zahlreichen Anlagerestriktionen, deren 

Einhaltung von der BaFin kontrolliert wird, während 

bei geschlossenen Immobilienfonds viele Freiheitsgrade 

bestehen. Daher weisen beide Anlageklassen 

sehr unterschiedliche Chancen-Risiken Profile 

auf. Bezogen auf die hier fokussierte Fragestellung 

– den Zugang von ausländischen Investoren zum 

deutschen Immobilienmarkt – haben beide Anlageklassen 

jedoch Gemeinsamkeiten. 

Zum einen bieten sie den Investoren keine Preissignale. 

Die Anteile von geschlossenen Immobilienfonds 

können zwar auf Zweitmärkten gehandelt 

werden, jedoch sind diese in der Regel wenig 

liquide. Darüber hinaus investieren geschlossene 

Immobilienfonds meist in einzelne Immobilien oder 

Projektentwicklungen, so dass die Wertentwicklung 

der Anteile kein repräsentatives Bild über den 

Gesamtmarkt bietet. Offene Immobilienfonds verfügen 

hingegen über ein breit diversifiziertes Portfolio, 

das zumindest ein repräsentatives Bild über 

die Entwicklung einzelner sektoraler oder regionaler 

Märkte bieten könnte. Allerdings fußen die 

ausgewiesenen Verkehrswerte der Immobilien von 

offenen Immobilienfonds nur teilweise auf tatsächlichen 

Marktbewertungen, sondern hauptsächlich 

auf den Einschätzungen der Sachverständigen. 

Daraus ergibt sich eine Glättung der Preisbewegungen 

im Zeitablauf (Geltner et al. 2003). Darüber 

hinaus gehen in die Renditen der offenen Im- 

121 

Abb. 6.16: 

Fondsvermögen 

und jährliches 

Mittelaufkommen 

der offenen Immobilienfonds 

1980 

bis 2008 in Milliarden 

Euro 

Quelle: 

BVI Bundesverband 

Investment und 

Asset Management 

e.V., Deutsche 

Bundesbank 2009 

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mobilienfonds auch ihre Anlagen in Geldmarktund 

andere Wertpapiere mit ein, so dass die Aussagekraft 

für die Entwicklung des Immobilienmarktes 

weiter begrenzt wird. 

Der Zugang ausländischer Investoren zu den Anlageklassen 

ist ebenfalls eingeschränkt, wenn 

auch aus unterschiedlichen Gründen. Offene Immobilienfonds 

gibt es zwar mittlerweile in 12 europäischen 

Staaten, jedoch können die Fonds ihre 

Produkte nicht grenzüberschreitend anbieten. 

Hierzu muss jede KAG eine eigene Verwaltung in 

dem entsprechenden Zielland aufbauen, was mit 

einem erheblichen Aufwand verbunden ist. Die 

EU-Kommission ist derzeit dabei den Binnenmarkt 

in dieser Hinsicht zu verbessern, beispielsweise 

durch die Einführung eines EU-Passes für offene 

Immobilienfonds. Hierzu wurde eine Experten- 

Gruppe eingerichtet (Europäische Kommission 

2008). Bislang finden sich unter den Anteilseignern 

dementsprechend kaum ausländische Investoren. 

Geschlossene Immobilienfonds können zwar auch 

von ausländischen Investoren gezeichnet werden, 

jedoch richtet sich der Vertrieb in erster Linie an 

den heimischen Markt und vor allem an Privatpersonen. 

Da das Anlagevolumen begrenzt ist, rentiert 

sich für die Fondsinitiatoren der mit dem Vertrieb 

im Ausland verbundene Aufwand für die 

Vertriebsgenehmigung, die Übersetzung des Prospektes 

und die Anpassung an die steuerlichen 

Gegebenheiten des jeweiligen Vertriebslandes in 

der Regel nicht. Außerdem bieten geschlossene 

Immobilienfonds kein diversifiziertes Portfolio an, 

sondern die Beteiligung an einem oder an einer 

begrenzten Zahl von Objekten. Dies in Kombination 

mit langen Bindungsfristen macht geschlossene 

Immobilienfonds nur für einen begrenzten 

Kreis von Investoren attraktiv. Für institutionelle Investoren, 

z.B. Pensionsfonds oder Versicherungen, 

ist es wichtig, möglichst jederzeit oder zumindest 

kurzfristig Ausstiegsmöglichkeiten zu haben, um 

ihr Portfolio gegebenenfalls anpassen zu können. 

Offene und geschlossene Immobilienfonds stellen 

damit weder die Marktinformationen zur Verfügung 

noch den Zugang zum Immobilienmarkt, der nötig 

wäre, um den deutschen Markt stärker mit den übrigen 

Immobilienmärkten zu synchronisieren. 

Selbstverständlich investieren auch ausländische 

Fonds in Deutschland, ebenso wie auch deutsche 

Fonds im Ausland investieren. Allerdings bevorzugen 

Investoren Anlagen im Inland. Dies liegt vor 

allem am größeren Wissensstand über den Inlandsmarkt. 

Darüber hinaus haben offene Immobilienfonds 

im Ausland eine geringere Verbreitung 

als in Deutschland. Dass in den letzten Jahren vor 

allem ausländische Beteiligungsgesellschaften in 

Deutschland investiert haben, die Fonds primär für 

wohlhabende Privatpersonen auflegen, kann auch 

als Mangel an Alternativen interpretiert werden. 

Schließlich verstehen sich diese Gesellschaften darauf, 

Investitionsmöglichkeiten anzubieten, die es 

sonst am Kapitalmarkt nicht gibt. So wurden beispielsweise 

auch synthetische REITs konzipiert, als 

sich der Gesetzgebungsprozess in Deutschland 

und Großbritannien verzögerte. 

6.5.2 Immobilienaktien 

Immobilienaktiengesellschaften haben sich auf die 

Bewirtschaftung und/oder den Handel mit Immobilien 

spezialisiert. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds 

ist der Begriff der Immobilien AG 

kein geschützter Begriff. Daher ist der Kreis der 

Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland 

derzeit differenziert zu beurteilen. 

Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften stellen 

die einfachste Möglichkeit zur Investition in 

einen ausländischen Immobilienmarkt dar. Durch 

den Börsenhandel liegen stets aktuelle Unternehmensbewertungen 

vor, mit deren Hilfe in begrenztem 

Umfang auf den Immobilienmarkt geschlossen 

werden kann. Internationale Investoren, die eine 

vermeintliche Unterbewertung in einem Markt feststellen, 

können durch den Kauf von Anteilen an 

einem möglichen Aufschwung partizipieren. Die 

damit einhergehenden Kursgewinne erleichtern 

den Aktiengesellschaften Kapitalerhöhungen, die 

sie dann zum weiteren Kauf von Immobilien verwenden 

können. Allerdings besteht selbstverständlich 

auch die Gefahr von Kursverlusten. So übertragen 

sich die Kapitalmarktentwicklungen auf den 

Immobilienmarkt. Auf der anderen Seite können Investoren 

durch den Verkauf der Anteile ihr Kapital 

jederzeit wieder liquidieren und gegebenenfalls ihr 

Portfolio zugunsten eines anderen Marktes neu ge-

wichten. Das Segment der Immobilienaktiengesellschaften 

trägt so in besonderer Weise zur Synchronisation 

der Immobilienmärkte bei. 

Dies setzt allerdings voraus, dass sich ein entsprechendes 

Segment auch etabliert hat. Insbesondere 

ist eine hohe Liquidität des Marktes sowie eine entsprechende 

Größe der Gesellschaften notwendig, 

um bei internationalen Investoren Beachtung zu 

finden. Immobilienaktien sind in Deutschland jedoch 

noch wenig verbreitet. Dies ist unter anderem 

auf eine steuerliche Benachteiligung zurückzuführen, 

denn im Gegensatz zu offenen und 

geschlossenen Immobilienfonds erfolgt die Besteuerung 

sowohl auf der Ebene der Körperschaft 

als auch der Anleger. Trotz des Halbeinkünfteverfahrens 

stellen sich die Anleger hierdurch in der 

Regel mit Immobilienaktien schlechter. 

Viele Immobilienaktiengesellschaften sind aus der 

Ausgliederung von Immobilienbeständen von Industrieunternehmen 

entstanden. Dabei wurde es 

teilweise versäumt, eine überzeugende und kommunizierte 

Anlagestrategie zu entwickeln. Des 

Weiteren gelten viele Unternehmen als intransparent. 

