Halbjahresbericht zum 30.06.2012 - SEB Asset Management

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Halbjahresbericht zum 30.06.2012 - SEB Asset Management

SEB Global

Property Fund

Halbjahresbericht zum 30. Juni 2012

SEB InvEStmEnt GmBH


Inhalt

2 | SEB Global Property Fund

Editorial 4

Konzept und Investmentstrategie 5

Risikomanagement 6

Immobilienmärkte im Überblick 8

Ergebnisse des Fonds im Detail 10

Struktur des Fondsvermögens 10

Liquidität 10

Aussetzung der Anteilscheinrücknahme 10

Anlageerfolg 10

Ergebniskomponenten 12

Portfoliostruktur 13

Ausblick 17

Übersicht: Renditen, Bewertung

und Vermietung 18

Zusammengefasste Vermögensaufstellung 20

Regionale Streuung der Fondsobjekte 23

Vermögensaufstellung, Teil I:

Immobilienverzeichnis 24

Vermögensaufstellung, Teil II:

Bestand der Liquidität 32

Vermögensaufstellung, Teil III:

Sonstige Vermögensgegenstände,

Verbindlichkeiten und Rückstellungen,

zusätzliche Erläuterungen 33

Gremien 35

Abbildungen

Geografische Verteilung der Immobilien 13

Nutzungsarten der Fondsobjekte 13

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte 14

Restlaufzeiten der Mietverträge 14

Größenklassen der Fondsobjekte 14

Branchenstruktur der Mieter 15


King’s Contrivance Shopping Center, 8640 Guilford Road, Columbia, Maryland, USA

SEB Global Property Fund

auf einen Blick zum 30.06.2012

Fondsvermögen EUR 273,9 Mio.

Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR 501,6 Mio.

davon direkt gehalten EUR 202,7 Mio.

davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten EUR 298,9 Mio.

Fondsobjekte gesamt 21

davon im Bau befindlich 1

davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 14

Veränderungen im Berichtszeitraum

Ankäufe / Zugänge / Verkäufe / Abgänge 0

Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 1) 2) 89,0 %

Vermietungsquote (Nettomietsoll) 2) 89,0 %

Nettomittelzufluss EUR 0,0 Mio.

Ausschüttung am 02.04.2012 EUR 8,5 Mio.

Ausschüttung je Anteil EUR 30,00

einkommensteuerfreier Anteil im Privatvermögen EUR 17,0374

einkommensteuerpflichtiger Anteil im Privatvermögen EUR 12,9626

Immobiliengesamtrendite 3) für den Zeitraum 01.01.2012 – 30.06.2012 – 3,3 %

Liquiditätsrendite 4) für den Zeitraum 01.01.2012 – 30.06.2012 0,2 %

Anlageerfolg 5) für den Zeitraum 01.01.2012 – 30.06.2012 – 3,2 %

Anlageerfolg 5) seit Auflegung 9,7 %

Anteilwert / Rücknahmepreis 6) EUR 965,15

Ausgabepreis EUR 994,10

Gesamtkostenquote 7) 0,64 %

1) Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inkl. Nebenkosten.

2) Objekte im Bau werden nicht in die Vermietungsquote mit einbezogen.

3) bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt und indirekt gehaltene Immobilienvermögen des Fonds

4) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds

5) Berechnungsmethode nach BVI

6) Bei Anteilscheinrückgaben kann ein Rücknahmeabschlag von bis zu 7 % des Anteilwerts erhoben werden.

7) Gesamtkostenquote bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb eines Geschäftsjahres in Prozent. Ermittelt zum 31.12.2011.

Dieser Halbjahresbericht und der separat erhältliche Verkaufsprospekt sowie der Jahresbericht zum 31.12.2011 sind dem Erwerber von SEB Global Property Fund-Anteilen

bis zum Erscheinen des Jahresberichtes zum 31.12.2012 auszuhändigen.

WKN: SEB1A9 ISIN: DE000SEB1A96 Auflage des Fonds: 19.10.2006

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4 | SEB Global Property Fund

Sehr geehrte Anlegerin,

sehr geehrter Anleger,

mit einer Performance von – 3,2 % im ersten Geschäftshalbjahr

2012 weist der SEB Global Property Fund eine Bilanz im

Minus auf. Seit zwei Jahren ist die Rendite Offener Immobilienfonds

im Schnitt gesunken. Zum einen wirkt sich die

marktbedingt niedrige Verzinsung von Liquiditätsanlagen

auf die Ergebnisse dieser Produktgruppe aus. Zum anderen

drücken Wertänderungen bei einer Reihe Offener Immobilienfonds

auf die Resultate. Die Neubewertung einiger Liegenschaften

durch die unabhängigen Sachverständigen

hat auch beim SEB Global Property Fund zu Wertkorrekturen

geführt. Im ersten Geschäftshalbjahr 2012 haben die

Gutachter bereits 15 der insgesamt 21 Fondsimmobilien

bewertet. Die erforderlichen Marktanpassungen, insbesondere

diejenigen nach dem Abschluss von Mietverträgen,

führten dabei in der Summe zu einer Reduzierung des Anteilwerts.

Im langfristigen Vergleich haben Anleger mit dem SEB

Global Property Fund indes Gewinne erzielt. Wer bereits fünf

Jahre investiert ist, hat eine kumulierte Rendite von 4,8 %

erwirtschaftet. Seit der Auflage im Oktober 2006 beträgt die

kumulierte Performance 9,7 %.

Editorial

Barbara A. Knoflach,

Siegfried A. Cofalka,

Choy-Soon Chua

und Axel Kraus

Mit Wirkung zum 7. Dezember 2011 hatte das Fondsmanagement

zum Schutz der Bestandskunden die Aussetzung

der Anteilrücknahme zunächst für drei Monate erklärt, da

die liquiden Mittel des Fonds nicht mehr ausreichten, um die

Rückgabeverlangen zu bedienen und zugleich eine ordnungsgemäße

laufende Bewirtschaftung sicherzustellen. Zum selben

Zeitpunkt hatte es die Ausgabe neuer Anteile eingestellt.

Im März dieses Geschäftsjahres hat es diese Fristen

um weitere neun Monate verlängert.

Derzeit wird der Verkaufsprozess vorbereitet mit dem Ziel,

Liquidität zu schaffen. Hierfür hat das Fondsmanagement

zunächst sorgsam die derzeit für den Verkauf am besten

geeigneten Immobilien identifiziert. Das Portfolio umfasste

zum Berichtsstichtag unverändert 14 Beteiligungen und

sieben direkt gehaltene Immobilien mit einem Schwerpunkt

auf den Nutzungsarten Handel / Gastronomie und Büro in

sieben Ländern.


Konzept und Investmentstrategie

Der SEB Global Property Fund ist ein global ausgerichteter

Offener Immobilienfonds mit einer „Core“-Investmentstrategie.

Der Fonds wendet sich an Anleger, die bei niedrigem

Risikoprofil langfristig höhere Volumina in indirekte Immobilienanlagen

investieren und Ertragspotenziale internationaler

Immobilienanlagen durch professionelles Management

ausschöpfen wollen.

Der Liquiditätsanteil des SEB Global Property Fund ist mit

zwischen 5 % und 10 % des Fondsvermögens niedrig angesetzt,

um Verwässerungseffekte auf die Immobilienrendite

zu reduzieren. Dies erfordert aktives Liquiditätsmanagement

zur zeitlichen Synchronisation von Mittelzu- und -abflüssen

sowie Immobilientransaktionen. Daher erfolgen die Ausgabe

und Rücknahme von Anteilen nach dem „Cash on demand

only“-Prinzip.

Entsprechend der Anlagestrategie, baut das Fondsmanagement

das Portfolio sukzessive und ausgewogen nach Regionen

und Nutzungsarten auf. Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien

in Europa sind die Investitionsschwerpunkte.

Immobilien in den USA und Asien runden den Immobilienbestand

ab.

Aktives Management sichert die fortlaufende Optimierung

des Portfolios. Gezielte An- und Verkäufe in etablierten Immobilienmärkten

werden mit Investitionen in Wachstumsmärkten

kombiniert, um eine ausgewogene Mischung von Renditepotenzialen

und Risikostreuung zu erreichen. Ebenso wird

durch gezielte Maßnahmen die Wettbewerbsstärke der

Bestands objekte kontinuierlich gesichert.

Ein kombinierter Top-down- / Bottom-up-Investmentprozess

bestimmt die Immobilienauswahl. Im Rahmen des Top-down-

Ansatzes bewertet das Fondsmanagement wirtschaftliche

und standortbezogene Chancen und Risiken potenzieller

Investitionsstandorte sowie deren Marktaussichten. Für die

spezifische Investitionsentscheidung analysiert es die Einzelimmobilie

u. a. hinsichtlich der Lage, des direkten Umfelds,

der Gebäudequalität sowie der Mieter und deren Bonität

(„Bottom-up“).

Entscheidungskriterium für die Auswahl risikoarmer Immobilien

ist deren laufender, stabiler Cash-Flow. Darüber hinaus

kauft das Fondsmanagement Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial

hinzu. Es geht selektiv und gezielt Vermietungsrisiken

ein, um Wertsteigerungen zu realisieren. Außer dem wählt es

Märkte, in denen antizyklische Investi tionen eine positive

Wert entwicklung versprechen.

Die durchschnittliche Haltedauer der Immobilien ist auf sieben

bis zehn Jahre angelegt. Mögliche Exit-Strategien spielen

daher bereits im Ankaufsprozess eine wichtige Rolle.

Die Fremdkapitalquote („Leverage“) ist strategisch mit

bis zu 50 % auf Fondsebene beziffert. Kredite werden im

Wesentlichen zur Steueroptimierung und Absicherung von

Währungskursrisiken eingesetzt. Gleichzeitig wird die Fremdfinanzierung

sorgfältig auf den jeweiligen Cash-Flow der

Immobilie und die Finanzstruktur des Fonds abgestimmt,

um dauerhaft positive Leverage-Effekte zu realisieren. Zinsbindung

und Laufzeit der Darlehen werden mit der Ertragsstruktur

und geplanten Haltedauer der Immobilien, der

erwarteten Zinsentwicklung sowie der Fondsentwicklung

abgestimmt.

Das Währungsrisiko bei Immobilieninvestitionen in Fremdwährungen

wird durch die Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen

und durch Devisentermingeschäfte reduziert.

Gemäß den gesetzlichen Vorgaben dürfen maximal 30 %

des Fondsvermögens Währungsrisiken unterliegen. Das

Fondsmanagement gewährleistet, dass die Absicherung von

Fremdwährungspositionen den gesetzlichen Vorgaben und

dem Risikoprofil des Produkts entspricht.

Falkenried 88, Hamburg, Deutschland

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6 | SEB Global Property Fund

Risikomanagement

Das Risikomanagement wird als ein kontinuierlicher, alle

Unternehmensbereiche integrierender Prozess verstanden.

Durch diesen Prozess werden alle Aktivitäten zum systematischen

Umgang mit Risiken zusammengefasst. Ein

wesentliches Ziel ist hierbei, potenzielle Risiken frühzeitig

zu erkennen und zu begrenzen. Das frühzeitige Erkennen

von Risiken hilft, Handlungsspielräume zu schaffen, die zur

langfristigen Sicherung von bestehenden und zum Aufbau

von neuen Erfolgspotenzialen beitragen können. Die SEB

Investment GmbH verfügt über einen Risikomanagementprozess,

der aus den Komponenten Risikostrategie, Identifikation,

Analyse und Bewertung, Steuerung und Überwachung

sowie Kommunikation und Dokumentation der

Risiken besteht.

In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende

wesentliche Risikoarten unterschieden:

Adressenausfallrisiken

Durch den Ausfall eines Ausstellers von Wertpapieren, von

Mietern oder Kontrahenten können Verluste für das Sondervermögen

entstehen. Das Ausstellerrisiko beschreibt die

Auswirkung der besonderen Entwicklungen des jeweiligen

Ausstellers, die neben den allgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte

auf den Kurs eines Wertpapiers einwirken. Dem

Ausfall von Mietern begegnet man durch aktives Management

des Portfolios und regelmäßiges Monitoring. Weitere

Maßnahmen sind die Bonitätsprüfung und die weitgehende

Vermeidung von Klumpenrisiken im Vermietungsbereich.

Auch bei sorgfältiger Auswahl von Wertpapieren und Mietern

kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch

Ausfall von Ausstellern bzw. Mietern eintreten. Das Kontrahentenrisiko

beinhaltet das Risiko der Partei eines gegenseitigen

Vertrags, mit der eigenen Forderung teilweise oder

vollständig auszufallen. Dies gilt für alle Verträge, die für

Rechnung eines Sondervermögens geschlossen werden,

insbesondere aber im Zusammenhang mit dem Abschluss

von derivativen Geschäften, die z. B. zur Absicherung von

Währungsrisiken eingesetzt werden.

