Die städtebauliche Optimierung von ... - optirisk.de

Impressum
Projekt
Verbundpartner
im Rahmen des Forschungsvorhabens
unter Federführung
und unter Mitwirkung
Projektträgerschaft
Projektübergreifende
Begleitung
2 | REFINA: | Projektbericht
,Die städtebauliche Optimierung von Standortentwicklungskonzepten
belasteter Grundstücke auf
der Grundlage der Identifizierung und
Monetarisierung behebungspflichtiger und investitionshemmender
Risiken’
Förderkennzeichen 0330741
JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH
Saalbahnhofstraße 25c
07743 Jena
LEG Landesentwicklungsgesellschaft
Thüringen mbH
Mainzerhofstraße 12
99084 Erfurt
Bauhaus Universität Weimar
Raumplanung und Raumforschung
Belvederer Allee 4
99423 Weimar
‚Forschung für die Reduzierung der Flächeninanspruchnahme
und ein nachhaltiges Flächenmanagement’
des Bundesministeriums für Bildung und Forschung
des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung
des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz
und Reaktorsicherheit
Projektträger Jülich
Deutsches Institut für Urbanistik

optirisk wird ausdrücklich unterstützt:
vom Thüringer Ministerium für
Landwirtschaft, Forsten, Umwelt und Naturschutz,
von der Thüringer Landesanstalt für Umwelt und Geologie,
dem Staatlichen Umweltamt Gera,
der kreisfreien Stadt Jena,
von den Städten Pößneck und Bad Lobenstein,
der GESA Gesellschaft zur Entwicklung und Sanierung von Altstandorten
mbH
Verfasser JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH:
Dr. Kersten Roselt
Andreas Schaubs
Anika Homuth
Dr. Gerold Hesse
Lars Kassebaum
Charlotte Rauschenbach
Christoph Scheibert
Marlies Seher
Stand 30.09.2009
LEG Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH:
Frank Leipe
Kerstin Grünenwald
Thomas Zill
Bauhaus Universität Weimar:
Dr. Manfred Hanfler
Ingo Quaas
Volker Drusche
Anton Ivanov
Gerd Kiesel
Bernd Schlinke
Anja Thor
REFINA: | Projektbericht | 3

Inhaltsverzeichnis
IMPRESSUM 2
INHALTSVERZEICHNIS 4
DOKUMENTATION DES FORSCHUNGSPROJEKTES OPTIRISK 7
1. DAS PROJEKT OPTIRISK 8
1.1. Ziele und wesentliche Inhalte des Vorhabens optirisk 9
1.2. Der Forschungsverbund 11
1.3. Stand der Wissenschaft und Praxis (national/international) und Defizite 12
1.4. Wissenschaftliche Arbeitsinhalte und Projektphasen 15
1.5. optirisk in der REFINA-Vernetzung 18
1.6. optirisk in der Praxis 22
2. METHODISCHE INNOVATIONEN 22
2.1. Erfassungsinstrumente 23
2.1.1. Erfassungsbogen 23
2.1.2. Standort-Atlas 26
2.2. Bewertungsinstrumente 29
2.2.1. Qualitative Bewertung städtebaulicher Entwürfe 29
2.2.2. Identifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten
mit dem Prüf- und Entscheidungssystem MESOTES 33
2.3. Energetische Nutzung 49
3. ERGEBNISSE DER SECHS MODELLSTANDORTE 52
3.1. Die Modellstandorte im Projekt optirisk 52
3.2. Modellstandort A: ROTASYM, Pößneck 53
3.2.1. Bestand 54
3.2.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 56
3.2.3. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 58
3.2.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 60
3.2.5. Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ‚Wohnen und
Freizeit im Stadtpark’ 64
3.2.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept Optimierungsvariante: ‚Wohnen und
Freizeit im Stadtpark’ 66
3.2.7. Schlussfolgerungen für Modellstandort A 69
3.3. Modellstandort B: WGT-Standort Forst, Jena 71
3.3.1. Bestand 72
3.3.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 74
3.3.3. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 76
3.3.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 80
3.3.5. Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ‚Nutzwald mit
Aussichtsturm’ 85
4 | REFINA: | Projektbericht

3.3.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept Optimierungsvariante: ‚Nutzwald mit
Aussichtshügel’ 86
3.3.7. Schlussfolgerungen für den Modellstandort B 91
3.4. Modellstandort C: WGT-Standort Tanklager, Jena 93
3.4.1. Bestand 94
3.4.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 96
3.4.3. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 98
3.4.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 100
3.4.5. Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
‚Institut/Forschungseinrichtung’ 105
3.4.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept - Optimierungsvariante - 107
3.4.7. Schlussfolgerungen für Modellstandort C 113
3.5. Modellstandort D: Weimar-Werk, Bad Lobenstein 115
3.5.1. Bestand 116
3.5.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 118
3.5.3. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 120
3.5.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 123
3.5.5. Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ‚Mischgebiet
Bestand’ 127
3.5.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept Optimierungsvariante: ‚Mischgebiet
Bestand mit Hof’ 129
3.5.7. Schlussfolgerungen für den Modellstandort D 134
3.6. Modellstandort E: Güterbahnhof Sonneberg 136
3.6.1. Bestand 137
3.6.2. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 139
3.6.3. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 142
3.6.4. Energiepotenzial 146
3.6.5. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 147
3.6.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept Optimierungsvariante: ‚Festplatz mit
temporärem Messegelände’ 153
3.6.7. Schlussfolgerungen für Modellstandort E 160
3.7. Modellstandort F: Teerbecken Sättelstädt 162
3.7.1. Bestand 163
3.7.2. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 165
3.7.3. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 168
3.7.4. Energiepotenzial 171
3.7.5. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 172
3.7.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept Optimierungsvariante:
‚Photovoltaikanlage’ 178
3.7.7. Schlussfolgerungen für Modellstandort F 182
3.8. Fazit 184
3.8.1. Gemeinsame Merkmale der Modellstandorte und spezifische homogene
Modellbedingungen 184
3.8.2. Zusammenfassung Konfliktanalyse für Modellstandorte 185
3.8.3. Altlasten und Fördermittel 190
3.8.4. Optimierungspotenziale und -effekte 191
3.8.5. Zusammenfassung der Ergebnisse zu den Modellstandorten 194
REFINA: | Projektbericht | 5

4. WESENTLICHE PROJEKTERGEBNISSE UND AUSBLICK 198
4.1. Leitfaden zur Optimierung von Standortentwicklungskonzepten für belastete
Grundstücke 198
4.2. Weitere Ergebnisse 202
4.3. Tangierende Problemstellungen 205
4.3.1. Renaturierung von Brachflächen 205
4.3.2. Ausgleichsflächen 205
4.4. Ausblick 206
LITERATUR (AUSWAHL) 207
GLOSSAR 209
ABBILDUNGSVERZEICHNIS 210
6 | REFINA: | Projektbericht

Dokumentation des Forschungsprojektes optirisk
Die Dokumentation des Forschungsprojektes optirisk ist in folgenden Bänden enthalten:
BAND 1 PROJEKTBERICHT
Zusammenfassende Erläuterung des Forschungsprojektes und der
Ergebnisse
BAND 2 MESOTES:
IDENTIFIZIERUNG UND MONETARISIERUNG ÖKOLOGISCHER RISIKEN
AUF URBANEN STANDORTEN
Detaillierte Erläuterung der entwickelten Methode
BAND 3 MODELLSTANDORT A: ROTASYM, PÖßNECK
Detaillierte Erläuterung des Arbeitsprozesses und der Ergebnisse
BAND 4 MODELLSTANDORT B: WGT-STANDORT FORST, JENA
Detaillierte Erläuterung des Arbeitsprozesses und der Ergebnisse
BAND 5 MODELLSTANDORT C: WGT-STANDORT TANKLAGER, JENA
Detaillierte Erläuterung des Arbeitsprozesses und der Ergebnisse
BAND 6 MODELLSTANDORT D: WEIMAR-WERK, BAD LOBENSTEIN
Detaillierte Erläuterung des Arbeitsprozesses und der Ergebnisse
BAND 7 MODELLSTANDORT E: GÜTERBAHNHOF, SONNEBERG
Detaillierte Erläuterung des Arbeitsprozesses und der Ergebnisse
BAND 8 MODELLSTANDORT F: TEERBECKEN, SÄTTELSTÄDT
Detaillierte Erläuterung des Arbeitsprozesses und der Ergebnisse
HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN
ZUR OPTIMIERUNG VON STANDORTENTWICKLUNGSKONZEPTEN FÜR
ÖKOLOGISCH BELASTETE GRUNDSTÜCKE
Ratgeber für Kommunen und Planer
Alle Bände werden auf der Homepage des Projektes optirisk (www.optirisk.de) veröffentlicht.
Die jeweiligen Anlagen der Projektbände 3 – 8 (Standort-Atlas und Erfassungsbogen) werden aus
Schutzgründen nicht publiziert.
REFINA: | Projektbericht | 7

1. Das Projekt optirisk
Die historisch gewachsene disperse Siedlungsstruktur ist überwiegend ein Resultat ökonomischer
Zwänge anthropogener Bedürfnisbefriedigung. Ebenso mussten bislang in den urbanen Räumen
langfristig angelegte, ganzheitliche und optimale Stadtentwicklungskonzepte den kurzfristig jeweils
näher liegenden wirtschaftlichen Lösungen weichen. Diese immer noch mehrheitlich betriebswirtschaftliche
statt volkswirtschaftliche Betrachtungsweise führt dazu, dass die für städtebauliche
Entwicklung präferierten Flächen aufgrund vergleichsweise hoher Sanierungs- und Freilegungskosten
sowie negativer Stigmatisierungseffekte, z.B. durch den ‚Altlastenmakel’, brach liegen und
somit unnötigerweise wertvolle Ressourcen außerhalb oder am Rande städtischer Siedlungen in
Anspruch genommen werden. Trotz Bevölkerungsrückgang und schrumpfender Städte kann dieser
Trend bisher nicht durchbrochen werden, da neben ökonomischen auch soziale Aspekte, wie kurzfristig
zu gewinnende Arbeitsplätze entscheidend bei der Standortwahl sind.
Die vom Nachhaltigkeitsrat der Bundesregierung angestrebte Reduzierung des Flächenverbrauchs
von 105 ha (2002) auf 30 ha pro Tag bis zum Jahr 2020 erfordert durchgreifend neue Wege in
Regional- und Stadtplanung. Die großen Disparitäten beispielsweise zwischen Wachstumsräumen
auf der einen Seite (überwiegend alte Bundesländer) und strukturschwachen ostdeutschen Räumen
auf der anderen Seite, verlangen differenzierte und strategisch ausgerichtete neue Entwicklungskonzeptionen
(Abb. 1). Dem insgesamt enormen Flächenverbrauch stehen bundesweit
128.000 ha vorgenutzte Standorte (sog. ‚brownfields’) gegenüber, für die gewerbliche Investoren
gesucht werden (BURMEIER et al. 2000). Ein haushälterisches Bodenmanagement hat als Mengenziel
‚Fläche sparen’ und als Qualitätsziel ‚Boden schonen’. Nur so kann der im Baugesetzbuch
verankerte Umgang mit Grund und Boden erreicht, ein nachhaltiges und gleichzeitig ökonomisches
Flächenmanagement eingeleitet und damit gleichzeitig eine notwendige Revitalisierung unserer
Städte vorangetrieben werden.
Abb. 1: Industrielle Brachfläche mit Altlastenverdacht
Das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung geförderte Programm ‚Forschung für die
Reduzierung der Flächeninanspruchnahme und ein nachhaltiges Flächenmanagement (REFINA)’
vereint eine Vielzahl von Forschungsarbeiten.
Das Forschungsprojekt optirisk, ‚Die städtebauliche Optimierung von Standortentwicklungskonzepten
belasteter Grundstücke auf der Grundlage der Identifizierung und Monetarisierung be-
8 | REFINA: | Projektbericht

hebungspflichtiger und investitionshemmender Risiken’, hat eine Verbesserung der Reaktivierungschancen
solcher Grundstücke zum Inhalt, indem die ökologischen Risiken klar definiert und
monetarisiert werden sowie bei der Standort-Nachnutzung diese Risiken derart berücksichtigt werden,
dass bauliche Maßnahmen kostenoptimiert werden können.
Das Verbundprojekt optirisk wird dem Förderschwerpunkt II.A des REFINA-Forschungsprogrammes
des BMBF zugeordnet: ‚Weiterentwicklung von Lösungen für die Wiedernutzbarmachung
brachliegender ehemals genutzter und zum Teil belasteter Flächen und Altablagerungen (Flächenrecycling)
sowie Strategien zur Sicherung und Verbesserung der Umweltqualität in Städten und
Gemeinden, z.B. im Rahmen kompakter Siedlungsformen’.
1.1. Ziele und wesentliche Inhalte des Vorhabens optirisk
Ziel des Verbundprojektes optirisk ist die Optimierung von Standortentwicklungskonzepten für
belastete Grundstücke auf der Basis einer interdisziplinären Analyse. Neben technischen, ökologischen
und abfallrechtlichen, juristischen und ökonomischen Belangen werden städtebauliche Aspekte
in die Untersuchung einbezogen. Zielkonflikte und Risiken sollen so frühzeitig identifiziert
und umsetzungsorientiert bewertet werden. Die auf dieser Basis entwickelten Integrierten Standortentwicklungskonzeptionen
ermöglichen eine Optimierung des Investitionsbedarfes mit dem Ziel
der Verbesserung der Reaktivierungschancen belasteter Grundstücke (Abb. 2).
Das Projekt befasst sich mit
dem Widerspruch zwischen
dem ökologisch nicht vertretbaren
Flächenentzug und
dem wirtschaftlichen und
gesellschaftlichen Erfordernis,
Flächen zu erschließen
und anschließend zu bebauen
und zu nutzen. Mit diesem
an sich rein technischen
Vorgang sind im urbanen
Bereich außer baurechtlichen,
finanztechnischen und
juristischen Fragen auch
Fragen zur altlasten- und
abfallrechtlichen Situation
des Standortes zu klären.
Abb. 2: Projektziel von optirisk ist die Rückführung von Problemflächen
in den Grundstücksverkehr (in Anlehnung an das A-B-C-Modell des
Europäischen Brachenflächenforschungsverbundes CABERNET)
Angeregt durch die langjährige praktische Bearbeitung von innerstädtischen Industrie- bzw. Gewerbegrundstücken
und Militärliegenschaften im Zusammenhang mit der Privatisierung ostdeutscher
Unternehmen hat JENA-GEOS ® Grundlagen für einen integralen Bewertungsansatz entworfen.
Er dient der finanziellen Konkretisierung des altlasten- und abfallrechtlichen Inanspruchnahme-
und Investitionsrisikos, um unkalkulierbare monetäre Risiken bei der Wieder-Inanspruchnahme von
‚brownfields’ auszuschalten.
Die angedachte ‚Philosophie’ des Verfahrens beinhaltet die rechtliche Konkretisierung des Kontaminationsrisikos.
Dabei handelt es sich um einen transdisziplinären Bewertungsansatz, der sowohl
REFINA: | Projektbericht | 9

technischen und städtebaulichen als auch wirtschaftlichen und juristischen Sachverstand beinhaltet.
Die Identifizierung und Monetarisierung des Altlastenrisikos soll im Rahmen dieses Projektes gezielt
dahin führen, kostenoptimale und gleichzeitig risikoarme Nachnutzungen auf einem abgestimmten
Sanierungsniveau vorzunehmen, wobei die höchste Effektivität durch die mit einer Sanierung
verknüpften Flächenneuentwicklung/Investition erreicht wird.
Anzustreben ist dabei, dass der finanzielle Umfang einer Sanierung den Marktwert eines unbelasteten
Vergleichsgrundstückes nicht signifikant überschreitet. Im Allgemeinen gilt, dass nicht alle
nachgewiesenen Belastungen eines Grundstückes derart eine Gefahr für die Umwelt darstellen,
dass ihre Beseitigung nach BBodSchG zwingend erforderlich wäre. Dies ist auch unmittelbares
Ergebnis der gutachterlichen Auftragstätigkeit der JENA-GEOS ® an bisher ca. 1.800 altlastenverdächtigen
Standorten Deutschlands und im Ausland.
Aus den genannten Umständen ist abzuleiten, dass eine planungsrechtlich zulässige Standortentwicklung
im Rahmen eines Flächenrecyclings auch auf altlastenbehafteten Grundstücken marktwirtschaftlich
und ökologisch vertretbar erfolgen kann.
Das wissenschaftlich-technische Ziel des Forschungsprojektes ist somit die Schaffung von Synergien
zwischen Funktion/Gestalt und Natur/Umwelt zum Zwecke der Kostenoptimierung für vier
Modellstandorte, dass erreicht werden soll durch:
a) die Entwicklung/Weiterentwicklung von Instrumenten für Wirtschaftsakteure zur Bewertung
von ökologischen Risiken bei einer Flächeninanspruchnahme unter ordnungs- und genehmigungsrechtlichen
Aspekten, und
b) die Umsetzung der Bewertungsergebnisse bereits im Frühstadium städtebaulicher Planungen
zur Gewährleistung der umweltfachlichen und -rechtlichen Umsetzbarkeit und zur Optimierung
von Investitionen.
Das Instrumentarium soll die Umsetzung des Umweltrechts in ordnungsrechtlichen und genehmigungsrechtlichen
Bereichen ermöglichen und im Rahmen der Flächenplanung und des Flächenrecyclings
im urbanen Raum die Entscheidungsträger bei der Identifizierung und Bewertung der jeweiligen
Planungsressourcen unterstützen.
Der Arbeitsplan für das Verbundprojekt optirisk sieht in einer ersten Projektphase
- die Identifizierung und Monetarisierung der altlastenbedingten Risiken auf der Basis eines zu
entwickelnden risikobasierten Prüfsystems und
- den Entwurf städtebaulicher Entwicklungskonzepte auf der Basis einer standortbezogenen
Makro- und Mikroanalyse
an vier geeigneten Modellstandorten vor.
Die Bearbeitung erfolgt grundsätzlich unter Einbeziehung aller Standortinformationen in Datenbanken
und Geografischen Informationssystemen. Als Ergebnis der genannten Projektphase wird herausgearbeitet,
in welcher Form die entwickelten städtebaulichen Entwicklungskonzepte in der Phase
der Umsetzung mit den definierten altlastenbedingten Risiken in Konflikt stehen bzw. welcher
Optimierungsbedarf besteht.
In einer zweiten Projektphase werden Integrierte Standortentwicklungskonzepte für die Modellstandorte
auf der Basis einer detaillierten Konfliktanalyse entwickelt. Dabei wird zunächst zwischen
Standorten mit und ohne vorhabensbezogener Nutzungs- und Bebauungskonzeption unterschieden;
für letztere eine Vorzugsvariante auf der Grundlage eines zu schaffenden Bewertungssystems
abgeleitet.
In der Phase der Vorhabensfortschreibung des Projektes optirisk wird vor dem Hintergrund
einer immer stärker in den Fokus rückenden nachhaltigen Energiepolitik der integrierte Ansatz
10 | REFINA: | Projektbericht

gleichzeitig dazu genutzt, Nutzungsoptionen für die energetische Produktion, Umwandlung oder
Verteilung aufzuzeigen. Durch die konkrete Aussicht der Wiedernutzbarmachung soll die Brachfläche
gezielt aufgewertet werden. Dabei werden verschiedenste Optionen zur Nutzung erneuerbarer
Energien unter Einbeziehung des städtebaulichen Umfeldes untersucht.
In Ergänzung zu den untersuchten vier Modellstandorten aus den beiden ersten Projektphasen
erfolgt im Rahmen der Vorhabensfortschreibung die Bearbeitung zweier weiterer Modellstandorte
mittels der im optirisk – Projekt entwickelten Methode. Im Ergebnis der Projektphasen I und II
wurde antizipiert, dass die Analyse altlastenbedingter Risiken frühzeitig in den städtebaulichen
Entwurfsprozess einzubeziehen ist. Zielkonflikte und Risiken können so frühzeitig identifiziert und
hinsichtlich der Optimierung von Standortentwicklungskonzepten umsetzungsorientiert bewertet
werden.
Anhand der Modellstandorte wird die entwickelte Methodik geprüft und hinsichtlich einer Ergebnisverallgemeinerung
untersucht. Dabei wird jeder Arbeitsschritt hinsichtlich seiner Allgemeingültigkeit
/ Verallgemeinerbarkeit geprüft.
Zusätzlich erfolgt eine Integration energetischer Aspekte in die Betrachtung. Die Analyse regenerativer
energetischer Nachnutzungsoptionen ist im Sinne einer nachhaltigen Standortentwicklung,
generiert weitere Optimierungspotenziale und schafft Synergieeffekte.
Eine Ergebnisverallgemeinerung wird im Abschluss der III. Projektphase in Form eines Leitfadens
formuliert, welcher als Handlungshilfe für alle Akteure dienen soll, die mit der Brachflächenentwicklung
ökologisch belasteter Grundstücke betraut sind.
1.2. Der Forschungsverbund
Durch die JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH als Initiator wurde für das Forschungsprojekt
optirisk ein Verbund aus den Partnern JENA-GEOS ® , LEG - Landesentwicklungsgesellschaft
Thüringen mbH und der Bauhaus Universität Weimar, Lehrstuhl Raumplanung und Raumforschung
gebildet.
JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH
Technisch - organisatorische Projektleitung,
Anwendungsorientierte Aspekte:
Grundstücksminderwert,
Identifizierung und Monetarisierung des Haftungs- und Investitionsrisikos,
Naturraumbewertung
LEG - Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH
praktisch - städtebauliche Aspekte:
Brachflächenportfolios,
Städtebauliche Konzeptionen und deren Bewertung,
Optimierung des Entwicklungskonzeptes,
Standortentwicklung
Bauhaus Universität Weimar,
Lehrstuhl Raumplanung und Raumforschung
wissenschaftlich – städtebauliche Aspekte:
Städtebauliche Konzeptionen und deren Bewertung,
Optimierung des Entwicklungskonzeptes,
wissenschaftliche Begleitung
REFINA: | Projektbericht | 11

Die Projektkoordination hat die JENA-GEOS ® inne. Neben der hier angeführten Fachkompetenz
der Verbundpartner war deren räumliche Nähe auch ein wesentliches Kriterium der Auswahl, da
das Projekt von einem ständigen Fachdialog der beteiligten Disziplinen lebt.
Abb. 3: Eine der zahlreichen Projektdiskussionen im Projektverbund optirisk
1.3. Stand der Wissenschaft und Praxis (national/international)
und Defizite
JENA-GEOS ® arbeitet seit Anfang der 1990er Jahre intensiv auf dem Gebiet der Altlastenbewältigung
und des Flächenrecycling. Dabei wurden verschiedene Schwachstellen erkannt, die sich
nachteilig auf die Umsetzung eines effektiven Flächenmanagements auswirken. Dazu gehören die
nachstehend beschriebenen:
Eine der wesentlichen Ursachen für das Brachbleiben ehemalig gewerblich oder militärisch genutzter
Flächen sind für die beteiligten Akteure die Unwägbarkeiten in Form unbekannter oder unkalkulierbarer
Kosten, die sich aus dem Inanspruchnahmerisiko (behördliche Verfügungen auf der
Grundlage von Gesetzen) und dem Investitionsrisiko (investitionsbedingter Umgang mit belasteten
Böden, Bausubstanz und Grundwasser) - und der interaktiven Überlagerung dieser beiden Risiken
- ergeben. In der Praxis der Wertermittlung von Grundstücken wird die Komponente ‚Teilwert Altlasten’
als Kosten- und Wertfaktor aus Mangel an Sach- und Fachkenntnis in der Regel ausgeklammert,
obwohl dieser bei solchen Flächen häufig von entscheidendem Einfluss ist. Daraus resultieren
Unsicherheiten der Akteure (Käufer, Investoren, Verkäufer, Kreditgeber, Planer), Irritationen
zwischen den Akteuren untereinander sowie Konflikte zwischen ihnen und den Behörden.
Eine weitere Schwachstelle offenbart sich darin, dass im Konfliktfeld zwischen den beiden Strategien:
- ‚totale Altlastensanierung’ mit universeller Nutzungsmöglichkeit oder
- angepasste Nachnutzung unter Berücksichtigung der die Planungsressourcen einengenden
Wirkung der Altlastensituation
nicht immer die adäquaten Entscheidungen getroffen werden.
Ursache für die beiden genannten Schwachstellen ist nach Erkenntnis von JENA-GEOS ® das bisher
weit verbreitete Unvermögen der Entscheidungsträger und -gremien, integrale Lösungsansätze
zu entwickeln. Der übliche Einsatz von Spezialisten sowie die strikte Wahrung von Zuständigkeitsgrenzen
begünstigen sektorale Lösungsansätze, wie beispielsweise:
12 | REFINA: | Projektbericht

- den marktanalytischen Bewertungsansatz für die Wertminderung eines kontaminierten
Grundstückes durch die Quantifizierung des Stigma-Effektes (MUNDY 1992, PATCHIN
1994, WEBER 1996 u.a.). Diese Methode hat den Vorteil, dass man die Zustandsmerkmale
des Grundstückes nicht genau untersuchen muss. Die Unzuverlässigkeit des Faktors
‚öffentliche Meinung’ sowie die Schwierigkeit, vergleichbare belastete Grundstücke ‚mit
schlechtem Ruf’ zu finden, um statistische Koeffizienten für die Wertminderung abzuleiten,
stellen sich als Nachteil dar.
- den bautechnische Bewertungsansatz, bei dem meist abstrakte Sanierungserfordernisse
und fiktive Sanierungsziele zugrunde gelegt werden (Cost to correct appoach, clean up
coasts, CORA der US EPA, deutsche Varianten BESAL, KOSAL, ECOSAL, PRISAL
u.a.). Er setzt voraus, dass die Altlastensanierung als selbständiges Bauprojekt geplant
wird. Ergebnis ist das ‚sanierte’ Grundstück vor der städtebaulichen Planung. Weiterer
Nachteil ist, dass die Auffassungen über den zu erreichenden ‚sanierten Zustand’ und
somit auch der Kosten bei verschiedenen Gutachtern für ein und dasselbe Grundstück
weit auseinander liegen. Zudem sind sie wenig realistisch, weil die Altlastensanierung
ohne Berücksichtigung der zukünftigen Grundstücksnutzung wirtschaftlich uneffektiv ist.
Es kommt daher meist zu einer Überbewertung der altlastenbedingten Wertminderung.
Aufgrund der Diversität der Einflussfaktoren, die bei Standortentwicklungen und dem Flächenrecycling
von rechtlichen, wirtschaftlichen und technisch-naturwissenschaftlichen Kriterien gleichermaßen
bestimmt werden, sind jedoch fach- und ressortübergreifende Lösungen erforderlich. Dazu
bedarf es inter- bzw. transdisziplinärer Denk- und Arbeitsweisen. Die bisher vorliegenden Normen
und Richtlinien (man denke nur an die Altlastenmethodiken der einzelnen Bundesländer) sind
kaum geeignet, die für ein effektives Flächenmanagement notwendigen integralen Lösungen zu
entwickeln.
Betrachtet man die Entwicklung des Umganges mit den Altlasten im internationalen Blickwinkel
(bevorzugt unserer europäischen Nachbarländer), hat sich in den meisten Ländern die Gesetzgebung
zum Schutz der Grundwasser-Ressourcen unabhängig von der zum Schutz des Bodens
und der Sanierung kontaminierter Flächen entwickelt. Dabei eilte die Gesetzgebung zum Schutz
des Grundwassers meist in unterschiedlichem Ausmaß voraus und beeinflusste daher in begrenztem
Maße die Zielvorgaben im Rahmen der Altlastenbewertung. Gemeinsam ist diesen Ländern,
dass dem Transferpfad Boden Grundwasser bei der Beurteilung kontaminierter Flächen eine
besondere Bedeutung, wenn nicht sogar die primäre zukommt.
Bezüglich des Bodens wird international der Wirkpfad der Direktaufnahme, insbesondere bei sensitiver
Flächennutzung (oft zitiertes Beispiel: Kinderspielplatz, orale Aufnahme) sowie der des Transfers
Boden Nutzpflanze bei landwirtschaftlicher Nutzung in den Betrachtungen präferiert. Dies
äußert sich beispielsweise in der Festlegung gesonderter Richtwerte für gesonderte Expositionsszenarien
und Elutionsverfahren.
Ursache für eine Priorisierung der drei vorgenannten Wirkpfadszenarien ist die unmittelbare Gefährdung
für die menschliche Gesundheit, die so der Allgemeinheit leicht verständlich ist. Kontaminationen
des Bodens beispielsweise unter Fabrikanlagen stellen im Vergleich dazu eher eine abstrakte
Gefährdung in der öffentlichen Wahrnehmung dar. Dieses Thema ist jedoch im Zusammenhang
mit der Privatisierung ehemals volkseigener Gewerbegrundstücke ganz Ost-Europas verstärkt
in den Fokus gerückt, vor allem im Zusammenhang mit der Wertminderung von Grundstücken
aufgrund ökologischer Sachverhalte.
Drei fundamentale Prinzipien der Umweltpolitik sind europaweit mittlerweile unbestritten und erleben
derzeit den Übergang von den jeweiligen Landes-Gesetzgebungen in europäisches Recht:
- das Vorsorgeprinzip:
die Notwendigkeit, zukünftige Belastungen zu vermeiden bzw. zu begrenzen
- das Verursacherprinzip:
der Verursacher bezahlt die Behebung des eingetretenes Schadens, und
REFINA: | Projektbericht | 13

- das risiko-basierte Prinzip:
der Identifizierung, Priorisierung und Abschätzung der Notwendigkeit von Sanierungsaktivitäten.
Die Umsetzung des letzteren erfolgt im Allgemeinen in einer dreiphasigen, abgestuften Vorgehensweise:
der Erfassung (‚hazard identification’), Beurteilung (‚assessment’) und Sanierung
(‚remediation’) von Altlastverdachtsflächen. Auch die zweistufige Untergliederung der Phase II in
die ‚Gefährdungsabschätzung’ (‚risk estimation’) auf der Grundlage von Prüfwerten und der nachfolgenden
(und abschließenden) ‚Gefahrenbeurteilung’ (‚risk evaluation’) zur Beschreibung (Modellierung)
des realen Risikos auf der Grundlage flächenspezifischer Kenngrößen ist weit verbreitet.
Insbesondere in diesem Bereich der Phase II ist der Einfluss der Risk Assessment Methodik der
US EPA unverkennbar.
Bei der Festlegung von Sanierungszielen hat sich erst in einem langen Prozess die Erkenntnis
durchgesetzt, dass eine multifunktionale Wiederherstellung des kontaminierten Bodens als Grundprinzip
aus Kostengründen illusionär ist. Mittlerweile hat sich europaweit der Folgenutzungsaspekt
(‚functional approach’ bzw. ‚source-pathway-receptor concept’) als Grundlage für die Festlegung
von Sanierungszielen durchgesetzt. Damit geschah – wie zunächst in Deutschland – die Kopplung
des Umwelt- mit dem Baurecht insofern, dass die Umweltqualitätsziele für einen vormals ökologisch
belasteten Standort der planungsrechtlichen bzw. planungsrechtlich zulässigen Nachnutzung
entsprechen müssen.
Abb. 4: Brachflächen und Altlasten in Polen (links) und Rumänien (rechts)
14 | REFINA: | Projektbericht

Wesentliche Unterschiede in den Vorgehensweisen der EU Länder bestehen heute dagegen im
Bereich der Regelung und des Vollzugs, die ursächlich in den diversen verwaltungstechnischen
Interngliederungen der Europäischen Staaten begründet sind. Bei einer vergleichenden Betrachtung
wird deutlich, dass sich der nachsorgende Bodenschutz beispielsweise in den Beitrittsländern
Ost-Europas bislang deutlich geringerer Wertschätzung erfreut, sieht man doch landläufig die Beseitigung
von Kontaminationen als finanzielles und technisches Hemmnis bei investiven Aktivitäten
an. Zudem ist in Umbruchzeiten die Ökologie der Ökonomie (Schaffung von Arbeitsplätzen) zunächst
nachgeordnet.
Im Rahmen des Erfahrungsaustausches konnten sich auch Mitarbeiter des optirisk – Projektes
regionale Eindrücke von der Situation in Polen (Kleinpolen, Region Krakau) und in Rumänien
(Region Ploiesti) verschaffen, die voran stehende Aussagen bestätigen.
Der zuvor beschriebene Gedanke der Anpassung der Umweltqualitätsziele an die planungsrechtliche
Nachnutzung von Standorten hat in der theoretischen Durchdringung auch international noch
nicht zu Weiterentwicklungen geführt, die eine Sanierungsoptimierung in einer der Altlastensituation
angepassten städtebaulichen Überplanung des konkreten Standortes zum Inhalt haben.
Dieser Umstand hat aus Erfahrung der Autoren seine Ursache darin, dass sich entsprechend der
sich historisch entwickelten Ingenieurskunst des Städtebaus und der Architektur die handelnden
Akteure von räumlich-ästhetischen Visionen und wirtschaftlichen Notwendigkeiten der Investition
leiten lassen, nicht aber von Kontaminationen des Bodens und damit verbundenen Kosten ihrer
Beseitigung. Dies führte wiederum dazu, dass einige Brachflächen bis heute brach blieben, weil die
Sanierungskosten die Standortentwicklung blockierten.
Die Auflösung dieses Konfliktes hat das Projekt optirisk zum Inhalt: Für solche Problemflächen,
auch ‚C-Flächen’ (siehe schematische Darstellung in Abb. 2) genannt, sollen Lösungen gefunden
werden, die eine Rückführung in den Grundstücksverkehr ermöglichen. Dies soll mit der
Senkung von Sanierungskosten durch eine Anpassung der konkreten baulichen Nachnutzung an
die ökologischen Zwänge geschehen (‚Integrierte Standortentwicklungskonzepte’).
1.4. Wissenschaftliche Arbeitsinhalte und Projektphasen
Grundlegende Projektstrukturierung
Grundgedanke des Projektes ist, Modellstandorte auf der Basis aller verfügbaren, teilweise neu zu
erhebenden Daten hinsichtlich der städtebaulichen (‚Funktion und Gestalt’) wie auch der ökologischen
(‚Natur und Umwelt’) Kriterien zu bewerten, Konflikte zwischen diesen Kriteriengruppen herauszuarbeiten
und für Integrierte Standortentwicklungskonzepte aufzulösen.
Die Projektphase I sieht als wesentlichen Inhalt unabhängig voneinander
- die Identifizierung und Monetarisierung der altlastenbedingten Risiken auf der Basis eines
zu entwickelnden risikobasierten Prüfsystems
- den Entwurf städtebaulicher Entwicklungskonzepte auf der Basis einer standortbezogenen
Makro- und Mikroanalyse und einem Ranking hinsichtlich städtebaulicher Qualität
an den Modellstandorten vor. Als Ergebnis der Projektphase I wird antizipiert, dass die entwickelten
städtebaulichen Entwicklungskonzepte in der Phase der Umsetzung mit den definierten altlastenbedingten
Risiken in Konflikt stehen bzw. Optimierungsbedarf besteht.
Die Projektphase II beinhaltet die Entwicklung Integrierter Standortentwicklungskonzepte für die
Modellstandorte auf der Basis einer detaillierten Konfliktanalyse. Dabei ist zunächst zwischen
Standorten mit und ohne vorhabensbezogener Nutzungs- und Bebauungskonzeption zu unter-
REFINA: | Projektbericht | 15

scheiden; für letztere eine Vorzugsvariante auf der Grundlage eines zu schaffenden Bewertungssystems
abzuleiten.
In der Phase der Vorhabensfortschreibung (III. Projektphase) erfolgt zusätzlich eine Integration
energetischer Aspekte in die Betrachtung. Die Analyse regenerativer energetischer Nachnutzungsoptionen
ist im Sinne einer nachhaltigen Standortentwicklung, generiert weitere Optimierungspotenziale
und schafft Synergieeffekte. Eine Ergebnisverallgemeinerung wird im Abschluss der III.
Projektphase in Form eines Leitfadens formuliert, welcher als Handlungshilfe für alle Akteure dienen
soll, die mit der Brachflächenentwicklung ökologisch belasteter Grundstücke betraut sind.
Die Projektstruktur ist in vereinfachter Form nachfolgend dargestellt:
Abb. 5: Schematische Darstellung des inhaltlichen Projektablaufes
Erfassung
Die Projektbearbeitung setzt zunächst eine umfassende Recherche nach Standortdaten und deren
Erfassung in einer zu entwickelnden Standortdatenbank voraus. Diese sollte von vornherein mit
einem Geografischen Informationssystem gekoppelt sein, um alle erfassten Sachverhalte auch in
einem ‚Standort-Atlas’ darstellen und untereinander synoptisch nach Belieben kombinieren zu können.
Funktion und Gestalt
Entsprechend der in der Praxis üblichen Herangehensweisen werden auf Grundlage der städtebaulichen
Analyse (Makro- und Mikroanalyse) Planungskonzepte für die Modellstandorte entwickelt.
Um später (Projektphase II) eine ergebnisorientierte Konfliktanalyse durchführen zu können,
wird hier bewusst auf eine Berücksichtigung umweltrelevanter Sachverhalte verzichtet.
Die städtebaulichen Entwicklungskonzepte waren zunächst als ‚Stegreifentwürfe’ unter Einbeziehung
von Lehre und Forschung an der Bauhaus-Universität zu konzipieren. Diese Stegreifentwürfe
beziehen unter anderem Ziele der Eigentümer, der Stadt, der Interessenten, überregionalen Planungen,
der Stadtentwicklung, der formellen und informellen Planung ein.
Auf der Basis der Stegreifentwürfe werden mittels fiktiver städtebaulicher Ideenwettbewerbe für
den jeweiligen Modellstandort wiederum vier unterschiedliche Konzeptvarianten entwickelt. Diese
unterschiedlichen Konzeptansätze werden in einem entwickelten Bewertungssystem einem qualita-
16 | REFINA: | Projektbericht

tiven Ranking aus städtebaulicher Sicht unterworfen. So entstehen städtebaulich optimale Planungskonzepte,
die modernsten städtebaulichen Aspekten gerecht werden, deren Umsetzungen
jedoch an den hohen Aufwendungen für die Altlastensanierung scheitern können.
Gegenüber der Bearbeitung der 4 Modellstandorte aus den ersten beiden Projektphasen ist in der
Umsetzungsphase die vorhandene Altlastensituation bereits bekannt. Zusätzlich wird eine energetische
Betrachtung im Hinblick auf die ‚energetische Produktion, Umwandlung und Verteilung’
angestellt, die sich planerisch in mehreren städtebaulichen Ideen widerspiegeln soll.
Natur und Umwelt
Auf der Grundlage einer im Rahmen des Projektes zu entwickelnden Methode wird für die Modellstandorte
die Kostenprognose der behebungspflichtigen Lasten (auch Inanspruchnahme- oder
Haftungsrisiko genannt), des Investitionsrisikos und der Freilegungskosten durchgeführt.
Inhalt der Entwicklung ist die Schaffung/Weiterentwicklung eines risikobasierenden Prüfsystems
auf bodenschutzrechtlich genormten Beurteilungsmaßstäben, welches für alle Standorte mit
Schutzgutgefährdungen (Inanspruchnahmerisiko) kompatibel ist. Schutzgüter sind dabei nur die
konkreten standortrelevanten Bodenfunktionen nach § 2 Abs. 2 des BBodSchG und ggf. betroffene
Oberflächen- und Grundwasserkörper. Im Ergebnis der Bewertung kann jedes standortrelevante
Schutzgut zu einer Risikoklasse zugeordnet werden, deren Position anzeigt, wie das Umweltrisiko
für jedes Schutzgut einzustufen ist. Die Verhältnismäßigkeit von Maßnahmen könnte somit unmittelbar
aus der Einstufung des konkreten Gefährdungsverhaltens in einer solchen Matrix abgeleitet
werden.
Im Ergebnis entstehen für die Modellstandorte ‚Risikoprognosemodelle’, d.h. 3-dimensionale Aussagen
über ökologische Sachverhalte, deren Beseitigung
a) Inhalt einer behördlichen Anordnung auf umweltrechtlicher Gesetzgrundlage sein können
(Inanspruchnahmerisiko) bzw.
b) abfallrechtlich bedingte finanzielle Auswirkungen auf ein Investprojekt bei Eingriffen in
die entsprechenden Bodenpartien haben wird.
Nach Identifizierung der ökologischen Sachverhalte und der Ableitung verhältnismäßiger Sanierungsziele
können die Maßnahmen zur Erreichung eines tolerablen Sollzustandes monetarisiert
werden.
Energetische Nutzung
Die Validierungsstandorte werden in der Phase der Vorhabensfortschreibung zusätzlich hinsichtlich
ihrer prinzipiellen Eignung für energetische Produktion, Umwandlung und Verteilung untersucht.
Durch die konkrete Aussicht der Wiedernutzbarmachung sollen die Brachflächen damit gezielt
aufgewertet werden.
Es ist vorgesehen, verschiedenste Optionen zur Nutzung erneuerbarer Energien und Anfallenergie
unter Einbeziehung des städtebaulichen Umfeldes zu untersuchen. Dabei werden alle Elemente
der Energiewirtschaft von der Erzeugung über die Umwandlung und den Transport bis hin zur
anthropogenen Nutzung in die Untersuchung einbezogen. Eine integrierte Betrachtung der Energieeffizienz
hat zum Ziel, nachhaltige Energieanwendungen in die städtebaulichen Entwicklungskonzepte
zu integrieren, die Synergieeffekte in Form von wirtschaftlichen Impulsen im Sinne einer
nachhaltigen Stadtentwicklung generieren.
Konfliktanalyse
In dieser interdisziplinären Konfliktanalyse werden die Standortentwicklungshemmnisse der Modellstandorte
auf der Grundlage der herausgearbeiteten städtebaulichen Vorzugsvarianten und den
ökologisch bedingten Sachverhalten näher betrachtet und analysiert. Die Konfliktanalyse wird in
den drei sich gegenseitig beeinflussenden Ebenen durchgeführt:
REFINA: | Projektbericht | 17

- rechtliche Aspekte: (Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)
- finanzielle Aspekte: (Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten
Gefahrenabwehr, altstandorttypische Mehraufwendungen)
- fachtechnische Aspekte: (Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktlösung: Integrierte Standortentwicklungskonzepte
Mit der Integration der umweltrelevanten Sachverhalte in den städtebaulichen Entwurfsprozess
sind die Standortentwicklungskonzeptionen für die Modellstandorte zu optimieren. Basis dafür bilden
konkret anzustellende Kostenberechnungen für die ausgewählten städtebaulichen Varianten.
Mit Hilfe der standortbezogenen Risikoprognosemodelle soll erreicht werden, einen 3dimensionalen
Überblick über die Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken im Standortuntergrund
zu erlangen und eine bauliche Investition (Nachnutzung) derart zu platzieren, dass der geringmöglichste
finanzielle Aufwand entsteht.
Gesamtbetrachtung
In der Phase Vorhabensfortschreibung wird zur Verallgemeinerung der Projektergebnisse ein Leitfaden
formuliert. Wesentliche Inhalte sind neben der Erarbeitung und Diskussion der Projektergebnisse
im Forschungsverbund, deren Einbindung in den REFINA-Forschungsprozess und die Querbezüge
zu anderen mit der Thematik betrauten Projekten.
Dabei soll der optirisk – Methode folgend ein Leitfaden entstehen, der Kommunen und Planer
bei der Revitalisierung von Brachflächen mit vorhandenen Kontaminationen bzw. Kontaminationsverdacht
unterstützt.
1.5. optirisk in der REFINA-Vernetzung
optirisk war von Beginn an eng in den REFINA-Prozess eingebunden. Zwischen- und Endergebnisse
aus optirisk wurden mehrfach anderen REFINA-Projekten vorgestellt und mit den
Beteiligten diskutiert. Zielstellung für das optirisk –Team war dabei neben der Aufnahme neuer
Gedanken und Anregungen auch die Sensibilisierung von Vertretern anderer REFINA-Projekte für
die entwickelte Methodik.
Neben Teilnahmen, Vorträgen und Präsentation auf Tagungen seien einige Veranstaltungen hervorgehoben,
bei denen optirisk – Inhalte überaus intensiv projektübergreifend diskutiert wurden:
Workshop 'Umweltfachliche Risikoprognose’
Der REFINA – workshop 'Umweltfachliche Risikoprognose’ fand am 02.11.2007 in Jena im Plenarsaal
des Rathauses, organisiert von JENA-GEOS ® statt. Teilgenommen hatten auf spezielle Einladung
die REFINA-Projekte:
- NFM-H (Nationales Flächenmanagement Hannover)
- SINBRA (Strategien zur nachhaltigen Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen)
- KOSAR (Kostenoptimierte Sanierung und Bewirtschaftung von Reserveflächen)
- Regionales Portfoliomanagement
sowie der PT Jülich, die Projektübergreifende Begleitung (DIfU) und das Thüringer Ministerium für
Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt.
Risiken bei der Monetarisierung von ökologischen Lasten urbaner Standorte standen im Mittelpunkt
des workshops. Die Projektgruppe optirisk – speziell JENA-GEOS ® – stellte die entwickelte
Methodik ‚Identifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten
mit dem im Projekt optirisk entwickelten Prüf- und Entscheidungssystem MESOTES’ in den
Mittelpunkt. Kern des Algorithmus ist die Ableitung erforderlicher und verhältnismäßiger (Sanie-
18 | REFINA: | Projektbericht

ungs-) Maßnahmen zur Erreichung des mindest hinnehmbaren Sollzustandes für die jeweils planungsrechtlich
zulässige Nachnutzung.
Abb. 6: Workshop ‚Umweltfachliche Risikoprognose’ am 02.11.2007 in Jena
Das Projekt NFM-H befasst sich mit Sicherheiten bzw. Unsicherheiten von Sanierungskostenschätzungen
und legte in der Diskussion als Zwischenergebnis u. a. vor, dass für verlässliche Kostenaussagen
Untersuchungsniveaus ab ‚Orientierende Untersuchung’ und höher erforderlich sind.
Bedeutendste Unsicherheiten bzgl. der Monetarisierung von Sanierungskosten resultieren aus
fehlerhaften Untersuchungen bzw. einem unzureichenden Untersuchungsstand, in der Praxis höherer
Quantität der Kontaminationen und einer höheren Sanierungsdauer sowie Planungs- und
Ausführungsfehlern bei der Sanierung selbst.
Im Fokus des Projektes ‚Regionales Portfoliomanagement’ stehen Modelle zur monetarisierenden
Wirkung von baulichen Nutzwerten, ökologischer Belastung, Belastungsstufen der äußeren und
inneren Erschließung (u.a. Verkehr, Versorgungsnetze, soziale Infrastruktur) sowie städtebauliche
Impulseffekte im Umfeld.
SINBRA hat schließlich die besonders schwierigen Bedingungen beim Recycling brach gefallener
militärischer Liegenschaften zum Inhalt. In diesem Projekt spielen auch altlastenbedingte Grundstücksmängel
eine wesentliche Rolle, denen man mit einer Kombination von Methoden der Wertsteigerung
(Nachhaltigkeitskriterien, Minimierung der Marktrisiken) und Methoden der Kostenminimierung
bei der Sanierung und Flächenaufbereitung (neuartige Sanierungsmethoden) Herr werden
will.
REFINA: | Projektbericht | 19

KOSAR befasst sich mit der kostenoptimierten Überführung von Brachflächen in einen Reserveflächenpool,
auf den im Bedarfsfalle in der Zukunft wieder zurückgegriffen werden kann.
Als wesentliches Ergebnis dieses workshops wurde zunächst die Herausarbeitung verwandter
Probleme in den beteiligten Projekten gesehen, die in Fragen der Verlässlichkeit/Sicherheit bei der
Monetarisierung ökologischer Risiken bei altlastenbehafteten Standorten gesehen werden. Werden
in naher Zukunft solche hinreichenden Sicherheiten nicht erreicht, ist auch keine Änderung bei der
Grundeinstellung potenzieller Investoren/Käufer bezüglich altlastenbehafteter Standorte zu erwarten.
Bezüglich der verschiedenartigen Herangehensweisen war deutlich zu unterscheiden (und
wurde auch teilweise kontrovers diskutiert), welche Methoden
a) einer Monetarisierung im Sinne der bloßen Kalkulation von Sanierungsmaßnahmen
(Leistungsverzeichnisse) beispielsweise auf der Grundlage von Grenz-/Prüfwerten dienen,
oder
b) der Monetarisierung zunächst im Sinne einer Ableitung tatsächlich notwendiger und verhältnismäßiger
(Sanierungs-) Maßnahmen zuzuordnen sind, auf der nachfolgend die Kalkulation
des Kostenaufwandes Ingenieursroutine ist.
Die Entwicklung der zweitgenannten Methode, die auf einer Umsetzung des im Grundgesetz verankerten
Verhältnismäßigkeitsprinzips beruht, ist Inhalt der im Rahmen des optirisk - Projektes
entwickelten Methode MESOTES (vgl. 2.2.2) und wird im weiteren REFINA-Prozess verbreitet.
Unabhängig von der rein technologisch-ökonomisch ausgerichteten Minderwertermittlung ökologisch
belasteter Grundstücke ist eine Bewertung des ‚merkantilen Minderwertes’ wie er im Projekt
SINBRA behandelt wird, zusätzlich von Bedeutung.
Erstes Treffen der Projektgruppe TASK
Ziel von TASK (Terra-, Aqua-, und Sanierungskompetenzzentrum beim UFZ – Helmholtzzentrum
für Umweltforschung Leipzig) ist die Förderung von Innovation und des Technologie- und Wissenstransfers
in den Bereichen Boden, Grundwasser und Flächenrevitalisierung. Gemeinsam mit dem
REFINA- Begleitkreis wurde vereinbart, dass TASK die REFINA Projekte mit Fokus im Bereich
‚Contaminated Land’ in sein Projektportfolio zur Projekt- und Produktanalyse aufnimmt.
Durch TASK wurden in diesem Zusammenhang in einer ersten Vorauswahl geeignet erscheinende
Projekte identifiziert und ein erstes Treffen am 15.01.2008 initiiert. Teilnehmer waren (neben der
TASK-Projektgruppe) Vertreter der REFINA-Projekte NFM-H, SINBRA, BioRefine, optirisk
sowie der projektübergreifenden Begleitung (DIfU).
Wertermittlungsverfahren für kontaminierte Standorte wurden (neben drei weiteren) als eine potenzielle
Produktgruppe identifiziert. Bei dem Treffen wurden mögliche Akteure für eine Expertengruppe
benannt. Diese sollen – zusammen mit der Kontakt- und Koordinierungsstelle in TASK – eine
weitere Analyse (Analyse des Implementierungsstandes, Marktanalysen, auch international, etc.)
und anschließend die Planung und Ausarbeitung von Unterstützungsmaßnahmen vornehmen.
Bilateraler Erfahrungsaustausch optirisk – SINBRA
Der gemeinsame workshop am 29.02.2008 in Berlin diente dem Erfahrungsaustausch der beiden
Projekte optirisk und SINBRA, wobei aufgrund der inhaltlichen Nähe der Projekte insbesondere
die nachfolgenden Details diskutiert wurden:
- Anforderungen an Standortinformationen,
- Quantifizierung der ökonomischen Risiken unter Berücksichtigung der
Inanspruchnahmerisiken und deren Bewertung sowie
- Ableitung städtebaulicher Aspekte/baurechtlicher Belange.
Die Projektverwandtschaft zwischen optirisk und SINBRA (Strategien zur nachhaltigen
Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen) zeigt sich in der Bearbeitungsthematik im
Sinne der Bewertung und Entwicklung von vorgenutzten Brachflächen mit ökologischen Lasten. Als
20 | REFINA: | Projektbericht

positiv wurde beiderseits die Übereinstimmung der Definitionen zu den wesentlichen Begrifflichkeiten
der Thematik wie dem Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko empfunden.
Deutliche Unterschiede ergeben sich aus der Betrachtungs- bzw. Herangehensweise z.B. zur Risikoprognose.
Während optirisk Bewertungsmatrices im Sinne einer Musteranleitung für den
sachverständigen Altlastengutachter bzw. Stadtplaner verwendet, zielt SINBRA auf die computergestützte
Erfassung und Bewertung der Risikofaktoren ab, welche den Sachverstand in eine
,software’ fassen soll und diesen damit nicht beim Anwender zwingend voraussetzt. Während die
SINBRA-Verbundpartner in Teilverbunden konkrete Ergebnisse in jedem Teilvorhaben erarbeiten,
zielt die intensive Zusammenarbeit des optirisk – Verbundes auf ein gemeinsames Ergebnis
des interdisziplinären Verbundes.
Ein weiterer wesentlicher Unterschied ergibt sich aus der Betrachtungsdimension und dem Kenntnisstand
der Bearbeitungsgebiete. optirisk zieht die Entwicklung konkreter räumlich begrenzter,
meist aus der Vornutzung zusammenhängender Flächen mit einem fortgeschrittenen Kenntnisstand
zur Altlastensituation in Betracht. Dabei wird nicht die Primärdatenerhebung zu den ökologischen
Lasten, sondern die Verknüpfung der Planungsansätze zur Sanierung und zur städtebaulichen
Entwicklung in den Vordergrund gestellt. SINBRA dagegen betrachtet Großstandorte bis Regionen
und stellt die Primärdatenerhebung zu den ökologischen Lasten und die nachnutzungsbezogene
Risikobewertung in den Vordergrund. Die Bewertung der ökologischen Lasten soll dann als
Grundlage für eine optimierte städtebauliche Planung bzw. Standortentwicklung dienen. SINBRA
sieht jedoch keine aktive Verschneidung sanierungsplanerischer und städtebaulicher Entwicklungsansätze
vor.
Fachsymposium
'Von der ökologisch belasteten Brachfläche zur energieeffizienten Standortnutzung’
Das Fachsymposium ‚Von der ökologisch belasteten Brachfläche zur energieeffizienten Standortnutzung’
fand am 26.02.2009 im ComCenter der LEG Thüringen in Erfurt unter der Teilnahme anderer
REFINA-Projekte, dem Thüringer Ministerium für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt,
sowie zahlreichen Vertretern aus Forschung und Lehre, Thüringer Kommunen und der Wirtschaft
statt.
Neben der Präsentation der Forschungsziele und –ergebnisse von optirsik standen Strategien
und Perspektiven regenerativer energetischer Nachnutzungsoptionen auf ökologisch belasteten
Brachflächen im Mittelpunkt der Veranstaltung. Es wurden Handlungsfelder, Potenziale und Ergebnisse
aus thematisch verwandten Projekten vorgestellt und diskutiert. Im Ergebnis wurde ein
Erfahrungsaustausch von Flächenentwicklern, Unternehmern und Wissenschaftlern zur Thematik
vor dem Hintergrund der Generierung nachhaltiger Strategien zur Flächenentwicklung erreicht.
US EPA: Sustainability Assessment Tools - Practical Applications in
Germany and the US
Im Rahmen dieser Veranstaltung wurden im November 2009 Projekte, Methoden und Instrumente,
die im Rahmen von deutschen und amerikanischen Forschungsprojekten erarbeitet wurden, in
Denver präsentiert und diskutiert. Neben optirisk waren die REFINA-Projekte SINBRA,
SAFIRA II, REGENA und NFH vertreten, sowie zahlreiche amerikanische Projekte.
Auf der Basis dieser Auftaktveranstaltung wird sich die Zusammenarbeit zwischen der optirisk
– Projektgruppe und den amerikanischen Kollegen bilateral fortsetzen.
Weiteres
Neben den genannten Veranstaltungen fanden projektübergreifende Diskussionen, Erfahrungsaustausche,
Vorträge und Posterpräsentationen im Rahmen der REFINA-Status-Seminare 2007 und
2008, den Regionalen workshops in Nordhausen und Potsdam sowie am Rande der REVIT/CA-
BERNET – Konferenz 2007 in Stuttgart statt. Das Projekt optirisk wurde auch im Rahmen der
REGENTIF-Konferenz (Krakow 2007) präsentiert.
REFINA: | Projektbericht | 21

Über die optirisk – homepage: www.optirisk.de können Interessenten sich jederzeit einen
Überblick über den Stand der Arbeiten verschaffen bzw. Ergebnisberichte downloaden.
Weitere Vernetzungen sind beabsichtigt. Ein Vertreter aus optirisk wird dem Projektbeirat
SINBRA beiwohnen. In der optionalen Projektfortführung wird bei optirisk ebenfalls ein Beirat
eingerichtet. Die Mitarbeit in TASK wird fortgeführt.
1.6. optirisk in der Praxis
Bereits während des FuE-Projektes haben die Autoren bei potenziellen Auftraggebern und Behörden
(TMLNU, SUA…) für optirisk geworben. Elemente wie die entwickelte Methodik der ‚Identifizierung
und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten mit dem im Projekt
optirisk entwickelten Prüf- und Entscheidungssystem MESOTES’ wurden in 12 Auftragsprojekten
bereits angewandt und die Ergebnisse von Auftraggebern und Umweltbehörden akzeptiert. So
wurde bei JENA-GEOS ® bereits ein neuer Arbeitsplatz geschaffen. Prognostisch ist davon auszugehen,
dass im Zusammenhang mit der aktuellen konjunkturellen Entwicklung ein weiterer hinzukommt.
Aktuell treten die Verbundpartner gemeinsam auf dem Markt auf und bieten die optirisk – Methode
als Lösungsweg für die Revitalisierung altlastenbehafteter Brachflächen an. Parallel zum
Forschungsprojekt wurde ein weiterer Standort mit Hilfe der optirisk – Methode für einen Städtebaulichen
Realisierungswettbewerb vorbereitet und begleitet. Der Entwurf des Preisträgers
zeichnet sich dadurch aus, dass durch die Sicherung der Kontaminationen und die Nachnutzung
eines Gebäudes eine erhebliche Kostenersparnis gegenüber Abriss und Entsorgung erreicht werden
kann. Es liegen weitere Anfragen von Thüringer Städten zur Bearbeitung von Brachflächen mit
Hilfe von optirisk vor.
2. Methodische Innovationen
Die in den ersten Projektphasen verwendeten und von den Verbundpartnern entwickelten Methoden
und Instrumente wurden in der Phase III nochmals geprüft und verallgemeinert. Danach wurden
sie zur Bearbeitung der Modellstandorte E und F verwendet, um somit eine Grundlage für die
zu entwickelnden Handlungsempfehlungen zu bilden.
22 | REFINA: | Projektbericht

2.1. Erfassungsinstrumente
2.1.1. Erfassungsbogen
Aufbauend auf dem Brachflächenkataster
Thüringens, entwickelt von der LEG und
der FH Nordhausen, und den Praxiserfahrungen
der Verbundpartner (z.B. Standorterfassungen/Projektdokumentation
von
JENA-GEOS ® im Rahmen von Altlasten-
Untersuchungen bzw.- begutachtungen)
wurde im Rahmen des Forschungsprojektes
ein Erfassungsbogen zur Bündelung
der Datenerhebungen und Recherchen im
Hinblick auf die Revitalisierungsproblematik
entwickelt.
Der Erfassungsbogen dient der Strukturierung
und Optimierung der Arbeitsweise in
Vorbereitung der DV-Verarbeitung (GIS)
und wird den unterschiedlichen Intentionen/Blickwinkeln
der Verbundpartner als
auch der Verschiedenartigkeit der Modellstandorte
gerecht.
Die Kenntnisse der Verbundpartner aus
deren praktischer Tätigkeit und die Erfahrungen
der LEG mit dem Brachflächenkataster
flossen in den Erfassungsbogen
ebenso ein wie die Recherche und Bewertung
existierender Fachdatenbanken und
Methoden aus der Literatur und deren
Spezifizierung auf die Projektproblematik.
Grundprinzip war zunächst, alle verfügbaren
Daten zu erfassen, die nur im Entferntesten
zur Problemlösung beitragen könnten.
Die Standortdatenbank (MS ACCESS)
enthält zu jedem der Modellstandorte insgesamt
67 miteinander verknüpfte Tabellen.
Abb. 7: Datenbankstruktur der Standorterfassung
REFINA: | Projektbericht | 23

Der Inhalt und die Struktur des Erfassungsbogens wurden wie folgt gegliedert:
1. Stammdaten (5 Tabellen)
Adresse - Bezeichnung/PLZ/Ort/Ortsteil/Landkreis/Verwaltungsgemeinde/Eigentümer/Ansprechpartner
Ortung - TK 10 & 25/Geologische & Hydrogeologische Karte/
Gauß-Krüger-Koordinaten des Standortmittelpunktes/ NN-
Höhe
Kataster - Eigentümer/Treuhänder/Verwalter,
Grundbuch: Dienstbarkeiten & Baulasten, Zuständiges Katasteramt,
- Gemeinde/Gemarkung/Flur-Nr./Flurstücks-Nr./Größe in
m²,
- Gesamtgröße der Brachfläche/des Standortes, Gesamtgröße
Bearbeitungsgebiet, Bodenrichtwert
2. Erschließung (4 Tabellen)
Lage im Siedlungsgefüge - Siedlungsgefüge, Randlage, Landschaftsraum
Verkehrliche Erschließung - Regionale Anbindung (BAB, B, L, Bahn, Flughafen, Verkehrslandeplatz,
Hafen, ÖPNV) jeweils mit Erreichbarkeit/Entfernungen,
- Verkehrliche Grundstückserschließung (Hauptsammelstraße/Sammelstraße/Anliegerstraße/Wohnweg/Privatstraße/Fuß-/Radweg/Zufahrten
zum Grundstück)
Technische Erschließung
(Erschließungsstandortdaten
nach Medienart)
3. Nutzung und Bebauung (17 Tabellen)
24 | REFINA: | Projektbericht
- Elektroenergie- und Kommunikationskabelnetz,
- Wasserleitungs- und Abwassernetz,
- Abwasserbehandlungsanlagen auf dem Grundstück
- Gasleitungs- und Fernwärmeleitungsnetz,
Nutzung - Nutzungshistorie (Auflistung),
- Letzte und momentane Nutzung/Umnutzung/Zwischennutzung/Nutzungen
im Umfeld
Nutzungseinschränkungen - Umweltschutz/Landschaftsschutz/Naturschutz/Denkmalschutz/Sonstige
Nutzungsbeschränkungen
Flächennutzung - Gebäude: Nutzung ehemalig u. momentan/Baujahr/
Grundfläche/Höhe/Kellergeschoss, Vollgeschosse/ Dachgeschoss/Geschossfläche
in m²/Zustand für weitere Nutzung/Bauweise/Dachform,
- Sonstige bauliche Anlagen: Nutzung ehemalig u. momentan/Baujahr/Grundfläche,
- Versiegelte Flächen: Nutzung ehemalig u. momentan /
Baujahr / Grundfläche,
- Unversiegelte Flächen: Nutzung ehemalig und momentan/Baujahr/Grundfläche
Regional- und Landesplanung
- Aussagen von Landesentwicklungsplan (LEP), Raumordnungsplan
(ROP) sowie agrarstrukturelle Entwicklungsplanung
(AEP), Regionales Entwicklungskonzept (REK), Integriertes
Ländliches Entwicklungskonzept
(ILEK)

Bauleitplanung - Flächennutzungsplan/Landschaftsplan/Bebauungsplan
Bauplanungsrecht - Bestehendes Baurecht/zulässige Art und zulässiges Maß
der Nutzung/Bauweise
Bauordnungsrecht
(Vorhandene Satzungen)
- Verwaltungsakte
- Gestaltsatzung/Sanierungssatzung/Ortsatzung/Sonstige
(Baumschutzsatzung)
Informelle Planungen - Stadtentwicklungskonzept (ISEK)/Voruntersuchung (VU)/
Rahmenpläne
Entwicklungsperspektiven
/ Visionen
4. Natur und Umwelt (29 Tabellen)
Landschafts- und Naturraumpotenzial
- Stadt/Eigentümer/Interessenten
- Übergeordnete Entwicklungsperspektiven/Prognosen (Bevölkerung
/ Kaufkraft)
- Naturraum, Schutzzonen: Naturraum und Relief/Wasser/
Schutzgebiete gemäß Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG),
- Klima und Hydrologie: Klimatyp/Niederschläge/Wind/
Hydrologische Angaben/Wasserwirtschaftliche Nutzungen,
- Geografie/Geomorphologie: Standorttopografie,
Geologie, Hydrogeologie, Bodenschutz: regionale geologische
Einordnung, lokales geogenes Schichtprofil,
anthropogene Bildungen, lokale hydrogeologische Verhältnisse,
Geschütztheitsgrad der Grundwasservorkommen
- Baugrund: Baugrundschichtung/Gründung für Verkehrsflächen/Gründung
für Hochbauten
Altlastensituation - Umweltrechtliche Einordnung: Verwaltungsakte/Verdachtsflächenkataster,
Flächen-/Ressourcennutzung in der
Umgebung (aus Altlastensicht),
- Beprobungslose Erhebung zum Altlasten-Verdacht: Altlastverdachtsfläche/Stoffhandling/Schadstoffe/Standortrelevanz
Anthropogeologische und
anthropogeochemische
Situation
(Ergebnisse von Untersuchungen)
- Analysen von Boden und Auffüllungen: Feststoffanalysen/Eluatanalysen/Bodenluftanalysen,
- Grundwasseranalysen,
- Analytik der Gebäudesubstanz,
- Analysen der Oberflächengewässer,
- Analysen der Luft,
- Analysen von Pflanzen
Die Datenerfassung nach den voran stehenden Inhalten gestaltete sich sehr umfangreich und aufwändiger,
als zunächst angenommen. Unterschiedliche Ansprechpartner in verschiedenen Anlaufstellen
und lange Bearbeitungszeiten durch interne Verwaltungsstrukturen erschwerten die Datenbeschaffung.
Allein die Erfassung der anthropogeochemischen Situation führte zur Aufnahme mehrerer
tausend Analysen (Beispiel Modellstandort C - Tanklager: 10.000 Analyseergebnisse).
Neben den in Archiven verschiedenster Institutionen recherchierten Daten sowie durchgeführten
Befragungen (Träger öffentlicher Belange, Zeitzeugen…) flossen in den Erfassungsbogen Ergebnisse
umfangreicher Standortkartierungen (Technische Erschließung, Flächennutzung, Biotopkartierung,
aktuelle Flächen-/Ressourcennutzung in der Umgebung aus Altlastensicht,
beprobungslose (‚organoleptische’) Erhebung zum Altlasten-Verdacht ein.
REFINA: | Projektbericht | 25