Nach einer aktuellen Studie von Feri (2008) 

stellen nur wenige Gesellschaften umfangreiche 

Informationen über ihre Objekte zur Verfügung. 

Im Rahmen der Studie wurden Kriterien zur Messung 

der Transparenz entwickelt. Soweit alle Informationen 

über die Einzelobjekte kommuniziert 

werden, wurde die volle Punktezahl von 100 vergeben. 

Im Durchschnitt erreichten die deutschen 

Immobilienaktien 35 Punkte, bei einer Spannbreite 

zwischen 15 und 72. Dies verdeutlicht die großen 

Unterschiede in diesem Segment. Die offenen Immobilienfonds 

erzielten mit einem Durchschnittswert 

von 62 Punkten einen deutlich höheren Transparenzgrad. 

Nach Statistiken der European Public Real Estate 

Association (EPRA) umfasst das börsenmäßig gehandelte 

Immobilienvermögen in Deutschland im 

April 2008 16 Milliarden Euro. In Großbritannien 

und Frankreich sind es dagegen 58 Milliarden 

Euro bzw. 60 Milliarden Euro. EPRA berücksichtigt 

dabei allerdings nur solche Gesellschaften, die 

einen Free Float von mindestens 50 Millionen Euro 

aufweisen und 70% ihrer Erträge durch die Vermietung 

und Verpachtung bzw. dem Handel mit 

Immobilien erwirtschaften. Deutlich wird die geringe 

Bedeutung des Marktes für Immobilienaktien, 

wenn man den Free Float pro Einwohner betrachtet 


In Deutschland betrug der Börsenwert der Immobilienaktien 

pro Einwohner im April 2008 55 

Euro. In den Niederlanden, Frankreich, Großbritannien 

und Österreich sind die entsprechenden 

Werte hingegen mehr als 10-mal so groß. Im Zeitablauf 

schwanken diese Werte zwar, da auch die 

Marktkapitalisierung der Unternehmen volatil ist, 

die Diskrepanz zwischen Deutschland und den übrigen 

Ländern ist jedoch in den letzten Jahren unverändert 

geblieben. 

Um das Segment der Immobilienaktien zu stärken, 

wurde zum 01. Januar 2007 der deutsche Real 

Estate Investment Trust (G-REIT) eingeführt. REITs 

sind standardisierte und international weit verbreitete 

Formen von Immobilienaktien. Ein Ziel bestand 

daher auch primär darin, ausländisches Kapital für 

den deutschen Immobilienmarkt anzuziehen (Voigtländer 

2007). 

Kennzeichnend für REITs sind insbesondere die folgenden 

Merkmale: 

Besteuerung nur auf der Anlegerebene (steuerliche 

Transparenz) 

Tätigkeiten überwiegend im Immobilienbereich 

Vermögen setzt sich überwiegend aus Immobilien 

zusammen 

hohe Dividendenausschüttungen 

Kapitalmarktorientierung 

Real Estate Investment Trusts (REITs) gibt es in den 

USA seit 1960. Das Ziel bei der Einführung bestand 

darin, auch den Kleinanlegern, ein Investitionsvehikel 

zur Verfügung zu stellen, das die Vorteile 

der Immobilienanlage beinhaltet, ohne die 

Nachteile einer Direktanlage aufzuweisen. Von 

daher ist es selbstverständlich, dass REITs mit der 

direkten Immobilienanlage, vor allem steuerlich, 

gleichgestellt wurden. Die USA stellen auch den 

größten Markt für REITs, obwohl der Aufschwung 

dieser Anlageklasse dort erst in den 1990er Jahren 

begann, nachdem das REIT-Gesetz liberalisiert 

wurde und auch institutionelle Investoren ihr Kapital 

in REITs anlegen durften. In Europa gibt es 

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Abb. 6.17: 

Börsenwert von 

Immobilienaktien 

im Streubesitz in 

Euro pro Einwohner 

im April 2008 

Quelle: 

IW Köln 2009 


größere REIT-Märkte vor allem in Frankreich und 

dem Vereinigten Königreich. 

Die Erwartungen an den deutschen REIT wurden 

bislang nicht erfüllt, was unter anderem mit der 

schlechten Stimmung an den Börsen im Zuge der 

Finanzmarktkrise zusammenhängt. So wagt in 

dem derzeitigen Umfeld kein Unternehmen einen 

Börsengang. Hinzu kommen administrative und 

steuerliche Probleme des Gesetzes. Nach den Einschätzungen 

der im Rahmen des ZEW-Finanzmarkttests 

befragten Experten ist auch in der näheren 

Zukunft kein Umschwung zu erwarten (Kapitel 

6.6). Allerdings zeigen die Erfahrungen in den 

USA und Japan, dass REITs gerade nach Immobilien- 

und Finanzkrisen zulegen können, weil sie 

über den Kapitalmarkt leichter und günstiger Eigenkapital 

einsammeln können als andere Vehikel 

(Voigtländer 2009a). 

6.5.3 Transparenz des deutschen 

Immobilienmarktes 

In den beiden Abschnitten zuvor wurde erläutert, 

warum die indirekten Immobilienanlagen in 

Deutschland nur in bedingtem Maße den Zugang 

ausländischer Investoren zum deutschen Immobilienmarkt 

erleichtern. Ein entscheidender Grund ist, 

dass die Transparenz des Marktes nicht besonders 

hoch eingestuft wird. Dieses Bild wird bestätigt 

durch den Transparency Index von Jones Lang La- 

Salle (2008). 

Jones Lang LaSalle befragt seit 1999 internationale 

Investoren hinsichtlich der Transparenz der 

Immobilienmärkte. Da sich die Fragen und die untersuchten 

Länder von Erhebung zu Erhebung verändert 

haben, sind die Entwicklungen im Zeitablauf 

nur begrenzt aussagekräftig. Im Jahr 2008 

wurden insgesamt 56 Länder in die Untersuchung 

einbezogen, wobei Deutschland Platz 14 einnahm. 

Unter den ersten Zehn finden sich mit dem 

Vereinigten Königreich, den Niederlanden, Frankreich, 

Schweden, Belgien und Irland auch sechs 

europäische Länder. 

Beim Transparency-Index von Jones Lang LaSalle 

ist methodisch sicherlich zu hinterfragen, ob die 

Antworten ein repräsentatives Bild über den jeweiligen 

Markt widerspiegeln. Darüber hinaus sind 

die Fragen und Benchmarks überwiegend durch 

die angelsächsische Immobilienwirtschaft geprägt. 

Andererseits hat der Transparency-Index für institutionelle 

Investoren ein hohes Gewicht. Schließlich 

ist der Transparency-Index und die Einschätzung 

über Deutschland als ein subjektives Empfinden 

ausländischer Investoren gegenüber dem deut-

schen Markt zu verstehen. So gesehen wird verdeutlicht, 

dass für den deutschen Markt noch Potenziale 

bestehen, ausländische Investoren von 

dem hiesigen Immobilienstandort zu überzeugen. 

Der Transparenz-Index gliedert sich in fünf Sub-Indizes: 

Verfügbarkeit von Performance-Indizes und 

Benchmarking, Verfügbarkeit von Fundamentaldaten, 

Entwicklungsstand des Kapitalmarktes, Verlässlichkeit 

des rechtlichen Rahmens und Verlässlichkeit 

des Transaktionsprozesses. Unter den ersten zehn 

Ländern findet sich Deutschland nur im Sub-Index 

„rechtlicher Rahmen“. In allen übrigen Kategorien 

variiert die deutsche Position zwischen Platz 11 und 

17. Den schlechtesten Index-Wert erzielt Deutschland 

in der Kategorie „Verfügbarkeit von Fundamentaldaten“, 

worunter Zeitreihen zum Immobilienangebot, 

zu Preisen und Mieten in allen relevanten 

Märkten verstanden werden. Hier gibt es anscheinend 

Nachholbedarf aus Sicht der ausländischen 

Investoren. Relativ gesehen die schlechteste Bewertung 

mit Rang 17 erhielt Deutschland in der Kategorie 

„Entwicklungsstand des Kapitalmarktes“, die 

vor allem auf die Transparenz, die Größe und die 

Standardisierung des Marktes für Immobilienaktien 

abzielt. Die Einschätzungen der Investoren unterstreichen 

damit die in Abschnitt 6.5.2 genannten 

Probleme und zeigen einen Nachholbedarf an. 

