Immobilia 2007/10 - SVIT

svitschweiz

Oktober 2007, 74. Jahrgang,

erscheint monatlich, CHF 6.–

www.svit.ch

Heizsysteme

Seite 5

Wohnbaugenossenschaften

Seite 15

Podiumsveranstaltung zur Lex Koller

Seite 47


Editorial/Editoriale

Liebe Leserinnen,

liebe Leser,

liebe Mitglieder,

in wenigen Tagen erhalten alle SVIT-Mitglieder

die Anmeldungsunterlagen für das

SVIT-Immobilien Forum 2008 zugeschickt.

Es findet vom 17. bis 19. Januar 2008

wieder in Pontresina statt.

Nach den beiden früheren, sehr erfolgreichen Ausgaben des neuen

Forums stand das Organisationskomitee vor der grossen Herausforderung,

wieder ein Spitzenprogramm mit Highlights am laufenden

Band auf die Beine zu stellen. Als prominente Zugpferde konnten wir

in den vergangenen Monaten einige herausragende Persönlichkeiten

unserer Zeit als Referenten gewinnen: die Politiker Gerhard Schröder

und Karl-Heinz Grasser, Trendguru Tyler Brûlé, US-Stararchitekt

Thom Mayne (Pritzker-Preisträger 2005), Körpersprache-Experte

Samy Molcho sowie die beiden Comedians Rebecca Carrington (die

Siegerin des letztjährigen Aroser Humorfestivals) und Dr. Eckart von

Hirschhausen. Als Workshop-Trainer sind dabei: Nina Ruge («Alles

wird gut!»), Gundis Zàmbò, Ariane Ehrat und Dr. Pero Micic.

Noch attraktiver als in den Vorjahren präsentiert sich am SVIT-

Forum 2008 auch das Dinner-Angebot vom Donnerstagabend. Wir

haben für Sie im Engadin neue Top-Restaurants ausfindig gemacht,

die kulinarische Erlebnisse der Spitzenklasse versprechen. Und wir

stellen drei Locations zur Auswahl, in denen feines Essen, gepaart

mit musikalischer Unterhaltung, einen unvergesslichen Abend

garantieren. Natürlich haben wir auch wieder eine Nachtskifahrt im

Programm, dieses Mal im Gebiet Furtschellas, mit Abendessen in

einem echten und urchig-gemütlichen Kuhstall!

Persönlich ganz besonders freue ich mich auf einen musikalischen

Weltstar, der am Galadinner vom Freitagabend exklusiv für die

Gäste des SVIT-Forums auftreten wird: der irische Sänger und

Komponist Chris de Burgh, der mit Welthits wie «Lady in Red» oder

«Don’t Pay The Ferryman» viele unvergessliche Ohrwürmer für

Generationen geschaffen hat.

Habe ich Ihr Interesse geweckt? Dann melden Sie sich rasch an – damit

Sie auch sicher am SVIT-Immobilien Forum 2008 mit dabei sind.

Care lettrici,

cari lettori,

cari membri,

nei prossimi giorni tutti i membri SVIT riceveranno la documentazione

per l’iscrizione di partecipazione allo SVIT-Forum 2008.

Questo evento avrà luogo dal 17 al 19 gennaio 2008 a Pontresina.

Dopo le due promettenti edizioni nel passato, il comitato si è

trovato confrontato con la grande sfida di proporre ai partecipanti

un nuovo programma di alto livello. Infatti negli ultimi mesi

siamo riusciti a coinvolgere quali relatori alcune personalità di

spicco dei nostri tempi: i politici Gerhard Schröder e Karl-Heinz

Grasser, il guru del trend Tyler Brûlé, l’architetto americano di

fama mondiale Thom Mayne (premio Pritzker 2005), Samy

Molcho – esperto del linguaggio del corpo – nonchè i due

commedianti Rebecca Carrington (vincitrice del festival umoristico

2006 di Arosa) ed il dott. Eckart von Hirschhausen. I

previsti workshop saranno diretti da Nina Ruge, Gundis Zàmbò,

Ariane Ehrat ed il dott. Pero Micic.

Particolare attenzione è stata data all’organizzazione della cena

del giovedì sera. Abbiamo trovato per voi nuovi ristoranti di alto

livello in Engadina che promettono eventi culinari straordinari.

Proponiamo tre diverse possibilità di ristoro che con ottime

proposte culinarie ed intrattenimenti musicali garantiscono una

serata indimenticabile. Naturalmente abbiamo organizzato

anche una discesa notturna con gli sci dai pendii della Furtschellas

ed una cena in una stalla originale del luogo.

Personalmente ho il piacere di poter annunciare la presenza del

musicista di fama internazionale, il cantante e compositore

irlandese Chris de Burgh, che intratterrà i partecipanti alla cena

di gala riservata esclusivamente gli ospiti dello SVIT-Forum con

successi mondiali come «Lady in Red», «Don’t Pay The Ferryman»

e altri famosi motivi musicali.

Ho risvegliato il vostro interesse? Rispedite quindi al più presto

possibile l’iscrizione per la partecipazione allo SVIT-Forum 2008.

Il vostro Urs Gribi

Ihr Urs Gribi

www.svit-immobilienforum.ch

Offizielles Verbandsorgan des

Schweizerischen Verbandes

der Immobilienwirtschaft

Erscheinungsweise

monatlich, 12x pro Jahr

Einzelpreis

CHF 6.–

Redaktion

SVIT Schweiz

Puls 5, Giessereistrasse 18

8005 Zürich

Telefon 044 434 78 88

Telefax 044 434 78 99

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Ständige Mitarbeiter

Dr. Ivo Cathomen

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Ferit Kuyas, Wädenswil

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Abo-Preise für Nicht-

SVIT-Mitglieder

CHF 65.– inkl. MWST


Inhalt

Dossier

Heizsysteme 5

Gebäudesanierung 9

Gebäudeenergieausweis 11

Energieeffizienz in Gebäuden 13

Aktuell

Wohnbaugenossenschaften 15

Facility Management 17

Sawiris stellt Alpenoase vor 18

Stadion Zürich 19

Qualität geht vor!

alaCasa.ch ist das Schweizer Maklernetzwerk für

qualitativ hochstehende Dienstleistungen rund um

den Verkauf von Wohneigentum. Dieses Quali -

tätsversprechen lösen wir ein, indem wir unsere

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Für die alaCasa-Partnerfirmen sind rund 150 Experten tätig: A. Kenzelmann AG in Brig-Glis, andrea anliker ag in

Winkel ZH, alaCasa Zürichsee Immobilien GmbH in Stäfa, AS Immobilien in Bern, Mühleberg und Murten, Berger

Immobilien Treuhand AG in Chur, Casag Immobilien AG in Luzern, contrust finance ag in Luzern, Cristuzzi Immobilien-

Treuhand AG in Heerbrugg, Die Liegenschafter AG in Brüttisellen, Elliscasis Immobilien GmbH in Hittnau, Fleischmann

Immobilien AG in Weinfelden, Arbon und Stein am Rhein, Frenke Treuhand AG, Hölstein, Göldi Grimm Meier & Partner in

Küsnacht, Hammer Retex AG in Cham, her-immo GmbH in Steffisburg, Hofmann Immobilien in Horgen, Hugo Steiner AG

in St.Gallen, ImmoVita AG in Basel, Intercity in Zürich, Basel, Bern, Luzern und St.Gallen, ITZ Immobilien Treuhand AG

in Zofingen, Mosimann Immobilien Treuhand AG in Wil, Niggli & Zala AG in Pontresina, Noetzli Immobilien-Treuhand AG

in Hergiswil, Orgnet Immobilien AG in Weisslingen, Primobilia AG in Wallisellen, Redinvest Immobilien AG in Luzern,

Svito AG in Schwyz, Vassaras Immobilien in Effingen, Verit Immobilien in Baden, Biel, Chur, Meilen, St. Gallen, Zug und

Zürich, von Holzen Immobilien Treuhand in Sarnen, Wüst und Wüst AG in Zürich, Ziegler Immobilien AG in Thalwil, Zoller

& Partner Immobilien-Management AG in Wil und Wattwil. Durch unsere Partnerschaft mit SwissRéseau, dem führenden

Maklernetzwerk in der Westschweiz, sind wir auch in der französischsprachigen Schweiz flächendeckend präsent.

Service

Jus-News 20

STWE 21

Immobilienmarkt Ostschweiz 25

Messe für 26

umweltbewusste Bauherren

«Baublatt»-Monatsstatistik 28

Credit Suisse Immobilien-Monitor 28

Mieterschlichtung 29

Quartalsbericht 29

des Baumeisterverbandes

Organe, Mitgliederorganisationen 30

Aus- und Weiterbildung 31

Einstiegskurse und Branchenkunde KV 32

Index 33

Aus- und Weiterbildung

1. Prüfung Vertiefungskompetenz 37

für Immobilienbewerter 2007

Immobilienfinanzierung 40

Bauhandwerkerpfandrecht 41

2. Diplomfeier des MREM 42

Verbandsnachrichten

SVIT Zürich 47

SEK 48

SMK 49

SVIT Zentralschweiz 51

Publireportagen 52

Bezugsquellen-Register 57

Gemeindehaus, Ludesch – Solaranlage

von Sunways AG

Fotografie © Ferit Kuyas

immobilia Oktober 2007 3


Wir dachten uns:

Für perfektes Gelingen braucht es nicht

nur Erfahrung – es braucht Dampf.

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Dossier

Heizsysteme

Warme Stube, saubere Luft

Raphael Hegglin*

Heizen mit erneuerbarer Energie befindet sich seit Jahren im Aufwind. Doch

auch bei den umweltfreundlichen Heizungen gibt es grosse Unterschiede.

Welches Heizsystem ideal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

in einem Altbau allerdings das Heizsystem

ersetzt wird, sollte man die Wärmedämmung

des Hauses verbessern. Denn im umgekehrten

Fall wäre die Heizung – nach Verbesserung

der Wärmedämmung – überdimensioniert

und somit zu teuer.

Da sich mit einer optimalen Wärmedämmung

grosse Mengen an Heizenergie sparen

lassen, unterstützt die Stiftung Klimarappen

mit ihrem Gebäudeprogramm energieeffiziente

Wärmedämmungen. Hausbesitzer können

unter www.stiftungklimarappen.ch Fördergelder

für eine Hausmodernisierung beantragen.

Dachintegrierte Sonnenkollektoren für Warmwasser. Thermische Flachkollektoren

in Ziegelfeld eingebaut für die Warmwasseraufbereitung von

Reiheneinfamilienhäusern; Lettenacherstr., 8908 Hedingen ZH Bild: (ZVG)

Die Konsequenzen des nationalen Programms

«Energie Schweiz» werden langsam

spürbar. Mit der Unterzeichnung des Kyoto-

Protokolls hat sich die Schweiz verpflichtet,

den CO 2 -Ausstoss bis ins Jahr 2010 insgesamt

um 10% unter das Niveau von 1990 zu

senken – im Gebäudebereich soll der Brennstoffverbrauch

sogar um 15% sinken. In diesem

Rahmen haben bereits 13 Kantone das

Modul 2 der Mustervorschriften im Energiebereich

umgesetzt. Dieses verlangt, dass bei

Neubauten 20% des Energieverbrauchs entweder

durch erneuerbare Energiequellen

gedeckt oder durch eine bessere Wärmedämmung

eingespart wird. Zusätzlich zu den

strengeren Vorschriften wird die geplante

CO 3 Pt-Abgabe fossile Energieträger zusätzlich

verteuern.

Maximum an Wirkungsgrad in Strom und

Wärme umwandelt.

Wärmedämmung kommt zuerst

Heizsysteme mit erneuerbarer Energiequelle

sind zunehmend konkurrenzfähig: Mittlerweile

werden 70% der neu gebauten Einfamilienhäuser

in der Schweiz durch Wärmepumpen

beheizt. Und auch bei Modernisierungen

von Altbauten kommen immer öfter

die erneuerbaren Energien zum Zug. Bevor

Preise sind schwierig abzuschätzen

Die Tendenz weg vom Öl bestätigt auch Rudolf

Graf vom Amt für Abfall, Wasser, Energie

und Luft des Kantons Zürich (AWEL). Einer

bestimmten Energiequelle mag er aber nicht

den Vorrang geben – jede erneuerbare Energiequelle

habe ihre Vor- und Nachteile. «Es

ist schwierig, die preisliche Entwicklung der

Energieträger in den nächsten Jahren und

Jahrzehnten voraus zu sagen. Klar ist aber,

dass Energie allgemein teurer wird. Insofern

haben erneuerbare Energien eher Chancen

eingesetzt zu werden.» Auch eine Einordnung

nach Umweltverträglichkeit ist schwierig.

So besteht bei älteren Holzfeuerungen

immer noch das Problem der Feinstaub- und

Stickoxidemissionen, diese sind aber bei

modernen automatischen Holzheizungen

kaum mehr problematisch. Wärmepumpen

verursachen dagegen keine direkten Emissionen,

verbrauchen dafür Strom. «Wie um-

Die steigenden Energiepreise, aber auch die

politischen Unsicherheiten in vielen erdölfördernden

Ländern machen erneuerbare

Energie zu einer ökonomisch vielversprechenden

Alternative zu den fossilen Brennstoffen.

Im Gebäudebereich sind dies Sonnenenergie,

Umweltwärme, Holz und Biogas.

Hinzu kommen energieeffiziente Technologien,

wie zum Beispiel das Blockheizkraftwerk,

welches fossile Brennstoffe bei einem

Solarwärme Grossanlage auf Einfamilienhaus. 108 m 2 nicht verglaster

Kollektoren auf einem Einfamilienhaus (EFH). Sie decken 75% des

Bedarfs an Wärme und Warmwasser; Savièses VS

Bild: (ZVG)

immobilia Oktober 2007 5


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Dossier

Heizen mit erneuerbarer Energie

Holzfeuerung

Mit Holz heizen ist klimaneutral. Das entstehende

CO 2 befindet sich im natürlichen Kreislauf

und wird wieder gebunden, wenn neue Bäume

nachwachsen. Zudem braucht das Brennholz

nicht über weite Wege transportiert zu werden,

meist kann es aus regionalen Wäldern bezogen

werden. Allerdings verursachen Holzfeuerungen

eine höhere Luftbelastung durch Stickoxide und

Feinstaub als Öl- oder Gasheizungen. Ab 2008

gilt die Luftreinhalte-Verordnung auch für Holzfeuerungen

mit einer Leistung von unter 70 KW,

also solche für Einfamilienhäuser. Allgemein

dürfen ab dann nur noch Holzfeuerungen in Verkehr

gesetzt werden, die über eine Konformitätserklärung

verfügen. Mit dieser Erklärung

garantieren Hersteller und Händler, dass die europäischen

Normen eingehalten werden. Moderne

Holzfeuerungen können diese Vorschriften

allerdings problemlos einhalten – richtiger

Betrieb und optimale Verbrennung

vorausgesetzt. Das Qualitätssiegel von Holzenergie

Schweiz gewährleistet zudem, dass

Holzfeuerungen den neusten technischen Standards

entsprechen. Das Siegel ist zwar freiwillig,

einige Kantone bezahlen aber nur Fördergelder

für Holzfeuerungen, die über ein solches

verfügen. Holzfeuerungen können mit Stückholz,

Schnitzeln oder Pellets betrieben werden.

Letztere bestehen aus naturbelassenem Holz in

Form von Sägemehl oder Hobelspänen, das unter

hohem Druck zusammengepresst wird.

Dank ihrer geringen Grösse (2 bis 5 Zentimeter

Länge) lassen sich Pellets auch durch Schläuche

leiten und einfach dosieren. Mehr zu Holzfeuerungen

unter www.holzenergie.ch.

Blockheizkraftwerk

Blockheizkraftwerke (BHKW) produzieren Strom

und Wärme – man spricht von einer Wärme-

Kraft-Kopplung. BHKW nutzen die bei der Stromproduktion

entstehende Abwärme als Heizenergie.

Es handelt sich also um dezentrale Kraftwerke,

die gleichzeitig Strom und Wärme

produzieren. Bei der eingesetzten Technik und

den Energieträgern existiert eine grosse Bandbreite

an Möglichkeiten. Klassisch ist ein BHKW

mit Verbrennungsmotor, der mittels Diesel oder

Gas betrieben wird. Es gibt aber auch BHKW,

welche einen Strilingmotor oder eine Dampfturbine

antreiben oder solche, die den Strom in einer

Brennstoffzelle generieren. Energieträger

können neben den herkömmlichen fossilen

Brennstoffen auch Biogas und Holz sein. Allen

Varianten ist gemeinsam, dass sie einen hohen

Wirkungsgrad von bis zu 90%, bezogen auf den

zugeführten Energieträger, aufweisen. Denn in

der Wärme und der Kraft nutzen sie beide beim

Prozess entstehenden Energieformen und weisen

zudem einen geringen Energieübertragungsverlust

auf, weil sie am Ort des Verbrauchs stehen.

Meist richtet sich die Leistung eines BHKW

nach der erforderlichen Wärme, sie dienen also

primär als Heizung. Das hat zur Folge, dass je

nach Jahreszeit zu viel oder zu wenig Strom für

das Gebäude produziert wird. Überschüssiger

Strom wird deshalb ins Stromnetz eingespeist

und bei Mangel wird Strom bezogen.

Wärmepumpe

Eine Wärmepumpe funktioniert wie ein umgekehrter

Kühlschrank. Sie entzieht der Umwelt –

dem Boden, dem Wasser oder der Luft – Wärmeenergie

und leitet diese ins Haus. Das funktioniert

über Verdampfen und anschliessendes

Kondensieren eines Wärmeübertragungsmediums

wie zum Beispiel Ammoniak. Mit der für

ihren Betrieb verbrauchten Menge Strom gewinnen

Wärmepumpen etwa die 3- bis 5-fache

Menge an Wärmeenergie. Die Investitionskosten

von Wärmepumpen sind zwar vergleichsweise

hoch, der Betrieb aber einfach und günstig –

Wärmepumpen amortisieren sich über die Jahre.

Die Effizienz und somit auch ihre Umweltverträglichkeit

wird auch von der Art der Wärmequelle

bestimmt: Rund die Hälfte aller

eingesetzten Wärmepumpen sind Luft-Wasser-

Wärmepumpen. Sie beziehen ihre Wärmeenergie

aus der Aussenluft. Diese Wärmepumpen

sind in der Anschaffung günstiger als Sole-Wasser-Wärmepumpen,

welche die Erdwärme anzapfen,

dafür aber weniger effizient. Letztere

vermögen bei gleichem Strombedarf etwa 30

Prozent mehr Wärme zu produzieren. Zudem arbeiten

Wärmepumpen umso effizienter, je kleiner

der Temperaturunterschied zwischen Wär-

Tabelle: Heizsysteme mit erneuerbarer Energie

Vorteile

Nachteile

Investitions

kosten

Betriebskosten

mequelle (Boden, Luft, etc.) und der Heizung ist.

Eine Bodenheizung benötigt also am wenigsten

Energie, weil sie mit der tiefsten Temperatur arbeitet

– in einem Minergiehaus reicht bei einer

Bodenheizung eine Temperatur von etwa 30

Grad Celsius. Zur Qualitätskontrolle prüft das

Wärmepumpen-Testzentrum in Buchs die genannten

Wärmepumpentypen, die erzielten

Prüfresultate werden auf dessen Website veröffentlicht.

Als zusätzliches Qualitätsmerkmal

kann ein Hersteller oder Händler von Wärmepumpen

das international anerkannte DACH-

Gütesiegel erlangen, wobei dessen Erteilung

nicht nur von der Produktqualität, sondern auch

die Qualifikationen des Vertreibers hinsichtlich

Kundendienst, Ersatzteilbewirtschaftung und

Garantieleistungen abhängt. Mehr zu Wärmepumpen

unter www.wpz.ch und www.fws.ch.

Sonnenenergie

Zentrale Einheit eines Sonnenkollektors ist der

Absorber, ein schwarzer, mit Kanälen durchzogener

Metallkörper. Durch dieses Kanalsystem

zirkuliert mit Frostschutzmittel versetztes Wasser.

Es nimmt die Sonnenwärme auf und gibt sie

über einen Wärmeaustauscher an den Wasserspeicher

ab. Je nach Bauweise des Kollektors

erhitzt sich das Wasser unterschiedlich. Verglaste

Flachkollektoren erzielen eine Wassertemperatur

von 30 bis 60°C für Warmwasser

und zur Heizunterstützung. Unverglaste Kollektoren

liefern Wasser mit niederer Temperatur,

zum Beispiel zum Heizen eines Schwimmbades.

Und Vakuumröhren-Kollektoren sind ideal für

Heisswasser bis zu 100°C. Durch Sonnenenergie

lässt sich nur ein Teil der Heizenergie decken,

auch ist diese je nach Wetter nicht immer verfügbar.

Es braucht also immer ein zusätzliches

Heizsystem.

BHKW Holz Sonnenenergie Wärmepumpe

optimaler

Wirkungsgrad

CO 2 -Ausstoss

bei Diesel und

Erdgas

S: gering, M: mittel, L: gross

lagerbarer

Brennstoff,

CO2-neutral,

erneuerbar,

einheimisch

Emissionen,

Aufwand für

Beschickung,

Platzbedarf

für Brennstoff

L S L

einzeln zentral

Energie gratis,

kein Lager für

Brennstoff,

einfacher

Betrieb

Deckt nur einen

Teil der Heizenergie,

Sonne

scheint nicht

immer

M

L M S S

kein Kamin,

umweltfreundlich,

einfacher Betrieb

und Unterhalt

Investitionskosten

L

immobilia Oktober 2007 7


Dossier

gesamten Energiebedarf eines Hauses decken

kann, muss sie mit einer anderen (erneuerbaren)

Energiequelle kombiniert werden.

Nachwachsender Rohstoff aus heimischen Wäldern.


Bild: (ZVG)

weltfreundlich eine Wärmepumpe eingeschätzt

wird, hängt davon ab, wie man den

verbrauchten Strom bewertet. Immerhin

kommt zusätzlicher Strom aus Kernkraftwerken

oder Gaskraftwerken, beide haben

Vor- und Nachteile, die kaum miteinander

vergleichbar sind», erklärt Graf.

Ähnliches gilt für die Einschätzung von

Blockheizkraftwerken und Fernwärmeheizkraft

werken. Denn diese können sowohl

mittels erneuerbarem Biogas (und letztere

auch mit Holz) oder aber mit fossilen Brennstoffen

betrieben werden.

Energiebedarf

entscheidet über System

Sonnenkollektoren zur Warmwasseraufbereitung

sind das einzige System, das emissionsfrei

und beinahe ohne Zufuhr von Strom

arbeitet. Da Sonnenenergie aber nicht den

Die Wahl zwischen den erneuerbaren Energiequellen

hängt also meist weniger von deren

Umweltfreundlichkeit als vom Energiebedarf

des Gebäudes und von dessen Standort

ab: Wärmepumpen haben sich vor allem

in Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern

durchgesetzt – ihrer Kapazität

sind Grenzen gesetzt.

Holzfeuerungen dagegen können auch –

meist in Form von Holzschnitzelheizungen –

grössere Wohnblocks beheizen. Sie bedürfen

aber mehr Wartung und sind komplizierter

im Betrieb. Blockheizkraftwerke können

ganze Einkaufzentren beheizen und mit

Strom versorgen und als Mikro-Aggregate

kleine Einfamilienhäuser.

* Der Autor ist Fachjournalist, Oerlikon Journalisten

AG, Zürich.

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8 immobilia Oktober 2007


Dossier

Gebäudesanierung

Richtig saniert, doppelt gespart

Raphael Hegglin*

Kein Flickwerk sondern eine langfristige Lösung: Mehrfamilienhausbesitzer

Hans Zollinger nahm die nötige Betonsanierung zum Anlass, das gesamte

Haus zu modernisieren. Weil er sein Haus energieeffizient machte, bekam

er dafür Fördergelder.

Kantonale Förderprogramme

Solare

Wärme

Sanierung

Photovoltaik

Wärmepumpen

Holzheizung

Minergie-

Sanierung

Minergie-

Neubau

AG

AR

AI

BL

BS

BE

FR

GE

GL

GR

JU

LU

NE

NW

OW

SG

SH

SZ

SO

TI

TG

VD

VS

ZH

ZG

FL

Biogas wird in den Kantonen Schaffhausen und Thurgau gefördert. Förderung keine Förderung

heutigen Standard entsprechend gedämmt

war. Bei den steigenden Energiepreisen eine

immer grössere Kostenfalle. Die Heizkosten

bezahlen zwar die Mieter, sind sie im Vergleich

aber hoch, machen sie ein Objekt weniger

gut vermietbar.

Laut Studien der ETH Zürich dürfte dies in

Zukunft immer mehr ins Gewicht fallen: Die

Forscher gehen davon aus, dass sich Energie

in den nächsten 10 bis 20 Jahren massiv verteuert.

Mit bis zu 30 Prozent höheren Preisen

für fossile Brennstoffe rechnen sie. Und

wegen der Alterung der Gesellschaft steige

der Bedarf nach komfortablen Wohnungen

zusätzlich, so die Studienverfasser. In ihrem

Bericht «Kosten und Nutzen – Wärmeschutz

bei Wohnbauten» kommen sie zum Schluss,

dass sich Geizen bei der Dämmstärke nicht

lohnt: Der Mehrpreis für dickere Dämmplatten

ist meist schon nach wenigen Jahren

amortisiert, denn das Teure an einer Gebäudehüllensanierung

ist nicht das Material,

sondern die Arbeit.

Fördergelder für den Klimaschutz

In Zollingers Fall wurden die Mehrkosten

von rund 24 000 Franken für eine bessere

Wärmedämmung sogar durch Förderbeiträge

der Stiftung Klimarappen gedeckt. Die

Stiftung – eine private Initiative der Wirtschaft

– hat zum Ziel, den CO 2 -Ausstoss bis

ins Jahr 2012 um insgesamt neun Millionen

Tonnen zu reduzieren. Das Geld dafür kommt

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Beiträge Stiftung Klimarappen

Eternitplatten in Elfenbein Grundförderung

Natura-Grau, Beitrag optimierte allerdings Bonus nicht für in Frage. Minergie-Sanierung

und oder Energie umzuge-

«Ich versuche, sinnvoll

mit Materialien grosse Fenster, und dunkle Lamellenstoren Variante respektive

– das dreistöckige Mehrfamilienhaus an

Minergie-Modul

der hen», sagt

Gesamtsanierung

er. Und ausserdem wollte er sei-

Glärnischstrasse Fenster* in Männedorf Glas: 1,1 W/m 2 ist K in ein Minergie-Modul

zeit-

langjährigen Minergie-Label Mieterinnen oder und Mieter behalten.

2 K mindestens drei Bau-

Rahmen: 1,5 W/m

gemässes Gewand gehüllt. Dabei 2 K Glas: 0,7 W/m

sah es vor

Gesamt: 1,3 W/m 2 K Gesamt: 1,0 W/m 2 K teile saniert

einem Jahr noch anders aus. Risse, abgeplatzter

Beton und Rost von Armierungs-

Dicke Dämmung lohnt sich

20 Fr. pro m 2 42 Fr. pro m 2 + 6 Fr. pro m 2

Wand, Dach, Boden Mindestens 16 cm Minergie-Modul Minergie-Label oder

eisen gegen aussen bedeckten den Wärmedämmung Sichtbeton an (0,2 verschiedenen

Stellen. (0,23 Das W/m 43-jährige 2 K) Haus be-

saniere ich teile umfassend, saniert für die nächsten 30

W/m 2 K) Für Zollinger mindestens stellte drei sich Bau-

also die Frage: «Wie

nötigte dringend eine 20 Betonsanierung.

Fr. pro m 2 23 Fr. pro mbis 2 40 Jahre?» + 6 Fr. Denn pro m 2 für ihn war klar: «Die gesamte

20 cm Hülle Minergie-Label zu sanieren oder erfordert zwar auf

Estrichboden Mindestens 16 cm Mindestens

«Am Anfang dachte Wärmedämmung

ich, dies mit wenig Wärmedämmung

Aufwand

realisieren zu können», 2 K) (0,2 W/m

einen Schlag mindestens viel Geld. drei Bauteile

saniert

Langfristig kommt es

(0,23 W/m

sagt Hausbesitzer

Hans Zollinger. «Dann 2 10 Fr. pro m

2 K)

aber günstiger als wenn ich in Etappen immer

2 + 3 Fr. pro m

8 Fr. pro m

zeigte es sich nur das Nötigste 2

erneuere.» Dies insbesondere

auch, weil die Gebäudehülle – wie

Wand/Boden gegen Mindestens 12 cm Mindestens 16 cm Minergie-Label oder

aber, dass es mit einer Betonsanierung allein

nicht getan ist.» (0,28 Abreissen W/m 2 K) kam für (0,23 ihn W/m 2 bei K) den meisten teile saniert älteren Häusern – nicht dem

unbeheizte Räume Wärmedämmung Wärmedämmung mindestens drei Bau-

8 Fr. pro m 2 10 Fr. pro m 2 + 3 Fr. pro m 2

* Dreifachverglasung mit Wärmedurchgang Glas: 0,9 W/m 2 K, Rahmen:

1,2 W/m 2 K und gesamt: 1,2 W/m 2 K wird mit 36 Fr. pro m 2 gefördert.

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immobilia Oktober 2007 9


VD

VS

ZH Dossier

ZG

FL

Biogas wird in den Kantonen Schaffhausen und Thurgau gefördert. Förderung keine Förderung

Beiträge Stiftung Klimarappen

Fenster*

Wand, Dach, Boden

gegen aussen

Estrichboden

Wand/Boden gegen

unbeheizte Räume

Grundförderung

Glas: 1,1 W/m 2 K

Rahmen: 1,5 W/m 2 K

Gesamt: 1,3 W/m 2 K

aus den 1,5 Rappen Abgabe pro importierten

Liter Diesel und Benzin. Neben der Stiftung

Klimarappen fördern auch die Kantone energieeffizientes

Sanieren. Hauseigentümern

sei deshalb geraten, sich mit den bestehenden

Förderprogrammen (siehe Tabellen und

unter www.stiftungklimarappen.ch) auseinander

zu setzen. Wer richtig vorgeht, kann

gleich doppelt sparen.

