Immobilia 2009/12 - SVIT

NR. 12 | DEZEMBER 2009
76. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch
shoppingcenter
grösser,
schöner, mehr
Seite ..........4
Immobilienpolitik. Interview mit Urs Gribi & Tayfun Celiker.....................................................................10
Immobilienwirtschaft. Gegenläufige Signale vom Markt...................................................................18/26
Bau & Haus. Beachtung für das Wohnumfeld.................................................................................................................36

editorial
urs gribi
Gegensteuer
geben
Experten
für Wohneigentum
alaCasa.ch steht für professionelle Dienstleistungen
Urs Gribi
«An der Seriosität unserer
Branche muss niemand mehr
zweifeln wollen.»
Was bleibt übrig vom bald zu Ende
gehenden Jahr? In volkswirtschaftlicher
Hinsicht die Ernüchterung, dass die Talsohle
zwar durchschritten scheint, der
Aufschwung aber nur zögerlich an Fahrt
zunimmt. Politisch betrachtet bleibt der
Eindruck haften, dass die Regierung
dem wachsenden internationalen Druck
auf die Schweiz keine tauglichen Rezepte
entgegen halten kann.
Kein gutes Jahr also? Der Blick auf die
Immobilienwirtschaft lässt diesen
Schluss nicht zu. Denn wie sich unsere
Branche bisher in der schwersten Wirtschaftskrise
der vergangenen Jahrzehnte
behaupten konnte, ist bemerkenswert.
Die grosse Mehrzahl der am
Immobilienmarkt partizipierenden Unternehmen
wird keine bleibenden Schäden
davon tragen. Im Gegenteil: Die Immobilienwirtschaft
hat ihren Anspruch
erfüllt, einen tragenden Eckpfeiler der
Schweizer Volkswirtschaft zu bilden.
An der Seriosität unserer Branche muss
jedenfalls niemand mehr zweifeln wollen.
Die Hiebe haben dieses Mal andere
abgekriegt.
Nur in Bern ist das immer noch nicht allen
klar geworden. Die Regulierungswut
nimmt wieder Überhand. Die Fragen, die
Politik und Verwaltung stellen, mögen
nicht immer falsch sein. Die Antworten
aber sind in der Tendenz oft bedrohlich
anstatt ermutigend. Hier Gegensteuer zu
geben, wird eine der wichtigsten Aufgaben
des neuen Jahres sein.
Ich wünsche uns, unserem Verband und
unserer Branche dafür die nötige Kraft
und den verdienten Erfolg.
Ihr Urs Gribi
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Dr. Roman H. Bolliger
Immobilien-Treuhänder
CEO alaCasa.ch
2 | immobilia Dezember 09

NR. 12 | DEZEMBER 2009
76. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch
immobilia Inhalt nr. 12 Dezember 09
shoppINgcENtER
gRössER,
schöNER, MEhR
sEItE ..........4
zitiert
Erfolg erwirkt Erfolg:
Ist ein Shoppingcenter
einmal positioniert,
funktioniert es wie ein
«Brand» mit einem
Mix aus verschiedenen
Labels.
Patrick Schnorf
Dipl. Ing. ETH, MAS MTEC;
designierter Partner,
Wüest & Partner, Zürich
IMMoBIlIENpolItIk. Interview mit Urs Gribi & Tayfun Celiker ....................................................................10
IMMoBIlIENwIRtschaft. Gegenläufige Signale vom Markt ..................................................................18/26
Bau & haus. Beachtung für das Wohnumfeld ................................................................................................................36
Fokus
0 4 Shoppingcenter: Grösser, schöner, mehr
Die Verkaufsfläche in Einkaufszentren wächst
unaufhaltsam. Dies ist Teil des Verdrängungswettbewerbs.
immobilienpolitik
1 0 «als Verband müssen wir wachsam sein.»
SVIT-Präsident Urs Gribi und Direktor Tayfun
Celiker nehmen einen Rück- und Ausblick in der
Immobilien- und Verbandspolitik vor.
1 7 Der Monat in der Immobilienpolitik
Das Raumplanungsrecht ist in Revision. Kommt
die Mietrechtsdebatte wieder in Bewegung?
IMMOBILIENwirtschaft
18 Konsumentenstimmung als Stütze
Die Stimmung der Konsumenten hellt sich laut
Bundesamt für Wohnungswesen wieder auf.
1 9 Der Monat in der Immobilienwirtschaft
2 6 Langsame Erholung
Eine Erholung im Mietwohnungs- und Gewerbeflächenbereich
wird erst per 2012 erwartet.
2 8 Fm-strategie als erfolgsfaktor
Der FM-Monitor 2009 zeigt neuste Zahlen und
Entwicklungen im Facility Management auf.
IMMOBILIEnrecht
3 0 Jus-News
Eine Voranfrage für ein Baubewilligungsgesuch
darf das eigentliche Baubewilligungsverfahren
nicht vorwegnehmen.
3 2 fallstricke im Mietrecht – Teil 3
Wie kann einem Mieter wegen Zahlungsverzug
gekündigt werden?
management
3 4 büromaterial – aufwendige nebensächlichkeit
Die Kosten werden weniger durch die Preise als
vielmehr durch den Aufwand bestimmt.
BAU & HAUS
Shoppyland, Schönbühl BE
(Bild: Ferit Kuyas)
3 6 wohnumfeldqualität und -planung
In vielen Siedlungen wird dem Einfluss des
Wohnumfelds auf das Wohlbefinden zu wenig
Bedeutung beigemessen.
40 schimmelpilzSanierung
Reinigung und neuer Anstrich allein genügen
nicht.
42 nachhaltigkeit bei immobilien – 2. teil
Welches sind die bekanntesten Bewertungsmethoden,
Ratings und Labels in der Schweiz?
44 swissbau basel 2010
Die grösste Schweizer Immobilienmesse im Januar
bildet eine grosse Informationsplattform.
46 Warum gerade die Swissbau?
Rudolf Pfander, Messeleiter der Swissbau, stellt
sich den Fragen von Immobilia.
47 swissbau real estate
Erstmals wird die gesamte Wertschöpfungskette
von Immobilien unter einem Dach vereint.
Immobilienberuf
50 Neue sachbarbeiterkurse svit ab 2010
Eine kompaktere und doch umfassende Ausbildung
entspricht dem Bedürfnis der Arbeitgeber.
52 Seminar zu verwaltung von Stockwerkeigentum
Am 9. Februar 2010 werden in Glattbrugg unter
anderem rechtliche Knackpunkte besprochen.
52 intensivseminar zum immobilienrecht in Bern
An zehn Abenden von März bis Juni 2010
gewinnen Immobilienfachleute mehr Sicherheit
in juristischen Fragen.
54 kurse der SVIT-Mitgliederorganisationen
VERBAND
60 Rückblick auf sek/svit-seminare
Die Anlässe widmeten sich dem Thema
Minderwert durch Fluglärm.
64 erfahrungsaustausch der sek/svit
Die Regionen Zürich, Zentralschweiz und
Tessin diskutierten über die Nachhaltigkeit als
Teil der Immobilienbewertung.
65 Kochen mit V-Zug
Der SVIT Bern organisierte mit V-Zug einen
Event für Partner und Sponsoren.
66 svit bern mmobilientage 2009
Die Besucher erhielten Facts und Trends auf
spannende und unterhaltsame Art dargeboten.
68 zentralschweizer Bildungsmesse 2009
SVIT Zentralschweiz präsentierte den Beruf des
Treuhänders.
69 Delegiertenversammlung 2010 in solothurn
Die Planung der Sektion Solothurn hat
begonnen.
5 6 stellenInserate
71 Fachmesse realsite
73 Swissbau
87 Licht und farbe
8 8 Produkte-News
9 7 adressen & Termine
98 Cartoon des Monats
9 8 Impressum
immobilia Dezember 09 | 3

Fokus
Einkaufszentren sind die Gewinner im Verdrängungswettbewerb
des Detailhandels. Die unbändige
Flächenexpansion wird aber über kurz oder
lang unweigerlich in eine Konsolidierung münden.
(Bilder: Ferit Kuyas).
Shoppingcenter:
grösser,
schöner,
mehr
Ivo Cathomen*
Volle Pipeline. Unbeeindruckt von zwei
Wirtschaftskrisen hat die Verkaufsfläche
in Schweizer Shoppingcentern in den zehn
Jahren seit 2000 kontinuierlich um fast eine
Million Quadratmeter zugenommen;
pro Jahr kamen im Durchschnitt jeweils
vier grössere Center dazu. Und für die
kommenden Jahre sind nochmals gegen
eine halbe Million Quadratmeter Ladenfläche
in Centern geplant, unter anderem
Ebisquare / Ebikon, Cristal Centre Commercial
/ Martigny, Stade de Bienne, Thun
Süd, Erlenmatt / Basel, Torfeld Süd / Aarau,
Weiherfeld / Weinfelden, Dreispitz / Visp,
FCS-Park / Schaffhausen, und Rosenberg
/ Winterthur (Ersatz).
Als Shoppingcenter gilt, was 7000 Quadratmeter
oder mehr sowie um eine Mallähnliche
Erschliessung angeordnete Verkaufsgeschäfte
umfasst. Neue Center sind
vielfach weit jenseits dieser Untergrenze
– je urbaner, desto grösser, je ländlicher,
desto kleiner. Im internationalen Kontext
sind Schweizer Center jedoch Winzlinge:
Allein in Deutschland liegt die Durchschnittsgrösse
bei 100 000 Quadratmetern,
in der Mall of Arabia, Dubai, beträgt
sie gar eine Million. Immerhin: Hinsichtlich
Pro-Kopf-Verkaufsfläche belegt die
Schweiz mit 1,6 Quadratmetern einen
weltweiten Spitzenrang.
Einkaufszentren sind das Feindbild
von vielen Regionalpolitikern und
4 | immobilia Dezember 09

immobilia Dezember 09 | 5

Fokus
Shoppingcenter
Die Parkierung ist
für ein Shoppingcenter
matchentscheidend.»
Patrick Schnorf, Wüest & Partner
Schweizer Shoppingcenter nach Baujahr
Säulen: Anzahl effektiv, Kurve: gleitender Durchschnitt 15 Jahre
8
7
6
5
4
3
2
1
0
1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009
Investoren und Betreiber haben einen unbändigen Hunger nach Verkaufsfläche (Grafik: Wüest & Partner).
Umweltaktivisten, gelten sie doch als Ursache
für grassierendes «Lädelisterben»
in den Ortzentren, unbändigen Landverschleiss
und Anziehungspunkt von Individualverkehr.
Tatsache ist, dass die Center
im gesättigten Detailhandelsmarkt
Schweiz einen steigenden Umsatz- und
Flächenanteil auf sich vereinen. Sie sind
die Gewinner im harten Wettbewerb. Groteskerweise
provoziert der Verdrängungswettbewerb
eine Flächenexpansion. Die
Immobilienspezialisten von Credit Suisse
kommen zur Erkenntnis, dass nicht nur
Markteinsteiger im Detailhandel Raum
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beanspruchen. Vielmehr reagieren die
Etablierten in der Verdrängungsphase
durch Expansion der Verkaufsfläche auf
den Markteintritt neuer Konkurrenten.
Die Flucht
nach vorne ist jedoch
alles andere
als nachhaltig: Die
Umsätze der Unternehmen
konnten
mit der Flächenexpansion
nicht mithalten,
was sich
entsprechend in der
Rentabilität niederschlägt.
Während im erwähnten Zeitraum
eine Flächenexpansion um 59% stattfand,
legten die Gesamtumsätze nur um 37%
zu. Spätestens, wenn die Unternehmen ihren
Fokus verstärkt auf Gewinn statt Umsatz
legen, sei eine Flurbereinigung im
Detailhandel nicht ausgeschlossen, argumentieren
die Ökonomen von Credit Suisse.
Dann würden die Detailhandelsketten
ihr Filialnetz nach unrentablen Standorten
durchforsten und diese im Zuge einer Redimensionierung
schliessen.
Freizeittrend im Center. Im Wettbewerb
um die Gunst der Konsumenten setzen die
Center vermehrt auf Unterhaltung (z.B.
Sihlcity) und zunehmend auch auf Freizeit/Wellness
(z.B. Westside, Ebisquare).
«Ein längerfristiger Trend, aber eine nicht
unproblematische Entwicklung», findet
Patrick Schnorf, designierter Partner von
Shoppingcenter sind die Gewinner
im Verdrängungswettbewerb des
Detailhandels. Gleichwohl wird es unter
ihnen Opfer geben.»
Wüest & Partner. «Die ergänzenden Nutzungen
können zwar Mitnahmeeffekte generieren.
Freizeitangebote können also
durchaus ein Erfolgsfaktor sein. Gleichzeitig
handelt es sich aber um teilweise sehr
kostenintensive Nutzungen, die sich in höheren
Umsätzen und Mieteinnahmen niederschlagen
müssen.»
Aufgrund der Centerdichte wird
es auch schwieriger, ein neues Center am
Markt zu positionieren. Dies zeigt sich zum
Beispiel an der Verzögerung des Projektes
Ebisquare. Die Etablierten haben es vor allem
in einer Hinsicht einfacher. Sie verfügen
in der Regel über eine grosszügige
Parkierung – eine absolute Grundvoraussetzung
vor allem für Hochfrequenznutzungen
wie für den Nahrungsmittelhandel.
Die Erfolgreichsten sind denn auch zwei
«alte»: Glattzentrum in Wallisellen (siehe
Interview auf der gegenüberliegenden Seite)
und Seedammcenter in Pfäffikon SZ.
Sie verstehen es, ihren «Brand» kontinuierlich
weiter zu entwickeln. Im Unterschied
zum durchschnittlichen Umsatz von
6 | immobilia Dezember 09

Interview
8 400 CHF/m 2 erzielen die beiden zwischen
15 000 und 16 000 CHF/m 2 . Auch andere
«alte», wie Shoppyland, Schönbühl,
Wynecenter, Buchs AG oder Neumarkt,
Brugg, sind sehr erfolgreich unterwegs.
Die ersten beiden haben eine umfangreiche
Erneuerung hinter sich. Neuere Center
aus den späten 1980er- und 1990er-
Jahren ausserhalb der urbanen
Hochfrequenzlagen haben im Existenzkampf
dagegen tendenziell mehr Mühe.
Wiggispark / Netstal, Säntispark / Abtwil,
Gäupark / Egerkingen oder Pizolcenter /
Mels liegen umsatzmässig teilweise deutlich
unter dem Marktdurchschnitt.
Schleichender Niedergang. Wegen den
langfristigen Mietverhältnissen – fünf bis
zehn Jahre sind nicht unüblich – schlägt
sich der Niedergang eines Centers nur
schleichend auf die Mieteinnahmen und
die Rentabilität des Objektes nieder. Ein
wichtiger Indikator für den «Gesundheitszustand»
sind die erzielbaren Flächenerträge
und Mietzinse pro Quadratmeter unter
Berücksichtigung der Nutzung. Die
Basismieten bewegen sich im Schnitt bei
350 CHF/m 2 für das Food/Gastronomie
Segment bis über 600 CHF/m 2 pro Jahr für
den Non-Food-Bereich und Dienstleistungen,
bestätigt Patrick Schnorf.
Sind die Betreiber zusätzlich am
Umsatz beteiligt, ergibt sich ein attraktiver
Renditehebel – allerdings mit dem Risiko
einer Abwärtsspirale. Traditionell
sind die Anlagekosten in Shoppingcenter
vergleichsweise tief. Aufgrund tiefer Baulandpreise
und Verzicht auf vertikale Ausdehnung
haben Center in ländlichen Regionen
einen Kostenvorteil, der sich auch
in den Mieten niederschlägt. In den urbanen
Zentren werden der Baugrund dagegen
immer knapper, die Preise dementsprechend
höher und damit auch die
Bauten aufwendiger und teurer. Solche
Objekte können nur bestehen, wenn sie
«Wir glauben nicht
an eine Mischnutzung»
Immobilia sprach mit
Marcel Stoffel* über die
Erfolgsfaktoren des Centers
in Wallisellen.
– Das Glattzentrum ist das
grösste und umsatzstärkste
Center der Schweiz. Welches
sind die Eckpfeiler Ihres Erfolgs?
– Marcel Stoffel: Das muss ich korrigieren:
Wir sind nicht das grösste,
das umsatzstärkste Shoppingcenter
aber sehr wohl! Dieses Jahr
werden wir voraussichtlich sogar
einen Umsatzrekord erwirtschaften.
Die Erfolgskriterien sind erstens
das Retail- und Gastronomieangebot
in Bezug auf Mix, Qualität
und Image. Zweitens der Standort
hinsichtlich Erreichbarkeit, ÖV-Anschluss
und Einzugsgebiet. Und
drittens die Führung mit dem Ansatz
eines integralen Shopping-
Center-Management. Das heisst
konkret: sämtliche Disziplinen
werden aus einer Hand angeboten
und Prozesse aufeinander abgestimmt.
– Neue Center positionieren sich
mit Unterhaltungs- und neu vermehrt
auch Freizeitangeboten.
Wie begegnen Sie diesem Trend?
– Das Glatt hat seit 35 Jahren ein
umfassendes Retail- und Gastronomieangebot
– und dies in bester
Qualität. Das bleibt auch weiterhin
so. Wir glauben nicht an eine
Mischnutzung.
– Das Zentrum ist seit 1975 in
Betrieb. Wie ist es gelungen, immer
an der Spitze zu bleiben?
– Wir haben die Entwicklung bezüglich
Convenience und Experience
kontinuierlich vorangetrieben. Es
geht darum, einfach, sicher, schnell
und bequem einkaufen zu können,
verbunden mit einem positiven Einkaufserlebnis.
Wir suchen die «Best
in Class»-Anbieter in jeder Sparte
zu gewinnen, zum Beispiel Apple,
Globus, Hennes & Mauritz, Migros.
Dies bewirkt einen wichtigen
Imagetransfer auf das ganze Zentrum.
Wir haben immer dazu geschaut,
dass unser ohnehin ausgezeichneter
Standort durch hohe
Erreichbarkeit mit ÖV und Individualverkehr
seine Attraktivität bewahrt.
Und schliesslich haben wir
kontinuierlich in die Imagepflege
des ganzen Centers investiert.
– Gibt es bestimmte Erneuerungszyklen,
die man als Betreiber
beachten muss?
– Der notwendige Zyklus der Revitalisierung
beträgt 15 Jahre. Daneben
ist eine permanente Entwicklung
des Mietermixes hinsichtlich Angebot
und Anbieter unerlässlich.
– Wo sind die besonderen Herausforderungen
für Ihr Center?
– Wie überall sind es die veränderten
Kundenbedürfnisse und der
Wandel des Konsumverhaltens.
Dies erfordert eine stetige Erneuerung
der Marktleistung und innovative
Retail- und Gastrokonzepte.
– Im Einzugsgebiet sind andere
Center entstanden. Wie spüren
«Glatt» in Wallisellen
ZH verkörpert das klassische
Shoppingcenter
(Bild: Zentrum Glatt).
Sie diese Konkurrenz?
– Seit der Eröffnung von Sihlcity
konnte das Glatt seinen Umsatz
um 8% oder 50 Mio. CHF steigern.
Die Shoppingcenter haben insgesamt
Marktanteile im Detailhandel
gewonnen.
– Haben die Fachmärkte in der
unmittelbaren Nachbarschaft
eher geholfen oder geschadet?
Schwierig zu beantworten. Wahrscheinlich
weder noch.
– Apropos Verkehrsanbindung:
Bei Ihnen parkiert man immer
noch gratis, aber der Druck der
Umweltverbände steigt. Wie gehen
Sie damit um?
– «No comment».
– Wie erleben Sie ganz allgemein
den Umgang der Behörden mit
Ihren Anliegen?
– Mit der Gemeinde Wallisellen
sind die Beziehungen hervorragend.
Mit gewissen Behörden haben
wir ein sehr positives, mit anderen
ein eher distanziertes
Verhältnis.
– Wohin wird sich das Glattzentrum
entwickeln? Geht der Lebenszyklus
einmal zu Ende?
– Es ist üblich, dass Shoppingcenter
im erwähnten Zyklus revitalisiert
werden. Im Glatt wurde die
erste Revitalisierung 1996 vorgenommen.
Der gegenwärtige Zyklus
läuft also noch.
*Marcel Stoffel
Geschäftsführer Interessengemeinschaft
Zentrum Glatt
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immobilia Dezember 09 | 7

Fokus Shoppingcenter Wissen
hohe Umsätze ermöglichen und viel in die
Marke investiert wird. Die Luft wird dünner
und so könnte es gemäss Einschätzung
von Credit Suisse durchaus sein,
dass das eine oder andere Projekt, das
sich noch nicht im Bau befindet, noch begraben
werden könnte, bevor es das Licht
der Welt erblickt.
Wollen die Betreiber eines Centers
im Rennen bleiben, müssen sie in Zyklen
von zehn bis zwanzig Jahren in ihr Objekt
investieren und dieses einer
grundlegenden Erneuerung unterziehen.
Im Vergleich zu anderen Immobilienkategorien
ist dies eine kurze Zeitspanne, die
aber auch Aussicht auf attraktive Renditen
bietet. Diese Erkenntnis setzt sich am
Markt zunehmend durch; die Zahl der
Baugesuche und –bewilligungen für den
Umbau von Verkaufsflächen hat in den
letzten beiden Jahren in Franken ausgedrückt
einen Höchststand erklommen.
Grosser Überlebenswille. Wird es in der
Shoppingcenterlandschaft aufgrund dieser
divergierenden Entwicklung gelegentlich
zu Schliessungen kommen? Patrick
Schnorf ist vorsichtig mit einer entsprechenden
Prognose. «Bereinigungen sind
nicht auszuschliessen. Aber noch wächst
das Segment überproportional. Und die
Erfahrung zeigt: Die Branche hat einen
langfristigen Fokus». Fallen Ankermieter
und Eigentümer zudem zusammen, wie
bei Zentren der grossen Detailhändler, so
ist dies Grund genug für eine Durchhaltestrategie.
Für Credit Suisse ist klar, wer die
Gewinner sind. Gesellschaftliche Veränderungen
wie die doppelte Erwerbstätigkeit
oder längere Arbeitswege sowie eine
steigende Beliebtheit von Convenience
Food verändern das Einkaufsverhalten.
Einkaufen muss möglichst schnell und bequem
vonstatten gehen. Standorte entlang
der Pendlerstrecken erfreuen sich
somit wachsender Beliebtheit und sind
die Gewinner im Wettbewerb. Rund 14%
der Detailhandelsausgaben werden heute
in Einkaufszentren getätigt – vor acht Jahren
lag der Anteil noch bei 11%.
*Ivo Cathomen
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
der Zeitschrift Immobilia.
Geografie der Shoppingcenter
Shopping center abdeckung gegenüber der expansion im detailhandel
in den jahren 2005–2008
Quelle: Einkaufszenterdatenbank und Erreichbarkeitsmodell Wüest & Partner, Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
shopping center abdeckung gegenüber erreichbaren einwohnern im jahr 2008
Quelle: Einkaufszenterdatenbank und Erreichbarkeitsmodell Wüest & Partner, Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
In den Ballungszentren
des Mittellandes ist
die Flächenexpansion
des Detailhandels zu
einem guten Teil auf
das Entstehen von
Shoppingcenter zurückzuführen.
Die Darstellung oben
zeigt, dass der Detailhandel
in der Schweiz
mit Ausnahme der peripheren
Regionen praktisch
überall expandiert
hat. Am stärksten in den
Regionen, die dunkelgelb
bis schwarz eingefärbt
sind, also im Grossraum
Zürich, dem Mittelland
um Bern sowie im Genferseeraum.
Dunkelblau
bis schwarz sind jene Gebiete,
in denen die Fläche
in Shoppingcenter
überproportional zugenommen
hat.
Die Darstellung unten
zeigt die Abdeckung mit
Einkaufszentren, gemessen
an der erreichbaren
Verkaufsfläche innert 30
Autominuten und der
Bevölkerungsdichte innerhalb
des Radius von
30 Autominuten.
Dunkelgelb, also in der
Legende rechts unten,
sind Gebiete, die tendenziell
unterversorgt sind.
Dunkelblau sind Gebiete,
die eher überversorgt
sind. Schwarz sind Regionen
mit grosser
Shoppingcenterfläche,
aber auch vielen Einwohnern
im Einzugsgebiet.
Vergleicht man die Entwicklung
innert zweier
Jahre, so zeigt sich, dass
die tendenzielle Unterversorgung
heute deutlich
geringer ist. Durch
grosse neue Center sind
namentlich die Region
Bern, Basel, Fricktal,
Thurgau in erreichbarer
Nähe eines Shoppingcenters.
Die Gegenüberstellung
von Einwohnern und Verkaufsfläche
zeigt weiter,
dass in peripheren Lagen
wie dem Alpenraum errichtete
Center rasch zu
einer Überversorgung
und suboptimalen Rahmenbedingungen
für ein
Center führen können.
8 | immobilia Dezember 09

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immobilia Dezember 09 | 9

IMMOBILIENPOLITIK
interview
«Als Verband müssen wir wachsam
2009 war auch für den SVIT ein herausforderndes Jahr. Präsident Urs Gribi
und Direktor Tayfun Celiker nehmen Stellung zur Wirtschaftslage, zur
finanziellen Situation des Verbandes und zur Zukunft des Bildungsbereichs.
Präsident Urs Gribi und Direktor Tayfun Celiker führen den SVIT Schweiz seit 2002.
Simon Hubacher*
_Die Immobilienwirtschaft ist bisher
mit einem blauen Auge aus der Wirtschaftskrise
davon gekommen. Marktbeobachter
warnen aber, dass die Krise
gerade für den Immobilien- und den
Bausektor noch nicht ausgestanden ist
und negative Auswirkungen zeitverzögert
zu spüren sein werden. Teilen Sie
diese Ansicht?
_Urs Gribi: Bisher ist das tatsächlich so.
Hauptsächlich aus zwei Gründen: Die anhaltend
tiefen Zinsen beflügeln den Immobilienmarkt.
Und die Nachfrage hält
sich weiterhin auf einem hohen Niveau.
Es sind jetzt aber auch erste Tendenzen
zu erkennen, dass die Wirtschaftskrise mit
einiger Verzögerung am Markt doch noch
negative Spuren hinterlassen könnte.
_Wie ist die Preissituation am Markt?
_Gribi: Dank der guten Nachfrage bleiben
die Preise tendenziell eher hoch. Dass
sich die Spitzenpreise abflachen und das
Niveau in wirtschaftlich schwächeren Regionen
etwas sinkt, gehört zum normalen
Zyklus und ist nicht besorgniserregend.
_Welche Signale empfangen Sie bezüglich
des Wirtschaftsgangs von der
Mitgliederbasis?
_Tayfun Celiker: Die Geschäftsstelle hat
keine systematische Befragung durchgeführt.
Aber aus den täglichen Kontakten mit
Mitgliederfirmen kann ich keine alarmierende
Situation ableiten. Die Stimmung ist
ruhig. Wer bisher seriös geschäftet hat,
wird auch stärkerem Wind standhalten
können.
_Gribi: Etwa 90% unserer Mitgliederfirmen
erzielen ihre Umsätze in der Bewirtschaftung
oder Vermarktung. In der Bewirtschaftung
ist der Aufwand für die
Verwaltungen gestiegen, weil man die
Mietverhältnisse aufgrund des neuen
Referenzzinssatzes im Rhythmus von
drei Monaten überprüfen und allenfalls
anpassen muss. Viele Honorarsätze für
die Bewirtschaftung sind immer noch an
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10 | immobilia Dezember 09

der Referenzzinssatz am Sinken ist,
nimmt man demzufolge trotz mehr Aufwand
weniger ein. In der Vermarktung
bewegen sich die erfolgsorientierten
Provisionen dank der anständigen Preissituation
und der anhaltenden Nachfrage
auf einem soliden Niveau. Und bei
den Schätzungen und Beratungen öffnen
sich laufend neue Chancen, so dass
man auch hier nicht von Krisenstimmung
sprechen kann.
_Was ist die Rolle eines Branchenverbandes
in allgemeinen wirtschaftlichen
Krisenzeiten?
_Celiker: Wir müssen wachsam bleiben,
dass die Politik jetzt nicht zu stark regulierend
eingreift - mit der hehren Absicht,
Gutes zu tun, was aber in der Praxis zu
schlechteren Rahmenbedingungen führen
kann. Der SVIT nimmt diese Aufgabe
sehr ernst und ist deshalb politisch auf
vielen verschiedenen Ebenen aktiv.
_Der SVIT selber hat 2009, wenn man
den Jahresbericht und die Jahresrechnung
liest, kein leichtes Jahr hinter
sich. Ein Einbruch bei den Wertschriftenerträgen
und rückgängige Gebühreneinnahmen
bei den Berufsprüfungen
haben Spuren hinterlassen. Was
hat der Verband bisher unternommen,
und wie will er seine finanzielle Basis
künftig absichern?
_Gribi: Es stellt sich für mich generell die
Frage, wie viel Vermögen ein Verband äufnen
soll. Uns kam zugute, dass wir in den
vergangenen Jahren gute Einnahmen erbleiben»
Biographie
Urs Gribi /
Tayfun Celiker
Urs Gribi (43) ist seit
2002 Präsident, Tayfun
Celiker (56) seit dem selben
Jahr Direktor des
Schweizerischen Verbandes
der Immobilienwirtschaft
SVIT Schweiz. Im
Hauptberuf leitet Urs
Gribi als CEO die gribi
theurillat AG, ein führendes
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen
der Nordwestschweiz.
(Fotos: Ivo Cathomen)
immobilia Dezember 09 | 11

IMMOBILIENPOLITIK
interview
Mit der zunehmenden
Akademisierung stellt sich die
Frage, wie hoch der Stellenwert
des klassischen Immobilien-
Treuhänders heute noch ist.»
Tayfun Celiker
zielen konnten. Das half, die erwähnten Ertragsrückgänge
aufzufangen. Als Dachverband
der Immobilienwirtschaft stehen
wir mit dem Problem nicht alleine da, dass
die Mitglieder für das Dienstleistungsangebot
letztlich zu wenig bezahlen müssen.
Deshalb braucht es ja andere Geschäftszweige,
um einen Ausgleich schaffen zu
können. Wenn dort die Erträge zurückgehen,
wie das eben besonders krass in unserem
Prüfungsbereich der Fall ist, dann
hinterlässt das natürlich Spuren im Rechnungsabschluss.
Wir wollen die Berufsprüfungen
auch in Zukunft weiterführen,
daran besteht kein Zweifel. Wir haben nun
Massnahmen eingeleitet, indem beispielsweise
Prüfungsorte zusammengelegt werden.
Damit sollen die Strukturen des Prüfungswesens
der neuen Situation angepasst
werden.
_Wirken diese Massnahmen bereits?
_Celiker: Das Budget des Verbandes für
das laufende Jahr sieht noch ein Minus
von 150 000 Franken vor, das hauptsächlich
auf das Prüfungswesen zurückzuführen
ist. Ich bin aber zuversichtlich, dass
wir den Abwärtstrend gestoppt haben und
bald wieder eine ausgeglichenere Rechnung
vorweisen können.
_Der Rückgang bei den Berufsprüfungen
– nur ein vorübergehendes Tief
oder Ausdruck einer sich rasch verändernden
Bildungslandschaft?
_Celiker: Die zunehmende Akademisierung
ist eine Tatsache. Für mich stellt sich
die Frage, wie hoch der Stellenwert des
klassischen Immobilien-Treuhänders heute
noch ist. Eine sehr solide und anspruchsvolle
Ausbildung notabene, die wir in der
Branche und vom Verband her über Jahre
hinweg aufgebaut haben. Mein Eindruck
ist, dass es der Immobilien-Treuhänder
gegenüber den Fachhochschulabschlüssen
und ähnlichem heute schwer hat. Aus
meiner Sicht bleibt das Praxiswissen des
Treuhänders für die Branche auch in Zukunft
unentbehrlich. Wir müssen den hohen
Stellenwert des gut ausgebildeten und
erfahrenen Berufsfachmannes wieder besser
kommunizieren und zu den entsprechenden
Zielgruppen herantragen. Sonst
Es sind jetzt erste Tendenzen
zu erkennen, dass die Wirtschaftskrise
mit einiger Verzögerung am Markt
doch noch negative Spuren hinterlassen
könnte.» Urs Gribi
fehlt der Branche irgendwann der praxisbezogene
Nachwuchs, den sie braucht.
_Also weniger Akademiker, dafür wieder
mehr Praktiker?
_Gribi: Der Markt hat sich stark gewandelt.
Darauf hat man im Rahmen einer Bildungsreform
mit einem segmentierten
Ausbildungsangebot für den Immobilien-
Treuhänder reagiert. In Wahrheit wurde
die Ausbildung aber verlängert und es
wurden mehrere Zwischenstufen eingerichtet.
Das war im Rückblick ein Fehler.
Denn damit haben wir den Anbietern von
Nachdiplomstudien Tür und Angel geöffnet.
Wenn man relativ rasch einen gut klingenden
Berufstitel erwerben kann, ist das
natürlich attraktiv. Und «Master of» tönt
fast schon zu gut...
_Celiker: Um es auf den Punkt zu bringen:
Die Immobilienwirtschaft kann nicht nur
aus Doktoren bestehen. Es braucht genauso
die Assistenten und das Pflegepersonal.
Wer sonst hält die Branche am Leben?
_Gibt es den Immobilien-Treuhänder in
zehn Jahren noch?
_Celiker: Davon bin ich überzeugt. Der
SVIT und die SVIT Swiss Real Estate
School erarbeiten derzeit
die Grundlagen
für eine Kampagne,
mit der die Attraktivität
des berufsspezifischen
Ausbildungsweges
besser bekannt
gemacht werden soll.
_Die Segmentierung
der Branche spiegelt
sich auch im Verband wieder. Der
SVIT hat darauf reagiert, indem er die
Maklerkammer oder die FM-Fachkammer
initiierte. Besteht die Gefahr, deshalb
nicht mehr als Branchenverband,
sondern vielmehr als «administrative
Dachorganisation» erstarkter Mitgliederorganisationen
wahrgenommen zu
werden?
_Gribi: Diese Gefahr sehe ich nicht. Im
Gegenteil: Die Integration segmentierter
Berufszweige in den Dachverband hat den
SVIT klar gestärkt. Aus meiner Sicht ist
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12 | immobilia Dezember 09

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Immobilienpolitik
Interview
Für die Immobilienwirtschaft
ist die
vorliegende Mietrechtsrevision
vom Tisch.»
Tayfun Celiker
der Ausbau derzeit abgeschlossen. Ich
werde immer wieder darauf angesprochen,
ob nicht auch die Bewirtschaftung
eine eigene Fachkammer braucht. Dann
hätten wir aber wirklich eine Matrix-Organisation.
Ich bin zufrieden, dass die Bewirtschaftung
regional über die Mitgliederorganisationen
organisiert und betreut
ist. Dort findet ein Austausch über die
Fachgebiete hinaus statt, und das halte
ich für die derzeit beste Lösung.
_Celiker: Es gibt gute Beispiele, dass der
Wissensaustausch auch ohne eine Fachkammer
Bewirtschaftung funktioniert. Ich
kenne beispielsweise eine lose Gruppe
von Finanzchefs grösserer Bewirtschaftungsfirmen,
die sich mehrmals jährlich
trifft um über ihre Erfahrungen im Berufsalltag
zu diskutieren. Ich sehe allerdings
schon noch ein Segment, das der SVIT
besser erschliessen könnte, nämlich die
Verwalter von Stockwerkeigentum. Dort
ist ein immenses Fachwissen vorhanden,
das für den Verband eine Bereicherung
darstellt.
_Der SVIT will die Mitgliederorganisationen
und speziell die Fachkammern
im Rahmen des Projekts Reform 2011
stärken. Verschiebt sich damit das verbandsinterne
Kräfteverhältnis?
_Gribi: Bis die verbandsinterne Vernehmlassung
abgeschlossen ist, können wir uns
von der Geschäftsleitung zur Reform 2011
inhaltlich nicht mehr äussern. Wir haben
vorgeschlagen, dass die Fachkammern als
Teil der Mitgliederorganisationen strukturell
mehr Gewicht erhalten sollen. Damit
wollen wir der Branchenentwicklung
Rechnung tragen, ohne andere Teile des
Verbandes schlechter zu stellen.
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_Celiker: Uns schwebt eine ideale Durchmischung
vor. Jetzt ist es Aufgabe der Verbandsbasis,
dazu Stellung zu nehmen.
_Das Mietrecht, wie es der Bundesrat
wollte, ist wohl vom Tisch. Braucht die
Immobilienwirtschaft überhaupt ein
neues Mietrecht?
_Gribi: Für Eigentümer mit wenig Fremdfinanzierungsanteilen
hätte das revidierte
Mietrecht mit der Mietzinskopplung an die
Teuerung eher Vorteile gebracht. Für jene
mit Fremdfinanzierungsanteilen von 50 bis
60%, also der gut schweizerische Durchschnitt,
bietet das geltende Recht bereits
zahlreiche Möglichkeiten, diese Finanzkostenveränderungen
an die Mieter weiterzugeben,
soweit es zulässig ist. Es besteht also
keine einheitliche, für alle Marktteilnehmer
gleich geltende Situation. In der
Praxis hätte die Indexierung der Mietzinse
administrativ Erleichterungen mit sich gebracht.
Aber ist das für die Branche wirklich
erstrebenswert? Gibt das den Do-ityourself-Verwaltern
nicht unnötig Auftrieb?
Ist unser Fachwissen dann immer noch im
selben Mass gefragt? Letztlich musste der
Verband eine Interessensabwägung vornehmen.
Deshalb haben wir ursprünglich
die Revision des Mietrechts unterstützt, allerdings
nur unter klaren Bedingungen und
Auflagen. An diese hat sich der Bundesrat
Immobilien-Fachleute
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– Sie suchen qualifizierte
Fachleute für Ihr Unternehmen!
– Sie suchen die berufliche
Herausforderung!
– Wir freuen uns auf Ihren Anruf.
Die Integration segmentierter Berufszweige
in den Dachverband hat den SVIT
klar gestärkt. Aus meiner Sicht ist der
Ausbau derzeit abgeschlossen.» Urs Gribi
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nicht gehalten, deshalb wird die Vorlage
scheitern.
_Ist eine neue Mietrechtsrevision für
den SVIT wünschenswert?
_Gribi: Die Ausgangslage ist heute anders
als zu Beginn der laufenden Revision vor
bald drei Jahren. In der Zwischenzeit wurde
ein schweizweit gültiger Referenzzinssatz
als Basis für die Mietzinsberechnung
eingeführt. Wenn man jetzt, auf Grundlage
eines historisch tiefen Referenzzinssatzes,
die Indexierung der Mietzinse einführen
würde, käme dies einer grossen und ungerechtfertigten
Umverteilung zu Lasten der
Eigentümer und Investoren gleich. Vor ein
paar Jahren, als die
Hypothekarzinse
sehr hoch waren,
wären die Folgen
für die Mieterseite
politisch nicht zumutbar
gewesen.
Ich sehe derzeit keinen
Bedarf für die
Fortführung der als gescheitert zu bezeichnenden
Vorlage, und ich sehe auch keinen
Grund für einen übereilten Neuanfang. Wir
können mit dem Status Quo leben.
_Celiker: Dass die Wirtschaftskommission
des Ständerates jetzt doch noch auf die
Mietrechtsvorlage eingetreten ist, halte
ich für falsch. Es macht keinen Sinn, eine
Vorlage weiter zu verfolgen, hinter der
nicht alle Sozialpartner stehen können.
Der Bundesrat will die Mietzinse de facto
nicht zu hundert Prozent an den Konsumentenpreisindex
knüpfen, sondern lediglich
teilweise und an einen Spezialindex
gebunden, der für uns nicht in Frage
kommt. In diesem zentralen Punkt sehe
ich keine Chancen auf Einigung, und damit
ist die vorliegende Mietrechtsrevision
für die Immobilienwirtschaft vom Tisch.
_Der Bundesrat will den Eigenmietwert
für Wohneigentümer abschaffen. Im
Gegenzug sollen nur noch zwei eingeschränkte
Abzugsmöglichkeiten zugelassen
werden. Schuldzinse sollen gar
nicht mehr vom steuerbaren Einkommen
abgezogen werden können. Wie
steht der SVIT Schweiz zu diesem Vorschlag?
_Gribi: Die Abschaffung des Eigenmietwerts
an sich ist in weiten Kreisen unbestritten.
Zentral ist die Frage, was mit der
Abzugsfähigkeit der Zinsen geschieht. So,
wie es der Bundesrat vorschlägt, werden
14 | immobilia Dezember 09