Zinsänderungsrisiken

Die Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko

und beeinflussen die Wertentwicklung des Sondervermögens.

Ändert sich das Marktzinsniveau – ausgehend vom

Niveau zum Zeitpunkt der Anlage –, so wirkt sich dies auf

die Kursentwicklung bzw. Verzinsung aus und führt zu

Schwankungen. Diese Kursschwankungen fallen jedoch je

nach Laufzeit der Anlage unterschiedlich aus. Festverzinsliche

Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben geringere

Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren

Laufzeiten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten

haben demgegenüber i. d. R. geringere Renditen als

festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Die

Liquidität wurde im Berichtshalbjahr in laufenden Bankguthaben

unterhalten.

Kredite unterliegen ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko.

Um negative Leverage­Effekte so weit wie möglich zu minimieren,

werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen

auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung

des Vermietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt.

Bei vorzeitiger Auflösung laufender Kredite besteht das Risiko

der Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen.

Zur Reduzierung von Wechselkurs­ und Zinsänderungsrisiken

kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente

einsetzen. Derivate werden im Rahmen einer Risikoreduzierung

ausschließlich zur Absicherung verwendet.

Währungsrisiken

Sofern Vermögenswerte eines Sondervermögens in anderen

Währungen als der jeweiligen Fondswährung angelegt sind,

erhält das Sondervermögen die Erträge, Rückzahlungen und

Erlöse aus solchen Anlagen in der jeweiligen Währung. Fällt

der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so

reduziert sich der Wert des Sondervermögens. Grundsätzlich

wird durch weitgehende Absicherung der Währungspositionen

versucht, eine risikoarme Währungsstrategie zu

verfolgen. So erfolgt – neben einer Fremdkapitalaufnahme

in der entsprechenden Fremdwährung – die Absicherung

der Währungsposition durch den Abschluss von Devisentermingeschäften.

Immobilienrisiken

Das Immobilieneigentum stellt die Basis für das wirtschaftliche

Ergebnis Offener Immobilienfonds dar. Diese Immobilieninvestitionen

unterliegen Risiken, die Auswirkungen auf

den Anteilwert des Fonds haben können. Daher können

sowohl die Bewertung der Immobilie als auch die Immobilienerträge

aus vielerlei Gründen schwanken:

• Politische, (steuer­)rechtliche und wirtschaftliche Risiken

sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des

jeweiligen Immobilienmarkts sind bei den Investitionsentscheidungen

zu beachten.

• Bei Investitionen außerhalb des Euroraums ist zudem

die Volatilität der Landeswährung in die Investitionsentscheidung

einzubeziehen. Die Kursschwankungen und

die Kosten der Währungsabsicherung beeinflussen die

Immobilienrendite.

• Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte

Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die aktuelle

Vermietungssituation haben. Steigt die Attraktivität des

Standorts, können Mietverträge auf höherem Mietniveau

abgeschlossen werden, sinkt sie jedoch, kann es im

schlimmsten Fall sogar zu dauerhaften Leerständen

kommen.


Falkenried 88, Hamburg, Deutschland

• Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls direkte

Auswirkungen auf die Ertragskraft der Immobilie. Der

Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen

erforderlich machen, welche die geplanten Instandhaltungskosten

überschreiten. Zusätzlich erforderliche

Investitionskosten können die Rendite kurzfristig belasten,

aber auch für eine langfristig positive Entwicklung

notwendig sein.

• Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementarschäden

(Hochwasser und Erdbeben) werden international

durch Versicherungen abgesichert, soweit möglich

sowie wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten.

• Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Ertragspotenzial,

aber auch ein Risiko sein. So können Objekte

mit Leerstand gezielt antizyklisch eingekauft werden, um

später Wertsteigerungen zu realisieren. Entscheidend

sind hierbei eine regelmäßige Beobachtung der Märkte,

in die investiert wurde, und ein daraus abgeleitetes Handeln,

um frühzeitig auf Marktbewegungen zu reagieren.

Gleichzeitig führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen

und andererseits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsattraktivität

des Objekts zu steigern.

• Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche Risikokomponente.

Geringe Bonität kann zu hohen Außenständen

und Insolvenzen können zum vollständigen Ausfall

der Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit

von einzelnen Mietern oder Branchen wird im Rahmen

der Portfoliosteuerung angestrebt.

• Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, d. h.

einem indirekten Immobilienerwerb, können sich insbesondere

im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesellschafts-

und Steuerrecht ergeben.

Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Leerstand,

Vermietungsquote, Mietausläufe und Performance des Immobilienportfolios

werden regelmäßig überwacht. Die Überwachung

der Performance, ihrer wesentlichen Komponenten

sowie das Controlling der Performance-Komponenten (z. B.

Immobilienrendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige

Erträge und Gebühren) erfolgen durch eine entsprechende

Abteilung. Für relevante Kennzahlen wurde ein entsprechendes

Reporting eingerichtet.

Operationale Risiken

Die Kapitalanlagegesellschaft hat die ordnungsgemäße Verwaltung

des Sondervermögens sicherzustellen. Daher hat

sie entsprechende Vorkehrungen getroffen und für jedes

identifizierte operationale Risiko entsprechende Risikominimierungsmaßnahmen

installiert. Innerhalb des Sondervermögens

bestehen die operationalen Risiken z. B. in Rechts-

und Steuerrisiken.

Liquiditätsrisiken

Immobilien können – anders als z. B. börsengehandelte

Wertpapiere – nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden.

Daher hält der Fonds – neben der gesetzlich geforderten

Liquidität – abhängig von Zahlungsströmen innerhalb des

Sondervermögens weitere Liquidität vor. Dennoch kann es

im Ausnahmefall zu Aussetzungen der Anteilscheinrücknahme

kommen, wenn unerwartete Mittelabflüsse durch die

bestehende Liquidität kurzfristig nicht gedeckt werden können

und erst die erforderliche Liquidität, z. B. durch Veräußerung

von Liegenschaften oder Kreditaufnahme, bereitgestellt

wird.

Auf Risiken, die im Berichtszeitraum bestanden, wird in den

einzelnen Kapiteln eingegangen.

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8 | SEB Global Property Fund

Immobilienmärkte im Überblick

Weltwirtschaft verliert an Schwung

Die Weltwirtschaft setzte im Berichtszeitraum ihre moderate

Erholung fort, allerdings unterhalb der historischen Werte.

Gebremst werden die wirtschaftlichen Aktivitäten durch die

hohe Unsicherheit hinsichtlich der Staatsschulden- und Bankenkrise

in Europa, des zukünftigen fiskalpolitischen Kurses

in den USA und des Ausmaßes der Abkühlung in den Emerging

Markets, speziell in China. Das weltweite Wirtschaftswachstum

2012 wird sich daher nach Ansicht der Volkswirte

der SEB von knapp 4,0 % im Vorjahr auf etwa 3,3 % abkühlen.

Nach wie vor werden die Emerging Markets in Asien,

Lateinamerika und Osteuropa kräftiger wachsen als die

Industrieländer. Deren Wirtschaftsleistung wird durch den

Zwang zur Konsolidierung der Staatsfinanzen gezügelt. In

Europa ist großteils von einer Stagnation bzw. Rezession

auszugehen.

Kapitalmarktumfeld

Das Finanzierungsumfeld bleibt schwierig. So setzte sich die

Erholung der Aktienmärkte im Frühjahr aufgrund der Furcht

vor Staatspleiten in Europa nicht weiter fort. Dagegen verbilligten

sich die Finanzierungssätze an den Kreditmärkten

nochmals erheblich und erreichten teilweise neue historische

Tiefststände. Allerdings standen dem restriktivere Kreditvergabebedingungen

gegenüber, die besonders Europa

betrafen und sich erst im Frühjahr 2012 nach den EZB-Maßnahmen

wieder etwas lockerten.

Beruhigung an den Investmentmärkten

Die Investmentaktivitäten haben sich im Berichtszeitraum

weltweit beruhigt. Nach ersten Schätzungen war lediglich

in Amerika ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr zu

verbuchen. Die globalen Ankaufsrenditen blieben bei regionalen

und sektoralen Unterschieden weitgehend stabil. Die

Investoren stellten bei ihren Anlageentscheidungen weiterhin

den Aspekt der Sicherheit in den Vordergrund und konzentrierten

sich stark auf erstklassige Objekte in den Kernmärkten.

Dies spiegelte sich auch in einer Ausweitung der

Renditeunterschiede zwischen Kern- und Regionalmärkten

sowie zwischen Prime- und Sekundärlagen wider. Die unklaren

Konjunkturperspektiven sowie das schwierige Finanzierungsumfeld

werden die Aktivitäten an den Transaktionsmärkten

bremsen. Die Volatilität der Finanzmärkte und die

Furcht vor höheren Inflationsraten sowie das günstige Niveau

der Finanzierungszinsen stützen jedoch die Attraktivität

von Immobilieninvestitionen. Daher sollte 2012 das globale

Transaktionsvolumen des Vorjahres erreicht werden.

Vermietungsmärkte im Überblick

Angesichts der anhaltenden Unsicherheiten waren im Berichtszeitraum

auch die Aktivitäten an den Vermietungsmärkten

moderater. Gefragt bleiben vor allem moderne

Flächen, sodass auch hier eine Segmentierung zwischen

Prime- und Sekundärlagen zu beobachten ist. Die Spitzen-

mieten blieben mit Ausnahme der südeuropäischen Märkte

stabil oder sind leicht gestiegen, während die Durchschnittsmieten

in den meisten Märkten unter Druck gerieten. Die

Konjunkturschwäche wird die Entwicklung der Vermietungsaktivitäten

und der Mieten vorübergehend weiter bremsen.

Viele Unternehmen haben auslaufende Mietverträge bereits

im letzten Jahr verlängert oder halten sich angesichts ungewisser

Wirtschaftsperspektiven mit Flächendispositionen

zurück.

Großbritannien

Die Wirtschaft Großbritanniens befindet sich in der Rezession.

Den resultierenden Abkühlungstendenzen an den Vermietungs-

und Investmentmärkten zum Trotz blieb das Land

aber der transaktionsstärkste Markt Europas. Das Interesse

der Investoren konzentrierte sich stark auf London, sodass

bei den Immobilienrenditen eine steigende Divergenz zwischen

der Metropole und den Regionalmärkten zu verzeichnen

ist. Angesichts der schwachen Konjunktur werden die

Mieten unter Druck geraten. In Spitzenlagen Londons ist

wegen der geringen Bautätigkeit jedoch eine stabile Entwicklung

zu erwarten. Die Spitzenrenditen für Core-Immobilien

sind teilweise wieder auf Werte von 2007 gesunken und

werden auf dem niedrigen Niveau verharren. An regionalen

oder dezentralen Standorten ist mit einem leichten Anstieg

der Renditen zu rechnen.

Deutschland

Auch die deutsche Wirtschaft hat sich zuletzt abgekühlt und

wird 2012 nur ein moderates Wachstum verbuchen. Die Vermietungsmärkte

verloren daher an Schwung, jedoch waren

in einzelnen Spitzenlagen noch kleinere Mietsteigerungen

zu verzeichnen. Die Perspektiven für weiter anziehende Mieten

sind angesichts der Konjunkturschwäche gering. Auch

am Investmentmarkt beruhigten sich im ersten Halbjahr

2012 die Aktivitäten. Wegen der vergleichsweise guten fundamentalen

Verfassung der Märkte besteht jedoch Spielraum

für einen weiteren Rückgang der Ankaufsrenditen,

alles in allem sollten diese jedoch seitwärts tendieren.

Frankreich

Ebenso hat sich die französische Wirtschaft eingetrübt und

wird 2012 mehr oder minder stagnieren. Entsprechend hat

sich der Vermietungsmarkt verlangsamt. In Paris, aber auch

an einigen Regionalmärkten haben sich die Spitzenmieten

im Jahresvergleich erholt. Weiteres Mietsteigerungspotenzial

bieten angesichts eines stagnierenden Flächenangebots

lediglich zentrale Lagen der Metropolen. Paris befindet sich

stark im Fokus der nach Sicherheit strebenden Investoren.

Daher ist bei den Renditen eine zunehmende Divergenz zwischen

Paris und den Regionalstädten zu beobachten. In der

Hauptstadt dürften sie auf niedrigem Niveau seitwärts tendieren,

während an den Sekundärstandorten ein leichter

Anstieg zu erwarten ist.


