R.E. Immo Magazin Oktober 2018

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Ausgabe Oktober 2018 unseres R.E. Immo Magazin

2018

Oktober

Unsere Themen im Oktober

• Schönheitsreparaturen: Weitere Entscheidung des BGH

• Arbeitsmarkt und Wohnungsmarkt passen nicht zusammen

Immobilienfinanzierung weiterhin günstig


Schönheitsreparaturen: Weitere

Entscheidung des BGH

für die noch Klärungsbedarf bestand.

D

er Bundesgerichtshof (BGH) hat

Ende August 2018 ein weiteres

Urteil zu Schönheitsreparaturen

gefällt. Schon vorher hatten die

höchsten Richter deutlich gemacht, dass

Mieter nur dann zu

Schönheitsreparaturen verpflichtet

werden können, wenn der Vermieter

ihnen eine renovierte Wohnung

übergeben hat. Diese Aussage wird auch

im aktuellen Urteil bekräftigt. In diesem

Fall geht es jedoch um eine Besonderheit,

Der Mietvertrag enthielt eine formularmäßige Klausel über Schönheitsreparaturen und wurde

durch eine Vereinbarung ergänzt, die ein Nachmieter mit dem Vormieter geschlossen hatte,

ohne dass der Vermieter daran beteiligt war. Darin hatte sich der neue Mieter verpflichtet,

Gegenstände gegen eine Gebühr sowie Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Als der

Mieter auszog, gab es Streit mit dem Vermieter über die Qualität der Renovierungsarbeiten

Der BGH entschied, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder

renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne

angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch

zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten

in der Wohnung vorzunehmen. Die Verpflichtung zur Vornahme laufender

Schönheitsreparaturen kann laut Gesetz nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn

der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt.

Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn der Mieter sich gegenüber seinem Vormieter zu

Renovierungsarbeiten verpflichtet hat. Denn die Wirkung der Vereinbarung ist auf den Mieter

und den Vormieter beschränkt und hat keinen Einfluss auf den Mietvertrag zwischen dem

Vermieter und dem neuen Mieter. Der Vermieter kann daraus nicht ableiten, er hätte dem

neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.


Kein Kündigungsschutz, wenn Wohnraum

gewerblich vermietet ist

D

er Wohnungsmarkt erlebt ungewöhnliche Zeiten und treibt hin und wieder seltsame

Blüten. Wer sich unter dem Druck des Wohnraumengpasses Vorteile verschaffen will,

findet manchmal ungewöhnliche Konstruktionen, die aber nicht immer der

Gesetzeslage entsprechen.

In einem Fall musste

Bundesgerichtshof

entscheiden, ob überhaupt

ein Mietverhältnis

über

Wohnraum vorlag.

Der BGH machte

seine Entscheidung

von dem Zweck

abhängig, den der

Mieter mit der

Anmietung

vertragsgemäß verfolgte. Er stellte fest, dass für einen Mietvertrag, der die Weitervermietung

an einen Dritten zu Wohnzwecken vorsieht, die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse

nicht anwendbar sind. In diesem speziellen Fall hatte eine GmbH eine Wohnung angemietet

und diese an den Geschäftsführer der GmbH weitervermietet. Nachdem der Vermieter den

Vertrag gekündigt hatte, klagte er auf Herausgabe der Mieträume. Der Mieter berief sich

jedoch auf die Mietschutzvorschriften des Wohnraummietvertrages.

Der BGH stellte fest: Selbst wenn der Mietvertrag eine Weitervermietung zu Wohnzwecken

an den Geschäftsführer vorsehe, ändere dies nichts daran, dass der Mietvertrag mit der GmbH

geschlossen worden sei. Die eigentliche Mieterin, die GmbH, wollte nicht in die Wohnung

einziehen, sondern diese weitervermieten. Daher handelt es sich nicht um einen

Wohnungsmietvertrag, sondern um einen Mietvertrag über Geschäftsräume. Entscheidend

ist, dass nicht der Geschäftsführer als natürliche Person Mieter der Wohnung ist, sondern die

GmbH als juristische Person. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Mietvertrag die

Möglichkeit der Weitervermietung ausdrücklich vorsieht und Bezüge zum

Wohnraummietrecht enthält. Insbesondere ergibt sich daraus nicht die zwingende

Anwendung der besonderen Schutzregeln des Wohnraummietrechts. Eine GmbH kann sich

nicht auf diese Schutzbedürftigkeit berufen, entschied das Landgericht Mainz (LG Mainz,

06.06.2018, Az. 3 S 103/17).