Abb. 8: Datenerfassung: Kartierungsarbeiten an den Modellstandorten (hier v.l.n.r.: Modellstandorte A bis D)
Fazit: Auf der Grundlage des entwickelten ACCESS-Datenbanksystems steht
nach Abschluss der Datenerfassung dem Vorhaben ein Fundus an aufbereiteten
Daten zur Verfügung, aus dem nach Belieben geschöpft werden
kann.
Die Verfügbarkeit der Daten in der ACCESS-Datenbank und deren Anknüpfung
an das GIS schafft die Voraussetzung für die mit dem Projekt
beabsichtigte Synopsis von Nutzungs- mit Umweltdaten und deren Konfliktlösung
mit der Entwicklung Integrierter Standortentwicklungskonzepte.
Nachteilig wirkt sich der hohe Aufwand für die Datenerfassung aus. Innerhalb
der III. Projektphase wurde daher eine Verallgemeinerung der
Erfassungsdatenbank dahingehend vorgenommen, welche Informationen
für die Optimierung von Standortentwicklungskonzepten tatsächlich
benötigt werden. Der in den ersten beiden Projektphasen entwickelte
Erfassungsbogen wurde anhand der Erfahrungen
aus der Anwendung an den Modellstandorten A bis D inhaltlich überarbeitet
und gekürzt bzw. in Teilabschnitten zusammengefasst. Der wesentliche
Inhalt des Erfassungsbogens hat sich dabei nicht verändert.
Ein Ausdruck der Erfassungsbögen der Modellstandorte ist im jeweiligen ANHANG II der Standortberichte
enthalten.
2.1.2. Standort-Atlas
Es war von vornherein vorgesehen, sich als Werkzeug für den konstruktiven Teil der städtebaulichen
Optimierung von Standortentwicklungskonzepten eines modernen GIS zu bedienen. Das
Programmpaket ArcGIS 9.2 wurde eigens dafür bei JENA-GEOS ® installiert. Neben den konstruktiven
Aspekten, u.a. der absolute Raumbezug der Daten, die ein GIS (Geographisches Informationssystem)
heute leistet, fiel die Wahl auf eine solche Lösung auch aus dem Grunde, dass bei
zuständigen Behörden zunehmend diese Software verwendet wird.
Abb. 9: Projektarbeit am GIS-Arbeitsplatz (links) sowie ingenieurtechnische Konstruktionen über BENTLEY (rechts)
26 | REFINA: | Projektbericht

Zunächst machte es sich erforderlich, im Rahmen der GIS-Bearbeitung der Modellstandorte methodische
Ansätze für eine problemorientierte GIS-Lösung, speziell im Hinblick auf die Verknüpfungsproblematik
einander abhängiger, unabhängiger und einander konkurrierender Standortfaktoren/Daten
zu erarbeiten. Dies geschah bereits in der Frühphase im Zusammenhang mit der Entwicklung
der Struktur der MS ACCESS – Datenbanken.
Folgende Themen waren Inhalt des GIS für die Modellstandorte (‚Standort-Atlas’), wobei es aufgrund
der Standortindividualität entsprechende Abweichungen bzw. Erweiterungen gab:
1. Flurstücke, Grenzen und Umfeld
Lage und Kataster Standort-Flurstücke, Zuordnung zu Eigentümern, angrenzende
Flurstücke, Bearbeitungsgebietsgrenze, Grenzen im GIS und im
Ortholuftbild
2. Standorttopografie, Bebauung/Anlagen und Bewuchs
Topografie örtliche topografische Karte
Bebauung/Anlagen Darstellung der Gebäude (Umriss), sonstige bauliche (und technische
Anlagen), versiegelte Flächen, unversiegelte Flächen
Medien Medienzuführungen, Produktleitungen
Biotopkartierung Sukzession, Ruderalvegetation, Altvegetation, Pioniervegetation,
schützenswerte Biotope, ggf. Nistplätze
3. Städtebauliche Entwicklungskonzepte
vier verschiedene Konzepte
4. umweltrelevante Sachverhalte
jeweils Darstellung der konzipierten Gebäude (Umriss), sonstige
bauliche (und technische Anlagen), versiegelte Flächen, unversiegelte
Flächen
Aufschlusskarte Darstellung von Bohrungen/Aufschlüssen/Grundwassermessstellen
nach Untersuchungskampagne und Jahr sowie ggf. aktueller
Zustand (GWM)
Altlastenverdachtsflächen
Karte der Bodenbelastungen
Beeinträchtigungen der
Grundwassergüte
Einteilung und räumliche Abgrenzung von Altlastenverdachtsfläche
(ALVF) nach existierenden Gutachten/eigener Bewertung
Schadstoffbezogene Kartendarstellungen nach Konzentration
(Isokonzen) relevanter Schadstoffe und Tiefe (gründungsrelevante
Tiefen)
Karte(n) der Schadstoffausbreitung mit gefährdungsrelevanten
Konzentrationen jeweiliger Schadstoffe und Grundwassermessstellen
Risikoprognosekarte(n) Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko für den Boden für gründungsrelevante
Tiefen (der 4 Konzeptvarianten), beispielsweise
von 0 bis 1,0m, 1,0 bis 2,0m, 2,0 bis 3,5m (GW-Spiegel), > 3,5m
5. Konzeptvarianten in Synopsis mit umweltrelevanten Sachverhalten (Konfliktdarstellung)
vier Themen je Standort die 4 städtebaulichen Entwicklungskonzepte werden in Synopsis
mit den abgegrenzten umweltrelevanten Sachverhalten (Inanspruchnahme-
und Investitionsrisiken) dargestellt
6. Integriertes Standortentwicklungskonzept
Ergebnis Darstellung der städtebaulichen Optimierung der bevorzugten
Konzeptvariante auf der Grundlage der Lage der umweltrelevanten
Sachverhalte
REFINA: | Projektbericht | 27

Die Stärken des GIS liegen bei großen Standorten mit vielen flächenartigen Daten (Vektor- und
Rasterdaten) und Darstellungsebenen (Layerkonzept) in deren Beherrschbarkeit, Kombinationsfähigkeit
und Darstellungsschärfe. Die innovativen Fachdiskussionen zu den Modellstandorten im
Forschungsverbund wurden anhand der Kombination und Verschiebung verschiedenster Themen
als GIS über Leinwandpräsentationen durchgeführt. Für die Übermittlung, Darstellung und Präsentation
der Projektergebnisse bei den Fachbehörden bietet das GIS hervorragende Möglichkeiten.
Abb. 10: Auszüge einiger GIS-Themen aus dem Standort-Atlas des Modellstandortes C
Oben (Erfassung): Topografie, Eigentümer, Bebauung, Altlastenverdachtsflächen, Biotope
Unten (Auswertung): Bodenkontaminationen, Risikoprognosekarte, städtebaulicher Entwurf, dito im
Baugrubenmodell mit Bodenkontaminationen, Integriertes Standortentwicklungskonzept
Es zeigte sich auch hier im Verlaufe des Projektes, dass die GIS-Bearbeitung aufwändig ist. Dies
liegt im Wesentlichen an folgenden Faktoren:
1. Ein Teil der Daten liegt nicht digital vor und muss aus analogen Quellen für das GIS aufbereitet
und georeferenziert werden. Einige Quellen sind zu ungenau.
2. Ein Teil der Daten liegt nicht in kompatiblen digitalen Formaten vor und kann nur nach
voriger Bearbeitung in Dritten Programmen wie z.B. BENTLEY GEOGRAPHICS in das
ESRI GIS importiert werden.
3. Für die Konstruktion einfacher Entwürfe, wie beispielsweise der städtebaulichen Stegreife,
ist ein GIS gegenüber konstruktiver Standardsoftware wie z.B. AUTOCAD zu umständlich
und somit zunächst ungeeignet.
28 | REFINA: | Projektbericht

4. Für geotechnische Ingenieurlösungen, wie die Konstruktion von Baugruben und die Berechnung
von Volumina in verschiedensten Varianten und Schnitten ist das GIS nur unter
Einbeziehung zusätzlicher Extensionen (modulare Erweiterung) in der Lage. Vor dem
Hintergrund der üblicherweise hierfür eingesetzten Software wie z.B. AUTOCAD oder
BENTLEY InRoads ist das Werkzeug ESRI GIS zunächst als ungeeignet zu bewerten.
Fazit: Der Standort-Atlas hat sich als Werkzeug zur Visualisierung der Kombinationen
verschiedenster städtebaulicher und Umweltthemen bewährt.
Die Arbeit mit Geografischen Informationssystemen bietet herausragende
Möglichkeiten der Datenverwaltung, Datenvisualisierung und Datenpräsentation
von Punkt- und Flächendaten großer Standorte. Bei kleinen
Standorten mit geringem Datenbestand und bei der Bearbeitung ingenieurtechnischer
Konstruktionsaufgaben, z.B. im Rahmen der Kostenermittlung,
sind mit dem Einsatz eines GIS keine Vorteile verbunden.
Eine Auswahl wesentlicher Themen der GIS ist im jeweiligen ANHANG I (Standort-Atlas) der Standortberichte
enthalten.
2.2. Bewertungsinstrumente
2.2.1. Qualitative Bewertung städtebaulicher Entwürfe
Abb. 11: Bewertungsmatrix für qualitative Bewertung städtebaulicher Entwürfe
Zum Vergleich unterschiedlicher Konzeptansätze und deren qualitativer Bewertung aus städtebaulicher
Sicht wurde von den Verbundpartnern Bauhaus-Universität und LEG eine Standort unabhängige
Bewertungsmatrix entworfen (Abb. 11). In der Matrix werden Prämissen aus den Bereichen
Stadtbild und Landschaft, Bau- und Raumstrukturen, Konfliktpotenzial und Potenzial Aufwertung/Stabilisierung
betrachtet. Die Bewertung erfolgt nach einem Punktesystem.
REFINA: | Projektbericht | 29

Damit diese undifferenzierte Matrix den Besonderheiten und Bedürfnissen des jeweiligen Standortes
gerecht werden kann, war es zunächst notwendig, die Bewertungsprämissen aus Sicht der
Ziele und Visionen sowie der städtebaulichen Gestaltqualität zu formulieren und damit die Richtlinie
für die Bewertung der einzelnen Kriterien festzulegen. Einige der allgemeinen Bewertungsprämissen
können demzufolge auch an einzelnen Standorten bedeutungslos sein und nicht in die
Bewertung einfließen.
Kommt aus diversen Gründen einem der vier Bereiche: Stadtbild und Landschaft, Bau- und Raumstrukturen,
Konfliktpotenzial und Potenzial Aufwertung/Stabilisierung eine besondere Bedeutung
zu, kann dies durch die Wichtung dieses Teilbereiches Einfluss auf das Gesamtergebnis nehmen.
Das Erfordernis einheitlicher Bewertungsstandards für städtebauliche Entwürfe
Bei der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinden werden die Entscheidungsträger im Planungsprozess
oft vor die Aufgabe gestellt, aus vorliegenden städtebaulichen Entwürfen denjenigen
zur Umsetzung auszuwählen, der mit den festgelegten Entwicklungszielen der Gemeinde am besten
übereinstimmt.
Die Entscheidungsträger vertreten dabei in der Regel unterschiedliche Interessen, da in den Ämtern
der Gemeinde jeweils nur Teilbereiche des Planungsprozesses betrachtet werden und die
Qualitäten der vorliegenden Entwürfe durch die Entscheidungsträger vor allem unter den von ihnen
als prioritär eingestuften Parametern betrachtet werden.
Damit für die Gemeinden bei der Bewertung von Städtebauentwürfen eine einheitliche Basis für
alle Entscheidungsträger vorliegt, wurde die nachfolgend vorgestellte Bewertungsmatrix als Entwurf
für einen Leitfaden zur Bewertung geschaffen, der im Weiteren zu validieren ist.
Anzuwenden ist diese Bewertungsmatrix in einem zweistufigen Verfahren. Ausgehend von vorliegenden
Plangrundlagen wie bspw. dem Flächennutzungsplan und dem Konzept zur Stadtentwicklung
legt die Gemeinde in der ersten Stufe die Ziele zur Nutzung und Bebauung fest. Formal geschieht
dies in der Bewertungsmatrix, in der die Kategorien und darin die relevanten Parameter
aufgelistet sind.
Anschließend werden in der zweiten Stufe durch die Entscheidungsträger die städtebaulichen Entwürfe
entsprechend der gemeinsam festgelegten Parameter bewertet.
Kategorien und Parameter
Folgende Kategorien wurden definiert:
1. Stadtbild und Landschaft
2. Bau- und Raumstruktur
3. Konfliktpotenzial
4. Potenzial Aufwertung/Stabilisierung
Diesen Kategorien wurden jeweils fünf Parameter zugeordnet, um den jeweiligen Teilaspekten der
einzelnen Kategorie Rechnung tragen zu können.
1. Stadtbild und Landschaft
Stadtsilhouette/Fernwirkung
30 | REFINA: | Projektbericht
- Qualität der städtebaulichen Entwürfe als Landmarke
und Orientierungspunkte
- Einfügen der Planung in die Stadtsilhouette
- qualitative Ergänzung des vorhandenen Stadtbildes
Blickbezüge - Aufnahme vorhandener Achsen für Wege- und Blickbeziehungen
Topographische Einordnung,
Freiraum
- Berücksichtigung vorhandener Höhenentwicklung
- Vernetzung mit bestehender Umgebung durch Wege
- Gestaltqualität der geplanten Landschaft

Raumkanten/Baufluchten - Anpassung an die Umgebungsbebauung
- Aufnahme von baulichen Kanten und Leitlinien
Kubatur/Proportionen - Bewertung der städtebaulichen Gestaltqualität
2. Bau- und Raumstruktur
Art der baulichen Nutzung - Übereinstimmung der vorgeschlagenen Art der baulichen
Nutzung mit den Festlegungen der übergeordneten
Planungen (Flächennutzungsplan - FNP, Stadtentwicklungskonzept
- SEK)
Maß der baulichen Nutzung
- vorgeschlagene Bebauungsdichte in Bezug auf die Umgebungsbebauung
Versiegelungsanteil - Anteil der Versiegelung des Bodens bezogen auf das
geplante Maß der baulichen Nutzung
Bauweise - vorgeschlagene Bauweise in Bezug auf die Umgebungsbebauung
bzw. die Festlegungen städtebaulicher
Planungen
Dachform und Firstrichtung
3. Konfliktpotenzial
- sofern für das zu bewertende Gebiet eine Gestaltungssatzung
der Gemeinde existiert, sind die städtebaulichen
Planungen mit dieser und weiteren relevanten
Planungen abzustimmen.
Emissionen - vergleichende Bewertung städtebaulicher Entwürfe unter
Blickwinkel künftiger Emissionen und deren Auswirkungen
auf Nachbarn der näheren / weiteren Umgebung
Denkmalschutz - sensibler Umgang mit denkmalgeschützten Gebäude,
Bauteile und/oder Ensembles, soweit vorhanden
Naturschutz/Umweltschutz - vergleichende Bewertung der Auswirkungen der geplanten
Entwicklungsmaßnahmen auf Belange des Natur-
und Umweltschutzes
Nachbarschaftsrecht - Beurteilung potenzieller Beeinflussungen von Nachbarn
durch die städtebaulichen Planungen (Lärm, Schadstoffe,
Verschattungen etc.)
Stadtklima - Auswirkungen der städtebaulichen Planungen auf das
Mikro- und Makroklima (z.B. durch die potenzielle Verstellung
von Kaltluftschneisen)
4. Potenzial Aufwertung/Stabilisierung
Impulswirkung - Ermittlung möglicher Impulse für eine weiterführende
Entwicklung der umgebenden Bebauung durch die vorgeschlagene
Nutzung
Nachhaltigkeit - Bewertung der mit der vorgeschlagenen Nutzung verbundenen
Parameter hinsichtlich ökologischer, ökonomischer,
sozialer und kultureller Belange
Image - mögliche positive Veränderung des Images des überplanten
Gebietes in der äußeren Wahrnehmung durch
die vorgeschlagenen Nutzungen
REFINA: | Projektbericht | 31

Innovation - Qualität des städtebaulichen Entwurfes hinsichtlich Zukunftsfähigkeit
(Energie, Demografie)
Baukultur - Qualität des städtebaulichen Planungsansatzes aus
baukultureller Sicht
Die Vergabe der Punkte
Nachdem die Parameter der Bewertungsmatrix durch die Entscheidungsträger festgelegt wurden,
wird jeder der städtebaulichen Entwürfe mit folgendem Punktesystem bewertet:
3 Punkte hohe Qualität im Sinne der festgelegten Parameter:
Der Entwurf entspricht hervorragend den Zielen der Stadtentwicklung.
1 Punkt durchschnittliche Qualität im Sinne der festgelegten Parameter:
Der Entwurf entspricht teilweise den Zielen der Stadtentwicklung.
0 Punkte niedrige Qualität im Sinne der festgelegten Parameter:
Der Entwurf entspricht kaum oder gar nicht den Zielen der Stadtentwicklung.
― nicht relevante Parameter:
Diese Einstufung gilt für alle Entwürfe gleichermaßen.
Der Wichtungsfaktor
Im Planungsprozess sind die vier Kategorien meist von unterschiedlicher Bedeutung. An besonders
exponierten und weithin einsehbaren Standorten ist zum Beispiel die Kategorie Stadtbild und
Landschaft besonders wichtig, in der Nähe zu bedeutenden Schutzgütern hat die Kategorie Konfliktpotenzial
erhöhte Bedeutung. Daher ist es erforderlich, einen Faktor zur Wichtung der vier Kategorien
einzuführen, mit dem der unterschiedlichen Bedeutung der Kategorien durch Auf- oder
Abwertung Rechnung getragen wird.
Die vier Kategorien haben bei gleicher Bedeutung einen jeweiligen Anteil von 25 Prozent am Gesamtergebnis
(100%). Vor der Bewertung der städtebaulichen Entwürfe ist durch die Entscheidungsträger
festzulegen, ob die Kategorien unterschiedlich zu wichten sind. Ist dies der Fall, wird
der prozentuale Anteil am Gesamtergebnis so verändert, dass Kategorien mit erhöhter Bedeutung
eine über 25 % liegende Wichtung erhalten. Diese Erhöhung der Wichtung ist anderen Kategorien
entsprechend abzuziehen. Die Gesamtsumme aller Kategorien muss immer 100% betragen.
Im Extremfall kann die unterschiedliche Wichtung dazu führen, dass eine Kategorie so überproportional
gestärkt wird, dass sie über 50% Bedeutung bekommt. Dadurch entsteht eine Monopolkategorie.
In Abhängigkeit von der möglichen Gesamtpunktzahl ist am Bewertungsergebnis ablesbar, ob der
städtebauliche Entwurf grundsätzlich den Zielen der Stadtentwicklung an diesem Standort entspricht.
Fazit: Mit dem System zur Bewertung städtebaulicher Entwürfe wurde ein Instrument
entwickelt, das unterschiedliche Interessenlagen potenzieller
Entscheidungsträger abgleicht. Mit dieser Bewertungsmatrix können
vorliegende städtebauliche Entwürfe auch unterschiedlicher Nutzungen
so miteinander verglichen werden, dass der aus Sicht der übergeordneten
Planung wie Flächennutzungsplanung und Stadtentwicklungskonzeption
optimale Entwurf ausgewählt wird.
32 | REFINA: | Projektbericht

2.2.2. Identifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken
auf urbanen Standorten mit dem Prüf- und Entscheidungssystem
MESOTES
Mesotes
[mäsòtäß]
(griech. ‚Mitte’), auch: ‚Maß halten’, ist ein Terminus der antiken Philosophie,
der durch Aristoteles systematisch in die Ethik eingeführt wurde. Es bezeichnet
laut Aristoteles die Stellung einer Tugend zwischen zwei einander entgegengesetzten
Untugenden, dem ‚Zuviel’ und dem ‚Zuwenig’. Im übertragenen
Sinne bedeutet es hier ‚Verhältnismäßigkeit’.
In diesem Abschnitt werden die Ergebnisse zum Thema ‚Monetarisierung umweltrelevanter Sachverhalte’
stark gekürzt vorgestellt. Eine umfängliche Ausarbeitung zum Thema enthält der BAND 2
(‚Identifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten’).
Unter Einbringung eigener Erfahrungen und in Auswertung hierzu vorliegender umfangreicher
Fachliteratur wurde im Rahmen des FuE-Vorhabens mit Hilfe einer Bearbeitungsmatrix eine Methode
entwickelt, um für belastete Standorte den ‚adäquaten Sollzustand von Grundstücken mit
schädlichen Bodenveränderungen zur Ableitung verhältnismäßiger Sanierungsverfahren’ zu ermitteln.
Damit werden letztendlich standortbezogene Umweltqualitätsziele nach dem Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit definiert. Die Methode wurde anhand der Kenntnisse um die umweltrelevanten
Standortfaktoren der Modellstandorte und den daraus resultierenden Problemen entwickelt.
Eine Validierung der Methode erfolgte gleichzeitig an Hand der Kostenprognosen für die Modellstandorte,
und zwar jeweils für:
1. die Definition und Monetarisierung der behebungspflichtigen ökologischen Lasten/des
Haftungsrisikos,
2. Definition und Monetarisierung des umweltschutzrelevanten Investitionsrisikos/der Freilegungskosten.
Innerhalb der III. Projektphase wurde die Methode MESOTES überarbeitet und anhand zweier
weiterer Modellstandort validiert.
Die MESOTES-Ausarbeitung ist eingebunden in die seit einigen Jahren in der Bundesrepublik intensiv
geführte Diskussion um die Monetarisierung von Altlastenrisiken bzw. Wertermittlung altlastenbehafteter
Grundstücke als Grundvoraussetzung für eine Hemmnisbeseitigung für derartige
Grundstücke (Beispiel: Arbeit der ITVA 1 -Arbeitsgruppe ‚Wertermittlung’).
Prognose des Haftungs-/Inanspruchnahmerisikos
Verpflichtungstypen
Unter dem ‚Inanspruchnahme-’‚ oder auch ‚Haftungsrisiko’ wird die unmittelbare Verpflichtung
durch ordnungs-, umwelt- und/oder zivilrechtliche Tatbestände verstanden. Grundlage für eine
Inanspruchnahme ist die jeweilige Rechtslage.
Gegebenenfalls muss der Eigentümer, Erwerber/Investor, der keine Kenntnis über einen Altlastentatbestand
besitzt damit rechnen, für Maßnahmen zur Gefahrenabwehr herangezogen zu werden,
denn er trägt oder übernimmt die Verantwortung für ihm unbekannte und von ihm nicht verursachte
Altlasten. Daher ist es wichtig, rechtzeitig das Inanspruchnahmerisiko zu prognostizieren, insbesondere
wenn noch keine bestandskräftigen Anordnungen zuständiger Behörden vorliegen. Die
Behördenentscheidungen einschließlich des behördlichen Maßnahmeermessens muss in solchen
Fällen antizipiert werden.
1 Ingenieurtechnischer Verband Altlasten
REFINA: | Projektbericht | 33

Zur Identifizierung von Inanspruchnahmerisiken für einen Standort ist es erforderlich, die Sachlage
auf die einzelnen, rechtsbezogen möglichen Verpflichtungstypen zu prüfen, was über die alleinige
Bewertung technischer Sachverhalte hinaus geht.
Von wesentlichem Interesse schließlich sind die Kosten, die bei einer verhältnismäßigen Umsetzung
zu einem gefahrlosen Zustand entstehen. Diese können mit Hilfe der ‚Monetarisierung im
eigentlichen Sinn’ ermittelt werden. Ergebnis dieser Monetarisierung ist somit die
stichtagsbezogene Einschätzung des Inanspruchnahmerisikos als Grundstücksminderwert.
Es erfolgt zunächst eine Prüfung der Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/oder ordnungsrechtlich
unzulässiger Einwirkungen, die von Anlagen, Bauwerken oder Abfällen oder von der Stoffbelastung
des Bodens ausgehen.
Für eine solche Prüfung wurde nachfolgende check-Liste entwickelt:
1 Privatrechtlich begründbare Ansprüche
1.1 Vom Standort auf Nachbarschaftsgrundstücke ausgehende nachteilige Auswirkungen
1.1.1 Grenzen
a) Bestehen Anhaltspunkte für nachbarrechtliche Ansprüche zur Errichtung oder Reparatur
von Einfriedungen bzw. die Rück- oder Vorverlegung von Einfriedungen auf die
Flurstücksgrenze?
b) Stehen zum Bewertungsstandort gehörende Gebäude/Anlagen auf Nachbargrundstücken,
die Inhalt von Schadensersatz- oder Beseitigungsansprüchen sein können?
c) Können nachbarrechtliche Ansprüche für bestehende Dachtraufen geltend gemacht
werden?
d) Können nachbarrechtliche Ansprüche bezüglich der Grenzbepflanzung (Mindestabstände)
geltend gemacht werden?
1.1.2 Medien
Führen Medien- und andere Leitungen vom betrachteten Standort auf Nachbargrundstücke
und kann deren Beseitigung/Rückbau gefordert werden?
1.1.3 Gebäude/Anlagen/Baugrund
a) Besteht Einsturzgefahr durch aufragende Bausubstanz/Anlagen auf Nachbargrundstücke?
b) Existieren Nachbarwände, aus deren pflichtgemäßem Erhalt nachbarrechtliche Forderungen
erwachsen können?
c) Besteht eine Lärmbelästigung durch die Nutzung bzw. Tätigkeiten, die zu nachbarrechtlichen
Forderungen führen können?
d) Können nachbarrechtliche Ansprüche bezüglich bestehender Bodenerhöhungen an
Grundstücksgrenzen geltend gemacht werden?
e) Führen Entsiegelungen auf dem betreffenden Grundstück zu Vernässungen/Baugrundbeeinträchtigungen
des Nachbargrundstückes, die zu entsprechenden Forderungen
führen können?
f) Bestehen Anhaltspunkte zu weiteren Sachverhalten bzgl. der Gebäude/Anlagen und
des Baugrundes, die zu nachbarrechtlichen Ansprüchen führen können?
34 | REFINA: | Projektbericht

1.1.4 Umwelt
a) Werden über den Luftweg Schadstoffe auf Nachbargrundstücke getragen?
b) Wird das Grundwasser auf Nachbargrundstücken im Abstrom kontaminiert?
c) Werden Oberflächenwässer auf Nachbargrundstücken kontaminiert?
d) Wurden Abfälle auf Nachbargrundstücke verbracht?
e) Gehen vom zu bewertenden Grundstück Geruchsbelästigungen auf Nachbargrundstücke
aus?
f) Existieren weitere Anhaltspunkte für vom Standort ausgehende nachteilige ökologische
Auswirkungen auf Nachbarschaftsgrundstücke? (z.B. Gefährdung von Flora & Fauna)
1.1.5 Sonstige nachteilige Auswirkungen auf Nachbargrundstücke
Bestehen weitere Anhaltspunkte für nachteilige Auswirkungen auf Nachbargrundstücke,
insbesondere aufgrund nachbarrechtlicher Regelungen der Bundesländer?
1.2 Verpflichtungen des Grundstückseigentümers aus privatrechtlich vertraglichem
Grund
a) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen zum Rückbau von Gebäuden
oder Anlagen?
b) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen für umweltschutzbezogene Mehraufwendungen
bei zukünftigen Baumaßnahmen einschließlich Rückbau?
c) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen zur Abfallbeseitigung?
d) Existieren Forderungen auf Entschädigungen (z.B. Haftung für Berg- u. a. Schäden)
e) Bestehen weitere privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen?
2 Verpflichtungen im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Verantwortung und der
Rechtspflichten des Grundstücksbesitzers
2.1 Verpflichtungsgrundtyp einer bestandskräftigen Anordnung
2.1.1 Verpflichtungsgrundtyp bestandskräftige Anordnung Untersuchung
Liegt eine bestandskräftige Anordnung zur Durchführung von Untersuchungen/Gefahrenerforschungsmaßnahmen
vor?
2.2.2 Verpflichtungsgrundtyp bestandskräftige Anordnung Gefahrenabwehr
Liegt eine bestandskräftige Anordnung zur Durchführung von Umweltschutzmaßnahmen
zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes vor?
2.2 Verpflichtungsgrundtyp behebungspflichtige ökologische Lasten
2.2.1 Verpflichtungstyp Gefahrenerforschungsmaßnahmen
a) Bestehen konkrete Anhaltspunkte eines hinreichenden Verdachtes einer schädlichen
Bodenveränderung oder einer Altlast, die die zuständige Behörde veranlassen könnten,
Gefahrenerforschungsmaßnahmen (Gefährdungsabschätzung…) anzuordnen?
b) Bestehen konkrete Anhaltspunkte eines hinreichenden Verdachtes von Gewässerverunreinigungen,
die die zuständige Behörde veranlassen könnten, Gefahrenerforschungsmaßnahmen
anzuordnen?
c) Bestehen Anhaltspunkte für die Anordnung anderer oder weiterer Gefahrenerforschungsmaßnahmen?
REFINA: | Projektbericht | 35

2.2.2 Verpflichtungstyp Gefahrenabwehr
2.2.2.1 Schutzgut Mensch
Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten und
des Standes der wissenschaftlichen Erkenntnis über die ökologischen Konsequenzen
der recherchierten Umweltsachverhalte Anhaltspunkte dafür ableiten, dass Leben und
Gesundheit von Menschen gefährdet wären?
a) Bestehen konkrete Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Ausgasungen
und partikelgetragenen Transport von gesundheitsgefährdenden Schadstoffen (incl.
Asbest)?
b) Bestehen konkrete Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Schadstoffeintrag
in öffentlich genutzte Oberflächenwässer wie z.B. Badegewässer?
c) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Schadstoffeintrag in
Trinkwasservorkommen?
d) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Schadstoffeintrag in genutzte
Grundwässer?
e) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Kampfstoffe und Munition?
f) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen/akute Verletzungsgefahr durch
Einstürze von Gebäuden und anderen Bauwerken wie auch Stützeinrichtungen, Anlagen,
Böschungen und Felswänden, Rutschungen, sowie Einbrüche in den Untergrund
g) Bestehen Anhaltspunkte zu weiteren Gesundheitsgefährdungen?
2.2.2.2 Schutzgut Boden:
a) Liegen Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen vor?
b) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten Anhaltspunkte
dafür ableiten, dass die standortrelevanten Bodenfunktionen durch schädliche
Bodenveränderungen i. S. § 2 Abs. 3 BBodSchG beeinträchtigt sein können?
2.2.2.3 Schutzgut Oberflächengewässer
a) Existieren Oberflächengewässer in der Standortumgebung, die von diesem umweltrelevant
beeinflusst werden könnten?
b) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten und
des Standes der wissenschaftlichen Erkenntnis über die ökologischen Konsequenzen
der recherchierten Umweltsachverhalte (Kontaminationen usw.) Anhaltspunkte dafür
ableiten, dass eine Beeinflussung von Oberflächenwässern zu besorgen wäre?
2.2.2.4 Schutzgut Grundwasser
a) Existieren Grundwasservorkommen im Standortbereich, die von diesem umweltrelevant
beeinflusst werden könnten?
b) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten und
des Standes der wissenschaftlichen Erkenntnis über die ökologischen Konsequenzen
der recherchierten Umweltsachverhalte (Kontaminationen usw.) Anhaltspunkte dafür
ableiten, dass eine Beeinflussung der Grundwassergüte zu besorgen wäre?
(Überschreitung der Geringfügigkeitsschwellen im Grundwasser durch standortbürtige
Schadstoffe)
36 | REFINA: | Projektbericht

2.2.2.5 Sonstige betroffene Schutzgüter
a) Existieren im Standortbereich weitere Schutzgüter?
b) Liegen Anhaltspunkte für behördlich durchsetzbare Umweltschutzmaßnahmen wegen
ökologischer Sachverhalte zur Abwehr von Gefahren für sonstige betroffene Schutzgüter
vor?
2.3 Verpflichtungsgrundtyp Rekultivierung/Stilllegung von Altablagerungen/Deponien
a) Befinden sich auf dem Standort Altablagerungen/Deponien?
b) Ist eine Behandlung gemäß Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (Krw.-/AbfG.) geboten?
2.4 Verpflichtungsgrundtyp Abfallentsorgung
Befinden sich, bezogen auf den Stichtag, auf dem Standort Abfälle, die gemäß § 3
Abs. 4 Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz zu entsorgen sind?
2.5 Verpflichtungsgrundtyp Anlagenverwahrung gemäß WHG
Sind auf dem Standort Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen vorhanden,
deren vorschriftsmäßige Stilllegung erforderlich ist?
2.6 Verpflichtungsgrundtyp Bergrecht
a) Steht der Standort unter Bergrecht?
b) Liegen Anhaltspunkte für bergrechtlich durchsetzbare Maßnahmen zum Rückbau von
bergbaulichen Anlagen, zur Verwahrung von Schächten und Stollen, zur Rekultivierung
u. Wiedernutzbarmachung oder hinsichtlich weiterer bergrechtlicher Verpflichtungen
vor?
2.7 Verpflichtungsgrundtyp Atomrecht
a) Liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass am Standort mit radioaktiven Stoffen umgegangen
wurde?
b) Liegen Anhaltspunkte für atomrechtliche Entsorgungs- und Rückbauverpflichtungen
vor?
2.8 Verpflichtungsgrundtyp öffentlich-rechtlicher Vertrag
a) Liegt ein öffentlich-rechtlicher Vertrag vor?
b) Erwachsen aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag Verpflichtungen, die nicht in den
voran stehenden Grundtypen enthalten sind?
Im Ergebnis dieser Prüfung wird herausgestellt, welche Verpflichtungstypen für den Standort relevant
sind (Ermittlung und rechtliche Konkretisierung des Ist-Zustandes).
Zur Ermittlung und rechtlichen Konkretisierung des Soll-Zustandes sind für die Verpflichtungstypen
- Privatrecht
- Bestandskräftige Anordnung
- Rekultivierung/Stilllegung von Deponien
- Abfallentsorgung gemäß § 3 Abs. 4 Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (Krw.-/AbfG)
- Anlagenverwahrung gemäß WHG
- Bergrecht
- Atomrecht
- öffentlich-rechtlicher Vertrag (ÖRV)
die erforderlichen und geeigneten Maßnahmen und deren Kosten weitgehend unmittelbar abzuleiten
und nicht weiter Gegenstand dieser Betrachtung.
REFINA: | Projektbericht | 37

Verhältnismäßigkeit und Nachhaltigkeit
Verpflichtungstypen, die jedoch im Zusammenhang mit der Altlastenproblematik (behebungspflichtige
ökologische Lasten) stehen, sind gesondert zu betrachten. Verursacher, Eigentümer solcher
Grundstücke und Anlagen oder gegebenenfalls andere Verantwortliche gemäß § 4 BBodSchG
haben die Pflicht, Altlasten sowie durch Altlasten verursachte Verunreinigungen zu sanieren. Die
Pflicht zur Altlastensanierung ist ausschließlich mit den Instrumentarien des Gefahrenabwehrrechts
gegen den Pflichtigen durchsetzbar, der im Fall seiner Inanspruchnahme die Rechtmäßigkeit des
ihn belastenden Verwaltungsakts am Kriterium des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes prüft. Inhalt
und Methodik der Verhältnismäßigkeitsprüfung sind wesentlicher innovativer Bestandteil der vorliegenden
Arbeit. Mit dem Begriff der Verhältnismäßigkeit wird in der Praxis noch recht verschwommen
umgegangen und es fehlen bislang reproduzierbare Algorithmen für zielgenaue Verhältnismäßigkeitsprüfungen.
Die Umsetzung des Verhältnismäßigkeitsprinzips gemäß Art. 1 Abs. 3 und Art. 20 Abs. 3 Grundgesetz
bedeutet, dass die Maßnahme folgenden Kriterien entsprechen muss:
1. Die Maßnahme muss geeignet sein.
2. Die Maßnahme ist geeignet, wenn sie die Erreichung des Zwecks (das angestrebte Sanierungsziel)
kausal bewirkt oder zumindest fördert.
3. Die Maßnahme muss notwendig sein.
4. Die Maßnahme ist erforderlich, wenn kein milderes Mittel gleicher Eignung zur Verfügung
steht, genauer: wenn kein anderes Mittel verfügbar ist, das in gleicher (oder sogar besserer)
Weise geeignet ist, den Zweck (das angestrebte Sanierungsziel) zu erreichen, aber
den Betroffenen weniger belastet.
5. Die Maßnahme muss angemessen sein
6. Angemessen ist eine Maßnahme nur dann, wenn die Nachteile, die mit der Maßnahme
verbunden sind, nicht völlig außer Verhältnis zu den Vorteilen stehen, die sie bewirkt. An
dieser Stelle ist eine Abwägung sämtlicher Vor- und Nachteile der Maßnahme vorzunehmen.
Abwägungskriterien können finanzieller Art, aber auch beispielsweise die Ökobilanz
sein.
Weil die ordnungsrechtliche Inanspruchnahme eines Pflichtigen zur Altlastensanierung in ihrer
Höhe durch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel begrenzt wird und nur solche Maßnahmen
durchgesetzt werden können, die geeignet, notwendig und angemessen sind, kommt der
Umsetzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei der Altlastensanierung eine überragende
Bedeutung zu. Bisher gibt es in der Bundesrepublik Deutschland zwar objektivierte Kriterien zur
Beurteilung, ob eine Altlast vorliegt (z.B. Prüfwerte, Sickerwasserprognose), aber es wurde bisher
noch kein objektiviertes Prüfsystem entwickelt, das es tatsächlich gestattet, verhältnismäßige von
unverhältnismäßigen Sanierungsmaßnahmen begründet und nachvollziehbar zu trennen.
Zusätzlich soll die zu ergreifende Maßnahme dem Grundsatz der Nachhaltigkeit entsprechen. Die
Weltkommission für Umwelt und Entwicklung definiert die Nachhaltigkeit als sozialethische, politische
und ökologische Handlungsmaxime:
‚Nachhaltige Entwicklung ist eine Entwicklung, die den Bedürfnissen der heutigen
Generation entspricht, ohne die Möglichkeiten künftiger Generationen
zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen.’ [1987]
Bezogen auf die Altlastensanierung bedeutet dies, dass das Ergebnis der durchgeführten Maßnahmen
auch für künftige Generationen zumindest ausreichend ist, d.h. auf keinen Fall wieder eine
Verschlechterung des Zustandes - bezogen auf die planungsrechtlich zulässige Nachnutzung -
eintreten darf.
38 | REFINA: | Projektbericht

Lösungsprinzip eines risikobasierten Prüfsystems
Die Autoren haben durch eine systematische praktische und konzeptionelle Arbeit diese Problematik
verfolgt und legen die Lösung in Form eines risikobasierten Prüfsystems vor.
Das System basiert auf der Kombination der beiden für das Altlastenrisiko maßgeblichsten (prioritären)
Risikofaktoren ‚Betroffenheit’ und ‚Sensibilität/Vulnerabilität’ (Verletzbarkeit) und deren 4stufiger
Graduierung. Die beiden prioritären Risikofaktoren spannen die maßgeblichste Risikoebene
auf, die sich grafisch als Prüfungs- bzw. Entscheidungsmatrix für die Ableitung von Sanierungsmaßnahmen
darstellen lässt (Abb. 12).
Jeder Risikofaktor besitzt eine schutzgutspezifische Ausprägung. Die Ausprägungen können bodenschutz-
und/oder gewässerschutzbezogen sein:
- Bodenschutzbezogene Schutzgüter sind die standortrelevanten Bodenfunktionen, deren
Betroffenheit und Sensibilität/Vulnerabilität für jeden zu bewertenden Standort zu definieren
und zu graduieren sind.
- Gewässerschutzbezogene Schutzgüter sind die standortrelevanten Gewässer in Form
der einzelnen von bodenbürtigen Schadstoffen erreichbaren Oberflächengewässer und
Grundwasservorkommen, deren Betroffenheit und Sensibilität/Vulnerabilität für jeden zu
bewertenden Standort zu definieren und zu graduieren sind.
Die Definition und Graduierung muss nach möglichst objektiven Maßstäben vorgenommen werden.
Dazu werden von den Autoren die jeweils adäquaten Kriterien entwickelt und zugeordnet. Wegen
der rechtlichen Relevanz des Altlastenrisikos als Inanspruchnahmerisiko leiten die Autoren die
Kriterien daher direkt aus den Strukturen des Bodenschutzrechts und des Gewässerschutzrechts
ab.
Abb. 12: Entscheidungsmatrix zur Umsetzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
bodenschutzbezogener Sanierungsmaßnahmen
insgesamt (durchzuführen für alle 8 Bodenfunktionen)
mit Sanierungsoptionen (rote Pfeile) für eine gewerbliche
Nachnutzung.
Legende:
Beeinträchtigungsgrad
0 - unbeeinträchtigt
1 - geringfügig beeinträchtigt
2 - beeinträchtigt
3 - außer Funktion
Standortrelevanz
0 - nicht relevant
1 - bedingt relevant
2 - relevant
3 - dominant
Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: sehr geringes Risiko
RK 3: geringes Risiko
RK 4: mittleres Risiko
RK 5: hohes Risiko
RK 6: sehr hohes Risiko /
akute Gefahr
Sanierungsoptionen
Sanierungsziel für gewerbliche
Nachnutzung
REFINA: | Projektbericht | 39

Mit dieser Matrix wird das Altlastenrisiko in die 6 Risikoklassen (RK, siehe Legende) zerlegt, die im
Schema diagonal angeordnete Dominanzfelder bilden. Die praktische Umsetzung dieser risikobasierten
Prüfung erfolgt in der Weise, dass mit Hilfe des dargestellten grafischen Prüf- bzw. Entscheidungsschemas
für jede Altlast eine Risikoeinstufung nach schutzgutspezifischen Maßstäben
vorgenommen wird. An Hand von Prüfkriterien wird jedem standortrelevanten Schutzgut eine Position
in der betreffenden Prüfmatrix zugewiesen. Im Ergebnis dieser Prozedur fällt das Schutzgut in
das Dominanzfeld einer der 6 Risikostufen.
Die kompartimentsbezogenen standortspezifischen Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade und die jeweiligen
schutzgutspezifischen Betroffenheitsgrade sowie die Kriterien für die Standorteinstufung
werden im BAND 2 sehr detailliert erläutert.
Die Verhältnismäßigkeit von Maßnahmen ist von der Position des Sanierungsobjekts im dargestellten
Schema abhängig. Verhältnismäßig ist es in der Regel immer, akute Gefahren zu beheben
sowie sehr hohe und hohe Risiken zu mindern. Unverhältnismäßig ist es, Veränderungen innerhalb
des Mittel- und Niedrig-Risiko-Bereichs vorzunehmen, wenn dieser sicher erfasst und erkannt ist
bzw. keine Gefahr für andere Schutzgüter ausgeht. Als unverhältnismäßig erweisen sich in der
Regel auch diejenigen Maßnahmen, deren Ziel in der Absenkung des Risikos um mehr als nur eine
Risikoklasse besteht (außer bei akuter Gefahr und hohem Risiko). Aus diesen Ableitungen ergibt
sich als allgemeines Sanierungsziel die Erreichung eines mittleren Risikos, was natürlich standortspezifisch
zu verifizieren ist.
In den meisten Fällen beinhalten die Maßnahmen eine Verringerung des Betroffenheitsgrades, wie
mit den senkrechten roten Pfeilen in Abb. 12 dargestellt. Eine Verringerung nutzungsspezifischer
Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade als Sanierungsoption ist durch Nutzungsbeschränkungen gemäß
BBodSchG § 4 möglich (entspräche waagerecht nach links gerichteten Pfeilen im Diagramm).
Umsetzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei bodenschutzbezogenen Sanierungsmaßnahmen
Altlastensanierung ist eine Aktivität des nachsorgenden Bodenschutzes, die immer dann notwendig
ist, wenn in der Vergangenheit den Erfordernissen des vorsorgenden Bodenschutzes nicht hinreichend
Rechnung getragen wurde - mit der Konsequenz, dass sich dadurch ein nach heutigem Verständnis
ordnungsrechtlich unzulässiger Zustand eingestellt hat. Unzulässig im bodenschutzrechtlichen
Sinne ist, wenn die für den Standort relevanten Bodenfunktionen in gefahrenrelevanter Weise
beeinträchtigt sind.
Als Konsequenz aus der Altlastendefinition ergibt sich, dass das Ziel bodenschutzbezogener Sanierungsmaßnahmen
ausschließlich nur in der angemessenen Verringerung des Beeinträchtigungsgrades
von Bodenfunktionen bestehen kann. Die Reduktion des Altlastenrisikos auf ein Nullrisiko
ist a priori unangemessen; die Erreichung des ursprünglichen Zustandes ist zudem meist
technisch unmöglich; eine solche Forderung wäre daher unverhältnismäßig und würde die Rechtswidrigkeit
eines entsprechenden Verwaltungsaktes begründen.
40 | REFINA: | Projektbericht

2, 3b
3c
1a
1b
1c,
3d
Abb. 13: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines
verhältnismäßigen Sanierungszieles ( = Verringerung des Betroffenheitsgrades)
am Beispiel des Modellstandortes D
3a
Legende:
Beeinträchtigungsgrad
0 - unbeeinträchtigt
1 - geringfügig beeinträchtigt
2 - beeinträchtigt
3 - außer Funktion
Standortrelevanz
0 - nicht relevant
1 - bedingt relevant
2 - relevant
3 – dominant
RK = Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: sehr geringes Risiko
RK 3: geringes Risiko
RK 4: mittleres Risiko
RK 5: hohes Risiko
RK 6: sehr hohes Risiko /
akute Gefahr
Sanierungsoption: Verringerung
des Beeinträchtigungsgrades
Sanierungsziel für
gewerbliche Nachnutzung
Anwendungsbeispiele:
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz entsprechen:
- Sanierungsmaßnahmen zur Wiederherstellung standortrelevanter Bodenfunktionen, die
signifikant oder auch nur bedingt in ihrer Effektivität betroffen sind (z.B. Wiederherstellung
der ‚Funktion als Abbau-, Ausgleichs- und Aufbaumedium für stoffliche Einwirkungen
aufgrund der Filter-, Puffer-, und Stoffumwandlungseigenschaften, insbesondere auch
zum Schutz des Grundwassers’ in ökologisch sensiblen Gebieten oder Wiederherstellung
der Nutzungsfunktion ‚Standort für Siedlung und Erholung’, wenn diese planungsrechtlich
ausgewiesen ist, jedoch durch vornutzungsbedingte Bodenveränderungen in Frage gestellt
ist.
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz widersprechen:
- Maßnahmen zur Wiederherstellung von ursprünglichen Bodenfunktionen, die planungsrechtlich
und/oder nutzungsbedingt nicht standortrelevant sind (z.B. Wiederherstellung
der Nutzungsfunktion ‚Standort für land und forstwirtschaftliche Nutzung’, wenn es sich
um ein innerstädtisches Gebiet handelt)
- Maßnahmen zur Wiederherstellung von Bodenfunktionen, die nur bedingt standortrelevant
sind und die in ihrer Effektivität (Umwelt- oder Nutzungseffektivität) nicht oder nur
bedingt betroffen sind (Wiederherstellung der Nutzungsfunktion: ‚Funktion als Bestandteil
des Naturhaushalts, insbesondere mit seinen Wasser- und Nährstoffkreisläufen’, wenn es
sich um ein versiegeltes Industriegebiet handelt)
- Maßnahmen zur Wiederherstellung standortrelevanter Bodenfunktionen, für die es nach
Stand der Technik keine geeigneten technischen Maßnahmen gibt.
REFINA: | Projektbericht | 41

Umsetzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei Sanierungsmaßnahmen zum
Schutz der Oberflächengewässer und des Grundwassers
In Auswertung der Fachliteratur zum Gewässerschutz und unter Berücksichtigung eigener Forschungsergebnisse
sind die Autoren zu dem Ergebnis gekommen, dass bei einer bereits eingetretenen
Gewässerverunreinigung sich die beiden folgenden Kriterien zur Beurteilung gewässerbezogener
Risiken wie auch zur Ableitung der Verhältnismäßigkeit gewässerschutzbezogener Maßnahmen
als maßgeblich erwiesen haben:
I Schadstoffausbreitungstendenz (als gewässerschutzbezogene Ausprägung des Risikofaktors
‚Betroffenheit’) im Oberflächengewässer
Hinsichtlich der Sanierung eines bereits stark verunreinigten Grundwasservorkommens
steht nach Auffassung verschiedener Autoren nicht die Beseitigung der Verunreinigung
im Vordergrund; ‚…es geht um die Ausbreitung der Schadstoffe ... in noch nicht oder
bisher nur gering verunreinigte Anschluss - Vorkommen. Hier muss vielfach die Reinigungswirkung
einer bestimmten Bodenpassage vom Belastungskerngebiet in Fließrichtung
bis zu einem Punkt veranschlagt werden, von dem ab die zusätzliche Belastung
in Kauf genommen werden kann oder vernachlässigbar erscheint’ [Salzwedel,
1996].
II Ressourcenwert des Gewässers in wasserwirtschaftlichem und ökologischem Sinne
als gewässerschutzbezogene Ausprägung des Risikofaktors ‚Sensibilität/Vulnerabilität’)
Detaillierte Erläuterungen sind im PROJEKTBERICHT 2 niedergelegt. Als Konsequenz aus der Altlastendefinition
ergibt sich, dass das Ziel gewässerschutzbezogener Sanierungsmaßnahmen nur die
Risikominderung von Gewässerverunreinigungen sein kann.
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz entsprechen in der praktischen Anwendung:
- Maßnahmen zur Verringerung des Risikos um jeweils eine Risikokategorie, was technisch
durch Beeinflussung der Schadstoffausbreitungstendenz und/oder planerisch durch
Herunterstufung der Schutzwürdigkeitsprofils erreichbar wäre.
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz widersprechen:
- Maßnahmen zur Verringerung des Risikos um mehr als eine Risikokategorie (außer bei
aktuter Gefahr),
- Maßnahmen zur Wasserbehandlung, wenn das betreffende Wasservorkommen bereits
im Niedrigrisiko-Bereich einzustufen ist.
Monetarisisierung der Inanspruchnahmerisiken
Für alle zur Erreichung des Soll-Zustandes abgeleiteten, erforderlichen und verhältnismäßigen
Maßnahmen sind im nächsten Schritt geeignete Techniken auszuwählen. Unter Technik werden
hier alle Bau- und Verfahrenstechnologien verstanden, mit denen der Ist-Zustand in den Soll-
Zustand überführt werden kann. Die Betrachtung erfolgt für alle Maßnahmen und all ihren Kombinationen,
die nach gutachterlichem Ermessen sinnvoll zu einer Maßnahmenkombination zusammengefasst
werden können. Eine Maßnahmenkombination kann dann sinnvoll gebildet werden,
wenn auf jede eingeschlossene Maßnahme die gleiche Technik angewendet werden kann (der
Begriff ‚Maßnahmenkombination’ schließt dem gemäß auch jede singuläre Maßnahme selbst ein).
Für jede Maßnahmenkombination werden geeignete Techniken aus dem nach Stand der Technik
bekannten Methoden festgelegt. Das erfolgt dergestalt, dass alle prinzipiell geeigneten Techniken
daraufhin untersucht werden, ob sie für die Erfüllung der Maßnahmenkombination auch unter den
konkreten Bedingungen anwendbar sind. Für diese wird jeweils eine Kostenermittlung durchgeführt.
42 | REFINA: | Projektbericht

Dazu wird die Maßnahmenkombination in Kostengruppen aufgegliedert, wobei dies in Anlehnung
an DIN 276, Fassung Juni 1993, ausführungsorientiert entsprechend dem Niveau für eine Kostenschätzung
erfolgen sollte. Die erste Ebene der Kostengliederung wird nach herstellungsmäßigen
Gesichtspunkten unterteilt. Hierfür kann die Gliederung in Leistungsbereiche entsprechend dem
Standardleistungsbuch für das Bauwesen (StLB) oder ähnlichen Katalogen verwendet werden. In
die zweite, meist für die Kostenschätzung genügend genaue Gliederungsebene gelangt man bei
ausführungs- oder gewerkeorientierten Strukturen z. B. entsprechend der Vergabe und Vertragsordnung
für Bauleistungen VOB Teil C (DIN 18299 ff.).
In der konkreten Anwendung wird man ausgehend von Erfahrungen und praktischen Erwägungen
meist die Grundgesamtheit aller möglichen Maßnahmenkombinationen auf eine tatsächlich sinnvolle
Anzahl reduzieren. Das gleiche trifft für den Katalog der in eine engere Wahl zu stellenden
Techniken. Den Ausführungsrisiken ist dabei besondere Beachtung zu schenken.
Als Informationsquellen für die Auswahl der Sanierungstechniken und die Festlegung eignen sich
neben den eigenen Quellen des Sanierungspflichtigen weitere. Zu nennen sind (ohne Anspruch
auf Vollständigkeit):
- Datenbasen der bearbeitenden Stelle, z. B. Architektur- und Ingenieurbüro, Sanierungs-
und Entwicklungsgesellschaften
- standardisierte und normierte, öffentlich zugängliche Datenbanken und Auskunftsstellen 2
- Internet, Fachliteratur (Bücher, Zeitschriften, Veröffentlichungen), Tagungen, Informationsmaterial
von Sanierungsunternehmen)
Die eigentliche Preisbildung folgt dann der Gliederung der Kostengruppen nach DIN 276. Umfangreiche
Beispiele sind in den sechs Standortberichten enthalten.
Prognose des Investitionsrisikos
Unter dem Investitionsrisiko werden Kosten verstanden, die sich über ein Inanspruchnahmerisiko
hinaus aus Umweltschutzverpflichtungen im Zusammenhang mit künftigen Nutzungen ergeben.
Einfachstes Beispiel ist der so genannte ‚kontaminationsbedingte Mehraufwand’ der sich aus abfallrechtlichen
Verpflichtungen - nicht aus gefahrenrelevanten Tatbeständen - ergibt. Somit ist das
Investitionsrisiko auf die ökologischen Kosten-Auswirkungen standortspezifischer realer Investitionsabsichten
ausgerichtet.
Im Gegensatz zum Inanspruchnahmerisiko, bei dem es im Rahmen öffentlich-rechtlicher Verantwortung
um die Beurteilung einer vorhandenen Situation im Status quo geht, sind somit bezüglich
des nutzungsbezogenen Risikos Vorhaben im weitesten Sinne zu berücksichtigen, die ein Grundstückseigentümer,
-erwerber oder –nutzer in der Zukunft verwirklichen möchte, und welche das
Gesetz an öffentlich-rechtliche Anforderungen knüpft, häufig sogar unter dem Vorbehalt der Erteilung
einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung, Erlaubnis, Bewilligung oder Ähnliches stellt. Hierbei
handelt es sich z. B. um eine Baugenehmigung für die Errichtung einer baulichen Anlage oder eine
immissionsschutzrechtliche Genehmigung für Errichtung und Betrieb einer emittierenden Anlage.
Maßnahmen der Stilllegung, des Abrisses/Rückbaus baulicher und der Demontage technischer Anlagen
sind analog zu betrachten.
Die Reichweite solcher Maßnahmen wird im Allgemeinen von den Erfordernissen bestimmt, die im
Rahmen einer Konfliktbewältigung unter Berücksichtigung von Stoffbelastungen einerseits und der
Nutzung andererseits als verhältnismäßig zu betrachten sind. Dabei hat die Behörde – anders als
beim polizeirechtlichen Eingriff, bei dem lediglich das zur Gefahrenabwehr ausreichende Mittel
durchsetzbar ist – die Möglichkeit, Umweltstandards anzustreben, die von Vorsorgeerwägungen
2
u. a.: - STLB-Bau Dynamische Baudaten (http://www.din-bauportal.de/) - SirAdos Baudaten
(http://www.sirados.de/)
- BRACKE, R.; KLÜMPEN, CH.: Materialien zur Altlastensanierung und zum Bodenschutz Band 20, Leistungsbuch
Altlasten und Flächenrecycling 2004 / 2005, Hrsg.: Landesumweltamt Nordrhein-
Westfalen, Essen, 2005
REFINA: | Projektbericht | 43

estimmt sind. Die Ermessensspielräume sind dabei wesentlich enger als beim Vollzug des Polizei-
und Ordnungsrechts, weil für den Umgang mit kontaminierten Bodenanteilen und kontaminiertem
Baugrubenwasser abfallrechtlich bzw. wasserrechtlich normierte Prozeduren und technische
Zielparameter vorgeschrieben sind.
Zur Durchsetzung ihrer Forderungen bedient sich die Behörde nach Erfahrungen der Autoren in
der Praxis regelmäßig des Instrumentariums der Nebenbestimmung zu dem betreffenden Genehmigungsbescheid,
wenn die Genehmigung nicht ohnehin vollständig versagt wird. Aussagen über
öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Investitionsrisiko zu berücksichtigen sind, können somit
nicht allein anhand der aktuell vorgefundenen Belastungen getroffen werden. Es bedarf vielmehr
notwendigerweise der Vorgabe eines zukünftigen Vorhabens, zumindest jedoch bestimmter Nutzungsszenarien,
wenn keine detaillierten Planungen vorliegen.
Die Einschätzung der Höhe des finanziellen Risikos erstreckt sich somit sowohl auf investitionsverteuernde
Mehraufwendungen wegen Stoffbelastungen, die die Realisierung eines betreffenden
Vorhabens finanziell belasten, als auch auf die prognostische Betrachtung genehmigungsfähiger
Grundstücksnutzungen unter Berücksichtigung statistischer Kenngrößen, wenn konkrete Planungen
noch nicht vorliegen. Im ersten Falle wird der mit der Ermittlung des Minderwertes beauftragte
Gutachter einen Planungsansatz wählen, im zweiten Fall wird er sich eines statistischen Ansatzes
unter Berücksichtigung der Baunutzungsverordnung, der bauregionstypischen Bebauung unter
Wirtschaftlichkeitsaspekten, der Geometrie der Schadstoffverteilung und der ortsüblichen umwelttechnischen
Kosten bedienen.
Anhand eines fundierten Wissens über diese Risiken besteht umgekehrt die Möglichkeit, Standortentwicklungskonzepte
zu optimieren, indem die städtebaulichen Konzepte derart angepasst werden,
dass ein minimales Kostenrisiko entsteht – ohne jedoch dabei den städtebaulichen Entwurf
derart zu verändern, dass seine Intention und Qualität verloren geht.
Diese Frage ist ein Schwerpunkt des Forschungsprojektes und wird anhand von sechs Modellstandorten
exerziert. Generell wird hier zunächst in einer check-Tabelle aufgezeigt, welche Investitionsrisiken
in ihrer Gesamtheit vorliegen können:
1 Bau- und Anlagenbestand
(Technische Abrissaufwendungen Hoch- und Tiefbau über dem normalen Rahmen)
1.1 Bestehen Investitionsrisiken bezüglich abfallrechtlicher Aufwendungen für die Hoch-
und Tiefbausubstanz (belastete Bausubstanz ≥ Z 1.2, Asbest, Dachpappe, Teer usw.)?
1.2 Bestehen Investitionsrisiken bezüglich des Rückbaues und der Entsorgung von über-
und unterirdischen Anlagen?
1.3 Existieren Anhaltspunkte für weitere Investitionsrisiken, die durch den Rückbau des
Bau- und Anlagenbestandes entstehen können?
2 Boden, Ablagerungen und Abfälle
(Investitionsrisiken durch anthropogene Beeinträchtigungen)
2.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund von Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen
≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen
sind?
2.2 Bestehen Investitionsrisiken bzgl. schädlicher Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur
(Baugrundverschlechterung)?
2.3 Bestehen Investitionsrisiken bzgl. durchzuführender Abfallberäumungen?
2.4 Existieren Anhaltspunkte für weitere Investitionsrisiken durch anthropogene Beeinträchtigungen?
44 | REFINA: | Projektbericht

3 Grund- und Oberflächenwässer
(Investitionsrisiken durch anthropogene Beeinträchtigungen)
3.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund von Kontaminationen des Grundwassers?
3.2 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund von Kontaminationen von Oberflächenwässern?
4 Kampfmittel 3
4.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund eines Kampfmittelverdachtes?
Sonderfall theoretisches maximales Investitionsrisiko
Eine reale Ermittlung des Investitionsrisikos ist nur unter Zugrundelegung eines realen Investitionsprojektes
möglich (s.o.). Da hinsichtlich des strategischen Umganges mit einem brachliegendem
oder Alt-Standort und der damit verbundenen Mittelplanung ökonomische Aspekte von herausragender
Bedeutung sind, werden in der Praxis von Gutachtern auch Kostenprognosen auf der
Grundlage von noch unscharfen städtebaulichen Vorprojekten verlangt oder gar eine Ermittlung
der gesamten auf der Standortfläche möglichen Investitionsrisiken beauftragt. Die Autoren haben
aus der Praxis die Erfahrung gemacht, dass beispielsweise
- bei der ‚Environmental Due Diligence’ im Rahmen von Firmenverkäufen oder
- bei der Bildung von Rückstellungen im Rahmen von Unternehmensbilanzen
ein maximales Investitionsrisiko im Sinne eines aus kaufmännischer bzw. firmenstrategischer Sicht
monetären worst-case-Szenarios zum Ansatz gebracht wird.
Kostenprognose
Bezüglich der entstehenden Kosten sind immer nur diejenigen Leistungen anzusetzen, die zusätzlich
zu den ohnehin entstehenden Projektkosten entstehen; am Beispiel des ‚kontaminationsbedingten
Mehraufwandes’ bedeutet dies die Differenz aus den Entsorgungskosten für den kontaminierten
Boden und den Kosten für die Entsorgung unbelasteten Bodens. Die sogenannten ‚Sowieso-Kosten’
(die Kosten, die bei der Investition ohnehin entstehen) wie die Bauleistung des Bodenaushubes
(‚Lösen und Laden’) usw. sind grundsätzlich nicht Bestandteil des Investitionsrisikos.
Die Kostenprognose kann wie beim Inanspruchnahmerisiko anhand der Kostengruppen in Anlehnung
an die DIN 276 durchgeführt werden.
Das Risikoprognosemodell
Zur Verdeutlichung der umweltrelevanten Sachverhalte hat es sich in der Praxis bewährt, Profil-
und Kartendarstellungen zu erarbeiten (vgl. Abb. 14). Solche Risikoprognoseprofile und –karten
stellen alle bis zu diesem Zeitpunkt bekannten Standortsituationen dar, aus denen Haftungs-
/Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken abzuleiten sind. Sie wird stichtagsbezogen erarbeitet.
Aus ihnen sind die monetären Aufwendungen aus ökologischen Gründen zur planungsrechtlich
zulässigen Entwicklung und Nachnutzung eines Grundstückes ableitbar.
Es finden alle bewertungsrelevanten, organoleptisch feststellbaren und technisch-analytisch belegten
Ergebnisse Eingang. In der Karte erfolgt die Zuordnung dieser Ergebnisse zu Verpflichtungstypen
und Belastungskategorien (dazu vgl. S. 46).
3 Im engeren Sinne sind Risiken, die sich aus einem Kampfmittelverdacht ergeben, nicht den Investitionsrisiken aus
Umweltschutzverpflichtungen zugehörig. Sie wurden hier jedoch mit aufgenommen, weil in der Praxis zumeist die
Kampfmittelfrage gemeinsam mit den Betrachtungen zu den Umweltschutzverpflichtungen beleuchtet wird.
REFINA: | Projektbericht | 45