Beitrag optimierte

Variante respektive

Minergie-Modul

Minergie-Modul

Glas: 0,7 W/m 2 K

Gesamt: 1,0 W/m 2 K

Bonus für Minergie-Sanierung

oder

Gesamtsanierung

Minergie-Label oder

mindestens drei Bauteile

saniert

20 Fr. pro m 2 42 Fr. pro m 2 + 6 Fr. pro m 2

Mindestens 16 cm

Wärmedämmung

(0,23 W/m 2 K)

Minergie-Modul

(0,2 W/m 2 K)

Minergie-Label oder

mindestens drei Bauteile

saniert

20 Fr. pro m 2 23 Fr. pro m 2 + 6 Fr. pro m 2

Mindestens 16 cm

Wärmedämmung

(0,23 W/m 2 K)

Mindestens 20 cm

Wärmedämmung

(0,2 W/m 2 K)

Minergie-Label oder

mindestens drei Bauteile

saniert

8 Fr. pro m 2 10 Fr. pro m 2 + 3 Fr. pro m 2

Mindestens 12 cm

Wärmedämmung

(0,28 W/m 2 K)

Mindestens 16 cm

Wärmedämmung

(0,23 W/m 2 K)

Minergie-Label oder

mindestens drei Bauteile

saniert

8 Fr. pro m 2 10 Fr. pro m 2 + 3 Fr. pro m 2

* Dreifachverglasung mit Wärmedurchgang Glas: 0,9 W/m 2 K, Rahmen:

1,2 W/m 2 K und gesamt: 1,2 W/m 2 K wird mit 36 Fr. pro m 2 gefördert.

niert sein, oder man bekommt wegen neuer,

dichterer Fenster Kondenswasser an den

Wänden. Experten empfehlen deshalb folgende

Etappen:

1. Ersatz der Fenster, neuer Sonnenschutz,

Wärmedämmung der Fassade

2. Wärmedämmung des Daches oder des

Estrichbodens und der Kellerdecke

3. Heizkesselersatz, neuer Wasserwärmer

4. Innenausbau: Küche, Bad, neue Leitungen,

eventuell Einbau einer Komfortlüftung

Altes Haus ganz neu

Zollingers Auftrag bekamen schliesslich die

Piceci Architekten aus Rapperswil. Im Zentrum

stand die Sanierung der Gebäudehülle.

Die Wände sind jetzt mit 14 Zentimeter dicken

Mineralstoffmatten und das Dach mit 15 Zentimetern

PU-Schaum gedämmt. Die neuen

Fenster haben einen U-Wert von 1,1 Watt pro

m 2 und Grad; an der Ost- und Westseite sind

«Eine zukunftsgerichtete Kosten-Nutzen-

Rechnung und planmässiges Vorgehen erspart

Ärger und Geldausgaben», sagt Zollinger.

Um das optimale Sanierungskonzept zu

finden, hatte er drei Architekturbüros mit

einer Analyse und einem Vorschlag beauftragt.

Denn die Sanierung einzelner Bauteile

nimmt Einfluss auf das ganze Haus. In

falscher Reihenfolge saniert, können Bauteile

plötzlich nicht mehr aufeinander abgestimmt

sein. So kann zum Beispiel ein Heizkessel

nach einer Sanierung überdimensiosie

dank Herunterschneiden der Fensterbrüstung

sogar 20 Zentimeter grösser als vorher.

Umschlossen wird das Haus von einer hinterlüfteten

Eternitfassade. Zollinger liess bei

dieser Gelegenheit hinter der Fassade neue

Kabel ziehen, damit jedes Zimmer Fernsehund

Telefonanschluss und zusätzliche

Steckdosen hat. Dazu kamen die elektrischen

Leitungen für die Lamellenstoren,

eine neue Sonnerie und neue Briefkästen.

Haus- und Kellertüre wurden ersetzt und

die Treppe zum Hauseingang neu gebaut.

Trotz all der gewonnenen Vorteile lässt sich

nur ein Teil der Sanierungskosten auf die

Mieten abwälzen. Als einfache Grundregel

nach Mietrecht gilt: Was einen zusätzlichen

Nutzen bringt, kann verrechnet werden.

Dies trifft zum Beispiel auf die Gebäudehülle

oder die zusätzlichen Fernsehanschlüsse

zu. Wird aber ein defekter Kühlschrank ersetzt,

gilt dies nur als Instandstellen der bestehenden

Infrastruktur und hat deshalb

auf die Höhe der Miete keinen Einfluss.

«Eine offene Kommunikation mit den Mietern

ist bei einer anstehenden Sanierung

vorteilhaft», sagt Zollinger. Einerseits

wüssten so die Mieter, was auf sie zukomme,

andererseits hätten Mieter in Bezug

auf eine Sanierung oft auch wichtige

Inputs. «Denn schliesslich wohnen die Mieter

in den Wohnungen und kennen diese.»

Trotz des finanziellen Aufwandes ist Zollinger

zufrieden: «Wir haben sorgfältig saniert

und alle Faktoren berücksichtigt. Ich glaube,

wir können nun gelassen in die Zukunft

blicken. Das Haus ist für die nächsten Jahrzehnte

gerüstet.»

* Der Autor ist Fachjournalist, Oerlikon Journalisten

AG, Zürich

Das Mehrfamilienhaus von Hans Zollinger vor und nach der umfassenden Sanierung.

10 immobilia Oktober 2007


Dossier

Gebäudeenergieausweis

Bundesamt für Energie

lanciert Testmarkt

Ivo Cathomen

Die Mitgliedsländer der Europäischen Union führen ab 2006 einen Ausweis

zur energetischen Bewertung von Gebäuden, den Gebäudeenergieausweis

(GEA), ein. Die EU überlässt ihren Mitgliedsländern die konkrete Umsetzung

der Einführung. Das Bundesamt für Energie (BFE) lanciert seinerseits einen

Testmarkt, um die Tauglichkeit des Instrumentes zu prüfen.

In der Schweiz wird der Gebäudeenergieausweis

(GEA) seit längerer Zeit als interessantes

Instrument erachtet, mit dem insbesondere

im Erneuerungsmarkt Impulse für

eine Energieoptimierung ausgelöst werden

können. Die Meinungen über den Zeitpunkt

und die Form der Einführung gehen indes

auseinander.

Gebäudeart

Standort

Eigentümer /

Förderungswerber

wohnhaft in

Tel. Nr.

Einfamilienhaus

Eigenheime

Egererstr. 26

3013 Tullnerbach

Max Mustermann

Katastralgemeinde

Grundstücksnummer

Plan Nr.

Zahl der Baubewilligung*

Tullnerbach

*sofern vorhanden

Als Grundlage für die Ausstellung von Gebäudeenergieausweisen

hat der SIA das

Merk blatt 2031 «Energieausweis für Gebäude»

geschaffen und im Juni 2007 in die Vernehmlassung

geschickt (siehe nachfolgenden

Artikel). Mit einer Auswertung und

Überarbeitung ist bis Anfang 2008 und mit

einer Publikation im ersten Quartal 2008 zu

rechnen. Das Merkblatt regelt die technischen

Aspekte des Ausweises: Wie werden

die Energiekennwerte berechnet? Welche

Klassengrenzen kommen zur Anwendung?

Wärmeschutzklassen Energlekennzahl Energlekennzahl

(Referenzstandort (standortbezogen)

2523 Tattendorf) Bauort: Tullnerbach

Niedriger Heizwärmebedarf Skalierung HWB BGF

A

B

C

D

E

F

G

Hoher Heizwärmebedarf

HWB BGF


Dossier

men berücksichtigt werden. Die Akzeptanz

durch die Zielgruppen ist wichtig, um dem

Gebäudeenergieausweis auch den nötigen

politischen Rückhalt zu geben.

Koordination durch den Bund

Für die Umsetzung von Energiemassnahmen

im Gebäudebereich sind hauptsächlich die

Kantone zuständig. Dem Bundesamt für Energie

(BFE) obliegt die nationale Information

sowie die Bereitstellung von Grundlagen und

Instrumenten. Mit einem Testmarkt beabsichtigt

das BFE, im Rahmen von Energie

Schweiz die Kräfte zu bündeln. Der Ausweis

soll für die ganze Schweiz in einer einheitlichen

Form eingeführt werden. Allerdings

ist heute noch zu wenig klar, wie eine geeignete

Form bzw. Umsetzungsmodell (obligatorisch

oder freiwillig) genau aussieht. Mit

dem Testmarkt können die offenen Fragen

geklärt werden. Aufgrund der Erkenntnisse

des Testmarktes sollen die Stärken des GEA

ausgebaut und die Fehler ausgemerzt werden,

so dass eine weitere Umsetzung in der

Schweiz auf optimalen Grundlagen angegangen

werden kann.

Der Testmarkt wird zweistufig organisiert.

Grundsätzlich sollen möglichst alle Marktaktivitäten

zum GEA eingebunden werden. Der

Testmarkt ist deshalb örtlich nicht eingeschränkt.

Bei einer Teilmenge dieser Aktivitäten

sollen einzelne ausgewählte Umsetzungsmodelle

genauer untersucht werden,

so dass mit vertretbarem Aufwand gezielt

Erfahrungen gesammelt werden können.

Aufgrund dieser Resultate kann anschliessend

eine Überarbeitung des SIA-Merkblattes

2031 «Energieausweis für Gebäude»

und die Adaption der Hilfsmittel von Energie

Schweiz für eine gesamtschweizerische Umsetzung

vorgenommen werden.

Für die interessierten Organisationen stehen

verschiedene Anwendungsformen des GEA

zur Diskussion. Je nach verfolgtem Ziel (Information,

Markttransparenz, Förderung, gesetzliche

Auflage) darf das Benutzerverhalten

mehr oder weniger Einfluss auf die Bewertung

nehmen. Wenn der GEA aus

technischen oder ökonomischen Gründen

nicht mit berechneten, sondern mit gemessenen

Werten erstellt werden soll, bestehen

folgende Strategien zur Reduktion des Benutzereinflusses:

– In Wohnbauten mit wenigen Wohnungen

ist es denkbar, die Messung bei den

«schlechten» Klassierungen E bis G zuzulassen,

weil schlechte Klassen ohnehin einen

Handlungsbedarf aufweisen. Die «guten»

Klassen wären hingegen nur mit einer

genaueren Methode erreichbar.

– In Wohnbauten mit vielen Wohnungen

gleicht sich der Einfluss unterschiedlicher

Benutzer aus. Der gemessene Verbrauch

kann damit für eine Beurteilung der Gebäude

herangezogen werden.

– In Bürobauten ist der Benutzereinfluss

klein bis mittel. Auch hier bildet der gemessene

Verbrauch eine gute Beurteilungsbasis.

Um den Benutzereinfluss bei

Lüftung und Kühlung zu neutralisieren,

müssten dafür spezifische Standardwerte

verwendet werden. Die Konformität dieses

Ansatzes mit dem SIA-Merkblatt 2031 ist

im Rahmen dessen Vernehmlassung zu

diskutieren.

Start ab Frühling 2008

An der BFE-Infoveranstaltung zum GEA im

März 2007 haben verschiedene Akteure eine

Umsetzung auf der Basis des SIA-Merkblattes

2031 angekündigt. Das BFE nimmt im

Rahmen von Energie Schweiz eine nationale

Koordinationsfunktion wahr und will die umsetzenden

Organisationen, im speziellen die

Kantone, unterstützen und begleiten. Dazu

stellt Energie Schweiz verschiedene Hilfsmittel

(einheitliches Ausweisdokument, Beratungs-Tool,

Kommunikationsmittel) zur

Verfügung. Mit der vorliegenden Studie wird

zudem die Schaffung einer Koordinationsstelle

GEA empfohlen, die gemeinsam durch

Bund, Kantone und SIA getragen wird. Sie

verwaltet die Hilfsmittel, fördert den Informationsaustausch,

sammelt die Rückmeldungen

der Aussteller und wertet diese aus.

Mit dieser Vorbereitung kann der Testmarkt

ab Frühling 2008 bis Ende 2010 durchgeführt

werden. Mit verschiedenen interessierten

kantonalen Energiefachstellen und weiteren

Organisationen wurden Gespräche geführt

und das weitere Vorgehen skizziert. Als

nächste Schritte stehen der Aufbau der Koordinationsstelle

GEA sowie die Erarbeitung

der Hilfsmittel und Prozesse für den Testmarkt

bevor.

Quelle: Energie Schweiz (Hrsg.): Grobkonzept Testmarkt

Gebäudeenergieausweis. www.bfe.admin.ch. Weitere

Informationen: www.energieausweis.ch

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12 immobilia Oktober 2007


Dossier

SIA

Energieeffizienz in Gebäuden

Thomas Müller*

Gemäss dem SIA stellt eine gesteigerte Energieeffizienz die wichtigste

Massnahme dar, um die künftige Energieversorgung zu sichern. Der Gebäudebereich

bietet in dieser Hinsicht bedeutende Potenziale. Das dafür erforderliche

Aktionsprogramm Energieeffizienz und den geplanten Gebäudeenergieausweis

SIA erläuterten Spitzen des SIA kürzlich der Subkommission

Energiepolitik der ständerätlichen Urek.

Das Danube House in Prag wurde speziell nach Energiegesichtpunkten

gebaut und gilt in Europa als Vorzeigeobjekt punkto

Energieeffizienz.

(Bild: Europolis)

Gebäude und Infrastrukturbereich verbrauchen

rund 50% der Wärmeenergie oder 25%

der Gesamtenergie. Hier liegt ein enormes

Potenzial zur Effizienzsteigerung. Der SIA –

vertreten durch seinen Präsidenten Daniel

Kündig und Charles Weinmann, Präsident

der sektoriellen SIA-Normenkommission

Haus und Energie – hat Mitte April vor der

Kommission für Umwelt, Raumplanung und

Energie (Urek) des Ständerats dazu Stellung

genommen. Der SIA verdeutlichte so seine

langjährige Erfahrung und Kompetenz mit

Energie- und Nachhaltigkeitsfragen.

reizen und Schulungen zu ergänzen. Nur so

würden sich die vorhandenen Effizienzpotenziale

im erforderlichen Ausmass ausschöpfen

lassen. Mit dem Projekt «Initiative

Energie Effizienz SIA» sei – gemeinsam mit

Verbänden der Gebäudetechnik – der Technologietransfer

und das energiebezogene

Wissensmanagement zu verstärken.

Marktkonforme Anreize

Nach Ansicht des SIA liegt die grosse Herausforderung

vor allem bei der Erneuerung

Politik zur Energieeffizienz

Der Bedarf an Energie ist zu senken. Dies bedingt

möglichst effiziente und erneuerbare

Energieträger. Der SIA schlägt vor, aufgrund

seiner Normen schrittweise die gesetzlichen

Grenzwerte für den Energieverbrauch im Gebäudebereich

zu verschärfen und ist bereit,

in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für

Energie (BFE) dafür Normen zu entwickeln.

Damit sollen Investitionen in die Energieeffizienz

berechenbarer und wirtschaftlich werden.

Zudem sei die Energieeffizienz-Strategie

von Energie Schweiz mit ökonomischen Ander

bestehenden Bausubstanz. Hier liegen

für die kommenden Jahre ausserordentliche

Effizienzpotenziale. Bei integralen Erneuerungen,

die definierte energetische Standards

erfüllen sollen, seien deshalb marktkonforme

Anreize zu schaffen, so zum Beispiel

eine steuerliche Begünstigung, die

Verrechnung mit der Miete und der CO 2 -Abgabe,

eine Energieabgabe sowie ein so genannter

Ausnutzungsbonus. Bereits heute

berücksichtigt der SIA bei seinen neuen Normen

verstärkt die Aspekte der Bauerneuerung

und deren Gebäudetechnik.

Angebotstransparenz schaffen

Ein attraktiver Anreiz für energieeffizientes

Bauen könnte ein schweizweiter, einheitlicher

Energieausweis für Gebäude sein. Dadurch

würden ein wertrelevantes Instrument

geschaffen und die Transparenz des Marktes

bezüglich energieeffizienter Produkte, Systeme

und Dienstleistungen verbessert. Die

Bauherrschaften wären viel besser über die

vielfältigen Möglichkeiten und Vorteile von

energieeffizientem Bauen informiert. Der SIA

erarbeitet für einen solchen Ausweis die

Grundlagen. Er ist zudem gewillt, diesen in

enger Absprache mit Bund und Kantonen

unter dem SIA-Label herauszugeben, um die

geforderte Einheitlichkeit und Qualität zu gewährleisten.

Inwieweit das Benutzerverhalten

in die Überlegungen mit einbezogen

werden soll – für den SIA ist es ein zu berücksichtigender

Faktor, inwieweit dieser

Ausweis verbindlich, oder freiwillig und ob

er kantonal differenziert oder gesamtschweizerisch

angewandt gelten soll. Die Kantone

setzten sich bislang für einen freiwilligen

und das Benutzerverhalten nur bedingt betrachtenden

Ausweis ein.

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immobilia Oktober 2007 13


Planer als Effizienzbotschafter

Energieeffizienz gehört zum Leistungsangebot

der Planer. Auch wenn der Bauherr diese

nicht ausdrücklich bestellt, haben die Planer

ihn auf deren Vorteile hinzuweisen und entsprechende

Vorschläge zu unterbreiten. Der

SIA verpflichtet seine Mitglieder zu ganzheitlich

nachhaltigen und damit auch in jeder

Hinsicht energieeffizienten Lösungen. Als eigentliche

Effizienzbotschafter spielen die

Planer eine entscheidende Rolle. Ausgebaut

und weiterentwickelt, könnte sich diese

Dienstleistung sogar zu einem Marktvorteil

entwickeln. Nebst der Kompetenz des Planers

als Anbieter von energieeffizienten Lösungen

spielt auch die Bestellkompetenz

des Auftraggebers eine entscheidende Rolle.

Mit einer neuen Norm zu Nutzungsvereinbarungen

lässt sich auch diese verbessern.















Ganzheitliches Denken gefragt

Der schnelle Ansatz und die fixe Lösung sind

nicht zu haben, auch wenn die Politik teilweise

nach solchen sucht. Erwünscht wären

zum Beispiel klare Kostengrössen für eine

energieeffiziente Sanierung. Das würde nach

Ansicht einzelner Politiker zu Anhaltspunkten

für die Prüfung von Steuerfragen und zu

weiteren Anreizsystemen führen. Doch sind

derartige Teilsteuerungsgrössen nicht der

richtige Ansatz. Energieeffizienz verlangt

eine andere Herangehensweise. Zukunftsfähiges

Handeln, damit auch der effiziente Umgang

mit Energie, beginnt für den SIA beim

Willen für ganzheitliches Denken. Dafür gilt

es, breit zu sensibilisieren. Blosse Betrachtungen

von Teilaspekten bringen keine nachhaltigen

Lösungen und entsprechen auch

nicht den heutigen Bauaufgaben. Auch dabei

ist die Energie nur ein Teil der Betrachtung.

Bezüglich der Wirtschaftlichkeit und der Optimierung

des Nutzens für die Eigentümer

sind noch zahlreiche andere Aspekte wesentlich,

wie zum Beispiel lärm- und gesundheitstechnische

Fragen oder soziale und gestalterische

Überlegungen. Allein schon der

Einbezug der grauen Energie und der induzierten

Mobilität nebst dem Primärenergieverbrauch

zeigt, wie wichtig und notwenig

auch die Diskussion über raumplanerische

und baukulturelle Ziele wäre. Die Reduktion

auf die Energieeffizienz ohne politische und

fachliche Diskussion zur Raumordnung

Schweiz ist unzulässig. Derzeit gilt es, die

Frage zu beantworten, wie man diesen komplexen

Aufgaben gerecht wird und dennoch

zu den einfachen Botschaften kommt, auf

die Politik und auch Eigentümer warten.

* Thomas Müller, Leiter PR/Kommunikation SIA


Aktuell

Wohnbaugenossenschaften

Unterstützung für

die Erneuerungsstrategie

Der Bund und die Stadt Zürich haben ein Instrumentarium entwickelt, das

Wohnbaugenossenschaften bei der Entwicklung von zweckmässigen und

nachhaltigen Erneuerungsstrategien unterstützt.

gie stellen eine grosse Herausforderung für

alle Beteiligten dar und eröffnen Chancen,

sind aber auch mit Risiken verbunden. Die

Bauträger, aber auch Architekten, Planende

und Beratende, sollen bei diesen Prozessen

durch die Initiative Bund und Stadt Zürich

mit einer Checkliste, einem eigens entwickelten

Materialienband und einem Entscheidungs-Tool

«Retrofit Advisor» unterstützt

werden:

Checkliste zur Entscheidungsfindung

Die Checkliste «Nachhaltige Gebäudeerneuerung»

leitet den Genossenschaftsvorstand

bzw. den Ausschuss des Vorstandes systematisch

und schrittweise von der Problemanalyse

über die strategische Planung von

Erneuerungen bzw. Ersatzneubauten bis zur

Projektierung. Sie nimmt den Bauträgern keine

Entscheidungen ab, sondern unterstützt

sie, zu einem umfassend vorbereiteten und

von allen Partnern getragenen Entscheid zu

kommen. Die Checkliste legt die Schwerpunkte

bei der Problemanalyse, der strategischen

Planung und der Vorstudienphase.

Werdwies, die jüngste städtische Wohnsiedlung, ist Ende Juni 2007 eingeweiht

worden.

Red. – Ein grosser Teil der Siedlungen des gemeinnützigen

Wohnungsbaus in der Schweiz

wurde vor und kurz nach dem 2. Weltkrieg

erstellt. Bei vielen dieser Siedlungen nehmen

die Probleme und der Aufwand für den Unterhalt

zu, zum Beispiel:

– die Gebäudehülle muss erneuert werden,

wobei auch über die Verbesserung ihres

energetischen Standards entschieden

werden muss

– die sanitären und elektrischen Installationen

benötigen eine umfassende Erneuerung

– die Mietenden beklagen sich über zu hohe

(Innen-) Lärmimmissionen

– der Wohnungsmix entspricht nicht mehr

der Nachfrage: Zu viele Kleinwohnungen

– die Wohnungen sind nicht mehr zeitgemäss:

Unattraktiver Grundriss, zu geringe

Wohnfläche, zu kleine Zimmer (


Aktuell

Hinweise für den Entscheid über die optimale

Erneuerungsvariante: Instandhaltung,

umfassende Instandsetzung und Abbruch

mit Ersatzneubau werden bezüglich Wirtschaftlichkeit,

soziale Aspekte und Ökologie

miteinander verglichen. Die Gewichtung

dieser drei Bereiche bleibt dem Anwender

überlassen, eine Aggregation zu einer Gesamtbewertung

wird im Tool nicht vorgenommen.

Die Bewertungen basieren auf

den vom Anwender erhobenen Gebäudedaten

in der Ausgangssituation und auf den

am Gebäudestandort relevanten Rahmenbedingungen

(Arbeitsaufwand Datenerhebung

ca. ½ bis 1 Tag).

Herausforderung

«umfassende Erneuerung»

Wohnbaugenossenschaften müssen umfassende

Erneuerungen besonders sorgfältig

anpacken, um sozialverträglich zu nachhaltigen

Lösungen zu kommen. Die Entscheidungsfindung

bei Genossenschaften bedeutet,

dass die Bewohner in der Regel auch

Mitglieder sind und Mitentscheidungsrechte

geniessen. Zwischen ihren (kurzfristigen)

persönlichen Interessen als Bewohner bzw.

Bewohnerin und dem langfristigen Interesse

der Genossenschaft als Bauträgerin besteht

ein Spannungsfeld mit Risiken, aber auch besonderen

Chancen für den Erneuerungsprozess.

Viele Baugenossenschaften werden (teilweise)

von Milizgremien geführt. Nach Jahren

der reinen Substanzerhaltung müssen

sie sich zum ersten Mal mit strategischen

Fragen von grosser Tragweite befassen.

Dies ist eine ungewohnte Herausforderung,

die meist nicht ohne fachliche Begleitung

durch Dritte gemeistert werden kann. Die

Gestaltung des Zusammenwirkens des Milizgremiums

und der Fachleute ist besonders

wichtig.

Die Bestände von Baugenossenschaften

sind altersmässig und/oder örtlich oft stark

konzentriert. Ihre Erneuerung kann aber

nicht auf einen Schlag erfolgen und erfordert

daher eine Vorgehensstrategie mit

langfristiger Planung. Die Empfehlungen

der Checkliste zum Vorgehen und zu den

Abläufen umfassen sämtliche Prozesse,

vom Beginn des Strategieprozesses bis und

mit Projektierung. Die Checkliste wirft die

wichtigsten Fragen auf, die sich dem Vorstand

stellen.

Trotz Checkliste, Materialienband und Ent-

scheidungstool empfiehlt es sich in der Regel,

für die strategische Planung und für die

anschliessende Projektierung auch externe

Fachleute beizuziehen. Noch bevor Berater

oder Planer beigezogen werden, muss sich

der Genossenschaftsvorstand jedoch einige

grundlegende Fragen stellen: Welche

Ziele sind anzustreben? Bestehen Visionen

für die Zukunft der Genossenschaft? Wie

gross sind die verfügbaren Ressourcen?

Sind die personellen Ressourcen und die

Arbeitsweise der Genossenschaft den Ansprüchen

eines solchen Prozesses gewachsen?

Welche Vorbilder und welche Befürchtungen

stehen im Raum?

Für diese grundsätzliche Auslegeordnung

lohnt es sich ein Coaching durch eine aussenstehende

Fachperson in Anspruch zu

nehmen. Diese kann später allenfalls auch

wichtige Phasen des Prozesses begleiten.

Soziale Prozesse und Kommunikation sind

Querschnittsaufgaben. Sie brauchen genügend

Zeit und bieten die Chance einer Belebung

und Erneuerung der Genossenschaft.

Die Abklärung des baulichen Zustandes,

eine Marktstudie, die Beurteilung der Finanzsituation

oder eine Machbarkeitsstudie

sind klar definierte Schritte. Soziale Fragen

und die Kommunikation mit den Mitgliedern

einer Wohnbaugenossenschaft

hingegen lassen sich nicht schematisch lösen,

zumal eine grundlegende Erneuerung

immer wieder Rückwirkungen auf die Genossenschaft

hat. Zwar empfiehlt die

Checkliste an verschiedenen Stellen kommunikative

und soziale Massnahmen. Doch

braucht es in jeder Genossenschaft und in

jedem Prozess wieder andere Lösungen.

Wer mögliche Ängste der Bewohner und

Mitglieder nicht rechtzeitig wahrnimmt und

ernst nimmt, riskiert Opposition, Verzögerungen,

suboptimale Lösungen oder gar

Null-Entscheide. Wer diese Herausforderungen

hingegen bewusst angeht, wird die

bauliche Erneuerung auch als Chance zu

einer sozialen Erneuerung der Genossenschaft

nutzen können.

Quelle und weitere Informationen: www.

stadt-zuerich.ch/nachhaltiges-bauen

Kurzmeldungen

Swiss Prime Site mit 100 Mio. CHF Semestergewinn.

Swiss Prime Site hat im

ersten Halbjahr 2007 den Reingewinn um

97,1% auf 101.1 Mio. CHF und den EBIT um

102,4% auf 170.2 Mio. CHF erhöht. Die erstmalige

Marktbewertung des Anteils am im

März 2007 erfolgreich eröffneten Sihlcity in

Zürich hat zu einem Einwertungsgewinn

von 31.0 Mio. CHF geführt. Swiss Prime Site

wird mit dem Prime Tower und seinen beiden

Nebengebäuden «Cubus» und «Diagonal»

sowie dem geplanten Geschäftsgebäude

«Platform» auf dem Maag-Areal in

Zürich ab Anfang 2008 das grösste Projekt

in der Firmengeschichte realisieren. Für

das zweite Semester 2007 wird mit einer

anhaltend hohen EBIT-Marge und einem

zweistelligen Gewinnwachstum gerechnet.

Weitere Informationen unter www.swissprime-site.ch

Das Projekt «Platform» in Zürich.

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16 immobilia Oktober 2007


Aktuell

Facility Management

Bewirtschaftungskosten

sinken weiter

pom+Consulting hat zusammen mit der ETH Zürich und der ETH Lausanne

den FM Monitor 2007 vorgelegt. Im Jahresvergleich sind die Bewirtschaftungskosten

weiter gesunken.

dem sind noch Potenziale im Bereich FM-

Strategien vorhanden. Während im Jahr 2002

noch gut drei Viertel ein Defizit in der Umsetzung

der strategischen Aufgaben durch die

Unternehmensleitung sahen, konnte dieser

Anteil bis 2007 deutlich gesenkt werden.

Knapp die Hälfte der Befragten verfügt über

eine klare FM-Strategie, die in der Gesamtstrategie

des Unternehmens verankert ist.

Red. – Wichtigster Grund für die tieferen Bewirtschaftsungskosten

sind die ebenfalls gesunkenen

Verwaltungskosten sowie die über

die Jahre stetig gefallenen Überwachungsund

Instandhaltungskosten. Zu diesem Ergebnis

kommt der FM Monitor 2007, den das

Beratungsunternehmen pom+Consulting, Zürich,

sowie die ETH Zürich und die ETH Lausanne

vorgelegt haben.

Der Vergleich der prozentualen Anteile der

einzelnen Bewirtschaftungskosten der Gebäude

für Handel und Verwaltung zeigt geringfügige

Verschiebungen. Die Ver- und Entsorgungskosten

sowie die Reinigungskosten

sind leicht angestiegen, während die Verwaltungskosten

sowie die Überwachungs- und

Instandhaltungskosten entsprechend abnahmen.

Die Abgaben und Beiträge sowie die Sicherheitskosten

blieben praktisch konstant

zum Vorjahr.

