Prime Vario - S&K

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Prime Vario - S&K

vario prime

Das innovative Sachwert-Konzept

der DSW-Gruppe

Investition ab 500.000 Euro in eine

grundschuldbesicherte Nachrangforderung


Bewegte Zeiten an Finanzmärkten erfordern belastbare

Produkte, die auf innovativen Konzepten aufbauen.

Zudem sollten diese weit gehend unabhängig von Finanzmarktschwankungen

sein. Das Vario-Prime-Produktkonzept

bietet Ihnen daher echte Perspektiven – weil es

auf deutsche Immobilien baut.

Die Idee

Das Produktkonzept von Vario Prime erschließt sich einfach:

Der Kunde gewährt der Deutschen Sachwert Emmissionshaus AG

(DSW) ein Darlehen und erwirbt im Gegenzug eine nachrangige

Forderung gegen die DSW. Diese Forderung wird mit Grundpfandrechten

auf Grundstücken in Deutschland besichert.

Die DSW-Gruppe reinvestiert das Darlehen. Vario Prime ist für

unsere Kunden im Premium-Segment kon zipiert.

Der entscheidende Aspekt unseres Konzepts: Bei Vario Prime

wird die Forderung des Kunden durch eine oder mehrere

Grund schulden direkt besichert. Diese Grundschulden werden

auf einem oder mehreren Grundstücken unseres Immobilienpartners

bestellt. Die Besicherung erfolgt auf gleicher oder

höherer Rangstelle maximal bis zu 100 Prozent des Verkehrswerts.

Die direkte Besicherung durch Grundschulden ist aufwändig

und kostenintensiv, daher wird Vario Prime grundsätzlich nur

im Premium-Segment – ab einer Darlehenssumme von 500.000

Euro angeboten.


Warum bieten wir

dieses Produkt an?

Die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG kooperiert eng mit

der S&K-Gruppe, einem auf dem deutschen Immobilienmarkt

etablierten Unternehmen, das über eine langjährige Erfahrung

in diesem Bereich verfügt. Die S&K-Gruppe hielt zum Stichtag

01.08.2011 einen eigenen Immobilienbestand im Wert von

101.413.399 Euro. Das Handelsvolumen auf eigene und fremde

Rechnung betrug in den letzten fünf Jahren 213.235.984 Euro.

Die Immobilien von S&K sind überwiegend lastenfrei, da diese

im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren oder aus Insolvenzen

erworben wurden. S&K refinanziert sich zudem teilweise

über den Kapitalmarkt.

Kunden, die in Vario Prime investieren, partizipieren durch ihre

Investition mittelbar am Markterfolg der S&K-Gruppe.

Wie und durch wen wird die

Forderung besichert?

Die DSW-Gruppe verpflichtet sich gegenüber ihren Kunden, den

Darlehensgebern, für eine Besicherung des Darlehens in voller

Höhe des Darlehensbetrags durch einen Dritten zu sorgen.

Dies erfolgt durch die Eintragung einer oder mehrerer Grundschulden

auf Grundstücken, die zum Bestand eines Konzernunternehmens

der S&K-Gruppe gehören.

Die betreffenden Grundstücke dürfen auf der Rangstelle der

Grund schuld, die zu Gunsten des Kunden zu bestellen ist

oder an höherer Rangstelle maximal bis zu 100 Prozent ihres

Verkehrs werts besichert sein.

Der Bewertung zu Grunde gelegt werden entweder die von

Gerichten (im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren)

festgesetzten Verkehrswerte, die Gutachten öffentlich bestellter

und vereidigter Gutachter oder solche von Gutachtern mit

einer Qualifikation der Royal Institution of Chartered Surveyors

(RICS) – die nicht älter als drei Jahre sein sollten.

Die Sicherheit wird spätestens innerhalb dreier Monate nach

Eingang des Darlehensbetrags bei der DSW dem Kunden durch

geeignete Unterlagen nachgewiesen.

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Was ist eine »nachrangige Forderung«?

Mit Vertragsabschluss erhält der Kunde eine sogenannte

nachrangige Forderung gegen die Deutsche

Sachwert Emissionshaus AG.

Dies kann bedeuten, dass der Rückzahlungsanspruch

ausgeschlossen bleibt, solange sich die DSW in einer

Krise befindet und die Auszahlung zur Insolvenz

führen könnte. In einem solchen Fall würden sämtliche

Gläubiger, die keinen qualifizierten Nachrang

erklärt haben, vorrangig bedient. Damit ist die

Stellung als Investor mit einer erklärten Nachrang-

forderung zunächst schlechter als die anderer Gläubiger.

Jedoch ist dies bei jeder Vermögensanlage mit

eigenkapital ähnlicher Beteiligung, zum Beispiel einer

Fondsbetei ligung - wie KG-Beteiligungen, Genussrechten,

Stillen Beteiligungen, GbR- oder GmbH-

Anteilen - oder auch bei Aktien, der Fall.

