VNW-Magazin - Ausgabe 5/2017

vnwschirg

Das VNW-Magazin erscheint fünf Mal im Jahr. Neben Fachartikeln enthält es Berichte und Reportagen über die Mitgliedsunternehmen des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen - den Vermietern mit Werten.

Magazin

Perspektive

ist wichtig

im Grundriss

unseres Lebens.

21. Managementforum

16. / 17. Januar 2018 in Lübeck-Travemünde

52017

Wertekampagne

ERP-Umstellung

Cyberangriffe

Baukostenstudie


3 Zimmer,

Küche,

Zukunft

Machen Sie Ihre Immobilie fit mit einem zukunftsfähigen Netz.

Bieten Sie Ihren Bewohnern den Zugang zu vielfältigen Multimedia-Angeboten. Mit dem leistungsstarken Hybridnetz von

Vodafone Kabel Deutschland, der idealen Kombination aus Glasfaser- und Koaxialkabel. Eine Entscheidung für die Zukunft.

• Digitales Fernsehen – auch in HD-Qualität

• Zeitflexibel fernsehen – mit dem Digitalen HD-Video-Recorder 1

• Top-Filme und Serien auf Abruf mit der Vodafone Videothek 2

• Internet mit Kabel-Power – mit bis zu 500 Mbit/s im Download bereits in einigen Ausbaugebieten verfügbar 3

• Telefon-Anschluss – einfach und günstig über das Kabel 3

• Kabel Internet Telemetrie – Bandbreite für Ihre Immobilie 4

Mehr zu den Produkten und zur Verfügbarkeit unter

vodafone.de/immobilienwirtschaft

1 Kopiergeschützte Sendungen (z.B. bestimmte Programme/Vodafone Videothek und TV-Mediathek) können aufgrund der Zusatzanforderungen

einiger Programmveranstalter nicht angehalten, gespult oder aufgenommen werden. Bis zu 200 Stunden Aufnahmekapazität

beim Digital-HD-Recorder Standard, bis zu 600 Stunden beim Digital-HD-Recorder XL und bei der GigaTV 4K Box. Aufnahmezeiten

beziehen sich auf SD-Qualität. 2 Das Video on Demand-Angebot von Vodafone ist in immer mehr Städten und Regionen der Kabel-

Ausbaugebiete von Vodafone verfügbar. Prüfung auf vodafone.de/vod. Voraussetzungen sind ein 862-MHz-Hausnetz, ein mit einer

GigaTV 4K Box, einem Digital-HD-Recorder oder einem Digital-HD-Receiver von Vodafone Kabel Deutschland ausgestatteter,

kostenpflichtiger Kabel-Anschluss bzw. Vodafone TV Connect-Vertrag sowie ein Internet-Anschluss. Empfohlene Bandbreite mindestens

10 Mbit/s. 3 Vodafone Kabel Deutschland Internet- und Phone-Produkte sind in immer mehr Ausbaugebieten von Vodafone Kabel

Deutschland mit modernisiertem Hausnetz (862 MHz) verfügbar. Die Maximalgeschwindigkeit von 500 Mbit/s ist im Ausbaugebiet in

ersten Städten und Regionen mit modernisiertem Hausnetz verfügbar. Weitere Städte und Regionen folgen. Bitte prüfen Sie, ob Sie die

Produkte von Vodafone Kabel Deutschland in Ihrem Wohnobjekt nutzen können. Call-by-Call und Preselection nicht verfügbar. 4 Kabel

Internet Telemetrie ist in immer mehr Ausbaugebieten von Vodafone Kabel Deutschland verfügbar. Änderungen und Irrtümer vorbehalten.

Stand: Oktober 2017

Vodafone Kabel Deutschland GmbH · Betastraße 6–8 · 85774 Unterföhring

The future is exciting.

Ready?


magazin 5.I7

Zuwanderung Inhalt

VNW-Wertekampagne: Viele Menschen denken mehr denn je

darüber nach, was ihnen im Leben wichtig ist. Aber wie viele

Menschen fragen sich eigentlich, wer der Vermieter ihrer Wohnung

ist? Wofür er steht? Der VNW und die ihn tragenden Unternehmen

stehen für Heimat, Solidarität, Geborgenheit, Teilhabe, Gemeinschaft

und Sicherheit.

Titelfoto: boy | Strategie und Kommunikation GmbH

06

20

28

67

VNW

THEMA – ANALYSE – VISION

03 Wertekampagne

06 VNW-Arbeitstagung

49 500 Bäume

50 Müllsünden

51 Wunschtermin

52 Studentenwohnungen

53 Kooperatives Bauen

54 Baukosten

55 Elektorautos

56 Grunderwerbsteuer

09 Serie: Digitalisierung

20 Risiko durch Cyberangriffe

23 Datenschutz

26 Ein Wiki für die Genossenschaft

28 Serie: Freiraumplanung

32 Personalführung

34 Serie: Quartier

42 Hilfe bei Datenmigration

46 Tax Compliance

1


Gemeinschaft

ist der

Grundriss

unseres

Lebens.

Wir genießen unsere Zeit zu zweit genauso wie das Zusammensein

mit den Menschen um uns herum. Und so wie wir leben, wollen

wir auch wohnen: bunt, aktiv und gemeinschaftlich.

Unser Vermieter fördert Gemeinschaft:

VNW. Verband der

Vermieter mit Werten.

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

www.vnw.de


VNW

Wertekampagne

Was uns ausmacht

Andreas Breitner, VNW-Verbandsdirektor

Auf der Arbeitstagung Ende September in Rostock wurde erstmals

die geplante Wertekampagne des VNW, „Grundriss meines Lebens“,

einem größeren Publikum vorgestellt. Die Reaktionen waren über wiegend

positiv. Aber es gab auch kritische Nachfragen, vor allem nach dem Sinn

und Nutzen einer derartigen Aktion. Die Zuhörerinnen und Zuhörer

wollten auch wissen, ob Inhalt und Umsetzung bereits feststünden.

Das VNW-Magazin sprach mit Verbandsdirektor Andreas Breitner.

magazin: Ist bei der Wertekampagne bereits alles in Sack

und Tüten?

Andreas Breitner: Nein, keineswegs. Die Vorstellung der Idee

einer Wertekampagne war lediglich ein erster Aufschlag und soll

den Beginn eines Beteiligungsprozesses markieren. Vor der Arbeitstagung

in Rostock hatte ich unser Vorhaben beim Verbandstag

in Hamburg angekündigt, im Verbandsausschuss diskutiert

und in einem internen Workshop vorbereitet und mitentwickelt.

magazin: Wie ist der aktuelle Stand der Kampagne?

Wir haben bislang strategische Überlegungen einer

Kampagne entwickelt, sozusagen das Fundament, auf dem die

Aktion künftig stehen soll. Wie das „Gebäude“ unserer Wertekampagne

konkret aussehen soll, steht noch längst nicht fest.

Seine eigentliche Ausgestaltung erfolgt in den kommenden

Monaten. Wir haben seit der Arbeitstagung eine Vielzahl an

Fragen und wertvolle Anregungen erhalten. Gegenwärtig sind

wir mit den Verbandsunternehmen im intensiven Gespräch. Wer

sich zudem einbringen will – die Möglichkeit, sich mit Vorschlägen

an uns zu wenden, besteht. Das Projekt ist ja gerade erst

angelaufen.

magazin: Worum geht es bei der Kampagne?

Im Kern darum, was die norddeutsche Wohnungswirtschaft

ausmacht – also: wer wir sind und was uns von anderen,

privaten Wohnungsunternehmen unterscheidet. Wir sind die

Guten! Das heißt nicht, dass andere Wohnungsunternehmen

automatisch schlecht sind. Aber wer in der Wohnung einer

Genossenschaft oder eines öffentlichen Wohnungsunternehmens

lebt, der kann sich im wahrsten Sinne des Wortes sicher

sein: sicher vor Eigenbedarfskündigungen, vor Mietwucher

und vor vielem mehr. Angesichts der großen Veränderungen

in unserer Gesellschaft ist das von großem Gewicht.

magazin: Reicht das nicht? Warum benötigt der VNW

eine Wertekampagne?

Weil unsere Gesellschaft intensiver denn je über Werte

diskutiert und die Menschen darüber nachdenken, was ihnen

wichtig ist. Wer sich ein Auto kaufen möchte, überlegt, ob es

einen elektrischen Antrieb haben sollte. Wer im Supermarkt

einkauft, schaut ganz selbstverständlich nach der Herkunft oder

ob es Bio ist. Und vielen Menschen würde kein Stromanbieter ins

Haus kommen, der Atomkraftwerke betreibt. Aber Hand aufs

Herz: Wie viele Menschen fragen eigentlich, wer der Vermieter

ihrer Wohnung ist. Wofür er steht? Und wofür nicht?

magazin: Woran liegt das?

Aus meiner Sicht auch daran, dass wir als Verband

bislang zu wenig die Werte unserer Mitgliedsunternehmen

vermittelt haben. Wir haben zu wenig deutlich gemacht, dass

unser Verband und die ihn tragenden Unternehmen für Heimat,

Solidarität, Geborgenheit, Teilhabe, Gemeinschaft und Sicherheit

stehen. Es wird immer wichtiger, als Verband auf Entscheidungsprozesse

und Debatten in Politik und Gesellschaft Einfluss zu

nehmen. Und wir müssen uns eingestehen: Als Verband sind wir

auch bei politisch Verantwortlichen bislang nicht ausreichend

bekannt.

magazin: Warum aber gerade jetzt so eine

Wertekampagne?

Die Chancen, die Weichenstellung im Sinne unserer

Mitgliedsunternehmen zu beeinflussen, sind so gut wie lange

nicht. Das Thema Wohnen steht ganz oben auf der To-do-Liste

der Politiker. Aber nicht nur das. Es geht in unserer Gesellschaft

längst nicht mehr nur darum, sauber und trocken zu wohnen,

sondern darum, dass Wohnen für Otto Normalverbraucher, und

g

3


VNW

unseren Mitgliedsunternehmen. Insofern erfüllt unsere Wertekampagne

zwei Ziele: zum einen den Verband bekannter und

durchsetzungsfähiger zu machen; zum anderen die politischen

Bedingungen im Sinne unserer Verbandsmitglieder zu beeinflussen.

Am Ende geht es darum, Medien und Politik davon zu überzeugen,

dass wir der Ansprechpartner Nummer 1 für bezahlbares

Wohnen im Norden sind. Und eines ist auch klar: Gemeinsam

sind wir stark, und diese Stärke wollen wir sichtbarer machen.

magazin: Eine Reihe von Verbandsmitgliedern haben

bereits eigene Werbekampagnen entwickelt. Sind die

jetzt für die Tonne?

Natürlich nicht. Es gibt eine Vielzahl guter Kampagnen,

die wir weiterhin unterstützen, die der Marketinginitiative der

Genossenschaften und des GdW beispielsweise. Unsere Wertekampagne

soll diese Vorhaben nicht ersetzen.

das sind die meisten Menschen in unserem Land, bezahlbar sein

muss. Wir sind diejenigen, die aus täglichem Erleben wissen,

welche politischen und gesetzlichen Voraussetzungen notwendig

sind, damit unsere Mitgliedsunternehmen bezahlbare Wohnungen

anbieten können. Wir sollten die gute Gelegenheit nutzen,

Verantwortlichen in den Parlamenten, in den Regierungen und

in den Verwaltungen die gesellschaftspolitische Leistung unserer

Mitgliedsunternehmen deutlicher zu machen. Die Wertekampagne

ist dafür eine wichtige Unterstützung.

magazin: Machen die Mitgliedsunternehmen jetzt also

Werbung für den Verband?

Es ist nicht unser Ziel, eine Werbekampagne im klassischen

Sinn aufzulegen. Es geht in erster Linie um unsere gemeinsamen

Werte. Aber eines ist auch klar: Je bekannter der VNW

ist, desto klarer wird, wofür er und seiner Mitglieder stehen. Und

desto eher werden unsere Anregungen und unsere Kritik bei

den Verantwortlichen in Politik und Staat gehört. In Schleswig-

Holstein ringen wir beispielsweise mit der Regierung um eine

Senkung der Grunderwerbsteuer. In Hamburg dringen wir auf

günstigere Preise für Grundstücke. In Mecklenburg-Vorpommern

erklären wir immer wieder, warum auf Rückbau gegebenenfalls

Neubau folgen sollte. Finden wir Gehör, dient das zuallererst

magazin: Und dennoch könnte der Eindruck von Konkurrenz

entstehen.

Die Kampagnen unserer Mitgliedsunternehmen sind alle

gut gemacht und hilfreich. Aber sie stehen – im Übrigen aus

gutem Grund – nicht für den Verband, sondern haben jeweils

einen anderen Absender. Mit unserer Wertekampagne wollen

wir den guten Namen des Verbandes, den es ja bald seit 120

Jahren gibt, und unsere Positionen bekannter machen. Es ist

eine Kampagne, die den VNW vorstellt und mit dessen Farben,

unserem Verbandsnamen und unserem Logo arbeitet. Von einer

Konkurrenz kann also keine Rede sein. Ich bin überzeugt, dass

die unterschiedlichen Kampagnen einander ergänzen werden.

magazin: Sie sagen es selbst: Verband und Mitglieder sind

nicht voneinander zu trennen. Wo finden sich die Mitglieder

in der Wertekampagne wieder?

Zuallererst natürlich in den Werten. Wir wollen zudem

einen Schulterschluss mit unseren Mitgliedsunternehmen. Wir

haben die Kampagne bis hierhin unter ihrer Beteiligung entwickelt

– und wir entwickeln die Kampagne gemeinsam weiter. Die

Ergebnisse enthalten verschiedene Möglichkeiten, auch einzelnen

Mitgliedsunternehmen eine Bühne zu bieten: als Mitbauender

genauso wie mit seinen Mietern, die schon von Mitglieds-

Die Agentur

boy | Strategie und Kommunikation GmbH berät seit 16 Jahren

Unternehmen und Institutionen mit erklärungsbedürftigen Produkten

und Aufgaben bei der Entwicklung von Marken, dem Aufbau von Bekanntheit und Zustimmung

sowie der Kommunikation komplexer Inhalte. Als erste Strategie-Agentur in Schleswig-

Holstein steht bei boy die Beratung für eine grundlegende strategische Vorgehensweise, kreative

qualitative Marktforschung und messbaren Kommunikationserfolg im Fokus. „Der echte Norden“,

„Mach MITTag“ oder „NAH.SH“ sind solche Erfolgsmarken aus dem Hause boy. Bombardier

Transportation, GE Healthcare oder der Hamburger Verkehrsverbund (HVV) gehören ebenso zum

Kundenportfolio wie Haus & Grund oder die Marketinggemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaften

in Schleswig-Holstein. Eine hohe Expertise für Verbandskommunikation zeichnet boy aus.

4


VNW

Fotos: VNW

unternehmen für die Kampagne gewonnen wurden, und deren

Vermieter natürlich genannt werden. Eines ist aber klar: es bleibt

ein Angebot, kein Zwang. Es ist eine Kampagne des Verbandes.

Je mehr unsere Mitgliedsunternehmen diese nutzen und für sich

anwenden, umso stärker vervielfältigt sie sich.

magazin: Wie geht es jetzt weiter?

Gegenwärtig sind wir in intensiven Gesprächen mit

unseren Verbandsmitgliedern. Die Agentur boy aus Kiel, die wir

auch aufgrund ihrer erfolgreichen Arbeit für die Marketinginitiative

der schleswig-holsteinischen Genossenschaften für unser

Projekt ausgewählt haben, hat mit dem „Grundriss des Lebens“

eine gelungene Grundlage entwickelt. Auf dieser lässt sich

aufbauen. Geplant sind eine Broschüre für Presse und Öffentlichkeit,

die uns als Verband vorstellt. Im neuen Jahr werden wir

mit drei Talk-Veranstaltungen in Mecklenburg-Vorpommern,

Schleswig-Holstein und Hamburg die Debatte ums Wohnen mit

unseren Positionen beleben. Ich selbst werde in den anstehenden

Mitgliederversammlungen, Landesvorstandssitzungen und

Fachausschüssen dazu Rede und Antwort stehen.

Wer mehr über die Kampagne wissen will: Auf der Website

www.grundriss-meines-lebens.de werden Inhalte der

Kampagne ausführlich erklärt. h

Arbeiten in der Wohnungswirtschaft

Wohnungsunternehmen bieten vielfältige, spannende Arbeitsplätze

zu attraktiven Konditionen. Leider ist das den meisten

potenziellen Bewerbern nicht bekannt. Um künftig den Bedarf

an Fach- und Führungskräften zu decken, muss die Wohnungswirtschaft

raus aus dem „Schattendasein“ und rauf auf den

Wunschzettel von Bewerbern. Der VNW hat für seine Mitgliedsunternehmen

die Kampagne „Arbeiten in der Wohnungswirtschaft“

entwickelt. Resultat ist unter anderem die Homepage

www.arbeiten-in-der-wohnungswirtschaft.de.

Unter dieser Adresse gibt es vielfältige Informationen, Texte,

Beschreibungen und Filme, die Wohnungsunternehmen gerne

für ihr eigenes Personalmarketing übernehmen und nutzen

können.

So können Unternehmen beispielsweise ganz einfach den

Kurzfilm kostenfrei in ihre Homepage integrieren. Zusätzlich

können Flyer, Roll-Ups, Messestand und Bauzaunplakat – auf

Wunsch auch individualisiert mit eigenem Logo – über unseren

Partner Haufe New Times bestellt werden.

Je mehr das Angebot nutzen, um Bewerber und Interessierte

auf ihr Unternehmen und ihre attraktiven Arbeitsplätze aufmerksam

zu machen, desto besser ist es für unsere Branche.

Ansprechpartner beim VNW ist Andreas Daferner

(daferner@vnw.de), Tel.: 040 520 11-218.

5


Fotos: VNW

VNW-Arbeitstagung

Wir brauchen eine Baukostenbremse

Vom 25. bis 27. September wurde Rostock zum wohnungswirtschaftlichen Zentrum des

Nordens – rund 40 Experten diskutierten mit den Teilnehmern der VNW-Arbeitstagung.

6

Die diesjährige Arbeitstagung begann mit viel Sonnenschein

und einer „Liebeserklärung an den Norden“. Unter viel Beifall

stimmte die Poetry Slammerin Mona Harry das Publikum auf die

drei intensiven Arbeitstage ein. Die Schwerpunkte lagen auf dem

Thema Digitalisierung sowie kaufmännischen und technischen

Aspekten.

Baukostenbremse statt Mietpreisbremse

Nach einer Begrüßung der Anwesenden durch Jana Kilian, Vorsitzende

des Verbandsausschusses, nahm VNW-Verbandsdirektor

Andreas Breitner die Bundestagswahl am Tag zuvor zum Anlass,

wohnungspolitische Themen des Wahlkampfs und wohnungswirtschaftliche

Erwartungen an die zukünftige Regierung zusammenzufassen:

„Wir brauchen eine Baukostenbremse statt einer

Mietpreisbremse.“

Eine mobile junge Generation ziehe es in die Städte und die

Vereinzelung der (urbanen) Bevölkerung machten kurzfristig

Neubau in den Groß- und Mittelzentren Norddeutschlands unabdingbar.

Das sei nur möglich, wenn sich Bau- und Grundstückskosten

nicht weiter verteuerten.

Das Thema Grunderwerbsteuer sei mittlerweile zu seinem

Steckenpferd geworden – „wegen der Ungleichbehandlung und

dem methodischen Irrsinn, der in dem Thema steckt“, sagte

Breitner. Der Verbandsdirektor mahnte zudem, sich in Sachen

Digitalisierung nicht abhängen zu lassen: „Wir müssen die Digitalisierung

als Chance begreifen.“

In seinem anschließenden Grußwort legte Christian Pegel,

Minister für Energie, Infrastruktur und Digitalisierung des Landes

Mecklenburg-Vorpommern, einen besonderen Schwerpunkt

auf das Programm „Wohnungsbau Sozial“. Im Gegensatz zu

Breitner sei er der Mietpreisbremse nicht abgeneigt – solange sie

durch sozialen Wohnungsbau begleitet würde.

Letzterer werde insbesondere aufgrund der anhaltenden

„Flüchtlingsdynamik“ auf dem Wohnungsmarkt weiter eine

wichtige Rolle spielen. Im Zusammenhang mit den Themen

Landflucht und Wohnungsleerstand sprach sich der Minister für

eine zügige Versorgung auch ländlicher Regionen mit Breitbandanschlüssen

aus. „Ich bin überzeugt, dass wir so eine höhere

Bindungswirkung erzielen und damit auch Rückzüge fördern“,

so Pegel.

„Weltwirtschaftlich alles paletti“

Über die „Entwicklung der Weltwirtschaft und die Situation in

Deutschland und Europa“ referierte Prof. Dr. Dr. Hans-Werner

Sinn, ständiger Gastprofessor an der Universität Luzern. „Der

Weltwirtschaft geht es gut“, berichtete er mit einem Blick auf

den aktuellen ifo Geschäftsklimaindex.

Während die südeuropäischen Länder sich nach wie vor in

großen Schwierigkeiten befänden, sei „Deutschland die Insel der

Seligen“. Hier bewege sich der ifo Index auf einem historischen

Höchststand. Der allgemeine Boom der Wirtschaft führe nebst

Lohnsteigerungen und Immigration allerdings mittelfristig zu

deutlich steigenden Mieten.


VNW

„In Mecklenburg-Vorpommern müssen

bis Ende 2020 rund 12 000 Wohnungen

neu gebaut werden, zur Hälfte als Ersatzneubau,

die andere Hälfte zusätzlich

an Standorten mit erhöhter Wohnungsnachfrage.