Abb. 14: Beispiel eines Risikoprognoseprofils und Risikoprognosekarten für den Modellstandort C
Inanspruchnahme-/Haftungsrisiken gemäß den Verpflichtungstypen in Kapitel: Prognose
des Haftungs-/Inanspruchnahmerisikos, die sich begründen auf
I. Privatrecht I.1 aus nachbarschaftsrechtlichen Gründen
46 | REFINA: | Projektbericht
I.2 aus vertraglichen Gründen
II. öffentliches Recht II.1 bzgl. behebungspflichtiger ökologischer Lasten
a) zur Gefahrenerforschung
b) zur Gefahrenabwehr für
- Mensch
- Boden
- Oberflächengewässer
- Grundwasser
- Sonstige
II.2 Altablagerungen/Deponien
II.3 Anlagenverwahrung WHG
II.4 Entsorgung gem. Krw.-/AbfG
II.5 Bergrecht
II.6 Atomrecht
II.7 Öffentlich-rechtliche Vereinbarung/Vertrag (ÖRV)
Investitionsrisiken gemäß den Prüfkriterien in Kapitel: Prognose des Investitionsrisikos,
die sich begründen auf
1. Technische Abrissaufwendungen bei Hoch- und Tiefbau über den normalen Rahmen
hinaus (Bau- und Anlagenbestand)
2. Anthropogene Beeinträchtigungen des Bodens, durch Ablagerungen und/oder durch
Abfälle
3. Anthropogene Beeinträchtigungen des Grundwassers oder von Oberflächengewässern
4. Kampfmittelverdacht

Alle Fakten ökologischer Risiken, die in der Risikoprognosekarte dargestellt sind, müssen eindeutig
definiert und der Weg zu ihrer Findung zum Status quo klar nachvollziehbar sein.
Die Darstellung kann als Karte/Plan zu einem oder mehreren Themen bzw. als GIS in mehreren
Ebenen erfolgen. Dabei ist wichtig, dass in die Darstellung auch alle auswertungsrelevanten Fakten,
auch aus dem relevanten Umfeld, die in Wechselwirkung mit dem Standort stehen, eingearbeitet
sind. Dazu gehören:
1. Kartengrundlagen
a) Standort- und Flurstücksgrenzen (nicht immer identisch),
b) angrenzende Umfeldnutzung,
c) der Standortnutzung, gegliedert nach
1. Nutzung der Untersuchungsgebietsfläche historisch
2. Nutzung der Untersuchungsgebietsfläche aktuell,
d) zudem der Standortnutzung, gegliedert entsprechend der Nomenklatur in den Erfassungsbögen
nach
1. Gebäuden
2. sonstigen baulichen (und technischen) Anlagen
3. versiegelte Flächen
4. unversiegelte Fläche
jeweils alle mit Nummerierung
2. Messpunkte und Untersuchungsergebnisse
Markierung der Aufschlüsse, Bohrungen, GW-Messstellen, Fotografierstandorte etc.,
die zur Sachverhaltsaufklärung am Standort beitragen, eindeutig und durchgängig
gegliedert nach Zielstellung, Untersuchungsetappen und Gutachtern
3. Auswertung
a) Zuordnung zu den Hauptkategorien
1. Haftungs-/Inanspruchnahmerisiko
2. Investitionsrisiko
(G)
(A)
(V)
(U)
(H) und
(I)
b) räumlich-lokale Zuordnung zu den Nutzungsbereichen nach 1.d) (G, A, V, U)
c) Art der ökologischen Lasten
1. Boden/Auffülle/Grundwasserbereich
2. Gebäude
3. sonstige bauliche (und technische) Anlagen
4. Abfälle
Alle Teilflächen werden exakt nach Art der Nutzung, der Stoffbelastung und des Risikos klassifiziert
und nummeriert. Dies ist unabdingbar, um auf der Karte die Lage und räumliche Position der vorhandenen/prognostizierten
Stoffbelastung in Boden/Grundwasser, Gebäude und Anlagen sowie
Abfälle/Abfallablagerungen exakt zuordnen zu können.
Die Abbildung (Abb. 15) zeigt zum Verständnis ein schematisches Risikoprognosemodell für die
Bodenbelastungen einzelner Intervall’scheiben’, wie sie für verschiedene Gründungstiefen relevant
sind.
Im Falle einer Inanspruchnahme (Sanierungserfordernis) und/oder für eine Investition kann anhand
eines solchen Modells eine Monetarisierung vorgenommen oder prognostiziert werden. Dafür ist es
erforderlich, Fläche, Kubator und Stoffbelastung so exakt wie möglich zu erfassen und mit Hilfe
einschlägiger Regelwerke (LAGA, LAWA u. a) zu klassifizieren und zu bewerten. Eine standortbezogene
Berechnungshilfe für die Entsorgung belasteter Böden wie in nachfolgender Tabelle ist
(B)
(G)
(A)
(M)
REFINA: | Projektbericht | 47

dabei eine wertvolle Hilfe. Die Monetarisierung erfolgt dann in der Gliederung der Kostengruppen
nach DIN 276. Als Informationsquellen für die Auswahl der Sanierungstechniken eignen sich die in
Abschnitt: Prognose des Haftungs-/Inanspruchnahmerisikos genannten.
Abb. 15: Schematische Darstellung eines Risikoprognosemodells (hier Darstellung des Inanspruchnahme- und Investitionsrisikos
für den Boden)
Die Wahl der Auswertungsintervalle, ‚Bodenscheiben’, folgt möglichen Gründungstiefen städtebaulicher Entwürfe
sowie der Lage des Grundwasserspiegels
Tabelle: Beispiel Modellstandort C: Berechnungstabelle für Entsorgungskosten (€/m3) für Bodenaushub, der dem
Haftungs- und dem Investitionsrisiko zuzuordnen ist. Die Farbgebung entspricht der Legende in Abb. 15.
Entsorgungspreis
2) €/m 3
Risiko: Investitionsrisiko mögliches
Inanspruchnahmerisi
ko
Folge: Wiedereinbau
1)
48 | REFINA: | Projektbericht
Entsorgung bei Investition Gefahrenerfassung/
Sanierung/
Sicherung
Klassen Z 1.1 Z 1.2 Z 2 > Z2 gefährlicher Abfall
MKW
Entsorgung zu Sowieso-Kosten,
wenn
kein Einbau
möglioch
36 36 - 90
LHKW 18 26 40 40 - 160
BETX 36 36 - 90
Di/Fu - - - 36 - 500
1) Wiedereinbau bei geotechnischer Eignung
2)
Entsorgungspreis gemäß Marktlage 2007 gerundet inclusive pauschale Nebenleistungen
(Deklaration, Transport, Ingenieurleistungen), angenommene Dichte 1,8 g/cm 3

Fazit: Mit Hilfe des standortbezogenen Risikoprognosemodelles ist es möglich,
einen 3-dimensionalen Überblick über die Inanspruchnahme- und
Investitionsrisiken im Standortuntergrund zu erlangen und eine bauliche
Investition (Nachnutzung) derart zu platzieren, dass der geringmöglichste
finanzielle Aufwand entsteht.
Durch die Integration der umweltrelevanten Sachverhalte in eine frühe Phase des städtebaulichen
Entwurfsprozess konnten die Standortentwicklungskonzeptionen für die Modellstandorte in unterschiedlichem
Maße optimiert werden. Basis dafür bildeten die konkreten Kostenberechnungen für
die ausgewählten städtebaulichen Varianten.
Fazit und Ausblick
Es wird im Ergebnis der Erfahrungen der Autoren an ca. 1.800 Standorten/Brachflächen mit Altlastenproblematik
sowie im Ergebnis der detaillierten naturwissenschaftlichen und rechtlichen Durchdringung
anhand der Modellstandorte ein Verfahren entwickelt und vorgestellt, die standortbezogenen
Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken derart hinreichend genau zu definieren und erforderliche
Maßnahmen unter dem Verhältnismäßigkeitsaspekt abzuleiten, dass deren Monetarisierung potenziellen
Investoren Entscheidungs- bzw. Handlungssicherheit gibt.
Diese Ausarbeitung ist eingebunden in die seit einigen Jahren in der Bundesrepublik intensiv geführte
Diskussion um die Monetarisierung von Altlastenrisiken bzw. Wertermittlung altlastenbehafteter
Grundstücke als Grundvoraussetzung für eine Hemmnisbeseitigung für derartige Grundstücke
(Beispiel: Arbeit der ITVA-Arbeitsgruppe ‚Wertermittlung’).
Fazit: Die risikobasierte Prüfungssystematik ist nach den praktischen Erfahrungen
der Autoren das erste Instrument zur technischen Prüfung von Sanierungskonzepten
im Hinblick auf deren Verhältnismäßigkeit. Es bildet die bislang
fehlende technische Grundlage zur Prüfung von Sanierungserfordernissen
durch Sachverständige hinsichtlich ihrer Rechtmäßigkeit.
Ihre Ergebnisse können
- von Behörden zur Gestaltung von Sanierungsanordnungen,
- von Juristen zur Beratung pflichtiger Mandanten sowie
- von Gerichten zur Beweiserhebung
verwendet werden.
Das Verfahren erscheint zunächst umfangreich und kompliziert. Dies relativiert sich jedoch schnell,
weil für jeden einzelnen Standort eine Vielzahl der zu prüfenden Kriterien nicht relevant sind. Jedoch
ist die vollständige Prüfung aller Verpflichtungen unabdingbar, um das Haftungsrisiko zu definieren.
Die Wunschvorstellung insbesondere von Vollzugs- und anderen beteiligten Behörden, einen solchen
Abwägungsprozess beispielsweise auf der Basis einer Entscheidungsmatrix ‚automatisiert’
durchzuführen, bleibt illusorisch. Die Aufgabe ist nur mit entsprechendem Sachverstand auf naturwissenschaftlicher
und umweltrechtlicher Basis lösbar.
Eine umfängliche Ausarbeitung zum Thema enthält der BAND 2 (‚MESOTES - Identifizierung und
Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten’) in überarbeiteter Fassung.
2.3. Energetische Nutzung
Die umwelt- und gesellschaftspolitischen Themen Klima und Energie sind von zunehmender Bedeutung.
In Übertragung auf städtebauliche Strategien zeigt die Entwicklung, dass dezentrale
REFINA: | Projektbericht | 49

Energieversorgungssysteme unter Einbeziehung erneuerbarer Energien große Potenziale haben.
Brachflächen, die unter bisherigen Gesichtspunkten nicht marktgängig sind, können zum Teil der
Nutzung durch dezentrale Energieproduktion, -verteilung und -speicherung zugeführt werden.
Energetische Standortnutzungen bieten hinsichtlich vorhandener Altlasten geringe qualitative Ansprüche
an die Flächensanierung und tragen somit zur Kostenreduzierung und gezielten Aufwertung
der betroffenen Brachflächen bei.
Vor dem Hintergrund einer immer stärker in den Fokus rückenden nachhaltigen Energiepolitik und
des Klimaschutzes sind im Integrierten Ansatz dezentrale Nutzungsoptionen erneuerbarer Energien
und Energieeffizienztechnologien unter Einbeziehung des städtebaulichen Umfeldes ein
Schwerpunkt der Betrachtung und Bestandteil der optirisk-Methode in Phase III. Hierzu ist die
detaillierte Berücksichtigung der Grundlagen mit energetischem Hintergrund bei der Standorterfassung
von hoher Bedeutung. Die Bewertungsmethodik der Energieanwendungen basiert auf der
Untersuchung diesbezüglich bedeutender Kriterien:
Technische Optionen: Voraussetzung für die Umsetzung von Energieanwendungen sind
die jeweiligen technischen Möglichkeiten vor Ort. Beispielsweise
ist eine Wasserkraftnutzung nur bei einem vorhandenen Fließgewässer
möglich (k.o.-Kriterium).
Energiepotenzial: Zusammenhang von Standort und jeweiliger Energieanwendung
[ortsbezogene kWh] (k.o.-Kriterium)
Baurecht: Zulässigkeit energetischer Anwendungen (k.o.-Kriterium)
Altlastenverträglichkeit: Beispielsweise können Solebohrungen für Erdwärmenutzung zur
Kontaminationsverschleppung führen (k.o.-Kriterium im räumlichem
Zusammenhang)
Flächenpotenzial:
Quantität
Qualität
50 | REFINA: | Projektbericht
Energieanwendungen haben verschiedene Anforderungen an
Flächenqualität und Größe. Beispielsweise bestehen für Freiflächen-Photovoltaikanlagen
erst ab etwa 1 ha Grundstücksfläche
realistische Ausführungsoptionen. Die Anforderungen an die Bodenqualität
ist jedoch nahezu vernachlässigbar (k.o.-Kriterium)
Erschließung: Vorhandene Energieleitungsnetze, z.B. zur Einspeisung von Solarstrom
oder Nahwärme (k.o.-Kriterium für einige Energieanwendungsoptionen)
Energiebedarf Strom, Wärme
und Kälte:
Treibhausgas-
Minderungspotenzial:
Energiebedarf in Form von Strom, Wärme oder Kälte am Standort
oder in der direkten Umgebung des Standortes
Zusammenhang von Energieanwendung und Jahresnutzungsgrad
am Standort in Abhängigkeit vom Energieträger
Gebäudeintegration: Betrachtung, ob energetische Anwendungen wie z.B. ein KWK-
BHKW oder Solarenergiegewinnung in Bausubstanz am Betrachtungsstandort
integriert werden kann
Wirtschaftlichkeit: Optionen mit marktgängigen Technologien gelten in Abhängigkeit
vom jeweiligen Energiepreis, Energiebedarf und ggf. Förderung
als wirtschaftlich (z.B. Solarstrom bei entsprechender Mindesteinstrahlung).
Realisierungschancen: Abhängigkeit Wirtschaftlichkeit und standortspezifischer Kriterien
Im Verlauf der Standortuntersuchungen hat sich gezeigt, dass im Anschluss an die Analyse der
KO-Kriterien jeweils nur wenige standortgerechte Energieanwendungsmöglichkeiten verbleiben.
Für diese wurden weitere Untersuchungen unter Berücksichtigung der verbliebenen Kriterien vor-

genommen und auf diese Weise verschiedene Energie-Anwendungen in die städtebaulichen Konzeptvarianten
integriert. Im Falle vorgefundener Wärmesenken am Standort wurden aufgrund der
höheren Energieproduktivität den Optionen zur Wärmebereitstellung Vorrang eingeräumt. Die Ergebnisse
sind in die weitere Optimierungspotenzial-Bewertung eingeflossen.
Die Gewichtung der energetisch relevanten Kriterien ist nicht schematisiert vorzunehmen, sondern
orientiert sich im Dialog mit den städtebaulichen Belangen immer am jeweiligen Einzelfall. Da die
städtebaulichen Entwürfe zu den Modellstandorten dem Detaillierungsgrad von Vorplanungsstudien
entsprechen, können die energetischen Betrachtungen in diesem Bearbeitungsstand ebenfalls
nur überschlägig vorgenommen werden.
REFINA: | Projektbericht | 51

3. Ergebnisse der sechs Modellstandorte
3.1. Die Modellstandorte im Projekt optirisk
Die Auswahl der Modellstandorte erfolgte nach den Kriterien:
1. Verschiedenartigkeit der Probleme für Revitalisierungen
2. öffentliches Interesse an der Konfliktlösung und Nutzen für den Eigner
3. teilweise Vorkenntnisse bei den Verbundpartnern vorhanden
4. Verfügbarkeit von Daten
5. beherrschbarer/voraussehbarer Arbeitsaufwand
6. gute räumliche Erreichbarkeit
Die nachfolgend genannten Standorte wurden für die modellhaften Betrachtungen ausgewählt. Sie
befinden sich alle in Thüringen. Die detaillierte Darstellung der Projektbearbeitung zu den Modellstandorten
befindet sich in den Dokumentationen:
BAND 3 MODELLSTANDORT A: ROTASYM, PÖßNECK
BAND 4 MODELLSTANDORT B: WGT-STANDORT FORST, JENA
BAND 5 MODELLSTANDORT C: WGT-STANDORT TANKLAGER, JENA
BAND 6 MODELLSTANDORT D: WEIMAR-WERK, BAD LOBENSTEIN
BAND 7 MODELLSTANDORT E: GÜTERBAHNHOF, SONNEBERG
BAND 8 MODELLSTANDORT F: TEERBECKEN, SÄTTELSTÄDT
Abb. 16: Sitz der Verbundpartner und Lage der Modellstandorte des Projektes optirisk in Thüringen.
Die Bände 3 - 8 werden auf der Homepage des Projektes optirisk (www.optirisk.de) veröffentlicht.
Aus Schutzgründen werden die Anlagen (Standort-Atlas und Erfassungsbogen) nicht publiziert.
In den folgenden Kapiteln 3.2 bis 3.5 werden diese Modellstandortbände zusammenfassend
dargestellt.
52 | REFINA: | Projektbericht

3.2. Modellstandort A: ROTASYM, Pößneck
Abb. 17: Luftaufnahme des Altstandortes ROTASYM Pößneck vom 09.06.2006 aus westlicher Richtung
blau: Verlauf des Baches Kotschau
Der westlich der Altstadt gelegene Gewerbestandort ROTASYM liegt seit 1993 brach. Die 3,7 Hektar
große Fläche ist größtenteils überbaut und durch eine hohe Freiflächenversiegelung gekennzeichnet.
Abb. 17 zeigt eine Luftaufnahme des Modellstandortes. In Verlängerung der Blickachse ist das
Stadtzentrum von Pößneck zu erkennen. Der Standort befindet sich unmittelbar an der B281, die
ebenfalls in Blickrichtung durch das Bild streicht. Durch den Standort verläuft als zentrale Vorflut
die Kotschau.
Das Untersuchungsobjekt ist Teil eines größeren ehemals gewerblich genutzten Komplexes, das
zwar ebenfalls zur Fa. ROTASYM GmbH gehörte, jetzt aber durch die Beschäftigungs- und
Weiterbildungsgesellschaft Pößneck (in Liquidation) genutzt bzw. verwaltet wird.
REFINA: | Projektbericht | 53

3.2.1. Bestand
Deskription Modellstandort A: ROTASYM, Pößneck
Lage in Stadt
Nutzung
Städtebau
Baurecht
Baugrund
Altlasten
Eigentum
Parzellenstruktur
Ziele
westlich der Altstadt,
Bundesstraße B281 tangiert Standort
ehemalig: Gewerbe/Industrie
momentan: keine/Abbruch;
bebaute Fläche (Hochbauten)
versiegelte Oberfläche
unversiegelte Oberfläche
geplant: Wohnen und Gewerbe (Mischgebiet);
54 | REFINA: | Projektbericht
13.850 m²
16.600 m²
5.650 m²
(38%)
(46%)
(16%)
tangiert die Altstadt, an Schnittstelle zwischen Innenstadt und Stadtvorland,
im Sanierungsgebiet westliche Altstadt,
geprägt von gewerblichen Bau- und Raumstrukturen, heterogene Bauvolumen, diverse
Baustile und Konstruktionsarten auf Grundstück und in Umgebung,
denkmalgeschützte Gebäude (Fabrikantenvilla und zwei Produktionsgebäude),
Bachlauf der Kotschau, Gewässer 2. Ordnung,
Träger natürlicher Haushaltsfunktion des Wasserkreislaufs (Grundwasserentlastungs-
und Überschwemmungsgebiet),
im Umfeld der Gottesackerkirche archäologische Bodendenkmalfunde möglich
im Innenbereich,
gemischte Bauflächen im FNP (in Aufstellung),
Bebauungsplan im Aufstellungsverfahren,
bauliche Vorhaben für Grundstück nach § 34 Baugesetzbuch
besteht aus Auffüllungssubstraten mit Altfundamenten und Altanlagen im hochwassergefährdeten
Talauenbereich,
in akuter Erdfallzone (B-b-I-III), Auslaugung von Gips im Untergrund weit vorangeschritten,
Deckgebirgsschichten verstürzt und als Rückstandsgebirge konsolidiert
Kontaminationen des Bodens und des Grundwassers,
bisher keine Gefahrenabwehrmaßnahmen im Sinne BBodSchG abgeleitet
Stadt Pößneck,
Treuhänder: LEG Thüringen,
belastet mit Dienstbarkeiten zugunsten des Energieversorgungsunternehmens (Mittelspannungskabel)
Größe: 3,6 ha;
Flurstücke vollständig im Entwicklungsbereich des Modellstandortes
Eigentümer = Stadt:
Aufwertung des Standortes als Magnet für die Innenstadt
Interessenten:
Investor will Tankstelle, Lebensmittel- und Elektromarkt errichten,
beteiligt sich an Renaturierung der Kotschau und Rückbau der Bausubstanz

Abb. 18: Bestandslageplan 30. Mai 2006
REFINA: | Projektbericht | 55

3.2.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wurden aus einer Vielzahl städtebaulicher
Stegreifentwürfe für den Modellstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren vier städtebauliche
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es handelt sich um:
Konzeptvariante 1 ‚Einkaufsmärkte’
Konzeptvariante 2 ‚Stadtpark’
Konzeptvariante 3 ‚Wohnzeile’
Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
Vorzugsvariante: Wohnen und Freizeit im Stadtpark
Mittels des im Projekt entwickelten Instrumentes der qualitativen Bewertung städtebaulicher Entwürfe
wurde die Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ aufgrund folgend genannter,
wesentlicher Vorzüge als städtebauliche Vorzugsvariante ermittelt.
Stadtbild und
Landschaft:
56 | REFINA: | Projektbericht
· Stadtpark als neues lokales Merkzeichen mit hoher Freiraumqualität und
neuen Blickbezügen
· Teilweise an Raumkanten/Kubaturen Umgebung orientiert
Bau- und Raumstruktur: · Optimale Mischnutzung, durchschnittliches Maß Bebauung
· geringer Versiegelungsanteil
Konfliktpotenzial:
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:
· keine beeinträchtigenden Emissionen vom Standort
· Erhalt denkmalgeschützter Bebauung
· hohe Aufwertung: Natur- und Umweltschutz, Stadtklima
· Nachbarschaftsrecht wenig betroffen
· Aufwertung Standort (Imagegewinn) mit Impulswirkung
· Nachhaltige, gering innovative Nutzung, die ein Teil der Stadtgeschichte
(bedeutender Industriestandort) bewahrt
Nach erfolgter Bodenneuordnung wird erhaltenswerte Bestandsbebauung weiter genutzt. Der Modellstandort
stellt die Schnittstelle zwischen der Pößnecker Innenstadt und den anschließenden
Gewerbeflächen vor der Stadt dar. In Verlängerung der öffentlichen Grünanlage der Villa (Saalfelder/
Orlamünder Straße) entsteht eine Grünzäsur - ein Stadtpark mit Stadtteich zur Naherholung.
Verkehrserschließung
Die Haupterschließung erfolgt über eine Anbindung an den Kreuzungspunkt Saalfelder/Bahnhofstraße
an der Ostgrenze des Modellstandortes. An die Dr.-Wilhelm-Külz-Straße werden die dort zu
errichtenden Wohngebäude direkt angeschlossen. Der Stadtpark ist an alle umliegenden Straßen
fußläufig angebunden. Über die Kotschau und über die nördliche Saalfelder Straße können Fußgängerbrücken
errichtet werden. Für die Umnutzung des Modellstandortes sind die teilweise
Umverlegung und die Hochwasserfreilegung der Kotschau erforderlich.
Hochbauliche Nutzung
Es ist vorgesehen, auf dem Grundstück einen Teil der noch vorhandenen Bebauung umzunutzen.
Die beiden fünfgeschossigen denkmalgeschützten Fabrikgebäude werden zu Wohnzwecken saniert.
Dabei sind verschiedene Wohnformen denkbar (z.B. Mehrgenerationswohnen mit integrierter
Betreuung). Die Shedhalle wird nach der Sanierung als Schwimmbad genutzt. In Verbindung mit
diesem Schwimmbad können im Erdgeschoss des anschließenden Gebäudes Dienstleistungen
wie Physiotherapie, Krankengymnastik und Freizeitfunktionen angeboten werden. Die ehemalige
Fabrikantenvilla kann nach der Sanierung als Cafe genutzt werden.
Die Bebauung entlang der Külz-Straße soll eine Straßenflucht zwischen den vorhandenen Gebäuden
an dieser Straße bilden. Die Traufen sollten nicht höher als 6 - 7m sein.

Abb. 19: Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
Freiflächen
Der Bachlauf der Kotschau wird in seinem Verlauf wieder erlebbar sein. Von Überschwemmungsflächen
begleitet bildet er das zentrale Element des Stadtparks. Dieser gibt dem Modellstandort ein
neues Image, ist identitätsstiftend für das neue ‚Wohnen im Grünen’. Im Stadtpark entsteht ein
großzügig anzulegender Kinderspielplatz. Alle nicht überbauten Grundstücksteile, abgesehen von
den notwendigen Zufahrten und Stellplätzen, werden gärtnerisch bzw. grünordnerisch angelegt,
um dem Charakter der Umgebung zu entsprechen. Im Stadtpark, auf größeren Grünflächen und
straßenbegleitend sollen Bäume gepflanzt werden.
REFINA: | Projektbericht | 57

3.2.3. Umwelthemmnisse:
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
Altlastensituation
Im Rahmen der Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wurden vorhandene
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.
Sowohl die Textilproduktion seit Ausgang des 19. Jahrhunderts, vor allem aber die Metallverarbeitung
ab 1971 führten aufgrund des Standes der damaligen Technik, der handlings- und Lagerungsbedingungen
für Betriebs- und Betriebshilfsstoffe, letztendlich eines insgesamt sorgloseren Umganges
mit unserer Umwelt, zu Kontaminationen des Bodens und des Oberen Grundwasserhorizontes
mit Schadstoffen, in erster Linie Mineralölkohlenwasserstoffen.
Inanspruchnahmerisiko
Es erfolgte eine Prüfung der Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/oder ordnungsrechtlich unzulässiger
Einwirkungen, die von Anlagen, Bauwerken oder Abfällen oder von der Stoffbelastung des
Bodens ausgehen.
Bodenfunktionen
58 | REFINA: | Projektbericht
Legende:
schutzgutspezifische Betroffenheitsgrade
0 - nicht betroffen
1 - geringfügig betroffen
2 - betroffen
3 - außer Funktion
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade
0 - robust
1 - gering sensibel
2 - sensibel
3 - höchst sensibel
RK = Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: geringes Risiko
RK 3: mittleres Risiko
RK 4: hohes Risiko
RK 5: sehr hohes Risiko
RK 6: akute Gefahr
Abb. 20: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles ( =
Verringerung Betroffenheitsgrad)
In der Synopsis der Risikoklassifizierung für die 8 Bodenfunktionen (siehe Abb. 20) werden folgende
Risikoklassen abgeleitet:
RK 1 (kein Risiko): Bodenfunktionen 2, 3a,3b,3c
RK 2 (geringes Risiko): Bodenfunktion 1c
RK 3 (mittleres Risiko): Bodenfunktionen 1a, 1b, 3d
RK 4 (hohes Risiko): keine
RK 5 (sehr hohes Risiko): keine
RK 6 (akute Gefahr): keine

Oberflächenwasser
Abb. 21: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort A
Grundwasser
Abb. 22: Risikoeinstufung des Oberen Grundwasservorkommens am Modellstandort A
Das Oberflächengewässer des Kotschaubaches
hat am Standort sowohl unter wasserwirtschaftlichen
als auch unter ökosystemaren Aspekten nur
einen relativ geringen Ressourcenwert.
Die Beeinflussung der Wasserqualität des Kotschaubaches
durch standortbürtige Schadstoffe
wird als gering bewertet. Sofern in der Vergangenheit
relevante Schadstoffeinträge erfolgten, wird
deren Konzentrationsentwicklung über die Zeit als
regressiv eingeschätzt.
Es besteht somit insgesamt nur ein geringes Risiko.
Der Obere Grundwasserleiter (quartärer Talgrundwasserleiter)
hat am Standort sowohl unter wasserwirtschaftlichen
als auch unter ökosystemaren
Aspekten nur einen geringen Ressourcenwert.
Die Beeinflussung der Wasserqualität durch standortbürtige
Schadstoffe konnte in der Vergangenheit
für den Schadstoffparameter LHKW sicher, jedoch
nur punktuell nachgewiesen werden.
Vorbehaltlich eines konkreten aktuellen Nachweises
der Wasserqualität ist unter Berücksichtigung
aller Umstände von einer regressiven Ausbreitungstendenz
auszugehen.
Es besteht somit insgesamt nur ein geringes Risiko.
Fazit: Lediglich für die Bodenfunktionen 1a, 1b und 3d bestehen gewisse Risiken,
die bei einer Standortentwicklung im Zusammenhang mit dem Gebäuderückbau,
Eingriffen in den Boden und ggf. einer
Vorflutergestaltung (Verrohrungsrückbau) angemessen zu berücksichtigen
sind.
Gemäß der postulierten Verfahrensweise zur Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
sind Gefahrenabwehrmaßnahmen mit dem
Ziel einer angemessenen Verringerung des Beeinträchtigungsgrades
von Bodenfunktionen sowie des Grund- und Oberflächenwassers nicht
erforderlich. Es besteht somit kein Inanspruchnahmerisiko, dass aus
der Beeinträchtigung von Schutzgütern gem. BBodSchG abzuleiten wäre.
REFINA: | Projektbericht | 59

Investitionsrisiko
Eine reale Ermittlung des Investitionsrisikos ist nur unter Zugrundelegung eines realen Investitionsprojektes
möglich und erfolgt für den Modellstandort anhand der 4 städtebaulichen Varianten
detailliert im BAND 3.
Für das optirisk – Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,
da es einen Vergleichswert bildet, an dem sich die Investitionsrisiken der einzelnen städtebaulichen
Varianten messen lassen können. Es beinhaltet eine Ermittlung der gesamten auf der Standortfläche
möglichen Investitionsrisiken, die zusätzlich zu den Inanspruchnahmerisiken (in diesem
Falle keine) bei der Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch anfallen würden.
Die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos erfordert einen Kostenaufwand
von ca. 489 T€ (Berechnung im BAND 3).
Kostenzusammenstellung
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: 0 €
2. Kosten für die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos ca. 489 T€
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen ca. 489 T€
Einsparpotenziale, die wie bei den anderen Modellstandorten entstehen würden, wenn die Durchführung
der Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiko) und die Beseitigung des theoretischen
maximalen Investitionsrisikos nicht getrennt zeitlich nacheinander, sondern ‚in einem
Zuge’ erfolgt, entfallen hier, weil keine Gefahrenabwehrmaßnahmen durchzuführen sind.
3.2.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse
Konfliktanalyse
Ein Handlungsbedarf bei altlastenbehafteten Grundstücken kann aus verschiedenen Gründen entstehen,
z.B.:
- durch Sanierungsanordnung der Umweltbehörde, da vom Grundstück Gefahren ausgehen
(entfällt in diesem Fall),
- die Stadt/Gemeinde beabsichtigt eine Entwicklung der Fläche,
- der Eigentümer selbst hat eine Entwicklungsabsicht,
- das Grundstück soll verkauft/gekauft werden.
Der brachliegende Modellstandort ROTASYM Pößneck soll einer baulichen Nutzung zugeführt
werden. Ein wesentlicher Konflikt ist der Konflikt zwischen städtebaulichen Belangen und altstandorttypischen
Umweltrisiken.
Die Standortentwicklungshemmnisse werden von den Autoren drei Ebenen zugeteilt:
- Rechtliche Aspekte
- Finanzielle Aspekte
- Fachtechnische Aspekte
Rechtliche Konflikte
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)
Konfliktsituation aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung von Flächen.
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer
und andererseits die Kenntnis über deren Verwertungsabsichten der
60 | REFINA: | Projektbericht

Grundstücke erforderlich. Als Eigentumsform werden das Alleineigentum sowie das gemeinsame
Eigentum als Miteigentum und gesamthänderisches Eigentum unterschieden (siehe 3.8.2).
Die Flurstücke des Modellstandortes ROTASYM sind im Besitz eines Eigentümers. Die Eigentumsverhältnisse
stellen sich wie folgt dar:
Gesamtfläche: 3,6 ha: 100 % der Fläche Stadt Pößneck
Für die Stadt Pößneck tritt die LEG Thüringen als Treuhänder bei der Entwicklung der Fläche auf.
Auf den Grundstücken ist eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Energieversorgungsunternehmens
zur Leitungsführung von Mittelspannungskabeln eingetragen. Damit ist keine uneingeschränkte
Verfügbarkeit der Gesamtfläche gegeben.
Fazit: Eine uneingeschränkte Entwicklung ist nur in Abhängigkeit von einer
Einigung mit dem Energieversorgungsunternehmen bzgl. dessen
Grunddienstbarkeit möglich.
Konfliktsituation aufgrund des Baurechts
Der Standort befindet sich im Innenbereich. Der Flächennutzungsplan weist das Gebiet als gemischt
genutzte Bauflächen aus. Ein Bebauungsplan für den Standort befindet sich im Aufstellungsverfahren.
Insofern sind derzeit noch alle baulichen Vorhaben für das Grundstück nach § 34
Baugesetzbuch (BauGB- Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) und den Zielen des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes hinsichtlich ihrer
Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen. Ziel des Bebauungsplanes ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes
sowie eines Elektrofachmarktes und einer Tankstelle (großflächiger Einzelhandel).
Diese Festsetzungen des sich im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplanes entsprechen
nicht den Zielen der Flächennutzungsplanung, der FNP müsste geändert werden.
Der Flusslauf der Kotschau soll nach den bisher bekannten Festsetzungen des Bebauungsplanes
umverlegt werden (weiter in den südlichen Randbereich des Standortes hinein). Dabei sind die
Bestimmungen des Hochwasserschutzes (Gewässer II. Ordnung) zu beachten.
Hinsichtlich des Baunebenrechts sind bei der Überplanung des Gebietes baurechtlich beachtliche
Regelungstatbestände anderer Rechtsgebiete wie z.B. des Wasser-, Immissionsschutz-, Naturschutz-
und Straßenrechts zu hinterfragen, die möglicherweise (je nach Art der späteren Grundstücksnutzung)
zu Entwicklungshemmnissen oder Nutzungskonflikten führen könnten.
Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen derzeit
keine Entwicklungshemmnisse hinsichtlich bestehender Nutzungsabsichten
(großflächiger Einzelhandel).
Konfliktsituation aufgrund des Haftungsrisikos
Die Frage des Inanspruchnahme- oder auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte
wurde im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. Die ermittelten Risiken durch mineralölbelastete
Böden werden erst bei investitionsbedingten Bodeneingriffen relevant.
Mit der hier angewandten Methodik wurde für den Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich
des Haftungsrisikos vorgenommen, mit dem Ergebnis, das ein solches nicht besteht. Dieser
Schritt schafft die erforderliche Klarheit über die monetären Risiken für eine Nachnutzung bzw.
Renaturierung insofern, dass keine behördlichen Anordnungen zur Sanierung auf Grundlage bodenschutzrechtlicher
Normen zu erwarten sind.
Fazit: Aufgrund des Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestände besteht
für die Standortentwicklung auch keine Konfliktsituation, die auf ein
Inanspruchnahmerisiko zurückzuführen wäre.
REFINA: | Projektbericht | 61

Finanzielle Aspekte
(Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische
Mehraufwendungen)
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Berücksichtigung ökologischer Sachverhalte
bei der Standortentwicklung
Ein Verkehrswertgutachten existiert zum Standort nicht. Die nachstehende Tabelle gibt eine Übersicht
über recherchierte Bodenricht- und resultierende Grundstückswerte. Angewendet auf das
Grundstück könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis von 550 T€ erzielt werden. Allein das
Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen, monetarisiert mit
rund 293 T€, nimmt damit rund 130 % der Differenz aus den Verkehrswerten des ‚sanierten’ und
‚unsanierten’ Grundstückes ein.
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 16 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
Grundstücks-/Bodenrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 30 €/m²
62 | REFINA: | Projektbericht
ca. 576 T€
ca. 1.080 T€
Differenz ca. 504 T€
Inanspruchnahmerisiko entfällt
Inanspruchnahmerisiken bestehen nicht (s.o.). Jedoch bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer
ökologischer Sachverhalte, betreffend:
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (Hauptkostenanteil),
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz (ohne den Abriss
selbst),
3. schädliche Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung),
4. durchzuführende Abfallberäumungen und
5. Status eines Bodendenkmals.
Die Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) würde einen Kostenaufwand
von ca. 489 T€ erfordern. Dies ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status
quo nicht erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die
oben aufgeführten Positionen 1. - 5. berührt werden. Je nach Art der Standortentwicklung wird
unterschiedlich in Böden eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Abfällen
usw. erforderlich.
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise würden bei Konzepten ohne Eingriffe
in den Boden keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) anfallen.
Die im BAND 3 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für die Beseitigung
des jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe von 35 % bis max. 71 % des theoretischen maximalen
Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.
Aufgrund des Umstandes, dass für den Standort kein Inanspruchnahmerisiko abgeleitet wurde und
die Investitionsrisiken für die vier Konzeptvarianten in ihrer finanziellen Höhe unter derjenigen
Summe liegt, die der Standort durch die ‚Sanierung’ (d. h. Entwicklung) an Wertsteigerung erfährt
(ca. 504 T€), kann die Standortentwicklung aus Sicht der ökologischen Sachverhalte rentierlich
abgewickelt werden.
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Standortfreilegung
Die intensive Standortbebauung, die für den größten Teil der Nachnutzungskonzepte auch nicht
wieder verwendbar ist, stellt das wesentliche Entwicklungshemmnis dar. Je nach Nachnutzungsva-

iante nimmt die Freilegung – d.h. die Bauvorbereitung (Abriss, Bachverlegung…) bis zum Beginn
der dann spezifischen Neuinvestition – je nach Konzeptvariante Kosten von 1,2 bis 2,1 Mio € ein.
Damit gerät die Standortentwicklung allein aufgrund der rückzubauenden massiven Altsubstanz in
den Bereich der Unrentierlichkeit.
Fazit: Aus Sicht der ökologischen Sachverhalte stellt die Finanzierung der
Standortentwicklung kein Hemmnis dar.
Jedoch sind Aufwendungen für die Standortfreilegung (Abriss…) derart
hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich
durchführbar ist.
Fachtechnische Aspekte
(Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktsituation aufgrund städtebaulicher Belange
Das baulich-räumliche, das funktionelle und das gestalterische Konfliktpotenzial sind aufgrund der
Rahmenbedingungen (gewerbliche Nutzung) und der unmittelbaren Nähe zum Stadtzentrum gegeben,
jedoch bei Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben (des BauGB und der BauNVO) lösbar. Die
künftige Bebauung des Standortes sollte jedoch gestalterische Maßstäbe und Leitlinien für das
Gesamtgebiet und seine unmittelbare Umgebung setzen. Lediglich die aktuell noch vorhandene
Bebauung des Grundstückes könnte einen Konflikt darstellen, da eine potentielle uneingeschränkte
bauliche Nachnutzung nicht oder nur erschwert möglich ist. Drei der vorhandenen Gebäude stehen
unter Denkmalschutz. In drei der vier Konzeptvarianten wird vom vollständigen Abbruch der noch
vorhandenen Bebauung ausgegangen.
Da dieser im Bereich des Modellstandortes komplett im Überschwemmungsgebiet der Kotschau
liegt, sind hier besondere Vorkehrungen entsprechend der geltenden gesetzlichen Regelungen zu
treffen.
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auf die gestalterische
Wirkung des Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss
nehmen und deren Leitlinien definieren. Das Entstehen von Nutzungskonflikten
zwischen Mischgebiet (wie im FNP als Ziel genannt) und angrenzenden
Nutzungen ist durch die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben
des BauGB und der BauNVO zu verhindern.
Dabei ist den besonderen Rahmenbedingungen Denkmalschutz von
Bestandsgebäuden und Hochwasserschutz Rechnung zu tragen.
Konfliktsituation aufgrund der Baugrundverhältnisse
Die Baugrundverhältnisse sind insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen. Daher sind bei der Errichtung
von Verkehrs-/oder Lagerflächen zusätzliche kostenwirksame Maßnahmen zur Bodenverbesserung
erforderlich: Bodenaustausch oder -verbesserung von ca. 40cm Schichtdicke und eine
Planumsentwässerung. Bei der Errichtung von Hochbauten sind Flachgründungen nur für untergeordnete
Bauwerke möglich, sonst sind Tiefgründungen, Bodenaustausch oder ggf. Gründungen auf
zusätzlichen Polstern erforderlich.
Zu diesem vermeintlichen Grundstücksmangel aufgrund der ungünstigen Baugrundverhältnisse ist
anzumerken, dass solche Verhältnisse für Gewerbestandorte in Talauen mit dem dort typischen
Schichtaufbau durchaus normal sind. Die bauliche Nutzung angrenzender Flurstücke gibt beredtes
Zeugnis davon ab, dass allein aus der Baugrundsituation kein primäres Hemmnis für die Standortentwicklung
abzuleiten ist.
Fazit: Die insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufenden Baugrundverhältnisse
stellen kein herausragendes Hemmnis für die Standortentwicklung dar.
REFINA: | Projektbericht | 63

Gesamtbewertung der Konfliktsituation und Grundsätze der Hemmnisbeseitigung
am Modellstandort
Ein gewichteter Vergleich des Konfliktpotenzials aus der Konfliktanalyse führt zu dem Ergebnis,
dass die Problematik der ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten für den Rückbau
der Altbausubstanz - vorrangige Bedeutung für den Standort hinsichtlich der entwicklungshemmenden
Konflikte hat.
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgende Punkte von wesentlicher Bedeutung:
a) Die bestehende Gebäudesubstanz (mit Denkmalschutz für drei Gebäude) ist
angesichts ihrer Nicht-Verwendungsfähigkeit für zukunftsorientierte Standortentwicklungen
das herausragende Standorthemmnis aus ökonomischer Sicht.
Die Kosten für die Standortfreilegung (Abriss…) sind so hoch, dass eine
Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich durchführbar ist.
b) Die Standortlage im Überschwemmungsgebiet der Kotschau ist ebenfalls als
deutliches ökonomisches Entwicklungshemmnis zu sehen, da für bestimmte
Nachnutzungen entsprechende Aufwendungen zum Hochwasserschutz erforderlich
sind.
c) Die Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte erfordern Aufwendungen,
die jedoch angesichts der dadurch erreichten Wertsteigerung des
Standortes noch im rentierlichen Bereich liegen. Ihre Einbeziehung in die
Frühphase der Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes schafft weitere
Kostenersparnis und ist eine Hilfe bei der Hemmnisbeseitigung.
d) Kein herausragendes Entwicklungshemmnis stellen die Baugrundverhältnisse
dar, die als insgesamt ‚ungünstig’, aber für solche Standorte als ‚normal’ einzustufen
sind.
e) Aufgrund des Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestände besteht für die
Standortentwicklung auch kein Hemmnis durch ein behördliches
Inanspruchnahmerisiko.
f) Aus Gründen der Eigentumssituation und des Baurechts werden keine Standortentwicklungshemmnisse
abgeleitet.
3.2.5. Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
Für die Kostenprognose einer Nachnutzung ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ gemäß Konzeptvariante
4 wurden folgende weitergehende spezifische Annahmen unterstellt:
- Es erfolgt ein Teilabriss – die Sanierung der Altbauten wird im Rahmen des optirisk
– Projektes nicht kalkuliert. Auch die bei der Sanierung der Altbauten anfallenden gefährlichen
Abfälle (z.B. Dachpappe, Asbest) werden nicht kalkuliert. Die beim Abriss anfallenden
gefährlichen Abfälle werden dem Investitionsrisiko angerechnet.
- Umbettung von Gräbern im Umfeld der ‚Gottesackerkirche’ (Bodendenkmal) erforderlich,
- Umverlegung der Kotschau: Aushubtiefe der neuen Kotschau-Sohle bei ca. 3 m u. GOK;
Aushubtiefe der neuen Kotschau-Aue ca. 2 m u. GOK. Im Aushubbereich der neuen
Kotschau-Aue wurde eine Mächtigkeit der Auffülle von einheitlich 1,5 m angenommen.
Darunter lagert geogener Auelehm. Der Aushub sowie der beim Rückbau anfallende
Bauschutt wird vollständig entsorgt.
- Die Anlegung eines Parks (Bepflanzung) wird den Investitionskosten zugeschrieben und
im Rahmen dieser Kostenermittlung nicht berücksichtigt.
64 | REFINA: | Projektbericht

Abb. 23: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit
im Stadtpark’
Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 3 detailliert für diese Variante ermittelten
Kosten:
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos entfällt
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos ca. 171 T€
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ ca. 1.211 T€
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen
Einspareffekte aufgrund von Synergien bestehen nicht
ca. 1.382 T€
Fazit: Im konkreten Fallbeispiel sind wegen der spezifischen Eigenheit der ermittelten
Risiken keine kostenwirksamen Einsparpotenziale bei kombinierter,
zeitgleicher Beseitigung von Umweltrisiken und Investitionsmaßnahmen
erreichbar.
Aufgrund vergleichsweise niedriger umweltrelevanter Belastungen werden
die Maßnahmeaufwendungen in Höhe von 1.382 T€ überwiegend
durch die Grundstücksfreilegung selbst in Höhe von 1.211 T€ verursacht.
REFINA: | Projektbericht | 65

3.2.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept
Optimierungsvariante: ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
Mittels des im Projekt entwickelten Instrumentes wurde die Variante ‚Wohnen und Freizeit im
Stadtpark’ als Vorzugsvariante ermittelt. Diese Variante stellt zugleich die kostengünstigste Variante
im Ergebnis der Kostenprognosen des Investitionsrisikos dar. Ein Kostenrisiko zur Beseitigung
behebungspflichtiger Lasten besteht für alle Varianten nicht. Zur Kostenersparnis ist der Eingriff in
den Boden möglichst gering zu halten, um die Mehraufwendungen für den Transport und die Entsorgung
des Erdaushubs zu verringern (Minimierung des Investitionsrisikos). Erdaushub und Bauschutt
der abzubrechenden Bestandsgebäude können auf dem Standort als Unterbau für befestigte
Flächen wie Festplatz, Gemeinschaftshof oder Zufahrten oder zur Modellierung des Geländes
wieder eingebaut werden. Im Bereich des Spielplatzes sind die Anforderungen an die Qualität des
Bodens hoch. Um einen kompletten Austausch des Bodens zu sparen, könnte die Sport- und
Spielfläche in Form eines Bolzplatzes bzw. Basketballfeldes mit Kunststoffbelag oder als Bereich
zum Skaten auf versiegelter Oberfläche errichtet werden. Die Nutzung der vorhandenen befestigten
Oberfläche des Bestandsgebäudes spart zusätzlich die Kosten für eine Tiefenenttrümmerung.
Fazit: Eine Minimierung des Investitionsrisikos wird erreicht, indem der Eingriff
in den kontaminierten Boden möglichst gering gehalten wird. Wieder
einbaubarer Erdaushub und der beim Abbruch der Bestandsgebäude
anfallende Bauschutt werden am Standort selbst belassen.
Abb. 24: Optimierungsvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
66 | REFINA: | Projektbericht

Verkehrserschließung und Hochbauliche Nutzung
Für die Optimierungsvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ (Abb. 24) werden in Bezug auf
die Verkehrserschließung und die hochbauliche Nutzung im Vergleich zur Ausgangsvariante
(Abb. 19) keine Änderungen vorgenommen.
Freiflächen: Nutzung des Optimierungspotenzials
Der Bachlauf der Kotschau bildet das zentrale Element des Stadtparks, obwohl er im Vergleich zur
Ausgangsvariante einen schmaleren Verlauf in der optimierten Variante einnimmt. Im westlichen
Standortbereich entsteht eine großzügig anzulegende Fläche für Sport und Spiel, z.B. zum Bolzen,
Basketball/Streetball spielen, Skaten, auf vorhandenem befestigtem Untergrund.
Auf dem Modellstandort anfallender Erdaushub wird zur Geländemodellierung vor Ort verwendet.
Durch Auffüllung und anschließende Versiegelung entsteht ein Hof zur gemeinschaftlichen Benutzung
durch die Bewohner. An der Zufahrt zum Grundstück wird eine große Fläche angefüllt, deren
Oberfläche ebenfalls befestigt wird. Hier wird ein Baumsaal entstehen, unter dem Stellplätze errichtet
werden. Die Fläche kann temporär Festplatz für Stadtfeste o.ä. sein. Alle weiteren nicht überbauten
Grundstücksteile, abgesehen von den notwendigen Zufahrten, werden gärtnerisch bzw.
grünordnerisch angelegt, um dem Charakter der Umgebung zu entsprechen. Entlang der Straßenverläufe
und im Bereich des Stadtparks sowie auf den größeren Grünflächen sollen Bäume gepflanzt
werden.
Kostenbetrachtung
Abb. 25: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Optimierungsvariante
REFINA: | Projektbericht | 67

1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos entfällt
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos ca. 165 T€
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ ca. 727 T€
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen ca. 892 T€
Einspareffekt im Vergleich zur ursprünglichen städtebaulichen Vorzugsvariante
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
(Gesamtkosten ca. 1.382 T€)
68 | REFINA: | Projektbericht
ca. 490 T€
Nachfolgende Grafik zeigt in Gegenüberstellung die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die
optimierte städtebauliche Konzeption für den Modellstandort A:
2,500,000 €
2,250,000 €
2,000,000 €
1,750,000 €
1,500,000 €
1,250,000 €
1,000,000 €
750,000 €
500,000 €
250,000 €
theoretisches maximales
Investitionsrisiko
behebungspflichtige Lasten
Wohnen & Freizeit optimiert
Legende:
Inanspruchnahmerisiko
(Gefahrenabwehr)
Investitionsrisiko aufgrund
umweltrelevanter Sachverhalte
Freilegungskosten (Rückbau
und Herrichtung)
Abb. 26: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten (0), das Investitionsrisiko und die
Freilegungskosten für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 4 Integriertes Standortentwicklungskonzept
am Modellstandort A
Fazit: Mit der Optimierung des Standortentwicklungskonzeptes der Variante 4
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ können die Aufwendungen für die
Beseitigung der Investitionsrisiken, vor allem aber für die Freilegung,
um insgesamt 490 T€ gesenkt werden.
Das genutzte Einsparpotenzial beträgt damit 35%.

3.2.7. Schlussfolgerungen für Modellstandort A
Städtebauliche Ansätze
Der Modellstandort ROTASYM liegt an der Schnittstelle der Altstadt Pößneck zu den Gewerbeflächen
vor der Stadt (‚Grüne Wiese’). Mit der Inanspruchnahme dieser Fläche kann zum einen der
Abschluss der Innenstadt geformt und die Innenstadtfunktionen ergänzt werden (Mischgebiet).
Zum zweiten soll hier eine Grünzäsur in Verbindung mit der Offenlegung der Kotschau die Grenze
zwischen Innenstadt und Umland klar formulieren.
Die Grünzäsur in Form eines kleinen Stadtparks bringt den Standort weg vom Brachflächen-Image
des ehemaligen Industriestandortes und bildet die Grundlage des neuen Innenstadt-Grün-Images.
Die Sanierung der denkmalgeschützten Fabrikgebäude und Nutzung als Wohngebäude bewahrt
einen Teil der Geschichte der Stadt Pößneck. In den Wohngebäuden sollte eine Mischung verschiedener
Wohnformen und Wohnungsgrößen angeboten werden. In einem Teilbereich ist betreutes
Wohnen vorstellbar. Die Schwimmhalle in der sanierten Sheddhalle kann mit weiteren Freizeitfunktionen
oder Dienstleistungen gekoppelt sein.
Finanzielle Aspekte
Der Einsatz von Mitteln aus dem Freistellungsfond zur Altlastensanierung ist am Standort nicht
möglich, da Gefahren im Sinne des BBodSchG am Standort nicht bestehen.
Obgleich somit keine Gefahrenabwehrmaßnahmen ergriffen werden müssen, wird jegliche Form
der Folgenutzung durch Investitionsrisiken aufgrund der Bodenkontaminationen belastet. Im Verhältnis
zum theoretischen maximalen Investitionsrisiko (Beseitigung aller, auch gering belasteter
Böden), ermittelt mit 489 T€, erreichen die betrachteten Konzeptvarianten relativ hohe umsetzungsrelevante
Anteile von 35 – 71 % an dieser Summe.
Von wesentlich größerer Bedeutung als Entwicklungshemmnis sind jedoch die aus dem umfangreichen
Altbaubestand resultierenden hohen Freilegungskosten. Bei vollständigem Gebäudeabriss
und einer Freilegung der Kotschau belaufen sich diese auf bis zu 2.108 T€.
Aufgrund dieser spezifischen Standortgegebenheiten sind relevante finanzielle Optimierungspotenziale
in erster Linie bei den Freilegungskosten zu finden. So ist die mit dem Integrierten Standortentwicklungskonzept
erreichte Kostenverringerung von ca. 490 T€ in erster Linie auf Einsparungen
bei den Freilegungskosten, weniger bei den Investitionsrisiken, zurückzuführen.
Doch selbst nach Ausnutzung der Optimierungspotenziale wird die Standortentwicklung durch verbleibende
hohe finanzielle Belastungen gehemmt. Die Standortentwicklung liegt kostenseitig deutlich
im unrentierlichen Bereich. Eine Kompensation dieser Hemmnisse kann letztlich nur durch den
Einsatz von Fördermitteln erreicht werden.
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt
Der Modellstandort bildet die Schnittstelle zwischen der Innenstadt nordöstlich und den Gewerbeentwicklungen
im Stadtvorland südwestlich. Der Standort liegt somit zentral und wäre für eine bauliche
Mischnutzung geeignet. Andererseits befindet er sich gleichzeitig im Überschwemmungsgebiet
der Kotschau und sollte aus städtebaulicher Sicht einen naturnahen, hochwasserschutzgerechten,
innerstädtischen Freiraum bilden.
Den beschriebenen Entwicklungshemmnissen ist hier die planungsrechtliche Sicherheit für eine
Investition positiv entgegenzusetzen. Im Gegensatz zur Entwicklung auf der grünen Wiese besteht
hier bereits in Teilbereichen Baurecht unter Beachtung des Einfügungsgebots. Bei einer Gesamtentwicklung
des Standortes ist die städtebauliche Ordnung über ein Bauleitplanverfahren zu regeln.
Ausgleichsmaßnahmen
Aktuell wird für die Bundesstraße B 281 in der Ortslage Pößneck eine Umgehungsstraße geplant.
Ein Teil der Ausgleichsmaßnahmen, die für diesen Eingriff ausgeführt werden müssen, könnten für
das Anlegen des neuen Stadtparks an der Kotschau auf dem Modellstandort genutzt werden.
REFINA: | Projektbericht | 69

Optimierung von Städtebaulichen Konzepten
Städtebauliche Konzepte können hinsichtlich der Einsparung finanzieller Mittel vornehmlich im
Bereich ‚Freilegungskosten’ (siehe voranstehenden Abschnitt ‚Finanzielle Aspekte’) realisiert werden.
Die Möglichkeiten zur Optimierung der Kosten liegen hier vornehmlich im Umgang mit den
Bestandsgebäuden sowie dem Umgang mit kontaminierten Böden.
In der Umsetzung bedeutet dies:
- Teile der Gebäudesubstanz weiter- bzw. umnutzen
- anfallenden Bauschutt von Gebäuden und Versiegelungen wieder verwenden (Einbau)
- Eingriffe in den vorhandenen kontaminierten Boden gering halten
- anfallenden Erdaushub wiedereinbauen (wenn geeignet)
- Versiegelung von für die Nachnutzung sensiblen Bereichen (statt Bodenaustausch)
Chancen der Umsetzung
Im Falle einer rechtzeitigen Umsetzungsmöglichkeit einer solchen Expertise wie der hier vorliegenden
kann das Entwicklungshemmnis für den Standort gemildert, jedoch nicht völlig beseitigt werden,
solange die Entwicklungskosten (hier vornehmlich der Rückbau des Gebäude-Altbestandes)
in Relation zur erreichbaren Grundstücksaufwertung im unrentierlichen Bereich bleiben.
Im Verlaufe der Projektbearbeitung in optirisk hat sich die Stadt für eine andere, aus städtebaulicher
Sicht weniger anspruchsvolle Lösung, nämlich der Errichtung eines Kaufmarktes mit
Parkplatz entschieden. Dabei wurden einerseits wesentliche Belange des Denkmalschutzes zu
Gunsten wirtschaftlicher Aspekte negativ abgewogen und entgegen ökologischer und kulturhistorischer
Bewertungen eine Genehmigung für den Abbruch des Baudenkmales erwirkt. Andererseits
wurden einzelne Optimierungselemente zur Anwendung gebracht, wie beispielsweise der Einbau
vor Ort recycelter Bauschuttmassen aus der Altbausubstanz.
70 | REFINA: | Projektbericht

3.3. Modellstandort B: WGT-Standort Forst, Jena
Abb. 27: Luftaufnahme des WGT-Standortes Forst Jena aus südöstlicher Richtung, Quelle: JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro
GmbH, Aufnahmedatum 09.06.2006
Beschreibung der Abbildung: Im linken Bildmittelgrund befinden sich die Gebäude, die teilweise
vom Bundesamt für Migration und Flüchtlinge genutzt werden. Im Bildhintergrund ist der Ettersberg
bei Weimar erkennbar.
Der Standort befindet sich auf einer Hochfläche (365 bis 370m über NN) westlich des Stadtgebietes
von Jena innerhalb eines forstwirtschaftlich genutzten Areals (‚Jenaer Forst’). Diese Plateaufläche
wird als ‚Ammerbacher Platte’ bezeichnet und ist Teil der Ilm-Saale-Ohrdrufer Platte. Das Gelände
ist vollständig von Mischwald (Buche, Eiche, Kiefer, Fichte) bzw. Trockenrasenfläche umgeben.
Der Standort liegt innerhalb des LSG ‚Mittleres Saaletal’ und des Kerngebietes Nr. 6 des Naturschutzgroßprojektes
‚Orchideenregion Jena - Muschelkalkhänge im Mittleren Saaletal’. Außerdem
grenzt er im Süden und Westen unmittelbar an das FFH - Gebiet Nr. 127 ‚Jenaer Forst’ an.
Die Entfernung zum Stadtzentrum Jenas beträgt ca. 3,5 km (Luftlinie).
REFINA: | Projektbericht | 71

3.3.1. Bestand
Deskription Modellstandort B: WGT-Standort Forst, Jena
Lage in Stadt
Nutzung
Städtebau
Baurecht
Baugrund
Altlasten
Eigentum
Parzellenstruktur
Ziele
westlich des Stadtgebietes (Entfernung zum Stadtzentrum ca. 3,5 km Luftlinie),
Standort auf Hochfläche (365 bis 370m über NN) innerhalb eines forstwirtschaftlich
genutzten Areals
ehemalig: Militär/Wohnen
momentan: keine/Leerstand/Abbruch
bebaute Fläche (Hochbauten)
versiegelte Oberfläche
unversiegelte Oberfläche
geplant: Ausgleichsfläche für BAB 4, Renaturierung
72 | REFINA: | Projektbericht
16.850 m²
22.150 m²
157.800 m²
( 9%)
(11%)
(80%)
keine klaren Bau- und Raumstrukturen,
keine weitere bauliche Nutzung vorgesehen,
Schützenswerte Biotope (Flora und Fauna) auf Modellstandort,
Parkähnliche Anlage,
Naturnähe/FFH-Gebiet,
umgeben von forstwirtschaftlich genutztem Areal ‚Jenaer Forst’, Mischwald bzw.
Trockenrasenfläche
Außenbereich, Baurecht existiert nur nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB),
Fläche für Wald im Flächennutzungsplan
unter bis max. 2m tiefer Zersatzzone Kalk- bzw. Mergelsteine mit hoher Tragfähigkeit,
Baugrundverhältnisse sind als ‚günstig’ einzustufen,
theoretisch gewinnbare Werksteine im Untergrund
Bodenkontaminationen, ein Bereich (Erdtanks) bereits saniert
Einsturzgefahr der Bestandsgebäude
Überwiegend Freistaat Thüringen (Sondervermögen WGT Liegenschaft Thüringen)
Geschäftsbesorgung: LEG Thüringen,
private Flächen,
städtische Flächen als Bestandteil des Naturschutzprojektes ‚Mittleres Saaletal’,
Flächen der Stadtwerke Jena
Größe: 34,1 ha;
drei zusammenhängende Flurstücke (Freistaat), geringer Anteil Wegeparzellen, sehr
kleiner Anteil privat;
keine Grundstücksneuordnung erforderlich
Eigentümer:
Rückbau der Gebäude, Entsiegelung und Realisierung von Ausgleichsmaßnahmen
für Ausbau der Bundesautobahn 4
Stadt:
Renaturierung des ehemaligen Militärstandortes
Interessenten:
keine

Abb. 28: Bestandslageplan 30. Mai 2006
REFINA: | Projektbericht | 73

3.3.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption
Im optirisk – Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wurden aus einer Vielzahl städtebaulicher
bzw. landschaftsgestalterischer Stegreifentwürfe für den Modellstandort in einem projektinternen
Wettbewerbsverfahren diese vier städtebauliche Entwicklungskonzeptionen ausgewählt:
Konzeptvariante 1 ‚naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche’
Konzeptvariante 2 ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’
Konzeptvariante 3 ‚Sicherung’
Konzeptvariante 4 ‚vollständiger Rückbau und Sukzession’
Vorzugsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’
Mittels des im Projekt entwickelten Instrumentes der qualitativen Bewertung städtebaulicher Entwürfe
wurde die Konzeptvariante 2 ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ als städtebauliche Vorzugsvariante
aus folgenden Gründen ermittelt.
Stadtbild und
Landschaft:
74 | REFINA: | Projektbericht
· neue Blickbezüge, Stadtsilhouette gering beeinflußt
· Gestaltung/Nutzung der Freiräume unter Einbeziehung topografischer
Gegebenheiten
Bau- und Raumstruktur: · Waldnutzung (Landschaftsbau) im Sinne des Flächennutzungsplanes,
geringe bauliche Nutzung (Aussichtsturm)
· geringer Versiegelungsanteil
Konfliktpotenzial: · keine nutzungsbedingten Emissionen
· hohe Aufwertung in Bezug auf Natur- und Umweltschutz
· Nachbarschaftsrecht ist nicht betroffen
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:
· Nutzwald mit Naherholungsfunktion als nachhaltige Nutzung verleiht
brachliegendem Militärstandort neues Image
Der Standort soll zu öffentlich zugänglichen Waldflächen umgenutzt werden. Er wird zur Zeit nicht
genutzt, liegt brach und befindet sich im eigentlichen Außenbereich der Stadt Jena innerhalb eines
Landschaftsschutz- und eines FFH-Gebietes.
Erschließung
Da der Standort komplett beräumt werden soll, sind die vorhandenen verkehrlichen Erschließungsbauwerke
zeitlich begrenzt noch notwendig. Nach Abschluss oder während der
Beräumungsarbeiten kann die innere Erschließung ebenfalls rückgebaut werden; die äußere Anbindung
mit Anschluss an einen Parkplatz kann als Ausgangspunkt für touristische Nutzungen
(Wandern, Mountainbiking, Nordic Walking o.ä.) genutzt werden. Das Gelände wird dann für jedermann
zugänglich sein und in das umgebende Wanderwegenetz integriert. Nach der Aufgabe
der Kasernennutzung wurden die stadttechnischen Erschließungsanlagen am Standort in den vergangenen
Jahren zum Teil gekappt. Das Pumpenhaus im Norden wird bis zum Auszug des Bundesamtes
betrieben und danach stillgelegt.
Hochbauliche Nutzung
Die Pumpstation im nördlichen Teil und ein Rudiment des ehemaligen Hauptgebäudes bleiben als
Überwinterungs- und Koloniebildungshilfen für Fledermäuse erhalten. Auf dem südlichen Teil des
Geländes wird ein Aussichtsturm neu errichtet, der die umgebende Landschaft erlebbar macht.
Freiflächen
Die Freiflächen sollen unter Berücksichtigung der entstandenen Biotope mit regionaltypischem
Laubmischwald als Nutzwald aufgeforstet und auf diese Art und Weise in die umgebenden Landschaftsschutz-
und FFH-Gebiete integrieren werden.