Der FM Monitor setzt sich aus zwei Teilen zusammen

- einem Kennzahlenüberblick sowie

einer Analyse der Trends im FM-Markt. Grundlage

für die Kennzahlen bildet ein Portfolio

von über 1200 Objekten. Diese sind den Bereichen

Handel und Verwaltung, Wohnen, Industrie,

Fürsorge und Gesundheit, Unterricht,

Bildung und Forschung, Land- und Forstwirtschaft

sowie Justiz und Polizei zuzuordnen.

Kundenorientierung nimmt ab

Eines der wichtigsten Kriterien bei der Vergabe

von Aufträgen ist die Ausrichtung des

Leistungsangebots auf die Bedürfnisse des

Kunden. Dies ist dann optimal möglich, wenn

die Prozesse des Kunden bekannt sind. Erstaunlich

ist, dass immer noch viele Unternehmen,

nämlich rund zwei Drittel, die Kundenprozesse

nicht systematisch analysieren.

Facility Management (FM) hat in den vergangenen

Jahren in den Unternehmen immer

mehr an Bedeutung gewonnen. Trotz-

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Sie wissen, dass Sie gefragt sind aber

wissen Sie, wo Sie professionell

unterstützt werden?

Ich freue mich, Sie kennen zu lernen!

Lentjes Consulting, Beckenhofstrasse 1

8006 Zürich, Tel. 044 365 30 09

iris.lentjes@lentjes-consulting.ch

Trend zum Outsourcing

Mittlerweile hat die externe Vergabe an Bedeutung

gewonnen und wird sich weiter fortsetzen.

Bei der Vergabe von Aufträgen fällt

die Wahl am häufigsten auf spezialisierte Einzelanbieter.

Aber auch die Komplettanbieter

konnten in den vergangenen Jahren ihren

Marktanteil bei den Eigentümern erheblich

vergrössern. Allen Dienstleistern, die zusammen

mit anderen Unternehmen den Kunden

eine breite Angebotspalette mit optimalen

Kompetenzen und Ressourcen anbieten, eröffnet

sich ein interessantes Potenzial.

Im Immobilienmanagement fand das Internet

in der Vergangenheit noch verhältnismässig

wenig Beachtung, was sich aber in

Zukunft ändern wird. So erfolgt z. B. die Koordination

des FM zwischen den beteiligten

Stellen immer häufiger über eine gemeinsame

Internet-/Intranet-Plattform. Stellen

die Anbieter ihren Kunden und Interessenten

Informationen im Internet zur Verfügung

oder bieten Leistungen über das Web, wie

z. B. die Koordination der FM-Einsätze, an, ist

die Chance gross, dass sie auf diese Weise

neue Kunden gewinnen können.

WWW.LENTJES-CONSULTING.CH

immobilia Oktober 2007 17


Aktuell

Tourismus

Sawiris stellt

Alpenoase vor

Am Herbstanlass von Engel & Völkers hat der Investor Samih Sawiris das

Projekt seiner Luxus-Alpenoase in Andermatt vorgestellt.

Kurzmeldungen

Zehn Jahre Pfannenstiel Immobilien. Die

Pfannenstiel Immobilien mit Sitz auf der

Forch, blickt dieser Tage auf zehn Jahre erfolgreiche

Geschäftstätigkeit zurück. Hinter

der regional bekannten Marke stehen Severin

Krebs (36) mit seinem Team von fünf qualifizierten

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.

Pfannenstiel Immobilien hat sich in der

ganzen Region im Bereich Verwaltung, Verkauf

und Projektentwicklungen für Immobilien

einen Namen gemacht. Das Fest zum

Firmenjubiläum steigt im Opernhaus Zürich

mit geladenen Gästen aus dem Kunden-, Bekannten-

und Branchenumfeld. Pfannenstiel

Immobilien zählt zu den führenden Immobilien-Experten

am rechten Zürichseeufer, in

der Stadt Zürich, auf dem Pfannenstiel und

im Glatttal. Das Unternehmen wurde 1997

von Severin Krebs, eidg. dipl. Immobilien-

Treuhänder, auf der Forch gegründet und

kontinuierlich weiterentwickelt.

Red. – In Andermatt entsteht in den nächsten

Jahren das Ferienresort der Orascom

Hotel Development Corporation, Kairo. Dessen

CEO, Samih Sawiris, stellt das Projekt in

Zürich Ende September einem interessierten

Publikum vor. Zum Anlass hatte Engel & Völkers

Schweiz geladen. Bereits nächstes Jahr

soll mit dem Bau begonnen werden. Mit 5

Hotels, 100 Villen, 600 Apartements, 18-

Loch-Golfplatz, Einkaufscenter, Restaurants

und Bars soll das Resort eine aussergewöhnliche

Dimension erhalten.

Als Pionierprojekt hat Sawiris bereits in der

Nähe des dem baulichen Wildwuchs verfallenen

Hurghada am Roten Meer «El Gouna»

erbauen lassen – eine Destination mit über

10 Kilometern Sandstrand, 2500 Hotelzimmern

und mit Auszeichnungen aller Umweltorganisationen

versehen. Zehntausende

Personen residieren bereits auch permanent

in dem Ort. Die Erfahrungen von El Gouna

will Samih Sawiris nun in Andermatt einfliessen

lassen. Als oberste Maxime gilt ihm,

dass man an alle Beteiligten denken und die

durchlaufene Lernkurve auch in das Projekt

einfliessen lassen muss. Sein Traum sei es,

eine Stadt ohne Fehler zu erbauen, die nicht

nur als Ferien- sondern auch als Wohnort attraktiv

sei.

Hanspeter Danuser, langjähriger Kurdirektor

von St. Moritz, zeigte sich fasziniert von der

Vision Samih Sawiris’. Dieser halte dem

Schweizer Tourismus den Spiegel vor. Es sei

ein Traum, dass die Betten von St. Moritz im

Sommer ebenso gut besucht wären wie im

Winter. Fakt ist aber, dass dort 60% aller

Wohnungen Zweitresidenzen sind, die gerade

mal sechs Wochen im Jahr belegt, oft

aber das ganze Jahr geheizt würden. Gemäss

Danuser bräuchten alle Schweizer Feriendestinationen

ein «Remodelling» – denn die jetzige

Situation führe dazu, dass der Immobilienmarkt

förmlich explodiert. Noch visionäre

Züge hat das Modell der bewirtschafteten

«Zweitwohnung B», schon umgesetzt ist dagegen

die Kontingentierung des Neuwohnungsbaus.

Es existieren auch Erstwohnungen

des Typs B, die ebenfalls nur an Einheimische

mit Wohnsitz St. Moritz veräussert

werden können. Somit soll dem Ausverkauf

und der Geisterstadt entgegengewirkt werden.

Schindler Architekturwettbewerb in der

3. Runde. Unter dem Motto «Wiederbelebung

von öffentlichem Grund» ist der Startschuss

für den Architekturwettbewerb

Schindler Award 2007/2008 «Access for All»

gefallen. Wien – die Stadt der Kultur, Kaiser

und Ballsäle – ist Schauplatz des dritten

Wettbewerbs unter europäischen Architekturstudenten

und -fakultäten. Der Schindler

Award hat sich die Gestaltung öffentlicher

Räume ohne Hindernisse und Barrieren zum

Ziel gesetzt. Die Studierenden haben bis

Ende Juli 2008 Zeit, ihre Projekte einzureichen.

Im November 2008 findet die feierliche

Preisverleihung im Kunst- und Kongresszentrum

KKL in Luzern statt.

Credit Suisse Anlagestiftung baut in Zürich-Altstetten.

Die Credit Suisse Anlagestiftung

Real Estate Switzerland (CSA RES)

hat die Bewilligung für die Überbauung des

Bourquin-Areals in Zürich-Altstetten erhalten.

Erfreulicherweise wurde keine Einsprache

erhoben. Ab Mitte 2010 werden 138

Wohnungen, rund 6›500 m2 Büroflächen sowie

147 Parkplätze fertig gestellt sein.

Visualisierung des Projektes Bourquin-Areal.

18 immobilia Oktober 2007


Aktuell

Stadion Zürich

kommt vors Bundesgericht

Das Bundesgericht wird sich mit dem umstrittenen Stadion Zürich befassen

müssen. Wichtigster Streitpunkt ist der Schattenwurf.

und teilt deshalb die Auffassung des Verwaltungsgerichts

nicht, wonach der Schattenwurf

übermässig sei.

Beim Thema Grundwasser ist nach Meinung

der Trägerschaft keine Ausnahmebewilligung

nötig. Dieser Aspekt wurde bereits eingehend

im Umweltverträglichkeitsbericht geklärt,

was im Rahmen des bisherigen Rechtsmittelverfahrens

(Gestaltungsplan und Baubewilligung)

von keiner Instanz jemals in

Abrede gestellt worden ist. Mit der Beschwerde

beim Bundesgericht hofft die Trägerschaft

zudem eine weitere Verzögerung

des Projekts Stadion Zürich verhindern zu

können, da gegen die vom Verwaltungsgericht

verlangte Ausnahmebewilligung im

Rahmen des diesbezüglichen Erlassverfahrens

wiederum das Projekt massgeblich verzögerende

Rechtsmittel ergriffen werden

könnten.

Visualisierung des Stadions (Bild: Stadt Zürich)

Mitg. – Die Trägerschaft des Stadions Zürich

(Stadt Zürich und Credit Suisse) hat beschlossen,

gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts

Beschwerde beim Bundesgericht

einzureichen. Dieser Schritt dient zur

Wahrung der Interessen und um Rechtssicherheit

zu erhalten.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

hat mit seinem Entscheid vom 29. Juni 2007

die Trägerschaft des Stadions Zürich dazu

verpflichtet, vor Baubeginn eine Zustimmungserklärung

der Stadt Zürich für den

übermässigen Schattenwurf auf ein benachbartes

städtisches Grundstück sowie eine

Ausnahmebewilligung der Baudirektion für

den Einbau der Gebäudesohle unter den

mittleren Grundwasserspiegel beizubringen.

Das Thema Schattenwurf möchte die Trägerschaft

vom Bundesgericht beurteilen lassen.

Die Trägerschaft geht von einer anderen

Grenzziehung für das Vergleichsprojekt aus

Der Weiterzug ans Bundesgericht erfolgt

demnach zur Wahrung der Interessen der

Trägerschaft und um Sicherheit über wichtige

rechtliche Grundsatzfragen des Projektes

zu erhalten. Am grundsätzlichen Willen

der Trägerschaft das Projekt voranzutreiben,

hat sich nichts geändert. Ebenso wenig

hat sich etwas an den seit dem Start des

Projektes kommunizierten Voraussetzungen

für die definitive Realisierung geändert: die

Baubewilligung muss rechtskräftig sowie die

anvisierte Wirtschaftlichkeit gegeben sein,

damit eine Realisierung ins Auge gefasst

werden kann.

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Service

Jus-News

Neues zum Firmenrecht

Dr. Peter Burkhalter und Dr. Boris Grell sind Rechtsanwälte bei Hodler & Emmenegger in Bern und Zürich (www.swisslawyersgroup.ch)

jus news

Anschliessend an die Ausführungen in der August-Ausgabe der Jus-News

zum neuen Gesellschaftsrecht, werden im Folgenden weitere wichtige Änderungen

der jüngsten Gesellschaftsrechtsrevision vorgestellt, die ebenfalls

im Januar 2008 in Kraft treten.

Im geltenden Recht sind die Bestimmungen

zur Bildung der Firma (d. h. dem Namen

der Gesellschaft) für die GmbH anders geregelt

als für die Aktiengesellschaft:

Während bei der Aktiengesellschaft nach

geltendem Recht die Bezeichnung der

Rechtsform (AG, SA oder Ltd) nur beigefügt

werden muss, wenn die Firma Personennamen

enthält, ist bei der GmbH die Angabe

der Rechtsform (GmbH, S.à.r.l. oder LLC)

stets erforderlich. Zudem beschränkt sich

nach der heutigen Regelung die Ausschliesslichkeit

der Firma einer GmbH auf

den Ort ihres Sitzes, sofern die Firma Personennamen

enthält (z. B. «Müller Malerei

GmbH»). Demgegenüber profitiert die aktienrechtliche

Firma bereits unter geltendem

Recht uneingeschränkt in der

ganzen Schweiz von der Ausschliesslichkeit

der eingetragenen Firma.

Diese abweichenden Vorschriften und

rechtliche Konsequenzen sind nicht mehr

nachvollziehbar, weshalb einheitliche Regelungen

zur Firmenbildung geschaffen wer-

Inserat 63x88mm 15.11.2005 9:39 Uhr Seite 1

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den. Dabei bleiben aber die allgemeinen

Grundsätze zur Firmenbildung (Firmenwahrheit

und Täuschungsverbot) bestehen.

Inskünftig erhält auch die GmbH unabhängig

von der konkreten Ausgestaltung der

eingetragenen Firma schweizweiten ausschliesslichen

Firmenrechtsschutz. Zudem

muss nicht nur die GmbH, sondern auch

die Aktiengesellschaft stets die Rechtsform,

ausgeschrieben oder als Kürzel, in

der Firma aufführen. Damit wird insbesondere

den Informationserfordernissen der

Praxis im Rechtsverkehr entsprochen, aus

der formellen Geschäftskorrespondenz

mindestens die korrekte Firma nebst

Rechtsformzusatz zu ersehen.

Firmengebrauchspflicht

Die obligatorische Angabe der korrekten

Firma nebst Rechtsformzusatz bleibt aber

auf den geschäftsrelevanten Bereich beschränkt.

Erforderlich ist demnach nur, dass im formellen

Geschäftsverkehr, z. B. in der Geschäftskorrespondenz,

auf Bestellscheinen

und Rechnungen sowie in Bekanntmachungen,

die im Handelsregister eingetragene

Firma vollständig und unverändert

angegeben wird. Es wird dabei nicht vorgeschrieben,

wo die Firma samt Rechtsformzusatz

vermerkt werden muss: Dies

kann beispielsweise bei der Unterschrift

oder in einer Fusszeile erfolgen; eine Abänderung

des Briefpapiers erübrigt sich

daher in den meisten Fällen. Weil sich die

Firmengebrauchspflicht jedoch nicht auf

die herkömmlichen Korrespondenzformen

beschränkt, muss die eingetragene Firma

insbesondere auch im Internet in rechtskonformer

Weise verwendet werden.

Im Übrigen dürfen ergänzend zur offiziellen

Firma auch weiterhin Kurzbezeichnungen,

Logos, Geschäftsbezeichnungen und ähnliche

Angaben verwendet werden, die keinen

solchen Rechtsformzusatz enthalten

müssen.

Übergangsbestimmungen

In der Gesetzgebung gilt der Grundsatz der

Nichtrückwirkung, wonach Tatsachen, die

vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts

eingetreten sind, nach bisherigem Recht

beurteilt werden. Bei Dauertatbeständen,

d. h. Sachverhalten, die zwar unter bisherigem

Recht entstanden, aber unter der

Geltung des neuen Rechts andauern, ergeben

sich hiervon jedoch Abweichungen.

Insbesondere die Organisation einer bereits

im Handelsregister eingetragenen Gesellschaft

als auch die Rechtsstellung der

daran beteiligten Personen stellen solche

Dauertatbestände dar, die darum grundsätzlich

nach neuem Recht beurteilt werden.

Für die Übernahme der neuen, zwingenden

Regelungen gibt es aber eine angemessene

Übergangsfrist: Bereits eingetragene

Gesellschaften müssen innert zwei Jahren

ab Inkrafttreten des neuen Rechts ihre

Statu ten und Reglemente den neuen Regelungen

anpassen. Bestimmungen von Statuten

und Reglementen, die mit dem revidierten

Recht nicht vereinbar sind, bleiben

bis zur Anpassung in Kraft, längstens aber

noch zwei Jahre ab Inkrafttreten der Revisionsbestimmungen,

d. h. bis spätestens

Ende 2009.

Enthält eine bereits eingetragene Aktiengesellschaft

insbesondere noch keine

Angabe zur Rechtsform und bleibt die betroffene

Gesellschaft auch während der

Übergangsfrist untätig, ergänzt das Handelsregisteramt

die Firma von Amtes wegen.

Mit der amtlich angeordneten Änderung

der Firma muss im Geschäftsverkehr

sofort auch die neue, im Handelsregister

eingetragene Firma (mit Rechtsformzusatz)

verwendet werden. Demgegenüber

müssen die Statuten, welche die Firma der

Gesellschaft ebenfalls erwähnen, erst mit

der nächsten, ohnehin durchzuführenden

Statutenrevision zwingend an die neuen

firmenrechtlichen Bestimmungen angepasst

werden.

20 immobilia Oktober 2007


Service

Schweizer Stockwerkeigentümerverband

Finanz- und Liegenschaftsplanung

ab Fünfzig

Tobias Bartels*

Am 12. September 2007 hielt der Schweizer Stockwerkeigentümerverband

in Zürich im Hotel Marriott eine öffentliche Veranstaltung zur obgenannten

Thematik ab: ZKB-Bankfachmann Andreas Habegger und FDP-Nationalratskandidat

Dr. Beat Walti überzeugten mit zwei fundierten Referaten, gefolgt

von einer angeregten Podiumsdiskussion.

Andreas Habegger von der ZKB.

Im festlichen Ballsaal des Hotels Marriott

durfte der Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes,

Dominik Romang,

dem Publikum nach einem kurzen

Abriss über die Geschichte und die aktuellen

Zielsetzungen des Verbandes zwei kompetente

Referenten vorstellen.

Andreas Habegger ist Segmentleiter der Abteilung

Finanzplanung und Vorsorge der Zürcher

Kantonalbank. Er verstand es, zum Thema

«Stockwerkeigentum und die Vorsorgeund

Finanzplanung ab 50 Jahren», sowohl

volkswirtschaftliche Aspekte plastisch darzustellen,

als auch die sich dem Einzelnen

bei der Finanzierung von Wohneigentum

ganz konkret stellenden Fragen gut nachvollziehbar

zu beantworten.

hestand dann auch wirklich geniessen zu

können.

In finanzieller Hinsicht sind in einem Leben

fünf typische Phasen auszumachen: Familie,

Karriere, Eigenheim, Pensionierung und Ruhestand.

Anhand einer illustrativen Grafik

hat Habegger gezeigt, wie die Vermögensentwicklung

typischerweise zunächst einer

flach ansteigenden Kurve folgt, um dann mit

fortschreitender Karriere immer steiler zu

werden, und mit der Pensionierung wieder

abzufallen. – Immer häufiger kann aber auch

beobachtet werden, dass das Vermögen im

Rentenalter nicht verbraucht wird. Denn

zum einen fallen aufgrund der höheren Lebenserwartung

Erbgänge teils erst spät an

und zum anderen führt der Respekt vor dem

Risiko «Langlebigkeit» bei manchen Leuten

zu einem ausgeprägt sparsamen Lebenswandel

im Alter.

Geht man aber von einem durchschnittlichen

Vermögensverzehr im Pensionierungsalter

aus, so ist es wichtig, die entsprechenden

Reserven dann auch wirklich

zur Verfügung zu haben, und zwar in Form

von sogenannt «freiem Vermögen». Denn

Vorbereitet sein

«Es kommt nicht darauf an, die Zukunft vorauszusagen,

sondern darauf, auf die Zukunft

vorbereitet zu sein.» Dieses Zitat von Perikles

aus dem 5. Jahrhundert vor Christus

stellte Habegger seinen Ausführungen voran.

Nur eine sorgfältige und vor allem auch

rechtzeitige Planung der Vorsorge für die

Zeit des Ruhestandes ermöglicht es, den Rudas

in der Liegenschaft «gebundene Vermögen»

soll ja möglichst nicht angetastet werden.

Amortisieren oder nicht?

Mit gut nachvollziehbaren Zahlenbeispielen

hat Habegger dargelegt, wie das Verhältnis

vom «freien» zum «gebundenen Vermögen»

modelliert werden kann, indem mit fortschreitendem

Vermögenszuwachs die anfänglich

meist voll ausgeschöpfte Hypothek

amortisiert wird. Insbesondere hat er aber

auch vorgerechnet, dass entgegen der vorherrschenden

Meinung eine höchstmögliche

Amortisation nicht in jedem Fall einen positiven

Einfluss auf die weitere Vermögensentwicklung

haben muss: Denn aufgrund des

steigenden Eigenmietwertes kann je nach

der Position des Betroffenen auf der Steuerprogressionskurve

ein negativer Steuereffekt

resultieren. Und wenn mit einer anderweitigen

Anlage des freien Vermögens gute

Ertragsmöglichkeiten möglich sind (was

letztlich vom finanziellen Atem des Investors

abhängt), kann die Amortisation der Hypothek

im Vergleich zur anderweitigen Anlage

weniger vorteilhaft sein. – Gleichwohl erlebt

Habegger bei seiner Beratungstätigkeit immer

wieder, dass sich Eigentümer beim

Amortisationsentscheid weniger von solchen

Optimierungsüberlegungen leiten lassen,

als vom teils emotional motivierten

Wunsch nach schuldenfreiem Eigentum.

Babyboom, Pillenknick und steigende Lebenserwartung

führen zu einer demographischen

Entwicklung, wonach im Rahmen

der gesetzlichen Vorsorgeeinrichtungen ins-

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immobilia Oktober 2007 21


Service

der überlebende Ehegatte, welcher in der

bislang gemeinsam bewohnten Stockwerkeigentumswohnung

bleiben will, eine erbberechtigte

Nichte auszahlen, so kann dieser

finanzielle Effort zur Gefährdung dieses

Wohneigentums führen. Solchem ist mit einer

Meistbegünstigung des Ehegatten im

Testament in Kombination mit einem Ehevertrag

rechtzeitig zu begegnen.

Gespannt folgt das Publikum den Ausführungen von Dr. Beat Walti.

künftig immer weniger Junge immer mehr

Ältere finanzieren müssen. Dazu kommt,

dass der Zins und Zinseszins auf dem angesparten

Vorsorgekapital schon in den letzten

Jahren tendenziell kleiner geworden ist.

Auch der Umwandlungssatz sinkt tendenziell.

Trotz der Unwägbarkeiten, welche sich

daraus ergeben, diagnostiziert Habegger in

der Gesellschaft eine erstaunlich gute Akzeptanz

des vorsorglichen «Zwangssparens

trotz Blackbox». Nichtsdestotrotz kommt es

aber insbesondere bei knappen bis normalen

finanziellen Verhältnissen inskünftig noch

viel stärker als bisher darauf an, eine sorgfältige

Vermögensplanung vorzunehmen und

Mit langfristiger Optik

Dr. Beat Walti hat in seinem anschliessenden

Referat überzeugend und interdisziplinär

abgestützt die These «Mehr Wohneigentum,

mehr Nachhaltigkeit» vertreten. Bevor Walti

im Einzelnen begründet hat, warum ein

möglichst hoher Wohneigentums-Anteil in

der Bevölkerung zu mehr Nachhaltigkeit

führ, hat er dargelegt, was unter dem vielzitierten

Begriff «Nachhaltigkeit» überhaupt

zu verstehen ist, nämlich eine ökologisch,

wirtschaftlich und sozial gesunde Entwickauch

einzuhalten. Dies nicht nur beim Kapitalaufbau,

sondern auch beim sogenannten

«Entsparen» des Vermögens: Hier steht im

Wesentlichen entweder das flexible Modell

des individuellen, sukzessiven Kapitalverzehrs

zur Verfügung, oder aber dasjenige einer

Leibrente, mit welcher das Risiko «Langlebigkeit»

unter Umständen besser abgedeckt

sein kann.

Nichte oder Ehefrau?

Als wichtiges Element bei der Absicherung

des Immobilieneigentums im Alter streicht

Habegger die Berücksichtigung der erbrechtlichen

Situation heraus: Muss beispielsweise

Wenn alle Faktoren – Vorsorge, Finanzierung,

Steuern, Anlagen und das Vererben – optimal

geregelt sind, steht dem sorglosen Ruhestand

in der eigenen Immobilie aber nichts

im Wege, denn – so stellt Habegger mit Aristoteles›

weisen Worten abschliessend fest

– «Das Ganze ist mehr als die Summe seiner

Teile.»

Beitrittserklärung zum Schweizer Stockwerkeigentümerverband

q Ich interessiere mich für die Mitgliedschaft beim Schweizer Stockwerkeigentümerverband

q Ich trete dem Schweizer Stockwerkeigentümerverband als Mitglied bei

q Einzelmitglied

q Kollektivmitglied (juristische Personen und Stockwerkeigentümergemeinschaften)

Der Mitgliederbeitrag von CHF 75.– (Einzelmitglieder) bzw. CHF 125.– (Kollektivmitglieder)

wurde auf das Verbandskonto einbezahlt.

ZKB 8010 Zürich, 1100-5843.466 700

Schweiz. Stockwerkeigentümerverband, Konto 80-151-4

Schweizer Stock werkeigentümerverband

Sekretariat: Romang &

Partner Rechtsanwälte

Holbeinstr. 20,

8008 Zürich

Tel. 044 265 60 60

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22 immobilia Oktober 2007


Service

Standortqualität als Investitionsschutz

In den Nachhaltigkeitsbereichen Energie und

Umwelt fühlen sich Liegenschafteneigentümer

einer optimalen Kombination von Versorgungssicherheit

(Verfügbarkeit geeigneter

Energiequellen), Kosteneffizienz (Sparsamkeit

von Haus und Heizung) und dem Schutz

des Lebensraumes verpflichtet. Bei Letzterem

geht es wiederum um Immissionsschutz

beziehungsweise um eine möglichst sinnvolle

Verteilung unvermeidlicher Immissionen.

Dabei ist unter anderem auch eine

nachhaltige Planung von Verkehrsprojekten

gefragt, was Walti zum Bereich Raumplanung

und Baurecht führt: Hier wird derzeit das verdichtete

Bauen diskutiert, wobei Liegenschafteneigentümer

nicht etwa einfach an

einer maximalen Verdichtungsmöglichkeit

interessiert sind, sondern – im Sinne der

Standortqualität – gleichzeitig auch an der

Wahrung von Freiräumen. So darf erwartet

werden, dass sich Grundeigentümer auch

bei der Orts- und Städteplanung am politischen

Geschehen beteiligen und Nachhaltigkeit

fordern. Denn letztlich ist die langfrilung

mit langfristiger Optik. Zu dieser Verantwortung

sind gemäss Art. 6 der Zürcher

Kantonsverfassung auch Kanton und Gemeinden

verpflichtet, damit der Erhalt der

Lebensgrundlagen auch für die kommenden

Generationen gewährleistet ist.

Für Wohneigentümer sind die folgenden politisch

beeinflussbaren Bereiche relevant:

Zunächst die ganze Verkehrspolitik – ist doch

im Rahmen der Bewertung einer Immobilie

nach den berühmten drei Kriterien «Lage,

Lage und Lage» insbesondere auch die verkehrstechnische

Erschliessung relevant, d.h.

die Anbindung an den Individualverkehr, an

den öffentlichen Verkehr und an den Luftund

Schienenverkehr, gleichzeitig aber auch

ein optimaler Schutz vor verkehrsbedingten

Immissionen, wie zum Beispiel Flug- und

Strassenlärm. Daraus leitet Walti ab, dass

sich Wohneigentümer ganz besonders für

eine nachhaltige Verkehrspolitik engagieren,

sowohl auf nationaler Ebene (z. B. NEAT und

Nationalstrassen) als auch auf kommunaler

(z. B. Beispiel Tram und Tempo 30).

Ins_Immobilia_190x135_Immobilitaet 3.4.2007 8:42 Uhr Seite 1

Schweizer Stockwerkeigentümerverband

Gegründet 25. November 1955

Sekretariat:

Romang & Partner Rechtsanwälte

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info@stockwerk.ch, www.stockwerk.ch

stige Sicherung der Standortqualität des

eigenen Grundstückes der beste Investitionsschutz.

Auch bei den Steuern ist ein nachhaltiges

System gefragt: Muss doch der Liegenschafteneigentümer

über eine lange Zeitspanne

hinweg und in sinnvollem Abgleich mit der

Altersvorsorge die Finanzierung seiner Immobilie

regeln. Dabei kann z. B. das erleichterte

Bausparen helfen. Wichtig in diesem

Zusammenhang ist aber auch die steuerliche

Festsetzung des Eigenmietwertes

sowie die Möglichkeit zum Schuldzinsenab-

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53,6% aller Immobilien in der Schweiz

leiden an Immobilität.

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immobilia Oktober 2007 23


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Fachmesse Sicherheit. Im Messezentrum

Zürich präsentieren sich vom 13. bis 16. November

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Experten rund um das Thema Sicherheit.

Gleichzeitig findet parallel zur Messe «Sicherheit»

der Sicherheits-Fachkongress statt.

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Die Podiumsteilnehmer diskutieren Fragen aus dem Publikum.

zug. Nebst diesen eher sozialpolitisch relevanten

Nachhaltigkeitsaspekten kennt das

Steuerrecht aber auch für den Liegenschafteneigentümer

massgebliche Umweltthemen.

Namentlich wenn es darum geht, eine

erworbene Liegenschaft – mitunter energetisch

– zu sanieren, ist dem der Nachhaltigkeit

verpflichteten Eigentümer derzeit die

sogenannte Dumont-Praxis ein Dorn im

Auge, da ihm damit die Abzugsfähigkeit seiner

entsprechenden Investitionen vorerst

verwehrt wird. Entsprechend motiviert wird

er sein, hier politisch Gegensteuer zu geben.

Damit kommt Walti zur Wirtschaftspolitik,

welche letztlich Standortpolitik ist. Ein gesundes

wirtschaftliches Umfeld steigert den

Wert der Liegenschaft. Ist es doch wichtig,

welche Arbeitsstellen, Dienstleistungen und

Warenbezugsquellen (darunter auch bauliche

Leistungen) zu welchen Preisen und in

welcher Qualität in der Umgebung des eigenen

Standortes erreichbar sind.

Nachhaltigkeitstest

von Wohneigentümern erfüllt

Da der Wohneigentümer in all diesen Nachhaltigkeitsbereichen

einen optimalen Ausgleich

sucht, tendiert er bei den einzelnen

Sachfragen zu einem gesunden Mittelmass.

