mitplanen | mitreden | mitmachen - HA Hessen Agentur GmbH

Hessisches Ministerium für Wirtschaft,
Verkehr und Landesentwicklung
mitplanen | mitreden | mitmachen
Ein LEitfadEn zur städtEbauLichEn PLanung

2
inhalt
vorwort 5
1 einführung: Planung und bürger 6
1.1 Betrifft mich Planung überhaupt? 6
1.2 Warum wird geplant? Steuerung einer nachhaltigen räumlichen Entwicklung der Gemeinde 8
1.3 Wer plant? Kurzüberblick über das Planungssystem: Planung auf allen Ebenen 9
1.4 Wie kann ich mich als Bürger einbringen? 13
1.5 Leitmotiv der Planung: Integrierte Entwicklung 15
2 die raumordnung — entwicKlungsrahmen für die gemeinden 16
2.1 Raumordnung des Bundes 16
2.2 Landes- und Regionalplanung 17
3 Planungen der gemeinde 22
3.1 Städtebauliche Entwicklungskonzepte – eine Richtschnur für die Zukunft 22
3.2 Bauleitpläne – Gemeinden steuern ihre Entwicklung 26
3.2.1 Der Flächennutzungsplan – Planung für das ganze Gemeindegebiet 27
3.2.2 Der Bebauungsplan – verbindliche Regeln für den Bauherrn 32
3.2.3 Entstehung eines Bauleitplans: Bürger machen mit! 38
3.3 Öffentlich-private Partnerschaft in der Bauleitplanung 42
3.3.1 Städtebaulicher Vertrag 43
3.3.2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 44
4 wie darf ich bauen? 46
4.1 Wie lese ich den Bebauungsplan? Planzeichen: Die Planzeichnung ist nach festen Regeln aufgebaut 46
4.2 Was darf ich bauen? Art der baulichen Nutzung: Zwei Buchstaben entscheiden 48
4.3 Wie groß darf ich bauen? Maß der baulichen Nutzung: Zwei Zahlen entscheiden über Baumasse
und Versiegelung 52
4.4 Welche Bauformen kann ich wählen? Bauweise, Dachneigung und mehr… 55
4.5 Sind Abweichungen vom Bebauungsplan möglich? 56
4.6 Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt? Bauen innerhalb und außerhalb der Siedlung 57
5 förderProgramme und initiativen 60
5.1 Städtebauförderung 62
5.2 Dorfentwicklung 65
5.3 Initiativen und Wettbewerbe 66
5.3.1 Ab in die Mitte! – Die Innenstadt-Offensive Hessen 66
5.3.2 Landesinitiative + Baukultur in Hessen 67
5.3.3 Wettbewerb »Unser Dorf hat Zukunft« 68
5.3.4 Gesetz zur Stärkung innerstädtischer Geschäftsquartiere – INGE 69

6 information 70
6.1 Wo sind Planungen geregelt? Gesetze und Verordnungen 70
6.2 Wie funktioniert meine Gemeinde? Aufbau und Gremien der Gemeinde 72
7 stichwortverzeichnis 74
8 bildnachweis 76
9 imPressum 78
10 bestellung 78
11 verwendung 79
üBErsicht infoBoxEn
infobox 1: fachplanungen 12
infobox 2: träger öffentlicher belange 19
infobox 3: Planungsverbände in hessen 31
infobox 4: ausgleich von eingriffen in natur und landschaft 36
infobox 5: neuordnung der grundstücksverhältnisse durch umlegung 37
infobox 6: sicherung der bauleitplanung 41
infobox 7: gestaltungssatzung 59
infobox 8: städtebauliche sanierungsmaßnahme 64
üBErsicht aBBildungEn
abbildung 1: von oben nach unten und von unten nach oben: die unterschiedlichen Planungsebenen 10
abbildung 2: bürgerbeteiligung im bauleitplanverfahren 41
abbildung 3: beispiel eines bau- bzw. nutzungskreuzes 46
abbildung 4: beispiel: zulässige nutzungen im allgemeinen wohngebiet 48
abbildung 5: beispiel: festsetzung eines allgemeinen wohngebiets im baukreuz 49
abbildung 6: übersicht zu bauflächen, baugebieten und zulässigen nutzungen 50
abbildung 7: wie sehen baugebiete aus? 51
abbildung 8: wie wird die grz berechnet? 53
abbildung 9: wie wird die gfz berechnet? 53
abbildung 10: beispiel: festsetzung von grz und gfz im baukreuz 54
abbildung 11: offene und geschlossene bauweise 55
abbildung 12: beispiel: festsetzungen geschlossene bauweise, satteldach mit dachneigung zwischen 30° und 40° im baukreuz 55
inhalt 3

Vorwort
Städte und Dörfer im Wandel:
Aktive Bürgerinnen und Bürger planen
mit, reden mit und machen mit.
hessen ist ein Land der Vielfalt, geprägt von urbanen zentren ebenso wie von abwechslungsreichen Kulturlandschaften,
von attraktiven städten ebenso wie von vitalen dörfern. sowohl den gebauten wie auch den
natürlichen Lebensraum gilt es zu schützen und in seinen Qualitäten nachhaltig weiterzuentwickeln.
struktur und Erscheinungsbild der städte und dörfer unterliegen einem ständigem Wandel. sie müssen
schritt halten mit der Veränderung der wirtschaftlichen und demografischen strukturen, der Wohnverhältnisse,
der Verkehrsmittelwahl und der Mobilität, der Einkaufsgewohnheiten, des freizeitverhaltens — kurz:
unserer gesamten Lebensumstände. diese anpassung erfordert städtebauliche Planungen. ganz gleich, ob
es um ein Wohngebiet, eine innenstadt, eine straße oder die neubebauung einer brachfläche geht: immer
legen städtebauliche Planungen oder Entwicklungskonzepte fest, wie unsere Lebensumwelt in zukunft aussehen
soll.
dabei ist die Qualität der Planungen und des bauens keine selbstverständlichkeit. neben fachleuten wie
stadtplanern, Landschaftsplanern, architekten und ingenieuren bedarf es vor allem der bürgerinnen und
bürger, die sich für lebenswerte Wohnviertel und anspruchsvoll gestaltete gewerbegebiete sowie Verkehrsinfrastrukturen,
für lebendige ortszentren, attraktive straßen und Plätze, für gut nutzbare grünflächen, für
treffpunkte von alt und Jung einsetzen. gemeinsam gilt es, die besten Lösungen zu finden.
Werden sie also aktiv: Planen sie mit — reden sie mit — machen sie mit, wenn es um die zukunft ihrer stadt
oder gemeinde geht. sie können einen wichtigen beitrag dazu leisten, dass kommunale Planungskonzepte
an den bedürfnissen der beteiligten orientiert und nachhaltig gestaltet werden und manchmal sogar innovativ
sein können.
die vorliegende broschüre vermittelt ihnen für diese aufgabe die notwendigen informationen. Welche städtebaulichen
Planungen gibt es? Welche aufgaben erfüllen sie? Wie kann ich an den städtebaulichen Planungen
mitwirken? die antworten auf diese und viele weitere fragen finden sie auf diesen seiten.
dieser Leitfaden zur städtebaulichen Planung hat sich zu einem »Klassiker« entwickelt, der seit vielen Jahren
von Kommunen, fachverwaltungen, schülern, studierenden, aber vor allem auch von bürgerinnen und bürgern
nachgefragt wird. ich freue mich daher sehr, ihnen mit der nun vorliegenden 5. auflage erneut einen
aktualisierten Leitfaden zur Verfügung stellen zu können, und hoffe auf ihr Engagement, wenn es um die
Entwicklung in ihrer stadt oder gemeinde geht.
florian rentsch
hessischer Minister für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung
5

6 Einführung: Planung und BürgEr
1_ einführung: Planung und bürger
1.1 Betrifft mich Planung überhaupt?
fast täglich erfahren wir von neuen Planungen für unsere gemeinde oder unsere nachbarschaft.
bei vielen der themen fühlen wir uns direKt angesProchen und haben den wunsch, mitzureden:
• die gemeinde plant die aufwertung des
ortskerns. die gehwege sollen verbreitert
werden; Bäume und Bänke sind vorgesehen,
um die aufenthaltsqualität zu verbessern.
Einzelhändler sprechen sich jedoch
gegen die Planungen aus, da hierdurch
Parkplätze wegfallen.
• Eltern fordern einen spielplatz für ihre Kinder.
anlieger sind dagegen, weil sie lärmbelästigungen
befürchten.
• der ausbau einer straße steht bevor. der verbesserte
Verkehrsfluss freut diejenigen, die
dort täglich mit dem auto fahren. anwohner
wehren sich gegen die Planung, da sie mehr
lärm und abgase befürchten.
• Ein großer Einzelhandelsbetrieb möchte
sich am stadtrand ansiedeln. Ein teil der
Bürger ist für die ansiedlung, da hierdurch
die Einkaufsmöglichkeiten am ort verbessert
werden. Ein anderer teil der Bürger und
einzelne gewerbetreibende fürchten, dass
die Konkurrenz am stadtrand zu geschäftsaufgaben
und damit zu einer Verödung des
ortskerns führt.
die Beispiele zeigen: Planung hat Einfluss
auf unser tägliches leben. sie prägt unsere
siedlungen und unsere umwelt. Es wird auch
deutlich, dass es sinnvoll ist, sich in Planungsprozesse
einzubringen.
aber: Planungen für gemeinden und regionen
sind für laien nicht ohne Weiteres verständlich.
sie werden von fachleuten gemacht
und ihre arbeitsergebnisse sprechen eine
andere sprache als die Bürger. und: die von
Planungen »Betroffenen« oder die an Planung
»interessierten« sehen sich einer Vielzahl
planender stellen mit unterschiedlichen und
zunächst schwer durchschaubaren zuständigkeiten
gegenüber.
die vorgelegten Pläne sind deshalb oft »ein
Buch mit sieben siegeln«. Man fühlt sich hilflos
und im wahrsten sinne des Wortes »verplant«.

zwecK dieser broschüre
Planungen in unseren gemeinden muss der
Bürger nicht passiv zur Kenntnis nehmen.
insbesondere bei Planungen, die spürbar die
lebensumstände in unserer unmittelbaren
umgebung berühren und verändern, haben
alle ein Wort mitzureden.
das versteht sich nahezu von selbst und ist zudem
gesetzlich geregelt. das Baugesetzbuch
räumt den Bürgern die Möglichkeit ein, die in
Eigenverantwortung der gemeinde erstellte
städtebauliche Planung nachhaltig zu beeinflussen.
diese Mitwirkungsmöglichkeit zielt ausdrücklich
darauf ab, dass Bürger bereits frühzeitig
mitreden können, also nicht erst dann, wenn
sich die Planungen bereits so weit verfestigt
haben, dass ihre »allgemeinen ziele und zwecke«
nicht mehr ernsthaft zur debatte stehen.
und ausdrücklich sind nicht nur die unmittelbar
Betroffenen angesprochen, sondern alle,
die sich für das geschehen in ihrer gemeinde
interessieren.
Mitwirken und Einfluss nehmen — ob als Bürger
oder als gewählte gemeindevertretung —
können aber nur die, die informiert sind. sinn
dieser Broschüre ist es daher, Planung — insbesondere
die städtebauliche Planung der gemeinden
— so anschaulich darzustellen, dass
alle in die lage versetzt werden, Planungen zu
verstehen und daran mitzuwirken.
Einführung: Planung und BürgEr 7

8 Einführung: Planung und BürgEr
1.2 Warum wird geplant?
Steuerung einer nachhaltigen räumlichen
Entwicklung der Gemeinde
im Kern geht es bei der Planung von gemeinden
und regionen immer darum, unterschiedliche
Bodennutzungen wie Wohnen, gewerbe,
Einzelhandel, schulen, Kindergärten, Verkehr,
Erholungsflächen, flächen für natur und
landwirtschaft etc. so anzuordnen, dass die
vielfältigen ansprüche an diese nutzungen
erfüllt werden. die Bürger sollen gesunde
und attraktive Wohn- und arbeitsverhältnisse,
Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten, Bildungs-
und Betreuungsangebote und vieles
mehr vorfinden. Konflikte zwischen den einzelnen
Bodennutzungen werden durch gute
Planung minimiert. um dies zu erreichen,
unterbreiten die zuständigen Verwaltungen
fachlich abgesicherte Planungsvorschläge. in
der öffentlichen diskussion mit Bürgern und
interessenvertretern werden diese weiterentwickelt.
ziel der Planung ist es, ausgewogene
lösungen zu finden, die den interessen möglichst
vieler Beteiligter gerecht werden.
Planung ist ein sPiegel aKtueller
entwicKlungen
die inhaltlichen schwerpunkte der Planung
sind gewissen Veränderungen unterworfen. Es
kommt durchaus vor, dass Planungsthemen,
die zeitweise sehr wichtig waren, danach wieder
»auf sparflamme kochen«. andere themen
werden aktuell. so ist heute die nachhaltigkeit
von Planungen, also die frage, inwieweit wirtschaftliche,
ökologische, soziale und kulturelle
interessen ausgeglichen werden, ein wichtiger
Maßstab. auch die anpassungen unserer
siedlungen an eine alternde und mancherorts
schrumpfende Bevölkerung spielt eine
große rolle, weil sich die demografischen und
wirtschaftstrukturellen rahmenbedingungen
ändern. Planung ist also ein spiegel aktueller
Entwicklungen und daraus folgender diskussionen
um die gestaltung unserer lebenswelt.
die anforderungen an Planung sind im laufe
der Jahre stetig gewachsen. die ansprüche
von Bürgern und Betrieben beispielsweise an
die Qualität von Wohn- und gewerbegebieten
oder die verkehrliche Erschließung sind heute
andere als früher. Eine verbesserte gesetzgebung
zum schutz der umwelt und viele weitere
neue anforderungen an unser lebensumfeld
lassen Planungsaufgaben zunehmend
komplexer werden.

1.3 Wer plant? Kurzüberblick über
das Planungssystem: Planung auf
allen Ebenen
so wie bei Planungsmassnahmen im Privaten bereich bestimmte vorgaben
berücKsichtigt werden müssen, hat auch die Planung der gemeinde übergeordnete
und überörtliche Planungen zu beachten.
dabei werden verschiedene Planungsebenen
unterschieden:
• Bundesraumordnung,
• landesplanung,
• regionalplanung und schließlich die
• Planung der gemeinden.
da Europa stärker zusammenwächst, findet
auch auf europäischer ebene eine auseinandersetzung
mit der Entwicklung des raums
statt. zu nennen sind hier das »Europäische
raumentwicklungskonzept« (EurEK) der Europäischen
union und die »leitlinien für eine
nachhaltige räumliche Entwicklung auf dem
europäischen Kontinent«, verabschiedet von
den staaten des Europarates. diese Europäische
raumentwicklungspolitik stellt einen
unverbindlichen orientierungsrahmen für
eine räumlich ausgewogene und nachhaltige
Entwicklung in Europa dar.
Einführung: Planung und BürgEr
9
die Planungen auf den unterschiedlichen Planungsebenen
haben alle eines gemeinsam:
als sogenannte »räumliche gesamtplanung«
oder »Querschnittsplanung« beinhalten sie
planerische aussagen zur sicherung und
Entwicklung der unterschiedlichen raumnutzungen
wie Wohnen und gewerbe, Versorgung
mit gütern und dienstleistungen, flächen
für natur und landschaft etc. ziel ist es,
die unterschiedlichen anforderungen an den
raum aufeinander abzustimmen und die auf
der jeweiligen Planungsebene auftretenden
Konflikte auszugleichen sowie Vorsorge für
einzelne nutzungen und funktionen des
raums zu treffen. daneben gibt es verschiedene
fachplanungen (siehe infobox 1: »fachplanungen«,
s. 12), die sich jeweils auf einzelne fachaufgaben,
zum Beispiel Verkehrsplanung (wie
die Planung von Bundesautobahnen) oder
landschaftsplanung, konzentrieren.

10 Einführung: Planung und BürgEr
wie hängen die Planungen
zusammen? von oben nach
unten — von unten
nach oben
die abbildung 1: »Von oben nach unten und
von unten nach oben: die unterschiedlichen
Planungsebenen« veranschaulicht, dass eine
Verbindungslinie von der Planung des Bundes
bis hin zur Bauplanung Privater verläuft. das
heißt konkret:
•
der bauplan für ein gebäude muss sich an
die Bestimmungen der hessischen Bauordnung
halten und den festsetzungen eines
örtlichen Bebauungsplans folgen.
• der bebauungsplan für ein teilgebiet der
gemeinde ist aus dem flächennutzungsplan
für die gesamte gemeinde zu entwickeln.
• der flächennutzungsplan für das ganze
gemeindegebiet (oder für das gebiet eines
Planungsverbandes) darf den rahmen des
regionalplans nicht verlassen (anpassungsgebot).
auch die diversen fachplanungen
sind darin — soweit sie abgestimmt sind —
»nachrichtlich« zu übernehmen.
• die regionalpläne folgen den zielsetzungen
des landesentwicklungsplans.
Beide Pläne dürfen wiederum den raumordnungsgrundsätzen
des Bundes nicht
entgegenlaufen.
die Berücksichtigung der jeweils höheren
Planungsebene ist aber keine Einbahnstraße:
sowohl der landesentwicklungsplan als auch
der regionalplan müssen die gegebenheiten
und Erfordernisse ihres jeweiligen raumes
berücksichtigen (gegenstromprinzip). auch
der flächennutzungsplan und der Bebauungsplan
setzen sich intensiv mit vorhandenen
siedlungen beziehungsweise gebäuden
auseinander.
aBBildung 1: Von oBEn nach untEn
und Von untEn nach oBEn: diE untErschiEdlichEn
PlanungsEBEnEn
anPassungsgEBot und gEgEnstroMPrinziP
bund
lEP und
rEgional-
PlänE
land
fnP
gemeinde
bauherr
raumordnung des bundes
rechtliche grundlage:
raumordungsgesetz des
Bundes (rog)
B-Plan
landes- und
regionalPlanung
rechtliche grundlage:
hessisches landesplanungsgesetz
(hlPg)
flächennutzungsPlan
und bebauungsPlan
rechtliche grundlagen:
Baugesetzbuch (BaugB)
und Baunutzungsverordnung
(BaunVo)
objeKtPlanung
durch bauherren
rechtliche grundlage:
hessische
Bauordnung (hBo)
raumordnungsgesetz des Bundes
ausschnitt landesentwicklungsplan
hessen
ausschnitt flächennutzungsplan
Entwurf Bauzeichnung

ausschnitt regionalplan Mittelhessen
ausschnitt Bebauungssplan
Entwurf grundriss
Mit der raumordnung auf bundesebene wird das ziel
einer ausgewogenen und nachhaltigen siedlungs- und freiraumstruktur
für die gesamte Bundesrepublik deutschland
verfolgt. des Weiteren sollen gleichwertige lebensverhältnisse
in allen teilräumen des landes geschaffen werden.
� weiter in Kapitel 2.1.1
die landesentwicklungsplanung hat zur aufgabe, die
allgemein gehaltenen raumordnungsgrundsätze auf Bundesebene
unter Berücksichtigung der spezifischen Bedingungen
in den ländern umzusetzen. dazu formulieren die
länder im rahmen ihrer landesentwicklungsplanung die
räumlich und sachlich notwendigen ziele. die regionalplanung
ist nicht als eigenständige Planung unterhalb der
landesplanung zu verstehen, sondern sie ist deren Bestandteil.
sie legt die ziele für die drei Planungsregionen bzw.
teilräume nord-, süd- und Mittelhessen unter Beachtung
der Vorgaben des landesentwicklungsplans fest.
� weiter in Kapitel 2.1.2
die bauleitplanung regelt die nutzung der grundstücke
in der gemeinde mit dem ziel einer nachhaltigen
städtebaulichen Entwicklung. die Bauleitplanung nach
dem Baugesetzbuch ist zweifellos der wichtigste teil der
städtebaulichen Planung einer gemeinde. ihre aufgabe
ist es, die bauliche und sonstige nutzung der grundstücke
in der gemeinde vorzubereiten und zu leiten.
dies schließt alle privaten und öffentlichen grundstücke
ein. Bauleitplanung gliedert sich in eine »vorberei-
tende bauleitplanung« (flächennutzungsplan) und
eine »verbindliche bauleitplanung« (bebauungsplan).
� weiter in Kapitel 3
neben der Bundesgesetzgebung (BaugB) ergänzt die
hessische bauordnung (hbo) als landesgesetzgebung
das rechtliche instrumentarium der gemeinden. Jeder
private Bauherr ist verpflichtet, sich an die rechtlichen
Vorgaben der hBo zu halten. die hBo stellt die regelungen,
die beim Bauen einzuhalten sind, dar. sie enthält
die Bestimmungen über das grundstück und seine
Bebauung, über die allgemeinen anforderungen an die
Bauausführung sowie über aufgaben und zuständigkeiten
der Bauaufsicht und das bauaufsichtliche Verfahren.
� weiter in Kapitel 4
Einführung: Planung und BürgEr
11
11
linKs und WEitErE infos
Weitere informationen zur raumordnung
auf der Bundesebene finden sie
im internet:
www.bbsr.bund.de ››› raumentwicklung
darüber hinaus liefert der link
www.bmvbs.de ››› service (internetseite
des Bundesministeriums für Verkehr,
Bau und stadtentwicklung) zahlreiche
infomaterialien.
linKs und WEitErE infos
Weitere informationen zum regionalen
flächennutzungsplan finden sie in dieser
Broschüre in Kapitel 3.2.1. die adressen
der regierungspräsidien nord-, süd-
und Mittelhessen finden sie in Kapitel
2.1.2.
den landesentwicklungsplan und die
regionalpläne finden sie im internet:
www.wirtschaft.hessen.de oder
www.landesplanung-hessen.de
linKs und WEitErE infos
Weitere informationen zur Bauleitplanung
(inhalte der Pläne, Verfahren und
gesetzliche grundlagen) und zur Beteiligung
der Öffentlichkeit im rahmen
des Bauleitplanverfahrens finden sie in
dieser Broschüre in Kapitel 3.2.3.
informationen zum Baugesetzbuch liefert
die internetseite des Bundesministeriums
für Verkehr, Bau und stadtentwicklung:
www.bmvbs.de ››› stadt und land
linKs und WEitErE infos
die aktuelle hessische Bauordnung
(hBo) finden sie im internet:
www.wirtschaft.hessen.de
››› Bauen und Wohnen ››› Baurecht
auf allEn EBEnEn ExistiErEn zu BErücKsichtigEndE fachPlanungEn