Abb. 29: Städtebauliche Vorzugsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’
REFINA: | Projektbericht | 75

3.3.3. Umwelthemmnisse:
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
Im Rahmen der Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wurden vorhandene
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.
Standorthistorie
Nach einer ersten Nutzungsperiode von 1938 bis 1945 durch die Wehrmacht/Luftwaffe (schwere
Flakstammbatterie) wurde der Standort nach dem 2. Weltkrieg bis zum Jahre 1991 von der Sowjetarmee/WGT
(Stationierung modernster operativ-taktischer Mittelstreckenraketen) übernommen.
Die militärische Nutzung endete mit der Übergabe der Liegenschaft durch die WGT an den Bund
am 28.06.1991.
Bis 2003 wurden die Gebäude des nordwestlichen Teils der Liegenschaft vom Thüringer Innenministerium
als Landesgemeinschaftsunterkunft verwendet. Derzeit befindet sich darin das Bundesamt
für Migration und Flüchtlinge (BAMF), Außenstelle M-10 Jena.
Ergebnisse bisheriger Untersuchungen und Sanierungsarbeiten
Im Ergebnis der zu Beginn der 90er Jahre des vergangenen Jahrhunderts durchgeführten Altlastenerkundungen
erfolgten 1995 die Tankbergung sowie die Munitionsfreisuche. Es ist davon auszugehen,
dass bis auf lokal eng begrenzte Bereiche (z.B. das Umfeld der geborgenen Tanks) keine
Altlasten im Sinne des BBodSchG mehr vorliegen. Im Bereich der bebauten Flächen besteht
aufgrund des Umganges mit umweltrelevanten Schadstoffen das Risiko von kontaminationsbedingten
Mehraufwendungen bei Abriss/Tiefenenttrümmerung oder bei Eingriffen in den Boden.
Einige Bestandsgebäude bzw. bauliche Anlagen sind einsturzgefährdet. Bei weiteren Rückbaumaßnahmen
ist mit anteilig kontaminierter Bausubstanz (z.B. Verölungen) und gesondert zu entsorgenden
Gebäudeteilen (Wellasbest, Dachpappe) zu rechnen.
Inanspruchnahmerisiko
Es erfolgte eine Prüfung der Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/oder ordnungsrechtlich unzulässiger
Einwirkungen, die von Anlagen, Bauwerken oder Abfällen oder von der Stoffbelastung des
Bodens ausgehen.
Bodenfunktionen
In der Synopsis der Risikoklassifizierung für die 8 Bodenfunktionen (siehe folgende Seite) werden
folgende Risikoklassen abgeleitet:
RK 1 (kein Risiko): Bodenfunktionen 3a und 3d
RK 2 (geringes Risiko): Bodenfunktionen 1c und 2
RK 3 (mittleres Risiko): Bodenfunktionen 1a,1b, 3b und 3c
RK 4 (hohes Risiko): keine
RK 5 (sehr hohes Risiko): keine
RK 6 (akute Gefahr): keine
Gemäß der postulierten Verfahrensweise zur Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
ergibt sich die Notwendigkeit der angemessenen Verringerung des Beeinträchtigungsgrades nur
für die in die RK 4 oder höher eingestuften Bodenfunktionen.
Eine detaillierte Herleitung der Einstufung der Bodenfunktionen in die Risikoklassen ist im BAND 4
enthalten.
76 | REFINA: | Projektbericht

Nach den ausgewerteten Analysenbefunden bestand ein Inanspruchnahmerisiko, dieses wurde
aber bereits 1995 durch die Tankbergung und Entsorgung sowie die Munitionsfreisuche beseitigt.
Legende:
schutzgutspezifische Betroffenheitsgrade
0 - nicht betroffen
1 - geringfügig betroffen
2 - betroffen
3 - außer Funktion
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade
0 - robust
1 - gering sensibel
2 - sensibel
3 - höchst sensibel
RK = Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: geringes Risiko
RK 3: mittleres Risiko
RK 4: hohes Risiko
RK 5: sehr hohes Risiko
RK 6: akute Gefahr
Abb. 30: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles (= Verringerung
des Betroffenheitsgrades)
Oberflächenwasser
Abb. 31: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort B Forst Jena
In nordwestlicher Richtung (‚Münchenrodaer
Grund’) sind temporäre Oberflächengewässer
(‚Einhügelquelle’, Bach) vorhanden, die Austritte
von Grundwässern an Stauhorizonten darstellen
und entsprechend niederschlagsbedingter
Grundwasserneubildungsraten nur temporär auftreten.
Eine Beeinflussung der Wasserqualität durch den
Bewertungsstandort hat nachweislich nicht stattgefunden.
Es bestehen somit auch keine Risiken.
REFINA: | Projektbericht | 77

Grundwasser
78 | REFINA: | Projektbericht
Es existiert kein oberes Grundwasservorkommen,
demzufolge hat auch kein Eintrag von Schadstoffen
stattgefunden.
Somit ist auch kein Inanspruchnahmerisiko abzuleiten.
Abb. 32: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Modellstandort B Forst Jena
Fazit: Die Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu
folgendem Ergebnis:
Investitionsrisiko
1. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung
beeinträchtigter Bodenfunktionen.
2. Es bestehen keine Inanspruchnahmerisiken zum Schutz der
Oberflächengewässer und des Grundwassers.
Für den Modellstandort B Forst Jena sind daher keine Gefahrenabwehrmaßnahmen
bzw. Kosten zur Inanspruchnahme ableitbar.
Eine reale Ermittlung des Investitionsrisikos ist nur unter Zugrundelegung eines realen Investitionsprojektes
möglich und erfolgt für den Modellstandort anhand der vier städtebaulichen Varianten
im BAND 4.
Das als Vergleichswert für das optirisk – Projekt interessante theoretische maximale Investitionsrisiko
beinhaltet eine Ermittlung der gesamten auf der Standortfläche möglichen Investitionsrisiken,
die zusätzlich zu den identifizierten und monetarisierten Gefahrenabwehrmaßnahmen
(Inanspruchnahmerisiken) bei der Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch
anfallen würden.

Abb. 33: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit dem Bestand
Fazit: Die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos aufgrund
umweltrelevanter Sachverhalte erfordert einen Kostenaufwand
von ca. 240 T€.
Die detaillierte Berechnung ist im BAND 4 zu finden.
Kostenzusammenstellung
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: 0 €
2. Kosten für die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos ca. 240 T€
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen ca. 240 T€
Einsparpotenziale, die wie bei den anderen Modellstandorten entstehen würden, wenn die Durchführung
der Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiko) und die Beseitigung des theoretischen
maximalen Investitionsrisikos nicht getrennt zeitlich nacheinander, sondern ‚in einem
Zuge’ erfolgt, entfallen hier, weil keine Gefahrenabwehrmaßnahmen durchzuführen sind.
REFINA: | Projektbericht | 79

3.3.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse
Konfliktanalyse
Die Grundlagen zur Konfliktanalyse sind im Abschnitt 3.2.4 am Modellstandort ROTASYM erläutert.
Rechtliche Konflikte
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)
Konfliktsituation aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung von Flächen.
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer
und andererseits die Kenntnis über deren Verwertungsabsichten der Grundstücke erforderlich. Als
Eigentumsform werden das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum und
gesamthänderisches Eigentum unterschieden (siehe 3.8.2).
Die Flurstücke des Modellstandortes Jena Forst sind im Besitz verschiedener Eigentümer. Die
Eigentumsverhältnisse stellen sich wie folgt dar:
Gesamtplanbereich ca. 34 ha, davon:
ca. 91,4 % der Fläche Land Thüringen – Sondervermögen ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’
in Geschäftsbesorgung LEG Thüringen
ca. 8,6 % der Fläche Privateigentum.
Das gesamte Areal wurde durch die Truppen der Sowjetarmee genutzt. Die Flächen einschließlich
der aufstehenden ehemaligen Wohngebäude im Südwesten des Planbereiches wurden nach einem
Antrag den ehemaligen Eigentümern rückübertragen. Für die Gebäude wurden durch das
Land Thüringen Entschädigungen an die Privateigentümer gezahlt. Die verschiedenen Eigentümer
haben unterschiedliche Entwicklungsabsichten. Während das Land Thüringen die Fläche als Ausgleichsfläche
für den Bau der BAB nutzen will, haben die privaten Eigentümer keine konkreten
Konzepte.
Auf dem Standort befinden sich technische Versorgungsgebäude. Zum einen bleibt die
Trafostation im Eigentum der Stadtwerke erhalten. Die Trinkwasser-Pumpstation wird für die Versorgung
nicht mehr benötigt, bleibt aber als Überwinterungsquartier für Fledermäuse erhalten.
Fazit: Aufgrund unterschiedlicher Eigentümer ist eine vollständige Nutzung
und Entwicklung des Areals in absehbarer Zeit nicht möglich.
Eine Umsetzung der Entwicklungsabsicht ist nur unter Ausschluss der
privaten Teilfläche möglich.
Konfliktsituation aufgrund des Baurechts
Der Modellstandort befindet sich im Außenbereich. Im Flächennutzungsplan der Stadt Jena ist der
Standort als Fläche für Wald (§ 5 Abs. 2 Nr. 9 und Abs. 4 BauGB) ausgewiesen und somit eine
weitere bauliche Nutzung ausgeschlossen. Vorhandene bauliche Anlagen genießen – im Rahmen
der Zulässigkeitsvoraussetzungen des BauGB – Bestandsschutz. Die vorhandenen Gebäude und
technischen Anlagen wurden länger als sieben Jahre nicht genutzt. Ein Baurecht im Außenraum
nach § 35 BauGB ist am Modellstandort nicht vorhanden.
Gleichzeitig ist der Standort Bestandteil eines Flora – Fauna – Habitat Gebietes (FFH-Gebiet) und
eines Landschaftsschutzgebietes.
80 | REFINA: | Projektbericht

Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht besteht nach aktuell
gültiger Bauleitplanung kein Baurecht.
Eine bauliche Nach- oder Umnutzung wäre mit einer Änderung des Flächennutzungsplanes
und dem Aufstellen eines Bebauungsplanes verbunden.
Die geplante Nutzung: Ausgleichsfläche stellt kein Hemmnis dar.
Konfliktsituation aufgrund des Haftungsrisikos
Die Frage des Inanspruchnahme- oder auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte
wurde im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. Die ermittelten geringen Haftungsrisiken (Tanks
und umgebender Boden) wurden bereits 1995 beseitigt.
Mit der hier angewandten Methodik wurde für den Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich
des Haftungsrisikos vorgenommen, mit dem Ergebnis, das ein solches nicht besteht. Dieser
Schritt schafft die erforderliche Klarheit über die monetären Risiken für eine Nachnutzung bzw.
Renaturierung insofern, dass keine behördlichen Anordnungen zur Sanierung auf Grundlage bodenschutzrechtlicher
Normen zu erwarten sind.
Fazit: Aufgrund des Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestände besteht
für die Standortentwicklung auch keine Konfliktsituation, die auf ein
Inanspruchnahmerisiko zurückzuführen wäre.
Finanzielle Aspekte
(Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische
Mehraufwendungen)
Konfliktsituation aufgrund der Kosten bzw. der Finanzierung der Standortentwicklung
Ein Verkehrswertgutachten existiert zum Standort nicht. Nachstehende Tabelle gibt Übersicht über
recherchierte Bodenricht- und resultierende Grundstückswerte. Angewendet auf das Grundstück
könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis von 82 T€ erzielt werden.
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 0,01 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
Grundstücks-/Bodenrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 0,25 €/m²
ca. 3 T€
ca. 85 T€
Differenz ca. 82 T€
Inanspruchnahmerisiko entfällt
Es besteht kein Standort-Minderwert aufgrund eines Inanspruchnahmerisikos (s.o.). Jedoch bestehen
Investitionsrisiken aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, betreffend
1. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz (Hauptkostenanteil,
ohne den Abriss selbst),
2. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind
3. den Rückbau und die Entsorgung von über- und unterirdischen Anlagen sowie
4. durchzuführende Abfallberäumungen.
Die Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) würde einen Kostenaufwand
von ca. 240 T€ erfordern.
Die Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status quo nicht
erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die oben aufge-
REFINA: | Projektbericht | 81

führten Positionen 1. - 4. berührt werden. Je nach Art der Standortentwicklung wird unterschiedlich
in Böden eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Abfällen usw. erforderlich.
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Die im BAND 4 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte
beanspruchen Kosten für die Beseitigung des jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe von 14 %
bis max. 21 % des theoretischen maximalen Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.
Aufgrund des Umstandes, dass für den Standort kein Inanspruchnahmerisiko abgeleitet wurde und
die Investitionsrisiken für die 4 Konzeptvarianten in ihrer finanziellen Höhe unter derjenigen Summe
liegt, die der Standort durch die ‚Sanierung’ (d. h. Entwicklung) an Wertsteigerung erfährt (ca.
85 T€), könnte eine Standortentwicklung aus Sicht der ökologischen Sachverhalte rentierlich abgewickelt
werden.
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Standortfreilegung
Die auf Teilarealen des Standortes vorhandene massive Bebauung, die für den größten Teil der
Nachnutzungskonzepte auch nicht wieder verwendbar ist, stellt das wesentliche Entwicklungshemmnis
dar. Für alle Varianten mit konkreter Nachnutzung nimmt die Freilegung – d.h. die Bauvorbereitung
(Abriss …) bis zum Beginn der dann spezifischen Neuinvestition Kosten von 778 T€
ein. Damit gerät die Standortentwicklung allein aufgrund der rückzubauenden massiven Altsubstanz
in den Bereich der Unrentierlichkeit. Ein Ausnahme bildet hier die Konzeptvariante 3 (Standortsicherung
bei Beibehaltung des Status quo), die aber in diesem Sinne keine Nachnutzung enthält.
Fazit: Aus Sicht der ökologischen Sachverhalte stellt die Finanzierung der
Standortentwicklung kein Hemmnis dar.
Jedoch sind Aufwendungen für die Standortfreilegung (Abriss…) derart
hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich
durchführbar ist.
Förderung
Der Freistaat Thüringen und Städte und Gemeinden bedienen sich bei der Flächenentwicklung oft
eines Dritten. So hat z.B. die LEG Thüringen als Geschäftsbesorger des Freistaates Thüringen bei
der Entwicklung von Flächen des Sondervermögens ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’ sowie durch
Städte und Gemeinden beauftragter Entwicklungsträger für Industrie- und Gewerbeflächen weitgehende
Erfahrung. Ein Inanspruchnahmerisiko (wenn vorhanden) und teilweise auch Investitionsrisiken
werden hier von der LEG Thüringen nach vorhandener Grundstücksverfügbarkeit übernommen.
Dennoch stellt sich auch hier für die LEG Thüringen als wirtschaftliches Unternehmen die
Frage nach der Refinanzierung der Entwicklungskosten, die die Beseitigung der Inanspruchnahme-
und Investitionsrisiken ebenso einschließen wie die Standortfreilegung. Eine Vermarktung der
Grundstücke, welches ein grundsätzliches Ziel der LEG Thüringen darstellt, kann nur unter Ansatz
marktüblicher Preise erfolgen. Allein dadurch ist eine Standortentwicklung altlastenbehafteter
Grundstücke oder Grundstücke mit massiven, nicht wieder erlösbaren Freilegungskosten ohne die
Einwerbung von Fördermitteln kaum möglich. Einige Förderinstrumente zur Sanierung von Altlasten
im Land Thüringen greifen hier nicht, da sie mit einer Wirtschaftsförderung verknüpft sind. Nur
aufgrund der hier möglichen Inanspruchnahme des Konversionsfonds ist eine Beräumung der vorliegenden
WGT-Fläche aus dem Sondervermögen des Freistaates überhaupt möglich.
Bebaute brachliegende Grundstücke, für die eine bauliche Nachnutzung ausgeschlossen ist, eignen
sich als Maßnahmenflächen für den Ausgleich eines Eingriffs in die Natur und Landschaft an
anderer Stelle. Die Ausgleichsfunktion wird hier allerdings vorrangig nur der Entsiegelung des Bodens
zugeschrieben. Ein geringer Ansatz des aufwendigen Abbruchs ist für den Ausgleich des
Landschaftsbildes in Ansatz zu bringen. Der größte Teil der Kosten für den Abbruch ist nicht Bestandteil
der Ausgleichsbilanzierung, so dass hier für den Investor die Wirtschaftlichkeit einer derartigen
Ausgleichsmaßnahme nicht nachweisbar ist und insofern Entscheidungen für die Umset-
82 | REFINA: | Projektbericht

zung anderer Maßnahmen getroffen werden. Folge sind Brachflächen, deren Rückführung an die
Natur aufgrund nicht refinanzierbarer Investitionen scheitert.
Ausgleichsfläche als Hemmnis
Die Standortnutzung als Ausgleichsfläche stellt einerseits ein Hemmnis hinsichtlich potenzieller
baulicher Nachnutzung und andererseits einen Vorteil in Bezug auf die Renaturierung dar (Abb.
34).
Mit der Sicherung als Ausgleichsfläche wird dem Grundstück das Recht auf eine bauliche Nutzung,
unter Beachtung des Bestandsschutzes, entzogen. Auch bei der Nutzung als Ausgleichsfläche hat
der Eigentümer die Möglichkeit der Veräußerung. Im Gegensatz zu strukturschwachen Regionen
werden in strukturstarken Regionen solche Flächen manchmal wie Bauland gehandelt, da man
ohne Ausgleichsflächen nicht zum Baurecht kommt.
Abb. 34: Schematische Darstellung des Zusammenhangs der Baulichen Nachnutzung mit der Refinanzierung
Maßnahmenflächen für den Ausgleich werden immer gesucht, aber Brachflächen wie der Modellstandort
Jena Forst sind aufgrund der Bestandsbebauung einfach teuer und kommen deshalb
schwer in die Umsetzung. Im Normalfall kommen zu den Grundstückserwerbskosten die Kosten für
die Entsiegelung sowie den Abbruch der aufstehenden Gebäude (Freilegung) hinzu. Letztere werden
bislang nicht als Ausgleichsmaßnahme anerkannt, lediglich für den Ausgleich des Landschaftsbildes
können Ausgleichspunkte angerechnet werden. Damit sind derartige Brachflächen
grundsätzlich wirtschaftlich nicht tragfähig Die Problematik muss auf Länder- bzw. Bundesebene
gelöst werden.
Fazit: Wesentliches Finanzierungshemmnis ist der Umstand, dass der Standort
baulich nicht weiter genutzt wird und die Ausgleichsfunktion für den
Rückbau der aufstehenden Gebäude nicht anerkannt wird. Eine Refinanzierung
der Aufwendungen wird daher erschwert.
REFINA: | Projektbericht | 83

Fachtechnische Aspekte
(Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktsituation aufgrund städtebaulicher Belange
Langfristig hat der Modellstandort eine Renaturierung mit den Nutzungsschwerpunkten Forstwirtschaft
bzw. Naherholung zum Entwicklungsziel. Eine bauliche Nachnutzung wird nicht angestrebt.
Daraus ergeben sich keine städtebaulichen Konfliktpotenziale. Vorhandene Wegebeziehungen und
Wanderwege sollten als Potenzial erkannt und erweitert werden. Städtebauliche Konflikte können
sich ergeben, wenn der Eigentümer eine bauliche Nachnutzung beabsichtigt, da dann kein Baurecht
vorliegt (vgl. auch Konfliktsituation aufgrund des Baurechts).
Fazit: Bei einer Renaturierung sind keine städtebaulichen Konflikte zu erwarten.
Konfliktsituation aufgrund der Baugrundverhältnisse
Die Baugrundverhältnisse wurden bereits als ‚günstig’ eingestuft. Selbst im Falle von Neugründungen
auf dem Standort ergeben sich keine Konflikte aus den Baugrundverhältnissen heraus.
Fazit: Aus den Baugrundverhältnissen sind keine Konflikte abzuleiten.
Gesamtbewertung der Konfliktsituation und Grundsätze der Hemmnisbeseitigung
am Modellstandort
Ein gewichteter Vergleich des Konfliktpotenzials aus der Konfliktanalyse führt zu dem Ergebnis,
dass die Probleme des Baurechtes und der ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten
für den Rückbau der Altbausubstanz – die vorrangigen Hemmnisse für den Standort hinsichtlich
einer multifunktionalen Standortweiternutzung incl. Neubebauung sind. Nachfolgende Zusammenstellung
zeigt das analysierte Konfliktpotenzial in gewichteter Reihenfolge:
a) Am Standort besteht kein Baurecht. Eine bauliche Nach- oder Umnutzung
bedingt eine – unrealistische – Änderung des Flächennutzungsplanes und das
Aufstellen eines Bebauungsplanes.
b) Aufgrund unterschiedlicher Eigentümer ist eine vollständige Nutzung und
Entwicklung derzeit nicht möglich. Bei einer Entwicklung muss die private
Teilfläche ausgeschlossen werden.
c) Die bestehende Altbausubstanz ist das herausragende Standorthemmnis aus
ökonomischer Sicht. Die Kosten für die Standortfreilegung (Abriss…) sind so
hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich durchführbar
ist.
d) Durch den Umstand, dass der Standort baulich nicht weiter genutzt und die
Ausgleichsfunktion für den Rückbau der aufstehenden Gebäude nicht anerkannt
wird, wird eine Refinanzierung der Aufwendungen erschwert.
e) Die Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte erfordern Aufwendungen,
die angesichts der dadurch erreichten Wertsteigerung des Standortes
noch im rentierlichen Bereich liegen.
f) Bei einer Renaturierung sind keine städtebaulichen Konflikte zu erwarten.
g) Aufgrund des Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestände besteht für die
Standortentwicklung auch kein Hemmnis durch ein behördliches
Inanspruchnahmerisiko.
h) Aus den Baugrundverhältnissen sind keine Konflikte abzuleiten.
84 | REFINA: | Projektbericht

3.3.5. Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
‚Nutzwald mit Aussichtsturm’
Abb. 35: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Vorzugsvariante
‚Nutzwald mit Aussichtsturm’
In Anlehnung an die Nutzungsform angrenzender Areale ist eine Nachnutzung als forstwirtschaftlicher
Nutzwald zielführend. Hierzu hat eine vollständige Entsiegelung und partielle Wiederaufforstung
zu erfolgen. Die Funktion des Areals als Naherholungsgebiet wird mit der Errichtung eines
Aussichtturmes und der Anlage großzügiger Waldwanderwege Rechnung getragen.
Folgende Annahmen liegen den Kostenprognosen für eine angenommene Nachnutzung im Rahmen
einer naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahme zugrunde:
- Der Rückbau erfolgt in zwei Phasen. In Phase 1 wird lediglich die aufragende Bausubstanz
rückgebaut und der anfallende Bauschutt entsorgt. Das zugehörige Massengerüst
wurde durch Kartierung vor Ort ermittelt (siehe Erfassungsbogen) und die Einheitspreise
aus durchschnittlichen Wettbewerbspreisen übernommen.
- Der Rückbau der zweiten Phase wurde in Anlehnung der auszugsweise vorliegenden
Planung im Auftrag des Landesamtes für Straßenbau abgeleitet. Es erfolgt ebenfalls eine
Entsorgung der anfallenden Bauschuttmassen.
REFINA: | Projektbericht | 85

- Die Wiederaufforstung erfolgt unter Berücksichtigung des Altbaumbestandes und bereits
erfolgter natürlicher Sukzessionsprozesse partiell.
- Der touristische Aussichtturm erreicht eine Höhe von ca. 30 m, um den umgebenden
Wald sicher zu überragen. Diese spezifische Investition (Hochbaukosten) wurde von der
Bauhaus-Universität mit ca. 200 T€ pauschal kalkuliert.
- Zur Erschließung des Areals ist die Neuanlage von Wegen vorgesehen.
Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 4 detailliert für diese Variante ermittelten
Kosten:
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos ca. 0 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos ca. 51 T€
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung als ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ ca. 779 T€
∑ Gesamtkosten Vorbereitung der Nachnutzung ca. 830 T€
4. Investitionskosten für Nachnutzung als ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ ca. 306 T€
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen ca. 1.136 T€
Einspareffekt bei zeitgleicher Ausführung aller Maßnahmen ca. 0 T€
Fazit: Aufgrund vergleichsweise niedriger umweltrelevanter Belastungen werden
die investitionsvorbereitenden Maßnahmeaufwendungen in Höhe
von 830 T€ überwiegend durch die Grundstücksfreilegung selbst in
Höhe von 779 T€ verursacht.
Aufgrund nicht notweniger Gefahrenabwehrmaßnahmen und der spezifischen
Eigenheit der Investitionsrisiken (Artenschutz,
Abfallberäumung, Verkehrssicherung) sind keine kostenwirksamen Einsparpotenziale
bei kombinierter, zeitgleicher Beseitigung von Umweltrisiken
und Investitionsmaßnahmen erzielbar.
3.3.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept
Optimierungsvariante: ‚Nutzwald mit Aussichtshügel’
Mittels des im Projekt entwickelten Instrumentes wurde die Variante ‚ Nutzwald mit Aussichtsturm’
als Vorzugsvariante ermittelt. Im Zusammenhang mit der Altlastenproblematik können bei Betrachtung
der Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten und des Investitionsrisikos keine Anhaltspunkte
für Kosteneinsparungspotenziale ermittelt werden.
Kosteneinsparpotenziale werden jedoch im Zusammenhang mit den Entsorgungskosten der beim
Rückbau anfallenden Bauschuttmassen ausgemacht. Bei den gering belasteten Bauschuttmassen
wird der überwiegende Anteil des Entsorgungspreises durch Transportkosten bestimmt. Einsparpotenziale
bestünden darin, den Bauschutt an Ort und Stelle einzubauen.
Für die am Standort anfallenden Bauschuttmassen wird in Anlehnung an die derzeit in Thüringen
gültige LAGA M20 in der 5. Auflage vom 06.11.2003 eingeschätzt, dass diese nach
Brecherdurchlauf und Separation von Störstoffen als Recyclingbaustoff prinzipiell wieder einbaubar
sind.
Hierzu muss angemerkt werden, dass ein solches Vorhaben nicht bundesweit genehmigungsfähig
ist. In anderen Bundesländern ist ein Einbau von Recyclingmaterial trotz tolerabler Schadstoffgehalte
zu landschaftsgestalterischen Maßnahmen nicht statthaft, um den Bauherrn zum Einsatz
bodenartiger Substrate zu zwingen. Der Einsatz von mineralischen Recyclingbaustoffen ist lediglich
in technischen Bauwerken unter Einhaltung der maßgeblichen technischen Regelwerke (betreffen
geotechnische Eignung und Schadstoffgehalte) im Allgemeinen statthaft.
86 | REFINA: | Projektbericht

Zur Reduzierung der unrentierlichen Kosten als wesentliche Voraussetzung für die Revitalisierung
von Brachen mit hohem Bauschuttaufkommen wird als ein konkretes optirisk – Ergebnis die
bundesweite Zulassung des Einbaues unbelasteter Bauschutt-Recyclingbaustoffe für landschaftsgestalterische
Zwecke empfohlen.
Bei der Rückbauphase 1 (Rückbau der aufragenden Bausubstanz) beläuft sich das maximale Einsparpotenzial
durch die Verwertung des Recyclingmaterials am Standort auf bis zu 280 T€. Bei der
Rückbauphase 2 (Entsiegelung, Tiefenenttrümmerung) wird das Einsparpozential durch die standortinterne
Bauschuttverwertung auf bis zu 172 T€ eingeschätzt. Das gesamte, aus den Freilegungskosten
resultierende Optimierungspotenzial beträgt somit 452 T€.
Bezüglich möglicher Kontaminationen des Bodens besteht kein Optimierungspotenzial. Auf dem
Modellstandort mit einer Größe von rund 34 Hektar ist nur ein geringer Anteil des Bodens schadstoffbelastet
(Investitionsrisiko). Da das Gelände nach Abbruch und Entsiegelung renaturiert und
nicht bebaut wird, erfolgen auch keine nennenswerten Eingriffe in den Boden.
Fazit: Durch die standortinterne Verwertung von Bauschutt können im Rahmen
der Standortfreilegung (Rückbau und Erschließung) Entsorgungskosten
in Höhe von bis zu 452 T€ eingespart werden.
Bezüglich des Bodens ist das Optimierungspotenzial vernachlässigbar
gering.
Zur Unterstützung des Naherholungsaspektes enthielt die Variante 2 einen Aussichtsturm. Dieser
Turm wird in der optimierten Variante durch einen Aussichtshügel ersetzt, der aus dem Recyclingmaterial
der Standortfreilegung aufgebaut wird.
Erschließung und Freiflächen
Im Vergleich zur Ausgangsvariante: ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ (Abb. 29) werden in der Optimierungsvariante
‚Nutzwald mit Aussichtshügel’ (Abb. 36) in Bezug auf die geplante öffentliche Nutzung,
deren verkehrliche und technische Erschließung sowie die Nutzung und Gestaltung der Freiflächen
keine Änderungen vorgenommen.
Hochbauliche Nutzung
Die Pumpstation im nördlichen Teil und ein Rudiment des ehemaligen Hauptgebäudes bleiben
auch in der optimierten Variante als Überwinterungs- und Koloniebildungshilfen für Fledermäuse
erhalten. Der beim Abbruch der Gebäude und Erschließungsanlagen nicht kontaminierte Bauschutt
wird zerkleinert und in Form eines Aussichtshügels im Süden des Grundstückes im Bereich einer
ehemaligen Bunkeranlage eingebaut. Dieser landschaftsgestalterisch geformte Hügel erhält Rekultivierungsboden,
wird bepflanzt, an das Wegenetz angebunden und kann als Aussichts- und Rastpunkt
für Wanderer und Erholungssuchende genutzt werden.
REFINA: | Projektbericht | 87

Abb. 36: Optimierungsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtshügel’
88 | REFINA: | Projektbericht

Kostenbetrachtung
Abb. 37: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Optimierungsvariante
Vorbereitung der Nachnutzung
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos ca. 0 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos ca. 51 T€
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung als ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ ca. 327 T€
∑ Gesamtkosten Vorbereitung der Nachnutzung ca. 378 T€
Einspareffekt gegenüber ursprünglicher Variante 2 (830 T€) ca. 452 T€
Investition
∑ Gesamt-Investitionskosten für die Nachnutzung als ‚Nutzwald mit
Aussichtshügel’ aus Bauschutt-Recyclingbaustoff
ca. 106 T€
Einspareffekt gegenüber ursprünglicher Variante 2 (306 T€) ca. 200 T€
REFINA: | Projektbericht | 89

Nachfolgende Grafik zeigt in Gegenüberstellung die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die
1500000 €
optimierte Konzeption (integriertes Standortentwicklungskonzept) für den Modellstandort B:
1400000 €
1300000 €
1200000 €
1100000 €
1000000 €
900000 €
800000 €
700000 €
600000 €
500000 €
400000 €
300000 €
200000 €
100000 €
theoretisches maximales
Investitionsrisiko
behebungspflichtige Lasten
Nutzwald optimiert
90 | REFINA: | Projektbericht
Legende:
Inanspruchnahmerisiko
(Gefahrenabwehr)
Investitionsrisiko aufgrund
umweltrelevanter Sachverhalte
Freilegungskosten (Rückbau
und Herrichtung)
spezifischer Investitionsanteil
(konkrete bauliche Investition)
Abb. 38: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für das Investitionsrisiko und der Investitionskosten für die ursprüngliche
und die optimierte Konzeptvariante 2 (integriertes Standortentwicklungskonzept) am Modellstandort B
Fazit: Mit der Verwendung von Recyclingmaterial für den Landschaftsbau
kann mit der Modellierung eines Aussichtshügels anstelle eines Turmes
eine wesentliche Kostenersparnis in Höhe von 452 T€ bei der Standortfreilegung
erzielt werden. Gleichzeitig verringern sich die Investitionskosten
durch die Substitution des Turmes durch den Hügel um weitere
200 T€.
Mit der Optimierung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes können
mit der Integration von Freilegungs- und Investitionsmaßnahmen
Kosteneinsparungen in Höhe von 652 T€ erzielt werden.
Gemessen an den Gesamtaufwendungen von 1.136 T€ für die Umsetzung
der ursprünglichen städtebaulichen Konzeption 2 ‚Nutzwald mit
Aussichtsturm’ besteht somit ein Einsparpotenzial von 57%.

3.3.7. Schlussfolgerungen für den Modellstandort B
Städtebauliche Ansätze: Modellcharakter für Schrumpfungsregionen
Mit der ehemaligen WGT-Liegenschaft Forst Jena wurde ein Standort betrachtet, der für viele
Brachflächen in Ostdeutschland beispielhaft ist. Der gesellschaftliche Umbruch in Ostdeutschland
führte mit seinen politischen, militärischen und ökonomischen Auswirkungen auch zu einem
Brachwerden von Flächen außerhalb von Siedlungen im Landschaftsraum, hier einer ehemaligen
WGT-Liegenschaft, aber auch Anlagen der ehemaligen landwirtschaftlichen Genossenschaften,
und anderen. Eine bauliche Nachnutzung ist auch angesichts des überwiegend schrumpfenden
Charakters der Regionen in großen Teilen Ostdeutschlands nicht sinnvoll, vielmehr bleibt die
Rücknahme des Baurechtes oft der einzige sinnvolle Weg.
Eine zu empfehlende Renaturierung dieser Brachflächen und deren Integration in den Landschaftsraum
ist in den meisten Fällen, wie auch hier, unausbleiblich.
Modellhaft steht dieser Standort auch für den äußeren Saumbereich von Siedlungen (nicht mehr
benötigte Gewerbegebiete am Rand des Innenbereiches).
Ökologische Aspekte: Beitrag zum Naturhaushalt und Klimaschutz
Eine Renaturierung dieser Brachfläche und deren Integration in den Landschaftsraum bietet sich
im Falle des konkreten Standortes angesichts des bereits naturschutzrechtlich geschützten Standortumfeldes
und des Charakters des Jenaer Forstes als Ausflugs- und Erholungsraum für die Bürger
der Stadt Jena regelrecht an.
Die damit verbundene Entsiegelung wirkt sich im Sinne von REFINA positiv auf den Naturhaushalt
aus. Als ökologischer Effekt ist auch die Nutzung des Standortes für eine naturschutzrechtliche
Ausgleichsmaßnahme zu sehen.
Nicht unerwähnt sollen hier auch die Aspekte des Klimaschutzes bleiben, die mit der Rücknahme
von Bauflächen und der verstärkten Bewaldung erzielt werden; wenngleich diese im Gesamtmaßstab
natürlich nur als geringfügig eingestuft werden können.
Finanzielle Aspekte: Rückbau und Renaturierung als Subventionsprojekte und der Zwang
zur Kostenersparnis
Ziel ist, das ehemalige Bauland in Grünland zu verwandeln. Eine Renaturierung stellt keine lukrative
Investition dar, weshalb eine Finanzierung problematisch ist. Ein Landschaftsumbau ist aufwendig
und die Finanzierung ohne die Nutzung von ‚starken’ Fördertöpfen (Altlastenfreistellung, Altlastenfond,
Konversionsfond, GA-Mittel…) sowie der Kopplung mit arbeitsmarktpolitischen Instrumenten
nicht umsetzbar.
Aus diesen Gründen müssen hier alle Möglichkeiten der Kostenersparnis ausgeschöpft werden.
Diese stehen am Standort im direkten Zusammenhang mit den Entsorgungskosten, die beim
Rückbau der anfallenden Bauschuttmassen entstehen. Aufgrund der geringen Belastung des Bauschutts
beeinflussen überwiegend die Transportkosten den Gesamtpreis der Entsorgungskosten.
Durch den landschaftsgestalterischen Einbau des Recyclingmaterials an Ort und Stelle können
Entsorgungskosten in Höhe von bis zu 452 T€ eingespart werden.
Das Bauschutt-Recyclingmaterial kann in Form eines Aussichtshügels, wie in der Optimierungsvariante
(Abb. 36) dargestellt, erfolgen.
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt
Eine Reduzierung des Baulandes und die Renaturierung brachliegender Flächen im Landschafts-
oder suburbanen Raum ist nicht nur in schrumpfenden Regionen ein wichtiger Aspekt, um die
Attraktivität brachliegender Bauflächenpotenziale in den Siedlungslagen zu erhöhen.
Eine Entwicklung auf der Grünen Wiese widerspricht nicht nur dem Grundsatz des sparsamen
Umgangs mit Grund und Boden, sondern ist auch im Hinblick auf die finanztechnische Situation
der Städte und Gemeinden jeweils zu hinterfragen. Gerade im Bereich Jenaer Forst wären die bei
einer baulichen Nutzung aufzubringenden und langfristig bereitzustellenden Erschließungs- und
Unterhaltungskosten unverhältnismäßig hoch.
REFINA: | Projektbericht | 91

Bewertung der Ausgleichsmaßnahmen
Im Flächennutzungsplan der Stadt Jena wurde ein Teil der Fläche des Modellstandortes als Ausgleichsfläche
gekennzeichnet. Die Standortnutzung als Ausgleichsfläche stellt einerseits ein
Hemmnis hinsichtlich potenzieller baulicher Nachnutzung und andererseits einen Vorteil in Bezug
auf die Renaturierung dar. Andererseits bietet sie einen entscheidenden Vorteil in Bezug auf die
Finanzierung einer Renaturierung und somit die Chance, ehemalige Brachflächen als Naturflächen
in Wert zu setzen. In der Praxis werden zum Ausgleich vorgesehene Flächen häufig mit übertrieben
vielen, nicht immer standortgerechten Maßnahmen versehen, um rein bilanztechnisch ein hohes
Ausgleichspotenzial auszuschöpfen. Zur Reduzierung von Brachflächen in nicht bebaubaren
Bereichen ist jedoch weniger anzuraten, die Ausgleichsmaßnahmen auf wenige Flächen zu konzentrieren
und diese Standorte derart zu überfrachten, sondern eher die Chance zu nutzen, mehrere
Brachen zu renaturieren.
Im Gegensatz zu strukturschwachen Regionen werden in strukturstarken Regionen Ausgleichsflächen
manchmal wie Bauland gehandelt, da man ohne Ausgleichsflächen nicht zum Baurecht
kommt. Brachflächen wie der Modellstandort Jena Forst sind für Ausgleichsmaßnahmen aufgrund
der Bestandsbebauung schwierige Grundstücke. Zu den Kosten der Entsiegelung kommt die Finanzierung
des Grundstückserwerbs und des Abbruchs der aufstehenden Gebäude hinzu. Letztere
werden bislang nicht als Ausgleichsmaßnahme anerkannt, lediglich für den Ausgleich des Landschaftsbildes
können Ausgleichspunkte angerechnet werden. Damit sind derartige Brachflächen
grundsätzlich wirtschaftlich nicht tragfähig. Die Problematik muss auf Länder- bzw. Bundesebene
gelöst werden.
Chancen der Umsetzung
Der grundsätzliche Optimierungsansatz des Forschungsprojektes optirisk, das am Standort
anfallende Abbruchmaterial nicht zu entsorgen, sondern für den Landschaftsbau zu recyceln und in
Form eines Aussichtshügels einzubauen, wurde praktisch verwirklicht.
Grundsätzliche Umsetzung bei der Standortgestaltung erfuhr dabei die Konzeptvariante 1 ‚Naturschutzrechtliche
Ausgleichsfläche’ aufgrund des dringenden Bedarfes von Ausgleichsmaßnahmen
im Zusammenhang mit der aktuellen Umverlegung der BAB 4 im Raum Jena. Kombiniert wurde
diese Variante jedoch mit dem Aussichtshügel, errichtet mit dem Recycling-Material aus der
Standortfreilegung. Der damit im Zusammenhang stehende Optimierungseffekt bot erst die grundsätzliche
Möglichkeit der Renaturierung dieses Standortes im Außenbereich.
92 | REFINA: | Projektbericht

3.4. Modellstandort C: WGT-Standort Tanklager, Jena
Abb. 39: Luftaufnahme des WGT-Standortes Tanklager Jena aus südöstlicher Richtung, Quelle: Ballonteam Jena, Aufnahmedatum
30.06.2004
Beschreibung der Abbildung: Die Luftaufnahme zeigt den WGT-Standort Tanklager Jena aus südöstlicher
Richtung, eingebettet in das Gewerbegebiet Jena-Nord/Saalepark. Im Vordergrund ist die
Saale, in der Bildmitte die B88 zu sehen. Hinter dem Standort verläuft die Bahntrasse Berlin-
München (ICE), dahinter ist das Wohngebiet Nord I zu erkennen.
Der Modellstandort Tanklager befindet sich in Randlage im Nordosten des Stadtgebietes Jena in
der Saaleaue innerhalb gewerblich genutzter Bauflächen. In unmittelbarer Nähe führt eine Bahngleisanlage
(ICE) westlich des Plangebietes entlang; die Lage eines rückgebauten Anschlussgleises,
das zu einem früheren Kohlehof führte, ist noch auf dem Grundstück zu erkennen.
Nach 1990 erfolgte eine umfassende Umgestaltung des Standortumfeldes; vormals hier befindliche
Betriebsstandorte der Carl-Zeiss-Werke Nord I und II, das Gaswerk, ein Verkehrshof und andere
wurden großteils rückgebaut und in neue Betriebs- und Gewerbestandorte umgewandelt. Die Infrastruktur
wurde in diesem Zusammenhang grundlegend rekonstruiert und den neuen Standorterfordernissen
angepasst.
Direkt angrenzend befindet sich das Umspannwerk Jena-Nord, wobei ein Gebäude seit 1999 durch
die Imaginata genutzt wird. Den wissenschaftlichen Hintergrund zur Imaginata bildet das Projekt
‚Imaginatives Lernen’ des Lehrstuhls für Schulpädagogik und Schulentwicklung der Friedrich-
Schiller-Universität Jena.
REFINA: | Projektbericht | 93

3.4.1. Bestand
Deskription Modellstandort C: WGT-Standort Tanklager, Jena
Lage in Stadt
Nutzung
Städtebau
Baurecht
Baugrund
Altlasten
Eigentum
Parzellenstruktur
Ziele
in Randlage des Stadtgebietes (Nordost),
innerhalb gewerblich genutzter Bauflächen,
in Saaleaue,
tangierende Bahngleisanlage (ICE)
ehemalig: Militärtanklager, Gewerbe
momentan: brachliegend, Gewerbe
bebaute Fläche (Hochbauten)
versiegelte Oberfläche
unversiegelte Oberfläche
geplant: gewerbliche Baufläche (Flächennutzungsplan);
94 | REFINA: | Projektbericht
45 m²
2.050 m²
7.870 m²
( 0,5%)
(20,5%)
(79,0%)
Gewerbegebiet ohne klare Bau- und Raumstrukturen (heterogene Bauvolumen,
diverse Baustile und Konstruktionsarten)
unbeplanter Innenbereich;
bauliche Vorhaben für Grundstück nach § 34 Baugesetzbuch;
Tanks treiben durch nicht verankerte leere Erdtanks im Grundwasserschwankungsbereich
mit Vertikalbewegungen im Zentimeter-Bereich auf; ohne Entfernung der
Erdtanks keine statisch belastbare Oberfläche;
Boden- und Grundwasserkontaminationen;
74 Tanks im Untergrund (1994 Reststoffentsorgung und Reinigung, Verfüllung der
Füllstutzen mit Flugasche);
ungeklärter Umfang öffentlich-haftungsrechtlich begründbarer Sanierungsmaßnahmen;
mögliche privatrechtliche Haftungsansprüche von Grundstückseignern im Abstrom,
deren Grundwasserqualität durch das Tanklager teilweise beeinträchtigt wurde
Freistaat Thüringen (Sondervermögen WGT Liegenschaft Thüringen),
Stadt Jena,
Deutsche Bahn AG,
private Erbengemeinschaft
Größe: 1,1 ha;
Flurstückszuschnitt schränkt Nutzungsmöglichkeiten im Gewerbegebiet ein;
Flurstücke 74, 75, 76/2 nur zum Teil in Bearbeitungsgebiet des Modellstandortes
einbezogen
Eigentümer:
Eigentümergemeinschaft: Verkauf des Flurstückes
LEG Thüringen: Verkauf des Flurstückes an Stadt Jena
Deutsche Bahn: benötigt Flurstück nicht, bisher keine weiteren Aussagen
Stadt:
gewerbliche Eigennutzung (als Wertstoffhof)
Interessenten:
Kommunalservice Jena (KSJ), Eigenbetrieb der Stadt Jena,
Nutzung als Wertstoffhof

Abb. 40: Bestandslageplan 04. Dezember 2006
REFINA: | Projektbericht | 95

3.4.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wurden aus einer Vielzahl städtebaulicher
Stegreifentwürfe für den Modellstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren vier städtebauliche
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es handelt sich um:
Konzeptvariante 1 ‚Wertstoffhof’ Kommunalservice Jena (KSJ)
Konzeptvariante 2 ‚Gewerbe’ (Autohaus, ‚Imaginata’ , teilweise Wertstoffhof)
Konzeptvariante 3 ‚Institut/Forschungseinrichtung’
Konzeptvariante 4 ‚Basketballstadion/Sportarena’
Vorzugsvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’
Mittels der städtebaulichen Bewertungsmatrix (2.2.1) wurde als städtebauliche Vorzugsvariante die
Konzeptvariante 2 ‚Gewerbe’ aus nachfolgenden Gründen ermittelt. Dennoch wurde zur Optimierung
die Konzeptvariante 3 ausgewählt (Erläuterungen Kapitel 3.4.6).
Stadtbild und
Landschaft:
96 | REFINA: | Projektbericht
· angepasste Kubatur, Stadtsilhouette unbeeinflusst
· durchschnittliche Gestaltung und Nutzung der Freiräume
Bau- und Raumstruktur: · zulässige Gewerbenutzung, durchschnittliche Ausnutzung des zulässigen
Maßes der Bebauung
· durchschnittlicher Versiegelungsanteil, offene Bauweise
Konfliktpotenzial:
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:
· geringe Emissionen durch gewerbliche Nutzung
· das Nachbarschaftsrecht ist wenig betroffen
· Nutzung gebietskonform und nachhaltig, Imagegewinn
· positive Wirkung auf Baukultur
Die Ansiedlung einer Forschungseinrichtung in Nachbarschaft zur ‚Imaginata’ entspricht den Zielen
der Stadt Jena (‚Stadt der Wissenschaft und Hochtechnologie’) und ermöglicht eine Gesamtgestaltung
des Grundstückes. Dies trägt zur Aufwertung des städtebaulichen Raumes bei (Abb. 41).
Verkehrserschließung
Das Plangrundstück wird über die Löbstedter Straße erschlossen. Parkstellplätze entstehen im
rückwärtigen Bereich, zwischen Gebäude und Gleisanlagen. Im östlichen Bereich des Grundstücks
soll eine Platzsituation (Campus) die besondere Funktionalität des Gebäudes unterstützen. Der
Fußgängertunnel (DB-Strecke) könnte in die Grundstückserschließung einbezogen werden.
Hochbauliche Nutzung
Auf dem Grundstück soll eine Büro- und Forschungseinrichtung mit maximal 4 Geschossen entstehen.
Der Gebäudekomplex ist voll unterkellert. Form und Gestaltung des Baukörpers entsprechen
den heutigen gestalterischen und funktionellen Aspekten eines modernen Bürokomplexes.
Das Gebäude nimmt die Bauflucht der Löbstedter Straße auf und umschließt mit dem gewinkelten
Seitenflügel eine dreieckige Platzfläche. Auf dieser ‚Campusfläche’ könnte in Pavillonform ein kleines
Café o.ä. als Treff- und Kommunikationspunkt entstehen.
Freiflächen
Der Versiegelungsgrad der Flächen orientiert sich an der BauNVO (§ 17 Abs. 1 - GRZ 0,8 Gewerbegebiete).
Neben befahrbaren Flächen entstehen Stellplätze, teilweise versiegelte sowie landschaftsplanerisch
anspruchsvoll gestaltete Freiflächen. Deren Befestigungen sollten wasseraufnahmefähig
hergestellt werden. Nicht versiegelte Freiflächen sind als Grünflächen herzustellen und
mit Bäumen zu bepflanzen (z.B. als Grundbestandteil Biotopvernetzung Gleisanlage).

Abb. 41: Städtebauliche Vorzugsvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’
REFINA: | Projektbericht | 97

3.4.3. Umwelthemmnisse:
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
Altlastensituation
Auf dem Grundstück befinden sich 74 Tanks im Untergrund. Mitte 1994 erfolgte eine Reststoffentsorgung
und Reinigung/Stilllegung der Erdtanks. Die Füllstutzen der 74 geleerten Bodentanks wurden
mit Flugasche verfüllt, die Tanks selbst blieben nach aktuellem Kenntnisstand unverfüllt.
Mehrere Untersuchungen seit 1992 wiesen Kontaminationen des Bodens mit Mineralölkohlenwasserstoffen
in 2 Höhenniveaus (oberflächennaher Eintrag und Leckagen im Bereich der Tanks)
nach. Die tieferen MKW-Kontaminationen haben sich dem Grundwasserhorizont mitgeteilt und
wurden dort flächig verbreitet. Hinsichtlich der Belastungen des Grundwassers spielen sie jedoch
keine Rolle. Hingegen führten historische Leckagen an Lösemitteltanks zu einer im Abstrom über
die Grundstücksgrenzen hinausreichenden Kontamination mit Leichtflüchtigen Halogenierten Kohlenwasserstoffen
(LHKW).
Inanspruchnahmerisiko
Die Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu folgendem Ergebnis:
1. Es besteht ein Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen.
2. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zum Schutz der Oberflächengewässer und des
Grundwassers.
98 | REFINA: | Projektbericht
Legende:
schutzgutspezifische Betroffenheitsgrade
0 - nicht betroffen
1 - geringfügig betroffen
2 - betroffen
3 - außer Funktion
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade
0 - robust
1 - gering sensibel
2 - sensibel
3 - höchst sensibel
RK = Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: geringes Risiko
RK 3: mittleres Risiko
RK 4: hohes Risiko
RK 5: sehr hohes Risiko
RK 6: akute Gefahr
Abb. 42: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles
( = Verringerung des Betroffenheitsgrades)
In der Synopsis der Risikoklassifizierung für die 8 Bodenfunktionen (siehe Abb. 20) werden folgende
Risikoklassen abgeleitet:
RK 1 (kein Risiko): Bodenfunktionen 2, 3a, 3b und 3c
RK 2 (geringes Risiko): Bodenfunktion 1b
RK 3 (mittleres Risiko): Bodenfunktion 1a
RK 4 (hohes Risiko): Bodenfunktionen 1c und 3d

Gemäß der postulierten Verfahrensweise zur Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
ergibt sich die Notwendigkeit der angemessenen Verringerung des Beeinträchtigungsgrades der in
die RK 4 eingestuften Bodenfunktionen um eine Risikoklasse. Die Ursache für die Risikoeinstufung
ist für die Bodenfunktionen 1c und 3d die Gleiche: Die Existenz von Erdtanks mit historischen Leckagen
und der Ausbreitung von Schadstoffen bewirkte die Betroffenheit dieser beiden Bodenfunktionen.
Technisch bewältigbar ist die Erreichung des Sanierungszieles ‚mittleres Risiko’ nur mittels der
Entfernung der Tanks mit Verfüllung der Hohlformen incl. Verdichtung. Damit ist die Nutzungsfunktion
3d wieder hergestellt. Mit der Entfernung der Tanks wird zudem der Betroffenheitsgrad der
Bodenfunktion 1c auf die Stufe 1 (‚geringfügig betroffen’) reduziert: Stoffbelastungen des Bodens
sind organoleptisch bzw. technisch-analytisch nachgewiesen, ein Stoffnachschub ist nicht oder nur
in geringem Maße zu prognostizieren. Diese Vorgehensweise hat den Nebeneffekt, dass gleichzeitig
der Betroffenheitsgrad der Bodenfunktion 1a ebenfalls um eine Stufe reduziert wird.
Die im BAND 5 detailliert ermittelte Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos erfordert einen Kostenaufwand
von ca. 293 T€.
Investitionsrisiko
Eine reale Ermittlung des Investitionsrisikos ist nur unter Zugrundelegung eines realen Investitionsprojektes
möglich und erfolgt für den Modellstandort anhand der vier städtebaulichen Varianten
im BAND 5.
Für das optirisk – Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,
da es einen Vergleichswert bildet, an dem sich die Investitionsrisiken der einzelnen städtebaulichen
Varianten messen lassen können. Es beinhaltet eine Ermittlung der gesamten auf der Standortfläche
möglichen Investitionsrisiken, die zusätzlich zu den identifizierten und monetarisierten
Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiken) bei der Beseitigung aller umweltrelevanten
Sachverhalte theoretisch anfallen würden.
Die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos nach erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen
Lasten erfordert einen Kostenaufwand von ca. 975 T€ (Berechnung in BAND 5).
Kostenzusammenstellung
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: ca. 293 T€
2. Kosten für die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos
(nach erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen Lasten)
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen…
(… unter der Voraussetzung, sie laufen nacheinander als zwei voneinander
unabhängige Baumaßnahmen ab [oft Praxis]. Würden die beiden
Maßnahmen ‚in einem Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund der nur einmaligen
Baustelleneinrichtung, aufgrund der für die 2. Maßnahme bereits
teilweise vorhandenen Baugruben und weiterer Synergieeffekte ein
Einspareffekt von ca. 40 T€.)
ca. 975 T€
ca. 1.268 T€
REFINA: | Projektbericht | 99

3.4.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse
Konfliktanalyse
Die Grundlagen zur Konfliktanalyse sind im Abschnitt 3.2.4 am Modellstandort ROTASYM erläutert.
Rechtliche Konflikte
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)
Konfliktsituation aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung von Flächen.
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer
und andererseits die Kenntnis über deren Verwertungsabsichten der Grundstücke erforderlich. Als
Eigentumsform werden das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum und
gesamthänderisches Eigentum unterschieden (siehe 3.8.2).
Die Flurstücke des Modellstandortes sind im Besitz verschiedener Eigentümer. Die Eigentumsverhältnisse
stellen sich wie folgt dar:
45,99 % der Fläche Deutsche Bahn AG
42,08 % der Fläche Stadt Jena
10,59 % der Fläche Land Thüringen – Sondervermögen ‚WGT-Liegenschaften
Thüringen’ in Geschäftsbesorgung LEG Thüringen
1,34 % der Fläche Erbengemeinschaft in Australien.
Eine Altlastensanierung und Entwicklung der Fläche ist bislang nicht erfolgt. Ein Hauptgrund dafür
war, dass die vier Eigentümer unterschiedliche Interessen haben. Die Deutsche Bahn AG wollte
jahrelang die Zuordnung der Fläche rückgängig machen oder die Fläche an Stadt und LEG Thüringen
veräußern, sicher aus Gründen der hohen zu erwartenden Sanierungskosten. Eine Entwicklung
der Fläche nur durch die Stadt Jena und die LEG Thüringen stellte sich aus eben diesen
Gründen als nicht durchführbar dar.
Das von Amtswegen festgestellte Sanierungserfordernis hat dazu geführt, dass auf privatrechtlicher
Ebene nunmehr eine Vereinbarung über die Kostenteilung des Eigenanteils an der Sanierungsuntersuchung
einschließlich Sanierungskonzept getroffen wurde.
Fazit: Aus Gründen unterschiedlicher Eigentümerinteressen erfolgte bislang
keine Entwicklung des Standortes, da mit dem Eigentum anteilige Haftung
bezüglich der Altlasten besteht.
Konfliktsituation aufgrund des Baurechts
Alle baulichen Vorhaben für den Modellstandort sind nach § 34 Baugesetzbuch hinsichtlich ihrer
Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen. Nach § 34 Abs. 1 BauGB müssen bei einer eventuellen
Überbauung des Gebietes ‚.... die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ....
gewahrt bleiben’, sodass also im Vorfeld einer möglichen Bebauung der weitere Umgang mit den
vorhandenen Altlasten zu klären ist. Dies soll sicherstellen, dass eine kontinuierliche städtebauliche
Ordnung und Entwicklung in diesem Bereich gewährleistet ist, sowie städtebauliche Missstände
(auch hinsichtlich des Umwelt- und Immissionsschutzes und der Gefahrenabwehr) bei möglicher
Neubebauung oder Nutzungsänderung vermieden werden.
Hinsichtlich des Baunebenrechts sind bei der Überplanung des Gebietes baurechtlich beachtliche
Regelungstatbestände anderer Rechtsgebiete wie z.B. des Wasser-, Immissionsschutz-, Naturschutz-,
Straßen-, Arbeits-, Energie- und Nachbarschutzrechts zu hinterfragen, die möglicherweise
(je nach Art der späteren Grundstücksnutzung) zu Entwicklungshemmnissen oder Nutzungskonflikten
führen könnten.
100 | REFINA: | Projektbericht

Im Gewerbegebiet ‚Unteraue’ sind nach Baunutzungsverordnung § 8 nicht erheblich belästigende
Gewerbebetriebe zulässig. Dazu zählen:
- Gewerbliche Betriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
- Tankstellen
- Anlagen für sportliche Zwecke
Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen keine
Entwicklungshemmnisse.
Konfliktsituation aufgrund des Haftungsrisikos
Die Frage des Inanspruchnahme- oder auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte
wurde im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. Die Altlastensituation wird vornehmlich durch
die frühere Nutzung als militärischer Tanklager-Standort bestimmt. Insgesamt 74 Bodentanks befanden
sich in Nutzung, die zudem teilweise nicht geotechnisch verankert waren.
Mit der hier angewandten Methodik wurde erstmals eine exakte Identifizierung und
Monetarisierung des Haftungsrisikos (siehe BAND 5 ‚Dokumentation Modellstandort C’, Kapitel 5.1)
für den Standort vorgenommen. Dieser Schritt schafft die erforderliche Klarheit über die monetären
Risiken für eine Nachnutzung. Zu klären bleibt die Frage der Übernahme der Kosten oder ein
Schlüssel für die Splittung auf die einzelnen Eigentümer.
Das Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen wurde mit
rund 293 T€ monetarisiert.
Fazit: Die Unwägbarkeit des aus ökologischen Sachverhalten resultierenden
Inanspruchnahmerisikos stellte bislang ein wesentliches Hemmnis für
die Standortentwicklung dar.
Finanzielle Aspekte
(Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische
Mehraufwendungen)
Konfliktsituation aufgrund der Kosten bzw. der Finanzierung der Standortentwicklung
Ein Verkehrswertgutachten existiert zum Standort nicht. Nach Angaben des Gutachterausschusses
beim Katasteramt Jena kann von einem Bodenrichtwert von 30,00 €/m² für das ‚unsanierte Grundstück’
ausgegangen werden. Entsprechend der Grundstücksgröße wäre der Verkehrswert mit
330 T€ zu beziffern. Für die umliegenden gewerblich genutzten Flurstücke konnte ein Bodenrichtwert
von 50,00 €/m² recherchiert werden. Angewendet auf das Grundstück des Tanklagers könnte
so nach erfolgter Sanierung ein Preis von 550 T€ erzielt werden. Allein das Inanspruchnahmerisiko
zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen, monetarisiert mit rund 293 T€, nimmt
damit rund 130 % der Differenz aus den Verkehrswerten des ‚sanierten’ und ‚unsanierten’ Grundstückes
ein.
Grundstückswert für unsanierten Standort: 30 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
Grundstücks-/Bodenrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 50 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
ca. 330 T€
ca. 550 T€
Differenz ca. 220 T€
Inanspruchnahmerisiko ca. 293 T€
REFINA: | Projektbericht | 101

Zudem bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, betreffend
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (Hauptkostenanteil),
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz,
3. den Rückbau und die Entsorgung von über- und unterirdischen Anlagen,
4. schädliche Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung),
5. durchzuführende Abfallberäumungen und
6. Kontaminationen des Grundwassers (bei Baugrubenwasserhaltungen).
Die Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) würde einen Kostenaufwand
von ca. 975 T€ (zusätzlich zur Beseitigung der behebungspflichtigen Lasten/Inanspruchnahmerisiko)
erfordern.
Die Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status quo nicht
erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die oben aufgeführten
Positionen 1. - 6. berührt werden. Je nach Art der Standortentwicklung wird unterschiedlich
in Böden eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Anlagen usw. erforderlich.
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise fallen bei Konzepten ohne Eingriffe in
den Boden keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) an.
Die im BAND 5 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für die Beseitigung
des jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe von 2 % bis max. 23 % des theoretischen maximalen
Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.
Die Finanzierung von Altlastensanierungen bei verschiedenen Eigentümern stellt in der Praxis oft
ein schwerwiegendes Problem dar. Dabei dominiert häufig die Streitfrage, wie Gesamt-
Sanierungskosten zwischen Flurstückseignern gesplittet werden sollen:
a) pauschal dividiert durch die Anzahl der Eigentümer,
b) pauschal anteilig nach Flurstücksgröße,
c) real nach Anteil der Sanierungskosten je Flurstück (sehr aufwändig) oder
d) gewichtet nach dem Haupt-Verursacher des Schadens.
Wie auch immer die Kostensplittung vorgenommen wird, ist dazu eine vertragliche Vereinbarung
notwendig. Das am Modellstandort Jena Tanklager festgestellte Sanierungserfordernis hat dazu
geführt, dass auf privatrechtlicher Ebene nunmehr eine Vereinbarung über die Kostenteilung des
Eigenanteils an der Sanierungsuntersuchung einschließlich Sanierungskonzept getroffen wurde.
Die Parteien sind sich darin einig, dass aufgrund des unverhältnismäßig hohen Aufwandes der
geringe Anteil der Kosten der Erbengemeinschaft auf die restlichen Eigentümer entsprechend aufgeteilt
wird. Vorerst bleiben die Flächen im jeweiligen Eigentum.
Land Thüringen, Städte und Gemeinden bedienen sich bei der Flächenentwicklung oft eines Dritten.
So hat z.B. die LEG Thüringen als Geschäftsbesorger des Freistaates Thüringen bei der Entwicklung
von Flächen des Sondervermögens ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’ sowie durch Städte
und Gemeinden beauftragter Entwicklungsträger für Industrie- und Gewerbeflächen weitgehende
Erfahrung. Inanspruchnahmerisiko und Teile des Investitionsrisikos werden hier von der LEG Thüringen
nach vorhandener Grundstücksverfügbarkeit übernommen.
Die hauptsächlichen Förderinstrumente zur Sanierung von Altlasten im Land Thüringen sind im
Kapitel 3.8.3 detailliert aufgezeigt.
Für den Modellstandort Jena Tanklager liegt ein Freistellungsbescheid vor. Im Rahmen der Zusage
von Zuwendungen für die derzeit vorgenommenen Sanierungsuntersuchungen wurde das ‚Sondervermögen
WGT-Liegenschaften Thüringen’ ausgenommen. Hier sind 100 % der anteiligen Kosten
zu übernehmen, damit künftig auch der Gesamtanteil der Sanierungskosten.
102 | REFINA: | Projektbericht

Da der Modellstandort im Sanierungsgebiet ‚Gewerbegebiet Unteraue’ liegt, gilt das besondere
Städtebaurecht. Für kommunale sowie private Bauvorhaben bestehen im Sanierungsgebiet Fördermöglichkeiten.
Förderfähig sind u.a.:
- Grunderwerb der Stadt
- Ordnungsmaßnahmen
- Freiraumgestaltung
Eine finanzielle Entlastung der Stadt kann die Möglichkeit der Übernahme kommunaler
Mitleistungsanteile durch den Eigentümer/Interessenten im Falle der Nutzung durch den Kommunalservice
Jena darstellen. Dies wäre in diesem konkreten Fall zu prüfen.
Dass allein der Bedarf an Flächen für gewerbliche Nutzungen, also die Nachfrage auf dem Markt,
so stark ist, dass die finanziellen Risiken bei der Standortentwicklung nur eine untergeordnete Rolle
spielen, muss bezweifelt werden.
Prinzipiell ist in diesem Zusammenhang jedoch die Frage des Anteils der finanziellen Risiken durch
die Hemmnisbeseitigung an der Gesamtinvestition zu stellen. Bei großen Investitionen, in deren
Rahmen diese Hemmnisbeseitigung nur einen geringen Bruchteil ausmacht, spielt diese Frage nur
eine entsprechend untergeordnete Rolle.
Fazit: Die aus haftungsrechtlich begründbaren Ansprüchen resultierenden
Sanierungsaufwendungen (293 T€) sind um ca. 1/3 höher als die Wertsteigerung
von 220 T€, die der Standort durch die Sanierung erfährt.
Unter der Prämisse, dass für den Modellstandort Tanklager Fördermittel
in Anspruch genommen werden können, stellt die Finanzierung der
unrentierlichen Kosten kein wesentliches Hemmnis dar.
Fachtechnische Aspekte
(Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktsituation aufgrund städtebaulicher Belange
Das baulich-räumliche und das gestalterische Konfliktpotenzial ist aufgrund der Rahmenbedingungen
gering. Lediglich der aktuelle Zuschnitt des Grundstückes stellt einen Konflikt dar, da eine potentielle
Nutzung eingeschränkt wird. Deshalb werden in den Konzeptvarianten bereits angrenzende
Flurstücke in den Entwurf einbezogen.
Die Umsetzung der einzelnen Varianten steht damit in direktem Zusammenhang mit der Verfügbarkeit
aller, auch der in die Planung einbezogenen Grundstücke. Die sicherlich umsetzungsfähigste
Variante wäre, wenn der Entwicklungsbereich im Alleineigentum stehen würde. Dazu müssten
alle Grundstücke durch einen Eigentümer (hier entweder Stadt/LEG oder Bahn) erworben bzw. ein
Flächentausch vorgenommen werden. Aufgrund der zu erwartenden Sanierungskosten stellt diese
Variante allerdings ein zu hohes Risiko für den einzelnen dar und ist daher eher als unrealistisch
einzuschätzen.
Ein in der Praxis bewährtes Verfahren zur Bodenneuordnung ist die freiwillige Umlegung (BauGB –
Vierter Teil – Bodenordnung §§45 ff.). Alle betroffenen Grundstückseigentümer werfen ihre Grundstücke
in die Verteilungsmasse ein. Es entsteht kurzzeitig ein Gesamtgrundstück. Nach Abzug der
öffentlichen Flächen, welche der Stadt zugeteilt werden, erhält jeder Partner nach Abschluss des
notariellen Vertrages, Auflassungsvormerkung und Eintragung ins Grundbuch anteilig Nettobauland.
Am Modellstandort erweist sich allerdings ein gesamthänderisches Eigentum der Partner als
sinnvoll, da die verschiedenen Varianten nur auf dem Gesamtgrundstück realisierbar sind. Eine
mögliche Grundstücksteilung muss im Verfahren ausgeschlossen werden.
Sollte langfristig keine Einigung mit den angrenzenden Grundstückseigentümern erzielt werden,
sind die Entwicklungsvarianten am Standort nicht umsetzbar.
REFINA: | Projektbericht | 103

Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung setzt eine Bodenneuordnung
voraus. Das Entstehen unnutzbarer Grundstückszuschnitte
und somit potentieller Brachen wird dadurch verhindert.
Konfliktsituation aufgrund der Baugrundverhältnisse
Die Baugrundverhältnisse sind insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen. Daher sind bei der Errichtung
von Verkehrs-/oder Lagerflächen zusätzliche kostenwirksame Maßnahmen zur Bodenverbesserung
erforderlich: Bodenaustausch oder –verbesserung von ca. 40cm Schichtdicke und eine
Planumsentwässerung. Bei der Errichtung von Hochbauten sind Flachgründungen nur für untergeordnete
Bauwerke möglich, sonst sind Tiefgründungen, Bodenaustausch oder ggf. Gründungen auf
zusätzlichen Polstern erforderlich. Das Vorhandensein von Tanks und daraus entstehende Hemmnisse
sind den ökologischen Sachverhalten zuzuordnen.
Zu diesem vermeintlichen Grundstücksmangel aufgrund der ungünstigen Baugrundverhältnisse ist
anzumerken, dass solche Verhältnisse für Gewerbestandorte in Talauen mit dem dort typischen
Schichtaufbau durchaus normal sind. Die gewerbliche Nutzung angrenzender Flurstücke gibt beredtes
Zeugnis davon ab, dass allein aus der Baugrundsituation kein primäres Hemmnis für die
Standortentwicklung abzuleiten ist.
Fazit: Die insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufenden Baugrundverhältnisse
stellen kein herausragendes Hemmnis für die Standortentwicklung dar.
Gesamtbewertung der Konfliktsituation und Grundsätze der Hemmnisbeseitigung
am Modellstandort
Ein gewichteter Vergleich des Konfliktpotenzials aus der Konfliktanalyse führt zu dem Ergebnis,
dass die Problematik der ökologischen Sachverhalte vorrangige Bedeutung für den Standort hinsichtlich
der entwicklungshemmenden Konflikte hat.
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgende Punkte von wesentlicher Bedeutung:
a) Die Einbeziehung der Altlastenproblematik in die Frühphase der Entwicklung des städtebaulichen
Konzeptes schafft eine wirksame Kostenersparnis und ist eine Hilfe bei der
Hemmnisbeseitigung. Im speziellen Fall ist die Nutzung der Baugruben, die bei der Beseitigung
der behebungspflichtigen Lasten entstehen, für das konkrete Investitionsvorhaben
synergetisch kostensenkend.
b) Zur Beseitigung der behebungspflichtigen Lasten ist die Aufstellung eines Sanierungsplans
nach BBodSchG durch den Sanierungsverantwortlichen die ordnungsrechtliche
Vorraussetzung für eine weiterführende Bebauung des Standortes.
c) Im Zusammenhang mit den hierfür ermittelten Kosten ist die Klärung der Sanierungsverantwortlichkeit
essentiell. Sofern der ursächliche Handlungsstörer nicht mehr herangezogen
werden kann, müssen die Flurstückseigentümer als Zustandsstörer für die Behebung
der Lasten in Anspruch genommen werden.
d) Zur Beseitigung des Eigentumskonfliktes ist eine Bündelung der Eigentumsverhältnisse
und der Sanierungsverantwortlichkeit zweckmäßig.
e) Die Inanspruchnahme von Fördermitteln ist notwendig, da die Sanierung der Altlasten
vom Eigentümer nicht allein geleistet werden kann. Die Unterstützung sollte vollständig
den Umfang der unrentierlichen Maßnahmen ausgleichen.
104 | REFINA: | Projektbericht

3.4.5. Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
‚Institut/Forschungseinrichtung’
Folgende Annahmen liegen den Kostenprognosen für eine angenommene Nachnutzung als ‚Institut/Forschungseinrichtung
’ zugrunde:
- Die Entfernung aller Tanks und aller schädlichen Bodenveränderungen im Grundwasserschwankungsbereich
erfolgt im Rahmen der Beseitigung behebungspflichtiger Lasten
(Inanspruchnahmerisiko)
- Mit der Neubebauung erfolgt eine Kellergründung bis ca. 2 m u. GOK.
- Unterhalb der Kellersohle erfolgt die Wiederverfüllung der Sanierungsbereiche mit Liefermaterial,
welches im Zusammenhang mit der Beseitigung behebungspflichtiger Lasten
und dem dort auftretenden Massendefizit bereits kalkuliert ist.
- Unterhalb von Frei- und Verkehrsflächen sowie den Baugrubenrändern wird eine Wiederverfüllung
mit standorteigenem Material als ausreichend angenommen.
- Weitere Kosten, z.B. für einen ggf. erforderlichen Verbau der Baugrube zur Straße hin
wurden zunächst nicht berücksichtigt
Abb. 43: Synoptische Darstellung des mindest notwendigen Baugrubenmodells für die Beseitigung behebungspflichtiger
Lasten und der Kellergründung für eine Neubebauung Institut/Forschungseinrichtung
Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 5 detailliert für diese Variante ermittelten
Kosten:
REFINA: | Projektbericht | 105

1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: ca. 293 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos für die Errichtung des
Institutes (nach erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen Lasten)
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen…
(… unter der Voraussetzung, sie laufen als 2 voneinander unabhängige
Baumaßnahmen nacheinander ab. Würden die beiden Maßnahmen ‚in einem
Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund der nur einmaligen Baustelleneinrichtung,
aufgrund der für die 2. Maßnahme bereits teilweise vorhandenen
Baugruben und aufgrund weiterer Synergieeffekte ein
Einspareffekt von ca. 76 T€.)
106 | REFINA: | Projektbericht
ca. 167 T€
ca. 460 T€
Fazit: Für die Umsetzung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ‚Institut/Forschungseinrichtung’
entstehen Gesamtkosten zur Beseitigung
von Risiken aufgrund ökologischer Sachverhalte in Höhe von ca. 460 T€.
Bei der (oft in der Praxis nicht üblichen) Beseitigung des
Inanspruchnahmerisikos und der Investitionsrisiken ‚in einem Zuge’
entsteht ein Einspareffekt von ca. 76 T€. Gemessen an den Gesamtaufwendungen
besteht somit ein Einsparpotenzial von 17%.
Im Zusammenhang mit der Beseitigung von Risiken aufgrund ökologischer Sachverhalte entstehen
weitere Leistungen und Kosten, die jedoch auch ohnehin bei der beabsichtigten Investition ‚Institut/
Forschungseinrichtung’ anfallen (‚Sowieso’ – Kosten) 4 .
Diese ‚Sowieso’ – Kosten sind Aufwendungen für Maßnahmen, Arbeiten und Arbeitsschritte, die für
sich alleine keine Gefahrenabwehrmaßnahmen oder investitionsbedingten Mehraufwendungen
darstellen, zur Durchführung dieser aber unabdingbar sind und bei der vorgesehenen Investition
genauso notwendig wären (z.B. Laden und Lösen bei Bodenaushub, sofern sich der zugehörige
Arbeitsbereich mit der investitionsbedingten Baugrube überschneidet).
Die Grafik Abb. 44 gibt eine Übersicht über die Kostenstruktur im Zusammenhang mit den ökologischen
Sachverhalten für die Konzeptvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’. Die grafisch dargestellten
Überschneidungen beim Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko kennzeichnen das Einsparpotenzial
in Höhe von 76 T€, das durch die Kombination beider Leistungspakete erzielt werden
kann.
4 ‚Sowieso’-Leistungen oder auch –kosten ist eine feststehende Begrifflichkeit aus der Baupraxis. Zuweilen wird
auch der adäquate Begriff ‚Ohnehin’-Kosten verwendet.

