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Immobilien Wann kommt ein Maklervertrag zustande? BGH präzisiert mehrfach das Zustandekommen des Maklervertrages und die Entstehung des Makler-Provisionsanspruchs Zur Vorgeschichte: Im Jahr 2012 fasste der BGH ein wegweisendes Urteil. Es ging um die Frage, ob durch ein Inserat eines Immobilienmaklers in Verbindung mit der Inanspruchnahme seiner Leistung ein Maklervertrag und infolge dessen diesem gegenüber eine Provisionspflicht entsteht. Unter bestimmten Voraussetzungen bejahte der BGH einen Provisionsanspruch des Maklers. In den folgenden Jahren waren weitere Entscheidungen beim BGH zum Zustandekommen des Maklervertrages und zum Entstehen eines Maklervon Helge Ziegler provisionsanspruches rechtshängig. Darauf wird hier näher eingegangen. Grundsatz: Ein Maklervertrag kann, soweit nicht wie beim Wohnungsmaklervertrag ein bestimmtes Formerfordernis zu beachten ist, wie andere zivilrechtliche Verträge auch, nicht nur durch eine ausdrückliche, sondern auch durch eine konkludent abgegebene Willenserklärung zustande kommen. Allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen die Schriftform. Folgende Sachverhalte wurden in der jüngsten Vergangenheit vom BGH entschieden: 1. Das Zustandekommen des Maklervertrages bei einer Anzeige In einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers ist noch kein Angebot des Maklers auf Abschluss eines Maklervertrags zu sehen. Es handelt sich bei solchen Inseraten um ein „Angebot an jedermann“ (invitatio ad offerendum). Eine durch das Inserat veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler 36 SACHWERT MAGAZIN 1/2018
Immobilien Bild: Depositphotos/Ridofranz, Ziegler: Privat ist als dessen Angebot an den Makler zu werten, einen Maklervertrag abschließen zu wollen. Entfaltet der Makler seine Dienstleistung, nimmt er das Angebot an; der Maklervertrag ist zustande gekommen. (BGH, 03.05.2012, AZ: II ZR 62/1). Nur wenn der Makler in dem besagten Inserat sein Provisionsverlangen zum Ausdruck bringt, entsteht im Falle des Zustandekommens des Hauptvertrages (Kauf-/ Mietvertrag) der Provisionsanspruch. Unterlässt er dies, ist zwar ein Maklervertrag zustande gekommen aber kein Provisionsanspruch entstanden. 2. Der konkludente Abschluss des Maklervertrages An den stillschweigend durch schlüssiges Verhalten entstehenden Provisionsanspruch werden strenge Anforderungen gestellt. So ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Fall und ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrages zu sehen (siehe 5.). Der Makler muss zum einen zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will. Damit schließt er aus, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Weist der Makler in einem Zeitungs- oder Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, kann der Makler bei der Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige von einem Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages ausgehen. (BGH NJW 2017, 1024) In einem ähnlich gelagerten Fall (der Interessent fordert den Makler in einem Schreiben im Wissen um dessen Provisionsverlangen auf, eine Objektbesichtigung zu organisieren und ihm weitere Informationen zu übermitteln) entschied der BGH ebenso zugunsten des Maklers. (BGH, 21.11.2016, AZ: I ZR 37/16) 3. Der verzögerte Abschluss des Maklervertrages Die Anzeige eines Maklers war widersprüchlich. Es war zu lesen, dass keine Maklerprovision für den Käufer anfallen würde, gleichzeitig wurde aber darauf hingewiesen, dass im Erfolgsfalle vom Käufer eine Provision von 6,25% zu zahlen wäre. Der Interessant konnte daher der Internetanzeige des Maklers kein eindeutiges Provisionsverlangen entnehmen. Eine solche Unklarheit geht zu Lasten des Maklers. Die Bezugnahme des Kaufinteressenten auf die Internetanzeige ist zwar als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zu