Wir müssen das Falsche

abreißen, um das Richtige an den

richtigen Stellen neu zu bauen.“

Andreas Breitner

„Die Fragen sind die alten geblieben, aber die Antworten haben

sich verändert“, zitierte Dr. Uwe Jean Heuser, Ressortleiter im

Ressort Wirtschaft der Wochenzeitung DIE ZEIT, Albert Einstein in

seinem Vortrag „Neuer Kapitalismus als Antwort auf den neuen

europäischen Nationalismus?“. Soziale Ungleichheit wird heutzutage

so stark empfunden wie nie. Eine Entwicklung, gegen die

der Staat unter anderem durch Aufklärung und Bildung entgegensteuern

müsse. „Der Ausbau digitaler Infrastrukturen ist ein

weiteres Mittel, Ungleichheiten aufzulösen“, fügte Heuser hinzu.

Ein gemeinsames Dach für bezahlbares Wohnen

„Den digitalen Wandel aktiv gestalten“ wollte im Anschluss

Dr. Manfred Alflen, Aareon AG. Die Entwicklung der Digitalisierung

sei nicht linear, sondern exponentiell. „Wohnungsunternehmen

sollten aus einer strategischen Agenda deshalb unbedingt

eine digitale Agenda ableiten“, sagte der Experte. Dabei

läge die Stärke der Wohnungswirtschaft als „Big Player“ darin,

den digitalen Wandel gemeinsam vorantreiben zu können. Dafür

sei es aber essenziell, sowohl die Kunden- als auch Datenhoheit

zu behalten.

„Der Populismus war nicht

ganz rechts, er war überall“,

fasste GdW-Präsident Axel

Gedaschko den vorangegangenen

Bundestagswahlkampf

zusammen und präsentierte

die „Erwartungen der

Wohnungswirtschaft“ an die

zukünftige Regierung. „Wir

wollen, dass Dinge wieder

stärker zusammen gedacht

werden.“ Gedaschko forderte

ein „gemeinsames politisches

Dach für bezahlbares Bauen

und Wohnen“. Der Bund müsse außerdem endlich ein gutes

Bauklima schaffen. Der GdW-Präsident kritisierte: „Wir haben

viel zu wenig Bauland. Das ist der Brennpunkt schlechthin.“

Am zweiten Tag berichtete Richard Oetker, Dr. August Oetker

Nahrungsmittel KG und Vorstandsvorsitzender Bielefeld WEISSER

RING, von seiner Entführung 1976. Der heute 66-Jährige erlitt

während seiner Gefangenschaft schwere Verletzungen. Dem

Publikum machte er Mut: „Wir Menschen halten viel aus.

Wir werden mit viel mehr fertig als wir selbst glauben.“

Chefsache Digitalisierung

„Digitalisierung in 20 Minuten – Wo kann ich mich anmelden?“,

war das Thema des Vortrags von Christoph Magnussen,

Blackboat Internet GmbH. Der Online-Unternehmer warnte

die Anwesenden: „Viele von Ihnen werden die Geschwindigkeit

des digitalen Wandels unterschätzen.“ Es sei an der Zeit,

Geschäftsmodelle, Kundenerlebnisse sowie den Geschäftsbetrieb

ins Digitale zu übertragen und dabei ggf. auch zu überdenken.

„Digitalisierung ist Chefsache“, resümierte Magnussen.

„Wie können wir günstig bauen?“

Im Gespräch mit Christoph Kostka, Geschäftsführer des

VNW Landesverbandes Schleswig-Holstein e.V., berichteten

Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin der Behörde für Stadtentwicklung

und Wohnen in Hamburg, und Dietmar Walberg,

Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen

e.V., über das Baukostengutachten der Stadtentwicklungsbehörde.

„Uns geht es darum, eine Grundlage zu haben, um rational

analysieren zu können, was bzw. wer die Baukosten in die Höhe

getrieben hat“, erklärte die Senatorin. (siehe Beitrag Seite 66)

Landesbischof Gerhard Ulrich, Evangelisch-Lutherische Kirche

in Norddeutschland, eröffnete mit einem Vortrag zum Thema

„500 Jahre Luther – Bedeutung für die Gegenwart“ den dritten

Tag und sagte: „Wohnen ist ein Thema der Teilhabe und der

Gerechtigkeit, Wohnen ist ein Grundrecht. Für alle Menschen –

stark oder schwach; arm oder reich; gesund oder krank.“

Wirtschaft und Ökonomie trügen eine große Verantwortung,

Freiheit so zu gestalten, dass sie nicht zur Freiheit nur einiger weniger

Menschen werde. „Für Luther ist klar: Alles, was wir tun,

muss dem Menschen dienen, auch die Ökonomie“, sagte Ulrich.

Diese Forderung sei das Zentrum von Luthers Wirtschaftsethik.

„Aus dem Evangelium leitet er ab, dass alles Tun und Vermögen

eingesetzt werden und sich daran messen lassen muss, ob es

aus Liebe zum Nächsten geschieht. Barmherzigkeit, Solidarität,

Teilhabe und Gerechtigkeit sind für ihn Werte, die auch im sogenannten

‚freien Markt‘ leitend sein müssen.“

g

7


VNW

Wohnkosten begrenzen

„Was kann Betriebskostenbenchmarking leisten?“, fragten

Reinhard Zehl von WohnCom GmbH und Michael Pistorius,

ehemaliger Geschäftsführer des VNW Landesverbandes Hamburg

e.V., zum Abschluss der Arbeitstagung. „Vermieter sollten

versuchen, Anfall und Höhe ihrer Betriebskosten mit einem prozessgestützten

Betriebskostenmanagement zu steuern“, so die

beiden Experten. Das Betriebskostenbenchmarking auf Basis der

Geislinger Konvention biete dafür eine geeignete Grundlage. h

Blitzbefragung

Zum ersten Mal konnten die Gäste der Arbeitstagung am „VNW Blitzlicht“ teilnehmen. Bei der Aktion des VNW

und Analyse & Konzepte waren die Anwesenden aufgerufen, jeden Tag eine wichtige wohnungswirtschaftliche

Frage zu beantworten. Einfach und schnell per Smartphone. Hier einige Ergebnisse:

Wofür steht die Wohnungswirtschaft?

Was sind die größten Hürden für den

Wohnungsbau?

41 %

Soziale Verantwortung

29 %

Faire Mieten€

53 %

47 %

Baukosten€

§

Behördliche Auflagen

2 %

0 %

3 %


4 %


Klimaschutz

Innovation

Finanzierungsmöglichkeiten

Grunderwerbsteuer

Icons made by Freepik from www.flaticon.com

Wie viele Verblendsteine wurden in dem Objekt auf dem Foto verbaut?

Bester Schätzwert: 453 600 Steine (Lösung 485 000)

8


SERIE: Digitalisierung

DIGITALISIERUNG

Im zweiten Teil seiner Serie blickt Michael Deeg von Analyse & Konzepte auf die

„Mieterkommu nikation von morgen“. Wichtige Erkenntnisse dazu wird auch die Unternehmensbefragung

liefern, die Analyse & Konzepte im Auftrag des VNW und des vdw

Niedersachsen Bremen durchgeführt hat. Die ergänzenden Expertenworkshops haben

sich ebenfalls der Frage gewidmet, wie sich die Digitalisierung auf die Kommunikation

mit den Mietern auswirken wird. Die Ergebnisse von Befragung und Workshops werden

beim vdw-Jahresauftakt am 11. Januar in Hannover und beim Managementforum des

VNW am 16./17. Januar in Travemünde vorgestellt.

9


E-MAIL, CHATBOT, SPRACHERKENNUNG

Die Mieterkommunikation von morgen

Kommunikation vom Sofa aus

Ivan Kruk / Fotolia.com

VON MICHAEL DEEG

Analyse & Konzepte

„Alexa: Mach die Musik leiser!“, „Siri: Setze Waschmittel auf meine

Einkaufsliste!“ – so und ähnlich lauten die Befehle, die jetzt schon

viele Menschen ihren digitalen Assistenten zurufen. Heißt es bald:

„Siri: Mein Wasserhahn tropft. Informiere den Vermieter!“? – Fest steht:

Die Digitalisierung betrifft auch die Art, wie Mieter und Vermieter miteinander

kommunizieren. Schon jetzt nutzen 15 Prozent aller Mieterinnen

und Mieter bevorzugt E-Mail oder Internet, wenn sie mit ihrem Vermieter

Kontakt aufnehmen möchten. Das geht aus dem Service monitor Wohnen hervor, den Analyse &

Konzepte zuletzt 2016 durchgeführt hat. 2012 lag dieser Wert noch bei sieben Prozent. Gleichzeitig

sinkt die Zahl der Menschen, die ihren Vermieter am liebsten persönlich aufsuchen – zum Beispiel in

einer Geschäftsstelle.

10


SERIE: Wohnungsbau

Digitalisierung

„Siri: Mein

Wasserhahn tropft.

Informiere den

Vermieter!“

„Siri: Setze

Waschmittel

auf meine

Einkaufsliste!“

App, Portal, Messenger – neue Kanäle

für die Mieterkommunikation

Aber das Anbieten digitaler Kanäle ist nur der Anfang der

Digitalisierung in der Mieterkommunikation. Im ersten Teil dieser

Beitragsserie zur Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft (Heft

4/2017) haben wir bereits die drei Stufen der digitalen Transformation

vorgestellt:

l Pflicht: bestehendes Geschäftsmodell und alle verbundenen

Prozesse optimieren, standardisieren und digitalisieren

l Kür: Prozesse automatisieren und eingriffsarm miteinander

verbinden

l Digitale Geschäftsmodelle: aus digitalisierten Datenströmen

neue Einkommensquellen generieren und damit das

Geschäftsmodell sukzessive weiterentwickeln

Was bedeutet das für die Kommunikation mit den Mietern?

Mit der digitalen Transformation werden analoge Kommunikationskanäle

durch digitale ergänzt. Das können die E-Mail und

das Internetformular sein – aber auch Mieterportale, Apps,

digitale Bretter im Treppenhaus sowie Messenger-Dienste wie

WhatsApp und der Facebook Messenger. Viele Mieter erwarten

diese Formen der Kommunikation sogar von ihren Vermietern,

weil sie sie im Umgang mit anderen Unternehmen bereits

gewohnt sind. Die Herausforderung ist es, auch auf den neuen

Kanälen das Leistungsversprechen an den Kunden einzuhalten.

Um seinen Erwartungen gerecht zu werden, müssen die Prozesse

neu gedacht werden. Wo haben die Mieter Kontakt zum Unternehmen?

Wie ist der Service dahinter organisiert?

g

CONNECT AIR ARC

MODERNER KLASSIKER

Connect Air Arc ist die moderne Interpretation eines halbrunden Waschtisches, ausgestattet mit den

Designfeatures der erfolgreichen Serie Connect Air. Das Connect Air WC ergänzt mit unübertroffener

Aquablade ® Spültechnologie alle Ansprüche eines ausdrucksstarken und pflegeleichten Bades.

www.idealstandard.de/connect-air

11


SERIE: Digitalisierung

Bei den meisten Kontaktaufnahmen kommt es den Mietern sehr stark darauf an,

dass das Wohnungsunternehmen verlässlich und schnell reagiert. Wer einen tropfenden

Wasserhahn oder ein defektes Fenster hat, will nicht tagelang warten, bis sein Anliegen

bearbeitet wird. Dies ist für 96 Prozent aller Mieter wichtig oder sogar sehr wichtig, wie

der Servicemonitor Wohnen 2016 zeigt. Hieraus geht aber auch hervor, dass die Erreichbarkeit

der Wohnungsunternehmen per E-Mail und Internet noch besser werden kann.

Denn nur 51 Prozent der Mieter waren 2016 damit sehr zufrieden oder vollkommen

zufrieden. Doch gerade die digitalen Kanäle bieten die Möglichkeit, Prozesse zumindest

teilweise zu automatisieren und damit Anfragen schneller zu bearbeiten. In der Folge

können die internen Ressourcen neu verteilt werden.

Eine relativ neue Möglichkeit, um auch außerhalb der Bürozeiten schnell auf Mieteranfragen

zu reagieren, sind beispielsweise Chatbots, also textbasierte Dialogsysteme,

die automatisiert mit dem Kunden kommunizieren. Erste Unternehmen der Wohnungswirtschaft

haben hiermit schon gute Erfahrungen gemacht. Diese automatisierten

Dialogsysteme eignen sich besonders gut, um standardisierbare Kundenanfragen zu

beantworten. Eine folgerichtige Weiterentwicklung wären Assistenten mit Spracherkennung.

h

Vermieter-Chatbot

AT Estate

12


SERIE: Digitalisierung

Schnell, mobil, benutzerfreundlich –

digitale Lösungen für die Wohnungswirtschaft

VON JENS KRAMER

PROMOS Consult

Der Diplom-Ingenieur ist CEO und Gründungsgesellschafter

der PROMOS consult in Berlin und verantwortlich für die

Be reiche Vertrieb, Produkt entwicklung und Strategie.

Über PROMOS

Die PROMOS consult wurde 1998 gegründet und hat

neben ihrem Hauptsitz Berlin Niederlassungen in Münster/

Westfalen, Dortmund und Kassel. Das Unternehmen ist

spezialisiert auf die Entwicklung von Softwareprogrammen

für die Immobilienwirtschaft auf SAP-Basis. Es bietet

Beratung, Lösungsentwicklung und -einführung, Schulung

sowie einen Full-Service mit IT-Dienst leistungen und eigenem Rechen zentrum an. Mit easysquare

bietet PROMOS eine Vernetzungslösung an, mit der die immobilienwirtschaftlichen Geschäftsprozesse

über Online-Portale und iPhone/iPad-Apps für Objektmanager, Mieter, Interessenten

und Dienstleister vereinfacht werden.

111

MINUTEN

VERBRINGT DER

DURCHSCHNITT-

LICHE BUNDES-

BÜRGER PRO

TAG PRIVAT IM

INTERNET

Bei der Einführung neuer Software in Wohnungsunternehmen gilt es, eine doppelte Perspektive zu

beachten. Wenn die eigenen Mitarbeiter profitieren, dann ist es auch für die Mieter ein Gewinn.

Und umgekehrt. Eine gute Orientierung für jeden digitalen Prozess im Geschäftsablauf bietet die

private Nutzung. Smartphones, Social Media-Plattformen & Co. konnten vor allem deswegen ihren

Siegeszug antreten, weil sie eine entscheidende Konsequenz haben: Sie machen das Leben einfacher

und damit angenehmer. Mit der richtigen Strategie gelingt dies auch in jedem Wohnungsunternehmen.

Erst vor einigen Wochen gab die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Deloitte in einer Studie bekannt, was vielfach in der

Immobilienwirtschaft bereits als Vermutung kursierte. Nur jedes

zehnte der auf Digitalisierung spezialisierten Unternehmen in der

Immobilien branche, der sogenannten PropTechs, sei überlebensfähig.

Die Hauptprobleme der gescheiterten Unternehmen, so

die Herausgeber, seien die mangelnde Produktreife und die fehlende

Ausrichtung am immobilienwirtschaftlichen Arbeitsalltag.

Dagegen stehen die Erfolgsgeschichten derjenigen neuen

Marktakteure, die mit der Implementierung neuer Software Prozesse

und Kommunikation verbessert haben. Als Resultat ergaben

sich eine höhere Zufriedenheit auf Mitarbeiter- und Kundenseite

sowie sofort nachweisbare Kostensenkungen.

Mit dem Fokus der Prozessoptimierung hat also jedes IT-Unternehmen

einen grundlegenden Faktor für den Geschäftserfolg erfüllt.

Branchenspezialisierungen helfen bei der Entwicklung von

Produkten, die die Anforderungen im praktischen Arbeitsalltag

erfüllen. Mit knapp 20-jähriger Marktpräsenz und dem strategischen

Schwerpunkt auf Wohnungsunternehmen ist es der PRO-

MOS consult gelungen, ein weitgefächertes Produktport folio auf

SAP-Basis aufzubauen. Gerade die Wohnungswirtschaft bietet

mit ihrer Vielzahl an Mieteinheiten und Standardprozessen ein

hervorragendes Feld für die Einführung innovativer Lösungen.

Denn jedes Mal, wenn Prozesse nach einem fest definierten

Schema abgewickelt werden, sind sie digitalisierungsfähig. Im

Umkehrschluss bedeutet dies auch: Je komplexer eine Herausforderung

ausfällt, wie beispielsweise Umbaugenehmigungen,

umso mehr ist die persönliche Intervention notwendig.

Auf Kundenseite ist der Wunsch nach Digitalisierung ohnehin

groß. Laut der aktuellen Online-Studie von ARD/ZDF verbringt

der durchschnittliche Bundesbürger 111 Minuten pro Tag privat

im Internet. Der Umsatz im Onlinehandel stieg nach Angaben

des Handelsverbands Deutschland (HDE) von 10,4 Milliarden im

Jahr 2007 auf 48,7 Milliarden Euro in diesem Jahr. Nicht zuletzt

sei erwähnt, dass im Jahr 2016 erstmalig mehr Menschen mobil

online gingen als stationär. Mit der zunehmenden Digitalisierung

des Privatlebens ist eine veränderte Kommunikationskultur

verbunden. Kommunikation verlagert sich immer mehr auf den

Bekannten- und Freundeskreis in den sozialen Netzwerken. Insofern

gilt für Wohnungsunternehmen als Vermieter dasselbe wie

g

13


SERIE: Digitalisierung

ERP-System

Digital Cloud

Handwerker &

Dienstleister

passenden Mieter durch eine Abfrage seiner Möglichkeiten und

Präferenzen finden können. Die höchste Schnittmenge zwischen

der Online-Selbstauskunft und der Beschaffenheit der Wohnung

mündet dann im Idealfall im Mietvertrag. Schätzungen zufolge

können durch den Wegfall analoger Korrespondenz und mehrerer

Besichtigungstermine zwischen 50 und 70 Prozent an Zeit

und damit Kosten eingespart werden. Es ist ratsam, diesen Service

durch die zunehmende mobile Internetnutzung von Beginn

an als App bereitzustellen: regelkonform mit den beiden großen

Anbietern Apple App Store und Google Play sowie im eigenen

Corporate Design zur besseren Identifikation des Mieters mit

dem vermietenden Unternehmen.

Während des Mietverhältnisses kann jeder rund um die eigenen

vier Wände anfallende Vorgang digital bearbeitet werden.

Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter im digitalisierten Prozess

viele Arbeitsschritte per PC oder mobilem Endgerät selbst erledigen

kann – zu seinem eigenen Nutzen. Im Schadensfall beispielsweise

kann er anhand einer vorgefertigten digitalen Liste der

Wohnungsausstattung den betreffenden Gegenstand auswählen.

Die Begutachtung des Schadens erfolgt nicht mehr durch

einen eigens herbeigerufenen Techniker, sondern per Foto durch

den Mieter. Idealerweise setzt die Schadensmeldung einen automatisierten

Reparaturauftrag in Kraft. Die Voraussetzung hierzu

ist, dass Vermieter, Mieter und Handwerksfirmen an dieselbe

Plattform gekoppelt sind. Mit der PROMOS-Plattform easysquare

steht eine solche Lösung bereit und wird bereits von namenhaften

Unternehmen wie Vonovia SE, DOGEWO21, ProPotsdam

GmbH, erfolgreich eingesetzt. Ähnlich wie bei gemeinsam bearbeiteten

Dokumenten in der Cloud ist es möglich, dass jede be-

Außendienstmitarbeiter

Kunden &

Interessenten

Erfolgreiche Cloudlösungen vernetzen alle beteiligten

Personengruppen auf einer gemeinsamen Plattform

und bieten eine nahtlose Integration in das zentrale

IT-System.

Die Verfügbarkeit mobiler Lösungen auf handelsüblichen

Endgeräten sind ein entscheidender Motor

für die breite Akzeptanz beim Endanwender.

easysquare von PROMOS

easysquare ist eine cloudbasierte

Lösung für professionelles Immobilienmanagement

mit konsequenter

App-basierter Nutzeroberfläche.

Durch die Schnittstelle zwischen

App und ERP finden auch mobil

erledigte Prozesse Eingang in das

zentrale IT-System. Aktuell werden

mit easysquare über 960 000 Wohnungen

durch 9 200 professionelle

Anwender verwaltet. Rund 36 000

immobilienwirtschaftliche Vorgänge

werden dabei jeden Tag über

die Plattform abgewickelt.

9

PROZENT

DER WOHNUNGS-

MIETER WÜN-

SCHEN SICH

PERSÖNLICHEN

KONTAKT

MIT IHREM

VERMIETER

für Behörden oder Banken: Je mehr an Standardvorgängen ohne

Aufwand online erledigt werden kann, desto mehr entspricht

es dem Kundenbedürfnis. Im vergangenen Jahr gaben nur neun

Prozent der Wohnungsmieter im „Servicemonitor Wohnen“ an,

dass sie regelmäßigen persönlichen Kontakt mit ihrem Vermieter

wünschen. Acht Jahre zuvor waren es noch 24 Prozent.

Von der Suche bis zur Abnahme – alles digital

Die großen Plattformen ImmobilienScout24 und Immowelt

haben gezeigt, dass die Wohnungssuche mittels fest definierter

Kriterien vollständig ins Netz verlagert werden kann. Neben dem

digitalen Objektexposé sollte jedes Wohnungsunternehmen den

14


SERIE: Digitalisierung

WIR SCHAFFEN GRÜNE WELTEN

Flensburg

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Heide

Neumünster

Lübeck

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Hamburg

Bremerhaven

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Garten- und Landschaftsbau

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teiligte Partei einen Überblick über den aktuellen Reparaturstand

hat. Durch die Hinterlegung von Rahmenverträgen kann sogar

eine sofortige Kostenkalkulation des Vorgangs erfolgen.