Denn er sieht und spürt die Auswirkungen

von unausgewogenen Extremlösungen, sei

es in der Verkehrs-, Umwelt-, Energie-, oder

Wirtschaftspolitik, nicht zuletzt auch über

die Auswirkungen auf den Wert seines

Grundeigentums. Indem der Wohneigentümer

aus seiner investitionsorientierten Haltung

heraus naturgemäss bestrebt ist, die

unterschiedlichsten Aspekte langfristig, ausgleichend

und engagiert unter einen Hut zu

bringen, hat er den Nachhaltigkeitstest aus

der Sicht von Walti klar erfüllt. – Das bringt

Walti folgerichtig zum Schluss, dass Wohneigentum

zu fördern beziehungsweise der

Wohneigentumsanteil in der Bevölkerung zu

erhöhen ist. In diesem Zusammenhang legt

er den Anwesenden abschliessend die das

Bausparen und den Eigenmietwert sowie

den Schuldzinsabzug thematisierenden Zwillingsinitiativen

des HEV ans Herz.

Hart am Wind

Die Veranstaltung fand ihre Fortsetzung mit

einer angeregt geführten Podiumsdiskussion,

zu welcher sich auch Verbandspräsident

Dominik Romang und Fritz Ritschard, Vorstandsmitglied

und Geschäftsführer der

Ritschard Liegenschaften AG, zu den Referenten

gesellten. Nebst ganz praktischen

Fragen, wie derjenigen, ob aus der Sicht der

Fachleute derzeit wohl eine feste oder eine

variable Hypothek zu favorisieren sei oder

was mit dem verpfändeten BVG-Guthaben

bei der Pensionierung geschieht, hat die Diskussion

zwischendurch auch sportliche Dimensionen

angenommen: Es waren sich jedenfalls

alle einig, dass es sowohl für eine

nachhaltige Immobilienbewirtschaftung als

auch für eine optimale Liegenschaftenfinanzierung

ab 50 gilt, «hart am Wind zu segeln,

ohne Mastbruch zu erleiden».

* lic. iur. Tobias Bartels, Rechtsanwalt, Zürich

Agenda

Montag, 12. November 2007

19.30 - 21.30 Uhr

Referat von Dr. Peter Gurtner, Bundesamt

für Wohnungswesen, zum Thema

«Stockwerkeigentum und Wohnbauförderung»

im Kursaal Bern

Nationaler Wohnbaukongress. Der Schweizerische

Verband für Wohnungswesen (SVW),

die Stadt Zürich und das Bundesamt für Wohnungswesen

(BWO) laden am 23. und 24. November

im Zürcher Technopark zum Nationalen

Wohnbaukongress. Der zweitägige

Kongress befasst sich mit den Zukunftsstrategien

des gemeinnützigen Wohnungsbaus in

der Schweiz. Gleichzeitig findet der Verbandstag

des SVW statt. Weitere Informationen:

www.mehr-als-wohnen.ch

Grenchner Wohntage 2007. Die Grenchner

Wohntage 2007 befassen sich mit den Baukosten

als Element der Hochpreisinsel Schweiz.

Die Tagung vom 8. November wird von Bundesrätin

Doris Leuthard eröffnet. Mit der Vergabe

des Solothurnischen Architekturpreises

und der Präsentation einer Studie zur Quartierentwicklung

stehen weitere interessante

Anlässe auf dem Programm. Die Grenchner

Wohntage 2007 finden zwischen dem 31. Oktober

und dem 8. November statt. Weitere

Informationen: www.grenchnerwohntage.ch

«wohn-raum» – 6. Messe für Wohnkultur

und Bauideen. Vom 21. bis 25. November

findet in Bern die Messe «wohn-raum» – Messe

für Wohnkultur und Bauideen statt. Auf

dem Gelände der BEA bern expo AG werden

neuste Trends und Innovationen aus den Bereichen

Renovieren, Umbauen und Einrichten

gezeigt. Die sechste «wohn-raum» konzentriert

sich heuer auf fünf und nicht mehr auf

neun Tage. Parallel dazu findet die immobilien-herbstmesse

sowie die Hausbau- und Energie-Messe

statt. Weitere Informationen:

www.wohn-raum.ch und www.immobilienherbstmesse.ch

Detailhandel – Impulsgeber Innenstadtentwicklung.

Am Städteworkshop in Olten

vom 21. November referieren und diskutieren

Experten über den Detailhandel von mor -

gen, Ankerpartner als Zugpferde für ganze

Einkaufs zonen, detailhandelsorientierte Wirtschaftspolitik

und vieles mehr. Am Nachmittag

finden Workshops statt. Weitere Informationen:

www.stadtmarketingschweiz.ch

24 immobilia Oktober 2007


Service

Immobilienmarkt Ostschweiz

Bauboom hält an

Werner Ramseyer*

Der Immobilienmarkt in der Ostschweiz ist nach wie vor geprägt von einem

starken Bauboom. Erstellt werden neben Eigentumswohnungen und Büroflächen

vermehrt nun wieder Mehrfamilienhäuser, vorab in den städtischen

Zentren und deren unmittelbaren Umgebung. In peripher gelegenen Gebieten

herrscht dagegen weitgehend Dornröschenschlaf. Der Immobilienmarkt

Ostschweiz präsentiert sich in mehrerer Hinsicht nach wie vor zweigeteilt.

Der Bau der AFG Arena in St. Gallen ist das derzeit augenfälligste Beispiel des Baubooms

in der Ostschweiz

(Bild: AFG Arena).

Gegenwärtig sind immer noch vergleichsweise

viele Eigentumswohnungen auf dem

Markt. Allerdings werden nun auch vermehrt

wieder Mietwohnungsbauten erstellt. Das

grosse Angebot an nach wie vor recht preisgünstigem

Wohneigentum bei immer noch

moderaten Finanzierungskosten garantiert

weiterhin eine ungebrochene Nachfrage.

Neubauten gegen Altbauten

Wegen dem steigendem Wohnflächenbedarf

je Kopf der Bevölkerung und dem attraktiven

Angebot an neu erstellten Mietwohnungen

geraten zunehmend Wohnhäuser unter

Druck, welche nicht mehr den heutigen

Wohnbedürfnissen entsprechen. Eigentümer,

welche es unterlassen, ihre Mietwohnungen

rechtzeitig einer grosszyklischen

Sanierung zu unterziehen, mit dem Ziel einer

Anpassung an die heutigen Wohnformen

und Wohnbedürfnisse, werden sich zunehmend

Schwierigkeiten bei der Vermietung

gegenüber sehen. Sinkende Mietzinsen und

zunehmende Leerstände werden die langfristige

Folge sein.

Stadt gegen Land

Die starke Bautätigkeit konzentriert sich

weitgehend auf die Zentren und deren unmittelbares

Einzugsgebiet. St. Gallen – Wil –

Heerbrugg – Rapperswil-Jona – Frauenfeld

– Weinfelden stehen hier im Vordergrund.

Eher schwach ist die Bautätigkeit im oberen

Rheintal zwischen Altstätten und Buchs und

im Obertoggenburg. Dies ist trotz hoher Mobilität

eine unmittelbare Folge des Arbeitsplatzangebotes,

welches sich zunehmend in

den Zentren konzentriert. Für die Wahl des

Wohnortes sind Aspekte wie vielfältiges Ausbildungsangebot,

breit gefächerte Freizeitmöglichkeiten,

optimale öffentliche Verkehrsverbindungen,

attraktives Steuerniveau

und keine Immissionen von zunehmender

Bedeutung.

Zentrum gegen Peripherie

Vergleichbare Tendenzen zeigen sich im Büroflächenmarkt.

Auch hier weisen die Zentren

nach wie vor eine hohe Bautätigkeit auf

und dies trotz hohem Angebot. So werden

allein in der Stadt St. Gallen gegenwärtig immer

rund 25 000 m 2 Büroflächen angeboten

von im Einzelfall 1000 und mehr m 2 Fläche.

Davon entfallen immerhin 20 000 m 2 auf bestehende

Bauten und lediglich 5000 m 2 auf

projektierte Bauten. Der grösste Teil dieser

Büroflächen liegt dabei nicht in innerstädtischen

Quartieren im Zentrum, sondern peripher.

Nachteilige Lage, ungenügender

Standard, schlechte Qualität führen im Büroflächenmarkt

rasch zu Leerständen.

Gute Lage gegen schlechte Lage

Ganz besonders zum Tragen kommt die altbekannte

Immobilienweisheit, wonach bei

jeder Art von Baute eines entscheidend ist,

nämlich die Lage, die von den Nachfragern

gesuchte, für deren Bedürfnisse am besten

geeignete Lage! Die Wohnlage mit Stadtnähe,

schöner Aussicht, guter Besonnung,

Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten

garantiert eine nachhaltige Nachfrage bei

Wohnimmobilien. Gute Erreichbarkeit mit

privaten und öffentlichen Verkehrsmitteln,

optimale Verkehrsanbindungen, Zentrumsnähe

sind in den meisten Fällen die gewünschten

Eigenschaften bei Büroflächen.

Rasche Erreichbarkeit von Autobahn und allenfalls

Industriegeleiseanschluss sowie

ideale Anlieferungsmöglichkeiten sind die

Forderungen bei Gewerbe- und Industriebauten.

Ende des Baubooms in Sicht?

Die Bautätigkeit ist nach wie vor ungebrochen.

Damit drängen weiterhin attraktive

Angebote zu Eigentum oder Miete auf den

Markt. Dank der guten Konjunktur wurde

dieses bisher weitgehend problemlos abgenommen.

Es machen sich allerdings zunehmend

Anzeichen eines Überangebotes bemerkbar.

Wieweit dies in nächster Zeit auf

den Baumarkt durchschlagen wird ist jedoch

schwer abschätzbar.

* Der Autor ist Vorstandsmitglied des SVIT

Ostschweiz.

immobilia Oktober 2007 25


Service

Immo-Messe für Eigentum, Umwelt, Energie

Messe für umweltbewusste

Bauherren

Irene Lanz*

Die Immo-Messe Schweiz, die vom 14. bis 16.3.2008 in den Olma-Hallen St.

Gallen stattfindet, erwartet, dass im Jahr 2008 das höhere Zinsniveau den

Bau- und Immobilienmarkt beeinflusst. Zum anderen wird die aktuelle energiepolitische

Diskussion Auswirkungen auf das Investitionsverhalten bei

Neubauten und Renovation haben. Die Immo-Messe nennt sich daher neu

Immo-Messe für Eigentum, Umwelt, Energie (bisher: Immo-Messe für Eigentum

und Miete). Bereits sind über 100 Aussteller angemeldet.

Die Immo-Messe Schweiz für Eigentum, Umwelt, Energie feiert im Jahr 2008

ihr zehnjähriges Jubiläum. Liegenschaftenhandel, Standortwahl, Neubau,

energieeffizientes Bauen und modernisieren sind Kernthemen der Immo-

Messe.

(Bild: Irene Lanz-Hubmann, Immo-Messe AG)

Die Immo-Messe Schweiz feiert im Jahr 2008

ihr zehnjähriges Jubiläum. Sie ist in den letzten

Jahren zum grössten Schweizer Forum für

privaten Wohnungsbau und -kauf geworden.

Im Jahre 2007 nahmen über 300 Firmen und

15 000 Besucher an der Immo-Messe in St.

Gallen teil. Die zehnte Immo-Messe findet

vom 14. bis 16. März 2008 in den Olma-Hallen

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St. Gallen statt. Die Immo-Messe will Personen,

die Wohneigentum oder Anlageobjekte

kaufen oder bauen wollen, mit Architekten,

Immobilientreuhändern und Generalunternehmen

zusammenbringen. Auch die Suche

nach dem richtigen Wohnort ist ein Thema.

Immer mehr Gemeinden und Regionen werben

auf der Immo-Messe um Zuzüger.

Bau und Immobilien:

Gute Aussichten für 2008

Im Jahr 2008 ist zwar mit einem Nachlassen

des Immobilienzyklus zu rechnen, trotzdem

dürften Bau- und Immobilienwirtschaft gute

Ergebnisse erzielen. Dies prognostizieren

der SVIT Ostschweiz (siehe Artikel in dieser

Ausgabe) und Jean-Pierre Jetzer, Direktor

Schweizerische Nationalbank, Vertretung

Ostschweiz. Durch die gestiegenen Zinsen

wird der Wohneigentumserwerb längerfristig

weniger attraktiv. Es wird aber, wie in

den vergangenen Immobilienzyklen, noch

längere Zeit dauern, bis diese Entwicklung in

den Regionen östlich von Zürich Spuren hinterlässt.

Noch gibt es – im Vergleich zu den

Zürcher Verhältnissen – sehr attraktive Angebote

in den Kantonen Thurgau, St. Gallen,

beiden Appenzell und Graubünden. Der

Boom in den guten Lagen der Ostschweiz

wird daher voraussichtlich bis weit ins Jahr

2008 hinein anhalten.

Energieeffizienz im Zentrum

Abgelöst wird die zinsgetriebene Nachfrage

durch die Notwendigkeit, Energiesparmassnahmen

bei Neubau und Modernisierung zu

treffen. Die Immo-Messe engagiert sich bereits

seit einigen Jahren für die Themen Minergie,

energieeffiziente Modernisierung,

Passivhausbau und erneuerbare Energie.

Bundesrat Leuenberger hat jüngst gefordert,

dass bei Neubauten und Sanierungen der

Minergiestandard gelten resp. deren Energieverbrauch

auf das Minergieniveau sinken

soll. In den nächsten Jahren wird der Energiepass,

der ein Rating für Gebäude gemäss

deren Energieverbrauch vorsieht, schweizweit

eingeführt werden. Gebäude, die im Energiepass

schlechte Noten erhalten, werden

weniger Erlös beim Verkauf erzielen, ev. auch

schlechtere Hypothekarkonditionen erhalten.

Des Weiteren wird der Einsatz erneuerbarer

Energien auf Bundes- und Kantonsebene

gefördert werden und energieeffiziente

Modernisierungen sollen steuerlich

begünstigt werden.

Folgen für Bauund

Renovationswillige

Dies bedeutet für die heutigen Eigentümer

und für diejenigen, die Eigentümer werden

wollen, mehr Bedarf an qualifizierter Infor-

26 immobilia Oktober 2007


Service

Immo-Messe Schweiz

für Eigentum, Umwelt, Energie

14. – 16.3.2007, Olma-Hallen St. Gallen,

www.immomesse.ch

mation. Wer heute ein Haus kauft, muss sich

erkundigen, ob es den demnächst verschärften

Standards genügt, sonst könnte ein rascher

Wertverlust die Folge sein. Wer heute

eine Liegenschaft saniert, darf nicht bei der

optischen Auffrischung stehen bleiben, sondern

muss sich überlegen, ob er die Liegenschaft

langfristig nutzen will. Wenn ja, sollte

er energieeffizient modernisieren, andernfalls

verkommt die Liegenschaft zum

Abbruch objekt. Architekten, Planer und Zulieferer

sind gefordert, die renovationswilligen

Eigentümer fundiert und kompetent zu

beraten. Die Information über die neuen Energiestandards

erfolgt vorwiegend im persönlichen

Gespräch und in der direkten, individuellen

Beratung. Dafür bietet eine Messe

die ideale Plattform. Bereits in den letzten

Jahren haben rund ein Drittel der Aussteller

diesem Bedürfnis Rechnung getragen.

Nationale Minergie- und Passivhaus-

Tage mit Bauherren-Seminaren

Die Veranstalter der Immo-Messe, Irene

Lanz und Hans Peter Inauen, verstehen es

als ihre Aufgabe, Bauherren und Eigentümer

zu informieren, damit sie fundierte,

langfristig erfolgversprechende Entscheidungen

treffen können. Sie veranstalten daher

parallel zur Immo-Messe 08 vom 14. –

16. März 2008 in den Olma-Hallen St. Gallen

erstmals nationale Minergie- und Passivhaustage.

Neben einer Fachtagung zum

Thema «Jedes Haus ein Kraftwerk? Wie wird

in Zukunft gebaut?» gibt es vier halbtägige

Bauherren-Seminare. Beim ersten steht der

energieeffiziente Neubau nach Passivhausresp.

Minergie-P-Standard im Zentrum, das

zweite widmet sich dem Thema Energieeffiziente

Bauerneuerung, das dritte dem Thema

Erneuerbare Energie und das vierte dem

Thema Wirtschaftlichkeit, Finanzierung,

Förderung. Die Passivhaustage werden zusammen

mit dem Energieinsititut Vorarlberg,

der IG Passivhaus, dem Verein Minergie,

der AEE Agentur für erneuerbare Energien

und der Stiftung Klimarappen

organisiert.

* Dr. Irene Lanz, Veranstalterin Immo-Messe

Schweiz

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Service

«Baublatt»-Monatsstatistik

Baugesuche nehmen weiter ab

Der Rückgang der Baugesuche und der Baubewilligungen setzte sich im August

erwartungsgemäss fort. Daraus resultiert in diesem Jahr bei den Gesuchen

ein Rückgang um 7,7% und bei den bewilligten Bauten um 10%. Nur

bei den Submissionen fällt das Resultat mit einer Zunahme von 8% noch

positiv aus.

Red. – Im August wurden im «Baublatt» 2206

eingereichte Baugesuche veröffentlicht. Das

sind gegenüber dem gleichen Vorjahresmonat

292 Eingaben (11,7%) weniger. Über den

bisherigen Jahresverlauf betrachtet summieren

sich die Verluste: Im letzten Jahr waren

es während der ersten acht Monate 23487

Baugesuche und in diesem Jahr noch 21675.

Das Minus von 1812 Projekten entspricht damit

ziemlich genau 7,7%.

Diese Entwicklung setzte sich bei den Baubewilligungen

verstärkt fort. Im August reduzierte

sich die Anzahl Bewilligungen von

2554 im Vorjahr auf 2024, was einem Minus

von 530 bewilligten Bauten entspricht

(-20,75%). Der Rückgang vom Januar bis Februar

fiel nicht ganz so dramatisch aus, hier

beträgt das Minus noch 10,04%. Die abnehmenden

Zahlen signalisieren mittelfristig

eine leichte Abflachung der Baukonjunktur.

Leicht deshalb, weil sich die Zahlen immer

noch weit über dem Niveau der Jahre vor

2004 befinden.

Erfreulicher sind die Zahlen nach wie vor bei

den veröffentlichten Submissionen. Zwar

wurde auch da der Aufwärtstrend im August

durch ein Minus von 2,1% unterbrochen. Die

Bilanz des bisherigen Jahresverlaufs ist mit

einem Plus von 8% aber immer noch erfreulich.

In den ersten acht Monaten wurden 3392

Submissionen publiziert gegenüber 3139 im

letzten Jahr. Das entspricht einer Zunahme

von 253 Ausschreibungen. Diese Anzahl öffentlicher

Ausschreibungen ist in den letzten

fünf Jahren nie mehr erreicht worden.

Credit Suisse Immobilien-Monitor

Robuster Wohnungsmarkt

2006 ist der Wohnungsbestand um 42 700 Wohnungen angewachsen. Für

2007 erwarten die Immobilienexperten eine nochmalige Erhöhung des Reinzugangs

an Wohnungen auf 44 000 Einheiten. Das dominierende Segment ist

das Stockwerkeigentum. Die Bewilligungstätigkeit bei Mietwohnungen und

Einfamilienhäusern sinkt seit Ende 2006.

starke Angebotsausweitung im Einfamilienhaussegment

verzeichnen die Kantone AI,

FR, VS und TG. Gesamtschweizerisch erhöhte

sich der Leerstand leicht von 1,06% im Jahr

2006 auf 1,07% im Jahr 2007.

Red. – Die Wohnungsproduktion in der

Schweiz befindet sich auf einem langjährigen

Hoch. 2006 sind 41 600 Wohneinheiten

fertig gestellt worden. Ende Juni 2007 befanden

sich rund 62 200 Wohneinheiten (nicht

saisonbereinigt) im Bau. 2007 erwarten die

Immobilienexperten der Credit Suisse eine

nochmalige Erhöhung des Wohnungsbestandes

um 44 000 Einheiten.

In den bewilligten Mehrfamilienhäusern

wurden im laufenden Jahr rund 60% Stockwerkeigentum

und 40% Mietwohnungen geplant.

Nach einem starken Wachstum der

Bewilligungstätigkeit für Mietwohnungen ist

Der «Housing

Affordability Index

Composite» bewegt

sich bereits seit

über zehn Jahren

unter der goldenen

Finanzierungsregel

von 33%.

diese seit Ende 2006 deutlich gesunken. Das

dominierende Wohnsegment bleibt aber das

Stockwerkeigentum (STWE), das gegenwärtig

die Bautätigkeit stützt.

Eine starke Ausweitung an Wohnraum lässt

sich bei den steuergünstigen Kantonen OW,

SZ, sowie ZG beobachten. Das STWE ist dabei

das favorisierte Wohnsegment, wobei in

SZ derzeit der Mietwohnungsbau ebenfalls

boomt. Die starke Ausweitung in den Kantonen

VS und TI ist u. a. auf den Zweitwohnungsbau

zurückzuführen. Die geringste

Ausweitung ist in den Stadtkantonen BS und

GE sowie in NE und AR zu beobachten. Eine

Wohneigentum ist tragbar

Nicht die Erschwinglichkeit sondern die Tragbarkeit

von Wohneigentum ist der eigentliche

Nachfragehebel. Der HAI Composite berechnet,

wie hoch die Belastung für einen durchschnittlichen

Haushalt ausfällt, wenn Wohneigentum

zu 80% fremdfinanziert ist und als

Finanzierungsform eine Geldmarkthypothek

gewählt wird. Ein durchschnittlicher Haushalt

kann die goldene Finanzierungsregel,

wonach die Belastung ein Drittel des Einkommens

nicht übersteigen sollte, heutzutage

problemlos einhalten (siehe Grafik).

Anstieg der Hypothekarzinse

Der wirtschaftliche Aufschwung in der

Schweiz weist eine ausgesprochen solide

Entwicklung auf. Die Konjunkturindikatoren

zeichnen weiterhin ein günstiges Bild. Gleichzeitig

haben sich die Teuerungsaussichten

verschlechtert. Konsequenterweise fährt die

Schweizerische Nationalbank fort, die Leitzinsen

schrittweise zu erhöhen. Ein weiterer

Zinsschritt um 0.25 Prozentpunkte ist bis

Jahresende zu erwarten. Bei den Fix-Hypotheken

ist für alle Laufzeiten mit einem Anstieg

von rund 0,3 Prozentpunkten zu rechnen.

28 immobilia Oktober 2007


Service

Mieterschlichtung

Zunahme der Schlichtungsfälle

1. Halbjahr 2007 2. Halbjahr 2006 1. Halbjahr 2006

Anfangsmietzins 220 197 187

Mietzinserhöhung 921 736 808

Mietzinssenkung 217 217 378

Nebenkosten 719 517 513

Vertragskündigung 1857 1855 2050

Mietzinshinterlegung 546 475 525

andere Gründe 2118 063 2146

sis das erste Halbjahr 2006 verwendet, so

sind 733 Begehren mehr eingegangen; in diesem

Halbjahr waren 14 271 Neueingänge zu

verzeichnen. In der Berichtsperiode waren

somit insgesamt 23 401 Verfahren zu behan-

Red. – Im ersten Halbjahr 2007 sind insgesamt

1072 Begehren mehr eingegangen als

im zweiten Halbjahr 2006. Dies entspricht

15 004 Neueingängen gegenüber 13 32 im

zweiten Halbjahr 2006. Wird als Vergleichsbadeln,

wovon 14 617 bis zum Ende der Periode

als erledigt abgeschrieben werden konnten.

Bei 45% der erledigten Fällen kam es zu einer

Einigung zwischen den Parteien. Dies sind

6 598 Fälle gegenüber 6 060 im zweiten Halbjahr

2006. Eine Einigung wurde im Einzelnen

erreicht hinsichtlich:

In 2835 Fällen (Vorsemester 2971) bzw. 19%

wurde keine Einigung erzielt. In 1087 Fällen

(Vorsemester 1005) konnte ein Entscheid getroffen

werden. Dies entspricht 7%. 4097 Fälle

(Vorsemester 3730) bzw. 28%, wurden anderweitig

erledigt. 8784 Fälle (Vorsemester

8269) waren am Ende des ersten Halbjahres

2007 noch pendent.

Quartalsbericht des Baumeisterverbandes

Baukonjunktur uneinheitlich

Die Umsätze im Hoch- und Tiefbau stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal

um 2,0%. Die Baukonjunktur zeigt sich jedoch uneinheitlich: Der Hochbau

legte um 6,5% zu, der Tiefbau schrumpfte um 3,3%.

richtsquartal vor allem im privaten Sektor.

Denn der viel beachtete Wohnungsbau zeigt

erste Sättigungstendenzen: Die Umsätze in

dieser Sparte stagnierten im Vergleich zum

zweiten Quartal 2006 (+0,8%). Seit 2005 war

die Tätigkeit im Wohnungsbau mit rund 1,5

Mrd. CHF im zweiten Quartal immer etwa

gleich. Dies deutet darauf hin, dass die Kapazitätsgrenzen

im Hochbau mehr oder weniger

erreicht sind.

Die Auftragseingänge im Wohnungsbau nahmen

im Berichtsquartal um 0,6% leicht ab.

Der geringere Arbeitsvorrat (-1,8%) per Ende

Juni 2007 deutet zudem darauf hin, dass der

Zenit im Wohnungsbau wohl erreicht worden

ist. Die rückläufigen Baubewilligungen

sind ein weiteres Indiz für diese Lage.

Red. – Die nominellen Umsätze im Schweizer

Bauhauptgewerbe beliefen sich im zweiten

Quartal 2007 auf rund 4,5 Mrd. CHF

(+2,0% oder knapp +90 Mio. CHF im Vergleich

zum Vorjahresquartal). Die Baukonjunktur

verläuft jedoch sehr uneinheitlich.

Bei bereits hoher Kapazitätsauslastung sind

die Umsätze im Hochbau nochmals (um

6,5% oder 155 Mio. CHF) angestiegen. Dagegen

glitten die Umsätze im Tiefbau um rund

70 Mio. CHF zurück (-3,3%). Aufgrund des

starken ersten Quartals 2007 sind die totalen

Umsätze im ersten Halbjahr 2007 im

Bauhauptgewerbe nominell um 6,9% auf 7,9

Mrd. CHF gestiegen, ein neuer Höchstwert

im Vergleich zu den letzten 15 Jahren.

