Sachwert Magazin Ausgabe 68, Juni 2018

sachwertmagazin

CHRISTIAN SCHMITT: Der Immobilien- und Finanzcoach erklärt, wie man richtig in Immobilien investiert


CLAUS VOGT: Die Auftragseingänge gehen zurück. Ist das ein Signal für die Konjunkturwende?


THOMAS HENNINGS: erklärt, wie Sie Ihr vermögen Umschichten und besser umstrukturieren können

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AUSGABE 68

SACHWERT

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EDELMETALLE ROHSTOFFE IMMOBILIEN BETEILIGUNGEN RARITÄTEN WISSEN

SACHWERT

W I S S E N F Ü R A N L E G E R

CHRISTIAN

SCHMITT

IMMO

M A G A Z I N

e-

Paper

+

IMMO-

BILIEN

So kauft

man

richtig

BILIEN-

UND

FINANZ

COACH

INTERVIEW Mit den

richtigen Motiven in

Immobilien investieren

PLUS

BÖRSE

Claus Vogt

zum Markt

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Editorial

Papiergeld kehrt früher oder später zu seinem

inneren Wert zurück. Null.

Voltaire, 1694 - 1778

Martina Schäfer

Redakteurin bei

Sachwert Magazin

Editorial

Immobilien ja, bitte!

Aber wie geht das?

Das Problem mit Immobilien ist, dass die passenden Objekte erst einmal gefunden

werden müssen. Christian Schmitt geht da neue Wege und nutzt die

sozialen Medien für diesen Zweck. Doch das Finden ist nur der erste Schritt.

Auf was Sie beim Kauf sonst noch achten sollten, verrät der Immobilien- und

Finanzcoach im Interview.

Bild: Schäfer, privat

Intelligente Strategien

für Ihre sichere Zukunft

Sachwert

schlägt

Geldwert!

In der Historie haben nur die Anleger ihr Vermögen

sichern können, die nicht in bedrucktes

wertloses Papier investiert haben, sondern in

Sachwerte, die nach bestimmten Ereignissen immer

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aufweisen konnten. Unsere Konzentration liegt

ausschließlich in der Konvertierung von Papier- /

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schadlos durch die Finanz- und Wirtschaftskrise

manövrieren lassen.

Gleich darauf möchten wir Ihnen vorstellen, wie sie eine einen angemessenen

Preis für Ihre Verkaufsimmobilie ermitteln und stellen mehrere Verfahren dafür

vor.

Claus Vogt ist davon überzeugt, die Konjunkturwende in Deutschland sei erreicht

und erklärt, woran dies zu erkennen ist. Überhaupt, Geldanlage! Wer

derzeit sein Geld auf dem Sparbuch liegen lässt, bekommt so wenig Zinsen,

dass ihn die Infaltion überholt und so, wie bei einem Fass mit Leck, Tropfen

für Tropfen das Vermögen schwindet. Daran ist vor allem die erzkonservative

und auf Risikominimierung getrimmte Erziehung der Deutschen schuld, meint

Thomas Hennings und rät dringend, den persönlichen Horizont für neue Anlagemöglichkeiten

zu öffnen.

Leistungen

Makroökonomische Aufklärung über das Finanz- & Geldsystem

Vermögenssicherung durch physische Sachwerte

Erbschafts- und Schenkungssteuerlösungen

Vermögenstransfer in die nächste Generation

Internationale Stiftungskonzepte

Viel Vergnügen beim Lesen,

wünscht

Martina Schäfer

Impressum

Sachwert Magazin E-Paper

Redaktion/Verlag Backhaus Verlag

EMail: redaktion@sachwert-magazin.de

Redaktion: Martina Schäfer

Layout und Gestaltung: Jessica Wilkens

Onlineredaktion

redaktion@sachwert-magazin.de

Herausgeber, Verleger:

Julien D. Backhaus

Bremer Straße 24, D31608 Marklohe

Anschrift:

Waffensener Dorfstr. 54,

27356 Rotenburg

Telefon (0 42 68) 9 53 04 91

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Internet: www.backhausverlag.de

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Die Autoren der Artikel und Kommentare im Sachwert Magazin

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Interview

Mit den richtigen Motiven

in Immobilien investieren

Immobilien- und Finanzcoach Christian

Schmitt im Interview

Herr Schmitt, Sie haben bereits mit

18 Jahren Ihre erste Immobilie gekauft

und saniert. Seit zehn Jahren

sind Sie nun Immobilieninvestor. Ist

das Bild vom sonoreren Großgrundbesitzer

veraltet? Gibt es heute eine

neue Generation von Investoren?

Ich glaube, dass der sonore Großgrundbesitzer

schon ein bisschen veraltet ist,

ja. Aktuell ist es so, dass durch die sozialen

Medien und durch die Community,

die wir und natürlich auch einige

andere in dem Onlinebereich gerade

aufbauen, sich die Generation ein bisschen

verändert. Das heißt, man macht

die Immobilien für jeden zugänglich und

man macht auch das Immobilienwissen

für jeden zugänglich. Dadurch, dass wir

auch in den sozialen Medien das Ganze

auch noch so verpacken, dass es ein

bisschen anschaulich ist, verschwindet

vielleicht auch ein bisschen dieses Image

der verstaubten Immobilienbranche. Die

Leute wollen entertaint werden, es soll

ein bisschen lustig sein, es darf gerne

auch angeberisch sein, es muss immer

ein bisschen polarisieren. Das ist durchaus

etwas, was vor allem im Onlinebereich

sehr wichtig ist. Dadurch ändert

sich natürlich ein bisschen die Generation

und auch viele jüngere, unter 30

oder 35, interessieren sich für das Thema

Immobilien. Auch als Kapitalanlage,

welche Möglichkeiten habe ich mein

Geld zu vervielfältigen. Die neuen Medien

wie Instagram, Facebook und You-


Interview

Bilder: Schmitt

Tube tragen dazu bei, den Leuten das

Thema der Immobilien einfach zu transportieren.