Regelmäßige Begehungen durch Hauswarte im Rahmen von

Messungen oder Objektabnahmen können ebenso vollständig

digital abgewickelt werden. Im Jahr 2013 nahm die Unternehmensgruppe

Nassauische Heimstätte/Wohnstadt eine Pionierrolle

ein, als es seine Kunden- und Siedlungsbetreuer mit iPads und

der easysquare-Lösung ausstattete. Indem die gesamte Vertragsdokumentation

der digitalen Mieterakte sowie das Raumprogramm

der Wohnung in die App integriert sind, kann die Wohnungsabnahme

vollständig papierfrei abgewickelt werden. Wie

bei der Paketentgegennahme kann der Mieter seine Unterschrift

hierzu digital leisten. Im direkten Anschluss daran wird ein PDF-

Dokument erzeugt, sodass keine nachträglichen Änderungen

mehr möglich sind.

Alle Informationen an einem Ort:

die ERP-Integration

Die vereinfachte Mieterkommunikation stellt auf Vermieterseite

noch keinen Gewinn dar, solange nicht alle Informationen im

zentralen ERP-System erfasst und zugeordnet werden. Gerade

die Parallelnutzung verschiedener Systeme führt regelmäßig zu

größerem Arbeitsaufwand oder gar Datenverlusten. Excel oder

Outlook sind zwar einwandfreie Programme. Doch wenn jeder

Mitarbeiter seine eigene Arbeitssystematik pflegt, sind Informationen

nicht allgemein zugänglich. Ein digitales Ticketsystem kann

Schnell und direkt kann der Mieter mit dem Smartphone

einen Schaden selbst melden. Digitale Formulare

erleichtern dabei die Bedienbarkeit.

dabei Abhilfe schaffen: Benachrichtigungen jeder Art, ob per

Mail, Telefon oder Brief, lösen je nach Thema einen Prozess mit

festen Zuständigkeiten aus. Über ein zentrales, für leitende Mitarbeiter

gedachtes Cockpit ist es möglich, den jeweiligen Status

des Vorgangs mittels eines Ampelssystems einzusehen. Für den

zuständigen Sachbearbeiter liegt innerhalb desselben Fensters

die dazugehörige Mieterakte samt bisheriger Korrespondenz vor.

Lösungsbibliotheken wie PROMOS.GT erlauben die Auswahl

der jeweils erforderlichen einzelnen Bausteine. Sie reicht von

der Benutzung einzelner Lösungen wie beispielsweise zur

Nebenkostenabrechnung bis hin zur gesamten Abdeckung

g

15


SERIE: Digitalisierung

des Immobilien managements und der Unternehmensplanung.

Umfassende ERP-Systeme dieser Art, die darüber hinaus dank

Icons und intuitiver Anwendbarkeit benutzerfreundlich gestaltet

sind, sind das effizienteste Mittel gegen die beiden größten

Hindernisse im Digitalisierungsprozess. Hierzu ermittelte der

Immobiliendienstleister CBRE in einer im Juli 2017 vorgelegten

Studie, dass die Hälfte der Umfrageteilnehmer den Mangel an

Veränderungsbereitschaft im Unternehmen beklagte. Diese ist

zweifellos notwendig bei der Einführung neuer Instrumente, die

bestehende Prozesse reduzieren oder gar vollständig ersetzen.

Ebenso gaben 50 Prozent der befragten Immobilienunternehmen

an, dass die vorliegenden Daten aktuell nicht ausreichend

strukturiert vor liegen.

Der kommerzielle Erfolg zahlreicher digitaler Instrumente in

der privaten Nutzung bestärkt eine Umstellung von Gewohnheiten.

Mitunter bedarf es womöglich einer Hilfestellung, zum

Beispiel durch jüngere Generationen. Doch sind die neuen Techniken

einmal angenommen und verinnerlicht, sind sie veritable

Helfer im Alltag. Selbiges gilt für Geschäftsprozesse: IT-Dienstleister

können sich nicht damit zufrieden geben, ihre Produkte

bereitzustellen und den Kunden im Anschluss sich selbst zu

überlassen. Intensive Schulungen im Vorfeld, Testsysteme während

der Implementierung und eine kontinuierliche Begleitung

im aktiven Betrieb sind ganz entscheidend, um echte Akzeptanz

zu erreichen. Nur so wird Digitalisierung zum Erfolgsrezept. h

Integriertes

Zugangs- und Abrechnungsmanagement

innovativ. digital. erfolgreich.

„Der Abrechnungsservice von PACO ist einfach klasse.

Durch die Online-Anbindung der maschinellen Wascheinrichtungen

läuft der Prozess vollkommen automatisch ab.“

Stefan Holzendorf, Teamleiter Umlagewesen,

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16


SERIE: Digitalisierung

VON LISA WINTER

AktivBo GmbH

Die Autorin ist Geschäftsführerin der AktivBo GmbH. Das Unternehmen arbeitet

mittler weile mit mehr als 300 Wohnungsunternehmen und Vermietern zusammen

und erstellt in deren Auftrag Mieterbefragungen und -analysen. In den Büros in

Stockholm und Hamburg arbeiten 26 Mitarbeiter.

Die Immobilienwirtschaft lotet ihre

digitalen Chancen aus

Die Veränderungen, die um uns herum geschehen, lassen

sich nur kaum ignorieren. Alles was irgendwie möglich

ist, wird digitalisiert. Neue Unternehmen, neue Dienstleistungen

und neue Produkte ebenso wie alte Produkte und

Dienstleistungen in neuem Gewand. Der Begriff der Digitalisierung

ist inzwischen schon fast wieder aus der Mode gekommen:

Seine Blütezeit hatte er, als damit etwas in der Zukunft beschrieben

wurde, worauf man sich freute (weil es mehr Möglichkeiten

und Effizienz versprach) oder wovor man sich ängstigte (weil es

eine vermeintliche Bedrohung der Arbeitsruhe darstellte) – aber

was nie richtig greifbar war. Jetzt geht es jedoch um etwas anderes:

In Zukunft wird sich alles um permanente Weiterentwicklung

drehen.

In vielen Branchen findet diese schon seit Langem statt, in anderen

hat sie erst vor Kurzem begonnen, dafür aber in einem rasanten

Tempo. Das größte Taxiunternehmen der Welt („UBER“)

besitzt paradoxerweise kein einziges Taxi, sondern ist eigentlich

ein IT-Unternehmen. Die Autos von Elon Musk („Tesla“) fahren

von alleine und CDs findet man fast nur noch in Bibliotheken,

sagt mein jüngster Sohn (Anmerkung: Er kann zwar noch nicht

lesen, bedient aber Spotify; Einordnung: Ein Jahr vor seiner Geburt

fuhr auf dem Braunschweiger Stadtring bereits Leonie, ein

computergesteuertes Auto der TU. Für meinen Sohn sind solche

„komischen Entwicklungen“ also kein Grund, sich zu überhaupt

zu wundern).

In anderen Bereichen hat es deutlich länger gedauert. Ein

Beispiel dafür ist die Wohnungs- und Immobilienbranche. In

diesem eher (im positiven Sinne) konservativen Bereich wird seit

Jahren über die „Digitalisierung“ gesprochen und alle Verbandstage

und Bildungsprogramme haben Seminare zum Thema im

Programm – aber dabei blieb es dann manchmal auch. Man war

zwar neugierig, berief sich aber trotzdem lieber darauf, dass

Gebäude immer gebraucht werden und dass man in virtuellen

Häusern nicht wohnen kann. Unter Digitalisierung verstand man

hauptsächlich, dass man zu elektronischen Rechnungen und

cloudbasierten ERP-Systemen überging. Dabei ist es interessant,

dass gerade die Immobilienbranche ein Bereich ist, der sich besonders

gut für die Umsetzung neuer Technologien eignet.

Dann setzte ein Umbruch ein. Erst in Skandinavien, jetzt

auch in Deutschland. Wohnungs- und Immobilienunternehmen

stürzen sich geradezu in spannende Projekte und man erkennt,

dass sich mit großen Investitionen in neue Technik langfristig

viele Einsparungen erzielen lassen. Die Spanne reicht von Automatisierung

und Spracherkennung im Kundenservice über den

Neubau (unterstützt und beschleunigt durch den Einsatz von

3D-Druckern) bis hin zu Mülltonnen, die per Sensortechnologie

signalisieren, dass sie geleert werden müssen (dynamisch und

per Bedarf statt statisch und per Schema). Auf den Konferenzen,

bei denen früher die Frage gestellt wurde, „Was bedeutet das

für uns?“, geht es nun um Case Studies, Best Practice und andere

Beispiele für geglückte (oder missglückte) Projekte.

Immer mehr Wohnungsunternehmen verstehen im Zuge der

aktuellen Entwicklung, dass es sich auf allen Ebenen lohnt,

wenn ihre Kunden zufriedener sind; Beispiele: KSG Hannover,

hanova, meravis Wohnungsbau, Gundlach Bau und Immobilien

GmbH & Co. KG, Wohnungsgenossenschaft Heimkehr, Nibelungen

Wohnbau: Sie bekommen Unterstützung, indem wir von g

17


SERIE: Digitalisierung

AktivBo gezielte Hinweise der Mieter erfassen, systematisieren

und die Ergebnisse dann – gemeinsam mit der Kompetenz im

Unternehmen – in konkrete Handlungen und Verbesserungen

umwandeln; zum Nutzen aller Beteiligten und mit viel Pädagogik.

Dieses Modell liefert eine moderne und dennoch greifbare

Entscheidungsgrundlage, auf der man die richtigen Dinge an der

richtigen Stelle umsetzt. So kann man sich die Digitalisierung zu

Nutzen machen, um auch intelligenter zu investieren und Mitarbeiter

zu motivieren.

AktivBo ist Partner der skandinavischen und deutschen

Wohnungswirtschaft. Das hat den Vorteil, dass wir mit über

300 Wohnungsunternehmen aller Art und Größe eng zusammenarbeiten.

Wir haben einen sehr guten Einblick in den Alltag

unserer Kunden (und deren Kunden, also Mieter!) und die

aktuelle, länderübergreifende Entwicklung. Damit steigt auch

der Druck auf uns als Beratungsunternehmen und Plattform.

Wir müssen und wollen eine starke Position einnehmen, um

Wohnungsunternehmen auf ihrer jeweiligen „digitalen Reise“

zu unterstützen. Wir bauen keine Häuser und übernehmen keine

Verwaltungsaufgaben, aber wir beobachten permanent, wie sich

die digitale Entwicklung auf die Schaffung von Entscheidungsgrundlagen,

Analysen und Kommunikation auswirkt.

Mit anderen Worten hat jede Art neuer Technik Auswirkungen

auf alle Bereiche einer Branche – interessanterweise nicht nur auf

die, an die man zuerst gedacht hat. Innerhalb kurzer Zeit hat sich

unsere Arbeit von analog zu digital und von manuell zu automatisch

gewandelt. Wenn wir in Kundenbefragungen Aussagen

von den Mietern einholen, geschieht dies in steigendem Ausmaß

durch digitale Fragebögen, die auf mobilen Plattformen (Tablets,

Smartphones) beantwortet werden. So messen wir stellenweise

direkter und schneller. Früher suchten Wohnungsunternehmen

hauptsächlich nach einer Grundlage für die Arbeit mit dem Thema

Kundenzufriedenheit. Heute zeigen wir in Echtzeit Informationen

für unterschiedliche Kundendialogprozesse parallel. Das

können Verbesserungsmöglichkeiten im Bereich der Vermietung/

Auszug sein; ebenso Ideen für die Zeit vor, während und nach

Neubau- bzw. Modernisierungsprojekten, wertvolle Informationen

zum Kundendienst, zum Beschwerdemanagement, Reparaturprozess,

für Gewerbemieter und so weiter.

Auch in der Wohnungswirtschaft möchte man natürlich zunehmend

mit Zielen, KPI´s und Benchmarking/Vergleichswerten

arbeiten und das auch im „Soft-Bereich Service“. Warum also

nicht alle Daten der verschiedenen Berührungspunkte des Wohnungsunternehmens

mit seinen Kunden auf einer responsiven

Analyseplattform zusammenfassen? …Mit einem sogenannten

„Dashboard“ für einen einfachen Überblick? Datenanalyse war

nie einfacher und schöner.

Um den Vorstandsvorsitzenden einer großen privaten Wohnungsbaugesellschaft

in Schweden zu zitieren: „Wir treffen

jeden Tag Hunderte von kleinen und großen Entscheidungen,

die unsere Kunden betreffen. Alle Daten und Kundeninformationen,

die unsere Entscheidungen potenziell verbessern, sind eine

wertvolle Grundlage.“

Ein starker zusätzlicher Faktor für die Entwicklung der Branche

ist der Generationenwechsel und ein Hinzukommen von

Personen, die bereits Erfahrungen in anderen „schnelllebigen“

Branchen gesammelt haben. Personen, die es gewohnt sind,

kontinuierlich Daten zu analysieren, um damit schnell Prozesse

und Strukturen anzupassen. Dabei müssen wir diese Daten so

effektiv wie möglich zusammenführen, damit alle die Informationen

schnell verstehen und konkret umsetzen können. Eine

Herausforderung, auch für uns!

Mir wird manchmal die Frage gestellt: „Ist es nicht furchtbar

anstrengend, wenn man das Unternehmen ständig verändern

muss? Wo doch jetzt alles so schnell vorwärts geht?“

Die Antwort ist: Nein. Wir ändern nichts am „warum wir

etwas tun“ und auch nicht daran, „warum es uns gibt“. Das gilt

für die Wohnungswirtschaft im Allgemeinen sowie für AktivBo

im Speziellen. Das sollten wir bei aller Skepsis gegenüber der

Digitalisierung nie vergessen.

Nicht das Warum, sondern das Wie wir etwas tun, verändert

sich und das ist das Spannende an der Sache! Durch die digitale

Entwicklung haben nun auch viele Mitarbeiter größeres Potenzial.

Die Devise „entwickeln oder abwickeln“ war noch nie aktueller.

Man kann wählen, ob man sich nach den guten, alten Zeiten

zurücksehnt ... oder ob man gute, neue Zeiten mitgestalten

möchte – und nun raten Sie mal, was vermutlich mehr Spaß,

Erfolg und gesellschaftliche Teilhabe bringt. h

18


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unter wirtschaftlichen und umweltfreundlichen Gesichtspunkten. Mit unserem Service erhöhen

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sicher sind und den geltenden Vorschriften entsprechen.

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SERIE: Digitalisierung

„Best Practice“

Risiken durch Cyberangriffe minimieren

m.mphoto / Fotolia.com

VON SVEN ARNE VOGELER

HANSA Baugenossenschaft eG,

Abteilungsleiter Interner Service/IT

Cyber, Hacking, Locky, WannaCry, seit neuestem Krack mit dem Ziel der WPA2-Verschlüsselung:

die „bedrohlichen“ Begriffe sind vielfältig, die durch die Presseberichterstattung gerade zum

Thema Cyber-Security und Angriffe auf IT-Infrastrukturen geistern. Ein Ende ist nicht in Sicht und

viele Fachleute sind sich einig, dass wir erst am Anfang stehen. Viele aktive Komponenten wie

Smartphones, vernetzte Kaffeemaschinen, Alexa und Google Home, Fernseher, Radios und Kühlschränke

bereichern jetzt und in Zukunft unseren privaten Alltag. Gleichwohl liefert jede aktive

Komponente, die wir einsetzen, ein attraktives Angriffsziel für Hacker jedweder Couleur.

20


SERIE: Digitalisierung

Ähnlich sieht es im beruflichen Alltag aus: Apps und Smartphones,

Tablets und Cloudlösungen. Vieles wird schon heute

eingesetzt, mal mehr, mal weniger gut abgesichert, oftmals auf

Anwenderseite ohne das wirkliche Verständnis, wo Daten verund

bearbeitet werden. Lieferketten werden mittlerweile nicht

nur im Industriesektor, sondern auch im Dienstleistungssektor

digitalisiert, viele Wohnungsunternehmen beginnen damit nachhaltig,

ihre Kundenkommunikationskanäle „zu digitalisieren“.

Die zukünftigen Einsatzmöglichkeiten gerade im Bereich der

klassischen Wohnungswirtschaft sind vielfältig, insbesondere,

wenn private Nutzungsmöglichkeiten mit klassischen wohnungswirtschaftlichen

Dienstleistungen verschmelzen. Neue Geschäftsfelder

zeichnen sich ab und für all das ist ein moderner, flexibler

„IT-Backbone“ notwendig, der eben auch die Felder Datenschutz

und Datensicherheit abdeckt, so dass eines der höchsten Güter

unserer Branche, die Kundendaten, nachhaltig und effizient

geschützt sind. Die klassische Client-/Serverarchitektur wird hier

nur schwer mithalten können.

Dem Management dieser Risiken muss sich jedes Wohnungsunternehmen

stellen. Hierbei steht oftmals das klassische

Spannungsfeld im Mittelpunkt: die Ausgewogenheit zwischen

IT-Sicherheit durch technische und organisatorische Maßnahmen,

der Bequemlichkeit in der Anwendung und der Kosten

der IT-Sicherheit.

Die HANSA Baugenossenschaft eG als klassische mittelständische

Baugenossenschaft mit rund 9500 Wohneinheiten und

einer 90-jährigen Geschichte hat hier in 2016 an einem verregneten

Februartag um die Mittagszeit am eigenen Leib erfahren

müssen, wie sich ein erfolgreicher Angriff auf IT-Infrastrukturen

anfühlt. Begonnen hat der Angriff mit der Information über eine

unbekannte Fehlermeldung im eingesetzten ERP-System. Im

Minutentakt häuften sich nun die Fehlermeldungen, ergänzt um

die Information, das eine Anmeldung im ERP-System augenscheinlich

flächendeckend nicht mehr möglich ist.

Als erste Reaktion wurde der ERP-Systemhersteller kontaktiert

und zügig eine via Telefon unterstützte Fernwartung der Systeme

anberaumt. Zu diesem Zeitpunkt war davon auszugehen, dass

ein schwerwiegender Fehler innerhalb des ERP-Systems vorliegt.

Dem war aber leider keineswegs so. Relativ zügig konnte festgestellt

werden, dass ein Virus damit begonnen hatte, Dateien

auf dem ERP-Applikationsserver zu verschlüsseln. Verschlüsselte

Dateien endeten plötzlich auf *.locky und der Virus konnte im

Livebetrieb bei seiner Verschlüsselung beobachtet werden. Eine

etwas bizarre Beobachtung.

Der erste Schock saß noch tief, da erreichten einen bereits

weitere Schreckensmeldungen. Auch im Bereich der klassischen

Dateilaufwerke, in vielen Unternehmen ein Sammelsurium

diverser Word-, Excel- und PDF-Dateien, war der Virus bereits

aktiv und verschlüsselte weiter munter Dateien vor den Augen

der Anwender.

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die Anforderungen der Wohnungswirtschaft

kennt. Der Erfahrung und Innovation einsetzt

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21


SERIE: Digitalisierung

Was tun? Diese einfache Fragestellung bekommt in solchen

Momenten eine ganz andere Dimension. Und hier klaffen

Theorie und Praxis oftmals weit auseinander. Notfallpläne?

Backup-Konzepte? Alles vorhanden. Aber hilft ein Verstecken

hinter Dokumenten, Plänen und Regularien zum Zeitpunkt des

Eintretens einer Krise? Mitnichten. Zuerst galt es die Ausbreitung

des Virus zu unterbinden, in aller Konsequenz aber auch mit

dem Mut, Entscheidungen zu treffen. Die reine Unterbrechung

der Netzwerk- und Internetverbindung war an dieser Stelle nicht

zielführend, da das Virus ja bereits aktiv auf den Servern der

HANSA sein Unwesen trieb. In Konsequenz dessen war die erste

Maßnahme: shutdown aller Server und Clients. Ohne Umschweife

wurden alle Server abgeschaltet und alle PC’s der Nutzer in

kürzester Zeit heruntergefahren, um eine weitere Ausbreitung

zu verhindern. Die Information des IT-Systempartners, der mit

der Betreuung der bestehenden IT-Infrastruktur beauftragt war,

erfolgte parallel.

Nach dem shutdown der Systemlandschaft bis zum Eintreffen

der externen Unterstützung des IT-Partners wurde in Einzel- und

Gruppengesprächen relativ zügig Ursachenforschung betrieben.

Im Ergebnis stand bald fest: Ein Outlook-Anhang einer E-Mail in

einem Sammelpostfach war der Auslöser. In der Kette versagte

neben den hard- und softwaretechnischen Barrieren (Spamfilter,

Hardware-Firewall, Software-Firewall, Virenschutz auf Clients

und Servern) eben auch der Mensch. 100 Prozent Schutz ist

nicht möglich, was sich an diesem Tag bewahrheitete.

Nach Eintreffen des Spezialisten wurden zügig Backup- und

Notfallkonzepte geprüft, bewertet und in die Praxis umgesetzt.

Im Ergebnis konnte der befallene Arbeitsplatz isoliert und der

Virus erfolgreich entfernt werden. Es verblieben jedoch rund

150 000 verschlüsselte Dateien auf dem Applikationsserver des

ERP-Systems, dem File-Server sowie dem befallenen Arbeitsplatz.

Die Wiederherstellung der betroffenen Dateien aus den vorhandenen

Backup-Tapes wurde akribisch geprüft und dann durchgeführt,

so dass die verschlüsselten Dateien bis auf eine Handvoll

wiederhergestellt werden konnten. Der Betriebsausfall betrug

rund acht Stunden, um ca. 20 Uhr funktionierten alle Systeme

wieder wie gewohnt. Trotzdem saß der Schock innerhalb der

Organisation tief und die Aufarbeitung des Vorfalls begann. Wie

sind wir vorgegangen?

• Die Zahlung eines Lösegelds, wie gerade vom Virus Locky

immer wieder gern forciert, kam für uns als HANSA nicht in

Betracht.

• Dann haben wir sämtliche Berechtigungen geprüft, die Anwender

auf ihrem System, im Netzwerk sowie auf den bereitgestellten

Applikations- und Datenbankservern wirklich benötigen.

Der Hintergrund hier ist einfach. Ein Virus wie Locky bedient

sich gerne der Benutzerrechte, die er vorfindet. Sind diese

weitreichender als eigentlich erforderlich, erreicht auch der Virus

eigentlich nicht notwendige Dateien und kann diese verwenden.

