Immobilia 2007/04 - SVIT

April 2007, 74. Jahrgang, 

erscheint monatlich, CHF 6.– 

www.svit.ch 

Entwertung und 

Werterhaltung 

Seite 5 

Web-Plattform Druckformulare 

Seite 51 

IMEX 07 

Seite 52

E d i t o r i a l / E d i t o r i a l e 

Liebe Leserinnen, 

liebe Leser, 

liebe Mitglieder, 

mitte März fand in Cannes die MIPIM statt, 

die weltgrösste Immobilienfachmesse. 

Dieses Jahr waren Aussteller aus 74 Ländern 

und über 25 000 Teilnehmer anwesend. 

Wer sich über globale Trends und 

regionale Entwicklungen in der Immobilienwelt 

informieren will, ist in Cannes’ Palais 

des Festivals am richtigen Platz: 

– Der Bauboom im Nahen und Mittleren Osten hält nach wie vor 

an, vor allem im Tourismusbereich. In Ländern wie Dubai, Katar, 

Kuwait, Saudi-Arabien und Bahrain werden gigantische Ferienanlagen 

aus dem Boden gestampft, die in Cannes als Modell 

bestaunt werden können. 

– Nicht nur im arabischen Raum, sondern weltweit weiterhin stark 

verbreitet ist auch der Bau von luxuriösen Golf-Resorts. 

– Bei den Ausstellern haben vor allem die zentral- und osteuropäischen 

Staaten, insbesondere Russland, ihre ohnehin starke 

Präsenz nochmals verstärkt. Die meisten Projekte sind auf 

europäische Investoren ausgerichtet. Auffallend sind die 

innovativen, sehr professionellen, teilweise aber auch aggressiven 

Vermarktungsmethoden dieser Anbieter. 

– Das Argument Naturnähe gewinnt bei grossen Bauprojekten 

vermehrt an Bedeutung. Der Fantasie sind keine Grenzen 

gesetzt: Dachgärten erstrecken sich über drei Hochhäuser 

hinweg, Bäume werden in Fassaden integriert. 

– Weiterhin zählt Deutschland zu den beliebtesten Zielmärkten 

internationaler Investoren. Rund 50 Milliarden Euro wurden 2006 

in deutsche Gewerbeimmobilien gesteckt – ein Anstieg von 140 

Prozent gegenüber dem Vorjahr! Von dem Kapital stammen 33 

Milliarden Euro aus dem Ausland. 

Die MIPIM beweist: Ein Blick über die Grenzen lohnt sich – und 

erweitert manchmal sogar den eigenen Horizont. 

Care lettrici, 

cari lettori, 

cari membri, 

a metà marzo ha avuto luogo a Cannes la MIPIM, la più grande 

esposizione immobiliare a livello mondiale. Quest’anno erano 

presenti espositori di 74 nazioni con oltre 25 000 partecipanti. Chi 

vuole informarsi in merito ai trends globali o sullo sviluppo 

regionale del mondo immobiliare, al Palais des Festivals a Cannes 

troverà tutte le risposte possibili: 

– L’esplosione edilizia nel Vicino e Medio Oriente, particolarmente 

nel settore del turismo, è in continua crescita. Negli stati di 

Dubai, Katar, Kuweit, Arabia Saudita e Bahrain sono in fase di 

realizzazione gigantesche strutture turistiche, i cui modelli 

sono esposti a Cannes. 

– Non soltanto nel mondo arabo, bensì anche a livello mondiale 

sono in continuo forte aumento le realizzazioni di lussuosi Golfresorts. 

– Gli espositori del centro Europa e dell’Europa dell’est, in 

particolare la Russia, hanno rafforzato la loro già forte presenza. 

La maggior parte dei progetti è rivolta ad investitori europei. 

Saltano all’occhio i metodi innovativi, molto professionali, ma in 

parte anche aggressivi in cui questi promotori pubblicizzano i 

loro prodotti. 

– Nella realizzazione di grandi progetti viene data maggior 

attenzione all’argomento «natura». Non ci sono limiti alla 

fantasia. Giardini pensili si estendono oltre i tetti di tre grattacieli, 

mentre alberi vengono integrati nelle facciate. 

– La Germania è tutt’ora al centro dell’interesse degli investitori 

internazionali. Nel 2006 sono stati investiti ca. 50 miliardi di 

euro in immobili industriali, il che corrisponde ad una crescita 

del 140% rispetto all’anno precedente! 

33 miliardi di euro di questo capitale provengono dall’estero. 

La MIPIM conferma: un’occhiata oltre confine vale la pena – può 

ampliare in alcuni casi addirittura il proprio orizzonte 

. 

Ihr Urs Gribi 

Vostro Urs Gribi 

Offizielles Verbandsorgan des 

Schweizerischen Verbandes 

der Immobilienwirtschaft 

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I n h a l t 

Dossier 

Entwertungsproblematik 

im Wandel der Zeit 5 

Der Blickwinkel des Sachwertes 8 

Vier Irrtümer 11 

Werterhaltung 15 

Altersentwertung 18 

Ursachen von Erneuerungsdefiziten 20 

Studie des BWO 22 

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Aktuell 

Immobilienmarkt 23 

Kurzmeldungen 24 

HEV lanciert Zwillingsinitiative 25 

Jahresbericht des BWO 26 

E-Druck AG unter neuer Leitung 27 

Fluglärm 29 

Service 

Jus-News 30 

Verkauf einer Liegenschaft 32 

Facility Management 34 

Kurzmeldungen 35 

Veranstaltungshinweise 35 

Benutzungsrechte 36 

Credit Suisse «Immobilienmarkt 07» 38 

«Baublatt»-Monatsstatistik 39 

Organe, Mitgliederorganisationen 40 

Aus- und Weiterbildung 41 

Einstiegskurse und Branchenkunde KV 42 

Index 43 

Aus- und Weiterbildung 

Professioneller Immobilienverkauf 46 

Sanierung von Stockwerkeigentum 47 

Immobilien-Portfolio-Management 49 

Verbandsnachrichten 

Web-Plattform Druckformulare 51 

IMEX 07 52 

SVIT Zürich 53 

FIABCI 54 

Publireportagen 55 

Bezugsquellen-Register 61 

Titelbild: 

Renovation Seedamm Center, Pfäffikon 

Fotografie: © Ferit Kuyas 

immobilia April 2007

Dossier 

Die Entwertungsproblematik 

im Wandel der Zeit 

Daniel Conca* 

Die Frage nach der Entwertung bei Liegenschaften war in der älteren Lehre 

eng mit dem Sachwertverfahren verbunden. Bei diesem geht es darum, den 

Real- bzw. Substanzwert eines bebauten Grundstückes zu ermitteln. Abgeleitet 

vom Grundsatz, dass jegliches Baumaterial einer Alterung untersteht 

und somit an Funktionalität, Dichtheit, Aussehen usw. einbüsst, ergab sich 

der Begriff «Altersentwertung». 

Betriebswirtschaftlicher Ansatz 

Die Schweiz. Schätzungsexperten-Kammer 

SEK/SVIT hatte zusammen mit der Schweiz. 

Vereinigung der kantonalen Grundstückbewertungsexperten 

SVKG eine für die Praxis 

geeignete Wertminderungstabelle erstellt, in 

der die Wertminderung aufgrund des sog. 

wirtschaftlichen Gebäudealters ermittelt 

werden konnte 3 . Auch wurde mit einer eigenen 

Lageklassentabelle gearbeitet und der 

Landwertanteil über den Gesamtneuwert 

gerechnet. Ähnlich aber noch etwas detaillierter, 

beruhte die Zyklustheorie der Vereinigung 

der amtlichen Schätzungsexperten im 

Kanton Bern VAS, die von Canonica im Lehrbuch 

des Schweiz. Immobilienschätzer-Verbandes 

SIV prägnant dargestellt wurde 4 . 

Noch etwas detaillierter und auch unter Berücksichtigung 

der Zinseszinsen wie bei Hägi 

hat Fierz die Entwertung der Gebäude bzw. 

dessen Bestandteile im Verhältnis zu deren 

Gesamtlebensdauer aufgezeigt 5 . Hier wurde 

der Entwertungsbegriff erstmals in dieser 

Schärfe ökonomisch erfasst und der Begriff 

«Altersentwertung» endgültig verbannt. 

Ein erstes Fachbuch, das sich der Methodik 

annahm, wurde von Ross im Jahre 1875 verfasst. 

Hauptbestandteil waren Tabellen, mit 

deren Hilfe die Bestandesdauer von Bauten 

bestimmt werden konnte. Aufgrund des Gebäudealters 

liess sich die «Altersentwertung» 

problemlos ablesen. Die Tabelle ging 

von einer max. Bestandesdauer von 200 Jahren 

aus. Wir wissen, dass mit der Industrialisierung 

und der damit verbundenen Einführung 

der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre 

die Entwertungsproblematik schon alleine 

aufgrund anderer Lebenserwartungszyklen 

anderer Lösungsansätze bedurfte. Bereits 

Naegeli bezeichnete diese Altersentwertungstabellen 

als «Unsinn», denn für die Bewertung 

ist nicht das Alter, sondern der Zustand 

entscheidend und neben der technischen 

Altersentwertung ist immer auch 

die wirtschaftliche (Demodierung, Lage, Objekttyp 

etc.) zu berücksichtigen 1 . Das ist korrekt, 

doch bleibt in der Lösung von Naegeli 

– der ebenfalls mit Prozentabzügen vom 

Neubauwert arbeitete – eine doppelte Unzulänglichkeit: 

Unberücksichtigt bleibt der Ertrag, 

der das alte Gebäude weniger zu erwirtschaften 

vermag, als ein neues oder 

neuwertiges und mit der Lageklassenmethode 

wurde der Landwertanteil vom entwerteten 

Gesamtwert errechnet, so dass auch 

der Boden faktisch einer Alterung untersteht. 

Etwas genauer und moderner – nämlich 

unter Berücksichtigung des Ertragswertes 

– stellte Hägi die Altersentwertung 

dar: Einmal als lineare Abschreibung und 

dann als Abschreibung in Parabelform nach 

der Methode Ross und letztlich mittels Abschreibung 

über den Ertragswert mit der 

Formel Ertragswert = Nettoertrag p.a. x Barwert 

während der Zinsperiode (Restnutzungsdauer). 

2 

Neu an dieser Entwertungstheorie war der 

betriebswirtschaftliche Ansatz: So gesehen 

darf eine Investition nicht höher ausfallen, 

als sich aus der Summe der diskontierten 

jährlichen Nettoerlöse über die gesamte 

Nutzungsdauer ergibt. Die Substanz alleine 

generiert daher keinen «eigenen» Wert, sondern 

nur das Leistungspotenzial der Baute 

und des Bodens repräsentiert den eigentlichen 

Substanzwert. Bei Altbauten gilt daher 

korrekterweise folgendes: «Der Restwert 

eines alten Vermögensbestandteils hängt 

von der Einschätzung seiner zukünftigen 

Leistungsfähigkeit im Verhältnis zur Leistungsfähigkeit 

seiner Reproduktion ab.» 6 Zu 

relativieren ist diese Aussage dahingehend, 

als das Leistungspotenzial einer Baute auch 

immer im Kontext zu seinem Standort zu betrachten 

ist. Und hier gilt folgende Überlegung 

einzubeziehen: Der Substanzwert besteht 

aus dem Wert der Bauten und dem 

Land. Aufgrund des fortgeschrittenen Siedlungsbaus 

in unserem Land darf davon ausgegangen 

werden, dass sich die Standortqualität 

eines zentral gelegenen Grundstückes 

nur marginal verändert 7 . Das Grundstück 

büsst demnach sein Leistungspotenzial in 


Dossier 

der Regel nicht ein. Anders die Bauten: Diese 

können eine Leistungseinbusse erfahren, die 

aber – weil Grund und Boden (landwirtschaftliche 

Grundstücke ausgenommen) keiner 

beschränkten Nutzungsdauer unterliegen 

und nicht altern – nur temporär ist, d. h. 

bis zum Abbruch. Mit einem Neubau kann 

das volle Leistungspotenzial des Grundstückes 

wieder ausgeschöpft werden. Das heisst 

nichts anderes, als dass sich der Substanzwert 

eines Grundstückes aus dem Barwert 

über die verbleibende Nutzungsdauer und 

dem Wert des Landes nach Abbruch der Bauten 

und der damit verbundenen uneingeschränkten 

(Neu)Nutzung zusammensetzt. In 

der Schweiz ist ein Abbruch infolge der hohen 

Materialqualität und der strengen bauund 

planungsrechtlichen Rahmenbedingungen 

eine Ultima ratio, die selten vorkommt. 

Anstelle des Abbruches steht die 

Sanierung, d. h. die Ersatzvornahme von Gebäudeteilen, 

die – und das bleibt unbestritten 

– infolge des Zeitverlaufs immer einmal 

anstehen wird 8 . Der Renovationsbedarf lässt 

sich also beheben und die Liegenschaft immer 

wieder in einen «Quasi-Neuzustand» 

versetzen 9 . 

Berücksichtigung der Auswirkungen 

auf den Cashflow 

Aus dem ökonomischen Ansatz, der bei Fierz 

in seiner jüngsten Auflage nochmals verfeinert 

und unter Berücksichtigung der Folgen 

auf den Cashflow einer Liegenschaft 

methodisch ausgereift dargestellt wird, ergeben 

sich also für die Entwertung folgende 

Prämissen 10 : 

1. Kein Substanzwert ohne Leistungsvermögen 

bzw. wo keine Nutzung ist besteht 

auch kein Wert. 

2. Ein reduziertes Leistungsvermögen ergibt 

auch ein reduziertes Nutzungspotenzial; 

dieses Leistungsvermögen ergibt sich aus 

dem Vergleich des künftig noch bestehenden 

Nutzungspotenziales zur Leistung 

eines reproduzierten und somit neuwertigen 

Teils. Das Alter bzw. wie lange der alte 

Gebäudeteil bereits eine Leistung/Nutzen 

erbracht hat, ist demzufolge unerheblich. 

3. Eine Entwertung ergibt sich auch durch 

das Näherrücken von Instandsetzungsarbeiten, 

d. h. es ist aufgrund des Zustandes 

zu beurteilen, wann die nächste Renovation 

zu erfolgen hat. Die Entwertung 

entspricht dann der gegenüber einem reproduzierten 

und damit neuwertigen Teil 

kürzeren Renovationsfrist. Beziffert wird 

dies mit der Fondsrechnung bzw. den aufgelaufenen 

Rückstellungen für zu tätigende 

Instandsetzungsarbeiten. 

Was bleibt ist die Frage nach den Auswirkungen 

auf den Landwert. Sie bleiben unverändert: 

Boden hat soviel Wert, wie aus diesem 

Nutzen gezogen werden kann. Besteht 

ein dauernder Verlust an Nutzungspotenzial 

z. B. durch Veränderung von Standortfaktoren 

und/oder bauund planungsrechtlichen 

Auflagen, so schlägt dies auch auf den 

Landwert durch. Andernfalls bildet der Landwert 

das Residuum zwischen dem Wert der 

Gesamtanlage und dem Wert der Gebäude 

bei nachhaltiger Nutzung. 

Praxis und Lehre haben die Entwertungsfrage 

also methodisch weiter entwickelt; die 

Aufgabe wird lösbar. Und wie, das sollen die 

nachfolgenden Beiträge veranschaulichen. 

Eines zeigt die jüngste Auseinandersetzung 

mit der Theorie der Entwertung einmal mehr: 

Der Real- bzw. Substanzwert bleibt ein wichtiger 

Wertansatz und zwar nicht nur bei der 

Bewertung von Eigenheimen und Baurechtsgrundstücken, 

sondern generell ermöglicht 

nur das Sachwertverfahren eine diesbezügliche 

genaue und für die Frage nach dem 

nachhaltigen Mietertrag wichtige Analyse 

bei der Bewertung von Immobilien 11 . 

* Daniel Conca, lic. iur. / dipl. Immobilien- 

Treuhänder, ist bei der reflecta ag, Management – 

Projekte – Recht, einer Beratungsfirma mit Fokus 

Immobilien in Bern tätig und Präsident der 

Schweiz. Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT 

1 Naegeli Wolfgang/Wenger Heinz, Der Liegenschaftenschätzer, 

4. Aufl., Zürich 1997, S. 19 ff. Diese 

Darstellung findet sich jedoch bereits in früheren 

Auflagen. 

2 Hägi Adolf, Die Bewertung von Liegenschaften, 

6. Aufl., Zürich 1971, S. 100 f. 

3 SEK/SVIT/SVKG, Schweiz. Schätzerhandbuch 2005, 

Chur 2005, S. 250. Eine Tabelle, die sich ebenfalls 

bereits in früheren Auflagen fand. 

4 Canonica Francesco, SIV-Schätzerlehrgang 

Grundwissen, Bern 2000, S. 109. 

5 Fierz Kaspar, Wert und Zins bei Immobilien, 

4. Aufl., Zürich 2001, S. 129 ff. 

6 Fierz, Wert und Zins, S. 138. Dabei ist für Wohnbauten 

mit einer geringeren Leistungsentwertung zu 

rechnen; Gewerbe- oder Fabrikbauten dagegen, 

erleiden u. U. eine sehr hohe Entwertung. Als Beispiel 

aus meiner Praxis sei hier eine Papierfabrik genannt, 

deren Gebäudewert über CHF 300 Mio. beträgt, das 

Leistungspotenzial bei allfälliger Schliessung der 

Fabrik und damit verbundener Alternativnutzung auf 

unter CHF 20 Mio. sinken würde. 

7 Aufgrund der gesellschaftspolitischen Entwicklung 

(z. B. Urbanisierung) und den damit 

verbundenen städtebaulichen Massnahmen sind 

auch in peripheren Lagen keine grossen 

Veränderungen zu erwarten, was im Einzelfall 

abzuschätzen ist. 

8 Hier wähle ich bewusst das Wort Zeitverlauf und 

nicht Alter, weil dieser Begriff die Marktmechanismen 

mit einbezieht (Trends z. B. unterliegen keiner 

Alterung i.e.S., aber sie ändern mit der Zeit). 

9 Dies gilt u. U. nicht für alle Gebäudeteile. Zwar altert 

der Rohbau nicht gleich schnell wie z. B. die der 

Witterung ausgesetzte Aussenhülle, doch ist damit 

nicht gesagt, dass dies auch im wirtschaftlichen 

Sinne gilt (vgl. Geschäftsliegenschaften, deren Mall 

alle paar Jahre erneuert wird, oder demodierte 

Grundrisse bei Mehrfamilienhäusern usw.) 

10 Fierz Kaspar, Der Schweizer Immobilienwert, 

5. Aufl. (mit Neunennung), Zürich 2005, S. 179 ff. 

11 Fierz, Schweizer Immobilienwert, S. 184 in fine 

und Fn 9; Schätzerhandbuch, S. 53. 

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Dossier 

Wertverminderung aus dem 

Blickwinkel des Sachwertes 

Urs W. Huggel* 

Die Berechnung des Sachwertes stellt nach wie vor eine wichtige Aufgabe 

bei der Bewertung von Liegenschaften aller Art dar. So bietet sich doch mit 

dessen Berechnung oftmals die einzige Möglichkeit, einen Ertragswert aus 

einer anderen Blickrichtung zu beurteilen und zu überprüfen. 

nur dann eine Entwertung 1. Art vorliegt, 

wenn diese nicht durch übliche, bauliche 

Massnahmen behoben werden kann (z. B. 

Sanierung, Umnutzung etc.). 

Eine Sachwertberechnung, die ihres Namens 

jedoch würdig ist und somit einen konkreten 

Vergleich mit dem Ertragswert zulässt, stellt 

bei der Berechnung höhere Anforderungen 

an den versierten Experten. Nebst der richtigen 

Ermittlung der Neubaukosten und der 

Bewertung des Landwertes, bei der sich die 

Lageklassenmethode oder das Strukturzahlsystem 

in weiten Kreisen etablieren konnten, 

steht und fällt die Berechnung des Sachwertes 

in aller Regel mit der richtigen Ermittlung 

der Entwertung. 

Die Entwertung einer Liegenschaft kann jedoch 

unterschiedliche Ursachen haben. Unter 

Experten ist man sich einig, dass sich 

eine Wertminderung zum einen infolge verminderter 

Wirtschaftlichkeit (z. B. Demodierung) 

einstellen kann und zum anderen praktisch 

immer eine Wertminderung aufgrund 

der natürlichen Alterung und Abnützung an 

den Gebäuden besteht. K. Fierz bezeichnet 

diese zwei Arten der Entwertung in seiner 

neusten Ausgabe «Der Schweizer Immobilienwert» 

mit den neutralen Begriffen Entwertung 

1. Art und Entwertung 2. Art, die in den 

nachfolgenden Erläuterungen ebenso verwendet 

werden. 

Nutzen haben, können keinen Ertrag einbringen 

und sind daher wertlos bzw. abzuschreiben. 

Die Feststellung dieser Entwertungsart erfolgt 

durch eine direkte Gegenüberstellung 

von Sachwert und Ertragswert. Wird bei diesem 

Vergleich eine grössere Differenz (ca. > 

10%) festgestellt, so muss diese zwingend 

ergründet werden. Im Konkreten heisst dies, 

dass die Berechnungen beider Methoden 

mitsamt den eingesetzten Parametern genaustens 

zu überprüfen sind. Erst wenn sicher 

festgestellt wurde, dass beide Berechnungen 

soweit richtig sind, darf davon ausgegangen 

werden, dass eine Entwertung 

1. Art bzw. ein nachhaltiger Verlust an Nutzungspotenzial 

vorliegen muss, der anschliessend 

beim Sachwert in Abzug zu bringen 

ist. Hierbei ist es die Pflicht des Experten, 

diese Entwertung 1. Art präzise zu 

ergründen und entsprechend zu kommentieren. 

Dabei gilt es strikte zu beachten, dass 

Entwertung Wohnhaus 

Entwertung 2. Art 

Bei der Berechnung der Entwertung 2. Art 

geht es darum festzustellen, welchen Wertverlust 

ein Gebäude aufgrund der natürlichen 

Alterung und Abnützung gegenüber 

einem gleichen, neuwertigen Gebäude aufweist. 

Diese Art der Entwertung, die in der 

klassischen Lehre häufig mit dem unglücklichen 

Namen «Altersentwertung» bezeichnet 

und anhand von so genannten «Altersentwertungstabellen» 

ermittelt wird, kann finanzmathematisch 

wesentlich genauer ermittelt 

werden. 

Dazu wird der geschätzte Neubauwert vorzugsweise 

anhand von statistisch ermittelten 

Prozentwerten (%-NW) in sinnvolle 

Bauteilgruppen (Bauteilw.) aufgeteilt. Wird 

nun zu jeder Bauteilgruppe die entsprechende 

durchschnittliche Gesamtlebensdauer 

(gLD) ermittelt, so kann mittels des 

Rentenendwertfaktors die jährlich nötige 

Einlage (jähr. RB) in einen theoretischen Erneuerungsfond 

berechnet werden, durch 

Entwertung 1. Art 

Unter der Entwertung 1. Art wird eine Wertminderung 

aufgrund einer nachhaltigen, 

wirtschaftlichen Verschlechterung verstanden. 

Diese wiederum kann verschiedene Ursachen 

haben: So ist es möglich, dass sich 

ein wirtschaftliches Umfeld derart verändert 

hat, dass Liegenschaften nicht mehr für den 

Zweck, für welchen sie gebaut wurden, verwendet 

werden können, dass Objekte 

schlichtweg unwirtschaftlich erstellt wurden 

oder dass Renditeliegenschaften an einem 

wirtschaftlich ungünstigen Standort erstellt 

wurden u. a. m. Eine Entwertung 1. Art besteht 

also überall da, wo Gebäude oder Bauteile 

aus ihrem Ertrag die vorhandene Bausubstanz 

(getätigte Investitionen) nachhaltig 

nicht oder nicht mehr zu verzinsen imstande 

sind. Gebäude oder Teile davon, die keinen 


Dossier 

dessen geäufnete Summe sich nach Ablauf 

der durchschnittlichen Gesamtlebensdauer 

die jeweilige Bauteilgruppe erneuern liesse. 

Wird nun in einem weiteren Schritt die Restnutzungsdauer 

(gRD) der Bauteilgruppen abgeschätzt, 

so kann jetzt mit dem Rentenendwertfaktor 

über die abgelaufene Nutzungsdauer 

(gLG – gRD) jener Betrag berechnet 

werden, der sich zum Bewertungsstichtag 

bereits im theoretischen Erneuerungsfonds 

befinden müsste (Entwertung). Die gesamte 

Summe, die sich zum Bewertungsstichtag in 

diesem Erneuerungsfonds befinden sollte, 

entspricht also genau dem Betrag, der rechnerisch 

aufgewendet werden müsste, um 

die betreffende Liegenschaft wiederum in 

ihren Neuzustand zurück zu versetzen. Somit 

beläuft sich dieser Betrag präzise auf 

jene Kosten, um die sich der Wert eines 

Objektes aufgrund seiner natürlichen Alterung 

und Abnützung gegenüber einem gleichen, 

neuwertigen entwertet hat: Die Entwertung 

2. Art. 

Bild 1: Entwertung ohne Unterhalt und Sanierung 

Visualisiert man diese theoretische Entwertung 

2. Art anhand eines einfachen Beispiels 

(Fünffamilienhaus) und stellt man dabei die 

theoretische Entwertung einmal so dar, wie 

wenn das Objekt nach seiner Erstellung nie 

mehr unterhalten (saniert) würde (Bild 1) 

und einmal so, wie wenn dieses Objekt theoretisch 

laufend (bestmöglich) unterhalten 

würde (Bild 2), so ergibt sich grafisch jener 

Bereich (Bild 3), in welchem sich der Wert 

der Liegenschaft unabhängig von erfolgten 

oder nötigen Sanierungen im Laufe der Zeit 

befinden muss. 

Vergleicht man nun diese Fläche mit der adäquaten 

Fläche gängiger Altersentwertungstabellen 

(im Beispiel jene aus dem Buch «Das 

Schweizerische Schätzerhandbuch 2005»), 

so kann man eindrücklich feststellen, dass 

die Entwertung anhand der Altersentwertungstabelle 

in den ersten 30 Jahren mit 

grösster Wahrscheinlichkeit zu gering ausfällt. 

Im nachfolgenden Zeitraum von ca. 30 

bis ca. 70 Jahren kann der Grafik entnommen 

werden, dass die Entwertung, über die 

Tabelle berechnet, nur dann stimmen kann, 

wenn die tatsächliche Entwertung nicht unterhalb 

einer linearen Abschreibung liegt. 

Und ab etwa 70 Jahren kann eine Entwertung 

mittels Altersentwertungstabelle berechnet, 

sogar zu hoch ausfallen. 

Bild 2: Entwertung bei laufendem Unterhalt 

Mit dieser Betrachtung kann also einer Berechnung 

der Entwertung 2. Art aufgrund 

einer so genannten Altersentwertungstabel- 

Bild 3: Bereich des möglichen Liegenschaftswertes

Dossier 

Fazit 

Die Ermittlung der Entwertung ist eine nicht 

zu unterschätzende Aufgabe bei der Berechnung 

des Sachwertes. Anhand einer klaren 

Unterscheidung zwischen Entwertung 1. Art 

und Entwertung 2. Art sowie der finanzmathematischen 

Berechnungsmöglichkeiten 

zur Bestimmung derselben ist es jedoch 

durchaus möglich, diese in einer genügenden 

Qualität in den Griff zu bekommen 

und dadurch zu einem Sachwert zu gelangen, 

der diesem Namen durchaus gerecht 

werden kann. 

Literaturnachweis 

«Der Schweizer Immobilienwert» 2005, 

Kaspar Fierz 

«Das Schweizerische Schätzerhandbuch» 

2005, SVKG, SEK/SVIT 

le eine gewisse Willkür nicht abgesprochen 

werden. Dass bei deren Anwendung manchmal 

dennoch richtige Werte resultieren, ist 

somit wohl eher auf eine jahrelange Erfahrung 

des Experten als auf eine präzise Methode 

zurückzuführen. 

* Urs W. Huggel, Geschäftsleiter des Architekturund 

Planungsbüros Huggel Plan AG in Burgdorf, 

Immobilienschätzer mit eidg. FA und Mitglied der 

Schweiz. Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT 

sowie Dozent für Bewertungslehre an verschiedenen 

Lehrgängen der realis. 

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10 immobilia April 2007

Dossier 

Vier Irrtümer 

Die Auswirkungen der Entwertung 

auf die Ertragswerte 

Daniel Lehmann* 

Die Entwertung wurde im Bewertungswesen Jahrzehnte lang nur in der Realwertschätzung 

beachtet. Beim Ertragswert war die Frage der Entwertung 

schlicht kein Thema. Mit dem Aufkommen der Barwert- und der DCF-Rechnung 

hielten genau kalkulierte Wertkorrekturen für künftige Erneuerungen 

erstmals Einzug in die Ertragswerte. Nicht zuletzt die Tatsache, dass die Entwertungsfrage 

lange Zeit von den Experten nicht mit der notwendigen Sorgfalt 

behandelt wurde, hat zum Siegeszug der DCF-Rechnung beigetragen. 

Irrtum Nr. 1: «Gebäude werden nach 

Erreichen der Gesamtlebensdauer 

abgebrochen und durch einen Neubau 

ersetzt.» 

In der älteren Fachliteratur wird jeder Bewertung 

eine Gesamtlebensdauer der Gebäude 

zu Grunde gelegt. Nach Erreichen 

dieses Alters soll das Gebäude abgebrochen 

und durch einen Neubau ersetzt werden. Als 

diese Fachbücher verfasst wurden, war dies 

tatsächlich noch das normale Schicksal 

eines Hochbaus. Der Fortschritt der Bautechnik 

und die städtebaulichen Wertvorstellungen 

führten dazu, dass neuere Bauten 

ihren Vorgängern immer überlegen waren. 

