Zahlen und Fakten

nai.apollo

rCsOrc

Zahlen und Fakten

Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt

Deutschland 2017


Ein Partner – Alle Leistungen – Alle Assetklassen

Lernen Sie die vielfältigen Möglichkeiten, die Ihnen die NAI apollo

group mit ihren inhabergeführten Partnerunternehmen deutschlandweit

bietet, kennen. Gerne informieren wir Sie in einem persönlichen

Gespräch über den Mehrwert, den Ihnen unser Netzwerk

bietet. Wir freuen uns auf Sie! Mit Büros in Frankfurt am

Main, Hamburg, Berlin, München, Köln/Bonn, Düsseldorf, Stuttgart,

Mannheim, im Ruhrgebiet und Ulm sind wir deutschlandweit

präsent. Als Partner von NAI Global bieten wir unseren Kunden

weltweit Zugang zu über 6.700 Immobilienspezialisten in 375

Partnerbüros.

Starke Partnerschaft – deutschlandweit!

NAI apollo group ist das führende Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen

in Deutschland. Seit mehr als 25

Jahren beraten unsere aktiven Partner nationale und internationale

Unternehmen mit nachhaltigem Erfolg. Das Leistungsspektrum

unserer Gruppe umfasst die Bereiche Verkauf, Vermietung, Baumanagement,

Bewertung, Research, Investment-Management

sowie Property- und Asset-Management.

NAI apollo group – Ihr Partner für Deutschland

Berlin – Kasten-Mann Real Estate Advisors

Hamburg – VÖLCKERS & CIE Immobilien

München – apollo real estate

Frankfurt am Main – apollo real estate

Stuttgart – apollo real estate

Düsseldorf – corealis Commercial Real Estate

Köln/Bonn – Larbig & Mortag Immobilien

Ulm – Objekta Real Estate Solutions

Ruhrgebiet – CUBION Immobilien

Mannheim – STRATEGPRO REAL ESTATE

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HERZLICH WILLKOMMEN

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

liebe Geschäftspartner und Freunde der NAI apollo group,

am Jahresanfang konnte das noch keiner ahnen. Aber: Die Immobilienbranche

hat sich auch 2016 positiv entwickelt. Der Trend zu

neuen Bestmarken hält an.

In vielerlei Hinsicht: Im vergangenen Jahr wurde mit einem

Bürotransaktionsvolumen von 25,35 Mrd. Euro annähernd wieder

der Top-Wert aus dem Jahr 2007 erreicht. Die Büromärkte in den

deutschen A-Städten entwickelten sich sehr positiv und in nahezu

allen Städten stiegen die Vermietungsleistung und die Mietpreise.

In Berlin, München und Hamburg kann man mittlerweile schon

von einer Angebotsknappheit im Segment der Top-Neubau-Immobilien

sprechen. Bedingt durch diesen Trend werden die Mieten

in jedem Fall weiter steigen – was wiederrum dazu beitragen

wird, dass sich die sehr überteuerten Faktoren nachhaltig verfestigen.

Wie geht es darüber hinaus weiter? Mit jedem Jahr, in dem die

Entwicklung ununterbrochen positiv verläuft, steigt die Skepsis

und werden die Befürchtungen einer Marktkorrektur größer. Spätestens

seit der Zinserhöhung in den USA sind Investoren vorsichtiger

geworden.

Der Preisauftrieb außerhalb der Top-Lagen und Core-Risikoklasse

zumindest scheint gestoppt. Die Risiken, die sich dieses Jahr herauskristallisieren

– die Märkte sind geprägt von einem eifrigen

US-Präsidenten, den Folgen des Brexit-Votums und anstehenden

Neuwahlen in den Kernländern Europas – könnten eine weiterhin

positive Marktentwicklung zumindest beeinträchtigen.

Auch die NAI apollo group ist 2016 wieder gewachsen und hat

sich weiterentwickelt. Wir haben mit Larbig & Mortag einen neuen

Partner mit Büros in Köln und Bonn gewinnen können und

mit dem Kita-Fonds Infantum, der Ende vergangenen Jahres an

den Start ging, die ersten Schritte in ein neues Segment gewagt.

Mit der Aufbereitung der Marktzahlen in den von uns betreuten

lokalen Partnerstandorten wollen wir Ihnen nun die entscheidenden

Informationen für eine sichere und faktenbasierte Navigation

durch das Marktgeschehen 2017 zur Verfügung stellen.

Wir freuen uns, Sie auch in diesem Jahr wieder partnerschaftlich

mit der uns eigenen Leidenschaft begleiten zu können.

Ihr

Andreas Krone SIOR

Geschäftsführender Gesellschafter

apollo real estate GmbH & Co. KG

NAI APOLLO GROUP – DAS SIND WIR . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

ZAHLEN & DATEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

BÜROINVESTMENT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

BERLIN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

HAMBURG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

MÜNCHEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

FRANKFURT AM MAIN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

STUTTGART . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

DÜSSELDORF. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

KÖLN/BONN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

ULM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

RUHRGEBIET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

MANNHEIM-HEIDELBERG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

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NAI APOLLO GROUP – DAS SIND WIR

apollo real estate GmbH & Co. KG

Seit über 25 Jahren sind wir als inhabergeführte und unabhängige

Immobiliendienstleister überzeugend und als leistungsstarkes

Team am Frankfurter und Münchener Markt etabliert. Hohe berufsethische

Standards ziehen sich durch unser Tagesgeschäft,

welches stets kundenorientiert und nicht Cash-flow gesteuert abläuft.

Ob Ankauf, Vermietung, Um- und Ausbau, ob Verwaltung,

Bewertung oder Veräußerung, wir sind der professionelle Partner

in allen immobilienwirtschaftlichen Angelegenheiten. Gemeinsam

mit unseren NAI Partnern haben wir an allen wirtschaftsstarken

Standorten in Deutschland exzellente Netzwerke etabliert. Unser

Team deckt das gesamte Spektrum an Dienstleistungen rund um

die Immobilie ab. apollo real estate agiert als Teil der NAI apollo

group deutschlandweit und fungiert gleichzeitig als Hauptstandort

des leistungsstarken Netzwerks. Als exklusiver Deutschland-Partner

von NAI Global verfügt die 1988 gegründete, inhabergeführte

apollo real estate über einen weltweiten Zugang zu über 6.700

Immobilienspezialisten.

corealis Commercial Real Estate GmbH

Die corealis Commercial Real Estate GmbH ist ein inhabergeführtes

Beratungshaus für die gewerbliche Immobilienwirtschaft. Das

Unternehmen wurde 2010 in der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt

gegründet. Mit Firmensitz in Düsseldorf besetzt das

Immobilienberatungsunternehmen einen der Top-5-Standorte in

Deutschland. corealis ist auf die Beratung bei Anmietungen und

Objektverkäufen durch international agierende Konzerne und mittelständische

Branchenführer spezialisiert.

CUBION Immobilien AG

Seit über zwölf Jahren sind wir in der Ruhrgebiets-Region sehr erfolgreich.

Schwerpunkt unserer Expertise ist die Standortsuche für

Unternehmen bis hin zur Entscheidungsvorlage. Unsere Vermarktungsleistung

liegt zwischen 60.000 und 80.000 m² Bürofläche im

Jahr. Damit sind wir marktführend. Weitere Schwerpunkte sind Investmenttransaktionen.

Hier arbeiten wir für internationale opportunistische

Investoren genauso wie für private Käufer.

KASTEN-MANN

REAL ESTATE ADVISORS GmbH & Co. KG

Kasten-Mann Real Estate Advisors berät Unternehmen, Organisationen

und Verbände, die einen neuen Standort in Berlin suchen

– von der klassischen Bürofläche bis zum kreativen Loft. Unser

Unternehmen hat sich in Berlin als Eigentümer und Entwickler attraktiver

Büroobjekte einen Namen gemacht. 2002 wurde als weiterer

Unternehmenszweig die Kasten-Mann Real Estate Advisors

als Maklergesellschaft gegründet. Als inhabergeführtes Familienunternehmen

verfügen wir seit Jahrzehnten über ein einzigartiges

Kontaktnetzwerk in der Hauptstadt. Dadurch können wir unseren

Kunden einen bevorzugten Zugang zum lokalen Markt bieten und

decken somit den tatsächlichen Büroimmobilienmarkt in Berlin ab.

Larbig & Mortag Immobilien GmbH

Unser Schwerpunkt der Immobilienberatung liegt entlang der gesamten

Wertschöpfungskette einer Gewerbeimmobilie im Bereich

Bürovermietung, im gewerblichen Investment und in der Ladenvermietung

in B-Lagen: von der Marktanalyse und Immobilienbewertung

über Vermarktungskonzepte für Bestandsgebäude und

Neubauprojekte (Vermietung und Verkauf). Seit 2008 vertrauen

unsere Kunden auf die Marktdurchdringung, die innovative und

zielgerichtete Beratung sowie auf die persönliche und nachhaltige

Betreuung. Als inhabergeführtes Beratungsunternehmen sind

wir ein lokaler und unabhängiger Marktteilnehmer und zählen zu

den führenden Büroimmobilienberatern in der Region Köln/Bonn.

Über 1.300 vermittelte Mietverträge bieten ein breites Know-How,

welches wir an unsere Kunden gerne weiter geben.

Objekta Real Estate Solutions GmbH

Mit Geschäftssitz in Ulm und weiteren Büros in Stuttgart / Filder und

Göppingen dürfen wir uns zu den führenden Immobiliendienstleistern

im Raum Stuttgart – Ulm – Augsburg und Bodensee zählen.

Unsere Philosophie: individuelle und erfolgsorientierte Strategien

und Konzepte für Eigentümer, Investoren und Nutzer. Als hochqualifiziertes

Team mit einem Mix aus Erfahrung, Marktkenntnis,

Kreativität, innovativer Denke und Mehrsprachigkeit beraten wir

Sie gerne im Bereich Vermarktung, Entwicklung von Objektstrategien,

Ertragsoptimierung, Investment und Property-Management.

STRATEGPRO REAL ESTATE GmbH

Wir sind ein auf Immobilienberatung und Immobilienvermittlung

spezialisiertes, inhabergeführtes Unternehmen in der Metropolregion

Rhein-Neckar. Der Schwerpunkt liegt auf der Vermarktung

von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Aufgrund unserer längjährigen

Erfahrung in den Teilmärkten Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen

verfügen wir über tiefe Marktkenntnisse und ein starkes

Netzwerk von Partnern. Mit unserer Hilfe erhalten Sie einen transparenten

Marktüberblick – eine der Grundvoraussetzungen für die

richtige und erfolgreiche Immobilienstrategie. Wir betrachten die

Immobilien ganzheitlich, wobei Sie und die gefundene Strategie

im Mittelpunkt stehen. Wir nehmen die Aussage ernst: „Nur wenn

es dem Kunden gut geht – geht es uns auch gut.“

VÖLCKERS & CIE Immobilien GmbH

Real Estate Advisors

Seit über 20 Jahren bietet Ihnen VÖLCKERS & CIE in Hamburg

neben dem üblichen Leistungsspektrum eines kompetenten Maklerhauses

immer wieder kreative Lösungen für verschiedenste

Problemstellungen in allen Assetklassen. Als eines der größten

inhabergeführten Maklerhäuser in Hamburg setzen wir auf unsere

Stärken und unsere geschaffenen Werte. Wir wollen unseren

Kollegen und Mitbewerbern immer ein Stück voraus sein. Die

Neugierde auf anspruchsvolle Aufgaben rund um die Immobilienvermittlung

spornt uns immer wieder an.

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ZAHLEN & DATEN

Berlin Hamburg München Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Köln Bonn Ulm Dortmund Essen Duisburg Mannheim Heidelberg

Bevölkerungszahl (31.12.2015) 3.520.031 1.787.408 1.450.381 732.688 623.738 612.178 1.060.582 318.809 122.636 586.181 582.624 491.231 305.780 156.267

Veränderung zum Vorjahr (in %) +1,4 +1,4 +1,5 +2,1 +1,8 +1,3 +1,3 +1,5 +1,6 +1,0 +1,5 +1,2 +2,0 +1,0

Kaufkraftindex (Ø Deutschland = 100) 91,4 109,8 135,2 115,4 112,4 119,3 108,5 112,5 108,1 92,6 98,8 85,3 98,3 97,3

Veränderung zum Vorjahr (in Punkten) -0,2 -0,5 -0,4 -0,9 -0,9 -0,8 -0,5 -0,2 0,0 -0,2 -0,4 -0,4 -0,6 -1,3

Arbeitslosenquote (01 / 2017) 9,8 6,6 4,7 5,4 5,2 7,7 8,5 6,8 4,3 11,6 12,1 13,3 5,8 4,7

Veränderung zum Vorjahr (in %-Punkte) -0,9 -0,4 -0,5 -0,2 -0,4 -0,6 -0,8 -0,6 -0,4 -0,8 -0,3 -0,2 -0,3 -0,5

Sozialver. Beschäftigte (06 / 2016) 1.365.639 932.219 821.971 551.231 396.516 398.524 536.811 169.666 91.869 223.017 238.374 165.788 183.055 89.455

Veränderung zum Vorjahr (in %) +4,1 +2,1 +3,1 +1,7 +1,8 +2,5 +2,8 +2,4 +2,8 +2,2 +2,1 +1,0 +1,5 +2,8

Quelle: Bundesgentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH, Statistische Landesämter, NAI apollo group

Wirtschaft & Bevölkerung

Der Wachstumskurs der deutschen Wirtschaft der Vorjahre hat

sich in 2016 fortgesetzt und den höchsten Anstieg seit 2011 erzielt.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lag das Plus

beim realen Bruttoinlandsprodukt (BIP) saison- und kalenderbereinigt

bei 1,8 % gegenüber dem Vorjahr. Getragen wird das Wachstum

vornehmlich durch die aufwärtsgerichtete Binnenkonjunktur.

Kräftige Anstöße kamen neben dem privaten Konsum, der von

der positiven Arbeitsmarktlage sowie Verdienstzuwächsen profitierte,

vor allem von der öffentlichen Hand. Eine weitere Stütze

des Wachstums waren Investitionen, vor allem Bauinvestitionen.

Auch für die kommenden Jahre präsentieren sich die ökonomischen

Rahmenbedingungen in Deutschland durchweg positiv.

Aktuelle BIP-Prognosen erwarten für 2017 ein Wachstum von bis

zu 1,8 % und für 2018 von bis zu 2,0 %.

Bei den in diesem Bericht betrachteten Städten handelt es sich

mit Berlin, Hamburg, Köln, München, Frankfurt a. M., Stuttgart,

Düsseldorf, Dortmund und Essen um die neun größten Kommunen

der Bundesrepublik. Hinzu kommen Bonn, Duisburg, Mannheim,

Heidelberg und Ulm, womit über 12,35 Mio. Menschen ihren

Wohnort in einer der dargestellten Städte haben.

Das positive ökonomische Bild der Bundesrepublik zeigt sich

auch in den 14 betrachteten Kommunen. So sind diese durchweg

durch einen Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten

charakterisiert. Entsprechend bewegen sich die Zuwächse

im Vorjahresvergleich zwischen 1,0 % und 4,1 %. Auch

sind alle Standorte durch eine Abnahme der Arbeitslosenquote

(bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) im Zeitraum zwischen

Januar 2016 und Januar 2017 geprägt. Die höchste Abnahme mit

-0,9 %-Punkten entfällt dabei auf Berlin, gefolgt von Köln und

Dortmund (jeweils -0,8 %-Punkte) sowie Bonn und Düsseldorf

(jeweils -0,6 %-Punkte).