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Die Strukturen des Prüfungswesens müssen
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gerade jüngere Wohneigentümer steuerlich
abgestraft. Faktisch stellt der Vorschlag
für junge Familien eine Steuererhöhung
auf dem kalten Weg dar. Eher
profitieren würden ältere Generationen,
die aber in der Vergangenheit unter dem
Eigenmietwert finanziell gelitten haben.
Für mich hängt am Eigenmietwert deshalb
auch eine sozialpolitische Frage. Will man
jene, die jetzt an die Zukunft denken und
Wohneigentum erwerben, steuerlich bestrafen?
Oder will man jene, deren Häuser
grösstenteils abbezahlt sind, zwangsläufig
bevorzugen? Der bundesrätliche Vorschlag
ist unausgegoren und in dieser
Form untauglich.
_Die Immobilienwirtschaft ist auch auf
kantonaler Ebene mit wichtigen politischen
Vorlagen konfrontiert.
_Celiker: Die politische Interessenswahrnehmung
stellt für unsere Mitgliederorganisationen
eine grosse Herausforderung
dar. In zahlreichen regionalen Vorständen
sitzen deshalb auch Kantonalpolitiker, die
direkt Einfluss nehmen können und für einen
steten Informationsfluss hin zu den
Mitgliedern sorgen. Darüber sind wir vom
SVIT Schweiz sehr froh.
_Im Januar findet in Pontresina zum
fünften Mal das SVIT-Immobilien Forum
statt. Sind Sie mit der Entwicklung
dieses zentralen Verbandsanlasses
zufrieden?
_Gribi: Der Geist von Pontresina ist einzigartig.
Darin liegt das Geheimnis dieser Erfolgsstory
verborgen. Angebot, Ambiance
und Hospitality stimmen überein. Dass sich
das SVIT-Immobilien Forum in den letzten
fünf Jahren zum Flaggschiff der Events in
der Immobilienbranche entwickelt hat,
liegt am Konzept. Wir bieten an zweieinhalb
Tagen Überdurchschnittliches, überraschen
die Gäste mit Unerwartetem und
runden die Sache ab mit Topqualität bei
den Unterkünften, der Kulinarik und dem
Rahmenprogramm. Dieser einmalige Mix
überzeugt auch die Sponsoren, ohne die
ein solcher Anlass nicht zu machen wäre.
_Celiker: Die Sponsoren sind der Spiegel
dieses Erfolgs. Dreiviertel der Sponsoren
sind ebenfalls zum fünften Mal mit dabei.
Wenn das Konzept nicht stimmen würde,
wären sie längst abgesprungen.
_Welchen Mehrwert bringt dieser
Event dem Verband?
_Gribi: Er positioniert und multipliziert den
Markenwert des SVIT Schweiz. Und er stellt
den SVIT als leistungsfähige Organisation
unter Beweis, ausserhalb der üblichen administrativen
Herausforderungen. Wenn
ein Verband eine derart gelungene Plattform
aufbauen kann, dann ist das auch Ausdruck
der Professionalität und Seriosität unserer
Organisation.
_Celiker: Zu den Teilnehmern zählen nicht
nur SVIT-Mitglieder. Die Sponsorengäste
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ubrik
Interview
Als Verbandsdirektor muss
mich die Frage der Kontinuität
aber beschäftigen. Es darf
nicht sein, dass der Schwung
plötzlich abreisst.» Tayfun Celiker
kommen aus vielen verschiedenen Branchen.
Viele von ihnen werden zu Botschaftern,
die sich vom Anlass und dessen Durchführung
positiv beeindruckt zeigen. Das
verschafft dem Verband auf der persönlichen
Ebene, die ja eine der wichtigsten ist,
eine sehr gute Reputation. Wir profitieren
von positiver Mund-zu-Mund-Propaganda.
_Das Immobilien-Forum wurde dieses
Jahr in eine eigene Aktiengesellschaft
ausgegliedert. Weshalb?
_Gribi: Der Anlass soll langfristig gesichert
und breiter abgestützt werden. Mit
der Verselbstständigung kann auch ein
allfälliges finanzielles Risiko vom Verband
fern gehalten werden. Wir möchten neue
Partner an Bord holen, in erster Linie jene,
die mit dem Anlass nun schon länger
eng verbunden sind.
_Celiker: Mit der Ausgliederung des Forums
in eine eigene Gesellschaft können
wir verhindern, dass die Rechnung des
An der Verbandsspitze
braucht es Mut
für Visionen.» Urs Gribi
SVIT aufgebläht und dadurch verfälscht
wird. Auf diese Weise herrschen klare und
saubere Verhältnisse.
_Gibt es Pläne, den Eventbereich des
SVIT auszubauen?
_Gribi: Die gibt es, ohne dass ich bereits
ins Detail gehen will. Aber das Know-how
im Bereich Veranstaltungen, das sich der
Verband über die Jahre hinweg angeeignet
hat, könnte durchaus breiter eingesetzt
werden. Fachleute, die vom Eventbereich
mehr verstehen als wir, sagen, dass
wir die Marke SVIT über diese Schiene
noch viel stärker positionieren könnten.
Ob wir das wollen, ist eine andere Frage.
_Celiker: Dafür spricht sicher auch, dass
in der Immobilienbranche und den angrenzenden
Sektoren ein sehr kaufkräftiges
und an hochklassigen Veranstaltungen
interessiertes Publikum besteht. Das
Potenzial für weitere Entwicklungen ist
auf jeden Fall vorhanden. Tatsache ist,
dass sich nicht jeder von Pontresina angesprochen
fühlt. Deshalb ist die Vielfalt
der Veranstaltungen, auch in den Regionen,
letztlich entscheidend.
_Urs Gribi, im Oktober 2011 geht Ihre
statutarische Amtszeit als Präsident
des SVIT Schweiz zu Ende. Sind Sie
erleichtert – oder werden Sie wehmütig,
wenn Sie daran denken?
_Gribi: Eigentlich stellt die Amtszeitbeschränkung
für mich eine Art Rettungsanker
dar. Das SVIT-Präsidium bindet rund
40% meiner Arbeitszeit. Das Amt hat sich
in den vergangenen sieben Jahren deutlich
ausgeweitet. Es sind Aufgaben in Kommissionen
und Verwaltungsräten hinzugekommen,
die sehr viel Zeit beanspruchen und
persönlich wahr genommen werden müssen.
Als ich das Präsidium übernahm, betrug
der Verbandsumsatz etwa 2,5 Mio.
CHF. Wenn man heute alles zusammen betrachtet,
die SVIT Swiss Real Estate School,
das SVIT Real Estate Institute oder die
SVIT-Immobilien Forum AG, reden wir von
rund 10 Mio. CHF Umsatz. Damit bewegen
wir uns im KMU-Bereich. Entsprechend
sind auch unternehmerische Fähigkeiten
an der Verbandsspitze
gefragt, eine
gesunde Portion Risikofreudigkeit
und
Mut für Visionen.
Diese Werte erfolgreich
in den SVIT
eingebracht zu haben,
das würde ich in einer Zwischenbilanz
für mich in Anspruch nehmen.
_Diese hohe zeitliche Beanspruchung
kann nicht jeder auf sich nehmen. Eine
Hürde für Ihren Nachfolger?
_Gribi: Entscheidend ist, dass man als Präsident
eines Wirtschaftsverbandes auf eine
optimale Infrastruktur und Unterstützung
zugreifen kann. Und zwar in erster
Linie im eigenen Betrieb, denn die Möglichkeiten
des SVIT sind angesichts der
personell immer noch bescheiden dotierten
Geschäftsstelle beschränkt. In meinem
Unternehmen kann ich mich auf ein eingespieltes,
langjähriges Führungsteam abstützen.
Ohne das geht es nicht, wer immer
auch diese Funktion ausübt. Ob ich den
SVIT Schweiz am Schluss neun oder eventuell
zwölf Jahre präsidiert habe, ist nicht
so bedeutsam. Viel wichtiger ist, dass die
Freude am Amt vorhanden ist und die eigenen
beruflichen und persönlichen Rahmenbedingungen
es zulassen, das Präsidium
mit dem höchstmöglichen Engagement
ausüben zu können.
_Tayfun Celiker, Sie haben Urs Gribi
die ganze Zeit über als Verbandsdirek-
tor begleitet. Ihre Zwischenbilanz?
_Celiker: Ich halte mich in personellen Fragen
eigentlich eher zurück. Aber ich möchte
es an dieser Stelle nicht unterlassen, Urs
Gribi das zu nennen, was er für den Verband
darstellt: ein absoluter Glücksfall, der
nur ganz selten eintrifft. Urs Gribi hat sich
dem SVIT mit Leib und Seele verschrieben.
Er hat zahlreiche erfolgreiche Projekte
lanciert und damit die Weichen für eine
erfolgreiche Verbandszukunft rechtzeitig
gestellt. Das Zusammenspiel mit der Geschäftsleitung
und dem Exekutivrat war
nie besser als heute, und das ist mit ein
massgeblicher Verdienst des Präsidenten.
Unsere Strukturen sind die eines Vereines
– in unserem Handeln aber geben wir uns
heute sehr unternehmerisch. Dieses Erfolgsrezept
geht auf Urs Gribi zurück und
wird heute auf breiter Basis von den massgeblichen
Verbandsakteuren nicht nur mitgetragen,
sondern mitgelebt.
_Das hört sich beinahe so an, als sei
der Erfolg des SVIT nur mit der jetzigen
Führungsmannschaft sicher zu
stellen.
16 | immobilia Dezember 09

Der Monat in der Immobilienpolitik
Tayfun Celiker hat die
Geschäftsstelle in den
vergangenen sieben Jahren
durch einen grundlegenden
Um- und Ausbau geführt.
_Celiker: So ist es nicht und so soll es auch
nicht klingen. Als Verbandsdirektor muss
mich die Frage der Kontinuität aber beschäftigen.
Es darf nicht sein, dass der
Schwung plötzlich abreisst. Was in den
vergangenen Jahren aufgebaut worden
ist, muss auch nach 2011 seine Fortsetzung
finden. Die jetzige Führungscrew hat
in vielen Bereichen langfristige Projekte
aufgegleist, die trotz personeller Veränderungen
weitergehen müssen. Das Wohl
des Verbandes steht immer im Vordergrund
– ist aber in unserer Milizorganisation
eng mit personellen Entscheiden verbunden,
die es unbedingt rechtzeitig zu
klären gilt. Vielleicht wären weitere drei
Jahre für die Ablösung der Geschäftsleitung
und die Integration neuer Entscheidungsträger
für den Verband besser.
* Simon hubacher
Der ehemalige Journalist arbeitet heute als
Kommunikationsberater. Er ist redaktioneller
Mitarbeiter der immobilia.
Schweiz
Referenzzinssatz
bleibt bei
3%
Der hypothekarische Referenzzinssatz
bleibt unverändert
auf dem Stand
vom vergangenen September.
Während der
Hauseigentümerverband
keinen Handlungsbedarf
sieht, erwartet der Mieterverband
ein Sparpotenzial
von mehreren hundert
Franken pro Miete.
Bundesrat zur
Revision des
Raumplanungsgesetzes
Der Bundesrat will das
Raumplanungsgesetz in
zwei Etappen revidieren:
In einem ersten Schritt
sieht er eine Teilrevision
vor, die als indirekter Gegenentwurf
zur Landschaftsinitiative
dienen
soll. Der Bundesrat ist
der Auffassung, dass sich
die grundsätzlich berechtigten
Anliegen dieser
Initiative durch eine Anpassung
des Raumplanungsgesetzes
(RPG)
besser erfüllen lassen als
durch eine Änderung der
Bundesverfassung. Er
verzichtet daher auf einen
direkten Gegenentwurf,
hat aber die Eckwerte
des indirekten
Gegenentwurfs in Form
einer Teilrevision des
RPG festgelegt. Weitere
Themen, bei denen Revisionsbedarf
besteht, werden
in einem zweiten
Schritt angegangen. Da
das Raumplanungsgesetz
von Kantonen, Städten
und Gemeinden umgesetzt
wird, begleiten sie
die Erarbeitung des Gesetzesentwurfs.
Die interessierten
Kreise hatten
am 6. Oktober 2009 die
Gelegenheit, ihre Anliegen
zum indirekten Gegenentwurf
zur Landschaftsinitiative
in einer
Anhörung einzubringen.
Der Bundesrat wird die
Botschaft zuhanden des
Parlaments bis im Februar
2010 verabschieden.
Zweite Runde
für neues
Mietrecht?
Das neue Mietrecht, das
die Mieten nicht mehr an
den Hypothekarzins,
sondern an den Konsumentenpreisindex
bindet,
erhält in der Rechtskommission
(RK) des
Ständerates wieder eine
Chance. Der Nationalrat
war auf die Vorlage gar
nicht erst eingetreten.
Die Mietzinsen sollten
nach dem Willen des
Bundesrats vom Hypothekarzins
abgekoppelt
werden und künftig zu
etwa 90% der Teuerung
folgen. Der Hauseigentümerverband
und der
SVIT forderten 100%,
ansonsten sei jeder Kompromiss
mit den Vermieterverbänden
gestorben.
Der Nationalrat lehnte
den Systemwechsel als
nicht mehrheitsfähig ab.
Die ständerätliche RK
trat nun mit 7 zu 4 Stimmen
auf die Mietrechtsrevision
ein, es bestehe
durchaus Handlungsbedarf.
Deshalb wolle die
Kommission in der Detailberatung
im Januar
nach einer Lösung suchen.
Interesse Privater
an Landwirtschaftsboden
Immer mehr Private wollen
in der Schweiz landwirtschaftlichen
Boden
oder gar ganze Bauernhöfe
erwerben. Prominente
Beispiele dafür sind der
ehemalige UBS-Chef Marcel
Ospel und der ehemalige
Unique-Chef Josef
Felder. Der Verkauf von
landwirtschaftlichen
Grundstücken wird durch
das bäuerliche Bodenrecht
(BGBB) jedoch stark
eingeschränkt und sieht
den Verkauf nur an
Selbstbewirtschafter vor.
In den letzten Jahren hat
es laut August Köpfli, Verantwortlicher
Immobilien
beim Schweizerischen
Bauernverband, vermehrt
Anfragen von Privaten
zum Erwerb von Landwirtschaftsland
und Bauernhöfen,
jedoch keine
Zunahme von Verkäufen
an Private gegeben. Eine
Bedrohung wie im Ausland
stelle diese Nachfrage
daher nicht dar. Das
BGBB schütze nach wie
vor die Selbstbewirtschafter,
stellt Köpfli fest.
Handänderungen mit
Privaten seien flächenmässig
relativ gering.
Hingegen heisst es bei
Pro Natura, immer mehr
landwirtschaftliche Wohnund
Ökonomiegebäude
würden in der Schweiz ihren
ursprünglichen Zweck
verlieren. Vielerorts erlaubten
die Kantone in
unkontrollierter Weise die
Umnutzung in Wohnbauten,
oftmals als Zweitwohnungen.
Hier würden die
Grundsätze der Raumplanung
missachtet und bestehende
Gesetze ungenügend
vollzogen.
immobilia Dezember 09 | 17

Immobilienwirtschaft
Wohnungsmarkt Schweiz
Positive Konsumentenstimmung
Trotz Aussicht auf kaum steigende Reallöhne und eine
Zunahme der Arbeitslosenzahlen scheint sich die Konsumentenstimmung
laut Bundesamt für Wohnungswesen zu verbessern.
Baukostenentwicklung in der Schweiz seit 1970
Die Werte in CHF beziehen sich auf ein Mehrfamilienhaus.
9 000 000
8 000 000
7 000 000
6 000 000
5 000 000
4 000 000
3 000 000
2 000 000
1 000 000
0
Zusatzkosten MINERGIE-P
Mehrflächen
Gesetze / Normen
Komfortsteigerung
Baunebenkosten / Honorare
Baukosten aufindexiert 2005
Baukosten 1969
Noch entsteht in der Wohnungsproduktion Neues neben Bestehendem.
Corina Roeleven-Meister*
Keine Anzeichen für Einbruch. In der Wohnungsproduktion
dürften auch im nächsten
Jahr noch rund 40 000 Wohnungen
fertiggestellt werden. Inwieweit die im
letzten Jahr markant angestiegene Zahl
der baubewilligten Wohnungen jedoch
tatsächlich realisiert wird, ist vor dem Hintergrund
der seit Herbst 2008 schwierig
gewordenen wirtschaftlichen Lage unsicher.
Für einen Einbruch bei der Wohnungsproduktion
gibt es indessen weiterhin
keine Anzeichen. Dies geht aus dem
vierteljährlich erscheinenden Überblick
des Bundesamtes für Wohnungswesen
(BWO) über den Wohnungsmarkt in der
Schweiz hervor.
Tiefe Hypothekarzinsen, rückläufige Baupreise.
Ab Oktober 2008 sind die Hypothekarzinssätze
regelrecht erodiert. Seit
Frühjahr 2009 müssen Hypothekardarlehen
mit variablem Zinssatz noch zu Sätzen
zwischen 2,25% und 3% verzinst
werden. Einen noch markanteren Rückgang
erfuhren die Sätze von Festhypotheken.
Die Phase dieser historisch tiefen
Zinssätze könnte im Verlauf des nächsten
Jahres zu Ende gehen. Der Baupreisindex
ist zwischen 2003 und Herbst 2008 ununterbrochen
angestiegen. Seit letztem
Herbst sind die Baupreise nun aber rückläufig.
Die markante Vergünstigung der
Baumaterialien, hauptsächlich der Treibstoffe,
Metalle und Metallprodukte sowie
die allgemeine Krisenstimmung erklären
diese Entwicklung. Während bei der Renovation
von Mehrfamilienhäusern eine
geringe Preissenkung beobachtet werden
konnte, registrierte man beim Neubau von
Mehrfamilienhäusern eine merkliche Abnahme.
Leerwohnungsquote am unteren Wendepunkt.
Nach 1,07% im Jahr 2007 und
0,97% im Jahr 2008 ergab sich am vergangenen
1. Juni eine Leerwohnungsquote
von 0,90%. In achtzehn Kantonen reduzierten
sich die Leerstände gegenüber
dem Vorjahr, in acht Kantonen nahmen
sie zu. Über weiterhin am wenigsten leer
stehende Wohnungen im Verhältnis zum
Wohnungsbestand verfügt der Kanton
Genf mit 0,22%. Leerwohnungsquoten
von weniger als 0,5% weisen ebenfalls
die Kantone Zug und Waadt aus. Die
höchste kantonale Leerwohnungsziffer
meldeten die Kantone Jura und Glarus mit
je 1,89%. Mit den 0,90% Leerwohnungen
dürfte ein unterer Wendepunkt erreicht
sein. Diese Einschätzung wird auch
gestützt durch die bereits seit dem
1. Quartal 2009 wieder ansteigende Angebotsziffer.
Diese deutet darauf hin, dass
die Leerstände bereits Ende 2008 ihren
Tiefststand erreicht haben und seither
wieder zunehmen.
Abgeschwächter Anstieg der Bestandesmieten.
2008 ist der Mietpreisindex im
Jahresdurchschnitt um 2,4% angestiegen.
Die jahresdurchschnittliche Steigerung
hat 2008 damit genau dem durchschnittlichen
Anstieg des Landesindexes
der Konsumentenpreise entsprochen,
während die Mietpreissteigerungen in
den beiden Vorjahren deutlich höher ausfielen
als die allgemeine Teuerung. Seit
10. September 2008 ist der vom BWO publizierte
hypothekarische Referenzzinssatz
für Mietverhältnisse in der ganzen
Schweiz verbindlich. Dieser basiert auf
dem von der Nationalbank im Auftrag des
Bundes erhobenen volumengewichteten
Durchschnittszinssatz aller Hypothekarkredite
und legt deshalb ein relativ träges
Verhalten an den Tag. Die nach dem Sys-
18 | immobilia Dezember 09

Der Monat in der Immobilienwirtschaft
temwechsel in drei Kantonen möglich gewordenen
Anpassungen gegen oben sind
unterdessen wirksam geworden. Anfang
Juni 2009 ist der hypothekarische Referenzzinssatz
erstmals gesunken und Anfang
September gab es eine weitere Senkung,
so dass in nächster Zeit von einem
sich abschwächenden Anstieg des Mietpreisindexes
ausgegangen werden kann.
Stagnation bei den Angebotspreisen. Seit
gut acht Jahren steigen die Angebotspreise
in allen Wohnungskategorien. Zurzeit
schwächt sich dieser Anstieg aufgrund
der weiterhin hohen Wohnungsproduktion,
der konjunkturellen Lage und der abnehmenden
Dynamik beim Bevölkerungswachstum
allerdings ab. Für das nächste
Jahr werden in etwa stabile Preise erwartet,
so dass eine sanfte Wende bevorstehen
dürfte.
Baukostenentwicklung. Die Wohnbaukosten
gehören wegen ihrer Auswirkungen
auf die Mietzinsen und Lebenshaltungskosten
zu den Themen, die seit
Jahrzehnten periodisch diskutiert, untersucht
und mit politischen Forderungen
versehen werden. Auch in der Debatte um
die «Hochpreisinsel Schweiz» spielen sie
eine wichtige Rolle. Die Zürcher Hochschule
für angewandte Wissenschaften
hat im Auftrag des BWO den methodisch
anspruchsvollen Versuch unternommen,
über einen langen Betrachtungszeitraum
die Kostensteigerung festzustellen und
einzelnen Einflussfaktoren zuzuordnen.
Wäre ein 1969 für 1,9 Mio. CHF
gebautes Mehrfamilienhaus 35 Jahre später
nach den Originalplänen erstellt worden,
hätte es aufgrund der allgemeinen
Bauteuerung 5,25 Mio. gekostet (siehe
dazu Immobilia 11/09). Die tatsächlichen
Kosten eines vergleichbaren, aber zeitgemässen
Objekts liegen jedoch bei 7,77
Mio. CHF. Für diese Mehrkosten verantwortlich
sind Zunahmen bei den Baunebenkosten,
den Komfort- und Flächenansprüchen
sowie bei den gesetzlichen
Vorgaben (vor allem Wärme-, Schall- und
Brandschutz).
*Corina Roeleven-meister
Die Autorin ist Redaktorin
der Zeitschrift Immobilia.
Unternehmen
Erfolg für Züblin
Die Züblin Immobilien Holding
AG hat von April bis
September wieder schwarze
Zahlen geschrieben, nachdem
Bewertungsverluste des
Portfolios im Ausland die Erfolgsrechnung
zuletzt belastet
hatten. Die Stabilisierung der
Finanzbranche hat nach Einschätzung
des Unternehmens
zu einer Beruhigung an den
Bruno Schefer,
CEO Züblin
Bild: Züblin
Immobilien
Holding AG
europäischen Immobilienmärkten
geführt. Im ersten
Geschäftshalbjahr 2009/10
erzielte die Immobiliengesellschaft
einen Konzerngewinn
vor Minderheiten von 15 Mio.
CHF (im Vorjahr 75 Mio. CHF
Verlust), nach Minderheiten
waren es 8 (–49) Mio. CHF.
Der EBITDA ohne Gewinn
aus dem Verkauf von Anlageimmobilien
ging auf 41 (51)
Mio. CHF zurück. Der Mietertrag
sank infolge umfangreicher
Immobilienverkäufe auf
53 (67) Mio. CHF. Der Wert
des Portfolios stieg in der
Schweiz. In Frankreich,
Deutschland, Belgien und
den Niederlanden mussten
hingegen Korrekturen vorgenommen
werden.
PSP bestätigt
Ausblick
Die PSP Swiss Property AG
hat im dritten Quartal den Fokus
auf die Optimierung und
die Bewirtschaftung des Immobilienportfolios
und die
Weiterentwicklung der Areale
ins Zentrum der operativen
Tätigkeit gerückt. Zwar hat
die Gruppe mehrere Akquisitionsmöglichkeiten
geprüft,
zu einem Abschluss kam es
aber nicht. PSP hält an der
Prognose für das Geschäftsjahr
2009 fest. Der Liegenschaftsertrag
erhöhte sich um
4,1% auf 200,1 Mio. CHF.
Der Betriebsgewinn auf Stufe
EBITDA ohne Liegenschaftserfolge
erhöhte sich um 6,4%
auf 168,1 Mio. CHF. Den
Reingewinn verbesserte PSP
um 8,5% auf 162,9 Mio. CHF,
ohne Liegenschaftserfolge resultierte
unter dem Strich gar
eine Steigerung von 9,7% auf
103,2 Mio. CHF. Die Leerstandsquote
betrug per Ende
September 2009 9,2%. Davon
seien 2,3 Prozentpunkte
auf laufenden Sanierungsarbeiten
an diversen Liegenschaften
zurückzuführen.
Sarasin Anlagestiftung
setzt auf
Nachhaltigkeit
Die neue Anlagegruppe
«Nachhaltig Immobilien
Schweiz» der Sarasin Anlagestiftung
(SAST) soll die Vorteile
von Immobilien mit den
langfristig attraktiven Performance-Aussichten
von nachhaltigen
Investitionen verbinden.
Die bislang verfügbaren
Bewertungs- und Zertifizierungssysteme
eignen sich
nach Ansicht der SAST nur
beschränkt für Mietobjekte.
Zur Bewertung der Nachhaltigkeit
von einzelnen Gebäuden
hat die Bank Sarasin deshalb
ein eigenes System
entwickelt.
immobilia Dezember 09 | 19

Immobilienwirtschaft
Der monat
Unternehmen
Ein Gebäude der Karl Steiner Holding
AG in Frankreich.
(Bild: Karl Steiner Holding AG)
Steiner-Gruppe
verkauft Tochter
Im Rahmen der Nachfolgeplanung
der Steiner-Gruppe
hat deren Alleinaktionär Peter
Steiner die französische
Tochter Karl Steiner France
an die Compagnie Financière
Sainte Colombe verkauft.
Über die Konditionen wurde
Stillschweigen vereinbart. Die
Karl Steiner France umfasse
neben Finanzierungsgesellschaften
auch die in der Immobilienentwicklung
tätige
Sogelym-Steiner (Bauvolumen
rund 260 Mio. CHF). Der
Verkauf sei Teil der Nachfolgeregelung
der Steiner-Gruppe.
Verwaltungsratspräsident
Peter Steiner wolle die Aktienmehrheit
schrittweise an
einen oder mehrere Partner
veräussern. Die Steiner-Gruppe
will sich künftig ganz auf
ihre Aktivitäten im Heimmarkt
fokussieren und die Immobilienentwicklung
noch
weiter ausbauen.
SE Swiss Estates
im Streit
Gemäss Unternehmensprofil
investiert SE Swiss Estates in
Immobilien in der Schweiz
mit primärem Fokus auf
Wohnimmobilien. Das erste
Halbjahr 2009 per Ende Juni,
über welches das Unternehmen
Anfang November informierte,
war jedoch gekennzeichnet
von einem tief
zerstrittenen Aktionariat wegen
des Kaufs der Generalbau
Rudolf Lüthy AG und der
angestrengten Rückabwicklung.
An eine Weiterentwicklung
der Gesellschaft war unter
diesen Umständen nicht
zu denken. Der Verwaltungsrat
geht für den weiteren Verlauf
von «verschiedenen Prozessen»
aus, die das Unternehmen
führen müsse.
Bruno Caretta mit seinen Söhnen
Mauro und Rafael (allesamt im VR)
(Bild: Caretta+Weidmann
Baumanagement AG)
35 Jahre
Caretta + Weidmann
Caretta + Weidmann Baumanagement
AG ist einer der Pioniere
unter den Generalplanern
– 1974 gegründet von
Bruno Caretta und seinem
Vater Oswald. 1978 stiess
Heinrich Weidmann dazu.
Das einst in einem Kellerraum
in Rüschlikon domizilierte
Unternehmen hat sich
zu einem bekannten Generalplaner
mit über 60 Mitarbeitenden
entwickelt. Mitte November
feierte die Firma ihr
35jähriges Jubliäum. Zu diesem
Anlass widmete die Architekturzeitschrift
«Hochparterre»
Caretta + Weidmann
Baumanagement die Sondernummer
10/2009.
Schweiz
Hohe Aufschläge
bei den Immobilienfonds
Die Schweizer Immobilienfonds
haben in diesem Jahr
eine zum Teil sehr starke
Performance erzielt. Die
stattlichen Aufschläge an der
Börse bergen nun aber die
Gefahr einer Korrektur. Gemäss
den Daten des Fondsresearch-Unternehmens
Lipper
Reuters hat die
Anlagekategorie in den letzten
drei Jahren ein Plus von
13,6% erzielt. Die Vorteile
der Schweizer Immobilienfonds
sind traditionell ein tieferes
Risiko, die geringe Korrelation
zu anderen
Anlageklassen sowie die hohe
Wertbeständigkeit. Das
Anlagevermögen in Schweizer
Immobilienfonds hält
sich auf hohem Niveau bei
31,6 Mrd. CHF per Ende
September. Zum selben Zeitpunkt
im Jahr 2007 belief es
sich noch auf 24 Mrd. CHF.
HEV-Immobilienmarktumfrage
2009/2010
Traditionsgemäss führte der
HEV Schweiz seine alljährliche
Umfrage bei 80 Immobilientreuhändern,
-maklern
und -verwaltungen durch.
Laut den jüngsten Ergebnissen
war der Immobilienmarkt
im Wohnflächenbereich
auch im 2009 weitgehend
intakt. Für die nahe
Zukunft rechnet die Mehrheit
im Eigenheimmarkt
nicht mehr mit weiteren
Preisanstiegen, sondern geht
von einer Seitwärtsbewegung
aus. Für den Geschäftsflächenbereich
orten
schon heute etliche Befragte
eine Abkühlung, die sich im
kommenden Jahr noch akzentuieren
dürfte.
Neuer index für Die
Bauindustrie
Credit Suisse und Schweizerischer
Baumeisterverband
(SBV) haben gemeinsam den
Bauindex Schweiz lanciert,
der künftig quartalsweise erscheinen
wird. Der Indikator
basiert unter anderem auf der
periodischen Erhebung des
SBV bei seinen Mitgliedern.
Trotz Wirtschaftskrise bewegt
sich die Schweizer Bautätigkeit
bisher noch immer auf
hohem Niveau. Nachdem als
erste Sparte der Wirtschaftsbau
zu Beginn des Jahres einknickte,
verhindert inzwischen
nur ein letztes
Aufbäumen des Wohnungsbaus
einen stärkeren Rückgang
im Hochbau. Die starke
Dynamik im Tiefbau hielt die
Bautätigkeit bisher auf hohem
Niveau. Auf die Dauer
kann er die Ausfälle im Hochbau
jedoch nicht kompensieren,
so dass die gesamte Bauwirtschaft
vom Abschwung
erfasst werden wird. So
schwächte sich die Baukonjunktur
in der Schweiz im
vierten Quartal weiter ab.
Immobilienverbände
vs. Swisscom
Trotz rundem Tisch und gewissen
Annäherungen der an
der Glasfasertechnologie interessierten
Schweizer Immobilienverbände
sind noch
längst nicht alle Spannungen
beseitigt. SVIT, HEV Zürich,
die Vereinigung Zürcher Immobilienunternehmen
(VZI)
und der Schweizerische Verband
für Wohnungswesen
(SVW) werfen der Swisscom
vor, eine «einseitige Verhandlungsposition»
durchsetzen
zu wollen. Den Zürcher Liegenschaftenbesitzern
raten
die Verbände deshalb, «bis
auf weiteres nicht zu unterschreiben».
Streitpunkt ist die
Frage, wer die Kosten einer
20 | immobilia Dezember 09

Streitpunkt
Glasfaserkabel
(Bild: Dätwyler
Holding AG)
Glasfaserversorgung im Haus
zu übernehmen hat. Die
Swisscom vergleicht diese
Frage mit der Versorgung
von Häusern mit Strom, Wasser,
Gas und den Telefonkupferkabeln
und verlangt dieselbe
Kostenteilung auch für das
Glasfasernetz. Damit verlange
die Swisscom von den Hauseigentümern
«Investitionen in
Milliardenhöhe – ohne dafür
eine plausible und berechenbare
Entscheidungsgrundlage
bieten zu können», kritisieren
die Verbände.
Trotz Krise
mehr Platz
Mehr als die Hälfte der
Schweizer Unternehmen gehen
davon aus, dass ihre Flächenbedürfnisse
in den
nächsten zwei Jahren zunehmen
werden. Dies zeigt die
1. Schweizer Studie zu Betriebsimmobilien
und Nachhaltigkeit,
die gemeinsam
von CB Richard Ellis –
PI Performance und dem
Center for Corporate Responsibility
and Sustainability
(CCRS) der Universität Zürich
durchgeführt wurde. Die
Befragung von grossen und
mittleren Unternehmen
zeigt, dass sich zwei Drittel
der Flächen im Eigentum der
Unternehmen befinden und
ein Drittel mit meist langfristigen
Verträgen gemietet ist.
Trotz eines derzeit eher ungünstigen
wirtschaftlichen
Umfeldes gehen 56% der
Unternehmen davon aus,
dass die Raumbedürfnisse in
den nächsten 24 Monaten
wachsen. Zwei Drittel dieser
Unternehmen können ihre
zunehmenden Raumbedürfnisse
nicht mit vorhandenen
Flächen decken. Bei Kaufund
Mietentscheiden spielt
erwartungsgemäss der Preis
die wichtigste Rolle (99%).
Bereits an zweiter und dritter
Stelle folgen Immobilienmerkmale
mit konkretem
Nachhaltigkeitsbezug wie
passende und flexible
Grundrisse (94%) sowie Nähe
zum öffentlichen Verkehr
(94%), gefolgt von allgemeinen
Nachhaltigkeitsüberlegungen
an vierter Stelle
(92%). Erst dann folgen zentrale
Lage und Erschliessung
für den motorisierten Individualverkehr.
Der Steuerfuss der Gemeinde
(54%) und die Flughafennähe
(23%) fallen dabei
deutlich ab.
Entspannung auf
Zuger Immobilienmarkt
In den vergangenen Jahren
kannten die Zuger Preise für
Mietwohnungen und Eigenheim
nur einen Trend: steil
nach oben. Nun zeigt die
neuste Immobilienstudie der
Zuger Kantonalbank, dass
das Angebot am Mietwohnungsmarkt
ansteigt. Beim
Wohneigentum zeigt sich
der Markt preislich gewohnt
stabil. Und bei den Eigentumswohnungen
können
sich Käufer ebenfalls auf ein
leicht höheres Angebot freuen:
Rund 3% aller Eigentumswohnungen
sind auf
dem Markt. Das sind zwar
noch immer halb so viele wie
in der übrigen Schweiz, aber
gut 50% mehr als vor zwei
Jahren. Dennoch ist in Zukunft
noch nicht mit sinkenden
Mietpreisen zu rechnen.
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immobilia Dezember 09 | 21

immobilienwirtschaft
der Monat
Schweiz
Stabile Angebotsmieten
im Oktober
Die Angebotsmieten in der
Schweiz verharrten gemäss
Homegate-Index im Oktober
unverändert auf dem Stand
von 114,8 Punkten. Im 12-Monate-Vergleich
beträgt der Anstieg
1,7%. Innert Jahresfrist
haben sich die Angebotsmieten
in Zürich um 1,9% und in
Basel sowie Bern um 1,7%
verteuert. Gesamtschweizerisch
lässt sich ein Anstieg der
Angebotsmieten von 1,7%
feststellen. Die Angebotsmieten
für neue Wohnungen bleiben
im Oktober 2009 unverändert
auf dem Stand von 115,8
Punkten. Für alte sowie auch
kleine Wohnungen lassen sich
nur geringe Veränderungen
beobachten, jene grosser
Wohnungen haben sich jedoch
relativ stark verteuert (+0,3%;
Indexstand: 115,6). Im 12-Monate-Vergleich
klettern die Angebotsmieten
der neuen und
grossen Wohnungen am
stärksten (+2,8 bzw. 1,4%).
Verglichen mit Oktober 2008
resultiert bei den kleinen und
alten Wohnungen ein Anstieg
von 1,3 bzw. 1,4%.
Steigender Preisdruck
auf Schweizer
Immobilien?
Das BAK Basel und Fahrländer
Partner schreiben in einer Studie,
dass die Schweizer Immobilienmärkte
in naher Zukunft
unter Druck geraten. Während
die Preise für Wohneigentum
an gefragten Standorten und
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im gehobenen Segment bereits
seit einigen Quartalen sinken
würden, seien die Mietwohnungs-
und Dienstleistungsflächen
und die Preise von Mehrfamilienhäusern
und
Dienstleistungsliegenschaften
bisher robust gewesen. Ab
Frühling 2010 werde sich die
Rezession aber auf allen Märkten
bemerkbar machen. Dadurch
dürften auch bei den
Dienstleistungsflächen die Erträge
und Immobilienpreise
deutlich sinken. Eine Erholung
erwarten die Ökonomen nicht
vor 2012. Positive Nachrichten
gibt es hingegen für die Mieter
der Mittelschicht. Die Preise
für Wohnungen aus dem gehobenen
und mittleren Segment
würden sich in naher Zukunft
stabilisieren und ab Frühling
2010 allmählich ins Rutschen
geraten, prognostizieren die
Studienverfasser. Beim Wohneigentum
gab es keine Preisblase.
Trotzdem seien die
Wohneigentumsmärkte nicht
krisenresistent. Durch den Anstieg
der Arbeitslosigkeit auf
mehr als 5% im 2010 sowie
die massiven Kostensparprogramme
der Firmen rechnen
die Ökonomen mit einem deutlichen
Rückgang der Nachfrage
nach Büroflächen, vor allem
in der Region Zürich. Bei den
Verkaufsflächen sieht es für
die zentralen Lagen besser
aus. Einkaufszentren in ländlichen
Regionen dürften hingegen
die Auswirkungen der Rezessionen
stark spüren. Das
BAK geht davon aus, dass dadurch
die Konsolidierung der
Verkaufsstandorte beschleunigt
wird.
Projekte
So lebt sichs im neuen Courtyard
by Mariott Hotel. (Bild: Courtyard
by Mariott Hotel)
Aquabasilea nimmt
Gestalt an
Am 5. März 2010 feiert Aquabasilea
in Pratteln Eröffnung.
Mit 13 000m 2 wird die Anlage
zum grössten Bade- und Erlebnispark
in der Schweiz. Ergänzt
werden Erlebnis- und
Vitalbadehallen mit Saunaund
Spa-Arealen durch ein
Fitnesscenter, einen Shopping-Bereich
sowie das Viersternehotel
Courtyard by
Marriott Basel. Das Hotel umfasst
175 Zimmer und Suiten.
Ein besonderer Augenfang: das Dach
der Wasserwelt. (Bild: Aquabasilea)
EINZAHLUNGSSCHEINE.CH
Einzahlungsscheine für Mietzinsinkasso
Siegerprojekt
für WankdorfCity
erkoren
Auf dem Areal des ehemaligen
Schlachthofes entsteht
unter dem Namen WankdorfCity
in Bern ein neues
Stadtquartier. Ein Studienauftrag
umfasste die schützenswerten
Gebäude sowie
die Baubereiche bis zur
S-Bahn-Station Wankdorf.
Unter fünf Projektstudien hat
das Beurteilungsgremium
den Vorschlag des Teams
von Andreas Geser, Landschaftsarchitekten
AG, Zürich,
Stadt Raum Verkehr
Birchler + Wicki, Zürich, und
Ingenieurbüro Heierli AG,
Zürich zum Gewinner erkoren.
Das obsiegende Planungsteam
wird mit der
Weiterbearbeitung seiner
Studie beauftragt. Mit der
Realisierung soll parallel
zum Baubeginn der übrigen
Projektentwickler im Herbst
2010 begonnen werden.
Migros steigt bei
Thun Süd ein
Das Einkaufszentrum beim
geplanten Fussballstadion
Thun Süd wird von der Liegenschaften-Betrieb
AG, einem
Unternehmen der Migros-Gruppe,
gekauft.
Verkäufer sind die HRS Real
Estate AG und Arco Real Estate
Development AG. Über
den Kaufpreis wurde Stillschweigen
vereinbart. Neben
einem Baufachmarkt
wird Migros weitere Verkaufsflächen
betreiben oder
an Dritte vermieten, sowie
ein Fitnesscenter und eine
Tankstelle mit «erweiterten
Serviceleistungen» realisieren.
Bei Beobachtern löste
der Kauf Erstaunen aus, baut
doch Migros zurzeit das bestehende
Einkaufszentrum in
ungefähr 300m Luftlinie Entfernung
aus.
22 | immobilia Dezember 09

Solar_CH_WP_94x277 08.05.2009 14:28 Uhr Seite 1
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Alt und neu in Verbindung (Bild: Helvetia Versicherungen).
Grundsteinlegung
Sulzer-Allee
Unter dem Motto «Wohnen
für Fortgeschrittene» erstellt
Helvetia als Investorin und
Bauherrin die Überbauung
«Max» an der Sulzerallee in
Oberwinterthur. In das Bauprojekt
einbezogen ist neben
dem Neubau eines Wohnhauses
auch die Umnutzung eines
ehemaligen Industriegebäudes,
in dem 19 Wohnungen
und 1115 m 2 Büroflächen mit
Loft-Charakter entstehen. Im
Neubau stehen 122 verschiedene
Wohnungstypen von 2,5
bis 5,5 Zimmern zur Verfügung.
Der Rohbau wird bis Juni
2010 erstellt, der Bezug der
Wohnungen kann ab Sommer
2011 erfolgen.
Aufrichte an
der Überbauung
Connect
Connect entsteht an gut erschlossener
Lage (Bild: Credit Suisse).
An der Überbauung Connect
in Zürich-Altstetten fand im
November die Aufrichte für
ein weiteres markantes Hochhaus
der Stadt Zürich statt.
Bereits im Mai 2010 werden
die ersten der total 178 Wohnungen
sowie diverse Geschäftsflächen
bezugsbereit
sein. Connect besteht aus einem
Komplex von vier Gebäuden.
Investoren sind die Anlagegruppe
Credit Suisse
Anlagestiftung Real Estate
Switzerland (CSA RES) und die
Migros-Pensionskasse. Fast alle
Wohnungen der ersten
Etappe sind bereits vermietet.
Massgeblich an der Realisierung
beteiligte Personen (Bild: Alpenrhein
Outlet Village).
Alpenrhein
Village eröffnet
Im bündnerischen Landquart
ist das Outlet-Center Alpenrhein
Village eröffnet worden.
40 Shops nahmen am letzten
Novemberwochenende auf
dem Grundstück zwischen
dem Landquarter Bahnhof und
der A13 den Betrieb auf. 1,2
Mio. Kunden, vor allem Touristen,
werden im ersten Jahr im
grössten Outlet-Center der
Deutschschweiz erwartet. Die
Bauherrin, die deutsche ING
Real Estate Development, investierte
180 Mio. CHF. Im
Endausbau bedienen entlang
der 650 Meter langen Einkaufsstrasse
93 Shops und fünf
Restaurants die Kundschaft.
Bei voller Auslastung der
21 000m 2 grossen Einkaufsfläche
arbeiten 350 bis 400 Personen
im Alpenrhein Village.
Ressourcenschonung
ist unser Versprechen
an die Zukunft.
Bei Weishaupt arbeitet man ständig daran, alle Produkte noch
energiesparender und umweltschonender zu machen. Aber
auch die sinnvolle Nutzung natürlicher Ressourcen stellt einen
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auf Stand-Nr. E 32.

immobilienwirtschaft
der Monat
Personen
Walter Fust tritt
zurück
Nach der Übernahme durch
Swiss Prime Site trat Walter
Fust Ende Oktober 2009 aus
dem Verwaltungsrat der Jelmoli
Holding AG zurück und
gab auch seine Ämter bei den
weiteren Gesellschaften der
Gruppe ab.
Der zurückgetretene Walter Fust
(Bild: Jelmoli Holding AG).
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Dietikon 043 322 40 00
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Chur 081 353 11 66
Horw 041 340 70 70
Muttenz 061 461 16 00
International
Capmark stellt
Insolvenzantrag
Die Capmark Financial
Group, eine der grössten US-
Finanzierer von Gewerbeimmobilien,
hat Antrag auf
Gläubigerschutz eingereicht.
Im Insolvenzantrag gaben die
Manager die Verbindlichkeiten
des Instituts mit 21 Mrd.
USD an, das Vermögen beläuft
sich nur auf 20,1 Mrd.
USD. Das Unternehmen will
sich nach eigenen Angaben
bei laufendem Geschäft unter
dem Gläubigerschutz restrukturieren
und seine Schulden
abbauen. Im 3. Quartal wies
Capmark einen Verlust von
1,6 Mrd. USD aus. Allein 346
Mio. USD musste das Unternehmen
für Kreditausfälle aus
dem 2. Quartal zurückstellen.
www.trockag.ch
Zaghafte Erholung
am US-Immobilienmarkt
Die Häuserpreise in den
20 grössten Ballungsgebieten
der USA stiegen im September
den fünften Monat in
Folge. Zum Vormonat sei
der entsprechende Index um
0,3% geklettert. Ökonomen
hatten mit einem deutlicheren
Plus gerechnet. Im Jahresvergleich
sanken die
Häuserpreise im September
um weitere 9,4%. Im Oktober
wurden in den USA
552 000 Baubewilligungen
ausgesprochen und 529 000
Bauten begonnen. Beide
Zahlen liegen unter den
Schätzungen von Beobachtern.
EU-Kommission
für PPP-Modelle
Die EU-Kommission regt
mehr PPP-Modelle zur Entlastung
der durch die Wirtschaftskrise
angespannten
nationalen Haushalte in den
Mitgliedstaaten an. Sie setzt
dabei auch auf innovative
Lösungen und zeigt Möglichkeiten
für gemeinsame
EU-Technologieinitiativen
auf. EU-Kommissionspräsident
Barroso stuft PPP-Modelle
auch als eine Option
im Kampf gegen den Klimawandel
und zur Steigerung
der Energieeffizienz ein.
In der Schweiz hat sich der
Verein PPP zum Ziel gesetzt,
das PPP-Modell, das sich in
weiten Teilen Europas schon
seit Jahren bewährt, zu verbreiten.
Im Verein sind neben
der Eidgenossenschaft
einige Kantone, verschiedene
Städte und Gemeinden,
die Wissenschaft und die
Wirtschaft als Mitglieder
engagiert. Er bemüht sich,
mit der Bereitstellung von
Grundlageninformationen
zur Aufklärung beizutragen.
Mallorca
erholt sich
Wie das Franchise-Unternehmen
Engel & Völkers berichtet,
hat sich der Immobilienmarkt
auf Mallorca von den
Auswirkungen der globalen
Finanz- und Wirtschaftskrise
erholt. Der Markt befindet
sich nach Beobachtungen des
Unternehmens auf einem
Konsolidierungskurs. Nachdem
der Markt im vergangenen
Herbst und auch in den
ersten Monaten des Jahres
2009 deutlich zurückgegangen
war, haben sich mittlerweile
das Interesse und auch
die konkrete Nachfrage nach
Zweitwohnsitzen wieder belebt.
Die Immobilienpreise
waren zwischen 1999 und
2008 im Durchschnitt um
rund 170% gestiegen. Im Gegensatz
zu Objekten in mittleren
Lagen, in denen die Finanz-
und Wirtschaftskrise
Preiseinbrüche von ca. 20%
bewirkt hat, ist im Hochpreissegment
kein Wertverlust
spürbar.
Das neueste Megaprojekt in Dubai:
The World Dubai.
Dubai in der
Schuldenfalle
Die Regierung von Dubai hat
die Gläubiger des Immobilienkonglomerats
Dubai World
und dessen Tochterunternehmen
Nakheel um Zahlungsaufschub
für mehrere Milliarden
US-Dollar gebeten. Die
Nachbarländer Abu Dhabi
und Saudiarabien scheinen
mit ihrer Unterstützung einen
Staatsbankrott verhindert zu
haben.
24 | immobilia Dezember 09

«Was ist bei
einer sanierung
die ideale alternative
zum
Heizen mit Öl?»
Heizen mit Öl.
Ein moderner Ölbrennwertkessel sorgt,
im Vergleich zu einer alten Anlage, für
bis zu 35% weniger Energieverbrauch
und CO 2 -Emissionen. Der Umbau ist
im Vergleich mit dem Wechsel zu einer
anderen Energieform so günstig, dass
Sie mit dem gesparten Geld Teile des
Gebäudes isolieren und so den Enerbesuchen
sie uns an der sWissbau
Halle 3.0, stand d12
giebedarf zusätzlich senken können.
Für Informationen über die moderne
Ölheizung: Gratistelefon 0800 84 80 84
oder www.heizoel.ch

