Immobilia 2007/04 - SVIT

svitschweiz

April 2007, 74. Jahrgang,

erscheint monatlich, CHF 6.–

www.svit.ch

Entwertung und

Werterhaltung

Seite 5

Web-Plattform Druckformulare

Seite 51

IMEX 07

Seite 52


E d i t o r i a l / E d i t o r i a l e

Liebe Leserinnen,

liebe Leser,

liebe Mitglieder,

mitte März fand in Cannes die MIPIM statt,

die weltgrösste Immobilienfachmesse.

Dieses Jahr waren Aussteller aus 74 Ländern

und über 25 000 Teilnehmer anwesend.

Wer sich über globale Trends und

regionale Entwicklungen in der Immobilienwelt

informieren will, ist in Cannes’ Palais

des Festivals am richtigen Platz:

– Der Bauboom im Nahen und Mittleren Osten hält nach wie vor

an, vor allem im Tourismusbereich. In Ländern wie Dubai, Katar,

Kuwait, Saudi-Arabien und Bahrain werden gigantische Ferienanlagen

aus dem Boden gestampft, die in Cannes als Modell

bestaunt werden können.

– Nicht nur im arabischen Raum, sondern weltweit weiterhin stark

verbreitet ist auch der Bau von luxuriösen Golf-Resorts.

– Bei den Ausstellern haben vor allem die zentral- und osteuropäischen

Staaten, insbesondere Russland, ihre ohnehin starke

Präsenz nochmals verstärkt. Die meisten Projekte sind auf

europäische Investoren ausgerichtet. Auffallend sind die

innovativen, sehr professionellen, teilweise aber auch aggressiven

Vermarktungsmethoden dieser Anbieter.

– Das Argument Naturnähe gewinnt bei grossen Bauprojekten

vermehrt an Bedeutung. Der Fantasie sind keine Grenzen

gesetzt: Dachgärten erstrecken sich über drei Hochhäuser

hinweg, Bäume werden in Fassaden integriert.

– Weiterhin zählt Deutschland zu den beliebtesten Zielmärkten

internationaler Investoren. Rund 50 Milliarden Euro wurden 2006

in deutsche Gewerbeimmobilien gesteckt – ein Anstieg von 140

Prozent gegenüber dem Vorjahr! Von dem Kapital stammen 33

Milliarden Euro aus dem Ausland.

Die MIPIM beweist: Ein Blick über die Grenzen lohnt sich – und

erweitert manchmal sogar den eigenen Horizont.

Care lettrici,

cari lettori,

cari membri,

a metà marzo ha avuto luogo a Cannes la MIPIM, la più grande

esposizione immobiliare a livello mondiale. Quest’anno erano

presenti espositori di 74 nazioni con oltre 25 000 partecipanti. Chi

vuole informarsi in merito ai trends globali o sullo sviluppo

regionale del mondo immobiliare, al Palais des Festivals a Cannes

troverà tutte le risposte possibili:

– L’esplosione edilizia nel Vicino e Medio Oriente, particolarmente

nel settore del turismo, è in continua crescita. Negli stati di

Dubai, Katar, Kuweit, Arabia Saudita e Bahrain sono in fase di

realizzazione gigantesche strutture turistiche, i cui modelli

sono esposti a Cannes.

– Non soltanto nel mondo arabo, bensì anche a livello mondiale

sono in continuo forte aumento le realizzazioni di lussuosi Golfresorts.

– Gli espositori del centro Europa e dell’Europa dell’est, in

particolare la Russia, hanno rafforzato la loro già forte presenza.

La maggior parte dei progetti è rivolta ad investitori europei.

Saltano all’occhio i metodi innovativi, molto professionali, ma in

parte anche aggressivi in cui questi promotori pubblicizzano i

loro prodotti.

– Nella realizzazione di grandi progetti viene data maggior

attenzione all’argomento «natura». Non ci sono limiti alla

fantasia. Giardini pensili si estendono oltre i tetti di tre grattacieli,

mentre alberi vengono integrati nelle facciate.

– La Germania è tutt’ora al centro dell’interesse degli investitori

internazionali. Nel 2006 sono stati investiti ca. 50 miliardi di

euro in immobili industriali, il che corrisponde ad una crescita

del 140% rispetto all’anno precedente!

33 miliardi di euro di questo capitale provengono dall’estero.

La MIPIM conferma: un’occhiata oltre confine vale la pena – può

ampliare in alcuni casi addirittura il proprio orizzonte

.

Ihr Urs Gribi

Vostro Urs Gribi

Offizielles Verbandsorgan des

Schweizerischen Verbandes

der Immobilienwirtschaft

Erscheinungsweise

monatlich, 12x pro Jahr

Einzelpreis

CHF 6.–

Redaktion

SVIT Schweiz

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SVIT-Mitglieder

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I n h a l t

Dossier

Entwertungsproblematik

im Wandel der Zeit 5

Der Blickwinkel des Sachwertes 8

Vier Irrtümer 11

Werterhaltung 15

Altersentwertung 18

Ursachen von Erneuerungsdefiziten 20

Studie des BWO 22

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Aktuell

Immobilienmarkt 23

Kurzmeldungen 24

HEV lanciert Zwillingsinitiative 25

Jahresbericht des BWO 26

E-Druck AG unter neuer Leitung 27

Fluglärm 29

Service

Jus-News 30

Verkauf einer Liegenschaft 32

Facility Management 34

Kurzmeldungen 35

Veranstaltungshinweise 35

Benutzungsrechte 36

Credit Suisse «Immobilienmarkt 07» 38

«Baublatt»-Monatsstatistik 39

Organe, Mitgliederorganisationen 40

Aus- und Weiterbildung 41

Einstiegskurse und Branchenkunde KV 42

Index 43

Aus- und Weiterbildung

Professioneller Immobilienverkauf 46

Sanierung von Stockwerkeigentum 47

Immobilien-Portfolio-Management 49

Verbandsnachrichten

Web-Plattform Druckformulare 51

IMEX 07 52

SVIT Zürich 53

FIABCI 54

Publireportagen 55

Bezugsquellen-Register 61

Titelbild:

Renovation Seedamm Center, Pfäffikon

Fotografie: © Ferit Kuyas

immobilia April 2007


Dossier

Die Entwertungsproblematik

im Wandel der Zeit

Daniel Conca*

Die Frage nach der Entwertung bei Liegenschaften war in der älteren Lehre

eng mit dem Sachwertverfahren verbunden. Bei diesem geht es darum, den

Real- bzw. Substanzwert eines bebauten Grundstückes zu ermitteln. Abgeleitet

vom Grundsatz, dass jegliches Baumaterial einer Alterung untersteht

und somit an Funktionalität, Dichtheit, Aussehen usw. einbüsst, ergab sich

der Begriff «Altersentwertung».

Betriebswirtschaftlicher Ansatz

Die Schweiz. Schätzungsexperten-Kammer

SEK/SVIT hatte zusammen mit der Schweiz.

Vereinigung der kantonalen Grundstückbewertungsexperten

SVKG eine für die Praxis

geeignete Wertminderungstabelle erstellt, in

der die Wertminderung aufgrund des sog.

wirtschaftlichen Gebäudealters ermittelt

werden konnte 3 . Auch wurde mit einer eigenen

Lageklassentabelle gearbeitet und der

Landwertanteil über den Gesamtneuwert

gerechnet. Ähnlich aber noch etwas detaillierter,

beruhte die Zyklustheorie der Vereinigung

der amtlichen Schätzungsexperten im

Kanton Bern VAS, die von Canonica im Lehrbuch

des Schweiz. Immobilienschätzer-Verbandes

SIV prägnant dargestellt wurde 4 .

Noch etwas detaillierter und auch unter Berücksichtigung

der Zinseszinsen wie bei Hägi

hat Fierz die Entwertung der Gebäude bzw.

dessen Bestandteile im Verhältnis zu deren

Gesamtlebensdauer aufgezeigt 5 . Hier wurde

der Entwertungsbegriff erstmals in dieser

Schärfe ökonomisch erfasst und der Begriff

«Altersentwertung» endgültig verbannt.

Ein erstes Fachbuch, das sich der Methodik

annahm, wurde von Ross im Jahre 1875 verfasst.

Hauptbestandteil waren Tabellen, mit

deren Hilfe die Bestandesdauer von Bauten

bestimmt werden konnte. Aufgrund des Gebäudealters

liess sich die «Altersentwertung»

problemlos ablesen. Die Tabelle ging

von einer max. Bestandesdauer von 200 Jahren

aus. Wir wissen, dass mit der Industrialisierung

und der damit verbundenen Einführung

der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre

die Entwertungsproblematik schon alleine

aufgrund anderer Lebenserwartungszyklen

anderer Lösungsansätze bedurfte. Bereits

Naegeli bezeichnete diese Altersentwertungstabellen

als «Unsinn», denn für die Bewertung

ist nicht das Alter, sondern der Zustand

entscheidend und neben der technischen

Altersentwertung ist immer auch

die wirtschaftliche (Demodierung, Lage, Objekttyp

etc.) zu berücksichtigen 1 . Das ist korrekt,

doch bleibt in der Lösung von Naegeli

– der ebenfalls mit Prozentabzügen vom

Neubauwert arbeitete – eine doppelte Unzulänglichkeit:

Unberücksichtigt bleibt der Ertrag,

der das alte Gebäude weniger zu erwirtschaften

vermag, als ein neues oder

neuwertiges und mit der Lageklassenmethode

wurde der Landwertanteil vom entwerteten

Gesamtwert errechnet, so dass auch

der Boden faktisch einer Alterung untersteht.

Etwas genauer und moderner – nämlich

unter Berücksichtigung des Ertragswertes

– stellte Hägi die Altersentwertung

dar: Einmal als lineare Abschreibung und

dann als Abschreibung in Parabelform nach

der Methode Ross und letztlich mittels Abschreibung

über den Ertragswert mit der

Formel Ertragswert = Nettoertrag p.a. x Barwert

während der Zinsperiode (Restnutzungsdauer).

2

Neu an dieser Entwertungstheorie war der

betriebswirtschaftliche Ansatz: So gesehen

darf eine Investition nicht höher ausfallen,

als sich aus der Summe der diskontierten

jährlichen Nettoerlöse über die gesamte

Nutzungsdauer ergibt. Die Substanz alleine

generiert daher keinen «eigenen» Wert, sondern

nur das Leistungspotenzial der Baute

und des Bodens repräsentiert den eigentlichen

Substanzwert. Bei Altbauten gilt daher

korrekterweise folgendes: «Der Restwert

eines alten Vermögensbestandteils hängt

von der Einschätzung seiner zukünftigen

Leistungsfähigkeit im Verhältnis zur Leistungsfähigkeit

seiner Reproduktion ab.» 6 Zu

relativieren ist diese Aussage dahingehend,

als das Leistungspotenzial einer Baute auch

immer im Kontext zu seinem Standort zu betrachten

ist. Und hier gilt folgende Überlegung

einzubeziehen: Der Substanzwert besteht

aus dem Wert der Bauten und dem

Land. Aufgrund des fortgeschrittenen Siedlungsbaus

in unserem Land darf davon ausgegangen

werden, dass sich die Standortqualität

eines zentral gelegenen Grundstückes

nur marginal verändert 7 . Das Grundstück

büsst demnach sein Leistungspotenzial in

immobilia April 2007


Dossier

der Regel nicht ein. Anders die Bauten: Diese

können eine Leistungseinbusse erfahren, die

aber – weil Grund und Boden (landwirtschaftliche

Grundstücke ausgenommen) keiner

beschränkten Nutzungsdauer unterliegen

und nicht altern – nur temporär ist, d. h.

bis zum Abbruch. Mit einem Neubau kann

das volle Leistungspotenzial des Grundstückes

wieder ausgeschöpft werden. Das heisst

nichts anderes, als dass sich der Substanzwert

eines Grundstückes aus dem Barwert

über die verbleibende Nutzungsdauer und

dem Wert des Landes nach Abbruch der Bauten

und der damit verbundenen uneingeschränkten

(Neu)Nutzung zusammensetzt. In

der Schweiz ist ein Abbruch infolge der hohen

Materialqualität und der strengen bauund

planungsrechtlichen Rahmenbedingungen

eine Ultima ratio, die selten vorkommt.

Anstelle des Abbruches steht die

Sanierung, d. h. die Ersatzvornahme von Gebäudeteilen,

die – und das bleibt unbestritten

– infolge des Zeitverlaufs immer einmal

anstehen wird 8 . Der Renovationsbedarf lässt

sich also beheben und die Liegenschaft immer

wieder in einen «Quasi-Neuzustand»

versetzen 9 .

Berücksichtigung der Auswirkungen

auf den Cashflow

Aus dem ökonomischen Ansatz, der bei Fierz

in seiner jüngsten Auflage nochmals verfeinert

und unter Berücksichtigung der Folgen

auf den Cashflow einer Liegenschaft

methodisch ausgereift dargestellt wird, ergeben

sich also für die Entwertung folgende

Prämissen 10 :

1. Kein Substanzwert ohne Leistungsvermögen

bzw. wo keine Nutzung ist besteht

auch kein Wert.

2. Ein reduziertes Leistungsvermögen ergibt

auch ein reduziertes Nutzungspotenzial;

dieses Leistungsvermögen ergibt sich aus

dem Vergleich des künftig noch bestehenden

Nutzungspotenziales zur Leistung

eines reproduzierten und somit neuwertigen

Teils. Das Alter bzw. wie lange der alte

Gebäudeteil bereits eine Leistung/Nutzen

erbracht hat, ist demzufolge unerheblich.

3. Eine Entwertung ergibt sich auch durch

das Näherrücken von Instandsetzungsarbeiten,

d. h. es ist aufgrund des Zustandes

zu beurteilen, wann die nächste Renovation

zu erfolgen hat. Die Entwertung

entspricht dann der gegenüber einem reproduzierten

und damit neuwertigen Teil

kürzeren Renovationsfrist. Beziffert wird

dies mit der Fondsrechnung bzw. den aufgelaufenen

Rückstellungen für zu tätigende

Instandsetzungsarbeiten.

Was bleibt ist die Frage nach den Auswirkungen

auf den Landwert. Sie bleiben unverändert:

Boden hat soviel Wert, wie aus diesem

Nutzen gezogen werden kann. Besteht

ein dauernder Verlust an Nutzungspotenzial

z. B. durch Veränderung von Standortfaktoren

und/oder bau- und planungsrechtlichen

Auflagen, so schlägt dies auch auf den

Landwert durch. Andernfalls bildet der Landwert

das Residuum zwischen dem Wert der

Gesamtanlage und dem Wert der Gebäude

bei nachhaltiger Nutzung.

Praxis und Lehre haben die Entwertungsfrage

also methodisch weiter entwickelt; die

Aufgabe wird lösbar. Und wie, das sollen die

nachfolgenden Beiträge veranschaulichen.

Eines zeigt die jüngste Auseinandersetzung

mit der Theorie der Entwertung einmal mehr:

Der Real- bzw. Substanzwert bleibt ein wichtiger

Wertansatz und zwar nicht nur bei der

Bewertung von Eigenheimen und Baurechtsgrundstücken,

sondern generell ermöglicht

nur das Sachwertverfahren eine diesbezügliche

genaue und für die Frage nach dem

nachhaltigen Mietertrag wichtige Analyse

bei der Bewertung von Immobilien 11 .

* Daniel Conca, lic. iur. / dipl. Immobilien-

Treuhänder, ist bei der reflecta ag, Management –

Projekte – Recht, einer Beratungsfirma mit Fokus

Immobilien in Bern tätig und Präsident der

Schweiz. Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT

1 Naegeli Wolfgang/Wenger Heinz, Der Liegenschaftenschätzer,

4. Aufl., Zürich 1997, S. 19 ff. Diese

Darstellung findet sich jedoch bereits in früheren

Auflagen.

2 Hägi Adolf, Die Bewertung von Liegenschaften,

6. Aufl., Zürich 1971, S. 100 f.

3 SEK/SVIT/SVKG, Schweiz. Schätzerhandbuch 2005,

Chur 2005, S. 250. Eine Tabelle, die sich ebenfalls

bereits in früheren Auflagen fand.

4 Canonica Francesco, SIV-Schätzerlehrgang

Grundwissen, Bern 2000, S. 109.

5 Fierz Kaspar, Wert und Zins bei Immobilien,

4. Aufl., Zürich 2001, S. 129 ff.

6 Fierz, Wert und Zins, S. 138. Dabei ist für Wohnbauten

mit einer geringeren Leistungsentwertung zu

rechnen; Gewerbe- oder Fabrikbauten dagegen,

erleiden u. U. eine sehr hohe Entwertung. Als Beispiel

aus meiner Praxis sei hier eine Papierfabrik genannt,

deren Gebäudewert über CHF 300 Mio. beträgt, das

Leistungspotenzial bei allfälliger Schliessung der

Fabrik und damit verbundener Alternativnutzung auf

unter CHF 20 Mio. sinken würde.

7 Aufgrund der gesellschaftspolitischen Entwicklung

(z. B. Urbanisierung) und den damit

verbundenen städtebaulichen Massnahmen sind

auch in peripheren Lagen keine grossen

Veränderungen zu erwarten, was im Einzelfall

abzuschätzen ist.

8 Hier wähle ich bewusst das Wort Zeitverlauf und

nicht Alter, weil dieser Begriff die Marktmechanismen

mit einbezieht (Trends z. B. unterliegen keiner

Alterung i.e.S., aber sie ändern mit der Zeit).

9 Dies gilt u. U. nicht für alle Gebäudeteile. Zwar altert

der Rohbau nicht gleich schnell wie z. B. die der

Witterung ausgesetzte Aussenhülle, doch ist damit

nicht gesagt, dass dies auch im wirtschaftlichen

Sinne gilt (vgl. Geschäftsliegenschaften, deren Mall

alle paar Jahre erneuert wird, oder demodierte

Grundrisse bei Mehrfamilienhäusern usw.)

10 Fierz Kaspar, Der Schweizer Immobilienwert,

5. Aufl. (mit Neunennung), Zürich 2005, S. 179 ff.

11 Fierz, Schweizer Immobilienwert, S. 184 in fine

und Fn 9; Schätzerhandbuch, S. 53.

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immobilia April 2007


Dossier

Wertverminderung aus dem

Blickwinkel des Sachwertes

Urs W. Huggel*

Die Berechnung des Sachwertes stellt nach wie vor eine wichtige Aufgabe

bei der Bewertung von Liegenschaften aller Art dar. So bietet sich doch mit

dessen Berechnung oftmals die einzige Möglichkeit, einen Ertragswert aus

einer anderen Blickrichtung zu beurteilen und zu überprüfen.

nur dann eine Entwertung 1. Art vorliegt,

wenn diese nicht durch übliche, bauliche

Massnahmen behoben werden kann (z. B.

Sanierung, Umnutzung etc.).

Eine Sachwertberechnung, die ihres Namens

jedoch würdig ist und somit einen konkreten

Vergleich mit dem Ertragswert zulässt, stellt

bei der Berechnung höhere Anforderungen

an den versierten Experten. Nebst der richtigen

Ermittlung der Neubaukosten und der

Bewertung des Landwertes, bei der sich die

Lageklassenmethode oder das Strukturzahlsystem

in weiten Kreisen etablieren konnten,

steht und fällt die Berechnung des Sachwertes

in aller Regel mit der richtigen Ermittlung

der Entwertung.

Die Entwertung einer Liegenschaft kann jedoch

unterschiedliche Ursachen haben. Unter

Experten ist man sich einig, dass sich

eine Wertminderung zum einen infolge verminderter

Wirtschaftlichkeit (z. B. Demodierung)

einstellen kann und zum anderen praktisch

immer eine Wertminderung aufgrund

der natürlichen Alterung und Abnützung an

den Gebäuden besteht. K. Fierz bezeichnet

diese zwei Arten der Entwertung in seiner

neusten Ausgabe «Der Schweizer Immobilienwert»

mit den neutralen Begriffen Entwertung

1. Art und Entwertung 2. Art, die in den

nachfolgenden Erläuterungen ebenso verwendet

werden.

Nutzen haben, können keinen Ertrag einbringen

und sind daher wertlos bzw. abzuschreiben.

Die Feststellung dieser Entwertungsart erfolgt

durch eine direkte Gegenüberstellung

von Sachwert und Ertragswert. Wird bei diesem

Vergleich eine grössere Differenz (ca. >

10%) festgestellt, so muss diese zwingend

ergründet werden. Im Konkreten heisst dies,

dass die Berechnungen beider Methoden

mitsamt den eingesetzten Parametern genaustens

zu überprüfen sind. Erst wenn sicher

festgestellt wurde, dass beide Berechnungen

soweit richtig sind, darf davon ausgegangen

werden, dass eine Entwertung

1. Art bzw. ein nachhaltiger Verlust an Nutzungspotenzial

vorliegen muss, der anschliessend

beim Sachwert in Abzug zu bringen

ist. Hierbei ist es die Pflicht des Experten,

diese Entwertung 1. Art präzise zu

ergründen und entsprechend zu kommentieren.

Dabei gilt es strikte zu beachten, dass

Entwertung Wohnhaus

Entwertung 2. Art

Bei der Berechnung der Entwertung 2. Art

geht es darum festzustellen, welchen Wertverlust

ein Gebäude aufgrund der natürlichen

Alterung und Abnützung gegenüber

einem gleichen, neuwertigen Gebäude aufweist.

Diese Art der Entwertung, die in der

klassischen Lehre häufig mit dem unglücklichen

Namen «Altersentwertung» bezeichnet

und anhand von so genannten «Altersentwertungstabellen»

ermittelt wird, kann finanzmathematisch

wesentlich genauer ermittelt

werden.

Dazu wird der geschätzte Neubauwert vorzugsweise

anhand von statistisch ermittelten

Prozentwerten (%-NW) in sinnvolle

Bauteilgruppen (Bauteilw.) aufgeteilt. Wird

nun zu jeder Bauteilgruppe die entsprechende

durchschnittliche Gesamtlebensdauer

(gLD) ermittelt, so kann mittels des

Rentenendwertfaktors die jährlich nötige

Einlage (jähr. RB) in einen theoretischen Erneuerungsfond

berechnet werden, durch

Entwertung 1. Art

Unter der Entwertung 1. Art wird eine Wertminderung

aufgrund einer nachhaltigen,

wirtschaftlichen Verschlechterung verstanden.

Diese wiederum kann verschiedene Ursachen

haben: So ist es möglich, dass sich

ein wirtschaftliches Umfeld derart verändert

hat, dass Liegenschaften nicht mehr für den

Zweck, für welchen sie gebaut wurden, verwendet

werden können, dass Objekte

schlichtweg unwirtschaftlich erstellt wurden

oder dass Renditeliegenschaften an einem

wirtschaftlich ungünstigen Standort erstellt

wurden u. a. m. Eine Entwertung 1. Art besteht

also überall da, wo Gebäude oder Bauteile

aus ihrem Ertrag die vorhandene Bausubstanz

(getätigte Investitionen) nachhaltig

nicht oder nicht mehr zu verzinsen imstande

sind. Gebäude oder Teile davon, die keinen

immobilia April 2007


Dossier

dessen geäufnete Summe sich nach Ablauf

der durchschnittlichen Gesamtlebensdauer

die jeweilige Bauteilgruppe erneuern liesse.

Wird nun in einem weiteren Schritt die Restnutzungsdauer

(gRD) der Bauteilgruppen abgeschätzt,

so kann jetzt mit dem Rentenendwertfaktor

über die abgelaufene Nutzungsdauer

(gLG – gRD) jener Betrag berechnet

werden, der sich zum Bewertungsstichtag

bereits im theoretischen Erneuerungsfonds

befinden müsste (Entwertung). Die gesamte

Summe, die sich zum Bewertungsstichtag in

diesem Erneuerungsfonds befinden sollte,

entspricht also genau dem Betrag, der rechnerisch

aufgewendet werden müsste, um

die betreffende Liegenschaft wiederum in

ihren Neuzustand zurück zu versetzen. Somit

beläuft sich dieser Betrag präzise auf

jene Kosten, um die sich der Wert eines

Objektes aufgrund seiner natürlichen Alterung

und Abnützung gegenüber einem gleichen,

neuwertigen entwertet hat: Die Entwertung

2. Art.

Bild 1: Entwertung ohne Unterhalt und Sanierung

Visualisiert man diese theoretische Entwertung

2. Art anhand eines einfachen Beispiels

(Fünffamilienhaus) und stellt man dabei die

theoretische Entwertung einmal so dar, wie

wenn das Objekt nach seiner Erstellung nie

mehr unterhalten (saniert) würde (Bild 1)

und einmal so, wie wenn dieses Objekt theoretisch

laufend (bestmöglich) unterhalten

würde (Bild 2), so ergibt sich grafisch jener

Bereich (Bild 3), in welchem sich der Wert

der Liegenschaft unabhängig von erfolgten

oder nötigen Sanierungen im Laufe der Zeit

befinden muss.

Vergleicht man nun diese Fläche mit der adäquaten

Fläche gängiger Altersentwertungstabellen

(im Beispiel jene aus dem Buch «Das

Schweizerische Schätzerhandbuch 2005»),

so kann man eindrücklich feststellen, dass

die Entwertung anhand der Altersentwertungstabelle

in den ersten 30 Jahren mit

grösster Wahrscheinlichkeit zu gering ausfällt.

Im nachfolgenden Zeitraum von ca. 30

bis ca. 70 Jahren kann der Grafik entnommen

werden, dass die Entwertung, über die

Tabelle berechnet, nur dann stimmen kann,

wenn die tatsächliche Entwertung nicht unterhalb

einer linearen Abschreibung liegt.

Und ab etwa 70 Jahren kann eine Entwertung

mittels Altersentwertungstabelle berechnet,

sogar zu hoch ausfallen.

Bild 2: Entwertung bei laufendem Unterhalt

Mit dieser Betrachtung kann also einer Berechnung

der Entwertung 2. Art aufgrund

einer so genannten Altersentwertungstabel-

Bild 3: Bereich des möglichen Liegenschaftswertes


Dossier

Fazit

Die Ermittlung der Entwertung ist eine nicht

zu unterschätzende Aufgabe bei der Berechnung

des Sachwertes. Anhand einer klaren

Unterscheidung zwischen Entwertung 1. Art

und Entwertung 2. Art sowie der finanzmathematischen

Berechnungsmöglichkeiten

zur Bestimmung derselben ist es jedoch

durchaus möglich, diese in einer genügenden

Qualität in den Griff zu bekommen

und dadurch zu einem Sachwert zu gelangen,

der diesem Namen durchaus gerecht

werden kann.

Literaturnachweis

«Der Schweizer Immobilienwert» 2005,

Kaspar Fierz

«Das Schweizerische Schätzerhandbuch»

2005, SVKG, SEK/SVIT

le eine gewisse Willkür nicht abgesprochen

werden. Dass bei deren Anwendung manchmal

dennoch richtige Werte resultieren, ist

somit wohl eher auf eine jahrelange Erfahrung

des Experten als auf eine präzise Methode

zurückzuführen.

* Urs W. Huggel, Geschäftsleiter des Architekturund

Planungsbüros Huggel Plan AG in Burgdorf,

Immobilienschätzer mit eidg. FA und Mitglied der

Schweiz. Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT

sowie Dozent für Bewertungslehre an verschiedenen

Lehrgängen der realis.

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10 immobilia April 2007


Dossier

Vier Irrtümer

Die Auswirkungen der Entwertung

auf die Ertragswerte

Daniel Lehmann*

Die Entwertung wurde im Bewertungswesen Jahrzehnte lang nur in der Realwertschätzung

beachtet. Beim Ertragswert war die Frage der Entwertung

schlicht kein Thema. Mit dem Aufkommen der Barwert- und der DCF-Rechnung

hielten genau kalkulierte Wertkorrekturen für künftige Erneuerungen

erstmals Einzug in die Ertragswerte. Nicht zuletzt die Tatsache, dass die Entwertungsfrage

lange Zeit von den Experten nicht mit der notwendigen Sorgfalt

behandelt wurde, hat zum Siegeszug der DCF-Rechnung beigetragen.

Irrtum Nr. 1: «Gebäude werden nach

Erreichen der Gesamtlebensdauer

abgebrochen und durch einen Neubau

ersetzt.»

In der älteren Fachliteratur wird jeder Bewertung

eine Gesamtlebensdauer der Gebäude

zu Grunde gelegt. Nach Erreichen

dieses Alters soll das Gebäude abgebrochen

und durch einen Neubau ersetzt werden. Als

diese Fachbücher verfasst wurden, war dies

tatsächlich noch das normale Schicksal

eines Hochbaus. Der Fortschritt der Bautechnik

und die städtebaulichen Wertvorstellungen

führten dazu, dass neuere Bauten

ihren Vorgängern immer überlegen waren.

Sie standen an attraktiveren Lagen, boten

fortschrittlichere Bautechnik, mehr Komfort

und Prestige und warfen deshalb auch höhere

Erträge ab als Altbauten. Dabei muss

man sich in Erinnerung rufen, was vor rund

fünfzig Jahren «attraktivere Lage» hiess: Erschliessung

mit breiten Strassen, unbenamentlich

alte Wohnhäuser in den Stadtquartieren

ihre begeisterten Bewohner aus

der oberen Mittelschicht und erzielen entsprechend

hohe Marktwerte. Ihre Bauweise

und ihr Stil entsprechen dem urbanen Wohntyp,

Neubauten können diese Qualitäten oft

nicht bieten. Diese Altbauten weisen denn in

der Regel kaum geringere Erträge bzw. Verkaufspreise

auf als Neubauten an vergleichbarer

Lage.