Gerade aus Gründen der Bequemlichkeit werden oftmals mehr

Rechte vergeben als eigentlich notwendig. In diesem Zusammenhang

sind oftmals auch Gespräche mit Softwareanbietern

zweckdienlich. Gerade historisch gewachsene Infrastrukturen

und Softwaresysteme neigen dazu, mehr Rechte zu fordern als

eigentlich benötigt. Moderne Systeme regeln die Berechtigungen

komplett innerhalb der Software und benötigen nur wenig

schreibende Rechte in der Windows-Landschaft.

• Ein derartiger Sicherheitsvorfall verschreckt viele Mitarbeiter

und erschüttert das Vertrauen in bereitgestellte Systeme. Daher

sind Unternehmen in derartigen Situationen angehalten, ihre

Mitarbeiter zu stärken und gleichzeitig zu sensibilisieren. Dies

ist ganz klar eine Führungsaufgabe, die nicht durch die IT als

Dienstleistung erbracht werden kann. Jede Führungskraft muss

dafür Sorge tragen, dass seine Mitarbeiter den Umgang mit den

zur Verfügung gestellten Werkzeugen sicher beherrschen. Schulungen

zum Datenschutz und zur Datensicherheit flankieren,

erledigen aber nicht die eigentliche Begleitung der Mitarbeiter

im Umgang mit den zur Verfügung gestellten Werkzeugen.

• In einem weiteren Schritt galt es den Vorfall zu nutzen,

bestehende Sicherheits-und Backupkonzepte zu überarbeiten.

Hierbei wurde gerade für das Einfallstor „E-Mail“ festgelegt,

weitere Schutzmaßnahmen wie Sandbox-Verfahren und ein

vorgelagertes Cloud-Scanning-Verfahren einzuführen, so dass

vor Eintreffen einer E-Mail auf den Servern der HANSA bereits

umfangreiche Prüfungsalgorithmen aktiv werden konnten.

In einer Zeit der ständigen Veränderung, des nachhaltigen

Megatrends Digitalisierung und der Erwartungshaltung der Anwender,

jederzeit mit verschiedensten Endgeräten auf eine stets

verfügbare und performante IT zuzugreifen, gilt es zu überdenken,

ob die heutige Komplexität der IT für ein mittelständisches

Unternehmen wie die HANSA tatsächlich noch händelbar ist.

Nicht zuletzt ein Angriff von außen, ob nun direkt gesteuert oder

durch Automatismen ausgelöst, sollte jedem Unternehmen zu

denken geben. Sogenannte „Fileless Malware“ ist seit wenigen

Jahren deutlich auf dem Vormarsch. Derartige Hacks hinterlassen

nochmal weniger Spuren in IT-Systemen, nutzen Schwachstellen

in bestehenden Applikationen und verzichten auf eine tatsächliche

Installation zur Durchführung des Hacks. Nicht zuletzt

derartige Attacken schrauben die Anforderungen an regelhafte

und stets aktuell eingespielte Updates aller verwendeten

Software systeme (und nicht nur der Betriebssysteme) in

schwindelerregende Höhe.

Die HANSA hat die Zeit seit dem Angriff genutzt und sich

hinsichtlich des strategischen Einsatzes von IT als Mittel zum

Zweck neu aufgestellt. In Zukunft wird die Bereitstellung der

zentralen IT-Services zur Unterstützung unserer wesentlichen

Geschäftsprozesse aus der Cloud durch einen Dienstleister

erbracht. Der Sicherheitsvorfall war hier lediglich ein Baustein der

Entscheidung. Neben Securityaspekten wurde natürlich auch ein

Augenmerk auf z.B. Datenschutz, Backupkonzepte, operativen

IT-Betrieb, Skaleneffekte und die zukunftsorientierte Weiterentwicklung

gelegt. Abgesichert durch entsprechende Service Level

Agreements und garantierte Verfügbarkeiten ändert sich unser

Betriebsmodell maßgeblich; in Zukunft kommt die IT „aus der

Steckdose“. Nachfolgende Diskussionen, ob das eingesetzte

NAS-Modell oder die Firewall bei einem Sicherheitsvorfall auf

dem aktuellen Stand waren oder sind, entfallen ganz bewusst.

Sie haben auch keine Aussagekraft. Letztendlich ist die Reaktion

entscheidend, wenn es zu einem Sicherheitsvorfall kommt. Hier

kann ein Dienstleister, dessen Modell eben jene Bereitstellung

zentraler IT-Services ist, ein Unternehmen nachhaltig unterstützen

und notwendige Securitymaßnahmen in nochmal höherer

Qualität und Güte ausrollen und steuern.

Die HANSA fokussiert sich in Zukunft auf das Management

der IT-gestützten Geschäftsprozesse und überlässt den Betrieb

und die Administration der hierfür notwendigen IT-Services einem

partnerschaftlich verbundenen Dienstleister. Denn hier liegt

die wahre Stärke der Genossenschaft und deren Mitarbeiter: in

der Ausführung der Prozesse. h

22


Datenschutz

VON RAINER MAASS

Justiziar beim VNW Verband norddeutscher

Wohnungsunternehmen

Was ändert sich im Datenschutz

Ab dem 25. Mai nächsten Jahres gilt die EU-Datenschutz-

Grundverordnung, die am 24. Mai letzten Jahres in Kraft trat,

verbindlich. Mit der Verordnung wird das Datenschutzrecht

europaweit vereinheitlicht. Unter anderem regelt die Verordnung

die Rechtsgrundlagen der Datenverarbeitung, die Rechte der

Betroffenen und die Pflichten der Verantwortlichen. Ziel der EU-

Datenschutz-Grundverordnung ist der Schutz der Grundrechte

und Grundfreiheiten der betroffenen Personen. Insbesondere

das Recht auf Schutz der personenbezogenen Daten und der

freie Verkehr personenbezogener Daten sind zu schützen. Als

personenbezogene Daten gelten all jene, die einer identifizierten

oder identifizierbaren Person zugeordnet werden können.

Dies sind unter anderem Personalien wie Name, Geburtsort,

Geburtsdatum, Familienstand, Nationalität, Kontaktdaten wie

Anschrift, E-Mail-Adresse, Telefonnummer, IP-Adresse, Angaben

über Vermögen, Eigentum sowie Schulden und Kredite, physische

Merkmale wie Haarfarbe, Augenfarbe, Tätowierungen und

beispielsweise das Kaufverhalten. Neben diesen Daten gibt es

g

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23


Matthias Buehner / Fotolia.com

besonders schützenswerte Daten, die den höchstpersönlichen

Lebensbereich eines Menschen betreffen. Diese sind besonders

sensibel zu behandeln. Hierzu zählen psychische und physische

Krankheitsbilder, sexuelle Orientierung, rassische und ethnische

Herkunft, religiöse, philosophische und politische Orientierung

sowie Mitgliedschaften in Organisationen und Verbänden sowie

politischen Parteien.

Die Ziele des Schutzes der Grundrechte und der Grundfreiheiten

sollen durch die Grundsätze der Verarbeitung personenbezogener

Daten erreicht werden. Diese sind in Art. 5 der EU-Datenschutz-Grundverordnung

geregelt.

Wie nach bisherigem Recht ist die Verarbeitung personenbezogener

Daten nur dann zulässig, wenn der Betroffene seine

ausdrückliche Einwilligung gegeben hat oder eine Rechtsvorschrift

die Verarbeitung erlaubt. Vielerorts ist davon die Rede,

dass in den Unternehmen Anpassungen vorzunehmen sind, um

rechtzeitig zum 25. Mai 2018 die neuen Anforderungen erfüllen

zu können. Hinzu kommt, dass das bisherige Bundesdatenschutzgesetz

nur noch bis zum 24. Mai 2018 gilt und ab dem

25. Mai 2018 durch das Gesetz zur Anpassung des Datenschutzrechts

an die Verordnung (EU) 2016/679 und zur Umsetzung der

Richtlinie EU 2016/680 (Datenschutz-Anpassungs- und Umsetzungsgesetz

EU – DSAnpUG) ersetzt wird. Dies macht die Sache

nicht einfacher, zumal noch viele Fragen offen sind.

Bereits heute sollte jedoch schon im Wohnungsunternehmen

geprüft werden, welche personenbezogenen Daten verarbeitet

und welche Rechtfertigung es hierfür gibt. Daten von Mietinteressenten,

Mietern, Mitarbeitern sind nach Datenkategorien

zu erfassen, um eine Folgenabschätzung und Maßnahmen zur

Risikobewältigung zu veranlassen.

Nach dem jetzt noch geltenden Recht ist durch den Datenschutzbeauftragten

ein öffentliches Verfahrensverzeichnis zu

führen und auf Verlangen gegenüber der Aufsichtsbehörde oder

den Betroffenen zugänglich zu machen. Nach dem ab 25. Mai

2018 geltenden Recht haben die Verantwortlichen ein schriftliches

oder elektronisches Verzeichnis aller Verarbeitungstätigkeiten

personenbezogener Daten im Unternehmen zu führen.

Dies gilt auch für selbstständige Tochterunternehmen, da es im

Datenschutzrecht zukünftig kein Konzernprivileg mehr gibt.

Nach der Datenschutz-Grundverordnung muss der für die

Verarbeitung Verantwortliche nachweisen können, dass er personenbezogene

Daten in Übereinstimmung mit der Verordnung

verarbeitet. Die hier geregelte Nachweispflicht (Umkehr der

Beweislast) ist zum Nachweis der Erfüllung der Überwachungspflicht

auch für den Datenschutzbeauftragten von ganz erheblicher

Bedeutung. Die Auftragsdatenverarbeiter müssen dem Verantwortlichen

alle erforderlichen Informationen zur Verfügung

stellen, damit der Verantwortliche nachweisen kann, dass er seine

aus dem Datenschutzrecht ergebenen Pflichten erfüllt. Zwar

ist das Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten nicht mehr dem

Betroffenen auf sein Verlangen hin auszuhändigen, jedoch sind

die Aufsichtsbehörden bei Kontrollen befugt, das Verzeichnis

anzufordern. Der Verantwortliche, also das Geschäftsführungsorgan

des Unternehmens, ist für die Einhaltung der Grundsätze

der Verarbeitung personenbezogener Daten verantwortlich und

muss deren Einhaltung nachweisen.

Hieraus folgt, dass das Wohnungsunternehmen jederzeit

den Nachweis erbringen können muss, dass die Verarbeitung

aufgrund einer Einwilligung oder Erlaubnisnorm zulässig ist

und die technisch-organisatorischen Maßnahmen eingehalten

werden. Deshalb sind die technisch-organisatorischen Maßnahmen

einschließlich der IT-Dokumentation, das Verzeichnis

über die Verarbeitungstätigkeiten, bestehende Richtlinien (z.B.

zu Passwörtern, Wechseldatenträgern, Smartphones etc. sowie

Auftragsverarbeitungen) zu dokumentieren.

In dem Verzeichnis über die Verarbeitungstätigkeiten sind wie

beim bisherigen Verfahrensverzeichnis folgende Informationen

zu dokumentieren:

l Zweck der Verarbeitung,

l Kategorie von Empfängern, gegenüber denen die

personenbezogenen Daten offengelegt sind oder noch

offengelegt werden sollen,

l Beschreibung der Kategorien betroffener Personen und

der Kategorien personenbezogener Daten,

l Angaben über die Rechtsgrundlage der Verarbeitung sowie

über die vorgesehenen Fristen für die Löschung oder die

Überprüfung der Erforderlichkeit der Speicherung der

verschiedenen Kategorien personenbezogener Daten.

24


Datenschutz

Zur Vorbereitung der Datenschutzdokumentation sind die

Verarbeitungsprozesse zu vermitteln und die für das Verzeichnis

von Verarbeitungstätigkeiten notwenigen Angaben zusammenzutragen.

Nach der Regelung im neuen Bundesdatenschutzgesetz müssen

auch die Verträge über die Auftragsdatenverarbeitung vorliegen.

Ob und in welcher Form die Verträge auch an die Neuregelungen

anzupassen sind, ist ebenfalls eine noch offene Frage.

Die Datenschutzbehörden haben angekündigt, Empfehlungen

zu den künftig zu verwendenden Vertragstexten herauszugeben.

Diese liegen jedoch noch nicht vor.

Hinsichtlich der IT-Struktur im Unternehmen empfiehlt sich

eine IT-Dokumentation, aus der die eingesetzte Hard- und

Software, Serverstruktur, Kopierer, Scanner, Datensicherungskonzept,

Notfallhandbuch etc. hervorgehen.

Die im Unternehmen für die Datenverarbeitung verantwortlichen

Personen haben die Pflicht, die erforderlichen technischen

und organisatorischen Maßnahmen zu treffen, um bei der Verarbeitung

personenbezogener Daten ein dem Risiko angemessenes

Schutzniveau zu gewährleisten. Es ist deshalb darauf zu achten,

dass Vertraulichkeit, Integrität, Verfügbarkeit und Belastbarkeit

gewährleistet sind. Die Belastbarkeit der IT-Systeme wurde bisher

nicht in die Betrachtung einbezogen. Auch hier gibt es hinsichtlich

des Begriffs Belastbarkeit noch offene Fragen.

Bei Web-Formularen, wie beispielsweise der auf der Homepage

auszufüllende Mieterbewerbungsbogen, ist darauf zu achten,

dass eine Verschlüsselung der Formulardaten vorhanden ist,

da mittels des Bewerberbogens regelmäßig personenbezogene

Daten übermittelt werden. Letztlich ist auch die im neuen Recht

verankerte Pflicht zur Löschung einschließlich des Rechts der

betroffenen Personen auf „Vergessenwerden“ verankert. Hierbei

ist es nicht ausreichend, die Daten nur im ERP-System zu löschen,

sondern auch die in einem elektronischen Archiv gespeicherten

Dokumente in den unterschiedlichen Dateien müssen

gelöscht werden. Das Löschungskonzept ist in dem Verzeichnis

von Verarbeitungstätigkeit anzugeben. Auch die Systemanbieter

sind gehalten, es zu ermöglichen, dass die Daten ein für alle Mal

gelöscht werden können. Die Aufsichtsbehörden werden Muster

für Löschungskonzepte und Hinweise, wie lange die Daten über

ein voll beendetes Mietverhältnis gespeichert werden dürfen,

erarbeiten. Hierbei sind auch steuerliche Aufbewahrungsfristen

zu beachten.

In jedem Fall gilt es zunächst die Risiken zu analysieren, um

dann entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Schließlich sieht

die EU-Datenschutz-Grundverordnung für Unternehmen Bußgelder

von bis zu vier Prozent des globalen Umsatzes vor. Auch

die an den Verstößen gegen die EU-Datenschutz-Grundverordnung

beteiligten Personen müssen mit Geldbußen von bis zu

20 Millionen Euro rechnen. Der Bußgeldrahmen gegenüber dem

bisherigen Recht wird somit drastisch erhöht. Zugleich wird die

Haftung auch auf Auftragsdatenverarbeiter erweitert. h

Advertorial

Mehr Energie für Immobilien

E.ON bietet innovatives Produkt für die Wohnungswirtschaft

an.

Mit dem Produktpaket E.ON ImmoPower eFix geht die

Abrechnung der Strom-Nebenkosten einfacher. Dazu im

Gespräch mit Rüdiger Fittje, E.ON Regionaldirektor Mitte

und Experte für die Wohnungswirtschaft:

Wohnungsgenossenschaften, Hausverwaltungen

und Eigentümergemeinschaften bilden ein wichtiges

Kundensegment für jeden Energieversorger.

Was sind die besonderen Ansprüche dieser Kunden?

Mit nahezu 100.000 Anlagen allein in der Wohnungswirtschaft

gehört E.ON zu den großen und

Rüdiger Fittje

erfahrenen Anbietern in diesem Markt. Zwei Leistungen

sind für Immobilienmanager fundamental:

eine transparente Abrechnung pünktlich zum Stichtag und eine pragmatische

Lösung für Leerstände. Wir haben im Dialog mit unseren Kunden aus

der Wohnungswirtschaft mit E.ON ImmoPower eFix ein Produktbündel

geschnürt, das diese Ansprüche bestmöglich erfüllt und darüber hinaus

noch mehr leistet.

Stichwort Leerstandsmanagement: Der vorherige Mieter zieht aus, ein

neuer muss noch gefunden werden − und die Hausverwaltung bleibt auf

dem Strom-Grundpreis sitzen?

Eben nicht. Bei unserem Angebot informiert uns der Hausverwalter über

Beginn und voraussichtliche Dauer des Leerstands. Für diesen Zeitraum

halten wir Strom für einen speziellen Tarif vor. Hier werden dann nur die

tatsächlich verbrauchten Kilowattstunden abgerechnet. Der Grundpreis

entfällt. So können Arbeiten in der Wohnung trotz Leerstand erledigt werden,

Formalitäten wie Ab- und Neuanmeldung dafür kann sich der Vermieter

sparen. Mit dieser Flexibilität erleichtern wir das Bewirtschaften

von Wohnanlagen jeder Größe. Neu ist auch, dass nahezu beliebig viele

Abnahmestellen in einem einzigen Vertrag gebündelt werden können, was

den Aufwand der Hausverwaltung stark reduziert.

Gibt es weitere Produkteigenschaften, die das Immobilienmanagement

erleichtern?

Da möchte ich zuallererst meine Kolleginnen und Kollegen im Service-Team

für die Wohnungswirtschaft nennen. Unsere Experten dort kümmern sich

ausschließlich um dieses Kundensegment und haben einen ausgezeichneten

Wissensstand. Da spricht man auf Augenhöhe miteinander. Ein weiterer

Vorteil von E.ON ImmoPower eFix ist die Stichtags-Selbstablesung zum

Wunschtermin. Hier passen wir unsere Abrechnungstermine an die internen

Prozesse der jeweiligen Hausverwaltung an. Auch an das Thema

Nachhaltigkeit haben wir gedacht: Der Strom wird zu 100 Prozent aus

erneuerbaren Energiequellen erzeugt und in Höhe des Verbrauchs ins

Netz eingespeist. Und das zu günstigen Preisen, die auf Wunsch auch bis

zu drei Jahre garantiert werden können.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Dann setzen Sie sich einfach mit uns in Verbindung.

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25


Organisationsentwicklung

Spar- und Bauverein, Hannover

Das Leben in der Organisation leben

– mit einer Wiki-Lösung

VON ALBRECHT BUCHHEISTER UND UDO FROMMANN

Udo Frommann ist Vorstandsmitglied beim Spar- und Bauverein Hannover eG.

Albrecht Buchheister ist bei der Genossenschaft unter anderem

für Qualitätsmanagement und Organisationsentwicklung zuständig.

Hannover. Seit Jahren verfügt der Spar- und Bauverein in Hannover

über zeitgemäße Tools, um das Wissen der Organisation

transparent zu machen und relevante Infos für die Mitarbeiter

nach dem Motto „jeder für jeden“ bereitzustellen. Auf diese

Weise können sich Mitarbeiter im Intranet informieren und z.B.

wenn sie aus dem Urlaub zurückkehren, schnell und unkompliziert

erfahren, was sich in der Zwischenzeit so getan hat.

Einziges Problem in der Vergangenheit: Das Wissen war auf

verschiedenen Programmen verteilt. So gab es News im Portal

SBV-Intern (jeder für jeden). Das Wissen darüber, wie Prozesse

ablaufen, war im Viflow abrufbar. Und die zumeist selbstverfassten

Hinweise, „wie etwas gemacht wird“, standen im Orga-

Handbuch zur Verfügung. Außerdem gab es noch ein Abwesenheitsmanagement.

Auch die Übersichtlichkeit hatte gelitten. Manches Wissen –

wie etwa über Aufgaben und Maßnahmen aus Zielvereinbarungen,

QM-Workshops, EFQM-Managementbewertung, diversen

Audits oder Arbeitssicherheitsmeetings – war etwas versteckt.

Solche Dokumentationen wurden oft in Exceltabellen geführt

oder in Protokollen festgehalten, und nicht selten wurden getätigte

Zusagen ganz einfach mal vergessen. Neue Mitarbeiter waren

zu Anfang wegen der vielen unterschiedlichen Programme

leicht überfordert. Klarheit sieht anders aus.

Seit mehreren Jahren orientiert sich der Spar- und Bauverein in

Sachen Organisationsentwicklung auch branchenübergreifend.

Einmal im Monat trifft sich die Qmunity des DGQ-Regionalkreises

(Deutsche Gesellschaft für Qualität) in der Hochschule Hannover

zu Themen rund um das Qualitätsmanagement.

Anfang 2015 war in diesem Kreis „Modell Aachen“ (ein von

der RWTH Aachen aus gegründetes Unternehmen) zu Gast und

stellte das neue Q.wiki vor: Eine Wiki-Anwendung, angelehnt

an Wikipedia, das vermutlich jeder kennt und kostenfrei als

Nachschlagewerk nutzt. Dieses Werkzeug geht über das eigentliche

QM-Thema weit hinaus. Unserer Genossenschaft bot sich

die Chance, ein Managementsystem aufzubauen, das gut und

schnell funktioniert und leicht zu handhaben ist.

Schnell kam es zum Vertragsabschluss, wobei zu sagen ist,

dass das Werkzeug Foswiki selbst kostenfrei war. Und nach

wenigen Wochen erfolgte bereits die Einführung.

Von Beginn an waren alle Beteiligten begeistert. Sehr einfach

ließen sich neue Inhalte veröffentlichen, Fotos oder Screenshots

einbinden, Prozessprüfung und Freigaben verliefen problemlos

online – man braucht nur den Internet Explorer, der beim Öffnen

gleich die Wiki-Anwendung bereitstellt. Keine unnötigen Regularien

oder Berechtigungen, stattdessen Transparenz im System,

z.B. die Historisierung der Dokumente. Kein Vergleich mit dem

Orga-Handbuch zuvor.