Sie standen an attraktiveren Lagen, boten 

fortschrittlichere Bautechnik, mehr Komfort 

und Prestige und warfen deshalb auch höhere 

Erträge ab als Altbauten. Dabei muss 

man sich in Erinnerung rufen, was vor rund 

fünfzig Jahren «attraktivere Lage» hiess: Erschliessung 

mit breiten Strassen, unbenamentlich 

alte Wohnhäuser in den Stadtquartieren 

ihre begeisterten Bewohner aus 

der oberen Mittelschicht und erzielen entsprechend 

hohe Marktwerte. Ihre Bauweise 

und ihr Stil entsprechen dem urbanen Wohntyp, 

Neubauten können diese Qualitäten oft 

nicht bieten. Diese Altbauten weisen denn in 

der Regel kaum geringere Erträge bzw. Verkaufspreise 

auf als Neubauten an vergleichbarer 

Lage. 

Der klassischen Bewertungsmethodik zu 

Grunde gelegte Annahmen haben mit den 

Veränderungen der Immobilienmärkte ihre 

allgemeine Gültigkeit verloren. Sie sollen im 

Folgenden etwas provozierend als «Irrtum» 

bezeichnet und näher untersucht werden. 

Welches ist hier das 

nächste Objekt, das 

abgebrochen wird 

und welches lässt 

sich besser 

vermieten? 

schränkte Parkierungsmöglichkeiten, periphere 

Lage im Grünen. Das war die Zeit, als 

man Tramlinien still legte mit der Begründung, 

sie behinderten den Verkehr (heute 

baut man sie wieder, am deutlichsten zu beobachten 

in Genf und in zahlreichen französischen 

Städten). Die Stadtzentren waren 

dicht genutzt, ohne Grünraum, mit engen 

Gassen und wenig Privatsphäre vor allem 

durch die Unterschicht bewohnt. Sie waren 

belastet mit Verkehr und Gewerbebetrieben. 

Wer es sich leisten konnte, wohnte vor der 

Stadt im Grünen und fuhr mit dem Auto in 

die Stadt zur Arbeit. 

Heute ist die Situation aber grundsätzlich 

anders. Nach der autogerechten Stadt der 

Sechzigerjahre kamen laufend neue Anforderungen 

auf die Städte zu und steigerten 

deren Attraktivität: die soziale Stadt in den 

Siebzigerjahren, die grüne Stadt in den 

Achtzigern, die wirtschaftsfreundliche Stadt 

in der Krise der Neunzigerjahre, die Stadt 

als Erlebniswelt in jüngster Vergangenheit. 

Schon vor Jahren begann die Rückbesinnung 

auf die Qualitäten der Zentrumslagen, gerade 

auch für das Wohnen. Neben den Industriebrachen, 

die zu neuem Leben als urbane, 

trendige Wohnzentren erwachten, finden 

Aus heutiger Sicht ist es deshalb mehr als 

fraglich, ob die Gebäude unserer Städte das 

Schicksal ihrer Vorgänger teilen und irgendwann 

abgebrochen werden. Dazu kommt, 

dass die aufgesplitterte Eigentümerstruktur, 

die sich mit der Wiedereinführung des Stockwerkeigentums 

Mitte der Sechzigerjahre 

auszubreiten begann, Neubauten nahezu 

verunmöglicht. Man denke beispielsweise 

an die Stadtquartiere aus der Zeit um 1900, 

wo ganze Strassenzüge als Blockrandbebauungen 

einheitlich gestaltet sind und heute 

aufgeteilt in Stockwerkeigentum kaum eine 

über ein ganzes Gebäude, geschweige denn 

über mehrere Grundstücke reichende Planung 

erlauben. Ein Abbruch eines einzelnen 

Gebäudes aus dem Ensemble hinaus kann 

aus heutiger Sicht als unwahrscheinlich bezeichnet 

werden, nicht nur aus der Sicht der 

Denkmalpflege. Man will heute in den alten, 

charaktervollen Gebäuden wohnen und liebt 

den Charme der Wohnungen aus der Gründerzeit. 

Aber auch auf dem Land, wo die oben aufgeführten 

Überlegungen weniger Gewicht haben, 

werden kaum Gebäude abgebrochen, 

um einem Ersatzbau zu weichen, nur sind 

hier die Gründe ganz andere. Der Hauptgrund 

ist der, dass sich ein Abbruch nämlich 

in den seltensten Fällen wirtschaftlich rechtfertigen 

lässt, weil der Rohbau 1 in aller Regel 

nach einer Renovation der übrigen Bauteile 

seine Funktion noch für viele Jahre zu 

erfüllen im Stande ist. Der Wert des Rohbau 

1, der rund 35% der Baukosten ausmacht, 

wird durch einen Abbruch vernichtet. Die 

Steigerung des Landwertes, welche mit dem 

Neubau beispielsweise durch eine bessere 

Ausnützung realisiert werden kann, muss 

mindestens dem Wert des Rohbau 1 entsprechen, 

bevor sich der Abbruch rechnet. 

immobilia April 2007 11

Dossier 

An schlechten Lagen muss der Landwertzuwachs 

durch den Neubau im Verhältnis zu 

den Baukosten viel grösser sein als an guten 

Lagen, weil die Baukosten kaum lageabhängig 

sind, der Landwert hingegen extrem. 

Aus obiger Argumentation lässt sich folgender 

Schluss ziehen: Bestehende Gebäude 

werden heute nicht mehr abgebrochen 

und durch Neubauten ersetzt, sondern renoviert. 

Es gibt zahlreiche Beispiele, wo bereits 

mehrere Renovationen am selben Rohbau 

vorgenommen wurden und weitere Renovationen 

folgen werden. 

Irrtum Nr. 2: «Ältere Gebäude werfen 

geringere Mieterträge ab als neuere.» 

In der klassischen Bewertungslehre wird der 

nachhaltig erzielbare Mietertrag in die Ertragswertrechnung 

eingesetzt, der dem 

Komfort und dem Ausbaustandard der Wohnung 

zum Bewertungszeitpunkt entspricht. 

Ist beispielsweise eine Wohnung noch mit 

einer einfachen, alten Küche ausgerüstet, 

wird ein entsprechend reduzierter Mietwert, 

verglichen mit einer Wohnung mit neuer Küche, 

eingesetzt. Es ist ja tatsächlich so, dass 

die Wohnung mit der älteren Küche weniger 

Ertrag abwirft. Nur ist dies ein zeitlich befristetes 

Problem. Sobald nämlich die Küche 

ersetzt ist, steigt auch der Ertrag. Das Einsetzen 

des tieferen Ertrages erfüllt daher die 

Voraussetzung nicht, wonach nur nachhaltige 

Verhältnisse kapitalisiert werden dürfen. 

Diese grundsätzlich plausible Frage baulich 

bedingter Mindererträge straft aber gerade 

an den guten Lagen die Praxis Lügen: Oft erzielen 

die Wohnungen unabhängig ihres 

Komfort- und Ausbaustandards gleich hohe 

Mieten, also sowohl die Wohnung mit der alten 

Küche wie diejenige mit der neuen Küche 

weisen am Markt gleiche Mieterträge 

auf. Den Mietern an guten Lagen ist nämlich 

der Jahrgang der Küche in der Regel egal, sie 

muss nur funktionstüchtig sein und gefallen. 

Je nach Zeitgeschmack und Mietersegment 

kann die alte Küche mit Glasschublädchen 

sogar beliebter sein als eine «zeitgemässe» 

Normküche. 

Die beobachteten tieferen Mieterträge alter 

Wohnungen sind oft nicht baulich, sondern 

mietrechtlich begründet. In der Praxis verlieren 

nämlich Wohnungen ohne indexierten 

Mietvertrag mit den Jahren langsam die Ertragskraft, 

weil die mietrechtlichen Anpassungsmöglichkeiten 

die Teuerung nicht vollumfänglich 

auszugleichen vermögen. Die 

tieferen Mieten alter Wohnungen sind darum 

vielmehr eine Folge des Mietrechts bzw. 

langjähriger Mietverhältnisse als dass der 

Markt für gealterte Objekte grundsätzlich 

weniger Ertrag ermöglichen würde. 

Damit ist es nicht mehr so, dass ein Altbau 

im Vergleich zum Neubau kontinuierlich tiefere 

Mieten erzielt, bis er abgebrochen wird. 

Er erzielt in der Regel höchstens über eine 

begrenzte Dauer tiefere Mieten, nämlich immer 

gegen das Ende eines Erneuerungszyklus, 

um nach der Renovation (meistens mit 

neuen Mietern) wieder die volle Ertragskraft 

aufzuweisen. Mit dem Alter des Gebäudes 

hat diese Ertragsschwankung aber gar nichts 

zu tun, sondern allein mit der Frage, wann 

die nächste Erneuerung fällig ist und um wie 

viel die Mieten angepasst werden können. 

Mietwerte sind darum immer nachhaltig in 

die Ertragswertrechnung einzusetzen. Nachhaltig 

heisst, im erneuerten Zustand. Der Bewertungsexperte 

muss die Mietwertschätzung 

«neuwertig renoviert» vornehmen. Für 

die verbleibenden Jahre bis zur nächsten Erneuerung 

ist allenfalls ein temporärer Mindernutzen 

zu berechnen. Es sind die Mietwerte 

einzusetzen, die das alte Gebäude 

nach der Renovation zu erzielen vermag. 

Sämtliche Mängel, die sich auch mit einer 

Renovation nicht beheben lassen, sind bei 

der Schätzung des Mietwertes zu berücksichtigen, 

wie fehlender Aufzug, unattraktiver 

Grundriss, schlechte Schall- und Wärmedämmung 

und dergleichen. Keinesfalls 

darf «neuwertig gedacht» falsch verstanden 

und Mietwerte von Neubauten eingesetzt 

werden. Mit «neuwertig gedacht» sollen nur 

alle Elemente, die zeitlich befristet sind und 

die Nachhaltigkeit stören, eliminiert werden. 

Irrtum Nr. 3: «Die Kosten für Renovationen 

sind im Zuschlag vollumfänglich 

berücksichtigt.» 

Unbestritten ist die Tatsache, dass jährliche 

Rückstellungen für künftige Renovationen in 

der Ertragswertrechnung zu berücksichtigen 

sind. Beim klassischen Ertragswert wird dafür 

ein Zuschlag im Kapitalisierungssatz gewählt, 

der bei 0,5 bis 1 Prozentpunkten liegt 1 . 

Bisher wurde dieser Zuschlag mehr oder weniger 

willkürlich geschätzt. Seit einiger Zeit 

wird er oft berechnet, indem ein Renovationszyklus 

und ein Renovationsanteil angenommen 

werden und daraus die nötige jährliche 

Rückstellung mittels Rentenrechnung 

bestimmt wird. Beide Verfahren setzen voraus, 

dass der gesamte Renovationszyklus 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Dossier 

zur Verfügung steht, um aus den Rückstellungen 

die Kosten der Renovation anzusparen. 

Steht ein Objekt jedoch kurz vor einer 

Renovation, reichen die Rückstellungen für 

die verbleibenden Jahre bis zur Renovation 

nicht mehr aus, um deren Kosten anzusparen. 

Hier ist zusätzlich der Renovationsaufwand 

vom Wert zu subtrahieren. In der klassischen 

Lehre wird dies nach erfolgter Gewichtung 

als «aufgestauter Unterhalt» 

subtrahiert. 

Die meisten Gebäude sind aber weder neu 

oder soeben renoviert worden, noch stehen 

sie unmittelbar vor einer Renovation. Meistens 

zeigen sie sich in irgendeinem Zwischenstand, 

der sich erst noch von Bauteil 

zu Bauteil unterscheidet. Trotzdem kann es 

ja nicht ohne Einfluss bleiben, ob der nächste 

Ersatz beispielsweise des Heizkessels in 

fünf oder in fünfzehn Jahren fällig wird. In 

den jährlich zurückgestellten Beträgen ist 

nämlich auch ein Anteil für den Heizkessel 

enthalten, damit er alle zwanzig Jahre ersetzt 

werden kann. Es besteht aber ein Unterschied, 

ob dieser Anteil über die gesamte 

Lebensdauer des Heizkessels von zwanzig 

Jahren zurückgestellt werden kann oder ob 

dazu nur noch fünf Jahre zur Verfügung stehen. 

Daraus lässt sich folgern, dass zwar jährliche 

Rückstellungen für künftige Erneuerungen 

in der Ertragswertrechnung berücksichtigt 

sind. Es wird aber von Neubauten 

oder neuwertig renovierten Bauten ausgegangen, 

es wird vorausgesetzt, dass der 

gesamte Ersatzzyklus zum Sparen zur Verfügung 

steht. 

Irrtum Nr. 4: «Renovationen können 

durch die Erhöhung der Mieten 

finanziert werden.» 

Mietrechtlich dürfen Mieten nur erhöht werden, 

wenn Wert vermehrende Investitionen 

des Vermieters getätigt werden. Mit nur 

Wert erhaltenden Renovationen ist grundsätzlich 

keine Ertragssteigerung möglich. 

Hingegen können bei umfassenden Gesamtsanierungen 

bis zu 70% der Investitionen auf 

die Mieten überwälzt werden, obschon der 

Anteil der Wert vermehrenden Investitionen 

in solchen Fällen deutlich tiefer liegt. Folglich 

wäre obige Aussage nicht ein Irrtum, 

sondern richtig. Nun gilt es aber zu differenzieren. 

Bei der vollen Ausschöpfung der Erhöhungsmöglichkeiten 

darf nicht ausser 

acht gelassen werden, dass schlussendlich 

der Markt entscheidet, ob ein Objekt vermietet 

werden kann oder ob nicht bei vollum- 

fänglicher Überwälzung auf die Mieten Leerstände 

drohen. 

In der Praxis gibt es zahlreiche Beispiele, wo 

die Mieten keine weitere Steigerung zulassen, 

selbst nach Renovationen nicht. Genannt 

sei hier ein 30-jähriges Gebäude von 

schlechter Bauqualität, bei welchem die 

Fenster, das Flachdach, die Fassaden, die 

Elektroeinzelspeicher und die Bodenbeläge 

renoviert bzw. ersetzt werden müssen. Alle 

diese Aufwendungen haben keinen Mehrertrag 

zur Folge, die Mieten sind vor und nach 

der Renovation gleich. Eine Ankündigung einer 

Mietzinserhöhung könnte sich sogar als 

Bumerang erweisen, nämlich dann, wenn 

der Vertrag noch auf einem hohen Hypothekarzinssatz 

beruht und nie angepasst wurde. 

Will ein Eigentümer die Erneuerungskosten 

über zusätzliche Erträge finanzieren, so ist 

das bei geeigneten Voraussetzungen nicht 

ausgeschlossen: Er muss eine umfassende 

Gesamtsanierung vornehmen und die Mieterträge 

müssen gegenüber den nachhaltig 

erzielbaren Mietwerten ein Erhöhungspotenzial 

aufweisen. Aber auch so kann er meistens 

nur einen Anteil der Erneuerungskosten 

finanzieren. Ein beträchtlicher Anteil der 

Kosten bleibt ungedeckt. 

Daraus folgt die Erkenntnis, dass Renovationen 

nur in seltenen Spezialfällen vollumfänglich 

durch Mietzinserhöhungen gedeckt 

werden können. Im Normalfall sind die gebildeten 

Rückstellungen für Renovationen einzusetzen. 

Diese Rückstellungen vergangener 

Jahre müssten in einem Erneuerungsfonds 

liegen. 

Die Berücksichtigung der Entwertung 

in den Ertragswertrechnungen 

Unter dem Begriff der Ertragswertrechnung 

werden alle Ertragswertmethoden verstanden, 

also die klassische Brutto-Ertragskapitalisierung, 

die Nettokapitalisierung, die Barwert- 

und die DCF-Methode. 

Das wichtigste Gebot bei der Rentenkapitalisierung 

ist die Nachhaltigkeit der Zahlungsströme. 

Und weil alle Ertragswertmethoden 

auf der Rentenkapitalisierung beruhen, auch 

die DCF-Rechnung spätestens beim Residualwert, 

gilt grundsätzlich: 

– die Mietwerte sind im erneuerten Zustand 

(neuwertig gedacht) in die Ertragswertrechnung 

einzusetzen (bei DCF spätestens 

ab Residualwert); 

– ein Verlust an Nutzungspotenzial (Entwertung 

erster Art) braucht in der Ertragswertrechnung 

nicht bestimmt zu 

werden. Weil ja nur die nachhaltig erzielbaren 

Erträge eingesetzt werden, ist ein 

allfällig vorhandener Verlust schon verrechnet. 

Die Ertragswertrechnung hilft 

aber, wenn sie der Substanzwertrechnung 

gegenüber gestellt wird, den Verlust 

zu beziffern; 

– der Stand des Erneuerungsfonds (Entwertung 

zweiter Art) ist ausser vom verbesserten 

Barwert von allen Ertragswerten 

zu subtrahieren (Vorbehalt DCF siehe unten); 

– allfällige temporäre Mindererträge sind 

ausser bei DCF zu subtrahieren. 

In einem DCF-Modell können die Schwankungen 

der Erträge als auch die Investitionen 

natürlich transparent aufgezeigt werden. Die 

Schwierigkeit stellt sich aber dann, wenn 

der präzise Prognosehorizont nur zehn Jahre 

abbildet und eine wesentliche Investition im 

Jahr zwölf anfällt. An der Genauigkeit, wie 

ein DCF-Modell mit dieser Frage umgeht, 

trennt sich die Spreu vom Weizen. Nach wie 

vor zu viele DCF-Tabellen wechseln zu leichtfertig 

und zu undifferenziert vom präzisen 

Prognosehorizont in den Residualwert. 

* Daniel Lehmann, dipl. Architekt HTL, Immobilienschätzer 

mit eidg. FA, Inhaber Architekturbüro 

Daniel Lehmann in Bern, Vorstandsmitglied der 

Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer 

SEK-SVIT, Dozent für Bewertungslehre an 

verschiedenen Lehrgängen der realis. 

1 Beispielsweise Schätzerhandbuch SVKG/SEK-SVIT, 

Tabelle 24. 

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Dossier 

Werterhaltung 

Neubauen statt Sanieren? 

Walter Ott* 

Die Erneuerung des Wohnbaubestandes hinkt in der Schweiz hinter der Bestandesalterung 

nach. Die Folge ist, dass ein steigender Anteil des Wohnraums 

den heutigen und den künftigen Ansprüchen nicht mehr genügt. Instandsetzungen, 

Teilsanierungen oder sanftes Renovieren genügen oft 

nicht, diesen Mangel auszuräumen. Es stellt sich die Frage nach der langfristig 

zweckmässigen Gesamterneuerungsstrategie: Abbruch mit Ersatzneubau 

oder Gesamtsanierung? 

Alle 50 bis 75 Jahre muss ein Mehrfamilienhaus 

(MFH) umfassend erneuert werden, um 

den Anforderungen der Nachfrage noch zu 

genügen. Zusammen mit dem Alter der MFH 

ergibt sich daraus der künftige Bedarf für Gesamterneuerungen 

(Ersatzneubauten oder 

Gesamtsanierungen) im Bereich der MFH. 

den. Längerfristig besteht die Gefahr einer 

schleichenden Verlotterung/Verslumung mit 

negativen Auswirkungen auf den Standort 

und das Quartier. 

Die folgenden Faktoren stehen als Auslöser 

von Erneuerungen im Vordergrund: 

– Bautechnische Probleme: Schallprobleme 

im Gebäudeinnern, Ersatz von Leitungen, 

Sanierung Gebäudehülle. 

– Funktionelle und strukturelle Defizite, 

ungenügende Markt- und Lagegerechtigkeit: 

Unzweckmässige Wohnungsgrundrisse, 

zu kleine oder gefangene Zimmer, 

fehlender Lift, fehlende Balkone, ungenügender 

Schallschutz, zu kleine Wohnungen. 

– Bestehende Ausnutzungsreserven, die 

bei einer Gesamterneuerung ausgeschöpft 

werden könnten. 

Daneben beeinflussen die folgenden Faktoren 

den Entscheid und Art der Gesamterneuerung: 

– Lage des Objektes: Die Lage ist das zentrale 

Kriterium für das Mietzinspotenzial 

Erneuerungsstrategien 

Die Befragungen von grösseren Immobilienbewirtschaftern 

zeigten, dass eine Bruttorendite 

von 6,5% bis 7,5% anvisiert wird, die 

aber im Hinblick auf künftige Erneuerungen 

höher sein müsste. Bei Objekten an durchschnittlichen 

oder schlechten Lagen und Regionen 

besteht vielfach ein eigentliches Erneuerungsdilemma: 

Die Objekte bedürften 

einer grösseren Erneuerung, die aber zu 

Mietzinsen führen würde, die von den an 

diesem Standort interessierten Nachfragern 

nicht bezahlt werden. Zahlungskräftigere 

Nachfrager können aber wegen des zuwenig 

attraktiven Standortes nicht angesprochen 

werden. Deshalb wird bei diesen Gebäuden 

oft nur der nötigste Unterhalt vorgenommen, 

um Baumängel und Leerstände zu vermeiund 

damit für den möglichen Standard, 

der an einem bestimmten Ort noch Nachfrage 

findet. 

– Mietrecht, Überwälzungs- und Rückstellungsregeln, 

Kündigungsfristen: Das Mietrecht 

erlaubt bei umfassenden Erneuerungen 

nur die Überwälzung von maximal 

50% bis 70% der Investitionen auf die 

Miete. Die Leerung eines Objektes dauert 

in der Praxis je nach Vorgehen des Eigentümers 

6 Monate bis 2 Jahre. 

– Steuerrechtliche Rahmenbedingungen: 

Bei MFH im Privatbesitz können wertvermehrende 

energetische Erneuerungsinvestitionen 

von den Steuern abgesetzt 

werden. Dagegen werden Rückstellungen 

für Amortisationen vielfach nur im Ausmass 

von 1% bis 1,5% steuerfrei gewährt, 

was bei den heutigen Rahmenbedingungen 

ein langfristig bedenkliches Erneuerungshemmnis 

darstellt und insbesondere 

umfangreiche Erneuerungen wie 

Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen 

stark behindert. Eine Abbruchliegenschaft 

müsste grundsätzlich voll abgeschrieben 

sein, weil der Restwert dem 

Neubau angerechnet werden muss. Das 

gilt auch für Gesamtsanierungen, weil 

ihre Kosten meist im Bereich eines Neubaus 

liegen. 

– Schutzwürdigkeit von Gebäuden: Ersatzneubauten 

kommen bei schutzwürdigen 

Bauten in der Regel nicht in Frage. 

Diverse Rahmenbedingungen sprechen zurzeit 

für eine Ersatzneubaustrategie anstelle 

von Sanierungen: 

– Vorteilhaftere Entwicklung der Baukosten 

beim Neubau als bei Sanierungen 

– Grösserer Gestaltungsspielraum bei der 

Nutzung des Standortpotenzials 

– Tendenz zu Wohneigentum 

– Verstärkte Nachfrage nach grösseren 

Wohnungen 

Sind Ersatzneubauten teurer als 

Gesamtsanierungen? 

Werden sämtliche Kostenelemente (auch 

Leerstands- und Wiedervermietungskosten 

und unterschiedliche Gebühren) vom Moment 

des Entscheides für eine Gesamterneuerung 

bis zur vollen Wiedervermietung 

der Gesamtsanierung bzw. des Ersatzneubaus 

mitberücksichtigt, dann hebt sich keine 

Erneuerungsvariante kostenmässig deutlich 


Dossier 

Anzahl Wohnungen 

300'000 

250'000 

200'000 

150'000 

100'000 

50'000 

0 

Wohnungen in MFH 

2000 - 2010 2011 - 2020 2021 - 2030 

Erneuerungs- oder Neubauperiode 

Bauperiode 

1981 - 1990 

1971 - 1980 

1961 - 1970 

1947 - 1960 

bis 1946 

von der anderen ab. Beim Ersatzneubau eröffnen 

sich Kostenspielräume, wenn an guten 

Lagen mit einer zahlungsbereiten Nachfrage 

hohe Qualität erstellt wird, die mit Gesamtsanierungen 

nur schwer zu erreichen 

ist. Beim Ersatzneubau gilt es, die beträchtlichen 

verfahrensabhängigen Kostenelemente 

durch kooperatives Vorgehen sowie 

optimale Kommunikation mit den Mietenden 

und den Baubehörden zu minimieren. Auch 

bei den Gesamtsanierungen besteht ein 

diesbezüglicher Spielraum zur Minimierung 

von Mietzinsausfällen. An schlechteren oder 

durchschnittlichen Lagen wird es beim Ersatzneubau 

schwieriger, die spezifischen 

Vorteile (moderne, technisch und qualitativ 

zukunftsorientierte Wohnungen guter Qualität) 

auszuspielen, weil die dortige Nachfrage 

oft eine begrenzte Zahlungsbereitschaft für 

solche Eigenschaften haben wird und eher 

günstige Wohnungen sucht. 

Gebäudeerneuerung aus sozialer Sicht 

Beide Varianten der Gesamterneuerung bedeuten 

für die betroffenen Mietenden einen 

massiven Einschnitt, meist mit Kündigung 

und Auszug, mindestens jedoch mit massiven 

Beeinträchtigungen und höheren Mieten 

nach einer Gesamtsanierung verbunden. 

Gesamterneuerungen sind jedoch auch eine 

Chance für die Entwicklung der Sozialstruktur 

im Quartier: Quartieraufwertung, soziale 

Durchmischung, bessere Integration bei problematischen 

Quartieren. 

Die Wohnungsversorgung für wenig zahlungskräftige 

Mieterschichten ist eine wichtige 

Aufgabe der Wohnbauförderung und 

der Wohnungspolitik. Gesamterneuerungen 

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Dossier 

sind zentral für die langfristig ausgerichtete, 

nachhaltige Entwicklung und Anpassung 

des Gebäudebestandes an gewandelte Ansprüche 

der Mieterschaft. Diese Ansprüche 

können im Rahmen von Teilsanierungen 

zum Teil nicht nachhaltig befriedigt werden, 

weil dazu tiefere Eingriffe notwendig sind. 

Gesamterneuerungen leisten einen Beitrag 

an die nachhaltige Erneuerung des Gebäudebestandes, 

wobei die Ersatzneubauten 

grundsätzlich einen grösseren Beitrag liefern 

können als Gesamtsanierungen, da 

weniger Restriktionen zu beachten sind. 

Der kurz- bis mittelfristig bestehende Zielkonflikt, 

mit dem Ziel der Erhaltung preisgünstigen 

Wohnraumes, besteht. Ausgehend 

von einer langfristigen Betrachtung 

kann er jedoch relativiert werden, weil die 

Alterungsdynamik des Gebäudebestandes 

auch kontinuierlich zu einem Zugang günstiger 

Wohnungen führt. Die weniger zahlungskräftigen 

Mieter werden in diesem 

Prozess jedoch vielfach an schlechtere Lagen 

verdrängt. Zu beachten sind aber auch 

die langfristig oft positiven Impulse zur Erneuerung 

der sozialen Zusammensetzung 

des Quartiers. Obwohl also Gesamterneuerungen, 

das heisst Gesamtsanierungen und 

Ersatzneubauten, kurzfristig preisgünstigen 

Wohnraum vernichten, sind sie aus einer 

langfristigen Optik positiv zu werten. Flankierende 

Massnahmen für wirtschaftlich 

schwache Mietergruppen können die kurzfristigen 

sozialpolitischen Nachteile verringern. 

Neue Bewirtschaftungs- und 

Erneuerungstrategien 

Bei der Erneuerung des Gebäudebestandes 

müssen die gewandelten Rahmenbedingungen 

auf dem Wohnungs- und Baumarkt 

beachtet werden: Geringe Inflation, zum Teil 

sinkende Neubaukosten, an gewissen Standorten 

Leerstände, vielerorts keine oder kaum 

Wertsteigerungen von Bauland und Immobilien. 

Unter diesen Umständen müssten die 

Wohnimmobilien unbedingt amortisiert werden 

(z. B. mittels Rückstellungen in Erneuerungsfonds), 

da nicht mehr damit gerechnet 

werden kann, dass die Inflation und die 

Wertsteigerungen die künftigen Erneuerungen 

«finanzieren» werden. Andernfalls 

belasten die Restwerte den Abbruch mit Ersatzneubauten. 

Ersatzneubauten sind nicht teurer, wenn 

durch höhere Grundstücksausnutzung die 

höheren Abbruch- und Leerstandskosten 

kompensiert werden können. Sie haben jedoch 

in der Regel ein höheres Mietzinspotenzial. 

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Ersatzneubauten sind eine Chance für die 

Siedlungserneuerung und für die Siedlungsentwicklung: 

Der gewandelten Nachfrage 

kann Rechnung getragen werden, Impulse für 

die Quartierentwicklung mit positiven externen 

Effekten können durch gute Ersatzneubauten 

vermittelt werden. In Problemgebieten 

können sie einen Beitrag zur Auslösung 

einer neuen Entwicklung leisten. Die Realisierung 

von Ersatzneubauten, aber auch von Gesamterneuerungen, 

ist zudem der Zeitpunkt 

für eine zukunftsorientierte und daher massive 

Verbesserung der energetischen Qualität 

der Bauten im Sinne von hoher Wohnqualität 

und grösserer Wirtschaftlichkeit (Wirtschaftlichkeit 

über die Lebensdauer). 

* Der Autor ist Partner von econcept AG, Zürich. 

Der Beitrag basiert auf einer Studie im Auftrag 

des Bundesamtes für Energie, des Bundesamtes 

für Wohnungswesen und des Bundesamtes für 

Raumplanung: Ott W., Kaufmann Y., Seiler B. 

econcept, Binz A., Moosmann A. FHBB: «Neu 

Bauen statt Sanieren?»; Hrsg. Bundesamt für 

Energie, Bern März 2002. PDF: http://www.bfe. 

admin.ch/themen/00526/00535/index. 

html?lang=de&dossier_id=00818 

Knecht_Immobilia07_S1.xpr 14.12.2006 18:23 Uhr Seite 1 

Gebäudeerneuerung aus planerischstädtebaulicher 

Sicht 

Aus planerisch-städtebaulicher Sicht steht 

die nachhaltige Siedlungsentwicklung mit 

den Zielsetzungen sparsame Nutzung des 

Bodens, Siedlungsentwicklung nach innen, 

Verdichtung im überbauten Gebiet, zeitgemässe 

Erneuerung der Siedlungen, Verbesserung 

der Quartierqualität und Denkmalschutz 

im Vordergrund. 