Feuchter Keller ist kein Mangel

W

er ein altes Haus kauft,

kann keinen Neubaustandard

erwarten.

Das gilt auch für den

Keller. Feuchtigkeit im Keller ist

dann kein Mangel. In einem

konkreten Rechtsstreit vor dem

Oberlandesgerichts Schleswig ging

es um einen im Kaufvertrag als

Vorratskeller bezeichneten Kellerraum,

dessen Außenwände feucht

waren und Salzausblühungen sowie

Putzabplatzungen aufwiesen. Dabei

handelte es sich nicht um Nässe. Zumindest feuchtigkeitsunempfindliche Vorräte konnten

problemlos gelagert werden. Die Nutzung als Vorratsraum war möglich.

Das Gericht (OLG Schleswig, 14.12.2017, Az. 11 U 44/17) kam zu der Ansicht, dass ein

Einfamilienhaus, das in den frühen Sechzigerjahren gebaut wurde, typischerweise nicht mehr

über eine intakte Abdichtung verfügt und daher Feuchtigkeit in die Kellerräume eindringen

kann. Der Käufer könne nicht erwarten, dass der Keller vollständig trocken sei.

Ein Mangel liegt nur dann vor, wenn dem Kellerraum ein bestimmter Zustand zugesichert,

dieser aber nicht eingehalten wird. Bei der Bewertung spielen das Alter der Immobilie und die

daraus folgenden Abweichungen vom Neuzustand eine ausschlaggebende Rolle.

Bauordnungsrechtlich versteht man unter Kellern Anlagen, die ganz oder überwiegend unter

dem angrenzenden Geländeniveau liegen. Bei solchen Hauskellern handelt es sich um

Zubehörräume, die in der Regel die Mindesthöhe von 2,30 bis 2,40 Metern (je nach

Landesbauordnung) für Wohnräume nicht erreichen und deshalb nicht zum dauernden

Aufenthalt für Personen vorgesehen sind. Häufig findet man im Keller oder Untergeschoss

auch Hobbyräume. In eine Wohnflächenberechnung können sie nur einbezogen werden,

wenn sie Wohnraumqualität besitzen. Ein Vorratskeller muss diese Anforderungen nicht

erfüllen. Weitere Bezeichnungen für Kellerräume sind Heizkeller, Waschkeller, Sauna,

Spielkeller oder Installationsraum, die dann je nach Angabe ihren Zweck erfüllen müssen.


Wohnungspolitik findet wenig Zustimmung

bei den Bürgern

D

er Wohnungsengpass wird immer deutlicher sichtbar und in den Medien immer

schärfer diskutiert. Eine repräsentative Umfrage im Auftrag der ZIA Zentraler

Immobilien Ausschuss e.V. gibt Aufschluss über die Meinungen der Bürger: Die

Befragten klagen über ein zu geringes Wohnungsangebot und fordern einen rigideren Umgang

mit fehlbelegten Wohnungen. Gleichzeitig trauen sie den privaten Wohnungsunternehmen

zu, ausreichend Wohnraum zu schaffen. Gewünscht wird sowohl eine zielgerechte staatliche

Förderung für einkommensschwache Haushalte als auch für den freien und den geförderten

Wohnungsbau. Auch Mietzuschüsse werden als Problemlösung vorgeschlagen.

Derzeit suchen 14,7 Prozent der Befragten nach einem neuen Haus oder einer neuen

Wohnung. In der Altersgruppe der 30- bis 39-Jährigen ist der Anteil an Wohnungssuchenden

mit 30,5 Prozent besonders

hoch. Arbeitslose und

Nichterwerbspersonen

sind mit 27,6 Prozent

ebenfalls häufig auf der

Suche. Daraus ergibt sich

laut ZIA, dass vor allem

bezahlbare Wohnungen für

einkommensschwächere

Haushalte, junge Familien

und Berufseinsteiger

gebraucht werden.

Die Befragten bemängeln die in Deutschland stark verbreitete Objektförderung und

befürworten demgegenüber eine verbesserte Subjektförderung. Jeder vierte

Umfrageteilnehmer hält Mietzuschüsse für geeignet, den steigenden Mietpreisen zu

begegnen. 11,6 Prozent wünschen sich sowohl Objekt- als auch Subjektförderung.