6.5.4 Fazit 

Die Immobilienzyklen haben sich in den letzten 

Jahrzehnten stärker angeglichen. Dies ist vor allem 

auf die Globalisierung zurückzuführen und die 

damit verbundene Angleichung der Konjunkturzyklen 

und der Zinsen. Deutschland hat sich von dieser 

Entwicklung abgekoppelt, was sich nicht mit 

Hilfe der makroökonomischen Entwicklung erklären 

lässt. Zu erwarten wäre, dass in einem globalen 

Immobilienmarkt vermeintlich unterbewertete 

Märkte verstärkt Investoren anziehen. In der Folge 

werden Ungleichgewichte abgebaut, wodurch sich 

die Märkte wieder mehr annähern. Dies setzt voraus, 

dass internationale Investoren auch entsprechende 

Investitionsmöglichkeiten haben. Wie erläutert, 

richtet sich die Ausgestaltung der indirekten 

Immobilienanlagen in Deutschland nicht an internationale 

Investoren. Sowohl offene als auch geschlossene 

Immobilienfonds sind aus unterschiedlichen 

Gründen von der Nachfrage eher nationale 

Produkte. Das Segment der Immobilienaktien ist in 

Deutschland unterentwickelt und eignet sich dementsprechend 

kaum für die Beteiligung internationaler 

Investoren am deutschen Immobilienmarkt. 

Eine Folge der Ausgestaltung des Kapitalmarktes 

kann die geringe Korrelation mit anderen Immobilienmärkten 

sein. Sofern dem so ist, besteht die 

Chance, durch eine weitere Öffnung des Marktes 

zusätzliche ausländische Investitionen anzuziehen. 

Einwenden mag man an dieser Stelle, dass in den 

letzten Jahren internationale Anleger sehr viel in 

Deutschland investiert haben. Allerdings setzten 

die Investitionen in Deutschland erst dann ein, als 

die Entwicklung der Immobilienzyklen zwischen 

Deutschland und den übrigen Ländern schon sehr 

weit auseinander gedriftet war. Außerdem haben 

überwiegend ausländische Fonds in Deutschland 

investiert. Diese Vehikel sind insbesondere dann 

dominierend, wenn Anlagen über den geregelten 

Markt verschlossen sind. Schließlich bevorzugen 

Investoren in der Regel transparente und liquide 

Investitionsvehikel. Sofern diese jedoch nicht vorhanden 

sind, werden alternative Anlageformen, 

wie Beteiligungsgesellschaften, attraktiv. Darüber 

hinaus haben die ausländischen Investoren vor 

allem von dem geringen Zinsniveau profitiert. 

Der Zusammenhang zwischen dem Kapitalmarkt 

und der Korrelation der Immobilienpreisentwicklungen 

scheint nahe liegend. Weitere Forschungen 

sind notwendig, um dieses Ergebnis abzusichern. 

6.6 Die deutsche Sonderrolle 

Der deutsche Immobilienmarkt sticht im internationalen 

Vergleich hervor. Die Immobilienpreiszyklen 

sind deutlich flacher, was mit einer geringeren Volatilität 

der Preise einhergeht. Außerdem hat 

Deutschland an dem Immobilienpreisboom der 

letzten Jahre nicht teilgenommen und in der Vergangenheit 

keine ernsthaften Immobilienkrisen 

erlebt. Wesentliche Erklärungen für diese Besonderheiten 

finden sich in der Ausgestaltung des Kapitalmarktes. 

Insbesondere das deutsche System 

der Immobilienfinanzierung, das geprägt ist durch 

die Refinanzierung über den Pfandbrief, trägt zur 

hohen Stabilität des deutschen Marktes bei. 

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Abb. 6.18: 

Antworten von 

Finanzmarktexperten 

auf die 

Frage: 

„Wie entwickelt 

sich die Kreditvergabebereitschaft 

für Immobilieninvestitionen 

im Vergleich 

zum Status 

quo vor Ausbruch 

der Finanzmarktkrise 

auf Sicht von 

3 Jahren?“ 

Quelle: 

ZEW-Finanzmarkttest 

4/2009 


Darüber hinaus sind noch weitere Faktoren für die 

geringe Volatilität der Preise in Deutschland verantwortlich, 

die hier bislang nicht berücksichtigt 

wurden (Voigtländer 2009b). Ortalo-Magné und 

Prat (2007) entwickeln beispielsweise auf Basis 

der Theorie der politischen Ökonomie ein Argument 

für unterschiedliche Hauspreisentwicklungen. 

Sie zeigen, dass in Ländern mit hohen Wohneigentumsquoten 

die Regierungen ein großes Interesse 

haben, die Preise durch künstliche Verknappung 

hoch zu halten, um die Vermögensposition 

der Eigentümer zu verbessern. In Deutschland hingegen 

stehen eher moderate Mietpreise auf der 

Agenda der Politik. Außerdem werden in Deutschland 

Bauflächen dezentral von den Kommunen 

ausgewiesen, während beispielsweise in Großbritannien 

die Flächenausweisung zentral erfolgt. 

Evans und Hartwich (2005) weisen nach, dass im 

deutschen System die Kommunen auch mit der Flächenausweisung 

um Haushalte und Unternehmen 

konkurrieren, was die Preise niedrig hält. Schließlich 

haben Kholodilin, Menz und Siliverstovs 

(2007) kürzlich eine Analyse vorgelegt, wonach 

der relativ geringe Urbanisierungsgrad (Anteil der 

Bevölkerung in Städten von über 5.000 Einwohnern) 

in Deutschland ebenfalls zur hohen Stabilität 

der Preise beigetragen hat. 

Schließlich sind daneben jüngere historische Besonderheiten 

nicht zu vernachlässigen. So hat sich 

die Wiedervereinigung auch auf die Immobilien- 

wirtschaft ausgewirkt und insbesondere der Bauwirtschaft 

eine Sonderkonjunktur beschert. Darüber 

hinaus hat vor allem der Zustrom von Aussiedlern 

die Wohnungsnachfrage Anfang der 1990er 

Jahre ansteigen lassen. Diese Entwicklungen gingen 

mit einem größeren Immobilienangebot einher, 

so dass es in der Folge nur wenig Spielraum 

für Preiserhöhungen gab. Nahe liegend ist darüber 

hinaus, dass diese historischen Entwicklungen 

sich auch auf die Korrelationsbeziehungen zu anderen 

Märkten ausgewirkt haben. 

Die hohe Stabilität des deutschen Marktes gewinnt 

in Zeiten der Finanzkrise an Bedeutung. Dies zeigen 

auch die Ergebnisse des ZEW-Finanzmarkttests 

(Kasten). Risikoarme Investitionsmöglichkeiten 

werden von institutionellen Investoren nachgefragt. 

Einzelne Investoren haben angekündigt ihr Portfolio 

zugunsten deutscher Immobilien umzuschichten. 

Dies setzt voraus, dass sich bei indirekten Immobilienanlagen 

der Markt den ausländischen Investoren 

öffnet. Hierzu bedarf es sowohl Anstrengungen 

des Marktes, wenn es um die Förderung von Transparenz 

geht, als auch gesetzlicher Maßnahmen, 

beispielsweise zur Vermeidung von steuerlichen 

und administrativen Benachteiligungen von REITs. 

Darüber hinaus ist auch die EU-Kommission gefordert, 

die bestehenden Hindernisse für grenzüberschreitende 

Transaktionen bei offenen Immobilienfonds 

abzubauen.

Perspektiven des deutschen Immobilienmarktes 

In diesem Kapitel wurde die Stabilität des deutschen Marktes herausgehoben und die These entwickelt, dass 

künftig deshalb wieder vermehrt ausländische Investoren deutsche Immobilien erwerben möchten. Diese Einschätzung 

teilt die Mehrzahl der im Rahmen des ZEW-Finanzmarkttest vom April 2009 befragten Finanzmarktexperten. 