Für die Erneuerung und Modernisierung des 

Wohngebäudebestandes ist eine Anpassung 

der Wohnungsgrössen, -grundrisse, -ausstattungen 

und –qualität an die künftigen Bedürfnisse 

erwünscht. Das Verdichtungspotenzial 

im überbauten Gebiet ist noch 

gross (mittlerer Ausbaugrad im Kanton Zürich 

nur 54% der möglichen Ausnutzung). 

Insbesondere bei Ersatzneubauten sind gute 

Verdichtungen realisierbar (bei Gesamtsanierungen 

in der Regel nur begrenzt: Anbauten, 

Dachausbauten) und aus raumplanerischer 

Sicht erwünscht. 

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Dossier 

Altersentwertung 

Kompensation durch den Markt 

Deborah Huber* 

Im nachfolgenden Artikel zeigt die Autorin, dass die Preisentwicklung des 

Grundstücks die Altersentwertung aufzufangen vermag – sofern die Lage 

stimmt (Red.). 

Indexstand 

200.0 

190.0 

180.0 

170.0 

160.0 

150.0 

140.0 

130.0 

120.0 

110.0 

IAZI Preisindex Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 1981 - 2006 

100.0 

4/81 4/82 4/83 4/84 4/85 4/86 4/87 4/88 4/89 4/90 4/91 4/92 4/93 4/94 4/95 4/96 4/97 4/98 4/99 4/00 4/01 4/02 4/03 4/04 4/05 4/06 

Einfamilienhäuser 

Kauft man eine Immobilie, erwirbt man eigentlich 

zwei verschiedene Güter: Zum einen 

das Gebäude, und zum anderen das zugehörige 

Grundstück. Der prozentuale Anteil 

des Landwerts (relativer Landanteil) am Ge- 

Jahre 

Stockwerkeigentum 

samtwert ist dabei an begehrten Lagen wesentlich 

höher (z. B. 50%) als an mittleren 

(z. B. 30%) oder gar an schlechten Lagen 

(z. B. 10%). Das Gebäude verliert ohne Unterhaltsmassnahmen 

konstant rund 2 bis 2,5 

Prozent jährlich an Wert – je nach Lage, Lebensdauer 

der einzelnen Bauteile oder Gebäudetyp. 

Das Grundstück dagegen ist derjenige 

Bestandteil, der im Lauf der Zeit wertvoller 

werden kann. Die Frage, ob das 

tatsächlich der Fall ist, und wenn ja, in welchen 

Gemeinden, ist aber nicht ganz einfach 

zu beantworten. 

Hedonische Indizes zeigen regionale 

Preisentwicklung 

Aussagekräftige Antworten dazu liefern 

Preisindizes, die auf der hedonischen Bewertungsmethode 

basieren. Die hedonische Bewertung 

ist eine statistische Vergleichsanalyse. 

Banken, Versicherungen und Pensionskassen 

liefern die Objekteigenschaften sowie 

den Kaufpreis der von ihnen finanzierten 

Handänderungen in einen Datenpool. Tausende 

von Handänderungen pro Jahr werden 

so mittels einer multiplen Regression analysiert 

und die preisbestimmenden Faktoren 

identifiziert. Neben den zirka 20 Gebäudeeigenschaften 

fliessen dabei auch rund 50 Fak- 


Dossier 

toren wie Steuerfuss, Besonnung oder Verkehrsanbindung 

ein. Zur Bildung der Indizes 

wird der Marktwert eines gleichbleibenden 

Objekts über die Zeit abgebildet. Die Altersentwertung 

wird dabei nicht berücksichtigt. 

WOLLEN SIE DRAUFZAHLEN, 

WENN IHR NACHBAR 

BADEN GEHT? 

Das Informations- und Ausbildungszentrum 

für Immobilien (IAZI), welches solche Indizes 

für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie 

Stockwerkeigentum veröffentlicht, besitzt 

mittlerweile Daten über eine Zeitspanne 

von 25 Jahren. Dies ermöglichte eine Analyse 

der Preisentwicklung über die letzten 25 

Jahre. 

Die Eigenheimpreise (Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen) 

haben im Mittel pro 

Jahr in dieser Zeitspanne 2,5% zugelegt. Die 

Teuerung betrug in der betrachteten Zeitspanne 

durchschnittlich rund 2,0% pro Jahr, 

gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise 

vom Bundesamt für Statistik. 

Grosse regionale Unterschiede 

Die Preise für Eigenheime sind überall in der 

Schweiz gestiegen. Regional gibt es aber 

grosse Unterschiede (vgl. Karte). In denjenigen 

Regionen, wo die Preissteigerung weniger 

als 2,0% p.a. betrug, hat die Immobilie – 

wiederum bei gleichbleibendem Zustand – 

aufgrund der Teuerung real an Wert verloren. 

Wo der Wert hingegen mehr als 2% pro Jahr 

zugelegt hat, haben Wohneigentümer allein 

durch die Marktentwicklung einen Beitrag 

an die Altersentwertung erhalten. 

Geht man an Toplagen von einem relativen 

Landanteil von 50% aus, bedeutet eine Altersentwertung 

von 2% jährlich auf dem Gebäude 

eine Entwertung auf den Gesamtwert von 

1%. Ab einer Wertzunahme von 3% pro Jahr 

wurde also auf einer Immobilie an sehr guter 

Lage neben der realen Werterhaltung die Altersentwertung 

bereits kompensiert. Dies 

war in den letzten 25 Jahren insbesondere 

im Genferseegebiet der Fall. 

An schlechten Lagen dagegen reicht eine 

Preissteigerung von 3% jährlich nicht aus. 

Gute Lagen haben sich somit klar ausgezahlt. 

* Deborah Huber ist beim Informations- und 

Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) 

verantwortlich für das hedonische Preismodell 

und für die Pressearbeit. Das in Zürich situierte 

Unternehmen beschäftigt rund 40 Mitarbeitende 

und beobachtet den Markt im Auftrag von 

Banken, Pensionskassen, institutionellen 

Investoren und Versicherungsgesellschaften. IAZI 

erstellt professionell und unabhängig Marktanalysen, 

Gebäudebewertungen sowie verschiedene 

Indizes, die Aufschluss über die Preisentwicklung 

an der Immobilienfront geben. 

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AUF DEN TROPFEN GENAU. 

Mehr Infos unter 0800 80 76 76 oder www.neovac.ch 


Dossier 

Werterhaltung 

Ursachen von Erneuerungsdefiziten 

Obwohl zwischen 1991 bis 2000 gemäss Volkszählung 2000 knapp ein Viertel 

des Wohnungsbestandes erneuert oder umgebaut wurde, besteht in der 

Schweiz immer noch ein Erneuerungsdefizit, insbesondere bei den langlebigen 

Gebäudeelementen, wie beispielsweise die Gebäudehülle, welche 

zum Teil nicht den heute erforderlichen Standards entsprechen. Erst 50% 

der zwischen 1946 und 1970 erstellten Wohnungen wurden bis 2000 erneuert. 

Eine Studie des Bundesamtes für Energie zu den energetischen Erneuerungspotenzialen 

geht unter anderem der Frage nach, welche Ursachen 

dieses Defizit hat.* 

40% der MFH wird regelmässig amortisiert, 

etwa 16% geben an, aus steuerrechtlichen 

Gründen nicht zu amortisieren und etwa 

10% wegen ungenügender Mieterträge. 

Miet- und Steuerrecht beeinflussen das Erneuerungsverhalten 

im Allgemeinen je etwa 

gleich stark, aber je nach Situation unterschiedlich. 

Ursachen für die festgestellten 

energetischen Erneuerungsdefizite 

Gebäudezustand: Aufgrund des Gebäudezustandes 

allein lässt sich in vielen Fällen kein 

direkter energetischer Erneuerungsbedarf 

ableiten, es sei denn, direkt wahrnehmbare 

Bauschäden (wie Feuchtigkeitsprobleme) 

oder Komfortprobleme (Zugerscheinungen 

infolge kalter Aussenwände und schlecht 

dichtenden Fenstern) schaffen unmittelbaren 

Handlungsbedarf (vielfach bei Bauten 

aus den sechziger und siebziger Jahren). Erst 

bei steigenden Komfortansprüchen ergibt 

sich bei vielen Gebäuden ein Erneuerungsbedarf 

aufgrund des energetischen Zustandes 

der Gebäudehülle. 

Red. – Knapp 70% der Mehrfamilienhäuser 

(MFH) in der Schweiz gehören privaten Einzelpersonen 

oder privaten Eigentümergemeinschaften. 

Über 50% der Eigentümer besitzen 

weniger als 5 Gebäude und nur gut 

15% besitzen mehr als 50 Gebäude. Die Verwaltung 

der MFH wird gemäss Umfrageergebnissen 

im Rahmen der Studie zu knapp 

70% von Privaten besorgt, sei es durch den 

Besitzer selbst oder durch Verwalter als Privatpersonen. 

Weniger als ein Drittel der Befragten 

ist unter 55 Jahren, mehr als ein Drittel 

der Befragten ist bereits im Pensionsalter. 

Die definitiven Erneuerungsentscheidungen 

werden beinahe ausschliesslich durch die 

Eigentümer getroffen. Auslöser von energetischen 

Erneuerungsmassnahmen sind primär 

die auslaufende Lebensdauer der jeweiligen 

Gebäudeelemente sowie energie- und 

umweltpolitische Motive und Um- bzw. Aus- 

bauten, nicht etwa Bauschäden oder Mieterreklamationen. 

Unterschiedliche Investitions- und 

Erneuerungsstrategien 

Bei den geäusserten Bewirtschaftungszielen 

stehen hohe Gebäudequalität (Wohnkomfort 

und energietechnische Aspekte), langfristige 

Substanzerhaltung und langfristig sichere 

Anlage mit akzeptabler Rendite im Vordergrund. 

Dagegen spielen explizit geäusserte 

hohe Renditen oder das Ziel umfassend zu 

erneuern eine untergeordnete Rolle, ausser 

bei einem Teil der Kapitalgesellschaften. 50% 

der befragten Eigentümer verfolgen eine reine 

Instandhaltungsstrategie bzw. setzen laufend 

instand und nur 10% erneuern umfassend. 

Rund ein Viertel der Eigentümer rechnet 

mit Problemen bei der Überwälzung der 

Erneuerungskosten auf die Mieten. Bei etwa 

Motivation, Zielsetzungen und Strategien der 

Besitzenden: Die Eigentümerkategorie hat 

einen wesentlichen Einfluss auf die Art der 

Bewirtschaftung von Wohnbauten. Professionelle, 

portfolioorientierte Eigentümer «kaufen 

und managen», wozu Gebäudemodernisierung 

und -erneuerung (zum Teil umfassend) 

gehören. Die meisten privaten und die 

kleineren institutionellen Eigentümer verfolgen 

dagegen in der Regel eine objektorientierte 

Strategie des «Kaufen und Halten» mit 

eher kontinuierlichen Erneuerungen, vielen 

Teilsanierungen und Instandsetzungen. Beim 

Verzicht auf Erneuerungen fiel in erster Linie 

das geringe Problembewusstsein der befragten 

Eigentümer auf. Als Voraussetzung 

und Anreiz für mehr energetische Erneuerungen 

werden am häufigsten steuerliche 

Abzüge und eine höhere Überwälzbarkeit 

der Kosten genannt. 

Strukturelle Gründe: Weil nur 15% der MFH- 

Gebäude Besitzern mit mehr als 50 Gebäuden 

gehören, werden Erneuerungsentscheide 

nur sporadisch fällig, was eine ausreichende 

Professionalisierung verhindert. Die mandatierten 

Verwalter begrenzen sich weitgehend 

auf die reine Verwaltung und verstehen sich 

in der Regel nicht als strategische Bewirtschafter 

und Berater. Gleichzeitig sind auch 

die primären ausführungsseitigen Ansprech- 


Dossier 

partner relativ klein strukturiert, nämlich die 

Bauunternehmen (Handwerker, Fassadenund 

Fensterunternehmen, teilweise aber 

auch die Gipser und Maler) . Wird ohne Beizug 

eines Architekten oder Beraters direkt ein 

solches Unternehmen als erster Ansprechpartner 

gewählt, wird das Massnahmenspektrum 

meist zu einem (zu) frühen Zeitpunkt 

erheblich eingeschränkt. Angesichts 

dieser Marktstrukturen ergibt sich ein zu wenig 

zukunftsorientiertes und zu stark an den 

bisherigen Erfahrungen orientiertes Investitions- 

und Erneuerungsverhalten. Neuigkeiten 

diffundieren viel zu langsam und gerade bei 

den langlebigen energetischen Massnahmen 

an der Gebäudehülle werden wertvolle Chancen 

nicht genutzt. 

Bau- und Planungsrecht: Die baurechtlichen 

Hemmnisse werden als begrenzt eingeschätzt. 

In der Umfrage zum Erneuerungsverhalten 

gaben nur rund 6% der antwortenden 

Einfamilienhausbesitzer und 8% der Mehrfamilienhausbewirtschaftenden 

an, bei energetischen 

Erneuerungsmassnahmen durch Vorschriften 

behindert worden zu sein. 

Energie- und Umweltvorschriften: Die (kantonalen) 

gesetzlichen Vorschriften wirken im 

Gebäudebestand nur bei Umbauten, An- und 

Ausbauten sowie – in einigen Kantonen – bei 

umfangreichen Erneuerungen. Ein grosser 

Teil des Gebäudebestandes muss somit 

höchstens bei umfangreichen Erneuerungen 

energetische Vorschriften einhalten. Die 

kantonalen Gesetze werden an die Mustervorschriften 

der Kantone im Energiebereich 

und an die neue Norm SIA 380/1 angepasst. 

Erneuerungen gemäss dem SIA 380/1-Grenzwert 

für Umbauten (140% des Wertes für 

Neubauten) sind technisch-wirtschaftlich 

suboptimal und nicht zukunftsorientiert. 

Aufgrund der heutigen Situation ist besserer 

Wärmeschutz bei Erneuerungen wirtschaftlicher, 

z. B. der SIA-380/1-Grenzwert für 

Neubauten oder der Minergie-Sanierungsstandard. 

Die zeitliche Staffelung einzelner 

Erneuerungsmassnahmen hat vielfach kontraproduktive 

Auswirkungen auf die energetische 

Qualität von Erneuerungen, es sei 

denn, der Etappierung liege ein Gesamtkonzept 

zugrunde, das auf einer langfristig ausgerichteten 

integralen Planung beruht. 

Steuerrecht: Privatpersonen können beim 

Bund und in den meisten Kantonen die wertvermehrenden 

energetischen Investitionen 

wie Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. 

Um die Steuern bzw. die Steuerabzüge 

zu optimieren, wird daher vielfach eine 

Verteilung der Erneuerungsinvestitionen auf 

verschiedene Jahre angestrebt, was wiederum 

einen Anreiz schafft, Teilsanierungen zulasten 

von umfassenden Erneuerungen 

durchzuführen. Energetische (Teil-) Massnahmen 

an der Gebäudehülle sollten aber 

mindestens auf einem umfassenden Konzept 

beruhen, damit nicht aufgrund der 

schrittweisen Erneuerung ein ungenügender 

energetischer Standard resultiert. Grundsätzlich 

sollte der steuerliche Abzug wertvermehrender 

energetischer Investitionen 

nur gewährt werden, wenn vorgegebene energetische 

Standards erreicht werden. Steuervergünstigungen 

in der heutigen Ausgestaltung 

sind dagegen kein effizientes Mittel 

für die Förderung der energetischen Erneuerung 

des Gebäudebestandes. Sie verpuffen 

weitgehend wirkungslos für Massnahmen, 

die energetisch viel zu wenig bringen und 

die auch ohne steuerlichen Abzug durchgeführt 

würden (hoher Mitnahmeeffekt). 

Mietrecht: Bei «umfassenden Sanierungen» 

können gemäss Art. 14 VMWG nur 50% bis 

70% der Kosten auf die Mietzinse überwälzt 

werden (Mietrechtspraxis in der Romandie 

bei «umfassenden Erneuerungen» i.d.R. nur 

Überwälzungssätze von 40% bis 60%). Bei 

energiesparenden Einzelmassnahmen hat 

sich ein noch geringerer Überwälzungsanteil 

in der Praxis etabliert. Für nachhaltige energetische 

Massnahmen, die über die bestehenden 

gesetzlichen Anforderungen hinausgehen, 

ist die aktuelle Praxis ein relevantes 

Hemmnis. Auch wenn auf die Möglichkeit 

höherer Überwälzungssätze bei differenziert 

ausgewiesenen energetischen Zusatzmassnahmen 

verwiesen wird, besteht aufgrund 

der bisherigen Rechtssprechung des Bundesgerichtes 

für die Eigentümer faktisch ein 

Einspracherisiko und damit ein Anwendungshemmnis, 

zumal die Detaillierung der 

Kosten mit einem gewissen Aufwand verbunden 

ist. In Zeiten tiefer Inflation und geringer 

Wertsteigerungen beim Gebäudebestand 

sind die aktuellen Überwälzungsregeln 

für energetische Massnahmen nicht mehr 

sachgerecht. Sie behindern weitergehende 

energetische Erneuerungsinvestitionen solange, 

als der Eigentümer einen Teil der energetischen 

Zusatzinvestitionen selbst finanzieren 

muss, obwohl sie den Mietenden in 

Form tieferer Nebenkostenabzüge und höheren 

Wohnkomforts Nutzen verschaffen. 

Erst wenn die energetischen Zusatzinvestitionen 

– unter Berücksichtigung allfälliger 

Steuerabzüge – voll überwälzt werden können, 

sind sie aus der Sicht des investierenden 

Besitzers wirtschaftlich sinnvoll. 

In der Befragung gab nur eine Minderheit 

von gut einem Viertel der antwortenden Bewirtschafter 

an, bei der Überwälzung von 

Erneuerungsinvestitionen Probleme seitens 

der Nachfrage zu erwarten. 

Gemäss der heutigen Rechtssprechung kann 

die Bildung von Rückstellungen für umfassende 

Überholungen bei der Nettorendite 

nicht angerechnet werden. Die mietrechtlich 

zulässige Nettorendite entspricht bei den 

aktuellen Rahmenbedingungen (geringe Inflation, 

i.d.R. geringe Wertsteigerungen) den 

Investitionsrisiken nicht mehr. Zudem besteht 

zurzeit keine Möglichkeit, zweckgebundene 

Erneuerungsfonds einzurichten 

(wie beim Stockwerkeigentum). So geben in 

der Umfrage nur 44% der antwortenden 

Mehrfamilienhaus- und 21% der Einfamilienhauseigentümer 

an, regelmässig zu amortisieren 

bzw. Rückstellungen zu bilden. 

Fazit 

Ganzheitliche Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen 

über die Lebensdauer müssen bei Erneuerungsentscheidungen 

die heute üblichen 

Vergleiche von Investitionsausgaben 

ablösen. Die nachhaltige Bewirtschaftung 

und Entwicklung des Gebäudebestandes 

braucht ein Umdenken hin zu Wirtschaftlichkeitsüberlegungen, 

die sich auf Jahres- und 

Lebenszykluskosten stützen. Bei den energetischen 

Erneuerungsmassnahmen zeigt 

sich, dass selbst sehr weitgehende energetische 

Verbesserungen der Gebäudehülle bei 

einer Lebenskostenbetrachtung wirtschaftlicher 

sind, als eine simple Erneuerung der 

Fassaden- und Fensteranstriche (wegen den 

Energieeinsparungen). Befragungen zeigen 

zusätzlich, dass die sogenannten Zusatznutzen 

vieler Energieeffizienzmassnahmen – 

wie energetisch gute Fenster, Lufterneuerungsanlagen 

und Fassadenisolation – für 

den Massnahmenentscheid vielfach gerade 

so relevant oder gar wichtiger sind als die 

damit erzielbaren Energiekosteneinsparungen. 

Eine ganzheitliche Betrachtung 

muss daher den simplen Investitionsausgabenvergleich, 

die langfristige muss die kurzfristige 

Betrachtung ersetzen. Erst dann 

werden auch die energetischen Erneuerungsmöglichkeiten 

genutzt und erst dann 

besteht die Chance, dass der Gebäudebestand 

nachhaltig weiterentwickelt wird. 

* Ott W., Baur M. econcept, Jakob M., Ott A. CEPE: 

«Mobilisierung der energetischen Erneuerungspotenziale 

im Wohnbaubestand», Hrsg.: 

Bundesamt für Energie, Bern November 2005. 

PDF unter: http://www.bfe.admin.ch/themen/00526/00535/index.html?lang=de&dossier_ 

id=00818 


Dossier 

Studie des BWO 

Wohnungen von hoher Qualität 

werden häufiger erneuert 

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat Anfang Jahr den Bericht 

«Die Renovation von Miet- und Eigentümerwohnungen in der Schweiz 2001 

– 2003» veröffentlicht.* Er gibt Auskunft, wie häufig und mit welchen Massnahmen 

der Wohnungsbestand erneuert wird. Renovationen sind von grosser 

wohnungspolitischer und gesamtwirtschaftlicher Bedeutung. Grundlage 

ist die Mietpreisstrukturerhebung 2003 des Bundesamtes für Statistik. 

Red. – Altbau-Mietwohnungen werden insgesamt 

seltener renoviert als Altbau-Eigentümerwohnungen. 

Die jährliche Renovationsquote 

der Altbau-Eigentümerwohnungen ist 

mit 9,8% um ein Fünftel grösser als jene der 

Mietwohnungen mit 8,2%. Darin sind alle erfassten 

Massnahmen bis hin zur Pinselrenovation 

eingeschlossen. Malerarbeiten, Erneuerung 

der Bodenbeläge und der Einbau neuer 

Fenster sind generell mit Abstand am häufigsten. 

Im Mittelfeld liegen die Erneuerung 

von Heizung, Küche und Bad. Vergleichsweise 

selten ist die Wärmedämmung der Fassade. 

Bei Mietwohnungen wird die Renovationsquote 

vor allem durch das Gebäudealter und 

die Art des Vermieters beeinflusst. Die Renovationstätigkeit 

setzt auf breiter Front erst 

bei den Wohnungen ein, die vor 1981 gebaut 

worden sind. Genossenschaften haben erheblich 

mehr und intensiver renoviert als 

andere Vermieter. 

Abhängigkeit vom Ausbaustandard 

Bei Altbau-Eigentümerwohnungen werden 

auch Wohnungen aus den achtziger Jahren 

bereits renoviert. Ausschlaggebend ist das 

Jahr des Einzugs. Denn renoviert wird primär 

vor dem Einzug in einen Altbau, danach nur 

noch punktuell. Erst bei einer Wohndauer 

von 30 Jahren kommt es wieder zu umfang- 

reicheren Renovationen. Eine Einschränkung 

gilt: Ältere Personen scheuen die Umtriebe 

und schieben Renovationen häufig auf die 

nächste Generation ab. 

Das Wohnungsmarktsegment, dem eine 

Wohnung zugeordnet ist, beeinflusst erheblich 

Art und Ausmass von Renovationsmassnahmen. 

Generell gilt: je einfacher eine Wohnung 

und je tiefer die Miete oder der Hypothekarzins, 

umso weniger wird renoviert; je 

gehobener der Wohnstandard und je teurer 

die Wohnung, umso mehr wird in Renovationsmassnahmen 

investiert. Das gilt für Mietebenso 

wie für Eigentümerwohnungen. Unter 

den Mietwohnungen gehört jede vierte 

dem «einfachen» Segment an, rund zwei 

Drittel dem mittleren und jede zwölfte dem 

gehobenen Segment. 

Bei den Eigentümerwohnungen sind die Relationen 

in etwa umgekehrt. Im «einfachen» 

Segment sind die Wohnkosten vergleichsweise 

tief, die Ausstattung ist einfach und der 

Wohnungszustand ist eher mässig. Dort wird 

nur das Minimum renoviert. Demgegenüber 

sind im «gehobenen» Segment die Wohnkosten 

hoch und Ausstattung und Zustand der 

Wohnung sind gut bis sehr gut. Hier wird viel 

und aufwendig renoviert. Das mittlere und 

grösste Segment rangiert dazwischen. 

Wohnlage und Zahlungskraft 

Erklären lassen sich diese Unterschiede zwischen 

den Segmenten mit zwei Faktoren, die 

nicht erhoben worden sind: der Qualität der 

Wohnlage und der Zahlungskraft der Bewohner. 

In einer ungünstigen Wohnlage lässt sich 

nur eine Klientel mit geringer Zahlungskraft 

nieder, die als Mieter oder Eigentümer auch 

keine teuren Renovationen verkraftet. In einer 

guten Wohnlage erwartet eine zahlungskräftige 

Klientel hohe Wohnungsqualität und 

ist bereit und in der Lage, für entsprechende 

Renovationen zu zahlen. Die Wohnlage ist 

letztlich für das Marktpotenzial und die Art 

der Renovation entscheidend. Renovationen 

können sich im Einzelfall erheblich auf die 

Mietpreise resp. Zinsen und Amortisationen 

auswirken. Es ist jedoch immer nur ein Teil 

von renovationsbedingten Kostensteigerungen 

betroffen: nur bei jeder vierten renovierten 

Altbau-Mietwohnung steigt der Mietzins, 

im Durchschnitt um 17%. Nur bei 7% der 

renovierten Altbau-Eigentümerwohnungen 

werden dafür zusätzliche Bankmittel aufgenommen, 

die sich in höheren Hypothekarzinsen 

und Amortisationen niederschlagen. 

Aufs Ganze gesehen verteuern die Renovationsaufschläge 

das Wohnen nur geringfügig. 

Die Mietausgaben für Altwohnungen erhöhen 

sich nur um 0,3%. Bei Eigentümerwohnungen 

liegt der entsprechende Gesamtwert für Hypothekarzinse 

und Amortisationen etwas höher, 

aber immer noch unter einem Prozent. 

Kritisch ist die Situation vor allem im «einfachen» 

Segment des Mietwohnungsmarktes. 

Jede vierte Mietwohnung gehört ihm an. Dort 

wird für die Substanzerhaltung zu wenig investiert, 

ganz zu schweigen von «energetischer 

Sanierung». Denn grössere und teure 

Renovationen sind bei den Bewohnern kaum 

durchsetzbar und daher unwirtschaftlich. Aus 

volkswirtschaftlicher Sicht ist es jedoch 

zweckmässig, den Minderbemittelten auch 

längerfristig preisgünstige Altbauwohnungen 

anbieten zu können. Für deren Renovation 

braucht es Drittmittel. Diese Mittel zu beschaffen 

und zweckmässig einzusetzen ist 

wohl schwieriger als die Wohnungen selbst 

zu renovieren. 

* Der Bericht kann unter www.bwo.admin.ch 

bezogen werden. 


Aktuell 

Immobilienmarkt 

Run auf Schweizer 

Investitionsobjekte 

Yonas Mulugeta* 

Schweizerische Investoren reiben sich die Augen. Der Markt für Investitionsobjekte 

wird durch neue Marktakteure bestimmt. Die neuen Spielregeln 

erfordern ein Umdenken. 

Renditen auf 10-j. Bundesobligationen 

7 % 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

Der Immobilienmarkt für kommerziell genutzte 

Immobilien durchlebt eine Phase der 

kräftigen Preisveränderung. Das Preisniveau 

für grossvolumige, gut vermietete Immobilien 

steigt stark an. Die Renditen kommen unter 

Druck. Einer der Hauptgründe für diese 

«Yield Compression» (Reduzierung des Renditeaufschlags) 

sind international agierende 

Investoren, welche die Schweizer Immobilie 

entdeckt haben. Diese mit zum Teil aggressiven 

und innovativen Finanzierungsstrukturen 

ausgestatteten Marktakteure wirken 

preistreibend. Ein Ende ist nicht in Sicht. 

Dank dem im internationalen Vergleich attraktiven 

Yield Spread wird der Schweizer 

Markt weiterhin attraktiv bleiben. Schweizerische 

Investoren reiben sich verwundert die 

Augen. Gefragt sind strategische Handlungsalternativen. 

Veränderte Spielregeln 

Was ist eigentlich los im Schweizer Immobilien-Anlagemarkt? 

Diese Frage wird sich 

manch ein Schweizer Immobilienverantwortlicher 

verwundert stellen, nachdem er 

zum wiederholten Mal in einer frühen Phase 

eines Offertverfahrens ausgeschieden ist. 

Für attraktive Anlageobjekte werden heute 

2005 

2006 

Quelle: Schweizerische Nationalbank. 

USA 

EU 

Schweiz 

Renditen für 

zehnjährige 

Staatsanleihen 

Preise bezahlt, die noch vor wenigen Jahren 

unvorstellbar waren. Die Schweizer institutionellen 

Investoren schaffen es bei den gegenwärtig 

gebotenen Preisen für grossvolumige 

Objekte kaum mehr mitzuhalten. Was 

sind die Gründe? 

Die Mechanismen der global agierenden Kapitalströme 

haben zwischenzeitlich auch 

den Schweizer Immobilienmarkt erreicht. 

Neue Marktteilnehmer tauchen auf und verändern 

die Spielregeln. Diese international 

agierenden Investoren kommen hauptsächlich 

aus dem angelsächsischen und israelischen 

Raum. Im vergangenen Jahr flossen 

ca. 7 Mrd. USD aus Nordamerika in den europäischen 

Immobilienmarkt. Unsere Erfahrung 

in den ersten Monaten dieses Jahres 

zeigt, dass weitere Investorengruppen aus 

den nordischen Ländern ebenfalls den 

Schweizer Markt entdecken. 

Attraktiver «Yield Spread» 

Die Motivation für den Markteintritt dieser 

rasch agierenden Investoren sind vielfältig. 

Sicherlich ist das stabile wirtschaftliche Umfeld 

ein zentraler Punkt. Die prosperierende 

Wirtschaft hat im letzten Jahr eine deutlich 

spürbare Belebung des Büromarktes in den 

Wirtschaftsräumen Basel, Zürich und Genf 

ausgelöst, wie der neuste Büromarktbericht 

von Colliers** aufzeigt. 

Ein wichtiger Antrieb für den Einstieg in den 

Schweizer Markt, auch als Save Haven bezeichnet, 

ist der Ausstieg aus überhitzten 

und überbewerteten Märkten wie Paris, den 

US-Metropolen und vor allem London. Das 

weltweite Interesse am Londoner Markt ist 

zurzeit so stark, dass sich Investoren trotz 

zum Teil erheblichen Risiken überbieten. Die 

mittelfristigen Immobilienrenditen liegen 

dort deshalb etwa 1% unter den Renditen für 

zehnjährige Staatsanleihen. Spekulative Investitionen 

trotz dieser negativen Differenz 

(Yield Spread) sind rational schwer zu begründen. 

