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Recht © Chodyra Mike

Recht © Chodyra Mike – Fotolia.com Wohin steuert die Grundsteuer? Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat im Januar für Aufsehen gesorgt. In einer mündlichen Verhandlung haben die Karlsruher Richter die Rechtmäßigkeit der Erhebung der Grundsteuer kritisiert. Nach dem Bundesfinanzhof (BFH) hat damit zum zweiten Mal ein Bundesgericht in Deutschland die Methodik der Grundsteuererhebung kritisiert. Zur Ermittlung der Grundsteuer werden momentan die sogenannten Einheitswerte herangezogen, welche in etwa den Immobilienwerten von 1935 (neue Bundesländer) beziehungsweise 1964 (alte Bundesländer) entsprechen. Die Einheitswerte stellen in etwa den Marktwert eines Gebäudes oder eines unbebauten Grundstücks zu diesen Stichtagen dar. Seitdem gab es keine Anpassung der Immobilienwerte, was dazu führt, dass auch neu gebaute Gebäude auf Basis dieser veralteten Einheitswerte bewertet werden. Der seit mehreren Jahrzehnten andauernde Verzicht auf weitere Neubewertungen und tiefgreifende Veränderungen im Gebäudebestand haben zu erheblichen Wertverzerrungen geführt. Bundesverfassungsgericht schaltet sich ein Diesen Missstand hat der BFH bereits am 22.10.2014 (Az. II R 16/13) dem BVerfG zur Entscheidung vorgelegt. Das Gericht prüft aktuell die Rechtmäßigkeit der Einheitswerte zur Ermittlung der Grundsteuer von Gebäuden und Grundstücken und hat bereits in einer mündlichen Verhandlung am 16.01.2018 die Basis zur Erhebung der Grundsteuer kritisiert. Der BFH betont in seiner Vorlage, dass zur Ermittlung der Grundsteuer der aktuelle Immobilienwert zu berücksichtigen sei. Hierzu verweist er insbesondere auf die rasante städtebauliche Entwicklung und die wesentlichen Veränderungen in der Ausstattung, der Bauweise, der Bauart und der Bautechnik modernerer Gebäude. Die Reduzierung der Grundsteuermesszahlen führt zwangsläufig zur Erhöhung der Grundsteuer für Neubauten und zur Kürzung der Grundsteuer für Altbauten, da die Alterswertminderung nur bei Altbauten zu berücksichtigen ist. Zu Wertverzerrungen kommt es insbesondere bei der Bewertung im Sachwertverfahren, da eine Alterswertminderung der Gebäude nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1935 beziehungsweise 1964) ausgeschlossen ist. So werden zum Beispiel im Jahr 1964 gebaute Gebäude in den alten Bundesländern im Prinzip mit demselben Gebäudewert angesetzt wie ein neu gebautes Gebäude. Für viele Neubauten gibt es zu den damaligen Herstellungskosten keine Vergleichsmöglichkeiten. Aber auch bei älteren Gewerbeobjekten ist die Wertfindung schwierig, da hier teilweise erhebliche Abschläge wegen wirtschaftlicher Überalterung notwendig sind. Daher werden mit den Finanzämtern nicht selten Verhandlungen vor dem Finanzgericht geführt, insbesondere dann, wenn die Grundsteuer nicht an die Mieter weiterbelastet werden kann. Eine Neubewertung zur Ermittlung der Grundsteuer ist in den Startlöchern Angestoßen durch die Vorlage des Bundesfinanzhofs hat im November 2016 der Bundesrat einen Reformvorschlag zur Neubewertung der Grundsteuer eingebracht, die alle rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland betreffen wird. Da die Neubewertung verwaltungsökonomisch gestaltet werden soll, weicht Sie von dem Grundsatz ab, dass die Basiswerte für die Grundsteuer in etwa den aktuellen Immobilienwerten entsprechen soll. Im Gegensatz dazu soll die Neubewertung auf pauschalen Werten beruhen. Nach dieser Neuregelung müssten alle Eigentümer eine Erklärung zu ihren Immobilien beim Finanzamt einreichen. Bisher waren Erklärungen nur nach Aufforderung durch das Finanzamt einzureichen. Das dreistufige Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer bleibt gleich Zuerst ermittelt das Finanzamt den Kostenwert. Der Kostenwert setzt sich aus dem Boden- und dem Gebäudewert zusammen. Die Bodenwertermittlung erfolgt anhand von aktuellen Bodenrichtwerten. Der Gebäudewert wird auf Basis der Brutto-Grundflächen, der aktuellen Pauschalherstellungskosten und der Altersminderung eines Gebäudes ermittelt. Da die Bodenrichtwerte und die Pauschalherstellungskosten seit 1935 beziehungsweise 1964 erheblich gestiegen sind, wird auch der Kostenwert im Vergleich zu den bestehenden Einheitswerten erheblich steigen. Im zweiten 38 1 / 2018