Immerhin 56% der Befragten erwarten ein wieder zunehmendes Interesse ausländischer Anleger 

in den nächsten drei Jahren, 44% rechnen allerdings nicht damit. Die Teilnehmer des ZEW-Finanzmarkttests 

wurden außerdem um eine Einschätzung zur Kreditvergabebereitschaft für Immobilieninvestitionen auf Sicht 

von drei Jahren gebeten. Hier zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen privaten und institutionellen 

Anlegern: Knapp 70% der Befragten gehen davon aus, dass die Kreditvergabebereitschaft für gewerbliche 

Immobilientransaktionen auf mittlere Sicht geringer als vor Ausbruch der Krise sein wird. Dabei ist zu berücksichtigen, 

dass das Klima für Immobilienfinanzierungen zuvor sehr günstig war und auch große Transaktionen 

am Kreditmarkt – oft durch syndizierte Kredite und Verbriefungen – problemlos und zu günstigen Konditionen 

finanziert werden konnten. In Bezug auf den privaten Anleger sind die Einschätzungen deutlich 

positiver: Hier erwarten weniger als 40% eine Verschlechterung der Kreditvergabebereitschaft, knapp 15% 

gehen sogar von einer Verbesserung aus (Abbildung 6.17). Dies spricht dafür, dass gerade die private Immobilienfinanzierung 

aufgrund der ausgeprägten Festzinskultur und der hohen Eigenkapitalquoten als krisensicher 

angesehen wird. Dass dennoch ein Teil der Befragten eine geringere Kreditvergabebereitschaft auch 

für private Immobilienanlagen erwartet, kann auf die zu erwartende verschlechternde Bonität der Haushalte, 

etwa aufgrund von steigender Arbeitslosigkeit, zurückgeführt werden. 

Schließlich wurden die Finanzmarktexperten auch hinsichtlich der Entwicklung der indirekten Anlagen befragt. 

Hier zeigen sich vergleichsweise geringe Unterschiede zwischen den Anlageformen (Abbildung 6.18). Die 

deutlichsten Abweichungen vom allgemeinen Meinungsbild offenbaren sich bei geschlossenen Immobilienfonds: 

Hier erwarten immerhin knapp 40% der Befragten eine zurückgehende Bedeutung, mehr als ein Fünftel 

dagegen einen Bedeutungszuwachs. Positiver werden die Entwicklungsperspektiven für die offenen Fonds 

127 

Abb. 6.19: 

Antworten von 

Finanzmarktexperten 

auf die 

Frage: 

„Bitte geben Sie 

für die folgenden 

Anlageklassen an, 

welche Entwicklung 

der Marktbedeutung 

Sie 

erwarten.“ 

Quelle: 

ZEW-Finanzmarkttest 

4/2009 

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eingeschätzt, denen rund 38% eine zunehmende Bedeutung zutrauen. Überraschenderweise wird den REITs, 

die in Deutschland erst 2007 eingeführt wurden und in dem sich verschlechternden Börsenumfeld keinen 

guten Start hatten, nur von weniger als 30% der Befragten eine wachsende Bedeutung eingeräumt. Geringes 

Potenzial wird den Immobilienaktien beigemessen: Hier erwartet weniger als ein Viertel der Befragten 

eine zunehmende Bedeutung. 

Insgesamt wurden die Fragen des ZEW-Finanzmarkttests von 280 Teilnehmern beantwortet. 

Der ZEW-Finanzmarkttest ist eine seit 1991 monatlich durchgeführte Umfrage, welche die vorherrschende 

Stimmung unter den deutschen Finanzanalysten einfängt. Neben Sonderfragen, wie etwa zum Immobilienmarkt, 

sind die wichtigsten internationalen Finanzkennzahlen Gegenstand dieser Befragung, wie etwa Inflationsraten, 

Zinsen, Aktienindizes, Wechselkurse sowie der Ölpreis. 


BVI: Absatzstatistik Investmentmarkt Deutschland 

Deutsche Bundesbank: Kapitalmarktstatistik 

EPRA: Monthly Statistical Bulletin 

IPD: Pan-European Property Index 2008 

OECD: Hauspreisindex, publiziert in: Girouard et al. (2006) 

Scope: Jahrbuch geschlossene Fonds 2008/2009

7. 

Immobilien und 

Altersvorsorge 


Die private kapitalgedeckte Altersvorsorge und damit auch die Vermögensbildung mit Immobilien haben 

in der Vergangenheit angesichts des nachlassenden Leistungsniveaus der gesetzlichen Rentenversicherung 

erheblich an Bedeutung gewonnen. 

Wohneigentum erfreut sich großer Beliebtheit als privater Anlageform: Rund die Hälfte des privaten Gesamtvermögens 

besteht aus Immobilien, wenn man die umfassende Definition der Deutschen Bundesbank 

zugrunde legt. 

Wohneigentum spielt für die heutige Rentnergeneration eine viel größere Rolle als in der Vergangeheit. 

Knapp ein Drittel (32,4%) aller Wohneigentümer in Westdeutschland ist heute älter als 65 Jahre. In den 

neuen Bundesländern ist der Anteil mit 26% etwas geringer. 

Insbesondere die Wohneigentumsquoten der älteren Haushalte sind seit Anfang der 1990er Jahre deutlich 

angestiegen: bei den 65- bis 80-Jährigen um rund 10 Prozentpunkte und bei den über 80-Jährigen 

sogar um fast 17 Prozentpunkte. 

Nicht zu vernachlässigen ist die Bedeutung privater Wohnungsvermietung als Altersvorsorgeinstrument. 

Immerhin verfügt rund ein Fünftel der selbst nutzenden Wohneigentümer auch über Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung. Aber auch mehr als 700.000 Mieterhaushalte, ein Großteil davon im Rentenalter 

oder rentennahen Alter, beziehen Mieteinkünfte. 

Wohneigentum ist nicht zwangsläufig besser als andere Anlageformen zur Altersvorsorge geeignet. Es 

erleichtert jedoch die Glättung des Wohnungskonsums über den Lebenszyklus und verschiebt finanzielle 

Belastungen in frühere Phasen des Erwerbslebenszyklus. 

Wohneigentümer zeichnen sich durch hohe Sparquoten aus: Dies führt dazu, dass sie im Durchschnitt auch 

höhere Geldvermögen als Mieterhaushalte mit ähnlichen Einkommen aufbauen. 

Die rückwirkend zu Jahresbeginn 2008 in Kraft getretene Riesterförderung für selbst genutzte Wohnimmobilien 

und Anteile an Wohnungsgenossenschaften, die im Gegenzug zur Streichung der Eigenheimzulage 

eingeführt wurde, wurde bis Ende 2008 von rund 40.000 Personen abgeschlossen. Im ersten 

Quartal 2009 sind schätzungsweise 60.000 weitere Verträge hinzugekommen. Dies kann als Indiz für 

eine breite Akzeptanz dieses wegen der nachgelagerten Besteuerung recht komplexen Instruments 

gewertet werden. 

Einzelne Angebote zur Verrentung von selbst genutztem Wohneigentum existieren bereits, weitere Produkte 

sollen in naher Zukunft aufgelegt werden. 

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A

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Abb. 7.1: 

Verteilung des 

Vermögens der 

privaten Haushalte 

2006 von 

9,55 Billionen 

Euro 

Quelle: 

Deutsche Bundesbank,ZEW-Berechnungen 


7.1 Zunehmende Bedeutung 

der privaten Altersvorsorge 

Mit sinkendem Leistungsniveau der gesetzlichen 

Rentenversicherung hat die private Vermögensbildung 

für die Altersvorsorge an Bedeutung gewonnen. 

Ohne ergänzende eigene oder betriebliche 

Altersvorsorge würde das Bruttorentenniveau für 

einen Standardrentner mit 45 Beitragsjahren auch 

unter Berücksichtigung einer Regelaltersgrenze in 

der gesetzlichen Rentenversicherung von 67 Jahren 

von rund 48% Anfang der 2000er Jahre auf 

nur noch 40% im Jahr 2040 sinken (Bundesministerium 

für Gesundheit und Soziale Sicherung 

2003, Kapitel 3). Die gesetzliche Rentenversicherung 

kann damit in aller Regel – erst recht bei unterbrochenen 

Erwerbs- und Versicherungsverläufen 

– den Lebensstandard der Erwerbsphase im 

Alter nicht mehr sichern. 