Verglichen mit diesen Märkten ist 

der Yield Spread in der Schweiz, also die Differenz 

zwischen einer zehnjährigen Staatsanleihe 

und der Nettoanfangsrendite von 

Büroimmobilien, äusserst attraktiv. Derzeit 

bewegt sich dieser bei ca. 2.5%. Auch wenn 

die Zinsen mittelfristig moderat steigen, wird 

die Zinsdifferenz im internationalen Vergleich 

weiterhin attraktiv bleiben und Kapitalströme 

anziehen. «Solange der Yield 

Spread sich nicht unter 1.5% bewegt, werden 

wir in der Schweiz investieren», so die 

bemerkenswerte Aussage eines britischen 

Investors. 

Der Eintritt in den Schweizer Markt ist und 

bleibt nicht einfach. Die deutschen Offenen 

und Geschlossenen Fonds versuchen dies 

erfolglos seit mehreren Jahren. Hauptgrund 

für den «Closed Shop» ist die, auch durchaus 

gewollte, fehlende Transparenz. Es überrascht 

nicht, dass im Real Estate Transparency 

Index 2006 von Jones Lang LaSalle die 

Schweiz an 19. Stelle liegt. Knapp gefolgt 

von Ländern wie Malaysia, Portugal und Mexiko, 

wobei letztere sich stark verbessern. 

Trotz dieser Eintrittsbarriere waren die neuen 

Investorengruppen im vergangenen Jahr 

sehr erfolgreich. 

Die Wunschimmobilie 

Im Fokus der Investitionen liegen zentrumsnahe 

Liegenschaften mit langjährigen Mietverträgen 

mit bonitätsstarken Mietern. Die 

Investitionsgrösse in den Segmenten Büro 


Aktuell 

Kurzmeldungen 

-1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 

und Handel bewegt sich ab 20 Mio. CHF. 

Nach oben ist das Investitionsvolumen nahezu 

unbegrenzt. Ebenfalls stark gesucht 

sind «Sale and Lease Back» Transaktionen. 

Im Gegensatz zu den USA mit ca. 25% beträgt 

der Anteil eigengenutzter Immobilien 

in Europa knapp 70%. Gesucht sind sogenannte 

Core-Investitionen mit stabilen Cash 

Flows und moderater Wertentwicklung. Die 

Haltedauer wird auf Grund der steuertechnischen 

Rahmenbedingungen mittelfristig 

sein. Bei allen Transaktionen ist die Qualität 

des Mietvertrags entscheidend. Die Aussage 

eines britischen Investors: «Ich kaufe Mietverträge 

und keine Backsteine» zeigt die finanzgetriebene 

Sichtweise dieser Investorengruppe. 

Die Finanzierung der Transaktionen verläuft 

rasch und unkompliziert. Mit einem Fremdkapitalanteil 

von bis zu 95% werden konkurrenzlose 

Preise geboten. Die finanzierenden 

ANZEIGE 

«Yield Spreads» zwischen Marktrenditen für Büroimmobilien 

und Renditen auf 10-jährigen Staatsanleihen 

Zürich 

Tokyo 

Frankfurt 

Genf 

München 

Boston 

New York 

Paris 

London 

Quelle: diverse Nationalbanken, Colliers International. 

Yield Spread im 

internationalen 

Vergleich 

Banken aus dem angelsächsischen Raum 

wenden strukturierte Finanzierungsmodelle 

wie Mortgage Backed Securities an. 

Für schweizerische Investoren hat das veränderte 

Marktumfeld ein Umdenken zur 

Folge. Gesucht sind strategische Handlungsalternativen 

um auch weiterhin von den 

Vorteilen des Risiko/Renditeprofils der Assetklasse 

Immobilie profitieren zu können. 

Diese sind durchaus vorhanden. Wohnimmobilien 

mit Potenzial, Opportunitäten in 

Mittelzentren, Revitalisierungen und Projektentwicklungen 

können sich nach einer guten 

Analyse und mit gezielten Massnahmen als 

attraktive Anlage erweisen. 

* Yonas Mulugeta, MRICS, Dipl. Arch. FH/EMBA/ 

MBA, Partner, Head of Investment Services 

Colliers CSL AG und Verwaltungsrat Colliers 

(Schweiz) AG 

** CSL-Büromarktbericht unter www.colliers-csl.ch 

Tel. 044/383 12 62 

www.naepflinpersonal.ch Tel. 044/383 14 45 

IG für Bauschadenprävention gegründet. 

Am 15. März ist in Dübendorf die Interessengemeinschaft 

Bauprävention (IGBP) gegründet 

worden. Trotz SQS-Bemühungen aller 

am Bau Beteiligten treten immer noch Bauschäden 

jeglicher Art auf. Ein Grossteil solcher 

Schäden befindet sich an den Schnittstellen 

verschiedener Beteiligter. Der neue 

Verein soll hier Abhilfe schaffen. Er ist auf Initiative 

von QualiCasa AG, einem Bau- und 

Finanzdienstleister und der QC-Expert AG, 

der ehemaligen Bauschadenabteilung der 

Empa entstanden. 

Weitere Informationen: www.igbp.ch. 

Gut besuchte Immo-Messe in St.Gallen. 

Die Immo-Messe, die Ende März über die 

Bühne gegangen ist, verzeichnete über 230 

zufriedene Aussteller und einen Besucheraufmarsch 

von rund 15 000 Personen. Besonders 

im Bereich Energieeffizienz und 

erneuerbare Energien, Sanieren nach Minergie 

und Neubau nach Passivhaus-Standard 

war das Besucherinteresse gross. Immobilienhändler 

melden, dass etliche Objekte 

zum Verkauf vorgemerkt wurden. Sehr 

gut besucht waren mit 80 bis 120 Gästen 

auch die Vorträge im öffentlichen Vortragsforum. 

Broschüre zum Thema Ingenieurholzbauten. 

Gelungene Ingenieurholzbauten wie 

Stege, Brücken, Aussichtstürme sind Zeugen 

der technischen Leistungsfähigkeit von Holz. 

Bei Lignum ist jetzt eine handliche Publikation 

erhältlich, die 18 aktuelle Beispiele bemerkenswerter 

Ingenieurholzbauten aus der 

ganzen Schweiz sowie aus dem angrenzenden 

Ausland in Text und Bild vorstellt. 

Lignum-Cedotec erarbeitet mit Unterstützung 

des Förderprogramms «holz 21» eine 

Reihe von Broschüren rund um den modernen 

Holzbau. Einzelexemplare der Lignum- 

Broschüre «18 Ingenieurholzbauten» sind 

kostenlos. 

Bezugsquelle: www.lignum.ch. 


Aktuell 

Politik 

HEV Schweiz lanciert 

Zwillingsinitiative 

Anlässlich der ausserordentlichen Delegiertenversammlung des Hauseigentümerverbandes 

vom 24. März 2007, entschieden die rund 300 Delegierten 

mit überwältigendem Mehr, dass der HEV Schweiz zwei zeitgleiche eidgenössische 

Volksinitiativen zum Bausparen und zur Eigenmietwertbesteuerung 

lanciert («Zwillingsinitiative»). 

Sollte die Initiative 

dereinst vom Volk 

angenommen werden, 

dürfen sie positiv in die 

Wohnzukunft blicken. 

sungsauftrag der Wohneigentumsförderung 

nach. Im Übrigen erhalten die Kantone und 

Gemeinden durch die durch das Bausparen 

ausgelösten wirtschaftlichen Aktivitäten im 

Wohnungsbau ein Mehrfaches an eingesetzten 

Steuern und Abgaben zurück, womit das 

Bausparen insgesamt eine positive Nettowirkung 

hat. 

 

Benachteiligung älterer Eigentümer 

Das geltende System der Eigenmietwertbesteuerung 

benachteiligt verantwortungsbewusste 

ältere Wohneigentümer im Rentenalter, 

welche ihre Hypotheken amorti- 

Red. – Dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung 

wird heute in der Schweiz 

nach Auffassung des HEV Schweiz nicht 

nachgekommen. Dies widerspiegelt sich direkt 

in der tiefen Wohneigentümerquote von 

lediglich 35%. Wenn man bedenkt, dass eine 

Mehrheit von 76% der Stimmberechtigten 

den Traum hat, eines Tages Wohneigentum 

zu erwerben, dass dieser Wunsch aber bei 

vielen an den finanziellen Mitteln scheitert 

(gemäss gfs.bern), ist hier dringender Handlungsbedarf 

geboten. Mit der Einführung des 

steuerlich begünstigten Bausparens kommt 

man nicht nur in idealer Weise dem Verfassiert 

haben und von einem gegenüber der 

Zeit der Erwerbstätigkeit bescheideneren 

Einkommen leben müssen besonders stark. 

Der Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung 

beinhaltet nicht zuletzt auch 

die Idee der Altersvorsorge: Im Rentenalter 

soll ein möglichst kostengünstiges Wohnen 

ermöglicht werden, wofür grundsätzlich 

schuldenfreies Wohneigentum anzustreben 

ist. Diese sinnvolle Form der Altersvorsorge 

sollte gefördert und nicht durch die Aufrechnung 

des Eigenmietwertes als fiktives 

Einkommen steuerlich bestraft werden. Die 

vorgeschlagene Wahlmöglichkeit fördert 

daher das schuldenfreie Wohneigentum 

nachhaltig. Dem Wegfall des Eigenmietwertes 

entspricht der Wegfall des Schuldzinsabzuges. 

Die zwei Volksinitiativen des HEV Schweiz 

setzen eine wichtige Wegmarke für die Zukunft 

der Wohneigentumsbesteuerung. Neben 

der überfälligen Richtungsänderung in 

der Eigenmietwertbesteuerung hat auch das 

Anliegen der Einführung des steuerprivilegierten 

Bausparens heute starken Auftrieb 

erhalten. Die von der Wirtschaftskammer 

Baselland bzw. der Schweizerischen Gesellschaft 

zur Förderung des Bausparens unabhängig 

vom HEV Schweiz angekündigte eigene 

Bausparinitiative hat bei den Delegierten 

des HEV Schweiz ebenfalls Sympathie gefunden. 

Dies in der Überzeugung, dass doppelt 

genäht besser hält und so der nötige 

Druck zur raschen schweizweiten Einführung 

des Bausparens aufgebaut werden 

kann. 

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Aktuell 

Jahresbericht des BWO 

Fokus auf Wohnraumförderung 

Mitte März hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) seinen Jahresbericht 

2006 vorgelegt. Demzufolge galt das Hauptaugenmerk im vergangenen 

Jahr neben den verschiedenen politischen Geschäften der Wohnraumförderung. 

nach wie vor mit beachtlichen Geldflüssen 

verbunden. Zur Vergünstigung der Wohnungen 

werden rückzahlbare Grundverbilligungen 

sowie Zusatzverbilligungen eingesetzt. 

Im Jahre 2006 erreichte der Rückfluss 

der Vorschüsse in die Bundeskasse mit 

rund 138 Mio. CHF wiederum einen sehr 

hohen Wert. 

Andererseits reduzierten sich die Auszahlungen 

an Zusatzverbilligungen im Vergleich 

zum Vorjahr um weitere 10 Mio. CHF auf 

noch rund 101 Mio. CHF. Die früher vor allem 

mit Ausgaben in Verbindung gebrachte WEG- 

Förderung beschert heute dem Bund beträchtliche 

Einnahmen, was allmählich auch 

in der politischen Diskussion vermehrt zur 

Kenntnis genommen wird. 

Red. – Die Tätigkeit des BWO fand nach den 

Worten von BWO-Direktor Peter Gurtner in 

einem wohnungspolitisch nach wie vor unsicheren 

Umfeld statt. Zwar habe sich das Parlament 

im Frühjahr deutlich gegen einen 

Vorstoss zur Abschaffung der Wohnbauförderung 

ausgesprochen. Ein gleichlautendes 

Begehren sei aber noch hängig, und wie sich 

die Verwaltungsreform, die Aufgabenüberprüfung 

und die Sparvorgaben auf die weitere 

Tätigkeit auswirken werden, sei noch 

offen. 

Als etwas klarer bezeichnet der BWO-Chef 

die Situation im Mietrecht. Hier hat der Bundesrat 

aufgrund der Vernehmlassungsergebnisse 

zu einem neuen Vorschlag beschlossen, 

auf eine Gesetzesrevision zu verzichten. 

Gleichzeitig wurde das Departement beauftragt, 

im Rahmen der Mietrechtsverordnung 

Verbesserungsmöglichkeiten zu prüfen. 

WEG: Über 83 000 Wohnungen in der 

Pipeline 

Die Betreuung der Geschäfte aus dem Vollzug 

der Wohnraumförderungsgesetze prägte 

auch im Jahre 2006 den Arbeitsalltag der 

meisten Mitarbeitenden des BWO. Im Vordergrund 

stand dabei nach wie vor das 

Marktsegment aus der Periode des Wohnbau- 

und Eigentumsförderungsgesetzes 

(WEG), obwohl bereits seit fünf Jahren auf 

dieser Grundlage keine neuen Hilfen mehr 

zugesagt werden können. 

Die WEG-Geschäfte mit ihrer Laufzeit von 

mindestens 25 Jahren nehmen zwar kontinuierlich 

ab. Weil aber der Grossteil des 

Förderungsvolumens aus der ersten Hälfte 

der Neunzigerjahre stammt, fällt der jährliche 

Rückgang noch bescheiden aus. Im 

vergangenen Jahr wurde aber immerhin bei 

fast 1000 Eigentumsobjekten und knapp 

700 Mietwohnungen die Bundeshilfe beendet. 

Das Ende 2006 noch «aktive» WEG-Volumen 

umfasste über 25 000 Geschäfte mit 

gut 83 000 Wohnungen. Deren Betreuung 

umfasst Handänderungen, Teilverkäufe, Erneuerungen 

oder Änderungen in der Bewohnerschaft 

und erfolgt in Zusammenarbeit 

mit den kantonalen Fachstellen für die 

Wohnbauförderung. Die WEG-Förderung ist 

WFG: Starke Beanspruchung der 

indirekten Hilfen 

Mit der Sistierung der direkten Bundesdarlehen 

bis Ende 2008 war die Wohnraumförderung 

gemäss WFG auch im vergangenen Jahr 

auf die indirekten Hilfen beschränkt. Vom 

Volumen her standen die Bürgschaften für 

Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige 

Wohnbauträger (EGW) im Vordergrund, 

doch wurden auch zinsgünstige Darlehen 

aus den «Fonds de roulement» rege 

beansprucht. Die EGW hat 2006 wie im Vorjahr 

vier Anleihen begeben, deren Gesamtbetrag 

im Umfang von gut 223 Mio. CHF allerdings 

etwas geringer ausfiel. Damit konnten 

sich viele gemeinnützige Bauträger 

längerfristig günstig finanzieren. 

Im Jahre 2006 konnten aus den «Fonds de 

roulement», welche die drei Dachorganisationen 

der gemeinnützigen Wohnbauträger 

für den Bund treuhänderisch verwalten, insgesamt 

1677 Wohnungen gefördert werden. 

Dies waren beinahe doppelt so viele wie im 

Vorjahr. Die Geschäfte verteilen sich zwar 

über die ganze Schweiz, doch liegen die 

Schwerpunkte wie in den Vorjahren in den 

Gebieten mit einem hohen Bedarf an Wohnungen, 

d. h. in Grossstädten und ihren Agglomerationen. 

Unterstützte Erneuerungsvorhaben 

machten 43% der geförderten 

Wohnungen aus. 

Rückbürgschaften: Neues Angebot der 

HBW 

Die Rückbürgschaften des Bundes wurden 

2006 wie in den vergangenen Jahren von der 

Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft für 


Aktuell 

Wohneigentumsförderung HBW und ihrem 

welschen Pendant, der CRCI, nur mässig beansprucht. 

Dies könnte sich im laufenden 

Jahr ändern, da die HBW in Zusammenarbeit 

mit der HypothekenZentrum AG (HZ) neu 

eine eigene Hypothek anbietet, welche Finanzierungen 

bis 90% ermöglicht. Dabei 

übernimmt die HBW den Vertrieb, die HZ die 

Kreditprüfung und die Verwaltung. Die Refinanzierung 

dieser Hypotheken erfolgt unter 

anderem durch einen kürzlich gegründeten 

Wohnbauhypothekenfonds, bei dem institutionelle 

Investoren ihr Geld anlegen. Der 

Zinssatz für die gesamte Hypothekarsumme 

entspricht in der Regel dem Zinssatz für variable 

Hypotheken im ersten Rang. Die innert 

25 Jahren zu amortisierenden Hypothekardarlehen 

werden bis zu 90% der Anlagekosten 

verbürgt. Erneuerungshilfen in Berggebieten 

nahtlos fortgesetzt. 

Die Laufzeit des Bundesgesetzes über 

die Verbesserung der Wohnverhältnisse in 

Berggebieten war in der Wintersession 

2005 bis zum Inkrafttreten der Neugestaltung 

des Finanzausgleichs und der Aufgabenteilung 

zwischen Bund und Kantonen 

(NFA) verlängert worden. Diese Massnahme 

wird im Rahmen der NFA in die alleinige 

Kompetenz der Kantone übergehen, 

aus heutiger Sicht am 1. Januar 2008. Erst 

mit der Inkraftsetzung der Gesetzesänderung 

auf den 18. April 2006 konnten Unterstützungsgesuche 

wieder bewilligt werden. 

Da der Jahreskredit gegenüber den 

Vorjahren mehr als halbiert wurde und lediglich 

4 Mio. CHF betrug, resultierte für 

das Jahr 2006 mit 185 unterstützten Wohnungs- 

oder Hauserneuerungen ein bescheidenes 

Förderungsvolumen. Dieses 

konzentrierte sich wie in den vergangenen 

Jahren auf die Kantone Bern, Graubünden, 

Schwyz, Wallis und Luzern. Auch für das 

letzte Jahr der Bundesförderung beträgt 

der Zusicherungskredit lediglich 4 Mio. 

CHF. 

Vielfältige Dienstleistungen für Dritte 

Wie in den Vorjahren wurden die fachlichen 

Kompetenzen nicht nur im Amt, sondern in 

Form von Dienstleistungen auch für Dritte 

eingesetzt. Dazu gehören juristische, architektonische 

oder finanzielle Beratungen von 

Bauträgern und Behörden, aber auch die Mitarbeit 

in Bundeskommissionen sowie in Gremien 

der Dachorganisationen und der Bauträger 

mit Bundesbeteiligungen. So hat das 

BWO zusammen mit verschiedenen Organisationen 

bei der Erarbeitung der Broschüre 

«Wohnen in der Schweiz» mitgewirkt. Die in 

11 Sprachen vorliegende Publikation enthält 

Informationen rund um das Mieten einer 

Wohnung und kann beim BWO bezogen werden. 

Zudem wurden im Rahmen einer Neufassung 

des St. Galler Kommentars zur 

Schweizerischen Bundesverfassung die Artikel 

108 (Wohnbauförderung) und 109 (Mietwesen) 

neu kommentiert. Die Arbeiten wurden 

2006 abgeschlossen, die Publikation des 

Gesamtwerks ist für Mitte 2007 vorgesehen. 

In eigener Sache 

E-Druck AG unter 

neuer Leitung 

Beim Produzenten der immobilia, der Firma E-Druck AG, erfolgte per 1. April 2007 

die Übergabe der Geschäftsleitung von Bobby Feurer an seinen Sohn Andreas. 

Mit dem Eintritt von Schwiegersohn Bobby 

Feurer im Jahre 1965 wurde der Betrieb sukzessive 

ausgebaut und die Druckerei erhielt 

eine eigene Fotosatz-Abteilung und auch 

mehrfarbige Offsetdruckmaschinen im Format 

50x70 cm, die in der Lage waren, das im 

eigenen Haus verlegte Telefonbuch TELO selber 

zu setzen und zu drucken. Dieser für die 

damalige Zeit recht mutige Schritt erlaubte 

es der E-Druck AG, auf dem Markt als professionelle 

Offsetdruckerei aufzutreten. Bald 

hatte man einen Bestand von 15 Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern. 

Die E-Druck AG wurde als reine Hausdruckerei 

der Egeli Gruppe von Willy V. Egeli sen. 

mit dem Ziel gegründet, den enormen Formularverbrauch 

seiner Treuhandfirma und 

Wirtschaftsauskunftei finanziell in den Griff 

zu bekommen. Kurz nach der Gründung wurden 

aber bereits Aufträge für Kunden ausserhalb 

der Egeli Gruppe ausgeführt. Bald 

einmal hielten sich die Eigen- und Fremdaufträge 

die Waage. 

Die technische Revolution in den letzten 

25 Jahren hat auch vor dieser Druckerei 

nicht Halt gemacht. Vom Abzug mit der 

Bleisatz-Presse und dem einfarbigen Druck 

hat sich die Technik zum hoch qualifizierten 

Mehrfarbendruck entwickelt. Der 

Fotosatz, welcher noch in den siebziger 

Jahren als richtungsweisend betrachtet 

wurde, wurde auch bei der E-Druck AG 

durch die neuesten Computer-Technologien 

abgelöst. Der Workflow ist somit auf 

dem neuesten Stand und die Produktionszeiten 

sind auf ein absolutes Minimum 

herab gesunken – und das bei überzeugender 

Qualität! 

Heute erfüllt die Druckerei alle Anforderungen 

an einen modernen und leistungsfähigen 

Betrieb, in welchem die Kontinuität 

dank dem viel versprechenden Nachfolger 

Andreas Feurer zur erfreulichen Tatsache 

geworden ist. 


Aktuell 

Fluglärm 

Monitoring in der Südanflugschneise 

Die Stadt Zürich beobachtet regelmässig die Bevölkerungsentwicklung auf 

dem vom Landeanflug der Piste 12 belasteten Stadtgebiet. Demnach ist die 

Bautätigkeit in diesem Gebiet weitgehend zum Erliegen gekommen. 

Red. – Die Wohnbevölkerung in der 1,5 Kilometer 

breiten «Südanflugschneise 12» hat 

gegenüber dem Vorjahr um 85 Personen 

(+0,5%) zugenommen. Einer Zunahme von 

175 Personen bei den Schweizern steht eine 

Abnahme von 90 Personen bei der ausländischen 

Wohnbevölkerung gegenüber. Somit 

lebten Ende Dezember 2006 18 197 Personen 

in diesem Gebiet, wovon 11 020 

(+1,6%) Schweizer Staatsangehörige und 

7177 (-1,2%) Ausländer waren. Seit Anfang 

2004 ist der Bestand der ausländischen Bevölkerung 

im Kreis 12 um rund 200 und in 

der «Südanflugschneise 12» um 140 Personen 

angestiegen. 

Die «Südanflugschneise» 

entspricht einem 1,5 Kilometer 

breiten Korridor, der zu je 750 

Metern links und rechts entlang 

der ILS-gesteuerten Anflugachse 

34 verläuft. Auf dem Stadtgebiet 

ist davon der Kreis 12 betroffen. 

Eingeschlafene Bautätigkeit 

In der Stadt Zürich befanden sich im 4. Quartal 

2006 insgesamt 3624 Wohnungen im Bau. 

Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Anstieg 

um 319. Im Kreis 12 sank die Zahl der im Bau 

befindlichen Wohnungen innert Jahresfrist 

von 307 auf 181 und in der «Südanflugschneise 

12» von 122 auf 98. Die Zahl der 

bewilligten aber noch nicht im Bau befindlichen 

Wohnungen sank in jedem der drei 

untersuchten Gebiete; in der Stadt Zürich 

seit dem 4. Quartal 2005 von 2259 auf 2040, 

im Kreis 12 von 173 auf 99 und in der «Südanflugschneise 

12» von 98 auf null. 

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Wissen, was zählt 


Service 

Jus-News 

Was ist eigentlich 

Timesharing? 

Dr. Peter Burkhalter und Dr. Boris Grell sind Rechtsanwälte bei Hodler & Emmenegger in Bern und Zürich (www.swisslawyersgroup.ch) 

Eine etwas kompliziertere Variante des 

Timesharing besteht, wenn dieses auf eine 

Immobilie angewandt wird, die verschiedene 

Wohneinheiten im Stockwerkeigentum 

(StWE) umfasst, die im Grundbuch wiederum 

als separate Grundstücke mit eigenem 

Grundstücksblatt vermerkt sind (vgl. 

Grafik). Diesfalls können sich verschiedene 

Miteigentümer an einer oder an verschiedenen 

dieser separat im Grundbuch eingetragenen 

Wohneinheiten für bestimmte 

Zeitfenster als Timeshare-Owners beteiligen. 

Dabei besteht unter den verschiedenen 

Stockwerkeigentümern zunächst eine Gemeinschaft, 

die sich – vorbehaltlich spezialgesetzlicher 

Bestimmungen – ebenfalls an 

den Bestimmungen zum Miteigentum ausrichtet, 

weshalb die pro StWE-Einheit bejus 

news 

Timesharing StWE 




StWE 

StWE 

Begriffsbildung 

Der Begriff Timesharing bedeutet zunächst 

einfach, dass Zeit aufgeteilt wird respektive 

verschiedene Personen an der Zeit teilhaben. 

Auf Grundstücke bezogen erhält diese 

abstrakte und eigentlich inhaltsleere Begriffsbildung 

einen konkreten Sinn. So versteht 

man mit Bezug auf Immobilien unter 

Timesharing die zeitlich gestaffelte Beteiligung 

verschiedener Personen am gleichen 

Grundstück, vorwiegend an Ferienimmobilien. 

Im Einzelnen schliesst ein Anbieter mit 

einem Konsumenten eine Vereinbarung ab, 

wonach dieser dem Benutzer für eine vertraglich 

festgelegte Zeit jedes Jahr die Benutzung 

einer mehr oder weniger genau bestimmten 

Wohneinheit überlässt. Andere 

Mitbenutzer dieser Wohneinheit können mit 

dem Anbieter für andere Zeitfenster weitere 

StWE 





Timesharing an 

Stockwerkeigentumseinheiten 

Benutzungsverträge abschliessen. Möglich 

ist auch, dass sich verschiedene Benutzer in 

periodischer Abwechslung bestimmte Zeitfenster, 

zum Beispiel die Ostertage oder 

Sportferien, teilen. 

Im Folgenden sollen die genaue rechtliche 

Ausgestaltung des Timesharing sowie eine 

weitere mögliche Beteiligungsform an Immobilien, 

das Fractional Ownership, näher 

erläutert werden. 

Gesetzliche Grundlagen 

In der Europäischen Union wurde eine Timesharing-Richtlinie 

erlassen (Richtlinie 94/47/ 

EG vom 26. Oktober 1994), welche die Erwerber 

solcher Teilnutzungsrechte an Immobilien 

für bestimmte Teilaspekte der Vertragsausgestaltung 

schützt. Demgegenüber 

gibt es in der Schweiz keine spezialgesetzliche 

Regelung des Timesharing. Trotz einiger 

kritischer Stimmen in der Rechtslehre, wonach 

wegen der fehlenden gesetzlichen 

Ausgestaltung des Timesharing dieses auch 

nicht erlaubt sei, ist heute jedoch die überwiegende 

Lehre anderer Ansicht und lässt 

das aus rechtsdogmatischer Sicht kritisierte 

Institut des Timesharing ohne weiteres zu. 

Rechtlich basiert das Institut des Timesharing 

auf den ZGB-Bestimmungen zum Miteigentum 

(Art. 646 ff. ZGB), wonach mehrere 

Personen eine Sache nach Bruchteilen und 

ohne äussere Abteilung in ihrem (Mit-)Eigentum 

halten können. Dabei vereinbaren diese 

Miteigentümer (Timeshare-Owners) in einer 

Nutzungs- und Verwaltungsordnung, wer, 

wann und in welcher Form die entsprechende 

Wohneinheit gebrauchen kann, wobei 

der konkreten vertraglichen Ausgestaltung 

grundsätzlich keine Grenzen gesetzt 

sind. 

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Service 

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stehenden Gemeinschaften als Miteigentümer-Untergemeinschaften 

bezeichnet werden. 

In den entsprechenden Nutzungs- und Verwaltungsordnungen 

wird unter anderem regelmässig 

festgehalten, dass das Miteigentum 

für 30 Jahre ab Grundbucheintrag nicht 

aufgehoben werden darf oder dass das gesetzlich 

vorgesehene Vorkaufsrecht der anderen 

Miteigentümer (Art. 682 ZGB) vertraglich 

ausgeschlossen wird (Art. 681b ZGB), 

wobei ein solcher Ausschluss zur Gültigkeit 

der öffentlichen Beurkundung bedarf. 

22.–25. Mai 2007 

Halle 3 / Stand E22 

Fractional Ownership 

Aufgrund der doch relativ komplizierten 

rechtlichen Strukturierung des klassischen 

Timesharing machen in jüngster Zeit andere 

Beteiligungsformen auf sich aufmerksam. 

Insbesondere das vor allem im amerikanischen 

Rechtsraum bereits etablierte System 

des Fractional Ownership bietet eine 

valable Alternative, wobei in der Schweiz 

hierzu noch kein grosser praktischer Erfahrungsschatz 

besteht. 

Bei diesem Beteiligungsmodell wird nicht an 

die sachenrechtliche Beteiligung verschiedener 

Personen an einem Grundstück angeknüpft. 

Vielmehr erfolgt die Beteiligung indirekt 

auf einer gesellschaftsrechtlichen Stufe, 

indem man sich an einer Betriebsgesellschaft 

mit Immobilienbesitz (z. B. an einem Hotel) 

als Aktionär beteiligt. Dabei wird diesen Aktionären 

eine privilegierte Nutzung der gesellschaftseigenen 

Immobilien während eines 

bestimmten Zeitfensters garantiert. Im Übrigen 

ist es dem Geschick der Parteien überlassen, 

die entsprechenden Verträge so auszugestalten, 

dass alle Aktionäre die von ihnen 

gewünschten Zeitfenster zur Nutzung 

der entsprechenden Immobilie erhalten. 