Könnte man sagen, es ist schon fast

wie damals in den USA ein bisschen

zum Modethema avanciert? Wollen

jetzt alle Immobilien kaufen? Auch

die, die es lieber nicht tun sollten?

Ja natürlich. Es wird gerade in den Medien

sehr krass über den Markt getrieben,

jetzt in Immobilien zu investieren

und ist es so, dass viele Leute, die wenig

Know-how in dem Bereich haben, anfangen

zu investieren und

gerade die sollten es nicht

tun. Das gab es in der

Vergangenheit schon. Ich

kenne viele Leute, die im

Osten damals mit Immobilen

auf die Nase geflogen

sind, weil sie aus der

Motivation heraus Steuern

zu sparen in Immobilien

investiert haben. Und die sagen im

Osten sind alle Immobilien schlecht. Ich

habe nur gute Erfahrungen im Osten

gemacht. Das hat aber wiederum damit

zu tun, dass sich damals viele Leute

die tollen Wohnungen mit Marmorbädern

ausgesucht haben, um die Steuervorteile

bestmöglich auszuschöpfen.

Das konnten sich die Mieter aber gar

nicht leisten oder die Städte, in denen

die Immobilien gekauft wurden, waren

einfach keine guten Standorte. Deshalb

denke ich schon, dass die Medien natürlich

einiges zu diesem Boom beitragen.

Der Markt für geeignete Objekte in

Deutschland scheint schon etwas

ausgetrocknet zu sein. Gibt es noch

gute Deals? Oder ist nur noch das

übrig, was sonst keiner will?

Also ich denke, dass es noch sehr viele

gute Deals gibt. Man braucht natürlich

ein sehr gutes Netzwerk, so wie wir es

haben. Und man braucht eine jahrelange

Erfahrung, auch mit Partnern und

eine seriöse Geschäftsbeziehung, damit

die Leute auch immer wieder zu einem

kommen und sagen: „Hier, ich biete dir

dieses Objekt an.“ Des Weiteren gibt es

auch immer noch sehr gute Deals auf

den Onlineportalen. Viele Leute sagen

immer, bei den Onlineportalen sei nichts

mehr dabei. Da bin ich anderer Meinung,

es kommt auf die Strategie an und was

man mit dieser Immobilie vorhat. Ob

man sie behalten oder wiederverkaufen

will, da gibt es ganz viele Möglichkeiten.

Ich persönlich mache bisher die besten

Man braucht

natürlich ein sehr

gutes Netzwerk

Deals über die sozialen Medien. Wir

haben ein gewisses Ansehen im Markt,

bedeutet viele Immobilien, die im Denkmal-

und Sanierungsbereich sind, werden

uns angeboten und das ist natürlich

ein Alleinstellungsmerkmal für uns in

dem Bereich. Dadurch bekommen wir

Objekte sehr exklusiv angeboten. Wir

haben aktuell drei Mehrfamilienhäuser

mit 30 Wohneinheiten hier in Berlin mit

einem sehr guten Freund und Investor

zusammen angekauft. Das wurde uns

auch online angeboten bzw. über unser

online Netzwerk wurde uns das angeboten.

Das war jemand, der schaut sich

meinen YouTube-Kanal an und ist dann

über Instagram mit mir befreundet gewesen

und hat mich dann angeschrieben

und mir gesagt, dass er ganz frisch

etwas reinbekommen hat. Das war ein

sehr guter Deal in unseren Augen. Und

natürlich gibt es aktuell auf dem Markt

sehr viel Schrott, vor allem auch überteuerter

Schrott. In den 1A Lagen wird

auch dieser Schrott einfach verkauft. Ich

habe Häuser besichtigt, die sind kurz

davor einzustürzen und Leute bezahlen

noch Millionen dafür, weil ihnen vielleicht

gar nicht bewusst ist, in was für

einem schlechten Zustand die sind. Ansonsten

regeln Angebot und Nachfrage

den Preis. Ich denke, wenn der Preis

dann einfach ein bisschen runtergeht,

wird auch die letzte Schrott Immobilie

verkauft.

Sie setzen stark die Sozialen Medien

dafür ein, Immobilien zu bekommen.

Funktioniert das?

Ja, das funktioniert. Uns werden sehr

häufig Objekte über Soziale Medien angeboten.

Einige sind selber Eigentümer,

aber auch Außenstehende schicken uns

welche zu. Wir haben in der Vergangenheit

mit vier Mehrfamilienhäusern einen

Deal gemacht, die uns über Instagram

angeboten wurden. Da kam der Sohn

von einem Arzt zu uns, der vier Mehrfamilienhäuser

hatte und hat mich gefragt,

ob ich die kaufen wollen würde.

Wir haben die dann besichtigt und eine

Recherche gemacht. Preislich sind wir

uns zwar nicht einig geworden, ich habe

ihm dann aber angeboten, die Häuser

meinem Netzwerk anzubieten und über

mein Maklerunternehmen zu verkaufen.

Ich habe dann einfach bei Instagram

eine Story gemacht und darüber hat

sich jemand bei mir gemeldet. Das war

ein Vermögensverwalter eines größeren

Fonds und der hatte Interesse an dem

Objekt. Insgesamt haben sich 35 Leute

für die Mehrfamilienhäuser gemeldet.

Der Vermarktungszeitraum war ungefähr

fünfeinhalb Wochen. Ansonsten

werden uns in der Woche zwischen fünf

und zehn Immobilien im Durchschnitt

angeboten. Es kommt auch mal vor, dass

uns bis zu sechs Stück am Tag angeboten

werden. Meisten immer nachdem

wir YouTube Videos veröffentlichen. Es

kommt auch darauf an, wo wir gerade

vor Ort sind. Jetzt sind wir gerade

in Berlin, da werden uns natürlich ver-


Interview

mehrt von unseren Followern Objekte in

und um Berlin angeboten.