Sämtliche „anderen Tools“ wurden nach und nach geschlossen,

die wichtigen Inhalte in das neue Q.wiki übernommen.

„Es ist das Wissen unserer Organisation, das gilt es, gemeinsam

aktuell zu halten; mit dem Q.wiki ist das richtig gut gelungen“,

resümiert Vorstandsmitglied Udo Frommann.

Wenn die Mitarbeiter heute das Q.wiki starten, und das tun

sie gern mehrmals täglich, dann sehen sie auf den ersten Blick

im Portal, was es an neuen Infos gibt (Motto: jeder für jeden),

wer Geburtstag hat, welche wichtigen Termine im Unternehmen

26


Organisationsentwicklung

Quelle: Spar- und Bauverein eG Hannover

anstehen. Anwenderfreundlich können sie eigene Inhalte veröffentlichen.

Hierbei gibt es eine gute, schon lange geübte Disziplin:

die Kommentarfunktion wird nur zur Ergänzung verwendet.

Wenn es andere Meinungen zum Inhalt gibt, werden diese persönlich

und nicht online ausgetauscht. Das spricht für eine reife

Unternehmenskultur.

Eine Suchmaschine (ähnlich wie bei Wikipedia) macht die

Suche leicht, wenn man nicht mehr so recht weiß, wo in der

Prozesslandschaft eine Anweisung mit wichtigen Infos steckt.

Hinzugefügt wurde ein Workflow für die Online-Abwicklung

von Investitionsanträgen, die zuvor noch in Papierform durchs

Haus getragen wurden. Transparenter und besser geht das nicht

mehr.

Sämtliche Protokolle werden im Online Wiki geführt, neue

Aufgaben mit Mitarbeiterzuordnung direkt im Meeting aufgenommen.

Jeder kennt seine ihm zugeordneten Aufgaben und

bearbeitet sie weiter. Im nächsten Meeting werden dann die

offenen Punkte erörtert. Der Führungskreis war und ist hier Vorbild.

Das Protokoll ist für alle Mitarbeiter einsehbar, eigene Themen

werden in Abteilungsbesprechungen erörtert. Neue Punkte

können hierüber eingebracht werden.

Nicht ganz so öffentlich, aber nach der gleichen Philosophie,

erfolgt die Begleitung der Unternehmensziele, abgeleitet aus

Vision und passend zur Strategie des Unternehmens. Vereinbarungen

zwischen Vorstand und Führungskraft werden online

festgehalten. Online Wiki hilft, dass nichts aus dem Blick gerät.

Auch Interne Projekte werden mit ihren Aufgaben über Wiki

gesteuert. Genau wie Audits, in denen die Ergebnisse aus den

QM-Workshops – in agiler Arbeitsweise – einfließen. Vorstandsmitglied

Udo Frommann: „Die Meetings verlaufen hochkonzentriert,

nicht nur im Führungskreis. Es geht uns in erster Linie um

Verständigung, wie wir rasch weiterkommen und klären können,

was uns im Einzelfall hilft. Betroffene sind Beteiligte im Verän-

Beschlüsse / Erfahrungswerte

Dezentrale, synchrone Dokumentation

Info-/ Arbeits-/ Navigationsportal

Tägliche Anwendung aller Mitarbeiter

Quelle: Modell Aachen

derungsprozess, Fehler können offen angesprochen werden,

gemeinsam suchen wir die beste Lösung.“ Das Q.wiki ist dafür

eine tolle Lösung. Wir steuern damit sämtliche Informationen

und Prozesse rund um uns.

Abkürzungen werden über das Glossar erklärt. Rollen werden

mit „Aufgabe – Kompetenz – Verantwortung“ beschrieben, das

Organigramm ist damit verlinkt, also genau so interaktiv wie alle

andern Inhalte auch. Andere browserbasierte Anwendungen wie

Zeiterfassung mit Abwesenheitsmanagement, Handwerkerportal,

Immo-Office (Steuerung der Verkehrssicherungspflichten),

ImmoSolve (für Vermietung), Digibase (das Portal der Schornsteinfeger)

oder Fotogalerie wurden verlinkt.

Die IT bekam einen unternehmensweiten und einen geschützten

Bereich, in dem die Wissensbasis („Knowledgebase“) integriert

ist. Jedes Tool ist nur so gut, wie es genutzt wird. „Unser

Q.wiki wird täglich genutzt, das kann jeder sehen“, sagt Udo

Frommann. h

27


SERIE: Freiraumplanung

Gemeinschaftliches Wohnen am Bothfelder Kirchweg in Hannover

Der Raum zwischen Menschen (IV)

Gemeinschaftlicher Innenhof

Visualisierung: chora blau

VON MARKUS SCHMIDT

Landschaftsarchitekt AKNDS

Mitinhaber von chora blau Landschaftsarchitektur

Markus Schmidt, Dipl.-Ing. der Landschafts- und Freiraumplanung, hat nach

seiner Ausbildung zum Gärtner im Bereich Garten- und Landschaftsbau ein

Studium an der Leibniz Universität Hannover absolviert. Anschließend arbeitete

er für verschiedene Büros, unter anderem in Köln und Hannover. 2012 war er

Mitgründer von chora blau Landschaftsarchitektur.

chora blau Landschaftsarchitektur

Dem Handeln von chora blau liegt ein Planungsverständnis

zugrunde, das auf dem Bestreben beruht, das Entdecken

und Bezeichnen von Orten im Gestaltungsprozess für alle

Beteiligten adäquat sichtbar und erfahrbar zu machen.

chora blau verfolgt eine Planungsstrategie, bei der die

räumliche Dimension der Orte den Ausgangspunkt des Entwerfens

bildet. Das hannoversche Büro sieht sein Tätigkeitsfeld

in den Bereichen Landschaftsarchitektur, Architektur

und Städtebau. Die Planungsleistungen konzentrieren sich

hierbei auf das gesamte Spektrum der Landschaftsarchitektur

und beinhalten die Konzeption von Landschaften und

Stadträumen, den Entwurf bzw. die Gestaltung von Außenanlagen

und Gärten sowie die Begleitung der Projekte bei

ihrer baulichen Umsetzung.

28


SERIE: Freiraumplanung

MIT TEAMWORK UND PARTNERSCHAFT ZUM ERFOLG

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Aus der Not eine Tugend

Im nordöstlich gelegenen Stadtteil Bothfeld plant das Familienunternehmen

Gundlach eine der innovativsten Wohnanlagen

Hannovers. Die dort bestehende historische Hofstelle wird

restauriert und um fünf Wohnhöfe mit 42 Mietwohnungen

erweitert.

Angesichts des steigenden Bedarfs an bezahlbarem, innerstädtischem

Wohnraum wurden die Leitlinien für dieses Wohnbauprojekt

formuliert. Oberstes Ziel war es, ein Quartier entstehen

zu lassen, das sich mit den Anforderungen an raumeffiziente

Siedlungs- und Wohnformen auseinandersetzt. Der notwendige

Mindestraum und das nötige Maß an Privatheit sollten abseits

der vorherrschenden Normvorstellungen zur Diskussion gestellt

werden. Gleichzeitig sollte nicht von den etablierten hohen

Gestaltungsstandards abgewichen werden.

In Zusammenarbeit mit den Architekten AllesWirdGut und

Laser aus Wien ist der Entwurf zu dem Quartier in Bothfeld entstanden.

Das Leitbild für die Neubauten war schnell gefunden.

Es befand sich bereits auf dem Grundstück – eine historische

Hofstelle als ein Relikt der Geschichte des Ortes und als alter

Typus einer gemeinschaftlichen Wohn- und Arbeitsform – eine

Anordnung von Gebäuden, in der seit Jahrhunderten Gruppen

von Menschen zusammenwohnen und ihren Alltag gemeinschaftlich

organisieren. Die zueinander orientierte Stellung der

zwei Gebäude und der sich dazwischen aufspannende Hof

wurden zur Schablone der Neubauten. Maßstäblichkeit und

Kubatur orientieren sich dabei an den Strukturen des angrenzenden

Ortsteils.

g

Die Hofstelle als Leitbild

Visualisierung: chora blau

29


SERIE: Freiraumplanung

Gliederung des Quartiers

Visualisierung: chora blau

Sharing

Die Grundrisse der Einzelwohnungen werden auf das benötigte

Minimum an Fläche reduziert. Die Mieter teilen sich fünf

Gemeinschaftsräume in den verschiedenen Wohnhöfen, welche

unterschiedliche Belegungen erhalten. Das Prinzip des Teilens ist

ein gesellschaftlicher Trend, dessen Weg durch die Digitalisierung

der Kommunikation bereitet wurde. Neben dem „Sharen“ als

Bestandteil unserer täglichen Selbstdarstellung auf Webportalen,

gibt es einen eigenen Wirtschaftszweig, welcher diesen Trend

nutzt und die Frage aufwirft, ob wir sehr kostspielige Dinge

kaufen sollten, die wir nur äußerst selten brauchen.

Die Notwendigkeit multicodierter Räume

Der kollektive Freiraum des Quartiers dient ergänzend zu den

Gemeinschaftsräumen als Kompensation für die reduzierten

Wohnverhältnisse. Dabei geht es sowohl um die nutzbare Fläche

als auch um die optische Erweiterung der Wohnung beim

Blick aus dem Fenster in eine offene, grüne Landschaft. Was

dem Besucher verborgen bleibt, weil es sich in ein Kleid aus

Wiesenblumen und Pflastersteinen hüllt, ist die Überlagerung

von zahlreichen Anforderungen und Funktionen. Die Flächennutzungen

und Mindesträume entstammen den Ansprüchen

unterschiedlicher Fachdisziplinen. Belange der Bauordnung,

aus Ökologie, Entwässerung, Brandschutz, Mobilität, Ver- und

Entsorgung erzeugen einen Außenraum, der eine ähnliche Funktionsdichte

aufweist wie das stark komprimierte Gebäudeinnere.

Es entstehen Flächen, die eine Vielzahl an Bedürfnissen gleichzeitig

bedienen. Eine Pflasterfläche ist nicht nur eine befahrbare

Fläche. Sie ist Raum für Kinderspiel, barrierefrei zugänglich,

Feuerwehrzufahrt und Aufstellfläche, Teil eines Gemeinschaftshofes

und gleichzeitig Reinigungs- und Versickerungsanlage für

Regenwasser. Dabei dürfen die Gärten und Höfe sich die Strenge

dieser technokratischen Anforderungen in ihrer Gestaltung nicht

anmerken lassen. Von wohnungsnahem Freiraum wird erwartet,

dass er – oft im Kontrast zur geradlinigen Architektur – das

Bedürfnis des Menschen nach Naturverbundenheit und Weite

bedient.

30


Kontakt aufnehmen

Die sechs Hofstellen sind so ausgerichtet, dass immer Sichtbezüge

zu den umliegenden Höfen und Wegräumen entstehen.

Raumbildende Pflanzungen werden nur insoweit eingesetzt, als

sie einer Verbesserung der Aufenthaltsqualität dienen. Grundsätzlich

bleiben die Höfe optisch verbunden und einsehbar.

Auf diese Weise entsteht ein Gefüge kommunikativer Räume.

Die Erschließung erfolgt über Durchgänge und nicht über

Sackgassen. Hierdurch ergeben sich Querungsmöglichkeiten

für Passanten und eine Einbindung in den Bestand.

In diesem abgestuften Geflecht unterschiedlicher Privatsphären

liegt eine der besonderen Qualitäten und Aufgaben

der Freiraumplanung zur sozialen Quartiersentwicklung. Der

wohnungsnahe Außenraum ist die einfachste Möglichkeit der

ungezwungenen Kontaktaufnahme und des Austausches. Aus

ersten Kontakten wie z.B. der gemeinsamen Beaufsichtigung

der Kinder beim Spiel im Hof, können tiefergehende Beziehungsformen

entstehen. Diese Berührungspunkte werden durch ein

durchlässiges Umfeld aus Möglichkeitsfeldern und Funktionsüberlagerungen

begünstigt. Der Bewohner muss die Chance

haben, andere Personen im Alltag zufällig begegnen zu können,

mit ihnen in Blickkontakt zu treten, sie anzusprechen.

Grenzen der Gemeinschaft

Ebenso wichtig wie der Gemeinschaftsgedanke ist die Möglichkeit,

sich in einen ruhigen Bereich zurückzuziehen, der niemandem

sonst zugänglich ist. Dieser muss nicht zwangsläufig einen

privaten Außenbereich beinhalten. Die Freiwilligkeit der Nutzung

von Gemeinschaftsräumen ist ein wichtiger Faktor, um den beschriebenen

Zwangscharakter von WGs mit gemeinsamem Bad

oder Küche zu vermeiden. Die Grenzziehung und das richtige

Verhältnis zwischen Privatsphäre und Öffentlichkeit ist dabei

immer subjektiv und Schwankungen unterworfen. Gemeinschaft

kann nicht erzwungen werden! Menschen, die kein Interesse

aneinander oder an einem gemeinsamen Wohnen haben, wird

man auch durch eine architektonische Gestaltung nicht zusammenbringen.

Aus diesem Grund ist es notwendig, den gemeinschaftlichen

Charakter eines Quartiers frühzeitig herauszustellen.

Ein Einzug ist dann immer auch eine bewusste Entscheidung für

ein kollektives Wohnen und für eine bestimmte Nachbarschaft.

Die Freiraumplanung kann diesem gemeinsamen Wunsch eine

Plattform für Begegnungen schaffen, welche sich nicht verschließt,

indem sie nicht jedem eine eigene Parzelle zuweist,

sondern ungezwungene Bewegungen, Blicke und Gespräche

in einem Gefüge abgestufter Privatheit zulässt.

Weniger ist mehr

Es entsteht ein Freiraum, der trotz des starken Nutzungsdrucks

einen visuellen Ausgleich zu den reduzierten Wohnverhältnissen

schafft und ein Gefühl von Offenheit in einem ansonsten stark

verdichteten Umfeld vermittelt – ein Raum für Auseinandersetzungen

und Diskussionen, der hilft, die Angst vor dem Alleinsein

zu überwinden und Zusammenhalt zu initiieren – ein Freiraum,

der den Raum zwischen den Menschen eines Quartiers kleiner

werden lässt, obwohl er ihn eigentlich erweitert. h

Vernetzung mit Perspektive

aufs Upgrade Living.

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Personalführung

Was in der Personalführung schiefläuft

„Dem Vorgesetzten verpflichtet

und nicht dem Kunden“

Prof. Dr. Armin Trost hat in Philosophie promoviert

und ist seit 2005 Professor für Human Resource

Management an der Business School der Hochschule

Furtwangen. Beim diesjährigen Verbandstag

des vdw Niedersachsen Bremen hat Trost

über die Auswirkungen digitaler Medien auf die

tägliche (Zusammen-)Arbeit referiert. Das magazin

sprach mit dem Professor über neue Herausforderungen bei der Personalführung, den Sinn von

Mitarbeitergesprächen und das Entdecken von Talenten.

magazin: Herr Trost, viele Arbeitnehmer kennen das

sicherlich: Häufig ist in Unternehmen das jährliche Mitarbeitergespräch

nicht mehr als eine lästige Pflichtübung.

Dabei verdient es seinen hohen Stellenwert doch zu Recht.

Warum geht es dennoch an der wirklichen Relevanz vorbei

oder schlimmer, in manchen Fällen sogar nach hinten los?

Armin Trost: Ich wäre in der pauschalen Bewertung des jährlichen

Mitarbeitergesprächs etwas zurückhaltender. Ob es seinen

Stellenwert zu Recht verdient, hängt doch davon ab, was man

damit erreichen möchte und wer am Ende der Kunde des jährlichen

Mitarbeitergesprächs ist. In vielen Unternehmen wurde das

nicht wirklich zu Ende gedacht. Häufig wird das jährliche Mitarbeitergespräch

mit endlosen Nutzenerwartungen überfrachtet,

von denen die Mitarbeiter, die Führungskräfte, Human Resources

(HR) oder die Geschäftsführung zugleich profitieren sollen. Das

geht selten gut, weil dann Konflikte vorprogrammiert sind.

Man will einerseits, dass Mitarbeiter von ihren Führungskräften

ein strukturiertes Feedback erhalten. Zugleich werden diese

Beurteilungen zur Grundlage von Managementberichten oder

Gehaltsentscheidungen gemacht. Wer ist jetzt der Kunde? Man

vereinbart Ziele mit individuellen Mitarbeitern anstatt mit ganzen

Teams und wundert sich über mangelnde Zusammenarbeit zwischen

Kollegen. Mitarbeiter verpflichten sich zu Leistungszielen

gegenüber ihren Vorgesetzten anstatt gegenüber ihren Kunden

und geraten dadurch nicht selten in Konflikte. Ich könnte die

Liste potenzieller Konflikte beliebig erweitern.

Das Mitarbeitergespräch erregt, wie Sie schreiben, viele

Gemüter, denn es betrifft ja jeden. Gerade viele Führungskräfte

sind Opfer und Täter zugleich. Warum fällt es den

Führungskräften so schwer, das besser zu machen, was

ihnen selbst als Opfer missfällt?

Weil sie sich oft in einem Rollenkonflikt befinden. In

meinem Buch beschreibe ich unterschiedliche Führungsrollen:

den Boss, den Partner, den Coach und den Befähiger. Ein Boss

steht über den Mitarbeitern und agiert aus einer machtpolitischen

und fachlichen Dominanz heraus, während der Partner die

Verantwortung mit seinen Mitarbeitern teilt. Ein Coach belässt

die Verantwortung bei den Mitarbeitern und führt durch Fragen.

Ein Befähiger hingegen versucht Rahmenbedingungen zu schaffen,

die Mitarbeiter zu bestmöglicher Leistung und Entwicklung

befähigen.

Immer mehr Führungskräfte führen partnerschaftlich, als

Coach oder Befähiger. In modernen Arbeitswelten können sie

auch nicht mehr anders. Diese Rollen verbieten es, Mitarbeiter

formal und einseitig zu beurteilen. Die nächsthöheren Führungskräfte

und auch die Personalabteilung zwingen Führungskräfte

aber mit dem jährlichen Mitarbeitergespräch als Boss aufzutreten.

Idealerweise bildet das jährliche Mitarbeitergespräch

eine Schnittstelle zu den anderen HR-Prozessen.

Entspricht das der gängigen Praxis?

Ja, das ist zumindest der weit verbreitete Anspruch.

Darin liegt aber zugleich eines der Probleme. Die Mitarbeiter

verstehen, dass das, was in einem jährlichen Mitarbeitergespräch

beurteilt und entschieden wird, nachhaltige Konsequenzen für

sie und ihre berufliche Zukunft hat. Sie werden also in dieser

Situation taktisch vorgehen, verhandeln, sich in Position bringen.

Daran ist zunächst nichts Schlechtes. Ob dies aber zugleich dem

Mitarbeiter-Führungskraft-Verhältnis und der Zusammenarbeit

im Team immer zuträglich ist, steht auf einem anderen Blatt.

Diese Praxis zeigt aber auch, dass es sich beim jährlichen

Mitarbeitergespräch im Kern nicht um ein Gespräch handelt,

32


Personalführung

sondern um ein integriertes

Managementoder

Führungssystem.

Natürlich sind hier auch

Gespräche vorgesehen,

aber das ist eher

zweitrangig. Tatsächlich

geht es um Entscheidungen

und Urteile,

die in einem nachfolgenden

Prozessschritt

aufgegriffen werden.

Selbstverständlich

habe ich nichts gegen

Gespräche. Wie sollte

ich? Aber das System

insgesamt bedarf

einer kritischen,

differenzierteren Betrachtung.

Sie bemängeln, dass Unternehmen mit ihren starren Kompetenzmodellen

zur Vermessung des Führungsnachwuchses

auch Gefahr laufen, die besten Talente auszusortieren.

Es braucht jedoch Messinstrumente. Was schlagen Sie vor?

Es braucht vor allem eine Auseinandersetzung mit

den Talenten, die in erster Linie auf Seiten der Talente selbst

stattfinden sollte. Sie dazu zu befähigen, wäre eine gute Idee.

Klassische Kompetenzmodelle gehen von der Annahme aus,

man wüsste, welche individuellen Kompetenzen in vielen Jahren

notwendig sein werden. Aber einerseits trifft diese Annahme

in Zeiten zunehmender Komplexität, Unsicherheit und Wandel

kaum mehr zu. Andererseits sollten Unternehmen gerade wegen

dieser Entwicklung vermehrt auf Diversity setzen. Messverfahren

werden häufig genutzt, um auszusortieren. In Zukunft wird es

aber mehr darauf ankommen, Individualität in gemischten Teams

zuzulassen.

Sie spielen hier auf die Rahmenbedingungen moderner

Arbeitswelten an.

Ja, darauf verweist auch der Untertitel des Buches. Meine

zentrale Hypothese ist, dass das jährliche Mitarbeitergespräch

in einem traditionellen, hierarchischen Kontext durchaus funktionieren

kann. In einer modernen, agilen Arbeitswelt versagt es

aber gänzlich.

In einer hierarchischen Welt regieren Bosse, Aufgaben können

hinsichtlich ihrer Ergebnisse und Prozesse klar und dauerhaft beschrieben

werden. Mitarbeiter arbeiten arbeitsteilig und weitestgehend

fremdbestimmt. In einer modernen, agilen Arbeitswelt

finden wir das Gegenteil in allen, genannten Aspekten. Dort

haben wir andere Führungsrollen, wie bereits erwähnt. Man

arbeitet in Projekten, die von Unsicherheit und Dynamik gekennzeichnet

sind und vor allem arbeiten Mitarbeiter eigenständiger

in Teams und Netzwerken.

Ich sage also nicht, dass das jährliche Mitarbeitergespräch

pauschal versagt. Im Zuge aktueller Entwicklungen sollten wir

dieses Instrument aber ernsthaft auf den Prüfstand stellen und

kreativ nach Alternativen suchen. Wenn die Personalab teilung

diese Aufgabe nicht übernimmt, wird ihr diese Aufgabe zwangsläufig

von anderen abgenommen. Wir sollten diese Entwicklung

besser nicht verschlafen.