Stowe 

Verwaltung 

DMS 

Portfolio 

Der grosse Vorteil dieser Beteiligungsform ist, 

dass die Berechtigung zur Benutzung der Immobilie 

nicht auf einer effektiven Übertragung 

von Miteigentumsrechten an der Immobilie 

beruht, die im Grundbuch eingetragen werden 

müsste. Vielmehr erfolgt diese privilegierte 

Nutzungsberechtigung an den Gesellschaftsimmobilien 

aussergrundbuchlich. Neben der 

grundsätzlich einfacheren Veräusserung solcher 

Nutzungsberechtigungen können sich so 

wohl auch Ausländer ohne Wohnsitz in der 

Schweiz für die Dauer ihrer Aktionärsstellung 

ein zeitlich fixiertes, ausschliessliches Nutzungsrecht 

an einer Immobilie sichern, sofern 

die Gesellschaft nicht als reine Immobiliengesellschaft 

qualifiziert wird. 

Makler 

Internet 

www.quorumsoftware.ch 

Software

Service 

Schweizerische Maklerkammer - SMK 

Wann ist die beste Zeit für den 

Verkauf einer Liegenschaft? 

Claudia Spalinger, Vizepräsidentin SMK 

Wie oft fragt ein verkaufswilliger Eigentümer den Makler, wann die beste 

Zeit für den Verkauf seiner Immobilie ist? Ausser in Gebieten mit saisonalem 

Charakter und damit für Ferienwohnungen oder -häuser dürften die 

Antworten sehr unterschiedlich ausfallen. Beleuchten wir die einzelnen 

Jahreszeiten. 

Am Jahresanfang sind die einen nach Familien- 

und Strategiegesprächen richtiggehend 

«scharf» auf Immobilien. Sie können es kaum 

erwarten, den Markt zu durchforsten. Andere 

wiederum beginnen das neue Jahr ruhiger 

und meiden schnelle Entschlüsse. Bald stehen 

die ersten Ferien an: Jetzt heisst es entdie 

Kauflust? Ist es die Kraft der Natur, die auf 

uns Menschen wirkt, wenn das helle Grün 

rund um das Haus spriesst und die ersten 

Magnolien- und Forsitiensträucher blühen? 

Das klingt wunderbar, aber beginnender Heuschnupfen 

könnte Käufer auch abhalten! 

Oder glaubt der Verkäufer, es sei besser zu 

warten, bis alle Bäume in üppiges Grün gekleidet 

sind? Dabei ist es gerade das fehlende 

Laub, das mehr Aussicht oder weniger Einsicht 

bietet. Der Frühlingsbote hat viele Gesichter! 

Oder gibt es auch andere, von der 

Natur unabhängige Faktoren, zum Beispiel 

ganz einfach Boni, die ausbezahlt wurden? 

Schon steht der Sommer an. Er bietet die 

schönsten Sonnenstunden und langen 

Abende. Ein bisschen mediterranes Lebensgefühl 

hält Einzug. Trotzdem zögern viele 

Verkäufer. Sie bangen vor den langen Sommerferien. 

Doch wie viele Menschen gehen 

länger als zwei bis drei Wochen in die Ferien? 

Und das gleichzeitig?! 

weder Aufschnaufen und nicht an Liegenschaften 

denken oder gerade in dieser Zeit 

die Muse finden, sich um das geplante Projekt 

zu kümmern. 

Unterstützt das Frühlingserwachen und der 

damit verbundene Drang nach Veränderung 

Werden die Abende wieder kürzer und 

kühler, beginnt ein neues Farbenspiel 

Dramatische Wolkenformationen können die 

zu verkaufende Liegenschaft ganz schön in 

Szene setzen. Oder bringt das nasskalte 

Herbstwetter Erkältungen und schlechte 

Laune? 

Ein Trost für alle: der Kaufinteressent und allfällig 

neue Eigentümer wird in Zukunft die- 

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Service 

Ist der Verkaufsentscheid eigentümerseitig 

gefallen, soll dieser auch umgesetzt werden 

können. Somit ist es zu jeder Jahreszeit und 

in jedem Monat – auch in Ferienzeiten – und 

bei gutem oder schlechtem Wetter die Aufgabe 

des Verkaufsprofis, die Kaufinteressenten 

optimal zu beraten. 

selben Wetter- und Temperaturlagen, Eindrücke 

und Stimmungen, Morgenrot, Nieselregen, 

lauer Sommerabend, eisiger Wintertag 

usw. geniessen. 

Der professionelle Immobilienmakler versteht 

jede Liegenschaft als Unikat und setzt sich 

mit den Vor- und Nachteilen von Standort, Gebäude, 

Nutzung etc. auseinander. Gleichzeitig 

befasst er sich mit den möglichen Nutzern, 

Käufern, Bewohnern, Bedürfnissen – also den 

Zielgruppen und positioniert die zu veräussernde 

Liegenschaft entsprechend. Dies erfordert 

zahllose Abklärungen. 

Zu beachten ist zudem, dass die Beurkundung 

und die Eigentumsübertragung nicht 

gleichzeitig vollzogen werden müssen. Die 

Beurkundung mit Anzahlung kann durchaus 

erfolgen, während beispielsweise mit der 

Bank noch die letzten Vertragsmodalitäten 

vereinbart werden. Dann kann die Eigentumsübertragung 

auf den Wunschtermin der 

Vertragsparteien stattfinden. 

Ferien hin, Schneefall her: unser Glück ist ein 

aktiver – nie ruhender Markt! Jeden Tag steht 

ein neuer Kaufinteressent auf. 

Unter www.smk.ch finden Sie professionelle 

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Führung und 

Wettbewerb 

man die Grundlage, um von einem FM- 

Dienstleister, (als Fachmann) die explizite 

Beschreibung der zur Erfüllung des Servicelevel 

nötigen Leistungen abzufragen. 

Über die zur Erfüllung der spezifizierten Servicelevel 

nötigen Leistungen leitet sich das 

Mengengerüst ab, welches im Zusammenhang 

mit betriebstechnischen Anlagen, mit 

Räumen und Flächen und prozessbedingten 

Handlungen anfällt. Mit der DIN 32736 wurde 

eine Norm geschaffen, welche die üblichen 

Bewirtschaftungsprozesse im Facility 

Management zusammenfasst. 

Die Kosten für die Bewirtschaftung von Immobilien 

und Infrastrukturanlagen sind sowohl 

bei der öffentlichen Hand wie auch bei 

privaten Investoren ein wichtiger Erfolgsfaktor. 

Knappe Kassen der öffentlichen Hand, 

wie auch klare Renditeerwartungen der Investoren 

verlangen nach einer Minimierung 

der Bewirtschaftungskosten. 

Stringente Facility-Management- 

Systeme 

Statt einer Summe von Einzelleistungen wird 

ein stringentes Facility-Management-System 

mit Controlling und eindeutigen Nahtstellen 

zwischen den Beteiligten, integral und ergebnisorientiert 

ausgeschrieben, in den 

Wettbewerb gestellt und als Ganzes beschafft. 

Dadurch ergeben sich beim Auftraggeber 

Einsparungen beim Managementaufwand, 

Budgetsicherheit und durch die Sicherstellung 

einer gewissen Datenhoheit 

wird die Unabhängigkeit vom Dienstleister 

für Facility Management (FM) gewahrt. Die 

FM-Dienstleistungen sind somit jederzeit 

wieder ausschreibbar. Der Auftragnehmer 

kann seine Innovationskraft zum Tragen bringen, 

seine professionellen Führungs- und 

Qualitätssicherungsprozesse anwenden und 

durch Pooling von Leistungen die Preise optimieren. 

Es hat sich gezeigt, dass gegenüber 

dem klassischen Bewirtschaftungskonzept 

von Immobilien und Infrastrukturanlagen 

auf diese Weise Einsparungen von 20% 

bis 30% möglich sind. Spezialisierte und unabhängige 

FM-Consultants oder FM-Planer 

können dabei unterstützend wirken. 

Beim Aufbau eines FM-Systems ist zu beachten, 

dass der Eigentümer nach Mietrecht gewisse 

Leistungen (z. B. Heizung) zu erbringen 

hat, welche dem Mieter (Nutzer) verursachergerecht 

als Nebenkosten weiterverrechnet 

werden. Der Eigentümer und die Mieter (Nutzer) 

fokussieren sich üblicherweise auf ihre 

Kernprozesse und beziehen für ihre Supportprozesse 

(z. B. Reinigung, Technik) Dienstleistungen 

von Dritten. Sowohl die Eigentümerleistungen 

samt Verwaltungsaufgaben und 

Mietermanagement, als auch Dienstleistungen 

zu Supportprozessen werden heute integral 

von FM-Dienstleistern angeboten. 

Klare Anforderungen durch Dokumentation 

Für die Beschreibung von Prozessen ist die 

ISO 9001:2000 eine anerkannte Norm. Sie 

bietet den Vorteil, dass die Methodik im Zusammenhang 

mit der Zertifizierung von Managementsystemen 

weit verbreitet ist. 

Indem man den Prozess in Verbindung mit 

den nötigen Daten und Dokumentationen 

(wie z. B. Mess- und Zählkonzept, Bezeichnungen, 

Raum- und Anlagebuch etc.) beschreibt 

und ergebnisorientiert die Anforderungen 

an den Servicelevel festhält, schafft 

Die Prozesse werden mit verschiedenen 

Hilfsmitteln unterstützt, wie z. B. Gebäudeautomation, 

Mess- und Zähleinrichtungen, 

CAFM-Tools, Buchhaltungssoftware und anderes. 

Diese Hilfsmittel müssen mit in die 

Prozessbeschreibung einbezogen werden 

und die Nahtstellen im Hinblick auf die Sicherstellung 

der Datenhoheit definiert werden. 

Neue Hardware- und Software-Produkte 

im IT-Bereich sind besonders zu beachten, 

helfen sie vielfach bei der Verschlankung von 

Prozessen. 

Als zweckmässig erwiesen, hat sich die Zusammenfassung 

aller Dokumente in einem 

Betriebshandbuch, welches mit allen bewirtschaftungsrelevanten 

Dokumenten auf einer 

webbasierten Plattform verfügbar gemacht 

wird. 

Für die einzelnen Prozesse werden die Kosten 

üblicherweise in einem IT-Tool erfasst 

und pro Prozess und Nutzer, nach Kostenstellen 

und Kostenarten, gemäss den festgelegten 

Verteilschlüsseln belastet, wobei die 

als Nebenkosten ausweisbaren Positionen 

zu unterscheiden sind. Indem man die üblichen 

Strukturen der Immobilienbranche 

anwendet, hat man die Gewähr, benchmarkfähige 

Kennzahlen zu ermitteln. Die Nahtstelle 

Liegenschaftsbuchhaltung und Kostenerfassung 

verlangt dabei besondere Beachtung 

und Erfahrung. 

Qualitätssicherung durch periodische 

Audits 

Durch regelmässige Audits lässt sich die 

Qualität der ausgeführten Dienstleistungen 

und die Einhaltung des FM-Systems anhand 

der Prozessbeschreibungen mit den involvierten 

Personen überprüfen. Für die aus- 


Service 

geführten Leistungen hat der FM-Dienstleister 

den Handlungsnachweis zu erbringen. 

Erkannte Schwachstellen, Reklamationen 

und Vorschläge für Verbesserungen fliessen 

ebenfalls ein. 

Die integrale Leistungserbringung bietet den 

Vorteil, dass alle Leistungen durch einen Anbieter 

(integrale FM-Dienstleister oder Immobilienverwaltungen) 

soweit als möglich 

pauschal offeriert werden. Der Eigentümer 

kann daher mit minimalem Managementaufwand 

die Bewirtschaftung seiner Immobilie 

sicherstellen. Bei einem VoeB-konformen 

Aufbau der Ausschreibung gilt dies auch für 

die öffentliche Hand. Es hat sich gezeigt, 

dass ein zweistufiges Ausschreibungsverfahren 

mit Präqualifikation und einer reduzierten 

Auswahl an Anbietern für die Offertstellung 

sinnvoll ist. 

Wichtig ist, dass man dem Anbieter die oben 

beschriebenen Grundlagen verfügbar macht, 

damit dieser die Ziele und Bedürfnisse des 

Auftraggebers genau kennt und in der Lage 

ist, ein attraktives Angebot auszuarbeiten. 

Bei der Abfrage der allgemeinen Angaben 

zum Anbieter und des Nachweises der Wirtschaftlichkeit 

des anbietenden Unternehmens 

sollte man sich mit Standards begnügen, 

um den Aufwand der Anbieter so minimal 

wie möglich zu halten. In einem 

Präqualifikationsgespräch kann der Anbieter 

sein Angebotskonzept verifizieren und der 

Auftraggeber lernt den potenziellen Auftragnehmer 

kennen und sieht, wie dieser seine 

Aufgabenstellung anpacken würde. 

Die Ausschreibung wird so aufgebaut, dass 

die Preise pro Nutzer, Prozess und Servicelevel 

abgefragt werden. Die Anfrage erfolgt papierlos. 

Die einzelnen Preise werden in drei 

Kalkulationstabellen inkl. Einheitspreise zusammengetragen. 

Für jeden Servicelevel wird 

vom Anbieter als Fachmann, in einem Leistungsbeschrieb 

angegeben, mit welchen 

Leistungen er den Servicelevel garantiert und 

wie die Qualität der Leistung überprüft wird. 

Auf diese Weise ergibt sich eine Transparenz, 

welche bei Anpassungen der Servicelevels 

oder des Mengengerüstes, die entsprechende 

Preisanpassung plausibilisieren lässt. Bei längerfristigen 

Verträgen ist dies in Hinblick auf 

die Kundenzufriedenheit besonders wichtig. 

Die eingereichten Angebote werden preislich 

(Basis 5 Jahre) und hinsichtlich der Qualität 

der angebotenen Leistungen verifiziert 

und mit den Entscheidungsgremien, nach 

einer Präsentation und Fragerunde mit den 

Anbietern, bewertet und entschieden. 

Ein FM-Dienstleister pro Objekt 

In einem umfassenden Rahmenvertrag zwischen 

den Eigentümern und dem FM-Dienstleister 

werden die allgemeinen Bedingungen, 

die für alle Beteiligten gelten, geregelt. Für 

die Grundleistungen, welche die Eigentümer 

(auch Miteigentümergemeinschaften) zu erbringen 

haben, wird ein Dienstleistungsvertrag 

abgeschlossen. Die entsprechenden 

Kosten werden verursachergerecht den einzelnen 

Miteigentümern direkt oder unter Berücksichtigung 

von Schlüsseln belastet. Für 

die Erbringung der direkt zuordenbaren Leistungen 

ist jeder Nutzer frei, auf der Basis des 

Rahmenvertrages Dienstleistungsverträge 

mit dem ausgewählten FM-Dienstleister abzuschliessen. 

Ein Dienstleister für das gesamte 

Objekt bringt für alle mehr Effizienz. 

Bei der Ausgestaltung der Gewährleistung 

berücksichtigt man unter anderem die Imagewirkung 

eines Mandatsverlustes bei ungenügender 

Leistungserbringung und die Möglichkeit 

einer vorzeitigen Vertragsauflösung. 

Die Beschreibung des Abnahmeprozesses 

nach Neubau oder Kauf, sowie die Übergabe 

durch den Eigentümer und die Übernahme 

durch den FM-Dienstleister, verlangt besondere 

Beachtung. In jedem Fall ist zu empfehlen in 

einem Übernahmeprotokoll per Visum die Bestätigung 

der genügenden Instruktion, der vollständigen 

Dokumentation sowie der Mängelfreiheit 

festzuhalten. Gegenüber einem Totalunternehmer 

wie auch bei der Beendigung 

bzw. Übergabe des Mandates an einen nachfolgenden 

Dienstleister ist dies ein wichtiges 

Beweismittel. Zweckmässigerweise wird mit 

dem ersten Jahresabschluss auch ein Audit 

über die FM-Dienstleistungen vorgesehen. 

Fazit 

Das beschriebene Konzept hat sich bei mehreren 

Grossprojekten bewährt. Mit einer klaren 

Rollenverteilung, einer zweckmässigen 

Dokumentation der FM-Prozesse und einer 

branchenüblichen Abbildung der Kosten 

wird die Voraussetzung für Transparenz geschaffen. 

Diese Transparenz erlaubt es dem 

Eigentümer, mit einem minimalen Managementaufwand 

die richtigen Entscheide zu 

treffen, die Kosten ständig zu minimieren 

und die Renditeziele zu optimieren. 

Bei Neubauten sind die Bedürfnisse der späteren 

Bewirtschaftung in den Total- oder Generalunternehmerverträgen 

noch zu wenig 

berücksichtigt. Es empfiehlt sich daher frühzeitig 

eine Baubegleitung durch einen unabhängigen 

FM-Planer oder -Consulter im Auftrag 

des Eigentümers zu installieren, der für 

FM-relevante Vorgaben in der Planungs- und 

Realisierungsphase sorgt. 

* Felix Graf ist Geschäftsführer PSS Projects AG, 

Facility Management Consulting Basel (www. 

pssprojects.ch), Vizepräsident MFS (Maintenance 

and Facility Management Society of Switzerland) 

und Vorstandsmitglied VSUD (Vereinigung 

Schweizerischer Unternehmen Deutschland) 

Kurzmeldungen 

Rückläufige Konkurse. Per Ende Februar 

2007 meldet der Schweizerische Verband 

Creditreform 708 Firmenkonkurse – das sind 

3,5% weniger als im Vorjahr. Der Vergleich 

mit den Vorjahren zeigt, dass die Werte seit 

2004 kontinuierlich rückläufig sind. Aufgrund 

der derzeitigen konjunkturellen Situation 

geht die Organisation davon aus, dass diese 

Tendenz auch für die kommenden Monate 

Gültigkeit hat. Gleichzeitig stieg die Zahl der 

neu eingetragenen Firmen auf einen Höchstwert 

von über 6100 Unternehmen. Per Saldo 

beträgt das Nettowachstum für die ersten 

beiden Monate des Jahres 2007 gegenüber 

dem Vorjahr mehr als 18%. Bei den über 20- 

jährigen Firmen fällt die Abnahme mit mehr 

als 17% sehr deutlich aus. Die ganz jungen 

(bis 1 Jahr) und die 10 bis 20 Jahre alten Betriebe 

verzeichnen ebenfalls noch klare Abnahmen 

von 10,8% bzw. von 11,4%. Eine 

negative Entwicklung zeigt die Gruppe der 

Unternehmen im zweiten «Lebensjahr»: Hier 

steigt – trotz Rückgang der Anzahl Konkurse 

– die Zahl von 649 im Jahre 2005 auf 696 

Pleiten im Jahre 2006 an. Am meisten Insolvenzen 

sind im Bereich der 2- bis 5-jährigen 

Unternehmen zu verzeichnen: knapp 30% 

aller Konkurse betreffen Firmen in diesem 

Alterssegment. 

Veranstaltungshinweise 

9. Messe «Bauen & Wohnen» in Luzern. 

Vom 4. bis 7. Oktober 2007 findet auf der Luzerner 

Allmend die Publikumsfachmesse 

«Bauen & Wohnen» statt. Sie richtet sich an 

Eigenheimbesitzer, angehende Bauherren, 

Architekten und Planer. Als neuer Sonderbereich 

innerhalb der Messe ist erstmals die 

Immobilien-Herbstmesse «Immo Luzern» geplant. 

Weitere Informationen: www.bauen-wohnen.ch 


Service 

Ausschliessliche Benutzungsrechte 

Was man darf und was nicht 

lic. iur. Dominik Romang, Rechtsanwalt, Zürich 

Der Autor ist von einer Verwaltung gebeten worden, zur Frage Stellung zu 

nehmen, was in den zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesenen Gartensitzplätzen 

einer bestimmten Stockwerkeigentümergemeinschaft gebaut, gepflanzt 

oder sonst wie geändert werden darf und für welche Änderungen die 

Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich ist. 

Schweizer Stockwerkeigentümerverband 

Gegründet 25. November 1955 

Sekretariat: 

Romang & Partner Rechtsanwälte 

Holbeinstr. 20, 8008 Zürich 

Tel. 044 265 60 60, Fax 044 265 60 61 

info@stockwerk.ch, www.stockwerk.ch 

Grundsätzlich, d. h. von Gesetzes wegen, 

gibt es im Stockwerkeigentum nur Teile, welche 

zu Sonderrecht zugeschieden wurden 

und solche, die gemeinschaftlich sind. Das 

Sonderrecht ist im Zivilgesetzbuch geregelt 

und gibt dem Stockwerkeigentümer das 

Recht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich 

zu benutzen und innen auszubauen 

(Art. 712a Abs. 1 ZGB). Sonderrecht 

kann allerdings nur an Räumen und insbesondere 

nicht am Boden der Liegenschaft 

begründet werden (Art. 712b Abs. 1 und 2 

Ziff. 1 ZGB). Der Garten einer in Stockwerkeigentum 

aufgeteilten Liegenschaft ist daher 

generell immer zwingend gemeinschaftlich. 

Unentgeltliche 

Rechtsauskunft betreffend 


(nur für Mitglieder) 

Telefonische Auskunft 

Erster Montag im Monat, 15 bis 17 Uhr 

Persönliche Besprechung 

(nach Voranmeldung) 

Erster Mittwoch im Monat, 15.30 bis 17 Uhr 

Adresse: 

Romang & Partner Rechtsanwälte 

Holbeinstr. 20, 8008 Zürich, Tel. 044 265 60 60 

eigentümern zur ausschliesslichen Benutzung 

zur Verfügung stehen sollen. Der Inhalt 

eines solchen ausschliesslichen Benutzungsrechts 

ist jedoch, im Gegensatz zum gesetzlich 

geregelten Sonderrecht, nicht automatisch 

vorgegeben. Er hängt davon ab, was 

die Stockwerkeigentümer vereinbart haben 

bzw. was im Reglement diesbezüglich festgelegt 

wurde. 

Im konkreten Fall werden die ausschliesslichen 

Benutzungsrechte am Garten an zwei 

Stellen des Benutzungs- und Verwaltungsreglements 

erwähnt. In Art. 7 des Reglements 

wird zunächst die räumliche Ausdehnung 

festgelegt und diesbezüglich auf die Aufteilungspläne 

verwiesen. Weiter wird in Art. 7 

festgeschrieben, dass bei der Bepflanzung 

der Gartensitzplätze die behördlichen Auflagen 

betreffend die Umgebungsgestaltung zu 

berücksichtigen sind. In Art. 8 des Reglements 

wird in Absatz 3 u. a. festgelegt, dass 

die einem Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen 

Benutzung zugewiesenen Bodenflächen 

von diesem auf eigene Kosten in 

gutem Zustand zu unterhalten sind. Weitere 

spezifische Anordnungen betreffend die 

ausschliesslichen Benutzungsrechte am 

Garten enthält das Reglement nicht. 

Ausschliessliche Nutzung 

Für die Beantwortung der Frage nach dem 

Inhalt der ausschliesslichen Benutzungsrechte 

an den Gartensitzplätzen ist zunächst 

davon auszugehen, dass es sich 

beim Garten wie erwähnt grundsätzlich um 

einen gemeinschaftlichen Teil handelt, wel- 

Abhängig von Vereinbarung 

Die Stockwerkeigentümer können jedoch im 

Rahmen der Benutzungs- und Verwaltungsordnung 

vereinbaren, dass bestimmte gemeinschaftliche 

Teile einzelnen Stockwerkcher 

von allen Stockwerkeigentümern im 

Rahmen seiner Zweckbestimmung so benutzt 

werden dürfte, wie es mit den Rechten 

der anderen verträglich ist (Art. 648 

Abs. 1 ZGB). Zudem gilt generell für alle gemeinschaftlichen 

Teile, dass ein Stockwerkeigentümer 

diese in keiner Weise beschädigen 

oder in ihrer Funktion und äusseren 

Erscheinung beinträchtigen darf (Art. 712a 

Abs. 2 ZGB). 

Durch die Einräumung eines ausschliesslichen 

Benutzungsrechts ändert sich am Vorerwähnten 

nur insofern etwas, als dass die 

anderen Stockwerkeigentümer von der Mitbenutzung 

ausgeschlossen sind und der betreffende 

Stockwerkeigentümer den Gartenanteil 

eben ausschliesslich benutzen darf. 

Weitergehende Rechte werden einem Stockwerkeigentümer 

allein durch die Einräumung 

eines ausschliesslichen Benutzungsrechts 

an einem gemeinschaftlichen Teil nicht gewährt. 

In Art. 7 des Reglements werden die in den 

Aufteilungsplänen schraffiert eingezeichneten 

Gartenflächen als Gartensitzplätze bezeichnet. 

Das Obergericht des Kantons Zürich 

hat in einem Entscheid (ZR 77/135), in welchem 

es um die Beurteilung der Zulässigkeit 

eines als Fahrnisbaute errichteten Schwimmbades 

ging, betreffend die zulässige Nutzung 

eines Gartensitzplatzes erwogen, dass unter 

Gartensitzplatz ein Gartenanteil zu verstehen 

sei, in dem man sich zur Erholung aufhalten 

kann, sei es, dass man dort sitzt oder liegt 

oder auch spielt. Der Genuss der Natur sei 

das charakteristische, wobei der Gartencharakter 

durch das Aufstellen von Gartenmöbeln 

und dergleichen nicht berührt werde. 

Das strittige Schwimmbad wurde hingegen 

als Fremdkörper bezeichnet, welcher eine 

Umnutzung eines Teils des Gartens in einen 

Badeplatz darstelle. 


Service 

Betreffend das Benutzungsrecht an einem 

gemeinschaftlichen Teil hat das Bundesgericht 

in einem neueren Entscheid (BGE 

130 III 450) zudem festgehalten, dass die Benutzung 

vom Wortsinn her eine Veränderung 

der Sache bzw. einen Eingriff in die Substanz 

ausschliesse. 

Bepflanzung mit Einschränkung 

Aus den vorerwähnten Gesetzesbestimmungen 

sowie aus den exemplarisch angeführten 

Gerichtsentscheiden (welchen sich noch 

weitere hinzufügen liessen) ergibt sich, dass 

die alleinige Einräumung eines ausschliesslichen 

Benutzungsrechts dem Stockwerkeigentümer 

lediglich das Recht gibt, den fraglichen 

Gartenanteil allein, unter Ausschluss 

der anderen Stockwerkeigentümer, als Gartensitzplatz 

zu benutzen, dass ihm aber jegliche 

Veränderung an der Gartengestaltung 

untersagt ist. 

Wie oben bereits erwähnt, wird den Stockwerkeigentümern 

in Art. 7 des Reglements 

allerdings nicht nur ein ausschliessliches Benutzungsrecht 

an den Gartensitzplätzen eingeräumt, 

sondern in Art. 7 Abs. 2 wurde 

auch festgelegt, dass bei der Bepflanzung 

der Gartensitzplätze die behördlichen Auflagen 

betreffend die Umgebungsgestaltung zu 

berücksichtigen sind. 

Aus dieser Bestimmung geht hervor, dass 

den Stockwerkeigentümern im vorliegenden 

Fall zusätzlich zum ausschliesslichen Benutzungsrecht 

und daher abweichend vom 

oben ausgeführten, auch das Recht zusteht, 

die Gartensitzplätze zu bepflanzen bzw. an 

der Bepflanzung Änderungen vorzunehmen, 

wobei die in der Baubewilligung enthaltenen 

diesbezüglichen behördlichen Auflagen 

zu beachten sind. Zusätzliche Einschränkungen 

bei der Bepflanzung ergeben 

sich zudem daraus, dass ein Stockwerkeigentümer 

die anderen Stockwerkeigentümer 

in deren Benutzungsrechten nicht beeinträchtigen 

darf. 

Fazit 

Zusammenfassend kann die Frage, was auf 

den zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesenen 

Gartensitzplätzen gebaut, gepflanzt 

oder sonst wie geändert werden darf, 

wie folgt beantwortet werden: 

a) Gebaut werden darf nichts. 

b) Gepflanzt werden darf im Rahmen der in 

der Baubewilligung enthaltenen diesbezüglichen 

behördlichen Auflagen. Wobei 

zusätzlich zu berücksichtigen ist, dass die 

Benutzungsrechte der anderen Stockwerkeigentümer 

nicht beeinträchtigt 

werden dürfen. 

Agenda 

Samstag, 9. Juni 2007 

ganztägiges Seminar 

im Restaurant Au Premier 

im Hauptbahnhof Zürich 

Besuchen Sie unseren neuen Internetauftritt 

unter www.stockwerk.ch! 

c) Abgesehen von der Bepflanzung dürfen 

keine Änderungen an den Gartensitzplätzen 

vorgenommen werden. 

Die Antwort auf die zusätzliche Frage, für 

welche Änderungen die Zustimmung der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich 

ist, ergibt sich grundsätzlich aus den 

vorstehenden Antworten: Die Zustimmung 

der Gemeinschaft ist für alle Änderungen erforderlich, 

mit Ausnahme derjenigen an der 

Bepflanzung. Ergänzend kann noch erwähnt 

werden, dass wohl die meisten in Frage 

kommenden Änderungen als luxuriöse oder 

allenfalls nützliche bauliche Massnahmen zu 

qualifizieren wären, was in der Mehrheit der 

Fälle die Zustimmung einer qualifizierten 

Mehrheit (vgl. Art. 12 des Reglements bzw. 

Art. 647d und 647e ZGB) erforderlich machen 

dürfte. 

Beitrittserklärung zum Schweizer Stockwerkeigentümerverband 

q Ich interessiere mich für die Mitgliedschaft beim Schweizer 

Stockwerkeigentümerverband 

q Ich trete dem Schweizer Stockwerkeigentümerverband als Mitglied bei 

q Einzelmitglied 

q Kollektivmitglied (juristische Personen und 

Stockwerkeigentümergemeinschaften) 

Der Mitgliederbeitrag von CHF 75.– (Einzelmitglieder) bzw. CHF 125.– 

(Kollektivmitglieder) wurde auf das Verbandskonto einbezahlt. 