Schritt wird der Kostenwert mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Die bisherigen bundeseinheitlichen Grundsteuermesszahlen sollen jedoch durch länderspezifische Grundsteuermesszahlen ersetzt werden. Im dritten und letzten Schritt wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert. Der Hebelsatz kann individuell von jeder Gemeinde festgesetzt werden. Für Berlin beträgt der Hebesatz zum Beispiel 810% und für Düsseldorf 440%. Das heißt, trotz gleicher Basiswerte muss man in Berlin 84% mehr Grundsteuer bezahlen. Praxisbeispiel W Mehrfamilienhaus Berlin, Bj.: 2017 W Grundstücksfläche: 1.000 m 2 W Bodenrichtwert: 800 Euro pro m 2 W Bodenwert: 800.000 Euro W Brutto-Grundfläche (BGF): 3.500 m 2 W Pauschalherstellungskosten pro BGF: 935 Euro pro m 2 W Pauschalherstellungskosten: 3.272.500 Euro W Alterswertminderung max. 70%: 0 Euro W Gebäudewert: 3.272.500 Euro W Kostenwert: 4.072.500 Euro Der Einheitswert für dieses Mehrfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 1.920 m 2 beträgt rund 226.000 Euro. Der Kostenwert beträgt somit das 18-Fache, nämlich 4.072.500 Euro. Würde man ein im Jahr 1964 gebautes Haus in der gleichen Größe neu bewerten, würde sich ein Kostenwert in Höhe von 1.514.000 Euro ergeben. Das heißt, der Kostenwert des Neubaus ist fast dreimal so hoch wie der des Altbaus. Bei der Ermittlung des Gebäudewerts erfolgt eine Unterscheidung nach Gebäudearten. Weiterhin ist eine Unterteilung in drei Baujahresgruppen vorgesehen. Innerhalb dieser Gruppen sind erhebliche Unterschiede erkennbar. So wird beispielsweise ein Bürogebäude mit dem Baujahr 2005 mit einem um 62% höheren Wert angesetzt als ein Bürogebäude mit dem Baujahr 2004. Bei den Herstellungskosten werden innerhalb einer Baujahresgruppe keine Differenzierungen vorgenommen. So werden beispielsweise alle Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr vor 1996, abgesehen von der linearen Alterswertminderung, gleich bewertet. Baumängel, unterschiedliche Ausstattung oder Kernsanierungen werden nicht berücksichtigt. Auswirkung auf die Grundsteuer Im Rahmen der Neuregelung soll die Grundsteuer nicht erhöht werden. Dieses Ergebnis wird dadurch erreicht, indem man die Grundsteuermesszahlen reduziert. Die Reduzierung erfolgt im Verhältnis der Steigerung des Kostenwerts zum Einheitswert. Diese Regelung führt zwangsläufig zur Erhöhung der Grundsteuer für Neubauten und zur Kürzung der Grundsteuer für Altbauten, da die Alterswertminderung nur bei Altbauten zu berücksichtigen ist. Der Kostenwert wird zum 01.01.2022 festgesetzt. Danach kann erst die Höhe der Grundsteuermesszahlen ermittelt werden. Für die Auswertungen benötigt die Verwaltung eine lange Bearbeitungszeit. Daher soll die Neufestsetzung der Grundsteuer erst ab dem Jahr 2027 erfolgen. Die Grundsteuer in Berlin für Wohngebäude beträgt durchschnittlich 0,28 Euro pro m 2 pro Monat. Künftig könnte sich nach unseren Schätzungen die Grundsteuerbelastung verschieben: für Altbauten auf 0,15 Euro pro m 2 pro Monat und für Neubauten auf 0,40 Euro pro m 2 pro Monat. Fazit Für Eigentümer bietet das neue Verfahren den Vorteil, dass die Bewertung einfacher und klarer wäre. Zudem reduziert sich für Eigentümer älterer Gebäude die Grundsteuer. Eigentümer neuerer Gebäude müssten hingegen mit einer höheren Grundsteuer rechnen. Ob die Grundsteuerreform tatsächlich in dieser Form umgesetzt wird, ist momentan fraglich. Denn die Neuregelung beinhaltet teilweise willkürliche Festsetzungen. Dem BVerfG wurde unter anderem ein Gutachten von Prof Dr. Johanna Hey, Direktorin des Instituts für Steuerrecht der Universität zu Köln, im Juni 2017 zur Reform vorgelegt, in dem die Verfassungsmäßigkeit der Reform angezweifelt wird. Daher bleibt abzuwarten, welche Hinweise das Gericht hinsichtlich der Neuregelung geben wird. W Bewertung der Neuregelung Von Hannes Wendt, Sachverständiger für Grundstücksbewertung bei Crowe Horwath Trinavis 1 / 2018 39