Der klassischen Bewertungsmethodik zu

Grunde gelegte Annahmen haben mit den

Veränderungen der Immobilienmärkte ihre

allgemeine Gültigkeit verloren. Sie sollen im

Folgenden etwas provozierend als «Irrtum»

bezeichnet und näher untersucht werden.

Welches ist hier das

nächste Objekt, das

abgebrochen wird

und welches lässt

sich besser

vermieten?

schränkte Parkierungsmöglichkeiten, periphere

Lage im Grünen. Das war die Zeit, als

man Tramlinien still legte mit der Begründung,

sie behinderten den Verkehr (heute

baut man sie wieder, am deutlichsten zu beobachten

in Genf und in zahlreichen französischen

Städten). Die Stadtzentren waren

dicht genutzt, ohne Grünraum, mit engen

Gassen und wenig Privatsphäre vor allem

durch die Unterschicht bewohnt. Sie waren

belastet mit Verkehr und Gewerbebetrieben.

Wer es sich leisten konnte, wohnte vor der

Stadt im Grünen und fuhr mit dem Auto in

die Stadt zur Arbeit.

Heute ist die Situation aber grundsätzlich

anders. Nach der autogerechten Stadt der

Sechzigerjahre kamen laufend neue Anforderungen

auf die Städte zu und steigerten

deren Attraktivität: die soziale Stadt in den

Siebzigerjahren, die grüne Stadt in den

Achtzigern, die wirtschaftsfreundliche Stadt

in der Krise der Neunzigerjahre, die Stadt

als Erlebniswelt in jüngster Vergangenheit.

Schon vor Jahren begann die Rückbesinnung

auf die Qualitäten der Zentrumslagen, gerade

auch für das Wohnen. Neben den Industriebrachen,

die zu neuem Leben als urbane,

trendige Wohnzentren erwachten, finden

Aus heutiger Sicht ist es deshalb mehr als

fraglich, ob die Gebäude unserer Städte das

Schicksal ihrer Vorgänger teilen und irgendwann

abgebrochen werden. Dazu kommt,

dass die aufgesplitterte Eigentümerstruktur,

die sich mit der Wiedereinführung des Stockwerkeigentums

Mitte der Sechzigerjahre

auszubreiten begann, Neubauten nahezu

verunmöglicht. Man denke beispielsweise

an die Stadtquartiere aus der Zeit um 1900,

wo ganze Strassenzüge als Blockrandbebauungen

einheitlich gestaltet sind und heute

aufgeteilt in Stockwerkeigentum kaum eine

über ein ganzes Gebäude, geschweige denn

über mehrere Grundstücke reichende Planung

erlauben. Ein Abbruch eines einzelnen

Gebäudes aus dem Ensemble hinaus kann

aus heutiger Sicht als unwahrscheinlich bezeichnet

werden, nicht nur aus der Sicht der

Denkmalpflege. Man will heute in den alten,

charaktervollen Gebäuden wohnen und liebt

den Charme der Wohnungen aus der Gründerzeit.

Aber auch auf dem Land, wo die oben aufgeführten

Überlegungen weniger Gewicht haben,

werden kaum Gebäude abgebrochen,

um einem Ersatzbau zu weichen, nur sind

hier die Gründe ganz andere. Der Hauptgrund

ist der, dass sich ein Abbruch nämlich

in den seltensten Fällen wirtschaftlich rechtfertigen

lässt, weil der Rohbau 1 in aller Regel

nach einer Renovation der übrigen Bauteile

seine Funktion noch für viele Jahre zu

erfüllen im Stande ist. Der Wert des Rohbau

1, der rund 35% der Baukosten ausmacht,

wird durch einen Abbruch vernichtet. Die

Steigerung des Landwertes, welche mit dem

Neubau beispielsweise durch eine bessere

Ausnützung realisiert werden kann, muss

mindestens dem Wert des Rohbau 1 entsprechen,

bevor sich der Abbruch rechnet.

immobilia April 2007 11


Dossier

An schlechten Lagen muss der Landwertzuwachs

durch den Neubau im Verhältnis zu

den Baukosten viel grösser sein als an guten

Lagen, weil die Baukosten kaum lageabhängig

sind, der Landwert hingegen extrem.

Aus obiger Argumentation lässt sich folgender

Schluss ziehen: Bestehende Gebäude

werden heute nicht mehr abgebrochen

und durch Neubauten ersetzt, sondern renoviert.

Es gibt zahlreiche Beispiele, wo bereits

mehrere Renovationen am selben Rohbau

vorgenommen wurden und weitere Renovationen

folgen werden.

Irrtum Nr. 2: «Ältere Gebäude werfen

geringere Mieterträge ab als neuere.»

In der klassischen Bewertungslehre wird der

nachhaltig erzielbare Mietertrag in die Ertragswertrechnung

eingesetzt, der dem

Komfort und dem Ausbaustandard der Wohnung

zum Bewertungszeitpunkt entspricht.

Ist beispielsweise eine Wohnung noch mit

einer einfachen, alten Küche ausgerüstet,

wird ein entsprechend reduzierter Mietwert,

verglichen mit einer Wohnung mit neuer Küche,

eingesetzt. Es ist ja tatsächlich so, dass

die Wohnung mit der älteren Küche weniger

Ertrag abwirft. Nur ist dies ein zeitlich befristetes

Problem. Sobald nämlich die Küche

ersetzt ist, steigt auch der Ertrag. Das Einsetzen

des tieferen Ertrages erfüllt daher die

Voraussetzung nicht, wonach nur nachhaltige

Verhältnisse kapitalisiert werden dürfen.

Diese grundsätzlich plausible Frage baulich

bedingter Mindererträge straft aber gerade

an den guten Lagen die Praxis Lügen: Oft erzielen

die Wohnungen unabhängig ihres

Komfort- und Ausbaustandards gleich hohe

Mieten, also sowohl die Wohnung mit der alten

Küche wie diejenige mit der neuen Küche

weisen am Markt gleiche Mieterträge

auf. Den Mietern an guten Lagen ist nämlich

der Jahrgang der Küche in der Regel egal, sie

muss nur funktionstüchtig sein und gefallen.

Je nach Zeitgeschmack und Mietersegment

kann die alte Küche mit Glasschublädchen

sogar beliebter sein als eine «zeitgemässe»

Normküche.

Die beobachteten tieferen Mieterträge alter

Wohnungen sind oft nicht baulich, sondern

mietrechtlich begründet. In der Praxis verlieren

nämlich Wohnungen ohne indexierten

Mietvertrag mit den Jahren langsam die Ertragskraft,

weil die mietrechtlichen Anpassungsmöglichkeiten

die Teuerung nicht vollumfänglich

auszugleichen vermögen. Die

tieferen Mieten alter Wohnungen sind darum

vielmehr eine Folge des Mietrechts bzw.

langjähriger Mietverhältnisse als dass der

Markt für gealterte Objekte grundsätzlich

weniger Ertrag ermöglichen würde.

Damit ist es nicht mehr so, dass ein Altbau

im Vergleich zum Neubau kontinuierlich tiefere

Mieten erzielt, bis er abgebrochen wird.

Er erzielt in der Regel höchstens über eine

begrenzte Dauer tiefere Mieten, nämlich immer

gegen das Ende eines Erneuerungszyklus,

um nach der Renovation (meistens mit

neuen Mietern) wieder die volle Ertragskraft

aufzuweisen. Mit dem Alter des Gebäudes

hat diese Ertragsschwankung aber gar nichts

zu tun, sondern allein mit der Frage, wann

die nächste Erneuerung fällig ist und um wie

viel die Mieten angepasst werden können.

Mietwerte sind darum immer nachhaltig in

die Ertragswertrechnung einzusetzen. Nachhaltig

heisst, im erneuerten Zustand. Der Bewertungsexperte

muss die Mietwertschätzung

«neuwertig renoviert» vornehmen. Für

die verbleibenden Jahre bis zur nächsten Erneuerung

ist allenfalls ein temporärer Mindernutzen

zu berechnen. Es sind die Mietwerte

einzusetzen, die das alte Gebäude

nach der Renovation zu erzielen vermag.

Sämtliche Mängel, die sich auch mit einer

Renovation nicht beheben lassen, sind bei

der Schätzung des Mietwertes zu berücksichtigen,

wie fehlender Aufzug, unattraktiver

Grundriss, schlechte Schall- und Wärmedämmung

und dergleichen. Keinesfalls

darf «neuwertig gedacht» falsch verstanden

und Mietwerte von Neubauten eingesetzt

werden. Mit «neuwertig gedacht» sollen nur

alle Elemente, die zeitlich befristet sind und

die Nachhaltigkeit stören, eliminiert werden.

Irrtum Nr. 3: «Die Kosten für Renovationen

sind im Zuschlag vollumfänglich

berücksichtigt.»

Unbestritten ist die Tatsache, dass jährliche

Rückstellungen für künftige Renovationen in

der Ertragswertrechnung zu berücksichtigen

sind. Beim klassischen Ertragswert wird dafür

ein Zuschlag im Kapitalisierungssatz gewählt,

der bei 0,5 bis 1 Prozentpunkten liegt 1 .

Bisher wurde dieser Zuschlag mehr oder weniger

willkürlich geschätzt. Seit einiger Zeit

wird er oft berechnet, indem ein Renovationszyklus

und ein Renovationsanteil angenommen

werden und daraus die nötige jährliche

Rückstellung mittels Rentenrechnung

bestimmt wird. Beide Verfahren setzen voraus,

dass der gesamte Renovationszyklus











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immobilia April 2007 13


Dossier

zur Verfügung steht, um aus den Rückstellungen

die Kosten der Renovation anzusparen.

Steht ein Objekt jedoch kurz vor einer

Renovation, reichen die Rückstellungen für

die verbleibenden Jahre bis zur Renovation

nicht mehr aus, um deren Kosten anzusparen.

Hier ist zusätzlich der Renovationsaufwand

vom Wert zu subtrahieren. In der klassischen

Lehre wird dies nach erfolgter Gewichtung

als «aufgestauter Unterhalt»

subtrahiert.

Die meisten Gebäude sind aber weder neu

oder soeben renoviert worden, noch stehen

sie unmittelbar vor einer Renovation. Meistens

zeigen sie sich in irgendeinem Zwischenstand,

der sich erst noch von Bauteil

zu Bauteil unterscheidet. Trotzdem kann es

ja nicht ohne Einfluss bleiben, ob der nächste

Ersatz beispielsweise des Heizkessels in

fünf oder in fünfzehn Jahren fällig wird. In

den jährlich zurückgestellten Beträgen ist

nämlich auch ein Anteil für den Heizkessel

enthalten, damit er alle zwanzig Jahre ersetzt

werden kann. Es besteht aber ein Unterschied,

ob dieser Anteil über die gesamte

Lebensdauer des Heizkessels von zwanzig

Jahren zurückgestellt werden kann oder ob

dazu nur noch fünf Jahre zur Verfügung stehen.

Daraus lässt sich folgern, dass zwar jährliche

Rückstellungen für künftige Erneuerungen

in der Ertragswertrechnung berücksichtigt

sind. Es wird aber von Neubauten

oder neuwertig renovierten Bauten ausgegangen,

es wird vorausgesetzt, dass der

gesamte Ersatzzyklus zum Sparen zur Verfügung

steht.

Irrtum Nr. 4: «Renovationen können

durch die Erhöhung der Mieten

finanziert werden.»

Mietrechtlich dürfen Mieten nur erhöht werden,

wenn Wert vermehrende Investitionen

des Vermieters getätigt werden. Mit nur

Wert erhaltenden Renovationen ist grundsätzlich

keine Ertragssteigerung möglich.

Hingegen können bei umfassenden Gesamtsanierungen

bis zu 70% der Investitionen auf

die Mieten überwälzt werden, obschon der

Anteil der Wert vermehrenden Investitionen

in solchen Fällen deutlich tiefer liegt. Folglich

wäre obige Aussage nicht ein Irrtum,

sondern richtig. Nun gilt es aber zu differenzieren.

Bei der vollen Ausschöpfung der Erhöhungsmöglichkeiten

darf nicht ausser

acht gelassen werden, dass schlussendlich

der Markt entscheidet, ob ein Objekt vermietet

werden kann oder ob nicht bei vollum-

fänglicher Überwälzung auf die Mieten Leerstände

drohen.

In der Praxis gibt es zahlreiche Beispiele, wo

die Mieten keine weitere Steigerung zulassen,

selbst nach Renovationen nicht. Genannt

sei hier ein 30-jähriges Gebäude von

schlechter Bauqualität, bei welchem die

Fenster, das Flachdach, die Fassaden, die

Elektroeinzelspeicher und die Bodenbeläge

renoviert bzw. ersetzt werden müssen. Alle

diese Aufwendungen haben keinen Mehrertrag

zur Folge, die Mieten sind vor und nach

der Renovation gleich. Eine Ankündigung einer

Mietzinserhöhung könnte sich sogar als

Bumerang erweisen, nämlich dann, wenn

der Vertrag noch auf einem hohen Hypothekarzinssatz

beruht und nie angepasst wurde.

Will ein Eigentümer die Erneuerungskosten

über zusätzliche Erträge finanzieren, so ist

das bei geeigneten Voraussetzungen nicht

ausgeschlossen: Er muss eine umfassende

Gesamtsanierung vornehmen und die Mieterträge

müssen gegenüber den nachhaltig

erzielbaren Mietwerten ein Erhöhungspotenzial

aufweisen. Aber auch so kann er meistens

nur einen Anteil der Erneuerungskosten

finanzieren. Ein beträchtlicher Anteil der

Kosten bleibt ungedeckt.

Daraus folgt die Erkenntnis, dass Renovationen

nur in seltenen Spezialfällen vollumfänglich

durch Mietzinserhöhungen gedeckt

werden können. Im Normalfall sind die gebildeten

Rückstellungen für Renovationen einzusetzen.

Diese Rückstellungen vergangener

Jahre müssten in einem Erneuerungsfonds

liegen.

Die Berücksichtigung der Entwertung

in den Ertragswertrechnungen

Unter dem Begriff der Ertragswertrechnung

werden alle Ertragswertmethoden verstanden,

also die klassische Brutto-Ertragskapitalisierung,

die Nettokapitalisierung, die Barwert-

und die DCF-Methode.

Das wichtigste Gebot bei der Rentenkapitalisierung

ist die Nachhaltigkeit der Zahlungsströme.

Und weil alle Ertragswertmethoden

auf der Rentenkapitalisierung beruhen, auch

die DCF-Rechnung spätestens beim Residualwert,

gilt grundsätzlich:

– die Mietwerte sind im erneuerten Zustand

(neuwertig gedacht) in die Ertragswertrechnung

einzusetzen (bei DCF spätestens

ab Residualwert);

– ein Verlust an Nutzungspotenzial (Entwertung

erster Art) braucht in der Ertragswertrechnung

nicht bestimmt zu

werden. Weil ja nur die nachhaltig erzielbaren

Erträge eingesetzt werden, ist ein

allfällig vorhandener Verlust schon verrechnet.

Die Ertragswertrechnung hilft

aber, wenn sie der Substanzwertrechnung

gegenüber gestellt wird, den Verlust

zu beziffern;

– der Stand des Erneuerungsfonds (Entwertung

zweiter Art) ist ausser vom verbesserten

Barwert von allen Ertragswerten

zu subtrahieren (Vorbehalt DCF siehe unten);

– allfällige temporäre Mindererträge sind

ausser bei DCF zu subtrahieren.

In einem DCF-Modell können die Schwankungen

der Erträge als auch die Investitionen

natürlich transparent aufgezeigt werden. Die

Schwierigkeit stellt sich aber dann, wenn

der präzise Prognosehorizont nur zehn Jahre

abbildet und eine wesentliche Investition im

Jahr zwölf anfällt. An der Genauigkeit, wie

ein DCF-Modell mit dieser Frage umgeht,

trennt sich die Spreu vom Weizen. Nach wie

vor zu viele DCF-Tabellen wechseln zu leichtfertig

und zu undifferenziert vom präzisen

Prognosehorizont in den Residualwert.

* Daniel Lehmann, dipl. Architekt HTL, Immobilienschätzer

mit eidg. FA, Inhaber Architekturbüro

Daniel Lehmann in Bern, Vorstandsmitglied der

Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer

SEK-SVIT, Dozent für Bewertungslehre an

verschiedenen Lehrgängen der realis.

1 Beispielsweise Schätzerhandbuch SVKG/SEK-SVIT,

Tabelle 24.

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14 immobilia April 2007


Dossier

Werterhaltung

Neubauen statt Sanieren?

Walter Ott*

Die Erneuerung des Wohnbaubestandes hinkt in der Schweiz hinter der Bestandesalterung

nach. Die Folge ist, dass ein steigender Anteil des Wohnraums

den heutigen und den künftigen Ansprüchen nicht mehr genügt. Instandsetzungen,

Teilsanierungen oder sanftes Renovieren genügen oft

nicht, diesen Mangel auszuräumen. Es stellt sich die Frage nach der langfristig

zweckmässigen Gesamterneuerungsstrategie: Abbruch mit Ersatzneubau

oder Gesamtsanierung?

Alle 50 bis 75 Jahre muss ein Mehrfamilienhaus

(MFH) umfassend erneuert werden, um

den Anforderungen der Nachfrage noch zu

genügen. Zusammen mit dem Alter der MFH

ergibt sich daraus der künftige Bedarf für Gesamterneuerungen

(Ersatzneubauten oder

Gesamtsanierungen) im Bereich der MFH.

den. Längerfristig besteht die Gefahr einer

schleichenden Verlotterung/Verslumung mit

negativen Auswirkungen auf den Standort

und das Quartier.

Die folgenden Faktoren stehen als Auslöser

von Erneuerungen im Vordergrund:

– Bautechnische Probleme: Schallprobleme

im Gebäudeinnern, Ersatz von Leitungen,

Sanierung Gebäudehülle.

– Funktionelle und strukturelle Defizite,

ungenügende Markt- und Lagegerechtigkeit:

Unzweckmässige Wohnungsgrundrisse,

zu kleine oder gefangene Zimmer,

fehlender Lift, fehlende Balkone, ungenügender

Schallschutz, zu kleine Wohnungen.

– Bestehende Ausnutzungsreserven, die

bei einer Gesamterneuerung ausgeschöpft

werden könnten.

Daneben beeinflussen die folgenden Faktoren

den Entscheid und Art der Gesamterneuerung:

– Lage des Objektes: Die Lage ist das zentrale

Kriterium für das Mietzinspotenzial

Erneuerungsstrategien

Die Befragungen von grösseren Immobilienbewirtschaftern

zeigten, dass eine Bruttorendite

von 6,5% bis 7,5% anvisiert wird, die

aber im Hinblick auf künftige Erneuerungen

höher sein müsste. Bei Objekten an durchschnittlichen

oder schlechten Lagen und Regionen

besteht vielfach ein eigentliches Erneuerungsdilemma:

Die Objekte bedürften

einer grösseren Erneuerung, die aber zu

Mietzinsen führen würde, die von den an

diesem Standort interessierten Nachfragern

nicht bezahlt werden. Zahlungskräftigere

Nachfrager können aber wegen des zuwenig

attraktiven Standortes nicht angesprochen

werden. Deshalb wird bei diesen Gebäuden

oft nur der nötigste Unterhalt vorgenommen,

um Baumängel und Leerstände zu vermeiund

damit für den möglichen Standard,

der an einem bestimmten Ort noch Nachfrage

findet.

– Mietrecht, Überwälzungs- und Rückstellungsregeln,

Kündigungsfristen: Das Mietrecht

erlaubt bei umfassenden Erneuerungen

nur die Überwälzung von maximal

50% bis 70% der Investitionen auf die

Miete. Die Leerung eines Objektes dauert

in der Praxis je nach Vorgehen des Eigentümers

6 Monate bis 2 Jahre.

– Steuerrechtliche Rahmenbedingungen:

Bei MFH im Privatbesitz können wertvermehrende

energetische Erneuerungsinvestitionen

von den Steuern abgesetzt

werden. Dagegen werden Rückstellungen

für Amortisationen vielfach nur im Ausmass

von 1% bis 1,5% steuerfrei gewährt,

was bei den heutigen Rahmenbedingungen

ein langfristig bedenkliches Erneuerungshemmnis

darstellt und insbesondere

umfangreiche Erneuerungen wie

Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen

stark behindert. Eine Abbruchliegenschaft

müsste grundsätzlich voll abgeschrieben

sein, weil der Restwert dem

Neubau angerechnet werden muss. Das

gilt auch für Gesamtsanierungen, weil

ihre Kosten meist im Bereich eines Neubaus

liegen.

– Schutzwürdigkeit von Gebäuden: Ersatzneubauten

kommen bei schutzwürdigen

Bauten in der Regel nicht in Frage.

Diverse Rahmenbedingungen sprechen zurzeit

für eine Ersatzneubaustrategie anstelle

von Sanierungen:

– Vorteilhaftere Entwicklung der Baukosten

beim Neubau als bei Sanierungen

– Grösserer Gestaltungsspielraum bei der

Nutzung des Standortpotenzials

– Tendenz zu Wohneigentum

– Verstärkte Nachfrage nach grösseren

Wohnungen

Sind Ersatzneubauten teurer als

Gesamtsanierungen?

Werden sämtliche Kostenelemente (auch

Leerstands- und Wiedervermietungskosten

und unterschiedliche Gebühren) vom Moment

des Entscheides für eine Gesamterneuerung

bis zur vollen Wiedervermietung

der Gesamtsanierung bzw. des Ersatzneubaus

mitberücksichtigt, dann hebt sich keine

Erneuerungsvariante kostenmässig deutlich

immobilia April 2007 15


Dossier

Anzahl Wohnungen

300'000

250'000

200'000

150'000

100'000

50'000

0

Wohnungen in MFH

2000 - 2010 2011 - 2020 2021 - 2030

Erneuerungs- oder Neubauperiode

Bauperiode

1981 - 1990

1971 - 1980

1961 - 1970

1947 - 1960

bis 1946

von der anderen ab. Beim Ersatzneubau eröffnen

sich Kostenspielräume, wenn an guten

Lagen mit einer zahlungsbereiten Nachfrage

hohe Qualität erstellt wird, die mit Gesamtsanierungen

nur schwer zu erreichen

ist. Beim Ersatzneubau gilt es, die beträchtlichen

verfahrensabhängigen Kostenelemente

durch kooperatives Vorgehen sowie

optimale Kommunikation mit den Mietenden

und den Baubehörden zu minimieren. Auch

bei den Gesamtsanierungen besteht ein

diesbezüglicher Spielraum zur Minimierung

von Mietzinsausfällen. An schlechteren oder

durchschnittlichen Lagen wird es beim Ersatzneubau

schwieriger, die spezifischen

Vorteile (moderne, technisch und qualitativ

zukunftsorientierte Wohnungen guter Qualität)

auszuspielen, weil die dortige Nachfrage

oft eine begrenzte Zahlungsbereitschaft für

solche Eigenschaften haben wird und eher

günstige Wohnungen sucht.

Gebäudeerneuerung aus sozialer Sicht

Beide Varianten der Gesamterneuerung bedeuten

für die betroffenen Mietenden einen

massiven Einschnitt, meist mit Kündigung

und Auszug, mindestens jedoch mit massiven

Beeinträchtigungen und höheren Mieten

nach einer Gesamtsanierung verbunden.

Gesamterneuerungen sind jedoch auch eine

Chance für die Entwicklung der Sozialstruktur

im Quartier: Quartieraufwertung, soziale

Durchmischung, bessere Integration bei problematischen

Quartieren.

Die Wohnungsversorgung für wenig zahlungskräftige

Mieterschichten ist eine wichtige

Aufgabe der Wohnbauförderung und

der Wohnungspolitik. Gesamterneuerungen

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Dossier

sind zentral für die langfristig ausgerichtete,

nachhaltige Entwicklung und Anpassung

des Gebäudebestandes an gewandelte Ansprüche

der Mieterschaft. Diese Ansprüche

können im Rahmen von Teilsanierungen

zum Teil nicht nachhaltig befriedigt werden,

weil dazu tiefere Eingriffe notwendig sind.

Gesamterneuerungen leisten einen Beitrag

an die nachhaltige Erneuerung des Gebäudebestandes,

wobei die Ersatzneubauten

grundsätzlich einen grösseren Beitrag liefern

können als Gesamtsanierungen, da

weniger Restriktionen zu beachten sind.

Der kurz- bis mittelfristig bestehende Zielkonflikt,

mit dem Ziel der Erhaltung preisgünstigen

Wohnraumes, besteht. Ausgehend

von einer langfristigen Betrachtung

kann er jedoch relativiert werden, weil die

Alterungsdynamik des Gebäudebestandes

auch kontinuierlich zu einem Zugang günstiger

Wohnungen führt. Die weniger zahlungskräftigen

Mieter werden in diesem

Prozess jedoch vielfach an schlechtere Lagen

verdrängt. Zu beachten sind aber auch

die langfristig oft positiven Impulse zur Erneuerung

der sozialen Zusammensetzung

des Quartiers. Obwohl also Gesamterneuerungen,

das heisst Gesamtsanierungen und

Ersatzneubauten, kurzfristig preisgünstigen

Wohnraum vernichten, sind sie aus einer

langfristigen Optik positiv zu werten. Flankierende

Massnahmen für wirtschaftlich

schwache Mietergruppen können die kurzfristigen

sozialpolitischen Nachteile verringern.

Neue Bewirtschaftungs- und

Erneuerungstrategien

Bei der Erneuerung des Gebäudebestandes

müssen die gewandelten Rahmenbedingungen

auf dem Wohnungs- und Baumarkt

beachtet werden: Geringe Inflation, zum Teil

sinkende Neubaukosten, an gewissen Standorten

Leerstände, vielerorts keine oder kaum

Wertsteigerungen von Bauland und Immobilien.

Unter diesen Umständen müssten die

Wohnimmobilien unbedingt amortisiert werden

(z. B. mittels Rückstellungen in Erneuerungsfonds),

da nicht mehr damit gerechnet

werden kann, dass die Inflation und die

Wertsteigerungen die künftigen Erneuerungen

«finanzieren» werden. Andernfalls

belasten die Restwerte den Abbruch mit Ersatzneubauten.

Ersatzneubauten sind nicht teurer, wenn

durch höhere Grundstücksausnutzung die

höheren Abbruch- und Leerstandskosten

kompensiert werden können. Sie haben jedoch

in der Regel ein höheres Mietzinspotenzial.

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Ersatzneubauten sind eine Chance für die

Siedlungserneuerung und für die Siedlungsentwicklung:

Der gewandelten Nachfrage

kann Rechnung getragen werden, Impulse für

die Quartierentwicklung mit positiven externen

Effekten können durch gute Ersatzneubauten

vermittelt werden. In Problemgebieten

können sie einen Beitrag zur Auslösung

einer neuen Entwicklung leisten. Die Realisierung

von Ersatzneubauten, aber auch von Gesamterneuerungen,

ist zudem der Zeitpunkt

für eine zukunftsorientierte und daher massive

Verbesserung der energetischen Qualität

der Bauten im Sinne von hoher Wohnqualität

und grösserer Wirtschaftlichkeit (Wirtschaftlichkeit

über die Lebensdauer).

* Der Autor ist Partner von econcept AG, Zürich.

Der Beitrag basiert auf einer Studie im Auftrag

des Bundesamtes für Energie, des Bundesamtes

für Wohnungswesen und des Bundesamtes für

Raumplanung: Ott W., Kaufmann Y., Seiler B.

econcept, Binz A., Moosmann A. FHBB: «Neu

Bauen statt Sanieren?»; Hrsg. Bundesamt für

Energie, Bern März 2002. PDF: http://www.bfe.

admin.ch/themen/00526/00535/index.

html?lang=de&dossier_id=00818

Knecht_Immobilia07_S1.xpr 14.12.2006 18:23 Uhr Seite 1

Gebäudeerneuerung aus planerischstädtebaulicher

Sicht

Aus planerisch-städtebaulicher Sicht steht

die nachhaltige Siedlungsentwicklung mit

den Zielsetzungen sparsame Nutzung des

Bodens, Siedlungsentwicklung nach innen,

Verdichtung im überbauten Gebiet, zeitgemässe

Erneuerung der Siedlungen, Verbesserung

der Quartierqualität und Denkmalschutz

im Vordergrund.

Für die Erneuerung und Modernisierung des

Wohngebäudebestandes ist eine Anpassung

der Wohnungsgrössen, -grundrisse, -ausstattungen

und –qualität an die künftigen Bedürfnisse

erwünscht. Das Verdichtungspotenzial

im überbauten Gebiet ist noch

gross (mittlerer Ausbaugrad im Kanton Zürich

nur 54% der möglichen Ausnutzung).

Insbesondere bei Ersatzneubauten sind gute

Verdichtungen realisierbar (bei Gesamtsanierungen

in der Regel nur begrenzt: Anbauten,

Dachausbauten) und aus raumplanerischer

Sicht erwünscht.

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immobilia April 2007 17


Dossier

Altersentwertung

Kompensation durch den Markt

Deborah Huber*

Im nachfolgenden Artikel zeigt die Autorin, dass die Preisentwicklung des

Grundstücks die Altersentwertung aufzufangen vermag – sofern die Lage

stimmt (Red.).