Anstatt der „Augen-zu-und-durch-Mentalität“ raten Sie

Personalern, sich aktiv und intensiv mit der Gestaltung

des jährlichen Mitarbeitergesprächs in ihrem Unternehmen

zu beschäftigen. Wo sollte man ansetzen?

Was ich grundsätzlich kritisiere, ist die voreilige Fokussierung

auf ein bestimmtes Instrument. Ich habe unzählige

Unternehmen gesehen, die irgendwann beschlossen haben, das

jährliche Mitarbeitergespräch einzuführen. Dann kümmern sie

sich um das Design: wann, wer, wie. Man entwickelt Formulare,

Leitfäden, trainiert die Führungskräfte usw. Dann kommt es häufig

zum Clash, weil die internen Rahmenbedingungen mit dem

Instrument nicht kompatibel sind. Und dann fragt man sich, warum

man dieses Instrument überhaupt eingeführt hat. Insgesamt

ist das die falsche Reihenfolge.

Es geht aber nicht um das jährliche Mitarbeitergespräch an

sich, sondern um die Frage, was man wie für wen erreichen

möchte. Ich schlage in meinem Buch einen umgekehrten schrittweisen

Ansatz vor. Zunächst klärt man die Nutzenerwartungen

und die jeweiligen internen Kunden. Dann schaut man sich die

Rahmenbedingungen an, um sich dann der Frage zuzuwenden,

welches Instrument das Richtige zu sein scheint. Erst dann

beginnt man mit der operativen Gestaltung, dem Design. Häufig

wird dann klar, dass das jährliche Mitarbeitergespräch für Vieles,

was man erreichen möchte, gerade nicht das geeignete Instrument

ist.

Vielen Dank, Professor Trost, für das Gespräch. h

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33


xxx

HIER GEHT ES DIREKT ZUM VDW-FACHBUCH

„WIE GEHT QUARTIER?“

Foto: designagenten, Axel Born

Quartiersentwicklung in den Wohnungsunternehmen des vdw Niedersachsen Bremen

Wie funktioniert „Quartier“?

In einer Umfrage hatten die Mitgliedsunternehmen des vdw Niedersachsen Bremen die Gelegenheit,

sich zu allgemeinen Fragen zum Thema Quartiersarbeit /˘Quartiersentwicklung zu äußern.

Die Fragestellungen befassten sich mit dem Stellenwert und der Verortung des Themas Quartiersarbeit

/ Quartiersentwicklung im jeweiligen Mitgliedsunternehmen, den Handlungsfeldern, die

allgemein im Unternehmen bearbeitet werden, den Ressourcen, die für die Quartiersentwicklung

zur Verfügung stehen, den Zielen im Unternehmen, die mit der Quartiersarbeit verfolgt werden

und der Zusammenarbeit mit anderen Akteuren, insbesondere den Kommunen.

34


SERIE: Quartier

Stellenwert in den Unternehmen

Für die Wohnungswirtschaft hat das Thema Quartiersentwicklung

einen hohen Stellenwert. Die Quartiersentwicklung bietet

viele Möglichkeiten, um Quartiere zu verbessern und Nachbarschaften

zu stärken.

Der Quartiersgedanke ist ein wesentlicher Bestandteil der

strategischen Unternehmensausrichtung und eine unabdingbare

Voraussetzung für eine nachhaltige Bestandsbewirtschaftung.

Dabei werden soziale Verantwortung und wirtschaftliches

Handeln eng miteinander verbunden. Das Wohnquartier ist

zukünftig die zentrale Handlungsebene zur effektiven Bündelung

von Ressourcen. Die Arbeit in den Quartieren soll daher ausgebaut

werden.

Das Wohlbefinden der Mieter/-innen und Mitglieder, aber

auch der Quartiersbewohner/-innen, rückt sehr deutlich in den

Fokus. In Quartieren, in denen der Wohnbestand sich fast ausschließlich

im Besitz eines Mitgliedsunternehmens befindet, hat

die Quartiersentwicklung bereits besondere Bedeutung. In Städten,

in denen Mitgliedsunternehmen in vielen Stadtteilen durch

Liegenschaften vertreten sind, erkennen sie außerdem auch ihre

flächendeckende Mitverantwortung an, für ein positives Lebensgefühl

in der Stadt einzutreten.

Die Unternehmen wollen den Menschen ein Zuhause bieten,

in dem sie sich wohlfühlen.

Verankerung im Unternehmen und Ressourcen

Doch wo ist der Quartiersgedanke im Unternehmen verankert?

Anregungen, Ideen und Maßnahmen kommen in den Unternehmen

aus vielen Bereichen und werden z.B. durch eine Referentenstelle

„Sozialmanagement“ gesammelt, koordiniert und

umgesetzt. Dabei werden verschiedene Bereiche von Mieterhilfe

über Wohnberatung und Quartiersmanagement bis zu Seniorenarbeit

verknüpft.

Eigene Abteilungen für „Quartiersentwicklung“, „Unternehmensentwicklung“

und „soziales Management“ entwickeln

nachhaltige Strukturen in Nachbarschaften. Die konkrete Quartiersarbeit

wird als eine fachübergreifende Aufgabe verstanden,

in die in der Regel verschiedene Abteilungen involviert sind.

Oftmals ist die Quartiersentwicklung direkt auf Geschäftsführer-

bzw. Vorstandsebene verankert und wird durch Mitarbeiter

im Bereich Sozialmanagement, Immobilienmanagement oder

Bestandsmanagement ergänzt. Auf den verschiedenen politischen

und gesellschaftlichen Ebenen kann auf diese Weise die

unerlässliche Netzwerkarbeit gewährleistet werden.

Nachbarschafts- bzw. Stadtteilvereine – wie z.B. der win e. V.

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Wiesenau, der Verein Gemeinwesenentwicklung Stadtfeld e.V.

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35


SERIE: Quartier

36

Weststadt e.V. in Braunschweig – sind ein wichtiger Motor zur

Selbsthilfe in den Quartieren. Vielfach werden diese durch Wohnungsunternehmen

gegründet. Federführend wirken darin zum

Teil Vorstandsmitglieder und Mitglieder der Geschäftsführung

direkt auch in Vorständen der Vereine mit und prägen dadurch

die Arbeit erheblich.

Eine starke Präsenz im Quartier ist für die Unternehmen unerlässlich.

Die Ziele von Quartiersentwicklung können nur erreicht

werden, wenn die operative Arbeit der Quartiersentwicklung

effektiv in die Unternehmensstruktur eingebunden wird. Die

Zusammenarbeit der unterschiedlichen Akteure innerhalb der

Unternehmen mit den Fachkräften in den Quartieren stellt die

Basis dar. Gemeinsames Ziel ist es, die Mieterzufriedenheit zu

erhöhen. Sozialarbeiter vor Ort kennen die Bedürfnisse der

Mieter/-innen am besten, da sie in deren Lebenswelt unterwegs

sind.

Bei den Wohnungsunternehmen laufen zahlreiche Informationen

über die Quartiere zusammen. Sie verfügen über umfangreiches

Wissen und Kompetenzen, indem sie das „große Ganze“

betrachten und neben ihren speziellen Fachkenntnissen „über

den Tellerrand“ hinausschauen.

Neben den personellen Ressourcen im Bereich Sozialmanagement

/ Quartiersentwicklung, die häufig eine, teilweise sogar

mehrere Vollzeitstellen umfassen, bieten die Unternehmen

kostenlos Räumlichkeiten für Projekte und investieren selbst zum

Teil sechsstellige Summen pro Jahr zur Förderung von Projekten.

Eigenes Personal wird für die Arbeit in der Quartiersentwicklung

geschult und weitergebildet.

Handlungsfelder

Die Wohnungswirtschaft ist bei ihren Aktivitäten im Quartier

in vielen Handlungsfeldern unterwegs. Dies zeigen auch die

abwechslungsreichen Beispiele, die zum Thema Quartiersentwicklung

für dieses Buch eingegangen sind.

Das Handlungsfeld „Wohnen und Wohnumfeld“ ist bei den

Unternehmen natürlich stark vertreten. Themen sind hier Maßnahmen

zur Verbesserung und Anpassung von Wohnungen und

deren Ausstattungen an die Bedürfnisse der Mieter/-innen und

die Aufwertung des Wohnumfeldes zur Optimierung der Wohnzufriedenheit

und damit einhergehend der Lebensqualität.

Die Unternehmen haben aber auch innerhalb der Handlungsfelder

Schwerpunkte gebildet. Im Kultur- und Bildungsbereich

bieten Unternehmen Mietern sowie deren Kindern Möglichkeiten,

die formale Schulbildung durch unterschiedliche informelle

Bildungsmöglichkeiten zu ergänzen und so mit ihrer Lebenswelt

zu verbinden. Kinder und Jugendliche finden in der sozialen

Arbeit der Unternehmen im Quartier außerschulische Ansprechpartner,

die nicht an öffentliche Einrichtungen (Stadtverwaltung,

Jugendamt etc.) gebunden sind. Für Erwachsene werden

Freizeit- und Bildungsangebote etabliert, teilweise professioneII

angeleitet, aber auch von Ehrenamtlichen organisiert. Angebote

und Einrichtungen werden zielgruppenorientiert und z.T. generationsübergreifend

sowie interkulturell ausgerichtet.

Im Themenbereich „Umwelt und Verkehr“ beschäftigen sich

die Unternehmen u.a. mit der Reduzierung von Verkehrs- und

Umweltbelastungen. Außerdem ist hier die Mobilitätsoptimierung

für alle Altersgruppen mit ihren unterschiedlichen Bedürfnissen

ein großes Thema. Beispielsweise haben Mitgliedsunternehmen

die Verlegung einer Bushaltestelle erwirkt und zusätzlich

ein Wartehäuschen geschaffen. Ebenso gehören barrierearme

Zuwege im Quartier, die Anpassungen von Parkplatz- bzw. Stellplatzsituationen

sowie Verkehrsberuhigung von Straßen dazu.

Mit Maßnahmen zur Kriminalitätsbekämpfung wird ein Schwerpunkt

in der Präventionsarbeit gesetzt.

Viele Unternehmen initiieren Projekte jedoch auch unabhängig

von Geschlecht, Herkunft, religiösem oder kulturellem Hintergrund.

Menschen mit Behinderung oder Menschen mit Migrationshintergrund

finden oftmals ganz selbstverständlich ihren

Platz in der „Quartiersgemeinschaft“, ohne dass diese Gruppen

noch besonders benannt werden.

g


SERIE: Quartier

Ziele der Quartiersentwicklung

38

Soziale Verantwortung wird in den Mitgliedsunternehmen des

vdw Niedersachsen Bremen besonders großgeschrieben. In den

Gesellschaftsverträgen und Satzungen der Unternehmen findet

sich stets der gemeinwohlorientierte Ansatz.

Durch die Konfrontation der Wohnungswirtschaft mit großen

gesellschaftlichen Veränderungen, wie der demografischen

Entwicklung oder der Migration, entstehen neue Konflikt- und

Problemlagen. Rechtliche, aber vor allem auch personelle Möglichkeiten

und notwendige Ressourcen innerhalb der Kommune

sind häufig gebunden und stehen nicht zur Verfügung. Was

bleibt, ist die Rückbesinnung auf Nachbarschaften und das

ehrenamtliche Engagement. Gerade für ältere Menschen kann

dadurch ein Leben in den eigenen vier Wänden über einen möglichst

langen Zeitraum sichergestellt werden. Dies geschieht nicht

nur dadurch, dass Hilfen über verschiedenste Dienstleister etc.

angeboten werden, sondern auch Hilfe zur Selbsthilfe ermöglicht

wird.

Quartiersbewohner/-innen und damit auch die Mieter/-innen

der Wohnungsunternehmen sollen zur aktiven Mitgestaltung des

Quartiers angehalten werden. So soll eine starke Bindung und

Identifikation mit dem Quartier erzeugt werden. Ziel ist daher die

Förderung sozialer Teilhabe und stabiler, funktionierender Nachbarschaften,

d.h. „ländliche“ Strukturen in den Städten.

Vernetzung, Synergien und

Beziehungsgestaltung

Im Bereich der Quartiersentwicklung können Maßnahmen der

verschiedenen Akteure effektiv und zielgerichtet gebündelt werden.

Die Aktiven im Stadtteil können vernetzt werden und sich

gegenseitig unterstützen. Auf diese Weise können Synergien

genutzt und ggf. bestehende Missstände (auf menschlicher,

räumlicher und sozialräumlicher Ebene) schneller erkannt werden.

Durch die Arbeit vor Ort können Beziehungen zu den Quartiersbewohnern

aufgebaut und eine Vertrauensebene hergestellt

werden. Die pädagogischen Fachkräfte vor Ort kennen die

Mieter/-innen persönlich, können ihre Lebenslagen einschätzen,

Konflikte aufnehmen und klären, soziale Probleme aufdecken

und in Netzwerken bearbeiten.

Durch die Quartiersarbeit gelingt es, ehrenamtliche Ressourcen

zu aktivieren, wie z.B. für die Nachbarschaftshilfe. Quartiersentwicklung

trägt dazu bei, dass die Menschen im Quartier in einen

Dialog treten, zusammen Probleme angehen und Lösungen

erarbeiten, die von einer möglichst großen Zahl an Bewohnern

mitgetragen wird. So wird ein Zusammengehörigkeitsgefühl

erzeugt.

Ein unmittelbarer Nutzen hieraus ist ein Rückgang von

Nachbarschaftsstreitigkeiten, die teilweise etwa 40 Prozent des

gesamten Beschwerdeaufkommens im Wohnungsunternehmen

darstellen können.

Die gute Vernetzung zwischen Mietern, Vermietern, Institutionen

und ehrenamtlichem Engagement sowie die Kooperationen

und Alltagsunterstützung vermeiden eine Singularisierung alleinstehender

Personen und ermöglichen ein „Lebenslauf-Wohnen“

im Quartier.

Imageverbesserung

Soziale Arbeit leistet einen Beitrag zu einem positiven Image für

das Quartier und das Unternehmen. Mittel- bis langfristig sichert

ein positives Image die Vermietbarkeit des Bestandes für die

Wohnungsunternehmen, mithin auch deren Rentabilität. Durch

soziale Arbeit können Quartiere sozial aufgewertet werden. Abwärtsspiralen,

die manche Quartiere erleben, können auf diese

Weise beeinflusst oder sogar gestoppt werden.

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SERIE: Quartier

Integration

Die Quartiersentwicklung dient der Integration. Unterschiedliche

Kulturen können besser beraten und integriert werden. Nachhaltig

ausgewogene Nachbarschaften mit einer angemessenen

sozialen Durchmischung können die Entstehung insbesondere

stigmatisierter Quartiere verhindern. Räumliche Trennungen der

meist heterogenen soziokulturellen Strukturen in Bezug auf Herkunft,

Ethnie, soziale Lage, Lebensstil und Alter können durch

sozial integrative Maßnahmen begrenzt werden. Auf diese Weise

lässt sich eine Einheit des Quartiers herstellen und weiterentwickeln.

Dadurch kann eine Annäherung der Kulturen und ein

Verständnis der Nachbarn für die jeweils andere Kultur erzeugt

werden. Quartiersentwicklung wirkt damit ebenso präventiv wie

problembezogen.

Messbarer Mehrwert

Durch intakte Quartiere verlängern sich die Wohnverhältnisse,

die Leerstandsquote und die Mietrückstände sinken und die

Wohnqualität wird verbessert. Ebenso ist der lnstandhaltungsaufwand

geringer, denn mit Objekten und Außenanlagen, die

durch die Bewohner/-innen mitgestaltet wurden, wird erfahrungsgemäß

auch besser umgegangen. Die Quartiersentwicklung

beinhaltet daher letztlich auch einen monetären Mehrwert.

Dieser steht für die Unternehmen des vdw Niedersachsen

Bremen jedoch nicht im Vordergrund.

Schulen, Jugendzentren, freie Träger, die Bewohner/-innen des

Quartiers sowie die Kommune. Auch Unternehmer/-innen und

Geschäftsleute werden einbezogen. Diese Netzwerke sind die

Entstehungsorte für konkrete Projekte im Quartier. Sie bilden die

Vielfalt der Tätigkeit der Protagonisten vor Ort ab. Die Herausforderung

liegt darin, diese Netzwerke aufzubauen und zu steuern.

Wichtig ist dabei, möglichst ergebnisorientiert und zielgerichtet

zu agieren, um Parallelstrukturen zu vermeiden.

Verschiedene Netzwerke

Familie, Bekannte, Freunde und Nachbarn bilden die persönlichen

Netzwerke. Institutionen, Gruppen und Einrichtungen

direkt im Quartier stellen unmittelbare institutionelle Netzwerke

im Quartier dar. Diese Kooperationspartner sind Experten im

Quartier. Durch die Vernetzung kann ein regelmäßiger Austausch

über Entwicklungen im Quartier etabliert, aber auch

um Angebote an die Bedarfe der Bewohner/-innen angepasst

werden. Personen und Gruppen, die als „wider-willige Akteure“

gelten, aber eine wichtige Rolle im Prozess darstellen, gilt es zu

überzeugen.

Im erweiterten Netzwerk sind Träger, Einrichtungen und

Akteure auch außerhalb des Quartiers verbunden, die sich zu

übergreifenden Themen austauschen. Sie sind eher strategische

Netzwerke und weniger operativ.

Netzwerke, Kommune und Wertschätzung

Entscheidend für eine gelungene Quartiersentwicklung sind

tragfähige Netzwerke mit Partnern vor Ort. Dazu zählen z.B.

ambulante Dienstleister, Stadtjugendpflege, Vereine für Integrationsarbeit,

Träger für den Bereich des ambulant unterstützten

Wohnens (Behindertenwerkstätten), Kirchengemeinden,

Kommune

Die Zusammenarbeit mit der Kommune spielt im Quartier eine

große Rolle. Seitens der Kommune können Impulse gesetzt

werden, um gemeinsam mit allen Akteuren alters- und generationenübergreifende

Konzepte für die Stadtquartiere der Zukunft

zu entwickeln. Erforderlich ist ein interdisziplinäres Denken in

40


SERIE: Quartier

allen Bereichen. Wohnungswirtschaftliche, städtebauliche und soziale Aufgaben müssen

zusammengedacht werden und eine frühzeitige Einbindung aller Beteiligten in Prozesse

und ämterübergreifende Planung stattfinden. Dies ist nicht allein mit immobilienwirtschaftlichen

Instrumentarien zu bewältigen. Ebenso ist eine gute Zusammenarbeit

zwischen Kommune und Land erforderlich.

Wertschätzung

Der Wert sozialer Arbeit und damit auch der Arbeit in den Quartieren sollte gesamtgesellschaftlich

mehr geschätzt werden. Schon kleine Projekte zur Hausaufgabenhilfe

verhindern schulische und berufliche Misserfolge. Die meisten Projekte dieser Art sind

jedoch ausschließlich auf Spenden bzw. Ehrenamtlichkeit angewiesen. Dieses Ehrenamt

braucht eine hauptamtliche Begleitung in den Kommunen. Wichtig ist eine Verantwortungsübernahme

für die Prozesse vor Ort.

Ehrenamtliches Engagement lebt von Wertschätzung. So können weitere Freiwillige

gewonnen werden, die erarbeitete Konzepte, Projekte und immer neue Zielvorstellungen

in die Tat umsetzen. Sollen Inklusion, Integration und eine umfassende Bildung für

alle Bevölkerungsschichten ermöglicht werden, erfordert dies ein gestärktes Ehrenamt

und einen hohen personellen Aufwand in den öffentlichen Institutionen zur Unterstützung

der Prozesse in den Quartieren. h

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Serie: ERP-Umstellung

Datenmigration – vorbereitet,

dokumentiert, geprüft

VON MARK OLIVER KÖNEMUND

UND FRANK NOLTE

vdw Niedersachsen Bremen

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Auf die Wohnungswirtschaft rollt zurzeit eine mächtige Welle

durch Umstellungen auf neue wohnungswirtschaftliche ERP-

Software zu. Was sind die Gründe für diese IT-Umstellungen?

Vorrangig ist sicherlich die beabsichtigte Abschaltung des

bewährten, aber in die Jahre gekommenen GES-Systems der

Aareon-Gruppe im Jahr 2020 zu nennen. Aber auch die Weiterentwicklung

der Unternehmens-IT mit besseren und schnelleren

Auswertungsmöglichkeiten, die zunehmende Digitalisierung der

Arbeitsabläufe und der Kommunikation mit Mietern und Mitgliedern

sind Gründe für einen Wechsel der wohnungswirtschaftlichen

Software. Der Wechsel stellt für jedes Wohnungsunternehmen

eine komplexe Aufgabe dar.

Zentrales Element der ERP-Umstellung ist die Übernahme der

im bisherigen System vorhandenen Datenbestände in das neue

System. In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über das

weite Feld der Datenmigration bei IT-Umstellungen, die bei Wohnungsunternehmen

fast ausnahmslos Standardsoftware betreffen.

Als Datenmigration bezeichnet man dabei den Prozess, bei

dem Daten von einem vorhandenen Quellsystem in ein Zielsystem

transferiert werden. Eine IT-Umstellung läuft generell grob in

den folgenden Prozessphasen ab:

In den Phasen 1 bis 2 (Planungs- und Definitionsphasen)

werden die Anforderungen an die neue Software, der zeitliche

Ablauf (Projektplan einschließlich Umstellungszeitpunkt), die

Budgethöhe für die IT-Umstellung und die laufenden Kosten,

der Schulungsplan und das Beratungskonzept bestimmt. Zum

Schluss wird in einem ersten Meilenstein der neue IT-Vertrag

unterschrieben. Die Entscheidung für eine bestimmte neue

Software sollte dabei unter dem Aspekt der Ordnungsmäßigkeit

der Geschäftsführung nachvollziehbar dokumentiert sein (vom

Lastenheft bis zur vertraglichen Zusicherung von Eigenschaften).