12
infobox 1: fachplanungen
fachplanungen konzentrieren sich im gegensatz zur gesamtplanung auf einzelne fachaufgaben.
Beispiele hierfür sind die Planungen von überörtlichen Verkehrswegen wie Bundesautobahnen
oder Bundesstraßen, Bundeswasserstraßen und schienenwegen.
für fachplanungen gibt es in der regel entsprechende rechtsgrundlagen (z. B. Bundesfern-
straßengesetz, Bundesnaturschutzgesetz, Wasserhaushaltsgesetz), in denen die aufgaben
und zuständigkeiten der jeweiligen fachbehörden, die förmlichen zulassungsverfahren
(z. B. genehmigungs- / Planfeststellungsverfahren) und die rechtliche Bindung für die Beteiligten
und die einzelnen Bürger geregelt werden. ob und wie ein infrastrukturprojekt aus dem
Bereich der fachplanung gebaut wird, wird häufig im rahmen eines Planfeststellungsverfahrens
bestimmt. dies gilt für die bereits genannten Bundesautobahnen, Bundesstraßen, Bundeswasserstraßen
und schienenwege, aber auch für landes- und Kreisstraßen, abfalldeponien, flughäfen
und weitere fachplanerische Vorhaben.
im Planfeststellungsverfahren werden die in zusammenhang mit dem Bauvorhaben stehenden interessen
des trägers des Vorhabens und der von der Planung berührten öffentlichen und privaten
Betroffenen geprüft, erörtert und nach abwägung aller gesichtspunkte darüber entschieden.
Bürger, gemeinden oder Behörden, die sich durch das Ergebnis des Verfahrens — den Planfeststellungsbeschluss
— in ihren rechten verletzt sehen, können gegen die Entscheidung Klage
beim zuständigen Verwaltungsgericht einreichen. Vom Bund anerkannte naturschutzvereinigungen
können ebenfalls den Klageweg beschreiten, wenn es sich um Vorhaben handelt, die mit
Eingriffen in natur und landschaft verbunden sind (Verbandsklagerecht).

die gründe dafür, dass eine räumliche
Planung in gang Kommt, sind
vielfältig.
beisPiele:
• die gemeinde will die beabsichtigte städtebauliche
Entwicklung für die nächsten Jahre
festlegen.
• Bauwillige wollen ein Vorhaben errichten,
für das ein Bebauungsplan erforderlich ist.
• Eine Bürgerinitiative fordert die gemeinde
auf, eine konkrete Planung beispielsweise
für ein gewerbegebiet zu ändern.
• Eine Planung für eine landesstraße muss
in Bezug auf auswirkungen auf die angrenzenden
stadtbereiche untersucht werden.
wie Kann ich auf meine anliegen
hinweisen?
anstösse zur Planung Können
auch von jedem einzelnen bürger
Kommen.
Ein rezept dafür, wie man eine Planung in
gang bringt, gibt es nicht. die Bürger können
die Verwaltung auf einen Missstand aufmerksam
machen, sich an die politischen Parteien
wenden oder an ein Mitglied der gemeindevertretung.
sie können ihre Meinung in der
Presse — zum Beispiel in leserbriefen — darstellen.
die Entscheidung darüber, ob, wann
und in welcher Weise eine städtebauliche
Planung begonnen wird, liegt allerdings bei
der gemeinde.
Mit dem anstoß zur Planung hat der Planungsprozess
eigentlich schon begonnen!
zwischen den ersten anfängen und dem fertigen
Plan liegt in der regel ein vielschichtiger
und langwieriger arbeitsprozess. Ein fertiger
Plan ergibt sich nicht automatisch aus der
Berücksichtigung aller interessen und anforderungen.
Vielmehr müssen die einzelnen
Belange untereinander und gegeneinander
abgewogen werden.
Einführung: Planung und BürgEr 13
1.4 Wie kann ich mich als Bürger einbringen?
wer Kontrolliert die Planung?
Planung ist meist das aufgabenfeld der Exekutive
— der regierung bzw. des Magistrats.
insofern unterliegt sie der Kontrolle der gewählten
politischen Vertreter in den Parlamenten.
in vielen fällen entscheiden die
gewählten Vertreter jedoch auch unmittelbar
über die Planungen.
Eine bedeutende rolle spielen die Medien.
sie sind wichtige foren, in denen sich Bürger
informieren und artikulieren können.

14
wer wird beteiligt?
Bürgerbeteiligung ist heute ein unverzichtbarer
Bestandteil des Verwaltungshandelns. das
ergibt sich aus dem Verständnis des Verhältnisses
von Bürger und staat. gewünscht ist
der aktive, sich einbringende Bürger. auch ist
der Bürger häufig Experte für viele Einzelfragen,
die die Verwaltung einer gemeinde nicht
überblicken kann. dieses Expertenwissen
zu nutzen, ist gewinnbringend für die ganze
gemeinde. Es gilt, möglichst breite schichten
und akteursgruppen — hierzu gehören auch
Kinder und Jugendliche — anzusprechen,
damit nicht nur ein teil des Bürgerwillens in
Planungsprozessen gehör findet. Eine solche
Bürgerbeteiligung findet zum Beispiel bei der
Erstellung von stadtentwicklungskonzepten,
gemeindeleitbildern oder Konzepten zur aufwertung
von Quartieren statt.
neben der Bürgerbeteiligung, die sich allein
aus der sinnhaftigkeit eines solchen Vorgehens
ergibt, gibt es auch eine gesetzlich vorgeschriebene
und fest geregelte Bürgerbeteiligung.
das ist der fall bei fachplanungen, die
ein Planfeststellungsverfahren durchlaufen
(z. B. die Planung von schienenwegen), beim
landesentwicklungsplan, den regionalplänen,
bei der Bauleitplanung, die die bauliche
nutzung von flächen und grundstücken regelt,
sowie bei städtebaulichen sanierungsmaßnahmen.
in diesen fällen haben Bürger
die Möglichkeit, die Planung durch ihre stellungnahmen
zu beeinflussen.
neben den Bürgern sind an diesen verbindlichen
Planungen immer sehr viele Behörden,
infrastrukturträger usw. — die sogenannten
»träger öffentlicher Belange« (siehe infobox 2:
»träger öffentlicher Belange«, s. 19) — beteiligt, soweit
sie von der jeweiligen Planung berührt sind.
Planungen nehmen aus diesem grund häufig
viel zeit in anspruch, weil der Kreis der Beteiligten
so groß ist.
bürger Können auch selbst
die initiative ergreifen!
nicht selten sind es auch die Bürger selbst,
die Planungen anstoßen und umsetzen. so
gibt es Elterninitiativen, die schulhöfe begrünen,
Bürger, die Patenschaften für Pflanzbeete
im öffentlichen raum übernehmen, Bürgergruppen,
die sich für den Erhalt historischer
gebäude einsetzen und vieles mehr. solche
initiativen sind ein großer gewinn für die gemeinden.

Planung ist stets eine herausforderung: die
raumansprüche von Wohnen, gewerbe, Verkehr,
freizeit und Erholung, Versorgungs-,
Bildungs-, gesundheits- und Pflegeinfrastruktur,
denkmalpflege, landschafts- und naturschutz
— die liste ließe sich noch fortsetzen —
müssen koordiniert werden. dabei gilt es, die
Bedürfnisse unterschiedlicher nutzer und
akteure zu berücksichtigen: Junge und alte,
gewerbetreibende und Konsumenten, alteingesessene
und zugezogene, familien, autofahrer,
radfahrer und fußgänger, landwirte,
freizeitsuchende und viele mehr haben individuelle
interessen, die berücksichtigt und
ausgeglichen werden müssen. dies alles gilt
es, trotz häufig knapper finanzmittel und Verwaltungskapazitäten
bei den gemeinden und
sonstigen Planungsträgern, sicherzustellen.
diese komplexe aufgabe kann nur sinnvoll
gelöst werden, wenn ein integrierter ansatz
verfolgt wird. dieser berücksichtigt drei ziele:
• gEsaMtBEtrachtung allEr rauMnutzungEn
und BElangE: die für die Planung
relevanten themen wie Wohnen, gewerbe,
Einkaufen, infrastruktur etc. müssen
1.5 Leitmotiv der Planung:
Integrierte Entwicklung
in einer gesamtschau betrachtet werden.
zwischen diesen themenfeldern bestehen
viele Wechselwirkungen. so setzt die Entwicklung
eines gewerbegebietes häufig
eine Verbesserung der verkehrlichen Erschließung
voraus oder steht möglicherweise
im Widerspruch zu den eigenen zielen
beim schutz von natur und landschaft.
• BündElung Von rEssourcEn: die oft
knappen finanzmittel und Verwaltungskapazitäten
auf kommunaler Ebene müssen
gebündelt werden. Wenn es gelingt, neben
den eigenen die ressourcen anderer Behörden
und Privater mit einzubeziehen, dann
kann mehr erreicht werden. darüber hinaus
unterstützt die gemeinsam getragene Verantwortung
die nachhaltigkeit des ressourceneinsatzes.
• EinBindung Von aKtEurEn: Beide vorgenannten
Punkte setzen voraus, dass die
gemeinde oder ein anderer Planungsträger
nicht ausschließlich auf hoheitliches handeln
setzt. Vielmehr gilt es, alle für die Planungsaufgabe
relevanten akteure einzubeziehen.
Bei einer Planungsaufgabe wie der
Einführung: Planung und BürgEr 15
das aKtuelle leitmotiv der Planung ist es, eine nachhaltige und integrierte
entwicKlung von städten und gemeinden zu gewährleisten.
aufwertung des ortskerns könnte dies zum
Beispiel die Einbindung der Einzelhändler,
der hauseigentümer, der Kirchengemeinde,
des heimatvereins und anderer im
ortskern ansässiger Personen oder initiativen
sein. durch diese Einbindung kann die
gemeinde mehrere ziele erreichen: zum
einen sind die betroffenen akteure wichtige
Experten, die bei der ausgestaltung der
Planung eine wertvolle rolle spielen können.
zum anderen erreicht die gemeinde
eine höhere akzeptanz für die Planung, da
die betroffenen Bürger mitreden können.
auf diese Weise gelingt es häufiger, die
relevanten akteure zu eigenen Beiträgen in
form von Öffentlichkeitsarbeit, Mitwirkung
bei der umsetzung oder ergänzenden investitionen
zu motivieren.

16 diE rauMordnung — EntWicKlungsrahMEn für diE gEMEindEn
2_ die raumordnung —
entwicKlungsrahmen für
die gemeinden
2.1 Raumordnung des Bundes
dem Bund wird im grundgesetz das recht
zugesprochen, Vorschriften für die raumordnung
zu erlassen. davon hat er mit dem raumordnungsgesetz
(rog) gebrauch gemacht.
das raumordnungsgesetz formuliert als leitvorstellung
für die räumliche Entwicklung des
Bundesgebiets und seiner teilräume
• eine nachhaltige raumentwicklung, die die
sozialen und wirtschaftlichen ansprüche an
den raum mit seinen ökologischen funktionen
in Einklang bringt und
• zu einer dauerhaften, großräumig ausgewogenen
ordnung mit gleichwertigen lebensverhältnissen
in den teilräumen deutschlands
führt.
wie in der einführung (siehe KaPitel 1.3 »wer Plant? KurzüberblicK über das
Planungssystem«, s. 9) erläutert wurde, ist die Planung der gemeinden
in ein system räumlicher Planungen eingebunden. den rahmen
für die entwicKlung der gemeinden bildet die raumordnung.
hierunter versteht man sPielregeln für die entwicKlung von
ländern und regionen. diese sPielregeln gelten für die gemein-
den, Können aber auch für andere Planungsträger von bedeutung
sein.
das gesetz konkretisiert diese leitvorstellung
mit einer reihe von grundsätzen für die
raumordnung. hierbei handelt es sich um allgemeine
aussagen zur Entwicklung, ordnung
und sicherung des raums als Vorgaben für
nachfolgende abwägungs- oder Ermessensentscheidungen.
Beispiele hierfür sind die grundsätze
• ausgeglichene soziale, infrastrukturelle,
wirtschaftliche, ökologische und kulturelle
Verhältnisse anzustreben,
• die prägende Vielfalt des gesamtraumes
und seiner teilräume zu sichern,
• die Versorgung mit dienstleistungen und
infrastrukturen in angemessener Weise zu
gewährleisten und
• Kulturlandschaften zu erhalten und zu sichern.
auf der Ebene der Bundesländer sind die
grundsätze der raumordnung im landesentwicklungsplan
sowie in den regionalplänen
unter Berücksichtigung der landesspezifischen
rahmenbedingungen weiter zu konkretisieren.
über die beschriebenen inhaltlichen Eckpfeiler
stellt das raumordnungsgesetz vor allem
den rechtlichen rahmen für die raumordnung
auf länderebene dar.
WEitErE inforMationEn
• www.bmvbs.de ››› stadt und land
››› raumentwicklung
• www.bbsr.bund.de ››› raumentwicklung

2.2 Landes- und Regionalplanung
nach dem raumordnungsgesetz sind die länder verPflichtet,
einen raumordnungsPlan für das landesgebiet (landesweiter
raumordnungsPlan) und raumordnungsPläne für die teilräume
der länder (regionalPläne) aufzustellen.
in hessen sind dies
• der landesentwicklungsplan und
• die regionalpläne für die teilräume des landes
(Planungsregionen südhessen, Mittelhessen und nordhessen).
Eine sonderstellung nimmt der regionale flächennutzungsplan für das gebiet des regionalverbandes
frankfurtrheinMain ein. für dieses gebiet übernimmt der regionalplan der Planungsregion
südhessen zugleich die funktion eines gemeinsamen flächennutzungsplans (siehe
ausführlich infobox 3: »Planungsverbände in hessen«, s. 31).
landesentwicKlungsPlan hessen
der landesentwicklungsplan konkretisiert die
leitvorstellungen und grundsätze des raumordnungsgesetzes
in einem landesweit geltenden
raumordnungsplan.
der landesentwicklungsplan wird von der
landesregierung als rechtsverordnung erlassen.
Er enthält die festlegungen der raumordnung
für die großräumige ordnung und
Entwicklung des landes und seiner regionen
sowie die überregional bedeutsamen Planungen
und Maßnahmen. dabei schränkt er die
Entscheidungsspielräume der regionen nicht
stärker ein, als dies zur umsetzung von überregional
bedeutsamen Vorgaben erforderlich
ist.
Er besteht aus textlichen und zeichnerischen
aussagen. Er enthält beispielsweise:
• oberzentren und Mittelzentren, in denen
umlandbewohner spezialisierte bzw. gehobene
angebote im Bereich gewerbe, dienstleistungen
und Kultur vorfinden sollen,
• überörtlich bedeutsame trassen und standorte
für Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur,
• darstellungen zur freiraumstruktur insbesondere
zu naturschutz und landschaftspflege
sowie
• weitere festlegungen.
Er wird ergänzt durch
• einen umweltbericht, der die Prüfung der
erheblichen umweltauswirkungen bei Verwirklichung
der Planinhalte auf die umwelt
(schutzgüter) beschreibt, und
• eine zusammenfassende erklärung, in der
dargelegt wird, wie die umweltbelange, der
umweltbericht und die Ergebnisse der Öffentlichkeits-
und der Behördenbeteiligung
bei der abschließenden Planerstellung berücksichtigt
wurden.
die festlegungen des landesentwicklungsplans
sind differenziert nach zielen und
grundsätzen. ziele sind für die nachfolgenden
regionalpläne sowie für Behörden des Bundes
und des landes verbindlich. sie müssen
entsprechend beachtet werden. grundsätze
sind von den genannten stellen bei abwägungs-
oder Ermessensentscheidungen angemessen
zu berücksichtigen. für den Bürger
haben weder die ziele noch die grundsätze
des landesentwicklungsplans eine unmittelbare
rechtswirkung.

18 diE rauMordnung — EntWicKlungsrahMEn für diE gEMEindEn
regionalPläne
die regionalpläne für nord-, Mittel- und
südhessen vertiefen und konkretisieren die
festlegungen des landesentwicklungsplans
hessen für die jeweilige region.
die drei regionalpläne enthalten ebenfalls
textliche und zeichnerische aussagen wie beispielsweise
die folgenden festlegungen:
• grundzentren (gemeinden, in denen sich
auch die Bürger der umliegenden kleineren
gemeinden mit gütern und dienstleistungen
des täglichen Bedarfs — z. B. lebensmittel,
Verwaltungsdienstleistungen, ärztliche
dienstleistungen — versorgen können),
• Wohnsiedlungs- und gewerbeflächen (einschließlich
der flächen für zukünftige siedlungserweiterungen),
• regionale grünzüge, gebiete für den Klimaschutz
und den hochwasserschutz,
• trassen und standorte für die überörtliche
Verkehrserschließung und Ver- und Entsorgungsanlagen,
• gebiete für die Belange von naturschutz
und landschaftspflege,
• Waldgebiete und gebiete für die landwirtschaftliche
Bodennutzung,
• gebiete für die sicherung oder gewinnung
von rohstoffvorkommen
sowie weitere in der region raumbedeutsame
themen von überörtlicher Bedeutung. Wie
der landesentwicklungsplan legt auch der
regionalplan verbindliche ziele und abzuwägende
grundsätze fest. Ebenfalls analog zum
landesentwicklungsplan werden die regionalpläne
durch einen umweltbericht und eine
zusammenfassende erklärung ergänzt.
die regionalpläne werden von den jeweiligen
regionalversammlungen für die Planungsregionen
nord-, süd- und Mittelhessen
beschlossen und von der landesregierung
genehmigt.
beteiligung der bürger
Bei der aufstellung und änderung des landesentwicklungsplans
und der regionalpläne
muss den Bürgern und bestimmten öffentlichen
stellen (z. B. den gemeinden und den trägern öffentlicher
Belange, siehe infobox 2: »träger öffentlicher Belange«,
s. 19) frühzeitig gelegenheit gegeben werden,
zu den Entwürfen stellung zu nehmen.
hierzu werden der Entwurf des landesentwicklungsplans
bzw. der regionalpläne den
relevanten öffentlichen stellen zugeleitet.
für den Bürger werden die Entwürfe öffentlich
ausgelegt. dies ist öffentlich bekannt
zu machen. Beim landesentwicklungsplan
erfolgt dies über den staatsanzeiger und das
internet. die öffentliche auslegung der regionalpläne
wird ebenfalls jeweils ortsüblich
bekannt gemacht.
ort der öffentlichen auslegung ist beim landesentwicklungsplan
das hessische Ministerium
für Wirtschaft, Verkehr und landesentwicklung
sowie die regierungspräsidien in
darmstadt, gießen und Kassel. die Entwürfe
der regionalpläne werden im jeweiligen regierungspräsidium
sowie in den Kreis- und
gemeindeverwaltungen ausgelegt. zusätzlich
können sich alle interessierten über das landesplanungsportal
hessen im internet informieren
(www.landesplanung-hessen.de).
Bis zu zwei Wochen nach Ende der auslegungsfrist
können anregungen und Bedenken
formlos vorgebracht werden. die stellen,
an die die anregungen und Bedenken zu richten
sind, werden im rahmen der auslegung
benannt. zukünftig ist auch eine Beteiligung
über das internet möglich. die Ergebnisse
der anhörung der öffentlichen stellen sowie
der stellungnahmen der Bürger werden geprüft
und abgewogen. anliegen von Bürgern
können so Einfluss auf die inhalte der Pläne
nehmen.
WEitErE inforMationEn
• www.landesplanung-hessen.de

infobox 2: träger öffentlicher Belange
träger öffentlicher Belange sind Behörden, institutionen und unternehmen,
die mit der Wahrnehmung öffentlicher aufgaben betraut sind.
sie werden in Planungsprozesse einbezogen, wenn ihr zuständigkeitsbereich
durch die Planung berührt ist. Welche Behörden und
institutionen dies im Einzelfall sind, richtet sich nach dem jeweiligen
Planungsvorhaben.
träger öffentlicher Belange vertreten in Planungsprozessen beispielsweise
die Belange von abfallentsorgung, landwirtschaft, Bergbau,
Bodenschutz, Brandschutz, denkmalschutz, Energieversorgung,
forstwirtschaft, handwerk, handel, gewerbe und industrie, Kinder- und
Jugendpflege, immissionsschutz, Katastrophenschutz, Kriminalitätsvorbeugung,
fernmeldewesen, nachrichtenwesen, telekommunikation,
Wasser und abwasser und vieles mehr.
diE rauMordnung — EntWicKlungsrahMEn für diE gEMEindEn
19
KontaKt
für den landesentwicklungsplan
(oberste landesplanungsbehörde):
hEssischEs MinistEriuM für Wirtschaft, VErKEhr
und landEsEntWicKlung
Kaiser-friedrich-ring 75
65185 Wiesbaden
tel.: 0611 / 815-0
poststelle@hmwvl.hessen.de
www.wirtschaft.hessen.de
für den regionalplan nordhessen
(obere landesplanungsbehörde):
rEgiErungsPräsidiuM KassEl
steinweg 6
34117 Kassel
tel.: 0561 / 106 -0
poststelle@rpks.hessen.de
www.rp-kassel.hessen.de
für den regionalplan mittelhessen
(obere landesplanungsbehörde):
rEgiErungsPräsidiuM giEssEn
landgraf-Philipp-Platz 1–7
35390 gießen
tel.: 0641 / 303 -0
rp-giessen@rpgi.hessen.de
www.rp-giessen.hessen.de
für den regionalplan südhessen
(obere landesplanungsbehörde):
rEgiErungsPräsidiuM darMstadt
luisenplatz 2
64283 darmstadt
tel.: 06151 / 12-0
poststelle@rpda.hessen.de
www.rp-darmstadt.hessen.de
im gebiet der region frankfurtrheinmain:
rEgionalVErBand franKfurtrhEinMain
Poststraße 16
60329 frankfurt am Main
tel.: 069 / 2577-0
info@region-frankfurt.de
www.region-frankfurt.de

_ regionalPlan mittelhessen (ausschnitt)
vorranggebiet
siedlung – bestand
vorranggebiet
landwirtschaft
vorranggebiet industrie
und gewerbe – Planung
bundesstrasse mindestens
vierstreifig – bestand

vorranggebiet
regionaler grünzug
vorbehaltsgebiet für besondere
KlimafunKtionen
vorranggebiet
für den abbau oberflächennaherlagerstätten
– bestand
vorranggebiet industrie
und gewerbe – bestand
vorranggebiet
siedlung – Planung
vorranggebiet für
natur und landschaft
Quelle: regierungspräsidium gießen