ZKB 8010 Zürich, 1100-5843.466 700 

Schweiz. Stockwerkeigentümerverband, Konto 80-151-4 

Schweizer Stockwerkeigentümerverband 

Sekretariat: Romang & 

Partner Rechtsanwälte 

Holbeinstr. 20, 

8008 Zürich 

Tel. 044 265 60 60 

Fax 044 265 60 61 

Firma/Stockwerkeigentümergemeinschaft 

Name: 

Strasse: 

PLZ: Ort: 

Datum: 

Vorname: 

Nr.: 

Unterschrift: 


Service 

Credit Suisse «Immobilienmarkt 2007» 

Schweizer Immobilienmärkte 

im Zeichen der Trendwende 

Auf dem Wohnungsmarkt ist eine «sanfte Landung» zu erwarten. Zu diesem 

Schluss kommen die Ökonomen der Credit Suisse in ihrer diesjährigen Immobilienstudie. 

Mit 44 000 neuen Einheiten gelangen dieses Jahr so viele 

Wohnungen auf den Markt wie zuletzt in den Achtzigerjahren. 

Trotz steigender Leerwohnungsziffer können 

Leerstandsquoten in der Höhe von 1,8%, wie 

sie in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre 

vorherrschten, auf absehbare Zeit ausgeschlossen 

werden. Der Höhepunkt der Wohnungsproduktion 

ist absehbar, der Anstieg der 

Leerstandsquote damit nach oben limitiert. 

Die ungewohnt hohe Ausweitung des Wohnungsbestandes 

dürfte dieses Jahr den Angebotsüberhang 

nochmals vergrössern, so 

dass den Preisanstiegen allmählich Grenzen 

gesetzt werden. In der Regel reagieren die 

Immobilienpreise mit einer Verzögerung von 

etwa 12 bis 18 Monaten auf Veränderungen 

des Marktgleichgewichts. Insofern sollte sich 

der zunehmende Angebotsüberhang in den 

Preisen bereits abzuzeichnen beginnen. 

Regional ungleiche Bevölkerungsdynamik und deren Komponenten (Beitrag zum Bevölkerungswachstum 

in Prozent, Mittelwerte der Jahre 2000 — 2005) Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), 

Credit Suisse Economic Research 

Red. – Immobilien bleiben gefragt. Ein anhaltender 

konjunktureller Rückenwind und ein 

historisch immer noch tiefes Zinsniveau sorgen 

für eine ungebrochene Dynamik. Zu diesem 

Schluss gelangt die Studie «Immobilienmarkt 

2007» der Credit Suisse. Doch manchenorts 

mehren sich Zweifel, ob die Preise 

weiter im bisherigen Tempo steigen werden. 

Die erwartete Ausweitung in Prozent des gesamten 

Wohnraumangebots (1,31%) fällt 

2007 gemessen an der mittleren Absorption 

der vergangenen fünf Jahre (0,95%) hoch 

aus. Vor allem in den Kantonen Zürich und 

Aargau sowie in dem durch den Zweitwohnungsbau 

geprägten Kanton Wallis dürfte 

das Mehrangebot nicht einfach zu absorbieren 

sein. 

Steigende Eigentumsquote 

Das Einfamilienhaus ist und bleibt die bevorzugte 

Eigentumsform. Der Traum von einem 

eigenen Haus ist dabei trotz der Verbreitung 

des Stockwerkeigentums so präsent wie eh 

und je. Restriktionen monetärer Art sowie 

beschränkte Verfügbarkeit an zentralen Lagen 

verhindern dessen Realisierung. Die 

Preisanstiege von Wohneigentum in den 

letzten fünf Jahren haben diesen Traum für 

viele wieder etwas in die Ferne gerückt. Gemäss 

dem Housing Affordability Index (Quotient 

aus Preisen für Wohneigentum und 

durchschnittlichem privatem Einkommen) 

muss heute für ein Einfamilienhaus mehr als 

das Achtfache und für Stockwerkeigentum 

Regional unterschiedliches Bevölkerungswachstum 

Hinter den gesamtschweizerischen Bevölkerungstrends 

verbergen sich teilweise sehr 

unterschiedliche Entwicklungen auf regionaler 

Ebene. Entgegen weitläufiger Meinung 

sind in der Schweiz die Geburtenüberschüsse 

ungleich verteilt. Ein Grossteil der abweichenden 

Entwicklung ist auf das Binnenwanderungsgeschehen 

zurückzuführen. Nur 

acht Kantone verfügen über eine solche Anziehungskraft, 

dass die Binnenwanderung 

einen substanziellen Beitrag an das Bevölkerungswachstum 

leistet. Interessanterweise 

gleichen sich die Binnenwanderungssaldos 

innerhalb von Grossregionen weitgehend 

aus. Einzig die Ostschweiz muss einen spürbar 

negativen Saldo hinnehmen. 

Ausweitungstrend des Angebots 2007 gegenüber 2006. 

Quelle: Credit Suisse Economic Research 


Service 

das sechsfache des mittleren privaten Haushaltseinkommens 

pro Jahr bezahlt werden. 

Wird allerdings die Tragbarkeit von Wohneigentum 

in Betracht gezogen, so zeigt sich, 

dass trotz dem bisherigen Anstieg der kurzfristigen 

Zinssätze die Belastung durch 

Wohneigentum historisch äusserst tief geblieben 

ist. 

Normalisierung am Geschäftsflächenmarkt 

Im Büroflächenmarkt trifft die wiedererwachte 

Nachfrage auf eine vorerst noch verhaltene 

Angebotsausweitung. Von daher sind hier 

Überhitzungserscheinungen noch fern. Die 

von der massiven Angebotsausdehnung 

2001/2002 herrührenden Leerstände sind 

nicht überall beseitigt. Dafür durchlaufen derzeit 

Regionen, welche in der Vergangenheit 

keine übermässige Ausweitung erlebt haben 

(Genferseeregion), sowie Grosszentren, die 

wieder stark in der Gunst der Nachfrager stehen, 

einen eigentlichen Turnaround. 

Angebotszyklus – Wechselwirkung von Leerständen und Angebot. 

Quelle: Credit Suisse Economic Research 

Strukturelle Gründe sind dafür verantwortlich, 

dass im Retailflächenmarkt trotz konjunktureller 

Schönwetterphase von Überhitzung 

nicht die Rede ist. Im Gegenteil hat die 

Flucht nach vorne einen Verdrängungswettbewerb 

ausgelöst, welcher mit zunehmender 

Dauer auch die Flächenanbieter in 

Mitleidenschaft zu ziehen droht. 

«Baublatt»-Monatsstatistik 

Baubewilligungen gehen zurück 

Die Baumarktdaten vermitteln im Februar einen widersprüchlichen Eindruck. 

Während die Baugesuche und die Baubewilligungen um rund 6% bzw. 

13,7% zurückgegangen sind, verzeichneten die Submissionen eine Zunahme 

von 4,2%. 

Red. – Sowohl die Baugesuche wie auch die 

Baubewilligungen verzeichneten im Februar, 

verglichen mit dem gleichen Vorjahresmonat, 

einen Rückgang. Damit setzt sich der 

Trend fort, der sich bereits im Januar abgezeichnet 

hatte. Auffallend ist dabei, dass der 

Rückgang bei den bewilligten Bauten erheblich 

stärker ausgefallen ist als bei den Gesuchen. 

Vorläufig findet sich dazu keine Erklärung. 

Spätestens in den kommenden Monaten 

müsste sich aber das langjährige 

Gleichgewicht wieder einstellen. 

Bei den Baugesuchen betrug der Rückgang 

im Februar 6,5% (von 2623 auf 2452). Kumuliert 

auf die beiden ersten Monate des Jahres, 

beträgt die Differenz jetzt -5,9%. Das 

sind immerhin 325 Baugesuche weniger als 

letztes Jahr. Die Berichtszeit ist allerdings 

noch zu kurz, um schon von einem Ende der 

Boomphase beim Bau zu sprechen. Erst 

nach drei oder vier Monaten wird sich das 

Bild akzentuieren. 

Etwas grösser fiel die Abnahme bei den Baubewilligungen 

aus. Der Februar verzeichnete 

einen Rückgang von 9,4% (von 1986 auf 

1799). Berücksichtigt man das schlechte Ergebnis 

vom Januar, ergibt sich sogar ein 

Rückgang von 13,7%. Das sind immerhin 589 

geplante Bauten, die im bisherigen Jahresverlauf 

weniger bewilligt worden sind. Die 

Differenz zu den Baugesuchen ist dabei mit 

28% recht hoch. Das ist allerdings kein Grund 

zu grösserer Beunruhigung. Im Durchschnitt 

der letzten zehn Jahre hat sich dieser Wert 

bei 6,5% eingependelt. Das heisst, nur 6,5% 

der eingereichten Baugesuche wurden im 

Durchschnitt nicht mit einer Bewilligung abgeschlossen. 

Zunahme der öffentlichen Ausschreibungen 

Demgegenüber haben die öffentlichen Ausschreibungen 

in den ersten beiden Monaten 

zugenommen. Nachdem schon im Januar 

ein Plus von 1,7% festzustellen war, erhöhten 

sich die Submissionen im Februar sogar 

um 6,5%. Die beiden ersten Monate zusammengenommen 

ergeben so eine Zunahme 

von 4,25% (von 870 auf 907). Damit verhält 

sich die öffentliche Hand in diesem Jahr - im 

Gegensatz zu den privaten Bauherren - recht 

antizyklisch. Überhaupt fällt bei den Submissionen 

die Konstanz positiv auf. Während der 

letzten vier Jahre bewegten sich die Zahlen 

in einer engen Bandbreite. 

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Geschäftsleitung SVIT Schweiz 

Präsident: Urs Gribi, eidg. dipl. IT, gribi theurillat, 

Sperrstrasse 42, Postfach, 4005 Basel, 

Tel. 061 690 40 13, Fax 061 690 40 00, 

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Vizepräsident: Andreas Ingold, Livit AG, 

Altstetterstrasse 124, 8048 Zürich, 

Tel. 058 360 32 67, Fax 058 360 33 95, 

andreas.ingold@livit.ch 

Finanzen: (Ressort Finanzen), 

Peter Krummenacher, contrust finance ag 

Friedentalstrasse 43, Postfach 2549, 6002 Luzern, 

Tel. 041 429 09 09, Fax 041 429 09 00, 

peter.krummenacher@contrustfinance.ch 

Mitglied: (Ressort Aus- und Weiterbildung) 

Dr. Peter Burkhalter, Hodler & Emmenegger, 

Elfenstrasse 19, Postfach, 3000 Bern 16, 

Tel. 031 352 11 88, Fax 031 352 11 85 

p.burkhalter@hodler.ch 

Mitglied: (Ressort Mitgliederservice & Marketing) 

Stephan Wegelin, Colliers CSL AG, 

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich 


stephan.wegelin@colliers.ch 

Direktor: Tayfun Celiker, 

Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, 


tayfun.celiker@svit.ch 

Schiedsgericht der 

Schweizer Immobilienwirtschaft 

Sekretariat: Obstgartenstr. 28, 8006 Zürich, 


info@svit-schiedsgericht.ch, www.svit-schiedsgericht.ch 

SVIT Aargau 

Präsident: Christophe Terrier, dipl. Immobilien- 

Treuhänder, Bäderstr. 30, Postfach 1460, 

5401 Baden, Mobile 079 321 44 50 

Sekretariat: SVIT Aargau, Bahnhofstr. 10, 5000 

Aarau, Tel. 062 832 77 46, Fax 062 832 77 43 

info@svit-aargau.ch 

SVIT beider Basel 

Präsidentin: Genoveva Lahmadi-Sutter, 

Intercity Verwaltungs AG, Rennweg 40, 

Postfach, 4020 Basel, Tel. 061 317 67 60, 

Fax 061 317 67 88 

Sekretariat: SVIT beider Basel, 

Christine Sommerer, Innere Margarethenstr. 2, 

Postfach 610, 4010 Basel, Tel. 061 283 24 80, 

Fax 061 283 24 81, svit-basel@bluewin.ch 

SVIT Bern 

Präsident: Urs Wirth, Die Mobiliar 

Versicherungen + Vorsorge, Bundesgasse 35 

Postfach 8726, 3001 Bern, Tel. 031 389 76 09, 

Fax 031 389 68 45, urs.wirth@mobi.ch 

Sekretär: Thomas Graf, SVIT Bern, 

Sulgenauweg 40, Postfach 8375, 3001 Bern, 

Tel. 031 378 55 00, Fax 031 378 55 01, 

svit-bern@svit.ch 

SVIT Graubünden 

Präsident: Alfred Conrad, Verit Verwaltungs- und 

Immobilien-Gesellschaft, Hartbertstrasse 10, 

7000 Chur, Tel. 081 258 30 80, Fax 081 258 30 81 

alfred.conrad@verit.ch 

Sekretariat: Hans-Jörg Berger, Berger Immobilien 

Treuhand AG, Bahnhofstrasse 8, 

Postfach 102, 7002 Chur, Tel. 081 257 00 05, 

Fax 081 257 00 01, svit-graubuenden@svit.ch 

SVIT Ostschweiz 

Präsident: Jonny Hutter, Sonnenbau AG, 

Hohenemserstrasse 76, 9444 Diepoldsau, 

Tel. 071 737 90 70, Fax 071 737 90 80 

Sekretariat: Claudia Zoller, Postfach 174, 

9501 Wil, Tel. 071 929 50 50, Fax 071 929 50 51, 

svit-ostschweiz@svit.ch 

Drucksachenversand: Vreny Egger, 

Egger Immobilien-Treuhand, Postfach 40, 

8880 Walenstadt, Tel. 081 710 24 30, 

Fax 081 735 23 30, egger.immobilien@swissonline.ch 

SVIT Romandie 

Präsident: Olivier Forestier, Wincasa, 

Av. du Grey 38 A, CP 7770, 1002 Lausanne, 

Tel. 021 310 06 89, Fax 021 310 06 98, 

olivier.forestier@wincasa.ch 

Sekretariat: SVIT Romandie, Postfach 7770 / 

Case postale 7770, 1002 Lausanne, Tel. 021 311 48 14, 

Mobile 079 679 44 24, info@svit-romandie.ch 

SVIT Solothurn 

Präsident und Sekretariat: Carlo Della 

Giacoma, Ziegelfeldstrasse 6, Postfach 863, 

4600 Olten, Tel. 062 207 02 10, Fax 062 207 02 19, 

carlo.della.giacoma@remax-olten-zofingen.ch 

SVIT Tessin 

Präsident: Franco Trachsel, Trachsel Fiduciaria 

immobiliare SA, Via Besso 27, 6900 Lugano, 

Tel. 091 967 63 75, Fax 091 967 63 80, 

info@trachsel-immo.ch 

Sekretär: SVIT Ticino, Werner Leuzinger, 

via Pezzolo 7, CP 58, 6952 Canobbio, 

Tel. 091 921 10 73, Fax 091 942 46 83, 

svit.ticino@bluewin.ch 

SVIT Zentralschweiz 

Präsident: Walter Hochreutener, Alfred Müller AG, 

Neuhofstr. 10, 6340 Baar, Tel. 041 767 02 31, 


Sekretariat: SVIT Zentralschweiz, Verena Kunz, 

Hübelistrasse 18, 6020 Emmenbrücke, 


svit@welimmo.ch 

Rechtsauskunft für Mitglieder: 

Kummer Bolzern & Partner, Winkelriedstr. 35, 

6002 Luzern, Tel. 041 410 05 55, Fax 041 410 05 06 

SVIT Zürich 

Präsident: Alois Weibel, dipl. IT, 

Sandackerstrasse 4, 8444 Henggart, 

Tel. 052 316 15 30, Mobile 079 417 44 78, 

alois.weibel@bluewin.ch 

Sekretariat: SVIT Zürich, Stampfenbachstr. 57, 

Postfach, 8035 Zürich, Tel. 043 255 14 10, 

Fax 043 255 14 19, svit-zuerich@svit.ch 

Rechtsauskunft für Mitglieder 

SVIT Zürich: Dr. Raymond Bisang, 

Riesbachstr. 57, Postfach 1071, 8034 Zürich, 


bisang@zurichlawyers.com, www.zurichlawyers.com 

Schweizerische Schätzungsexperten- 

Kammer SEK 

Präsident: Daniel Conca, Reflecta AG, 

Schwarztorstrasse 56, Postfach, 3000 Bern 14, 

Tel. 031 387 37 97, Fax 031 387 37 99, 

conca@reflecta.ch 

Sekretariat: Puls 5, Giessereistrasse 18, 

8005 Zürich, Tel. 044 434 78 83, Fax 044 434 78 99, 

sek-svit@svit.ch, www.sek-svit.ch 

Kammer Unabhängiger Bauherrenberater 

KUB 

Präsident: Hans-Heiner Kern, Bauherrenberatung, 

dipl. Arch. ETH/SIA, Walchestrasse 25, Postfach, 

8035 Zürich, Tel. 01 363 93 46, Fax 01 363 93 55 

info@kern-bauberatung.ch 

Sekretariat: Puls 5, Giessereistrasse 18, 

8005 Zürich, Tel. 044 434 78 82, Fax 044 434 78 99, 

info@kub.ch, www.kub.ch 

Schweizerische Maklerkammer SMK 

Präsident und Sekretariat: Marco Uehlinger, 

ImmoBaden AG, Stadtturmstrasse 10, Postfach, 

5401 Baden, Tel. 056 221 62 10, Fax 056 221 62 72, 

welcome@smk.ch, www.smk.ch 

Termine SVIT Schweiz 

Exekutivrat 

24.04.2007, 18.06.2007, 23.08.2007, 5.10.2007, 

10.12.2007 

SVIT-Arena 

18.06.2007 Hotel Radisson, Luzern 

Landeskongress 

26.10.2007 Zürich 

SVIT-Forum 

17. bis 19.01.2008, Pontresina 

Termine SVIT-Mitgliederorganisationen 

Aargau 

26.04.2007 Immo Expo 

25.09.2007 Generalversammlung 

Basel 

25.04.2007 Generalversammlung, 

Restaurant zum Schützenhaus 

08.06.2007 Mitgliederausflug 

18.06.2007 Monatsveranstaltung zu 

«Erdbebenversicherung» 

07.12.2007 Niggi-Näggi 

Bern 

08.05.2007 Mitgliederlunch 

Restaurant Seepark, Thun 

Graubünden 

12.04.2007 Generalversammlung 

Ostschweiz 

23.03.2007 Immobilien-Vision Ostschweiz 


Romandie 

– 

Solothurn 

– 

Tessin 


Zentralschweiz 

04.05.2007 Generalversammlung 

13.06.2007 Informationsveranstaltung, 

Emmenbrücke 

Zürich 

21./22.04.2007 IMEX, Puls 5 

08.05.2007 Generalversammlung, 

Airport Center 

10.05.2007 Zürich, Stehlunch 

Schweizerische Schätzungsexperten- 

Kammer SEK 

20.04.2007 Generalversammlung Sihlcity 

28.06. und Seminar mit Dr. K. Fierz über 

06.09.2007 DCF und Ökonometrie, Olten 

Assessment Aufnahmekommission mit 

Kandidaten: 04.10.2007 

Kammer Unabhängiger 

Bauherrenberater KUB 


Schweizerische Maklerkammer SMK 

24.04.2007 Führung durch Sihl-City 

28.06.2007 Anlass «Das Werkzeug des Maklers 

– neue Perspektiven», Trafo Baden 



Service 

realis-Swiss Real Estate School, 

das Bildungszentrum des SVIT 

realis koordiniert ab 2006 alle Ausbildungen auf 

der Stufe Fachausweis und führt den Lehrgang für 

den Immobilien-Treuhänder sowie das Nachdiplomstudium 

MREM durch. Einen weiteren 

Schwerpunkt bilden Seminare und Tagungen für 

die gesamte Immobilienwirtschaft. 

Nachdiplomstudium Master of Advanced 

Studies in Real Estate Management 

(MREM) 

3. Durchführung MREM: seit Mitte November 2006 

Tagesseminare 

Realis entwickelt und organisiert regelmässig 

massgeschneiderte Seminare zu aktuellen Themen 

in der Immobilienbranche. Bitte entnehmen Sie die 

Details den Ausschreibungen im Aus- und 

Weiterbildungsbereich der immobilia. 

Lehrgänge Fachausweise 2007 

– Basislehrgang: an 5 Standorten 

ab Januar 

– Vertiefung Bewirtschaftung: an 5 Standorten 

ab Januar 

– Vertiefung Bewertung: in Zürich ab 12. Januar 

– Vertiefung Vermarktung: in Zürich ab 5. März 

– Vertiefung Entwicklung: in Zürich ab 23. Februar 

realis-Swiss Real Estate 

School 

Puls 5 

Giessereistrasse 18 

8005 Zürich 



www.realis.ch 

Prüfungsdirektionen und regionale Lehrgangsleitungen 

in den SVIT-Mitgliederorganisationen 

Schweizerische Fachprüfungskommission 

der Immobilienwirtschaft SFPKIW 

Koordiniert alle eidgenössisch geregelten 

Prüfungen (Berufsprüfungen Bewirtschaftung / 

Vermarktung / Bewertung, Höhere Fachprüfung 

Immobilien-Treuhänder) 

Sekretariat Deutsche Schweiz und Tessin: 

Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, 

Tel. 044 434 78 94, Fax 044 434 78 99, info@sfpk.ch 

Direction pur la Suisse Romande: 

Antoine Chappuis 

case postale 1215 

1001 Lausanne, Tel. 021 796 33 47, Fax 0848 888 

456, antchappuis@centrepatronal.ch 

Regionale Prüfungsdirektionen und 

Lehrgangleitungen 

Die regionalen Lehrgangsleitungen beantworten 

gerne Ihre Anfragen zum Basislehrgang und zum 

Vertiefungslehrgang Immobilien-Bewirtschaftung. 

Sie sind auch Kontaktstellen im Auftrag der 

regionalen Prüfungsdirektionen. 

Für Fragen zu den Vertiefungslehrgängen in 

Immobilien-Bewertung und -Vermarktung wenden 

Sie sich an die realis. 

Region Aargau 

zuständig für Interessenten aus dem Kanton AG 

sowie angrenzende Fachschul- und Prüfungsregionen 

SVIT-Ausbildungsregion Aargau, c/o Zoma AG Aarau, 

Katrin Schmidiger, Bahnhofstr. 10, 5000 Aarau 

Tel. 062 832 77 46, Fax 062 832 77 43, 

katrin.schmidiger@zoma.ch 

Region Basel 

zuständig für die Interessenten aus den Kantonen 

BS, BL, nach Basel orientierter Teil des Kantons SO, 

Fricktal 

realis – Swiss Real Estate School 

c/o SVIT beider Basel 

Innere Margarethenstrasse 2, Postfach 610 

4010 Basel, Telefon 061 283 24 80 

Fax 061 283 24 81 

svit-basel@bluewin.ch 

Region Bern 

zuständig für Interessenten aus den Kantonen BE, 

bernorientierter Teil SO, deutschsprachige Gebiete 

VS und FR 


c/o SVIT Bern, Sulgenauweg 40, Postfach 8375 

3001 Bern, Tel. 031 378 55 00, Fax 031 378 55 01 

regionbern@realis.ch 

Region Ostschweiz 


c/o Urs Kindler, Postfach 98, 8590 Romanshorn 

Tel. 071 460 08 46, Fax 071 460 08 45 

regionostschweiz@realis.ch 

Region Zentralschweiz 

zuständig für die Interessenten aus den Kantonen 

LU, NW, OW, SZ (ohne March und Höfe), UR, ZG 


c/o Anton Theiler, Neuhofstrasse 3A, Postfach 209 

6341 Baar, Tel. 041 760 01 26, Fax 041 761 32 93 

regionzentralschweiz@realis.ch 

Region Zürich / Graubünden 

zuständig für Interessenten aus den Kantonen 

GL, GR, SH, SZ (nur March und Höfe) sowie ZH 


c/o SVIT Zürich 

Stampfenbachstrasse 57 

Postfach, 8035 Zürich 


regionzuerich@realis.ch 

Region Tessin 

(Lehrgänge und Prüfungen in italienischer Sprache) 

Franco Trachsel, Trachsel Fiduciaria immobiliare SA 

Via Besso 27, 6900 Lugano, 

Tel. 091 967 63 75, Fax 091 967 63 80, 

svitticinoformazione@trachsel-immo.ch 

OKGT Organisation kaufmännischer 

Grundbildung Treuhand / Immobilien 

Sekretariatsleitung: Marcel Hug 

time2learn, Allgemeines, 

Überbetriebliche Kurse (inkl. Administration), 

Modelllehrgänge (Bestellungen): Ozan Kaya 

zuständig für die neue kaufmännische 

Grundausbildung 

Steinstrasse 21, 8036 Zürich, 


info@okgt.ch, www.okgt.ch 


Service 

Einstiegskurse und Branchenkunde KV der 

SVIT-Mitgliederorganisationen 

Die neuen Einstiegskurse – angepasst an Arbeits- und Bildungsmarkt 

Die Einstiegskurse sind eine Weiterentwicklung der bisherigen Einführungs- und Grundkurse. Diese bildeten einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes 

innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT). 

Im Zuge der schweizerischen Bildungsreformen wurde nun auch diese Ausbildungsstufe neu definiert und den Bedürfnissen des Arbeits- und Bildungsmarktes 

sowie den neuen gesetzlichen Richtlinien angepasst. 

Gerade deshalb eignen sich die neuen Kurse auch für gestandene Berufsleute, welche ihr Wissen und Können auffrischen und auf den neusten Stand bringen 

möchten. Die genauen Angaben und Daten sind auf http://www.svit.ch unter den entsprechenden Regionen ersichtlich. 

1. Einstiegskurse 

M1: Bewirtschaftung von 

Mietliegenschaften 


August bis Oktober 2007 

Jeweils Dienstagabend und Samstagmorgen 

in Lenzburg 


18.4.2007 bis 27.6.2007 (11 Vormittage) 

Jeweils Mittwochmorgen 8.30–11.40 Uhr 

ABZ UBS, Viaduktstrasse 33, Basel 


Kurs I: Juni bis Juli 2007 

Kurs II: Oktober bis Dezember 2007 

Montag 18.00–20.40 Uhr sowie 

Samstag 8.30–12.10 Uhr 


August/September 2007 


Kurs I: 

13.3.2007 bis 5.5.2007 (7 Abende, 2 Samstage, 

1 Samstagvormittag) 


Kurs II: 

12.5.2007 bis 7.7.2007 (7 Samstage, davon 2 nur 

vormittags) 

Klubschule Winterthur 

Kurs III: 

31.10.2007 bis 12.12.2007 (2 Abende, 5 Samstage) 


M2: Liegenschaftenbuchhaltung 


Oktober bis November 2007 

Jeweils Dienstagabend in Lenzburg 






August bis September 2007 

Donnerstag 18.00–20.40 Uhr 

Zur Vorbereitung auf Einstiegskurs Liegenschaftsbuchhaltung: 

Rechnungswesenkurs 

Juni bis Juli 2007 



November 2007 


2.6.2007 bis 7.7.2007 (6 Samstagvormittage) 


M3: Bewirtschaftung von 







Oktober bis Dezember 2007 



23.10.2007 bis 11.12.2007 (8 Abende) 


M4: Bauliche Kenntnisse 


5.12.2007 bis 27.2.2008 (8 Vormittage) 




Mai bis Juni 2007 



Kurs I: 

10.3.2007 bis 28.4.2007 (7 Samstagvormittage) 

Klubschule Winterthur 

Kurs II: 

8.5.2007 bis 3.7.2007 (9 Abende) 


Kurs III: 

4.9.2007 bis 2.10.2007 (5 Abende / 2 Samstage) 


M5: Immobilien-Vermarktung 


April bis Juni 2007 

Jeweils Dienstagabend und Samstagmorgen 

in Lenzburg 


August bis Oktober 2007 

Montag 18.00–20.40 Uhr sowie Samstag 

8.30–12.10 Uhr 


13.11.2007 bis 23.2.2008 (7 Abende, 4 Samstage, 

1 Samstagvormittag) 


M6: Immobilien-Bewertung: Grundlagen 

und klassische Methoden 


Mai bis Juni 2007 

Dienstag 18.00–20.40 Uhr 


Kurs I: 

1.9.2007 bis 22.10.2007 (4 Samstage, 1 Abend) 


Kurs II: 

5.4.2008 bis 13.5.2008 (4 Samstage, 1 Abend) 


M7: Immobilien-Bewertung: Dynamische 

Methoden 


August bis September 2007 



27.10.2007 bis 3.12.2007 (4 Samstage, 1 Abend) 


M8: Immobilien-Bewertung: Angewandte 

Immobilien-Bewertung 


Oktober bis Dezember 2007 



16.2.2008 bis 17.3.2008 (4 Samstage, 1 Abend) 


2. Branchenkunde 

Treuhand- und Immobilien- 

Treuhand für KV-Lernende 


1. Lehrjahr: Februar bis März 2007 

2. Lehrjahr: April bis Juni 2007 


Für Lernende im 4.+5. Semester 

3.1.2007 bis 5.12.2007 

Handelsschule KV Basel 

Mittwoch 8.00–12.00 Uhr 

SVIT Graubünden 

2. Lehrjahr: 26./27.4.2007 

3. Lehrjahr: 24. bis 27.4.2007 

Wirtschaftsschule KV Chur 


Klasse A: 6.3.2007 

Klasse B: 13.3.2007 

Jeweils Dienstag und Samstag 

Kursort: 

Kantonsschule Enge 

Steinentischstrasse 10 

8002 Zürich 


Service 

Landesindex der Konsumentenpreise 

Basis: September 1966=100 

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. 