verstehen, nicht aber eines provisionspflichtigen. Das Provisionsverlangen war jedoch in einem anschließend vom Makler an den Kunden per E-Mail übersandten Exposé enthalten. Damit wurde dem Kaufinteressenten eine für ihn kostenpflichtige Leistungen angeboten. In der daraufhin geäußerten Bitte des Kaufinteressenten, für ihn einen Besichtigungstermin durchzuführen, liegt die schlüssige Erklärung des Interessenten, die provisionsauslösenden Maklerdienste zu den genannten Bedingungen zu beanspruchen und das Vertragsangebot des Maklers anzunehmen. Der Kaufinteressent hat mit der Bitte um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins den Makler zur Benennung der Anschrift des Objektes aufgefordert. In der Preisgabe dieser Information liegt eine Maklerleistung, die der Kaufinteressent entgegengenommen hat. Der Meinung des vorinstanzlichen Gerichts, der Maklervertrag sei erst dadurch zustande gekommen, dass der Kaufinteressant den mit dem Makler vereinbarten Besichtigungstermin wahrgenommen hat, wiedersprach der BGH. (BGH NJW 2017, 1024) 4. Angebot auf Abschluss des Maklervertrages oder nur „Informationswunsch?“ Zunächst hatte das OLG Jena über einen ähnlichen Fall wie unter 1. geschildert zu entscheiden. Auch hier meldete sich der Interessent beim Makler wegen eines im Internet angezeigten Immobilienobjektes. Obwohl der Interessent Bezug auf die Anzeige nahm, wurde darin seitens des OLG kein Angebot des Interessenten auf Abschluss eines Maklervertrages gesehen. Der Interessent habe nicht die Absicht gehabt, einen Maklervertrag abzuschließen, sondern wandte sich lediglich zu „Informationszwecken“ an den Makler. Der Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages wurde vom Gericht erst in der anschließenden Übersendung eines Maklerexposés, in dem ein ausdrückliches Provisionsverlangen enthalten war, gesehen. In der daraufhin per E-Mail geäußerten Bitte des Interessenten, für ihn eine Objektbesichtigung vorzunehmen, lag dessen Vertragsannahmeerklärung. (BGH NJW-RR, 2017, 368 Rn. 17) 5. Voraussetzungen für den Provisionsanspruch Helge Ziegler ist Dipl. Wirtschaftsjurist (FH) und Präsident des BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft Hinweis: Neben den hier erwähnten Voraussetzungen zum Entstehen eines Makler-Provisionsanspruches sind mindestens weitere fünf (!) „andere Bedingungen“ kumulativ zu erfüllen. Auf diese, wie auf viele andere den Maklervertrag betreffende Themen, geht der Autor dieses Artikels gemeinsam mit den beiden Fachjuristen Dr. Ralf Stark und Dr. Malte Schwertmann in dem Buch „Erfolgreich als Immobilienmakler“ ein. Es kann über den ImmobilienFachVerlag (www.immobilienfachverlag.de) bezogen werden. Dem Makler steht nur dann eine Vergütung gemäß § 652 I BGB zu, wenn er eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat. Leistungen, die sich in Beratungen, sonstigen Hilfsleistungen, wie etwa die Anberaumung eines Besichtigungs- oder Beurkundungstermins erschöpfen, genügen nicht. Die Vermittlungstätigkeit erfordert, dass der Makler auf die potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel einwirkt, die Abschlussbereitschaft für den beabsichtigten Hauptvertrag herbeizuführen. Der Provisionsanspruch des Maklers setzt weiter voraus, dass der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kam (Kausalität). Um die Provision zu verdienen genügt es bereits, wenn die Maklerleistung neben anderen Bedingungen für den Abschluss des Hauptvertrages zumindest mitursächlich geworden ist. Rechtlicher Hinweis Der Artikel wurde nach bestem Wissen erstellt. Er ersetzt aber keine individuelle Beratung. Eine Haftung kann nicht übernommen werden. Bitte erwägen Sie auch die Einschaltung eines Juristen oder einen unserer Verbandsjuristen. SACHWERT MAGAZIN 1/2018 37
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