casanostra 141 - Juni 2017

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6_ Unkonventionelle Siedlungen__thema Korrekter Umgang mit der Mieterschaft bei der Gesamt sanierung Bei der Totalsanierung wurde auch verdichtet. Wie ist man bei der Kündigung mit den 22 Mietern umge gangen? Ein Erfahrungsbericht. Gespräch mit dem Vertreter DER Eigentümerinnen __Die Vorgeschichte und der Ablauf der Totalsanierung des Mehrfamilienhauses am Schaffhauserplatz hören sich ebenso spannend an wie der energetische Teil. Das Beispiel weist einige lehrreiche Seiten auf, auch was den Umgang mit den Mietern angeht. Den 20 Mietern musste gekündigt werden, da die Sanierung mit tieferen Eingriffen in die Bausubstanz verknüpft war als ursprünglich geplant. Lediglich die zwei Büros im Erdgeschoss konnten während der Bauzeit weiterbetrieben werden. Die Kündigung sei den drei Eigentümerinnen – es sind drei Schwestern – schwer gefallen, da sie zu den Mietern über Jahrzehnte ein entspanntes und faires Verhältnis gepflegt hätten, erzählt ihr Vertreter Urs Haemmerli. Er ist mit einer der drei Schwestern verheiratet; die Familie lebt mit den vier Kindern am Bucheggplatz, zwei Stationen vom Schaffhauserplatz entfernt. Haemmerli ist ausgebildeter Agraringenieur und arbeitet heute im Sozialversicherungswesen. Da Betriebswirtschaft Teil der Ausbildung war, hatte er über 15 Jahre die Verwaltung der Liegenschaft am Schaffhauserplatz selber betreut. «Bauen ist eine Vertrauenssache, und mein Bauchgefühl in die beteiligten Partner hat mich nicht getäuscht.» Miteinander per «Du» 2012 wurde die Verwaltung aus Entlastungsgründen in professionelle Hände übergeben. Die neue Liegenschaftsverwaltung sollte nicht nur die Mieterschaft im Sinne der Eigentümerinnen betreuen, sondern auch über Baukompetenz verfügen. Die Sanierung des Hauses war im Sinne der Eigentümerinnen so zu gestalten, dass die Mieter weiter im Haus wohnen können. «Das war uns wichtig, da ich mit meiner Familie während fünf Jahren selber dort gewohnt habe und wir mit der Hälfte der Mieterinnen und Mieter per Du waren», erklärt Haemmerli. In dieser Zeit seien teilweise freundschaftliche Bande entstanden. Im Haus gab es sogar einen Mittagstisch. Man schaute zueinander. Die Eigentümerinnen behandelten die Mieter als Kunden korrekt und entgegenkommend; Mietzinsreduktionen wurden stets weitergegeben. Kleine Reparaturen übernahmen die Besitzer der Liegenschaft, obwohl sie zum «kleinen Unterhalt» nicht verpflichtet gewesen wären. Etwas Nachhaltiges schaffen Im Vorfeld der Planungen zur Sanierung liess Haemmerli den Zustand der Liegenschaft abklären. Eine Firma machte Wärmebildaufnahmen, was von der Stadt Zürich unterstützt wurde. Dabei kamen die befürchteten Energielecks in der Fassade ans Tageslicht. Nun gab er ein ausführlicheres Energiecoaching in Auftrag und kam dadurch erstmals mit Eco Renova AG in Kontakt. Diese kleine Immobilienfirma hat in den letzten 15 Jahren sechs Liegenschaften als Investorin und Bauherrin umfassend und nachhaltig modernisiert. Daneben betreut sie auch die Verwaltung von Liegenschaften. Für Haemmerli ist die Firma damit die ideale Partnerin. «Die umsichtige Art im Umgang mit den Mietern und die Baukompetenz haben uns gefallen.» Da die Firma eng verbunden ist mit dem Architekturbüro Viridén + Partner AG, kam man auch für die Sanierung ins Gespräch. Verkaufen oder nochmals einen Zyklus wagen? «Zu jenem Zeitpunkt bewegte uns die Frage: Verkaufen oder nochmals einen Investitionszyklus machen», erinnert sich Haemmerli. «Immer mehr wurde klar, dass wir unseren sieben Kindern, den eigenen und jenen der anderen Schwestern, etwas Nachhaltiges hinterlassen wollten, auf das sie später stolz sein konnten.» Man wollte etwas zur Lösung des Energieproblems beitragen. Zwar betrachtet er sich als «konservativen» Menschen; er sei kein «Ökofreak». Doch wenn er von einer Sache überzeugt sei, dann könne