Niederlande

Als „Tor nach Europa“ leidet die niederländische Wirtschaft

besonders unter der Abkühlung des Welthandels. An den

Büromärkten zeigen sich im Hinblick auf Vermietung, Leerstand

und Mietentwicklung starke Diskrepanzen zwischen

zentralen Lagen und der Peripherie. Während die Spitzenmieten

in Ersteren stabil bleiben sollten, ist in Randlagen mit

leicht rückläufigen Mieten zu rechnen. Internationale Investoren

schenkten den Niederlanden zuletzt wenig Beachtung,

sodass das Transaktionsvolumen rückläufig war. Ähnliche

standortbezogene Unterschiede wie bei den Mieten sind

auch bei den Ankaufsrenditen zu beobachten, die im Schnitt

leicht ansteigen dürften.

Spanien

Spaniens Wirtschaft befindet sich durch den Zwang zum

Abbau der öffentlichen und privaten Verschuldung in der

Rezession. An den Büromärkten sind angesichts hoher Leerstände

die Mieten ebenso wie im Logistikbereich unter

Druck. Dies trübt auch das Investoreninteresse. Bei einem

rückläufigen Investmentvolumen sind die Ankaufsrenditen

gestiegen. Lediglich im Spitzensegment ist mit stabileren

Renditen zu rechnen.

Nordeuropa

Die Konjunktur in Nordeuropa verliert an Schwung, präsentiert

sich aber im europäischen Vergleich als relativ robust.

Die Vermietungsaktivitäten beruhigten sich nach zeitweiligen

Rekordständen und auch die Mietsteigerungen werden

nur moderat ausfallen. In Helsinki wird die Leerstandsrate

im Bürosektor angebotsbedingt steigen und damit höheren

Druck auf die Mieten ausüben. Bei stagnierendem Investmentvolumen

war in den Kernmärkten teilweise nochmals

ein leichter Rückgang der Renditen zu beobachten. Im Einklang

mit dem internationalen Trend sollten die Renditen

stabil bleiben.

Zentraleuropa

Wegen seiner positiven Konjunkturentwicklung stand in Zentraleuropa

vor allem Polen im Fokus der Investoren. An den

Büromärkten in Zentraleuropa stabilisieren sich trotz teilweise

hoher Fertigstellungen die Spitzenmieten. Die robuste

Nachfrage nach modernen Flächen spiegelte sich in Polen

zuletzt in steigenden Mieten wider. Am Investmentmarkt

beruhigten sich nach Rekordumsätzen die Aktivitäten. Die

Spitzenrenditen dürften nach einer Phase der Stabilisierung

angesichts der erhöhten Risikoaversion leicht ansteigen.

USA

Die Wirtschaft in den USA wird 2012 moderat wachsen, bleibt

aber auf wirtschaftspolitische Unterstützung angewiesen.

Damit wird sich auch die Lage am Arbeitsmarkt nur langsam

weiter verbessern. Risiken gehen von den anstehenden Wahlen

und einer früher oder später unvermeidlichen Sanierung

der Staatsfinanzen aus. Die Vermietungstätigkeit an den

gewerblichen Immobilienmärkten in den USA ist im Berichtszeitraum

abgeflacht. Die Mietentwicklung wird aber durch

teils extrem niedrige Baufertigstellungen gestützt. Die bisher

partielle Stabilisierung der Mieten wird daher an Breite gewin-

Falkenried 88, Hamburg, Deutschland

nen. Eine Ausnahme bilden jedoch New York und Washington

D. C., die von den Restrukturierungen im Bankensektor

bzw. den Auswirkungen der Schuldenkrise in den USA betroffen

sind. In den meisten Märkten, so auch in San Francisco,

ist mit einer moderaten Fortsetzung des Renditerückgangs

zu rechnen. Ansonsten sollten die Ankaufsrenditen jedoch

auf dem gegenwärtigen Niveau seitwärts tendieren.

Asien

Trotz einer zu erwartenden Abkühlung wird Asien auch

2012 weltweit das stärkste Wirtschaftswachstum aufweisen.

Abklingende Inflationsgefahren eröffnen Spielraum für geldpolitische

Lockerungen, um der Abkühlung zu begegnen.

Die Flächennachfrage an den gewerblichen Immobilienmärkten

wird weiter moderat steigen, während der Bauzyklus seinen

Höhepunkt mit Ausnahme einiger Tier-II-Metropolen in

China überschritten hat. Daher werden die meisten asiatischen

Märkte weiterhin eine positive Mietentwicklung verzeichnen.

Mit zeitweiligen Korrekturen ist in exponierten Handels- und

Finanzzentren wie Hongkong, Singapur, Taipeh und Seoul

zu rechnen. Die Aktivitäten an den Investmentmärkten in

Asien waren im Berichtszeitraum stabil. Einen großen Anteil

haben weiterhin Grundstücke und Projektentwicklungen in

China. Im gewerblichen Bereich konzentrierte sich das Investoreninteresse

vor allem auf Tokyo, Hongkong und Singapur.

Die Preise haben in den meisten Märkten die Trendwende

vollzogen. Die Ankaufsrenditen besitzen jedoch nur noch

wenig Spielraum für einen weiteren Rückgang.

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 9


10 | SEB Global Property Fund

Ergebnisse des Fonds im Detail

Entwicklung des SEB Global Property Fund

Stichtag

31.12.2009

TEUR

Stichtag

31.12.2010

TEUR

Stichtag

31.12.2011

TEUR

Anteilwert am 30.06.2012 EUR 965,15

zuzüglich Ausschüttung vom 02.04.2012 EUR 30,00

abzüglich Anteilwert vom 31.12.2011 EUR – 1.027,14

Anlageerfolg EUR – 31,99

Rendite

in %

laufendes Jahr – 3,2

Stichtag

30.06.2012

TEUR

Immobilien 222.495 218.300 202.800 202.700

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 125.287 127.822 130.985 119.665

Liquiditätsanlagen 34.958 28.781 29.390 22.091

Sonstige Vermögensgegenstände 20.945 23.127 18.689 18.081

. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 91.976 – 92.439 – 90.406 – 88.669

Fondsvermögen 311.709 305.591 291.458 273.868

Anteilumlauf (Stück) 283.755 283.755 283.755 283.755

Anteilwert (EUR) 1.098,51 1.076,95 1.027,14 965,15

Ausschüttung je Anteil (EUR) 1) 34,60 22,00 30,00 –

Tag der Ausschüttung 01.04.2010 01.04.2011 02.04.2012 –

Struktur des Fondsvermögens

Das Fondsvermögen des SEB Global Property Fund reduzierte

sich im Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2012

um EUR 17,6 Mio. und beträgt zum Stichtag EUR 273,9 Mio.

Die Anzahl der umlaufenden Anteile blieb konstant bei

283.755 Stück.

Liquidität

Die Bruttoliquidität des SEB Global Property Fund lag zum

Berichtsstichtag bei 8,1 %. Diese wurde als täglich verfügbares

Bankguthaben gehalten. In den vergangenen zwölf

Monaten betrug die Liquiditätsquote einschließlich der Liquidität

der Beteiligungsgesellschaften durchschnittlich 12,8 %

des Fondsvermögens.

Aussetzung der Anteilscheinrücknahme

Das Fondsmanagement hat die Rücknahme von Anteilscheinen

mit Wirkung zum 7. Dezember 2011 zunächst für

drei Monate ausgesetzt. Diese Maßnahme erfolgte aus

Liquiditätsgründen zum Schutz der Bestandskunden gemäß

§ 81 InvG in Verbindung mit § 12 Abs. 5 der Allgemeinen

Vertragsbedingungen. Zugleich wurde die Ausgabe neuer

Anteile an dem SEB Global Property Fund gemäß § 12 Nr. 1

Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen eingestellt.

Die für eine erfolgreiche Aufhebung der Aussetzung der

Anteilrücknahme erforderlichen Voraussetzungen lagen nach

Ablauf der drei Monate nicht vor, sodass die Aussetzung der

Anteilrücknahme und die Einstellung der Ausgabe neuer

Anteile um weitere neun Monate verlängert wurden.

Anlageerfolg

Der Fonds hat im Berichtszeitraum eine Wertentwicklung

von – 3,2 % bzw. EUR – 31,99 pro Anteil erzielt. Seit seiner

Auflage am 19. Oktober 2006 realisierte er eine kumulierte

Wertentwicklung von 9,7 %.

Weitere Informationen zu den Liquiditätsanlagen, Krediten

und Rückstellungen für latente Steuern auf Ver äußerungsgewinne

(Risikovorsorge) finden Sie bei den „Erläuterungen

zur Vermögensaufstellung“ ab Seite 21.

Wertentwicklung nach BVI-Methode

Rendite

in % p. a.

1 Jahr – 7,1 – 7,1

3 Jahre – 4,4 – 1,5

5 Jahre 4,8 0,9

seit Auflage 9,7 1,6

Hinweis: Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen

sofort wieder angelegt). Historische Performancedaten erlauben keine

Prognose für die Zukunft.


Wisselwerking 58, Diemen, Niederlande

Übersicht Kredite, Stand 30.06.2012

Währung

Kredit-

volumen

(direkt)

in EUR

in % des

Immobilien-

vermögens

Zins-

bindungs-

dauer

Kreditvolumen

(Beteiligungen)

in EUR

1)

in % des

Immobilien-

vermögens

Zins-

bindungs-

dauer

Kredit-

volumen

(gesamt)

in EUR

in % des

Immobilien-

vermögens

Euro-Kredite

(Objekte im Inland)

Euro-Kredite

26.000.000 5,2 0,0 – – – 26.000.000 5,2

(Objekte im Ausland) 47.000.000 9,4 0,9 53.240.285 10,6 0,2 Jahre 100.240.285 20,0

USD-Kredite – – – 130.583.388 26,0 4,5 Jahre 130.583.388 26,0

Summe 73.000.000 14,6 0,6 183.823.673 36,6 2,9 Jahre 256.823.673 51,2 2)

Aufteilung des Kreditvolumens pro Währung nach Zinsbindung, Stand 30.06.2012

Zinsbindungsdauer

EUR-Kredite

Kreditvolumen

in EUR

USD-Kredite

Kreditvolumen

in EUR

Summe Kredite

Kreditvolumen

in EUR

unter 1 Jahr 107.040.285 15.184.115 122.224.400

1–2 Jahre – – 0

2–5 Jahre 19.200.000 – 19.200.000

5–10 Jahre – 115.399.273 115.399.273

über 10 Jahre – – 0

Summe 126.240.285 130.583.388 256.823.673

Übersicht Währungskursrisiken, Stand 30.06.2012

Währung

offene Währungsposition

zum Berichtsstichtag

in % des Fondsvolumens

(inkl. Kredite)

pro Währungsraum

in % des Fondsvolumens

pro Währungsraum

Polen PLN 334.343 EUR 78.556 4,8 4,8

USA USD 24.934 EUR 19.796 0,0 0,0

Summe EUR 98.352 0,1 0,1 3)

1) gemäß Beteiligungsquote

2) Passive Grenzüberschreitung nach Neubewertung der Liegenschaften in den Niederlanden durch die Sachverständigen. Bei Aufnahme der Darlehen war die Grenze eingehalten.

3) Die Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens betrug zum Stichtag 30.06.2012 99,9 % des Fondsvermögens.

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 11


12 | SEB Global Property Fund

Ergebniskomponenten

Das Fondsergebnis setzt sich aus der Rendite der Immobilien

und der Liquiditätsanlagen zusammen. Die Renditekennzahlen

stellen sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:

Die Immobilien des Portfolios erwirtschafteten eine Bruttorendite

von 3,6 %. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten

in Höhe von 1,1 % ergibt sich ein Nettoertrag von 2,5 %.

Die Wertänderungsrendite fiel mit – 3,0 % auf das durchschnittliche

Immobilienvermögen negativ aus. Großen

Anteil hieran haben die Abwertungen der über Beteiligungsgesellschaften

gehaltenen Immobilien in den Niederlanden

und Ungarn.

Der Einsatz von Fremdkapital im Rahmen einer strategisch

ausgerichteten Finanzierungsquote hat sich im

Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % vom 01.01.2012 bis 30.06.2012

I. Immobilien

Spanien

Sonstige

Länder

(A, D, PL)

Direkt-

investments

gesamt

Beteiligungen

(HU, NL, PL, USA)

Bruttoertrag 1) 2,6 4,6 4,0 3,4 3,6

Bewirtschaftungsaufwand 1) – 0,5 – 2,0 – 1,5 – 0,9 – 1,1

Nettoertrag 1) 2,1 2,6 2,5 2,5 2,5

Wertänderungen 1) – 0,2 0,0 – 0,1 – 5,0 – 3,0

Ausländische Ertragsteuern 1) – 0,1 – 0,1 – 0,1 – 0,2 – 0,2

Ausländische latente Steuern 1) – 0,1 – 0,4 – 0,3 0,3 0,1

Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 1,7 2,1 2,0 – 2,4 – 0,6

Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) 1,5 2,2 2,0 – 9,0 – 3,4

Währungsänderungen 2) 3) 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1

Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) 1,5 2,2 2,0 – 8,9 – 3,3

II. Liquidität 5) 6) 0,2

III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) – 2,9

Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 3,2

1) in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum

2) in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen

des Fonds im Berichtszeitraum

3) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als

auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.

4) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt

eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 87,21 % erwirtschaftet.

Geschäftshalbjahr 2012 negativ auf die Immobilienergebnisrendite

ausgewirkt.

Insgesamt senkten die negativen Wertänderungen das

Ergebnis vor Darlehensaufwand auf – 0,6 %. Da die Zinskosten

über diesem Prozentsatz liegen, ergibt sich ein negativer

Leverage und das Ergebnis nach Darlehensaufwand

beträgt – 3,4 %.

Währungsänderungen haben das Fondsergebnis nicht

beeinflusst. Die Absicherungsquote zum Stichtag lag bei

99,9 %.

Das Gesamtergebnis in Fondswährung beläuft sich auf – 3,3 %.

Die Liquiditätsanlagen haben im Durchschnitt marktbedingt

eine Rendite von 0,2 % erzielt, sodass das Ergebnis vor

Fondskosten – 2,9 % beträgt.

Gesamt

5) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum

6) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 12,79 %

des Fondsvermögens.

7) in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum


Portfoliostruktur

Im ersten Geschäftshalbjahr 2012 hat die Fondsgesellschaft

keine Ankäufe oder Verkäufe getätigt. Zum 30. Juni

2012 umfasste das Portfolio unverändert 14 Beteiligungen

sowie sieben direkt gehaltene Immobilien, wovon sich

eine Immobilie im Bau befindet. Das Portfolio verteilt sich

auf sieben Länder.

Auf Basis der Verkehrswerte waren zum Berichtsstichtag

19,7 % des Immobilienvermögens im Inland und 80,3 %

im Ausland investiert. Mit einem Anteil von 38,2 % lag der

größte Teil des Vermögens in den USA.

Das Immobilienvermögen war zu 36,8 % in Liegenschaften

mit einem wirtschaftlichen Alter von maximal zehn Jahren

angelegt. Bei den Nutzungsarten dominierten, bezogen auf

den Jahresnettosollmietertrag, Handel / Gastronomie mit

39,1 %, gefolgt von Büro mit 34,8 %.

Vermietung

Vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2012 hat das Fonds management

31 neue Mietverträge über 1.100 m² und 27 Stellplätze

abgeschlossen. Zusätzlich wurden 29 bestehende Mietverhältnisse

über 20.900 m² verlängert, was insgesamt 7,3 %

der Jahres netto sollmiete des Fonds ausmacht.

Geografische Verteilung der Fondsobjekte Nutzungsarten der Fondsobjekte

38,2 % (10 Objekte)

USA

19,7 % (2 Objekte)

Deutschland

Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen und der im

Bau / Umbau befindlichen Immobilien)

(1 Objekt) 1,0 %

Österreich

(1 Objekt) 3,5 %

Ungarn

(2 Objekte) 9,5 %

Niederlande

(3 Objekte) 12,2 %

Spanien

(2 Objekte) 15,9 %

Polen

Valentinskamp 88 – 90, Hamburg, Deutschland

Handel /

Gastronomie

Büro

Industrie

(Lager, Hallen)

Kfz

Freizeit

Andere

0,0 %

1,7 %

1,3 %

3,6 %

4,5 %

2,8 %

16,3 %

20,1 %

36,3 %

34,8 %

Basis: nach Jahresnettosollmietertrag

nach Mietfläche

(inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau

befindlichen Immobilien)

0 5 10 15 20 25 30 35 40

39,1 %

39,5 %

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 13


14 | SEB Global Property Fund

In der 2080 York Road in Timonium in Maryland, USA,

hat der Bestandsmieter American Radiology Services, Inc.

seinen Vertrag verlängert. Obwohl der Mieter in dem 1985

errichteten, zweigeschossigen Nahversorgungszen trum

seine Fläche um rund 25 % reduziert hat, nutzt er nun immer

noch mehr als 1.260 m². Der Anschlussvertrag gilt für die

nächsten fünf Jahre.

Die Vermietungsquote des SEB Global Property Fund lag

zum Berichtsstichtag bei 89,0 % (+ 0,7 Prozentpunkte

gegen über dem Stichtag 31. Dezember 2011) des Netto-

bzw. bei 89,0 % (+ 0,5 Prozentpunkte) des Bruttomietsolls.

Während des Berichtszeitraumes betrug die durchschnittliche

Vermietungsquote 88,8 % (– 2,6 Prozentpunkte) des

Netto- bzw. 88,8 % (– 2,7 Prozentpunkte) des Bruttomietsolls.

Derzeit haben 35,7 % der Mietverträge eine Laufzeit von

mehr als fünf Jahren. Die Laufzeit und Staffelung der Mietverträge

sind ein wichtiges Instrument im Risikomanagement

auf Portfolioebene.

Weitere Informationen zur Portfoliostruktur finden Sie auch

in der „Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung“

auf den Seiten 18 und 19.

Restlaufzeiten der Mietverträge

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

ab 2022

unbefristet

TOP-Objekte

Hamburg, Valentinskamp 88 – 90

Hamburg, Falkenried 88

Warschau, Grójecka 5

Danzig, Ulica Arkonska 6

Diemen, Wisselwerking 58

TOP-Mieter

Tele2 Nederland B.V., Diemen, Wisselwerking 58

BPH S.A. Bank, Danzig, Ulica Arkonska 6

Grupo Eroski Distribución S.A., Ciempozuelos, Calle Palmeras s / n

TPW Todt & Partner KG, Hamburg, Valentinskamp 88 – 90

Santander Bank, Zweigniederlassung der Santander Consumer Bank AG, Hamburg,

Valentinskamp 88 – 90

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte Größenklassen der Fondsobjekte

23,8 % (5 Objekte)

mehr als 20 Jahre

12,6 % (3 Objekte)

15 bis 20 Jahre

26,8 % (5 Objekte)

10 bis 15 Jahre

(1 Objekt) 7,6 %

bis 5 Jahre

(6 Objekte) 29,2 %

5 bis 10 Jahre

Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im

Bau / Umbau befindlichen Immobilien)

1,1 %

1,8 %

4,8 %

6,1 %

6,6 %

5,2 %

8,0 %

9,4 %

7,9 %

12,7 %

13,1 %

23,3 %

Basis: Jahresnettosollmietertrag (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch

ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)

10,9 % (1 Objekt)

EUR 50 < 100 Mio.

58,5 % (9 Objekte)

EUR 25 < 50 Mio.

(10 Objekte) 30,6 %

EUR 10 < 25 Mio.

Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im

Bau / Umbau befindlichen Immobilien)


Falkenried 88, Hamburg, Deutschland

Branchenstruktur der Mieter

nach Mietfläche

Konsumgüterindustrie und Einzelhandel

Automobil und Transport

Banken und Finanzdienstleistung

Maschinenbau, Rohstoff gewinnende und verarbeitende Industrie

Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung

Technologie und Software

Bauunternehmen

Hotel und Gastronomie

Chemie- und pharmazeutische Industrie

Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen

Versorger und Telekommunikation

Medien und Unterhaltung

Versicherungen

Sonstige Branchen

nach Gesamtnettosollmiete

Konsumgüterindustrie und Einzelhandel

Banken und Finanzdienstleistung

Automobil und Transport

Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung

Technologie und Software

Maschinenbau, Rohstoff gewinnende und verarbeitende Industrie

Hotel und Gastronomie

Bauunternehmen

Chemie- und pharmazeutische Industrie

Versorger und Telekommunikation

Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen

Medien und Unterhaltung

Versicherungen

Sonstige Branchen

4,9 % (15)

3,3 % (9)

1,6 % (4)

1,4 % (16)

0,4 % (3)

0,2 % (2)

0,1 % (11)

0,1 % (7)

0,0 % (1)

3,5 % (1)

2,8 % (16)

1,4 % (4)

0,6 % (3)

0,4 % (11)

0,2 % (2)

0,2 % (7)

0,0 % (1)

11,0 % (29)

10,0 % (1)

8,4 % (184)

9,0 % (5)

8,3 % (15)

7,8 % (9)

11,5 % (184)

18,6 % (5)

21,5 % (29)

32,8 % (122)

Anzahl der Mieter in Klammern (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)

0 5 10 15 20 25 30 35 40

40,0 % (122)

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 15


16 | SEB Global Property Fund

7005 Security Boulevard, Baltimore, USA

Vermietungssituation einzelner Objekte

Im Rahmen der Berichterstattung über die Vermietungssituation

erhalten Sie nachfolgend einen detaillierten Über-

Objekt

Im Bau befindliche Liegenschaften im Bestand 1)

Ort Straße Nutzung Nutzfläche

in m²

geplant

Österreich

Wels Gunskirchener Straße 17–19 Industrie 32.060

Grundstück

blick über Objekte mit einem Leerstand größer als 33 % der

Objektsollmiete (brutto) zum Stichtag 30. Juni 2012.

Übergang

Nutzen

und Lasten /

Fertigstellung

voraussichtlich

Baubeginn mit Vermietung.

Prüfung eines möglichen Verkaufs.

Anteil des

Leerstands

im Objekt

in %

Anteil des

Leerstands

im Fonds

in %

Baltimore, 7005 Security Boulevard

Der Mietbeginn des bereits genannten Supermarktes hat sich auf das vierte Quartal verschoben.

62,4 2,0

Cabanillas del Campo, Avenida Castilla la Mancha 7

Das Marktumfeld hat sich verbessert. Derzeit werden konkrete Verhandlungen mit dem Bestandsmieter und internationalen Interessenten geführt.

56,5 1,1

Alovera, Avenida Rio Henares 40

Der Leerstand des Logistikzentrums Alovera beruht weiterhin auf einer momentanen Kapazitätsanpassung des Mieters FCC, einem der führenden

Logistikunternehmen in Spanien.

35,7 1,5

Biatorbágy, Huber Utca 5

Aufgrund der Knappheit der Neubauprojekte im direkten Marktumfeld ist von einem stabilen Marktniveau auszugehen. Trotzdem bleibt die Nachfrage

nach Logistikflächen zurückhaltend.

34,2 1,5

Projektentwicklungen im Geschäftsjahr 01.01.2012 – 30.06.2012

1) unverändert zum Vorjahr

Bautenstand Vermietungsstand

0 % 0 %


Ausblick

Die Eurokrise und die unsicheren globalen Konjunkturperspektiven

prägen seit längerer Zeit die Anlagemärkte. Als

Konsequenz schichten Investoren ihre Vermögen in immer

kürzeren Zeiträumen um. Zu diesem Zweck ziehen sie teilweise

auch Kapital aus auf Langfristigkeit konzipierten Produkten

ab. Diese Verschiebung auf den Märkten hat Ende

letzten Jahres zu einer Aussetzung der Anteilscheinrücknahme

des SEB Global Property Fund geführt.

Ein Offener Immobilienfonds mit grundsätzlich täglicher

Verfügbarkeit kann diesen Liquiditätsbedarf nicht immer

bedienen. Daher hat der Gesetzgeber eine Rücknahmeaussetzung

bei Offenen Immobilienfonds für insgesamt maximal

zwei Jahre vorgesehen. Diese Zeitspanne soll es ermöglichen,

Immobilien zu angemessenen Konditionen zu

verkaufen und somit Liquidität zu schaffen.

Im ersten Geschäftshalbjahr 2012 hat das Fondsmanagement

die Verkaufsaktivitäten weiter intensiviert, indem es

zunächst für jede Immobilie die Marktfähigkeit analysiert und

mögliche Verkaufsszenarien bzw. Strukturierungen eines

Verkaufs erarbeitet hat. Die Entwicklung der Immobilienmärkte

wird die Ausstiegsszenarien voraussichtlich unterstützen,

allerdings nicht ohne negativen Einfluss auf die Performance

bleiben.

Da sich die US­Wirtschaft nach einer Schwächephase besser

entwickelt als erwartet, ergeben sich für die US­Immobilien

gute Verkaufsperspektiven. In Europa präsentiert sich das

Szenario gemischt: Während Deutschland, Polen und die

nordischen Länder in der Gunst der Investoren aktuell ganz

oben stehen, bleiben die süd­ und osteuropäischen Märkte

weiterhin geschwächt. Knapp drei Viertel des Immobilienportfolios

des SEB Global Property Fund liegen in den USA,

Deutschland und Polen.