1966 100,0 100,2 101,4 101,9 

1967 102,2 102,0 102,0 102,1 103,2 103,9 104,3 104,7 104,3 104,2 105,2 105,5 

1968 105,7 105,9 105,5 105,4 105,7 105,8 105,7 106,0 106,1 106,5 107,5 107,8 

1969 108,1 108,3 108,1 107,9 108,4 108,9 108,9 108,7 108,8 109,0 109,9 110,3 

1970 110,6 110,6 110,8 110,7 111,8 112,3 112,6 113,0 113,7 114,3 115,8 116,3 

1971 117,0 117,5 118,2 118,3 119,6 119,7 120,2 120,4 121,3 121,8 123,4 124,0 

1972 124,8 125,4 125,7 125,8 127,1 127,8 127,9 128,4 129,5 130,7 131,8 132,5 

1973 134,0 134,9 136,0 136,3 137,3 138,3 138,5 139,0 140,2 143,1 146,1 148,3 

1974 149,5 148,4 149,1 148,2 150,8 151,6 152,1 153,6 156,1 157,1 159,3 159,5 

1975 160,4 160,9 161,5 161,9 163,1 163,7 163,4 163,9 164,5 164,7 165,2 165,0 

1976 165,9 165,8 165,5 165,5 165,2 165,5 165,8 166,4 166,0 166,4 166,7 167,1 

1977 167,4 167,5 167,2 167,4 167,3 168,4 168,5 168,5 168,6 169,0 168,8 169,0 

1978 169,1 169,3 169,5 169,8 170,0 170,3 170,4 170,4 170,0 169,7 169,9 170,3 

1979 170,9 172,8 173,7 174,1 174,8 177,2 177,6 177,3 178,2 178,1 179,7 179,1 

1980 179,6 179,9 180,4 181,3 182,2 183,0 183,6 184,8 184,9 184,5 186,3 187,0 

1981 188,8 190,6 191,9 191,5 193,2 194,5 195,6 198,6 198,7 198,0 199,4 199,3 

1982 200,3 200,6 201,0 202,1 204,7 206,5 207,3 208,9 209,7 210,2 210,8 210,2 

1983 209,9 210,2 210,6 211,2 211,4 212,3 211,9 212,4 212,7 213,2 214,6 214,7 

1984 215,5 216,2 217,6 218,0 217,5 218,2 217,8 218,6 218,5 219,8 221,0 220,9 

1985 223,1 224,9 226,2 225,9 225,7 225,6 225,1 225,1 225,8 226,3 227,9 228,1 

1986 228,0 227,9 228,2 228,1 227,4 227,3 226,3 226,7 227,1 227,2 227,7 228,2 

1987 229,5 230,2 230,5 230,8 229,5 230,2 230,3 231,2 230,6 231,6 232,5 232,5 

1988 233,1 234,2 234,8 235,2 234,6 235,0 234,5 235,3 235,3 235,7 236,6 237,0 

1989 238,3 239,5 240,1 241,4 241,6 242,0 241,5 242,3 243,3 244,3 247,1 248,9 

1990 250,4 251,2 252,1 252,6 253,8 254,2 254,3 257,0 258,2 259,8 262,1 262,0 

1991 264,2 266,8 266,8 267,5 269,7 270,8 270,9 272,3 272,9 273,1 276,4 275,7 

1992 277,0 279,0 279,8 280,3 281,0 282,1 281,3 282,0 282,3 282,8 285,5 285,2 

1993 286,6 288,5 290,0 290,9 291,1 291,0 290,8 292,2 292,1 292,3 291,9 292,2 

1994 292,6 293,8 293,8 293,9 292,6 292,5 292,5 293,8 293,8 293,5 293,5 293,5 

1995 295,6 298,2 298,4 298,6 298,1 298,7 298,5 299,1 299,7 299,3 299,1 299,2 

1996 300,0 300,5 301,1 301,4 300,2 300,8 300,4 301,2 301,4 301,8 301,3 301,5 

1997 302,5 303,1 302,6 302,9 302,0 302,3 302,0 302,6 302,6 302,6 302,5 302,7 

1998 302,6 303,0 302,7 302,9 302,2 302,6 302,2 303,0 302,8 302,7 302,3 302,2 

1999 302,8 303,8 304,1 304,7 304,0 304,3 304,4 305,9 306,5 306,5 306,2 307,2 

2000 307,6 308,8 308,7 308,9 308,8 309,9 310,2 309,4 310,9 310,6 312,0 311,8 

2001 311,6 311,2 311,7 312,5 314,2 314,8 314,3 312,6 313,0 312,5 312,9 312,8 

2002 313,2 313,2 313,3 316,0 316,3 315,8 314,2 314,1 314,6 316,4 315,8 315,6 

2003 315,9 316,2 317,5 318,1 317,6 317,6 315,0 315,8 316,2 317,8 317,4 317,5 

2004 316,4 316,5 317,1 319,8 320,6 321,1 317,8 318,9 318,9 321,9 322,2 321,7 

2005 320,2 320,9 321,7 324,3 324,0 323,3 321,5 322,0 323,4 326,2 325,3 325,0 

2006 324,4 325,4 325,0 327,8 328,4 328,3 326,1 326,7 326,0 327,1 326,9 327,0 

2007 324,7 325,3 

Basis: September 1977=100 


1977 100,0 100,2 100,1 100,3 

1978 100,3 100,4 100,5 100,7 100,8 101,0 101,0 101,1 100,8 100,6 100,8 101,0 

1979 101,4 102,5 103,0 103,3 103,7 105,1 105,4 105,2 105,7 105,6 106,0 106,2 

1980 106,5 106,7 107,0 107,5 108,2 108,5 108,9 109,6 109,7 109,5 110,5 110,9 

1981 112,0 113,1 113,8 113,6 114,6 115,4 116,0 117,8 117,9 117,5 118,2 118,2 

1982 118,8 119,0 119,2 119,9 121,4 122,5 123,0 123,9 124,4 124,7 125,1 124,7 

1983 124,5 124,7 124,9 125,3 125,4 125,9 125,7 126,0 126,2 126,5 127,3 127,3 

1984 127,8 128,3 129,1 129,3 129,0 129,4 129,2 129,7 129,6 130,4 131,1 131,0 

1985 132,3 133,4 134,1 134,0 133,9 133,8 133,5 133,5 133,9 134,3 135,2 135,3 

1986 135,2 135,2 135,4 135,3 134,9 134,9 134,2 134,5 134,7 134,7 135,1 135,3 

1987 136,1 136,5 136,7 136,9 136,1 136,6 136,6 137,1 136,8 137,4 137,9 137,9 

1988 138,2 138,9 139,2 139,5 139,2 139,4 139,1 139,6 139,6 139,8 140,3 140,6 

1989 141,4 142,1 142,4 143,2 143,3 143,5 143,2 143,7 144,3 144,9 146,6 147,6 

1990 148,5 149,0 149,5 149,8 150,5 150,8 150,8 152,4 153,2 154,1 155,4 155,4 

1991 156,7 158,3 158,3 158,7 160,0 160,7 160,7 161,5 161,9 162,0 163,9 163,6 

1992 164,3 165,5 166,0 166,2 166,7 167,3 166,8 167,3 167,5 167,7 169,3 169,2 

1993 170,0 171,1 172,0 172,5 172,6 172,6 172,5 173,3 173,2 173,4 173,1 173,4 

1994 173,6 174,3 174,3 174,4 173,5 173,5 173,5 174,3 174,3 174,1 174,1 174,1 

1995 175,3 176,9 177,0 177,1 176,8 177,2 177,0 177,6 177,7 177,6 177,4 177,5 

1996 178,0 178,3 178,6 178,7 178,1 178,4 178,2 178,7 178,8 179,0 178,7 178,9 

1997 179,5 179,8 179,5 179,7 179,1 179,3 179,1 179,5 179,5 179,5 179,5 179,5 

1998 179,5 179,7 179,6 179,6 179,3 179,5 179,2 179,8 179,6 179,6 179,3 179,2 

1999 179,6 180,2 180,4 180,7 180,3 180,5 180,6 181,5 181,8 181,8 181,6 182,2 

2000 182,5 183,1 183,1 183,2 183,2 183,8 184,0 183,5 184,4 184,2 185,1 185,0 

2001 184,8 184,6 184,9 185,4 186,4 186,7 186,5 185,4 185,7 185,4 185,6 185,6 

2002 185,8 185,8 185,8 187,4 187,6 187,3 186,4 186,3 186,6 187,7 187,3 187,2 

2003 187,4 187,5 188,3 188,7 188,4 188,4 186,9 187,3 187,6 188,5 188,3 188,3 

2004 187,7 187,7 188,1 189,7 190,1 190,5 188,5 189,2 189,2 191,0 191,1 190,8 

2005 189,9 190,4 190,8 192,4 192,2 191,8 190,7 191,0 191,8 193,5 193,0 192,8 

2006 192,4 193,0 192,8 194,4 194,8 194,8 193,4 193,8 193,4 194,0 193,9 193,9 

2007 192,6 193,0 

Basis: Dezember 1982=100 


1982 100,0 

1983 99,9 100,0 100,2 100,5 100,6 101,0 100,8 101,1 101,2 101,4 102,1 102,1 

1984 102,5 102,9 103,5 103,7 103,5 103,8 103,6 104,0 103,9 104,6 105,1 105,1 

1985 106,1 107,0 107,6 107,5 107,4 107,3 107,1 107,1 107,4 107,7 108,4 108,5 

1986 108,5 108,4 108,6 108,5 108,2 108,2 107,6 107,9 108,0 108,1 108,3 108,5 

1987 109,2 109,5 109,7 109,8 109,2 109,5 109,6 110,0 109,7 110,2 110,6 110,6 

1988 110,9 111,4 111,7 111,9 111,6 111,8 111,5 111,9 112,0 112,1 112,5 112,8 

1989 113,4 113,9 114,2 114,8 114,9 115,1 114,9 115,3 115,8 116,2 117,6 118,4 

1990 119,1 119,5 119,9 120,2 120,7 120,9 121,0 122,3 122,8 123,6 124,7 124,7 

1991 125,7 126,9 126,9 127,2 128,3 128,8 128,9 129,6 129,8 129,9 131,5 131,2 

1992 131,8 132,7 133,1 133,3 133,7 134,2 133,8 134,2 134,3 134,5 135,8 135,7 

1993 136,4 137,2 138,0 138,4 138,5 138,4 138,3 139,0 138,9 139,0 138,9 139,0 

1994 139,2 139,8 139,8 139,8 139,2 139,2 139,2 139,8 139,8 139,7 139,6 139,6 

1995 140,6 141,9 141,9 142,1 141,8 142,1 142,0 142,4 142,6 142,4 142,3 142,3 

1996 142,7 143,0 143,2 143,4 142,8 143,1 142,9 143,3 143,4 143,6 143,3 143,4 

1997 143,9 144,2 144,0 144,1 143,7 143,8 143,7 144,0 144,0 144,0 143,9 144,0 

1998 144,0 144,1 144,0 144,1 143,8 144,0 143,8 144,2 144,1 144,0 143,8 143,8 

1999 144,1 144,5 144,7 144,9 144,6 144,8 144,8 145,5 145,8 145,8 145,7 146,2 

2000 146,3 146,9 146,8 147,0 146,9 147,4 147,6 147,2 147,9 147,7 148,5 148,3 

2001 148,2 148,0 148,3 148,7 149,5 149,8 149,5 148,7 148,9 148,7 148,9 148,8 

2002 149,0 149,0 149,0 150,3 150,5 150,3 149,5 149,4 149,6 150,5 150,2 150,2 

2003 150,3 150,4 151,0 151,3 151,1 151,1 149,9 150,2 150,4 151,2 151,0 151,0 

2004 150,5 150,6 150,9 152,1 152,5 152,8 151,2 151,7 151,7 153,2 153,3 153,1 

2005 152,3 152,7 153,1 154,3 154,2 153,8 153,0 153,2 153,9 155,2 154,8 154,6 

2006 154,3 154,8 154,6 155,9 156,3 156,2 155,1 155,4 155,1 155,6 155,5 155,6 

2007 154,5 154,8 

Basis: Mai 1993=100 


1993 100,0 100,0 99,9 100,4 100,3 100,4 100,3 100,4 

1994 100,5 100,9 100,9 101,0 100,5 100,5 100,5 100,9 100,9 100,9 100,8 100,8 

1995 101,5 102,5 102,5 102,6 102,4 102,6 102,5 102,9 103,0 102,8 102,8 102,8 

1996 103,1 103,3 103,4 103,5 103,2 103,4 103,2 103,5 103,5 103,7 103,5 103,6 

1997 103,9 104,1 104,0 104,1 103,8 103,9 103,7 104,0 104,0 104,0 103,9 104,0 

1998 104,0 104,1 104,0 104,1 103,8 104,0 103,8 104,1 104,0 104,0 103,8 103,8 

1999 104,0 104,4 104,5 104,7 104,4 104,6 104,6 105,1 105,3 105,3 105,2 105,6 

2000 105,7 106,1 106,0 106,1 106,1 106,5 106,6 106,3 106,8 106,7 107,2 107,1 

2001 107,1 106,9 107,1 107,4 108,0 108,2 108,0 107,4 107,5 107,4 107,5 107,5 

2002 107,6 107,6 107,6 108,6 108,7 108,5 107,9 107,9 108,1 108,7 108,5 108,4 

2003 108,5 108,6 109,1 109,3 109,1 109,1 108,2 108,5 108,6 109,2 109,1 109,1 

2004 108,7 108,7 109,0 109,9 110,1 110,3 109,2 109,6 109,6 110,6 110,7 110,5 

2005 110,0 110,3 110,5 111,4 111,3 111,1 110,5 110,6 111,1 112,1 111,8 111,6 

2006 111,4 111,8 111,7 112,6 112,8 112,8 112,0 112,2 112,0 112,4 112,3 112,3 

2007 111,6 111,8 

Basis: Mai 2000=100 


2000 100,0 100,4 100,4 100,2 100,7 100,6 101,1 101,0 

2001 100,9 100,8 100,9 101,2 101,8 102,0 101,8 101,2 101,4 101,2 101,4 101,3 

2002 101,4 101,4 101,5 102,3 102,4 102,3 101,8 101,7 101,9 102,5 102,3 102,2 

2003 102,3 102,4 102,8 103,0 102,8 102,9 102,0 102,3 102,4 102,9 102,8 102,8 

2004 102,5 102,5 102,7 103,6 103,8 104,0 102,9 103,3 103,3 104,3 104,4 104,2 

2005 103,7 103,9 104,2 105,0 104,9 104,7 104,1 104,3 104,7 105,7 105,4 105,2 

2006 105,0 105,4 105,3 106,2 106,4 106,3 105,6 105,8 105,6 105,9 105,9 105,9 

2007 105,2 105,4 

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Mietpreise 

Basis: Mai 1966=100 (*=Jahresmittel) 

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. * 

1966 92,6 92,6 92,6 92,6 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 103,6 103,6 98,1 

1967 103,6 103,6 103,6 103,6 108,6 108,6 108,6 108,6 108,6 108,6 112,0 112,0 107,5 

1968 112,0 112,0 112,0 112,0 116,4 116,4 116,4 116,4 116,4 116,4 119,5 119,5 115,5 

1969 119,5 119,5 119,5 119,5 123,7 123,7 123,7 123,7 123,7 123,7 126,8 126,8 122,8 

1970 126,8 126,8 126,8 126,8 131,6 131,6 131,6 131,6 131,6 131,6 136,5 136,5 130,8 

1971 136,5 136,5 136,5 136,5 143,2 143,2 143,2 143,2 143,2 143,2 149,4 149,4 142,0 

1972 149,4 149,4 149,4 149,4 155,1 155,1 155,1 155,1 155,1 155,1 159,6 159,6 154,0 

1973 159,6 159,6 159,6 159,6 164,9 164,9 164,9 164,9 164,9 164,9 170,5 170,5 164,1 

1974 170,5 170,5 170,5 170,5 177,0 177,0 177,0 177,0 177,0 177,0 187,1 187,1 176,5 

1975 187,1 187,1 187,1 187,1 196,1 196,1 196,1 196,1 196,1 196,1 200,4 200,4 193,8 

1976 200,4 200,4 200,4 200,4 202,8 202,8 202,8 202,8 202,8 202,8 204,2 204,2 202,2 

1977 204,2 204,2 204,2 204,2 205,0 205,0 205,0 205,0 205,0 205,0 204,9 204,9 204,7 

1978 204,9 204,9 204,9 204,9 205,9 205,9 205,9 205,9 205,9 205,9 204,9 204,9 205,4 

1979 204,9 204,9 204,9 204,9 205,2 205,2 205,2 205,2 205,2 205,2 205,9 205,9 205,2 

1980 205,9 205,9 205,9 205,9 207,4 027,4 207,4 207,4 207,4 207,4 210,8 210,8 207,5 

1981 210,8 210,8 210,8 210,8 217,0 217,0 217,0 217,0 217,0 217,0 227,0 227,0 216,6 

1982 227,0 227,0 227,0 227,0 240,1 240,1 240,1 240,1 240,1 240,1 247,1 247,1 236,9 

1983 247,1 247,1 247,1 247,1 250,7 250,7 250,7 250,7 250,7 250,7 253,4 253,4 250,0 

1984 253,4 253,4 253,4 253,4 256,7 256,7 256,7 256,7 256,7 256,7 260,2 260,2 256,2 

1985 260,2 260,2 260,2 260,2 265,2 265,2 265,2 265,2 265,2 265,2 269,9 269,9 264,3 

1986 269,9 269,9 269,9 269,9 275,2 275,2 275,2 275,2 275,2 275,2 279,3 279,3 274,1 

1987 279,3 279,3 279,3 279,3 283,1 283,1 283,1 283,1 283,1 283,1 286,8 286,8 282,5 

1988 286,8 286,8 286,8 286,8 291,3 291,3 291,3 291,3 291,3 291,3 295,1 295,1 290,4 

1989 295,1 295,1 295,1 295,1 300,4 300,4 300,4 300,4 300,4 300,4 315,8 315,8 301,2 

1990 315,8 315,8 315,8 315,8 328,6 328,6 328,6 3286, 328,6 328,6 346,0 346,0 327,2 

1991 346,0 346,0 346,0 346,0 363,6 363,6 363,6 363,6 363,6 363,6 375,3 375,3 359,7 

1992 375,3 375,3 375,3 375,3 386,5 386,5 386,5 386,5 386,5 386,5 397,2 397,2 384,6 

1993 397,2 397,2 397,2 397,2 407,4 407,4 407,4 407,4 407,4 407,4 406,2 406,2 403,8 

1994 406,2 406,2 406,2 406,2 404,5 404,5 404,5 405,6 405,6 405,6 406,8 406,8 405,7 

1995 406,8 407,4 407,4 407,4 411,1 411,1 411,1 413,5 413,5 413,5 414,8 414,8 411,0 

1996 414,8 415,3 415,3 415,3 416,2 416,2 416,2 417,5 417,5 417,5 418,5 418,5 416,6 

1997 418,5 419,5 419,5 419,5 418,1 418,1 418,1 418,9 418,9 418,9 418,5 418,5 418,8 

1998 418,5 419,4 419,4 419,4 418,6 418,6 418,6 419,2 419,2 419,2 419,0 419,0 419,0 

1999 419,0 420,6 420,6 420,6 421,1 421,1 421,1 424,1 424,1 424,1 423,0 423,0 421,9 

2000 423,0 425,4 425,4 425,4 427,3 427,3 427,3 429,0 429,0 429,0 435,6 435,6 428,3 

2001 435,6 437,9 437,9 437,9 440,8 440,8 440,8 441,8 441,8 441,8 443,2 443,2 440,3 

2002 443,2 444,3 444,3 444,3 445,0 445,0 445,0 445,5 445,5 445,5 445,6 445,6 444,9 

2003 445,6 445,5 445,5 445,5 445,5 445,5 445,5 446,9 446,9 446,9 447,1 447,1 446,1 

2004 447,1 448,8 448,8 448,8 449,9 449,9 449,9 454,0 454,0 454,0 456,4 456,4 451,5 

2005 456,4 456,6 456,6 456,6 456,9 456,9 456,9 458,4 458,4 458,4 460,8 460,8 457,8 

2006 460,8 464,8 464,8 464,8 467,0 467,0 467,0 468,8 468,8 468,8 470,9 470,9 467,0 

2007 470,9 475,4 475,4 

Zürcher Index der Wohnbaupreise * 

Entwicklung des Totalindex, 1939–2006 

Indexbasis 1.10.90 1.4.91 1.10.91 1.4.92 

Juni 1939 = 100 866,5 911,2 903,0 905,2 

August 1957 = 100 406,9 427,9 424,0 425,0 

Oktober 1966 = 100 272,0 286,0 283,4 284,1 

April 1977 = 100 168,2 176,9 175,3 175,7 

Oktober 1988 = 100 114,5 120,4 119,3 119,6 

Indexbasis 1.10.92 1.4.93 1.10.93 1.4.94 

Juni 1939 = 100 874,2 863,8 856,0 853,1 

August 1957 = 100 410,5 405,6 402,0 400,6 

Oktober 1966 = 100 274,4 271,1 268,7 267,8 

April 1977 = 100 169,7 167,7 166,2 165,6 

Oktober 1988 = 100 115,5 114,2 113,1 112,7 

Indexbasis 1.10.94 1.4.95 1.10.95 1.4.96 

Juni 1939 = 100 856,4 874,2 865,2 861,1 

August 1957 = 100 402,1 410,5 406,3 404,4 

Oktober 1966 = 100 268,8 274,4 271,6 270,3 

April 1977 = 100 166,3 169,7 168,9 167,2 

Oktober 1988 = 100 113,2 115,5 114,3 113,8 

Indexbasis 1.10.96 1.4.97 1.10.97 1.4.98 

Juni 1939 = 100 857,2 847,4 845,0 843,8 

August 1957 = 100 402,5 397,9 396,8 396,2 

Oktober 1966 = 100 269,0 266,0 265,2 264,8 

April 1977 = 100 166,4 164,5 164,1 163,8 

Oktober 1988 = 100 113,3 112,0 111,7 111,5 

Indexbasis 1.10.98 1.4.99 1.4.00 1.4.01 

Juni 1939 = 100 842,9 854,4 887,1 929,3 

August 1957 = 100 395,8 401,2 416,5 436,3 

Oktober 1966 = 100 264,6 268,2 278,4 291,7 

April 1977 = 100 163,7 165,9 172,2 180,4 

Oktober 1988 = 100 111,4 112,9 117,2 122,8 

April 1998 = 100 99,9 101,3 105,1 110,1 

Indexbasis 1.4.02 1.4.03 1.4.04 1.4.05 

Juni 1939 = 100 928,4 899,2 907,6 929,5 

August 1957 = 100 435,9 422,2 426,1 436,4 

Oktober 1966 = 100 291,4 282,2 284,9 291,7 

April 1977 = 100 180,2 174,6 176,2 180,5 

Oktober 1988 = 100 122,7 118,8 119,9 122,8 

April 1998 = 100 110,0 106,6 107,6 110,2 

April 2005 = 100 100,0 

Indexbasis 1.4.06 

Juni 1939 = 100 944,5 

August 1957 = 100 443,5 

Oktober 1966 = 100 296,5 

April 1977 = 100 183,4 

Oktober 1988 = 100 124,8 

April 1998 = 100 111,9 

April 2005 = 100 101,6 

Gebäudekosten - Kubikmeterpreise (SIA 416 1 ) 

beträgt am 1. April 2006 CHF 591,03 

beträgt am 1. April 2005 CHF 581,54 

Statistisches Amt der Stadt Zürich 044 250 48 09 

1 

Gebäudevolumen (GV) des Zürcher Indexhauses 

gemäss SIA 416 = 14 767m 3

Ausschreibung Prüfung Vertiefungskompetenz 

Immobilienbewirtschafter 2007 

Mitte September 2007 findet die erste Prüfung in der Vertiefungskompetenz für Immobilienbewirtschafter und -bewirtschafterinnen 

statt. Die Prüfung erfolgt gemäss Prüfungsordnung und Wegleitung vom 9. Februar 2007. 

Daten: 17. September 2007 (schriftliche Prüfungen) Prüfungsgebühr: CHF 2500.– 

18. - 20. September 2007 (mündliche Prüfungen) Anmeldeschluss: 31. Mai 2007 

Orte: Baar, Basel, Bern, Zürich 

Die ausführliche Dokumentation mit Prüfungsordnung, Wegleitung und Anmeldeformularen kann bei der untenstehenden Adresse 


Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW 

Sekretariat, Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 94, Fax 044 434 78 99, E-Mail info@sfpk.ch 

Ausschreibung Prüfung Vertiefungskompetenz 

Immobilienbewerter 2007 

Ende August 2007 findet die erste Prüfung in der Vertiefungskompetenz für Immobilienbewerter und -bewerterinnen statt. 

Die Prüfung erfolgt gemäss Prüfungsordnung und Wegleitung vom 9. Februar 2007. 

Daten: 28. August 2007 (schriftliche Prüfungen) Prüfungsgebühr: CHF 2500.– 

29. - 31. August 2007 (mündliche Prüfungen) Anmeldeschluss: 30. April 2007 

Orte: Zürich und Winterthur 

Die ausführliche Dokumentation mit Prüfungsordnung, Wegleitung und Anmeldeformularen kann bei der untenstehenden Adresse 


Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW 

Sekretariat, Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 94, Fax 044 434 78 99, E-Mail info@sfpk.ch 

Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft 

Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Union suisse des professionnels de l’immobilier - USPI 

Prüfungsplan 2007 

Prüfung Datum Anmeldefrist Bemerkungen zuständig 

Repetenten Verwalter 21.–26.06.2007 16.03.07 nach alter PO 1) M. Da Cunha 

Repetenten Schätzer 25.–27. 06.2007 16.03.07 nach alter PO Ch. Meier 

Vertiefung Bewerter* 28.–31. 08.2007 30.04.07 nach neuer PO Ch. Meier 

Vertiefung Bewirtschafter 17.–20.09.2007 31.05.07 nach neuer PO/dez. Ch. Meier 

Rep. Immob.-Treuhänder 24.09.–05.10.2007 30.04.07 nach alter PO Ch. Meier 

Vertiefung Entwickler* 22.–26.10.2007 30.06.07 nach neuer PO M. Da Cunha 

Vertiefung Vermarkter* 12.–15.11.2007 31.07.07 nach neuer PO Ch. Meier 

Basiskompetenz 19.–20.11.2007 30.06.07 nach neuer PO/dez. M. Da Cunha 

1) 

PO: Prüfungsordnung 

* Durchführung sofern mind. 20 Kandidaten angemeldet sind. 

dez.: dezentrale Durchführung 

Kontakt: 

Sekretariat Schweiz. Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW 

Puls 5, Giessereistrasse 18 

8005 Zürich 

M. Da Cunha, Tel. 044 434 78 93, E-Mail monika.dacunha@sfpk.ch 

Ch. Meier-Lauber, Tel. 044 434 78 94, E-Mail christa.meier@sfpk.ch


Bewährtes Tagesseminar am 26. April 2007 

Professioneller Immobilienverkauf 

Möchten Sie erfolgreicher und professioneller 

Immobilien verkaufen? Dann ist dieses 

Seminar genau die richtige Veranstaltung für 

Sie! 

Referent ist kein geringerer als Hans J. Gärtner. 

Der in Deutschland und in der Schweiz 

bekannte und erfahrene Verkaufstrainer und 

Spezialist für Frage- und Abschlusstechniken 

für Immobilien-Makler referiert über seine 

Rezepte und Strategien praxisnah. Nehmen 

Sie soviel wie möglich «Know-how» mit, um 

Immobilien noch professioneller und erfolgreicher 

zu verkaufen. 

Im Immobilien-Verkauf stellen sich in 

der Praxis vor allem folgende Fragen: 

– Wie kann ich den echten Käufer vom 

blossen Schaulustigen unterscheiden? 

– Wie führe ich ein gezieltes, auf den einzelnen 

Käufer zugeschnittenes Verkaufsgespräch, 

um die tatsächlichen Interessen 

und Möglichkeiten des Käufers zu erfahren? 

– Wie kann ich das Vertrauen des Käufers 

schnell gewinnen? 

– Wie komme ich schneller zum Vertragsabschluss? 

– Wie setze ich marktgerechte Verkaufspreise 

durch? 

– Eigenmotivation als wichtige Grundvoraussetzung. 

Ort 

Hotel Arte, Olten 

Programm 

Vorbereitung, Werbung, Wettbewerb 

– Aufbereitung von Immobilien 

– Zielgruppengerechte Werbung 

– Abhebung von den Mitbewerbern 

– Unterschied von Anbieten oder 

Verkaufen 

Käuferqualifizierung 

– Erkennen des echten Käufers 

– Thema: wie viel kann der Käufer maximal 

bezahlen, was kann ich ihm dafür verkaufen? 

Arbeitstermin 

– Am Telefon zum Arbeitstermin kommen 

– Die Macht der professionellen Fragetechnik 

– Die wichtigsten Elemente beim Termin 

– Ziele beim Arbeitstermin 

– Höhere Umschlagsgeschwindigkeit 

erreichen 

Besichtigung 

– Bester Zeitpunkt und Dauer für eine Besichtigung 

mit dem Käufer 

– Vorbereitung und Ziele der Besichtigung 

– Durchführung der auf den Käufern massgeschneiderten 

Besichtigung 

Professioneller Abschluss und Preisverkauf 

– Die Reife des Kunden für den Abschluss 

– Strategien und Taktiken für den professionellen 

Abschluss 

– Verkauf des marktgerechten Preises 

– Den Zögerer überzeugen 

– Die Kürzung des Weges zum Notar 

Bemerkungen 

– Preis CHF 650.– (SVIT-Mitglieder), CHF 

810.– (übrige Teilnehmende), exkl. MWST, 

darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen, 

Pausengetränke und Mittagessen 

– Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die 

Anmeldungen werden in chronologischer 

Reihenfolge berücksichtigt. 

– Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung 

(nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor 

Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich, 

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte des Seminarbeitrages 

erhoben. Bei Absagen danach 

wird der ganze Beitrag fällig. Ersatz- 

Teilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten 

akzeptiert. 

– Programmänderungen aus dringendem 

Anlass behält sich der Veranstalter vor. 

Antworten zu diesen und weiteren Kernfragen 

erhalten Sie von Herr Gärtner in diesem 

Seminar. 

Zielpublikum 

Führungs- und Fachkräfte aus dem Bereich 

Immobilienmanagement: 

Immobilien-Vermarktung, Immobilien-Bewirtschaftung, 

Immobilien-Treuhand, Bauherrenberatung, 

etc. 

Referent 

Hans J. Gärtner, Gärtner & Gärtner Verkaufstraining 

und Verkaufskonzeption, Stuttgart 

Datum 

Donnerstag, 26. April 2007, 

8.30 bis 17.00 Uhr 

Anmeldetalon: 

❑ Ich melde mich definitiv für das Seminar Professioneller Immobilienverkauf vom 

26. April 2007 an: 

Name: 

Vorname: 

SVIT-Mitglied: ❏ ja ❏ nein Funktion: 

Firma: 

Adresse: 

PLZ / Ort: 

Tel.: 

E-Mail: 

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen: realis – Swiss Real Estate School, 

Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, kathrine.jordi@realis.ch 



Tagesseminar am 8. Mai 2007 

Herausforderungen bei der 

Sanierung von Stockwerkeigentum 

Sanierung von Stockwerkeigentum ist selbst 

für Immobilien-Fachleute eine Herausforderung! 