Immobilienwirtschaft
Immobilienmarkt Schweiz
Markt ab 2010 unter Druck
Nach dem Wohneigentum im gehobeneren Segment wird die Rezession
ab Frühling 2010 auch im Bereich der Mietwohnungen und Gewerbeflächen
spürbar. Eine Erholung ist erst 2012 in Sicht.
Schweizweite TRansaktionspreise von Einfamilienhäusern
Transaktionspreisindex (1. Quartal 2000 = 100)
Schweizweite Transaktionspreise von Eigentumswohnungen
Transaktionspreisindex (1. Quartal 2000 = 100)
160
150
140
130
120
110
100
90
80
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
2000 2002 2004 2006 2008 2000 2002 2004 2006 2008
Mittleres Segment
Gehobenes Segment
Unteres Segment
Mittleres Segment
Gehobenes Segment
Unteres Segment
Preisentwicklung Wohneigentum 2000 bis 3. Quartal 2009 (Quelle: Transaktionspreisentwicklung Fahrländer Partner).
Red.
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Danke für Ihre Treue!
Ich wünsche Ihnen wunderschöne Weihnachten
und nur das Beste für 2010.
Iris Lentjes
Lentjes-Consulting, Beckenhofstrasse 1
8006 Zürich, Tel. 044 365 30 09
iris.lentjes@lentjes-consulting.ch
Aufziehende Wolken. Die Schweizer Immobilienmärkte
geraten ins Rutschen.
Während die Preise für Wohneigentum
an den gefragten Standorten und im gehobenen
Segment bereits seit einigen
Quartalen sinken, waren die Mietwohnungs-
und Dienstleistungsflächenmärkte
sowie die Preise von Mehrfamilienhäusern
und Dienstleistungsliegenschaften
bisher robust. Ab Frühling 2010 wird
sich die Rezession aber auch auf diesen
Märkten bemerkbar machen, und insbesondere
bei den Dienstleistungsflächen
sind stark sinkende Erträge und Immobilienpreise
zu erwarten. Zu diesem Ergebnis
kommt die Studie «Immoprog 2009»
von Fahrländer Partner und BAK Basel,
die im November veröffentlicht wurde.
Eine Erholung ist nicht vor 2012 in
Sicht.
Keine Entspannung auf den Mietwohnungsmärkten.
Die Preise für Wohnungen
aus dem gehobenen und mittleren
Segment werden sich in naher Zukunft
www.lentjes-consulting.ch
stabilisieren und ab Frühling 2010 allmählich
ins Rutschen geraten. Zwar
wird sich die Korrektur gemäss den Erwartungen
der Autoren von der Peripherie
zu den Zentren bewegen und insbesondere
in den Grosszentren nicht
allzuviel bewirken. An den weniger zentralen
Standorten werden die Mieten
aber sinken und das Angebot wird grösser.
Wendepunkt bei Preisen überschritten.
Obschon beim Wohneigentum in der
Schweiz keine eigentliche Preisblase zu
verzeichnen ist, sind auch die Wohneigentumsmärkte
nicht krisenresistent.
Wer konnte, hat sich in den vergangenen
Jahren bereits mit Wohneigentum
eingedeckt und entsprechend vermögen
auch die rekordtiefen Zinsen höchstens
zu stützen und einen rascheren Preiszerfall
zu verhindern.
Wie bereits im Herbst 2008 von
Fahrländer Partner prognostiziert sind die
Wohneigentumspreise insbesondere im
gehobenen Segment bereits gesunken
und haben mittlerweile auf die mittleren
und unteren Segmente durchgeschlagen.
Die Korrekturphase dürfte insbesondere
bei den Einfamilienhäusern und in den gehobenen
Segmenten noch eine Weile an-
26 | immobilia Dezember 09

MarktwertEntwicklung Büroliegenschaften
(Jahr 2008 –2012), Quelle: RESC Fahrländer Partner Basisszenario Oktober 2009/Kartengrundlage BFS Geostat/Swisstopo
Jürg Vifian, Geschäftsführer ICFM
halten. Dabei besteht an den attraktivsten
Standorten am Zürich- und Genfersee
noch ein Abwärtspotenzial von gut
–20%.
Abbröckelnde Flächennachfrage im
Dienstleistungsbereich. Der von den
Prognoseinstituten erwartete Anstieg
der Arbeitslosigkeit auf mehr als 5% im
Jahr 2010 sowie die massiven Kostensparprogramme
der Firmen führen zu
einem deutlichen Rückgang der Nachfrage
nach Büroflächen. Gleichzeitig
werden auch im Jahr 2010 neue Flächen
auf den Markt kommen. Entsprechend
erwarten die Autoren, dass die Leerstände
– insbesondere in der Region Zürich
– in die Höhe schnellen werden und die
Erträge entsprechend sinken.
Bei den Verkaufsflächen erwartet
Fahrländer Partner, dass sich die attraktiven
zentralen Lagen gut halten. Die weniger
zentralen Standorte sowie die Einkaufszentren
in den ländlichen Regionen
dürften die Auswirkungen der Rezession
deutlich stärker zu spüren bekommen.
Dazu kommt, dass teilweise auch
strukturelle Probleme bestehen, indem
in den vergangenen Jahren teilweise zu
viel gebaut wurde und entsprechend
schon vor der Krise ein Kampf um die
Besucherfrequenzen entbrannt ist. Die
gegenwärtige Rezession wird die Konsolidierung
der Verkaufsstandorte beschleunigen
und neben einigen Gewinnern
einige grosse Verlierer zurücklassen.
Das Dilemma der Immobilieninvestoren.
Die Immobilieninvestoren stecken in einem
Dilemma: Insbesondere die Pensionskassen,
Anlagestiftungen und Versicherungen
haben stetige Geldzuflüsse,
die investiert werden müssen. So lange
die heute nach wie vor grosse Unsicherheit
auf den Aktien- und Obligationenmärkten
besteht, dürfte auch der Anlagedruck
bei den Immobilien anhalten.
Gemäss der Einschätzung wird es zu starken
Korrekturen von bis zu –20% kommen,
falls die gegenwärtige wirtschaftliche
Stabilisierung nachhaltig ist und
entsprechend grösserer Konsens über die
weitere Entwicklung der Anlagemärkte
besteht.
Quelle: Fahrländer Partner AG / BAK Basel: «Immoprog
2009». November 2009.
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Mieter, Organisation, Zutritt, Sicherheit, Fluchtwegplanung, Arbeitsplatzauslastung,
Schliessung, Reinigung, Dokumentenverwaltung,
Energie, Anlagen, Rochaden- und strategische Planungen.
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Immobilienwirtschaft
Fm-Monitoring
FM-Strategie als Erfolgsfaktor
pom+Consulting AG präsentiert in Zusammenarbeit mit der ETH Zürich
und der EPF Lausanne den achten FM Monitor in Folge, mit den neusten
Zahlen und Entwicklungen des FM-Marktes Schweiz.
Ver- und Entsorgungskosten pro m 2
Geschossfläche (VEK / GF)
Reinigungskosten pro m 2 geschossfläche
(RK / GF)
0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00
CHF / m 2 CHF / m 2
Kennwert VEK / GF 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003
Mittelwert 15.40 17.10 14.90 14.30 15.90 16.95 15.60
Median 14.90 15.40
Standardabweichung 10.80 10.60
25. Percentil 5.20 9.10
75. Percentil 22.20 24.80
Kennwert RK / GF 2009 2008 2007 2006
Mittelwert 7.90 9.90 8.60 9.40
Median 7.60 10.40
Standardabweichung 1.50 1.80
25. Percentil 6.90 8.10
75. Percentil 8.70 11.50
Die Werte von 2009 bestätigen die Betriebskosten von 2008. (Quelle: pom+Consulting AG)
Corina Roeleven-Meister
Der FM Monitor spricht Benutzer von Immobilien
und Dienstleister gleichzeitig
an. Er bietet Basis für Strategieentwicklungen
sowie Möglichkeiten zur Überprüfung
der Bewirtschaftungskosten und Gebäudekosten.
Die Kennzahlen der
diesjährigen Erhebung basieren auf einer
Gesamtstichprobe von 5521 Objekten, die
Analyse auf einer Befragung der Eigentümer
und Benutzer von Immobilien bzw.
Immobilienportfolios sowie der FM-
Dienstleister, die Immobilienbestände bewirtschaften.
Die Bedeutung von FM
scheint offensichtlich zu sein, dennoch
fehlt 70% der Befragten die Kundenorientierung.
Die Kundenzufriedenheit beeinträchtigt
dies jedoch nicht. 94% der
befragten Eigentümer und 60% der Benutzer
sind mit den Dienstleistungen zufrieden
oder sehr zufrieden.
Bewirtschaftungskosten. Bei Gebäuden
für Handel und Verwaltung entfallen jeweils
ca. 28% der Bewirtschaftungskosten
in der Höhe von 64.00 CHF/m 2 GF auf
die Überwachung und Instandhaltung
sowie die Reinigung. Weitere 24% der
Bewirtschaftungskosten machen die Verund
Entsorgungskosten in der Höhe von
15.40 CHF/m 2 GF aus. Die Betriebskosten
(Bewirtschaftungskosten abzüglich Verwaltungskosten)
betragen in diesem Jahr
56.90 CHF/m 2 GF. Bei Gebäuden für Unterricht,
Bildung und Forschung betragen
die Bewirtschaftungskosten 47.70
CHF/m 2 GF. Mit Ausnahme der Reinigungskosten
in Höhe von 7.90 CHF/m 2 GF
sind die Betriebskosten der Kategorie
«Unterricht, Bildung und Forschung» mit
denen der Kategorie «Handel und Verwaltung»
vergleichbar. Infolge der meist
grossen Räume und der dadurch einfacheren
Reinigung liegen die Reinigungskosten
verhältnismässig niedrig.
Unveränderte Betriebskosten der Wohngebäude.
Die 2009 erhobenen Ver- und
Entsorgungskosten, Reinigungskosten sowie
Abgaben und Beiträge der Kategorie
«Wohnen» bestätigen die im letzten Jahr
veröffentlichten Werte der Betriebskosten.
Die Reinigungskosten für Wohngebäude
sind mit 3.30 CHF/m 2 GF im Vergleich zu
den anderen Immobilienkategorien am
niedrigsten. Hier handelt es sich allerdings
auch nur um die Kosten für die Reinigung
der allgemeinen Flächen. In den Ver- und
Entsorgungskosten, die 13.80 CHF/m 2 GF
betragen, sind die Stromkosten der Mieter
nicht berücksichtigt.
FM-Strategie als wichtige Grundlage. Die
wichtigsten Faktoren für ein erfolgreiches
Inhouse-Facility Management sind,
wie schon in den letzten Jahren, eine klare
FM-Strategie sowie die Integration der
FM-Leitung auf Geschäftsleitungsebene.
Die Unternehmen optimieren daher kontinuierlich
ihre FM-Strategien und formulieren
ihre Ziele so, dass daraus Kennzahlen
gebildet werden können. 63% der
Teilnehmer haben zudem bereits ein
durchgängiges Kennzahlensystem eingeführt.
Trotzdem besteht immer noch
eine grosse Nachfrage weitere Benchmarks
zu definieren.
Anhaltender Outsourcing-Trend. Die jeweiligen
FM-Dienstleistungen wurden
auch in diesem Jahr vermehrt von spezialisierten
Einzeldienstleistern erbracht. Da
die Benutzer in den seltensten Fällen über
eigene Ressourcen verfügen, erklärt sich
auch deren markant höhere externe Vergabe
(72%) im Vergleich zu den Eigentümern
(45%). Bevorzugte FM-Anbieter der
befragten Eigentümer sind die spezialisierten
Einzeldienstleister. Sie erhalten
das Dreifache des Auftragsvolumens der
Komplett- oder Paketanbieter.
Ringen um Marktanteile. Seit dem Jahr
2004 entwickelt sich ein boomender
Markt, an dem viele partizipieren wollen.
Viele Dienstleister schätzen ihre Zukunft
im Marktumfeld allerdings als zunehmend
schwieriger ein. Während im Jahr 2002
91% der Meinung waren, das FM-Leistungsangebot
würde sich stark vergrössern,
setzt sich 2009 der abnehmende
Trend weiter fort: Bei den befragten
Dienstleistern sind es nur noch 20%, die
von einer starken Vergrösserung ausgehen.
28 | immobilia Dezember 09

FM-Leistungen via Internet. Während in
den letzten Jahren sowohl die Angebotsals
auch die Nachfrageseite dem Einkauf
von FM-Leistungen im Internet noch
eher kritisch gegenüberstand, ist nun ein
Die Analyse der Trends im FM-Markt
dient dazu, Wettbewerbsvorteile zu
identifizieren und weiter auszubauen.»
Dr. Peter Staub, pom+Consulting AG
positiver Trend zu erkennen. 90% der Eigentümer
sowie alle Benutzer geben an,
bei geeignetem Angebot gerne standardisierte
Ausschreibungen im Internet
nutzen zu wollen.
Normen - die grossen Unbekannten. Noch
immer kennen viele der Befragten Normen
wie die SIA d0165, die SIA d0213
oder die Europäische Norm EN 15221
nicht oder nur ungenau. Während die
SIA d0165 bei rund 50% aller Befragten
die Grundlage zur Ermittlung der unternehmenseigenen
Kennzahlen bildet und
als geeignet empfunden wird, haben die
SIA d0213 und die EN 15221 bisher nur
eine geringe Akzeptanz unter den Teilnehmern.
immobilia Dezember 09 | 29

Immobilienrecht
Jus-News
Voreingenommen im Bewilligungs
In einem Entscheid hat das Bundesgericht die Vorbefassung einer
Bewilligungsbehörde mit einem Baugesuch als rechtswidrig erklärt. Auf das
sinnvolle Instrument der Voranfrage muss dennoch nicht verzichtet werden.
Die Vorabklärung mit den Baubewillligungsbehörden liefert wertvolle Hinweise für die Bauherrschaft
(Bild istockphoto.com).
Peter Burkhalter & Boris Grell*
Ausgangslage. Die Grundeigentümer A
reichten beim Stadtrat von Baden über ihren
Architekten B eine Voranfrage für ein
Abbruch- und Neubauprojekt ein. Innert
Monatsfrist nahm der Stadtrat zu verschiedenen
Fragen vorläufig Stellung, unter
Vorbehalt von Änderungen der Rechtsverhältnisse,
allfälliger berechtigter
Einsprachen Dritter sowie der Bedingungen
und Auflagen des definitiven Baubewilligungsverfahrens.
In der Folge reichten
die Grundeigentümer A beim Stadtrat
ein formelles Baugesuch ein. Dagegen erhoben
verschiedene Dritte Einsprache.
Nach gut drei Monaten reichten die
Grundeigentümer A ein überarbeitetes
Baugesuch ein. Der Stadtrat wies in der
Folge die zuvor erhobenen Einsprachen
ab, soweit diese nicht gegenstandslos geworden
waren und erteilte die definitive
Baubewilligung. Es folgten verschiedene,
für diese Besprechung nicht im Einzelnen
relevante Rechtsmittelverfahren bis vor
Bundesgericht, welches zunächst auf die
erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nicht eintrat. In
Zusammenhang mit einem nachträglich
bewilligten Besucherparkplatz ergab sich
schliesslich doch noch die Gelegenheit,
die Rechtmässigkeit der ursprünglich erteilten
Baubewilligung vom Bundesgericht
überprüfen zu lassen. Neben mehr
baurechtlichen Argumenten brachten die
Einsprecher vor, der Stadtrat sei bei der
Erteilung der Baubewilligung voreingenommen
gewesen wegen der ebenfalls an
den Stadtrat gerichteten, eingangs erwähnten
Voranfrage der Grundeigentümer
A.
ARGUMENTE UND eNTSCHEID DER KANTONA-
LEN INSTANZEn. Das kantonal letztinstanzliche
Verwaltungsgericht wies die Vorwürfe
der Vorbefassung des Stadtrates
zurück und verneinte eine Ausstandspflicht.
Nach der Ansicht des Verwaltungsgerichts
hätten Lehre und Praxis die
Zulässigkeit behördlicher Auskünfte unter
dem Gesichtspunkt der Vorbefassung
nie in Frage gestellt; im Gegenteil werde
die Möglichkeit der Voranfrage befürwortet,
weil diese im Interesse der Verfahrensökonomie
und der bürgernahen Verwaltung
liege. Kritisch werde es aber
dann, wenn (seitens der Behörden) Zusagen
abgegeben würden, die geeignet seien,
bei den Adressaten eine Vertrauensposition
zu schaffen. Auch wenn eine
solche Zusage gegenüber den an diesem
(informellen) Vorverfahren nicht beteiligten
Dritten keine Rechtswirkung habe,
könnten die Behörde im nachfolgenden
(offiziellen) Bewilligungsverfahren als
voreingenommen erscheinen.
Im vorliegenden Fall verneinte das
Verwaltungsgericht aber eine entsprechende
vertrauensbegründende Zusage, welche
die Behörde hätte beeinflussen können, im
formellen Baubewilligungsverfahren anders
als in der Voranfrage zu entscheiden.
Vielmehr habe der Stadtrat auf die Voranfrage
der Grundeigentümer A von Gesetzes
wegen nur eine unverbindliche Auskunft
geben können. Zudem habe der Stadtrat in
seiner Antwort darauf hingewiesen, dass es
sich nur um eine vorläufige Stellungnahme
handle und habe sich eine andere Beurteilung
aufgrund von Änderungen der Rechtsverhältnisse,
allfälliger berechtigter Einsprachen
Dritter sowie die Bedingungen
und Auflagen der Bewilligung ausdrücklich
vorbehalten. Demnach sei der Ausgang des
Baubewilligungsverfahrens weiterhin offen
gewesen und liege keine verfassungswidrige
Vorbefassung nach Art. 29 der
Bundesverfassung vor.
Die Einsprecher gelangten daraufhin
mit öffentlich-rechtlicher Beschwerde
ans Bundesgericht. Sie machten
geltend, dass auch eine solche
unverbindliche Auskunft vertrauensbegründend
sei. Denn eine Voranfrage mache
für den Baugesuchsteller nur dann
Sinn, wenn er sich auf die Antworten verlassen
könne; das einzige Risiko, das dem
Baugesuchsteller noch verbleibe, seien
berechtigte Einsprachen Dritter. Eine
Amtsstelle, die sich (im Vorfrage-Verfahren)
bereits in einer bestimmten Frage
festgelegt habe, werde später kaum mehr
darauf zurückkommen, zumal sie wisse,
dass der Baugesuchsteller im Vertrauen
auf die «unverbindliche» Auskunft bereits
Dispositionen getroffen habe.
AllGEMEINE eRWÄGUNGEN DES bUNDESGE-
RICHTS. Zunächst wies das Bundesgericht
im vorliegenden Entscheid 1 darauf hin,
30 | immobilia Dezember 09

verfahren?
dass die besagte Voranfrage der Grundeigentümer
A im Aargauer Baugesetz und
der Bauverordnung eine Regelungsgrundlage
hat. Daraus geht auch hervor,
dass die erteilten Auskünfte und Stellungnahmen
rechtlich unverbindlich sind, zumal
Dritte in dieses Voranfrage-Verfahren
nicht einbezogen werden. Weiter wird im
zitierten Verordnungstext ausdrücklich
hingewiesen auf das solchen Voranfragen
zugrundeliegende Interesse der zügigen
Verfahrensabwicklung und der Koordination
insbesondere bei komplexen und
grösseren Bauvorhaben. Zudem soll sich
nach dem Verordnungswortlaut diese Beratung
durch den Stadtrat resp. die vorbereitende
Baukommission insbesondere
auf wichtige Fragen zur Zulässigkeit des
Vorhabens beziehen.
Anschliessend machte das Bundesgericht
Ausführungen zur Frage der
verfassungswidrigen Vorbefassung von
Richtern sowie von Verwaltungs- und
Exekutivbehörden. Dabei hielt es mit Verweis
auf seine eigene Rechtsprechung 2
fest, dass die Vorbefassung von Gerichtsbehörden
nicht ohne Weiteres auf erstinstanzliche
Verwaltungsverfahren übertragen
werden könne. Vielmehr müssten die
Anforderungen an die Unparteilichkeit
von Verwaltungs- und Exekutivbehörden
in jedem Einzelfall, unter Berücksichtigung
ihrer gesetzlich vorgegebenen Funktion
und Organisation, ermittelt werden.
Sei die amtliche Mehrfachbefassung systembedingt
und damit unvermeidlich, liege
grundsätzlich keine unzulässige Vorbefassung
vor.
Weiter anerkannte das Bundesgericht,
dass es gerade der Zweck der
Voranfrage sei, möglichst frühzeitig eine
Stellungnahme der Behörde zu erhalten,
die anschliessend auch für die Erteilung
der Baubewilligung zuständig ist.
Allerdings müsse sichergestellt werden,
dass das fragliche Vorfrage-Verfahren
das anschliessende Baubewilligungsverfahren
nicht vorwegnimmt und die Behörde
den Anschein erweckt, sie werde
ihre Beurteilung im eigentlichen Baubewilligungsverfahren
nicht mehr revidieren.
Ob dies der Fall sei, hänge von den
konkreten Umständen des Einzelfalls ab,
namentlich von Art, Umfang und Bedeutung
der aufgeworfenen baurechtlichen
Fragen, dem Entscheidungsspielraum
der Baubehörde und dem Projektierungsstadium.
Bei der Beantwortung abstrakter
Rechtsfragen in einem frühen
Projektstadium besteht nach Ansicht des
Bundesgerichts in der Regel keine Gefahr
einer späteren Befangenheit. Gleiches
gelte bei Auskünften über baurechtliche
Fragen, die gesetzlich vorgegeben
sind und von den Rechtsmittelbehörden
frei überprüft werden können.
Entscheid des Bundesgerichts. Im vorliegenden
Fall baten die Grundeigentümer
A über ihren Architekten B um eine umfangreiche
und detaillierte Prüfung konkreter,
projektbezogener Fragen, reichten
Pläne und einen Baubeschrieb ein. Alsdann
befasste sich die Baukommission in
Mit der nötigen Umsicht von Bauherrschaft und
Bewilligungsbehörde muss nicht auf das Instrument
der Voranfrage verzichtet werden.»
zwei Sitzungen mit dieser Voranfrage und
schlug diverse Anpassungen vor, wobei
diese Änderungen teilweise bereits in einem
Bau-Modell berücksichtigt wurden,
welches die Baukommission nach der ersten
Sitzung vom Architekten B verlangt
hatte. Im Übrigen war der Architekt B Mitglied
der besagten Baukommission, trat
allerdings bei den beiden erwähnten Sitzungen
in den Ausstand.
Vor diesem Hintergrund entschied
das Bundesgericht, dass die vorbereitende
Baukommission, die einen wesentlichen
Einfluss auf den Inhalt der
Baubewilligung hatte, in diesem Verfahren
in verfassungswidriger Weise voreingenommen
gewesen sei. Dementsprechend
hob das Bundesgericht die erteilte
Baubewilligung auf und wies das Baugesuch
zur erneuten Behandlung an die
Baubewilligungsbehörde zurück. Im Übrigen
und unter Berücksichtigung der verschiedenen
Funktionen sei nicht der ganze
Stadtrat voreingenommen gewesen.
Deshalb hielt es das Bundesgerichts für
ausreichend, wenn bei der erneuten Behandlung
dieses Baubewilligungsgesuchs
diejenigen Stadträte in den Ausstand treten,
die im Voranfrage-Verfahren Mitglieder
der Baukommission gewesen waren.
Zusammenfassung. Zunächst erstaunt der
Entscheid des Bundesgerichts, weil die
Möglichkeit der Voranfrage insbesondere
bei komplexen und umfangreichen Bauprojekten
gemeinhin wertvolle Dienste
leistet, um das ohnehin schon komplizierte
Baubewilligungsverfahren nicht noch
zusätzlich in zeitlicher und finanzieller
Hinsicht zu belasten. Aufgrund der in diesem
spezifischen Fall gegebenen Umständen
ist der Entscheid jedoch nachvollziehbar,
insbesondere auch mit Blick auf die
Verfahrensrechte der an diesen Vorfrage-
Verfahren nicht beteiligten, erst im formellen
Baubewilligungsverfahren zur Einsprache
berechtigten Dritten. Zudem
geben die vom Bundesgericht aufgestellten
Kriterien für die Annahme einer Vorbefassung
keinen Anlass, diesen Entscheid
als Abgesang auf dieses in der
Praxis bewährte Institut zu werten.
1
Der hier auszugsweise besprochene Bundesgerichtsentscheid
vom 8. September 2009 kann auf der Website des
Bundesgerichts unter www.bger.ch mit dem Vermerk
«1C_150/2009» heruntergeladen werden.
2
Vgl. dazu BGE 125 I 119 E. 3. f) und BGE 125 I 209 E. 8. a)
sowie das Urteil des Bundesgerichts vom 11. Juni 2007
(1P.48/2007).
*Peter Burkhalter & Boris Grell
Dr. Peter Burkhalter (links) und Dr. Boris Grell sind
Rechtsanwälte bei Hodler & Emmenegger in Bern und
Zürich (www.hodler.ch)
immobilia Dezember 09 | 31

Immobilienrecht
Fallstricke im Mietrecht, 3. Teil
Kündigen wegen Zahlungsverzug
Wenn der Mieter nicht zahlt, kann ihm der Vermieter ausserordentlich
kündigen. Dabei müssen aber die gesetzlichen Vorschriften peinlich
genau eingehalten werden.
Benjamin dürig*
Grundsatz. Ist der Mieter einer Wohnung
mit der Zahlung von Mietzinsen oder Nebenkosten
im Rückstand, so kann ihm der
Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist
von 30 Tagen (bei Geschäftsräumen 60 Tage)
setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis
gekündigt werde. Bezahlt der
Mieter innert Frist nicht, so kann dem Mieter
mit einer (weiteren) Frist von 30 Tagen
auf Ende eines Monats gekündigt werden
(Art. 257d OR).
Diese sogenannte ausserordentliche
Kündigung wegen Zahlungsverzugs
ist wohl einer der häufigsten Kündigungsgründe.
Für den Vermieter ist er deshalb
interessant, weil die vertragliche resp. gesetzliche
ordentliche Kündigungsfrist
nicht eingehalten werden muss, aber
auch, weil in seinem Anwendungsbereich
die Sperrfristen des Art. 271a Abs. 1 lit. d
und e OR nicht spielen (mehr dazu in Teil
6 dieser Artikelserie) und weil bei einer
ausserordentlichen Kündigung wegen
Zahlungsrückstandes keine Erstreckung
des Mietverhältnisses verlangt werden
kann (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
Eine ausserordentliche Kündigung
wegen Zahlungsverzugs im Sinne
von Art. 257d OR ist aber an gewisse Voraussetzungen
gebunden, deren strikte
Einhaltung unbedingt notwendig ist, ansonsten
solche Kündigungen angefochten
werden können und der Mieter sich unter
Umständen während Monaten, ja Jahren
in den gemieteten Räumlichkeiten aufhalten
kann, ohne auch nur einen Rappen zu
bezahlen.
Voraussetzungen. Zu den Voraussetzungen
der Kündigung wegen Zahlungsverzuges
im Einzelnen:
Zahlungsverzug: Der Mietzins muss
fällig sein, damit der Mieter in Verzug
geraten kann. Normalerweise wird vertraglich
(meist in den AGB) vereinbart,
dass der Mietzins im Voraus zahlbar ist.
Wurde nichts dergleichen vereinbart,
ist der Mietzins erst am Monatsende fällig.
Eine Mahnung des Mieters ist nicht
erforderlich, um den Mieter in Verzug
zu setzen (wohl aber, um die ausserordentliche
Kündigung aussprechen zu
können, vgl. dazu sogleich unten), sofern
die monatliche Zahlung vertraglich
vereinbart wurde, was praktisch
immer der Fall sein dürfte. Somit ist der
säumige Mieter im Normalfall bereits
am Monatszweiten in Verzug.
Ausserordentliche Mahnung und Kündigungsandrohung:
Sobald der Mieter
in Verzug ist, kann ihn der Vermieter
schriftlich (!) zur Zahlung mahnen. Dabei
hat er ihn klar und deutlich aufzufordern,
den fälligen Betrag innert einer
Frist von 30 Tagen zu bezahlen.
Der fällige Betrag ist ziffernmässig
bestimmt anzugeben. Weiter muss er
dem Mieter konkret androhen, dass
das Mietverhältnis vorzeitig (ausserordentlich)
gekündigt werde, wenn der
Ausstand nicht innert Frist bezahlt
werde. Handelt es sich um eine Familienwohnung
oder eine Wohnung einer
eingetragenen Partnerschaft, muss
der Vermieter bereits die Androhung
beiden Ehegatten bzw. beiden eingetragenen
Partnern gesondert mitteilen
(Art. 266n OR).
Ablauf der Zahlungsfrist: Die Zahlungsfrist
beginnt am Tag nach Empfang
der Mahnung durch den Mieter zu
laufen. Massgebend ist der Tag, an
dem der Mieter die Mahnung tatsächlich
in Empfang genommen hat. Kann
ein eingeschriebener Brief dem Mieter
nicht sofort übergeben werden, so ist
auf den Zeitpunkt abzustellen, an dem
er ihn tatsächlich abholt. Dies kann auf
www.post.ch mittels «Sendungsverfolgung»
(Track & Trace) überprüft werden.
Falls der Mieter den Brief innerhalb
der siebentägigen Abholfrist nicht
abholt, wird Zustellung am letzten Tag
der Abholfrist fingiert, d.h. der Brief
gilt an diesem Tag als abgeholt, auch
wenn ihn der Mieter nicht abholt.
Ausbleiben der Zahlung: Der gesamte
fällige Betrag muss spätestens am letzten
Tag der Zahlungsfrist dem Vermieter
bar übergeben oder aber am Postschalter
zur Gutschrift auf das als
Zahlstelle bezeichnete Postcheck- bzw.
Bankkonto des Vermieters aufgegeben
werden (Geldschulden sind Bringschulden).
Überweist der Mieter das
Geld von seinem Bankkonto auf dasjenige
des Vermieters bei einer andern
Bank und kommt es aus Verschulden
der Bank des Mieters zu Verzögerungen,
so ist dies das Problem des Mieters,
denn seine Bank ist rechtlich sein
Erfüllungsgehilfe».
Kündigung: Nach unbenütztem Ablauf
der Zahlungsfrist kann (muss aber
nicht) der Vermieter das Mietverhältnis
mit dem amtlichen Formular ausserordentlich
mit einer Frist von 30
Tagen auf das Ende eines Monats kündigen
(Art. 257d OR). Handelt es sich
um eine Familienwohnung oder eine
Wohnung einer eingetragenen Partnerschaft,
muss der Vermieter die
Kündigung beiden Ehegatten bzw.
beiden eingetragenen Partnern gesondert
mitteilen (Art. 266n OR).
Mit der Kündigung sollte nicht zu lange
zugewartet werden, da der Vermieter sein
ausserordentliches Kündigungsrecht
sonst verwirkt. Wurde die Kündigungsfrist
zu kurz bemessen, so gilt die Kündigung
auf den nächstmöglichen Termin.
Die Kündigung ist wirksam, sobald sie im
Machtbereich des Mieters ist. Bei einem
eingeschriebenen Brief, der nicht abgeholt
wird, gilt die Kündigung wiederum
spätestens am letzten Tag der Abholfrist
als zugestellt.
Erfolgt die Kündigung vor Ablauf
der 30tägigen Zahlungsfrist, so ist sie nichtig
(Art. 266o OR)! Der Vermieter muss deshalb
eine «Sicherheitsmarge» von einigen
Tagen einberechnen, um sicherzustellen,
dass die Kündigung wirksam ist.
Beispiele. Der unverheiratete Mieter ist mit
der Miete für den Monat Mai 2009 im Zahlungsrückstand.
Der Vermieter schickt am
Diensag, 5. Mai 2009 einen eingeschriebenen
Brief mit ausserordentlicher Mahnung
und Kündigungsandrohung im Sinne
von Art. 257d OR an den Mieter. Die
Abholungseinladung (gelber Zettel) liegt
am Donnerstag, dem 7. Mai, im Briefkasten
des Mieters, welcher nicht daran denkt,
den Brief abzuholen. Der Brief gilt deshalb
am letzten Tag der 7tägigen Abholfrist, mithin
am 14. Mai als zugestellt. Die 30tägige
Zahlungsfrist beginnt somit am Freitag,
15. Mai 2009 und endet am Samstag, dem
13. Juni 2009. Da die Frist an Samstagen
und Sonn- und Feiertagen nicht läuft, endet
sie damit erst am Montag, 15. Juni
2009. Der Vermieter kann also am 16. Juni
2009 die Kündigung mit amtlichem Formular
per Ende Juli 2009 aussprechen.
Mahnt der gutmütige Vermieter
hingegen erst am Freitag, dem 22. Mai
2009, so beginnt die Frist unter Umständen
erst am 2. Juni 2009 zu laufen (Abholungs-
32 | immobilia Dezember 09

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einladung erst am Montag, 25. Mai im
Briefkasten, Verstreichen der 7tägigen Abholfrist).
Die Frist endet alsdann am 1. Juli
2009. Der Vermieter kann die Kündigung
somit erst am 2. Juli 2009 auf die Post geben
und der Mieter wird sie auch im besten
Fall nicht vor dem 3. Juli 2009 in Empfang
nehmen, weshalb die Kündigung erst
per Ende August wirksam wird.
Fazit. Bei ausserordentlichen Kündigungen
wegen Zahlungsverzugs ist streng
nach den Vorschriften vorzugehen und ein
besonderes Augenmerk auf die Fristen zu
werfen. Vor allem sollte nicht aus Gutmütigkeit
zu lange mit der Kündigung zugewartet
werden, weil der Mieter auf diese
Weise unter Umständen noch einen zusätzlichen
Monat in der Wohnung bleiben kann
oder im schlimmsten Fall das Kündigungsrecht
sogar verwirkt, weil angenommen
wird, der Vermieter verzichte darauf.
Spricht der Vermieter eine Kündigung
wegen Zahlungsverzugs aus, ohne die
30tägige Zahlungsfrist abzuwarten, so ist
die Kündigung nichtig.»
Benjamin Dürig
*BENJAMIN DÜRIG
Benjamin Dürig arbeitet seit kurzem als Rechtsanwalt bei
Froriep Renggli Rechtsanwälte in Zürich, nachdem er bisher
im Kanton Bern bei SchaerPartners Rechtsanwälte angestellt
war. Bevor er anwaltlich tätig wurde, arbeitete er während
4 Jahren als Gerichtsschreiber an einem zürcherischen
Bezirksgericht, wo er unter anderem auch bei der
Mietschlichtungsbehörde und beim Mietgericht tätig war.
Mehr Infos unter:
www.hoermann.ch
Hörmann Schweiz AG, Nordringstrasse 14, 4702 Oensingen
0848 HOERMANN / 0848 463 762, info@hoermann.ch
immobilia Dezember 09 | 33

Management
Büromaterial
Aufwendige Nebensächlichkeit
Büromaterial gehört in jedem Unternehmen zu den notwendigen
Verbrauchsgütern. Zu Unrecht liegt der Fokus im Einkauf einseitig
auf den Warenpreisen. Wichtiger sind schlanke Prozesse.
Wareneinkauf im Unternehmen
Im Durchschnitt aller Produktions- und Dienstleistungsunternehmen
Warenwert
A-Artikel
75%
Anzahl
Bestellungen
A-Artikel
8%
B-Artikel
32%
Anzahl
Lieferanten
A-Artikel
4%
B-Artikel
21%
B-Artikel
20%
C-Artikel
60%
C-Artikel
75%
C-Artikel
5%
Missverhältnis: C-Artikel vereinen im Unternehmen die meisten Bestellungen, aber den geringsten
Warenwert auf sich (Foto: istockphoto.com).
Ivo Cathomen
Teure Nebensächlichkeit. Das Büromaterial
gehört in Unternehmen zu den notwendigen
Nebensächlichkeiten. Gleichwohl
stellt der Einkauf des so genannten C-Materials
im Durchschnitt über 60% aller Bestellungen
und der damit verbundenen
Kosten dar, repräsentiert aber nur rund 5%
des gesamten Einkaufsvolumens. Im Gegensatz
zum produzierenden Gewerbe liegen
die Anteile in Dienstleistungsunternehmen,
wie der Immobilienwirtschaft, zwar
über diesen Werten, die Herausforderung
ist dieselbe: Gemäss Erhebungen belaufen
sich die Bestell- und Abwicklungskosten inklusive
Buchhaltung, Lager und Personal
auf 150 bis 250 CHF – pro Bestellung. Damit
steht der Beschaffungsaufwand meist
in einem krassen Missverhältnis zum eigentlichen
Warenwert.
Scheingefecht. Die Jagd auf den günstigsten
Einkaufspreis von Büromaterial wird
damit zum Scheingefecht. Die eigentlichen
Treiber liegen in den Prozesskosten
innerhalb des Unternehmens. Dies wird
dadurch akzentuiert, dass für Büromaterial
nicht selten verschiedene Lieferanten
berücksichtigt werden, ohne die Notwendigkeit
für diese «Shopping around»-Strategie
zu hinterfragen. Angesichts der geringen
unternehmerischen Bedeutung des
C-Materials muss der Fokus auf Kostensenkung
liegen.
Kostentreiber
- Personalkosten (Suche, Bestellprozess, Handling)
- Rechnungswesen, Kreditorenbuchhaltung
- Lagerung
- Produktkosten
- Nicht benötigtes Material
Einsparmöglichkeiten
- Prozessoptimierung
- Reduktion der Lieferantenzahl
- Verbesserung der Einkaufskonditionen
- Bündelung von Niederlassungen
- Rasche Lieferungen / Lagerabbau
- Lieferung und Fakturierung nach Kostenstellen
Versteckte Kosten. Das grösste Sparpotenzial
liegt bei den Bestellkosten. Einsparungen
von ein paar Prozenten für die Bestellung
von Druckerpapier macht selbst
bei einem Grosseinkauf den Stundenaufwand
für das Einholen und Vergleichen
von Offerten, das Verhandeln und den Aufbau
einer allfälligen neuen Lieferantenbeziehhung
nicht wett – im Gegenteil.
Im Idealfall wird das Büromaterial
über möglichst wenige Lieferanten in
effektiv benötigten Mengen bestellt und
geliefert und damit das Lager auf ein absolutes
Minimum gesenkt. Zulieferer sind
heute in der Lage, die Ware dank effizienten
Logistikprozessen über Nacht zu liefern.
Um trotzdem von möglichst günstigen
Konditionen zu profitieren, empfehlen
sich Rahmenvereinbarungen auf der Basis
von Jahresumsatzzahlen oder anderen Volumenzielen.
Ein zweites Feld für Einsparungen
sind im Rechnungswesen und in der Kreditorenbuchhaltung
verborgen. Der Zulieferer
sollte in der Lage sein, Bestellungen
nach Kostenstellen gesondert zu liefern
und auch zu fakturieren. Das Büromaterial
kann somit ohne Umbuchungen und aufwendige
interne Verrechnungen den betreffenden
Abteilungen oder Niederlassungen
zugeschlagen werden.
Vorsicht ist im Weiteren bei Sonderaktionen
bei grösseren Bestellmengen
geboten. Nicht selten landen die Produkte
nach langer Lagerzeit im Müll. Dies gilt
ganz besonders bei Unternehmensdrucksachen,
wie Firmendokumentationen, Broschüren,
Visitenkarten, Umschlägen und
Briefpapier. Wenig einträglich ist demgegenüber,
die Auswahl der Produkte im Unternehmen
künstlich einzuschränken.
34 | immobilia November 09

Interview
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REAL ESTATE ONLINE SOLUTIONS
«Wir verkaufen Büromaterial
dorthin, wo ein Pult steht.»
Peter Basci, Dr. oec. HSG, führt das 70jährige
Familienunternehmen in der zweiten Generation.
Immobilia hat sich
mit Peter Basci, Geschäftsführer
des SVIT-
Partners iba AG, über
die Entwicklungen und
Herausforderungen im
Umgang mit Büromaterial
unterhalten. iba gehört
in der Schweiz zu
den Marktführern im
B2B-Bereich für Büromaterial.
_Herr Basci, Sie führen
das Familienunternehmen
seit rund vierzig
Jahren. Wie hat sich der
Büromaterialmarkt in
dieser Zeit entwickelt?
_Peter Basci: Als ich ins
Unternehmen eintrat,
war die Branche stark
kartellisiert. Lieferanten
haben sich über Strukturen
und Preise abgesprochen;
lokale Märkte wurden
wie Pfründe verteilt.
Die Lieferanten haben
mit allen Mitteln dafür
gesorgt, dass man sie
nicht umgehen konnte.
Es hat lange gedauert,
bis die Hersteller und
Lieferanten umzudenken
begannen und die Kartelle
fielen. Heute präsentiert
sich der B2B-
Markt, in dem wir
ausschliesslich tätig
sind, stark fragmentiert.
Wir als Nummer 2 und
grösster Versandhändler
und unsere beiden
grössten Konkurrenten
vereinen lediglich rund
23% des Marktes auf
uns. Der Rest ist atomisiert,
gewisse Anbieter
haben eine regionale Bedeutung.
_Gibt es Nischen oder
balgen sich alle um die
grössten Fische?
_Wir sind auf kleine und
mittlere Unternehmen
mit maximal 1000 Mitarbeitenden
spezialisiert,
verfügen über
einen Stamm von
130 000 Geschäftsadressen
und haben in den
letzten zwölf Monaten
von rund 50 000 Kunden
Bestellungen entgegengenommen.
Zahlenmässig
machen bei uns
die Kleinstbetriebe den
Löwenanteil aus.
Wir legen besonderen
Fokus auf Organisationen,
die dezentral strukturiert
sind, mit Niederlassungen,
die selber
nicht zu interessanten
Konditionen beziehen
könnten.
_Wie wird sich der
Markt künftig entwickeln?
_Ich bin sehr vorsichtig
mit Prognosen. Vor Jahren
wurde das papierlose
Büro propagiert. Tatsache
ist, dass im Büro
so viel Papier verbraucht
wird wie nie zuvor. Ich
nehme gelegentlich die
Detailhandels- und Lebensmittelbranche
als
Referenz. Die kleinen Läden
sind praktisch vollständig
verschwunden,
die Anbieter werden immer
grösser. Im Bürobereich
tauchten zwar
Fachmärkte auf, und der
Internet-Handel hat
stark zugenommen.
Aber die unzähligen Papeterien
sind immer
noch da. Früher hätte ich
prognostiziert, dass es
nur eine Frage der Zeit
sei, bis diese vom Markt
verdrängt werden.
_Kann man davon ausgehen,
dass der Markt
wächst?
_Unser Markt bewegt
sich mit der Konjunktur.
Derzeit erleben wir wieder
einen Rückgang. Werden
Büroarbeitplätze abgebaut,
schrumpft der
Markt, werden Büroarbeitsplätze
geschaffen,
wächst er. Natürlich haben
sich innerhalb der
Produkte und zwischen
den Anbietern Verschiebungen
ergeben.
Kooperationspartnerschaft
mit dem SVIT
_Wie preissensitiv sind
die Kunden?
_Beim klassischen Direct-Marketing-Segment
reagieren die Kunden
sehr sensitiv. Sie bestellen
je nach Aktionen und
Produktpreisen bei verschiedenen
Lieferanten.
Heute stellen wir vermehrt
fest, dass die Einkaufsverantwortlichen
über eine entsprechende
Ausbildung verfügen. Sie
wissen, dass Prozessoptimierungen
viel wichtiger
und kostenwirksamer
sind als ein paar Rappen
auf den einzelnen Produkten.
10 Rappen Ersparnis
für einen Stift
macht auch bei 100
Stück nur 10 CHF aus.
Vielfach lohnt sich der
Aufwand nicht einmal, eine
Offerte für einen Volumenposten
wie zum Beispiel
Toilettenpapier
einzuholen.
_Welche Unternehmen
suchen nach Prozessoptimierungen?
_In schwierigen wirtschaftlichen
Zeiten ist
jedes Unternehmen gezwungen
zu sparen. Typischerweise
verfügen
bereits Unternehmen ab
20 Mitarbeitenden über
erhebliche Einsparpotenziale
im Einkauf –
aber eben nicht bei den
Preisen, sondern bei
den Prozessen.
_Sie hadern also ein
wenig mit der Preissensibilität
der Kunden.
_Ja, in einem gewissen
Sinn. Viele Unternehmer
sind sich nicht bewusst,
dass die grossen Kostenblöcke
in der Abwicklung
von Bestellungen liegen,
und es werden auch keine
Nachkontrollen durchgeführt.
Es gibt sehr wenig
Unternehmen, die ihre
Prozesskosten wirklich
kennen und ermitteln.
_Sie präsidieren die European
Office Supplies
Association. Was bezweckt
diese?
_Die EOSA verbindet Unternehmen
aus verschiedenen
Ländern Europas
und zielt
einerseits auf günstige
Einkaufskonditionen bei
Herstellern und anderseits
auf bevorzugte Lieferbedingungen
gegenüber
international
tätigen Kunden ab.
iba AG ist ein Kooperationspartner des SVIT. Mitglieder
haben dank einer Rahmenvereinbarung die Möglichkeit,
unabhängig ihrer Unternehmensgrösse oder
ihres Bestellvolumens zu Grosskundenkonditionen
Büromaterial einzukaufen.
Im Internet-Shop www.iba.ch sind immer die SVIT-
Nettopreise ersichtlich. SVIT-Mitglieder erhalten dafür
ihr eigenes Login. Bestellungen, die bis 17 Uhr bei
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und sind im Normalfall am nächsten Arbeitstag beim
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au & Haus
Wohnumfeldqualität und -Planung
Beachtung für das Wohnumfeld
Das Wohnumfeld übernimmt wichtige Funktionen für das Wohlbefinden
der Bewohner einer Siedlung. Eine Studie im Auftrag des Bundesamts
für Wohnungswesen geht dem vielfach verkannten Zusammenhang nach.
Funktionen von Qualitätsstandards für das Wohnumfeld
Einsatz von Kriterien für Wohnumfeldqualität in der Planung
Privateigentümer
Gemeinde
Sachinformationen
Interesse wecken
Unterstützung zur
Selbstverpflichtung
Wohnumfeldqualitätskriterien
„Sachverständige“ Eigentümer Bewohner
„Leitlinien“
Strategische Konzepte
Gemeinde
Planungsanreize („pull“)
Ge-/Verbote („push“)
Orientierungsrahmen für
- Baugesuche
- Veränderungen im
Wohnumfeld
- Unterhaltsstandard
Bewertungsinstrument
für die Marktgängigkeit eines
Objektes bei
- Verkauf,
- Vermietung
Transparenz
Beurteilungskriterien im
Rahmen von
- Baugesuchen
- Baukontrollen
Orientierungsrahmen für
- Gestaltungspläne
- Arealüberbauungen
- Wettbewerbsverfahren
Anleitung bei
- Informationen
- Beratungen
Einflussmöglichkeiten auf Eigentümer als Verantwortliche für
Wohnumfeldqualität.
Nutzen von Kriterien für Wohnumfeldqualität für Eigentümer und Behörden
Joachim Schöffel, Raimund Kemper*
Wohnumfeld – Worum es geht. Wohnen
geht über die Wohnungstür hinaus. Die
Qualität der Räume, die sich unmittelbar
an die Wohnung anschliessen, das Wohnumfeld,
spielt eine wichtige Rolle für das
Wohlbefinden der Bewohner einer Siedlung.
Dies spiegelt sich in den Kategorien
«Lebensqualität» oder «Wohnzufriedenheit»
wider, denen man im Immobilienmarketing
häufig begegnet.
Das Wohnumfeld kann als der Lebensbereich
begriffen werden, der sich
räumlich in Sichtweite und in Fusswegnähe
um die Wohnung gruppiert und der bestimmt
wird durch die dem Wohnen zugeordneten
Lebensfunktionen. Dieser
Lebensbereich wird als ein Raumsystem
verstanden, das privat, gemeinschaftlich
und öffentlich genutzt wird und Raum für
Begegnungen, Aufenthalt, Regeneration
und Aktivität bietet (vgl. Schöffel, 2005).
Notwendigkeit von Qualitätsstandards?
Die gebaute Wirklichkeit in vielen Siedlungen
reflektiert die Bedeutung des Wohnumfelds
jedoch nicht. Die Struktur des
Freiraums und die angebotenen Nutzungsmöglichkeiten
sind allzu oft nur die
verbliebene «Restgrösse» aus der Optimierung
der baulichen Ausnützung einer
Parzelle. Landschaftsarchitekten beklagen
diese Entwicklung ebenso wie Sozialforscher
und fordern eine ausreichende Verfügbarkeit
von Freiflächen sowie die Steigerung
der Gestalt- und Nutzungsqualität
des Wohnumfelds vor allem im älteren
Siedlungsbestand.
Aus der Sicht der kommunalen
Planung fällt ein grosser Teil des Wohnumfeldes
in den Bereich des Privateigentums.
Hier kann die öffentliche Hand nicht
unmittelbar und nach eigenem Belieben
Einfluss auf die Gestaltung nehmen oder
gar selbst Massnahmen durchführen.
Gleichwohl ist das Wohnumfeld trotz der
Eigentumsgarantie ein öffentliches Anliegen,
denn es ist nicht nur zentraler Bestandteil
der Adresse einer Liegenschaft,
So werden sie erstens durch die bisherigen
Planungsinstrumente auf kommunaler
Ebene nicht erreicht. Zweitens sind sie
unzureichend informiert über das Spektrum
ihrer Handlungsmöglichkeiten für
Wohnumfeldverbesserungen, über deren
Nutzen und anfallende Kosten. Drittens
fehlt, anders als für Gebäude, ein systematischer
Orientierungsrahmen für Qualitätsstandards
für das Wohnumfeld als
Handlungsrahmen für Bauherren bzw. als
Kriterienkatalog zur Beurteilung durch
Behörden.
Die Struktur des Freiraums und die angebotenen
Nutzungsmöglichkeiten sind oft nur die
«Restgrösse» aus der Optimierung der baulichen
Ausnützung einer Parzelle.»
sondern beeinflusst auch wesentlich das
Erscheinungsbild eines Quartiers. Die wenig
attraktive Gestaltung vieler Wohnumfelder
ist zu einem grossen Teil die Folge
mangelnden Wissens um eine qualitativ
gute Wohnumfeldgestaltung. Denn die Eigentümer
einer Parzelle – als wichtigste
Akteure in diesem Prozess – haben bislang
kaum Anreize sowie konkrete Vorgaben
zur Umsetzung von Wohnumfeldverbesserungen.
Angesichts der Wissenslücken
auch auf Grund fehlender informierender
Unterlagen zielte die Studie darauf ab, Informationsgrundlagen
für die unterschiedlichen
Akteure wie Eigentümer oder Behörden
zu entwickeln, die sie in ihrer jeweiligen
Rolle in Planungs- und Bauprozessen verwenden
können (vgl. Abb. links). Dazu galt
es herauszufinden, welche Qualitätsmerkmale
grundsätzlich ein qualitätsvolles
Wohnumfeld definieren und mit welchen
36 | immobilia Dezember 09