Büroimmobilienmarkt 2016

Berlin Hamburg München Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Köln Bonn Ulm Dortmund Essen Duisburg Mannheim Heidelberg

Flächenbestand (in m²) 18.520.000 13.620.000 20.140.000 11.490.000 7.700.000 9.120.000 7.840.000 3.800.000 850.000 3.005.000 3.101.000 2.159.000 2.015.000 970.000

Veränderung zum Vorjahr

Flächenumsatz (in m²) 895.000 557.000 784.000 540.900 429.000 401.000 380.000 91.900 19.500 116.000 94.500 65.500 91.000 56.000

Veränderung zum Vorjahr

Spitzenmiete (in € / m²) 28,20 26,00 35,50 39,00 22,50 26,50 21,04 20,45 14,50 13,50 14,00 14,00 16,40 16,00

Veränderung zum Vorjahr

Durchschnittsmiete (in € / m²) 15,90 15,30 16,50 19,30 12,80 14,70 11,85 13,06 10,20 9,16 9,94 8,93 11,80 11,60

Veränderung zum Vorjahr

Leerstandsquote (in %) 2,9 5,2 4,2 10,8 3,0 8,4 5,0 2,4 3,9 3,9 5,6 2,4 4,5 2,9

Veränderung zum Vorjahr

Spitzenrendite (in %) 3,50 3,40 3,35 3,75 3,85 3,95 3,90 4,75 5,45 5,40 5,35 5,95 5,25 5,25

Veränderung zum Vorjahr

Büroinvestmentvolumen

(in Mio. €)

Veränderung zum Vorjahr

2.200 2.800 5.010 5.430 1.140 1.330 1.400

Ruhrgebiet

825

Quelle: NAI apollo group

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BÜROINVESTMENT DEUTSCHLAND

Der deutsche Investmentmarkt für Büroimmobilien kann auf

ein fulminantes Schlussquartal 2016 zurückblicken. So beläuft

sich das Transaktionsvolumen der letzten drei Monate 2016 auf

11,40 Mrd. Euro und ist damit für 45 % des Gesamtjahresvolumens

in Höhe von 25,35 Mrd. Euro verantwortlich. Neben dem

Erwerb des OfficeFirst-Portfolios durch Blackstone haben weitere

Großdeals zu diesem Jahresendspurt beigetragen. Insgesamt hat

das Transaktionsvolumen 2016 nicht nur gegenüber dem Vorjahr

nochmals leicht zulegen können (+2,4 % ggü. 2015), sondern

präsentiert sich nach 2007 mit dem zweithöchsten jemals erfassten

Büroumsatz.

Infolge des 3,3 Mrd. Euro schweren Kaufs des OfficeFirst-Portfolios

summiert sich das Volumen von Büroportfoliotransaktionen

auf 6,51 Mrd. bzw. einen 25,7 %-Anteil und ist damit fast auf Vorjahresniveau

(2015: 6,65 Mrd. Euro). Auf Einzeldeals entfällt ein

Umsatz von 18,84 Mrd. Euro (74,3 %-Anteil), womit im Vergleich

zu 2015 4,1 % mehr in Einzelobjekte investiert wurde.

Unverändert dominieren deutsche Investoren das Bürotransaktionsgeschehen

mit 14,12 Mrd. Euro bzw. 55,7 %. Gegenüber dem

Vorjahr haben einheimische Anleger rund 5 % weniger in Büros

investiert (2015: 14,85 Mrd. Euro). Mehr als verdoppelt hat sich

das Anlagevolumen bei den Zweitplatzierten US-amerikanischen

Investoren mit 5,41 Mrd. Euro. Auch hier kommt der Verkauf des

OfficeFirst-Portfolios zum Tragen.

Nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens vereinen die beiden

Investorentypen „Assetmanager / Fondsmanager“ und „Offene

Immobilienfonds / Spezialfonds“. Hierbei haben „Offene Immobilienfonds

/ Spezialfonds“ ihren Anteil am Gesamtvolumen um

14,6 % gesteigert.

Der Jahresabschluss 2016 ist durch eine Vielzahl von Großdeals

geprägt. Hierzu zählen der bereits erwähnte Verkauf des Office-

First-Portfolios sowie der Erwerb des Taunusturms in Frankfurt

für ca. 650 Mio. Euro durch ein Joint-Venture von Tishman Speyer,

Qatar Investment Authority, Varma Mutual Pension Insurance

Company und Elo Mutual Pension Insurance Company.

Weiterhin ist der Verkauf der Highlight Towers in München für

500 Mio. Euro an den Hausinvest der Commerz Real zu nennen.

Daneben wurde ebenfalls in Frankfurt bereits im dritten Quartal

der Commerzbank-Tower an Samsung SRA Asset Management

für geschätzte 675 Mio. Euro veräußert.

Die ungebrochen starke Nachfrage nach der Assetklasse Büro hat

sich auch im vierten Quartal in einer spürbaren Renditereduktion

gezeigt. Im Durchschnitt der Top-7 Standorte (Berlin, Hamburg,

München, Frankfurt a. M., Köln, Düsseldorf und Stuttgart) beträgt

die Abnahme der Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr 56 Basispunkte.

Aktuell weisen die Top-7 Bürostandorte einen Spread von

3,36 %-Punkten zum risikoarmen Zinssatz auf.

Im Jahr 2016 ist in Hamburg und Stuttgart mit 0,70 %- bzw.

0,65 %-Punkten die stärkste Reduktion erfasst worden (Hamburg:

3,40 %; Stuttgart: 3,85 %). München bleibt für Büroimmobilien jedoch

weiterhin der teuerste Standort mit einer Spitzenrendite von

3,35 % (-0,40 %-Punkte ggü. 2015). Ebenfalls beachtliche Renditeabnahmen

innerhalb der letzten 12 Monate weisen Berlin und

Köln mit jeweils 0,60 %-Punkten auf (Berlin: 3,50 %; Köln: 3,90 %).

Die anderen Top-7 Standorte Düsseldorf und Frankfurt sind durch

eine Renditekompression von 0,40 %- bzw. 0,50 %-Punkten charakterisiert

(Frankfurt: 3,75 %; Düsseldorf: 3,95 %).

Ein weiterhin extrem hohes Interesse seitens institutioneller Investoren

wird auch in 2017 die Nachfrage hoch halten. Trotz limitierter

Produktverfügbarkeit werden auch wieder im kommenden

Jahr aktuell offerierte Büroobjekte zeitnah einen neuen Besitzer

finden.

Entsprechend wird seitens der NAI apollo group für das Jahr 2017

ein Transaktionsvolumen für den Büroinvestmentmarkt im Bereich

von 20 Mrd. Euro prognostiziert. Als äußerst unwahrscheinlich ist

jedoch ein Übertreffen des sehr guten Ergebnisses aus 2016 mit

25,35 Mrd. Euro einzuschätzen. Für die Bürospitzenrenditen ist im

Jahresverlauf mit einer weiteren Renditekompression zu rechnen.

Bürotransaktionsvolumen Deutschland

Bürotransaktionsvolumen nach Investorentyp 2016

Transaktionsvolumen in Büroimmobilien in Mrd. €

Durchschnittliches Transaktionsvolumen 5 Jahre (19,10 Mrd. €)

30,00

25,00

20,00

15,00

10,00

5,00

0,00

7,15

11,30

15,60

18,50

24,75 25,35

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group

■ Asset- und Fondsmanager

■ Offene Immobilienfonds / Spezialfonds

■ Immobilienaktiengesellschaften /

REITs

■ Versicherungen / Pensionskassen

■ Sonstige

19,3 %

20,4 %

8,6 %

23,8 %

27,9 %

Quelle: NAI apollo group

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BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER DEUTSCHLAND

Der deutsche Büroflächenmarkt hat das Jahr 2016 mit einem

positiven Ergebnis beendet. Der Flächenumsatz durch Vermietungen

und Eigennutzer in den Top-7 Städten (Berlin, Hamburg,

München, Frankfurt a. M., Köln, Düsseldorf und Stuttgart) summiert

sich auf insgesamt 3,99 Mio. m². Im Vergleich zum Jahr

2015 hat der Flächenumsatz damit um 10,6 % zugenommen.

Die anderen betrachteten sieben Standorte Bonn, Essen, Dortmund,

Duisburg, Mannheim, Heidelberg und Ulm haben in 2016

ein Umsatzvolumen von 534.000 m² erzielt (+5,8 % ggü. 2015). In

Summe verbuchen alle Städte damit ein Gesamtvolumen in Höhe

von 4,52 Mio. m², womit dieses 10,0 % über dem Vorjahresniveau

liegt.

Deutliche Zuwächse waren hierbei vor allem in Stuttgart mit

49,5 % auf 429.000 m² sowie in Frankfurt a. M. mit 37,3 % auf

540.900 m² zu verzeichnen. Außerhalb der Top-7 stechen Mannheim

mit einem Plus von 62,5 % auf 91.000 m² und Ulm mit einer

Steigerung von 50,0 % auf 19.500 m² hervor. Lediglich Düsseldorf

(-9,9 %), Essen (-32,3 %) und Duisburg (-19,1 %) sind innerhalb

der betrachteten 14 Kommunen durch eine Abnahme des Umsatzes

in 2016 geprägt.

Hand in Hand mit den steigenden Büroumsätzen hält der Leerstandsabbau

an. In den letzten zwölf Monaten hat sich das Flächenangebot

innerhalb der Top-7 um rund 900.000 m² Bürofläche

auf aktuell 4,72 Mio. m² reduziert. Dies entspricht einer Quote von

nur noch 5,3 %. Bei den anderen Standorten summieren sich die

Angebotsflächen auf ca. 590.000 m², womit die Leerstandsquote

bei 3,7 % liegt. In allen betrachteten Kommunen sind damit derzeit

ca. 5,31 Mio. m² Bürofläche vakant, was einer Leerstandsrate

von 5,1 % entspricht. Diese ist hiermit im Vergleich zum Vorjahr

um 1,0 %-Punkte gesunken.

Unter den Betrachtungsstädten weist unverändert die Bankenmetropole

Frankfurt a. M. mit 1,25 Mio. m² bzw. einer Leerstandsquote

von 10,8 % die höchsten Flächenvakanzen auf. Durch das

geringste Flächenangebot (absolut) im Bereich von 30.000 m²

sind Heidelberg und Ulm geprägt.

Zum Jahresende 2016 beträgt der Büroflächenbestand der Top-7

rund 88,43 Mio. m², womit er im Jahresverlauf um 0,4 % bzw. ca.

370.000 m² angewachsen ist. Für die Gesamtheit aller Städte beläuft

sich der Bestand auf insgesamt 104,33 Mio. m² Bürofläche.

Hier summiert sich das Flächenplus auf fast 473.000 m² bzw.

0,5 %.

München bleibt mit einem Bestand von 20,14 Mio. m² Bürofläche

(BGF) weiterhin der größte Büroimmobilienmarkt. Es folgen

Berlin (18,52 Mio. m²), Hamburg (13,62 Mio. m²), Frankfurt a. M.

(11,49 Mio. m²), Düsseldorf (9,12 Mio. m²), Köln (7,84 Mio. m²)

und Stuttgart (7,70 Mio. m²). Im Ruhrgebiet erreicht der Flächenbestand

für die betrachteten Städte Essen, Dortmund und Duisburg

8,27 Mio. m², in Bonn 3,80 Mio. m², in Mannheim und Heidelberg

(Rhein-Neckar) 2,99 Mio. m² sowie in Ulm 0,85 Mio. m².

Marktprägende Charakteristika der Büromärkte sind, wie auch im

Vorjahr, die hohen Flächenumsätze bei sinkender Flächenverfügbarkeit

in Kombination mit einem zu geringen Bürofertigstellungsvolumen.

Die sich fortsetzende positive konjunkturelle Entwicklung gepaart

mit der aktuellen Rekordbeschäftigung wird sich auch in 2017 in

einem sehr starken Umsatzergebnis auf dem deutschen Büroflächenmarkt

widerspiegeln. Insbesondere einige Großgesuche innerhalb

der Top-7, die ins neue Jahr verschoben wurden, werden

vor allem die erste Jahreshälfte 2017 stärken.

Obwohl die derzeitige Nachfrage einen überdurchschnittlichen

Büroumsatz prognostizieren lässt, kann sich der starke Rückgang

der Flächenverfügbarkeit als limitierend auswirken. Nennenswerte

Fertigstellungen, die dem Vermietungsmarkt zugänglich sind und

damit zu einer Entspannung der Angebotsseite führen, wird es

erst wieder in den Folgejahren geben.

Flächenumsatz in den Partnerstädten

Top-7 Städte (in m²) Sonstige (in m²)

Leerstandsquote in den Partnerstädten

Insgesamt (in %) davon Top-7 Städte (in %) davon Sonstige (in %)

5.000.000

4.500.000

4.000.000

3.500.000

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0

10,00

9,00

8,00

7,00

6,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group

5,00

4,00

3,00

2,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group

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BERLIN

BÜROINVESTMENT BERLIN

Transaktionsvolumen & Rendite

In 2016 sind in Berlin insgesamt 2,2 Mrd. Euro in Büroimmobilien

investiert worden. Dies sind 38,0 % weniger als im Vorjahr.

Diese Differenz lässt sich dadurch erklären, dass das Jahr 2015

durch den Verkauf des Potsdamer Platz Ensembles für insgesamt

ca. 1,3 Mrd. Euro gekennzeichnet war. Da solche marktprägenden

Transaktionen auch für den Berliner Büroinvestmentmarkt

außergewöhnlich sind, kann das Volumen des Jahres 2016

als gutes Ergebnis bezeichnet werden. Damit bewegt sich das

Transaktionsgeschehen nahezu auf dem Niveau des langjährigen

Durchschnitts in Höhe von 2,28 Mrd. Euro.

Die hohe Nachfrage in der Bundeshauptstadt hat zu einer der

stärksten Renditereduktionen unter den Top-5 Standorten geführt.

So ist die Spitzenrendite für Büroassets von 4,10 % Ende

2015 auf 3,50 % im letzten Quartal 2016 gesunken.

Investorentyp & Herkunft

Analog zum Vorjahr dominieren auch in 2016 internationale Investoren

den Transaktionsmarkt für Büroimmobilien in Berlin. Auf

diese summiert sich ein Umsatz von 1,28 Mrd. Euro. Deutsche

Anleger sind hingegen für ca. 890 Mio. Euro verantwortlich. Das

höchste Volumen unter den ausländischen Herkunftsländern erzielen

US-amerikanische Investoren mit einem 29,1 %-Anteil.

Die vier Anlegergruppen „Assetmanager“, „Projektentwickler“,

„Private-Equity-Fonds“ sowie „Offene Immobilienfonds / Spezialfonds“

vereinen mit Anteilen zwischen 17,0 % und 22,0 % den

Großteil des Transaktionsvolumens auf sich. Bei der Unterscheidung

nach Größenklassen weist das Segment „100 < 500 Mio.

Euro“ mit 30,9 % den höchsten Umsatzanteil auf.

Für 2017 sehen die Vorzeichen für den Berliner Büroinvestmentmarkt

äußerst positiv aus. So werden mehrere große Bürotransaktionen

zum Abschluss kommen. Entsprechend ist derzeit davon

auszugehen, dass das Bürotransaktionsvolumen oberhalb

der zwei Milliardenmarke bleibt.

Transaktionsvolumen

4.000 4000

3.500 3500

3.000 3000

2.500 2500

2.000 2000

1.500 1500

1.000 1000

500

0

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (2.280 Mio. €)

790

Spitzenrendite

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

1.880

Spitzenrendite Büro (netto) in %

Top-3-Transaktionen

1.620

3.550

2.150 2.200

2011 2012 2013 2014 2015 2016

5,10

4,95 4,90 4,60

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1. Allianz-Sitz „An den Treptowers 3“ durch

JV Blackstone und Quantum über ca. 230.000.000 €

2. „City Carré“, Koppenstraße 93

durch Art-Invest Real Estate

3. „Victoriastadt Lofts“, Schreiberhauer Straße

durch Schroder Real Estate über ca. 130.000.000 €

4,10

3,50

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

8


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER BERLIN

Flächenumsatz

Auf dem Berliner Büroflächenmarkt setzt auch das vierte Quartal

die sehr gute Entwicklung der ersten drei Quartale des Jahres

2016 fort. Der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer

beträgt für die Monate Oktober bis Dezember 213.000 m²,

womit sich das Gesamtjahresergebnis 2016 auf 895.000 m²

summiert. Mit dieser sehr starken Performance sichert sich der

Berliner Büromarkt einen neuen Rekord. Im Vergleich zum alten

Rekordhalter 2015 beträgt das Plus 2,2 %, gegenüber dem langjährigen

Durchschnitt hat der Büromarkt sogar um 29,7 % zugelegt.

Obwohl im Jahresverlauf 2016 einige Großabschlüsse im Bereich

oberhalb von 5.000 m² zu verzeichnen sind, verteilt sich

die Büroflächennachfrage nahezu gleichmäßig über alle Größenklassen.

Zu den größten Abschlüssen des Gesamtjahres zählen

der Eigennutzerbau der Axel Springer AG in Kreuzberg mit über

41.000 m², der Abschluss des Bundesministeriums für Gesundheit

in der Maurerstraße mit über 27.000 m² sowie die Anmietung

für das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten in der Darwinstraße

mit über 17.000 m².