Indexstand

200.0

190.0

180.0

170.0

160.0

150.0

140.0

130.0

120.0

110.0

IAZI Preisindex Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 1981 - 2006

100.0

4/81 4/82 4/83 4/84 4/85 4/86 4/87 4/88 4/89 4/90 4/91 4/92 4/93 4/94 4/95 4/96 4/97 4/98 4/99 4/00 4/01 4/02 4/03 4/04 4/05 4/06

Einfamilienhäuser

Kauft man eine Immobilie, erwirbt man eigentlich

zwei verschiedene Güter: Zum einen

das Gebäude, und zum anderen das zugehörige

Grundstück. Der prozentuale Anteil

des Landwerts (relativer Landanteil) am Ge-

Jahre

Stockwerkeigentum

samtwert ist dabei an begehrten Lagen wesentlich

höher (z. B. 50%) als an mittleren

(z. B. 30%) oder gar an schlechten Lagen

(z. B. 10%). Das Gebäude verliert ohne Unterhaltsmassnahmen

konstant rund 2 bis 2,5

Prozent jährlich an Wert – je nach Lage, Lebensdauer

der einzelnen Bauteile oder Gebäudetyp.

Das Grundstück dagegen ist derjenige

Bestandteil, der im Lauf der Zeit wertvoller

werden kann. Die Frage, ob das

tatsächlich der Fall ist, und wenn ja, in welchen

Gemeinden, ist aber nicht ganz einfach

zu beantworten.

Hedonische Indizes zeigen regionale

Preisentwicklung

Aussagekräftige Antworten dazu liefern

Preisindizes, die auf der hedonischen Bewertungsmethode

basieren. Die hedonische Bewertung

ist eine statistische Vergleichsanalyse.

Banken, Versicherungen und Pensionskassen

liefern die Objekteigenschaften sowie

den Kaufpreis der von ihnen finanzierten

Handänderungen in einen Datenpool. Tausende

von Handänderungen pro Jahr werden

so mittels einer multiplen Regression analysiert

und die preisbestimmenden Faktoren

identifiziert. Neben den zirka 20 Gebäudeeigenschaften

fliessen dabei auch rund 50 Fak-

18 immobilia April 2007


Dossier

toren wie Steuerfuss, Besonnung oder Verkehrsanbindung

ein. Zur Bildung der Indizes

wird der Marktwert eines gleichbleibenden

Objekts über die Zeit abgebildet. Die Altersentwertung

wird dabei nicht berücksichtigt.

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Das Informations- und Ausbildungszentrum

für Immobilien (IAZI), welches solche Indizes

für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie

Stockwerkeigentum veröffentlicht, besitzt

mittlerweile Daten über eine Zeitspanne

von 25 Jahren. Dies ermöglichte eine Analyse

der Preisentwicklung über die letzten 25

Jahre.

Die Eigenheimpreise (Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen)

haben im Mittel pro

Jahr in dieser Zeitspanne 2,5% zugelegt. Die

Teuerung betrug in der betrachteten Zeitspanne

durchschnittlich rund 2,0% pro Jahr,

gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise

vom Bundesamt für Statistik.

Grosse regionale Unterschiede

Die Preise für Eigenheime sind überall in der

Schweiz gestiegen. Regional gibt es aber

grosse Unterschiede (vgl. Karte). In denjenigen

Regionen, wo die Preissteigerung weniger

als 2,0% p.a. betrug, hat die Immobilie –

wiederum bei gleichbleibendem Zustand –

aufgrund der Teuerung real an Wert verloren.

Wo der Wert hingegen mehr als 2% pro Jahr

zugelegt hat, haben Wohneigentümer allein

durch die Marktentwicklung einen Beitrag

an die Altersentwertung erhalten.

Geht man an Toplagen von einem relativen

Landanteil von 50% aus, bedeutet eine Altersentwertung

von 2% jährlich auf dem Gebäude

eine Entwertung auf den Gesamtwert von

1%. Ab einer Wertzunahme von 3% pro Jahr

wurde also auf einer Immobilie an sehr guter

Lage neben der realen Werterhaltung die Altersentwertung

bereits kompensiert. Dies

war in den letzten 25 Jahren insbesondere

im Genferseegebiet der Fall.

An schlechten Lagen dagegen reicht eine

Preissteigerung von 3% jährlich nicht aus.

Gute Lagen haben sich somit klar ausgezahlt.

* Deborah Huber ist beim Informations- und

Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI)

verantwortlich für das hedonische Preismodell

und für die Pressearbeit. Das in Zürich situierte

Unternehmen beschäftigt rund 40 Mitarbeitende

und beobachtet den Markt im Auftrag von

Banken, Pensionskassen, institutionellen

Investoren und Versicherungsgesellschaften. IAZI

erstellt professionell und unabhängig Marktanalysen,

Gebäudebewertungen sowie verschiedene

Indizes, die Aufschluss über die Preisentwicklung

an der Immobilienfront geben.

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Mehr Infos unter 0800 80 76 76 oder www.neovac.ch

immobilia April 2007 19


Dossier

Werterhaltung

Ursachen von Erneuerungsdefiziten

Obwohl zwischen 1991 bis 2000 gemäss Volkszählung 2000 knapp ein Viertel

des Wohnungsbestandes erneuert oder umgebaut wurde, besteht in der

Schweiz immer noch ein Erneuerungsdefizit, insbesondere bei den langlebigen

Gebäudeelementen, wie beispielsweise die Gebäudehülle, welche

zum Teil nicht den heute erforderlichen Standards entsprechen. Erst 50%

der zwischen 1946 und 1970 erstellten Wohnungen wurden bis 2000 erneuert.

Eine Studie des Bundesamtes für Energie zu den energetischen Erneuerungspotenzialen

geht unter anderem der Frage nach, welche Ursachen

dieses Defizit hat.*

40% der MFH wird regelmässig amortisiert,

etwa 16% geben an, aus steuerrechtlichen

Gründen nicht zu amortisieren und etwa

10% wegen ungenügender Mieterträge.

Miet- und Steuerrecht beeinflussen das Erneuerungsverhalten

im Allgemeinen je etwa

gleich stark, aber je nach Situation unterschiedlich.

Ursachen für die festgestellten

energetischen Erneuerungsdefizite

Gebäudezustand: Aufgrund des Gebäudezustandes

allein lässt sich in vielen Fällen kein

direkter energetischer Erneuerungsbedarf

ableiten, es sei denn, direkt wahrnehmbare

Bauschäden (wie Feuchtigkeitsprobleme)

oder Komfortprobleme (Zugerscheinungen

infolge kalter Aussenwände und schlecht

dichtenden Fenstern) schaffen unmittelbaren

Handlungsbedarf (vielfach bei Bauten

aus den sechziger und siebziger Jahren). Erst

bei steigenden Komfortansprüchen ergibt

sich bei vielen Gebäuden ein Erneuerungsbedarf

aufgrund des energetischen Zustandes

der Gebäudehülle.

Red. – Knapp 70% der Mehrfamilienhäuser

(MFH) in der Schweiz gehören privaten Einzelpersonen

oder privaten Eigentümergemeinschaften.

Über 50% der Eigentümer besitzen

weniger als 5 Gebäude und nur gut

15% besitzen mehr als 50 Gebäude. Die Verwaltung

der MFH wird gemäss Umfrageergebnissen

im Rahmen der Studie zu knapp

70% von Privaten besorgt, sei es durch den

Besitzer selbst oder durch Verwalter als Privatpersonen.

Weniger als ein Drittel der Befragten

ist unter 55 Jahren, mehr als ein Drittel

der Befragten ist bereits im Pensionsalter.

Die definitiven Erneuerungsentscheidungen

werden beinahe ausschliesslich durch die

Eigentümer getroffen. Auslöser von energetischen

Erneuerungsmassnahmen sind primär

die auslaufende Lebensdauer der jeweiligen

Gebäudeelemente sowie energie- und

umweltpolitische Motive und Um- bzw. Aus-

bauten, nicht etwa Bauschäden oder Mieterreklamationen.

Unterschiedliche Investitions- und

Erneuerungsstrategien

Bei den geäusserten Bewirtschaftungszielen

stehen hohe Gebäudequalität (Wohnkomfort

und energietechnische Aspekte), langfristige

Substanzerhaltung und langfristig sichere

Anlage mit akzeptabler Rendite im Vordergrund.

Dagegen spielen explizit geäusserte

hohe Renditen oder das Ziel umfassend zu

erneuern eine untergeordnete Rolle, ausser

bei einem Teil der Kapitalgesellschaften. 50%

der befragten Eigentümer verfolgen eine reine

Instandhaltungsstrategie bzw. setzen laufend

instand und nur 10% erneuern umfassend.

Rund ein Viertel der Eigentümer rechnet

mit Problemen bei der Überwälzung der

Erneuerungskosten auf die Mieten. Bei etwa

Motivation, Zielsetzungen und Strategien der

Besitzenden: Die Eigentümerkategorie hat

einen wesentlichen Einfluss auf die Art der

Bewirtschaftung von Wohnbauten. Professionelle,

portfolioorientierte Eigentümer «kaufen

und managen», wozu Gebäudemodernisierung

und -erneuerung (zum Teil umfassend)

gehören. Die meisten privaten und die

kleineren institutionellen Eigentümer verfolgen

dagegen in der Regel eine objektorientierte

Strategie des «Kaufen und Halten» mit

eher kontinuierlichen Erneuerungen, vielen

Teilsanierungen und Instandsetzungen. Beim

Verzicht auf Erneuerungen fiel in erster Linie

das geringe Problembewusstsein der befragten

Eigentümer auf. Als Voraussetzung

und Anreiz für mehr energetische Erneuerungen

werden am häufigsten steuerliche

Abzüge und eine höhere Überwälzbarkeit

der Kosten genannt.

Strukturelle Gründe: Weil nur 15% der MFH-

Gebäude Besitzern mit mehr als 50 Gebäuden

gehören, werden Erneuerungsentscheide

nur sporadisch fällig, was eine ausreichende

Professionalisierung verhindert. Die mandatierten

Verwalter begrenzen sich weitgehend

auf die reine Verwaltung und verstehen sich

in der Regel nicht als strategische Bewirtschafter

und Berater. Gleichzeitig sind auch

die primären ausführungsseitigen Ansprech-

20 immobilia April 2007


Dossier

partner relativ klein strukturiert, nämlich die

Bauunternehmen (Handwerker, Fassadenund

Fensterunternehmen, teilweise aber

auch die Gipser und Maler) . Wird ohne Beizug

eines Architekten oder Beraters direkt ein

solches Unternehmen als erster Ansprechpartner

gewählt, wird das Massnahmenspektrum

meist zu einem (zu) frühen Zeitpunkt

erheblich eingeschränkt. Angesichts

dieser Marktstrukturen ergibt sich ein zu wenig

zukunftsorientiertes und zu stark an den

bisherigen Erfahrungen orientiertes Investitions-

und Erneuerungsverhalten. Neuigkeiten

diffundieren viel zu langsam und gerade bei

den langlebigen energetischen Massnahmen

an der Gebäudehülle werden wertvolle Chancen

nicht genutzt.

Bau- und Planungsrecht: Die baurechtlichen

Hemmnisse werden als begrenzt eingeschätzt.

In der Umfrage zum Erneuerungsverhalten

gaben nur rund 6% der antwortenden

Einfamilienhausbesitzer und 8% der Mehrfamilienhausbewirtschaftenden

an, bei energetischen

Erneuerungsmassnahmen durch Vorschriften

behindert worden zu sein.

Energie- und Umweltvorschriften: Die (kantonalen)

gesetzlichen Vorschriften wirken im

Gebäudebestand nur bei Umbauten, An- und

Ausbauten sowie – in einigen Kantonen – bei

umfangreichen Erneuerungen. Ein grosser

Teil des Gebäudebestandes muss somit

höchstens bei umfangreichen Erneuerungen

energetische Vorschriften einhalten. Die

kantonalen Gesetze werden an die Mustervorschriften

der Kantone im Energiebereich

und an die neue Norm SIA 380/1 angepasst.

Erneuerungen gemäss dem SIA 380/1-Grenzwert

für Umbauten (140% des Wertes für

Neubauten) sind technisch-wirtschaftlich

suboptimal und nicht zukunftsorientiert.

Aufgrund der heutigen Situation ist besserer

Wärmeschutz bei Erneuerungen wirtschaftlicher,

z. B. der SIA-380/1-Grenzwert für

Neubauten oder der Minergie-Sanierungsstandard.

Die zeitliche Staffelung einzelner

Erneuerungsmassnahmen hat vielfach kontraproduktive

Auswirkungen auf die energetische

Qualität von Erneuerungen, es sei

denn, der Etappierung liege ein Gesamtkonzept

zugrunde, das auf einer langfristig ausgerichteten

integralen Planung beruht.

Steuerrecht: Privatpersonen können beim

Bund und in den meisten Kantonen die wertvermehrenden

energetischen Investitionen

wie Unterhaltskosten von den Steuern abziehen.

Um die Steuern bzw. die Steuerabzüge

zu optimieren, wird daher vielfach eine

Verteilung der Erneuerungsinvestitionen auf

verschiedene Jahre angestrebt, was wiederum

einen Anreiz schafft, Teilsanierungen zulasten

von umfassenden Erneuerungen

durchzuführen. Energetische (Teil-) Massnahmen

an der Gebäudehülle sollten aber

mindestens auf einem umfassenden Konzept

beruhen, damit nicht aufgrund der

schrittweisen Erneuerung ein ungenügender

energetischer Standard resultiert. Grundsätzlich

sollte der steuerliche Abzug wertvermehrender

energetischer Investitionen

nur gewährt werden, wenn vorgegebene energetische

Standards erreicht werden. Steuervergünstigungen

in der heutigen Ausgestaltung

sind dagegen kein effizientes Mittel

für die Förderung der energetischen Erneuerung

des Gebäudebestandes. Sie verpuffen

weitgehend wirkungslos für Massnahmen,

die energetisch viel zu wenig bringen und

die auch ohne steuerlichen Abzug durchgeführt

würden (hoher Mitnahmeeffekt).

Mietrecht: Bei «umfassenden Sanierungen»

können gemäss Art. 14 VMWG nur 50% bis

70% der Kosten auf die Mietzinse überwälzt

werden (Mietrechtspraxis in der Romandie

bei «umfassenden Erneuerungen» i.d.R. nur

Überwälzungssätze von 40% bis 60%). Bei

energiesparenden Einzelmassnahmen hat

sich ein noch geringerer Überwälzungsanteil

in der Praxis etabliert. Für nachhaltige energetische

Massnahmen, die über die bestehenden

gesetzlichen Anforderungen hinausgehen,

ist die aktuelle Praxis ein relevantes

Hemmnis. Auch wenn auf die Möglichkeit

höherer Überwälzungssätze bei differenziert

ausgewiesenen energetischen Zusatzmassnahmen

verwiesen wird, besteht aufgrund

der bisherigen Rechtssprechung des Bundesgerichtes

für die Eigentümer faktisch ein

Einspracherisiko und damit ein Anwendungshemmnis,

zumal die Detaillierung der

Kosten mit einem gewissen Aufwand verbunden

ist. In Zeiten tiefer Inflation und geringer

Wertsteigerungen beim Gebäudebestand

sind die aktuellen Überwälzungsregeln

für energetische Massnahmen nicht mehr

sachgerecht. Sie behindern weitergehende

energetische Erneuerungsinvestitionen solange,

als der Eigentümer einen Teil der energetischen

Zusatzinvestitionen selbst finanzieren

muss, obwohl sie den Mietenden in

Form tieferer Nebenkostenabzüge und höheren

Wohnkomforts Nutzen verschaffen.

Erst wenn die energetischen Zusatzinvestitionen

– unter Berücksichtigung allfälliger

Steuerabzüge – voll überwälzt werden können,

sind sie aus der Sicht des investierenden

Besitzers wirtschaftlich sinnvoll.

In der Befragung gab nur eine Minderheit

von gut einem Viertel der antwortenden Bewirtschafter

an, bei der Überwälzung von

Erneuerungsinvestitionen Probleme seitens

der Nachfrage zu erwarten.

Gemäss der heutigen Rechtssprechung kann

die Bildung von Rückstellungen für umfassende

Überholungen bei der Nettorendite

nicht angerechnet werden. Die mietrechtlich

zulässige Nettorendite entspricht bei den

aktuellen Rahmenbedingungen (geringe Inflation,

i.d.R. geringe Wertsteigerungen) den

Investitionsrisiken nicht mehr. Zudem besteht

zurzeit keine Möglichkeit, zweckgebundene

Erneuerungsfonds einzurichten

(wie beim Stockwerkeigentum). So geben in

der Umfrage nur 44% der antwortenden

Mehrfamilienhaus- und 21% der Einfamilienhauseigentümer

an, regelmässig zu amortisieren

bzw. Rückstellungen zu bilden.

Fazit

Ganzheitliche Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen

über die Lebensdauer müssen bei Erneuerungsentscheidungen

die heute üblichen

Vergleiche von Investitionsausgaben

ablösen. Die nachhaltige Bewirtschaftung

und Entwicklung des Gebäudebestandes

braucht ein Umdenken hin zu Wirtschaftlichkeitsüberlegungen,

die sich auf Jahres- und

Lebenszykluskosten stützen. Bei den energetischen

Erneuerungsmassnahmen zeigt

sich, dass selbst sehr weitgehende energetische

Verbesserungen der Gebäudehülle bei

einer Lebenskostenbetrachtung wirtschaftlicher

sind, als eine simple Erneuerung der

Fassaden- und Fensteranstriche (wegen den

Energieeinsparungen). Befragungen zeigen

zusätzlich, dass die sogenannten Zusatznutzen

vieler Energieeffizienzmassnahmen –

wie energetisch gute Fenster, Lufterneuerungsanlagen

und Fassadenisolation – für

den Massnahmenentscheid vielfach gerade

so relevant oder gar wichtiger sind als die

damit erzielbaren Energiekosteneinsparungen.

Eine ganzheitliche Betrachtung

muss daher den simplen Investitionsausgabenvergleich,

die langfristige muss die kurzfristige

Betrachtung ersetzen. Erst dann

werden auch die energetischen Erneuerungsmöglichkeiten

genutzt und erst dann

besteht die Chance, dass der Gebäudebestand

nachhaltig weiterentwickelt wird.

* Ott W., Baur M. econcept, Jakob M., Ott A. CEPE:

«Mobilisierung der energetischen Erneuerungspotenziale

im Wohnbaubestand», Hrsg.:

Bundesamt für Energie, Bern November 2005.

PDF unter: http://www.bfe.admin.ch/themen/00526/00535/index.html?lang=de&dossier_

id=00818

immobilia April 2007 21


Dossier

Studie des BWO

Wohnungen von hoher Qualität

werden häufiger erneuert

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat Anfang Jahr den Bericht

«Die Renovation von Miet- und Eigentümerwohnungen in der Schweiz 2001

– 2003» veröffentlicht.* Er gibt Auskunft, wie häufig und mit welchen Massnahmen

der Wohnungsbestand erneuert wird. Renovationen sind von grosser

wohnungspolitischer und gesamtwirtschaftlicher Bedeutung. Grundlage

ist die Mietpreisstrukturerhebung 2003 des Bundesamtes für Statistik.

Red. – Altbau-Mietwohnungen werden insgesamt

seltener renoviert als Altbau-Eigentümerwohnungen.

Die jährliche Renovationsquote

der Altbau-Eigentümerwohnungen ist

mit 9,8% um ein Fünftel grösser als jene der

Mietwohnungen mit 8,2%. Darin sind alle erfassten

Massnahmen bis hin zur Pinselrenovation

eingeschlossen. Malerarbeiten, Erneuerung

der Bodenbeläge und der Einbau neuer

Fenster sind generell mit Abstand am häufigsten.

Im Mittelfeld liegen die Erneuerung

von Heizung, Küche und Bad. Vergleichsweise

selten ist die Wärmedämmung der Fassade.

Bei Mietwohnungen wird die Renovationsquote

vor allem durch das Gebäudealter und

die Art des Vermieters beeinflusst. Die Renovationstätigkeit

setzt auf breiter Front erst

bei den Wohnungen ein, die vor 1981 gebaut

worden sind. Genossenschaften haben erheblich

mehr und intensiver renoviert als

andere Vermieter.

Abhängigkeit vom Ausbaustandard

Bei Altbau-Eigentümerwohnungen werden

auch Wohnungen aus den achtziger Jahren

bereits renoviert. Ausschlaggebend ist das

Jahr des Einzugs. Denn renoviert wird primär

vor dem Einzug in einen Altbau, danach nur

noch punktuell. Erst bei einer Wohndauer

von 30 Jahren kommt es wieder zu umfang-

reicheren Renovationen. Eine Einschränkung

gilt: Ältere Personen scheuen die Umtriebe

und schieben Renovationen häufig auf die

nächste Generation ab.

Das Wohnungsmarktsegment, dem eine

Wohnung zugeordnet ist, beeinflusst erheblich

Art und Ausmass von Renovationsmassnahmen.

Generell gilt: je einfacher eine Wohnung

und je tiefer die Miete oder der Hypothekarzins,

umso weniger wird renoviert; je

gehobener der Wohnstandard und je teurer

die Wohnung, umso mehr wird in Renovationsmassnahmen

investiert. Das gilt für Mietebenso

wie für Eigentümerwohnungen. Unter

den Mietwohnungen gehört jede vierte

dem «einfachen» Segment an, rund zwei

Drittel dem mittleren und jede zwölfte dem

gehobenen Segment.

Bei den Eigentümerwohnungen sind die Relationen

in etwa umgekehrt. Im «einfachen»

Segment sind die Wohnkosten vergleichsweise

tief, die Ausstattung ist einfach und der

Wohnungszustand ist eher mässig. Dort wird

nur das Minimum renoviert. Demgegenüber

sind im «gehobenen» Segment die Wohnkosten

hoch und Ausstattung und Zustand der

Wohnung sind gut bis sehr gut. Hier wird viel

und aufwendig renoviert. Das mittlere und

grösste Segment rangiert dazwischen.

Wohnlage und Zahlungskraft

Erklären lassen sich diese Unterschiede zwischen

den Segmenten mit zwei Faktoren, die

nicht erhoben worden sind: der Qualität der

Wohnlage und der Zahlungskraft der Bewohner.

In einer ungünstigen Wohnlage lässt sich

nur eine Klientel mit geringer Zahlungskraft

nieder, die als Mieter oder Eigentümer auch

keine teuren Renovationen verkraftet. In einer

guten Wohnlage erwartet eine zahlungskräftige

Klientel hohe Wohnungsqualität und

ist bereit und in der Lage, für entsprechende

Renovationen zu zahlen. Die Wohnlage ist

letztlich für das Marktpotenzial und die Art

der Renovation entscheidend. Renovationen

können sich im Einzelfall erheblich auf die

Mietpreise resp. Zinsen und Amortisationen

auswirken. Es ist jedoch immer nur ein Teil

von renovationsbedingten Kostensteigerungen

betroffen: nur bei jeder vierten renovierten

Altbau-Mietwohnung steigt der Mietzins,

im Durchschnitt um 17%. Nur bei 7% der

renovierten Altbau-Eigentümerwohnungen

werden dafür zusätzliche Bankmittel aufgenommen,

die sich in höheren Hypothekarzinsen

und Amortisationen niederschlagen.

Aufs Ganze gesehen verteuern die Renovationsaufschläge

das Wohnen nur geringfügig.

Die Mietausgaben für Altwohnungen erhöhen

sich nur um 0,3%. Bei Eigentümerwohnungen

liegt der entsprechende Gesamtwert für Hypothekarzinse

und Amortisationen etwas höher,

aber immer noch unter einem Prozent.

Kritisch ist die Situation vor allem im «einfachen»

Segment des Mietwohnungsmarktes.

Jede vierte Mietwohnung gehört ihm an. Dort

wird für die Substanzerhaltung zu wenig investiert,

ganz zu schweigen von «energetischer

Sanierung». Denn grössere und teure

Renovationen sind bei den Bewohnern kaum

durchsetzbar und daher unwirtschaftlich. Aus

volkswirtschaftlicher Sicht ist es jedoch

zweckmässig, den Minderbemittelten auch

längerfristig preisgünstige Altbauwohnungen

anbieten zu können. Für deren Renovation

braucht es Drittmittel. Diese Mittel zu beschaffen

und zweckmässig einzusetzen ist

wohl schwieriger als die Wohnungen selbst

zu renovieren.

* Der Bericht kann unter www.bwo.admin.ch

bezogen werden.

22 immobilia April 2007


Aktuell

Immobilienmarkt

Run auf Schweizer

Investitionsobjekte

Yonas Mulugeta*

Schweizerische Investoren reiben sich die Augen. Der Markt für Investitionsobjekte

wird durch neue Marktakteure bestimmt. Die neuen Spielregeln

erfordern ein Umdenken.

Renditen auf 10-j. Bundesobligationen

7 %

6

5

4

3

2

1

0

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Der Immobilienmarkt für kommerziell genutzte

Immobilien durchlebt eine Phase der

kräftigen Preisveränderung. Das Preisniveau

für grossvolumige, gut vermietete Immobilien

steigt stark an. Die Renditen kommen unter

Druck. Einer der Hauptgründe für diese

«Yield Compression» (Reduzierung des Renditeaufschlags)

sind international agierende

Investoren, welche die Schweizer Immobilie

entdeckt haben. Diese mit zum Teil aggressiven

und innovativen Finanzierungsstrukturen

ausgestatteten Marktakteure wirken

preistreibend. Ein Ende ist nicht in Sicht.

Dank dem im internationalen Vergleich attraktiven

Yield Spread wird der Schweizer

Markt weiterhin attraktiv bleiben. Schweizerische

Investoren reiben sich verwundert die

Augen. Gefragt sind strategische Handlungsalternativen.

Veränderte Spielregeln

Was ist eigentlich los im Schweizer Immobilien-Anlagemarkt?

Diese Frage wird sich

manch ein Schweizer Immobilienverantwortlicher

verwundert stellen, nachdem er

zum wiederholten Mal in einer frühen Phase

eines Offertverfahrens ausgeschieden ist.

Für attraktive Anlageobjekte werden heute

2005

2006

Quelle: Schweizerische Nationalbank.

USA

EU

Schweiz

Renditen für

zehnjährige

Staatsanleihen

Preise bezahlt, die noch vor wenigen Jahren

unvorstellbar waren. Die Schweizer institutionellen

Investoren schaffen es bei den gegenwärtig

gebotenen Preisen für grossvolumige

Objekte kaum mehr mitzuhalten. Was

sind die Gründe?

Die Mechanismen der global agierenden Kapitalströme

haben zwischenzeitlich auch

den Schweizer Immobilienmarkt erreicht.

Neue Marktteilnehmer tauchen auf und verändern

die Spielregeln. Diese international

agierenden Investoren kommen hauptsächlich

aus dem angelsächsischen und israelischen

Raum. Im vergangenen Jahr flossen

ca. 7 Mrd. USD aus Nordamerika in den europäischen

Immobilienmarkt. Unsere Erfahrung

in den ersten Monaten dieses Jahres

zeigt, dass weitere Investorengruppen aus

den nordischen Ländern ebenfalls den

Schweizer Markt entdecken.

Attraktiver «Yield Spread»

Die Motivation für den Markteintritt dieser

rasch agierenden Investoren sind vielfältig.

Sicherlich ist das stabile wirtschaftliche Umfeld

ein zentraler Punkt. Die prosperierende

Wirtschaft hat im letzten Jahr eine deutlich

spürbare Belebung des Büromarktes in den

Wirtschaftsräumen Basel, Zürich und Genf

ausgelöst, wie der neuste Büromarktbericht

von Colliers** aufzeigt.

Ein wichtiger Antrieb für den Einstieg in den

Schweizer Markt, auch als Save Haven bezeichnet,

ist der Ausstieg aus überhitzten

und überbewerteten Märkten wie Paris, den

US-Metropolen und vor allem London. Das

weltweite Interesse am Londoner Markt ist

zurzeit so stark, dass sich Investoren trotz

zum Teil erheblichen Risiken überbieten. Die

mittelfristigen Immobilienrenditen liegen

dort deshalb etwa 1% unter den Renditen für

zehnjährige Staatsanleihen. Spekulative Investitionen

trotz dieser negativen Differenz

(Yield Spread) sind rational schwer zu begründen.

Verglichen mit diesen Märkten ist

der Yield Spread in der Schweiz, also die Differenz

zwischen einer zehnjährigen Staatsanleihe

und der Nettoanfangsrendite von

Büroimmobilien, äusserst attraktiv. Derzeit

bewegt sich dieser bei ca. 2.5%. Auch wenn

die Zinsen mittelfristig moderat steigen, wird

die Zinsdifferenz im internationalen Vergleich

weiterhin attraktiv bleiben und Kapitalströme

anziehen. «Solange der Yield

Spread sich nicht unter 1.5% bewegt, werden

wir in der Schweiz investieren», so die

bemerkenswerte Aussage eines britischen

Investors.

Der Eintritt in den Schweizer Markt ist und

bleibt nicht einfach. Die deutschen Offenen

und Geschlossenen Fonds versuchen dies

erfolglos seit mehreren Jahren. Hauptgrund

für den «Closed Shop» ist die, auch durchaus

gewollte, fehlende Transparenz. Es überrascht

nicht, dass im Real Estate Transparency

Index 2006 von Jones Lang LaSalle die

Schweiz an 19. Stelle liegt. Knapp gefolgt

von Ländern wie Malaysia, Portugal und Mexiko,

wobei letztere sich stark verbessern.