Halten Sie größtenteils den Bestand

für Ihren eigenen Vermögensaufbau

oder verkaufen Sie auch? Gibt es

wie bei Aktie Zyklen, in denen man

auch mal Gewinne mitnimmt?

Wir machen beides. Wobei ich den Großteil

lieber im Bestand behalten möchte.

Das liegt daran, dass ich noch nicht ganz

so alt bin und noch Zeit habe. Was aber

ein guter Immobilieninvestor nie genug

hat, ist Eigenkapital. Und um auch Eigenkapital

zu generieren, um weiter investieren

zu können und auch in größere

Projekte investieren zu können, ist es

wichtiger auch immer mal wieder etwas

zu verkaufen und Gewinne mitzunehmen.

Es bietet sich natürlich im privaten

Bereich an, nach zehn Jahren die Immobilie

steuerfrei zu verkaufen. Deswegen

sind auch wir bestrebt, nach zehn bzw.

zwölf Jahren die Immobilie zu veräußern

und das Geld wieder neu anzulegen, um

neue spannende Immobilienprojekte zu

machen.

Sie bringen auch anderen bei, wie

man erfolgreich in Immobilien investiert.

Was sind die wichtigen Dinge,

bei denen viele scheitern?

Der Name ist zwar Immobilien- und Finanzcoach,

allerdings habe ich nicht

die zeitlichen Verfügbarkeiten, um mich

wirklich als Coach hinzustellen. Es gibt

zwar ganz viele Leute, die anfragen und

mich nach Hilfe fragen, denen muss ich

immer absagen. Ich habe Firmen, Mitarbeiter

und Verantwortungen und meine

Liebe hängt nun mal an den Deals. Ich

habe leider keine Zeit, mich vier Stunden

hinzusetzen und jemanden über einen

längeren Zeitraum an die Hand zu nehmen.

Denn das verstehe ich unter dem

Namen „Coach“. Nicht jemand, der nur

einmal sagt: „hier ist was“, sondern der

jemanden and die Hand nimmt und ein

bisschen begleitet. Das heißt, ich bin

gar nicht derjenige, der den Leuten so

viel beibringt. Zumindest fühle ich mich

nicht so. Natürlich gibt es unsere YouTube

Kanäle sowie die Instagram und Facebookseite.

Da gibt es das Wissen, was

wir haben und was ich im Alltag erlebe

und mache. Das bekommen die Leute

dort zur Verfügung gestellt. Natürlich

auch Content im Immobilienbereich,

dass heißt zum Thema Denkmalschutz,

Immobilienkauf und was für Strategien

man mit Immobilien fahren kann. Das

machen wir schon und das ist auch Wissen,

welches wir gerne an unsere Community

weitergeben. Im Gegenzug bekommen

wir aber Objekte angeboten.

Das ist zum einen der Grund, warum wir

das machen. Zum anderen bekommen

wir da einen sehr guten Zugriff zu sehr

guten Mitarbeitern. Ich glaube, die können

uns in Zukunft sehr gut positionieren.

In der Immobilienbranche ist eines

der wichtigsten Sachen, die man gerade

am Anfang machen muss, sich Wissen

anzueignen. Man muss sich unglaublich

viel Wissen aneignen um anzufangen,

weil das Risiko schon relativ hoch ist.

Meistens ist das so, dass man sich für die

erste Immobilie verschuldet und relativ

viel Geld in die Hand nehmen muss. Das

heißt, dass aller erste was man machen

muss, ist sich Wissen aneignen. Seien es

Bücher, Seminare oder Videos, das ist

eines der wichtigsten Punkte. Das zweite

Thema ist Markt- und Standortanalyse.

Bedeutet man muss den Markt kennen,

in den man investieren möchte und

man muss wissen, was eine gute oder

schlechte Lage ist. Schauen, ob es ein

guter oder schlechter Einkaufspreis ist,

zu dem die Immobilie angeboten wird.

Für wie viel Euro kann man die Immobilie

vermieten und ist dieser Mietpreis

überhitzt oder ist er erzielbar. Da muss

Man muss sich unglaublich viel

Wissen aneignen um anzufangen,

weil das Risiko schon relativ hoch

ist.

man seine

Hausaufgaben

machen

und

ganz viele

Besichtigungen

machen,

an seinem

Standort

oder an seinem Markt, um ein Gefühl

dafür zu bekommen. Jeder Markt ist anders.

Ich habe das jetzt schon ein paar

Mal gemacht. Einmal in Franken, einmal

im Osten und wir machen das jetzt

gerade in Berlin. Und das sind ganz unterschiedliche

Märkte. Von den Leuten,

den Immobilien, der Beschaffenheit,

den Baustandards. Es ist ganz unterschiedlich

und da muss man vorher seine

Hausaufgaben machen. Wenn man

die nicht gemacht hat, kostet es unglaublich

viel Geld. Das größte Problem,

von den Leuten, die ich bis jetzt kennengelernt

habe, ist das tun. Sie fangen

nicht an, ihre erste Immobilie zu kaufen.

Zum einen denken sie, es kommt immer

noch ein besserer Deal, es kommen

bessere Rendite und es kommt nochmal

ein schöneres Haus. Sie schlagen nicht

zu, wenn es ein halbwegs guter Deal

ist. Einer kauft in einem Jahr nur eine

Immobilie und findet das richtig krass,

während andere zehn in dem Jahr kaufen,

obwohl beide die gleiche finanzielle

Grundlage haben. Ich glaube, dass es

ganz wichtig ist, auch einfach zu tun.