Planungsinstrumenten und -strategien gezielt
auf Wohnumfeldqualität sowohl bei
Neuanlagen als auch im Bestand Einfluss
genommen werden kann. Dadurch soll einerseits
die Transparenz erhöht (z.B. über
baurechtlichen Grundlagen) und andererseits
eine Auseinandersetzung mit Wohnumfeldqualitäten
gefördert werden.
Welche Einflussmöglichkeiten hat die
Planung? Bei der Entwicklung oder Sicherung
einer guten Wohnumfeldqualität
stellt sich unabhängig von Qualitätsstandards
die Frage, welche Möglichkeiten zur
Einflussnahme die kommunale Planung
hat und ob diese für eine Qualitätssicherung
ausreichend sind.
Grundlage für jeglichen kommunalen
Einfluss sind Gesetze und Vorschriften,
in denen quantitative und qualitative
Aspekte des Wohnumfelds definiert werden.
Prinzipiell gilt, dass die Gemeinde
sowohl in der Erstellungsphase von Bauvorhaben
als auch im bestehenden Wohnumfeld,
juristisch betrachtet, nur dann
Einfluss auf das Wohnumfeld ausüben
kann, wenn seitens der Eigentümer Massnahmen
ergriffen werden, die einer Baubewilligung
bedürfen oder die den Inhalten
einer ursprünglichen Baubewilligung
oder allenfalls eines geltenden Sondernutzungsplans
widersprechen: Beispielsweise
die Beseitigung eines Kinderspielplatzes
oder eines prägenden Grossbaumes.
Darüber hinaus ist eine Einflussnahme
möglich, wenn bestehende Elemente oder
Bereiche des Wohnumfelds nicht bewilligungs-
oder plankonform sind.
Massgebend für die Bewilligung
bei Baueingabe sowie für die Bewertung
eines zu erhaltenden oder wiederherzustellenden
Zustands sind in erster Linie
die planungsrechtlichen Vorgaben des
Kantons (kantonale Planungs- und Baugesetze),
die Inhalte der damit konformen
kommunalen Bau- und Zonenordnung als
auch damit verbundene kommunale Planungsinstrumente,
insbesondere Nutzungspläne
(eigentümerverbindlich) sowie
ebenfalls eigentümerverbindliche
Sondernutzungspläne. In vielen Gemeinden
gibt es zudem einen Gestaltungsleitfaden
zur detaillierteren Beurteilung von
Baugesuchen.
Liegt in einer Gemeinde für ein
Wohngebiet jedoch kein Sondernutzungsplan
mit konkreten gestalterischen Festlegungen
vor und erfüllt der im Rahmen
einer Baubewilligung eingereichte Umgebungsplan
nur Minimalanforderungen,
so fehlt der Gemeinde die Handhabe,
detaillierte Standards für das Wohnumfeld
durchzusetzen. Einen weiteren Ansatz
stellen Regelungen zu Arealüberbauungen
(Gesamtüberbauungen) dar. Dabei
können die Bauvorschriften von den Regel-
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immobilia Dezember 09 | 37

au & Haus Wohnumfeldqualität und -Planung WIssen
An ästhetisch, funktionaler
und gebrauchsspezifischer Qualität
des Wohnumfeldes besteht
auch ein öffentliches Interesse.»
Wie stellt man
Wohnumfeld­
Qualität fest?
bauvorschriften abweichen, jedoch müssen
die Bauten und Anlagen sowie deren
Umschwung eine hohe gestalterische Qualität
aufweisen. Diese Regelungen geben
den Gemeinden einen grossen Verhandlungsspielraum
durch die Möglichkeit, den
Bauherren eine höhere Ausnützung einzuräumen
und im Gegenzug höhere Anforderungen
– zum Beispiel an die Wohnumfeldgestaltung
– zu stellen.
Planungsrecht als Grundlage für Beratung
und Verhandlung. In der Praxis
zeigt sich, dass durch gesetzliche Regelungen
allein eine gute Wohnumfeldqualität
nicht garantiert werden kann. Von
gleicher Bedeutung sind die Beratung
der Eigentümer und Verhandlungen
über Umsetzungsmöglichkeiten kommunaler
Ziele.
Eigentümer sind häufig Laien im
Bau- und Planungsrecht. In der Regel wenden
sie sich bei der Planung von Bauvorhaben
oder Sanierung bestehender Bauten
an einen nur sehr begrenzten potentiellen
Beraterkreis: Makler, Handwerker oder
Hausbank. Die unzureichende Beachtung
von Kriterien für ein Wohnumfeld mit hoher
Gestaltungs- und Gebrauchsqualität
und dessen Bedeutung für die Mieterschaft
ist auch eine Folge unzureichender oder
nicht in Anspruch genommener Beratung
über gestalterische Möglichkeiten, über
Kosten und Einfluss auf Immobilienwerte.
Abgesehen von grossen Städten fehlen das
Fachwissen und informierende Grundlagen,
auf deren Basis Beratung erfolgen
könnte. Es besteht daher ein Beratungsdefizit.
Auch fehlt oft das Selbstverständnis,
über das Bewilligungswesen (als rechtlichen
Akt) hinaus eine Beratungsfunktion
einzunehmen. Dabei würde der juristische
Rahmen des Bewilligungsprozesses den
Gemeinden eine gute Verhandlungsposition
zuschreiben.
Beratungsangebote, sei es über
Gespräche, Broschüren oder Internetinformationen,
können insbesondere der Vorabklärung
geplanter Vorhaben im Bewilligungsprozess
dienen. Es ist anzunehmen,
dass die Bereitschaft von Eigentümern,
Massnahmen im Wohnumfeld vorzunehmen
grösser ist, wenn ihnen durch gezielte
Beratung der Nutzen durch langfristige
Mietmehreinnahmen, durch erhöhte Bewohnerzufriedenheit
und durch einen
Imagegewinn ihrer Immobilie oder Presti-
ge verdeutlicht wird. Eigentümer können
mit den positiven Einflüssen auf den Wert
einer Liegenschaft eher gewonnen werden
als mit rein rechtlichen Regelungen.
Empfehlungen. Grundsätzlich können Kriterien
für Wohnumfeldqualität durch Gemeinden
sowohl in Bewilligungs- als auch
in Beratungsprozessen zur Bewertung herangezogen
werden. Insbesondere über
das Instrument des Sondernutzungsplans
kann die Gemeinde effizient konkrete Vorgaben
zur Wohnumfeldgestaltung lancieren.
Gleiches gilt bei der Durchführung
von Wettbewerben sowie bei Regelungen
zur Arealüberbauung. Auch dann müssen
als Grundlage für Einflussnahmen entweder
Sondernutzungs- und Umgebungspläne
in einem Detaillierungsgrad vorliegen,
um die Beurteilung anhand der vorgeschlagenen
Kriterien zu erlauben.
Für Eigentümer sind Qualitätsstandards
für das Wohnumfeld ebenfalls von
Nutzen: Als Orientierungsrahmen, mit dessen
Hilfe sie die Qualität des Wohnumfeldes
sowohl in Planung befindlicher Bauprojekte
als auch im Bestand überprüfen und
in ihrem Marktwert einschätzen können.
Voraussetzung ist jedoch, dass
Kriterien für Wohnumfeldqualität vermehrt
in die Wohnumfeldplanung einfliessen.
Die Studie hat dazu inhaltliche
Grundlagen und instrumentelle Ansatzpunkte
aufgezeigt. In einem nächsten
Schritt werden diese mit Vertretern der
Planung und der Immobilienwirtschaft
diskutiert und fallweise erprobt.
Quelle vollständiger Bericht:
Schöffel et al.: Wohnumfeldqualität und –planung. Arbeitsgrundlagen
für Wohnumfeldverbesserungen, Studie im Auftrag
des BWO, Rapperswil, 2009
Download unter: ww.irap.ch oder www.bwo.admin.ch
*Prof. Dr. Joachim Schöffel
Stadtplaner und Landschaftsarchitekt, Professor
für Stadtplanung, IRAP Institut für
Raumentwicklung, Hochschule für Technik
Rapperswil
jschoeff@hsr.ch, www.irap.ch , www.hsr.ch
*Raimund Kemper
Dipl. Ing. Raumplanung, wissenschaftlicher
Mitarbeiter, IRAP Institut für Raumentwicklung,
Hochschule für Technik Rapperswil
www.irap.ch , www.hsr.ch
Bewertungskriterien für
Wohnumfeldqualität
Wohnungsbezogen
Hauseingangsgemeinschaft
Bereiche
Siedlungsgemeinschaft
Funktionsbestimmt
Siedlungsgemeinschaft
nutzungsoffen
Qualitative Aspekte
des Wohnumfelds können
nicht bis ins Detail
allgemeingültig definiert
werden, da die
subjektive Einschätzung
der Gestaltung
oder der Gebrauchstauglichkeit
durch die
Bewohner durch ihren
persönlichen Lebenszusammenhang
stark
mitgeprägt ist.
Terrasse
Mietergarten
Pflanzenelemente
Eingangsbereich
Veloabstellplatz
raumgliedernde
Elemente
Kinderflächen,
Begegnungszonen,
Pflanzenelemente
Begegnungszonen,
multifunktionale
Aneignungsflächen,
Pflanzenelemente
Kriterien
Nutzungsqualität
Gestaltungsqualität
Ökologische Qualität
Daher wurde ein Katalog
mit als allgemein gültig
anzunehmenden Kriterien
entwickelt und in eine
Matrix integriert. Diese
Matrix kann für ein
Wohnbauprojekt individuell
angewandt werden.
Für eine vergleichende
Analyse ist es hingegen
notwendig, die verschiedenen
Kriterien untereinander
- nach Massgabe
ihrer Bedeutung für den
Anwender - zu gewichten.
Dazu wurde das Verfahren
der Nutzwertanalyse
verwendet, mit
dessen Hilfe die einzelnen
Bewertungsschritte
transparent dargestellt
und in ihrer Bedeutung
für das Gesamtergebnis
nachvollziehbar werden.
Für die Bewertung seiner
Qualitäten wird das
Wohnumfeld in verschiedene
funktionsräumliche
Bereiche unterteilt. Diese
Aufteilung orientiert
sich primär am Nutzer:
der Bewohner einer einzelnen
Wohnung, der
Hauseingangsgemeinschaft
und der Siedlungsgemeinschaft.
Innerhalb dieser Bereiche
werden bestimmte
räumliche Elemente definiert,
die anhand von Kriterien
bewertet werden
können. Diesen Kriterien
werden drei Kategorien
zugeordnet: «Nutzungsqualität»,
«Gestaltqualität»
und als dritte Kategorie
die «Ökologische
Qualität», da der ökologische
Wert des Wohnumfeldes
gesellschaftlich
als wichtiges Kriterium
angesehen wird.
38 | immobilia Dezember 09

Wir denken,
es ist Zeit für einen Sinneswandel!
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au & Haus
Schimmelpilzsanierung
Kampf dem Schimmelpilz
Mit dem Start der Heizperiode wird – wie jedes Jahr –
das Thema Schimmelpilz wieder aktuell. Bei der Sanierung
sind einige wichtige Punkte zu beachten.
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Ein vielfach gescheiteRter Ansatz. Leider
springen immer noch viele «Fachleute» bei
einer Schimmelpilzsanierung ohne Analyse
direkt auf die billige Standardlösung.
Diese sieht eine Reinigung des sichtbaren
Schimmels mit Javelwasser vor, sowie ein
Streichen der befallenen Stellen mit einer
Farbe, die mit einem Fungizid ausgerüstet
ist. Mit dieser Methode erweist man dem
Bewohner einen Bärendienst: der potentiell
gesundheitsgefährdende Schimmel
wird mit einem potentiell gesundheitsgefährdenden
Anstrich ersetzt. Es ist hinlänglich
bekannt, dass herkömmlich fungizid
ausgerüstete Farben ihre Wirkung mit der
Zeit verlieren und – schlimmer – die Fungizide
in die Raumluft emittieren lassen.
Eine seriöse Schimmelpilz-Sanierung erfolgt
in drei Schritten: Analyse – Sanierung
– Prävention.
Analyse in Zwei Schritten. Die Analyse kann
grob in zwei Schritte unterteilt werden:
1. Suche nach der Feuchtigkeitsquelle
2. Mikrobiologische Analysen.
Eine mikrobiologische Analyse ist nur dann
sinnvoll, wenn in einem Raum Schimmelpilze
vermutet werden, diese aber nicht
sichtbar sind. Beispiele dafür sind Schimmelpilze
hinter Wandverkleidungen, oder
solche, die durch Minergie-Lüftungssysteme
in angrenzende Räume verteilt wurden.
Dann werden mit einem Luftkeimsammler
Messungen im Raum und – wichtig – Messungen
der Aussenluft als Referenz gemacht.
Die Auswertungen des Labors zeigen
Zusammensetzung und Anzahl der
Schimmelkeime in Raumluft und Aussenluft.
Anhand dieser Auswertung kann diagnostiziert
werden, ob eine Schimmelquelle
im Raum ist oder nicht. Absolutwerte der
Gesamtkeimzahl in einem Raum ergeben
keine Aussagekraft. Ist Schimmelpilz in einem
Raum sichtbar, so macht es keinen
Sinn, diesen zu analysieren, weder mit Abklatschproben,
noch mit Luftkeimsammler.
Hier gilt die Devise: Feuchtigkeitsquelle suchen,
Schimmelpilz beseitigen.
Bei der Suche nach der Feuchtigkeitsursache
am Bau helfen Messinstrumente
und Erfahrung. Ob eine Bauteiloberfläche
feucht ist, kann nicht mit dem
Handrücken bestimmt werden und ob die
Raumluft überhöhte Feuchtigkeitswerte
zeigt, spürt ein «Fachmann» auch nicht einfach
so. Mit einigen wenigen professionellen
(und auch relativ teuren) Messgeräten
können die relevanten Werte bestimmt
werden, anhand derer ein erfahrener Sanierer
sagen kann, was die Ursache für die
überhöhte Feuchtigkeit ist.
Ob die Feuchtigkeitsursache beim
Bewohner liegt (falsches Lüften), kann
nicht mit einer punktuellen Messung eruiert
werden. In einem solchen Fall hilft nur
eine Messreihe der Raumtemperatur und
der relativen Raumfeuchtigkeit über der
Zeit. Die Auswertung der Messreihen wird
oft nur qualitativ gemacht, und in seltenen
Fällen wird gemäss SIA Norm 180 ausgewertet.
Bei einer Auswertung nach Norm
ist die Wahrscheinlichkeit einer Fehlinterpretation
der Messdaten geringer, und eine
allfällige Schuldzuweisung kann anhand
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40 | immobilia Dezember 09

Wissen
von Fakten und nicht anhand von subjektiv
gefärbten Interpretationen erfolgen.
Objektbezogene Sanierung. Der erste
Schritt einer Sanierung ist eine Desinfektion,
bei der die vorhandenen Schimmelkeime
abgetötet werden. Bei der Desinfektion
haben sich Vernebelungsverfahren bewährt.
Bei diesen wird das Desinfektionsmittel
mittels Aerosolen in den Raum ausgebracht.
Der feine Nebel setzt sich an
sämtlichen Oberflächen ab und tötet die
vorhandenen Schimmelpilze ab.
Die nächsten Prozessschritte
sind davon abhängig, ob es sich um einen
starken oder leichten Schimmelbefall
handelt, und was der Grund des übermässigen
Feuchtigkeitsaufkommens
war. Das Arbeitsspektrum reicht von einfachem
Waschen und Streichen bis zum
Rückbau der befallenen Wände und den
Neuaufbau.
Im Grundsatz gilt für diese Prozessschritte:
Der abgetötete Schimmel
muss weg und der Wandaufbau muss so
gestaltet werden, dass er dem Feuchtigkeitsproblem
Rechnung trägt. Unsere Erfahrung
zeigt, dass mit einem geeigneten
Innenwandaufbau das Problem der Kälte-
Fachkompetenz, gepaart mit neuen,
innovativen Systemen und Materialien
führt zu erfolgreichen Sanierungen.»
brücken gelöst werden kann. Es gibt heute
Beschichtungen und Farben auf dem
Markt, die auf natürliche Weise den
Feuchtigkeitshaushalt an kritischen Stellen
regulieren können. Zudem gibt es
Farbanstriche, die eine dauerhafte antimikrobielle
Wirkung haben und trotzdem
emissionsfrei sind. Beschichtung und Farben
vom Fachmann richtig kombiniert ergeben
eine nachhaltige und robuste Lösung.
Ein Fachmann weiss auch, dass es
Farben und Putze gibt, die dem Schimmelpilz
als Nahrung dienen, und die nicht
verwendet werden sollten.
In vielen Fällen ist es sinnvoll, den
Raum oder die ganze Wohnung nochmals
zu desinfizieren, um Schimmelkeime, die
durch die Sanierung freigelegt worden
sind, abzutöten. Eine seriöse Sanierungs-
firma trägt auch dem Thema Arbeitsschutz
Rechnung, mit einer der Arbeit angemessenen
Ausrüstung der Mitarbeiter.
Prävention verhindert Folgeschäden. Die
Sanierung wird robuster gegen Neubefall,
wenn als letzte Schicht auf der Bauteiloberfläche
ein Wirkstoff aufgebracht wird, der
eine Depotwirkung hat, und der nicht in die
Raumluft emittiert, der aber gleichzeitig
den Feuchtigkeits-Speichermechanismus
des Wandaufbaus nicht stört.
Vor allem wenn ein Fall von falschem
Lüftungsverhalten vorliegt, sind
die Bewohner objektbezogen aufzuklären,
was richtiges Lüften bedeutet. Vier
Punkte sind matchentscheidend:
in der Heizperiode soll die Luftfeuchtigkeit
in der Wohnung bei 40% oder
darunter liegen.
ausserhalb der Heizperiode soll die
Luftfeuchtigkeit bei 60% oder darunter
liegen.
Die Raumtemperatur soll zwischen 19
und 21°C betragen.
Sehr wichtig: Der Bewohner muss die
Möglichkeit haben, mit einem Hygrometer
eine Selbstkontrolle durchzuführen.
Wissen und Erfahrung zählt. Kommen bei
einer Schimmelpilz-Sanierungsfirma Erfahrung
und das Fachwissen zusammen, so
kann eine dem Problem angemessene Lösung
erarbeitet werden, die nachhaltig ist
und dem Schutz der Bewohner Rechnung
trägt. Eine Sanierung soll eine Instandhaltungsinvestition
sein, und nicht ein wiederkehrender
Kostenblock.
* Thomas Müller
Dipl. Ing. ETH, MBA, Geschäftsführer und
Mitinhaber der Novapura AG
(www.novapura.ch), eine schweizweit tätige
Firma für Raumdesinfektion, sowie Mitinhaber
der BAcoat AG (www.bacoat.com), die
ein innovatives Additiv für antimikrobielle
Oberflächen entwickelt und weltweit vertreibt.
Das Problem mit
Schimmelpilzen
Feuchtigkeit ist die Hauptursache von Schimmel.
Wieso gibt es Schimmelpilze,
und warum ist
ihr Vorkommen gehäuft
in der Heizperiode zu
beobachten?
Die drei wesentlichen
Einflussfaktoren für die
Auskeimung und das
Wachstum von Schimmelpilzen
sind:
1. die Existenz von
Schimmelkeimen an
und für sich
2. das Vorhandensein
eines Nährstoffes
3. und die Feuchtigkeit
auf der Bauteiloberfläche
Im Wohnbereich liegt die
erste Voraussetzung
nicht im Einflussbereich
des Menschen, denn die
Schimmelkeime, die zu
jeder Zeit in einer mehr
oder weniger hohen Konzentration
in der Aussenluft
vorkommen, werden
durch das Öffnen von Türen
und Fenstern natürlicherweise
in das Innere
von Bauten getragen. Im
Gegensatz dazu ist die
Wahl von Bauteilmaterialien,
die im schlechten
Fall ein guter Nährboden
für Schimmelpilze sein
können resp. die Regulierung
des Feuchtigkeitshaushaltes
in einem
Wohnraum durchaus
vom Bauherrn, resp. vom
Bewohner beeinflussbar.
Die Praxis zeigt, dass das
Auftreten von überhöhten
Feuchtigkeiten als
Hauptursache für das
Auftreten von Schimmelpilzen
verantwortlich gemacht
wird. Diese Feuchtigkeit
kann ihre Ursache
im Bewohnerverhalten
haben (d.h. ein, dem Bau
nicht angepasstes Lüftungsverhalten),
im Vorhandensein
eines Baumangels
(mangelnde
Isolation), oder als Folge
eines Wasserschadens.
In der Heizperiode wird
tendenziell weniger gelüftet.
Ist die Liegenschaft
nicht optimal isoliert,
kann es zu
folgender Situation kommen:
ein Raum mit 20°C
Raumtemperatur und
70% relativer Feuchtigkeit
hat eine Kältebrücke,
mit einer Wandtemperatur
von 15°C. In
Wandnähe sind jetzt
95% relative Feuchtigkeit.
Es dauert bei diesen
Bedingungen etwa 3 Tage
bis der Schimmelpilz
sichtbar ist, und er
wächst mit ca. 3mm pro
Tag! Ist die Wandtemperatur
im Sommer 19°C,
so wären die Wachstumsbedingungen
nicht
gegeben.
Fazit: Wir können das
Schimmelproblem auf
ein Feuchtigkeitsproblem
reduzieren und die
Sanierung muss rasch
erfolgen. Eine Schimmelpilzsanierung
trägt diesen
Umständen Rechnung.
immobilia Dezember 09 | 41

au & Haus
SEK – SErie 2. Teil
Nachhaltigkeit bei Immobilien
Im ersten Beitrag wurden verschiedene internationale Ratinginstrumente
und Labels vorgestellt. In diesem Beitrag werden die bekanntesten
Bewertungsmethoden, Ratings und Labels in der Schweiz beschrieben.
Leistungskatalog für nachhaltige Bauten
Bereich Thema Ziel
Gesellschaft
Wirtschaft
- Gemeinschaft
- Gestaltung
- Nutzung, Erschliessung
- Wohlbefinden,
Gesundheit
- Gebäude, Substanz
- Anlagekosten
- Betriebs- und Unterhaltskosten
- Gesundheit schützen
- Sicherheit der Menschen und Solidarität zwischen
Generationen fördern
- Bildung, Kultur und Entwicklung gewährleisten
- Nachhaltige Forstwirtschaft und den Grundbestand des
Waldes z.G. einer zukünftigen Nutzung erhalten (Grundsatz:
Von den Zinsen leben und nicht vom Kapital)
- Fachgerechter Betrieb und Unterhalt und eine auf die
Nutzungsbedürfnisse und Nutzungsdauer abgestimmte
Instandsetzung garantieren
Umwelt
- Baustoffe
- Betriebsenergie
- Boden, Landschaft
- Infrastruktur
- Raubbau an nicht erneuerbaren und schlecht verfügbaren
Ressourcen vermeiden
- Regeneration erneuerbarer Ressourcen gewährleisten
- Gebäude sollen in ihrem Lebenskreislauf möglichst wenig
Schadstoffe erzeugen bzw. Energie verbrauchen
Unterschiede zwischen Minergie und Minergie-P
(Quelle: Minergie).
Auszug aus der Empfehlung SIA 112/1
Daniel Conca, Beat Ochsner*
Trend zur Nachhaltigkeit. Minergie ist
heute das wichtigste Label in der Schweiz,
um die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu
bemessen; und trotzdem: Die in der
Schweiz nach Minergie zertifizierten Gebäude
machen erst rund 1% des Bestandes
aus (Steinemann et al.).
Wie die Studie «Union Investment
2008» mit der Befragung von 100
Immobilieninvestoren herausfand, wollen
59% der Antwortenden in Zukunft deutlich
stärker in nachhaltige Bauten investieren.
Bei Neubauten wird vermehrt der
Minergie-Standard angestrebt und so die
Hoffnung genährt, dass der heute immer
noch zu geringe Anteil an Minergie-Neubauten
oder -Sanierungen künftig an Bedeutung
gewinnt.
Nachfolgend werden die bekanntesten
Bewertungsmethoden, Ratings und
Labels in der Schweiz beschrieben.
SNARC. Das Bewertungssystem zur Beurteilung
der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten
für den Bereich Umwelt ist
das Ergebnis einer angewandten Forschung
an der Zürcher Hochschule Winterthur
und wurde von der SIA und dem
CRB mitgetragen. Es soll bereits im Wettbewerb
oder Studienauftrag die Beurteilung
von umweltrelevanten Aspekten ermöglichen.
In dieser frühen Phase sind
der Handlungsspielraum und der mögliche
Einfluss auf die Umweltauswirkungen
von Gebäuden am Grössten.
ABS Immobilien-Rating. Das Rating dient
der Beurteilung der Nachhaltigkeit von
Bauten, wenn es um die Kreditvergabe
geht. Das Rating berücksichtigt die drei
Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und
Wirtschaft. Entscheidend sind unter anderem
der Energieverbrauch, ein möglichst
grosser Anteil an erneuerbaren Energien,
Bauökologie und Verträglichkeit der Materialien,
aber auch die Lage, die Anbindung
an den öffentlichen Verkehr sowie
die Nutzungsmöglichkeiten und Flexibilität
eines Gebäudes.
SAM. Das Sustainable Asset Management
wurde 1995 in der Schweiz gegründet und
widmet sich ausschliesslich der Entwicklung
und dem Vertrieb von nachhaltigkeitsorientierten
Anlageprodukten. SAM
wendet bei seinen Nachhaltigkeitsratings
die «Best in Class»-Methode an. Das Rating
umfasst rund 50 Kriterien.
Stratus. Eine von Basler & Hofmann entwickelte
Methode und ein Bewertungsinstrument
zur strategischen Planung des
Gebäudeunterhalts ist im Nachhaltigkeitsbereich
Wirtschaft angeordnet und fokussiert
im Thema Betriebs- und Unterhaltskosten
auf die Kriterien Instandhaltung
und Instandsetzung. Tangiert werden dabei
auch die Themen Gebäudesubstanz
und Anlagekosten. Die Bereiche Gesellschaft
und Umwelt werden durch Stratus
nicht abgedeckt.
Empfehlung SIA 112/1. Mit Unterstützung
der Bundesämter für Raumentwicklung
(ARE), Bauten und Logistik (BBL), der Koordinationskonferenz
der Bau- und Liegenschaftsorgane
der öffentlichen Bauherren
(KBOB), Strassenbau (Astra), Umwelt,
Wald und Landschaft (Buwal), Wohnungswesen
(BWO), Verkehr (BAV) und Energie
(BFE) hat SIA mit der Empfehlung SIA
112/1 2004 «Nachhaltiges Bauen – Hochbau»
die Grundlage für nachhaltiges Bauen
geschaffen.
Diese Empfehlung soll primär ein
Instrument zur Verständigung zwischen
Auftraggebenden und Planenden darstellen.
Wichtiger Bestandteil bildet dabei der
Leistungskatalog, mit welchem die Ziele in
den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und
Umwelt für eine nachhaltige Baute festgelegt
werden können.
Minergie. Minergie ist eine geschützte
Marke, die vom gleichnamigen Verein getragen
wird. Mitglieder des Vereins sind
der Bund, die Kantone, Schulen und einzelne
Firmen sowie Private. Ziel von
Minergie ist es, eine Qualitätsmarke für
Güter und Dienstleistungen zur Verfügung
zu stellen, welche den rationellen
42 | immobilia Dezember 09

Instrumente nach Lebenszyklus
Instrumente nach Nachhaltigkeitsbereich
Strategische
Planung
Vorstudie /
Wettbewerb
Projektierung
Ausschreibung
/
Realisierung
Bewirtschaftung
Gesellschaft Wirtschaft Umwelt
SIA 112/1
SIA 112/1
Albatros
Albatros
SNARC
SNARC
Lukretia 2
Bauteilkatalog
Nur Baustoffe
Bauteilkatalog
Minergie
Nur Betriebsenergie
Minergie
Eco-Davis
Nur Baustoffe
Eco-Davis
Lukretia
Ohne Gebäudesubstanz
Lukretia 1
Stratus
Stratus
ESI
ESI
Ohne Gemeinschaft und
Gestaltung
Ohne Baustoffe
Welche Instrumente eignen sich für welchen Lebenszyklus bzw. Nachhaltigkeitsbereich?
Laut einer Umfrage unter
Immobilieninvestoren
wollen 59% in Zukunft deutlich
stärker in nachhaltige Bauten
investieren.»
Energieeinsatz und die breite Nutzung erneuerbarer
Energien bei gleichzeitiger
Senkung der Umweltbelastung ermöglichen.
Vorrangiges Ziel aber ist es, das
Vertrauen in der Öffentlichkeit dieser Güter
und Dienstleistungen zu stärken.
Für Gebäude des Standards «Eco»
gelten dieselben Hauptanforderungen wie
bei Minergie. Neu kommen jedoch weitere
Aspekte der Gesundheit und der Bauökologie
hinzu. Es müssen somit nicht nur
bautechnische Anforderungen sondern
auch Aspekte der Umwelt und Gesellschaft
erfüllt werden. Die Tageslichtverhältnisse
müssen optimiert, die Lärmimmissionen
verringert und die Einflüsse von Schadstoffen
aus der Raumluft und den Baustoffen
gering gehalten werden.
ESI – Economic Sustainability Indicator.
ESI wurde vom Center for Corporate Responsiblity
and Sustainability (CCRS) der
Universität Zürich entwickelt. Die SEK
war dabei in beiden Begleitgruppen –
Grundlagen und Mehrfamilienhäuser sowie
bei der Begleitgruppe für Geschäftsliegenschaften
– vertreten. Im Unterschied
zu allen anderen Bewertungsinstrumenten
kann mit ESI die Nachhaltigkeit einer
Immobilie wertmässig bemessen werden.
Der Einbezug des ESI-Indikators bei der
DCF-Methode erfolgt im Diskontsatz und
zwar an Stelle des Objektrisikos.
Zur Bestimmung des Zu- oder
Abschlages sind 40 Kriterien der Bereiche
Flexibilität, Energie- und Wasserabhängigkeit,
Erreichbarkeit und Mobilität, Sicherheit
sowie Gesundheit und Komfort
zu bewerten. Schon im Immobilienbrief
vom 6.7.2009 hat der SEK-Vorstand Vorabinformationen
zu ESI gegeben. Der
Vorstand ist der Meinung, dass dieser Indikator
in der Schweiz zu einem Standardverfahren
und damit Teil zu unserer täglichen
Immobilienbewertung werden
dürfte. Wir werden uns daher diesem Indikator
im nächsten Beitrag noch ausführlicher
widmen.
Informationsquellen
www.are.admin.ch (Amt für Raumentwicklung).
www.bwo.admin.ch/forschungsbericht/publikationen
(BWO-Forschungsbericht 2001, soziale Integration im
Wohnbereich, Wohnsiedlung Davidsboden in Basel).
Fachempfehlung SIA 112/1 2004 (Nachhaltiges Bauen –
Hochbau).
www.minergie.ch (Broschüre «Besser Bauen, besser Leben»,
«Das Qualitätslabel – kurzgefasst» und viele mehr).
Siegel Peter: «Bewertung der Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien»,
Masterthesis CUREM, Zürich 2008.
Anton Ivan: «SIR-orientierte Immobilienanlagen – Vergleich
der Bewertung von Nachhaltigkeit bei Unternehmen und Immobilien»,
Masterthesis CUREM, Zürich 2009.
* Daniel Conca
Präsident der Schätzungsexperten-
Kammer SVIT
* beat ochsner
Mitglied der Schätzungsexperten-
Kammer SVIT
immobilia Dezember 09 | 43

au & Haus Swissbau 2010
An der Zukunft bauen
Am 12. Januar 2010 beginnt in Basel die nächste Swissbau. Rund 1300 Aussteller
aus dem In- und Ausland stellen auf über 140 000 m 2 Ausstellungsfläche die neusten
Produkte und Ergebnisse aus der Forschung vor.
Corina Roeleven-Meister
Nachhaltigkeit. Mit ihren rund 120 000
Fachbesuchern ist die Swissbau einmal
mehr die bedeutendste Messe in der
Schweiz und der wichtigste Branchentreffpunkt
mit europäischer Ausstrahlung.
In zwei Fachbereichen erfährt sie dieses
Jahr bedeutende Premieren: Mit Swissbau
Real Estate ist jetzt auch die Immobilienwirtschaft
eng eingebunden und in
der neu konzipierten Trendwelt Bad lassen
sich künftige Badewelten hautnah erleben.
Den inhaltlichen Fokus legt die
Swissbau 2010 auf die Themen nachhaltiges
Bauen und Energieeffizienz. Dass es
sich dabei um mehr als graue Theorie
handelt, erleben die Messebesucher hautnah
am Beispiel des «Self».
Energieautarke Raumzelle. Self wurde im
Rahmen einer Diplomarbeit an der Zürcher
Hochschule der Künste - unterstützt durch
die EMPA und in Zusammenarbeit mit zwei
Studentinnen des Studienganges Energie
der FHNW – entwickelt. Bei Self handelt es
sich um eine energieautarke Raumzelle, die
als Wohn- und Arbeitsort für zwei Personen
konzipiert ist. Im Fokus steht der Umgang
mit begrenzten Ressourcen. Gestalt, Technik
und Form der Raumzelle setzen die Thematik
und die Anforderungen möglichst authentisch
um. Die Gestaltung thematisiert
einerseits Geschlossenheit und Schutz gegen
aussen, andererseits Sparsamkeit gegen
innen. Die Hülle der Raumzelle besteht
aus einem kompakten Leichtbau, die jedoch
eine höhere Isolation ermöglicht als beim
modernen Hausbau. Die Raumzelle verfügt
Die Swissbau Basel 2010 weist in Richtung Zukunft. Bild: MCH Messe Schweiz (Basel)
über einen Speicher von 400 Litern. Über
die Dachfläche kann Regenwasser gesammelt,
gefiltert und in einem separaten Speicher
gesammelt werden.
Ein Hauptaugenmerk gilt der effizienten
Stromgewinnung, um die technischen
Geräte für Komfort und Autarkie mit
Strom zu versorgen. Auf einer Fläche von
rund 24 m 2 befinden sich hoch effiziente
Photovoltaikzellen. Weitere 3.5 m 2 mit Photovoltaikzellen
liegen auf dem Vordach, das
gleichzeitig zur Abschattung des Südfensters
dient. Als Speicher wird ein Lithium-
Polymer-Akku verwendet.
Begleitveranstaltungen. Mit zahlreichen
Begleitveranstaltungen weitet die Swissbau
den Kreis möglicher Interessenten
aus. So beispielsweise mit dem Swissbau
Future Forum. Es beleuchtet die nachhaltige
Stadtentwicklung im Fokus von Philosophie
und Trendforschung. Prof. Dr. Peter
Sloterdijk, Philosoph, und Matthias
Horx, Trendforscher, referieren und diskutieren
unter der Leitung von Roger de
Weck über den notwendigen Wandel unserer
Städte, über Chancen, Gefahren und
Visionen. Eine Pause, wie sie derzeit aufgrund
der Marktentwicklungen stattfindet,
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44 | immobilia Dezember 09

