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ImmoCcompact 012018

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Recht © magele-picture – Fotolia.com Die rechtlichen Voraussetzungen für den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers Die Provision ist das A und O im Maklergeschäft. Umso wichtiger ist es, die rechtlichen Grundlagen für den Anspruch auf eine Maklerprovision zu kennen. Vor allem sieben Voraussetzungen sollten dem Immobilienmakler geläufig sein, um Fallstricke, die zum Verlust seines Anspruchs führen können, zu umgehen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat insgesamt 2.385 Paragrafen. Gerade einmal vier regeln die Rechtsverhältnisse des Immobilienmaklers, sieht man einmal von Sondervorschriften wie zum Beispiel dem Wohnungsvermittlungsgesetz ab. Dementsprechend gilt: das Maklerrecht ist Richterrecht. Das hat zur Folge, dass das Maklerrecht wie kein anderes Rechtsgebiet durch die Rechtsprechung geprägt wird und – da es keine systematische Sammlung aller Vorschriften und Normen in diesem Gebiet gibt – zu Unsicherheiten in der Rechtsanwendung führt. Die vier entscheidenden Paragrafen sind die §§ 652 bis 655 BGB: W Die Vorschrift des § 652 BGB regelt die Entstehung des Maklerlohnanspruchs sowie den Aufwendungsersatz. W Die Vorschrift des § 653 BGB trifft Aussagen darüber, wann ein Maklerlohn (im Gesetz „Mäklerlohn“ genannt) als vereinbart gilt bzw. wie sich die Höhe des Maklerlohns im Zweifelsfall bestimmt. W In § 654 BGB ist die Verwirkung des Maklerlohns festgelegt. W In § 655 BGB ist die Herabsetzung des Maklerlohns geregelt. Weil es so ist, wie es ist, ist es zur Sicherung des Maklerprovisionsanspruchs unabdingbar, dass dem Makler die Voraussetzungen der Entstehung seines Maklerprovisionsanspruchs bekannt sind und er die Fallstricke, die zum Verlust seines Anspruchs führen können, erkennt und umgeht. Die „Lieblingszahl“ des Immobilienmaklers lautet Sieben. Denn es gibt sieben Voraussetzungen des Maklerprovisionsanspruchs, die dem Makler geläufig sein müssen. Das Maklerrecht ist wie kein anderes Rechtsgebiet durch die Rechts prechung geprägt wird und führt, da es keine systematische Sammlung aller Vorschriften und Normen in diesem Gebiet gibt, zu Unsicherheiten in der Rechtsanwendung. 1. Der Abschluss eines wirksamen Maklervertrags Der Maklervertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Bei einem Zeitungsinserat oder einer Anzeige im Internet liegt noch kein Angebot vor. Es ist vielmehr nur eine bloße Aufforderung zur Abgabe eines Angebots. Meldet sich daher ein Interessent auf eine derartige Aufforderung, liegt noch kein Abschluss eines Maklervertrags vor. Anders ist es jedoch dann, wenn aus der Anzeige eindeutig hervorgeht, dass vom Kaufinteressenten die Zahlung einer Käuferprovision erwartet wird. Meldet sich der Interessent auf eine derartige Anzeige beim Makler und erhält er daraufhin die Kontaktdaten des Verkäufers, wurde ein Maklervertrag konkludent abgeschlossen. Denn der Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens des Maklers die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit zu erkennen, dass er das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will. Die Entgegennahme der Maklerdienste muss stets nach dem Provisionshinweis erfolgen. Wird etwa dem Interessenten erst während der Besichtigung ein Exposé und ein Provisionshinweis überreicht, so ist die Fortsetzung der Besichtigung keine konkludente Willenserklärung auf Abschluss eines Maklervertrags. 40 1 / 2018