Auch ein bisschen ins kalte Wasser zu

springen, wenn man sich dann Wissen

angeeignet hat, seine Hausaufgaben

gemacht hat, um dann einfach anfangen

zu investieren und das Risiko eingehen.

Ich minimiere mein Risiko, wenn

ich viel Wissen habe und den Markt und

den Standort analysiert habe. Dann ist

die Wahrscheinlichkeit relativ gering,

dass ich dann scheitere. Dann muss ich

eben auch mal „meinen Arsch hochbewegen“

und jetzt in die Wohnung investieren.

Das ist ein ganz wichtiges Thema,

da kenne ich so viele die schon seit

Jahren hinweg im Immobilienbereich

versuchen Fuß zu fassen und ganz viel

Wissen und Seminare mitnehmen, aber

noch keine einzige Immobilie haben.


03

Nr. 03 l 2018 www.sachwert-magazin.de

EDELMETALLE ROHSTOFFE IMMOBILIEN BETEILIGUNGEN RARITÄTEN WISSEN

Sachwert Magazin 3/2018

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Thomas Oliver

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RONALD STÖFERLE

Kryptowährung

DIRK MÜLLER &

GERALD HÖRHAN

Investment heute

MARC FRIEDRICH &

MATTHIAS WEIK

Euro am Ende

Bilder: Friedrich & Weik, Stöferle, Investment Punk Akademie, Mü ler, Mü ler

Krypto währungen sind

ernsthafte Konkurrenz

Ronald-Peter Stöferle erläutert seinen Goldreport und

sagt Kryptowährungen spannende Zeiten voraus

Herr Stöferle, im Mai kam Ihr neuer

Goldreport heraus. Zinsen sind ja Ihr

Lieblingsthema. Wie sieht es dieses

Jahr aus?

Die Gemengelage bei Gold ist spannend.

Viele waren enttäuscht, dass sich der

Goldpreis nicht fulminanter entwickelt

hat. Dennoch gab es im letzten Jahr auf

Dollarbasis ein Plus von 13 Prozent, auf

Eurobasis ein zartes Minus von 1 Prozent.

Es ist erfreulich, dass sich der Goldpreis

trotz massiven Gegenwindes sehr schön

entwickelt. Mit Gegenwind meine ich,

dass einerseits die Aktienmärkte nach

wie vor auf Rallyekurs sind, wenngleich

es in den letzten Wochen schon erste

Warnschüsse gab. Die Immobilienmärkte

laufen nach wie vor sehr gut. Wir sehen,

dass die Zinserwartungen steigen und

die amerikanische Notenbank ihre Bilanz

zurückfährt, also Quantitative Tightening

und damit die Rückführung des Quantitative

Easing, betreibt. Diesen Faktor, der

massive Auswirkung auf die Asset-Märkte

hat, beschreiben wir auch ausführlich im

Goldreport. Daneben beobachten wir,

dass das Vertrauen in die Politik und die

Notenbanken wieder zurückkehrt. Also

insofern ist das kein sehr positives Umfeld

für den Goldpreis. Nichtsdestotrotz

befindet sich Gold seit 2016 in einem

zarten Aufwärtstrend. Wenn sich der Gegenwind

in Rückenwind wandelt, sprich,

wenn Rezessionssorgen aufkommen, die

Wall an den Aktienmärkten nachhaltig

ansteigt, wenn die Federal Reserve Bank

früher oder später eine Kehrtwende

macht, dann schlägt die Stunde für den

Goldpreis und er nimmt Momentum auf.

Welches Thema ist im zweiten Halbjahr

für die Privatanleger besonders

wichtig?

Finanzielle Repression ist nach wie vor ein

ganz wesentlicher Punkt. Auch wenn die

große Zinswende oft proklamiert wird,

sehe ich sie nicht kommen, weil das erreichte

Schuldenniveau höhere Zinsen

einfach nicht zulässt. Wir befinden uns

ganz klar in der Nullzinsfalle.

Das Thema Kryptowährungen bleibt sehr

spannend, laut dem...

Das gesamte Interview können Sie im

aktuellen Sachwert Magazin

nachlesen.

In fünf Jahren kommt

das Aus für den Euro

Marc Friedrich und Matthias Weik erklären,

warum Sie jetzt handeln sollten.

Herr Weik, Herr Friedrich, in Ihrem

aktuellen Newsletter schreiben Sie

etwas sehr Provokantes, nämlich, in

5 Jahren ist der Euro Geschichte. Erklären

Sie uns das.

Einfach alle Währungsunionen in der

Geschichte der Menschheit sind ausnahmslos

gescheitert und der Euro ist

definitiv keine Ausnahme. Das sehen

wir an den verzweifelten Versuchen der

Notenbanken, das Konstrukt des Währungsexperiments

Euro künstlich am

Leben zu erhalten. Da wäre die historischen

Nullzins-Phase, wir Bürger werden

schleichend enteignet, Aufkaufprogramme

mit aktuell schon 2,2 Billionen

Euro Volumen und jetzt auch noch sowohl

die Europäische Einlagensicherung

als auch die Vergemeinschaftung der

Schulden - all diese Warnsignale zeigen

deutlich, dass wir im Endspiel sind. Die

Munition der Notenbanken geht langsam

zur Neige. Aus diesem Grunde haben

wir jetzt erstmal öffentlich gesagt,

dass wir bis Ende 2023 das Ende der

Gemeinschaftswährung erwarten.

Wie sehen Sie die aktuelle Entwicklung

in der EU, gerade in Ungarn?

Wir hatten ja jetzt erstmal die Wahl...

Mehr über Friedrich und Weik erfahren

Sie im aktuelln Sachwert

Magazin.

Bild: Stöferle


Immobilien

Immobilienverkauf:

Einen angemessenen Preis ermitteln

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen stellt

sich Ihnen bestimmt unter anderem folgende

Frage; „Wie ermittele ich eigentlich

einen angebrachten Verkaufspreis für meinen

Grund und Boden?“

Genau diese Frage werden wir in diesem

Artikel beantworten, außerdem werden wir

Sie mit den drei Bewertungsmethoden zur

Immobilienbewertung vertraut machen.