Stagnation im Wohnungsbau

Die Wachstumstreiber dieser per Saldo leicht

positiven Entwicklung fanden sich im Be-

Starker Wirtschaftsbau

Die Umsätze im gewerblichen und industriellen

Bau unterstreichen die derzeitig allgemein

gute Konjunkturlage. In dieser Sparte

wurden im zweiten Quartal 2007 fast 800

Mio. CHF umgesetzt – so viel wie seit anfangs

der 90er Jahre nicht mehr. Die Auftragseingänge

stiegen in dieser Bausparte

im Berichtsquartal (im Vergleich zum Vorjahresquartal)

um beachtliche 16,4%. In dieser

Sparte dürfte der gute Geschäftsgang im

nächsten Halbjahr anhalten.

immobilia Oktober 2007 29


Service

Organe, Mitgliederorganisationen, Termine

Geschäftsleitung SVIT Schweiz

Präsident: Urs Gribi, eidg. dipl. IT, gribi theurillat,

Sperrstrasse 42, Postfach, 4005 Basel,

Tel. 061 690 40 13, Fax 061 690 40 00,

ugribi@gribitheurillat.ch

Vizepräsident: Andreas Ingold, Livit AG,

Altstetterstrasse 124, 8048 Zürich,

Tel. 058 360 32 67, Fax 058 360 33 95,

andreas.ingold@livit.ch

Finanzen: (Ressort Finanzen),

Peter Krummenacher, contrust finance ag

Friedentalstrasse 43, Postfach 2549, 6002 Luzern,

Tel. 041 429 09 09, Fax 041 429 09 00,

peter.krummenacher@contrustfinance.ch

Mitglied: (Ressort Aus- und Weiterbildung)

Dr. Peter Burkhalter, Hodler & Emmenegger,

Elfenstrasse 19, Postfach, 3000 Bern 16,

Tel. 031 352 11 88, Fax 031 352 11 85

p.burkhalter@hodler.ch

Mitglied: (Ressort Mitgliederservice & Marketing)

Stephan Wegelin, Colliers CSL AG,

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich

Tel. 044 316 13 00, Fax 044 316 13 94,

stephan.wegelin@colliers.ch

Direktor: Tayfun Celiker,

Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,

Tel. 044 434 78 80, Fax 044 434 78 99,

tayfun.celiker@svit.ch

Schiedsgericht der

Schweizer Immobilienwirtschaft

Sekretariat: Obstgartenstr. 28, 8006 Zürich,

Tel. 044 434 78 88, Fax 044 434 78 99

info@svit-schiedsgericht.ch, www.svit-schiedsgericht.ch

SVIT Aargau

Präsident: Christophe Terrier, dipl. Immobilien-

Treuhänder, Bäderstr. 30, Postfach 1460,

5401 Baden, Mobile 079 321 44 50

Sekretariat: SVIT Aargau, Bahnhofstr. 10, 5000

Aarau, Tel. 062 832 77 46, Fax 062 832 77 43

info@svit-aargau.ch

SVIT beider Basel

Präsidentin: Genoveva Lahmadi-Sutter,

Intercity Verwaltungs AG, Rennweg 40,

Postfach, 4020 Basel, Tel. 061 317 67 60,

Fax 061 317 67 88

Sekretariat: SVIT beider Basel,

Christine Sommerer, Innere Margarethenstr. 2,

Postfach 610, 4010 Basel, Tel. 061 283 24 80,

Fax 061 283 24 81, svit-basel@bluewin.ch

SVIT Bern

Präsident: Urs Wirth, Die Mobiliar

Versicherungen + Vorsorge, Bundesgasse 35

Postfach 8726, 3001 Bern, Tel. 031 389 76 09,

Fax 031 389 68 45, urs.wirth@mobi.ch

Sekretär: Thomas Graf, SVIT Bern,

Sulgenauweg 40, Postfach 8375, 3001 Bern,

Tel. 031 378 55 00, Fax 031 378 55 01,

svit-bern@svit.ch

SVIT Graubünden

Präsident: Alfred Conrad, Verit Verwaltungs- und

Immobilien-Gesellschaft, Hartbertstrasse 10,

7000 Chur, Tel. 081 258 30 80, Fax 081 258 30 81

alfred.conrad@verit.ch

Sekretariat: Hans-Jörg Berger, Berger Immobilien

Treuhand AG, Bahnhofstrasse 8,

Postfach 102, 7002 Chur, Tel. 081 257 00 05,

Fax 081 257 00 01, svit-graubuenden@svit.ch

SVIT Ostschweiz

Präsident: Jonny Hutter, Sonnenbau AG,

Hohenemserstrasse 76, 9444 Diepoldsau,

Tel. 071 737 90 70, Fax 071 737 90 80

Sekretariat: Claudia Zoller, Postfach 174,

9501 Wil, Tel. 071 929 50 50, Fax 071 929 50 51,

svit-ostschweiz@svit.ch

Drucksachenversand: Vreny Egger,

Egger Immobilien-Treuhand, Postfach 40,

8880 Walenstadt, Tel. 081 710 24 30,

Fax 081 735 23 30, egger.immobilien@swissonline.ch

SVIT Romandie

Präsident: Olivier Forestier, Wincasa,

Av. du Grey 38 A, CP 7770, 1002 Lausanne,

Tel. 021 310 06 89, Fax 021 310 06 98,

olivier.forestier@wincasa.ch

Sekretariat: SVIT Romandie, Rue Centrale 9,

1003 Lausanne, Tel. 021 311 48 10,

Fax 021 311 48 13, info@svit-romandie.ch

SVIT Solothurn

Präsident und Sekretariat: Jürg Kocher,

Bielstrasse 20, 4502 Solothurn, Tel. 032 624 55 58,

Fax 032 624 55 56, juerg.kocher@livit.ch

SVIT Tessin

Präsident: Franco Trachsel, Trachsel Fiduciaria

immobiliare SA, Via Besso 27, 6900 Lugano,

Tel. 091 967 63 75, Fax 091 967 63 80,

info@trachsel-immo.ch

Sekretär: SVIT Ticino, Werner Leuzinger,

via Pezzolo 7, CP 58, 6952 Canobbio,

Tel. 091 921 10 73, Fax 091 942 46 83,

svit.ticino@bluewin.ch

SVIT Zentralschweiz

Präsident: Walter Hochreutener, Alfred Müller AG,

Neuhofstr. 10, 6340 Baar, Tel. 041 767 02 31,

Fax 041 767 02 00

Sekretariat: SVIT Zentralschweiz, Verena Kunz,

Hübelistrasse 18, 6020 Emmenbrücke,

Tel. 041 289 63 68, Fax 041 289 63 60,

svit@welimmo.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder:

Kummer Bolzern & Partner, Winkelriedstr. 35,

6002 Luzern, Tel. 041 410 05 55, Fax 041 410 05 06

SVIT Zürich

Präsident: Jürg Müller, Colliers CSL AG,

Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich,

Tel. 044 316 13 00, Fax 044 316 13 94,

juerg.mueller@colliers.ch

Sekretariat: SVIT Zürich, Stampfenbachstr. 57,

Postfach, 8035 Zürich, Tel. 043 255 14 10,

Fax 043 255 14 19, svit-zuerich@svit.ch

Rechtsauskunft für Mitglieder

SVIT Zürich: Dr. Raymond Bisang,

Riesbachstr. 57, Postfach 1071, 8034 Zürich,

Tel. 043 488 41 41, Fax 043 488 41 88

bisang@zurichlawyers.com, www.zurichlawyers.com

Schweizerische Schätzungsexperten-

Kammer SEK

Präsident: Daniel Conca, Reflecta AG,

Schwarztorstrasse 56, Postfach, 3000 Bern 14,

Tel. 031 387 37 97, Fax 031 387 37 99,

conca@reflecta.ch

Sekretariat: Puls 5, Giessereistrasse 18,

8005 Zürich, Tel. 044 434 78 83, Fax 044 434 78 99,

sek-svit@svit.ch, www.sek-svit.ch

Kammer Unabhängiger Bauherrenberater

KUB

Präsident: Christoph Kratzer, MMK Immobilientreuhand

AG, Alfred Escher-Strasse 27,

8002 Zürich, Tel. 043 344 34 74, Fax 043 344 34 79,

christoph.kratzer@mmk.ch

Sekretariat: Puls 5, Giessereistrasse 18,

8005 Zürich, Tel. 044 434 78 82, Fax 044 434 78 99,

info@kub.ch, www.kub.ch

Schweizerische Maklerkammer SMK

Präsident und Sekretariat: Marco Uehlinger,

ImmoBaden AG, Stadtturmstrasse 10, Postfach,

5401 Baden, Tel. 056 221 62 10, Fax 056 221 62 72,

welcome@smk.ch, www.smk.ch

Termine SVIT Schweiz

Exekutivrat

25.10.2007, 10.12.2007

SVIT-Arena


Landeskongress

26.10.2007 Zürich

SVIT-Forum

17. bis 19.01.2008, Pontresina

Termine SVIT-Mitgliederorganisationen

Aargau

06.12.2007 SVIT-Frühstück

Basel

07.11.2007 a. o. Generalversammlung,

Hotel Drei König, Basel

07.12.2007 Niggi-Näggi mit Diplomfeier

Bern

06.11.2007 Mitgliederlunch, Murten

04.12.2007 Chlousehöck, Ostermundingen

05.02.2008 Mitgliederapéro, Langenthal

Graubünden

30.10.2007 Herbstversammlung Cazis

07.01.2008 Neujahrsapéro

Ostschweiz

07.01.2008 Neujahrsapéro

14.03.2008 Immobilien-Vision, St. Gallen

14./16.03.08 Immobilienmesse Schweiz,

St. Gallen

07.04.2008 Generalversammlung, Vaduz

Romandie

Nov. 2007 Conférence-débat

(date à confirmer)

Solothurn

07.11.2007 Referat Swisscaution, Solothurn

13.12.2007 Bänzenjass, Kestenholz

Tessin

24.10.2007 Avv. Mosca, diritto locativo, Manno

Zentralschweiz

08. bis «zebi» Zentralschweizerische

13.11.2007 Bildungsmesse, Luzern

10.01.2008 Neujahrsapéro, Luzern

09.05.2008 Generalversammlung, Stanserhorn

Zürich

30.10.2007 Öffentliche Veranstaltung, Zürich

08.11.2007 Stehlunch, Zürich

07.12.2007 Jahresschlussabend Winterthur

Schweizerische Schätzungsexperten-

Kammer SEK

14.02.2008 Seminar über internationale

Bewertungsstandards und neuen

Swiss Valuation Standard (SVS)

Kammer Unabhängiger

Bauherrenberater KUB

24.10.2007 Herbstveranstaltung

Metropol, Zürich

17.04.2008 Generalversammlung,

Seminarhotel Zürichberg, Zürich

Schweizerische Maklerkammer SMK

08.11.2007 Referate «Verkauf von Immobiliengesellschaften»

und «Verkauf von

Liegenschaften aus der Konkursmasse»,

Swissôtel Zürich

30 immobilia Oktober 2007


Service

realis-Swiss Real Estate School,

das Bildungszentrum des SVIT

realis koordiniert ab 2006 alle Ausbildungen auf

der Stufe Fachausweis und führt den Lehrgang für

den Immobilien-Treuhänder sowie das Nachdiplomstudium

MREM durch. Einen weiteren

Schwerpunkt bilden Seminare und Tagungen für

die gesamte Immobilienwirtschaft.

Nachdiplomstudium Master of Advanced

Studies in Real Estate Management

(MREM)

4. Durchführung MREM: ab 12. November 2007

Tagesseminare

realis entwickelt und organisiert regelmässig

massgeschneiderte Seminare zu aktuellen Themen

in der Immobilienbranche.

Séminaires en Romandie

06.11.07 Droit du bail - gestion des conflits

06.12.07 Journée romande des courtiers

Lehrgänge Fachausweise 2008

– Basislehrgang: an 5 Standorten

ab Frühjahr 2008

– Vertiefung Bewirtschaftung:

an 5 Standorten ab Frühjahr 2008

– Vertiefung Bewertung:

in Zürich ab Frühjahr 2008

– Vertiefung Vermarktung:

in Zürich ab Frühjahr 2008

– Vertiefung Entwicklung:

in Zürich ab Frühjahr 2008

realis-Swiss Real Estate School

Puls 5

Giessereistrasse 18

8005 Zürich

Tel. 044 434 78 98

Fax 044 434 78 99

www.realis.ch

Für die Romandie:

Rue Centrale 9

1003 Lausanne

Tel. 021 311 48 10

Fax 021 311 48 13

isabelle.mercier@realis.ch

Prüfungsdirektionen

Schweizerische Fachprüfungskommission

der Immobilienwirtschaft SFPKIW

Koordiniert alle eidgenössisch geregelten

Prüfungen (Berufsprüfungen Bewirtschaftung /

Vermarktung / Bewertung / Entwicklung / Höhere

Fachprüfung Immobilien-Treuhänder)

Sekretariat Deutsche Schweiz und Tessin:

Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,

Tel. 044 434 78 94, Fax 044 434 78 99, info@sfpk.ch

Direction pur la Suisse Romande:

Antoine Chappuis

case postale 1215

1001 Lausanne, Tel. 021 796 33 47, Fax 0848 888

456, antchappuis@centrepatronal.ch

Regionale Prüfungsdirektionen

Für Auskünfte wenden Sie sich an die regionalen

Lehrgangsleitungen (Adresse s. unten), sie sind

Kontaktstellen der regionalen Prüfungsdirektionen.

Regionale Lehrgangsleitungen

in den SVIT-Mitgliederorganisationen

Regionale Lehrgangsleitungen

Die regionalen Lehrgangsleitungen beantworten

gerne Ihre Anfragen zum Basislehrgang und zum

Vertiefungslehrgang Immobilien-Bewirtschaftung.

Für Fragen zu den Vertiefungslehrgängen in

Immobilien-Bewertung, -Entwicklung und

-Vermarktung wenden Sie sich an die realis.

Region Aargau

zuständig für Interessenten aus dem Kanton AG

sowie angrenzende Fachschul- und Prüfungsregionen

SVIT-Ausbildungsregion Aargau, c/o Zoma AG Aarau,

Katrin Schmidiger, Bahnhofstr. 10, 5000 Aarau

Tel. 062 832 77 46, Fax 062 832 77 43,

katrin.schmidiger@zoma.ch

Region Basel

zuständig für die Interessenten aus den Kantonen

BS, BL, nach Basel orientierter Teil des Kantons SO,

Fricktal

realis – Swiss Real Estate School

c/o SVIT beider Basel

Innere Margarethenstrasse 2, Postfach 610

4010 Basel, Telefon 061 283 24 80

Fax 061 283 24 81

svit-basel@bluewin.ch

Region Bern

zuständig für Interessenten aus den Kantonen BE,

bernorientierter Teil SO, deutschsprachige Gebiete

VS und FR

realis – Swiss Real Estate School

Regionale Prüfungsdirektion Region Bern:

H.P. Burkhalter + Partner AG,

Schwarzenburgstr. 73, 3097 Bern-Liebefeld

Tel. 031 379 00 00, Fax 031 379 00 01,

hp.burkhalter@burkhalter-immo.ch

Region Ostschweiz

realis – Swiss Real Estate School

c/o Urs Kindler, Postfach 98, 8590 Romanshorn

Tel. 071 460 08 46, Fax 071 460 08 45

regionostschweiz@realis.ch

Region Zentralschweiz

zuständig für die Interessenten aus den Kantonen

LU, NW, OW, SZ (ohne March und Höfe), UR, ZG

realis – Swiss Real Estate School

c/o Anton Theiler, Neuhofstrasse 3A, Postfach 209

6341 Baar, Tel. 041 760 01 26, Fax 041 761 32 93

regionzentralschweiz@realis.ch

Region Zürich / Graubünden

zuständig für Interessenten aus den Kantonen

GL, GR, SH, SZ (nur March und Höfe) sowie ZH

realis – Swiss Real Estate School

c/o SVIT Zürich

Stampfenbachstrasse 57

Postfach, 8035 Zürich

Tel. 043 255 14 11, Fax 043 255 14 19

regionzuerich@realis.ch

Region Tessin

(Lehrgänge und Prüfungen in italienischer Sprache)

Franco Trachsel, Trachsel Fiduciaria immobiliare SA

Via Besso 27, 6900 Lugano,

Tel. 091 967 63 75, Fax 091 967 63 80,

svitticinoformazione@trachsel-immo.ch

OKGT Organisation kaufmännischer

Grundbildung Treuhand / Immobilien

Sekretariatsleitung: Marcel Hug

time2learn, Allgemeines,

Überbetriebliche Kurse (inkl. Administration),

Modelllehrgänge (Bestellungen): Ozan Kaya

zuständig für die neue kaufmännische

Grundausbildung

Steinstrasse 21, 8036 Zürich,

Tel. 043 333 36 65, Fax 043 333 36 67,

info@okgt.ch, www.okgt.ch

immobilia Oktober 2007 31


Service

Einstiegskurse und Branchenkunde KV der

SVIT-Mitgliederorganisationen

Die neuen Einstiegskurse – angepasst an Arbeits- und Bildungsmarkt

Die Einstiegskurse sind eine Weiterentwicklung der bisherigen Einführungs- und Grundkurse. Diese bildeten einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes

innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT).

Im Zuge der schweizerischen Bildungsreformen wurde nun auch diese Ausbildungsstufe neu definiert und den Bedürfnissen des Arbeits- und Bildungsmarktes

sowie den neuen gesetzlichen Richtlinien angepasst.

Die genauen Angaben und Daten sind auf http://www.svit.ch unter den entsprechenden Regionen ersichtlich.

1. Einstiegskurse

M1: Bewirtschaftung von

Mietliegenschaften

SVIT Bern

Mai bis Juli 2008

Montag 18.00–20.40 Uhr sowie

Samstag 8.30–12.10 Uhr

SVIT Ostschweiz

August/September 2008

SVIT Zentralschweiz

4.9.2007 bis 30.10.2008

jeweils Dienstag- und Donnerstagabend

19.00 bis 21.30 Uhr, HMZ, Baar

SVIT Zürich

31.10.2007 bis 12.12.2007

(2 Abende, 5 Samstage)

Technopark Zürich

12.1.2008 bis 1.3.2008

(7 Samstage, davon 2 nur vormittags)

Klubschule Winterthur

M2: Liegenschaftenbuchhaltung

SVIT Aargau

23.10.2007 bis 4.12.2007

Jeweils Dienstagabend in Lenzburg

SVIT Bern

August bis September 2008

Donnerstag 18.00–20.40 Uhr

SVIT Ostschweiz

November 2007

SVIT Zentralschweiz

8.1.2008 bis 25.1.2008

jeweils Dienstag- und Donnerstagabend

19.00 bis 21.30 Uhr, HMZ, Baar

SVIT Zürich

21.9.2007 bis 10.11.2007

(4 Freitagabende, 2 Samstage)

Klubschule Winterthur

8.3.2008 bis 19.4.2008

(6 Samstagvormittage)

Klubschule Winterthur

M3: Bewirtschaftung von

Stockwerkeigentum

SVIT beider Basel

24.10.2007 bis 5.12.2007 (7 Vormittage)

Jeweils Mittwochmorgen 8.30–11.40 Uhr

ABZ UBS, Viaduktstrasse 33, Basel

SVIT Bern

Oktober bis November 2008

Donnerstag 18.00–20.40 Uhr

SVIT Zentralschweiz

6.11.2007 bis 4.11.2007

jeweils Dienstag- und Donnerstagabend

19.00 bis 21.30 Uhr, HMZ, Baar

SVIT Zürich

23.10.2007 bis 11.12.2007 (8 Abende)

Technopark Zürich

M4: Bauliche Kenntnisse

SVIT beider Basel

19.12.2007 bis 5.3.2008 (8 Vormittage)

Jeweils Mittwochmorgen 8.30–11.40 Uhr

ABZ UBS, Viaduktstrasse 33, Basel

SVIT Zentralschweiz

3.3.2008 bis 16.4.2008

jeweils Montag- und Mittwochabend

19.00 bis 21.30 Uhr,

HMZ, Baar

SVIT Bern

Mai bis Juni 2008

jeweils Donnerstagabend

18.00–20.40 Uhr

M5: Immobilien-Vermarktung

SVIT Bern

August bis September 2008

Montag 18.00-20.40 Uhr und

Samstag 08.30-12.10 Uhr

SVIT Zürich

13.11.2007 bis 23.2.2008 (7 Abende, 4 Samstage,

1 Samstagvormittag)

Technopark Zürich

M6: Immobilien-Bewertung: Grundlagen

und klassische Methoden

SVIT Bern

Mai bis Juni 2008

jeweils Dienstagabend

18.00–20.40 Uhr

SVIT Zürich

5.4.2008 bis 6.5.2008 (4 Samstage, 1 Abend)

Technopark Zürich

M7: Immobilien-Bewertung: Dynamische

Methoden

SVIT Zürich

27.10.2007 bis 3.12.2007 (4 Samstage, 1 Abend)

Technopark Zürich

M8: Immobilien-Bewertung: Angewandte

Immobilien-Bewertung

SVIT Zürich

16.2.2008 bis 17.3.2008 (4 Samstage, 1 Abend)

Technopark Zürich

Einführungskurs Grundlagen

Rechnungswesen

SVIT Zürich

24.1.2008 bis 14.2.2008

(4 Abende)

Technopark Zürich

2. Branchenkunde

Treuhand- und Immobilien-

Treuhand für KV-Lernende

SVIT Bern

1. Lehrjahr: siehe www.okgt.ch

2. Lehrjahr: Mai bis Juni 2008

3. Lehrjahr: Januar bis Mai 2008

SVIT beider Basel

Für Lernende im 4.+5. Semester

3.1.2007 bis 5.12.2007

Handelsschule KV Basel

Mittwoch 8.00–12.00 Uhr

SVIT Graubünden

2. Lehrjahr: 24./25.4.2008

3. Lehrjahr: 22.4.2008 bis 25.4.2008

Wirtschaftsschule KV Chur

SVIT Zentralschweiz

2. Lehrjahr: 27.10.2007 und 24.11.2007

3. Lehrjahr: 27.10.2007 und 10./17.11.2007

Luzern, jeweils 08.30–12.15 Uhr, Luzern

32 immobilia Oktober 2007


Service

Landesindex der Konsumentenpreise

Basis: September 1966=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

1966 100,0 100,2 101,4 101,9

1967 102,2 102,0 102,0 102,1 103,2 103,9 104,3 104,7 104,3 104,2 105,2 105,5

1968 105,7 105,9 105,5 105,4 105,7 105,8 105,7 106,0 106,1 106,5 107,5 107,8

1969 108,1 108,3 108,1 107,9 108,4 108,9 108,9 108,7 108,8 109,0 109,9 110,3

1970 110,6 110,6 110,8 110,7 111,8 112,3 112,6 113,0 113,7 114,3 115,8 116,3

1971 117,0 117,5 118,2 118,3 119,6 119,7 120,2 120,4 121,3 121,8 123,4 124,0

1972 124,8 125,4 125,7 125,8 127,1 127,8 127,9 128,4 129,5 130,7 131,8 132,5

1973 134,0 134,9 136,0 136,3 137,3 138,3 138,5 139,0 140,2 143,1 146,1 148,3

1974 149,5 148,4 149,1 148,2 150,8 151,6 152,1 153,6 156,1 157,1 159,3 159,5

1975 160,4 160,9 161,5 161,9 163,1 163,7 163,4 163,9 164,5 164,7 165,2 165,0

1976 165,9 165,8 165,5 165,5 165,2 165,5 165,8 166,4 166,0 166,4 166,7 167,1

1977 167,4 167,5 167,2 167,4 167,3 168,4 168,5 168,5 168,6 169,0 168,8 169,0

1978 169,1 169,3 169,5 169,8 170,0 170,3 170,4 170,4 170,0 169,7 169,9 170,3

1979 170,9 172,8 173,7 174,1 174,8 177,2 177,6 177,3 178,2 178,1 179,7 179,1

1980 179,6 179,9 180,4 181,3 182,2 183,0 183,6 184,8 184,9 184,5 186,3 187,0

1981 188,8 190,6 191,9 191,5 193,2 194,5 195,6 198,6 198,7 198,0 199,4 199,3

1982 200,3 200,6 201,0 202,1 204,7 206,5 207,3 208,9 209,7 210,2 210,8 210,2

1983 209,9 210,2 210,6 211,2 211,4 212,3 211,9 212,4 212,7 213,2 214,6 214,7

1984 215,5 216,2 217,6 218,0 217,5 218,2 217,8 218,6 218,5 219,8 221,0 220,9

1985 223,1 224,9 226,2 225,9 225,7 225,6 225,1 225,1 225,8 226,3 227,9 228,1

1986 228,0 227,9 228,2 228,1 227,4 227,3 226,3 226,7 227,1 227,2 227,7 228,2

1987 229,5 230,2 230,5 230,8 229,5 230,2 230,3 231,2 230,6 231,6 232,5 232,5

1988 233,1 234,2 234,8 235,2 234,6 235,0 234,5 235,3 235,3 235,7 236,6 237,0

1989 238,3 239,5 240,1 241,4 241,6 242,0 241,5 242,3 243,3 244,3 247,1 248,9

1990 250,4 251,2 252,1 252,6 253,8 254,2 254,3 257,0 258,2 259,8 262,1 262,0

1991 264,2 266,8 266,8 267,5 269,7 270,8 270,9 272,3 272,9 273,1 276,4 275,7

1992 277,0 279,0 279,8 280,3 281,0 282,1 281,3 282,0 282,3 282,8 285,5 285,2

1993 286,6 288,5 290,0 290,9 291,1 291,0 290,8 292,2 292,1 292,3 291,9 292,2

1994 292,6 293,8 293,8 293,9 292,6 292,5 292,5 293,8 293,8 293,5 293,5 293,5

1995 295,6 298,2 298,4 298,6 298,1 298,7 298,5 299,1 299,7 299,3 299,1 299,2

1996 300,0 300,5 301,1 301,4 300,2 300,8 300,4 301,2 301,4 301,8 301,3 301,5

1997 302,5 303,1 302,6 302,9 302,0 302,3 302,0 302,6 302,6 302,6 302,5 302,7

1998 302,6 303,0 302,7 302,9 302,2 302,6 302,2 303,0 302,8 302,7 302,3 302,2

1999 302,8 303,8 304,1 304,7 304,0 304,3 304,4 305,9 306,5 306,5 306,2 307,2

2000 307,6 308,8 308,7 308,9 308,8 309,9 310,2 309,4 310,9 310,6 312,0 311,8

2001 311,6 311,2 311,7 312,5 314,2 314,8 314,3 312,6 313,0 312,5 312,9 312,8

2002 313,2 313,2 313,3 316,0 316,3 315,8 314,2 314,1 314,6 316,4 315,8 315,6

2003 315,9 316,2 317,5 318,1 317,6 317,6 315,0 315,8 316,2 317,8 317,4 317,5

2004 316,4 316,5 317,1 319,8 320,6 321,1 317,8 318,9 318,9 321,9 322,2 321,7

2005 320,2 320,9 321,7 324,3 324,0 323,3 321,5 322,0 323,4 326,2 325,3 325,0

2006 324,4 325,4 325,0 327,8 328,4 328,3 326,1 326,7 326,0 327,1 326,9 327,0

2007 324,7 325,3 325,6 329,3 330,0 330,4 328,5 328.1 328.4

Basis: September 1977=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

1977 100,0 100,2 100,1 100,3

1978 100,3 100,4 100,5 100,7 100,8 101,0 101,0 101,1 100,8 100,6 100,8 101,0

1979 101,4 102,5 103,0 103,3 103,7 105,1 105,4 105,2 105,7 105,6 106,0 106,2

1980 106,5 106,7 107,0 107,5 108,2 108,5 108,9 109,6 109,7 109,5 110,5 110,9

1981 112,0 113,1 113,8 113,6 114,6 115,4 116,0 117,8 117,9 117,5 118,2 118,2

1982 118,8 119,0 119,2 119,9 121,4 122,5 123,0 123,9 124,4 124,7 125,1 124,7

1983 124,5 124,7 124,9 125,3 125,4 125,9 125,7 126,0 126,2 126,5 127,3 127,3

1984 127,8 128,3 129,1 129,3 129,0 129,4 129,2 129,7 129,6 130,4 131,1 131,0

1985 132,3 133,4 134,1 134,0 133,9 133,8 133,5 133,5 133,9 134,3 135,2 135,3

1986 135,2 135,2 135,4 135,3 134,9 134,9 134,2 134,5 134,7 134,7 135,1 135,3

1987 136,1 136,5 136,7 136,9 136,1 136,6 136,6 137,1 136,8 137,4 137,9 137,9

1988 138,2 138,9 139,2 139,5 139,2 139,4 139,1 139,6 139,6 139,8 140,3 140,6

1989 141,4 142,1 142,4 143,2 143,3 143,5 143,2 143,7 144,3 144,9 146,6 147,6

1990 148,5 149,0 149,5 149,8 150,5 150,8 150,8 152,4 153,2 154,1 155,4 155,4

1991 156,7 158,3 158,3 158,7 160,0 160,7 160,7 161,5 161,9 162,0 163,9 163,6

1992 164,3 165,5 166,0 166,2 166,7 167,3 166,8 167,3 167,5 167,7 169,3 169,2

1993 170,0 171,1 172,0 172,5 172,6 172,6 172,5 173,3 173,2 173,4 173,1 173,4

1994 173,6 174,3 174,3 174,4 173,5 173,5 173,5 174,3 174,3 174,1 174,1 174,1

1995 175,3 176,9 177,0 177,1 176,8 177,2 177,0 177,6 177,7 177,6 177,4 177,5

1996 178,0 178,3 178,6 178,7 178,1 178,4 178,2 178,7 178,8 179,0 178,7 178,9

1997 179,5 179,8 179,5 179,7 179,1 179,3 179,1 179,5 179,5 179,5 179,5 179,5

1998 179,5 179,7 179,6 179,6 179,3 179,5 179,2 179,8 179,6 179,6 179,3 179,2

1999 179,6 180,2 180,4 180,7 180,3 180,5 180,6 181,5 181,8 181,8 181,6 182,2

2000 182,5 183,1 183,1 183,2 183,2 183,8 184,0 183,5 184,4 184,2 185,1 185,0

2001 184,8 184,6 184,9 185,4 186,4 186,7 186,5 185,4 185,7 185,4 185,6 185,6

2002 185,8 185,8 185,8 187,4 187,6 187,3 186,4 186,3 186,6 187,7 187,3 187,2

2003 187,4 187,5 188,3 188,7 188,4 188,4 186,9 187,3 187,6 188,5 188,3 188,3

2004 187,7 187,7 188,1 189,7 190,1 190,5 188,5 189,2 189,2 191,0 191,1 190,8

2005 189,9 190,4 190,8 192,4 192,2 191,8 190,7 191,0 191,8 193,5 193,0 192,8

2006 192,4 193,0 192,8 194,4 194,8 194,8 193,4 193,8 193,4 194,0 193,9 193,9

2007 192,6 193,0 193,1 195,3 195,8 196,0 194,8 194.6 194.8

Basis: Dezember 1982=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

1982 100,0

1983 99,9 100,0 100,2 100,5 100,6 101,0 100,8 101,1 101,2 101,4 102,1 102,1

1984 102,5 102,9 103,5 103,7 103,5 103,8 103,6 104,0 103,9 104,6 105,1 105,1

1985 106,1 107,0 107,6 107,5 107,4 107,3 107,1 107,1 107,4 107,7 108,4 108,5

1986 108,5 108,4 108,6 108,5 108,2 108,2 107,6 107,9 108,0 108,1 108,3 108,5

1987 109,2 109,5 109,7 109,8 109,2 109,5 109,6 110,0 109,7 110,2 110,6 110,6

1988 110,9 111,4 111,7 111,9 111,6 111,8 111,5 111,9 112,0 112,1 112,5 112,8

1989 113,4 113,9 114,2 114,8 114,9 115,1 114,9 115,3 115,8 116,2 117,6 118,4

1990 119,1 119,5 119,9 120,2 120,7 120,9 121,0 122,3 122,8 123,6 124,7 124,7

1991 125,7 126,9 126,9 127,2 128,3 128,8 128,9 129,6 129,8 129,9 131,5 131,2

1992 131,8 132,7 133,1 133,3 133,7 134,2 133,8 134,2 134,3 134,5 135,8 135,7

1993 136,4 137,2 138,0 138,4 138,5 138,4 138,3 139,0 138,9 139,0 138,9 139,0

1994 139,2 139,8 139,8 139,8 139,2 139,2 139,2 139,8 139,8 139,7 139,6 139,6

1995 140,6 141,9 141,9 142,1 141,8 142,1 142,0 142,4 142,6 142,4 142,3 142,3

1996 142,7 143,0 143,2 143,4 142,8 143,1 142,9 143,3 143,4 143,6 143,3 143,4

1997 143,9 144,2 144,0 144,1 143,7 143,8 143,7 144,0 144,0 144,0 143,9 144,0

1998 144,0 144,1 144,0 144,1 143,8 144,0 143,8 144,2 144,1 144,0 143,8 143,8

1999 144,1 144,5 144,7 144,9 144,6 144,8 144,8 145,5 145,8 145,8 145,7 146,2

2000 146,3 146,9 146,8 147,0 146,9 147,4 147,6 147,2 147,9 147,7 148,5 148,3

2001 148,2 148,0 148,3 148,7 149,5 149,8 149,5 148,7 148,9 148,7 148,9 148,8

2002 149,0 149,0 149,0 150,3 150,5 150,3 149,5 149,4 149,6 150,5 150,2 150,2

2003 150,3 150,4 151,0 151,3 151,1 151,1 149,9 150,2 150,4 151,2 151,0 151,0

2004 150,5 150,6 150,9 152,1 152,5 152,8 151,2 151,7 151,7 153,2 153,3 153,1

2005 152,3 152,7 153,1 154,3 154,2 153,8 153,0 153,2 153,9 155,2 154,8 154,6

2006 154,3 154,8 154,6 155,9 156,3 156,2 155,1 155,4 155,1 155,6 155,5 155,6

2007 154,5 154,8 154,9 156,6 157,0 157,2 156,3 156.1 156.2

Basis: Mai 1993=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

1993 100,0 100,0 99,9 100,4 100,3 100,4 100,3 100,4

1994 100,5 100,9 100,9 101,0 100,5 100,5 100,5 100,9 100,9 100,9 100,8 100,8

1995 101,5 102,5 102,5 102,6 102,4 102,6 102,5 102,9 103,0 102,8 102,8 102,8

1996 103,1 103,3 103,4 103,5 103,2 103,4 103,2 103,5 103,5 103,7 103,5 103,6

1997 103,9 104,1 104,0 104,1 103,8 103,9 103,7 104,0 104,0 104,0 103,9 104,0

1998 104,0 104,1 104,0 104,1 103,8 104,0 103,8 104,1 104,0 104,0 103,8 103,8

1999 104,0 104,4 104,5 104,7 104,4 104,6 104,6 105,1 105,3 105,3 105,2 105,6

2000 105,7 106,1 106,0 106,1 106,1 106,5 106,6 106,3 106,8 106,7 107,2 107,1

2001 107,1 106,9 107,1 107,4 108,0 108,2 108,0 107,4 107,5 107,4 107,5 107,5

2002 107,6 107,6 107,6 108,6 108,7 108,5 107,9 107,9 108,1 108,7 108,5 108,4

2003 108,5 108,6 109,1 109,3 109,1 109,1 108,2 108,5 108,6 109,2 109,1 109,1

2004 108,7 108,7 109,0 109,9 110,1 110,3 109,2 109,6 109,6 110,6 110,7 110,5

2005 110,0 110,3 110,5 111,4 111,3 111,1 110,5 110,6 111,1 112,1 111,8 111,6

2006 111,4 111,8 111,7 112,6 112,8 112,8 112,0 112,2 112,0 112,4 112,3 112,3

2007 111,6 111,8 111,9 113,1 113,4 113,5 112,8 112.7 112.8

Basis: Mai 2000=100

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

2000 100,0 100,4 100,4 100,2 100,7 100,6 101,1 101,0

2001 100,9 100,8 100,9 101,2 101,8 102,0 101,8 101,2 101,4 101,2 101,4 101,3

2002 101,4 101,4 101,5 102,3 102,4 102,3 101,8 101,7 101,9 102,5 102,3 102,2

2003 102,3 102,4 102,8 103,0 102,8 102,9 102,0 102,3 102,4 102,9 102,8 102,8

2004 102,5 102,5 102,7 103,6 103,8 104,0 102,9 103,3 103,3 104,3 104,4 104,2

2005 103,7 103,9 104,2 105,0 104,9 104,7 104,1 104,3 104,7 105,7 105,4 105,2

2006 105,0 105,4 105,3 106,2 106,4 106,3 105,6 105,8 105,6 105,9 105,9 105,9

2007 105,2 105,4 105,4 106,6 106,9 107,0 106,4 106.3 106.4

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Mietpreise

Basis: Mai 1966=100 (*=Jahresmittel)