3.4.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept
- Optimierungsvariante -
Wahl der geeigneten Variante
Aus städtebaulicher Sicht wurde die Variante ‚Autohaus/kleiner Gewerbehof’ mittels des im Projekt
entwickelten Instrumentes der qualitativen Bewertung städtebaulicher Entwürfe als städtebauliche
Vorzugsvariante von den vier untersuchten Konzeptvarianten ermittelt.
1,000,000 €
900,000 €
800,000 €
700,000 €
600,000 €
500,000 €
400,000 €
300,000 €
200,000 €
100,000 €
theoretisches maximales Investitionsrisiko
behebungspflichtige Lasten
Wertstoffhof Autohaus Institut Stadion
Abb. 44: Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten, des Investitionsrisikos sowie der ‚Sowieso’-Kosten für den Modellstandort
C für vier verschiedene Investitionsvorhaben (Konzeptvarianten 1 – 4)
Bei den Varianten ‚Autohaus’ und ‚Wertstoffhof’ wird die Grube, die bei der Beseitigung des
Inanspruchnahmerisikos (= Altlastensanierung) entsteht, nicht zur Bebauung benötigt. Durch den
sonst geringen Eingriff in den Boden bieten sich bei den beiden Varianten kaum Chancen für eine
Optimierung. Die Bergung und Entsorgung der unterirdischen Tanks und der notwendigen Sanierung
der Altlasten steht in keinem Verhältnis zu der relativ geringen Gesamtinvestition zur Herstellung
der Bebauung, der Freiraumgestaltung und dem zu erwartenden Gewinn der Betreibung.
Bei der Betrachtung der Kostenprognosen für die ökologischen Lasten (Inanspruchnahme- und
Investitionsrisiko) weist die Variante ‚Basketballstadion/Sportarena’ in der grafischen Darstellung
die größte Überschneidung auf (siehe Grafik: Abb. 44). Damit wird ausgedrückt, dass bei der Beseitigung
des Inanspruchnahmerisikos und der Investitionsrisiken ‚in einem Zuge’ ein Einspareffekt
von ca. 90 T€ entsteht. Bei dieser Konzeptvariante besteht jedoch aufgrund der Größe des Baukörpers
und der kleinen Fläche des Modellstandortes kein weiteres Optimierungspotenzial hinsichtlich
des Bodenaushubs, da Form und Größe fix sind. Da der Baukörper fast die gesamte Grundstücksfläche
einnimmt, lassen sich die Aufwendungen für den Aushub nicht minimieren.
Hohes Einsparpotenzial besteht dort, wo die bei der Entsorgung der Tanks entstehende Grube als
Baugrube für die Investition genutzt werden kann. Eine solche Situation stellt sich bei der Konzept-
REFINA: | Projektbericht | 107

variante ‚Institut/Forschungseinrichtung’ dar, die daher für eine weitere Untersuchung von Optimierungsmöglichkeiten
für ein Integriertes Standortentwicklungskonzept dienen soll.
Optimierungsansätze für ein Integriertes Standortentwicklungskonzept
Zur Entwicklung eines Integrierten Standortentwicklungskonzeptes stehen zwei grundsätzlich verschiedene
Ansätze zur Diskussion.
Ansatz A:
Abb. 45: Konzeptvariante Optimierungsansatz A
Ansatz B:
Abb. 46: Konzeptvariante Optimierungsansatz B
108 | REFINA: | Projektbericht
Dieser Ansatz ist ein Kompromiss aus ursprünglichem
städtebaulichen Ideal-Entwurf und kostengünstigem
Eingriff in den kontaminierten Boden.
Das Integrierte Konzept A versucht die ursprüngliche
städtebauliche Konzeptvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’
so auf dem Grundstück neu
zu arrangieren, dass zwar die bei der Sanierung
der ‚Behebungspflichtigen Lasten’ (=Inanspruchnahmerisiko)
entstandene Baugrube genutzt
wird, aber der Gebäudehabitus der städtebaulichen
Konzeptvariante deutlich erkennbar
bleibt. Dabei wird ein zusätzlicher Eingriff in den
Boden notwendig.
Dieser Ansatz ist im Hinblick auf den Eingriff in
den kontaminierten Boden kostengünstig, weicht
aber erheblich vom ursprünglichen städtebaulichen
Idealkonzept ab.
Das Integrierte Konzept B basiert auf einem minimalen
Eingriff in den Boden. Die nach der Sanierung
der ‚Behebungspflichtigen Lasten’ (= Inanspruchnahmerisiko)
entstandene Baugrube
fixiert die Positionen der Kellergeschosse. Das
Gebäudevolumen für das Institut/die Forschungseinrichtung
aus dem Städtebaulichen Konzept
wird überformt und orientiert sich an diesen vorgegebenen
Kellergeschossen. Da am Modellstandort
C keine Raumkanten und Kubaturen
umgebender Bebauung aufzugreifen ist, ist auch
die Konzeptvariante aus städtebaulicher Sicht
umsetzbar. Aufgrund des größeren Optimierungseffektes
wird sie nachfolgend weiter entwickelt.

Städtebauliches Konzept der Optimierungsvariante (Ansatz B)
Labor/Forschungseinrichtung
Verkehrserschließung
Wie in der Ausgangsvariante erfolgt die Erschließung über die Löbstedter Straße. Stellplätze für
Mitarbeiter befinden sich an der Bahn, für Besucher an der Straße. Der Hauptzugang befindet sich
im zweigeschossigen Zwischenbau, dem Atrium.
Hochbauliche Nutzung
In den bei der Sanierung der ‚Behebungspflichtigen Lasten’ entstandenen Baugruben werden die
notwendigen Kellergeschosse errichtet, auf denen eine Gebäudekombination aus Büro- und Forschungseinrichtungen
entsteht.
Der Gebäudekomplex setzt sich aus drei Gebäuden zusammen. Das nördliche Gebäude ist zehngeschossig
und komplett unterkellert. Das südliche viergeschossige Gebäude ist teilunterkellert
und umschreibt einen Innenhof, der der Funktion des Gebäudes entsprechend zu gestalten ist.
Beide Gebäude werden durch ein zweigeschossiges Atrium miteinander verbunden. Das Atrium
stellt den Haupteingang dar, ist Zentrum der Information und Kommunikation. Hier ist das kleine
Café der ursprünglichen Konzeptvariante integriert.
Die Gestaltung des Baukörpers wird heutigen gestalterischen und funktionellen Ansprüchen eines
modernen Bürokomplexes gerecht.
Freiflächen
Die Nutzung und Gestaltung der Freiflächen unterscheidet sich nicht von der Ausgangsvariante
(siehe Kapitel 3.4.2)
Kostenbetrachtung
Abb. 47: Synoptische Darstellung des mindest notwendigen Baugrubenmodells für die Beseitigung behebungspflichtiger
Lasten und der optimierten Kellergründung für eine Neubebauung im Rahmen einer Nachnutzung als Institut/Forschungseinrichtung
(integriertes Standortentwicklungskonzept)
REFINA: | Projektbericht | 109

Abb. 48: Optimierungsvariante ‚Labor/Forschungseinrichtung’
110 | REFINA: | Projektbericht

Nachfolgende Tabelle gibt einen vergleichenden Überblick zu den Kosten der ursprünglichen Variante
(vgl. Abschnitt 3.4.5) und dem Integrierten Standortentwicklungskonzept:
ursprüngliche
Variante
‚Institut’
Integriertes
Standortentwicklungskonzept
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: ca. 293 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos für die
Errichtung des Institutes:
(nach erfolgter Sanierung behebungspflichtiger Lasten)
ca. 167 T€
ca. 144 T€
3. ‚Sowieso’- Kosten ca. 233 T€ ca. 167 T€
∑ Gesamtkosten unter der Voraussetzung, Maßnahmen
1 und 2 laufen nacheinander ab:
Würden die beiden Maßnahmen ‚in einem Zuge’ erfolgen,
ergäben sich
- aufgrund der nur einmaligen Baustelleneinrichtung,
- aufgrund der für die 2. Maßnahme bereits teilweise
vorhandenen Baugruben und
- weiterer Synergieeffekte
Einspareffekte in Höhe von:
� ca. 693 T€ � ca. 604 T€
ca. 76 T€ ca. 125 T€
Differenz: � ca. 617 T€ � ca. 479 T€
Nachfolgende Grafik stellt diese Kostenstruktur für die ursprüngliche und die optimierte städtebauliche
Konzeption (Integriertes Standortentwicklungskonzept) für den Modellstandort C gegenüber:
REFINA: | Projektbericht | 111

Abb. 49: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten und das Investitionsrisiko für die ursprüngliche
und die optimierte Konzeptvariante 3 (Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Modellstandort C
Die Überschneidungen beim Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko kennzeichnen auch hier die
Einsparpotenziale, die durch die Kombination beider Leistungspakete erzielt werden können.
Fazit: Werden die Leistungen für die Beseitigung des Inanspruchnahme- und
des Investionsrisikos als zwei voneinander unabhängige, nacheinander
ablaufende Baumaßnahmen durchgeführt, entstehen für die Umsetzung
des städtebaulichen Konzeptes ‚Institutsneubau’ Gesamt-
Aufwendungen für die Beseitigung umweltrelevanter Sachverhalte incl.
der ‚Sowieso’- Kosten in Höhe von insgesamt 693 T€ (100%).
Wird das städtebauliche Konzept hinsichtlich der Lage der Unterkellerungen
den Baugruben für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos
angepasst und die Tiefbauleistungen ‚in einem Zuge’ durchgeführt, betragen
die Kosten für diese Leistungen nur noch 479 T€ (69%).
Somit kann ein Einspareffekt von 214 T€ (entspricht 31%) erzielt werden.
112 | REFINA: | Projektbericht

3.4.7. Schlussfolgerungen für Modellstandort C
Städtebauliche Ansätze
Die Stegreifentwürfe haben gezeigt, dass auf diesem Standort infolge der heterogenen Rahmenbedingungen
eine Vielzahl städtebaulicher Lösungsmöglichkeiten gefunden werden kann. Sowohl
die Lage im Gewerbegebiet als auch die direkte Nachbarschaft der ICE-Bahnstrecke hatte bei erster
Betrachtung dafür gesprochen, den Wert des Grundstückes als gering und eine nachhaltige
Entwicklung mit Impulsen für die Umgebung des Standortes als kaum umsetzbar einzustufen. Bei
intensiverer Untersuchung stellte sich dann aber heraus, dass das Potenzial des Standortes gerade
in der Heterogenität des Standortes liegt.
Dadurch ist es möglich, alternativ zu der favorisierten Nutzung als Standort des städtischen Wertstoffhofs
eine Nutzung als Forschungs- und Wissensstandort zu entwickeln. Ein Institut oder Laborgebäude
würde den ‚Imaginata’-Standort sichtlich stärken und könnte eine Initialzündung zur
Entwicklung des ganzen Stadtteils darstellen. Denkbar wäre ein Demonstrations- und Schulungsgebäude
mit Anlagen zur Energieerzeugung aus regenerativen Energiequellen (Solarthermie, Photovoltaik,
oberflächennahe Geothermie… ) und Maßnahmen zur Energieeinsparung (transparente
Wärmedämmung, Wärmerückgewinnung, latente Wärmespeicherung). In Objektnähe könnte ein
Motor-BHKW oder ein Brennstoffzellen-BHKW stehen, welches neben der Nahwärmeversorgung
benachbarter Einrichtungen und Stromeinspeisung auch als Schulungsobjekt genutzt werden
kann. Andere Optionen zur effizienten CO2-Minderung, wie die Errichtung einer Lärmschutzwand
zur Bahnstrecke mit unterschiedlichsten Photovoltaik-Modulen als Testanlage sind ebenfalls denkbar.
Die Nähe zur Innenstadt und die gute verkehrliche Anbindung sprächen für ein solches Schulungszentrum,
welches möglicherweise mit der präsenten Wissenschaftslandschaft in Jena gekoppelt
werden könnte.
Mit einer Nutzung als Forschungs- und Wissensstandort wäre dem Ziel der Stadt Jena zur Revitalisierung
der Innenstadt unter den Gesichtspunkten Attraktivität und Lebensqualität, der Schaffung
von Standorten mit hoher Erlebnisqualität und Anreizen für Bildung und Arbeit weit mehr gedient
als dem pragmatischen Ansatz der Nutzung als Wertstoffhof.
Finanzielle Aspekte
Eine intensive bauliche Nutzung des Grundstücks bringt finanzielle Vorteile mit sich: Zum einen ist
es erforderlich, die Tanks im Rahmen der Altlastensanierung zu entsorgen. Die dadurch entstehende
Baugrube reduziert für Bauvorhaben mit geplanter Unterkellerung deutlich die Investitionskosten.
Außerdem ist die Verfüllung der Baugrube nicht notwendig, wie dies zum Beispiel beim
Wertstoffhof, der ohne Unterkellerung auskommt, der Fall wäre. Im Zusammenhang mit dem Schulungsobjekt
könnte hier über die Nutzung von Erdwärme über ‚Energiepfähle’ im
Fundamentbereich nachgedacht werden.
Die anfallenden Sanierungskosten für die Entsorgung der Tanks sind beträchtlich. Um diese Aufwendungen
in eine wirtschaftliche Entwicklung des Grundstückes einbinden zu können ist eine
hohe Investition erforderlich. Die prozentualen Aufwendungen für die Altlastensanierung fallen bei
einer hohen Gesamtinvestition geringer aus als bei einer geringen Investition und verbessern dadurch
die Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme.
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt
Neben den bestehenden Entwicklungshemmnissen am Standort Tanklager ist hier besonders die
planungsrechtliche Sicherheit für eine spätere Investition hervorzuheben. Im Gegensatz zur Entwicklung
auf der Grünen Wiese besteht hier bereits Baurecht unter Beachtung des Einfügungsgebots.
Der Investor spart neben den Planungskosten auch Zeit für ein oft langwieriges und aufwändiges
Bauleitplanverfahren mit immer ungewissem Ausgang. Besonders die naturschutzfachlichen
Aspekte, wie der Nachweis des Ausgleiches und die Beeinträchtigung der Umweltfaktoren im
REFINA: | Projektbericht | 113

Rahmen des Umweltberichtes, sind am Standort nicht zu erbringen. Des Weiteren sind durch den
Investor keine aufwändigen Erschließungsleistungen herzustellen.
Optimierung von städtebaulichen Konzepten
Eine nachträgliche Optimierung eines vorhandenen städtebaulichen Konzeptes bzw. eines architektonischen
Entwurfes erscheint zunächst problematisch und nicht an jedem Standort und bei
jedem Konzept möglich. Durch einen erneuten Planungsprozess entstehen hier zusätzliche Kosten,
die aber angesichts der hier beispielhaft durchgeführten Berechnungen gerechtfertigt sind.
Eine frühzeitige und genaue Darstellung der Aufwendungen und Maßnahmen zur Beseitigung der
behebungspflichtigen Lasten und des speziellen Investitionsrisikos sollte die Basis für das Konzept
der baulich räumlichen Gestaltung und der Gestaltung des Freiraumes bilden. Dabei stellt bereits
die synoptische Darstellung des mindest notwendigen Baugrubenmodells mit dem
Risikoprognosemodell eine hilfreiche Grundlage dar.
Chancen der Umsetzung
Ausdrücklicher Wunsch der Stadt Jena und des Kommunalservice Jena (KSJ) ist es, auf dem Modellstandort
den zum Teil bereits betriebenen städtischen Wertstoffhof auszubauen. Aus gesamtstädtischen
Überlegungen ist der Modellstandort für einen Wertstoffhof im Stadtgebiet geeignet. Er
befindet sich im Gewerbegebiet, in unmittelbarer Nähe zu dem Hauptsitz des KSJ. Das Grundstück
ist gut an die städtische Infrastruktur angebunden. Einen Ersatzstandort mit ähnlich günstigen Voraussetzungen
zu entwickeln, ist für die Stadt Jena mit einem erheblichen Aufwand verbunden und
wird daher als eher unrealistisch eingeschätzt.
114 | REFINA: | Projektbericht

3.5. Modellstandort D: Weimar-Werk, Bad Lobenstein
Abb. 50: Luftaufnahme des Standortes Weimar-Werk Bad Lobenstein, Quelle: GeoContent, Aufnahmedatum 30.09.2000
Die Luftaufnahme zeigt den Standort Weimar-Werk Bad Lobenstein inmitten eines aus Wohnbebauung
und Kleingewerbe bestehenden Mischgebietes. Der Standort befindet sich in zentraler
Lage der Ortschaft.
Östlich des Standortes grenzt die Poststraße an, gefolgt von Gleisanlagen der Deutschen Bahn
AG. In einer Entfernung von ca. 80 m fließt die Lemnitz als nächstgelegener Vorfluter in südliche
Richtung.
Südlich des Standortes grenzt Wohnbebauung an, gefolgt von industrieller Nutzung. In einer Entfernung
von ca. 500 m befindet sich die ‚ARDESIA-Therme’ mit angeschlossenem Kurbetrieb und
einem Freibad.
Westlich grenzt die Heinrich-Behr-Straße an das Grundstück, gefolgt von Wohnbebauung.
Im Norden befinden sich gewerblich genutzte Gebäude und in einer Entfernung von ca. 200 m eine
Sportanlage.
REFINA: | Projektbericht | 115

3.5.1. Bestand
Deskription Modellstandort D: Weimar-Werk, Bad Lobenstein
Lage in Stadt
Nutzung
Städtebau
Baurecht
Baugrund
Altlasten
Eigentum
Nördlich der Altstadt, in fußläufiger Entfernung zu Zentrum und Kurpark;
in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof;
unweit der Schulstandorte;
ehemalig: Gewerbe/Industrie
Parzellenstruktur Größe: 0,63 ha;
Ziele
momentan: Leerstand/Abbruch
bebaute Fläche (Hochbauten)
versiegelte Oberfläche
unversiegelte Oberfläche
geplant: Wohnen und Gewerbe
116 | REFINA: | Projektbericht
1.355 m²
2.655 m²
3.585 m²
(18%)
(35%)
(47%)
in Stadtlage, Zentrumsnähe,
in unmittelbarer Nähe zum geplanten zweiten Zentrum,
Nähe zu Schul- und Sporteinrichtungen,
heterogene Bauvolumen, diverse Baustile und Konstruktionsarten in Nachbarschaft
Innenbereich;
gemischt genutzte Baufläche im Flächennutzungsplan (in Aufstellung),
Bebauungsplan im Aufstellungsverfahren;
bauliche Vorhaben für Grundstück nach § 34 Baugesetzbuch
Um eine heterogene Tragfähigkeit für Verkehrsflächen zu erreichen, ist ein Bodenaustausch
bis ca. 30 cm unter Planum erforderlich (bei Durchfeuchtung/weicher Konsistenz
bis 60 cm).
Für Bauwerke mit moderaten Lasten ist eine Flachgründung auf einem 1 m mächtigen
Polster möglich. Bei höheren Lasten sind zusätzliche Baugrunderkundungen
erforderlich.
Bodenkontaminationen: Umfang öffentlich-haftungsrechtlich begründbarer Sanierungsmaßnahmen
bislang ungeklärt;
Grundwasserkontaminationen, die sich auf benachbarte Grundstücke ausdehnen:
mögliche privatrechtliche Haftungsansprüche von Grundstückseignern im Abstrom,
deren Grundwasserqualität beeinträchtigt wurde, ebenfalls ungeklärt
GESA mbH -
Gesellschaft zur Entwicklung und Sanierung von Altstandorten mbH
Eigentümer:
zum Verkauf angeboten
Stadt:
Entwicklung eines zweiten innerstädtischen Zentrums (großflächiger Handel, Dienstleistung)
um den Heinrich-Scherer-Platz in der Nähe des Grundstücks,
Wohn- und Gewerbenutzung
Interessenten:
keine

Abb. 51: Bestandslageplan 06. Juli 2006
REFINA: | Projektbericht | 117

3.5.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wurden aus einer Vielzahl städtebaulicher
Stegreifentwürfe für den Modellstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren vier städtebauliche
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es handelt sich um:
Konzeptvariante 1 ‚Autohaus’
Konzeptvariante 2 ‚Mischgebiet Bestand’
Konzeptvariante 3 ‚Mischgebiet neu’
Konzeptvariante 4 ‚Wohnen’
Vorzugsvariante ‚Mischgebiet Bestand’
Mittels des im Projekt entwickelten Instrumentes der qualitativen Bewertung städtebaulicher Entwürfe
wurde die Konzeptvariante 2 ‚Mischgebiet Bestand’ aufgrund folgend genannter, wesentlicher
Vorzüge als städtebauliche Vorzugsvariante ermittelt.
Stadtbild und
Landschaft:
118 | REFINA: | Projektbericht
· bei angemessenen Kubaturen werden Raumkanten hergestellt und die
Stadtsilhouette bleibt unbeeinflusst
· nutzungsadäquate Freiraumqualität
Bau- und Raumstruktur: · optimale Nutzungsmischung (Wohnen und Gewerbe)
· durchschnittliche Ausnutzung des Maßes der Bebauung und des Versiegelungsanteils
· gemischte Bauweise und umgebungstypische Dachform
Konfliktpotenzial:
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:
· durchschnittliche Emission
· In Bezug auf Natur- und Umweltschutz teilweise Aufwertung
· Nachbarschaftsrecht wenig betroffen
· Stadtklima unbeeinflusst
· Nachhaltige Nutzung
· Gering ist der Einfluss auf Impulswirkung, Image, Innovation und Baukultur
Verkehrserschließung
Aufgrund der topographischen Gegebenheiten ist die Erschließung des Standortes von beiden
angrenzenden Straßen (Poststraße im Osten, Heinrich-Behr-Straße im Westen) aus möglich. Somit
wäre der Standort für die geplante Nutzung optimal erschlossen, da für die verschiedenen
Funktionsbereiche Wohnen im westlichen Teil und gewerbliche Nutzung im östlichen Teil jeweils
separate Zufahrtsmöglichkeiten bestehen. Die stadttechnischen Erschließungsanlagen in der Heinrich-Behr-Straße
entsprechen nach derzeitigem Kenntnisstand eher denen eines Wohngebietes,
am Grundstück befindet sich jedoch bereits eine Trafostation. Sowohl die verkehrliche als auch die
stadttechnische Erschließung des gewerblich genutzten Grundstückteils soll sich daher nach der
Poststraße, die als städtische Erschließungsstraße dient, orientieren.
Hochbauliche Nutzung
Es ist vorgesehen, auf dem Grundstück die noch vorhandene Bebauung entlang der Poststraße zu
sanieren und zu erhalten. Hier könnte sich Wohnnutzung mit nicht störenden Kleingewerbebetrieben
ansiedeln. Die Grundstücksabgrenzung zur westlichen Wohnbebauung kann mittels Stützmauer
oder Geländeterrassierung erfolgen, im rückwärtigen Grundstücksbereich können Stellplätze
geschaffen werden.
Der westliche Grundstücksteil (entlang der Heinrich-Behr-Straße) soll hochbaulich für Einfamilienhaus-
oder Doppelhausbebauung zur Verfügung stehen. Die Traufhöhe sollte 5,5 m nicht überschreiten,
die Gebäude sind mit Satteldächern zu versehen.

Abb. 52: Konzeptvariante 2 ‚Mischgebiet Bestand’
Freiflächen
Alle nicht überbauten Grundstücksteile (außer notwendigen Stellplätzen) sollten gärtnerisch bzw.
grünordnerisch gestaltet werden, um dem Charakter der Umgebung zu entsprechen. Der Höhenunterschied
von ca. drei Metern zwischen Neubebauung und dem Bestand kann als begrünter
Carport genutzt werden. Eine fußläufige Verbindung von den Wohngrundstücken zu den Stellplätzen
bzw. zu den Gewerbeeinheiten sollte möglich sein.
REFINA: | Projektbericht | 119

3.5.3. Umwelthemmnisse:
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
Im Rahmen der Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wurden vorhandene
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.
Seit 1934 wurde auf dem Standort Metallverarbeitung betrieben (zunächst ‚Metallwerk Werner
Schröder’). Nach 1948 firmierte das Werk unter ‚VEB (B) Mewa Lobenstein’, später unter ‚Lomafa
Lobenstein’. 1994 wurde der Standort als Betriebsteil Lobenstein der ‚Weimar-Werk GmbH’ zugeschlagen.
Die Fertigung von Halberzeugnissen, vor allem aber die Metallveredelung (Galvanik)
incl. der Entfettung führten aufgrund des Standes der damaligen Technik, der handlings- und Lagerungsbedingungen
für Betriebs- und Betriebshilfsstoffe, letztendlich eines insgesamt sorgloseren
Umganges mit unserer Umwelt, zu Kontaminationen im Untergrund. So liegen in unterschiedlichen
Tiefen Bodenkontaminationen vor. Das Grundwasser ist ebenfalls kontaminiert.
Hauptkontaminanten sind Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe (LHKW) sowohl für den
Boden als auch für das Grundwasser. Daneben sind für die Bodenkontamination auch MKW (Mineralölkohlenwasserstoffe)
und Schwermetalle (Cr und Ni) relevant.
Inanspruchnahmerisiko
Es erfolgte eine Prüfung der Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/oder ordnungsrechtlich unzulässiger
Einwirkungen, die von Anlagen, Bauwerken oder Abfällen oder von der Stoffbelastung des
Bodens ausgehen.
Bodenfunktionen
120 | REFINA: | Projektbericht
Legende:
schutzgutspezifische Betroffenheitsgrade
0 - nicht betroffen
1 - geringfügig betroffen
2 - betroffen
3 - außer Funktion
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade
0 - robust
1 - gering sensibel
2 - sensibel
3 - höchst sensibel
RK = Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: geringes Risiko
RK 3: mittleres Risiko
RK 4: hohes Risiko
RK 5: sehr hohes Risiko
RK 6: akute Gefahr
Abb. 53: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles (= Verringerung
des Betroffenheitsgrades)

In der Synopsis der Risikoklassifizierung für die 8 Bodenfunktionen (siehe Abb. 20) werden folgende
Risikoklassen abgeleitet:
RK 1 (kein Risiko): Bodenfunktionen 2, 3a, 3b und 3c
RK 2 (geringes Risiko): Bodenfunktion 1b
RK 3 (mittleres Risiko): Bodenfunktion 1a
RK 4 (hohes Risiko): Bodenfunktionen 1c und 3d
RK 5 (sehr hohes Risiko): keine
RK 6 (akute Gefahr): keine
Gemäß der postulierten Verfahrensweise zur Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
ergibt sich die Notwendigkeit der angemessenen Verringerung des Beeinträchtigungsgrades der in
die RK 4 eingestuften Bodenfunktionen um eine Risikoklasse. Die Ursache für die Risikoeinstufung
ist für die Bodenfunktionen 1c und 3d die Gleiche: Die Existenz von Schadstoffkontaminationen im
Untergrund und in der verbliebenen Bausubstanz bewirkte in erster Linie die Betroffenheit dieser
beiden Bodenfunktionen.
Technisch zu bewältigen ist die Erreichung des Sanierungszieles ‚mittleres Risiko’ nur mittels der
Sanierung des Bereiches um die ehemalige Neutralisationsgrube mit Verfüllung der Hohlformen
und Verdichtung sowie durch die Versiegelung der kontaminierten Bereiche innerhalb der verbliebenen
Bausubstanz. Damit ist die Nutzungsfunktion 3d wieder hergestellt. Mit der Sanierung der
kontaminierten Bereiche wird zudem der Betroffenheitsgrad der Bodenfunktion 1c auf die Stufe 1
(‚geringfügig betroffen’) reduziert: ein Stoffnachschub ist nunmehr nicht oder nur noch in geringem
Maße zu prognostizieren. Bei dieser Vorgehensweise tritt als Nebeneffekt ein, dass gleichzeitig der
Betroffenheitsgrad der Bodenfunktion 1a ebenfalls um eine Stufe reduziert wird.
Die im BAND 6 detailliert ermittelte Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos erfordert einen Kostenaufwand
von ca. 565 T€, wenn das Bestandsgebäude bestehen bleibt. Wird dieses entfernt,
fallen aufgrund der dann fehlenden Versiegelung weitere Sicherungsmaßnahmen mit Kosten in
Höhe von zusätzlichen 188 T€ an.
Oberflächenwasser
Es ist ein Oberflächengewässer in der vom
Standort beeinflussbaren Umgebung vorhanden
(Lemnitz). Eine vom Standort ausgehende Kontamination
des Oberflächengewässers wird als
unwahrscheinlich eingeschätzt.
Es besteht demnach kein Risiko.
Abb. 54: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort D, Weimar-Werk Lobenstein
REFINA: | Projektbericht | 121

Grundwasser
122 | REFINA: | Projektbericht
Aus der Einstufung gemäß der Entscheidungsmatrix
ergibt sich eine Zuordnung des Oberen Grundwasserstockwerkes
in ein ‚hohes
Inanspruchnahmerisiko’.
Ein verbesserter Zustand des Grundwassers kann
am Standort durch die Wiederherstellung der Bodenfunktion
1c erreicht werden (Beseitigung der
Schadstoffquelle, Verhinderung eines Schadstoffnachschubes,
Tolerierung der Schadstoffe, die
bereits ‚auf dem Wege’ sind.).
Sanierungsmaßnahmen, das Grundwasser selbst
betreffend, erübrigen sich, wenn nicht privatrechtliche
Ansprüche von Anrainern geltend gemacht
werden.
Abb. 55: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Modellstandort D, Weimar-Werk Bad Lobenstein
Investitionsrisiko
Eine reale Ermittlung des Investitionsrisikos ist nur unter Zugrundelegung eines realen Investitionsprojektes
möglich und erfolgt für den Modellstandort anhand der vier städtebaulichen Varianten
im BAND 6.
Das als Vergleichswert für das optirisk – Projekt interessante theoretische maximale Investitionsrisiko
beinhaltet eine Ermittlung der gesamten auf der Standortfläche möglichen Investitionsrisiken,
die zusätzlich zu den identifizierten und monetarisierten Gefahrenabwehrmaßnahmen
(Inanspruchnahmerisiken) bei der Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch
anfallen würden.
Die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos nach erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen
Lasten erfordert einen Kostenaufwand von ca. 2.290 T€ (Detaillierte Berechnung
in BAND 6).

Kostenzusammenstellung
1. Inanspruchnahmerisiko
a) Kosten beim Stehenlassen des Bestandsgebäudes ca. 565 T€
b) Kosten incl. zusätzlicher Sicherungsmaßnahmen bei Abbruch des
Bestandsgebäudes und einer Entsiegelung
2. Kosten für die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos
(nach erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen Lasten)
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen
(… unter der Voraussetzung, sie laufen nacheinander als 2 voneinander
unabhängige Baumaßnahmen ab [oft Praxis]. Würden die beiden Maßnahmen
‚in einem Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund der nur einmaligen
Baustelleneinrichtung, aufgrund der für die 2. Maßnahme bereits teilweise
vorhandenen Baugruben und weiterer Synergieeffekte ein Einspareffekt
von lediglich 8 T€.)
ca. 753 T€
ca. 2.290 T€
a) Kosten beim Stehenlassen des Bestandsgebäudes ca . 2.855 T€
b) Kosten incl. zusätzlicher Sicherungsmaßnahmen bei Abbruch des
Bestandsgebäudes und einer Entsiegelung
ca . 3.043 T€
Fazit: Infolge einer Entscheidung, ob für eine zukünftige Standortnutzung das
Bestandsgebäude erhalten bleibt oder rückgebaut werden soll, fallen
Kosten für das Inanspruchnahmerisiko zur angemessenen Wiederherstellung
der Bodenfunktionen 1c und 3d unterschiedlich aus: Wird das
Bestandsgebäude weitergenutzt, betragen die Gefahrenabwehrmaßnahmen
565 T€. Im Falle des Gebäudeabrisses entstehen weitere Kosten
zur Gefahrenabwehr in Höhe von 188 T€, so dass sich die Summe auf
753 T€ erhöht.
Die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos nach
erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen Lasten
(Inanspruchnahmerisiko) erfordert einen Kostenaufwand von ca. 2.290
T€.
Bei zeitgleicher Ausführung der Maßnahmen zur Risikobehebung entsteht
ein Einspareffekt von lediglich ca. 8 T€ (0,3 %).
3.5.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse
Konfliktanalyse
Die Grundlagen zur Konfliktanalyse sind im Abschnitt 3.2.4 am Modellstandort ROTASYM erläutert.
Rechtliche Konflikte
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)
Konfliktsituation aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung von Flächen.
Die Flurstücke des Modellstandortes Weimar-Werk Bad Lobenstein sind im Besitz eines Eigentümers.
Die Eigentumsverhältnisse stellen sich wie folgt dar:
REFINA: | Projektbericht | 123

Gesamtfläche: 0,63 ha: 100 % der Fläche GESA GmbH
Fazit: Eine aus eigentumsrechtlichen Gegebenheiten resultierende Konfliktsituation
besteht nicht. Eine uneingeschränkte Standortentwicklung ist
aus dieser Sicht möglich.
Konfliktsituation aufgrund des Baurechts
Am Modellstandort müssen künftige Bauvorhaben zur Zeit nach § 34 Baugesetzbuch (Bauen im
unbeplanten Innenbereich) hinsichtlich ihrer Genehmigungsfähigkeit beurteilt werden. Nach Stand
des Flächennutzungsplanes der Stadt Bad Lobenstein ist der Standort als Mischgebietsfläche (§ 5
Abs. 2 Nr. 1 BauGB) ausgewiesen. Vorhandene bauliche Anlagen genießen – im Rahmen der
Zulässigkeitsvoraussetzungen des BauGB – Bestandsschutz. Gleichzeitig ist der Standort Bestandteil
eines sich im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplanes, der ebenfalls das Ziel
einer späteren Mischgebietsnutzung hat.
Hinsichtlich des Baunebenrechts sind bei der Überplanung des Gebietes baurechtlich beachtliche
Regelungstatbestände anderer Rechtsgebiete wie z.B. des Wasser-, Immissionsschutz-, Naturschutz-
und Straßenrechts zu hinterfragen, die möglicherweise (je nach Art der späteren Grundstücksnutzung)
zu Entwicklungshemmnissen oder Nutzungskonflikten führen könnten.
Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen keine
Entwicklungshemmnisse.
Konfliktsituation aufgrund des Haftungsrisikos
Die Frage des Inanspruchnahme- oder auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte
wurde im Rahmen dieser Arbeit intensiv bearbeitet. Die Altlastensituation wird vornehmlich durch
die frühere Nutzung als Standort für die Maschinenproduktion bestimmt. Aufgrund von Handhabungsverlusten
sowie unzureichender Dichtigkeiten der unterschiedlichen Produktionsstrecken
kam es zur Verfrachtung von Schadstoffen in den Untergrund und in das Grundwasser.
Mit der hier angewandten Methodik wurde erstmals eine exakte Identifizierung und
Monetarisierung des Haftungsrisikos (BAND 6, Abschnitt 5.1.) für den Standort vorgenommen. Dieser
Schritt schafft die erforderliche Klarheit über die monetären Risiken für eine Nachnutzung.
Das Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen wurde mit
rund 565 T€ monetarisiert.
Fazit: Die Unwägbarkeit des aus ökologischen Sachverhalten resultierenden
Inanspruchnahmerisikos stellte bislang ein wesentliches Hemmnis für
die Standortentwicklung dar.
Finanzielle Aspekte
(Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische
Mehraufwendungen)
Konfliktsituation aufgrund der Kosten bzw. der Finanzierung der Standortentwicklung
Es existieren insgesamt drei Verkehrswertgutachten aus den Jahren 1995, 2004 und 2006 zum
Standort. Nach Angaben des Gutachterausschusses (Geschäftsstelle Lobenstein) kann von einem
Bodenrichtwert von 40 €/m² für unbebautes Gelände ausgegangen werden. Aufgrund des Bebauungszustandes
wurde dieser Wert im Gutachten von 2006 auf ca. 28,5 €/m² reduziert. Entsprechend
der Grundstücksgröße wurde der Verkehrswert mit ca. 178,9 T€ ausgewiesen. Angewendet
auf das Grundstück des Weimar-Werkes könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis von 252 T€
erzielt werden.
124 | REFINA: | Projektbericht

Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 28,5 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
Bodenrichtwert für sanierten Standort (gemessen an benachbarten Grundstücken,
gem. Gutachterausschuss): 40 €/m²
ca. 179 T€
ca. 252 T€
Differenz ca. 73 T€
Inanspruchnahmerisiko (mind.) ca. 565 T€
Allein das Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen, das für
den Fall des Bestehenbleibens des Hauptgebäudes mit rund 565 T€ monetarisiert wurde, nimmt
fast das 8-fache der Wertsteigerung ein, die das Grundstück durch die Sanierung erfährt.
Zudem bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, betreffend
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (Hauptkostenanteil),
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz,
3. den Rückbau und die Entsorgung von über- und unterirdischen Anlagen,
4. durchzuführende Abfallberäumungen
5. Kontaminationen des Grundwassers (bei Baugrubenwasserhaltungen)
Die Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) würde einen Kostenaufwand
von ca. 2,29 Mio € erfordern.
Die Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status quo nicht
erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die oben aufgeführten
Positionen 1. - 5. berührt werden.
Je nach Art der Standortentwicklung wird unterschiedlich in Böden eingegriffen, werden Rückbau
oder Teilrückbau, Entsorgung von Abfällen, Baugrubenwasserhaltung usw. erforderlich. Unterschiedliche
Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses theoretischen
maximalen Investitionsrisikos in Höhe von 0,04 % bis max. 10 % je nach Konzeptvariante.
Sie sind im BAND 6 detailliert aufgeführt.
Fazit: Allein das Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter
Bodenfunktionen beträgt das 8-fache der Wertsteigerung, die das
Grundstück durch die Sanierung erfährt.
Aufgrund der Höhe des Inanspruchnahmerisikos im Vergleich zum
Grundstückswert sowie der für eine Nachnutzung zusätzlich anfallenden
Kosten für die Beseitigung des speziellen Investitionsrisikos kann die
Standortentwicklung aus Sicht der ökologischen Sachverhalte ohne die
Inanspruchnahme von Fördermitteln nicht rentierlich abgewickelt werden.
Fachtechnische Aspekte
(Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktsituation aufgrund städtebaulicher Belange
Das baulich-räumliche, das funktionelle und das gestalterische Konfliktpotential sind aufgrund der
Rahmenbedingungen (Mischgebietsnutzung), wenn alle rechtlichen Vorgaben (des BauGB und der
BauNVO) eingehalten werden, relativ gering. Die künftige Bebauung des Standortes sollte jedoch
gestalterische Maßstäbe und Leitlinien für das Gesamt- B- Plan- Gebiet setzen. Lediglich die aktuell
noch vorhandene Bebauung des Grundstückes könnte einen Konflikt darstellen, da eine poten-
REFINA: | Projektbericht | 125

tielle uneingeschränkte bauliche Nachnutzung nicht oder nur erschwert möglich ist. Deshalb wird in
3 Konzeptvarianten vom Abbruch der noch vorhandenen Bebauung ausgegangen.
Der im Bereich des Modellstandortes von der Poststraße zur Heinrich-Behr-Straße zu überwindende
Höhenunterschied erschwert allerdings die Nutzung als ein durchgehendes Grundstück, weshalb
auch die Konzeptvarianten von einer terrassierten Nutzung des Grundstückes ausgehen.
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auf die gestalterische
Wirkung des Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss
nehmen und deren Leitlinien definieren. Das Entstehen von Nutzungskonflikten
im Mischgebiet ist durch die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben
des BauGB und der BauNVO zu verhindern.
Konfliktsituation aufgrund der Baugrundverhältnisse
Die drei relevanten Baugrundschichten (Auffülle, Hanglehm/-schutt, Tonschiefer/-zersatz) weisen
insgesamt mäßige bis günstige Eigenschaften bei den hier bestimmenden Parametern Konsistenz/
Lagerungsdichte/Festigkeit (DIN 1054) auf. Auch die Tragfähigkeiten sind sowohl für die Gründung
von Verkehrsflächen als auch für Hochbauten insgesamt nur als ‚mäßig’ bis ‚günstig’ einzustufen.
Daher sind bei der Errichtung von Verkehrs-/oder Lagerflächen nur geringe zusätzliche kostenwirksame
Maßnahmen zur Bodenverbesserung erforderlich: Bodenaustausch oder -verbesserung von
ca. 30-60 cm Schichtdicke (abhängig von Durchfeuchtung und Konsistenz).
Bei der Errichtung von Hochbauten sind Flachgründungen auf einem 1m mächtigen Polster möglich.
Tiefgründungen erfordern zusätzliche Baugrunderkundungen und Standsicherheitsbetrachtungen.
Die jahrzehntelange Bebauung durch mehrgeschossige Gebäude zeigt, dass aus der Baugrundsituation
kein primäres Hemmnis für die Standortentwicklung abzuleiten ist.
Fazit: Die insgesamt als ‚mäßig’ bis ,günstig’ einzustufenden Baugrundverhältnisse
stellen kein Hemmnis für die Standortentwicklung dar.
Gesamtbewertung der Konfliktsituation und Grundsätze der Hemmnisbeseitigung
am Modellstandort
Die Konfliktanalyse führt zu dem Ergebnis, dass die Problematik der ökonomischen Sachverhalte
vorrangige Bedeutung für den Standort hinsichtlich seiner Entwicklung hat. Nachfolgende Zusammenstellung
zeigt das analysierte Konfliktpotenzial in gewichteter Reihenfolge:
a) Wesentliches Entwicklungshemmnis ist das aus ökologischen Sachverhalten
resultierende Haftungsrisiko.
b) Ja nach konkreter Art der baulichen Nachnutzung fallen für die Berücksichtigung
umweltrelevanter Sachverhalte in Form von Investitionsrisiken weitere
Kosten an.
c) Die städtebauliche Situation bildet kein Entwicklungshemmnis, dennoch sollte
ein Entwicklungskonzept für den Standort auf die gestalterische Wirkung des
Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss nehmen und deren Leitlinien
definieren.
d) Kein Entwicklungshemmnis stellen die Baugrundverhältnisse dar, die als
‚mäßig’ bis ‚günstig’ einzustufen sind.
e) Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen keine Entwicklungshemmnisse.
126 | REFINA: | Projektbericht

f) Aus Gründen der Eigentumssituation werden ebenfalls keine Standortentwicklungshemmnisse
abgeleitet.
Aus der Konfliktanalyse werden die prinzipiellen Schlussfolgerungen abgeleitet:
- Zur Beseitigung der behebungspflichtigen Lasten ist die Aufstellung eines Sanierungsplans
nach BBodSchG durch den Sanierungsverantwortlichen die ordnungsrechtliche
Vorraussetzung für eine weiterführende Bebauung des Standortes.
- Im Zusammenhang mit den hierfür ermittelten Kosten ist die Klärung der Sanierungsverantwortlichkeit
essentiell. Sofern der ursächliche Handlungsstörer nicht mehr herangezogen
werden kann, müssen die Flurstückseigentümer als Zustandsstörer für die Behebung
der Lasten in Anspruch genommen werden.
- Die Inanspruchnahme von Fördermitteln ist notwendig, da die Sanierung der Altlasten
vom Eigentümer nicht allein geleistet werden kann. Die Unterstützung sollte vollständig
den Umfang der unrentierlichen Maßnahmen ausgleichen.
3.5.5. Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
‚Mischgebiet Bestand’
Der Kostenprognose für eine angenommene Nachnutzung als Mischgebiet aus Gewerbefläche
(Produktionshauptgebäude bleibt bestehen) und Wohnbebauung gemäß Konzeptvariante 2 liegen
folgende Annahmen zugrunde:
- Im Vorfeld der Erdbauarbeiten erfolgt die Entsorgung der Abbruchmassen des ehemaligen
zentralen Mehrzweckgebäudes, der Abbruch der alten Trafo-Station und der versiegelten
Freiflächen sowie die Entsorgung der aus dem Abbruch anfallenden Bauschuttmassen
(Investitions-Kosten).
- Mit der Neubebauung erfolgt keine Kellergründung. Die maximale Aushubtiefe für die
Gebäudegründung wird mit 1 m unter Gelände angesetzt. Für die Freifläche (Stellplatz
und Wiese) wird ebenfalls von einer maximalen Eingreiftiefe von 1 m unter Gelände ausgegangen.
- Verbesserungsmaßnahmen des Baugrundes hinsichtlich der geotechnischen Tragfähigkeit
können zunächst ausgeschlossen werden.
- Es erfolgt keine tiefreichende Entfernung der kontaminierten Bodenmassen außerhalb
des Sanierungsbereiches. Das Eindringen von Niederschlagswasser und dem damit verbundenen
Auswaschen von Schadstoffen aus den Bodenschichten ist unterhalb des bestehenden
Produktionshauptgebäudes nicht zu besorgen.
REFINA: | Projektbericht | 127

Abb. 56: Synoptische Darstellung des Baugrubenmodells für die Beseitigung behebungspflichtiger Lasten.
Für bestimmte Standorte ist bzgl. der Kosten von Belang, ob die Beseitigung des für die Konzeptvariante
spezifischen Investitionsrisikos zeitlich nach den Gefahrenabwehrmaßnahmen erfolgt oder
technisch in einem Zuge mit diesen kombiniert werden kann. Letzteres kann unter bestimmten
Bedingungen zu Einsparpotenzialen führen.
Die Variante eines Mischgebietes mit Erhaltung des Produktionshauptgebäudes erfordert nach der
Sanierung durch Ausbohren der Schadstoffquelle (LHKW) keine weiteren Baugruben.
Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 6 detailliert für diese Variante ermittelten
Kosten:
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: ca. 565 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos
(nach erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen Lasten)
128 | REFINA: | Projektbericht
ca. 92 T€
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen ca. 657 T€
Da im vorliegenden Fall jedoch das Bestandsgebäude erhalten bleibt und weiter keine Baugruben
in kontaminierten Bereichen entstehen, sind auch keine Kostenersparnisse durch die Baugrubennutzung
für die Beseitigung von Investitionsrisiken erzielbar.
Fazit: Die Beseitigung des Investitionsrisikos für die Nachnutzung als Mischgebiet
für Wohnen und Gewerbe bei Erhalt (Umnutzung) des Produktionshauptgebäudes
erfordert nach erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen
Lasten einen Kostenaufwand von ca. 92,3 T€.
Die Beseitigung von Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken sind
verschiedenen Arbeitsschritten zuzuordnen (Erdbau bzw. Abbruch und
Entsorgung Bauschutt). Somit entsteht kein Einspareffekt bei einer Beseitigung
der Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken ‚in einem Zuge’.
Die Gesamtkosten für die Behandlung der umweltrelevanten Sachverhalte
betragen 657 T€.