Aber auch der Schulungsplan und das Beratungskonzept, bei

denen eine zeitintensive praxisnahe Schulung und Beratung im

späteren anfänglichen Echtbetrieb nicht zu vernachlässigen sind,

sowie die ausreichenden personellen Kapazitätsplanungen in

den einzelnen Unternehmensbereichen, insbesondere im Bereich

Rechnungswesen, sind wichtige Phasen-Bausteine für ein erfolgreiches

Projektmanagement.

In der Phase 3 (Realisierungs- und Vorbereitungsphase)

werden die Grundlagen für die neue IT-Programmstruktur gelegt.

Hierbei geht es insbesondere um die Analyse und Bereinigung

des vorhandenen Altdatenbestandes (Löschung alter Mieter

und Kreditoren, nicht mehr vorhandener Anlagengegenstände

u.a.), Kontenmapping (Überleitung alter/neuer Kontenplan), IT-

Berechtigungskonzept einschließlich der Administratorenrechte,

Neuorganisation des Belegwesens (andere und separate Nummernkreise),

Zugriffsmöglichkeiten auf das Altsystem und

natürlich die permanente Budgetüberwachung. In dieser Phase

kann sich schon deutlich zeigen, dass aus der IT-Umstellung

auch weitgehende Anpassungen und Neustrukturierungen

der Arbeitsprozesse resultieren.

42


Serie: ERP-Umstellung

Zugriff und Aufbewahrung

von Altdatenbestand

Die nicht mehr mögliche Nutzung des Altsystems bedeutet

nicht, dass die Altdatenbestände vollkommen außer Acht zu

lassen sind. Auf Anfrage des GdW hat die Finanzverwaltung im

Jahr 2016 darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen für eine

ordnungsgemäße elektronische Buchführung und zum Führen

von elektronischen Aufzeichnungen (§ 146 Abs. 5 AO) auch

bei einem IT-Systemwechsel einzuhalten sind. Zwar ist demnach

das IT-Altsystem nicht über die Dauer der gesetzlichen Aufbewahrungsfrist

von bis zu zehn Jahren aufrecht zu erhalten, aber

es sind Mindestauswertungen (Journal, Sachkonten, Bilanz,

GuV, Umsatzsteuerermittlung, Anlageverzeichnis) aus einem

elektronischen Archivsystem für diesen Zeitraum zu gewährleisten,

um die „Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und

Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen

in elektronischer Form“ (GoBD) zu erfüllen. Dies steht auch in

Übereinstimmung mit den Verlautbarungen des Instituts der

Wirtschaftsprüfer (IDW) und den handelsrechtlichen Vorschriften

(GoB). Somit sind die Altdatenbestände für den Zeitraum der erforderlichen

Aufbewahrungsfristen elektronisch aufzubewahren

(Archivsystem).

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43


Serie: ERP-Umstellung

Datenmigration

Die Phase 4 (Datenmigrationsphase) beruht auf dem vom

Systemanbieter und dem Wohnungsunternehmen gemeinsam

erstellten Migrationskonzept. Dieses Migrationskonzept regelt,

welche Daten (Stamm-, Steuerungs- und Bewegungsdaten der

einzelnen Teilbereiche) zu welchem Zeitpunkt und mit welchem

Verfahren von dem Alt- auf das Neusystem übertragen werden.

Dabei werden die Daten entweder durch direkte Datenüberleitungen

vom IT-Anbieter mit Hilfsprogrammen (Templates), über

Konvertierungen der Altdaten in Überleitungshilfen wie z.B.

MS-Excel oder auch in Ausnahmefällen für Teilbereiche durch

manuelle Eingaben in das neue IT-System eingespielt bzw. eingegeben.

Hauptsächlich bei dem Verfahren der Konvertierung

der Altdaten in Überleitungshilfen lassen sich die IT-Anbieter die

Daten vom Wohnungsunternehmen in der für sie erforderlichen

Form mit dem entsprechenden personellen Aufwand des Wohnungsunternehmens

liefern.

Doch welche Kontrollen hat das Wohnungsunternehmen im

Einzelnen vorzunehmen und entsprechend zu dokumentieren?

Bei der technischen Datenübertragung werden erste Kontrollen

der Datenbestände durch die IT-Anbieter mit entsprechenden

Ergebnisprotokollen vorgenommen. Die maßgebliche Prüfung

der richtigen Datenmigration haben die IT-Anbieter jedoch auf

die umstellenden Wohnungsunternehmen übertragen. Auch die

Kontrollverantwortung obliegt hierbei dem Unternehmen. Auch

sind die Datensätze auf Vollständigkeit (mengenmäßig), Richtigkeit

(inhaltlich), Speicherort (Zielfelder) und Darstellung

(Formatierung) zu kontrollieren und dem IT-Anbieter vom

Wohnungsunternehmen die ordnungsgemäße Datenübernahme

durch eine schriftliche Teilabnahme zu bestätigen. Der

Prüfungszeitraum bestimmt sich hierbei in Abhängigkeit der

Zurverfügungstellung der Daten durch den Daten-Migrateur

(IT-Umsteller) nach erfolgter Datenübernahme. Diese heiße

Phase ist durch erheblichen zeitlichen Druck für das Wohnungsunternehmen

gekennzeichnet. Hier gilt es zügig zu handeln,

denn im Zeitraum der Dateneinspielung bis zur Abnahme der

Datenbestände des Neusystems ist dieses Neusystem noch nicht

produktiv gesetzt und im Altsystem sind aufgrund des erfolgten

Datenabrufs Veränderungen nur noch möglich, wenn sie später

im Neusystem nachgeholt werden. Im Migrationskonzept sollten

daher sowohl die Stichtage für die Stammdatenübernahme und

die Überleitung von Bewegungsdaten aus dem Altsystem als

auch die Terminierung der Datenkontrolle und die Zeitfenster zur

Datenkontrolle definiert und festgelegt werden.

Die wesentlichen einzelnen zu prüfenden Bereiche

der Datenmigration stellen sich wie folgt dar:

Finanzbuchhaltung

Forderungen /

Verbindlichkeiten

der Mieter

Mietenbuchhaltung /

Sollmieten

Vorgehensweise bei der Datenübernahme

Migrationskonzept

- gemeinsame Erarbeitung

durch IT-Anbieter und

Unternehmen

- Festlegung der

Migrationsdaten

(Umfang, Bereiche)

- Abstimmleitfäden

des IT-Anbieters

Anlagenbuchhaltung

- beweglich

Datenmigrationsprüfung

Darlehen

Vorbereitungsphase

- Vorschlag des Unternehmens

auf Basis Alt-

Kontenplan

- Individuelle Anpassung

durch Unternehmen

- Umsetzung Kontenmapping

durch IT-Anbieter

- Analyse und Bereinigung

Altdatenbestände

- IT-Berechtigungskonzept

- Organisation Belegwesen

Anlagenbuchhaltung

- unbeweglich

Betriebskosten

Mitglieder

Für diese umfänglichen Datenabstimmungen zwischen Altund

Neusystem sollte im Vorwege festgelegt sein, in welchem

Umfang (Voll- oder Stichprobenprüfung) die Daten der einzelnen

Teilbereiche geprüft werden.

Betrachten wir beispielhaft den Teilbereich unbewegliches

Anlagevermögen mit der Prüfung der einzelnen Daten wie

z.B.: Anzahl der Objekte, Wohn-/Nutzfläche, Belegenheit,

Grundstücksfläche, Anschaffungs- und Herstellungskosten,

kumulierte Abschreibungen, Buchwerte, Nutzungsdauer, Baujahr

und Abschreibungsparameter, lässt sich erkennen, dass die Prüfung

der Datenmigration unter dem Gesichtspunkt des erforderlichen

erheblichen Einsatzes der personellen Kapazitäten nicht

zu unterschätzen ist.

Die Vorgehensweise bei der Datenübernahme kann

zusammengefasst wie folgt skizziert werden:

Datenmigration

- Bereitstellung von Fehler-/

Hinweislisten aus Datenübernahme

durch den

IT-Anbieter

- Datenabrufe aus

Altsystem vornehmen

bzw. bereitstellen

- Abstimmung/Prüfung

der Daten zwischen

Alt- und Neusystem

- Zurverfügungstellung von

Abstimmleitfäden durch

den IT-Anbieter

- Erstellung von Abnahmeprotokollen

der richtigen

Datenüberleitung durch

Unternehmen

44


Dokumentations- und Aufbewahrungspflicht

Das Verfahren der Datenüberleitung vom Alt- auf das Neusystem

und der Nachweis sowie die Prüfung der richtigen Datenüberleitung

ist nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung

zu dokumentieren. Die Unterlagen der Datenüberleitung

mit den entsprechenden Prüfungshandlungen gehören

nach § 257 Abs. 1 Nr. 1 HGB zu den aufzubewahrenden

Arbeits anweisungen und sonstigen Organisationsunterlagen

(zehnjährige Aufbewahrungsfrist).

Die Datenmigration bei der Prüfung

des Jahresabschlusses und die Beratung

„Energiekosten;

kein

Thema

für

Sie?“

Im Rahmen der Jahresabschluss- und der genossenschaftlichen

Prüfung gehört es zu den Aufgaben des externen Abschlussprüfers

zu beurteilen:

l ob die Auswirkungen des Systemwechsels vom Unternehmen

angemessen berücksichtigt worden sind,

l die Übernahme der Daten getestet wurde und bei der

Migration Fehler aufgetreten sind und diese bereinigt wurden

und

l die Migrationskontrollen planmäßig und nachvollziehbar

dokumentiert wurden.

Hierzu hat der externe Abschlussprüfer auch eigene Funktionstests

vorzunehmen (IDW PS 850 Tz 81 ff.). Die Prüfung der

Migration und deren Dokumentation führt im Vergleich zur

Prüfung mit unveränderter IT-Landschaft zu einer Erweiterung

des Prüfungsumfangs und erfordert für die Jahresabschlussprüfung

zusätzliche Informationen vom Unternehmen. Dies ergibt

sich insbesondere aus der vollkommen neuen prüfungsrelevanten

Informationsbasis durch die neue IT sowie der IT-bedingten

Änderungen von Arbeitsabläufen im Unternehmen.

In der Praxis hat sich die Durchführung einer gesonderten,

externen Migrationsprüfung, die aus der gesetzlichen Prüfung

ausgegliedert ist, sehr bewährt. Zielsetzung der externen

Migrationsprüfung ist die Feststellung der Ordnungsmäßigkeit

der Datenübernahme und die ordnungsgemäße Einhaltung der

beschriebenen Dokumentationsanforderungen. Die Berichterstattung

über das Prüfungsergebnis erfolgt in einem separaten

Prüfungsbericht. Durch die zusätzliche externe Migrationsprüfung

wird die gesetzliche Prüfung zeitlich entlastet und die

Ordnungsmäßigkeit des Migrationsprozesses im Unternehmen

extern unterlegt und bestätigt. Dies führt auch zu einer deutlichen

Senkung des Haftungsrisikos für Vorstand und Geschäftsführung.

Bevor es also zur Phase 5 (Produktivphase) kommt, steht das

Wohnungsunternehmen bei einer IT-Umstellung vor erheblichen

Herausforderungen, die oft zeitlich und personell nur schwer

neben den täglichen Arbeitsabläufen bewältigt werden können.

VNW und vdw bieten als wohnungswirtschaftliche Prüfungsverbände

hierfür umfassende Dienstleistungen von der projektbegleitenden

Beratung, wie z.B. Altdatenanalyse, Kontenmapping

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Compliance Management System

Neue GdW Arbeitshilfe Tax Compliance

DIE GDW ARBEITSHILFE 79 „TAX COMPLIANCE –

EIN TEILBEREICH DES COMPLIANCE MANAGEMENT SYSTEMS

VON WOHNUNGSUNTERNEHMEN“ IST ERSCHIENEN.

Die Mitgliedsunternehmen der Regionalverbände erhalten auf

direktem Weg – per E-Mail oder per Post – ein Exemplar zugeleitet.

Im GdW-Mitgliederbereich unter „Publikationen“ steht die

Arbeitshilfe 79 zum Download zur Verfügung.

Tax Compliance ist branchenübergreifend eines der dringlichsten

Themen, die die Verantwortlichen in den Unternehmen und

ihre Berater elektrisieren. Der Begriff Compliance beschreibt die

Pflicht der Unternehmensleitung, die Einhaltung gesetzlicher

Bestimmungen und unternehmensinterner Regeln sicherzustellen.

Dabei meint der Begriff Tax Compliance im Besonderen

die Einhaltung von gesetzlichen Bestimmungen und unternehmensinternen

Richtlinien zu Steuern, Abgaben und Zöllen. Als

Teilbereich des allgemeinen Compliance Management Systems

(CMS), also dem an den Unternehmenszielen ausgerichteten

System von Grundsätzen und Maßnahmen, die für das Unternehmen

die Einhaltung der maßgeblichen Vorschriften sicherstellen

sollen, soll das Tax CMS die vollständige und zeitgerechte

Erfüllung der steuergesetzlichen Pflichten gewährleisten.

Somit soll gleichzeitig vermieden werden, dass Berichtigungen

steuerlicher Deklarationen die Verantwortlichen in Unternehmen

in den Einzugsbereich straf- oder bußgeldrechtlicher Ermittlungen

zerren.

Derzeit existiert für Praxis und Finanzverwaltung ein hohes

Maß an Verunsicherung, ob ein Fehler nur ein Fehler ist oder

schon einen Fall für die Straf- und Bußgeldstelle darstellt. Der

von der Finanzverwaltung initiierte Lösungsversuch besteht

darin, dass das Vorliegen eines funktionierenden Tax Compliance

Management Systems ein Indiz gegen vorsätzliches oder

leichtfertiges Verhalten sein kann. Im Kern wird also den handelnden

Personen in Unternehmen (Vorstände / Geschäftsführer,

Führungskräfte sowie Steuerverantwortliche) ein Instrument an

die Hand gegeben, sich mittels Nachweis der internen steuerlichen

Organisation und Kontrolle straf- und bußgeldrechtlich zu

enthaften.

In der konkreten Ausgestaltung des Tax CMS macht die

Finanzverwaltung keine Vorgaben. In diesem Kontext informiert

die GdW Arbeitshilfe 79 über die relevanten Grundlagen der Tax

Compliance.

Wohnungsunternehmen, die unsere Erfahrungen bei der

Erstellung eines Tax Compliance Management Systems nutzen

möchten, können effiziente Hilfen bei der Implementierung

eines „maßgeschneiderten“ Tax CMS erwarten.

In dem Projektverlauf werden die steuerlichen Risiken analysiert

und bereits bestehende Elemente überprüft. Kernstück des

Tax CMS wird eine Risikokontrollmatrix sein, die wir in Zusammenarbeit

mit weiteren Regionalverbänden speziell bezogen auf

die wohnungswirtschaftlichen Risiken entwickelt haben. Darüber

hinaus bieten wir zur Implementierung in Ihrem Unternehmen

Mitarbeiter-Workshops an, die die Sensibilität und Akzeptanz im

Arbeitsalltag schärfen sollen. h

46


Compliance Management System

Identifikation vorhandener Elemente

l

l

Bestandsaufnahme

Beurteilung der Wirksamkeit vorhandener Elemente eines Tax CMS

Identifikation steuerlicher Risiken

l

l

l

Identifikation branchentypischer steuerlicher Risiken

Identifikation nach Tätigkeitsfeldern

Identifikation unerkannter Risiken

Definition von Organisation

und Verantwortung

l

l

Regelung von Verantwortlichkeiten und der internen Ablauforganisation

Regelung des Informationsaustausches mit externen Steuerberatern,

Finanzverwaltung, Sozialversicherungsträgern und Kommunen

Dokumentation Tax CMS

l

l

Entwicklung einer Tax CMS Richtlinie

Intergration in das CMS des Wohnungsunternehmens

Sprechen Sie uns bitte an, um auch in

ihrem Unternehmen die notwendigen

Maßnahmen einzuleiten.

VNW: WP/StB Bernd Eysert

0385 74 26 - 518

Eysert@vnw.de

vdw: vBP/StB Jörg Cammann

0511 12 65 - 143

j.cammann@vdw-online.de

47


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Die Zukunft gehört Smart Home

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Flexibilität und höchsten Wohnraumkomfort!

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48


VNW

Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH

Ein neues Zuhause für 500 Bäume

Fotos: NEUWOGES

Grundschüler pflanzten die Bäume und nahmen an einer Waldolympiade teil.

Eine große Baumpflanzaktion im Nemerower Holz bildete im

Oktober den Höhepunkt eines Aktionstages unter dem Motto

„Wir pflanzen für unsere Zukunft“ der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft

mbH (NEUWOGES). Schülerinnen und Schüler

der Grundschule Ost pflanzten gemeinsam mit Oberbürgermeister

Silvio Witt und dem NEUWOGES-Geschäftsführer Frank

Benischke 500 Nadelbäume für eine bessere Umwelt.

Bevor es mit Gummistiefeln und Spaten in das Pflanzgebiet

ging, mussten sich die Viertklässler am Sozial- und Jugendzentrum

Hinterste Mühle beweisen. Bei einer Waldolympiade galt es,

gute Ergebnisse beim Tierweitsprung, Holz stapeln, Speerwurf

oder Wettnageln zu erzielen. Zudem erklärte der Stadtförster

Carsten Düde den Teilnehmern alles Wissenswerte rund um das

Thema Wald. Warum sind Bäume für unser Klima so wichtig?

Warum werden im Herbst die Blätter bunt? Welche Tier- und

Pflanzenarten gibt es im Wald? Wie alt werden Bäume?

nun 500 Nadelbaumsetzlinge gepflanzt und damit der rund

950 Hektar große Stadtwald qualitativ weiter aufgewertet.

Der NEUWOGES ist es wichtig, aus ökologischer Sicht zukunftsorientiert

zu handeln. Dieser Verantwortung stellt sich die

Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft seit vielen Jahren.

Neben 82 Photovoltaikanlagen, energetischen Sanierungen,

einem modernen und hocheffizienten Abfallmanagement oder

dem Austausch von alter Regelungstechnik in den Wohnhäusern

gibt es auch eine Betriebswagenflotte mit Elektroautos. h

Im vergangenen Jahr wurden 200 Rotbuchen

gepflanzt

Bereits im vergangenen Jahr beteiligte sich die NEUWOGES mit

einer eigenen Akademie an der weltweiten Aktion Plant-for-the-

Planet und pflanzte mit Kindern und Jugendlichen 200 Rotbuchen

im Nemerower Holz. Bei der diesjährigen Aktion wurden

49


VNW

WIRO Wohnen in Rostock

Müllsünden auf der Spur

Daniel Haufler (li.) und Jens Bartel sortieren den Abfall nach, räumen auf und reinigen schmuddelige Müllcontainer.

Foto: DOMUSIMAGES

Vor sieben Jahren stellte die WIRO Wohnen in Rostock ihren ersten Wertstoffoptimierer ein.

Inzwischen sortieren 17 Männer auf 450 Müllstellplätzen nachlässig getrennten Abfall.

Papier, Tetrapaks und Essensreste sauber trennen: Laut Umweltbundesamt

sind die Bundesbürger akribische Sammler und

Verwerter. 87 Prozent der Deutschen halten Recycling für wichtig.

Tatsächlich jedoch gehören alte Schuhe im Restmüll oder

Hühnerknochen vom letzten Sonntagsbraten in der Papiertonne

zum Alltag.

Vor sieben Jahren stellte die WIRO Wohnen in Rostock deshalb

ihren ersten Wertstoffoptimierer ein. Inzwischen sortieren 17

Männer auf 450 Müllstellplätzen des kommunalen Vermieters

nachlässig getrennten Abfall. Den Unterschied sieht man überall

in Rostock. „Die Quartiere sind viel aufgeräumter, dafür bekommen

wir viel Lob von unseren Mietern“, sagt Daniel Haufler.

Restmüllmenge um fast ein Drittel gesunken

Liegt am Ende alles in den richtigen Tonnen, bleibt oft nur noch

ein kleiner Haufen Restmüll übrig. Und das zahlt sich aus: Ein

grüner 1 100-Liter-Container kostet bei zweimaliger Entleerung

pro Woche rund 1 800 Euro im Jahr. Jede Restmülltonne kostet

extra, Wertstofftonnen nichts. An den Arbeitsplätzen der Wertstoffoptimierer

ist die Restmüllmenge um fast ein Drittel gesunken.

Das bedeutet: Weniger schwarze Tonnen, mehr bunte – das

schont die Umwelt und spart Betriebskosten. Auch wenn es nur

ein paar Euro sind, immerhin müssen von den Einsparungen die

Wertstoffoptimierer bezahlt werden.

Die Rostocker Haushalte haben im Jahr 2016 insgesamt

100 000 Tonnen Müll produziert. Davon waren 45 Prozent Hausmüll,

der Rest wurde wiederverwertet. Durchschnittlich war jeder

Rostocker für folgenden Müll verantwortlich (kg/Einwohner):

63,8 kg

Papier / Pappe

27,8 kg

Leichtverpackungen

220,4

kg

Haus-/Geschäftsmüll

Durchschnittliche

Müllproduktion

pro Rostocker (2016)

47 kg

Grünschnitt

44,4 kg

Bioabfälle

46,9 kg

Sperrmüll

50


VNW

Altonaer Spar- und Bauverein eG

Der Online-Wunschtermin bei der altoba

Ein Mailing in Form einer

Endlosfaltkarte, ein sogenannter

Logoloop®, machte die Mitglieder

auf den neuen Service und die

neuen Öffnungszeiten aufmerksam.

Foto: altoba

Mehr Flexibilität für die altoba-Mitglieder:

Seit einigen Monaten können sie ihren

Wunsch termin mit der altoba online

vereinbaren.