Für den Erfolg der Veräußerungen ist das Timing von entscheidender

Bedeutung. Die Immobilien des Fonds wurden

auf eine durchschnittliche Haltedauer von sieben bis zehn

Jahren angelegt. Faktoren für einen erfolgreichen Verkauf

sind insbesondere die Ausgestaltung der Objektfinanzierung,

die Haltedauer und die steuerlichen Implikationen daraus,

die Klauseln der Mietverträge und deren Restlaufzeiten, der

aktuelle Immobilienmarktzyklus sowie die konkrete Nachfra­

gesituation am jeweiligen Standort. Unter Berücksichtigung

all dieser Faktoren werden die Verkäufe nach der Prämisse

strukturiert, das bestmögliche Ergebnis für die Anleger zu

erwirtschaften und ausreichend Liquidität für die Bedienung

sämtlicher Rückgabeverlangen zu schaffen.

Im Rahmen der europäischen Harmonisierung von Investmentprodukten

wird die Zukunft Offener Immobilienfonds

maßgeblich von der so genannten AIFM­Richtlinie, einer

europäischen Richtlinie für die Verwalter alternativer Investmentfonds,

geprägt werden. Am 20. Juli 2012 hat das Bundesministerium

der Finanzen (BMF) einen ersten Diskussionsentwurf

zur Umsetzung dieser Richtlinie in deutsches Recht

veröffentlicht. Der Entwurf sieht erneut weitgreifende Änderungen

der Rahmenbedingungen für Offene Immobilienfonds

vor. Demnach sollen die existierenden Offenen Immobilienfonds

Bestandsschutz erhalten, neue Immobilienfonds

indes nur als Geschlossene Fonds aufgelegt werden können.

Die tatsächliche Ausgestaltung des Gesetzes hängt jedoch

noch von der Anhörung der Verbände und den daraus resultierenden

Anpassungen ab. Fest steht dagegen, dass die

Richtlinie am 22. Juli 2013 in Kraft treten wird und dass sich

aus einem stärker europäisch ausgerichteten Reglement dann

spannende neue Chancen für die Anleger ergeben werden,

denen wir mit unseren Angeboten Rechnung tragen wollen.

Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen.

SEB Investment GmbH

Knoflach Cofalka

Chua Kraus

Frankfurt am Main, im August 2012

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 17


18 | SEB Global Property Fund

Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung

Renditekennzahlen (in % des durchschnittlichen Fondsvermögens) 1)

I. Immobilien

Spanien

Sonstige

Länder

(A, D, PL)

Direktinvestments

gesamt

Beteiligungen

(HU, NL, PL,

USA)

Bruttoertrag 2) 2,6 4,6 4,0 3,4 3,6

Bewirtschaftungsaufwand 2) – 0,5 – 2,0 – 1,5 – 0,9 – 1,1

Nettoertrag 2) 2,1 2,6 2,5 2,5 2,5

Wertänderungen 2) – 0,2 0,0 – 0,1 – 5,0 – 3,0

Ausländische Ertragsteuern 2) – 0,1 – 0,1 – 0,1 – 0,2 – 0,2

Ausländische latente Steuern 2) – 0,1 – 0,4 – 0,3 0,3 0,1

Ergebnis vor Darlehensaufwand 2) 1,7 2,1 2,0 – 2,4 – 0,6

Ergebnis nach Darlehensaufwand 3) 1,5 2,2 2,0 – 9,0 – 3,4

Währungsänderungen 3) 4) 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1

Gesamtergebnis in Fondswährung 3) 5) 1,5 2,2 2,0 – 8,9 – 3,3

II. Liquidität 6) 7) 0,2

III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 8) – 2,9

Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 3,2

Kapitalinformationen (gewichtete Durchschnittszahlen in EUR) 1)

Direkt gehaltene Immobilien 60.551 138.781 199.332 0 199.332

Über Beteiligungen gehaltene Immobilien 0 0 0 300.309 300.309

Immobilien insgesamt 60.551 138.781 199.332 300.309 499.641

davon EK-finanziertes Immobilienvermögen 32.751 93.581 126.332 120.641 246.973

Kreditvolumen 27.800 45.200 73.000 179.668 252.668

Liquidität 1.269 24.307 25.576 10.644 36.220

Fondsvolumen 34.020 117.888 151.908 131.285 283.193

Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in TEUR)

Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 61.100 141.600 202.700 298.858 501.558

Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio 9) 4.603 9.321 13.924 21.096 35.020

Positive Wertänderungen lt. Gutachten 10) 0 0 0 2.812 2.812

Sonstige positive Wertänderungen 11) 0 0 0 0 0

Negative Wertänderungen lt. Gutachten 10) – 100 0 – 100 – 17.743 – 17.843

Sonstige negative Wertänderungen 11) 0 0 0 – 471 – 471

Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 10) – 100 0 – 100 – 14.931 – 15.031

Sonstige Wertänderungen insgesamt 11) 0 0 0 – 471 – 471

Zuführung Capital Gains Tax und Abschlag

nach § 27 (2) Nr. 2 S. 7 InvRBV – 41 – 532 – 573 964 391

Wertänderungen insgesamt – 141 – 532 – 673 – 14.438 – 15.111

1) Die gewichteten Durchschnittszahlen im Geschäftshalbjahr werden anhand von

sieben Monats endwerten (31.12.2011 – 30.06.2012) ermittelt.

2) in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum

3) in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienver mögen

des Fonds im Berichtszeitraum

4) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als

auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.

5) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt

eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 87,21 % erwirtschaftet.

6) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum

7) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 12,79 %

des Fondsvermögens.

8) in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum

9) Unter gutachterlichen Bewertungsmieten werden die durch Sachverständige festgelegten

Roherträge aus Vermietung verstanden. Der Rohertrag entspricht hier

der durch die Gutachter als nachhaltig eingeschätzten Nettokaltmiete.

10) Summe der durch die Sachverständigen festgestellten Veränderungen der Verkehrswerte

11) Sonstige Wertänderungen umfassen Buchwertänderungen wie beispielsweise

nachaktivierte Anschaffungskosten und Kaufpreisabrechnungen.

Gesamt


Vermietungsinformationen (in % der Jahresnettosollmiete) 1)

Deutschland

Polen

Spanien

Beteiligungen

(HU, NL, PL,

USA)

Büro 9,3 7,0 0,4 18,1 34,8

Handel / Gastronomie 1,8 0,0 0,0 37,3 39,1

Industrie (Lager, Hallen) 0,4 0,0 12,1 3,8 16,3

Freizeit 1,2 0,0 0,0 0,5 1,7

Kfz 1,5 0,3 0,0 1,8 3,6

Andere 3,0 0,2 0,1 1,2 4,5

Anteil Jahresmietertrag gesamt 17,2 7,5 12,6 62,7 100,0

Leerstand (in % der Jahresnettosollmiete) 1)

Büro 1,2 0,0 0,1 1,1 2,4

Handel / Gastronomie 0,3 0,0 0,0 3,5 3,8

Industrie (Lager, Hallen) 0,1 0,0 2,9 1,2 4,2

Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Kfz 0,2 0,0 0,0 0,1 0,3

Andere 0,3 0,0 0,0 0,0 0,3

Anteil Leerstand gesamt 2,1 0,0 3,0 5,9 11,0

Vermietungsquote (stichtagsbezogen)

in % der Jahresnettosollmiete des Landes 1) 87,6 100,0 76,1 90,7 89,0

Vermietungsquote (stichtagsbezogen)

in % der Jahresbruttosollmiete des Landes 2) 87,3 100,0 76,1 90,3 89,0

Restlaufzeit der Mietverträge (in % der Jahresnettosollmiete) 1)

unbefristet 1,4 0,0 0,0 0,4 1,8

2012 0,5 0,0 1,1 3,2 4,8

2013 4,7 7,5 1,4 9,7 23,3

2014 0,1 0,0 3,5 4,4 8,0

2015 1,5 0,0 4,6 3,3 9,4

2016 0,1 0,0 0,0 12,6 12,7

2017 0,4 0,0 0,0 5,7 6,1

2018 0,0 1,0 0,0 5,6 6,6

2019 2,8 0,0 0,0 10,3 13,1

2020 5,0 0,0 0,0 0,2 5,2

2021 0,2 0,0 0,0 0,9 1,1

2022 + 0,1 0,0 0,1 7,7 7,9

Anteil Jahresnettosollmiete 16,8 8,5 10,7 64,0 100,0

1) bezogen auf die Jahresnettosollmiete der direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien

im Verhältnis zum Gesamtnettomietsoll des Fonds. In den Beteiligungen

wurde die Sollmiete entsprechend der Beteiligungsquote berücksichtigt.

2) Die Bruttosollmiete umfasst neben der Nettomiete („Kaltmiete“) die durch den

Mieter zu zahlenden Nebenkosten wie z. B. Heizung, Strom, Reinigung und Versicherung,

die anhand der Nebenkostenvorauszahlungen abgebildet werden.

Gesamt

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 19


20 | SEB Global Property Fund

Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30.06.2012

EUR EUR EUR EUR Anteil am

Fondsvermögen

in %

I. Immobilien

(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 24 ff.)

1. Geschäftsgrundstücke 197.700.000,00 72,19

davon in Fremdwährung 0,00

2. Grundstücke im Zustand der Bebauung 5.000.000,00 1,83

davon in Fremdwährung 0,00

Summe der Immobilien 202.700.000,00 74,02

insgesamt in Fremdwährung 0,00

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 26 ff.)

1. Mehrheitsbeteiligungen 119.665.090,79

davon in Fremdwährung 66.545.659,55

Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

III. Liquiditätsanlagen

(siehe Vermögensaufstellung, Teil II, Seite 32 ff.)

119.665.090,79 43,69

1. Bankguthaben 22.090.601,56

davon in Fremdwährung 4.239.395,46

Summe der Liquiditätsanlagen

IV. Sonstige Vermögensgegenstände

(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 33 ff.)

22.090.601,56 8,07

1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 4.784.955,62

davon in Fremdwährung 245.768,26

2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 11.670.000,00

davon in Fremdwährung 0,00

3. Zinsansprüche 21.390,18

davon in Fremdwährung 0,00

4. Andere 1.605.429,84

davon in Fremdwährung 424.459,37

Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 18.081.775,64 6,60

insgesamt in Fremdwährung 670.227,63

Summe 362.537.467,99 132,38

insgesamt in Fremdwährung 71.455.282,64

V. Verbindlichkeiten aus

(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 33 ff.)

1. Krediten 73.000.000,00

davon besicherte Kredite 45.200.000,00

davon in Fremdwährung 0,00

2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 695.954,28

davon in Fremdwährung 0,00

3. Grundstücksbewirtschaftung 4.847.833,13

davon in Fremdwährung 573.593,88

4. anderen Gründen 3.739.995,23

davon in Fremdwährung 189.335,41

Summe der Verbindlichkeiten 82.283.782,64 30,05

insgesamt in Fremdwährung 762.929,29

VI. Rückstellungen 6.385.700,70 2,33

davon in Fremdwährung 1.920.382,98

Summe 88.669.483,34 32,38

insgesamt in Fremdwährung 2.683.312,27

Fondsvermögen gesamt 273.867.984,65 100,00

davon in Fremdwährung 68.771.970,37

Anteilwert (EUR) 965,15

Umlaufende Anteile (Stück) 283.755


Inland

EUR

EU-Ausland

EUR

USA

EUR

98.600.000,00 99.100.000,00 0,00

0,00 5.000.000,00 0,00

98.600.000,00 104.100.000,00 0,00

0,00 53.119.431,24 66.545.659,55

0,00 53.119.431,24 66.545.659,55

18.539.432,22 3.551.169,34 0,00

18.539.432,22 3.551.169,34 0,00

4.291.965,32 492.990,30 0,00

0,00 11.670.000,00 0,00

0,00 21.390,18 0,00

712.339,06 893.090,78 0,00

5.004.304,38 13.077.471,26 0,00

122.143.736,60 173.848.071,84 66.545.659,55

26.000.000,00 47.000.000,00 0,00

6.098,48 689.855,80 0,00

3.287.454,76 1.560.378,37 0,00

3.148.878,87 582.779,97 8.336,39

32.442.432,11 49.833.014,14 8.336,39

2.914.977,06 1.698.220,88 1.772.502,76

35.357.409,17 51.531.235,02 1.780.839,15

86.786.327,43 122.316.836,82 64.764.820,40

Erläuterungen zur Vermögensaufstellung

Das Fondsvermögen verminderte sich im Geschäftshalbjahr

vom 1. Januar bis 30. Juni 2012 um EUR 17,6 Mio. auf

EUR 273,9 Mio.

I. Immobilien

Im Geschäftshalbjahr fanden keine Zu- oder Abgänge von

Immobilien statt. Die Geschäftsgrundstücke sowie das

Grundstück im Zustand der Bebauung sind mit den von

den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten in

das Fondsvermögen eingestellt.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Die Beteiligungen umfassen 14 Gesellschaften mit 14 Lie genschaften

mit einem Gesamtverkehrswert von EUR 298,9 Mio.