Auf die Frage, worauf die Mietpreisanstiege in den Großstädten beruhen könnten, antworten

86,9 Prozent, das zu geringe Wohnungsangebot sei dafür ursächlich. 80,3 Prozent der

Befragten sehen auch die hohen Bau- und Grundstückskosten als Ursache. 51,9 Prozent der

Befragten meinen, dass die Politik neben der öffentlichen auch die private

Immobilienwirtschaft beim Bau von bezahlbarem Wohnraum unterstützen sollte, zum

Beispiel bei der Vergabe von Grundstücken und der Genehmigung von Planungen und

Bauvorhaben.


Immobilienfinanzierung weiterhin günstig

D

ie Rate, mit der ein durchschnittlicher Immobilienkredit getilgt wird, hat einen neuen

Tiefstwert erreicht. Dafür werden die Darlehen immer höher. Die Tilgungsrate sinkt

leicht, während die Zinsfestschreibung zunimmt.

Immobilienkäufer, die jetzt eine Finanzierung brauchen, sollten wissen, dass die Zinsen für

Immobilienkredite volatil sind, das heißt: Sie schwanken. Das ist ein guter Grund, sich

umzusehen. Im Sommer erreichten die Bauzinsen vorübergehend Höchststände, sanken dann

aber wieder.

Die Standardrate hilft dabei, sich einen Überblick zu verschaffen. Sie lag für einen

Immobilienkredit in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent

Beleihungsauslauf im Juli bei 460 Euro und im Juni bei 480 Euro.

Insider tun sich derzeit schwer, verlässliche Trends zu erkennen. Sie gehen aber davon aus,

dass die Zinsen mittelfristig steigen werden. Eile scheint noch nicht geboten zu sein, weil die

EZB die Zinsen mindestens für die nächsten sechs Monate niedrig halten will.

Die durchschnittliche Darlehenshöhe steigt von Monat zu Monat. Um eine Wohnung oder ein

Haus zu finanzieren, leihen sich Darlehensnehmer durchschnittlich rund 225.000 Euro. Im

Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres waren es noch 201.000 Euro, im Sommer 2015

waren es nur 172.000 Euro.

Kreditnehmer in Deutschland sind weiterhin vorsichtig. Sie beherzigen den klugen Rat, lange

Zinsbindungen zu wählen. Im laufenden Jahr betrug die Zinsbindung durchschnitt 14 Jahre.

Allerdings ging dieser Wert im Juli 2018 auf durchschnittlich 13 Jahre und 10 Monate zurück.

Offenbar nimmt die Risikobereitschaft ein wenig zu. Doch im Vergleich der vergangenen fünf

Jahre ist die Zinsbindung immer noch lang. Vor fünf Jahren betrug sie durchschnittlich 11 Jahre

und 8 Monate. Der anfängliche Tilgungssatz sinkt gegenüber dem Vormonat um 0,08

Prozentpunkte auf 2,77 Prozent und damit auf den niedrigsten Satz seit 2015.


Arbeitsmarkt und Wohnungsmarkt passen

nicht zusammen

S

teigende Mieten sind eng mit der

Arbeitsplatzsituation verbunden, hat das

Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in

einer neuen Studie herausgefunden:

„Typischerweise steigen die Mieten dort, wo

es viele Jobs gibt, und umgekehrt sinken die

Wohnkosten, wo Arbeit fehlt.“ Doch dieser

Zusammenhang gilt nicht überall. Das Institut

hat überraschende Ausnahmen gefunden.

In einigen der 156 Bezirke der Bundesagentur

für Arbeit (BA) hat sich der Arbeitsmarkt in

den vergangenen Jahren hervorragend entwickelt, trotzdem gibt es dort noch immer viel

bezahlbaren Wohnraum. Insgesamt haben die IW-Wissenschaftler zwölf BA-Bezirke ermittelt,

in denen die Mieten günstig sind und das Jobangebot hoch – von Schweinfurt über Montabaur

bis Schwäbisch Hall.

In Jena beispielsweise liegen die Mieten etwa 20 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt.