Vor diesem Hintergrund gewinnt auch die Frage, 

ob die Wohneigentumsbildung ein geeignetes Instrument 

der privaten Altersvorsorge ist, erheblich 

an Gewicht. Der einzelne private Haushalt muss 

Ohne Berücksichtigung von Schulden. 

entscheiden, in welchem Umfang er seine notwendigen 

Ersparnisse für die Altersvorsorge in Finanzanlagen 

und Immobilienvermögen investiert. Dies 

gilt umso mehr, als nach der Abschaffung der Eigenheimzulage 

2006 nunmehr die Förderung der 

Wohneigentumsbildung in die Förderung der privaten 

Altersvorsorge integriert wurde und – sieht 

man von der Bausparförderung und speziellen Angeboten 

der Förderbanken ab – keine parallele 

Förderung mehr für Finanzanlagen und Wohneigentum 

in Anspruch genommen werden kann. 

Eine Betrachtung des Gesamtvermögens der privaten 

Haushalte auf der Basis der Finanzierungsrechnung 

der Deutschen Bundesbank zeigt, dass die 

Vermögensbildung mit Wohnimmobilien für die 

privaten Haushalte erhebliche Bedeutung hat (Abbildung 

7.1): Rund die Hälfte des privaten Gesamtvermögens 

entfällt (sowohl in der Bruttobetrachtung 

(ohne Abzug von Krediten) als auch netto 

(nach Abzug von Krediten) auf selbst genutzte und 

von Privaten vermietete Wohnimmobilien. Legt 

man als Datenquelle die allerdings nicht vollkommen 

vergleichbaren Daten des Sozio-oekonomischen 

Panels (SOEP) zugrunde, entfallen 62% des 

Nettovermögens aller Haushalte und zwei Drittel 

des Nettovermögens der älteren Haushalte (Vorstand 

65 Jahre und älter) auf Immobilien. 27) 

7.2 Eignung der Wohnimmobilie 

als Altersvorsorgeinstrument 

Aus theoretischer Sicht spricht zunächst nichts für 

eine besondere Eignung der Wohnimmobilie als 

Altersvorsorge: Mieterhaushalte, die Geldvermögen 

zur Altersvorsorge bilden, und Wohneigentümer, 

die einen Großteil ihrer Ersparnis in Immobilienvermögen 

investieren, sollten auf effizienten und 

durch staatliche Eingriffe unverzerrten Märkten 

gleichgestellt sein. Diese Voraussetzungen sind 

nicht gegeben. Wohneigentum und Finanzanlagen 

werden z.B. ertragsteuerlich unterschiedlich 

behandelt: Der aus der selbst genutzten Immobilie 

27) Die Anteile des Immobilienvermögens sind hier höher als in der Finanzierungsrechnung der Deutschen Bundesbank, 

weil das Geldvermögen in der Rechnung der Deutschen Bundesbank weiter abgegrenzt ist und auf 

andere Weise erfasst wird.

erzielte Wohnungsnutzen, aber auch die Wertsteigerungen 

werden nicht besteuert, die Aufwendungen 

für die Immobilie (Zinsen, Instandhaltung) können 

im Gegenzug nicht steuerlich geltend gemacht 

werden (Konsumgutlösung). Die Erträge aus Mietwohnungen 

unterliegen dagegen der Besteuerung, 

Zinsaufwand und Abschreibungen können im Gegenzug 

steuermindernd abgesetzt werden (Investitionsgutlösung). 

Erträge und Wertsteigerungen 

von privaten Finanzanlagen werden – sofern sie 

nach dem Jahresanfang 2009 erworben worden 

sind – pauschal besteuert. Schon diese ertragsteuerlichen 

Unterschiede können erhebliche Lenkungseffekte 

haben und dazu führen, dass insbesondere 

Haushalte mit höheren Einkommen und effektiven 

Steuersätzen auch wegen steuerlicher Vorteile in 

selbst genutztes oder vermietetes Wohneigentum 

investieren. Auch in erbschaftsteuerlicher Hinsicht 

unterliegen Finanzvermögen und selbst genutztes 

Wohneigentum unterschiedlichen steuerlichen Belastungen. 

Selbst genutztes Wohneigentum wird 

darüber hinaus im Rahmen der staatlichen Förderung 

der kapitalgedeckten Altersvorsorge anders 

gefördert als die Geldvermögensbildung (Abschnitt 

7.3). Wohneigentümer können zudem eine 

Reihe von weiteren Fördermaßnahmen auf der 

Ebene der Bundesländer und Kreditprogramme 

der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch 

nehmen. 

Die hohe Präferenz vieler privater Haushalte für 

Wohneigentum lässt sich aber nicht nur mit möglichen 

steuerlichen Vorteilen und Fördermaßnahmen 

erklären, sondern vor allem damit, dass Wohneigentum 

einen Doppelcharakter als Konsum- und 

Investitionsgut hat. Der für die Bewerbung von immobilienbasierten 

Altersvorsorgeprodukten verwendete 

Slogan „Wohneigentum ist die einzige 

Form der Altersvorsorge, die man heute schon nutzen 

kann“ verdeutlicht dies plakativ. Dieses Argument 

hat tatsächlich einen harten ökonomischen 

Kern: Die Vermögensbildung in Form von selbst genutztem 

Wohneigentum stellt eine besondere Form 

der Konsumglättung über den Lebenszyklus dar. 

Nach der Lebenszyklustheorie des Sparens ist es 

aus nutzentheoretischer Sicht für jeden privaten 

Haushalt optimal, seinen Konsum über den Lebenszyklus 

zu glätten. Da die Haushaltseinkommen im 

Lebenszyklus üblicherweise bis zum Eintritt in die 

Rentenbezugsphase anwachsen und anschließend 

wieder absinken, müsste dazu in jungen Jahren ein 

Teil des Konsums über Kredite finanziert werden, 

die später zurückgezahlt werden. Dieses langfristige 

„consumption smoothing“ scheitert jedoch zumeist 

an Kreditrestriktionen der privaten Haushalte: 

Privater Konsum kann meist nur in begrenztem Umfang 

(langlebige Gebrauchsgüter), über recht 

kurze Laufzeiten und bei entsprechender persönlicher 

Bonität kreditfinanziert werden. Anders liegt 

der Fall beim Wohnungskonsum aus selbst genutztem 

Immobilieneigentum: Dabei ist der Kredit zu 

einem erheblichen Teil durch die Immobilie selbst 

besichert, so dass der Kreditgeber zumindest im 

Rahmen der erstrangigen Beleihung ein sehr geringes 

Ausfallrisiko eingeht. 

Mit diesem Argument lässt sich zunächst nur die 

Eignung der Wohneigentumsbildung zur Konsumglättung 

im Lebenszyklus und damit die hohe Präferenz 

der privaten Haushalte für diese Form der 

Vermögensbildung erklären. Ein geeignetes Mittel 

zur Altersvorsorge ist Wohneigentum erst dann, 

wenn es eine Rendite erbringt, die unter Berücksichtigung 

des immateriellen Nutzens, den Wohneigentum 

stiftet, und des Anlagerisikos mindestens 

ebenso hoch ist wie die konkurrierender Finanzanlageformen. 

Wichtigster Renditebestandteil ist 

für die meisten Selbstnutzer die Mietersparnis. Für 

Mieterhaushalte ist die Wohnungsmiete häufig der 

größte Einzelausgabenposten im Haushaltsbudget. 

Freilich sind beim Eigentümer den entfallenden 

Mietkosten die Kosten für die Instandhaltung 

der Immobilie gegenüberzustellen, für den Besitzer 

einer Eigentumswohnung kommt ein monatliches 

Entgelt für die Hausverwaltung hinzu. 

Entscheidend für den Altersvorsorgeaspekt ist letztlich 

aber nicht nur die Gesamtkostenbelastung, sondern 

auch der zeitliche Anfall der Kosten: Auch 

wenn sich in einem effizienten Wohnungsmarkt die 

Kosten für Miete und Eigentum nicht wesentlich unterscheiden, 

zeigen sich doch im Lebenszyklus unterschiedliche 

Kostenbelastungen bei Mietern und 

Eigentümern. Während Eigentümer typischerweise 

in den ersten Jahren nach dem Wohneigentumserwerb 

relativ zu ihrem Einkommen hohe Zins- 

und Tilgungsaufwendungen leisten müssen, später 

aber geringere Lasten zu tragen haben, verläuft 

die Wohnkostenbelastung der Mieterhaushalte 

über den Lebenszyklus betrachtet gleichmäßiger. 