Berücksichtigt man die sonstigen Vermögensgegenstände

und Verbindlichkeiten der Gesellschaften (EUR 16,3 Mio.)

sowie die Fremdfinanzierung (EUR 183,8 Mio.) und ein

Gesellschafterdarlehen (EUR 11,7 Mio.), so erhält man den

Beteiligungswert in Höhe von EUR 119,7 Mio.

Die Verbindlichkeiten aus der Fremdfinanzierung entfallen

mit EUR 130,6 Mio. auf Darlehen in US-Dollar und mit EUR

53,2 Mio. auf Euro-Darlehen. Die Duration der Fremdfinanzierung

der Gesellschaften beträgt 2,9 Jahre.

III. Liquiditätsanlagen

Die unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen Bankguthaben

dienen der Deckung der laufenden Zahlungsverpflichtungen

aus der Bewirtschaftung der Immobilien sowie für

Kaufpreiszahlungen einer erworbenen Immobilien-Gesellschaft.

Für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität

ist ein Betrag von EUR 13,7 Mio. zweckgebunden. Im Inland

werden Bankguthaben in Fremdwährung vorgehalten.

IV. Sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung

beinhalten Mietforderungen in Höhe von EUR 0,8 Mio. und

Ausgaben für die auf die Mieter umlagefähigen Nebenkosten

in Höhe von EUR 4,0 Mio. Dem gegenüber stehen angemessene

Umlagenvorauszahlungen der Mieter in Höhe von EUR

3,6 Mio., die in der Position Verbindlichkeiten aus der

Grundstücksbewirtschaftung enthalten sind.

Unter den Forderungen an Immobilien-Gesellschaften ist

ein Gesellschafterdarlehen über EUR 11,7 Mio. ausgewiesen.

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 21


22 | SEB Global Property Fund

Die Zinsansprüche ergeben sich aus dem Gesellschafterdarlehen

gegenüber der Immobilien-Gesellschaft in Ungarn.

Die unter Andere ausgewiesenen sonstigen Vermögensgegenstände

stellen im Wesentlichen Vorauszahlungen an Verwalter

in Höhe von EUR 0,6 Mio. sowie Forderungen aus hinterlegten

Mietkautionen in Spanien in Höhe von EUR 0,5 Mio.

dar.

V. Verbindlichkeiten

Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten handelt es sich

um für den Erwerb von Objekten aufgenommene Darlehen.

Die Gliederung des Darlehensbestandes nach Währungen

und die jeweilige Duration sowie die Aufteilung des Kreditvolumens

nach der Laufzeit der Zinsbindungsdauer entnehmen

Sie bitte den Darstellungen auf Seite 11.

Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben

resultieren hauptsächlich aus restlichen Zahlungsverpflichtungen

aus dem Erwerb einer Immobi lien-Gesellschaft

in Höhe von EUR 0,7 Mio.

Die Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung

beinhalten im Wesentlichen Umlagenvorauszahlungen in

Höhe von EUR 3,6 Mio., Barkautionen in Höhe von EUR

1,0 Mio. sowie Mietvorauszahlungen in Höhe von EUR 0,2 Mio.

In den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen sind überwiegend

Verbindlichkeiten gegenüber Kontrahenten aus

Devisentermingeschäften in Höhe von EUR 2,0 Mio., Verbindlichkeiten

aus Verwaltungs- und Depotbankvergütung

in Höhe von EUR 0,6 Mio., Verbindlichkeiten aus Darlehenszinsen

in Höhe von EUR 0,4 Mio., Verbindlichkeiten an Kreditoren

in Höhe von EUR 0,4 Mio. sowie Verbindlichkeiten aus

Umsatzsteuer gegenüber den Finanzverwaltungen im In-

und Ausland in Höhe von EUR 0,3 Mio. enthalten.

Bei Immobilienerwerben in Fremdwährung wird ein Teil des

Währungsrisikos über Darlehensaufnahmen in der jeweiligen

Landeswährung abgesichert. Der Eigenanteil der Finanzierung

wird mittels Devisentermingeschäften gegen Währungskursänderungen

abgesichert. In der Vermögensaufstellung, Teil III

finden Sie eine Aufstellung der offenen Währungspositionen.

Im Berichtszeitraum wurden 14 Devisentermingeschäfte mit

einem Volumen von USD 119,3 Mio. sowie 17 Devisentermingeschäfte

mit einem Volumen von PLN 30,4 Mio. zur Absicherung

von Wechselkursänderungsrisiken abgeschlossen. Aus

Devisentermingeschäften bestehen Verbindlichkeiten gegenüber

Kontrahenten in US-Dollar in Höhe von EUR 1,9 Mio.

und aus Devisentermingeschäften in Polnischen Zloty in

Höhe von TEUR 99,0.

VI. Rückstellungen

Die Rückstellungen betreffen hauptsächlich Instandhaltungsmaßnahmen

mit EUR 4,2 Mio., Steuern mit EUR 1,6

Mio. und nicht umlagefähige Betriebskosten mit EUR 0,6 Mio.

Die Steuerrückstellungen betreffen mit EUR 1,5 Mio. latente

Steuern für etwaige ausländische Veräußerungs gewinne.

Capital Gains Tax

Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne fallen nur

dann an, wenn eine Immobilie veräußert und tatsächlich ein

Buchgewinn erzielt wird. Es handelt sich um eventuell in der

Zukunft anfallende und in ihrer Höhe ungewisse Steuern, da

sich sowohl die Marktverhältnisse als auch die Besteuerungsgrundlagen

laufend ändern können. Die latenten Steuern

wurden in vollem Umfang (100 %) in die Rückstellungen

eingestellt. Für die Ermittlung der Höhe der Rückstellung für

latente Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne

wurde auf Basis der länderspezifischen Steuersätze der

Unterschiedsbetrag zwischen den aktuellen Verkehrswerten

und den steuerlichen Buchwerten der Immobilien unter

Berücksichtigung allgemein üblicher Verkaufskosten als

Bemessungsgrundlage gewählt. Die Rückstellung wurde

ausschüttungsneutral zulasten des Fondskapitals gebildet.

In die Berechnung wurden auch die polnische und die USamerikanischen

Immobilien-Gesellschaften einbezogen.

Diese werden steuerlich wie ein Direkterwerb behandelt,

sodass ein Gewinn aus der Veräußerung der Gesellschaftsanteile

der Capital-Gains-Besteuerung unterliegt. Die

Berechnung der Capital Gains Tax wurde analog zu vorstehend

beschriebener Berechnungsweise durchgeführt.


Regionale Streuung der Fondsobjekte

Europa: 11 Immobilien, davon

2 Immobilien in Deutschland

USA: 10 Immobilien

Madrid

Hauptstadt mit Investment

Stadt mit Investment

Hauptstadt

Stadt

London

Cabanillas del Campo

Alovera

Ciempozuelos

Amsterdam

Arnheim

Brüssel

Paris

USA

Diemen

Bern

San Francisco

Frankfurt

Hamburg

München

Kopenhagen

Berlin

Wels

Chicago

Harrisonburg

Roanoke

Prag

Wien

P E N N S Y L V A N I A

M A R Y L A N D

Timonium

Catonsville

Columbia

Ljubljana

Baltimore

Danzig

Biatorbágy

New York

Cherry Hill

Washington, D. C.

Warschau

Budapest

North East

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 23

D

E

L

A

W

A

R

E


Vermögensaufstellung, Teil I:

Immobilienverzeichnis zum 30.06.2012

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten

24 | SEB Global Property Fund

Art des Grundstücks

Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme

Büro

Handel / Gastronomie

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

Deutschland

Industrie (Lager, Hallen)

Hotel

Wohnen

Freizeit

Kfz

Andere

20251 Hamburg

Falkenried 88

20354 Hamburg

G – 42 0 2 0 0 15 7 34 11/2006 1965/2004 8.045 16.290 353 F, K, L, P, W, Z 3 B

Valentinskamp 88 – 90

Österreich

G – 65 20 3 0 0 0 9 3 12/2006 1983 4.199 15.797 195 F, K, P, W 3 A

4600 Wels G (im

Gunskirchener Str. 17 – 19 1) Spanien

19208 Alovera

Bau) – na na na na na na na na 12/2007 na 32.060 na na na W, Z na G

Avenida Rio Henares 40

19171 Cabanillas del Campo

G – 3 0 97 0 0 0 0 0 07/2008 2001 64.069 38.968 180 K, S, W 3 G

Avenida Castilla la Mancha 7

28350 Ciempozuelos

G – 6 0 94 0 0 0 0 0 07/2008 2003 28.711 18.856 169 K, S, W 3 G

Calle Palmeras s/n G – 3 0 95 0 0 0 0 2 09/2008 2005 54.756 34.548 348 K, S, W 3 G

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Polen

80-125 Danzig

Ulica Arkonska 6

Summe der Immobilien

G – 93 0 0 0 0 0 4 3 10/2008 2008 5.313 11.330 155 F, K, P, W 2 C

Art des Grundstücks:

G = Geschäftsgrundstück

E = Erbbaurecht

Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme:

B = Bestandsentwicklungsmaßnahme

P = Projektentwicklungsmaßnahme

Erwerbsdatum

Bau- / Umbaujahr

Grundstücksgröße in m 2

Ausstattungsmerkmale:

F = Fernwärme

K = Klimaanlage / unterstützende

Kühlung

L = Lastenaufzug

Gewerbe

Wohnen

Anzahl Kfz-Stellplätze

Ausstattungsmerkmale

P = Personenaufzug

S = Sprinkleranlage

W = Warmwasser (zentral / dezentral)

Z = Zentralheizung

Objektqualität

Lagekategorie


Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der

Sachverständigenbewertung

Anzahl Mieter

Durchschnittliche Restlaufzeiten

der Mietverträge in Jahren

Restlaufzeiten der Mietverträge

in den nächsten 12 Monaten in %

Leerstandsquote

in % der Bruttosollmiete

Verkehrswert / Kaufpreis

(stichtagsbezogen) in EUR

Anschaffungsnebenkosten (ANK)

gesamt in EUR

davon Gebühren und

Steuern in EUR

davon sonstige Kosten

in EUR

ANK gesamt in % des

Verkehrswertes / Kaufpreises

Im Geschäftsjahr abgeschriebene

Anschaffungsnebenkosten

in EUR

Zur Abschreibung verbleibende

Anschaffungsnebenkosten

in EUR

Voraussichtlich verbleibender

Abschreibungszeitraum in Jahren

Fremdfinanzierungsquote in %

des Verkehrswertes / Kaufpreises

Rohertrag in EUR

Restnutzungsdauer

in Jahren

147 5,0 7,1 16,3 44.500.000 – – – – – – – – 2.928.254 55

46 5,0 0,0 9,3 54.100.000 – – – – – – – 48,1 3.188.605 48

na na na na 5.000.000 – – – – – – – – na 36

1 – – 35,7 23.300.000 – – – – – – – 54,9 1.759.938 40

1 – – 56,5 11.200.000 – – – – – – – – 857.832 42

3 – – 0,0 26.600.000 – – – – – – – 56,4 1.985.126 44

12 1,6 16,2 0,0 38.000.000

202.700.000

– – – – – – – 50,5 2.396.125 67

Objektqualität:

1 = stark gehoben

2 = gehoben

3 = mittel

Lagekategorie:

A = Stadtzentrum (CBD)

B = Sonstige Innenstadtlagen

C = Dezentrales Bürozentrum

D = Gewerbegebiet

E = Stadtzentrum (1a)

F = Solitärstandort (Shoppingcenter)

G = Etablierter Logistikstandort

H = Sonstige Lagen

1) Dieses Objekt befindet sich derzeit im Bau. Es

werden deshalb keine Angaben veröffentlicht.