Im Zusammenhang mit der Beseitigung von Risiken aufgrund ökologischer Sachverhalte entstehen
weitere Leistungen und Kosten, die jedoch auch ohnehin bei der beabsichtigten Investition ‚Mischgebiet
Bestand’ anfallen (‚Sowieso’ – Kosten, Erläuterungen siehe im Abschnitt Modellstandort C).
Die Grafik Abb. 57 gibt eine Übersicht über die Kostenstruktur im Zusammenhang mit den ökologischen
Sachverhalten für die Konzeptvariante ‚Mischgebiet Bestand’. Aufgrund des dargelegten
Umstandes, dass keine Optimierungseffekte durch eine Kopplung der Maßnahmen zur Beseitigung
der Inanspruchnahme- und der Investitionsrisiken möglich sind, existieren im Diagramm auch keine
Überschneidungen des roten und gelben Kostenblockes wie beispielsweise am Standort C.
3.5.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept
Optimierungsvariante: ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’
Mit dem im Projekt entwickelten Bewertungsinstrument wurde die Variante ‚Mischgebiet Bestand’
als Vorzugsvariante ermittelt. Diese Variante stellt auch im Vergleich der für alle Varianten angestellten
Kostenprognosen (behebungspflichtige Lasten und Investitionsrisiko) die günstigste Variante
dar.
Die Varianten ‚Autohaus’, ‚Mischgebiet neu’ und ‚Wohnen’ führen zu einer Entsiegelung der kontaminierten
Bodenareale und schaffen somit Wegsamkeiten zur Verlagerung der Schadstoffe in
den tieferen Untergrund. Dies betrifft sowohl Bereiche mit behebungspflichtigen Lasten unterhalb
des Bestandsgebäudes als auch minderkontaminierte Bereiche.
2,500,000 €
2,400,000 €
2,300,000 €
2,200,000 €
2,100,000 €
2,000,000 €
1,900,000 €
1,800,000 €
1,700,000 €
1,600,000 €
1,500,000 €
1,400,000 €
1,300,000 €
1,200,000 €
1,100,000 €
1,000,000 €
900,000 €
800,000 €
700,000 €
600,000 €
500,000 €
400,000 €
300,000 €
200,000 €
100,000 €
Autohaus
theoretisches maximales Investitionsrisiko
behebungspflichtige Lasten
Mischgebiet Bestand
Mischgebiet neu
Abb. 57: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das Investitionsrisiko und die ‚Sowieso-Kosten’
für die Konzeptvarianten 1-4 am Modellstandort D
Der Neubau des Autohauses führt zu einer sofortigen Versiegelung dieser Bereiche, wodurch sich
weitere Sicherungsmaßnahmen erübrigen. Durch die großflächige Baugrube des Autohauses fallen
jedoch die höchsten Investitionskosten für die Entsorgung kontaminierter Bodenmassen an.
Wohnen
REFINA: | Projektbericht | 129

In den Varianten ‚Mischgebiet neu’ und ‚Wohnen’ wird nur ein geringer Teil des freigelegten kontaminierten
Bereiches durch Neubebauung überdeckt. Zwischen den Neubauten bleiben ungeschützte
Freiflächen, die durch den Einbau einer Folie in 1m Tiefe gesichert werden müssen.
Durch diese Maßnahme entstehen zusätzliche Investitionskosten.
Die Variante ‚Mischgebiet Bestand’ weist die geringsten Investitionsrisiken auf, da das Hauptgebäude
nicht abgebrochen wird und somit keine zusätzliche Sicherungsmaßnahme erforderlich wird.
Somit stellt die Variante ‚Mischgebiet Bestand’ nicht nur aus städtebaulicher Sicht die
geeigneteste, sondern aus Sicht der umweltrelevanten Sachverhalte auch die finanziell günstigste
Variante dar.
Grundgedanke
Grundgedanke der optimierten Variante ist, mit einer Versiegelung des Hofbereiches als alternative
Gefahrenabwehrmaßnahme für den Bereich der Tri-Wäsche die Kosten für die Beseitigung des
Inanspruchnahmerisikos zu reduzieren. Eine solche Vorgehensweise beruht auf der Annahme,
dass seit den letzten Untersuchungen von 2005 eine Reduzierung der Kontaminationen durch Migrations-,
Verdünnungs- und Abbaueffekte auf natürlichem Wege bereits eingetreten sind und somit
die Gefahrenlage zu novellieren ist.
Begründung: Die Notwendigkeit der Quellsanierung durch Ausbohren beruht auf Untersuchungen
zwischen 1995 und 2005. Es ist in Analogie zu ähnlichen Standorten aufgrund der Erfahrung der
Autoren anzunehmen, dass sich zwischenzeitlich die Konzentration der Hauptkontaminanten
(LHKW) reduziert hat bzw. mit dem Sicker-/Grundwasser abtransportiert wurde.
Spätestens seit der Stilllegung des Weimar-Werkes im Jahre 1994 gelangten keine weiteren
Schadstoffe durch Produktionsprozesse in den Untergrund. Aus fachgutachterlicher Sicht ist die
Versiegelung der ehemaligen Tri-Wäsche eine hinreichende Sicherungsmethode zur Gefahrenabwehr.
Damit werden das Eindringen von Niederschlagswasser und die daraus resultierende Mobilisierung
der Schadstoffe in ausreichendem Maße unterbunden.
Die hier formulierten Annahmen bedürfen jedoch vor einer Praxisumsetzung eines gutachterlichen
Nachweises.
In Bezug auf die Nutzung, die Verkehrserschließung und die hochbauliche Nutzung ändert sich im
Vergleich zur ursprünglichen städtebaulichen Vorzugsvariante 2 nichts.
Freiflächen
Auf dem östlichen Grundstücksteil, der für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, wird in dessen
nördlichen Bereich eine versiegelte Hoffläche gestaltet. Wie in der ursprünglichen Vorzugsvariante
2 werden alle weiteren nicht überbauten Grundstücksteile (außer notwendige Stellplätze)
analog der Umgebung gärtnerisch bzw. grünordnerisch gestaltet. Der Höhenunterschied von ca.
drei Metern zwischen Neubebauung und dem Bestand kann als begrünter Carport genutzt werden.
Auch die fußläufige Verbindung von den Wohngrundstücken zu den Stellplätzen bzw. zu den Gewerbeeinheiten
sollte in der optimierten Variante möglich sein.
130 | REFINA: | Projektbericht

Abb. 58: Optimierungsvariante ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’
Kostenbetrachtung
REFINA: | Projektbericht | 131

Abb. 59: Synoptische Darstellung der mindest notwendigen Maßnahmen für die Beseitigung behebungspflichtiger Lasten
für optimierte Variante 2 ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’ (Integriertes Standortentwicklungskonzept)
Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Kosten zur Behandlung umweltrelevanter
Sachverhalte für die optimierte Variante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept):
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: ca. 14 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos
(nach erfolgter Sanierung der behebungspflichtigen Lasten)
132 | REFINA: | Projektbericht
ca. 92 T€
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen ca. 106 T€
Einspareffekt bei zeitgleicher Ausführung beider Maßnahmen nicht möglich
Einspareffekt gegenüber ursprünglicher Vorzugsvariante 2: ca. 551 T€
Nachfolgend werden die Kostenprognosen für das ursprüngliche städtebauliche Entwicklungskonzept
2 und die optimierte Variante (Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Modellstandort D
gegenübergestellt:

Abschließend werden die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die optimierte städtebauliche
Konzeption (Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Modellstandort D gegenübergestellt:
2,500,000 €
2,400,000 €
2,300,000 €
2,200,000 €
2,100,000 €
2,000,000 €
1,900,000 €
1,800,000 €
1,700,000 €
1,600,000 €
1,500,000 €
1,400,000 €
1,300,000 €
1,200,000 €
1,100,000 €
1,000,000 €
900,000 €
800,000 €
700,000 €
600,000 €
500,000 €
400,000 €
300,000 €
200,000 €
100,000 €
Mischgebiet Bestand
theoretisches maximales
Investitionsrisiko
Mischgebiet Bestand, optimiert
Legende:
Inanspruchnahmerisiko
(Gefahrenabwehr)
Investitionsrisiko
(altstandorttypische Mehr-
aufwendungen)
‚Sowieso’ – Kosten
Abb. 60: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das Investitionsrisiko und die ‚Sowieso-Kosten’
für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept)
am Modellstandort D
Fazit: Mit der Optimierung der Konzeptvariante 2 zu einem Integrierten Standortentwicklungskonzept
kann ein Kosteneffekt von 550,8 T€ erzielt werden.
Dies entspricht einem Einsparpotenzial von 84%.
REFINA: | Projektbericht | 133

3.5.7. Schlussfolgerungen für den Modellstandort D
Städtebauliche Ansätze
Die Stegreifentwürfe haben gezeigt, dass auf diesem Standort infolge der Mischnutzung und der in
Teilen heterogenen Rahmenbedingungen eine Vielzahl städtebaulicher Lösungsmöglichkeiten
gefunden werden können.
Die Wieder-Nutzung des Modellstandortes kann zu einer Aufwertung des Quartiers führen. Dafür
sollte die städtebauliche Konzeption auf die gestalterische Wirkung des Gesamtgebietes und seiner
Umgebung mehr Einfluss nehmen und klare Leitlinien definieren.
Die Nähe zur Innenstadt, zum Handel- und Dienstleistungsstandort Heinrich-Scherer-Platz, zu den
Schulstandorten und dem Gewerbegebiet sind entscheidende Standortvorteile, die für eine
Inwertsetzung des Grundstückes sprechen. Die technische und verkehrstechnische Anbindung und
die Nähe zum Bahnhof unterstreichen dies. Eine gewerbliche Nutzung des Bestandsgebäudes
kann auch im Zusammenhang mit dem Kurbetrieb stehen.
Finanzielle Aspekte
Die Wiedernutzbarmachung des Areals ist aufgrund der erforderlichen Maßnahmen für die Beseitigung
der Inanspruchnahmerisiken sowie der Investitionsrisiken als absolut unrentierlich einzustufen.
Selbst mit der optimierten Variante des Integrierten Standortentwicklungskonzeptes ist bei einem
Bodenrichtwert von 40 €/m 2 für das sanierte Gelände keine Wirtschaftlichkeit bei der Veräußerung
des Grundstückes zu erzielen.
Derzeit besteht in Bad Lobenstein nur eine geringe Nachfrage bezüglich Bauland, weshalb das
finanzielle Risiko für Investoren als hoch einzuschätzen ist. Eine selbst tragende Entwicklung ist
derzeit nicht möglich (C-Lage).
Der Erhalt des Produktionshauptgebäudes ist aus Altlastensicht vorteilhaft, jedoch birgt die Sanierung
der nutzungs- und leerstandsbedingten Gebäudeschäden ein zusätzliches (nicht umweltrelevantes)
Investitionsrisiko in Höhe von 70-100 T€. Diese Hochbaukosten wurden in der Kostenanalyse
nicht berücksichtigt.
Dem Erhalt in dieser Variante 2 steht der Abbruch der Gebäude bei den Varianten 1 ‚Autohaus’, 3
‚Mischgebiet neu’ und 4 ‚Wohnen’ gegenüber. Die Kosten für den Abbruch des Produktionshauptgebäudes
und der Trafostation betragen ca. 150 T€.
Der Erhalt des Produktionshauptgebäudes und die gewerbliche Nachnutzung ist in Bezug auf das
Haftungs- und Inanspruchnahmerisiko kostengünstig. Aus Sicht der Stadtplanung besitzt das Gebäude
zudem einen ästhetischen Wert und sollte erhalten werden.
Ein Teil der Kosten für die Sanierung der Altlasten ließe sich aufbringen, wenn das Grundstück in
Nord-Süd-Richtung getrennt würde. Aus dem Verkauf der westlichen Einfamilienhausgrundstücke
könnte die Sanierung des östlichen Grundstückes mitfinanziert werden.
Inanspruchnahmerisiko
Die Identifizierung und Monetarisierung des Inanspruchnahmerisikos zeigt, dass die erforderlichen
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr Kosten hervorrufen, die in keinem Verhältnis zum Bodenrichtwert
und zur Grundstücksgröße stehen. Die behördliche Inanspruchnahme zur Wiederherstellung
eines gefahrlosen Zustandes (Altlastensanierung) würde einen immensen Aufwand erfordern, der
ohne Verwendung von Fördermitteln nicht realisierbar wäre.
Tritt der für die optimierte Variante prognostizierte Umstand ein, dass aufgrund natürlicher Vorgänge
die Schadstoffkonzentrationen über Jahre des Brachbleibens des Standortes rückläufig sind,
lässt dies die provokant erscheinende Frage aufkommen, ob eine Verzögerung von Anordnungsverfahren
zur Altlastensanierung bei Standorten mit abbaubaren Schadstoffen nicht ohne technisches
Zutun bereits zu einer Verbesserung des Zustandes führen.
134 | REFINA: | Projektbericht

Diese Frage wird in der Fachliteratur im Rahmen der Diskussion um die ‚Natural attenuation’ –
Prozesse 5 kontrovers behandelt. Besteht kein zeitlicher Drang zu einer Standort-Nachnutzung,
werden keine Dritten durch die Kontaminationen privatrechtlich betroffen, kann die als ‚MNA –
Monitored Natural Attenuation’ (= ‚kontrolliertes Nichtstun’) bezeichnete Vorgehensweise eine
ernsthafte Option zum Umgang mit dem Standort sein.
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt
Der Bebauung innerstädtischer Brachflächen mit privatem Wohneigentum auch in Verbindung mit
gewerblichen Nutzungen ist gegenüber Einfamilienhausgebieten auf der Grünen Wiese Vorrang zu
gewähren. Die im Standort vorhandene technische, verkehrstechnische und soziale Infrastruktur
bietet hier einen klaren Vorteil wie auch das bestehende Baurecht. Vor allem Städte mit Bevölkerungsrückgang,
wie Bad Lobenstein, müssen durch die Innenentwicklung gestärkt werden.
Optimierung von Städtebaulichen Konzepten
Eine nachträgliche Optimierung eines vorhandenen städtebaulichen Konzeptes bzw. eines architektonischen
Entwurfes ist problematisch und nicht an jedem Standort und bei jedem Konzept
möglich. Durch einen erneuten Planungsprozess entstehen zunächst zusätzliche Kosten.
Eine frühzeitige und genaue Darstellung der Aufwendungen und Maßnahmen zur Beseitigung der
behebungspflichtigen Lasten sollte die Basis für das Konzept der baulich räumlichen Gestaltung
und der Gestaltung des Freiraumes bilden. Dabei stellt die synoptische Darstellung des mindest
notwendigen Baugrubenmodells eine hilfreiche Grundlage dar.
An diesem Standort erfolgte die modellhafte Reduzierung der hohen Sanierungskosten durch eine
alternative Versiegelung einer Fläche anstelle des Ausbohrens einer tiefgründigen Bodenkontamination.
Voraussetzung ist eine umweltfachliche Prognose bezüglich eines auf natürlichen Vorgängen
beruhenden Rückganges der Kontaminationen, die zu beweisen ist. Die Versiegelung hat keine
negativen Auswirkungen auf die städtebauliche Konzeption.
Chancen der Umsetzung
Die Kommune verfolgte den Bearbeitungsprozess im optirisk – Projekt mit regem Interesse.
Mit dem Bürgermeister und der Bauamtsleiterin erfolgten bereits Abstimmungen. Die Erkenntnisse
des Forschungsprojektes fließen direkt in den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan für die
Umgebung des Heinrich-Scherer-Platzes ein. Aus der Forschungsarbeit lassen sich Festsetzungsempfehlungen
für den Bebauungsplan im Hinblick auf die Versiegelung der Hoffläche analog der
optimierten Konzeptvariante ableiten.
5 Natürliche Schadstoffrückhalt- und Abbauprozesse
REFINA: | Projektbericht | 135

3.6. Modellstandort E: Güterbahnhof Sonneberg
Abb. 61: Luftaufnahme des Modellstandortes Güterbahnhof vom 08.05.2008 aus nordwestlicher Richtung
Der Güterbahnhof befindet sich im Siedlungsgefüge der Stadt Sonneberg. Im Norden liegt die historische
Altstadt, die das funktionale Zentrum Sonnebergs bildet. Im Süden befindet sich das
Wohngebiet ‚Wolkenrasen’. Beide Stadtteile sind durch eine den Modellstandort querende Fußgänger-
und Radfahrerbrücke miteinander verbunden. Diese führt über die Bahnhofsstraße zur
Fußgängerzone und somit zu den zentralen Plätzen der Stadt.
Nördlich an den Standort grenzt unmittelbar die Bahnanlage mit dem Hauptbahnhof der Stadt Sonneberg
und dem Busbahnhof auf der gegenüberliegenden Seite. Im Westen befindet sich das Gelände
des MEDINOS-Krankenhauses.
136 | REFINA: | Projektbericht

3.6.1. Bestand
Deskription Modellstandort E: Güterbahnhof Sonneberg
Lage in Stadt
Nutzung
Städtebau
Baurecht
Baugrund
Altlasten
Eigentum
Parzellenstruktur
Ziele
zwischen historischer Altstadt (Norden) und Wohngebiet ‚Wolkenrasen’ (Süden);
Nähe Hauptbahnhof
ehemalig: Güterbahnhof mit technischen Anlagen und Lagergebäuden
momentan: 95% ungenutzt,
Lokschuppen und Drehscheibe genutzt;
bebaute Fläche (Hochbauten)
versiegelte Oberfläche
unversiegelte Oberfläche
geplant: Mischgebiet; Zwischennutzung Stadtgarten
11.650 m²
17.115 m²
41.340 m²
(17%)
(24%)
(59%)
Nähe zur Innenstadt, aber Barriere Bahnanlage;
Fußgänger- und Radfahrerbrücke als Bindeglied zwischen Altstadt und Wohngebiet
‚Wolkenrasen’, Blickbezüge zum gesamten Grundstück als Potenzial nutzen;
heterogene Umgebung ohne relevante Raumkanten;
denkmalgeschützte Objekte in unmittelbarer Nachbarschaft;
Blickbezug zum Turm des Rathauses darf nicht verbaut werden;
kaum Nachnutzungsoptionen für Gebäudebestand und technische Anlagen,
Ausnahme: Güterschuppen und Dampfloktraditionsanlage mit dem Lokschuppen
Fachplanungsvorbehalt für Flächen im Eigentum der DB AG;
Laut FNP: Teilflächen für Bahnanlagen und gemischte Nutzung;
Baurecht im Innenbereich (§34 BauGB, GRZ = 0,6 und GFZ = 1,2); wegen Grundstücksgröße
und heterogener Umgebung Aufstellung Bebauungsplan notwendig;
eingetragene Dienstbarkeiten: Leitungsrechte und Wegerecht vorhanden
Baugrundverhältnisse sind als ‚günstig’ einzustufen:
Auffüllungssubstrate (vorwiegend Bahnschotter und Kiese), denen quartäre Lehmhorizonte
und Schotterbänke unterlagert sind;
ab ca. 7,0 m steht Mittlerer Buntsandstein an;
Untergrund in Abhängigkeit von zulässigen Setzungen ausreichend tragfähig;
zusätzliche Maßnahmen zur Verbesserung der Bodeneigenschaften für Gründungszwecke
nicht erforderlich;
empfohlene Gründungstiefe für Pfahlgründungen beträgt 3,0 m;
im Bereich Fußgängertunnel und alter Leitungsschächte ist mit locker gelagerten
Auffüllungsschichten zu rechnen
lokal Bodenkontaminationen mit Mineralölkohlenwasserstoffen; punktueller Schadstoffeintrag
in Oberen Grundwasserleiter; bisher keine Gefahrenabwehrmaßnahmen
im Sinne des BBodSchG durch zuständige Behörde angeordnet; vor allem im Bereich
bebauter Flächen besteht Risiko von kontaminationsbedingten Mehraufwendungen
bei Abriss/Tiefenenttrümmerung oder bei Eingriffen in den Boden für Neugründungen;
durch Bombardierung des Untersuchungsgebietes im Zweiten Weltkrieg besteht
weiterhin der Verdacht auf Munitionskontamination in tieferen Bodenschichten
Flurstück: Deutsche Bahn AG
Stadt Sonneberg
Gebäude: teilweise privat
Größe: 7,1 ha;
vier Flurstücke, die sich zum Teil über Modellstandort hinaus erstrecken;
Größe der Flurstücke differiert zwischen 180 m² und 105.750 m²
Eigentümer:
DB AG will verkaufen; Brücke im Eigentum der Stadt soll langfristig gesichert sein
Stadt:
gemischte Nutzung (Gewerbe, Handwerk, Dienstleistung, Wohnen); Zwischennutzung:
temporärer Stadtgarten; Berücksichtigung Themen Spielen / Spielzeugstadt;
Möglichkeit Energiebereitstellung/-speicherung (Versorgung ‚Wolkenrasen’)
Interessenten:
Konzept Bahnpark; bahnnahe Nutzungen; Logistik-Unternehmen/Containerspediteur;
Temporäre Messe
REFINA: | Projektbericht | 137

Abb. 62: Bestandslageplan, 09. September 2008
138 | REFINA: | Projektbericht

3.6.2. Umwelthemmnisse:
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
Altlastensituation
Im Rahmen der Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wurden vorhandene
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.
Die Nutzung als Güterbahnhof, die Instandhaltung der technischen Anlagen und letztendlich ein
insgesamt sorgloserer Umgang mit unserer Umwelt führten zu Kontaminationen des Bodens und
des Oberen Grundwasserhorizontes mit Schadstoffen, in erster Linie Mineralölkohlenwasserstoffen.
Inanspruchnahmerisiko
Es erfolgte eine Prüfung der Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/oder ordnungsrechtlich unzulässiger
Einwirkungen, die von Anlagen, Bauwerken oder Abfällen oder von der Stoffbelastung des
Bodens ausgehen.
Bodenfunktionen
2, 3a
3c
3b
1b
1a, 1c,
3d
Legende:
schutzgutspezifische Betroffenheitsgrade
0 - nicht betroffen
1 - geringfügig betroffen
2 - betroffen
3 - außer Funktion
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade
0 - robust
1 - gering sensibel
2 - sensibel
3 - höchst sensibel
RK = Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: sehr geringes Risiko
RK 3: geringes Risiko
RK 4: mittleres Risiko
RK 5: hohes Risiko
RK 6: sehr hohes Risiko
Sanierungsziele für Nutzungsszenarien
Abb. 63: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles
(=Verringerung des Betroffenheitsgrades)
In der Synopsis der Risikoklassifizierung für die 8 Bodenfunktionen (siehe Abb. 20) ergeben sich:
RK 1 (kein Risiko): Bodenfunktionen 2, 3a und 3c
RK 2 (sehr geringes Risiko): Bodenfunktion 1b
RK 3 (geringes Risiko): Bodenfunktionen 1a, 1c, 3b und 3d
RK 4 (mittleres Risiko): entfällt
RK 5 (hohes Risiko): entfällt
RK 6 (sehr hohes Risiko): entfällt
REFINA: | Projektbericht | 139

Die Ursache für die Risikoeinstufung liegt für die Bodenfunktionen 1a, 1c, 3b und 3d hauptsächlich
in der Existenz von Schadstoffkontaminationen im Untergrund, welche in erster Linie deren Betroffenheit
bewirkten. Zusätzlich sind Risiken bezüglich der unklaren Munitionsbelastung und dem
(aufgefüllten)
Baugrund ableitbar. Gemäß der postulierten Verfahrensweise zur Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
besteht die Notwendigkeit einer angemessenen Verringerung des Beeinträchtigungsgrades
der in die RK 4 bis 6 eingestuften Bodenfunktionen bei Beibehaltung einer gewerblichen
Nutzung. Entsprechende Gefahrenabwehrmaßnahmen sind unter diesem Aspekt am
Modellstandort nicht erforderlich.
Werden jedoch sensiblere Nutzungsszenarien (Wohnen, Park, Freizeit usw.) umgesetzt, werden
andere Sanierungsziele relevant (siehe Abb. 63). Die Reduzierung des Beeinträchtigungsgrades
der Bodenfunktionen 1a, 1c, 3b und 3d wird erforderlich. Für die Erreichung des Umweltqualitätszieles
‚Kinderspielfläche’ ist gar noch eine weitere Reduzierung des Betroffenheitsgrades notwendig.
Oberflächenwasser
140 | REFINA: | Projektbericht
Es ist kein Oberflächengewässer in der vom
Standort beeinflussbaren Umgebung vorhanden.
Es besteht demnach auch kein
Inanspruchnahmerisiko.
Abb. 64: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort E, Güterbahnhof Sonneberg
Grundwasser
Aus der Einstufung gemäß der Entscheidungsmatrix
ergibt sich eine Zuordnung des Oberen Grundwasserstockwerkes
in ein ‚sehr geringes
Inanspruchnahmerisiko’. Sanierungsmaßnahmen,
das
Grundwasser selbst betreffend, erübrigen sich.
Zudem wird am Standort ein verbesserter Zustand
des Grundwassers durch die Wiederherstellung
der Bodenfunktion 1c erreicht.
Abb. 65: Risikoeinstufung des Oberen Grundwasservorkommens am Modellstandort E, Güterbahnhof Sonneberg

Die Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu folgendem Ergebnis:
1. Es besteht ein geringes Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter
Bodenfunktionen.
2. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zum Schutz von Oberflächengewässern.
3. Es besteht ein sehr geringes Inanspruchnahmerisiko zum Schutz des Grundwassers.
Der abgeleitete Beeinträchtigungsgrad von Bodenfunktionen rechtfertigt eine verhältnismäßige
Gefahrenabwehr nicht.
Fazit: Für den Modellstandort E Güterbahnhof Sonneberg sind keine Gefahrenabwehrmaßnahmen
bzw. Kosten für die Beseitigung zur Inanspruchnahme
ableitbar.
Investitionsrisiko
Eine reale Ermittlung des Investitionsrisikos ist nur unter Zugrundelegung eines realen Investitionsprojektes
möglich und erfolgt für den Modellstandort anhand der 4 städtebaulichen Varianten
detailliert im BAND 7.
Für das optirisk – Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,
da es einen Vergleichswert bildet, an dem sich die Investitionsrisiken der einzelnen städtebaulichen
Varianten messen lassen können. Es beinhaltet eine Ermittlung der gesamten auf der Standortfläche
möglichen Investitionsrisiken, die zusätzlich zu den Inanspruchnahmerisiken (in diesem
Falle keine) bei der Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch anfallen würden.
Die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos erfordert einen Kostenaufwand
von ca. 3.720 T€ (Berechnung im BAND 7).
Kostenzusammenstellung
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: 0 €
2. Kosten für die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos ca. 3.720 T€
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen ca. 3.720 T€
Einsparpotenziale, die wie bei den anderen Modellstandorten entstehen würden, wenn die Durchführung
der Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiko) und die Beseitigung des theoretischen
maximalen Investitionsrisikos nicht getrennt zeitlich nacheinander, sondern ‚in einem
Zuge’ erfolgt, entfallen hier, weil keine Gefahrenabwehrmaßnahmen durchzuführen sind.
REFINA: | Projektbericht | 141

3.6.3. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse
Konfliktanalyse
Ein Handlungsbedarf bei altlastenbehafteten Grundstücken kann aus verschiedenen Gründen entstehen,
z.B.:
- durch Sanierungsanordnung der Umweltbehörde, da vom Grundstück Gefahren ausgehen
(entfällt in diesem Fall),
- die Stadt/Gemeinde beabsichtigt eine Entwicklung der Fläche,
- der Eigentümer selbst hat eine Entwicklungsabsicht,
- das Grundstück soll verkauft/gekauft werden.
Der brachliegende Modellstandort Güterbahnhof Sonneberg soll einer baulichen Nutzung zugeführt
werden. Ein wesentlicher Konflikt ist der Konflikt zwischen städtebaulichen Belangen und altstandorttypischen
Umweltrisiken.
Den Standortentwicklungshemmnissen werden von den Autoren drei Ebenen zugeteilt:
- Rechtliche Aspekte
- Finanzielle Aspekte
- Fachtechnische Aspekte
Rechtliche Konflikte
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)
Konfliktsituation aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvoraussetzung für die Entwicklung von Flächen
(vgl. auch BAND 1, Kapitel 3.6.2., Abschnitt d). Die Flurstücke des Modellstandortes Güterbahnhof
Sonneberg sind im Besitz mehrerer Eigentümer. Die Eigentumsverhältnisse stellen sich wie folgt
dar:
- Gesamtfläche: 7,1 ha
- ca. 60 % der Fläche: Deutsche Bahn AG (Flurstücke 1860/34; 1860/38)
- ca. 40 % der Fläche: Stadt Sonneberg (Flurstücke 1860/33; 1860/35)
- Gebäude: z.T. in Privateigentum
Auf den Flurstücken 1860/33 und 1860/35 sind Grunddienstbarkeiten zugunsten der Deutschen
Bahn AG in Form eines Kabelrechtes sowie einer Immissionsschuldverpflichtung vorhanden. Die
Stadt Sonneberg ist bestrebt die Fläche zu entwickeln, die Deutsche Bahn AG will das Grundstück
verkaufen. Die Preisverhandlungen mit der DB AG gestalten sich aufgrund der Freilegungskosten
und der kontaminationsbedingten Mehraufwendungen schwierig. Weitere Entwicklungshemmnisse
für den Standort stellen die Widmung der Bahnflächen und die ungeklärten Eigentümerinteressen
bzgl. der Privatgebäude dar.
Fazit: Eine uneingeschränkte Entwicklung ist nur in Abhängigkeit von einer
Einigung mit der Deutschen Bahn und den privaten Gebäudeeigentümern
möglich. Die Entwidmung der Bahnflächen sollte erfolgen oder
die künftigen Nutzungen sind hinsichtlich des kommunalen Planungsrechts
mit dem Fachplanungsrecht zu vereinbaren.
Konfliktsituation aufgrund des Baurechts
Ein Problem ehemaliger Bahnflächen besteht darin, dass diese als exterritoriale Gelände aus vielen
städtebaulichen Planungen ausgenommen waren.
Der Modellstandort befindet sich im bebauten Innenbereich und wäre somit nach §34 BauGB bebaubar.
Aufgrund der Größe des Grundstückes und der Heterogenität der umgebenden Nutzungen
und Bebauungen sollte für den Modellstandort ein Bebauungsplan aufgestellt werden, der die Art
und das Maß der (baulichen) Nutzung regelt.
142 | REFINA: | Projektbericht

Fazit: Zur Entwicklung des Standortes und zur Sicherung des Baurechtes ist
die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig.
Konfliktsituation aufgrund des Haftungsrisikos
Die Frage des Inanspruchnahme- oder auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte
wurde im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. Vornutzungsbedingt kam es am Modellstandort
zur Verfrachtung von Mineralölkohlenwasserstoffen in den Untergrund, sowie einem punktuellen
Schadstoffeintrag in das Grundwasser. Es wurden ein geringes Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung
beeinträchtigter Bodenfunktionen und ein sehr geringes Inanspruchnahmerisiko
zum Schutz des Grundwassers abgeleitet. Gefahrenabwehrmaßnahmen, den Standort selbst betreffend,
erübrigen sich. Die ermittelten Risiken durch mineralölbelastete Böden werden erst bei
investitionsbedingten Bodeneingriffen relevant.
Mit der hier angewandten Methodik wurde für den Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich
des Haftungsrisikos vorgenommen. Es wurden keine Gefahrenabwehrmaßnahmen bzw. Kosten
zur Inanspruchnahme abgeleitet.
Fazit: Aufgrund des Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestände besteht
für die Standortentwicklung auch keine Konfliktsituation, die auf ein
Inanspruchnahmerisiko zurückzuführen wäre.
Finanzielle Aspekte
(Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische
Mehraufwendungen)
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Berücksichtigung ökologischer Sachverhalte
bei der Standortentwicklung
Ein Verkehrswertgutachten zum Standort existiert nicht. Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht
über recherchierte Bodenricht- und resultierende Grundstückwerte. Angewendet auf das
Grundstück könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis von 946 T€ erzielt werden.
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 3 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
Grundstücks-/Bodenrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 13,50 €/m²
ca. 210 T€
ca. 946 T€
Differenz ca. 736 T€
Inanspruchnahmerisiko entfällt
Inanspruchnahmerisiken bestehen nicht (s.o.). Jedoch bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer
ökologischer Sachverhalte, betreffend:
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind,
2. abfallrechtliche Aufwendungen für Hoch- und Tiefbausubstanz (ohne den Abriss selbst),
3. schädliche Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung),
4. durchzuführende Abfallberäumungen und
5. den Kampfmittelverdacht.
Die Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) würde einen Kostenaufwand
von ca. 3.720 T€ erfordern. Dies ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status
quo nicht erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die
oben aufgeführten Positionen 1. - 5. berührt werden. Je nach Art der Standortentwicklung wird
REFINA: | Projektbericht | 143

unterschiedlich in Böden eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Abfällen
usw. erforderlich.
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise würden bei Konzepten ohne Eingriffe
in den Boden keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) anfallen.
Die im BAND 7 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für die Beseitigung
des jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe von 14 % bis max. 34 % des theoretischen maximalen
Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.
Die Investitionsrisiken für die vier Konzeptvarianten übersteigen in ihrer finanziellen Höhe jene
Kosten, die der Standort bei einer Wertsteigerung durch eine ‚Sanierung’ (d.h. Entwicklung) erfährt
(ca. 736 T€). Daher kann eine rentierliche Abwicklung der Standortentwicklung aus Sicht der ökologischen
Sachverhalte nicht erfolgen.
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Standortfreilegung
Die intensive Standortbebauung, die für den Großteil der Nachnutzungskonzepte nicht oder nur
teilweise wieder verwendbar ist, stellt ein großes Entwicklungshemmnis am Modellstandort dar. Je
nach Nutzungsvariante nimmt die Freilegung – d.h. die Bauvorbereitung (Abriss, Rückbau von
Gleisanlagen, etc.) bis zum Beginn der dann spezifischen Neuinvestition – je nach Konzeptvariante
Kosten von 1.551 T€ bis 2.081 T€ ein. Damit gerät die Standortentwicklung allein aufgrund der
rückzubauenden massiven Altbausubstanz, sowie bahntypischen baulichen Anlagen (Gleise, Montagegruben,
etc.) in den Bereich der Unrentierlichkeit.
Fazit: Neben den Entwicklungshemmnissen bezüglich der Aufwendungen aufgrund
ökologischer Sachverhalte sind die Freilegungskosten für den
Standort derart hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend
rentierlich durchführbar ist.
Fachtechnische Aspekte
(Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktsituation aufgrund städtebaulicher Belange
Durch die Heterogenität der Umgebung des Modellstandortes ist eine Berücksichtigung vorhandener
Raumkanten / Baufluchten nicht notwendig. Von der stark frequentierten Fußgänger- und Radfahrerbrücke
zwischen der Innenstadt und dem ‚Wolkenrasen’ sind Blickbezüge über den gesamten
Modellstandort gegeben. Die künftige Nutzung und Bebauung des Standortes muss dem gerecht
werden und sollte gestalterische Maßstäbe und Leitlinien für das Gesamtgebiet und seine
unmittelbare Umgebung setzen.
Abgesehen von der denkmalgeschützten Sichtachse zum Rathausturm, die nicht verbaut werden
darf, bestehen keine denkmalpflegerischen Einschränkungen am Standort. Dennoch sollte die
vorhandene Dampfloktraditionsanlage erhalten bleiben.
Aufgrund der angrenzenden Bahnanlagen im Norden und der Wohnbebauung im Süden ist der
Modellstandort nicht uneingeschränkt nutzbar (Emission und Immission).
Die Entwicklung eines Stadtgartens mit dem Schwerpunkt: Spielen (Konzept aus dem SEK) ist
aufgrund der Altlastensituation nicht uneingeschränkt möglich.
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auf die gestalterische
Wirkung des Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss
nehmen und deren Leitlinien definieren. Mögliche Nutzungskonflikte
zwischen einer gemischten bzw. gewerblichen Nutzung (wie im FNP als
Ziel genannt) und dem angrenzenden Wohnen ist durch die Einhaltung
der gesetzlichen Vorgaben des BauGB und der BauNVO zu verhindern.
Dabei ist der Blickbezug von der Brücke zu beachten. Die denkmalgeschützte
Sichtachse zum Rathausturm ist zu stärken.
144 | REFINA: | Projektbericht

Konfliktsituation aufgrund der Baugrundverhältnisse
Die Baugrundverhältnisse sind am Standort insgesamt als ‚günstig’ einzustufen. Bei der Errichtung
von Verkehrs- oder Lagerflächen sind keine zusätzlichen Maßnahmen zur Verbesserung der Bodeneigenschaften
für Gründungszwecke erforderlich. Tiefgründungen erfordern zusätzliche Baugrunderkundungen
(v.a. hinsichtlich der vermuteten Munitionskontamination in tieferen Bodenschichten)
und Standsicherheitsbetrachtungen. Im Rahmen einer Bebauung gemäß der entwickelten
Konzeptvarianten sind für den Modellstandort keine Risiken hinsichtlich der Baugrundsituation
ableitbar.
Fazit: Die insgesamt als ‚günstig’ einzustufenden Baugrundverhältnisse stellen
kein herausragendes Hemmnis für die Standortentwicklung dar.
Gesamtbewertung der Konfliktsituation und Grundsätze der Hemmnisbeseitigung
am Modellstandort
Ein gewichteter Vergleich des Konfliktpotenzials aus der Konfliktanalyse führt zu dem Ergebnis,
dass die Problematik der ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten für den Rückbau
der Altbausubstanz - vorrangige Bedeutung für den Standort hinsichtlich der entwicklungshemmenden
Konflikte hat.
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgende Punkte von wesentlicher Bedeutung:
a) Die Eigentumssituation und die damit verbundenen Verkaufsverhandlungen
stellen gegenwärtig das größte Entwicklungshemmnis dar.
b) Aufgrund der vorhandenen Gebäudemasse sind die Freilegungskosten für
den Standort derart hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend
rentierlich durchführbar ist. Der Wiedereinbau des anfallenden Baumaterials
am Standort trägt zur Kostenersparnis bei.
c) Eine rentierliche Standortentwicklung kann aufgrund der Höhe der finanziellen
Aufwendungen für eine Beseitigung des Investitionsrisikos aufgrund ökologischer
Sachverhalte nicht ohne die Inanspruchnahme von Fördermitteln abgewickelt
werden. Ihre Einbeziehung in die Frühphase der Entwicklung des städtebaulichen
Konzeptes schafft weitere Kostenersparnis und ist eine Hilfe bei
der Hemmnisbeseitigung.
d) Erst nach Aufstellung eines Bebauungsplanes besteht Baurecht für den
Standort.
e) Mögliche Nutzungskonflikte zwischen dem Standort und dem angrenzenden
Wohnen sind durch die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben des BauGB
und der BauNVO zu verhindern. Weitere Entwicklungshemmnisse bestehen
aufgrund der städtebaulichen Belange nicht.
f) Aufgrund des Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestände besteht für die
Standortentwicklung auch kein Hemmnis durch ein behördliches
Inanspruchnahmerisiko.
g) Aus den Baugrundverhältnissen ergeben sich keine Standortentwicklungshemmnisse.
REFINA: | Projektbericht | 145

3.6.4. Energiepotenzial
Grundlegende Potenziale, Einschränkungen und Optimierungsmöglichkeiten hinsichtlich energetischer
Nachnutzungen müssen bereits in der Vorplanungsphase eines Standortentwicklungskonzeptes
berücksichtigt werden. Häufig ist eine Kombination mehrerer Energieformen sinnvoll. Die
Wahl der Energieversorgung und –Speicherung ist vom jeweiligen Nutzungskonzept und den spezifischen
Standortbedingungen abhängig. Vorrangig ist der Bestand vorhandener Energienanlagen
und die Option der Betriebsfortsetzung zu prüfen.
Bei der Erzeugung von Wärme sollte zur Vermeidung von Leitungsverlusten die Wärmeabnahme
in der Nähe der Quelle sein. Dafür eignen sich auch solarthermische Anlagen auf und an Gebäuden.
Wird der Wärmebedarf durch das BHKW gedeckt, kann das Flächenpotenzial am Standort zur
Stromerzeugung mit Photovoltaikanlagen genutzt werden. Der Strom kann ins Netz gespeist, und
zu den Konditionen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) vergütet werden.
Weiter eignet sich eine oberflächennahe geothermische Nutzung des Bodens in der Umgebung
vorhandener Wärmesenken. Erdkollektoren sollten bevorzugt im Bereich von unversiegelten Flächen
errichtet werden, um die Einlagerung von Solarenergie zu erleichtern. Eine geothermische
Nutzung durch Erdsonden ist am Standort ungeeignet, da aufgrund der Altlastensituation großflächig
das Risiko der Kontaminationsverschleppung durch Sondenbohrungen besteht.
Sommerliche Überschusswärme aus solarthermischen Anlagen kann dem Boden über die
Geothermieanlagen zugeführt werden. Dadurch wird ein Auskühlen des Bodens verhindert. Der
Boden kann so als saisonaler Wärmespeicher fungieren. Da das oberflächennahe Temperaturniveau
für Heizzwecke nicht ausreicht, kann die im Boden gespeicherte Wärme mit Hilfe von Wärmepumpen
auf eine höhere Temperatur angehoben werden. Durch Umschalten der Wärmepumpenkreisläufe
kann auch kostengünstig Kälte für Räume mit hohen sommerlichen Klimaanforderungen
produziert werden.
Die verschiedenen Möglichkeiten der Energiebereitstellung müssen speziell an die Standortbedingungen
und die Altlastensituation angepasst werden, um im Einklang mit den Sanierungszielen
aus vorhandenen Potenzialen das spezifische wirtschaftliche Optimum zu erreichen. In Abhängigkeit
von der gewählten Variante können auf Teilflächen des Güterbahnhofs nachstehende Energieanwendungen
umgesetzt werden:
- geothermische Nutzung, insbesondere im Bereich des Gleisbett-Bodenaustauschs
- Solarenergienutzung mittels Solarwänden
- Langzeitwärmespeicher zur saisonalen Wärmeenergiespeicherung
- kleine Demo-Windräder
- Mini-Blockheizkraftwerke (BHKW) für regenerative Brennstoffe (alternativ zur Integration
BHKW ‚Wolkenrasen’)
An und in Gebäuden bzw. baulichen Anlagen können folgende Energieanwendungen erfolgen:
- solarthermische Nutzung und photovoltaische Solarenergienutzung auf Dächern, an den
Südfassaden und Balkonbrüstungen
- geothermische Energienutzung in Kombination mit Gründungsarbeiten
Für eine Nutzung von Solaranlagen sollten bereits bei der Planung der Gebäude die Ausrichtung
von Dächern und Fassaden und deren mögliche Verschattungen Berücksichtigung finden.
Bei baulichen Maßnahmen sollte auf gute Energieeffizienzstandards mit wirkungsvoller Dämmung
der Gebäudehüllen geachtet werden. Die ökologischste Kilowattstunde ist die vermiedene Kilowattstunde.
Durch den Einsatz ökologisch unbedenklicher Rohstoffe aus der Region entstehen
keine neuen ‚Altlasten’.
146 | REFINA: | Projektbericht

3.6.5. Städtebauliche Entwicklungskonzeption
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wurden aus einer Vielzahl städtebaulicher
Stegreifentwürfe für den Modellstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren vier städtebauliche
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es handelt sich um:
Konzeptvariante 1 ‚Bahnlogistik’
Konzeptvariante 2 ‚Bahnnahes Gewerbe, Gründerzentrum der Fachschule Spiel-
zeugdesign, Mietfabrik’
Konzeptvariante 3 ‚Spielzeugland mit Energieinformationsflächen’
Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände’
Vorzugsvariante: ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände’
Mittels des im Projekt entwickelten Instrumentes der qualitativen Bewertung städtebaulicher Entwürfe
wurde die Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände’ aufgrund folgend
genannter, wesentlicher Vorzüge als städtebauliche Vorzugsvariante ermittelt. Die Variante erzielte
965 von 1.095 möglichen Punkten.
Stadtbild und
Landschaft:
Bau- und Raumstruktur: · geringer Versiegelungsanteil
Konfliktpotenzial:
Potenzial Aufwertung / Stabilisierung:
· ordnet sich dem Rathausturm unter
· nutzt die Blickbezüge von der Radfahrer- und Fußgängerbrücke
· nutzt die topografischen Gegebenheiten und stellt eine hohe Freiraumqualität
her
· vom Standort gehen keine beeinträchtigenden Emissionen aus
· Denkmalschutz der Umgebung nicht beeinträchtigt
· Belange des Natur- und Umweltschutzes werden beachtet
· das Nachbarschaftsrecht ist nicht betroffen
· Aufwertung des Standortes (Imagegewinn) mit Impulswirkung auf die
Nutzung der umliegenden Wohnbebauung
· hohe Innovation
· ein hoher Gestaltanspruch wird realisiert
Das Grundstück wird in drei Teilbereiche gegliedert, sodass sich das Konzept in Bauabschnitten
schrittweise realisieren lässt. Abgesehen von den baulichen und technischen Anlagen im Bereich
der Dampfloktraditionsanlage und dem älteren Teil des Güterschuppens werden alle Gebäude
abgebrochen, das Grundstück freigelegt.
Verkehrserschließung
Die Anbindung der Dampfloktraditionsanlage an die Bahn bleibt erhalten. Ein neu zu errichtendes
Gleis im Rasenbett führt über die Drehscheibe bis zum temporären Messegelände.
Die Haupterschließung für den Straßenverkehr erfolgt über eine Anbindung an die Oberlinder
Straße an der Ostgrenze des Modellstandortes. Eine weitere Zufahrt wird es im Bereich der
Dammstraße geben. Eine Verteilung des Verkehrs auf dem Grundstück erfolgt über Privatstraßen/wege.
Stellplätze sind im Bereich der Traditionsanlage und temporär auf dem Messegelände vorhanden.
Alle Anbindungen an die Radfahrer- und Fußgängerbrücke bleiben erhalten.
Hochbauliche Nutzung
Die Dampfloktraditionsanlage (Drehscheibe und Lokschuppen) im Osten des Grundstückes bleibt
erhalten und soll weiterhin durch den ‚Verein Lokbahnhof Sonneberg e.V.’ genutzt werden. Die
vorhandenen Lokschuppen werden durch den Neubau eines eingeschossigen Vereinsgebäudes
ergänzt.
REFINA: | Projektbericht | 147

Abb. 66: Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände, M1:3.000
148 | REFINA: | Projektbericht

Westlich der Fußgängerbrücke entsteht ein Stadtgarten mit befestigten Wegen und Flächen für
Sport und Spiel. Eine Geländemodellierung ermöglicht zum einen den Schallschutz zur Bahn, zum
anderen entstehen abwechslungsreiche Spielflächen. In diesem Bereich ist die Integration eines
Wärmespeichers für das Blockheizkraftwerk im ‚Wolkenrasen’ geplant.
Östlich der Fußgängerbrücke entsteht eine Fläche, die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten gerecht
werden kann. Sie ist je nach Bedarf temporär: Messegelände, Festplatz für Dampflokfesttage mit
Gleisanschluss, Skaterfläche oder Stellplatzanlage.
Der ältere Teil des Güterschuppens wird saniert und als Servicegebäude für Feste und Messen
bzw. als überdachte Skaterfläche genutzt.
Freiflächen
Die Außenbereiche der Traditionsanlage sind ihrer Nutzung entsprechend zu gestalten. Die Flächen
zur Erschließung sind zu befestigen. Der westliche Stadtgarten wird begrünt, die verschiedenen
Bereiche werden mit Hecken eingefasst. Die Wege sind zu befestigten. Die Fläche östlich der
Fußgängerbrücke (temporäres Messegelände) ist befestigt.
Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände’
Der Kostenbetrachtung für eine angenommene Nachnutzung des Modellstandortes als ‚Stadtgarten
mit temporärem Messegelände’ liegen folgende Annahmen zugrunde:
- Es erfolgt ein anteiliger Rückbau der Bestandsgebäude, baulichen Anlagen, Gleisanlagen
und versiegelten Freiflächen, sowie im Vorfeld der Erdbauarbeiten die Entsorgung des anfallenden
Bauschutts. Der östliche Bereich des Modellstandortes (Drehscheibe und Lokschuppen)
bleibt in der Bestandsbebauung erhalten.
- Mit Ausnahme der Rückbaugruben besteht ein Sanierungserfordernis für den gesamten
westlichen Bereich des Modellstandortes, das Abstellgleis im Westen der Drehscheibe, sowie
den Untergrund der ehemaligen Tankstelle.
- Auf der unversiegelten Freifläche erfolgt im westlichen Standortbereich gemäß dem Nutzungsszenario
‚Kinderspielflächen’ nach BBodSchV die Entsorgung des Bodens bis 0,5 m u.
GOK.
- Im Bereich des Langzeitwärmespeichers erfolgt ein Aushub bis in 2,5 m u. GOK.
- Mit der Neubebauung erfolgt keine Kellergründung.
REFINA: | Projektbericht | 149

Abb. 67: Konzeptvariante ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände, in Synopsis mit der Altlastensituation
150 | REFINA: | Projektbericht

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 7 detailliert für diese Variante ermittelten
Kosten:
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos ca. 17 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos ca. 1.055 T€
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Stadtgarten mit temporärem
Messegelände’
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen
(… unter der Voraussetzung, sie laufen als 2 voneinander unabhängige
Baumaßnahmen nacheinander ab. Würden die beiden Maßnahmen ‚in
einem Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund der nur einmaligen Baustelleneinrichtung,
aufgrund der für die 2. Maßnahme bereits teilweise vorhandenen
Baugruben und aufgrund weiterer Synergieeffekte ein
Einspareffekt von ca. 17 T€.)
ca. 1.551 T€
ca. 2.623 T€
Fazit: Im konkreten Fallbeispiel sind kostenwirksame Einsparpotenziale bei
kombinierter, zeitgleicher Beseitigung von Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
von ca. 17 T€ erreichbar.
Der überwiegende Anteil der Maßnahmenaufwendungen wird durch die
Grundstücksfreilegung in Höhe von 1.551 T€ verursacht.
Energetische Betrachtung
Die Nutzungscharakteristik dieser Konzeptvariante sieht als energetische Besonderheit einen
Langzeitwärmespeicher mit einem großen Speichervolumen vor. Dieser soll an das vorhandene
BHKW ‚Wolkenrasen’ angeschlossen werden und dient primär der Abpufferung von Lastspitzen.
Das BHKW kann durch die Wärmespeicherung einen verlängerten Zeitraum im Grundlastbereich
betrieben werden. Auf der Erzeugerseite erfolgt durch Laufzeitverkürzung des Spitzenlastheizkessels
eine Verringerung des CO2 Ausstoßes. Der BHKW-Anlagenbetrieb erfolgt homogener und
effizienter. Die Lebensdauer der Anlage wird verlängert.
Der Wärmespeicher kann im Bereich des erforderlichen Altlasten-Bodenaushubs eingelassen werden.
Als Speichermedium ist Wasser oder ein Kies/ Wassergemisch möglich. Unabdingbar ist eine
optimale Anschlussleitungs- und Speicherdämmung wobei Speicherdämmstärken bis zu 60,0 cm
oder Vakuumdämmplatten vorzusehen sind. Die Wirtschaftlichkeit des Langzeitwärmespeichers
hängt in hohem Maße von folgenden Randbedingungen ab:
- Verlängerung der Lebensdauer des BHKW, Reduzierung der Spitzenlast-Heizkessellaufzeit,
- Leitungs- und Speicherverluste,
- Speicherbaukosten,
- Erhalt von Fördermitteln für den Speicherbau,
- Einsparungen bei den Erdarbeiten durch Synergieeffekte bei Altlastenbodenaushub.
Die Neubebauung sollte mit hohen Energieeffizienzstandards ausgeführt werden. Die Dachflächen
der Gebäude eignen sich für eine solare Nutzung mittels Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung,
da in dieser Variante ein geringer Wärmebedarf vorliegt und der Abstand der Gebäude zum Langzeitwärmespeicher
für solarthermische Nutzung zu groß ist.
REFINA: | Projektbericht | 151

Abb. 68: Energetische Betrachtung Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände, in Synopsis mit der
Altlastensituation
152 | REFINA: | Projektbericht

3.6.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept
Optimierungsvariante: ‚Festplatz mit temporärem Messegelände’
Aus städtebaulicher Sicht wurde die Variante ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände’ mittels
des im Projekt entwickelten Instrumentes der qualitativen Bewertung städtebaulicher Entwürfe als
städtebauliche Vorzugsvariante von den 4 untersuchten Konzeptvarianten ermittelt. Zudem wurden
die vier Konzeptvarianten inklusive der städtebaulichen Bewertung der Stadt Sonneberg vorgestellt.
Ein Interessent für Freiflächenmessen ist vorhanden. Beim momentanen Festplatz der Stadt
bestehen Nutzungskonflikte aufgrund der Lärmbelästigung der umgebenden Wohnbebauung.
Aus umweltfachlicher Sicht stellt die Variante 4 jedoch einen vergleichsweise hohen Kostenmehraufwand
durch die Verpflichtung zur Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos im Zusammenhang
mit der flächenhaften Entstehung einer unversiegelten Freifläche im Westen des Geländes dar.
Zur Kostenersparnis ist der Eingriff in den Boden möglichst gering zu halten, um Mehraufwendungen
für den Transport und die Entsorgung des Erdaushubs zu verringern (Minimierung des Investitionsrisikos).
Die Konzeptvariante 4 wird daher im Rahmen der Optimierung hinsichtlich der Nutzung
im Westen des Modellstandortes verändert. In diesem Bereich entsteht in der Optimierungsvariante
5 ‚Festplatz mit temporärem Messegelände’ eine versiegelte Fläche mit integriertem
Langzeitwärmespeicher und einer Konzertarena. Mit diesem Konzept ist umweltrelevanter Erdaushub
im Westen des Modellstandortes lediglich noch für die entstehenden Baugruben zu entsorgen.
Weiterhin wird in der Optimierungsvariante ein Lärmschutzwall im Süden des Geländes entlang der
bestehenden Böschung errichtet, in den der beim Rückbau der Bestandsgebäude anfallende Bauschutt
vollständig eingebaut werden kann.
Fazit: Eine Minimierung des Investitionsrisikos wird erreicht, indem der Eingriff
in den kontaminierten Boden möglichst gering gehalten wird. Der
beim Abbruch der Bestandsgebäude anfallende Bauschutt wird durch
die Errichtung eines Lärmschutzwalls vollständig am Standort belassen.
Das Konzept lässt sich in Bauabschnitten schrittweise realisieren.
Abgesehen von den baulichen und technischen Anlagen im Bereich der Dampfloktraditionsanlage
und dem älteren Teil des Güterschuppens werden alle Gebäude abgebrochen. Das anfallende,
wieder verwendbare Bauschuttmaterial verbleibt in Form eines Lärmschutzwalles am Südrand des
Geländes am Standort.
Verkehrserschließung
Die Anbindung der Dampfloktraditionsanlage an die Bahn bleibt erhalten. Ein neu zu errichtendes
Gleis im Rasenbett führt über die Drehscheibe bis zum temporären Messegelände.
Die Haupterschließung für den Straßenverkehr erfolgt über eine Anbindung an die Oberlinder
Straße an der Ostgrenze des Modellstandortes. Eine weitere Zufahrt wird es im Bereich der
Dammstraße geben. Eine Verteilung des Verkehrs auf dem Grundstück erfolgt über Privatstraßen/wege.
Stellplätze sind im Bereich der Traditionsanlage und temporär auf dem Messegelände vorhanden.
Alle Anbindungen an die Radfahrer- und Fußgängerbrücke bleiben erhalten.
Nutzung und Bebauung
Die Dampfloktraditionsanlage (Drehscheibe und Lokschuppen) im Osten des Grundstückes bleibt
erhalten und soll weiterhin durch den ‚Verein Lokbahnhof Sonneberg e.V.’ genutzt werden. Die
vorhandenen Lokschuppen werden durch den Neubau eines Vereinsgebäudes ergänzt. Alle neu
zu errichtenden Gebäude erhalten ein Geschoss.
Westlich der Fußgängerbrücke entsteht ein Festplatz mit Arena. In diesem Bereich ist die Integration
eines Wärmespeichers für das Blockheizkraftwerk im ‚Wolkenrasen’ geplant.
REFINA: | Projektbericht | 153

Östlich der Fußgängerbrücke entsteht eine Fläche, die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten gerecht
werden kann. Sie ist je nach Bedarf temporär: Messegelände, Festplatz für Dampflokfesttage mit
Gleisanschluss, Skaterfläche oder Stellplatzanlage.
Der ältere Teil des Güterschuppens wird saniert und als Servicegebäude für Feste und Messen
bzw. als überdachte Skaterfläche genutzt.
Freiflächen
Die Außenbereiche der Traditionsanlage sind ihrer Nutzung entsprechend zu gestalten. Die Flächen
zur Erschließung sind zu befestigen.
Der westliche Festplatz, die Arena sowie das temporäre Messegelände werden befestigt.
Qualitative Bewertung des Entwurfes
Die Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände’, erzielte 965 von 1095 möglichen
Punkten.
154 | REFINA: | Projektbericht

Abb. 69: Optimierungsvariante ‚Festplatz mit temporärem Messegelände, M1:3.000
REFINA: | Projektbericht | 155

Kostenbetrachtung
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos entfällt
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos ca. 233 T€
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Festplatz mit temporärem
Messegelände’
156 | REFINA: | Projektbericht
ca. 1.382 T€
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen ca. 1.615 T€
Einspareffekt im Vergleich zur ursprünglichen städtebaulichen Vorzugsvariante
‚Stadtgarten mit temporären Messegelände’
(Gesamtkosten ca. 2.606 T€)
ca. 991 T€
Nachfolgende Grafik zeigt in Gegenüberstellung die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die
optimierte städtebauliche Konzeption (Integriertes Standortentwicklungskonzept) für den Modellstandort
E:
Abb. 70: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das Investitionsrisiko und die Freilegungskosten
für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 4 (Integriertes Standortentwicklungskonzept
am Modellstandort E)
Fazit: Mit der Optimierung des Standortentwicklungskonzeptes der Variante 4
als ‚Festplatz mit temporärem Messegelände’ können die Aufwendungen
für die Beseitigung der Investitionsrisiken und die Freilegung um insgesamt
991 T€ gesenkt werden. Das genutzte Einsparpotenzial beträgt
damit 38 %.

Abb. 71: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Optimierungsvariante
REFINA: | Projektbericht | 157

Energetische Betrachtung
Im Vergleich zu den anderen Varianten bietet die Variante ‚Festplatz mit temporärem Messegelände’
weitgehend konventionelle Energieeffizienzlösungen. Der Langzeitwärmespeicher fungiert als
Bindeglied zwischen dem BHKW ‚Wolkenrasen’ und dem benachbarten Wohngebiet. Er dient der
Lasthomogenisierung und kann den Betrieb der Gesamtanlage optimieren. Zur weiteren Verminderung
von Treibhausgasemissionen kann das BHKW auf einen regenerativen Brennstoff wie z.B.
Biodiesel umgestellt werden. Die Ausführung und Integration des Langzeitwärmespeichers in das
vorhandene Wärmenetz erfordert eine detaillierte Vorplanung.
Durchschnittliches flächenbezogenes regeneratives Energieangebot auf einem Grundstück
mit 1.000 m² in Deutschland
Energieangebot Angebot
Nutzung der Solareinstrahlung mittels Solarthermie 750.000 kWh
Nutzung der Solareinstrahlung mittels Photovoltaik 150.000 kWh
Windkraft 40.000 kWh
Tiefengeothermie 1.300.000 kWh
Oberflächennahe Geothermie 288.000 kWh
Dieses Angebot ist von den jeweiligen Standortbedingungen abhängig und oft durch die Stadtgeometrie
eingeschränkt. Der Wind wird durch die Stadtoberfläche stark verwirbelt und abgebremst.
Auch die Emissionen in Form von Lärm und Schattenwurf führen zu Nutzbarkeitskonflikten. Bei der
Rekultivierung von Altlastenstandorten kommen noch zusätzliche Einschränkungen der energetischen
Nutzung dazu. Beispielsweise werden geothermische Nutzungen durch Erdsonden oder
Grundwasserpumpen durch die Kontaminationen erschwert. Auch nach der Detailuntersuchung
der Altlastenstandorte sind unbekannte Kontaminationen nicht auszuschließen und könnten durch
Sondenbohrungen weiter verbreitet werden. Dennoch verbleiben an derartigen Standorten vielfältige
energetische Potentiale. Durch frühzeitige und integrative Planung kann ein großer Teil dieser
Potenziale am Modellstandort ausgeschöpft werden.
158 | REFINA: | Projektbericht

Abb. 72: Energetische Betrachtung der Optimierungsvariante ‚Festplatz mit temporärem Messegelände’, in Synopsis mit
der Altlastensituation
REFINA: | Projektbericht | 159

3.6.7. Schlussfolgerungen für Modellstandort E
Städtebauliche Ansätze
Der Modellstandort Güterbahnhof liegt im Siedlungsgefüge an der Schnittstelle zwischen dem
Stadtzentrum/Altstadt und dem Wohngebiet ‚Wolkenrasen’. Die direkte Nähe zur Bahn und zur
stark frequentierten Fußgänger- und Radfahrerbrücke machen den Standort in seiner Wahrnehmung
bedeutend. Mit der Inanspruchnahme dieser Fläche kann ein weiterer Schritt zur Aufwertung
der Stadt geleistet werden.
Der Erhalt der Dampfloktraditionsanlage bewahrt ein Stück Geschichte und schafft zusammen mit
dem neuen Festplatzgelände eine Veranstaltungsmöglichkeit für Dampflokfesttage und Sonderfahrten,
z.B. nach Meiningen. Mit dem neuen Festplatz finden die traditionellen Feste der Stadt nun
wieder ‚mittendrin’ - an einem zentralen Anlaufpunkt statt. Das temporäre Messegelände bietet
eine zusätzliche Entwicklungsmöglichkeit für das Gewerbe und die Spielzeugindustrie Sonnebergs.
Den überwiegenden Teil des Jahres dient der Güterbahnhof für Sport und Spiel, wie z.B. als
Skaterfäche. Temporär kann das Grundstück auch zum Parken genutzt werden. Alle Aktivitäten auf
dem Gelände können von der Brücke wahrgenommen werden.
Finanzielle Aspekte
Die Wiedernutzbarmachung des Areals ist aufgrund der erforderlichen Maßnahmen für die Beseitigung
der Investitionsrisiken als absolut unrentierlich einzustufen. Obwohl am Standort keine Gefahrenabwehrmaßnahmen
im Sinne des BBodSchG ergriffen werden müssen, wird jegliche Form
der Folgenutzung durch Investitionsrisiken aufgrund der Bodenkontaminationen belastet. Im Verhältnis
zum theoretischen maximalen Investitionsrisiko (Beseitigung aller, auch gering belasteter
Böden), ermittelt mit 3.720 T€, erreichen die betrachteten Konzeptvarianten relativ geringe umsetzungsrelevante
Anteile von 6 – 34 % an dieser Summe. Jedoch ist selbst bei der optimierten Variante
des Integrierten Standortentwicklungskonzeptes bei einem Bodenrichtwert von 13,50 €/m² für
das sanierte Gelände keine Wirtschaftlichkeit bei der Veräußerung des Grundstücks zu erzielen.
Von wesentlich größerer Bedeutung als Entwicklungshemmnis sind jedoch die aus dem umfangreichen
Altbaubestand resultierenden hohen Freilegungskosten für das Grundstück. Bei vollständigem
Gebäudeabriss und einem Rückbau der bahnspezifischen Anlagen belaufen sich diese auf bis
zu 2.081 T€.
Aufgrund dieser spezifischen Standortgegebenheiten sind relevante finanzielle Optimierungspotenziale
in erster Linie bei den Freilegungskosten zu finden. So ist die mit dem Integrierten Standortentwicklungskonzept
erreichte Kostenverringerung im Gegensatz zum maximalen theoretischen
Investitionsrisiko von ca. 2.104 T€ in erster Linie auf Einsparungen bei den Freilegungskosten,
weniger bei den Investitionsrisiken, zurückzuführen.
Doch selbst nach Ausnutzung der Optimierungspotenziale wird die Standortentwicklung durch verbleibende
hohe finanzielle Belastungen gehemmt. Die Standortentwicklung liegt kostenseitig deutlich
im unrentierlichen Bereich. Eine Kompensation dieser Hemmnisse kann letztlich nur durch den
Einsatz von Fördermitteln erreicht werden.
Bahnflächen
Gegenwärtig und in unmittelbarer Zukunft beabsichtigt die Deutsche Bahn AG die Veräußerung
zahlreicher Liegenschaften. Bahnbrachen bilden einen Schwerpunkt innerstädtischer Brachen.
Wesentliche Konflikte bei der Entwicklung solcher Flächen ergeben sich aus den beiden typischen
Merkmalen:
- meist langgestreckter Grundstückszuschnitt
- bahntypische Altlasten und daraus abzuleitendes Gefährdungspotenzial
Aus den vorliegenden Forschungsergebnissen am Modellstandort Sonneberg lässt sich feststellen,
dass die optirisk-Methode geeignet ist, um an ähnlichen Bahnflächen das Nutzungs- und
Optimierungspotenzial für eine Revitalisierung zu erörtern.
160 | REFINA: | Projektbericht

Ausgleichsmaßnahmen
Für die Konzeption eines Stadtgartens wäre eine Unterstützung notwendig. Diese könnte zum Beispiel
in Form von Ausgleichsflächen erfolgen. Der Modellstandort ist aufgrund der vorhandenen
Gebäudemassen als Ausgleichsfläche nicht geeignet, da der Rückbau der Gebäude nicht mit bilanziert
werden kann.
Optimierung von Städtebaulichen Konzepten
Städtebauliche Konzepte können hinsichtlich der Einsparung finanzieller Mittel am Modellstandort
im Bereich ‚Freilegungskosten’ und ‚Investitionsrisiken’ realisiert werden. In der Umsetzung bedeutet
dies:
- Wiedereinbau beim Rückbau anfallender Bauschuttmassen in konzipiertem Lärmschutzwall
- alternative Versiegelung von Teilbereichen des Geländes statt Bodenaustausch
- Eingriffe in den vorhandenen kontaminierten Boden gering halten
Eine nachträgliche Optimierung eines vorhandenen städtebaulichen Konzeptes ist problematisch
und nicht an jedem Standort bzw. bei jedem Konzept möglich. Durch einen erneuten Planungsprozess
entstehen zunächst zusätzliche Kosten.
Eine frühzeitige und genaue Darstellung der Aufwendungen und Maßnahmen zur Beseitigung der
behebungspflichtigen Lasten sollte die Grundlage für das Konzept der baulich-räumlichen Gestaltung
und der Gestaltung des Freiraumes bilden.
Energie
Energetische Aspekte in Stadtentwicklungsprozessen gewinnen mit zunehmender Energieverknappung,
Emissionsbelastung und Klimaveränderung an Bedeutung. Alle dargestellten Varianten
bieten diesbezüglich Maßnahmenpakete unter Berücksichtigung der spezifischen Potenziale.
Die Wirtschaftlichkeit von Einzelmaßnahmen muss theoretisch im globalvolkswirtschaftlichklimatischen
Gesamtzusammenhang betrachtet werden. Investoren liegt diese Betrachtungsweise
erfahrungsgemäß häufig fern. Im vorliegenden Fall muss daher vor der Ausführung der energetisch
motivierten Maßnahmen eine technische Detailanalyse der Bedarfsgrößen und der Investitionskosten
zur Erstellung einer Kosten-Nutzen Analyse vorgenommen werden. Durch die kontinuierlich
steigenden Energiekosten und gfls. Einbeziehung öffentlicher Förderungen gelangen inzwischen
energietechnische Maßnahmen in den Blickwinkel, die noch vor wenigen Jahren als unwirtschaftlich
galten.
Chancen der Umsetzung
Die Bearbeitung des Modellstandortes Güterbahnhof erfolgte in enger Zusammenarbeit mit der
Stadt Sonneberg. Die Optimierungsvariante: ‚Festplatz mit temporärem Messegelände’ stellt auch
die Vorzugsvariante aus Sicht der Stadt dar. Gegenwärtig wird die Realisierung des Langzeitwärmespeichers
geprüft. Die Verwendung des anfallenden Abbruchmaterials zur Herstellung des
Lärmschutzwalles bedarf ebenfalls einer konkreten Prüfung.
Grundvoraussetzung für die Umsetzung der Optimierungsvariante ist der Erwerb der Grundstücke
durch die Stadt Sonneberg. Die Verkaufsverhandlungen stellen gegenwärtig das größte Entwicklungshemmnis
dar.
REFINA: | Projektbericht | 161

3.7. Modellstandort F: Teerbecken Sättelstädt
Abb. 73: Luftaufnahme des Modellstandortes Teerbecken vom Mai 2004 aus nordöstlicher Richtung
Die ehemaligen Teerbecken befinden sich außerhalb des Siedlungsgefüges der Gemeinde
Sättelstädt in nordöstlicher Richtung. Direkt nördlich an den Standort grenzen Gebäude aus der
Zeit des Autobahnbaus in den 1930er Jahren an, die momentan als Lagergebäude genutzt werden.
Im Süden tangiert die Bahn das Grundstück. Parallel dazu verläuft die B 7. Die neue Autobahn
BAB 4 wird gegenwärtig parallel zum Standort in westlicher Richtung gebaut. Dort entsteht
auch die Anschlussstelle Sättelstädt.
In unmittelbarer Nähe zum Modellstandort befindet sich in nordöstlicher Richtung das ‚Gewerbe-
und Industriegebiet Sättelstädt’. Weitere Flächen in der Umgebung werden landwirtschaftlich genutzt
bzw. sind Sukzessionsflächen.
162 | REFINA: | Projektbericht

3.7.1. Bestand
Deskription Modellstandort F: Teerbecken Sättelstädt
Lage in Stadt
Nutzung
Städtebau
Baurecht
Baugrund
Altlasten
Eigentum
Parzellenstruktur
Ziele
Außerhalb des Siedlungsgefüges; zwischen Ortslage und Industrie- und Gewerbegebiet;
Nähe zur neuen Autobahnanschlussstelle
ehemalig: Lagerung von teer- und bitumenhaltigen Stoffen zum Bau der Reichs-
autobahn 1935/36; später Lagerfläche LPG
momentan: ungenutzt; teilweise Lagerfläche
bebaute Fläche (Hochbauten)
versiegelte Oberfläche
unversiegelte Oberfläche
geplant: Renaturierung
950 m²
170 m²
15.220 m²
( 6%)
( 1%)
(93%)
Grundstück liegt im ländlichen Raum; umgebende Flächen dienen überwiegend der
landwirtschaftlichen Nutzung oder sind Sukzessionsflächen;
nördlich angrenzend befinden sich mehrere Lagergebäude aus den 1930er Jahren;
östlich grenzt ein Wohngrundstück mit Einfamilienhaus an
Baurecht nach §35 BauGB – Bauen im Außenbereich: Errichtung von baulichen
Anlagen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, für Gartenbaubetriebe oder zum
Zwecke der öffentlichen Versorgung mit technischer Infrastruktur bzw. Errichtung
notwendiger baulicher und technischer Anlagen zur energetischen Nutzung ist möglich;
zur Sicherung von Bauvorhaben mit anderen, z.B. gewerblichen Nutzungen, wird
Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig;
beschränkte persönliche Dienstbarkeit für südlich tangierende Gasleitung
Baugrundverhältnisse insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen:
Auffüllungssubstrate und quartäre Hangschutt, denen die ausstreichenden triassischen
Gesteinseinheiten des Lettenkeupers und Oberen Muschelkalks unterlagern;
Festgesteinsuntergrund durch zahlreiche Störungszonen gekennzeichnet, die in
Tiefen bis zu 20 m starke Auflockerungen verzeichnen; durch Subrosionsvorgänge im
Mittleren Muschelkalk sind oberflächennahe Senkungen prinzipiell möglich; Auffüllungsschichten
und Schichten des Hangschutts sind von steifer bis halbfester Konsistenz,
stark wasser- und frostempfindlich, sowie verformbar; aufgrund möglicher Setzungen
und lokal festgestellter oberflächennahe Schichtwasserführung von 0,90 m
und 1,10 m am Standort, sind zusätzliche Maßnahmen bei der Baugrubenherstellung
erforderlich
am Modellstandort liegen gefahrenrelevante stoffliche Bodenveränderungen durch
Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe, Mineralölkohlenwasserstoffe und
Phenole vor; Gefahrenrelevanz bezieht sich punktuell auf den Wirkpfad Boden →
Mensch durch Teerbecken selbst und daran angrenzende Bodenpartien, sowie im
angrenzenden Umfeld der Teerbecken lokal auf den Wirkpfad Boden → Sickerwasser;
Teerbecken sind als altlastverursachende permanente Schadstoffquelle einzustufen;
gefahrenrelevante stofflich beeinträchtigte Sickerwässer verursachten / verursachen
auf angrenzenden Flurstücken schädliche Bodenveränderungen im Sinne
des BBodSchG;
Gefahrenabwehrmaßnahmen im Sinne des BBodSchG wurden bislang nicht angeordnet
GESA mbH (Gesellschaft für Entwicklung und Sanierung von Altstandorten mbH).
Größe: 1,6 ha;
zwei Flurstücke, die sich zum Teil über Modellstandort hinaus erstrecken
Eigentümer:
keine Renaturierung, unsanierter Standort soll zur Entwicklung verkauft werden
Gemeinde:
gewerbliche Entwicklung im Zusammenhang mit entstehendem Autobahnanschluss
Interessenten:
Entwicklung Rasthof
REFINA: | Projektbericht | 163

