SCHWACHHAUSEN Magazin | November-Dezember 2017

TEXT | ARNE SMOLLA
IMMOBILIENREPORT BREMEN
Neubauwohnungen
äußerst begehrt
Die urbane Infrastruktur in Schwachhausen sorgt für eine
dynamische Nachfrage nach Eigentumswohnungen
– auch im hochwertigen Segment.
Wohnimmobilien im Neubausegment verzeichnen in Bremen eine dynamische
Nachfrage – doch gerade in hochverdichteten Stadtteilen wie
Schwachhausen ist das Angebot aufgrund mangelnder freier Grundstücksflächen
äußerst begrenzt. Oftmals können Neubauten hier lediglich
durch den Rückbau von nicht mehr zeitgemäßen Altbeständen erfolgen.
Eine gut ausgebaute Infrastruktur, leicht erreichbare Versorgungsmöglichkeiten,
Restaurants, Cafés und Bars sowie ein vielfältiges Freizeit- und
Kulturangebot in der unmittelbaren Umgebung haben einen hohen Stellenwert.
Beim Wohnimmobilienkauf gilt die urbane Infrastruktur als maßgebliches
Entscheidungskriterium – eine befahrene Straße fällt hingegen
nicht so stark ins Gewicht. Neben den Lagekriterien spielen Ausstattungsparameter
wie moderne Bäder, bodentiefe Fensterelemente für gute
Lichtverhältnisse, eine durchdachte Raumaufteilung sowie Terrassen und
Balkone mit mindestens zehn Quadratmetern eine bedeutende Rolle. In
Schwachhausen legen Eigentümer aufgrund der schwierigen Parkplatzsituation
zudem großen Wert auf einen Tiefgaragenstellplatz – Überlegungen
hinsichtlich E-Mobilität und der Berücksichtigung von verfügbaren
Steckdosen nehmen dabei spürbar zu. Nicht unwesentlich ist auch der
Sicherheitsgedanke – besonders im Erdgeschossbereich. Eine kosten- und
umweltbewusste Haustechnik und Bauweise erfolgt bei Neubauprojekten
heutzutage standardmäßig nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung
(EneV 2014).
Wir registrieren besonders durch die „Generation 60+“ eine steigende
Nachfrage nach Neubauwohnungen – wenn die Kinder aus dem Haus
sind und das großflächige Einfamilienhaus mit Garten nicht mehr „notwendig“
erscheint, haben Ehepaare häufig den Wunsch sich in der Wohnfläche
zu verkleinern. Da steht Schwachhausen aufgrund seiner
Arne Smolla vom Immobilienunternehmen Robert C. Spies
kennt den Bremer Immobilienmarkt gut: Besonders für Neubauprojekte
registriert er eine starke Nachfrage – aufgrund
der verknappten Grundstückssituation ist das Angebot in
Schwachhausen jedoch begrenzt.
Innenstadtnähe, der hervorragenden Infrastruktur, der Naherholungsmöglichkeiten
wie dem Bürgerpark aber auch aufgrund der Reputation
eines „soliden“ Stadtteils ganz oben auf der Wunschliste. Diese Zielgruppe
sucht vorwiegend Neubauwohnungen mit rund 100 Quadratmetern, die
über einen Aufzug verfügen und folglich barrierefrei sind. Ebenso schätzen
junge Familien die gut ausgebaute Infrastruktur des urbanen Stadtteils
und suchen nach modernen Neubauwohnungen mit mindestens drei bis
vier Zimmern. Wenn die passende Immobilie zu dem Wunschpreis in
Schwachhausen jedoch nicht verfügbar ist, weicht die jüngere Zielgruppe
vermehrt in unmittelbar angrenzende Lagen aus – so ist das soziale Umfeld
immer noch in Reichweite. Dazu gehören beispielsweise die umliegenden
Stadtteile Horn, Findorff, die Überseestadt, Borgfeld und
Oberneuland, wo teilweise noch verfügbare Grundstücksflächen auch
Wohnbebauungen mit Reihen- und Doppelhäusern ermöglichen. In
Schwachhausen hingegen dominiert bei Neubauprojekten das Segment
für Eigentumswohnungen.
Auch in Bremen stehen Projektentwickler und Bauträger gegenwärtig
einer limitierten Grundstückssituation gegenüber. Hinzu kommt, dass
Grundstückseigentümer, insbesondere im privaten Segment oftmals sehr
hohe Preisvorstellungen haben. Diese Situation führt teilweise zu sehr
hohen Grundstücksvorlastkosten. Addiert man nun die stetig steigenden
Baukosten, die in der Regel langandauernden und kostenintensiven Genehmigungsverfahren
sowie die übliche Marge für den Projektentwickler
hinzu, ergibt dies am Ende eine entsprechende Kaufpreisanforderung.
Folglich ist es nicht verwunderlich, dass der Angebotspreis für eine Neubauwohnung
in den vergangenen Jahren stetig leicht angezogen hat. In
Schwachhausen beginnen die Kaufpreise im Neubaubereich bei 3.800
Euro pro Quadratmeter – für absolute Topobjekte in den Bestlagen wurden
in der Spitze sogar bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Dabei
gibt es durchaus eine Zielgruppe – insbesondere aus der „Generation 60+“
– die gezielt moderne Neubauwohnungen im hochwertigen Segment
nachfragt, da durch den im Gegenzug geplanten Hausverkauf ja auch entsprechend
Eigenkapital zur Verfügung steht. Folglich haben auch exklusive
und hochpreisige Neubauprojekte eine „Berechtigung“ auf dem
Markt. Vielfach sind geplante Wohnungen in Neubauprojekten bereits vor
der Fertigstellung vollständig verkauft – daher bauen Bauträger auch nicht
am Markt vorbei!
SCHWACHHAUSEN Magazin | November - Dezember 2017 59