22
PlanungEn dEr gEMEindE
3_Planungen der gemeinde
innerhalb des rahmens, den die raumordnung
den Kommunen vorgibt, haben städte
und gemeinden das recht, die städtebauliche
Entwicklung eigenverantwortlich zu steuern.
dieses recht nennt man die Planungshoheit
der gemeinden.
hierzu kann sich die gemeinde sowohl informeller
instrumente, gemeint sind insbesondere
städtebauliche Entwicklungskonzepte,
als auch formeller instrumente, worunter
Bauleitpläne verstanden werden (siehe Kapitel 3.2
»Bauleitpläne — gemeinden steuern ihre Entwicklung«, s. 26),
bedienen.
die gemeinde kann ausschließlich für sich
selbst oder gemeinsam mit anderen Kommunen
planen. solche interkommunalen
Kooperationen sind dann sinnvoll, wenn sich
das Planungsziel besser in zusammenarbeit
mit benachbarten gemeinden erreichen lässt.
dies kann beispielsweise bei der steuerung
von Einzelhandelsansiedlungen der fall sein,
da diese oftmals auswirkungen über die gemeindegrenzen
hinweg haben.
städtebauliche Planungen können von den
zuständigen ämtern der gemeindeverwaltungen
selbst erstellt werden. die gemeinde
kann aber auch fachbüros beauftragen, die
diese leistung dann im auftrag der gemeinde
erbringen.
3.1 Städtebauliche Entwicklungskonzepte –
eine Richtschnur für die Zukunft
städtebauliche entwicKlungsKonzePte eignen sich dazu, in freier form
städtebauliche ziele, handlungsschwerPunKte und strategien, aber auch
strategische ProjeKte zu beschreiben. sie fungieren als übergeordnete
richtschnur, die nachfolgend durch den flächennutzungsPlan und die
bebauungsPläne auszugestalten ist. städtebauliche entwicKlungsKonzePte
sind von den gesetzlichen bestimmungen des baugesetzbuches befreit.
städtebauliche Entwicklungskonzepte können
unterschiedliche Bezeichnungen und Bezugsräume
haben. auf die gesamtgemeinde
bezogene Entwicklungskonzepte werden in
der regel als integrierte städtebauliche entwicklungskonzepte
oder integrierte stadtentwicklungskonzepte
bezeichnet. die Konzepte
analysieren häufig die demografische, ökonomische,
ökologische, soziale und kulturelle
ausgangslage und leiten daraus handlungsansätze
für die städtebauliche und sonstige
Entwicklung der Kommune ab.
rahmenpläne und masterpläne sind oftmals
auf einen teilbereich einer gemeinde bezogen.
sie haben den sinn, Bebauungspläne
(siehe Kapitel 3.2.2 »der Bebauungsplan — verbindliche regeln
für den Bauherrn«, s. 32) oder auch Einzelmaßnahmen
in einem größeren Planungszusammenhang
zu verankern. soll beispielsweise
ein neues stadtquartier auf einer ehemaligen
Brachfläche oder am rande des siedlungsbereichs
entstehen, geben sie den gesamtrahmen
für die Entwicklung vor. innerhalb dieses
rahmens kann die Entwicklung dann in

mehreren Bauabschnitten und einzelnen
Bebauungsplänen umgesetzt werden. rahmen-
und Masterpläne stellen in der regel
die bauliche strukturen, das Verkehrsnetz,
freiraumstrukturen (z. B. grünflächen) und
andere vor ort relevante dinge dar.
unter integrierten handlungskonzepten
werden ebenfalls städtebauliche Konzepte
verstanden. sie können ihren schwerpunkt
sowohl auf die gesamtstadt als auch auf
stadtteile legen. in den städtebauförderungsprogrammen
in hessen (siehe Kapitel 5.1 »städtebauförderung«,
s. 62) ist in mehreren Programmen
(aktive Kernbereiche in hessen, stadtumbau
in hessen, hessische gemeinschaftsinitiative
soziale stadt) die Erstellung eines integrierten
handlungskonzeptes Voraussetzung für
die Programmumsetzung. diese Konzepte
enthalten daher vor allem einen leitfaden für
die umsetzung des jeweiligen Programms
vor ort: Welche Probleme sollen mit den
fördermitteln angegangen werden? Welche
ziele sollen verfolgt werden? Welche Projekte
möchte die gemeinde gerne in diesem rahmen
umsetzen?
für städtebauliche Entwicklungspläne ist
eine bürgerbeteiligung gesetzlich nicht vorgeschrieben
und nicht einklagbar. aufgrund
eines veränderten Verständnisses der zusammenarbeit
von gemeinde und Bürgern und
natürlich auch wegen des grundsätzlichen
charakters dieser Planungen werden die
Bürger aber häufig intensiv beteiligt. immerhin
werden mit städtebaulichen Konzepten
die Weichen für die zukunft der gemeinde
gestellt! Von Vorteil für die Beteiligung von
Bürgern ist, dass es bei städtebaulichen Konzepten
kein gesetzlich formalisiertes Verfahren
gibt. dies erleichtert einen offenen und
kreativen ideenaustausch.
die tatsache, dass es keine baugesetzlichen
Vorgaben für die Erstellung von städtebaulichen
Konzepten gibt, bedeutet nicht, dass
die städtebauliche Entwicklungskonzepte
ohne Bedeutung sind. durch einen beschluss
des Konzepts durch die gemeindevertretung
können dessen ziele abgesichert werden.
sobald ein städtebauliches Konzept von der
gemeindevertretung beschlossen ist, muss
die gemeinde dieses bei ihrer Bauleitplanung
berücksichtigen. Wenn die gemeinde bei der
aufstellung eines Bebauungsplans von einem
beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzept
abweicht, muss sie die gründe dafür
darlegen.
intergriertes stadtentwicklungskonzept der stadt traben-trarbach
Einführung: Planung und BürgEr 23

_ rahmenPlan euroPaviertel franKfurt am main (ausschnitt)
boulevard
reine wohngebäude
Quelle: as&P – albert speer & Partner gmbh | unter Verwendung der Planungen und Konzepte insbesondere von:
astoc, h4a gessert + randecker architekten, schneider und schumacher, schüßler Plan, stadtplanungsamt der stadt frankfurt, Vivico
wohnen mit einer
öffentlichen nutzung
im erdgeschoss
messehallen
messegelände franKfurt

gebäude für öffentliche-
oder auch büronutzung

26
3.2 Bauleitpläne – Gemeinden steuern
ihre Entwicklung
die bauleitPlanung nach dem baugesetzbuch ist der zentrale teil
der städtebaulichen Planung einer gemeinde. ihre aufgabe ist es,
die bauliche und sonstige nutzung der grundstücKe in der gemeinde
vorzubereiten und zu leiten. dies schliesst alle Privaten und öffentlichen
grundstücKe ein.
Bauleitplanung gliedert sich in eine
• vorbereitende bauleitplanung
(flächennutzungsplan)
• und eine verbindliche bauleitplanung
(Bebauungsplan).
die gemeinden müssen Bauleitpläne aufstellen,
sobald und soweit dies für eine geordnete
städtebauliche Entwicklung erforderlich ist.
dieses Prinzip der städtebaulichen erforderlichkeit
kann also — wenn es für eine geordnete
städtebauliche Entwicklung notwendig
ist — eine Pflicht zum handeln begründen.
gleichzeitig beschreibt das Prinzip aber auch
die grenze des bauleitplanerischen handelns:
die gemeinde darf nur insoweit bauleitplanerische
Vorgaben machen, wie es städtebaulich
erforderlich ist. Bauleitplanerische festlegungen,
die nur aus anderen als städtebaulichen
gründen getroffen werden, sind nicht zulässig.
die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige
städtebauliche entwicklung gewährleisten.
das Baugesetzbuch nennt einen Katalog von
belangen, die dabei zu berücksichtigen sind.
so unter anderem:
• die allgemeinen anforderungen an gesunde
Wohn- und arbeitsverhältnisse und die
sicherheit der Wohn- und arbeitsbevölkerung,
• die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die
Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung
insbesondere durch die förderung
kostensparenden Bauens,
• die sozialen und kulturellen Bedürfnisse
der Bevölkerung,
• die Erhaltung, Erneuerung und fortentwicklung
vorhandener ortsteile,
• die Belange der Baukultur, des denkmalschutzes
und der denkmalpflege,
• die Belange des umweltschutzes,
• die Belange der Wirtschaft, der Verteidigung
und des zivilschutzes und
• die Ergebnisse einer von der gemeinde
beschlossenen sonstigen städtebaulichen
Planung.
das ist nur ein kleiner teil der öffentlichen
Belange, die das Baugesetzbuch nennt. oft
treten bereits hier Konflikte auf, die eine Entscheidung
zugunsten des einen oder zur zurückstellung
des anderen Belanges erfordern.
so zum Beispiel, wenn für ein neues Wohngebiet
landwirtschaftliche flächen beansprucht
werden oder wenn eine straße durch einen
erhaltenswerten und ruhigen ort geführt werden
soll.
neben diesen öffentlichen Belangen gibt es
noch eine vielzahl privater belange einzelner
Bürger. auch deren Berücksichtigung schließt
sich oft gegenseitig aus. die einen freuen sich,
dass ein gewerbegebiet errichtet werden soll,
die anderen ärgern sich über die hiervon ausgehende
Verkehrsbelastung.
deshalb fordert das Baugesetzbuch, dass von
der gemeinde bei der aufstellung von Bauleitplänen
die öffentlichen und privaten Belange
sowohl untereinander als auch gegeneinander
gerecht abzuwägen sind (abwägungsgebot).

3.2.1 der flächennutzungs-
Plan — Planung für das ganze
gemeindegebiet
der flächennutzungsplan (vorbereitende
Bauleitplanung) stellt die beabsichtigte städtebauliche
Entwicklung einer gemeinde in
den grundzügen dar. ihm können die Bürger
die zukünftige nutzung der flächen in einer
gemeinde entnehmen, also wo Wohnen, gewerbe,
grünflächen oder anderes geplant ist.
der flächennutzungsplan ist damit das
zentrale instrument einer kommunalen
bodenvorratspolitik. Eine vorausschauende
flächennutzungsplanung stellt sicher, dass
die Entwicklung der gemeinde nicht durch
flächenengpässe beschränkt wird. Es geht
jedoch nicht darum, möglichst viel Baufläche
vorzusehen. Vielmehr ist eine bedarfsgerechte
und vor allem qualitätsvolle Entwicklung der
Kommune das ziel.
der flächennutzungsplan besteht aus einer
Planzeichnung. außerdem gehören zum flächennutzungsplan
• eine allgemeine begründung, die die ziele
und zwecke des Bebauungsplans sowie die
weiteren hintergründe und auswirkungen
der Planung erläutert,
• ein umweltbericht (als gesonderter Bestandteil
der Begründung), der die Belange
des umweltschutzes ermittelt und bewertet
sowie
• eine zusammenfassende erklärung, in der
dargelegt wird, wie die umweltbelange und
die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und der
Behördenbeteiligung in der Planung berücksichtigt
wurden (siehe Kapitel 3.2.3 »Entstehung
eines Bauleitplans: Bürger machen mit!«, s. 38).
der flächennutzungsplan wird von der gemeindeversammlung
beschlossen. Eine feste
geltungsdauer für den flächennutzungsplan
ist im Baugesetzbuch nicht vorgegeben. sie
ergibt sich jedoch mittelbar aus seiner aufgabe,
die städtebauliche Entwicklung aufgrund
der voraussehbaren Bedürfnisse zu leiten. Ein
flächennutzungsplan wird daher in der regel
für einen zeitraum von etwa 10 bis 15 Jahren
aufgestellt. Er gilt zumeist für das gesamte gemeindegebiet.
die flächennutzungsplanung kann auch auf sogenannte
Planungsverbände übertragen wer-
den. Beispiele hierfür sind der regionalverband
frankfurtrheinMain und der zweckverband
raum Kassel (siehe infobox 3: »Planungsverbände
in hessen«, s. 31).
Einführung: Planung und BürgEr 27

_ flächennutzungsPlan der stadt sontra (ausschnitt)
gewerbliche baufläche
öffentliche grünfläche
gemeinbedarfsflächen
sowie öffentliche sPort-
und sPielanlagen
wohnbaufläche

sondergebiet für
militärische nutzung
mischgebiet
flächen für wald
Quelle: akp_stadtplanung + regionalentwicklung

was wird dargestellt?
die Kommune ist bei der aufstellung eines flächennutzungsplans
nicht völlig frei. sie muss
die ziele der höheren Planungsebenen, also
der regionalpläne und des landesentwicklungsplans,
berücksichtigen (anpassungsgebot).
sieht beispielsweise ein regionalplan
an einem ort einen regionalen grünzug vor,
kann die Kommune an dieser stelle keine
Bauflächen planen. die flächennutzungspläne
müssen daher durch die regierungspräsidien
genehmigt werden.
der inhalt des flächennutzungsplans ist in § 5
des Baugesetzbuches geregelt. in absatz 2 findet
sich ein Katalog von 10 Punkten, der darstellungsmöglichkeiten
für den flächennutzungsplan
enthält. das sind unter anderem
• die vorgesehenen Bauflächen zum Beispiel
für Wohnen und gewerbe,
• die ausstattung des gemeindegebiets mit
Einrichtungen für den gemeinbedarf (also
schulen, Kirchen usw.),
• die wichtigen Verkehrszüge,
• verschiedene arten von grünflächen (wie
Kleingärten, Parks, friedhöfe), landwirtschaft
und Wald,
• flächen für Maßnahmen zum schutz,
zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
natur und landschaft und
• weitere Bodennutzungen mit Bedeutung
für den flächennutzungsplan.
der Katalog ist nicht abschließend. die inhalte
des flächennutzungsplans müssen sich
jedoch auf die aussagen beschränken, die
erforderlich sind, um eine geordnete städtebauliche
Entwicklung zu gewährleisten.
da der flächennutzungsplan die städtebauliche
Entwicklung des gemeindegebiets nur in
den grundzügen darstellt, muss des Weiteren
beachtet werden, dass die aussageschärfe des
flächennutzungsplans ausreichend spielräume
für eine nachfolgende Konkretisierung
durch Bebauungspläne lässt. dies wird nicht
zuletzt durch die Wahl eines geeigneten Maßstabs
für den flächennutzungsplan erreicht.
in der regel werden Maßstäbe von 1:10.000
oder kleiner verwendet.
die beschriebenen darstellungen von Bauflächen
und anderen flächennutzungen sind die
eigentlichen planerischen festlegungen der
gemeinde. zum inhalt des flächennutzungsplans
gehören aber auch
• Kennzeichnungen, zum Beispiel von Böden
mit altlasten,
• nachrichtliche übernahmen und
• Vermerke anderer Planungen und nutzungsregelungen.
die nachrichtlichen übernahmen sind von
besonderer Bedeutung. zu ihnen zählen unter
anderem naturschutz- oder landschaftsschutzgebiete
oder auch infrastrukturprojekte,
die in Planfeststellungsverfahren beschlossen
werden, wie zum Beispiel fernstraßen (siehe
infobox 1: »fachplanungen«, s. 12). Vermerke unterscheiden
sich von den nachrichtlichen übernahmen,
in dem diese noch nicht rechtsverbindlich
bzw. bestandskräftig sind.
der flächennutzungsplan mit Begründung,
umweltbericht und zusammenfassender
Erklärung kann von jedermann eingesehen
werden. Jeder Bürger kann darüber hinaus
auskunft über den inhalt verlangen.
der flächennutzungsPlan gilt
nicht für den einzelnen
im unterschied zum Bebauungsplan hat der
flächennutzungsplan grundsätzlich keine
verbindliche außenwirkung gegenüber dem
Bürger. Er gilt als »verwaltungsprogramm«.
dennoch ist der flächennutzungsplan nicht
unbedeutend. über die darstellungen eines
flächennutzungsplans kann sich die gemeinde
nicht ohne Weiteres hinwegsetzen. Wenn
sie in einem Bebauungsplan wesentlich von
den inhalten des flächennutzungsplans abweichen
will, muss sie für den flächennutzungsplan
ein änderungsverfahren durchführen.
Weitere Wirkungen, die von erheblicher tragweite
sein können, hat der flächennutzungsplan
vor allem bei der Entscheidung über die
zulässigkeit von Vorhaben im außenbereich —
also in teilen der gemeinde, die außerhalb
geschlossener ortschaften liegen. zwar kann
aus den darstellungen des flächennutzungsplans
kein anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung
abgeleitet werden. aber mit
der Begründung, dass ein Bauvorhaben den
darstellungen des flächennutzungsplans
widerspricht, kann die genehmigung versagt
werden (siehe auch Kapitel 4.6 »Was gilt, wenn es keinen
Bebauungsplan gibt? Bauen innerhalb und außerhalb der
siedlung«, s. 57).

infobox 3: Planungsverbände in hessen
zwecKverband raum Kassel
der zweckverband raum Kassel ist ein zusammenschluss der städte
Baunatal, Kassel und Vellmar, der gemeinden ahnatal, calden, fuldabrück,
fuldatal, Kaufungen, lohfelden, niestetal und schauenburg
sowie dem landkreis Kassel. der zweckverband umfasst somit eine
stadt-umland-region mit über 300.000 Einwohnern des landkreises
Kassel.
die Mitglieder des zweckverbands stellen einen gemeinsamen
flächennutzungsplan auf und tragen so den engen räumlichen und
strukturellen Verflechtungen zwischen den Kommunen rechnung.
hierzu gehören u.a. auch ein gemeinsamer landschaftsplan, ein abgestimmtes
siedlungsrahmenkonzept, ein Einzelhandelskonzept sowie
ein gesamtverkehrsplan. Eine abgestimmte Planung ist sinnvoll,
da zum Beispiel Entscheidungen über gewerbestandorte in einer
eng verzahnten stadtregion erhebliche auswirkungen auf die benachbarten
gemeinden haben. auch bei Wohnflächenausweisungen,
Einzelhandelsstandorten, umweltschutzfragen, Verkehrsplanung und
vielem mehr lassen sich gemeinsam bessere lösungen finden.
regionalverband franKfurtrheinmain
der regionalverband frankfurtrheinMain umfasst insgesamt 108
Kommunen, im Verbandsgebiet leben etwa 2,6 Millionen Menschen.
für den engeren Ballungsraum (75 Kommunen) hat der regionalverband
den in deutschland einmaligen regionalen flächennutzungsplan
aufgestellt. dieser besitzt eine doppelfunktion: Er ist zugleich
regionalplan und gemeinsamer flächennutzungsplan für den Kern
der region. ziel der Bündelung dieser beiden funktionen in einem
Plan ist eine vereinfachte und effizientere Planung im Ballungsraum.
hiermit verbunden ist das Bestreben, in der stark verdichteten und
eng miteinander vernetzten region räumliche interessenskonflikte
frühzeitig planerisch und im regionalen Konsens zu bewältigen. der
regionale flächennutzungsplan trägt damit auch zu einer neuen
Qualität im regionalen Miteinander bei.
Schauenburg
Calden
Ahnatal
Baunatal
Vellmar
Kassel
Fuldabrück
Fuldatal
PlanungEn dEr gEMEindE 31
KontaKt
informationen und auskünfte zum flächennutzungsplan
geben die örtlichen Bau- und Planungsämter.
Kontakt zu den Planungsverbänden:
zWEcKVErBand rauM KassEl
ständeplatz 13
34117 Kassel
tel.: 0561-10970-0
info@zrk-kassel.de
www.zrk-kassel.de
Lohfelden
Niestetal
für den enger gefassten Ballungsraum
(zwischen gestrichelten linien) hat der
regionalverband den regionalen flächennutzungsplan
aufgestellt
rEgionalVErBand franKfurtrhEinMain
Poststraße 16
60329 frankfurt am Main
tel.: 069 / 2577-0
info@region-frankfurt.de
www.region-frankfurt.de
Kaufungen

32 PlanungEn dEr gEMEindE
3.2.2 der bebauungsPlan —
verbindliche regeln für den
bauherrn
der Bebauungsplan (verbindliche Bauleitplanung)
setzt fest, wie der Boden im Einzelnen
genutzt und bebaut werden darf. Er gilt, im
gegensatz zum flächennutzungsplan, nur für
teilgebiete der gemeinde. soll zum Beispiel
ein neues Wohngebiet entstehen, wird für
dieses ein Bebauungsplan aufgestellt. der
geltungsbereich des Bebauungsplans beschränkt
sich dann auf die flächen, auf denen
das Wohnen oder sonstige nutzungen vorgesehen
sind.
in der regel besteht der Bebauungsplan aus
einer Planzeichnung und textlichen festsetzungen.
zu jedem Bebauungsplan gehören —
wie beim flächennutzungsplan — außerdem
• eine allgemeine begründung, die die ziele
und zwecke des Bebauungsplans sowie die
weiteren hintergründe und auswirkungen
der Planung erläutert,
• ein umweltbericht (als gesonderter Bestandteil
der Begründung), der die Belange
des umweltschutzes ermittelt und bewertet
sowie
• eine zusammenfassende erklärung, in der
dargelegt wird, wie die umweltbelange
und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und
der Behördenbeteiligung in der Planung
berücksichtigt wurden (siehe Kapitel 3.2.3 »Entstehung
eines Bauleitplans: Bürger machen mit!«, s. 38).
der Bebauungsplan wird von der gemeindevertretung
als satzung beschlossen.
was Kann der bebauungsPlan
festsetzen?
im zuge der aufstellung eines Bebauungsplans
muss die gemeinde beachten, dass
dieser aus dem flächennutzungsplan zu entwickeln
ist (entwicklungsgebot). das bedeutet
nicht, dass die inhalte des flächennutzungsplans
detailgetreu in den Bebauungsplan
übernommen werden müssen. Vielmehr geht
es um eine planerische fortentwicklung innerhalb
des rahmens, den der flächennutzungsplan
vorgibt. der Bebauungsplan darf also
bis zu einem gewissen Maß vom flächennutzungsplan
abweichen, solange dessen planerische
grundkonzeption erhalten bleibt.
die inhalte eines Bebauungsplans sind im
Baugesetzbuch geregelt. dort sind die festsetzungen
aufgeführt, die in einem Bebauungsplan
möglich sind. Voraussetzung hierfür ist,
dass diese städtebaulich begründet sind.
Weiter gibt es — wie beim flächennutzungsplan
— Kennzeichnungen von bestimmten
flächen (z. B. mit umweltgefährdenden altlasten)
und nachrichtliche übernahmen von
festsetzungen, die nach anderen Vorschriften
getroffen wurden.

der vollständige Katalog der festsetzungen in § 9 des
Baugesetzbuches umfasst 26 Punkte. Es handelt sich
hierbei um eine abschließende aufzählung — andere
festsetzungen sind nicht möglich. unter anderem werden
folgende festsetzungsmöglichkeiten genannt:
• die art und das Maß der baulichen nutzung (soll ein
Wohngebiet oder ein gewerbegebiet entstehen?
Wie dicht soll die Bebauung sein?),
• die Bauweise (z. B. aneinandergereiht oder mit
abstandsflächen), die überbaubaren und die nicht
überbaubaren grundstücksflächen sowie die stellung
der baulichen anlagen,
• Mindest- und höchstmaße von Baugrundstücken,
• flächen für nebenanlagen (wie garagen und spielplätze),
• flächen für den gemeinbedarf (wie schulen, Kindergärten),
• flächen für bestimmte Wohngebäude (sozialer Wohnungsbau,
gebäude für besonderen Wohnbedarf),
• die verschiedensten Verkehrsflächen (wie fußwege,
Parkplätze),
• flächen für Ver- und Entsorgungseinrichtungen und
leitungen,
• flächen oder Maßnahmen zum schutz, zur Pflege und
zur Entwicklung von Boden, natur und landschaft.
PlanungEn dEr gEMEindE
33
darüber hinaus können in hessen zusätzliche festsetzungen auf grundlage
der hessischen Bauordnung getroffen werden. diese ermöglicht, dass
der Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften, die die äußere gestaltung von
baulichen anlagen regeln, als festsetzungen aufnimmt. der Bebauungsplan
kann so auf die dachform und -neigung, das fassadenmaterial und vieles
mehr Einfluss nehmen. Möglich sind auch festsetzungen beispielsweise zur
• zahl, größe und Beschaffenheit (z. B. mit wasserdurchlässiger oberfläche)
von stellplätzen sowie zur
• gestaltung von Einfriedungen (zäune, hecken etc.).
die festsetzungsmöglichkeiten bieten naturgemäß einen großen spielraum
und ein entsprechend großes diskussionsfeld in gemeindlichen gremien
und in der Bürgerschaft. dabei sollte man sich aber immer klarmachen, dass
ein Bebauungsplan über viele Jahre die städtebauliche Entwicklung in einem
gebiet regelt. Es kommt daher darauf an, dass die getroffenen festsetzungen
auf lange sicht tragfähig und umsetzbar sind.
für neubaugebiete enthält ein Bebauungsplan im regelfall mindestens
festsetzungen über die art und das Maß der baulichen nutzung (z. B. »reines
Wohngebiet« mit einer bestimmten dichte), über die überbaubaren grundstücksflächen
und über die örtlichen Verkehrsflächen. dann wird vom sogenannten
qualifizierten bebauungsplan gesprochen. Ein Bauvorhaben kann
in diesem fall durchgeführt werden, wenn es den Planfestsetzungen nicht
widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Vor allem für bereits bebaute gebiete werden oft Bebauungspläne aufgestellt,
die mit Bedacht nicht die genannten Mindestfestsetzungen enthalten.
dies ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn nur die gestaltung des ortsbildes
gesteuert werden soll. denkbar wäre es dann, dass der Bebauungsplan lediglich
trauf- und firsthöhen sowie dachform und -neigung und fassadenmaterial
festlegt. im geltungsbereich solcher einfachen bebauungspläne richtet sich
die zulässigkeit von Bauvorhaben aber nicht nur nach dem Bebauungsplan,
sondern je nach dem, ob das gebiet im innen- oder im außenbereich ist, nach
den dort gültigen ergänzenden Bestimmungen (siehe Kapitel 4.6 »Was gilt, wenn es
keinen Bebauungsplan gibt? Bauen innerhalb und außerhalb der siedlung«, s. 57).