131 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

132 

Abb. 7.2: 

Einkommen, 

Wohnungskonsum 

und Wohnkosten 

bei selbst 

nutzenden 

Wohnungseigentümern 

und 

Mietern 

Quelle: 

ZEW 


Abbildung 7.2 stellt stilisiert die Verläufe für Wohnungskonsum, 

Wohnkosten und Einkommen unter 

der Annahme dar, dass Wohneigentümer im Alter 

von 35 Jahren Eigentum erwerben, sich der Wohnungskonsum 

zu diesem Zeitpunkt erheblich erhöht 

und auch die Wohnkosten entsprechend ansteigen. 

Der Mieterhaushalt passt dagegen seinen 

Wohnungskonsum bis zum Rentenalter dem Einkommen 

entsprechend an und verbleibt dann in 

der Wohnung. Während der Eigentümerhaushalt 

seine Immobilie annahmegemäß bis zum 65. Lebensjahr 

entschuldet hat und nur noch die Instandhaltungs- 

und sonstigen Nebenkosten trägt, hat 

der Mieterhaushalt im Alter die steigenden Mietkosten 

zu schultern. 

Allgemeingültige Aussagen darüber, ob Wohneigentum 

gegenüber anderen Anlageformen eine 

höhere Miet- und Wertsteigerungsrendite erbringt, 

lassen sich aus diesen typisierten Überlegungen 

nicht ableiten: Entscheidende Parameter sind die 

Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten einerseits 

und des Renditeniveaus am Kapitalmarkt 

andererseits. Während in wachsenden Ballungsräumen 

mit voraussichtlich steigenden Mieten vieles 

für die Bildung von Wohneigentum spricht, stellt 

Wohneigentumsbildung in Regionen mit absehbar 

hohem Bevölkerungsrückgang und schwacher 

Wirtschaftskraft vermutlich keine rentable Altersvorsorgealternative 

dar. 

Darüber hinaus ist entscheidend, ob Mieterhaushalte 

die ihnen während der Ansparphase zur Verfügung 

stehenden größeren Spielräume tatsächlich 

zur Bildung von Geldvermögen nutzen. Steigende 

Mietkosten im Alter könnten durchaus aus Kapitalerträgen 

und Kapitalverzehr finanziert werden, 

wenn entsprechend viel Kapital angespart worden 

ist. Dabei kommt ein weiterer verhaltensbezogener 

Aspekt ins Spiel, der in ökonomischen Modellen 

und Vergleichsrechnungen oft ausgeblendet wird: 

Es ist plausibel anzunehmen, dass der Prozess der 

Wohneigentumsbildung positive Auswirkungen auf 

die Spardisziplin der privaten Haushalte hat. Wesentlicher 

Grund ist die Selbstbindung der Wohneigentümer, 

die nach der Entscheidung für den kreditfinanzierten 

Kauf einer Immobilie keine andere 

Wahl haben, als ihren periodischen Zahlungsverpflichtungen 

nachzukommen, wenn sie ihre Immobilie 

nicht verlieren wollen. Damit werden oftmals 

Konsumeinschränkungen erzwungen, die sich in 

einem langfristig höheren Vermögensaufbau als 

bei vergleichbaren Mieterhaushalten widerspiegeln. 

Ein kausaler Effekt ist empirisch nur schwer 

nachweisbar. Es kann auch die umgekehrte Wirkungsrichtung 

eine Rolle spielen, dass Haushalte 

mit hoher Sparneigung und Spardisziplin verstärkt 

zur Wohneigentumsbildung neigen. 

Abbildung 7.3 stellt die Vermögenssituation von 

Haushalten im Rentenalter dar, die ihre Hauptwohnung 

als Mieter oder Eigentümer bewohnen.

Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung. Altersangabe für den Haushaltsvorstand. 

Danach verfügen Wohneigentümer gleicher Einkommensklassen 

im Alter nicht nur über größere 

Immobilienvermögen, sondern auch über höhere 

Geldvermögen als Mieter (zu ähnlichen Befunden 

auf der Basis der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 

vgl. empirica 1999, 2001). Diese Befunde 

sollten nicht überinterpretiert werden, da 

sich die Lebenszeiteinkommen beider Gruppen un- 

terscheiden können und auch Haushaltsgrößeneffekte 

nicht berücksichtigt sind. Die Höhe der Unterschiede 

legt jedoch nahe, dass auch Unterschiede 

im Sparverhalten bestehen. Dies lässt sich 

auch in multivariaten Analysen zum Sparverhalten, 

in denen weitere Haushaltsmerkmale als erklärende 

Variable berücksichtigt werden, beobachten 

(Rotfuß/Westerheide 2009). 

Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung. Altersangabe für den Haushaltsvorstand. 

133 

Abb. 7.3: 

Geld- und Immobilienvermögen 

(in Euro) der über 

65-jährigen 

Wohneigentümer 

und Mieter nach 

Netto-Einkommensklassen 

in 

Euro pro Monat 

Quelle: 

SOEP, Erhebungsjahr 

2007, ZEW- 

Berechnungen 

Abb. 7.4: 

Wohnkostenbelastung 

von 

Wohneigentümern 

und 

Mietern nach 

Altersgruppen 

in Euro pro m² 

Quelle: 


2007, ZEW- 

Berechnungen 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

134 

Abb. 7.5: 

Wohnkostenbelastung 

von 

Wohneigentümern 

und Mietern 

nach Altersgruppen 

in % des 

Haushalts-Nettoeinkommens 

Quelle: 


2007, ZEW- 

Berechnungen 


Auch die oben stilisiert beschriebenen Unterschiede 

in den Wohnkosten lassen sich empirisch 

belegen: Abbildung 7.4 zeigt die Wohnkostenbelastung 

je m² Wohnfläche für Mieter und Eigentümer 

im Vergleich. Enthalten sind sowohl die Kaltmieten 

als auch die kalten und warmen Nebenkosten 

sowie die Instandhaltungskosten. Danach 

ist die Wohnkostenbelastung bei Eigentümern in 

der Altersgruppe bis 50 Jahre zunächst höher als 

bei Mietern. Im Alter kehren sich die Relationen 

um: Insbesondere die Haushalte mit einem Lebens- 

Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung. 

alter des Haushaltsvorstands von mehr als 65 Jahren 

haben erheblich geringere Wohnkosten zu 

tragen als Mieterhaushalte. Die unterschiedliche 

Kostenbelastung von Mietern und Eigentümern 

spiegelt sich auch in der Wohnkosten-Einkommens- 

Relation wider: Bezogen auf die Gesamtkosten 

des Wohnens sinken die Wohnkostenanteile am 

Einkommen bei den Eigentümern, während sie bei 

den Mietern mit zunehmendem Alter zunächst 

etwas zurückgehen und später wieder ansteigen 

(Abbildung 7.5). Da Eigentümer typischerweise

größere Wohnungen als Mieter bewohnen, fallen 

die Unterschiede bei Bezug auf die Wohnfläche 

noch größer aus. Der Kostenrückgang bei Eigentümern 

geht im Wesentlichen auf die Entlastung 

bei Zins und Tilgung zurück, während die (relativen) 

Belastungen durch Instandhaltung und Hausgeld 

zunehmen. 

Die Bedeutung des Wohneigentums in höheren Altersklassen 

hat in der Vergangenheit deutlich zugenommen 

(Abbildungen 7.6 bis 7.8). Knapp ein 

Drittel (32,4%) aller Wohneigentümer in Westdeutschland 

ist heute älter als 65 Jahre. In den 

neuen Bundesländern ist der Anteil mit 26% etwas 

geringer. Zwar geht in einer Querschnittsbetrachtung 

über alle Haushalte der Anteil der Wohneigentümer 

im Rentenalter leicht zurück, wobei auch 

Kohorteneffekte eine wichtige Rolle spielen. Ein 

Vergleich der Wohneigentumsquote in verschiedenen 

Altersklassen über die Zeit – z.B. der heute 

über 65- bis 80-jährigen mit derselben Altersgruppe 

im Jahr 1991 – zeigt, dass die Wohneigentumsquote 

bei den älteren Haushalten am 

stärksten gestiegen ist, während sie bei den jungen 

sogar etwas abgenommen hat. Der in Westdeutschland 

geringe gesamtwirtschaftliche An- 

Eigentümer Hauptwohnung 

ohne Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung 

mit Einkünften aus Vermietung 


Mieter 

ohne Einkünfte aus Vermietung 


mit Einkünften aus Vermietung 


1.000 

Haushalte 

Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die 

Hauptwohnung. Altersangabe für den Haushaltsvorstand. 