Trotz dieser Eintrittsbarriere waren die neuen

Investorengruppen im vergangenen Jahr

sehr erfolgreich.

Die Wunschimmobilie

Im Fokus der Investitionen liegen zentrumsnahe

Liegenschaften mit langjährigen Mietverträgen

mit bonitätsstarken Mietern. Die

Investitionsgrösse in den Segmenten Büro

immobilia April 2007 23


Aktuell

Kurzmeldungen

-1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0%

und Handel bewegt sich ab 20 Mio. CHF.

Nach oben ist das Investitionsvolumen nahezu

unbegrenzt. Ebenfalls stark gesucht

sind «Sale and Lease Back» Transaktionen.

Im Gegensatz zu den USA mit ca. 25% beträgt

der Anteil eigengenutzter Immobilien

in Europa knapp 70%. Gesucht sind sogenannte

Core-Investitionen mit stabilen Cash

Flows und moderater Wertentwicklung. Die

Haltedauer wird auf Grund der steuertechnischen

Rahmenbedingungen mittelfristig

sein. Bei allen Transaktionen ist die Qualität

des Mietvertrags entscheidend. Die Aussage

eines britischen Investors: «Ich kaufe Mietverträge

und keine Backsteine» zeigt die finanzgetriebene

Sichtweise dieser Investorengruppe.

Die Finanzierung der Transaktionen verläuft

rasch und unkompliziert. Mit einem Fremdkapitalanteil

von bis zu 95% werden konkurrenzlose

Preise geboten. Die finanzierenden

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«Yield Spreads» zwischen Marktrenditen für Büroimmobilien

und Renditen auf 10-jährigen Staatsanleihen

Zürich

Tokyo

Frankfurt

Genf

München

Boston

New York

Paris

London

Quelle: diverse Nationalbanken, Colliers International.

Yield Spread im

internationalen

Vergleich

Banken aus dem angelsächsischen Raum

wenden strukturierte Finanzierungsmodelle

wie Mortgage Backed Securities an.

Für schweizerische Investoren hat das veränderte

Marktumfeld ein Umdenken zur

Folge. Gesucht sind strategische Handlungsalternativen

um auch weiterhin von den

Vorteilen des Risiko/Renditeprofils der Assetklasse

Immobilie profitieren zu können.

Diese sind durchaus vorhanden. Wohnimmobilien

mit Potenzial, Opportunitäten in

Mittelzentren, Revitalisierungen und Projektentwicklungen

können sich nach einer guten

Analyse und mit gezielten Massnahmen als

attraktive Anlage erweisen.

* Yonas Mulugeta, MRICS, Dipl. Arch. FH/EMBA/

MBA, Partner, Head of Investment Services

Colliers CSL AG und Verwaltungsrat Colliers

(Schweiz) AG

** CSL-Büromarktbericht unter www.colliers-csl.ch

Tel. 044/383 12 62

www.naepflinpersonal.ch Tel. 044/383 14 45

IG für Bauschadenprävention gegründet.

Am 15. März ist in Dübendorf die Interessengemeinschaft

Bauprävention (IGBP) gegründet

worden. Trotz SQS-Bemühungen aller

am Bau Beteiligten treten immer noch Bauschäden

jeglicher Art auf. Ein Grossteil solcher

Schäden befindet sich an den Schnittstellen

verschiedener Beteiligter. Der neue

Verein soll hier Abhilfe schaffen. Er ist auf Initiative

von QualiCasa AG, einem Bau- und

Finanzdienstleister und der QC-Expert AG,

der ehemaligen Bauschadenabteilung der

Empa entstanden.

Weitere Informationen: www.igbp.ch.

Gut besuchte Immo-Messe in St.Gallen.

Die Immo-Messe, die Ende März über die

Bühne gegangen ist, verzeichnete über 230

zufriedene Aussteller und einen Besucheraufmarsch

von rund 15 000 Personen. Besonders

im Bereich Energieeffizienz und

erneuerbare Energien, Sanieren nach Minergie

und Neubau nach Passivhaus-Standard

war das Besucherinteresse gross. Immobilienhändler

melden, dass etliche Objekte

zum Verkauf vorgemerkt wurden. Sehr

gut besucht waren mit 80 bis 120 Gästen

auch die Vorträge im öffentlichen Vortragsforum.

Broschüre zum Thema Ingenieurholzbauten.

Gelungene Ingenieurholzbauten wie

Stege, Brücken, Aussichtstürme sind Zeugen

der technischen Leistungsfähigkeit von Holz.

Bei Lignum ist jetzt eine handliche Publikation

erhältlich, die 18 aktuelle Beispiele bemerkenswerter

Ingenieurholzbauten aus der

ganzen Schweiz sowie aus dem angrenzenden

Ausland in Text und Bild vorstellt.

Lignum-Cedotec erarbeitet mit Unterstützung

des Förderprogramms «holz 21» eine

Reihe von Broschüren rund um den modernen

Holzbau. Einzelexemplare der Lignum-

Broschüre «18 Ingenieurholzbauten» sind

kostenlos.

Bezugsquelle: www.lignum.ch.

24 immobilia April 2007


Aktuell

Politik

HEV Schweiz lanciert

Zwillingsinitiative

Anlässlich der ausserordentlichen Delegiertenversammlung des Hauseigentümerverbandes

vom 24. März 2007, entschieden die rund 300 Delegierten

mit überwältigendem Mehr, dass der HEV Schweiz zwei zeitgleiche eidgenössische

Volksinitiativen zum Bausparen und zur Eigenmietwertbesteuerung

lanciert («Zwillingsinitiative»).

Sollte die Initiative

dereinst vom Volk

angenommen werden,

dürfen sie positiv in die

Wohnzukunft blicken.

sungsauftrag der Wohneigentumsförderung

nach. Im Übrigen erhalten die Kantone und

Gemeinden durch die durch das Bausparen

ausgelösten wirtschaftlichen Aktivitäten im

Wohnungsbau ein Mehrfaches an eingesetzten

Steuern und Abgaben zurück, womit das

Bausparen insgesamt eine positive Nettowirkung

hat.


Benachteiligung älterer Eigentümer

Das geltende System der Eigenmietwertbesteuerung

benachteiligt verantwortungsbewusste

ältere Wohneigentümer im Rentenalter,

welche ihre Hypotheken amorti-

Red. – Dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung

wird heute in der Schweiz

nach Auffassung des HEV Schweiz nicht

nachgekommen. Dies widerspiegelt sich direkt

in der tiefen Wohneigentümerquote von

lediglich 35%. Wenn man bedenkt, dass eine

Mehrheit von 76% der Stimmberechtigten

den Traum hat, eines Tages Wohneigentum

zu erwerben, dass dieser Wunsch aber bei

vielen an den finanziellen Mitteln scheitert

(gemäss gfs.bern), ist hier dringender Handlungsbedarf

geboten. Mit der Einführung des

steuerlich begünstigten Bausparens kommt

man nicht nur in idealer Weise dem Verfassiert

haben und von einem gegenüber der

Zeit der Erwerbstätigkeit bescheideneren

Einkommen leben müssen besonders stark.

Der Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung

beinhaltet nicht zuletzt auch

die Idee der Altersvorsorge: Im Rentenalter

soll ein möglichst kostengünstiges Wohnen

ermöglicht werden, wofür grundsätzlich

schuldenfreies Wohneigentum anzustreben

ist. Diese sinnvolle Form der Altersvorsorge

sollte gefördert und nicht durch die Aufrechnung

des Eigenmietwertes als fiktives

Einkommen steuerlich bestraft werden. Die

vorgeschlagene Wahlmöglichkeit fördert

daher das schuldenfreie Wohneigentum

nachhaltig. Dem Wegfall des Eigenmietwertes

entspricht der Wegfall des Schuldzinsabzuges.

Die zwei Volksinitiativen des HEV Schweiz

setzen eine wichtige Wegmarke für die Zukunft

der Wohneigentumsbesteuerung. Neben

der überfälligen Richtungsänderung in

der Eigenmietwertbesteuerung hat auch das

Anliegen der Einführung des steuerprivilegierten

Bausparens heute starken Auftrieb

erhalten. Die von der Wirtschaftskammer

Baselland bzw. der Schweizerischen Gesellschaft

zur Förderung des Bausparens unabhängig

vom HEV Schweiz angekündigte eigene

Bausparinitiative hat bei den Delegierten

des HEV Schweiz ebenfalls Sympathie gefunden.

Dies in der Überzeugung, dass doppelt

genäht besser hält und so der nötige

Druck zur raschen schweizweiten Einführung

des Bausparens aufgebaut werden

kann.

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Aktuell

Jahresbericht des BWO

Fokus auf Wohnraumförderung

Mitte März hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) seinen Jahresbericht

2006 vorgelegt. Demzufolge galt das Hauptaugenmerk im vergangenen

Jahr neben den verschiedenen politischen Geschäften der Wohnraumförderung.

nach wie vor mit beachtlichen Geldflüssen

verbunden. Zur Vergünstigung der Wohnungen

werden rückzahlbare Grundverbilligungen

sowie Zusatzverbilligungen eingesetzt.

Im Jahre 2006 erreichte der Rückfluss

der Vorschüsse in die Bundeskasse mit

rund 138 Mio. CHF wiederum einen sehr

hohen Wert.

Andererseits reduzierten sich die Auszahlungen

an Zusatzverbilligungen im Vergleich

zum Vorjahr um weitere 10 Mio. CHF auf

noch rund 101 Mio. CHF. Die früher vor allem

mit Ausgaben in Verbindung gebrachte WEG-

Förderung beschert heute dem Bund beträchtliche

Einnahmen, was allmählich auch

in der politischen Diskussion vermehrt zur

Kenntnis genommen wird.

Red. – Die Tätigkeit des BWO fand nach den

Worten von BWO-Direktor Peter Gurtner in

einem wohnungspolitisch nach wie vor unsicheren

Umfeld statt. Zwar habe sich das Parlament

im Frühjahr deutlich gegen einen

Vorstoss zur Abschaffung der Wohnbauförderung

ausgesprochen. Ein gleichlautendes

Begehren sei aber noch hängig, und wie sich

die Verwaltungsreform, die Aufgabenüberprüfung

und die Sparvorgaben auf die weitere

Tätigkeit auswirken werden, sei noch

offen.

Als etwas klarer bezeichnet der BWO-Chef

die Situation im Mietrecht. Hier hat der Bundesrat

aufgrund der Vernehmlassungsergebnisse

zu einem neuen Vorschlag beschlossen,

auf eine Gesetzesrevision zu verzichten.

Gleichzeitig wurde das Departement beauftragt,

im Rahmen der Mietrechtsverordnung

Verbesserungsmöglichkeiten zu prüfen.

WEG: Über 83 000 Wohnungen in der

Pipeline

Die Betreuung der Geschäfte aus dem Vollzug

der Wohnraumförderungsgesetze prägte

auch im Jahre 2006 den Arbeitsalltag der

meisten Mitarbeitenden des BWO. Im Vordergrund

stand dabei nach wie vor das

Marktsegment aus der Periode des Wohnbau-

und Eigentumsförderungsgesetzes

(WEG), obwohl bereits seit fünf Jahren auf

dieser Grundlage keine neuen Hilfen mehr

zugesagt werden können.

Die WEG-Geschäfte mit ihrer Laufzeit von

mindestens 25 Jahren nehmen zwar kontinuierlich

ab. Weil aber der Grossteil des

Förderungsvolumens aus der ersten Hälfte

der Neunzigerjahre stammt, fällt der jährliche

Rückgang noch bescheiden aus. Im

vergangenen Jahr wurde aber immerhin bei

fast 1000 Eigentumsobjekten und knapp

700 Mietwohnungen die Bundeshilfe beendet.

Das Ende 2006 noch «aktive» WEG-Volumen

umfasste über 25 000 Geschäfte mit

gut 83 000 Wohnungen. Deren Betreuung

umfasst Handänderungen, Teilverkäufe, Erneuerungen

oder Änderungen in der Bewohnerschaft

und erfolgt in Zusammenarbeit

mit den kantonalen Fachstellen für die

Wohnbauförderung. Die WEG-Förderung ist

WFG: Starke Beanspruchung der

indirekten Hilfen

Mit der Sistierung der direkten Bundesdarlehen

bis Ende 2008 war die Wohnraumförderung

gemäss WFG auch im vergangenen Jahr

auf die indirekten Hilfen beschränkt. Vom

Volumen her standen die Bürgschaften für

Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige

Wohnbauträger (EGW) im Vordergrund,

doch wurden auch zinsgünstige Darlehen

aus den «Fonds de roulement» rege

beansprucht. Die EGW hat 2006 wie im Vorjahr

vier Anleihen begeben, deren Gesamtbetrag

im Umfang von gut 223 Mio. CHF allerdings

etwas geringer ausfiel. Damit konnten

sich viele gemeinnützige Bauträger

längerfristig günstig finanzieren.

Im Jahre 2006 konnten aus den «Fonds de

roulement», welche die drei Dachorganisationen

der gemeinnützigen Wohnbauträger

für den Bund treuhänderisch verwalten, insgesamt

1677 Wohnungen gefördert werden.

Dies waren beinahe doppelt so viele wie im

Vorjahr. Die Geschäfte verteilen sich zwar

über die ganze Schweiz, doch liegen die

Schwerpunkte wie in den Vorjahren in den

Gebieten mit einem hohen Bedarf an Wohnungen,

d. h. in Grossstädten und ihren Agglomerationen.

Unterstützte Erneuerungsvorhaben

machten 43% der geförderten

Wohnungen aus.

Rückbürgschaften: Neues Angebot der

HBW

Die Rückbürgschaften des Bundes wurden

2006 wie in den vergangenen Jahren von der

Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft für

26 immobilia April 2007


Aktuell

Wohneigentumsförderung HBW und ihrem

welschen Pendant, der CRCI, nur mässig beansprucht.

Dies könnte sich im laufenden

Jahr ändern, da die HBW in Zusammenarbeit

mit der HypothekenZentrum AG (HZ) neu

eine eigene Hypothek anbietet, welche Finanzierungen

bis 90% ermöglicht. Dabei

übernimmt die HBW den Vertrieb, die HZ die

Kreditprüfung und die Verwaltung. Die Refinanzierung

dieser Hypotheken erfolgt unter

anderem durch einen kürzlich gegründeten

Wohnbauhypothekenfonds, bei dem institutionelle

Investoren ihr Geld anlegen. Der

Zinssatz für die gesamte Hypothekarsumme

entspricht in der Regel dem Zinssatz für variable

Hypotheken im ersten Rang. Die innert

25 Jahren zu amortisierenden Hypothekardarlehen

werden bis zu 90% der Anlagekosten

verbürgt. Erneuerungshilfen in Berggebieten

nahtlos fortgesetzt.

Die Laufzeit des Bundesgesetzes über

die Verbesserung der Wohnverhältnisse in

Berggebieten war in der Wintersession

2005 bis zum Inkrafttreten der Neugestaltung

des Finanzausgleichs und der Aufgabenteilung

zwischen Bund und Kantonen

(NFA) verlängert worden. Diese Massnahme

wird im Rahmen der NFA in die alleinige

Kompetenz der Kantone übergehen,

aus heutiger Sicht am 1. Januar 2008. Erst

mit der Inkraftsetzung der Gesetzesänderung

auf den 18. April 2006 konnten Unterstützungsgesuche

wieder bewilligt werden.

Da der Jahreskredit gegenüber den

Vorjahren mehr als halbiert wurde und lediglich

4 Mio. CHF betrug, resultierte für

das Jahr 2006 mit 185 unterstützten Wohnungs-

oder Hauserneuerungen ein bescheidenes

Förderungsvolumen. Dieses

konzentrierte sich wie in den vergangenen

Jahren auf die Kantone Bern, Graubünden,

Schwyz, Wallis und Luzern. Auch für das

letzte Jahr der Bundesförderung beträgt

der Zusicherungskredit lediglich 4 Mio.

CHF.

Vielfältige Dienstleistungen für Dritte

Wie in den Vorjahren wurden die fachlichen

Kompetenzen nicht nur im Amt, sondern in

Form von Dienstleistungen auch für Dritte

eingesetzt. Dazu gehören juristische, architektonische

oder finanzielle Beratungen von

Bauträgern und Behörden, aber auch die Mitarbeit

in Bundeskommissionen sowie in Gremien

der Dachorganisationen und der Bauträger

mit Bundesbeteiligungen. So hat das

BWO zusammen mit verschiedenen Organisationen

bei der Erarbeitung der Broschüre

«Wohnen in der Schweiz» mitgewirkt. Die in

11 Sprachen vorliegende Publikation enthält

Informationen rund um das Mieten einer

Wohnung und kann beim BWO bezogen werden.

Zudem wurden im Rahmen einer Neufassung

des St. Galler Kommentars zur

Schweizerischen Bundesverfassung die Artikel

108 (Wohnbauförderung) und 109 (Mietwesen)

neu kommentiert. Die Arbeiten wurden

2006 abgeschlossen, die Publikation des

Gesamtwerks ist für Mitte 2007 vorgesehen.

In eigener Sache

E-Druck AG unter

neuer Leitung

Beim Produzenten der immobilia, der Firma E-Druck AG, erfolgte per 1. April 2007

die Übergabe der Geschäftsleitung von Bobby Feurer an seinen Sohn Andreas.

Mit dem Eintritt von Schwiegersohn Bobby

Feurer im Jahre 1965 wurde der Betrieb sukzessive

ausgebaut und die Druckerei erhielt

eine eigene Fotosatz-Abteilung und auch

mehrfarbige Offsetdruckmaschinen im Format

50x70 cm, die in der Lage waren, das im

eigenen Haus verlegte Telefonbuch TELO selber

zu setzen und zu drucken. Dieser für die

damalige Zeit recht mutige Schritt erlaubte

es der E-Druck AG, auf dem Markt als professionelle

Offsetdruckerei aufzutreten. Bald

hatte man einen Bestand von 15 Mitarbeiterinnen

und Mitarbeitern.

Die E-Druck AG wurde als reine Hausdruckerei

der Egeli Gruppe von Willy V. Egeli sen.

mit dem Ziel gegründet, den enormen Formularverbrauch

seiner Treuhandfirma und

Wirtschaftsauskunftei finanziell in den Griff

zu bekommen. Kurz nach der Gründung wurden

aber bereits Aufträge für Kunden ausserhalb

der Egeli Gruppe ausgeführt. Bald

einmal hielten sich die Eigen- und Fremdaufträge

die Waage.

Die technische Revolution in den letzten

25 Jahren hat auch vor dieser Druckerei

nicht Halt gemacht. Vom Abzug mit der

Bleisatz-Presse und dem einfarbigen Druck

hat sich die Technik zum hoch qualifizierten

Mehrfarbendruck entwickelt. Der

Fotosatz, welcher noch in den siebziger

Jahren als richtungsweisend betrachtet

wurde, wurde auch bei der E-Druck AG

durch die neuesten Computer-Technologien

abgelöst. Der Workflow ist somit auf

dem neuesten Stand und die Produktionszeiten

sind auf ein absolutes Minimum

herab gesunken – und das bei überzeugender

Qualität!

Heute erfüllt die Druckerei alle Anforderungen

an einen modernen und leistungsfähigen

Betrieb, in welchem die Kontinuität

dank dem viel versprechenden Nachfolger

Andreas Feurer zur erfreulichen Tatsache

geworden ist.

immobilia April 2007 27


Aktuell

Fluglärm

Monitoring in der Südanflugschneise

Die Stadt Zürich beobachtet regelmässig die Bevölkerungsentwicklung auf

dem vom Landeanflug der Piste 12 belasteten Stadtgebiet. Demnach ist die

Bautätigkeit in diesem Gebiet weitgehend zum Erliegen gekommen.

Red. – Die Wohnbevölkerung in der 1,5 Kilometer

breiten «Südanflugschneise 12» hat

gegenüber dem Vorjahr um 85 Personen

(+0,5%) zugenommen. Einer Zunahme von

175 Personen bei den Schweizern steht eine

Abnahme von 90 Personen bei der ausländischen

Wohnbevölkerung gegenüber. Somit

lebten Ende Dezember 2006 18 197 Personen

in diesem Gebiet, wovon 11 020

(+1,6%) Schweizer Staatsangehörige und

7177 (-1,2%) Ausländer waren. Seit Anfang

2004 ist der Bestand der ausländischen Bevölkerung

im Kreis 12 um rund 200 und in

der «Südanflugschneise 12» um 140 Personen

angestiegen.

Die «Südanflugschneise»

entspricht einem 1,5 Kilometer

breiten Korridor, der zu je 750

Metern links und rechts entlang

der ILS-gesteuerten Anflugachse

34 verläuft. Auf dem Stadtgebiet

ist davon der Kreis 12 betroffen.

Eingeschlafene Bautätigkeit

In der Stadt Zürich befanden sich im 4. Quartal

2006 insgesamt 3624 Wohnungen im Bau.

Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Anstieg

um 319. Im Kreis 12 sank die Zahl der im Bau

befindlichen Wohnungen innert Jahresfrist

von 307 auf 181 und in der «Südanflugschneise

12» von 122 auf 98. Die Zahl der

bewilligten aber noch nicht im Bau befindlichen

Wohnungen sank in jedem der drei

untersuchten Gebiete; in der Stadt Zürich

seit dem 4. Quartal 2005 von 2259 auf 2040,

im Kreis 12 von 173 auf 99 und in der «Südanflugschneise

12» von 98 auf null.

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Wissen, was zählt

immobilia April 2007 29


Service

Jus-News

Was ist eigentlich

Timesharing?

Dr. Peter Burkhalter und Dr. Boris Grell sind Rechtsanwälte bei Hodler & Emmenegger in Bern und Zürich (www.swisslawyersgroup.ch)

Eine etwas kompliziertere Variante des

Timesharing besteht, wenn dieses auf eine

Immobilie angewandt wird, die verschiedene

Wohneinheiten im Stockwerkeigentum

(StWE) umfasst, die im Grundbuch wiederum

als separate Grundstücke mit eigenem

Grundstücksblatt vermerkt sind (vgl.

Grafik). Diesfalls können sich verschiedene

Miteigentümer an einer oder an verschiedenen

dieser separat im Grundbuch eingetragenen

Wohneinheiten für bestimmte

Zeitfenster als Timeshare-Owners beteiligen.

Dabei besteht unter den verschiedenen

Stockwerkeigentümern zunächst eine Gemeinschaft,

die sich – vorbehaltlich spezialgesetzlicher

Bestimmungen – ebenfalls an

den Bestimmungen zum Miteigentum ausrichtet,

weshalb die pro StWE-Einheit bejus

news

Timesharing StWE

Timesharing StWE

Timesharing StWE

Timesharing StWE

StWE

StWE

Begriffsbildung

Der Begriff Timesharing bedeutet zunächst

einfach, dass Zeit aufgeteilt wird respektive

verschiedene Personen an der Zeit teilhaben.

Auf Grundstücke bezogen erhält diese

abstrakte und eigentlich inhaltsleere Begriffsbildung

einen konkreten Sinn. So versteht

man mit Bezug auf Immobilien unter

Timesharing die zeitlich gestaffelte Beteiligung

verschiedener Personen am gleichen

Grundstück, vorwiegend an Ferienimmobilien.

Im Einzelnen schliesst ein Anbieter mit

einem Konsumenten eine Vereinbarung ab,

wonach dieser dem Benutzer für eine vertraglich

festgelegte Zeit jedes Jahr die Benutzung

einer mehr oder weniger genau bestimmten

Wohneinheit überlässt. Andere

Mitbenutzer dieser Wohneinheit können mit

dem Anbieter für andere Zeitfenster weitere

StWE

Timesharing StWE

Timesharing StWE

Timesharing StWE

Timesharing StWE

Timesharing an

Stockwerkeigentumseinheiten

Benutzungsverträge abschliessen. Möglich

ist auch, dass sich verschiedene Benutzer in

periodischer Abwechslung bestimmte Zeitfenster,

zum Beispiel die Ostertage oder

Sportferien, teilen.

Im Folgenden sollen die genaue rechtliche

Ausgestaltung des Timesharing sowie eine

weitere mögliche Beteiligungsform an Immobilien,

das Fractional Ownership, näher

erläutert werden.

Gesetzliche Grundlagen

In der Europäischen Union wurde eine Timesharing-Richtlinie

erlassen (Richtlinie 94/47/

EG vom 26. Oktober 1994), welche die Erwerber

solcher Teilnutzungsrechte an Immobilien

für bestimmte Teilaspekte der Vertragsausgestaltung

schützt. Demgegenüber

gibt es in der Schweiz keine spezialgesetzliche

Regelung des Timesharing. Trotz einiger

kritischer Stimmen in der Rechtslehre, wonach

wegen der fehlenden gesetzlichen

Ausgestaltung des Timesharing dieses auch

nicht erlaubt sei, ist heute jedoch die überwiegende

Lehre anderer Ansicht und lässt

das aus rechtsdogmatischer Sicht kritisierte

Institut des Timesharing ohne weiteres zu.

Rechtlich basiert das Institut des Timesharing

auf den ZGB-Bestimmungen zum Miteigentum

(Art. 646 ff. ZGB), wonach mehrere

Personen eine Sache nach Bruchteilen und

ohne äussere Abteilung in ihrem (Mit-)Eigentum

halten können. Dabei vereinbaren diese

Miteigentümer (Timeshare-Owners) in einer

Nutzungs- und Verwaltungsordnung, wer,

wann und in welcher Form die entsprechende

Wohneinheit gebrauchen kann, wobei

der konkreten vertraglichen Ausgestaltung

grundsätzlich keine Grenzen gesetzt

sind.

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30 immobilia April 2007


Service

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stehenden Gemeinschaften als Miteigentümer-Untergemeinschaften

bezeichnet werden.

In den entsprechenden Nutzungs- und Verwaltungsordnungen

wird unter anderem regelmässig

festgehalten, dass das Miteigentum

für 30 Jahre ab Grundbucheintrag nicht

aufgehoben werden darf oder dass das gesetzlich

vorgesehene Vorkaufsrecht der anderen

Miteigentümer (Art. 682 ZGB) vertraglich

ausgeschlossen wird (Art. 681b ZGB),

wobei ein solcher Ausschluss zur Gültigkeit

der öffentlichen Beurkundung bedarf.

22.–25. Mai 2007

Halle 3 / Stand E22

Fractional Ownership

Aufgrund der doch relativ komplizierten

rechtlichen Strukturierung des klassischen

Timesharing machen in jüngster Zeit andere

Beteiligungsformen auf sich aufmerksam.

Insbesondere das vor allem im amerikanischen

Rechtsraum bereits etablierte System

des Fractional Ownership bietet eine

valable Alternative, wobei in der Schweiz

hierzu noch kein grosser praktischer Erfahrungsschatz

besteht.

Bei diesem Beteiligungsmodell wird nicht an

die sachenrechtliche Beteiligung verschiedener

Personen an einem Grundstück angeknüpft.

Vielmehr erfolgt die Beteiligung indirekt

auf einer gesellschaftsrechtlichen Stufe,

indem man sich an einer Betriebsgesellschaft

mit Immobilienbesitz (z. B. an einem Hotel)

als Aktionär beteiligt. Dabei wird diesen Aktionären

eine privilegierte Nutzung der gesellschaftseigenen

Immobilien während eines

bestimmten Zeitfensters garantiert. Im Übrigen

ist es dem Geschick der Parteien überlassen,

die entsprechenden Verträge so auszugestalten,

dass alle Aktionäre die von ihnen

gewünschten Zeitfenster zur Nutzung

der entsprechenden Immobilie erhalten.

Stowe

Verwaltung

DMS

Portfolio

Der grosse Vorteil dieser Beteiligungsform ist,

dass die Berechtigung zur Benutzung der Immobilie

nicht auf einer effektiven Übertragung

von Miteigentumsrechten an der Immobilie

beruht, die im Grundbuch eingetragen werden

müsste. Vielmehr erfolgt diese privilegierte

Nutzungsberechtigung an den Gesellschaftsimmobilien

aussergrundbuchlich. Neben der

grundsätzlich einfacheren Veräusserung solcher

Nutzungsberechtigungen können sich so

wohl auch Ausländer ohne Wohnsitz in der

Schweiz für die Dauer ihrer Aktionärsstellung

ein zeitlich fixiertes, ausschliessliches Nutzungsrecht

an einer Immobilie sichern, sofern

die Gesellschaft nicht als reine Immobiliengesellschaft

qualifiziert wird.

Makler

Internet

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Service

Schweizerische Maklerkammer - SMK

Wann ist die beste Zeit für den

Verkauf einer Liegenschaft?

Claudia Spalinger, Vizepräsidentin SMK

Wie oft fragt ein verkaufswilliger Eigentümer den Makler, wann die beste

Zeit für den Verkauf seiner Immobilie ist? Ausser in Gebieten mit saisonalem

Charakter und damit für Ferienwohnungen oder -häuser dürften die

Antworten sehr unterschiedlich ausfallen. Beleuchten wir die einzelnen

Jahreszeiten.

Am Jahresanfang sind die einen nach Familien-

und Strategiegesprächen richtiggehend

«scharf» auf Immobilien. Sie können es kaum

erwarten, den Markt zu durchforsten. Andere

wiederum beginnen das neue Jahr ruhiger

und meiden schnelle Entschlüsse. Bald stehen

die ersten Ferien an: Jetzt heisst es entdie

Kauflust? Ist es die Kraft der Natur, die auf

uns Menschen wirkt, wenn das helle Grün

rund um das Haus spriesst und die ersten

Magnolien- und Forsitiensträucher blühen?

