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ImmoCcompact 012018

Das Fachmagazin für die Immobilienwirtschaft

PropTech © NicoElNino

PropTech © NicoElNino – Fotolia.com Wohnraum wird smart: Eigenschaften eines Smart Building Smart-Home-Funktionen sind im Eigenheim mittlerweile etabliert. Die Zuhause Plattform hat aber bereits einen neuen Ansatz für die Gebäudeautomatisierung von urbanen Mehrgeschossbauten entwickelt. Die Miet- und Kaufpreise in den Metropolregionen Deutschlands steigen kontinuierlich. Das Zinsniveau ist historisch niedrig. Der Bestand lässt sich mit geringen Leerstandsquoten vermieten und im Neubaubereich werden immer noch weniger Wohnungen fertiggestellt als benötigt. Warum sollte sich die Wohnungswirtschaft in diesem Umfeld mit dem Thema Smart Building beschäftigen? Dafür gibt es drei gute Gründe: Kosten, Kosten, Kosten. Kosten der Errichtung, Kosten der Verwaltung und Kosten der Nutzung. Errichtungskosten senken für zeitgemäßes Komplettsystem Dass die Errichtungskosten in den letzten Jahren stark gestiegen sind, ist das eine. Ein ganz anderes Problem sind die verbauten Systeme, die in diesen Baukosten enthalten sind. Häufig ist bereits mit Fertigstellung die technische Gebäudeausstattung nicht mehr zeitgemäß. Das liegt nicht an zu langen Bauzeiten oder dem rasanten Technologiefortschritt, sondern an dem Schema X, nach dem gerne gebaut wird. Die Video-Gegensprechanlage mit einem viel zu kleinen Display in der Wohnung hat genau eine Funktion: Video-Gegen - sprechen. Davon getrennt ist das Zugangssystem. Beides hat wiederum nichts mit den Datensammlern zur Erfassung der Verbrauchswerte in den Treppenhäusern zu tun. Die Heizungsregelung hat mittlerweile eine digitale Anzeige, aber keine Schnittstelle nach außen. Die Wärmesteuerung in den Wohnungen geht nur über die klassischen Raumthermostate hinaus, wenn der Bewohner im Elektronikmarkt auf Einkaufstour war. Diese nicht abgestimmten parallelen Infrastrukturen werden in einem Smart Building durch eine zukunftssichere Kommunikationsinfrastruktur ersetzt, die in einem Komplettsystem alle benötigten Funktionen abbilden kann. Verwaltungskosten minimieren durch digitale Prozesse und Fernzugriff In der Regel besteht das Klingeltableau aus Messing oder Edelstahl mit gedruckten Klingelschildern, die – wenn überhaupt – nur vom Hausmeister gewechselt werden können. Nach kurzer Zeit sieht ein derartig aufgebautes Klingeltableau aus wie ein Kunstwerk. Die Zugriffsrechte des elektronischen Zugangssystems müssen von Hand vor Ort per Laptop neu eingespielt werden. Die Kommunikation mit den Bewohnern erfolgt konsequent per Hausaushang am Schwarzen Brett. Diese zeitintensiven, teuren Papierprozesse und Arbeiten vor Ort werden in einem Smart Building durch digitale Prozesse rund um das jeweilige Gebäude ersetzt. Einsparung von Nutzungskosten durch geringen Ressourcenverbrauch Smarte Steuerelemente dürften sich zukünftig auch in urbanen Mehrgeschossbauten durchsetzen. Eine äußerst wichtige Ressource rund um das Gebäude ist die Wärmeenergie. Fenster auf, Heizkörperventil ebenfalls, beides vergessen zu schließen – das ist der Klassiker. Untersuchungen zeigen, dass die einfache Logik „Fenster zu – Heizkörperventil zu“ oft das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis hat. Erschwerend zu dem beschriebenen Nutzungsverhalten kommt hinzu, dass die Auswirkungen erst bei der nächsten Heizkostenabrechnung für den Be- 36 1 / 2018