_ bebauungsPlan »sheridan Kaserne« der stadt augsburg (ausschnitt)
Quelle: Bs+ städtebau und architektur
strassenverKehrsfläche
gewerbegebiet
bau- bzw. nutzungsKreuz zur bestimmung
der art / des masses der
baulichen nutzung
grünfläche

aulinie
(muss bebaut werden)
allgemeines
wohngebiet
baugrenze
(bis dahin darf,
muss aber nicht
gebaut werden)
fläche für nebengebäude,
stellPlätze,
garagen und gemeinschaftsanlagen
verKehrsfläche mit
besonderer zwecKbestimmung
verKehrsberuhigter
bereich

36 PlanungEn dEr gEMEindE
welche rechtsfolgen hat der
bebauungsPlan?
da die gemeinde den Bebauungsplan als satzung
beschließt, ist er als ortsgesetz für alle
rechtsverbindlich.
Mit seinen festsetzungen bestimmt der Bebauungsplan
die nutzbarkeit auch von privatem
Eigentum (z. B. eines grundstücks) und
schränkt die baufreiheit des Einzelnen ein.
nach dem grundgesetz ist dies zulässig. in
seltenen fällen können durch die regelungen
eines Bebauungsplans aber auch übernahme-
und Entschädigungsansprüche entstehen.
dies ist zum Beispiel dann der fall, wenn
der Bebauungsplan gemeinbedarfs- oder Verkehrsflächen
auf einem privaten grundstück
vorsieht.
Ein Bebauungsplan kann durchaus festsetzen,
dass ein grundstück anders genutzt (und bebaut)
werden soll, als dies bisher der fall ist.
zunächst wirkt sich das auf die augenblickliche
nutzung nicht aus. für vorhandene gebäude
und nutzungen besteht bestandsschutz. Erst,
wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer
das grundstück anders nutzen, neu bebauen
und an vorhandene gebäude anbauen will, ist
der Bebauungsplan zu beachten.
die Vorschriften des Baugesetzbuches sollen
eine sorgfältige ausarbeitung des inhalts von
Bebauungsplänen und die Einhaltung der
Verfahrensregelungen gewährleisten.
sieht sich der Bürger dennoch gegenwärtig
oder in absehbarer zukunft durch die festsetzungen
eines Bebauungsplans in seinen
rechten verletzt, steht ihm der Verwaltungsrechtsweg
offen. das bedeutet, dass der hessische
Verwaltungsgerichtshof in Kassel in
einem sogenannten normenkontrollverfahren
über die gültigkeit des Bebauungsplans
entscheidet.
Ein entsprechender antrag muss innerhalb eines
Jahres nach Bekanntmachung des Bebauungsplans
beim Verwaltungsgerichtshof in
Kassel gestellt werden. Er ist jedoch unzulässig,
wenn der Betroffene die Einwendungen
bereits bei der öffentlichen auslegung des
Bebauungsplans (siehe Kapitel 3.2.3 »Entstehung eines
Bauleitplans: Bürger machen mit!«, s. 38) hätte geltend
machen können, dies aber vom antragsteller
versäumt wurde.
infobox 4: ausgleich von Eingriffen
in natur und landschaft
Bebauungspläne begründen Baurecht und sind daher die grundlage für Eingriffe
in natur und landschaft. das Baugesetzbuch sieht vor, dass diese Eingriffe
bewertet und ausgeglichen werden müssen (Eingriffs-ausgleichs-regelung).
dies geschieht in der regel dadurch, dass andere flächen ökologisch aufgewertet
werden. dies kann zum Beispiel erreicht werden, wenn ein begradigter
Bachlauf in seinen natürlichen zustand zurückversetzt wird. Eine solche renaturierung
ermöglicht die ansiedlung der ursprünglichen tier- und Pflanzenarten.
solche oder andere Kompensationsmaßnahmen können
• auf den zu bebauenden grundstücken selbst,
• auf anderen grundstücken innerhalb des geltungsbereichs des Bebauungsplans
und
• in gesonderten ausgleichs-bebauungsplänen an anderer stelle (soweit das mit
einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und den zielen der raumordnung
sowie der natur- und landschaftspflege vereinbar ist) vorgesehen werden.
der ausgleich erfolgt häufig auch über sogenannte ökokonten. hier erfolgt
der ausgleich bereits im Vorfeld auf anderen flächen. die dort vorgenommen
ausgleichsmaßnahmen werden gleichermaßen gutgeschrieben und können
späteren Eingriffen in natur und landschaft zugeordnet werden. für den
ausgleich von Eingriffen kommen auch vertragliche regelungen in Betracht
(siehe Kapitel 3.3 »Öffentlich-private Partnerschaft in der Bauleitplanung«, s. 42).

infobox 5: neuordnung der grundstücksverhältnisse durch umlegung
Ein Bebauungsplan macht in der regel eine neuordnung der grundstücke erforderlich. dies ist notwendig,
da beispielsweise der zuschnitt von grundstücken, die bislang als ackerfläche genutzt wurden, für eine
geplante Bebauung in der regel ungeeignet ist. auch müssen grundstücke für öffentliche nutzungen wie
Verkehrsflächen, spielplätze und ähnliches geschaffen werden. im normalfall ist also eine neue aufteilung
der grundstücksflächen Voraussetzung für die umsetzung des Bebauungsplans.
in manchen fällen geschieht dies durch einfache Kauf- und tauschgeschäfte. häufig jedoch bedarf es einer
neuordnung des Bodens durch eine sogenannte umlegung. dabei werden alle grundstücke innerhalb des
zu bestimmenden umlegungsgebietes rechnerisch zu einer umlegungsmasse vereint. aus diesem flächenpool
werden die benötigten öffentlichen flächen zum Beispiel für Verkehrsflächen, spielplätze oder grünanlagen
abgezogen. die restlichen flächen werden wieder auf die Eigentümer aufgeteilt und zwar im selben
Wert- oder flächenverhältnis, wie diese flächen eingebracht haben.
PlanungEn dEr gEMEindE
37

38
3.2.3 entstehung eines bauleitPlans: bürger machen mit!
bauleitPläne — also flächennutzungs- oder bebauungsPläne —
werden, wie es im gesetz heisst, »aufgestellt«, wenn dies für eine
geordnete städtebauliche entwicKlung erforderlich ist.
wie erfahre ich, dass etwas
gePlant wird?
soll ein neuer Bauleitplan aufgestellt werden,
dann wird von der gemeindevertretung ein
aufstellungsbeschluss gefasst. dieser aufstellungsbeschluss
wird ortsüblich öffentlich bekannt
gemacht — zum Beispiel in der örtlichen
tageszeitung, in amtlichen Mitteilungsblättern
oder als aushang am rathaus. darüber
hinaus sind aber auch anschläge an litfasssäulen,
Postwurfsendungen usw. möglich.
das heißt, die gemeinde kann die informationsform
wählen, die auch tatsächlich jede und
jeden erreicht. zum aufstellungsbeschluss für
einen Bauleitplan gehört eine Karte, auf der
das Plangebiet gekennzeichnet ist.
in der regel erstellt die gemeinde in einem
ersten schritt einen vorentwurf des Bauleitplans.
häufig beauftragt sie hierfür ein privates
Planungsbüro.
frühzeitige beteiligung von
bürgern und behörden
Wenn die Planungsvorstellungen der gemeinde
hinreichend konkretisiert sind, ist
grundsätzlich eine frühzeitige beteiligung
von Bürgern und Behörden vorzunehmen.
ziel der frühzeitigen Beteiligung ist es, über
die Planungen zu informieren und die Möglichkeit
einzuräumen, sich zu diesen zu äußern.
der zeitpunkt der frühzeitigen Beteiligung
liegt im Ermessen der gemeinde. dabei
kommt es auf die richtige Balance an: die
Planungen sollten so weit gereift sein, dass
sich Bürger, Behörden und träger öffentlicher
Belange ein Bild von den Planungsabsichten
und deren auswirkungen machen können.
sie dürfen aber nicht bereits so weit verfestigt
sein, dass die Bürger keinen Einfluss auf die
Planung mehr nehmen können.
auch die form der frühzeitigen Beteiligung ist
nicht vorgeschrieben:
• Bei der bürgerbeteiligung steht wieder eine
ortsübliche Bekanntmachung der frühzeitigen
Beteiligung am anfang. in der regel
werden die Planungsvorstellungen öffentlich
ausgelegt und häufig auch im rahmen
einer öffentlichen Veranstaltung vorgestellt.
dies dient der information über die ziele
der Planung, über sich wesentlich unterscheidende
lösungsalternativen und über
die voraussichtlichen auswirkungen der
Planung. die Bürger können in diesem rahmen
die Planungen diskutieren und eigene
interessen vorbringen. sind nur wenige von
der Planung berührt, kann die gemeinde
sich auch dafür entscheiden, den Bürgern
über einen bestimmten zeitraum gelegenheit
zu geben, sich direkt gegenüber der
Verwaltung zu äußern. über die hinweise
der Bürger wird ein schriftliches Protokoll
gefertigt, so dass sichergestellt ist, dass diese
bei der weiteren Planung bekannt sind.
• Bei der beteiligung von behörden und
sonstigen trägern öffentlicher belange
(z. B. industrie- und handelskammer, handwerkskammer,
Bahnunternehmen, Versorgungsunternehmen
für gas, Wasser
und Elektrizität etc.) wird in der regel
eine schriftliche ansprache gewählt. dabei
werden natürlich nur jene Behörden und
träger beteiligt, die durch Planungen in
irgendeiner Weise berührt sind. hierzu
gehören auch die nachbarkommunen, mit
denen Bauleitpläne abzustimmen sind (interkommunales
abstimmungsgebot). alle
angesprochenen Behörden und träger sind
aufgefordert, sich zu den Planungen zu äußern.
sie sind auch aufgerufen, zu umfang
und detaillierungsgrad der aus ihrer sicht
notwendigen umweltprüfung stellung zu
nehmen.
die frühzeitige Beteiligung bietet vorteile
für beide seiten. Bürger und Behörden sowie
andere träger öffentlicher Belange erfahren
frühzeitig von Planungsabsichten und können
ihre interessen und sachzwänge noch in der
anfangsphase der Planungen einbringen. die
gemeinde wiederum erhält informationen,
die ihr möglicherweise bislang nicht bekannt
waren. so wird sichergestellt, dass eine Vielzahl
von gesichtspunkten, die bei der ausarbeitung
der Planung nicht ohne Weiteres zu
überschauen sind, Eingang in den Bauleitplan
finden. durch die frühzeitige Beteiligung wird
auch bewirkt, dass sich der Bauleitplan nicht
über die realität hinwegsetzt (z. B. vorhandene
oder geplante leitungen entsprechend
berücksichtigt) und fachgesetzliche Vorgaben
(z. B. aus dem naturschutzrecht) einhält.
die in der frühzeitigen Beteiligung gewonnenen
Erkenntnisse fließen in die Planung ein.
die überarbeitete Planung — sie gilt nun als
bauleitplanentwurf — wird der gemeindevertretung
vorgelegt.

förmliche beteiligung — bürger
und behörden Kommen erneut zu
wort
der aus der frühzeitigen Beteiligung hervorgegangene
Bauleitplanentwurf wird der
gemeindevertretung vorgelegt. ist die gemeindevertretung
damit einverstanden, so
beschließt sie, den Entwurf für die dauer eines
Monats öffentlich auszulegen. gegenstand
der öffentlichen auslegung ist dabei nicht nur
der Bauleitplanentwurf. auch der
• Entwurf der begründung,
• der vorläufige umweltbericht und
• wesentliche bereits vorliegende
umweltbezogene stellungnahmen
sind mit auszulegen.
dieser auslegungsbeschluss oder offen-
legungsbeschluss wird mindestens eine
Woche vorher ortsüblich bekannt gemacht.
dabei wird darauf hingewiesen, dass die Bürgerschaft
während der auslegung stellungnahmen
abgeben kann. dies ist sehr wichtig,
denn die förmliche Beteiligung hat auch eine
ausschlusswirkung: Werden stellungnahmen
nicht oder nicht fristgerecht abgegeben, müssen
diese im weiteren Bauleitplanverfahren
nicht berücksichtigt werden. Bei der aufstellung
eines Bebauungsplans gilt zusätzlich,
dass bei fristversäumnis eine überprüfung
durch den Verwaltungsgerichtshof nicht mehr
beantragt werden kann.
Von der Planung berührte behörden und sonstige
träger öffentlicher belange sind verpflichtet,
innerhalb eines Monats eine stellungnahme
abzugeben.
Einführung: Planung und BürgEr 39
zur form der stellungnahmen gibt es keine
Vorgaben. sie können sowohl schriftlich als
auch mündlich (während der dienststunden
zur niederschrift in der Verwaltung) abgegeben
werden. die anregungen werden gesammelt
und die Verwaltung muss prüfen,
ob sie der gemeindevertretung den Vorschlag
machen soll, diese zu berücksichtigen (und
die Planung entsprechend erneut zu ändern)
oder zurückzuweisen. die Entscheidung darüber
trifft die politische Vertretung der gemeinde
— also nicht die Verwaltung oder das
mit der ausarbeitung der Planung beauftragte
Planungsbüro. das Ergebnis der abwägung
wird den betreffenden Bürgern sowie den trägern
mitgeteilt.

40 PlanungEn dEr gEMEindE
fertigstellung des bauleitPlans
aufgrund der während der offenlage eingehenden
stellungnahmen können sich
verschiedene Konsequenzen ergeben. im
»günstigsten« fall wird die Planung von allen
gebilligt. der Planentwurf wird gleich der
gemeindevertretung zur Entscheidung vorgelegt.
Es kann aber auch der fall eintreten, dass zu
dem öffentlich ausgelegten Planentwurf stellungnahmen
vorgebracht werden, die eine
weitere überarbeitung erforderlich machen.
Wird der Plan geändert oder ergänzt, muss
der Planentwurf erneut ausgelegt werden.
dabei kann bestimmt werden, dass nur zu den
geänderten teilen stellungnahmen abgegeben
werden können. Wenn sich die grundzüge
des Bauleitplanentwurfs nicht ändern,
kann die Beteiligung zudem auf diejenigen
Bürger, Behörden und träger öffentlicher Belange
beschränkt werden, die von den änderungen
und Ergänzungen betroffen sind.
Bei dem beschluss über den Plan werden von
der gemeindevertretung die öffentlichen und
privaten Belange gegeneinander und untereinander
abgewogen. Wie bei den vorausgegangenen
Beschlüssen der gemeindevertretung,
werden dabei die ausschüsse und (wenn
vorhanden) die ortsbeiräte beteiligt.
handelt es sich beim Bauleitplan um einen
flächennutzungsplan, muss dieser nun vom
regierungspräsidium genehmigt werden.
die Erteilung dieser genehmigung wird von
der gemeinde ortsüblich bekannt gemacht.
Mit der Bekanntmachung tritt der flächennutzungsplan
in Kraft. der Beschluss des
flächennutzungsplans bindet die gemeinde
selbst und die am Verfahren beteiligten träger
öffentlicher Belange — nicht jedoch den
Einzelnen.
der bebauungsplan wird von der gemeindevertretung
als satzung beschlossen. der beschlossene
Bebauungsplan tritt, wenn er aus
dem flächennutzungsplan entwickelt wurde,
durch Bekanntmachung in Kraft. Wenn dies
nicht der fall ist, muss der Bebauungsplan
durch die höhere Verwaltungsbehörde genehmigt
werden. die Erteilung der genehmigung
ist ebenfalls ortsüblich bekannt zu machen.
der Bauleitplan muss nunmehr von der gemeinde
für jeden zur einsicht bereitgehalten
werden. über seinen inhalt muss diese auf
Verlangen auskunft geben. das Bauleitplanverfahren
ist ein schwieriger und oft langwieriger
Prozess. Besonders in gebieten, die
schon ganz oder teilweise bebaut sind, kann
es mehrere Jahre dauern, bis das Verfahren
zum abschluss kommt. sind die Probleme weniger
gewichtig und sind nicht so viele Menschen
von der Planung betroffen, dann kann
auch alles zügiger ablaufen.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
arBEitsschrittE
aufstellungsbeschluss
das bauleitPlanverfahren
Konkretisierung der Planungsvorstellungen
/ Vorentwurf
frühzeitige Beteiligung
Planentwurf
offenlegungsbeschluss
förmliche Beteiligung
Beschluss
genehmigung
(wenn der Bebauungsplan nicht aus dem
flächennutzungsplan entwickelt wurde)
Bekanntmachung und inkrafttreten
BEtEiligtE
gemeindevertretung
gemeindeverwaltung oder ein
beauftragtes Büro
Bürger, Behörden und träger
öffentlicher Belange
gemeindeverwaltung oder ein
beauftragtes Büro
gemeindevertretung
Bürger, Behörden und träger
öffentlicher Belange
gemeindevertretung
regierungspräsidium
gemeindevertretung
aBBildung 2: BürgErBEtEiligung iM BaulEitPlanVErfahrEn
PlanungEn dEr gEMEindE
41
infobox 6:
sicherung der Bauleitplanung
für die gemeinden enthält das Baugesetzbuch
verschiedene Möglichkeiten, um die Bauleitplanung
während der Vorbereitung, aufstellung und Verwirklichung
zu sichern.
um zu verhindern, dass in einem künftigen Plangebiet
tatsachen geschaffen werden, welche die Planungsabsicht
beeinträchtigen, kann die gemeinde eine veränderungssperre
beschließen. Es wird damit zum Beispiel
verhindert, dass ein haus an einer stelle gebaut wird, die
später einmal grünfläche werden soll, oder dass in gebäuden,
die im rahmen von stadterneuerungsmaßnahmen
wahrscheinlich abgerissen werden sollen, kurz vorher
noch erhebliche, entschädigungspflichtige umbauten
vorgenommen werden.
Wenn es in einem gebiet keine Veränderungssperre gibt,
kann die Entscheidung über die genehmigung von Baugesuchen
auf antrag der gemeinde um bis zu 12 Monate
ausgesetzt werden. die zurückstellung von baugesuchen
ist möglich, wenn zu befürchten ist, dass durch das Baugesuch
die umsetzung des in Vorbereitung befindlichen
Bauleitplans wesentlich erschwert oder unmöglich gemacht
würde.
Weitere Möglichkeiten, ihre Bauleitplanung zu sichern,
hat die gemeinde durch die genehmigungspflicht für
grundstücksteilungen. sie kann so verhindern, dass
grundstücksstrukturen entstehen, die dem Bebauungsplan
widersprechen.
Eine weitere Möglichkeit zur sicherung der Bauleitplanung
sind gesetzliche vorkaufsrechte. Mit dem Vorkaufsrecht
kann die gemeinde bereits bei der aufstellung eines
Bauleitplans ab einem bestimmten Verfahrensstand ihr
Vorkaufsrecht ausüben. ziel ist es auch hier, der gemeinde
ein instrument zur durchsetzung der Planungsvorstellungen
an die hand zu geben.

42 PlanungEn dEr gEMEindE
3.3 Öffentlich-private Partnerschaft
in der Bauleitplanung
Öffentlich-private Partnerschaften ergänzen
oder ersetzen in vielen handlungsbereichen
von Bund, ländern und Kommunen alleiniges
hoheitliches handeln. auch in der stadtentwicklung
wurden mit dem »städtebaulichen
Vertrag« und dem vorhabenbezogenen bebauungsplan
instrumente eingeführt, die der
Öffentlichen hand und privaten investoren
Möglichkeiten für eine enge zusammenarbeit
bieten.
der Einsatz dieser instrumente bietet sich bei
Vorhaben an, die von privaten investoren getragen
werden. Beispiele hierfür sind der Bau
eines Einkaufszentrums oder die Erschließung
eines gewerbeparks. die zusammenarbeit
soll die Kommunen finanziell und personell
entlasten. gleichzeitig soll durch die engere
Kooperation privates Know-how besser nutzbar
gemacht werden. schließlich soll durch
eine vertraglich fixierte arbeits- und Kostenteilung
der Weg für die umsetzung von Projekten
geregelt werden.