Das klingt wunderbar, aber beginnender Heuschnupfen

könnte Käufer auch abhalten!

Oder glaubt der Verkäufer, es sei besser zu

warten, bis alle Bäume in üppiges Grün gekleidet

sind? Dabei ist es gerade das fehlende

Laub, das mehr Aussicht oder weniger Einsicht

bietet. Der Frühlingsbote hat viele Gesichter!

Oder gibt es auch andere, von der

Natur unabhängige Faktoren, zum Beispiel

ganz einfach Boni, die ausbezahlt wurden?

Schon steht der Sommer an. Er bietet die

schönsten Sonnenstunden und langen

Abende. Ein bisschen mediterranes Lebensgefühl

hält Einzug. Trotzdem zögern viele

Verkäufer. Sie bangen vor den langen Sommerferien.

Doch wie viele Menschen gehen

länger als zwei bis drei Wochen in die Ferien?

Und das gleichzeitig?!

weder Aufschnaufen und nicht an Liegenschaften

denken oder gerade in dieser Zeit

die Muse finden, sich um das geplante Projekt

zu kümmern.

Unterstützt das Frühlingserwachen und der

damit verbundene Drang nach Veränderung

Werden die Abende wieder kürzer und

kühler, beginnt ein neues Farbenspiel

Dramatische Wolkenformationen können die

zu verkaufende Liegenschaft ganz schön in

Szene setzen. Oder bringt das nasskalte

Herbstwetter Erkältungen und schlechte

Laune?

Ein Trost für alle: der Kaufinteressent und allfällig

neue Eigentümer wird in Zukunft die-

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Service

Ist der Verkaufsentscheid eigentümerseitig

gefallen, soll dieser auch umgesetzt werden

können. Somit ist es zu jeder Jahreszeit und

in jedem Monat – auch in Ferienzeiten – und

bei gutem oder schlechtem Wetter die Aufgabe

des Verkaufsprofis, die Kaufinteressenten

optimal zu beraten.

selben Wetter- und Temperaturlagen, Eindrücke

und Stimmungen, Morgenrot, Nieselregen,

lauer Sommerabend, eisiger Wintertag

usw. geniessen.

Der professionelle Immobilienmakler versteht

jede Liegenschaft als Unikat und setzt sich

mit den Vor- und Nachteilen von Standort, Gebäude,

Nutzung etc. auseinander. Gleichzeitig

befasst er sich mit den möglichen Nutzern,

Käufern, Bewohnern, Bedürfnissen – also den

Zielgruppen und positioniert die zu veräussernde

Liegenschaft entsprechend. Dies erfordert

zahllose Abklärungen.

Zu beachten ist zudem, dass die Beurkundung

und die Eigentumsübertragung nicht

gleichzeitig vollzogen werden müssen. Die

Beurkundung mit Anzahlung kann durchaus

erfolgen, während beispielsweise mit der

Bank noch die letzten Vertragsmodalitäten

vereinbart werden. Dann kann die Eigentumsübertragung

auf den Wunschtermin der

Vertragsparteien stattfinden.

Ferien hin, Schneefall her: unser Glück ist ein

aktiver – nie ruhender Markt! Jeden Tag steht

ein neuer Kaufinteressent auf.

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immobilia April 2007 33


Service

Facility Management

Bewirtschaftungskosten minimieren

Felix Graf*

Einsparungen von 20% bis 30% der üblichen Bewirtschaftungskosten von Immobilien

und Infrastrukturanlagen sind möglich durch die integrale und ergebnisorientierte

Ausschreibung der Facility-Management-Dienstleistungen.

Kostenoptimierung

durch effiziente

Führung und

Wettbewerb

man die Grundlage, um von einem FM-

Dienstleister, (als Fachmann) die explizite

Beschreibung der zur Erfüllung des Servicelevel

nötigen Leistungen abzufragen.

Über die zur Erfüllung der spezifizierten Servicelevel

nötigen Leistungen leitet sich das

Mengengerüst ab, welches im Zusammenhang

mit betriebstechnischen Anlagen, mit

Räumen und Flächen und prozessbedingten

Handlungen anfällt. Mit der DIN 32736 wurde

eine Norm geschaffen, welche die üblichen

Bewirtschaftungsprozesse im Facility

Management zusammenfasst.

Die Kosten für die Bewirtschaftung von Immobilien

und Infrastrukturanlagen sind sowohl

bei der öffentlichen Hand wie auch bei

privaten Investoren ein wichtiger Erfolgsfaktor.

Knappe Kassen der öffentlichen Hand,

wie auch klare Renditeerwartungen der Investoren

verlangen nach einer Minimierung

der Bewirtschaftungskosten.

Stringente Facility-Management-

Systeme

Statt einer Summe von Einzelleistungen wird

ein stringentes Facility-Management-System

mit Controlling und eindeutigen Nahtstellen

zwischen den Beteiligten, integral und ergebnisorientiert

ausgeschrieben, in den

Wettbewerb gestellt und als Ganzes beschafft.

Dadurch ergeben sich beim Auftraggeber

Einsparungen beim Managementaufwand,

Budgetsicherheit und durch die Sicherstellung

einer gewissen Datenhoheit

wird die Unabhängigkeit vom Dienstleister

für Facility Management (FM) gewahrt. Die

FM-Dienstleistungen sind somit jederzeit

wieder ausschreibbar. Der Auftragnehmer

kann seine Innovationskraft zum Tragen bringen,

seine professionellen Führungs- und

Qualitätssicherungsprozesse anwenden und

durch Pooling von Leistungen die Preise optimieren.

Es hat sich gezeigt, dass gegenüber

dem klassischen Bewirtschaftungskonzept

von Immobilien und Infrastrukturanlagen

auf diese Weise Einsparungen von 20%

bis 30% möglich sind. Spezialisierte und unabhängige

FM-Consultants oder FM-Planer

können dabei unterstützend wirken.

Beim Aufbau eines FM-Systems ist zu beachten,

dass der Eigentümer nach Mietrecht gewisse

Leistungen (z. B. Heizung) zu erbringen

hat, welche dem Mieter (Nutzer) verursachergerecht

als Nebenkosten weiterverrechnet

werden. Der Eigentümer und die Mieter (Nutzer)

fokussieren sich üblicherweise auf ihre

Kernprozesse und beziehen für ihre Supportprozesse

(z. B. Reinigung, Technik) Dienstleistungen

von Dritten. Sowohl die Eigentümerleistungen

samt Verwaltungsaufgaben und

Mietermanagement, als auch Dienstleistungen

zu Supportprozessen werden heute integral

von FM-Dienstleistern angeboten.

Klare Anforderungen durch Dokumentation

Für die Beschreibung von Prozessen ist die

ISO 9001:2000 eine anerkannte Norm. Sie

bietet den Vorteil, dass die Methodik im Zusammenhang

mit der Zertifizierung von Managementsystemen

weit verbreitet ist.

Indem man den Prozess in Verbindung mit

den nötigen Daten und Dokumentationen

(wie z. B. Mess- und Zählkonzept, Bezeichnungen,

Raum- und Anlagebuch etc.) beschreibt

und ergebnisorientiert die Anforderungen

an den Servicelevel festhält, schafft

Die Prozesse werden mit verschiedenen

Hilfsmitteln unterstützt, wie z. B. Gebäudeautomation,

Mess- und Zähleinrichtungen,

CAFM-Tools, Buchhaltungssoftware und anderes.

Diese Hilfsmittel müssen mit in die

Prozessbeschreibung einbezogen werden

und die Nahtstellen im Hinblick auf die Sicherstellung

der Datenhoheit definiert werden.

Neue Hardware- und Software-Produkte

im IT-Bereich sind besonders zu beachten,

helfen sie vielfach bei der Verschlankung von

Prozessen.

Als zweckmässig erwiesen, hat sich die Zusammenfassung

aller Dokumente in einem

Betriebshandbuch, welches mit allen bewirtschaftungsrelevanten

Dokumenten auf einer

webbasierten Plattform verfügbar gemacht

wird.

Für die einzelnen Prozesse werden die Kosten

üblicherweise in einem IT-Tool erfasst

und pro Prozess und Nutzer, nach Kostenstellen

und Kostenarten, gemäss den festgelegten

Verteilschlüsseln belastet, wobei die

als Nebenkosten ausweisbaren Positionen

zu unterscheiden sind. Indem man die üblichen

Strukturen der Immobilienbranche

anwendet, hat man die Gewähr, benchmarkfähige

Kennzahlen zu ermitteln. Die Nahtstelle

Liegenschaftsbuchhaltung und Kostenerfassung

verlangt dabei besondere Beachtung

und Erfahrung.

Qualitätssicherung durch periodische

Audits

Durch regelmässige Audits lässt sich die

Qualität der ausgeführten Dienstleistungen

und die Einhaltung des FM-Systems anhand

der Prozessbeschreibungen mit den involvierten

Personen überprüfen. Für die aus-

34 immobilia April 2007


Service

geführten Leistungen hat der FM-Dienstleister

den Handlungsnachweis zu erbringen.

Erkannte Schwachstellen, Reklamationen

und Vorschläge für Verbesserungen fliessen

ebenfalls ein.

Die integrale Leistungserbringung bietet den

Vorteil, dass alle Leistungen durch einen Anbieter

(integrale FM-Dienstleister oder Immobilienverwaltungen)

soweit als möglich

pauschal offeriert werden. Der Eigentümer

kann daher mit minimalem Managementaufwand

die Bewirtschaftung seiner Immobilie

sicherstellen. Bei einem VoeB-konformen

Aufbau der Ausschreibung gilt dies auch für

die öffentliche Hand. Es hat sich gezeigt,

dass ein zweistufiges Ausschreibungsverfahren

mit Präqualifikation und einer reduzierten

Auswahl an Anbietern für die Offertstellung

sinnvoll ist.

Wichtig ist, dass man dem Anbieter die oben

beschriebenen Grundlagen verfügbar macht,

damit dieser die Ziele und Bedürfnisse des

Auftraggebers genau kennt und in der Lage

ist, ein attraktives Angebot auszuarbeiten.

Bei der Abfrage der allgemeinen Angaben

zum Anbieter und des Nachweises der Wirtschaftlichkeit

des anbietenden Unternehmens

sollte man sich mit Standards begnügen,

um den Aufwand der Anbieter so minimal

wie möglich zu halten. In einem

Präqualifikationsgespräch kann der Anbieter

sein Angebotskonzept verifizieren und der

Auftraggeber lernt den potenziellen Auftragnehmer

kennen und sieht, wie dieser seine

Aufgabenstellung anpacken würde.

Die Ausschreibung wird so aufgebaut, dass

die Preise pro Nutzer, Prozess und Servicelevel

abgefragt werden. Die Anfrage erfolgt papierlos.

Die einzelnen Preise werden in drei

Kalkulationstabellen inkl. Einheitspreise zusammengetragen.

Für jeden Servicelevel wird

vom Anbieter als Fachmann, in einem Leistungsbeschrieb

angegeben, mit welchen

Leistungen er den Servicelevel garantiert und

wie die Qualität der Leistung überprüft wird.

Auf diese Weise ergibt sich eine Transparenz,

welche bei Anpassungen der Servicelevels

oder des Mengengerüstes, die entsprechende

Preisanpassung plausibilisieren lässt. Bei längerfristigen

Verträgen ist dies in Hinblick auf

die Kundenzufriedenheit besonders wichtig.

Die eingereichten Angebote werden preislich

(Basis 5 Jahre) und hinsichtlich der Qualität

der angebotenen Leistungen verifiziert

und mit den Entscheidungsgremien, nach

einer Präsentation und Fragerunde mit den

Anbietern, bewertet und entschieden.

Ein FM-Dienstleister pro Objekt

In einem umfassenden Rahmenvertrag zwischen

den Eigentümern und dem FM-Dienstleister

werden die allgemeinen Bedingungen,

die für alle Beteiligten gelten, geregelt. Für

die Grundleistungen, welche die Eigentümer

(auch Miteigentümergemeinschaften) zu erbringen

haben, wird ein Dienstleistungsvertrag

abgeschlossen. Die entsprechenden

Kosten werden verursachergerecht den einzelnen

Miteigentümern direkt oder unter Berücksichtigung

von Schlüsseln belastet. Für

die Erbringung der direkt zuordenbaren Leistungen

ist jeder Nutzer frei, auf der Basis des

Rahmenvertrages Dienstleistungsverträge

mit dem ausgewählten FM-Dienstleister abzuschliessen.

Ein Dienstleister für das gesamte

Objekt bringt für alle mehr Effizienz.

Bei der Ausgestaltung der Gewährleistung

berücksichtigt man unter anderem die Imagewirkung

eines Mandatsverlustes bei ungenügender

Leistungserbringung und die Möglichkeit

einer vorzeitigen Vertragsauflösung.

Die Beschreibung des Abnahmeprozesses

nach Neubau oder Kauf, sowie die Übergabe

durch den Eigentümer und die Übernahme

durch den FM-Dienstleister, verlangt besondere

Beachtung. In jedem Fall ist zu empfehlen in

einem Übernahmeprotokoll per Visum die Bestätigung

der genügenden Instruktion, der vollständigen

Dokumentation sowie der Mängelfreiheit

festzuhalten. Gegenüber einem Totalunternehmer

wie auch bei der Beendigung

bzw. Übergabe des Mandates an einen nachfolgenden

Dienstleister ist dies ein wichtiges

Beweismittel. Zweckmässigerweise wird mit

dem ersten Jahresabschluss auch ein Audit

über die FM-Dienstleistungen vorgesehen.

Fazit

Das beschriebene Konzept hat sich bei mehreren

Grossprojekten bewährt. Mit einer klaren

Rollenverteilung, einer zweckmässigen

Dokumentation der FM-Prozesse und einer

branchenüblichen Abbildung der Kosten

wird die Voraussetzung für Transparenz geschaffen.

Diese Transparenz erlaubt es dem

Eigentümer, mit einem minimalen Managementaufwand

die richtigen Entscheide zu

treffen, die Kosten ständig zu minimieren

und die Renditeziele zu optimieren.

Bei Neubauten sind die Bedürfnisse der späteren

Bewirtschaftung in den Total- oder Generalunternehmerverträgen

noch zu wenig

berücksichtigt. Es empfiehlt sich daher frühzeitig

eine Baubegleitung durch einen unabhängigen

FM-Planer oder -Consulter im Auftrag

des Eigentümers zu installieren, der für

FM-relevante Vorgaben in der Planungs- und

Realisierungsphase sorgt.

* Felix Graf ist Geschäftsführer PSS Projects AG,

Facility Management Consulting Basel (www.

pssprojects.ch), Vizepräsident MFS (Maintenance

and Facility Management Society of Switzerland)

und Vorstandsmitglied VSUD (Vereinigung

Schweizerischer Unternehmen Deutschland)

Kurzmeldungen

Rückläufige Konkurse. Per Ende Februar

2007 meldet der Schweizerische Verband

Creditreform 708 Firmenkonkurse – das sind

3,5% weniger als im Vorjahr. Der Vergleich

mit den Vorjahren zeigt, dass die Werte seit

2004 kontinuierlich rückläufig sind. Aufgrund

der derzeitigen konjunkturellen Situation

geht die Organisation davon aus, dass diese

Tendenz auch für die kommenden Monate

Gültigkeit hat. Gleichzeitig stieg die Zahl der

neu eingetragenen Firmen auf einen Höchstwert

von über 6100 Unternehmen. Per Saldo

beträgt das Nettowachstum für die ersten

beiden Monate des Jahres 2007 gegenüber

dem Vorjahr mehr als 18%. Bei den über 20-

jährigen Firmen fällt die Abnahme mit mehr

als 17% sehr deutlich aus. Die ganz jungen

(bis 1 Jahr) und die 10 bis 20 Jahre alten Betriebe

verzeichnen ebenfalls noch klare Abnahmen

von 10,8% bzw. von 11,4%. Eine

negative Entwicklung zeigt die Gruppe der

Unternehmen im zweiten «Lebensjahr»: Hier

steigt – trotz Rückgang der Anzahl Konkurse

– die Zahl von 649 im Jahre 2005 auf 696

Pleiten im Jahre 2006 an. Am meisten Insolvenzen

sind im Bereich der 2- bis 5-jährigen

Unternehmen zu verzeichnen: knapp 30%

aller Konkurse betreffen Firmen in diesem

Alterssegment.

Veranstaltungshinweise

9. Messe «Bauen & Wohnen» in Luzern.

Vom 4. bis 7. Oktober 2007 findet auf der Luzerner

Allmend die Publikumsfachmesse

«Bauen & Wohnen» statt. Sie richtet sich an

Eigenheimbesitzer, angehende Bauherren,

Architekten und Planer. Als neuer Sonderbereich

innerhalb der Messe ist erstmals die

Immobilien-Herbstmesse «Immo Luzern» geplant.

Weitere Informationen: www.bauen-wohnen.ch

immobilia April 2007 35


Service

Ausschliessliche Benutzungsrechte

Was man darf und was nicht

lic. iur. Dominik Romang, Rechtsanwalt, Zürich

Der Autor ist von einer Verwaltung gebeten worden, zur Frage Stellung zu

nehmen, was in den zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesenen Gartensitzplätzen

einer bestimmten Stockwerkeigentümergemeinschaft gebaut, gepflanzt

oder sonst wie geändert werden darf und für welche Änderungen die

Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich ist.

Schweizer Stockwerkeigentümerverband

Gegründet 25. November 1955

Sekretariat:

Romang & Partner Rechtsanwälte

Holbeinstr. 20, 8008 Zürich

Tel. 044 265 60 60, Fax 044 265 60 61

info@stockwerk.ch, www.stockwerk.ch

Grundsätzlich, d. h. von Gesetzes wegen,

gibt es im Stockwerkeigentum nur Teile, welche

zu Sonderrecht zugeschieden wurden

und solche, die gemeinschaftlich sind. Das

Sonderrecht ist im Zivilgesetzbuch geregelt

und gibt dem Stockwerkeigentümer das

Recht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich

zu benutzen und innen auszubauen

(Art. 712a Abs. 1 ZGB). Sonderrecht

kann allerdings nur an Räumen und insbesondere

nicht am Boden der Liegenschaft

begründet werden (Art. 712b Abs. 1 und 2

Ziff. 1 ZGB). Der Garten einer in Stockwerkeigentum

aufgeteilten Liegenschaft ist daher

generell immer zwingend gemeinschaftlich.

Unentgeltliche

Rechtsauskunft betreffend

Stockwerkeigentum

(nur für Mitglieder)

Telefonische Auskunft

Erster Montag im Monat, 15 bis 17 Uhr

Persönliche Besprechung

(nach Voranmeldung)

Erster Mittwoch im Monat, 15.30 bis 17 Uhr

Adresse:

Romang & Partner Rechtsanwälte

Holbeinstr. 20, 8008 Zürich, Tel. 044 265 60 60

eigentümern zur ausschliesslichen Benutzung

zur Verfügung stehen sollen. Der Inhalt

eines solchen ausschliesslichen Benutzungsrechts

ist jedoch, im Gegensatz zum gesetzlich

geregelten Sonderrecht, nicht automatisch

vorgegeben. Er hängt davon ab, was

die Stockwerkeigentümer vereinbart haben

bzw. was im Reglement diesbezüglich festgelegt

wurde.

Im konkreten Fall werden die ausschliesslichen

Benutzungsrechte am Garten an zwei

Stellen des Benutzungs- und Verwaltungsreglements

erwähnt. In Art. 7 des Reglements

wird zunächst die räumliche Ausdehnung

festgelegt und diesbezüglich auf die Aufteilungspläne

verwiesen. Weiter wird in Art. 7

festgeschrieben, dass bei der Bepflanzung

der Gartensitzplätze die behördlichen Auflagen

betreffend die Umgebungsgestaltung zu

berücksichtigen sind. In Art. 8 des Reglements

wird in Absatz 3 u. a. festgelegt, dass

die einem Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen

Benutzung zugewiesenen Bodenflächen

von diesem auf eigene Kosten in

gutem Zustand zu unterhalten sind. Weitere

spezifische Anordnungen betreffend die

ausschliesslichen Benutzungsrechte am

Garten enthält das Reglement nicht.

Ausschliessliche Nutzung

Für die Beantwortung der Frage nach dem

Inhalt der ausschliesslichen Benutzungsrechte

an den Gartensitzplätzen ist zunächst

davon auszugehen, dass es sich

beim Garten wie erwähnt grundsätzlich um

einen gemeinschaftlichen Teil handelt, wel-

Abhängig von Vereinbarung

Die Stockwerkeigentümer können jedoch im

Rahmen der Benutzungs- und Verwaltungsordnung

vereinbaren, dass bestimmte gemeinschaftliche

Teile einzelnen Stockwerkcher

von allen Stockwerkeigentümern im

Rahmen seiner Zweckbestimmung so benutzt

werden dürfte, wie es mit den Rechten

der anderen verträglich ist (Art. 648

Abs. 1 ZGB). Zudem gilt generell für alle gemeinschaftlichen

Teile, dass ein Stockwerkeigentümer

diese in keiner Weise beschädigen

oder in ihrer Funktion und äusseren

Erscheinung beinträchtigen darf (Art. 712a

Abs. 2 ZGB).

Durch die Einräumung eines ausschliesslichen

Benutzungsrechts ändert sich am Vorerwähnten

nur insofern etwas, als dass die

anderen Stockwerkeigentümer von der Mitbenutzung

ausgeschlossen sind und der betreffende

Stockwerkeigentümer den Gartenanteil

eben ausschliesslich benutzen darf.

Weitergehende Rechte werden einem Stockwerkeigentümer

allein durch die Einräumung

eines ausschliesslichen Benutzungsrechts

an einem gemeinschaftlichen Teil nicht gewährt.

In Art. 7 des Reglements werden die in den

Aufteilungsplänen schraffiert eingezeichneten

Gartenflächen als Gartensitzplätze bezeichnet.

Das Obergericht des Kantons Zürich

hat in einem Entscheid (ZR 77/135), in welchem

es um die Beurteilung der Zulässigkeit

eines als Fahrnisbaute errichteten Schwimmbades

ging, betreffend die zulässige Nutzung

eines Gartensitzplatzes erwogen, dass unter

Gartensitzplatz ein Gartenanteil zu verstehen

sei, in dem man sich zur Erholung aufhalten

kann, sei es, dass man dort sitzt oder liegt

oder auch spielt. Der Genuss der Natur sei

das charakteristische, wobei der Gartencharakter

durch das Aufstellen von Gartenmöbeln

und dergleichen nicht berührt werde.

Das strittige Schwimmbad wurde hingegen

als Fremdkörper bezeichnet, welcher eine

Umnutzung eines Teils des Gartens in einen

Badeplatz darstelle.

36 immobilia April 2007


Service

Betreffend das Benutzungsrecht an einem

gemeinschaftlichen Teil hat das Bundesgericht

in einem neueren Entscheid (BGE

130 III 450) zudem festgehalten, dass die Benutzung

vom Wortsinn her eine Veränderung

der Sache bzw. einen Eingriff in die Substanz

ausschliesse.

Bepflanzung mit Einschränkung

Aus den vorerwähnten Gesetzesbestimmungen

sowie aus den exemplarisch angeführten

Gerichtsentscheiden (welchen sich noch

weitere hinzufügen liessen) ergibt sich, dass

die alleinige Einräumung eines ausschliesslichen

Benutzungsrechts dem Stockwerkeigentümer

lediglich das Recht gibt, den fraglichen

Gartenanteil allein, unter Ausschluss

der anderen Stockwerkeigentümer, als Gartensitzplatz

zu benutzen, dass ihm aber jegliche

Veränderung an der Gartengestaltung

untersagt ist.

Wie oben bereits erwähnt, wird den Stockwerkeigentümern

in Art. 7 des Reglements

allerdings nicht nur ein ausschliessliches Benutzungsrecht

an den Gartensitzplätzen eingeräumt,

sondern in Art. 7 Abs. 2 wurde

auch festgelegt, dass bei der Bepflanzung

der Gartensitzplätze die behördlichen Auflagen

betreffend die Umgebungsgestaltung zu

berücksichtigen sind.

Aus dieser Bestimmung geht hervor, dass

den Stockwerkeigentümern im vorliegenden

Fall zusätzlich zum ausschliesslichen Benutzungsrecht

und daher abweichend vom

oben ausgeführten, auch das Recht zusteht,

die Gartensitzplätze zu bepflanzen bzw. an

der Bepflanzung Änderungen vorzunehmen,

wobei die in der Baubewilligung enthaltenen

diesbezüglichen behördlichen Auflagen

zu beachten sind. Zusätzliche Einschränkungen

bei der Bepflanzung ergeben

sich zudem daraus, dass ein Stockwerkeigentümer

die anderen Stockwerkeigentümer

in deren Benutzungsrechten nicht beeinträchtigen

darf.

Fazit

Zusammenfassend kann die Frage, was auf

den zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesenen

Gartensitzplätzen gebaut, gepflanzt

oder sonst wie geändert werden darf,

wie folgt beantwortet werden:

a) Gebaut werden darf nichts.

b) Gepflanzt werden darf im Rahmen der in

der Baubewilligung enthaltenen diesbezüglichen

behördlichen Auflagen. Wobei

zusätzlich zu berücksichtigen ist, dass die

Benutzungsrechte der anderen Stockwerkeigentümer

nicht beeinträchtigt

werden dürfen.

Agenda

Samstag, 9. Juni 2007

ganztägiges Seminar

im Restaurant Au Premier

im Hauptbahnhof Zürich

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unter www.stockwerk.ch!

c) Abgesehen von der Bepflanzung dürfen

keine Änderungen an den Gartensitzplätzen

vorgenommen werden.

Die Antwort auf die zusätzliche Frage, für

welche Änderungen die Zustimmung der

Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich

ist, ergibt sich grundsätzlich aus den

vorstehenden Antworten: Die Zustimmung

der Gemeinschaft ist für alle Änderungen erforderlich,

mit Ausnahme derjenigen an der

Bepflanzung. Ergänzend kann noch erwähnt

werden, dass wohl die meisten in Frage

kommenden Änderungen als luxuriöse oder

allenfalls nützliche bauliche Massnahmen zu

qualifizieren wären, was in der Mehrheit der

Fälle die Zustimmung einer qualifizierten

Mehrheit (vgl. Art. 12 des Reglements bzw.

Art. 647d und 647e ZGB) erforderlich machen

dürfte.

Beitrittserklärung zum Schweizer Stockwerkeigentümerverband

q Ich interessiere mich für die Mitgliedschaft beim Schweizer

Stockwerkeigentümerverband

q Ich trete dem Schweizer Stockwerkeigentümerverband als Mitglied bei

q Einzelmitglied

q Kollektivmitglied (juristische Personen und

Stockwerkeigentümergemeinschaften)

Der Mitgliederbeitrag von CHF 75.– (Einzelmitglieder) bzw. CHF 125.–

(Kollektivmitglieder) wurde auf das Verbandskonto einbezahlt.

ZKB 8010 Zürich, 1100-5843.466 700

Schweiz. Stockwerkeigentümerverband, Konto 80-151-4

Schweizer Stockwerkeigentümerverband

Sekretariat: Romang &

Partner Rechtsanwälte

Holbeinstr. 20,

8008 Zürich

Tel. 044 265 60 60

Fax 044 265 60 61

Firma/Stockwerkeigentümergemeinschaft

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Strasse:

PLZ: Ort:

Datum:

Vorname:

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immobilia April 2007 37


Service

Credit Suisse «Immobilienmarkt 2007»

Schweizer Immobilienmärkte

im Zeichen der Trendwende

Auf dem Wohnungsmarkt ist eine «sanfte Landung» zu erwarten. Zu diesem

Schluss kommen die Ökonomen der Credit Suisse in ihrer diesjährigen Immobilienstudie.

Mit 44 000 neuen Einheiten gelangen dieses Jahr so viele

Wohnungen auf den Markt wie zuletzt in den Achtzigerjahren.

Trotz steigender Leerwohnungsziffer können

Leerstandsquoten in der Höhe von 1,8%, wie

sie in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre

vorherrschten, auf absehbare Zeit ausgeschlossen

werden. Der Höhepunkt der Wohnungsproduktion

ist absehbar, der Anstieg der

Leerstandsquote damit nach oben limitiert.

Die ungewohnt hohe Ausweitung des Wohnungsbestandes

dürfte dieses Jahr den Angebotsüberhang

nochmals vergrössern, so

dass den Preisanstiegen allmählich Grenzen

gesetzt werden. In der Regel reagieren die

Immobilienpreise mit einer Verzögerung von

etwa 12 bis 18 Monaten auf Veränderungen

des Marktgleichgewichts. Insofern sollte sich

der zunehmende Angebotsüberhang in den

Preisen bereits abzuzeichnen beginnen.

Regional ungleiche Bevölkerungsdynamik und deren Komponenten (Beitrag zum Bevölkerungswachstum

in Prozent, Mittelwerte der Jahre 2000 — 2005) Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS),

Credit Suisse Economic Research

Red. – Immobilien bleiben gefragt. Ein anhaltender

konjunktureller Rückenwind und ein

historisch immer noch tiefes Zinsniveau sorgen

für eine ungebrochene Dynamik. Zu diesem

Schluss gelangt die Studie «Immobilienmarkt

2007» der Credit Suisse. Doch manchenorts

mehren sich Zweifel, ob die Preise

weiter im bisherigen Tempo steigen werden.