Jahr Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. *

1966 92,6 92,6 92,6 92,6 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 103,6 103,6 98,1

1967 103,6 103,6 103,6 103,6 108,6 108,6 108,6 108,6 108,6 108,6 112,0 112,0 107,5

1968 112,0 112,0 112,0 112,0 116,4 116,4 116,4 116,4 116,4 116,4 119,5 119,5 115,5

1969 119,5 119,5 119,5 119,5 123,7 123,7 123,7 123,7 123,7 123,7 126,8 126,8 122,8

1970 126,8 126,8 126,8 126,8 131,6 131,6 131,6 131,6 131,6 131,6 136,5 136,5 130,8

1971 136,5 136,5 136,5 136,5 143,2 143,2 143,2 143,2 143,2 143,2 149,4 149,4 142,0

1972 149,4 149,4 149,4 149,4 155,1 155,1 155,1 155,1 155,1 155,1 159,6 159,6 154,0

1973 159,6 159,6 159,6 159,6 164,9 164,9 164,9 164,9 164,9 164,9 170,5 170,5 164,1

1974 170,5 170,5 170,5 170,5 177,0 177,0 177,0 177,0 177,0 177,0 187,1 187,1 176,5

1975 187,1 187,1 187,1 187,1 196,1 196,1 196,1 196,1 196,1 196,1 200,4 200,4 193,8

1976 200,4 200,4 200,4 200,4 202,8 202,8 202,8 202,8 202,8 202,8 204,2 204,2 202,2

1977 204,2 204,2 204,2 204,2 205,0 205,0 205,0 205,0 205,0 205,0 204,9 204,9 204,7

1978 204,9 204,9 204,9 204,9 205,9 205,9 205,9 205,9 205,9 205,9 204,9 204,9 205,4

1979 204,9 204,9 204,9 204,9 205,2 205,2 205,2 205,2 205,2 205,2 205,9 205,9 205,2

1980 205,9 205,9 205,9 205,9 207,4 027,4 207,4 207,4 207,4 207,4 210,8 210,8 207,5

1981 210,8 210,8 210,8 210,8 217,0 217,0 217,0 217,0 217,0 217,0 227,0 227,0 216,6

1982 227,0 227,0 227,0 227,0 240,1 240,1 240,1 240,1 240,1 240,1 247,1 247,1 236,9

1983 247,1 247,1 247,1 247,1 250,7 250,7 250,7 250,7 250,7 250,7 253,4 253,4 250,0

1984 253,4 253,4 253,4 253,4 256,7 256,7 256,7 256,7 256,7 256,7 260,2 260,2 256,2

1985 260,2 260,2 260,2 260,2 265,2 265,2 265,2 265,2 265,2 265,2 269,9 269,9 264,3

1986 269,9 269,9 269,9 269,9 275,2 275,2 275,2 275,2 275,2 275,2 279,3 279,3 274,1

1987 279,3 279,3 279,3 279,3 283,1 283,1 283,1 283,1 283,1 283,1 286,8 286,8 282,5

1988 286,8 286,8 286,8 286,8 291,3 291,3 291,3 291,3 291,3 291,3 295,1 295,1 290,4

1989 295,1 295,1 295,1 295,1 300,4 300,4 300,4 300,4 300,4 300,4 315,8 315,8 301,2

1990 315,8 315,8 315,8 315,8 328,6 328,6 328,6 3286, 328,6 328,6 346,0 346,0 327,2

1991 346,0 346,0 346,0 346,0 363,6 363,6 363,6 363,6 363,6 363,6 375,3 375,3 359,7

1992 375,3 375,3 375,3 375,3 386,5 386,5 386,5 386,5 386,5 386,5 397,2 397,2 384,6

1993 397,2 397,2 397,2 397,2 407,4 407,4 407,4 407,4 407,4 407,4 406,2 406,2 403,8

1994 406,2 406,2 406,2 406,2 404,5 404,5 404,5 405,6 405,6 405,6 406,8 406,8 405,7

1995 406,8 407,4 407,4 407,4 411,1 411,1 411,1 413,5 413,5 413,5 414,8 414,8 411,0

1996 414,8 415,3 415,3 415,3 416,2 416,2 416,2 417,5 417,5 417,5 418,5 418,5 416,6

1997 418,5 419,5 419,5 419,5 418,1 418,1 418,1 418,9 418,9 418,9 418,5 418,5 418,8

1998 418,5 419,4 419,4 419,4 418,6 418,6 418,6 419,2 419,2 419,2 419,0 419,0 419,0

1999 419,0 420,6 420,6 420,6 421,1 421,1 421,1 424,1 424,1 424,1 423,0 423,0 421,9

2000 423,0 425,4 425,4 425,4 427,3 427,3 427,3 429,0 429,0 429,0 435,6 435,6 428,3

2001 435,6 437,9 437,9 437,9 440,8 440,8 440,8 441,8 441,8 441,8 443,2 443,2 440,3

2002 443,2 444,3 444,3 444,3 445,0 445,0 445,0 445,5 445,5 445,5 445,6 445,6 444,9

2003 445,6 445,5 445,5 445,5 445,5 445,5 445,5 446,9 446,9 446,9 447,1 447,1 446,1

2004 447,1 448,8 448,8 448,8 449,9 449,9 449,9 454,0 454,0 454,0 456,4 456,4 451,5

2005 456,4 456,6 456,6 456,6 456,9 456,9 456,9 458,4 458,4 458,4 460,8 460,8 457,8

2006 460,8 464,8 464,8 464,8 467,0 467,0 467,0 468,8 468,8 468,8 470,9 470,9 467,0

2007 470,9 475,4 475,4 475,4 478,8 478,8 478,8 478.6 478.6

Zürcher Index der Wohnbaupreise

Entwicklung des Totalindex, 1939–2006

Indexbasis 1.10.90 1.4.91 1.10.91 1.4.92

Juni 1939 = 100 866,5 911,2 903,0 905,2

August 1957 = 100 406,9 427,9 424,0 425,0

Oktober 1966 = 100 272,0 286,0 283,4 284,1

April 1977 = 100 168,2 176,9 175,3 175,7

Oktober 1988 = 100 114,5 120,4 119,3 119,6

Indexbasis 1.10.92 1.4.93 1.10.93 1.4.94

Juni 1939 = 100 874,2 863,8 856,0 853,1

August 1957 = 100 410,5 405,6 402,0 400,6

Oktober 1966 = 100 274,4 271,1 268,7 267,8

April 1977 = 100 169,7 167,7 166,2 165,6

Oktober 1988 = 100 115,5 114,2 113,1 112,7

Indexbasis 1.10.94 1.4.95 1.10.95 1.4.96

Juni 1939 = 100 856,4 874,2 865,2 861,1

August 1957 = 100 402,1 410,5 406,3 404,4

Oktober 1966 = 100 268,8 274,4 271,6 270,3

April 1977 = 100 166,3 169,7 168,9 167,2

Oktober 1988 = 100 113,2 115,5 114,3 113,8

Indexbasis 1.10.96 1.4.97 1.10.97 1.4.98

Juni 1939 = 100 857,2 847,4 845,0 843,8

August 1957 = 100 402,5 397,9 396,8 396,2

Oktober 1966 = 100 269,0 266,0 265,2 264,8

April 1977 = 100 166,4 164,5 164,1 163,8

Oktober 1988 = 100 113,3 112,0 111,7 111,5

Indexbasis 1.10.98 1.4.99 1.4.00 1.4.01

Juni 1939 = 100 842,9 854,4 887,1 929,3

August 1957 = 100 395,8 401,2 416,5 436,3

Oktober 1966 = 100 264,6 268,2 278,4 291,7

April 1977 = 100 163,7 165,9 172,2 180,4

Oktober 1988 = 100 111,4 112,9 117,2 122,8

April 1998 = 100 99,9 101,3 105,1 110,1

Indexbasis 1.4.02 1.4.03 1.4.04 1.4.05 1.4.06

Juni 1939 = 100 928,4 899,2 907,6 929,5 944,5

August 1957 = 100 435,9 422,2 426,1 436,4 443,5

Oktober 1966 = 100 291,4 282,2 284,9 291,7 296,5

April 1977 = 100 180,2 174,6 176,2 180,5 183,4

Oktober 1988 = 100 122,7 118,8 119,9 122,8 124,8

April 1998 = 100 110,0 106,6 107,6 110,2 111,9

April 2005 = 100 100,0 101,6

Indexbasis 1.4.07

Juni 1939 = 100 987,4

August 1957 = 100 463,6

Oktober 1966 = 100 309,9

April 1977 = 100 191,7

Oktober 1988 = 100 130,5

April 1998 = 100 117,0

April 2005 = 100 106,2

Gebäudekosten - Kubikmeterpreise (SIA 416 1 )

beträgt am 1. April 2007 CHF 618,00

beträgt am 1. April 2006 CHF 591,03

beträgt am 1. April 2005 CHF 581,54

Statistisches Amt der Stadt Zürich 044 250 48 09

1

Gebäudevolumen (GV) des Zürcher Indexhauses

gemäss SIA 416 = 14 767m 3


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Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft – SFPKIW

1. Prüfung Vertiefungskompetenz

für Immobilienbewerter 2007

Jürg Müller, Präsident SFPKIW

Nachdem Mitte November 2006 die erste Prüfung in der Basiskompetenz

durchgeführt wurde, folgte vom 28. - 31. August 2007 die erste Vertiefungsprüfung,

und zwar jene für Immobilienbewerter. Seit der Neustrukturierung

des gesamten Prüfungssystems hat sich damit der Kreis auf der Stufe Berufsprüfung

erstmals geschlossen.

Übergabe der Notenausweise.

Die Prüfungen begannen am 28. August mit

dem schriftlichen Teil. Dass die Anforderungen

an die zukünftigen Immobilienbewerter

im Vergleich zu früheren Prüfungen

sicher nicht gesunken sind, manifestierte

sich alleine schon durch die imposante Prüfungsdauer

von acht Stunden. Während dieser

Zeit hatten sich die 93 Kandidaten unter

anderem mit einem Verkehrswertgutachten

zu befassen, Fragen zu Bau- und Wohnrecht

zu beantworten oder eine DCF-Bewertung

vorzunehmen. Im Anschluss folgten, verteilt

auf drei Tage, die mündlichen Prüfungen in

den Fächern ZGB/Umwelt- und Baurecht,

Immobilienentwicklung (Bauwesen) und Immobilienbewertung

mit einer Dauer von je

einer Stunde pro Fach.

Die Resultate dieser 1. Vertiefungsprüfung

sind, entgegen der Bedenken, die im Vorfeld

verschiedentlich geäussert wurden, erfreulich

und dürfen sich sehen lassen. Von den 93

Kandidaten, die schlussendlich zur Prüfung

angetreten sind, haben 64 bestanden, für 29

hat es leider nicht gereicht. Die Erfolgsquote

beträgt damit 68.82%. Dabei ist zu beachten,

dass wohl durch die Prüfung Basiskompetenz

bereits eine gewisse Selektion erfolgte.

49 der 93 Kandidaten konnte zur Bewerterprüfung

zugelassen werden, weil sie bereits

die Prüfung auf der Stufe Basiskompetenz

erfolgreich absolviert hatten, 22 brachten einen

Hochschul- bzw. Fachhochschulabschluss

mit und verfügten über mindestens

vier Jahre Berufserfahrung im Immobilienwesen,

die restlichen 22 Kandidaten sind bereits

Inhaber eines Fachausweises für Immobilien-

Verwalter bzw. -Vermarkter oder eines Diploms

für Immobilien-Treuhänder. Wie schon

in der Vergangenheit war der Anteil der

Frauen verhältnismässig tief, nur gerade 20

stellten sich der Herausforderung, gut die

Hälfte von ihnen hat bestanden. Von den 73

Männern waren 53 oder 72.6% erfolgreich.

Am besten wurde das mündliche Fach ZGB/

Umwelt- und Baurecht mit einem Gesamtnotendurchschnitt

von 4.6 abgeschlossen, auf

Platz zwei folgen gemeinsam die beiden anderen

mündlichen Fächer Immobilienentwicklung

und -Bewertung, sie erzielten einen

Schnitt von 4.3. Der Durchschnitt im schriftlichen

Fach, welches dreifach zählt und die

Fallnote darstellt, ergab 4.0. Auffällig war

hier, dass relativ viele Kandidaten mit dem

Mittelmass von 4.0 abschlossen, die Gründe

dafür werden derzeit noch analysiert.

Hier nun die erfolgreichen Kandidatinnen

und Kandidaten:

Nachname Vorname, Bürgerort

1. Abler Ingmar, Appenzell (AI)

2. Axmann Roger, Basel (BS)

3. Bachmann Maja Tamara, Dietlikon (ZH),

Niedermuhlern (BE)

4. Bamert Edwin, Tuggen (SZ)

5. Bandel Andrea, Oberegg (AI)

6. Blapp Andreas, Tenniken (BL)

7. Blatter Heinrich, Dägerlen (ZH)

8. Bleisch Daniel, Mels-Weisstannen (SG)

9. Boog Franz Knutwil (LU)

10. Businger Stephan, Stans (NW)

11. Cadonau Siegfried, Waltensburg (GR)

12. Ciccone Silvana, Italien

13. Eberle Martin, Riehen (BS)

14. Egger Brunner Vreny, Hemberg (SG)

15. Eisenegger Heiner, Regensdorf (ZH)

16. Enz Josef, Giswil (OW)

17. Felber Stefan, Oberkirch (LU),

Egolzwil (LU)

18. Gmür Cornel, Amden (SG)

19. Grasso André, Domat Ems (GR)

20. Greber Stefan, Schötz (LU)

21. Hach Hans Willi, Altdorf (UR)

22. Heusser Marco, Uster (ZH),

Richterswil (ZH)

23. Imbach Herbert Josef, Kriens (LU)

24. Imhof Georg, Frauenfeld (TG)

25. Janser Martin, Quarten-Quinten (SG)

26. Jehli Anna Katharina, Versam (GR),

Hausen b/Brugg (AG), Zürich (ZH)

27. Käufeler Philipp, Wettingen (AG)

Ansprache Ueli Beyeler.

immobilia Oktober 2007 37


Aus- und Weiterbildung

Fröhliche Stimmung beim Apéro.

28. Kehl Volkart Christine, Erlenbach (ZH)

29. Keller Sandra, Oberthal (BE)

30. Koller Bruno, Appenzell (AI), Zürich (ZH)

31. Lehmann Patrik, Subingen (SO)

32. Lustig Urs, Basel (BS)

33. Malacarne Remo, Wilen bei Wil (TG)

34. Marti Jakob, Schwanden (GL), Engi (GL)

35. Meier Andy, Niedergösgen (SO)

36. Müller Christian, Diepoldsau (SG),

Näfels (GL)

37. Müller Fabian, Wollerau (SZ)

38. Müller Rudolf Hans, Hasle b. Burgdorf (BE)

39. Notter Christoph, Boswil (AG)

40. Obrist Thomas, Riniken (AG)

41. Osterwalder Marco, Basel (BS)

42. Patzer Wilfried, Deutschland

43. Pedrett Oliver, Präz (GR)

44. Piccoli Marco, Binningen (BL)

45. Rahm Olivier, Hallau (SH), Muttenz (BL)

46. Rotondaro Domenico, Italien/Hinwil (ZH)

47. Ruef Andreas, Winterthur (ZH)

48. Rüfenacht Melches Roger, Muttenz (BL),

Röthenbach i.E. (BE)

49. Schenk Claudia, Basel (BS)

50. Schneider Urs, Altstätten (SG)

51. Schoch Christian, Bauma (ZH)

52. Senn Christian, Mosnang (SG)

53. Sorge Andreas, Berikon (AG)

54. Spirig Judith, Widnau (SG)

55. Stohler Nadine, Arboldswil (BL)

56. Studer Yvonne, Basel (BS)

57. Treier Peter, Wölflinswil (AG)

58. Vetter Rudolf, Neerach (ZH),

Stein a.R. (SH)

59. Walthert Lukas, Oberdiessbach (BE)

60. Weisser Michael, Zollikon (ZH)

61. Weisz Eduard, Zürich (ZH)

62. Wenger Muck Marc, Längenbühl (BE),

Zürich (ZH), Meilen (ZH)

63. Wetli Patrick, Zürich (ZH), Oberwil (AG)

64. Wörnhard Thomas, Dübendorf (ZH)

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38 immobilia Oktober 2007


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Die besten Noten haben folgende Absolventinnen

und Absolventen erzielt:

Bamert Edwin, Tuggen (SZ) 5.2

Spirig Judith, Widnau (SG) 5.2

Osterwalder Marco, Basel (BS) 5.1

Vetter Rudolf, Neerach (ZH), Stein a.R. (SH) 5.1

Gmür Cornel, Amden (SG) 5.0

Als krönender Abschluss fand am Freitag,

28. September 2007, für alle Kandidaten und

Experten die Prüfungsfeier im Kultur- und

Kongresszentrum Trafo in Baden statt. Nach

dem Willkommensapéro konnte Ueli Beyeler,

Präsident der Prüfungskommission für Immobilienbewerter,

den 46 anwesenden

frischgebackenen Immobilienbewerterinnen

und -bewertern den Notenausweis übergeben.

Wir freuen uns mit ihnen über ihren Erfolg,

gratulieren ganz herzlich und wünschen ihnen

für die weitere berufliche Tätigkeit viel

Befriedigung.

Gespanntes Warten auf den 1. Gang.

Eine Prüfung verlangt nicht nur den Kandidaten

viel ab, auch Organisation und Vorbereitung

sind sehr anspruchsvoll. Insbesondere

die Experten, knapp 70 an der Zahl, die

Mitglieder der Prüfungskommission für Immobilienbewerter

sowie das Prüfungssekre-

tariat waren gefordert. Sie haben mit ihrem

grossen Engagement und ihrem zuverlässigen

Einsatz die reibungslose Durchführung

der Prüfung erst ermöglicht. Ihnen allen gebührt

an dieser Stelle ein herzliches Dankeschön.

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Immobilienbereich weitergeben. Erwachsenenbildung

macht Ihnen Freude und Sie haben idealerweise bereits

Unterricht erteilt.

Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung

(einzusenden an SVIT Bern, Thomas Graf,

Sulgenauweg 40, Postfach 8375, 3001 Bern).

Für Fragen steht Ihnen Thomas Graf,

svit-bern@grafriedi.ch, Tel. 031 378 55 00,

zur Verfügung.

SCHWEIZ

immobilia Oktober 2007 39


Aus- und Weiterbildung

Neues Seminar am 25. Oktober 2007

Immobilienfinanzierung:

Schwerpunkt Betreiberliegenschaften

Welche neuen Formen der Finanzierung sind für mich interessant? Wie erstelle

ich am Besten ein Finanzierungskonzept? Lohnt sich die Auslagerung

von Betreiberliegenschaften in Drittgesellschaften?

Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA,

Stv. Leiter Recovery, Zürcher Kantonalbank,

Zürich

Programm

– Grundsätze der Immobilienfinanzierung

– Abhängigkeit durch die Firmenvorgabe:

generelle Grundsätze und deren Aus -

wirkung auf die Finanzierung von CREM

– Was heisst Finanzierung?

– Eigen- und Fremdkapitaleinsatz

– Erstellung eines Finanzierungskonzeptes

– Finanzierungsstrategie

– Verhandlungsposition vorbereiten

– erforderliche Unterlagen

– Prozess der Kreditprüfung bei einer Bank

– alternative Finanzierungen

(Leasing, Anlagegesellschaften)

– Auslagerung von Betreiberliegenschaften

in Drittgesellschaften

– Praxis im Ausland versus Schweiz

– Vor- und Nachteile der Auslagerung

– Finanzielle Auswirkungen

– ausländische Immobilieninvestoren

in der Schweiz

– aktuelle Immobilienmarktsituation

– Struktur der Investoren

– Investorenverhalten

Datum

Donnerstag, 25. Oktober 2007

08.30 bis 17.30 Uhr

Ort

Congress Hotel, Olten

www.congresshotelolten.ch

Zielgruppe

Fach- und Führungskräfte aus der Immobilienbranche,

Immobilien-Vermarkter, Portfolio-

Manager, Eigentümer, Leiter von Immobilienabteilungen

von Grossfirmen sowie alle, die

Finanzverhandlungen mit Banken führen.

Referenten

Claudio Müller (Seminarleitung), Betriebsökonom

HWV, Leiter Immobilien Investment

Consulting, Zürcher Kantonalbank, Zürich

Teilnehmergebühr (exkl. MWSt)

CHF 690.– für SVIT-Mitglieder, CHF 860.– für

übrige Teilnehmer. Darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen,

Pausengetränke und Mittagessen.

An- bzw. Abmeldekonditionen

– Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen

werden in chronologischer

Reihenfolge berücksichtigt.

– Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung

(nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor

Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnehmergebühr

erhoben. Bei Absagen danach

wird die volle Gebühr fällig. Ersatz-

Teilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten

akzeptiert.

– Programmänderungen aus dringendem

Anlass behält sich der Veranstalter vor.

Anmeldetalon:

❑ Ich melde mich definitiv für das Seminar «Immobilienfinanzierung» vom Donnerstag, 25. Oktober 2007 an:

Name:

Vorname:

SVIT-Mitglied: ❏ ja ❏ nein Funktion:

Firma:

Adresse:

PLZ/Ort:

Tel.:

E-Mail:

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:

realis – Swiss Real Estate School

Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, anita.muentener@realis.ch

40 immobilia Oktober 2007


Aus- und Weiterbildung

Neues Seminar am 12. Dezember 2007

Bauhandwerkerpfandrecht

Wie kommen Sie zu Ihrem Recht und wie müssen Sie vorgehen, damit sie

nicht eine Überraschung mit einem unerwarteten Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts

erleben? Welche Regelungen können Sie in einen Mietvertrag

einbauen? Antworten auf diese und weitere Fragen bekommen Sie an

diesem Seminar von ausgewiesenen Rechtsanwälten.

Zielpublikum

Bauhandwerkerpfandrecht für Praktiker: Führungs-

und Fachkräfte aus dem Bereich

Immobilienmanagement, Immobilien-Bewirtschaftung,

Immobilien-Treuhand, Immobilien-

Beratung sowie Bauherren, Bauherrenberater,

Unternehmer und Subunternehmer, Architekten

und Ingenieure.

Datum

Mittwoch, 12. Dezember 2007

8.30 – 16.15 Uhr

Ort

Hotel Arte, Olten

Referenten

PD Dr. iur. Peter Reetz, Rechtsanwalt bei

der Anwaltskanzlei Wenger Plattner, Küsnacht/Zürich,

Privatdozent für Privatrecht,

Zivilprozessrecht und SchKG an der Universität

Fribourg, Dozent am Lehrgang Fachanwalt

für Bau- und Immobilienrecht.

– Welches sind die Sorgfaltspflichten und

Haftungsrisiken von Liegenschaftenbewirtschaftern

beim Abschluss von Mietverträgen?

Gesamtüberbauungen und Stockwerkeigentum

– Ist das Pfandrecht auf einem Stockwerkeigentumsanteil

bzw. auf dem Miteigentumsanteil

oder auf dem Gesamtgrundstück

einzutragen?

– Welcher Zeitpunkt ist zur Bestimmung der

Eintragungsfrist massgebend?

Spezifische Einzelfragen

– Probleme bei öffentlich-rechtlichen Bauherrschaften

Anmeldetalon:

– die Haftung der Bank gegenüber Bauhandwerkern,

welche bei der Verwertung einen

Verlust erlitten haben, u.a.

Seminarbeitrag (exkl. MWST):

CHF 690.– (SVIT-Mitglieder), CHF 860.– (übrige

Teilnehmende). Darin inbegriffen sind

Seminarunterlagen, Pausengetränke und

Mittagessen.

An- bzw. Abmeldekonditionen:

– Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen

werden in chronologischer

Reihenfolge berücksichtigt.

– Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annullierung

(nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor

Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich,

bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnehmergebühr

erhoben. Bei Absagen danach

wird die volle Gebühr fällig. Ersatz-

Teilnehmer werden ohne zusätzliche Kosten

akzeptiert.

– Programmänderungen aus dringendem

Anlass behält sich der Veranstalter vor.

❑ Ich melde mich definitiv für das Seminar zum Bauhandwerkerpfandrecht

vom 12. Dezember 2007 an:

lic. iur. Martin Sohm, Rechtsanwalt bei der

Anwaltskanzlei Wenger Plattner, Küsnacht/

Zürich

lic. iur. Placidus Plattner, Rechtsanwalt bei

der Anwaltskanzlei Wenger Plattner, Küsnacht/Zürich

aus dem Programm:

Durchsetzung des Bauhandwerkerpfandrechts

– Wie muss der Unternehmer / Subunternehmer

vorgehen, um zu seinem Recht zu

kommen?

– Wie kann sich der Bauherr gegen die Eintragung

von Bauhandwerkerpfandrechten

wehren?

Mieterbau

– Welche Regelungen sind in Mietverträgen

bei Mieterbauten vorzusehen?

Name:

Vorname:

SVIT-Mitglied: ❏ ja ❏ nein

Funktion:

Firma:

Adresse:

PLZ/Ort:

Tel.:

E-Mail:

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:

realis – Swiss Real Estate School

Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99

anita.muentener@realis.ch

immobilia Oktober 2007 41


Aus- und Weiterbildung

2. Diplomfeier des MREM

«MAS in Real Estate Management»

an 17 Studierende verliehen

dent der Immobilienkommission Zürich immer

wieder eine solche Ausbildung gefordert.

Negativ am Lehrgang ist, jetzt komme ich zu

meinen Anmerkungen, dass man den Abschlusstitel

so schrecklich kompliziert MAS

Master of Advanced Studies in Real Estate

Management nennt: Wer von Euren Freunden

oder in Eurer Familie kann denn einen

solchen Bandwurm behalten? Ein Titel Master

in Immobilienwirtschaft, meinetwegen

mit englischer und chinesischer Übersetzung,

wäre mir sympathischer gewesen. Die

HWZ ist schliesslich in der Schweiz und garantiert

Schweizer Qualität. In den USA würde

es schlicht Master of Science in Real Estate

heissen.

Am Donnerstag, 20. September 2007 fand in

feierlichem Rahmen in der Blumenhalle in

Zürich die 2. Diplomfeier des MREM statt. 17

Absolventinnen und Absolventen durften

ihre Diplome entgegennehmen. Der anspruchsvolle

Studiengang hat insgesamt fast

zwei Jahre gedauert, die Studierenden haben

600 Kontaktstunden absolviert und eine

Diplomarbeit verfasst.