3.3.1 städtebaulicher vertrag
der städtebauliche Vertrag ist für städte und
gemeinden eine Möglichkeit, mit Privaten
Verträge zu schließen. Er ergänzt die klassische
Vorgehensweise bei der Entwicklung
von Bauland: Bei dieser stellt die Kommune
einen Bebauungsplan auf, ordnet die grundstücksverhältnisse
neu (siehe infobox 5: »neuordnung
der grundstücksverhältnisse durch umlegung«, s. 37),
führt die Erschließung durch, erhebt danach
Erschließungsbeiträge und stellt die sonstige
notwendige infrastruktur her (Kindergärten,
schulen, senioreneinrichtungen etc.).
insbesondere bei großen städtebaulichen
Maßnahmen kann diese Vorgehensweise für
gemeinden sehr kosten- und zeitaufwändig
sein. dies führt häufig dazu, dass städtebauliche
Vorhaben aufgeschoben oder gar nicht
erst angegangen werden.
Wenn Private ein wirtschaftliches interesse an
einem solchen städtebaulichen Vorhaben —
beispielsweise der Entwicklung eines neuen
Wohngebietes — haben, sind öffentlich-private
Partnerschaften auf Basis eines städtebaulichen
Vertrags eine Möglichkeit, einen fairen
ausgleich von lasten und nutzen städtebaulicher
Projekte zu erreichen.
das Baugesetzbuch zählt einige mögliche inhalte
eines städtebaulichen Vertrags auf:
• in bauplanungsverträgen wird vereinbart,
dass ein Privater städtebauliche Planungen,
fachgutachten, den umweltbericht, die
neuordnung der grundstücksverhältnisse
und andere leistungen zur Vorbereitung
und durchführung städtebaulicher Maßnahmen
auf eigene Kosten erbringt. zu beachten
ist jedoch, dass der Kern von Bauleitplanverfahren
nicht auf Private übertragen
werden kann. die förmliche aufstellung von
flächennutzungs- und Bebauungsplänen
muss durch die Kommune selbst erfolgen.
• Ein baurealisierungsvertrag — auch Plan-
ungsverwirklichungsvertrag genannt — verpflichtet
den Privaten beispielsweise zur
durchführung eines Vorhabens innerhalb
einer festgelegten frist (Bauverpflichtung).
andere mögliche Vertragsinhalte sind zum
Beispiel, dass der Private Eingriffe in natur
und landschaft selbst ausgleicht oder
Wohnungen zu einem bestimmten Preis
anbietet.
• folgelasten- oder folgekostenverträge können
regeln, dass Kosten beispielsweise für
infrastrukturmaßnahmen wie Kindergärten,
sport- oder spielplätze von den privaten
Vertragspartnern getragen werden.
• in verträgen zur energieversorgung kann
der Private verpflichtet werden, bestimmte
umweltfreundliche formen der Energieversorgung
vorzusehen.
• in verträgen zum energieverbrauch kann
die gemeinde mit dem Privaten bestimmte
anforderungen an die energetische Qualität
von gebäuden vereinbaren.
PlanungEn dEr gEMEindE 43
das Baugesetzbuch regelt die möglichen inhalte
eines städtebaulichen Vertrages aber
nicht abschließend. über die dargestellten
Vertragsinhalte sind auch weitere vertragliche
Vereinbarungen möglich. Verträge zwischen
der Kommune und Privaten sind zulässig,
soweit keine anderen rechtsvorschriften entgegenstehen.
Bei der ausgestaltung von städtebaulichen
Verträgen ist darüber hinaus darauf zu achten,
dass die getroffenen regelungen den gesamten
umständen nach angemessen sind (gebot
der angemessenheit). in der Praxis bedeutet
dies beispielsweise, dass die vom Privaten zu
tragenden folgekosten nur das umfassen, was
tatsächlich durch das Projekt verursacht wird.
unabhängig vom inhalt der Verträge gilt:
städtebauliche Verträge können und sollen
die kommunale Planung nicht ersetzen. sie
regeln lediglich die Vorbereitung, umsetzung
und folgen von investitionsvorhaben. damit
wird die Beteiligung der Bürger nicht angetastet.

44 PlanungEn dEr gEMEindE
3.3.2 vorhabenbezogener
bebauungsPlan
der Vorhabenbezogene Bebauungsplan ist
eine besondere form der verbindlichen Bauleitplanung.
Wie der »normale« Bebauungsplan
(siehe Kapitel 3.2.2 »der Bebauungsplan — verbindliche
regeln für den Bauherrn«, s. 32) trifft er regelungen
darüber, wie grund und Boden genutzt und
bebaut werden dürfen.
der Vorhabenbezogene Bebauungsplan findet
vor allem dann anwendung, wenn das geplante
Projekt ein einzelnes Vorhaben ist, das
vor allem im interesse eines Bauherrn liegt.
Ein Beispiel hierfür ist der Bau einer neuen
gewerbehalle. Besteht hierfür kein Baurecht,
kann der Vorhabenträger bei der gemeinde
einen antrag auf Einleitung eines Verfahrens
zur aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
stellen. der Vorhabenbezogene
Bebauungsplan regelt dann ausschließlich
die zulässigkeit dieses einzelnen Vorhabens.
Ein »normaler« Bebauungsplan unterscheidet
sich hiervon meist. Er trifft in der regel festsetzungen
für mehrere Vorhaben, beispielsweise
mehrere Wohngebäude in einem neuen
Wohngebiet.
Ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan ist
möglich, wenn der Vorhabenträger
• einen mit der gemeinde abgestimmten
Plan zur durchführung des Vorhabens und
der Erschließung erstellt (vorhaben- und erschließungsplan)
und
• sich zur durchführung des Vorhabens verpflichtet
(durchführungsvertrag).
zu jedem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
gehören — wie bei allen Bauleitplänen —
außerdem
• eine allgemeine begründung, die die ziele
und zwecke des Bebauungsplans sowie die
weiteren hintergründe und auswirkungen
der Planung erläutert,
• ein umweltbericht (als gesonderter Bestandteil
der Begründung), der die Belange
des umweltschutzes ermittelt und bewertet
sowie
• eine zusammenfassende erklärung, in der
dargelegt wird, wie die umweltbelange
und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und
der Behördenbeteiligung in der Planung
berücksichtigt wurden (siehe Kapitel 3.2.3 »Entstehung
eines Bauleitplans: Bürger machen mit!«, s. 38).
auch wenn die initiative für einen Vorhabenbezogenen
Bebauungsplan vom investor
kommt, bleibt die Kommune herrin des Verfahrens.
sie muss die Einleitung des Verfahrens
zur aufstellung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplans beschließen und alle zu berücksichtigenden
öffentlichen und privaten
Belange abwägen. hierzu müssen Öffentlichkeit
und Behörden wie bei einem gewöhnlichen
Bebauungsplanverfahren beteiligt werden.
der Vorhabenbezogene Bebauungsplan
ist schließlich von der gemeindevertretung
als satzung zu beschließen. das heißt: der
Bebauungsplan ist ein ortsgesetz und daher
rechtsverbindlich.
was Kann der vorhabenbezogene
bebauungsPlan festsetzen?
im Bereich des vorhaben- und erschließungsplans
ist die gemeinde nicht an den Katalog
möglicher festsetzungen eines gewöhnlichen
Bebauungsplans gebunden. festgesetzt wird
vielmehr ein konkretes Vorhaben. dies geschieht
in der regel durch eine Planzeichnung
und gegebenenfalls durch ergänzenden text.
der Vorhabenbezogene Bebauungsplan kann
festsetzungen treffen, die über die inhalte des
Vorhaben- und Erschließungsplans hinausgehen.
der durchführungsvertrag verpflichtet den
investor zur durchführung des Vorhabens innerhalb
einer bestimmten frist. Er verpflichtet
sich darüber hinaus, die Planungs- und Erschließungskosten
ganz oder teilweise selbst
zu tragen. der durchführungsvertrag kann viele
weitere aspekte der umsetzung regeln. so
wird der investor in der regel dazu verpflichtet,
erforderliche Maßnahmen zum ausgleich
von Eingriffen in natur und landschaft umzusetzen.
häufig ist auch die sicherung der öffentlichen
Erschließung Vertragsgegenstand.
denkbar ist hier beispielsweise, dass der investor
flächen an die gemeinde abtritt oder
entsprechende dienstbarkeiten an grundstücken
des Privaten vereinbart werden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan (ausschnitt)
gewerbegebiet Eulensee, Egelsbach
PlanungEn dEr gEMEindE 45

46 WiE darf ich BauEn?
4_wie darf ich bauen? wie zuvor erläutert wurde, ist der bebauungsPlan für den
bürger in besonderer weise relevant. er setzt rechtsverbindlich
fest, wie gebaut werden darf. er ist damit für
den bürger als bauherren, aber auch als betroffener von
baumassnahmen anderer von bedeutung.
4.1 Wie lese ich den Bebauungsplan?
Planzeichen: Die Planzeichnung ist
nach festen Regeln aufgebaut
normalerweise ist der wichtigste teil eines
Bebauungsplans eine Planzeichnung, die
den wesentlichen teil der Planungsabsichten
für ein gebiet enthält. zu erkennen ist darauf,
welche flächen bebaut werden dürfen, welche
freigehalten werden sollen, welche dem Verkehr
dienen usw.
um diese zeichnung verständlich oder »lesbar«
zu machen, wird ihr eine zeichenerklärung
oder legende beigefügt. dort sind die festsetzungen
in der Planzeichnung erläutert. Eine
Verordnung zur darstellung der inhalte von
Bebauungsplänen (Planzeichenverordnung)
definiert die Planzeichen oder symbole, die
im ganzen Bundesgebiet einheitlich verwendet
werden sollen.
WA III
0,4 0,8
in folgenden wird ausgeführt, wie ein bebauungsPlan
gelesen wird. aufgrund der fülle der möglichen inhalte
eines bebauungsPlans wird in der vorliegenden broschüre
jedoch nur ein ausschnitt der möglichen inhalte eines
bebauungsPlans dargelegt.
Wesentliche regelungen des Bebauungsplans
sind im sogenannten »baukreuz« oder
»nutzungskreuz« dargestellt. seine inhalte
sind nicht normiert, häufig finden sich jedoch
die folgenden festsetzungen darin:
• art der zulässigen baulichen nutzung
(z. B. »reines Wohngebiet«),
• anzahl der möglichen geschosse,
• anteil der überbaubaren grundstücksfläche,
• zulässige geschossfläche im Verhältnis zur
grundstücksfläche,
• Bauweise und
• dachform und -neigung.
art der baulichen nutzung anzahl der vollgeschosse
anteil der überbaubaren verhältnis geschoss- zu
grundstücKsfläche grundstücKsfläche
bauweise dachform und -neigung
aBBildung 3: BEisPiEl EinEs Bau- BzW. nutzungsKrEuzEs
SD 30º–40º

––·––·––·
–··–··–··–··
Grenze des räumlichen
Geltungsbereichs des
Bebauungsplans
Baugrenze
Baulinie
da nicht alle Planungsabsichten eines Bebauungsplans
zeichnerisch festsetzbar sind, gehören zu
einem Bebauungsplan meist auch textliche festsetzungen.
die Planzeichnung kann farbig oder schwarz-weiß
sein. sie wirkt oft sehr abstrakt und ist für laien
schwer lesbar. Es ist daher üblich, für bestimmte
Planungsabsichten beipläne anzufertigen, zum
Beispiel um die form der Bebauung zu veranschaulichen.
da solche Pläne gerade wegen ihrer anschaulichkeit
im Mittelpunkt des interesses stehen, ist es wichtig
zu wissen, dass sie nicht verbindlicher Bestandteil
der Bauleitplanung sind. der Plan, der die Möglichkeiten
der künftigen Entwicklung darstellt, ist einzig
und allein der Bebauungsplan, bestehend aus Planzeichnung
und textlichen festsetzungen.
Anpflanzen
Bäume
Sträucher
P
Umgrenzung von Flächen für
Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen
und Gemeinschaftsanlagen
Umgrenzung von Schutzgebieten
und Schutzobjekten im Sinne des
Naturschutzrechts
Straßenverkehrsflächen
Verkehrsflächen
besonderer
Zweckbestimmung
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Öffentliche Parkflächen
Grünflächen
Dauerkleingärten
Friedhof
WiE darf ich BauEn? 47
Umgrenzung der Flächen,
die von Bebauung frei zu
halten sind
Flächen für
Gemeinbedarf
Öffentliche Verwaltungen
Schule
Kirchen und kirchlichen
Zwecken dienende Gebäude
und Einrichtungen
Sozialen Zwecken dienende
Gebäude und Einrichtungen
Sportlichen Zwecken dienende
Gebäude und Einrichtungen
Umgrenzung von Gesamtanlagen
(Ensembles), die dem Denkmalschutz
unterliegen
Einzelanlagen (unbewegliche
Kulturdenkmale), die dem
Denkmalschutz unterliegen
Abgrenzung von unterschiedlichen
Nutzungen (z. B. Baugebieten)
oder Abgrenzung des Maßes der
Nutzung innerhalb des Baugebietes

48
4.2 Was darf ich bauen? Art der baulichen
Nutzung: Zwei Buchstaben entscheiden
durch die Bauleitplanung legt die gemeinde
fest, an welcher stelle welche nutzungen
(Wohnen, gewerbe, Einzelhandel etc.) zulässig
sind. die art der zulässigen baulichen nutzung
wird zunächst im flächennutzungsplan
dargestellt und sich daraus entwickelnd im
Bebauungsplan festgesetzt. grundlage für die
möglichen darstellungen und festsetzungen
ist eine Verordnung auf Bundesebene, die sogenannte
baunutzungsverordnung.
im flächennutzungsplan wird in der regel mit
bauflächen die allgemeine art der zulässigen
baulichen nutzung dargestellt. Vier verschiedene
Bauflächen sind vorgesehen: Wohnbauflächen,
gemischte Bauflächen, gewerbliche
Bauflächen und sonderbauflächen.
aBBildung 4: BEisPiEl: zulässigE nutzungEn iM allgEMEinEn WohngEBiEt | QuEllE: BaunutzungsVErordnung
in Bebauungsplänen müssen sogenannte
baugebiete festgesetzt werden. diese konkretisieren
die in den flächennutzungsplänen
mit Bauflächen umrissene nutzung
(siehe abbildung 6: »übersicht zu Bauflächen, Baugebieten
und zulässigen nutzungen«, s. 50). ingesamt sieht
die Baunutzungsverordnung zehn fest umschriebene,
unterschiedliche Baugebiete vor.
zudem können gebiete, die sich von diesen
Baugebietstypen wesentlich unterscheiden,
als sondergebiet (z. B. für Kliniken oder für
großflächigen Einzelhandel) festgesetzt werden.
sofern es städtebaulich erforderlich ist,
kann bereits der flächennutzungsplan statt
der Bauflächen die konkreteren Baugebiete
darstellen. da man hiermit den spielraum für
nachfolgende Bebauungspläne sehr einengt,
geschieht dies nur in besonderen fällen.

Mit der festsetzung von Baugebieten trifft die
gemeinde eine recht genaue Entscheidung
über die zulässigen nutzungen. die Baunutzungsverordnung
definiert für jeden Baugebietstyp
• einen gebietszweck,
• einen Katalog von regelmäßig zulässigen
nutzungen sowie
• einen Katalog von ausnahmsweise
zulässigen nutzungen.
anhand der Baugebietsfestsetzung kann der
Bürger also bereits erkennen, ob sein Vorhaben
oder das eines nachbarn zulässig ist.
wa iii
0,4 0,8
g sd 30º–40º
die gemeinde kann die allgemeine oder
ausnahmsweise zulässigkeit genauer bestimmen.
Beispielsweise ist es möglich, die in
einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise
zulässigen tankstellen von vorneherein
nicht zuzulassen. Wichtig bei einer solchen
feinsteuerung ist allerdings, dass der grundsätzliche
zweck eines Baugebiets nicht auf
den Kopf gestellt wird (siehe abbildung 4: »Beispiel:
zulässige nutzungen im allgemeinen Wohngebiet«).
Welches Baugebiet in einem Bebauungsplan
oder einem teil eines Bebauungsplans festgesetzt
wurde, wird in der regel im Bau- oder
nutzungskreuz unter Verwendung des entsprechenden
Kürzels angezeigt. sofern kein
Bau- oder nutzungskreuz verwendet wird, finden
sich die angaben an anderer geeigneter
stelle im Bebauungsplan.
art dEr BaulichEn nutzung anzahl dEr VollgEschossE
antEil dEr üBErBauBarEn VErhältnis gEschoss- zu
grundstücKsflächE grundstücKsflächE
BauWEisE dachforM und -nEigung
aBBildung 5: BEisPiEl: fEstsEtzung EinEs allgEMEinEn WohngEBiEts iM BauKrEuz
Einführung: Planung und BürgEr 49

50 WiE darf ich BauEn?
bauflächen
(allgemeine art der baulichen nutzung)
W
wohnbauflächen
M
gemischte bauflächen
G
gewerbliche bauflächen
S
sonderbauflächen
aBBildung 6: üBErsicht zu BauflächEn, BaugEBiEtEn und zulässigEn nutzungEn
baugebiet
(besondere art der baulichen nutzung)
ws
Kleinsiedlungsgebiete
wr
reine wohngebiete
wa
allgemeine wohngebiete
wb
besondere wohngebiete
md
dorfgebiet
mi
mischgebiet
mK
Kerngebiete
ge
gewerbegebiete
gi
industriegebiete
so
sondergebiete, die der
erholung dienen
so
sonstige sondergebiete

was darf ich bauen?
(auszugsweise darstellung — weitere nutzungen können
regelmäßig oder ausnahmsweise zulässig sein)
diese gebiete dienen vorwiegend der unterbringung von Kleinsiedlungen einschl.
wohngebäuden mit entsprechenden nutzgärten und landwirtschaftlichen nebener-
werbsstellen. regelmäßig zulässig sind außerdem gartenbaubetriebe und einrichtun-
gen zur versorgung des gebiets (einzelhandel, gastronomie, handwerksbetriebe).
zulässig sind nur wohngebäude. ausnahmsweise können bestimmte nutzungen zuge-
lassen werden, die der versorgung des gebiets dienen.
zulässig sind wohngebäude sowie die der deckung des täglichen bedarfs dienenden
läden und gastronomiebetriebe, nicht störende handwerksbetriebe sowie anlagen für
kirchliche, kulturelle, sportliche und gesundheitliche zwecke. ausnahmsweise können
bestimmte, nicht störende gewerbebetriebe zugelassen werden.
die gebietskategorie wurde vor allem für gründerzeitliche Quartiere entwickelt, die
vorwiegend dem wohnen dienen. zulässig sind aber auch nutzungen, die in ihrer mi-
schung die besondere eigenart dieser Quartiere konstituieren. das sind neben dem
wohnen einzelhandel, gastronomie, beherbergungsgewerbe, geschäfts- und büroge-
bäude, gewerbebetriebe sowie anlagen für soziale, kulturelle, sportliche und gesund-
heitliche zwecke.
dorfgebiete dienen dem wohnen, der unterbringung von land- und forstwirtschaftli-
chen betrieben sowie von nicht wesentlich störenden gewerbebetrieben. auch hand-
werksbetriebe, die der versorgung des gebietes dienen, sind hier vorgesehen.
in mischgebieten sind wohngebäude sowie eine breite Palette an nicht wesentlich
störenden gewerbebetrieben zugelassen. dies schließt auch einzelhandel, beherber-
gungs- und gastronomiebetriebe, soziale infrastruktur, gartenbaubetriebe und tank-
stellen ein.
Kerngebiete dienen vorwiegend der unterbringung von handelsbetrieben sowie der
zentralen einrichtungen der wirtschaft, der verwaltung und der Kultur. selbstverständ-
lich sind nach maßgabe des bebauungsplans auch wohnungen zulässig.
zulässig sind alle nicht erheblich belästigenden gewerbebetriebe sowie geschäfts-,
büro und verwaltungsgebäude, tankstellen und anlagen für sportliche zwecke. aus-
nahmsweise können auch wohnungen beispielsweise für betriebsleiter zugelassen
werden.
in industriegebieten sind ausschließlich gewerbebetriebe zulässig und zwar vorwie-
gend solche, die in anderen baugebieten unzulässig sind. ausnahmsweise können wie
im gewerbegebiet wohnungen beispielsweise für aufsichts- und bereitschaftsperso-
nen zugelassen werden.
bei sondergebieten, die der erholung dienen, kommen insbesondere wochenend-
hausgebiete, ferienhausgebiete und campingplatzgebiete in betracht.
sonstige sondergebiete sind all die gebiete, die sich durch eine dominierende nut-
zung von allen anderen gebieten unterscheiden, wie zum beispiel gebiete mit großen
einkaufs- und fachmarktzentren oder hochschul-, Klinik- und hafengebiete.
aBBildung 7: WiE sEhEn BaugEBiEtE aus?
ws
wa
wr
wb
md mi
mK
ge gi
so so
WiE darf ich BauEn?
51