Schritt für Schritt klären wir Sie nachfolgend

auf, ob eine Immobilienbewertung

für Sie sinnvoll ist, welche Varianten es gibt

und welche die richtige für Sie ist.

Wann ist eine Immobilienbewertung

sinnvoll?

Es gibt vielfältige Gründe für eine Immobilie:

privater oder gewerblicher Immobilienhandel,

zwecks der Marktbeobachtung

oder bei rechtlichen Angelegenheiten – wie

zum Beispiel, wenn ein bekannter verstorben

ist und man ein Haus geerbt hat. Aber

auch, wenn man schon über längere Zeit

ein Haus besitzt und man sich nach langen

überlegen dazu entschieden hat es nun zu

verkaufen, muss man den Wert der Immobilie

berechnen und kommt dadurch in

Kontakt mit der Immobilienwertermittlung.

Aber auch wenn Sie planen ein neues Eigenheim

wie Beispielsweise ein Haus zu

kaufen, kann ein gutes Hintergrundwissen

dabei helfen, einzuschätzen, ob der

Preis der Immobilie, die sie vielleicht kaufen

möchten überhaupt angemessen ist. Kein

Verkäufer schätzt den Verkehrswert selbst

ein, vielmehr wird auf die drei Bewertungsmethoden

zurückgegriffen, welche in der

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

geregelt sind.

Die Verfahren zur Immobilienbewertung

In der ImmoWertV werden drei Verfahren

zur Immobilienbewertung definiert: das

Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren

und das Ertragswertverfahren. Alle

der drei Bewertungsmethoden basieren auf

vorgegebenen Kriterien und Vorgehensweisen

zur Ermittlung des Immobilienwertes. In

jedem Fall müssen sowohl die Immobilie als

auch Grund und Boden, die Außenanlagen

und der Standpunkt des Objektes weitläufig

begutachtet werden.

Das Sachwertverfahren schließt vom Wert

des Grundstücks und den Herstellungskosten

des Gebäudes auf den Verkehrswert.

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich

in der Bewertung an vergleichbaren Immobilien,

die kürzlich verkauft wurden. Das Ertragswertverfahren

dagegen stellt fest, wie

viel Ertrag eine Immobilie in der Zukunft für

den Vermieter noch einbringen wird.

Bewertung einer Immobilie mit dem

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem

bei Grundstücken und bei selbst genutzten

Immobilien angewendet. Die klassischen

Anwendungsbereiche sind somit die Bewertung

eines Einfamilienhauses, aber auch

Doppelhaushälften, Reihenhäuser, die Be-


Immobilien

Strategische

Metalle . . .

Bilder: Depositphotos.com/ Goodluz

Autor: Armin Mondrowski

wertung von Eigentumswohnungen nach

Vergleichswertverfahren oder Garagen.

Um das Vergleichswertverfahren jedoch

anzuwenden, sind genügend vergleichbare

Grundstücke bzw. Immobilien erforderlich.

In diesem Bewertungsverfahren werden

unter anderem die örtliche Lage, Bodenbeschaffenheit,

Gebäudeart, Bauweise,

Restnutzdauer und die Art der direkten

Nachbarn betrachtet. Das Vergleichswertverfahren

gilt als sehr präzise und ist heutzutage

als Standard anzusehen.

Neben dem direkten Vergleichswertverfahren

existiert auch das sogenannte indirekte

Vergleichswertverfahren, bei dem

der Verkehrswert einer Immobilie aus den

Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet

wird, welche vom Gutachterausschuss der

zuständigen Gemeinde vorgehalten werden.

Die erwirkten Kaufpreise werden nach

Kriterien vom Gutachterausschuss wie z.B.

nach Baujahr, Art und Lage der Immobilie

segmentiert. Für jedes so gebildete Segment

wird dann ein Durchschnittspreis errechnet.

Diese Durchschnittswerte gehen

dann als indirekte Vergleichswerte in das

Vergleichswertverfahren ein, müssen aber

im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge

korrigiert werden.

Immobilien bewerten mit dem Sachwertverfahren

Bei privaten Immobilienverkauf wird das

Sachwertverfahren nur bei gesonderten

Verkaufsbedingungen verwendet. Und

zwar dann, wenn es nicht genügend vergleichbare

Objekte vorliegen, was besonders

bei alleinstehenden Häusern in weniger

bewohnten Regionen der Fall ist. Wenn

sie eine außergewöhnliche Immobilie wie

eine denkmalgeschützte Villa besitzen ist

das Sachwertverfahren besonders sinnvoll,

da hier nur in seltensten Fällen vergleichbare

Werte zur Verfügung stehen.

Bei dem Sachwertverfahren werden zunächst

der Wert des Bodens und der des

Gebäudes getrennt kalkuliert. Der Bodenwert

richtet sich dabei nach den örtlichen

Bodenrichtwerten. Der Wert des Gebäudes

wird in diesem Bewertungsverfahren über

den Herstellungswert der Immobilie festgestellt.

Es werden durchschnittliche Werte

für baugleiche Häuser des gleichen Jahrgangs

errechnet anstatt mit den tatsächlichen

Baukosten. Der genaue Sachwert

ergibt sich aus diesen Werten, welche dann

noch anhand des Alters der Immobilie und

der örtlichen Lage angepasst werden.

Das Sachwertverfahren eignet sich durch

seine objektive Verfahrensweise gut, um

den Substanzwert einer Immobilie zu errechnen.

Bei modernen Bauten wie zum

Beispiel Passivhäusern (Ein Gebäude keine

klassische Gebäudeheizung benötigt)

kann es allerdings vorkommen, dass für das

Sachwertverfahren nicht ausreichend Daten

zu den Regelherstellungskosten vorliegen.