Innerhalb der Branchenverteilung spiegelt sich die rege Nachfrage

seitens der Start-Up Szene wider. So ist die Branche „Kommunikation,

IT & EDV“ mit 20,3 % für den größten Umsatzanteil

verantwortlich. Die Großdeals der Landes- und Bundesbehörden

sorgen dafür, dass die „öffentliche Hand“ einen Anteil von

19,2 % erzielt.

Angebot & Leerstand

Auf dem Berliner Büromarkt hat sich die ungebrochene Umsatzdynamik

bei gleichzeitig moderatem Fertigstellungsvolumen

mit geringer Flächenverfügbarkeit im Jahresverlauf 2016 fortgesetzt.

Entsprechend ist die Leerstandsquote innerhalb der letzten

12 Monate um 2,0 %-Punkte auf aktuell 2,9 % gesunken. Insbesondere

in zentralen Lagen sind mittlerweile nahezu keine adäquaten

Flächen mehr zu finden. Trotz eines steigenden Projektvolumens

für die Jahre 2017 und 2018, ist erst wieder ab 2019

mit einer Entlastung des angespannten Büromarktes durch spekulativen

Neubau zu rechnen.

Mieten

Die hohe Nachfrage gepaart mit der nachlassenden Flächenverfügbarkeit

hat sich im Jahr 2016 in einem steigenden Preisniveau

niedergeschlagen. So endet der quartalsweise Anstieg der Durchschnittsmiete

bei 15,90 €/m² zum Jahresende 2016. Dies ist ein

Plus von 8,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Noch stärker zeigt sich

die Steigerung der Spitzenmiete in 2016. Ein Zuwachs auf aktuell

28,20 €/m² bedeutet ein Plus von 15,1 % gegenüber dem vierten

Quartal 2015. Die Höchstmieten sind u.a. durch die Abschlüsse

von Beko mit ca. 31,00 €/m² am Potsdamer Platz 11 sowie im

„Upper West“ (Kurfürstendamm 11) für 36,00 €/m² erzielt worden.

Prognose

Im Jahr 2017 wird sich infolge der geringen Flächenverfügbarkeit

der Vermietermarkt mit steigenden Mieten fortsetzen. Zwar lässt

die derzeitige Nachfrage einen überdurchschnittlichen Büroumsatz

prognostizieren, das mangelnde Flächenangebot kann sich

allerdings limitierend auswirken.

Bestand & Umsatz

20,00

19,50

19,00 19,0

18,50 18,5

18,00 18,0

17,50 17,5

17,00 17,0

600000

Umsatz nach Branchen

500000

500000

■ Kommunikation, IT & EDV

400000

■ 300000 Öffentliche Einrichtungen

■ 200000 200000 Unternehmensberatung,

Marketing & Marktforschung

100000 100000

■ Medien 00

& Werbung

■ Groß- & Einzelhandel

■ Sonstige

Leerstandsquote

8,08

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

30,0030

25,0025

20,0020

15,0015

10,0010

5,005

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (690.000 m 2 )

547.000

18,10

Büroleerstand in %

7,5

7,1

6,7

29,5 %

9,3 %

10,8 %

20,3 %

10,9 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Spitzen- & Durchschnittsmiete

21,50

12,40

22,00

12,40

22,00

12,50

6,2

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

22,50

13,00

4,9

24,50

14,70

2,9

28,20

15,90

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Top-3-Umsätze

553.000 515.000 611.000

876.000

895.000

18,20 18,30 18,30 18,40 18,52

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1000000

1.000.000

900000

900.000

800000 800.000

700000 700.000

600000 600.000

500000 500.000

400000 400.000

300000 300.000

200000 200.000

100000 100.000

0 0

19,2 %

1. Axel-Springer-Straße

durch Axel Springer AG über 41.000 m²

2. Maurerstraße durch das

Bundesministerium für Gesundheit über 27.000 m²

3. Darwinstraße durch

Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten über 17.000 m²

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

9


HAMBURG

BÜROINVESTMENT HAMBURG

Transaktionsvolumen & Rendite

Der Hamburger Büroinvestmentmarkt hat das Jahr 2016

mit dem zweitbesten, jemals erfassten Transaktionsvolumen

beendet. Insgesamt summiert sich das Geschehen auf

2,80 Mrd. Euro, womit es 10,2 % über dem Vorjahresvolumen

liegt. Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt beträgt das Plus

36,7 %. Vor allem das Schlussquartal hat mit einem Anteil von fast

einem Drittel zu dem sehr guten Abschneiden des Gesamtjahres

2016 beigetragen.

Die Renditereduktion in Hamburg hat sich auch innerhalb der

letzten zwölf Monate ungebrochen fortgesetzt. So hat die hohe

Nachfrage nach Büroimmobilien in der Hansestadt die Spitzenrendite

um weitere 70 Basispunkte abnehmen lassen. Zum Jahresende

2016 rangiert diese bei 3,40 %.

Investorentyp & Herkunft

Die Majorität des Hamburger Büroinvestmentvolumens ist durch

deutsche Investoren geprägt. Diese sind für ca. 1,6 Mrd. Euro

verantwortlich. Zu den ausländischen Anlegern mit nennenswerten

Umsatzanteilen zählen US-amerikanische, Schweizer, französische

sowie österreichische Investoren.

Drei Investorentypen bestimmen primär das Hamburger Transaktionsgeschehen.

Zu nennen sind hier „Assetmanager“, „Offene

Immobilienfonds / Spezialfonds“ sowie „Private-Equity-Fonds“

mit Anteilen zwischen 20,7 % und 27,0 %. Nahezu die Hälfte

des Transaktionsvolumens ist durch Objekte der Größenklasse

„> 100 Mio. Euro“ generiert worden.

Für das Jahr 2017 ist bei Hamburger Bürotransaktionen eine weiterhin

lebhafte Entwicklung prognostizierbar. Entsprechend sollte

ein Bürotransaktionsvolumen spürbar oberhalb des langjährigen

Durchschnitts zu Buche schlagen. Die Renditekompression wird

sich aller Wahrscheinlichkeit nach weiter fortsetzen.

Transaktionsvolumen

3.000 3000

2.500 2500

2.000 2000

1.500 1500

1.000 1000

500

0

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (2.050 Mio. €)

2.800

2.540

2.300

1.030 1.130

Spitzenrendite

Spitzenrendite Büro (netto) in %

Top-3-Transaktionen

1.470

2011 2012 2013 2014 2015 2016

5,00

4,75 4,70 4,50

4,10

1. Alter Wall 2-32 (Büroanteil) durch Art-Invest

(Versorgungswerk der Ärztekammer Hamburg etc.)

2. „Fernsprechamt“, Schlüterstraße

durch den Peakside Real Estate Fund II

3. Gruner + Jahr HQ, Am Baumwall 11

durch die Stadt Hamburg für ca. 130.000.000 €

3,40

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

10


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER HAMBURG

Flächenumsatz

Der Hamburger Büroflächenmarkt hat in 2016 das bereits sehr

gute Vorjahr nochmals leicht übertrumpfen können. Insgesamt

beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer

auf 557.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein

Plus von 3,5 % dar. Nachdem in den ersten drei Quartalen das

Volumen positiv angewachsen ist, verzeichnet das Schlussquartal

allerdings mit 139.000 m² eine Abnahme gegenüber dem Vorjahreszeitraum

(Q4 2015: 182.000 m²).

Insbesondere die Zunahme der Großabschlüsse oberhalb von

5.000 m² hat zu dem sehr guten Umsatzergebnis beigetragen.

Zu den größten Deals des Jahres 2016 zählen u.a. der Abschluss

von Olympus Deutschland mit 23.800 m² im Poseidon-Haus, von

Nordex Energy in der Langenhorner Chaussee über 12.000 m²

sowie von KPMG im Springer Quartier über 11.800 m². Zudem

konnte im Gorch-Fock-Wall 5-7 7.410 m² Bürofläche an die Stadt

Hamburg für die Universität Hamburg durch Völckers & Cie vermittelt

werden.

Unter anderem infolge der Großdeals von Olympus Deutschland

sowie Nordex Energy erzielt die Branche „Industrielle Produktion

& verarbeitendes Gewerbe“ mit 16,0 % den höchsten Umsatzanteil.

Dicht dahinter folgen „Unternehmensberatung, Marketing &

Marktforschung“ mit 15,3 %.

Unter den Teilmärkten dominieren unverändert die City sowie die

City-Süd das Umsatzgeschehen in Hamburg. In Summe verbuchen

diese über 270.000 m² bzw. fast die Hälfte des Volumens.

Angebot & Leerstand

Nachdem der Leerstand in den letzten Quartalen stetig gesunken

ist, hat er im finalen Quartal nochmals um 0,1 %-Punkte nachgegeben

und rangiert zum Jahresende 2016 bei 5,2 %. Im Jahr

2016 wurden rund 200.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Hiervon

stehen dem Markt lediglich nur noch knapp 10 % zur Verfügung.

Das für 2017 projektierte Volumen wird zu keinem signifikanten

Angebotswachstum führen, da derzeit bereits eine hohe Vorvermietungsquote

vorliegt. In den Folgejahren scheint der spekulative

Neubau aber leicht anzuziehen.

Mieten

Zum Jahresende 2016 ist bei der Spitzenmiete in Hamburg ein

deutlicher Anstieg auf 26,00 €/m² erfasst worden. Gegenüber

dem Vorquartal liegt das Plus bei 1,00 €/m², im Vergleich zum

Vorjahr ist die Spitzenmiete um 1,20 €/m² angestiegen. Auch bei

der Durchschnittsmiete spiegelt sich die Nachfrage nach zentralen

Lagen und damit einer höheren Zahlungsbereitschaft der Büronutzer

wider. Im abgelaufenen Quartal ist ein Wachstum von

0,40 €/m² auf 15,30 €/m² verzeichnet worden.

Prognose

Für das kommende Jahr 2017 kann mit den derzeit im Markt

befindlichen Gesuchen ein Bürovermietungsvolumen im Bereich

des Vorjahres prognostiziert werden. Mit einer weiteren positiven

Entwicklung des Vermietungsmarktes wird sich zudem die Leerstandsreduktion

fortsetzen.

Bestand & Umsatz

20,0020

18,0018

16,0016

14,0014

12,0012

10,0010

8,00 8

6,00 6

4,00 4

2,00 2

0,00 0

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Industrielle Produktion &

400000

verarbeitendes Gewerbe

300000

■ Unternehmensberatung,

Marketing & Marktforschung

200000

■ Gastronomie, Hotellerie &

100000

Tourismus

00

■ Kommunikation, IT & EDV

■ Bau & Immobilien

■ Sonstige

Leerstandsquote

10,010

9,09

8,08

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

30,0030

25,0025

20,0020

15,0015

10,0010

5,005

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (499.300 m 2 )

538.000

13,15

Büroleerstand in %

8,7

7,2

7,2

Spitzen- & Durchschnittsmiete

23,50

13,80

434.000 440.000

13,40 13,50 13,50

24,00

14,00

24,00

13,90

527.300 557.000

538.000

40,8 %

6,6

24,00

14,30

13,55

8,0 %

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

5,5

24,80

14,60

13,62

2011 2012 2013 2014 2015 2016

9,8 %

16,0 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Top-3-Umsätze

1. Amsinckstraße 63-71

durch Olympus über 23.800 m²

2. Langenhorner Chaussee

durch Nordex Energy über 12.000 m²

3. Caffamacherreihe / Kaiser-Wilhelm-Straße

durch KPMG über 11.800 m²

600000 600.000

540000

500.000

480000

420000 400.000

360000

300000 300.000

240000

200.000

180000

120000 100.000

60000

0 0

10,1 %

5,2

26,00

15,30

2011 2012 2013 2014 2015 2016

15,3 %

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

11


MÜNCHEN

BÜROINVESTMENT MÜNCHEN

Transaktionsvolumen & Rendite

Im Jahr 2016 ist auf dem Münchener Büroinvestmentmarkt mit

5,01 Mrd. Euro nicht nur das sehr gute Vorjahr um 25,3 % übertroffen

worden, sondern es stellt auch einen neuen Rekord dar.

So ist der alte Spitzenreiter 2007, in dem mit knapp 5 Mrd. Euro

erzielt wurden, leicht übertrumpft worden. Eine Vielzahl an Transaktionen

oberhalb der 100 Millionengrenze haben hierzu maßgeblich

beigetragen.

Infolge der hohen Nachfrage hat sich München als teuerster Bürostandort

in Deutschland weiter manifestieren können. Innerhalb

des Jahres 2016 hat die Spitzenrendite um 40 Basispunkte auf

aktuell 3,35 % nachgegeben.

Investorentyp & Herkunft

Der Münchener Büroinvestmentmarkt ist mit einem Anteil von

zwei Dritteln klar durch deutsche Investoren bestimmt worden.

In Summe sind diese somit für ca. 3,8 Mrd. Euro verantwortlich.

Unter den ausländischen Anlegern stechen US-amerikanische mit

einem Anteil von 14,3 % hervor. Dies ist maßgeblich auf die Akquisition

der Immobilien des OfficeFirst-Portfolios durch Blackstone

zurückzuführen. Unter den Investorentypen sind „Offene Immobilienfonds

/ Spezialfonds“ mit fast 1,7 Mrd. Euro federführend.

Dahinter folgen „Assetmanager“ mit über 1,4 Mrd. Euro.

Das sehr gute Jahresergebnis ist maßgeblich durch Großdeals

getrieben worden. So entfällt auf die Cluster „100 < 500 Mio.

Euro“ sowie „> 500 Mio. Euro“ mehr als die Hälfte des Volumens.

Auch im Jahr 2017 werden Bürotransaktionen für eine dynamische

Entwicklung des Transaktionsvolumens sorgen, das jedoch

deutlich hinter dem neuen Rekordjahr zurückbleiben sollte. Die

sehr hohe Nachfrage wird zudem weiteren Druck auf die Bürospitzenrendite

ausüben.

Transaktionsvolumen

6.000 6000

5.000 5000

4.000 4000

3.000 3000

2.000 2000

1.000 1000

0

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (3.560 Mio. €)

1.450

Spitzenrendite

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

2.790 2.900

Spitzenrendite Büro (netto) in %

Top-3-Transaktionen

3.100

4.000

5.010

2011 2012 2013 2014 2015 2016

4,85

4,70 4,60

1. Highlight Towers, Mies-van-der-Rohe-Straße 4-10 durch den

OIF Hausinvest (Commerz Real) über ca. 500.000.000 €

2. HQ BayWa, Arabellastraße 4

durch WealthCap über ca. 280.000.000 €

3. Nove by Citterio, Lilli-Palmer-Straße

durch BNP REIM über ca. 250.000.000 €

4,25

3,75

3,35

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group, neben Stadtgebiet umfasst

das Marktgebiet Umlandgemeinden

Quelle: NAI apollo group

12


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER MÜNCHEN

Flächenumsatz

Infolge eines sehr starken vierten Quartals 2016 kann der Münchener

Büroflächenmarkt mit dem höchsten Umsatzvolumen

der letzten fünf Jahre abschließen. Insgesamt beläuft sich

der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf

784.000 m², womit das Vorjahresergebnis um 3,0 % übertrumpft

wird. Fast 30 % hiervon sind in den letzten drei Monaten des Jahres

2016 erzielt worden, was u.a. durch Großabschlüsse zu begründen

ist. In Summe ist das Schlussquartal für 227.000 m² verantwortlich,

womit es jedoch leicht unter dem Vorjahreszeitraum

liegt. Der größte Abschluss des Jahres ist auch im vierten Quartal

getätigt worden. Hierbei handelt sich um 32.000 m² Bürofläche

in der Entwicklung „Business Campus Unterschließheim“ durch

BMW.

Die größten Deals des Jahres 2016 spiegeln sich in der Branchenverteilung

wider. Entsprechend der Anmietung durch BMW

sowie des Tochterunternehmens Alphabet dominiert die Branche

„Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“ mit 20,1 %.

Die zweitstärkste Branche ist „Unternehmensberatung, Marketing

& Marktforschung“ mit 15,2 %.

Wenngleich der Teilmarkt Zentrum den höchsten Flächenumsatz

verzeichnet, sind einige der größten Vermietungen im Umland erfolgt.