* inkl. Berlin-West 

stieg der Wohneigentumsquote verteilt sich also 

unterschiedlich auf verschiedene Altersklassen. 28) 

Die ausschließliche Betrachtung des selbst genutzten 

Wohneigentums unterschätzt die Bedeutung 

Altersgruppe 

alle älter als 50 älter als 65 

Anteil 

1.000 

Haushalte 

28) Für diese zeit- bzw. altersvergleichende Darstellung wurde – wegen der Besonderheiten in der Entwicklung des 

ostdeutschen Markts – ausschließlich Westdeutschland betrachtet. 

Anteil 

1.000 

Haushalte 

Anteil 

13.710 32,6% 8.074 39,5% 4.116 38,1% 

3.316 8,2% 2.127 10,4 % 1.077 10,0 % 

22.742 56,2% 9.511 46,6% 5.144 47,6 % 

736 1,8 % 308 1,5 % 169 1,6 % 

Eigentumsquote Selbstnutzung 40,8% 50,0% 48,0% 

Eigentumsquote umfassend 42,6% 51,5% 49,6% 

Heimbewohner und Fälle ohne Angabe zu Einkommen aus Vermietung und Verpachtung nicht ausgewiesen. Altersangabe bezieht 

sich auf den Haushaltsvorstand. Einkommensangaben beziehen sich auf das Vorjahr. 

Quelle: 

SOEP, ZEW- 

Berechnungen 

135 

Abb. 7.6: 

Wohneigentümer 


nach 

Altersgruppen 

Tabelle 7.1: 

Bedeutung vermietetenWohneigentums 

als Einkommensquelle 

der privaten 

Haushalte 2006 

in 1.000 bzw. 

Anteile in % 

Quelle: 

SOEP 2007, ZEW- 

Berechnungen 

1 

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3 

4 

5 

6 

7 

8

136 

Abb. 7.7: 



im 

Altersquerschnitt 

in % 

Quelle: 

SOEP, ZEW- 

Berechnungen 

Abb. 7.8: 

Änderung der 



nach 

Altersgruppen 

1991 bis 2007 in 

Prozentpunkten 

Quelle: 

SOEP, ZEW- 

Berechnungen 


Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung, Altersangabe für den Haushaltsvorstand, *inkl. Berlin West. 

Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung, Altersangabe für den Haushaltsvorstand, *inkl. Berlin West. 

von Immobilieneigentum als Instrument der Altersvorsorge. 

Wie Tabelle 7.1 verdeutlicht, verfügen 

11,6% aller Haushalte mit einem Alter des Haushaltsvorstands 

von mehr als 65 Jahren über Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung. Ein großer 

Teil (10% der älteren Haushalte bzw. ein 

Fünftel aller Selbstnutzer) besitzt zugleich selbst genutztes 

Wohneigentum, ein weiterer Teil (1,6% der 

älteren Haushalte) verfügt über Mieteinkünfte, 

wohnt aber selbst als Haupt- oder Untermieter in 

einer Mietwohnung. Dies sind knapp 170.000 

Haushalte. Bezieht man auch die über 50-Jährigen 

ein, so zählt diese Gruppe bereits rund 308.000 

Haushalte. Bezogen auf alle Haushalte umfasst die 

Gruppe der „mietenden Eigentümer“ bzw. der 

„vermietenden Mieter“ etwa 736.000 Haushalte. 

7.3 Staatliche Förderung der 

Wohnimmobilie als Altersvorsorge 

Seit Auslaufen der Eigenheimzulage zu Jahresbeginn 

2006 wurde die allgemeine Zuschussförderung 

der Wohneigentumsbildung auf Bundes-

ebene eingestellt. Allerdings wurde bereits im Koalitionsvertrag 

2005 vereinbart, künftig die Wohneigentumsförderung 

stärker als bisher in die staatliche 

Förderung der privaten kapitalgedeckten 

Altersvorsorge nach dem Altersvermögensgesetz 

(AVmG, allgemein bekannt als „Riester-Rente“) 

einzubeziehen. Zum 01. Januar 2008 ist das Eigenheimrentengesetz 

in Kraft getreten, mit dem 

die Förderung selbst genutzter Wohnimmobilien 

in die Riester-Rente integriert wurde (sog. „Wohn- 

Riester“). Förderberechtigte (Pflichtversicherte in 

der gesetzlichen Rentenversicherung und in der 

Alterssicherung der Landwirte, Beamte und Empfänger 

von Amtsbezügen, Arbeitssuchende ohne 

Leistungsbezug wegen mangelnder Bedürftigkeit, 

Kindererziehende während der rentenrechtlich zu 

berücksichtigenden Zeiten sowie mittelbar berechtigte 

Ehegatten) erhalten eine Grundzulage von 

max. 154 Euro sowie von 185 Euro für jedes Kind 

(300 Euro für nach dem 01.01.2008 geborene 

Kinder). Um die Förderhöchstbeträge zu erhalten, 

müssen inklusive der Zulagen 4% des sozialversicherungspflichtigen 

Vorjahreseinkommens bis zu 

einer Obergrenze von 2.100 Euro eingezahlt werden. 

Alternativ kann ein einkommensteuerlicher 

Sonderausgabenabzug von max. 2.100 Euro je 

Förderberechtigen steuerlich geltend gemacht 

werden (steuerliche Günstigerprüfung). 

Das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung, das 

der staatlichen Förderung der privaten Altersvorsorge 

in Deutschland zugrunde liegt und auch sukzessive 

auf die gesetzliche Rente übertragen wird, 

gilt nun auch für die Förderung des Wohneigentums: 

Da aus selbst genutztem Wohneigentum 

keine Gelderträge erzielt werden, die der Besteuerung 

zugrunde gelegt werden können, musste eine 

fiktive Bemessungsgrundlage geschaffen werden. 

Diese Bemessungsgrundlage ist das sogenannte 

Wohnförderkonto, auf dem alle in die Immobilie 

fließenden Förderbeträge und Eigenbeiträge verbucht 

und bis zum Rentenalter – mit einem moderaten 

Zinssatz von 2% p.a. – verzinst werden. In 

der Rentenbezugsphase wird dieses Konto dann 

wieder entlastet, indem vom Beginn der Rentenbezugsphase 

bis zum 85. Lebensjahr jährlich gleich 

bleibende fiktive Auszahlungen getätigt werden, 

die der Einkommensteuer unterliegen. Alternativ 

ist die sofortige Tilgung durch eine Einmalzahlung 

möglich: Um die Progressionseffekte zu vermin- 

dern, kann dann die Bemessungsgrundlage um 

30% gekürzt werden. 

Die Riester-Förderung kann sowohl in der Vorsparphase 

vor dem Wohneigentumserwerb als auch 

in der Nachsparphase (Tilgungsphase) in Anspruch 

genommen werden. In der Vorsparphase 

kann ein beliebiges förderfähiges Finanzanlageprodukt 

gewählt werden, dessen Guthaben zum 

Zeitpunkt des Immobilienerwerbs als Eigenkapital 

in die Immobilie umgeschichtet werden können. 

Anschließend können Eigenbeiträge und Einzahlungen 

direkt für die Tilgung des Immobilienkredits 

verwendet werden. Die Bausparkassen als spezielle 

Anbietergruppe bieten darüber hinaus riesterfähige 

Bausparverträge an, die sowohl die Anspar- 

als auch die Tilgungsphase umfassen. 

Nach ersten Zahlen – die ersten Wohn-Riester-Produkte 

wurden Anfang November 2008 zertifiziert 

– scheint das Produkt, seiner Komplexität und Erklärungsbedürftigkeit 

zum Trotz, auf hohe Akzeptanz 

zu stoßen: Das Bundesministerium für Arbeit 

und Soziales schätzt die bis zum Jahresende 

2008 abgeschlossenen Wohnriester-Verträge auf 

40.000 (BMAS 2008). Nach Branchenberichten 

sind im ersten Quartal 2009 weitere 60.000 Verträge 

hinzugekommen (Handelsblatt 2009). 