Gleichzeitig gibt es 67 gemeldete offene Stellen pro 100 Arbeitslose. Da aber nur jeder zweite

Job bei der BA gemeldet wird, liegt die tatsächliche Zahl der verfügbaren Arbeitsplätze

deutlich über der offiziellen Arbeitslosenzahl. Am anderen Ende der Skala hat das IW sieben

BA-Bezirke identifiziert, in denen das Wohnen sehr teuer ist, obwohl dort im Verhältnis zur

Arbeitslosenzahl kaum Jobs angeboten werden – beispielsweise Hamburg, wo die Mieten 36

Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegen, es aber nur 39 gemeldete Stellen auf 100

Arbeitslose gibt. Oder Berlin Mitte, wo sogar 52 Prozent mehr für die Miete fällig werden als

im deutschen Durchschnitt, aber nur 25 potenzielle Arbeitsplätze für 100 Arbeitslose

gemeldet sind.

Städte, in denen der Arbeitsmarkt stark ist und der Wohnungsmarkt angespannt, entwickeln

starke Pendlerströme, weil die Wohnungssuchenden den hohen Preisen ausweichen. Eine

Analyse der Quantum Research Unit hat ergeben, dass alle Top 7-Städte Deutschlands in den

letzten Jahren zumindest gegenüber dem unmittelbar angrenzenden Umland

Wanderungsverluste hinnehmen mussten. Steile Kauf- und Mietpreisgefälle zwischen

Metropolen und Umland erzeugen einen Schub der Suburbanisierung, wodurch

Pendlerzahlen und -distanzen zunehmen.


Digitalisierung: Schlauestes Gebäude Europas

entsteht in Berlin

M

ieter und Eigentümer wollen Büroimmobilien heute anders nutzen, als noch vor

sieben oder zehn Jahren. Als es darum ging, auf dem Washingtonplatz in Berlin visa-vis

des Hauptbahnhofes, also in prominenter Lage zwischen Hauptbahnhof und

Bundeskanzleramt zu bauen, ging es nicht nur darum, architektonisch ein Highlight zu

schaffen, sondern auch darum, technologisch Maßstäbe zu setzen.

Das neue cube berlin soll

alle Möglichkeiten

modernster, digitaler

Technik effizient nutzen.

Das

Digitalisierungskonzept

des cube berlin ist

modular angelegt und

unterstützt Mieter und

Eigentümer, die

Immobilie

wirtschaftlicher zu

betreiben.

Der

Projektentwickler und

Bauherr, CA Immo, sagt

dazu: „In der Immobilienbranche gibt es für jedes Gewerk einen Fachplaner. Nicht aber für

das Thema Digitalisierung. Das war für uns natürlich eine wahnsinnige Herausforderung,

zumal das Thema Digitalisierung ja in zahlreiche traditionelle Gewerke hineinspielt.“ Das

internationale Beratungsunternehmen Drees & Sommer unterstützt die Generalfachplanung

und entwickelte das Digitalisierungskonzept.

Die „denkende Immobilie“ soll hohe Ansprüche erfüllen. Für Anwendungen, die im cube berlin

zum Einsatz kommen, ist maßgeblich, dass sie über offene Kommunikationsschnittstellen

verfügen. Der bedeutendste Unterschied zu bisher bekannten Smart Commercial Buildings ist

laut Drees & Sommer, dass es ein „Hirn“, das sogenannte „cube brain“ gibt. Ideell stand der

Mensch mit seinen Sinnesorganen Pate für die Intelligenz des cube. Das „cube brain“ ist eine

Software, die durch das Frankfurter Unternehmen Thing Technologies entwickelt wurde.

Diese Software synchronisiert die unterschiedlichen Sprachen bzw. Datenprotokolle der

Sensoren. An der RWTH Aachen finden in einem eigens für den cube gebauten Demozentrum

umfangreiche Hard- und Softwaretests statt.

Das Gebäude mit einem Investitionsvolumen von rund 100 Millionen Euro, dessen

Namengeber seine Form ist, die Kubatur, soll bis Ende 2019 fertig sein.


Impressum

R.E. Immo GmbH

Gollenhoferstraße 51

71397 Leutenbach

Telefon: 07195 412408-0

Telefax: 07195 412408-1

E-Mail: info@re-immo.de

Web: www.re-immo.de

Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)

Registereintrag:

Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

gemäß §27 a UStG: DE147327145

Layout und Satz

Werbeagentur Werbepoesie

Dreisesselstraße 2

94161 Ruderting

Telefon: 08509 9380-155

E-Mail: info@werbepoesie.de

Web: www.werbepoesie.de

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