Die erwartete Ausweitung in Prozent des gesamten

Wohnraumangebots (1,31%) fällt

2007 gemessen an der mittleren Absorption

der vergangenen fünf Jahre (0,95%) hoch

aus. Vor allem in den Kantonen Zürich und

Aargau sowie in dem durch den Zweitwohnungsbau

geprägten Kanton Wallis dürfte

das Mehrangebot nicht einfach zu absorbieren

sein.

Steigende Eigentumsquote

Das Einfamilienhaus ist und bleibt die bevorzugte

Eigentumsform. Der Traum von einem

eigenen Haus ist dabei trotz der Verbreitung

des Stockwerkeigentums so präsent wie eh

und je. Restriktionen monetärer Art sowie

beschränkte Verfügbarkeit an zentralen Lagen

verhindern dessen Realisierung. Die

Preisanstiege von Wohneigentum in den

letzten fünf Jahren haben diesen Traum für

viele wieder etwas in die Ferne gerückt. Gemäss

dem Housing Affordability Index (Quotient

aus Preisen für Wohneigentum und

durchschnittlichem privatem Einkommen)

muss heute für ein Einfamilienhaus mehr als

das Achtfache und für Stockwerkeigentum

Regional unterschiedliches Bevölkerungswachstum

Hinter den gesamtschweizerischen Bevölkerungstrends

verbergen sich teilweise sehr

unterschiedliche Entwicklungen auf regionaler

Ebene. Entgegen weitläufiger Meinung

sind in der Schweiz die Geburtenüberschüsse

ungleich verteilt. Ein Grossteil der abweichenden

Entwicklung ist auf das Binnenwanderungsgeschehen

zurückzuführen. Nur

acht Kantone verfügen über eine solche Anziehungskraft,

dass die Binnenwanderung

einen substanziellen Beitrag an das Bevölkerungswachstum

leistet. Interessanterweise

gleichen sich die Binnenwanderungssaldos

innerhalb von Grossregionen weitgehend

aus. Einzig die Ostschweiz muss einen spürbar

negativen Saldo hinnehmen.

Ausweitungstrend des Angebots 2007 gegenüber 2006.

Quelle: Credit Suisse Economic Research

38 immobilia April 2007


Service

das sechsfache des mittleren privaten Haushaltseinkommens

pro Jahr bezahlt werden.

Wird allerdings die Tragbarkeit von Wohneigentum

in Betracht gezogen, so zeigt sich,

dass trotz dem bisherigen Anstieg der kurzfristigen

Zinssätze die Belastung durch

Wohneigentum historisch äusserst tief geblieben

ist.

Normalisierung am Geschäftsflächenmarkt

Im Büroflächenmarkt trifft die wiedererwachte

Nachfrage auf eine vorerst noch verhaltene

Angebotsausweitung. Von daher sind hier

Überhitzungserscheinungen noch fern. Die

von der massiven Angebotsausdehnung

2001/2002 herrührenden Leerstände sind

nicht überall beseitigt. Dafür durchlaufen derzeit

Regionen, welche in der Vergangenheit

keine übermässige Ausweitung erlebt haben

(Genferseeregion), sowie Grosszentren, die

wieder stark in der Gunst der Nachfrager stehen,

einen eigentlichen Turnaround.

Angebotszyklus – Wechselwirkung von Leerständen und Angebot.

Quelle: Credit Suisse Economic Research

Strukturelle Gründe sind dafür verantwortlich,

dass im Retailflächenmarkt trotz konjunktureller

Schönwetterphase von Überhitzung

nicht die Rede ist. Im Gegenteil hat die

Flucht nach vorne einen Verdrängungswettbewerb

ausgelöst, welcher mit zunehmender

Dauer auch die Flächenanbieter in

Mitleidenschaft zu ziehen droht.

«Baublatt»-Monatsstatistik

Baubewilligungen gehen zurück

Die Baumarktdaten vermitteln im Februar einen widersprüchlichen Eindruck.

Während die Baugesuche und die Baubewilligungen um rund 6% bzw.

13,7% zurückgegangen sind, verzeichneten die Submissionen eine Zunahme

von 4,2%.

Red. – Sowohl die Baugesuche wie auch die

Baubewilligungen verzeichneten im Februar,

verglichen mit dem gleichen Vorjahresmonat,

einen Rückgang. Damit setzt sich der

Trend fort, der sich bereits im Januar abgezeichnet

hatte. Auffallend ist dabei, dass der

Rückgang bei den bewilligten Bauten erheblich

stärker ausgefallen ist als bei den Gesuchen.

Vorläufig findet sich dazu keine Erklärung.

Spätestens in den kommenden Monaten

müsste sich aber das langjährige

Gleichgewicht wieder einstellen.

Bei den Baugesuchen betrug der Rückgang

im Februar 6,5% (von 2623 auf 2452). Kumuliert

auf die beiden ersten Monate des Jahres,

beträgt die Differenz jetzt -5,9%. Das

sind immerhin 325 Baugesuche weniger als

letztes Jahr. Die Berichtszeit ist allerdings

noch zu kurz, um schon von einem Ende der

Boomphase beim Bau zu sprechen. Erst

nach drei oder vier Monaten wird sich das

Bild akzentuieren.

Etwas grösser fiel die Abnahme bei den Baubewilligungen

aus. Der Februar verzeichnete

einen Rückgang von 9,4% (von 1986 auf

1799). Berücksichtigt man das schlechte Ergebnis

vom Januar, ergibt sich sogar ein

Rückgang von 13,7%. Das sind immerhin 589

geplante Bauten, die im bisherigen Jahresverlauf

weniger bewilligt worden sind. Die

Differenz zu den Baugesuchen ist dabei mit

28% recht hoch. Das ist allerdings kein Grund

zu grösserer Beunruhigung. Im Durchschnitt

der letzten zehn Jahre hat sich dieser Wert

bei 6,5% eingependelt. Das heisst, nur 6,5%

der eingereichten Baugesuche wurden im

Durchschnitt nicht mit einer Bewilligung abgeschlossen.

Zunahme der öffentlichen Ausschreibungen

Demgegenüber haben die öffentlichen Ausschreibungen

in den ersten beiden Monaten

zugenommen. Nachdem schon im Januar

ein Plus von 1,7% festzustellen war, erhöhten

sich die Submissionen im Februar sogar

um 6,5%. Die beiden ersten Monate zusammengenommen

ergeben so eine Zunahme

von 4,25% (von 870 auf 907). Damit verhält

sich die öffentliche Hand in diesem Jahr - im

Gegensatz zu den privaten Bauherren - recht

antizyklisch. Überhaupt fällt bei den Submissionen

die Konstanz positiv auf. Während der

letzten vier Jahre bewegten sich die Zahlen

in einer engen Bandbreite.

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Verschiedene Kopierpapier und Couvert

immobilia April 2007 39


Service

Organe, Mitgliederorganisationen, Termine

Geschäftsleitung SVIT Schweiz

Präsident: Urs Gribi, eidg. dipl. IT, gribi theurillat,

Sperrstrasse 42, Postfach, 4005 Basel,

Tel. 061 690 40 13, Fax 061 690 40 00,

ugribi@gribitheurillat.ch

Vizepräsident: Andreas Ingold, Livit AG,

Altstetterstrasse 124, 8048 Zürich,

Tel. 058 360 32 67, Fax 058 360 33 95,

andreas.ingold@livit.ch

Finanzen: (Ressort Finanzen),

Peter Krummenacher, contrust finance ag

Friedentalstrasse 43, Postfach 2549, 6002 Luzern,

Tel. 041 429 09 09, Fax 041 429 09 00,

peter.krummenacher@contrustfinance.ch

Mitglied: (Ressort Aus- und Weiterbildung)

Dr. Peter Burkhalter, Hodler & Emmenegger,

Elfenstrasse 19, Postfach, 3000 Bern 16,

Tel. 031 352 11 88, Fax 031 352 11 85

p.burkhalter@hodler.ch

Mitglied: (Ressort Mitgliederservice & Marketing)

Stephan Wegelin, Colliers CSL AG,

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich

Tel. 044 316 13 00, Fax 044 316 13 94,

stephan.wegelin@colliers.ch

Direktor: Tayfun Celiker,

Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,

Tel. 044 434 78 80, Fax 044 434 78 99,

tayfun.celiker@svit.ch

Schiedsgericht der

Schweizer Immobilienwirtschaft

Sekretariat: Obstgartenstr. 28, 8006 Zürich,

Tel. 044 434 78 88, Fax 044 434 78 99

info@svit-schiedsgericht.ch, www.svit-schiedsgericht.ch

SVIT Aargau

Präsident: Christophe Terrier, dipl. Immobilien-

Treuhänder, Bäderstr. 30, Postfach 1460,

5401 Baden, Mobile 079 321 44 50

Sekretariat: SVIT Aargau, Bahnhofstr. 10, 5000

Aarau, Tel. 062 832 77 46, Fax 062 832 77 43

info@svit-aargau.ch

SVIT beider Basel

Präsidentin: Genoveva Lahmadi-Sutter,

Intercity Verwaltungs AG, Rennweg 40,

Postfach, 4020 Basel, Tel. 061 317 67 60,

Fax 061 317 67 88

Sekretariat: SVIT beider Basel,

Christine Sommerer, Innere Margarethenstr. 2,

Postfach 610, 4010 Basel, Tel. 061 283 24 80,

Fax 061 283 24 81, svit-basel@bluewin.ch

SVIT Bern

Präsident: Urs Wirth, Die Mobiliar

Versicherungen + Vorsorge, Bundesgasse 35

Postfach 8726, 3001 Bern, Tel. 031 389 76 09,

Fax 031 389 68 45, urs.wirth@mobi.ch

Sekretär: Thomas Graf, SVIT Bern,

Sulgenauweg 40, Postfach 8375, 3001 Bern,

Tel. 031 378 55 00, Fax 031 378 55 01,

svit-bern@svit.ch

SVIT Graubünden

Präsident: Alfred Conrad, Verit Verwaltungs- und

Immobilien-Gesellschaft, Hartbertstrasse 10,

7000 Chur, Tel. 081 258 30 80, Fax 081 258 30 81

alfred.conrad@verit.ch

Sekretariat: Hans-Jörg Berger, Berger Immobilien

Treuhand AG, Bahnhofstrasse 8,

Postfach 102, 7002 Chur, Tel. 081 257 00 05,

Fax 081 257 00 01, svit-graubuenden@svit.ch

SVIT Ostschweiz

Präsident: Jonny Hutter, Sonnenbau AG,

Hohenemserstrasse 76, 9444 Diepoldsau,

Tel. 071 737 90 70, Fax 071 737 90 80

Sekretariat: Claudia Zoller, Postfach 174,

9501 Wil, Tel. 071 929 50 50, Fax 071 929 50 51,

svit-ostschweiz@svit.ch

Drucksachenversand: Vreny Egger,

Egger Immobilien-Treuhand, Postfach 40,

8880 Walenstadt, Tel. 081 710 24 30,

Fax 081 735 23 30, egger.immobilien@swissonline.ch

SVIT Romandie

Präsident: Olivier Forestier, Wincasa,

Av. du Grey 38 A, CP 7770, 1002 Lausanne,

Tel. 021 310 06 89, Fax 021 310 06 98,

olivier.forestier@wincasa.ch

Sekretariat: SVIT Romandie, Postfach 7770 /

Case postale 7770, 1002 Lausanne, Tel. 021 311 48 14,

Mobile 079 679 44 24, info@svit-romandie.ch

SVIT Solothurn

Präsident und Sekretariat: Carlo Della

Giacoma, Ziegelfeldstrasse 6, Postfach 863,

4600 Olten, Tel. 062 207 02 10, Fax 062 207 02 19,

carlo.della.giacoma@remax-olten-zofingen.ch

SVIT Tessin

Präsident: Franco Trachsel, Trachsel Fiduciaria

immobiliare SA, Via Besso 27, 6900 Lugano,

Tel. 091 967 63 75, Fax 091 967 63 80,

info@trachsel-immo.ch

Sekretär: SVIT Ticino, Werner Leuzinger,

via Pezzolo 7, CP 58, 6952 Canobbio,

Tel. 091 921 10 73, Fax 091 942 46 83,

svit.ticino@bluewin.ch

SVIT Zentralschweiz

Präsident: Walter Hochreutener, Alfred Müller AG,

Neuhofstr. 10, 6340 Baar, Tel. 041 767 02 31,

Fax 041 767 02 00

Sekretariat: SVIT Zentralschweiz, Verena Kunz,

Hübelistrasse 18, 6020 Emmenbrücke,

Tel. 041 289 63 68, Fax 041 289 63 60,

svit@welimmo.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

Kummer Bolzern & Partner, Winkelriedstr. 35,

6002 Luzern, Tel. 041 410 05 55, Fax 041 410 05 06

SVIT Zürich

Präsident: Alois Weibel, dipl. IT,

Sandackerstrasse 4, 8444 Henggart,

Tel. 052 316 15 30, Mobile 079 417 44 78,

alois.weibel@bluewin.ch

Sekretariat: SVIT Zürich, Stampfenbachstr. 57,

Postfach, 8035 Zürich, Tel. 043 255 14 10,

Fax 043 255 14 19, svit-zuerich@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder

SVIT Zürich: Dr. Raymond Bisang,

Riesbachstr. 57, Postfach 1071, 8034 Zürich,

Tel. 043 488 41 41, Fax 043 488 41 88

bisang@zurichlawyers.com, www.zurichlawyers.com

Schweizerische Schätzungsexperten-

Kammer SEK

Präsident: Daniel Conca, Reflecta AG,

Schwarztorstrasse 56, Postfach, 3000 Bern 14,

Tel. 031 387 37 97, Fax 031 387 37 99,

conca@reflecta.ch

Sekretariat: Puls 5, Giessereistrasse 18,

8005 Zürich, Tel. 044 434 78 83, Fax 044 434 78 99,

sek-svit@svit.ch, www.sek-svit.ch

Kammer Unabhängiger Bauherrenberater

KUB

Präsident: Hans-Heiner Kern, Bauherrenberatung,

dipl. Arch. ETH/SIA, Walchestrasse 25, Postfach,

8035 Zürich, Tel. 01 363 93 46, Fax 01 363 93 55

info@kern-bauberatung.ch

Sekretariat: Puls 5, Giessereistrasse 18,

8005 Zürich, Tel. 044 434 78 82, Fax 044 434 78 99,

info@kub.ch, www.kub.ch

Schweizerische Maklerkammer SMK

Präsident und Sekretariat: Marco Uehlinger,

ImmoBaden AG, Stadtturmstrasse 10, Postfach,

5401 Baden, Tel. 056 221 62 10, Fax 056 221 62 72,

welcome@smk.ch, www.smk.ch

Termine SVIT Schweiz

Exekutivrat

24.04.2007, 18.06.2007, 23.08.2007, 5.10.2007,

10.12.2007

SVIT-Arena

18.06.2007 Hotel Radisson, Luzern

Landeskongress

26.10.2007 Zürich

SVIT-Forum

17. bis 19.01.2008, Pontresina

Termine SVIT-Mitgliederorganisationen

Aargau

26.04.2007 Immo Expo

25.09.2007 Generalversammlung

Basel

25.04.2007 Generalversammlung,

Restaurant zum Schützenhaus

08.06.2007 Mitgliederausflug

18.06.2007 Monatsveranstaltung zu

«Erdbebenversicherung»

07.12.2007 Niggi-Näggi

Bern

08.05.2007 Mitgliederlunch

Restaurant Seepark, Thun

Graubünden

12.04.2007 Generalversammlung

Ostschweiz

23.03.2007 Immobilien-Vision Ostschweiz

16.04.2007 Generalversammlung

Romandie


Solothurn


Tessin

03.05.2007 Generalversammlung

Zentralschweiz

04.05.2007 Generalversammlung

13.06.2007 Informationsveranstaltung,

Emmenbrücke

Zürich

21./22.04.2007 IMEX, Puls 5

08.05.2007 Generalversammlung,

Airport Center

10.05.2007 Zürich, Stehlunch

Schweizerische Schätzungsexperten-

Kammer SEK

20.04.2007 Generalversammlung Sihlcity

28.06. und Seminar mit Dr. K. Fierz über

06.09.2007 DCF und Ökonometrie, Olten

Assessment Aufnahmekommission mit

Kandidaten: 04.10.2007

Kammer Unabhängiger

Bauherrenberater KUB

19.04.2007 Generalversammlung

Schweizerische Maklerkammer SMK

24.04.2007 Führung durch Sihl-City

28.06.2007 Anlass «Das Werkzeug des Maklers

– neue Perspektiven», Trafo Baden

20.09.2007 Generalversammlung

40 immobilia April 2007


Service

realis-Swiss Real Estate School,

das Bildungszentrum des SVIT

realis koordiniert ab 2006 alle Ausbildungen auf

der Stufe Fachausweis und führt den Lehrgang für

den Immobilien-Treuhänder sowie das Nachdiplomstudium

MREM durch. Einen weiteren

Schwerpunkt bilden Seminare und Tagungen für

die gesamte Immobilienwirtschaft.

Nachdiplomstudium Master of Advanced

Studies in Real Estate Management

(MREM)

3. Durchführung MREM: seit Mitte November 2006

Tagesseminare

Realis entwickelt und organisiert regelmässig

massgeschneiderte Seminare zu aktuellen Themen

in der Immobilienbranche. Bitte entnehmen Sie die

Details den Ausschreibungen im Aus- und

Weiterbildungsbereich der immobilia.

Lehrgänge Fachausweise 2007

– Basislehrgang: an 5 Standorten

ab Januar

– Vertiefung Bewirtschaftung: an 5 Standorten

ab Januar

– Vertiefung Bewertung: in Zürich ab 12. Januar

– Vertiefung Vermarktung: in Zürich ab 5. März

– Vertiefung Entwicklung: in Zürich ab 23. Februar

realis-Swiss Real Estate

School

Puls 5

Giessereistrasse 18

8005 Zürich

Tel. 044 434 78 98

Fax 044 434 78 99

www.realis.ch

Prüfungsdirektionen und regionale Lehrgangsleitungen

in den SVIT-Mitgliederorganisationen

Schweizerische Fachprüfungskommission

der Immobilienwirtschaft SFPKIW

Koordiniert alle eidgenössisch geregelten

Prüfungen (Berufsprüfungen Bewirtschaftung /

Vermarktung / Bewertung, Höhere Fachprüfung

Immobilien-Treuhänder)

Sekretariat Deutsche Schweiz und Tessin:

Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,

Tel. 044 434 78 94, Fax 044 434 78 99, info@sfpk.ch

Direction pur la Suisse Romande:

Antoine Chappuis

case postale 1215

1001 Lausanne, Tel. 021 796 33 47, Fax 0848 888

456, antchappuis@centrepatronal.ch

Regionale Prüfungsdirektionen und

Lehrgangleitungen

Die regionalen Lehrgangsleitungen beantworten

gerne Ihre Anfragen zum Basislehrgang und zum

Vertiefungslehrgang Immobilien-Bewirtschaftung.

Sie sind auch Kontaktstellen im Auftrag der

regionalen Prüfungsdirektionen.

Für Fragen zu den Vertiefungslehrgängen in

Immobilien-Bewertung und -Vermarktung wenden

Sie sich an die realis.

Region Aargau

zuständig für Interessenten aus dem Kanton AG

sowie angrenzende Fachschul- und Prüfungsregionen

SVIT-Ausbildungsregion Aargau, c/o Zoma AG Aarau,

Katrin Schmidiger, Bahnhofstr. 10, 5000 Aarau

Tel. 062 832 77 46, Fax 062 832 77 43,

katrin.schmidiger@zoma.ch

Region Basel

zuständig für die Interessenten aus den Kantonen

BS, BL, nach Basel orientierter Teil des Kantons SO,

Fricktal

realis – Swiss Real Estate School

c/o SVIT beider Basel

Innere Margarethenstrasse 2, Postfach 610

4010 Basel, Telefon 061 283 24 80

Fax 061 283 24 81

svit-basel@bluewin.ch

Region Bern

zuständig für Interessenten aus den Kantonen BE,

bernorientierter Teil SO, deutschsprachige Gebiete

VS und FR

realis – Swiss Real Estate School

c/o SVIT Bern, Sulgenauweg 40, Postfach 8375

3001 Bern, Tel. 031 378 55 00, Fax 031 378 55 01

regionbern@realis.ch

Region Ostschweiz

realis – Swiss Real Estate School

c/o Urs Kindler, Postfach 98, 8590 Romanshorn

Tel. 071 460 08 46, Fax 071 460 08 45

regionostschweiz@realis.ch

Region Zentralschweiz

zuständig für die Interessenten aus den Kantonen

LU, NW, OW, SZ (ohne March und Höfe), UR, ZG

realis – Swiss Real Estate School

c/o Anton Theiler, Neuhofstrasse 3A, Postfach 209

6341 Baar, Tel. 041 760 01 26, Fax 041 761 32 93

regionzentralschweiz@realis.ch

Region Zürich / Graubünden

zuständig für Interessenten aus den Kantonen

GL, GR, SH, SZ (nur March und Höfe) sowie ZH

realis – Swiss Real Estate School

c/o SVIT Zürich

Stampfenbachstrasse 57

Postfach, 8035 Zürich

Tel. 043 255 14 11, Fax 043 255 14 19

regionzuerich@realis.ch

Region Tessin

(Lehrgänge und Prüfungen in italienischer Sprache)

Franco Trachsel, Trachsel Fiduciaria immobiliare SA

Via Besso 27, 6900 Lugano,

Tel. 091 967 63 75, Fax 091 967 63 80,

svitticinoformazione@trachsel-immo.ch

OKGT Organisation kaufmännischer

Grundbildung Treuhand / Immobilien

Sekretariatsleitung: Marcel Hug

time2learn, Allgemeines,

Überbetriebliche Kurse (inkl. Administration),

Modelllehrgänge (Bestellungen): Ozan Kaya

zuständig für die neue kaufmännische

Grundausbildung

Steinstrasse 21, 8036 Zürich,

Tel. 043 333 36 65, Fax 043 333 36 67,

info@okgt.ch, www.okgt.ch

immobilia April 2007 41


Service

Einstiegskurse und Branchenkunde KV der

SVIT-Mitgliederorganisationen

Die neuen Einstiegskurse – angepasst an Arbeits- und Bildungsmarkt

Die Einstiegskurse sind eine Weiterentwicklung der bisherigen Einführungs- und Grundkurse. Diese bildeten einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes

innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT).

Im Zuge der schweizerischen Bildungsreformen wurde nun auch diese Ausbildungsstufe neu definiert und den Bedürfnissen des Arbeits- und Bildungsmarktes

sowie den neuen gesetzlichen Richtlinien angepasst.

Gerade deshalb eignen sich die neuen Kurse auch für gestandene Berufsleute, welche ihr Wissen und Können auffrischen und auf den neusten Stand bringen

möchten. Die genauen Angaben und Daten sind auf http://www.svit.ch unter den entsprechenden Regionen ersichtlich.

1. Einstiegskurse

M1: Bewirtschaftung von

Mietliegenschaften

SVIT Aargau

August bis Oktober 2007

Jeweils Dienstagabend und Samstagmorgen

in Lenzburg

SVIT beider Basel

18.4.2007 bis 27.6.2007 (11 Vormittage)

Jeweils Mittwochmorgen 8.30–11.40 Uhr

ABZ UBS, Viaduktstrasse 33, Basel

SVIT Bern

Kurs I: Juni bis Juli 2007

Kurs II: Oktober bis Dezember 2007

Montag 18.00–20.40 Uhr sowie

Samstag 8.30–12.10 Uhr

SVIT Ostschweiz

August/September 2007

SVIT Zürich

Kurs I:

13.3.2007 bis 5.5.2007 (7 Abende, 2 Samstage,

1 Samstagvormittag)

Technopark Zürich

Kurs II:

12.5.2007 bis 7.7.2007 (7 Samstage, davon 2 nur

vormittags)

Klubschule Winterthur

Kurs III:

31.10.2007 bis 12.12.2007 (2 Abende, 5 Samstage)

Technopark Zürich

M2: Liegenschaftenbuchhaltung

SVIT Aargau

Oktober bis November 2007

Jeweils Dienstagabend in Lenzburg

SVIT beider Basel

15.8.2007 bis 26.9.2007 (7 Vormittage)

Jeweils Mittwochmorgen 8.30–11.40 Uhr

ABZ UBS, Viaduktstrasse 33, Basel

SVIT Bern

August bis September 2007

Donnerstag 18.00–20.40 Uhr

Zur Vorbereitung auf Einstiegskurs Liegenschaftsbuchhaltung:

Rechnungswesenkurs

Juni bis Juli 2007

Donnerstag 18.00–20.40 Uhr

SVIT Ostschweiz

November 2007

SVIT Zürich

2.6.2007 bis 7.7.2007 (6 Samstagvormittage)

Technopark Zürich

M3: Bewirtschaftung von

Stockwerkeigentum

SVIT beider Basel

17.10.2007 bis 28.11.2007 (7 Vormittage)

Jeweils Mittwochmorgen 8.30–11.40 Uhr

ABZ UBS, Viaduktstrasse 33, Basel

SVIT Bern

Oktober bis Dezember 2007

Donnerstag 18.00–20.40 Uhr

SVIT Zürich

23.10.2007 bis 11.12.2007 (8 Abende)

Technopark Zürich

M4: Bauliche Kenntnisse

SVIT beider Basel

5.12.2007 bis 27.2.2008 (8 Vormittage)

Jeweils Mittwochmorgen 8.30–11.40 Uhr

ABZ UBS, Viaduktstrasse 33, Basel

SVIT Bern

Mai bis Juni 2007

Donnerstag 18.00–20.40 Uhr

SVIT Zürich

Kurs I:

10.3.2007 bis 28.4.2007 (7 Samstagvormittage)

Klubschule Winterthur

Kurs II:

8.5.2007 bis 3.7.2007 (9 Abende)

Technopark Zürich

Kurs III:

4.9.2007 bis 2.10.2007 (5 Abende / 2 Samstage)

Technopark Zürich

M5: Immobilien-Vermarktung

SVIT Aargau

April bis Juni 2007

Jeweils Dienstagabend und Samstagmorgen

in Lenzburg

SVIT Bern

August bis Oktober 2007

Montag 18.00–20.40 Uhr sowie Samstag

8.30–12.10 Uhr

SVIT Zürich

13.11.2007 bis 23.2.2008 (7 Abende, 4 Samstage,

1 Samstagvormittag)

Technopark Zürich

M6: Immobilien-Bewertung: Grundlagen

und klassische Methoden

SVIT Bern

Mai bis Juni 2007

Dienstag 18.00–20.40 Uhr

SVIT Zürich

Kurs I:

1.9.2007 bis 22.10.2007 (4 Samstage, 1 Abend)

Technopark Zürich

Kurs II:

5.4.2008 bis 13.5.2008 (4 Samstage, 1 Abend)

Technopark Zürich

M7: Immobilien-Bewertung: Dynamische

Methoden

SVIT Bern

August bis September 2007

Dienstag 18.00–20.40 Uhr

SVIT Zürich

27.10.2007 bis 3.12.2007 (4 Samstage, 1 Abend)

Technopark Zürich

M8: Immobilien-Bewertung: Angewandte

Immobilien-Bewertung

SVIT Bern

Oktober bis Dezember 2007

Dienstag 18.00–20.40 Uhr

SVIT Zürich

16.2.2008 bis 17.3.2008 (4 Samstage, 1 Abend)

Technopark Zürich

2. Branchenkunde

Treuhand- und Immobilien-

Treuhand für KV-Lernende

SVIT Bern

1. Lehrjahr: Februar bis März 2007

2. Lehrjahr: April bis Juni 2007

SVIT beider Basel

Für Lernende im 4.+5. Semester

3.1.2007 bis 5.12.2007

Handelsschule KV Basel

Mittwoch 8.00–12.00 Uhr

SVIT Graubünden

2. Lehrjahr: 26./27.4.2007

3. Lehrjahr: 24. bis 27.4.2007

Wirtschaftsschule KV Chur

SVIT Zürich

Klasse A: 6.3.2007

Klasse B: 13.3.2007

Jeweils Dienstag und Samstag

Kursort:

Kantonsschule Enge

Steinentischstrasse 10

8002 Zürich

42 immobilia April 2007


Service

Landesindex der Konsumentenpreise

Basis: September 1966=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

1966 100,0 100,2 101,4 101,9

1967 102,2 102,0 102,0 102,1 103,2 103,9 104,3 104,7 104,3 104,2 105,2 105,5

1968 105,7 105,9 105,5 105,4 105,7 105,8 105,7 106,0 106,1 106,5 107,5 107,8

1969 108,1 108,3 108,1 107,9 108,4 108,9 108,9 108,7 108,8 109,0 109,9 110,3

1970 110,6 110,6 110,8 110,7 111,8 112,3 112,6 113,0 113,7 114,3 115,8 116,3

1971 117,0 117,5 118,2 118,3 119,6 119,7 120,2 120,4 121,3 121,8 123,4 124,0

1972 124,8 125,4 125,7 125,8 127,1 127,8 127,9 128,4 129,5 130,7 131,8 132,5

1973 134,0 134,9 136,0 136,3 137,3 138,3 138,5 139,0 140,2 143,1 146,1 148,3

1974 149,5 148,4 149,1 148,2 150,8 151,6 152,1 153,6 156,1 157,1 159,3 159,5

1975 160,4 160,9 161,5 161,9 163,1 163,7 163,4 163,9 164,5 164,7 165,2 165,0

1976 165,9 165,8 165,5 165,5 165,2 165,5 165,8 166,4 166,0 166,4 166,7 167,1

1977 167,4 167,5 167,2 167,4 167,3 168,4 168,5 168,5 168,6 169,0 168,8 169,0

1978 169,1 169,3 169,5 169,8 170,0 170,3 170,4 170,4 170,0 169,7 169,9 170,3

1979 170,9 172,8 173,7 174,1 174,8 177,2 177,6 177,3 178,2 178,1 179,7 179,1

1980 179,6 179,9 180,4 181,3 182,2 183,0 183,6 184,8 184,9 184,5 186,3 187,0

1981 188,8 190,6 191,9 191,5 193,2 194,5 195,6 198,6 198,7 198,0 199,4 199,3

1982 200,3 200,6 201,0 202,1 204,7 206,5 207,3 208,9 209,7 210,2 210,8 210,2

1983 209,9 210,2 210,6 211,2 211,4 212,3 211,9 212,4 212,7 213,2 214,6 214,7

1984 215,5 216,2 217,6 218,0 217,5 218,2 217,8 218,6 218,5 219,8 221,0 220,9

1985 223,1 224,9 226,2 225,9 225,7 225,6 225,1 225,1 225,8 226,3 227,9 228,1

1986 228,0 227,9 228,2 228,1 227,4 227,3 226,3 226,7 227,1 227,2 227,7 228,2

1987 229,5 230,2 230,5 230,8 229,5 230,2 230,3 231,2 230,6 231,6 232,5 232,5

1988 233,1 234,2 234,8 235,2 234,6 235,0 234,5 235,3 235,3 235,7 236,6 237,0

1989 238,3 239,5 240,1 241,4 241,6 242,0 241,5 242,3 243,3 244,3 247,1 248,9

1990 250,4 251,2 252,1 252,6 253,8 254,2 254,3 257,0 258,2 259,8 262,1 262,0

1991 264,2 266,8 266,8 267,5 269,7 270,8 270,9 272,3 272,9 273,1 276,4 275,7

1992 277,0 279,0 279,8 280,3 281,0 282,1 281,3 282,0 282,3 282,8 285,5 285,2

1993 286,6 288,5 290,0 290,9 291,1 291,0 290,8 292,2 292,1 292,3 291,9 292,2

1994 292,6 293,8 293,8 293,9 292,6 292,5 292,5 293,8 293,8 293,5 293,5 293,5

1995 295,6 298,2 298,4 298,6 298,1 298,7 298,5 299,1 299,7 299,3 299,1 299,2

1996 300,0 300,5 301,1 301,4 300,2 300,8 300,4 301,2 301,4 301,8 301,3 301,5

1997 302,5 303,1 302,6 302,9 302,0 302,3 302,0 302,6 302,6 302,6 302,5 302,7

1998 302,6 303,0 302,7 302,9 302,2 302,6 302,2 303,0 302,8 302,7 302,3 302,2

1999 302,8 303,8 304,1 304,7 304,0 304,3 304,4 305,9 306,5 306,5 306,2 307,2

2000 307,6 308,8 308,7 308,9 308,8 309,9 310,2 309,4 310,9 310,6 312,0 311,8

2001 311,6 311,2 311,7 312,5 314,2 314,8 314,3 312,6 313,0 312,5 312,9 312,8

2002 313,2 313,2 313,3 316,0 316,3 315,8 314,2 314,1 314,6 316,4 315,8 315,6

2003 315,9 316,2 317,5 318,1 317,6 317,6 315,0 315,8 316,2 317,8 317,4 317,5

2004 316,4 316,5 317,1 319,8 320,6 321,1 317,8 318,9 318,9 321,9 322,2 321,7

2005 320,2 320,9 321,7 324,3 324,0 323,3 321,5 322,0 323,4 326,2 325,3 325,0

2006 324,4 325,4 325,0 327,8 328,4 328,3 326,1 326,7 326,0 327,1 326,9 327,0

2007 324,7 325,3

Basis: September 1977=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

1977 100,0 100,2 100,1 100,3

1978 100,3 100,4 100,5 100,7 100,8 101,0 101,0 101,1 100,8 100,6 100,8 101,0

1979 101,4 102,5 103,0 103,3 103,7 105,1 105,4 105,2 105,7 105,6 106,0 106,2

1980 106,5 106,7 107,0 107,5 108,2 108,5 108,9 109,6 109,7 109,5 110,5 110,9

1981 112,0 113,1 113,8 113,6 114,6 115,4 116,0 117,8 117,9 117,5 118,2 118,2

1982 118,8 119,0 119,2 119,9 121,4 122,5 123,0 123,9 124,4 124,7 125,1 124,7

1983 124,5 124,7 124,9 125,3 125,4 125,9 125,7 126,0 126,2 126,5 127,3 127,3

1984 127,8 128,3 129,1 129,3 129,0 129,4 129,2 129,7 129,6 130,4 131,1 131,0

1985 132,3 133,4 134,1 134,0 133,9 133,8 133,5 133,5 133,9 134,3 135,2 135,3

1986 135,2 135,2 135,4 135,3 134,9 134,9 134,2 134,5 134,7 134,7 135,1 135,3

1987 136,1 136,5 136,7 136,9 136,1 136,6 136,6 137,1 136,8 137,4 137,9 137,9

1988 138,2 138,9 139,2 139,5 139,2 139,4 139,1 139,6 139,6 139,8 140,3 140,6

1989 141,4 142,1 142,4 143,2 143,3 143,5 143,2 143,7 144,3 144,9 146,6 147,6

1990 148,5 149,0 149,5 149,8 150,5 150,8 150,8 152,4 153,2 154,1 155,4 155,4

1991 156,7 158,3 158,3 158,7 160,0 160,7 160,7 161,5 161,9 162,0 163,9 163,6

1992 164,3 165,5 166,0 166,2 166,7 167,3 166,8 167,3 167,5 167,7 169,3 169,2

1993 170,0 171,1 172,0 172,5 172,6 172,6 172,5 173,3 173,2 173,4 173,1 173,4

1994 173,6 174,3 174,3 174,4 173,5 173,5 173,5 174,3 174,3 174,1 174,1 174,1

1995 175,3 176,9 177,0 177,1 176,8 177,2 177,0 177,6 177,7 177,6 177,4 177,5

1996 178,0 178,3 178,6 178,7 178,1 178,4 178,2 178,7 178,8 179,0 178,7 178,9

1997 179,5 179,8 179,5 179,7 179,1 179,3 179,1 179,5 179,5 179,5 179,5 179,5

1998 179,5 179,7 179,6 179,6 179,3 179,5 179,2 179,8 179,6 179,6 179,3 179,2

1999 179,6 180,2 180,4 180,7 180,3 180,5 180,6 181,5 181,8 181,8 181,6 182,2

2000 182,5 183,1 183,1 183,2 183,2 183,8 184,0 183,5 184,4 184,2 185,1 185,0

2001 184,8 184,6 184,9 185,4 186,4 186,7 186,5 185,4 185,7 185,4 185,6 185,6

2002 185,8 185,8 185,8 187,4 187,6 187,3 186,4 186,3 186,6 187,7 187,3 187,2

2003 187,4 187,5 188,3 188,7 188,4 188,4 186,9 187,3 187,6 188,5 188,3 188,3

2004 187,7 187,7 188,1 189,7 190,1 190,5 188,5 189,2 189,2 191,0 191,1 190,8

2005 189,9 190,4 190,8 192,4 192,2 191,8 190,7 191,0 191,8 193,5 193,0 192,8

2006 192,4 193,0 192,8 194,4 194,8 194,8 193,4 193,8 193,4 194,0 193,9 193,9

2007 192,6 193,0

Basis: Dezember 1982=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

1982 100,0

1983 99,9 100,0 100,2 100,5 100,6 101,0 100,8 101,1 101,2 101,4 102,1 102,1

1984 102,5 102,9 103,5 103,7 103,5 103,8 103,6 104,0 103,9 104,6 105,1 105,1

1985 106,1 107,0 107,6 107,5 107,4 107,3 107,1 107,1 107,4 107,7 108,4 108,5

1986 108,5 108,4 108,6 108,5 108,2 108,2 107,6 107,9 108,0 108,1 108,3 108,5

1987 109,2 109,5 109,7 109,8 109,2 109,5 109,6 110,0 109,7 110,2 110,6 110,6

1988 110,9 111,4 111,7 111,9 111,6 111,8 111,5 111,9 112,0 112,1 112,5 112,8

1989 113,4 113,9 114,2 114,8 114,9 115,1 114,9 115,3 115,8 116,2 117,6 118,4

1990 119,1 119,5 119,9 120,2 120,7 120,9 121,0 122,3 122,8 123,6 124,7 124,7

1991 125,7 126,9 126,9 127,2 128,3 128,8 128,9 129,6 129,8 129,9 131,5 131,2

1992 131,8 132,7 133,1 133,3 133,7 134,2 133,8 134,2 134,3 134,5 135,8 135,7

1993 136,4 137,2 138,0 138,4 138,5 138,4 138,3 139,0 138,9 139,0 138,9 139,0

1994 139,2 139,8 139,8 139,8 139,2 139,2 139,2 139,8 139,8 139,7 139,6 139,6

1995 140,6 141,9 141,9 142,1 141,8 142,1 142,0 142,4 142,6 142,4 142,3 142,3

1996 142,7 143,0 143,2 143,4 142,8 143,1 142,9 143,3 143,4 143,6 143,3 143,4

1997 143,9 144,2 144,0 144,1 143,7 143,8 143,7 144,0 144,0 144,0 143,9 144,0

1998 144,0 144,1 144,0 144,1 143,8 144,0 143,8 144,2 144,1 144,0 143,8 143,8

1999 144,1 144,5 144,7 144,9 144,6 144,8 144,8 145,5 145,8 145,8 145,7 146,2

2000 146,3 146,9 146,8 147,0 146,9 147,4 147,6 147,2 147,9 147,7 148,5 148,3

2001 148,2 148,0 148,3 148,7 149,5 149,8 149,5 148,7 148,9 148,7 148,9 148,8

2002 149,0 149,0 149,0 150,3 150,5 150,3 149,5 149,4 149,6 150,5 150,2 150,2

2003 150,3 150,4 151,0 151,3 151,1 151,1 149,9 150,2 150,4 151,2 151,0 151,0

2004 150,5 150,6 150,9 152,1 152,5 152,8 151,2 151,7 151,7 153,2 153,3 153,1

2005 152,3 152,7 153,1 154,3 154,2 153,8 153,0 153,2 153,9 155,2 154,8 154,6

2006 154,3 154,8 154,6 155,9 156,3 156,2 155,1 155,4 155,1 155,6 155,5 155,6

2007 154,5 154,8

Basis: Mai 1993=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

1993 100,0 100,0 99,9 100,4 100,3 100,4 100,3 100,4

1994 100,5 100,9 100,9 101,0 100,5 100,5 100,5 100,9 100,9 100,9 100,8 100,8

1995 101,5 102,5 102,5 102,6 102,4 102,6 102,5 102,9 103,0 102,8 102,8 102,8

1996 103,1 103,3 103,4 103,5 103,2 103,4 103,2 103,5 103,5 103,7 103,5 103,6

1997 103,9 104,1 104,0 104,1 103,8 103,9 103,7 104,0 104,0 104,0 103,9 104,0

1998 104,0 104,1 104,0 104,1 103,8 104,0 103,8 104,1 104,0 104,0 103,8 103,8

1999 104,0 104,4 104,5 104,7 104,4 104,6 104,6 105,1 105,3 105,3 105,2 105,6

2000 105,7 106,1 106,0 106,1 106,1 106,5 106,6 106,3 106,8 106,7 107,2 107,1

2001 107,1 106,9 107,1 107,4 108,0 108,2 108,0 107,4 107,5 107,4 107,5 107,5

2002 107,6 107,6 107,6 108,6 108,7 108,5 107,9 107,9 108,1 108,7 108,5 108,4

2003 108,5 108,6 109,1 109,3 109,1 109,1 108,2 108,5 108,6 109,2 109,1 109,1

2004 108,7 108,7 109,0 109,9 110,1 110,3 109,2 109,6 109,6 110,6 110,7 110,5

2005 110,0 110,3 110,5 111,4 111,3 111,1 110,5 110,6 111,1 112,1 111,8 111,6

2006 111,4 111,8 111,7 112,6 112,8 112,8 112,0 112,2 112,0 112,4 112,3 112,3

2007 111,6 111,8

Basis: Mai 2000=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

2000 100,0 100,4 100,4 100,2 100,7 100,6 101,1 101,0

2001 100,9 100,8 100,9 101,2 101,8 102,0 101,8 101,2 101,4 101,2 101,4 101,3

2002 101,4 101,4 101,5 102,3 102,4 102,3 101,8 101,7 101,9 102,5 102,3 102,2

2003 102,3 102,4 102,8 103,0 102,8 102,9 102,0 102,3 102,4 102,9 102,8 102,8

2004 102,5 102,5 102,7 103,6 103,8 104,0 102,9 103,3 103,3 104,3 104,4 104,2

2005 103,7 103,9 104,2 105,0 104,9 104,7 104,1 104,3 104,7 105,7 105,4 105,2

2006 105,0 105,4 105,3 106,2 106,4 106,3 105,6 105,8 105,6 105,9 105,9 105,9

2007 105,2 105,4

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Mietpreise

Basis: Mai 1966=100 (*=Jahresmittel)

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. *

1966 92,6 92,6 92,6 92,6 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 103,6 103,6 98,1

1967 103,6 103,6 103,6 103,6 108,6 108,6 108,6 108,6 108,6 108,6 112,0 112,0 107,5

1968 112,0 112,0 112,0 112,0 116,4 116,4 116,4 116,4 116,4 116,4 119,5 119,5 115,5

1969 119,5 119,5 119,5 119,5 123,7 123,7 123,7 123,7 123,7 123,7 126,8 126,8 122,8

1970 126,8 126,8 126,8 126,8 131,6 131,6 131,6 131,6 131,6 131,6 136,5 136,5 130,8

1971 136,5 136,5 136,5 136,5 143,2 143,2 143,2 143,2 143,2 143,2 149,4 149,4 142,0

1972 149,4 149,4 149,4 149,4 155,1 155,1 155,1 155,1 155,1 155,1 159,6 159,6 154,0

1973 159,6 159,6 159,6 159,6 164,9 164,9 164,9 164,9 164,9 164,9 170,5 170,5 164,1

1974 170,5 170,5 170,5 170,5 177,0 177,0 177,0 177,0 177,0 177,0 187,1 187,1 176,5

1975 187,1 187,1 187,1 187,1 196,1 196,1 196,1 196,1 196,1 196,1 200,4 200,4 193,8

1976 200,4 200,4 200,4 200,4 202,8 202,8 202,8 202,8 202,8 202,8 204,2 204,2 202,2

1977 204,2 204,2 204,2 204,2 205,0 205,0 205,0 205,0 205,0 205,0 204,9 204,9 204,7

1978 204,9 204,9 204,9 204,9 205,9 205,9 205,9 205,9 205,9 205,9 204,9 204,9 205,4

1979 204,9 204,9 204,9 204,9 205,2 205,2 205,2 205,2 205,2 205,2 205,9 205,9 205,2

1980 205,9 205,9 205,9 205,9 207,4 027,4 207,4 207,4 207,4 207,4 210,8 210,8 207,5

1981 210,8 210,8 210,8 210,8 217,0 217,0 217,0 217,0 217,0 217,0 227,0 227,0 216,6

1982 227,0 227,0 227,0 227,0 240,1 240,1 240,1 240,1 240,1 240,1 247,1 247,1 236,9

1983 247,1 247,1 247,1 247,1 250,7 250,7 250,7 250,7 250,7 250,7 253,4 253,4 250,0

1984 253,4 253,4 253,4 253,4 256,7 256,7 256,7 256,7 256,7 256,7 260,2 260,2 256,2

1985 260,2 260,2 260,2 260,2 265,2 265,2 265,2 265,2 265,2 265,2 269,9 269,9 264,3

1986 269,9 269,9 269,9 269,9 275,2 275,2 275,2 275,2 275,2 275,2 279,3 279,3 274,1

1987 279,3 279,3 279,3 279,3 283,1 283,1 283,1 283,1 283,1 283,1 286,8 286,8 282,5

1988 286,8 286,8 286,8 286,8 291,3 291,3 291,3 291,3 291,3 291,3 295,1 295,1 290,4

1989 295,1 295,1 295,1 295,1 300,4 300,4 300,4 300,4 300,4 300,4 315,8 315,8 301,2

1990 315,8 315,8 315,8 315,8 328,6 328,6 328,6 3286, 328,6 328,6 346,0 346,0 327,2

1991 346,0 346,0 346,0 346,0 363,6 363,6 363,6 363,6 363,6 363,6 375,3 375,3 359,7

1992 375,3 375,3 375,3 375,3 386,5 386,5 386,5 386,5 386,5 386,5 397,2 397,2 384,6

1993 397,2 397,2 397,2 397,2 407,4 407,4 407,4 407,4 407,4 407,4 406,2 406,2 403,8

1994 406,2 406,2 406,2 406,2 404,5 404,5 404,5 405,6 405,6 405,6 406,8 406,8 405,7

1995 406,8 407,4 407,4 407,4 411,1 411,1 411,1 413,5 413,5 413,5 414,8 414,8 411,0

1996 414,8 415,3 415,3 415,3 416,2 416,2 416,2 417,5 417,5 417,5 418,5 418,5 416,6

1997 418,5 419,5 419,5 419,5 418,1 418,1 418,1 418,9 418,9 418,9 418,5 418,5 418,8

1998 418,5 419,4 419,4 419,4 418,6 418,6 418,6 419,2 419,2 419,2 419,0 419,0 419,0

1999 419,0 420,6 420,6 420,6 421,1 421,1 421,1 424,1 424,1 424,1 423,0 423,0 421,9

2000 423,0 425,4 425,4 425,4 427,3 427,3 427,3 429,0 429,0 429,0 435,6 435,6 428,3

2001 435,6 437,9 437,9 437,9 440,8 440,8 440,8 441,8 441,8 441,8 443,2 443,2 440,3

2002 443,2 444,3 444,3 444,3 445,0 445,0 445,0 445,5 445,5 445,5 445,6 445,6 444,9

2003 445,6 445,5 445,5 445,5 445,5 445,5 445,5 446,9 446,9 446,9 447,1 447,1 446,1

2004 447,1 448,8 448,8 448,8 449,9 449,9 449,9 454,0 454,0 454,0 456,4 456,4 451,5

2005 456,4 456,6 456,6 456,6 456,9 456,9 456,9 458,4 458,4 458,4 460,8 460,8 457,8

2006 460,8 464,8 464,8 464,8 467,0 467,0 467,0 468,8 468,8 468,8 470,9 470,9 467,0

2007 470,9 475,4 475,4

Zürcher Index der Wohnbaupreise *

Entwicklung des Totalindex, 1939–2006

Indexbasis 1.10.90 1.4.91 1.10.91 1.4.92

Juni 1939 = 100 866,5 911,2 903,0 905,2

August 1957 = 100 406,9 427,9 424,0 425,0

Oktober 1966 = 100 272,0 286,0 283,4 284,1

April 1977 = 100 168,2 176,9 175,3 175,7

Oktober 1988 = 100 114,5 120,4 119,3 119,6

Indexbasis 1.10.92 1.4.93 1.10.93 1.4.94

Juni 1939 = 100 874,2 863,8 856,0 853,1

August 1957 = 100 410,5 405,6 402,0 400,6

Oktober 1966 = 100 274,4 271,1 268,7 267,8

April 1977 = 100 169,7 167,7 166,2 165,6

Oktober 1988 = 100 115,5 114,2 113,1 112,7

Indexbasis 1.10.94 1.4.95 1.10.95 1.4.96

Juni 1939 = 100 856,4 874,2 865,2 861,1

August 1957 = 100 402,1 410,5 406,3 404,4

Oktober 1966 = 100 268,8 274,4 271,6 270,3

April 1977 = 100 166,3 169,7 168,9 167,2

Oktober 1988 = 100 113,2 115,5 114,3 113,8

Indexbasis 1.10.96 1.4.97 1.10.97 1.4.98

Juni 1939 = 100 857,2 847,4 845,0 843,8

August 1957 = 100 402,5 397,9 396,8 396,2

Oktober 1966 = 100 269,0 266,0 265,2 264,8

April 1977 = 100 166,4 164,5 164,1 163,8

Oktober 1988 = 100 113,3 112,0 111,7 111,5

Indexbasis 1.10.98 1.4.99 1.4.00 1.4.01

Juni 1939 = 100 842,9 854,4 887,1 929,3

August 1957 = 100 395,8 401,2 416,5 436,3

Oktober 1966 = 100 264,6 268,2 278,4 291,7

April 1977 = 100 163,7 165,9 172,2 180,4

Oktober 1988 = 100 111,4 112,9 117,2 122,8

April 1998 = 100 99,9 101,3 105,1 110,1

Indexbasis 1.4.02 1.4.03 1.4.04 1.4.05

Juni 1939 = 100 928,4 899,2 907,6 929,5

August 1957 = 100 435,9 422,2 426,1 436,4

Oktober 1966 = 100 291,4 282,2 284,9 291,7

April 1977 = 100 180,2 174,6 176,2 180,5

Oktober 1988 = 100 122,7 118,8 119,9 122,8

April 1998 = 100 110,0 106,6 107,6 110,2

April 2005 = 100 100,0

Indexbasis 1.4.06

Juni 1939 = 100 944,5

August 1957 = 100 443,5

Oktober 1966 = 100 296,5

April 1977 = 100 183,4

Oktober 1988 = 100 124,8

April 1998 = 100 111,9

April 2005 = 100 101,6

Gebäudekosten - Kubikmeterpreise (SIA 416 1 )

beträgt am 1. April 2006 CHF 591,03

beträgt am 1. April 2005 CHF 581,54

Statistisches Amt der Stadt Zürich 044 250 48 09

1

Gebäudevolumen (GV) des Zürcher Indexhauses

gemäss SIA 416 = 14 767m 3


Ausschreibung Prüfung Vertiefungskompetenz

Immobilienbewirtschafter 2007

Mitte September 2007 findet die erste Prüfung in der Vertiefungskompetenz für Immobilienbewirtschafter und -bewirtschafterinnen

statt. Die Prüfung erfolgt gemäss Prüfungsordnung und Wegleitung vom 9. Februar 2007.

Daten: 17. September 2007 (schriftliche Prüfungen) Prüfungsgebühr: CHF 2500.–

18. - 20. September 2007 (mündliche Prüfungen) Anmeldeschluss: 31. Mai 2007

Orte: Baar, Basel, Bern, Zürich

Die ausführliche Dokumentation mit Prüfungsordnung, Wegleitung und Anmeldeformularen kann bei der untenstehenden Adresse

bezogen werden.

Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW

Sekretariat, Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 94, Fax 044 434 78 99, E-Mail info@sfpk.ch

Ausschreibung Prüfung Vertiefungskompetenz

Immobilienbewerter 2007

Ende August 2007 findet die erste Prüfung in der Vertiefungskompetenz für Immobilienbewerter und -bewerterinnen statt.

Die Prüfung erfolgt gemäss Prüfungsordnung und Wegleitung vom 9. Februar 2007.

Daten: 28. August 2007 (schriftliche Prüfungen) Prüfungsgebühr: CHF 2500.–

29. - 31. August 2007 (mündliche Prüfungen) Anmeldeschluss: 30. April 2007

Orte: Zürich und Winterthur

Die ausführliche Dokumentation mit Prüfungsordnung, Wegleitung und Anmeldeformularen kann bei der untenstehenden Adresse

bezogen werden.

Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW

Sekretariat, Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 94, Fax 044 434 78 99, E-Mail info@sfpk.ch

Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Union suisse des professionnels de l’immobilier - USPI

Prüfungsplan 2007

Prüfung Datum Anmeldefrist Bemerkungen zuständig

Repetenten Verwalter 21.–26.06.2007 16.03.07 nach alter PO 1) M. Da Cunha

Repetenten Schätzer 25.–27. 06.2007 16.03.07 nach alter PO Ch. Meier

Vertiefung Bewerter* 28.–31. 08.2007 30.04.07 nach neuer PO Ch. Meier

Vertiefung Bewirtschafter 17.–20.09.2007 31.05.07 nach neuer PO/dez. Ch. Meier

Rep. Immob.-Treuhänder 24.09.–05.10.2007 30.04.07 nach alter PO Ch. Meier

Vertiefung Entwickler* 22.–26.10.2007 30.06.07 nach neuer PO M. Da Cunha

Vertiefung Vermarkter* 12.–15.11.2007 31.07.07 nach neuer PO Ch. Meier

Basiskompetenz 19.–20.11.2007 30.06.07 nach neuer PO/dez. M. Da Cunha

1)

PO: Prüfungsordnung

* Durchführung sofern mind. 20 Kandidaten angemeldet sind.

dez.: dezentrale Durchführung

Kontakt:

Sekretariat Schweiz. Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW

Puls 5, Giessereistrasse 18

8005 Zürich

M. Da Cunha, Tel. 044 434 78 93, E-Mail monika.dacunha@sfpk.ch

Ch. Meier-Lauber, Tel. 044 434 78 94, E-Mail christa.meier@sfpk.ch


Aus- und Weiterbildung

Bewährtes Tagesseminar am 26. April 2007

Professioneller Immobilienverkauf

Möchten Sie erfolgreicher und professioneller

Immobilien verkaufen? Dann ist dieses

Seminar genau die richtige Veranstaltung für

Sie!

Referent ist kein geringerer als Hans J. Gärtner.

Der in Deutschland und in der Schweiz

bekannte und erfahrene Verkaufstrainer und

Spezialist für Frage- und Abschlusstechniken

für Immobilien-Makler referiert über seine

Rezepte und Strategien praxisnah. Nehmen

Sie soviel wie möglich «Know-how» mit, um

Immobilien noch professioneller und erfolgreicher

zu verkaufen.

Im Immobilien-Verkauf stellen sich in

der Praxis vor allem folgende Fragen:

– Wie kann ich den echten Käufer vom

blossen Schaulustigen unterscheiden?

– Wie führe ich ein gezieltes, auf den einzelnen

Käufer zugeschnittenes Verkaufsgespräch,

um die tatsächlichen Interessen

und Möglichkeiten des Käufers zu erfahren?

– Wie kann ich das Vertrauen des Käufers

schnell gewinnen?

– Wie komme ich schneller zum Vertragsabschluss?

– Wie setze ich marktgerechte Verkaufspreise

durch?

– Eigenmotivation als wichtige Grundvoraussetzung.

Ort

Hotel Arte, Olten

Programm

Vorbereitung, Werbung, Wettbewerb

– Aufbereitung von Immobilien

– Zielgruppengerechte Werbung

– Abhebung von den Mitbewerbern

– Unterschied von Anbieten oder

Verkaufen

Käuferqualifizierung

– Erkennen des echten Käufers

– Thema: wie viel kann der Käufer maximal

bezahlen, was kann ich ihm dafür verkaufen?

Arbeitstermin

– Am Telefon zum Arbeitstermin kommen

– Die Macht der professionellen Fragetechnik

– Die wichtigsten Elemente beim Termin

– Ziele beim Arbeitstermin

– Höhere Umschlagsgeschwindigkeit

erreichen

Besichtigung

– Bester Zeitpunkt und Dauer für eine Besichtigung

mit dem Käufer

– Vorbereitung und Ziele der Besichtigung

– Durchführung der auf den Käufern massgeschneiderten

Besichtigung

Professioneller Abschluss und Preisverkauf

– Die Reife des Kunden für den Abschluss

– Strategien und Taktiken für den professionellen

Abschluss

– Verkauf des marktgerechten Preises

– Den Zögerer überzeugen

– Die Kürzung des Weges zum Notar

Bemerkungen

– Preis CHF 650.– (SVIT-Mitglieder), CHF

810.– (übrige Teilnehmende), exkl. MWST,

darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen,

Pausengetränke und Mittagessen

– Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die

Anmeldungen werden in chronologischer

Reihenfolge berücksichtigt.

– Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung

(nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor

Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte des Seminarbeitrages

erhoben. Bei Absagen danach

wird der ganze Beitrag fällig. Ersatz-

Teilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten

akzeptiert.

– Programmänderungen aus dringendem

Anlass behält sich der Veranstalter vor.

Antworten zu diesen und weiteren Kernfragen

erhalten Sie von Herr Gärtner in diesem

Seminar.

Zielpublikum

Führungs- und Fachkräfte aus dem Bereich

Immobilienmanagement:

Immobilien-Vermarktung, Immobilien-Bewirtschaftung,

Immobilien-Treuhand, Bauherrenberatung,

etc.

Referent

Hans J. Gärtner, Gärtner & Gärtner Verkaufstraining

und Verkaufskonzeption, Stuttgart

Datum

Donnerstag, 26. April 2007,

8.30 bis 17.00 Uhr

Anmeldetalon:

❑ Ich melde mich definitiv für das Seminar Professioneller Immobilienverkauf vom

26. April 2007 an:

Name:

Vorname:

SVIT-Mitglied: ❏ ja ❏ nein Funktion:

Firma:

Adresse:

PLZ / Ort:

Tel.:

E-Mail:

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen: realis – Swiss Real Estate School,

Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, kathrine.jordi@realis.ch

46 immobilia April 2007


Aus- und Weiterbildung

Tagesseminar am 8. Mai 2007

Herausforderungen bei der

Sanierung von Stockwerkeigentum

Sanierung von Stockwerkeigentum ist selbst

für Immobilien-Fachleute eine Herausforderung!