So ist das Umsatzvolumen im Umland gegenüber dem Vorjahr

stark angestiegen, während das Stadtgebiet leichte Verluste

registriert. Die zunehmende Flächenknappheit im Stadtzentrum,

vor allem bei großen zusammenhängenden Büroflächen, wird das

Umsatzgeschehen im Zentrum auch weiter limitieren.

Angebot & Leerstand

Infolge des Flächenumsatzes der letzten Monate, in Kombination

mit der sehr hohen Vorvermietungsquote in aktuellen Projektentwicklungen,

hat sich der Leerstand im vierten Quartal weiter reduziert.

Zum Ende des Monats Dezember 2016 beläuft sich die

Leerstandsquote auf 4,2 %, die damit in den letzten 12 Monaten

um 1,3 %-Punkte gesunken ist. Da das Projektentwicklungsvolumen

des Jahres 2017 zu großen Teilen nicht mehr vakant ist,

wird es von dieser Seite zu keiner Angebotsausweitung kommen.

Es ist eher vom Gegenteil auszugehen und somit ist mit einer zusätzlichen

Abnahme der Flächenverfügbarkeit auch in 2017 zu

rechnen.

Mieten

Nachdem die Spitzenmiete in München im Jahresverlauf bereits

angestiegen ist, verzeichnet diese im finalen Quartal 2016 ein

weiteres Plus von 1,00 €/m² auf nun 35,50 €/m². Im Vorjahresvergleich

kann ein Anstieg von 4,4 % ausgewiesen werden. Die

Durchschnittsmiete hat gegenüber dem Vorjahr um 1,9 % auf

aktuell 16,50 €/m² zugelegt. Auch in 2017 wird dieses Mietpreiswachstum

anhalten.

Prognose

Bereits vorhandene Großgesuche deuten für das Gesamtjahr

2017 auf eine sehr gute Umsatzentwicklung hin. Insofern kann

ein Volumen deutlich über 700.000 m² prognostiziert werden.

Bestand & Umsatz

21,00

20,80

20,60

20,40

20,20,2

20,00

19,80 19,8

19,60

19,40 19,4

19,20

19,00 19,0

600000

Umsatz 500000 nach Branchen

■ 400000 Industrielle Produktion &

verarbeitendes Gewerbe

300000

■ Unternehmensberatung,

200000 200000

Marketing & Marktforschung

100000 100000

■ Öffentliche Einrichtungen

00

■ Kommunikation, IT & EDV

■ Bau & Immobilien

■ Sonstige

Leerstandsquote

9,09

8,08

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

40,0040

35,0035

30,0030

25,0025

20,0020

15,0015

10,0010

5,005

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 * Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)*

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (700.600 m 2 )*

880.000

19,70

Büroleerstand in %*

8,4

7,4

Top-3-Umsätze

7,0

Spitzen- & Durchschnittsmiete

30,50

14,30

714.000 606.000 638.200 761.000 784.000

20,10 20,20 20,20 20,10 20,14

2011 2012 2013 2014 2015 2016

31,00

15,10

32,00

14,95

32,9 %

8,0 %

11,1 %

20,1 %

12,7 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1. „Business Campus Unterschließheim“

durch BMW über 32.000 m²

2. Hofmannstraße 61-63 durch die BimA über 14.900 m²

3. Werinherstraße 109

durch die Stadt München über 14.900 m²

6,5

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

34,00

15,70

5,5

34,00

16,20

1000000

1.000.000

900000

900.000

800000 800.000

700000 700.000

600000 600.000

500000 500.000

400000 400.000

300000 300.000

200000 200.000

100000 100.000

0 0

4,2

35,50

16,50

2011 2012 2013 2014 2015 2016

15,2 %

Quelle: NAI apollo group; *nach BGF, neben Stadtgebiet umfasst

das Marktgebiet Umlandgemeinden

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group; *nach BGF

Quelle: NAI apollo group

13


FRANKFURT

BÜROINVESTMENT FRANKFURT

Transaktionsvolumen & Rendite

Der Frankfurter Büroinvestmentmarkt präsentiert sich im Jahr 2016

mit einem herausragenden Ergebnis. Insgesamt sind 5,43 Mrd.

Euro in Büroimmobilien investiert worden, womit es das Vorjahr als

zweitstärkstes Jahr nach 2007 ablöst. Gegenüber dem bereits sehr

starken Vorjahr hat das Volumen nochmals um 29,6 % zulegen

können. Maßgeblich verantwortlich für das sehr gute Abschneiden

des Jahres 2016 ist das finale Quartal. Infolge von Großdeals, wie

beispielsweise den Verkäufen des Commerzbank-Towers für ca.

675 Mio. Euro oder des Taunusturms für ca. 650 Mio. Euro, summiert

sich das Transaktionsgeschehen allein in den letzten drei Monaten

auf 2,96 Mrd. Euro. Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien

in Frankfurt hat die Spitzenrendite innerhalb der letzten zwölf

Monate um weitere 50 Basispunkte sinken lassen und liegt nun bei

3,75 %.

Investorentyp & Herkunft

Auf dem Frankfurter Büroinvestmentmarkt haben in 2016 ausländische

Investoren den Markt bestimmt. Im Nationalitätenvergleich

stechen deutsche Anleger aber weiterhin mit dem höchsten Volumen

in Höhe von rund 2,21 Mrd. hervor. Basierend auf der Übernahme

des OfficeFirst-Portfolios durch Blackstone folgen hierauf

US-amerikanische Investoren mit ca. 1,5 Mrd. Euro und damit

50 % mehr als im Vorjahr. Daneben sind u.a. auch südkoreanische

Investoren sowie Käufer aus dem Nahen Osten aktiv.

Unter den Investorentypen entfällt der größte Anteil mit über

2,0 Mrd. Euro auf „Assetmanager“. Ebenfalls oberhalb der Milliardenmarke

liegen die zweit- und drittplatzierten „Versicherungen /

Pensionskassen“ sowie „Private-Equity-Fonds“.

Neben den bereits erwähnten Großtransaktionen zählt auch

„The Squaire“, als Teil des OfficeFirst-Portfolios, zu den größten

Verkäufen. Infolgedessen ist das Cluster „> 500 Mio. Euro“ für

beachtliche 2,3 Mrd. Euro verantwortlich. Auch für 2017 ist mit

einem lebhaften Transaktionsgeschehen zu rechnen, das sich

jedoch voraussichtlich eher im Bereich des langjährigen Durchschnitts

bewegen wird.

Transaktionsvolumen

6.000 6000

5.000 5000

4.000 4000

3.000 3000

2.000 2000

1.000 1000

0

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (3.580 Mio. €)

1.380

Spitzenrendite

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

2.560

Spitzenrendite Büro (netto) in %

Top-3-Transaktionen

2.210

3.510

4.190

5.430

2011 2012 2013 2014 2015 2016

5,00 5,00

4,80 4,55

1. The Squaire, Am Flughafen Frankfurt durch Blackstone über

ca. 680.000.000 € (anteilig geschätzt)

2. Commerzbank-Tower, Große Gallusstraße 17 durch

Samsung SRA Asset Management über ca. 675.000.000 €

3. Taunusturm, Taunustor 1-3 durch Tishman Sp. / Qatar

Invest. A. / Varma Mutual P. Insur. / Elo Mutual P. Insur. über

650.000.000 €

4,25

3,75

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group, neben Stadtgebiet enthält

Marktgebiet Eschborn und OF-Kaiserlei

Quelle: NAI apollo group

14


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER FRANKFURT

Flächenumsatz

Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei

kann im finalen Quartal 2016 rege Marktaktivitäten

und eine Vielzahl an Abschlüssen vorweisen. Damit werden

die positiven Vorquartale nochmals deutlich übertroffen. Ein Flächenumsatz

durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von

193.700 m² in den letzten drei Monaten des Jahres 2016 spiegelt

im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Zuwachs von 79.200 m²

bzw. 69,2 % wider. In Summe verzeichnet das Gesamtjahr 2016

einen Büroflächenumsatz von 540.900 m², womit es nicht nur

37,3 % über dem Vorjahr mit 394.000 m² liegt, sondern auch das

beste Ergebnis seit dem Jahr 2007 mit 547.000 m² darstellt.

Die positive Umsatzentwicklung des Frankfurter Büromarktes

ist maßgeblich durch das Zurückkehren von Großdeals geprägt.

2016 wurde bei Deals ab 5.000 m² im Vergleich zu 2015 eine Umsatzverdoppelung

auf 172.900 m² erfasst. Beim größten Deal des

vierten Quartals handelt es sich um den Abschluss der Deutschen

Bahn AG im Projekt „Grand Central“ über 45.000 m² Bürofläche.

Mit zusätzlichen fünf Vermietungen ab 5.000 m² summiert sich

das Volumen in diesem Segment allein in den letzten drei Monaten

auf 89.400 m².

Die Branche „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ prägt

mit einem Marktanteil von 22,8 % weiterhin das Marktgeschehen

des Jahres 2016. Damit liegt der Umsatzanteil über dem Vorjahresniveau

von 19,2 %. Auf dem zweiten Rang folgt die Branche

„Kommunikation, IT & EDV“ mit 10,9 %.

In der räumlichen Verteilung befindet sich der Central Business

District mit 316.200 m² bzw. einem Anteil von 58,5 % unverändert

im Fokus der Nutzer.

Bestand & Angebot

Auf Jahressicht ist die Summe der Flächenabgänge mit 155.000 m²

deutlich oberhalb der Fertigstellungen mit 126.200 m² Bürofläche.

Aus den Nettoflächenverlusten resultiert zum Ende des vierten

Quartals ein Büroflächenbestand von 11,493 Mio. m².

Der Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt hat auch im

vierten Quartal 2016 eine spürbare Reduktion erfahren. Zum Jahresende

2016 stehen dem Markt 1,246 Mio. m² Bürofläche zur

Verfügung. Daraus resultiert eine Leerstandsquote von 10,8 %.

Mieten

Großanmietungen in Projektentwicklungen, wie die der Deutschen

Bahn, prägen das Mietniveau im vierten Quartal 2016.

Die Durchschnittsmiete steigt im Vergleich zum Vorquartal um

0,20 €/m² auf aktuell 19,30 €/m². Unverändert präsentiert sich

die Spitzenmiete mit 39,00 €/m² gegenüber dem dritten Quartal.

Prognose

Nachdem das Jahr 2016 mit dem höchsten Umsatzvolumen innerhalb

der letzten neun Jahre abgeschlossen hat, ist in 2017 mit

einer weiterhin positiven Vermietungsentwicklung zu rechnen. Mit

hoher Wahrscheinlichkeit wird diese erneut über dem langjährigen

Mittel liegen. Folglich sollte sich der Leerstandsabbau fortsetzen,

womit sich auch Anstiegspotenziale für das Mietniveau ergeben.

Bestand & Umsatz

13,00

12,50

12,00 12,0

11,50 11,5

11,00 11,0

10,50 10,5

10,00 10,0

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Banken, Finanzdienstleister &

400000

Versicherungen

300000

■ Kommunikation, IT & EDV

200000

■ Unternehmensberatung,

100000 Marketing & Marktforschung

■ Verkehr, 00

Transport & Logistik

■ Öffentliche Einrichtungen

■ Sonstige

Leerstandsquote

18,018

16,016

14,014

12,012

10,010

8,08

6,06

4,04

2,02

0,00

45,0045

40,0040

35,0035

30,0030

25,0025

20,0020

15,0015

10,0010

5,005

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (454.200 m 2 )

427.000

11,59

Büroleerstand in %

16,9

13,1

Top-3-Umsätze

11,6

Spitzen- & Durchschnittsmiete

36,50

19,50

514.900

36,00

20,50

452.000

38,00

20,50

369.400

34,7 %

10,3 %

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

10,6 %

1. Adam-Riese-Str. / Hafenstr.

durch Deutsche Bahn AG über 45.000 m²

2. Taunustor 2

durch Europäische Zentralbank über 17.800 m²

3. Platz der Einheit 2

durch Zurich Versicherung über 17.500 m²

22,8 %

10,7 %

11,3 10,9 10,8

38,00

20,50

394.000

39,20

20,50

540.900

11,55 11,60 11,60 11,52 11,49

2011 2012 2013 2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

600000 600.000

500000 500.000

400000 400.000

300000 300.000

200000 200.000

100000 100.000

0 0

39,00

19,30

2011 2012 2013 2014 2015 2016

10,9 %

Quelle: NAI apollo group, neben Stadtgebiet enthält

Marktgebiet Eschborn und OF-Kaiserlei

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

15


STUTTGART

BÜROINVESTMENT STUTTGART

Transaktionsvolumen & Rendite

Der Stuttgarter Büroinvestmentmarkt kann im Jahr 2016 das bereits

sehr gute Vorjahresergebnis nochmals toppen. Summa summarum

sind in der baden-württembergischen Landeshauptstadt

1,14 Mrd. Euro in Büroimmobilien investiert worden. Im Vergleich

zu 2015 spiegelt dies ein Plus von 28,1 % wider. Gegenüber dem

langjährigen Durchschnitt kann 2016 sogar ein Wachstum von

58,8 % vorweisen.

Die sehr starke Büromarktentwicklung mit nahezu keinem Leerstand

hat die bereits sehr hohe Nachfrage seitens der Investoren

nach Büroimmobilien in Stuttgart weiter befördert. In der Folge

ist die Spitzenrendite in Stuttgart im Jahresverlauf 2016 um

65 Basispunkte auf 3,85 % zum Jahresende gesunken, womit

abermals ein neuer Tiefststand erfasst werden konnte.

Investorentyp & Herkunft

Die Übernahme des OfficeFirst-Portfolios durch Blackstone

zeigt sich auch auf dem Stuttgarter Büroinvestmentmarkt. So

dominieren US-amerikanische Investoren mit einem Anteil von

52,2 % das Marktgeschehen. Auf nationale Anleger summiert

sich ein Volumen von über 410 Mio. Euro bzw. 36,5 %. Unter

den Investorentypen erzielen „Private-Equity-Fonds“ mit 39,6 %,

gefolgt von „Assetmanagern“ mit 35,1 % die höchsten Anteile.

Auch in 2017 ist für den Stuttgarter Büroinvestmentmarkt ein lebhaftes

Transaktionsgeschehen prognostizierbar. Dennoch sollte

das Transaktionsvolumen den langjährigen Durchschnitt in Höhe

von 720 Mio. Euro nicht übersteigen. Ferner wird sich die Renditekompression

auch in 2017 fortsetzen.

Transaktionsvolumen

1.200 1200

1.000 1000

800

600

400

200

0

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (720 Mio. €)

190

Spitzenrendite

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

380

Spitzenrendite Büro (netto) in %

Top-3-Transaktionen

470

1. Reinsburgstraße 19-27 durch Blackstone

über ca. 130.000.000 € (anteilig geschätzt)

2. Uhlandstraße 2 durch Blackstone

über ca. 130.000.000 € (anteilig geschätzt)

3. Telekom-Komplex Nauheimer Straße, durch J.P. Morgan

A.M. / LGT Capital Part. über ca. 105.000.000 €

710

890

1.140

2011 2012 2013 2014 2015 2016

5,20

5,00

4,90 4,70

4,50

3,85

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

16


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER STUTTGART

Flächenumsatz

Der Stuttgarter Büroflächenmarkt ist im Jahr 2016 durch einen

neuen Rekord geprägt. Der Flächenumsatz durch Vermietungen

und Eigennutzer summiert sich auf insgesamt 429.000 m², womit

der Vorjahresrekord um 49,5 % übertroffen worden ist. Im Vergleich

zum langjährigen Durchschnitt ist im Jahr 2016 141.000 m²

Bürofläche mehr umgesetzt worden. Dies ist insbesondere auf

eine mit über 30 % sehr hohe Eigennutzerquote zurückzuführen.

Zu den größten Umsatzbringern zählen somit auch Eigennutzerprojekte,

wie beispielsweise durch Daimler auf dem KNV-Areal in

Vaihingen mit 75.000 m² oder durch die Robert Bosch GmbH in

der Spielberger Straße in Zuffenhausen mit 20.000 m². Die Robert

Bosch GmbH hat mit 23.000 m² in der Borsigstraße in Feuerbach

zudem eine der größten Anmietungen des Jahres 2016 getätigt.

In der Folge ist der neue Rekordumsatz vornehmlich durch Großdeals

getragen worden. Diese steuern mit der Größenklasse

„> 5.000 m²“ mehr als 58 % zum Volumen bei.