Sidethema
Sonderschauen
an der Swissbau
scheint notwendig zu sein. Wie der Städtebau
in Zukunft aussieht, geht alle an:
nicht nur Stadtplaner, Architekten, Politiker
oder Investoren. Ökologie und Ökonomie,
Gesellschaft und Gesellschaftspolitik,
gesellschaftliche Werte und Bedürfnisse,
Architektur und Ästhetik und vieles mehr
spielen im Städtebau eine Rolle.
Eine weitere Veranstaltung beleuchtet
die Frage: «Wie attraktiv ist die
Schweiz für ausländische Investoren?» Internationale
Immobilieninvestoren haben
erst seit wenigen Jahren Zugang zum
Schweizer Markt. Darum interessiert, wie
diese den Schweizer Markt verändern,
welche Kriterien die Schweiz attraktiv machen
und ob die Wirtschaftskrise unserem
Markt auch positive Impulse verleiht.
Unser Ziel ist es, den Themen
auf konkrete und anschauliche Art
Beachtung zu verschaffen.
Rudolf Pfander
Die lebenswerte Stadt. Städte und Landschaften
prägen die Identität des Menschen,
Orte beeinflussen die sozialen und
beruflichen Möglichkeiten, und das Wohlbefinden
wird durch Architektur geprägt.
Genau deshalb können Ansichten und
Einsichten aus Trendforschung und Philosophie
den Blick öffnen, können sensibilisieren
und den Horizont über Statistiken
und Zahlen hinaus erweitern.
Nachhaltigkeit bezieht sich deshalb auch
nicht allein auf ökologische Aspekte, sondern
geht weiter und betrifft die Lebensqualität
einer Stadt, deren Schönheit, Kultur
und Ausstrahlung. Es geht nicht nur
um monumentale Bauten, Infrastrukturen
und Verkehrswege, sondern um Kommunikation
und Austausch, um grüne Parks
und Treffpunkte, um Lebendigkeit, um
ganz und gar menschliche Seiten.
In den Anfängen waren Messen
reine Ausstellungsplattformen. In der
Zwischenzeit werden gleichzeitig immer
öfter Architekturvorträge, Diskussionen
und Workshops angeboten. Statt ziellos
den Ständen entlang zu laufen, bereiten
Besucher ihren Messerundgang vor und
planen dabei solche Extras ein – die Veranstalter
wird’s freuen.
So wird sich Woodstock auf dem Messeplatz präsentieren.
Die Themen der drei
Sonderschauen sollen
erleb-, fühl- und nachvollziehbar
sein.
Einen Einblick in das
Thema nachhaltiges Bauen
bietet die Sonderschau
Global Building. Kurz, prägnant
und mit Hilfe interaktiver
Medien vermittelt
diese Ausstellung fundiertes
Wissen rund um nachhaltige
Standortwahl,
Ökobilanz und Lebenszykluskosten.
An den insgesamt
sechs Themeninseln
erfahren die Fachbesucher
alles, worauf es beim
nachhaltigen Bauen ankommt.
Die Themen sind
klar und folgerichtig nach
dem Lebenszyklus eines
Gebäudes gegliedert, reichen
also von Projektentwicklung
und Planung,
Bau, Betrieb, Unterhalt
und Sanierung bis zu
Rückbau und Recycling.
Im Rahmen der Sonderschau
Woodstock steht
der Prototyp eines dreistöckigen
energieeffizienten
Hauses direkt auf
dem Messeplatz. Dabei
werden neuste Techniken
eins zu eins umgesetzt:
eine Gebäudehülle mit
vorfabrizierten Elementen
(inklusive optimierter
Wärmedämmung und
integrierter Fotovoltaik),
LED-Beleuchtungskonzept,
Struktur aus einheimischem
Buchenholz
und vieles mehr. In
der Summe erfüllt Woodstock
sogar die strengen
Vorgaben des Labels
Minergie-P. Wer sich bei
dieser Gelegenheit gleich
über die verschiedenen
Labels, die verschärften
Vorschriften punkto
Wärmedämmung und
Energienachweis oder
aktuelle Aus- und Weiterbildungsangebote
ins
Bild setzen will, erhält im
Gebäudeinnern Informationen
und Beratung aus
erster Hand.
Eine Abrundung des Themas
bildet die Sonderschau
EnergieSchweiz.
Baufachleute und Planer
erfahren alles Wichtige
über das Aus- und Weiterbildungsangebot
im
Energiebereich. Hauseigentümer
können sich
neutral beraten lassen,
wie sie ihr Haus energieeffizient
sanieren können.
Zudem gibt Energie-
Schweiz einen Überblick
über zukunftsweisende
Heizsysteme. An der
Sonderschau kann man
sich auch über die Förderprogramme
der Kantone
und den neuen Gebäudeenergieausweis
GEAK informieren.
Langfristig kann der Energiebedarf aller Wohn- und Geschäftsgebäude in der
Schweiz um 50–70% reduziert werden. Bilder: MCH Messe Schweiz (Basel)
immobilia Dezember 09 | 45

au & Haus
interview
Warum gerade die Swissbau?
Eine Immobilienmesse jagt die andere. Rudolf Pfander,
Messeleiter der Swissbau, schildert im Interview die
Vorzüge der Swissbau.
Corina Roeleven-Meister
Für Neuheiten und Innovation
der Branche ist die
Swissbau die ideale Startrampe.»
Rudolf Pfander
aus Trendforschung und Philosophie den
Blick über Statistiken und Zahlen hinaus
öffnen können.
Biographie
Rudolf pfander
Rudolf Pfander ist seit
2001 für die MCH Group
tätig. In dieser Zeit hatte
er die Leitung der Messen
Swisstech, Holz
und Hilsa. Seit März
2005 ist er Messeleiter
der Swissbau.
Herr Pfander, was unterscheidet die
Swissbau von anderen Messen im Bauund
neu auch im Immobiliensektor?
Warum soll man hin gehen?
Die Swissbau ist seit vielen Jahren aufgrund
ihres umfassenden Angebots die
unbestrittene Leitmesse der Branche in
der Schweiz und im angrenzenden Ausland.
Mit der Lancierung des neuen Fachbereichs
Swissbau Real Estate präsentiert
die Messe zudem neu den gesamten Wertschöpfungsprozess
einer Immobilie (Planen,
Bauen, Bewirtschaften) unter einem
Dach. Damit schliesst sie als nationale Gesamtschau
eine wichtige Lücke im Vergleich
zu anderen Messen, die entweder
regionale oder thematische Schwerpunkte
aufweisen.
Wie vermeiden Sie ein «déjà-vu» sowohl
bei den Ausstellern als auch bei
den Besuchern?
Primäre Motivation der Besucher an die
Swissbau zu kommen sind die Neuheiten
und Innovationen, die die Aussteller präsentieren,
die vielfältigen Begleitveranstaltungen,
welche einmalig an der Messe
zu sehen sind sowie die Möglichkeit, sich
mit anderen Profis der Branche auszutauschen.
Für die Aussteller ist es wichtig,
dass wir Bewährtes weiterentwickeln. So
wird das Angebot der Swissbau 2010 erneut
in die Segmente Rohbau + Gebäudehülle,
Technik + Baustelle, Innenausbau
sowie Konzept + Planung unterteilt und
damit trotz der über 1100 Aussteller und
einer Fläche von 140 000 m 2 übersichtlich
und klar strukturiert sowohl für die Aussteller
wie auch für die Besucher. Mit der
Entwicklung neuer Fachbereiche wie
Swissbau Real Estate oder Trendwelt Bad,
den einzigartigen Sonderschauen und den
hochkarätigen Begleitveranstaltungen besteht
also kaum Gefahr eines «déjà-vu».
Aber gerade die Sonderschauen ähneln
sehr jenen der Swissbau 2007.
Wie kommen die Themen zustande?
Die grossen gesellschaftlichen und politischen
Themen in der Vergangenheit und
auch in der Zukunft sind der Klima- und
Umweltschutz. Damit verbunden die
2000-Watt-Gesellschaft, Ressourcenknappheit
und Nachhaltigkeit. Nicht weniger
als 40% der CO 2
-Emissionen in der
Schweiz stammen aus Gebäuden. Die
Bau- und Immobilienwirtschaft arbeitet
mit voller Kraft an der Entwicklung entsprechender
Produkte und Lösungen.
Diesen Chancen von morgen eine Plattform
zu bieten, sie für die Besucher sichtund
erlebbar zu machen, darin sehen wir,
gemeinsam mit unseren Partnern und den
Branchenverbänden, die Aufgabe der
Sonderschauen.
Werbebudgets der Unternehmungen
haben spürbare Kürzungen erfahren –
wie erleben Sie dies bei der Planung
der aktuellen Swissbau?
Die Planung bestehender und potenzieller
Aussteller ist einerseits sehr viel kurzfristiger
geworden, andererseits ist es gerade
für kleinere Unternehmen sowohl
finanziell wie auch in Bezug auf die Ressourcen
kritisch, trotz allem einen Messeauftritt
zu buchen. Umso mehr freuen wir
uns, dass die Branchenleader erneut auf
die Swissbau als Leitmesse und wichtigster
Branchentreffpunkt setzen.
Welches werden für Sie persönlich
die Höhepunkte der kommenden
Swissbau sein?
Meine persönlichen Favoriten sind der
Fachbereich Swissbau Real Estate, weil
wir damit der Immobilienwirtschaft eine
neue nationale Plattform bieten können.
Die Trendwelt Bad, wo auf rund 6000 m 2
die führenden Anbieter in einer in Farbe
und Licht gehüllte Atmosphäre die aktuellsten
Trends präsentieren. Gespannt bin
ich auch auf das Swissbau Future Forum
mit dem Trendforscher Matthias Horx
und dem Philosophen Peter Sloterdijk
zum Thema Stadtentwicklung. Ich bin
überzeugt, dass uns An- und Einsichten
46 | immobilia Dezember 09

au & Haus
Swissbau Real Estate
Neue Plattform für die Immobilienwirtschaft
Mit der Swissbau Real Estate wird im Januar eine neue Plattform für die Schweizer
Immobilienwirtschaft lanciert. Sie ist sowohl Fachmesse, Drehscheibe für aktuelles
Fachwissen als auch Bühne für Networking.
Links die Expo Real in München: Beispiel einer erfolgreichen Immobilienplattform auf internationaler
Ebene und Vorbild für die neue Swissbau Real Estate (rechts).
Roman H. Bolliger
Bis heute keine umfassende Plattform.
Jede Branche hat seine Plattformen, die
Angebot und Nachfrage zusammen bringen.
Selbst in überschaubaren Märkten
wie der Schweiz braucht es Schaufenster,
in denen Produkte und Dienstleistungen
präsentiert werden und sich Marktteilnehmer
informieren und austauschen
können.
Der Schweizer Immobilienwirtschaft
bieten sich dazu – je nach Marktsegment
– verschiedene Möglichkeiten:
Auf Wohneigentum ausgerichtete Anbieter
und Dienstleister treffen sich auf regionalen
und lokalen Eigenheimmessen.
Je nach Ausrichtung der Messe werden
dort auch Mietwohnungen angeboten.
Der Baubranche steht nebst lokalen Gewerbeausstellungen
die national ausgerichtete
Swissbau zur Verfügung, die alle
zwei Jahre in Basel stattfindet. Die
Branchenverbände ihrerseits bieten sowohl
regionale als auch überregionale
Veranstaltungen an, die dem Erfahrungsaustausch
und dem Networking dienen.
Trotz dieser und weiterer, hier nicht genannter
Immobilienveranstaltungen fehlt
bis heute eine umfassende Bühne für die
Schweizer Immobilienwirtschaft mit nationaler
Ausstrahlung.
Erfolgreiche internationale messen. Auf
internationalem Parkett haben sich insbesondere
die beiden Messen MIPIM in
Cannes und Expo Real in München als feste
Daten in den Agenden von Immobilien-
Profis etabliert. Die Schweiz wird an diesen
beiden bedeutenden und grossen Fachmessen
seit 18 bzw. 12 Jahren vom Swiss
Circle vertreten. Auch nächsten März wird
man wieder einen Swiss-Circle-Stand in
Cannes besuchen können; die Ausschreibung
für interessierte Aussteller ist soeben
angelaufen (www.swisscircle.ch).
Massgeschneiderte Präsentationsformen.
Bis anhin fehlte es in der Schweiz an
einer mit den genannten Messen für das
internationale Immobiliengeschäft vergleichbaren
Plattform. Die Swissbau Real
Estate schliesst nun diese Lücke. Sie findet
parallel zur Swissbau statt und kann
damit von deren Anziehungskraft profitieren:
Bereits heute zählen 20% der über
100 000 Swissbau-Besucher zur Zielgruppe
der neuen Swissbau Real Estate. Diese
richtet sich an Investoren, Eigentümer,
Ersteller, Planer, Baudienstleister, Finanzinstitute,
Immobilien-Dienstleister und
Nutzer von Immobilien.
Eine Messe wie die
Swissbau Real Estate ist
ein echtes Bedürfnis.»
Roman H. Bolliger
Wer sein Projekt oder seine Unternehmung
präsentieren möchte, dem
stehen an der Swissbau Real Estate verschiedene
Möglichkeiten offen: Die
grösste Präsenz hat man mit einem eigenen
Messestand, an dem man Kunden
und Interessierte empfangen kann.
Swiss-Circle-Member können sich auch
mit weniger Aufwand auf dem Swiss-Circle-Gemeinschaftsstand
präsentieren.
Das Forum ist ein Rahmenprogramm,
das man z.B. für die Vorstellung seiner
Unternehmung in einem Referat nutzen
immobilia Dezember 09 | 47

au & Haus Swissbau Real Estate Wissen
Bühne für die
Immobilienwirtschaft
kann. Aber auch als Sponsoren an einem
der geplanten Veranstaltungen in Form
von Referaten und Podien kann man mit
dabei sein.
Interessante Begleitveranstaltungen.
Am Freitag, 15. Januar 2010 findet ein internationales
Immobilienpodium statt,
das der Frage nachgeht, wie attraktiv der
Schweizer Immobilienmarkt für ausländische
Investoren ist. Auf diesem von Jan
Eckert, Sal. Oppenheim, moderierten Podium
sprechen bekannte Exponenten des
internationalen Marktes für Schweizer
Immobilien wie Kurt Ritz (RICS Switzerland
und PricewaterhouseCoopers), Steffen
Szeidel (Drees und Sommer), Gérard
Jenni (AADC), Dr. Patrik Schellenbauer
(Avenir Suisse), Dr. Jürgen Wernekinck
(EPS Deutschland) und Hans R. Holdener
(Helvetica Property Investors).
Am Donnerstag und Freitag organisiert
der SVIT das Real Estate Symposium
mit Referaten zu verschiedenen Themen.
Das Forum Swissbau Real Estate
findet täglich statt. Am Samstag schliesslich
ist ein Referat eines internationalen
Stararchitekten angesagt. Ein Besuch der
Swissbau Real Estate lohnt sich also.
* Roman H. Bolliger
Dr. oec. publ., Experte für Immobilienmarketing,
ist Mitglied des Fachbeirates der Swissbau
Real Estate.
FORUM «SWISSBAU
REAL ESTATE»
täglich, Congress
Center Basel
Das Forum ist der ideale
Treffpunkt für eine kurze,
dynamische Wissensvermittlung.
In Kurzvorträgen
informieren ausgewiesene
Experten über
die Themenschwerpunkte
Entwicklung, Finanzierung,
Handel und Bewirtschaftung
von Immobilien.
SVIT-SYMPOSIEN
Do/Fr, 14./15. Januar,
Congress Center Basel
Die Fachkammern des
SVIT organisieren im
Rahmen des neuen Fachbereichs
Swissbau Real
Estate zwei Symposien.
Das eine steht unter dem
Motto «Gewinner und
Verlierer im Immobilienmarkt»,
das andere hat
das Thema «Chancen
und Lösungen für den
Patienten Immobilie».
Nationale und internationale
Akteure des Immobilienmarktes
setzen
sich intensiv und kritisch
mit den aktuellen Befindlichkeiten
des Marktes
auseinander, zeigen aber
auch Konzepte und Lösungen
auf.
INTERNATIONALES
IMMOBILIENPODIUM
Freitag, 15. Januar,
Congress Center Basel
«Wie attraktiv ist die
Schweiz für ausländische
Investoren?» Dieser Frage
geht eine Podiumsdiskussion
mit nationalen
und internationalen Immobilienspezialisten
nach. Denn internationale
Immobilieninvestoren
haben erst seit wenigen
Jahren Zugang zum
Schweizer Markt. Darum
interessiert, wie diese
den Schweizer Markt verändern,
welche Kriterien
die Schweiz attraktiv machen
und ob die Wirtschaftskrise
unserem
Markt auch positive Impulse
verleiht. Podiumsveranstalter:
Swiss Circle
(Schweizer Organisation
für internationales Immobilienmarketing)
und
das Schweizer Magazin
ImmobilienBusiness.
Weitere
Informationen
Informationen für
interessierte Besucher:
www.swissbau.ch,
www.swisscircle.ch
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48 | immobilia Dezember 09

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Immobilienberuf
Ausbildungsangebot SVIT
Erweiterte SVIT-Kursangebotspalette ab 2010
Ab 2010 werden neu Sachbearbeiter/innen-Kurse durchgeführt. Diese sich harmonisch im
Ausbildungsmodell SVIT einfügenden Kurse lösen im Verlauf von 2010 die Einstiegskurse
ab. Die Einstiegskurse können angerechnet werden.
Boris Fejfar*
Umfassende AngebotsPalette. Von der
Grundausbildung bis zum Master reicht
das Angebot, welches sich ergänzend vom
SVIT Schweiz (Dachverband) und seinen
Mitgliederorganisationen und Partnern
angeboten wird. Dabei ist SVIT Schweiz
selber im Erwachsenenbildungsbereich
durch seine Tochterfirma SVIT Swiss Real
Estate School AG (SVIT-SRES) aktiv.
Die breite Angebotspalette wird
eindrücklich sichtbar im Ausbildungsmodell
(vgl. Grafik), welches 6 Ebenen unterscheidet.
Die unterste Ebene betrifft die
Grundausbildung (Pädagogik), und die anderen
5 Ebenen die Erwachsenenbildung
(Andragogik). Je nach Ausbildungsebene
ändert die Zuständigkeit (in der Grafik optisch
farbig verdeutlicht).
Ausbildungsmodell svit
FH
Diplom
Fachausweis
Einstieg
Stufe 2
Vertiefung
Stufe 1
Basis
Kurse
Immobilienbewirtschafter/-in
Höhere Fachprüfung zum eidg. dipl. Immobilientreuhänder
Lehrgang Basiskompetenz
eidg. Vorprüfung als Zulassung für die Vertiefungen (Fachausweise)
SB3 Verwaltungs-
Assistent/in Stockwerkeigentum
SVIT
Sachbearbeiter
Bewirtschaftung SVIT
Erfolgreiche Assistent/innen erlangen – je
nach Kombination der erworbenen Assis-
Sachbearbeiter
Immobilienbewerter/-in
SB4 Liegenschaften-
buchhaltungs-
Assistent/in SVIT
SB1 Bewirtschaftungs-Assistent/in SVIT
Master in Real Estate Management
Immobilienvermarkter/-in
Immobilienentwickler/-in
Sachbearbeiter Vermarktung
und Bewertung SVIT
SB5 Immobilienbewertungs-
Assistent/in SVIT
SB2 Vermarktungs-Assistent/in SVIT
Seminare
Ebene Der Grundausbildung (1.). Bei der
zur Pädagogik zählenden kaufmännischen
Grundbildung Treuhand/Immobilien ist
die Branchenkunde zentral. Zuständig –
auch für Fragen – ist die Organisation
Kaufmännische Grundausbildung Treuhand/Immobilien
(OKGT; Seite 55).
EInstieg-Ebene (2.). Die Einstiegsebene
umfasst die Einstiegskurse und die Sachbearbeiter/innenkurse
(Seite 54), welche
noch vertieft beleuchtet werden.
Fachausweis-Ebene (3.): Diese Ebene unterteilt
sich in 2 Stufen: Stufe 1 (Vorstufe)
beinhaltet den Lehrgang Basiskompetenz
als eidg. Vorprüfung für die Zulassung für
die vier Vertiefungs-Richtungen (Fachausweise)
Immobilien-Bewirtschafter/in, Immobilien-Bewerter/in,
Immobilien-Vermarkter/in
und Immobilien-Entwickler/in.
Die Basiskompetenz und die Vertiefung
in Bewirtschaftung werden regional
angeboten. Die anderen Vertiefungen
(Bewertung, Vermarktung, Entwicklung)
finden zentral in Zürich statt (S. 54-55).
Diplom-Ebene (4.). Auf Diplomebene wird
der Lehrgang für Immobilien-Treuhand
zentral in Zürich angeboten. Nächster
Lehrgangsstart ist Februar 2010 (S. 54).
fachHochschulebene (5.). In Partnerschaft
mit der Hochschule für Wirtschaft Zürich
HWZ wird der Lehrgang Master of Advanced
Studies in Real Estate Management
(MREM) angeboten. Weitere Auskünfte:
Hochschule für Wirtschaft Zürich
SVIT Swiss Real Estate School Zürich
Auf 7 Ebenen bietet unser Ausbildungsmodell für Immobilieninteressierte den richtigen Lehrgang an.
HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich,
Master-Sekretariat, Lagerstrasse 5, 8021
Zürich (Tel. 043 322 26 88; Fax 043 322
26 51; masterfh@hwz.ch; Seite 55).
Seminar-Ebene (6.). Flankierend und die
anderen fünf Erwachsenenbildungsebenen
ergänzend führt SVIT-SRES Seminare
durch. Diese Angebotspalette wird ständig
erweitert. Aktuell sind derzeit das
Seminar « Best Practice bei der Verwaltung
von Stockwerkeigentum» (09.02.10)
und das Intensivseminar «Immobilienrecht»
(März-Juni 2010). Details sind auf
S. 52-53 ersichtlich.
NEU: Übergang vom Einstiegs- zuM Sachbearbeiterkurs.
Die Sachbearbeiter/innenkurse
(SB) lösen im Verlauf des
nächsten Jahres (2010) die Einstiegskurse
(M) ab. Sie decken sich mit dem
Bedürfnis der Arbeitgeber nach kompakten
und doch umfassenden Ausbildungen
für Personen, welche in die Immobilienbranche
einsteigen.
Inhaltlich decken sich die neuen
fünf Sachbearbeiter/innenkurse (SB1-5)
Kaufmännische Grundbildung Treuhand / Immobilien
SVIT Mitgliederorganisationen regional
Org. kaufmännische Grundbildung Treuhand/Immobilien OKGT
weitgehend mit den sieben Einstiegskursen
(M1-7), und sind weiterhin modular
aufgebaut.
Neu wird jedoch der Kurs für die
Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
von 33 Lektionen (M1) auf 60 Lektionen
(SB1) ausgebaut: integriert sind die baulichen
Kenntnisse, welche als separater
Kurs (M4) wegfallen. Nach wie vor werden
diese Kurse dezentral von den Mitgliederorganisationen
durchgeführt.
Sachbearbeiter/innenkurse werden - wie
bereits die Einstiegskurse - jeweils mit
einer Prüfung abgeschlossen:
Bewirtschaftungs-Assistent/in SVIT
(SB1);
Vermarkungs-Assistent/in SVIT (SB2);
Verwaltungs-Assistent/in Stockwerkeigentum
SVIT (SB3);
Liegenschaftenbuchhaltungs-Assistent/in
SVIT (SB4);
Immobilienbewertungs-Assistent/in
SVIT (SB5).
50 | immobilia Dezember 09

Unbestechliche
Energiezähler
D 04
mit MID-Zulassung
M09
tenztitel – bei Vorliegen der Voraussetzungen
weitere Sachbearbeiter-Titel:
Sachbearbeiter/in Bewirtschaftung
SVIT (= Assistent/in SB1+SB3+SB4)
Sachbearbeiter/in Vermarktung
und Bewertung SVIT (= Assistent/in
SB2+SB5).
Anrechnung der Einstiegskurse. Die erfolgreich
bestandenen Einstiegskursmodule
(M1-M7) werden den Sachbearbeiter/innenkursen
wie folgt angerechnet:
M1(Bewirtschaftung für Mietliegenschaften):
für SB1
M2 (Liegenschaftenbuchhaltung): für
SB4
M3 (Verwaltung von Stockwerkeigentum):
für SB3
M4 (Bauliche Kenntnisse): --
M5 (Vermarktung): für SB2
M6 (Bewertung): für SB5.1
M7 (Bewertung): für SB5.2
Die neuen Sachbearbeiterkurse
decken sich mit dem Bedürfnis
der Arbeitgeber nach kompakten und
doch umfassenden Ausbildungen.»
Boris fejfar
Einstiegs- bzw. Sachbearbeiterkurse sind
attraktiver Bestandteil des Ausbildungsangebotes
innerhalb der verschiedenen Regionen
des SVIT. Sie richten sich insbes.
an Quereinsteiger/innen bzw. angehende
Assistent/innen und als Vorbereitung für
weitergehende Lehrgänge. Der erste
Sachbearbeiterkurs wird im Januar 2010
vom SVIT Zürich angeboten (S. 54).
Übrigens: Am 13.01.2010 findet eine generelle
Info-Veranstaltung statt (S. 52).
Weitere INformationen
Weitere Informationen zum Gesamtangebot der zentral
durch die SVIT Swiss Real Estate School durchgeführten
Angebote finden sich auf deren Website www.svit-sres.ch.
E-No 981 871 218
max.1x32 A, 230V
E-No 981 871 318
max.1x65 A, 230V
E-No 981 873 018
max. 3x65 A, 3x230/400V
Plombierbare Klemmenabdeckung
E-No 981 873 118
max. 3x65 A, 3x230/400V
mit Doppeltarif
Plombierbare Klemmenabdeckung
• NEU mit MID-Zulassung
Europäische
Messgeräterichtlinie
• NEU auch in der Schweiz
gültig
• Verrechnung ohne
zusätzliche Eichung möglich
• Nur noch ein konventioneller
EW-Hauptzähler notwendig
• Keine grossen Zählerplatten
mehr erforderlich
• Geringer Platzbedarf –
1 bis 4 Modulbreiten
auf DIN-Tragschiene
• Direktmessung 1-phasig
32 A und 65A
• Direktmessung 3-phasig
3x65 A
• Hoch- und Nieder-Tarif
über 230 V Anschlüsse E1/E2
• Genauigkeitsklasse B (1%)
• Mit S0-Schnittstelle
Impuls-Ausgang nach DIN 43 864
• Wirkenergiezähler
ohne Eigenverbrauch
• Geringer Stand-by-Verlust
• Mechanische Zählwerke –
jederzeit ablesbar!
Genauere Daten zu den regional durchgeführten Angeboten
sind ersichtlich auf der Website des SVIT www.svit.ch, dies
unter der entsprechenden Mitgliederorganisation jeweils
via Navigation «Bildung»
*Boris Fejfar
Projekt- und Studienleiter, SVIT Swiss
Real Estate School AG, 8005 Zürich
Generalvertretung für die Schweiz:
Demelectric AG, Steinhaldenstrasse 26, 8954 Geroldswil
Telefon 043 45544 00, Fax 043 455 44 11
e-Mail: info@demelectric.ch
e-Katalog: www.demelectric.ch
Bezug über den Grossisten. Verlangen immobilia SieDezember unseren 09 Katalog. | 51

Immobilienberuf
seminare
Neues Seminar am
9. Februar 2010
Beste PRactice bei der
verwaltung von Stockwerkeigentum
Die rechtlichen Grundlagen aus dem
ZGB werden kurz aufgefrischt, bevor
wir uns dem Lösen von Knacknüssen
bei der Verwaltung von Stockwerkeigentum
(STOWE) widmen: Begründung
und Beschlussfassung, Mängelgewährleistung
bei neu erstelltem Stockwerkeigentum
sowie Fragen zur Sanierung.
Praktische Verwaltungsfragen und -lösungen
bilden den zweiten Schwerpunkt.
Wir wenden uns der Gestaltung
des Reglements und dessen Umsetzung
zu, zeigen auf, wie eine Eigentümerversammlung
optimal organisiert
und durchgeführt wird, und lösen Fragen
der Abrechnung.
Zielpublikum
Immobilienprofis, die sich mit der Verwaltung
von Stockwerkeigentum befassen
oder befassen wollen.
Programm
Lösung rechtlicher Knackpunkte
beim Verwalten von STOWE
— Auffrischen der aktuellen Gesetzgebung
ZGB (Sachenrecht, Grundbuch)
— Die massgeschneiderte Begründung
von Stockwerkeigentum
— Beschlussfassung: Der Weg zum
gültigen Beschluss
— Die Mängelgewährleistung bei neu
erstelltem Stockwerkeigentum
— Vorbereitung und Durchführung einer
Sanierung aus rechtlicher Sicht
Optimale Verwaltung
Ausgehend von einer Standard-Eigentümerschaft
(reines Wohnen) werden
auch komplizierte Fälle beleuchtet (gemischte
Nutzungen, sehr ungleichmässige
Wertquoten-Verteilung usw.).
— Woran erkennt man das optimale
Reglement? Welche Textstellen sind
besonders heikel? Was ist bei der
Anwendung des Reglements zu beachten?
— Die Eigentümerversammlung (psychologische
Aspekte, Zeitmanagement,
Durchführung usw.)
— Wie wird ein Budget erstellt? An welchen
Kennzahlen orientieren wir uns?
— Wie hoch sind die Akontozahlungen?
— Wie hoch soll die Einlage in den
Erneuerungsfonds sein?
— Die Nebenkostenabrechnung (Zeitpunkt,
Kostenverteilung, Erfolgsrechnung,
Bilanz)
Datum
Dienstag, 9. Februar 2010
08.30 - 17.00 Uhr
Ort
Mövenpick Hotel Zürich-Airport,
8152 Glattbrugg
Referenten /INNEN
— Mathias Birrer, Rechtsanwalt,
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht,
Kaufmann Rüedi Rechtsanwälte,
Luzern
— Margrit Hauser, eidg. dipl. Immobilientreuhänderin,
Spezialistin und Dozentin
für die Verwaltung von Stockwerkeigentum,
Horgen
TEILNEHMERGEBÜhr (exkl. MWSt.)
CHF 650.– (SVIT-Mitglieder), CHF 810.–
(übrige Teilnehmende) exkl. MWSt.
Darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen,
Pausengetränke und Mittagessen.
An- bzw. Abmeldekonditionen
— Die Teilnehmerzahl ist beschränkt.
Die Anmeldungen werden in chronologischer
Reihenfolge berücksichtigt.
— Kostenfolge bei Abmeldung: Eine
Annullierung (nur schriftlich) ist bis
14 Tage vor Veranstaltungsbeginn
kostenlos möglich, bis 7 Tage vorher
wird die Hälfte der Teilnehmergebühr
erhoben. Bei Absagen danach wird
die volle Gebühr fällig. Ersatz-Teilnehmer
werden ohne zusätzliche
Kosten akzeptiert.
— Programmänderungen aus dringendem
Anlass behält sich der Veranstalter
vor.
INTENSIVSeminar
März bis Juni 2010
Immobilienrecht
Alle Immobilienfachleute brauchen für
ihre Arbeit ein solides juristisches Wissen,
um erfolgreich Aufträge auszuführen
und effizient zu arbeiten. Sei es als
Bewirtschafter, Vermarkter, Architekt,
Unternehmer, Berater oder generell als
Immobiliendienstleister. Das einmal in
einem Fachlehrgang erworbene Wissen
muss ständig erneuert und aufgefrischt
werden. Dies gilt insbesondere für
den Rechtsbereich. Neue Gesetze und
Gesetzesänderungen sind gerade in
der letzten Zeit eingeführt worden und
die Rechtsprechung passt sich laufend
diesen neuen Rahmenbedingungen und
Bundesgerichtsentscheiden an. Diesen
Umständen trägt das Seminarkonzept
voll Rechnung. Die vorliegende aktualisierte
zweite Durchführung haben wir
für Sie in Bern organisiert. Die Referenten
sind allesamt auf Immobilienrecht
spezialisiert und haben daher auch
einen engen Bezug zu Praxisfällen. Sie
erhalten so wieder mehr Sicherheit in
juristischen Fragen.
PROGRAMM
— Dr. Blaise Carron, RA
— Mängelrechte des Bauherrn, des — Dr. Maurice Courvoisier, RA
Grundstückkäufers und des Wohnungs-
bzw. Geschäftsmieters — Dr. David Dussy, RA
— Annette Dalcher, RA
— Facility-Management, Energie-Contracting
und Mietrecht
— Alain Lachapelle, lic.iur., dipl.
— Marco Kamber, RA
— Sachenrecht und Due Dilligence
Steuerexperte
beim Liegenschaftenhandel
— Placidus Plattner, RA
— Baubewilligungsverfahren, Bauprozess,
Ende der Dumont-Praxis (NEU)
— Daniel Tobler, Notar
— Bauhandwerkerpfandrecht (NEU) DATEN
— Vertragstypen im Immobilienrecht: Das Intensivseminar findet 2010 an
GU/TU u.a. (NEU)
10 Abenden mittwochs statt:
— Arbeitsvertragliche Fragen im Bau- 17. + 31. März
und Immobilienrecht
7. + 21. + 28. April
— Betreibung und Rechtsöffnung für 19. + 26. Mai
immobilienrechtliche Forderungen 9. + 16. + 23. Mai
— Haftungs- und Versicherungsrechtliche
Aspekte bei Immobiliengeschäften
(NEU)
Allresto Kongresszentrum, Effinger-
ORT
— Schiedsgerichtsbarkeit und Prozesse strasse 20, 3008 Bern, 5 Minuten zu
in der Immobilienwirtschaft
Fuss ab Hauptbahnhof Bern
ZIELPUBLIKUM
TEILINEHMERGEBÜHR/LEISTUNGEN
Immobilienbewirtschafter und -vermarkter,
Bauherrenberater und -verglieder)
zuzüglich 7.6% MWSt.
CHF 3300.- (CHF 3000.- für SVIT-Mittreter,
Architekten und Ingenieure, Inbegriffen sind Seminarunterlagen,
Eigentümer von Wohn- und Geschäftsimmobiliegung,
Abschlusstest. Die Buchung von
Pausenverpflegung, Teilnahmebestäti-
Einzeltagen ist nicht möglich.
ZIELSETZUNG
Die Teilnehmenden vertiefen ihre AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN
Kenntnisse in denjenigen Rechtsgebieten,
welche sie bei der täglichen Arbeit Die Anmeldungen werden in chrono-
— Die Teilnehmerzahl ist beschränkt.
antreffen und mit denen sie immer wieder
konfrontiert werden. Die Teilneh-
— Bei Rücktritt nach Zustellung der
logischer Reihenfolge berücksichtigt.
mer können am Schluss die neuesten schriftlichen Anmeldebestätigung
Entwicklungen wiedergeben und sind in wird bis 30 Tage vor Beginn des Intensivseminars
eine Umtriebsent-
der Lage, den grundsätzlichen juristischen
Anfragen von Kundenseite kompetent
zu begegnen. Bei schwierigen 550.- verrechnet. Ab 30 Tagen vor
schädigung in der Höhe von CHF
Fällen können sie die Sachlage und die Beginn des Intensivseminars werden
zu ergreifenden Schritte abschätzen CHF 1000.- verrechnet, ab dem Seminarbeginn
sind die vollen Teilnah-
und gezielt den entsprechenden Spezialisten
beiziehen sowie ihre Kunden bei megebühren zu entrichten.
einem Gerichtsverfahren begleiten. — Programmänderungen aus dringendem
Anlass behält sich der Veranstalter
vor.
REFERENTEN
— PD Dr. Peter Reetz (Fachliche Leitung),
RA, Fachanwalt SAV Bau- und AUSKUNFT UND ANMELDUNG
Immobilienrecht, Privatdozent für SVIT Swiss Real Estate School
Privatrecht, Zivilprozessrecht und Giessereistrasse 18
SchKG an der Universität Fribourg 8005 Zürich
— Dr. Christoph Zimmerli (Fachliche T 044 434 78 98
Leitung), RA, Bern
linda.schneibel@svit-sres.ch
— Viviane Burkhardt, RA
Informationsveranstaltung
Sind Sie an den neuesten Aus- und Weiterbildungsangeboten im
Immobilienwesen interessiert? SVIT Swiss Real Estate School, das Ausbildungszentrum
am Puls der Immobilienwirtschaft, lädt Sie zu einem Informationsabend
ein. Die Lehrgangsleiter präsentieren die ganze Angebotspalette von Einstiegskursen
bis zum Nachdiplomstudium und stehen Ihnen für Fragen zur Verfügung.
Wo und wann? Zürich, 13. Januar 2010 um 18:00 Uhr
Anmeldung an linda.schneibel@svit-sres.ch
52 | immobilia Dezember 09

Impulsprogramm
für KMU
WIR-Investitionskredit
bis 250000.–
Keine Sicherstellung
Zins derzeit: 0,25%
(3-Monats-Libor Zielsatz SNB)
WIR übernehmen
Verantwortung
www.wirbank.ch
Rufen Sie an: 0848133 000
Anmeldetalon für seminare und tagungen
Beste Practice bei der Verwaltung
von Stockwerkeigentum
9. Februar 2010
Intensivseminar Immobilienrecht
März bis Juni 2010
Frau
Name
Vorname
Herr
SVIT-Mitglied Ja Nein
Firma
Strasse/Nr.
PLZ/Ort
Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:
SVIT Swiss Real Estate School AG, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,
Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, kathrine.jordi@svit-sres.ch
Telefon
Unterschrift
immobilia Dezember 09 | 53

Immobilienberuf
Einstiegs-/Sachbearbeiterkurse
und Branchenkunde KV
der SVIT-Mitgliederorganisationen
Kurse & Lehrgänge
Die Einstiegs-/SAchbearbeiterkurse – angepasst an Arbeits- und Bildungsmarkt
Die Einstiegs- bzw. Sachbearbeiterkurse bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes innerhalb der verschiedenen
Regionen des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT). Sie richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen
und Quereinsteiger, angehende Assistent/innen und als Vorbereitung für weitergehende Lehrgänge. Genaue Angaben
und Daten sind auf http://www.svit.ch unter den Regionen ersichtlich. Nähere Informationen und Anmeldung bei den
regionalen Lehrgangsleitungen in den SVIT-Mitgliederorganisationen (siehe nächste Seite).
Einstiegskurse
M1
Bewirtschaftung von
Mietliegenschaften
SVIT beider Basel
31.03.2010 bis 16.06.2010
Jeweils Mittwochmorgen,
8.30 – 11.40 Uhr,
Ausbildungszentrum UBS,
Viaduktstrasse 33, Basel
Prüfung: 23.06.2010
SVIT Bern
Mai bis Juni 2010
Montag 18.00 – 20.40 Uhr sowie
Samstag 8.30 – 12.10 Uhr
SB1
BewirtschaftungS-
Assistent/in SVIT
SVIT Ostschweiz
Start: 05.01.2010
Dienstag- und Donnerstagabend
(Kursdauer 60 Lektionen)
St. Gallen
SVIT Zürich
25.01.2010 bis 29.03.2010
(10 Nachmittage/Abende)
Zürich-Oerlikon
M2
Liegenschaftenbuchhaltung
SVIT beider Basel
11.08.2010 bis 22.09.2010
Jeweils Mittwochmorgen,
8.30 – 11.40 Uhr,
Ausbildungszentrum UBS,
Viaduktstrasse 33, Basel
Prüfung: 13.10.2010
SVIT Ostschweiz
Start: 13.04.2010
Dienstag- und Donnerstagabend
(Kursdauer 24 Lektionen)
St. Gallen
SVIT Zentralschweiz
11.01.2010 bis 22.02.2010
Montag- und Mittwochabend
HMZ-academy, Baar
SVIT Zürich
20.05.2010 bis 08.07.2010
(8 Abende)
Zürich-Oerlikon
M3
Bewirtschaftung von
Stockwerkeigentum
SVIT beider Basel
20.10.2010 bis 01.12.2010
Jeweils Mittwochmorgen,
8.30 – 11.40 Uhr,
Ausbildungszentrum UBS,
Viaduktstrasse 33, Basel
Prüfung: 08.12.2010
SVIT Ostschweiz
01.06.2010 bis 01.07.2010
Dienstag- und Donnerstagabend
18.00-20.30, in St. Gallen
SVIT Zürich
09.03.2010 bis 04.05.2010
(8 Abende)
Zürich-Oerlikon
M4
Bauliche Kenntnisse
SVIT beider Basel
06.01.2010 bis 10.03.2010
jeweils Mittwochmorgen,
8.30 – 11.40 Uhr
ABZ UBS, Viaduktstr. 33, Basel
Prüfung: 17.03.2010
SVIT Bern
April bis Juni 2010
Donnerstag 18.00 – 20.40 Uhr
SVIT Zentralschweiz
03.05.2010 bis 07.06.2010
Montag- und Mittwochabend
HMZ-academy, Baar
SVIT Zürich
26.01.2010 bis 23.02.2010
(4 Nachmittage/Abende/1 Abend)
Zürich-Oerlikon
M5
ImmobilienVermarktung
SVIT Ostschweiz
Start: 16.04.2010
Freitag- und Samstagmorgen
(Kursdauer 48 Lektionen)
St. Gallen
SVIT Zürich
28.01.2010 bis 06.05.2010
(13 Abende, 3 Samstage)
Zürich-Oerlikon
M6
Grundlagen der Immobilienbewertung
SVIT Bern
April bis Juni 2010
Dienstag 18.00 – 20.40 Uhr
Cours d'introduction
à l'économie immobilière
SVIT Romandie
12.03.2010-30.04.2010
Vendredi 8h30 - 17h15
Examen: samedi 22.05.2010,
8h30 - 10h30
Hôtel Alpha-Palmiers, Rue du Petit-
Chêne 34, 1003 Lausanne
Branchenkunde
Treuhand- und
Immobilien-Treuhand für
KV-Lernende
SVIT beider Basel
siehe www.okgt.ch
SVIT Bern
siehe www.okgt.ch
SVIT Graubünden
siehe www.okgt.ch
SVIT Ostschweiz
Auskunft erteilt Herr Rolf Nobs,
c/o Resida Treuhand AG, Bazenheid
Tel. 071 932 60 20
SVIT Zürich
siehe www.okgt.ch
SRES Bildungszentrum
SVIT SRES koordiniert alle Ausbildungen
auf der Stufe Fachausweis und
führt den Lehrgang für den Immobilien-
Treuhänder durch. Einen weiteren
Schwerpunkt bilden Seminare und
Tagungen für die gesamte Immobilienwirtschaft
sowie die Koordination der
Einstiegskurse SVIT.
Nachdiplomstudium Master
of Advanced Studies in
Real Estate Management
(MREM)
jährlicher Beginn im Herbst
durchgeführt durch Hochschule für
Wirtschaft Zürich HWZ (www.fh-hwz.ch)
Tagesseminare
SVIT SRES entwickelt und organisiert
regelmässig massgeschneiderte Seminare
zu aktuellen Themen in der Immobilienbranche.
LEHRGÄnge
Lehrgang dipl. Immobilien-Treuhänder/in
(HFP)
in Zürich ab Februar 2010
Lehrgänge Fachausweise 2010
— Basiskompetenz:
an 7 Standorten
(1x auch auf französisch)
— Vertiefung Bewirtschaftung:
an 6 Standorten
(1x auch auf italienisch)
— Vertiefung Bewertung: in Zürich
— Vertiefung Vermarktung: in Zürich
— Vertiefung Entwicklung: in Zürich
SVIT Swiss Real Estate School AG
Puls 5, Giessereistrasse 18
8005 Zürich
Tel. 044 434 78 98
Fax 044 434 78 99
www.svit-sres.ch
Für die Romandie
(Lehrgänge und Prüfungen in
französischer Sprache)
Karin Joergensen
Rue Centrale 10
1003 Lausanne
Tel. 021 517 67 90
Fax 021 517 67 91
karin.joergensen@svit-school.ch
Für das Tessin
(Lehrgänge und Prüfungen in
italienischer Sprache)
Alberto Montorfani
Interfida SA
via Motta 10
6830 Chiasso
Tel. 091 695 03 95
Fax 091 695 03 94
albertomontorfani@interfida.ch
54 | immobilia Dezember 09

Immobilienberuf
Kurse & Lehrgänge
Regionale Lehrgangsleitungen
in den SVIT-
Mitgliederorganisationen
Regionale
Lehrgangsleitungen
Die regionalen Lehrgangsleitungen
beantworten gerne Ihre Anfragen zu
Einstiegskursen, zur Basiskompetenz
und zum Vertiefungslehrgang Immobilien-Bewirtschaftung.
Für Fragen zu den Vertiefungslehrgängen
in Immobilien-Bewertung,
-Entwicklung, -Vermarktung und zum
Lehrgang Immobilientreuhand wenden
Sie sich an SVIT Swiss Real Estate
School.
Region Aargau
Zuständig für Interessenten aus dem
Kanton AG sowie angrenzende Fachschul-
und Prüfungsregionen
SVIT-Ausbildungsregion Aargau,
c/o Zoma AG Aarau, Katrin Schmidiger,
Bahnhofstr. 10, 5000 Aarau
T 062 832 77 10, F 062 832 77 19
katrin.schmidiger@zoma.ch
Region Basel
Zuständig für die Interessenten aus
den Kantonen BS, BL, nach Basel orientierter
Teil des Kantons SO, Fricktal
SVIT Swiss Real Estate School
c/o SVIT beider Basel
Innere Margarethenstrasse 2,
Postfach 610 4010 Basel
T 061 283 24 80, F 061 283 24 81
svit-basel@bluewin.ch
Region Bern
Zuständig für Interessenten aus den
Kantonen BE, bernorientierter Teil SO,
deutschsprachige Gebiete VS und FR
SVIT Swiss Real Estate School
c/o SVIT Bern, Sulgenauweg 40,
Postfach 8375, 3001 Bern
T 031 378 55 00, F 031 378 55 01
regionbern@svit-sres.ch
Regionale Prüfungsdirektion
Region Bern
H.P. Burkhalter + Partner AG,
Könizstrasse 161,
3097 Bern-Liebefeld
T 031 379 00 00, F 031 379 00 01
hp.burkhalter@burkhalter-immo.ch
Region Ostschweiz
SVIT Swiss Real Estate School
c/o Urs Kindler, Postfach 98,
8590 Romanshorn
T 071 460 08 46, F 071 460 08 45
regionostschweiz@svit-sres.ch
Region Romandie
(Lehrgänge und Prüfungen in
französischer Sprache)
SVIT Swiss Real Estate School SA, Karin
Joergensen, Rue Centrale 10, 1003 Lausanne
T 021 517 67 90, F 021 517 67 91
karin.joergensen@svit-school.ch
Region Tessin
(Lehrgänge und Prüfungen in
italienischer Sprache)
Alberto Montorfani
Interfida SA
via Motta 10
6830 Chiasso
Tel. 091 695 03 95
Fax 091 695 03 94
albertomontorfani@interfida.ch
Region Zentralschweiz
Zuständig für die Interessenten aus den
Kantonen LU, NW, OW, SZ (ohne March
und Höfe), UR, ZG
SVIT Swiss Real Estate School
c/o HMZ academy AG,
Neuhofstrasse 3a, 6340 Baar
T 041 560 76 20
info@hmz-academy.ch
Region Zürich /
Graubünden
Zuständig für Interessenten aus den
Kantonen GL, GR, SH, SZ (nur March
und Höfe) sowie ZH
SVIT Swiss Real Estate School
c/o SVIT Zürich
Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich
T 044 200 37 98, F 044 200 37 99
regionzuerich@svit-sres.ch
OKGT Organisation kaufmännischer
Grundbildung
Treuhand / Immobilien
Sekretariatsleitung und Verantwortlicher
für die neue kaufmännische
Grundbildung: Ozan Kaya
T 043 333 36 65, F 043 333 36 67,
info@okgt.ch, www.okgt.ch
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20
Jahre
Immobilienbewerter/-in
Selbstständige und verantwortungsvolle Aufgabe
Ihre Hauptaufgaben:
■ In einem 5-köpfigen Spezialisten-Team erstellen
Sie qualitativ hochstehende Bewertungen von
Immobilien
■ Dabei handelt es sich um Bewertungen für den
bankinternen Gebrauch und um Kundenaufträge
■ Sie werden als kompetente Auskunftsstelle in
Immobilienfragen aller Art wahrgenommen
■ Ihre Arbeit wird von einem Bewertungsprogramm
unterstützt
Ihr Profil:
■ Sie verfügen über eine Ausbildung als Immobilienbewerter/-in
mit eidg. Fachausweis oder
sind bereit, diese Ausbildung berufsbegleitend
zu absolvieren
■ Ihr Fachwissen hat sich dank Ihrer Berufserfahrung
im Bewertungswesen gefestigt
■ Dank Ihrem Verhandlungsgeschick und Ihrer
selbstständigen und kundenorientierten Art finden
Sie optimale Lösungen für die Kunden und
die Bank
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56 | immobilia Dezember 09