Mit dem Engagement als Darlehensgeber bei Vario

Prime betätigt sich der Kunde – ähnlich einer KG-

Beteiligung – unternehmerisch.

Warum erlangt der Kunde »nur« eine nachrangige

Forderung?

Die Nachrangigkeit der Kundenforderung ergibt sich

aus dem geltenden Aufsichtsrecht: Die Notwendigkeit

der Nachrangklausel folgt den Vorgaben des

deutschen Kreditwesengesetzes (KWG). Gemäß §1

Abs. 1 Nr. 1 KWG sind sogenannte Einlagengeschäfte

Bankgeschäfte im Sinne des KWG. Wer aber derartige

Bankgeschäfte tätigen will, muss zahlreiche und vor

allem kostenintensive Voraussetzungen erfüllen,

unter anderem sind auch spezifische Eigenkapitalvorschriften

zu befolgen.

Wirkt sich der Nachrang der Forderung auf

die Sicherheit (Grundschuld) negativ aus?

Nein. Das ist ein für die Sicherheitsstruktur des

Darlehens sehr wichtiger Aspekt. Der Nachrang

betrifft nur die schuldrechtliche Forderung gegen

die DSW-Gruppe. Die Sicherheit der eingetragenen

Grundschuld ist von diesem Nachrang nicht betroffen.

Sie steht dem Darlehensgeber in vollem

Umfang zur Verfügung. Vario-Prime-Kunden können

sich direkt aus der Grundschuld bedienen.

Wird jedoch ein qualifizierter Nachrang vereinbart,

unterliegt das Geschäft nicht dem KWG. Diese sogenannte

Nachrangklausel findet sich daher auch in

ähnlicher Form bei Beteiligungen an geschlossenen

Fonds oder Anleihen wieder.

Üblicherweise wird Mezzanine-Kapital aufgenommen,

um investierte Gelder nochmals hebeln zu

können – es wird also weiteres Fremdkapital in Form

von Bankdarlehen aufgenommen, um im günstigsten

Fall die Eigenkapitalrendite der Investition zu

steigern. Dies ist bei Vario Prime nicht der Fall. Das

Darlehen wird bei uns nicht gehebelt.

Die Besicherung hat folgende Wirkung: fällt die

Forderung gegen die DSW aus (zum Beispiel im Fall

einer Zahlungsunfähigkeit), hat der Kunde das Recht,

die Versteigerung des besicherten Grundstücks zu

beantragen. Er kann also in diesem Fall das Grundstück,

das zu seinen Gunsten mit einer Grundschuld

belastet ist, ver wer ten und so das Ausfallrisiko

minimieren.


Wer beurteilt, ob ein qualifizierter Nachrang vorliegt?

Die Beurteilung solcher Fragen obliegt dem Bundesamt

für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Die BaFin verlangt hinsichtlich des qualifizierten

Nach rangs, dass sich aus der Gesamtschau aller

Gibt es einen Verkaufsprospekt?

Für Vario Prime ist kein Verkaufsprospekt gesetzlich

vorgeschrieben. Daher kann auch kein Prospekt

durch die zuständigen Aufsichtsbehörde BaFin

geneh migt werden. Einen »freiwilligen Prospekt«

sieht das Gesetz nicht vor. Prospektpflichten werden

ausschließlich durch das deutsche Wertpapierprospekt

gesetz (WpPG) und das Verkaufsprospektgesetz

(VerkProspG) geregelt. Beide Gesetze

haben einen definierten Anwendungsbereich:

Wertpapierprospektgesetz (WpPG)

Das WpPG gilt nach §1 WpPG nur für Wertpapiere.

Dazu zählt Vario Prime nicht. Der Kunde erwirbt

kein Wertpapier, sondern eine nachrangige

Forderung.

Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG)

Das VerkProspG sieht in § 8f VerkProspG eine

Prospekt pflicht vor für

Anteile, die eine Beteiligung am Ergebnis

eines Unternehmens gewähren,

Anteile an Treuhandvermögen,

Anteile an einem sonstigen geschlossenen

Fonds, und

Namensschuldverschreibungen.

Vertrags unterlagen die Nachrangigkeit der Forderung

ergibt. So soll dem Kunden klar und unmissver

ständlich bewusst sein, dass er ein unternehmerisches

Risiko in Höhe seiner Einzahlung und der

Zinsen trägt. Dies ist bei Vario Prime der Fall.

Vario Prime fällt auch hier unter keine der genannten

Definitionen. Das neue Vermögensanlagengesetz

(VermAnlG), das das VerkProspG in Zukunft ablösen

wird, bringt hier keine Neuerungen.