Wer einen Berater des Altonaer Spar- und Bauvereins (kurz:

altoba) treffen möchte, sollte nicht direkt in die Geschäftsstelle,

sondern zunächst online gehen. Als neuen Service bietet die

altoba seit April 2017 ihren Mitgliedern die Möglichkeit, unter

www.altoba.de/Wunschtermin Termine mit den Beratern der

Vermietung und des Kundencentrums Sparen zu vereinbaren.

Bei Fragen zum Dauernutzungsvertrag, zur Anmeldung eines

Untermieters oder zur Geldanlage bei der altoba können Mitglieder

der Genossenschaft mit wenigen Klicks die Art ihres Anliegens

mitteilen und sich den gewünschten Termin aussuchen.

Mit der Einführung des Terminvereinbarungstools und der damit

verbundenen bedarfsgerechten Steuerung des Personaleinsatzes

konnte die altoba ihre Geschäftszeiten für telefonische

oder persönliche Gespräche ausweiten. Die Mitglieder können

hierfür ein Zeitfenster im Zeitraum von Montag bis Donnerstag

von 8 bis 18 Uhr sowie Freitag von 8 bis 13 Uhr auswählen.

Alle profitieren vom Terminvereinbarungstool

Die Mitglieder erhalten eine automatisierte Bestätigung mit

Informationen, welche Unterlagen gegebenenfalls mitzubringen

sind. Wenn gewünscht, kann das Mitglied den Termin automatisch

in seinen digitalen Kalender übernehmen und in beliebig

wählbaren Abständen Erinnerungsmails erhalten.

Mit dem neuen Terminvereinbarungstool profitieren Genossenschaftsmitarbeiter

durch einen effizienteren Einsatz ihrer Arbeits-​

zeit sowie Mitarbeiter und Mitglieder durch die beidseitige

bessere Vorbereitung von den Kundenterminen. Ein weiterer

Vorteil für die Mitglieder besteht darin, dass die Terminbuchung

rund um die Uhr bequem von zuhause oder von unterwegs aus

erfolgen kann.

Wenn einmal spontan Dinge zu klären sind, können Mitglieder

das während der Öffnungszeiten (montags, mittwochs und

freitags von 10 bis 13 Uhr und dienstags und donnerstags von

10 bis 18 Uhr) auch ohne Termin erledigen.

Eigene IT-Lösung hat viele Vorteile

Die technische Lösung für den neuen Service hat die altoba

gemeinsam mit dem Cloudanbieter Terminland entwickelt. Der

Vorteil der Anwendung ist eine Synchronisation zwischen den

Outlook-Kalendern der altoba-Mitarbeiter und dem für die

Mitglieder sichtbaren Buchungstool. Dadurch müssen Termine

nicht in zwei unterschiedlichen Systemen gepflegt werden, und

Mitgliedern werden nur Termine angeboten, an denen ein in Frage

kommender Mitarbeiter Zeit hat. Wer zuständig ist, ermittelt

das System vorab bei der Buchung.

Mit der Einführung des Terminvereinbarungstools hat die

altoba einen weiteren Prozess digitalisiert. Per Homepage ein

Mietgesuch aufzugeben oder einen Schaden zu melden, das ist

bei der Genossenschaft schon seit Längerem selbstverständlich.

Doch trotz des technischen Fortschritts wird das persönliche

Gespräch mit den Mitgliedern bei der altoba stets einen hohen

Stellenwert haben. Dank des Terminvereinbarungstools haben

die Mitarbeiter dafür mehr Zeit. h

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VNW

Lübecker Bauverein eG

Wohnraum für Studenten

(v.l.n.r.): Stefan Probst (Vorstand LBV eG), Lars Finck, Clemens Reichardt, Merle Klüver, Pit Kullik und

Detlef Aue (Vorstand LBV eG) auf der Dachterrasse der Studenten-WG. Foto: Lübecker Bauverein

Im Neubauprojekt „Wohnquartier für Jung und Alt“ in der Ratzeburger Allee in Lübeck

konnten Ende September 44 Studenten ihr neues Zuhause beziehen.

Pünktlich zum Semesterbeginn wurde der 3. Bauabschnitt im

Neubauprojekt fertiggestellt. Es entstanden 14 Wohneinheiten,

davon elf Wohnungen mit insgesamt 44 Zimmern für das

studentische Wohnen. Die monatliche Miete für die Studenten

beträgt durchschnittlich 285 Euro warm. Jede Wohngemeinschaft

(ca. 100 Quadratmeter) verfügt über vier WG-Zimmer mit

Größen zwischen 13 und 15 Quadratmetern sowie zwei modern

ausgestatteten Duschbädern und eine Gemeinschaftsküche inklusive

Einbauküche. Dachterrassen bzw. Terrassen, Gemeinschaftsund

Fahrradkeller runden das studentische Wohnen ab.

Wichtiger Beitrag für bezahlbares Wohnen

Der Vorstand um Detlef Aue und Stefan Probst freute sich über

die rasche Vermietung. „Es zeigt, dass unsere Entscheidung, in

diesem Wohnquartier auch das studentische Wohnen anzubieten,

richtig und gut war. Hier leisten wir einen wichtigen Beitrag

für das bezahlbare Wohnen der Studierenden in der Hansestadt

Lübeck.“

Die Studenten der Fachhochschule Lübeck, Lars Finck,

Clemens Reichardt, Merle Klüver und Pit Kullik ziehen gemeinsam

in den Neubau. Sie entschieden sich für eine Wohnung

im 3. Geschoss – mit einer großzügigen Dachterrasse.

„Ich habe den Aushang am 'Schwarzen Brett' der Fachhochschule

gelesen und sofort Kontakt zum Bauverein aufgenommen“,

erzählte Clemens Reichardt. „Die Suche nach Mitbewohnern

verlief einfach und schnell. Man muss nur die richtigen

Kontakte haben.“

Pit Kullik ergänzte, dass bezahlbarer Wohnraum für Studenten

in Lübeck nach wie vor knapp sei. Es gebe Wartelisten von

über 100 Studenten. Merle Klüver aus dem Kreis Bad Segeberg

ist über ein halbes Jahr gependelt und freut sich nun auf den

Neustart in der WG. h

52


VNW

SAGA Unternehmensgruppe

Ein Musterbeispiel für kooperatives Bauen

In Hamburg-Barmbek entstehen in vorbildlicher Zusammenarbeit 207 Wohnungen.

Als gelebtes Beispiel für das „Bündnis für das Wohnen“ entstehen

im Hamburger Stadtteil Barmbek-Süd in Kooperation

mit der Behrendt Gruppe, der Baugenossenschaft Fluwog-

Nordmark eG, der Baugemeinschaft EinDach GbR und der

SAGA Unternehmensgruppe 207 Wohnungen.

Mehr als die Hälfte der Wohnungen werden öffentlich gefördert.

Allerdings gehört zu dem Projekt auch die Errichtung von

92 Eigentumswohnungen. Die Partner hatten sich gemeinsam

in einem Ausschreibungsverfahren durchgesetzt und gehen mit

dieser Art des kooperativen Bauens neue Wege für modernen

und bezahlbaren Wohnraum in Hamburg.

Die Bauherrengemeinschaft errichtet im Wohnquartier

Friedrichsberg auf dem Gelände des ehemaligen Allgemeinen

Krankenhauses Eilbek familien- und seniorengerechte Wohnungen.

Die Architektur der Gebäude mit sechs bis acht Geschossen

nimmt dabei Bezug auf das Barmbek der 1920er Jahre.

Die 207 Neubauwohnungen teilen

sich wie folgt auf:

74 Eigentumswohnungen

KfW 55

58 öffentlich geförderte

Wohnungen KfW 55

Hohe Nachfrage erfordert neue Lösungen

„Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen in innerstädtischen

Lagen erfordert es, ‚neue Wege‘ zu gehen“, sagte

Dr. Thomas Krebs, Vorstand der SAGA Unternehmensgruppe,

bei der Grundsteinlegung Anfang November. „Wir freuen uns,

gemeinsam mit genossenschaftlichen und privaten Partnern

sowie einer Baugemeinschaft in Barmbek-Süd mehr als

200 Wohnungen realisieren zu können.“

Joachim Braun, Vorstand der Baugenossenschaft FLUWOG-

NORDMARK eG, verwies darauf, dass im Grete-Zabe-Weg

40 Seniorenwohnungen mit Service geschaffen würden. Mareike

Fellmer von der Baugemeinschaft EinDach GbR meinte, sie hoffe,

von den Erfahrungen der anderen drei Bauherren zu profitieren.

18 Eigentums -

wohnungen KfW 55

57 öffentlich geförderte

Wohnungen KfW 40

„Bereits seit zwei Jahren gestalten wir in der Baugemeinschaft

unser Wohnumfeld gemeinsam und haben so unsere zukünftigen,

direkten Nachbarn sehr gut kennengelernt.“

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt

sprach von vier starken Partnern, die „Hand in Hand an

einem ambitionierten Bauprojekt“ arbeiten würden und zeigten,

„welchen Gewinn das ‚Bündnis für das Wohnen‘ für unsere Stadt

bedeutet“. h

Das Bauprojekt im Grete-Zabe-Weg in Hamburg-Barmbek soll Vorbild für weitere Projekte sein. Foto: Thomas Duffé

53


VNW

Baukosten: Hamburg ist nicht teurer

Die Herstellungskosten liegen im Mittelwert bei 2 727 Euro pro Quadratmeter.

Das sind drei Prozent mehr als in anderen Großstädten.

In Hamburg wird einem Gutachten zufolge nicht viel teurer

gebaut als in anderen Großstädten. In der Hansestadt lägen die

Herstellungskosten ohne Grundstück im Mittelwert (Median) bei

rund 2 727 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit rund

drei Prozent über dem Durchschnitt anderer Großstädte, heißt

es in einem Gutachten der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes

Bauen e.V. (ARGE), das von der Hamburger Stadtentwicklungsbehörde

in Auftrag gegeben und Ende Oktober vorgestellt

wurde.

Unterschiede ergäben sich vor allem durch Hamburgs Lage am

Wasser, die bei vielen Grundstücken zu höheren Anforderungen

führe, erklärte die Behörde. Der spezielle Baugrund erfordere in

der Bauphase und bei der Gründung besondere Maßnahmen

wie beispielsweise für Wasserhaltung, Pfahlgründung und bei

Fundamenten eine wasserundurchlässige Stahlbetonkonstruktion.

Nach Darstellung der Behörde gibt es in Hamburg keinen

einzelnen überragenden Faktor, der die Baukosten in die Höhe

treibt. Das Gutachten identifizierte vielmehr 42 Kostenfaktoren.

Die wichtigsten seien höhere energetische Standards, Tiefgaragen,

Keller, Balkone und die Fassadengestaltung.

Einfache „Rezepte“ zur Reduzierung der Baukosten gebe es

nicht. Allerdings gebe es Möglichkeiten, die Kosten zu mindern.

So seien Projekte mit bis zu zehn Wohnungen um sechs Prozent

teurer als der Durchschnitt; große Projekte mit mehr als

100 Wohnungen hingegen um fünf Prozent günstiger.

Zudem könne kompaktes Bauen die Kosten um zwei Prozent

senken und die Vergabe an einen Generalunternehmer den Bau

um vier bis sieben Prozent teurer machen als die Einzelvergabe.

Hohe Grundstückskosten treiben die Preise

Dem Gutachten zufolge sind in Hamburg allerdings die Grundstückskosten

um rund 13 Prozent höher als in anderen deutschen

Großstädten. Die Kosten liegen hier im Median bei

663,78 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gegenüber

588,84 Euro pro Quadratmeter in anderen Städten.

Nach den Worten von ARGE-Geschäftsführer Dietmar Walberg

ist Transparenz der wichtigste Schritt zu Kostensicherheit. Dadurch

werde Vergleichbarkeit geschaffen. „Dies ist unter höchst

erfreulicher Mitwirkung der Hamburger Bau- und Wohnungswirtschaft

sowie der Architekten und Ingenieure gelungen“, sagte

Walberg. Nach den Worten von VNW-Verbandsdirektor Andreas

Breitner kamen 59 Prozent der Daten von VNW-Mitgliedsunternehmen.

„Damit ist es auch unsere Studie“, so Breitner.

Der Verbandsdirektor forderte den Hamburger Senat auf,

umgehend mit konkreten Maßnahmen die Senkung der Bau-

kosten in der Hansestadt

anzugehen. „Wer bezahlbare

Wohnungen haben will,

der muss die Baukosten

reduzieren. Gegenwärtig

erschweren hohe Baukosten,

lange Bauzeiten und teils

übertriebene Anforderungen

den zügigen Bau preiswerter

und qualitativ hochwertiger

Wohnungen.“

Es sei an der Zeit, „den

seriellen Wohnungsbau nicht

nur in Pilotprojekten Realität

werden zu lassen“, sagte

Breitner. „Die Hamburger

Verwaltung muss zudem

Grundstücke günstiger anbieten

und bei den Genehmigungsverfahren

sowie den

individuellen Vorgaben für

Bauprojekte flexibler als bisher

agieren.“ Die Ergebnisse

der Studie müssten rasch zu

konkreten Handlungsanweisungen

für die Behördenmitarbeiter

werden.

Breitner verwies auf die

Baukostensenkungskommission

auf Bundesebene. „Deren Ergebnisse sind in der

Foto: VNW

Versenkung verschwunden“, sagte Breitner. „Das darf mit den

jetzt vorgestellten Studienergebnissen nicht geschehen. Standardisierte

Module und Typenhausgenehmigungen sparen Zeit

und Geld.“ Zwischen der Wohnungswirtschaft und dem Senat

bestehe Einigkeit, das serielle bzw. modulare Bauen in Hamburg

stärker zu nutzen.

Die Untersuchung ist die bisher größte und umfangreichste Erhebung

von Baukosten ihrer Art. Sie umfasst für die Jahre 2014

bis 2016 fast jeden vierten Wohnungsneubau in Hamburg: Von

17308 fertiggestellten neugebauten Wohnungen im Geschosswohnungsbau

wurden 4106 mittels eines 13-seitigen Fragebogens

erfasst. Erhebung, Erfassung und Feststellung der Herstellungskosten

erfolgten in einem mehrstufigen Analyseverfahren.

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt

versprach, dass die Ergebnisse des Gutachtens eine gute Grundlage

für die weitere Diskussion mit den anderen Fachbehörden,

den Bezirksämtern und der Wohnungswirtschaft bilden würden.

h

54


VNW

Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg

Drei neue Elektroautos in Betrieb

Beim Selbsthilfe-Bauverein eg Flensburg (SBV) nimmt das Thema E-Mobilität

Fahrt auf. Strom tanken ist direkt vor der eigenen Haustür möglich.

Der SBV-Vorstandsvorsitzende Jürgen Möller vor einem der neuen Elektroautos und den beiden Ladestationen. Foto: SBV

Im Oktober hat der betriebseigene Fuhrpark drei neue Fahrzeuge

bekommen, die mit Elektroantrieb fahren. Für die umweltfreundlichen

Neuzugänge musterte die Genossenschaft

zwei Benziner sowie ein Elektroauto der älteren Generation aus.

Die Anschaffung der drei Elektro-PKW wurde im Rahmen der

Förderrichtlinie Elektromobilität vor Ort mit knapp 20 000 Euro

durch das Bundesverkehrsministerium für Verkehr und digitale

Infrastruktur gefördert. Die Umsetzung der Förderrichtlinie koordiniert

die Nationale Organisation Wasserstoff- und Brennstoffzellentechnologie

(NOW).

Die Reichweite liegt bei 200 Kilometern

Die drei neuen Modelle sind elektrisch angetriebene Ford Focus

der neuesten Generation. Die Reichweite der Fahrzeuge liegt bei

rund 200 Kilometern. Sie sollen vorwiegend im Stadtgebiet von

Flensburg eingesetzt werden.

„Strom tanken“ ist direkt vor der eigenen Haustür möglich.

Auf dem Parkplatz der SBV-Zentrale am Willi-Sander-Platz steht

seit Kurzem eine zweite E-Ladestation bereit. Die Einrichtung

dieser Ladesäule wurde ebenfalls vom Bundesverkehrsministerium

gefördert.

„Nach und nach erweitern wir unseren Fahrzeugpool um elektrisch

angetriebene Modelle. Damit unterstreichen wir unser Engagement

im Klima- und Umweltschutz“, sagte SBV-Vorstandsvorsitzender

Jürgen Möller. Er sieht die Genossenschaft zudem

als Vorbild. „Es ist auch ein Signal an unsere Mitarbeiter und

andere Unternehmen, auf saubere Autotechnik umzusteigen.“

Klimaschutz ist für den SBV schon seit Längerem ein wichtiges

Thema. Die Flensburger Genossenschaft setzt nicht nur bei

ihrer Dienstflotte auf E-Mobilität, sondern bezieht auch für ihre

Green-IT und sämtliche Allgemeinstromzähler innerhalb des

Wohnungsbestandes CO 2

-neutralen Ökostrom der Flensburger

Stadtwerke. Zudem werden in ihren Gebäuden energiesparende

LED-Leuchten sowie energieeffiziente Technik und Baustoffe für

Neubauten, Sanierung und Modernisierung verwendet. h

55


VNW

Bundesländer müssen Grunderwerbsteuer senken

Allein im vergangenen Jahr nahm der Staat durch die Grunderwerbsteuer rund 13 Milliarden Euro

ein – 270 Prozent mehr als im Jahr 2009.

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) hat

die Landesregierungen in Kiel und Schwerin aufgefordert, zügig

die Grunderwerbsteuer zu senken. „Eine hohe Grunderwerbsteuer

ist nicht zeitgemäß und behindert den Bau bezahlbarer

Wohnungen“, sagte VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner.

„Also runter mit der Steuer und her mit mehr Wohnungen!“

Breitner verwies auf eine jüngst erschienene Studie des Institut

der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW), wonach eine hohe

Grunderwerbsteuer den Neubau von Wohnungen erheblich

verteuere. „Genossenschaften und öffentliche Unternehmen,

die Wohnungen mit günstigen Mieten anbieten, werden durch

eine hohe Grunderwerbsteuer in besonderem Maße belastet“,

erklärten die Wissenschaftler.

Niedrigere Steuer fördert bezahlbares Wohnen

Die Senkung der Grunderwerbsteuer könne helfen, die von der

Politik versprochene Schaffung bezahlbaren Wohnraums umzusetzen.

Um Steuerausfälle bei den Bundesländern zu verhindern,

sei eine Reform der Grunderwerbsteuer ein erster denkbarer

Schritt, sagte Breitner und verwies dabei auf die Anregungen

der IW-Studie.

Den IW-Forschern zufolge könnte für Neubauten die Steuer

entweder ganz entfallen – wie in den Niederlanden – oder

pauschal auf zum Beispiel ein Prozent sinken. Denkbar sei auch

ein Stufenmodel nach britischem Vorbild, schlugen die Wissenschaftler

vor. In Großbritannien steigt mit zunehmendem Preis

der Immobilie auch die Steuer. Bis 125 000 Euro ist allerdings

keine Grunderwerbsteuer fällig.

In Schleswig-Holstein liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Pro -

zent und in Mecklenburg-Vorpommern bei fünf Prozent. Die

Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt beim Erwerb eines Grundstücks

oder Grundstückanteils an und orientiert sich am Kaufpreis. Sie

ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen

können.

Den Wissenschaftlern des Instituts der deutschen Wirtschaft

zufolge nahmen die Bundesländer im vergangenen Jahr durch

die Grunderwerbsteuer rund 13 Milliarden Euro ein. Das ist ein

Plus von 270 Prozent gegenüber 2009. h

HERAUSGEBER

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein

REDAKTION

Oliver Schirg

verantwortlich im Sinne des Presserechts

040 520 11 - 226

E-Mail: schirg@vnw.de

Andreas Breitner

Verbandsdirektor

040 520 11 - 215

E-Mail: breitner@vnw.de

WP/StB Gerhard Viemann

Direktor für den Prüfungsdienst

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WP/StB/RA Jürgen Wendlandt

Stellv. Direktor für den Prüfungsdienst

040 520 11 - 275

E-Mail: wendlandt@vnw.de

Dr. Iris Beuerle

Geschäftsführung

VNW Landesverband Hamburg

Genossenschaften / Quartiersentwicklung

040 520 11 - 238

E-Mail: beuerle@vnw.de

Andreas Daferner

Bildung

040 520 11 - 218

E-Mail: daferner@vnw.de

Liane Hercher

Wohnungswirtschaft

0385 7426 - 516

E-Mail: hercher@vnw.de

Dr. Peter Hitpaß

Medien- und Betriebskostenrecht /

Veranstaltungen

040 520 11 - 222

E-Mail: hitpass@vnw.de

Christoph Kostka

Geschäftsführung

VNW Landesverband Schleswig-Holstein

040 520 11 - 225

E-Mail: kostka@vnw.de

Steffen Laser

Geschäftsführung

VNW Landesverband

Mecklenburg-Vorpommern

0385 7426 -510

E-Mail: laser@vnw.de

RA Rainer Maaß

Recht

040 520 11 - 220

E-Mail: maass@vnw.de

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040 520 11 - 230

E-Mail: memmler@vnw.de

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Utermöhlestraße 9

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Mitbestimmung

ist der Grundriss

meines Lebens.

Wie ich lebe, bestimme ich. Und wie wir in unserer Nachbarschaft

wohnen, beschließen wir gemeinsam. Dabei kann jeder seine

Meinung sagen und am Ende mit entscheiden.

Unser Vermieter fördert Mitbestimmung:

VNW. Verband der

Vermieter mit Werten.

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

www.vnw.de


VNW

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg

Tel.: 040 520 11- 0

Fax: 040 520 11- 201

E-Mail: info@vnw.de

Internet: www.vnw.de

vdw

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Niedersachsen Bremen e.V.

Postfach 61 20

30061 Hannover

Tel.: 0511 12 65 - 01

Fax: 0511 12 65 - 111

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