Wenig verwunderlich ist, dass infolge der Großdeals Unternehmen

aus der Branche „Industrielle Produktion & verarbeitendes

Gewerbe“ mit einem Umsatzanteil von 51,3 % dominieren. Weit

dahinter folgen die zweit- und drittplatzierten Branchen „Unternehmensberatung,

Marketing & Marktforschung“ sowie „Kommunikation,

IT & EDV“ mit 11,1 % bzw. 9,2 %.

Unverändert entfällt der Großteil der Deals zahlenmäßig auf die

City. Hingegen erzielt der Teilmarkt Vaihingen, in dem sich der

Eigennutzerbau von Daimler befindet, den höchsten Umsatz mit

über 130.000 m².

Angebot & Leerstand

Der Leerstandsabbau hat sich auch im Jahr 2016 massiv fortgesetzt.

Neben der sehr hohen Vermietungsleistung ist dieser Trend

durch die viel zu geringe Anzahl an spekulativen Neubauflächen

hervorgerufen worden. Zum Jahresende 2016 beträgt die Leerstandsquote

in Stuttgart nur noch 3,0 %, womit diese innerhalb

der letzten zwölf Monate um weitere 0,9 %-Punkte gesunken ist.

Dies entspricht einer kurzfristigen Flächenverfügbarkeit von nur

noch knapp 230.000 m². Das derzeit projektierte Neubauvolumen

wird hier zu keiner Linderung der Flächenknappheit führen. Der

Großteil der Flächen wird für Eigennutzer errichtet bzw. ist bereits

vorvermietet.

Mieten

Der Mangel des Flächenangebots spiegelt sich deutlich am Mietniveau

des Stuttgarter Büromarktes wider. So ist die Spitzenmiete

zum Ende des Jahres 2016 auf 22,50 €/m² angestiegen. Diese

hat damit gegenüber 2015 um 4,7 % zugelegt. Die Durchschnittsmiete

verzeichnet mit einem Zuwachs von 0,50 €/m² auf aktuell

12,80 €/m² ebenfalls ein deutliches Plus.

Prognose

Der Stuttgarter Büromarkt wird auch im Jahr 2017 durch einen

spürbaren Nachfrageüberhang charakterisiert sein. Als limitierender

Faktor stellt sich der Angebotsmangel dar. Insofern wird das

Umsatzvolumen unter dem Rekordjahr 2016 zurückbleiben und

sich im Bereich des langjährigen Durchschnitts einpendeln.

Bestand & Umsatz

7,75

7,70

7,65

7,60 7,60

7,55 7,55

7,50 7,50

7,45 7,45

7,40 7,40

7,35 7,35

7,30 7,30

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Industrielle Produktion &

400000

verarbeitendes Gewerbe

■ 300000 Unternehmensberatung,

Marketing & Marktforschung

200000

■ Kommunikation, IT & EDV

100000

■ Öffentliche Einrichtungen

00

■ Banken, Finanzdienstleister &

Versicherungen

■ Sonstige

Leerstandsquote

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

25,0025

20,0020

15,0015

10,0010

5,005

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (287.900 m 2 )

285.000

7,45

Büroleerstand in %

5,4

5,7

Top-3-Umsätze

4,7 %

6,7 %

9,2 %

17,0 %

11,1 %

1. KNV-Areal, Am Wallgraben

durch die Daimler AG über 75.000 m²

2. Borsigstraße

durch die Robert Bosch GmbH über 23.000 m²

3. Spielberger Straße

durch die Robert Bosch GmbH über 20.000 m²

4,9

Spitzen- & Durchschnittsmiete

18,80

11,80

190.000

19,30

12,35

257.000 276.500

19,30

12,00

4,3

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

20,20

12,50

287.000

3,9

21,50

12,30

429.000

7,45 7,50 7,50 7,60 7,70

2011 2012 2013 2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

500000 500.000

400000 400.000

350000

300000 300.000

250000

200000 200.000

150000

100000 100.000

50000

0 0

3,0

22,50

450000

12,80

2011 2012 2013 2014 2015 2016

51,3 %

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

17


DÜSSELDORF

BÜROINVESTMENT DÜSSELDORF

Transaktionsvolumen & Rendite

Der Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt schließt in 2016 an das

sehr gute Vorjahr an und überschreitet das vierte Mal in Folge die

Milliardenmarke. Insgesamt beläuft sich das Büroinvestmentvolumen

auf 1,33 Mrd. Euro und ist damit 9,9 % über dem Niveau von

2015 sowie 15,9 % über dem langjährigen Durchschnitt. Maßgeblicher

Treiber dieser Entwicklung war ein äußerst hohes Volumen

im vierten Quartal. Mit 525 Mio. Euro hat das Schlussquartal

fast 40 % zum Gesamtvolumen beigesteuert.

Auch in Düsseldorf hat die starke Nachfrage seitens der Investoren

und gleichzeitiger Produktmangel die Spitzenrendite für Büros

kontinuierlich sinken lassen. So wurde die größte Einzeltransaktion

mit ca. 153 Mio. Euro, der Neubau von L’Oreal, noch vor

dem Richtfest als Forward-Deal an einen ausländischen Fonds

veräußert. Zum Jahresende 2016 rangiert die Bürospitzenrendite

bei 3,95 % und somit 40 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau.

Investorentyp & Herkunft

Das Gros des Bürotransaktionsvolumens ist in 2016 durch einheimische

Anleger getätigt worden. Deren Anteil beläuft sich auf über

73 %. Daneben sind u.a. auch Investoren aus Großbritannien, der

Schweiz und dem Nahen Osten aktiv. Zu den stärksten Anlegergruppen

zählen „Assetmanager“ sowie „Offene Immobilienfonds

/ Spezialfonds“, die zusammen für über 80 % des Transaktionsgeschehens

verantwortlich sind. Unter den Größenklassen dominieren

Objektverkäufe im Cluster „50 < 100 Mio. Euro“ mit einem

Anteil von 40,6 %.

Der Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt wird auch in 2017 von

einer regen Investitionstätigkeit profitieren. Entsprechend sollte

sich das Volumen im Bereich von 1,2 Mrd. Euro bewegen. Zudem

wird sich die Verteuerung von Büroobjekten in einer fortsetzenden

Renditereduktion zeigen.

Transaktionsvolumen

1.600 1600

1.400 1400

1.200 1200

1.000 1000

800

600

400

200

0

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (1.150 Mio. €)

510

Spitzenrendite

620

Spitzenrendite Büro (netto) in %

Top-3-Transaktionen

1.240

1.340 1.330

1.210

2011 2012 2013 2014 2015 2016

5,20

5,00

4,90 4,70

1. L‘Oréal-Zentrale Düsseldorf, Roßstraße / Johannstraße

durch BNP REIM über ca. 153.000.000 €

2. Büroensemble Breite Straße 25

durch BNP REIM über ca. 95.000.000 €

3. SIGN!, Speditionstraße 1-3

durch den Immobilien-Spezial-AIF „HMG Grundwerte Büro

Deutschland“ (HanseMerkur Grundvermögen)

4,35

3,95

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group, neben Stadtgebiet enthält

Marktgebiet Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden

Quelle: NAI apollo group

18


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER DÜSSELDORF

Flächenumsatz

Der Düsseldorfer Büroflächenmarkt inklusive Ratingen, Neuss,

Erkrath und Hilden verzeichnet nach einem starken ersten Halbjahr

ein schwächeres zweites Halbjahr 2016. Der Büroflächenumsatz

durch Vermietungen und Eigennutzer beläuft sich im vierten

Quartal auf nur noch 85.000 m² und damit 29,2 % unter dem

Vorjahresniveau. Für die Monate Januar bis Dezember summiert

sich der Gesamtumsatz auf 401.000 m². Im Vorjahresvergleich

spiegelt dies eine Abnahme von 9,9 % wider, jedoch liegt der Wert

6,3 % über dem langjährigen Durchschnitt.

Der Großdeal durch Uniper mit fast 28.000 m² zu Jahresbeginn

im Teilmarkt Medienhafen ist weiterhin der größte Abschluss. Daneben

ist die Anmietung durch die Unfallkasse NRW in der Moskauer

Straße mit 14.000 m² der zweitgrößte und zugleich zweite

Deal in der Größenklasse „> 10.000 m²“. Danach zählen die Anmietungen

von Douglas sowie Stepstone über jeweils 8.600 m²

im Medienhafen zu den größten Umsätzen im Jahr 2016.

In der Branchenverteilung zeigt sich der Sektor „Unternehmensberatung,

Marketing & Marktforschung“ mit einem Anteil von

19,8 % auf dem ersten Platz. Dahinter folgen „Groß- & Einzelhandelsunternehmen“

mit 12,1 % sowie die Branche „Kommunikation,

IT & EDV“ mit 11,7 %.

Infolge der Tatsache, dass drei der vier größten Deals im Medienhafen

vollzogen wurden, verbucht dieser Teilmarkt mit über

70.000 m² den höchsten Umsatz.

Angebot & Leerstand

Der Leerstand im Düsseldorfer Marktgebiet ist auch im vierten

Quartal durch eine Abnahme geprägt. Neben Flächenabgängen,

insbesondere durch Umwidmungen, hat auch der solide

Flächenumsatz zu dieser Entwicklung beigetragen. Zum Stand

Ende Dezember rangiert die aktuelle Quote bei 8,4 % und ist damit

innerhalb der letzten zwölf Monate um 1,0 %-Punkte gesunken.

Im Gesamtjahr beläuft sich das Fertigstellungsvolumen auf

ca. 60.000 m², wovon nahezu keine Flächen mehr vakant sind.

Auch in den projektierten Flächen der Folgejahre liegen bereits

hohe Vorvermietungsquoten vor. Da die Flächenabgänge deutlich

überwiegen, resultiert zum Jahresende ein aktueller Flächenbestand

von 9,12 Mio. m².

Mieten

Nachdem im zweiten Quartal 2016 die Spitzenmiete auf

26,50 €/m² angestiegen war, ist diese in der zweiten Jahreshälfte

2016 auf diesem Niveau geblieben. Im Vorjahresvergleich beträgt

das Plus 1,9 %. Die Durchschnittsmiete ist mit 14,70 €/m² ebenfalls

durch einen Zuwachs gegenüber dem Vorjahr in Höhe von

4,3 % charakterisiert.

Prognose

Für das Jahr 2017 ist mit einer Fortsetzung des überdurchschnittlichen

Umsatzvolumens zu rechnen. Entsprechend kann auch

nochmals von einer leichten Leerstandsreduzierung ausgegangen

werden. Die Spitzenmiete wird sich hingegen auf dem derzeitigen

Niveau stabilisieren, da vakante Premiumflächen keinen weiteren

Anstieg ermöglichen.

Bestand & Umsatz

10,0

9,5 9,5

9,0 9,0

8,5 8,5

8,0 8,0

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Unternehmensberatung, Marketing &

400000

Marktforschung

300000

■ Groß- & Einzelhandel

200000

■ Kommunikation, IT & EDV

100000

■ Industrielle Produktion &

verarbeitendes 00

Gewerbe

■ Öffentliche Verwaltung

■ Sonstige

Leerstandsquote

12,012

10,010

8,08

6,06

4,04

2,02

0,00

30,0030

25,0025

20,0020

15,0015

10,0010

5,005

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (377.400 m 2 )

366.600

9,05

Büroleerstand in %

11,2

10,9

Top-3-Umsätze

11,1

Spitzen- & Durchschnittsmiete

23,00

13,80

339.100

25,00

13,90

385.900

27,50

14,50

315.900

36,5 %

9,7 %

10,2 %

19,8 %

11,7 %

1. Franziusstraße 2-4

durch Uniper über 28.000 m²

2. Moskauer Straße 18

durch die Unfallkasse NRW über 14.000 m²

3. Völklinger Straße 1

durch StepStone Deutschland GmbH über 8.600 m²

10,6

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

26,00

14,40

445.000

9,4

26,00

14,10

401.000

9,00 9,00 9,10 9,14 9,12

2011 2012 2013 2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

500000

500.000

450000

450.000

400000

400.000

350000

350.000

300000

300.000

250000

250.000

200000

200.000

150000 150.000

100000 100.000

50000 50.000

0 0

8,4

26,50

14,70

2011 2012 2013 2014 2015 2016

12,1 %

Quelle: NAI apollo group, neben Stadtgebiet enthält

Marktgebiet Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

19


KÖLN/BONN

BÜROINVESTMENT KÖLN/BONN

Transaktionsvolumen & Rendite

Der Kölner Büroinvestmentmarkt ist im Jahr 2016 nicht nur durch

ein deutliches Plus des Transaktionsvolumens, sondern auch

durch einen neuen Rekord gekennzeichnet. Insgesamt sind in

2016 1,4 Mrd. Euro in Kölner Büroimmobilien investiert worden,

womit der alte Rekordhalter 2015 um rund 0,13 Mrd. Euro übertroffen

wird. Damit hat sich Köln eindrucksvoll unter den deutschen

Top-7 Standorten positioniert. Zu diesem außerordentlichen

Ergebnis haben Großtransaktionen, wie beispielsweise der

Verkauf des neuen Zurich Headquarters für 350 Mio. Euro oder

auch die Veräußerung des Technologieparks Köln für 188 Mio.

Euro, beigetragen.

Aufgrund des anhaltenden großen Investoreninteresses am

Standort Köln kam es im Jahresverlauf 2016 zu einer weiteren

Korrektur der Spitzenrendite für Top-Büroobjekte auf nun 3,90 %.

Investorentyp & Herkunft

Auf der Käuferseite ist der Kölner Büroinvestmentmarkt maßgeblich

durch drei Investorentypen geprägt. Auf dem Spitzenplatz positionieren

sich „Versicherungen / Pensionskassen“, gefolgt von

„Private-Equity-Fonds“ sowie „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“.

Internationale Käufer haben in 2016 ihre hohen Marktanteile

aus dem Vorjahr von nahezu 50 % nicht verteidigen können.

Ihr Anteil am Transaktionsvolumen beläuft sich für das Gesamtjahr

2016 auf weniger als ein Drittel.

Im Jahr 2017 wird es für den Büroinvestmentmarkt Köln sehr

schwierig werden, großvolumige Investments zu platzieren. Diese

wären für ein Übertreffen des aktuellen Rekords aber erforderlich.

So ist ein Transaktionsvolumen zwischen dem langjährigen

Mittel und dem Wert des Jahres 2016 prognostizierbar. Die Renditekompression

für Kölner Büroimmobilien wird sich aller Wahrscheinlichkeit

nach weiter fortsetzen.

Transaktionsvolumen

1.600 1600

1.400 1400

1.200 1200

1.000 1000

800

600

400

200

0

6,0

5,5

5,0

4,5

4,0

3,5

3,0

Bürotransaktionsvolumen Köln (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (850 Mio. €)

350

Spitzenrendite

250

Top-3-Transaktionen

450

1. Zurich Headquarter, Köln durch Warburg -

HIH Invest Real Estate GmbH über ca. 350.000.000 €

2. Technologiepark Köln, Eupener Straße

durch EQT Real Estate über ca. 188.000.000 €

3. Börsenplatz 1, Köln durch

MOMENI Projektentwicklung GmbH über ca. 62.000.000 €

900

2011 2012 2013 2014 2015 2016

5,20 5,20

4,90

4,70

4,50

Spitzenrendite Büro Köln

(netto) in %

1.270

5,70

5,50 5,50

5,30

Spitzenrendite Büro Bonn

(netto) in %

1.400

2011 2012 2013 2014 2015 2016

3,90

5,05

4,75

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

20


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER KÖLN

Flächenumsatz

Der Kölner Büromarkt erzielte in 2016 einen Flächenumsatz durch

Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 380.000 m². Damit

konnte der Kölner Büromarkt mit einem deutlichen Plus von

25,0 % das Vorjahresergebnis (2015: 304.000 m²) übersteigen

und liegt weit über dem langjährigen Durchschnitt in Höhe von

294.400 m². Das Ergebnis entspricht dem höchsten Wert seit Beginn

der Datenerhebung für den Büroimmobilienmarkt Köln.