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immobilia Dezember 09 | 57

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58 | immobilia Dezember 09

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Verband
Schätzungsexperten-kammer SEK/SVIT
Minderwert durch Fluglärm
Die SEK/SVIT widmete sich dem brisanten Thema Fluglärm und insbesondere dem Bewertungsmodell
«MIFLU», das vom Bundesgericht als zuverlässige Methode taxiert wurde. Die
wichtigsten Erkenntnisse der beiden Seminare 2009 sind nachfolgend zusammengefasst.
Beat Ochsner*
Im Juni und September 2009
hat die Schätzungsexperten-
Kammer des SVIT zwei Seminare
zum Thema Fluglärm
durchgeführt. Die Idee zu diesem
Seminarthema entstand
im Jahr 2008 im Zusammenhang
mit einem Bundesgerichtscheid,
in welchem entschieden
wurde, dass das von
der ZKB entwickelte hedonische
Bewertungsmodell «MIF-
LU» (MInderwert bei FLUglärm)
als massgebende
Bewertungsmethode anerkannt
sei. Im nachfolgenden
Beitrag wollen wir die wichtigsten
Erkenntnisse aus den
drei Referaten von Gian-Reto
Hassler (Leiter Lärmentschädigungen
bei Unique), Dr.
Marco Salvi (Verantwortlicher
für die Entwicklung von MIF-
LU) und Dr. iur. Otto Wipfli
(Mitglied der eidg. Schätzungskommission)
zusammenfassen.
Nach der Kündigung
des Abkommens zwischen
Deutschland und der Schweiz
im Jahr 2000 musste das Flugregime
durch Unique angepasst
werden. Es wurden die
Süd- und Ostanflüge eingeführt.
Dies löste eine Welle von
Entschädigungsforderungen
aus. Unique ist mit rund 20 000
Entschädigungsbegehren konfrontiert,
wovon rund 2600 bei
der eidg. Schätzungskommission
eingeleitet wurden.
Flugregime. Bis zur Kündigung
des Abkommens durch Deutschland
im Jahr 2000 fanden die
Anflüge fast ausschliesslich von
Norden über deutsches Gebiet
statt. Die Abflüge erfolgten primär
gegen West (Rümlang), bei
Ostwindlagen auch gegen Osten
und mit Grossraumflugzeugen
gegen Süden über Opfikon.
Nach der Auflösung des Abkommens
waren die Anflüge
über deutsches Hoheitsgebiet
an Werktagen bis 7.00 Uhr und
an Wochenenden nicht mehr
erlaubt. In der Folge wurden
die Südanflüge eingeführt.
Die Karte 1 zeigt alle
Anflüge an einem bestimmten
Tag. Sie macht deutlich, dass
nicht nur die Gemeinden rund
um den Flughafen, sondern
der ganze Kanton Zürich sowie
die Kantone Aargau, Thurgau,
Schaffhausen, Teile von Zug
und Schwyz betroffen sind. Es
sind auch die beiden Warteräume
in den Kantonen Thurgau
und Aargau zu sehen.
Karte 1: Quelle Unique, Anflüge eines bestimmten Tages (19.4.2008)
Karte 2: Quelle Unique: Standorte der Lärmklagen, Stand Juni 2009
Voraussetzungen für Immissionsentschädigungen.
Entschädigungen
als Folge von
Fluglärm sind an vier Anforderungen
geknüpft, welche kumulativ
erfüllt sein müssen: Die
«Spezialität», die «Nichtvorhersehbarkeit»,
die «Schwere» und
die Forderung darf nicht «verjährt»
sein. Unter «Spezialität»
wird das Überschreiten der Immissionsgrenzwerte
von 55 dB
am Tag bzw. 45 dB in der Nacht
verstanden. Nur wenn die Liegenschaft
vor 1961 erworben
wurde, gelten die Fluglärmbeeinträchtigungen
im Raum Kloten
als «nicht vorhersehbar».
Später erbaute oder erworbene
Liegenschaften erfüllen diese
Anforderung somit nicht und es
besteht kein Anrecht auf eine
Entschädigung, selbst wenn
die übrigen Kriterien erfüllt
sein sollten. Der Minderwert
durch Fluglärm muss einen bestimmten
Grad erreichen, das
heisst die erwähnten Immissionsgrenzwerte
müssen regelmässig
überschritten werden.
Als letzter Punkt gilt die Verjährung
von fünf Jahren. Für die
Gemeinde Opfikon gilt dabei
das Datum der 4. Welle ab
27.10.1996, für Kloten die Erhöhung
der Landungen von Osten
her ab 19.10.2001 und für
die Südanflüge der 30.10.2003
als Stichtag.
Liegt eine Liegenschaft
im direkten Überflug,
dann gelten hierfür eigene Entschädigungsregelungen.
Voraussetzung
ist allerdings, dass
die Liegenschaft direkt überflogen
wird. Die Überflüge müssen
eine gewisse Regelmässigkeit
erreichen und die
Überflughöhe darf nicht höher
als 400 Meter betragen. Auch
hier gilt eine Verjährungsfrist
von fünf Jahren. Speziell ist,
dass so genannte direkte Überflüge
nur im Anflug gelten, weil
hier die Flugzeuge im Leitstrahl
und ohne grosse Streuung auf
die Landepiste zufliegen (siehe
Karte 1). Weil startende Flugzeuge
nach dem Abheben meist
in unterschiedlichen Richtungen
abdrehen, gibt es bei Überflügen
bei Starts keine Entschädigung.
Die roten Punkte auf
der Karte 2 zeigen die Orte
der Lärmklagen. Die blaue Linie
zeigt den Bereich des
Lärmgrenzwertes. Innerhalb
der blauen Linie werden die
Lärmgrenzwerte regelmässig
überschritten. Nur die Objekte
innerhalb der blauen Linie
haben Aussicht auf eine Entschädigung.
Weil die Mehrzahl
der Forderungen jedoch
ausserhalb des Bereiches mit
überhöhter Lärmbelastung
liegt, haben diese Forderungen
keine Aussicht auf eine
Entschädigung.
MIFLU. Als Folge der grossen
Flut von Forderungen von Lärm-
60 | immobilia Dezember 09

entschädigungen war der Flughafen
Zürich auf der Suche nach
einem „objektiven Bewertungsmodell“,
mit welchem eine hohe
Planungs- und Rechtssicherheit
erzielt werden konnte. Nur
damit war eine rationelle Abwicklung
der Lärmklagen möglich.
In Zusammenarbeit mit der
Zürcher Kantonalbank wurde
«MIFLU» (Minderwert Fluglärm)
entwickelt. Sämtliche Einflussfaktoren
(Aussicht, Strassen-,
Fluglärm, Wegstrecken,
Topographie etc.) wurden in einem
Hektarraster (100 x 100
Meter) erfasst.
Auf der Basis dieses
Rasters kann mit MIFLU der
Minderwert durch Fluglärm
isoliert betrachtet und ausgewiesen
werden, wobei die Minderwerte
für die Grund-, die
Tagesrand- und die Spitzenbelastung
errechnet werden können.
Überschreitet die Grundbelastung
50 dB, so ergibt sich
Karte 3: Quelle ZKB, Preisminderungen durch Fluglärm im Hektarraster
bei Einfamilienhäusern nach
MIFLU ein Minderwert von
0.8% pro dB. Liegt die Tagesrandbelastung
über 50 dB, ergibt
sich ebenfalls ein Minderwert
von 0.8% pro dB über 50
dB. Liegt die Spitzenbelastung
über 50 dB beträgt der Minderwert
noch 0.6% pro dB
über 50 dB. Die drei Minderwerte
können sich kumulieren.
Interessant sind folgende zwei
Erkenntnisse:
Bei Stockwerkeigentumswohnungen
liegt der Minderwert
bei einer Grundbelastung
über 50 dB höher,
nämlich bei 1.1%. Die Tagesrand-
und Spitzenbelastungen
liegen im gleichen
Ausmass wie bei den Einfamilienhäusern.
Offenbar ist
den Wohnungseigentümern
die Ruhe wichtiger, als den
Einfamilienhausbesitzern.
Die erwähnten Minderwerte
gelten für «mittlere Lagen».
Bei schlechten Lagen
liegt der durchschnittliche
Minderwert bei nur noch
0.25% pro dB, bei den Toplagen
dafür bei rund 1.5%
pro dB! Je bevorzugter die
Lage bzw. exklusiver das
Objekt, desto wichtiger ist
dem jeweiligen Eigentümer
seine Ruhe.
Bundesgerichtsentscheid. In
einem Rechtsstreit zwischen einem
Beschwerdeführer gegen
Unique und den Kanton Zürich
hat das Bundesgericht im Entscheid
BGE 1E.15/2007 vom
8.2.2008 festgehalten, dass MI-
FLU als hedonische Bewertungsmethode
in schweizerischen
Immobilienkreisen als
weit verbreitet gelte. Zudem genüge
das Modell den wissenschaftlichen
Anforderungen
und es bestehe daher kein Grund
die Anwendung von MIFLU bei
Bewertungen im Rahmen bundesrechtlicher
Verfahren abzulehnen.
Die Methode wurde als
zuverlässig bezeichnet, da sie
stets, auch bei der Anwendung
durch verschiedene Personen,
zum gleichen Ergebnis führe.
Im gleichen Urteil hielt das Bundesgericht
u.a. fest, dass die Anwendung
der Lageklassenmethode
zur Bemessung des
Minderwertes durch Fluglärm
zu undifferenziert sei. Zudem
spiele das subjektive Empfinden
bei der Einstufung der Lageklassen
eine grosse Rolle und die
Lageklassenmethode sei daher
zur Entschädigungsmessung
ungeeignet.
MIFLU ist ein Hybrid. MIFLU
kann den Minderwert als Folge
von Fluglärm für eigengenutzte
Liegenschaften (EFH, STWE)
mit Hilfe des Hektarrasters objektgenau
bestimmen. Basis für
jede Minderwertberechnung ist
eine durch einen unabhängigen
Schätzungsexperten, in der
Praxis meist durch ein Mitglied
der eidg. Schätzungskommission,
ermittelte Verkehrswert.
Von diesem Verkehrswert werden
die zwischen dem massgebenden
Zeitpunkt für die Lärmentschädigung
gemachten
wertvermehrenden Investitionen
in Abzug gebracht bevor
der Minderwert durch MIFLU
bestimmt wird. Allfällige Sachleistungen
durch den Flughafen
(z.B. Finanzierung von Schallschutzfenstern)
oder wertvermehrende
Investitionen durch
den Eigentümer seit dem massgebenden
Zeitpunkt für die
Fluglärmentschädigungen werden
an den Minderwert angerechnet.
Renditeliegenschaften. MIF-
LU kann nur den Minderwert
durch Fluglärm für Einfamilienhäuser
und Stockwerkeigentumswohnungen
bestimmen.
Minderwerte durch Fluglärm
bei Renditeliegenschaften müssen
nach wie vor durch einen
unabhängigen Schätzungsexperten
und nach der klassischen
Bewertungsmethode ermittelt
werden. Bis heute gibt
es noch keinen Bundesgerichtsentscheid
im Zusammenhang
mit Entschädigungsforderun-
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immobilia Dezember 09 | 61

gen bei Renditeliegenschaften,
weshalb noch keine Gerichtspraxis
darüber besteht. So
bald die eidg. Schätzungskommission
ihre Richtlinien erlassen
hat, werden wir Sie darüber
orientieren.
Wertminderungen durch andere
Lärmquellen. Interessant
war, dass viele Kursteilnehmer
sich für dieses Seminar anmeldeten,
obwohl sie nicht primär
MIFLU kann nur den Minderwert durch
Fluglärm für Eigentumswohnungen und
EFH bestimmen. Für Renditeliegenschaften
gibt es bei Entschädigungsforderungen
noch keine Bundesgerichtspraxis.»
BEAT OCHNSER
mit Fluglärm konfrontiert waren.
Viele Teilnehmer kamen
auch aus Gegenden weit entfernt
des Flughafens Zürich. Es
stellte sich heraus, dass einige
dieser Teilnehmer hofften,
wertvolle Informationen im Zusammenhang
mit anderen
Lärmbeeinträchtigungen, wie
Strassen-, Eisenbahnlärm,
Lärm von Grossbaustellen (z.B.
für den Gotthardbasistunnel)
zu erhalten. Die Rückmeldungen
dieser Teilnehmer zeigte,
dass sie in dieser Hinsicht enttäuscht
wurden und wir ihnen
die erhofften Informationen
nicht geben konnten, weil es
die entsprechenden Erfahrungen
oder Gerichtsentscheide
zur Bewertung von Minderwerten
bei Renditeliegenschaften
noch nicht gibt. Hier warten
wir gespannt auf den ersten
Gerichtsentscheid oder auf die
Erfahrungen der eidg. Schätzungskommission.
MIFLU hingegen wäre in der
Lage, den Minderwert bei eigen
genutzten Heimen aus anderen
Quellen als Fluglärm zu
ermitteln. In jenen Gebieten,
in welchen die Fluglärmdaten
erfasst wurden, wäre dies sofort
möglich. In den übrigen
Gebieten müssten die Grundinformationen
zuerst erhoben
werden.
*BEat OChsner
Mitglied der Schätzungsexperten-Kammer
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Donnerstag, 14. Januar 2010, Universität Zürich
Die Verwerfungen auf den internationalen Finanz- und Immobilienmärkten haben neue Trends im Immobilieninvestment
in der öffentlichen Aufmerksamkeit in den Hintergrund treten lassen. CUREM veranstaltet daher
einen Themenabend zu Innovationen und neuen Anlagefeldern im Immobilieninvestment. Es erwarten Sie
Vorträge unter anderem zu Investments in Agrarflächen, Micro-Finance in Real Estate und Green Buildings
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Es sprechen unter anderem: Steve Williams, RCA Real Estate Capital Analytics – Prof. Thorsten Hens, Swiss
Banking Institute – Prof. Kees Christiaanse, ETH Zürich – Richard Liddiard, Carter Jones – Dr. Annette Krauss,
Swiss Banking Institute – Mihnea Constantinescu, Swiss Banking Institute – Andreas Loepfe, CUREM.
Die Vorträge werden in Deutsch oder in Englisch gehalten. Auf der Veranstaltung wird der
CUREMforschungspreis (gestiftet von der SUVA) für die beste Masterthesis des Lehrgangs 2008/2009 verliehen.
Beginn 16:00 Uhr, Apéro im Anschluss ab 18:30 Uhr. Ort: Universität Zürich, Aula, Rämistrasse 71, 8006 Zürich.
Eine Anmeldung via www.curem.ch ist erforderlich. Die Teilnahme ist kostenlos.
Universität Zürich, Swiss Banking Institute, CUREM, Schanzeneggstrasse 1, 8002 Zürich, www.curem.ch
62 | immobilia Dezember 09

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Verband
Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT
Nachhaltigkeit – Blinder Fleck bei den Bewertern?
Am Erfahrungsaustausch diskutierte die Schätzungsexperten-Kammer (SEK/SVIT) – nach Referat von Frau
Dr. Erika Meins von CCRS/Universität Zürich - im Expertengespräch über die Nachhaltigkeit, ihre Auswirkungen
auf die Bewertungspraxis und das Nachhaltigkeitsmodul ESI®.
stephan Wegelin*
Im Zeichen der Nachhaltigkeit.
Der letzte Erfahrungsaustausch
vom 28. Oktober 2009
im Au Premier beim Zürcher
Hauptbahnhof stand ganz im
Zeichen der Nachhaltigkeit.
Frau Dr. Erika Meins, Senior
Researcher am Center for
Corporate Responsibility and
Sustainability (CCRS) an der
Universität Zürich hat sich
bereit erklärt, ein Referat zum
Thema zu halten, sowie ein
Expertengespräch mit den
anwesenden Bewertern zu
führen. An dieser Stelle herzlichen
Dank an Frau Dr. Erika
Meins für den interessanten
und lehrreichen Morgen.
3 Dimensionen. Nachhaltigkeit
versteht sich als Begriff mit
drei Ausprägungs-Dimensionen:
Die Ökologische, welche
der Immobilienbranche durchaus
vertraut ist, die Soziale und
Ökonomische, welche leider
nach wie vor oft vernachlässigt
werden.
Economic Sustainability Indicator
(ESI ®). Das Modell
ESI® des CCRS berücksichtigt
alle drei Dimensionen.
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Dazu wurde die Software, die
zum symbolischen Preis von
CHF 250.- via www.qualicasa.ch
– Dienstleistungen – ESI
bestellt werden kann, eigens
dazu entwickelt, die Thematik
der Nachhaltigkeit in Bewertungen
qualifiziert zu berücksichtigen.
Wie ein Stecker. Wie funktioniert
ESI®? Das Modell darf
mit einem «Stecker» verglichen
werden, der einer Bewertung
«aufgesteckt» wird.
Durch die Berücksichtigung
der gewichteten Teilindikatoren
Flexibilität und Polyvalenz,
Energie- und Wasserabhängigkeit,
Erreichbarkeit
und Mobilität, Sicherheit sowie
Gesundheit und Komfort,
wird der Gesamteinfluss des
sogenannten ESI®-Faktors
auf den Immobilienwert ermittelt.
Daraus resultieren
maximale «Überschätzungen»
des Immobilienwertes von
14.9 % und maximale «Unterschätzungen»
von 6.6 %.
Diese Gewichtung wird mit
dem eigentlichen Faktor multipliziert,
was die prozentuale
Abweichung zur Standardbewertung
ergibt.
Einigkeit. Die anwesenden
Experten sind sich einig, dass
die Thematik der Nachhaltigkeit
ernst zu nehmen sei, und
in Zukunft vom Markt verlangt
werde. Sie würden sich
das Modell beschaffen und damit
arbeiten. Tatsächlich darf
davon ausgegangen werden,
dass die Anwendung des Modells
in jedem Fall wertvolle
Erkenntnisse über eine Immobilie
hervorbringen wird,
weshalb die fundierte Auseinandersetzung
mit Nachhaltigkeitsthemen
so oder so sinnvoll
ist.
Basisparameter. Wie bei allen
Berechnungsmodellen, ist es
auch bei ESI® so, dass die
Aussagekraft des Resultates
von den Basisparametern abhängt,
welcher der Berechnung
zu Grunde liegen. Im
Einzelfall dürfte es schwierig
sein, an die vielen verlangten
Parameter zu gelangen. Die
Erfahrung der Anwesenden
Experten zeigt, dass – falls die
Grundlagen vorhanden sind –
der zeitliche Aufwand für die
Anwendung des Modelles bei
rund zwei Stunden liegt. Je
nachdem kann sich dieser
Aufwand allerdings vervielfachen,
oder aber die Grundlagen
sind gar nicht in Erfahrung
zu bringen.
Kumulationen. Im Weiteren ist
darauf zu achten, dass die Bewertung
insgesamt keine Kumulationen
aufweisen. Das
CCRS geht davon aus, dass
sich durch die Vernachlässigung
der Nachhaltigkeitsthemen
eine Wertlücke (Unsicherheitsbereich)
ergibt,
welcher durch ESI® abgedeckt
werden kann. Dies impliziert,
dass die Bewerter
heute an einem blinden Fleck
leiden und Werte ermitteln,
die von den effektiven Gegebenheiten
abweichen.
Müssten – kritisch gefragt –
die heute gültigen Werte im Prinzip
alle angepasst werden?»
STephan wegelin
Kritische frage. Obwohl die
Korrekturfaktoren nahezu in
der Bewerter-Toleranz liegen,
stellt sich doch die kritische
Frage, ob die heute gültigen
Werte im Prinzip alle angepasst
werden müssten? Auf jeden
Fall dürfen Nachhaltigkeitsthemen
nicht doppelt
berücksichtigt werden – bei
den Mietwerten und im ESI®-
Faktor.
Der nächste Erfahrungsaustausch findet
am 28. April 2010 um 9.00 Uhr, im Au Premier
Zürich HB statt.
*Stephan Wegelin
Mitglied der Geschäftsleitung
des SVIT Schweiz
64 | immobilia Dezember 09

Verband
SVIT Bern
Partner und Sponsoren vereint: Kochen mit V-Zug
Im neuen Ausstellungs- und Beratungscenter trafen sich Partner und Sponsoren.
Erst der Apéro und dann das Vergnügen: Nach dem «Schürzen fassen» ging es ab an den Herd.
Melanie Stahl*
Am 30. September 2009 hat der
SVIT Bern zusammen mit der
V-ZUG AG einen Kochevent für
die Partner und Sponsoren organisiert.
Dieser Anlass fand im
neuen Ausstellungs- und Beratungscenter
(Worbstrasse 87,
3075 Rüfenacht b. Bern) statt
und wurde von der V-ZUG AG
gesponsert.
Nach einem gemütlichen
Apéro fassten die Anwesenden
ihre Schürzen und
dann ging es ab hinter den
Herd. Folgende Gerichte wurden
zubereitet und konnten im
Anschluss in aller Ruhe genossen
werden:
Kürbisflan
Blanquette de la Mer
(2 – 3 verschiedene Fische
mit Gemüse)
Lamm Raks mit
Sauce au vin cuit
Risotto mit Trüffel-Käse
Gefüllte Schoko-Törtli mit
Birnenkompott und Karamell-Sauce
Wir danken der V-ZUG AG
herzlich für den gelungenen
Anlass.
*Melanie stahl
Leiterin Sekreatariat SVIT Bern
In die Schürzen: Kochen macht Spass.
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immobilia Dezember 09 | 65

verband SVIT Bern
SVIT Bern Immobilientage 2009 mit Pfiff
Facts & Trends aus dem Immobereich nebst virtuoser Unterhaltung vom «Fein»sten
Melanie stahl*
Erfolgreiche Weiterführung.
Nach den erstmals im September
2008 erfolgreich durchgeführten
SVIT Bern Immobilientagen
wollten wir es natürlich
nicht verpassen, auch 2009 einen
Anlass im ähnlichen Rahmen
zur Weiterbildung und
Verstärkung des Netzwerkes
durchzuführen. Die Immobilientage
2009 fanden am 4. und
5. November und somit etwas
später als im Vorjahr statt.
Eintauchen in die Trend-Welt.
Auch in diesem Jahr waren wir
wieder zu Gast im Hotel Solis
in Adelboden. Am Morgen des
ersten Veranstaltungstages
wurden die Teilnehmenden
und Sponsoren wie gewohnt
gegen 9 Uhr im Hotel mit Kaffee
eingestimmt. Um 10 Uhr
begann der offizielle Teil mit
den verschiedenen Referaten.
Zu Beginn entführte uns Dr.
Jürg Werner, Direktor der V-
ZUG AG, in die Welt der Wohntrends.
Anschliessend erfuhren
die Teilnehmenden von
Philipp Wiedmer, Architekt FH
und GL-Mitglied der Swiss Interactive
AG, mehr über die aktuellen
Vermarktungstrends.
Nach dem Mittagessen beleuchtete
Richard Schneiter,
Document Management Consultant
der Canon AG, aufschlussreich
das Thema Datensicherheit.
Über die Haftung
von Kleinaufträgen berichtete
einschlägig Markus Lüthi, Fachanwalt
SAV für Bau- und Immobilienrecht
von advokatur56.
Im Anschluss konnten
die Teilnehmenden zwischen
Die diesjährigen SVIT Bern-Immobilientage
waren kurzweilig, topaktuell und erst
noch äusserst amüsant.»
Melanie Stahl
einem Workshop «Tipps zur
Immobilienfotografie» oder
der Nutzung der Hotel-Infra-
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66 | immobilia Dezember 09

struktur wählen. Eine erfreulich
grosse Anzahl liess sich
vom Fotografen Christoph Ris
inspirieren. Auf unterhaltsame
Art und Weise zeigte Ris auf,
was es beim wirksamen Fotografieren
einer Wohnung zu
beachten gilt.
Virtuose SPezialEinlage. Alle
fanden sich um 19 Uhr zum
gemeinsamen Nachtessen
ein, das durch eine tolle Boogie-Woogie-Einlage
von Raymond
«Ray» Fein, bekannt
als virtuoser Einzelkünstler
und unvergesslicher Teil des
legendären Duos Che & Ray,
abgerundet wurde: welche
Zauber-Ray!
Erheiternde Fortsetzung. Der
nächste Morgen startete wie er
geendet hat, mit Raymond
Fein, nebst Pianist auch Kommunikations-,
Unternehmensberater
und Moderator, zum
Thema Differenzierter Umgang
mit Mitmenschen. Nach
dieser spannenden und sehr
amüsanten Stunde waren unsere
Lachmuskeln warm.
Brisante schlussthemen. Vor
dem Mittagessen genossen wir
erneut Rechtsanwalt und Mediator
Markus Lüthi, welcher ein
aktuelles Referat zum brisanten
Thema Mieterausbauten und
Bauhandwerkerpfandrechte
hielt. Überraschungsgast war
schliesslich Dr. Aymo Brunetti,
Leiter der Direktion für Wirtschaftspolitik
im Staatssekretariat
für Wirtschaft (SECO). Er
verschaffte uns einen bereichernden
Einblick zu den Themen
internationale Konjunktur,
Wirtschaftslage Schweiz,
Konjunkturprognose und Stabilisierungsmassnahmen.
hERZLICHEN DANK. Dank unseren
Sponsoren Bautro AG, BPS
(Suisse) SA, Canon (Schweiz)
AG, EDI-Real Software GmbH,
ImmoScout 24, Service 7000
AG und V-ZUG AG konnte dieser
Anlass erneut zu sehr attraktiven
Konditionen angeboten
werden. Auch den
Teilnehmenden, Referenten
und Organisatoren gebührt ein
grosses Dankeschön.
*Melanie stahl
Leiterin Sekreatariat SVIT Bern
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Swissbau 2010
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Briefkastenanlagen von Schweizer überzeugen durch Qualität und Design.
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erlauben optimale Gestaltungsfreiheit und eine massgeschneiderte Lösung für Ihre Eingangspartie – erstklassiger Service inklusive.
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Gewinner des
Watt d'Or2009
Die Auszeichnung für Bestleistungen im Energiebereich
unter dem Patronat des Bundesamts für Energie
immobilia Dezember 09 | 67

Verband
SVIT ZEntralschweiz
ZEBI 2009 – in Tuchfühlung mit der Jugend
An der Zentralschweizer Bildungsmesse 2009 schafft der SVIT
Zentralschweiz – mit Fokus Immobilien-Treuhand - vertieften Kontakt
zu den weiterbildungsinteressentierten Jugendlichen.
Marcel Grab*
Breites Angebot. Vom 5. bis
10. November 2009 fand in der
neuen Messehalle auf der Luzerner
Allmend die ZEBI 2009
statt. Während sechs Tagen
konnten Jugendliche im Berufswahlalter
über 120 Berufe
aus 22 Berufsfeldern kennen
lernen. Erwachsene holten sich
mit 600 Weiterbildungsangeboten
Tipps für den weiteren
Berufsweg. Mit über 150 Ausstellenden
war die Messe vollständig
ausgebucht.
Präsentation des Treuhänder-Berufs
an der ZEBI 2009: hoher Stellenwert in der
Bildungslandschaft der Zentralschweiz.»
Marcel Grab
GEmeinsamer Auftritt. Der
SVIT Zentralschweiz präsentierte
an der diesjährigen ZEBI
zusammen mit der Treuhandkammer
und Treuhand Suisse
den Beruf des Treuhänders.
Erfreulicherweise gelang es
auch dieses Jahr wieder, verschiedene
Unternehmen der
Treuhandbrache zu animieren,
ihre Lehrlingsausbildner zusammen
mit Auszubildenden
zum Mitmachen am Stand zu
gewinnen. Ebenfalls wurde allen
Besuchern wiederum die
Teilnahme an einem Wettbewerb
ermöglicht, wobei Preise
im Gesamtwert von CHF
1 000.00 zu gewinnen waren.
Wertvolle Synergien dank gemeinsamem Messestand; SVIT Zentralschweiz / Treuhandkammer / Treuhand Suisse
Hohe FRequenz. Rund 30 000
Personen besuchten während
der sechs Tage die Zentralschweizer
Bildungsmesse.
Sie teilten sich in 19 000
Jugendliche und 11 000 Erwachsene
auf. Viele Prominente
– wie z.B. Bligg, Stress,
André Reithebuch, aktueller
Mister Schweiz und Bianca
Sissing, ehemalige Miss
Schweiz – traten als Berufsbotschafter
auf und informierten
über ihren beruflichen
Werdegang.
Weiterhin Benchmark. ZEBI 09
behauptet ihren hohen Stellenwert
in der Bildungslandschaft
der Zentralschweiz erneut. Die
nächste Zentralschweizer Bildungsmesse
findet im November
2011 statt.
*MArcel Grab
Vorstandsmitglied SVIT
Zentralschweiz
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68 | immobilia Dezember 09

Verband
SVIT Solothurn
Immobilienwirtschaft gastiert in Solothurn
Der SVIT Schweiz führt seine Delegiertenversammlung am 22.10.2010
in Solothurn durch. Das früh gebildete Organisationskomitee des SVIT
Solothurn ist gut gestartet dank Recherche-Tour an der diesjährigen DV.
Das OK SVIT-Plenum 2010 in Solothurn ist bereit (von links): Joseph Weibel, Gerhard Roth, Ruedi Hofmeier (nicht im OK), Jürg Kocher (Präsident),
Myriam Merkle, Peter Merz, Petra Marti und Urs Leimer. Auf dem Bild fehlt Urs Grütter.
Starke Gemeinschaft. Der
Schweizerische Verband der
Immobilienwirtschaft (SVIT
Schweiz) zählt mit seinen vierzehn
Mitgliederorganisationen,
bestehend aus zehn Sekti-
Swiss Real Estate School
(SRES) auch für die Aus- und
Weiterbildung der heute rund
25 000 in der Immobilienbranche
tätigen Mitarbeitenden.
Die der Organisation
Der 22.10.2010 ist
gesetzt: Auf bald in der
Ambassadorenstadt!»
URS Grütter, OK-Mitglied und
Vorstandsmitglied sVIT Solothurn
die Delegierten der Mitgliederorganisationen
des SVIT
am SVIT-Plenum beim SVIT
Solothurn, der zugleich mit
70 Mitgliedern die kleinste
Sektion bildet.
in der Ambassadorenstadt.
Das so genannte SVIT-Plenum
findet mit 200 bis 300
Delegierten und Gästen am
Freitag, 22. Oktober 2010 in
der Ambassadorenstadt Solothurn
statt.
Leimer (Sponsoring), Gerhard
Roth (Unterhaltungsprogramm/Events),
Peter Merz
(Technik/Unterkunft/Begleitprgramm)
und Joseph Weibel
(Medien). In Basel hat das OK
an der diesjährigen Delegiertenversammlung
die wichtigsten
Informationen einholen
können, um in einem Jahr
in Solothurn ein guter Gastgeber
sein zu können.
onen und vier Fachkammern
mit rund 2000 Firmen- und Einzelmitgliedern,
zu einem der
bedeutendsten Wirtschaftsverbände
der Schweiz.
Vielfältige Tätigkeitspalette.
Der SVIT Schweiz sorgt mit
seiner Tochterfirma SVIT
angeschlossenen Mitglieder
bewegen sich namentlich
in den Bereichen Bewirtschaftung,
Verkauf, Beratung,
Entwicklung und Schätzung
und Bautreuhand.
am 22. Oktober zu Gast. Im
kommenden Jahr gastieren
OK bereits aktiv. Zwischenzeitlich
hat sich unter der Ägide
des ehemaligen SVIT Solothurn-Präsidenten
Jürg Kocher
ein Organisationskomitee gebildet.
Ihm gehören weiter
an: Petra Marti (Finanzen/Sekretariat),
Myriam Merkle
(Empfang), Urs Grütter, Urs
Information
Kontakt:
Jürg Kocher, OK-Präsident 078 817 74 07
Josef Weibel, Pressechef 079 607 24 61
*Josef weibel,
Vorstandsmitglied
SVIT Solothurn, Pressechef
immobilia Dezember 09 | 69

FAchMESSEn
Die realSite auf Erfolgskurs
Die realSite trifft ein essenzielles
Bedürfnis des Marktes. In der
Schweiz fehlte bisher eine Messe für
kommerzielle Liegenschaften und
Projekte. Entsprechend haben namhafte
Anbieter ihre Teilnahme bereits
bestätigt, viele weitere beurteilen
das Konzept positiv.
Dem Konzept einer Messe für das professionelle
Real Estate Business bringt
man von Anbieterseite grossen Goodwill
entgegen. Mit der interdisziplinären
Ausrichtung, der inhaltlichen Gewichtung
von Investition und Finanzierung
sowie dem Standort Zürich wird der
realSite, der Fachmesse für Immobilien-
Business und -Investment, Facility
Management und Standortförderung,
grosses Potenzial eingeräumt. Viele
Anbieter begrüssen die Initiative der
Veranstalterin Wigra Expo. Dies auch
mit Blick auf die internationalen Grossveranstaltungen
Expo Real und MIPIM,
welche in jeder Hinsicht sehr aufwändig
sind und den nationalen Markt nur am
Rande berühren.
SchwEIzEr MArKT IM zEnTruM. Im Mittelpunkt
der realSite steht der Schweizer
Immobilienmarkt, der durch seine
Stabilität auch international an Attraktivität
gewinnt. Demgegenüber stehen
Rahmenbedingungen, welche für internationale
und nationale Akteure komplex
sind. Die Messe liefert einen
Überblick über die Projekte, Objekte
und Dienst- und Beratungsleistungen
auf dem hiesigen Markt und vereinigt
alle Aspekte des Real Estate Business
unter einem Dach. Mit der parallelen
Durchführung der blue&green, der
Fachmesse für Nachhaltigkeit in der
Immobilienwirtschaft, erhält ein zentrales
Thema der Immobilienwirtschaft
eine gewichtige Plattform.
«Im Kern eines Projekts steht immer die Frage der Finanzierung und Investition.»
Schweizer Immobilienwirtschaft. Die
realSite ist die effiziente Plattform, um
neue Kunden oder Partner zu gewinnen,
bestehende Kontakte zu pflegen
oder Objekte und Leistungen anzubieten.
In einem sinnvollen Kosten-Nutzen-
Verhältnis bietet die Fachmesse
verschiedene Optionen, um die individuellen
Ziele zu erreichen oder zu
unterstützen.
wEITErE InForMATIonEn:
Wigra Expo AG
Wartstrasse 131
8408 Winterthur
Tel.: 052 508 06 10
Fax: 052 508 06 19
E-Mail: messe@real-site.ch
messe@blueandgreen.ch
www.real-site.ch, www.blueandgreen.ch
FInAnzIErung unD InvESTITIon PrägEn
DIE DISKuSSIon. Die interdisziplinäre Ausrichtung
der realSite fördert den Dialog
zwischen den verschiedenen Marktteilnehmern
und bildet den Stoff für spannende
und kontroverse Diskussionen.
Beispielsweise stellen sich Fragen wie
«Wurden die Bewirtschaftung oder das
Facility Management bereits in der Projektentwicklung
berücksichtigt?
Unterstützt nachhaltiges Bauen die Vermarktung
und die Bewertung einer
Liegenschaft?» Rainer Artho, Leiter Fachmessen
bei Wigra Expo, bringt es auf den
Punkt: «Im Kern eines Projekts steht
immer die Frage der Finanzierung und
Investition. Deshalb werden wir diese Aspekte
im Rahmen des Forums gewichten.»
MEhr ALS EInE MESSE. Die realSite verbindet
die klassische Präsentation der
Aussteller mit einem attraktiven Rahmenprogramm.
Ein offenes Forum und
Expertenbühnen bieten den nötigen
Raum für den Know-how-Transfer. Zudem
sind verschiedene Networking-Anlässe
geplant. Während drei Tagen wird
die Messe Zürich zum Mittelpunkt der
Die realSite ist die Fachmesse für Immobilien-Business und -Investment, Facility Management und Standortförderung.
70 | immobilia Dezember 09 immobilia Dezember 09 | 75

Gemeinsam mehr bewegen
Die Fachmesse für Immobilien-Business, -Investment
und Standortförderung
www.real-site.ch
Die Fachmesse für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft
www.blueandgreen.ch
Messezentrum Zürich 15.– 17. Juni 2010
und weitere...
Wigra Expo AG bedankt sich bei den zahlreichen Unternehmen
und Organisationen für die Unterstützung bei der Entwicklung der
nationalen Fachmessen realSite und blue&green.
immobilia Dezember 09 | 71

www.knecht-rohrsanierung.ch
Rostwasser?
Handeln Sie schnell.
FACILITY MANAGEMENT ist eine anspruchsvolle Sache. Auch auf dem
Gebiet des Wasserhaushalts, denn Wasserleitungen sind Verschleissteile.
Verfärbungen (Rostwasser), Druckabfall, Verstopfungen und Gerüche sind
deutliche Hinweise auf Handlungsbedarf.
Durch unsere Häuser und
Gebäude ziehen sich Millionen
von Kilometern Trinkwasser-
und Abwasserleitungen.
Durch diese Leitungen,
vorwiegend aus Metall und zunehmend
auch aus Kunststoff, fliesst
Wasser in unterschiedlichster Qualität
und Beschaffenheit. Mit der
Zeit entstehen Ablagerungen und
Rost. Während die Ablagerungen
vor allem zu Problemen in Bezug
auf Wasserqualität und Betriebskomfort
führen, frisst die Korrosion
mit der Zeit Löcher in die
Metallleitungen.
Drei Sanierungsoptionen –
auch kombiniert einsetzbar
Bei einer Sanierung bieten sich
verschiedene Möglichkeiten an. Sie
reichen vom kompletten Leitungsersatz
mit Aufspitzen und anschliessendem
Zumauern über neu verlegte
Leitungen in Vorwandmontage
bis zu neuen Technologien wie
der Rohrinnensanierung für Metallleitungen.
Oft führt eine Kombination dieser
Möglichkeiten zu optimalen Sanierungsergebnissen.
Dabei gewinnt
die Rohrinnensanierung, welche
bei unter Putz verlegten Leitungen
klare Vorteile hat, immer mehr an
Bedeutung.
Die Rohranalyse (links oben) schafft die Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen. Bei der Rohrinnensanierung
müssen Leitungen nicht ersetzt werden, sondern lassen sich über ein umweltfreundliches Verfahren reinigen (links unten)
und mit Kunststoff beschichten (rechts). Die Betriebsunterbrüche sind dabei minimal.
Innensanierung: preisgünstig
und effizient
Die Rohrinnensanierung lässt sich
anwenden bei Trinkwasserleitungen
aus Eisen und Kupfer (kalt und
warm) ab ø 10 mm sowie bei
Schmutz- und Regenwasserleitungen
aus Gusseisen und Eternit
bis ø150 mm.
Dabei werden die Leitungen zunächst
getrocknet, dann mit einem
Strahlmittel gereinigt. Je nach Verschmutzungs-
und Ablagerungsgrad
wird die Reinigung mehrmals
wiederholt.
Danach wird der zu beschichtende
Leitungsabschnitt mit heisser Luft
erwärmt und schliesslich als
Beschichtungsmittel ein Epoxydharz
ins Leitungsnetz eingeblasen.
Nach 24 Stunden Trocknungszeit
ist die sanierte Leitung wieder
betriebsbereit.
Rohranalyse liefert
Entscheidungsgrundlage
Zur verlässlichen Erfassung des Ist-
Zustands empfiehlt sich eine fachmännische
Rohranalyse. Sie besteht
aus der Entnahme einiger Probestücke
an offen verlegten Leitungsabschnitten
und endoskopischen
Aufnahmen an Leitungsausgängen.
Die daraus gewonnene Expertise
führt zu einem sachgerechten und
wirtschaftlichen Vorgehensvorschlag.
Je nach Schadensbild wird
dies ein Leitungsersatz bzw. die
Neuverlegung von Steig- und Fallleitungen
in Vorwandmontage,
eine Rohrinnensanierung oder ein
kombiniertes Verfahren sein.
Ausführung gehört
in die Hände von Fachleuten
Eine Rohrinnensanierung verlangt
Erfahrung, Geschick und Seriosität
in der Ausführung. Bei der Knecht
Rohrsanierungen AG sind die Prozesse
nach ISO 9001:2000 zertifiziert
und richten sich zudem am
HACCP-Konzept aus (HACCP =
Hazard Analysis and Critical Control
Point, ein international angewandtes
Konzept zur Qualitätssicherung
in der Lebensmittelindustrie.) Das
verwendete Epoxydharz erfüllt die
Anforderungen des schweizerischen
Lebensmittelgesetzes.
Die Knecht Rohrsanierungen AG
gehört zur Knecht Brugg Holding
AG, Brugg. Zusammen mit der
Hs. Müller & Cie. AG bildet sie den
Geschäftsbereich Haustechnik und
garantiert optimale Sanierungslösungen
nach dem Motto:
«Wirksam, zweckmässig und wirtschaftlich».
Ueli Kohler, Geschäftsführer
Knecht Rohrsanierungen AG
ROHRSANIERUNGEN AG
Knecht Rohrsanierungen AG
Suhrerstrasse 24
5036 Oberentfelden
Telefon 062 865 66 77
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HS. Müller & Cie. AG
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Telefon 041 240 55 55
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Josef Zehnder AG
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Telefon 027 923 12 13
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Halle 3.2, Stand D32
72 | immobilia Dezember 09 immobilia Dezember 09 | 43

sWIssBAU
Swissbau 12. – 16.1.2010 in Basel,Halle 1.0/Stand D 31
Die Faszination eines natürlichen und nachhaltigen Werkstoffs: ARCHIZINCTURE mit RHEINZINK ®
RHEINZINK ® , Marktführer von
Dach-, Fassaden- und Entwässerungssystemen
aus Titanzink,
präsentiert 2010 die aktuellen
Trends in der architektonisch
gestalteten Gebäudehülle. Der lebendige
Messestand mit aussergewöhnlichen
Referenzbauten und fassbaren
Modellen sowie Konstruktionsdetails
bietet Raum für angeregte Begegnungen
und interessante Gespräche.
Unter den Titeln «ARCHIZINCTURE»,
«Schöner Wohnen» und «Bauen mit
einem nachhaltigen Werkstoff» werden
die Besucher mit Bildern schöner Bauten
und Exponaten von Dächern und
Fassaden in die Welt des Titanzinks
geführt. Die auf die Themen abgestimmten
Publikationen untermauern
die Aussagen und geben Architekten,
Handwerkern und Bauherren nebst
nützlichen Informationen zahlreiche
Beispiele, Ideen und Impulse über Bekleidungsmöglichkeiten
mit RHEINZINK.
An unserem Stand erhalten Sie
Informationen über:
– Die neue Libeskind-Villa, entworfen
vom berühmten Architekten Daniel
Libeskind, dessen Prototyp im
Oktober 2009 eröffnet wurde und
nun als Empfangsgebäude des
RHEINZINK-Werks in Datteln dem
Werkstoff und dem Spenglerhandwerk
alle Ehre verleiht. Diese Villa
soll maximal an 30 verschiedenen
Standorten dieser Welt gebaut
werden, die nächste könnte sogar in
der Schweiz im Tessin entstehen.
– Dachkonstruktionen und Details mit
Falztechniken. Die Verformbarkeit
des Bleches ermöglicht die
Deckung aller Dachformen mit
unterschiedlich wirkenden
Verbindungen.
– Fassadenkonstruktionen mit
diversen Fassadensystemen,
Kassetten, Paneelen, Rauten, und
mehr. Die Systemwahl, Masse und
Verlegeanordnung der Blechele-
mente entsteht durch den Entwurf
des Architekten und dem Designwunsch
des Bauherrn und ist
individuell und rationell umsetzbar.
Die Gestaltungsfreiheit, die durch
die Einhängefalze und Fugen entstehenden
Schattenwirkungen
und die gewählte Oberfläche
verleihen der Gebäudehülle eine
sehr lebendige, natürlich alternde
Haut.
– Entwässerungsprodukte: Rinnen
und Ablaufrohre samt Zubehör für
alle Dächer
– Flachdächer: An- und Abschlüsse
für die Dachrandabdeckungen
– Solarlösungen: In Dachflächen
integriert
– Modelle mit unseren 3 Oberflächen:
«RHEINZINK ® blank, «RHEINZINK ®
vorbewittert pro blaugrau» sowie
«RHEINZINK ® vorbewittert pro
Schiefergrau».
Alle RHEINZINK ® -Produkte werden
nach dem QUALITY-ZINC-Kriterienkatalog
hergestellt. Der Werkstoff ist zu 100
% recycelbar und ist nach umfassender
Bewertung des gesamtheitlichen Lebenszyklus
gemäss ISO Norm 14025 von der
Arbeitsgemeinschaft ECO als umweltverträgliches
Bauprodukt zertifiziert.
Wer mehr wissen und/oder die genannten
Leckerbissen näher erleben und
fühlen will, ist herzlich willkommen,
den RHEINZINK-Stand (Halle 1.0/Stand
D 31) zu besuchen. Die RHEINZINKler
freuen sich auf Ihren Besuch.
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Täfernstrasse 18
CH – 5405 Baden-Dättwil
Tel.: +41 (56) 484 14 14
Fax: +41 (56) 481 14 00
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sämtlichen Baumaterialien kombiniert werden kann. Hier Paneele horizontal
und vertikal.
Fassadenbekleidung mit Grossrauten in Rheinzink vorbewittert pro schiefergrau.
RHEINZINK ® , für Dachflächen in allen Formen im warmen Grauton, der mit sämtlichen Baumaterialien kombiniert werden kann.
38 | immobilia November 09
immobilia Dezember 09 | 73