Dies fängt schon bei neu erstellten Liegenschaften 

an: Wie wichtig ist dabei die 

sorgfältige Bauübergabe? Wie wird sie am 

besten durchgeführt und vom wem? Wie 

wird am besten mit der 2-jährigen Garantiefrist 

umgegangen? 

Grössere Probleme sind vor allem bei älteren 

Liegenschaften und Überbauungen zu bewältigen, 

besonders dann, wenn ihre Marktfähigkeit 

immer schwieriger wird. Notwendige 

umfassende Sanierungen führen nicht 

selten zu existenziellen Fragen einzelner 

Stockwerkeigentümer oder auch der Stockwerkeigentümergemeinschaft. 

Gerade in 

solchen Situationen ist eine professionelle 

Beratung und Führung der Gemeinschaft 

durch die Verwaltung wichtig. 

In Sanierungsprojekten von Stockwerkeigentum 

stellen sich vor allem 

folgende Fragen: 

– Wie steht es um den Erneuerungsfond? 

– Was passiert bei Sanierungen mit den individuellen 

Ausbauten der einzelnen 

Stockwerkeigentümer? 

– Kann man zur Sanierung gezwungen werden? 

– Wer muss wie viel an welche Sanierungsmassnahme 

bezahlen? 

– Wann soll saniert werden? 

– Wie sieht es mit Zweifelsfällen aus? 

– Kann die Sanierung etappenweise 

erfolgen? 

– Welche Überlegungen sind anzustellen, 

wenn die Lebensdauer einer Stockwerkeigentums-Überbauung 

sich dem Ende 

neigt? 

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WIR 

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in Real Estate Management (MREM) 

Studienbeginn: 12. November 2007 

Studiendauer: 4 Semester 

Informationsabende: 

Mi., 23. Mai 2007 

Mi., 20. Juni 2007 

Der Studiengang wird in Kooperation mit Realis (swiss 

Real Estate School) und DIA (Deutsche Immobilien- 

Akademie an der Universität Freiburg) durchgeführt. 

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Bachelor zum Master. Telefon 043 322 26 88, www.fhhwz.ch 



Rechtliche, administrative, finanzielle sowie 

bauliche Aspekte dieser Kernfragen, werden 

Ihnen von vier ausgewiesenen Spezialisten 

aufgezeigt und anhand von Praxisbeispielen 

verdeutlicht. 

Zielpublikum 


Immobilienmanagement, Immobilien-Verwalter, 

Verwalter von Stockwerkeigentum, 

Immobilien-Treuhänder, Immobilien-Berater, 

Treuhänder, Rechtsberater. 

Referenten 

Rolf Truninger, QualiCasa AG, Wiesendangen 

Roland Büchli, QCExpert, Dübendorf 

Mathias Birrer, Rechtsanwalt, Kaufmann 

Rüedi & Partner, Luzern 

Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank, 

Zürich 

Datum 

Dienstag, 8. Mai 2007, 8.30 bis 17.00 Uhr 

Ort 

Hotel Arte, Olten 

Programm 

Stockwerkeigentum im Bau: Sorgfalt 

beugt späteren Problemen vor (Rolf 

Truninger) 

– Eigenheiten von Stockwerkeigentum im 

Vergleich mit dem Mietwohnungsbau 

bezüglich Erstellungs- und Abnahmeprozess 

– Übergang aus dem Fertigstellungsprozess 

ins Eigentum und Miteigentum der 

neuen Eigentümer 

– Wirkungsvolles PQM im Stockwerkeigentum 

Stockwerkeigentum im Bau: Sorgfalt 

beugt späteren Problemen vor (Rolf 

Truninger) 

– Abstimmung der baulichen Vorhaben mit 

der Äufnung des Erneuerungsfonds 

– Vielfältige Abhängigkeiten erfordern vorausschauende 

Planung 

– Fallbeispiele aus der Praxis (u. a. Steigzone, 

Schallschutz und Haustechnik generell) 

Stockwerkeigentum mit Sanierungsbedarf 

(Roland Büchli) 

– Wann soll saniert werden? 

– Wo genau sanieren? 

– Zweifelsfälle im Sanierungsbedarf 

– Vorgehen in Sanierungsfällen 

Rechtliche Aspekte beim Sanieren von 

Stockwerkeigentum (Mathias Birrer) 

– Miteigentum, Gesamteigentum, Sonderrechte 

– Erneuerungsfond aus rechtlicher Sicht 

– Solidarhaftung 

– Eigentümerversammlung 

– Fallbeispiele aus der Praxis 

Wie finanziert man ein Sanierungsprojekt 

beim Stockwerkeigentum am 

besten? (Claudio Müller) 

– Finanzierungspraxis heute 

– Ausrichtung der Investitionspolitik aus 

der Sicht des Käufers/Eigentümers 

– Marktentwicklung und Szenarien 

– Finanzierungsstrategien bei Sanierungsobjekten 

– Welche Fragen stellen sich bei Objekten, 

die nicht mehr marktfähig sind? 

– Lösungsansätze und Fallbeispiele aus der 

Praxis 

Bemerkungen 

– Preis CHF 650.– (SVIT-Mitglieder), CHF 

810.– (übrige Teilnehmende), exkl. MWST, 

darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen, 

Pausengetränke und Mittagessen 







bis 7 Tage vorher wird die Hälfte des Seminarbeitrages 


wird der ganze Beitrag fällig. Ersatz- 


akzeptiert. 



Anmeldetalon: 

❑ Ich melde mich definitiv für das Seminar Herausforderungen bei der Sanierung von Stockwerkeigentum 

vom 8. Mai 2007 an: 

Name: 

Vorname: 

SVIT-Mitglied: ❏ ja ❏ nein Firma: 

Adresse: 

PLZ/Ort: 

Tel.: 

E-Mail: 

Funktion: 

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen: 


Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, 



E-Mail kathrine.jordi@realis.ch. 



Seminar am 14. Juni 2007 in Zürich 

Immobilien-Portfolio-Management 

Immobilien-Bewirtschafter und -Bewirtschafterinnen 

brauchen Kenntnisse des modernen 

Immobilien-Portfolio-Managements, 

um Aufträge von Grosskunden und Portfolio- 

Managern kompetent entgegennehmen zu 

können. 

Nach dem letztjährigen Erfolg in Olten führen 

wir dieses Seminar in aktualisierter Form 

in Zürich durch. Sie erfahren von erfahrenen 

Portofolio-Managern aus erster Hand, wie 

Portfolios zusammengestellt und umstrukturiert 

werden. Welche Strategien werden 

verfolgt? Was beeinflusst die Entscheide? 

Welche Kennzahlen werden verwendet? 

Was bietet dabei modernes MIS? Was bedeutet 

das für die praktische Immobilien-Bewirtschaftung? 

Zielgruppe 


Immobilienmanagement, Immobilien-Verwalter/innen, 

Immobilien-Treuhänder/innen, Immobilienberater/innen, 

Treuhänder/innen 

Aus dem Programm 

Portfoliotheorie 

– Ertrags- und Risikoeigenschaften traditioneller 

Anlagen 

– der historische Kontext von Ertrags- und 

Risikoeigenschaften 

– Preisbildung von Immobilien aus analytischer 

Sicht 

– Immobilien als Anlageklasse in einem diversifizierten 

Portfolio 

– Eigenschaften und Ausgestaltung von Immobilienportfolios 

Immobilien-Portfolio-Management in 

der Praxis eines institutionellen 

Anlegers 

– Management Information System (MIS) 

– Portfolio-Review 

– Risiko-Management 

– Performance(-Attributions-)Analysen 

Auswirkungen des Immobilien- 

Portfolio-Managements auf die 

Immobilien-Bewirtschaftung 

– Anforderungen an die Bewirtschaftung 

– Auswirkungen auf die Organisation 

– Praxisbeispiele einer grossen Immobilienfirma 

Datum 

Donnerstag, 14. Juni, 8.30 bis ca. 16.30 Uhr 

Ort 

Hotel Krone, 8006 Zürich-Unterstrass 

Referenten 

Prof. Dr. Erwin Heri, Chairman /CEO, Valartis 

Gruppe und a. o. Professor an der Universität 

Basel 

Urs Fäs, CFA, Leiter Portfolio Management, 

UBS Global Asset Management, Global Real 

Estate - Switzerland 

Dieter Sommer, Leiter operative Bewirtschaftung 

Grosskunden, Zürich, LIVIT AG 

Teilnehmergebühr (exkl. MWSt) 

CHF 720.– für SVIT-Mitglieder, CHF 890.– 

für übrige Teilnehmer 

Darin inbegriffen sind Seminarunterlagen, 

Pausengetränke und Mittagessen. 

An- bzw. Abmeldekonditionen 







bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnehmergebühr 


wird die volle Gebühr fällig. Ersatz- 


akzeptiert. 



Anmeldetalon: 

❑ Ich melde mich definitiv für das Seminar Immobilien-Portfolio-Management vom 14. Juni 2007 an: 

Name: 

Vorname: 

SVIT-Mitglied: ❏ ja ❏ nein Firma: 

Adresse: 

Tel.: 

PLZ/Ort: 

E-Mail: 

Funktion: 


realis – Swiss Real Estate School, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, 

Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, E-Mail kathrine.jordi@realis.ch. 


HWZ Hochschule für 

Wirtschaft Zürich 

Martina Markusovic Tel. 043 322 26 60 

Postfach Fax 043 322 26 01 

8021 Zürich martina.markusovic@fhhwz.ch 

www.fhhwz.ch 

Realis 

Swiss Real Estate School 

David B. Fässler Tel. 044 434 78 98 

Giessereistrasse 18 Fax 044 434 78 99 

8005 Zürich david.faessler@realis.ch 

www.realis.ch 

Vierte Durchführung: Master of Advanced 

Studies in Real Estate Management (MREM) 

Ab dem 12. November 2007 bieten HWZ, realis und DIA (Deutsche Immobilien-Akademie 

an der Universität Freiburg) die vierte Durchführung des Nachdiplomstudiums 

«Master of Advanced Studies in Real Estate Management» an. 

Die prozessorientierte und interdisziplinäre Ausbildung auf Hochschulstufe vereint die modernsten wissenschaftlichen 

Erkenntnisse und Trends aus dem Immobilien- und Finanzsektor. Angesprochen sind sowohl Interessenten aus 

der Immobilien- als auch aus der Finanzbranche. 

Für weitere Details laden wir Sie herzlich zu 

Info-Anlässen 

am Mittwoch, 23. Mai 2007 um 18.00 Uhr sowie 

am Mittwoch, 20. Juni 2007 um 18.00 Uhr 

in der HWZ, Lagerstrasse 5, 8004 Zürich, ein 

Das Nachdiplomstudium interessiert mich! 

Bitte senden Sie mir weitere Informationen über das Nachdiplomstudium 

Master of Advanced Studies in Real Estate Management (MREM). 

Ich melde mich gerne für den Info-Anlass vom Mittwoch, 23. Mai 2007 an. 

Ich melde mich gerne für den Info-Anlass vom Mittwoch, 20. Juni 2007 an. 

Name: 

Vorname: 

Firma: 

Funktion: 

Abteilung: 

Adresse: 

PLZ/Ort: 

E-Mail: 

Telefon: 


HWZ, Hochschule für Wirtschaft Zürich 

Ursina Meier, Postfach, 8021 Zürich 

Tel. 043 322 26 17, Fax 043 322 26 01, E-Mail ursina.meier@fhhwz.ch


Mit druckformulare.ch setzt der SVIT neue Standards 

«Wir spielen eine Vorreiterrolle» 

Simon Hubacher 

druckformulare.ch heisst die neue, innovative Web-Plattform für das professionelle 

Formularwesen in der Immobilienwirtschaft. Entwickelt wurde 

druckformulare.ch von einer verbandsinternen Projektgruppe unter der 

Leitung von SVIT-Vizepräsident Andreas Ingold. 

Andreas Ingold, weshalb braucht es 

druckformulare.ch? 

Wir wollen unserer Rolle als professioneller 

Ansprechpartner für die Immobilienwirtschaft 

gerecht werden. Im Rahmen dieser 

strategischen Ausrichtung tragen wir mit 

druckformulare.ch wesentlich dazu bei, die 

Dokumentenvielfalt in der Schweiz zu reduzieren. 

Die Dokumente, die wir anbieten, 

entsprechen rechtlich den neusten Anforderungen 

und sollen letztlich einen Standard 

setzen. Bisher werden in den Regionen sehr 

unterschiedliche Formulare und Verträge 

angeboten, was einer einheitlichen Wahrnehmung 

nicht sehr dienlich ist. 

Wer wird von druckformulare.ch am 

meisten profitieren? 

Im Prinzip stehen die Dokumente allen 

Marktteilnehmern zur Verfügung. In erster 

Linie sprechen wir natürlich unsere Mitglieder 

an, aber nicht ausschliesslich. 

Eignet sich das Tool für alle Unternehmen, 

egal welcher Grösse? 

Grosse Immobiliendienstleister verfügen oft 

über eigene Lösungen und werden deshalb 

vermutlich eher weniger auf druckformulare. 

ch zugreifen. Aber für mittlere und kleinere 

Betriebe, die ja im SVIT sehr zahlreich vertreten 

sind, stellt das neue Angebot eine ideale 

Lösung dar. 

Was unterscheidet druckformulare.ch von 

anderen Angeboten, etwa jenem des HEV? 

Wir haben von Beginn weg das Ziel verfolgt, 

eine eigenständige Lösung zu entwickeln. 

Wir wollten uns bewusst nicht an andere Anbieter 

anlehnen. Mit dem Resultat dürfen wir 

nun mehr als zufrieden sein, gerade auch in 

technischer Hinsicht. Eine derart ausgereifte 

und kundenfreundliche Lösung – das darf 

man ohne Übertreibung festhalten – hat es 

bisher auf dem Markt nicht gegeben. Wir 

spielen sicher eine Vorreiterrolle. 

Die Administration läuft über die einzelnen 

SVIT-Mitgliederorganisationen. Weshalb 

wurde keine zentrale Lösung gewählt? 

Der SVIT Schweiz hat das Projekt vorangetrieben, 

aber die Eigenständigkeit der Mitgliederorganisationen 

soll weiterhin Bestand 

haben. Nicht zuletzt, weil druckformulare.ch 

für sie auch ein Akquisitionsmittel darstellt. 

Diese Aufgabenteilung war von Beginn weg 

klar. Wichtig erscheint uns, dass alle dieselben 

Formulare und Verträge benutzen, auch 

wenn in Zukunft regionale Anpassungen 

nicht auszuschliessen sind. 

Wie wichtig ist es für den SVIT, sich als 

Anbieter professioneller Lösungen für 

die Immobilienwirtschaft zu etablieren? 

Zum einen sind wir als Berufsverband der 

Immobilienwirtschaft gefordert, solche Lösungen 

anzubieten, im Sinne einer Dienstleistung 

für unsere Mitglieder und andere 

Marktteilnehmer. Im weiteren müssen wir 

der erklärten Absicht, als professioneller 

Verband und als Kompetenzzentrum auftreten 

zu wollen, auch Taten folgen lassen. Wer 

künftig an Formulare und Verlagswerke für 

die Immobilienbranche denkt, soll sofort 

zum SVIT gelangen und dort auch fündig 

werden. Schliesslich verfügen wir als professionelle 

Immobiliendienstleister über das 

nötige Fachwissen und können Gewähr bieten, 

dass die angebotenen Dokumente allen 

nötigen Anforderungen entsprechen. Damit 

kommen wir als Verband auch unserem Anspruch 

nach, in der Öffentlichkeit als Gütesiegel 

der Immobilienwirtschaft wahrgenommen 

zu werden. 

Mehr Informationen finden Sie hier: 

www.druckformulare.ch 

Neue Web-Plattform: www.druckformulare.ch 

Das Angebot auf druckformulare.ch reicht vom 

Miet- oder Verkaufsvertrag bis zum Abnahmeprotokoll. 

Mit druckformulare.ch lanciert der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft 

SVIT Schweiz in Zusammenarbeit mit seinen Mitgliederorganisationen 

eine zukunftsweisende E-Business-Lösung 

für alle Marktteilnehmer. Dank der einfachen Benutzerführung und 

einer elektronischen Archivfunktion wird der tägliche Umgang mit 

Formularen und Vertragswerken aus der Immobilienwirtschaft erheblich 

erleichtert. Ziel von druckformulare.ch ist die gesamtschweizerische 

strukturelle Vereinheitlichung von Formularen für die Immobilienwirtschaft. 

Damit soll die Professionalisierung der Branche 

weiter vorangetrieben werden. Die Nutzung von druckformulare.ch 

ist allerdings an keine Verbandsmitgliedschaft gebunden. Sämtliche 

Formulare und Vertragswerke entsprechen den geltenden rechtlichen 

Vorgaben. Das Angebot auf druckformulare.ch wird laufend 

erweitert und aktualisiert. Die Kosten betragen wenige Franken pro 

Formular. Für die Nutzung der Plattform wird eine Jahresgebühr von 

25 Franken erhoben. 




SVIT-Podium an der IMEX 07 

Alfred Fetscherin, SVIT Zürich 

Auf der Suche nach dem idealen Zuhause - Neben den Ständen der Anbieter 

von Immobilien-Dienstleistungen gehört das traditionelle SVIT-Podium 

auch dieses Jahr zu den Highlights der IMEX. Der Mitgliederorganisation Zürich 

des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft gelang es 

wiederum, Topspezialisten aus den verschiedensten Bereichen für Referate 

an der grössten Zürcher Immobilienmesse zu gewinnen. Diese findet am 

Wochenende vom 21./22. April 2007 im Puls 5 im trendigen Stadtteil Zürich- 

West statt. Der SVIT Zürich ist der offizielle Partner der IMEX. 

IMEX 07 

Die wichtigste Messe für Miete und Kauf 

im Grossraum Zürich, 21./22. April 2007 

in der Giessereihalle im Puls 5 beim 

Escher-Wyss-Platz in Zürich, Eintritt frei. 

Öffnungszeiten: Jeweils 10 Uhr bis 18 Uhr. 

findet man alles, was man zum Leben 

braucht. Inspiriert wurde das Haus von 

einem japanischen Teehaus und vom Luftfahrt- 

und Automobildesign des britischen 

Am Samstag und Sonntag haben die Besucherinnen 

und Besucher der IMEX jeweils 

zwischen 11.00 und 16.30 Uhr Gelegenheit, 

sich anhand von Kurzreferaten über aktuelle 

Trends und Entwicklungen im Immobilienbereich 

zu informieren. Den Anfang macht 

Roman H. Bolliger, dipl. Immobilientreuhänder 

(alaCasa.ch) mit seinen Ausführungen 

zum Thema «Auf der Suche nach dem idealen 

Zuhause und einem Käufer für das alte 

Eigenheim». Versicherungsfragen stehen im 

Mittelpunkt von Albin Pfister, dipl. Versicherungsfachmann, 

(Albin Pfister Consulting): 

«Vom Bauherrn zum Hauseigentümer – 

rundum gut versichert». Ruedi Bürki, Leiter 

Privatkunden Zürich West (Credit Suisse) 

zeigt auf, weshalb es so wichtig ist, dass 

beim Immobilienkauf nicht nur das Herz, 

sondern auch der Verstand mitspricht. Für 

Leute, die sich für einen Beruf im Immobilienbereich 

interessieren, dürfte das Referat 

von Roland Suter, dipl. Immobilientreuhänder 

und Geschäftsleiter des SVIT Zürich, von 

besonderem Interesse sein: «Berufe mit Zukunft 

– Attraktive Berufsbilder in der Immobilienbranche». 

Zur spannenden Frage «Immobilienboom 

– Anfang oder Ende?» spricht 

Christian Unternährer, Leiter Real Estate Research 

and Strategy bei der UBS AG. Wer 

sich für den Kauf einer Eigentumswohnung 

interessiert, sollte die Tipps von lic. iur. 

Rechtsanwalt Dominik Romang (Romang & 

Partner, Rechtsanwälte) und Präsident des 

Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes 

keinesfalls verpassen. Und schliesslich informiert 

die renommierte Innenarchitektin 

Nicole Gottschall (Go Interiors) unter dem 

Motto «Wohnen im Wandel» über die Trends 

der Zukunft. 

Das kleinste Haus der Welt 

Zu einer besonderen Attraktion dürfte das 

wohl kleinste Haus der Welt werden, das die 

UBS an der diesjährigen IMEX präsentiert. 

Das Micro Compact Home eröffnet völlig 

neue Dimensionen: Im 6,8 m 2 kleinen Heim 

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Gesucht: Mobile Immobilien-Fachleute. 

Ihre Ansprechpartnerin in Personal- und 

Persönlichkeitsfragen. 

Lentjes Consulting, Beckenhofstrasse 1, 

8006 Zürich, Tel. 044 365 30 09, 

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Professors Richard Horden. Der winzige und 

hochwertig verarbeitete Kubus ist auf einer 

höheren Raumebene mit einem Doppelbett 

und auf einer tieferen Raumebene mit einem 

Arbeitstisch und einem Essplatz für bis zu 

fünf Personen ausgestattet. Die Küchenzelle 

ist so konstruiert, dass sie von beiden 

Raumebenen aus erreichbar ist. Der multifunktionale 

Eingangsbereich ist zugleich 

auch Badezimmer und Trockenraum für Wäsche. 

In allen vier Funktionsbereichen besteht 

ausreichend Stauraum. 

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Der SVIT Zürich präsentiert 

sich spielerisch 

Sabrina Flückiger, Geschäftsstelle SVIT Zürich 

Nachdem der SVIT Zürich bereits im letzten Jahr an der Eigenheimmesse 

der Zürcher Kantonalbank in Winterthur teilgenommen hat, folgten wir auch 

dieses Jahr der Einladung und waren vom 16. März bis 18. März 2007 wieder 

mit einem Stand vor Ort. 

Popcorn-Maschine von zwei engagierten 

Helfern im weissen SVIT-Shirt und SVIT-Mütze 

betreut und die SVIT-Popcorn Säckli allen 

«gluschtigen» Messebesuchern gratis abgegeben. 

Danach konnten sich die Interessierten 

noch am SVIT eigenen Spiel «Heisser 

SVIT-Draht» messen und ausfindig machen, 

wie es um die eigene ruhige Hand steht. 

Das Spiel sorgte für Begeisterung und 

«Gwunder». Das anschliessend abgegebene 

Geschenk, ein Textmarkerset wurde viel 

umschwärmt und bereits am zweiten Messtehend 

von links: 

Petra Beer, Pascal 

Stutz, Sabrina 

Flückiger 

sitzend: Rosa, 

Claudio 

setag musste für Nachschub gesorgt werden. 

Während den zweieinhalb Messetagen 

war der Stand von Gross und Klein sehr gut 

besucht. 

Zur Krönung der Standunterhaltung wurde 

noch ein Wettbewerb lanciert. Die Teilnehmer 

mussten keinen Wissenstest absolvieren, 

sondern lediglich eine Karte mit ihren 

Koordinaten ausfüllen und damit einverstanden 

sein, dass sie für Veranstaltungen in 

Winterthur angeschrieben werden dürfen. 

Zu gewinnen gab es am Sonntagabend einen 

Reisegutschein im Wert von 1500 Franken. 

Die Beteiligung war riesig und hunderte Eigenheimsuchende 

haben an der Verlosung 

teilgenommen. 

Die Kommission Marketing/Kommunikation 

hat sich im Vorfeld der Messe Gedanken gemacht, 

wie sich der SVIT Zürich effektiver 

präsentieren könnte. Demnach wurden 

Ideen gesammelt, wie das SVIT-Logo besser 

in den Köpfen der Besuchern verankert werden 

kann. 

Das Ergebnis dieser Vorbereitungen sah wie 

folgt aus: Der SVIT Zürich-Stand präsentierte 

sich in bekannter blauer Farbe mit 

gezielten Plakaten. Im Weiteren wurde die 

Sonntag, 18. März 2007 Punkt 16 Uhr war es 

dann auch soweit. Ein kleines Mädchen aus 

dem Publikum wurde ausgewählt und auf 

ihre Untauglichkeit zum Lesen getestet. Danach 

zog die noch nicht Schulpflichtige den 

Gewinner. Ein Glückstag für Herrn M. Ackeret, 

welcher den Gutschein zugelost bekam, 

doch leider nicht persönlich an der Verlosung 

anwesend war. Er wurde noch am selben 

Abend über sein Glück informiert und 

freute sich riesig. Was er mit dem Gutschein 

anstellen wird, weiss er noch nicht. Doch er 

ist sicher, dass sich eine sinnvolle Verwendung 

finden lassen wird, meinte er schmunzelnd. 

Der SVIT Zürich kann auf einen gelungenen 

Messeeinsatz zurückblicken und bestimmt 

wird das SVIT-Logo dem Winterthurer Publikum 

etwas vertrauter sein nach so viel 

Spiel-, Gewinn- und Erlebniswelt am SVIT- 

Stand. 

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METEOCENTRALE.CH 



FIABCI 

Arbeitstage in Palm Beach 

Jean-Pierre Weyermann, Präsident FIABCI Schweiz 

Die letzten internationalen Arbeitstage fanden in Palm-Beach (Florida) zusammen 

mit dem Amerika-Kongress statt. Für die Schweizer-Delegation waren 

die jährlich stattfindenden Arbeitstage ein voller Erfolg. Durch die Wahl 

des Vizepräsidenten der FIABCI Schweiz in das Finanzkomitee des Weltvorstandes 

wurde der Schweiz grosse Ehre erwiesen. Olivier Righetti musste 

sich in den USA gegen mehrere Kandidaten (auch aus den USA) durchsetzen 

– was ihm bestens gelang. 

Von links nach rechts: 

der frisch in das Welt- 

Finanzkomitee 

gewählte Fürsprecher 

Olivier Righetti, 

Vizepräsident FIABCI 

Schweiz, der Weltpräsident 

Owen Gwyn (USA) 

und der Präsident der 

FIABCI Schweiz, Jean- 

Pierre Weyermann 

Donatorenbeitrag einen Link auf der Homepage 

zu erhalten, wurde und wird noch erhört! 

Der Hauptsponsor ist auch hier die CRE- 

DIT SUISSE. Unsere neue Website stellen wir 

Ihnen in der Mai-Ausgabe vor. 

Weltkongress 2007 

Zweifelsohne bildet der Weltkongress den 

wichtigsten Anlass der FIABCI. Nach Bangkok 

letztes Jahr findet er vom 28. Mai bis 2. 

Juni 2007 in Barcelona statt. Die Schweiz bildet 

eine grosse Delegation und Sie können 

sich immer noch anmelden. Informationen 

erteilt Ihnen gerne unser Generalsekretär 

Jean-Louis Fragnière unter der Telefonnummer 

026 320 55 55 oder Sie können sich auf 

www.fiabcibarcelona2007.com informieren 

und direkt anmelden. 

Weiter wurde die provisorische Wahl der 

Schweiz als Durchführungsort der nächsten 

Arbeitstage definitiv anlässlich der Generalversammlung 

bestätigt. Die Arbeitstage bilden 

den zweitwichtigsten Anlass der FIABCI- 

Familie. Aus allen Mitgliedsländern reisen 

Delegationen an, um während dreier Tage 

die Geschicke der FIABCI zu bestimmen. 

Dieser Anlass findet erstmals in der Schweiz, 

vom 6. bis 8. Dezember 2007 in Genf, statt. 

Neue Homepage 

Die Homepage der FIABCI Schweiz entspricht 

– im Gegensatz zur neuen Homepage von FI- 

ABCI Welt (www.fiabci.org) – nicht mehr den 

Anforderungen unserer Mitglieder. Eine Kommission 

unter der Leitung des Vorstandsmitgliedes 

Josef Mathys ist seit einigen Monaten 

daran, eine neue, dynamische und informative 

Homepage zu gestalten. Der Aufruf des 

Vorstandes an die Mitglieder, mit einem 

Case Story / Generalversammlung in 

Lausanne 

Erstmals verbinden wir unsere Case Story 

mit der Generalversammlung. Der Tradition 

bewusst findet diese alternierend in der 

Deutsch- und Westschweiz statt. Dieses Jahr 

reservieren Sie sich den 15. Juni. Dank den 

Sponsoren homegate.ch und swisscaution 

können wir Ihnen einen sehr interessanten 

Tag in Lausanne bieten. Unsere Generalversammlung 

mit Simultanübersetzung und ein 

hochinteressanter Vortrag der an der METRO 

Lausanne beteiligten Architekten mit anschliessender 

Besichtigung der METRO 

Lausanne bieten die Höhepunkte – ein gepflegtes 

Mittagessen im Palace Lausanne 

wird natürlich nicht fehlen. Das genaue Programm 

erscheint in den nächsten Wochen. 

Der Weltpräsident meinte dazu: «Mit der soliden 

Unterstützung ihres Sponsors CREDIT 

SUISSE verspricht die Schweizer FIABCI-Delegation 

genau den richtigen Mittelweg zwischen 

harter Arbeit und herzlicher Gastfreundschaft 

zu bieten – wofür die Schweizer 

ein besonderes Händchen haben!» 

Der Vorstand Schweiz arbeitet schon seit 

längerer Zeit am Programm und wird dieses 

in den nächsten Wochen vorstellen können. 

Reservieren Sie sich schon heute diese einmalige 

Gelegenheit, mit Immobilienfachleuten 

aus der ganzen Welt interessante Gespräche 

zu führen und neue Kontakte zu 

knüpfen. Die wichtigsten Entscheidungen 

können die Mitglieder jeweils aus der FIAB- 

CI-Press entnehmen. 

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Bezugsquellen-Register 

Bezugsquellen_Register 13.12.2005 11:51 Uhr Seite 1 


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der Waschküche 

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Fax: (044) 749 24 25 

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8330 Pfäffikon 

Tel: 044 403 13 00 

Fax: 044 403 13 90 

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Fotografie 

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Fax 071 888 42 54 

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Fax: +41 44 864 32 01 

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