52 WiE darf ich BauEn?
4.3 Wie groß darf ich bauen? Maß der
baulichen Nutzung: Zwei Zahlen entscheiden
über Baumasse und Versiegelung
zu den Kernbestandteilen eines Bebauungsplans
gehört neben der Vorgabe der nutzungsart
(Wohnen, gewerbe etc.) die festsetzung
des Maßes der baulichen nutzung, also
wie dicht die Bebauung in einem gebiet sein
darf.
in der Baunutzungsverordnung ist abschließend
bestimmt, mit welchen faktoren das
Maß der baulichen nutzung vorgegeben
werden kann. unter den dort angegebenen
Bestimmungsfaktoren haben die sogenannte
grundflächenzahl und geschossflächenzahl
eine besondere Bedeutung:
die grundflächenzahl (grz) gibt an, welcher
teil der grundstücksfläche überbaut werden
darf. Beträgt die grz beispielsweise 0,4, so
dürfen 40 % der grundstücksfläche überbaut
werden. Mit anzurechnen sind dabei garagen,
stellplätze mit zufahrten, bauliche anlagen
unterhalb der geländeoberfläche (z. B. tiefgaragen)
und bauliche nebenanlagen (z. B.
geräteschuppen, schwimmbecken und zuwegungen).
Mit den im letzten satz genannten
baulichen anlagen darf die höchstzulässige
überbaubare grundstücksfläche jedoch um
50 % bis zu einer grz von maximal 0,8 überschritten
werden.
die geschossflächenzahl (gfz) gibt an, wie viel
geschossfläche im Verhältnis zur grundstücksfläche
zulässig ist. Beträgt die gfz beispielsweise
1,2, so ist auf einem 300 Quadratmeter
Baugebiet grundflächenzahl
grz
großen grundstück eine geschossfläche von
(1,2 x 300 Quadratmeter=) 360 Quadratmetern
möglich. garagen, nebengebäude, zufahrten
etc. sind in hessen in der regel nicht
auf die gfz anzurechnen.
die Baunutzungsverordnung gibt obergrenzen
für das Maß der baulichen nutzung an.
aus der tabelle wird ersichtlich, dass in den für
das Wohnen wichtigen reinen beziehungsweise
allgemeinen Wohngebieten eine höchstzulässige
grz von 0,4 angegeben ist. Es können
also lediglich 40 % der grundstücksflächen
überbaut werden (zuzüglich überschreitungen
für garagen, nebengebäude etc.). die gfz
ist in diesen Baugebieten auf 1,2 begrenzt.
geschossflächenzahl
gfz
Kleinsiedlungsgebiet (Ws) 0,2 0,4
reines Wohngebiet (Wr)
allgemeines Wohngebiet (Wa)
ferienhausgebiet
0,4 1,2
Besonderes Wohngebiet (WB) 0,6 1,6
dorfgebiet (Md)
Mischgebiet (Mi)
0,6 1,2
Kerngebiet (MK) 1,0 3,0
gewerbegebiet (gE)
industriegebiet (gi)
sonstiges sondergebiet (so)
0,8 2,4
Wochenendhausgebiet 0,2 0,2

aBBildung 8: WiE Wird diE grz BErEchnEt?
grundstücK (24 m x 26 m = 624 qm)
1 = Wohnhaus (8 m x 12 m = 96 qm)
2 = tErrassE (4 m x 3 m = 12 qm)
3 = garagE (6 m x 3,5 m = 21 qm)
4 = zufahrt (10 m x 3,5 m = 35 qm)
5 = gErätEschuPPEn (4,5 m x 4,5 m = 20,25 qm)
suMME grundflächE 184,25 qm
grz = 184,25 qm / 624 qm = 0,30
aBBildung 9: WiE Wird diE gfz BErEchnEt?
grundstücksfläche:
40 m x 40 m = 1600 qm
überbaute
grundfläche:
2 x 5 m +19 x 10 m = 200 qm
gfz= 8 x 200 =1,0
1600
5
2
1
WiE darf ich BauEn?
53
3
4

54 WiE darf ich BauEn?
in den genannten Wohngebieten darf also
auch bei der höchsten zulässigen Bebauung
die geschossfläche nicht über das 1,2-fache
der grundstücksfläche hinausgehen.
die in der tabelle dargestellten obergrenzen
können allerdings überschritten werden,
wenn
• es dafür besondere städtebauliche gründe
gibt,
• die überschreitungen ausgeglichen sind
beziehungsweise durch besondere Maßnahmen
ausgeglichen werden und
aBBildung 10: BEisPiEl: fEstsEtzung Von grz und gfz iM BauKrEuz
wa iii
0,4 0,8
g sd 30º–40º
• sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Es muss also sichergestellt sein, dass hierdurch
keine Missstände entstehen.
Wo das Wohnen nicht im Mittelpunkt steht,
sind auch höhere bebauungsdichten möglich.
das betrifft insbesondere die Kerngebiete,
also die Brennpunkte des städtischen lebens,
sowie gewerbe- und industriegebiete.
sofern kein Bau- oder nutzungskreuz verwendet
wird, finden sich die angaben an anderer
geeigneter stelle im Bebauungsplan.
art dEr BaulichEn nutzung anzahl dEr VollgEschossE
antEil dEr üBErBauBarEn VErhältnis gEschoss- zu
grundstücKsflächE grundstücKsflächE
BauWEisE dachforM und -nEigung

festsetzung der bauweise
in der Baunutzungsverordnung sind folgende
Bauweisen als festsetzungsmöglichkeit aufgeführt:
• sieht der Bebauungsplan eine offene
bauweise vor, können nur Einzelhäuser,
doppelhäuser oder hausgruppen (z. B.
reihenhäuser) mit seitlichem abstand zur
nachbarbebauung errichtet werden. die
länge aller zulässigen hausformen darf 50
Meter nicht überschreiten. darüber hinaus
kann festgesetzt werden, dass nur Einzelhäuser,
nur doppelhäuser, nur hausgruppen
oder nur zwei dieser hausformen zulässig
sind. die Baunutzungsverordnung sagt
allerdings nichts darüber aus, was unter
einem Einzelhaus oder einer hausgruppe
weiter zu verstehen ist. unter die Kategorie
4.4 Welche Bauformen kann ich wählen?
Bauweise, Dachneigung und mehr …
aBBildung 11: offEnE und gEschlossEnE BauWEisE
o
e
d
h
g
offene bauweise
nur einzelhäuser zulässig
offene bauweise (einzelhäuser)
nur doPPelhäuser zulässig
offene bauweise (doppelhäuser)
nur hausgruPPen zulässig
offene bauweise (hausgruppe, < 50 m)
geschlossene bauweise
geschlossene bauweise (> 50 m)
wa iii
0,4 0,8
g sd 30º–40º
im bebauungsPlan Kann die gemeinde auch festsetzungen zur bauweise und zu
gestalterischen asPeKten wie etwa der dachform und -neigung treffen.
verPflichtet ist sie hierzu nicht.
Einzelhaus fallen sowohl freistehende Einfamilienhäuser
als auch Wohnblocks mit vielen
Wohnungen. und bei einer höchstlänge
von 50 Metern kann — bei entsprechenden
grundstücksverhältnissen — durchaus ein
großes gebäude entstehen.
• Bei der geschlossenen bauweise werden die
gebäude ohne seitenabstand errichtet (es
sei denn, die vorhandene Bebauung erfordert
eine abweichung).
• für besondere fälle kann auch eine davon
abweichende bauweise festgesetzt werden.
das geschieht, um Besonderheiten vorhandener
Bebauung rechnung zu tragen — also
zum Beispiel der in vielen hessischen orten
anzutreffenden »einseitigen grenzbebauung«.
festsetzung von dachform und
-neigung
die hessische Bauordnung ermöglicht es darüber
hinaus, weitere Vorgaben zur äußeren
gestaltung baulicher anlagen in den Bebauungsplan
aufzunehmen.
häufig finden sich festsetzungen von dachform
und -neigung. so kann beispielsweise
vorgegeben werden, dass die baulichen anlagen
mit satteldächern in einer spanne von
30 bis 40 grad dachneigung zu errichten sind.
sofern kein Bau- oder nutzungskreuz verwendet
wird, finden sich die angaben an anderer
geeigneter stelle im Bebauungsplan.
aBBildung 12: BEisPiEl: fEstsEtzungEn gEschlossEnE BauWEisE, sattEldach Mit dachnEigung zWischEn 30° und 40°
iM BauKrEuz
art dEr BaulichEn nutzung anzahl dEr VollgEschossE
antEil dEr üBErBauBarEn VErhältnis gEschoss- zu
grundstücKsflächE grundstücKsflächE
BauWEisE dachforM und -nEigung
WiE darf ich BauEn?
55

56 WiE darf ich BauEn?
4.5 Sind Abweichungen vom Bebauungsplan
möglich?
unter bestimmten voraussetzungen
Können ausnahmen oder
befreiungen von den festsetzungen
eines bebauungsPlans zugelassen
werden.
ausnahmen von den festsetzungen eines
Bebauungsplans können zugelassen werden,
wenn diese im Bebauungsplan ausdrücklich
vorgesehen sind. Bei der festsetzung von
Baugebieten (reines Wohngebiet, gewerbegebiete
etc.) ist dies der fall. die Baunutzungsverordnung
sieht neben den dort regelmäßig
zulässigen nutzungen eine reihe von
ausnahmsweise zulässigen nutzungen vor.
diese ausnahmen gelten jedoch nicht, wenn
die gemeinde diese im Bebauungsplan ausgeschlossen
hat.
befreiungen können erteilt werden, wenn
zum Beispiel die durchführung eines Bebauungsplans
im Einzelfall zu einer nicht
beabsichtigten härte führen würde. so kann
es sein, dass die überbaubare fläche eines
grundstücks bei einem neubau geringfügig
überschritten werden muss, um eine für die
Bauwilligen tragbare lösung zu ermöglichen.
Voraussetzung für die Erteilung einer Befreiung
ist, dass die grundzüge der Planung nicht
berührt werden und die abweichung unter
Würdigung nachbarlicher interessen mit den
öffentlichen Belangen vereinbar ist.
über die zulassung einer ausnahme oder
die Erteilung einer Befreiung entscheidet die
Baugenehmigungsbehörde (bei kleineren
Kommunen in der regel dem landkreis zugeordnet)
im Einvernehmen mit der gemeinde.

4.6 Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Bauen innerhalb und außerhalb der Siedlung
ist ein sogenannter qualifizierter Bebauungsplan vorhanden, so richtet sich die zulässige
Bebauung ausschließlich nach seinen festsetzungen. gibt es für ein grundstück
keinen Bebauungsplan (unbeplanter Bereich), bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass
keinerlei Bebauung möglich ist.
unterschieden wird grundsätzlich, ob das grundstück innerhalb eines im zusammenhang
bebauten ortsteils liegt (sogenannter unbeplanter innenbereich) oder ob es sich
um grundstücke außerhalb der zusammenhängend bebauten Bereiche einer gemeinde
handelt (sogenannter außenbereich). diese unterscheidung ist nicht immer einfach
zu treffen. deshalb kann die abgrenzung von den gemeinden durch eine satzung festgelegt
werden.
bauen im unbePlanten
innenbereich
innerhalb der im zusammenhang bebauten
ortsteile sind Bauvorhaben zulässig, wenn
sie der umgebenden Bebauung entsprechen.
dies bedeutet, dass sich ein Bauvorhaben
nach
• der art und dem maß der baulichen nut-
zung (vgl. Kapitel 4.2 »Was darf ich bauen? art der bau-
lichen nutzung: zwei Buchstaben entscheiden« und Kapitel
4.3 »Wie groß darf ich bauen? Maß der baulichen nutzung:
zwei zahlen entscheiden über Baumasse und Versiegelung«,
s. 48),
• der bauweise (vgl. Kapitel 4.4 »Welche Bauformen
kann ich wählen? Bauweise, dachneigung und mehr…«,
s. 55),
• und der grundstücksfläche, die überbaut
werden soll (vgl. Kapitel 4.3 »Wie groß darf ich bauen?
Maß der baulichen nutzung: zwei zahlen entscheiden über
Baumasse und Versiegelung«, s. 52)
in die Eigenart seiner näheren umgebung
einfügt. außerdem muss die Erschließung
gesichert sein. die anforderungen an gesunde
Wohn- und arbeitsverhältnisse müssen
gewahrt bleiben und das ortsbild darf nicht
beeinträchtigt werden.
Entspricht die eigenart der näheren umgebung
einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung
(siehe abbildung 6: ȟbersicht zu
Bauflächen, Baugebieten und zulässigen nutzungen«, s. 50),
beurteilt sich die zulässigkeit des Vorhabens
danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung
in dem Baugebiet allgemein zulässig
wäre. so ist es zum Beispiel nicht möglich, ein
Einfamilienhaus mit großem garten in einem
innenstadtgebiet zu bauen. umgekehrt muss
niemand befürchten, dass in einem Wohngebiet
ein störender gewerbebetrieb gebaut
wird.
Wie im geltungsbereich eines Bebauungsplans
sind auch im unbeplanten innenbereich
ausnahmen und Befreiungen möglich (vgl. Kapitel
4.5 »sind abweichungen vom Bebauungsplan möglich?«).
trotz ausnahmen und Befreiungen dürfen
durch Vorhaben im unbeplanten innenbereich
keine schädlichen auswirkungen auf
die zentralen Versorgungsbereiche — also die
innenstädte, ortskerne, stadt- und ortsteilzentren
— in der gemeinde selbst oder in den
benachbarten gemeinden entstehen. diese
regelung hat der gesetzgeber vor allem mit
Blick auf den Einzelhandel getroffen. Es soll
verhindert werden, dass sich im unbeplanten
innenbereich größere Einzelhandelsbetriebe
ansiedeln, die den stadt- oder ortskernen
schaden.
WiE darf ich BauEn?
57

58 WiE darf ich BauEn?
bauen im aussenbereich
der außenbereich ist von seiten des gesetzgebers
grundsätzlich nicht für Bebauung vorgesehen.
ziel ist es, die zersiedlung von natur
und landschaft zu verhindern. auch sollen
strukturen vermieden werden, in denen die
verkehrliche anbindung sowie die Ver- und
Entsorgung (Wasser, abwasser, abfälle etc.)
nur mit sehr großem aufwand möglich ist.
gleichwohl sind einzelne Bauvorhaben unter
bestimmten Voraussetzungen im außenbereich
zulässig. das Baugesetzbuch unterscheidet
• privilegierte Vorhaben,
• sonstige Vorhaben und
• begünstigte (teilprivilegierte) Vorhaben.
unter privilegierten vorhaben versteht man
Vorhaben, für deren ansiedlung im außenbereich
besondere gründe vorliegen. dies ist
beispielsweise bei einem Bauvorhaben gegeben,
das einem
• land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb,
• einem Betrieb mit gartenbaulicher Erzeugung,
• der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität,
gas, telekommunikation, Wasser, abwasser
etc. oder
• der nutzung von Windenergie
dient. die zulässigkeit ist jedoch nur gegeben,
wenn keine öffentlichen Belange (z. B.
die inhalte eines flächennutzungsplans oder
Belange des natur- und landschaftsschutzes)
entgegenstehen und eine ausreichende Erschließung
gesichert ist.
sonstige vorhaben sind lediglich im Einzelfall
zulässig. Während privilegierte Vorhaben nur
unzulässig sind, wenn ihnen öffentliche Belange
entgegenstehen, ist dies bei sonstigen
Vorhaben bereits dann der fall, wenn sie die
öffentlichen Belange beeinträchtigen. dies
bedeutet, dass in der abwägung zwischen
öffentlichen Belangen und dem Bauvorhaben
sonstige Vorhaben ein wesentlich geringeres
gewicht haben als privilegierte Vorhaben. Ein
sonstiges Vorhaben ist beispielsweise bereits
dann unzulässig, wenn durch das Vorhaben
die natürliche Eigenart der landschaft beeinträchtigt
wird. in der Praxis bedeutet dies, dass
sonstige Vorhaben nur sehr selten zugelassen
werden.
begünstigt oder teilprivilegiert sind Vorhaben,
die die nutzungsänderung, die Erweiterung
oder die neuerrichtung bestehender
gebäude vorsehen. diesen Vorhaben können
die folgenden öffentlichen Belange nicht entgegengehalten
werden:
• Widerspruch zu den darstellungen eines
flächennutzungs- oder landschaftsplans
• Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart
der landschaft
• Entstehung, Verfestigung und Erweiterung
einer splittersiedlung.
diese regelung ist insbesondere für Eigentümer
(ehemaliger) landwirtschaftlich genutzter
gebäude von Bedeutung, da die eingeräumten
Möglichkeiten dem Bestandsschutz und
dem strukturwandel in der landwirtschaft
rechnung tragen.
zum Bauen im außenbereich lässt sich also
zusammenfassend festhalten: die Erweiterungen
land- und forstwirtschaftlicher und
gartenbaulicher Betriebe sowie außenbereichsverträgliche
umnutzungen und Erweiterungen
bestehender gebäude sind häufig
zulässig. nicht im sinne des gesetzes ist es,
wenn Bürger weit vor der stadt ein Einfamilienhaus
oder ein Wochenendhaus bauen
wollen, weil dort ein günstiges grundstück
zu bekommen ist oder weil die gegend landschaftlich
reizvoll ist.
zum Bauen im unbeplanten innenbereich sowie
im außenbereich gibt es oftmals fragen.
Erste auskünfte hierzu gibt die gemeindeverwaltung
vor ort.

infobox 7: gestaltungssatzung
unabhängig davon, ob für ein gebiet ein Bebauungsplan vorliegt oder
es sich um einen unbeplanten innenbereich oder außenbereich handelt,
kann die gemeinde per satzung eine sogenannte gestaltungssatzung
beschließen. ziel der satzung ist in der regel die sicherung oder
aufwertung des ortsbildes. gestaltungssatzungen können auch dazu
beitragen, dass die Belange der denkmalpflege in historischen stadt-
und ortskernen berücksichtigt werden.
die Ermächtigung hierzu bietet die hessische Bauordnung. Eine gestaltungssatzung
ist ein »ortsgesetz« — wie der Bebauungsplan — und für
alle in dem betreffenden gebiet verbindlich.
anders als der Bebauungsplan enthält eine gestaltungssatzung
lediglich aussagen zur äußeren gestaltung von gebäuden, Werbeanlagen,
Einfriedungen usw. die gestaltungssatzung kann zum Beispiel
vorgeben, dass nur holzfenster (unter umständen mit bestimmten
abmessungen), nur ziegeldächer in näher bestimmten farben oder
an fassaden von geschäften nur bestimmte arten von Werbeschildern
zulässig sind.
WiE darf ich BauEn? 59
gerade diese Vorgaben erfordern von allen Beteiligten ein hohes Maß
an dialogbereitschaft. Vorgegeben werden viele details, bei denen sich
der oder die Einzelne in ureigensten Entscheidungen bevormundet
fühlen kann. die ziele einer gestaltungssatzung lassen sich nur dann
erreichen, wenn sie von einer großen Mehrheit in den gemeindlichen
gremien und der Bürgerschaft mit getragen werden. um diese
Mitwirkungsbereitschaft der Bürger zu wecken, sollte die Erarbeitung
solcher satzungen von einer entsprechenden Öffentlichkeitsarbeit
mit Versammlungen, hauswurfsendungen, Broschüren etc. begleitet
werden. das erfordert insgesamt von allen Beteiligten einen hohen
arbeitsaufwand.

60 fÖrdErPrograMME und initiatiVEn
ziEl
finanziErung
MassnahMEn
inforMationEn
5_förderProgramme und initiativen
manche aufgaben in städten und gemeinden
lassen sich nicht allein durch die anwendung
von Planungsinstrumenten lösen. leerstehende
wohn- und geschäftshäuser in innenstäd-
ten und ortsKernen, wiedernutzung brachge-
fallener fabriKgelände oder unattraKtive
strassen- und Platzflächen sind tyPische
herausforderungen, die einer gemeinsamen
aKtion aller relevanten aKteure bedürfen.
dazu zählen neben der gemeinde zum beisPiel
aktive Kernbereiche in
hessen
stärkung von innenstädten,
ortskernen und stadtteilzentren
städtebaulicher denkmalschutz
Erhalt und sicherung von
stadtkernen mit denkmalwerter
Bausubstanz
die betroffenen eigentümer, mieter und anlieger,
geschäftsleute, vereine und natürlich
die bürgerschaft.
das land hessen unterstützt die entwicKlung
von städten und dörfern durch gesetzgebung,
landesinitiativen und förderProgramme. letztere
werden in der regel gemeinsam mit dem
bund oder der euroPäischen union finanziert.
fÖrdErPrograMME und initiatiVEn iM BErEich
fÖrdErPrograMME*
stadtsanierung stadtumbau in hessen soziale stadt
sanierung von stadt-
gebieten mit städtebaulichen
Missständen
anpassung von stadtgebieten
an veränderte Bevölkerungs-
und Wirtschaftsstrukturen
anteilige finanzierung von Bund, ländern und gemeinden; ggf. weitere Mittel von Privaten
Baumaßnahmen wie beispielsweise die aufwertung von straßen, Plätzen und grünflächen, Modernisierung und
instandsetzung von gebäuden, Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur etc. sowie vorbereitende Planungen
www.wirtschaft.hessen.de
››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
››› aktive Kernbereiche
www.aktive-kernbereichehessen.de
www.wirtschaft.hessen.de
››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
››› städtebaulicher
denkmalschutz
www.wirtschaft.hessen.de
››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
››› stadtsanierung
www.wirtschaft.hessen.de
››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
››› stadtumbau in hessen
www.stadtumbau-hessen.de
stabilisierung und
aufwertung von sozial und
wirtschaftlich benach-
teiligten gebieten
Wie nebenstehend mit
zusätzlichen angeboten an
die Bewohnerschaft wie
z. B. aus- und fortbildungsmöglichkeiten,
Jugend-
oder integrationsprojekte
www.wirtschaft.hessen.de
››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
››› soziale stadt
www.hegiss.de

dEr stadt- und dorfEntWicKlung (ausWahl)
dorfentwicklung landesinitiative +Baukultur
in hessen / Wettbewerb
zusaMMEn gEBaut
sicherung und stärkung
der ortskerne sowie aktive
gestaltung des demografischen
Wandels
fördermittel der Eu, des
Bundes und des landes
hessen, weitere Mittel von
gemeinden und Privaten
sanierung und umnutzung
von erhaltenswerten
gebäuden, gestaltung von
freiflächen, Erhaltung des
ortsbildes, sicherung der
daseinsvorsorge
www.wirtschaft.hessen.de
››› landesentwicklung
››› regionalentwicklung
››› förderung der ländlichen
Entwicklung
››› dorferneuerung
* Ergänzend zur klassischen städtebauförderung hat hessen im Jahr
2011 den jessica stadtentwicklungsfonds hessen als förderdarlehensprogramm
aufgelegt. der aus Mitteln der Eu (Europäischer fonds für
regionale Entwicklung) und der Wirtschafts- und infrastrukturbank
hessen gespeiste fonds richtet sich an Kommunen, die Projekte im
rahmen eines integrierten stadtentwicklungskonzeptes zu günstigen
Konditionen finanzieren möchten.
WEitErE inforMationEn: www.wibank.de ››› Bauen und Wohnen
››› stadtentwicklung, dorferneuerung ››› JEssica-stadtentwicklung
förderung einer alltäglichen
Kultur des Bauens
Projektinvestitionen im
sinne des Wettbewerbsbeitrags
initiatiVEn und WEttBEWErBE
ab in die Mitte!
die innenstadt-offensive
hessen
stärkung von innenstädten,
ortskernen und stadtteilzentren
Wettbewerb »unser dorf hat
zukunft«
sicherung und stärkung des
lebensraumes dorf
fÖrdErPrograMME und initiatiVEn
61
gesetz zur stärkung innerstädtischergeschäftsquartiere
(ingE)
stärkung der innovation in
Einzelhandels- und dienstleistungszentren
Preisgelder, weitere Mittel der gemeinde oder von privaten Privaten abgaben der haus-
eigentümer
www.wirtschaft.hessen.de
››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
››› landesinitiative
+ Baukultur in hessen
www.baukultur-hessen.de
umsetzung des
Wettbewerbsbeitrags
www.wirtschaft.hessen.de
››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
››› ab in die Mitte!
www.abindiemitte-hessen.de
Projektinvestitionen
im sinne des
Wettbewerbsbeitrags
www.wirtschaft.hessen.de
››› landesentwicklung
››› regionalentwicklung
››› förderung der ländlichen
Entwicklung
››› dorfwettbewerb
www.rp-kassel.hessen.de
››› dorfwettbewerb
www.dorfwettbewerb.bund.de
umsetzung des Maßnahmenplans,
z. B. Marketingmaßnahmen
oder investive
Maßnahmen wie illuminationen
oder aufwertungen
von straßen und Plätzen
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››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
››› hessisches gesetz zur
stärkung innerstädtischer
geschäftsquartiere