Für dieses Hoch sorgte unter anderem auch die hohe Anzahl an

Großvermietungen über 5.000 m² Bürofläche. Im Größencluster

„> 10.000 m²“ haben fünf Abschlüsse in Summe 118.200 m² zum

Gesamtergebnis beigetragen. Leuchtturmprojekt ist der Neubau

der Zurich Versicherung mit circa 60.000 m² in Köln-Deutz (Projekt

MesseCity). Darüber hinaus sind die Anmietungen der Agentur für

Arbeit in Köln-Ossendorf mit circa 19.500 m² (Neubauprojekt), der

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln in Köln-Deutz mit circa 13.500 m²

(Köln Triangle) und Köln-Kalk mit 13.000 m² (Neubauprojekt B3

Campus) sowie des Jobcenters Köln am Wiener Platz in Köln-

Mülheim (Bestandsgebäude) zu nennen.

Die Nachfrage nach Büroflächen wird deutlich durch zwei Branchen

dominiert. Zum einen führte der Abschluss der Zurich

Versicherung zu einem deutlichen Anstieg im Bereich „Banken,

Finanzdienstleister & Versicherungen“ (19,5 %). Nach der Standortverlagerung

der Generali von Köln nach München ist dies ein

positives Signal zur Sicherung Kölns als einer der bedeutendsten

Versicherungsstandorte Deutschlands. Zum anderen sind „Öffentliche

Einrichtungen“ für 20,3 % der Gesamtnachfrage verantwortlich.

Die stärkste Nachfrage innerhalb der Kölner Teilmärkte ist in der

Innenstadt mit 23,0 % erfasst worden. Trotz der starken Nachfrage

hat sie infolge des mangelnden großflächigen Mietflächenangebotes

deutlich an Marktanteilen einbüßen müssen. Auf die

Innenstadt folgen die Teilmärkte Deutz mit 21,7 % und Ehrenfeld/

Braunsfeld mit 8,7 %.

Angebot & Leerstand

Durch die gute Vermietungsleistung in 2016 ist der Leerstand das

siebte Jahr in Folge weiter gesunken und liegt nun bei 390.000 m²

(2015: 460.000 m²). Die Leerstandsquote in Köln erreicht somit

die 5,0 %-Marke. Hierbei konzentriert sich der Leerstandsflächenabbau

primär auf die Innenstadtlagen. Auch die aktuell im

Bau befindlichen Bürogebäude werden nicht zur Erhöhung des

verfügbaren Flächenangebots beitragen.

Mieten

Die Spitzenmiete konnte in 2016 ein Niveau von 21,04 €/m² erreichen.

Die Durchschnittsmiete hat hingegen von der anhaltend

geringen Bautätigkeit und der hohen Anzahl an Projektvermietungen

profitiert und erzielt zum Jahresende 2016 einen Wert von

11,85 €/m².

Prognose

Für 2017 ist ein Umsatzergebnis im Bereich des Durchschnitts

der letzten 5 Jahre zu erwarten. Ein Großabschluss, wie der der

Zurich Versicherung, ist nicht zu erwarten. Die Leerstandsrate

wird aufgrund der mangelnden Neubautätigkeit weiterhin sinken.

Infolgedessen ergeben sich für das Mietniveau zusätzliche Anstiegspotenziale.

Bestand & Umsatz

7,90 7,9

7,80 7,8

7,70 7,7

7,60 7,6

7,50 7,5

7,40 7,4

7,30 7,3

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Öffentliche Einrichtungen

400000

■ Banken, Finanzdienstleister &

300000

Versicherungen

200000

■ Sonstige Dienstleistungen

100000

■ Unternehmensberatung,

Marketing 00

& Marktforschung

■ Kommunikation, IT & EDV

■ Sonstige

Leerstandsquote

9,09

8,08

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

25,0025

20,0020

15,0015

10,0010

5,005

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (294.400 m 2 )

380.000

358.000

400000 400.000

247.000 272.000

304.000

350000 350.000

7,84

269.300

300000 300.000

7,70

7,75

250000 250.000

200000 200.000

7,59

150000 150.000

7,50

7,52

100000 100.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Büroleerstand in %

8,1

7,6

7,4

Spitzen- & Durchschnittsmiete

20,30

11,05

19,75

11,06

22,50

11,90

35,7 %

7,2

20,88

11,48

7,9 %

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

8,0%

5,9

21,20

11,77

20,3 %

8,6 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Top-3-Umsätze

1. Zurich Headquarter, Köln-Deutz

durch Zurich Versicherung über 60.000 m²

2. Neubau Köln-Ossendorf

Bundesagentur für Arbeit über 19.500 m²

3. Köln Triangle, Köln-Deutz

durch die Stadt Köln über 13.500 m²

50000 50.000

0 0

5,0

21,04

11,85

2011 2012 2013 2014 2015 2016

19,5 %

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

21


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER BONN

Flächenumsatz

Der Bonner Büromarktes weist im Jahr 2016 einen Flächenumsatz

durch Vermietungen und Eigennutzer von 91.900 m² auf

(2015: 71.600 m²) und hat sich im Vergleich zum Vorjahr mit einem

Plus von rund 28,0 % überaus positiv entwickelt. Mit diesem

Ergebnis festigt die Bundesstadt Bonn ihre Platzierung unter den

Top-10 Märkten deutschlandweit.

Dabei erfuhr der Bonner Büromarkt seit Langem wieder eine

Vielzahl an Großvermietungen. So sind eine Vermietung mit rund

9.400 m² sowie zwei Vermietungen zwischen 4.000 m² und

5.000 m² erzielt worden. Vom Gesamtumsatz entfällt auf Vermietungen

„> 1.000 m²“ rund 55.600 m² bzw. 60,5 %.

Als Standort der öffentlichen Hand erreichen „Öffentliche Einrichtungen“

mit 38,0 % den höchsten Umsatzanteil unter den Branchen.

Auf Platz zwei folgt der Dienstleistungssektor mit 12,0 %.

Nur knapp dahinter reiht sich die Branche „Kommunikation, IT &

EDV“ mit 11,0 % ein.

Innerhalb der Bonner Teilmärkte dominiert das Bundesviertel mit

44,4 %-Umsatzanteil das Marktgeschehen deutlich. Es folgen die

Bonner Nordstadt mit 14,7 % sowie Bad Godesberg mit 10,2 %.

Angebot & Leerstand

Die Konstante des Bonner Büromarktes ist die immer weiter

sinkende Leerstandsquote. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

(2015: 3,4 Prozent) reduziert sich die Leerstandsquote um

1,0 %-Punkte auf aktuell kritische 2,4 %. Der anhaltende Rückgang

resultiert auch weiterhin aus der gestiegenen Vermietungsleistung

und aus der anhaltenden Knappheit an Neubauflächen in

den gefragten Lagen. Das Hauptargument der Projektentwickler

für die geringen Neubauaktivitäten ist weiterhin die nicht erfüllte

Vorvermietungsquote für den Start der verschiedenen Neubauprojekte.

Mieten

Die Spitzenmiete für Büroobjekte schließt für das Jahr 2016 mit

20,45 €/m² ab und wächst somit um ca. 2,70 €/m² gegenüber

dem Vorjahr. Auch konnte die Durchschnittsmiete wieder einen

positiven Aufwärtstrend verzeichnen, die das Jahr 2016 mit dem

Rekordhoch der vergangenen Jahre von 13,06 €/m² beendet. Im

Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von 1,86 €/m²

(+14,0 %).

Prognose

Aufgrund der soliden Nachfragebasis ist derzeit für den Bonner

Büromarkt in 2017 ein Umsatzvolumen im Bereich von 70.000 m²

prognostizierbar. So werden in den kommenden Jahren auch weitere

Großvermietungen mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet. Als

marktlimitierender Faktor stellt sich das freie Flächenangebot dar,

das mittlerweile unterhalb der Fluktuationsreserve liegt. Hieraus

resultiert jedoch ein weiteres Anstiegspotenzial für das Mietniveau.

Bestand & Umsatz

3,82

3,80

3,78

3,76 3,76

3,74 3,74

3,72 3,72

3,70 3,70

3,68 3,68

3,66 3,66

3,64 3,64

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Öffentliche Einrichtungen

400000

■ 300000 Sonstige Dienstleistungen

200000

■ Kommunikation, IT & EDV

100000

■ Wissenschaft & Bildung

00

■ Gesundheitswesen

■ Sonstige

Leerstandsquote

4,5 4,5

4,0 4,0

3,5 3,5

3,0 3,0

2,5 2,5

2,0 2,0

1,5 1,5

1,0 1,0

0,5 0,5

0,0 0,0

25,0025

20,0020

15,0015

10,0010

5,005

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (80.300 m 2 )

90.500

3,70

Büroleerstand in %

3,2

3,4

3,3

7,0 %

25,0 %

7,0%

11,0 %

12,0 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Spitzen- & Durchschnittsmiete

16,50

11,90

98.700

16,50

12,50

75.700

3,70 3,70

17,50

12,50

63.700

3,74

2011 2012 2013 2014 2015 2016

3,9

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

17,50

12,00

71.600

3,74

3,4

17,80

11,20

91.900

3,80

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Top-3-Umsätze

120000 120.000

100000 100.000

80000 80.000

60000 60.000

40000 40.000

20000 20.000

0 0

2,4

20,45

13,06

38,0 %

1. Bundesviertel durch Kommando Cyberund

Informationsraum der Bundeswehr über 9.470 m²

2. Bundesviertel durch Bundesamt für

Sicherheit in der Informationstechnik über 4.600 m²

3. Bundesviertel durch

Technologies Deutschland über 4.400 m²

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

22


ULM

BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER ULM

Flächenumsatz, Bestand & Angebot

Der Ulmer Büroflächenmarkt hat das Jahr 2016 mit einem sehr

positiven Umsatzergebnis beendet. In Summe beläuft sich der Flächenumsatz

durch Vermietungen und Eigennutzer auf 19.500 m².

Der Büroflächenumsatz in Ulm ist maßgeblich durch die drei größten

Deals des Jahres bestimmt worden, die alle im 7.600 m² großen

Neubau Plaza Center stattgefunden haben. Diese erfolgten durch

die Transporeon GmbH, die Prospitalia GmbH sowie die Spherea

GmbH. Entsprechend ist auch im Teilmarkt Cityrandlage die höchste

Nachfrage erfasst worden. In den begehrten Gewerbegebietsbürolagen

„Science-Park“ und „Ulm-Nord“ sind aufgrund des fehlenden

Angebots lediglich einige Verträge zwischen 1.000 und 2.000 m²

geschlossen worden. Daneben ist das Vermietungsgeschehen in

Ulm vorwiegend durch die Größenklasse „< 500 m²“ geprägt.

Da die Nachfrage auf dem Ulmer Büromarkt auch in 2016 das Angebot

überstiegen hat, ist die Leerstandsquote um 0,2 %-Punkte

auf aktuell 3,9 % gesunken. Auch die derzeit projektierten Büroneubauten,

die vorwiegend in gemischt genutzten Gebäuden

entstehen, wie beispielsweise die Sedelhöfe oder das Ypsilon,

werden vor Mitte 2018 zu keiner Entspannung führen.

Mieten

Trotz der Flächenknappheit sind sowohl bei der Durchschnitts- als

auch bei der Spitzenmiete keine neuen Höchststände zu verzeichnen.

Die Mieten pendeln sich 2016 auf hohem Niveau in der Spitze

auf 14,50 €/m² und im Durchschnitt auf 10,20 €/m² ein. Die Nutzer

sind nicht bereit, höhere Mieten in Kauf zu nehmen und weichen

ggf. auf Umlandgemeinden entlang der Verkehrsachsen aus.

Prognose

Infolge der Flächenknappheit wird sich das Umsatzvolumen im

Jahr 2017 vornehmlich im kleinteiligen Segment abspielen. Entsprechend

kann ein Büroflächenumsatz im Bereich des langjährigen

Durchschnitts prognostiziert werden. Wenngleich das

Flächenangebot weiter abnimmt, ist für das Mietniveau mit einer

weiteren Stabilisierung zu rechnen

Bestand & Umsatz

900

850

800

750

700

650

600

550

500

600000 600000

500000

500000

Leerstandsquote

400000

400000

5,0 5,0

300000

300000

4,5 4,5

200000

200000

4,0 4,0

100000

100000

3,5 3,5

0

0

3,0 3,0

2,5 2,5

2,0 2,0

16,0016

14,0014

12,0012

10,0010

8,008

6,006

4,004

2,002

0,000

Bürobestand in Tausend m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (16.700 m 2 )

17.000

870

Büroleerstand in %

4,1

4,1

4,1

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Spitzen- & Durchschnittsmiete

13,80

8,90

15.000

14,00

9,60

24.000

14,00

9,30

12.000

4,2

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

14,50

9,90

13.000

4,1

15,00

10,60

19.500

870 840 840 840 850

2011 2012 2013 2014 2015 2016

3,9

14,50

10,20

2011 2012 2013 2014 2015 2016

30.000

30000

25.000

25000

20.000

20000

15.000

15000

10.000

10000

5.000

5000

0

0

Quelle: NAI apollo group, gif e.V.

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

23


RUHRGEBIET

BÜROINVESTMENT RUHRGEBIET

Transaktionsvolumen & Rendite

Nachdem im Vorjahr das Bürotransaktionsvolumen im Ruhrgebiet

deutlich zulegen konnte, ist für 2016 eine Reduzierung zu

verzeichnen. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen im

Jahr 2016 auf 825 Mio. Euro, womit es sich 22,9 % unter dem

Vorjahresniveau bewegt. Dies ist jedoch nicht in einem nachlassenden

Investoreninteresse, sondern in der limitierten Produktverfügbarkeit

begründet. Wären in 2016 mehr Objekte verfügbar gewesen,

hätte das Vorjahr spürbar übertroffen werden können.

Entsprechend der unverändert hohen Nachfrage nach Core-Objekten

in den B-Standorten hat sich die Renditekompression in

2016 auch im Ruhrgebiet weiter fortgesetzt. In den drei großen

Städten Essen, Dortmund und Duisburg hat die Bürospitzenrendite

im Laufe des Jahres 2016 zwischen 30 und 60 Basispunkten

nachgegeben. Mit 5,35 % ist Essen dabei weiterhin der teuerste

Bürostandort des Ruhrgebietes.

Investorentyp & Herkunft

Der Büroinvestmentmarkt des Ruhgebietes ist in 2016 in hohem

Maße durch nationale Investoren geprägt. Diese steuern 81,7 %

zum Gesamtvolumen bei. Weitere Anlegernationen sind die Niederlande,

Kanada, die Schweiz oder auch Großbritannien.

Mit Blick auf die Lokalität des Marktes ist es wenig verwunderlich,

dass sich nach den „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“

mit 21,8 % die „Privatinvestoren / Family Offices“ mit 19,5 % als

zweitstärkste Investorengruppe zeigen. Weitere Akteure mit jeweils

über 10 % Marktanteil sind u.a. „Assetmanager“ und „Immobilienaktiengesellschaften

/ REIT`s“. Marktprägend spielt sich

mehr als 50 % des Volumens unterhalb der 25-Millionenmarke ab.

Folglich ist die durchschnittliche Dealgröße von 14 Mio. Euro im

Jahr 2015 auf 12,5 Mio. Euro im Jahr 2016 gesunken.

Aufgrund der Renditedifferenz und der soliden Büromarktentwicklung

der Ruhrgebietsstandorte werden diese auch in 2017 weiter

im Fokus der Investoren stehen. Insofern kann in Abhängigkeit

der Produktverfügbarkeit ein Bürotransaktionsvolumen von einer

Milliarde Euro prognostiziert werden.

Transaktionsvolumen

1.200 1200

1.000 1000

800

600

400

200

0

7,0

6,5

6,0

5,5

5,0

4,5

4,0

3,5

3,0

Bürotransaktionsvolumen Ruhrgebiet (in Mio. €)

570

Spitzenrendite

1.070

825

2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

6,50 6,50 6,506,40

6,30 6,30 6,30 6,30 6,30 6,30 6,25

6,10 5,95

6,10

6,00

5,95

5,35

5,40

Spitzenrendite Büro Essen

(netto) in %

Top-3-Transaktionen

Spitzenrendite Büro Dortmund

(netto) in %

Spitzenrendite Büro Duisburg

(netto) in %

1. Silberkuhlsturm, Messeallee / Luxemburger Straße, Essen

durch Triuva (Individualmandat RAG-Stiftung) über ca.