Abb. 74: Bestandslageplan, 26. August 2008
164 | REFINA: | Projektbericht

3.7.2. Umwelthemmnisse:
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
Altlastensituation
Im Rahmen der Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wurden vorhandene
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.
Am Untersuchungsstandort erfolgte in den 1930er Jahren ein Umgang mit umweltrelevanten Stoffen
(teer- und bitumenhaltige Substanzen), sowie in den Folgejahren eine unkontrollierte Ablagerung
von kommunalen Abfällen, Bauschutt und Hausmüll. Diese Nutzung und ein insgesamt sorgloser
Umgang mit der Umwelt führten zu Kontaminationen des Bodens und des Sickerwassers, in
erster Linie mit MKW und PAK.
Inanspruchnahmerisiko
Es erfolgte eine Prüfung der Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/oder ordnungsrechtlich unzulässiger
Einwirkungen, die von Anlagen, Bauwerken oder Abfällen oder von der Stoffbelastung des
Bodens ausgehen.
Bodenfunktionen
Legende:
schutzgutspezifische Betroffenheitsgrade
0 - nicht betroffen
1 - geringfügig betroffen
2 - betroffen
3 - außer Funktion
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade
0 - robust
1 - gering sensibel
2 - sensibel
3 - höchst sensibel
RK = Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: sehr geringes Risiko
RK 3: geringes Risiko
RK 4: mittleres Risiko
RK 5: hohes Risiko
RK 6: sehr hohes Risiko
Sanierungsziele für Nutzungsszenarien
Abb. 75: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles
(=Verringerung des Betroffenheitsgrades)
In der Synopsis der Risikoklassifizierung für die 8 Bodenfunktionen (siehe Abb. 20) ergeben sich:
RK 1 (kein Risiko): Bodenfunktionen 2, 3a und 3b
RK 2 (sehr geringes Risiko): Bodenfunktion 1b und 3c
RK 3 (geringes Risiko): entfällt
RK 4 (mittleres Risiko): Bodenfunktionen 1a, 1c und 3d
RK 5 (hohes Risiko): entfällt
RK 6 (sehr hohes Risiko): entfällt
REFINA: | Projektbericht | 165

Die Ursache für die Risikoeinstufung liegt für die Bodenfunktionen 1a, 1c und 3d hauptsächlich in
der Existenz von Schadstoffkontaminationen im Untergrund, welche in erster Linie deren Betroffenheit
bewirkten. Zusätzlich sind Risiken bezüglich der ungünstigen Baugrundsituation und vorhandenen
Altablagerungen (Teerbecken) am Modellstandort ableitbar. Gemäß der postulierten Verfahrensweise
zur Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes besteht die Notwendigkeit einer angemessenen
Verringerung des Beeinträchtigungsgrades der in die RK 4 bis 6 eingestuften Bodenfunktionen.
Entsprechende Gefahrenabwehrmaßnahmen sind somit am Modellstandort für die
Bodenfunktionen 1a, 1c und 3d erforderlich. Technisch zu bewältigen wäre die Erreichung des
Sanierungszieles ‚geringes Risiko’ nur mittels der Beseitigung der Teerbecken incl. der Teerablagerungen
und Verfüllung der Baugruben. Stoffbelastungen des Bodens sind technisch-analytisch
nachgewiesen, ein Stoffnachschub ist nicht oder nur in geringem Maße zu prognostizieren. Mit der
Beseitigung der Teerbecken und –ablagerungen wird gleichzeitig der Betroffenheitsgrad der in die
RK 1 eingestuften Bodenfunktionen um eine Risikoklasse reduziert. Mit Durchführung der entsprechenden
Sanierungsmaßnahmen bestünden für die Bodenfunktionen 1b und 3c keine Risiken
mehr am Modellstandort.
Oberflächenwasser
166 | REFINA: | Projektbericht
Es ist kein Oberflächengewässer in der vom
Standort beeinflussbaren Umgebung vorhanden.
Es besteht demnach auch kein
Inanspruchnahmerisiko.
Abb. 76: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort Modellstandort F, Teerbecken Sättelstädt
Grundwasser
Aus der Einstufung gemäß der Entscheidungsmatrix
ergibt sich eine Zuordnung des Oberen Grundwasserstockwerkes
in ein ‚geringes
Inanspruchnahmerisiko’. Sanierungsmaßnahmen,
das Grundwasser selbst betreffend, erübrigen
sich, wenn nicht berechtigte privatrechtliche Ansprüche
von Anrainern geltend gemacht werden
(können).
Zudem wird am Standort ein verbesserter Zustand
des Grundwassers durch die Wiederherstellung
der Bodenfunktion 1c erreicht.
Abb. 77: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Modellstandort F, Teerbecken Sättelstädt

Fazit: Die Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu
folgendem Ergebnis:
1. Es besteht ein geringes Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung
beeinträchtigter Bodenfunktionen.
2. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zum Schutz von Oberflächengewässern.
3. Es besteht ein geringes Inanspruchnahmerisiko zum Schutz
des Grundwassers (Oberes Grundwasservorkommen).
Investitionsrisiko
Aufgrund der gefahrenrelevanten Beeinträchtigung des Sickerwassers
durch die Teerbecken und der hierdurch verursachten stofflichen Beeinträchtigung
angrenzender Flurstücke sind grundsätzlich Gefahrenabwehrmaßnahmen
erforderlich. Als wesentliches Sanierungsziel ist die
Unterbrechung des Wirkpfades Teerbecken → Sickerwasser zu nennen.
Es wurde die Notwendigkeit einer angemessenen Verringerung des Beeinträchtigungsgrades
der in die Risikoklasse 4 eingestuften Bodenfunktionen
1a, 1c und 3d um eine Risikoklasse nachgewiesen. Durch die
Verringerung des Beeinträchtigungsgrades der Bodenfunktionen wird
gleichzeitig eine Verringerung der Beeinträchtigung des Oberen Grundwasserleiters
erzielt.
Eine reale Ermittlung des Investitionsrisikos ist nur unter Zugrundelegung eines realen Investitionsprojektes
möglich und erfolgt für den Modellstandort anhand der 3 städtebaulichen Varianten
detailliert im BAND 8.
Für das optirisk – Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,
da es einen Vergleichswert bildet, an dem sich die Investitionsrisiken der einzelnen städtebaulichen
Varianten messen lassen können. Es beinhaltet eine Ermittlung der gesamten auf der Standortfläche
möglichen Investitionsrisiken, die zusätzlich zu den Inanspruchnahmerisiken (in diesem
Falle keine) bei der Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch anfallen würden.
Die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos erfordert einen Kostenaufwand
von ca. 562 T€ (Berechnung im BAND 8).
Kostenzusammenstellung
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos: ca. 249 T€
2. Kosten für die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos ca. 562 T€
∑ Gesamtkosten beider Maßnahmen ca. 811 T€
Einsparpotenziale würden sich für den Modellstandort ergeben, wenn die Gefahrenabwehrmaßnahmen
(Inanspruchnahmerisiko) und die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos
nicht getrennt zeitlich nacheinander, sondern ‚in einem Zuge’ erfolgen würden.
REFINA: | Projektbericht | 167

3.7.3. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse
Konfliktanalyse
Ein Handlungsbedarf bei altlastenbehafteten Grundstücken kann aus verschiedenen Gründen entstehen,
z.B.:
- durch Sanierungsanordnung der Umweltbehörde, da vom Grundstück Gefahren ausgehen
(entfällt in diesem Fall),
- die Stadt/Gemeinde beabsichtigt eine Entwicklung der Fläche,
- der Eigentümer selbst hat eine Entwicklungsabsicht,
- das Grundstück soll verkauft/gekauft werden.
Der brachliegende Modellstandort Teerbecken Sättelstädt soll einer baulichen Nutzung zugeführt
werden. Ein wesentlicher Konflikt ist der Konflikt zwischen städtebaulichen Belangen und altstandorttypischen
Umweltrisiken.
Den Standortentwicklungshemmnissen werden von den Autoren drei Ebenen zugeteilt:
- Rechtliche Aspekte
- Finanzielle Aspekte
- Fachtechnische Aspekte
Rechtliche Konflikte
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)
Konfliktsituation aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvoraussetzung für die Entwicklung von Flächen
(vgl. auch BAND 1, Kapitel 3.6.2., Abschnitt d). Die Flurstücke des Modellstandortes Teerbecken
Sättelstädt sind im Besitz eines Eigentümers:
- Gesamtfläche: 1,6 ha
- 100 % der Fläche: GESA
Für die im Süden tangierende Gasleitung besteht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Leitungsrecht)
zugunsten der ‚Ohra Hörselgas GmbH’.
Fazit: Aus der Eigentumssituation entstehen keine Hemmnisse für die Entwicklung
des Standortes.
Konfliktsituation aufgrund des Baurechts
Der Modellstandort ist entsprechend §35 BauGB - Bauen im Außenbereich bebaubar. Danach
können Bauvorhaben für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, für Gartenbaubetriebe oder zum
Zwecke der öffentlichen Versorgung mit technischer Infrastruktur bzw. notwendige Anlagen für
energetische Nutzungen genehmigt werden. Eine Entwicklung anderer, z.B. gewerblicher Bauflächen,
ist nur mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan möglich.
Fazit: Zur Entwicklung des Standortes mit Nutzungen, die nicht dem §35
BauGB - Bauen im Außenbereich – entsprechen, ist die Aufstellung eines
Bebauungsplanes notwendig. Dies würde einen zeitlichen Mehraufwand
bedeuten.
Konfliktsituation aufgrund des Haftungsrisikos
Die Frage des Inanspruchnahme- oder auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte
wurde im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. Die Altlastensituation wird vornehmlich durch
die frühere Standortnutzung als Lagerfläche für teer- und bitumenhaltige Substanzen bestimmt.
Aufgrund von Handhabungsverlusten sowie unzureichender Dichtigkeiten der Teerbecken kam es
lokal zur Verfrachtung von Schadstoffen in den Untergrund und in das Schichtwasser. Es wurden
168 | REFINA: | Projektbericht

ein mittleres Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen und
ein geringes Inanspruchnahmerisiko zum Schutz des Grundwassers abgeleitet.
Mit der hier angewandten Methodik wurde für den Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich
des Haftungsrisikos vorgenommen. Dieser Schritt schafft die erforderliche Klarheit über die
monetären Risiken für eine Nachnutzung.
Das Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen wurde mit ca.
249 T€ monetarisiert.
Fazit: Die Unwägbarkeit des aus ökologischen Sachverhalten resultierenden
Inanspruchnahmerisikos stellte bislang ein wesentliches Hemmnis für
die Standortentwicklung dar.
Finanzielle Aspekte
(Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische
Mehraufwendungen)
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Berücksichtigung ökologischer Sachverhalte
bei der Standortentwicklung
Ein Verkehrswertgutachten zum Standort existiert nicht. Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht
über recherchierte Bodenricht- und resultierende Grundstückswerte. Angewendet auf das
Grundstück könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis von 163 T€ erzielt werden.
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 0,42 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
Grundstücks-/Bodenrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 10,00 €/m²
ca. 7 T€
ca. 163 T€
Differenz ca. 156 T€
Inanspruchnahmerisiko ca. 249 T€
Allein das Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen übersteigt
die Wertsteigerung, die das Grundstück durch eine Sanierung erfährt, immens. Zudem bestehen
Investitionsrisiken aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, betreffend:
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind,
2. schädliche Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung),
3. abfallrechtliche Aufwendungen für Hoch- und Tiefbausubstanz (ohne den Abriss selbst),
4. Rückbau und Entsorgung von über- und unterirdischen Anlagen,
5. durchzuführende Abfallberäumungen und
6. Kontaminationen des Schichtwassers (bei Baugrubenwasserhaltung).
Die Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) würde einen Kostenaufwand
von ca. 562 T€ (bei Herstellung einer ‚Grünen Wiese’) erfordern. Dies ist jedoch umweltrechtlich
bei Beibehaltung des Status quo nicht erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn
im Rahmen der Standortentwicklung die oben aufgeführten Positionen 1. - 6. berührt werden. Je
nach Art der Standortentwicklung wird unterschiedlich in Böden eingegriffen, werden Rückbau oder
Teilrückbau, Entsorgung von Abfällen usw. erforderlich.
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen in der Regel differenzierte Anteile
dieses theoretisch maximalen Investitionsrisikos. Die in dieser Dokumentation aufgeführten Standortentwicklungskonzepte
stellen diesbezüglich einen Sonderfall dar. Sie beanspruchen jeweils die
gleichen Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos in Höhe von 3,4 % des theoretischen
REFINA: | Projektbericht | 169

maximalen Investitionsrisikos (19 T€), da für jede Variante die gleichen Maßnahmen zur Grundstücksfreilegung
erforderlich sind.
Die Investitionsrisiken für die drei Konzeptvarianten sind im Vergleich zur Höhe jener Kosten, die
der Standort bei einer Wertsteigerung durch eine ‚Sanierung’ (d.h. Entwicklung) erfährt (156 T€) in
ihrer finanziellen Höhe gering. Insgesamt kann jedoch aufgrund der hohen Kosten zur Beseitigung
der Inanspruchnahmerisiken (249 T€) eine rentierliche Abwicklung der Standortentwicklung aus
Sicht der ökologischen Sachverhalte nicht erfolgen.
Fazit: Durch die Höhe der finanziellen Aufwendungen für eine Beseitigung der
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte
kann eine Standortentwicklung ohne die Inanspruchnahme von
Fördermitteln nicht rentierlich abgewickelt werden. Das
Inanspruchnahmerisiko stellte bislang das herausragende Hemmnis bei
der Standortentwicklung dar.
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Standortfreilegung
Die Kosten für die Standortfreilegung sind für alle drei Nachnutzungsvarianten identisch, da jeweils
die gleichen Maßnahmen zur Grundstücksfreilegung erfolgen. Die Freilegungskosten - d.h. die
Bauvorbereitung (Beräumung der Freifläche, Abriss vorhandener Bausubstanz, etc.) bis zum Beginn
der dann spezifischen Neuinvestition – betragen für alle Konzeptvarianten Kosten von 97 T€.
Im Vergleich zur Wertsteigerung des Grundstücks nach erfolgter Sanierung stellt dies einen erheblichen
Kostenfaktor dar, der die Standortentwicklung unrentierlich werden lässt.
Fazit: Neben den Entwicklungshemmnissen bezüglich der Aufwendungen aufgrund
ökologischer Sachverhalte sind die Freilegungskosten für den
Standort derart hoch, dass eine Standortentwicklung unrentierlich wird.
Fachtechnische Aspekte
(Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktsituation aufgrund städtebaulicher Belange
Aus städtebaulicher Sicht ist am Standort sowohl eine Renaturierung entsprechend der umgebenden
Landwirtschaftsflächen als auch eine bauliche Entwicklung im Zusammenhang mit dem vorhandenen
Gewerbe- und Industriegebiet und der entstehenden Autobahnanschlussstelle denkbar.
Aufgrund der Lage sind Raumkanten, Baufluchten und Dachformen nicht eindeutig zu definieren.
Die Einsehbarkeit des Grundstückes von der neuen BAB 4, insbesondere von der Anschlussstelle
und der tangierenden Eisenbahnlinie, aber auch der Bezug zum Landschaftsraum sollten Beachtung
finden.
Mit der Aufwertung des Modellstandortes sollte gleichzeitig eine Impulswirkung zur Entwicklung
des Gewerbe- und Industriegebietes und der Gemeinde Hörselberg-Hainich einhergehen.
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auch einen Impuls
für die Umgebung bilden. Dabei sind neben der Integration in den Landschaftsraum
gestalterische Aspekte zu berücksichtigen.
Konfliktsituation aufgrund der Baugrundverhältnisse
Der Festgesteinsuntergrund ist durch zahlreiche Störungszonen gekennzeichnet, die in Tiefen bis
zu 20 m starke Auflockerungen verzeichnen. Die Auffüllungsschichten und Schichten des Hangschutts
sind von steifer bis halbfester Konsistenz, stark wasser- und frostempfindlich, sowie verformbar.
Aufgrund möglicher Setzungen und einer lokal festgestellten oberflächennahen Schichtwasserführung
sind zusätzliche Maßnahmen bei der Baugrubenerstellung erforderlich (Wasserhal-
170 | REFINA: | Projektbericht

tung, Sicherung der Baugrubenböschungen durch Spundwände, usw.). Tiefgründungen erfordern
zusätzliche Baugrunderkundungen und Standsicherheitsbetrachtungen.
Die Baugrundverhältnisse sind am Standort insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen.
Fazit: Die insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufenden Baugrundverhältnisse
stellen kein herausragendes Hemmnis für die Standortentwicklung dar.
Gesamtbewertung der Konfliktsituation und Grundsätze der Hemmnisbeseitigung
am Modellstandort
Ein gewichteter Vergleich des Konfliktpotenzials aus der Konfliktanalyse führt zu dem Ergebnis,
dass die Problematik der ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten für den Rückbau
der Altbausubstanz - vorrangige Bedeutung für den Standort hinsichtlich der entwicklungshemmenden
Konflikte hat.
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgende Punkte von wesentlicher Bedeutung:
a) Die Beseitigung der Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken aufgrund ökologischer
Sachverhalte und dabei insbesondere das Inanspruchnahmerisiko
stellte bislang das herausragende Hemmnis bei der Standortentwicklung dar.
b) Zusätzlich lassen die Freilegungskosten für den Standort eine Entwicklung
unrentierlich werden.
c) Die insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufenden Baugrundverhältnisse stellen
kein herausragendes Hemmnis für die Standortentwicklung dar.
d) Zur Entwicklung des Standortes mit Nutzungen, die nicht dem §35 BauGB -
Bauen im Außenbereich – entsprechen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes
notwendig, was einen zeitlichen Mehraufwand bedeutet.
e) Aus den Eigentumsverhältnissen und aus gestalterischen Aspekten lassen
sich keine nennenswerten Entwicklungshemmnisse ableiten.
3.7.4. Energiepotenzial
Im Rahmen des Projektes optirisk werden Möglichkeiten der Integration dezentraler Energieversorgung
durch regenerative Energietechnologien in regionale Entwicklungskonzepte untersucht.
Die Standortanalyse umfasst eine differenzierte Berücksichtigung der Altlastensituation.
Aus energetischer Sicht erfolgt für die Konzeptvarianten zunächst eine spezifische Potenzialanalyse.
Es wird untersucht, welche Bedeutung innerstädtische Brachflächen bei einer energieeffizienten
Standortplanung haben können. Dafür ist eine Betrachtung der energetischen Optimierungsbereiche
notwendig, die gegliedert sind in:
a) Minimierung des Energiebedarfs
b) Effiziente Energieversorgung
c) Nutzung regenerativer Energiequellen
REFINA: | Projektbericht | 171

In Abhängigkeit von der gewählten Variante können auf den Flächen des betrachteten Standortes
nachstehende Energieanwendungen umgesetzt werden:
- Photovoltaische Solarenergienutzung
- Windkraftanlagen
- Biogasanlage mit Gas-Netzeinspeisung
Im Falle von Wärmebedarf im Bereich des Standortes kommen zusätzlich folgende Optionen in
Betracht:
- Biogasanlage gekoppelt mit Blockheizkraftwerk zur Biogasverstromung und Wärmeerzeugung
- Thermische Solarenergiegewinnung
- Oberflächennahe Geothermie
Bei der Erzeugung von Solarstrom und Biogas muss eine Möglichkeit zur Einspeisung in bestehende
Leitungsnetze in der näheren Umgebung vorhanden sein. Photovoltaisch erzeugter Strom
und Biogas kann zu den Konditionen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes EEG vergütet werden.
Die geothermische Nutzung durch Erdsonden ist am Standort ungeeignet, da aufgrund der Altlastensituation
im westlichen Standortbereich das Risiko der Kontaminationsverschleppung durch
Sondenbohrungen besteht. Mit hinreichendem Sicherheitsabstand zu den vorhandenen Kontaminationen
wären eventuell Sondenbohrungen möglich, jedoch wird alternativ eine oberflächennahe
geothermische Nutzung des Bodens empfohlen. Die Wirtschaftlichkeit geothermischer Anlagen
hängt im Wesentlichen von deren Nähe zu Wärmeabnehmern ab.
Die Nutzung von Windkraft ist am Standort grundsätzlich möglich - hängt allerdings neben einem
auskömmlichen Windertrag von verschiedenen Randbedingungen ab. Die Errichtung von Windkraftanlagen
bedarf einer Baugenehmigung. WKA mit einer Gesamthöhe von über 50m können nur
in dafür im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Eignungsgebieten oder durch so genannte
„Windenergieerlasse“ in Abstimmung mit der Gemeinde aufgestellt werden. Hierzu ist auch eine
Umweltverträglichkeitsprüfung und eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung erforderlich. Bei
Errichtung von weniger als drei WKA an einem Standort können im Einvernehmen mit der Gemeinde
vereinfachte Genehmigungsverfahren angewendet werden.
Die Möglichkeiten der Optimierung von Standortentwicklungskonzepten mit Optionen erneuerbarer
Energiebereitstellung und Speicherung wurden in Abstimmung mit den Altlasten-Sanierungszielen
und dem Regionalentwicklungs-Leitbild für die Varianten erarbeitet. Aus der Zusammenstellung
verschiedener energetischer Optionen ergeben sich auf der Basis von Wirtschaftlichkeitsabschätzungen
favorisierte Technologien für die Optimierungsvariante. Durch frühzeitige und integrative
Planung kann ein großer Teil dieser Potenziale ausgeschöpft werden.
Vorbehaltlich Detailuntersuchungen werden im Hinblick auf die Nutzung erneuerbarer Energien am
betrachteten Standort die Potenziale von Photovoltaik und Biomasse am größten eingeschätzt.
3.7.5. Städtebauliche Entwicklungskonzeption
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wurden aus einer Vielzahl städtebaulicher
Stegreifentwürfe für den Modellstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren drei städtebauliche
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es handelt sich um:
Konzeptvariante 1: ‚Renaturierung’
Konzeptvariante 2: ‚Photovoltaik’
Konzeptvariante 3: ‚Gewerbestandort mit Autohof’
Vorzugsvariante: ‚Photovoltaik’
Mittels des im Projekt entwickelten Instrumentes der qualitativen Bewertung städtebaulicher Entwürfe
wurden die Variante 2: ‚Photovoltaik’ und die Variante 3: ‚Gewerbe’ mit jeweils 680 von 1.200
möglichen Punkten als beste Varianten ermittelt.
172 | REFINA: | Projektbericht

Mit dem Modellstandort F Teerbecken Sättelstädt sollte analog dem Modellstandort B Forst Jena
eine weitere kontaminierte Brachfläche außerhalb einer Siedlungslage untersucht werden. Der
Standort war zur Renaturierung vorgesehen. Aufgrund der geringen vorhandenen Versiegelung ist
das Grundstück als Ausgleichsfläche ungeeignet. Die Finanzierung einer künftigen Renaturierung
erweist sich somit als schwierig. Der Umstand, dass in unmittelbarer Nähe zum Grundstück eine
Autobahnanschlussstelle entsteht soll hier zur Verallgemeinerbarkeit der Ergebnisse vernachlässigt
werden.
Im Rahmen des optirisk-Forschungsprojektes wird deshalb die Variante 2: ‚Photovoltaik’ weiter
optimiert.
Der Modellstandort befindet sich einerseits in Siedlungsrandlage, andererseits jedoch in unmittelbarer
Nähe zum Gewerbe- und Industriegebiet Sättelstädt. Die Konzeptvariante 2 stellt die Vertiefung
des Stegreifentwurfs: ‚Energiegewinnung durch Photovoltaik für das ‚Gewerbe- und Industriegebiet
Sättelstädt’ dar.
Die teerhaltigen Substanzen und Abfallablagerungen aus den Teerbecken 1, 2 und 4 sowie ein
Kontaminationssaum (Bodenaushub) in der unmittelbaren Umgebung der Teerbecken werden
beseitigt. Das Wasser aus Teerbecken 3 wird abgepumpt und nach Deklaration am Standort versickert.
Die Freifläche wird von sämtlichen Abfall- und Bauschuttablagerungen sowie vorhandenen
Versiegelungen bereinigt. Weiterhin wird das Gebäude im Südwesten des Standortes abgebrochen.
Die bei den Baumaßnahmen entstandenen Baugruben werden durch Bodenabtrag vom Ostteil
des Geländes verfüllt, die Oberfläche planiert und verdichtet.
Verkehrserschließung
Die vorhandene Anbindung an die Hastrungsfelder Straße im Norden und Westen bleibt erhalten.
Ein Ausbau der Straße ist nicht erforderlich.
Nutzung und Bebauung
Die nördlich angrenzenden Lagergebäude bleiben erhalten und können weiterhin genutzt werden.
Auf dem Standort wird eine Photovoltaikanlage inklusive Trafo errichtet.
Durch die Photovoltaikanlage kann u. a. für das nahe gelegene Gewerbe- und Industriegebiet kostengünstig
Energie bereitgestellt werden. Dieser Standortvorteil gegenüber konkurrierenden Gewerbegebieten
kann zusätzlich Investoren anziehen. Eine spätere Erweiterung der Anlage auf die
nördlich angrenzenden Flurstücke ist bei Bedarf zu prüfen.
Die technischen Anlagen werden durch einen Zaun, der das gesamte Grundstück umschließt gesichert
(Diebstahl, Wandalismus). In diesen Zaun können Wildtieröffnungen integriert werden.
Freiflächen
Alle Freiflächen sind unversiegelt und sollen mit standorttypischen Gräsern bewachsen sein. Dies
schließt auch die Flächen unter den PV-Anlagen mit ein. Bei entsprechender Höhe der Module
kann die Freifläche auch als Weideland genutzt werden.
REFINA: | Projektbericht | 173

Abb. 78: Konzeptvariante 2 ‚Photovoltaik’, M1:1.500
174 | REFINA: | Projektbericht

Kostenbetrachtung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
‚Photovoltaik’
Der Kostenbetrachtung für eine angenommene Nachnutzung des Modellstandortes als ‚Photovoltaik’
liegen folgende Annahmen zugrunde:
- Die Beseitigung der mit teerhaltigen Substanzen verfüllten 3 Teerbecken erfolgt im Rahmen
der Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos.
- Die Baugrube der Fundamentgründung für die Trafostation erfolgt im Bereich unbelasteten
Bodens und wird mit einer Tiefe von 1,0 m u. GOK angenommen.
- Es entstehen keine weiteren Baugruben durch Baumaßnahmen im Rahmen der Neubebauung.
Dadurch verbleibt der entsorgungsrelevante Bodenaushub in der Umgebung der Teerbecken
am Standort.
- Es erfolgt ein Rückbau des wassergefüllten Teerbeckens A03, des Bestandsgebäudes, sowie
der Betonplattenversieglungen auf der Freifläche. Die Belastung des angefallenen Bauschutts
wird zu 80 % mit < Z 2 und zu 20 % mit Z 2 angenommen.
- Die Freifläche wird von sämtlichen Abfall- und Bauschuttablagerungen beräumt und diese
werden einer Entsorgung zugeführt.
REFINA: | Projektbericht | 175

Abb. 79: Konzeptvariante 2 ‚Photovoltaik’ in Synopsis mit der Altlastensituation
176 | REFINA: | Projektbericht

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 7 detailliert für diese Variante ermittelten
Kosten:
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos ca. 249 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos ca. 19 T€
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Photovoltaik’ ca. 97 T€
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen
(… unter der Voraussetzung, sie laufen als 2 voneinander unabhängige
Baumaßnahmen nacheinander ab. Würden die beiden Maßnahmen ‚in einem
Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund der nur einmaligen Baustelleneinrichtung,
aufgrund der für die 2. Maßnahme bereits teilweise vorhandenen
Baugruben und aufgrund weiterer Synergieeffekte ein Einspareffekt
von ca. 20 T€.)
ca. 365 T€
Fazit: Im konkreten Fallbeispiel sind kostenwirksame Einsparpotenziale bei
kombinierter, zeitgleicher Beseitigung von Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
von ca. 20 T € erreichbar.
Der überwiegende Anteil der Maßnahmenaufwendungen wird durch die
Beseitigung der Inanspruchnahmerisiken in Höhe von 249 T€ verursacht.
Energetische Betrachtung
Lage und Neigung des Standortes eignen sich gut zur Montage von Solarpaneelen für die photovoltaische
Nutzung von Sonnenenergie. Solarzellen bestehen aus Halbleitermaterialien (gängig:
Silizium) die kurzwellige Strahlungsenergie direkt in elektrischen Gleichstrom umwandeln. Unter
Verwendung von elektronischen Wechselrichtern kann der solar erzeugte Strom als Wechselstrom
oder Drehstrom in das öffentliche Netz eingespeist werden.
Die Solarpaneele können auf teilbeweglichen Unterkonstruktionen montiert und automatisch der
Sonnenlaufbahn nachgeführt werden oder sind klassisch in Reihen auf starren Unterkonstruktionen
nach Süden ausgerichtet.
Die direkte Nachbarschaft an einer Bahnlinie lässt eine verschattende hochbauliche Nutzung der
südlich angrenzenden Flächen nicht erwarten. Die Bahnstrommasten bewirken allenfalls für die
nächstliegend montierten Solarpaneele minimale Ertragseinbußen durch temporäre Verschattung.
Die Trafostation sollte in der Nähe zur nächstgelegenen Stromeinspeisemöglichkeit aufgestellt
werden.
Durch Verwendung von Solarpaneelen aus Thüringen wird die regionale Wirtschaft gestärkt.
REFINA: | Projektbericht | 177

3.7.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept
Optimierungsvariante: ‚Photovoltaikanlage’
Das Optimierungspotenzial für die Konzeptvariante 2 ergibt sich vorwiegend aus dem
Inanspruchnahmerisiko. Eine Kostenersparnis wird bei der optimierten Variante
‚Photovoltaikanlage’ erreicht, indem die Gefahrenabwehrmaßnahmen als ‚nachnutzungsangepasste
Sicherung’ durchgeführt werden. Im Vergleich zur ursprünglichen Variante erfolgt kein Komplettrückbau
einschließlich einer Entsorgung der Teerbecken, sondern lediglich deren Leerung sowie
ein Abbruch und Nachzerkleinern der Betonfundamente. Die entstehenden Baugruben werden mit
standorteigenem Material verfüllt (Bauschutt und Bodenaushub), verdichtet und mit einer Asphaltbetondeckschicht
versiegelt. Damit ist die Schadensquelle beseitigt, ein weiterer Schadstoffaustrag
wird verhindert.
Weiterhin erfolgt kein investitionsbedingter Eingriff in den Boden. Somit sind lediglich die Abfallablagerungen
innerhalb und in der Umgebung der Teerbecken zu entsorgen. Das Investitionsrisiko
wird verringert, indem die Bauschuttmassen aus dem Gebäudeabriss, dem Abbruch der Versiegelungen
sowie der Freifläche nicht entsorgt, sondern ebenfalls zur Baugrubenverfüllung des Teerbeckens
3 genutzt werden.
Fazit: Eine Minimierung des Inanspruchnahmerisikos wird erreicht, indem die
Gefahrenabwehrmaßnahmen als nachnutzungsangepasste Sicherung
durchgeführt werden. Einsparpotenziale bei den Investitionsrisiken ergeben
sich durch den Wiedereinbau der Bauschuttmassen aus dem
Abbruch der Gebäudesubstanz und Bauschuttablagerungen der Freifläche
vor Ort.
Die Optimierungsvariante basiert auf der Konzeptvariante 2: ‚Photovoltaik’. Im Vergleich zu dieser
bestehen bei der optimierten Variante lediglich Änderungen im Bezug zum Umgang mit den Freiflächen.
Die Standorte der ehemaligen vier Teerbecken werden im Zusammenhang mit der Sanierung
der Altlasten versiegelt. Alle übrigen Freiflächen werden wie in Konzeptvariante 2 beschrieben
begrünt.
178 | REFINA: | Projektbericht

Abb. 80: Optimierungsvariante ‚Photovoltaikanlage’, M1:1.500
REFINA: | Projektbericht | 179

Kostenbetrachtung
1. Kosten für die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos ca. 124 T€
2. Kosten für die Beseitigung des Investitionsrisikos ca. 16 T€
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Photovoltaikanlage’ ca. 82 T€
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen ca. 222 T€
Einspareffekt im Vergleich zur ursprünglichen städtebaulichen Vorzugsvariante
‚Photovoltaik’
(Gesamtkosten ca. 365 T€)
180 | REFINA: | Projektbericht
ca. 143 T€
Nachfolgende Grafik zeigt in Gegenüberstellung die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die
optimierte städtebauliche Konzeption (integriertes Standortentwicklungskonzept) für den Modellstandort
F:
Abb. 81: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das Investitionsrisiko und die Freilegungskosten
für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept
am Modellstandort F)
Fazit: Mit der Optimierung des Standortentwicklungskonzeptes der Variante 2
als ‚Photovoltaikanlage’ können die Aufwendungen für die Beseitigung
der ökologischen Lasten und Investitionsrisiken sowie für die Freilegung
um insgesamt 142 T€ gesenkt werden. Das genutzte Einsparpotenzial
beträgt damit ca. 39 %.

Abb. 82: Optimierungsvariante ‚Photovoltaikanlage’ in Synopsis mit der Altlastensituation, M1:1.500
REFINA: | Projektbericht | 181

Energetische Betrachtung
In der optimierten Variante wird die Konzeptvariante 2 vertiefend betrachtet. Der Standort ist aufgrund
der Größe, Neigung und weitgehenden Verschattungsfreiheit sehr gut als
Photovoltaikertragsfläche geeignet.
Bei derzeitigem Wirkungsgrad marktgängiger Solarmodule kann mit einem Spitzenertrag von etwa
300 kWp auf der betrachteten Fläche gerechnet werden. Durch den Einsatz ökologisch unbedenklicher
Rohstoffe für die Modulständer, z.B. aus regional verfügbaren Holzarten entstehen keine
neuen ‚Altlasten’. In diesem Zusammenhang wird von der Verwendung von Dünnschichtsolarzellen
mit Cadmiumanteilen abgeraten.
Aufgrund der gesetzlich festgelegten Mindesteinspeisevergütung aus dem Erneuerbare-Energien-
Gesetz (EEG) und stetig verbesserter Solarzellenwirkungsgrade ergeben sich positive wirtschaftliche
Realisierungsoptionen auch für Westthüringen. Die energetische Amortisation für Produktion,
Aufstellung und Betrieb erfolgt innerhalb 3-5 Jahre. Bei einer geschätzten Modullebensdauer von
mehr als 20 Jahren ergibt sich eine deutlich positive Energiebilanz der Solarverstromung.
Der Solarpark ist sowohl von Zugreisenden als auch von der Autobahn gut sichtbar. Er fungiert als
öffentlichkeitswirksamer Kristallisationspunkt einer modernen Energieversorgung in der Region.
3.7.7. Schlussfolgerungen für Modellstandort F
Städtebauliche Ansätze
Der Modellstandort Teerbecken liegt am Siedlungsrand der Ortslage Sättelstädt im ländlichen
Raum. Durch die ländliche bzw. landwirtschaftlich geprägte Umgebung war der Standort ursprünglich
zur Renaturierung vorgesehen. Der Kostenaufwand, den eine Renaturierung als Landwirtschaftsfläche
oder altlastensanierte Sukzessionsfläche mit sich bringen würde steht in keinem Verhältnis
zum Nutzen. Eine bauliche bzw. technische Nachnutzung ist deshalb einer Renaturierung
vorzuziehen.
Finanzielle Aspekte
Die Teerbecken stellen ein herausragendes Hemmnis für die Standortentwicklung dar. Eine Wiedernutzbarmachung
des Areals ist aufgrund der erforderlichen Gefahrenabwehrmaßnahmen für die
Beseitigung der Inanspruchnahmerisiken, kalkuliert mit 249 T€, als absolut unrentierlich einzustufen.
Jegliche Form der Folgenutzung wird somit durch das Vorliegen von Altlasten nachteilig beeinträchtigt.
Im Verhältnis zum theoretischen maximalen Investitionsrisiko (Beseitigung aller, auch gering belasteter
Böden), ermittelt mit 562 T€, erreichen die betrachteten Konzeptvarianten nur relativ geringe
umsetzungsrelevante Anteile von 20,6 % an dieser Summe. Durch die geringen Anteile versiegelter
Flächen und Gebäudesubstanz am Standort, sind die Freilegungskosten mit 97 T€ verhältnismäßig
gering.
Aufgrund dieser spezifischen Standortgegebenheiten sind relevante finanzielle Optimierungspotenziale
in erster Linie bei den Kosten zur Beseitigung der Inanspruchnahmerisiken zu finden. So
ist die mit dem Integrierten Standortentwicklungskonzept erreichte Kostenverringerung von ca. 124
T€ im Gegensatz zur ursprünglichen Konzeptvariante in erster Linie auf Einsparungen durch die
Wahl einer geeigneten Sicherungsmaßnahme zurückzuführen.
Jedoch ist selbst bei der optimierten Variante des Integrierten Standortentwicklungskonzeptes bei
einem Bodenrichtwert von 10,00 €/m² für das sanierte Gelände im Zusammenhang mit den vorliegenden
Altlasten und Freilegungskosten keine Wirtschaftlichkeit bei der Veräußerung des Grundstücks
zu erzielen. Die Standortentwicklung liegt kostenseitig deutlich im unrentierlichen Bereich.
Eine Kompensation dieser Hemmnisse kann letztlich nur durch den Einsatz von Fördermitteln erreicht
werden.
182 | REFINA: | Projektbericht

Ausgleichsmaßnahmen
Für Brach- bzw. Konversionsflächen im Außenbereich ist häufig eine Renaturierung die sinnvolle
Nachnutzung. Dabei stellt die Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen häufig die einzige Finanzierungsmöglichkeit
dar.
Zum Ausgleich sind jedoch Versiegelungen an anderer Stelle notwendig, was gerade in strukturschwachen
Regionen aufgrund fehlender Investitionsbudgets schwer umsetzbar ist. Deshalb sind
für eine Renaturierung häufig staatliche Förderungen erforderlich.
Am Modellstandort Teerbecken wäre der Ausgleichsbedarf durch den sechsspurigen Ausbau der
Bundesautobahn BAB 4 im räumlichen Zusammengang gegeben, jedoch ist die Größe der versiegelten
Flächen auf dem Grundstück sehr gering. Deshalb fand der Standort zum Ausgleich der
Baumaßnahmen keine Berücksichtigung.
Energie
Die Berücksichtigung von Energieanwendungen bei der Revitalisierung von Altlastenstandorten
kann das Portfolio der wirtschaftlichen Nachnutzungsvarianten erweitern. Die Erschließung regenerativer
Energiequellen ist an nahezu jedem Standort möglich. Die Altlastenproblematik stellt im
Gegensatz zu hochwertigen baulichen Nutzungen für die Umsetzung von energetisch motivierten
Projekten nur geringe Einschränkungen dar. Angesichts der Notwendigkeit von Energieeffizienz
und Nutzung erneuerbarer Energiequellen im Zuge des Klimaschutzes und der Ressourcenschonung
sind Altlastenstandorte für die Umsetzung von dahingehenden Energieprojekten prädestiniert.
Chancen der Umsetzung
Die Bearbeitung des Modellstandortes Teerbecken erfolgte in Abstimmung mit dem Eigentümer,
der GESA mbH.
Aufgrund der neuen Autobahnanschlussstelle hält die GESA das Konzept einer Autobahnraststätte
für die Variante mit den größten Umsetzungschancen. Sollte kein Investor für diese Lösung gefunden
werden, stellt die Revitalisierung des Standortes zur Erzeugung von Energie in Form einer
Photovoltaikanlage eine realistische Entwicklungsmöglichkeit dar.
REFINA: | Projektbericht | 183

3.8. Fazit
3.8.1. Gemeinsame Merkmale der Modellstandorte und spezifische
homogene Modellbedingungen
Wie in Abschnitt 3.1 dargelegt, erfolgte die Auswahl der Modellstandorte nach bestimmenden Kriterien,
wobei in der Auflistung das Kriterium ‚Verschiedenartigkeit der Probleme für Revitalisierungen’
an erster Stelle stand. Beabsichtigt war mit dem Projekt, die Breite des Spektrums an Problemen
bei mit ökologischen Risiken behafteten Brachflächen zu erfassen.
Für weitere Verallgemeinerungen, die auch Inhalt der Projektweiterführung (‚Leitfaden’) sind, ist
jedoch von Bedeutung, die trotz der Verschiedenartigkeit der Standorte bestehenden gemeinsamen
Merkmale herauszuarbeiten.
Zunächst ist festzustellen, dass vier der Standorte dem Innen- und zwei Standorte dem Außenbereich
zuzuordnen sind. Diese Wahl geschah in der Projektanarbeitung aufgrund der Verschiedenartigkeit
der Grundprobleme
a) für Standorte mit Baurecht und dem REFINA-Grundgedanken der Brachflächennutzung
zur Vermeidung der Flächen-Neuinsprauchnahme und
b) für Standorte im Rand- und Außenbereich ohne Baurecht als Modell für die Problematik
in ‚schrumpfenden Regionen’ (Perspektive Renaturierung)
Standorte im Innenbereich
Die Modellstandorte A, C, D und E weisen folgende wesentliche gemeinsame Merkmale auf:
Sie befinden sich im Innenbereich von Städten und verkörpern brach gebliebene ehemalige Gewerbeflächen
in Zentrumsnähe der Städte. Das mögliche Vorhandensein von Altlasten mit der Einstufung
als ‚Altlastenverdachtsflächen’ und die Ungewissheit von Sanierungsrisiken/-kosten ist bei
allen dieser drei Standorte ein wesentlicher (Mit-)Grund für das Brachbleiben bis heute.
Diese Standorte stellen typische Gewerbebrachen im Innenbereich auch aus Altlastensicht dar: Die
Standortnutzung geht auf die 1. Hälfte des 20. Jahrhunderts zurück, es gab Kriegseinwirkungen.
Die geomorphologische Lage (Auenbereich mit Vorflutnähe) und das geologische Profil (Auffülle,
Auelehm, Kiessandterrasse) sind vergleichbar. Der Grundwasserflurabstand ist gering und für Gebäudegründungen
relevant. Hinsichtlich bodenschutzrechtlicher Belange sind die gleichen Bodenfunktionen
an den drei Standorten relevant und teilweise beeinträchtigt. Das Grundwasser ist kontaminiert,
die Belastungen erstrecken sich teilweise auch auf Nachbargrundstücke im Abstrom.
Neben Maßnahmen zur Gefahrenabwehr (Inanspruchnahmerisiko) sind finanzielle Risiken aus
abfallrechtlichen Gründen für neue Nutzungen (Investitionsrisiken) von großer Bedeutung. Aus
diesem Grunde ist die Optimierung von Standortentwicklungskonzepten, die auf der Kenntnis Kosten
erzeugender umweltrelevanter Sachverhalte basiert, von wesentlichem Interesse für die Revitalisierung.
Standorte im Außenbereich
Die Modellstandorte B und F wurden bewusst in das optirisk – Projekt aufgenommen, um die
Problematik ‚Standort ohne gewerbliche Nachnutzungschancen’ (auch: ‚schrumpfende Regionen’)
insbesondere im Vergleich zu den Revitalisierungschancen im Innenbereich beleuchten zu können.
Zusätzlich wurde dabei anhand der herausgearbeiteten Kostenstrukturen bzgl. der umweltrelevanten
Sachverhalte (Inanspruchnahmerisiko, Investitionsrisiko [maximal-theoretisch und konkret],
Freilegungskosten usw.) aufgezeigt, dass auch bei der Renaturierung solcher Standorte Optimierungsmöglichkeiten
bestehen.
Weitere Gemeinsamkeiten aller Modellstandorte
An allen Standorten sind Bebauungen bzw. technische Anlagen vorhanden. Eine Umnutzung unter
Erhalt der Gebäude ist nicht für jede Nutzungsart möglich und erschwert die Suche nach einem
potenziellen Nachnutzer. Der Abbruch der Gebäude ist mit hohen Kosten verbunden. Die Freilegungskosten
stellen ein weiteres Investitionshemmnis dar.
184 | REFINA: | Projektbericht

3.8.2. Zusammenfassung Konfliktanalyse für Modellstandorte
Die Interdisziplinäre Konfliktanalyse wurde an den sechs Modellstandorten durchgeführt und zeigt
unterschiedliche Standortentwicklungshemmnisse auf:
Tabelle: Übersicht der Entwicklungshemmnisse der sechs untersuchten Modellstandorte
Standort
Rechtliche Aspekte - Konfliktsituation aufgrund:
ROTASYM
Pößneck
WGT-Standort
Forst, Jena
WGT-Standort Tanklager,
Jena
Weimar-Werk
Bad Lobenstein
Güterbahnhof
Sonneberg
Teerbecken
Sättelstädt
A B C D E F
Eigentum X X XX – XX –
Baurecht – XX – – X X
Haftungsrisiko – – XX XX – XX
Finanzielle Aspekte - Konfliktsituation aufgrund:
Investitionsrisiko
aufgrund ökologischer Sachverhalte
– – XX X X XX
Kosten bzw. Finanzierung Standortfreilegung XX XX – – XX X
Fachtechnische Aspekte - Konfliktsituation aufgrund:
Städtebau X – – – X –
Baugrundverhältnisse – – – – – –
Legende: XX herausragendes Konfliktpotenzial = dominantes Hemmnis
X mittleres Konfliktpotenzial = relevantes Hemmnis
– kein oder nur geringes Konfliktpotenzial = kein Hemmnis
REFINA: | Projektbericht | 185

In Auswertung der aufgeführten Standortkonflikte kommen die Autoren zu folgenden Ergebnissen:
a) Bei der Hälfte der Standorte sind die Haftungsrisiken, die aus ökologischen
Sachverhalten resultieren, die dominierenden Standortentwicklungshemmnisse
(‚Inanspruchnahmerisiko’).
b) Die Kosten für die Freilegung (Rückbau der Altbausubstanz ohne ökologisch
bedingte Anteile) stellen für Standorte mit massiver, nicht oder nur schwer
nachnutzbarer Bebauung, ein wesentliches Entwicklungshemmnis dar.
c) Die Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte erfordern Aufwendungen,
die angesichts von Nachnutzungen, die eben diese Risiken nicht
berücksichtigen, eine Umsetzung unrentierlich werden lassen können. Für die
Hälfte der Standorte sind die Investitionsrisiken wesentliches Entwicklungshemmnis.
d) Die Frage des Eigentums ist nur bei einem der Standorte als wesentliches
Entwicklungshemmnis relevant.
e) Fachtechnische Aspekte des Städtebaues stellen keine oder nur geringfügige
Hemmnisse dar.
f) Das Baurecht stellt für die Standorte im Innenbereich ebenfalls kein Hemmnis
dar.
g) Fragen des Baugrundes sind keine grundsätzlichen Entwicklungshemmnisse.
Die dargestellte Reihenfolge der Wichtung der Konflikte kann nicht so wie voran stehend verallgemeinert
werden, da sie von der Auswahl der Modellstandorte abhängig ist. Jedoch kann aus Sicht
der am Projekt optirisk beteiligten Fachleute, die sich mit Altlasten, Altlastenverdachtsflächen
und Fragen des Minderwertes aufgrund ökologischer Sachverhalte befassen, festgestellt werden,
das die hier dominierenden Konflikte a) bis d) auch in der Praxis herausragende Gründe für das
bisherige Brachbleiben solcher Standorte sind.
Die Faktoren Infrastruktur und Erschließung fanden in der Konfliktanalyse keine Berücksichtigung.
Sie sind an allen sechs Standorten vorhanden, da sich diese im Innenbereich befinden bzw. das
Grundstück ehemals baulich genutzt wurde (Modellstandorte Forst und Sättelstädt). Für Brachflächen
im Innenbereich stellt die Infrastruktur kein Hemmnis für eine Nachnutzung dar.
a) Entwicklungshemmnisse aufgrund von Haftungsrisiken
Projektziel war, die standortbezogenen Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken derart hinreichend genau
zu definieren und erforderliche Maßnahmen unter dem Verhältnismäßigkeitsaspekt abzuleiten,
dass deren Monetarisierung potenziellen Investoren Entscheidungs- bzw. Handlungssicherheit
gibt.
Die im FuE-Projekt entwickelte risikobasierte Prüfsystematik MESOTES zur Identifizierung und
Monetarisierung ökologischer Risiken hat sich bei den Modellstandorten bewährt.
Die Analyse zeigt, dass nur bei der Hälfte der altlastenverdächtigen Modellstandorte tatsächlich
Haftungs- bzw. Inanspruchnahmerisiken bestehen. Diese Einstufung basiert auf der Anwendung
des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und einer Antizipierung des Behördenermessens; tatsächlich
ist bisher zu keinem der Standorte ein Bescheid zur Altlastensanierung ergangen.
Haftungsrisiken bestehen für die Modellstandorte C, D, und F, weil für den jeweiligen Standort relevante
Bodenfunktionen in gefahrenrelevanter Weise beeinträchtigt sind. Aufgrund des Versagens
der Bodenfunktion 1c (‚Grundwasserschutzfunktion’) sind massive örtliche Grundwasserschäden
eingetreten. Solche Schäden sind durch die Entfernung der Schadensquelle zu beheben, ggf. sind
Sicherungsmaßnahmen (z.B. Versiegelung) zur Abwehr der Gefahren ausreichend (vgl. Modellstandorte
D und F).
186 | REFINA: | Projektbericht

Wesentliche Bedeutung hinsichtlich der Hemmnisbeseitigung hat die entwickelte Methode für die
Schaffung von Transparenz. Brachflächen mit einer langen Nutzungsgeschichte, mit einem
schlechten, ‚schmutzigen’ oder verwahrlosten äußeren Erscheinungsbild, zudem oft Zielscheibe für
Vandalismus, haben ein schlechtes Image. Ein (angeblicher) Altlastenmakel führt zu einer Stigmatisierung
der Standorte, so auch der Modellstandorte A und B. Es ist z. B. oft Meinung der Öffentlichkeit,
dass ein reichlich bebauter und lange genutzter Standort ‚der Russen’, wie der Standort B,
eine Altlast sein muss. Das Gegenteil ist oft der Fall: aus eigenen Erfahrungen der Autoren treffen
für viele ehemalige WGT-Standorte weniger ökologische Inanspruchnahmerisiken aufgrund von
Schadstoffen zu, sondern eher die Probleme, die durch Blindgänger und Fundmunition entstehen.
So sind in den Fällen der Standorte A und B das oben beschriebene Stigma des äußeren Erscheinungsbildes
hinsichtlich der Behebung dem Investitionsrisiko oder den Freilegungskosten zuzuordnen.
b) Entwicklungshemmnisse aufgrund umfangreicher Freilegungen
Bei Standorten mit intensiver Bebauung (A, B, E), die für Nachnutzungen nicht wieder verwendbar
ist, stellen die Freilegungskosten ein wesentliches Entwicklungshemmnis dar. Dieses resultiert
einfach aus der großen Menge abzutransportierender und zu deponierender Altbausubstanz. Damit
kann die Standortentwicklung allein aufgrund der rückzubauenden massiven Altsubstanz in den
Bereich der Unrentierlichkeit geraten.
c) Entwicklungshemmnisse aufgrund von Investitionsrisiken
Investitionsrisiken bestehen aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, die nicht den Haftungsrisiken
zuzuordnen sind. Sie betreffen:
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (oft der Hauptkostenanteil),
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz,
3. den Rückbau und die Entsorgung von über- und unterirdischen Anlagen,
4. schädliche Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung),
5. durchzuführende Abfallberäumungen und
6. Kontaminationen des Grundwassers bei Baugrubenwasserhaltungen.
Die Summe dieser Risiken bezeichnen die Autoren als theoretisches maximales Investitionsrisiko.
Eine Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status quo nicht
erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die oben aufgeführten
Arten berührt werden. Je nach Art der Standortentwicklung wird unterschiedlich in Böden
eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Anlagen usw. erforderlich.
Dieser Umstand eröffnet Optimierungspotenzial dahingehend, Standortentwicklungskonzepte so
anzulegen, dass die Investitionsrisiken gering gehalten werden können. Beispielsweise fallen bei
Konzepten ohne Eingriffe in den Boden keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) an.
d) Entwicklungshemmnisse aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung von Flächen.
Das eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnis wird in der nachfolgenden Übersicht verdeutlicht.
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer
und andererseits die Kenntnis über deren Verwertungsabsichten der Grundstücke erforderlich. Als
Eigentumsform werden das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum und
gesamthänderisches Eigentum unterschieden. Beim Miteigentum kann jeder Eigentümer über seinen
Anteil verfügen und jeder Zeit Teilung verlangen. Beim Gesamthandseigentum, das z.B. bei
der ehelichen Gütergemeinschaft und der Erbengemeinschaft vorkommt, können grundsätzlich die
Gesamthänder nur gemeinsam über die ‚Sache’ verfügen. In seltenen Fällen handelt es sich bei
REFINA: | Projektbericht | 187

Abb. 83: Eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnisse
188 | REFINA: | Projektbericht

der zu entwickelnden Fläche nur um ein Grundstück im Alleineigentum (alleiniges Besitz-, Verfügungs-
und Nutzungsrecht über Gebäude und Grund und Boden). Erbengemeinschaften mit nicht
geordneten Erbenfolgen, unbekannt verzogene Mitglieder der Erbengemeinschaft, Mitglieder im
Ausland mit anderem geltenden Eigentumsrecht lassen die Ordnung der Eigentumsverhältnisse
manchmal zum Puzzlespiel unter Einsatz ‚kriminalistischer Methoden’ werden.
Neben der Auffindung aller betroffenen Grundstückseigentümer stehen oft die unterschiedlichen
Eigentümerinteressen einer geordneten Entwicklung der Fläche entgegen. Nicht nur unterschiedliche
Vorstellungen über eine spätere Nutzung des Grundstückes, sondern oft auch überzogene
Vorstellungen über eine wirtschaftliche Verwertung der Fläche stellen sich als Entwicklungshemmnis
dar. Neben privaten Regelungsmöglichkeiten wie z.B. Flächenerwerb, Flächentausch, besteht
auch die Möglichkeit der Anwendung öffentlich rechtlicher Verfahren, allerdings muss hier ein öffentliches
Interesse zur Entwicklung der Fläche vorliegen. Diese Verfahren sind stets mit einem
erheblichen Zeitaufwand und finanziellen Belastungen verbunden und werden daher in der Praxis
eher als ‚letzte’ Möglichkeit angewandt.
e) Entwicklungshemmnisse aufgrund fachtechnischer Aspekte des Städtebaus
Im Ergebnis der Untersuchungen an den Modellstandorten kann festgestellt werden, dass städtebauliche
Aspekte in diesen Fällen kein Hemmnis für die bauliche Nachnutzung der Brachflächen
darstellen. Gründe dafür liegen insbesondere in der Heterogenität der Bau- und Raumstrukturen
der Umgebung der Brachflächen. Auch hinsichtlich der geplanten bzw. zulässigen baulichen Nutzungen
ergeben sich keine Entwicklungshemmnisse in Bezug auf eine geordnete städtebauliche
Entwicklung an den Modellstandorten.
Eine zeitliche Verzögerung der Standortentwicklung kann sich allerdings aus der Notwendigkeit der
Aufstellung eines Bebauungsplanes ergeben. Dies stellt jedoch kein herausragendes Entwicklungshemmnis
dar.
f) Entwicklungshemmnisse aufgrund des Baurechts
Baurecht liegt für Grundstücke im Innenbereich grundsätzlich vor. In Einzelfällen ist es notwendig
für die Umsetzung der gewünschten baulichen Nutzung einen Bebauungsplan zu erarbeiten bzw.
den rechtskräftigen Flächennutzungsplan zu ändern. Dies stellt jedoch kein Investitionshemmnis
dar.
g) Entwicklungshemmnisse aufgrund der Baugrundverhältnisse
Für die Standorte im Innenbereich (A, C, D und E) sind die Baugrundverhältnisse vergleichbar. Sie
befinden sich in Talauen mit dem dort typischen Schichtaufbau mit Auffülle, Auelehm oder
Hanglehm am Talrand, Kiessandterrasse und darunter meist stauender Festgesteinsuntergrund.
Die relevanten Baugrundschichten weisen meist ‚mäßige’ bis teilweise auch ‚ungünstige’ Eigenschaften
bei den hier bestimmenden Parametern Konsistenz/Lagerungsdichte/Festigkeit (DIN
1054) auf. Auch die Tragfähigkeiten sind sowohl für die Gründung von Verkehrsflächen als auch
für Hochbauten insgesamt nur als ‚mäßig’ einzustufen.
Die gewerbliche Nutzung solcher Standorte ist oft bereits aus der Zeit des Mittelalters bekannt. Die
jahrzehntelange Bebauung durch mehrgeschossige Gebäude oder die bauliche Nutzung angrenzender
Flurstücke zeigt, dass aus der Baugrundsituation für solche Standorte kein primäres
Hemmnis für die Standortentwicklung abzuleiten ist. In einigen Fällen sind für Neugründungen
Maßnahmen zur Bodenverbesserung erforderlich.
Bei einigen Standorten sind insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufende Baugrundverhältnisse - wie
z.B. Auffüllungsschichten mit intensivem Setzungsverhalten und einem geringen Grundwasserflurabstand
(Modellstandort F) – zu beobachten. Diese erfordern zusätzliche Maßnahmen bei der
Baugrubenerstellung (Wasserhaltung, Sicherung der Baugrubenböschungen durch Spundwände,
usw.), sowie zusätzliche Baugrunderkundungen und Standsicherheitsbetrachtungen bei geplanten
Tiefgründungen. Jedoch stellen auch solche ‚ungünstigen’ Baugrundverhältnisse kein wesentliches
Hemmnis für die Standortentwicklung insgesamt dar.
REFINA: | Projektbericht | 189

Weitere spezielle Entwicklungshemmnisse
Folgende, das Projekt tangierende Probleme werden an dieser Stelle aufgeführt:
- Eine aufwändige Grundlagenermittlung der Bestandsdaten sowie unklare Verwaltungsstrukturen
und Ansprechpartner kosten viel Zeit und tragen somit hemmend zur Standortentwicklung
bei. Brachflächen-/bzw. Baulückenkataster und Behördenwegweiser für
Bauherren und Investoren sind flächendeckend als Informationsbasis herauszubilden.
Einige Kommunen bedienen sich hier bereits Geografischer Informationssysteme.
- Speziell in Ostdeutschland stimmt an vielen Standorten historisch bedingt (Volkseigentum)
die ehemalige Nutzungsgrenze nicht mit den Flurstücksgrenzen überein, bzw. ist
der Eigentümer des Gebäudes nicht immer auch Eigentümer des Grundstücks. Daher
stellen hier bodenordnende Maßnahmen den ersten Schritt zur Entwicklung der Brachflächen
dar.
- Bei innerstädtischen Standorten sind häufig auch Belange des Denkmalschutzes (Baudenkmal,
Bodendenkmal) zu berücksichtigen und können insbesondere den Verwertungsinteressen
von Grundstückseigentümern bzw. der Rentierlichkeit von Vorhaben
entgegen stehen. In die Abwägung konträrer Interessenslagen sind die Denkmalschutzbelange
in diesem Fall gleichberechtigt neben ökologischen und ökonomischen Aspekten
einzubeziehen. Der Denkmalstatus von Gebäuden (Einzeldenkmal) kann aufgrund steuerrechtlicher
Bestimmungen unter bestimmten Vorrausetzungen aber auch Investitionen
befördern.
- Baugrundstücke in Überschwemmungsgebieten müssen prinzipiell den jeweiligen Rahmenbedingungen
zum Hochwasserschutz entsprechen. Dies kann für die bauliche Nutzung
des Standortes ein Entwicklungshemmnis darstellen, lässt sich jedoch nicht verallgemeinern.
- Ein aufgrund der Spezifik und des Umfanges hier nicht behandeltes Thema ist das des
‚merkantilen Grundstücksminderwertes’. Unter diesem Begriff ist der theoretische Wertverlust
zu verstehen, der beim Grundstücksverkauf angesichts des Umstandes anfallen
würde, dass sich auf dem Grundstück Altlasten befunden hatten. In einem Teilthema des
REFINA-Forschungsprojektes SINBRA wird diese Problematik behandelt.
- Ebenfalls im Zusammenhang mit den ökologischen Sachverhalten hier nicht behandelt
wurden die Fragen der Fundmunition/Blindgänger. Hier sei nur auf die umfangreiche Literatur
und die klare Rechtslage verwiesen.
3.8.3. Altlasten und Fördermittel
Eine Standortentwicklung altlastenbehafteter Grundstücke ist ohne Inanspruchnahme von Fördermitteln
kaum möglich. Nachfolgend werden die hauptsächlichen Förderinstrumente zur Sanierung
von Altlasten im Land Thüringen aufgezeigt:
Gefördert werden jegliche Maßnahmen, die auf der Grundlage einer erteilten Freistellung nach
Art.1 § 4 Abs.3 des Umweltrahmengesetzes der deutschen Demokratischen Republik vom 29.Juni
1990 (GBl.I Nr. 42 S. 649) i.d.F. des Art.12 des Gesetzes zur Beseitigung von Hemmnissen bei der
Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März 1991
(BGBl.I S. 766) vom 22.03.1991 (GBl. I S.766) finanziert werden. Der Antrag auf Freistellung musste
fristgerecht gestellt werden und ein Freistellungsbescheid vorliegen. Die Freistellung kann an
Dritte übertragen werden.
Richtlinie des Freistaats Thüringen für die ‚Gewährung von Zuwendungen im Rahmen der Gemeinschaftsaufgabe
‚Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur’ (GA) – GA-Richtlinie
Teil II: Förderung des Ausbaus der wirtschaftsnahen Infrastruktur
Der Freistaat Thüringen gewährt Zuwendungen für den Ausbau der wirtschaftsnahen Infrastruktur,
soweit diese für die Entwicklung der gewerblichen Wirtschaft erforderlich ist.
Förderfähig ist die Wiederherrichtung von brachliegenden Industrie- und Gewerbegeländen; hierzu
gehören auch Maßnahmen zum Abbruch von Gebäuden, Rückbaumaßnahmen und Maßnahmen
190 | REFINA: | Projektbericht

zur Beseitigung von Altlasten, soweit diese für eine wirtschaftliche Nutzung der Flächen erforderlich
und wirtschaftlich vertretbar sind (Kosten-Nutzen-Nachweis).
Zuwendungsempfänger ist der Träger der Maßnahme. Maßnahmeträger kann eine Gebietskörperschaft
oder ein kommunaler Zweckverband sein, der der Kommunalaufsicht untersteht. Der
Maßnahmeträger kann die Ausführung, den Betrieb und die Vermarktung des GA-geförderten Infrastrukturprojektes
an juristische Personen (z.B. LEG Thüringen), die auf Gewinnerzielung ausgerichtet
sind, übertragen.
Der Grundstückserwerb ist nicht förderfähig, ist allerdings bei der Zuwendung nachzuweisen. Die
LEG Thüringen nutzt im Rahmen der Entwicklung von Projekten vielfach diese Fördermöglichkeit.
Zum Zeitpunkt der Erschließung des Standortes wird die Beseitigung der Altlasten gleichzeitig vorgenommen.
Zu diesem Zeitpunkt sind in den seltensten Fällen die späteren Investoren bekannt.
Eine städtebauliche Optimierung des Vorhabens zur Einsparung von Kosten bei der Beseitigung
von Altlasten gestaltet sich in der praktischen Umsetzung sehr schwer.
Richtlinie des Thüringer Ministeriums für Landwirtschaft, Naturschutz, Umwelt und Forsten für die
Förderung von Maßnahmen zur Altlastenbehandlung im Freistaat Thüringen – Förderrichtlinie Altlasten
Förderfähig sind Maßnahmen der
- Erkundung, Untersuchung und Gefährdungsabschätzung
- Sanierungsuntersuchung und –planung
- Sanierung
- Überwachung und Eigenkontrolle
von altlastenverdächtigen Flächen und Altlasten gem. dem BBodSchG.
Zuwendungsempfänger können sein:
- Thüringer Körperschaften des öffentlichen Rechts wie Gemeinden, Gemeindeverbände,
Landkreise, kreisfreie Städte und kommunale Zweckverbände
- sonstige juristische Personen des öffentlichen Rechts mit Ausnahme des Bundes sowie
juristische Personen des privaten Rechts mit Ausnahme noch nicht privatisierter Treuhandunternehmen
- natürliche Personen.
Ausgeschlossen von der Förderung sind:
- Maßnahmen an Flächen, die aus dem Sondervermögen ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’
von der LEG erworben wurden
- Maßnahmen, die auf der Grundlage einer erteilten Freistellung nach Art.1 § 4 Abs.3 des
Umweltrahmengesetzes der deutschen Demokratischen Republik vom 29.Juni 1990
(GBl.I Nr. 42 S. 649) i.d.F. des Art.12 des Gesetzes zur Beseitigung von Hemmnissen bei
der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März
1991 (BGBl.I S. 766) vom 22.03.1991 (GBl. I S.766) finanziert werden.
Als Hemmnisse im Sinne des Umweltrahmengesetzes werden insbesondere Kosten der Inanspruchnahme
zur Gefahrenbeseitigung nach BBodSchG anerkannt. Hemmnisse im Sinne der Beseitigung
kontaminationsbedingter Mehraufwendungen werden im Regelfall nicht durch die Altlastenfreistellung
gefördert. Da für den Standort keine Gefahrenabwehrmaßnahmen abgeleitet wurden,
wäre die Inanspruchnahme von Sondermitteln der Altlastenfreistellung voraussichtlich nicht
möglich.
3.8.4. Optimierungspotenziale und -effekte
Benennung der auf ökologischen Sachverhalten beruhenden
Optimierungspotenziale
Die Konfliktanalyse bietet neben den Grundlagen für die Ansätze zur Konfliktbewältigung letztendlich
auch die Möglichkeit der Fokussierung des Blickes auf die Art des standortspeziellen Optimierungspotenzials.
Denn grundsätzlich kann aus den Erfahrungen in optirisk und aus der Bearbeitung
von zahlreichen weiteren Standorten abgeleitet werden:
REFINA: | Projektbericht | 191