62
5.1 Städtebauförderung
mit den Programmen zur städtebauförderung
unterstützen der
bund und das land hessen die
städtebauliche entwicKlung von gemeinden.
die einzelnen Programme
nehmen bezug auf sPezifische städtebauliche
herausforderungen.
was wird gefördert?
die städtebauförderungsprogramme dienen
der Beseitigung städtebaulicher Missstände
und / oder der sicherung einer zukunftsorientierten
stadt- und Quartiersentwicklung. hierfür
werden baulich-investive Maßnahmen und
deren Vorbereitung gefördert. Beispiel hierfür
sind die aufwertung von straßen, Plätzen und
grünflächen, die schaffung oder Modernisierung
von gemeinbedarfseinrichtungen wie
Kindergärten oder ähnliches, die zwischennutzung
leer stehender Bausubstanz, aber
auch die Modernisierung und instandsetzung
von Wohn- und geschäftshäusern.
wer Kann an den Programmen
teilnehmen?
nur städte und gemeinden können sich
beim hessischen Ministerium für Wirtschaft,
Verkehr und landesentwicklung um eine
aufnahme in eines der unten beschriebenen
städtebauförderungsprogramme bewerben.
die teilnahme an den Programmen ist jedoch
– aufgrund begrenzter finanzieller Mittel –
beschränkt. die kommunalen Verwaltungen
geben auskunft darüber, an welchen förderprogrammen
die gemeinde gegebenenfalls
teilnimmt.
und die bürger?
in allen städtebauförderungsprogrammen
sind ausschließlich städte und gemeinden
zuwendungsempfänger. die gemeinden können
die fördermittel grundsätzlich an Private
wie etwa hauseigentümer oder soziale träger
weitergeben. diese fördermittel können dann
zum Beispiel für gebäudemodernisierungen
oder die soziale infrastruktur eingesetzt werden.
darüber hinaus bieten die Programme viel
raum für die Beteiligung von Bürgern. die
gemeinden informieren über aktuelle Planungen
und Entwicklungen und laden die
Bürger im rahmen von informations- und Beteiligungsveranstaltungen
ein, eigene ideen
und anregungen einzubringen. auch werden
internetauftritte oder informationsbroschüren
erstellt, die über die umsetzung der Programme
vor ort und über die Beteiligungsmöglichkeiten
der Bürger informieren.

welche städtebauförderungs-
Programme gibt es?
in hessen wurden die folgenden städtebauförderungsprogramme
aufgelegt:
• stadtsanierung: das Programm »stadtsanierung«
fördert sogenannte städtebauliche
sanierungsmaßnahmen. das sind Maßnahmen,
durch die ein gebiet mit städtebaulichen
Missständen wesentlich verbessert
oder umgestaltet wird. die stadtsanierung
soll dabei die Erhaltung und Modernisierung
von gebäuden und die Verbesserung
des Wohnumfeldes in den städten und gemeinden
ermöglichen.
• soziale stadt: das Programm »soziale stadt«
richtet sich an wirtschaftlich und sozial benachteiligte
stadtquartiere. durch das förderprogramm
sollen die betroffenen gebiete
so aufgewertet und stabilisiert werden,
dass sie sich wieder zu stadtteilen mit einer
positiven zukunftsperspektive entwickeln
können.
• stadtumbau in hessen: die Bevölkerungsstruktur
in hessen ist im Wandel. die Bevölkerung
wird älter und durch zuwanderung
auch bunter. hinzu kommt, dass in manchen
regionen die Bevölkerung abnimmt,
da in anderen regionen bessere arbeitsplatzangebote
und zukunftsaussichten
bestehen. das förderprogramm »stadtumbau
in hessen« unterstützt die gemeinden
darin, die herausforderungen, die diese
strukturveränderungen mit sich bringen, zu
bewältigen.
• aktive Kernbereiche in hessen: ziel des Programms
»aktive Kernbereiche in hessen« ist
es, innenstädte, ortskerne und stadtteilzentren
als attraktive standorte für Wirtschaft,
freizeit und Kultur, Wohnen, arbeiten und
Verweilen zu erhalten und weiterzuentwickeln.
• städtebaulicher denkmalschutz: das förderprogramm
»städtebaulicher denkmalschutz«
zielt darauf ab, bau- und kulturhistorisch
wertvolle stadtkerne — über die
jeweiligen Einzeldenkmale, straßen und
Plätze hinaus — in ihrer baulichen und
strukturellen Eigenheit und geschlossenheit
zu erhalten und zukunftsweisend weiter
zu entwickeln.
fÖrdErPrograMME und initiatiVEn
63
KontaKt
hEssischEs MinistEriuM für Wirtschaft,
VErKEhr und landEsEntWicKlung
referat i 7 städtebau und städtebauförderung,
Kultur- und Kreativwirtschaft
Kaiser-friedrich-ring 75
65185 Wiesbaden
tel.: 0611 / 815-0
E-mail: poststelle@hmwvl.hessen.de
WEitErE inforMationEn
• www.wirtschaft.hessen.de ››› Bauen / Wohnen
››› städtebau
• www.aktive-kernbereiche-hessen.de
• www.hegiss.de
• www.stadtumbau-hessen.de

64
infobox 8: städtebauliche sanierungsmaßnahme
die städtebauliche sanierungsmaßnahme ist ein
instrument des besonderen städtebaurechts. im
satzungsgebiet einer städtebaulichen sanierungsmaßnahme
bestehen besondere rechtliche rahmenbedingungen
für die aufwertung oder umgestaltung
von gebieten mit städtebaulichen Missständen.
der Beschluss einer städtebaulichen sanierungsmaßnahme
durch die gemeinde kann im rahmen der
teilnahme an einem städtebauförderungsprogramm
erfolgen. die städtebauliche sanierungsmaßnahme
als rechtsinstrument kann aber auch unabhängig
von einer Programmteilnahme angewendet werden.
Voraussetzung für die anwendung der Vorschriften
des besonderen städtebaurechts ist es, dass eine
»einheitliche Vorbereitung und zügige durchführung«
der Maßnahmen im öffentlichen interesse
liegt. Wenn dies der fall ist, werden die sanierungsmaßnahmen
nach den Vorschriften des Baugesetzbuches
vorbereitet und durchgeführt. dies ist eine
aufgabe der gemeinden selbst, die sie im rahmen
ihrer selbstverwaltung erfüllen müssen. der Bund
und das land hessen können die gemeinden bei der
Erfüllung dieser aufgabe durch die Bereitstellung
von fördermitteln aus den städtebauförderungsprogrammen
unterstützen.
um beurteilen zu können, ob eine sanierungsmaßnahme
erforderlich ist, hat die gemeinde vor
der förmlichen festlegung eine vorbereitende
untersuchung durchzuführen. schon während der
vorbereitenden untersuchung soll die gemeinde
Vorstellungen über die künftige Entwicklung des
sanierungsgebietes erarbeiten. Mit den Betroffenen
soll schon im rahmen der Vorbereitung erörtert
werden, wie nachteilige auswirkungen der sanierung
vermieden werden können. solange die sanierung
durchgeführt wird, müssen die Erörterungen mit
den unmittelbar Betroffenen fortgesetzt werden.
dabei hat die gemeinde ihre wirtschaftliche und
soziale situation sowie die örtlichen Bindungen zu
berücksichtigen.
sind die vorbereitenden untersuchungen abgeschlossen
und sind die Voraussetzungen für die
anwendung einer städtebaulichen sanierungsmaßnahme
erfüllt, wird durch einen satzungsbeschluss
der gemeindevertretung das sanierungsgebiet in der
sanierungssatzung festgelegt.
die sanierungsmaßnahmen können erhebliche
auswirkungen auf die Eigentümer der betroffenen
grundstücke, das leben der Bewohner oder der im
gebiet Beschäftigten haben. für ein sanierungsgebiet
treten räumlich und zeitlich begrenzte sonderregelungen
in Kraft. hierzu gehört beispielsweise, dass
steuerpflichtige von einer höheren absetzbarkeit von
Modernisierungs- und instandsetzungsarbeiten am
eigenen gebäude profitieren. Es ist aber durchaus
auch möglich, dass die Eigentümer oder die nutzer
während des durchführungszeitraumes Beschränkungen
oder auch Verpflichtungen unterworfen
sind. aus diesem grund können Bürger, die in ihren
rechten betroffen sind, die sanierungssatzung vom
zuständigen Verwaltungsgericht auf rechtmäßigkeit
überprüfen lassen.

5.2 Dorfentwicklung
dörfer sind ein wichtiger Bestandteil unserer
Kulturlandschaften. im rahmen des Programms
»förderung der ländlichen Entwicklung
in hessen« wird daher die zukunftsfähige
Entwicklung von dörfern gefördert. ziel ist es,
die Vielfalt dörflicher lebensformen und das
bau- und kulturgeschichtliche Erbe zu bewahren.
dörflichen ortschaften sollen zu lebensräumen
mit sicherer wirtschaftlicher grundlage
und hoher lebensqualität weiterentwickelt
werden. dabei gilt es, ihren individuellen
charakter zu erhalten und zu stärken. Mit dem
ziel einer aktiven gestaltung des demografischen
Wandels sollen in den ortskernen zentrale
funktionen wie beispielsweise dorfläden,
Mehrgenerationenhäuser, treffpunkte für Jugendliche
und vieles mehr gestärkt werden.
auch soll eine gute Wohnqualität erhalten
oder geschaffen werden. dabei sind die steigerung
der Energieeffizienz und die nutzung
erneuerbarer Energien zu berücksichtigen.
dorferneuerungsmittel können in Kommunen
eingesetzt werden, die als förderschwerpunkt
anerkannt sind. um dies zu erreichen, müssen
Kommunen einen entsprechenden antrag bei
der jeweils zuständigen landkreisverwaltung
stellen. über die aufnahmen eines förderschwerpunktes
entscheidet schließlich das
Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und landesentwicklung.
die dorfentwicklung wird in den förderschwerpunkten
auf der grundlage eines integrierten
kommunalen entwicklungskonzepts
(iKEK) durchgeführt. Es entsteht im zusammenwirken
von Bürgerschaft, Kommunalverwaltung
und kommunalen gremien.
auf der grundlage der aussagen des integrierten
kommunalen Entwicklungskonzepts und
des fachbeitrags des beauftragten landrates
legt die Wirtschafts- und infrastrukturbank
hessen die örtlichen fördergebiete und das
kommunale Planungsbudget für die Projekte
öffentlicher träger im förderschwerpunkt fest.
das kommunale Planungsbudget besteht
aus einem sockelbetrag. die förderung weiterer
Projekte erfolgt bedarfsbezogen auf der
grundlage des integrierten kommunalen Entwicklungskonzepts.
grundsätzlich förderfähig sind beispielsweise
• die sanierung und umnutzung erhaltenswerter
gebäude,
• die gestaltung von freiflächen wie Plätze
und grünflächen,
• bürgerschaftliche initiativen zur sicherung
der daseinsvorsorge sowie
weitere Maßnahmen nach Maßgabe der
richtlinien.
fÖrdErPrograMME und initiatiVEn
65
KontaKt
hEssischEs MinistEriuM für Wirtschaft,
VErKEhr und landEsEntWicKlung
referat i 5 dorferneuerung, ländliche Entwicklung,
landtourismus
Kaiser-friedrich-ring 75
65185 Wiesbaden
tel.: 0611 / 815-0
poststelle@hmwvl.hessen.de
WEitErE inforMationEn
www.wirtschaft.hessen.de ››› landesentwicklung
››› regionalentwicklung ››› förderung der ländlichen
Entwicklung ››› dorferneuerung

66 fÖrdErPrograMME und initiatiVEn
5.3 Initiativen und Wettbewerbe
das land hessen hat mehrere
initiativen und wettbewerbe
ins leben gerufen. diese dienen
insbesondere dazu, die bürger
einzubeziehen und zum mit-
machen anzuregen.
WEitErE inforMationEn
• www.wirtschaft.hessen.de ››› Bauen / Wohnen
››› städtebau ››› ab in die Mitte!
• www.abindiemitte-hessen.de
KontaKt
iMordE Projekt- & Kulturberatung gmbh
schorlemerstraße 4
48143 Münster
tel.: 0251-52093-0
info@imorde.de
5.3.1 ab in die mitte! — die
innenstadt-offensive hessen
Mit dem Wettbewerb »ab in die Mitte! die
innenstadt-offensive hessen« setzt das land
hessen gemeinsam mit Partnern aus dem
öffentlichen Bereich und der privaten Wirtschaft
ein zeichen, um neue impulse für die
stadtentwicklung einzufordern und damit das
augenmerk der Öffentlichkeit auf die attraktivität
der zentren zu lenken. »ab in die Mitte!«
ist eine initiative, die von öffentlicher und privater
seite finanziert und durchgeführt wird —
ein echtes Public-Private-Partnership-Projekt.
»ab in die Mitte!« will eine breite Öffentlichkeit
schaffen für beispielhafte Konzepte und
strategien zur nachhaltigen stärkung und
Entwicklung der innenstädte und stadtteilzentren.
der Wettbewerb will die herausbildung
individueller, unverwechselbarer Profile
und alleinstellungsmerkmale der innenstädte
und ortszentren unterstützen und stärken. die
strategie auf dem Weg dorthin heißt »Kooperation
der akteure«.
städte, gemeinden und Private initiativen
sind im rahmen des Wettbewerbs aufgefordert,
kreative aktionen zur Belebung der
innenstadt einzureichen. »ab in die Mitte!«
zeichnet jedes Jahr mehrere Wettbewerbsteilnehmer
als landessieger aus. diese erhalten
Preisgelder für die umsetzung der eingereichten
aktionen.
wie Kann ich mitmachen?
alle städte, gemeinden und Private initiativen
(z. B. Werbegemeinschaften, Vereine oder
sonstige Bürgergruppen) des landes hessen
können sich am Wettbewerb beteiligen. Voraussetzung
für die teilnahme von privaten
initiativen ist, dass sie schriftlich eine enge
Kooperation mit der Kommune nachweisen.
auch interkommunale Bewerbungen sind
möglich.
der Wettbewerb wird einmal im Jahr ausge-
lobt.
die internetseite www.abindiemitte-hessen.de
und weitere Medien informieren hierüber.

5.3.2 landesinitiative
+ bauKultur in hessen
die landesinitiative »+Baukultur in hessen«
setzt sich zum ziel, dass auch bei alltäglichen
Bauaufgaben in den städten und gemeinden
wie schulen, Kindergärten, Plätze oder Parks
sensibilität und Qualität von allen beteiligten
akteuren angestrebt wird. funktionalität und
schönheit, Kostenbewusstsein und nachhaltigkeit,
aber auch baukulturelles Erbe und moderne
gestaltung — kurz: »Baukultur« — soll
stärker ins Blickfeld von Bauherren, nutzern
und Planern rücken.
ziel der landesinitiative »+Baukultur in hessen«
ist es, einen dialog über die Baukultur als
Element der lebensqualität in gang zu setzen
und dauerhaft zu führen. dieser dialog soll
nicht nur von fachleuten — wie architekten,
ingenieuren und stadtplanern — geführt werden,
sondern soll alle Bauherren und letztlich
alle Bürger einbeziehen. Er soll die aufmerksamkeit
aller akteure des Baugeschehens
darauf lenken, dass Baukultur eine gemeinsame
aufgabe ist. zu dieser zählen nicht nur
die gestaltung von prägenden Bauwerken,
städtischen und dörflichen Quartieren bis
hin zu Einfamilienhäusern und grünflächen,
sondern auch das Planungsverfahren beziehungsweise
die Planungskultur.
unter dem titel »zusaMMEn gEBaut« werden
Wettbewerbe mit wechselnden themenstellungen
ausgelobt. an diesen können sich
institutionen, gemeinden oder private initiativen
aus der Bürgerschaft beteiligen, wenn
sie in Kooperation mit fachleuten Bauwerke
in hessen realisieren, die beispielhaft sind für
Baukultur bei Planung und umsetzung.
neben dem Wettbewerb »zusaMMEn gE-
Baut« als zentralem Element der landesinitiative
»+Baukultur in hessen« werden Veranstaltungen
wie ausstellungen, Vorträge und
diskussionsrunden durchgeführt.
fÖrdErPrograMME und initiatiVEn
67
WEitErE inforMationEn
• www.wirtschaft.hessen.de ››› Bauen / Wohnen
››› städtebau ››› landesinitiative +Baukultur in
hessen
• www.baukultur-hessen.de
KontaKt
gEschäftsstEllE dEr landEs-
initiatiVE +BauKultur in hEssEn
ha hEssEn agEntur gMBh
abraham-lincoln-str. 38-42
65189 Wiesbaden
tel.: 0611 / 774-8353
info@hessen-agentur.de

68 fÖrdErPrograMME und initiatiVEn
5.3.3 wettbewerb »unser dorf
hat zuKunft«
Mit dem hessischen Wettbewerb »unser dorf
hat zukunft« werden besonderes Engagement
und außergewöhnliche Beiträge zur zukunftsfähigen
Entwicklung der hessischen dörfer herausgestellt.
der dorfwettbewerb lebt vom gemeinsamen
handeln und vom gemeinsamen
Erfolg. orte mit dörflichem charakter werden
angesprochen, ihren eigenen lebensraum
eigenverantwortlich mit zu gestalten und damit
eine hohe lebensqualität auf dauer zu
sichern. der Wettbewerb geht dabei von der
unverwechselbarkeit eines jeden ortes aus.
grundlage der Bewertung der Wettbewerbsbeiträge
ist eine möglichst ganzheitliche Betrachtung
des lebensraumes dorf.
der Blick richtet sich dabei sowohl auf das
Erscheinungsbild von dorf und landschaft als
auch auf die örtliche Wirtschaftskraft, die soziale
und kulturelle integration der verschiedenen
Bevölkerungsgruppen und die angebote
und selbsthilfemaßnahmen zur sicherung
der lebensqualität. Berücksichtigt werden
weiterhin der örtliche Beitrag zur sicherung
der ökologischen Potenziale sowie formen
der zusammenarbeit, die neue Kooperationen
hervorbringen oder die örtliche Mitwirkung
an kommunalen Entscheidungen fördern.
der Wettbewerb wendet sich dabei unter anderem
auch themen wie zum Beispiel alternativer
Energieversorgung, Breitbandversorgung
und innenentwicklung der dörfer zu,
die im zuge der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen
umstrukturierungen der ländlichen
regionen hessens diskutiert werden. als
impulsgeber für bürgerschaftliche aktivitäten
in gemeinschaftlicher Verantwortung will der
Wettbewerb dazu beitragen, die Menschen
emotional, sozial und kulturell an »ihr« dorf
zu binden. die herausgestellten leistungen
bieten somit auch anderen orten anregungen
und orientierung für ihre eigene Entwicklung.
für die auszuzeichnenden orte im hessischen
Wettbewerb »unser dorf hat zukunft« sind
Preisgelder vorgesehen. diese sollen den ausgezeichneten
stadt- und ortsteilen für Projekte
im sinne des Wettbewerbs zur Verfügung
stehen.
wie Kann ich mitmachen?
der Wettbewerb wird alle drei Jahre ausgelobt.
die landkreise informieren über die auslobung
und beraten interessierte orte.
teilnahmeberechtigt sind alle räumlich
geschlossenen orte mit überwiegend dörflichem
charakter bis zu 3.000 Einwohner.
der stadt- / ortsteil muss von der stadt beziehungsweise
gemeinde für den Wettbewerb
angemeldet werden. den anstoß hierzu können
alle interessierten Personen oder gruppen
aus dem stadt- / ortsteil geben.
WEitErE inforMationEn
• www.wirtschaft.hessen.de ››› landesentwicklung
››› regionalentwicklung ››› förderung der ländlichen
Entwicklung ››› dorfwettbewerb
• www.rp-kassel.hessen.de ››› dorfwettbewerb
• www.dorfwettbewerb.bund.de
KontaKt
hEssischEs MinistEriuM für Wirtschaft,
VErKEhr und landEsEntWicKlung
referat i 5 dorferneuerung, ländliche Entwicklung,
landtourismus
Kaiser-friedrich-ring 75
65185 Wiesbaden
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5.3.4 gesetz zur stärKung
innerstädtischer geschäfts-
Quartiere — inge
in stadtzentren und stadtteilzentren stoßen
hauseigentümer, Einzelhändler und dienstleistungsbetriebe
vielfältige aktionen und
Projekte an, um ihr Quartier attraktiv für Kunden
und Betriebe zu machen.
diese Bemühungen können aber an grenzen
stoßen, insbesondere wenn die auf freiwilliger
Basis eingeworbenen Mittel nicht ausreichen,
dem Quartier wesentliche impulse zu
geben. auch ist es problematisch, wenn sich
einzelne Eigentümer oder gewerbetreibende
einer Mitarbeit verschließen, aber als »trittbrettfahrer«
von der umsetzung der aktionen
profitieren.
WEitErE inforMationEn
• www.wirtschaft.hessen.de ››› Bauen und
Wohnen ››› städtebau ››› hessisches gesetz zur
stärkung innerstädtischer geschäftsquartiere
KontaKt
hEssischEs MinistEriuM für Wirtschaft,
VErKEhr und landEsEntWicKlung
referat Vi 3 oberste Bauaufsicht, Baurecht
Kaiser-friedrich-ring 75
65185 Wiesbaden
tel.: 0611 / 815-0
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innovationsbereiche /
business imProvement districts
das gesetz zur stärkung von innerstädtischen
geschäftsquartieren (ingE) schafft in hessen
die grundlage dafür, dass in einem abgegrenzten
geschäftsgebiet alle hauseigentümer
über eine verpflichtende abgabe zur
finanzierung von Verbesserungen herangezogen
werden können. ziel ist die aufwertung
des Quartiers zum nutzen der hauseigentümer
und die stärkung der innovation in Einzelhandels-
und dienstleistungszentren. das
gesetz bezeichnet diese Quartiere daher als
innovationsbereiche.
die idee der Einrichtung solcher innovationsbereiche
entspringt den bereits Mitte der
1970-er Jahre in nordamerika entstandenen
business improvement districts (bid). dies
prägt bis heute den sprachgebrauch auch in
deutschland: innovationsbereiche nach dem
ingE-gesetz werden daher auch in hessen
häufig als Bids bezeichnet.
fÖrdErPrograMME und initiatiVEn
69
wie entsteht ein innovations-
bereich / bid?
innovationsbereiche müssen von der gemeinde
per satzung eingerichtet werden. Ein entsprechender
antrag kann von einer Eigentümer-initiative
eingereicht werden, wenn diese
nachweisen kann, dass sich 15 % der hauseigentümer
für die Einrichtung eines innovationsbereiches
aussprechen. der antrag wird
von der gemeinde veröffentlicht und mit ihm
• eine darstellung der gebietsabgrenzung,
• ein maßnahmen- und finanzierungskonzept
(also eine übersicht darüber, welche
investitionen getätigt werden sollen und
welche Kosten dafür anfallen) sowie
• die geplante geltungsdauer (höchstens
5 Jahre).
Widersprechen die Eigentümer von mehr als
25 % der grundstücke oder 25 % der grundstücksflächen,
muss die gemeinde den antrag
ablehnen. geschieht dies nicht, kann sie per
satzung den innovationsbereich einrichten.