er sich dafür schon ins Zeug legen. Mit Viridén + Partner AG ging man an die Planung, und das spätere «Leuchtturmprojekt» nahm allmählich Gestalt an: Man würde verdichten und zwei neue Stockwerke mit acht zusätzlichen Wohnungen bauen. In den alten Wohnungen würden Fenster, Küchen, Bäder und Böden inklusive allen Leitungen erneuert. Die Tiefe des Eingriffs führte zum bekannten Ergebnis – der Kündigung der Mieter. Keine der 20 Parteien verlangte Mieterstreckung bei der Schlichtungsstelle. Darüber hat sich Haemmerli sehr gefreut. «Das war ein sehr grosser Vertrauensbeweis für all die Jahre, die wir mit den Mietern fair umgegangen sind.» Man habe sehr früh über das Bauvorhaben kommuniziert, sodass die Leute in Ruhe eine neue Wohnung suchen konnten. Am Ende, nach Abschluss der Bauarbeiten 2016, kam keiner der früheren Mieter zurück, da offenbar alle einen guten Ersatz, einige auch eine Eigentumswohnung, gefunden haben; die Älteren zogen teilweise direkt ins Altersheim. <strong>casanostra</strong>_ /
thema__Unkonventionelle Siedlungen_7 «Vertrauen zahlt sich aus» «Jeden Tag, an dem ich heute an dem Haus vorbeifahre, macht mir das gelungene Projekt Freude», sagt Haemmerli. Den erfolgreichen Verlauf des Projekts führt er auf das gegenseitige Vertrauen zurück. «Ich liess das Büro Viridén + Partner AG arbeiten, weil ich wusste: Wenn ich dreinrede, wird das Projekt nur teurer.» Der Deal galt, dass der Bauführer immer transparent über laufende Arbeiten, Kostenentwicklung oder auch Schwierigkeiten kommunizierte. Der Kostenplan konnte eingehalten werden. In der Schlussrechnung lag man sogar sechsstellig unter dem Budget. «Bauen ist eine Vertrauenssache, und mein Bauchgefühl in die beteiligten Partner hat mich nicht getäuscht.» Die Nachbarn einbezogen Bauvorhaben in dicht bebautem Gebiet scheitern oft wegen Einsprachen aus der Nachbarschaft. Im Fall des «Leuchtturms» verlangten lediglich zwei Parteien Einsicht in die Baueingabe. Mit ihnen suchte Urs Haemmerli sogleich das Gespräch. Es kam letztlich zu keiner Einsprache. Eine direkt vom Baulärm betroffene psychologische Praxis im Nachbarhaus wurde im Vorfeld persönlich kontaktiert. «Gute Kommunikation beim Bauen ist das A und O. Diese ermöglichte es, den Terminplan ohne Abstriche einzuhalten.» Der Umbau war ambitiös kurz und dauerte von Juli 2015 bis Oktober 2016. Man begann im Juli 2015 mit den Arbeiten, obwohl man noch nicht wusste, mit welchem Modul die geplante Solarfassade verwirklicht werden konnte. Kurz vor Baubeginn wurde auch klar, dass die Produktionsfirma das gewünschte Modul nicht herstellen konnte. Das Risiko hatte allerdings die EcoRenova zu tragen und nicht die Bauherrschaft. EcoRenova hat die Solarfassade vollumfänglich in Eigenregie mit dem Bund, Kanton und dem ewz abgewickelt. Am Schluss konnte die Solarfassade doch realisiert werden. Dazu einigte man sich auf ein Contracting-Verhältnis; der Investor – die EcoRenova – trägt die Kosten für die Fassade. Dadurch verkleinert sich für die drei Eigentümerinnen das Sanierungsbudget. «Es brauchte schon etwas Mut, einen Teil seines Hauses – Dach und Fassade – an den Contractor Eco Renova AG abzugeben – für 30 Jahre!» Schliesslich sei es nicht jedermanns Sache, im Namen einer sauberen Umwelt seinen Besitz loszulassen. Das Resultat des Leuchtturms gibt ihm recht.__ Text und Fotos_Stefan Hartmann i o a s Projektleiter Harry Büsser begutachtet die thermischen Sonnenkollektoren auf dem Dach. Hinter ihm erkennt man die Gruppe mit der Split-Luft-Wasser-Wärmepumpe. (Fast) die ganze Gebäudehülle dient als Kraftwerk: Hinter jedem glas-Photovoltaikmodul befinden sich die Optimizer-Anschlüsse für den Solarstrom. Die Energiezentrale befindet sich auf dem Dach: Zu sehen sind die Kompressoren der Wärmepumpe (links) und die Wechselrichter (rechts) der gesamten PV-Anlage. <strong>casanostra</strong>_ /
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