Fazit: I Bezüglich des Haftungsrisikos besteht das größte Optimierungspotenzial
dort, wo erforderliche Gefahrenabwehrmaßnahmen baulich für die
Nachnutzung ‚mitgenutzt’ werden können (Beispiel: Standort C), oder
dort, wo die Gefahrenabwehrmaßnahme als nachnutzungsangepasste
Sicherung (Standorte D, F) durchgeführt wird.
II Hinsichtlich der Freilegungskosten besteht das größte Optimierungspotenzial
dort, wo große Anteile der rückzubauenden Altbausubstanz in
recycelter Form am Standort für Neugründungen oder Landschaftsbau
genutzt werden.
(Beispiele: Standorte A, B und E)
III Das Investitionsrisiko kann mit folgenden Möglichkeiten optimiert werden:
Eingriffe in den Boden werden generell weitgehend vermieden
(Beispiel: Konzeptvariante 1 ‚Wertstoffhof’ am Standort C, Standort E).
Gebäudegründungen, Unterkellerungen werden in Standortbereiche
verlegt, wo keine Bodenbelastungen auftreten
(Beispiel: Konzeptvarianten 3 und 4 am Standort D).
Ausgehobene belastete Bodensubstrate dürfen am Standort unter bestimmten
Bedingungen wieder eingebaut werden (= Regelungen, die in
einem Sanierungsplan nach BBdSchG getroffen werden können).
(Beispiel: Standorte E, F)
IV Weiteres Optimierungspotenzial besteht, wenn Maßnahmen zur Gefahrenabwehr
und Investition nicht als zwei voneinander unabhängige
Baumaßnahmen ablaufen (in der Praxis oft der Fall).
Erfolgen die beiden Maßnahmen ‚in einem Zuge’, ergeben sich oft aufgrund
der beispielsweise für die 2. Maßnahme bereits teilweise vorhandenen
Baugruben und weiterer Synergieeffekte deutliche Einspareffekte.
(Beispiel: Konzeptvariante 3 am Standort C)
Die voran stehenden Optimierungspotenziale I bis IV beruhen auf ökologischen Sachverhalten.
Aus ihrer Ausnutzung kann ein weiteres Optimierungspotenzial resultieren:
V Werden Optimierungspotenziale aus I bis IV umgesetzt, können sich
unter bestimmten Umständen Kostensenkungen bei den ‚Sowieso’-
Kosten im Zusammenhang mit der Investition ergeben.
(Beispiel: Konzeptvariante 3 am Standort C)
192 | REFINA: | Projektbericht

Erreichte Optimierungseffekte
(Integrierte Standortentwicklungskonzepte der Modellstandorte)
Modellstandort
A 4
B 2
C 2/3 2)
D 2
E 4
Vorzugsvariante
Optimierte
Vorzugsvariante
(Integriertes
Standortentwicklungskonzept)
‚Wohnen und Freizeit
im Stadtpark’
‚Nutzwald mit Aussichtshügel’
‚Institut/Forschungseinrichtung’
‚Mischgebiet
Bestand’
‚Festplatz mit temporärem
Messegelände’
Haftung
Art des
Optimierungspotenzials
Freilegung
Investition
I II III IV V
in einem Zug
‚Sowieso’
in T €
Höhe der erreichten
Optimierung
der Aus-
gangsva
riante
in %
des
Grundstücksw
ertes 1)
- X X - - 490 35 45
- X X - - 452 54 532
X - X X X 214 31 39
X - X - - 551 84 219
- X X X - 991 38 105
F 2 ‚Photovoltaikanlage’ X X X - - 142 39 87
1) bezogen auf den ‚sanierten Standort’
2) städtebaulichen Vorzug hatte Variante 2; die Optimierung wurde aufgrund der besseren Modellhaftigkeit an
Variante 3 durchgeführt
REFINA: | Projektbericht | 193

Abb. 84: Aufwertung der Modellstandorte (A – F, farbig) durch die Integrierten Standortentwicklungskonzepte Die Pfeile
zeigen die Optimierung von der ursprünglichen städtebaulichen Vorzugsvariante zum Integrierten Standortentwicklungskonzept
an.
A, B und C – Flächeneinstufung nach dem Modell des Europäischen Brachenflächenforschungsverbundes CA-
BERNET, vgl. Tab
Voran stehende Tabelle und die grafische Darstellung verdeutlichten den Optimierungseffekt der
Methode. Mit der Optimierung der städtebaulichen Vorzugsvarianten zu Integrierten Standortentwicklungskonzepten
erfahren die Modellstandorte eine Aufwertung, die sie in den Bereich der so
genannten B-Flächen (potenzielle Entwicklungsflächen, auch ‚public-private partnership- Flächen’)
rücken lassen. Damit besteht die Chance, dass diese Flächen am Grundstücksverkehr wieder teilnehmen.
Unter bestimmten Bedingungen erreicht Modellstandort C möglicherweise den A-Bereich
(‚Selbstläufer’).
3.8.5. Zusammenfassung der Ergebnisse zu den Modellstandorten
Die wesentlichen Erkenntnisse aus der Betrachtung der Modellstandorte sind in nachfolgender
Tabelle zusammenfasst.
194 | REFINA: | Projektbericht

ÖKOLOGIE
ÖKONOMIE
STÄDTEBAU/
KULTURLANDSCHAFT
ERGEBNISSE
Bewertungsaspekte Modellstandort A:
ROTASYM, Pößneck
Identifizierung umweltrelevanter
Sachverhalte
[Haftungsrisiken, Investitionsrisiken,
weitere]
Flächenhaushalt
(REFINA) - Ziel
Investitionsvorbereitung
[Kosten für Haftungsrisiken,
Kosten für Investitionsrisiken,
Freilegung, weitere]
Qualitative Bewertung
städtebaulicher Entwürfe)
[Gestaltqualität, Funktionalität,
Lebensqualität, …]
Integriertes Standortentwicklungskonzept
Optimierungsschwerpunkte
· keine Haftungsrisiken
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden
· Reduzierung der Flächeninanspruchnahme
durch Nachnutzung zentrumsnaherinnerstädtischer
Industriebrache
(3,6 ha)
· keine Kosten zur Beseitigung
von Haftungsrisiken
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden, Kosten
rentierlich
· dominierend: hohe Kosten
für Standortfreilegung
(Abriss), unrentierlich
· Überschwemmungsgebiet:
Aufwendungen
Hochwasserschutz
· gesamtstädtisch wirksame
Aufwertung des
Stadtbildes
· funktionale Stärkung des
Stadtzentrums
· Innenentwicklung
· Revitalisierung Innenstadt
Modellstandort B:
Forst, Jena
· (geringe) Haftungsrisiken
bereits beseitigt
· geringe Investitionsrisiken:
kontaminierte Böden
· schützenswerte Biotope
· Reduzierung der
Siedlungs- und Verkehrsfläche
· keine Kosten zur Beseitigung
von Haftungsrisiken
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden, Kosten
geringfügig
· dominierend: hohe Kosten
für Standortfreilegung
(Abriss), unrentierlich
· Biotopschutz: ‚Fledermausturm’
· lokal wirksame Aufwertung
des Landschaftsbildes
· funktionale Stärkung des
Naherholungsstandortes
Jena-Forst (Aussichtspunkt)
· · ·
‚Wohnen und Freizeit im
Stadtpark’
· Minimierung der Kosten
der Standortfreilegung
durch Einbau von Abbruchmaterial
sowie von
Erdstoffen sowie Teil-
Weiternutzung der Bestandsgebäude.
· Minimierung der Eingriffe
in den Boden (Investitionsrisiko)
und Modifikation
Freiraumgestaltung
Optimierungspotenzial · Kostenreduzierung der
Investitionsvorbereitung
um 35 % (0,5 Mio €)
Chancen der Umsetzung
[völlige, teilweise oder keine
Umsetzung der modellhaften
Ableitungen in die
Praxis]
· Elemente der Optimierung
werden am Standort
umgesetzt (teilweise Umsetzung)
‚Nutzwald mit Aussicht-
shügel’
· Minimierung der Kosten
der Standortfreilegung
durch Verwendung von
Abbruchmaterial zum
Landschaftsbau
· Kostenreduzierung der
Investitionsvorbereitung
um 54 % (0,45 Mio €)
· Nebeneffekt: Reduzierung
Bauinvestition um
weitere 200 T€.
· aufgezeigtes Optimierungspotenzial
wurde am
Standort weitgehend umgesetzt
Modellstandort C:
Tanklager, Jena
· hohe Haftungsrisiken:
74 Erdtanks, Boden- &
Grundwasserkontaminationen
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden u. a.
· Reduzierung der Flächeninanspruchnahme
durch Nachnutzung
einer innerstädtischen
Industriebrache
(1,1 ha)
· dominierend: hohe
Kosten zur Beseitigung
der Haftungsrisiken
· Investitionsrisiken:
kontaminierte Böden,
Anlagen, Kosten je
nach städtebaulichem
Konzept hoch
· keine weiteren wesentlichen
Kosten für
Standortfreilegung
· gesamtstädtisch wirksame
Aufwertung des
Stadtbildes (Bahntrasse)
· funktionale Stärkung
des Gewerbestandortes
· Innenentwicklung
‚Institut/Forschungs-
einrichtung’
· Signifikante Änderung
städtebauliches Konzept:
Ausnutzung Baugruben
der Altlastensanierung(Haftungsrisiko)
für Gebäudegründung/Unterkellerung.
Minimierung weiterer
Eingriffe in Boden (Investitionsrisiko).Durchführung
Maßnahmen
‚in einem Zuge’, auch
Senkung der ‚Sowieso’-Kosten
· Kostenreduzierung
Investitionsvorbereitung
um 31% (0,2
Mio€)
· Nebeneffekt: Reduzierung
Bauinvestition um
Erdarbeiten und Entsorgung
Aushub Kellergeschoß.
· voraussichtlich keine
Umsetzung, Stadt verfolgt
andere Interessen
REFINA: | Projektbericht | 195

Modellstandort D:
Bad Lobenstein
· hohe Haftungsrisiken:
vom kontaminiertem Boden
ausgehende Grundwasserkontaminationen
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden u. a.
· Reduzierung der Flächeninanspruchnahme
durch Nachnutzung einer
zentrumsnahen Industriebrache
(0,6 ha)
· dominierend: hohe Kosten
zur Beseitigung der
Haftungsrisiken
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden, Anlagen,
Kosten je nach städtebaulichem
Konzept
sehr hoch
· lokal wirksame Aufwertung
des Stadtbildes
· funktionale Stärkung der
Innenstadt
· Innenentwicklung
· Revitalisierung Innenstadt
Modellstandort E:
Güterbhf., Sonneberg
· keine Haftungsrisiken
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden, belasteter
Gleisschotter, Bausubstanz,
usw.
· Reduzierung der Flächeninanspruchnahme
durch Nachnutzung zentrumsnaherinnerstädtischer
Industriebrache
(7,1 ha)
· keine Kosten zur Beseitigung
von Haftungsrisiken
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden, Kosten
sehr hoch
· dominierend: hohe Kosten
für Standortfreilegung
(Abriss), unrentierlich
· gesamtstädtisch wirksame
Aufwertung Stadtbild
(Bahntrasse) und Wohngebiet
· Innenentwicklung
· Revitalisierung Innenstadt
· Blickbeziehung Brücke
196 | REFINA: | Projektbericht
Modellstandort F:
Teerb., Sättelstädt
· Haftungsrisiken: Teerbecken
mit Teerablagerungen;
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden und
Bausubstanz
· schützenswerte Biotope
· Reduzierung der
Siedlungs- und Verkehrsfläche
· hohe Kosten zur Beseitigung
von Haftungsrisiken
· Investitionsrisiken: kontaminierte
Böden, Kosten
geringfügig
· lokal wirksame Aufwertung
des Landschaftsbildes
‚Mischgebiet Bestand’
·
‚Festplatz mit temporärem
Messegelände’
·
‚Photovoltaikanlage’
·
· Aufzeigen prinzipieller
Möglichkeit, bei geeigneten
städtebaulichen EntwicklungskonzeptenGefahrenabwehr
als Sicherung
(hier: Versiegelung
Hofbereich) durchzuführen.
Ein Umweltfachlicher
Nachweis ist erforderlich,
das Optimierungspotenzial
jedoch enorm.
· Kostenreduzierung der
Investitionsvorbereitung
um bis zu 84 %
(0,55 Mio €)
· Stadt zeigt reges Interesse
an vorgeschlagener
Umsetzungsvariante
· Minimierung von Eingriffen
in Standortbereiche
mit Bodenbelastungen
(Optimierung Investitionsrisiko)
· Wiedereinbau von Bauschuttmaterial
aus der
Standortfreilegung (Integration
in Nutzungskonzept
durch Lärmschutzwall)
· Kostenreduzierung der
Investitionsvorbereitung
um bis zu 38 % (0,99
Mio. €)
· Stadt arbeitet an der
Umsetzung des Festplatzes
mit temporärem
Messegelände
· Minimierung des
Inanspruchnahmerisikos
mittels Durchführung von
Gefahrenabwehrmaßnahmen
als nachnutzungsangepassteSicherung
· Wiedereinbau von Bauschuttmaterial
aus der
Standortfreilegung
·
· Kostenreduzierung der
Investitionsvorbereitung
um bis zu 39 % (0,14
Mio. €)
· Eigentümer wartet Bau
der Anschlussstelle ab,
Interesse an optirisk-
Ergebnissen
Allgemein
Die entwickelte Methode der
Identifizierung umweltrelevanter
Sachverhalte hat sich bei den 4
Modellstandorten bewährt. Sie
leistet einen Beitrag zur
· Aufklärung: Schaffung von
Transparenz gegenüber dem
Stigma einer Altlast
· Reduzierung der Flächen-Neuinanspruchnahme
durch die
Perspektive einer kostenoptimiertenWiedernutzbarmachung
Es sind weniger die Kosten für
die Beseitigung vom Haftungsrisiken,
die eine Standortentwicklung
aus umweltrelevanten Gründen
verteuern, sondern Investitions-
und Freilegungskosten.
Gerade diese Kosten sind durch
ihre Berücksichtigung in der
frühen Planungsphase reduzierbar
Die Reaktivierung innerstädtischer
Brachen stärkt die Innenentwicklung.
Nachnutzungen
führen zu funktionaler Stärkung
und gestalterischer Aufwertung.
Die Renaturierung der Brache im
Landschaftsraum leistet einen
Beitrag zur Pflege und Entwicklung
der Kulturlandschaft.
Transparenz bezüglich umwelt-
relevanter Sachverhalte
↓
Kostensicherheit bezüglich
finanzieller Risiken
↓
Nutzung von Optimierungs-
potenzialen
↓
Aussagen zu Rentierlichkeit
von Nachnutzungen
↓
Reduzierung der
Flächeninanspruchnahme

Grundsätzlich ist festzustellen, dass mit dem Verfahren zur Optimierung von Standortentwicklungskonzeptionen
die Rückführung belasteter Grundstücke in den Flächenkreislauf befördert werden
kann. Insbesondere durch Reaktivierung von zum Teil viele Jahre brachliegenden Grundstücken
innerhalb bebauter Ortslagen kann damit die weitere Inanspruchnahme unbebauter Flächen
reduziert werden. Die Methode aus optirisk ist auch für Brachflächen im ländlichen Raum hinsichtlich
der Umsetzung einer Renaturierung anwendbar. Ist der Standort als Ausgleichsfläche
geeignet, kann durch intelligente Planung und Umsetzung von Optimierungsstrategien eine rentable
Entwicklung der Fläche erreicht werden, die Umweltschäden mindert und gleichzeitig einen Beitrag
zur Reduzierung des Flächenverbrauchs leistet.
Reaktivierung von Brachflächen im Innenbereich bedeutet in der Regel auch eine Reduzierung der
finanziellen Aufwendungen zur Gewährleistung der Erschließung und leistet darüber hinaus einen
Beitrag zur Stärkung der Innenentwicklung. Weitere ökonomische Potenziale können mit dem Verfahren
zur Optimierung von Standortentwicklungskonzeptionen insofern erschlossen werden, als
dass sich mit der Monetarisierung der finanziellen Risiken, die auf umweltrelevanten Sachverhalten
beruhen, und ihrer konkreten Verortung Möglichkeiten für Kosten sparende Entwicklungskonzeptionen
eröffnen. Vorraussetzung ist die Realisierung der Gefahrenabwehr in dem gesetzlich vorgeschriebenen
Umfang unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit. Ideal ist die Ausnutzung von Baumaßnahmen
zur Gefahrenabwehr für die Neuinvestition. Darüber hinaus jedoch ergeben sich
Spielräume im Umgang mit den verbleibenden Kontaminationen und damit Spielräume zur Reduzierung
der Investitionsrisiken.
Die Untersuchungen an den Modellstandorten haben gezeigt, dass generell eine Abhängigkeit der
ökologisch bedingten finanziellen Risiken von der Art und der Verteilung auf dem Grundstück gegeben
ist. Flächig verteilte nicht behebungspflichtige Kontaminationen bedingen eine generelle
Abhängigkeit des Investitionsrisikos von der Art und dem Umfang des Eingriffes in den Boden.
Vereinfacht kann in diesem Fall festgestellt werden: geringer Eingriff in den Boden bedeutet geringes
Risiko. Der größte Spielraum für eine Kostenminimierung ergibt sich bei eindeutig räumlich
begrenzten Kontaminationen auf dem Baugrundstück. Durch intelligente Entwicklungskonzeptionen
kann das finanzielle Investitionsrisiko erheblich reduziert unter Umständen sogar vollständig
ausgeschlossen werden.
Für alle Modellstandorte kann festgestellt werden, dass die geplanten, zum Teil realisierten Maßnahmen
der Reaktivierung bzw. Renaturierung der Brachflächen in unterschiedlichem Maß zur
Aufwertung des Stadt- bzw. Landschaftsbildes beigetragen haben. Dies ist ein nicht gering zu
schätzender Aspekt, da viele der immer noch brachliegenden, ehemals gewerblich oder militärisch
genutzten Flächen sich im Bereich wichtiger Wahrnehmungslinien, zum Beispiel an Hauptverkehrsstraßen
und Bahnlinien, liegen und damit maßgeblich das Bild des Ortes beeinträchtigen
können. Neben dem städtebaulich gestalterischen Aspekt ist es vor allem die erneute Nutzung von
Grundstücken an vier Modellstandorten die, wiederum in unterschiedlichem Maße, zur funktionellen
Aufwertung der Stadt/des Stadtteiles und damit zur nachhaltigen Stärkung der Innenentwicklung
beitragen.
Mit der Nutzung und Gestaltung des vor Ort eingebauten Abbruchmaterials in Form eines Aussichtspunktes
am Modellstandort Forst Jena wird der traditionelle Naherholungsort der Jenenser
zusätzlich zur Öffnung und naturnahen Gestaltung des bisher unzugänglichen ehemaligen Militärgeländes
gestärkt.
Die Validierung der Methode anhand zweier weiterer Modellstandorte in der III. Projektphase hat
bestätigt, dass durch intelligente Planung der Entwicklungskonzeptionen das finanzielle Risiko
derart minimiert werden kann, dass eine rentable Entwicklung der ursprünglich mit Altlastenmakel
behafteten ‚Problemflächen’ in Verbindung mit einer Rückführung in den Grundstücksverkehr ermöglicht
wird.
REFINA: | Projektbericht | 197

4. Wesentliche Projektergebnisse und Ausblick
4.1. Leitfaden zur Optimierung von
Standortentwicklungskonzepten für belastete Grundstücke
In der Phase der Vorhabensfortschreibung erfolgte eine Ergebnisverallgemeinerung der entwickelten
Methodik aus optirisk durch die Formulierung eines Leitfadens als ‚Handlungsempfehlungen
zur Optimierung von Standortentwicklungskonzepten für ökologisch belastete Grundstücke’. In
diesem Rahmen wurde ein Ratgeber für Kommunen und Planer erstellt, um die Revitalisierung von
mit Altlasten behafteten Brachflächen gezielt anzugehen.
Hintergrund
Die Umsetzung der Vision eines weitgehenden Flächenkreislaufs erfordert die Einbeziehung aller
Brachflächen entsprechend ihrer Entwicklungspotenziale. Entscheidendes Hemmnis bei der Entwicklung
gewerblicher und militärischer Brachflächen ist oftmals der Verdacht auf Kontaminationen,
welcher häufig Ursache für das Brachliegen über einen sehr langen Zeitraum ist.
Mit dem entwickelten Leitfaden wird das Ziel verfolgt, mit der Brachflächenentwicklung betrauten
Akteuren eine Entscheidungshilfe in die Hand zu geben, um den zum Teil langwierigen und oft
schwierigen Prozess der Revitalisierung altlastenbehafteter Grundstücke offensiv anzugehen und
zu strukturieren. Im Zusammenhang mit der Flexibilität der städtebaulichen Nachnutzungsabsicht
besteht die Möglichkeit, Optimierungspotenziale der Brachflächen aufzuspüren, die eine Revitalisierung
kostengünstiger werden lassen, als zunächst angenommen. Die Wiedereingliederung von
Brachflächen in den Grundstücksverkehr leistet damit einen Betrag zur Reduzierung des Flächenneuverbrauchs
und einer nachhaltigen Entwicklung der Siedlungsstrukturen.
Methodik
Die Gliederung der Handlungsempfehlungen orientiert sich an der Systematik räumlicher Planungen
sowie der Erfassung und Analyse ökologischer Lasten für kontaminierte Brachflächen. Die im
Rahmen von optirisk entwickelte Methodik zur Optimierung von Standortentwicklungskonzepten
sowie dazu notwendige Grundlagen werden dem Anwender schrittweise vermittelt. In den
Textpassagen sind zwecks Übersichtlichkeit und Anwendbarkeit nur wesentliche Inhalte beschrieben.
Beispielhafte Fragestellungen am Ende jeder Passage dienen der Selbstkontrolle. Die eingefügten
Beispiele aus der Praxis veranschaulichen die von den Autoren entwickelte und angewandte
Methode. Formulierte Tipps vermitteln dabei gewonnene Erfahrungen. Zusätzlich erfolgen Hinweise
auf weiterführende Arbeitshilfen im optirisk – Forschungsprojekt bzw. in der Anlage, die
Benennung von Informationsquellen sowie ein Verweis auf verwandte, mit der Thematik betraute
Projekte.
Durch die Verbundpartner wurde ein herausklappbares Hardcover (Abb. 85) entwickelt, das in Ergänzung
zu den Textpassagen der Orientierung im phasenweise gegliederten Analyse- und Planungsprozess
dient und auch den Quereinstieg in den Planungsablauf ermöglicht.
198 | REFINA: | Projektbericht

Abb. 85: Schema zum Planungsablauf bei der Entwicklung von Integrierten Standortentwicklungskonzepten
Eine Definition wesentlicher Begriffe der drei Fachdisziplinen Städtebau, Energie und Umwelt erfolgt
in den einführenden Textpassagen sowie weiterführend im Glossar.
Inhalte (Planungsschritte und Handlungsempfehlungen)
Der grundlegende Ansatz der Handlungsempfehlungen besteht in der frühzeitigen engen Verknüpfung
städtebaulicher und umweltrelevanter Aspekte. Die Komplexität der Thematik erfordert generell
eine interdisziplinäre Bearbeitung von Standortentwicklungskonzepten für belastete Grundstücke.
Dabei zeigt sich, dass Bestandserfassung, Analyse und Konzept speziell der Fachdisziplinen
Städtebau, Energie und Umwelt nach Möglichkeit zeitgleich erfolgen müssen. Nur dadurch lassen
sich in der Anschlussphase der Optimierung verlässliche Aussagen generieren.
Die im Ergebnis entstehenden Integrierten Standortentwicklungskonzepte stellen eine Synthese
aus dem städtebaulichen Entwicklungskonzept und der Umweltsituation dar. Eine Optimierung
durch die Nutzung von Einsparpotenzialen kann mittels der räumlichen Überlagerung beider Komponenten
erreicht werden. Dazu sind mehrere Schritte erforderlich:
1. Bestandserfassung
Neben den Stammdaten des Grundstücks sind für die Brachfläche alle Daten zu erfassen, die
städtebauliche Belange, energetische und umweltrelevante Aspekte betreffen. Für eine explizite
Dokumentation und Verwaltung der Daten empfiehlt sich die Erfassung in einer mit einem GIS
verknüpften Datenbank.
REFINA: | Projektbericht | 199

2. Interdisziplinäre Standortanalyse
In Auswertung der Bestandsdaten und Überlagerung der rechtlichen und städtebaulichen Festsetzungen
und Ziele werden die Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Standortentwicklung bestimmt.
Ergebnis der städtebaulichen Analyse sind standortspezifische Aussagen zu Art und Maß
der baulichen Nutzung, der Freiraumnutzung und städtebaulich-räumlicher Gestaltqualitäten.
In Ergänzung erfolgt eine Energiepotenzialanalyse für standortspezifische energetische Handlungsmöglichkeiten
mit dem Ziel der Integration regenerativer Nachnutzungsoptionen in das städtebauliche
Entwicklungskonzept. Dies ist im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung, generiert
wirtschaftliche Impulse und kann umfangreiche Synergieeffekte der Brachflächenentwicklung hervorrufen.
Die konkreten Planungsansätze werden in Entwicklungsszenarien zusammenfassend dargestellt
und bilden in dieser Form die Grundlage für die Erarbeitung von Konzeptvarianten.
Die parallele Erarbeitung der Umweltrisikoprognose hat die Analyse ökologischer Sachverhalte für
den Standort zum Inhalt. Auf Grundlage der erfassten umweltrelevanten Bestandsdaten und ausgewerteter
Gutachten erfolgt eine Identifizierung und Monetarisierung von Haftungs- und Investitionsrisiken,
die im Ergebnis in Form von GIS-basierten Risikoprognosemodellen 3-dimensional
abgebildet werden. Aus dem Modell können die monetären Aufwendungen für die Beseitigung
ökologischer Lasten zur planungsrechtlich zulässigen Nachnutzung eines Grundstücks abgeleitet
werden.
3. Integrierte Konzeptvarianten
Kernstück der integrierten Konzeptbearbeitung ist die Variantendiskussion unter Einbeziehung der
Kostenprognosen für die jeweiligen Haftungs- und Investitionsrisiken. Durch die Integration umweltrelevanter
Sachverhalte mit stadtstrukturellen und energetischen Betrachtungen ist es möglich, die
Risiken bei der Nachnutzung belasteter Grundstücke von vorn herein in den städtebaulichen Entwurfsprozess
einzubeziehen und nach Möglichkeit zu minimieren.
Für die Brachfläche werden entsprechend den Entwicklungsszenarien der Analyse mehrere Konzeptvarianten
erarbeitet. Im Ergebnis einer nach festzusetzenden einheitlichen Kriterien durchzuführenden
Bewertung wird eine städtebauliche Vorzugsvariante ausgewählt.
Durch die Revitalisierung kontaminierter Standorte ergeben sich mit intelligenter Planung Handlungsspielräume
für Energieanwendungen, vor allem hinsichtlich zusätzlicher energetischer Optionen
in Folge von Altlastensanierungsmaßnahmen. Die Konzeptvarianten werden diesbezüglich
einer energetischen Betrachtung unterzogen, die eine ausgewogene Kombination von Energiebedarfsreduzierung
und moderner Anlagentechnik zum Ziel hat.
Auf Grundlage der räumlichen Überlagerung des städtebaulichen Entwurfs mit den ermittelten umweltrelevanten
Sachverhalten aus der Umweltrisikoprognose kann für jede Konzeptvariante eine
Kostenprognose erstellt werden, die die Aufwendungen für die Beseitigung ökologischer Lasten
monetarisiert.
4. Optimierung
Die Untersuchung und Klassifizierung verschiedener Optimierungspotenziale basiert auf der ganzheitlichen
Betrachtung der Standortentwicklung im Sinne einer interdisziplinären Verflechtung städtebaulicher
und ökologischer Belange. Die Umsetzung von Optimierungsstrategien impliziert signifikante
Kostenersparnisse, die eine Brachflächenentwicklung rentierlich werden lassen. Durch
energetische Optionen kann zusätzlich eine Aufwertung des Standortes erfolgen.
Optimierungspotenziale für das Standortentwicklungskonzept resultieren aus einem geschickten
Umgang mit den ökologischen Lasten. Folgende Optimierungsbereiche und Handlungsstrategien
werden durch die Autoren definiert:
200 | REFINA: | Projektbericht

I Optimierungspotenzial Haftungsrisiko
a) erforderliche Gefahrenabwehrmaßnahmen werden baulich für die Nachnutzung
‚mitgenutzt’
b) Gefahrenabwehrmaßnahmen werden als nachnutzungsangepasste Sicherung durchgeführt
II Optimierungspotenzial Investitionsrisiko
a) Eingriffe in belastete Böden werden generell weitgehend vermieden oder Gebäudegründungen
/ Unterkellerungen werden in Standortbereiche verlegt, wo keine Bodenbelastungen
auftreten
b) ausgehobene belastete Bodensubstrate dürfen am Standort unter bestimmten Bedingungen
wieder eingebaut werden
III Optimierungspotenzial Freilegung
große Anteile der rückzubauenden Altbausubstanz werden in recycelter Form am
Standort wiedereingebaut und somit in das Nutzungskonzept integriert
IV Optimierungspotenzial ‚in einem Zuge’
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr und der baulichen Investition werden gleichzeitig
ausgeführt
Die voran stehenden Optimierungspotenziale I bis IV beruhen auf ökologischen Sachverhal-
ten. Aus ihrer Ausnutzung kann sich ein weiteres Optimierungspotenzial:
V Optimierungspotenzial ‚Sowieso’-Kosten
im Zusammenhang mit der Investition ergeben.
Mit einer Prüfung der erarbeiteten Konzeptvarianten auf standortrelevante Optimierungspotenziale
wird die Grundlage für wirksame Kostensenkungen bei der Revitalisierung geschaffen. Für die
Optimierungspotenziale werden im Leitfaden weiterhin jeweils Handlungsempfehlungen für die
Anwender beschrieben.
5. Anlagen
Die Anlagen der Handlungsempfehlungen dienen als Hilfestellung und Entscheidungsunterstützung
beim Revitalisierungsprozess. Folgende Instrumente stehen auf der Projekthomepage
(www.optirisk.de) zum Download bereit:
- Anlage 1: Erfassungsbogen
- Anlage 2: EPASch – Energiepotenzialanalyse von Standortentwicklungskonzepten
- Anlage 3: Prüftabelle Haftungsrisiko
- Anlage 4: Prüftabelle Investitionsrisiko
- Anlage 5: Bewertungsmatrix Städtebau
Der Erfassungsbogen, die Prüftabellen zum Haftungs- bzw. Investitionsrisiko (aus MESOTES) und
die Bewertungsmatrix Städtebau entstanden im Ergebnis des Forschungsprojektes optirisk.
REFINA: | Projektbericht | 201

EPASch ist eine Weiterentwicklung der energetischen Betrachtungen der Modellstandorte in der III.
Projektphase und wurde während einer Diplomarbeit an der FH-Nordhausen weiter vertieft und
optimiert.
Fazit und Ausblick
Die Handlungsempfehlungen sollen die mit der Brachflächenentwicklung betrauten Akteure animieren,
die Revitalisierung ökologisch belasteter Grundstücke offensiv anzugehen. Mit der optirisk
– Methode wird eine Transparenz bezüglich umweltrelevanter Sachverhalte sowie gleichzeitig eine
Kostensicherheit hinsichtlich finanzieller Risiken geschaffen.
Mit den Handlungsempfehlungen können Risikopotenziale unterschiedlicher Entwicklungen bei der
Revitalisierung ökologisch belasteter Grundstücke realistisch eingeschätzt und Fakten für eine
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bereitgestellt werden. optirisk dient der Sensibilisierung von
Entscheidungsträgern, kann die Aquisition von Investoren und Kofinanzierungen unterstützen sowie
Argumentationshilfen für Verhandlungen mit Grundstückseigentümern liefern.
Die Methode ist als Ansatz oder Vorstufe für weitere Bearbeitungsschritte zu verstehen, kann aber
die klassische Standortentwicklung nicht ersetzen. Die Machbarkeit technischer Vorschläge kann
im Rahmen des Leitfadens nicht im Detail geklärt werden.
Die entwickelten Bewertungsverfahren für städtebauliche Konzepte und die umweltfachliche Risikoprognose
sind Hilfestellungen für komplexe Lösungen und keine ‚automatisierten’ Verfahren. Die
Methode ist nur mit entsprechendem Sachverstand auf naturwissenschaftlicher und umweltrechtlicher
Basis anwendbar.
4.2. Weitere Ergebnisse
Brachflächenanalyse
Eine der wesentlichen Ursachen für das bisherige Brachbleiben der im Rahmen von optirisk
bearbeiteten Modellstandorte sind für die beteiligten Akteure die Unwägbarkeiten in Form unbekannter
oder unkalkulierbarer Kosten, die sich aus ökologischen Sachverhalten ergeben. Die Einbeziehung
der Altlastenproblematik in die Frühphase des städtebaulichen Entwurfsprozesses ist im
Sinne einer interdisziplinären Analyse, deren Vorteil in der unmittelbaren Rückkoppelung städtebaulicher
und umweltrelevanter Aspekte besteht. Dies bildet die Grundlage für die Erarbeitung
Integrierter Standortentwicklungskonzeptionen, die eine Optimierung des Investitionsbedarfes mit
dem Ergebnis der Verbesserung der Reaktivierungschancen ökologisch belasteter Grundstücke
zulassen.
Energetische Optionen
Durch die Revitalisierung kontaminierter Standorte ergeben sich Handlungsspielräume für Energieanwendungen,
die im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung sind. Die Betrachtung
energetischer Nutzungsoptionen, v. a. im Zuge von Altlastensanierungsmaßnahmen an den Modellstandorten,
führt zu einer zusätzlichen Aufwertung der Brachflächen. Im Rahmen der Methode
werden energetische Potenziale der Modellstandorte schrittweise in den Analyse- und Planungsprozess
integriert.
Energetische Aspekte in Stadtentwicklungsprozessen gewinnen mit zunehmender Ressourcenverknappung,
Emissionsbelastung und Klimaveränderung an Bedeutung. Die Berücksichtigung von
Energieanwendungen bei der Revitalisierung von Altlastenstandorten kann das Portfolio der wirtschaftlichen
Nachnutzungsvarianten erweitern. Die Erschließung regenerativer Energiequellen ist
an nahezu jedem Standort möglich. Die Altlastenproblematik stellt im Gegensatz zu hochwertigen
baulichen Nutzungen mit für die Umsetzung von energetisch motivierten Projekten nur geringe
Einschränkungen dar. Angesichts der gebotenen Erfordernisse von Energieeffizienz und Nutzung
erneuerbarer Energiequellen im Zuge des Klimaschutzes und der Ressourcenschonung sind Altlastenstandorte
für die Umsetzung von dahingehenden Energieprojekten prädestiniert.
202 | REFINA: | Projektbericht

Risikomonetarisierung
Mit der Methode zur ‚Identifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten
mit dem Prüf- und Entscheidungssystem MESOTES’ werden standortbezogene Umweltqualitätsziele
nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit definiert. Die Monetarisierung der abgeleiteten
Maßnahmen versetzt potenzielle Investoren in die Lage, Kalkulationen zu Investitionen handlungssicher
unter Realbedingungen treffen zu können. Diese Methode ist als eigenständiges Teilergebnis
des optirisk - Projektes zu würdigen und wird in der Praxisroutine bereits angewandt
und weiter getestet.
Impulswirkung
Die im optirisk – Projekt erzielten Ergebnisse zeugen davon, dass die Brachflächen eine überraschende
Leistungsfähigkeit besitzen und ein breit gefächertes Spektrum an verschiedensten
Nutzungen zulassen, die im Vorfeld undenkbar schienen. Die Erarbeitung einer Vielzahl von Stegreifentwürfen
und deren vertiefende Betrachtung in Konzeptvarianten bringt eine Vielfalt an Nachnutzungsszenarien
hervor und kann im Weiteren die Grundlage für eine intensive Diskussion unterschiedlicher
Entwicklungsmöglichkeiten zwischen Eigentümern, Kommunen und potenziellen
Investoren bilden. Zudem beseitigt die in der Öffentlichkeit wahrgenommene Untersuchung der
Standorte deren Altlastenmakel und das Vorurteil der Wertlosigkeit. Bereits im Ergebnis der Stegreifentwürfe
für die Modellstandorte kann festgestellt werden, dass von einer qualifizierten Variantendiskussion
insbesondere für langjährig brachliegende Grundstücke und Gebäude wesentliche
Impulse für eine Revitalisierung ausgehen können.
Bewertungsmodul
Die angefertigten städtebaulichen Konzeptvarianten waren unter komplexen Gesichtspunkten zu
vergleichen. Dafür wurde als Teil des städtebaulichen Planungsprozesses eine Bewertungsmatrix
entwickelt. Dieses Instrument dient dem Abgleich unterschiedlicher Interessenlagen potenzieller
Entscheidungsträger und ist bei der Einstufung einzelner städtebaulicher Entwürfe von hoher Bedeutung.
Dieses Modul ist auch außerhalb des Forschungsprojektes bei der Ermittlung von Entwicklungszielen
der Gebietskörperschaften einsetzbar und folglich ebenfalls als separates Teilergebnis
hervorzuheben.
Standortoptimierung
Während der Projektbearbeitung hat sich gezeigt, dass eine frühzeitige Integration umweltrelevanter
Sachverhalte in den städtebaulichen Entwurfsprozess weitgehende Planungs- und Kostensicherheit
schafft. Kostenbelastungen, die durch die Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos entstanden
sind, können durch Optimierungen des städtebaulichen Konzeptes teilweise wieder aufgehoben
werden. Auch für die Validierungsstandorte der III. Projektphase wurden mittels der entwickelten
Methode deutliche Optimierungseffekte für die ausgewählten Konzeptvarianten erreicht.
Auf Basis der entwickelten standortbezogenen Risikoprognosemodelle war es möglich, einen 3dimensionalen
Überblick über die Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken im Standortuntergrund
zu erlangen und eine bauliche Investition (Nachnutzung) derart zu platzieren, dass der geringmöglichste
finanzielle Aufwand entsteht.
Im Ergebnis der Validierung der Methodik anhand der bearbeiteten Modellstandorte in der III. Projektphase
hat sich gezeigt, dass Optimierungs- bzw. Einsparpotenziale bei den städtebaulich anspruchsvollsten
Varianten am größten sind, da diese auch mit den umfänglichsten Eingriffen in den
Boden verbunden sind. Grenzen werden dem Optimierungsanliegen durch die Sanierungspflicht
bei umweltrelevanten Gefahrentatbeständen sowie dem Umstand gesetzt, dass eine Flächenneuentwicklung
nicht nur nach rein ökonomischen und funktionalen, sondern auch nach ästhetischen
Gesichtspunkten erfolgt.
Transparenz
Wesentliches Ergebnis der aufgezeigten Methode ist die erreichte Transparenz hinsichtlich der
standortspezifischen umweltrelevanten Sachverhalte und damit verbundener finanzieller Risiken,
REFINA: | Projektbericht | 203

die bei den beteiligten Akteuren der Brachflächenentwicklung oft zu einer Relativierung des vermeintlichen
‚Altlastenmakels’ führt. Die entstehende Kostensicherheit durch Feststellung der Altlastensituation
sowie die Optimierung der Revitalisierungskosten versetzt Entscheidungsträger in die
Lage, eine Entwicklung auf Grundlage belasteter Aussagen anzuschieben. Sofern noch keine konkreten
Vorhaben geplant sind bzw. zur Realisierung anstehen, bietet das Verfahren die Möglichkeit,
potenziellen Interessenten die Risiken und Chancen des belasteten Grundstücks transparent
darzustellen. Die in diesem Fall frühzeitig mögliche Berücksichtigung der Inanspruchnahme- und
der Investitionsrisiken erlaubt im Ermessen des Bauherrn eine weitgehende Nutzung des nachgewiesenen
Optimierungspotenzials.
Verhältnisgrundsatz
Ein weiteres wesentliches Ergebnis besteht im Nachweis der Abhängigkeit bestehender Risiken
der Altlastenbeseitigung von der Höhe der Gesamtinvestition. Es wurde dargestellt, dass die
Chancen zur Entwicklung von belasteten Grundstücken deutlich steigen, wenn eine intensive
Nachnutzung des Grundstückes in Betracht gezogen wird. Je größer die Gesamtinvestition ist,
desto niedriger fällt der prozentuale Aufwand für die erforderliche Altlastensanierung / Gefahrenabwehr
aus und verbessert dadurch die Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme.
Innenstadtpriorität
Die planungsrechtliche Sicherheit für eine spätere Investition in der Innenstadt wurde als wesentlicher
Vorteil gegenüber einer Investition auf der ‚Grünen Wiese’ erkannt. Das Umdenken der Städte
und Gemeinden unter dem Druck des Marktes und strategischer Ziele übergeordneter Planungen
führt zur Stärkung der Innenstadtentwicklung. Im Gegensatz zur Entwicklung auf der Grünen Wiese
besteht hier bereits Baurecht unter Beachtung des Einfügungsgebots. Investoren sparen neben
den Planungskosten auch Zeit für ein oft langwieriges und aufwendiges Bauleitplanverfahren mit
immer ungewissem Ausgang. Besonders die naturschutzfachlichen Faktoren, wie der Nachweis
des Ausgleiches und die Beeinträchtigung der Umweltfaktoren im Rahmen des Umweltberichtes,
sind am Standort nicht zu erbringen. Des Weiteren sind durch den Investor keine aufwendigen
Erschließungsleistungen herzustellen.
Gleichzeitig bietet der Umstand höherer Bodenrichtwerte im Innenstadtbereich größeren finanziellen
Handlungsspielraum für die beteiligten Akteure, Umweltsanierungen mit einer gewissen Rentabilität
durchführen zu können und dabei höhere Grundstückswerte zu erzielen.
Baurechtsrelevanz
Vorbereitende Bauleitplanung
Altlasten stellen in kommunalen Planverfahren ein bedeutendes Hemmnis dar. Aus der Pflicht zur
Kennzeichnung der Altlastenverdachtsflächen in Flächennutzungsplänen entsteht für betroffene
Brachflächen neben der Wertminderung durch die Umweltschäden ein weiterer Grundstücksmakel,
der ‚merkantile Minderwert’, der eine Vermarktung/Entwicklung aufgrund des damit verbundenen
schwer kalkulierbaren finanziellen Risikos weiter erschwert oder gar verhindert. Um diesem Wertverlust
entgegenzuwirken und eine geplante Entwicklung der Altlastenverdachtsfläche zu befördern,
kann die optirisk – Methode als Verfahren zur Bewertung der finanziellen Risiken und
zur Schaffung von Transparenz Anwendung finden.
Verbindliche Bauleitplanung
Da in Bebauungsplänen bzw. Vorhabens- und Erschließungsplänen die Art der baulichen Nutzung
verbindlich festgesetzt wird, muss sich der Planungsträger mit bekannten Altlasten und Altlastenverdachtsflächen
auseinandersetzen. Die unabdingbare Kennzeichnungspflicht der Altlasten erfordert
die Ausräumung des Altlastenverdachts z.B. durch Gutachten und führt bei der Festsetzung
von Nutzungen mit meist hohem Schutzstatus fast immer zur Altlastenbeseitigung als Gefahrenabwehr.
Für diese Fälle kann das finanzielle Inanspruchnahmerisiko aufgeklärt werden, indem Art
und Umfang der Kontaminationen im Verfahren bewertet und die Gefahrenabwehr nach dem
Grundsatz der Verhältnismäßigkeit abgeleitet wird. Übrig bleibt das kostenwirksame, aber nicht
204 | REFINA: | Projektbericht

gefahrenrelevante Investitionsrisiko in der Art von kontaminationsbedingten Mehraufwendungen
(beispielsweise beim Aushub von Böden), deren Höhe für die Investitionen sicher kalkuliert werden
sollten. Zu diesem Zwecke ist die Anwendung der optirisk – Methode in einem frühen Planungsstadium
zu empfehlen.
4.3. Tangierende Problemstellungen
4.3.1. Renaturierung von Brachflächen
Die Renaturierung von ehemals baulich genutzten Flächen stellt auf den ersten Blick keine lukrative
Investition dar, da die Kosten für Landschaftsplanung und –pflege zumeist nicht durch kommunale
Einnahmen gedeckt werden. Daher ist deren Finanzierung oftmals problematisch.
Renaturierung im Innenbereich
Eine Renaturierung von Brachflächen im Innenbereich kann mittels städtebaulicher Förderungen,
der Durchführung von Landes- und Bundesgartenschauen oder auch durch Ausgleichsmaßnahmen
für bauliche Neuversiegelungen realisiert werden. Die Renaturierung von innerstädtischen
Teilflächen kann zur Imageaufwertung von Städten / Gemeinden bzw. Stadtquartieren / Wohnbauprojekten
beitragen, wodurch die Finanzierung solcher Maßnahmen für die Gemeinde oder den
Investor oftmals lukrativ sein kann.
Renaturierung im Außenbereich
Für Brach- bzw. Konversionsflächen im Außenbereich ist eine Renaturierung häufig die einzig
sinnvolle Nachnutzung, insbesondere in strukturschwachen Regionen. Eine Finanzierungsmöglichkeit
bietet die Realisierung von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft. Vor
der Umsetzung von Renaturierungsmaßnahmen ist eine langfristige Planung unbedingt notwendig,
da Maßnahmen zur Kompensation von Eingriffen in Natur und Landschaft, wie z.B. Entsiegelungsmaßnahmen,
zumeist nicht reversibel sind und oftmals in Verbindung mit der Entwicklung
bzw. Erweiterung eines Naturschutzgebietes stehen. In strukturschwachen Regionen ist eine Renaturierung
ohne staatliche Förderung nur in wenigen Ausnahmefällen möglich.
4.3.2. Ausgleichsflächen
Im Ergebnis der Bearbeitung der Modellstandorte B und F wurde deutlich, dass Brachflächen im
Außenbereich oftmals ein großes Potential für Entsiegelungsmaßnahmen aufweisen und damit
einen Beitrag zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme leisten können.
Für die Neuversiegelung von Naturflächen muss entsprechend dem Naturschutzgesetz ein Ausgleich
in räumlich-funktionalem Zusammenhang geschaffen werden. Ausgleichsflächen bieten
einen entscheidenden Vorteil in Bezug auf die Finanzierung einer Renaturierung und somit die
Chance, ehemalige Brachflächen als Naturflächen in Wert zu setzen.
Dabei wird eine Diskrepanz zwischen Regionen mit starkem Wachstum und strukturschwachen
Regionen deutlich. Während in wachsenden Regionen ein gewisser Druck auf Flächen bedingt
durch eine hohe Nachfrage besteht, fehlt dieser in schrumpfenden und stagnierenden Regionen.
Das wirkt sich einerseits auf den Grad der Neuversiegelung aus, jedoch auch auf die Intensität von
Entsiegelungs- bzw. Renaturierungsmaßnahmen. In wachsenden Regionen und Regionen mit
beschränktem Flächenpotential sind Bauflächen knapp bzw. teuer. Sie werden deshalb z.T. wie
Bauland gehandelt, da ohne notwendige Ausgleichsfläche der Eingriff nicht gestattet wird.
In der Praxis werden zum Ausgleich vorgesehene Flächen häufig mit zu vielen, nicht immer standortgerechten
Maßnahmen versehen, um rein bilanztechnisch ein hohes Ausgleichspotenzial auszuschöpfen.
Partiell besteht die Gefahr, dass Brachflächen selbst bereits aus Gründen des Biotopschutzes
bzw. aus artenschutzrechtlichen Gründen eine eigene (hohe) naturschutzfachliche Bedeutung
aufweisen. Eine eigene hohe naturschutzfachliche Bedeutung von Brachflächen mindert
zugleich den Kompensationseffekt in der Bilanzierung, was bei der Planung von Renaturierungs-
REFINA: | Projektbericht | 205

maßnahmen zu berücksichtigen ist. Die planerische Zuordnung von Brachflächen kann zudem
Konflikte zum Waldbegriff nach Waldgesetz im Sinne einer Konkurrenz von Flächennutzungen
beinhalten, was ebenfalls in der Planung zu berücksichtigen ist und zum Ausschluss bestimmter
Brachflächen für Ausgleichsmaßnahmen führen kann.
Um das 30 ha-Ziel zu erreichen, müssen mehr Brachflächen mit weniger Aufwand renaturiert, sowie
die Konversion von militärischen und gewerblichen C-Flächen in strukturschwachen Regionen
vorangetrieben werden. Daraus resultiert die Notwendigkeit, Ausgleichsmaßnahmen von Regionen
mit stärkerer Eingriffsnachfrage zumindest teilweise in Regionen mit geringerer Eingriffsnachfrage
zu lenken. Dies kann regional, länderintern oder bundesweit durch Flächenpools oder Ökokonten
realisiert werden. Zur Orientierung für Gemeinden, Investoren und Planer sollte dementsprechend
eine Anlaufstelle eingerichtet werden. Im Rahmen von REFINA arbeiten verschiedene Forschungsprojekte
an dieser Problematik.
Dadurch könnten bei Eingriffen in Natur und Landschaft (z.B. für Straßenbaumaßnahmen) durch
den Bund / das Land / den regionalen Zweckverband v.a. strukturschwache Regionen bei der Renaturierung
von Brachflächen und damit im Zusammenhang stehenden Aufwertung von Natur und
Landschaft und Imageverbesserung unterstützt werden, was zugleich einen wesentlichen Beitrag
zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme leisten würde.
Brachflächen mit einer umfangreichen Bestandsbebauung sind für Ausgleichsmaßnahmen schwierige
Grundstücke. Zu den Kosten der Entsiegelung kommt die Finanzierung des Grundstückserwerbs
und des Abbruchs der aufstehenden Gebäude hinzu. Letztere werden bislang nicht als Ausgleichsmaßnahme
anerkannt, lediglich für den Ausgleich des Landschaftsbildes können Ausgleichspunkte
angerechnet werden. Damit sind derartige Brachflächen grundsätzlich wirtschaftlich
nicht tragfähig Die Problematik muss auf Länder- bzw. Bundesebene gelöst werden.
4.4. Ausblick
Die Zielstellung, im Projekt optirisk Methoden zu entwickeln, die es ermöglichen, mittels Integrierter
Standortentwicklungskonzepte den Investitionsbedarf für belastete Grundstücke zu optimieren
und somit deren Reaktivierungschancen zu verbessern, wurde erreicht. Für die sechs ausgewählten
Modellstandorte wurden damit entscheidende Beiträge zu deren Entwicklung geleistet,
die im Projektbericht dargestellt sind.
Die Verbundpartner JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH, Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen
mbH und Bauhaus-Universität Weimar ziehen zudem eine positive Bilanz insbesondere aus
dem Blickwinkel des interdisziplinären Zusammenwirkens, der fachübergreifenden Diskussionen
und Ergebnisse.
Zudem wurde mit dem Projekt optirisk bei JENA-GEOS ® ein dauerhafter, bei den anderen
Verbundpartnern mehrere zumindest temporäre Arbeitsplätze geschaffen. In der Praxis wendet
JENA-GEOS ® die entwickelte Methodik MESOTES bei der Bearbeitung von Routineaufträgen bereits
an, auch außerhalb Thüringens. In ARGE mit Stadtplanern ist die erste Auftrags-Studie für ein
Integriertes Standortentwicklungskonzept zu einem brachliegenden Gewerbestandort in Südthüringen
erfolgt. Die LEG Thüringen verbreitet die Methodik in den verschiedenen Entwicklungsbereichen
der Gesellschaft.
Der Projekterfolg berechtigt zur Zielstellung, optirisk weiter in der Praxis mit Hilfe der erarbeiteten
„Handlungsempfehlungen“ zu etablieren. Dieser Leitfaden soll den Städten und Gemeinden,
Eigentümern von Flächenportfolios mit Brachflächenanteilen, aber auch Ingenieurbüros mit Aufgaben
des Bodenschutzes sowie Stadtplanern, Architekten und Landschaftsarchitekten zur Verfügung
stehen. Hoch-, Fach- und Fachhochschulen mit Lehrstühlen im Bau- und Umweltbereich
sollen Inhalte des Leitfadens in die Lehre aufnehmen.
206 | REFINA: | Projektbericht

Literatur (Auswahl)
An dieser Stelle erscheint nur eine Auswahl. Im Projekt wurde eine Literaturdatenbank (access)
aufgebaut, die aktuell über 500 Einträge enthält.
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208 | REFINA: | Projektbericht

Glossar
AEP agrarstrukturelle Entwicklungsplanung
ALVF Altlastenverdachtsfläche
BAB Bundesautobahn
BauNVO Baunutzungsverordnung
BBodSchG Bundesbodenschutzgesetz
BETX Benzol Ethylbenzol Toluol Xylol
Di/Fu Dioxine/Furane
FFH-Gebiete spezielle Schutzgebiete zum Schutz von Pflanzen (Flora), Tieren
(Fauna) und Habitaten (Lebensraumtypen),
ausgewiesen nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie
FNP Flächennutzungsplan
GA Gemeinschaftsaufgabe
GIS Geoinformationssystem oder Geografisches Informationssystem
GW Grundwasser
ILEG Integriertes Ländliches Entwicklungskonzept
ITVA Ingenieurtechnischer Verband Altlasten
Krw-/AbG Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz
KSJ Kommunalservice Jena
LAGA Länderarbeitsgemeinschaft Abfall
LAWA Länderarbeitsgemeinschaft Wasser
LEG Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen
LEP Landesentwicklungsplan
LHKW Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe
MKW Mineralölkohlenwasserstoffe
REK Regionales Entwicklungskonzept
ROP Raumordnungsplan
SEK Stadtentwicklungskonzept
TÖB Träger öffentlicher Belange
VU Voruntersuchung
WGT die Westgruppe der Truppen bezeichnet die in der DDR stationierten
Teile der Sowjetarmee,
vor 1989 hieß sie GSSD (Gruppe der sowjetischen Streitkräfte in
Deutschland)
WHG Wasserhaushaltsgesetz
ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr
REFINA: | Projektbericht | 209

Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Industrielle Brachfläche mit Altlastenverdacht 8
Abb. 2: Projektziel von optirisk ist die Rückführung von Problemflächen in den
Grundstücksverkehr (in Anlehnung an das A-B-C-Modell des Europäischen
Brachenflächenforschungsverbundes CABERNET) 9
Abb. 3: Eine der zahlreichen Projektdiskussionen im Projektverbund optirisk 12
Abb. 4: Brachflächen und Altlasten in Polen (links) und Rumänien (rechts) 14
Abb. 5: Schematische Darstellung des inhaltlichen Projektablaufes 16
Abb. 6: Workshop ‚Umweltfachliche Risikoprognose’ am 02.11.2007 in Jena 19
Abb. 7: Datenbankstruktur der Standorterfassung 23
Abb. 8: Datenerfassung: Kartierungsarbeiten an den Modellstandorten (hier v.l.n.r.:
Modellstandorte A bis D) 26
Abb. 9: Projektarbeit am GIS-Arbeitsplatz (links) sowie ingenieurtechnische Konstruktionen
über BENTLEY (rechts) 26
Abb. 10: Auszüge einiger GIS-Themen aus dem Standort-Atlas des Modellstandortes C 28
Abb. 11: Bewertungsmatrix für qualitative Bewertung städtebaulicher Entwürfe 29
Abb. 12: Entscheidungsmatrix zur Umsetzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
bodenschutzbezogener Sanierungsmaßnahmen insgesamt (durchzuführen für alle
8 Bodenfunktionen) mit Sanierungsoptionen (rote Pfeile) für eine gewerbliche
Nachnutzung. 39
Abb. 13: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnis-
mäßigen Sanierungszieles ( = Verringerung des Betroffen-heitsgrades) am Beispiel
des Modellstandortes D 41
Abb. 14: Beispiel eines Risikoprognoseprofils und Risikoprognosekarten für den
Modellstandort C 46
Abb. 15: Schematische Darstellung eines Risikoprognosemodells (hier Darstellung des
Inanspruchnahme- und Investitionsrisikos für den Boden) Die Wahl der
Auswertungsintervalle, ‚Bodenscheiben’, folgt möglichen Gründungstiefen
städtebaulicher Entwürfe sowie der Lage des Grundwasserspiegels 48
Abb. 16: Sitz der Verbundpartner und Lage der Modellstandorte des Projektes optirisk in
Thüringen. 52
Abb. 17: Luftaufnahme des Altstandortes ROTASYM Pößneck vom 09.06.2006 aus westlicher
Richtung blau: Verlauf des Baches Kotschau 53
Abb. 18: Bestandslageplan 30. Mai 2006 55
Abb. 19: Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 57
Abb. 20: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines
verhältnismäßigen Sanierungszieles ( = Verringerung Betroffenheitsgrad) 58
Abb. 21: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort A 59
Abb. 22: Risikoeinstufung des Oberen Grundwasservorkommens am Modellstandort A 59
Abb. 23: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 65
Abb. 24: Optimierungsvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 66
Abb. 25: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Optimierungsvariante 67
Abb. 26: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten (0),
das Investitionsrisiko und die Freilegungskosten für die ursprüngliche und die
optimierte Konzeptvariante 4 Integriertes Standortentwicklungskonzept am
Modellstandort A 68
Abb. 27: Luftaufnahme des WGT-Standortes Forst Jena aus südöstlicher Richtung,
Quelle: JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH, Aufnahmedatum 09.06.2006 71
Abb. 28: Bestandslageplan 30. Mai 2006 73
Abb. 29: Städtebauliche Vorzugsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ 75
Abb. 30: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnis-
mäßigen Sanierungszieles (= Verringerung des Betroffenheitsgrades) 77
Abb. 31: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort B Forst Jena 77
Abb. 32: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Modellstandort B Forst
Jena 78
210 | REFINA: | Projektbericht

Abb. 33: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit dem
Bestand 79
Abb. 34: Schematische Darstellung des Zusammenhangs der Baulichen Nachnutzung mit
der Refinanzierung 83
Abb. 35: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Vorzugsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ 85
Abb. 36: Optimierungsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtshügel’ 88
Abb. 37: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Optimierungsvariante 89
Abb. 38: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für das Investitionsrisiko und der
Investitionskosten für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 2
(integriertes Standortentwicklungskonzept) am Modellstandort B 90
Abb. 39: Luftaufnahme des WGT-Standortes Tanklager Jena aus südöstlicher Richtung,
Quelle: Ballonteam Jena, Aufnahmedatum 30.06.2004 93
Abb. 40: Bestandslageplan 04. Dezember 2006 95
Abb. 41: Städtebauliche Vorzugsvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’ 97
Abb. 42: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnis-
mäßigen Sanierungszieles ( = Verringerung des Betroffenheitsgrades) 98
Abb. 43: Synoptische Darstellung des mindest notwendigen Baugrubenmodells für die Beseiti-
gung behebungspflichtiger Lasten und der Kellergründung für eine Neubebauung
Institut/Forschungseinrichtung 105
Abb. 44: Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten, des Investitionsrisikos sowie der
‚Sowieso’-Kosten für den Modellstandort C für vier verschiedene Investitionsvor-
haben (Konzeptvarianten 1 – 4) 107
Abb. 45: Konzeptvariante Optimierungsansatz A 108
Abb. 46: Konzeptvariante Optimierungsansatz B 108
Abb. 47: Synoptische Darstellung des mindest notwendigen Baugrubenmodells für die Beseiti-
gung behebungspflichtiger Lasten und der optimierten Kellergründung für eine
Neubebauung im Rahmen einer Nachnutzung als Institut/For-schungseinrichtung
(integriertes Standortentwicklungskonzept) 109
Abb. 48: Optimierungsvariante ‚Labor/Forschungseinrichtung’ 110
Abb. 49: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten und
das Investitionsrisiko für die ur-sprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 3
(Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Modellstandort C 112
Abb. 50: Luftaufnahme des Standortes Weimar-Werk Bad Lobenstein, Quelle: GeoContent,
Aufnahmedatum 30.09.2000 115
Abb. 51: Bestandslageplan 06. Juli 2006 117
Abb. 52: Konzeptvariante 2 ‚Mischgebiet Bestand’ 119
Abb. 53: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnis-
mäßigen Sanierungszieles (= Verringerung des Betroffenheitsgrades) 120
Abb. 54: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort D, Weimar-Werk
Lobenstein 121
Abb. 55: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Modellstandort D,
Weimar-Werk Bad Lobenstein 122
Abb. 56: Synoptische Darstellung des Baugrubenmodells für die Beseitigung behebungs-
pflichtiger Lasten. 128
Abb. 57: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das
Investitionsrisiko und die ‚Sowieso-Kosten’ für die Konzeptvarianten 1-4 am
Modellstandort D 129
Abb. 58: Optimierungsvariante ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’ 131
Abb. 59: Synoptische Darstellung der mindest notwendigen Maßnahmen für die Beseitigung
behebungspflichtiger Lasten für optimierte Variante 2 ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’
(Integriertes Standortentwicklungskonzept) 132
Abb. 60: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das
Investitionsrisiko und die ‚Sowieso-Kosten’ für die ursprüngliche und die optimierte
Konzeptvariante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Modellstandort D 133
Abb. 61: Luftaufnahme des Modellstandortes Güterbahnhof vom 08.05.2008 aus nordwest-
licher Richtung 136
REFINA: | Projektbericht | 211

Abb. 62: Bestandslageplan, 09. September 2008 138
Abb. 63: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnis-
mäßigen Sanierungszieles (=Verringerung des Betroffenheitsgrades) 139
Abb. 64: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort E, Güterbahnhof
Sonneberg 140
Abb. 65: Risikoeinstufung des Oberen Grundwasservorkommens am Modellstandort E,
Güterbahnhof Sonneberg 140
Abb. 66: Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände, M1:3.000 148
Abb. 67: Konzeptvariante ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelände, in Synopsis mit der
Altlastensituation 150
Abb. 68: Energetische Betrachtung Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem
Messegelände, in Synopsis mit der Altlastensituation 152
Abb. 69: Optimierungsvariante ‚Festplatz mit temporärem Messegelände, M1:3.000 155
Abb. 70: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das
Investitionsrisiko und die Freilegungskosten für die ursprüngliche und die optimierte
Konzeptvariante 4 (Integriertes Standortentwicklungskonzept am Modellstandort E) 156
Abb. 71: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Optimierungsvariante 157
Abb. 72: Energetische Betrachtung der Optimierungsvariante ‚Festplatz mit temporärem
Messegelände’, in Synopsis mit der Altlastensituation 159
Abb. 73: Luftaufnahme des Modellstandortes Teerbecken vom Mai 2004 aus nordöstlicher
Richtung 162
Abb. 74: Bestandslageplan, 26. August 2008 164
Abb. 75: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnis-
mäßigen Sanierungszieles (=Verringerung des Betroffenheitsgrades) 165
Abb. 76: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort Modellstandort F,
Teerbecken Sättelstädt 166
Abb. 77: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Modellstandort F,
Teerbecken Sättelstädt 166
Abb. 78: Konzeptvariante 2 ‚Photovoltaik’, M1:1.500 174
Abb. 79: Konzeptvariante 2 ‚Photovoltaik’ in Synopsis mit der Altlastensituation 176
Abb. 80: Optimierungsvariante ‚Photovoltaikanlage’, M1:1.500 179
Abb. 81: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das
Investitionsrisiko und die Freilegungskosten für die ursprüngliche und die optimierte
Konzeptvariante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept am Modellstandort F) 180
Abb. 82: Optimierungsvariante ‚Photovoltaikanlage’ in Synopsis mit der Altlastensituation,
M1:1.500 181
Abb. 83: Eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnisse 188
Abb. 84: Aufwertung der Modellstandorte (A – F, farbig) durch die Integrierten
Standortentwicklungskonzepte Die Pfeile zeigen die Optimierung von der ursprüng-
lichen städtebaulichen Vorzugsvariante zum Integrierten Standortentwicklungskonzept
an. A, B und C – Flächeneinstufung nach dem Modell des Europäischen
Brachenflächenforschungsverbundes CABERNET, vgl. Tab 194
Abb. 85: Schema zum Planungsablauf bei der Entwicklung von Integrierten
Standortentwicklungskonzepten 199
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