40.000.000 €

2. Finanzamtszentrum Essen, Altendorfer Straße 129, Essen

durch Dietz AG über ca. 40.000.000 €

3. Europa-Center, Friedrichstraße 45-47, Essen

durch Dream Global REIT über ca. 27.000.000 €

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

24


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER ESSEN

Flächenumsatz

Der Büroflächenmarkt von Essen hat in 2016 mit einem Flächenumsatz

durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 94.500 m²

die 100.000 m²-Marke verfehlt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet

dies einen Umsatzrückgang von 32,3 %. Auch der fünfjährige

Durchschnittswert in Höhe von 111.100 m² wurde deutlich unterschritten.

In Anbetracht von gleich vier überdurchschnittlich großen

Mietverträgen (Funke Media / Brenntag / Bitmarck / Ista), die

geballt auf das Vorjahr entfallen waren, ist der Umsatzrückgang

jedoch etwas relativierend zu betrachten.

Die Vermietungsleistung verminderte sich im Vorjahresvergleich

um 53 % auf 72.000 m², während die durch Eigennutzer abgenommene

Fläche sich mit ca. 22.500 m² vervielfacht hat. Die Eigennutzerquote

hat sich dabei allerdings nach einem extrem niedrigen

Wert im Vorjahr nur wieder normalisiert und liegt bei leicht

überdurchschnittlichen 24 %.

Als größte Eigennutzer traten im Jahr 2016 der Pharmagroßhändler

Noweda und die Stadt Essen auf. Noweda erweitert seine Essener

Zentrale an der Heinrich-Strunk-Straße um ca. 7.500 m².

Die Stadt Essen wird ein Bürohaus an der Natorpstraße 27 als

Interimslösung verwenden, um die Sanierungszeit des Rathauses

zu überbrücken.

Angebot & Leerstand

Die Angebotsreserve hat sich binnen Jahresfrist ein wenig erholt

und liegt nun bei rund 5,6 % nach einer Leerstandsquote von

5,2 % im Vorjahr. Das Bürofertigstellungsvolumen hat in

2016 52.000 m² betragen. Von dieser Fläche sind aktuell nur

2.800 m² vakant, da es sich im Wesentlichen bei den fertiggestellten

Gebäuden um vollständig vorvermietete oder durch Eigentümer

selbst genutzte Flächen handelt.

Für 2017 ist ein überdurchschnittlich hohes Fertigstellungsvolumen

von rund 82.500 m² zu erwarten. Hier sind auch spekulative

Projektentwicklungen (Refurbishments) enthalten, die dem freien

Markt zugeführt werden und für Entspannung auf der Angebotsseite

sorgen. Derzeit sind aus dem Fertigstellungsvolumen 2017

noch rund 22.000 m² verfügbar.

Mieten

Die Spitzenmiete liegt 2016 nahezu unverändert bei rund

14,00 €/m² und wird im Bereich der Innenstadt oder in Rüttenscheid

/ Bredeney erzielt. Die Durchschnittsmiete hat sich von

11,27 €/m² in 2015 auf aktuell 9,94 €/m² vermindert, was maßgeblich

auf weniger Abschlüsse in Neubauten zurückzuführen ist.

Rechnet man die Abschlüsse in Projektentwicklungen heraus, so

liegt der Durchschnittswert für Vertragsabschlüsse im Bestand bei

9,30 €/m² und hat sich in Relation zum Vorjahr um 1,6 % erhöht.

Prognose

Für das Jahr 2017 ist mit einer moderaten Zunahme des Flächenumsatzes

zu rechnen. Insofern kann ein Volumen im Bereich der

100.000 m²-Marke prognostiziert werden. Dies, in Kombination

mit den noch vakanten Flächenfertigstellungen, wird aller Wahrscheinlichkeit

zu einer stabilen Leerstandsentwicklung führen.

Entsprechend wird sich das Mietniveau nahezu unverändert zeigen.

Bestand & Umsatz

3,12

3,10

3,08

3,06 3,06

3,04 3,04

3,02 3,02

3,00 3,00

2,98 2,98

2,96 2,96

2,94 2,94

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Gewerbe-, Handels- &

400000

Verkehrsunternehmen

300000

■ Sonstige Dienstleistungen

■ 200000 Unternehmensbezogene

Dienstleistungen

100000

■ Öffentliche Einrichtungen

00

■ Banken, Finanzdienstleister &

Versicherungen

■ Sonstige

Leerstandsquote

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

16,0016

14,0014

12,0012

10,0010

8,008

6,006

4,004

2,002

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (111.100 m 2 )

113.500

2,99

Büroleerstand in %

4,7

6,0

5,6

Spitzen- & Durchschnittsmiete

13,50

9,46

88.000

13,50

8,92

131.000

13,90

9,69

102.500

14,6 %

10,4 %

16,0 %

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

5,5 %

17,4 %

5,6 5,6

5,2

14,00

9,17

139.500

3,03 3,07 3,08 3,09 3,10

14,00

11,27

94.500

2011 2012 2013 2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Top-3-Umsätze

1. Heinrich-Strunk-Straße

durch die Noweda eG über rund 7.500 m²

2. Zollverein

durch die RAG Aktiengesellschaft über 4.500 m²

3. Natorpstraße 27

durch die Stadt Essen über rund 3.800 m²

160000

160.000

140000

140.000

120000

120.000

100000

100.000

80000

80.000

60000 60.000

40000 40.000

20000 20.000

0 0

36,1 %

14,00

9,94

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

25


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER DORTMUND

Flächenumsatz

Nach 2012 nimmt Dortmund 2016 zum zweiten Mal die Position des

umsatzstärksten Büromarktes im Ruhrgebiet ein. Für den Büromarkt

Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) ist

in 2016 ein Rekordergebnis ermittelt worden. Mit einem Umsatz

durch Vermietungen und Eigennutzer von 116.000 m² Bürofläche

übersteigt Dortmund das bereits hervorragende Vorjahresvolumen

(97.000 m²) nochmals um rund 20 %. Besonders erfreulich ist dabei

der abermals hohe Vermietungsumsatz, der mit ca. 83.500 m²

bereits das dritte Jahr in Folge auf fast exakt diesem Niveau abschließt.

Der Büromarkt Dortmund hat damit zu sehr konstanter

Stabilität gefunden. Auch in 2016 wurde der Vermietungsumsatz

nicht durch einen besonderen Megadeal beeinflusst, sondern in

der Breite über alle Größencluster erzielt. Der größte Mietvertrag

mit rund 7.000 m² wurde für das Gesundheitsamt der Stadt Dortmund

am Hohen Wall 9-11 abgeschlossen. Es folgt ein Kontrakt

der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über rund 4.800 m² an

der Hansastraße 95 für das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge.

Als größter Eigennutzer verewigt sich im Zahlenwerk 2016 das

Unternehmen Amprion, welches an der Robert-Schumann-Straße

auf dem ehemaligen Stahlwerksgelände Phoenix-West eine neue

Zentrale mit rund 21.300 m² Bürofläche errichtet.

Angebot & Leerstand

Das hohe Umsatzergebnis schlägt sich massiv auf den Leerstand

nieder. Die Leerstandquote sank von 5,2 % in 2015 auf jetzt nur

noch 3,9 %. Damit hat das Flächenangebot in Dortmund eine kritische

Masse erreicht, insbesondere da von den rund 117.500 m²

Leerstand nur etwa 18.000 m² eine wirklich gute Qualität aufweisen.

Die derzeitige Angebotsreserve speziell in Neubauten oder Objekten

gleichwertig guter Qualität liegt auf dem Niveau der aktuellen

jährlichen Nettoflächenabsorption. Sämtliche in 2016 fertiggestellten

Objekte (rund 23.500 m²) sind voll vermietet. Auch für 2017

ist mit wenig Entspannung zu rechnen, da das erwartete Fertigstellungsvolumen

in Höhe von rund 24.000 m² bereits jetzt zu

54 % vorvermietet ist.

Mieten

Die Spitzenmiete hat am Ende des Jahres 2016 unverändert

bei 13,50 €/m² gelegen und wird im Citykern erzielt. Die Durchschnittsmiete

hat mit 9,16 €/m² im Vergleich zu 2015 allerdings

um knapp 5 % nachgegeben, was sich über weniger Vermietungen

in teuren Neubauten erklärt. Rechnet man Neubauerstbezüge

heraus, ergibt sich für Bestandsobjekte eine Durchschnittsmiete

von rund 8,96 €/m². Dieser Wert hat sich binnen Jahresfrist

um 4,8 % erhöht.

Prognose

Nach dem Rekordjahr ist für 2017 zwar mit weiterhin regem

Marktgeschehen und guten Flächenumsätzen zu rechnen, die

Werte des Vorjahres werden aber kaum zu erreichen sein. Der

Gesamtflächenumsatz kann somit mit 80.000 m² prognostiziert

werden. In Anbetracht geringer verfügbarer Fertigstellungsvolumina

wird das Flächenangebot auf dem niedrigen Niveau verharren.

Da die durchschnittliche Qualität der gesamten Angebotsreserve

tendenziell abnimmt, ist für das Mietniveau mit einer leicht sinkenden

bis stabilen Entwicklung zu rechnen.

Bestand & Umsatz

3,02

3,00

2,98 2,98

2,96 2,96

2,94 2,94

2,92 2,92

2,90 2,90

2,88 2,88

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Öffentliche Einrichtungen

400000

■ Sonstige Dienstleistungen

300000

■ Gewerbe-, Handels- &

200000

Verkehrsunternehmen

100000

■ Kommunikation, IT & EDV

00

■ Unternehmensbezogene

Dienstleistungen

■ Sonstige

Leerstandsquote

8,08

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

16,0016

14,0014

12,0012

10,0010

8,008

6,006

4,004

2,002

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (96.700 m 2 )

72.000

2,94

Büroleerstand in %

6,2

6,3

Top-3-Umsätze

7,0

16,2 %

Spitzen- & Durchschnittsmiete

13,25

8,60

109.000

13,50

9,50

74.000

13,00

9,22

87.500

10,8 %

18,0 %

6,5 %

1. Robert-Schumann-Straße

durch Amprion über rund 21.300 m²

2. Hoher Wall 9-11

durch Gesundheitsamt über rund 7.000 m²

3. Königswall 23-25

durch öffentliche Verwaltung über rund 5.300 m²

6,1

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

13,50

9,85

97.000

5,2

13,50

9,62

116.000

2,93 2,97 2,98 3,00 3,01

2011 2012 2013 2014 2015 2016

140000

140.000

120000

120.000

100000

100.000

80000

80.000

60000

60.000

40000 40.000

20000 20.000

0 0

28,1 %

20,4 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016

3,9

13,50

9,16

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

26


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER DUISBURG

Flächenumsatz

Mit einem Flächenumsatz von rund 65.500 m² kehrt der Büromarkt

Duisburg nach einem überdurchschnittlich guten Vorjahr

im Jahr 2016 in etwa wieder auf sein langfristiges Durchschnittsniveau

zurück. Unter dem Strich bedeutet dies im Vorjahresvergleich

einen Umsatzrückgang von 19,1 %. Den größten Mietvertrag,

vermittelt durch CUBION, schloss dabei VONOVIA SE über

rund 6.600 m² im „Silberpalais“ am Hauptbahnhof ab. Als größter

Eigennutzer wurde die erneute Gebäudeerweiterung von ebenfalls

rund 6.600 m² Bürofläche von Schauinsland-Reisen an der

Stresemannstraße erfasst. Insgesamt lag der Eigennutzer-Anteil

am Flächenumsatz bei 12.500 m² und entspricht damit einer für

Duisburger Verhältnisse normalen Quote von 19 %.

Angebot & Leerstand

Die Duisburger Leerstandquote befindet sich weiter im steilen

Sinkflug und lag am Ende des Jahres bei nur noch 2,4 % (Vorjahr

3,0 %). Dies entspricht einem absoluten Wert von nur rund

52.500 m² verfügbarer Bürofläche. Etwa 80 % der ohnehin geringen

Angebotsreserve verfügt dabei nur über einen einfachen oder

allenfalls mittleren Nutzwert.

14.000 m² Büroflächen wurden neu fertiggestellt. Davon steht

dem Markt aber praktisch nichts mehr zur Verfügung. Für 2017

wird ein Fertigstellungsvolumen von nur 6.000 m² erwartet, welches

zudem bis auf eine Restfläche von 400 m² bereits einen

zukünftigen Nutzer gefunden hat. Der Büromarkt Duisburg hat

somit in Bezug auf seine Angebotsreserve wieder ein massives

Problem. Etwa zwei Drittel aller Mietverträge betrafen Flächen in

einer Größenordnung von weniger als jeweils 500 m². Fast die

Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge war sogar kleiner als

250 m², was in Anbetracht fehlender großer zusammenhängender

Flächen aber auch nicht verwundert.

Mieten

Die Spitzenmiete erreicht unverändert einen Wert von 14,00 €/m²

und wird in neuwertigen Objekten der präferierten Büromarktzone

„Innenhafen“ erreicht. Die Durchschnittsmiete im Bestand – ohne

Neubauten – liegt am Jahresende bei 8,49 €/m² und damit 3,5 %

über dem vergleichbaren Wert aus 2015. Unter Hinzurechnung

der Abschlüsse in Neubauten errechnet sich eine Durchschnittmiete

für das Jahr 2016 von rund 8,93 €/m².

Prognose

Die Marktaussichten für 2017 sind aufgrund der dargestellten

strukturellen Probleme auf der Angebotsseite des Duisburger

Büromarktes sehr eingetrübt. Die Vermietungsleistung wird im

Bestand kaum 40.000 m² erreichen können und große Eigennutzer

sind aktuell nicht in Sicht. Andererseits ist dies die Chance

der attraktiven Projektentwicklungen, die mit dem DUO am Marientor

und am Innenhafen angestoßen wurden. Die Leerstandsquote

wird voraussichtlich weiter deutlich unter 2 % sinken. Dies

entspricht dem Niveau zur Jahrtausendwende. Größere zusammenhängende

Flächen ab bereits 1.500 m² bleiben in Duisburg

Mangelware.

Bestand & Umsatz

2,18

2,16

2,14 2,14

2,12 2,12

2,10 2,10

2,08 2,08

2,06 2,06

2,04 2,04

600000 600000

Umsatz nach Branchen

500000 500000

■ Gewerbe-, Handels- &

400000

400000 Verkehrsunternehmen

■ 300000

300000 Sonstige Dienstleistungen

■ 200000 Öffentliche Einrichtungen

200000

■ 100000 Unternehmensbezogene

100000

Dienstleistungen

0

0

■ Banken, Finanzdienstleister &

Versicherungen

■ Sonstige

Leerstandsquote

4,5 4,5

4,0 4,0

3,5 3,5

3,0 3,0

2,5 2,5

2,0 2,0

1,5 1,5

1,0 1,0

0,5 0,5

0,0 0,0

16,0016

14,0014

12,0012

10,0010

8,008

6,006

4,004

2,002

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (60.600 m 2 )

61.000

2,09

Büroleerstand in %

3,2

3,8

Top-3-Umsätze

17,9 %

9,4 %

3,8 % 4,7 %

18,9 %

1. Am Silberpalais 1-3

durch die Vonovia SE über rund 6.600 m²

2. Stresemannstraße

durch Schauinsland-Reisen über rund 6.600 m²

3. Schwanentorufer

durch Krankikom über rund 2.800 m²

3,9

Spitzen- & Durchschnittsmiete

13,50

8,48

49.000 48.000

13,50

7,82

13,90

7,94

59.500

4,0

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

14,00

8,71

81.000

3,0

14,00

9,86

65.500

2,12 2,13 2,15 2,16 2,16

2011 2012 2013 2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

2,4

14,00

8,93

2011 2012 2013 2014 2015 2016

90000

90.000

80.000

80000

70.000

70000

60.000

60000

50.000

50000

40.000

40000

30.000

30000

20.000

20000

10.000

10000

0

0

45,3 %

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

27


RHEIN-NECKAR

BÜROINVESTMENT RHEIN-NECKAR

Die bundesweit zu beobachtende, ungebrochen hohe Nachfrage

nach gewerblichen Immobilieninvestments bei gleichzeitig geringem

Angebot an geeigneten Anlageprodukten hat 2016 dazu

geführt, dass die Spitzenrenditen auch in den Oberzentren der

Metropolregion Rhein-Neckar (Mannheim und Heidelberg) signifikant

gesunken sind. Am Ende des Jahres 2016 nehmen diese

einen historischen Tiefstwert ein. Derzeit betragen die Spitzenanfangsrenditen

für Büroimmobilien an beiden Standorten 5,25 %,

was einem Rückgang von 75 bzw. 65 Basispunkten entspricht.