Dies kann dazu führen, dass das Sachwertverfahren

nicht angewandt werden kann.

Immobilienbewertung durch das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet vor allem

bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei

Gewerbeimmobilien angewendet. Auch

bei einer Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien

kann das Ertragswertverfahren

verwendet werden, um den Wert der

Überschüsse aus Kosten und Einnahmen

zu berechnen. Der Eigentümer beabsichtigt

hierbei meist eine möglichst hohe Rendite

aus der Immobilie zu erwirtschaften.

Im Vordergrund steht also nicht der höchste

Wert der Immobilie, sondern der höchste

Ertrag. Vergleichen Sie zum Beispiel ein

einfach gebautes Haus in einem Viertel

mit hohen Mietpreisen, mit einem hochwertigen

Mehrfamilienhaus in einer geringer

gesuchten Lage, wird der Unterschied

sichtbar. Aus diesem Grund fließt bei der

Ertragswertberechnung der Sachwert der

Immobilie indirekt mit ein.

Ermittelt wird bei dem Ertragswertverfahren

der Wert einer Immobilie anhand des Ertrages,

der damit in der Zukunft noch erzielt

werden kann. In diesem Verfahren werden

außerdem die Bewirtschaftungskosten, der

Liegenschaftszins und etwaige Schäden an

dem Gebäude. Aber auch das Alter bzw.

die Restnutzungsdauer der Immobilie eine

riesige Rolle. Besonders wenn festgestellt

werden soll ob sich die Investition in eine

Immobilie lohnt, die dann vermietet werden

soll ist dieses Verfahren sinnvoll. Es ist jedoch

eine gute Erfahrung und Marktkenntnis

nötig – es kann aber auch in Erwägung

gezogen werden einen ausgebildeten Immobilienberater

oder des gleichen um Hilfe

zu bitten oder gar mit dem Verkauf der Immobilie

zu beauftragen.

Welche der drei Bewertungsmethoden

kommt für mich in Frage?

Sicher stellen Sie sich jetzt die Frage, welche

der Methoden, die wir ihnen ausführlich

erläutert haben, am besten eignet für Ihre

Interesse.

Pauschal lässt sich leider nicht sagen, welche

Bewertungsmethode für Sie am sinnvollsten

ist. Allgemein empfiehlt es sich

aber immer, erstmal mit dem Vergleichswertverfahren

den Wert einer Immobilie

festzustellen. Fehlt es aber an ausreichend

Vergleichsobjekte für das gängigste Bewertungsverfahren,

muss auf eines der anderen

beiden Varianten zurückgegriffen werden.

In jedem Fall sollten Sie sich Hilfe von einem

erfahrenen Immobiliengutachter holen,

und diesen gegeben falls mit der Immobilienwertermittlung

ihrer Immobilie beauftragen.

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Kurzmeldungen

Tesla feuert neun Prozent

ihrer Mitarbeiter

Tesla verkündete am Dienstag, dass es zu

einer Masse von Entlassungen kommen

wird und etwa neun Prozent der Stellen

im Unternehmen gestrichen werden. Chief

Executive Elon Musk sprach in einem internen

Memo davon, dass das Wachstum

seines Unternehmens zu dem geführt habe,

was er „Doppelbesetzung“ nannte und einige

Stellen zu viel besetzt wurden.

Es werden etwa 3.500 Arbeiter entlassen,

um die Rentabilität des Unternehmens zu

steigern. Tesla hat in den 15 Jahren seines

Bestehens keinen Jahresgewinn gemacht

und nur zwei vierteljährliche Nettogewinne

erzielt. „Profit ist offensichtlich nicht das,

was uns motiviert“, schrieb Musk in der

Email an die Mitarbeiter. „Was uns antreibt,

ist unsere Mission, den Übergang der Welt

zu sauberer und nachhaltiger Energie zu beschleunigen.

Aber wir werden diese Mission

niemals erreichen, wenn wir nicht zeigen,

dass wir nachhaltig profitabel sein können.“

Unfaire Arbeitspraktiken

Keine Gewerkschaft

bei Tesla

Ein Mitarbeiter von Tesla soll von einem

Vorgesetzten und Sicherheitsbeamten

des Unternehmens dazu aufgefordert

worden sein, die Fabrik zu verlassen,

nachdem er eine Gewerkschaft organisieren

wollte und Flyer verteilt hat. Der

Arbeitnehmer äußerte sich am Montag

vor dem National Labour Relations

Board in Washington, ob Tesla damit die

Rechte der Angestellten verletzt hat.

Kommt es zu einer Verurteilung von

Tesla, könnte das Unternehmen aufgefordert

werden, seine Mitarbeiter über

diesen Zusammenhang zu informieren

und in Kenntnis zu setzen, dass unfaire

Arbeitspraktiken festgestellt wurden.

Ein Anwalt der NLRB sprach derweil von

Geheimhaltungsvereinbarungen der

Beschäftigten, die viel zu umfangreich

formuliert seien. Seiner Meinung nach

würde Tesla damit verhindern wollen,

dass Angestellte über ihre Arbeitsbedingungen

öffentlich diskutieren. Tesla hat

die Vorwürfe bestritten und beschreibt

die Anschuldigung als ein Versuch, CEO

Elon Musk schlecht aussehen zu lassen.

Apple bereitet sich auf rückgängige

Verkaufszahlen vor

Apple geht davon aus, dass dieses Jahr

20 Millionen weniger Modelle des neuen

iPhones ausgeliefert werden als im Vorjahr.

Das Unternehmen forderte seine Zulieferer

auf, in der zweiten Hälfte des Jahres 2018

rund 20 Prozent weniger Komponenten

für iPhones zu entwickeln. Investoren

könnten jetzt in Panik geraten.