Der zweite Lehrgang startete im November

2005. Nebst Präsenzunterricht bestritten

die Studierenden verschiedene prüfungsrelevante

Assignments wie das Verfassen

eines Businessplans und Erstellung eines

Investitionsantrags. Die Themen der Diplomarbeit

wählten die Teilnehmenden selber

und bearbeiteten diese in Gruppen. Der

Lehrgang forderte den Studierenden einiges

ab, entsprechend gross waren dann

auch die Erleichterung und die Zufriedenheit

bei den Absolventinnen und Absolventen.

Höhepunkt der Diplomfeier bildete die Festansprache

von Dr. Alfed Meili. Dr. Meili ist

Rechtsanwalt und Unternehmer. Er hat die

Meili Unternehmungen einerseits, die börsenkotierte

Immobilienfirma Mobimo andererseits

aufgebaut. Die Rede ist auf grossen

Anklang gestossen. Sie ist hier im Wortlaut

wiedergegeben:

Rede zur Diplomfeier von

Dr. Alfred Meili, Rechtsanwalt und

Unternehmer, am 20. September 2007

Ich bin informiert worden, dass Sie berufsbegleitend

den Weg nach oben beschritten haben.

Herr Professor Bischoff hat mich freundlicherweise

gebeten, die heutige Diplomansprache

zu halten. Herr Fässler hat mir geschrieben,

ich dürfe dafür ruhig etwas provokativ

sein. Ich werde somit etwas kitzeln

dürfen.

Zuerst einmal gratuliere ich Herrn Professor

Jacques Bischoff dafür, dass er mit David

Fässler, Geschäftsführer der Realisschule,

den Studiengang MAS Master of Advanced

Studies in Real Estate Management, auf die

Beine gestellt hat. Die beiden Herren wurden

von vielen Persönlichkeiten unterstützt, so

insbesondere von Dr. Peter Burkhalter, VR-

Präsident der Realis AG, und sie haben sofort

viele der wichtigsten Know-how Träger in

der Immobilienbranche als Referenten gewinnen

können. Das ist eine grosse Leistung,

sie haben einen Applaus seitens der Studierenden

verdient.

Dieser Lehrgang war überfällig, habe ich

doch während meinen 14 Jahren als Präsi-

Positiv am Lehrgang fällt mir hingegen auf,

dass obwohl die Herren Bischoff, Fässler und

Burkhalter allesamt Juristen mit Anwaltspatent

sind, sie meines Wissens bislang keine

Prozesse gegeneinander, ja nicht einmal einen

Streit vom Zaune gerissen haben. Das

ist bei Juristen nicht selbstverständlich. Vielmehr

haben sie erkannt, dass Juristen neben

Streiten doch nicht alles können, und sie haben

vor allem Nichtjuristen als Referenten

für Euch Studenten angeheuert.

Nun, gemeinsam möchten wir den Werbeslogan

der HWZ «Wir begleiten Sie nach

oben» etwas hinterfragen. In einer Interviewantwort

erklärte die Dozentin Frau Weber-

Sauser, dass der Weg nach oben nicht nur

der Weg ins Topmanagement, sondern vielmehr

auch die persönliche Entwicklung bedeutet.

Das ist sicher richtig. Ich möchte den

Bogen aber etwas öffnen und stelle Ihnen

folgende Frage:

Wer von Ihnen möchte unternehmerisch

denken und handeln können?

Die grosse Frage lautet nun: Wie lernt man

das?

Sie haben in den vergangenen 2 Jahren

durch gute und sehr gute Dozenten einen

breiten Wissenstransfer erlebt. Die meisten

Dozenten waren auch Praktiker, und wer im

Unterricht wach war, konnte viel aufnehmen.

42 immobilia Oktober 2007


Aus- und Weiterbildung

immobilia Oktober 2007 43


Aus- und Weiterbildung

Hermann Hesse hat dazu geschrieben: Theorie

ist Wissen, das nicht funktioniert. Praxis

ist, wenn alles funktioniert und man nicht

weiss warum.

Sie haben aus vielen Gebieten viel Stoff aufnehmen

können, gezwungenermassen weniger

in der Tiefe als in der Breite. Das ist

aber genau, was heute in der Praxis fehlt:

Spezialisten mit tiefer Fachausbildung wie

Juristen – Sie entschuldigen –, Architekten

und Finanzfachleute findet man genug, jedoch

kaum Personen, welche vom Einkauf,

der Vermittlung, der Bewirtschaftung, vom

Mietrecht, von der Architektur, von Grundrissen,

vom Steuerrecht, vom Sachenrecht,

vom Stockwerkeigentum und vom Marketing

und Verkauf einigermassen eine Ahnung

haben.

Was fehlt nun zusätzlich, um unternehmerisch

denken und handeln zu können?

Erlauben Sie mir zuerst einen statistischen

Hinweis: Gemäss dem Bundesamt für Statistik

hat die Schweiz letztes Jahr bei 4 Millionen

Erwerbstätigen nur 13,7% Selbständigerwerbende.

Zählt man bei 109 000 Aktiengesellschaften

und 46 000 GmbHs die

jeweiligen Eigentümer oder jeweiligen CEO

dazu, so kommt man auf total 17%. Man

kann noch hinzuzählen wen man will, es drehen

wie man will, man kommt auf keine

20%, welche ganz oben sind und bestimmen,

und über 80%, welche Vorgaben zu erfüllen

haben.

Lassen Sie mich klarstellen: Die Selbständigkeit

ist nicht ein Zuckerschlecken, ist auch

nicht für jedermann oder jede Frau. Als Selbständiger

wird die 35-Stunden-Woche bejaht,

und weil sie so gut ist gleich zweimal in

der Woche gemacht.

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Aber auch ein unteres, noch viel mehr ein

oberes Kadermitglied sollte unternehmerisch

denken und handeln können. Die Frage,

wie man das lernt, ist somit für diejenigen,

welche ihre Karriere in einer Unternehmung

oder beim Staat als Angestellte

beenden, ebenfalls von höchster Bedeutung.

Literatur darüber finden Sie aber kaum.

Zusätzlich erlaube ich mir den Hinweis, dass

es keine andere Branche gibt, welche einem

tüchtigen Berufsmann soviel Chancen zur

Selbständigkeit bietet: Denken Sie an die

vielen kleinen und mittleren Verwaltungen,

welche in der Regel eine bessere Arbeit machen

als die grossen, an selbständige Schätzungsexperten,

Architekten, Ingenieure,

Vermittler, Bauherrenvertreter und Projektentwickler.

Alle diese mittelständischen Unternehmen

benötigen einen Nachfolger oder

eine Nachfolgerin. Und ich sage Ihnen aus

Erfahrung: Nicht das Geld zum Kaufen ist das

wirkliche Problem dabei, sondern ein genügend

grosses Know-how und ein unternehmerisches

Denken und Handeln.

Die HWZ hat Ihnen versprochen, Sie auf diesem

Weg nach oben zu begleiten. Aufgrund

Ihrer guten Ausbildung dürfen wir somit annehmen,

dass mehr als die statistischen

knapp 20% von Ihnen es schaffen werden,

entweder selbständig zu werden oder ganz

oben anzukommen.

Wie lernen wir unternehmerisch zu denken

und handeln? Wir können uns zuerst die Frage

stellen, was denn ein Unternehmer ist.

Vorab: ein Unternehmer ist kein Verwalter. Er

ist anders als die grosse Masse, er entwickelt

Visionen und will dieselben verwirklichen.

Eigentlich sollte er nach meiner Meinung

nicht Unternehmer heissen, sondern

Übernehmer, denn er hat Mut und ist bereit,

Oberhalb des Baldeggersees mit herrlicher Aussicht übers Hitzkirchertal verkaufen wir das

Bildungs- und Sportzentrum «Chlotisberg»

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Risiken zu übernehmen. Die Kunst des erfolgreichen

Unternehmers ist es nämlich,

Risiken zum richtigen Preis einzugehen.

Und noch etwas: Ein Unternehmer kann gut

zuhören, er will ständig Neues lernen und

erfahren, er braucht sich nicht durch Reden

zu beweisen.

Der arrogante Manager hingegen empfindet

zuhören als reine Zeitverschwendung, weil

er ohnehin immer alles besser weiss.

Aus meiner Erfahrung gebe ich Ihnen nun

einige Tipps und Ratschläge.

1. Es braucht zuerst einmal den Hunger,

den Willen dazu! Sie müssen den Ehrgeiz

haben, etwas Besseres zu entwickeln,

Erfolg zu haben. Das ist für jemanden,

der aus einfachen oder schwierigen Verhältnissen

kommt naturgemäss einfacher

als für denjenigen, der mit dem

Silberlöffel im Mund geboren wurde.

2. Beobachten Sie den Markt, jeden Tag,

mindestens jede Woche! Bei Eigentumswohnungen

ist das einfach, bei Mehrfamilienhäuser

aber schwierig: Es braucht

aktives Fragen und Kommunizieren, da

die Preise im Kanton Zürich leider nicht

öffentlich sind.

3. Seien Sie neugierig, stellen Sie Fragen!

Die Marktöffnung findet überall statt, es

gibt jeden Tag neue Chancen. In China

halten die Chinesen ein Handy in der

Hand statt des rote Mao-Büchlein. Und in

15 Jahren werden 40% Waren produziert,

welche heute noch nicht existieren.

4. Seien Sie offen, vernetzt! Wer glaubt, alles

zu wissen, soll sofort einen Termin

beim Psychiater verlangen! Bauen Sie

Ihr eigenes Netzwerk auf. Business is

people, und dieser Grundsatz gilt besonders

in der Immobilienbranche.

Geben Sie Know-how weg, aber fragen

Sie auch Know-how ab! Ich habe das

mein ganzes Leben lang so gehalten,

und ich bin gut gefahren damit.

5. Unterscheiden Sie in der Kommunikation

klar zwischen Privatem und Beruf:

Überlegen Sie im Beruf nicht nur, mit

wem Sie kommunizieren müssen, sondern

auch, mit wem Sie kommunizieren

könnten! Gehen Sie aktiv auf einen

Nachbarn, auf eine andere Verwaltung,

44 immobilia Oktober 2007


Aus- und Weiterbildung

12. Wenn Sie ein Haus kennen lernen wollen,

so gehen Sie nicht mit dem wartenden

Verwalter oder Verkäufer stracks in den

Hauseingang: Gehen Sie auf die andere

Seite der Strasse und mustern Sie aufmerksam

die direkte Umgebung. Es ist

nämlich für den Wert einer Liegenschaft

völlig egal, ob die Heizung alt oder neu,

ob die Wohnzimmerwände aus Weissputz

oder mit Rauhfasertapete überzogen

sind: Die Umgebung ist viel entscheidender.

Schauen Sie die Namensschilder

bei der Klingel an den Nachbarliegenschaften

an, und Sie können sich vielauf

einen Mitbewerber, auf einen potentiellen

Partner zu.

6. Gehen Sie an die Front! Verstecken Sie

sich nicht hinter dem Computer! Management

by walking around: Prüfen

Sie, wie gearbeitet wird!

7. Lächeln Sie! Wer nicht lächeln kann,

macht kein Geschäft! Wissen Sie, warum

ich Pessimisten nicht gern habe?

Ich kenne keinen Pessimisten, der ein

gutes Geschäft gemacht hat.

8. Beobachten Sie Vorbilder, lesen Sie deren

Interviews in Zeitungen und Magazinen!

Hinterfragen Sie Stellungsnahmen,

aber vor allem: Beobachten Sie die

Entwicklung, machen Sie mit, seien Sie

Teil dieser Entwicklung! Lesen Sie, was

ein brillanter Kopf wie etwa der langjährige

Chef von Nestlé, Helmut Maucher,

in Interviews sagt.

9. Machen Sie nicht mit am Wettbewerb,

alles zu wissen! Bleiben Sie mit den Füssen

auf dem Boden, schätzen Sie die eigenen

Fähigkeiten und Möglichkeiten

richtig ein. Sagen Sie es, wenn Sie etwas

nicht können, weil Sie die Erfahrung oder

das Talent dafür nicht haben, oder wenn

Ihnen die dafür notwendige Zeit fehlt.

10. Lesen Sie jedes Jahr mindestens einen

Jahresbericht einer der an der Börse kotierten

Immobiliengesellschaften sorgfältig

durch: Vielleicht werden Sie am

Anfang vieles nicht verstehen, aber in

jedem Jahresbericht hat es Know-how

für mehrere 100000.– Franken. Mit der

Zeit werden Sie die Unterschiede erkennen,

wie die Ergebnisse dargestellt werden:

Das ist hochinteressant!

Sie werden aber nicht nur materielle

Unterschiede entdecken, sondern auch

Unterschiede in der Präsentation: Was

sagen die Gesellschaften, was verschweigen

sie?

Dabei bin ich persönlich der Meinung,

dass die schweizerischen Immobiliengesellschaften

etwas vom Transparentesten

ist, was an der Schweizer

Börse kotiert ist. Versuchen Sie einmal

zu verstehen, wie eine ABB, welche

weltweit in 55 Ländern Produktionsstätten

hat, oder eine Novartis mit ihren

Pülverchen bewertet werden soll! Bei

Immobiliengesellschaften können Sie

die Bewertungen einigermassen transparent

nachvollziehen.

11. Gehen Sie jedes Jahr zumindest an eine

Generalversammlung einer SMI-Gesellschaft:

Eine ABB-Aktie kostet 29.- Franken,

eine UBS-Aktie im Moment gerade

noch 64.- Franken, und mit einer Aktie

können Sie an der GV teilnehmen. Es ist

unglaublich, was Sie bezüglich professioneller

Präsentation, Rhetorik und materiellem

Know-how profitieren können.


leicht gewaltige negative Überraschungen

in der Zukunft ersparen!

Sind Sie als Kaufinteressent interessiert,

so vertrauen Sie dem Verkäufer nur bedingt.

Fragen Sie lieber den Hauswart,

den Verwalter, mindestens einen Mieter,

was es mit dieser Liegenschaft so auf

sich hat. Sie werden überrascht sein,

wie bereitwillig alle diese Leute Auskunft

geben. Aber stellen Sie Fragen,

Fragen, Fragen!

Wenn Sie das alles befolgen, dann entwickeln

Sie automatisch ein unternehmerisches Gespür

für Chancen. In der Schweiz erhält jeder

Mensch viele Chancen. Die Frage ist, ob er

erstens diese Chancen sieht und zweitens,

ob er eine solche dann auch packt.

Die Absolventinnen und Absolventen dieses

Master-Studiums sind nun berechtigt, den eidgenössisch

anerkannten Hochschultitel «Master

of Advanced Studies in Real Estate Management»

zu tragen. Herzliche Gratulation an:

Marcel Blum

Rolf Bossert

Thomas Brodbeck

Christian Fross

Philip Heimann

Andreas Kenzelmann

Susanne Masarik

André Mathis

Christian Beat Oehler

Enrique Palacios

Daniel Schwarz

Markus Streckeisen

Martin Strub

Sarah Thury

Roger Tossut

Marcel Wegmann

Michael Wildhaber

Unterengstringen

Küttigen

Therwil

Davos Platz

Oberrieden

Zürich

Zürich

Horgen

Aarau

Dachsen

Dottikon

Männedorf

Högendorf

Zürich

Küssnacht am Rigi

Zürich

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Verbandsnachrichten

Öffentliche Podiumsveranstaltung des SVIT Zürich

Pro und contra Abschaffung

der Lex Koller

Ein höchst brisantes und für die Schweizer Immobilienwirtschaft zentrales

Thema steht im Mittelpunkt der öffentlichen Podiumsveranstaltung, die der

SVIT Zürich am 30. Oktober im Zürcher Kongresshaus organisiert. Prominente

Gäste diskutieren über die Frage: Was spricht für und was gegen die

Abschaffung der Lex Koller?

SVIT Zürich

Öffentliche Podiumsdiskussion

Pro und contra Lex Koller

Dienstag, 30. Oktober 2007

18.00 bis 20.00 Uhr

Kongresshaus Zürich

Eintritt frei

Der Bundesrat sagte es klar: Die Gefahr der

Überfremdung des einheimischen Bodens

besteht nicht mehr. Aus diesem Grund verabschiedete

die Landesregierung am 4. Juli

2007 die Botschaft zur Abschaffung der Lex

Koller. Alle grossen Parteien klatschten Beifall.

Doch inzwischen sieht alles wieder anund

Pro Natura. Letztere fordert ein Moratorium

von 20 Jahren für den Bau von Zweitwohnungen,

während Weber die Zahl der

Ferienwohnungen auf 20 Prozent pro Gemeinde

reduzieren will.

Die Diskussion um die Lex Koller beschäftigt auch die Medien.

ders aus. SP und SVP machten eine politische

Kehrtwende und bilden eine unheilige

Allianz für die Beibehaltung des Gesetzes.

Auch bei der FDP und bei der CVP regte sich

Widerstand. Gegen die Aufhebung und sogar

für eine drastische Verschärfung richten sich

ausserdem zwei Initiativen von Franz Weber

Brisante Fragen,

prominente Teilnehmer

Welche Folgen eine Annahme der beiden Initiativen

hätte und wie sich die Abschaffung,

bzw. Beibehaltung der Lex Koller für die Immobilienwirtschaft

und die Schweiz generell

auswirken könnte – über diese und weitere

brisante Fragen diskutieren Hanspeter Danuser,

Verkehrsdirektor St. Moritz, Stefan

Fahrländer, Ökonom und Statistiker, Hans-

Jürg Fehr, Präsident SP Schweiz, Urs Gribi,

Präsident des Schweizerischen Verbandes

der Immobilienwirtschaft, Alain-Pierre Rumley,

Direktor Bundesamt für Raumentwicklung

ARE, Otto Sieber, Zentralsekretär von

Pro Natura. Die Gesprächsleitung liegt bei

Alfred Fetscherin.

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immobilia Oktober 2007 47


Verbandsnachrichten

Schweizerische Schätzungsexpertenkammer SEK/SVIT

Erfahrungsaustausch

der Region Ostschweiz

Robert Mazenauer, Hugo Steiner AG

Am Dienstag, 11. September 2007, trafen sich auf Einladung von Robert Mazenauer

ca. 20 SEK-Mitglieder zum jährlichen Erfahrungsaustausch der Region

Ostschweiz in St. Gallen.

Bewertung eines unbebauten Grundstückes

im Einflussbereich von Naturgefahren, die Beeinflussung

bei Objekten durch vorhandene

Altlasten und so weiter.

Das Treffen erfolgte im neu sanierten Gebäude

der St. Galler Kantonalbank, welche uns

nicht nur mit Kaffee, sondern im Anschluss an

den Anlass auch mit einem reichhaltigen

Apéro verwöhnte.

Gastredner war einer aus unserer Mitte, nämlich

David Saxer, Credit Officer bei der St. Galler

Kantonalbank und Immobilienexperte und

Vorstandsmitglied der SEK/SVIT. Er führte uns

aus Bankenoptik verschiedene wichtige Faktoren

bei der Liquidationsbewertung vor Augen,

im wesentlichen Zeitbedarf und Kosten

und zeigte uns die Richtlinien der Schweizer

Bankiervereinigung (SBVg) für die Bewertung

grundpfandgesicherter Kredite auf.

Anhand verschiedener weiterer Beispiele

vertieften wir die Materie gemeinsam in einer

regen Diskussion, angefangen von der Bewertung

eines Stockwerkanteils in einer

Stockwerkeigentümergemeinschaft, wo kein

Erneuerungsfond gebildet ist, ein hoher Investitionsbedarf

an den gemeinschaftlichen Teilen

vorhanden ist und mehrere Stockwerkeigentümer

zahlungsunfähig sind; ferner die

Die intensive Diskussion fand ihren Abschluss

mit der Einführung von Helmut Capol

über die Sanierung des Hauptsitzes der

St. Galler Kantonalbank im Umfang von ca.

CHF 50 Millionen und einem Rundgang, welcher

uns auch hinter die Kulissen führte und

uns Schätzer in verschiedener Hinsicht interessante

Perspektiven aufzeigte. Der anschliessende

Apéro bot die Möglichkeit zum

weiteren gemeinsamen Austausch, wo auch

zum Ausdruck kam, dass eine Fortführung

dieses ERFA-Seminars regional weiterhin geschätzt

wird.

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48 immobilia Oktober 2007


Verbandsnachrichten

Schweizerische Maklerkammer SMK

2. Generalversammlung

Reto Brunner, Vorstandsmitglied SMK

Bereits zum zweiten Mal durfte Marco Uehlinger, Präsident der SMK, über

50 Teilnehmerinnen und Teilnehmer, bestehend aus Mitgliedern, Fördermitgliedern,

Sponsoren und Gästen zur jährlichen SMK-Generalversammlung

begrüssen. Die GV fand im Glassaal des Trafo in Baden statt und wurde mit

dem SVIT-Song eröffnet.

«Der Weg zur professionellen Verkaufsdokumentation»

und «Das Werkzeug des Maklers

– neue Perspektiven» statt und im Frühjahr

konnte kurz nach der Eröffnung das «Sihl

City» besichtigt werden.

Die Jahresrechnung konnte mit einem schönen

Gewinn von CHF 20 249 abgeschlossen

werden; dies nicht zuletzt aufgrund der steigenden

Anzahl der Fördermitglieder (zurzeit

15 Firmen). Positiv gilt es zu erwähnen, dass

der Entschädigungsaufwand zugunsten des

Werbeaufwandes (Inserate) reduziert werden

konnte. Das Budget sieht für das kommende

Geschäftsjahr einen kleinen Gewinn

vor und wurde einstimmig genehmigt.

Anschliessend verdankte die Vizepräsidentin,

Claudia Spalinger, die wertvollen Dienste

des zurücktretenden Vorstandsmitglied Beat

Bracher. Er war schon bei der Konzeptionsphase

aktiv dabei und ist ein Gründungsmitglied

der aller ersten Stunde.

Der Präsident der SMK, Marco Uehlinger, während

seiner Rede.

Die ordentliche GV dauerte etwas über eine

Stunde und ging reibungslos über die Bühne.

Im Anschluss daran referierte Dr. Christoph

Zaborowski von Wüest & Partner über die

Aussichten im Schweizerischen Immobilienmarkt.

Der Abschluss bildete ein Stehapéro,

welcher von den Teilnehmerinnen und Teilnehmern

für ihr Networking und Erfahrungsaustausch

genutzt wurde.

Ein weiterer Schwerpunkt waren die Dienstleistungen

für die Mitglieder. So wurde eine

Akquisitionsbroschüre erarbeitet, welche

die Mitglieder bei der Mandatsakquisition

einsetzen können. Weiter wurden drei SMK-

Anlässe für die Mitglieder organisiert. Unter

anderem fanden Workshops zu den Themen

Der Ausblick

Als nächsten Punkt präsentierte Marco Uehlinger

die Aktivitäten im kommenden Jahr.

Bereits am 8. November 2007 findet der

nächste Anlass statt (Anmeldetalon siehe

unten). Zudem können die Mitglieder an einer

anonymen Lohnumfrage teilnehmen,

welche Aufschlüsse über das Lohnniveau in

der Branche und in der eigenen Firma bringen

wird. Bevor der SVIT-Präsident, Urs Gribi,

über die Neuigkeiten und Termine im Verband

informierte, wurden noch vier Anträge

betreffend Statutenänderungen, u. a. Neu-

Die Versammlung

Auch im 2. Jahr ist die Kammer gewachsen

und zählt per Ende Juni 2007 schon 51 Mitglieder

aus 16 Kantonen. Besonders erfreulich

ist die Tatsache, dass auch ein Mitglied

aus der Westschweiz aufgenommen werden

konnte; somit sind bis auf das Tessin alle Regionen

in der SMK vertreten. Die Öffentlichkeitsarbeit

stand erneut im Vordergrund. Die

Marktpräsenz konnte unter anderem mit redaktionellen

Beiträgen in diversen Zeitschriften

und Immobilienmagazinen weiter

gesteigert werden; zusätzlich wurden sämtliche

Banken in der Deutschschweiz mit unserer

Akquisitionsbroschüre beliefert.

Nach der GV herrschte eine gute Stimmung am Stehapéro.

immobilia Oktober 2007 49


Verbandsnachrichten

aufnahme von Mitgliedern (Mindestumsatz,

Homepage) von den Mitgliedern angenommen.

Insgesamt darf das zweite Geschäftsjahr der

Schweizerischen Maklerkammer als erfolgreich

betrachtet werden. Die Präsenz im

Markt konnte weiter gesteigert werden und

die Kammer wird weiter qualitativ wie auch

quantitativ wachsen.

Die Aussichten im

Schweizerischen Immobilienmarkt

Im Anschluss an die Generalversammlung

referierte Dr. Chr. Zaborowski über die Aussichten

im Schweizerischen Immobilienmarkt.

Aus seiner Sicht wird der allgemeine

Anlagedruck trotz der Hypothekarkrise in

den USA bestehen bleiben, weil die Pensionskassen

weiter einen überdurchschnittlichen

Anlagebedarf haben und die private

Claudia Spalinger dankt Beat Bracher für sein

Engagement in der SMK.

Einige der SMK-Vorstandsmitglieder während der GV.

Vorsorge ebenfalls steigen wird. Das Mietpreisniveau

wird kaum zurückgehen, da die

Fundamentaldaten auch in der nahen Zukunft

in der Schweiz gut sind. Dr. Zaborowski

prophezeite dem Schweizerischen Immobilienmarkt

jedoch folgende Änderungen: Die

Haltezeit wird kürzer, die Volatilität der Immobilienpreise

wird steigen, es gibt einen liquiden

Sekundärmarkt, intensivere Due Diligence

Prozesse und mehr Transparenz bei

Immobilientransaktionen.

Anmeldetalon SMK-Anlass «Verkauf von Immobiliengesellschaften

und Verkauf von Liegenschaften aus der Konkursmasse»

Ort:

Datum:

Kosten:

Zürich-Oerlikon, Swissôtel

Donnerstag, 8. November 2007, 15.30 h bis 18.30 h anschliessend Apéro

SMK-Mitglieder kostenlos/Nicht SMK-Mitglieder CHF 200 pro Teilnehmer

Firma:

Mitglied der Kammer:

Vorname Name:

Telefon:

E-Mail:

Unterschrift:

Anmeldung bis spätestens 5. November 2007 an:

Sekretariat SMK, Stadtturmstrasse 10, 5401 Baden oder welcome@smk.ch oder Fax 056 221 62 72

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50 immobilia Oktober 2007


Verbandsnachrichten

SVIT Zentralschweiz

Spende für BSZ-Stiftung Schwyz

Marcel Grab, Vorstandsmitglied SVIT Zentralschweiz

– 340 Menschen mit Behinderung sind tätig

in der Metall-, Holz- und Kunststoffbearbeitung,

in der Montage, Hauswirtschaft,

Gastronomie und Werken

– 75 Personen mit mehrfacher und

schwerer Behinderung finden in den Tagesstätten

und im betreuten Wohnen

eine Tagesstruktur und Beschäftigung

– 120 Menschen mit Behinderung wohnen

in betreuten Wohngemeinschaften

Die Arbeits- und Wohnplätze für Personen

mit Behinderung befinden sich in Seewen,

Steinen, Einsiedeln, Lachen und Pfäffikon.

In Brunnen, im Gasthaus PLUSPUNKT, arbeiten

Menschen mit leichter Behinderung

Hand in Hand mit Gastroprofis.

Der Vorsitzende der Geschäftsleitung der

BSZ-Stiftung, Herr Peter Wahli, freute sich

ausserordentlich über die zugesprochene

Spende von CHF 1000, welche ihm durch

den Präsidenten Walter Hochreutener des

SVIT Zentralschweiz in diesem September

übergeben wurde. Er erzählte über verschiedene

in den letzten Jahren erfolgreich

durchgeführte Projekte, die ein stetiges

Wachstum der Stiftung ermöglichen.

Von rechts: Daniel Montandon, Peter Wahli und Walter Hochreutener.

Wie in den Jahren 2005 und 2006 richtete

der SVIT Zentralschweiz auch dieses Jahr

eine einmalige Spende an eine in der Innerschweiz

tätige Institution aus. Ursprung

dieser Idee war bekanntlich der verheerende

Tsunami vom 26. Dezember 2004. Auf

Vorschlag des OK-Präsidenten der Generalversammlung

2007, Daniel Montandon,

konnte man sich im Vorstand darauf einigen,

der 1973 gegründeten BSZ-Stiftung im

Kanton Schwyz einen Beitrag auszurichten.

Die BSZ Stiftung, als drittgrösste Arbeitgeberin

im Kanton Schwyz, ist ein Betrieb mit

rund 700 Personen. Eine Institution, wo

Menschen mit geistigen, körperlichen und

psychischen Behinderungen arbeiten, lernen

und wohnen.

Der Präsident des SVIT Zentralschweiz übergibt die Spende Peter Wahli von

der BSZ-Stiftung Schwyz.

immobilia Oktober 2007 51


Produkte-News

Ein Immobilien-Treuhänder schreibt ein Feng Shui-Buch

Es ist schon erstaunlich, dass ein Schweizer ein

Feng Shui-Buch schreibt. Noch erstaunlicher ist

es, wenn ein Immobilien-Treuhänder über dieses

Thema schreibt. Stefan Kessler hat das Buch

«Europäisches Feng Shui für eine neue Wohnkultur»

verfasst, das soeben im Orell Füssli-Verlag

erschienen ist. Das Echo ist entsprechend

gross.

Die häufigsten an Stefan Kessler gestellten Fragen

und Antworten, darunter auch einige von Susanne

Hermanski von der Süddeutschen Zeitung, sind

nachstehend zusammengefasst.

«Wie kommt es dazu, dass Sie als eingefleischter

Immobilien-Treuhänder, ein Feng Shui-Buch

schreiben?»

Ich hatte mich in meiner beruflichen Karriere sehr

schnell einmal auf das Immobilien-Marketing spezialisiert.