Ein weiterhin hohes Investoreninteresse bei geringem Angebot,

ein voraussichtlich weiterhin niedriges Zinsniveau und die funktionierenden

Vermietungsmärkte mit geringen Leerstandquoten

werden auch 2017 dazu führen, dass die Spitzenrenditen weiter

nachgeben werden.

Insbesondere bei Neubauprojekten mit Mischnutzung wurden innerhalb

der Region im Jahr 2016 erhöhte Transaktionsvolumina

erreicht. Neben der Transaktion Q6/Q7 in den Mannheimer Quadraten

von Diringer & Scheidel an einen von BMO Real Estate Partners

gemanagten Fonds, fand auch das Quartiersprojekt Westarkaden

in der Heidelberger Bahnstadt mit der Quantum Immobilien

AG einen neuen Eigentümer. Natürlich werden auch reine Büroprojekte

im großvolumigen Bereich innerhalb der Metropolregion

nachgefragt. Allerdings mangelt es nach wie vor an Objekten.

Die für 2017 erwartenden Transaktionen bei Bestandsimmobilien

werden voraussichtlich das Niveau von 2016 erneut erreichen. So

werden Immobilieninvestoren auch in den kommenden 12 Monaten

verstärkt Ihr Augenmerk auf gute innerstädtische Lagen im

„Core“-Segment von B-Städten legen. Darüber hinaus ist damit

zu rechnen, dass das Transaktionsvolumen bei Büroprojektentwicklungen

2017 signifikant ansteigen wird. Dies ist auf die begonnenen

Entwicklungsmaßnahmen in den Gebieten Glückstein-

Quartier und Postareal in Mannheim sowie auf das Stadtquartier

Bahnstadt in Heidelberg zurückzuführen. Insgesamt ist daher

2017 von einer Steigerung des Transaktionsvolumens im Vergleich

zum Vorjahr auszugehen.

Spitzenrendite Mannheim

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

Spitzenrendite Heidelberg

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

Spitzenrendite Büro Mannheim (netto) in %

6,40 6,30 6,40 6,10

Spitzenrendite Büro Heidelberg (netto) in %

6,30 6,40 6,10 6,00

Top-3-Transaktionen

1. High-Tech-Park, Janderstraße / Schildkrötstraße,

Mannheim sowie Gottlieb-Daimler-Straße 8, Mannheim

(OfficeFirst-Portfolio) durch Blackstone

2. Wissenschaftszentrum am Neckar, Vangerowstraße 18-20,

Heidelberg durch DIC Asset (Immobilien-Spezial-AIF)

3. Q6/Q7, Mannheim (Mischobjekt)

durch BMO Real Estate Partners (Immobilien-Spezial-AIF)

6,00

5,90

5,25

2011 2012 2013 2014 2015 2016

5,25

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group

28


BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER MANNHEIM

Flächenumsatz

Der Mannheimer Büromarkt hat das Jahr 2016 mit einem starken

Umsatzergebnis beendet. Insgesamt ist ein Flächenumsatz

durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 91.000 m² erfasst

worden, womit das Vorjahr um 62,5 % übertroffen worden

ist. Im Vergleich zum Mittelwert der letzten fünf Jahre (74.700 m²)

beträgt das Plus 21,9 %. Vom Gesamtumsatz sind 13.000 m²

auf Eigennutzer (2015: 1.000 m²) und 78.000 m² auf den Vermietungsmarkt

(2015: 55.000 m²) entfallen.

Die deutliche Steigerung der Umsatzleistung ist insbesondere auf

die überdurchschnittliche Anzahl an Vertragsabschlüssen oberhalb

von 1.000 m² zurückzuführen, die in 2016 über die Hälfte des

Volumens ausmachen. Zu den größten Abschlüssen des Jahres

2016 zählen 6.000 m² durch E&Y im Glückstein-Quartier, 5.200 m²

durch die Stadt Mannheim in der Karl-Ludwig-Straße 28-30 sowie

4.200 m² durch die Dr. Knoell Consult GmbH in der Hermsheimer

Straße 3.

Innerhalb der Branchenverteilung dominieren, u.a. aufgrund der

Großdeals, „Unternehmensberatungen, Marketing & Marktforschung“

mit einem Umsatzanteil von 18,5 %. Dahinter folgen „Öffentliche

Einrichtungen“ mit 11,6 %.

Angebot & Leerstand

Die Leerstandsquote ist 2016 im Vergleich zum Vorjahr um

0,7 %-Punkte auf nunmehr 4,5 % gesunken. Dies entspricht

einem verfügbaren Angebot von ca. 90.000 m² Bürofläche und

nimmt damit einen historischen Tiefstwert ein. Insbesondere im

Segment modern ausgebauter Bestandsflächen in exponierten

Bürolagen der Stadt ist das Angebot nach wie vor knapp.

Im Jahr 2016 wurden lediglich ca. 11.000 m² neue Büroflächen

fertiggestellt. Bereinigt um vereinzelte Bestandsabgänge wuchs

der Flächenbestand im Vergleich zum Vorjahr unwesentlich auf

nunmehr 2,015 Mio. m² Bürofläche an. Im Jahr 2017 wird das

Fertigstellungsvolumen mit ca. 43.000 m² wieder höher ausfallen.

Allerdings sind hiervon nur noch 7.000 m² Bürofläche verfügbar.

Nennenswerte Fertigstellungen, die dem Vermietungsmarkt zugänglich

sind und damit zu einer Entspannung der Angebotsseite

führen, wird es erst wieder ab 2019 geben.

Mieten

Die Durchschnittsmiete ist zum vierten Mal in Folge angestiegen

und liegt nunmehr bei 11,80 €/m² (2015: 11,40 €/m²). Hauptgrund

für den Anstieg waren auch 2016 mehrere großvolumige

Mietvertragsabschlüsse in Neubaubüroprojekten in den Gebieten

Glücksteinquartier, Kepler-Quartier und Eastsite. Noch deutlicher

wirken sich diese Abschlüsse auf die Entwicklung der Spitzenmiete

aus, die signifikant von 15,00 €/m² im Jahr 2015 auf nunmehr

16,40 €/m² angestiegen ist.

Prognose

Die Büroflächennachfrage wird sich auch in 2017 auf einem hohen

Niveau bewegen. Anstehende großvolumige Vertragsunterzeichnungen,

die vor allem in der ersten Jahreshälfte 2017 zum

Abschluss kommen, werden ein Umsatz auf Vorjahresniveau ermöglichen.

Vermietungen in Projekten werden zudem den Mietpreisanstieg

weiter stützen bzw. fortsetzen lassen.

Bestand & Umsatz

2,06

2,04

2,02

2,00 2,00

1,98 1,98

1,96 1,96

1,94 1,94

1,92 1,92

1,90 1,90

1,88 1,88

1,86 1,86

1,84 1,84

600000

Umsatz nach Branchen

500000

■ Unternehmensberatung, Marketing &

400000 Marktforschung

300000 ■ Öffentliche Einrichtungen

200000 ■ Kommunikation, IT & EDV

100000

■ Gesundheitswesen

00

■ Industrielle Produktion &

verarbeitendes Gewerbe

■ Sonstige

Leerstandsquote

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

18,0018

16,0016

14,0014

12,0012

10,0010

8,008

6,006

4,004

2,002

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (74.700 m 2 )

74.500

1,90

Büroleerstand in %

6,1

4,6

Top-3-Umsätze

45,7 %

7,5 %

1. Glücksteinallee 1

durch E&Y über 6.000 m²

2. Karl-Ludwig-Straße 28-30

durch die Stadt Mannheim über 5.200 m²

3. Hermsheimer Straße 3

durch Dr. Knoell Consult GmbH über 4.200 m²

5,1

Spitzen- & Durchschnittsmiete

14,00

10,00

93.400

13,30

9,30

81.000

14,00

10,20

52.000

5,6

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

15,00

10,70

56.000

5,2

15,00

11,40

91.000

1,90 1,95 1,98 2,00 2,02

2011 2012 2013 2014 2015 2016

18,5 %

7,5 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016

100000 100.000

90000 90.000

80000 80.000

70000 70.000

60000 60.000

50000 50.000

40000 40.000

30000 30.000

20000 20.000

10000 10.000

0 0

4,5

16,40

11,80

2011 2012 2013 2014 2015 2016

11,6 %

9,2 %

Quelle: NAI apollo group, gif e.V.

Quelle: NAI apollo group, gif e.V.

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group, gif e.V.

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BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER HEIDELBERG

Flächenumsatz

Der Heidelberger Büromarkt weist im Jahr 2016 einen Flächenumsatz

durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 56.000 m²

auf (2015: 49.000 m²). Dies stellt ein neues Rekordergebnis dar.

Das ohnehin schon starke Vorjahresergebnis wurde nochmals

um 14,3 % bzw. 7.000 m² übertroffen und der fünfjährige Durchschnitt

(46.400 m²) um 20,6 % getoppt. Vom Gesamtumsatz entfielen

auf Eigennutzer 7.000 m² (2015: 4.000 m²) und auf den

Vermietungsmarkt 49.000 m² (2015: 45.000 m²).

Heidelberg folgt dem bundesweiten Trend der gestiegenen Beschäftigungszahlen

im Dienstleistungssektor. So sind die größten

Abschlüsse 7.940 m² durch Heidelberg Cement AG in der Berliner

Straße 41-49, 5.200 m² durch die cbs Corporate Business

Solutions Unternehmensberatung GmbH in der Rudolf-Diesel-

Straße 5 sowie 3.000 m² durch die SRH Hochschule Heidelberg

in der Kurfürsten-Anlage 52-58.

Entsprechend entfällt auf das Größensegment „> 1.000 m²“

ca. 23.000 m² beziehungsweise 41,1 % des Gesamtumsatzes.

Die Großdeals spiegeln sich auch in Branchenverteilung wider.

Das Segment „Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“

verzeichnet einen Umsatzanteil von 20,9 %. Dahinter folgen

„Kommunikation, IT & EDV“ sowie „Öffentliche Einrichtungen“ mit

12,1 % bzw. 9,8 %.

Angebot & Leerstand

Der kontinuierliche Abbau des Büroflächenleerstandes seit 2012

hat im Jahr 2016 nochmal deutlich an Fahrt aufgenommen. Zum

Jahresende beträgt die Leerstandsquote lediglich noch 2,9 %

bzw. ca. 28.000 m² Bürofläche. Dies entspricht einem Rückgang

gegenüber dem Vorjahr von 1,7 %-Punkten beziehungsweise einer

Nettoabsorption von 16.000 m². Damit erreicht der Büroflächenleerstand

in Heidelberg einen historischen Tiefstand.

Im Jahr 2016 wurden in Heidelberg lediglich 4.000 m² Büroflächen

fertiggestellt. Und auch im Jahr 2017 wird sich das Fertigstellungsvolumen

mit 7.500 m² auf einem sehr niedrigen Niveau

bewegen. Nennenswerte Flächenzuwächse, die momentan auch

noch zum überwiegenden Teil dem Vermietungsmarkt zur Verfügung

stehen, sind somit erst ab 2018 zu erwarten.

Mieten

Die Durchschnittsmiete ist 2016 trotz des geringen Büroflächenangebotes

leicht auf 11,60 €/m² gesunken (2015: 11,80 €/m²).

Insbesondere einige größere Anmietungen in Bestandsgebäuden

mit eher unterdurchschnittlichem Ausstattungsstandard sind für

diesen Rückgang verantwortlich. Dies konnte auch nicht durch

die erzielten Mietvertragsabschlüsse in Neubauten kompensiert

werden. Die realisierte Spitzenmiete ist dagegen im Vergleich zum

Vorjahr deutlich von 15,00 €/m² auf 16,00 €/m² angestiegen.

Prognose

In 2017 ist für den Heidelberger Büromarkt ein Umsatz auf dem

Niveau des Jahres 2016 bzw. leicht darüber prognostizierbar.

Unter anderem wird der großflächige Eigennutzerbau der Firmenzentrale

der Heidelberg Cement AG das Marktgeschehen prägen.

Weiter sinkender Leerstand wird zu einem Bedeutungsgewinn

von Projektentwicklungen führen. Durch hier getätigte Vorvermietungen

wird das Mietniveau ansteigen.

Bestand & Umsatz

0,98

0,96

0,94 0,94

0,92 0,92

0,90 0,90

0,88 0,88

0,86 0,86

600000 600000

Umsatz nach Branchen

500000 500000

■ Industrielle Produktion &

400000

400000

verarbeitendes Gewerbe

300000

300000

■ Kommunikation, IT & EDV

200000

200000

■ Öffentliche Einrichtungen

100000

100000

■ Bildungs- 0 & Sozialeinrichtungen

0

■ Gesundheitswesen

■ Sonstige

Leerstandsquote

7,07

6,06

5,05

4,04

3,03

2,02

1,01

0,00

18,0018

16,0016

14,0014

12,0012

10,0010

8,008

6,006

4,004

2,002

0,000

Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (46.400 m 2 )

37.000

0,90

Büroleerstand in %

4,5

6,0

Top-3-Umsätze

5,9

Spitzen- & Durchschnittsmiete

14,50

11,20

33.000

14,00

11,00

52.200

14,00

11,90

42.000

42,7 %

6,1 %

8,4 %

20,9 %

9,8 %

12,1 %

1. Berliner Str. 41-49

durch Heidelberg Cement AG über 7.940 m²

2. Rudolf-Diesel-Straße 5 durch cbs Corporate Business

Solutions Unternehmensberatung GmbH über 5.200 m²

3. Kurfürsten-Anlage 52-58

durch SRH Hochschule Heidelberg über 3.000 m²

5,0

Durchschnittsmiete in € / m 2 Spitzenmiete in € / m 2

14,00

11,90

49.000

4,6

15,00

11,80

56.000

0,93 0,94 0,94 0,97 0,97

2011 2012 2013 2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

0

2,9

16,00

11,60

2011 2012 2013 2014 2015 2016

60.000

60000

50.000

50000

40.000

40000

30.000

30000

20.000

20000

10.000

10000

Quelle: NAI apollo group, gif e.V.

Quelle: NAI apollo group, gif e.V.

Quelle: NAI apollo group

Quelle: NAI apollo group, gif e.V.

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BERLIN

KASTEN-MANN Real Estate Advisors GmbH & Co. KG

Dirk C. Kasten

Hardenbergstraße 27 100623 Berlin

Telefon: + 49 (0) 30 - 600 31 55 - 0

info@kasten-mann.de www.kasten-mann.de

HAMBURG

VÖLCKERS & CIE Immobilien GmbH Real Estate Advisors

Jochen Völckers

Raboisen 5 20095 Hamburg

Telefon: + 49 (0) 40 - 485 052 - 0

info@voelckers.de www.voelckers.de

MÜNCHEN

apollo real estate UG

Thilo Hecht

Theresienstraße 35 80333 München

Telefon: +49 (0) 89 - 461 33 27 - 0

info@nai-apollo.de www.nai-apollo.de

FRANKFURT AM MAIN – STUTTGART

apollo real estate GmbH & Co. KG

Chartered Surveyors

Martin Angersbach

Schillerstraße 20 60313 Frankfurt am Main

Telefon: + 49 (0) 69 - 970 505 - 0

info@nai-apollo.de www.nai-apollo.de

DÜSSELDORF

corealis Commercial Real Estate GmbH

Jens Reuther

Luisenstraße 9 40215 Düsseldorf

Telefon: + 49 (0) 211- 522 88 47 - 0

info@corealis.de www.corealis.de

KÖLN/BONN

Larbig & Mortag Immobilien GmbH

Uwe Mortag

Theodor-Heuss-Ring 23 50668 Köln

Telefon: +49 (0) 221 - 998 997 - 0

info@larbig-mortag.de www.larbig-mortag.de

ULM

Objekta Real Estate Solutions GmbH

Matthias Kralisch

Neue Straße 85 89073 Ulm

Telefon: + 49 (0) 731- 407 026 - 70

info@objekta-realestate.de www.objekta-realestate.de

RUHRGE BIET

CUBION Immobilien AG

Markus Büchte

Akazienallee 65 45478 Mülheim an der Ruhr

Telefon: + 49 (0) 208 - 97 067 - 0

kontakt@cubion.de www.cubion.de

MANNHEIM – HEIDELBERG

STRATEGPRO Real Estate GmbH

Michael Christ

Mollstraße 41 68165 Mannheim

Telefon: +49 (0) 621 - 736 06 756

info@strategpro.de www.strategpro.de

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