Apple-Aktien fielen um bis zu 2 Prozent,

während die Aktien von Lieferanten wie

AMS und Dialog Semi um bis zu 6 Prozent

sanken.

Das iPhone bleibt das mit Abstand umsatzstärkste

Produkt von Apple. Um jedoch die

Auswirkungen eines sich abschwächenden

Smartphone-Marktes auszugleichen, konzentriert

sich das Unternehmen immer

häufiger auf Dienstleistungen als Weg zum

Wachstum. Darunter fallen Dienste wie

Apple Music, der App Store und iCloud.


Kurzmeldungen

Neue Konkurrenz für Amazon

Microsoft soll derzeit an einer Technologie

arbeiten, welche die Notwendigkeit

von Kassierern und Kassen in einem Geschäft

beseitigen soll. Damit zielt das Unternehmen

auf die neuen automatisierten

Lebensmittelgeschäfte von Amazon ab.

Die Technologie von Microsoft soll Händlern

helfen, mit Amazons eigenem hochautomatisierten

Geschäft mithalten zu

können, das im Januar in Seattle für die

Öffentlichkeit geöffnet wurde.

Amazon Kunden scannen dort ihre Smartphones

an einem Drehkreuz ein. Kameras

und Sensoren identifizieren, was sie aus

den Regalen entfernen. Wenn die Kunden

mit dem Einkauf fertig sind, verlassen sie

einfach den Laden und Amazon stellt ihre

Kreditkarten in Rechnung. Diese selbstständigen

Geschäfte sollen bald in ganz

Amerika Einzug finden.

Microsoft experimentiert Berichten zufolge

damit, Kameras an Einkaufswagen

anzuhängen. Das Unternehmen hat bereits

Einzelhandelspartner, die mit den

Cloud-Diensten von Microsoft an automatisierte

Kassen arbeiten.

Rolls Royce streicht weitere

Arbeitsplätze

Bilder: Depositphotos.com/ ifeelstock, mingman, Mactrunk, eddiephotograph

Der britischer Automobilhersteller

Rolls-Royce hat angekündigt, im Zuge

einer umfassenden Neuausrichtung des

Unternehmens 4.600 Stellen abzubauen.

Vor allem seien Mitarbeiter im Management

und der Verwaltung in Großbritannien

betroffen. Das Unternehmen

will sich in Zukunft wieder mehr auf zivile

Luftfahrt-, Verteidigungs- und Energiesysteme

konzentrieren. Laut Rolls-Royce

wird bis Ende dieses Jahres rund ein

Drittel des Stellenabbaus erwartet.

„Es ist nie eine leichte Entscheidung, unsere

Belegschaft zu reduzieren. Aber wir

müssen eine kommerzielle Organisation

schaffen, die so weltweit führend ist wie

unsere Technologien. Um dies zu tun,

verändern wir grundlegend unsere Arbeitsweise“,

hieß es von Rolls-Royce zu

dem Stellenabbau.

Die Entlassungen und andere Umstrukturierungskosten

werden voraussichtlich

567 Millionen Euro betragen, aber bis

2020 um die 450 Millionen Euro pro Jahr

einsparen.


Geldpolitik

Die Party in Deutschland

ist vorüber

Rückgang der Auftragseingänge

signalisiert Konjunkturwende

Nun sind die Auftragseingänge also seit

Januar 2018 jeden Monat zurückgegangen.

Die Euphorie vom Jahresende 2017,

die sich in dem Rekordwert des ifo-Index

widerspiegelte, hat sich tatsächlich und

wieder einmal als ein oberer Wendepunkt

des Konjunkturzyklus erwiesen. Ob es

sich hierbei nur um eine Wachstumsdelle

handelt oder ob ein ausgewachsener Abschwung

begonnen hat, wird die Zukunft

zeigen.

Topformation des DAX bestätigt diese

Wende

Ein Blick auf den DAX legt allerdings Letzteres

nahe. Der Deutsche Aktienindex zeigt

nämlich eine geradezu lehrbuchartige Topformation.

Das erkennen Sie an folgenden

drei Merkmalen:

• Erstens dauert die Formation bereits gut

15 Monate.

• Zweitens verläuft ihre Untergrenze bei

rund 11.800 Punkten nahezu horizontal.

• Drittens ist diese Untergrenze knapp

14% vom Höchstkurs bei 13.600 Punkten

entfernt.

Diese Kombination spricht dafür, dass der

DAX sein Top bereits hinter sich hat und

sich in der Frühphase einer Baisse befindet.

Damit bestätigt der Aktienmarkt das

realwirtschaftliche Warnsignal des Auftragseingangs,

der ja wie der Aktienmarkt

auch ein konjunktureller Frühindikator ist.

Der Autor

Claus Vogt ist Finanz analyst und

Autor des Börsenbriefs „Krisensicher

investieren“. Den von ihm

entwickelten Gold-Preisbänder-

Indikator nutzt er für Prognosen

für die Investition vor allem im

Gold- und Edelmetallsektor.


Geldpolitik

EZB macht deutlich:

Kein Ende der Nullzinspolitik in Sicht

am 14. Juni hat die Europäische Zentralbank

verkündet, dass sie ihre schon seit

Jahren andauernde Nullzinspolitik mindestens

bis zum Sommer 2019 fortführen

wird. Erinnern Sie sich: Die verantwortlichen

Zentralbankbürokraten sprachen

bei der Einführung von Nullzinspolitik

und Anleihenkaufprogrammen von kurzfristigen

Notfallmaßnahmen, die sie mit

dem Ausmaß der Krise des Jahres 2008

rechtfertigten.

Seither sind fast 10 Jahre vergangen –

und die EZB-Führung sieht weiterhin

die Notwendigkeit, an ihrer ultra-laxen

Geldpolitik festzuhalten. Mehr müssen

Sie eigentlich gar nicht wissen, um den

wahren Zustand der Konjunktur und der

Europäischen Währungsunion zu kennen.