Der Frage nachgehend, was eine gute Wohnung

oder ein gutes Haus ist, bin ich aufs Feng Shui

gekommen. Ich befasse mich nun seit über zehn

Jahren intensiv mit Feng Shui. Da ich seit rund

zwanzig Jahren regelmässig über die verschiedensten

Themen publiziere, war es naheliegend,

einmal ein Buch zu schreiben. Glücklicherweise

fand ich den Orell Füssli Verlag, der sofort bereit

war, das vorliegende Buch zu verlegen.

Was versteht man eigentlich genau unter Feng

Shui? Wie erklären Sie den Begriff einem Laien?

Feng Shui ist die chinesische Lehre vom harmonischen

Bauen und Wohnen. Sie gründet letztlich

im Taoismus. Ich gebe Ihnen noch folgende Kurzdefinition:

«Feng Shui ist die chinesische Kunst, Räume

und Umgebung so zu gestalten, dass sie im Einklang

mit der Natur und den Nutzern sind.» Feng

Shui kann somit als humanistische Gestaltungslehre

betrachtet werden (Architektur, Innenarchitektur,

Umgebungsgestaltung usw.).

Ist Feng Shui ohne Studium der Taoismus-Philosophie

überhaupt möglich?

Selbstverständlich muss man kein Taoist sein, um

Feng Shui zu betreiben. Aber es ist sicherlich von

Vorteil, die Grundideen und die spirituellen Grundlagen

des Taoismus zu kennen: Das Streben nach

Ausgleich und Harmonie, die Konzepte von Yin und

Yang, die fünf Wandlungsphasen bzw. Elemente, die

Lebensenergie Chi usw.. Die Taoisten waren ja sozusagen

die «Pioniere der Energie». Die energetischen

Kenntnisse fanden nicht nur in der Traditionellen

Chinesischen Medizin ihre Anwendung

(Energiebahnen), sondern auch in andern Bereichen,

wie zum Beispiel im Feng Shui.

«Man kann Menschen mit einer Wohnung genauso

töten wie meint einer Axt» – dieses wunderbare

Zitat Heinrich Zilles stellen Sie Ihrem

Buch voran. Erklären Sie uns das?

Dieses Zitat von Zille ist natürlich etwas überspitzt

formuliert. Von Winstons Churchill stammt das Zitat:

«We give shape to our buildings, and they, in

turn, shape us.» Heute wissen wir, dass zum Beispiel

Farben uns beeinflussen. Aber unser ganzes

Umfeld nimmt Einfluss auf uns: Die Formen, Materialien

usw. Je nachdem, wie ein Haus oder eine

Wohnung gestaltet ist, kann die zugeschriebene

Funktion von Geborgenheit, Rückzugsmöglichkeit

und Sicherheit nicht erfüllt werden. Auf die Dauer

kann dies schon zu psychischen oder gar physischen

Störungen führen. Wenn ein Mensch z.B.

über einen längeren Zeitraum nicht mehr schläft,

zeigt dies seine Wirkungen. Im Feng Shui geht es

eben gerade um die Wechselwirkung zwischen

Raum und Mensch. Zum Schluss noch ein Zitat von

Goethe: «Eine schlechte Wohnung macht brave

Leute verächtlich.»

Sie sagen, grundsätzlich besitzt jede Kultur ihr

Feng Shui, auch unsere mitteleuropäische. Können

Sie dafür ein paar Beispiele geben?

Ja, dies trifft zu! In unserem Kulturraum besassen

die Kathedralenbauer, die Bauhütten, ein sehr

grosses Wissen, das allerdings geheim gehalten

wurde. Ebenso verfügten die Pythagoräer über ein

immenses Wissen. Diese Kenntnisse drücken sich

in Zahlen aus. Aber dieses Wissen steht uns nicht

unmittelbar zur Verfügung, wie eben das Feng Shui,

da es praktisch keine schriftlichen Überlieferungen

gibt. Auch andere Kulturkreise haben ihre Systeme.

In Indien kennt man das sogenannte Vastu, die alte

indische Architekturlehre. Letztlich stammt jegliche

Art von Feng Shui aus dem Schamanismus. Bei einer

ganzheitlichen Heilung wird das Wohnumfeld

miteinbezogen. Es geht uns um die Essenz des

Raumes und des Wohnens, unabhängig einer speziellen

Richtung.

Wie könnte ein «Europäisches Feng Shui» heute

bzw. morgen aussehen?

Der deutsche Philosoph Gernot Böhme hat es richtig

formuliert, indem er eine «Humanisierung der

Architektur» fordert. Lange Zeit galt Architektur nur

als visuelle Kunst. Letztlich geht es aber um Atmosphären,

die man nur im Raum erleben kann. Im

Feng Shui steht immer der Mensch bzw. die Bewohner

im Mittelpunkt und nicht der Architekt oder das

entstehende Kunstwerk. Den Menschen soll die Architektur

unterstützen und fördern! Im «Europäischen

Feng Shui» geht es darum, unser reiches

westliches Wissen zu integrieren und anzuwenden.

Gerade im Bereich der Symbolik spricht der Europäer

meistens nicht auf östliche Symbole an, da wir

über andere Archetypen, innere Bilder, verfügen.

Wie kann der Mieter einer bescheidenen Zwei-

Zimmer-Stadtwohnung von Feng Shui profitieren?

Als Mieter ist man natürlich etwas eingeschränkt,

da man in der Aussengestaltung nichts machen

kann. Allerdings wohnt man ja in der Wohnung, und

hier kann der Einzelne viel bewirken: Mit Farben,

Bildern, Accessoires, Beleuchtungskonzepten,

Pflan zen, Möbeln usw.

Wie gehen Sie mit Skeptikern um, die Feng Shui

als «esoterischen Quatsch» oder Geldmacherei

abtun?

Alles, was man nicht versteht, drängt man schnell

einmal in die Esoterikecke. Was heute noch als Esoterik

gilt, ist morgen Alltag. Bei den grössten Kritikern

stellt sich bald einmal heraus, dass sie sich

noch gar nie richtig mit dem Thema befasst haben.

Meine Beobachtung ist, dass die Immobilienbranche

zwar den Trend erkennt, aber einfach nicht den

Mut hat, Feng Shui anzuwenden, vermutlich aus

Angst vor einem Imageverlust. Das Gegenteil wäre

der Fall! Es wäre echte Innovation und bedürfnisgerechtes

Bauen (Marktvorteil)... Wie sagt doch C.G.

Jung: «Denken ist schwer, deshalb urteilen die meisten.»

Sie sind von Beruf Immobilienberater. Wie kann

man sich ihre Tätigkeit vorstellen - mit und ohne

Feng-Shui-Aspekt?

Ja, ich bezeichne mich als «ganzheitlichen Immobilienberater».

Seit ich erwerbstätig bin, arbeite ich in

der Immobilienbranche, d.h. seit über dreissig Jahren.

Ursprünglich habe ich mich auf das Immobilienmarketing

spezialisiert. Wie bereits erwähnt, der

Frage nachgehend, was gute Bauten sind, bin ich

auch aufs Feng Shui gekommen. Heute arbeite ich

mehrheitlich als Feng Shui-Berater und -Ausbildner.

Oft bin ich als «Einkaufshelfer» tätig: Ich berate

Kaufwillige in ihrem Kaufentscheid. Dabei berücksichtige

ich die harten sowie auch die sanften Faktoren.

Übrigens: Mein nächstes Buch widmet sich

dem Thema «Feng Shui für Makler», das im Herbst

2008 erscheinen wird. Ich hoffe, mit diesem Buch

einen kleinen Beitrag zur Spiritualisierung der Immobilienwirtschaft

beizutragen.

Wird Ihnen nicht manchmal schwindlig angesichts

der «Fehler» und Ignoranzen die in manchen

Architekturen stecken?

Fehler macht jeder! Das ist menschlich! Aber Ignoranzen

machen mich oft fassungslos. Wenn es in

der Architektur nur noch um Selbstdarstellung, Inszenierung,

sich von anderen um jeden Preis abheben,

geht, habe ich meine echte Mühe. Hierzu

scheint jedes Mittel recht. Fassade eben … der

Look, die Hülle, das Äussere werden über alles gestellt.

Je exaltierter, desto besser. Die Endnutzer

werden dabei komplett ausgeblendet.

Diese Zuspitzungen und Einseitigkeiten wurden

dank der Hightech-Architektur noch krasser, denn

mit dem Computer wurde heute erst vieles möglich,

was man früher nicht realisieren konnte.

Beispiele dafür wären die Bauten vom Stararchitekten

Daniel Libeskind, z.B. das «Denver Art Museum»

in Colorado.

Das Buch «Europäisches Feng Shui für eine neue

Wohnkultur» (Orell Füssli Verlag; SFr. 39.80) kann in

jeder Buchhandlung oder direkt beim Autor bezogen

werden:

Stefan Kessler

Haselächerstrasse 1

8910 Affoltern a.A.

044 760 58 88

E-Mail: stefan.kessler@bluewin.ch

www.raumundmensch.ch

52 immobilia Oktober 2007


Produkte-News

Calwin III - Ein Werkzeug das wächst

Mehr als ein Update pro Jahr kann vieles

bedeuten. Bei Calwin III ist es Ausdruck

davon, dass mit der fast rasenden Entwicklung

der Bewertungsanforderungen Schritt gehalten

wird.

Allem voran treibt die massiv an Bedeutung

gewinnende Discounted-Cash-Flow-Methode

die Entwicklung voran. Aber auch die

Anforderungen der Kundschaft der Experten

verändern sich.

Reichte vor fünf Jahren eine DCF-Tabelle über

zehn Jahre, mit mehreren Ertragsfaktoren und

Kostenfaktoren, jeweils jährlich angegeben,

aus, ist heute die Jagd auf auch das allerletzte

Detail schon längst eröffnet.

Geldströme und zwar taggenau, müssen

beliebig erfasst werden können,

Unterschiedliche Zinssätze, bezogen auf die

Nutzung aber auch auf die Zeit, gehören

genau so zur Standardanforderung, wie

automatische Berechnung der

Leerstandsnebenkosten, Maklergebühren,

Mietausfällen bei prognostizierten

Fluktuationsraten, Mieterwechseln und

andersartigem Leerstand.

Die Anforderung zumindest was den

Detaillierungsgrad anbelangt variiert zwischen

der Bewertung eines Einzelobjektes und der

eines Portfolios. Dass diese Bewertungen

auch in englischer Sprache geliefert werden

müssen, ist bei internationaler Kundschaft eine

Selbstverständlichkeit.

Objektqualität

schlecht top

10

7

4

1

1 4 7 10

schlecht

Standortqualität

top

Bern

Zürich

Basel

Freiburg

Lausanne

Auch dem Bedürfnis, eigene Bewertungen mit

alternativen Verfahren zu plausibilisieren

wurde in der Entwicklung Rechnung getragen.

Neben den allgemein bekannten Methoden

bietet Calwin III auch die Möglichkeit, ein

Ellwood-Verfahren, oder die Monte-Carlo-

Methode beizuziehen.

Hierbei kommt dem Experten die konsequente

und über Jahre bewährte Struktur von Calwin

III zugute. Denn ein neues Verfahren kann

einfach als Modul zur bestehenden Bewertung

geschaltet werden und damit hat es sich

bereits. Wie in Calwin III üblich wird der neue

Datenfluss automatisch generiert, das Modul

holt sich folglich die Werte die es braucht

automatisch.

Es genügt aber nicht, lediglich anzubieten was

gewünscht wird, deshalb denkt die dynasoft ag

auch mit. So stehen auch für die DCF Module

zur Verfügung, die aufgrund einer vorgängigen

Substanzwertberechnung den

Rückstellungsbedarf für die kommenden Jahre

und eine detaillierte Investitionsplanung

errechnet. Werte auf der Zeitachse, die in einer

sorgfältig durchgeführten DCF keineswegs

fehlen sollten.

150.000

100.000

50.000

0

-50.000

2007 2009 2011 2013 2015

Cash-Flow Kosten Ertrag

Es ist aber nicht der Wert alleine, sondern das

gesamte Gutachten, welches letztlich die vom

Experten erbrachte Dienstleistung darstellt.

Daher unterstützt Calwin III den

Sachverständigen in der Erstellung des

Gutachtens in vielfacher Hinsicht. Jeder Wert

aus der Bewertung, aber auch ganze Tabellen

können beliebig als Variablen ins Dokument,

bzw. die Vorlage platziert werden. So können

Werte inmitten der Prosa stehen und sind auch

nach einer Anpassung der Bewertung im

Gutachten aktuell.

Das Gutachten kann vollautomatisch aber

auch nur partiell von Calwin III erstellt werden.

Ganz wie es der Experte braucht oder kennt.

Eine Textbausteinverwaltung schliesslich

erhöht die Produktivität und sorgt auch bei

grösseren Teams für ein einheitliches

Erscheinungsbild.

Ein Bewertungsprogramm kann nie fertig sein,

aber es kann immer gut sein.

Das nächste Update ist bereits in der Pipeline.

Dynasoft AG

Niklaus-Konradstr. 16

4501 Solothurn

+41 (0)32 457 01 29

www.dynasoft.ch

immobilia Oktober 2007 53


Produkte-News

Modernisieren mit MINERGIE ®

Substanzverbesserung statt Pinselrenovation

Franz Beyeler, Geschäftsführer MINERGIE ®

Für die Modernisierung von Gebäuden lohnt es

sich, etwas tiefer in die Tasche zu greifen: Wer

nach MINERGIE® modernisiert, hat in 20 Jahren

noch ein modernes Haus, spart bis zu 150 Prozent

Energie und profitiert von mehr Komfort.

Die umsichtig geplante Bauerneuerung in Schritten

macht die finanziellen Investitionen auch

für Hausbesitzer mit bescheidenerem Budget

erschwinglich.

Wer in der Schweiz nach einem renovationsbedürftigen

Gebäude sucht, muss in der Regel nicht weit

gehen: Drei von vier Schweizerinnen und Schweizern

wohnen in einem Gebäude, das vor 1975 erstellt

wurde. Kommt ein Haus in die Jahre, gibt es

immer etwas zu tun. Leider beschränken sich die

Modernisierungsbemühungen von Hausbesitzern

oft auf die so genannten Pinselrenovationen: Neuste

Küchengeräte werden eingebaut, die Fassade

erhält einen frischen Anstrich – und schon sieht ein

Haus aus wie neu. Der Ersatz der Fenster wird oft

als Komfortgewinn angepriesen, kann aber für ein

Gebäude fatale Folgen haben: Die erhöhte Dichtigkeit

führt oft zu massiven Feuchteschäden infolge

des mangelnden Luftaustausches. Dieser Umstand

wird durch die veränderten Wohngewohnheiten begünstigt:

Heutzutage stehen viele Wohnungen tagsüber

leer, weil die Bewohner auswärts arbeiten.

Entsprechend zu kurz kommt das regelmässige Lüften

– und weder Feuchtigkeit noch Gerüche können

entweichen.

Chancen erkennen und nutzen

Oft wird aus Kostengründen nur ein Minimum an

Renovationsarbeiten ausgeführt. Viele private Liegenschaftsbesitzer

nutzen die Mieterträge ihrer

Liegenschaften als Altersvorsorge und investieren

lediglich in funktionserhaltende Reparaturen oder

werterhaltende Unterhaltsmassnahmen. Damit verpassen

sie die Chance, rechtzeitig Erneuerungen

vorzunehmen, die den Handelswert der Liegenschaft

erhalten oder steigern. Erkannt wird diese

Chance immer häufiger von institutionellen Gebäudeeigentümern

wie Immobilienfonds, Versicherungen

und Pensionskassen: Viele haben die Verwaltung

ihrer Liegenschaften in den letzten zehn

Jahren professionalisiert. «Facility Management»

lautet das Schlagwort, und dazu gehört immer häufiger

auch eine langfristig orientierte Erneuerungsplanung.

Sie stellt die nachhaltige Werterhaltung

und die gute Vermietbarkeit auf lange Dauer sicher.

Es geht um die Substanz

Bei der Modernisierung nach dem Baustandard MI-

NERGIE ® geht es nicht nur ums Äussere, sondern

um die Substanz: Eine gute Gebäudehülle mit hoher

Dichtigkeit ist ein Muss für den Standard, ebenso

wie ein effizientes Heizsystem und eine Komfortlüftung.

Letztere sorgt für den kontinuierlichen

Luftaustausch, der somit auch bei Abwesenheit der

Bewohner gewährleistet ist. Das Bewusstsein um

Komfort und Gesundheit in der Wohnung wird immer

mehr zum Thema: Bewohner fragen vermehrt

nach dem Einsatz ökologischer Materialien und

nach einer Komfortlüftung. Durch sinnvolle und umsichtig

geplante Gebäudeerneuerung, mit geeigneten

Massnahmen umgesetzt, lässt sich der Energieverbrauch

modernisierungsbedürftiger Gebäude

um bis zu 150 Prozent senken. Modernisieren kostet

Geld – doch lassen sich die Investitionen dank

der Bauerneuerung in Schritten von langer Hand

planen und auf mehrere Jahre verteilen. So können

auch Hausbesitzer mit kleinerem Budget «Nägel

mit Köpfen» machen.

150 Prozent weniger Heizenergieverbrauch

und mehr Komfort

Vor zehn Jahren kauften sich Marianne und Hubert

Fehr in Walenstadt ein Einfamilienhaus aus dem

Jahre 1942. Als der Heizkessel ausstieg, war die

Zeit reif für ein Erneuerungskonzept, das während

fünf Jahren realisiert wurde. Das Resultat: 150 Prozent

weniger Heizenergieverbrauch und mehr

Wohnkomfort. Fehrs ersetzten im Zuge der Modernisierung

nicht nur die Ölheizung durch einen Pelletsofen,

sondern erneuerten auch die Fassaden,

das Dach und die Fenster. Auch wurde ein kleiner

Anbau erstellt, der Platz für ein grösseres Badezimmer

bot. Das Dach wurde mit 220 mm Mineralfaserplatten

gedämmt und auf der Süd-West-ausgerichteten

Dachfläche mit Sonnenkollektoren versehen.

Die Fenster wurden ersetzt, die Aussenwände mit

200 mm Mineralfaserplatten gedämmt und es wurde

eine hinterlüftete Fassade aus Eternitplatten

erstellt. Nach dem Einbau der Komfortlüftung erreichte

das Gebäude den MINERGIE ® -Standard.

Dank der getroffenen Massnahmen konnte der Verbrauch

von zuvor sieben Tonnen Pellets pro Jahr

(das entspricht 3500 Litern Heizöl) auf eineinhalb

Tonnen gesenkt werden.

Voraus denken und in Schritten modernisieren

Weit voraus dachte auch Guido Erni, als er seine

Liegenschaft aus den 60er Jahren in Staufen modernisierte.

Deren schlecht gedämmte Gebäudehülle,

die zahlreichen Wärmebrücken und das teils

schlechte Lüftungsverhalten der Mieter sorgten immer

wieder für Probleme mit Schimmelbefall. Auch

im Bereich des Heizsystems und der Wasserleitungen

war Sanierungsbedarf gegeben. Guido Erni

modernisierte in Schritten: In einer ersten Etappe

wurde die Gebäudehülle erneuert. Die bestehenden

Balkone aus Betonkragplatten wurden abgebrochen

und durch mehr als doppelt so grosse Balkone

ersetzt. Die neue Konstruktion ist selbsttragend

und dadurch frei von Wärmebrücken. Beim Estrichboden

sorgen zu den bestehenden 100-mm-Polystyrol-Dämmplatten

zusätzliche 140 mm Mineralwolledämmung

für sehr gute Dämmwerte. An die

bestehende Fassade wurden 200 mm verputzte

Aussendämmung angebracht und mit einem Abrieb

und Schutzanstrich versehen. In einem nächsten

Schritt wird die Ölheizung durch eine Wärmepumpe

ersetzt, und anstelle der Einzel-Elektroboiler sorgt

eine zentrale Warmwasseraufbereitung für warmes

Wasser. Weitere Massnahmen sind die kontrollierte

Lüftung sowie die Erneuerung der Sanitäranlagen

und Küchen. Ist die Kellerstruktur erst einmal den

neuen Haustechnikinstallationen angepasst, wird

die Kellerdecke mit einer 100 mm dicken Hartschaumplatte

gedämmt. Auf der Südseite des

Daches liess Guido Erni ein Solarstrom-Kraftwerk

errichten, die im ersten Betriebjahr gar die Erwartungen

übertraf: Es konnten 14 300 kWh Strom produziert

werden, der direkt ins öffentliche Netz eingespeist

wurde.

Energiekosten im Griff – auch in Zukunft

Bevor grössere Unterhaltsarbeiten an Liegenschaften

in Auftrag gegeben werden, lohnt es sich,

eine gründliche Analyse des Sanierungsbedarfs

vorzunehmen und daraus eine langfristig orientierte

Erneuerungsplanung abzuleiten. So macht es

beispielsweise Sinn, vor dem Ersatz der Heizung

die Gebäudehülle zu modernisieren. Oft kann danach

die Heizung kleiner dimensioniert werden,

weil das Gebäude aufgrund der besseren Dämmung

weniger Wärmeverluste ausweist. Der MINERGIE ® -

Modernisierungsstandard kann fast immer das

Kernstück der Erneuerung bilden: Wer heute sein

Gebäude nach MINERGIE® modernisiert, hat in 20

Jahren noch ein modernes Haus und behält die Energiekosten

auch in Zukunft im Griff.

Weitere Informationen:

Geschäftsstelle MINERGIE ®

Steinerstrasse 37, 3006 Bern

Tel. 031 350 40 60

info@minergie.ch

www.minergie.ch

MINERGIE ® -Modernisierung, Staufen, AG-335

MINERGIE ® -Modernisierung, Walenstadt, SG-335

Vor der Modernisierung hatte das Gebäude

in Staufen mit bekannten Problemen

wie Schimmelpilz und Wärmebrücken

zu kämpfen.

54 immobilia Oktober 2007

Nach der ersten Erneuerungsetappe

erscheint das 6-Familienhaus mit

Baujahr 1967 bereits in einem neuen

Glanz.

Der Ausstieg des Heizkessels veranlasste

die Bauherrschaft dazu, ein Erneuerungskonzept

zu erstellen. Das

Resultat: 80% weniger Heizenergieverbrauch

und mehr Wohnkomfort.

Mittwoch, 11. April 2007

– 14.00 – 15.30 Uhr: Objektbesichtigung der zwei M

Wohnsiedlungen Wolfswinkel und Ruggächern (ZH

– 16.00 – 17.15 Uhr: Fachveranstaltung mit Zertifika

– 17.30 – 18.30 Uhr: Thematische Präsentationen in

Anschliessend Ausstellung und Apéro

Fachveranstaltung für Fachleute aus der Bau- und Imm

branche sowie für private und institutionelle Bauherre

Regierungsrätin Das nach Dr. Ursula der Modernisierung Gut-Winterberger gut gedämmte

Zürcher Einfamilienhaus Kantonalbank. wird nun

und Dr. U

Präsident der

mit einem Pelletsofen und Solarkollektoren

Agroscope beheizt. Reckenholz-Tänikon ART

Forschungsanstalt

Reckenholzstrasse 191, 8046 Zürich (Affoltern)

Die Teilnahme ist kostenlos. Eine Anmeldung ist erford


Produkte-News

Auf Wiedersehen 2008 –

vom 4. bis 8. September 2008 im Messezentrum Zürich

Die Messe «BAUEN & MODERNISIEREN» 2007

hat heute bei unverändert hohen Besucherzahlen

aber mit verstärktem, ernsthaftem «Bau»-

Interesse seitens der Besucher die Tore hinter

sich geschlossen.

Die 38. Schweizer Fach- und Publikumsmesse, die

«Bauen & Modernisieren» hat den Besucherrekord

vom letzten Jahr stabilisiert und mit über 36 000

Besuchern - Bauherrschaften, die mit ernsthaften

Bau- und Renovationsabsichten an die Messe gekommen

sind und Planern/Architekten, die sich

hier «kundengerecht/innovativ» informieren wollten

– einen wichtigen Meilenstein im Messe(Bau-)geschehen

der Schweiz setzen können.

Das Messezentrum Zürich war in allen sieben Hallen

voll belegt; grosses Interesse bestand an der

IMMO Zürich, der inzwischen voll integrierten

«Messe in der Messe». Einen noch nie dagewesenen

Zulauf hatten die hervorragenden Fachvorträge,

die sich neben «geniesserischen» Themen

der Küche- und Badplanung, dem Feng Shui, dem

«Intelligenten Wohnen» besonders der Nachhaltigkeit

und den Haustechnikthemen widmeten. Nachhaltigkeit

war auch das Thema der Sonderschau

«Minergie», die vom Informationsbedürfnis der

Messebesucher fast «überrollt» wurde.

Das zeigt: Der Bedarf an Informationen zum Thema

Bauen, Modernisieren, Kaufen, Schöner Wohnen und

Lifestyle ist gross und entspricht dem Trend unserer

Zeit, der Suche nach der privaten Oase, dem persönlichen

Umfeld, sei es das Eigenheim, die Eigentumswohnung

oder auch nur der Traum davon. Aber all

das muss nachhaltig und energieeffizient sein.

Die Messeleitung der «Bauen & Modernisieren», die

ZT Fachmessen AG, wird selbstverständlich auch im

kommenden Jahr mit weiteren Innovationen, zeitgerechten

Themen, speziellen Sonderschauen und

einem noch grösseren Fachvortrags-Programm aufwarten

– aufbauend auf der Unterstützung der 600

zufriedenen Aussteller dieser Messe.

Auskunft und Organisation:

ZT Fachmessen AG, Postfach 56

CH-5413 Birmenstorf

Tel. 056 225 23 83, Fax 056 225 23 73

info@fachmessen.ch

www.bauen-modernisieren.ch oder

www.fachmessen.ch

homegate.ch – erfolgreiche Entwicklung

Jedem sein Heim

Das Immobilienportal homegate.ch entwickelt

sich weiterhin sehr erfolgreich. Mit über 2.4 Millionen

Besuchen im September 2007 und seinem

grossen Publikationsnetzwerk bietet homegate.ch

seinen Inserenten die beste

Reichweite für ihre Immobilieninserate.

Die aktuellen Zahlen von homegate.ch zeigen ein

klares Bild: homegate.ch konnte in den letzten Monaten

weiter zulegen. So wurden auf homegate.ch

im September 2007 über 2.4 Millionen Besuche

verzeichnet, was gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung

von über 20% bedeutet. Auch die Zahl der

Suchabos hat innert Jahresfrist um 23% zugenommen

und liegt nun bei über 80 000 aktiven Suchabos.

Seit Januar 2007 wurden bereits rund 125’000

verschiedene Immobilienobjekte inseriert.

Erfolgreiche Inserenten

dank grosser Reichweite

Als Kunde profitieren Sie von der führenden Stellung

und der positiven Entwicklung von homegate.ch

ganz konkret. Ihre Inserate erhalten eine grössere

Reichweite und mehr Ansichten. Die Chance für

eine erfolgreiche Vermarktung steigt markant, zumal

homegate.ch auch über ein grosses Partnernetzwerk

von 120 Partnersites verfügt. Zum Partnernetzwerk

gehören beispielsweise die «Basler

Zeitung», der «Tagesanzeiger», die «Südostschweiz»

aber auch «Le Matin» und «Le Temps».

Einfach Inserieren

Für Firmenkunden bietet das Unternehmen die Vermarktungsplattform

myhomegate.ch. Das Herzstück

von myhomegate.ch ist die Online-Erfassung,

mit der Inserate direkt und eigenständig online erfasst

werden können. Eine benutzerfreundliche und

übersichtliche Erfassungsmaske leitet dabei durch

den Insertionsprozess. Ganz auf den Immobilienprofi

ausgerichtet ist auch die Inserate-Verwaltung.

600

500

400

300

200

100

0

1. Sem. 2002

2. Sem. 2002

1. Sem. 2003

2. Sem. 2003

1. Sem. 2004

Liebe Gäste des SVIT-Plenum 2007:

Pageviews (in Millionen) von homegate.ch: deutliche Bei Steigerung homegate.ch, auf hohem Niveau. dem erfolgreichsten

Der Kunde kann damit jederzeit auf sämtliche Inserate

zugreifen, ob auf derzeit publizierte, auf architungen

bestimmen und absenden – einfacher geht

Anpassungen Immobilienportal vornehmen, der die Schweiz, gewünschten finden Zei-

Ihr

vierte oder als Entwurf gespeicherte. Zudem kann es Kunden nicht. schnell ein neues Traum-Objekt

der Erfolg der Inserate gleich online überprüft werden.

Vom Internet in die Zeitung

Möchten Sie Ihre Immobilien-Inserate auch noch in

einer oder mehreren Zeitungen publizieren? Dann

ist der homegate.ch-Print Manager genau das Richtige.

Damit können Sie die bereits vorhandenen Daten

aus dem Online-Inserat einfach übernehmen,

2. Sem. 2004

1. Sem. 2005

2. Sem. 2005

1. Sem. 2006

Weitere Informationen:

homegate AG

Webereistrasse 68, 8134 Adliswil

service@homegate.ch, 0848 100 200

2. Sem. 2006

1. Sem. 2007

immobilia Oktober 2007 55


Produkte-News
























































Energieeinsparung und Wohnraumgewinn in einem

OR. Gute Wohnaussenräume sind gefragt. Käufer

und Mieter fragen meist zuerst nach der Grösse

von Terrassen und Balkonen, denn diese sollten genügend

Fläche für die Aussenbestuhlung, aber

auch noch Raum für Pflanzen bieten. In unseren

Breitengraden sind Wind- und Wetterwechsel oft

Störenfriede beim gemütlichen Zusammensitzen

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zu echten Wohlfühlräumen und dienen infolge des

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wichtig, um böse Überraschungen zu vermeiden.

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ein einmaliges Know-how erarbeitet.

Dieses wird regelmässig an die Regionalvertreter

weiter gegeben. So haben Käufer und Investoren

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Bedienung zu erhalten. Ein weiterer

Vorteil: Mit dieser Investition können praktisch in

allen Kantonen Steuern gespart werden, wie eine

Studie der Fachhochschule Nordwestschweiz aufzeigt.

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Tel.: 062 832 40 80

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