SWISSBAu
Immobilienhandbuch – CAMPOS schafft Ordnung
Bei vielen Immobilien trügt der
erste Eindruck… Die verschiedenen
Mieter sind auf Infotafeln übersichtlich
den einzelnen Stockwerken zugeteilt,
die Ladenlokale und Büroräumlichkeiten
einfach zu finden.
Schaut man genauer hin, fehlt aber
gerade bei den umfangreichen Informationen
zum Verwalten und Bewirtschaften
dieser Immobilien die
nötige Übersicht. Pläne werden in
Papierform in einem Schrank gelagert
oder digital auf einer CD in der
Schublade verstaut. Serviceverträge
sind in unterschiedlichen Ordnern
abgelegt, der Überblick über
Wartungen von den zahlreichen Anlagen
fehlt meistens seit längerem
und Reparaturen bleiben lange liegen.
Werden Dokumente für Entscheidungen
benötigt, findet man
sie meist erst nach einer zeitaufwändigen
Suche. Hinzu kommt, dass
viele Informationen über die Immobilien,
sowie Wissen über Arbeitsabläufe
grösstenteils bei den Mitarbeitern
liegt. Dieses Mitarbeiterwissen
ist oft ungenügend dokumentiert
und ein Grossteil davon muss nach
einem Stellenwechsel wieder neu
erarbeitet werden.
Schnelle und fundierte Entscheidungen erfolgen auf der Basis von übersichtlichen
Plandarstellungen und aussagekräftigen Listen in Excel.
NACHHALtIGES IMMOBILIENHANDBuCH.
Dem Anliegen, alle diese Informationen
strukturiert, übersichtlich und vor
allem nutzbringend zu verwalten, wird
ICFM|CAMPOS gerecht. Die Weblösung,
welche auf den Plandaten der
zur verwaltenden Immobilien aufbaut,
bietet hierfür eine interessante Möglichkeit.
Schon mit eingescannten
oder zur Not auch mit fotografierten
Plänen, aber auch mit CAD-Plänen
wird innert kürzester Zeit ein Planarchiv
erstellt. Dank einer einfachen
Baumstruktur haben alle Berechtigten
jederzeit und ortsunabhängig über
das Web Zugriff auf die benötigten
Pläne. CAMPOS stellt sie auf der
Browseroberfläche für die weitere
Nutzung dar und bietet die Möglichkeit,
über ein Druckmodul – mit Fotos
und Listen ergänzt – Ausdrucke der
Plandaten zu erstellen. Mit unterschiedlichsten
Symbolen, die per
Mausklick auf den Plänen platziert
werden, kann eine weitreichende Anlagenverwaltung
und Instandhaltung
aufgebaut werden. Mit Zutrittszonenund
Fluchtwegplänen – ergänzt mit
Brandschutzsymbolen – werden im
Nu übersichtliche Brandschutzpläne
erstellt. Gebrauchsanleitungen, Serviceverträge
und weitere Informationen
von und über Anlagen werden
nicht wie üblich in Excel-Listen zeitaufwändig
zusammengetragen, sondern
die zuständigen Mitarbeiter hinterlegen
sie direkt an den betreffenden
Positionen auf den Plänen. So
werden die Informationen über den
Standort schnell gefunden und ein
zeitaufwendiges Suchen erübrigt sich.
Ebenso lassen sich Anlagen für Neuausschreibungen
von Wartungsaufgaben
– über verschiedene Immobilien hinweg
– übersichtlich zusammenfassen,
um so kostengünstig vergeben zu können.
INfORMAtIONS-, DOkuMENtAtIONS-,
kOMMuNIkAtIONS- uND PLANuNGSMA-
NAGEMENt IN EINEM. Geht es beispielsweise
darum, bei Neubauten eine
effiziente Baugarantieabwicklung
durchzuführen, werden die Mängel mit
einem speziell für den Unternehmer
definierten Notizpin auf den Plänen
markiert – und allenfalls mit Foto und
zusätzlichen Informationen ergänzt.
Die so auf einfachste und schnellste
Weise dokumentierten Mängel können
dann allesamt auf einem Plan ausgedruckt
und z.B. dem Baumeister übergeben
werden. Die getroffenen Massnahmen
notiert er beim jeweiligen Notizpin
und die Handwerker werden so
zusammen mit den nötigen Hinweisen
aufgeboten. Neben den vielseitigen
Kommunikationsmöglichkeiten kann
auch die Verwaltung aller Anlagen über
CAMPOS erfolgen. Hinterlegte Lieferanten-
und Herstellerinformationen –
wie Kontaktdaten, Erreichbarkeit,
zuständige Personen – als auch
Gebrauchsanweisungen und Informationsblätter
ermöglichen eine rasche
Problembehebung, was unnötige Stillstandzeiten
verhindert.
Ebenso wird CAMPOS gern für die
Planung von einmaligen und wiederkehrenden
Aufgaben eingesetzt. Aufgabenbeschriebe,
Periodizität, benötigter
Aufwand, verantwortliche und
ausführende Mitarbeiter sind nur einige
Informationen, mit denen wiederkehrende
Aufgaben wie auch Mitarbeiterwissen
umfassend dokumentiert
werden. Mit der Möglichkeit, die
Zuständigen per Mail an die Aufgaben
zu erinnern, werden rechtzeitig die
nötigen Massnahmen getroffen. Aufgaben
und Aufträge können auch
nach dem BKP (Baukostenplan)
strukturiert werden, was die Übersichtlichkeit
beim Budgetieren erleichtert.
CAMPOS MACHt fASt IM HANDuMDRE-
HEN ORDNuNG. Nicht nur die umfassenden
Informationen zu den Anlagen,
weltvolles Mitarbeiterwissen und Arbeitsbeschriebe
fliessen fast nebenbei
in CAMPOS ein, auch Informationen
und Dokumente zur Immobilie selber –
wie beispielsweise Versicherungspolice
oder Schatzungen – werden integriert.
So schafft CAMPOS fast im Handumdrehen
mit den umfangreichen Informationen
zum Verwalten und Bewirtschaften
der Immobilie eine strukturierte
Ordnung – mehr noch, das
Immoblienhandbuch erleichtert zudem
die tägliche Arbeit wesentlich.
CAfM fÜR WACHSENDE BEDÜRfNISSE.
Steigen die Bedürfnisse an das
Gebäudeinformationssystem, wird
CAMPOS mit nutzbringenden Modulen
erweitert, damit die gesamte Spanne
des Flächenmanagements genutzt
werden kann. Flächen können so nach
vielfältigen Kriterien farbig dargestellt
und ausgewertet werden. Dazu stehen
einerseits Module für SIA/DIN-Flächenkategorien,
Vermietung, Belegung,
Zutrittszonen, Brandabschnitte
etc. zur Verfügung. Eigene Themen,
wie beispielsweise Bodenbelastung,
Umsatz, Budget und Energiekosten
können samt Zugriffsrechten durch
den Benutzer selbst erstellt und farbig
ausgegeben werden. Diverse dynamische
Reports, die als Excel-Dateien
ausgegeben werden, machen das System
zum unverzichtbaren Analyseund
Benchmark-Werkzeug.
MEHRNutzEN DANk INtERNEt. Da CAM-
POS über das Web benutzt wird, erübrigt
sich ein IT-Projekt zur Einführung neuer
Hard- und Software, zum andern fallen
auch keine aufwändigen Installationen an
den Arbeitsstationen der Benutzer an. So
kann innert kürzester Zeit von den umfassenden
Möglichkeiten und Nutzen des
Systems profitiert werden.
Da CAMPOS nicht gekauft, sondern
abonniert wird, gibt es bei den
Betriebskosten keine Überraschungen:
Der Kunde bezahlt das Abonnement
und muss sich nicht um den Betrieb
kümmern. Dabei ist eine hohe Verfügbarkeit
und Sicherheit gewährleistet
und auch Datenbackups sind im Preis
inbegriffen. Zusätzlich profitiert der
Benutzer von laufenden Erweiterungen
und Verbesserungen des Systems, die
regelmässig in die Lösung einfliessen.
Schnelle Kommunikation: Auf den Gebäudeplänen
können an beliebigen Stellen
Textnotizen mit verschiedenen Symbolen
«angesteckt» werden. So wird der zuständige
Handwerker direkt per Mail über die
anstehende Reparatur informiert.
WEItERE INfORMAtIONEN:
ICFM AG, Jürg Vifian
Birmensdorferstrasse 87
8902 Urdorf
www.icfm.ch, info@icfm.ch
Tel. +41 (0)43 344 12 40
Brandschutzpläne, Fluchtwegpläne oder Anlagenverwaltungen können auch schon
auf gescannten oder fotografierten Plänen aufgebaut werden.
74 66 | immobilia Dezember 09

SWISSbAu
Spitzenposition im Bereich Wasseraufbereitung
Für optimale Wasseraufbereitung
FILADOS gibt es eigentlich schon
seit 1955. Doch so richtig in Fahrt
gekommen ist die Firma 1974 mit dem
Engagement in der Wasseraufbereitung.
Wie sieht das Angebot aus?
Interview mit Christoph Ammann
Von Christoph Steinmann
Unser Angebot ist einerseits auf den
Haustechnik- Sektor ausgerichtet und
bietet nachhaltige Lösungen für Einfamilienhaus-
wie auch für Mehrfamilienhausbesitzer.
Zudem sind in öffentlichen
Bauten und in Verwaltungsund
Bürogebäuden die entsprechenden
Wasserqualitäten für die verschiedensten
Anwendungen sicherzustellen. Ein
weiterer Bereich, in welchem Wasser
gemäss den verschiedensten Ansprüchen
aufbereitet werden muss, stellt
die Industrie sowie das Gewerbe dar.
Auch dafür sind wir mit optimalen und
pragmatischen Lösungen präsent. Die
FILADOS AG bietet in den genannten
und weiteren Spezialbereichen, von der
Beratung über die Planung bis hin zur
Ausführung, zusammen mit ihrem
konzessionierten Sanitär-Installateur,
Gesamtlösungen in der Wasseraufbereitung
an. Unabhängig davon, ob es
sich um einen Feinfilter und eine Compact-Wasserenthärtungsanlage
für ein
Einfamilienhaus oder um ein komplexes
System für einen Produktionsprozess in
industriellen Betrieben handelt.
ÜbEr 30 JAhrE ErFAhrung Im bErEIch
WASSErAuFbErEItung. VOn DIESEm
KnOWhOW KönnEn DOch SIchEr Auch
DIE KunDEn prOFItIErEn? Unsere Erfahrung
erlaubt uns eine ganzheitliche
Betrachtung der jeweiligen Aufgabenstellung
von Beginn eines Projektes an.
Wir können dadurch sicherstellen, dass
die Lösungen, welche mit unseren Produkten
und Dienstleistungen erarbeitet
werden, ein sehr hohes Mass an Nachhaltigkeit
aufweisen. Unsere Kunden
wissen, dass die Investitionskosten dafür
auf den ersten Blick eventuell etwas
höher sein können. Genauer und auf
längere Frist betrachtet, weisen unsere
Gesamtlösungen jedoch ein für den
Kunden deutlich optimiertes Kosten-/
Nutzen-Verhältnis auf.
«WIr StrEbEn Im SInnE unSErEr Kun-
DEn LAngFrIStIgE LöSungEn An»
nAchhALtIgKEIt ISt EIn bELIEbtES
SchLAgWOrt In DEr hEutIgEn ZEIt.
InWIEFErn KAnn FILADOS DAZu bEItrAgEn?
Der nachhaltige Umgang mit den
uns zur Verfügung stehenden Ressourcen
hat eine zentrale Rolle in unserem
Unternehmen. Wir sehen es als eine der
wichtigsten Aufgaben an, den verantwortungsvollen
Umgang mit dem wertvollen
Gut Trinkwasser durch unsere
Produkte und Dienstleistungen zu optimieren.
Wir streben im Sinne unserer
Kunden langfristige Lösungen an, so
dass sie möglichst lange einen Nutzen
aus der einst getätigten Investition
erfahren. Mit einer üblicherweise zu
erwartenden Produktlebenszeit zwischen
15 und 25 Jahren, in Verbindung
mit der entsprechenden Pflege und
Wartung der Geräte und Systeme, erreichen
wir einen sehr guten Wert. Die
ältesten Anlagen, welche seit deren Inbetriebsetzung
immer noch absolut intakt
und in Betrieb sind, weisen bereits
ein Alter von 35 Jahren auf. So kann es
durchaus sein, dass mehrere Generationen
von einer FILADOS-Wasseraufbereitungsanlage
profitieren können. Das
ist gelebte Nachhaltigkeit.
DAS WASSEr In unSErEn LEItungEn
bIrgt Auch gEFAhrEn, StIchWOrt LEgIOnELLEn.
WAS SAgEn SIE DAZu?
Grundsätzlich muss festgehalten werden,
dass das Trinkwasser in der
Schweiz immer noch eine gute bis sehr
gute Qualität aufweist, auch wenn die
Negativschlagzeilen darüber in letzter
Zeit zunahmen. Andererseits ist es
schon so, dass aufgrund verschiedenster
Faktoren eine Häufung der durch
Mikroorganismen verursachten Vorfälle,
bzw. deren Meldungen festzustellen
sind. Vielfach sind die Problemzonen in
den hausinternen Installationen zu
suchen. So genannte Toträume in Armaturen,
überdimensionierte Leitungssysteme
oder spezielle unvorteilhafte
Betriebsbedingungen können Gründe
für Verkeimungen sein. Wichtig ist dabei
auch, die Betriebstemperatur des Wassererwärmers
zu beachten. Von Legionellen
befallene Systeme behandeln wir spezifisch,
auch hier ist die eingangs erwähnte
gesamtheitliche Betrachtung der Sachlage
wichtig, was uns und somit unseren Kunden
sicherlich einen zusätzlichen Vorteil verschafft.
Christoph Ammann ist GL-Mitglied und
im Verkauf der FILADOS AG
WEItErE InFOrmAtIOnEn:
FILADOS AG
Wasseraufbereitung
Dürrenmattweg 15
CH-4133 Pratteln
Telefon +41 (0)61 821 63 06
Telefax +41 (0)61 821 63 02
info@filados.ch
www.filados.ch
SwiSSbau
Tageslicht mit System
Natürliches Licht und gleichzeitiger
Schutz bieten unsere Tageslichtsysteme.
Dazu gehören unterstände,
Carports, Überdachungen, Lichtkuppeln,
Lichtbänder, Shedverglasung
aus Materialien wie acrylglas und
Polycarbonat, Voll- oder Stegplatten
in opal oder transparent. wir liefern
und montieren in der ganzen
Schweiz.
ISBA seit 1939
weiTere iNforMaTioNeN:
ISBA AG
Industrie Ried
4222 Zwingen
Tel. 061 761 33 44
Fax 061 761 33 60
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www.isba.ch
Fassaden-Lichtband aus Polycarbonat-
Stegsechsfachplatten, 40 mm stark,
U-Wert 1,3 W/m2K. Als Zubehör wurden
Lüftungsflügel mit RWA-Anlage
installiert. An dem klassischen Gebäude
hat man nicht nur ein modernes Material
gewählt sondern das natürliche
Tageslicht und den hervorragenden
Isolationswert genutzt!
62 | immobilia Dezember 09
immobilia Dezember 09 | 75

sWissBau
Neuheit:
Öl-Brennwertgerät WTC-OW (5,5 bis 15 kW)
so wie bereits vor Jahren die erfolgreiche
«Wand»-Gas-Brennwerttechnik
eingeführt wurde, so erfolgt
nun nach ausführlichen Feldtesten
die Wand-ausführung mit dem völlig
neuen modulierenden Öl-Brennwertsystem
WTC-OW. Mit einem neu konzipierten
hocheffizienten Premix-
Ölbrenner wird das Heizöl nicht mehr
ein- oder zweistufig sondern modulierend
in Wärme umgewandelt. Dank
dieser technischen innovation wird
die durchschnittliche abgastemperatur
reduziert und der Energieverbrauch
gesenkt.
DEr PrEMix-ÖlBrEnnEr. Die Öl- Brennwertgeräte
der Baureihe WTC-OW
zeichnen sich vor allem durch hohe
Energieausnutzung und leisen Betrieb
aus. Entscheidenden Anteil daran hat
der leistungsmodulierende Premix-Ölbrenner
mit Rotationszerstäuber, frequenzgesteuerter
Öl-Präzisionsdosierpumpe
und drehzahlvariablem Gebläse.
In der Vormischkammer des innovativen
Verbrennungssystems wird ein homogener
Öl-/Luftschleier erzeugt. Dieser
wird der zylindrischen Brenneroberfläche
des Premix-Ölbrenners
zugeführt und dort in nutzbare Heizwärme
umgesetzt.
HOHE EnErGiEEFFiziEnz. Der hervorragende
Nutzungsgrad (Hi 104,7% / Hs
98,8% ) wird erreicht durch eine perfekte
Abstimmung von Wärmetauscher,
Brenner und Regelung. Gegenüber einoder
zweistufigen Öl-Brennwertsystemen
ergeben sich beachtliche Nutzungs-
und Betriebskostenvorteile:
– Betriebszeiten werden optimiert
– Die durchschnittliche Abgastempe
ratur wird deutlich reduziert
– Die Wärmebereitschaftsabgabe
wird minimiert
– Der Betrieb ist ausserordentlich leise
DEr WärMETausCHEr. Kernstück des
Öl- Brennwertsystems ist der Aluminium
Wärmetauscher. Der Werkstoff AlSi
weist eine anerkannt hohe Beständigkeit
auf und hat sich als hervorragender
Wärmeleiter bewährt. Dank eines speziellen
Giessverfahrens konnten hocheffiziente
Konturen zur Wärmeübertragung
geschaffen werden, die eine hervorragende
Umwandlung der
zugeführten Energie in Heizwärme sicherstellen.
Zur Minimierung von Bereitschaftsverlusten
wurde der Wärmetauscher
mit einer Wärmedämmung
versehen.
GErinGEr sTrOMvErBrauCH DurCH
EnErGiEsParPuMPE.Das neue Weishaupt
Öl-Brennwertsystem geht nicht
nur mit dem Heizöl ausserordentlich
sparsam um, es geizt auch beim Stromverbrauch.
Die mit einem Permanentmagnetmotor
betriebene neue Energiesparpumpe
benötigt im Vergleich zu
herkömmlichen Pumpen deutlich
weniger elektrische Energie, so dass die
Stromrechnung entsprechend niedriger
ausfällt.
FlExiBlE auFsTEllMÖGliCHkEiTEn.
Aufgrund kompakter Abmessungen
und der wandhängenden Anordnung ist
das Gerät besonders platzsparend einsetzbar.
Durch das spezielle Abgas-
Luft-System ist es nicht an einen Heizungskeller
gebunden und kann nahezu
überall installiert werden. Dazu trägt
auch das besonders leise Betriebsgeräusch
bei. Der Montageaufwand ist gering,
da wesentliche Funktionskomponenten
der Hydraulik bereits integriert
sind und werksseitig auf Funktion und
Dichtheit geprüft wurden.
ausFüHrunG kOMPakT. In der bodenstehenden
Ausführung als Kompaktgerät
ist das Ölbrennwertsystem
WTC-OW mit untergebautem Trinkwassererwärmer
platzsparend in einer
Einheit kombiniert. Wahlweise stehen
zwei Trinkwassererwärmer zur Verfügung:
der Schichtenspeicher Aqua
Power (115 Liter), dessen Warmwasserleistung
höher ist als die eines herkömmlichen
200-Liter-Speichers, oder
der Aqua Integra (100 Liter) mit
Rohrwendelwärmetauscher.
WEiTErE inFOrMaTiOnEn:
Weishaupt AG
Brenner und Heizsysteme
8954 Geroldswil
info@weishaupt-ag.ch
www.weishaupt-ag.ch
24-Stunden Service: 0848 830 870
HinWEis:
Sie finden uns an der Swissbau in der
Halle 3 auf Stand-Nr. E 32.
Kernstück des Öl- Brennwertsystems ist der Aluminium Wärmetauscher.
Der Werkstoff AlSi weist eine anerkannt hohe Beständigkeit auf und hat sich als
hervorragender Wärmeleiter bewährt.
Der neue leistungsmodulierende PremixÖlbrenner mit Rotationszerstäuber,
frequenzgesteuerter Öl-Präzisionsdosierpumpe und drehzahlvariablem Gebläse.
76 | immobilia Dezember 09 immobilia Dezember 09 | 29

SWiSSBAu
Die Fenster der Schweiz
An der Swissbau 2010 vom 12. bis
16. Januar 2010 präsentiert swisswindows
das komplette Produktportfolio
für jedes Bedürfnis und jede Anwendung
gleich zweifach.
Weiss wie ein edler Kristall, so präsentiert
sich swisswindows am eindrücklichen
Gemeinschaftsstand in der Halle
1.0 zusammen mit der swisspor AG und
Eternit AG. Über das begehbare Origami
der Gebäudehülle zeigt swisswindows
verschiedene Gestaltungs- und Einsatzvarianten
von Fenstern und Schiebetüren
mit schlanken Rahmen und unterschiedlichsten
Farben innen und aussen.
Lassen Sie sich entführen und erleben
Vielfalt und kompetente Beratung live
in Basel.
Weitere inFormAtionen:
swisswindows AG
Haltelhusstrasse, Mörschwil
Postfach, 9016 St. Gallen
Infoline 0848 848 777
info@swisswindows.ch
www.swisswindows.ch
HAlle 1.0, StAnD D28
unD HAlle 1.1. StAnD D21
Auf der zweigeschossigen Präsentationsfläche
in der Halle 1.1 ist es ganz
einfach den klaren Durchblick beim umfassenden
Angebot von Fenstern und
Türen zu haben.
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WIR WÜNSCHEN IHNEN
FROHE FESTTAGE UND
EIN GLÜCKLICHES
2010
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44 | immobilia Dezember 09
immobilia Dezember 09 | 77

SWiSSBAU
Die bärenstarken neuen EgoKiefer AllStar AS1 ® Fenster
Ein Feuerwerk von EgoKiefer
Fenster- und Haustüren-innovationen
erwartet Sie an der Swissbau
2010. im Zentrum der EgoKiefer
innovationsshow steht die neue
EgoKiefer Fensterlinie AS1 ® in Kunststoff
und Kunststoff/Aluminium. Sie
ist das resultat unserer intensiven
Entwicklungsarbeit für eine bessere
Umwelt. Das neue Fenstersystem
besticht mit absoluten top-Werten
und eignet sich für alle Anwendungen
im neubau und in der modernisierung.
Bei unseren AS1 ® -Fenstern
ist der Klimaschutz inbegriffen.
zeitig die Mehrwerte unserer Produkte
unterstreicht. Auch MINERGIE ® steht
für Mehrwerte. In Basel präsentieren
wir Ihnen das wohl umfassendste Sortiment
an MINERGIE ® - Fenster und
Haustüren und lancieren die ersten
MINERGIE-P®- zertifizierten Fenster
der Schweiz. An der Swissbau präsentieren
wir Ihnen also nicht nur neue
Produkte, zusammen mit Gerry
Hofstetter zeigen wir Ihnen auch die
eindrücklichen Momente aus der Arktis.
Wir freuen uns auf Ihren Besuch am
EgoKiefer Stand A30 in Halle 1.1.
Ein besonderes Fenster verdient eine
besondere Präsentation. Der bekannte
Lichtkünstler Gerry Hofstetter hat für
uns Fotos in der Arktis aufgenommen.
Entstanden ist eine neue Bildwelt, die
dem EgoKiefer Umwelt-Engagement ein
einzigartiges Gesicht gibt und gleich-
WEitErE inFormAtionEn:
EgoKiefer AG
Fenster und Türen
9450 Altstätten
Tel. +41 757 33 33
zentrale@egokiefer.ch
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Allstar AS1 ® – Die neue bärenstarke EgoKiefer Kunststoff – und Kunststoff/
Aluminium -Fensterlinie – Klimaschutz inbegriffen.
Light Art by Gerry Hofstetter ©
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Die Zukunft gestalten!
Mit dem Master- und den Zertifikatslehrgängen der FHS St.Gallen erwerben Sie
die nötigen Kompetenzen, um auch in Zukunft erfolgreich zu bleiben.
Master of Advanced Studies (MAS)
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Zertifikatslehrgänge (CAS)
Immobilienbewertung I Immobilienplanung I Immobilienmanagement
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FHS St.Gallen, Weiterbildungszentrum Technik, Tellstrasse 2, CH-9001 St.Gallen,
Tel. +41 71 226 12 04, wbte@fhsg.ch
Mitglied der Fachhochschule Ostschweiz FHO www.fhsg.ch
78 | immobilia Dezember 09
immobilia Dezember 09 | 81

Mietausfälle sind kostspielig
Der speziell für die Immobilienbranche entwickelte MIETER-CHECK
unterstützt Ihre Mieterauswahl mit wertvollen Zusatzinformationen.
Verlassen Sie sich nicht alleine auf selbsteingebrachte Betreibungsauskünfte,
denn diese vermitteln ein unvollständiges Bild und
täuschen eine falsche Sicherheit vor.
Prüfen Sie die Bonität jedes neuen
Mieters vor Vertragsabschluss.
Für weitere Informationen
kontaktieren Sie uns via
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oder rufen Sie uns an
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sWIssBAu
KWC AVA – neue Formensprache im Bad
schlankere silhouetten, feinere
dimensionen und abgestimmte
Proportionen – im Armaturenbereich
steht eine design-Wende an. KWC
AVA ist die Armatur für alle Bereiche,
die alles andere als alltäglich ist.
Die Armaturenlinie KWC AVA für Küche
und Bad, die KWC an der Swissbau in
Basel präsentiert, verbindet pures Design
mit modernster Technik und kompromissloser
Schweizer Qualität zu etwas
Neuem. Sie schlägt souverän
eine Brücke vom herkömmlich traditionellen,
technikorientierten und eher
klobigen Armaturenbild zu erfrischend
innovativen, designorientierten Produktwelten,
die der Badeinrichtung von
heute und morgen ein neues Gesicht
verleihen. Dabei bietet die Kollektion
Überdurchschnittliches zu einem interessanten
Preis – auch das ist zeitgemäss
und entspricht dem Ruf nach
sinnvollen Produktlösungen.
ergonomIsCh, öKologIsCh, öKonomIsCh.
Die Bedienungselemente von
KWC AVA liegen perfekt in der Hand, die
Bewegung ist natürlich, reibungslos,
harmonisch. Und trotzdem ist alles an
KWC AVA äusserst robust und belastbar.
Dass ökologische Varianten gleichzeitig
auch äusserst wirtschaftlich sind,
beweist KWC AVA in der Variante COOL-
FIX: das ökologischen Sparprogramm
reduziert den Energieverbrauch auf
Anhieb und mit dem integrierten
«Neoperl ® Caché ® » reduziert sich die
Wasserleistung um 30%.
InteressAnt Für neuBAu und ArmAturenAustAusCh.
Optisch und haptisch
überzeugt die Armaturenlinie mit hoher
Eigenständigkeit, technisch und im Finish
zeigt sich KWC-Qualität und -Kompetenz
von Jahrzehnten. KWC AVA ist
ausgerichtet auf die Anforderungen unserer
Zeit: funktionstüchtig, langlebig,
ökonomisch, umweltbewusst. Das
macht die Linie interessant für den gesamten
Neubaubereich und macht endlich
auch den Armaturenaustausch zu
einer sinnvollen Investition
WeItere InFormAtIonen:
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Hauptstrasse 57
Postfach 179
CH-5726 Unterkulm
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Fax +41 (0) 62 768 61 62
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für die Zukunft der Kinder
❑ Ja, ich möchte eine Solidaritäts-
Patenschaft für Kinder in Not
abschliessen.
Ich bezahle monatlich:
❏ Fr. 40.- ❏ Fr. ____
Bitte senden Sie mir die Patenschaftsbestätigung
zusammen mit den Einzahlungsscheinen.
E
f
❑ Bitte senden Sie mir mehr Informationen über
die Patenschaften von Terre des hommes.
Name
Vorname
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PLZ/Ort
Datum
Unterschrift
F312
© Tdh
Terre des hommes, Patenbetreuung,
En Budron C8, 1052 Le Mont-sur-Lausanne
Tel 021/654 66 66 • fax 021/654 66 77
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80 | immobilia Dezember 09 immobilia November 09 | 83

sWIssBAu
Effiziente Wärmeerzeugung
Ist Ihre Ölheizung fit?
Wenn es ums angenehme Wohngefühl
in den eigenen vier Wänden
geht, ist die Heizungsanlage nicht
nur im Winter, sondern auch in den
restlichen Jahreszeiten von grosser
Bedeutung. Mit einigen einfachen
Grundregeln und Massnahmen kann
man einen optimalen Heizungsbetrieb
sicherstellen.
Die Anforderungen an eine moderne
Ölheizungsanlage haben sich in den
letzten Jahren stark verändert. Hoher
Komfort durch eine moderne Regelung
gilt schon seit Anfang der 90er-Jahre
als Stand der Technik. Durch die gestiegenen
Energiepreise rückt der sparsame
und kostengünstige Betrieb der Anlage
in den Vordergrund. Energie- und
dadurch Kostensenkung beginnt bereits
mit der Planung der Anlage.
Alte HeIzunGsAnlAGen HABen HäufIG
eInen scHlecHten nutzunGsGrAd.
Ältere Heizkessel sind oft schlecht isoliert
und auf zu hohe Heiztemperaturen
eingestellt. Das heisst, dass die Leistung
des Heizkessels mit dem tatsächlichen
Bedarf nicht übereinstimmt. Dies
führt während der Betriebszeit zu grossen
Energieverlusten. Manch ein konventioneller
Kessel für Heizung und
Warmwasser verliert täglich die Wärme
aus 2,5 l Heizöl. Dies bedeutet rund
CHF 500.– im Jahr allein für die Standby-Verluste
des Kessels. Der Nutzungsgrad
eines Standardheizkessels liegt
häufig bei nur 62%.
AB WAnn Ist eIne ÖlHeIzunG eIGentlIcH
zu Alt? Als Faustregel gilt: Wenn
die Anlage vor 1980 installiert wurde,
verbraucht sie nach heutigen Massstäben
zu viel Energie und belastet die
Umwelt und das Portemonnaie mehr
als nötig. Finanziell noch ungünstiger
wirkt es sich aus, wenn direkt im Heizkessel
ein Wassererwärmer eingebaut
ist. In diesem Fall ist der Heizkessel
rund um die Uhr in Bereitschaft, was zu
noch höheren Energieverlusten führt.
Studien haben aufgezeigt, dass in solchen
Anlagen bis zu 50% der eingesetzten
Energie schon bei der Bereitstellung
verloren gehen. Moderne,
kompakt gebaute Wärmezentralen sind
rundum gut isoliert und halten die Wärme
im System zurück. Dank hoch entwickelten
Steuerungen können sie auch
mit niedrigeren Heiztemperaturen betrieben
werden. Im Gegensatz zu alten
Heizkesseln, die ständig auf Betriebstemperatur
gehalten werden, erfolgt
die Wärmebereitstellung in modernen
Anlagen nach Bedarf. Das Regelverhalten
der modernen Geräte reagiert
schnell und flexibel. Somit wird nur so
viel Energie erzeugt, wie tatsächlich gefordert
wird. Der Wärmeerzeuger arbeitet
ohne störende Geräusche.
Moderne Ölbrennwertanlagen helfen,
die Heizkosten zu senken, den Energieverbrauch
zu reduzieren, die Umwelt
und die eigene Brieftasche zu schonen.
Aufgrund der verbesserten Wirkungsgrade
senkt ein neuer Heizkessel den
Energieverbrauch um bis zu 35%. Daher
ist der Einsatz von umweltfreundlichen
Ölheizungen mit geringem Energieverbrauch
immer wichtiger geworden.
cHecklIste für eInen stÖrunGsfreIen
BetrIeB der AnlAGe. Einige einfache
Punkte, die man für einen störungsfreien
Betrieb beachten sollte:
– richtige Inbetriebnahme
Man versteht unter Inbetriebnahme
die erstmalige (oder erneute)
«Aufnahme des für den Betrieb
notwendigen Funktionsablaufes der
Ölheizung». Dabei ist das sachgemässe
Einstellen und Einregulieren
z. B. der Öl- bzw. der Luftzufuhr des
Brenners, der Ventile und Armaturen,
der Regelung etc. besonders
wichtig.
– Verbrennung richtig einstellen
Durch das regelmässige Einstellen
der Verbrennung des Kessels kann
der Brennstoffverbrauch um 2 bis
3% gesenkt werden.
– Heizungsraum sauber halten
Es sollten im Heizungsraum und in
den angrenzenden Räumen keine
Materialien offen gelagert werden,
die Staub verursachen können. Ist
der Heizungsraum staubig, sollte
man den Heizungsraum zu Beginn
der Heizsaison reinigen.
– frischluftzufuhr dem Bedarf anpassen
Durch Vermeidung einer Unterkühlung
des Heizungsraums können
0,5 bis 1% des gesamten Brenn-
Alte Ölheizungen nehmen viel Platz weg
und verlieren an Wärme.
stoffverbrauchs eingespart werden.
Beim Einsatz der Ölbrennwertkessel,
die als Kompaktanlagen
entwickelt wurden, setzt sich
hingegen die raumluftunabhängige
Versorgung mit Frischluft immer
mehr durch. In diesem Fall wird die
Verbrennungsluft mittels eines
geschlossenen Rohrsystems von
aussen direkt auf den Kessel geführt
und eine Öffnung (z. B. Fenster)
im Heizungsraum ist dann nicht
mehr erforderlich.
– Heizungsanlage regelmässig warten
Damit eine Heizungsanlage über
viele Jahre sparsam und zuverlässig
arbeitet, benötigt sie regelmässige
Kontrollen. Die modernen Ölbrenner
sind auf höchste Leistung bei niedrigstem
Schadstoffausstoss optimiert.
Eine regelmässige Wartung
der Heizungsanlage sorgt dafür,
dass diese Eigenschaften über die
gesamte Lebensdauer der Anlage
erhalten bleiben. Vor allem aus
Sicherheitsgründen ist es anstrebenswert,
eine Heizungsanlage vom
Fachmann warten zu lassen. Falsche
oder unterlassene Wartung kann zu
Moderne Wandheizgeräte benötigen
weniger Platz, dadurch entsteht frei
nutzbarer Raum.
Mehrkosten und Sicherheitsrisiken
führen. Auch der Gesetzgeber
empfiehlt eine regelmässige
Wartung von Heizungsanlagen. Die
Wartung des Ölheizkessels umfasst
die Reinigung des Heizkessels und
der Abgaswege, das Überprüfen und
eventuelle Wiederherstellen der
Dichtheit, die Kontrolle der Mess-,
Regel- und Sicherheitsgeräte und
ein eventuelles Austauschen
schadhafter Teile. Um die Kosten für
die Heizungsbesitzer kalkulierbar zu
halten, bieten die Kesselhersteller
spezielle Serviceverträge an.
WeItere InforMAtIonen:
Informationsstelle Heizöl
Gratis-Telefon: 0800 84 80 84
www.heizoel.ch
STANDINFOS SWISSBAU:
Halle 3.0, Stand D12
immobilia November Dezember 09 | 69 81

SWISSBAu
Rohrinnensanierung mit NeoVac «AquaSan»
Wenn aus dem Wasserhahn rostiges Wasser fliesst.
Rostiges Trinkwasser, Druckabfall
und verstopfte Armaturen sehen
zwar schlimm aus, bedeuten aber
nicht zwangsläufig das Ende für die
Trinkwasserleitungen in ihrem Haus.
Diese Symptome sind viel mehr die
unmissverständlichen Zeichen für
Korrosion und Ablagerung im Leitungssystem
und können im
schlimmsten Fall – nebst Komforteinbussen
und möglichen Folgen für
die Gesundheit – zu Leitungsdurchbrüchen
und Wasserschäden führen.
Bei rechtzeitigem Handeln müssen
die Trinkwasserleitungen nicht komplett
ausgetauscht werden.
Viel mehr kann eine schonende und
nachhaltige Rohrinnensanierung mit
dem System NeoVac «AquaSan» die
Probleme komplett beheben. Die Sanierung
erfolgt über die vorhandenen
Anschlüsse, ohne Öffnen des Leitungsnetzes.
Das Rohrinnensanierungs-System
NeoVac «AquaSan» schont also
nicht nur ihre Nerven (unnötiger Baulärm)
sondern auch die Brieftasche, die
Kosten senken sich um bis zu 70%.
75 JAHRE InnovATIonEn FüR KoSTBARE
EnERGIE. 1934 wurde in der Schweiz die
verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung
geboren, mit der Einführung
des ATA-Zählers. Die NeoVac ATA feiert
somit 75 Jahre Pioniergeist in der Wärmemessung
und zeigt an der Swissbau
wegweisende Lösungen zur gerechten
Abrechnung der steigenden Heiz- und
Wasserkosten.
EInWAnDIGE ÖLTAnKS pERFEKT
SAnIEREn. Mit der Änderung des
Gewässerschutzgesetzes müssen alle
erdverlegten, einwandigen Tanks bis
Dezember 2014 doppelwandig erstellt
werden. Die Lösung dafür heisst
NeoTwin. Das professionelle Sanierungssystem
von NeoVac schafft die
Voraussetzungen für einen langjährigen
Weiterbetrieb der eigenen Ölquelle im
Garten.
WEITERE InFoRmATIonEn:
NeoVac Gruppe
Gebäude- und Umwelttechnik
Eichaustrasse 1
9463 Oberriet
Tel. 071 763 76 76
Fax 071 763 77 19
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www.neovac.ch
Halle 3.0, Stand A14
Durch welche Leitung fliesst ihr Wasser? Links die verschmutzte Trinkwasserleitung
vor der Sanierung, rechts die beschichtete und versiegelte Leitung mit Neuwertgarantie.
Mit NeoTwin wird Ihr Öltank in 4 Phasen perfekt saniert.
Basel 12–16|01|2010
www.swissbau.ch
82 | immobilia Dezember 09
immobilia November 09 | 55

sWissBAU
Neu von Müllex:
Das Entsorgen von Abfällen Euro-Küchen tauglich gemacht
Die Lösung von Müllex für Euro-
Küchen - EURO-BOXX-R und EURO-
ZK BOXX
Die Firma Stöckli AG hat jetzt in ihrem
umfassenden Müllex-Abfallsysteme
Angebot auch Lösungen für Euro Küchen.
Weil der Import von europäischen
Küchen einen beachtlichen Anteil am
Gesamtmarkt erreicht hat, ist die Produktepalette
um 4 neue passende
Modelle ergänzt worden. Das Müllex
BOXX-R Abfallsystem mit optimalem
Bedienkomfort und robustem Schienensystem
gibt es jetzt auch für knappere
Platzverhältnisse unter der Spüle.
Das BOXX-typische maximale Füllverhalten
bleibt annähernd erhalten, trotz
leicht reduzierter Einbauhöhe. Das
Sackvolumen im 35-l Sack fasst also
immer noch mehr als 30% Abfälle als
herkömmliche Abfalleimer! Der Beistellbehälter
mit 16l Inhalt, im breiten
Modell, kann vielseitig verwendet werden.
Die Abfallbehälter in elegantem
Anthrazit sind ab sofort lieferbar. Einfache
und schnelle Montage. Qualität für
Europa, made in Switzerland by Stöckli!
TOp-COMfORT ABfALLsysTEME –
MAssgEsChnEiDERT füR EURO-KüChEn
Das neue EURO-BOXX-R Abfallsystem
gibt’s für die Unterschrankbreiten (40-
60 cm) mit integrierter Einzugsdämpfung.
Ebenfalls die bereits sehr erfolgreiche
Variante Müllex für Zargenschubladen,
EURO-ZK BOXX. Für mehr
Komfortansprüche ist auch das Zubehör
KombiMatic einsetzbar: falls die
Hände nicht frei sind, antippen mit dem
Knie oder der Hand genügt und schon
öffnet sich Ihr Müllex dank dem elektronischen
Öffner automatisch.
sTAnDARDs füR EURO-BOXX-R UnD
EURO-ZK BOXX sysTEME sinD:
– Bewährter BOXX Abfallbehälter mit
tiefer gesetztem Abdeckrahmen
(minus 30 mm gegenüber BOXX-R
Systemen)
Gesamthöhe ohne Ablageschublade:
EURO-BOXX = 405 mm
EURO ZK-BOXX = 398 mm
– Praktischer 16-Liter Beistellbehälter
mit Tragbügeln, Aufnahme passend
für 17 l CH-Sack
– Hohe dynamische und statische
Festigkeit
– Integrierte Einzugsdämpfung
– Einsatz von KombiMatic
(mit Dämpfer)
– Einsatz der KickMatic
(ohne Dämpfer)
DiE LösUng vOn MüLLEX füR EURO-
KüChEn – TRiOXX ABfALLsysTEM – DAs
MULTiTALEnT füR DiE EnTsORgUng vOn
ABfäLLEn UnD BEi sEhR KnAppEM pLATZ
UnTER DER spüLE. Die 3 Behälter, die
auch bei wenig Platz unter der Spüle
einbaubar sind, werden zum unentbehrlichen
Bestandteil jeder individuellen
Abfallentsorgung. Ob gewöhnliche
Küchenabfälle, PET, Büchsen oder auch
zum Verstauen von Putzmitteln, das
Multitalent ist vielseitig einsetzbar. Die
praktischen Behälter mit Tragbügel
sind sehr schön anzusehen und äusserst
praktisch in der Anwendung: Einfach
die Abfallbehälter an den beiden
Bügelgriffen fassen und zur nächsten
Entsorgungs-Station gehen. Apropos
Entsorgung – in den Behältern lassen
sich ganz nach Belieben 17- oder 35 – l
Abfallsäcke oder andere Plastiktragtaschen
einspannen. Der Bügel wird
hinaufgeschoben, der Sack hineingelegt
und mit dem heruntergedrückten
Bügel eingespannt.
– 3 praktische, reinigungsfreundliche
und robuste Behälter (ca. 16-Liter)
mit Tragbügeln
– Für knappe Platzverhältnisse unter
der Spüle nochmals 40mm tiefer
gegenüber EURO-BOXX! d.h. die
Gesamthöhe ohne Ablageschublade
liegt bei:
– TRIOXX = 365mm
– ZK TRIOXX = 358mm
– Hohe dynamische und statische
Festigkeit
– Einfache Handhabung für Nutzer
und Serviceleute (Sanitär)
– Integrierte Einzugsdämpfung
– Einsatz von KombiMatic, elektrische
Ausfahrhilfe für handfreie
Bedienung (mit Dämpfer)
– Einsatz der KickMatic, Fusspedal
(ohne Dämpfer)
WEiTERE infORMATiOnEn:
Richard Kohler
Marketing- & Verkaufsleitung
Produkte für die Entsorgung
Tel: +41 (0)55 645 55 55
e-Mail: r.kohler@stockli.ch
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EURO-BOXX 55/60-R
TRIOXX 3 x 16 Abfallsystem mit den 3 praktischen Tragbügel-Behältern
immobilia Dezember 09 | 83
immobilia November 09 | 79

SWISSBAU
Eigentümer sind gesetzlich verantwortlich
Tragwerkskontrollen für grösstmögliche Sicherheit
Man soll ja nicht den Teufel an die
Wand malen. Trotzdem: Zu oft mussten
in der jüngeren Vergangenheit
Berichte aus dem In- und Ausland
zur Kenntnis genommen werden, in
denen von eingestürzten Bauten
resp. Dachkonstruktionen berichtet
wurde. Professionelle Tragwerk-Zustandskontrollen
von Häring Engineering
AG in Pratteln (Schweiz)
wollen solche Risiken minimieren
und grösstmögliche Sicherheit für
die Zukunft gewähren.
Eishallen, Schwimmbäder, Sport- und
Mehrzweckhallen, Produktions- und
Lagerhallen aber auch Brücken basieren
auf Tragwerkkonstruktionen. Diese
sind zum Zeitpunkt der Erstellung –
davon darf man ausgehen – durch fachkundige
Ingenieurleistung mit den
notwendigen Reserven berechnet, entsprechend
stabil und gefahrlos. Aber:
Die Risiken steigen mit der Zeit. Aus den
unterschiedlichsten Gründen, notabene.
RISIKo: UMWElTEInflüSSE UnD nUT-
ZUnGSänDERUnGEn. Auch Tragwerke
unterliegen der Alterung. Die Geschwindigkeit
dieses Prozesses ist abhängig
von der Art der Nutzung und der
Summe aller Beanspruchungen. Die
Auswirkungen von Luftfeuchtigkeit,
Kondensation, Temperaturschwankungen,
Meteorwasser oder Korrosion
durch Auftausalz sind nicht in jedem
Fall klar erkennbar: Einmal sind es
«nur» rein optische Veränderungen.
Manchmal beeinflusst und reduziert die
Alterung aber auch die Leistungsfähigkeit
der gesamten Konstruktion.
Was überdies häufig und gerne «vergessen»
geht, sind «schleichende» Nutzungsänderungen
im Verlaufe der Zeit:
«Kleine» bauliche Erweiterungen oder
die «minime» Veränderung von Nutzlasten
ohne Einbezug von Ingenieuren
sind Beispiele dafür. Ebenso auch die
Tatsache, dass aus einer zur kurz- oder
mittelfristigen Nutzung ausgelegten
Baute stillschweigend eine langfristige
Lösung wird. Sowie, dass nicht gemeldete
mechanische Schäden, beispielsweise
durch Stapler oder Lastwagen in
Produktions- und Lagerhallen, selbstverständlich
die Leistungsfähigkeit der
Tragwerkskonstruktion negativ beeinflussen
können.
KonTRollE IST BESSER.
UnD GünSTIGER. Rechtlich ist die Ausgangslage
klar: Die Eigentümerschaft
ist für die nachhaltige Sicherung von
Tragwerken gesetzlich verantwortlich.
Klar ist auch: Der Aufwand zum Erhalt
der Leistungsfähigkeit einer Tragstruktur
in Form einer regelmässigen Wartung
und Behebung von festgestellten
Schäden ist erheblich wirtschaftlicher,
als die Behebung von lange vernachlässigten
Schäden und allfälligen Folgeschäden.
Häring Engineering hat langjährige
praktische Erfahrung in der Planung
und Umsetzung von Holzbauten und
Tragwerken in allen Dimensionen und
Konstruktionsarten. Gut ausgebildete
Fachkräfte garantieren aussagekräftige
Analysen und wirtschaftlich effiziente
Massnahmen zum Werterhalt von Tragwerken.
ZUSTAnDSRAPPoRT, DETAIlAUfnAHME,
MASSnAHMEn. Mit diesem Know-how
bietet Häring Engineering den Eigentümern
resp. Verwaltern entsprechender
Konstruktionen eine professionelle
Kontrolle in abgestimmten Modulen an.
Der erste Schritt beinhaltet eine Augenscheinnahme
mit Sichtung der Planund
Bauwerksgrundlagen sowie eine
stichprobenartige Untersuchung. Basierend
auf dem entsprechenden Zustandsrapport
und falls erforderlich
werden im zweiten Modul genauere
Abklärungen vorgenommen und nötigenfalls
Sofortmassnahmen bestimmt.
Im dritten Teil werden die nötigen Massnahmen
zur (langfristigen) Instandhaltung
vorgeschlagen und realisiert.
WEITERE InfoRMATIonEn:
Gehen Sie auf Nummer «Sicher»:
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«Tragwerkskontrollen» der Häring
Engineering AG und nehmen Sie sich
einige Minuten Zeit, um diese Broschüre
zu studieren. Der Aufwand lohnt sich
in jedem Fall.
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58 84 | immobilia November Dezember 09