Draghis Botschaft ist klar und deutlich:

Der Patient Europa kann nicht von der Intensivstation

entlassen werden.

Kein Wunder, möchte ich hinzufügen, da

die Krankheit des Patienten – Überschuldung

und mangelnde Wettbewerbsfähigkeit

vieler Länder – ja gar nicht behandelt

wurde. Der Patient EU wurde lediglich

massiv unter Drogen gesetzt. Jetzt ist er

nicht nur weiterhin schwerkrank, sondern

auch noch drogenabhängig.

Fed erhöht erneut die Zinsen

Im Unterschied zur EZB hat die US-Zentralbank

Fed am 13. Juni zum nunmehr

siebten Mal seit Dezember 2015 die

Leitzinsen erhöht. Die amerikanischen

Zentralbankbürokraten sind offenbar

der Überzeugung, dass ihr Patient, die

US-Wirtschaft, ganz langsam von der seit

2008 verordneten geldpolitischen Droge

entwöhnt werden kann.

Dass diese Entwöhnung gelingen kann,

ohne eine Krise auszulösen, ist sehr unwahrscheinlich.

Bisher haben fast alle

Zinserhöhungszyklen der Fed eine Krise

in Form einer Rezession ausgelöst und damit

einhergehend auch stets eine Aktienbaisse.

Die Chancen stehen also schlecht,

dass es dieses Mal anders kommen

wird.

Bilder: Depositphotos.com/ katatonia82, goodstock Vogt: Privat


Vermögen

Umschichten

oder wie ich mein Vermögen

besser strukturiere


Vermögen

Bilder: Depositphotos.com/ nattapol Hennings: Privat

Thomas Hennings ist Experte

für Sachwertlösungen und

Makroökonomie. Er ist Inhaber

des Sachwert-Center Bremen.

Deutschland ist vielen Bereichen der Vorreiter

in Europa und auf der Welt. Viele

Länder und Menschen haben größten Respekt

vor dem Knowhow, Dienstleistungen

und Produkten aus diesem Land. Wenn es

aber um das Sparvermögen und das Sparverhalten

der Bevölkerung geht, dann ist

Deutschland kein wirkliches Vorbild. Der

Deutsche wird von Haus zu konservativen

Ansichten, Garantien, wenig Risiko und

Aussicht auf Chancen regelrecht erzogen.

In der Schule gibt es keinerlei Ausbildung

oder Informationstransport. Dieses ist alles

systembedingt, die Verbraucher sollen keine

Ahnung von Geld und Finanzen haben,

denn dann würden sie ja viele Dinge hinterfragen

und für sich anders, weil effizienter

und ertragreicher gestalten. Aktuell

„liegen“ in Deutschland ca. 2.200 Milliarden

Geldvermögen (Bargeld und Einlagen)

auf Nullzinskonten bzw. auf Konten mit so

gut wie keiner Verzinsung. Liquiditätsreserven

sollte man stets besitzen, außer Frage,

aber zum Vermögensaufbau oder gar zur

Altersvorsorge dienen diese Einlagen nun

mal überhaupt gar nicht. Die Lethargie der

Menschen sich über sein Erspartes richtig

Gedanken zu machen und sich mit Themen

wie Sparen, Absichern und Vermögenssicherung

zu beschäftigen „nervt“ sogar

die meisten Menschen. Übrigens sind

es genau die Bevölkerungsgruppen, die

aber die größte Unzufriedenheit mit der

Entwicklung Ihrer Geldvermögen zeigen.

Dabei gibt es folgende Gründe sich unbedingt

mit den Themen Sparen und Anlegen

auseinander zu setzen, diese sind: Mit

den Minizinsen an den Märkten bleiben

eigene Anlageziele unerreichbar. Klassisches

Sparen mit normalen Bank- und

Versicherungsprodukten kann und wird

nicht die Lösung sein. Sie bringen langfristig

keinen ausreichenden Ertrag für den

Sparer. Ein striktes Umdenken muss in

den Köpfen der Menschen stattfinden, um

nicht in Altersarmut zu geraten. „Intelligent

Anlegen“ heißt vielmehr das Gebot

der aktuellen Stunde. Die Inflation frisst

zusätzlich Ersparnisse auf, d.h. bei normalen

Sparprodukten werden weniger Zinsen

erwirtschaftet, als die echte Inflation beinhaltet,

somit verringern sich hierdurch zum

Teil deutlich sogar die Vermögenswerte.

Somit besteht hier dringender Handlungsbedarf.

Die steigende Lebenserwartung

trifft nun die Menschen auch finanziell.

Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Paar z.B.

80 Jahre alt wird liegt bei über 90%. Bei

fast 50% Wahrscheinlichkeit wird ein Paar

über 90 Jahre alt. Wohl denen, die finanziell

intelligent und ausreichend vorgesorgt

haben. Fazit: Weg vom Niedrigzins- und

Garantiedenken hin zum strategischen

Anlegen und Investieren. Man muss sich

mit seinen Finanzen auseinandersetzen

und man sollte sich Rat von unabhängigen

Spezialisten einholen. Dazu gilt es

unbedingt die Geldwerte im Portfolio herunterzufahren

und überproportional in

Sachwerte geschickt umzuschichten. Hierbei

gilt die Devise der Risikostreuung, d.h.

die sinnvolle Mischung und Streuung von

seinen Geld- und Sachwertanlagen. Faktor

Zeit: Je früher man mit dem Anlegen und

Umschichten beginnt, desto besser greifen

die Effekte wie Wertzuwachs und die

Potenzierung der Erträge. Auch sollten Erträge

wieder reinvestiert werden, um noch

bessere Ergebnisse aus seinen Geld- und

Kapitalanlagen zu erhalten.


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