Dessen ungeachtet ist beabsichtigt, im laufenden

Jahr eine Transparenz zu schaffen, die mit der im

VerkProspG geforderten vergleichbar ist. Die DSW-

Gruppe wird auf freiwilliger Basis eine Produktbe

schrei bung erstellen, die sich an der gängigen

Struktur der Verkaufsprospekte orientiert und die

wichtigsten Rahmendaten und Ergebnisse zusammenfasst.

Bis dahin werden wichtige Eckdaten regelmäßig

durch eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft

und die Berichte unseren Partnern zur Einsicht gegeben.

Gerne gewähren wir unseren Kunden auf

Anfrage ebenfalls Einsicht in diese Unterlagen

mittels eines Zugangs zu einem digitalen Datenraum.

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Wie reinvestiert die DSW-Gruppe?

Die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG stellt das

Geld ihrer Kunden der S&K-Gruppe als Fremdkapital

zu einem festen Zinssatz zur Verfügung.

S&K investiert dieses Kapital vorrangig in den Kauf

von Immobilien. Darüber hinaus werden insbesondere

Investitionen in vertriebliche Infrastruktur

getätigt. Die Gewinne werden nicht hauptsächlich

aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet,

sondern aus dem Immobilienhandel.

Wie erklärt sich die Rendite von Vario Prime?

Die Rendite von Vario Prime wurde wir durch ein

Benchmarking-Verfahren ermittelt, das Sicherheiten

sowie marktübliche Renditen vergleichbarer

Kapitalanlagen dem Vario-Prime-Konzept gegenüberstellt.

Hinsichtlich der Risikostruktur wurde

zwischen sogenannten »Hypothekenanleihen« und

Pfandbriefen interpoliert.

Bei den meisten Hypothekenanleihen werden von

den Kundengeldern zunächst Grundstücke gekauft,

die hernach– teilweise über Verkehrswert – besichert

werden. Hypothekenanleihen bieten eine Verzinsung

von etwa 5 bis 6 Prozent. Unbesicherte Unternehmensanleihen

liegen bei circa 7 Prozent Rendite.

Vario Prime im vergleich

Produkt Hypothekenanleihe Pfandbrief Vario Prime

Besicherung nachträglich, teilweise über

dem Verkehrswert

S&K investiert nicht in Immobilien, die einem

fest definierten Nutzungssektor zuzuordnen sind.

Entscheidend für die Investition sind vielmehr

mathematische Parameter, die darauf hinweisen, dass

die Immobilie um einen bestimmten Faktor unterhalb

des erzielbaren Preises angeboten wird. Auf

diese Weise hat die S&K-Gruppe im Verlauf von etwa

5 Jahren Immobilien im Wert von über 213 Millionen

Euro angekauft. Dieses Volumen wurde auch durch

den TÜV Süd bestätigt.

Bei Vario Prime werden die Gelder von Anfang an –

spätestens jedoch drei Monate nach Erbringung der

Einlage – in voller Höhe besichert. Dies minimiert

nach Auffassung der DSW das Risiko im Vergleich zu

einer Hypothekenanleihe deutlich.

Eine höhere Sicherheit als Hypothekenanleihen

bie ten Pfandbriefe – mit einer Besicherung, die

60 Prozent des Grundstücksverkehrswertes nicht

überschreitet. Bei Vario Prime liegt die Besicherung

des Verkehrswerts bei 100 Prozent.

Damit hat Vario Prime mit 6,5 Prozent und einer Besicherung

bis zu 100 Prozent des Verkehrswerts der

Immobilie aus Sicht der DSW ein sehr gutes Risiko-

Ertrags-Verhältnis.

sofort, bis 60 Prozent des

Verkehrswerts

Rendite 5 bis 6 Prozent 3,5 bis 4 Prozent (im Mittel) 6,5 Prozent

sofort, bis zu 100 Prozent

des Verkehrswerts


Welche wesentlichen Risiken gibt es?

Mit der Darlehensvergabe an die DSW beteiligt sich

der Kunde als Darlehensgeber unternehmerisch.

Jedes unternehmerische Engagement beinhaltet

branchenspezifische Risiken. Auch ein Totalverlust

des investierten Geldes kann möglich sein.

Ein wesentliches Risiko an der Beteiligung an DSW

besteht in Bezug auf eine etwaige Insolvenz. Kommt

es zur Unternehmenskrise, kann die Forderung gegen

die Deutsche Emissionshaus Sachwert AG zumindest

teilweise ausfallen, da vorrangige Gläubiger zunächst

bedient werden müssen. Daneben besteht das Risiko

einer Insolvenz des Immobilienpartners S&K sowie

unzutreffender Verkehrswertgutachten für die

Grundstücke, die zur Sicherung der Forderung des

Kunden mit Grundschulden belastet wurden.