Wenn ein Interessent nach einem Provisionsverlangen des Maklers zum Ausdruck bringt, dass er eine Provisionspflicht nicht übernehmen will, kommt ein Vertrag auch dann nicht zustande, wenn der Interessent in der Folgezeit mit dem Makler verhandelt und sich die Mühen des Maklers um das Zustandekommen des Hauptvertrags gefallen lässt. Die Parteien des Maklervertrags sind der Makler und der Kaufinteressent, wobei eine Stellvertretung zulässig ist. Das Handeln des einen Ehegatten wirkt nur zugunsten und zulasten des anderen Ehegatten, wenn die Voraussetzungen der Stellvertretung gemäß § 164 BGB (Handeln in fremdem Namen mit Vertretungsmacht) vorliegen. Anderenfalls wird nur der handelnde Ehegatte verpflichtet. Der zwischen einem gewerblichen Makler und einem Auftraggeber abgeschlossene Maklervertrag ist auch beim Fehlen der Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO wirksam. Der Maklervertrag kann jedoch gemäß § 138 BGB nichtig sein, wenn der Wuchertatbestand erfüllt ist. Dies ist der Fall, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht (im Regelfall das Fünffache der üblichen Provision). 2. Das Vorliegen einer Maklerleistung Der Makler verdient seine Provision durch Leistung – also infolge eines Nachweises und/oder durch eine Vermittlungsleistung. Der Nachweis erfordert eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, wodurch dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Grundsätzlich muss der Immobilienmakler hierfür nicht nur das Objekt, sondern auch den Namen und die Anschrift des abschlussbereiten Hauptvertragspartners benennen. Die bloße Ermittlung des Vertragspartners stellt keinen ausreichenden Nachweis dar. Den Vertragspartner ausfindig zu machen, ist ausnahmsweise dann entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen erforderlich sind (beispielsweise, weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Objekts übereinstimmt oder ohne weitere Nachweise zu ermitteln ist). Eine Vermittlung liegt vor, wenn der Makler auf den potenziellen Vertragspartner mit dem Ziel eines Vertragsschlusses einwirkt. Hierfür muss der Vermittlungsmakler mit beiden Parteien verhandeln. Nicht ausreichend hierfür ist, dass der Makler lediglich eine Besichtigung ermöglicht. 3. Das Vorliegen eines Hauptvertrags Zwischen dem Auftraggeber und dem Kaufinteressenten muss ein wirksamer Hauptvertrag zustande gekommen sein. Ist der Hauptvertrag nichtig oder unwirksam, besteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch. Im Einzelnen gilt hier Folgendes: a) Nichtigkeit des Hauptvertrags von Anfang an Ist der Hauptvertrag von Gesetzes wegen nichtig (beispielsweise wegen einer Schwarzgeldabrede oder wegen eines Wuchergeschäfts), so besteht von Anfang an kein Provisionsanspruch. b) Nichtigkeit des Hauptvertrags nach erfolgter Anfechtung Ist der Hauptvertrag nichtig, weil der Auftraggeber oder der Kaufinteressent den Vertrag wegen Irrtums oder einer arglistigen Täuschung wirksam angefochten haben, so entfällt gleichfalls ein Provisionsanspruch. Nicht aber, wenn der Hauptvertrag zwar anfechtbar ist, indes die Anfechtung nicht erklärt wurde. c) Wegfall des Hauptvertrags durch Rücktritt, Kündigung oder Aufhebungsvertrag Wird der Hauptvertrag nachträglich aufgehoben durch Kündigung, Rücktritt oder Aufhebungsvertrag, so lässt dies den bereits entstandenen Provisionsanspruch grundsätzlich unberührt. d) Aufschiebende Bedingung Wird der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) geschlossen, so entsteht der Maklerprovisionsanspruch erst dann, wenn die Bedingung eintritt. e) Auflösende Bedingung Wird der Vertrag unter einer auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) geschlossen, so lässt dies den bereits entstandenen Provisionsanspruch unberührt. 4. Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Hauptvertrag Der Hauptvertrag muss „infolge“ (kausaler Zusammenhang) des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande O Von Wirtschaftsjurist und BVFI-Präsident Helge Norbert Ziegler