SWiSSbAU
Neue Haustürenserie «Comfort» von Hörmann
Preisgünstige Aluminium-Qualität
Haustüren aus Aluminium überzeugen
durch Robustheit und Langlebigkeit,
hohen Sicherheitsstandard,
gute Wärmedämmung und
schicke Optik. Die neue Haustüren-
Serie Comfort von Hörmann umfasst
sieben moderne Motive in drei Farbvarianten
sowie drei klassische. Und
das alles zu attraktiven Preisen und
in hoher Qualität.
Mit einem serienmässigen Sicherheitsschloss,
das die Tür an drei Stellen verriegelt,
kann man sich Zuhause
sicher fühlen. Auch in punkto Wärmedämmung
überzeugt die Comfort-
Serie. Durch das acht Zentimeter starke
Türblatt und die serienmässige Wärmeschutzverglasung
dämmt sie in etwa so
gut wie eine 24 Zentimeter starke Aussenwand
aus Mauerziegeln (U-Wert:
1,6 W/m²K).
NeU, MODeRN UND iN DRei AttRAktiveN
FARbeN. Die sieben modernen Motive
sind mit gradlinig eleganten und
schlanken Lichtausschnitten sowie
Edelstahlhandgriffen gestaltet und in
drei Farben erhältlich. Das neutrale
Weiss und der Anthrazitton CH 703
eignen sich gut für die Farbgestaltung
moderner Architekturen. Die neue Maronefarbe
CH 607 hingegen harmoniert
gut mit dunkelbraunen Fensterelementen.
iNDiviDUALität Mit SeiteNteiLeN. Comfort-Haustüren
von Hörmann erlauben
durch ihre Konstruktionsweise eine individuelle
Gestaltung mit Seitenteilen
und Oberlichtern. Zudem wird für sie
umfangreiches optionales Zubehör angeboten:
Neben einem elektronischen
Öffner – der bekannte «Summer» –
auch viele Sicherheitspakete, mit
denen sich die Türen beim Zuziehen
automatisch verriegeln lassen, so dass
dies nicht mehr vergessen werden kann
und so das Einbruchrisiko minimiert.
Die Pakete erlauben auch die Öffnung
beispielsweise per Fingerabdruck.
Eine noch grössere Ausstattungs- und
Gestaltungsvielfalt sowie weit mehr als
90 hochwertige Motive in individuell
wählbaren Farben bieten die Schwester-Serien
TopComfort, TopPrestige und
TopPrestigePlus.
WeiteRe iNFORMAtiONeN:
Hörmann Schweiz AG
Nordringstrasse 14
4702 Oensingen
Telefon: 0848 463 762
Fax: 062 388 60 61
info@hoermann.ch
Internet: www.hoermann.ch
Zur Gestaltung des Eingangsbereiches stehen in der Haustüren-Serie auch
Seitenteile zur Wahl. Der neue Maronefarbton CH 607 passt gut zu braunen
Fensterelementen.
Die neue Haustüren-Serie «Comfort»
von Hörmann bietet moderne Motive in
drei Farben, darunter den Anthrazitton
CH 703.
Verband Schweizerischer Generalunternehmer
Das Qualitäts-Label des VSGU ist auf guten Wegen
Im Juni 2008 hat der Vorstand des VSGU eine bedeutende
Weiche gestellt. Mit einem Qualitätslabel
sollen sich die im VSGU zusammengeschlossenen
Generalunternehmen (GU) in der öffentlichen
Wahrnehmung als korrekt arbeitenden
GU und seriöse Partner gegenüber den
«Auch-GU» besser positionieren und differenziert
sichtbar werden. Die Träger des, zusammen
mit der Schweizerischen Vereinigung
für Qualitäts- und Managementsysteme
(SQS) entwickelten, VSGU/SQS-Label bieten
Gewähr, dass es sich um eine vorbildliche, zuverlässige
und fachkompetente Generalunternehmung
handelt, die korrekt und nach festgelegten,
überprüfbaren Kriterien arbeitet. Die Ansprüche der Kunden
an die professionellen GU werden auch in Zukunft
weiter zunehmen. So denkt der VSGU bereits heute über
eine prospektive Weiterentwicklung des VSGU/SQS-Labels
nach – auch wenn momentan die aktuelle Zertifizierung
im Vordergrund steht. Insbesondere sollen dabei
auch Kriterien für nachhaltiges Bauen berücksichtigt und
integriert werden. Mit der sukzessiven Erweiterung der
Anforderungen an das Label soll dessen Mehrwert
und Wirkung auch in Zukunft kontinuierlich erhöht
und die Kundenzufriedenheit weiter gesteigert
werden. Die Audits und die Implementierung
des VSGU/SQS-Label laufen seit 2009
auf Hochtouren. Bereits die Mehrheit der Mitglieder
haben die Audits mit Bravour bestanden,
weitere sind gegenwärtig im Gange,
oder in Vorbereitung. Die ersten positiven Erfahrungen
haben bestätigt, dass der VSGU mit
den Zertifizierungen den richtigen Weg eingeschlagen
hat. Der Vorstand des VSGU hat sich
deshalb einstimmig dafür ausgesprochen, dass bis
spätestens Ende 2010 alle Verbandsmitglieder mit
dem VSGU/SQS-Label ausgestattet sein sollen. Die erfolgreiche
Zertifizierung soll, nach einer zweijährigen Übergangsfrist,
für die Mitgliedschaft im VSGU bindend sein.
Das neue Qualitätslabel – und dessen Weiterentwicklung
– ist für die in der VSGU vereinten GU gerade in wirtschaftlich
unstabilen Zeiten eine grosse Chance, sich
nachhaltig Wettbewerbsvorteile zu verschaffen und ihren
guten Ruf zu verteidigen.
VSGU Verband Schweizerischer Generalunternehmer
Effingerstrasse 13, CH-3011 Bern
Tel.: 031 382 93 82 · E-Mail: info@vsgu.ch · www.vsgu.ch
48 | immobilia Dezember 09
immobilia Dezember 09 | 85

www.unifr.ch/baurecht • www.unifr.ch/droitconstruction
Institut für Schweizerisches und Internationales Baurecht
Universität Freiburg Schweiz
Stiftung für Juristische Weiterbildung Zürich
Institut pour le droit suisse et international de la construction
Université de Fribourg, Suisse
V E R G A B E T A G U N G
MARCHÉS PUBLICS
10
FRE ITAG, 11. JUNI 2010
KONGRESSHAUS, GOTTHARDSTRASSE 5, ZÜRICH
MERCREDI, 9 JUIN 2010
AUDITOIRE JOSEPH DEISS, PÉROLLES II, FRIBOURG
Die 5. Tagung zum gesamten Vergaberecht
Le rendez-vous des professionnel(le)s
des marchés publics !
Detailinformationen zum Programm und
Anmeldung ab Dezember 2009 auf :
www.unifr.ch/baurecht
Les informations concernant le programme
détaillé et l'inscription se trouveront à partir de
décembre 2009 sur :
www.unifr.ch/droitconstruction
Der Tagungsprospekt wird an alle Abonnentinnen und
Abonnenten der Zeitschrift “Baurecht/Droit de la construction”
verschickt.
Le prospectus détaillé parviendra à tous les abonné(e)s
de la revue “ Baurecht/Droit de la construction ”.
Av. de Beauregard 13, CH 1700 Fribourg • Tel. 026 300 80 40 • Fax 026 300 97 20
www.unifr.ch/baurecht • baurecht@unifr.ch • droitconstruction@unifr.ch
86 | immobilia Dezember 09

Licht und FarbE
Licht und Farbe – untrennbar eine Einheit
Farben wirken dank Licht. Ohne
Licht keine Farben – ausser vielleicht
Schwarz. Farben eröffnen unzählige
Möglichkeiten, kombiniert mit Lichtstimmungen
Zeichen zu setzen.
Warm oder kalt, harmonisch oder
aggressiv, dezent oder auffällig, …
Bedeutsam wird die Unterstützung der
Lichtstimmungen durch Farben in
bewohnten Räumen. In Wohnräumen
mit ausgewählter Farbabstimmung fühlen
wir uns «automatisch» wohl; Geschäftsräume
wirken einladend, MitarbeiterInnen
entwickeln mehr Power.
Einheitsweiss oder…? Viele Fragen zur
sicheren Farbgebung stellen sich bei
der Neu¬gestaltung von Neubau- oder
Renovationsobjekten. Lange Jahre galt
Weiss als die Farbe. Sicher, mit Weiss
ging man nicht falsch. Aber: Hätte es
nicht auch etwas gewagter sein dürfen?
Leben Sie Farbe.
Neuste Erkenntnisse in der Raumgestaltung
führen zu sehr differenzierten
Lösungen. Es lohnt sich, in der Frühphase
der Diskussion über die Innengestaltung
von Räumen den Spezialisten
für Wand und Boden beizuziehen.
Farbgestaltungen verlangen ein konzeptionelles
Vorgehen und berücksichtigen
alle Bereiche der Wahrnehmung.
Und: bieten ungeahnten Mehrwert –
Räume erwachen zu neuem Leben.
Licht und Farbe – Farbe und Licht: das
muss man sehen. Ein erster Schritt
führt zu Farbwerk Herren AG in Bern
WEitErE inFOrMatiOnEn:
Farbwerk Herren AG
3014 Bern
Telefon 031 332 22 30
Internet: www.farbwerkag.ch
Damit Ihnen mit Farben ein Licht
aufgeht!
Rostwasser?
Die in älteren Liegenschaften
verwendeten Wasserleitungen
aus Eisen- und
Kupfer-Werkstoffen können,
je nach Wasserzusammensetzung,
über die Jahre angegriffen
werden. Wer rechtzeitig
handelt, kann angegriffene
Leitungen nachhaltig
kostengünstig schützen und so den Werterhalt
der gesamten Liegenschaft positiv unterstützen.
Fragen Sie unsere Fachleute.
Legionellen?
Legionellen sind Bakterien,
die sowohl im Grundwasser
als auch im Oberflächenwasser
vorkommen. Sie besiedeln
auch jegliche Form
künstlicher Systeme wie
haustechnische Anlagen, in
die sie mit der Wasserzufuhr
gelangen.
Legionella Pneumophila
Um eine Verbreitung der Bakterien zu verhindern,
sollten in Alterswohnungen, Krankenhäusern,
Alters- und Pflegeheimen, Hotels und Bädern
Routine-Kontrollen der Wassersysteme auf Legionellen
erfolgen. Auch in Lüftungs- und Klimaanlagen
ist eine Überprüfung empfohlen.
Fragen Sie unsere Fachleute.
Weiches, kristallklares Trinkwasser
Kostengünstige Wasserenthärtung
Steigender Energiebedarf durch
Verkalkung muss nicht sein.
Nachhaltiger Schutz der Hauswasserinstallation
vor Verkalkung
ist ein wichtiges Thema. Durch die
bewährten FILADOS®-Wasserenthärtungsanlagen
bekommen
Wasserinstallationen einen wirksamen
und kostengünstigen Schutz.
FILADOS AG
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Ihre Profis für Wasseraufbereitung
Filtration Entkeimung Dosierung Enthärtung
immobilia Dezember 09 | 87
immobilia November 09 | 67

LicHt und farbe
Podium for the home – Leuchten für den Heimbereich
bei elevite aG gibt es jetzt eine
neue Leuchtenserie von Philips mit
dem namen Podium, die speziell zur
Lichtgestaltung in kleinen und mittleren
Hotel- und Gastronomiebetrieben
sowie im privaten bereich entwickelt
wurde. es richtet sich hauptsächlich
an elektrohandwerks -
betriebe, die auch die Lichtinstallation
in den genannten bereichen vornehmen.
Hohe Qualität und ein gutes
Preis Leistungsverhältnis zeichnen
das neue Programm aus, das mit insgesamt
116 Leuchten am Start ist.
LicHt für einen neuen LebenSStiL.
Podium-Leuchten sind eine anspruchsvolle
und hochwertige Beleuchtungslösung,
die mit ihrem schnörkellosen
und dennoch eleganten Leuchtendesign
in jedes Wohnumfeld und Gästebereiche
passt, ohne sie zu dominieren. Neben
dem energieeffizienten Betrieb verlangen
die Anwender zunehmend nach
modernen Lichtquellen, die die individuelle,
zeitgemässe Raumgestaltung kreativ
ergänzen. Podium-Leuchten erfüllen
diese Forderung und sorgen in diesem
Rahmen für hochwertiges Licht, das ein
natürliches Ambiente schafft und mit
dem Leuchtendesign Glanzpunkte in
der Wohn- und Gästekultur setzt.
Die Leuchtenserie umfasst 87 Leuchten
für die Innenbereiche Wohnen, Heimbüro
und Bad sowie 29 Aussenleuchten
zur Wege- und Terrassenbeleuchtung
und Anstrahlung. Als Lichtquellen können
– je nach den Vorzügen der Verbraucher
– Energiespar- und Leuchtstofflampen,
energiesparende Halogenlampen
und langlebige LED-Lampen
eingesetzt werden. Damit lassen sich
individuelle, energiesparende Beleuchtungslösungen
auf hohem technischen
Niveau realisieren.
Wer offen ist für Neues und in Beleuchtung
mehr sieht als nur das «Hellmachen,
wer seine Persönlichkeit im
Einrichtungsstil seiner Wohnung zum
Ausdruck bringen möchte, dem bieten
Podium-Leuchten eine Vielzahl von
Anregungen und Möglichkeiten zur
geschmackvollen Lichtgestaltung. Die
Leuchten sind auf dem neuesten Stand
der Technik und ausgesprochen energieeffizient.
Die Qualität der Leuchten ist Teil der
Philips Philosophie zur angenehmen
Gestaltung des Wohnumfeldes.
Hochwertiges Aluminium, Edelstahl
und Glas sowie langlebige Kunststoffe
sind die Materialien, aus denen die
Podium Leuchten unter strenger Qualitätskontrolle
gefertigt werden. Ab
April 2010 wird die neue Leuchtenserie
verfügbar sein, bestehend aus 62
neuen Leuchten, ausschliesslich mit
LED-Technik
über die eLevite aG. Die Elevite AG
ist der Vertriebspartner der Philips
(Schweiz) AG und beliefert den Elektrofachhandel
und professionelle Selbstverbraucher
mit dem gesamten Sortiment
an Philips-Leuchten und Lampen,
sowie ausgesuchte Produkte namhafter
Hersteller.
Dekorationsbeleuchtungen aller Art
sind ein weiterer Kompetenzbereich
der Elevite AG. Von der einfachen Lichterkette
bis hin zu stimmungsvollen
Dekorationskonzepten für ganze Strassen
und Gebäude – auf Wunsch auch
mit umfassender Projektunterstützung
durch Spezialisten.
Für anspruchsvollere Aufgabenstellungen
und Anwendungsgebiete steht eine
kompetente Beratung durch ausgewiesene
Licht-Fachleute zur Verfügung. Sie
bieten die Gewähr, stets die technisch
und wirtschaftlich bestmögliche Lösung
zu erhalten.
Von grösster Bedeutung für die Elevite
AG ist ein perfekter Kunden- und Liefer-
service. Elevite AG ist von Montag bis
Freitag immer von 7.00 bis 18.00 Uhr
durchgehend erreichbar und versendet
alles, was bis 16.00 Uhr bestellt wurde
noch am gleichen Tag. Oder dank dem
einmaligen «Call and get Service sind
die Artikel schon eine Stunde nach Bestelleingang
abholbereit. Rund um die
Uhr erreichbar ist der Online Shop im
Internet unter www.elevite.ch.
Weitere informationen:
Elevite AG
Fegistrasse 9
CH-8957 Spreitenbach
Tel. +41 (0)56 419 70 70
Fax +41 (0)56 419 70 80
info@elevite.ch
www.elevite.ch
88 | immobilia Dezember 09
68 | immobilia November 09

PRODUKTE-NEWS
ILBAGNOALESSI dOt:
Matt-schwarze Keramik bringt Vielfalt ins Bad
Aktuell gilt in Bad-Architektur und
Badgestaltung: Black is beautiful,
denn Farbkontraste zwischen
Schwarz und Weiss sind, ebenso wie
authentische Materialien, äusserst
gefragt. Gehört Keramik schon per
se zu den «ehrlichen» Materialien,
lassen sich jetzt mit schwarzen Keramik-Objekten
neue, unverbrauchte
Kombinationen verwirklichen.
Für einen Badspezialisten wie Keramik
Laufen, der aktuelle Entwicklungen in
Design und Architektur aufmerksam
verfolgt, ist das Grund genug, eine Auswahl
hochwertiger Keramiken der Bad-
Kollektion ILBAGNOALESSI dOt in einer
matt-schwarzen Variante ins Portfolio
zu heben. Das vom niederländischen
Architekten Wiel Arets entworfene
Designbad trägt schon von Hause aus
deutliche architektonische Züge. Mit
den neuen matt-schwarzen Objekten
schenkt es dem Planer noch mehr Freiheit
bei der Umsetzung origineller Bad-
Konzepte – zum Beispiel in Verbindung
mit anderen authentischen Materialien
wie Holz oder Naturstein, aber auch mit
Hochglanz-Oberflächen.
Neben dem kompletten ILBAGNOALES-
SI dOt Sortiment in Weiss, laden jetzt
der Waschtisch TamTam, das Handwaschbecken,
das wandhängende WC,
das Urinal und die keramischen Ablagen
in mattem Schwarz zum Kombinieren
ein. Vor allem der bodenstehende
Waschtisch TamTam, mit seinen
grossen und bemerkenswert ebenen
Oberflächen wirkt in der neuen Farbe
sehr eindrucksvoll. Mit diesem Charakterdarsteller
gelingen spannungsreiche
Bad-Inszenierungen, ganz gleich, ob er
als Solist oder im Ensemble mit weiteren
schwarzen oder weissen Objekten
der Serie eingesetzt wird. Auch an die
Details hat der Schweizer Hersteller
gedacht: Natürlich sind auch WC-Sitz
und -Deckel als auch der Urinal-Deckel
in edlem Matt-Schwarz erhältlich.
ILBAGNOALESSI dOt ist der an geometrischen
Grundformen Kreis, Quader
und Schräge orientierte Seelenverwandte
des Klassikers ILBAGNOALESSI
One, das von Stefano Giovannoni entworfen
wurde. Das Komplettbad-
Ensemble entstammt einer engen Kooperation
zwischen der italienischen
Design-Schmiede Alessi, dem Schweizer
Badspezialisten Keramik Laufen
und dem finnischen Armaturenhersteller
Oras. Zu der erfolgreichen Serie
gehören Waschtische, WCs, Bidets,
Urinale, Bade- und Duschwannen,
Accessoires, Armaturen und passende
Möbel.
WEiTERE iNFORMATiONEN:
Keramik Laufen AG
Wahlenstrasse 46
4242 Laufen
Telefon: 061 765 71 11
Fax: 061 761 13 68
Black is beautiful: Das gilt aktuell
besonders fürs Bad. Badspezialist
Keramik Laufen bringt deshalb eine
Auswahl hochwertiger Keramiken des
Designbades ILBAGNOALESSI dOt in
einer matt-schwarzen Variante.
Foto: Keramik Laufen
Eignet sich zum Kombinieren: Ausgewählte Objekte des Designbads
ILBAGNOALESSI dOt von Keramik Laufen sind jetzt auch in mattem Schwarz
erhältlich – zum Beispiel die keramischen Ablagen.
Foto: Keramik Laufen
immobilia Dezember 09 | 89 21

ProDUKtE-nEWS
Immoserver – Der Spezialist für Immobilien-Marketing-Produkte
Mit ImmoServer können vielfältige
Vermarktungsunterlagen für die
Immobilienbranche auf einfache und
kostengünstige Art selbst produziert
werden. Die qualitativ hochstehenden
Endprodukte wie z.B. Projektwebseiten,
Verkaufsbroschüren und
Flyers ermöglichen auch kleineren
Firmen einen professionellen Marktauftritt.
Aus unseren Vorlagen (www.iViewer.ch)
kann der persönliche Favorit ausgewählt
und mit Inhalten bestückt werden.
Innert wenigen Minuten ist Ihr
Projekt für alle Immobilien-Interessenten
im Internet ersichtlich. Selbstverständlich
können bei den Vorlagen noch
Anpassungen wie z.B. Farbe, Logo,
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werden.
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Projekt von den Vorteilen des Internets
überzeugen und erstellen Sie selbst
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auch die entsprechende Vorlage für
Dokumentationen bereit.
ImmoServer-Kunden schätzen unser
Immobilien-Fachwissen und das breite
Angebot an Dienstleistungen.
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Internetseiten.
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PRODUKTE-NEWS
Die Swiss Valuation Group AG
Am Markt der Immobilienbewertungsfirmen ist ein neuer Player aufgetreten
Die Swiss Valuation Group AG ist
von fünf Partnern gegründet worden
mit dem Ziel, insbesondere bei der
Bewertung von Immobilienportfolios
aktiv am Markt teilzunehmen und
den Auftraggebern eine echte Alternative
zu den bisher bekannten Bewertungsfirmen
zu bieten. Dabei
besteht die Alternative nicht einfach
in einem weiteren Anbieter, sondern
ganz wesentlich im interdisziplinären
Hintergrund und in der lokalen
Verankerung der Partner.
Die Gründungspartner stammen aus
den Wirtschaftsräumen Basel, Bern
und Zürich und führen dort je eine
Geschäftsstelle. Ferner gehören assoziierte
Mitarbeiter in Genf, Lugano und
St. Gallen zur Swiss Valuation Group
AG. Dadurch ist die Gruppe in der Lage,
die Bewertung von Immobilienportfolios
über die ganze Schweiz anzubieten,
ist aber lokal verankert und verfügt
über die entsprechenden kleinräumlichen
Marktkenntnisse. Gerade in
diesem Punkt unterscheidet sich die
Swiss Valuation Group AG wesentlich
von ihren Mitbewerbern.
Es ist ein erklärtes Ziel der Swiss Valuation
Group AG, als unabhängige, hochprofessionelle
Bewertungsspezialistin
und Beraterin in allen Immobilienfragen
wahrgenommen zu werden. David Hersberger,
Präsident des Verwaltungsrates
und Leiter der Niederlassung Basel:
«Unsere Bewerterinnen und Bewerter,
welche Architekten, Juristen, Immobilientreuhänder
oder Immobilienökonomen
sind, verfügen allesamt über sehr
gute Qualifikationen und eine langjährige
Praxiserfahrung.» Daneben sind
einzelne der Partner zertifizierte Gerichtsexperten
und/oder in der Lehre
tätig und engagieren sich in den Berufsverbänden,
insbesondere in der
Schweizerischen Schätzungsexperten-
Kammer SEK-SVIT.
Ein weiterer, wesentlicher Pluspunkt ist
die Unabhängigkeit der Swiss Valuation
Group AG. «Durch die Rechnungslegungsvorschriften
sind zahlreiche Gesellschaften
gezwungen, ihre Immobilien
jährlich zum Marktwert in der Bilanz
aufzuführen. Oft bestehen Interessenkonflikte,
indem die Bewertungen
bisher hauptsächlich von den grossen
Treuhand- bzw. Revisionsgesellschaften
der Schweiz vorgenommen wurden,
welche oftmals auch die Wirtschaftsprüfer
sind», so David Hersberger weiter.
Ein anderes Feld mit Interessenkonflikten
ist häufig bei Transaktionen festzustellen:
sowohl auf der Käufer- wie
auf der Verkäuferseite stehen oft die
gleichen Bewertungsgesellschaften als
Berater oder für die Due Diligence im
Hintergrund. Die Expertengruppe stellt
sich denn auch ausdrücklich für die Begleitung
und Beratung im Rahmen von
Transaktionen zur Verfügung.
Offensichtlich rennt die Swiss Valuation
Group AG offene Türen ein, wie erste
Reaktionen von institutionellen Eigentümern
zeigen. Für sie besteht nämlich
Von links: Daniel Lehmann, Barbara Weber, Niklaus Beglinger, Dr. David Hersberger
die Schwierigkeit bei der Bewertung
ihrer Immobilien oft darin, in allen
wichtigen Landesgegenden über
qualifizierte, mit den jeweiligen lokalen
Marktbesonderheiten vertraute Experten
zu verfügen, und dennoch über das
ganze Portfolio einen vergleichbaren
Massstab anzulegen.
Neben der Bewertung von Immoblienportfolios
bietet sich die Swiss Valuation
Group AG auch für die Bewertung
von Spezialimmobilien an. Gerade bei
nicht alltäglichen Nutzungen fehlen oft
geeignete Marktdaten. Hier kann die
Expertengruppe dank ihres breiten
fachlichen Hintergrundes verlässliche
Bewertungsgutachten verfassen und
dabei auf die Erfahrung ihrer Partner
zurückgreifen.
WEITERE INFORMATIONEN:
www.valuationgroup.ch
90 | immobilia Dezember 09
immobilia November 09 | 37

PRODUKTE-NEWS
Arnold Systems AG
Fahrradunterstand «KUB». Der
Fahrradunterstand «KUB» entwickelt
und hergestellt bei «arnoldsystems»
Olten, bietet eine formschöne Lösung
zum Ordnen und Schützen von
Fahrrädern, Garten- und Spielgeräten.
Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern
ist der «KUB» ein wahrer «Ordnungssorger».
Dank seiner geringen Höhe von 1.5 m
und dem Vorteil, dass in der Regel keine
Fundamente benötigt werden, kann er
in den meisten Fällen ohne Baubewilligung
z. B. auch an Grundstückgrenzen
aufgestellt werden.
Der «KUB» besteht aus einer robusten
Stahlkonstruktion. Die Stahlteile sind
vollbad-feuerverzinkt und werden auch
nach vielen Jahren nicht rosten. Das
Bogendach aus Polycarbonat-Doppelstegplatte
ist schlagfest und schliesst
somit bei unerlaubtem besteigen dieses
Unterstandes eine Verletzungsgefahr
aus. Der «KUB» ist auch mit Seitenwänden
aus Acrylglas 4 mm lieferbar.
Er wird vormontiert, in Einzelteilen
mit Stückguttransport ausgeliefert, und
kann von den Kunden mühelos selbst
zusammengebaut werden.
Der «KUB» ist nicht zum hineintreten
von Personen gedacht, sondern verfügt
am Boden über Einfuhrkufen, worin die
Fahrräder eingeschoben werden. Wahlweise
werden Kufen weggelassen damit
in diesem Unterstand auch Rasenmäher/Kinderwagen
usw. untergebracht
werden können.
WEITERE INFORMATIONEN:
«arnoldsystems, bedachungssysteme»
arnold systems ag
Sälistrasse 61
4600 Olten
Tel. 062 296 81 81
Fax 062 296 08 27
info@arnoldsystems.ch
www.arnoldsystems.ch
PRODUKTE-NEWS
Konsequent nachhaltig: Schweizer an der Swissbau 2010
An der Swissbau 2010 präsentiert
die Ernst Schweizer AG, Metallbau,
innovative und wirtschaftliche Lösungen
für ästhetische und energieeffiziente
Gebäudehüllen sowie die
Nutzung von Sonnenenergie. Die
Messestände von Schweizer sind
klimaneutral. So werden unter anderem
die CO2-Emissionen jedes Kilometers,
den Zulieferer und Besucher
für die Anreise zurücklegen, mit einem
Beitrag an ein Umweltprojekt
kompensiert.
Schweizer zeigt an der Swissbau 2010
sein breites Sortiment an Produkten,
die sich hervorragend für Neubauten
und energetische Sanierungen eignen
und die Anforderungen für Minergieund
Minergie-P-Standard sowie für
Plusenergie-Häuser erfüllen. Ob Fassaden,
Holz/Metall-Systeme, Fenster und
Türen, Briefkästen und Fertigteile oder
Sonnenenergie-Systeme: Sämtliche
Produkte von Schweizer sind doppelt
nachhaltig, denn sie werden energieund
emissionsarm in der Schweiz produziert
und sind auf maximale Energieeffizienz
und Dauerhaftigkeit ausgerichtet.
90 JAhRE BAUEN füR MENSCh UND
UMWELT. Umwelt- und Ressourcenschonung
sind für die Ernst Schweizer AG
eine gelebte Selbstverständlichkeit.
Auch bei stark gestiegenem Wachstum
gelang es, den betrieblichen Energieverbrauch
knapp über dem Niveau von
1978 zu halten. Schweizer investiert
kontinuierlich in Umweltprojekte und
innovative Produktionsmethoden und
legt in seinem jährlichen Nachhaltigkeitsbericht
Rechenschaft über die
aktuelle Umweltleistung des Unternehmens
ab.
Seit August 2009 ist der Geschäftsbereich
Sonnenenergie-Systeme Partner
der WWF Climate Group. Damit verpflichtet
sich Schweizer, Produkte und
Dienstleistungen dieses Geschäftsbereichs
gezielt zu fördern, die Energieeffizienz
des gesamten Unternehmens
zu steigern und den betrieblichen CO2-
Ausstoss weiter zu senken.
Seit über 30 Jahren ist Nachhaltigkeit
auf allen Ebenen ein wichtiger Pfeiler
der Unternehmensphilosophie. Für sein
langjähriges Engagement wurde
Schweizer 2009 mit dem Watt d’Or geehrt,
einer Auszeichnung des Bundesamtes
für Energie für Bestleistungen im
Energiebereich.
Fassaden von Schweizer vereinen den Anspruch an gute Dämmwerte und an
architektonische Gestaltungsfreiheit.
Nachhaltigkeit ist auch das Thema des
Messeauftritts an der Swissbau 2010:
Der Stand ist weitgehend aus umweltschonenden
Materialien erstellt. Zudem
kompensiert Schweizer mit einem
Beitrag an ein Umweltprojekt alle im
Zusammenhang mit seinen zwei Messeständen
stehenden CO2-Emissionen
vollständig: Nicht nur jeder Kilometer,
den Zulieferer und Besucher für ihre
Anreise zurücklegen, wird abgegolten,
sondern auch alle Emissionen, die
durch die verwendeten Materialien
beim Standbau generiert wurden.
WEiTERE iNfORMATiONEN:
Die Ernst Schweizer AG ist vom 12.–
16.01.2010 an der Swissbau Basel präsent.
Hauptstand: Halle 1.0, Stand A20.
Sonnenenergie-Stand: Halle 3.U, Stand B22
Ernst Schweizer AG
Metallbau
8908 Hedingen
medien@schweizer-metallbau.ch
www.schweizer-metallbau.ch
46 | immobilia November 09
immobilia Dezember 09 | 91

Hauswa
ProDukTe-newS
Holz-Metall Fenster bresga C64
Mein bresga Qualitätsfenster für alle Fälle
bresga Qualitätsfenster Holz-
Metall liegen im Trend. Beinahe ein
Drittel aller in Schweizer Gebäuden
eingesetzten Fensterelemente sind
in der Ausführung Holz-Metall.
BeHAGlicHkeiT innen – wiDerSTAnDS-
FäHiGe VerkleiDunG AuSSen: das Qualitäts-Fenstersystem
bresga C64 verbindet
die Vorteile der Werkstoffe Holz und Aluminium.
Edles Nadelholz verleiht dem
Fenster seine attraktive Optik und schafft
ein angenehmes Wohngefühl. Die äussere
Verkleidung aus Aluminium bietet umfassenden
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ProDuKtE-NEWS
Mehr Sicherheit, Komfort… und weniger Energieverbrauch
Bei in die Jahre gekommenen Aufzügen
drängt sich – mit Blick auf
Sicherheit, Komfort und Energieverbrauch
– oft eine Modernisierung
auf. In einem Schulhaus in Bern sieht
man die Neuerungen an der Anlage
erst auf den zweiten Blick. Der Überraschungseffekt
ist umso grösser.
Eigentlich ist im Schulhaus der Berner
Wirtschafts- und Kaderschule (WKS) an
der Effingerstrasse 64 nach den Sommerferien
alles ganz normal. Der Aufzug
in der Eingangshalle erscheint
äusserlich so unscheinbar wie immer.
Doch umso grösser ist die Überraschung
nach dem Öffnen: Hinter den
neuen Abschlusstüren befindet sich
eine hell beleuchtete, moderne Kabine.
Was für ein Unterschied zu früher, als
der Schultag jeweils noch im anonymen,
graugrünen Lift begann.
EINE MoDErNISIEruNg NAch ÜBEr
50JährIgEM BEtrIEB. Die Modernisierung
an den beiden über 50-jährigen
Aufzügen drängte sich auf. «Zwar wurden
sie in den 70iger Jahren schon einmal
umgebaut, doch das ist auch schon
wieder 30 Jahre her», erklärt Adrian
Lehnherr von Schindler Bern. Der technologische
Fortschritt hat seit dieser
Zeit nicht Halt gemacht und die Ansprüche
an Komfort und vor allem an die
Sicherheit sind gestiegen. Deshalb
erstellte Schindler eine Zustandsanalyse
der Anlage und setzte sich mit der
Besitzerin der Liegenschaft – der Krankenkasse
Visana – an einen Tisch. «In
Anbetracht des Alters der Anlage war
für uns klar, dass man etwas machen
musste», sagt Willi Flogerzi, zuständiger
Bauleiter bei Visana. Denn je älter
ein Aufzug, desto aufwendiger werden
erfahrungsgemäss die Reparaturen und
die Wartung.
Visana entschied sich deshalb für die
Modernisierung der bestehenden Anlage.
Der alte Antrieb mit den schweren
Seilen wurde durch einen modernen,
getriebelosen Motor ersetzt. Die Reise
durch die Stockwerke verläuft jetzt
ruhiger und auch effizienter: «Das neue
System hilft uns jetzt sogar, Strom
einzusparen», weist Willi Flogerzi auf
einen angenehmen Nebeneffekt hin.
Neben der technologischen Seite lagen
für den Krankenversicherer aber vor
allem die Sicherheitsaspekte im Vordergrund.
Auch deshalb schützen in den
beiden Aufzügen neu Kabinenabschlusstüren
die Passagiere vor
möglichen Gefahren.
Alt uND NEu vErEINt. Das Spezielle im
Gebäude an der Effingerstrasse: Die
Kabinenabschlusstüren sind hinter den
bisherigen alten Flügeltüren angebracht.
Auf neue Schiebetüren – wie bei
Modernisierungen sonst oft üblich –
wurde aus guten Gründen bewusst verzichtet.
«Die Eingänge wären mit neuen
Schiebetüren zu schmal geworden»
klärt Adrian Lehnherr auf. Die Transportwagen
hätten nicht mehr in den Lift
gepasst, was beim Personal nicht gut
angekommen wäre.
Das Beispiel zeigt, dass Modernisierungen
von Aufzügen nicht nach einem
strikten Muster ablaufen. Jede Anlage
ist so anders, wie das Gebäude in dem
sie steht. Und Fälle wie das WKS-Schulhaus
zeigen, dass manchmal erst das
Beibehalten von Bewährtem den Weg
für Neues freimacht.
BENutzuNg Auf ProBE. In der Vergangenheit
– vor der Modernisierung – war
die Benutzung der Aufzüge im Schulhaus
vor allem Mitarbeitenden und
Lehrpersonen mit einem Schlüssel
vorbehalten. Quasi als Geschenk der
Schulleitung dürfen nun auch Schülerinnen
und Schüler seit den Sommerferien
in den neu ausgestatteten und
sicheren Kabinen fahren. Allerdings nur
auf Probe. Man wolle zuerst schauen,
wie sie mit den modernisierten Aufzügen
umgehen.
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und einem formschönen Tableau.
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Postfach, 4005 Basel
T 061 690 40 13, F 061 690 40 00
ugribi@gribitheurillat.ch
Vizepräsident: Andreas Ingold,
Livit AG, Altstetterstrasse 124,
8048 Zürich
T 058 360 32 67, F 058 360 33 95
andreas.ingold@livit.ch
Finanzen: (Ressort Finanzen),
Peter Krummenacher, contrust
finance ag, Friedentalstrasse 43,
Postfach 2549, 6002 Luzern
T 041 429 09 09, F 041 429 09 00
peter.krummenacher@contrustfinance.ch
Mitglied: (Ressort Aus- und Weiterbildung)
Dr. Peter Burkhalter,
Hodler & Emmenegger,
Elfenstrasse 19, Postfach,
3000 Bern 16
T 031 352 11 88, F 031 352 11 85
p.burkhalter@hodler.ch
Mitglied: (Ressort Mitgliederservice
& Marketing), Stephan Wegelin,
Stephan Wegelin.
Marketing & Communication,
Reismühlestrasse 11/83,
8409 Winterthur
T 052 242 13 10, F 052 242 13 10
stephan.wegelin@stephanwegelin.ch
Direktor: Tayfun Celiker, Puls 5,
Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
T 044 434 78 80, F 044 434 78 99
tayfun.celiker@svit.ch
Schiedsgericht der
Schweizer Immobilienwirtschaft
Sekretariat: Obstgartenstr. 28,
8006 Zürich
T 044 434 78 88, F 044 434 78 99
info@svit-schiedsgericht.ch
www.svit-schiedsgericht.ch
SVIT Aargau
Sekretariat: SVIT Aargau,
Bahnhofstr. 55, 5001 Aarau
T 062 836 20 82, F 062 836 20 81
info@svit-aargau.ch
SVIT beider Basel
Sekretariat: SVIT beider Basel,
Christine Sommerer, Innere
Margarethenstr. 2, Postfach 610,
4010 Basel
T 061 283 24 80, F 061 283 24 81
svit-basel@bluewin.ch
SVIT Bern
Sekretär: Thomas Graf, SVIT Bern,
Sulgenauweg 40, Postfach 8375,
3001 Bern
T 031 378 55 00, F 031 378 55 01
svit-bern@svit.ch
SVIT Graubünden
Sekretariat: Hans-Jörg Berger,
Berger Immobilien Treuhand AG,
Bahnhofstrasse 8, Postfach 102,
7002 Chur
T 081 257 00 05, F 081 257 00 01
svit-graubuenden@svit.ch
SVIT Ostschweiz
Sekretariat: Claudia Zoller,
Postfach 174, 9501 Wil
T 071 929 50 50, F 071 929 50 51
svit-ostschweiz@svit.ch
Drucksachenversand: Vreny
Egger, Egger Immobilien-Treuhand,
Postfach 40, 8880 Walenstadt
T 081 710 24 30, F 081 735 23 30
egger.immobilien@swissonline.ch
SVIT Romandie
Sekretariat: SVIT Romandie,
Rue Centrale 10, 1003 Lausanne,
T 021 517 67 80, F 021 517 67 91
info@svit-romandie.ch
SVIT Solothurn
Sekretariat: SVIT Solothurn,
Michael Frieder, Chrummatt 3,
4612 Wangen b. Olten
T 062 213 92 92, F 062 213 92 91
svit-solothurn@svit.ch
SVIT Tessin
Sekretär: SVIT Ticino,
Werner Leuzinger, via Pezzolo 7,
CP 58, 6952 Canobbio
T 091 921 10 73, F 091 942 46 83
svit.ticino@bluewin.ch
SVIT Zentralschweiz
Sekretariat: SVIT Zentralschweiz,
Verena Kunz, Hübelistrasse 18,
6020 Emmenbrücke
T 041 289 63 68, F 041 289 63 60
svit@welimmo.ch
Rechtsauskunft für Mitglieder:
Kummer Bolzern & Partner,
Winkelriedstr. 35, 6002 Luzern
T 041 410 05 55, F 041 410 05 06
SVIT Zürich
Sekretariat: SVIT Zürich,
Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich
T 044 200 37 80, F 044 200 37 99
Rechtsauskunft für Mitglieder:
SVIT Zürich: Dr. Raymond Bisang,
Riesbachstr. 57, Postfach 1071,
8034 Zürich
T 043 488 41 41, F 043 488 41 88
bisang@zurichlawyers.com,
www.zurichlawyers.com
Schweizerische
Schätzungsexperten-
Kammer SEK
Sekretariat: Puls 5,
Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
T 044 434 78 83, F 044 434 78 99
sek-svit@svit.ch, www.sek-svit.ch
Kammer Unabhängiger
Bauherrenberater KUB
Sekretariat: Puls 5,
Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
T 044 434 78 82, F 044 434 78 99
info@kub.ch, www.kub.ch
Schweizerische
Maklerkammer SMK
Präsident und Sekretariat:
Marco Uehlinger, Markstein AG,
Stadtturmstrasse 10, Postfach,
5401 Baden
T 056 221 62 10, F 056 221 62 72
welcome@smk.ch, www.smk.ch
SVIT FM Schweiz
Sekretariat: Puls 5,
Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
T 044 434 78 84, F 044 434 78 99
SVIT Schweiz
Exekutivrat
18.12.2009
SVIT-Arena
14. 06. 2010 Kloster Einsiedeln
SVIT-Plenum
22.10. 2010 Solothurn
SVIT-Forum
21. -23.01.2010 Pontresina
SVIT-Mitgliederorganisationen
Aargau
14.01. 2010 Neujahrs-Apéro
04.03. 2010 SVIT-Frühstück
21.09. 2010 Generalversammlung
Basel
09.12. 2009 Niggi-Näggi, Schlüsselzunft
11.01.2010 Neujahrs-Apéro, Fauteuil
Tabourettli, Basel
Bern
27.01.2010 Neujahrsanlass, Bowlingapéro,
Marzili, Bern
Graubünden
12.01. 2010 Neujahrs-Apéro, 17:00 Uhr
Ostschweiz
11.01. 2010 Neujahrsapéro
26.04. 2010 Generalversammlung
Solothurn
25.-28.02.2010 Kompetenzpartner Eigenheimmesse
Solothurn
25.-28.03.2010 Kompetenzpartner SOCASA
Solothurn
17.06.2010 Generalversammlung
Zentralschweiz
07.01.2010 Neujahrsapéro
07.05.2010 Generalversammlung
Zürich
11.02.2010 Stehlunch
11.03.2010 Stehlunch
Kammer unabhängiger Bauherrenberater KUB
12.01.2010 Lunchgespräch, Au Premier,
Zürich
15.04.2010 GV, Hotel Zürichberg, Zürich
Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK
28.04.2010 ERFA, Zürich
Schweizerische Maklerkammer SMK
--
SVIT FM Schweiz
21.04.2010 FM Day 2010, Ausbildungszentrum
Bocken, Horgen
immobilia Dezember 09 | 97

Cartoon Illustration des monats Impressum
*FELICE BRUNO
Der Illustrator lebt und arbeitet in Luzern.
Offizielles Verbandsorgan
des Schweizerischen Verbandes
der Immobilienwirtschaft
Erscheinungsweise
monatlich, 12x pro Jahr
Abopreis für Nichtmitglieder
65 CHF (inkl. MWST)
Einzelpreis
6 CHF (inkl. MWST)
auflagezahl
Beglaubigte Auflage: 3476 (WEMF)
Gedruckte Auflage: 4000
Herausgeber
SVIT Schweiz
Tayfun Celiker, Direktor
Puls 5, Giessereistrasse 18
8005 Zürich
Telefon 044 434 78 88
Telefax 044 434 78 99
www.svit.ch / info@svit.ch
Redaktion
Dr. Ivo Cathomen (Leitung)
Dr. Boris Grell
Simon Hubacher
Thomas Kasahara
Corina Roeleven-Meister
Druck und Verlag
E-Druck AG, PrePress & Print
Lettenstrasse 21, 9009 St.Gallen
Telefon 071 246 41 41
Telefax 071 243 08 59
ISDN 071 243 08 57
www.edruck.ch, info@edruck.ch
Satz und Layout
E-Druck AG, PrePress & Print
Marc Allmendinger
Martina Pichler
Inserateverwaltung und
-verkauf
Wincons AG
Fischingerstrasse 66
Postfach
8370 Sirnach
Telefon 071 969 60 30
Telefax 071 969 60 31
info@wincons.ch
Die Dichte der Shoppingcenter in der Schweiz wächst unaufhaltsam.
Nachdruck nur mit Quellenangabe gestattet.
Über nicht bestellte Manuskripte
kann keine Korrespondenz geführt
werden. Inserate, PR und Produkte-
News dienen lediglich der Information
unserer Mitglieder und Leser über Produkte
und Dienstleistungen.
98 | immobilia Dezember 09

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