70 inforMation
6_information
6.1 Wo sind Planungen geregelt?
gesetze und verordnungen
die meisten Planungen sind durch gesetze,
Verordnungen und Erlasse geregelt. diese
rechtlichen grundlagen können und müssen
die Bürger nicht alle kennen. aber:
die bisherigen Erläuterungen zur Planung
sind nicht ohne hinweise bzw. Erklärungen
zu gesetzlichen grundlagen der Planung
ausgekommen. die wichtigsten davon
werden hier stichwortartig aufgeführt:
raumordnungsgesetz (rog) /
hessisches landesPlanungsgesetz
(hlPg)
Vorschriften zur ordnung des raums durch
überörtliche Planungen. die gesetze regeln
die inhalte
• des landesentwicklungsplans und
• der regionalpläne / regionalen flächennutzungspläne
sowie deren Bindungswirkung. des Weiteren
werden die Verfahren zur aufstellung der vorgenannten
Pläne festgelegt.
baugesetzbuch (baugb)
Bundesgesetz zum Planungs- und Bodenrecht.
das Baugesetzbuch regelt, wie die
gemeinden bei der Planung für ihr gemeindegebiet
verfahren müssen. zu seinem inhalt
gehört das aufstellungsverfahren, die sicherung
und die durchführung von Bauleitplänen,
also von
• vorbereitenden Bauleitplänen =
flächennutzungsplänen und
• verbindlichen Bauleitplänen =
Bebauungsplänen.
baunutzungsverordnung (baunvo)
Vorschriften über die bauliche nutzung der
grundstücke und ihre darstellung im flächennutzungsplan
bzw. ihre festsetzung im
Bebauungsplan. die BaunVo ergänzt und
präzisiert das Bauplanungsrecht des BaugB.

Planzeichenverordnung (Planzv)
Vorschriften über die ausarbeitung der Bauleitpläne
(flächennutzungsplan und Bebauungsplan)
und die darstellung des Planinhalts
und die dabei zu verwendenden Planzeichen.
hessische bauordnung (hbo)
landesgesetz mit regelungen, die beim
Bauen einzuhalten sind. die hessische Bauordnung
enthält die Bestimmungen über das
grundstück und seine Bebauung, über die
allgemeinen anforderungen an die Bauausführung
und an den Bau und seine teile sowie
über aufgaben und zuständigkeiten der Bauaufsicht
und das bauaufsichtliche Verfahren.
geregelt werden zum Beispiel grenzabstände,
fluchttreppen bei hochhäusern, das Baugenehmigungsverfahren
usw.
hessische gemeindeordnung (hgo)
landesgesetz über die ausgestaltung der
selbstverwaltung der gemeinden. die gemeindeordnung
regelt die Verfassung und
Verwaltung der gemeinde sowie die stellung,
die aufgaben und die rechte ihrer organe
(wie gemeindevertretung, gemeindevorstand,
ausschüsse und ortsbeiräte). außerdem
werden die Wirtschafts- und haushaltsführung
sowie die staatsaufsicht des landes
über die gemeinden bestimmt.
ortssatzung
»Kommunales gesetz« für bestimmte Bereiche
der gemeindlichen selbstverwaltung.
aufgrund von Bundes- und landesgesetzen
(z. B. der hBo) haben die gemeinden das
recht, ortssatzungen zu erlassen. sie werden
von der gemeindevertretung beschlossen
und sind für die gemeinde und für jeden
einzelnen Bürger bindend. Beispiele für ortssatzungen
sind Erhaltungssatzungen und gestaltungssatzungen.
auch der Bebauungsplan
wird als satzung beschlossen.
auskünfte über ortssatzungen gibt es in den
rathäusern der gemeinden. zum teil sind diese
auch online abrufbar. alle übrigen gesetze
und Verordnungen sind im internet oder im
fachbuchhandel erhältlich.
Einführung: Planung inforMation und BürgEr 71

72 inforMation
6.2 Wie funktioniert meine Gemeinde?
Aufbau und Gremien der Gemeinde
die gemeinde ist die stufe im gesamtaufbau
des öffentlichen lebens, die der Bürgerschaft
am nächsten steht. sie fördert das Wohl ihrer
Einwohner in freier selbstverwaltung durch
ihre von der Bürgerschaft gewählten organe.
die gemeinden haben das recht, ihre eigenen
angelegenheiten selbst zu ordnen. Ein
wichtiger Bereich der selbstverwaltung der
gemeinden ist die städtebauliche Planung. Es
lohnt sich daher, im zusammenhang mit Planungsfragen
zumindest ein grundverständnis
von aufbau und funktionsweise der gemeinde
zu haben. umso leichter fällt es, sich bei
fragen oder Beschwerden gleich an die richtige
stelle zu wenden.
die hessische gemeindeordnung kennt zwei
organe, die von den Bürgern beziehungsweise
den gemeindevertretern gewählt werden:
• die gemeindevertretung — in städten die
stadtverordnetenversammlung — wird als
Parlament direkt von den Bürgern gewählt.
• der gemeindevorstand — in städten der
Magistrat — besteht aus dem Bürgermeister
(in großen städten der oberbürgermeister)
sowie den Beigeordneten. der Bürgermeister
wird direkt von den Bürgern gewählt,
die Beigeordneten von der gemeindevertretung.
Ergänzend können die gemeinden ortsbeiräte
einrichten. diese werden ebenfalls vom
Bürger gewählt. der ortsbeirat wählt aus
seiner Mitte einen Vorsitzenden — den sogenannten
ortsvorsteher — und einen oder mehrere
stellvertreter.
was macht die gemeinde-
vertretung?
die gemeindevertretung trifft alle wichtigen
Entscheidungen und überwacht die gesamte
Verwaltung der gemeinde. zu den wesentlichen
aufgaben gehören unter anderem der
Erlass von satzungen und die Vorgabe für
richtlinien für die Verwaltungsführung. zur
Vorbereitung von Beschlüssen werden aus
Mitgliedern der gemeindevertretung ausschüsse
gebildet. für Planungsfragen zuständige
ausschüsse können (je nach gemeindegröße)
sein:
• Bauausschuss
• Planungsausschuss
• stadtentwicklungsausschuss.
Eine sinnvolle Möglichkeit, sich mit fragen
und anregungen zu Belangen der Planung an
die politische Vertretung zu wenden, ist der
Weg über eine Partei oder über die gemeindevertreter.
unmittelbare informationsmöglichkeiten be-
stehen, weil die sitzungen der gemeindevertretung
und der ausschüsse in der regel
öffentlich sind. die ausschüsse können auch
Vertreter derjenigen Bevölkerungsgruppen,
die von Entscheidungen vorwiegend betroffen
werden, zu den Beratungen einladen.
zusätzliche informationsmöglichkeiten bieten
die Bürgerversammlungen, die von der oder
dem Vorsitzenden der gemeindevertretung
einberufen und geleitet werden. Eine Bürgerversammlung
soll mindestens einmal im Jahr
abgehalten werden.

aufgaben des gemeindevorstands
der gemeindevorstand ist die »Verwaltungsbehörde«
der gemeinde. Er besorgt die laufende
Verwaltung der gemeinde, bereitet die
Beschlüsse der gemeindevertretung vor und
führt diese aus. außerdem stellt er die zur
Erfüllung dieser aufgaben benötigten Mitarbeiter
ein und bedient sich dieser bei der
Erledigung.
die sitzungen des gemeindevorstandes sind
in der regel nicht öffentlich. ungeachtet
dessen hat der gemeindevorstand die Bürgerschaft
in geeigneter Weise über wichtige
fragen der gemeindeverwaltung zu unterrichten.
Er hat das interesse der Bürger an der
selbstverwaltung zu pflegen.
die zahl der Beigeordneten hängt im allgemeinen
von der gemeindegröße ab. in größeren
städten gibt es Beigeordnete, die speziell
für den Bereich der Planung oder die stadtentwicklung
zuständig sind. in kleineren städten
kann es sein, dass die Bürgermeisterin
oder der Bürgermeister diese aufgabe selbst
übernimmt. die für Bau- und Planungsfragen
überwiegend zuständige Bauverwaltung kann
je nach gemeindegröße weiter untergliedert
sein, zum Beispiel in:
• stadtplanungsamt,
• Bauordnungsamt,
• hochbauamt,
• garten- und friedhofsamt.
ortsbeirat
der ortsbeirat ist in allen wichtigen angelegenheiten,
die den orts- beziehungsweise
stadtbezirk betreffen, zu hören. die hessische
gemeindeordnung unterstützt damit die
selbstverwaltung der orts- beziehungsweise
stadtbezirke.
Ebenso kann die stadt außenstellen der
Verwaltung einrichten, um die nähe zu den
Bürgern zu stärken. durch die teilnahme an
den sitzungen der ortsbeiräte können sich
die Bürger über aktuelle Probleme und Planungen
im stadtteil informieren und ihre
forderungen hier direkt einbringen. die sitzungstermine
der ortsbeiräte werden in der
tagespresse veröffentlicht.
inforMation
73

74 stichWortVErzEichnis
7_stichwortverzeichnis
ab in die Mitte 61, 66
abwägungsgebot 26
aktive Kernbereiche in hessen 23, 60, 63
anpassungsgebot 10, 30
anregungen 18
art der baulichen nutzung 48, 57
aufstellungsbeschluss 38, 41
auslegungsbeschluss 39
ausnahmen 56, 57
ausschlusswirkung 39
ausschüsse 71, 72
außenbereich 30, 57, 58
Bauflächen 30, 48, 50, 57
Baugebiet 48, 49, 50, 51, 57
Baugebietstyp 49
Baugesetzbuch 70
Baukreuz 46, 49, 54, 55
Baukultur 26, 61, 67
Bauleitplanung 26
Bauleitplanverfahren 41
bauliche nutzung 70
Baunutzungsverordnung 48, 70
Bauweise 33, 46, 55, 57
Bebauungsplan 10, 22, 26, 30, 32, 33, 44, 46, 56, 57, 70
Befreiungen 56, 57
Begründung 27, 32, 44
begünstigte Vorhaben 58
Beipläne 47
Bekanntmachung 36, 40, 41
Besondere Wohngebiete 50
Bestandsschutz 36, 58
Bündelung 15
Bundesraumordnung 9
Bürgerbeteiligung 14, 23, 38, 41
Business improvement districts 69
dachform 46, 55
dachneigung 55, 57
denkmalschutz 19
dorfentwicklung 61, 65
dorfgebiete 50
durchführungsvertrag 44
einfacher Bebauungsplan 33
Eingriffe 36, 43
Entschädigungsansprüche 36
Entwicklungsgebot 32
fachplanungen 9, 12, 14
festsetzungen 32, 33
flächennutzungsplan 10, 26, 27, 70
frühzeitige Beteiligung 38, 41
gegenstromprinzip 10
geltungsbereich 32
geltungsdauer 27, 69
gemeinde 22, 72
gemeindevertretung 41, 44, 72
gemeindeverwaltung 41
gemeindevorstand 71, 72
genehmigung von Baugesuchen 41
gesamtplanung 9, 12
geschossflächenzahl 52
gestaltungssatzung 59
gewerbegebiete 50, 56
gfz 53
grundflächenzahl 52
grundzüge der Planung 56
grz 52, 53
hessische Bauordnung 71
hessische gemeindeordnung 71
industriegebiete 50, 54
ingE 61, 69
innovationsbereich 69
integrierte Entwicklung 15
integrierte handlungskonzepte 23
integriertes kommunales Entwicklungskonzept 65
interkommunale Kooperation 22
interkommunales abstimmungsgebot 38
JEssica 61
Kennzeichnungen 30, 32
Kerngebiete 50, 54
Kleinsiedlungsgebiete 50
landesentwicklungsplan 10, 17, 70

legende 46
leitvorstellung 16
Mischgebiete 50
nachhaltigkeit 15
nachrichtliche übernahmen 30, 32
neuordnung der grundstücke 37
normenkontrollverfahren 36
nutzungskreuz 46, 49
offene Bauweise 55
offenlegungsbeschluss 39, 41
öffentliche Belange 58
Öffentlich-private Partnerschaft 36, 42
Ökokonto 36
ortsbeirat 40, 73
ortsgesetz 36, 44, 59
ortssatzung 71
ortsübliche Bekanntmachung 38
Planfeststellungsbeschluss 12
Planfeststellungsverfahren 12, 14, 30
Planungsebenen 9, 10
Planungshoheit der gemeinden 22
Planungsprozess 13
Planungsregionen 18
Planungsträger 15
Planungsverbände 17, 27, 31
Planzeichenverordnung 46, 71
privilegierte Vorhaben 58
qualifizierter Bebauungsplan 33, 57
raumordnungsgesetz 16
regionaler flächennutzungsplan 17
regionalplan 10, 18, 70
reines Wohngebiet 33, 46, 56
sanierungsgebiet 64
sanierungsmaßnahme 64
sanierungssatzung 64
satzung 32, 36, 40, 44, 69
satzungsbeschluss 64
sicherung der Bauleitplanung 41
sondergebiete 50
sonstige Vorhaben 58
soziale stadt 23, 60, 63
städtebaulicher denkmalschutz 60, 63
städtebaulicher Vertrag 43
stadtentwicklungsfonds 61
stadtplanungsamt 73
stadtsanierung 60, 63
stadtumbau in hessen 23, 60, 63
stadtverordnetenversammlung 72
träger öffentlicher Belange 19, 38, 39, 40
umlegung 37
unbeplanter innenbereich 57
Veränderungssperre 41
Verbandsklagerecht 12
verbindliche Bauleitplanung 26, 32
Vermerke 30
vorbereitende Bauleitplanung 26, 27
vorbereitende untersuchung 64
Vorentwurf 38, 41
Vorhabenbezogener Bebauungsplan 44
Vorhabenträger 44
Vorhaben- und Erschließungsplan 44
Vorkaufsrecht 41
Wohngebiete 50
zeichenerklärung 46
zulässigkeit von Vorhaben 30
zurückstellung von Baugesuchen 41
zwischennutzung 62
stichWortVErzEichnis 75

76 biLdnachWEis
8_Bildnachweis
das hessische Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung und die ha hessen agentur gmbh bedanken sich bei allen,
die Pläne oder fotos für diese Veröffentlichung beigetragen haben.
akp_stadtplanung + regionalentwicklung
anP — architektur- und Planungsgesellschaft mbh
as&P — albert speer & Partner gmbh
bs+ städtebau und architektur gbr
feneberg und Partner Landschaftsarchitekturbüro
ha stadtentwicklungsgesellschaft mbh
iMordE Projekt- & Kulturberatung gmbh
KoKon gmbh — regional-, stadt- und standortentwicklung
christine Krienke / Landesamt für denkmalpflege hessen
nh Projektstadt — eine Marke der unternehmensgruppe nassauische heimstätte / Wohnstadt
christian Pape
ing.-büro reif
regierungspräsidium gießen
regierungspräsidium Kassel
regionalverband frankfurtrheinMain
hans sponsel, architekt
Wolfgang theofel
zweckverband raum Kassel
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theofel, © fotografci (fotolia), © gina sanders (fotolia), © s. Kobold, (fotolia), © Milos stojiljkovic (fotolia), © regine schöttl (fotolia), © M. rosenwirth (fotolia) |
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Planungsgesellschaft mbh, © fotocent (fotolia), © Milos stojiljkovic (fotolia), © mangostock (fotolia) | collage seite 8/9: © die basis, unter Verwendung von Elementen
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unten: © fotoflash (fotolia) | seite 11: oben: © regierungspräsidium gießen, mitte: Quelle: bs+ städtebau und architektur gbr, unten: © gina sanders (fotolia) | seite
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Marke der unternehmensgruppe nassauische heimstätte/Wohnstadt, © Marina Lohrbach (fotolia), © gordon bussiek (fotolia) | seite 14: oben links: © nh Projektstadt
— eine Marke der unternehmensgruppe nassauische heimstätte/Wohnstadt, oben mitte: © marité74 (fotolia), oben rechts: © KoKon gmbh — regional-, stadt- und
standortentwicklung | collage seite 14/15 unten: © die basis, unter Verwendung von Elementen von: © die basis, © nh Projektstadt — eine Marke der unternehmensgruppe
nassauische heimstätte/Wohnstadt, © fotocent (fotolia), © gorilla (fotolia) | seite 15: oben links: © ha stadtentwicklungsgesellschaft mbh, oben rechts:
© hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung | collage seite 16/17: © die basis, unter Verwendung von Elementen von: © die basis, © P. c.
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Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung | collage seite 18/19: © die basis, unter Verwendung von Elementen von: © die basis, © henry-Peter (fotolia), © Marty Kropp
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Partner gmbh | kartenausschnitt seite 24/25: © as&P — albert speer & Partner gmbh unter Verwendung der Planungen und Konzepte insbesondere von: astoc, h4a
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regionalentwicklung | seite 27: oben links: © nh Projektstadt — eine Marke der unternehmensgruppe nassauische heimstätte/Wohnstadt, oben mitte: © ha hessen
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regionalentwicklung | seite 32: oben links: © horst schmidt (fotolia), oben mitte: © JWs (fotolia), oben links: © M. coudert (fotolia) | collage seite 32/33: © die basis,

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© as&P — albert speer & Partner gmbh | seite 47: darstellung auf grundlage der PlanzVo | collage seite 46/47: © die basis, unter
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der unternehmensgruppe nassauische heimstätte/Wohnstadt, oben: © ha stadtentwicklungsgesellschaft mbh | collage seite 56/57: © die
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© ing.-büro reif, © ha hessen agentur gmbh, © fotofuerst (fotolia) | seite 58: oben: © ha hessen agentur gmbh, mitte: © daniel bujack
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Landesamt für denkmalpflege hessen, © nh Projektstadt — eine Marke der unternehmensgruppe nassauische heimstätte/Wohnstadt, © arto
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agentur gmbh, © hans sponsel, architekt | seite 64: © ha hessen agentur gmbh | collage seite 65: © die basis, unter Verwendung von
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seite 67: © ha hessen agentur gmbh | collage seite 66/67: © die basis, unter Verwendung von Elementen von: © ha hessen agentur gmbh
| seite 68: © regierungspräsidium Kassel | collage seite 68/69: © die basis, unter Verwendung von Elementen von: © regierungspräsidium
Kassel, © zirocool (fotolia), © stockone (fotolia), © Von schonertagen (fotolia) | seite 69: links: © franz Pfluegl (fotolia), rechts: © *sindy*
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Kolobov (fotolia), unten: © asonne30 (fotolia) | collage seite 72/73: © die basis, unter Verwendung von Elementen von: © arto (fotolia),
© iMaginE (fotolia), © gina sanders (fotolia), © gordon bussiek (fotolia), © christian schwier (fotolia) | seite 73: oben: © KoKon gmbh —
regional-, stadt- und standortentwicklung, mitte und unten: © nh Projektstadt — eine Marke der unternehmensgruppe nassauische
heimstätte/Wohnstadt | seite 74/75: © bs+ städtebau und architektur gbr, © as&P — albert speer & Partner gmbh | collage seite 79:
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biLdnachWEis
77

78 iMPrEssuM und bEstELLung
9_impressum
hErausgEbEr
hEssischEs MinistEriuM fÜr Wirtschaft, VErKEhr und LandEsEntWicKLung
Kaiser-friedrich-ring 75
65185 Wiesbaden
www.wirtschaft.hessen.de
rEdaKtion
hEssischEs MinistEriuM fÜr Wirtschaft, VErKEhr und LandEsEntWicKLung
referat städtebau und städtebauförderung, Kultur- und Kreativwirtschaft
Karin Jasch
VErfassEr
textaktualisierung und -ergänzung für 5. auflage
ha hEssEn agEntur gMbh
anette frisch
henning schwarting
textteile soweit aus der 4. auflage übernommen:
büro dr. thomas, bad Vilbel
dr. Klaus thomas
gEstaLtung und satz
die basis, Wiesbaden | www.die-basis.de
drucK
druckkkollektiv, gießen
stand
Wiesbaden, Juni 2012
aufLagE
5. auflage, 5.000 stück
10_Bestellung
diese druckschrift kann kostenfrei Beim hessischen ministerium
für wirtschaft, Verkehr und landesentwicklung Bestellt werden.
bittE sEndEn siE ihrE bEstELLung schriftLich an:
hEssischEs MinistEriuM fÜr Wirtschaft, VErKEhr und LandEsEntWicKLung
Kaiser-friedrich-ring 75
65185 Wiesbaden
telefax: (06 11) 815 - 2219
poststelle@hmwvl.hessen.de
download im internet unter:
www.wirtschaft.hessen.de ››› infomaterial

11_verwendung
Einführung: Planung und BürgEr 79
anMErKungEn zur VErWEndung!
diese druckschrift wird im rahmen der Öffentlichkeitsarbeit der hessischen landesregierung herausgegeben. sie darf weder
von Parteien noch von Wahlbewerbern oder Wahlhelfern während eines Wahlkampfes zum zwecke der Wahlwerbung
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auf Wahlkampfveranstaltungen, an informationsständen der Parteien sowie das Einlegen, aufdrucken oder aufkleben
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untersagt ist gleichfalls die Weitergabe an dritte zum zwecke der Wahlwerbung. auch ohne zeitlichen Bezug zu einer bevorstehenden
Wahl darf die druckschrift nicht in einer Weise verwendet werden, die als Parteinahme der landesregierung
zugunsten einzelner politischer gruppen verstanden werden könnte. die genannten Beschränkungen gelten unabhängig
davon, wann, auf welchem Weg und in welcher anzahl diese druckschrift dem Empfänger zugegangen ist. den Parteien ist
es jedoch gestattet, die druckschrift zur unterrichtung ihrer eigenen Mitglieder zu verwenden.