7.4. Entsparen mit Wohneigentum 

im Alter: 

Reverse Mortgage 

Wohneigentümer sind – außer wenn sie über ein 

sehr großes sonstiges Vermögen verfügen – meist 

unterdiversifiziert: Sie haben einen Großteil ihres 

privaten Vermögens häufig in eine einzige Anlage 

investiert. Damit ist das Risiko verbunden, dass sich 

die Rendite der Immobilien nicht wie gewünscht 

entwickelt, z.B. weil die regionalen Miet- und Immobilienpreissteigerungen 

hinter den Erwartungen 

zurückbleiben oder weil die spezifische Immobilie 

im Wert fällt (z.B. durch unvorteilhafte Bebauung 

in der Nachbarschaft oder negative Entwicklung 

des Wohnquartiers). Diesem Risiko des 

Eigentümers stehen die Risiken des Mieterhaushalts 

mit umgekehrten Vorzeichen gegenüber. 

Auch Mieter können das Risiko steigender Mieten 

137 

1 

2 

3 

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6 

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8

138 

Abb. 7.9: 

Funktionsweise 

einer umgekehrten 

Hypothek 

Quelle: 

ZEW, in Anlehnung 

an Lang 2008 

Abb. 7.10: 

Vertragsabschlüsse 

von Reverse 

Mortgages 

(HECM) in den 

USA 1990 bis 

2008 in 1.000 

Quelle: 

National Reverse 

Mortgage Lenders 

Association, Grafik 

ZEW 


nicht wegdiversifizieren. Es ist ihnen allerdings 

möglich, sich durch Anlage in indirekten Immobilienanlagen 

(Investmentfonds, REITs), deren Rendite 

mit der Mietentwicklung positiv korreliert ist, in 

gewissem Umfang dagegen zu schützen. 

Ein weiteres Risiko des Immobilieneigentums liegt 

in der Illiquidität der Immobilie. Während Geldvermögen 

im Alter verrentet und auf diese Weise 

über die Erträge hinaus auch sukzessive verzehrt 

werden kann, ist dies bei einer selbst genutzten Immobilie 

nicht möglich, ohne diese zu veräußern 

und in eine Mietwohnung umzuziehen. Einen 

innovativen Ausweg bietet die sogenannte „umgekehrte 

Hypothek“ (Reverse Mortgage) an (zu 

einer zusammenfassenden Darstellung vgl. Lang 

2008, zu einer umfassenden Analyse und einem 

europäischen Vergleich von Equity-Release-Pro- 

dukten vgl. iff 2009). Dieses Konstrukt ermöglicht 

es Wohneigentümern, ihre Immobilie im Alter zu 

beleihen und daraus eine Rentenzahlung zu beziehen. 

Die Bezeichnung „umgekehrte Hypothek“ 

weist darauf hin, dass bei diesem Instrument die 

Kreditschuld – die Summe der vereinnahmten Rentenzahlungen 

zzgl. darauf entfallender Zinsen – 

im Zeitverlauf ansteigt anstatt wie bei einer normalen 

Hypothek zu sinken (Abbildung 7.9). 

Dieses Instrument birgt eine Reihe von Risiken und 

Akzeptanzproblemen: Sofern sich der Hypothekenanbieter 

verpflichtet, aus der umgekehrten Hypothek 

eine lebenslange Rente zu zahlen, trägt er 

das Langlebigkeitsrisiko des Darlehensnehmers 

und darüber hinaus ein Zins- und Preisänderungsrisiko. 

Der Hypothekenanbieter kann seine Ansprüche 

in dieser Konstruktion nur aus der Immobilie 

befriedigen und hat keine weiteren Rückgriffsmöglichkeiten 

auf den Kreditnehmer oder seine Erben. 

Wenn der Kreditnehmer länger als kalkuliert lebt, 

die Refinanzierungskosten des Hypothekenanbieters 

stärker oder die Immobilienpreise weniger als 

erwartet steigen, kann es zu Kreditausfällen kommen, 

da die aufgelaufene Darlehensschuld den 

Restwert der Immobilie übersteigt. Wichtig für den 

Werterhalt ist außerdem, dass der Schuldner seine 

Immobilie vereinbarungsgemäß instand hält. Aber 

auch aus Sicht der Kreditnehmer gibt es Akzeptanzhemmnisse: 

Zum einen handelt es sich bei um- 

Daten beziehen sich auf Geschäftsjahre von Anfang Okt. bis Ende. Sept. *Vertragsabschlüsse von Oktober 2008 bis März 2009.

gekehrten Hypotheken um ein komplexes und 

daher beratungsintensives Produkt, das insbesondere 

Zielgruppen mit geringer finanzieller Allgemeinbildung 

schwer zu erklären sein dürfte. Darüber 

hinaus steht einer Beleihung das Motiv 

entgegen, eine schuldenfreie Immobilie zu vererben. 

Zudem kann sich die umgekehrte Hypothek 

als Mobilitätshemmnis erweisen, weil ein Verkauf 

der verschuldeten Immobilie mit zunehmender 

Darlehensschuld und bei hohen Transaktionskosten 

(Vorfälligkeitsentschädigung) unattraktiver wird 

(iff 2009: 78). Auch das Vertrauen in die langfristige 

Leistungsfähigkeit des Hypothekenanbieters 

spielt eine wichtige Rolle. 

Der steigende Anteil älterer Haushalte an der Bevölkerung 

hat zu einem wachsenden Interesse 

auch an Reverse-Mortgage-Produkten geführt. In 

den USA, wo die Risiken im Rahmen des Home 

Equity Conversion Mortgage-Programms (HECM) 

durch eine staatliche Versicherung gedeckt werden, 

erfreuten sich die Reverse Mortgages in der 

Vergangenheit zunehmender Beliebtheit, haben 

aber gemessen am gesamten Marktvolumen noch 

einen recht kleinen Anteil (Abbildung 7.10). Auch 

auf den europäischen Märkten werden zunehmend 

ähnliche Produkte angeboten, u.a. im Vereinigten 

Königreich, in Frankreich, Spanien und 

Schweden. Auch in Deutschland werden vereinzelt 

Produkte dieser Kategorie angeboten. Auch Angebote 

staatlicher Förderbanken sollen in naher Zukunft 

auf den Markt kommen (Siewert 2008). 

7.5 Fazit und Ausblick 

Wohnimmobilien spielen als Vermögensanlage 

privater Haushalte eine besonders wichtige Rolle. 

In Westdeutschland verfügt ein knappes Drittel 


Sozio-oekonomisches Panel (SOEP) 

Deutsche Bundesbank: Finanzierungsrechnung 

National Reverse Mortgage Lenders Association 

aller Haushalte im Alter von mehr als 65 Jahren 

über selbst genutztes Wohneigentum, ein erheblicher 

Anteil der älteren Haushalte bezieht außerdem 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 

Der Anteil des Immobilienvermögens liegt je nach 

Datenquelle und Abgrenzung der übrigen in die 

Rechnung eingehenden Vermögensbestände zwischen 

etwa der Hälfte und mehr als 60% des gesamten 

privaten Vermögens. Insbesondere die Immobilienbesitzquoten 

der älteren Haushalte sind 

in der Vergangenheit deutlich gestiegen. Für die 

Eignung der Wohnimmobilie als Altersvorsorge 

spricht vor allem die Wohnkostenentlastung im 

Alter, der allerdings die Instandhaltungskosten der 

Immobilie gegenüberzustellen sind. Immobilieneigentümer 

profitieren in der Rentenphase von den 

erheblichen Sparanstrengungen, die sie in früheren 

Lebensphasen geleistet haben. Darüber hinaus 

bilden selbstnutzende Immobilieneigentümer im 

Durchschnitt auch höhere Geldvermögen als 

Haushalte, die zur Miete wohnen. 

Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage ist die 

Entscheidung für die richtige Form der Altersvorsorge 

für den Einzelnen noch schwerer geworden, 

da die Förderung von Finanzanlagen und Wohnimmobilien 

in der Riester-Rente miteinander konkurrieren. 

Obwohl das Förderinstrument der immobilienbezogenen 

Riester-Rente (Wohn-Riester) 

komplex konstruiert ist, scheint der Start gelungen 

zu sein und das Produkt – wohl auch wegen der 

hohen Förderung – akzeptiert zu werden. 

Im Gegensatz zum Geldvermögen kann selbst genutztes 

Immobilienvermögen im Alter nicht ohne 

weiteres entspart werden, ohne dass die Immobilie 

verkauft wird. Hier setzen neue Kreditprodukte 

an, die eine schrittweise Beleihung der Immobilie 

im Alter ermöglichen. 

139 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8

140 


8. 

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