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 25


Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten

Gesellschaft

26 | SEB Global Property Fund

Art des Grundstücks

Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

Niederlande

Büro

Handel / Gastronomie

Industrie (Lager, Hallen)

Hotel

Wohnen

Freizeit

Diemen IV GmbH, Deutschland, 60327 Frankfurt, Rotfeder-Ring 7

Gesellschaftskapital: EUR 21.212.617,35

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 51,00000 %

1. 1112 XS Diemen

Wisselwerking 58 G – 78 7 0 0 0 0 15 0 11/2006 2002 10.440 9.928 283 K, P, W, Z 3 C

Kroonveste IV GmbH, Deutschland, 60327 Frankfurt, Rotfeder-Ring 7

Gesellschaftskapital: EUR 8.336.000,00

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 100,00000 %

1. 6831 EX Arnheim,

Kroonpark 6 G – 98 0 1 0 0 0 1 0 11/2006 2005 2.715 5.077 88 K, P, W, Z 3 C

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Polen

Salzburg Center Development S.A., Polen, 00-078 Warschau, Plac Pilsudskiedo 1

Gesellschaftskapital: EUR 875.783,00

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 100,00000 %

1. 02-019 Warschau

Grójecka 5 G/E – 90 2 0 0 0 0 7 1 04/2008 2006 2.508 10.620 100 F, K, P, S, W 2 B

Ungarn

Tulipan Park A Ingatlanfejlesztö Kft., Ungarn, 1036 Budapest, Lajos Utca 78

Gesellschaftskapital: EUR 4.178.041,24

Gesellschafterdarlehen: EUR 11.670.000,00

Beteiligungsquote: 100,00000 %

1. 2051 Biatorbágy

Huber Utca 5 G – 15 0 85 0 0 0 0 0 11/2008 2008 89.998 29.305 210 F, L, S, W, Z 3 G

USA

Hillview CH, LLC, USA, 08002 Cherry Hill, 2135 Route 38 East

Gesellschaftskapital: EUR 4.622.821,98

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. Hillview Shopping Center

08002 Cherry Hill, 2135 Route 38 East G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06/2007 2003 165.257 16.519 1.061 K, L, P, S, Z 2 F

Security Center, LLC, USA, 21244 Baltimore, 7005 Security Boulevard

Gesellschaftskapital: EUR 4.499.169,71

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. Security Square Shopping Center

21244 Baltimore, 7005 Security Boulevard G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06/2007 2000 24.440 6.103 360 K, S, Z 3 F

Art des Grundstücks:

G = Geschäftsgrundstück

E = Erbbaurecht

Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme:

B = Bestandsentwicklungsmaßnahme

P = Projektentwicklungsmaßnahme

Kfz

Andere

Erwerbsdatum

Bau- / Umbaujahr

Ausstattungsmerkmale:

F = Fernwärme

K = Klimaanlage / unterstützende

Kühlung

L = Lastenaufzug

Grundstücksgröße in m 2

Gewerbe

Wohnen

Anzahl Kfz-Stellplätze

Ausstattungsmerkmale

P = Personenaufzug

S = Sprinkleranlage

W = Warmwasser (zentral / dezentral)

Z = Zentralheizung

Objektqualität

Lagekategorie


Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der

Sachverständigenbewertung

Anzahl Mieter

Durchschnittliche Restlaufzeiten

der Mietverträge in Jahren

Restlaufzeiten der Mietverträge

in den nächsten 12 Monaten in %

Leerstandsquote

in % der Bruttosollmiete

Wert der

Beteiligung

(stichtags bezogen)

in EUR

Verkehrswert /

Kaufpreis

(stichtags be-

zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)

14.909.452

gesamt in EUR

davon Gebühren und

Steuern in EUR

davon sonstige Kosten

in EUR

ANK gesamt in % des

Verkehrswertes / Kaufpreises

Im Geschäftsjahr abgeschriebene

Anschaffungsnebenkosten

in EUR

Zur Abschreibung verbleibende

Anschaffungsnebenkosten

in EUR

Voraussichtlich verbleibender

Abschreibungszeitraum in Jahren

Fremdfinanzierungsquote in %

des Verkehrswertes / Kaufpreises

Rohertrag in EUR

Restnutzungsdauer

in Jahren

4 – – 0,0 35.598.000

5.780.393

– – – – – – – 65,5 1.949.419 61

3 – – 11,4 11.900.000 – – – – – – – 73,5 784.630 63

25.078.000

23 2,7 7,6 5,1 41.700.000 – – – – – – – 50,8 2.445.004 65

7.351.586

7 1,1 36,7 34,2 17.800.000 – – – – – – – – 1.565.915 46

9.852.684

7 5,2 14,4 6,9 25.441.828

2.024.293

– – – – – – – 65,8 1.819.577 35

8 4,7 0,0 62,4 12.889.626 – – – – – – – 84,4 913.807 38

Objektqualität:

1 = stark gehoben

2 = gehoben

3 = mittel

Lagekategorie:

A = Stadtzentrum (CBD)

B = Sonstige Innenstadtlagen

C = Dezentrales Bürozentrum

D = Gewerbegebiet

E = Stadtzentrum (1a)

F = Solitärstandort (Shoppingcenter)

G = Etablierter Logistikstandort

H = Sonstige Lagen

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 27


Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten

Gesellschaft

USA

28 | SEB Global Property Fund

Art des Grundstücks

Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme

Büro

Handel / Gastronomie

Industrie (Lager, Hallen)

Hotel

Wohnen

Freizeit

Timonium Crossing, LLC, USA, 21093 Timonium, 2080 York Road

Gesellschaftskapital: EUR 3.162.316,48

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. Timonium Crossing Shopping Center

21093 Timonium, 2080 York Road G – 11 49 0 0 0 12 0 28 06/2007 1986/1997 12.176 4.722 218 K, P, S, Z 3 F

Ingleside, LLC, USA, 21228 Catonsville, 5600 Baltimore National Pike

Gesellschaftskapital: EUR 2.777.433,23

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. Ingleside Shopping Center

21228 Catonsville, 5600 Baltimore National Pike G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06/2007 1950/1990 36.308 8.901 483 K, S, Z 3 F

North East Station, LLC, USA, 21901 North East, 2544 Pulaski Highway

Gesellschaftskapital: EUR 2.214.930,60

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. North East Station

21901 North East, 2544 Pulaski Highway G – 0 95 0 0 0 5 0 0 06/2007 1998 60.284 6.332 403 K, S, Z 3 F

Skyline Krop, LLC, USA, 22801 Harrisonburg, 2035 East Market Street

Gesellschaftskapital: EUR 4.831.160,33

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. Skyline Village Plaza

22801 Harrisonburg, 2035 East Market Street G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06/2007 1992 65.402 14.809 559 K, S 3 F

KCVC, LLC, USA, 21046 Columbia, 8640 Guilford Road

Gesellschaftskapital: EUR 3.471.879,26

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. King’s Contrivance Shopping Center

21046 Columbia, 8640 Guilford Road

FP Sub, LLC, USA, 21236 Baltimore, 7927 Belair Road

Gesellschaftskapital: EUR 3.201.936,02

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

G – 11 84 0 0 0 1 0 4 06/2007 1986/1995 41.891 9.406 482 K, P, S 2 F

1. Fullerton Plaza

21236 Baltimore, 7927 Belair Road G – 0 95 0 0 0 0 0 5 06/2007 1979 63.194 12.069 718 K, S 3 F

Art des Grundstücks:

G = Geschäftsgrundstück

E = Erbbaurecht

Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme:

B = Bestandsentwicklungsmaßnahme

P = Projektentwicklungsmaßnahme

Kfz

Andere

Erwerbsdatum

Bau- / Umbaujahr

Ausstattungsmerkmale:

F = Fernwärme

K = Klimaanlage / unterstützende

Kühlung

L = Lastenaufzug

Grundstücksgröße in m 2

Gewerbe

Wohnen

Anzahl Kfz-Stellplätze

Ausstattungsmerkmale

P = Personenaufzug

S = Sprinkleranlage

W = Warmwasser (zentral / dezentral)

Z = Zentralheizung

Objektqualität

Lagekategorie


Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der

Sachverständigenbewertung

Anzahl Mieter

Durchschnittliche Restlaufzeiten

der Mietverträge in Jahren

Restlaufzeiten der Mietverträge

in den nächsten 12 Monaten in %

Leerstandsquote

in % der Bruttosollmiete

Wert der

Beteiligung

(stichtags bezogen)

in EUR

Verkehrswert /

Kaufpreis

(stichtags be-

zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)

3.664.098

gesamt in EUR

davon Gebühren und

Steuern in EUR

davon sonstige Kosten

in EUR

ANK gesamt in % des

Verkehrswertes / Kaufpreises

Im Geschäftsjahr abgeschriebene

Anschaffungsnebenkosten

in EUR

Zur Abschreibung verbleibende

Anschaffungsnebenkosten

in EUR

Voraussichtlich verbleibender

Abschreibungszeitraum in Jahren

Fremdfinanzierungsquote in %

des Verkehrswertes / Kaufpreises

Rohertrag in EUR

Restnutzungsdauer

in Jahren

14 3,8 13,3 16,7 13.159.566

5.587.890

– – – – – – – 74,6 1.067.830 23

14 4,5 10,9 9,2 17.950.998

5.352.578

– – – – – – – 72,0 1.385.030 28

14 3,7 20,1 0,0 10.662.623

6.997.343

– – – – – – – 51,7 648.250 37

10 12,9 0,0 4,7 25.509.313

11.511.789

– – – – – – – 74,9 1.905.691 37

40 7,2 4,9 0,8 26.251.647

3.275.127

– – – – – – – 58,4 1.809.290 33

15 5,3 6,6 0,0 11.337.472 – – – – – – – 74,1 1.010.793 18

Objektqualität:

1 = stark gehoben

2 = gehoben

3 = mittel

Lagekategorie:

A = Stadtzentrum (CBD)

B = Sonstige Innenstadtlagen

C = Dezentrales Bürozentrum

D = Gewerbegebiet

E = Stadtzentrum (1a)

F = Solitärstandort (Shoppingcenter)

G = Etablierter Logistikstandort

H = Sonstige Lagen

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 29


Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten

Gesellschaft

USA

Objektqualität – Ausstattungsstandard nach Normalherstellungskosten 2000 (NHK)

Nutzungsart Gebäudeteil Skelett-, Fachwerk /

Rahmen bau

Massivbau Fenster Dächer Sanitär

Büro einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Einfache und wenige Toiletten-

Faserzementbekleidung

und Anstrich

Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung räume, Installation auf Putz

mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer

Ausreichende Anzahl von

mung, Beton-Sandwich-Elemente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und

Wärmedämmstandard

Toilettenräumen, Installation

Ausfachung 12 bis 25 cm

Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard

unter Putz

gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmau- Verblendmauerwerk, Metallbekleidung,

Aluminium, Rollladen, Sonnenschutz- Tondachpfannen, Schiefer-, Metallein- Toilettenräume in guter Ausstaterwerk,

Spaltklinker, Ausfachung bis Vorhangfassade, hoher Wärmestandard

30 cm

vorrichtung, Wärmeschutz verglasung deckung, hoher Wärme dämmstandard tung

stark gehoben Glasverkleidung, Ausfachung über Naturstein Raumhohe Verglasung, große Schie- Große Anzahl von Oberlichtern, Dachaus- Großzügige Toilettenanlagen mit

30 cm

beelemente, elektrische Rollläden, und Dachaufbauten mit hohem Schwie- Sanitäreinrichtungen, gehobener

Schallschutzverglasung

rigkeitsgrad, Dachschnitte in Glas

Standard

Handel einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Stahl, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Einfache und wenige Toiletten-

Faserzementbekleidung

und Anstrich

Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung räume, Installation auf Putz

mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer Wärme- Ausreichende Anzahl von

mung, Beton-Sandwich -Ele mente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und

dämmstandard

Toilettenräumen, Installation

Ausfachung 12 bis 25 cm

Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard

unter Putz

gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmau- Verblendmauerwerk, Metallbekleidung,

Aluminium, Rollladen, Sonnen schutz- Tondachpfannen, Schiefer-, Metall ein- Großzügige Toilettenräume in

erwerk, Spaltklinker, Ausfachung bis Vorhangfassade, hoher Wärmestandard

vorrichtung, Wärmeschutz verglasung deckung, Glasbetonfertigteile, Stegzement- guter Ausstattung

30 cm

dielen, hoher Wärme dämmstandard

Logistik einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Einfache Toilettenanlagen,

Faserzementbekleidung

und Anstrich

Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung wenige Duschen, Installation

auf Putz

mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer Wärme- Ausreichend Toilettenanlagen,

mung, Beton-Sandwich-Elemente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und

dämmstandard

mehrere Duschen, Installation

Ausfachung 12 bis 25 cm

Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard

teilweise auf Putz

30 | SEB Global Property Fund

Art des Grundstücks

Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme

Büro

Handel / Gastronomie

Industrie (Lager, Hallen)

Hotel

Wohnen

Freizeit

Towne Square, LLC, USA, 24021 Roanoke, 1356 Towne Square Boulevard

Gesellschaftskapital: EUR 4.988.964,35

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. Towne Square Shopping Center

24021 Roanoke, 1356 Towne Square Boulevard G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06/2007 1987 120.362 23.545 1.539 K, S, Z 2 F

River Hill Village Center, LLC, USA, 21046 Columbia, 6030 Day Break Circle

Gesellschaftskapital: EUR 6.455.055,02

Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00

Beteiligungsquote: 85,00000 %

1. River Hill Village Center

21046 Columbia, 6030 Day Break Circle G – 0 100 0 0 0 0 0 0 09/2007 1997 52.258 8.363 369 K, S, W 3 F

Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Art des Grundstücks:

G = Geschäftsgrundstück

E = Erbbaurecht

Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme:

B = Bestandsentwicklungsmaßnahme

P = Projektentwicklungsmaßnahme

Kfz

Andere

Erwerbsdatum

Bau- / Umbaujahr

Ausstattungsmerkmale:

F = Fernwärme

K = Klimaanlage / unterstützende

Kühlung

L = Lastenaufzug

Grundstücksgröße in m 2

Gewerbe

Wohnen

Anzahl Kfz-Stellplätze

Ausstattungsmerkmale

P = Personenaufzug

S = Sprinkleranlage

W = Warmwasser (zentral / dezentral)

Z = Zentralheizung

Objektqualität

Lagekategorie


Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der

Sachverständigenbewertung

Anzahl Mieter

Durchschnittliche Restlaufzeiten

der Mietverträge in Jahren

Innenwandbekleidung

der Nassräume

Bodenbeläge Innentüren Heizung Elektroinstallationen Installation und sonstige

Einbauten

Füllungstüren, Türblätter und Zargen Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler Je Raum 1 Lichtauslass und 1 – 2 Steck- na

Nassräume: PVC

gestrichen

für Warmwasser

dosen auf Putz

Ölfarbanstrich Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC,

Fliesensockel (1,50 m) Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum,

Nassräume: Fliesen

Fliesen raumhoch Großformatige Fliesen, Parkett, Betonwerkstein,

Nassräume: großformatige

Fliesen, beschichtete Sonderfliesen

Naturstein, aufwendige

Verlegung

Restlaufzeiten der Mietverträge

in den nächsten 12 Monaten in %

Leerstandsquote

in % der Bruttosollmiete

Wert der

Beteiligung

(stichtags bezogen)

in EUR

Verkehrswert /

Kaufpreis

(stichtags be-

zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)

5.746.347

Naturstein, aufwendige Verlegung,

Nassräume: Naturstein

Ölfarbanstrich Holzdielen, Linoleum, PVC, Nassräume:

PVC

Fliesensockel (1,50 m) Beschichteter Estrich, Gussasphalt,

Nassräume: Fliesen

Fliesen raumhoch Fliesen, Holzpflaster, Betonwerkstein,

Nassräume: großformatige Fliesen

Kunststoff- / Holztürblätter, Stahl zargen Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung)

Türblätter mit Edelholzfurnier, Glastüren,

Holzzargen

Massive Ausführung, Einbruchschutz,

rollstuhlgerechte Bedienung, Automatiktüren

Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern,

Warmwasserbereitung zentral

Fußbodenheizung, Klima- und sonstige raumlufttechnische

Anlagen

na Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler

für Warmwasser

na Lufterhitzer, Lufterhitzer mit Anschluss an

zentrale Kesselanlage, Fernheizung

na Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern,

Warmwasserbereitung zentral

Je Raum 1 – 2 Lichtauslässe und 2 – 3

Steckdosen, informationstechnische

Anlagen, Installation auf Putz

Je Raum mehrere Lichtauslässe und

Steckdosen, Fensterbank kanal mit

EDV-Verkabelung

Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen

na

na

na

Einfache Installationen auf Putz na

Ausreichende Installationen unter Putz na

Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen

Ölfarbanstrich Rohbeton, Anstrich na Luftheizung mit Direktbefeuerung na Strom- und Wasseranschluss,

Installation auf Putz, Kochmöglichkeiten,

Spüle

Fliesensockel (1,50 m) Estrich, Gussasphalt, Verbundpflaster

ohne Unterbau

gesamt in EUR

davon Gebühren und

Steuern in EUR

davon sonstige Kosten

in EUR

ANK gesamt in % des

Verkehrswertes / Kaufpreises

Im Geschäftsjahr abgeschriebene

Anschaffungsnebenkosten

in EUR

Zur Abschreibung verbleibende

Anschaffungsnebenkosten

in EUR

na Zentralheizung na Strom- und Wasseranschluss,

Installation auf Putz, Teeküche

Voraussichtlich verbleibender

Abschreibungszeitraum in Jahren

Fremdfinanzierungsquote in %

des Verkehrswertes / Kaufpreises

na

Rohertrag in EUR

Restnutzungsdauer

in Jahren

36 3,0 8,9 7,2 21.865.125

12.533.511

– – – – – – – 76,4 1.949.419 24

20 5,4 13,0 0,0 26.791.527

119.665.091

– – – – – – – 56,7 1.840.905 36

Objektqualität:

1 = stark gehoben

2 = gehoben

3 = mittel

Lagekategorie:

A = Stadtzentrum (CBD)

B = Sonstige Innenstadtlagen

C = Dezentrales Bürozentrum

D = Gewerbegebiet

E = Stadtzentrum (1a)

F = Solitärstandort (Shoppingcenter)

G = Etablierter Logistikstandort

H = Sonstige Lagen

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 31


32 | SEB Global Property Fund

Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis

Auf den vorhergehenden Seiten werden im Rahmen des

Immobilienverzeichnisses Informationen zu Immobilien zur

Verfügung gestellt, die einer Erläuterung bedürfen.

Bei über Beteiligungsgesellschaften gehaltenen Immobilien

werden Mieten und Verkehrswerte anteilig zur jeweiligen

Beteiligungsquote angegeben. Grundsätzlich ist keine Hochrechnung

der Einzelwerte auf das Fondsvermögen möglich.

Zur Interpretation bitten wir Sie um Beachtung nachfolgender

Angaben:

Die Angabe zu Bau- / Umbaujahr bezieht sich auf das letzte

Jahr, in dem wesentliche Umbaumaßnahmen, Erweiterungen

bzw. Modernisierungen erfolgt sind.

Die Nutzfläche entspricht der Mietvertragsfläche zum

Stichtag.

Die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge

in Jahren beinhalten keine unbefristeten Mietverträge.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen

Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der

sons tigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks

Vermögensaufstellung, Teil II:

Bestand der Liquidität

IV. Bankguthaben

ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre. Grundlage der Bewertung bildet

das Ertragswertverfahren, bei dem der Grundstückswert auf

Basis der nachhaltig zu erzielenden Mieterträge ermittelt

wird. Dieser Marktwert wird durch einen Ausschuss externer

öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

wenigstens einmal jährlich ermittelt.

Der Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten werden

nur für Objekte ausgewiesen, die nach der Umstellung auf

neues InvG am 15. Mai 2010 gekauft / zugegangen sind.

Der nachhaltige Rohertrag entspricht den durch den externen

Gutachter festgestellten Bewertungsmieten, die zur

Berechnung des Ertragswertes zu grun de gelegt werden.

Diese nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete des Objektes bei

Vollvermietung stellt somit den langfris tigen – unabhängig

von kurzfristigen Nachfrageschwankungen – erzielbaren

Ertrag des Objektes dar. Abschläge bzw. Zuschläge, welche

die aktuelle Marktsituation des Objektes widerspiegeln (wie

beispielsweise Leerstand oder über dem Marktniveau abgeschlossene

Mietverträge), werden gesondert beim Verkehrswert

abgezogen bzw. hinzugerechnet. Aus diesem Grund

kann die gutachterliche Bewertungsmiete von der tatsächlichen

Sollstellung abweichen. Sie stellt vielmehr die nachhaltige

Ertragskraft des Objektes aus heutiger Einschätzung dar.

Kurswert

EUR

Deutschland 18.539.432,22

Österreich 138.979,03

Spanien 1.822.222,14

Polen 1.589.968,17

Anteil am

Fonds-

vermögen

in %

Summe der Liquiditätsanlagen 22.090.601,56 8,07


Vermögensaufstellung, Teil III:

Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und

Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen

I. Sonstige Vermögensgegenstände

EUR EUR EUR EUR Anteil am

Fonds-

vermögen

in %

1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 4.784.955,62

davon in Fremdwährung 245.768,26

davon Mietforderung 825.586,63

davon Betriebskostenvorlagen 3.959.368,99

2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 11.670.000,00

davon in Fremdwährung 0,00

3. Zinsansprüche 21.390,18

davon in Fremdwährung 0,00

4. Andere 1.605.429,84

davon in Fremdwährung 424.459,37

davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften 0,00

Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 18.081.775,64 6,60

insgesamt in Fremdwährung 670.227,63

II. Verbindlichkeiten aus

1. Krediten 73.000.000,00

davon besicherte Kredite 45.200.000,00

davon in Fremdwährung 0,00

2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 695.954,28

davon in Fremdwährung 0,00

3. Grundstücksbewirtschaftung 4.847.833,13

davon in Fremdwährung 573.593,88

4. anderen Gründen 3.739.995,23

davon in Fremdwährung 189.335,41

davon aus Sicherungsgeschäften 2.045.073,54

Währung

Kurswert

Verkauf

EUR

Kurswert

Stichtag

EUR

Vorläufiges

Ergebnis

EUR

USD 65.224.765,75 – 67.170.648,90 1.945.883,15

PLN 1.426.992,12 – 1.526.182,51 99.190,39

Summe der Verbindlichkeiten 82.283.782,64 30,05

insgesamt in Fremdwährung 762.929,29

III. Rückstellungen 6.385.700,70 2,33

davon in Fremdwährung 1.920.382,98

Fondsvermögen gesamt 273.867.984,65 100,00

davon in Fremdwährung 68.771.970,37

Anteile (EUR) 965,15

Umlaufende Anteile (Stück) 283.755

Devisenkurse * per 30.06.2012

US-Dollar (USD) 1,25954 = 1 EUR

Polnische Zloty (PLN) 4,25611 = 1 EUR

* Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden zu dem unter Zugrundelegung des Mittags-Fixings der Reuters AG um 13:30 Uhr ermittelten Devisenkurs der

Währung in Euro umgerechnet.

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 33


34 | SEB Global Property Fund

Erläuterungen zu Finanzinstrumenten

Käufe und Verkäufe von Finanzinstrumenten, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden;

alle Geschäfte wurden mit verbundenen Unternehmen geschlossen.

Erläuterungen zu den Bewertungsverfahren

Devisentermingeschäfte wurden mit ihrem Terminkurs

vom 30. Juni 2012 bewertet.

Bankguthaben und Festgelder werden zum Nennwert

zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag

angesetzt.

Käufe

Kurswert EUR

vom 01.01.2012

bis 30.06.2012

Verkäufe

Kurswert EUR

vom 01.01.2012

bis 30.06.2012

PLN 5.119.295,80 3.799.769,66

USD 51.412.184,51 42.228.396,95

Summe 56.531.480,31 46.028.166,61


Gremien

Kapitalanlagegesellschaft

SEB Investment GmbH

Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main

Postfach 111652, 60051 Frankfurt am Main

Telefon: +49 69 2 72 99 - 1000

Telefax: +49 69 2 72 99 - 090

Gezeichnetes und eingezahltes Kapital EUR 5,113 Mio.

Haftendes Eigenkapital EUR 10,959 Mio.

(Stand: 30. Juni 2012)

Handelsregister Frankfurt am Main, HRB 29859

Gründungsdatum: 30. September 1988

Geschäftsführung

Barbara A. Knoflach 1)

Matthias Bart 2)

Choy-Soon Chua

Siegfried A. Cofalka 2)

Alexander Klein

Thomas Körfgen

Axel Kraus

Aufsichtsrat

Fredrik Boheman

Vorsitzender des Vorstands der SEB AG,

Frankfurt am Main, Deutschland

– Vorsitzender –

Anders Johnsson

Head of SEB Wealth Management,

Stockholm, Schweden

– Stellvertretender Vorsitzender –

Peter Kobiela

Frankfurt am Main, Deutschland

Abschlussprüfer

PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,

Frankfurt am Main

1) weitere Funktion: CEO der SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main

2) weitere Funktion: Mitglied des Vorstands der SEB Asset Management AG,

Frankfurt am Main

Gesellschafter

SEB AG, Frankfurt am Main (6 %)

SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main (94 %)

Sachverständigenausschuss A

Ulrich Renner, Dipl.-Kfm.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für

die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,

Wuppertal

Prof. Michael Sohni, Dr.-Ing.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,

Darmstadt

Klaus Thelen, Dipl.-Ing.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für

die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,

Gladbeck

Sachverständigenausschuss B

Klaus Peter Keunecke, Dr.-Ing.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für

die Bewertung von Mieten und bebauten und unbebauten

Grundstücken, Berlin

Günter Schäffler, Dr.-Ing.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für

Baukostenplanung und -kontrolle, Bewertung von bebauten

und unbebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und

Gebäude, Stuttgart

Bernd Fischer-Werth, Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für

die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,

Wiesbaden

Halbjahresbericht zum 30.06.2012 | 35


Kapitalanlagegesellschaft:

SEB Investment GmbH

Rotfeder-Ring 7

60327 Frankfurt am Main

Postfach 111652

60051 Frankfurt am Main

Infoline: 0180 1 777 999

(dt. Festnetz 0,039 EUR/Minute;

Mobilfunk max. 0,42 EUR/Minute)

Internet: www.sebassetmanagement.de

Telefon: +49 69 2 72 99 - 1000

Telefax: +49 69 2 72 99 - 090 GEAM0203.1206

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