wohner durch eine Nachzahlung sichtbar werden – und damit häufig erst im nächsten Jahr. In einem Smart Building verhindert eine Automatisierungstechnik falsches Nutzerverhalten. Zudem unterstützt ein Echtzeit-Verbrauchsfeedback den Bewohner dabei, sparsam mit der zur Verfügung stehenden Wärmeenergie umzugehen. Intelligente Video-Gegensprechanlage als Rückgrat der Smart Building Systemlösung Die Zuhause Plattform hat eine Smart- Building-Systemlösung entwickelt. Um keine zusätzlichen Geräte in die Wohnung hineinzubringen, war dabei die Video-Gegensprechanlage der Ansatzpunkt. Als Ersatz einer klassischen Tür - innenstation wird der sogenannte WohnungsAdapter verbaut. Dieses Gateway stellt die Schnittstelle zwischen Wohnung und Bewohner dar. Hauptfunktionen sind das Video-Gegensprechen auf dem 10,4-Zoll-Display und die intelligente Wärmesteuerung (Heizkörper und Fußbodenheizung). Darüber hinaus kann der Bewohner in Echtzeit seinen Verbrauch einsehen, sich vergleichen und wird zukünftig gewarnt, falls Vorauszahlung und Verbrauch zu weit auseinander laufen. Abgerundet wird das System durch zahlreiche Funktionen wie zum Beispiel die Alarmweiterleitung eines Notrufknopfes, Freischaltung einzelner Stromkreise oder die Steuerung von Rolläden. Das klassische Klingeltableau an der Haustür wird von Zuhause Plattform durch den HausAdapter ersetzt. Dieses Gerät bietet alle Funktionen einer Außenstation einer klassischen Video-Gegensprechanlage, besteht jedoch aus einem Industriedisplay, das ein Klingeltableau nachbildet. Die Namen dieses digitalen Tableaus können über das Verwalterportal aus der Ferne aktualisiert werden. Die Stichtagswerte der Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler oder Wasserzähler werden dem Verwalter zur Verfügung gestellt, sodass einer Selbstabrechnung nichts im Weg steht. Intuitive Bedienelemente für die Bewohner jedes Alters Der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum steigt aufgrund des demografischen Wandels stetig an. Gleichzeitig zieht es viele junge Menschen in die Stadt. Dadurch entstehen unterschiedliche Anforderungen an die intelli- In Zeiten der Digitalisierung und der Energieeffizienz ist der Fokus auf Smart-Building-Lösungen maßgebend, um den zukünftigen Anforderungen aller Akteure in der Wohnungswirtschaft zu entsprechen. genten Steuerungselemente in urbanen Wohngebäuden. Die Zuhause Plattform ermöglicht dem Nutzer eine intuitive Bedienung durch große Touchscreens mit klarem Design und intuitiven Bedienelementen. Zum Beispiel für eine intelligente Wärmesteuerung. Energieeffizienz und Bezahlbarkeit durch neue Technologien Ständig steigende Energieeffizienzanforderungen an die Gebäude stehen der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum gegenüber. Klassische Lösungsansätze helfen hier nicht weiter. Neue Technologien wie die vorgenannte Smart-Building-Lösung bieten neue Impulse und können einen Beitrag zur Lösung des Spannungsfeldes „Energieeffizienz versus Bezahlbarkeit der Wohnung“. In Zeiten der Digitalisierung und der Energieeffizienz ist der Fokus auf Smart-Building-Lösungen maßgebend, um den zukünftigen Anforderungen aller Akteure in der Wohnungswirtschaft zu entsprechen. W Digitalisierung der Prozesse rund um das Gebäude Der Verwalter kann über ein Verwalterportal direkt Mitteilungen in die Liegenschaft und die Wohnungen senden. So lässt sich der klassische Hausaushang durch eine günstige und nachweisbare Kommunikation ersetzen. Der Rückkanal funktioniert ebenfalls. Einen tropfenden Wasserhahn kann der Bewohner über den WohnungsAdapter direkt seinem Verwalter digital melden, ohne den Telefonsupport damit zu beschäftigen. Von Jan Frederik Harksen, Geschäftsführer der ZP Zuhause Plattform GmbH 1 / 2018 37