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ImmoCcompact 012018

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Recht gekommen sein, um

Recht gekommen sein, um einen Provisionsanspruch zu begründen. Hierfür reicht nicht jede Tätigkeit des Maklers aus. Vielmehr muss sich der Hauptvertrag als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellen. Dafür reicht es indes aus, dass die Maklerleistung mitursächlich ist. Scheitern die Verhandlungen, kann die Kausalität unterbrochen werden. Dann kommt es darauf an, ob der Nachweis des Maklers bei Aufnahme der letztlich erfolgreichen neuen Verhandlungen noch fortwirkt. Bei einer Nachweisleistung entfällt die Kausalität, wenn dem Kunden zum Zeitpunkt des Nachweises die Vertragsgelegenheit bekannt war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ursächlichkeit trägt der Makler. Indes greift zugunsten des Maklers eine Kausalitätsvermutung, wenn der Hauptvertragsschluss innerhalb einer angemessenen Zeitspanne nach der Leistung erfolgt. Dann muss der Kunde die fehlende Ursächlichkeit der Leistung nachweisen. Der Kunde muss also beweisen, dass es zu einer Unterbrechung des Kausalverlaufs gekommen ist. Was als angemessener Zeitpunkt zu werten ist, ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls und der Art des Objekts. 5. Identität von beabsichtigtem und geschlossenem Vertrag Für das Entstehen des Maklerprovisionsanspruchs muss stets der Vertrag zustande kommen, der von Anfang an zwischen den Vertragspartnern gewollt war. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt oder einer anderen Person, entsteht kein Provisionsanspruch. Demgemäß ist der Makler oft mit Kunden konfrontiert, die eine Zahlung der Maklercourtage mit der Begründung verweigern, dass sie das Objekt zu einem anderen als dem angebotenen Kaufpreis erworben haben. Alternativ tragen sie vor, es handele sich um ein völlig anderes Objekt, als ihnen ursprünglich von dem Makler angeboten wurde. Gerne begründen Maklerkunden eine Zahlungsverweigerung auch damit, dass nicht sie selbst, sondern ein Dritter das Objekt erworben habe. 6. Die Kenntnis von der Maklertätigkeit Der Auftraggeber muss von der Maklertätigkeit, die für den Vertragsabschluss kausal war, Kenntnis haben. Dies folgt aus der Überlegung, dass der Maklerkunde in die Lage versetzt werden soll, bei der Bemessung des Kaufpreises die Provisionsbelastung zu berücksichtigen. Anders ist nur dann zu entscheiden, wenn feststeht und vom Makler bewiesen werden kann, dass der Auftraggeber auch mit Kenntnis der Provisionspflicht den Hauptvertrag geschlossen hätte. 7. Die „3 V“ Kennzeichnend für das Maklerrecht ist die Dreierbeziehung zwischen Makler und Maklerkunde auf der einen Seite und dem Hauptvertragspartner (Dritter) auf der anderen Seite. Daran fehlt es offensichtlich bei Eigengeschäften des Maklers. a) Die Verflechtung Wenn die Drittbeziehung der Maklerleistung bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht gegeben ist, das heißt, wenn der Dritte dem Lager des Maklers zuzurechnen ist, liegt ein sogenannte Verflechtung vor. Hierbei ist zwischen der echten und unechten Verflechtung zu unterscheiden. Eine echte Verflechtung liegt vor, wenn Makler und Hauptvertragspartei (Dritter) wirtschaftlich derart identisch sind, dass die Fähigkeit zu einer selbstständigen unabhängigen Willensbildung nicht mehr besteht. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es sich beim Makler und dem Dritten um Kapital - gesellschaften handelt, die beide von ein und derselben Person wirtschaftlich beherrscht werden. Eine unechte Verflechtung liegt vor, wenn der Makler zum Dritten seines Kunden in einer solchen Beziehung steht, dass er sich im Falle eines Streits bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragsgegners stellen wird. Dies wäre beispielsweise beim Handelsvertreter oder Stellvertreter so, nicht aber bei einem Wohnungseigentumsverwalter, schließlich ist der § 2 Abs. 2 WoVermG auf den Nachweis der Vermittlung von Kaufverträgen nicht analog anwendbar. b) Die Verjährung Die Verjährungsfrist für den Makler - provisionsanspruch beträgt gemäß den §§ 195, 199 BGB drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Makler von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Die absolute Höchstfrist beträgt zehn Jahre. c) Die Verwirkung Unabhängig von der Verjährung kann der entstandene Provisionsanspruch untergegangen sein, weil er gemäß § 654 BGB verwirkt ist. Verwirkt ist ein Recht dann, wenn seit der Möglichkeit seiner Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Wer als Immobilienmakler diese ultimativen Voraussetzungen, die alle zusammen für das Entstehen eines Maklerprovisionsanspruches erfüllt sein müssen, nicht kennt, läuft Gefahr, trotz erfolgreicher Leistung seinen Provisionsanspruch zu verlieren. W 42 1 / 2018