Hypothetisch ist folgendes Worst Case Szenario

vorstellbar:

Sowohl die DSW als auch die S&K-Gruppe geraten

zeitgleich in eine Unternehmenskrise. Die Forderung

gegen die DSW fällt aus, da diese nachrangig ist und

zunächst die vorrangigen Gläubiger bedient werden

müssen. Es wäre deshalb auch keine Quote

zu erwarten.

Der Kunde beantragt nun die Verwertung des Grundstücks,

die etwa sechs Monate in Anspruch nehmen

würde. Das Grundstück erzielt nur 75 Prozent

des Preises, da die Bewertung durch S&K einem

Gutachten folgte, das zwei Jahre zuvor von einem

Wer ist die S&K-Unternehmensgruppe?

Die S&K-Unternehmensgruppe ist eine

inhabergeführte Firmengruppe mit

Sitz in Frankfurt am Main, die im Jahr

2000 von Stephan Schäfer und Dr. Jonas

Köller gegründet wurde. Seit Unternehmensgründung

liegt der Fokus auf intelligentem Immobilienhandel.

In den vergangenen Jahren wurden durch die S&K-

Gruppe erfolgreich mehrere geschlossene Fonds am

Markt platziert, um Beteiligungen zu ermöglichen.

Der Fokus des S&K-Geschäftsmodells liegt im Bereich

des klassischen Immobilienhandels. Eine Besonderheit

ist die Spezialisierung auf den Kauf von Immobilien

aus Sondersituationen: Schon im Vorfeld von

Verwertungsmaßnahmen kauft die S&K-Gruppe

Immobilien, zum Beispiel aus Insolvenzen oder

Zwangsversteigerungen, deutlich unter Wert und vermarktet

diese anschließend. Möglich ist dies durch

einen hohen Vernetzungsgrad in die Branche sowie

einen ständigen, tagesaktuellen Marktüberblick.

Gericht im Rahmen der Zwangsversteigerung erstellt

wurde und das Grundstück zu hoch bewertete.

In diesem Fall verliert der Kunde einen Teil des einge

setz ten Kapitals, zudem erhielte er eine Zeit lang

keine Rendite. Weitere Risiken könnten in Betracht

kommen: etwa eine schwierige Lage auf dem Immobilienmarkt

oder eine allgemeine konjunkturelle

Schwäche zum Verwertungszeitpunkt.

Einen Totalverlust oder einen sehr großen Substanzverlust

halten wir aber für unwahrscheinlich, hier

müssten am Immobilienmarkt schon katastrophale

Entwicklungen eintreten.

Die S&K-Gruppe betreibt einen hohen Aufwand, um

die Zwangsversteigerungen nahezu aller deutschen

Amtsgerichte zu überwachen und Kontakte zu

Kredit instituten zu pflegen.

Wenn Sie sich für das Geschäftskonzept der S&K

detaillierter interessieren, informieren wir Sie gerne

Auch ein Besuch vor Ort, in der Frankfurter S&K-

Zentrale bieten wir Ihnen gerne an.

Aktuell berichtet die relevante Fachpresse sehr

positiv über S&K. Auch über eine Verbraucherschutz-

Auszeichnung darf sich die S&K-Gruppe freuen: so

wurde kürzlich das Empfehlungszeichen von verbraucherschutz.de

an sie vergeben.

Das Referenzhandbuch und die Imagebroschüre der

S&K bieten Ihnen weiterführende Informationen.

Bitte besuchen Sie die Homepage unseres Immo bilien

partners unter www.sk-holding.de.

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Wo erhalten Sie

nähere Informationen?

Wir stehen Ihnen gerne persönlich zur

Verfügung, wenn Sie weitere Fragen haben

oder eine detaillierte Beratung durch unser

geschultes Team wünschen.

Bitte kontaktieren Sie Ihren persönlichen

Ansprechpartner unter:

Deutsche Sachwert Emissionshaus AG

Martin Roloff M.Sc.

Tel.: 09 41 – 6 40 89 95-10

Fax: 09 41 – 6 40 89 95-20

E-Mail: martin.roloff@dsw-gruppe.de

Das Angebot richtet sich ausschließlich an den deutschen

Markt, also an Personen, die ihren Hauptwohnsitz auf

dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland haben

Verantwortlich:

Deutsche Sachwert Emissionshaus AG

vertreten durch den Vorstand:

Dr. Gero Kollmer

Daniel Fritsch Ph.D.

Vorsitzender des Aufsichtsrats:

Dipl.-Kfm. Frank Schöncke

Amtsgericht Regensburg

HRB 12902

Kumpfmühler Straße 3 I 93047 Regensburg

Tel. (09 41) 6 40 89 95-10 I Fax (09 41) 6 40 89 95-20

info@dsw-gruppe.de I www.dsw-gruppe.de

© Deutsche Sachwert Emissionshaus AG - BRO 10 03/2012 D

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