Dies fängt schon bei neu erstellten Liegenschaften

an: Wie wichtig ist dabei die

sorgfältige Bauübergabe? Wie wird sie am

besten durchgeführt und vom wem? Wie

wird am besten mit der 2-jährigen Garantiefrist

umgegangen?

Grössere Probleme sind vor allem bei älteren

Liegenschaften und Überbauungen zu bewältigen,

besonders dann, wenn ihre Marktfähigkeit

immer schwieriger wird. Notwendige

umfassende Sanierungen führen nicht

selten zu existenziellen Fragen einzelner

Stockwerkeigentümer oder auch der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Gerade in

solchen Situationen ist eine professionelle

Beratung und Führung der Gemeinschaft

durch die Verwaltung wichtig.

In Sanierungsprojekten von Stockwerkeigentum

stellen sich vor allem

folgende Fragen:

– Wie steht es um den Erneuerungsfond?

– Was passiert bei Sanierungen mit den individuellen

Ausbauten der einzelnen

Stockwerkeigentümer?

– Kann man zur Sanierung gezwungen werden?

– Wer muss wie viel an welche Sanierungsmassnahme

bezahlen?

– Wann soll saniert werden?

– Wie sieht es mit Zweifelsfällen aus?

– Kann die Sanierung etappenweise

erfolgen?

– Welche Überlegungen sind anzustellen,

wenn die Lebensdauer einer Stockwerkeigentums-Überbauung

sich dem Ende

neigt?

ANZEIGE

OBEN.

SIE NACH

BEGLEITEN

WIR

MAS Master of Advanced Studies

in Real Estate Management (MREM)

Studienbeginn: 12. November 2007

Studiendauer: 4 Semester

Informationsabende:

Mi., 23. Mai 2007

Mi., 20. Juni 2007

Der Studiengang wird in Kooperation mit Realis (swiss

Real Estate School) und DIA (Deutsche Immobilien-

Akademie an der Universität Freiburg) durchgeführt.

Studieren Sie in Zürich, nur drei Minuten vom HB Zürich entfernt –

an der HWZ, neben der Sihlpost. Wir führen Sie berufsbegleitend vom

Bachelor zum Master. Telefon 043 322 26 88, www.fhhwz.ch

immobilia April 2007 47


Aus- und Weiterbildung

Rechtliche, administrative, finanzielle sowie

bauliche Aspekte dieser Kernfragen, werden

Ihnen von vier ausgewiesenen Spezialisten

aufgezeigt und anhand von Praxisbeispielen

verdeutlicht.

Zielpublikum

Führungs- und Fachkräfte aus dem Bereich

Immobilienmanagement, Immobilien-Verwalter,

Verwalter von Stockwerkeigentum,

Immobilien-Treuhänder, Immobilien-Berater,

Treuhänder, Rechtsberater.

Referenten

Rolf Truninger, QualiCasa AG, Wiesendangen

Roland Büchli, QCExpert, Dübendorf

Mathias Birrer, Rechtsanwalt, Kaufmann

Rüedi & Partner, Luzern

Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank,

Zürich

Datum

Dienstag, 8. Mai 2007, 8.30 bis 17.00 Uhr

Ort

Hotel Arte, Olten

Programm

Stockwerkeigentum im Bau: Sorgfalt

beugt späteren Problemen vor (Rolf

Truninger)

– Eigenheiten von Stockwerkeigentum im

Vergleich mit dem Mietwohnungsbau

bezüglich Erstellungs- und Abnahmeprozess

– Übergang aus dem Fertigstellungsprozess

ins Eigentum und Miteigentum der

neuen Eigentümer

– Wirkungsvolles PQM im Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum im Bau: Sorgfalt

beugt späteren Problemen vor (Rolf

Truninger)

– Abstimmung der baulichen Vorhaben mit

der Äufnung des Erneuerungsfonds

– Vielfältige Abhängigkeiten erfordern vorausschauende

Planung

– Fallbeispiele aus der Praxis (u. a. Steigzone,

Schallschutz und Haustechnik generell)

Stockwerkeigentum mit Sanierungsbedarf

(Roland Büchli)

– Wann soll saniert werden?

– Wo genau sanieren?

– Zweifelsfälle im Sanierungsbedarf

– Vorgehen in Sanierungsfällen

Rechtliche Aspekte beim Sanieren von

Stockwerkeigentum (Mathias Birrer)

– Miteigentum, Gesamteigentum, Sonderrechte

– Erneuerungsfond aus rechtlicher Sicht

– Solidarhaftung

– Eigentümerversammlung

– Fallbeispiele aus der Praxis

Wie finanziert man ein Sanierungsprojekt

beim Stockwerkeigentum am

besten? (Claudio Müller)

– Finanzierungspraxis heute

– Ausrichtung der Investitionspolitik aus

der Sicht des Käufers/Eigentümers

– Marktentwicklung und Szenarien

– Finanzierungsstrategien bei Sanierungsobjekten

– Welche Fragen stellen sich bei Objekten,

die nicht mehr marktfähig sind?

– Lösungsansätze und Fallbeispiele aus der

Praxis

Bemerkungen

– Preis CHF 650.– (SVIT-Mitglieder), CHF

810.– (übrige Teilnehmende), exkl. MWST,

darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen,

Pausengetränke und Mittagessen

– Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die

Anmeldungen werden in chronologischer

Reihenfolge berücksichtigt.

– Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung

(nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor

Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte des Seminarbeitrages

erhoben. Bei Absagen danach

wird der ganze Beitrag fällig. Ersatz-

Teilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten

akzeptiert.

– Programmänderungen aus dringendem

Anlass behält sich der Veranstalter vor.

Anmeldetalon:

❑ Ich melde mich definitiv für das Seminar Herausforderungen bei der Sanierung von Stockwerkeigentum

vom 8. Mai 2007 an:

Name:

Vorname:

SVIT-Mitglied: ❏ ja ❏ nein Firma:

Adresse:

PLZ/Ort:

Tel.:

E-Mail:

Funktion:

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:

realis – Swiss Real Estate School

Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,

Tel. 044 434 78 98

Fax 044 434 78 99

E-Mail kathrine.jordi@realis.ch.

48 immobilia April 2007


Aus- und Weiterbildung

Seminar am 14. Juni 2007 in Zürich

Immobilien-Portfolio-Management

Immobilien-Bewirtschafter und -Bewirtschafterinnen

brauchen Kenntnisse des modernen

Immobilien-Portfolio-Managements,

um Aufträge von Grosskunden und Portfolio-

Managern kompetent entgegennehmen zu

können.

Nach dem letztjährigen Erfolg in Olten führen

wir dieses Seminar in aktualisierter Form

in Zürich durch. Sie erfahren von erfahrenen

Portofolio-Managern aus erster Hand, wie

Portfolios zusammengestellt und umstrukturiert

werden. Welche Strategien werden

verfolgt? Was beeinflusst die Entscheide?

Welche Kennzahlen werden verwendet?

Was bietet dabei modernes MIS? Was bedeutet

das für die praktische Immobilien-Bewirtschaftung?

Zielgruppe

Führungs- und Fachkräfte aus dem Bereich

Immobilienmanagement, Immobilien-Verwalter/innen,

Immobilien-Treuhänder/innen, Immobilienberater/innen,

Treuhänder/innen

Aus dem Programm

Portfoliotheorie

– Ertrags- und Risikoeigenschaften traditioneller

Anlagen

– der historische Kontext von Ertrags- und

Risikoeigenschaften

– Preisbildung von Immobilien aus analytischer

Sicht

– Immobilien als Anlageklasse in einem diversifizierten

Portfolio

– Eigenschaften und Ausgestaltung von Immobilienportfolios

Immobilien-Portfolio-Management in

der Praxis eines institutionellen

Anlegers

– Management Information System (MIS)

– Portfolio-Review

– Risiko-Management

– Performance(-Attributions-)Analysen

Auswirkungen des Immobilien-

Portfolio-Managements auf die

Immobilien-Bewirtschaftung

– Anforderungen an die Bewirtschaftung

– Auswirkungen auf die Organisation

– Praxisbeispiele einer grossen Immobilienfirma

Datum

Donnerstag, 14. Juni, 8.30 bis ca. 16.30 Uhr

Ort

Hotel Krone, 8006 Zürich-Unterstrass

Referenten

Prof. Dr. Erwin Heri, Chairman /CEO, Valartis

Gruppe und a. o. Professor an der Universität

Basel

Urs Fäs, CFA, Leiter Portfolio Management,

UBS Global Asset Management, Global Real

Estate - Switzerland

Dieter Sommer, Leiter operative Bewirtschaftung

Grosskunden, Zürich, LIVIT AG

Teilnehmergebühr (exkl. MWSt)

CHF 720.– für SVIT-Mitglieder, CHF 890.–

für übrige Teilnehmer

Darin inbegriffen sind Seminarunterlagen,

Pausengetränke und Mittagessen.

An- bzw. Abmeldekonditionen

– Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die

Anmeldungen werden in chronologischer

Reihenfolge berücksichtigt.

– Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung

(nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor

Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnehmergebühr

erhoben. Bei Absagen danach

wird die volle Gebühr fällig. Ersatz-

Teilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten

akzeptiert.

– Programmänderungen aus dringendem

Anlass behält sich der Veranstalter vor.

Anmeldetalon:

❑ Ich melde mich definitiv für das Seminar Immobilien-Portfolio-Management vom 14. Juni 2007 an:

Name:

Vorname:

SVIT-Mitglied: ❏ ja ❏ nein Firma:

Adresse:

Tel.:

PLZ/Ort:

E-Mail:

Funktion:

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:

realis – Swiss Real Estate School, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,

Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, E-Mail kathrine.jordi@realis.ch.

immobilia April 2007 49


HWZ Hochschule für

Wirtschaft Zürich

Martina Markusovic Tel. 043 322 26 60

Postfach Fax 043 322 26 01

8021 Zürich martina.markusovic@fhhwz.ch

www.fhhwz.ch

Realis

Swiss Real Estate School

David B. Fässler Tel. 044 434 78 98

Giessereistrasse 18 Fax 044 434 78 99

8005 Zürich david.faessler@realis.ch

www.realis.ch

Vierte Durchführung: Master of Advanced

Studies in Real Estate Management (MREM)

Ab dem 12. November 2007 bieten HWZ, realis und DIA (Deutsche Immobilien-Akademie

an der Universität Freiburg) die vierte Durchführung des Nachdiplomstudiums

«Master of Advanced Studies in Real Estate Management» an.

Die prozessorientierte und interdisziplinäre Ausbildung auf Hochschulstufe vereint die modernsten wissenschaftlichen

Erkenntnisse und Trends aus dem Immobilien- und Finanzsektor. Angesprochen sind sowohl Interessenten aus

der Immobilien- als auch aus der Finanzbranche.

Für weitere Details laden wir Sie herzlich zu

Info-Anlässen

am Mittwoch, 23. Mai 2007 um 18.00 Uhr sowie

am Mittwoch, 20. Juni 2007 um 18.00 Uhr

in der HWZ, Lagerstrasse 5, 8004 Zürich, ein

Das Nachdiplomstudium interessiert mich!

Bitte senden Sie mir weitere Informationen über das Nachdiplomstudium

Master of Advanced Studies in Real Estate Management (MREM).

Ich melde mich gerne für den Info-Anlass vom Mittwoch, 23. Mai 2007 an.

Ich melde mich gerne für den Info-Anlass vom Mittwoch, 20. Juni 2007 an.

Name:

Vorname:

Firma:

Funktion:

Abteilung:

Adresse:

PLZ/Ort:

E-Mail:

Telefon:

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:

HWZ, Hochschule für Wirtschaft Zürich

Ursina Meier, Postfach, 8021 Zürich

Tel. 043 322 26 17, Fax 043 322 26 01, E-Mail ursina.meier@fhhwz.ch


Verbandsnachrichten

Mit druckformulare.ch setzt der SVIT neue Standards

«Wir spielen eine Vorreiterrolle»

Simon Hubacher

druckformulare.ch heisst die neue, innovative Web-Plattform für das professionelle

Formularwesen in der Immobilienwirtschaft. Entwickelt wurde

druckformulare.ch von einer verbandsinternen Projektgruppe unter der

Leitung von SVIT-Vizepräsident Andreas Ingold.

Andreas Ingold, weshalb braucht es

druckformulare.ch?

Wir wollen unserer Rolle als professioneller

Ansprechpartner für die Immobilienwirtschaft

gerecht werden. Im Rahmen dieser

strategischen Ausrichtung tragen wir mit

druckformulare.ch wesentlich dazu bei, die

Dokumentenvielfalt in der Schweiz zu reduzieren.

Die Dokumente, die wir anbieten,

entsprechen rechtlich den neusten Anforderungen

und sollen letztlich einen Standard

setzen. Bisher werden in den Regionen sehr

unterschiedliche Formulare und Verträge

angeboten, was einer einheitlichen Wahrnehmung

nicht sehr dienlich ist.

Wer wird von druckformulare.ch am

meisten profitieren?

Im Prinzip stehen die Dokumente allen

Marktteilnehmern zur Verfügung. In erster

Linie sprechen wir natürlich unsere Mitglieder

an, aber nicht ausschliesslich.

Eignet sich das Tool für alle Unternehmen,

egal welcher Grösse?

Grosse Immobiliendienstleister verfügen oft

über eigene Lösungen und werden deshalb

vermutlich eher weniger auf druckformulare.

ch zugreifen. Aber für mittlere und kleinere

Betriebe, die ja im SVIT sehr zahlreich vertreten

sind, stellt das neue Angebot eine ideale

Lösung dar.

Was unterscheidet druckformulare.ch von

anderen Angeboten, etwa jenem des HEV?

Wir haben von Beginn weg das Ziel verfolgt,

eine eigenständige Lösung zu entwickeln.

Wir wollten uns bewusst nicht an andere Anbieter

anlehnen. Mit dem Resultat dürfen wir

nun mehr als zufrieden sein, gerade auch in

technischer Hinsicht. Eine derart ausgereifte

und kundenfreundliche Lösung – das darf

man ohne Übertreibung festhalten – hat es

bisher auf dem Markt nicht gegeben. Wir

spielen sicher eine Vorreiterrolle.

Die Administration läuft über die einzelnen

SVIT-Mitgliederorganisationen. Weshalb

wurde keine zentrale Lösung gewählt?

Der SVIT Schweiz hat das Projekt vorangetrieben,

aber die Eigenständigkeit der Mitgliederorganisationen

soll weiterhin Bestand

haben. Nicht zuletzt, weil druckformulare.ch

für sie auch ein Akquisitionsmittel darstellt.

Diese Aufgabenteilung war von Beginn weg

klar. Wichtig erscheint uns, dass alle dieselben

Formulare und Verträge benutzen, auch

wenn in Zukunft regionale Anpassungen

nicht auszuschliessen sind.

Wie wichtig ist es für den SVIT, sich als

Anbieter professioneller Lösungen für

die Immobilienwirtschaft zu etablieren?

Zum einen sind wir als Berufsverband der

Immobilienwirtschaft gefordert, solche Lösungen

anzubieten, im Sinne einer Dienstleistung

für unsere Mitglieder und andere

Marktteilnehmer. Im weiteren müssen wir

der erklärten Absicht, als professioneller

Verband und als Kompetenzzentrum auftreten

zu wollen, auch Taten folgen lassen. Wer

künftig an Formulare und Verlagswerke für

die Immobilienbranche denkt, soll sofort

zum SVIT gelangen und dort auch fündig

werden. Schliesslich verfügen wir als professionelle

Immobiliendienstleister über das

nötige Fachwissen und können Gewähr bieten,

dass die angebotenen Dokumente allen

nötigen Anforderungen entsprechen. Damit

kommen wir als Verband auch unserem Anspruch

nach, in der Öffentlichkeit als Gütesiegel

der Immobilienwirtschaft wahrgenommen

zu werden.

Mehr Informationen finden Sie hier:

www.druckformulare.ch

Neue Web-Plattform: www.druckformulare.ch

Das Angebot auf druckformulare.ch reicht vom

Miet- oder Verkaufsvertrag bis zum Abnahmeprotokoll.

Mit druckformulare.ch lanciert der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft

SVIT Schweiz in Zusammenarbeit mit seinen Mitgliederorganisationen

eine zukunftsweisende E-Business-Lösung

für alle Marktteilnehmer. Dank der einfachen Benutzerführung und

einer elektronischen Archivfunktion wird der tägliche Umgang mit

Formularen und Vertragswerken aus der Immobilienwirtschaft erheblich

erleichtert. Ziel von druckformulare.ch ist die gesamtschweizerische

strukturelle Vereinheitlichung von Formularen für die Immobilienwirtschaft.

Damit soll die Professionalisierung der Branche

weiter vorangetrieben werden. Die Nutzung von druckformulare.ch

ist allerdings an keine Verbandsmitgliedschaft gebunden. Sämtliche

Formulare und Vertragswerke entsprechen den geltenden rechtlichen

Vorgaben. Das Angebot auf druckformulare.ch wird laufend

erweitert und aktualisiert. Die Kosten betragen wenige Franken pro

Formular. Für die Nutzung der Plattform wird eine Jahresgebühr von

25 Franken erhoben.

immobilia April 2007 51


Verbandsnachrichten

SVIT Zürich

SVIT-Podium an der IMEX 07

Alfred Fetscherin, SVIT Zürich

Auf der Suche nach dem idealen Zuhause - Neben den Ständen der Anbieter

von Immobilien-Dienstleistungen gehört das traditionelle SVIT-Podium

auch dieses Jahr zu den Highlights der IMEX. Der Mitgliederorganisation Zürich

des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft gelang es

wiederum, Topspezialisten aus den verschiedensten Bereichen für Referate

an der grössten Zürcher Immobilienmesse zu gewinnen. Diese findet am

Wochenende vom 21./22. April 2007 im Puls 5 im trendigen Stadtteil Zürich-

West statt. Der SVIT Zürich ist der offizielle Partner der IMEX.

IMEX 07

Die wichtigste Messe für Miete und Kauf

im Grossraum Zürich, 21./22. April 2007

in der Giessereihalle im Puls 5 beim

Escher-Wyss-Platz in Zürich, Eintritt frei.

Öffnungszeiten: Jeweils 10 Uhr bis 18 Uhr.

findet man alles, was man zum Leben

braucht. Inspiriert wurde das Haus von

einem japanischen Teehaus und vom Luftfahrt-

und Automobildesign des britischen

Am Samstag und Sonntag haben die Besucherinnen

und Besucher der IMEX jeweils

zwischen 11.00 und 16.30 Uhr Gelegenheit,

sich anhand von Kurzreferaten über aktuelle

Trends und Entwicklungen im Immobilienbereich

zu informieren. Den Anfang macht

Roman H. Bolliger, dipl. Immobilientreuhänder

(alaCasa.ch) mit seinen Ausführungen

zum Thema «Auf der Suche nach dem idealen

Zuhause und einem Käufer für das alte

Eigenheim». Versicherungsfragen stehen im

Mittelpunkt von Albin Pfister, dipl. Versicherungsfachmann,

(Albin Pfister Consulting):

«Vom Bauherrn zum Hauseigentümer –

rundum gut versichert». Ruedi Bürki, Leiter

Privatkunden Zürich West (Credit Suisse)

zeigt auf, weshalb es so wichtig ist, dass

beim Immobilienkauf nicht nur das Herz,

sondern auch der Verstand mitspricht. Für

Leute, die sich für einen Beruf im Immobilienbereich

interessieren, dürfte das Referat

von Roland Suter, dipl. Immobilientreuhänder

und Geschäftsleiter des SVIT Zürich, von

besonderem Interesse sein: «Berufe mit Zukunft

– Attraktive Berufsbilder in der Immobilienbranche».

Zur spannenden Frage «Immobilienboom

– Anfang oder Ende?» spricht

Christian Unternährer, Leiter Real Estate Research

and Strategy bei der UBS AG. Wer

sich für den Kauf einer Eigentumswohnung

interessiert, sollte die Tipps von lic. iur.

Rechtsanwalt Dominik Romang (Romang &

Partner, Rechtsanwälte) und Präsident des

Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes

keinesfalls verpassen. Und schliesslich informiert

die renommierte Innenarchitektin

Nicole Gottschall (Go Interiors) unter dem

Motto «Wohnen im Wandel» über die Trends

der Zukunft.

Das kleinste Haus der Welt

Zu einer besonderen Attraktion dürfte das

wohl kleinste Haus der Welt werden, das die

UBS an der diesjährigen IMEX präsentiert.

Das Micro Compact Home eröffnet völlig

neue Dimensionen: Im 6,8 m 2 kleinen Heim

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fünf Personen ausgestattet. Die Küchenzelle

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52 immobilia April 2007


Verbandsnachrichten

SVIT Zürich

Der SVIT Zürich präsentiert

sich spielerisch

Sabrina Flückiger, Geschäftsstelle SVIT Zürich

Nachdem der SVIT Zürich bereits im letzten Jahr an der Eigenheimmesse

der Zürcher Kantonalbank in Winterthur teilgenommen hat, folgten wir auch

dieses Jahr der Einladung und waren vom 16. März bis 18. März 2007 wieder

mit einem Stand vor Ort.

Popcorn-Maschine von zwei engagierten

Helfern im weissen SVIT-Shirt und SVIT-Mütze

betreut und die SVIT-Popcorn Säckli allen

«gluschtigen» Messebesuchern gratis abgegeben.

Danach konnten sich die Interessierten

noch am SVIT eigenen Spiel «Heisser

SVIT-Draht» messen und ausfindig machen,

wie es um die eigene ruhige Hand steht.

Das Spiel sorgte für Begeisterung und

«Gwunder». Das anschliessend abgegebene

Geschenk, ein Textmarkerset wurde viel

umschwärmt und bereits am zweiten Messtehend

von links:

Petra Beer, Pascal

Stutz, Sabrina

Flückiger

sitzend: Rosa,

Claudio

setag musste für Nachschub gesorgt werden.

Während den zweieinhalb Messetagen

war der Stand von Gross und Klein sehr gut

besucht.

Zur Krönung der Standunterhaltung wurde

noch ein Wettbewerb lanciert. Die Teilnehmer

mussten keinen Wissenstest absolvieren,

sondern lediglich eine Karte mit ihren

Koordinaten ausfüllen und damit einverstanden

sein, dass sie für Veranstaltungen in

Winterthur angeschrieben werden dürfen.

Zu gewinnen gab es am Sonntagabend einen

Reisegutschein im Wert von 1500 Franken.

Die Beteiligung war riesig und hunderte Eigenheimsuchende

haben an der Verlosung

teilgenommen.

Die Kommission Marketing/Kommunikation

hat sich im Vorfeld der Messe Gedanken gemacht,

wie sich der SVIT Zürich effektiver

präsentieren könnte. Demnach wurden

Ideen gesammelt, wie das SVIT-Logo besser

in den Köpfen der Besuchern verankert werden

kann.

Das Ergebnis dieser Vorbereitungen sah wie

folgt aus: Der SVIT Zürich-Stand präsentierte

sich in bekannter blauer Farbe mit

gezielten Plakaten. Im Weiteren wurde die

Sonntag, 18. März 2007 Punkt 16 Uhr war es

dann auch soweit. Ein kleines Mädchen aus

dem Publikum wurde ausgewählt und auf

ihre Untauglichkeit zum Lesen getestet. Danach

zog die noch nicht Schulpflichtige den

Gewinner. Ein Glückstag für Herrn M. Ackeret,

welcher den Gutschein zugelost bekam,

doch leider nicht persönlich an der Verlosung

anwesend war. Er wurde noch am selben

Abend über sein Glück informiert und

freute sich riesig. Was er mit dem Gutschein

anstellen wird, weiss er noch nicht. Doch er

ist sicher, dass sich eine sinnvolle Verwendung

finden lassen wird, meinte er schmunzelnd.

Der SVIT Zürich kann auf einen gelungenen

Messeeinsatz zurückblicken und bestimmt

wird das SVIT-Logo dem Winterthurer Publikum

etwas vertrauter sein nach so viel

Spiel-, Gewinn- und Erlebniswelt am SVIT-

Stand.

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immobilia April 2007 53


Verbandsnachrichten

FIABCI

Arbeitstage in Palm Beach

Jean-Pierre Weyermann, Präsident FIABCI Schweiz

Die letzten internationalen Arbeitstage fanden in Palm-Beach (Florida) zusammen

mit dem Amerika-Kongress statt. Für die Schweizer-Delegation waren

die jährlich stattfindenden Arbeitstage ein voller Erfolg. Durch die Wahl

des Vizepräsidenten der FIABCI Schweiz in das Finanzkomitee des Weltvorstandes

wurde der Schweiz grosse Ehre erwiesen. Olivier Righetti musste

sich in den USA gegen mehrere Kandidaten (auch aus den USA) durchsetzen

– was ihm bestens gelang.

Von links nach rechts:

der frisch in das Welt-

Finanzkomitee

gewählte Fürsprecher

Olivier Righetti,

Vizepräsident FIABCI

Schweiz, der Weltpräsident

Owen Gwyn (USA)

und der Präsident der

FIABCI Schweiz, Jean-

Pierre Weyermann

Donatorenbeitrag einen Link auf der Homepage

zu erhalten, wurde und wird noch erhört!

Der Hauptsponsor ist auch hier die CRE-

DIT SUISSE. Unsere neue Website stellen wir

Ihnen in der Mai-Ausgabe vor.

Weltkongress 2007

Zweifelsohne bildet der Weltkongress den

wichtigsten Anlass der FIABCI. Nach Bangkok

letztes Jahr findet er vom 28. Mai bis 2.

Juni 2007 in Barcelona statt. Die Schweiz bildet

eine grosse Delegation und Sie können

sich immer noch anmelden. Informationen

erteilt Ihnen gerne unser Generalsekretär

Jean-Louis Fragnière unter der Telefonnummer

026 320 55 55 oder Sie können sich auf

www.fiabcibarcelona2007.com informieren

und direkt anmelden.

Weiter wurde die provisorische Wahl der

Schweiz als Durchführungsort der nächsten

Arbeitstage definitiv anlässlich der Generalversammlung

bestätigt. Die Arbeitstage bilden

den zweitwichtigsten Anlass der FIABCI-

Familie. Aus allen Mitgliedsländern reisen

Delegationen an, um während dreier Tage

die Geschicke der FIABCI zu bestimmen.

Dieser Anlass findet erstmals in der Schweiz,

vom 6. bis 8. Dezember 2007 in Genf, statt.

Neue Homepage

Die Homepage der FIABCI Schweiz entspricht

– im Gegensatz zur neuen Homepage von FI-

ABCI Welt (www.fiabci.org) – nicht mehr den

Anforderungen unserer Mitglieder. Eine Kommission

unter der Leitung des Vorstandsmitgliedes

Josef Mathys ist seit einigen Monaten

daran, eine neue, dynamische und informative

Homepage zu gestalten. Der Aufruf des

Vorstandes an die Mitglieder, mit einem

Case Story / Generalversammlung in

Lausanne

Erstmals verbinden wir unsere Case Story

mit der Generalversammlung. Der Tradition

bewusst findet diese alternierend in der

Deutsch- und Westschweiz statt. Dieses Jahr

reservieren Sie sich den 15. Juni. Dank den

Sponsoren homegate.ch und swisscaution

können wir Ihnen einen sehr interessanten

Tag in Lausanne bieten. Unsere Generalversammlung

mit Simultanübersetzung und ein

hochinteressanter Vortrag der an der METRO

Lausanne beteiligten Architekten mit anschliessender

Besichtigung der METRO

Lausanne bieten die Höhepunkte – ein gepflegtes

Mittagessen im Palace Lausanne

wird natürlich nicht fehlen. Das genaue Programm

erscheint in den nächsten Wochen.

Der Weltpräsident meinte dazu: «Mit der soliden

Unterstützung ihres Sponsors CREDIT

SUISSE verspricht die Schweizer FIABCI-Delegation

genau den richtigen Mittelweg zwischen

harter Arbeit und herzlicher Gastfreundschaft

zu bieten – wofür die Schweizer

ein besonderes Händchen haben!»

Der Vorstand Schweiz arbeitet schon seit

längerer Zeit am Programm und wird dieses

in den nächsten Wochen vorstellen können.

Reservieren Sie sich schon heute diese einmalige

Gelegenheit, mit Immobilienfachleuten

aus der ganzen Welt interessante Gespräche

zu führen und neue Kontakte zu

knüpfen. Die wichtigsten Entscheidungen

können die Mitglieder jeweils aus der FIAB-

CI-Press entnehmen.

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54 immobilia April 2007


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immobilia April 2007 61


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62 immobilia April 2007


Schon wieder vertippt?

Papierformulare sind wirklich ein Alptraum. Gerade in der heutigen

Zeit, wo alles elektronisch verfügbar ist. Deshalb hat der Schweizerische

Verband der Immobilienwirtschaft SVIT die benutzerfreundliche Website

www.druckformulare.ch entwickelt. Weitere Informationen erhalten Sie

auf der Website oder bei Ihrer SVIT-Geschäftsstelle. Warum also weiter

den Papierkorb füllen?

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